Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2013.00126 und R3.2013.00127 BRGE III Nrn. 0105/2014 und 0106/2014 Entscheid vom 20. August 2014 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub, Baurichterin Mo- nika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch in Sachen Rekurrierende R2.2013.00126 1. L. E., [….] 2. Stiftung Z, [….] 3. N. und R. U., [….] 4. I. T., [….] 5. U. R., [….] R2.2013.00127 C. A., [….] gegen Rekursgegnerschaft 1. Gemeinderat Wetzikon, 8622 Wetzikon 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. X AG, [….] betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juli 2013 und Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV Nr. 13 -0660 vom 19. Juni 2013; Baubewilligung bzw. Bewilligung im Bereich eines formell geschützten Objekts für Arealübe r- bauung, Schönau, Wetzikon _______________________________________________________ R3.2013.00126 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 10. Juli 2013 erteilte der Gemeinderat Wetzikon der X AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer zwei Mehrfamil i- enhäuser umfassenden Arealüberbauung auf den Grundstücken Kat. -Nrn. 6374, 6682, 350, 359 und 369 in Wetzikon, Gebiet Schönau. Im koordi - nierten Verfahren wurde gleichzeitig die Verfüg ung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juni 2013 eröffnet, welche unter anderem die strassenpolizeilichen Bewilligung und die Beurteilung im Bereich eines in - ventarisierten Objektes beinhaltet. B. Mit Eingabe vom 15. August 2013 erhoben L. E., die Stiftung Z, N. und R. U., I. T. sowie U. R. Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der beiden baurechtlichen Entscheide sowie die Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission, a l- les unter Zusprechung einer Parteientschädigung an die Rekurrierenden. Mit Eingabe vom 16. August 2013 erhob sodann C. A. Rekurs beim Baure- kursgericht des Kantons Zürich und beantragte ebenfalls die Aufhebung beider Anordnungen unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Last en der Rekursgegner. C. Mit Verfügungen vom 19. bzw. 20. August 2013 wurde unter den G e- schäfts-Nrn. R3.2013.00126 und R3.2013.00127 von den Rekurseingängen Vormerk genommen und es wurden die Vernehmlassungsverfahren eröf f- net. D. Die Vorinstanz schloss in i hren je auf den 9. Oktober datierenden Ver - nehmlassungen auf Abweisung der Rekurse. Die Baudirektion Kanton Zü - rich liess sich mit Eingaben je vom 16. Oktober 2013 vernehmen und schloss ebenfalls auf Abweisung der Rekurse. Die Vernehmlassungen der privaten R ekursgegnerin datieren beide vom 17. Oktober 2013 und bein - halten beide den Antrag, die Rekurse seien abzuweisen, soweit darauf ein - R3.2013.00126 Seite 3 zutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekur- rierenden. E. Auf Begehren der Rekurrierenden wurde i n beiden Verfahren ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Die Repliken datieren dabei je vom 12. N o- vember 2013 und die Dupliken der privaten Rekursgegnerin je vom 3. D e- zember 2013. Der Gemeinderat Wetzikon verzichtete ausdrücklich und die Baudirektion des Kantons Zürich stillschweigend auf die Erstattung einer Duplik. F. Am 28. Februar 2014 wurde in Anwesenheit der Parteien ein Augenschein auf dem Lokal durchgeführt. G. Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermines gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidfindung erforde r- lich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekursverfahren G. -Nrn. R3.2013.00126 und R3.2013.00127 sind zu vereinigen. 2. Die Rekurrierenden verfügen als Mieter der Nachbarliegenschaft oder als Eigentümer von unmittelbar an die Baugrundstücke angrenzenden Nac h- barliegenschaften bzw. von streitbetroffenen Wegparzellen über eine hi n- reichend enge Raumbeziehung zur Streitsache. Au fgrund dieser Nachba r- schaft im Verein mit den geltend gemachten Rügen bzw. Beeinträchtigu n- R3.2013.00126 Seite 4 gen (siehe nachfolgend) sind sie in ihren Interessen vom angefochtenen Entscheid mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit betroffen und damit zur Rekurserh ebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Bau- gesetzes [PBG]). 3. Die streitbetroffenen Grundstücke Kat. -Nrn. 6374, 6682, 350, 359 und 369 liegen gemäss der geltenden Bau - und Zonenordnung der Gemeinde We t- zikon (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.9. Die Baugrundstücke grenzen im Südwesten an den Sandweg und im Sü d- osten an ebenfalls der Wohnzone zugehörige Grundstücke. Im nordöstl i- chen/nordwestlichen Bereich des Baugrundstückes Kat. -Nr. 6374 befindet sich sodann die im überkommunal en Inventar eingetragene Spinnereian - lage Schönau, welche als Schutzobjekt von regionaler Bedeutung klassifi - ziert ist. Das Bauprojekt beinhaltet den Abbruch zweier Gebäude mit den Versich e- rungs-Nrn. 2512 und 874 sowie die Erstellung einer Arealüberbauung, be- stehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit gesamthaft 53 Wohneinheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage mit 66 Abstellplätzen, welche über die Parzelle "Sandweg" erschlossen werden soll. Zudem ist die Erstellung von 13 Aussenparkplätzen vorgesehen; 4 Abstellplätze sollen entlang der Schönaustrasse und 9 entlang der Zufahrt zur Tiefgarage realisiert werden. Das Projekt ging aus einem Architekturwettbewerb hervor und sieht eine L - förmige Platzierung der zwei Baukörper auf dem Bauareal vor, wobei der östliche Baukörper längs und der westliche quer zum Inventarobjekt ausg e- richtet werden soll. 4. Die Rekurrierenden rügen vorab, die Initiative "Leu" entfalte Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG, weshalb die Baureife der Baugrundstücke nicht g e- geben sei. Der Rekurrent L. E. reichte am 6. Juli 2012 eine Einzelinitiative beim G e- meinderat ein. Diese Initiative wurde mit Beschluss vom 24. September 2013 von der der Gemeindeversammlung angenommen und verlangt, dass R3.2013.00126 Seite 5 die Gemeinde Wetzikon unter Beachtung mehrerer vorgegebener Para - meter einen öffentlichen Gestaltungsplan für das Areal Schönau festsetzt. Zum heutigen Zeitpunkt besteht demnach einzig eine Verpflichtung der Gemeinde, die nutzungsplanerischen Änderungen im Sinne der Initiative vorzunehmen. Mit dem Gem eindeversammlungsbeschluss wurde weder ein G estaltungsplan festgesetzt noch eine Gestaltungsplanpflicht im be - treffenden Gebiet begründet. Die Frage der Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG kann sich demnach im vorliegenden Verfahren zum vornherein nicht stellen. 5.1. Die Rekurrierenden machen im Weiteren geltend, die Baugrundstücke Kat.- Nrn. 6682 sowie 350 hätten kein Wegrecht an der Wegparzelle "Sandweg", über welche die Tiefgarage für die 53 Wohneinheiten erschlossen werden solle. Dem Bauvorh aben mangle es demnach an einer rechtsgenügenden Erschliessung im Sinne von § 237 PBG. Im Weiteren sei fraglich, ob der notwendige Ausbau des Sandweges und die damit resultierende Mehrb e- lastung desselben von der Eigentümerschaft hingenommen werde müsse. 5.2. Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die genügende Erschliessung des Baugrundstücks (Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes [RPG]; §§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für die dara uf vorgesehenen Bauten und Anl a- gen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Die Zugä nglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird ein Zugang über ein Drittgrundstück geführt, so kann die entsprechende Berechtigung durch privatrechtliche Vereinbarung (insbesonde re durch eine Dienstba r- keit) eingeräumt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung des Zugangs gesichert sein. Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfen deshalb ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder R3.2013.00126 Seite 6 aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im Grundbuch anzumerken (§ 237 Abs. 4 PBG). Da es sich bei der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks um eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer B aubewilligung handelt (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes [RPG]; §§ 233 und 234 PBG), sind die Verwaltungs - und Verwaltungsrechtspflegebehörden gehalten, die Frage, ob der privatrechtlich geregelte Grundstückszugang aus öffentlichrechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstellt, im Sinne einer zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. Bei der Entscheidung von Vorfragen aus einem fremden Zuständigkeitsbereich – hier aus demjenigen der Zivilgerichte – ist jedoch Zurückhaltung geboten. D ie privatrechtliche Regelung des Grundstückszugangs kann deshalb von den Baubehörden und der Rekursinstanz nur dann als hinreichende Sicherung akzeptiert werden, wenn sich daraus das Recht zur dauernden und jederzeitigen B e- nützung des Zugangs klar ergibt. Trifft dies nicht zu, so ist die Baubewill i- gung grundsätzlich zu verweigern, bis sich der Bauherr – nötigenfalls auf dem Zivilweg – einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VB 105/1980 in BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a). 5.3. Es ist unbestritten, dass die Baugrundstücke Kat. -Nrn. 6682 sowie 350 über kein Wegrecht an der Parzelle "Sandweg" verfügen. Beide Grundstü- cke werden durch das Bauvorhaben zumindest teilweise sowohl von einem der beiden Mehrfamilienhäuser als auch durch die darunter li egende ge- meinsame Tiefgarage baulich in Anspruch genommen. Grundsätzlich verhält es sich so, dass, wer das Recht zur Benutzung eines gebahnten Fahrweges hat, auch befugt ist, diesen Weg so auszubauen und zu unterhalten, dass er den Zw eck des Wegrechtes erfüllt. Die tatsächliche Belastung des Wegrechtes darf dabei zunehmen, insbesondere wenn sie bloss deshalb zunimmt, weil die Dienstbarkeit bisher in bloss reduziertem Umfang ausgeübt wurde und nun zu voller Nutzung gelangt, oder wenn sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit nach den Bedürfnissen des her r- schenden Grundstückes richten und diese Bedürfnisse zunehmen (be i- spielsweise durch Aufstockung eines Gebäudes oder durch die Erstellung zusätzlicher Gebäude auf dem herrschenden Grundstück mit der entspre- chenden Z unahme an Menschen und Fahrzeugen). Unzumutbar ist die Mehrbelastung i ndes dann, wenn sie darauf zurückzuführen ist, dass der R3.2013.00126 Seite 7 Eigentümer des b erechtigten Grundstückes dieses durch den Zukauf von Land vergrössert hat (vgl. dazu Peter Liver, in: Kommentar zum schweiz e- rischen Zivilrecht [Zürcher Kommentar], Bd. IV/2a, Die Grunddienstbarke i- ten, insbes. Rz. 12 ff., 2. Aufl., Zürich 1980). Da das strittige Bauvorhaben auch Grundstücke beschlägt, welche nicht über ein entsprechendes Wegrecht verf ügen, fehlt es demnach an einer rechtlich genügenden Sicherung der Erschliessung. Das Argument der R e- kursgegnerschaft, die betreffenden Parzellen würden nur geringfügig übe r- stellt und die Zufahrt zur Tiefgarage liege nicht auf diesen Parzellen, ve r- mag daran nichts zu ändern. 5.4. Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne beson - dere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Er - haltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Mit Nebenbestimmungen darf von vornherein nur Mängeln begegnet we r- den, die "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können. E r- fordert demgegenüber die Behebung von Mängeln eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, darf keine mit Nebenbestimmungen ve r- knüpfte Baubewilligung erteilt werden. Diesfalls ist vielmehr eine Bauve r- weigerung auszusprechen und die Bauherrschaft hat ein überarbeitetes Baugesuch ein zureichen. Nur so ist die nötige Klarheit im baurechtlichen Verfahren gewährleistet, was nicht zuletzt auch im Interesse der Nachbarn zu verlangen ist. Im Übrigen kann mit Nebenbestimmungen Mängeln b e- gegnet werden, welche die Grundanforderungen an Bauten und Anlagen im Sinne der §§ 233 ff. PBG beschlagen (RB 1997 Nr. 78). Da durch das fehlende Wegrecht ein nicht unerheblicher Teil eines Wo h- nungstraktes mitsamt Tiefgarage nicht genügend erschlossen ist, was w e- sentliche Änderungen des Bauprojektes nach sich zöge, und es sich zudem um eine Arealüberbauung handelt, die nur als Ganzes beurteilt wer den kann, ist eine Heilung des Mangels mittels Nebenbestimmungen aus - geschlossen. Somit ist die Baubewilligung aufzuheben. R3.2013.00126 Seite 8 6.1. Zudem ist die Frage der Beeinträchtigung des Inventarobjektes zu prüfen. Aufgrund der Feststellungen anlässlich des Lokaltermines und insbeson - dere aufgrund der Baugesuchsunterlagen ergibt sich, dass das Bauvorha - ben durch die Überstellung des Grundstückes mit dem Inventarobjekt nahe an dieses zu liegen kommt. Der parallel zum Inventarobjekt ausg erichtete Baukörper ist mit seiner nordwestlichen Ecke in einem Abstand von nur 7,5 m zum Inventarobjekt situiert. Im Weiteren wird der Aussenraum beider g e- planter Baukörper mit grosszügigen Stützmauern eingefasst, welche sich in einem Abstand von nur 2,5 m zum Inventarobjekt befinden. Ein wesentl i- cher Teil des Bauvorhabens kommt damit auf das Grundstück des Schut z- objektes zu liegen. 6.2. Es stellt sich deshalb die Frage, ob vor der Beurteilung des Baug esuches eine Überprüfung der Schutzwürdigkeit des Inventarobjektes vorz unehmen gewesen wäre bzw. ob durch die geplanten Bauten ein Eingriff am Schut z- objekt selbst stattfindet, der eine Schutzabklärung nach sich ziehen würde. Das Inventarobjekt umfasst mehrere Gebäude, einen Hochkamin sowie die Wasserkraftanlagen mit Weiher, Kanälen und weiteren Annexbauten. U m- schrieben wird die Anlage im Inventarblatt dabei wie folgt: "Die Anlage oberhalb der Strasse Aathal-Robenhausen bildet einen dominanten Riegel, bestehend aus den drei hohen Gebäuden, dem Hochkamin, dem Spinn e- rei-Hauptbau und Wohn - und Gewerbehaus und zwei zweigeschossigen Zwischenbauten. Gegen Westen liegt die Anlage am idyllischen Ufer des dazugehörenden Spinnereiweihers. Auch gegen Nordosten ist die Umg e- bung unverbaut: hier befindet sich das Fabrikanten -Parkwäldchen und der grosse Obstgarten." Im zugehörigen Plan sind die relevanten Gebäude und Flächen mit Nu m- mern markiert und farbig unterlegt. Die südlich des Inventarobjektes gele- gene Fläche trägt dabei die Nr. 16 und ist bezeichnet als "Abhang unüberbautes Wiesland". Sie ist aber nur in einem schmalen Bereich en t- lang des Schutzobjektes farbig unterlegt (act. 6.8, S. 4 , im Verfahren R3.2013.00126). R3.2013.00126 Seite 9 Die Baudirek tion Kanton Zürich erachtete Schutzabklärungen und in di e- sem Zusammenhang die Einholung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission offensichtlich als nicht notwendig. Eine einläs s- liche Begründung kann indes weder der angefochtenen Verfügung no ch der Vernehmlassung entnommen werden. In der Tat tangiert zwar das Bauvorhaben den gemäss Inventarblatt farbig unterlegten Bereich, welcher auch mit der textlichen Umschreibung des Objektes im Inventarblatt übe r- einstimmt, nicht. Ein Eingriff am Inventaro bjekt im engeren Sinne ist somit nicht vorgesehen. Hingegen gilt, dass mit Schutzmassnahmen der Peri - meter namentlich im Sinne eines Umgebungsschutzes wesentlich weiter gezogen werden kann, als es sich unmittelbar aus dem Inventar ergibt; das Inventar ist diesbezüglich mitnichten abschliessend. Folglich hätte die Bau- direktion die Verträglichkeit des Projektes mit dem Inventarobjekt im Ra h- men ihrer Verfügung einlässlich prüfen und gegebenenfalls im Sinne eines projektbezogenen Schutzentscheides Anordnungen t reffen oder aber den Verzicht auf Anordnungen schlüssig begründen müssen (vgl. dazu VB.2013.00380, E. 7.5, in BEZ 2014 Nr. 16). Die Verfügung der Baudirek - tion erweist sich schon deswegen als mangelhaft. 6.3. Noch nichts darüber gesagt ist, ob die gep lante Arealüberbauung auch g e- nügend Rücksicht auf das Schutzobjekt im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG nimmt. Die von der Baudirektion im Zusammenhang mit der Überprüfung der Frage, ob ein Schutzentscheid notwendig ist, vorgenommene diesb e- zügliche Beurteilung ist unbeachtlich, da die Baudirektion gestützt auf Ziffer 1.4.1.5 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung (Anhang BVV) nicht zuständig für die Beurteilung der Einordnung eines neben einem Schutz - objekt geplanten Gebäudes ist (BRKE II Nrn. 0051 - 0052/2009 in BEZ 2009 Nr. 65). Die Beurteilungskompetenz der Baudirektion beschränkt sich einzig auf die Frage der Gefährdung des Schutzobjektes bzw. auf die Be - willigungsfähigkeit von Änderungen am Schutzobjekt (sog. denkmalpfleg e- rechtliche Bewilligung). Die Verfügung der Baudirektion ist damit auch in - sofern mangelhaft, als sie klar kompetenzwidrige Elemente enthält. Der Gemeinderat hat sowohl im angefochtenen Beschluss als auch in der Vernehmlassung fast gänzlich auf eine eigenständige Beurteilung der Ei n- ordnung verzichtet und auf den Bericht der Stadtbildkommi ssion von 18. Juni 2013 verwiesen (act. 17.3 a.a.O.). R3.2013.00126 Seite 10 6.4.1. Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen U m- gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umg e- bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gesta l- tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise d ie Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesam t- wirkung erreicht wird, ist gestützt auf o bjektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das E i- gentum. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur - und Heimatschutzes be- sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befried i- gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur - und Hei- matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus objektiven Anhaltspunkten ergibt, was insbesondere bei der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG der Fall sein kann. 6.4.2. Zudem sind vorliegend auch die Bestimmungen betreffend Arealübe r- bauungen zu berücksichtigen (§ 69 ff. PBG). Mit dem Instrument der Area l- überbauung verfügen die Baubehörden über eine rechtliche Handhabe, e i- ne von der Grundordnung abweic hende Überbauung zu gestatten. In der Regel sehen die Bau - und Zonenordnungen einen sogenannten Arealübe r- bauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor. Im Gegenzug für diese Privilegi e- rung gelten erhöhte Anforderungen in Bezug auf die Gestaltung, Einor d- nung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss § 71 PBG müssen die Bauten R3.2013.00126 Seite 11 und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurte i- lung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckb e- stimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs - und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Nach neuer verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013) ist die Rekursinstanz berechtigt und verpflichtet, ihre gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen. Das Verwaltungsgericht hielt in diesem Zusammenhang fest, den Gemeinden stehe bei der Anwe n- dung von § 238 PBG – also der allgemeinen Ästhetiknorm, um die es in j e- nem Fall ging – insofern ein gewisser aus der Gemeindeautonomie flie s- sender Beurteilungsspielraum zu, als es in erster Lini e der örtlichen Baube- hörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Die Rekursinstanz habe die angeführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen der ortsb e- zogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt worden se i- en. Eine weitergehende Rücksichtnahme auf die Gemeindeautonomie rechtfertige sich demgegenüber nicht. Diese Erwägungen gelten uneingeschränkt auch bei der Überprüfung von Arealüberbauungen. Vorliegend verhält es sich zudem so, dass die für die Beurteilung der Einordnung zuständige Vorinstanz sich nicht selbständig zur Frage der Einordnung geäussert hat, sondern sich einzig darauf b e- schränkte, a uf die diesbezüglich wohl als sehr knapp bemessen zu b e- zeichnende Beurteilung der Stadtbildkommission zu verweisen, womit der Rekursinstanz schon deswegen volle Kognition zukommt, weil die Vo rins- tanz ihr Ermessen nicht hinreichend betätigt hat. 6.5. Demnach sind bei der Beurteilung der Gestaltung des Bauvorhabens zwei rechtliche Vorgaben zu berücksichtigen, nämlich einerseits die gesetzlichen Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss den §§ 69 ff. PBG und andererseits die Einordnung bzw. die besondere Rü cksichtnahme gegen- über der Umgebung und dem Schutzobjekt (Inventarobjekt) nach § 238 R3.2013.00126 Seite 12 Abs. 2 PBG. Bereits die Vorschriften über die Arealüberbauung verlangen eine besonders gute Gestaltung der Anlagen und des Umschwungs; dies unter Berücksichtigung der baul ichen und landschaftlichen Umgebung. Hinzu kommt die nach § 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere Rücksich t- nahme auf Objekte des Natur - und Heimatschutzes. Insgesamt bestehen damit sehr hohe Anforderungen an die Gestaltung der strittigen Bebauung. Anlässlich des Augens cheines bestätigte sich, was bereits aus den Pr o- jektunterlagen ersichtlich war: Das geplante Bauvorhaben rückt empfindlich nahe an das Inventarobjekt heran und verdeckt dieses – von Süden her be- trachtet – grossflächig. Zudem wird das Schutzobjekt durch die ger ingen Abstände optisch förmlich erdrückt. Sowohl die Platzierung der Baukörper als auch die mit einer erheblichen Anzahl an Stützmauern veränderte U m- gebungsgestaltung gegenüber dem Inventarobjekt lassen eine besondere Rücksichtnahme auf dasselbe vermissen. Der geringe Abstand von rund 10 m zwischen den zwei massiven Baukörpern lässt kaum mehr eine Sicht von Südosten auf das Inventarobjekt zu; dies insbesondere nicht von den öffentlichen Wegen aus. Erst im hinteren südwestlichen und nördlichen Teil des Sandweges ist eine Sichtverbindung zum Inventarobjekt vorhanden. Entgegen den Ausführungen der Rekursgegner anlässlich des Lokalterm i- nes und den Erwägungen der Stadtbildkommission geht es bei der gen ü- genden Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt nicht darum, möglichst viel ungeschützte Grünfläche freizuhalten oder der Arealüberbauung selbst e i- nen grossen Wirkungsbereich zu verschaffen. Vielmehr ist wesentlich, dass dem Inventarobjekt genügend Raum gewährt wird, um seine Wi rkung nach aussen zu entfalten. Diese Wirkung ist auf allen vier Seiten des Inve ntar- objektes zu gewährleisten und nicht etwa nur auf der unbestri ttenermassen sehr attraktiven Nordseite des Gebäudekomplexes. Das Argument der bau- lichen Verdichtung vermag die verlangte genügende Rüc ksichtnahme auf das Schutzobjekt ebenfalls nicht zu entkräften. Die bauliche Verdic htung nach innen ist zwar ein zentrales Anliegen des Raumplanung srechts, findet aber dort seine Grenzen, wo entgegenstehende Vo rschriften Platz greifen, wie etwa die Bestimmungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Auch bauliche Verdichtung kann nur innerhalb des geltenden geset zlichen Ra hmens e r- folgen. Im Inventarblatt wurde die S pinnerei als dominant auf der unverbauten H ü- gelkuppe zwischen dem Pfäffikersee und dem Talgrund liegend beschri e- R3.2013.00126 Seite 13 ben (act. 6.8 , a.a.O., S. 9, Ziff. 4). Dass sich diese Situation zwischenzei t- lich stark verändert hat und sich nun umliegend um das Areal bereits a uf den drei anderen Seiten Bauten befinden, ist augenfällig, macht indes eine besondere Rücksichtnahme eines Neubauprojektes auf der einzigen bisher unverbauten Südseite umso notwendiger. Bezeichnend für die Problematik ist in diesem Zusammenhang auch, da ss dem durchgeführten Architekturwettbewerb eine grössere Arealfläche zu Grunde gelegt wurde, nämlich unter Einbezug der südlich des Sandweges gelegenen Parzelle , was gänzlich andere Voraussetzungen zur Projekti e- rung schuf. Im Weiteren wurde mit den Wettbewerbsp arametern keine Ein- schränkung statuiert, auf das Schutzobjekt besonders Rücksicht zu ne h- men. Es wurde vielmehr sogar vorgeschlagen, einen Durchbruch durch den Zwischenbau mit der Adresse Schönaustrasse Nr. 13 zu prüfen (act. 24.13, insbes. S. 12 und 21, im Verfahren G. -Nr. R3.2013.00126). Damit wurde geradewegs das Gegenteil einer besonderen Rücksichtnahme anvisiert. Dem Bauvorhaben kann daher keine besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt attestiert werden. 7.1. – 7.3. [….] 8. Abschliessend ist zudem festzuhalten, dass bei einer Neuprojektie rung auch folgende Punkte zu beachten wären: Im Inventarobjekt bestehen zur Zeit mindestens 10 genutzte Wohneinhe i- ten, wobei mindestens zwei Mieteinheiten gewerblich genutzt werden. Z u- dem bestehen diverse Ateliers, die unterschiedlich stark frequentiert w er- den, indes gleichwohl für die Frage der genügenden Erschliessung zu b e- achten sind. Mit dem Bauvorhaben werden nun weitere 4 Abstellplätze über die Schönaustrasse erschlossen. Der Umstand, dass eine gute Erschlie s- sung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln wohl zu verneinen ist, würde d a- zu führen, dass die Schönaustrasse als Zufahrtsstrasse mit einer Min - destbreite von 4 m zu konzipieren wäre – wobei eine kurze einzelne Veren- R3.2013.00126 Seite 14 gung hinzunehmen wäre – und folglich ein Strassenabstand von minde s- tens 6 m einzuhalten wäre. Ebenso ist der Sandweg zu klein dimensioniert für die Erschliessung von 53 Wohneinheiten und die Zufahrt wäre entsprechend anzupassen. In di e- sem Zusammenhang ist jedoch bereits heute darauf hinzuweisen, dass das bei der Baudirektion eingereich te Strassenprojekt (act. 35 im Verfahren G. - Nr. R3.2013.00126), welches eine Strassenbreite des Sandweges von 3 m vorsieht, als klar unzureichend zu qualifizieren wäre. Soweit durch das Bauvorhaben allenfalls – wie im angefocht enen B e- schluss zumindest erwähnt – inventarisierte Bäume beeinträcht igt würden, wäre vorgängig eine e ntsprechende Prüfung der Schutzwürdigkeit vorzu- nehmen. Im Weiteren bleibt festzuhalten, dass bei Eintritt der Rechtskraft des G e- meindeversammlungsbeschlusses betreffend die Initiative "Leu" ein Auftrag der Stimmbürger an den Gemeinderat besteht, einen Gestaltungsplan au s- zuarbeiten und der Richtplan im betreffenden Gebiet ebenfalls eine en t- sprechende Absicht ausdrückt. Auch wenn damit (noch) keine grundeige n- tümerverbindlichen Einsc hränkungen gegeben sind, können die entspr e- chenden We rtungen in die Beurteilung der Einordnung eines Nachfolge - projekts einbezogen werden. Die übrigen Rügen der Rekurrierenden können aufgrund der notwendigen Neuprojektierung des Bauvorhabens offen bleiben. 9.1. Somit sind die Rekurse gutzuheissen und sind der angefochtene Beschluss des Gemeinderates Wetzikon vom 10. Juli 2013 sowie die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 19. Juni 2013 vollumfänglich aufzuheben. [….]