<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00277</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206638&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00277</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.03.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses in Zollikon: Planungsrechtliche Baureife; Rücksichtnahme im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auf benachbarte Denkmalschutzobjekte.<br/><br/>Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht ohne weiteres bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Vorliegend ist jedoch bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung zu erkennen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 3.3).<br/><br/>Die Vorinstanzen haben die bauliche Beziehung zu den umliegenden Schutzobjekten ausreichend und zutreffend gewürdigt. Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen Baubehörde eingegriffen (E. 4.4 und 4.5).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRFAMILIENHAUS">MEHRFAMILIENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7794" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00277</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. MÃ¤rz 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Josua Raster.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_6">A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_11">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_ORT_3_16">C,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_ORT_4_21">D,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b><a id="Anonym_ORT_5_26">E,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.<b> </b><a id="Anonym_ORT_6_31">F,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.<b> </b><a id="Anonym_ORT_7_36">G,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_8_44">RA H,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_9_49">I,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_10_55">J,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_11_62">RA K,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_12_64">BaubehÃ¶rde Zollikon,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die BaubehÃ¶rde Zollikon I und J die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der Johanniterstrasse im Ortsteil Gugger in Zollikon, nachdem sie das Gesuch fÃ¼r ein erstes Projekt am 14. Juni 2004 abgelehnt hatte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II wies den dagegen von A, B, C, D, E, F sowie G erhobenen Rekurs am 23. Mai 2006 nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 liessen A, B, C, D, E, F sowie G dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids sowie der Baubewilligung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r beide Verfahren beantragen; eventuell sei die Sache zur ErgÃ¤nzung und Neuentscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die BaubehÃ¶rde Zollikon sowie I und J stellten am 7. bzw. 13. September 2006 je den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden abzuweisen, soweit â so die BaubehÃ¶rde â darauf eingetreten werden kÃ¶nne. Die Baurekurskommission II schloss am 5. September 2006 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Am 23. Januar 2007 wurden die PlÃ¤ne des verweigerten Projekts von der BaubehÃ¶rde Zol­likon beigezogen.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Vorbringen der Parteien und die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen Bezug genommen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> Formelles</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Die im Rekursverfahren unterlegenen Nachbarn sind gemÃ¤ss § 21 lit. a VRG ohne weiteres zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Mit dem Beizug der PlÃ¤ne des verweigerten Projekts, wurde lediglich die Aktenlage wieder hergestellt, wie sie im Rekursverfahren bestand. Die betreffenden PlÃ¤ne sind denn auch alle mit einer Nummer der Baurekurskommission II versehen. Es handelte sich demnach um keine AktenergÃ¤nzung im technischen Sinn; den Parteien war somit auch keine MÃ¶glichkeit zur Stellungnahme einzurÃ¤umen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> Streitgegenstand</p> <p class="Urteilstext">Das GrundstÃ¼ck, auf welchem das geplante Mehrfamilienhaus errichtet werden soll, ist Teil eines Gevierts, welches durch die Johanniterstrasse, die Seestrasse, das Bahntrassee der Linie ZÃ¼richâRapperswil sowie den an dieser Stelle die Gemeindegrenze bildenden DÃ¼ggelbach begrenzt wird. Innerhalb dieses Gevierts steht zur Seestrasse hin die GebÃ¤udegruppe "Gugger", welche im Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Gemeinde Zol­likon verzeichnet ist. Sodann befinden sich in der zweiten Bautiefe zwei unÃ¼berbaute Baufelder, welche nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Zone W 2.20 liegen. Beim sÃ¼dlicheren Baufeld handelt es sich um die streitbetroffene Parzelle Kat.-Nr. 01. Unmittelbar an dieses Geviert angrenzend, auf der anderen Seite des DÃ¼ggelbachs, liegt auf KÃ¼snachter Gemeindegebiet das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit der Villa Friedberg, bei der es sich ebenfalls um ein Schutzobjekt handelt.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden lassen zum einen geltend machen, das umstrittene Bauvorhaben prÃ¤judiziere die kÃ¼nftige Planung in diesem Gebiet (nachfolgende E. 3) und erfÃ¼lle im Hinblick auf die benachbarten Denkmalschutzobjekte die Anforderungen an eine gute Gestaltung und Einordnung nicht (E. 4).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> PrÃ¤judizierung der kÃ¼nftigen Planung</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen in erster Linie geltend, dem BaugrundstÃ¼ck fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz hat diesen Einwand mit der BegrÃ¼ndung verworfen, dass die geplante Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) an der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005 abgelehnt und die Revisionsvorlage an den Gemeinderat zurÃ¼ckgewiesen worden sei. Der fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck vorgesehenen Umzonung in die Kernzone KA sei auch dem Grundsatz nach nicht zugestimmt worden; vielmehr sei der Revisionsentwurf ganz zurÃ¼ckgewiesen worden. Der Leiter der Bauabteilung habe anlÃ¤sslich der Abstimmung ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass im Fall einer RÃ¼ckweisung wieder die alte Bau- und Zonenordnung gelte.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten diesen ErwÃ¤gungen entgegen, die geplante Zuweisung zur Kernzone KA sei unbestritten und besitze ernsthafte Realisierungschancen. Der RÃ¼ckweisungsentscheid mache den gemeinderÃ¤tlichen Antrag â entgegen dem Rekursentscheid â nicht unbeachtlich. Die Zuweisung des BaugrundstÃ¼cks zur Kernzone KA bleibe weiterhin rechtserheblich. Klare materielle AblehnungsgrÃ¼nde lÃ¤gen der RÃ¼ckweisung nicht zugrunde; man habe der PBG-Revision nicht vorgreifen wollen. Der Revisionsbedarf sei unbestritten, weshalb der Gemeinderat beschlossen habe, die Vorlage bei nÃ¤chster Gelegenheit erneut der Gemeindeversammlung zu unterbreiten. Spreche man der Revisionsvorlage wegen der RÃ¼ckweisung jeglichen Schutz vor einer PrÃ¤judizierung ab, kÃ¶nnten die Revisionsbestrebungen leicht unterlaufen werden. Eine derart enge Auslegung von § 234 PBG widerspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichts. Ãberdies kÃ¶nne aus der Aussage des Leiters der Bauabteilung nichts zugunsten der vorinstanzlichen Rechtsauffassung abgeleitet werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Damit einem Bauvorhaben die Ãnderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat "beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte PlanÃ¤nderungen nur zu berÃ¼cksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der Gemeindeexekutive, ausgehen und ein entsprechender formeller Beschluss der GesamtbehÃ¶rde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Ãnderungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemÃ¤ss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der BevÃ¶lkerung vor einer PrÃ¤judizierung geschÃ¼tzt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 9-7). Als in diesem Sinn beantragte Ãnderung hat es deshalb die Baurekurskommission genÃ¼gen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschriebenen Ã¶ffentlichen Auflage Ã¼ber einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen" durchgefÃ¼hrt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG hingewiesen, nÃ¤mlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden kÃ¶nnen. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach PlanÃ¤nderungen vom Gemeinderat beantragt sein mÃ¼ssten, nicht zu eng ausgelegt werden dÃ¼rfe; es hat einer PlanÃ¤nderung den Schutz gegen PrÃ¤judizierung gewÃ¤hrt, die vom Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung fÃ¼r weiter gehende BeschrÃ¤nkungen an diesen zurÃ¼ckgewiesen worden war. Im nÃ¤mlichen Entscheid hat das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben mÃ¼sse (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>In einem neueren, ebenfalls die Gemeinde Zollikon betreffenden rechtskrÃ¤ftigen Entscheid hat das Verwaltungsgericht eine PrÃ¤judizierung durch die hier ebenfalls in Frage stehende Ãnderung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon verneint (VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, www.vgrzh.ch). Das Gericht war zum Ergebnis gelangt, dass nach dem RÃ¼ckweisungsbeschluss verbunden mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode erneut eine geÃ¤nderte Bauordnung vorzulegen, zurzeit kein fÃ¶rmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vorliege. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist.</p> <p class="Urteilstext">Hier lassen die Voten an der Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005 fÃ¼r die RÃ¼ckweisung der Vorlage an den Gemeinderat keine klare Stossrichtung erkennen; der Gemeinderat wurde lediglich mit dem Auftrag betraut, die Revision weiterzuverfolgen. Die neue Vorlage ist deshalb â unabhÃ¤ngig von der Aussage des Leiters der kommunalen Bauabteilung â zu unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor PrÃ¤judizierung beanspruchen kÃ¶nnte.</p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> Gestaltung und Einordnung</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen sodann vor, das Bauvorhaben erfÃ¼lle die Anforderungen gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG nicht und nehme auf die benachbarten Denkmalschutzobjekte nicht die gebotene RÃ¼cksicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In diesem Zusammenhang beantragen sie in prozessualer Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins (nachfolgende E. 4.1.1) und die Einholung eines denkmalpflegerischen Fachgutachtens (E. 4.1.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dafÃ¼r, dass weder die bei den Akten liegenden Fotografien noch das Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission geeignet seien, dem Verwaltungsgericht einen verlÃ¤sslichen und vollstÃ¤ndigen Eindruck der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse zu vermitteln, weshalb dieses einen eigenen Augenschein vorzunehmen habe.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat am 15. Dezember 2005 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgefÃ¼hrt; die darauf beruhenden Feststellungen, welche die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse rechtsgenÃ¼gend dokumentieren, sind protokollarisch festgehalten und kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den bei den Akten befindlichen PlÃ¤nen und Fotomontagen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons ZÃ¼rich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genÃ¼gend erstellt, weshalb sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts erÃ¼brigt (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen auch nicht dar, inwiefern die Fotografien der Vorinstanz die rechtserheblichen VerhÃ¤ltnisse und insbesondere die rÃ¤umlichen Beziehungen des Bauvorhabens zu den Schutzobjekten sowie die Auswirkungen auf diese nicht hinreichend genau abbilden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die Notwendigkeit eines Fachgutachtens begrÃ¼nden die BeschwerdefÃ¼hrenden einerseits mit der heiklen ortsbaulichen Lage des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks in unmittelbarer Nachbarschaft zu Schutzobjekten und anderseits mit dem Umstand, dass das GrundstÃ¼ck einer Kernzone zugewiesen werden soll, in welcher keine Flachdachbauten erstellt werden dÃ¼rften.</p> <p class="Urteilstext">Ãber die Notwendigkeit zur Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zustÃ¤ndigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die VerhÃ¤ltnisse anders nicht schlÃ¼ssig abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Die sich hier stellenden Fragen sind vorwiegend Ã¤sthetischer Natur und kÃ¶nnen von (Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund derer Fachkenntnisse grundsÃ¤tzlich ohne weiteres beurteilt werden, was bereits die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 3). Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, dass bereits die kommunale BaubehÃ¶rde eine fachliche Begutachtung hÃ¤tte veranlassen mÃ¼ssen, ist in Betracht zu ziehen, dass die verfÃ¼gende siebenkÃ¶pfige BaubehÃ¶rde nicht weniger als vier diplomierte Architekten (ETH/SIA) umfasst und damit Ã¼ber genÃ¼gend Fachkompetenz fÃ¼r eine adÃ¤quate Ã¤sthetische WÃ¼rdigung aufweist. Da nach der RÃ¼ckweisung der BZO-Revision die Zuweisung des BaugrundstÃ¼cks zur Kernzone KA nicht absehbar ist (vgl. vorn, E. 3.3), fÃ¤llt auch das zur BegrÃ¼ndung angefÃ¼hrte Verbot von Flachdachbauten dahin.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt hinreichend geklÃ¤rt ist, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu beurteilenden Fragen ohne weiteres â im Rahmen seiner ÃberprÃ¼fungsbefugnis â entscheiden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. GemÃ¤ss dem hier unbestrittenermassen anwendbaren Absatz 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).<i> </i>Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654), welche die Baurekurskommission mit zutreffenden AusfÃ¼hrungen (Rekursentscheid, E. 4.2), auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG), dargelegt hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Der kommunalen BaubehÃ¶rde kommt bei der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 Nr. 19). Auf diesen kann sich die kommunale BaubehÃ¶rde, welche diese Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, nur berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 19 E. 5a).</p> <p class="Urteilstext">Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Soweit es jedoch um die ÃberprÃ¼fung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht. Diese ZurÃ¼ckhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 4.2 a.E.). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so kann bezÃ¼glich der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es in willkÃ¼rlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die BaubehÃ¶rde Zollikon hielt in der Baubewilligung vom 11. April 2005 zur Gestaltung und Einordnung fest, dass dem Mehrfamilienhaus gegenÃ¼ber dem ersten Projekt ein grundlegend anderes gestalterisches Konzept zugrunde liege. Es weise nun eine klare architektonische Sprache und ein reduziertes Volumen auf. Das Vorhaben sei unter dem Aspekt von § 238 Abs. 1 und 2 PBG bewilligungsfÃ¤hig, was auch fÃ¼r das Farbkonzept mit verschiedenen GrautÃ¶nen gelte.</p> <p class="Urteilstext">Das bauliche Umfeld wurde unter BerÃ¼cksichtigung der umliegenden Schutzobjekte bereits in der Bauverweigerung vom 14. Juni 2004 eingehend gewÃ¼rdigt.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Rekursvernehmlassung vom 12. August 2005 fÃ¼hrte die die BaubehÃ¶rde ergÃ¤nzend und unter Bezugnahme auf die RÃ¼gen in der Rekursschrift aus, das Haus schÃ¶pfe die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht aus. Die Projektverfasser seien es gewohnt, mit moderner Formsprache in heiklem Umfeld zu bauen. Beim Bauvorhaben handle es sich um einen klar konzipierten und sorgfÃ¤ltig eingefÃ¼gten SolitÃ¤r in zurÃ¼ckhaltender Farbgebung. Es kÃ¶nne hÃ¶chstens als "zurÃ¼ckhaltend expressiv" bezeichnet werden und solle sich neben der GebÃ¤udegruppe "Gugger" behaupten kÃ¶nnen, ohne sie zu dominieren. Entgegen der Ansicht der Rekurrierenden sei das nun bewilligte Projekt vÃ¶llig verschieden vom abgelehnten und hinsichtlich Kubus und Formensprache nicht einmal vergleichbar. Es stamme auch nicht vom gleichen Architekten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die Baurekurskommission kam zum Ergebnis (Rekursentscheid, E. 4.6), dass das Mehrfamilienhaus mit seiner selbstbewussten und in sich stimmigen Architektur heutiger PrÃ¤gung einen starken und spannungsvollen Kontrast zu den angrenzenden Schutzobjekten bilde. Das Bauvorhaben sei klar und nachvollziehbar gegliedert und weise eine harmonische und zurÃ¼ckhaltende Formensprache auf. Auf die in der Umgebung vorherrschenden MassstÃ¤be nehme es in ausreichender Weise Bezug. Insgesamt fÃ¼ge sich das Mehrfamilienhaus harmonisch in das nÃ¤here Umfeld ein und nehme auf die Schutzobjekte genÃ¼gend RÃ¼cksicht. Die Beurteilung sei vertretbar und liege deshalb im Ermessen der Vorinstanz.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen dagegen vor, die Baurekurskommission habe zutreffend festgestellt, das Bauvorhaben stehe in unmittelbarem Zusammenhang mit der GebÃ¤udegruppe "Gugger", und den richtigen Schluss daraus gezogen, dass deshalb eine qualifizierte sowie behutsame architektonische Ausgestaltung verlange. Demnach kÃ¶nne, so die BeschwerdefÃ¼hrenden, nur ein GebÃ¤ude bewilligt werden, welches die optische Wirkung der historischen GebÃ¤udegruppe weder beeintrÃ¤chtige noch konkurrenziere. Es mÃ¼sse sich hinsichtlich Stellung, Form, architektonischer Sprache und Umgebungsgestaltung unter- und nicht Ã¼berordnen.</p> <p class="Urteilstext">Unter Hinweis auf die ErwÃ¤gungen, mit denen das VorlÃ¤uferprojekt verweigert worden war, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, dass das nun zwar verbesserte Projekt nach wie vor auf dem gleichen architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept beruhe. Weder die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde noch die Baurekurskommission lege schlÃ¼ssig dar, inwiefern es die gebotene RÃ¼cksicht auf die Schutzobjekte nehme. Die Baurekurskommission Ã¤ussere sich im angefochtenen Entscheid eigentlich nur zum Bauvorhaben selbst. Soweit sie hinsichtlich dessen Einbindung in das bauliche Umfeld zum Schluss komme, es nehme darauf ausrechend Bezug und fÃ¼ge sich harmonisch ein, so widerspreche dies der Sachlage.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten daran fest, dass der geplante Neubau die GebÃ¤udegruppe "Gugger" in unertrÃ¤glicher Weise dominieren wÃ¼rde. Zum einen weise er â entgegen der Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz â eine deutlich hÃ¶here GebÃ¤udehÃ¶he auf und zum andern stehe er auf hÃ¶herem Terrain, was die Dominanz verstÃ¤rke. Das NÃ¤herbaurecht zum SBB-GrundstÃ¼ck fÃ¼hre zu einer massiven Volumenkonzentration beim Neubau. Angesichts der ortsbaulichen VerhÃ¤ltnisse stehe jedoch das Einordnungsgebot bzw. die gebotene RÃ¼cksichtnahme einer Beanspruchung des NÃ¤herbaurechts entgegen. Das BaugrundstÃ¼ck werde schonungslos aufgefÃ¼llt und ohne RÃ¼cksicht auf die gewachsenen Strukturen Ã¼berbaut. Die Anforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG kÃ¶nnten aber nur mit einer weniger dominanten und kleiner dimensionierten Baute erfÃ¼llt werden. Indem die BaubehÃ¶rde ihre eigenen Empfehlungen und Projektierungshinweise missachtete, habe sie ihren Beurteilungsspielraum klar verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die BaubehÃ¶rde Zollikon hat ihren Beschluss insgesamt ausreichend begrÃ¼ndet und hat damit den ihr durch das kantonale Recht eingerÃ¤umten Beurteilungsspielraum beansprucht. Einen Eingriff durch die RechtsmittelbehÃ¶rden muss sie sich deshalb nur gefallen lassen, soweit ihre WÃ¼rdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche Ã¤sthetische WÃ¼rdigung des streitigen Bauprojekts unter BerÃ¼cksichtigung der Umgebung nach § 238 Abs. 2 PBG zu Recht fÃ¼r vertretbar hielt.</p> <p class="Urteilstext">Im Zusammenhang mit dem im Lauf des Verfahrens wiederholten Vorwurf, das Streben nach AusnÃ¼tzungsmaximierung sei in diesem Fall mit HÃ¤nden zu greifen, sei vorab daran erinnert, dass dies nicht zu beanstanden ist, solange die Anforderungen, die § 238 PBG an das Bauvorhaben stellt, erfÃ¼llt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stÃ¶ren sich primÃ¤r an der Dimensionierung des Baukubus. Sie bringen dagegen vor, das eingerÃ¤umte NÃ¤herbaurecht fÃ¼hre zu einer Volumenkonzentration, die dem sensiblen baulichen Umfeld nicht angepasst sei. Ohne das NÃ¤herbaurecht falle ein Neubau bescheidener aus, was sich unabhÃ¤ngig von der Architektur- und Formsprache positiv auf die Gestaltung auswirken wÃ¼rde. Die Vorinstanz argumentiere am Thema vorbei, wenn sie das NÃ¤herbaurecht mit dem Hinweis schÃ¼tze, dass aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden ein Verzicht auf die AusschÃ¶pfung gesetzlicher Baubefugnisse nur bei ausserordentlichen VerhÃ¤ltnissen verlangt werden kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">Das Einordnungsgebot kann einer Unterschreitung der Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde entgegenstehen (Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2001, S. 56 und 84 f.). Wird die befriedigende Einordnung wegen der EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten verneint und aus diesem Grund die Baubewilligung verweigert, bedeutet dies keinen Verzicht auf das nach den primÃ¤ren Bauvorschriften zulÃ¤ssige Volumen, denn die auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssige bauliche Nutzung ergibt sich gemÃ¤ss § 250 Abs. 1 PBG nach AusnÃ¼tzung, Bau- und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (VGr, 1. September 2004, VB.2004.00120, E. 5.2, www.vgrzh.ch). Der durch das eingerÃ¤umte NÃ¤herbaurecht erÃ¶ffnete Spielraum zur besseren AusschÃ¶pfung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung gehÃ¶rt mithin nicht zu den <span>von den Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen NutzungsmÃ¶glichkeiten. </span>Darauf weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht hin.</p> <p class="Urteilstext">Allerdings vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht Ã¼berzeugend darzulegen, inwiefern sich die auf der Nordwestseite des GebÃ¤udes zusÃ¤tzlich gewonnene Baumasse negativ auf die Schutzobjekte auswirkt, die in sÃ¼dlicher und Ã¶stlicher Richtung des Neubaus stehen. Das hat schon die Vorinstanz zu Recht ausgefÃ¼hrt (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 11), weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Sodann bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrenden die Dominanz des Bauvorhabens aufgrund seiner Stellung und machen in diesem Zusammenhang geltend, die Baurekurskommission habe den Sachverhalt mit Bezug auf die GebÃ¤udehÃ¶he unrichtig festgestellt. Ãberdies stehe der Neubau auf hÃ¶herem Terrain, was die Dominanz verstÃ¤rke.</p> <p class="Urteilstext">Bei der Beurteilung des GebÃ¤udekubus aus Ã¤sthetischer Sicht geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulÃ¤ssigen HÃ¶chstmasses, das eindeutig festgestellt werden kÃ¶nnte, sondern darum, ob die vorgesehene HÃ¶he und Lage des GebÃ¤udes den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genÃ¼gen. Insofern geht der Vorwurf unrichtiger Sachverhaltsermittlung fehl. Selbst wenn der Neubau eine hÃ¶here GebÃ¤udehÃ¶he â fÃ¼r deren Berechnung allerdings nicht die DachflÃ¤che des Attikageschosses massgeblich ist (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a, <span>www.vgrzh.ch) â </span>aufweist, kann daraus nicht die Forderung abgeleitet werden, er mÃ¼sse die geringere GebÃ¤udehÃ¶he der historischen GebÃ¤udegruppe "Gugger" Ã¼bernehmen (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 10-13). Hinsichtlich der Situierung des streitbetroffenen Neubaus ist zu bemerken, dass dieser â vom See her gesehen â in der gleichen Bautiefe wie die Villa Friedberg und das dazugehÃ¶rende NebengebÃ¤ude sowie die Liegenschaft Seestrasse 5 vorgesehen ist. Die Hanglage fÃ¼hrt natÃ¼rlicherweise dazu, dass diese GebÃ¤ude auf hÃ¶herem Terrain liegen und damit die GebÃ¤ude in der ersten Bautiefe Ã¼berragen. Damit lÃ¤sst sich die Notwendigkeit eines zusÃ¤tzlichen Verzichts auf Baumasse nicht begrÃ¼nden. Dass der Kubus nach dem neuen Projekt stÃ¤rker aus dem Terrain ragt, ist insofern nicht richtig, als die Kote des Erdgeschosses um 20 cm tiefer liegt als beim verweigerten Projekt.</p> <p class="Urteilstext">Wie die eingereichten Fotomontagen veranschaulichen, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht nicht geltend, der Neubau dominiere die Villa Friedberg; aber auch mit Bezug auf die GebÃ¤udegruppe "Gugger" zeigen sie nicht, inwieweit diese "in unertrÃ¤glicher Weise" dominiert wÃ¼rde. Vielmehr sind die Bilder durchaus geeignet, die Auffassung der Vorinstanz, das Vorhaben orientiere sich hinsichtlich Geschossigkeit und Volumen ausreichend an den umliegenden GebÃ¤uden und nehme gebÃ¼hrend RÃ¼cksicht auf diese, zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Ferner bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, weder die BaubehÃ¶rde noch die Rekursinstanz habe schlÃ¼ssig dargetan, inwiefern das neue Projekt nun die gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG erforderliche RÃ¼cksicht nehme, denn es folge dem gleichen architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept.</p> <p class="Urteilstext">Die BewilligungsbehÃ¶rde hatte in der Verweigerung vom 14. Juni 2004 klar dargelegt, in welches bauliche Umfeld das Vorhaben zu stehen kommt, weshalb Letzteres in gestalterischer Hinsicht nicht genÃ¼gte und was sie diesbezÃ¼glich als unabdingbar betrachtete. In der Bewilligung vom 11. April 2005 brachte sie unter ausdrÃ¼cklichem Hinweis auf die Verweigerung zum Ausdruck, dass ihre Kritik am ersten Projekt in die Ãberarbeitung eingeflossen war. Die ErwÃ¤gungen der Bauverweigerung sind mithin als integrierender Bestandteil der Bewilligung zu betrachten; zusammen bringen sie GrÃ¼nde fÃ¼r die nunmehrige Bewilligung nachvollziehbar zu Ausdruck.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission hat sich mit der RÃ¼ge ungenÃ¼gender BegrÃ¼ndung bereits im Rekursentscheid eingehend auseinander gesetzt (vgl. dort E. 5). Ihre AusfÃ¼hrungen sind Ã¼berzeugend, sodass wiederum darauf verwiesen werden kann </span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext"><span>Im Ãbrigen machen die PlÃ¤ne auf den ersten Blick deutlich, dass es sich beim bewilligten Vorhaben um ein grundsÃ¤tzlich anderes Gestaltungskonzept handelt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.5 </b>Schliesslich wird mit der Beschwerde geltend gemacht, die Vorinstanz Ã¤ussere sich nur zum projektierten BaukÃ¶rper selbst und Ã¼bersehe dabei, dass es vor allem um dessen Einbindung ins bauliche Umfeld gehe. Zu Unrecht attestiere sie dem GebÃ¤ude eine harmonische und zurÃ¼ckhaltende Formensprache.</p> <p class="Urteilstext"><span>Dass sich die Vorinstanz eigentlich nur zum projektierten BaukÃ¶rper selbst, aber nicht zu dessen Einbindung in das bauliche Umfeld Ã¤ussert, trifft nicht zu. Im angefochtenen Entscheid wird die Beziehung des Vorhabens zur Umgebung verschiedentlich aufgegriffen (Rekursentscheid, E. 4.4 und E. 4.5 a.A., S. 10 sowie a.E.) und in die Argumentation einbezogen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die fÃ¼r das Bauvorhaben massgebliche Zonierung (W 2.20) verlangt vom Bauherrn Ã¼ber die allgemeine Bestimmung von § 238 PBG hinaus keine gestalterischen Sonderleistungen, wie sie etwa Kernzonenvorschriften enthalten. Die zeitgenÃ¶ssische architektonische Formsprache des Bauprojekts ist ohne jede Effekthascherei und funktional; sie vertrÃ¤gt sich sowohl mit der gewachsenen, eher kleinmassstÃ¤blichen Vielgestaltigkeit der GebÃ¤udegruppe "Gugger" als auch mit der klassizistischen Strenge der Villa Friedberg. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 9 f.), steht die durch das Nebeneinander von historischen und heutigen Bauformen bewusst erzeugte Spannung einer guten Einordnung nicht entgegen (so schon bei vergleichbarer Ausgangslage VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 3.2.3.3, www.vgrzh.ch).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat die Ausgestaltung der einzelnen Geschosse und die architektonische Wirkung des GebÃ¤udes insgesamt in zutreffender Weise gewÃ¼rdigt (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 10), sodass darauf ebenfalls verwiesen werden kann </span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG)<span>. Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dieser vertretbaren WÃ¼rdigung nur ihre eigene </span><span>Wertung entgegen. Sie bezeichnen den Neubau "zwar als modern", aber wegen "seiner expressiven kubischen Ausbildung und reichhaltigen Gliederung mit Erkern, AbsÃ¤tzen und Einschnitten" sowie "einer vielfÃ¤ltigen Befensterung in den unterschiedlichsten Formen und GrÃ¶ssen" kÃ¶nne er "nicht als 'zurÃ¼ckhaltend' bezeichnet werden" (Beschwerdeschrift, Ziff. 20). Damit vermÃ¶gen sie der vertretbaren Qualifikation der Formsprache als "zurÃ¼ckhaltend"</span> keinen Abbruch zu tun.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Unter gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde eingegriffen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen</p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen haben sie die privaten Beschwerdegegner fÃ¼r deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erweist sich eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'750.-. Der nicht anwaltlich vertretenen Gemeinde, der durch die Beschwerdebeantwortung kein wesentlicher eigener Aufwand entstanden ist, steht keine EntschÃ¤digung zu.</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/7 unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch zu je einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 250.-, insgesamt Fr. 1'750.-, an die privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>