<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2000 94 S.404</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">404</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>94</b></span> <span class="ft2"><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler; Geschäfts-/Privatvermögen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(§ 22 Abs. 1 lit. b StG)</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- An den Nachweis, dass die Beteiligung an einer Immobiliengesell-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>schaft zum Privatvermögen des gewerbsmässigen Liegenschaften-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>händlers gehört, sind strenge Anforderungen zu stellen.</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">3. Februar 2000 in Sachen H., RV.1997.50219/K 3460</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">2. a) Der Rekurrent, der hauptberuflich unselbstständig</span><br/> <span class="ft1">Erwerbender war, hat sich seit längerer Zeit als (nebenamtlicher)</span><br/> <span class="ft1">gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler betätigt. So hat er aus den</span><br/> <span class="ft1">Bemessungsjahren 1977/78 durchschnittliche Einkünfte von</span><br/> <span class="ft1">Fr. 60'624.50 aus Liegenschaftenhandel deklariert (namentlich, aber</span><br/> <span class="ft1">nicht ausschliesslich den Gewinn aus der Abtretung seines Mit-</span><br/> <span class="ft1">eigentumsanteils an GB K. Nr. 4407, Parzelle Nr. 37/96, an die</span><br/> <span class="ft1">S.-Immobilien AG). Auch in den Folgeperioden deklarierte der</span><br/> <span class="ft1">Rekurrent entsprechende Einkünfte (Bemessungsjahre 1979/80</span><br/> <span class="ft1">Fr. 50'750.--; Bemessungsjahre 1983/84</span> <span class="ft1">Fr. 76'647.--; Bemes-</span><br/> <span class="ft1">sungsjahre 1985/86</span> <span class="ft1">Fr. 180'632.--). Daneben versteuerte der Re-</span><br/> <span class="ft1">kurrent laufende Liegenschaftserträge. Es kann nicht bezweifelt wer-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">405</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">den, dass er steuerlich als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler</span><br/> <span class="ft1">zu betrachten ist.</span><br/> <span class="ft1">b) In seiner neueren Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht</span><br/> <span class="ft1">festgehalten, dass bei Liegenschaftenhändlern grundsätzlich alle</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaften zum Geschäftsvermögen zu zählen seien. Bei der</span><br/> <span class="ft1">Annahme von Privatvermögen sei, mit Ausnahme der privat</span><br/> <span class="ft1">bewohnten Liegenschaft, daher eine entsprechend grosse Zu-</span><br/> <span class="ft1">rückhaltung geboten. Dem Steuerpflichtigen müsse aber die Mög-</span><br/> <span class="ft1">lichkeit offen stehen, den Nachweis anzutreten, dass es sich bei ei-</span><br/> <span class="ft1">nem Grundstück entgegen der Vermutung doch um Privatvermögen</span><br/> <span class="ft1">handle. An diesen Gegenbeweis seien jedoch strenge Anforderungen</span><br/> <span class="ft1">zu stellen, und es bedürfe dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und</span><br/> <span class="ft1">objektiver Umstände (VGE vom 16. Juli 1999 in Sachen KStA/Z.</span><br/> <span class="ft1">sowie in Sachen KStA/W.).</span><br/> <span class="ft1">c) Im vorliegenden Fall steht nicht die Qualifizierung eines</span><br/> <span class="ft1">Grundstückes zur Diskussion, sondern eine Beteiligung an einer</span><br/> <span class="ft1">Immobiliengesellschaft. Immobiliengesellschaften werden in</span><br/> <span class="ft1">steuerlicher Hinsicht vielfach ähnlich behandelt wie Grundstücke. So</span><br/> <span class="ft1">gilt die Uebertragung der Mehrheit der Aktien einer Immobilienge-</span><br/> <span class="ft1">sellschaft als wirtschaftliche Handänderung im Sinne von § 68</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 lit. a StG und unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (vgl.</span><br/> <span class="ft1">RGE vom 17. November 1993 in Sachen S.; Baur/Klöti/Koch/</span><br/> <span class="ft1">Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern</span><br/> <span class="ft1">1991, N 14 und 15 zu § 68 StG). Bei Minderheitsbeteiligungen liegt</span><br/> <span class="ft1">eine wirtschaftliche Handänderung vor, wenn die Minderheitsaktio-</span><br/> <span class="ft1">näre in bewusstem Zusammenwirken ihre Beteiligungen auf einen</span><br/> <span class="ft1">Käufer übertragen und diesem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt</span><br/> <span class="ft1">verschaffen (Baur/Klöti/Koch/Meier/Ursprung, a.a.O., N 15 zu § 68</span><br/> <span class="ft1">StG). Die Grundstückgewinnsteuer kommt aber, wie bei Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücken allgemein, nur zum Zuge, wenn es um eine Beteiligung im</span><br/> <span class="ft1">Privatvermögen des Verkäufers geht. Die Veräusserung eines Aktien-</span><br/> <span class="ft1">paketes einer Immobiliengesellschaft, das zum Geschäftsvermögen</span><br/> <span class="ft1">des Verkäufers gehört, unterliegt der Einkommenssteuer (Baur/</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">406</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Klöti/Koch/Meier/Ursprung, a.a.O., N 15 zu § 68 StG). Das StRG</span><br/> <span class="ft1">hat bereits früher so entschieden (AGVE 1978 S. 333). In diesem</span><br/> <span class="ft1">Entscheid ist jedoch ausdrücklich von Mehrheitsbeteiligungen an</span><br/> <span class="ft1">Immobiliengesellschaften im Geschäftsvermögen des Verkäufers die</span><br/> <span class="ft1">Rede. Hingegen haben StRG und Verwaltungsgericht auf Grund der</span><br/> <span class="ft1">konkreten Verhältnisse im Einzelfall auch die Minderheitsbeteiligung</span><br/> <span class="ft1">eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers an einer Holdingge-</span><br/> <span class="ft1">sellschaft zu seinem Geschäftsvermögen gerechnet (RGE vom</span><br/> <span class="ft1">4. September 1996 in Sachen R., bestätigt durch VGE vom 12. Juni</span><br/> <span class="ft1">1998). Obwohl sich der Sachverhalt in jenem Verfahren nicht mit der</span><br/> <span class="ft1">hier zur Diskussion stehenden Frage vergleichen lässt, kann daraus</span><br/> <span class="ft1">abgeleitet werden, dass auch eine Minderheitsbeteiligung an einer</span><br/> <span class="ft1">Immobiliengesellschaft Geschäftsvermögen darstellen kann.</span><br/> <span class="ft1">3. a) Die Grundsätze, die das Verwaltungsgericht für die</span><br/> <span class="ft1">Grundstücke im Eigentum eines gewerbsmässigen Liegenschaf-</span><br/> <span class="ft1">tenhändlers entwickelt hat, kommen auch zur Anwendung, wenn es</span><br/> <span class="ft1">um die Qualifizierung einer Beteiligung an einer Immobiliengesell-</span><br/> <span class="ft1">schaft geht. Es ist somit davon auszugehen, dass der Rekurrent nach-</span><br/> <span class="ft1">zuweisen hat, dass sich die Beteiligung in seinem Privatvermögen</span><br/> <span class="ft1">befunden hat, wobei daran strenge Anforderungen zu stellen sind.</span><br/> <span class="ft1">b) aa) Der Rekurrent weist vorab darauf hin, dass er bei der</span><br/> <span class="ft1">Einbringung seines Miteigentumsanteils an GB K. Nr. 4407, Parzelle</span><br/> <span class="ft1">Nr. 37/96 in die S.-Immobilien AG einen Kapitalgewinn versteuert</span><br/> <span class="ft1">habe. Dies trifft an sich zu, sagt aber nichts darüber aus, ob die</span><br/> <span class="ft1">Beteiligung an der S.-Immobilien AG zum Geschäftsvermögen</span><br/> <span class="ft1">gehört oder nicht. Der Miteigentumsanteil wurde nicht ins Pri-</span><br/> <span class="ft1">vatvermögen überführt, sondern veräussert. Zu einer doppelten Be-</span><br/> <span class="ft1">steuerung des Substrats kommt es ebenfalls nicht, da die Anlage-</span><br/> <span class="ft1">kosten von GB K. Nr. 4407, Parzelle Nr. 37/96 bei der S.-Immobilien</span><br/> <span class="ft1">AG dem Uebernahmepreis entsprachen.</span><br/> <span class="ft1">bb) Daneben macht der Rekurrent geltend, er habe mit der</span><br/> <span class="ft1">S.-Immobilien AG keine Geschäfte getätigt, sondern lediglich ein</span><br/> <span class="ft1">Mandat als Verwaltungsrat ausgeübt. Damit wird sinngemäss</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">407</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">behauptet, die Beteiligung an der S.-Immobilien AG könne</span><br/> <span class="ft1">technisch-wirtschaftlich nicht seinem Geschäftsbetrieb zugerechnet</span><br/> <span class="ft1">werden (vgl. BGE 120 Ia 354; RGE vom 3. Februar 2000 in Sachen</span><br/> <span class="ft1">B.; RGE vom 7. Oktober 1999 in Sachen F., je mit Hinweisen zur</span><br/> <span class="ft1">Rechtsprechung). Dies trifft in dieser absoluten Form jedoch nicht</span><br/> <span class="ft1">zu. Gemäss Beleg der Kontrollstelle der S.-Immobilien AG vom</span><br/> <span class="ft1">21. Januar 1985 bezog der Rekurrent im Jahre 1981 eine Entschädi-</span><br/> <span class="ft1">gung von Fr. 51'655.- als Honorar für die Erstvermietung von Block</span><br/> <span class="ft1">C und der Geschäftsräume von Block A, sowie als Pauschalabfin-</span><br/> <span class="ft1">dung für ein nicht zustande gekommenes Geschäft. Somit diente die</span><br/> <span class="ft1">Beteiligung an der S.-Immobilien AG dem Rekurrenten nicht nur als</span><br/> <span class="ft1">blosse Vermögensanlage. Dass der Rekurrent bei der von der</span><br/> <span class="ft1">S.-Immobilien AG realisierten Ueberbauung seine Kenntnisse als</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaftenhändler ebenfalls zur Verfügung gestellt hat, lässt sich</span><br/> <span class="ft1">vermuten, kann auf Grund der Akten aber nicht als nachgewiesen</span><br/> <span class="ft1">gelten.</span><br/> <span class="ft1">cc) Schliesslich hat sich gezeigt, dass der Rekurrent unter</span><br/> <span class="ft1">entsprechenden Umständen durchaus bereit war, seine Beteiligung</span><br/> <span class="ft1">gewinnbringend zu veräussern, wie es für Liegenschaftenhändler</span><br/> <span class="ft1">charakteristisch ist.</span><br/> <span class="ft1">dd) Für den Standpunkt des Rekurrenten spricht eigentlich nur</span><br/> <span class="ft1">die Besitzesdauer der Aktien von rund 13 Jahren für die</span><br/> <span class="ft1">ursprüngliche Beteiligung.</span><br/> <span class="ft1">c) Gesamthaft gesehen kann nicht davon gesprochen werden,</span><br/> <span class="ft1">dass die Indizien, welche für Privatvermögen sprechen, gewichtiger</span><br/> <span class="ft1">sind, als jene, die auf Geschäftsvermögen hindeuten. Die hohen</span><br/> <span class="ft1">Anforderungen an den Gegenbeweis sind deshalb nicht erfüllt,</span><br/> <span class="ft1">sodass sich der Rekurs grundsätzlich als unbegründet erweist.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>