<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00094</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214216&amp;W10_KEY=13013523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00094</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.06.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verhältnismässigkeit. Bösgläubigkeit. Praxis der Frist von drei Monaten zum Abbruch einer Baute. Dem Beschwerdeführer wurde eine nachträgliche baurechtliche Bewilligung für einen polizeiwidrig erweiterten Imbisstand verweigert und eine Frist von drei Monaten zur Beseitigung des Stands angeordnet (E. 2 und E. 4). Der Beschwerdeführer machte in seiner Beschwerde geltend, die Frist von drei Monaten sei unverhältnismässig und beantragte eine Verlängerung der Frist auf sechs Monate (E. 2.3). Der Beschwerdeführer erweiterte seinen Imbissstand eigenmächtig und verlängerte seinen Mietvertrag für das Grundstück des Standes bösgläubig, wissend um ein notwendiges, jedoch fehlendes Näherbaurecht (E. 4.2). Aufgrund der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers ist dem öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands ein erhöhtes Gewicht beizumessen und die dem Beschwerdefüher erwachsenden Nachteile sind nur in verringertem Masse zu berücksichtigen (E. 3.2 und E. 4.4). Die angesetzte Frist von drei Monaten entspricht der Zeitspanne, welche sich in der Praxis herausgebildet hat, wobei in komplexen Fällen auch längere Fristen angeordnet werden. Angesichts der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers wäre die Frist grundsätzlich zu schützen. Im konkreten Fall ist jedoch zu berücksichtigen, dass auf der Seite des Beschwerdeführers grundrechtlich geschützte Interessen stehen, namentlich die Wirtschaftsfreiheit gemäss Art. 27 BV, welche als besonders hoch zu gewichten sind. Ausserdem bringt der Beschwerdeführer neu vor, ein neues Grundstück für den Imbissstand in sechs Monaten zu besitzen. Mit Blick auf das tangierte öffentliche Interesse wäre es deshalb trotz der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers unverhältnismässig, an der Frist von drei Monaten festzuhalten (E. 5.) Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRIST/-EN">FRIST/-EN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMBISSSTAND">IMBISSSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22681" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00094</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Juni 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bauausschuss Opfikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, <br/> <br/> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Bauausschuss Opfikon verweigerte A mit Beschluss vom 9. Juli 2013 die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Imbissstand auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in Glattbrugg und befahl die Beseitigung des Imbissstandes innert drei Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Beschluss erhob A am 12. August 2013 Rekurs beim Baurekursgericht. Er beantragte, der Entscheid sei insoweit aufzuheben, als ihm lediglich eine Beseitigungsfrist von drei Monaten angesetzt worden sei. Stattdessen sei ihm eine Frist bis Ende 2014 zu gewÃ¤hren. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 16. Januar 2014 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 14. Februar 2014 an das Verwaltungsgericht. Er beantragte, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben. Stattdessen sei ihm zur Beseitigung des Imbissstandes eine Frist bis Ende 2014 zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 11. MÃ¤rz 2014 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss Opfikon verlangte mit Beschwerdeantwort vom 19. MÃ¤rz 2014 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. In seiner Stellungnahme vom 28. MÃ¤rz 2014 hielt A an seinen AntrÃ¤gen fest. Der Bauausschuss Opfikon liess sich daraufhin nicht mehr vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Der Beschwerdegegner begrÃ¼ndet seinen Beschluss vom 9.</span> <span>Juli 2013 im Wesentlichen damit, das eigenmÃ¤chtig erweiterte GebÃ¤ude stelle kein "Besonderes GebÃ¤ude" i.</span><span> </span><span>S.</span><span> </span><span>v. §</span> <span>273 PGB mehr dar und sei gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung nur dann als Grenzbau zulÃ¤ssig, wenn ein NÃ¤herbaurecht vorliege, welches jedoch nicht beigebracht worden sei und vom GrundstÃ¼cksnachbarn auch unmissverstÃ¤ndlich in Zukunft nicht erteilt werde. Es kÃ¶nne daher weder eine unbefristete noch eine befristete Baubewilligung erteilt werden. Die </span>Frist zur Beseitigung des Imbisstandes <span>innert drei Monaten sei angemessen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Vorinstanz bestÃ¤tigte im Entscheid vom 16.</span> <span>Januar, die Frist von drei Monaten sei </span>verhÃ¤ltnismÃ¤ssig<span>. Die BaubehÃ¶rde habe bei Verletzung der einschlÃ¤gigen Vorschriften des Baurechts grundsÃ¤tzlich den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen. Beim BeschwerdefÃ¼hrer sei von BÃ¶sglÃ¤ubigkeit auszugehen. Er habe seinen bis Ende 2014 dauernden Mietvertrag am 18.</span> <span>Mai 2010 unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt habe der BeschwerdefÃ¼hrer sowohl Kenntnis besessen vom fehlenden Willen des GrundstÃ¼cksnachbarn, ein NÃ¤herbaurecht zu erteilen als auch von der fehlenden BewilligungsfÃ¤higkeit fÃ¼r eine Baute ohne ein solches NÃ¤herbaurecht. Die Bindung an den Vertrag bis Ende 2014 habe sich der BeschwerdefÃ¼hrer somit selbst zuzuschreiben. Ebenso habe der BeschwerdefÃ¼hrer nicht gutglÃ¤ubig davon ausgehen kÃ¶nnen, dass nach Vornahme der feuerpolizeilichen Arbeiten einer Baubewilligung nichts mehr im Weg stehe. Aufgrund der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit sei das nachbarliche Interesse an der Einhaltung der massgeblichen GrenzabstÃ¤nde als hoch einzustufen. Die angefochtene Beseitigungsfrist entspreche der Ã¼blicherweise angesetzten Zeitspanne.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Dagegen bringt der BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen vor, er sei nicht als bÃ¶sglÃ¤ubig zu erachten. Er habe nicht um die fehlende BewilligungsfÃ¤higkeit der Baute gewusst. Dem Abschluss des Mietvertrages bis Ende 2014 sei der Entscheid der Baurekurskommission vom 25.</span> <span>MÃ¤rz 2010 unmittelbar vorangegangen, mit dem der Bauausschuss Opfikon angewiesen worden sei, ein Bewilligungsverfahren durchzufÃ¼hren. Bis zum Abschluss dieses Bewilligungsverfahrens habe der BeschwerdefÃ¼hrer in guten Treuen annehmen dÃ¼rfen, dass eine echte Bewilligungschance bestanden habe.</span><span> </span>Ausserdem habe er inzwischen einen neuen Mietvertrag fÃ¼r ein GrundstÃ¼ck ab 1. Januar 2015 abgeschlossen. Die beantragte Frist von drei Monaten zur Beseitigung des Imbissstandes sei deshalb unangemessen und bis Ende 2014 zu verlÃ¤ngern.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss <span>§ 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. </span>In diesem Sinn mÃ¼ssen Bauten und Anlagen oder Teile von solchen, die polizeiwidrig sind, abgebrochen oder geÃ¤ndert werden (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 483). Dabei haben die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden allerdings stets das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip im Sinn von Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) zu beachten. Insbesondere ist zu berÃ¼cksichtigen, <span>ob der mit dem Befehl verbundene staatliche Eingriff in die Rechtstellung des Privaten in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Ã¶ffentlichen Interesse an der angestrebten Rechtsdurchsetzung steht. Dieser Grundsatz ist auch zu berÃ¼cksichtigen, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat</span>. </p> <p class="Erwgung2"><span>Der Bauherr muss aber im Fall der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit weitaus eher in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, zum Beispiel zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Ã¶ffentlichen Interesse an der Wiederherstellung des</span><span> gesetzmÃ¤ssigen</span><span> Zustandes erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen</span><span>. Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (</span>vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; <span>BGE 132 II 21 E. 6.4</span><span>).</span> GrundsÃ¤tzlich ist zu vermeiden, dass der Bauherr ein "fait accompli" erzeugt und unter Berufung auf das Prinzip der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eine Fortdauer des Zustands beansprucht (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 346).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands muss nach der </span>herrschenden <span>Rechtsprechung so bemessen werden, dass der Verpflichtete nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge selber das Notwendige vorkehren kann (VGr, 23. Dezember 2004, VB.2004.00416, E. 4.1). </span>Es ist zu berÃ¼cksichtigen<span>, in welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen angewiesen ist, ferner die fÃ¼r die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen notwendige Zeit. </span>Des Weiteren<span> ist das bei der Fristansetzung zu berÃ¼cksichtigende Ã¶ffentliche Interesse an der mÃ¶glichst unverzÃ¼glichen Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands umso stÃ¤rker zu gewichten, je gravierender gegen materiellrechtliche Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwÃ¤gen, wie dringlich die Beseitigung des Normverstosses im Licht der Ã¶ffentlichen Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit RÃ¼cksicht auf die persÃ¶nliche bzw. unternehmerische Situation des Verpflichteten aufgeschoben werden soll. In der Praxis hat sich ein Regelmass von drei Monaten herausgebildet (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 669).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Mit Beschluss vom 27.</span> <span>August 2002 erteilte der Bauaus</span>s<span>chuss Opfikon dem RechtsvorgÃ¤nger des BeschwerdefÃ¼hrers eine bis Ende November 2005 befristete Baubewilligung fÃ¼r das Aufstellen eines Imbissstandes auf dem besagten GrundstÃ¼ck. Auf Gesuch des BeschwerdefÃ¼hrers hin gewÃ¤hrte der Bauausschuss Opfikon am 9.</span> <span>Januar 2006 eine VerlÃ¤ngerung der befristeten Baubewilligung bis Ende Dezember 2008.</span></p> <p class="Urteilstext">Bei einer zu Beginn des Jahres 2008 vorgenommen Kontrolle des Imbissstandes stellten die kantonale Feuerpolizei und die Gemeindepolizei fest, dass der BeschwerdefÃ¼hrer den Imbissstand eigenmÃ¤chtig aufgestockt hatte und das so geschaffene Obergeschoss feuerpolizeiliche MÃ¤ngel aufwies. Am 5. Februar 2008 verfÃ¼gte die kommunale Feuerpolizei deshalb die Schliessung des besagten Obergeschosses fÃ¼r solange, bis beim Obergeschoss ein Notausgang mit einer Aussentreppe erstellt und von der Feuerpolizei abgenommen worden sei. Der BeschwerdefÃ¼hrer wurde mehrfach eingeladen, ein Baugesuch hinsichtlich der zu treffenden feuerpolizeilichen Massnahmen einzureichen. </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r das bereits aufgestockte Obergeschoss benÃ¶tigte der BeschwerdefÃ¼hrer ein NÃ¤herbaurecht. Sein GrundstÃ¼cksnachbar verweigerte ihm jedoch ein solches und gelangte am 28. September 2009 an den Bauausschuss Opfikon mit der Aufforderung, den RÃ¼ckbau der bestehenden Baute anzuordnen, da nie ein entsprechendes NÃ¤herbaurecht erteilt worden sei (vgl. BRKE IV Nr. 0066/2010 vom 25. MÃ¤rz 2010). Der Bauausschuss Opfikon verweigerte dem BeschwerdefÃ¼hrer mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 die VerlÃ¤ngerung der befristeten Baubewilligung und verfÃ¼gte die Beseitigung des Imbissstandes. Hiergegen erhob der BeschwerdefÃ¼hrer am 23. November 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission IV. Diese hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. MÃ¤rz 2010 gut, da der BeschwerdefÃ¼hrer zu keinem Zeitpunkt mittels VerfÃ¼gung aufgefordert worden war, BauplÃ¤ne einzureichen. </p> <p class="Urteilstext">Daraufhin wurde der BeschwerdefÃ¼hrer mit VerfÃ¼gung vom 30. April 2010 aufgefordert, ein nachtrÃ¤gliches Baugesuch einzureichen. Am 11. Juni 2010 gingen die entsprechenden BauplÃ¤ne beim Bauausschuss Opfikon ein. Mit Begleitschreiben vom 10. Juni 2013 ersuchte der BeschwerdefÃ¼hrer um Bewilligung fÃ¼r ein auf die Dauer seines Mietvertrages (Ende 2014) befristetes Provisorium. In den Baugesuchsunterlagen fehlte jedoch namentlich ein NÃ¤herbaurecht.</p> <p class="Urteilstext">In der Folge verweigerte der Bauausschuss Opfikon am 9. Juli 2013 die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung und setzte eine Frist zur Beseitigung des Imbissstandes von drei Monaten an. Im Entscheid vom 16. Januar 2014 bestÃ¤tigte das Baurekursgericht, die Frist zur Beseitigung des Imbissstandes von drei Monaten sei angemessen. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Wie vorstehend ausgefÃ¼hrt, war bereits die Aufstellung des ursprÃ¼nglichen (wesentlich kleineren</span>)<span> Imbissstandes im Jahr 2006 bewilligungspflichtig gewesen. Der BeschwerdefÃ¼hrer musste somit bei erstmaliger Erweiterung des Imbissstandes ebenfalls von der Bewilligungspflichtigkeit dieser Erweiterung ausgehen. Zudem wusste der BeschwerdefÃ¼hrer spÃ¤testens seit dem Entscheid der Baurekurskommission am 25.</span> <span>MÃ¤rz 2010, dass ein NÃ¤herbaurecht Bedingung fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit der Baute war. Dass dem BeschwerdefÃ¼hrer dies selbst bewusst war, zeigt zudem sein Schreiben vom 10.</span> <span>Juni 2010 an den Bauausschuss Opfikon auf. Ebenfalls wusste der BeschwerdefÃ¼hrer um den fehlenden Willen des GrundstÃ¼cknachbarn, ein solches NÃ¤herbaurecht in Zukunft zu erteilen. Der GrundstÃ¼cknachbar hatte mit Schreiben vom 28.</span> <span>September 2009 explizit kundgetan, ein NÃ¤herba</span>u<span>recht nie einzurÃ¤umen.</span></p> <p class="Erwgung3">Dass von der Baurekurskommission am 25. MÃ¤rz 2010 nochmals ein Bewilligungsverfahren angeordnet war, kann als Argument gegen die BÃ¶sglÃ¤ubigkeit nicht gelten. Die Anordnung des Bewilligungsverfahrens fand deshalb statt, weil der BeschwerdefÃ¼hrer zu keinem Zeitpunkt mittels VerfÃ¼gung aufgefordert worden war, BauplÃ¤ne und eine NÃ¤herbaurechtsvereinbarung beizubringen. Aus der BegrÃ¼ndung der Baurekurskommission geht eindeutig hervor, dass das NÃ¤herbaurecht Bedingung fÃ¼r BewilligungsfÃ¤higkeit war (BRKE IV Nr. 0066/2010 vom 25. MÃ¤rz 2010, E. 4.3.2). Die Baurekurskommission wies darauf hin, dass eine NÃ¤herbarechtsvereinbarung Bestandteil der BewilligungsfÃ¤higkeit der Baute sei, dass jedoch aufgrund der Aktenlage die Beibringung einer solchen NÃ¤herbaurechtsvereinbarung schwierig sein dÃ¼rfte (allerdings nicht vorweggenommen werden dÃ¼rfe). Der BeschwerdefÃ¼hrer konnte somit nicht in guten Treuen davon ausgehen, dass ohne NÃ¤herbaurecht eine echte Bewilligungschance bestand.</p> <p class="Urteilstext">Trotzdem verlÃ¤ngerte der BeschwerdefÃ¼hrer am 18. Mai 2010 seinen Mietvertrag nach dem Entscheid der Baurekurskommission bis Ende 2014. Diese VerlÃ¤ngerung nahm er in Kenntnis all der genannten UmstÃ¤nde vor.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt des Weiteren vor, er habe die aufwendigen Auflagen der Feuerpolizei im Vertrauen auf einen Fortbestand des GebÃ¤udes erfÃ¼llt. Auch dieser Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers ist unbegrÃ¼ndet. Der BeschwerdefÃ¼hrer </span>konnte<span> nicht davon ausgehen, dass nach Vornahme dieser Arbeiten einer Baubewilligung nichts mehr im Weg stehe. Er wusste, dass fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit auch ein NÃ¤herbaurecht erforderlich war und er dieses vom GrundstÃ¼cksnachbarn nicht erhalten wÃ¼rde. Des Weiteren ist anzumerken, dass ohne die Vornahme der feuerpolizeilichen Auflagen der Betrieb des Imbissstandes gar nicht hÃ¤tte weitergefÃ¼hrt werden dÃ¼rfen, sodass der BeschwerdefÃ¼hrer </span>ohnehin <span>davon profitierte</span>, wenn er diese vornahm.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b>Unter diesen UmstÃ¤nden<span> ist von der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers auszugehen. </span>Dem<span> Ã¶ffentlichen Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands </span>ist somit ein <span>erhÃ¶htes Gewicht bei</span>zumessen <span>und die </span>dem BeschwerdefÃ¼hrer<span> erwachsenden Nachteile </span>kÃ¶nnen nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Das Baurekursgericht schÃ¼tzte die vom Bauausschuss Opfikon angesetzte Frist von drei Monaten zur Beseitigung des Imbisstandes und lehnte den Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers, ihm sei </span>stattdessen<span> eine Frist bis Ende 2014 zu gewÃ¤hren, ab. In seiner Beschwerde wendet der BeschwerdefÃ¼hrer erneut ein, der Imbissstand sei fÃ¼r ihn und seine Familie von existenzieller Bedeutung und er kÃ¶nne nicht erkennen, dass irgendjemand durch den Stand nachteilig betroffen sein kÃ¶nnte. Da er einen Mietvertrag fÃ¼r ein neues Lokal an geeigneter Lage ab anfangs 2015</span> habe<span>, sei ihm aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eine Frist bis Ende 2014 zur Beseitigung des Imbissstandes zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Angesichts der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers </span>sind die ihm erwachsenden Nachteile nur in verringertem Masse zu berÃ¼cksichtigen. Andererseits ist in die ErwÃ¤gungen mit einzuschliessen, in welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen angewiesen ist. </p> <p class="Erwgung2"><span>Die angesetzte Beseitigungsfrist </span>von drei Monaten <span>entspricht der Zeitspanne, welche sich in der Praxis herausgebildet hat und Ã¼blicherweise angeordnet wird (<span>vgl. </span>z.</span><span> </span><span>B. </span>VGr, 10. Juli 2013, <span>VB.2012.00</span>0<span>15, E. 9.1;</span> 4. Oktober 2012,<span> VB.2012.00389, E. 5 = BEZ 2012 Nr. 57</span>). Fristen, die lÃ¤nger als drei Monate betragen, werden vor allem aufgrund komplexerer technischer bzw. baulicher Notwendigkeiten erteilt (<span>vgl. </span>auch <span>Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 669</span><span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Aus technischer Sicht und angesichts der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers erscheint die Ã¼bliche Frist von drei Monaten im vorliegenden Fall grundsÃ¤tzlich als angemessen. Jedoch ist im konkreten Fall zu berÃ¼cksichtigen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerde neu vorbringt, eine neue RÃ¤umlichkeit fÃ¼r seinen Imbissstand ab 1.</span> <span>Januar 2015 gefunden zu haben und auch einen entsprechenden Mietvertrag vorlegt. ZusÃ¤tzlich sind die Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers konkret grundrechtlich geschÃ¼tzt, insbesondere durch die Wirtschaftsfreiheit gemÃ¤ss Art.</span> <span>27 BV, und deshalb als besonders hoch zu gewichten. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer glaubhaft darlegt, ist der Imbisstand fÃ¼r ihn und seine Familie von existen</span>z<span>ieller wirtschaftlicher Bedeutung.</span></p> <p class="Erwgung1">Angesichts der neuen Argumentation des BeschwerdefÃ¼hrers und der gesamten UmstÃ¤nde erschiene es deshalb trotz der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, an der Frist von drei Monaten festzuhalten, insbesondere auch deshalb, weil eine VerlÃ¤ngerung der Frist von drei auf sechs Monate mit Blick auf das tangierte Ã¶ffentliche Interesse hier nicht allzu stark ins Gewicht fÃ¤llt. Allerdings ist zu betonen, dass es sich hierbei um einen speziellen Einzelfall handelt, welcher an der grundsÃ¤tzlichen Praxis der Beseitigungsfrist von drei Monaten nichts Ã¤ndert.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Es besteht keine Veranlassung zur Ãnderung der Kostenverteilung im Rekursverfahren, da der BeschwerdefÃ¼hrer das ausschlaggebende Argument des neuen Mietvertrags erst im Beschwerdeverfahren vorbrachte.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. In teilweiser Aufhebung des Rekursentscheids vom 16. Januar 2014 wird die dem BeschwerdefÃ¼hrer mit Beschluss des Bauausschusses Opfikon vom 9. Juli 2013 angesetzte Frist neu auf den 31. Dezember 2014 festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung an:â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>