VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 20 11 1. Kammer Vorsitz Audétat RichterIn Racioppi und von Salis Aktuar ad hoc Frings URTEIL vom 24. März 2022 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Bundesamt für Justiz BJ, Beschwerdeführer gegen Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, Beschwerdegegner 1 und A.________ AG, vertreten durch Rechtsanwalt LL.M. Georg Mattli, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Bewilligungspflicht- 2 - I. Sachverhalt: 1. Mit Gesuch vom 7. November 2019 gelangte der Rechtsvertreter der A.________ AG (seit dem 16. Dezember 2019 im Handelsregister einge- tragen) an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden (GIHA), als zuständige kantonale Bewilligungsbehörde be- treffend den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und schilderte nachfolgende Ausgangslage: Die B.________ AG hat die fol- genden drei Tochtergesellschaften: Die C.________ AG, welche Betrei- berin des Hotels "D.________" (nachfolgend: Hotel D.________) ist, die E.________ AG und die A.________ AG, welche zu diesem Zeitpunkt noch in Gründung sei. 2. Im Gesuch wurde weiter ausgeführt, dass das Hotel D.________ auf Personalzimmer angewiesen sei. Daher wolle die A.________ AG das sich in unmittelbarer Nähe befindliche Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ erwerben und dieses langfristig an ihre Schwes- tergesellschaft, die C.________ AG vermieten. Zweck der A.________ AG sei die Errichtung, der Erwerb, das Halten, die Verwaltung, der Be- trieb und die Veräusserung von Hotels und Personalhäusern in der Schweiz. Die Aktien der neuen A.________ AG würden, wie dies bei der C.________ AG der Fall sei, zu 100 % von der B.________ AG gehalten. Sämtliche Aktien der B.________ AG würden von H.________, einem deutschen Staatsangehörigen, gehalten. 3. Auf dem Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ be- finde sich aktuell ein Hotel. Dieses Gebäude solle aber nach dem Erwerb durch die A.________ AG dem Hotel D.________ als Personalhaus zur Verfügung stehen. Ein Umbau der inneren Räumlichkeiten sei nicht vor- gesehen. Sämtliche Zimmer (14 Zimmer mit total 30 Betten) würden den Arbeitnehmern des Hotels D.________ als Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Eine Vermietung der Wohneinheiten an Drittpersonen würde - 3 - nicht erfolgen. Ausserdem sei die Lage äusserst günstig, da die Distanz zwischen dem Grundstück Nr. F.________ und dem Hotel nur wenige Gehminuten betrage. Weiter sei zwischen der A.________ AG und der C.________ AG ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen worden. 4. Nach Auffassung der A.________ AG handle es sich um ein Betriebs- stätte-Grundstück. Der Zweck des Erwerbs würde einzig darin bestehen, dass dem Hotel D.________ in G.________ ein im Rahmen der darge- legten Konzernstruktur eigenes Personalhaus zur Verfügung stehen würde. 5. Mit Feststellungsverfügung (Nr. 2019/402) vom 12. Dezember 2019 hielt das GIHA fest, dass das Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ als Teil einer Betriebsstätte gelten würde und dessen Er- werb durch Personen im Ausland somit bewilligungsfrei sei. 6. Das Departement für Justiz, Sicherheit und Gesundheit des Kantons Graubünden (DJSG) verzichtete mit Schreiben vom 13. Dezember 2019 auf die Erhebung einer Beschwerde. 7. Gegen die Verfügung des GIHA erhob das Bundesamt für Justiz (BJ; nachfolgend: Beschwerdeführer) am 22. Januar 2020, Eingang 24. Ja- nuar 2020, Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den (nachfolgend: Verwaltungsgericht) und beantragte die Aufhebung der Verfügung des GIHA (nachfolgend: Beschwerdegegner 1) vom 12. Dezember 2019 und die Feststellung, dass der Erwerb des Grunds- tücks Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ durch die A.________ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) der Bewilligungs- pflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) unterstehe, und ei- ne Bewilligung mangels Bewilligungsgrund zu verweigern sei. - 4 - 8. Am 6. Februar 2020 reichte die Beschwerdegegnerin 2 eine schriftliche Stellungnahme ein und beantragte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen und festzu- stellen, dass das Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ von der C.________ AG bewilligungsfrei erworben werden könne. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Be- schwerdeführers. 9. Mit Eingabe vom 14. Februar 2020 liess der Beschwerdegegner 1 dem Gericht seine Vernehmlassung zukommen. Er beantragte die Abweisung der Beschwerde und hielt sich mehrheitlich an die Argumentation der an- gefochtenen Verfügung. Auch deckten sich die Ausführungen weitge- hend mit denjenigen der Beschwerdegegnerin 2. 10. Der Beschwerdeführer reichte dem Gericht am 24. März 2020 eine Re- plik ein. Er begründete seine beantragte Aufhebung der Verfügung ins- besondere damit, dass das Hotel D.________ vollumfänglich auf der Liegenschaft der Schwestergesellschaft der Beschwerdegegnerin 2 be- trieben werde, so dass in der zu erwerbenden Liegenschaft kein Teil des Betriebs des Hotels D.________ vollzogen werde, weshalb es sich nicht um eine Betriebsstätte handle. 11. Am 27. April 2020 liess der Beschwerdegegner 1 dem Gericht eine Du- plik zukommen. Darin untermauerte er im Wesentlichen seine bisherige Argumentation. 12. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte am 27. April 2020 ihre Duplik ein, wo- bei sie an ihren bisherigen Ausführungen festhielt. 13. Mit Schreiben vom 23. April 2021 gewährte der Instruktionsrichter den Parteien vor dem Hintergrund eines in einem ähnlich gelagerten Fall er- gangenen Bundesgerichtsentscheides Gelegenheit zur Stellungnahme.- 5 - 14. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte am 11. Mai 2021 eine Stellungnahme ein. Darin machte sie im Wesentlichen geltend, dass die neue Recht- sprechung des Bundesgerichts auf den vorliegenden Fall nicht anwend- bar sei. Der fragliche Entscheid betreffe den isolierten Erwerb einer Lie- genschaft durch einen externen Investor. Im vorliegenden Verfahren sei indes der Erwerb einer Liegenschaft durch die Betreiberin eines beste- henden Hotelbetriebs bzw. durch eine konzernmässig verbundene Per- son zu beurteilen. Es läge damit ein Miterwerbstatbestand vor. 15. Der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner 1 verzichteten auf die Einreichung einer Stellungnahme. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie auf die angefochtene Verfügung vom 12. Dezember 2019 wird, so- weit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet die Verfügung (Nr. 2019/402) vom 12. Dezember 2019, mittels welcher das GIHA fest- gestellt hat, dass das Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ als Teil einer Betriebsstätte gelte und der Erwerb des Grundstücks durch Personen im Ausland somit bewilligungsfrei sei. Das GIHA ist eine kantonale Bewilligungsbehörde, die über die Bewilligungs- pflicht, die Bewilligung und den Widerruf einer Bewilligung oder Auflage entscheidet (Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG i.V.m. Art. 13 Abs. 1 des Ein- führungsgesetzes zum BewG [EGzBewG; BR 217.600]). Gegen Ent- scheide der Bewilligungsbehörde ist das Verwaltungsgericht zuständige Beschwerdeinstanz (Art. 15 Abs. 1 lit. c und Art. 20 Abs. 1 BewG i.V.m. Art. 15 Abs. 1 EGzBewG). Der Beschwerdeführer ist aufgrund der spezi- algesetzlichen Beschwerdelegitimation gemäss Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG zur Beschwerde zuzulassen, zumal das DJSG mit Schreiben vom - 6 - 13. Dezember 2019 auf die Erhebung einer Beschwerde gegen die Ver- fügung vom 12. Dezember 2019 verzichtete. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 2.1. Streitgegenstand bildet die Frage, ob das Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ von der Beschwerdegegnerin 2 bewilligungs- frei erworben werden kann. 2.2. Der Beschwerdegegner 1 resp. die Vorinstanz verneinte eine Bewilli- gungspflicht, da es sich beim zu veräussernden Grundstück Nr. F.________ in der Gemeinde G.________ um einen Teil einer Be- triebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG handle. Der Be- schwerdeführer geht hingegen von einer Bewilligungspflicht aus, da gemäss der Praxis für die Betriebsstätte eine Betriebsnotwendigkeit vonnöten sei, welche vorliegend nicht erstellt sei. Daher lautet das Rechtsbegehren des Beschwerdeführers auf Aufhebung des angefoch- tenen Entscheids sowie Feststellung der Bewilligungspflicht und dass ei- ne Bewilligung mangels Bewilligungsgrund zu verweigern sei, wobei demgegenüber beide Beschwerdegegner die Abweisung des vorgenann- ten Rechtsbegehrens verlangen. 3. Laut Zweckvorgabe in Art. 1 BewG beschränkt dieses Gesetz den Er- werb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfrem- dung des einheimischen Bodens zu verhindern. Art. 2 BewG definiert diesbezüglich die Bewilligungspflicht wie folgt: Personen im Ausland be- dürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständi- gen kantonalen Behörde (Abs. 1). Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb [allerdings], wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Han- dels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführ- ten Gewerbes, eines Handwerkbetriebes oder eines freien Berufes dient (Abs. 2 lit. a).- 7 - Als ständige Betriebsstätte i.S.v. Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG sind nur Grundstücke zu qualifizieren, welche direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines entsprechenden Unternehmens bzw. freien Berufes dienen. Die wirtschaftliche Tätigkeit muss dabei in der Liegenschaft stattfinden (vgl. BGE 147 II 281 E.4.3 m.H.). Grundstücke für die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel gehört, begründen keine Betriebsstätten (vgl. Art. 3 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Dient eine Liegenschaft gewöhnlichen Wohnzwecken und ist nicht ein gewisser Hotelservice sichergestellt, kann sie mithin nicht als Teil einer Hotelbetriebsstätte angesehen werden (vgl. BGE 147 II 281 E.4.4). Auch Personalwohnungen dienen Wohnzwecken und stel- len daher keine Betriebsstätte dar (BGE 147 II 281 E.4.7). Wohnungen können als Betriebsstätten-Grundstücke jedoch dann miterworben wer- den, wenn sie in Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben sind, betriebs- notwendig erscheinen, vom Betriebsstätten-Grundstück praktisch nicht abgetrennt werden können oder räumlich bzw. dem Wert nach von un- tergeordneter Bedeutung sind (vgl. BGE 147 II 281 E.4.3 m.H.; Urteil des Bundesgerichts 2C_1041/2016 vom 28. September 2017 E.3.2). Vorlie- gend ist daher zu prüfen, ob ein Miterwerbstatbestand gegeben ist. 3.1. Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, dass im vorliegen- den Fall kein Wohnraum als Teil einer Betriebsstätte miterworben würde. Die Betriebsstätte - das Hotel D.________ - verbliebe bei der Schwes- tergesellschaft der Beschwerdegegnerin 2. Die Hotelpersonalwohnungen würden tatsächlich an eine Person im Ausland verkauft werden, die nicht mit der eigentlichen Betreiberin der Betriebsstätte, des Hotels D.________, identisch sei. Die Konzernstruktur der beiden Unternehmen ändere daran nichts. 3.2. Der Beschwerdegegner 1 äussert sich nicht ausdrücklich zur Frage des Vorliegens eines Miterwerbstatbestandes. Er hält lediglich fest, dass - 8 - Personalunterkünfte nicht explizit vom (Mit-) Erwerb ausgeschlossen sei- en. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, dass es sich bei der vorgese- henen Käuferin des Grundstücks Nr. F.________ (Beschwerdegegnerin 2) zwar nicht um die Betreiberin des Hotels D.________ (C.________ AG) handeln würde. Die Beschwerdegegnerin 2 sei jedoch eine Schwes- tergesellschaft der C.________ AG. Die Aktien der Beschwerdegegnerin 2 würden ebenso wie diejenigen der C.________ AG zu 100 % von der B.________ AG gehalten, wobei sämtliche Aktien von dieser von Herrn H.________ gehalten würden. Die Beschwerdegegnerin 2 als vorgese- hene Erwerberin des Grundstücks Nr. F.________ und die C.________ AG als Betreiberin des Hotels D.________ seien mithin konzernmässig verbunden. Damit handle es sich - im Unterschied zum in BGE 147 II 281 behandelten Fall - nicht um einen isolierten Erwerb von neu erstellten Stockwerkeinheiten durch einen externen, mit dem Hotelbetrieb in keiner Beziehung stehenden Investor, sondern der Liegenschaftserwerb erfolge durch die Betreiberin eines bestehenden Hotelbetriebs bzw. durch eine konzernmässig verbundene Gesellschaft. Bei der Frage des Vorliegens eines Miterwerbstatbestandes dürfe nicht in erster Linie darauf abgestellt werden, zu welchem Zeitpunkt die Räumlichkeiten erworben werden. Insbesondere sei ein Miterwerb nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil Räumlichkeiten, die mit dem Betriebsstätte-Grundstück in einem funktionellen Zusammenhang stehen, nachträglich erworben werden, d.h. zu einem Zeitpunkt, welcher dem Zeitpunkt des Erwerbs des eigent- lichen Betriebsstätte-Grundstückes nachgelagert ist. Eine solche Diffe- renzierung mache mit Blick auf die Zielsetzung des BewG keinen Sinn. Es leuchte nicht ein, weshalb die Zulässigkeit des Erwerbs von Räum- lichkeiten bzw. die Frage der Bewilligungspflicht davon abhängen solle, zu welchem Zeitpunkt die Räumlichkeiten erworben werden. Massge- blich sei vielmehr das Resultat, welches mit dem Erwerb erzielt werde, d.h. ob die Räumlichkeiten zusammen mit dem eigentlichen Betriebsstät- te-Grundstück eine funktionelle Einheit bilden. Angesichts der weitge-- 9 - henden Integrierung der Räumlichkeiten in die Betriebsstruktur des Ho- tels D.________ läge im vorliegenden Fall ein Miterwerbstatbestand bzw. ein funktioneller Zusammenhang zwischen den zu erwerbenden Räum- lichkeiten und dem Hotelbetrieb vor. 3.3. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin 2 vermag zu überzeugen. Praxisgemäss werden als Miterwerb insbesondere der Erwerb von Woh- nungen zugelassen, welche für den Betrieb des Unternehmens bzw. die Ausübung der wirtschaftlichen Aktivität notwendig sind (vgl. BGE 147 II 281 E.4.3). Während der Miterwerbstatbestand zwar grundsätzlich vor- aussetzt, dass der Erwerb der Wohnungen durch die Erwerberin des Be- triebsstätte-Grundstücks erfolgt, ist kein Grund ersichtlich, weshalb die beiden Erwerbe zwingend gleichzeitig zu erfolgen hätten. Insbesondere wenn Sachzwänge den Erwerb der Wohnungen für das auf dem Be- triebsstätte-Grundstück betriebene Gewerbe erst später erforderlich ma- chen, kann der Erwerb der Wohnungen auch nach dem Erwerb des Be- triebsstätte-Grundstücks noch als Miterwerb qualifiziert werden (vgl. Ur- teil des Bundesgerichts 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003). Der Erwerb der Wohnungen ist für die Beschwerdegegnerin 2 nachträglich erforderlich geworden, nachdem der Mietvertrag mit dem Hotel "I.________" ausge- laufen ist und dringend Ersatz beschafft werden muss (vgl. Kopie Schrei- ben Vermieterschaft I.________ vom 13. März 2020, Akten der Be- schwerdegegnerin 2 [Bg2-act. 1 zur Duplik]). Ein Miterwerb kann damit auch nach dem Erwerb des Betriebsstätte-Grundstücks noch zugelassen werden. In den Augen des streitberufenen Gerichts kann die bei einem Miterwerbstatbestand zu verlangende Identität zwischen Erwerberin des Betriebsstätte-Grundstücks und der Erwerberin der Wohnungen sodann auch im Verhältnis von Schwestergesellschaften gegeben sein, stellt doch das BewG bei juristischen Personen mit statutarischem und tatsächlichem Sitz in der Schweiz auf die beherrschende Stellung von Personen im Ausland ab (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Im vorliegenden - 10 - Fall handelt es sich sowohl bei der C.________ AG als Betreiberin des Hotels D.________ als auch bei der Beschwerdegegnerin 2 als Erwerbe- rin des Grundstücks Nr. F.________ um 100%ige Tochtergesellschaften der B.________ AG. Mit H.________ als Alleinaktionär der B.________ AG werden sämtliche Gesellschaften durch dieselbe Person im Ausland beherrscht. Die Identität der Erwerber ist damit faktisch gegeben. Die Beschwerdegegnerin 2 bietet in diesem Zusammenhang ausdrücklich an, dass die Parzelle Nr. F.________ an ihrer statt durch die C.________ AG erworben würde. Eine Differenzierung der im Konzern verbundenen juristischen Personen würde damit zu einem formalistischen Leerlauf führen, welcher angesichts der vorliegenden Eigentumsverhältnisse nicht gerechtfertigt erscheint. Diese unterscheiden sich in massgeblicher Wei- se von der in BGE 147 II 281 beurteilten Konstellation, in welcher Perso- nalwohnungen an einen externen Investor ohne jede Verbindung mit der Hotelbetreibergesellschaft verkauft werden sollten. Für einen Miterwerb spricht weiter, dass ein funktioneller Zusammenhang zwischen den Wohnungen und dem Hotelbetrieb augenscheinlich gegeben ist. Die Nutzung des Personalhauses zu Betriebsstätte-Zwecken wurde zudem bereits durch öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit Anmer- kung im Grundbuch abschliessend und auf Dauer sichergestellt (vgl. Baubewilligung des Kleinen Landrats der Gemeinde G.________ vom 6. Dezember 2019 [Bg2-act. 8] und Auszug aus dem Grundbuch der Gemeinde G.________ vom 4. Februar 2020 [Bg2-act. 9]). Das GIHA verpflichtet mit der Feststellungsverfügung vom 12. Dezember 2019 im Sinne einer Auflage die jeweilige Eigentümerschaft des Grundstücks Nr. F.________, G.________, die Nutzung des Grundstücks als Personalun- terkunft dauernd zu gewährleisten und beizubehalten, wobei allfällige Änderungen in der Nutzung der Bewilligungsbehörde vorgängig zur Prü- fung zu unterbreiten sind (vgl. Ziffer 2 des Dispositivs der Feststellungs- verfügung vom Grundbuchinspektorat und Handelsregister vom 12. De- zember 2019, Akten des Beschwerdeführers [Bf-act. 2]). Damit wird der - 11 - Gefahr begegnet, dass eine Person im Ausland Eigentum an einem Grundstück erlangt, welches nachträglich nicht mehr dem Betrieb eines Unternehmens bzw. der Ausübung der wirtschaftlichen Aktivität eines solchen dienen könnte. Dies würde der Zweckbestimmung des BewG of- fenkundig zuwiderlaufen. Selbst wenn indessen die Betreibergesellschaft im vorliegenden Fall Konkurs ginge, würde die verfügte Eigentumsbe- schränkung am Grundstück Nr. F.________, G.________, als dauerhafte Nutzungsbeschränkung bestehen bleiben. Damit ist ungeachtet des Um- standes, dass der Erwerb der Wohnungen durch eine Schwestergesell- schaft der Betreibergesellschaft erfolgt, sichergestellt, dass das Grunds- tück effektiv zu dem von der Erwerberin geltend gemachten Zweck ver- wendet wird. Bei einer Änderung der Nutzungsverhältnisse kann die Be- willigungspflicht eintreten, wobei die Bewilligungsbehörde dannzumal ei- nen neuen Entscheid zu treffen hätte. Ebenso wäre bei einem allfälligen späteren Erwerb des Grundstücks durch eine andere Person im Ausland eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde einzuholen. Damit ist in der gewählten Gestaltung keine Missbrauchsgefahr ersichtlich. Hin- zu kommt, dass die Mitarbeiter des Hotels D.________ jeweils zusam- men mit dem Arbeitsvertrag einen Beherbergungsvertrag unterzeichnen (vgl. Muster Beherbergungsvertrag [Bg2-act. 11]). Somit ist unter diesen Gesichtspunkten der Einwand des Beschwerdeführers nicht nachvoll- ziehbar, dass die Beschwerdegegnerin 2 mit dem Personalhaus plane, gewerbsmässig Wohnraum zu vermieten und damit eine Person im Aus- land in unzulässiger Weise die Liegenschaft als Kapitalanlage betreiben würde. Bei dieser Gesamtbetrachtung ist kein Grund dafür ersichtlich, weshalb für die Beschwerdegegnerin 2 kein Miterwerb zugelassen wer- den sollte, wenn ein Miterwerb durch die C.________ AG klarerweise möglich wäre. Mit der gesamten Konstruktion ist jedenfalls keine Umge- hung der Bewilligungspflicht ersichtlich. Es erscheint angesichts dieser Verhältnisse sachgerecht, einen Miterwerb der Wohnungen durch die - 12 - Beschwerdegegnerin 2 anzunehmen, auch wenn das Betriebsstätte- Grundstück durch die C.________ AG erworben wurde. 4. Es kann damit festgehalten werden, dass vorliegend ein Miterwerb vor- liegt. Es gilt daher weiter zu untersuchen, ob die Personalwohnungen be- triebsnotwendig sind, womit ein bewilligungsfreier Erwerb der Wohnun- gen durch eine Person im Ausland möglich wäre. 4.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, der Beschwerdegegner 1 resp. die Vorinstanz verkenne durch die Bejahung der Betriebsnotwendigkeit, dass in casu die C.________ AG ihre wirtschaftliche Tätigkeit nicht auf dem zu erwerbenden Grundstück ausübe. Auch durch den Mietvertrag zwischen der Beschwerdegegnerin 2 und der C.________ AG werde das zu er- werbende bebaute Grundstück nicht Teil der Betriebsstätte der Letzte- ren. Vielmehr würde es darum gehen, gewerbsmässig Wohnraum zu vermieten. An der Betriebsnotwendigkeit des Personalhauses würde es fehlen. 4.2. Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin 2, dass es in casu nicht um eine Kapitalanlage, sondern nur um die Unterbringung der Mitarbeiter des Hotels D.________ gehe. In Bezug auf die Betriebsnotwendigkeit führt die Beschwerdegegnerin 2 aus, dass der Beschwerdeführer die tatsächlichen Gegebenheiten verkenne. In G.________ würden grosse saisonale Unterschiede bestehen. Ausserdem würde der Ort sich relativ weit weg von den städtischen Zentren befinden, so dass Pendeln keine Option sei. Hinzu würden die unregelmässigen Arbeitszeiten im Gastge- werbe kommen. Ähnlich äussert sich der Beschwerdegegner 1 und macht zusätzlich gel- tend, dass sich die Hotelzugehörigkeit im vorliegenden Fall aus der lang- fristigen Miete ergeben würde. - 13 - 4.3. Dem entgegnet der Beschwerdeführer, dass es sich bei den geplanten Personalwohnungen um Wohnraum handle, der baulich gesehen in kei- nem Zusammenhang mit dem Hotel D.________ stehe. Es bleibe aus- serdem dabei, dass das Erwerbsobjekt ein eigenständiges Personalhaus werden solle, welches lediglich Angestellte eines Hotels beherbergen würde. 4.4. In ihrer Duplik vertiefen die beiden Beschwerdegegner ihre bisherigen Ausführungen. Die Beschwerdegegnerin 2 weist zusätzlich darauf hin, dass, wenn der Erwerb eines Grundstücks zum Betrieb eines Hotels durch Personen im Ausland unbestrittenermassen zulässig sei, es auch möglich sein müsse, dieses Hotel tatsächlich zu führen um konkurrenz- fähig zu sein. Dies bedinge, dass preiswerte Unterkünfte angeboten wer- den können. 4.5. Dem Beschwerdeführer kann in Bezug auf die Verneinung der Betriebs- notwendigkeit nicht gefolgt werden. Vielmehr ist den Beschwerdegeg- nern darin beizupflichten, dass eine Betriebsnotwendigkeit vorliege. Gemäss Merkblatt des BJ, Stand 12. Mai 2021, werden als Beispiel für eine Betriebsnotwendigkeit Abwart und Techniker aufgeführt, wenn eine ständige oder fast ständige Anwesenheit in der Nähe des Betriebs unab- dingbar ist. Der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2, dass der Betrieb eines Hotels in dieser Grösse und des gehobenen Segments äusserst personalintensiv sei, ist zu folgen (vgl. Schreiben von hotelleriesuisse vom 5. Oktober 2018, Akten des Beschwerdegegners 1 [Bg1-act. 1], [Bf- act. 2 S. 4]). Es ist auch nachvollziehbar, dass Personalunterkünfte in G.________ während der Saisonzeiten kaum resp. nicht in genügendem Mass vorhanden sind, da dort auch Grossveranstaltungen wie das J.________ stattfinden. Ebenso handelt es sich beim Hotel D.________ um einen Saisonbetrieb, der über eine grosse Anzahl saisonal angestell- ter Mitarbeitender verfügt und daher speziell auf viele Personalwohnun- gen angewiesen ist. Auch der Einwand, dass die Angestellten den Weg - 14 - viermal täglich zurücklegen müssen (vgl. angefochtene Verfügung vom 12. Dezember 2019 [Bf-act. 2 S. 4] und [Bg2-act. 5 S. 4], Schreiben der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 23. April 2020 [Bg2- act. 2]), leuchtet ein, da allgemein bekannt ist, dass die Hotelleriebranche von ihren Mitarbeitenden flexible Arbeitszeiten erfordert und zwischen den einzelnen Einsatzzeiten Zimmerstunden bestehen. Daher muss es den Mitarbeitenden auch möglich sein, in dieser Zeit in ihre Zimmer zurückzukehren. Aufgrund des Standorts G.________ ist Pendeln aus den näheren Städten oder Dörfern kaum möglich, da einerseits die Di- stanz gross ist und andererseits der öffentliche Verkehr keinen 24- Stunden-Betrieb anbietet. Ausserdem sind für das Personal nicht genü- gend Parkplätze seitens des Hotels D.________ vorhanden (vgl. Duplik der Beschwerdegegnerin 2 Rz. 9). Auch ist den Ausführungen von hotel- leriesuisse zu folgen, dass es für Angestellte in der Hotelbranche mit Blick auf die Attraktivität des Arbeitgebers eine entscheidende Rolle spie- le, ob sie eine Wohnung zur Verfügung gestellt bekommen oder nicht (vgl. Schreiben von hotelleriesuisse vom 5. Oktober 2018 [Bg1-act. 1], Schreiben der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 23. April 2020 [Bg2-act. 2]). Die Tatsache, dass der Grossteil der befragten Hotels in der Gemeinde G.________ eigene Personalhäuser unterhält (vgl. Übersicht Personalhäuser G.________ [Bg2-act. 10]), untermauert diese Argumentation zusätzlich und weist deutlich auf den Missstand hin, dass es in der Gemeinde G.________ anderweitig kaum möglich ist, er- schwingliche Unterkünfte für das Personal zu finden. Bei Verneinung ei- ner Betriebsnotwendigkeit zwischen dem Hotel D.________ und dem Personalhaus dürfte die Gefahr gross sein, dass einerseits der Betrieb nicht mehr aufrecht erhalten werden könnte und andererseits sich das Personal des Hotels D.________ von der Konkurrenz anstellen liesse, da diese in aller Regel über Personalhäuser verfügen. Somit ist entgegen der Ausführungen des Beschwerdeführers der Wohnraum für die Ange- stellten des Hotels D.________ unabdingbar, da sich keine praktikable - 15 - Alternative bietet. Aufgrund des soeben Dargelegten ist eine ständige oder fast ständige Anwesenheit des Personals in der Nähe des Betriebs erforderlich. Es ist nicht einleuchtend, weshalb diese Umschreibung nur für Abwarte und Techniker − wie im Merkblatt des BJ umschrieben − gel- ten sollte. Die Nähe zum Betrieb kann auch für Küchen-, Service- und Haushaltungspersonal unabdingbar sein. Bezüglich des vom Beschwer- deführer erwähnten Bundesgerichtsentscheids 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 ist mit dem Beschwerdegegner 1 einig zu gehen. Im erwähnten Entscheid ging es − wie bereits im Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] U 18 58 vom 3. Juni 2020 E.3.6. festgehal- ten − um den Erwerb von fünf Mehrfamilienhäusern unmittelbar neben der Ölraffinerie durch die Betreiberin der Raffinerie. Dabei hat sich das Bundesgericht nicht zur grundsätzlichen Möglichkeit des Erwerbs von Personalunterkünften bei gegebener Betriebsnotwendigkeit geäussert; vielmehr hat es dort die Betriebsnotwendigkeit für entsprechendes Per- sonal als nicht erwiesen erkannt, und zwar aufgrund einer ungenügen- den und teilweise sogar widersprüchlichen Beweisführung der Raffine- riebetreiberin (E.3.3). Deshalb lässt sich aus diesem Bundesgerichtsent- scheid nichts ableiten, was gegen die Betriebsnotwendigkeit der Woh- nungen im hier zu behandelnden Fall sprechen würde. Daher kann das Personalhaus in casu aufgrund der betrieblichen Notwendigkeit und des funktionalen Zusammenhangs als betriebsnotwendig qualifiziert werden. Im vorliegenden Fall ist die Betriebsnotwendigkeit der Personalwohnun- gen für das Hotel D.________ mithin zu bejahen. Das Grundstück Nr. F.________ mit den sich darauf befindlichen Personalwohnungen, deren ausschliessliche Nutzung als solche mittels öffentlich-rechtlicher, im Grundbuch eingetragener Eingentumsbeschränkung sichergestellt ist, kann durch eine Person im Ausland bewilligungsfrei miterworben wer- den. Der Miterwerb ist hierbei auch durch eine mit der Erwerberin des - 16 - Betriebsstätte-Grundstücks konzernmässig verbundenen Gesellschaft zulässig. Die Beschwerde ist damit abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen, wobei eine Staatsgebühr in der Höhe von CHF 2'000.-- praxisgemäss (vgl. VGU U 19 23 vom 28. Mai 2019, U 18 58 vom 3. Juni 2020, U 18 54 vom 14. Mai 2019) als angemessen erachtet wird. Überdies wird der Be- schwerdeführer gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG verpflichtet, der anwalt- lich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 alle durch den Rechtsstreit ver- ursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 6.1. Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Hono- rarrechnung vom 7. Mai 2020 weist einen Gesamtbetrag von CHF 6'059.65.-- auf. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus einem Ho- norar von CHF 5'462.50.-- für 21.85 Arbeitsstunden à CHF 250.-- sowie Auslagen in Höhe von CHF 163.90 (3 % pauschal) und MWST von 7.7 % (CHF 433.25). Der geltend gemachte Arbeitsaufwand erscheint dem Ge- richt als angemessen; zudem sind der angewandte Stundeansatz sowie die Pauschalierung der Spesen mittels eingelegter Honorarvereinbarung ausgewiesen (Bg2-act. 1) und bewegen sich innerhalb der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechts- anwälte (Honorarverordnung; BR 310.250). Weil die Beschwerdegegne- rin 2 laut UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerab- zugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung jedoch ohne Mehrwert- steuer zuzusprechen (vgl. Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E.7b). 6.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugespro- chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 - 17 - Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, wes- halb dem Beschwerdegegner 1 keine Parteientschädigung zusteht. III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 390.-- Zusammen CHF 2'390.-- gehen zulasten des Bundesamts für Justiz und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Urteils an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Das Bundesamt für Justiz hat die A.________ AG aussergerichtlich mit CHF 5'626.40 zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] [Mit Urteil 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023 hat das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, den vorliegenden Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an dieses Gericht zurückge- wiesen.]