<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00240</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218495&amp;W10_KEY=4480719&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00240</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.08.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Einfamilienhauses: Ausnützungsziffer, Erschliessung, Attikageschoss. <br/><br/>Für die Ausnützungsziffer gemäss § 255 PBG anrechenbar sind Räume, welche zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen, aber als solche verwendbar sind, d.h., dass die Eignung ohne wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt werden kann (E. 3.2). Die Umfunktionierung der übereinander angeordneten Räume zu einem Lift setzt umfangreiche bauliche Massnahmen voraus. Sie sind daher nicht als Erschliessungsflächen verwendbar (E. 3.3).<br/><br/>Die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer ist infolge § 45 PBG den Gemeinden verbaut, nicht aber die Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses (§ 49a Abs. 3 PBG) (E. 4.2). Vorliegend tangiert die kommunale Bestimmung die Anrechenbarkeit von Flächen für die Ausnützungsziffer nicht, sondern steuert die Nutzungsweise. Somit ist das Untergeschoss nicht über das zulässige Mass hinaus ausgebaut (E. 4.3).<br/><br/>Da der Zufahrtsweg ein geringes Verkehrsaufkommen aufweist, übersichtlich ist und das zu erschliessende Grundstück in bereits überwiegend überbautem Siedlungsgebiet liegt, ist eine Ausnahme von den Zugangsnormalien gerechtfertigt (E. 5).<br/><br/>Gemäss einer kommunalen Norm dürfen Attikageschosse in Abweichung zu § 292 PBG frei angeordnet werden, soweit sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung treten und eine gute Einordnung erreicht wird. Vorliegend ist die Dachaufbaute an sämtlichen vier Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurückversetzt, weshalb sie nicht als Vollgeschoss wirkt; die gute Einordnung lässt sich bejahen (E. 6). <br/><br/>Abweisung.<br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHSTRASSE">STICHSTRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. 2 BV</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Abs. 1 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39467" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00240</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. August 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1.1<b> </b>C,<b> </b><br/> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Planungs- und Baukommission Thalwil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. August 2017 erteilte die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil D und C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Thalwil. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A mit Eingabe vom 28. September 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 6. MÃ¤rz 2018 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 23. April 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit Schreiben vom 9. Mai 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Beschwerdeantwort vom 11. Mai 2018 beantragten C und D die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich 7,7 % MWST) zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Mit Beschwerdeantwort vom 15. Mai 2018 verlangte die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil ebenfalls die Beschwerdeabweisung, unter Kostenfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. A hielt in der Replik vom 18. Juni 2018 an seinen AntrÃ¤gen fest. In der Folge verzichteten C und D mit Schreiben vom 22. Juni 2018 ausdrÃ¼cklich auf die Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</span> <span>Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 01) liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) in der Wohnzone W1. Das projektierte Vorhaben umfasst den Abbruch sowie den Neubau eines Einfamilienhauses. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 03, welche an die nÃ¶rdliche Grenze des BaugrundstÃ¼cks anstÃ¶sst. Das BaugrundstÃ¼ck grenzt im Westen sowie im SÃ¼den an Ã¼berbaute Parzellen. Es ist erschlossen Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 sowie Ã¼ber das Ã¶stlich angrenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, auf dem eine Grunddienstbarkeit in Form eines Fuss- und Fahrwegrechts lastet. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt zunÃ¤chst, das Bauvorhaben Ã¼bernutze die Parzelle in zweifacher Hinsicht. Zum einen seien die projektierten KleinstrÃ¤ume von rund 1,5 m auf 1,6 m, welche fensterlos, dickwandig und Ã¼bereinander gelegen auf allen Geschossen vorzufinden seien, als Liftschacht aufzufassen, weshalb sie fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar seien. Die anderslautende Nutzungsbezeichnung in den BauplÃ¤nen ("Reduit") sowie die fÃ¼r einen spÃ¤teren Lifteinbau erforderlichen Umbaumassnahmen (namentlich DeckendurchbrÃ¼che) wÃ¼rden dem nicht entgegenstehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>FÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar sind gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)</span> alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden. Als ErschliessungsflÃ¤chen gelten namentlich PersonenaufzÃ¼ge (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 748). FÃ¼r die Frage der Anrechenbarkeit ist entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfÃ¼llt, sondern fÃ¼r die AusÃ¼bung menschlicher TÃ¤tigkeiten und damit fÃ¼r den Aufenthalt von Personen bestimmt ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 23. November 2011, VB.2011.00389, E. 4.2.1; 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2). Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte und in den PlÃ¤nen angegebene Nutzung an (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506, E. 2.3).</span> Anrechenbar sind sodann RÃ¤ume, welche gemÃ¤ss Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen, aber als solche <i>verwendbar</i> sind, das heisst, dass die Eignung ohne wesentliche bauliche VerÃ¤nderungen herbeigefÃ¼hrt werden kann (Fritsche/<span>BÃ¶sch/Wipf,</span> S. 743, mit Hinweis auf VGr, 7. Dezember 2000, VB.2000.00304, E. 3b/ff).</p> <p class="Urteilstext">In einem Entscheid vom 18. Juni 2008 (VB.2008.00012) hat das Verwaltungsgericht einen mit "Reduit" bezeichneten Raum als anrechenbar gewÃ¼rdigt, da unter anderem die Abtrennung vom Wohnbereich zufÃ¤llig erschien und die FlÃ¤che mit geringem baulichem Aufwand dem angrenzenden Zimmer zugeschlagen werden konnte (E. 2.2.3). DemgegenÃ¼ber eignete sich ein weiterer als "Reduit" bezeichneter Raum infolge seiner geringen FlÃ¤che, seinen Proportionen, seiner geringen HÃ¶he sowie der reduzierten Belichtung kaum <span>fÃ¼r Wohn- oder Arbeitszwecke</span> (E. 2.4). In einem Entscheid vom 29. Oktober 2008 (VB.2008.00135) sprach es sogenannten Reduits mit Blick auf ihre GrÃ¶sse, Belichtung sowie der wohnungsinternen Erschliessung die Eignung als private BÃ¼roarbeitsplÃ¤tze oder dergleichen zu, weshalb sie als anrechenbare FlÃ¤che zu qualifizieren waren (E. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die vorliegend in den PlÃ¤nen als "Reduit" bezeichneten RÃ¤umlichkeiten sind senkrecht Ã¼bereinander im Erd-, Ober- und Attikageschoss angeordnet und jeweils 2,4 m<sup>2</sup> gross. Die drei RÃ¤ume verfÃ¼gen Ã¼ber keine Fenster, sind jeweils auf drei Seiten durch WÃ¤nde abgeschlossen und vom "EntrÃ©e/Gang" aus zugÃ¤nglich. Eine zukÃ¼nftige Verwendung zu Wohn- oder Arbeitszwecken kommt mit Blick auf diese Raumeigenschaften offensichtlich nicht in Betracht (und wurde auch nicht geltend gemacht). Hingegen ist nach den oben dargelegten GrundsÃ¤tzen zu prÃ¼fen, ob die vorgebrachte Eignung als Liftschacht â ohne wesentliche bauliche VerÃ¤nderungen â zu bejahen ist, womit sie als ErschliessungsflÃ¤chen verwendbar und insofern fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar sind.</p> <p class="Urteilstext">Die Verwendung der Reduits als Liftschacht fÃ¼r PersonenaufzÃ¼ge setzt umfangreiche bauliche Massnahmen voraus: ZunÃ¤chst sind zwei Boden- bzw. DeckendurchbrÃ¼che durchzufÃ¼hren. Darauf ist die Aufzugsanlage selbst, namentlich Kabine und Antriebssystem, einzubauen. Die Reduits kÃ¶nnen somit nicht ohne wesentliche bauliche VerÃ¤nderungen zu Personenliftanlagen umfunktioniert werden. Sie sind insofern nicht als ErschliessungsflÃ¤chen verwendbar, weshalb sie fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer nicht anrechenbar sind. Die entsprechende RÃ¼ge erweist sich als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen bedingt der nachtrÃ¤gliche Einbau eines Lifts die DurchfÃ¼hrung eines neuen Bewilligungsverfahrens, da einerseits gemÃ¤ss § 309 Abs. 1 lit. b PBG der NutzungsÃ¤nderung aufgrund des damit einhergehenden Ãberschreitens der AusnÃ¼tzungsziffer baurechtliche Bedeutung zukommen wÃ¼rde (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 213, 3. Spiegelstrich). Weiter ist der Einbau einer Liftanlage infolge seiner baupolizeilich erheblichen Auswirkungen als bauliche VerÃ¤nderung im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. a PBG aufzufassen (vgl. MÃ¤der, Rz. 208, 3. Spiegelstrich). Die Umfunktionierung der als "Reduit" bezeichneten RÃ¤ume zu Personenliftanlagen kÃ¶nnte auch insoweit nicht kurzerhand vom Beschwerdegegner 1 umgesetzt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Sodann bemÃ¤ngelt der BeschwerdefÃ¼hrer eine Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer im Untergeschoss, da die Vorinstanzen fÃ¤lschlicherweise die ErschliessungsflÃ¤chen nicht angerechnet hÃ¤tten. Der vorliegend einschlÃ¤gige Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO, welcher den Ausbau zu Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen (nur) bis zu maximal 50 % der nach § 255 Abs. 2 PBG zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤chen erlaube, erfasse mit dieser Formulierung auch § 255 Abs. 1 PBG, welcher die Anrechenbarkeit von ErschliessungsflÃ¤chen vorsehe. Die Vor­instanzen nÃ¤hmen Bezug auf eine Wegleitung, die den Wortlaut von § 255 PBG missachte und schon darum unbeachtlich sei. Abgesehen davon wÃ¤ren bei korrekter Auslegung der Wegleitung die ErschliessungsflÃ¤chen gleichfalls anzurechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Den Gemeinden steht aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff. PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind aber gemÃ¤ss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrÃ¼cklich Abweichungen gestattet. Den Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der AusnÃ¼tzungsziffer gemÃ¤ss § 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht gestattet ist, allfÃ¤llige SchwÃ¤chen der Definition zu korrigieren oder anderweitige AusnÃ¼tzungsprivilegien vorzusehen (Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungsziffer, Diss. ZÃ¼rich 1986, S. 208; vgl. VGr, 23. Juni 1994, VB94/0023, E. b) = RB 1994 Nr. 85). Von der AusnÃ¼tzungsziffer sind Normen Ã¼ber die Nutzungsweise zu unterscheiden (vgl. Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungsziffer gemÃ¤ss PBG-Revision 1995, PBG aktuell 1/95, S. 5 ff., S. 9). Die Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses liegt grundsÃ¤tzlich im kommunalen Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG sind die anrechenbaren FlÃ¤chen in Dach- und Untergeschossen nur dann anrechenbar, wenn sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be. Die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung betrÃ¤gt im vorliegenden Fall 205,5 m<sup>2</sup>. Da in der Zone W1 gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse zulÃ¤ssig sind, wÃ¤ren die entsprechenden FlÃ¤chen im Untergeschoss gemÃ¤ss kantonalem Recht dann anrechenbar, wenn sie eine FlÃ¤che von 102,75 m<sup>2</sup> (205,5 m<sup>2</sup> / 2) Ã¼berschreiten wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Vorliegend nimmt Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO mittels Nennung von § 255 Abs. 2 PBG zwar Bezug zur AusnÃ¼tzungsziffer, stellt aber keine eigenstÃ¤ndige Berechnungsweise auf, was einen Eingriff in den kantonalen Regelungsbereich darstellen wÃ¼rde (E. 4.2). Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass diese kommunale Bestimmung die Anrechenbarkeit von FlÃ¤chen fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer nicht tangiert. Vielmehr steuert Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO die Nutzungs<i>weise</i> jener FlÃ¤che, deren Anrechenbarkeit fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer von § 255 Abs. 2 PBG bestimmt ist, indem der Ausbau zu Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen auf 50 % der nach § 255 Abs. 2 PBG zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤che begrenzt wird. </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinden sind wie gesehen zur Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses befugt (E. 4.2), was die Regelung der NutzungsbeschrÃ¤nkung zu Wohn- bzw. Arbeitszwecken umschliesst. <span>Hinsichtlich der Anwendung des somit kompetenzgemÃ¤ss erlassenen </span>Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO<span> durch die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde kann vorab auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden, welche zu Recht auf das der Gemeinde zustehende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen Bauvorschriften verweist.</span> Die Auslegung der BaubewilligungsbehÃ¶rde, wonach gestÃ¼tzt auf die kommunale Wegleitung SanitÃ¤rrÃ¤ume und innere TrennwÃ¤nde, nicht aber ErschliessungsflÃ¤chen als Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume aufzufassen sind, ist auch mit Blick auf §§ 299 ff. PBG nicht zu beanstanden. Die Wegleitung, welche im Ãbrigen zumindest zum jetzigen Zeitpunkt auf der Internetseite der Gemeinde greifbar ist, Ã¤ndert Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO gerade nicht, sondern konkretisiert diese Bestimmung. Somit sind vorliegend im Untergeschoss das Studio mit einer FlÃ¤che von 37,4 m<sup>2</sup> sowie der SanitÃ¤rraum (WC/DU; 4,0 m<sup>2</sup>) an die Nutzung anzurechnen, womit die von Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO erlaubte FlÃ¤che von 51,375 m<sup>2</sup> fÃ¼r Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume (102,75 m<sup>2</sup> / 2) klar unterschritten ist.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer im Sinn von § 255 PBG anrechenbar sind im Untergeschoss das "Studio" als der dem dauernden Aufenthalt dienender Raum (37,4 m<sup>2</sup>) unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen (EntrÃ©e, 20,3 m<sup>2</sup>) und SanitÃ¤rrÃ¤ume (WC/DU, 4,0 m<sup>2</sup>). Wie gesehen ist im Rahmen der AusnÃ¼tzungsberechnung Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO unbeachtlich, womit das Anrechnungsprivileg von UntergeschossflÃ¤chen im Sinn von § 255 Abs. 2 PBG (E. 4.3) anwendbar ist. Daher bleibt im Untergeschoss die FlÃ¤che von 102,75 m<sup>2</sup> ausnÃ¼tzungsprivilegiert, was vorliegend deutlich unterschritten wird. Demnach ist das Untergeschoss nicht Ã¼ber das zulÃ¤ssige Mass hinaus ausgebaut. Die entsprechenden RÃ¼gen erweisen sich als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Sodann beanstandet der BeschwerdefÃ¼hrer eine ungenÃ¼gende Erschliessung des GrundstÃ¼cks. Der Zufahrtsweg sei beim Anschluss an das BaugrundstÃ¼ck wie auch hinsichtlich des Verkehrs auf der F-Strasse nicht Ã¼bersichtlich und zudem von einem Zaun gesÃ¤umt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien vom 9. De­zember 1987 [ZN]), <span>in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat</span>. <span>Sollen wie vorliegend bis zu 10 Wohneinheiten erschlossen werden, so ist hierfÃ¼r ein sogenannter Zufahrtsweg mit einer Breite von mindestens 3,60 m (3,00 m zuzÃ¼glich zwei Bankette Ã 0,3 m) erforderlich. Unbestrittenermassen erfÃ¼llt die Wegparzelle mit einer Breite von ca. 3 Metern diese Anforderung nicht. </span>Damit bleibt zu prÃ¼fen, ob sich im vorliegenden Fall ausnahmsweise eine Abweichung von den Zugangsnormalien rechtfertigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Von Normalien soll nur aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN kÃ¶nnen im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse wichtige GrÃ¼nde dafÃ¼rsprechen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen. <span>Bei der Beurteilung der Verkehrs­sicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen </span>(VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 4.2; 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).</p> <p class="Urteilstext">Der fragliche Weg ist eine rund 30 Meter lange Sackgasse, deren geteiltes Ende zwei GrundstÃ¼cke erschliesst (Kat.-Nrn. 05 und 01). Im Unterschied zu Durchgangsstrassen ist das Verkehrsaufkommen auf solchen Stichstrassen gering: Vorliegend wird sie ausschliesslich von den Bewohnerinnen und Bewohnern der <span>beiden damit erschlossenen</span> Parzellen genutzt. DemgegenÃ¼ber wird sie nicht auch noch von Drittpersonen befahren, welche Ã¼ber sie an einen anderen Ort gelangen mÃ¶chten. Wird eine Strasse von Dritten Ã¼berhaupt nicht oder bloss selten benutzt, so muss diesem Umstand im Rahmen der VerkehrssicherheitsÃ¼berlegungen gemÃ¤ss § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG Rechnung getragen werden. Der Weg verlÃ¤uft geradlinig und ist in sÃ¼dliche Richtung leicht ansteigend. Die Ãbersichtlichkeit ist hoch und dies â entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation â auch an den jeweiligen Enden des Weges. Bei der Ausfahrt in die F-Strasse, welche unbestrittenermassen ein geringes Verkehrsaufkommen aufweist, sind trotz deren leichten Anstiegs Richtung Westen allfÃ¤llige Fahrzeuge frÃ¼h- und somit rechtzeitig erkennbar, zumal der Weg bei der EinmÃ¼ndung breiter ist und der Sicht auf die F-Strasse keine Hindernisse entgegenstehen. Die Ãbersichtlichkeit mag vom BaugrundstÃ¼ck herfahrend auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls kurzzeitig vermindert sein. Die Verkehrssicherheit ist dadurch indes mit Blick auf die seltenen BegegnungsfÃ¤lle sowie der zu erwartenden geringen Geschwindigkeit der Fahrzeuge, welche im Zusammenspiel mit dem Asphaltbelag einen kurzen Bremsweg erlaubt, nicht gefÃ¤hrdet. Somit fÃ¤llt nur unwesentlich ins Gewicht, dass der Weg das nach den Zugangsnormalien erforderliche Mass von 3,6 m um 0,6 m unterschreitet. Gleichermassen unerheblich ist die vom BeschwerdefÃ¼hrer gerÃ¼gte UmsÃ¤umung des Weges mit MaschendrahtzÃ¤unen, da dem entgegenstehende Anforderungen an einen Zufahrtsweg nicht ersichtlich sind. § 11 lit. f ZN bestimmt zudem, dass bei einer Siedlungsentwicklung nach innen in bereits Ã¼berwiegend Ã¼berbautem Siedlungsgebiet geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden kÃ¶nnen; vorbehalten bleiben lediglich die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit. Die zwei damit erschlossenen Parzellen liegen in einem weitgehend Ã¼berbauten Quartier. Damit ist es auch mit Blick auf das Gebot der haushÃ¤lterischen Bodennutzung nicht zu beanstanden, wenn vorliegend weniger strenge Anforderungen an den Ausbaustandard des Zugangs gestellt werden. </p> <p class="Urteilstext">Insgesamt sind die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Auch das â ohnehin unsubstanziiert dargelegte â beschwerdefÃ¼hrerische Argument, wonach zukÃ¼nftige Ãberbauungen zu berÃ¼cksichtigen seien, ist unerheblich (Fritsche/<span>BÃ¶sch/Wipf,</span> S. 575). Die RÃ¼ge der ungenÃ¼genden Erschliessung ist unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich bringt der BeschwerdefÃ¼hrer vor, das Attikageschoss wirke als Vollgeschoss, weshalb das GebÃ¤ude dreigeschossig erscheine. Dies treffe insbesondere auf die dem beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck zugewandte Nordwestfassade des Bauvorhabens zu. Die von Art. 25 Abs. 2 BZO geforderte gute Einordnung sei mit Blick auf das projektierte Attikageschoss nicht gegeben. Zudem habe die Vorinstanz hinsichtlich dieser Frage ihre BegrÃ¼ndungspflicht verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss § 292 lit. b PBG dÃ¼rfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge, sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, d.<span> </span>h. jene Profillinie, die unter 45<span> </span>° an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenÃ¼ber der hypothetischen Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss â wie ein Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach â mit der Fassade des Vollgeschosses bÃ¼ndig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwÃ¤hnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulÃ¤ssig, d. h. sie dÃ¼rfen bei FlachdÃ¤chern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dÃ¼rfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.<span> </span>h. mit der betreffenden Fassade bÃ¼ndig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulÃ¤ssig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.<span> </span>h. an die GebÃ¤udeecken der betreffenden Traufseiten, zu rÃ¼cken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt. Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ãsthetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im vorliegenden Fall ist hinsichtlich der Dachaufbaute Art. 25 Abs. 2 BZO relevant, wonach Attikageschosse in Abweichung zu § 292 PBG frei angeordnet werden dÃ¼rfen, soweit sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung treten und eine gute Einordnung erreicht wird. Die geplante Dachaufbaute ist an sÃ¤mtlichen vier Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurÃ¼ckversetzt: An der Nordostseite ist nur ein schmaler Abschnitt (3,38 m von 14,23 m) mit der Fassade bÃ¼ndig. Der RÃ¼cksprung des Attikageschosses beachtet zwar mit Blick auf dessen HÃ¶he von 3,0 m die hypothetische Dachprofillinie von 45 ° auf einer LÃ¤nge von 7,62 m nicht. Dies ist aber infolge der von § 292 PBG abweichenden kommunalen Norm vorliegend nicht massgeblich. Vielmehr gewÃ¤hrleistet der RÃ¼cksprung auf einer (zusammengenommenen) LÃ¤nge von 10,85 m die von Art. 25 Abs. 2 BZO geforderte Erkennbarkeit der Aufbaute als Dachgeschoss. Vergleichbares gilt fÃ¼r die SÃ¼dwestseite, an der auf einer LÃ¤nge von 5,30 m (von 12,38 m) das Attikageschoss zurÃ¼ckgesetzt ist und so dem Eindruck eines Vollgeschosses entgegensteht. <span>D</span>ie nordwestliche Fassade ist mit einer LÃ¤nge von 9,2 m vorliegend als Giebelseite zu betrachten. Aus der im Lichte von § 292 PBG grundsÃ¤tzlichen ZulÃ¤ssigkeit, die fassadenbÃ¼ndige Dachaufbaute an die GebÃ¤udeecken beider Traufseiten zu rÃ¼cken (E. 6.1), folgt naturgemÃ¤ss, dass das <span>Attikageschosse regelmÃ¤ssig aus dem </span>"giebelseitigen" (stirnseitigen) <span>Blickwinkel als Vollgeschoss in Erscheinung tritt (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.4). Dieser â infolge der abweichenden kommunalen Regelung wiederum nicht massgebliche â Eindruck wird vorliegend durch den 3,25 m breiten RÃ¼cksprung noch geschmÃ¤lert, zumal die Fassade nicht prominent (etwa strassenseitig) in Erscheinung tritt. </span>Die weitere, sÃ¼dÃ¶stliche Stirnseite sieht auf der gesamten LÃ¤nge einen grÃ¶sstenteils grosszÃ¼gigen AttikarÃ¼cksprung vor. <span>Insgesamt wirkt demzufolge das projektierte Attikageschoss nicht als Vollgeschoss, womit eine der beiden Anforderung von </span>Art. 25 Abs. 2 BZO Beachtung findet.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Weiter hat die projektierte Dachaufbaute gemÃ¤ss Art. 25 Abs. 2 BZO eine gute Einordnung sicherzustellen. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hat sich zur Einordnung des Attikageschosses eher knapp geÃ¤ussert und diese ohne eingehende Auseinandersetzung als gegeben erachtet. Im Rahmen des Rekursverfahrens fÃ¼hrte sie aus, das Attikageschoss sei auf drei Seiten klar zurÃ¼ckversetzt und werde optisch auch als solches wahrgenommen. Die Nordwestfassade sei nur 9,2 m lang und auch im Attika teilweise zurÃ¼ckversetzt; sie wirke insgesamt weder massig noch Ã¼bergeschossig. Weiter prÃ¤sentiere sich das Quartier betreffend Dachgestaltung recht inhomogen. Die Vor­instanz attestierte dem Attikageschoss mit Hinweis auf diese Stellungnahme und <span>nach DurchfÃ¼hrung eines Referentenaugenscheins</span> eine gute Gestaltung.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Nach Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers behaupte die Vorinstanz lediglich, das Attika sei gut gestaltet, wodurch sie ihre BegrÃ¼ndungspflicht verletze. Das rechtliche GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 verlangt, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, sorgfÃ¤ltig und ernsthaft prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der BehÃ¶rden, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die BehÃ¶rde mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sich die BehÃ¶rde auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz ist in der Tat knapp ausgefallen. Allerdings lÃ¤sst sich dieser entnehmen, dass die Vorinstanz die gute Gestaltung gestÃ¼tzt auf die obgenannte Stellungnahme der BaubewilligungsbehÃ¶rde sowie mit Hinweis auf die relativ kurze Nordwestfassade von 9,2 m und auf den dortigen RÃ¼cksprung bejahte. Somit ist die Vorinstanz ihrer BegrÃ¼ndungspflicht nachgekommen, und dem BeschwerdefÃ¼hrer war eine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid auch in diesem Punkt mÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.3.3 </span></b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt im Wesentlichen, das Attikageschoss respektiere die von Art. 25 Abs. 2 BZO verlangte gute Einordnung nicht. Diese Gestaltungsanforderung an das Attikageschoss geht Ã¼ber jene von § 238 Abs. 1 PBG hinaus, welche "nur" eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt. Zu berÃ¼cksichtigen ist vorliegend, dass Materialwahl und Detailgestaltung der Fassade noch zu bestimmen sind, weshalb mit Blick auf die Einordnung insbesondere die Dimensionen der Aufbaute massgeblich sind. Das Attikageschoss erscheint diesbezÃ¼glich nicht als "aufgepfropfter" FremdkÃ¶rper, sondern steht vielmehr zusammen mit den Vollgeschossen in einem ausgewogenen Bild. Mit der Konzentration der Aufbaute auf den nÃ¶rdlichen Teil des Bauvorhabens wirkt die Dachgestaltung ruhig und insgesamt auch nicht Ã¼berdimensioniert. Die Vorinstanz durfte demzufolge im Rahmen einer Gesamtbetrachtung eine gute Einordnung des Attikageschosses nach Art. 25 Abs. 2 BZO<span> annehmen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner 1 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'500.- (inkl. MWST).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'130.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den privaten <span>Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2</span> eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- <span>(inkl. MWST) </span>zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert <br/> 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>