Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2023.50 (SZ.2023.6) Art. 69 Entscheid vom 8. Mai 2023 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichter Egloff Oberrichterin Massari Gerichtsschreiber Gasser Klägerin A._____ AG, […] Beklagte B._____, […] Gegenstand Mietausweisung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. Die A. AG (fortan: Klägerin) als Vermieterin schloss am 27. September 2022 mit B. (fortan: Beklagte) als Mieterin einen Mietvertrag über eine 4,5- Zimmer-Wohnung im 1. OG und den Keller in der Liegenschaft […] zu ei- nem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'790.00 (= Fr. 1'590.00 Mietzins + Fr. 200.00 Nebenkosten) ab. D. wurde als Solidarmieter in das Mietver- hältnis miteinbezogen. 1.2. Die Klägerin forderte die Beklagte und D. mit Einschreiben vom 7. Novem- ber 2022 zur Bezahlung des Mietzinses für Oktober 2022 in der Höhe von Fr. 1'790.00 innert 30 Tagen auf und drohte ihnen für den Fall der nicht fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an. 1.3. Mit amtlichem Formular vom 8. Dezember 2022 wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug per 31. Januar 2022 gegenüber der Beklagten und D. gekündigt. 2. 2.1. Die Klägerin beantragte mit Eingabe vom 3. Februar 2023 beim Bezirksge- richt […] die Ausweisung der Beklagten ("polizeiliche Räumung") aus den Mieträumlichkeiten. 2.2. Der Präsident des Bezirksgerichts […] setzte der Beklagten mit Verfügung vom 7. Februar 2023 eine Frist von 10 Tagen zur Einreichung einer Stel- lungnahme an. 2.3. Der Präsident des Bezirksgerichts […] entschied am 17. Februar 2023: " 1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet die 4.5 -Zimmerwohnung im 1. OG an der […] inkl. Keller und Waschküche innert 5 Tagen zu verlassen zu räumen und der Gesuchstellerin sämtliche Schlüssel zu übergeben. 2. Für den Unterlassungsfall wird der Gesuchsgegnerin die polizeiliche Zwangsvollstreckung und die Tragung der damit zusammenhängenden Kosten angedroht. 3. - 3 - Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie wird mi t dem Vorschuss der Gesuchstellerin verrechnet, so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Die Gesuchstellerin wird darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des Zi- vilgerichts des Bezirks […] schriftlich die polizeiliche Räumung beantragt werden kann, falls die Gesuchsgegnerin dem Räumungsbefehl nicht frist- gerecht nachkommt." 3. 3.1. Gegen diesen ihr am 2. März 2023 zugestellten Entscheid erhob die Be- klagte mit Eingabe vom 11. März 2023 (Postaufgabe) beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung mit folgenden Anträgen: " 1. Der Entscheid des Präsidiums des Bezirksgerichts […] vom 17.2. 23 sei aufzuheben. 2. Es seien mir die Rechtliche unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren. Un- terkosten und Entschädigungsfolgen." 3.2. Die Klägerin beantragte mit als "Klageantwort" bezeichneter Eingabe vom 28. März 2023 das Folgende: " 1. Die Klage sei gutzuheissen. 2. Die beklagte sei polizeilich auszuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten." Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid beträgt die Frist zur Einreichung der Berufung und Berufungsant- wort je zehn Tage (Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). - 4 - Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte, die gemieteten Rä umlichkeiten in der Liegenschaft […] innert fünf Tagen zu verlassen, zu räumen und der Klägerin die Schlüssel zu übergeben. Zur Begründung führte sie im We- sentlichen aus, dass die Klägerin die Beklagte mit separatem Schreiben für den ausstehenden Mietzins vom Oktober 2022 in der Höhe von Fr. 1'790.00 gemahnt und der Beklagten gleichzeitig eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt habe. Dieses Schreiben sei der Beklagten gemäss Sendungsverfolgung am 10. November 2022 zugestellt worden, womit die Zahlungsfrist am 12. Dezember 2022 geendet habe (angefochtener Ent- scheid, E. 3.2.2.). Darauffolgend sei das Mietverhältnis durch die Klägerin mit amtlichem Formular vom 8. Dezember 2022 gekündigt worden. Die Kündigung sei der Beklagten am 2 0. Dezember 2022 zugestellt worden, womit die Kündigungsfrist am 21. Dezember 2022 zu laufen begonnen und am 19. Januar 2023 geendet habe. Das Mietverhältnis sei per 31. Januar 2022 (recte: 31. Januar 2023) beendet worden (angefochtener Entscheid, E. 3.3.2.). 2.2. Die Beklagte macht im Berufungsverfahren zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, da sie vor dem Erlass des Entscheids vom 17. Februar 2023 nie habe Stellung nehmen können. Sie habe am 23. Feb- ruar 2023 den Brief bezüglich des Klageeingangs entgegengenommen und umgehend telefonischen Kontakt mit dem Bezirksgericht […] aufgenom- men. Die Frist zur Stellungnahme sei bis am 3. März 2023 gelaufen, wobei die Frist nicht eingehalten worden und der Entscheid frühzeitig versandt worden sei. Ferner sei d ie ausgesprochene Kündigung nichtig, da Fristen gemäss Art. 257d OR nicht eingehalten worden seien. Die Klägerin habe vor Ablauf der Zahlungsfrist von 30 Tagen gekündigt. Sie sei auf Arbeits- suche und Mutter von zwei Kindern, wobei sie zurzeit keine Unterhaltszah- lungen erhalte. Die Beklagte und ihre Kinder würden sich genötigt fühlen, da jeder wisse, dass sie Probleme mit dem Mietzins hätten und sogar die Kinder auf der Strasse darauf angesprochen würden. 3. 3.1. Die Rüge der Gehörsverletzung ist aufgrund deren formellen Natur vo rab zu behandeln. - 5 - 3.2. Ausweislich der Akten steht fest, dass der Beklagten mit Verfügung vom 7. Februar 2023 (act. 7) eine zehntägige Frist zur Einreichung einer Stellungnahme angesetzt wurde. Die Verfügung wurde der Beklagten am 14. Februar 2023 zur Abholun g gemeldet, worauf durch die Beklagte ein Auftrag für eine zweite Zustellung wie auch eine Verlängerung der Abhol- frist erteilt wurde . Die Beklagte nahm die Verfügung schliesslich am 24. Februar 2023 entgegen (vgl. Sendungsverfolgungsnummer der Post in act. 8). Selbst wenn man sich auf den Standpunkt stellt, dass die Beklagte mit einer Zustellung rechnen musste, was vorliegend nicht der Fall sein dürfte, so begann die zehntägige Frist zur Einreichung einer Stellungnahme im vorliegenden Fall am 2 2. Februar 2023 (vgl. Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO) zu laufen und endete am 3. März 2023. Der Präsident des Bezirksgerichts […] fällte den angefochtenen Entscheid bereits am 17. Februar 2023, wo- mit die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren keine Mögl ichkeit hatte, sich zum Gesuch des Klägers vernehmen zu lassen, woran nichts zu än- dern vermag, dass die Beklagte (nach Fällung des Entscheids vom 17. Februar 2023) keine Stellungnahme mehr einreichte, zumal ihr der Ent- scheid zugestellt wurde (2. März 2023), noch bevor die Frist für die Stel- lungnahme endete (3. März 2023). Die Rüge der Gehörsverletzung erweist sich als begründet. Nachdem die Beklagte keine Möglichkeit hatte, am ge- gen sie laufenden Verfahren teilzunehmen, leidet das vorinstanzliche Urteil an einem schweren formellen Mangel, der im Berufungsverfahren nicht ge- heilt werden kann, zumal neue Tatsachen und Beweismittel ohnehin nur noch beschränkt berücksichtigt werden können (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Der vorinstanzliche Entscheid ist nichtig und von Amtes wegen aufzuheben (vgl. BGE 129 I 361 E. 2.1 ). Die Vorinstanz wird das Verfahren nochmals durchzuführen haben. 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zu Las- ten des Staates (Art. 107 Abs. 2 ZPO). Damit ist das Rechtsschutzinte- resse der Beklagten an der Bewilligung der unent geltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren entfallen, sodass das entsprechende Ge- such gegenstandslos geworden ist . Der nicht anwaltlich vertretene n Be- klagten ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keine Ausla- gen i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat und kein begründe- ter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (vgl. BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in: Thomas Sutter- Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 41 zu Art. 95 ZPO). - 6 - Das Obergericht beschliesst: Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. Das Obergericht erkennt: 1. In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Präsidenten des Be- zirksgerichts […] vom 17. Februar 2023 aufgehoben und die Sache zur Wiederholung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Staates. 3. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. Zustellung an: […] Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in alle n übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es st elle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder i n elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkann te elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von gr undsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). - 7 - Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi- äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so- weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtsspra che abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizu legen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefoch tene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs- beschwerde ge führt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtss chrift einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). Aarau, 8. Mai 2023 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Richli Gasser