<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00380</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207183&amp;W10_KEY=13013555&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00380</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>baurechtlichen Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gesamtüberbauung nach früherem Recht: Ersatz der ursprünglichen Nebenbestimmungen durch Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht. Erfüllt eine Gesamtüberbauung nach einer Rechtsänderung die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung, können die ursprünglichen Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden. Verstösst die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung auch gegen die Vorschriften zur Arealüberbauung, kann an die Stelle der ursprünglichen Nebenbestimmungen nur ein erweiterter Arealüberbauungsrevers treten. Der Grundeigentümer ist in einer zusätzlichen Nebenbestimmung zu verpflichten, das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept einzuhalten (E. 4.1). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTÃBERBAUUNG">GESAMTÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSÃNDERUNG">RECHTSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 73 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 8 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8423" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00380</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. bis 13.2 A und 15 weitere BeschwerdefÃ¼hrende,</span></p> <p class="MsoBodyText"> alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_16_82">RA B,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_17_84">Amt fÃ¼r Hochbauten der Stadt ZÃ¼rich,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_18_89">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlichen Vorentscheid,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Eingabe vom 21. September 2005 ersuchte das Amt fÃ¼r Hochbauten der Stadt ZÃ¼rich die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich hinsichtlich der Ãberbaubarkeit der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 in ZÃ¼rich um Erlass eines Vorentscheids mit Drittwirkung im Sinne von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich wurde unter anderem um Beantwortung folgender Frage ersucht:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"4. Kann die im Grundbuch angemerkte Ã¶ffentlich-rechtliche zweiteilige EigentumsbeschrÃ¤nkung vom 21.08.1964, Beleg 230, welche aus einem Ausnutzungs- und aus einem Baulinienrevers besteht, in Bezug auf den Ausnutzungsrevers gelÃ¶scht werden, wenn nein, was geschieht damit?"</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion beantwortete die Fragen mit Beschluss vom 6. Dezember 2005 "im Sinne der ErwÃ¤gungen lit. B" (Disp.-Ziff. I), wobei sie insbesondere die Frage Nr. 4 positiv beantwortete. Sie ermÃ¤chtigte das Grundbuchamt, den bestehenden Revers betreffend die bauliche AusnÃ¼tzung durch folgenden Revers zu ersetzen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die mit Bauentscheid BSB Nr. 1661/62 bewilligte Ãberbauung unterliegt den ArealÃ¼berbauungsvorschriften von §§ 69 ff. PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Bauliche VerÃ¤nderungen wie auch solche an FreiflÃ¤chen und sonstigen Umgebungsanlagen sind nur im Rahmen des ursprÃ¼nglich bewilligten Gesamtkonzepts und der an eine ArealÃ¼berbauung zu stellenden Anforderungen zulÃ¤ssig (§ 73 Abs. 2, § 321 Abs. 2 PBG)" (Disp.-Ziff. IV/1).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 6. Dezember 2005 gelangten A sowie 15 weitere Mitrekurrierende mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 12. Januar 2006 an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Stadt ZÃ¼rich. Mit Entscheid vom 11. August 2006 wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Rekursentscheid erhoben die unterlegenen Rekurrierenden am 18. September 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es sei der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 6. Dezember 2005 unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission I vom 11. August 2006 vollumfÃ¤nglich aufzuheben; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin 1. In formeller Hinsicht beantragten die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Gericht.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 5. Oktober 2006 beantragte die Baurekurskommission I die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft stellte am 24. Oktober 2006 ebenfalls den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. November 2007 wurde den Parteien Gelegenheit gegeben, sich zu den vom Verwaltungsgericht beigezogenen Unterlagen zu Ã¤ussern; die BeschwerdefÃ¼hrenden erhielten zudem Gelegenheit, eine Replik einzureichen. Die Beschwerdegegnerschaft und die BeschwerdefÃ¼hrenden reichten am 28. November 2007 bzw. am 3. Dezember 2007 ihre Stellungnahmen ein.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Rekursentscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind die sich im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich befindlichen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 in ZÃ¼rich, welche gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich <span>vom 23. Oktober 1991</span> (BZO) der Wohnzone W2 angehÃ¶ren. WÃ¤hrend die Parzelle Kat.-Nr. 02 noch unÃ¼berbaut ist, ist das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit vier DoppelmehrfamilienhÃ¤usern und einem eingeschossigen DoppelkindergartengebÃ¤ude Ã¼berstellt. Diese Ãberbauung der "C AG" wurde am 9. November 1962 von der damaligen Bausektion II der Stadt ZÃ¼rich bewilligt. Da die MehrfamilienhÃ¤user der damals geltenden Bauordnung in Bezug auf die Geschosszahl nicht entsprachen, wurden diesbezÃ¼gliche Ausnahmebewilligungen erteilt. Diese wurden damit begrÃ¼ndet, dass die projektierte GesamtÃ¼berbauung aufgrund ihrer Ã¼berdurchschnittlichen Gestaltung einer RegelÃ¼berbauung vorzuziehen und Ã¼berdies zu berÃ¼cksichtigen sei, dass keine die zonengemÃ¤ssen MÃ¶glichkeiten Ã¼bersteigende AusnÃ¼tzung resultiere. Gleichzeitig wurde die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung beschwert, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch anmerken lassen musste, welche den jeweiligen EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks verpflichtet, dieses "nicht weiter als nach den von der Bausektion II des Stadtrates am 9. November 1962 genehmigten PlÃ¤nen baulich auszunÃ¼tzen".</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 21. September 2005 hatte nun das die Stadt ZÃ¼rich als GrundeigentÃ¼merin vertretende Amt fÃ¼r Hochbauten die BaubewilligungsbehÃ¶rde im Rahmen eines drittverbindlichen Vorentscheids unter anderem um Beantwortung der Frage ersucht, ob diese im Grundbuch angemerkte Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 gelÃ¶scht werden kÃ¶nne (Vorentscheidfrage Nr. 4). Die Bausektion bejahte die Frage und fÃ¼hrte aus, dass der die bauliche AusnÃ¼tzung betreffende Revers gelÃ¶scht werden kÃ¶nne, wenn die nach heutigem Recht an die ArealÃ¼berbauung gestellten Anforderungen mit einem angepassten Revers gesichert wÃ¼rden. Diese Auffassung wurde von der Vorinstanz geschÃ¼tzt und der dagegen erhobene Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten die RechtmÃ¤ssigkeit der LÃ¶schung des strittigen Reverses. Sie machen im Wesentlichen geltend, es komme entgegen der Auffassung der Vorinstanzen fÃ¼r die Beantwortung der Frage nicht darauf an, ob der heutige Bestand nach geltendem Recht als ArealÃ¼berbauung bewilligt werden kÃ¶nnte, sondern ob er gemÃ¤ss den Bestimmungen der Regelbauweise bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Nur in diesem Fall habe der Revers seine rechtliche Grundlage verloren und kÃ¶nne gelÃ¶scht werden. Die bestehende Ãberbauung kÃ¶nnte unter dem heute geltenden Recht indessen nicht als RegelÃ¼berbauung bewilligt werden, da sie verschiedene Bestimmungen der Regelbauweise verletze. Unklar sei, ob die gemÃ¤ss Regelbauweise mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung eingehalten werde. Die Vorinstanz habe dies nicht geprÃ¼ft. Es stehe fest, dass die Ãberbauung gegen die Geschosszahlvorschriften verstosse, teilweise GrenzabstÃ¤nde verletze und den erforderlichen Abstand von der Baulinie entlang der L-Strasse 03 nicht einhalte. DarÃ¼ber hinaus kÃ¶nnte die Ãberbauung nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nach heute geltendem Recht jedoch auch nicht als ArealÃ¼berbauung bewilligt werden, da sie auch in diesem Fall den Geschosszahlvorschriften sowie verschiedenen Abstandsvorschriften (GrenzabstÃ¤nde, ZurÃ¼ckversetzung von der Baulinie) widerspreche. Die Auffassung, der Revers habe seine Grundlage verloren, sei daher unhaltbar. Auch ohne Vorliegen eines konkreten Bauprojekts kÃ¶nne bereits heute gesagt werden, dass durch einen Abbruch des KindergartengebÃ¤udes und die Erstellung zusÃ¤tzlicher Baumasse auf den FreiflÃ¤chen des BaugrundstÃ¼cks die ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit der Ãberbauung verloren ginge. Deren besondere QualitÃ¤t sei nÃ¤mlich darin zu erblicken, dass der Konzentration der Baukuben entlang der L-Strasse 03 ein grosszÃ¼giger Freiraum im Zentrum des BaugrundstÃ¼cks entgegenstehe. Dieser Umstand wÃ¤re anlÃ¤sslich eines Augenscheins klar erkennbar, sodass die Rekursinstanz die DurchfÃ¼hrung eines Lokaltermins zu Unrecht abgelehnt habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Abzuweisen ist vorab der erneute Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Wie die Vorinstanz zu Recht ausgefÃ¼hrt hat, lÃ¤sst sich die Frage nach der RechtmÃ¤ssigkeit der LÃ¶schung des streitbetroffenen Reverses aufgrund der sich aus den Akten ergebenden Sachverhaltsangaben beurteilen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden kann nicht von vornherein gesagt werden, dass im Bereich des KindergartengebÃ¤udes, welches abgerissen werden soll, keinerlei neue Baumasse erstellt werden kÃ¶nnte, ohne die QualitÃ¤ten der bestehenden Ãberbauung zu zerstÃ¶ren. Die Frage, in welchem Umfang sich dies mit deren architektonischen QualitÃ¤ten vereinbaren liesse, kann in der Tat jedoch erst im Zusammenhang mit einem konkreten Bauprojekt beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> Die Baubewilligung ist die behÃ¶rdliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine solchen aus dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf das im Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grÃ¶ssere, den Rahmen dieser Feststellung sprengende Tragweite erhÃ¤lt die Bewilligung dann, wenn sie zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes mit Nebenbestimmungen verknÃ¼pft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung Ã¼ber die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, so dass sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung im Fall einer RechtsÃ¤nderung stellt.</p> <p class="Urteilstext">Dient die Nebenbestimmung der Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes und ist dieser nach der RechtsÃ¤nderung auch ohne jene gewÃ¤hrleistet, so hat sie ihre rechtliche Grundlage verloren und ist die entsprechende Anmerkung zu lÃ¶schen. Bleibt der rechtmÃ¤ssige Zustand auch unter dem neuen Recht nur durch die nÃ¤mliche Nebenbestimmung gesichert, so tritt als ihre gesetzliche Grundlage das neue Recht an die Stelle des alten (vgl. RB 1989 Nr. 71).</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r Bauten, die unter dem frÃ¼heren Recht wegen ihrer guten Gestaltung durch Ausnahmebewilligungen in Ã¤hnlicher Weise privilegiert wurden, wie dies nach dem neuen Recht fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mÃ¶glich wÃ¤re, gilt demnach Folgendes: KÃ¶nnte das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als RegelÃ¼berbauung ausgefÃ¼hrt werden, verlieren allfÃ¤llige Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage und kÃ¶nnen gelÃ¶scht werden. </p> <p class="Urteilstext">VerstÃ¶sst dagegen die nach altem Recht bewilligte Ãberbauung gemÃ¤ss GesamtÃ¼berbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen Rechts, so behalten die ehemals die GesamtÃ¼berbauung sichernden Nebenbestimmungen grundsÃ¤tzlich ihre gesetzliche Grundlage. ErfÃ¼llt die GesamtÃ¼berbauung alle Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung nach geltendem Recht, kÃ¶nnen die bestehenden Nebenbestimmungen durch einen ArealÃ¼berbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden.</p> <p class="Urteilstext">Falls die nach frÃ¼herem Recht bewilligte GesamtÃ¼berbauung auch gegen die neuen Vorschriften zur ArealÃ¼berbauung verstÃ¶sst, genÃ¼gt es hingegen nicht, wenn an die Stelle der bestehenden Nebenbestimmungen nur ein gewÃ¶hnlicher ArealÃ¼berbauungsrevers tritt. Denn der Zweck dieser Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der GesamtÃ¼berbauung zu wahren, die das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert trotz RechtsÃ¤nderung diese Abweichung an und kÃ¶nnte die GesamtÃ¼berbauung auch nicht als ArealÃ¼berbauung bewilligt werden, so bleibt damit grundsÃ¤tzlich auch die Grundlage fÃ¼r die Nebenbestimmungen erhalten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die ursprÃ¼nglichen Nebenbestimmungen auf jeden Fall beibehalten werden mÃ¼ssen. An ihre Stelle kann auch ein erweiterter ArealÃ¼berbauungsrevers nach neuem Recht treten. Mit einer entsprechenden ErgÃ¤nzung zum ArealÃ¼berbauungsrevers ist dafÃ¼r zu sorgen, dass die besonderen QualitÃ¤ten der GesamtÃ¼berbauung, welche damals die weitergehenden Ausnahmebewilligungen rechtfertigten, auch mit dem neuen Revers gesichert sind. Der GrundeigentÃ¼mer ist daher in einer zusÃ¤tzlichen Nebenbestimmung zu verpflichten, das ursprÃ¼nglich bewilligte Gesamtkonzept einzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Unbestritten ist, dass die im Jahre 1962 bewilligte Ãberbauung die damals geltenden Geschosszahlvorschriften teilweise verletzte. So waren insbesondere die HÃ¤user L-Strasse 03 und 04 als viergeschossig bewilligt worden, obwohl in der fraglichen Zone lediglich 2 Vollgeschosse zulÃ¤ssig waren. Ebenfalls nicht strittig und in den ErwÃ¤gungen der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung ausdrÃ¼cklich festgehalten ist, dass die BaukÃ¶rper teilweise ungenÃ¼gende GrenzabstÃ¤nde aufwiesen sowie zum Teil nicht in ausreichendem Masse von der Baulinie zurÃ¼ckversetzt waren (HÃ¤user L-Strasse 03 und 04). Einigkeit bestand jedoch auch darÃ¼ber, dass die Ãberbauung hohe gestalterische QualitÃ¤ten aufweist, welche insbesondere in der Konzentration der Baumasse verbunden mit einem grosszÃ¼gigen GrÃ¼nraum im Innern erblickt wurde. Es wurden daher sowohl fÃ¼r die GeschosszahlÃ¼berschreitungen als auch fÃ¼r die Unterschreitungen der erforderlichen GrenzabstÃ¤nde und die teilweise fehlende RÃ¼ckversetzung von der Baulinie entlang der L-Strasse Ausnahmebewilligungen erteilt. Zur Schaffung eines rechtmÃ¤ssigen Zustandes wurde der strittige Revers statuiert. Die Erteilung der Ausnahmebewilligungen verbunden mit der Statuierung einer Nebenbestimmung erfolgte vor dem Hintergrund, dass die Ãberbauung die nach dem damals geltenden Recht mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung nicht nur einhielt, sondern nicht vollstÃ¤ndig ausschÃ¶pfte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zutreffend ist die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden insofern, als die ersatzlose LÃ¶schung des strittigen Revers nach der zitierten Rechtsprechung nur dann in Frage kÃ¤me, wenn die Ãberbauung den heute geltenden Bestimmungen fÃ¼r die Regelbauweise entsprechen wÃ¼rde. Dass dies nicht der Fall ist, ist unbestritten. Eine detaillierte ÃberprÃ¼fung der Ãberbauung auf Ãbereinstimmung mit den heute geltenden Vorschriften fÃ¼r die Regelbauweise erÃ¼brigt sich daher. Einigkeit besteht indessen darÃ¼ber, dass die Ãberbauung besondere gestalterische QualitÃ¤ten aufweist und daher heute eine Bewilligung als ArealÃ¼berbauung in Frage kÃ¤me. Die GesamtÃ¼berbauung entspricht jedoch nicht in allen Teilen den heute geltenden ArealÃ¼berbauungsvorschriften. Es spricht einiges dafÃ¼r, dass die fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen vorgesehene Geschosszahl nicht eingehalten wird. Jedenfalls ist unbestritten geblieben, dass die Ãberbauung in gewisser Hinsicht gegen die heute gÃ¼ltigen ArealÃ¼berbauungsvorschriften verstÃ¶sst. Damit genÃ¼gt es nach den oben dargelegten GrundsÃ¤tzen nicht, wenn der bestehende AusnÃ¼tzungsrevers nur durch einen gewÃ¶hnlichen ArealÃ¼berbauungsrevers ersetzt wird.</p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion hat deshalb zu Recht entschieden, dass an die Stelle des strittigen Reverses nur eine neue Nebenbestimmung treten kann, wonach die bestehende Ãberbauung einerseits den ArealÃ¼berbauungsvorschriften von §§ 69 ff. PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO unterliegt und anderseits bauliche Ãnderungen nur im Rahmen des ursprÃ¼nglich bewilligten Gesamtkonzepts und der an eine ArealÃ¼berbauung zu stellenden Anforderungen zulÃ¤ssig sein sollen. Insbesondere erfasst der neue Revers seinem Wortlaut nach auch die fÃ¼r die gestalterischen QualitÃ¤ten der Ãberbauung wichtigen FreiflÃ¤chen und Umgebungsanlagen. Damit wird ausreichend sichergestellt, dass diejenigen Merkmale der GesamtÃ¼berbauung gewahrt werden, die bei deren Bewilligung das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens sind den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Diesen steht von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin hat keine ParteientschÃ¤digung verlangt, weshalb ihr praxisgemÃ¤ss auch keine solche zuzusprechen ist (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 6, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1 bis 13 zu je 1/13 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>