<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00373</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208110&amp;W10_KEY=13013553&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00373</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.11.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Neubau EF-Haus mit 2 Einliegerwohnungen an Hanglage. Zulässige Grenzabstände und Abgrabungen. Es handelt sich beim Bauprojekt um einen Baukörper mit gegeneinander leicht verschobenen Geschossen sowie mit gemeinsamem Liftschacht und Treppenhaus. Die, rund 20 m lange, sich ohne Unterbruch über dem gewachsenen Terrain befindende Südfassade des Bauprojekts ist ab 15 m mehrlängenzuschlagspflichtig (E 3.2). Das Bauprojekt weist keinen quadratischen Grundriss auf, weshalb die längere Gebäudeseite (Südseite) für den "grossen Grundabstand" gemäss BZO Flurlingen massgebend ist; dieser wird indessen deutlich unterschritten (E. 4.2). Werden nicht nur einzelne Zugänge oder einzelne Garagenausfahrten erstellt, sondern auf der ganzen Fassadenbreite Einzel- und Doppelgaragen sowie der Hauseingang aneinander gereiht und damit talseitig die ganze Fassadenseite um ca. 4,5 m abgegraben bzw. freigelegt, greift die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung nicht (E. 5.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREILEGUNG">FREILEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTANDSVERLETZUNG">GRENZABSTANDSVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRLÃNGENZUSCHLAG">MEHRLÃNGENZUSCHLAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Ziff. 3.2.1 BZO Flurlingen</span><br/><span class="ungerade">Ziff. 3.2.2 BZO Flurlingen</span><br/><span class="gerade">Ziff. 3.2.3 BZO Flurlingen</span><br/><span class="ungerade">Ziff. 7.10 BZO Flurlingen</span><br/><span class="gerade">§ 260 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 293 Abs. IV PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9516" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00373</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. November 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A GmbH, c/o B,</span></a><b><span> </span></b><span>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_31"><span>Gemeinderat Flurlingen,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Flurlingen erteilte am 14. November 2007 der A GmbH unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses mit zwei Einliegerwohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Flurlingen.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben D und E mit gemeinsamer Eingabe vom 21. Dezember 2007 Rekurs an die Baurekurskommission IV und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Entscheid vom 19. Juni 2008 hiess die Rekurskommission den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007 auf.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 25. August 2008 beantragte die A GmbH dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 19. Juni 2008 aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007 zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV beantragte, die Beschwerde abzuweisen. Die privaten Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Der Gemeinderat Flurlingen liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="erwgung20">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Rekursentscheid der Baurekurskommissionen erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten<span>.</span></p> <p class="erwgung20"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck </span>Kat.-Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Flurlingen (BZO) der Wohnzone W/1.6 (m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>) zugeteilt. Das GrundstÃ¼ck fÃ¤llt gegen Westen (den Rhein) hin ab. Das bestehende Wohnhaus soll abgebrochen und stattdessen ein WohngebÃ¤ude mit drei Wohneinheiten erstellt werden. Der Neubau weist fÃ¼nf Geschossebenen auf ("Level 1 bis 5"). Die untersten drei Ebenen ragen auf dem von der L-Strasse auf einer Tiefe von rund 35 m steil ansteigenden BaugrundstÃ¼ck (HÃ¶hendifferenz rund 10 m) teilweise weit in das gewachsene Terrain hinein. Ãber dem tiefer als die L-Strasse angesetzten Garagengeschoss (Level 1) befinden sich zwei Wohngeschosse mit je einer 2 ½-Zimmer-Wohnung (Level 2 und 3), wobei die Ebene 3 leicht zurÃ¼ckversetzt ist. DarÃ¼ber und um rund 7 m zurÃ¼ckversetzt sind die Ebenen 4 und 5 angeordnet mit dem "Einfamilienhaus" samt Terrasse Ã¼ber der Ebene 3. Das "Einfamilienhaus" umfasst einen grossen Wohnraum mit Essen und KÃ¼che in der Ebene 4 und vier Zimmer sowie Bad/Dusche/WC in der Ebene 5. Talseits (westseits) sind alle fÃ¼nf Geschosse voll sichtbar, wÃ¤hrend bergseits (ostseits) nur die Fassade der obersten beiden Geschosse in Erscheinung tritt. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission IV hat die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007 aufgehoben, weil das Bauprojekt vor der SÃ¼dseite den durch den grossen Grundabstand zuzÃ¼glich MehrlÃ¤ngenzuschlag bestimmten massgeblichen Grenzabstand deutlich unterschreite (4,05 m statt 8 bzw. rund 9,25 m) und auch hinsichtlich der Abgrabungen mit einem grÃ¶sseren Mangel behaftet sei. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission hielt in ihrem Entscheid vom 19. Juni 2008 hinsichtlich des MehrlÃ¤ngenzuschlages<i> </i>fest, gemÃ¤ss Ziffer 3.2.3 Satz 1 BZO sei bei Fassaden von mehr als 15 m LÃ¤nge der Grundabstand um ¼ der MehrlÃ¤nge, jedoch hÃ¶chstens um 3 m zu erhÃ¶hen. GegenÃ¼ber der rund 20 m langen Nordfassade sei der MehrlÃ¤ngenzuschlag aufgrund des abgewinkelten Grenzverlaufs problemlos gewÃ¤hrleistet. Die SÃ¼dfassade liege ohne Unterbruch Ã¼ber dem gewachsenen Terrain. Der unter der Ebene 4 liegende Fassadenteil der Ebene 3 sei zwar nicht sichtbar, da er bis zu 1,7 m zugeschÃ¼ttet werde. Indessen seien Fassadenabschnitte, die das gewachsene Terrain Ã¼berragten, aber durch AufschÃ¼ttungen verdeckt seien, zur FassadenlÃ¤nge hinzuzurechnen. Nur GebÃ¤ude(teile), welche unter dem gewachsenen Terrain lÃ¤gen, hÃ¤tten keine Fassade. Eine bloss unterirdische Verbindung fÃ¼hre unbesehen eines funktionalen Zusammenhangs zu einem Fassadenunterbruch. Dies gelte auch fÃ¼r GebÃ¤ude- und GebÃ¤udeteile, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter Ã¼berragten und keine Ãffnungen gegen die NachbargrundstÃ¼cke aufwiesen (mit Hinweis auf § 269 PBG). Durch die blosse Kaschierung eines Fassadenteils entstehe hier folglich kein Fassadenunterbruch. Selbst wenn von zwei nur unterirdisch verbundenen BaukÃ¶rpern auszugehen wÃ¤re, d.h. das "Einfamilienhaus" und der Trakt mit den Geschossen 1â3 separat betrachtet wÃ¼rden, wÃ¤ren die FassadenlÃ¤ngen gemÃ¤ss Ziffer 3.2.3 Satz 2 BZO bei der Berechnung der fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgeblichen LÃ¤nge zusammenzurechnen, da die GebÃ¤ude einen Abstand von unter 8 m aufwiesen (mit Hinweis auf § 27 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977; ABauV). Die SÃ¼dfassade sei aus diesen GrÃ¼nden mehrlÃ¤ngenzuschlagspflichtig und in jedem Fall ab einem Mass von 15 m zurÃ¼ckzunehmen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, das geplante Einfamilienhaus auf Level 4 und 5 und der Trakt mit den zwei 2-Zimmer-Wohnungen auf Level 2 und 3 seien baulich und funktional getrennt. Die SÃ¼dfassade des Traktes mit den beiden 2-Zimmer-Wohnungen liege unterhalb des Erdgeschossbodens des Einfamilienhauses und der rÃ¼ckwÃ¤rtige Teil dieser Wohnungen rage in das gewachsene Terrain. Der sichtbare Teil der SÃ¼dfassade des 2-Zimmer-Wohnung-Traktes sei gegenÃ¼ber dem hÃ¶her gelegenen Einfamilienhaus zudem auch horizontal um rund 2 m Richtung Rhein verschoben. Das Einfamilienhaus und der Trakt "2-Zimmer-Wohungen" trÃ¤ten gegen SÃ¼den nicht als einheitliches GebÃ¤ude in Erscheinung und wÃ¼rden vielmehr als getrennte, selbstÃ¤ndige GebÃ¤ude wahrgenommen. Deren Fassaden seien getrennt in die Berechnungen einzubeziehen. Die SÃ¼dfassade des Einfamilienhauses messe rund 11,5 m, jene des Traktes "2-Zimmer-Wohnungen" rund 7 m. Die beiden GebÃ¤ude hÃ¤tten demnach gegen SÃ¼den keinen MehrlÃ¤ngenzuschlag einzuhalten. Es gehe nicht an, die vertikale und horizontale Staffelung der beiden GebÃ¤ude unberÃ¼cksichtigt zu lassen. Eine 20 m lange durchgehend zweigeschossige SÃ¼dfassade wÃ¼rde das benachbarte GrundstÃ¼ck wesentlich stÃ¤rker belasten als das streitige Projekt. Die Auffassung der Vorinstanz werde der nachbarschÃ¼tzenden Funktion des MehrlÃ¤ngenzuschlages nicht gerecht. Was der kantonale Verordnungsgeber fÃ¼r seitlich gegliederte Fassaden in § 24 ABauV ausdrÃ¼cklich angeordnet habe, habe im Grundsatz auch fÃ¼r die hÃ¶henmÃ¤ssige Staffelung zu gelten. Auch die Bestimmung von Ziffer 3.2.3 BZO, wonach die FassadenlÃ¤ngen benachbarter HauptgebÃ¤ude zusammengerechnet werden mÃ¼ssten, wenn deren GebÃ¤udeabstand weniger als 8 m betrage, Ã¤ndere daran nichts. Liege wie hier das Dach des einen BaukÃ¶rpers auf der HÃ¶he der Bodenplatte des anderen BaukÃ¶rpers, so sei ein Zusammenrechnen der beiden FassadenlÃ¤ngen im Licht der nachbarschÃ¼tzenden Funktion des MehrlÃ¤ngenzuschlages nicht gerechtfertigt. Mit ihrem Entscheid habe die Baurekurskommission in unzulÃ¤ssiger Weise in den Ermessensspielraum der Gemeinde eingegriffen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.1 </span></b>GemÃ¤ss § 260 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) bestimmt der Grenzabstand die nÃ¶tige Entfernung zwischen Fassade und der massgebenden Grenzlinie. Er setzt sich entsprechend § 21 Abs. 1 ABauV aus dem Grundabstand und einem (allfÃ¤lligen) MehrhÃ¶henzuschlag sowie dem MehrlÃ¤ngenzuschlag gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zusammen. Nach Ziffer 3.1 BZO betrÃ¤gt der Grundabstand in der hier massgebenden Zone W/1.6 mindestens 4 m bzw. 8 m. Bei Fassaden von mehr als 15 m LÃ¤nge erhÃ¶ht sich laut Ziffer 3.2.3 der Grundabstand um ¼ der MehrlÃ¤nge, jedoch hÃ¶chstens um 3 m (Satz 1). Bei der Berechnung der fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgeblichen FassadenlÃ¤nge werden die FassadenlÃ¤ngen benachbarter HauptgebÃ¤ude, deren GebÃ¤udeabstand 8 m unterschreitet, zusammengerechnet (Satz 2). Wie die Vorinstanz richtig ausgefÃ¼hrt hat, werden Begriff sowie die Mess- und Berechnungsweise des kommunalen Grenzabstandes, der FassadenlÃ¤nge, der GebÃ¤udelÃ¤nge und GebÃ¤udebreite in der Allgemeinen Bauverordnung durch das kantonale Recht zwingend vorgegeben. Ein kommunaler Normierungs- oder Interpretationsspielraum besteht nur, soweit das kantonale Recht dies zulÃ¤sst. Die fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgebende FassadenlÃ¤nge ist nach den Definitionen der Allgemeinen Bauverordnung (§ 23 und § 27 ABauV) zu ermitteln. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission hat die Rechtsprechung, welche im Zusammenhang mit der fÃ¼r die Ermittlung des MehrlÃ¤ngenzuschlages massgeblichen FassadenlÃ¤nge ergangen ist, richtig wiedergegeben. </span><span>Auf ihre zutreffenden AusfÃ¼hrungen kann gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden</span><span>. Es entspricht auch der Praxis des Verwaltungsgerichtes, dass nicht abstandspflichtige GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile, also unterirdische, d.h. unter dem gewachsenen Terrain liegende GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile sowie solche, die entsprechend § 269 PBG den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter Ã¼berragen und die keine Ãffnungen gegen NachbargrundstÃ¼cke aufweisen, keine "Fassaden" darstellen und daher fÃ¼r die Ermittlung des MehrlÃ¤ngenzuschlages ausser Betracht fallen (VGr, 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.519, E. 3.3, www.vgrzh.ch). Hingegen sind Fassaden, welche den Abstandsvorschriften unterliegen, an die fÃ¼r die Bemessung des MehrlÃ¤ngenzuschlages massgebende FassadenlÃ¤nge anzurechnen; hierzu gehÃ¶ren auch Ã¼ber dem gewachsenen Boden gelegene Fassadenabschnitte, die durch AufschÃ¼ttung verdeckt sind. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die â rund 20 m lange â SÃ¼dfassade des Bauvorhabens befindet sich, wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, ohne Unterbruch Ã¼ber dem gewachsenen Terrain. Sie ist damit ab einem Mass von 15 m mehrlÃ¤ngenzuschlagspflichtig. Bei einer LÃ¤nge der SÃ¼dfassade von rund 20 m betrÃ¤gt der MehrlÃ¤ngenzuschlag ca. 1,25 m.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin zum MehrlÃ¤ngenzuschlag sind unbehelflich. Es kann keine Rede davon sein, dass das streitige Bauprojekt zwei getrennte, selbstÃ¤ndige GebÃ¤ude umfasst. Es handelt sich vielmehr um <i>ein </i>GebÃ¤ude bzw. <i>einen</i> BaukÃ¶rper mit gegeneinander leicht verschobenen Geschossen aber mit gemeinsamem Liftschacht und Treppenhaus. Davon ging selbst die Baugesuchstellerin aus, umschrieb sie doch das Bauvorhaben im Baugesuch mit "Neubau Einfamilienhaus mit 2 Einliegerwohnungen". Wie die Vorinstanz zu Recht weiter festhÃ¤lt, wÃ¤ren die FassadenlÃ¤ngen gemÃ¤ss Ziffer 3.2.3 Satz 2 BZO ohnehin zusammenzurechnen, da die nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin getrennten GebÃ¤ude einen Abstand von unter 8 m aufweisen. FÃ¼r eine BerÃ¼cksichtigung der hÃ¶henmÃ¤ssigen GebÃ¤udestaffelung analog zur Regelung bei seitlich gegliederten Fassaden gemÃ¤ss § 24 ABauV fehlt jede rechtliche Grundlage. Weiter mag zutreffen, dass eine "20 m lange durchgehende zweigeschossige SÃ¼dfassade" die nachbarlichen GrundstÃ¼cke stÃ¤rker belasten wÃ¼rde als das streitbezogene Bauprojekt, doch ist dies irrelevant; der MehrlÃ¤ngenzuschlag wird nicht ausgesetzt, wenn fÃ¼r die Nachbarschaft eine belastendere Variante mÃ¶glich wÃ¤re.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1</span></b><span> Strittig ist weiter, auf welcher Seite der grosse Grundabstand von 8 m einzuhalten ist. GemÃ¤ss Ziffer 3.2.1 BZO gilt der grosse Grundabstand gegenÃ¼ber der gegen SÃ¼den oder Westen gerichteten lÃ¤ngeren GebÃ¤udeseite, der kleine gegenÃ¼ber den Ã¼brigen Seiten (Abs. 1). Bei quadratischem Grundriss gilt der grosse Grundabstand gegenÃ¼ber der Hauptwohnseite (Wohn- und SchlafrÃ¤ume; Ziffer 3.2.2 BZO). Die Baurekurskommission IV fÃ¼hrte zu dieser Frage aus, Sinn und Zweck des grossen Grundabstandes sei die GewÃ¤hrleistung optimaler Besonnungs- und BelichtungsverhÃ¤ltnisse auf dem BaugrundstÃ¼ck. Werde wie vorliegend die lÃ¤ngere gegen SÃ¼den exponierte GebÃ¤udeseite fÃ¼r den grossen Grundabstand als massgebend bestimmt, so kÃ¶nne bei rechteckfÃ¶rmigen GrundstÃ¼cken mit grÃ¶sserer Differenz zwischen Breit- und LÃ¤ngsseiten die Platzierung des BaukÃ¶rpers mit gewissen Schwierigkeiten verbunden sein. So verhalte es sich beim BaugrundstÃ¼ck und einigen benachbarten GrundstÃ¼cken, welche aber zumeist noch nach alter Ordnung Ã¼berbaut worden seien. AdÃ¤quater wÃ¤re bei solchen Gegebenheiten unzweifelhaft, wenn die Hauptwohnseite eines GebÃ¤udes unabhÃ¤ngig von deren Lage als fÃ¼r den grossen Grundabstand relevant bezeichnet wÃ¼rde. ZunÃ¤chst sei festzuhalten, dass die nach Massgabe von § 28 ABauV ermittelte GebÃ¤udelÃ¤nge in diesem Zusammenhang nicht entscheidend sei. In der Bauordnung werde der Begriff der "GebÃ¤udeseite" verwendet. Die Rekursgegnerschaft wÃ¼rde zur Bestimmung der LÃ¤nge der GebÃ¤udeseiten indessen nur die obersten beiden Geschosse beiziehen. Die mit diesem GebÃ¤udeteil zusammengebauten Geschosse 1â3 kÃ¶nnten aber in dieser Frage nicht gleichsam partiell ausgeblendet werden, indem nur der Einfamilienhausteil fÃ¼r die Bestimmung des grossen Grundabstandes herangezogen werde, dieser dann aber (auch) (westseits) vor dem angebauten Trakt mit den Einliegerwohnungen gemessen bzw. durch die Baulinie der L-Strasse ersetzt werde. Beide Seitenfassaden des BaukÃ¶rpers seien durchgehend. Trotz der terrassierten Bauweise liege offensichtlich ein einziges GebÃ¤ude mit vier klar erkennbaren Seiten vor, wobei die Tal- und die Bergseite die kÃ¼rzeren und die in der Hangrichtung verlaufenden Seiten die lÃ¤ngeren seien. Dass die Nutzungsordnung nicht gerade optimal auf die im streitbetroffenen Gebiet vorherrschenden Parzellarstruktur abgestimmt sei, vermÃ¶ge die generelle Regelung Ã¼ber den grossen Grundabstand nicht ausser Kraft zu setzen. Das BaugrundstÃ¼ck sei keineswegs unÃ¼berbaubar, sondern es sei eine andere Konfiguration nÃ¶tig. So kÃ¶nnten etwa zwei unterirdisch verbundene GebÃ¤ude erstellt und der grosse Grundabstand nach Westen bestimmt und grundstÃ¼cksintern mit einem NÃ¤herbaurecht operiert werden. Der projektierte BaukÃ¶rper habe somit vor der SÃ¼dseite den grossen Grundabstand sowie einen MehrlÃ¤ngenzuschlag einzuhalten. Mit einem Abstand von 4,05 m werde das erforderliche Mass von 8 m bzw. rund 9,25 m deutlich unterschritten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet in diesem Zusammenhang ein, die Bestimmungen Ã¼ber den grossen Grundabstand seien wohnhygienisch motiviert und wollten die Besonnungs- und BelichtungsverhÃ¤ltnisse fÃ¼r das betreffende Wohnhaus â und nicht fÃ¼r die nachbarlichen Bauten â verbessern. Die beiden 2-Zimmer-Wohnungen auf Level 2 und 3 wie auch das Einfamilienhaus auf Level 4 und 5 seien Richtung Westen, gegen den Rhein, orientiert. Deren Hauptwohnseiten seien wie auch bei den Nachbarbauten die rheinwÃ¤rts gerichteten GebÃ¤udeseiten. Aufgrund der bestehenden Hanglage und dem herrlichen Blick auf den Rhein wÃ¤re es absurd, das Haus gegen SÃ¼den auszurichten. Das Einfamilienhaus werde wegen der horizontalen und vertikalen Versetzung gegenÃ¼ber dem darunter liegenden BaukÃ¶rper mit Garagen und 2-Zimmer-Wohnungen von SÃ¼den betrachtet als selbstÃ¤ndiges GebÃ¤ude wahrgenommen. Der Gemeinderat habe mit guten GrÃ¼nden die beiden Trakte als getrennte BaukÃ¶rper behandelt. LÃ¤ngere GebÃ¤ude- und zugleich Hauptwohnseite sei bei beiden getrennten BaukÃ¶rpern die rheinwÃ¤rts gerichtete Westfassade. Die Baurekurskommission habe mit ihrer abweichenden Auffassung in unzulÃ¤ssiger Weise in den Ermessenspielraum eingegriffen, die dem Gemeinderat bei Anwendung dieser kommunalen Bestimmung zustehe. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.1 </b>Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits im (unverÃ¶ffentlichten) Entscheid vom 4. Dezember 2001 (VB.2001.00279/284) mit der Auslegung von Ziffer 3.2.1 BZO der Gemeinde Flurlingen auseinander zu setzen. Es hat in jenem Fall festgehalten, dass die Bauordnung zwei RegelungstatbestÃ¤nde vorsehe: den Fall eines GebÃ¤udegrundrisses mit lÃ¤ngeren und kleinen GebÃ¤udeseiten (Ziffer 3.2.1 BZO) und den Fall mit quadratischem Grundriss (Ziffer 3.2.2 BZO). Im ersten Fall sei der grosse Grundabstand gegenÃ¼ber der gegen SÃ¼den oder Westen gerichteten lÃ¤ngeren GebÃ¤udeseite einzuhalten, im zweiten Fall bei quadratischem Grundriss gegenÃ¼ber der Hauptwohnseite. Mit â in jenem Fall â FassadenlÃ¤ngen von 6,8 m und 11,26 m weise das GebÃ¤ude klar zwei lÃ¤ngere und zwei kleinere GebÃ¤udeseiten auf. Bei Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO sei der grosse Grundabstand vor der lÃ¤ngeren SÃ¼dostfassade zu wahren und nicht gegenÃ¼ber der Hauptwohnseite, wie der Gemeinderat verfochten hatte. Die getroffene Formulierung Ã¼ber die GrenzabstÃ¤nde lasse in jenem Fall dem Gemeinderat keinen Auslegungsspielraum. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Auch im vorliegenden Fall ist nicht die Hauptwohnseite aufgrund von Ziffer 3.2.2 BZO bei quadratischem Grundriss fÃ¼r die Bestimmung des grossen Grundabstandes massgebend, sondern in Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO die lÃ¤ngere GebÃ¤udeseite. Aus den bereits im Zusammenhang mit der Ermittlung des MehrlÃ¤ngenzuschlages genannten GrÃ¼nden (vorne Erw. 3.2.2) handelt es sich beim Bauobjekt klarerweise nicht um zwei getrennte, sondern um einen einzigen BaukÃ¶rper. Mit GebÃ¤udeseiten von ca. 21 m (Nord- und SÃ¼dfassade) und 12,80 m (Ost- und Westfassade) kann von einem quadratischen oder nahezu quadratischen Grundriss keine Rede sein. Dass das GebÃ¤ude rheinwÃ¤rts gegen Westen ausgerichtet ist, wÃ¤re (allein) bei Anwendung von Ziffer 3.2.2 BZO bei quadratischem Grundriss massgebend, ist jedoch bei der Anwendung von Ziffer 3.2.1 BZO, welche Bestimmung einzig auf die lÃ¤ngere GebÃ¤udeseite abstellt, nicht relevant. Wenn der Gemeinderat Flurlingen vorliegend das streitige Bauprojekt nach Ziffer 3.2.2 BZO beurteilte und den grossen Grundabstand entsprechend der Hauptwohnseite gegenÃ¼ber der Westfassade verlangte, hat er nicht eine Auslegung des kommunalen Rechts vorgenommen, welche den Rahmen des ihm zustehenden </span>Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum wahrt sondern sich in rechtsverletzender Weise Ã¼ber die unmissverstÃ¤ndlich formulierte Bestimmung von Ziffer 3.2.1 BZO hinweggesetzt. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass der grosse Grundabstand von 8 m auf der SÃ¼dseite einzuhalten sei und dass der erforderliche Grenzabstand von ca. 9,25 m (grosser Grundabstand zuzÃ¼glich MehrlÃ¤ngenzuschlag) mit einem Abstand von nur 4,05 m auf dieser Seite deutlich unterschritten sei.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b>Die Vorinstanz hat <span>schliesslich</span> die Auslegung der kommunalen Abgrabungsvorschrift durch die kommunale BaubehÃ¶rde als nicht (mehr) vertretbar beurteilt und ist zum Schluss gekommen, dass das zulÃ¤ssige Abgrabungsmass bei richtiger Auslegung vorliegend Ã¼berschritten sei. Sie hat <span>festgehalten, dass gemÃ¤ss Ziffer 7.10.1 Satz 1 BZO das Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Terrains erlaubt sei. Die Abgrabung dÃ¼rfe dabei nur soweit gehen, als hÃ¶chstens das halbe Geschoss sichtbar werde (Satz 2). Von dieser BeschrÃ¤nkung ausgenommen seien Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 3). Den Abgrabungsvorschriften komme im Zusammenspiel mit der Regelung der AusnÃ¼tzung mittels Baumassenziffer auch eine ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende Wirkung zu, indem die Freilegung von Geschossen und damit deren Befensterung sowie als Folge davon die NutzungsmÃ¶glichkeiten limitiert wÃ¼rden. Das zulÃ¤ssige Abgrabungsmass werde hier an beiden Seitenfassaden Ã¼berschritten. BezÃ¼glich der Nordfassade, die bis zu 3,90 m abgegraben werden solle, habe die BaubehÃ¶rde mittels Nebenbestimmung die Behebung des Mangels angeordnet. Eine solche fehle aber bezÃ¼glich der SÃ¼dfassade, die ebenfalls Ã¼ber das erlaubte Mass um bis zu 2,80 m freigelegt werde. Die Talseite (Westseite) werde sodann Ã¼ber die ganze LÃ¤nge um 4,30 m abgegraben. Die Bauherrschaft vertrete die Auffassung, das (Unter-)Geschoss 2 kÃ¶nne um 1,5 m abgegraben werden und zusÃ¤tzlich kÃ¶nne das darunter liegende Geschoss mit den HauszugÃ¤ngen und Garagenfahrten strassenseitig vollstÃ¤ndig freigelegt werden. Eine solche Kumulation der Abgrabungen sei durch die gestÃ¼tzt auf § 293 Abs. 4 PBG erlassene Bauordnungsbestimmung offensichtlich nicht gedeckt. Ein Geschoss dÃ¼rfe prinzipiell um bis zu 1,5 m abgegraben werden. Wenn Haus- und KellerzugÃ¤nge, Einfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen, welche beim vorliegenden Projekt die ganze Front ausmachten, von dieser BeschrÃ¤nkung ausgenommen wÃ¼rden, kÃ¶nne dies nur heissen, dass ein entsprechendes Geschoss bzw. ein Teil davon vollstÃ¤ndig freigelegt werden dÃ¼rfe. Das zulÃ¤ssige Abgrabungsmass erhÃ¶he sich mit anderen Worten von 1,5 m auf eine GeschosshÃ¶he (von rund 3 m). Dass gleich zwei Ã¼bereinander angeordnete Geschosse in dieser Weise freigelegt werden kÃ¶nnten und Abgrabungen bis auf eine Obergrenze von rund 4,5 m mÃ¶glich wÃ¤ren, kÃ¶nne der Bauordnung nicht entnommen werden. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Abgrabungsvorschrift liessen eine solche Interpretation zu.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt zu dieser Frage aus, auf der SÃ¼dseite werde das erlaubte Mass effektiv im Bereich des Levels 2 Ã¼berschritten, doch sei eine Korrektur mÃ¶glich. Die Beschwerdegegner hÃ¤tten aber an einer solchen Korrektur kein schÃ¼tzenswertes Interesse und seien nicht legitimiert, die Ãberschreitung der Abgrabungen sÃ¼dseits auf Level 1/2 zu rÃ¼gen. Im Weiteren sei die Argumentation der Baurekurskommission nicht zwingend. Ziffer 7.10 BZO sei primÃ¤r eine Gestaltungsvorschrift. EinordnungsmÃ¤ssig spreche nichts dagegen, auf der Geschossebene Ã¼ber dem Eingangsgeschoss mit Garagenzufahrt beschrÃ¤nkte Abgrabungen zu erlauben. Die von der Vorinstanz vertretene Auffassung wÃ¼rde zu unsinnigen architektonischen LÃ¶sungen zwingen. Bei einem nur zum Teil freigelegten Eingangsgeschoss wÃ¤ren im darÃ¼ber liegenden Geschoss Abgrabungen nur teilweise mÃ¶glich. Ãber HauseingÃ¤ngen und Garagenzufahrten mÃ¼sste das gewachsene Terrain unverÃ¤ndert belassen werden, in den Ã¼brigen Bereichen dÃ¼rfte bis 1,5 m abgegraben werden. Bei GrundstÃ¼cken an einer Hanglage mit der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung am Hangfuss sei eine Garagierung in diesem Bereich praktisch zwingend. Auf der Geschossebene Ã¼ber dem Garagengeschoss drÃ¤ngten sich hÃ¤ufig Abgrabungen auf. Solche auszuschliessen oder erheblich einzuschrÃ¤nken, wÃ¼rde Ãberbauungen massiv erschweren. Auch mit Blick auf die ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende Funktion von Ziffer 7.10 BZO erweise sich die Auslegung der Vorinstanz nicht als zwingend. Diese habe in unzulÃ¤ssiger Weise in den Ermessenspielraum des Gemeinderates bei der Auslegung der kommunalen Vorschrift von Ziffer 7.10 BZO eingegriffen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2</b> § 293 Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen nÃ¤her regeln kann. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Flurlingen enthÃ¤lt in Ziffer 7.10 diesbezÃ¼glich folgende Regelung:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Das Freilegen von Geschossen ist nur bis zu 1.5 m unterhalb des gewachsenen Terrains zulÃ¤ssig. Die Abgrabung darf dabei nur soweit gehen, dass hÃ¶chstens das halbe Geschoss sichtbar wird. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In der Wohnzone W/1.2 dÃ¼rfen Abgrabungen nur soweit erfolgen, als dadurch eine ab gestaltetem Boden gemessene GebÃ¤udehÃ¶he von maximal 7.5 m sichtbar wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Von dieser BeschrÃ¤nkung ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei dieser Regelung handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft werden (RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.3</span></b><span> Das Verwaltungsgericht hat sich im Urteil RB 1995 Nr. 85 (vgl. auch RB 2000 Nr. 103) eingehend mit einer kommunalen Regelung befasst, die lediglich Abgrabungen von "untergeordneter" Natur zuliess, wobei die betreffende Bau- und Zonenordnung die erlaubte AusnÃ¼tzung â wie in der Gemeinde Flurlingen â mittels Baumassenziffer festgesetzt hatte bei gleichzeitigem Verzicht auf eine Geschosszahlregelung. Das Gericht hielt in diesem Entscheid einerseits fest, dass § 293 PBG eine reine Gestaltungsvorschrift sei. Anderseits ist es zum Schluss gekommen, dass der kommunalen Bestimmung Ã¼ber den erlaubten Umfang von Abgrabungen im genannten Fall auch eine nutzungsplanerische (ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende) Funktion zukomme, weil durch Abgrabungen von beliebigem Umfang der Zweck der Baumassenziffer in Frage gestellt werden kÃ¶nnte. In diesem Sinn hÃ¤lt auch die Wegleitung zu Ziffer 7.10 BZO fest, "da die Baumassenziffer nur den oberirdisch umbauten Raum definiert, wird die Freilegung von Untergeschossen separat geregelt, um unerwÃ¼nschte Abgrabungen zu vermeiden". Als AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung haben solche Abgrabungsvorschriften auch nachbarschÃ¼tzende Funktion und sind Nachbarn ohne weiteres legitimiert, deren Verletzung geltend zu machen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wenn Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO (wie § 293 Abs. 2 PBG) Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen von der AbgrabungsbeschrÃ¤nkung ausnimmt, so ist diese Ausnahme auf jeden Fall restriktiv anzuwenden (vgl. VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092, E. 3, www.vgrzh.ch, wonach die Abgrabung bei einer GartentÃ¼r auf die Ã¼bliche TÃ¼rbreite zu beschrÃ¤nken ist). Ob die Auslegung der Vorinstanz richtig sei, wonach sich das zulÃ¤ssige Abgrabungsmass auf (maximal) eine GeschosshÃ¶he vergrÃ¶ssere, wenn entsprechend Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO von der BeschrÃ¤nkung ausgenommene ZugÃ¤nge oder Garagen freigelegt werden, kann offen bleiben. Denn die Ausnahme von der AbgrabungsbeschrÃ¤nkung gemÃ¤ss Ziffer 7.10 Abs. 3 BZO greift auf jeden Fall nicht ein, wenn nicht (nur) einzelne ZugÃ¤nge oder einzelne Garagenausfahrten erstellt, sondern wenn - wie hier - auf der ganzen Fassadenbreite Einzel- und Doppelgaragen sowie der Hauszugang aneinander gereiht werden und so zusÃ¤tzlich zu einem um 1,5 m abgegrabenen Geschoss auch das darunter liegende Geschoss vÃ¶llig freigelegt wird. Damit wird talseitig die ganze Fassadenseite um ca. 4,5 m abgegraben bzw. freigelegt wird (vgl. Gesamt- und Gesamtschnittplan), was offenkundig nicht Sinn und Zweck von Ziffer 7.10 sein kann, welche erlassen wurde "um unerwÃ¼nschte Abgrabungen zu vermeiden". Es kommt hinzu, dass die Abgrabungen auf der Westseite auch insoweit gegen Ziffer 7.10 Abs. 1 BZO verstossen, als diese 1,7 m betragen (vgl. Gesamt- und Gesamtschnittplan) und damit das zulÃ¤ssige Mass von 1,5 m Ã¼berschreiten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Insgesamt ergibt sich, dass die Vorinstanz die Auslegung von Ziffer 7.10 BZO durch die kommunale BehÃ¶rde zu Recht als nicht mehr vertretbar beurteilt hat.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauprojekt auf der SÃ¼dseite den erforderlichen Grenzabstand massiv unterschreitet und auf der Westseite gegen die Vorschriften Ã¼ber die zulÃ¤ssige Freilegung von Geschossen verstÃ¶sst. Diese MÃ¤ngel kÃ¶nnen nicht mittels Nebenbestimmungen behoben werden. Zu Recht hat die Vorinstanz die Baubewilligung des Gemeinderates Flurlingen vom 14. November 2007 aufgehoben. Die Beschwerde ist abzuweisen. </span></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine UmtriebsentschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von je Fr. 500.-, total Fr. 1'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung je Fr. 500.-, total Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>