<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45235806" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-16T14:30Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2014-nr-38" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2014-nr-38" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2014-nr-38" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Aktien einer AG, welche Land besitzt, sind weder ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion im Sinne von § 120 Abs. 1 Ziff. 7 aStG noch ein ErsatzgrundstÃ¼ck im Sinne von § 129 Abs. 1 Ziff. 8 StG (E. 4).</em><br clear="none"/><br clear="none"/><em>2. Wird bei einem GrundstÃ¼ckkaufvertrag der Kaufpreis als unverzinsliches Darlehen stehengelassen, so ist dies bei der Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als erlÃ¶smindernd mittels Abdiskontierung zu berÃ¼cksichtigen, sofern die Vereinbarung bereits zum Zeitpunkt des Grundbucheintrages getroffen wurde (E. 5).</em></p><hr/><p>Mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2010 sowie Zusatzvertrag vom 5. April 2011 erwarb die Stiftung R von A sÃ¤mtliche Aktien der B AG. Der B AG gehÃ¶rt ein Gutsbetrieb mit 348â414 m<sup>2 </sup>Eigenland und zugepachteten Landstrichen. Mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 13. Mai 2011 verÃ¤usserte die Stiftung R eine FlÃ¤che von ca 2â525 m<sup>2</sup> an A. Der Antritt erfolgte per 1. Dezember 2011. Eine gegen die GrundstÃ¼cksteuerveranlagung erhobene Einsprache wurde mit Entscheid vom 9. Oktober 2012 abgewiesen. Die Steuerrekurskommission heisst den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut, soweit sie darauf eintritt.</p><p> Aus den ErwÃ¤gungen: </p><p>4. (â¦) GemÃ¤ss § 129 Abs. 1 Ziff. 7 der bis 31. Dezember 2013 gÃ¼ltig gewesenen Fassung des StG (nachfolgend âaStGâ) wird die Besteuerung eines GrundstÃ¼ckgewinnes aufgeschoben bei einer Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem AnlagevermÃ¶gen, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines Ersatzobjektes mit gleicher Funktion in der Schweiz verwendet wird. Nach § 129 Abs. 1 Ziff. 8 StG wird die Besteuerung aufgeschoben bei einer vollstÃ¤ndigen oder teilweisen VerÃ¤usserung eines land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten ErsatzgrundstÃ¼ckes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cke in der Schweiz verwendet wird. (â¦) </p><p>4.1.2 Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, spricht das Gesetz in § 129 Abs. 1 Ziff. 8 StG explizit vom Erwerb eines selbstbewirtschafteten GrundstÃ¼ckes. Vorliegend wird nicht ein GrundstÃ¼ck, sondern eine Aktiengesellschaft mit mobilen und immobilen Aktiven erworben (â¦). </p><p>4.3.2 (â¦) Ein GrundstÃ¼ck ist eine Sachanlage. Aktien sind jedoch, auch wenn die AG Land besitzen mag, als Beteiligungen in der Bilanz aufzufÃ¼hren (Handschin, Rechnungslegung im Gesellschaftsrecht, Basel 2013, N. 643, vgl. zudem Art. 959a Abs. 1 OR [SR 220], wonach AnlagevermÃ¶gen unter anderem in Beteiligungen und Sachanlagen eingeteilt wird). Beteiligungen sind kapitalbedingte EigentÃ¼merrechte an einer Unternehmung, mit denen eine wirtschaftliche Einflussnahme bewirkt werden soll. Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, umfasst der Kauf der Aktien der B AG nicht nur sÃ¤mtliche zum Gutsbetrieb gehÃ¶renden GrundstÃ¼cke und GebÃ¤ude, sondern auch diverse mobile Sachwerte sowie âÃ¼brige Aktiven und Passivenâ. Weiter werden von der Rekurrentin etwa auch ArbeitsvertrÃ¤ge mit den Mitarbeitenden der B AG und bestehende MietvertrÃ¤ge Ã¼bernommen. Die Aktien der B AG sind daher nicht als Ersatzobjekt mit gleicher Funktion im Sinne von § 129 Abs. 1 Ziff. 7 aStG oder als ErsatzgrundstÃ¼ck im Sinne von § 129 Abs. 1 Ziff. 8 StG zu qualifizieren. </p><p>4.3.3 Ein Steueraufschub bewirkt, dass zum Zeitpunkt des EigentumsÃ¼bergangs an einem GrundstÃ¼ck keine steuerlich relevante Realisierung eines Gewinnes angenommen wird. Die Auswirkung dieses Aufschubs besteht darin, dass bei der nÃ¤chsten steuerbaren Realisierung bei der Bestimmung der massgebenden WertgrÃ¶ssen fÃ¼r das Bemessungsobjekt nicht auf den Zeitpunkt des Aufschubs, sondern auf denjenigen der letzten steuerbaren HandÃ¤nderung am GrundstÃ¼ck abgestellt wird (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼be die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Band I/1, 2. Aufl., Basel 2002, Art. 12 N. 61). Der Steuerpflichtige soll nicht von der Steuer befreit werden, sondern diese wird ? um dem Steuerpflichtigen das wirtschaftliche Fortkommen nicht zu erschweren lediglich aufgeschoben. <br clear="none"/>Die Rekurrentin ist gemÃ¤ss Verwaltungsgerichtsentscheid (â¦) nach § 75 Abs. 1 Ziff. 7 StG von der Gewinn- und Kapitalsteuer befreit, unterliegt jedoch fÃ¼r ihre GrundstÃ¼cke den Steuern vom Grundeigentum (§ 75 Abs. 2 StG). Ein Verkauf der Aktien der B AG wÃ¼rde daher, selbst wenn der Verkaufspreis Ã¼ber dem Buchwert liegen wÃ¼rde, keine Gewinnsteuer auslÃ¶sen. Eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wÃ¤re beim Verkauf von Beteiligungen nur bei einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung geschuldet. Dies wÃ¤re dann der Fall, wenn die B AG eine Immobiliengesellschaft wÃ¤re (vgl. dazu StP 127 Nr. 1). WÃ¤re sie hingegen nicht als Immobiliengesellschaft einzustufen, kÃ¶nnte die Rekurrentin die Aktien der B AG ? und das von dieser gehaltene Land ? ohne grundstÃ¼cksteuerliche Folgen verkaufen. Der Steueraufschub bezweckt nun jedoch nicht die Steuerbefreiung, sondern einen Steueraufschub. Damit zeigt sich deutlich, dass die Aktien der B AG weder rechtlich noch wirtschaftlich ein Ersatzobjekt im Sinne von § 129 Abs. 1 Ziff. 7 aStG darstellen. (â¦) </p><p>5. Im Subeventualstandpunkt macht die Rekurrentin geltend, der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn sei von der Vorinstanz falsch berechnet worden. (â¦) </p><p>5.3 GemÃ¤ss § 132 Abs. 1 StG gilt als ErlÃ¶s der Verkaufspreis unter Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Bei KaufgeschÃ¤ften ist grundsÃ¤tzlich der Ã¶ffentlich beurkundete Verkaufspreis die Grundlage fÃ¼r die Berechnung des ErlÃ¶ses (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas, a.a.O., Art. 12 N. 5). GemÃ¤ss Thurgauer Steuerpraxis (StP 132 Nr. 1 Ziff. 2) sind die WertverhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung massgebend. Ãbernimmt der KÃ¤ufer im Zusammenhang mit der HandÃ¤nderung Schulden des VerÃ¤usserers, stellen diese eine zusÃ¤tzliche EntschÃ¤digung fÃ¼r den Liegenschaftsverkauf dar. Ebenso qualifiziert der Verzicht des Erwerbers auf eine ihm gegenÃ¼ber dem VerÃ¤usserer zustehende Forderung als weitere Leistung (StP 132 Nr. 1 Ziff. 3.6). Leistet der KÃ¤ufer eine unverzinsliche Kaufpreisanzahlung und findet der EigentumsÃ¼bergang und die NutzungseinrÃ¤umung an der Liegenschaft erst spÃ¤ter statt, gilt die Verzinsung der Vorauszahlung als zusÃ¤tzliche Verkaufsleistung. Der anwendbare Zinssatz richtet sich nach dem ortsÃ¼blichen Zinsniveau (StP 132 Nr. 1 Ziff. 3.5). Hingegen findet sich in der Steuerpraxis kein Hinweis darauf, wie sich der ErlÃ¶s berechnet, wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise als (unverzinsliches) Darlehen stehen gelassen wird. Da eine verzinsliche Vorauszahlung jedoch als zusÃ¤tzliche Verkaufsleistung zu werten ist, erscheint es nur konsequent und sachlogisch, dass ein Stehenlassen des Kaufpreises als unverzinsliches Darlehen als ErlÃ¶sminderung zu betrachten ist, sofern die Vereinbarung bereits zum Zeitpunkt des Grundbucheintrages getroffen wurde. Entsprechende Anweisungen finden sich etwa in der Rechtsprechung des Bernischen Verwaltungsgerichts: Werde im Zeitpunkt des Grundbucheintrages eine Forderung in der Form eines unverzinslichen Darlehens an Zahlung gegeben, so verlange deren Bewertung nach dem effektiven Wert die BerÃ¼cksichtigung des Minderwertes in der Form einer Diskontierung zum markÃ¼blichem Zinssatz. Massgebender Zeitpunkt sei das Datum des Grundbucheintrages. WÃ¼rden aber erst nach dem Grundbucheintrag Zahlungsbedingungen ausgehandelt, handle es sich um eine fÃ¼r die ErlÃ¶sbestimmung unerhebliche Gewinnverwendung (Praxisfestlegung in NStP [Die neue Steuerpraxis, Monatszeitschrift fÃ¼r bernisches und eidgenÃ¶ssisches Steuerrecht, Bern] 1990 S. 33 ff. i.V. mit VGE in NStP 1990 S. 36 ff.). <br clear="none"/>Vorliegend wurde bereits im Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis von Fr. 1â262â500.-- als Darlehen stehen gelassen werden solle. Der als Darlehen gestundete Kaufpreis sei mit der Teilzahlung gemÃ¤ss Kaufvertrag vom 5. Oktober 2010 mit Zusatzvertrag vom 5. April 2011 betreffend Aktienkauf zwischen A und der Rekurrentin, die per 1. Juli 2015 fÃ¤llig werde, zu verrechnen. Das Darlehen sei bis zur Leistung der Teilzahlung mit der VerrechnungsmÃ¶glichkeit unkÃ¼ndbar und fest vereinbart. Das Darlehen sei unverzinslich. Entsprechend erweist sich das Vorbringen der Rekurrentin, wonach eine Abdiskontierung des Kaufpreises vorzunehmen ist, als richtig. Der Grundbucheintrag erfolgte am 1. Dezember 2011. Der Kaufpreis wird bis zum 1. Juli 2015 als zinsloses Darlehen gestundet. Damit ist eine Abdiskontierung des Kaufpreises fÃ¼r 3 Jahre und 7 Monate vorzunehmen (3.5833 Jahre). Angemessen erscheint jedoch nicht der von der Rekurrentin beantragte, nicht weiter begrÃ¼ndete Abzinsungsfaktor von 3.5%, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz bei MietverhÃ¤ltnissen (abrufbar unter: www.referenzzinssatz.admin.ch). (â¦) Der Rekurs ist in diesem Punkt folglich teilweise gutzuheissen. </p><p>Entscheid der Steuerrekurskommission vom 21. Oktober 2014</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>