<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00120</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204519&amp;W10_KEY=4467140&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00120</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.09.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 21.06.2005 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einordnung einer Wohnüberbauung<br/><br/>Volumenkonzentration, die einer befriedigenden Einordnung entgegensteht:<br/>Die Begründung von Näherbaurechten ist zwar gemäss § 270 Abs. 2 PBG grundsätzlich zulässig, doch kann das Einordnungsgebot einer Unterschreitung der Grenz- oder Gebäudeabstände entgegenstehen. <br/>Vorliegend hat die Verringerung der vorgeschriebenen Gebäudeabständen mittels Näherbaurechten allein den Zweck, die gemäss Regelbauweise möglichen Bauvolumina zu vergrössern. Angesichts der geschilderten baulichen Umgebung kann eine derartige "Verdichtung" gegenüber der vom Bauordnungsgesetzgeber als "Normalfall" des in der Wohnzone W2 zulässigen Überbauungsmusters nicht mehr hingenommen werden. (...) Von einer guten Gestaltung zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann keine Rede sein, wenn das Bauvolumen gegenüber der Regelbauweise mittels Näherbaurechten vergrössert wird, obschon die bauliche und landschaftliche Umgebung ein feinkörniges und aufgelockertes Bebauungsmuster verlangt (E. 5.2).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTWIRKUNG">GESAMTWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKSINTERN">GRUNDSTÃCKSINTERN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REGELBAUWEISE">REGELBAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMENKONZENTRATION">VOLUMENKONZENTRATION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 250 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschluss vom 3. September 2002 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich T unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von sechs MehrfamilienhÃ¤usern, einer Unterniveaugarage fÃ¼r 50 Autos sowie vier AbstellplÃ¤tzen im Freien auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am 02-07 in ZÃ¼rich 20.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhoben C und D, E und F, G und H, I und J, K und L, M und N, O sowie P (Rekurrenten 1) mit gemeinsamer Eingabe vom 9. Oktober 2002 Rekurs, mit welchem die Aufhebung der Baubewilligung beantragt wurde. Ebenfalls am 9. Oktober 2002 erhob R einen vorsorglichen Rekurs, dessen Antrag sich auf die Feststellung beschrÃ¤nkte, dass das Dachgeschoss mit den Profilen nicht angezeigt worden sei, weshalb sie die fertige GebÃ¤udehÃ¶he nur habe schÃ¤tzen kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>WÃ¤hrend des laufenden Rekursverfahrens reichte A, inzwischen neuer EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks und anstelle von T ins Rekursverfahren eingetreten, bei der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich am 22. November 2002 ein ProjektÃ¤nderungsgesuch ein, mit welchem unter anderem den in der Baubewilligung vom 3. September 2002 verfÃ¼gten Auflagen nachgekommen wurde. Das modifizierte Projekt sah verschiedene Ãnderungen, unter anderem in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die GebÃ¤udehÃ¶hen und die Abgrabungen, sowie eine Reduktion der AutoabstellplÃ¤tze vor. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 18. MÃ¤rz 2003 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich A unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die nachgesuchten ProjektÃ¤nderungen. Auch hiergegen erhoben die Rekurrenten 1 am 22. April 2003 und R am 17. April 2003 Rekurs und beantragten die Aufhebung der Bewilligung.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Mit Beschluss vom 19. August 2003 bewilligte die Bausektion ZÃ¼rich A unter Bedingungen und Auflagen weitere ProjektÃ¤nderungen, mit denen verschiedene Bestimmungen der baurechtlichen Entscheide vom 3. September 2002 und vom 18. MÃ¤rz 2003 erfÃ¼llt, ersetzt oder gegenstandslos wurden. Am 22. September 2003 erteilte das Amt fÃ¼r Baubewilligungen der Stadt ZÃ¼rich A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine Parzellierung gemÃ¤ss den AbÃ¤nderungsplÃ¤nen zu den mit den Bauentscheiden vom 3. September 2002, 18. MÃ¤rz 2003 und 19. August 2003 bewilligten Projekten sowie fÃ¼r die unangefochtenem Bauentscheid vom 18. Juni 2003 bewilligte Parzellierung. Auch diese beiden baurechtlichen Entscheide wurden von den Rekurrenten 1 mit Eingabe vom 26. September 2003 mit dem Antrag auf Aufhebung angefochten.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>D. </span></b></span><span>Am 6. Oktober 2003 erteilte das Amt fÃ¼r Baubewilligungen der Stadt ZÃ¼rich A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r weitere ProjektÃ¤nderungen, womit die Nebenbestimmungen der Baubewilligung vom 19. August 2003, Ziff. I.2. (DetailplÃ¤ne Dachprofil) und Ziff. I.1 und 3 (Verkleinerung der Dachaufbauten) erfÃ¼llt wurden. Dabei wurde ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass die Auflagen und Bedingungen der frÃ¼heren Bauentscheide mit Ausnahme der genannten, nunmehr erfÃ¼llten Auflagen und Bedingungen sinngemÃ¤ss <span class="UrteilstextChar">auch fÃ¼r diese AbÃ¤nderungen gelten. Auch gegen diesen Beschluss wandten sich die Rekurrenten 1 mit Eingabe vom 12. November 2003 mit dem Antrag auf dessen Aufhebung.</span></span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu all diesen Rekursen beantragte A die Abweisung, und zwar mit Rekursantworten vom 28. Mai 2003 sowie vom 11. und 20. November 2003.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich schloss mit Stellungnahmen vom 19. November 2002, 28. Mai 2003, 12. November 2003 und 3. Dezember 2003 ebenfalls auf Abweisung der Rechtsmittel.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 18. September 2003 fÃ¼hrte die Baurekurskommission I einen Kommissionsaugenschein durch. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 4. Januar 2004 wurde dem Gesuch von A, den Rekursen die aufschiebende Wirkung insoweit zu entziehen, als diese einem Abbruch der auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 stehenden GebÃ¤ude Assek.-Nrn. 09, 10 und 11 entgegenstanden, entsprochen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>IV. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Entscheid vom 13. Februar 2004 vereinigte die Baurekurskommission I sÃ¤mtliche Rekurse und fÃ¤llte den folgenden Entscheid: Auf den Rekurs der Rekurrenten 1 gegen den Beschluss des Amts fÃ¼r Baubewilligungen vom 22. September 2003 wurde nicht eingetreten. Die Rekurse von R gegen die BausektionsbeschlÃ¼sse vom 3. September 2002 und 18. MÃ¤rz 2003 wurden abgewiesen. Sodann wurden die Rekurse der Rekurrenten 1 gegen den Bausektionsbeschluss vom 3. September 2002, gegen die Baubewilligung vom <br/> 18. MÃ¤rz 2003, gegen die Bewilligung von AbÃ¤nderungsplÃ¤nen vom 19. August 2003 sowie gegen den Beschluss des Amts fÃ¼r Baubewilligungen vom 6. Oktober 2003 gutgeheissen. DemgemÃ¤ss wurden die BeschlÃ¼sse der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 3. September 2002, 18. MÃ¤rz 2003 und 19. August 2003 sowie der Beschluss des Amts fÃ¼r Baubewilligungen vom 6. Oktober 2003 aufgehoben, womit die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die nachgesuchte WohnÃ¼berbauung insgesamt aufgehoben war.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>V. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 12. MÃ¤rz 2004 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, die Dispositivziffern III-V des Entscheids der Baurekurskommission I vom 13. Februar 2004 (Gutheissung der Rekurse und Kostenfolgen) aufzuheben und die BeschlÃ¼sse der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 3. September 2002, 18. MÃ¤rz 2003 und 19. August 2003 sowie den Beschluss des Amts fÃ¼r Baubewilligungen der Stadt ZÃ¼rich vom 6. Oktober 2003 zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte mit Eingabe vom 14. April 2004, die Beschwerde gutzuheissen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>R beantragte, die Beschwerde abzuweisen, eventuell eine reduzierte UmtriebsentschÃ¤digung fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren aufzuerlegen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 3. Mai 2004 liessen C und D, E und F, G und H, I und J, K und L, M und N, O sowie P (Beschwerdegegnerschaft 1-7) beantragen, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht fÃ¼hrte am 1. September 2004 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein samt Schlussverhandlung durch.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Parteivorbringen, die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz sowie die anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 1. September 2004 getroffenen Feststellungen werden </span><span>â soweit entscheidrelevant â in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="MsoNormal">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss dem angefochtenen Entscheid der Vorinstanz kann die projektierte, stark modifizierte WohnÃ¼berbauung nicht realisiert werden, weil eine befriedigende Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht erreicht wird. Alle Ã¼brigen RÃ¼gen der Beschwerdegegnerschaft (bzw. ehemaligen Rekurrenten) in verfahrensrechtlicher und in materieller Hinsicht â insbesondere den Einwand, dass die geplanten Bauten die Nachbarliegenschaften durch Ã¼bermÃ¤ssigen Schattenwurf beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rden â hielt die Vorinstanz fÃ¼r nicht begrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vor Verwaltungsgericht ist daher vorab noch die Frage der Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG streitig. Die Beschwerdegegnerschaft 1-7 hÃ¤lt auch im Beschwerdeverfahren fest, dass durch den Ã¼bermÃ¤ssigen Schattenwurf die Wohnhygiene verletzt sei. Dieser materiellen RÃ¼ge ist nur nachzugehen, wenn das Bauvorhaben den Anforderungen an die Ã¤sthetische Einordnung genÃ¼gt und nicht aus diesem Grund verweigert werden darf.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der kommunalen BaubehÃ¶rde steht bei der Anwendung der Ãsthetikvorschrift von § 238 PBG ein besonderer Ermessensspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu beachten haben. Trotz der grundsÃ¤tzlich umfassenden Kognition (§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) hat sich die Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung solcher Ermessensentscheide ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen BaubehÃ¶rde nachvollziehbar, d.h. beruht er auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Baurekurskommission diesen zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle der kommunalen BehÃ¶rde setzen (RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 Rz. 19). Dagegen hat die Rechtsmittelinstanz einzugreifen, wenn sich die <br/> vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Demnach geht es vorliegend um die Frage, ob die Vorinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde, welche dem Bauvorhaben eine befriedigende Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung attestiert hat, fÃ¼r offensichtlich nicht mehr vertretbar halten und damit ohne Rechtsverletzung in deren Ermessensspielraum eingreifen durfte.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es</span><span> ist unbestritten, dass die geplante WohnÃ¼berbauung nach der mehrfachen Ãberarbeitung die primÃ¤ren kantonalen und kommunalen Bauvorschriften, welche Volumen und AusnÃ¼tzung bestimmen, erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die geforderte befriedigende Gesamtwirkung einer Baute beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (VGr, 2. MÃ¤rz 2000, BEZ 2000 Nr. 17, E. 5). Die Ãsthetikbestimmung hat neben den allgemeinen Bauvorschriften eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung. Das heisst, dass ein an sich baurechtskonformes Bauprojekt grundsÃ¤tzlich wegen unbefriedigender Einordnung im Sinn von § 238 <br/> Abs. 1 PBG verweigert werden kann (RB 1980 Nr. 93; BGE 114 Ia 343, E. 4b, S. 346, auch zum Folgenden). Allerdings darf allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf eine nach der geltenden Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssige AusschÃ¶pfung der Baumasse verlangt werden, nur weil bei den benachbarten Bauten nicht davon Gebrauch gemacht wurde oder (aufgrund einer frÃ¼heren restriktiveren Regelung) nicht Gebrauch gemacht werden konnte. Allein in AusnahmefÃ¤llen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden. HierfÃ¼r sind besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauungen, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Auch wenn keine solchen GrÃ¼nde gegeben sind, kann aber die durch <br/> § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangen oder ist ein GebÃ¤ude, das aufgrund seines Volumens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Im Bauentscheid vom 18. MÃ¤rz 2003, mit welchem AbÃ¤nderungsplÃ¤ne zu dem am 3. September 2002 genehmigten Projekt bewilligt wurden, hielt die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich zur Einordnung und Gestaltung der nunmehr auf fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user reduzierten WohnÃ¼berbauung Folgendes fest:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"Im Vergleich zum bewilligten Bauprojekt treten jetzt die BaukÃ¶rper der HÃ¤user Nr. 02, 03, 05 und 06 schlanker in Erscheinung, die Fassaden wirken homogener und generieren eine kohÃ¤rentere Gesamtwirkung. Im Weiteren wurden die Anschlussbereiche zwischen GebÃ¤ude und Terrain so abgeÃ¤ndert, dass keine stÃ¶renden Sitzplatzabgrabungen mehr existieren. Die bezÃ¼glich § 238 PBG gemachten Auflagen (vgl. ErwÃ¤gungen lit. C c), d) und e) des BE â¦ vom 3. September 2002) sind mit dem vorliegenden AbÃ¤nderungsgesuch teilweise erfÃ¼llt."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rekursverfahren gegen die Bewilligung vom 18. MÃ¤rz 2003 von AbÃ¤nderungsplÃ¤nen Ã¤usserte sich die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich in ihrer Vernehmlassung vom 27. Mai 2003 folgendermassen zur befriedigenden Gesamtordnung des geplanten Bauvorhabens: Der Bauherrschaft sei es gelungen, den BaukÃ¶rpern durch die nunmehr filigran und transparent ausgestalteten Balkonschichten und die im Vergleich zum ursprÃ¼nglichen Projekt homogen und leicht wirkende Fassadenkonzeption die Massigkeit und SchwerfÃ¤lligkeit zu nehmen. Mit den durch RundstÃ¼tzen getragenen Balkonen werde die fÃ¼r den Betrachter wahrnehmbare Volumengrenze um 2,5 m auf die zurÃ¼ckliegende Fensterfront verlegt. Insgesamt fÃ¼hrten die geÃ¤nderten baulichen Massnahmen zu einem homogenen und kohÃ¤renten Fassadenbild. Schliesslich passe sich das Projekt nun auch besser in die landschaftliche Umgebung ein. Die AnschlÃ¼sse der Erdgeschosse an das gewachsene und neue Terrain seien sorgfÃ¤ltig und differenziert gestaltet. Der HÃ¶henunterschied zwischen den streitbetroffenen Neubauten und den GebÃ¤uden auf den rekurrentischen GrundstÃ¼cken lasse sich zwar nicht leugnen. Der Unterschied sei aber primÃ¤r auf die bestehende GelÃ¤ndekante und nicht auf die Volumetrie der Neubauten zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Wo das Projekt den Ã¤sthetischen </span><span>Anforderungen noch nicht genÃ¼ge, habe die BaubehÃ¶rde die entsprechenden Anordnungen erlassen.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.2 </span></b></span><span>Die Vorinstanz verneint die befriedigende Einordnung des modifizierten Projekts im Wesentlichen mit folgender BegrÃ¼ndung: Das attraktive, am Fuss des X gelegene Randgebiet, auf dem sich das BaugrundstÃ¼ck an exponierter Hanglage am nÃ¶rdlichen Rand der Wohnzone W2 befindet, sei fÃ¼r stÃ¤dtische VerhÃ¤ltnisse Ã¼berdurchschnittlich locker Ã¼berbaut und zeichne sich durch zwei- bis dreigeschossige Einzelbauten in grosszÃ¼gig durchgrÃ¼nter Landschaft aus. Mit diesem Siedlungsmuster korrespondiere auch die auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 13 im Bau befindliche Ãberbauung. Unter BerÃ¼cksichtigung dieser Ãberbauungsstruktur erachte denn auch die Vorinstanz ein Siedlungsmuster mit feinkÃ¶rnigen, lose gestreuten Einzelbauten als stÃ¤dtebaulich sinnvoll. Dieser Forderung werde das strittige Bauvorhaben in keiner Weise gerecht. Die geplante Wohnsiedlung weise vielmehr eine erhebliche Ãberbauungsdichte auf, welche eine harmonische Einbindung an der stÃ¤dtebaulich empfindlichen Hanglage verhindere. Die Stellung der BaukÃ¶rper auf dem GrundstÃ¼ck erscheine konzeptlos und mehr vom Bestreben nach einer maximal mÃ¶glichen AusnÃ¼tzung bestimmt, als bewusst objekt- und umweltbezogen zu sein. Die in gleicher LÃ¤ngsorientierung, aber leicht versetzt angeordneten GebÃ¤ude wirkten zufÃ¤llig platziert; ein Bezug zu dem nach Nordosten hin geneigten Hang werde vermisst. Hinzu komme, dass die bauzonengemÃ¤ssen GebÃ¤udeabstÃ¤nde zwischen den ein betrÃ¤chtliches Volumen aufweisenden BaukÃ¶rpern mittels EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten deutlich unterschritten wÃ¼rden. Dadurch wirkten die AussenrÃ¤ume der grossen BaukÃ¶rper nach wie vor sehr schmal und beengt. Diese aufgrund des NÃ¤herbaurechts erreichte Ãberbauungsdichte fÃ¼hre an der exponierten Hanglange zu einer untragbaren <span class="UrteilstextChar">Volumenkonzentration. Die geplante WohnÃ¼berbauung trete kompakt und wuchtig in Erscheinung. Von einem feinkÃ¶rnigen Bauvorhaben, das sich in die locker Ã¼berbaute Umgebung einfÃ¼ge, kÃ¶nne keine Rede sein.</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>5.1 </span></b></span><span>Das BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich der Wohnzone W2 mit einer AusnÃ¼tzungsziffer von maximal 60% zugeteilt. Der Augenschein <span class="UrteilstextChar">des Verwaltungsgerichts vom 1. September 2004 hat die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz hinsichtlich der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse bestÃ¤tigt. Das BaugrundstÃ¼ck liegt an einem gegen den X und damit gegen SÃ¼den ansteigenden Hang. Es grenzt sÃ¼d- und westseits an Nichtbauzonen. Die Hanglage ist attraktiv und kann mit der Vorinstanz als "exponiert" bezeichnet werden.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Augenschein hat auch die Feststellungen der Vorinstanz bestÃ¤tigt, dass sich die bauliche Umgebung durch eine fÃ¼r stÃ¤dtische VerhÃ¤ltnisse lockere Ãberbauung in grosszÃ¼gig durchgrÃ¼nter Umgebung auszeichnet. Die Ãberbauungsstruktur wird wesentlich mitgeprÃ¤gt durch die direkt nÃ¶rdlich angrenzende Ãberbauung wie auch durch die praktisch bezugsbereite, aus einem Wettbewerb hervorgegangene Ãberbauung der V ostseits des Y. Unter BerÃ¼cksichtigung der Ãberbauungsstruktur ist dem Schluss der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein Siedlungsmuster mit feinkÃ¶rnigen, lose gestreuten Einzelbauten verlangt.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>5.2 </span></b></span><span>Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann die Anordnung der MehrfamilienhÃ¤user <span class="UrteilstextChar">nicht als "konzeptlos" und "zufÃ¤llig gewÃ¤hlt" bezeichnet werden. Ihre LÃ¤ngsfassaden sind auf der Ost-West-Achse ausgerichtet; die BaukÃ¶rper verlaufen parallel zueinander <br/> hangaufwÃ¤rts und gewÃ¤hren so einen Durchblick gegen den Waldrand. Auf diese Weise wird eine Riegelwirkung vermieden. Auch fÃ¼r die Beschwerdegegnerschaft ist dieses Anordnungskonzept hinsichtlich Belichtung und Aussicht vorteilhafter, als wenn der nordseits gelegenen Ãberbauung nicht die Stirn-, sondern Traufseiten der geplanten Ãberbauung gegenÃ¼bergestellt wÃ¤ren.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BaukÃ¶rperanordnung als solche ist mithin nicht zu beanstanden. Durch die geringen AbstÃ¤nde zwischen den grossen BaukÃ¶rpern erscheint indessen die ganze Wohnsiedlung als sehr kompakt und wuchtig. Die GebÃ¤udeabstÃ¤nde zwischen den 25,2 m (HÃ¤user 02 und 05), 21 m (03 und 06) sowie 41,2 m (Haus 04) langen GebÃ¤uden betragen nur gerade 7,4 m bzw. 8,35 m; ein proportional stimmiger Durchblick wird damit nicht erreicht. Diese allzu schmalen ZwischenrÃ¤ume, welche die ohnehin grossen GebÃ¤udelÃ¤ngen zusÃ¤tzlich betonen, sind darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass die gemÃ¤ss Bauordnung vorgeschriebenen GebÃ¤udeabstÃ¤nde von rund 10,6 m aufgrund der grundstÃ¼cksinternen NÃ¤herbaurechte unterschritten werden. Die BegrÃ¼ndung von NÃ¤herbaurechten ist zwar gemÃ¤ss § 270 Abs. 2 PBG grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, doch kann das Einordnungsgebot einer Unterschreitung der Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde entgegenstehen (Maja SchÃ¼pbach, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2001, S. 56 und 84 f.). Wird die befriedigende Einordnung wegen der EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten verneint und aus diesem Grund die Baubewilligung verweigert, bedeutet dies keinen Verzicht auf das nach den primÃ¤ren Bauvorschriften zulÃ¤ssige Volumen, denn die auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssige bauliche Nutzung ergibt sich gemÃ¤ss § 250 Abs. 1 PBG nach AusnÃ¼tzung, Bau- und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften (vgl. auch RB 1996 Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12, zum Vergleichsprojekt).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Verringerung der durch die Bauordnung vorgeschriebenen GebÃ¤udeabstÃ¤nde mittels NÃ¤herbaurechten hat hier allein den Zweck, die gemÃ¤ss Regelbauweise mÃ¶glichen Bauvolumina zu vergrÃ¶ssern. Angesichts der geschilderten baulichen Umgebung kann eine derartige "Verdichtung" gegenÃ¼ber der vom Bauordnungsgesetzgeber als "Normalfall" des in der Wohnzone W2 zulÃ¤ssigen Ãberbauungsmusters nicht hingenommen werden. § 238 Abs. 1 PBG verlangt eine kubische und architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl fÃ¼r die Baute selbst als auch fÃ¼r die bauliche und landschaftliche Umgebung eine rechtsgenÃ¼gende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 345). Von einer solchen guten Gestaltung zur Sicherstellung einer befriedigenden Gesamtwirkung kann aber keine Rede sein, wenn das Bauvolumen gegenÃ¼ber der Regelbauweise mittels NÃ¤herbaurechten vergrÃ¶ssert wird, obschon die bauliche Umgebung ein feinkÃ¶rniges und aufgelockertes Bebauungsmuster verlangt. Vorliegend kommt hinzu, dass die massige und kompakte Erscheinung der projektierten GebÃ¤udegruppe noch dadurch verstÃ¤rkt wird, dass das BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼ber der nÃ¶rdlich anstossenden Ãberbauung der Beschwerdegegnerschaft erhÃ¶ht liegt. Die geschilderte massive Volumenkonzentration verletzt daher § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz hat somit keineswegs in den der BaubewilligungsbehÃ¶rde bei Einordnungsfragen zustehenden Beurteilungsspielraum eingegriffen, wenn sie auf eine "untragbare Volumenkonzentration" schloss, welche einer befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG entgegensteht.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>5.3 </span></b></span><span>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch das stark modifizierte und verbesserte <span class="UrteilstextChar">Bauprojekt nicht den Anforderungen einer befriedigenden Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG gerecht wird. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Demzufolge ist der Schattenwurf bzw. die RÃ¼ge der Verletzung der Wohnhygiene nicht weiter zu prÃ¼fen (vgl. E. 1).</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt ausserdem, dass ihm in den beiden von der Beschwerdegegnerin 8 erhobenen Rekursen trotz deren Abweisung keine UmtriebsentschÃ¤digung zugesprochen worden sei. Die von der Vorinstanz getroffene Kostenregelung lag jedoch im Rahmen ihres Ermessens. Die Rekurse der Beschwerdegegnerin 8 waren hinsichtlich der aufgeworfenen Tat- und Rechtsfragen im Gesamtzusammenhang der Streitsache von untergeordneter Bedeutung und verursachten dem BeschwerdefÃ¼hrer nur unbedeutende zusÃ¤tzliche Umtriebe. Die Rekurskommission konnte deshalb ohne Verletzung von § 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG von der Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung absehen. Die Beschwerde ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm als unterliegender Partei von vornherein nicht zu. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer solchen an die Beschwerdegegnerin 8 sind ebenfalls nicht erfÃ¼llt. Hingegen ist der Beschwerdegegnerschaft 1-7 gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zuzusprechen.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'150.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1-7 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Einzug2">5. Weitere UmtriebsentschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦â¦..<br/> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>