<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2017.00153</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218251&amp;W10_KEY=4467068&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2017.00153</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.05.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Schuldübernahme als weitere Leistung im Sinn von § 222 StG; Die Übernahme von Schulden des Veräusserers durch den Erwerber stellt eine weitere Kaufpreisleistung im Sinn von § 222 StG dar (E. 4.2).<br/><br/>Abzugsfähigkeit von Investitionen in Mietereinbauten; Die Pflichtige hat die geltend gemachten Kosten für die behaupteten Mietereinbauten nicht belegt. Deshalb kann offenbleiben, ob sie gestützt auf § 221 Abs. 1 lit. a StG oder gestützt auf § 221 Abs. 2 StG abzugsfähig wären (E. 5.5).<br/><br/>Abzugsfähigkeit der Mäklerprovision; Die Pflichtige hat den Mäklervertrag mit dem einzelzeichnungsberechtigten Geschäftsführer und damit nicht mit einer Drittperson abgeschlossen. Die Mäklerprovision kann daher nicht zum Abzug zugelassen werden (E. 6).<br/><br/>Es liegt keine interkantonale Konstellation vor, weshalb die Grundstückhändlerpauschale von vornherein nicht zu gewähren ist (E. 7).<br/><br/>Die Pflichtige hat als juristische Person, die sich freiwillig aufgelöst hat und sich deswegen in Liquidation befindet, keinen bundesrechtlichen Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege (E. 9.1).<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKHÃNDLERPAUSCHALE">GRUNDSTÃCKHÃNDLERPAUSCHALE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERPROVISION">MÃKLERPROVISION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETEREINBAUTE">MIETEREINBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERMINDERNDE TATSACHEN">STEUERMINDERNDE TATSACHEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNEINGESCHRÃNKTE UNTERSUCHUNGSMAXIME">UNEINGESCHRÃNKTE UNTERSUCHUNGSMAXIME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNENTGELTLICHE RECHTSPFLEGE (UP/URB)">UNENTGELTLICHE RECHTSPFLEGE (UP/URB)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSPFLICHT">UNTERSUCHUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITERE LEISTUNG">WEITERE LEISTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">§ 132 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 206 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. I lit. c StG</span><br/><span class="gerade">§ 16 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=38252" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2017.00153</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Mai 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baugenossenschaft A in Liquidation, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Kaufvertrag vom 7. MÃ¤rz 2013 verkaufte die Baugenossenschaft A (heute in Liquidation) die Liegenschaft "C-Strasse 03, D" (Kat. Nr. 01, GBBL 03, â¦ m<sup><span>2</span></sup> GrundstÃ¼cksflÃ¤che, Wohnhaus [GebÃ¤ude-Nr. 02]) zum Preis von Fr. â¦ an die E AG. Aufgrund dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Finanzausschuss der Gemeinde B der Baugenossenschaft A eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Im entsprechenden Entscheid vom 20. Mai 2015 rechnete die Kommission Fr. â¦ als weitere Kaufpreisleistung auf. Die Anlagekosten veranschlagte sie gesamthaft auf Fr. â¦. Dabei berÃ¼cksichtigte sie wertvermehrende Aufwendungen im Betrag von Fr. â¦ sowie nicht deklarierte, jedoch belegte Abgaben und GebÃ¼hren im Betrag von insgesamt Fr. â¦. Weiter verweigerte sie die geltend gemachte MÃ¤klerprovision von Fr. â¦ (2 % des Verkaufspreises, exkl. Insertionskosten; MÃ¤klerin F GmbH). </p> <p class="Urteilstext">Die gegen diese Veranlagung am 3. Juli 2015 erhobene Einsprache <span>wies die Finanzkommission der Gemeinde B mit Entscheid vom 16. Juni 2016 vollumfÃ¤nglich ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von der Baugenossenschaft A hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 14. November 2017 teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ herab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen diesen Entscheid hat die Baugenossenschaft A am 21. Dezember 2017 beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. In dieser beantragt sie im Wesentlichen, sie sei als LiegenschaftshÃ¤ndlerin einzustufen und gestÃ¼tzt darauf sei einerseits vom aktivierten Liegenschaftswert auszugehen und andererseits seien die im Betrag von Fr. â¦ aufgerechneten Investitionen des Mieters zu den Anlagekosten der Liegenschaft hinzuzurechnen. Eventualiter seien diese Investitionen als wertvermehrende Investitionen anzuerkennen. Die F GmbH sei als separate Firma anzuerkennen und die MÃ¤klerprovision sei vom VerkaufserlÃ¶s abzuziehen. Ferner beantragt die Baugenossenschaft A, ihr sei die unentgeltliche ProzessfÃ¼hrung zu gewÃ¤hren und sÃ¤mtliche Verfahrenskosten seien der "Gemeinde B inkl. Vorinstanzen" aufzuerlegen. Das ebenfalls von der Baugenossenschaft A am 21. Dezember 2017 eingereichte Gesuch um Fristerstreckung ist mit VerfÃ¼gung vom 28. Dezember 2017 abgewiesen worden. </p> <p class="Sachverhalt1">Das Steuerrekursgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Beschwerdegegnerin hat keine Beschwerdeantwort eingereicht.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht<span class="UrteilstextCharChar"> hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich</span> lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im Kanton ZÃ¼rich wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nach § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. Steuerpflichtig fÃ¼r diese kommunale Steuer (§ 205 StG) ist nach § 217 StG der VerÃ¤usserer. Steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. WÃ¤hrend sich der ErlÃ¶s aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtige macht als Anlagekosten im Sinn von § 219 Abs. 1 StG zunÃ¤chst "Aktivierte Investitionen/Kaufkosten" in der HÃ¶he von Fr. â¦ geltend. Die Vorinstanz ging ihrerseits von einem Erwerbspreis von Fr. â¦ und wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. â¦ aus. Dies ergibt insgesamt Fr. â¦. Was die Vorinstanz unter den Titeln Erwerbspreis einerseits sowie Kosten fÃ¼r wertvermehrende Aufwendungen andererseits berÃ¼cksichtigte, Ã¼bersteigt somit den von der Pflichtigen unter dem Titel "Aktivierte Investitionen/Kaufkosten" geltend gemachten Betrag um rund Fr. â¦. Die Pflichtige beanstandet die fragliche Position weder in den AntrÃ¤gen auf der ersten Seite ihrer Beschwerde noch in der darauffolgenden BegrÃ¼ndung. Gleiches gilt in Bezug auf die "Verkaufskosten", welche die Pflichtige im Umfang von Fr. â¦ vom GrundstÃ¼ckgewinn abgezogen haben will: Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich, dass im vorinstanzlichen Verfahren "Abgaben beim Verkauf" in der HÃ¶he von Fr. â¦ unbestritten waren, weshalb sie die Vorinstanz zum Abzug zuliess. Die fragliche Position beanstandet die Pflichtige weder in ihren AntrÃ¤gen noch in der darauffolgenden BegrÃ¼ndung. Sie figuriert allein in der Auflistung auf der letzten Seite der Beschwerde. In Bezug auf die beiden betreffenden Kostenpositionen ist folglich zu schliessen, dass die Pflichtige den vorinstanzlichen Entscheid gar nicht anfechten will. Ungeachtet dessen fehlte es ihr jedenfalls an der erforderlichen Beschwer. So kÃ¶nnte auf die Beschwerde im entsprechenden Umfang gar nicht eingetreten werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Als weitere Leistungen im Sinn von § 222 StG qualifizierte die Beschwerdegegnerin den Betrag von Fr. â¦, den die Pflichtige ihrem ehemaligen Mieter G geschuldet, diese Schuld im Zuge des GrundstÃ¼ckverkaufs jedoch an die Erwerberin abgetreten haben soll. Die Vorinstanz schÃ¼tzte die entsprechende Aufrechnung. Ihren Entscheid begrÃ¼ndete sie damit, dass sich die Erwerberin in der Vereinbarung vom 7. MÃ¤rz 2013 verpflichtet habe, G Aufwendungen fÃ¼r Bauarbeiten in der HÃ¶he von Fr. â¦ abzugelten, die er als Mieter der streitbetroffenen Liegenschaft seinerzeit vorfinanziert hÃ¤tte. Damit hÃ¤tte er gegenÃ¼ber der Erwerberin einen Anspruch auf Zahlung von Fr. â¦ erworben. Indem sich die Erwerberin verpflichtet hÃ¤tte, die Schuld gegenÃ¼ber dem Mieter G zu Ã¼bernehmen, habe sie einer SchuldÃ¼bernahme im Sinn von Art. 176 Abs. 1 OR zugestimmt und die Pflichtige dadurch von ihrer Zahlungspflicht gegenÃ¼ber G befreit. Damit habe die Erwerberin eine weitere Kaufpreisleistung in der HÃ¶he von Fr. â¦ erbracht. Die Pflichtige will ihrerseits den Kaufpreis auf Fr. â¦ festgesetzt wissen. Damit bestreitet sie implizit, dass die auf die Erwerberin Ã¼bertragene Schuld von Fr. â¦ aufgerechnet werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der ErlÃ¶s umfasst alle Leistungen, die in kausalem VerhÃ¤ltnis zur HandÃ¤nderung standen (VGr, 1. April 2015, SB.2014.00130, E. 4.3.1; VGr, 9. Juli 2014, SB.2014.00019, E. 3.5; VGr, 20. April 2005, SB.2004.00066, E. 2.2). Massgebend ist der Preis fÃ¼r jene Leistungen, welche die Vertragsparteien zum Gegenstand des obligatorischen Vertrags als dem Rechtsgrund fÃ¼r die Ãbereignung des GrundstÃ¼cks gemacht haben (VGr, 1. April 2015, SB.2014.00130, E. 4.3.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 222 N. 2 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 220 N. 2, mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung). Dabei wird der ErlÃ¶s nicht nach zivil- bzw. sachenrechtlichen Kriterien, sondern einzig nach wirtschaftlichen Merkmalen festgelegt. So bildet alles, was der Erwerber in einem wirtschaftlichen Sinn verstanden an den VerÃ¤usserer persÃ¶nlich oder auf dessen Rechnung an einen Dritten fÃ¼r die GrundstÃ¼ckÃ¼bertragung leistet, den grundstÃ¼ckgewinnsteuerlich massgebenden ErlÃ¶s (VGr, 1. April 2015, SB.2014.00130, E. 4.3.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N. 3). Eine weitere Kaufpreisleistung im Sinn von § 222 StG stellt insbesondere die Ãbernahme von Schulden des VerÃ¤usserers dar (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 220 N. 28, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Vorliegend ist unbestritten, dass die Erwerberin mit G vereinbart hatte, die diesem gegenÃ¼ber im Betrag von Fr. â¦ bestehende Schuld der Pflichtigen zu Ã¼bernehmen. Damit hat die Erwerberin eine weitere Kaufpreisleistung erbracht, die zum vereinbarten Kaufpreis von Fr. â¦ hinzuzurechnen ist (§ 222 StG), was die Vorinstanz zutreffend erkannt hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Zusammenhang mit den behaupteten, vom Mieter vorfinanzierten Investitionen in der HÃ¶he von Fr. â¦ bringt die Pflichtige sodann sinngemÃ¤ss vor, sie sei als LiegenschaftshÃ¤ndlerin zu qualifizieren. Aufgrund dessen sei der strittige Betrag von Fr. â¦ bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer abzuziehen â eventuell seien die fraglichen Investitionen als wertvermehrende Aufwendungen anzuerkennen. Die Vorinstanz hat die fraglichen Investitionen weder als mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendung im Sinn von § 221 Abs. 2 StG noch als Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. a StG zum Abzug zugelassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Kosten fÃ¼r Mietereinbauten sind gemÃ¤ss Praxis des Verwaltungsgerichts dann als Anlagekosten anrechenbar, wenn sie mit dem Kaufpreis abgegolten worden sind. Diesfalls mÃ¼ssen die Kosten unter dem Gesichtswinkel des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse als Anlagekosten berÃ¼cksichtigt werden. Wurden die Mietereinbauten hingegen nicht zusammen mit der Liegenschaft verkauft, sind sie nicht als Anlagekosten anrechenbar (VGr, 24. November 2004, SB.2004.00043, E. 2.4). Ob Mietereinbauten generell nur noch dann als Anlagekosten geltend gemacht werden kÃ¶nnen, wenn der Mieter dafÃ¼r durch den VerÃ¤usserer entschÃ¤digt worden ist, hat das Verwaltungsgericht zuletzt offengelassen (vgl. VGr, 9. Juli 2014, SB.2014.00019, E. 3.4 i.f.; im darauffolgenden, bundesgerichtlichen Verfahren 2C_817/2014 war die entsprechende Praxis des Verwaltungsgerichts nicht umstritten). Diese Frage kann auch vorliegend offenbleiben. Denn so oder anders ist vorliegend zunÃ¤chst zu prÃ¼fen, ob die fraglichen Investitionen hinreichend belegt sind. Erst wenn dies bejaht werden kann und die Investitionen im behaupteten Umfang als erstellt gelten, kÃ¶nnen sie gegebenenfalls gestÃ¼tzt auf § 221 Abs. 1 oder Abs. 2 StG an die Anlagekosten angerechnet werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>GemÃ¤ss § 206 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 132 Abs. 1 StG gilt im Grundsteuerverfahren der Untersuchungsgrundsatz. Die steuerpflichtige Person hat bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts jedoch mitzuwirken. Sie hat alles zu tun, um eine vollstÃ¤ndige und richtige EinschÃ¤tzung zu ermÃ¶glichen (§ 206 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 135 Abs. 1 StG). Nach der allgemeinen Beweislastregel muss die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde die steuerbegrÃ¼ndenden oder -erhÃ¶henden Tatsachen, die steuerpflichtige Person demgegenÃ¼ber Bestand und Umfang jener Tatsachen nachweisen, die die Steuerschuld mindern oder aufheben (RB 2002 Nr. 110 f.; vgl. BGr, 21. April 2010, 2C_574/2009, E. 4.2; BGr, 4. Dezember 2009, 2C_452/2009, E. 2.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N. 16, § 212 N. 10 ff. sowie § 132 N. 90). BezÃ¼glich der Mitwirkungspflichten im Beschwerdeverfahren kann auf den vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden (vgl. dort E. 5a./bb. ff. sowie § 213 i.V.<span> </span>m. § 153 Abs. 4 StG). RechtsgenÃ¼gend nachgewiesen sind Aufwendungen im Sinn von § 221 StG erst, wenn mit Quittungen versehene Rechnungen oder andere Zahlungsbelege vorgelegt worden sind. Nicht quittierte Rechnungen stellen keinen genÃ¼genden Nachweis dar (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N. 20, m.<span> </span>H.). Gleiches gilt fÃ¼r AuszÃ¼ge aus der GeschÃ¤ftsbuchhaltung. Selbst wenn angenommen wird, die GeschÃ¤ftsbuchhaltung sei formell ordnungsgemÃ¤ss und materiell richtig gefÃ¼hrt worden, kann sie weder die substanziierte Sachdarstellung hinsichtlich der (wertvermehrenden) Aufwendungen ersetzen noch weist sie diese ausreichend nach (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N. 22, m.H.). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die behaupteten Investitionen fÃ¼r die Mietereinbauten hat vorliegend demzufolge die Pflichtige nachzuweisen. In den Akten befindet sich eine vom Mieter ausgestellte Rechnung, die vom 1. Juli 2013 datiert. Darin wurden diverse Arbeiten aufgelistet und der Rechnungsbetrag wurde pauschal mit Fr. â¦ beziffert. Wann die einzelnen Arbeiten verrichtet worden waren, geht aus der Rechnung nicht hervor. Auch liegen keine Quittungen oder andere Zahlungsbelege bei, anhand welcher sich die aufgelisteten Arbeiten plausibilisieren bzw. nachvollziehen liessen. Die weiteren, bei den Akten liegenden Auflistungen und Rechnungen ("Investitionen/Verbesserungen ab Kauf Anhand der VHEV"; "Investitionen 2000â2012"; "Aufstellung Kosten 2003â2006 C-Strasse 03, B" vom 8. Februar 2007 sowie "Aufstellung Kosten 2011 C-Strasse 03, B" vom 28. August 2012; teilweise nicht unterzeichnete Rechnungen von H, dipl. Architekt FH; Rechnung von I vom 14. Dezember 2002), helfen ebenfalls nicht weiter, da in den Akten keine Quittungen oder andere Zahlungsbelege aufzufinden sind, die die entsprechenden Aufwendungen belegen wÃ¼rden. Die Pflichtige macht geltend, die Gemeinde B sei als Einheit zu betrachten, ihr lÃ¤gen diverse Unterlagen vor und von ihr sei zu erwarten, dass sie diejenigen Faktoren mitberÃ¼cksichtige, die ihr bekannt seien, ohne dass die Pflichtige dies noch nachzuweisen habe. Soweit die Pflichtige damit (sinngemÃ¤ss) vorbringt, die Beschwerdegegnerin hÃ¤tte ihre Untersuchungspflicht verletzt (§ 138 Abs. 1 StG), blendet sie aus, dass die Beschwerdegegnerin die Pflichtige aufgefordert hatte, weitere Unterlagen einzureichen. Die Pflichtige hÃ¤tte daraufhin selber bei der Bauabteilung B Kopien ihrer seinerzeit eingereichten Unterlagen verlangen mÃ¼ssen. Die Pflichtige reichte jedoch keine tauglichen Zahlungsbelege ein, sondern teilte mit Schreiben vom 4. Dezember 2014 vielmehr mit, dass auch nach mehrmaligem und tagelangem Suchen keine Unterlagen mehr gefunden werden konnten. Beim GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der im Jahr 2008 im Handelsregister gelÃ¶schten J AG seien ebenfalls keine Unterlagen mehr vorhanden gewesen. Auch hÃ¤tte letzterer die Zahlen der Rechnung an die Erwerberin nicht bestÃ¤tigen kÃ¶nnen. Von einem HauseigentÃ¼mer darf erwartet werden, dass er Zahlungen so vornimmt, dass er in den Besitz von Belegen gelangt, und dass er diese in der Folge wÃ¤hrend zweier Jahrzehnte aufbewahrt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N. 21). Indem die Beschwerdegegnerin bei der Pflichtigen weitere Belege eingeforderte hatte, hat sie ihre Untersuchungspflichten jedenfalls erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die geltend gemachten, vom Mieter vorfinanzierten Investitionen hat die Pflichtige nicht belegt. Sie kÃ¶nnen demzufolge nicht als steuermindernde Tatsache berÃ¼cksichtigt werden. Daran Ã¤ndert nichts, dass die Mietereinbauten vorliegend mittels SchuldÃ¼bernahme abgegolten wurden (vgl. E. 2.3). Denn in den oben zitierten verwaltungsgerichtlichen Urteilen (vgl. E. 2.4.1), in welchen Aufwendungen fÃ¼r Mietereinbauten, die mit dem Kaufpreis abgegolten worden waren, an die Anlagekosten angerechnet wurden, waren die fraglichen Aufwendungen erstellt und betragsmÃ¤ssig unbestritten. </p> <p class="Urteilstext">Ob es sich bei den vorliegend umstrittenen Investitionen letztlich um wertvermehrende Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. a StG oder um Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2 StG handelt, kann bei dieser Sachlage offenbleiben. Auch muss nicht geprÃ¼ft werden, ob die Pflichtige als LiegenschaftshÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG qualifiziert werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Weiter liess die Vorinstanz die geltend gemachte MÃ¤klerprovision nicht zum Abzug zu. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie aus, die Beschwerdegegnerin habe richtig erkannt, dass G im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung bei der MÃ¤klerin GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer mit Einzelunterschrift war, sich der Sitz der MÃ¤klerin an der C-Strasse 03 befunden habe und der neue AktionÃ¤r die Funktion des GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers mit Einzelunterschrift erst am 17. Oktober 2013 Ã¼bernommen hatte. Der VollstÃ¤ndigkeit halber sei erwÃ¤hnt, dass G in der Funktion als GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der ausserordentlichen Genossenschafterversammlung vom 25. Mai 2013 vorsass, an welcher die Liquidation der Pflichtigen beschlossen wurde. AnlÃ¤sslich dieser Versammlung wurde er auch gleich zum Liquidator ernannt. K war zwar auch anwesend, fÃ¼hrte jedoch bloss das Protokoll. Es war auch G, der diesen Beschluss am 27. Mai 2013 dem Handelsregisteramt meldete. Was die Pflichtige dagegen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Sie macht insbesondere nicht geltend, dass die von ihr behaupteten, abweichenden VerhÃ¤ltnisse hÃ¤tten bekannt sein mÃ¼ssen, weshalb sich die Vorinstanz bzw. die Beschwerdegegnerin nicht auf die Eintragungen im Handelsregister hÃ¤tten stÃ¼tzen dÃ¼rfen (vgl. dazu Art. 933 OR). Die Pflichtige bringt auch sonst nichts vor und es ist auch nichts ersichtlich, aus dem sich ergeben kÃ¶nnte, dass der MÃ¤klervertrag mit einer Drittperson abgeschlossen wurde. Die <br/> Vorinstanz hat die MÃ¤klerprovision daher zu Recht nicht zum Abzug zugelassen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fliesst aus dem "Gebot der gerechten Steuerausscheidung" eine bereichsspezifische bundesstaatliche Treuepflicht unter den Kantonen (Art. 44 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]; BGE 124 I 101 E. 4; BGE 118 Ia 195 E. 5a; BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 4.4.3). Diese haben aufgrund dessen die uneingeschrÃ¤nkte Untersuchungsmaxime anzuwenden. Der Belegenheitskanton hat mit anderen Worten von Amtes wegen zu prÃ¼fen, ob der Sachverhalt eines interkantonalen GrundstÃ¼ckhandels vorliegt und infolgedessen die GrundstÃ¼ckhÃ¤ndlerpauschale als Abzug zu gewÃ¤hren ist. Das Institut der GrundstÃ¼ckhÃ¤ndlerpauschale dient jedoch ausschliesslich dem Interessenausgleich zwischen dem (Wohn-)Sitz- und dem Belegenheitskanton. Es zielt nicht darauf hin, die steuerpflichtige Person zu bevorteilen (zum Ganzen: BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 4.4.3). Eine interkantonale Konstellation liegt vor, wenn die Berechtigung zur Besteuerung des Gewinns (Belegenheitskanton) und die Pflicht zur Anerkennung eines Aufwandes (Wohnsitz- oder Sitzkanton) auseinanderfallen (vgl. (BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 4.2.1). Vorliegend hat die Pflichtige ihren Sitz im Belegenheitskanton. Der Sitz- und der Belegenheitskanton sind also identisch. Eine interkantonale Konstellation liegt damit nicht vor. So kann der Pflichtigen auch nicht die GrundstÃ¼ckhÃ¤ndlerpauschale gewÃ¤hrt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht von einem VerkaufserlÃ¶s in der HÃ¶he von Fr. â¦ ausgegangen ist. Die geltend gemachten Mietereinbauten im Betrag von Fr. â¦ und die MÃ¤klerprovision im Betrag von Fr. â¦ hat sie zu Recht nicht zum Abzug zugelassen. Die Pflichtige hat ihre Vorbringen Ã¼ber weite Strecken nur rudimentÃ¤r begrÃ¼ndet und jedenfalls ungenÃ¼gend substanziiert. Der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn belÃ¤uft sich damit auf den im vorinstanzlichen Entscheid festgesetzten Betrag von (gerundet) Fr. â¦, was unter BerÃ¼cksichtigung der Besitzesdauer von 11 Jahren einen Grundsteuerbetrag von Fr. â¦.- ergibt. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die Pflichtige ersucht um GewÃ¤hrung des Rechts zur unentgeltlichen ProzessfÃ¼hrung. Sie begrÃ¼ndet ihr Gesuch damit, dass sie Ã¼ber keinerlei liquide Mittel verfÃ¼ge. GemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 16 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist Privaten, welchen die nÃ¶tigen Mittel fehlen und deren Begehren nicht als offensichtlich aussichtslos erscheinen, auf entsprechendes Ersuchen hin die Bezahlung von Verfahrenskosten zu erlassen. Juristischen Personen wird die unentgeltliche Rechtspflege gemÃ¤ss § 16 Abs. 3 VRG nicht gewÃ¤hrt. Juristische Personen verfÃ¼gen grundsÃ¤tzlich auch Ã¼ber keinen bundesrechtlichen Anspruch auf unentgeltliche ProzessfÃ¼hrung (BGE 131 II 306 E. 5.2.1; BGE 126 V 42 E. 4, je mit w.<span> </span>H.; vgl. auch BGr, 22. Mai 2017, 4A_75/2017, E. 3.1, zur amtl. Publ. vorgesehen; BGr, 5. Oktober 2016, 6B_920/2016, E. 6; BGr, 4. Dezember 2014, 6B_261/2014, E. 4, nicht publ. in: BGE 141 IV 1; BGr, 19. April 2013, 5A_446/2009, E. 3.2; BGr, 1. Februar 2007, 1A_183/2006, E. 2.4). Ausnahmsweise kÃ¶nnen sie sich jedoch auf Art. 29 Abs. 3 BV berufen. Dies ist der Fall, wenn ihr einziges Aktivum im Streit liegt und neben ihr auch die wirtschaftlich Beteiligten mittellos sind (BGE 131 II 306 E. 5.2.2; BGr, 22. Mai 2017, 4A_75/2017, E. 3.1, zur amtl. Publ. vorgesehen). Die unentgeltliche Rechtspflege ist aber jedenfalls dann zu verweigern, wenn das Verfahren, fÃ¼r das sie beansprucht wird, deren Weiterexistenz nicht sichert (BGr, 22. Mai 2017, 4A_75/2017, E. 3.1, m.<span> </span>H., zur amtl. Publ. vorgesehen). Die Pflichtige hat sich freiwillig aufgelÃ¶st (vgl. vorne, E. 6). Auf den AuflÃ¶sungsbeschluss kann sie gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Praxis nicht mehr zurÃ¼ckkommen (BGE 91 I 438 E. 6, m.<span> </span>H.; etwas zurÃ¼ckhaltender: BGr, 22. Mai 2017, 4A_75/2017, E. 3.6, zur amtl. Publ. vorgesehen). Sie macht aber ohnehin nicht geltend, dass sie dies vorhÃ¤tte. So ist undenkbar, dass sie die ihrem ursprÃ¼nglichen Zweck entsprechende TÃ¤tigkeit wiederaufnehmen kann. Das kÃ¶nnte sie selbst dann nicht, wenn sie im vorliegenden Verfahren ganz oder teilweise obsiegen wÃ¼rde. Da das vorliegende Verfahren damit gar nicht geeignet ist, die Weiterexistenz der Pflichtigen zu sichern, kann ihr die unentgeltliche Rechtspflege schon aus diesem Grund nicht gewÃ¤hrt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>