<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">[AZA 0/2] </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4C.190/2001 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Ie COUR CIVILE </div> <div class="para">**************************** </div> <div class="para"> </div> <div class="para">16 novembre 2001 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz, </div> <div class="para">juges. Greffier: M. Ramelet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">__________ </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Dans la cause civile pendante </div> <div class="para">entre </div> <div class="para">X.________ S.A., défenderesse et recourante, représentée par Me Jean Heim, avocat à Lausanne, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">et </div> <div class="para">Y.________ S.A., demanderesse et intimée, représentée par Me Peter Schaufelberger, avocat à Lausanne; </div> <div class="para">(bail à loyer; frais accessoires; interprétation; libération conventionnelle) </div> <div class="para">Vu les pièces du dossier d'où ressortent </div> <div class="para">les faits suivants: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">A.- a) Par contrat du 21 mars 1994, la société X.________ S.A. a remis à bail à Y.________ S.A. une surface de 3099 m2 au rez-de-chaussée du centre commercial qu'elle avait entrepris de construire. Y.________ S.A. entendait y installer un de ses supermarchés. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par contrat du même jour, X.________ S.A. a également loué à Y.________ S.A. une surface de 1500 m2 au premier étage du centre commercial. Y.________ S.A. n'entendait pas utiliser elle-même cette surface, mais la sous-louer à des partenaires. Les deux parties souhaitaient que toutes les surfaces soient effectivement occupées au moment de l'ouverture du centre; en concluant ce second contrat, Y.________ S.A. voulait agir dans ce sens et rechercher également des preneurs. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Les deux conventions datées du 21 mars 1994 contenaient un article 9 qui prévoyait, à son alinéa premier, que les frais d'eau et d'électricité seraient relevés sur des compteurs pour toute la surface louée et payés directement aux Services industriels par la société locataire, avec les taxes s'y rapportant. Par ailleurs, l'art. 9 al. 2 avait la teneur suivante: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">" Les frais énumérés ci-dessous seront répartis entre </div> <div class="para">tous les locataires du bâtiment au prorata des </div> <div class="para">surfaces louées: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- frais de chauffage des locaux communs, </div> <div class="para">- frais d'éclairage des locaux communs et des </div> <div class="para">extérieurs, </div> <div class="para">- frais de nettoyage et d'entretien des locaux </div> <div class="para">communs, </div> <div class="para">- frais d'entretien des parkings du centre et </div> <div class="para">des parkings extérieurs, </div> <div class="para">- frais d'entretien des places de jeu et planta- tions, </div> <div class="para">- frais d'entretien du système Sprinkler, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- taxes d'égouts et d'épuration des eaux usées, </div> <div class="para">- frais d'enlèvement des ordures et autres dé- chets". </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par ailleurs, chaque contrat contenait une clause générale prévoyant que les dispositions du code des obligations ainsi que les règles et usages locatifs du canton de Vaud étaient applicables dans la mesure où les contrats n'y dérogeaient pas expressément (art. 18, respectivement art. 15 du contrat). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">b) Y.________ S.A. a mis X.________ S.A. en contact avec la société Z.________ &amp; Cie AG (ci-après: Z.________), qui était l'un de ses partenaires habituels. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par contrat du 17 mai 1994, X.________ S.A. a loué à Z.________ une surface de 600 m2 située au premier étage du centre commercial. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Selon une déclaration faite en cours de procédure par l'actionnaire de X.________ S.A. (qui s'occupait personnellement de l'affaire), Z.________ était censée occuper une partie de la surface louée à Y.________ S.A. Le directeur de Z.________ a déclaré, pour sa part, qu'il n'en avait pas été question lors des négociations entre Z.________ et X.________ S.A. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Dans une lettre du 19 juin 1995 adressée à X.________ S.A., Y.________ S.A. affirmait que "Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier étage que nous détenons en location". Par pli et téléfax des 20 juin 1995, X.________ S.A. a répondu à Y.________ S.A. que "les surfaces louées à Z.________ par contrat du 17 mai 1994 n'étaient pas prélevées sur celles qui vous sont louées au premier étage du centre". </div> <div class="para">Y.________ S.A. a reçu une copie du contrat conclu avec Z.________ qui lui a été envoyée par X.________ S.A. </div> <div class="para">sous pli du 7 juin 1994. Elle n'a pas réagi à réception de ce document. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Se plaignant que toutes les surfaces du premier étage n'avaient pas été louées, Z.________ a manifesté la volonté, par lettre du 27 décembre 1994, de se délier du contrat qu'elle avait conclu le 17 mai 1994. X.________ S.A. a accepté de libérer Z.________ de ses obligations contractuelles, sans contrepartie aucune. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le centre commercial a ouvert ses portes le 22 juin 1995. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B.- Un litige a surgi entre les parties au sujet des frais que X.________ S.A. réclamait à Y.________ S.A. </div> <div class="para">Cette dernière a considéré que le montant était excessif, puis a précisé, notamment, que l'on mettait à sa charge à tort des frais qui n'étaient pas prévus à l'art. 9 des contrats. </div> <div class="para">X.________ S.A. a reproché à Y.________ S.A. d'avoir laissé des surfaces vides au premier étage à l'époque de l'ouverture du centre, ce qui lui aurait causé un dommage. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par requête du 7 octobre 1996, Y.________ S.A. a ouvert action contre X.________ S.A. devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, demandant principalement que les frais accessoires mis à sa charge soient réduits, que le bail portant sur les 1500 m2 soit déclaré nul, qu'il soit constaté que Y.________ S.A. n'est pas débitrice de X.________ S.A. </div> <div class="para">pour les sommes en capital de 26 578 fr.65 et 35 268 fr.80 et que sa partie adverse soit déclarée débitrice de Y.________ S.A. pour la somme de 10 000 fr. avec intérêts. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">X.________ S.A. a formé une demande reconventionnelle s'élevant au total à un montant en capital de 212 056 fr.80. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par jugement du 8 novembre 1999, le Tribunal des baux a statué sur l'ensemble des points litigieux. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Saisie du recours de X.________ S.A., la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 4 octobre 2000, a confirmé le jugement attaqué. Sur les deux points qui restent actuellement litigieux entre les parties, la cour cantonale a considéré en substance que X.________ S.A. ne pouvait pas réclamer d'autres frais accessoires que ceux énumérés à l'art. 9 des contrats et que les 600 m2 loués à Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2 loués au premier étage à Y.________ S.A. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">C.- Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté dans la mesure de sa recevabilité par arrêt de ce jour, X.________ S.A. exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral. Invoquant une violation des <span class="artref"><artref id="CH/210/2" type="start"></artref>art. 2 et 8 CC</span><artref id="CH/210/8" type="end"></artref>, 1, 18 et 257a CO, elle conclut à l'annulation de la décision attaquée et formule des conclusions sur le fond. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">L'intimée propose le rejet du recours. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Considérant en droit : </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1.- a) Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions relatives à la quotité de ses créances et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (<span class="artref">art. 48 al. 1 OJ</span>) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (<span class="artref">art. 46 OJ</span>), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été formé en temps utile (<span class="artref">art. 54 al. 1 OJ</span>) dans les formes requises (<span class="artref">art. 55 OJ</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">b) Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (<span class="artref">art. 43 al. 1 OJ</span>). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (<span class="artref">art. 43 al. 1 2</span>e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-248%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page248">ATF 127 III 248</a> consid. 2c et les arrêts cités). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (<span class="artref">art. 63 al. 2 OJ</span>) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (<span class="artref">art. 64 OJ</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-248%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page248">ATF 127 III 248</a> ibidem). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (<span class="artref">art. 55 al. 1 let</span>. c OJ). L'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée l'autorité cantonale ne peut être remise en cause (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-189%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page189">ATF 126 III 189</a> consid. 2a; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-78%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page78">125 III 78</a> consid. 3a). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Si le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b in fine OJ), il n'est lié ni par les motifs qu'elles invoquent (<span class="artref">art. 63 al. 1 OJ</span>), ni par ceux de la décision cantonale, de sorte qu'il peut apprécier librement la qualification juridique des faits constatés (<span class="artref">art. 63 al. 3 OJ</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-248%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page248">ATF 127 III 248</a> consid. 2c; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-59%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page59">126 III 59</a> consid. 2a). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2.- a) La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir mal interprété le sens et la portée de l'art. 9 figurant dans les deux contrats datés du 21 mars 1994. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">b) En présence d'un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (<span class="artref">art. 18 al. 1 CO</span>). S'il y parvient, il s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause dans un recours en réforme (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-25%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page25">ATF 126 III 25</a> consid. 3c, 375 consid. 2e/aa; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-305%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page305">125 III 305</a> consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites selon la théorie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-59%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page59">ATF 126 III 59</a> consid. 5b, 375 consid. 2e/aa p. 380). Il doit être rappelé que le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-279%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page279">ATF 127 III 279</a> consid. 2c/ee p. 287 et les références doctrinales). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-248%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page248">ATF 127 III 248</a> consid. 3a; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-25%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page25">126 III 25</a> consid. 3c, 59 consid. 5a, 375 consid. 2e/aa p. 379; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-305%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page305">125 III 305</a> consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-375%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page375">ATF 126 III 375</a> consid. 2e/aa; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-363%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page363">124 III 363</a> consid. 5a; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-165%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page165">123 III 165</a> consid. 3a). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">c) Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (<span class="artref">art. 257b al. 1 CO</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Cependant, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (<span class="artref">art. 257a al. 2 CO</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il faut en effet rappeler que le bailleur supporte en principe les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose louée (<span class="artref">art. 256b CO</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Pour que les frais accessoires puissent être mis à la charge du locataire, il faut donc que les parties en soient convenues d'une manière suffisamment précise et détaillée (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-460%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page460">ATF 121 III 460</a> consid. 2a/aa; SVIT-Kommentar, Mietrecht II, n. 18 ad <span class="artref"><artref id="CH/220/257" type="start"></artref>art. 257-257b CO</span><artref id="CH/220/257^b" type="end"></artref>; David Lachat, Le bail à loyer, p. 222, ch. 1.4 et 1.5; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 13 ad <span class="artref"><artref id="CH/220/257^a" type="start"></artref>art. 257a-257b CO</span><artref id="CH/220/257^b" type="end"></artref>; Roger Weber/Peter Zihlmann, Commentaire bâlois, n. 5 ad <span class="artref">art. 257a CO</span>). Il n'est pas nécessaire que la convention soit conclue par écrit; elle peut aussi résulter d'actes concluants (SVIT-Kommentar, op. </div> <div class="para">cit. , n. 19 ad <span class="artref"><artref id="CH/220/257" type="start"></artref>art. 257-257b CO</span><artref id="CH/220/257^b" type="end"></artref>; Lachat, op. cit. , p. 222, ch. 1.4; Higi, op. cit. , n. 13 ad <span class="artref"><artref id="CH/220/257^a" type="start"></artref>art. 257a-257b CO</span><artref id="CH/220/257^b" type="end"></artref>). L'<span class="artref">art. 257a al. 2 CO</span> se présente comme une règle particulière d'interprétation en ce sens que les frais accessoires sont à la charge du bailleur dans tous les cas où il n'est pas établi qu'ils ont été mis conventionnellement à la charge du locataire (Higi, op. cit. , n. 14 ad <span class="artref"><artref id="CH/220/257^a" type="start"></artref>art. 257a-257b CO</span><artref id="CH/220/257^b" type="end"></artref>; Lachat, op. cit. , p. 222, ch. 1.5). En conséquence, le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus; à défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-460%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page460">ATF 121 III 460</a> consid. 2a/aa). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">d) En l'espèce, il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que la cour cantonale aurait déterminé la volonté réelle des parties. Il faut donc procéder à une interprétation selon le principe de la confiance. Pour déterminer les circonstances, le Tribunal fédéral est lié par les constatations de fait de la cour cantonale (<span class="artref">art. 63 al. 2 OJ</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il convient tout d'abord d'observer que l'on se trouve en présence d'un bail commercial portant sur une valeur locative considérable, de sorte que l'on doit supposer que les parties, dûment conseillées, en ont examiné les termes avec soin. Les constatations souveraines de l'autorité cantonale ne contiennent en tout cas aucun élément qui puisse faire penser que les parties se sont servies de dénominations inexactes. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">L'art. 9 du contrat contient une liste des frais accessoires à la charge du locataire, qui sont décrits de manière précise. La clause ne comporte aucun renvoi aux usages locatifs, ni aucune mention telle que "notamment" ou "en particulier" qui montrerait que la liste n'est pas exhaustive. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La cour cantonale n'a pas violé les règles du droit fédéral sur l'interprétation des manifestations de volonté en considérant que la liste figurant à l'art. 9 devait être tenue pour complète. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il est vrai que les contrats, à un tout autre emplacement, contiennent une clause générale de renvoi au code des obligations et aux usages locatifs, mais ce renvoi ne vaut - selon son texte clair - que pour autant que les clauses contractuelles n'y dérogent pas. Or, les parties, pour les frais accessoires, ont adopté une disposition spéciale (l'art. 9) qui se présente comme une énumération exhaustive, excluant tout complément. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Que la liste contenue à l'art. 9 des conventions ne corresponde pas entièrement aux usages ne permet aucune conclusion décisive, puisque les parties pouvaient, en vertu de la liberté contractuelle, déroger aux usages. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La manière dont une autre société aurait compris la même clause ne revêt aucun caractère pertinent et ne saurait lier l'intimée. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Même si les premières réclamations de la demanderesse n'ont pas été soigneusement motivées, il ressort des constatations cantonales qu'elle a contesté d'emblée le montant qui lui était réclamé; on ne peut déduire d'une contestation globale du montant réclamé une quelconque acceptation des bases de calcul. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">e) Entrant dans le détail, la recourante essaie de démontrer que certains postes écartés par la cour cantonale pouvaient entrer dans le cadre de la liste contenue à l'art. 9 des contrats. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">S'agissant des frais de chauffage, elle soutient que l'art. 9 s'est borné à énoncer les points sur lesquels il divergeait des usages locatifs, de sorte que ceux-ci seraient applicables pour le surplus. Si telle était réellement la volonté de la recourante, il lui incombait de le dire clairement dans la clause contractuelle. En soumettant à son cocontractant une clause qu'elle a rédigée elle-même et qui se présente comme une énumération exhaustive, elle a créé une apparence qui lui est opposable. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">S'agissant des frais pour le refroidissement de l'air, on ne peut pas dire - comme le soutient la recourante - qu'ils sont compris dans les frais de chauffage. En effet, les notions de chauffage et de refroidissement sont parfaitement antinomiques. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Quant aux frais de ventilation, il suffit de constater qu'ils ne sont effectivement pas mentionnés dans la liste précise qui figure à l'art. 9 des contrats. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La clause contractuelle énumère de manière détaillée les différents frais d'entretien qui sont à la charge du locataire (frais d'entretien des locaux communs, frais d'entretien des parkings du centre et des parkings extérieurs, frais d'entretien des places de jeu ...); il n'est fait aucune mention des frais d'entretien des locaux techniques, de sorte que la cour cantonale n'a pas transgressé le droit fédéral en les excluant. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">On pourrait peut-être se demander si les frais d'entretien des gazons ne sont pas compris dans la notion de frais d'entretien des plantations. La recourante ne développe pas d'argumentation précise à ce sujet et il est probable, selon le sens courant des mots, que l'on visait plutôt des arbres, arbustes et massifs floraux. En tout cas, le Tribunal fédéral ne dispose pas de constatations de fait qui permettraient d'affirmer que l'interprétation cantonale est fausse. </div> <div class="para">Il faut d'ailleurs rappeler qu'en cas de doute, les frais accessoires sont à la charge du bailleur. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">S'agissant des frais liés aux ascenseurs, la recourante relève elle-même que les usages locatifs les mentionnent expressément; dès lors qu'il s'agit d'un poste qu'il est d'usage de mentionner, la cour cantonale pouvait déduire de l'absence de mention que ce poste avait été exclu à l'art. 9. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il suit de là qu'aucun élément dans les constatations cantonales ne permet de penser que les parties auraient passé, à un moment quelconque, un accord dérogeant à l'art. 9. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le premier grief est dénué de tout fondement. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.- La recourante reproche encore à l'autorité cantonale d'avoir retenu que les parties avaient conclu un accord ayant pour objet de libérer l'intimée à concurrence des 600 m2 loués à Z.________. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le raisonnement doit être mené sur la base des constatations de fait contenues dans l'arrêt cantonal (<span class="artref">art. 63 al. 2 OJ</span>). Comme on l'a vu, la recourante ne peut pas, dans un recours en réforme, rediscuter l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent. Il n'est pas possible de tenir compte de faits allégués par la recourante (par exemple des versements opérés par l'intimée) qui n'ont pas été retenus par la cour cantonale. Que l'intimée, qui exploite le rez-de-chaussée en tant que locataire, ait continué de payer le loyer - comme l'allègue la recourante - peut s'expliquer par la volonté de ne pas envenimer la situation, mais ne permet pas de déduire l'existence d'un accord, du moment que les 600 m2 étaient clairement litigieux, ainsi que l'indiquent la lettre de la demanderesse du 19 juin 1995 et la réponse de la recourante du 20 juin 1995. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">L'intimée n'avait pas loué les locaux du premier étage dans le but de les occuper elle-même, mais pour participer à l'effort en vue de trouver des locataires, afin que le centre commercial soit entièrement occupé dès son inauguration. </div> <div class="para">La demanderesse entendait que ces locaux soient loués à ses partenaires habituels, ce que la défenderesse savait. </div> <div class="para">L'intimée a mis la recourante en contact avec Z.________, qui était un de ses partenaires habituels. Cette démarche s'inscrivait ainsi dans le cadre de l'effort prévu pour trouver des locataires. La recourante a attribué à Z.________ une partie de la surface louée à l'intimée et a immédiatement envoyé à celle-ci une copie du contrat conclu avec Z.________. </div> <div class="para">Dans le contexte retenu définitivement par la cour cantonale, l'envoi de cette copie avait une signification claire: la recourante faisait savoir à l'intimée que la recommandation de cette dernière avait porté ses fruits, autrement dit que l'intimée avait procuré un locataire, comme prévu, pour une partie de la surface de 1500 m2 à raison de laquelle elle s'était engagée à trouver des preneurs. Il est vrai que l'intimée envisageait à l'origine de sous-louer elle-même les locaux, mais il semble que la recourante ait essayé de forcer les choses pour devenir elle-même directement la bailleresse. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Dans les circonstances retenues, on ne voit pas que la cour cantonale ait enfreint les règles du droit fédéral sur l'interprétation des manifestations de volonté en considérant que la transmission de la copie devait être interprétée comme une offre de libérer l'intimée à concurrence des 600 m2 loués à Z.________. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">S'agissant d'une offre entièrement favorable à l'intimée puisqu'elle se caractérise comme une remise de dette partielle, le contrat est réputé conclu dès lors que l'offre n'a pas été refusée dans un délai convenable (<span class="artref">art. 6 CO</span>; cf. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 7e éd., n° 456, p. 85; cf. </div> <div class="para">également: <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=12.11.2001&amp;to_date=01.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-67%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page67">ATF 124 III 67</a> consid. 3a). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Partant, l'autorité cantonale n'a pas violé non plus les règles du droit fédéral sur la conclusion des contrats en admettant que l'accord libératoire a été valablement passé. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">En l'absence de toute constatation de fait dans ce sens, il n'y a pas lieu d'examiner si le contrat conclu avec Z.________ était assorti d'une condition (que les locaux soient entièrement occupés à l'inauguration) qui se répercuterait sur le contrat libératoire. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4.- En définitive, le recours doit être rejeté, l'arrêt critiqué étant confirmé. Vu l'issue de la querelle, les frais et dépens doivent être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par ces motifs, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">le Tribunal fédéral : </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. Met un émolument judiciaire de 15 000 fr. à la charge de la recourante; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3. Dit que la recourante versera à l'intimée une indemnité de 18 000 fr. à titre de dépens; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">__________ </div> <div class="para">Lausanne, le 16 novembre 2001 ECH </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Au nom de la Ie Cour civile </div> <div class="para">du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE: </div> <div class="para">Le Président, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le Greffier, </div> </div></body></html>