<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Kausalabgaben und Enteignungen</span> <span class="page_no">381</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">[...]</span><br/> <span class="ft3"><b>70</b></span> <span class="ft3"><b>Formelle Enteignung</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Neubestimmung der kantonalen Praxis zur Entschädigungsfestsetzung</b></span><br/> <span class="ft3"><b>bei Teilabtretungen von überbauten Liegenschaften</b></span><br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-</span><br/> <span class="ft4">ben und Enteignungen, vom 22. Juni 2016 in Sachen Kanton Aargau gegen A.</span><br/> <span class="ft4">und B. (4-EV.2015.43).</span><br/> <span class="ft5"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <span class="ft1">Im Zusammenhang mit dem Ausbau der X.-Strasse in Y. waren</span><br/> <span class="ft1">je 18 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">ab den Parzellen ccc und ddd an den Kanton Aargau</span><br/> <span class="ft1">abzutreten. Die Entschädigung dafür wurde vom SKE mit Entscheid</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">382</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">vom 20. August 2014 auf Fr. 1'000.00/m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">festgelegt (absoluter Land-</span><br/> <span class="ft1">wert).</span><br/> <span class="ft1">Das Verwaltungsgericht hob den Entscheid auf Beschwerde des</span><br/> <span class="ft1">Kantons hin auf und wies das SKE an, die Entschädigung neu festzu-</span><br/> <span class="ft1">setzen (auszugsweise publiziert in AGVE 2015, S. 201 ff.).</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">5.</span><br/> <span class="ft1">5.1.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">Das Verwaltungsgericht beanstandete, dass für die Abtretungs-</span><br/> <span class="ft1">flächen ab den überbauten Grundstücken der absolute Landwert</span><br/> <span class="ft1">zugesprochen wurde (...). Die Teilflächen seien aufgrund ihrer</span><br/> <span class="ft1">Grösse nicht geeignet für eine separate Verwendung; grundsätzlich</span><br/> <span class="ft1">sei daher der relative Landwert geschuldet (...).</span><br/> <span class="ft1">5.2.</span><br/> <span class="ft1">5.2.1.</span><br/> <span class="ft1">Der Wert einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten</span><br/> <span class="ft1">Grundstück kann festgestellt werden, indem das Grundstück vor und</span><br/> <span class="ft1">nach dem Eingriff durch einen Gutachter geschätzt wird (Doppel-</span><br/> <span class="ft1">schätzung). Stattdessen kann auch der absolute Landwert anhand der</span><br/> <span class="ft1">statistischen Methode ermittelt und dieser anschliessend - ent-</span><br/> <span class="ft1">sprechend der Bedeutung der Teilfläche in Bezug auf das Rest-</span><br/> <span class="ft1">grundstück - angepasst werden (relativer Landwert; vgl. Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richtsentscheide 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4,</span><br/> <span class="ft1">1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999</span><br/> <span class="ft1">vom 29. Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm- und</span><br/> <span class="ft1">begründbare Wertdifferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwi-</span><br/> <span class="ft1">schen Abtretungsfläche und Restgrundstück sind in sachlich</span><br/> <span class="ft1">nachvollziehbaren Abstufungen vom berechneten absoluten Land-</span><br/> <span class="ft1">wert in Abzug zu bringen. Zu berücksichtigen sind etwa der Einfluss</span><br/> <span class="ft1">der Abtretungsfläche auf die Ausnutzung und Überbaubarkeit des be-</span><br/> <span class="ft1">troffenen Grundstücks, eine allfällige Gestaltungs- oder Erholungs-</span><br/> <span class="ft1">funktion der Abtretungsfläche oder bestehende kommerzielle Nut-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Kausalabgaben und Enteignungen</span> <span class="page_no">383</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">zungsmöglichkeiten (Gartenwirtschaft, Verkaufsstand, Werbefläche,</span><br/> <span class="ft1">Parkplatz; vgl. Bundesgerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. De-</span><br/> <span class="ft1">zember 2009, Erw. 3 - 5).</span><br/> <span class="ft1">Land innerhalb der Baulinie einer überbauten Liegenschaft hat</span><br/> <span class="ft1">einen tieferen Preis als jener des übrigen Grundstücks (Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richtsentscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4). Die</span><br/> <span class="ft1">Schätzungspraxis im Enteignungsrecht macht für solche Teilflächen</span><br/> <span class="ft1">von bereits überbauten Parzellen (wegen fehlender direkter baulicher</span><br/> <span class="ft1">Nutzbarkeit) Abschläge in der Grössenordnung von 50 % (Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richtsentscheid 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hin-</span><br/> <span class="ft1">weisen). Selbst eine Reduktion von 75 % wirkt nicht konfiskatorisch,</span><br/> <span class="ft1">wenn die Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des</span><br/> <span class="ft1">Grundstücks oder auf dessen Überbaubarkeit und auch keine ge-</span><br/> <span class="ft1">stalterische Bedeutung bzw. Erholungsfunktion hat (Bundesgerichts-</span><br/> <span class="ft1">entscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 2.2 und 4.4).</span><br/> <span class="ft1">5.2.2.</span><br/> <span class="ft1">Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat für abzutreten-</span><br/> <span class="ft1">des, nicht überbaubares Vorgartenland ohne Erholungswert, das die</span><br/> <span class="ft1">bauliche Nutzung der Restparzelle nicht einschränkte, einen Abzug</span><br/> <span class="ft1">von 2/3 auf dem absoluten Landwert vorgenommen. Mit der Abtre-</span><br/> <span class="ft1">tung war eine Verbesserung des Hochwasserschutzes verbunden.</span><br/> <span class="ft1">Denselben Abzug hat es für die Abtretung eines 1.5 m breiten Land-</span><br/> <span class="ft1">streifens ab einem überbauten Grundstück (mit Weiterbestand der</span><br/> <span class="ft1">Bauten), dessen Ausnützung und Überbaubarkeit dadurch nicht</span><br/> <span class="ft1">beeinträchtigt wurde, bestätigt. Die Abtretungsfläche lag im</span><br/> <span class="ft1">Baulinienbereich, die aufzuhebenden Parkplätze waren mit einem</span><br/> <span class="ft1">Beseitigungsrevers belegt und die Erholungsfunktion der Gärten</span><br/> <span class="ft1">wurde durch die Abtretung nicht beeinträchtigt. Eine Reduktion von</span><br/> <span class="ft1">3/4 hat es für eine Abtretungsfläche bestätigt, die keinen Einfluss auf</span><br/> <span class="ft1">die Ausnützung und Überbaubarkeit des Grundstücks hatte. Die Par-</span><br/> <span class="ft1">zelle war kurz zuvor überbaut worden (Lebensdauer der Bauten noch</span><br/> <span class="ft1">mehrere Jahrzehnte; vgl. VGE-Zürich VR.2010.00003 vom 25. No-</span><br/> <span class="ft1">vember 2010, Erw. 2.5 und VR.2013.00005 vom 16. Januar 2014,</span><br/> <span class="ft1">Erw. 3.4).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">384</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">5.2.3.</span><br/> <span class="ft1">Das Spezialverwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis</span><br/> <span class="ft1">bei der Festsetzung des relativen Landwerts den absoluten Landwert</span><br/> <span class="ft1">jeweils zwischen 45 % und 75 % reduziert. Es hat einen Abzug von</span><br/> <span class="ft1">45 % vorgenommen, weil die Gestaltungsfreiheit bei einer späteren</span><br/> <span class="ft1">Neuüberbauung durch die Abtretung eingeschränkt wurde (Entscheid</span><br/> <span class="ft1">auszugsweise publiziert in AGVE 1998, S. 503 f.). Es hat den</span><br/> <span class="ft1">absoluten Landwert um 66 % reduziert, weil der Verlust eines Park-</span><br/> <span class="ft1">platzes separat entschädigt worden war (SchKE 1989/11 vom</span><br/> <span class="ft1">30. Juni 1989, S. 14). Es hat eine Reduktion um 55 % vorgenommen</span><br/> <span class="ft1">in Berücksichtigung einer zusätzlichen Sachleistung (SchKE</span><br/> <span class="ft1">EV.95.50017 vom 19. Februar 1997, Erw. 4.3.3.). Es hat den absolu-</span><br/> <span class="ft1">ten Landwert um 75 % reduziert, weil die Abtretungsfläche bereits</span><br/> <span class="ft1">mit einem Überbaurecht zugunsten des Enteigners belastet war</span><br/> <span class="ft1">(EV.2002.50009 vom 4. Mai 2004, Erw. 4.6).</span><br/> <span class="ft1">(Der Landpreis für die beiden abzutretenden Randflächen</span><br/> <span class="ft1">wurde vorliegend innerhalb des genannten Rahmens und in Würdi-</span><br/> <span class="ft1">gung deren rechtlicher und tatsächlicher Funktion auf 1/3 des absolu-</span><br/> <span class="ft1">ten Landwerts festgesetzt).</span><br/></div> </div> </body> </html>