<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2015.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216382&amp;W10_KEY=4467077&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2015.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.06.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.03.2017 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Formelle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Formelle Enteignung (Höhe der Entschädigung).<br/><br/>[Der Rekurrent wird für die im Zusammenhang mit dem Ausbau eines Velowegs vorgenommene Enteignung seines Landes mit dem höchstmöglichen Preis für Landwirtschaftsland im Kanton Zürich entschädigt.] <br/><br/>Die von der Schätzungskommission angewandte Methode zur Festlegung des Höchstpreises im Kanton Zürich (Vergleichsmethode) ist nicht zu beanstanden, und das ermittelte Ergebnis erweist sich als rechtskonform (E. 2.4). Die Höhe der Entschädigung ist nicht von der zukünftigen Nutzung des abgetretenen Landes abhängig (E. 2.5). Dem Rekurrenten ist kein Unfreiwilligkeitszuschlag zu gewähren (E. 2.8). Kosten (E. 3). <br/><br/>Abweisung des Rekurses.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSKOMMISSION">SCHÃTZUNGSKOMMISSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNFREIWILLIGKEITSZUSCHLAG">UNFREIWILLIGKEITSZUSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSPREISE">VERGLEICHSPREISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 11 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. II AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 66 BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=30697" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2015.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Juni 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corine Vogel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich,<b> </b>vertreten durch das Immobilienamt, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend formelle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Projekt fÃ¼r die Erstellung eines neuen Velowegs sowie die Belagserneuerung und den Ausbau der Fahrbahnbreiten der Limmattalstrasse in Oetwil an der Limmat wurde vom 22. November bis 23. Dezember 2013 mit amtlicher Publikation vom 22. November 2013 Ã¶ffentlich aufgelegt. Gleichzeitig erfolgte die persÃ¶nliche Anzeige an A. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Im Zusammenhang mit dem Ausbau des Velowegs wurden von A von seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 712 m<sup>2</sup> und von seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 958 m<sup>2 </sup>beansprucht zum Preis von Fr. 8.85/m<sup>2</sup> (dem damaligen HÃ¶chstpreis fÃ¼r Landwirtschaftsland). Gegen die HÃ¶he der EntschÃ¤digung und gegen das Projekt erhob A am 23. Dezember 2013 Einsprache. AnlÃ¤sslich diverser Einigungsverhandlungen konnte nur bezÃ¼glich der Projekteinsprache eine einvernehmliche LÃ¶sung gefunden werden, betreffend die EntschÃ¤digung konnte keine Einigung erzielt werden.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 16. April 2014 setzte der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 480 das Projekt fest. Die enteignungsrechtlichen Begehren wurden in das separat zu fÃ¼hrende Enteignungsverfahren verwiesen.</p> <p class="Urteilstext"><b>II.</b></p> <p class="Sachverhalt2"><b>A.</b> Der Kanton ZÃ¼rich, vertreten durch das Immobilienamt, ersuchte am 28. Oktober 2014 das Statthalteramt Dietikon um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Dieses Ã¼berwies die Akten am 30. Oktober 2014 der SchÃ¤tzungskommission I. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>B. </b>Der Kanton ZÃ¼rich beantragte mit KlagebegrÃ¼ndung vom 30. Januar 2015 gestÃ¼tzt auf den Amtsbericht des Amtes fÃ¼r Landschaft und Natur vom 8. Oktober 2012 eine EntschÃ¤digung von Fr. 8.95/m<sup>2</sup> fÃ¼r die Abtretung des Landes in der Landwirtschaftszone sowie, dass A zumindest die HÃ¤lfte der Kosten des Verfahrens aufzuerlegen sei. A forderte in seiner Klageantwort vom 22. April 2015, die LandentschÃ¤digung sei nach WÃ¼rdigung aller UmstÃ¤nde festzusetzen. Er machte geltend, Landwirtschaftsland sei im Limmattal begehrt und deshalb mehr wert als Fr. 8.95/m<sup>2</sup>. Mit dieser EntschÃ¤digung kÃ¶nne er kein Ersatzland beschaffen. Da sein Land anschliessend als Strasse benÃ¼tzt werde, sollte ihm auch der hÃ¶here Preis fÃ¼r Strassenland entschÃ¤digt werden. Im Kanton Zug wÃ¼rden viel hÃ¶here Quadratmeterpreise fÃ¼r die EntschÃ¤digung fÃ¼r infolge des Strassenbaus enteignetes Landwirtschaftsland bezahlt als in ZÃ¼rich, dies sei rechtsungleich. Auch wÃ¼rden fÃ¼r die BenÃ¼tzung von Ã¶ffentlichem Grund hohe GebÃ¼hren verlangt, wÃ¤hrend ihm fÃ¼r die BenÃ¼tzung seines Landes weniger angeboten werde. Seinem Antrag auf Ersatzland sei nicht entsprochen worden. Durch den Bau des Veloweges hÃ¤tte er wegen des Litterings der Velofahrenden mehr Aufwand fÃ¼r die Bewirtschaftung des verbleibenden Landes. Dieser Mehraufwand sei ihm zu entschÃ¤digen. Sodann forderte er eine UnfreiwilligkeitsentschÃ¤digung und die KostenÃ¼berbindung an den KlÃ¤ger. </p> <p class="Urteilstext"><b>C. </b>Am 15. September 2015 verpflichtete die SchÃ¤tzungskommission I den Kanton ZÃ¼rich, A eine AbtretungsentschÃ¤digung von Fr. 8.95/m<sup>2 </sup>zu zahlen, insgesamt Fr. 14'946.50. Eine darÃ¼ber hinausgehende EntschÃ¤digung lehnte sie ab. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie dem Kanton ZÃ¼rich. </p> <p class="Urteilstext"><b>III.</b></p> <p class="Urteilstext">Am 2. November 2015 rekurrierte A an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid der SchÃ¤tzungskommission sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MWST) zulasten der Staatskasse, aufzuheben. Zur BegrÃ¼ndung seines Rekurses wiederholte er im Wesentlichen seine Vorbringen vor der SchÃ¤tzungskommission.</p> <p class="MsoNormal"><span>Der Kanton ZÃ¼rich, vertreten durch das Immobilienamt, beantragte in der Rekursantwort vom 17. Dezember 2015 die Abweisung des Rekurses und die Kostenverlegung nach dem Unterliegerprinzip. Zudem verlangte er, auch die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens dem Rekurrenten aufzuerlegen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Am 11. Januar 2016 nahm der Rekurrent zur Rekursantwort Stellung. Am 22. Januar 2016 erfolgte die Duplik des Immobilienamts. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die SchÃ¤tzungskommission I liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 </span>des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (<span>AbtrG</span>)<span> in Verbindung mit § 2</span>1<span> des Strassengesetzes vom 2</span>7<span>. September 1981</span> (StrG)<span> zustÃ¤ndig. </span>Der Rekurrent beantragt eine EntschÃ¤digung von Fr. 30.-/<span>m<sup>2</sup></span>, was einen Ã¼ber Fr. 20'000.- liegenden Streitwert zur Folge hat. Demnach ist<span> die Kammer zum Entscheid berufen (§ 38 Abs. 1 </span>in Verbindung mit<span> § 38b Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Ãber abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut §</span> <span>46 Abs.</span> <span>2 Halbsatz</span> <span>2 </span>AbtrG<span> nach den Bestimmungen Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die §§</span> <span>49</span> <span>ff. VRG. GemÃ¤ss §</span> <span>50 Abs.</span> <span>1 in Verbindung mit §</span> <span>20 </span>Abs. 1 <span>lit.</span> <span>a und b VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht relevan</span>t<span>er Ausnahmen verwehrt (§</span> <span>50 Abs.</span> <span>2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhte, insbesondere, ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheids (VGr, 7.</span> <span>Februar 2013, VR.2012.00003</span>,<span> E.</span> <span>3.1 [im Ergebnis vom Bundesgericht am 27.</span> <span>August 2013 bestÃ¤tigt, 1C_339/2013], mit Hinweis auf VGr, 10.</span> <span>September 1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr.</span> <span>44 = BEZ 1998 Nr.</span> <span>23</span>; <span>Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 4.</span> <span>A., ZÃ¼rich 2012, Rz.</span> <span>2128).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.</span></b></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1</b> <span>GemÃ¤ss Art.</span> <span>26 Abs.</span> <span>2 der Bundesverfassung vom 18.</span> <span>April 1999 (BV) und §</span> <span>11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen </span>vollen <span>Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. Nach §</span> <span>13 Abs.</span> <span>1 Satz</span> <span>1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (</span>VGr, 7. Februar 2013, <span>VR.2012.00003</span>,<span> E.</span> <span>3.2, mit Hinweis auf VGr, 25.</span> <span>November 2010, VR.2010.00003, E.</span> 2<span>.3, mit weiteren Hinweisen, unter anderem </span>auf <span>BGE 113 Ib 39 E.</span> <span>2a). </span>Die<span> volle EntschÃ¤digung </span>darf <span>nur zur Schadloshaltung und nicht zur Gewinnerzielung fÃ¼hren</span>.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2</span></b><span> Vorliegend befindet sich das abzutretende Land in der Landwirtschaftszone. Der Verkehrswert von Landwirtschaftsland ergibt sich aus Art. 66 des Bundesgesetzes Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB). Danach gilt ein Erwerbspreis dann als Ã¼bersetzt, wenn er die Preise fÃ¼r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder GrundstÃ¼cke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fÃ¼nf Jahre um mehr als 5 % Ã¼bersteigt (Art. 66 Abs. 1 BGBB). Die Kantone kÃ¶nnen in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15 % erhÃ¶hen (Art. 66 Abs. 2 BGBB). GemÃ¤ss § 6a der Verordnung Ã¼ber den Vollzug des bÃ¤uerlichen Bodenrechts vom 8. Dezember 1993 schÃ¶pft der Kanton ZÃ¼rich diesen Spielraum voll aus. Das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur des Kantons ZÃ¼rich (ALN), welches im Kanton ZÃ¼rich neben der Baudirektion mit dem Vollzug des BGBB betraut ist (§ 1 Abs. 2 der genannten Vollzugsverordnung), hat zur Umsetzung des Gesetzes im Kanton ZÃ¼rich drei Klimaregionen und vier Nutzungsarten unterschieden (Acker, Dauerwiese, Weideland und Streue). Sodann hat es fÃ¼r jede Nutzungsart einen maximalen HÃ¶chstpreis festgelegt (vgl. Amtsbericht des ALN an das Immobilienamt vom 8. Oktober 2012).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die fraglichen AbtretungsflÃ¤chen liegen in der Klimaregion 1 und entsprechen zum grÃ¶ssten Teil der Nutzungseignungsklasse 2. Dies ergibt sich aus den vom Rekursgegner eingereichten und Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Karten des âGeographischen Informationssystems des Kantons ZÃ¼richâ (GIS). GestÃ¼tzt auf die Festlegungen des ALN hat die SchÃ¤tzungskommission fÃ¼r die EntschÃ¤digung auf den HÃ¶chstpreis von Fr. 8.95/m<sup>2 </sup>abgestellt.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3</span></b><span> Der Rekurrent bringt dagegen vor, dass der Preis nach dem BGBB nicht den realen Verkaufspreisen entsprechen wÃ¼rde. Die Preise fÃ¼r Landwirtschafsland seien im Limmattal aufgrund der grossen Nachfrage gestiegen. Gleichzeitig wÃ¼rden immer mehr FlÃ¤chen aus dem Schutz des BGBB entlassen, sodass er sich als Ersatz nur eine "schutzfreie" FlÃ¤che zu einem hÃ¶heren Preis beschaffen kÃ¶nne. DafÃ¼r reiche die angebotene LandentschÃ¤digung nicht aus. Im Kanton Zug wÃ¼rden die HÃ¶chstpreise viel hÃ¶her liegen. Der Rekurrent bemÃ¤ngelt damit sinngemÃ¤ss die angewandte Methode fÃ¼r die Festlegung des HÃ¶chstpreises im Kanton ZÃ¼rich.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.4 </span></b><span>Der Wortlaut des Gesetzes ist insoweit klar, als fÃ¼r den HÃ¶chstpreis nicht der Ertragswert (wie er in Art. 10 BGBB definiert ist) massgebend ist, und auch nicht ein bestimmtes Vielfaches davon; dies entspricht auch der klaren gesetzgeberischen Absicht (vgl. zum Ganzen: BGr, 19. August 2015, 2C_234/2015, E. 5.4 und BGr, 9. Juli 2015, 2C_46/2015, E. 5.1 je mit Hinweisen). Die vom Gesetzgeber gewÃ¤hlte Methode, den Preis fÃ¼r vergleichbares landwirtschaftliches Land zugrunde zu legen, wirft allerdings erhebliche praktische Schwierigkeiten auf, weil sie die Vergleichbarkeit der Kaufsobjekte voraussetzt.</span> <span>Die fÃ¼r die Ermittlung des Ã¼bersetzten Preises erforderlichen Vergleichsfaktoren kÃ¶nnen entweder mit hinreichend aufgeschlÃ¼sselten Statistiken verfÃ¼gbar gemacht werden oder sind im Einzelfall zu ermitteln (BGr, 8. Januar 2002, 5A.22/2001, E. 2b).</span> Das ALN fÃ¼hrt eine <span>Statistik von VerkÃ¤ufen von landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken. Um die praktischen Schwierigkeiten zu vermeiden, die mit einem direkten Vergleich verbunden sind, stellt das ALN zulÃ¤ssigerweise auf die Relation zwischen Ertragswert und Kaufpreis der Vergleichsobjekte ab. Der Ertragswert dient dabei als HilfsgrÃ¶sse. Es ermittelt so den HÃ¶chstpreis je nach Klimaregion und Nutzungsklasse. Die Methode beruht gemÃ¤ss dem Bundesgericht auf der Ãberlegung, dass sich die Relation zwischen Ertragswert und Verkaufspreisen in einer gewissen Bandbreite bewegt, die statistisch erfassbar ist, auch wenn die Verkaufsobjekte als solche sehr unterschiedlich sind und die Verkaufspreise daher nicht direkt verglichen werden kÃ¶nnen. Da sich die Unterschiede zwischen den Objekten aber im Ertragswert niederschlagen, kann mit dem so ermittelten Faktor auch bei fehlender direkter Vergleichbarkeit der zulÃ¤ssige Verkaufspreis ermittelt werden. SelbstverstÃ¤ndlich wird sich auch bei noch so grÃ¼ndlicher Ermittlung der zulÃ¤ssige Preis nie mit mathematischer Exaktheit feststellen lassen; eine erhebliche Bandbreite der Ergebnisse ist mit der vom Gesetzgeber gewÃ¤hlten Methode unausweichlich verbunden und muss in Kauf genommen werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es trifft zu, dass die Vergleichspreise, mittels denen der hÃ¶chstzulÃ¤ssige Preis bzw. die maximale EntschÃ¤digung festgesetzt wird, ihrerseits ebenfalls behÃ¶rdlich festgelegte Preise und nicht Marktpreise sind. Das heisst, die HÃ¶chstpreise entsprechen nicht unbedingt dem Preis, der auf einem freien Markt erzielt oder fÃ¼r den der Rekurrent sein Land freiwillig hergeben wÃ¼rde. Das ist indessen in der gesetzlichen Konzeption so angelegt und deshalb nicht vermeidbar (vgl. BGr, 19. August 2015, 2C_234/2015, E. 5.3). Der gesetzlich festgelegte maximale Erwerbspreis (Art. 66 in Verbindung mit Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB) stellt eine gewollte EinschrÃ¤nkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) dar, welcher auch der Rekurrent unterliegt. Es ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, dass fÃ¼r die Enteignung durch die Ã¶ffentliche Hand mehr bezahlt wird als der nach BGBB festgelegte HÃ¶chstpreis des Abtretungslandes betrÃ¤gt. </span>Wird ein Zuschlag gewÃ¤hrt â wie es offenbar der Kanton Zug praktiziert â, <span>sprengt dies den Rahmen eines Anspruchs auf volle EntschÃ¤digung (vgl. BGE 127 I 185 E. 4). </span>Die volle EntschÃ¤digung darf jedoch nur zur Schadloshaltung und nicht zur Gewinnerzielung fÃ¼hren. Unter Vorbehalt der Regelung Ã¼ber den Unfreiwilligkeitszuschlag wird der Affektionswert nicht entschÃ¤digt (RB 1986 Nr. 118) und ist eine ÃberentschÃ¤digung nicht vorgesehen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Insgesamt ist somit die angewandte Methode nicht zu beanstanden und damit das ermittelte Ergebnis rechtskonform.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.5</span></b><span> Sodann hat es keinen Einfluss auf die HÃ¶he der EntschÃ¤digung, dass das Gemeinwesen das beanspruchte Land fÃ¼r landwirtschaftsfremde, bauliche Zwecke (den Bau eines Veloweges) nutzen wird. Ebenso wenig ist das Abstellen auf den Preis fÃ¼r die Benutzung von Ã¶ffentlichem Grund zulÃ¤ssig. Entscheidend ist, dass das Land dem Rekurrenten wie auch irgendeinem anderen privaten EigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich nur fÃ¼r landwirtschaftliche Zwecke zur VerfÃ¼gung steht (BGr, 26. Oktober 2011, 1C_246/2011, E. 6). Der Preis fÃ¼r das Landwirtschaftsland erhÃ¶ht sich durch die Veloweg-Nutzung bzw. durch den Ãbergang in Ã¶ffentlichen Grund demnach nicht. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.6 </span></b><span>Weiter macht der Rekurrent geltend, dass der Wert seines verbliebenen Landwirtschaftslands, welches direkt an den neuen Veloweg grenze, sinken werde. Der neue Veloweg werde zu vermehrtem Littering auf seinem Land fÃ¼hren, sodass sich sein Aufwand pro Weidegang erhÃ¶hen werde. Dieser Mehraufwand sei zu entschÃ¤digen. Wie das Immobili­enamt zutreffend ausfÃ¼hrt, fahren bereits heute Velofahrende am Land des Rekurrenten vorbei. Aus Sicht des Rekurrenten kann deshalb lediglich von einer Verschiebung des Litterings auf die streitbetroffenen Parzellen von der Parzelle Kat.-Nr. 03 (Neuwisen) auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der Strasse ausgegangen werden. Die unbelegten AusfÃ¼hrungen des Rekurrenten Ã¼berzeugen deshalb nicht und vermÃ¶gen eine hÃ¶here EntschÃ¤digung infolge einer Werteinbusse gestÃ¼tzt auf § 13 Abs. 2 AbtrG nicht zu rechtfertigen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass der Rekurrent infolge der Landabtretung weniger Futtermittel produzieren kann, ist kein Minderwert des verbleibenden Landes, sondern Folge der Enteignung, welche durch die EntschÃ¤digung des enteigneten Landstreifens aufgewogen wird. Bei der HÃ¶he der EntschÃ¤digung wird â wie vorstehend ausgefÃ¼hrt â berÃ¼cksichtigt, dass es sich um bestes Kulturland handelt. Der Rekurrent wird darum mit dem hÃ¶chstmÃ¶glichen Preis fÃ¼r Landwirtschaftsland im Kanton ZÃ¼rich entschÃ¤digt.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.7</span></b><span> Wie der Rekurrent ausfÃ¼hrt, unternahm der Kanton ZÃ¼rich BemÃ¼hungen, um ihn seinem Wunsch entsprechend mit Realersatz zu entschÃ¤digen. Diese BemÃ¼hungen scheiterten, da der Kanton nicht in derselben Gemeinde Ã¼ber Waldparzellen verfÃ¼gt. Da gemÃ¤ss der gesetzlichen Regelung kein Anspruch auf Realersatz besteht, kann der Rekurrent aus diesen BemÃ¼hungen bzw. aus deren finalem Scheitern nichts zu seinen Gunsten ableiten und muss sich mit der gesetzmÃ¤ssigen EntschÃ¤digung begnÃ¼gen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.8 </span></b><span>Der Rekurrent<b> </b>fordert<b> </b>darÃ¼ber hinaus einen Unfreiwilligkeitszuschlag. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 AbtrG kann ein Unfreiwilligkeitszuschlag bis 20 % gewÃ¤hrt werden. Dieser Zuschlag gleicht nicht wirtschaftliche Einbussen aus, sondern bildet den Gegenwert fÃ¼r die affektiven Bindungen des EigentÃ¼mers an sein Hab und Gut (BGE 127 I 185 E. 5a, auch zum Folgenden). Entgegen seiner Bezeichnung wird ein solcher Zuschlag nicht generell bei unfreiwilliger Landabtretung gewÃ¤hrt. Mit ihm soll die vom Enteigneten durch den zwangsweisen Entzug seines Eigentums erlittene besondere BeeintrÃ¤chtigung seiner persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnisse abgegolten werden (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001/00002, E. 7.1). Zwar hÃ¤ngt der Rekurrent offensichtlich an seinem Kulturland und ist er fÃ¼r die Bewirtschaftung seines Betriebes unbestritten auf genÃ¼gend FlÃ¤chen angewiesen. Es handelt sich aber vorliegend nicht um einen HÃ¤rtefall, welcher die Zusprechung einer Ã¼ber die volle EntschÃ¤digung hinausgehenden Genugtuung rechtfertigen wÃ¼rde. Dem Rekurrenten ist daher kein Unfreiwilligkeitszuschlag zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.9 </span></b>Dem Antrag des Immobilienamts, die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens dem Rekurrenten aufzulegen, kann nicht gefolgt werden. Dem Verwaltungsgericht ist es verwehrt, den SchÃ¤tzungsentscheid zu Ungunsten des Rekurrenten abzuÃ¤ndern (§ 63 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. GemÃ¤ss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG sind die Kosten nach dem Unterliegerprinzip dem Rekurrenten aufzuerlegen, welchem keine UmtriebsentschÃ¤digung zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG). Die GerichtsgebÃ¼hr bemisst sich nach § 3 Abs. 1 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>