1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2020.DIJ.3133 Beschwerdeentscheid vom 28. April 2023 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HStG schliesst jede andere Art der Grund - stücknutzung aus. Werden mehrere Grundstücke (Stockwerkeinheiten) erworben, kann ausschliesslich dasjenige Grundstück von der Steuer befreit werden, das der Erwerberin bzw. dem Erwerber als Haupt- wohnsitz dient (E. 4.2). Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel L’usage exclusif d’un logement à des fins d’habitation au sens de l’article 11b, alinéa 1 LIMu exclut tout autre type d’utilisation de l’immeuble. Quiconque acquiert plusieurs biens -fonds (parts de copropriété par étage) ne peut obtenir l’exonération de l’impôt que pour celu i qui est utilisé comme domicile principal (c. 4.2). Sachverhalt A. Mit Kaufvertrag vom 8. Dezember 2017 erwarben A.___________ und seine damalige Lebenspartnerin die Stockwerkeinheiten Gbbl. Nr. 100-1, 100-2 und 100-3 je zur Hälfte zu Miteigentum. Die Grundbuchan- meldung erfolgte am 14. März 2018. Zugleich stellten sie ein Gesuch um Stundung der Handänderungs- steuer für selbstgenutztes Wohneigentum und nachträgliche Steuerbefreiung. Gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration veranlagte das Grundbuchamt mit Verfügung vom 6. Juni 2018 die Handänderungssteuer auf Fr. 8'730.00 und stundete diese gleichzeitig für die Dauer von drei Jahren ab dem Datum des Grundstückerwerbs . 2 Vor Ablauf der zweijährigen Wohnsitzdauer zog die Miteigentümerin aus der Liegenschaft aus und be- zahlte die Hälfte der gestundeten Handänderungssteuer. B. Am 14. April 2020 reichte A.___________ beim Grundbuchamt den Nachweis des selbstgenutzten Wohn- eigentums ein (GB-Formular 2b). Mit Verfügung vom 4. Mai 2020 hob das Grundbuchamt die Stundungs- verfügung vom 6. Juni 2018 auf und wies das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Zugleich auferlegte es A.___________ die Hälfte der gestundeten Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 4'365.00 samt Zins (Fr. 221.15) und Gebühren (Fr. 300.00) zur Bezahlung. C. Gegen diese Verfügung des Grundbuchamtes erhob A.___________ am 7. Mai 2020 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Er beantragt, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und er sei für den Erwerb der Stockwerkeinheiten Gbbl. Nrn. 100-1, 100-2 und 100-3 von der Handänderungs- steuer zu befreien. In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 29. Mai 2020 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung der Beschwerde. A.___________ hält in der Stellungnahme vom 15. Juni 2020 an seinen Anträgen fest. Auf die einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwä- gungen eingegangen. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Handänderungssteuergesetzes vom 18. März 1992 (H StG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Bis zum 1. April 2023 enthielt Art. 27 HStG für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestim- mungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt e daher die DIJ Verfügungen der Grund- buchämter. Neu kann gegen Verfügungen des Grundbuchamtes zunächst Einsprache (Art. 27 Abs. 1 HStG) und danach gegen die Einspracheverfügung Beschwerde bei der DIJ erhoben werden . Ist wie im konkreten Fall übergangsrechtlich nichts Besonderes vorgesehen, gelten die allgemeinen intertemporal- rechtlichen Regeln (vgl. BVR 2017 S. 483 E. 2.2). Nach allgemeinen übergangsrechtlichen Grundsätzen bleibt die einmal begründete Zuständigkeit während des hängigen Verfahrens bestehen. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der Be schwerde gegen die angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes zuständig. 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom- men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderun g hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die ange- fochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 3 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich- ten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 H StG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklara- tion der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und Art. 17 Abs. 1 H StG). Gestützt auf Art. 11a HStG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch- anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtsl os, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800’000. – der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und Art. 3 HStG i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HStG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 H StG). Dabei muss der Haupt- wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grund- stückserwerb zu erfolgen (Art. 1 1b Abs. 2 HStG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfäl- ligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 H StG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung gemäss Artikel 17 Absatz 2 unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun- gen zur nachträglichen Steuerbefreiung gemäss Artikel 11b erfüllt sind (Art. 17a Abs. 1 H stG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Vorausset- zungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HStG). 3. 3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 4. Mai 2020, mit welcher das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundungsverfügung aufgehoben wurde. Zur Begründung führt e das Grundbuchamt aus, der Beschwerdeführer erfülle die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht, weil die beiden Wohneinheiten nicht zusammengelegt worden seien. 3.2 Beim mit Kaufvertrag vom 8. Dezember 2017 erworbenen Objekt handelt es sich um eine Haushälfte, die sachenrechtlich in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist, nämlich in die Stockwerkeinheiten Nr. 100-1 (3½- Zimmer-Wohnung), Nr. 100-2 (2½-Zimmer-Wohnung) und Nr. 100-3 (Garage).Stockwerkeigentum ist eine besondere Ausgestaltung von Miteigentum, die der Stockwerkeigentümerin oder dem Stockwerkeigentü- mer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210 ]). Mitei- gentumsanteile müs sen zwingend als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie 4 Stockwerkeigentum sind (Art. 23 Abs. 1 Bst. b der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). 4. 4.1 Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, d ie drei erworbenen Stockwerkeinheiten würden zusammen als eine Wohneinheit genutzt. Der Kaufpreis ent falle fast vollständig auf die Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 100-1. Die kleinere Stockwerke inheit Gbbl. Nr. 100-2 sei nie instand gestellt oder ausgebaut worden und werde von ihm als Estrich bzw. Abstellraum genutzt. Der Einwand des Grundbuchamtes, wo- nach ein Wohnobjekt mit mehreren Einheiten sachenrechtlich in eine einzige Wohneinheit zusammen zu legen sei, damit die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung erfüllt seien, entbehre jeglicher Grundlage. Er habe die erworbene Haush älfte während zweier Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt . 4.2 Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG wird die Handänderungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohn- sitz «von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre unu nterbrochen, persön- lich und aus schliesslich zum Wohnzweck» genutzt wird. Werden mehrere Grundstücke erworben, kann entgegen den Ausführungen in Ziffer 2.5 der früheren Weisung der Geschäftsleitung der Grundbuchämter vom 8. Juli 2014/13. Mai 2020 demnach ausschliesslich dasjenige Grundstück von der Steuer befreit wer- den, das der Erwerberin bzw. dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient (vgl. Weisung vom 1. April 2022 betreffend Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer (HG) vom 2. September 2013, ange- nommen in der Volksabstimmung vom 18. Mai 2014, Ziff. 2.1, abrufbar unter: <www.gba.dij.be.ch>, Rubri- ken «Grundbuch/Handänderungssteuer/Stundung und Steuerbefreiung/Mehr zum Thema»); DIJE 2020.DIJ.6210 vom 13.1.2022, Ziff. 7.3). Daraus folgt für den konkreten Fall, dass der Erwerb der als Hauptwohnsitz dienenden Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 100-1 zur Hälfte zu Miteigentum , soweit er den Beschwerdeführer betrifft, steuerbefreit ist. Inso- fern erweist sich die Argumentation des Grundbuchamtes, wonach für eine Steuerbefreiung eine sachen- rechtliche Zusammenlegung der beiden Stockwerkeinheiten zu einer Einheit notwendig sei, als unzutref- fend. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist jedoch für die im gleichen Kaufvertrag ebenfalls zur Hälfte zu Miteigentum erworbenen Stockwerkeinheiten Nr. 100-2 (2½-Zimmer-Wohnung) und Nr. 100- 3 (Garage) eine Steuerbefreiung ausgeschlossen , weil keine sachenrechtliche Zusammenlegung aller Stockwerkeinheiten zu einer einzigen vorgenommen wurde. 4.3 Zusammengefasst gelangt die DIJ zum Schluss, dass die beantragte nachträgliche Steuerbefreiung für den Erwerb der als Hauptwohnsitz dienenden Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 100-1 (3½-Zimmer-Wohnung) zu gewähren und für den Erwerb der Stockwerkeinheiten Nr. 100-2 (2½-Zimmer-Wohnung) und Nr. 100-3 (Garage) zu verweigern ist. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist teilweise gutzuheis- sen. Dem Kaufvertrag vom 8. Dezember 2017 (Ziff. II.1) lässt sich nur der Gesamtpreis für die Haushälfte ent- nehmen. Es ist nicht Sache der DIJ, als erste Instanz eine Aufteilung dieses Kaufpreises vorzunehmen 5 und gestützt darauf die geschuldete Handänderungssteuer festzusetzen . Die angefochtene Verfügung ist daher aufzuheben und die Sache ist zur Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück- zuweisen. 5. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Kanton Bern die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Dem Beschwerdeführer steht kein Parteikostenersatz zu, weil er nicht anwaltlich ver- treten war (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Im vorliegenden Fall kann auch nicht von einem aufwändigen Verfahren im Sinne von Artikel 104 Absatz 2 VRPG gesprochen werden. Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Verfügung des Grundbuchamtes vom 4 . Mai 2020 wird aufgehoben und die Sach e wird zur Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Grundbuchamt zurück- gewiesen. 2. Die Verfahrenskosten trägt der Kanton Bern. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.