<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00666</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210776&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00666</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.06.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für eine Arealüberbauung. Arealüberbauungsqualität. Einordnung. <br/><br/>Eine Arealüberbauung ist auch an einer Hanglage nicht von vornherein ausgeschlossen. Die Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung wurde von den Vorinstanzen eingehend gewürdigt und ist ohne Weiteres nachvollzieh- und vertretbar (E. 4.2 f.).<br/><br/>Löschung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (E. 5).<br/><br/>Abweisung. <br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT">AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVOLUMEN">BAUVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNGSPRÃFUNG">EINORDNUNGSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCHEINTRAG">GRUNDBUCHEINTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANGLAGE">HANGLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNG">UMGEBUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 Abs. II NaturschutzV</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 318 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 8 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13420" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00666</p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. Juni 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_7">StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft B-Strasse 01,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_13">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_18">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal">2.3.1 E<a id="Anonym_Ruolo_BESF_5_5_23">,</a> <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal">2.3.2 F<a id="Anonym_Ruolo_BESF_6_6_28">,</a> <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><span>2.4. G<a id="Anonym_Ruolo_BESF_7_7_33">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.5 H<a id="Anonym_Ruolo_BESF_8_8_38">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.6 I<a id="Anonym_Ruolo_BESF_9_9_43">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.7 J<a id="Anonym_Ruolo_BESF_10_10_48">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. K<a id="Anonym_Ruolo_BESF_11_11_53">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_12_12_57">L AG,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA M<a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_13_64">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_14_68">Genossenschaft N,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA O<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_15_74">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_16_79">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Bauentscheid vom 7. Juli 2009 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Genossenschaft N die Bewilligung zur Erstellung von zwÃ¶lf MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 173 Wohnungen in ZÃ¼rich. Das Vorhaben besteht teilweise aus einer ArealÃ¼berbauung und schliesst den Abbruch bestehender GebÃ¤ude ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen liessen A, die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft B-Strasse 01, K und die L AG mit Eingabe vom 14. August 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission I erheben. Nach der DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins wies diese den Rekurs mit Entscheid vom 22. Oktober 2010 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 25. November 2010 liessen A, die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft B-Strasse 01, K und die L AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, die Baubewilligung sei zu verweigern und es seien die Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen weiterhin bestehen zu lassen. Eventualiter seien die GebÃ¤ude nur in der zonenkonformen Regelbauweise, ohne die ausnÃ¼tzungsrechtlichen Privilegien der ArealÃ¼berbauung, zu genehmigen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Erstellung eines stÃ¤dtebaulichen beziehungsweise landschaftsschÃ¼tzerischen Gutachtens durch die Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragt.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz beantragte am 3. Dezember 2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Urteilstext">Am 24. Dezember 2010 beantragte die Genossenschaft N Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Zudem sei auf den Beizug eines Gutachtens und auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu verzichten.</p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion beantragte mit Schreiben vom 19. Januar 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Am 3. Februar 2011 nahmen die BeschwerdefÃ¼hrenden Stellung zu den Beschwerdeantworten.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 19. April 2011 wurde den BeschwerdefÃ¼hrenden Frist zu Stellungnahme zum Modell des Bauvorhabens angesetzt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¤usserten sich mit Schreiben vom 17. und 18. Mai 2011 dazu.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das geplante Vorhaben umfasst den Abbruch von 25 bestehenden Liegenschaften und den Neubau von zwÃ¶lf MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 173 Wohnungen, einem Kindergarten, einem Kinderhort, einem Gemeinschaftsraum und Gewerbe sowie einer Unterniveaugarage. Die projektierte Ãberbauung ist in drei Baufelder aufgeteilt. Sieben GebÃ¤ude (GebÃ¤ude A bis G) sollen auf dem Baufeld 1 als ArealÃ¼berbauung realisiert werden, die andern beiden Baufelder sollen mit zwei bzw. drei GebÃ¤uden in Regelbauweise bebaut werden (GebÃ¤ude U, V, X, Y, Z). Das Baufeld 1 umfasst rund 10'554 m<sup>2 </sup>und stÃ¶sst sÃ¼dlich an die B-Strasse, im Osten an die P-Strasse, im Norden an die Strasse Q-Strasse und im Westen an Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke. Die Baufelder 2 und 3 befinden sich jeweils auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite der P-Strasse bzw. der Strasse Q-Strasse. Unmittelbar sÃ¼dÃ¶stlich dieser GrundstÃ¼cke liegt der R-Platz. Das BaugrundstÃ¼ck ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Die GebÃ¤ude auf dem Baufeld 1 wurden von der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich als ArealÃ¼berbauung im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. Strittig ist vor Verwaltungsgericht die ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t diese Teilprojekts, insbesondere die Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). In der zu beurteilenden Streitigkeit hat die Vorinstanz am 29. Januar 2010 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse aus den Akten hinreichend ersichtlich sind und sich insbesondere die rÃ¤umlichen und baulichen Beziehungen der geplanten BaukÃ¶rper zur Umgebung sehr gut aufgrund der bei den Akten liegenden Fotografien und des Modells beurteilen lassen, erÃ¼brigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein. Das Umfeld und die Einordnung des Projekts lÃ¤sst sich anhand des Modells und den eingereichten Fotografien auch dann hinreichend wÃ¼rdigen, wenn mit dem fÃ¼r das Modell gewÃ¤hlten Massstab nur ein beschrÃ¤nkter Ausschnitt des Quartiers dargestellt wird, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden in der Stellungnahme vom 17. Mai 2011 vorbringen lassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Weiter wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden ein Gutachten der NHK beantragt. GemÃ¤ss § 2 Abs. 2 der Verordnung Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz und Ã¼ber kommunale ErholungsflÃ¤chen vom 20. Juli 1977 (Natur- und Heimatschutzverordnung) ist bei Vorhaben und GeschÃ¤ften, die Objekte des Natur- und Heimatschutzes berÃ¼hren, die Ã¶rtlich und sachlich zustÃ¤ndige Stelle rechtzeitig zur Stellungnahme einzuladen. Vorliegend wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich, dass sich in der nÃ¤heren Umgebung des Bauvorhabens Objekte befinden wÃ¼rden, die unter Schutz gestellt oder in einem Inventar aufgefÃ¼hrt sind. Ist kein Schutzobjekt vom Bauvorhaben berÃ¼hrt, ist es auch nicht notwendig, ein NHK-Gutachten einzuholen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihrer Beschwerde machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die geplante ArealÃ¼berbauung genÃ¼ge den Anforderungen von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht. Sie fÃ¼hren hierzu im Wesentlichen aus, dass durch die klotzigen Hochbauten der geplanten ArealÃ¼berbauung an einer stÃ¤dtebaulich empfindlichen Hanglage die Quartierstruktur empfindlich verÃ¤ndert werde, indem die sehr viel hÃ¶heren GebÃ¤ude die Uferpartie der Limmat optisch egalisierten und abriegelten. Eine solche grundlegende VerÃ¤nderung des Landschaftsbildes sei denn auch auf erhebliche Kritik im Quartier gestossen. Es treffe nicht zu, dass das vorliegende Konzept als siegreiches Projekt aus einem Studienauftrag im Konkurrenzverfahren hervorgegangen sei, wie dies in der Baubewilligung behauptet werde. Die GebÃ¤ude mÃ¼ssten weit auseinanderstehen, um zu wirken. Hier jedoch sollten diese KlÃ¶tze eng ineinander gestellt werden, was nicht nur die WohnqualitÃ¤t durch gegenseitigen Einblick und Fassadenblick mindere, sondern insbesondere auch den Hang abriegle. Zwar behaupte die Bausektion, dass es durch die ZwischenrÃ¤ume einen âzickzackfÃ¶migen Binnenraumâ gebe, jedoch werde dieser nur gerade innerhalb der Siedlung so erlebbar. Die Hanglage des Limmatufers werde jedoch insbesondere aus der Distanz einfach mit einem grossen und hohen Riegel zugebaut, womit diese Hanglage egalisiert werde, zumal die heutigen BÃ¤ume an der B-Strasse den KlÃ¶tzen weichen mÃ¼ssten. Eine gute DurchlÃ¤ssigkeit sei also nur gerade intern und nicht fÃ¼r das Stadtbild gegeben, zumal die Stadt selbst zugebe, dass die DurchlÃ¤ssigkeit parallel zum Hang aufgehoben werde.</p> <p class="Erwgung2">Es stehe ausser Frage, dass diese ineinander gestellten KlÃ¶tze quartierfremd seien. Solche BaukÃ¶rper gebe es in der Umgebung nicht, womit es schon an einer vertrÃ¤glichen Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung mangle. Genauso wenig komme die kubische Gliederung und ein solcher architektonischer Ausdruck bei anderen GebÃ¤uden im Quartier vor. Wenn die âLageâ in § 71 PBG ausdrÃ¼cklich genannt werde, dann kÃ¶nne dies nur heissen, dass es eben gewisse Lagen geben kÃ¶nne, in welchen ArealÃ¼berbauungen nicht mÃ¶glich seien. Dazu gehÃ¶rten wegen ihrer Empfindlichkeit eben Hanglagen. Im Grundsatz ganz Ã¤hnlich werde diese Problematik der Erlebbarkeit der FlusslÃ¤ufe und Hanglagen in Kapitel 4.5 der RÃ¤umlichen Entwicklungsstrategie des Stadtrats (RES) geschildert. FlusslÃ¤ufe sollen in der Landschaft deutlich hervortreten und von Offenheit und DurchlÃ¤ssigkeit geprÃ¤gt sein. Wenn der Fluss infolge Ã¼berhoher KlÃ¶tze von einer Seite nicht mehr sichtbar werde und auf der anderen Seite die Offenheit und DurchlÃ¤ssigkeit aufgehoben werde, dann seien selbst die Leitlinien der stÃ¤dtischen RES verletzt. Es sei unbestritten, dass es am R-Platz urbane und auch hÃ¶here GebÃ¤ude gebe. Das sei jedoch eine stÃ¤dtebaulich vÃ¶llig andere Situation, weil dieser Verkehrsknotenpunkt mit der S-Strasse schon seit vielen Jahrzehnten eine vÃ¶llig andere Bebauung aufweise, nicht aber das reine Wohnquartier, welches daran anschliesse. Hier wÃ¼rden Ã¶ffentliche GebÃ¤ude als Rechtfertigung privater HÃ¤user genommen, welche in einem intakten Quartier, welches bisher ohne Mietskasernen ausgekommen sei, entstehen sollten. WÃ¼rde man so argumentieren, dann kÃ¶nnte man stets irgendwelche HochhÃ¤user, welche irgendwo in Sichtdistanz stÃ¼nden, als Argument heranziehen, dass die Umgebung beziehungsweise das Ortsbild ohnehin schon verschandelt sei. Wenn der Gesetzgeber mit § 71 PBG klar Ã¼ber die ordentlichen Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Kriterien geschaffen habe, dann habe er damit auch verhindern wollen, dass ArealÃ¼berbauungen an jeder Lage und in jeder Umgebung mÃ¶glich seien. Das Instrument der ArealÃ¼berbauung gebe die MÃ¶glichkeit einer anderen Bebauungsstruktur in einer sonst klar definierten Zone. Das vorliegende Projekt entspreche keiner der umliegenden Typologien, werde selbst in Fachkreisen als Novum betrachtet und sprenge alle MassstÃ¤be, sowohl mit den EinzelgebÃ¤uden als auch mit der gewollt zusammenhÃ¤ngenden Megastruktur.</p> <p class="Erwgung2">Hier werde das Instrument der ArealÃ¼berbauung lediglich dazu genutzt, um flÃ¤chendeckend eine kompakte Struktur zu generieren, mit dem einzigen Ziel der Optimierung von Kuben, welche als krasser Gegensatz zum Quartier erschienen. Wenn die Vorinstanz meine, dass die FreiraumqualitÃ¤t in sich stimmig sei, dann werde damit eben auch gesagt, dass die in § 71 PBG geforderte Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung vÃ¶llig ausgeblendet werde. Wenn etwas nur in sich stimmig sei, dann wirke es im Kontext eben als FremdkÃ¶rper. Wenn sogar die Vorinstanz erkenne, dass diese ArealÃ¼berbauung eine ZÃ¤sur zur benachbarten Wohnzone sei, dann verkenne sie, dass auch das potenzielle BaugelÃ¤nde selbst in dieser Wohnzone liege, also nicht bloss die benachbarte Zone. Wenn aber die ZÃ¤sur Oberhand gewinne, dann kÃ¶nne man mit Fug nicht mehr von einem Bezug zur baulichen und landschaftlichen Umgebung sprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Hinsichtlich der strittigen ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t des vorliegenden Projekts hat sich die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde in den ErwÃ¤gungen zur angefochtenen Baubewilligung eingehend mit der Frage auseinandergesetzt, ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71 PBG genÃ¼ge. So fÃ¼hrte sie unter anderem aus, dass das stÃ¤dtebauliche Umfeld geprÃ¤gt sei von der gut durchgrÃ¼nten, spÃ¼rbaren Hanglage, welche durch die P-Strasse markant gegliedert werde und an der B-Strasse in die Ebene zur Limmat auslaufe. Mit dem KreisgebÃ¤ude und dem Kirchgemeindehaus am R-Platz, der geschlossenen Zeilenbebauung mit MansardendÃ¤chern an der B-Strasse und den grÃ¶sseren MehrfamilienhÃ¤usern mit Hochparterre und markanten DÃ¤chern an der P-Strasse seien im unmittelbaren Umfeld vorhandene Akzente gegeben, die sich von der Ã¼brigen Bebauung abheben wÃ¼rden. Die geplante Arealbebauung zwischen B-Strasse und der Q-Strasse mit jeweils drei weitgehend identischen, dreiecksfÃ¶rmigen GebÃ¤uden zu den Strassen und einem niedrigeren KopfgebÃ¤ude zur Strassengabelung bildeten das markante GefÃ¼ge der Gesamtplanung. WÃ¤hrend das KopfgebÃ¤ude von Strasse zu Strasse reiche und so einen Abschluss mit vorgelagertem PlÃ¤tzchen bilde, stÃ¼nden die Dreiecksbauten alternierend jeweils mit einer LÃ¤ngsseite zur Strasse und spannten so einen zickzackfÃ¶rmigen Binnenraum auf. In Hangrichtung kÃ¶nne eine gute DurchlÃ¤ssigkeit erreicht und die Einbindung in die umgebende GrÃ¼nraumstruktur gewahrt werden. Dagegen werde parallel zum Hang die DurchlÃ¤ssigkeit aufgehoben und stÃ¤rker in halbprivate Raumkammern unterteilt, welche jeweils mit gemeinschaftlichen Nutzungen besetzt wÃ¼rden und in ein mÃ¤andrierendes Wegnetz eingebunden seien. Aufgrund der Hangsituation, welche im Wesentlichen beibehalten werde, und weil das Terrain in natÃ¼rlicher Weise an die GebÃ¤ude direkt anschliesse, erhielten die Wohnungen die nÃ¶tige Distanz zu diesem gemeinschaftlich genutzten Aussenraum. Insgesamt entstehe so eine FreiraumqualitÃ¤t, die in sich stimmig sei und die Einbindung in den Kontext sicherstelle sowie den erhÃ¶hten Anforderungen gemÃ¤ss § 71 PBG zu genÃ¼gen vermÃ¶ge. Die GebÃ¤ude A bis F wÃ¼rden trotz der markanten Verdichtung Ã¼ber dieses FreiraumgerÃ¼st geschickt in den Kontext eingebunden. Im Ãbergang zu der nachfolgenden Bebauung âQ-Strasseâ bleibe eine gewisse Kontrastwirkung bestehen, die mit der GrÃ¼nraumanbindung aufgefangen werde. Mit der um ein Geschoss niedrigeren Bebauung zum oberen Strassenzug und einer angemessenen Distanz der Volumen zu den Liegenschaften oberhalb der P-Strasse sowie in Bezug zu den erwÃ¤hnten markanten GebÃ¤uden in der Umgebung werde eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von § 71 PBG erzielt. Entsprechend der dreiecksfÃ¶rmigen Volumenausbildung seien die GebÃ¤udevolumen stark kubisch gehalten und bildeten mit den horizontal durchgehenden DachabschlÃ¼ssen klare Silhouetten. Die Fassadengliederungen wÃ¼rden mit den horizontalen, durch grÃ¶ssere geschlossene Felder unterbrochenen FensterbÃ¤ndern und den durchlaufenden BrÃ¼stungen in Anlehnung an den Bestand einen Wechsel zwischen horizontalen Schichtung und Lochfassade schaffen. Um die besonderes gute Gestaltung gemÃ¤ss § 71 PBG hinsichtlich Einbindung in den Kontext und bezÃ¼glich einer differenzierten Wirkung der GebÃ¤ude insbesondere im Zusammenspiel mit den schrÃ¤g gestellten Fassaden zu erreichen, sei die Materialisierung sorgfÃ¤ltig und zurÃ¼ckhaltend zu wÃ¤hlen. Das Umgebungskonzept um die HÃ¤user A bis G bilde mit wenigen Elementen ein ruhiges, rÃ¤umliches Pendant zu den markanten BaukÃ¶rpern. Gruppen von BÃ¤umen wÃ¼rden die GebÃ¤ude in die Umgebung einbinden. Das Terrain werde harmonisch zwischen der B-Strasse und der Q-Strasse gefÃ¼hrt. StÃ¼tzmauern bildeten in Analogie zur bestehenden Situation den rÃ¤umlichen Abschluss zu den StrassenzÃ¼gen. Die Spiel- und Aufenthaltsbereiche wÃ¼rden sinnvollerweise in einer ruhigen Mittelzone im Zentrum der NeuÃ¼berbauung angeordnet, was den Anforderungen von § 71 Abs. 1 PBG zu genÃ¼gen vermÃ¶ge. Die Gestaltung der GebÃ¤ude U bis Z lehne sich an die beschriebenen Prinzipien an und binde die NeuÃ¼berbauung zu einem Ganzen zusammen. Die VorgartenÃ¶ffnungen der GebÃ¤ude A bis G entlang der B-Strasse und der Q-Strasse seien auf die Fassadengliederungen bezogen. Damit wÃ¼rden klare Adressbildungen und einladende Zugangssituationen geschaffen. Neben den Haus- und GartenzugÃ¤ngen fÃ¤nden FlÃ¤chenbefestigungen fÃ¼r Container- und VeloabstellplÃ¤tze, Tiefgaragenzu- und -wegfahrten und BesucherparkplÃ¤tze in den Vorgartenzonen statt. Um die geforderte besonders gute Gesamtwirkung gemÃ¤ss § 71 PBG zu erreichen, seien die VorgartenÃ¶ffnungen um die GebÃ¤ude A bis G auf das funktional erforderliche Mindestmass zu beschrÃ¤nken und die angrenzenden VegetationsflÃ¤chen seien raumwirksam zu bepflanzen.</p> <p class="Urteilstext">In der Rekursvernehmlassung vom 29. September 2009 hat die Bausektion insbesondere ihre Ãberlegungen zur Einordnung in die bestehende Bebauungsstruktur und die Hanglage ergÃ¤nzt. Sie fÃ¼hrte aus, dass eine ArealÃ¼berbauung aufgrund der topografischen VerhÃ¤ltnisse nicht a priori ausgeschlossen werden kÃ¶nne. Dies umso weniger, als im vorliegenden Fall der Arealbereich auf drei Seiten deutlich durch StrassenzÃ¼ge begrenzt werde und so ein klarer stadtrÃ¤umlicher Rahmen gegeben sei, der sich fÃ¼r eine homogene Ãberbauung anbiete. Es kÃ¶nne auch nicht davon gesprochen werden, dass beim streitigen Projekt die Hanglage ausglichen werde; vielmehr schliesse die Topografie unmittelbar an die GebÃ¤ude an und der Hangverlauf werde nicht durch grÃ¶ssere GelÃ¤ndebefestigungen verunklÃ¤rt. Dass mit der geplanten Verdichtung, insbesondere der grÃ¶sseren BauhÃ¶he, eine VerÃ¤nderung gegenÃ¼ber dem Bestand erfolge, sei unbestritten. Trotzdem kÃ¶nnten gerade durch die Ausbildung und Anordnung der Neubauvolumen die Interessen des Aussichtsschutzes der hangaufwÃ¤rts liegenden Nachbarschaften soweit mÃ¶glich berÃ¼cksichtigt werden. Durch die versetzte Anordnung der BaukÃ¶rper entstÃ¼nden diagonale FreiraumbezÃ¼ge, welche die Durchsicht in Hangrichtung gegenÃ¼ber der heutigen Situation erhÃ¶hten. Dagegen werde die DurchlÃ¤ssigkeit parallel zum Hang eingeschrÃ¤nkt und in einzelne Bereiche unterteilt. Mit dieser Umdeutung der Freiraumbeziehung gegenÃ¼ber dem heutigen Bestand kÃ¶nne die geforderte gute DurchlÃ¤ssigkeit und Einbindung in die umgebende GrÃ¼nraumstruktur erzielt werden. In der Summe der an die Strassen anstossenden FassadenlÃ¤ngen stelle die projektierte Bebauung sowohl an der B-Strasse als auch Q-Strasse eine Reduktion gegenÃ¼ber dem Bestand dar. Der Vorwurf der Ã¼berlangen Fassadenfluchten sei daher nicht haltbar. Der Jurybericht habe das Wettbewerbsprojekt betroffen. Er sei im Zusammenhang mit der vorliegenden Beurteilung insofern nicht mehr zutreffend, als das Projekt zwischenzeitlich in einer Ã¼berarbeiteten Form als Baugesuch eingegeben worden sei. Dabei seien gegenÃ¼ber dem Wettbewerbsprojekt die GebÃ¤ude um das Attika- und ein Vollgeschoss reduziert und der Freiraum sowie der Umgang mit der Topografie verbessert worden. Die in das bewilligte Projekt eingeflossene Ãberarbeitung fÃ¼hre zu einer ortsbezogenen Neubebauung, die der stÃ¤dtebaulichen Situation nicht nur gerecht werde, sondern diese mit einem zeitgemÃ¤ssen architektonischen Akzent aufwerte. Mit der (Neu-)Positionierung der Tiefgarage im Vergleich zum Wettbewerbsprojekt werde auch die landschaftliche beziehungsweise topografische Umgebung gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigt. Bei diesen Gegebenheiten wÃ¼rden sich die Dimensionen der streitigen GebÃ¤ude nicht als stÃ¤dtebaulich unvertrÃ¤gliche ZÃ¤sur zum bestehenden baulichen Umfeld auswirken. Zudem sei es eine vom Gesetzgeber vorgesehene Eigenheit von ArealÃ¼berbauungen, dass sie sich insofern von der baulichen Umgebung abheben wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach ausfÃ¼hrlichen ErwÃ¤gungen zur rekurrentischen Einrede der fehlenden ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t und Einordnung des Projekts kam die Baurekurskommission zum Schluss, die Bausektion habe das ihr durch § 71 Abs. 2 PBG auferlegte PrÃ¼fprogramm ernsthaft und grÃ¼ndlich bearbeitet, und erachtete die WÃ¼rdigung der Bausektion schliesslich als nachvollziehbar und vertretbar.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei ArealÃ¼berbauungen mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 71 PBG Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2). Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 des § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der BaubehÃ¶rde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 3-17 f.).</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist die Baurekurskommission grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der WÃ¼rdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Beurteilungsspielraum Ã¶ffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b = BEZ 2003 Nr. 22; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2). Ist â wie hier â die Einordnung einer ArealÃ¼berbauung strittig, so darf die Baurekurskommission mithin nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist.</p> <p class="Erwgung2">Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar halten durfte beziehungsweise wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung der Gemeindeautonomie zulÃ¤ssig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 318 PBG entscheidet die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde Ã¼ber Baugesuche, soweit durch Verordnung nichts anderes bestimmt ist. Sie hat nach objektiven und grundsÃ¤tzlichen Kriterien zu beurteilen, ob ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Meinung des Quartiervereins oder einzelner â auch langjÃ¤hriger â Quartierbewohner kann dabei entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht massgeblich sein. Ebenfalls unerheblich ist, aufgrund welcher Kriterien sich die Bauherrschaft schliesslich entschieden hat, fÃ¼r ein bestimmtes Projekt ein Baugesuch einzureichen. Auch wenn die Bauherrschaft im Vorfeld einen Wettbewerb durchgefÃ¼hrt hatte, steht es ihr frei, fÃ¼r welches Projekt sie schliesslich um eine Bewilligung ersucht beziehungsweise welches sie realisieren wird. Dass das vorliegende Konzept allenfalls von der Jury der Beschwerdegegnerin nicht als siegreiches Projekt ausgewÃ¤hlt sein mag, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, ist insofern fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht von Belang. Zu beurteilen war von der Bausektion einzig die BewilligungsfÃ¤higkeit des im Baugesuch beschriebenen Vorhabens. </p> <p class="Erwgung2">Art. 8 BZO bestimmt, dass ArealÃ¼berbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zulÃ¤ssig sind (Abs. 1). Die ArealflÃ¤che muss mindestens 6'000 m<sup>2</sup> betragen (Abs. 2). Dabei darf die zonengemÃ¤sse Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den Ã¼brigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhÃ¶ht werden (Abs. 4 Satz 1). Die maximale GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den Ã¼brigen Zonen 25 m (Abs. 4 Satz 2). Der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach mit der ArealÃ¼berbauung jede Zonenordnung ausgehebelt werde, die umliegenden, niedrigeren Bauten um drei oder mehr Geschosse hÃ¶her âeingemauertâ wÃ¼rden, das geplante Projekt nicht in eine dreigeschossige, von bescheidenen WohngebÃ¤uden geprÃ¤gte Wohnzone passe und ArealÃ¼berbauungen an Hanglagen nicht mÃ¶glich seien, kann nicht gefolgt werden.<a id="_GoBack"></a> Es sind zwar durchaus FÃ¤lle denkbar, in welchen aufgrund der konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse â zum Beispiel wegen der NÃ¤he eines Schutzobjekts â aus Ã¤sthetisch-architektonischen GrÃ¼nden etwa die gemÃ¤ss Bauordnung zulÃ¤ssige Geschosszahl nicht ausgeschÃ¶pft werden kann (vgl. RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268/273 = BEZ 2002 Nr. 18; RB 1992 Nr. 66; VGr, 2. Juni 2004, VB.2004.00148, 7. Oktober 2009, VB.2009.0089/90). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Allein die Lage des BaugrundstÃ¼cks an einem Hang schliesst eine ArealÃ¼berbauung jedenfalls nicht von vornherein aus. Indem der kommunale Gesetzgeber bei ArealÃ¼berbauungen in der zweigeschossigen Wohnzone die Vollgeschosszahl auf drei und in den Ã¼brigen Zonen auf sieben begrenzte, hat er bewusst in Kauf genommen, dass in der dreigeschossigen Wohnzone, wie sie vorliegend betroffen ist, Ãberbauungen mit bis zu sieben Vollgeschossen realisiert werden und dadurch die entsprechend klaren ZÃ¤suren zur baulichen Umgebung entstehen. Dass durch die Realisierung einer ArealÃ¼berbauung die Zonenordnung durch Private âausser Kraft gesetztâ werde, kann deshalb nicht gesagt werden. Es wÃ¼rde denn auch dem Zweck des Instituts der ArealÃ¼berbauung und dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufen, wenn generell in der dreigeschossigen Wohnzone keine ArealÃ¼berbauungen realisiert werden kÃ¶nnten oder die gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 5 BZO zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl bei ArealÃ¼berbauungen nicht ausgeschÃ¶pft werden kÃ¶nnte. Dass ArealÃ¼berbauungen nur in âneuen stÃ¤dtebaulichen Siedlungenâ realisiert werden kÃ¶nnten, lÃ¤sst sich dem Gesetz ebenfalls nicht entnehmen. Der durch eine ArealÃ¼berbauung zur Nachbarschaft geschaffene Kontrast, der auf die ErhÃ¶hung der Vollgeschosszahl, GebÃ¤udehÃ¶he und AusnÃ¼tzung zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, bedeutet fÃ¼r sich alleine noch keine ungenÃ¼gende Einordnung (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.3). Vorliegend ist ausserdem die Bebauung am oberen Strassenzug um ein Geschoss niedriger, womit jedenfalls sichergestellt ist, dass die geplanten Dreiecksbauten die nachbarlichen GebÃ¤ude nicht unvorteilhaft Ã¼berragen. Dass die NachbargebÃ¤ude âeingemauertâ wÃ¼rden, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden befÃ¼rchten, trifft demnach nicht zu. Zudem hat die Vorinstanz zu Recht darauf hingewiesen, dass die Volumina der ArealÃ¼berbauung durch die geplanten GebÃ¤ude auf den Baufeldern 2 und 3 angemessen eingebunden werden, da diese die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he der Regelbauweise teilweise ausschÃ¶pfen. Im Ãbrigen fÃ¼hrte die Bausektion bereits in der angefochtenen Bewilligung zutreffend aus, dass im unmittelbaren Umfeld mit dem KreisgebÃ¤ude und dem Kirchgemeindehaus am R-Platz vorhandene Akzente gegeben seien, die sich ebenfalls von der Ã¼brigen Wohnbebauung im Quartier abheben wÃ¼rden. Dass es sich dabei um Ã¶ffentliche GebÃ¤ude handelt, ist fÃ¼r die Frage der Einordnung in die bauliche Umgebung unerheblich. Die ArealÃ¼berbauung grenzt unmittelbar an den R-Platz. Von âirgendwelche[n] HochhÃ¤user[n] irgendwo in Sichtdistanzâ, wie sie von den BeschwerdefÃ¼hrenden bezeichnet werden, kann daher keineswegs die Rede sein. Die Vorinstanzen haben die Dimensionen der umliegenden GebÃ¤ude und die entsprechende ZÃ¤sur zum geplanten Projekt − wie bereits erwÃ¤hnt − keinesfalls ausser Acht gelassen. Insofern ist es fÃ¼r die Beurteilung der Einordnung nicht von entscheidender Bedeutung, ob die Liegenschaften B-Strasse 02 bis 03 im Modell verhÃ¤ltnismÃ¤ssig grÃ¶sser dargestellt sein mÃ¶gen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Stellungnahme vom 17. Mai 2011 geltend machen. Auch die von den BeschwerdefÃ¼hrenden wiederholt angefÃ¼hrte Hanglage und die befÃ¼rchtete Abriegelung des Hangs wurde von den Vorinstanzen nicht verkannt. So fÃ¼hrte die BewilligungsbehÃ¶rde in der Rekursvernehmlassung aus, dass durch die versetzte Anordnung der BaukÃ¶rper diagonale FreiraumbezÃ¼ge geschaffen wÃ¼rden, welche die Durchsicht in Hangrichtung gegenÃ¼ber der heutigen Situation erhÃ¶hen wÃ¼rden. Dass durch die gewÃ¤hlte Anordnung der GebÃ¤ude indessen die DurchlÃ¤ssigkeit parallel zum Hang eingeschrÃ¤nkt und in einzelne halbprivate Bereiche unterteilt wird, wie von der BewilligungsgebehÃ¶rde ausgefÃ¼hrt, ist ein gestalterisch vertretbarer Entscheid. Ein Ausgleich der Hanglage, wie es die BeschwerdefÃ¼hrenden befÃ¼rchten, ist nicht zu erkennen, vielmehr wird der Hanglage dadurch, dass die Topografie unmittelbar an die GebÃ¤ude anschliesst und der Hangverlauf nicht durch grÃ¶ssere GelÃ¤ndebefestigungen verwischt wird, genÃ¼gend Rechnung getragen. Zudem hat die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt und ist dies sowohl auf den PlÃ¤nen wie auch im Modell erkennbar, dass die Hanglage als Folge der alternierenden Lage der Dreiecksbauten einerseits zur hÃ¶her gelegenen Strasse Q-Strasse und andererseits zur tiefer gelegenen B-Strasse trotz der um ein Geschoss niedrigeren Bebauung am oberen Strassenzug durchaus spÃ¼rbar ist. </p> <p class="Erwgung2">Zudem ist anzunehmen, dass die diagonalen FreiraumbezÃ¼ge gerade aus der Ferne deutlicher sichtbar sein werden und daher von einer Verriegelung des Hangs nicht die Rede sein kann. Die BefÃ¼rchtung der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass die âFlusslandschaftâ durch das streitige Projekt zugebaut werde und eine grundlegende VerÃ¤nderung des Landschaftsbilds mit sich bringen werde, ist unbegrÃ¼ndet. Das BaugrundstÃ¼ck ist rund 100 m von Limmatufer entfernt, dazwischen befinden sich die stark frequentierte B-Strasse, eine mehrheitlich geschlossene HÃ¤userzeile und die Anlage des Gemeinschaftszentrums Z. Eine spÃ¼rbare BeeintrÃ¤chtigung des Limmatraums durch das geplante Projekt konnte die BewilligungsbehÃ¶rde aufgrund der Entfernung, der bereits jetzt deutlichen Abhebung des Wohnquartiers von der Parkanlage am Limmatufer sowie der ohnehin sehr dicht bebauten Umgebung somit in vertretbarer Weise ausschliessen. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln schliesslich die WohnqualitÃ¤t der Ãberbauung, da die GebÃ¤ude zu eng ineinander platziert seien. Zwischen den GebÃ¤uden A bis G ist ein Abstand von mindestens 19 m vorgesehen und an der Spitze der DreiecksgebÃ¤ude soll jeweils ein Freiraum entstehen, der ungefÃ¤hr der GrundflÃ¤che eines einzelnen GebÃ¤udes entsprechen wird. Dass die GebÃ¤ude damit ausgesprochen eng ineinander platziert und keine FreiflÃ¤chen vorhanden seien, trifft somit augenfÃ¤llig nicht zu. Die − im Rekursverfahren zudem nicht bemÃ¤ngelten − AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤uden stehen der ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t jedenfalls nicht entgegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Baurekurskommission zu Recht den Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, das streitige Projekt erfÃ¼lle die ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤ten im Sinn von § 71 PBG, geschÃ¼tzt hat. Der Rekurskommission kann auf jeden Fall keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Es besteht insofern auch keine Handhabe, die Bauherrschaft dazu zu verpflichten, auf dem BaugrundstÃ¼ck Liegenschaften in Regelbauweise zu erstellen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden eventualiter beantragen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Schliesslich beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen vom 16. Oktober 1928, die auf den Baufeldern 1 und 2 lasten und die bestehende GesamtÃ¼berbauung betreffen, weiterhin bestehen zu lassen. Sie lassen hierzu ausfÃ¼hren, es wÃ¼rde sich erÃ¼brigen, grundbuchlich verdinglichte BaubeschrÃ¤nkungen eintragen zu lassen, wenn jeweils nur das gerade geltende Baurecht bei bestimmten Parzellen angewendet werde. Wenn also in den 20er-Jahren des letzten Jahrhunderts solche BeschrÃ¤nkungen im Grundbuch angemerkt worden seien, dann hÃ¤tten diese mit dem Grundbucheintrag eine selbstÃ¤ndige Bedeutung erlangt, auf welche sich auch die Nachbarn verlassen dÃ¼rften. Inhalt der Anmerkung sei nÃ¤mlich gewesen, dass diese GrundstÃ¼cke nur nach dem von der Bausektion des Stadtrates am 3. August 1928 genehmigten GesamtÃ¼berbauungsplan Ã¼berbaut werden dÃ¼rften und keine weiteren GebÃ¤ude zulÃ¤ssig seien. Gerade durch den Grundbucheintrag hÃ¤tten diese BaubeschrÃ¤nkungen eine Ã¼ber allfÃ¤llige Novellen des Baurechts hinausgehende Perpetuierungswirkung erhalten. Eine solche BaubeschrÃ¤nkung habe fÃ¼r das Gemeinwesen und auch fÃ¼r die Anrainer einen ideellen und faktischen Wert, welcher nicht ohne Not und schon gar nicht ohne EntschÃ¤digung wieder aufgehoben werden dÃ¼rfe. Die BeschwerdefÃ¼hrenden seien der Ansicht, dass ein solches Aktivum nicht ohne Votum des Gemeinderates entÃ¤ussert werden dÃ¼rfe. Es kÃ¶nne nicht mit Fug behauptet werden, dass diese Anmerkungen mit dem Abriss der GebÃ¤ude obsolet wÃ¼rden, weil diese damals eben gerade nicht an das PBG geknÃ¼pft worden seien, sondern mit dem Eintrag selbstÃ¤ndige Bedeutung erlangt hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Aufgrund der Baubewilligung vom 3. August 1928, mit welcher zehn der bestehenden und nun abzubrechenden Liegenschaften auf dem BaugrundstÃ¼ck als GesamtÃ¼berbauung bewilligt wurden, wurde im Grundbuch die Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung angemerkt, wonach die jeweiligen EigentÃ¼mer der betreffenden GrundstÃ¼cke verpflichtet sind, diese nur nach dem von der Bausektion am 3. August 1928 genehmigten Gesamtbebauungsplan zu Ã¼berbauen und ausser den in diesem Plan vorgesehen Bauten keine weiteren GebÃ¤ude auszufÃ¼hren. Damit sollte sichergestellt werden, dass an der Ãberbauung, die den damals geltenden Normen offenbar nicht entsprach und fÃ¼r welche eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde, keine baulichen VerÃ¤nderungen vorgenommen werden beziehungsweise dass keine zusÃ¤tzlichen GebÃ¤ude auf den betreffenden GrundstÃ¼cken errichtet werden. Hingegen stellt diese Anmerkung im Grundbuch keine Verpflichtung fÃ¼r die EigentÃ¼merin dar, den Bestand der Liegenschaften an sich zu gewÃ¤hrleisten. Andernfalls dÃ¼rften die GrundstÃ¼cke auf unbestimmte Zeit nicht mehr neu bebaut werden. Nach dem Abbruch der bestehenden GebÃ¤ude verliert die entsprechende EigentumsbeschrÃ¤nkung jegliche Bedeutung und kann demnach ohne Weiteres gelÃ¶scht werden. Inwiefern daraus EntschÃ¤digungsansprÃ¼che entstehen sollten, ist nicht ersichtlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.-. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/11 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden nach dem nÃ¤mlichen Verteiler solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>