Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 242 Entscheid vom 18. Juni 2020 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, gegen 1.Gemeinderat Wangen, Postfach 264, 8855 Wangen, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. D.________, Beschwerdegegner, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)23 Sachverhalt: A.Am 21. August 2018 reichte D.________ das Baugesuch für die Erstellung eines Ferienhauses auf dem Grundstück KTN E.________, Wangen, ein. Das Grundstück liegt auf einer Landzunge am oberen Zürichsee unmittelbar an der R.________ in der Wohnzone W1 und ist im Eigentum der Genossame Wangen. Mit Vertrag vom 30. August 2018 hat die Genossame Wangen D.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht für das Grundstück KTN E.________ eingeräumt. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. F.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Am 10. September 2018 liess A.________ Einsprache ge- gen das Baugesuch erheben. Nachdem das Amt für Raumentwicklung (ARE) des Kantons Schwyz mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 festgehalten hatte, dass für das eingereichte Projekt keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, reichte D.________ am 22. Januar 2019 geänderte Pläne ein, welche auch der Einsprecherin zur Kenntnisnahme zugestellt wurden. Dazu liess sich A.________ mit Eingabe vom 14. Februar 2019 vernehmen. B.Das ARE erteilte mit Gesamtentscheid vom 12. März 2019 die kantonale Baubewilligung für das projektierte Ferienhaus unter Auflagen und Nebenbe- stimmungen. Die Einsprache von A.________ wurde abgewiesen. Mit Beschluss vom 17. April 2019 erteilte der Gemeinderat Wangen die Bau- bewilligung für den Neubau des Ferienhauses unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE und unter verschiedenen Bedingungen und Auf- lagen; gleichzeitig wies er die Einsprache von A.________ ab. C.Gegen die Baubewilligung liess A.________ mit Eingabe vom 24. Juni 2019 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit dem Antrag, die Baubewilligung sowie der Gesamtentscheid des ARE seien aufzu- heben (Verfahren VB 125/2019). D.Mit Entscheid (RRB) Nr. 837/2019 vom 26. November 2019 (Versand: 3.12.2019) hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde abge- wiesen unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. E.Gegen diesen Entscheid lässt A.________ mit Eingabe vom 24. Dezember 2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde er- heben mit folgenden Anträgen:4 1. Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 03.12.2019 und damit die Verfügung des Gemeinderates Wangen vom 17.04.2019 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung Schwyz vom 12.02.2019 aufzuheben. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners respektive der Vorinstanzen. F.Das ARE beantragt mit Vernehmlassung vom 7. Januar 2020 die Ab- weisung der Beschwerde. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Eingabe vom 9. Januar 2020 die Ab- weisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 23. Januar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat Wangen lässt mit Vernehmlassung vom 28. Januar 2020 die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Mit Eingabe vom 9. März 2020 lässt die Beschwerdeführerin Stellung nehmen zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen und des Beschwerdegegners, wobei sie an ihren Anträgen festhält. Mit Duplik vom 24. März 2020 hält auch der Gemeinderat Wangen an seinen An- trägen fest. Der Beschwerdegegner äussert sich mit Duplik vom 31. März 2020, wobei er ebenfalls an seinen Anträgen festhält. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Der Beschwerdegegner bestreitet - wie bereits im Verfahren vor dem Regierungsrat - die Legitimation der Beschwerdeführerin zur Erhebung eines Rechtsmittels. Allein der Umstand, dass eine räumliche Beziehung zum Bau- projekt bestehe, begründe noch kein schutzwürdiges Interesse. Inwiefern die Beschwerdeführerin durch das Bauprojekt in ihren eigenen Interessen berührt werde, werde nicht dargelegt. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften, begründe keine Beschwerdelegitimation. Der Beschwerdegeg- ner macht zudem geltend, die Beschwerdeführerin habe im verwaltungsgericht- lichen Verfahren neue Tatsachen und Beweismittel angeführt, was nicht zulässig sei.5 1.2Bezüglich der vom Beschwerdegegner aufgeworfenen Frage der Legitima- tion der Beschwerdeführerin kann auf die Ausführungen im angefochtenen Re- gierungsratsbeschluss verwiesen werden (Erw. 1.3 f.). Der Regierungsrat weist korrekt darauf hin, dass die Legitimation ein rein prozessuales Rechtsschutzin- teresse voraussetzt. Es ist dabei unwesentlich, ob das tatsächliche Interesse auch rechtlich geschützt wird. Die Legitimation hängt nicht von der Übereinstim- mung zwischen privaten Interessen der Beschwerdeführer und der Schutzrich- tung der angerufenen Norm ab, d.h. das geltend gemachte Interesse muss von der angeblich verletzten Rechtsbestimmung nicht erfasst werden (vgl. VGE III 2012 20 vom 23.5.2012 Erw. 1.3; VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 1.2.2; VGE III 2010 159+160 vom 18.11.2010 Erw. 2.2.1; EGV-SZ 1983 Nr. 43 Erw. 3; Josef Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 37 ff.). Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des auf dem Stammgrundstück KTN G.________ (Lachen) lastenden Baurechts Nr. P.________. Dieses Bau- rechtsgrundstück mit dem Haus O.________ wird nur durch das in diesem Be- reich rund 2 m schmale Grundstück KTN H.________ (Wangen), auf welchem sich ein Fussweg befindet, vom Baugrundstück des Beschwerdegegners ge- trennt. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse ist vorliegend aufgrund der na- hen örtlichen Beziehung des Baurechtsgrundstückes der Beschwerdeführerin zum Baugrundstück (Distanz von weniger als 10 m) offenkundig zu bejahen. 1.3Soweit der Beschwerdegegner rügt, die Beschwerdeführerin bringe im ver- waltungsgerichtlichen Verfahren unzulässige neue Tatsachen und Beweismittel vor, ist auf § 57 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110 vom 6.6.1974) zu verweisen, wonach die Parteien im Verwaltungsgerichtsverfahren befugt sind, neue Tatsachen und Beweismittel geltend zu machen. 1.4Soweit der Beschwerdegegner geltend macht, die Beschwerde der Be- schwerdeführerin sei rechtsmissbräuchlich, weshalb darauf nicht einzutreten sei, kann ebenfalls auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen werden (Erw. 1.5). Der Regierungsrat hat den Nachweis von rechtsmissbräuch- lichem Verhalten der Beschwerdeführerin zu Recht verneint. 2.1Umstritten ist zunächst die genügende Erschliessung des Baugrund- stückes. Im angefochtenen Beschluss wird die tatsächliche Situation korrekt dar- gelegt. Das Baugrundstück befindet sich ausserhalb der zum Gemeindegebiet Wangen gehörenden Ortschaften Wangen, Nuolen und Siebnen in dem am obe- ren Zürichsee gelegenen Gebiet Ennet Ah, das mehrere Buchten, welche entlang der Uferlinie zum grossen Teil überbaut sind, und mehrere Hafenanlagen um- fasst. Das Baugrundstück liegt an der Westseite der R.________, entlang wel-6 cher sich neun kleinere Baugrundstücke (rund 400 m 2 bis 500 m 2, Wohnzone 1 Geschoss) befinden, wovon acht überbaut sind (zuzüglich eine überbaute Parzel- le [KTN I.________] am Südrand der Bucht). Am (östlich) gegenüberliegenden Ufer liegt der Bootshafen. Südwestlich des Baugrundstückes befindet sich die ARA Obermarch. Westlich ans Baugrundstück schliesst das Grundstück KTN G.________ Lachen an, welches (unter anderem) zwei Buchten umfasst, deren Uferstreifen ebenfalls überbaut sind (Wohnzone 1 mit einer Fläche von rund 50'000 m2). Das Baugrundstück wird - wie der Bootshafen R. und der nörd- lich davon gelegene Flugplatz Wangen - von Wangen her über die Aulenstrasse erschlossen. Diese Strasse führt bis zu einem Parkplatz bei der ARA, welcher gemäss unbestrittener Darstellung im angefochtenen Beschluss Bewohnern und Besuchern der Ferien- und Wohnhäuser entlang der R.________ zur Verfügung steht. Ab diesem Parkplatz führt ein Fussweg zu den verschiedenen Häusern, wobei die Distanz zum Baugrundstück ca. 150 m beträgt. Eine Zufahrt unmittel- bar zum Baugrundstück besteht nicht. Es ist im Weiteren unbestritten, dass die Genossame Wangen dem Beschwerdegegner ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht für die Aulenstrasse, ein Fusswegrecht für den Fussweg zu seiner Liegenschaft und ein Mitbenützungsrecht für den Parkplatz eingeräumt hat (vgl. Baurechtsvertrag zwischen der Genossame Wangen und dem Beschwerdegeg- ner vom 30.8.2018, S. 10). 2.2Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, die Aulenstrasse erfülle die Anforderungen an eine technisch hinreichende Zufahrt. Die Erschlies- sung sei zudem rechtlich gesichert. Auch der Fussweg zum geplanten Wohn- haus bei einer Distanz von ca. 135 m zum Parkplatz sei noch hinreichend. Die entsprechende Einschätzung durch die Baubewilligungsbehörde liege in ihrem Ermessen und es bestehe kein Anlass, korrigierend einzugreifen. Auch die meis- ten anderen Häuser an der R.________ seien nur zu Fuss erreichbar. § 37 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100 vom 14.5.1987) setze nicht zwingend eine direkte Zufahrt voraus, sondern erachte auch einen blossen Zugang zu Fuss als mögliche Erschliessung. Im Weiteren führt der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss aus, man gelange im Notfall auch über den S.________ (Gemeindegebiet Lachen) zum Baugrundstück. Nördlich des Baurechtsgrundstückes Nr. P.________ befinde sich ein Parkplatz. Von dort führe ein ca. 30 m langer Fussweg zu KTN E.________. Der Beschwerdegegner verfüge zwar weder über ein Fahrwegrecht für den S.________ noch über ein Fusswegrecht für den erwähnten Fussweg. Die Blaulichtorganisationen könnten jedoch in einer Notfallsituation gestützt auf Art. 701 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210 vom 10.12.1907) 7 über den S.________ und den Fussweg zwischen dem Grundstück KTN G.________ Lachen (im Eigentum der Genossame Lachen) und dem Grunds- tück KTN J.________ Wangen zum Baugrundstück gelangen. Eine direkte Zu- fahrt bis zum Baugrundstück müsse auch für die Post und die Kehrichtabfuhr nicht zwingend vorhanden sein. 2.3Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei der Aulenstrasse handle es sich um einen schmalen Feldweg, welcher zum Flugplatz Lachen und zum Hafen R. führe. Über weite Strecken könne auf diesem Feldweg nicht gekreuzt werden (von Punkt 414 [Landeskarte map.geo.admin.ch] bzw. 415 [webGIS-SZ, Stand 5.6.2020] [Koordinate 708 520/228 200] bis Punkt 409 [Koordinate 708 000/228 800]). Es fehle mithin an einer genügenden Zufahrt. Ab der Aulen- strasse führe nur ein schmaler Trampelpfad (über eine Länge von 150 m) zum Grundstück. Auch dieser Fussweg genüge dem Erschliessungserfordernis nicht, zumal die geplante Baute den Standard eines Hauptwohnsitzes aufweise (und nicht nur eines Ferienhauses, wie die bestehenden Häuser in der Nachbar- schaft). Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend, die Erschliessung habe den Anforderungen für die Erschliessung eines ganzjährig bewohnten Wohnhau- ses (nicht bloss Ferienhaus) zu dienen, da die geplante Baute als ein während des ganzen Jahres nutzbares Wohnhaus konzipiert sei. Auch bestehe entgegen der Ansicht des Regierungsrates keine genügende Zufahrt für die öffentlichen Dienste über den S.________. Einerseits sei diese Strasse zu schmal, andererseits bestehe vom S.________ her kein Zugriff auf das streitige Baurechtsgrundstück über das (Baurechts-)Grundstück der Be- schwerdeführerin bzw. ihres Nachbars. Dazu müssten Hecken und Gartenanla- gen niedergerissen werden. Entgegen der Vorinstanz bestehe nördlich ihrer Bau- rechtsparzelle Nr. P.________ kein Parkplatz, welche den Blaulichtorganisatio- nen im Ernstfall zur Verfügung stünde. Es handle sich dabei um einen Privat- parkplatz von kleinem Ausmass, welcher von der Baurechtsnehmerin genutzt werde. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass er im Notfall für die öf- fentlichen Dienste zur Verfügung stehe. Der Parkplatz, welcher für das streitige Baugrundstück zur Verfügung stehe, liege 160 m von der Baurechtsliegenschaft entfernt. 2.4Das Sicherheitsdepartement führt vernehmlassend aus, die Aulenstrasse sei überall mindestens 3 m breit, sie sei übersichtlich und verfüge über zahlreiche Ausweichstellen. Durch das Bauvorhaben werde die Strasse nicht merklich mehr belastet. In einer Notfallsituation seien die Blaulichtorganisationen berechtigt, den Parkplatz nördlich des Baurechtsgrundstücks Nr. P.________ zu benutzen. Der Gemeinderat Wangen äussert sich vernehmlassend sinngemäss und hält zudem 8 fest, dass es sich beim Fussweg zur Bauliegenschaft nicht um einen Trampel- pfad, sondern einen für den Fussgänger- und Fahrradverkehr genügenden Fussweg handle. Der Weg sei für die dadurch erschlossenen Ferienhäuser aus- reichend. Die Situation habe sich zudem zwischenzeitlich verändert. Die ARA Untermarch (KTN K.________ Lachen) habe Sanierungsarbeiten auf ihrem Areal durchzuführen, wofür eine Baupiste erstellt werde. Es sei geplant, diese Piste nach Durchführung der Bauarbeiten auf dem ARA-Areal in einen ordentlichen Zufahrtsweg auszubauen. Ein entsprechendes Baugesuch sei in den Gemeinden Wangen und Lachen am 28. Oktober 2019 eingereicht worden. Dagegen seien keine Einsprachen eingegangen. Die Baubewilligung des Gemeinderates Lachen liege bereits vor. Künftig könnten somit auch die Blaulichtorganisationen bis ca. 12 m an die Liegenschaft des Beschwerdegegners heranfahren. 2.5Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Gemeint ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bau- ordnungsgerecht genutzt werden kann. Für den Wohnungsbau präzisiert Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) den Begriff der Erschliessung. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzelfalls ab (BGE 116 Ib 159 Erw. 6b; Urteile BGer 1C_433/2017 vom 17.4.2018 Erw. 4.1; 1C_275/2017 vom 18.1.2018 Erw. 2.2.1 sowie 1C_255/ 2017 vom 24.10.2017 Erw. 4.8). Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu orientieren haben. Das entsprechende kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen (Urteile BGer 1C_433/2017 vom 17.4.2018 Erw. 4.1; 1C_590/2016 vom 7.8.2017 Erw. 2.2 sowie 1C_376/2007 vom 31.3.2008 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Hinter dem Erschliessungserfordernis der Zufahrt gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeiliche Überlegungen. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die 9 befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher mit dem Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gehen können (BGE 136 III 130 Erw. 3.3.2; Urteile BGer 1C_433/2017 vom 17.4.2018 Erw. 4.1; 1C_590/2016 vom 7.8.2017 Erw. 2.2 mit Hinweisen). Der Umstand, dass eine Erschliessung nicht einer Idealvorstellung entspricht, sondern in Einzelfällen gewisse Probleme aufweisen mag, macht sie nicht ohne weiteres ungenügend im Sinne von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 1 lit. b RPG (VGE III 2018 93 vom 12.2.2019 Erw. 3.1.2 m.H. auf Urteile BGer 1C_321/2017 vom 7.8.2018 Erw. 4.2; 1C_489/2017 vom 22.5.2018 Erw. 3.2 u.w.). 2.6.1Das kantonale Recht stellt in § 37 PBG keine weitergehenden Anforderungen auf. Gemäss § 37 Abs. 1 PBG ist Land erschlossen, wenn es u.a. für die betreffende Nutzung genügend zugänglich ist. Bei der Erschliessung ist auf eine haushälterische Nutzung des Bodens Rücksicht zu nehmen (§ 37 Abs. 2 PBG). Genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). Auch das kommunale Recht enthält keine weitergehenden Anforderungen (Art. 8 Abs. 3 BauR). 2.6.2Bei der Beurteilung der hinreichenden Strassenerschliessung steht der kommunalen Baubehörde eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Trotz ihrer umfassenden Prüfungs- befugnis ersetzen die Rechtsmittelinstanzen die Ermessensausübung nicht durch ihre eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung (noch) als hinreichend beur- teilt werden kann (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Zürich 2019, S. 722; vgl. Urteil BGer 1C_433/2017 vom 17.4.2018 Erw. 4.1 m.H.; VGE III 2013 155 vom 19.2.2014 Erw. 1.3). 2.7Zur hinreichenden Zufahrt im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG gehört nicht nur das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Grunds- tück, sondern ebenso sehr die weiterführende öffentliche Strasse, soweit der Be- sucher sie zwingend als Zufahrt benützen muss. Genügt eine dem Gemeinge- brauch dienende Strassenverbindung für die vorgesehene Baunutzung nicht, so muss die Baubewilligung verweigert werden (Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 19 Rz 20 m.H.). Unter diesem Gesichtspunkt ist vorliegend umstritten, 10 ob die Aulenstrasse den technischen Anforderungen einer hinreichenden Zufahrt zu genügen vermag. Die Aulenstrasse führt über eine Länge von ca. 1,5 km ab der Zürcherstrasse (Basiserschliessungsstrasse) zunächst durch ein Wohngebiet und unter der Autobahn hindurch im weiteren Verlauf flach und praktisch gerade übers offene Feld bis zur R.________. Die Grundstücke KTN L.________ Wangen, über welche die Strasse führt, sind im Eigentum der Genossame Wangen. Die Strasse ist im Bereich der Wohnzone und bis nach der Autobahnunterführung breiter (ca. 5 - 7 m), anschliessend weist sie eine Breite von ca. 3 m auf (vgl. https://map.geo.sz.ch, Geokategorie Grundbuchkataster, Plan für das Grundbuch). Damit ist die Strasse genügend breit für das Befahren mit PKW's und auch LKW's, ein Kreuzen ist jedoch nicht möglich. Es bestehen allerdings zwei Ausweichstellen zwischen Pkt. 414 und 409 (vgl. https://map.geo.sz.ch, Geokategorie Grundbuchkataster, Plan für das Grundbuch). Die Strasse dient als Zufahrt zum Hafen an der R.________, dem Flugplatz Wangen/Lachen sowie zur Wohnzone W1 entlang der westlichen Bucht mit den erwähnten zehn Parzellen (vgl. vorstehend Erw. 2.1). Es ist nicht zu verkennen, dass die Erschliessung dieser Anlagen und des Wohngebietes mit einer über weite Teile nur drei Meter breiten Strasse knapp bemessen ist. Allerdings ist die Zufahrtsstrasse übersichtlich, es besteht Seitenfreiheit und Kreuzungsmöglichkeiten sind vorhanden. Zudem geht es vorliegend um die Erschliessung der letzten vorhandenen Baulücke in einem überbauten Gebiet und die dadurch zu erwartende Mehrbelastung ist gering bzw. vernachlässigbar. Die Verkehrssicherheit und die Zufahrt durch die öffentlichen Dienste sind - wie bereits erwähnt - gewährleistet. In einem solchen Fall wäre es unverhältnismässig, für die Erschliessung der letzten Baulücke Anforderungen zu stellen, wie sie für den Bau einer neuen Erschliessungsanlage oder die Erschliessung eines neuen Baugebietes bestehen. Insgesamt ist mithin nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen im konkreten Baubewilligungsverfahren die Erschliessung über die Aulenstrasse als technisch hinreichend qualifiziert haben, dies auch in Berücksichtigung des der Gemeinde in dieser Frage zustehenden Ermessens. 2.8.1Aktuell führt ab dem Parkplatz bei der ARA nur ein Fussweg zur Bau- liegenschaft, was unbestritten ist. Daran ändert der Umstand nichts, dass die ARA die Erstellung einer Notzufahrt plant, welche bis wenige Meter an das Grundstück des Beschwerdegegners heranführen wird. Als erschlossen gilt ein Grundstück erst, wenn die notwendigen Erschliessungsanlagen erstellt sind oder eine hinreichende Erschliessung zumindest auf den Zeitpunkt der Realisierung 11 des Bauvorhabens rechtlich und tatsächlich sichergestellt ist. Das Vorliegen der erforderlichen Erschliessungspläne allein vermag hingegen nicht auszureichen (Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 19 Rz 16 und 22 m.H.). Auch wenn in casu die Baubewilligung für die Notzufahrt von Seiten der Gemeinde Lachen bereits vorliegt, liegt für den auf dem Gemeindegebiet von Wangen liegende Teil aktuell offenbar noch keine Baubewilligung vor. Diesbezüglich er- weist sich die Sache insofern als nicht ganz unproblematisch, als dass der auf dem Gemeindegebiet von Wangen liegende Teil der geplanten Strasse ausser- halb der Bauzone (vgl. Publikation des Ausbaugesuchs für den Kiesweg im Amtsblatt _____________ verläuft. Für das vorliegende Verfahren ist dieser ge- plante Ausbau indes grundsätzlich ohne Belang. 2.8.2Wie bereits erwähnt setzt eine genügende Zugänglichkeit nicht in jedem Fall eine Zufahrt bis ans Haus voraus. Unter bestimmten Umständen genügt auch ein Zugang. Es bestehen keine abstrakten Regelungen zur Frage, wie lange ein Fussweg zwischen Zufahrt und Gebäude oder Anlage sein darf, um noch eine genügende Erschliessung darzustellen. Im Entscheid VGE 1006/01 vom 29. Mai 2001 (Erw. 3c) wurde ein Fussweg mit einer Länge von 75 m als genügende Zugänglichkeit i.S. v. § 37 PBG qualifiziert. Das Bundesgericht hat einen Zugang über eine Treppe mit 60 Stufen (mit rund 12 m Höhendifferenz) ebenfalls als genügend qualifiziert (Urteil BGer 1C_603/2015 vom 5.4.2016 Erw. 2.2). In der Literatur werden Zugänge mittels Fusswegen über eine Länge von 100 m (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Art. 7/8) bzw. 80 m (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 722) als genügend qualifiziert. In casu ist der Fussweg bis zur geplanten Baute etwas länger. Zu berücksichtigen gilt aber, dass der Weg flach verläuft und damit das geplante Wohnhaus trotz der Distanz zum Parkplatz leicht erreichbar ist. Zudem handelt es sich bei der geplanten Baute nicht um ein Objekt mit regen Besucher- frequenzen, sondern um ein kleineres Haus mit einer Wohneinheit. Letztlich darf auch nicht übersehen werden, dass es sich bei der Liegenschaft des Beschwer- degegners um eine Baulücke in einer Reihe von Ferienhäusern entlang der west- lichen R.________ handelt, welche alle bis zum Grundstück des Beschwerde- gegners über den fraglichen Fussweg erschlossen werden. Aus Gründen der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die bestehende Erschliessung mittels Fussweg ab dem Parkplatz bei der ARA akzeptieren. Zu Recht wird von den Vorinstanzen im Weiteren eine genügende Zugänglichkeit für die Blaulichtorganisationen anerkannt, zumal im Notfall über den westlich der Bauliegenschaft führende S.________ (Gemeindegebiet Lachen) eine Zu-12 fahrt bis ca. 40 m zum Grundstück besteht. Eingriffe in das Grundeigentum eines Dritten zur Abwehr eines drohenden Schadens oder einer gegenwärtigen Gefahr sind nach Art. 701 ZGB zulässig, weshalb Rettungsdienste o.ä. im Notfall un- abhängig von einer Dienstbarkeit via S.________ und den unüberbauten Land- spickel nördlich der Baurechtsliegenschaft der Beschwerdeführerin (der im Eigentum der Genossame Lachen ist) zum beschwerdegegnerischen Grundstück gelangen können. Der S.________ weist eine Fahrbahnbreite von ca. 3 m auf und ist damit für die Fahrzeuge der Blaulichtorganisationen befahrbar. Nördlich des Baurechtsgrundstückes Nr. P.________ der Beschwerdeführerin verläuft ein Fussweg zu KTN J.________ und anschliessend zur beschwerdegegnerischen Liegenschaft. Die Zugänglichkeit ab S.________ ist mithin gegeben und entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin müssen keine Hecken o.ä. beseitigt werden, um ab dem S.________ zum Grundstück des Beschwerdegegners zu gelangen (vgl. https://map.geo.sz.ch, Hintergrundkarte aktuelles Luftbild). Auch eine Notzufahrt (Zufahrt für Notfalleinsatz) muss im Übrigen nicht bis zur Haustüre führen (vgl. Fritzsche/Bösch/ Wipf/Kunz, a.a.O., S. 723 f.). 2.9.1Umstritten ist zudem, ob eine genügende Baustellenerschliessung vorliegt. Der Beschwerdegegner hat die schriftliche Zusage der ARA Untermarch (vom 25.3.2019), wonach er das Grundstück der ARA (KTN K.________ Lachen) für die Baustellenerschliessung nutzen kann. Die Einwilligung umfasst die Nutzung des Grundstücks als Zufahrt und als Umschlagsplatz sowie die Errichtung eines Krans im nordöstlichen Teil des Grundstücks. Das Grundstück der ARA Unterma- rch grenzt nicht unmittelbar an das Grundstück des Beschwerdegegners. Der Abstand zwischen den am nächsten liegenden Grenzpunkten der beiden Grundstücke beträgt etwa 12 m. Dazwischen liegen das Baurechtsgrundstück Nr. Q.________ Lachen sowie der Fussweg (welcher im Eigentum der Genos- same Wangen liegt). Die Beschwerdeführerin macht geltend, im Zeitpunkt der Baubewilligung müsse eine tatsächliche und auch rechtliche Möglichkeit bestehen, um auf dem Bau- grundstück Bauten auszuführen. In casu fehle es für die vorgeschlagene Er- schliessung mittels Baukran an der privatrechtlichen Zustimmung des Eigen- tümers der Baurechtsparzelle Nr. Q.________. 2.9.2Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, die Frage der Baustellenerschliessung sei von der Frage der Erschliessung des Baugrund- stückes zu trennen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sei nur die Rea- lisierbarkeit der vorgesehenen Baustellenerschliessung aufzuzeigen. Die Details müssten erst im Rahmen der nachgelagerten Baufreigabe dargelegt werden. 13 An der Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts an sich vermöge die Frage der Baustellenerschliessung nichts zu ändern. Infolge mangelnder Baustellener- schliessung könne die Baubewilligung allenfalls verfallen, da eine Baufreigabe innert Frist (vgl. § 86 Abs. 1 PBG) nicht möglich sei. In casu sei aber erstellt, dass eine Baustellenzufahrt möglich sei und zwar über das Grundstück KTN K.________ der ARA Untermarch, wofür eine schriftliche Einwilligung der Grun- deigentümerin bestehe. Der Gemeinderat hält vernehmlassend fest, die Baustellenerschliessung sei in der Regel nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens; sie müsse erst vor der Baufreigabe nachgewiesen werden. Der Eigentümer der Baurechtsparzelle Nr. Q.________ habe im Übrigen nicht gegen das Bauobjekt opponiert. 2.9.3Das kantonale Recht sieht in § 75 Abs. 5 PBG vor, dass provisorische Bau- ten, welche während der Ausführung von Bauten und Anlagen als Bauinstallation benötigt werden, ohne Baubewilligung erstellt werden dürfen (anders etwa, wenn die Baustellenerschliessung über Nichtbaugebiet erfolgt und umfangreiche Ein- griffe in den Boden erfordert, vgl. VGE III 2018 95 vom 12.2.2019). Im Weiteren können gemäss § 81 Abs. 3 PBG in der Baubewilligung technische Bewilligun- gen vorbehalten und nach Rechtskraft der Baubewilligung erteilt werden. Ent- sprechend ist in der Baubewilligung u.a. festgehalten, dass der Baubewilligungs- behörde respektive Bauverwaltung Wangen rechtzeitig vor Baubeginn ein ent- sprechender Baustelleninstallations-Plan mit Baustellenabschrankung, Ein- und Ausfahrt Baustelle, Kranstandort, Handwerkerplätze usw. zur Genehmigung ein- zureichen ist (Dispositiv Ziff. 2.26). Gestützt auf die zitierten Bestimmungen ist vorliegend nicht zu beanstanden, dass das Detailkonzept zur Baustellenerschliessung erst im Rahmen der Bau- freigabe eingereicht werden muss. Wie der Regierungsrat korrekt ausführt, könn- te eine unzureichende Baustellenerschliessung vorliegend nur dazu führen, dass die Baufreigabe einstweilen nicht erteilt werden kann (vgl. VGE III 2019 2 vom 25.9.2019 Erw. 3.2.3 - 3.2.5; VGE III 2018 95 vom 12.2.2019 Erw. 5.1.6). Damit geht die Gefahr einher, dass die Baubewilligung verfällt, wenn die Baufreigabe nicht innert der maximal dreijährigen Gültigkeitsdauer der Baubewilligung erteilt werden kann (vgl. § 86 PBG und § 44 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz, PBV; SRSZ 400.111 vom 2.12.1997). Mit der schriftlichen Zu- sage der ARA Untermarch zur Nutzung ihres Areals für die Baustellenerschlies- sung, welche im Übrigen integrierender Bestandteil der Baubewilligung darstellt (Disp. Ziff. 2.9), wird deren Realisierbarkeit aufgezeigt. Ob überhaupt eine Ein- willigung der Baurechtsinhaber des Baurechtsgrundstückes Nr. Q.________ er- forderlich ist, kann dabei offen bleiben, zumal höchstens der Luftraum oberhalb 14 des Baurechtsgrundstückes genutzt werden muss und möglicherweise der Kran die erforderlichen Transporte auch via den Luftraum über dem Nachbargrunds- tück KTN M.________ vornehmen kann. 3.1Umstritten ist im Weiteren die Einhaltung des Grenzabstandes gegen Wes- ten. In diesem Bereich grenzt das Baugrundstück an einen im fraglichen Bereich in der Landwirtschaftszone liegenden ca. 2 m breiten Landstreifen, über welchen der Fussweg führt. Dieser Landstreifen gehört zu KTN H.________ Wangen, ei- nem im Eigentum der Genossame Wangen stehenden Grundstück im Umfang von fast 150 ha, welches teils innerhalb und teils ausserhalb der Bauzone liegt und auch stehende und fliessende Gewässer umfasst. 3.2Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas- sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäude- höhe beträgt der Grenzabstand 50 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Das kommunale Baureglement (BauR) vom 28. September 2008 / 9. Februar 2014 geht über diese Minimalanforderungen des kantonalen Rechts hinaus, wobei es zwischen dem kleinen und dem grossen Grenzabstand unterscheidet. Gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR ist der grosse Grenzabstand in der Regel auf die am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten. Die Baubewilligungsbehörde kann die für den grossen Grenzabstand massgebende Fassade anders bestimmen, wenn dies aufgrund der örtlichen Verhältnisse oder der Beschaffenheit der Bauten er- forderlich ist und keine wesentlichen nachbarlichen Interessen tangiert werden. Gemäss § 54 Abs. 1 BauR beträgt der kleine Grenzabstand in der hier massgeb- lichen Zone W1 mindestens 4 m und der grosse Grenzabstand mindestens 7 m. Es ist vorliegend unbestritten, dass für das geplante einstöckige Wohnhaus der Mindestabstand zur Anwendung kommt und dieser gegen Westen unterschritten ist. 3.3Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, auch wenn die Westfassade in casu diejenige Längsfassade sei, welche am stärksten nach Süden gerichtet sei (da die längsförmige Parzelle ganz leicht von Nordwesten nach Südosten geneigt sei), erscheine die Ansicht der Baubewilligungsbehörde, wonach der grosse Grenzabstand gegen die Südfassade einzuhalten sei, als ver- tretbar, da die sehr schmale Parzelle (Breite ca. 13 m) ansonsten gar nicht über- baut werden könne, zumal gegen Osten (R.________) gemäss Baulinie ein Ab- stand von 5 m einzuhalten sei. Allerdings wird auch bei dieser Verteilung des 15 Grenzabstandes der erforderliche Grenzabstand von 4 m gegenüber Westen nicht eingehalten. Der Regierungsrat akzeptierte jedoch unter Hinweis auf § 62 PBG und Art. 35 BauR eine Ungleichverteilung des Grenzabstandes zwischen KTN N.________ gemäss dem in den Akten liegenden Dienstbarkeitsvertrag. Danach können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes die Grenzabstände durch einen Dienstbarkeitsvertrag unter den Grundeigentümern ungleich verteilt wer- den. Gegenüber dem Fussweg auf KTN H.________ müsse kein Abstand einge- halten werden, da es sich um keine Strasse handle. Das Ferienhaus habe zudem keine negativen Auswirkungen auf die Nutzung des Fussweges. Gegenüber den westlich an den Fussweg angrenzenden Baurechtsgrundstücken Nr. P.________ und Q.________ auf KTN G.________ werde der Gebäudeabstand eingehalten. Damit würden diese beiden Baurechtsnehmer durch die Übernahme des fehlen- den Grenzabstandes von KTN H.________ nicht besonders in ihren Interessen betroffen. Insgesamt führe die Übernahme des fehlenden Grenzabstandes durch KTN H.________ zu keinen unerwünschten Auswirkungen und sei zulässig. 3.4Die Beschwerdeführerin macht geltend, unstreitig seien bei den Ost- und Westfassaden die Längsfassaden. Die am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade sei die Westfassade, weshalb hier der grosse Grenzabstand von 7 m eingehalten werden müsse und mit dem in den Planunterlagen ausgewiese- nen Grenzabstand von 2 m erheblich unterschritten werde. Wenn aufgrund des gegenüber Südwesten erforderlichen Grenzabstandes von 7 m das Grundstück KTN E.________ nicht mehr überbaut werden könne, zeige dies, dass es sich dabei nicht um ein Baugrundstück handle. Auch habe der Gemeinderat in der Baubewilligung nicht bestimmt, dass für die Festlegung des grossen Grenzab- standes neu die Südfassade bzw. die Nordfassade gelten solle. Es werde viel- mehr auf den Dienstbarkeitsvertrag verwiesen, welcher eine Verkürzung des Grenzabstandes vorsehe. Dass eine Ausnahmesituation für die Bestimmung der massgebenden Fassade vorliege, werde nicht dargelegt. Der grosse Grenzab- stand sei mithin gegenüber der Süd-West-Grenze und damit gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführerin einzuhalten. 3.5Der vorinstanzliche Entscheid ist insofern nicht zu beanstanden, als dass darin die Anwendung des grossen Grenzabstandes auf der gegen Süden gerich- tete Schmalseite der geplanten Baute akzeptiert wird. Wie bereits erwähnt, ist die schmale Bauparzelle nur ca. 13 m breit. Bei Anwendung des grossen Grenz- abstandes auf die westliche Längsfassade wäre eine sinnvolle Überbauung des Grundstückes nicht mehr möglich, zumal gegenüber Osten eine Baulinie mit Ab- stand von 5 m ab dem Seeufer einzuhalten ist. Auch bei einer Verlegung des grossen Grenzabstandes auf die Ostfassade wäre eine Überbauung des sehr 16 schmalen Grundstückes schwierig. Wenn der Gemeinderat in dieser Situation von seiner Kompetenz Gebrauch gemacht hat und den grossen Grenzabstand aufgrund der örtlichen Verhältnisse bzw. der Beschaffenheit des Grundstückes auf die schmale Südseite verlegt hat, entspricht dies den Vorgaben des kommu- nalen Rechts, welches im Übrigen in dieser Situation nicht verlangt, dass der grosse Grenzabstand zwingend auf eine Längsseite zu verlegen ist. Die zum grössten Teil ähnlich beschaffenen und bereits überbauten Grundstücke entlang der westlichen R.________ weisen denn auch allesamt keinen grossen Grenz- abstand im Bereich der Westfassade auf. Die Bauten sind vielmehr allesamt in einer Linie in geringem Abstand zur Westgrenze situiert (vgl. nachfolgend Erw. 3.6). Dass durch die Verlegung des grossen Grenzabstandes auf die schmale Westfassade wesentliche Nachbarinteressen betroffen würden (z.B. durch die Einschränkung oder Erschwerung der Überbauung von Nachbargrundstücken oder durch Auswirkungen auf deren Erschliessung) ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. 3.6.1Im Weiteren ist unbestritten, dass der Grenzabstand gegenüber der west- lichen Grundstücksgrenze nicht eingehalten und um 2 m unterschritten wird. Wie bereits erwähnt berufen sich die Vorinstanzen diesbezüglich auf § 62 PBG. Danach können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes die Grenzabstände durch einen Dienstbarkeitsvertrag unter den Grundeigentümern ungleich verteilt wer- den. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch einzutragen; sie kann nur mit Zustim- mung der Bewilligungsbehörde gelöscht werden. Im vorliegenden Fall wurde eine entsprechende Dienstbarkeit mit der Grundeigentümerin des westlichen angren- zenden Grundstückes KTN H.________ Wangen abgeschlossen. Allerdings übersehen die Vorinstanzen, dass dieses Grundstück im fraglichen Bereich nicht in einer Bauzone liegt. Der im Eigentum der Genossame Wangen liegende Grundstückstreifen westlich des Baugrundstückes (Weggrundstück) ist ca. 2 m breit und liegt gemäss rechtsgültigem Zonenplan der Gemeinde Wangen in der Landwirtschaftszone (vgl. Zonenplanausschnitt Detailplan R. Mst. 1 : 1000). Das westlich an den Wegstreifen angrenzende Land liegt auf dem Gemeindegebiet von Lachen und bildet wiederum Bauzone (Öffentliche Zone und Zone W1). 3.6.2Das Verwaltungsgericht hat in der bisherigen Rechtsprechung die unglei- che Verteilung des Grenzabstandes zu Lasten eines angrenzenden, in der Land- wirtschaftszone gelegenen Grundstückes als zulässig erklärt (VGE III 2017 101 vom 3.10.2017). Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht allerdings mit BGE 145 I 156 aufgehoben. Danach darf der Zonengrenzabstand nicht mit einem Grundstücksgrenzabstand gleichgesetzt werden. Bauten in der Bauzone haben einen Abstand zur Grenze in der Landwirtschaftszone einzuhalten, welcher nicht 17 durch eine zivilrechtliche Vereinbarung gestützt auf § 62 PBG abgeändert werden kann (vgl. BGE 145 I 156 Erw. 5.1). Welcher Abstand im Einzelfall von Bauten in der Bauzone gegenüber Grundstücken ausserhalb der Bauzone ein- zuhalten ist, ist gemäss dem zitierten Entscheid im Einzelfall zu beurteilen. Wohnbauten müssen in jedem Fall so weit von der Grenze zurückversetzt wer- den, dass ihre Erstellung auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten Auswirkungen mehr hat. Wohnbauten direkt oder ganz nahe an der Landwirt- schaftszone sind grundsätzlich nicht zulässig, soweit sie nicht einem landwirt- schaftlichen Zweck dienen, ausser es handle sich nur um kleine Nebenbauten, Zäune oder Gatter, welche keine nennenswerten Auswirkungen auf das angren- zende Landwirtschaftsland haben (BGE 145 I 156 Erw. 6.3 - 6.5; vgl. analog auch Urteil BGer 1C_4/2015 vom 13.6.2018, kommentiert von Arnold Marti, ZBl 120/2019 S. 165 ff.). Gemäss Marti (Kommentar zu BGE 145 I 155 ff. in ZBl 120/2019 S. 155 ff.) dürfte in der Regel der normale, allerdings nicht durch Vereinbarung abkürzbare Grundstücksgrenzabstand genügen. Im Urteil 1C_4/2015 vom 13.6.2018 hat das Bundesgericht in einem stark durch Sied- lungsgebiet und Verkehrsachsen eingeengten und teilweise bereits mit baulichen Massnahmen überstellten Landwirtschaftsgebiet einen Grenzabstand von 4 m als genügend erachtet. Daraus ergibt sich gemäss Marti (a.a.O., Kommentar zum Urteil BGer 1C_4/2015), dass der Mindestgrenzabstand in grösseren Landwirt- schaftsgebieten, welche weniger stark durch bauliche Massnahmen geprägt sind, auch deutlich höher sein könne. 3.6.3Gestützt auf die obzitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung kann mithin gegenüber der Landwirtschaftszone, welche grundsätzlich eine Nichtbauzone bildet, keine Vereinbarung zur Verkürzung des Grenzabstandes im Sinne von § 62 PBG getroffen werden. Daran ändert grundsätzlich der Umstand nichts, dass im konkreten Fall dem an das Baurechtsgrundstück KTN E.________ west- lich angrenzenden Landwirtschaftsland aufgrund seiner Grösse, Lage und Be- schaffenheit (2 m breiter Fussweg zwischen zwei Bauzonen) keinerlei Funktion für die landwirtschaftliche Nutzung zukommt. Unabhängig davon gilt mithin der kommunal festgelegte Grenzabstand von 4 m (Art. 54 Abs. 1 BauR). Ohne Be- lang ist im vorliegenden Fall auch der Hinweis der Vorinstanz auf VGE III 2018 136. Im fraglichen Fall ging es um die ungleiche Verteilung des Grenzabstandes zu Lasten eines im Baugebiet gelegenen privaten Strassengrundstückes. 3.6.4Allerdings ist nicht zu verkennen, dass im konkreten Fall die Anwendung des Grenzabstandes von 4 m gegenüber dem westlich angrenzenden, in der Landwirtschaftszone gelegenen Landstreifens zu einem unbilligen Resultat führt. Das Bundesgericht hatte in den obzitierten Urteilen wohl auch nicht den Fall der 18 vorliegenden konkret zu beurteilenden unsinnigen Grenzziehung zwischen Bau- und Landwirtschaftsland zu beurteilen, welche sich wohl rein historisch so er- geben hat, jedoch kaum das Resultat einer Planung ist, welche die im Raum- planungsgesetz vorgesehenen Grundsätze beachtet hat. Härten und Unzweck- mässigkeiten als Folge einer verunglückten Nutzungsplanung kann gegebenen- falls im Rahmen von § 73 PBG Rechnung getragen werden. 3.6.5Gemäss § 73 Abs. 1 PBG kann die zuständige Bewilligungsbehörde für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den in diesem Gesetz oder in den Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen, insbeson- dere wenn sonst eine unzumutbare Härte einträte (lit. a). Eine Ausnahmebewilli- gung muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein und darf keine wesent- lichen Interessen von Nachbarn verletzen. Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines Rechts- institut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmäs- sigkeiten zu beseitigen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kan- tons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge besonderer Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisierenden und schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwendung der Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Ergebnis führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist daher immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkreten Fall zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnahmebe- willigungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der Verwal- tung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde (BGE 112 Ib 51 Erw. 5). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht darin, einem Bauherrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnüt- zung zu ermöglichen. Es sollen weder Idealvorstellungen noch Maximalwünsche ermöglicht werden (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 3.2). Ob die beson- deren Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, vorlie- gen, ist eine Rechtsfrage, welche der freien Überprüfung des Verwaltungsge- richts unterliegt (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aar- gau, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 Rz 7). Der unbestimmte Rechtsbe- griff der besonderen Verhältnisse ist mit der Einschränkung "wenn und soweit" verknüpft. Die Umschreibung der Ausnahmesituation enthält mithin auch ein be- grenzendes Moment. Es ist somit anhand des konkreten Projektes und allenfalls weiterer Umstände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahme-19 situationsvoraussetzung gegeben ist (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2, mit Hinweisen, u.a. auf VGE III 2013 193+194 vom 22.5.2014 Erw. 8.4, VGE III 2014 22 vom 11.5.2014 Erw. 3.1.2, EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; VGE 1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7 = EGV-SZ 1998 Nr. 8 Erw. 7). Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu be- jahen, so ist bei der Erteilung derselben weiter abzuklären, durch welche von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist. Bei der Beurteilung dieser Ermessensfrage auferlegen sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss Zurückhaltung. Das Verwaltungsgericht darf sodann im Gegensatz zum Regierungsrat nur einschrei- ten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde (EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; VGE 672/95 vom 22.12.1995; VGE 613/90 vom 20.11.1990; EGV-SZ 1990 Nr. 19 und 1993 Nr. 60). Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss aus- geübtes Ermessen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des Willkürverbots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes Ermessen (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2; VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen). 3.6.6Das Baurechtsgrundstück des Beschwerdegegners liegt - wie bereits er- wähnt - in einer Reihe von 9 Parzellen entlang der westlichen R.________, wel- che alle (mit Ausnahme derjenigen des Beschwerdegegners) überbaut sind. Sämtliche Grundstücke weisen ähnliche Grundflächen und Ausrichtungen auf und bei sämtlichen Grundstücken wird gegenüber dem westlich von ihnen ent- lang führenden Fussweg auf KTN H.________ bzw. gegenüber dem westlich an- schliessenden Landspickel auf KTN G.________ Lachen kein grosser Grenzab- stand eingehalten. Vielmehr weisen die Bauten zum Weggrundstück lediglich Abstände zwischen 1 m und 2.5 m auf und unterschreiten damit auch den mini- malen Grenzabstand von 4 m. Die geplante Baute kommt in etwa auf dieselbe Linie zu liegen, wie die Westfassaden der bereits vorbestehenden Bauten. Der Gemeinderat Wangen hat bei sämtlichen Bauten entlang der Westseite der R.________ eine Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber dem westlich anschliessenden schmalen Landstreifen mit Fussweg um ca. 2 m zugelassen. Das Baurechtsgrundstück des Beschwerdegegners ist die letzte Baulücke ent- lang dieser Bucht. Wie bereits erwähnt würde die Einhaltung des Grenzabstan- des gegenüber dem westlich angrenzenden Land in der Landwirtschaftszone die Möglichkeit der Überbauung des Baurechtsgrundstückes auf einen ca. 3 m schmalen (und ca. 18 m langen) Streifen beschränken. Eine sinnvolle Überbau- ung wäre somit - auch in Berücksichtigung des Umstandes, dass nur eine einge- schossige Baute zulässig ist - kaum möglich, dies auch im Vergleich mit den be-20 stehenden Überbauungen entlang der Westseite der R.________. Die Lage und Beschaffenheit des Baurechtsgrundstückes sowie der Umstand, dass sämtliche weiteren Grundstücke entlang der Westseite der R.________ im Unterabstand zur westlichen Grenze erstellt wurden, führen dazu, dass die Einhaltung des Grenzabstandes gegen Westen eine unzumutbare Härte darstellen würde. Es liegt mithin eine Ausnahmesituation vor, welche von der Einhaltung des Grenz- abstandes gegenüber Westen dispensiert. Daran ändert der Umstand nichts, dass es sich beim Baurechtsgrundstück um ein relativ kleines Grundstück mit ei- ner Fläche von 387 m 2 handelt. Die bereits mit Bauten ähnlichen Volumens wie die geplante Baute überbauten Grundstücke entlang der westlichen R.________ weisen vergleichbare Grundflächen auf und sind allesamt überbaut. Entspre- chend kann von einer Eignung für eine Überbauung ausgegangen werden, auch wenn aufgrund der besonderen Situierung eine Ausnahmebewilligung erforder- lich ist. Öffentliche Interessen werden dadurch nicht tangiert. Das westlich an- grenzende, nur knapp 2 m breite landwirtschaftliche Grundstück ist im fraglichen Bereich landwirtschaftlich nicht nutzbar, hierfür offenkundig auch nicht vorgese- hen und dient einzig als Fussweg für die Erschliessung von in der Bauzone gele- genen Grundstücken. Auch wesentliche private Interessen werden nicht verletzt, zumal die geplante Baute auf dieselbe Linie zu liegen kommt, wie die Westfas- saden der bereits vorbestehenden Bauten und die Gebäudeabstände eingehal- ten werden. 3.6.7Anders als bei der Frage, ob eine Ausnahmesituation vorliegt, handelt es sich bei der Frage der Ausgestaltung einer Ausnahmebewilligung nicht um eine Rechtsfrage, sondern um eine Ermessensfrage, deren Beurteilung grundsätzlich in die Kompetenz der Bewilligungsbehörde fällt. Aus diesem Grunde wird die Sache bei Bejahung einer Ausnahmesituation in der Regel an die Bewilligungs- behörde zurückgewiesen, damit diese in einem neuen Entscheid festhält, wie die Ausnahmebewilligung auszugestalten ist (vgl. EGV 1990 Nr. 19; VGE 1017/99 vom 25.6.1999 Erw. 2.e). In Bezug auf die Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber KTN H.________ im Westen hat einerseits die Baubewilligungsbehörde bereits eine Baubewilligung erteilt, welche vom Regierungsrat bestätigt wurde. Andererseits besteht aufgrund der vorbestehenden Bauten und deren Situierung in Unterab- stand zu KTN H.________, wobei die geplante Baute diesen Abstand übernimmt, kaum mehr Gestaltungsspielraum, zumal die verbleibende bebaubare Fläche auch so nur sehr beschränkt bleibt, weshalb eine Rückweisung der Sache in die- ser Frage an die Bewilligungsbehörde nicht gerechtfertigt ist und namentlich auch verfahrensökonomisch unsinnig wäre. 21 4.1Umstritten ist im Weiteren die Einhaltung der Ausnützungsziffer. Die ge- plante Baute verfügt auf der Nordseite über einen als Technik- und Abstellraum bezeichneten Raum mit einer Bruttofläche von 8.9 m 2. Der Raum verfügt über zwei Zugänge von Aussen (gegen Norden und gegen Westen) sowie über eine Verbindungstür zum Elternschlafzimmer. Gemäss der Beschwerdeführerin gehört die Fläche des Abstellraumes - zumindest im Umfang von 5.6 m 2 - zur anrechen- baren Bruttogeschossfläche. Aus dem Plan Längs-Schnitt B-B sei ersichtlich, dass er innerhalb der Wärmedämmung liege. Mit einer Fensterfläche von 0.6 m 2 sei er genügend belichtet und aufgrund des unmittelbaren Zuganges vom Eltern- Schlafzimmer aus diene er als Umkleideraum. 4.2Das kommunale Baureglement legt für die Zone W1 eine Ausnützungsziffer von 0.25 fest (Art. 54 Abs. 1 BauR). Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer gilt als anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller ober- und unter- irdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (Art. 27 Abs. 1 BauR). Davon nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht werden gemäss Art. 27 Abs. 2 BauR u.a.: a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- und Arbeitsräume verwendbar sind; b) eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern diese keine anrechenbaren Räume erschliesst; c) die für die Haustechnik bestimmten Räume, namentlich jene für Hei- zungen, Lift- und Klimaanlagen; d) allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Ab- stellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen sowie die Ge- meinschafts- und Bastelräume in Wohnhäusern und Wohnsiedlungen mit mehr als drei Wohnungen. Im Weiteren werden nicht angerechnet: Verkehrsflächen wie Korridore (lit. e), unbeheizte Wintergärten (lit. f), Balkone (lit. g), unterirdische gewerbliche La- gerräume (lit. h) und Wärmedämmungen (lit. i und j). 4.3Die Ausnützungsziffer wird im Kanton Schwyz einzig kommunal geregelt. Das kantonale Recht sieht diesbezüglich keine Mindestvorschrift vor. Die Aus- nützungsziffer setzt vor allem die Nutzungsdichte mit den entsprechenden bau- planerischen Vorgaben und Auswirkungen fest und ermöglicht Rückschlüsse über die zu erwartende Einwohner- und Arbeitsplatzdichte. Sie erlaubt die sied- lungsplanerischen Bedürfnisse und Erfordernisse zu ermitteln (Erschliessungs- und andere Infrastrukturanlagen, Baulandbedarf) und umzusetzen (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, S. 134 ff.). Die maximale Grösse einer Baute wird dage- gen in erster Linie durch die primären oder konventionellen Baubeschränkungen 22 wie Grenzabstand, Gebäudehöhe, Geschosszahl etc. festgelegt. Auch wenn bei richtiger Siedlungs- und Nutzungsplanung die Ausnützungsziffer im Vergleich zu den primären Baubeschränkungen restriktiver anzusetzen ist, damit für die Ge- bäudegestaltung ein angemessener Spielraum übrig bleibt (Huber, a.a.O., S. 91, 90 ff., 94 ff.), so gibt es im Gegensatz zum Verhältnis zwischen anrechenbarer Bruttogeschossfläche und anrechenbarer Landfläche (= Ausnützungsziffer) keine verbindliche Verhältniszahl für die Beziehung zwischen anrechenbarer und nicht- anrechenbarer Bruttogeschossfläche bzw. maximaler Geschossfläche und Par- zellengrösse. Gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darf bei teleologischer Betrachtungsweise nicht kategorisch verlangt werden, dass sich ein Stau- oder Abstellraum - was zwar normalerweise der Fall ist - im Keller- oder Dachgeschoss befinden muss. Es sind auch andere Überbauungsformen denkbar, bei denen nicht anrechenbarer, weil nicht zu Wohn- und Arbeits- zwecken verwendbarer oder hierzu unmittelbar dienender Abstellraum auf der Wohngeschossebene platziert wird. Bei der Prüfung der Verwendbarkeit als Wohn- und Arbeitsräume sind im Übrigen die wohnhygienischen Bestimmungen beizuziehen (VGE III 2015 189 vom 24.8.2016 Erw. 4.2.2 ff.; VGE III 2010 104 vom 21.9.2010 Erw. 5.3; VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 3.2.1/3.2.2 = EGV-SZ 2008, 8.9). 4.4Das Baugrundstück liegt im Gewässerschutzbereich Ao und Au. Eine Un- terkellerung ist mithin nicht möglich (vgl. Ziff. 211 Abs. 2 Anhang 4 der Gewäs- serschutzverordnung, GSchV; SR 814.201 vom 28.10.1998). Erlaubt sind zudem nur eingeschossige Bauten (Art. 54 BauR). Entsprechend sind Abstell- und Technikräume zwingend auf der gleichen Ebene wie die Wohnräumlichkeiten zu erstellen. Dass in Art. 27 Abs. 2 BauR auf Wohnebene erstellte Abstellräumlich- keiten mit Keller- oder Estrichfunktion nicht erwähnt werden, bedeutet nach der obzitierten Rechtsprechung nicht, dass die Flächen solcher Abstellräume der Bruttogeschossfläche anzurechnen sind. In casu verfügt die geplante Baute - abgesehen von einem kleinen Reduit innerhalb der Wohnräumlichkeiten - über keine anderen Abstellflächen und Technikräumlichkeiten. Sowohl die Heizung als auch andere technische Installationen sowie Abstellflächen für Fahrräder und andere Sportgeräte, Gartenmöbel, Gartengeräte usw. sind einzig in diesem Raum vorgesehen. Die geplante Fläche von 8.68 m 2 fällt für den vorgesehenen Zweck eher klein aus und steht auf jeden Fall nicht in einem Missverhältnis zu der für die Wohnnutzung vorgesehenen Fläche von 94.7 m 2. Der fragliche Ab- stell- und Technikraum entspricht zudem nicht den wohnhygienischen Bestim- mungen, welche ein Wohn- und Schlafraum gemäss Art. 14 Abs. 1 BauR aufwei- sen muss (Mindestbodenfläche von 10 m 2). Auch wenn ein direkter Zugang zum Elternschlafzimmer besteht, kann aufgrund der Zweckbestimmung als Heizungs- 23 und Technikraum sowie als einziger Abstellraum des Gebäudes ausgeschlossen werden, dass dieser Raum für Wohnzwecke sinnvoll nutzbar ist. Dabei ist uner- heblich, ob der Abstell- und Technikraum innerhalb oder ausserhalb der wärmei- solierten Gebäudehülle liegt. Wesentliche Voraussetzung für den Abzug einer Fläche von der Bruttogeschossfläche ist, dass sie für Wohn- oder Arbeitszwecke nicht geeignet ist. Die Beheizbarkeit kann dabei eine Rolle spielen, es wird jedoch nicht vorausgesetzt, dass nur nicht isolierte Flächen von der Brutto- geschossfläche in Abzug gebracht werden können. Insgesamt ist mithin nicht zu beanstanden, dass die für den Technik- und Abstell- raum vorgesehene Fläche bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche in Ab- zug gebracht wurde. 4.5.1Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend, die Gemeinde gehe bei der Berechnung der Ausnützungsziffer von einer anrechenbaren Landfläche von 387 m2 aus. Diese Landfläche umfasse aber auch stehendes Gewässer, welches zur Berechnung der Ausnützungsziffer nicht verwendet werden könne. Dabei handle es sich um eine Landfläche von 10 - 15 m2. Ohne diese Landfläche werde die zulässige Ausnützungsziffer nicht eingehalten. Zudem dürften gemäss Art. 28 BauR Schutzzonen nicht angerechnet werden. Es stelle sich deshalb die Frage, ob der kommunal ausgeschiedene Gewässerraum eine Schutzzone darstelle. 4.5.2Gemäss Art. 28 Abs. 1 BauR ist die anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Grundstücksfläche, soweit sie inbe- zug auf die Ausnützung nicht schon beansprucht ist und in der Bauzone liegt. Nicht angerechnet werden u.a. rechtskräftig ausgeschiedene Schutzzonen sowie offene Gewässer und Wald (Art. 28 Abs. 2 lit. a BauR). Gemäss der amtlichen Vermessung weist das Grundstück eine Gesamtfläche von 387 m 2 auf, wovon 8 m 2 auf stehendes Gewässer entfallen. Die anrechen- bare Landfläche beträgt mithin 379 m 2. Es besteht kein Anlass, von dieser im Grundbuch eingetragenen Parzellenfläche abzuweichen und auf Schätzungen der Beschwerdeführerin abzustellen. Die grundbuchamtlich festgestellte Land- fläche gilt grundsätzlich als Berechnungsgrundlage (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/ Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., S. 920). Von dieser anrechen- baren Landfläche ausgehend und in Berücksichtigung der anrechenbaren Brutto- geschossfläche von 94.74 m 2 (ohne Abstell- und Technikraum) resultiert eine Ausnützung von 0.249. Die zulässige Ausnützung wird mithin nicht überschritten. Zwar geht der Gemeinderat in der angefochtenen Bewilligung zu Unrecht von einer anrechenbaren Landfläche von 387 m 2 aus. Allerdings wird in den Bau- gesuchsunterlagen korrekt von einer anrechenbaren Landfläche von 379 m 2 24 ausgegangen (vgl. Ausnützungsberechnung der Planerin vom 18.6.2018) und die zulässige Ausnützung wird nicht überschritten. 5.1Umstritten ist im Weiteren die Unterschreitung des bundesrechtlichen so- wie des kantonalrechtlichen Gewässerabstandes. In Bezug auf den bundesrechtlichen Gewässerabstand legt der Regierungsrat korrekt dar, dass die Gemeinde Wangen für stehende Gewässer bis anhin keinen Gewässerraum ausgeschieden hat (vgl. Zonenplan vom 9.2.2014, htt- ps://map.geo.sz.ch, Geokategorie Gewässerraum), weshalb die Übergangs- regelung des Bundes gelte. Das umstrittene Bauvorhaben liege vollständig innerhalb der bundesrechtlichen Gewässerabstandslinie. Gestützt auf Art. 41c Abs. 1 lit. a bis GSchV könne allerdings eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Die Bauparzelle befinde sich in einer Reihe von bereits überbauten Parzellen. Es handle sich dabei um eine typische unüberbaute Baulücke, welche gestützt auf Art. 41c Abs. 1 lit. a bis GSchV überbaut werden dürfe. Auch würde eine Frei- haltung dieser Parzelle aus gewässerökologischer Sicht keinen grossen Nutzen mehr bringen, da eine Revitalisierung dieses Uferabschnittes aufgrund der be- reits bestehenden Überbauung und dem Bootshafen nicht mehr in Frage komme. 5.2Gemäss der Beschwerdeführerin sind die Voraussetzungen von Art. 41c Abs. 1 lit. a bis GSchV nicht gegeben. Es handle sich bei der strittigen Parzelle nicht um eine Baulücke, sondern um einen schmalen Landstreifen zwischen Seeuferlinie und KTN H.________. Wenn ein Grundstück derart schmal sei, dass es aufgrund seiner Dimension nicht überbaut werden könne, stelle es keine Baulücke dar. Das Grundstück weise an der schmalsten Stelle zwischen der Uferlinie und der westlichen Grenze gemäss WebGIS eine Tiefe von 11.5 m aus. Berücksichtige man einen minimalen Gewässerabstand von 5 m gegenüber dem See und den grossen Grenzabstand gegenüber Süd-Westen von 7 m, sei offen- sichtlich, dass das Grundstück nicht überbaubar sei. Auch wenn gegenüber der Süd-West-Seite lediglich der kleine Grenzabstand von 4 m einzuhalten wäre, würde nur noch eine Bautiefe von 2.5 m verbleiben. Würden auch derart kleine Grundstücke als Baulücken qualifiziert, könnten von grösseren Grundstücken kleine Uferparzellen abgetrennt und dann gestützt auf die Ausnahmeregelung überbaut werden, was nicht Sinn und Zweck des Gewässerschutzes sei. Zu berücksichtigen sei zudem, dass das Seeufer im Bereich des Baugrundstückes sich in einem natürlichen Zustand befinde. Zudem würden einer Ausnahmebewil- ligung überwiegende Interessen entgegen stehen. Das Bauvorhaben liege in der Gefahrenzone II und zudem in unmittelbarer Nähe der Landschaftsschutzzone des eidg. Schutzgebietes Flugplatz Wangen. Besonders stossend sei in diesem Zusammenhang, dass der Beschwerdegegner auf dem Baugrundstück bereits 25 die Ufervegetation entfernt habe. Diese negative Beeinflussung der Ufersituation dürfe nicht zu Gunsten des Beschwerdegegners berücksichtigt werden. Die In- teressen an der Erstellung eines Ferienhauses vermöchten die Interessen am Schutz des Ufers nicht zu überwiegen. 5.3Vorab ist festzuhalten, dass eine allfällige illegale Beseitigung der Ufer- vegetation nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist und auf die ent- sprechenden Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden kann. Die Schädigung der Ufervegetation stellt einen Straftatbestand dar (Art. 24 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetztes über den Natur- und Heimatschutz, NHG; SR 451) und wäre durch die zuständige Strafverfolgungsbehörde zu ahnden. 5.4.1Die Änderungen des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20 vom 24.1.1991) vom 11. Dezember 2009 (Renaturierung) traten per 1. Januar 2012 in Kraft. In Art. 36a Abs. 1 GSchG werden die Kantone verpflichtet, nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässer- raum) festzulegen, der zur Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Ge- wässer, zum Schutz vor Hochwasser und im Interesse der Gewässernutzung er- forderlich ist. Sie haben zudem dafür zu sorgen, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirt- schaftet wird (Art. 36a Abs. 3 GSchG). Die Festlegung des Gewässerraums für Fliessgewässer und stehende Gewässer sowie die extensive Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraums werden gestützt auf Art. 36a Abs. 2 GSchG in Art. 41a - 41c GSchV sowie in den Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 (ÜbgBest GSchV) näher ausgeführt. Gemäss Art. 41b Abs. 1 GSchV muss die Breite des Gewässerraums, gemessen ab der Uferlinie, mindestens 15 m betragen. Die Breite des Gewässerraums nach Ab- satz 1 muss erhöht werden, soweit dies erforderlich ist zur Gewährleistung: (a) des Schutzes vor Hochwasser, (b) des für Revitalisierung erforderlichen Raumes, (c) überwiegender Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes und (d) der Gewässernutzung (Abs. 2). Die Breite des Gewässerraums kann in dicht über- bauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist (Abs. 3). Die Kantone legen den Gewässerraum gemäss den Artikeln 41a und 41b GSchV bis zum 31. Dezember 2018 fest. Solange die Kantone den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 20 m bei stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von mehr als 26 0,5 ha (Abs. 2 lit. c der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4.5.2011; vgl. Erläuternder Bericht des Bundesamtes für Umwelt vom 20.4.2011, Parlamentarische Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer [07.492] - Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung, S. 30 f.). Abs. 2 ÜbgBest GSchV gilt über die Frist vom 31. Dezember 2018 hinaus, so- lange der Gewässerraum nicht festgelegt ist (Fritzsche in: Hettich/Janser/Norer, GSchG/WBG Kommentar, Art. 36a Rz 69). Abs. 2 ÜbgBest GSchV verdrängt nicht nur generell-abstrakte kantonale Gewäs- serabstände, sondern auch solche, die etwa in Form von Baulinien, Freihalte- zonen, Baubereichen in Kernzonen- oder Sondernutzungsplänen auf Stufe Nutzungsplanung festgelegt worden sind. Allerdings ist zu beachten, dass mit derartigen nutzungsplanerischen Festlegungen, soweit sie nach umfassender Interessenabwägung zustande gekommen sind und den materiellen Kriterien von Art. 36a GSchG bzw. Art. 41a und 41b GSchV entsprechen, der Gewässerraum bereits ausgeschieden ist, was die Geltung von Abs. 2 ÜbgBest GSchV zum Uferstreifen in solchen Fällen ausschliesst (vgl. Fritsche, a.a.O., Art. 36a GSchG N 74). 5.4.2Die zulässige Überbauung innerhalb der Gewässerabstandslinie wird in Art. 41c GSchV geregelt. Gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Als Ausnahme von dieser Regelung sieht Art. 41c Abs. 1 GSchV vor, dass die Erstellung abschliessend aufgeführter weiterer Anlagen bewilligt werden kann, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Bewilligt werden können u.a. zonenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten (lit. a). Mit der Revision der GSchV vom 22. März 2017 (in Kraft seit 1.5.2017) können die Behörden neu auch zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen bewilligen. Im Erläuternden Bericht zu dieser Revision führt das BAFU aus (Erläuternder Bericht zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 22.3.2017, S. 5), auch ausserhalb von dicht überbautem Gebiet könnten Situationen auftreten, bei denen die Freihaltung des Gewässerraums auf einzelnen unbebauten Parzellen (oder sinngemäss innerhalb einer Hofgruppe) entlang des Gewässers auch auf lange Sicht keinen Nutzen für das Gewässer bringen könne. Dies weil die Raumverhältnisse für das Gewässer ohnehin auf Grund von bestehenden Anlagen mit Bestandesschutz auf lange Sicht beengt blieben. Art. 41c Abs. 1 lit. a bis GSchV solle das 27 Schliessen solcher Lücken ermöglichen (vgl. auch Iten, Die Revision der Vorschriften zum Gewässerraum in der Gewässerschutzverordnung, URP 2016 S. 812). 5.4.3Wie bereits erwähnt liegt das Baugrundstück an der R.________ innerhalb einer Reihe von neun überbauten kleinen Parzellen. Die Baurechtsparzelle des Beschwerdegegners ist die letzte innerhalb der Bauzone gelegene unüberbaute Parzelle entlang der Westseite der R.________. Der südwestliche Teil der R.________, in welchem sich das Baugrundstück befindet, liegt in keinem Schutzgebiet. Ein Uferstreifen im Nordosten der Bucht bei der Einmündung in den offenen See liegt in geschütztem Flachmoorgebiet. Diese Flachmoorgebiete liegen in einer Entfernung von mindestens 240 m vom Baugrundstück. Das nörd- lich und östlich an die Bucht anschliessende Land liegt in einem BLN-Gebiet (BLN 1406 Obersee). Das Baugrundstück selber liegt nicht in BLN-Gebiet und ist auch nicht unmittelbar angrenzend. Auf der dem Baugrundstück gegenüber- liegenden Seite befindet sich zudem ein kantonal geschütztes Biotop (Entfernung zum Baugrundstück mindestens 175 m); ein kantonales Naturschutzgebiet reicht zudem bis an die Ferienhaussiedlung; die gesamte Siedlung (inklusive dem Bau- grundstück) und das westlich anschliessende Baugebiet liegen in keinem Schutz- gebiet (weder des Bundes, des Kantons noch der Gemeinde). Eine Renaturie- rung der überbauten und in der Wohnzone gelegenen westlichen R.________ ist nicht vorgesehen. Die Freihaltung dieser einzelnen, unüberbauten kleinen Par- zelle mit einer Fläche von 387 m 2 würde aus gewässerökologischer Sicht keinen erkennbaren Nutzen bringen. Bei einer Freihaltung würden die Auswirkungen auf den Grundeigentümer, welchem eine bauliche Nutzung dieser in der Bauzone gelegenen Liegenschaft vollständig verwehrt würde, in einem Missverhältnis ste- hen zum minimalen Nutzen, welche eine Freihaltung dieser Baulücke aus ökolo- gischer Sicht erbringen würde. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann bei einer Grundstücksfläche von 387 m2 im konkreten Fall auch nicht von einem unüberbaubaren Grundstück ausgegangen werden. Zwar ist nicht zu verkennen, dass Ausnahmebewilligungen in Anspruch genommen werden müssen, allerdings unter Erfüllung der entsprechenden engen Voraussetzungen. Wie bereits erwähnt weisen die weiteren entlang der westlichen R.________ ausgeschiedenen Bauparzellen eine ähnliche Fläche und Situierung auf wie das Baugrundstück, und die vorgesehene Bebauung liegt umfangmässig im Rahmen der bereits vorbestehenden Bauten. Auch liegt keine rechtsmissbräuchliche Abparzellierung eines Grundstücks mit Seeanstoss vor, sondern es handelt sich 28 um den klassischen Fall einer Baulücke, wie sie der Verordnungsgeber wohl gerade vor Augen hatte. 5.5Neben dem GSchG sieht auch das kantonale Recht einen Gewässerabstand vor. § 66 Abs. 1 PBG sieht vor, dass Bauten und Anlagen gegenüber Seen einen Mindestabstand von 20 m ab Grenze der Wasserzone einzuhalten haben. Der Regierungsrat führt im angefochtenen Entscheid unter Hinweis auf VGE III 2010 14 vom 24. Mai [recte: März] 2010 (Erw. 4.2) aus, es sei auch im Bereich des Seeufers zulässig, Baulinien festzulegen. In casu sei im Rahmen der Zonen- planung durch die Gemeinde Wangen eine Baulinie mit einer Breite von 5 m gegenüber dem Gewässer festgelegt worden. Diese Baulinie gehe gemäss § 68 Abs. 2 PBG dem Gewässerabstand im Sinne von § 66 PBG vor. Im Rahmen der Festlegung der Baulinie sei die Frage einer Ausnahmesituation auf dem streiti- gen Baugrundstück bereits geprüft worden. In Bezug auf das 1.5 m breite Vor- dach an der Ostfassade, welches in die Baulinie hineinrage, hält der Regierungs- rat fest, dass gemäss § 34 Abs. 1 PBV i.V.m. § 59 Abs. 2 PBG über die Fassade vorspringende Gebäudeteile in den Gewässerabstand hineinragen dürften, wenn ihre Ausladung 1.5 m nicht übersteige. 5.6Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, es sei nicht belegt, dass bei der Festlegung der Baulinie im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung geprüft worden sei, ob eine Ausnahmesituation vorliege. Die entsprechenden Akten seien beizuziehen. Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, die massgebende Uferlinie entspreche dem mittleren Pegelstand der stehenden Gewässer, welcher auf dem WebGIS publiziert werde. Diese Uferlinie sei auf den Planunterlagen nicht eingezeichnet. Die Uferlinie verlaufe nicht entlang der Grenze des Grundstücks, sondern reiche in dieses hinein. Werde die Seeab- standslinie von 5 m parallel zur Uferlinie gezogen, sei ersichtlich, dass das Bau- vorhaben (nicht nur in Bezug auf die vorspringenden Gebäudeteile) die Uferlinie verletze. Damit reiche das Bauvorhaben in den kantonal geschützten Gewässer- raum hinein. Der Gewässerabstand von 5 m gegenüber der R.________ werde nicht eingehalten. Im südlichen Teil des Gebäudes weise dieses gegenüber der Grundstücksgrenze einen geringeren Abstand als 5 m auf. 5.7.1Es ist vorliegend zu Recht unbestritten, dass neben dem bundesrechtlichen Gewässerabstand nach GSchG und GSchV auch die Gewässerabstands- vorschriften nach PBG (und dem Baureglement, vgl. Art. 38 Abs. 1 BauR) zu prüfen sind. Die Bewilligungsfähigkeit einer Anlage nach GSchG und GSchV in Bezug auf den Gewässerraum führt nicht automatisch zur Bewilligungsfähigkeit 29 nach der Gewässerabstandsregelung gemäss PBG (und den kommunalen Baureglementen). Ein entsprechender Mechanismus soll im Rahmen einer Revision des PBG zwar eingeführt werden (vgl. Motion M 8/19 Roger Brändli vom 21.3.2019, Antrag des Regierungsrates an den Kantonsrat mit Beschluss Nr. 447/2019 vom 25.6.2019 und Erheblicherklärung der Motion durch den Kantonsrat am 18.9.2019), besteht zur Zeit jedoch nicht. 5.7.2Wie bereits erwähnt, beruft sich der Regierungsrat im angefochtenen Be- schluss auf die Bestimmung von § 68 Abs. 2 PBG. Gemäss dieser Bestimmung gehen Baulinien den Abstandsvorschriften vor, soweit Baulinien bestehen. Im kommunalen Nutzungsplan der Gemeinde Wangen ist in der Bauzone entlang der westlichen R.________ eine Baulinie mit einem Abstand von 5 m ab Ufer vorgesehen. Allerdings kommt dieser Baulinie entgegen der Ansicht des Re- gierungsrates (und des ARE) gegenüber der kantonalen Gewässerabstands- vorschrift kein Vorrang zu. Die kantonalen Bauvorschriften gelten gemäss § 52 Abs. 1 PBG als Mindestvorschriften in allen Gemeinden; dies gilt auch im Ver- hältnis zu § 68 PBG, worauf in § 68 Abs. 1 PBG ausdrücklich hingewiesen wird. Baulinien gehen zwar anderen Abstandsvorschriften vor, dürfen die Mindestabs- tände aber nicht verletzen, ausser dies ist gesetzlich ausdrücklich so vorgesehen (so z.B. betr. Strassenabstand, vgl. §§ 40 und 41 des Strassengesetzes, StrG; SRSZ 442.110). Etwas Anderes kann auch nicht aus VGE III 2010 14 vom 24. März 2010 abgeleitet werden. Im zitierten Entscheid wurde zwar festgehalten, dass den Gemeinden in § 66 Abs. 2 PBG die Möglichkeit eingeräumt wird, in den Nutzungsplänen gegenüber fliessenden Gewässern den Gewässerabstand mit- tels Baulinie festzulegen (wobei ein kantonalrechtlicher Mindestabstand zu berücksichtigen ist) und dass auch gegenüber stehenden Gewässern die Fest- setzung der Abstände mittels Baulinien möglich ist; im konkreten Fall ging es allerdings um eine Baulinie, welche den kantonalen Mindestabstand von 20 m übertraf. Aus dem Entscheid ergibt sich, dass mit einer Baulinie gegenüber einem stehenden Gewässer ein grösserer Abstand festgesetzt werden kann, als im kantonalen und kommunalen Recht vorgeschrieben ist. Es kann daraus aber nicht abgeleitet werden, dass eine Gemeinde in eigener Kompetenz mit einer Baulinie einen den kantonalen Mindestabstand unterschreitenden Gewässer- abstand festlegen kann. Dies würde § 52 Abs. 1 sowie § 68 Abs. 1 PBG wider- sprechen und es den Gemeinden erlauben, mittels Baulinien die kantonalen Mindestabstandsvorschriften zu umgehen, was klarerweise nicht dem Willen des Gesetzgebers sowie dem Sinn und Zweck der im öffentlichen Interesse liegen- den Gewässerabstandsvorschrift - die im Übrigen den Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG umsetzt - entspricht. 30 5.7.3Abzustellen ist im konkreten Fall vielmehr auf die langjährige verwaltungs- gerichtliche Rechtsprechung, wonach bei Uferparzellen, welche der Bauzone zu- gewiesen sind, dem gesetzlichen Ziel der Freihaltung von See- und Flussufern nur beschränkt Rechnung getragen werden kann, um den Zonenzweck nicht zu vereiteln und die Grundeigentümer in ihren Eigentumsrechten nicht zu stark zu beschränken, was grundsätzlich als materielle Enteignung zu einem Entschädi- gungsanspruch führen könnte. Bei Bauliegenschaften, welche vollständig (oder fast vollständig) innerhalb des 20 m breiten Gewässerabstandes liegen, ist des- halb von einer Ausnahmesituation auszugehen (vgl. EGV 2010 B 8.10 Erw. 3.1.3 ff. m.H. auf Joos, Raumplanungsgesetz, S. 97 m.H; VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 1.3; VGE III 2008 91 vom 20.8.2008 Erw. 5.4; VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 Erw. 3.3 m.H. auf Urteil BGer 1A.192/2000 vom 20.2.2001 Erw. 6d). 5.7.4Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme innerhalb der Bau- zone von den im PBG oder den kommunalen Baureglementen festgelegten Be- stimmungen wurde vorstehend bereits in Erw. 3.6.5 dargestellt; darauf kann ver- wiesen werden. Die Bauliegenschaft befindet sich vollständig innerhalb des Gewässerabstandes. Die Einhaltung desselben hätte die vollständige Unüberbaubarkeit der Parzelle zur Folge und würde damit zweifelsohne zu einer unzumutbaren Härte führen, weshalb eine Ausnahmevoraussetzung gegeben ist. Die geplante Wohnbaute bezweckt zwar eine möglichst optimale Nutzung der Bauliegenschaft; allerdings lässt die Grundstücksfläche nur eine begrenzte Bebauung mit einer Wohnfläche von unter 100 m 2 zu, weshalb gleichwohl von einer sinnvollen, angemessenen und nicht übermässigen Bebauung gesprochen werden kann. Die geplante Baute entspricht der vorbestehenden Bausituation in der Umgebung. Der Baulinie kommt insofern eine Funktion zu, als dass diese eine Begrenzung im Rahmen der Prüfung einer Ausnahmebewilligung darstellt und einen minimalen Gewäs- serabstand entsprechend den vorbestehenden Gebäudefluchten sicherstellt. Damit konkretisiert die Baulinie, wie der Ausnahmesituation Rechnung getragen werden kann und begrenzt das diesbezügliche Ermessen der Baubewilligungs- behörde. Diese Baulinie wird grundsätzlich - abgesehen vom überragenden Vordach entlang der Ostfassade - eingehalten. Ohne Belang ist dabei, dass diese im Zonenplan festgelegte Baulinie aufgrund des unregelmässigen Verlaufs der Wasserzone nicht durchgehend auf den Zentimeter genau im Abstand von 5 m zur Seeuferabstandslinie gemäss dem von der Beschwerdeführerin einge- reichten Situationsplan (Bf-act. 1) verläuft, zumal gemäss § 34 Abs. 2 PBV die Vermarkung als Grenze der Wasserzone gilt und die Baulinie gestützt auf die 31 Vermarkung festgelegt wurde, was sich aus den Plänen und dem Auszug aus dem ÖREB-Kataster ergibt. Das die Baulinie überragende Vordach wird vom Amt für Umweltschutz gemäss Gesamtentscheid vom 12. März 2019 akzeptiert, da diese Situation auch auf den Nachbarparzellen anzutreffen sei. In Berücksichti- gung des den Vorinstanzen zukommenden Ermessens bei der Prüfung der Frage, wie und wieweit einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, kann dem ge- folgt werden. Überwiegende öffentliche Interessen, welche der Baubewilligung entgegen ste- hen, liegen nicht vor. Die Bauliegenschaft liegt innerhalb eines bereits vollständig überbauten Uferstreifens entlang der Westseite der R.________. Wie bereits er- wähnt handelt es sich um die letzte Baulücke in diesem Baugebiet. Der ökologi- sche Nutzen dieser letzten unüberbauten, kleinflächigen Parzelle bzw. einer allfälligen Freihaltung dieser Parzelle von einer Baute ist minim(st). Dem Hoch- wasserschutz wird durch Massnahmen am Objekt Rechnung getragen (vgl. Ge- samtentscheid des ARE vom 12.3.2019 S. 7). Auf die Hochwassergefahr in der Umgebung hat die Überbauung keine Auswirkungen. Auch der Gewässerunter- halt oder andere überwiegende öffentliche Interessen stehen der Überbauung nicht entgegen. Zusammenfassend ist die Baubewilligung mithin trotz der erheblichen Unter- schreitung des kantonal- und kommunalrechtlichen Gewässerabstandes auf- grund der Ausnahmesituation rechtmässig und der Ausnahmesituation wird nicht in unangemessener Weise Rechnung getragen. 6.Auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein kann ver- zichtet werden. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (vgl. Urteile BGer 1C_556/2013 vom 21.9.2016 Erw. 2.2 m.H. und 1C_76/2012 vom 6.7.2012 Erw. 2.3 m.H.). Vorliegend ist der Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Akten und Parteieinga- ben genügend eruierbar, um die Beschwerde beurteilen zu können. Hinzu kommt des Weiteren die Möglichkeit, auf dem jedermann zugänglichen WebGIS-SZ die örtliche Situation (Katasterplan, Luftbild) zu betrachten. Für die Beurteilung von Rechtsfragen ist im Übrigen kein Augenschein durchzuführen (Plüss in: Kom- mentar VRG, § 7 Rz 79). 7.Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die Kosten zu Lasten der Beschwerdeführerin (§ 72 Abs. 2 VRP).32 Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde eine Parteientschädi- gung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des Gebührentarifs für Rechts- anwälte (GebT; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, sowie der in § 2 enthaltenen Kriterien und in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) fest- gelegt. Dem nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner wird keine Parteientschädi- gung zugesprochen. Gemäss § 74 Abs. 1 VRP hat im Rechtsmittelverfahren und in verwaltungsgerichtlichen Klagefällen die unterliegende der obsiegenden Partei eine dem Aufwand angemessene Entschädigung auszurichten, welche die Behörde festsetzt. Gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichtes wird eine Parteientschädigung nach § 74 Abs. 1 VRP nur zugesprochen, wenn die ob- siegende Partei einen (externen) nach § 15 Abs. 2 oder 3 VRP zugelassenen Rechtsvertreter mit ihrer Vertretung beauftragt hat. Bei Prozessführung in eige- ner Sache besteht grundsätzlich kein Anspruch auf eine Prozessentschädigung. Für den persönlichen Arbeitsaufwand und die Umtriebe ist keine Parteientschä- digung geschuldet (EGV-SZ 1982 Nr. 3 Erw. 1a; VGE III 2012 44 vom 23.5.2012 Erw. 3.2; VGE III 2011 79 vom 20.7.2011 Erw. 6.3; VGE III 2011 32 vom 14.4.2011 Erw. 7.2; VGE III 2010 167 vom 28.10.2010 Erw. 4.1; VGE 852/06 vom 29.8.2006 Erw.6; EGV-SZ 1982 Nr. 3 Erw. 1a; J. Hensler, Die Verwaltungs- gerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 149). Dies entspricht auch der Bundesgerichtspraxis, wonach der nicht anwaltlich vertretenen Partei keine Parteientschädigung zuzusprechen ist, da ihr kein ausserordentlicher Auf- wand entstanden ist (BGE 133 III 439 Erw. 4; BGE 115 Ia 12 Erw. 5; Urteile BGer 4A_233/2017 vom 28.9.2017 Erw. 4.1; 4A_24/2012 vom 30.5.2012 Erw. 7; 1A.92/2003 vom 15.12.2003 Erw. 7.2; H 21/00 vom 20.8.2001 Erw. 3; Seiler/von Werdt/Güngerich, Bundesgerichtsgesetz [BGG], Stämpflis Handkommentar SHK, Bern 2007, Art. 68 Rz 14 ff.).33 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Nachdem diese am 7. Januar 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- einbezahlt hat, ist die Rechnung ausgeglichen. 3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde eine Partei- entschädigung von Fr. 1'800.-- (inkl. Mehrwertsteuer und Barauslagen) zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R) - den Beschwerdegegner (R) - den Rechtsvertreter der Gemeinde (2/A) - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst - das kantonale Amt für Raumentwicklung - das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 3003 Bern (A) - und das Bundesamt für Umwelt (BAFU), 3003 Bern (A). Schwyz, 18. Juni 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:34 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 14. Juli 2020