© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/49 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-2062 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 19.01.2022 Entscheiddatum: 13.01.2022 BUDE 2022 Nr. 002 Art. 4 RPG, Art. 15 RPG, Art. 24 Abs. 2 USG, Art. 7 VRP, Art. 104 Abs. 2 PBG. Namentlich die vorgängige Teilnahme an einem Workshopverfahren verletzt die Ausstandpflicht nicht, da die betroffenen Mitglieder des Stadtrates beim Entscheid über die Einsprachen in den Ausstand getreten sind (Erw. 3.7). Weiter wurde das Mitwirkungsverfahren korrekt durchgeführt und auch die Nachbargemeinden wurden hinreichend in die Planung miteinbezogen (Erw. 4). Die vorgesehene Schwerpunktzone präjudiziert sodann die anstehende Gesamtrevision der Ortsplanung nicht und es liegt ein besonderes öffentliches Interesse am vorgezogenen Erlass des Teilzonenplans vor (Erw. 6). Weiter sind die gesetzlichen Voraussetzungen für Hochhäuser – insbesondere ein besonders geeigneter Standort – ausgewiesen (Erw. 7). Im Übrigen ergibt sich, dass die Zweckmässigkeit des Erschliessungskonzepts für das vorliegende Plangebiet hinreichend ausgewiesen ist (Erw. 8). Die Vorinstanz ist schliesslich zu Recht von der Anwendbarkeit der Immissionsgrenzwerte für den Lärmschutz ausgegangen. Ebenso ist hinreichend ausgewiesen, dass in Übereinstimmung mit dem Lärmgutachten die entsprechenden Werte im späteren Baubewilligungsverfahren eingehalten werden können (Erw. 9). // Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2022/20 vom 25. Oktober 2022 bestätigt. BUDE 2022 Nr. 2 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 20-2062 Entscheid Nr. 2/2022 vom 13. Januar 2022 Rekurrentin A.___, vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 9004 St.Gallen gegen Vorinstanz Stadtrat X.___ (Gesamtentscheid vom 25. Februar 2020 bzw. Entscheid der Bürgerschaft) Rekursgegnerin B.___, bestehend aus: - C.___, - D.___, - E.___, vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufener Strasse 11, 9001 St.Gallen Betreff Teilzonenplan und Ergänzungen Baureglement "Schwerpunktzone U.___" sowie Sondernutzungsplan "U.___" Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 2/48 Sachverhalt A. Die B.___, bestehend aus C.___, D.___ und E.___, ist Eigentümerin der in Bahnhofsnähe gelegenen Grundstücke Nrn. 001, 002 und 003, Grundbuch X., in X.. Sie liegen innerhalb eines Strassengevierts, das von B.-___, K.-___ und G.___strasse gebildet wird. Zwischen den Grundstücken verläuft zudem in Süd -Nord-Richtung das an dieser Stelle hart verbaute, offene Fliessgewässer " L.___" (Grundstück Nr. 004). Die Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X. vom 19. Dezember 1995 in der Kernzone K5a. Das Grund- stück Nr. 001 ist mit Wohn- und Gewerbebauten (Vers.-Nrn. 005 und 006), das Grundstück Nr. 003 mit einer Gewerbebaute (Vers.-Nr. 007) überbaut. B. a) Am 26. Februar 2018 erliess der Stadtrat X. den Teilzonenplan "Schwerpunktzone U.___", die Ergänzung des Baureglements mit Art. 4bis "Schwerpunktzone U.___", den Sondernutzungsplan "U.___", den Teilstrassenplan "Umgestaltung B.___strasse-K.___strasse- G.___strasse" sowie das Wasserbauprojekt "Ausbau L.___-Abschnitt U.___". Gleichzeitig wurde das am 6. Juli 2015 beschlossene Vorgängerprojekt "Gestaltungsplan U.___ III" aufgehoben. Als Ergänzung dazu verfügte das Polizeikommando der Kantonspolizei St.Gallen am 2. März 2018 eine Erweiterung der Begegnungszone an der B.___ und K.___strasse und eine Reduktion der Höchstgeschwindigkeit auf 20 km/h sowie Einbahnverkehr auf diesen Strassenabschnitten mit entsprechenden Signalisationen. b) Mit dem Teilzonenplan "Schwerpunktzone U.___" ist insbeson- dere vorgesehen, für das bisher in der Kernzone K5a gelegene Grund- stück Nr. 001 (sowie geringfügige Flächen im Grenzbereich) eine Schwerpunktzone nach Art. 19 des Planungs- und Baugesetz es (sGS 731.1; abgekürzt PBG) zu schaffen. Entsprechend wurde das Baureglement der Stadt X. vom 6. Juli 2009 mit Art. 4bis "Schwerpunkt- zone U.___" ergänzt. Demgemäss dient die Zone der verdichteten Neunutzung des strategisch bevorzugt gelegenen Entwicklungsge- biets "U.___" im Sinn der kommunalen Entwicklungsstrategie sowie der Realisierung einer Zentrumsüberbauu ng von hoher architektoni- scher und aussenräumlicher Qualität mit einer auf die Infrastruktur ab- gestimmten Nutzung. Zudem werden die zulässigen Nutzungen (De- tailhandel, Gastgewerbe, Dienstleistung, Bildung und Wohnen) – wel- che der Zentrumsentwicklung dienen sollen – definiert. Schliesslich werden eine Sondernutzungsplanpflicht sowie die Regelbauvorschrif- ten festgelegt. c) Der Sondernutzungsplan "U.___" mit besonderen Vorschriften (besV) bezweckt insbesondere sowohl hinsichtlich der Überbauung als auch der Umgebung die Sicherung einer hohen städtebaulichen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 3/48 und architektonischen bzw. freiräumlichen Qualität und einer geeigne- ten Mischnutzung. Er soll die Erstellung eines Hochhauses mit bis zu 65 m Höhe ermöglichen und definiert hierfür die notwendigen Anfor- derungen an Gestaltung, Grösse und Positionierung des Gebäudes. Weiter regelt er eine zweckmässige Parkierung und Erschliessung so- wie die Ausgestaltung der Umgebung. d) Der Teilstrassenplan mit Strassenprojekt "Umgestaltung B.___strasse-K.___strasse-G.___strasse" hat im Wesentlichen die Begradigung der K.___strasse sowie die Schaffung einer orthogona- len Struktur für die angrenzenden Grundstücke zum Gegenstand . Ebenfalls Teil des Verkehrsprojekts bildet die Erweiterung der Begeg- nungszone an der B.___strasse sowie K.___strasse mit einer Reduk- tion der Höchstgeschwindigkeit auf 20 km/h sowie Einbahnverkehr, welche mittels Verkehrsanordnungen vom Polizeikommando der Kan- tonspolizei verfügt wurden. e) Schliesslich sieht das Wasserbauprojekt "Ausbau L.___-Ab- schnitt U.___" die Neugestaltung des rund 80 m langen Abschnitts des L.___s zwischen den Brücken G.___strasse und B.___strasse vor. Dabei bleibt insbesondere die nördliche Ufermauer bestehen, wäh- rend die südliche Mauer rückgebaut und durch eine Böschung ersetzt wird. Als zusätzliche Wegverbindung wird ein Fussgängersteg erstellt. f) Die öffentliche Auflage der genannten Planerlasse erfolgte vom 5. März bis 7. April 2018 . Während der Auflagefrist erhob die A.___, vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einspra- che gegen den Teilzonenplan und die Ergänzung des Baureglements "Schwerpunktzone U.___" sowie den Sondernutzungsplan "U.___". Sie rügte im Wesentlichen eine Befangenheit der Mitglied er des Stadtrates, ein ungenügendes Mitwirkungsverfahren, eine unzulässige Präjudizierung der Gesamtrevision der Ortsplanung sowie fehlende Voraussetzungen für die Erstellung eines Hochhauses. Im Übrigen seien auch die Erschliessung sowie der Lärmschutznachweis ungenügend. g) Die mit einem revidierten Verkehrsgutachten, angepasstem Pla- nungsbericht sowie Bestätigungsschreiben zweier Nachbargemein- den ergänzten Planunterlagen wurden sodann der Einsprecherin zur Gewährung des rechtlichen Gehörs zugestellt. Die Einsprecherin nahm mit Schreiben vom 7. Januar 2019 dazu Stellung. h) Mit Beschluss vom 28. Januar 2019 setzte der Stadtrat X. den Teilzonenplan und die Änderung des Baureglements "Schwerpunktzone U.___" sowie den Sondernutzungsplan "U.___" fest und wies die Einsprache der A.___ ab. Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt, neben den freiwillig in den Ausstand getretenen Stadtpräsidenten S.___ sowie Stadtrat M.___ bestünden keine weitere n Ausstandsgründe gegen die übrigen Mitglieder des Stadtrates. Das Mitwirkungsverfahren sei ordnungsgemäss durchgeführt worden, da die Bevölkerung sich sowohl zu den Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 4/48 konzeptionellen Vorgaben als auch zum konkreten Projekt habe äussern können . Zudem hätten die Gemeinderät e der Nachbargemeinden Q.___ und G.___ bestätigt, über das Projekt informiert gewesen zu sein und keine Einwände dagegeben zu erheben. Weiter sei eine punktuelle Anpassung des geltenden Zonenplans vorliegend zulässig, da die künftige Gesamtrevision der Ortsplanung durch die Schaffung einer Schwerpunktzone mit spezifischen Regelbauvorschriften für ein in sich geschlossenes Gebiet nicht präjudiziert werde. Auch werde durch die Planung eines Hochhauses an diesem Standort die künftige Dimension ierung der Zonen für Wohnnutzung en nicht tangiert, da einzig eine bereits bestehende Siedlungsbrache einer optimalen Nutzung zugeführt werde. Darüber hinaus sei durch den Erlass einer neurechtlichen Schwerpunktzone eine Referendumsmöglichkeit für die Bürge rschaft geschaffen worden, welche bei einer Anpassung des altrechtlichen Gestaltungsplans "U.___ III" in der bestehenden Kernzone 5a nicht bestanden hätte. Im Weiteren seien die gesetzlichen Voraussetzungen für Hochhäuser erfüllt, wobei insbesondere die Interessen der Nach barn nicht übermässig beeinträchtigt würden. Weiter sei das Areal hinreichend erschlossen. Insbesondere seien für die geplante Nutzung des Hochhauses genügend Parkplätze vorgesehen. Weiter zeige das Verkehrsgutachten schlüssig eine ausreichenden Leistungsfähigkeit des Verkehrsnetzes auf, wobei die Verkehrssituation im Umfeld des Areals " U.___" durch die geplanten Massnahmen erheblich verbessert werde. Schliesslich werde durch den Lärmschutznachweis die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte (IGW) nachgewiesen. i) Der Teilzonenplan sowie die Änderung des Baureglements "Schwerpunktzone U.___" wurden vom 5. Februar bis 18. März 2019 dem fakultativen Referendum unterstellt. Das Referendum wurde nicht ergriffen. j) Am 2. September 2019 beschloss der Stadtrat X. eine Änderung des Baureglements, wobei lediglich eine formelle Bereinigung der im Zusammenhang mit der Schwerpunktzone "U.___" geschaffenen Bau- begriffe erfolgte. Eine inhaltliche Anpassung fand nicht statt. k) Die öffentliche Auflage erfolgte vom 10. September bis 9. Okto- ber 2019. Während der Auflagefrist erhob die A.___ durch ihren Rechtsvertreter wiederum Einsprache gegen die Änderung des Bau- reglements. Sie rügte inbesondere eine Verletzung der Koordinationspflicht sowie eine funktionelle Unzuständigkeit des Stadtrates X.. Weiter sei das mit einer weiteren Verkehrszählung er- gänzte neue Verkehrsgutachten unzulässig. l) Mit Beschluss vom 9. Dezember 2019 setzte der Stadtrat X. die Änderung des Baureglements "Schwerpunktzone U.___" fest und wies die Einsprache der A.___ ab. Die geringfügige Anpassung des Baureglements habe als Änderungsauflage erfolgen können. Zudem befinde sich das Verfahren nach wie vor auf kommunaler Ebene, Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 5/48 weshalb der Stadtrat zuständig sei. Inhaltlich sei es korrekt, in der neurechtlichen Schwerpunktzone auch neurechtliche Baubegriff e zu verwenden. Schliesslich handle es sich beim Verkehrsgutachten nicht um einen rechtsverbindlichen Teil der Planerlasse, sondern um einen Nachweis dazu. m) Der Teilzonenplan sowie die Änderung des Baureglements "Schwerpunktzone U.___" wurden vom 17. Dezember 2019 bis 27. Ja- nuar 2020 dem fakultativen Referendum unterstellt. Dieses wurde er- neut nicht ergriffen. n) Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) genehmigte die Pläne sowie die Nachträge des Bauregelements mit Verfügung vom 19. Februar 2020 . Die Stadt X. eröffnete d ie Beschlüsse vom 28. Januar 2019 sowie 9. Dezember 2019 sowie die Genehmigungsverfügung vom 19. Februar 2020 als Gesamtentscheid am 25. Februar 2020. C. Gegen diesen Gesamtentscheid erhob die A.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 10. März 2020 Rekurs beim Bau- departement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Mit Rekursergänzung vom 30. April 2020 werden folgende Anträge ge- stellt: a. Der Teilzonenplan "Schwerpunktzone U.___", die Er- gänzung Baureglement "Schwerpunktzone U.___", der Sondernutzungsplan "U.___" sowie die Ergänzung Baureglement "Schwerpunktzone U.___"; I. Änderung seien aufzuheben. b. Ziff. III/2 des Einspracheentscheides des Stadtrates X. vom 28. Januar 2019 (Nr. 2019/13) sei aufzuheben. c. Ziff. III/2 des Einspracheentscheides des Stadtrates X. vom 9. Dezembe r 2019 (Nr. 2019/165) sei aufzuhe- ben. d. Ziff. 1, 2 und 3 des Genehmigungsentscheides des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 19. Februar 2020 (Geschäft Nr. 20 -861) seien aufzu- heben. e. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Mitglieder des Stadtrates seien insbesondere durch die Mitwirkung am Workshopverfahren so- wie die Teilnahme an der Orientierungsveranstaltung befangen. Zu- dem gelte die Ausstandspflicht des Stadtpräsidenten auch für das Mit- wirkungsverfahren. Weiter sei das Mitwirkungsverfahren ungenügend und nicht ergebnisoffen durchgeführt worden. In diesem Zusammen- hang fehle es auch an einer ausreichenden und rechtzeitigen Anhö- rung der Nachbargemeinden. Zudem präjudiziere der Teilzonenplan Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 6/48 für ein Hochhaus in dieser Grössenordnung und an diesem Standort die künftige Gesamtrevision der Ortsplanung in unzulässiger Weise. Es fehle diesbezüglich an der notwendigen Gesamtsicht sowie an ei- nem besonderen öffentlichen Interesse. Weiter werde damit e in be- stimmter Grundeigentümer gegenüber andern stark privilegiert, was dem Rechtsgleichheitsgrundsatz zuwiderlaufe. Zudem sei für die Frage der inneren Verdichtung zwingend eine umfassende Interessen- abwägung notwendig, welche nur im Rahmen einer Gesamtrevi sion der Ortsplanung vorgenommen werden könne. Der Teilzonenplan verstosse sodann gegen Bundesrecht, da Art. 15 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) zu Unrecht nicht berücksichtigt worden sei. Auch der Planungsbericht sei vorlie gend ungenügend und unvollständig. Da die Schaffung einer neurechtlichen Schwerpunktzone unzulässig sei, gelte dies ohne Weiteres auch für die entsprechend revidierten Bestimmungen des Baureglements. Nach Einreichung des Genehmigungsgesuchs sei es der Vori nstanz nicht mehr erlaubt gewesen, die verabschiedeten Erlasse zu ändern. Dieses Vorgehen verletze zudem das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG sowie Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsver- ordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV). Weiter genügten die plan eri- schen Grundlagen zum besonders geeigneten Standort und der archi- tektonischen Gestaltung den gesetzlichen Anforderungen weder for- mal noch inhaltlich. Insbesondere der Planungsbericht sowie der Zu- satzbericht "städtebauliche Integration/architektonische Ge staltung" vom März 2015 enthielten nur einzelne Teilaspekte des vorgeschrie- benen Inhalts gemäss Gesetz und Botschaft zum PBG. Die Massstäb- lichkeit des Hochhauses stehe im offensichtlichen Widerspruch zur be- stehenden Bebauungsstruktur und -qualität der Umge bung und es fehle namentlich an den Voraussetzungen des besonders geeigneten Standorts. Sodann verfüge das geplante Hochhaus nicht über eine hinreichende Zu- und Wegfahrt, weshalb es an einer hinreichenden strassenmässigen Erschliessung mangle. Das Verkehrsgutachten sei nicht schlüssig und die nach Erlass des Einspracheentscheids vom 28. Januar 2019 ergangenen Nachbesserungen seien unzulässig und unter Verletzung des rechtlichen Gehörs erfolgt, da sich weder die Vorinstanz noch die Genehmigungsbehörde mit der entsprechenden Stellungnahme der Einsprecherin befasst habe. Die Anpassungen hät- ten auch dazu geführt, dass die öffentlich aufgelegten Planungsgrund- lagen nicht mehr mit denjenigen der Genehmigung übereinstimmten, was zur Aufhebung der angefochtenen Pläne führen müsse. Inhaltlich könne zur Frage der erforderlichen Autoabstellplätze für ein Hochhaus in solchem Ausmass nicht auf das entsprechende kommunale Regle- ment abgestellt werden. Bei Anwendung der entsprechenden Norm der Vereinigung Schweizerischer St rassenfachleute (VSS) wäre die geplante Anzahl von 170 Parkplätzen – insbesondere unter Berück- sichtigung der Fläche von rund 3'600 m2 publikumsintensiver Nutzun- gen – bei Weitem ungenügend. Art. 3 Abs. 4 besV des Sondernut- zungsplans sei zudem mit übergeordnetem Recht nicht vereinbar, da sämtliche Parkplätze innerhalb des Planperimeters nachgewiesen werden müssten und nicht auf ein ungewisses Parkhaus in unmittel- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 7/48 barer Nähe abgestellt werden könne. Weiter seien die im Rekursver- fahren Nr. 16 -1250 vom kantonalen Tiefbauamt (TBA) festgestellten Mängel im Bereich der Verladerampe nach wie vor vorhanden. Die entsprechenden Mängel könnten auch nicht mit Verweis auf spätere privatrechtliche Verkehrsanordnungen behoben werden. Schliesslich sei auch der Lärmschutznachwe is ungenügend. Da für die geplante Umzonung eine neue Erschliessung notwendig sei, gelte das Gebiet lärmschutzrechtliche als nicht erschlossen, was zur Anwendung der Planungswerte (PW) führe. Im Übrigen basiere das Lärmgutachten auf den unzutreffenden bzw. viel zu tiefen Annahmen des Verkehrsgut- achtens in Bezug auf die für das Hochhaus notwendige Anzahl Park- plätze. D. Mit Nachtrag vom 22. Juni 2020 verfügte das AREG eine Anpassung der Erwägungen zum Gewässerschutz der Genehmigungsverfügung vom 19. Februar 20 20. Mit Schreiben vom 24. Juni 2020 wurde die Anpassung der Genehmigungsverfügung der Rekurrentin zur Gewäh- rung des rechtlichen Gehörs zugestellt. E. a) Mit Vernehmlassung vom 27. August 2020 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung wird geltend gemacht, es bestehe aufgrund der öffentlichen Funktion der Mitglieder des Stadt- rates sowie der Zuständigkeit als Planungsbehörde keine Ausstands- pflicht. Der Stadtpräsident sowie ein Stadtrat seien aufgrund der Teil- nahme am Workshopverfahren sowie der Betreuung des Planungsge- schäfts beim Entscheid über die Einsprache freiwillig in den Ausstand getreten. Mit der Orientierungsveranstaltung vom 31. Oktober 2017 sowie dem nachfolgenden Vorgehen sei das Mitwirkungsverfahren korrekt durchgeführt worden. Auch die Nachbargemeinden hätten be- stätigt, dass sie mit dem Projekt einverstanden seien, weshalb eine unzureichende Mitwirkung nicht gegeben sei. Das im besonderen öf- fentlichen Interesse liegende Projekt präjudiziere sodann die Gesamt- revision der Ortsplanung nicht und beruhe auf breit abgestützten städ- tebaulichen und ortsplanerischen Grundlagen. Im Übrigen würden ge- mäss I. Nachtrag zum PBG (Art. 175a) vom 20. Mai 20 20 Teilzonen- pläne vor Erlass der Gesamtrevision ausdrücklich als zulässig erklärt. Der besonders geeignete Standort des Hochhauses gehe namentlich aus der Standortevaluation des Hochhauskonzepts hervor und beruhe nicht auf privaten Präferenzen. Mit dem Erlass einer Schwerpunktzone habe sodann eine demokratische Mitwirkungsmöglichkeit der Bevöl- kerung bestanden, was die hohe politische Akzeptanz zeige. Die Zu- ständigkeit für das Planverfahren habe sodann bis zur Ansetzung der Rekursfrist vom 25. Februar 2020 beim Stadtrat gelegen, weshalb eine Ergänzung des Verkehrsgutachtens ohne Weiteres zulässig gewesen sei. Die Parkplatzanzahl sei im Weiteren korrekt ermittelt worden. Auf- grund der früheren Rekursentscheide (BDE Nr. 34/2008 vom 13. Juni 2008 und BDE Nr. 18/2010 vom 16. März 2010) seien die Nutzflächen diesbezüglich zudem bewusst im Detail festgelegt worden. Bei der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 8/48 nachträglichen Neuauflage des Baureglements handle es sich weiter um eine sehr geringfügige und rein formelle Anpassung der Baube- griffe ohne materielle Änderungen der Planungsgrundlagen. Ein Mit- wirkungsverfahren sei dafür nicht notwendig. Es bestünden sodann keine Widersprüche zwischen den Einspracheentscheiden vom 28. Januar sowie 9. Dezember 2019. Bis zur Eröffnung des Gesam- tentscheids vom 25. Februar 2020 sei das kommunale Planverfahren ohnehin nicht abgeschlossen gewesen. b) Mit Vernehmlassung vom 14. September 2020 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Alex Keller , Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, eine Verletzung der Ausstandspflicht von S.___ und M.___ könne aufgrund des Ausstands beim Entscheid über die angefochtenen Einspracheentscheide ausgeschlossen werden. Die Leitung der Informationsveranstaltungen sei unproblematisch, da da- bei keine Entscheide zu fällen oder vorzubereiten seien. Das subjek- tive Empfinden der Rekurrentin begründe keine objektiv gerechtfertig- ten Zweifel an der Unbefangenheit der übrigen Mitglieder des Stadtra- tes. Sodann sei ein geeignetes Mitwirkungsverfahren für die Bevölke- rung durchgeführt worden. Auch die Gemeinden in der Region s eien insbesondere durch die langjährigen und bekannten Vorarbeiten zur infrage stehenden Nutzungsplanung rechtzeitig angehört worden. Weiter werde die anstehende Gesamtrevision der Ortsplanung durch das Projekt nicht präjudiziert. Bereits der kommunale Ric htplan schliesse eine negativ präjudizierende Wirkung der Schwerpunktzone U.___ aus. An dieser bestehe sodann ein herausragendes öffentliches Interesse. Im Übrigen setze die Vorinstanz mit der konsequenten Mo- bilisierung innerer Nutzungsreserven den indirek ten Planungsauftrag nach Art. 15 Abs. 4 Bst. b RPG um und nehme eine umfassende Inte- ressenabwägung mit den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung vor. Die zulässige Ergänzung des Baureglements führe ferner nicht zu Widersprüchen und halte das Koordinations gebot ein, da namentlich eine gleichzeitige Eröffnung und einheitliche Anfechtung als Gesamt- entscheid gegeben war en. Weiter seien die Voraussetzungen für Hochhäuser vorliegend eingehalten, da insbesondere ein genügendes städtebauliches Konzept, ein besonde rs geeigneter Standort sowie eine entsprechende architektonische Gestaltung vorhanden seien. Die hinreichende Erschliessung sei sodann rechtlich und tatsächlich si- chergestellt. Auch die Zufahrt zum Plangebiet sei verkehrssicher mög- lich. Die langfristige Ei nhaltung des Zufahrtsverbots für über 10 m lange Lastwagen werde vorweg durch bauliche Massnahmen sicher- gestellt, wobei das konkrete Anlieferungskonzept erst im Baubewilli- gungsverfahren festzulegen sei. Dannzumal sei die private Zufahrt durch ein privatrechtliches Verbot einzuschränken, was durch ein öf- fentlich-rechtliches Signal anzuzeigen sei. Bei der Pflicht zur Erstel- lung von Parkplätzen gemäss PBG handle es sich weiter um eine Kann-Vorschrift. Im späteren Baubewilligungsverfahren komme vo- raussichtlich das entsprechende kommunale Reglement zur Anwen- dung, welches sowohl den Pflichtbedarf, die Reduktion sowie den Re- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 9/48 alersatz regle. Inwiefern dieses Reglement auf ein Hochhaus nicht an- gewendet werden könne, sei nicht nachvollziehbar. Ebenso sehe die kantonale und kommunale Gesetzgebung einen Realersatz für Ab- stellplätze vor. Schliesslich seien auch die Vorschriften zum Lärm- schutz eingehalten. c) Mit Vernehmlassung vom 13. November 2020 führt das AREG aus, die betroffene Bevölkerung habe vor dem Erlass der Nutzun gs- pläne auf verschiedenen Planungsebenen Gelegenheit gehabt, die Pläne zu prüfen, ihre Meinung zu äussern und Anregungen zu hinter- legen. Die entsprechenden Eingaben seien vom Stadtrat behandelt worden, wobei eine individuelle Beantwortung und Berücksichtig ung der Anliegen nicht verlangt werde. Das Mitwirkungsverfahren sei somit genügend. Weiter sei mit der Revision des RPG der Fokus in der Raumplanung verstärkt auf die Innenentwicklung gelegt worden. Die bundesrechtlichen Vorgaben würden mit dem kantonalen Richtplan umgesetzt, wobei das kantonale Raumkonzept X. als eines der fünf Regionalzentren des Kantons sowie als urbaner Verdichtungsraum bezeichne. Nach Vorgaben des Richtplans sei das künftige Bevölke- rungswachstum bevorzugt auf gut erschlossene und zentrale Räume zu lenken. Bei der Planung handle es sich wohl um ein grosses Pro- jekt, welches im Kanton aber nicht als einzigartig bezeichnet werden könne. Auch eine grössere Planung präjudiziere die Gesamtrevision der Ortsplanung nicht per se. Ein besonderes ö ffentliches Interesse sei durch die breite konzeptionelle und planerische Abstützung klar gegeben. Weiter weise das Gemeindeportrait für die Stadt X. einen Kapazitätsindex von 9,5 % aus, was einem Flächenbedarf von 22 Hek- taren entspreche. Der Bedarf an zusätzlichen Nutzungsflächen sei so- mit gegeben und aus Sicht des geforderten haushälterischen Um- gangs mit dem Boden sei die Planung sehr zu begrüssen. Die hohe städtebauliche und architektonische Gestaltungsqualität werde so- wohl vom Stadtrat als auch den Amtsstellen (AREG und Hochbauamt [HBA]) attestiert. Es handle sich zudem um einen besonders geeigne- ten Standort, da er an einer der städtebaulich zentralsten Stellen des Stadtkörpers, nämlich an der Kreuzung der beiden stadtprägenden Achsen, liege. Insbesondere übernehme das Projekt eine Scharnier- funktion zwischen G.___strasse und Bahnhofsgebiet, womit dieses an das bestehende Zentrum angeschlossen werden könne. Zusammen mit der Arealentwicklung am Bahnhof werde die Bedeutung der Stadt X. als Regionalzentrum gestärkt. Auch ein 64 m hohes Hochhaus er- fülle gemäss Einschätzung des HBA die qualitativen Anforderungen in gestalterischer Hinsicht. Da es sich bei der Höhe von 50 m gemäss Hochhauskonzept 2011 um konzeptionelle Vorgaben handle, sei eine Abweichung im Rahmen der konkreten ortsplanerischen Umsetzung üblich und ohne weiteres mög lich. Schliesslich seien die Erschlies- sung sowie der Lärmschutznachweis gemäss Einschätzung der ent- sprechenden Fachstellen genügend. Insgesamt sei die geforderte Rechtmässigkeit und Übereinstimmung mit den übergeordneten Pla- nungsgrundlagen gegeben, womit die Genehmigung vom 19. Februar 2020 bestätigt werden könne. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 10/48 aa) Mit Mitbericht vom 15. Oktober 2020 teilt das Amt für Umwelt (AFU) mit, das Plangebiet gelte aus lärmschutzrechtlicher Sicht als erschlossen. Entsprechend seien die IGW bei Fenstern von lärmempfindlichen Räumen einzuhalten. Gemäss Lärmgutachten sei dies mit Ausnahme eines einzigen Immissionsorts möglich. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werde zu prüfen sein, ob alle erforderlichen Lärmschutzmassnahmen umgesetzt worden seien. In diesem Fall könne an dieser zentralen Lage eine kantonale Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 der eidgenössischen Lärmschutzverordnung (SR 814.41; abgekürzt LSV) in Aussicht gestellt werden. Abschliessend sei darauf hinzuweisen, dass das Lärmgutachten auf dem DTV (Durschnittlicher Tagesverkehr) IST- Zustand und nicht auf der im Verkehrsgutachten ermittelten Verkehrsbelastung "Projekt – Zustand 2030" basiere. Es sei jedoch davon auszugehen, dass ohnehin nicht mit gravierenden Abweichungen bei den berechneten Werten für die Immissionsorte zu rechnen sei. bb) Mit Mitbericht vom 20. Oktober 2020 führt das TBA, Abteilung Mobilität und Planung, aus, das im Verkehrsgutachten vom 11. Oktober 2019 gewählte Verfahren entspreche dem üblichen Vorgehen und sei korrekt durchgeführt worden. Au ch der Nachweis der erforderlichen Autoabstellplätze im Verkehrsgutachten werde als ausreichend erachtet. Das Parkplatzreglement der Stadt X. lehne sich stark an die Normen – welche nicht bindend seien – an und die verwendeten Grenzwerte sowie die Reduktion würden der VSS-Norm 40 281 entsprechen. Zudem könnte aufgrund der öV-Erschliessungs- güte und dem vorhandenen Modalsplit im Vergleich zum Reglement sogar eine höhere Reduktion angewendet werden. Auch diesbezüglich werde eine gewisse Reserve für die Beurte ilung der Leistungsfähigkeit der massgebenden Knoten ausgewiesen. Sodann sei auch der errechnete Mehrverkehr korrekt und nachvollziehbar ermittelt worden. Die verschiedenen mitberücksichtigten Kapazitäts- reserven liessen es sodann zu, allfällige Schwankung en oder Mehrverkehr (z.B. Postgebäude, Postomaten der SBB) aufzunehmen. Schliesslich sei auch die Ermittlung der Verkehrszahlen für das Lärmgutachten plausibel und nachvollziehbar. Aus Sicht Lärmschutz seien die Annahmen bezüglich Verkehrszusammensetzung ( z.B. Schwerverkehrsbelastung) grosszügig im Sinn des Anwohner - schutzes getroffen worden. Mit gravierenden Abweichungen bei den berechneten Werten für die Immissionsorte sei nicht zu rechnen. Die hinreichende Erschliessung sei mit dem Verkehrsgutachten vom 11. Oktober 2019 ausreichend nachgewiesen. Mit Mitbericht vom 21. Oktober 2020 des TBA, Strasseninspektorat, wird aufgrund nicht vorhandener Planunterlagen auf die Aussagen im Amtsbericht zum Rekursverfahren Nr. 16-1250 verwiesen. d) Mit Amtsbericht vom 18. Januar 2021 führt das HBA aus, das geplante Hochhaus stehe städtebaulich und verkehrstechnisch an der richtigen Stelle. Mit dem Sockelbau binde sich das Gebäude harmonisch in den angrenzenden Stadtkörper ein. Die konkrete Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 11/48 Gebäudehöhe spiele eine untergeordnete Rolle, da das Hochhaus die umliegende Bebauung ohnehin überrage und so als Landmark den Auftakt des regional bedeutenden Zentrums von X. markiere. Die architektonische Umsetzung des städtebaulichen Konzepts sei klar und schlüssig. Insgesamt sei der vo rliegende Sondernutzungsplan eine einmalige Chance für die Stadt X., wobei die feine architektonische Umsetzung der herausragenden städtebaulichen Lösung insbesondere ein qualitativ hochwertiges Entwicklungs - potential ermögliche. F. a) Das Baudepartement führte am 14. April 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie mit Vertretern des AREG, TBA und HBA einen Augenschein durch. b) Mit Eingabe vom 10. Mai 2021 lässt sich die Rekursgegnerin zum Augenscheinprotokoll vernehmen. c) Mit Schreiben vom 19. Mai 2021 reicht e das TBA nach Erhalt der Planunterlagen eine Ergänzung des Amtsberichts vom 21. Okto- ber 2020 ein. Die Beurteilung des Warenumschlags könne nicht ab- schliessend vorgenommen werden, wobei ein Schleppkurvennach- weis für das Manöv er an der Verladerampe empfohlen werde. Das vorgesehene Einbahnregime sei sinnvoll. Weiter seien die Sichtzonen momentan nicht sichergestellt, was allenfalls mit dem späteren Bau- projekt noch korrigiert werden könne. d) Mit Eingabe vom 14. Juni 2021 lässt si ch die Rekurrentin zum Augenscheinprotokoll vernehmen und reicht eine Stellungnahme zu den Ausführungen der Rekursgegnerin vom 10. Mai 2021 ein. Vorlie- gend könne die Zweckmässigkeitsprüfung der Erschliessung nicht ge- nügend vorgenommen werden. Sodann sei di e südseitige Erschlies- sung irreführend dargestellt. Der Mangel bezüglich Sichtzone könne sodann nicht im Baubewilligungsverfahren korrigiert werden. Es sei nach wie vor davon auszugehen, dass die Stellungnahme des TBA vom 24. März 2017 (Rekursverfahren Nr. 16-1250) gültig und damit die geplante Erschliessung ungenügend sei. Aufgrund der notwendi- gen Umzonung sowie de r Erschliessungsmassnahmen (vor allem neues Verkehrsregime) seien lärmmässig die PW einzuhalten. e) Mit Eingabe vom 30. Juni 2021 reicht die Rekur sgegnerin eine Stellungnahme zu den Amtsberichten von TBA und AFU ein. Obwohl mit einem Sondernutzungsplan erst eine besondere Bauweise festge- legt werde, könne mit Blick auf das Richtprojekt aufgezeigt werden, dass die Vorgaben des Lärmschutzes und der Ver kehrssicherheit im anschliessenden Baubewilligungsverfahren eingehalten werden kön- nen. Mit dem ergänzten Lärmschutznachweis vom 24. Juni 2021 werde nachgewiesen, dass auch im Prognosezustand 2030 bei allen vom umliegenden Strassennetz betroffenen lärmempfi ndlichen Räu- men die IGW eingehalten würden. Auch der vorgesehene Warenum- schlag könne verkehrssicher abgewickelt werden. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 12/48 f) Mit Schreiben vom 8. Juli 2021 nimmt die Vorinstanz zum er- gänzten Amtsbericht Stellung. Eine genaue verkehrstechnische Über- prüfung der vorgesehenen Baugrunderschliessung sei zum heutigen Zeitpunkt auf Stufe Sondernutzungsplan weder möglich noch erforder- lich. Der eingereichte Schleppkurvennachweis zeige, dass ausrei- chend Verkehrsfläche für die Anlieferung zur Verfügung stehe. Der Er- lass von konkreten Sichtzonen sei zum jetzigen Zeitpunkt verfrüht. g) Mit Schreiben vom 22. Juli 2021 reicht das TBA eine weitere Ergänzung des Amtsberichts ein. Demnach sei der Nachweis für den Warenumschlag nun ausreichend. Die Aussagen zu den Sichtweiten blieben jedoch unverändert. Mit E-Mail vom 16. August 2021 teilt das TBA mit, dass bisher die bei der Tiefgaragenausfahrt vorgesehene Durchgangssperre nicht beachtet worden sei. Durch den damit geän- derten Beobachtungspunkt seien die aufgezeigten Sichtweiten nun ausreichend. Mit Schreiben vom 18. August 2021 weist die Rekurs- gegnerin ebenfalls auf diesen Punkt hin. h) Mit Eingaben vom 10. und 27. September 2021 nimmt die Re- kurrentin zu den Eingaben vom 30. Juni , 8. Juli und 18. August 2021 sowie zum Amtsbericht des T BA vom 22. Juli bzw. 16. August 2021 Stellung. Die nachträglichen Änderungen bzw. Ergänzungen der Pla- nungsgrundlagen (ergänzender Planungsbericht vom 24. Juli 2021, Plan vom 11. Juni 2021, Umgebungsplan vom 12. August 2021 sowie E-Mail TBA vom 16. August 2 021) würden gegen das Koordinations- gebot verstossen. Darauf könne nicht abgestellt werden. i) Mit Eingabe vom 6. Oktober 2021 nimmt die Rekursgegnerin zum Schreiben der Rekurrentin vom 27. September 2021 Stellung. Die nachträglichen Amtsberichte sowie die von der Rekursgegnerin einge- reichten Urkunden dienten der Sachverhaltsermittlung im Rekursver- fahren und seien zu berücksichtigen. G. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 13/48 2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Da die vorliegenden Nutzungspläne erst nach dem Vollzugsbeginn des PBG öffentlich aufgelegen sind, gelangen so- mit grundsätzlich die Bestimmungen des PBG zur Anwendung, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Best- immungen im PBG" vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. 3. Die Rekurrentin macht eine Verletzung der Ausstandspflicht geltend. 3.1 Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) gewährleistet den Anspruch auf richtige Zusammensetzung der Ent- scheidbehörde. Von der entscheidenden Behörde und deren Mitglie- dern wird zudem ein gewisses Mass an Unparteilichkeit, Unbefangen- heit und Unvoreingenommenheit verlangt ( G. STEINMANN, in: Ehren- zeller/Schindler/Schweizer/Vallender [Hrsg.], Die schweizerische Bun- desverfassung, St.Galler Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2014, N 34 zu Art. 29 BV). Die in Art. 29 BV statuierten Verf ahrensgarantien gelten in allen Gerichts - sowie Verwaltungsverfahren; ihr Anwendungsbe- reich ist weiter als derjenige von Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101; abge- kürzt EMRK; HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Auflage, Zürich 2020, N 829 unter Hinweis auf BGE 131 II 169). 3.2 Im Kern der Garantie der Unbefangenheit steht für Richter wie Verwaltungsbeamte, dass sie sich in Bezug auf die Beurteilung des Sachverhalts nicht bereits festgelegt haben. Bei den Anforderungen an die Unparteilichkeit von Verwaltungs- und Exekutivbehörden muss allerdings berücksichtigt werden, dass ihr Amt mit einer sachbedingten Kumulation verschiedener, insbesondere auch politischer Aufgaben einhergeht. Ist die Unbefangenheit von Verwaltungsbehörden zu be- urteilen, ist deshalb immer zu berücksichtigen, dass diese zunächst ihre Verwaltungsfunktionen zu erfüllen haben und nicht Rechtspre- chungsfunktionen. An ihre Unbefangenheit können deshalb nicht die- selben Anforderungen gestellt werden, wie an die Unabhängigkeit von Justizbehörden (C. REITER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxis- kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü- rich/St.Gallen 2020, Art. 7-7bis N 26). Vielmehr können sie beim Erlass von Verfügungen nicht im eigentlichen Sinn als unparteilich bezeichnet werden. Sie tragen zudem eine besondere Verantwortung zur Erfül- lung bestimmter öffentlicher Aufgaben, weshalb in diesem Bereich grundsätzlich keine Ausstandspflicht besteht (vgl. zum Ganzen VerwGE B 2020/120 vom 29. April 2021 Erw. 2.5.1; VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 Erw. 2.3.1; je mit Hinweisen) . Im ver- waltungsinternen Verfahren bejaht die Rechtsprechung eine Aus- standspflicht in der Regel deshalb nur dann, wenn das betreffende Be- hördenmitglied ein persönliches Interesse an dem zu behandelnden Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 14/48 Geschäft hat (Urteil des Bundesgerichtes 1C_278/2010 vom 31. Ja- nuar 2011 Erw. 2.2). Ob eine systembedingt vorbefasste Amtsperson tatsächlich voreingenommen erscheint, entscheidet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls (BGE 140 I 326 Erw. 5.2 mit Hin- weisen). Bei abstrakter Betrachtung besteht der entscheidende Unter- schied zwischen zulässiger und unzulässiger Vorbefassung darin, ob die vorbefasste Person erst ihre vorläufige Einschätzung zur Streitsa- che zum Ausdruck bringt, oder aber der Eindruck entsteht, sie habe sich über den Ausgang des Verfahrens bereits eine feste Meinung ge- bildet (BGE 137 I 227 Erw. 2.6.2 ff. mit Hinweisen). Zudem haben Be- hördenmitglieder bei Sachgeschäften, an denen sie persönlich inte- ressiert sind, wegen objektiven Anscheins der Befangenheit in den Ausstand zu treten (STEINMANN, a.a.O., N 36 zu Art. 29 BV). Weil die Befangenheit einen inneren Gemütszustand betrifft, können nur natür- liche Personen, nicht aber eine Gesamtbehörde befangen sein (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, N 180; B. SCHINDLER, Die Befangenheit der Verwal- tung, Zürich 2002, S. 75 ff.). 3.3 Auch jede Äusserung einer Amtsperson im Vorfeld eines förmli- chen Verfahrens hat den Anspruch auf gleiche und gerechte Behand- lung (Art. 29 Abs. 1 BV) zu wahren. So muss der Verwaltungsent- scheid in einem Prozess erfolgen, der eine ungestörte und ausgewo- gene Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen ermöglicht. Beim informell -kooperativen Verwaltungshandeln ist die Gefahr be- sonders gross, dass die Interessen unbeteiligter Dritter oder der Allge- meinheit nicht angemessen berücksichtigt werden. Hat sich ein Priva- ter mit der Verwaltung vor Einleitung des förmlichen Verfahrens über die wesentlichen Inhalte eines Vorhabens informell abgesprochen, wird sich die Behörde beim anschliessenden Entscheid – wenn auch nicht rechtlich, so doch faktisch – in der Regel an die Absp rache ge- bunden fühlen. Bereits in einer solchen Situation haben die unbeteilig- ten Dritten, wie etwa die Einsprecher, regelmässig berechtigten Anlass zu befürchten, dass die vorbefasste Behörde nicht mehr imstande ist, die Einwände gegenüber dem Vorhaben mi t hinreichender Offenheit und Unabhängigkeit zu prüfen. Amtspersonen haben sich bei informel- len Äusserungen im Vorfeld eines Verfahrens somit eine besondere Zurückhaltung aufzuerlegen; die Stellungnahme darf in keiner Weise den Anschein erwecken, dass sich die Amtsperson in Bezug auf das anstehende Verfahren bereits festgelegt hat (BGE 140 I 326 Erw. 6.2 mit Hinweisen). Das Gleiche hat selbstverständlich auch für Äusserun- gen während eines laufenden Verfahrens zu gelten. Äusserungen von Behördenmitgliedern können nach verschiedenen Kriterien gewürdigt werden. Einerseits lässt sich dabei an der Bestimmtheit einer Äusse- rung ermessen, wie weit der Amtsträger bereits eine vorgefasste Mei- nung vertritt. Andererseits ist es massgebend, ob eine Ansicht sachlich oder polemisch geäussert wird (SCHINDLER, a.a.O., S. 130 f.). 3.4 Die bundesgerichtlichen Anforderungen an die Unabhängigkeit der Mitglieder einer Entscheidbehörde werden im kantonalen Recht in Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 15/48 Art. 7 Abs. 1 VRP konkretisiert. Danach haben Behördemitglieder so- wie öffentliche Angestellte und amtlich bestellte Sachverständige die Anordnungen treffen, solche vorbereiten oder daran mitwirken von sich aus in den Ausstand zu treten: a. wenn sie selbst, ihre Verlobten oder Ehegatten, ihre eingetragenen Partner , ihre Verwandten und Ver- schwägerten bis und mit dem dritten Grade, ihre Adop- tiv-, Pflege- oder Stiefeltern oder ihre Adoptiv-, Pflege- oder Stiefkinder, der eingetragene Partner eines El- ternteils oder d ie Kinder des eingetragenen Partners an der Angelegenheit persönlich beteiligt sind; der Ausstandsgrund der Verschwägerung besteht nach Auflösung der Ehe oder der ei ngetragenen Partner- schaft fort; b. wenn sie Vertreter, Beauftragte, Angestellte oder Or- gane ei ner an der Angelegenheit beteiligten Person sind oder in der Sache Auftrag erteilt haben; bbis wenn sie an einer Anordnung der Vorinstanz mitge- wirkt haben; c. wenn sie aus anderen Gründen befangen erscheinen. Der letztgenannte Ausstandsgrund verlangt nicht, dass der Betroffene tatsächlich befangen ist. Es genügt, wenn das betroffene Mitglied be- fangen sein könnte oder befangen erscheint (Urteil des Bundesgerich- tes 1B_418/2014 vom 15. Mai 2015 Erw. 4.1 f.). Allein das persönliche Empfinden einer Partei reicht dafür nicht aus. Das Misstrauen in die Unabhängigkeit und Unparteilichkeit müssen vernünftige Gründe ob- jektiv rechtfertigen (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., N 191). Misstrauen in die Unparteilichkeit kann namentlich in einem bestimmten subjektiven Verhalten der betroffenen Person oder in funktionellen und organisa- torischen Gegebenheiten begründet sein. Funktionelle und organisa- torische Gründe werden aber nicht grundsätzlich als Ausstandsgründe anerkannt (I. HÄNER, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Ver- waltungsprozess, Zürich 2000, N 448). 3.5 Vorliegend wurde im Zusammenhang mit dem Vorgängerprojekt "U.___ III" von August 2013 bis April 2014 ein Workshop-Verfahren unter Beteiligung des Stadtpräsidente n S.___ sowie des Stadtrates M.___ durchgeführt. Die entsprechenden Akten des Workshopverfah- rens wurden der Rekurrentin nach dem Augenschein zur Einsicht zu- gestellt, womit dem diesbezüglichen Antrag nachgekommen wurde. Der Umstand, dass eine politische Gemeinde im Rahmen der Ortspla- nung planerische Massnahmen unter Einbezug betroffener Kreise so- wie Fachleute vorbereitet, stellt an sich eine gängige Konstellation dar. Ein Beizug von Gemeindevertretern in einem frühen Verfahrenssta- dium erscheint vor allem bei komplexen und strategisch wichtigen Bau- und Planungsprojekten, wie es vorliegend zur Diskussion steht, sinnvoll. Da das Amt von Exekutivbehörden mit einer sachbedingten Kumulation verschiedener, auch politischer, Aufgaben einhergeht Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 16/48 (STEINMANN, a.a.O., N 35 zu Art. 29 BV), sind Exekutivbehörden von Gemeinden nicht allein zur neutralen Rechtsanwendung oder Streiten- tscheidung berufen, sondern tragen zugleich eine besondere Verant- wortung in der Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben ( BGE 140 I 326 Erw. 5.2; Urteil des Bundesgerichtes 1C_150/2009 vom 8. September 2009 Erw. 3.5 mit Hinweisen). Gerade diese systembedingten Unzu- länglichkeiten des verwaltungsinternen Verfahrens haben zur Schaf- fung unabhängiger richterlicher Instanzen geführt, deren Aufgabe es ist, gegebenenfalls in materieller Hinsicht korrigierend einzugreifen (VerwGE B 2013/164 und B 2013/165 vom 4. Dezember 2014 Erw. 2.3). 3.6 S.___ und M.___ haben sich mit der Teilnahme am Workshopverfahren vertieft mit der Planung sowie Projektbearbeitung befasst, zu dessen Verwirklichung die nun angefochtenen Pläne erlassen wurden. Zudem hat der Stadtpräsident insbesondere die öffentliche Informationsveranstaltung vom 31. Oktober 2017 geleitet sowie im Stadtrat (u.a. mit M.___) das anschliessende Mitwirkungsverfahren begleitet. Vorliegend ist unbestritten, dass Stadtpräsident Gut sowie Stadtrat M.___ deshalb beim Entscheid über die Einsprachen in den Ausstan d getreten sind. Aufgrund der Vorbringen der Rekurrentin bleibt zu prüfen, ob damit den Ausstandspflichten Genüge getan wurde. 3.7 Das Einspracheverfahren gewährt den Betroffenen das rechtli- che Gehör und stellt damit sicher, dass die verschiedenen auf dem Spiel stehenden Interessen hinreichend berücksichtigt werden. Die Einsprachen erleichtern zudem die Beurteilung, ob das Vorhaben aus Sicht der öffentlichen Interessen – etwa im Licht der raumplanungs- rechtlichen Grundsätze – zweckmässig erscheint. Angesichts d ieser herausragenden Bedeutung der Einsprache zur Gewährleistung des Gehörsanspruchs Dritter darf informelles Verwaltungshandeln im Vor- feld den Einspracheentscheid in keiner Weise vorwegnehmen (BGE 140 I 326 Erw. 6.2). Aufgrund der vorstehend dargelegten Um- stände ist nicht von der Hand zu weisen, dass S.___ und M.___ nicht mehr mit der nötigen Unbefangenheit über die Einsprachen befinden konnten. Sie sind deshalb beim Entscheid über die Einsprachen zu Recht in den Ausstand getreten. Eine darüberhinausgehend e Aus- standspflicht besteht jedoch nicht. Insbesondere muss es einem Be- hördenmitglied auch nach einer Teilnahme an einem Workshopverfah- ren möglich sein, dem gesetzlichen Informationsauftrag im Rahmen der Mitwirkung (vgl. Art. 4 Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 2 PBG) nach- zukommen. Gerade die durch das Workshopverfahren gewonnenen Projektkenntnisse tragen zu einer möglichst ganzheitlichen Informa- tion der Bevölkerung über die geplanten Nutzungspläne bei, zumal die Planungsbehörde diese Aufgabe auch nicht an Private auslagern darf (BDE Nr. 56/2021 vom 10. September 2021 Erw. 4.2.4). Ferner be- steht auch beim Erlass der entsprechenden Nutzungspläne keine Aus- standspflicht, da dies lediglich den Auftakt zur Umsetzung des Pla- nungsauftrags darstellt und zu diesem Zeitpunkt mögliche Einwände gegen das konkrete Vorhaben noch gar nicht bekannt sind. Dies deckt Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 17/48 sich namentlich auch mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre- chung, wonach in einer vergleichbaren Situation lediglich die in nicht korrekter Zusammensetzung beurteilten Einsprachen erneut zu beur- teilen waren und insbesondere keine Wiederholung des Auflagever- fahrens verlangt wurde ( VerwGE B 2015/68 vom 28. Juli 2015 Erw. 2.2 mit Hinweis auf B GE 140 I 326). Überdies ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass S.___ oder die übrigen Mitglieder des Stadtrates übermässig einseitig über das Projekt berichtet hätten oder sonst ein persönliches Interesse am Projekt bestehen würde, zumal die Rekur- rentin ihre gegenteiligen Behauptungen auch nicht weiter begründet. Die blosse Teilnahme an einer Informationsveranstaltung für ein für die Planungsbehörde bedeutendes Projekt genügt dazu jedenfalls nicht. Abschliessend ist noch darauf hinzuweisen, dass sich ein Aus- standsbegehren immer gegen eine (oder mehrere) bestimmte natürli- che Person(en) zu richten hat (VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 Erw. 2.3.1; BDE Nr. 22/2021 vom 5. März 2021 Erw. 3.2 mit Hinwei- sen). Der Grund dafür liegt darin, dass die Befangenheit einen inneren Gemütszustand betrifft, weshalb nur natürliche Personen, nicht aber eine Gesamtbehörde befangen sein können (vgl. zum Ganzen BUDE Nr. 65/2021 vom 11. Oktober 2021 Erw. 3.2 mit Hinweisen). Soweit die Rekurrentin eine Befangenheit der Vorinstanz als Gesamtbehörde gel- tend macht, ist ihr zum Vornherein nicht zu folgen. 4. Die Rekurrentin beanstandet zudem, das Mitwirkungsverfahren sei un- genügend durchgeführt worden . Diesbezüglich seien auch die be- troffenen Nachbargemeinden ungenügend in den Planungsprozess einbezogen worden. 4.1 Nach Art. 34 Abs. 2 PBG i.V.m. Art. 4 Abs. 1 und 2 RPG hat die mit den Planungsaufgaben betraute Behörde die Bevölkerung über die Ziele und den Ablauf der Planungen zu unterrichten. Sie hat dafür zu sorgen, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mit- wirken kann. Die Bestimmung hat zum übergeordneten Ziel, die de- mokratische Legitimation von Plänen zu stärken. Damit die Bevölke- rung bei der Planung mitwirken kann, muss sie informiert sein. Infor- mation und Mitwirkung bilden folglich notwendigerweise eine Einheit. Art. 4 RPG enthält die Mindestanforderungen bezüglich Umfang und Ausgestaltung der Mitwirkungsrechte der Bevölkerung. Der Behörde kommt bei der Form und Art der Information der Bevölkerung ein ge- wisser Handlungsspielraum zu. Sie hat die Bevölkerung jedoch in ei- ner Art zu informieren, mit welcher der von der Planung berührte Per- sonenkreis üblicherweise erreicht wird. Denkbar sind beispielsweise Berichterstattungen in den Medien, Orientierungsveranstaltungen oder die öffentliche Auflage von Entwürfen. Information und Mitwir- kung ermöglichen die notwendige Breite der Interessenabwägung, bil- den eine wichtige Grundlage für den sachgerechten Planungsent- scheid und tragen damit zu einer qualitativ guten Planung bei. Die Mit- wirkung soll die Planungsbehörden in ihrer Aufgabe unterstützen, eine den Anforderungen des Gesetzes und den Bedürfnissen der Bevölke- rung entsprechende Raumordnung zu schaffen. Sie ist damit ein Teil Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 18/48 der Grundlagenbeschaffung. Deshalb verlangt die Durchführung des Mitwirkungsverfahrens einen Zeitpunkt, in welchem die abschlies- sende Interessenabwägung noch offen ist – die Beschaffung von Grundlagen nach abgeschlossener Planung wäre wenig sinnvoll. An- regungen müssen deshalb zur Verfügung stehen und Bedenken müs- sen bekannt sein, wenn die Planungsvorstellungen konkretisiert und in eine bestimmte Form gegos sen werden (vgl. zum Ganzen: BGE 135 II 286 Erw. 4.1 mit Hinweisen; ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum bernischen Baugesetz, Band 2, 4. Aufl., Bern 2013/2017, Art. 58 N 3). Damit eine sinnvolle Mitwirkung ermöglicht wird, hat die Information somit möglichst frühzeitig zu erfolgen. Nach der erfolgten Information kommt der Bevölkerung die Möglichkeit der Mitwirkung zu. Die Pla- nungsbehörde hat die Planentwürfe zur allgemeinen Ansichtsäusse- rung freizugeben, Vorschläge und Einwände entgegenzunehmen und sich materiell dazu zu äussern – wenn auch nicht eine individuelle Be- antwortung jeder Anfrage verlangt wird (WALDMANN/HÄNNI, Handkom- mentar, RPG 2006, Art. 4 N 1 ff.; Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 2018/IV/3; BDE Nr. 7/2020 vom 16. März 2020 Erw . 4, be- stätigt durch VerwGE B 2020/58 und 72 vom 22. Oktober 2020 Erw. 4 ff.). Für untergeordnete Planänderungen ohne öffentliches In- teresse kann die Mitwirkung zulässigerweise unterbleiben. Von der Planung direkt Betroffene sind in solchen Fällen auf den Rechtsmittel- weg zu verweisen (vgl. dazu R. MUGGLI und AEMISEGGER/HAAG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich 2020, Art. 4 N 28 und Art. 33 N 21 mit Hinweisen; Urteil des Bundesge richtes 1C_55/2020 vom 26. November 2020 Erw. 3.; BDE Nr. 1/2021 vom 7. Januar 2021 Erw. 7.1.1). Die Durchführung des Mitwirkungsverfah- rens im Sinn von Art. 4 RPG hat durch die mit den Planungsaufgaben betraute Behörde zu erfolgen und kann nicht auf Privat e (beispiels- weise Bauherr) übertragen werden (vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 4 N 12). 4.2 Vorliegend hat die Vorinstanz am 31. Oktober 2017 eine öffent- liche Informationsveranstaltung zum umstrittenen Planungsprojekt durchgeführt und dabei die Bevölkerung rechtzeitig auf die Mitwir- kungsmöglichkeit im Sinn von Art. 4 RPG bzw. Art. 34 Abs. 2 PBG hingewiesen. In der Folge wurde die Bevölkerung eingeladen, vom 2. bis 16. November 2017 (verlängert bis 22. Dezember 2017) allfäl- lige Begehren und Anmerkungen zum Projekt einzureichen. Schliess- lich wurden die eingegangen Rückmeldungen am 29. Januar 2018 vom Stadtrat behandelt und die Antragssteller über das Ergebnis in- formiert, bevor die definitiven Pläne erlassen und öffentlich aufgelegt wurden. Damit hat die Vorinstanz die vorstehend skizzierten Vorgaben aus Lehre und Rechtsprechung an ein hinreichendes Mitwirkungsver- fahren eingehalten und die Antragssteller sogar freiwillig direkt über das Ergebnis des Mitwirkungsverfahren informiert. Ein Anspruch auf Berücksichtigung der Beiträge aus der Bevölkerung besteht entgegen der Ansicht der Rekurrentin nicht. Ebenfalls sind aufgrund der Akten keine Anhaltspunkte ersichtlich, wonach die Vorinstanz höchst einsei- tig über das Vorhaben berichtet hätte und sämtliche Entscheide be- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 19/48 reits lange zuvor festgestanden hätten. Die Mutmassungen der Rekur- rentin werden diesbezüglich auch nicht weiter begründet. Insgesamt ergibt sich, dass die Anforderungen an das Mitwirkungsverfahren der Bevölkerung nach Art. 4 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 2 PBG vorliegend eingehalten sind. Für die I. Änderung des ergänzten Baureglements war sodann kein eigenes Mitwirkungsverfahren mehr erforderlich, weil es dabei um eine untergeordnete und redaktionelle Anpassung ohne materielle Auswirkungen ging (vgl. Erw. 5.1 f.). Ein Einbezug der Be- völkerung war dafür weder notwendig noch möglich, da gar keine in- haltliche Auseinandersetzung mit der Planungsvorlage hätte stattfin- den können. 4.3 Gemäss Art. 34 Abs. 1 PBG werden nach- und nebengeordnete Planungsträger bei Erlass und Änderung von Richt- und Nutzungsplä- nen rechtzeitig angehört. Bei einer kommunalen Planung sind entspre- chend die betroffenen Gemeinden in der Region einzubeziehen (Bot- schaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015, S. 2450). Vorliegend haben die Gemeinderäte der betroffenen Nachbargemein- den G.___ und Q.___ mit Schreiben vom 31. August bzw. 4. Septem- ber 2018 bestätigt, dass sie jederzeit über den Stand der Projektarbei- ten informiert gewesen seien und keinerlei Einwände gegen das Vor- haben erheben würden. Tatsächlich basiert das geplante Hochhaus- vorhaben auf dem Areal "U.___" in der Stadt X. auf einer langjährigen und breit abgestützten Planung, welche mehrfach insbesondere von den lokalen Medien aufgegriffen wurde. Es ist somit durchaus nach- vollziehbar, dass die Nachbargemeinden Q.___ und G.___ sowohl über die Medien als auch über die bestehenden Kontakte und den Austausch mit den entsprechenden Behörden über das fragliche Vor- haben hinreichend informiert gewesen sind. Entsprechend ist die Be- stätigung der Nachbargemeinden hinsichtlich der bestehenden Infor- mation über den Stand der Projektarbeiten nachvollziehbar und aus- reichend. Nachdem die Nachbargemeinden bzw. deren Gemeinderäte zudem keinerlei Einwände gegen das Projekt erhoben haben, muss davon ausgegangen werden, dass sie mit dem Vorgehen der Pla- nungsbehörde der Stadt X. auch jederzeit einverstanden gewesen sind. Nach dem Gesagten ergibt sich, dass damit den Vorgaben von Art. 34 Abs. 1 PBG hinreichend nachgekommen wurde, zumal auf- grund der unbestimmten Regelung ein erheblicher Gestaltungsspiel- raum für das konkrete Vorgehen verbleibt. Damit wäre vorliegend im Übrigen auch die regionale Abstimmung im Sinn von Art. 15 Abs. 3 RPG gegeben, sofern diese Bestimmung bei Umzonungen überhaupt zur Anwendung kommen sollte (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemi- segger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nut- zungsplanung, Zürich 2016, Art. 15 N 69 f. und N 88 mit Hinweisen ). Darüber hinaus macht sich die Rekurrentin mit ihrem Vorbringen oh- nehin lediglich für Verfahrensrechte Dritter bzw. einer Gebietskörper- schaft stark. Selbst aus einer falschen Vorgehensweise könnte die Re- kurrentin vorliegend nichts zu ihren Gunsten ableiten, da ihre eigenen Mitwirkungsrechte gewahrt wurden. Auf eine allfällige Verletzung von Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 20/48 Verfahrensrechten Dritter kann sich die Rekurrentin nicht berufen (BDE Nr. 49/2021 vom 12. Juli 2021 Erw. 4.5 mit Hinweis auf BDE 74/2020 vom 14. August 2020 Erw. 4.3.7). 5. Weiter rügt die Rekurrentin verschiedene Punkte im Zusammenhang mit der von der Vorinstanz am 2. September 2019 erlassenen Änd - erung der Ergänzung des Baureglements. Diesbezüglich liege nun aufgrund des Einspracheentscheids vom 9. Dezember 2019 ein Widerspruch zum Einspracheentscheid vom 28. Januar 2019 vor. 5.1 Gemäss Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2019 zur I. Än- derung der Ergänzung des Baureglements "Schwerpunktzone U.___" (Sachverhalt, Ziff. 4 f.) hat das AREG während des Genehmigungs- verfahrens darauf hingewiesen, dass in den revidierten Art. 4 bis und Art. 5 BauR die altrechtlichen Baubegriffe noch formell an die neuen Baubegriffe des PBG angepasst werden müssten. Entsprechend seien die zuvor in Art. 5 BauR enthaltenen Regelbauvorschriften für die Schwerpunktzone U.___ formell angepasst und inhaltlich unverän- dert in Art. 4bis Abs. 5 BauR integriert worden. Die Anpassung wurde in der Folge öffentlich aufgelegt. Anstelle der in Art. 5 BauR vorgese- hen altrechtlichen Begriffe der Gebäudehöhe und Geschosszahl wurde neu in Art. 4bis Abs. 5 BauR die Gebäudehöhe mit identischen Massanageben geregelt. Zudem wurde aufgrund der Vorgabe von Art. 79 Abs. 1 PBG ein einheitlicher Grenzabstand eingeführt, welcher auf- grund der umliegenden Strassenabstände sowie des Gewässerraums und des vorgesehenen Sondernutzungsplans allerdings nicht zur An- wendung kommt. Schliesslich wurde der Begriff der "Gebäudetiefe" in "Gebäudebreite" angepasst. 5.2 Durch die rein redaktionelle Anpassung der Baubegriffe im Bau- reglement erfolgt somit keine qualitative oder quantitative Änderung des Teilzonenplans "Schwerpunktzone U.___" sowie der dazugehöri- gen Baureglementsbestimmung. Da sich zudem das Anfechtungsob- jekt der beiden Einspracheentscheide vom 28. Januar und 9. Dezem- ber 2019 unterscheidet und im Dispositiv jeweils die Einsprachen der Rekurrentin abgewiesen wurden, liegen inhaltlich keine widersprüchli- chen Entscheide vor. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin war ein (Teil-)Widerruf des Einspracheentscheids vom 28. Januar 2019 durch die Änderung des Baureglements nicht erforderlich. Der entspre- chende Hinweis im Handbuch der Rechtsabteilung des Bau- und Um- weltdepartementes zum neuen Planungs - und Baugesetz (S. 41, Stand 8. Februar 2021, abrufbar unter : www.sg.ch/recht/planungs- bau-umweltrecht/Planungs_und_Baugesetz/Handbuch_PBG_ Rechtsabteilung.html) bezieht sich auf Fälle, in den die Genehmigung des Erlasses durch das AREG verweigert wird und in der Folge der Erlass inhaltlich angepasst werden muss. Mit dem Einspracheent- scheid vom 9. Dezember 2021 wurde lediglich die geänderte Ergän- zung des Baureglements festgesetzt und dadurch sinngemäss die ur- sprüngliche Festsetzung der Baureglementsergänzung aufgehoben. Solch untergeordnete und rein formelle Anpassungen ohne materielle Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 21/48 Auswirkungen können praxisgemäss auch während laufendem Ge- nehmigungsverfahren vorgenommen werden, ohne dass die bereits erfolgte Festsetzung mit Einspracheentscheid widerrufen werden muss. Im Übrigen bildet erst die Eröffnung des Gesamtentscheids (Art. 132 f. PBG) durch die Gemeinde den Abschluss des erstinstanz- lichen Verfahrens und nicht die Einreichung der Genehmigungsunter- lagen beim AREG (vgl. Ablaufschema zum kommunalen Rahmennut- zungsplan (Zonenplan / BauR), abrufbar unter: www.sg.ch/ recht/planungs-bau-umweltrecht/Planungs_und_Baugesetz/Checklis- ten_Ablaeufe_Formulare/_jcr_content/Par/sgch_downloadlist/Down- loadListPar/sgch_download_889927633.ocFile/Ablaufschema_Rah- mennutzungsplan_Nov_2018.pdf). 5.3 Weiter liegt in diesem Zusammenhang auch keine Verletzung des Koordinationsgebots vor. Das Koordinationsgebot hat seine Grundlage in Art. 25a Abs. 1 RPG. Sofern die Errichtung oder die Än- derung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden er- fordert, ist eine Behörde zu bezeichnen, die für eine ausreichende Ko- ordination sorgt. Im Hinblick auf die anzustrebende inhaltliche Wider- spruchsfreiheit der mehreren Verfügungen (Art. 25a Abs. 3 RPG) legt Art. 25a Abs. 2 RPG verschiedene Koordinationsgrundsätze fest, die auch auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar sind (Art. 25a Abs. 4 RPG). Die Koordinationspflicht kann allerdings nur so- weit reichen, als tatsächlich ein Koordinationsbedürfnis besteht; der Umstand, dass verschiedene Verfahren ein und dieselbe Anlage be- treffen, genügt für sich allein jedenfalls noch nicht für die Bejahung der Koordinationspflicht (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 25a N 25 mit Hin- weis). Der Koordinationspflicht unterliegen diejenigen Vorschriften, bei denen untrennbar miteinander verbundene Rechtsfragen zu beurteilen sind, deren verfahrensrechtlich getrennte Behandlung zu sachlich un- haltbaren Ergebnissen führen würde (BDE Nr. 4/2015 vom 21. Januar 2015 Erw. 3.1 mit Hinweisen). Nicht jedes Verfahren, welches in ei- nem wie auch immer gearteten Zusammenhang mit einem (Sonder-)Nutzungsplan steht, unterliegt somit der Koordinations- pflicht. Inwiefern der Gesamtentscheid vorliegend in inhaltlicher, zeitli- cher oder formeller Hinsicht ungenügend koordiniert sein soll, ist nicht ersichtlich und wird von der Rekurrentin auch nicht weiter begründet. Mit dem Gesamtentscheid wurden alle Teilverfügungen gleichzeitig er- öffnet und mit einheitlichem Rechtsmittel versehen, sodass eine ge- samthafte Anfechtung möglich war. Im Übrigen hat die Änderung des Baureglements auch keine Anpassung der Festlegungen und Hin- weise des Teilzonenplans "Schwerpunktzone U.___" zur Folge. 5.4 Die Rekurr entin macht sodann einen Verstoss gegen Art. 47 RPV geltend, da die Änderung des Baureglements zwingend eine An- passung des Planungsberichts erfordert hätte. 5.4.1 Nach Art. 47 Abs. 1 RPV ist die Behörde, welche die Nutzungs- pläne erlässt, verpflichtet, der kanto nalen Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber zu erstatten, wie die Nutzungs- pläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 22/48 die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sach- pläne und Konzepte des Bundes (A rt. 13 RPG) und den kantonalen Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzge- bung, Rechnung tragen. Die Berichterstattung nach Art. 47 RPV richtet sich zwar gemäss Sachüb erschrift an die kantonale Genehmigungs- behörde, um ihr die nötigen Entscheidgrundlagen zu liefern. Dass sie sämtlichen Parteien im Genehmigungsverfahren zur Verfügung ste- hen muss, ergibt sich aus dem Anspruch auf Gewährung des rechtli- chen Gehörs. Im Weiter en spielt der Planungsbericht auch bei der Plananfechtung eine wichtige Rolle und ist für das Rechtsmittelverfah- ren und insbesondere die gerichtlichen Instanzen von Bedeutu ng (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen zur Nutzungspla- nung, N 50 ff.). 5.4.2 Gemäss Planungsbericht vom 21. Februar 2018 (revidiert: 28. November 2018) orientieren sich die Regelbauvorschriften an der Kernzone K5a. Ergänzend wird die Möglichkeit von Hochhäusern bis 65 m Gebäude-/Firsthöhe explizit vorgesehen, ohne den Bau eines Hochhauses als Zweck der Schwerpunktzone zu definieren. Entspre- chend werden die Regelbauvorschriften auch nicht primär auf ein sol- ches Vorhaben ausgerichtet (Kapitel 3, S. 17). Wie vorstehend er- wähnt, hat die im Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2019 be- gründete Anpassung des Baureglements an die Begriffe des PBG keine inhaltlichen Auswirkungen. Aufgrund der inhaltlichen Überein- stimmung sowie der ausführlichen Begründung im Einspracheent- scheid konnte die Vorinstanz vorliegend somit zu Recht auf eine An- passung der Begriffe "Gebäude-/Firsthöhe" durch den Begriff der "Ge- samthöhe" im Planungsbericht verzichten. Der entsprechende Ab- schnitt im Planungsbericht widerspiegelt in diesem Punkt trotz der un- tergeordneten begrifflichen Unschärfe weiterhin die wesentlichen Überlegungen der Planungsbehörde. 5.5 Schliesslich bringt die Rekurrentin vor, eine Teilrevision des Baureglements sei ab Vollzugsbeginn des PBG nicht mehr zulässig. Diese Rüge stützt sie auf eine Aussage auf S. 3 des Kreisschreibens "Übergangsrechtliche Bes timmungen im PBG" vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) . Im Zusam- menhang mit der Übergangsbestimmung zum Baubewilligungsverfah- ren (Art. 173 PBG) wird ausgeführt, ab Vollzugsbeginn des PBG (1. Oktober 2017) seien Teilrevisionen des geltenden Baureglements grundsätzlich nicht mehr zulässig. Die Rekurrentin übersieht dabei je- doch den Verweis auf Ziff. 3 Bst. b des Kreisschreibens (S. 6). Dort wird zu den übergangsrechtlichen Bestimmungen zum Rahmennut- zungsplan ausgeführt, dass Zonenplan und/oder BauR vorab zur an- stehenden Gesamtrevision punktuell mit Teilzonenplänen und/oder Baureglements-Teilrevisionen an das PBG angepasst werden können, wenn dadurch die künftige Gesamtrevision der Ortsplanung nicht prä- judiziert wird und am Erlass ein besonderes öffentliches Interesse be- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 23/48 stehe. Konkret seien vorgezogene Anpassungen des Rahmennut- zungsplans an das PBG denkbar, wenn eine Zone für öffentliche Bau- ten und Anlagen (Art. 18 PBG) oder eine Schwerpunktzone (Art. 19 PBG) geschaffen werden soll (vgl. Botschaft und Entwurf zum I. Nach- trag zum PBG vom 10. Dezember 2019, S. 3, veröffentlicht im kanto- nalen Amtsblatt am 18. Dezember 2019). Die gleichzeitige Festlegung von alt- und neurechtlichen Begriffen im Baureglement ergibt sich so- mit aus der Aufhebung des BauG und ist bei der Schaffung einer Schwerpunktzone aufgrund des soeben Gesagten unumgänglich. Die Zulässigkeit der vorgezogenen Schaffung einer Schwerpunktzone ist somit grundsätzlich gegeben – für das zu beurteilende Vorhaben ist sie nachfolgend (vgl. Erw. 6) zu prüfen. 6. In materieller Hinsicht macht die Rekurrentin geltend, der Teilzonen- plan sei unzulässig, da die geplante Schwerpunktzone die anstehende Gesamtrevision der Ortsplanung präjudiziere und es zudem an einem besonderen öffentlichen Interesse mangle. 6.1 Nach der Übergangsbestimmung von Art. 175 Abs. 1 PBG wer- den Zonenpläne und Baureglemente der politischen Gemeinden innert zehn Jahren seit Vollzugsbeginn dieses Erlasses (1. Oktober 2017) im ordentlichen Verfahren an das neue Recht angepasst. Zonenplan und/oder Baureglement können vorab zur anstehenden Gesamtrevi- sion punktuell mit Teilzonenplänen und/oder Baureglements -Teilrevi- sionen an das PBG angepasst werden, wenn dadurch die künftige Ge- samtrevision der Ortsplanung nicht präjudiziert wird und am Erlass ein besonderes öffentliches Interesse besteht. Weitergehende vorange- hende Teilrevisionen sind ausgeschlossen, da die auf dem neuen PBG beruhende Zonierung des Gemeindegebiets und die Festlegung der zugehörigen Baumasse zwingend aus einer ortsplanerischen Ge- samtbetrachtung heraus erfolgen müssen und nicht bloss auf Einzelin- teressen beruhen dürfen. Nur so ist es beurteilbar, ob sich die Rah- mennutzungsplanung einer Gemeinde zu einem sinnvollen Ganzen fügt oder nicht. Konkret sind vorgezogene Anpassungen des Rahmen- nutzungsplans an das PBG denkbar, wenn eine Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Art. 18 PBG) oder eine Schwerpunktzone (Art. 19 PBG) geschaffen werden soll. Im Unterschied zu den übrigen Zonenarten wird mit der Schwerpunktzone eine eigenständige neue Zonenart eingeführt, die spezifische Regelbauvorschriften für ein in sich abgeschlossenes Gebiet enthält (Art. 19 Abs. 2 Bst. a PBG) und die dementsprechend die Vorschriften für die übrigen Zonenarten nicht präjudiziert. Es handelt sich dabei in jedem Fall bereits um Teilzonen- pläne bzw. Regelungen nach dem PBG (Kreisschreiben "Übergangs- rechtliche Bestimmungen im PBG" vom 8. März 2017, in: Baudeparte- ment SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1; siehe auch J. FREI, in: Be- reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 19 N 15). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 24/48 6.2 Die Schwerpunktzone ist eine besondere Form der Bauzone nach Art. 15 RPG, nämlich eine Mischzone, die verschiedenste Nut- zungen wie Wohnen, Arbeiten, Einkauf und Freizeit und öffentliche Nutzungen nebeneinander erlaubt. Sie ermöglicht auf strategisch günstig gelegenen Arealen qualitativ hochstehende bauliche Verdich- tungen. Dabei ist – falls die Voraussetzungen nach Art. 104 Abs. 2 PBG erfüllt sind – insbesondere auch die Erstellung von Hochhäusern zulässig. Der Erlass einer Schwerpunktzone kommt insbesondere für brachliegende Bahnhofliegenschaften, Gewerbe - und Fa brikareale und ähnliche Entwicklungsgebiete in Frage. Die Nutzungsmöglichkei- ten innerhalb einer Schwerpunktzone sollen nicht von vornherein ein- geschränkt werden. Nach Art. 19 Abs. 2 Bst. a PBG sind deshalb ein- zig die Entwicklungsziele, die Nutzungsart sowie die Gebäudedimen- sionen und Abstände im Rahmennutzungsplan festzulegen. Die Nut- zungsmöglichkeiten sind auf ein konkret bezeichnetes, zur Umstruktu- rierung bestimmtes Gebiet zugeschnitten. Es ist kaum möglich und wäre auch nicht sachgerecht, die Nutzungs - und Bauvorschriften für mehrere oder gar alle Schwerpunktzonen auf einem Gemeindegebiet einheitlich festzulegen. Vielmehr werden die zulässigen Baumasse für jede Schwerpunktzone separat festgelegt und mit dem konkreten Zweck und den Zielen der entsprechende n Schwerpunktzone abge- stimmt. Die Anordnung einer Sondernutzungsplanpflicht ist i.d.R. sinn- voll (FREI, a.a.O., Art. 19 N 2, 4 f., 17 und 19). Aufgrund dieser mass- geschneiderten, spezifischen Regelungen für ein eng umgrenztes Ent- wicklungsgebiet wird eine Präjudizierung der nachfolgenden Ortspla- nungsrevision durch die vorzeitige Schaffung einer Schwerpunktzone verneint. 6.3 Im zu beurteilenden Fall ist basierend auf dem umstrittenen Teil- zonenplan die Erstellung eines rund 64 m hohen Hochhauses mit un- gefähr 15'000 m2 Nutzfläche und maximal 170 Autoabstellplätzen an direkter Zentrumslage in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof der Stadt X. geplant. Dafür werden in Art. 4bis BauR die spezifischen für das Ge- biet im Strassengeviert zwischen B.___-, G.___-- und K.___strasse geltenden Regelbauvorschriften sowie eine Sondernutzungsplan- pflicht festgelegt. Nach Ansicht der Rekurrentin verändert das ge- plante Hochhaus das Ortsbild im Zentrum massiv, wobei insbesondere die geplanten 11'000 m2 Geschossfläche für Wohnnutzungen die künf- tige Dimensionierung der übrigen Wohn zonen in der Stadt beein- flusse. Die Rekurrentin wirft der Vorinstanz diesbezüglich eine man- gelnde Gesamtsicht unter Berücksichtigung der bevorstehenden Ge- samtrevision der kommunalen Rahmennutzungsplanung an das PBG und den kantonalen Richtplan vor. Insbesondere fehle eine Auseinan- dersetzung mit den Planungszielen und -grundsätzen nach Art. 1 und 3 RPG. Zudem sei Art. 15 Abs. 4 RPG nicht nur bei Neueinzonungen, sondern auch bei Um- und Aufzonungen anwendbar und es fehle auch an der regionalen Abstimmung der Planung nach Art. 15 Abs. 3 RPG. Schliesslich sei auch der Planungsbericht mangelhaft, weil er keine Aussagen bezüglich Teilzonenplan zu den Zielen und Grundsätzen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 25/48 der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), den Anregungen aus der Bevöl- kerung (Art. 4 Abs. 2 RPG) und der Berücksichtigung des kantonalen Richtplans (Art. 8 RPG) enthalte. 6.4 Vorliegend ist für die Frage der Präjudizierung der künftigen Ortsplanungsrevision wesentlich, dass die spezifisch für ein in sich ge- schlossenes Gebiet geschaffenen Bauvorschriften der Schwerpunk- zone keine Auswirkungen auf die im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung zu schaffenden weiteren Bauvorschriften in den übrigen Zonen haben. Dazu kommt, dass da s fragliche Gebiet bereits heute einer Mischzone zugeteilt ist und mit der Umzonung sowie der damit verbundenen Sondernutzungsplanpflicht für ein bisher unternutztes Gebiet eine raumplanungsrechtlich sinnvolle Verdichtung (vgl. Art. 1 Abs. 2 Bst. abis, und Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG) ermöglicht wird. Zwar ist nicht von der Hand zu weisen, dass der Bau eines Hochhauses in dieser Grössenordnung zu einer Veränderung des Ortsbilds führt. Der Bau eines Hochhauses an diesem Standort als städtebaulicher Akzent entspricht jedoch – unabhängig von der bevorstehenden Anpassung der Rahmennutzungsplanung an das PBG – seit langem der Pla- nungsabsicht der Stadt X.. Die geplante Schwerpunktzone auf dem Areal U.___ hat entsprechend auch keine unmittelbaren Auswirkun- gen auf die allfällige Erstellung weiterer Hochhäuser im Gemeindege- biet. Allein dieser Umstand führt somit in Übereinstimmung mit dem Kreisschreiben vom 8. März 2017 sowie den Materialien und der Lite- ratur zu Art. 19 PBG nicht zu einer Präjudizierung der künftigen Orts- planung. Dies zumindest in Bezug auf die Ausgestaltung der Regel- bauvorschriften. 6.5 Weiter ist aber zu prüfen, inwiefern Art. 15 RPG auf die umstrit- tene Planung Anwendung findet und ob durch den angefochtenen Teil- zonenplan diesbezüglich eine unzulässig e Präjudizierung herbeige- führt werden könnte. 6.5.1 Die von der Vorinstanz im Einspracheentscheid vom 28. Januar 2019 getroffene Annahme , Art. 15 RPG und damit zusammenhän- gende Fragen des Bedarfs seien nur bei Neueinzonungen zu beach- ten, ist zu pauschal. Insbe sondere eine Strategie der Siedlungsent- wicklung nach innen – wie sie der kantonale Richtplan (vgl. Koordina- tionsblatt S13, S. 4) und Art. 15 Abs. 4 Bst. b RPG fordern – ist grund- sätzlich auch für Um- und Aufzonungen inner halb des bestehenden Baugebiets vorgesehen. Zwar gilt Art. 15 Abs. 4 RPG nach seinem Wortlaut nur für Neueinzonungen. Trotzdem rechtfertigt es sich auch bei einer lediglich Um - und Aufzonungen beinhaltenden Nutzungs- planrevision, die Kriterien des Abs. 4 in die Interessenabwägung mit- einzubeziehen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Grundstücke, die bei- spielsweise Arbeitszonen, öffentlichen Zonen, Grün- oder Freihaltezo- nen zugeteilt sind, neu in grossem Ausmass einer Wohn- und Misch- zone zugewiesen werden sollen. Im Rahmen der bei einer solchen Nutzungsplanänderung vorzunehmenden umfassenden Interessen- abwägung (Art. 3 RPV) ist der gesamte Art. 15 RPG zu berücksichti- gen. Dazu gehören neben den allgemeinen Anforderungen an die Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 26/48 Bauzonen (Abs. 1 bis 3) auch die Voraussetzungen des Abs. 4 (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 N 88 mit Hinweisen ; BDE Nr. 3/2019 vom 27. Juni 2019 Erw. 4.5). Es ist unbestritten, dass es in der Stadt X. an einem Innentwicklungs- konzept mangelt. Jedoch bestehen bezüglich der raumplanungsrecht- lich gewünschten Verdichtung nam entlich durch Hochhäuser sowohl für das konkrete Areal U.___ als auch darüber hinaus seit langem ent- sprechende planungsrechtliche bzw. konzeptionelle Grundlagen (ins- besondere Hochhauskonzept und kommunaler Richtplan), welche zu- mindest als Auslegungshilfe m itberücksichtigt werden können. Dar- über hinaus wird durch den angefochtenen Teilzonenplan keine zu- sätzliche Fläche einer Wohn - oder Mischzone zugewiesen. Vielmehr befindet sich das betreffende Plangebiet bereits in einer Kernzone K5a. Auch handelt es sich flächenmässig um ein beschränktes Gebiet. Weiter ist das Plangebiet – in unmittelbarer Bahnhofsnähe – äusserst zentral gelegen. Aufgrund der räumlich beschränkten Ausdehnung des Plangebiets, der vorhandenen Plangrundlagen und der bestehen- den Zonierung ist es gerechtfertigt, für die vorliegende Umzonung aus- nahmeweise auf das Erfordernis eines Innenentwicklungskonzepts zu verzichten. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung sind die raumplanungsrechtlichen Kriterien sowie die Anforderungen von Art. 15 RPG jedoch dennoch zu prüfen. Die insbesondere auf- grund der RPG-Revision 2014 sowie des geltenden kantonalen Richt- plans geforderte Siedlungsentwicklung nach innen wird durch das vor- liegende Vorhaben von der Planungsbehörde in qualitativer Hinsicht zielgerichtet umgesetzt. Die Vorinstanz hat diesen Prozess sowie die Auseinandersetzung mit den Zielen und Grundsätzen nach Art. 1 und 3 RPG sowohl im Planungsbericht (insb. Kapitel 2, 4, 5.2) als auch im Einspracheentscheid vom 28. Januar 2019 (Bst. B, Ziffn. 1 bis 6, 7.3) nachvollziehbar dargelegt. Das vorliegende Projekt entspricht im We- sentlichen den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), wie einer haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1), der Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 Bst. a bis), der Schaf- fung kompakter Siedlungen (Art. 1 Abs. 2 Bst. b), der Begrenzung der Ausdehnung von Siedlungen (Art. 3 Abs. 3), der zweckmässigen Zu- ordnung von Wohn - und Arbeitsgebieten an Orten, die angemessen mit dem öffentlichen Verkehr erschlo ssen sind (Art. 3 Abs. 3 Bst. a) und Massnahmen zur besseren Nutzung ungenügend genutzter Flä- chen (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis). Vorliegend hat die Vorinstanz folglich die Vorgaben gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG namentlich in qualitativer Hin- sicht genügend berücksi chtigt und auch die regionale Abstimmung (Art. 15 Abs. 3 RPG) wurde durch die Mitwirkung der Nachbargemein- den beim kommunalen Richtplan 2011 sowie bei der vorliegenden Pla- nung (vgl. Erw. 4) gewahrt. Es ergibt sich somit, dass sich das fragli- che Gebiet auch bei einer gesamthaften Betrachtung über das ge- samte Gemeindegebiet weiterhin ideal für die Innenentwicklung eignet und insofern die Gesamtrevision der Ortsplanung der Stadt X. nicht präjudiziert. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 27/48 6.5.2 Es bleibt zu prüfen, ob durch die geplante Umzonung der Bedarf an Bauland (Art. 15 Abs. 1 RPG) im Hinblick auf die anstehende Ge- samtrevision der Ortsplanung in unzulässiger Weise präjudiziert wird. 6.5.2.1 Das Siedlungsgebiet ist im Richtplankapitel S11 wie folgt definiert: Das Siedlungsgebiet umfasst die bestehenden Bauzonen so- wie das für die zukünftige Entwicklung der nächsten 20 bis 25 Jahre vorgesehene Gebiet. Das St.Galler Berechnungsmodell legt die Basis für die quantitativen Vorgaben für das Siedlungsgebiet. Das Modell stellt den erwarteten Bevölkerungszuwachs der Bauzonenkapazität gegenüber. Der Stichtag für die Berechnung der Daten für die Modell- vorgaben ist der 31. Dezember 2013. Die Berechnung ergibt für jede Gemeinde einen Kapazitätsindex. Bei einem Kapazitätsindex von 0 % entspricht die vorhandene Bauzone einer Gemeinde dem voraussicht- lichen Bauzonenbedarf von 25 Jahren. Ist der Wert im Minusbereich, bestehen zu grosse Flächenkapazitäten. Im positiven Bereich bedeu- tet dies dagegen, dass das Siedlungsgebiet um zusätzliche Flächen vergrössert werden sollte, um den Bedarf für 25 Jahre zu decken. Für die Berechnung des Siedlungsgebiets wird zusätzlich der "Spielraum" berücksichtigt. Dieser federt die U nsicherheiten der künftigen Bevöl- kerungs- und Siedlungsentwicklung, der Möglichkeiten zur Innenent- wicklung, zur Reduktion der überdimensioniert en Bauzonen und zur Marktentwicklung ab und wird für Wohn - und Mischzonen angewen- det. Ist der Kapazitätsindex einer Gemeinde demnach höher als minus 2 %, kann die Gemeinde zusätzlich zur bestehenden Bauzone Sied- lungsgebiet bezeichnen. Liegt der Kapazitäts index zwischen minus 2 % und minus 6 %, entspricht die bestehende Bauzone dem Sied- lungsgebiet. Ist der Kapazitätsindex hingegen kleiner als minus 6 %, muss die Gemeinde ihre Bauzone und ihr Siedlungsgebiet verkleinern. 6.5.2.2 Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzu- legen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahren entspre- chen. Wie der Kanton das sicherstellt, muss nach Art. 8a RPG im kan- tonalen Richtplan festgelegt werden. Die Grösse der Ba uzonen wird ebenfalls mit Hilfe des St.Galler Berechnungsmodells zur Bauzonendi- mensionierung berechnet; es entspricht jenem aus dem oben erwähn- ten Richtplankapitel S11 (Siedlungsgebiet). Der St.Galler Richtplan re- gelt aber lediglich die Voraussetzungen für Neueinzonungen einge- hend und legt dazu u.a. fest, dass der 15-Jahres-Bedarf an Bauzonen im Fall von Neueinzonungen nicht überschritten werden darf; der Ka- pazitätsindex darf bei diesen ausdrücklich nicht unter minus 2 % fallen. Dagegen wurde als Voraussetzung für Um- und Aufzonungen kein be- stimmter Kapazitätsindex im Richtplan festgelegt. Im St.Galler Berech- nungsmodell (Gemeindeportrait) werden Um- und Aufzonungen zwar eingegeben und wirken sich damit auf den Kapazitätsindex der Ge- meinde aus. Wenn Um- und Aufzonungen in weitgehend überbauten Bauzonen und an geeigneter Lage erfolgen , ist es sachgerecht und nicht im Widerspruch zum Bundesrecht, blosse Dimensionierungsfra- gen hintan zu stellen und Um - und Aufzonungen vielmehr unter Be- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 28/48 rücksichtigung qualitativer Kriterien, wie namentlich den Planungszie- len und -grundsätzen nach Art. 1 und 3 RPG zu entscheiden (BDE Nr. 3/2019 vom 27. Juni 2019 Erw. 4.6.3.1). 6.5.2.3 Vorliegend ist zu beachten, dass auf dem Areal U.___ mit der K5a bereits bisher eine Mischzone besteht und insofern keine neuen Wohn- und Mischzonen geschaffen werden. Laut der koordi- nierten Stellungnahme des AREG vom 13. November 2020 zeigt das Gemeindeportrait der Stadt X. (Stand August 2017) einen Kapazitäts- index von 9.5 %. Dies entspricht rein rechnerisch einem Flächenbedarf von 22 Hektaren, was den fünftgrössten Wert aller St.Galler Gemein- den darstellt. Es besteht somit noch ein erheblicher Bedarf an zusätz- lichen Wohn- und Mischzonen in der Stadt X.. Zusätzlich kommt hinzu, dass die Stadt X. gemäss kantonalem Richtplan (Raumkonzept; Koor- dinationsblätter R11 und S11) als urbaner Verdichtungsraum sowie als eines von fünf Regionalzentren im Kanton St.Gallen geführt wird, wo- bei in diesen insbesondere die Umsetzung einer qualitativ hochste- henden Siedlungsentwicklung durch verdichtete Wohn - und Misch- quartiere ermöglicht sowie das Potential des Hochhausbaus stärker genutzt werden soll. Als Regionalzentrum und Teil eines urbanen Ver- dichtungsraums hat die Stadt X. einen wesentlichen Teil des künftigen kantonalen Bevölkerungswachstums zu tragen. Auch wenn vorliegend gemäss unbestrittener Aussage im geplanten Hochhaus Wohnraum für rund 300 Personen geschaffen werden könnte, hat dies angesichts des hohen – aus dem Kapazitätsindex abgeleiteten – Bedarfs sowie der strategisch wichtigen Stellung der Stadt X. im kantonalen Raum- konzept insgesamt nur untergeordnete Bedeutung für die künftige Ortsplanungsrevision. Weiter ist diesbezüglich z u berücksichtigen, dass auch bereits mit der heutigen Zonierung (Kernzone K5a) ein ge- wisser Bedarf abgedeckt werden kann und somit zum Vornherein nur die Differenz zum Bestehenden für die Kapazitätsberechnung von Be- deutung sein kann. Von einer unzulässigen Präjudizierung kann somit auch diesbezüglich keine Rede sein. Vielmehr verbleibt der Planungs- behörde auch für die anstehende Gesamtrevision der Ortsplanung noch genügend Spielraum zur Verdichtung sowie Erweiterung der be- stehenden Wohn- und Mischzonen. 6.6 Nach Art. 47 Abs. 1 RPV ist die Behörde, welche die Nutzungs- pläne erlässt, ver pflichtet, der kantonalen Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber zu erstatten , wie die Nutzungs- pläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sach- pläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den kantonalen Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzge- bung, Rechnung tragen. Einen Planungsbericht nach Art. 47 RPV braucht es bei jedem Erlass von Nutzungsplänen nach Art. 14 RPG. Darunter fallen sowohl kantonale als auch kommunale Rahmen - und Sondernutzungspläne (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkun- gen zur Nutzungsplanung, N 46). Einen Planungsbericht braucht es zudem bei jeder Art von Erlass. Selbst wenn eine Planungsbehörde Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 29/48 nicht neu einzont, sondern eine bestehende durch eine andere Bauzone ersetzt, also umzont, ist sie gemäss Art. 47 Abs. 1 RPV ver- pflichtet, einen Planungsbericht zu erstellen (Urteil des Bundesgerich- tes 1A.281/2005 vom 21. Juli 2006 Er w. 1.3, in: URP 2006 S. 887). Die Erstellung eines Planungsberichts ist eine zwingend e Voraussetzung für die Genehmigung von Nutzungsplänen und hat mit den Vorgaben des teilrevidierten RPG zur Nutzungsplanung und Aus- scheidung von Bauzonen noch an Bedeutung zugenommen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen zur Nutzungspla- nung, N 45, Botschaft Revision RPG, BBl 2010, S. 1056 ff.). Der Rekurrentin ist darin zuzustimmen, dass der Planungsbericht vom 21. Februar 2018 bzw. 28. November 2018 in Bezug auf den Teilzo- nenplan tatsächlich eher rudimentär ausgefallen ist. Allerdings handelt es sich vorliegend um einen gesamthaften Planungsbericht für die auf- einander abgestimmte Nutzungsplanung für die Erstellung eines Hochhauses auf dem Areal U.___. Entsprechend können die Aussa- gen zur Entstehungsgeschichte sowie zum Sondernutzungsplan auch für die Beurteilung des Teilzonenplans mitberücksichtig t werden, zu- mal die Erstellung je eines separaten Planungsberichts bundesrecht- lich nicht vorgeschrieben ist und auch nicht zweckmässig wäre. Ergän- zend hat die Vorinstanz ihre Überlegungen und Abwägungen in die- sem Zusammenhang im Einspracheentscheid vom 28. Januar 2019 nochmals ausführlich dargelegt. Im Planungsbericht fehlen zwar expli- zite Aussagen zum Mitwirkungsverfahren und den Vorgaben des kan- tonalen Richtplans sowie Art. 15 RPG. Allerdings hat die Vorinstanz vorliegend ein umfassendes Mitwirkungsverfa hren durch- geführt (vgl. Erw. 4) und diese Punkte im Einspracheentscheid – so- weit notwendig – abgehandelt. Zudem ist sowohl die Vorinstanz als auch die Rekursgegnerin nachträglich in den Stellungnahmen noch- mals auf diese Thematik eingegangen. Schliesslich hat auch die kan- tonale Genehmigungsbehörde – an die sich der Planungsbericht in erster Linie richtet – die vorliegende Nutzungsplanänderung geneh- migt und nachträglich in der Vernehmlassung nochmals begründet, in- wiefern sowohl die Voraussetzungen des kantonalen Richtplans als auch die bundesrechtlichen Vorgaben vorliegend erfüllt sind. Zudem handelt es sich vorliegend nicht um eine Gesamtrevision, sondern um eine flächenmässig beschränkte Änderung der Nutzungsplanung durch die Schaffung einer Schwerpunktzone mit eigenen abgestimm- ten Regelbauvorschriften. Insgesamt wären allfällige Mängel damit ge- heilt und von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Überarbeitung kann abgesehen werden, da sich aus den Akten mit hinreichender Klarheit ergibt, dass die entsprechenden Anforderungen erfüllt sind (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_384/2016 vom 16. Ja- nuar 2018 Erw. 2.7). 6.7 Auch kann e ntgegen der Ansicht der Rekurrentin vorliegend nicht davon gesprochen werden, es fehle an einem besonderen öffent- lichen Interesse am vorgezogenen Erlass des vorliegenden Teilzonen- plans. Insbesondere die langjährige, mit wichtigen Zielen und Grunds- ätzen der Raumplanung übereinstimmende Planungsabsicht sowie Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 30/48 der besonders geeignete Standort (vgl . Erw. 7) zeigen deutlich auf, dass es sich vorliegend gerade nicht um ein rein privates Projekt an einem zufällig gewählten Standort handelt. Jedenfalls ist es nachvoll- ziehbar bzw. bei nicht öffentlichen Bauten in der Regel notwendig, dass die Umsetzung einer breit abgestützten und langjährigen behörd- lichen Planungsabsicht durch eine private Trägerschaft erfolgt. Zudem wurden auch die städtebaulichen Aspekte in besonderer Weise mitbe- rücksichtigt. Schliesslich entspricht die Planung im Wesentlichen auch den bundesrechtlichen Vorgaben sowie dem kantonalen und kommu- nalen Richtplan mit Hochhaus - und Raumkonzept. Entsprechend ist auch kein Verstoss gegen den Rechtsgleichheitsgrundsatz erkennbar. 6.8 Aus dem Gesagten folgt, dass die geplante Schwerpunktzone die bevorstehende Gesamtrevision der Ortsplanung nicht in unzuläs- siger Weise präjudiziert und klar ein besonderes öffentliches Interesse an der fraglichen Schwerpunktzone gegeben ist. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich als unbegründet. 7. Die Rekurrentin bringt sodann vor, es fehle an den ge setzlichen Voraussetzungen für Hochhäuser, insbesondere an einem besonders geeigneten Standort (Art. 104 Abs. 2 PBG). 7.1 Gemäss Art. 1 04 Abs. 2 PBG setzen Hochhäuser einen Son- dernutzungsplan sowie ein städtebauliches Konzept, einen besonders geeigneten Standort und eine der Grösse des Bauvorhabens entspre- chende architektonische Gestaltung voraus. Standort und Gestaltung berücksichtigen insbesondere die Fernwirkung sowie die Einpassung in die bestehende Siedlung u nd in den öffentlichen Raum. Im Unter- schied zur früheren Regelung im BauG (Art. 68 f.) wird für Hochhäuser neu eine generelle Sondernutzungsplanpflicht, ein städtebauliches Konzept sowie die generelle Berücksichtigung der Fernwirkung und Einpassung in die bestehende Siedlung sowie den öffentlichen Raum vorausgesetzt (W. LOCHER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 104 N 5). Mit Hilfe von städtebaulichen Konzepten als Teil der Ortsplanung wird die nachhaltige räumliche Entwicklung und städte- bauliche Gestaltung einer Ortschaft definiert, indem durch Richt-, Nut- zungs- und Sondernutzungspläne die Struktur eines Gebiets mit zu- nehmendem Detaillierungsgrad geplant wird. Bei städtebaulichen Konzepten handelt es sich um kommunale Planungsinstrumente, wel- che Auskunft über die Gestaltung eines zum Voraus definierten Ge- biets nach den Grundsätzen der übergeordneten Pläne geben (VerwGE B 2012/128 und B2012/137 vom 22. Mai 2013 Erw. 6.2). Hochhäuser sind mit ihrer Umgebung nur dann ver träglich, wenn der Ort, die Höhe, die Erschliessung wie auch die Gestaltung und Einord- nung an ihrem Fuss städtebaulichen Mindestanforderungen entspre- chen. Neben der Fernwirkung sind Standort und Gestaltung vor allem auf die bestehende Siedlung (d.h. das bisher Gebaute) und den öffent- lichen Raum rund um den Hochhaussockel abzustimmen. Konkret ist Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 31/48 diese Verträglichkeit mit einem städtebaulichen Konzept nachzuwei- sen. Dementsprechend ist es auch eine zentrale Aufgabe städtischer Ortsplanungen, konzeptionelle Üb erlegungen für Hochhäuser anzu- stellen und im kommunalen Richtplan zu verankern . Städtebauliche Überlegungen und Ausführungen zum besonders geeigneten Standort haben bereits in den Planungsbericht zum Sondernutzungsplan Ein- gang zu finden. Ein Verweis auf den kommunalen Richtplan reicht auf- grund des nicht verbindlichen, nur wegleitenden Charakters des Richt- plans nicht aus. Ein besonders geeigneter Standort ist erforderlich, da von Hochhäusern namentlich durch Abweichung von den Regelbau- vorschriften tendenziell grössere Immissionen ausgehen. Insbeson- dere negative Immissionen, wie Entzug von Sonnenlicht durch Be- schattung, bilden einen häufigen Streitpunkt im Zusammenhang mit der Erstellung von Hochhäusern. Um dieser Problematik zu begegnen, sieht Art. 104 Abs. 3 PBG ausdrücklich das Verbot der übermässigen Beeinträchtigung von Nachbarinnen und Nachbarn vor, wobei sich die übermässige Beeinträchtigung nicht auf die Auswirkungen infolge Schattenwurf (Art. 105 PBG) beschränkt ( LOCHER, a.a.O., Art. 104 N 10 und 12; Handbuch der Rechtsabteilung des Bau- und Umweltde- partementes zum neuen Planungs - und Baugesetz, S. 115 f., Stand 8. Februar 2021 ). Die Voraussetzung des besonders geeigneten Standorts ist als unbestimmter Gesetzes - bzw. Rechtsbegriff um- schrieben, der, wie bereits die Vorinstanz ausgeführt hat, von der zu- ständigen Behörde konkretisiert werden muss ( TSCHANNEN/ ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Auflage, Bern 2009, §26 Rz. 25 und 28; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 413 ff.). Durch unbestimmte Rechtssätze überlässt es der Gesetzgeber in gewissem Umfang den rechtsanwendenden Behörden, den Tatbestand näher zu bestimmen; der Richter oder die rechtsanwendende Behörde tun dies durch eine Auslegung bzw. Konkretisierung der unbestimmten Norm im weiteren Sinn (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., N 724). Der besonders ge- eignete Standort für ein Hochhaus ergibt sich in dreifacher Hinsicht. Zum einen ist der Standort auf die Auswirkungen auf das gesamte Ortsbild einer Gemeinde und Region sowie das Landschaftsbild zu prüfen. Zum anderen müssen die Auswirkungen auf die nähere Um- gebung bezüglich der vorhandenen und möglichen Bauvolumen eines Quartiers und dessen städtebauliche Gestaltung überprüft werden. Als drittes massgebliches Kriterium sind die Auswirkungen auf die be- nachbarten Grundstücke zu beachten, was sich aus den Vorausset- zungen einer nicht übermässigen Beeinträchtigung von Nachbarinte- ressen gemäss Art. 104 Abs. 3 PBG (bzw. Art. 69 Abs. 2 BauG) und der Einhaltung der Schattenregel gemäss Art. 105 PBG (bzw. Art. 69 Abs. 3 BauG ) ergibt ( VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 22. Mai 2013 Erw. 6.8 mit Hinweisen). 7.2 Gemäss dem vom Stadtrat X. genehmigten Planungsbericht vom 12. Juli 2010 zur Masterplanung X. setzen Hochhäuser Zeichen und unterstreichen mit ihrer Silhouette den städtischen Kontext. Im Be- reich Stadtzentrum seien neue Hochhäuser deshalb vorstellbar. Mög- liche Standorte werden in Nord -Süd-Richtung zwischen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 32/48 N.___platz/R.___ und Überführung sowie in Ost-West-Richtung ent- lang der R.___strasse vorgeschlagen. Auf diese Weise würden diese wichtigen Räume durch Fernwirkung in ihrer Bedeutung zusätzlich ge- stützt und der städtische Charakter verstärkt. Die möglichen Standorte seien mittels Hochhauskonzept weiter zu konkretisieren und die Fest- legung von Hochhausstandorten in der Ortsplanung (kommunale Richtplanung) sicherzustellen. Gemäss Übersichtsplan wird das Areal U.___ als möglicher Hochhausstandort geführt (vi act. 2, S. 14, 24 ff.). Gerade die früheren Hochhaus-Projekte auf dem Areal hätten die Not- wendigkeit von entsprechenden Planungsgrundlagen gezeigt, was un- ter anderem zur Erstellung eines Hochhauskonzepts mit städtebauli- cher Analyse geführt habe. Demnach sei als 1. Etappe vorerst die Re- alisierung des Hochhauses Mitte ( U.___) vorgesehen, das auch als Punkthochhaus tragende städtebauliche Funktion übernehmen könne. In einer zweiten Phase empfehle sich die Realisierung eines zweiten Hochhauses, um die erwünschte zeichenhafte Portalwirkung am Bahnhof zu schaffen. Als weitere Schritte wurden namentlich die Revision der kommunalen Richtplanung sowie ein Gestaltungs - und Verkehrskonzept für den Hochhausstandort U.___ vorgesehen (Hoch- hauskonzept 12. Januar 2011, vi act. 3). Im kommunalen Richtplan der Stadt X. vom 12. September 2011 wurde als Beschluss S. 2.1.2 (Über- bauung "U.___") die Realisierung einer Zentrumsüberbauung von ho- her architektonischer und aussenräumlicher Qualität festgesetzt. Un- ter dem Kapitel S 5 ("Das Siedlungsgebiet strukturieren") wird ausge- führt, dass das Hochhauskonzept schrittweise umgesetzt werden soll, wobei in einer ersten Etappe die Realisierung der beiden Hochhäuser "U.___" und das Hochhaus westlich der Lokremise anzustreben sei. Die Umsetzung soll insbesondere durch einen Teilzonen - und Son- dernutzungsplan erfolgen. Gemäss Ziff. 5.3 des zugehörigen Pla- nungsberichts wurde das Konzept mit den Nachbargemeinden disku- tiert und teilweise leicht geändert (vi act. 4 und 5). In der Folge wurde in den Jahren 2013 und 2014 ein Workshopverfahren "Hochhaus am N.___platz" durchgeführt, wobei das städtebauliche Konzept in einen Gestaltungsplan (U.___ III) überführt wurde (vgl. insbesondere Schlussbericht Workshopverfahren vom 16. April 2014, Beilage act. 25). Die vorliegend infrage stehende Änderung der Nutzungsord- nung ist folglich das Ergebnis einer langjährigen, über mehrere Pla- nungsinstrumente konkretisierten Planung durch die Vorinstanz. 7.3 Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass sich die Vorinstanz vorliegend seit Jahren vertieft auf unterschiedlicher Pla- nungsstufe mit den Überlegungen zum besonders geeigneten Stand- ort für das Hochhaus U.___ auseinandergesetzt hat. Entgegen den Ausführungen der Rekurrentin enthält der Planungsbericht vom 21. Februar bzw. 28. November 2018 – nebst den allgemeinen Grund- lagen – Aussagen zum Städtebau (Ziffn. 2.2.1 und 2.2.2) und der Standortwahl (Ziffn. 2.1.1, 2.1.5 und 2.2.2). Ebenfalls kann in diesem Zusammenhang auf das städtebauliche Konzept der P.___ Architek- ten vom März 2015 / August 2017 verwiesen werden, welches als Bei- lage B3 in den Planungsbericht integriert ist. Darin werden insbeson- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 33/48 dere die städtebauliche Integration sowie die architektonische Gestal- tung des Hochhauses gestützt auf einer Analyse von Historie und Ort erläutert und anhand des Projektstands aufgezeigt. Die grundsätzli- chen Überlegungen zum besonders geeigneten Standort ergeben sich vorliegend ferner aus dem detaillierten Hochhauskonzept 2011 und den konkreten Festlegungen dazu im kommunalen Richtplan 2011. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Überlegungen und die damalige Planungsabsicht der Behörde an Aktualität eingebüsst haben sollen, zumal das PBG in Bezug auf das Erfordernis des besonders geeigne- ten Standorts diesbezüglich keine weitergehenden Anforderungen stellt. Ferner handelt es sich vorliegend um ein vom Stadtrat geneh- migtes Hochhauskonzept, welches im behördenverbindlichen kommu- nalen Richtplan umgesetzt wurde . Letzterer enthält konkrete Festle- gungen zum Hochhausstandort. Entsprechend liegt vorliegend entge- gen der Ansicht der Rekurrentin – und anders als in Erw. 6.8.1 des VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 22. Mai 2013 – eine ver- bindliche Planungsabsicht am fraglichen Standort vor. Weiter erfüllt der vorliegende Standort praktisch sämtliche vom Verwaltungsgericht im vorerwähnten Urteil aufgestellten positiven und negativen Kriterien für potentielle Hochhausstandorte, welche für den vorliegenden Fall ebenfalls herangezogen werden können: Positive Aspekte  Dynamische Orte, wi e Entwicklungsgebiete, Achsen und Pole für Freizeit, Kultur, Konsum, Arbeit, besondere Wohnformen. Grössere Umstrukturierungsgebiete, die städtebaulich neu definiert werden müssen.  Zentren ausserhalb der Altstadt.  Umfeld von Knotenpunkten des öffentlichen Verkehrs.  Orte im Stadtkörper, die auf Grund ihrer Be- deutung durch einen Akzent in der Stadtsil- houette markiert werden sollen. Ausschliessende oder einschränkte Kriterien  Landschaftsschutzgebiete, Aussichtslagen, Kreten, Lagen, wo sich unerwünschte Fern- wirkungen ergeben können.  Im Allgemeinen Lagen am Siedlungsrand.  Altstadt und Umkreis der Altstadt.  Standorte, die von wichtigen Betrachtungs- punkten aus zu störenden Überschneidungen mit der Altstadtkulisse führen könnten.  Schützenswerte und erhaltenswerte En sem- bles und Einzelobjekte sowie deren Umge- bung.  Konkurrenz mit Kirchtürmen.  Homogene und intakte Siedlungsstrukturen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 34/48  Isolierte Einzelstandorte, ausser bei stadt- räumlicher Begründung. 7.4 Auch gemäss Amtsbericht des AREG vom 13. November 2020 handelt es sich u m einen besonders geeigneten Standort. Das ge- plante Hochhaus stehe an einer der städtebaulich zentralsten Stelle des Stadtkörpers, nämlich an der Kreuzung der beiden stadtprägen- den Achsen (Bahntrassee als Nord -Süd-Achse, Verbindung H.___- G.___ als Ost-West-Achse). Insbesondere übernehme es eine Schar- nierfunktion zwischen der G.___strasse und dem aufstrebenden Bahnhofsgebiet, womit dieses an das bestehende Zentrum ange- schlossen werden könne. Damit werde die Stadt X. zudem als Regio- nalzentrum gemäss kantonale m Raumkonzept gestärkt. Die Abwei- chung in der Höhe zum Hochhauskonzept von 2011 sei sodann zu relativieren, da es sich dabei um eine konzeptionelle Arbeit ohne me- tergenaue Vorgaben handle. Die genaue, ortsverträgliche Umsetzung sei – wie vorliegend erfolgt – im Rahmen der Erarbeitung der grundei- gentümerverbindlichen Nutzungspläne zu klären. Im Amtsbericht des Hochbauamtes vom 18. Januar 2021 wird sodann festgehalten, dass die feine architektonische Umsetzung der herausragenden städtebau- lichen Lösung der Stadt X. ein enormes, qualitativ hochwertiges Ent- wicklungspotential ermögliche. Das geplante Hochhaus stehe richtig- erweise an einer der städtebaulich zentralsten Stelle des Stadtkörpers. Unabhängig von weiteren geplanten Hochhäusern sei es auch ver- kehrstechnisch durch den Anschluss an den ö ffentlichen Verkehr (Bahnhof) am richtigen Ort geplant, wobei das Bahnhofsareal auch ei- nen attraktiven Aussenraum bilde. Mit dem Sockelbau füge sich das Gebäude harmonisch in den angrenzenden Stadtkörper ein, weshalb die Gebäudehöhe von 50 m oder 64,5 m nur eine untergeordnete Rolle spiele. Das Hochhaus überrage die umliegende Bebauung ohnehin und markiere so als Landmark den Auftakt des regional bedeutenden Zentrums von X.. Auch die architektonische Umsetzung des städte- baulichen Konzepts sei klar und schlüssig. Sowohl bezüglich Gestal- tung als auch Standort wurden die entsprechenden Ausführungen von Kantonsbaumeister Michael Fischer am Augenschein vom 14. April 2021 bestätigt. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass noch in frühe- ren Verfahren die Frage, ob es sich beim Plangebiet " U.___" um ein städtebaulich bedeutendes und interessantes Areal handle, unter den Beteiligten an sich unbestritten war. Es gab demnach keinen triftigen Grund, die Geeignetheit des Plangebiets als Standort für ein Hoch- haus in Zweifel zu ziehen (BDE Nr. 34/2008 vom 13. Juni 2008 Erw. 4). 7.5 Insgesamt kann der besonders geeignete Standort für das ge- plante Hochhaus vorliegend aufgr und der umfassenden Grundlagen und Ausführungen der Vorinstanz klar bejaht werden. Zudem sind keine Gründe ersichtlich, von den nachvollziehbaren und präzisen Ausführungen der Fachstellen in den Amtsberichten abzuweichen, zu- mal die Rekurrentin insbesondere den Amtsbericht des HBA nicht kon- kret in Frage stellt. Der vorliegend gewählte Standort für ein Hochhaus rechtfertigt sich insbesondere deshalb, weil hier mit einem herausra- genden Gebäude an einer ortsplanerisch zentralen Stelle der Auftakt zum städtischen Zentrum von X. augenfällig markiert werden kann. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 35/48 Darüber hinaus liegt der Standort verkehrstechnisch mit der Bahnhofs- lage und dem Anschluss an das übergeordnete Strassennetz ideal. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass das Plangebiet be- sonders als Hochhausstandort geeignet ist, weil damit an dieser Stelle insbesondere ein städtebaulich begründeter Akzent gesetzt werden kann und die geplante Überbauung mit einem Hochhaus die städti- schen Veränderungen, die Bedürfnisse und Wichtigkeit de s regional bedeutsamen Zentrums X. zeitgemäss aufzunehmen vermag. Dies er- folgt, ohne dass die gewachsene städtische Umgebung und die be- nachbarten Grundstücke in unzulässiger Weise beeinträchtigt werden. 7.6 Auch die gegenüber dem Hochhauskonzept 2011 sowie frühe- ren Projekten erhöhte Bauweise (64,5 m statt 50 m) kann vorliegend nicht zu einem anderen Schluss führen . Eine konkrete Höhenbe- schränkung besteht jedenfalls gemäss dem behördenverbindlichen kommunalen Richtplan nicht und die Höhe widerspricht auch nicht der konkreten Nutzungsplanung. Namentlich die Vorinstanz sowie das HBA haben zudem nachvollziehbar begründet, dass für die Einfügung und architektonische Gestaltung der Höhenunterschied bloss eine un- tergeordnete Rolle spielt und insbesondere der Sockel gebühren d Rücksicht auf die bestehende städtebauliche Situation nimmt. Auch ein der geplanten Bebauung angepasster Freiraum ist namentlich mit der Gestaltung im südlichen Planperimeter sowie der Lage beim N.___platz gegeben. Von einem offensichtlichen Widerspruch zur be- stehenden Bebauungsstruktur und -qualität der Umgebung kann so- dann insbesondere aufgrund des die Umgebung aufnehmenden und darauf abgestimmten Sockelbereichs des Hochhauses nicht gespro- chen werden, auch wenn ein Hochhaus zwangsläufig optisch aus dem Bestehenden herausragt. Weiter ist die Fernwirkung des geplanten Hochhaus-Turms ein anerkanntes Ziel des Projekts, wobei den ent- sprechenden Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sowie die Region im Allgemeinen in genügendem Mass Rechnung getragen wird. Sodann ist namentlich durch das Richtprojekt und die besonde- ren Vorschriften des Sondernutzungsplans eine der Grösse des Bau- vorhabens entsprechende architektonische Gestaltung sichergestellt. Schliesslich liegt es zwar in der Natur eines grossen und herausragen- den Gebäudes, dass verschiedene Einwohner sich mit dieser Bauform nicht identifizieren können. Diesbezüglich ist allerdings seit längerem ein zeitgeistlicher Sinneswandel erkennbar (vgl. VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 22. Mai 2013 Erw. 6.8.4.2). Dementsprechend wird der Bautyp des Hochhauses selbst im aktuellen Richtplan als be- sondere Art der raumplanerisch gewünschten Verdichtung erwähnt. Dies gilt in erhöhtem Mass auch für das vorliegend zu beurteilende, im kommunalen Richtplan aufgeführte, Hochhaus. 7.7 Nach dem Gesagten und in Wahrung der gebotenen Zurückhal- tung gegenüber der örtlichen Planungsbehörde (vgl. für viele VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 22. Mai 2013 Erw. 6.1) ergibt sich, dass die in Art. 104 Abs. 2 PBG genannten Kriterien für ein Hochhaus im Stadtzentrum von X. insgesamt als erfüllt anzusehen sind. Folglich erweist sich der Rekurs in diesem Punkt als unbegründet. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 36/48 8. Weiter rügt die Rekurrentin eine ungenügende Erschliessung des Are- als U.___. 8.1 Legt ein Sondernutzungsplan die Erschliessung (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG; Art. 67 PBG) fest, muss die Zweckmässigkeit des Er- schliessungskonzepts schon im Planverfahren geprüft werden (vgl. B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 153, GVP 1995 Nr. 93 S. 217). Entscheidend ist dabei einzig, ob eine Er- schliessung nach der im Plan festgelegten Art grundsätzlich möglich ist. Der Sondernutzungsplan hat eine mögliche Erschliessung aufzu- zeigen und die dafür erforderlichen Räume freizuhalten. Die Prüfung, ob das zur Errichtung von Bauten und Anlagen auf Grund des Son- dernutzungsplans erforderliche Land über eine für die betreffende Nut- zung hinreichende Zufahrt (Art. 19 Abs. 1 RPG) bzw. über hinrei- chende Zu- und Wegfahrten (Art. 67 PBG) verfügt sowie die Festle- gung der definitiven Anforderungen an die Erschliessung erfolgt erst im Baubewilligungsverfahren. Erst zu diesem Zeitpunkt steht für eine Baute oder Anlage das definitive Nutzungskonzept fest, das vor dem Hintergrund der planerischen Grundlagen im Hinblick auf eine genü- gende Erschliessung beurteilt werden kann. Es reicht somit im Rah- men der Beurteilung eines Sondernutzungsplans aus, wenn die Er- schliessung des Plangebiets in öffentlich-rechtlicher Hinsicht als mög- lich erscheint. Ein Sondernutzungsplan müsste nur dann als unzweck- mässig bezeichnet werden, wenn sich eine in tatsächlicher und recht- licher Hinsicht hinreichende Erschliessung gar nicht verwirklichen liesse (vgl. zum Ganzen: BDE Nr. 38/2011 vom 18. August 2011 Erw. 11.1; BDE Nr. 34/ 2008 vom 13. Juni 2008 Erw. 8.1; BDE Nr. 4/2015 vom 21. Januar 2015 Erw. 3.6.1; VerwGE B 2014/194 vom 28. Juni 2016 Erw. 3.3.2; GVP 1995 Nr. 93). 8.2 Land ist nach Art. 67 Abs. 1 Bst. a PBG strassenmässig er- schlossen, wenn es über eine hinreichende Zu- und Wegfahrt verfügt. Die Zu- und Wegfahrt muss dafür tatsächlich so beschaffen sein, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgän- gern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten wie Feu- erwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung ungehindert be- nützt werden kann und – sofern sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (HEER, a.a.O., Rz. 513). 8.3 Das Plangebiet befindet sich vorliegend in einem Geviert, wel- ches von der B.___, der K.___ und der G.___strasse (jeweils Gemein- destrassen 1. Klasse) umschlossen ist. Gemäss Sondernutzungsplan ist dabei ab der B.___strasse eine Zufahrt zum Warenumschlag für Lastwagen sowie ab der G.___strasse eine Ein - und Ausfahrt zur Sammelgarage vorgesehen. Die Anlieferung erfolg t oberirdisch über die nördlich gelegene Zufahrt über den Vorplatz zum Warenum- schlagsplatz, wobei die Wegfahrt sodann auf die G.___strasse vorge- sehen ist. Gemeindestrassen 1. Klasse dienen nach Art. 8 Abs. 1 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG ) dem örtlichen und Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 37/48 überörtlichen Verkehr; sie stehen dem allgemeinen Motorfahrzeugver- kehr offen. Mit der Erschliessung des Plangebiets über Gemein- destrassen 1. Klasse sind die Zu- und Wegfahrt im Grundsatz rechtlich sichergestellt. Auch die tatsächliche V erkehrsanbindung des Plange- biets und damit des Hochhauses "U.___" ist grundsätzlich gegeben. 8.4 In formeller Hinsicht bringt die Rekurrentin namentlich vor, die Anpassungen an den Verkehrsgutachten bzw. die nachträglichen Ver- kehrszählungen seien unzulässig, weil dadurch die öffentlich aufge- legten Planungsgrundlagen nicht mehr mit den geänderten Unterlagen übereinstimmen würden. Zudem sei ihre Stellungnahme zu den nach- träglichen Anpassungen des Verkehrsgutachtens unberücksichtigt ge- blieben und das AREG habe sich mit der hinreichenden Erschliessung in der Genehmigungsverfügung gar nicht auseinandergesetzt. Ge- mäss dem Verkehrsgutachten vom 21. Februar 2018 bzw. 27. Novem- ber 2018 wurde am Mittwoch, 5. Juli 2017, eine Knotenstrommessung in den Spitzenstunden (17 .00 bis 18.00 Uhr) an den drei relevanten Knoten ( T.___-/B.___strasse, K.___-/G.___strasse und G.___-- /Y.___strasse) vorgenommen, welche mittels einer Dauerzählung (14 Tage) im November 2018 validiert wurde. Im September 2019 wurde sodann erneut eine Dauerzäh lung über 14 Tage als Validierung von der Bauherrschaft veranlasst. Die Werte waren an den drei Messstel- len tiefer als im Juli 2017, weshalb die früheren höheren Werte als Grundlage für die Leistungsfähigkeitsberechnungen verwendet wur- den. Das TBA hat mit Amtsbericht vom 20. Oktober 2020 bestätigt, dass sich die gewählten Monate für eine Verkehrsmessung eignen und insgesamt die Verkehrserhebungen in ausreichendem Umfang und Detaillierungsgrad erstellt worden sind. Die nach der öffentlichen Auflage erfolgten Verkehrszählungen haben folglich lediglich der Plau- sibilisierung des Verkehrsgutachtens gedient und dessen Ergebnisse bestätigt. Am Einspracheentscheid vom 28. Januar 2019 sowie den öffentlich aufgelegten Plänen hat sich dadurch nichts geändert. Zudem waren sämtliche Ergebnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung durch das AREG bekannt. Vorliegend ist deshalb nicht ersichtlich, inwiefern die nachträglichen Verkehrszählungen nicht zulässig sein sollten. So- dann sind die angepassten Gutachten jeweils vom Stadtrat zur Kennt- nis genommen worden (vgl. Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2019 Erw. 3) und die Rekurrentin konnte dazu Stellung nehmen. Da jeweils das Ergebnis des Verkehrsgutachtens bestätigt wurde, musste darauf auch nicht mehr weiter eingegangen werden. Weiter ist darauf hinzuweisen, dass die vorinstanzliche Zuständigkeit auch während des teilweise parallellaufenden Genehmigungsverfahrens weiterhin bestehen bleibt und der Devolutiveffekt erst mit der Rekurserhebung eintritt (vgl. Erw. 5.2). Vorliegend hat das AREG in der Genehmigungs- verfügung vom 19. Februar 2020 die Zweckmässigkeit des Erschlies- sungskonzepts gestützt auf die Unterlagen und Erwägungen der Vo- rinstanz geprüft und sich der Ansicht der Vorinstanz angeschlossen. Eine vertiefte Prüfung der konkreten Erschliessung durch das AREG ist im Stadium des Planverfahrens weder notwendig noch möglich. Da das Einspracheverfahren sodann in den Zuständigkeitsbereich der Vo- rinstanz fällt (Art. 41 PBG), konnte sich das AREG folglich auch nicht Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 38/48 mit den einzelnen Stellungnahmen der damaligen Einsprecherin zum Verkehrsgutachten auseinandersetzen. Eine Verletzung des rechtli- chen Gehörs der Rekurrentin ist diesbezüglich vorliegend weder durch die Vorinstanz noch durch das AREG begangen worden. 8.5 Inhaltlich basiert das Verkehrsgutachten nach Ansicht der Re- kurrentin auf ungenügenden Grundlagen, wobei insbesondere der IST-Zustand sowie die Verkehrssituation insgesamt falsch einge- schätzt würden. Gemäss Amtsbericht TBA vom 20. Oktober 2020 wäre eine von der Rekurrentin geforderte Verkehrszählung über meh- rere Monate und unter Berücksichtigung aller Jahreszeiten weder ver- hältnismässig noch entspräche dies der Praxis. Gemäss der verwal- tungsgerichtlichen Rechtsprechung genügt eine Messung über zwei Wochen, um aussagekräftige Daten zu erhalten (VerwGE B 2013/254 vom 28. Juli 2015 Erw. 4.3.2). Vorliegend wurde am 5. Juli 2017 eine Knotenstrommessung in den Spitzenstunden (17-18 Uhr) an den drei relevanten Knoten ( T.___-/B.___strasse, K.___-/G.___strasse und G.___--/Y.___strasse) vorgenommen, welche je durch eine Dauerzäh- lung (14 Tage) vom November 2018 sowie vom September 2019 vali- diert wurde. Die Leistungsfähigkeit der re levanten Knoten wurde für den IST-Zustand gemäss Norm berechnet und als Vergleichswerte für die Beurteilung der Ve rkehrsqualität im Projekt -Zustand (2030) ver- wendet. Die Verkehrsqualitätsstufen gemäss IST -Zustand bewegen sich zwischen A und B und im Projekt-Zustand (2030) zwischen A und C ( ebenso in drei weiteren Szenarien). Das Verkehrsgutachten der I.___ vom 21. Februar 2018, 27. November 2018 sowie 11. Oktober 2019 kommt zu m Schluss, dass bei Realisierung des Sondernut- zungsplans und bei einer Umsetzung der geplanten Veränderungen des Verkehrsregimes die Leistungsfähigkeit des Verkehr snetzes ins- gesamt nachgewiesen werden könne. Dies gelte sowohl für die jetzi- gen Annahmen bezüglich Nutzungsmix wie auch für die Extremvari- ante bezüglich der Nutzungen. Die Leistungsfähigkeit wäre sogar bei einer Erhöhung des areal -induzierten Verkehrs um 50 % problemlos gegeben. Das TBA hat mit Amtsbericht vom 20. Oktober 2020 sowie am Augenschein vom 14. April 2021 sodann bestätigt, dass sich die gewählten Monate für eine Verkehrsmessung eignen und insgesamt die Verkehrserhebungen in ausreichendem Umfang und Detaillie- rungsgrad erstellt worden sind. Es werde insbesondere gezeigt, dass auch beim Extremszenario überall mindestens die Qualitätsstufe C er- reicht werde. Selbst damit würde vorliegend noch Spielraum für die Aufnahme von Mehrverkehr (z.B. durch Post oder neue Läden auf dem Gelände der SBB ) bestehen. Die hinreichende Erschliessung werde mit den Gutachten nachgewiesen. Vorliegend sind keine Gründe er- sichtlich, um diesbezüglich von den ausführlichen und nachvollziehba- ren Aussagen im Amtsbericht sowie dem Verkehrsgutachten abzuwei- chen. Die Einwände der Rekurrentin erweisen sich als nicht stichhaltig. Mit den Ausführungen im Gutachten sowie dem Amtsbericht des TBA ist auf dieser Planungsstufe ausreichend dargelegt, dass selbst ein unerwartet hoher zusätzlicher Mehrverkehr durch das best ehende Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 39/48 Verkehrsnetz aufgefangen werden könnte. Insgesamt ist die Zweck- mässigkeit der Erschliessung in diesem Punkt ausreichend nachge- wiesen. 8.6 Weiter rügt die Rekurrentin, der Parkplatznachweis sei mangel- haft und weise eine völlig ungenügende Anzahl Parkplätze aus. Dies- bezüglich sei zudem Art. 3 Abs. 4 besV – der die Erstellung von Park- plätzen auf einem Nachbarareal zulasse – mit dem übergeordneten Recht nicht vereinbar. Gemäss "Nachweis Parkplatzbedarf" vom 19. Februar 2018 (Planungsbericht Anhang A8, S. 57) sind für die ge- mäss Art. 11 besV des Sondernutzungsplans vorgegebenen Nutzun- gen gestützt auf das Reglement über die Erstellung von Fahrzeugab- stellplätzen und Kinderspielplätzen der Politischen Gemeinde X. vom 26. Mai 2014 (nachfolgend Parkplatzreglement) für das vorgesehene Hochhaus insgesamt 170 Parkplätze erforderlich. Dies entspricht der Höchstzahl der im Planperimeter möglichen Abstellplätze (vgl. Art. 3 Abs. 3 und Art. 11 Abs. 2 besV). Auch gemäss Verkehrsgutachten wird für die verschiedenen Szenarien von einem Bedarf von maximal 169 Abstellplätzen ausgegangen. Gemäss dem Amtsbericht des TBA vom 20. Oktober 2020 wird der Nachweis der erforderlichen Autoabstell- plätze im Verkehrsgutachten als ausreichend erachtet. Die verwende- ten Grenzwerte sowie die Reduktion für den hier anwendbaren Sektor "Zentrum" gemäss Parkplatzreglement würden sodann der REG Norm VSS 40 281 "Parkieren – Angebot an Parkfeldern für Personenwagen" (vgl. für Grenzwerte Ziff. 9.1 für Wohnnutzung sowie Tab. 1 für die übrigen Nutzungen sowie für die Reduktion Tab. 2 und 3) entsprechen. Aufgrund der öV -Erschliessungsgüte sowie dem vorhandenen Mo- dalsplit wäre gemäss VSS-Norm vorliegend sogar eine höhere Reduk- tion möglich. Vorliegend ist nicht ersichtlich, inwiefern das Parkplatz- reglement – wie im Sondernutzungsplan vorgesehen (Art. 3 Abs. 3 besV) – grundsätzlich nicht für Hochhäuser anwendbar sein sollte. Je- denfalls finden sich im Reglement keine entsprechenden Anhalts- punkte und auch die Rekurrentin bringt keine solchen vor. Selbst wenn – wie die Rekurrentin vorbringt – die VSS-Norm 40 281 anwendbar wäre, hat das TBA im Amtsbericht richtigerweise festgestellt, dass der Bedarf an Abstellplätzen auch damit nachgewiesen werden könnte. Allerdings ist zu beachten, dass f ür die Beurteilung der tec hnischen Anforderungen die Normen der Vereinigung Schweizerischer Stras- senfachleute (VSS) lediglich als Hilfsmittel bzw. als Richtwerte heran- gezogen werden können, wobei ihre Anwendung im Einzelfall dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit entsprechen muss u nd sie nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse zugrunde gelegt werden dür- fen. Die VSS-Normen enthalten mithin keine bindenden Anweisungen für jeden Einzelfall im Sinn einer gesetzlichen Norm (VerwGE B 2019/215 und B 2019/217 vom 25. März 2021 Erw. 2.1 mit Hinweisen; GVP 1990 Nr. 99) . Insgesamt ist somit erstellt, dass der Parkplatzbedarf von 170 Abstellplätzen korrekt nachgewiesen wurde. Im Übrigen kann die Rekurrentin aus den früheren Entscheiden des Baudepartementes zu anderen Hochhausprojekten (wenn auch mit geringerer Nutzfläche und zum Teil mehr Parkplätzen) an diesem Standort nichts zu ihren Gunsten ableiten. Einerseits war damals das Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 40/48 entsprechende Parkplatzreglement sowie die geltende VSS-Norm 40 281 noch gar nicht in Kraft. Andererseits wurde damals lediglich ent- schieden, dass durch die nicht genau bestimmbaren Nutzungen im Hochhaus die Anzahl notwendiger Abstellplätze nicht zuverlässig er- mittelt werden könne ( BDE Nr. 34/2008 vom 13. Juni 2008 Erw. 8.2 und BDE Nr. 18/2010 vom 16. März 2010 Erw. 4.2). Der damals fest- stellte Mangel wurde mittlerweile durch die konkret festgelegten Nut- zungen im Sondernutzungsplan behoben (vgl. Art. 11 besV). Schliess- lich bleibt noch die Zulässigkeit von Art. 3 Abs. 4 besV des Sondernut- zungsplans zu prüfen, wonach im Baubewilligungsverfahren die Be- reitstellung von Abstellplätzen in einer nahegelegenen öffentlichen Parkierungsanlage als Kompensation allenfalls zugelassen werden könne. Die Rekurrentin bringt zwar zu Recht vor, dass im Moment noch unklar ist, wo und in welcher Art diese Abstellplätze allenfalls er- stellt werden könnten, auch wenn offenbar gemäss Vorinstanz Absich- ten für ein Parkhaus auf dem benachbarten Grundstück Nr. 2797 (O.___) bestehen. Bereits im Planverfahren muss mit genügender Si- cherheit feststehen, dass im späteren Baubewilligungsverfahren eine genügende Anzahl Abstellplätze erstellt oder allenfalls durch Realer- satz (vgl. Art. 69 Abs. 1 PBG) gesichert werden könnte. Allerdings sieht der Sondernutzungsplan vorliegend zusätzlich die Möglichkeit der Erstellung der Abstellplätze in einer unterirdischen Sammelgarage vor, wobei im Planperimeter maximal die erforderliche Anzahl von 170 Abstellplätzen erstellt werden darf (Art. 3 Abs. 1 und 3 besV). Gemäss dem unangefochten gebliebenen Nachtrag zur Genehmigung des AREG vom 22. Juni 2020 ist die Erstellung einer entsprechend gros- sen zweigeschossigen Tiefgarage bautechnisch möglich , wobei ein verfeinertes Konzept erstellt und den betroffenen Amtsstellen (AFU und Amt für Wasser und Energie) unterbreitet wurde. Die gewässer- schutzrechtliche Bewilligung für ein zweites Untergeschoss im Baube- willigungsverfahren kann gemäss AREG demnach in Aussicht gestellt werden, auch wenn die Realisierung mit sehr grossen bautechnischen und finanziellen Aufwendungen verbun den wäre. Sollte somit zum Zeitpunkt des Baugesuchs für das geplante Hochhaus – neben einer eingeschossigen Tiefgarage – keine Möglichkeit für die Bereitstellung von Abstellplätzen in einer nahegelegenen öffentlichen Parkierungs- anlage bestehen, könnten voraussichtlich – wenn auch mit beträchtli- chem Aufwand – sämtliche erforderlichen Abstellplätze in einer unter- irdischen Sammelgarage bereitgestellt werden. Insgesamt ist vor die- sem Hintergrund die Zweckmässigkeit des Erschliessungskonzepts im Planverfahren in genügendem Mass nachgewiesen. 8.7 Sodann rügt die Rekurrentin, die Mängel bei der Erschliessung im Bereich der geplanten Verladerampe seien weiterhin nicht beho- ben. Gemäss Art. 4 besV des Sondernutzungsplans sind Lastwagen bis zu einer Länge von 10 m zulässig, welche gegen Osten wegzufah- ren haben (Abs. 1). Der Warenumschlag der Lastwagen hat am be- zeichneten Standort zu erfolgen, wobei mindestens die Manövrierflä- che für Lastwagen bis 10 m Länge freizuhalten ist (Abs. 2). Die Sicht- felder auf die Fahrbahn sowie den Gehweg sind als Hinweise im Plan eingezeichnet. Gemäss dem Planungsbericht vom 21. Februar 2018 Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 41/48 bzw. 28. November 2018 ist die Länge der anliefernden Lastwagen aufgrund der knappen Platzverhältnisse zu beschränken. Die Weg- fahrt wird nach Osten vorgesch rieben, um den Verkehr möglichst di- rekt wieder auf übergeordnete Strassen zu führen. Die entsprechen- den Verkehrsanordnungen (Fahrverbot, Beschränkung Lastwagen- länge, Rechtsabbiegeverbot) sind im Rahmen des Strassenprojekts mit den anderen Verkehrsanordnungen abgestimmt worden. Die ent- sprechenden Verkehrsanordnungen sind privatrechtlich über einen gerichtlichen Entscheid (Kreisgericht) zu regeln. Die Gesuchstellung wird im Rahmen der Baubewilligung dem Gesuchsteller auferlegt. Die Beschränkung auf Lastwagen mit 10 m Länge soll mit baulichen Mas- snahmen unterstützt werden (vgl. Ziff. 4.2.2). Weiter sind Schleppkur- vennachweise vorhanden (vgl. Abb. 20 und 21, Ziff. 5.5.4). Da dem TBA die aufgelegten Pläne nicht vorgelegen haben, konnten im Amts- bericht vom 21. Oktober 2020 diesbezüglich keine verbindlichen Aus- sagen getroffen werden, was vom Vertreter des TBA am Augenschein vom 14. April 2021 bestätigt wurde. Mit Amtsbericht vom 19. Mai 2021 empfahl das TBA , konkrete bzw. detailliertere Schleppkurvennach- weise für da s Manöver an der Verladerampe einzureichen. Zudem wurden die Sichtweiten bemängelt. In der Folge hat die Rekursgegne- rin gestützt auf das weiterentwickelte Richtprojekt insbesondere den vom TBA geforderten detaillierten Schleppkurvennachweis nachge- reicht, welcher auch die Sichtzonen aufzeigt. Demnach könne der Wa- renumschlag verkehrssicher erfolgen, indem beispielsweise der Wa- renumschlag auf eine schräg gestellte Rampe reduziert und auf die Stütze im Bereich der auskragenden Sockelgeschosse verzichtet werde. Gemäss Ergänzung zum Amtsbericht vom 22. Juli 2021 stellt das TBA fest, dass der nachgereichte Nachweis für den Warenum- schlag ausreichend aufzeigt , dass eine Anlieferung verkehrssicher möglich sei. Die Sichtzonen seien jedoch nach wie vor ungenügend. Mit E-Mail vom 16. August 2021 wurde diese Einschätzung korrigiert, da eine Durchgangssperre übersehen wurde. Dadurch ändere sich die Position des zu beobachtenden Punkts, womit die aufgezeigten Sicht- weitennachweise ausreichend seien. Da im Planverfahren das ko n- krete Bauvorhaben noch nicht geprüft werden kann, ist auf dieser Stufe – wie erwähnt – die grundsätzliche Möglichkeit der Realisierung sowie Zweckmässigkeit des Erschliessungskonzepts zu prüfen. Vor- liegend wurde aufgezeigt, dass im Bereich der Verladerampe eine hin- reichende verkehrssichere Erschliessungsmöglichkeit für Lastwagen mit einer Länge von 10 m besteht. Gründe, um von den fachkundigen und plausiblen Ausführungen im Amtsbericht des TBA abzuweichen, sind nicht ersichtlich, zumal auch die Rekurrentin keine konkreten in- haltlichen Rügen vorbringt (vgl. VerwGE B 2014/194 vom 28. Juni 2016 Erw. 3.3.2). Wie nachfolgend erwähnt (vgl. Erw. 9.4.3), ermittelt die Behörde den Sachverhalt von Amtes wegen (Art. 12 VRP), wes- halb die nachgereichten Unterlagen zum E rschliessungskonzept von der Rekursinstanz – soweit wesentlich – zu würdigen sind. Die nach- gereichten Unterlagen ändern an den ursprünglichen Plänen und Un- terlagen inhaltlich nichts, sondern konkretisieren diese, weshalb keine Verletzung des Koordinationsgebots vorliegt (vgl. Erw. 5.3). Ebenso ist es zulässig und angezeigt, dass eine Fachstelle ihren Amtsbericht bei Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 42/48 Bedarf korrigiert bzw. ergänzt, insbesondere, wenn neue Erkenntnisse auftauchen. Dies konnte vorliegend teilweise auch durch ein E -Mail geschehen, zumal es sich dabei lediglich um eine Korrektur eines Amtsberichts handelt und das E-Mail sämtlichen Verfahrensbeteiligten zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zugestellt wurde. Im Übrigen ist der Amtsbericht im Rekursverfahren Nr. 16-1250 vorliegend aufgrund des geänderten Anfechtungsgegenstands nicht massgeblich, sondern es sind die projektbezogenen Ausführungen der Fachstelle zu berück- sichtigen. 8.8 Schliesslich rügt die Rekurrentin in diesem Zusammenhang, es sei fraglich, ob die vorgesehene Längenbeschränkung von 10 m für Lastwagen überhaupt durchgesetzt werden könne. Zudem genüge eine diesbezügliche privatrechtliche Klärung nicht, sondern die Er- schliessung sei mit planerischen bzw. öffentlich-rechtlichen Mitteln si- cherzustellen. Vorliegend sollen unter anderem bauliche Massnahmen und eine entsprechende Signalisation (vgl. Planungsbericht Ziff. 4.2.2 sowie für die auf das Strassenprojekt und die übrigen Verkehrsanord- nungen abgestimmte Signalisation den Signalisations - und Marki e- rungsplan zur Umgestaltung B.___strasse / K.___strasse / G.___strasse sowie zur Erweiterung der Begegnungszone B.___strasse / K.___strasse, vi act. 17 ) sicherstellen, dass die Län- genbeschränkung von Lastwagen (Art. 4 Abs. 1 bes V) eingehalten werden. Allein die Befürchtung der Rekurrentin, die zukünftigen Be- treiberinnen, welche auf eine Anlieferung mit Lastwagen angewiesen sind, würden sich nicht an die entsprechenden Verkehrsregeln und Auflagen insbesondere bezüglich Längenbeschränkung halten, recht- fertigt die Aufhebung eines Sondernutzungsplans bzw. der entspre- chenden Genehmigung allein nicht. Die langfristige Einhaltung von Verkehrsregeln und zweckdienlichen Nebenbestimmungen von Bau- auflagen wird jedoch (bau)polizeiliche Kontrollen bedingen. Demnach wird es an den Vollzugsbehörden bzw. der Polizei sein, den gesetzli- chen Bestimmungen bzw. Auflagen falls erforderlich – zwangsweise, das heisst, verwaltungs - oder strafrechtlich – Nachachtung zu ver- schaffen ( VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 22. Mai 2013 Erw. 8.6 mit Hinweisen). Die Rekursgegnerin weist diesbezüglich grundsätzlich zu Recht darauf hin, dass die Einhaltung des Zufahrts- verbots auch über bauliche Massnahmen sichergestellt werde, welche allerdings erst im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren kon kret ausgearbeitet werden können. Erst dann kann auch die private Zufahrt eingeschränkt werden. Da das eidgenössische Strassenverkehrsge- setz (SR 741.01; abgekürzt SVG) nur auf öffentliche Strassen an- wendbar ist (Art. 1 Abs. 1), kommt dafür nur ein privatrechtliches Ver- bot (vgl. Art. 258 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [SR 272; abgekürzt ZPO]) –welches durch ein öffentlich -rechtliches Signal an- gezeigt wird – in Frage. Dies hat die Vorinstanz im Planungsbericht entsprechend aufgezeigt (Ziff. 4.2.2). Entgegen der Ansicht der Rekur- rentin wird dieser Aspekt der Erschliessung nicht von einem zivilrecht- lichen Verfahren mit ungewissem Ausgang abhängig gemacht , son- dern das gewählte Vorgehen erweist sich als nachvollziehbar und not- wendig. Insgesamt kann auch in dieser Hinsicht die Erschliessung als Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 43/48 zweckmässig erachtet werden. Sodann wird auch nicht geltend ge- macht, das Hochhaus sei zwingend auf die Belieferung mit Lastwagen über 10 m angewiesen. 8.9 Aus dem Gesagten folgt, dass die hinreichende Erschliessung der Baugrundstücke gemäss den vorliegenden Plänen möglich und re- alisierbar ist. Folglich ist die Zweckmässigkeit des Erschliessungskon- zepts ausreichend nachgewiesen, weshalb dafür zu Recht die Geneh- migung erteilt wurde. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich als unbe- gründet und ist abzuweisen. 9. Schliesslich macht die Rekurrentin geltend, der Lärmschutznachweis sei ungenügend. Aufgrund der vorgesehenen Erschliessungsmass- nahmen gelte das Gebiet lärmrechtlich als nicht erschlossen, weshalb anstelle der IGW die PW massgebend seien. 9.1 In der Schwerpunktzone gelten gemäss Art. 32 Abs. 1 des Ein- führungsgesetzes zur eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung (sGS 672.1; abgekürzt EG-USG) die Belastungsgrenzwerte der Emp- findlichkeitsstufe (ES) III. Davon geht zutreffend au ch der Planungs- bericht zum Strassenlärm (Ziff. 5.2.4) aus. Gemäss Planungsbericht ist das Plangebiet zudem erschlossen, weshalb nach Art. 31 LSV die IGW (65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht) gelten würden. 9.2 Im Amtsbericht vom 15. Oktober 2020 führt das AFU aus, das Plangebiet sei zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (SR 814.01; abgekürzt USG) vom 1. Januar 1985 bereits überbaut gewesen. Die Kriterien gemäss Vollzugshilfe 2.0 des Cercle Bruit (abrufbar unter www.cerclebruit.ch/enforce- ment/2/200CB.pdf) seien bezüglich hinreichender Erschliessung er- füllt, da sämtliche Leitungen sowie eine genügende Zufahrt vorhanden seien. Die im Wesentlichen zur Erschliessung vorgesehene G.___-- strasse (Gemeindestrasse 1. Klasse) habe zum Zeitpunkt des Inkraft- tretens des USG ebenfalls bereits bestanden . Insgesamt gelte das Plangebiet aus Sicht des Lärmschutzes als erschlossen. 9.3 Gemäss Art. 24 Abs. 2 USG sind in noch nicht vollständig er- schlossenen Bauzonen grundsätzlich die P W einzuhalten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt eine Bauzone als erschlos- sen, wenn eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt be- steht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitun- gen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Auf- wand möglich ist (BGE 117 Ib 308 E rw. 4a). Erforderlich ist somit die vollständige, der jeweiligen Nutzungszone angepasste Erschliessung (Grob- und Feinerschliessung), bei der mehr oder wenige r nur noch die Hausanschlüsse zu erstellen sind (BGE 123 II 337 E rw. 8c S. 355 f.). Das Areal U.___ liegt an zentralster Lage in der Stadt X. nahe des Bahnhofareals und wird allseits von Strassen erschlossen, die als Hauptverkehrsachsen betrachtet werden können. Das Gelände Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 44/48 ist verkehrsmässig erschlossen und an die kommunale Wasser -, Ab- wasser- und Energieversorgung angeschlossen. Insofern ist das Ge- biet ausreichend erschlossen. Daran ändert nichts, dass im Zusam- menhang mit der vorliegenden Planung insbesondere auch die Stras- senführung optimiert und angepasst sowie verschiedene Verkehrsan- ordnungen getroffen werden (vgl. Sachverhalt Bst. A.d.). In Überein- stimmung mit den nachvollziehbaren Ausführungen des AFU im Amts- bericht vom 15. Oktober 2020 hat die Vorinstanz vorliegend zu Recht die IGW als massgebend erachtet. Vorliegend würde jedoch selbst eine für die geplante Überbauung notwendige Anpassung der Er- schliessung nicht dazu führen, dass Art. 24 Abs. 2 USG – und damit die PW – anwendbar wäre. Gemäss neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die lärmrechtlichen IGW massgebend, wenn bis- her genügend erschlossenes Bauland verdichtet werden soll und dafür weitere Erschliessungsarbeiten notwendig sein sollten. Eine restriktive Auslegung von Art. 24 Abs. 2 USG dränge sich auf, da der Gesetzge- ber in Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG die raumplanungsrechtlich er- wünschte Umzonung bestehender Bauzonen auch in Gebieten ermög- lichen wollte, in denen die PW bereits überschritten sind. Zudem erfor- dere die raumplanungsrechtlich e rwünschte Siedlungsentwicklung nach innen oft auch eine Anpassung der bestehenden Erschliessung. Wäre deshalb Art. 24 Abs. 2 USG anwendbar, könnten gerade Zent- rumsgebiete, in denen (häufig) die PW überschritten sind, nicht weiter erschlossen und verdichtet überbaut werden (Urteil des Bundesgerich- tes 1C_695/2017, 1C_696/2017, 1C_706/2017 vom 22. Februar 2019 Erw. 7.3 in: URP 2019 S. 371 ff.). Vorliegend soll unbestrittenermas- sen ein bisher locker überbautes und genügend erschlossenes Areal mittels Nutzungsplanung verdichtet werden. 9.4 Darüber hinaus macht die Rekurrentin geltend, der Lärmschutz- nachweis basiere insbesondere hinsichtlich der notwendigen Anzahl Parkplätze auf unzutreffenden Annahmen. 9.4.1 Im Planungsbericht (Ziff. 5.2.4) wird ausgeführt, dass g emäss Lärmberechnungen mit der entsprechenden Software die massgeben- den IGW auf Basis der Strassenemissionen 2017 (IST-Zustand) an al- len Immissionspunkten eingehalten bzw. unterschritten würden. Auch unter Berücksichtigung einer Mehrbeanspruchung (Art. 9 LSV) könne von einer Einhaltung der IGW ausgegangen werden. Der Amtsbericht des AFU vom 15. Oktober 2020 bestätigt, dass es gemäss Lärmgut- achten möglich sei, die IGW bei den Fenstern von lärmempfindlichen Räumen – mit Ausnahme eines Ortes – einzuhalten. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sei dann konkret zu prüfen, ob alle mögli- chen Lärmschutzmassnahmen umgesetzt worden seien. Falls dies der Fall sei, könne an dieser zentralen Lage auch bei Überschreiten der IGW eine kantonale Zustimmung nach Art. 31 Abs. 2 LSV in Aussicht gestellt werden. Das Lärmgutachten gemäss Planungsbericht vom 21. Februar 2018 sei korrekt und auch die Ermittlung der entsprechen- den Verkehrszahlen gemäss Verkehrsgutachten ( I.___) sei nachvoll- ziehbar (vgl. Erw. 8.5). Das Lärmgutachten basiere zwar auf dem IST- Zustand und nicht auf dem im Verkehrsgutachten ebenfalls ermittelten Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 45/48 Projekt-Zustand 2030. Dabei sei allerdings nicht mit gravierenden Ab- weichungen für die Immissionsorte zu rechnen. Gemäss dem Amtsbe- richt des TBA, Abteilung Mobilität und Planung, vom 20. Oktober 2020 wird auch bezüglich des durch Mehrverkehr ausgelösten Lärms aus- geführt, dass die Ermittlung der Verkehrszahlen im Verkehrsgutachten plausibel und nachvollziehbar seien. Aus Sicht Lärmschutz seien die Annahmen bezüglich Verkehrszusammensetzung grosszügig im Sinn des Anwohnerschutzes getroffen worden (z.B. Schwerverkehrsbelas- tung). Demzufolge sei die ausgewiesene Lärmbelastung im Endzu- stand wohl um einiges tiefer als im Planungsbericht ausgewiesen. Zu- dem sei nachvollziehbar dargelegt worden, dass Art. 9 LSV eingehal- ten werde. Hinzu komme, dass eine Zunahme der Lärmbelastung von 1 dB(A) etwa einer Zunahme von einem Drittel des bestehenden durchschnittlichen Verkehrs entspreche. Aus den vorgenannten Grün- den sei nicht mit gravie renden Abweichungen bei de n berechneten Werten für die Immissionsorte zu rechnen. Die Aussagen im Pla- nungsbericht bezüglich Lärmschutz und Mehrverkehr beruhten auf ausreichenden Grundlagen und seien plausibel. 9.4.2 Weiter hat die Rekursgegnerin mit Eingabe vom 30. Juni 2021 eine Lärmberechnung für den Prognosezustand 2030 eingereicht. Ge- mäss der entsprechenden Ergänzung zum Planungsbericht vom 24. Juni 2021 wird aufgezeigt, dass im Prognosezustand mit dem ge- planten Verkehrsregime die IGW eingehalten werden können. 9.4.3 Gemäss Art. 12 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr be- auftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Beweise von Amtes wegen durch Befragen von Beteiligten, Auskunftspersonen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten und Sa ch- verständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeignete Weise. Dieser Grundsatz gilt (mit Einschränkungen hinsichtlich Behauptungs- und Beweisführungslast) auch im Rechtsmittelverfahren (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., N 610). Nach dem Grundsatz der freien Be- weiswürdigung hat die Behörde alle Beweismittel – ungeachtet ihrer Herkunft – objektiv zu prüfen und danach zu entscheiden, ob diese eine zuverlässige Beurteilung des rechtserheblichen Sachverhalts er- lauben. Dabei era chtet es die Rechtsprechung als zulässig, für die Würdigung von (verwaltungs- bzw. gerichtsexternen) Sachverständi- gengutachten von der Richtlinie auszugehen, nicht ohne zwingende Gründe von der Einschätzung des Experten abzuweichen, dessen Aufgabe es gerad e ist, seine Kenntnisse in den Dienst von Verwal- tungsbehörden und Gerichten zu stellen. Eine Abweichung vom Gut- achten kommt in Betracht, wenn die Glaubwürdigkeit des Gutachtens durch die Umstände ernsthaft erschüttert ist. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens, muss eine ergänzende Abklärung ange- ordnet werden. In der Praxis wird sodann auch amtlichen Stellungnah- men von Fachstellen, die vom Gesetzgeber als sachkundige Beurtei- lungsinstanzen eingesetzt wurden, ein erhöhter Beweiswert zugemes- sen, sofern diese den Charakter eines Gutachtens (amt liche Exper- tise) aufweisen ( VerwGE B 2017 /184 vom 13. Dezember 2018 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Entgegen der Vorbringen der Rekurrentin in Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 46/48 der Eingabe vom 10. September 2021 dienen die nachgereichten Un- terlagen zum Lärmschutz in erster Linie der Sachverhaltsermittlung hinsichtlich der Einwände der Rekurrentin. Insofern sind die Angaben als Beweismittel von der Rekursinstanz zu würdigen. Da sie die ge- nehmigten Planungsgrundlagen nicht ändern, sondern lediglich deren Aussagen ergänzen bzw. untermauern, führt dies auch nicht zu inhalt- lich unterschiedlichen oder widersprüchlichen Planungsgrundlagen. 9.4.4 Wie vorstehend gezeigt (Erw. 8.6) wurde die Anzahl notwendi- ger Parkplätze korrekt berechnet. Entgegen der Ansicht der Rekurren- tin geht das Lärmgutachten diesbezüglich n icht von falschen Annah- men aus. Weiter zeigt die Ergänzung zum Planungsbericht vom 24. Juni 2021, dass auch im Prognosezustand 2030 mit dem geplan- ten Verkehrsregime die IGW eingehalten werden können. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Fachstellen des Bau - und Umweltde- partementes (AFU und TBA) in ihren Amtsberichten zu Recht ange- nommen ha ben, dass diesbezüglich nach dem heutigen Kenntnis- stand keine massgeblichen Abweichungen zu erwarten sind und sich die Vorinstanz auf korrekte und plausible Grundlagen gestützt hat. Es liegen keine Anhaltspunkte vor, um von den überzeugenden Ausfüh- rungen in den Amtsberichten abzuweichen, zumal die entsprechenden Ausführungen sowie die neu eingereichten Berechnungen von der Re- kurrentin inhaltlich nicht bestritten werden. Im Übrigen ist zu beachten, dass eine eingehendere Prüfung erst im nachfolgenden Baubewilli- gungsverfahren erfolgt und dannzumal konkrete Lärmschutzmassnah- men verfügt werden könn ten. Zum jetzigen Zeitpunkt is t im Rahmen des Planverfahrens lediglich aufzuzeigen, dass eine lärmrechtlich zu- lässige Überbauung möglich ist. Das Lärmgutachten erweist sich folg- lich als ausreichend und korrekt. 9.5 Insgesamt ist die Vorinstanz vorliegend somit zu Recht von der Anwendbarkeit der IGW im Plangebiet ausgegangen. Ebenso erwei- sen sich die Annahmen im Lärmgutachten als zutreffend. Der Rekurs ist in Bezug auf den Lärmschutz als unbegründet abzuweisen. 10. Zusammenfassend ergibt sich, dass vorliegend nicht gegen die Aus- standspflichten verstossen wurde. Sodann hat die Vorinstanz das Mit- wirkungsverfahren korrekt durchgeführt und auch die Nachbargemein- den hinreichend in den Planungsprozess einbezogen. Weiter erweisen sich die im Zusammenhang mit der I. Änderung des BauR erhobenen Rügen als unbegründet. In materieller Hinsicht präjudiziert der vorlie- gende Teilzonenplan für die Schwerpunktzone U.___ die Gesamtrevi- sion der Ortsplanung nicht und es ist auch ein besonderes öffentliches Interesse dafür nachgewiesen. Ferner sind auch die Voraussetzungen von Art. 104 Abs. 2 PBG – insbesondere ein besonders geeigneter Standort – für den Bau von Hochhäusern vorliegend gegeben. Schliesslich liegen auch ein recht - und zweckmässiges Erschlies- sungskonzept für die hinreichende Erschliessung des Vorhabens so- wie ein entsprechender Lärmschutznachweis vor. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 47/48 11. 11.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsp rechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden. 11.2 Der von der Rekurrentin am 16. März 2020 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 12. Rekurrentin, Rekursgegnerin und Vorinstanz stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 12.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 12.2 Die Rekursgegnerin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– fest- zulegen; sie ist von der Rekurrentin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 12.3 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 12.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten ( R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. Entscheid 1. Der Rekurs der A.___, wird abgewiesen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 2/2022), Seite 48/48 2. a) Die A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–. b) Der am 16. März 2020 von der A.___ geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 3. a) Das Begehren der B.___ – bestehend aus C.___, D.___, sowie E.___ – um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die A.___ entschädigt die Mitglieder der B.___ ausseramtlich mit insge- samt Fr. 3'250.–. b) Das Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. c) Das Begehren der Politischen Gemeinde X. um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin