Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 7. Dezember 2016 (810 16 84) ____________________________________________________________________ Steuern und Kausalabgaben Staats- und Gemeindesteuer 2013 / Verrechenbarkeit eines Verlustvortrags aus dem Jahr 2012, welcher nach der Verrechnung des Betriebsverl ustes mit der Grundstückgewinn- steuer resultierte, mit dem Reingewinn aus der Jahresrechnung 2013 Besetzung Abteilungs-Vizepräsident Beat Walther, Kantonsrichter Markus Clausen, Christian Haidlauf, Niklaus Ruckstuhl , Yves Thommen, Gerichtsschreiberin Stephanie Schlecht Beteiligte Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Beschwerdefü h- rerin gegen Steuer - und Enteignungsgericht des Kantons Basel -Landschaft (Abteilung Steuergericht) , Beschwerdegegner A.____ AG , Beschwerdegegnerin, vertreten durch Merki Treuhand AG Betreff Staats- und Gemeindesteuer 2013 (Entscheid der Abteilung Steuergericht vom 20. November 2015) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Die A.____ AG wurde im Jahr 2012 mit einem steuer baren Gewinn von Fr. 0.-- veran- lagt, wobei sie einen Verlustvortrag von Fr. -4'594'17 1.-- aufwies (vgl. Veranlagungsverfügung Staats- und Gemeindesteuer 2012 der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft [Steuerverwaltung] vom 26. Juni 2014). Aus den Details dieser Veranlagungsverfügung geht hervor, dass die A.____ AG im Jahr 2012 gleichzeitig ein en Wertzuwachsgewinn aus Liegen- schaftsverkäufen in der Höhe Fr. 7'220'944.-- erzielte. Dieser resultierte aus dem Verkauf des Grundstücks "B.____" in C.____, welches sich seit über 20 J ahren in deren Besitz befand (vgl. Kaufvertrag zwischen A.____ AG und D.____ AG vom 19. Dez ember 2012; Kaufvertrag zwi- schen A.____ AG und E.____ vom 19. Dezember 2012). Mit Veranlagungsverfügung Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014 wurde die A.____ AG trotz eines tat- sächlich veranlagten Grundstückgewinns in der Höhe von Fr. 2 '049'217.-- zu einer Grundstück- gewinnsteuer von Fr. 0.-- veranlagt, weil in dieser Ver anlagung der Betriebsverlust 2012 in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- mit dem steuerbaren Grundst ückgewinn verrechnet wurde, sodass ein Verlustvortrag in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- verblieb. Am 23. April 2015 veranlagte die Steuerverwaltung die A.____ AG für die Staats- und Gemein- desteuer 2013. Darin wurde ein Reingewinn in der Höh e von Fr. 1'088'538.-- ausgewiesen mit dem Hinweis, dass eine Verrechnung mit Vorjahresverlusten entfalle und der zulässige verre- chenbare Vorjahresverlust von Fr. -4'594'171.-- bereit s bei der Grundstückgewinnsteuerrech- nung 2012 (Veranlagungsverfügung Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014) angerechnet worden sei. B. Gegen die definitive Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuer 2013 erhob die A.____ AG am 15. Mai 2015 Einsprache mit dem Antrag, der steuerbare Ertrag sei mit Fr. 0.-- zu veranlagen, da sie auch im Jahr 2013 einen Verlustv ortrag aufweise. Sie machte geltend, dass nach der Verrechnung des Betriebsverlustes 2012 in de r Höhe von Fr. -4'594'171.-- mit der Grundstückgewinnsteuer ein Verlust in der Höhe von F r. -2'544'954.-- verblieben sei (Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung vom 11. Juni 2014). Dieser noch nicht verrechnete Ver- lustvortrag 2012 sei nun mit dem entstandenen Reingewi nn aus der Jahresrechnung 2013 in der Höhe von Fr. 1'088'538.-- zu verrechnen, was zu einem erneuten Verlustvortrag in der Höhe von Fr. -1'456'416.-- führe. C. Mit Einsprache-Entscheid vom 4. Juni 2015 wies die St euerverwaltung die Einsprache der A.____ AG ab. Zur Begründung führte sie aus, es se i unbestritten, dass die A.____ AG im Jahr 2012 einen Wertzuwachs- oder Rohgewinn aus Grundst ückverkäufen in der Höhe von Fr. 7'220'944.-- erwirtschaftet habe und dass der Betr iebsverlust in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- an diesen Wertzuwachsgewinn angerec hnet worden sei. Ferner stehe fest, dass der Wertzuwachsgewinn von Fr. 7'220'944.-- gemäss Veranlagung der Grundstückge- winnsteuer (ohne Berücksichtigung der Verluste) nur in d er Höhe von Fr. 2'049'217.-- besteuert worden sei. Der Betriebsverlust in der Höhe von Fr. -4'954'171.-- sei jedoch mit dem (tatsächlich entstandenen) Wertzuwachsgewinn in der Höhe von Fr. 7'220'944.-- zu verrechnen, und nicht – wie von der A.____ AG behauptet – mit dem (tatsächlich besteuerten) Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. 2'049'217.--. Bei einer Verrechnung des Betriebsverlustes 2012 mit dem tatsäch- lich entstandenen Wertzuwachsgewinn 2012 entstehe kein Verlust und folglich könne im Jahr Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2013 kein Verlustvortrag berücksichtigt werden. Dies erg ebe sich auch aus den Grundsätzen des Kreisschreibens der Schweizerischen Steuerkonferenz Nr. 27 vom 15. März 2015 (KS 27 SSK), wonach bei den Wertzuwachsgewinnen immer die tatsächlich entstandenen und nicht die tatsächlich besteuerten Grössen massgeblich seien. D. Dagegen erhob die A.____ AG mit Eingabe vom 25. Ju ni 2015 Rekurs beim Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht), mit dem Antrag, es sei der steuerbare Ertrag für die Staatssteuer 2013 auf Fr. 0.-- festzusetzen. E. Am 19. August 2015 liess sich die Steuerverwaltung vern ehmen und schloss auf Abwei- sung des Rekurses. F. Mit Entscheid vom 20. November 2015 hiess das Steuer gericht den Rekurs der A.____ AG gut und hob den Einsprache-Entscheid vom 4. Juni 2 015 auf. Die Steuerverwaltung wurde vom Steuergericht angewiesen, die Veranlagungsverfügu ng der Staatssteuer 2013 vom 23. April 2015 abzuändern und anstelle des Reingewinn s des Geschäftsjahres 2013 von Fr. 1'088'538.-- einen steuerbaren Reingewinn von Fr . 0.-- und einen verbleibenden Verlustvor- trag per 31. Dezember 2013 von Fr. -2'102'199.-- zu veranlagen. G. Dagegen erhob die Steuerverwaltung am 21. März 201 6 Beschwerde beim Kantonsge- richt Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwa ltungsrecht (Kantonsgericht), und beantragte die kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Steuergerichts. H. Mit Eingabe vom 19. April 2016 stellte die Beschw erdegegnerin sinngemäss den Antrag auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Am 13. Mai 2016 liess sich der Beschwerdegeg- ner vernehmen und schloss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. I. Mit präsidialer Verfügung vom 4. Juli 2016 wurde d er Fall der Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Urteilsberatung überwiesen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g: 1.1 Gemäss § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und G emeindesteuern (StG) vom 7. Februar 1974 können Entscheide des Steuergerichts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht als letzte kantonale Instanz angefoch ten werden. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 131 Abs. 2 lit. c StG zur vorliegenden Beschwe rde legitimiert. Da die weiteren formellen Voraussetzungen gemäss den §§ 43 ff. des Gesetze s über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 e rfüllt sind, kann auf die verwal- tungsgerichtliche Beschwerde eingetreten werden. 1.2 Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob d er Verlustvortrag aus dem Jahr 2012 in der Höhe von Fr. -2'544'954.--, welcher nach der V errechnung des Betriebsverlustes mit der Grundstückgewinnsteuer resultierte, als Verlust mit dem R eingewinn aus der Jahresrechnung 2013 verrechnet werden kann. 3.1 Im angefochtenen Entscheid führt der Beschwerdegegne r aus, im Steuerjahr 2012 habe die Rekurrentin einen von der Rekursgegnerin veranlagte n Betriebsverlust in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- aufgewiesen. Im gleichen Jahr habe die Rekurrentin das Grundstück "B.____" in C.____ verkauft und daraus sei ein steuerbarer Gewinn aus Grundstücksveräusserung in der Höhe von Fr. 2'049'216.-- resultiert, welcher mit Verf ügung Nr. 12/3902 vom 11. Juni 2014 der Grundstückgewinnsteuer unterstellt worden sei. Dabei sei d ie Beschwerdeführerin von einem Verkehrswert vor 20 Jahren ausgegangen und habe diesen auf Fr. 6'457'828.-- (nicht indexiert) festgesetzt. Bei einem Abzug der Gestehungskosten in der Höhe von Fr. 9'950'784.-- beste- hend aus dem effektiven Verkehrswert in der Höhe von Fr. 6'457'828.--, den Projektkosten in der Höhe von Fr. 3'342'209.--, Handänderungskosten in der Höhe von Fr. 150'000.-- sowie Fer- tigungskosten in der Höhe von Fr. 747.-- vom erzielten Veräusserungserlös in der Höhe von Fr. 12'000'000.-- sei ein Grundstückgewinn in der Höh e von Fr. 2'049'216.-- verblieben. Auf- grund der gesetzlichen Verrechnungsmöglichkeit des Betrieb sverlustes mit dem aus dem Ver- kauf des Grundstücks "B.____" resultierenden Gewinn, welche zu einem erneuten Verlust in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- geführt habe, sei keine Gr undstückgewinnsteuer angefallen. Eine Verrechnung dieses Verlustes mit dem Jahresgewinn 2013 se i von Gesetzes wegen vorgese- hen. 3.2 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber gelten d, einen steuerfreien Kapitalge- winn im Unternehmenssteuerrecht gebe es – zumindest be i den direkten Steuern – nicht. Ge- stützt auf das im Kanton Basel-Landschaft geltende moni stische System werde grundsätzlich jeder Grundstückgewinn einheitlich besteuert, wobei b ei den geschäftlichen Grundstückgewin- nen eine Besonderheit zu beachten sei: Während der Be sitzdauer könnten geschäftsmässig begründete Abschreibungen auf der Liegenschaft vorgenom men werden, welche eine Vermin- derung des Reingewinns bewirken würden. Werde die Lieg enschaft verkauft, unterliege der realisierte Gewinn nur teilweise der separaten Grundstü ckgewinnsteuer, in der Höhe der in der Vergangenheit zugelassenen Abschreibungen würde er von der Einkommens- resp. Gewinn- steuer erfasst. Der Gewinn aus Liegenschaftsverkäufen würd e für die Staatssteuer mit der be- sonderen Grundstückgewinnsteuer erfasst, wobei die Gewinnermittlung dabei nach separaten – und damit vom Massgeblichkeitsprinzip des Handelsrechts lo sgelösten – Parametern erfolge. Hintergrund für die unter besonderen Umständen nur te ilweise besteuerten Wertzuwachsge- winne bilde der sog. Verkehrswert vor 20 Jahren. Dabei handle es sich um einen Ersatzwert für den tatsächlichen Erwerbspreis, sofern die massgebende H andänderung mehr als 20 Jahre zurück liege und kein höherer Erwerbspreis mehr nachweisb ar sei. Entsprechend resultiere ein "steuerfreier Kapitalgewinn". Ausgehend vom Verkehrswer t vor 20 Jahren von Fr. 6'457'828.-- resultiere ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 2' 049'216.--, während der handelsrechtli- che Rohgewinn Fr. 7'220'944.-- ausmache. In Verrechnung dieses Grundstückgewinns mit dem Verlust sei bei der Staatssteuer 2012 kein Grundstückgewin n verblieben, sondern ein Verlust entstanden. Eine erneute Verrechnung dieses "künstlichen Rohverlustes" auf die Steuerperiode Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2013 würde das Massgeblichkeitsprinzip der Handelsbilanz bei der ordentlichen Gewinnsteuer verletzen. 3.3.1 Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken ode r Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 71 StG; Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmoni- sierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinde n [StHG] vom 14. Dezember 1990). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Veräuss erungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) überst eigt (§ 75 Abs. 1 StG). Gemäss § 77 Abs. 1 StG gilt als Erwerbspreis der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gi lt als solcher der Verkehrswert im Zeit- punkt des Erwerbs (Abs. 2). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jah ren, sofern kein höherer Er- werbspreis nachweisbar ist (Abs. 3). Grundstückgewinne u nd -verluste, die sich innert eines Jahres ergeben, werden zusammengerechnet (§ 79 Abs. 1 St G). Gewinne, die aufgrund einer durchgeführten Enteignung oder aus Veräusserung wegen drohender Veräusserung erzielt werden, sind hiervon ausgenommen (Abs. 2). Schliesst das Geschäftsjahr einer steuerpflichti- gen Person in der Steuerperiode, in der ein Grundstück gewinn auf einem zum Geschäftsver- mögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit einem Verlust ab, so kann dieser vom betref- fenden steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden (A bs. 3). Die Bestimmungen über die Verlustverrechnung bei der Einkommens- und Ertragss teuer (§§ 89 und 57 StG) sind ge- mäss Abs. 4 sinngemäss anwendbar. 3.3.2 Die Besteuerung der Grundstückgewinne erfolgt in den Kantonen nicht einheitlich. Grundstückgewinne werden entweder alle mit einer beson deren Wertzuwachs- oder Grund- stückgewinnsteuer erfasst (sog. monistisches System), oder da nn unterliegen nur Grundstück- gewinne des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer und Grundstückgewinne des Ge- schäftsvermögens werden der ordentlichen Einkommens- ode r Gewinnsteuer unterstellt (sog. dualistisches System). Das StHG folgt in seinem Grundsatz dem dualistischen System, über- lässt es aber den Kantonen, nach welchem System sie die Gr undstückgewinne besteuern (Art. 12 Abs. 4 StHG, vgl. auch Urteil des Bundesgeri chts 2C_1080/2014 vom 5. Juli 2016 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_624/2007 vom 9. Ju ni 2008 E. 2.1). Beim dualistischen System ist die Zuordnung eines Grundstücks zum Privat- oder G eschäftsvermögen massge- bend, während nach dem monistischen System keine entspre chende Unterscheidung getroffen wird; vielmehr werden sämtliche Gewinne, die bei Hand änderungen an Grundstücken anfallen, mit einer Spezialsteuer erfasst. Die Grundstückgewinne im Bereich des Geschäftsvermögens werden in diesem System von der Einkommens- bzw. Gewinnbe steuerung ausgeklammert und wie die Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer unter- worfen (vgl. FELIX RICHNER /W ALTER FREI /S TEFAN KAUFMANN / HANS ULRICH MEUTER , Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, Vorbemerkungen zu §§ 216-226a). 3.4 Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Land schaft folgt dem monistischen System; es handelt sich um eine direkte Steuer auf eine m Teil des Einkommens (Spezialein- kommenssteuer), welche grundsätzlich als Objektsteuer ausgestaltet ist (vgl. THOMAS B. WENK , in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuerg esetz des Kantons Basel-Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Landschaft, Basel 2004, N 2 ff. zu § 71 StG). Ausgenom men von dieser einheitlichen Besteue- rung ist der Buchgewinn. Werden während der Besitzdau er auf einer Liegenschaft geschäfts- mässig begründete Abschreibungen vorgenommen, wird dadu rch der steuerbare Reinertrag vermindert. Wird die Liegenschaft veräussert, unterliegt der realisierte Gewinn im Umfang der in der Vergangenheit zugelassenen Abschreibungen deshalb der Einkommens- und Gewinnbe- steuerung. Diesbezüglich wird von den wiedereingebrachte n Abschreibungen oder der Ab- schreibungsquote gesprochen. Während Grundstückgewinne des Privatvermögens gesamthaft der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, wird der Gewi nn bei Grundstücken des Geschäfts- vermögens aufgespalten in die Wertzuwachsquote (als Diffe renz zwischen Anlagekosten und Erlös), welche mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wir d, und die Abschreibungsquote (als Differenz zwischen Anlagekosten und tieferem Buchwert), w elche der Einkommens- bzw. Ge- winnsteuer unterliegt (vgl. WENK , a.a.O., N 7 zu § 71 StG). 3.5 Vorliegend hat die Beschwerdeführerin die Beschwer degegnerin für das Jahr 2012 zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 0.-- veranlagt (vg l. Veranlagungsverfügung Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014). Dabei verrech nete sie den Betriebsverlust der Beschwerdegegnerin in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- mit dem Grundstückgewinn, woraus ein noch nicht verrechneter Verlustvortrag in der Höhe von Fr. -2'544'954.-- resultierte. Diese Ver- anlagung ist in Rechtskraft erwachsen. Die Verrechnung vo n Geschäftsverlusten mit dem Grundstückgewinn ist dem Wesen der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer grundsätzlich fremd. Sofern ein Kanton derartige Verrechnungen zulässt, geschieht dies aufgrund des ihm im Rahmen der Steuerharmonisierung verbliebenen Spielraums nach kantonalem Recht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1080/2014 vom 5. Juli 2016 E. 5. 4; W ENK , a.a.O., N 9 zu § 71 StG). Gemäss § 79 Abs. 3 StG kann eine steuerpflichtige Person i n der Steuerperiode, in der ein Grundstückgewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, soweit sie das Geschäftsjahr mit einem Verlust abschliesst, diesen Verlust vom betreffenden steuerbaren Grundstückgewinn abziehen. Demzufolge ist mi t dem Beschwerdegegner festzu- halten, dass die Grundstückgewinnsteuer im monistischen System ungeachtet dessen, ob Grundstücke des Privat- oder Geschäftsvermögens veräussert wur den, anfällt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1080/2014 vom 5. Juli 2016 E. 5.2; WENK , a.a.O., N 5 zu § 71 StG). 4.1 Gemäss § 53 Abs. 1 StG ist Gegenstand der Ertragssteu er der steuerbare Reinertrag, wobei die der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Grundstückgewinne nicht dazu zählen (§ 53 Abs. 2 StG). Der Reinertrag basiert auf dem Sal do der Erfolgsrechnung. Die Norm hält somit den Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz ausdrücklich fest (vgl. H UBERTUS LUDWIG , in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steue rgesetz des Kantons Basel- Landschaft, Basel 2004, N 2 zu § 53 StG). Vom Reiner trag abgezogen werden können Verlus- te aus den sieben der Steuerperiode vorausgegangenen G eschäftsjahren, soweit sie bei der Berechnung des steuerbaren Reinertrags dieser Jahre nich t berücksichtigt werden konnten (§ 57 Abs. 1 StG). Im Kanton Basel-Landschaft gibt es b ei der Verrechnung mit Verlusten eine Nullveranlagung, d.h. die Höhe des noch zu verrechnenden Verlustvortrags wird nicht festgelegt (vgl. LUDWIG , a.a.O., N 2 zu § 57 StG). Wie ausgeführt, wies di e Beschwerdegegnerin im Jahr 2012 einen Betriebsverlust in der Höhe von Fr. -4'594'171.-- aus. In demselben Jahr erzielte die Beschwerdegegnerin aus dem Verkauf der Liegenschaft "B. ____" in C.____ einen steuerbaren Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. 2'049'216.--. Zufo lge der gesetzlich vorgesehenen Ver- rechnungsmöglichkeit wurde dieser Grundstückgewinn mit d em ausgewiesenen Betriebsverlust verrechnet, wobei ein erneuter Verlustvortrag in der H öhe von Fr. -2'544'954.-- entstanden ist, welcher noch nicht verrechnet werden konnte (vgl. rechtskr äftige Veranlagungsverfügung Nr. 12/3902, Grundstückgewinnsteuer, vom 11. Juni 2014). Zu prüfen bleibt nun, ob diese Restanz in der streitgegenständlichen Veranlagung berü cksichtigt bzw. mit dem Jahresgewinn 2013 in der Höhe von Fr. 1'088'538.-- verrechnet werde n kann. Vermerkt sei an dieser Stelle, dass die Höhe der berechneten Werte von der Beschwerdeführerin nicht in Abrede gestellt wird. 4.2 Wie aufgezeigt, sieht das kantonale Gesetz seit dem 1. Januar 2008 in § 79 Abs. 3 und 4 StG eine Verrechnungsmöglichkeit von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen vor. Hin- tergrund für die Änderung der damaligen Regelung wa ren Fälle, in denen Unternehmen auf- grund ihrer schwierigen finanziellen Lage bei aufgelaufenen Verlusten zur Bilanzsanierung nicht benötigte Liegenschaften verkaufen mussten und auf einen allfällig dadurch erzielten Grund- stückgewinn in der Folge eine Grundstückgewinnsteuer erh oben wurde, obwohl das Unterneh- men insgesamt im entsprechenden Steuerjahr einen Verl ust ausgewiesen hat. Trotz der beste- henden Abzugsmöglichkeit der bezahlten Grundstückgewinnst euer vom steuerbaren Ertrag (§ 54 Abs. 1 lit. a StG) und der Vortragsmöglichkeit d es Betriebsverlustes während den nächs- ten sieben Steuerperioden, entstand eine unbefriedige nde Situation für verlustbringende Unter- nehmen. Wie sich aus den Materialien ergibt, wollte d er Gesetzgeber es künftig verhindern, dass Unternehmen trotz eines Gesamtverlusts Steuern auf einem Teilgewinn (Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft) bezahlen müssen, da sich der damit verbundene Liquiditätsabfluss in einer solchen Situation als besonders nachteilig erwies. Gemäss der Vorlage an den Landrat sei das Unternehmen in solchen Fällen mit einer für sei ne Ertragslage viel zu hohen Gesamt- steuer belastet, was dem Grundsatz der Besteuerung nach d er wirtschaftlichen Leistungsfähig- keit widerspreche (vgl. Vorlage an den Landrat zur Ände rung des Steuergesetzes vom 7. Februar 1974; Unternehmenssteuerreform, vom 13. Fe bruar 2007, Nr. 2007/034, S. 23 ff.). Wenn die Beschwerdeführerin also ausführt, der Verlu stvortrag sei mit dem tatsächlichen Grundstückgewinn und nicht demjenigen gemäss Verkehrswert vor 20 Jahren ermittelten Ge- winn zu verrechnen, kann ihr nicht gefolgt werden. Viel mehr ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit der V errechnung von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen ausdrücklich gewollt hat. Aus den Mater ialien ergibt sich kein Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber eine Beschränkung in irgende iner Form beabsichtigt hatte (vgl. Vorlage an den Landrat zur Änderung des Steuergesetze s vom 7. Februar 1974; Unterneh- menssteuerreform, vom 13. Februar 2007, Nr. 2007/034, S. 23 ff.). 4.3.1 Weiter ist festzustellen, dass die Regelung von § 77 Abs. 3 StG sowohl für juristische als auch natürliche Personen anwendbar ist, ungeachtet desse n, ob es sich um eine Liegenschaft aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen handelt. Somit i st auch für Liegenschaften aus dem Geschäftsvermögen, welche vor mehr als 20 Jahren erworben worden sind, der Verkehrswert vor 20 Jahren zur Bestimmung des Erwerbspreises massgebli ch, soweit kein höherer Erwerbs- preis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG). Die vom Gesetz stat uierte Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person aus (W ENK , a.a.O., N 7 zu § 77 StG). In der Regel wird der Verkehrswert vor 20 Jahren höher sein als der tatsä chliche Erwerbspreis. Ist dies nicht der Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Fall, steht der steuerpflichtigen Person der Nachweis of fen, den höheren tatsächlichen Er- werbspreis geltend zu machen. Dieser Nachweis kann nur v on der steuerpflichtigen Person erbracht werden (WENK , a.a.O., N 7 zu § 77 StG). Grundstückgewinne sind vom h andelsrechtli- chen Gewinn auszuscheiden, wobei nicht der effektiv zu be steuernde Grundstückgewinn zum Abzug gelangt, sondern der Buchgewinn abzüglich der kumulierten Abschreibungen. Da bei der Berechnung des Grundstückgewinns unter Umständen auf de n Verkehrswert vor 20 Jahren abgestellt wird, können tatsächliche Besteuerungslücken e ntstehen (vgl. L UDWIG , a.a.O., N 50 zu § 53 StG; R ICHNER /FREI /KAUFMANN/MEUTER , a.a.O, N 6 zu Vorbemerkungen zu §§ 216 - 226a). 4.3.2 Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt zusammen fassend, dass der Gesetzgeber in diesem Zusammenhang keine Beschränkung wollte. Demzufolg e kann davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber es in Kauf genommen hat, dass ein Unternehmen mit langjähri- gem Altbesitz von Liegenschaften im Veräusserungsfall von einem steuerfreien Kapitalgewinn profitieren können soll. Soweit der Gesetzgeber hinsich tlich des Verkehrswertes vor 20 Jahren keine Unterscheidung zwischen natürlichen und juristischen Pe rsonen vorgenommen hat und das Gesetz keine Regelung enthält, welche eine Weiterverr echnung eines allfälligen nach der Verrechnung eines Betriebsverlustes mit einem Grundstückge winn verbleibenden Verlustvor- trags untersagt, verbleibt kein Interpretationsspielra um der einschlägigen Bestimmungen. So- weit eine solche Weiterverrechnung nicht gewährt werden soll, kann dies einzig durch eine ent- sprechende Gesetzesänderung erreicht werden, welche es vom Gesetzgeber vorzunehmen gilt (vgl. hierzu den im Kanton Zürich geltenden Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung: RICHNER /F REI /K AUFMANN /M EUTER , a.a.O., Vorbemerkungen zu §§ 216 - 226a N 19; Urtei l des Bundesgerichts 2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011). 5. Abschliessend sei vermerkt, dass auf das Vorbringen der B eschwerdeführerin zur Ver- lustverrechnung im interkantonalen Verhältnis nicht einzu gehen ist, da vorliegend eine inner- kantonale Verrechnung von Betriebsverlusten mit Grundst ückgewinnen zur Diskussion steht und es folglich am interkantonalen Sachverhalt mangelt. Demzufolge ist die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Vermeidung der interkantonalen Dop pelbesteuerung in solchen Fällen nicht anwendbar (vgl. auch Zeitschrift für Schweizerisches u nd Internationales Steuerrecht [zsis] 1/2012, S. 1 ff.) und eine Verletzung des Verbot s der interkantonalen Doppelbesteuerung nach Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerisch en Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 ausgeschlossen. Zusammenfassend kann fest gehalten werden, dass die streit- gegenständliche Veranlagung den einschlägigen verfassun gsrechtlichen Prinzipien (Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigke it, Rechtsgleichheitsgebot, Grund- satz der Gleichmässigkeit der Besteuerung) entspricht und sich die Beschwerde demzufolge als unbegründet erweist. 6.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterlieg enden Partei in angemessenem Aus- mass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Vorliegend sind die Verfahrenskosten in der Höhe von ins- Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht gesamt Fr. 1'400.-- der unterlegenen Beschwerdeführe rin aufzuerlegen und mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. 6.2 Nach § 21 Abs. 3 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei bei Beschwer- den in Steuersachen für den Beizug eines Vertreters ode r einer Vertreterin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Entsprechend dem Aus- gang des vorliegenden Verfahrens ist der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zulas- ten der Beschwerdeführerin zuzusprechen. Der in der Ho norarnote vom 26. Juli 2016 geltend gemachte Aufwand von 4.75 Stunden à Fr. 240.-- sowie 3.75 Stunden à Fr. 320.90 erscheint in Bezug auf die Stundenanzahl angemessen, in Bezug auf d en Stundenansatz jedoch überhöht. Das Gericht hat für Treuhänder einen Honoraransatz von Fr. 150.-- pro Stunde als angemesse- ne Parteientschädigung festgesetzt und die Honorarnote ist entsprechend zu kürzen (vgl. Urteil des Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 25. Mai 2016 [810 15 279] E. 5.2; KGE VV vom 25. Juni 2008 [810 08 86/130] E. 5.1). Damit hat die Be- schwerdeführerin der Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 1'312.20 (inkl. 8 % MWSt) zu bezahlen. Im Übrig en sind die Parteikosten wettzuschla- gen (§ 21 Abs. 2 und 3 VPO). Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- werden der Be- schwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kost envorschuss in der Höhe von Fr. 1'400.-- verrechnet. 3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine Parteient- schädigung in der Höhe von Fr. 1'312.20 (inkl. 8 % MWSt ) auszurichten. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen. Vizepräsident Gerichtsschreiberin Gegen diesen Entscheid wurde am 27. Februar 2017 Beschwerde beim Bundesgericht (Verfah- rensnummer 2C_230/2017) erhoben.