<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00544</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216143&amp;W10_KEY=4467080&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00544</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auslegung von Art. 17 BZO-Zürich: Besondere Gebäude und Besondere Gebäudeteile<br/><br/>Sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile sind niedriger als die jeweiligen Hauptgebäude, was zu einer geringeren Beeinträchtigung der Nachbarliegenschaften führt. Vor diesem Hintergrund sind keine Nachbarinteressen ersichtlich, weshalb lediglich freistehende Besondere Gebäude, nicht aber Besondere Gebäudeteile privilegiert werden sollen. Besondere Gebäude(-teile) dürfen nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein. Dieses Erfordernis stellt genügend sicher, dass solche Bauten nicht zu Wohn- oder Bürozwecken missbraucht werden. Da vorliegend die Unterniveaugarage weniger hoch ist als das Hauptgebäude, hebt sie sich genügend von diesem ab; entsprechend ist auch ihre konstruktiv-architektonische Selbständigkeit zu bejahen (E. 4.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDETEILE">BESONDERE GEBÃUDETEILE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARINTERESSEN">NACHBARINTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 17 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29717" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00544</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. MÃ¤rz 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, vertreten durch RA D </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 16. Dezember 2014 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich C die Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Ein- sowie eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der E-Strasse 01 und 02 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten am 5. und am 11. Februar 2015 A und F an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Mit Beschluss vom 9. MÃ¤rz 2015 bewilligte die Bausektion AbÃ¤nderungsplÃ¤ne; auch gegen diesen Beschluss rekurrierte F an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 31. Juli 2015 vereinigte das Baurekursgericht die drei Verfahren und hiess die ersten zwei Rekurse teilweise gut; es ordnete an, dass beim sÃ¼dwestlichen Balkon des Einfamilienhauses auf die AbstÃ¼tzung am Boden zu verzichten sei. Den dritten Rekurs wies es vollumfÃ¤nglich ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 14. September 2015 fÃ¼hrte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten von C und der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich. C stellte am 30. September 2015 den Antrag, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A. Mit demselben Schluss liess sich am 12. Oktober 2015 das Baurekursgericht vernehmen. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte am 19. Oktober 2015, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, allenfalls sei sie abzuweisen. Replicando und duplicando hielten am 23. und 30. November 2015 A und C an ihren AntrÃ¤gen fest. Weitere Vernehmlassungen von A und C datieren vom 14. und 28. Januar 2016. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete am 27. Januar 2016 auf eine Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BaubewilligungsbehÃ¶rde macht vorab geltend, dem BeschwerdefÃ¼hrer fehle das schutzwÃ¼rdige Anfechtungsinteresse; aus diesem Grund sei auf sein Rechtsmittel nicht einzutreten. Zwischen dem BaugrundstÃ¼ck und der Parzelle des BeschwerdefÃ¼hrers besteht anerkanntermassen eine hinreichend enge rÃ¤umliche Beziehung. Entgegen der BaubewilligungsbehÃ¶rde liesse sich der geltend gemachte Mangel nicht ohne Weiteres mit Hilfe einer Nebenbestimmung heilen: MÃ¼sste die Garage im geforderten Ausmass verkleinert werden, wÃ¤re nicht nur die Anordnung der einzelnen ParkplÃ¤tze neu festzulegen, sondern auch die gebÃ¤udeinterne VerkehrsfÃ¼hrung neu zu konzipieren. Ausserdem ist nicht auszuschliessen, dass das verÃ¤nderte Garagenlayout Auswirkungen auf die GebÃ¤udestatik hÃ¤tte. Die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers ist folglich zu bejahen und auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck <span>liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W2bII. GegenwÃ¤rtig steht auf der Parzelle ein Einfamilienhaus. Die Bauherrschaft mÃ¶chte dieses GebÃ¤ude abbrechen und durch ein neues Ein- sowie ein Dreifamilienhaus ersetzen. Nach dem Bauprojekt ist zudem eine Tiefgarage geplant, welche teils unter und teils vor dem Mehrfamilienhaus zu liegen kommen soll. Sie befindet sich mit anderen Worten partiell innerhalb und partiell ausserhalb des Grundrisses des Mehrfamilienhauses. Dabei soll der den Grundriss Ã¼berschreitende Tiefgaragenteil den Bewohnerinnen und Bewohnern des Mehrfamilienhauses als Terrasse dienen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, das Bauvorhaben Ã¼berschreite die zulÃ¤ssige Ãberbauungsziffer und verletze den massgeblichen Grenzabstand. Art. 17 BZO privilegiere einzig Besondere GebÃ¤ude, nicht aber Besondere GebÃ¤udeteile in Bezug auf die Ãberbauungsziffer und die Abstandsvorschriften. Die Vorinstanz qualifiziere die Tiefgarage zu Unrecht als ein solches Besonderes GebÃ¤ude. Richtig besehen bilde die Garage und das Mehrfamilienhaus zusammen eine bauliche und architektonische Einheit. Dies zeige sich etwa darin, dass die Einstellhalle der darÃ¼ber befindlichen Wohnung als Terrasse diene. Die Tiefgarage sei somit bloss als Besonderer GebÃ¤udeteil, nicht aber als ein Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von Art. 17 BZO einzustufen. Entsprechend kÃ¶nne die Tiefgarage nicht in den Genuss einer erhÃ¶hten Ãberbauungsziffer sowie eines reduzierten Grenzabstands kommen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eine Gemeinde kann in ihrer Bau- und Zonenordnung die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cknutzung nÃ¤her ordnen (§ 49 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). ZulÃ¤ssig sind unter anderem Regelungen zu den Ãberbauungsziffern sowie zu den AbstÃ¤nden (§ 49 Abs. 2 lit. a f. PBG). Die Stadt ZÃ¼rich hat in Art. 17 BZO solche Regeln fÃ¼r sogenannt Besondere GebÃ¤ude erlassen. Diese Bestimmung lautet wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>" <b>Art. 17 Besondere GebÃ¤ude</b></span></p> <p class="EinzugZitat"><span>FÃ¼r besondere GebÃ¤ude, die insgesamt eine Ãberbauungsziffer von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gemÃ¤ss Art. 13 [BZO] vorgeschriebene Ãberbauungsziffer Ã¼berschritten werden."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Besondere GebÃ¤ude sollen mithin nach dem Willen des kommunalen Gesetzgebers in doppelter Hinsicht privilegiert werden: zum einen hinsichtlich der Ãberbauungsziffer und zum andern mit Bezug auf die AbstÃ¤nde. Was ein "Besonderes GebÃ¤ude" ist, wird in § 273 PBG und damit im kantonalen Recht nÃ¤her umschrieben. Nach dieser Bestimmung sind Besondere GebÃ¤ude solche Bauten, "die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 Meter, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 Meter, nicht Ã¼bersteigt".</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Aufgrund des Wortlautes von Art. 17 BZO ist unklar, ob diese Bestimmung neben den Besonderen GebÃ¤uden auch die Besonderen (Haupt-)GebÃ¤udeteile umfasst. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde beruft sich auf ihre Praxis, welche eine solche Bevorzugung zulÃ¤sst. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrt sie aus, § 49 Abs. 3 PBG und § 273 PBG seien weitestgehend identisch. Eine Ausnahme bestehe bloss insofern, als § 49 Abs. 3 PBG nebst den GebÃ¤uden auch die GebÃ¤udeteile erwÃ¤hne. Es mache den Anschein, dass die beiden Bestimmungen, obwohl eng miteinander verknÃ¼pft, nicht sorgfÃ¤ltig genug redigiert worden seien. Besondere GebÃ¤ude wie auch privilegierte GebÃ¤udeteile zeichneten sich im Vergleich zu HauptgebÃ¤uden durch eine geringere HÃ¶henentwicklung aus. In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz ist die Auslegung von Art. 17 BZO durch die kommunale BaubehÃ¶rde nicht zu beanstanden. Sowohl Besondere GebÃ¤ude wie auch Besondere GebÃ¤udeteile sind niedriger als die jeweiligen HauptgebÃ¤ude, was zu einer geringeren BeeintrÃ¤chtigung der Nachbarliegenschaften fÃ¼hrt. Vor diesem Hintergrund sind keine Nachbarinteressen ersichtlich, weshalb lediglich freistehende Besondere GebÃ¤ude, nicht aber Besondere GebÃ¤ude<i>teile</i> privilegiert werden sollen. Wie oben dargelegt, dÃ¼rfen Besondere GebÃ¤ude(-teile) nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein. Dieses Erfordernis stellt genÃ¼gend sicher, dass solche Bauten nicht zu Wohn- oder BÃ¼rozwecken missbraucht werden. Da die Unterniveaugarage weniger hoch ist als das HauptgebÃ¤ude, hebt sie sich genÃ¼gend von diesem ab; entsprechend ist auch ihre konstruktiv-architektonische SelbstÃ¤ndigkeit zu bejahen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Teil der Tiefgarage, welche dem Mehrfamilienhaus vorgelagert ist und insofern ausserhalb des Fussabdrucks des HauptgebÃ¤udes liegt, misst 65 Quadratmeter. Nach der unbestritten gebliebenen Berechnung der Vorinstanz belegt der Ã¼berdachte und seitlich eingewandte Hauseingang des Einfamilienhauses eine FlÃ¤che von 7,2 Quadratmetern. Dieser Eingang ist â was ebenfalls unbestritten ist â als Besonderer GebÃ¤udeteil zu qualifizieren. Entsprechend betrÃ¤gt die gesamthaft mit Besonderen GebÃ¤udeteilen Ã¼berstellte GrundstÃ¼cksflÃ¤che 72,2 Quadratmeter (65 Quadratmeter + 7,2 Quadratmeter). Die gemÃ¤ss § 259 PBG massgebliche GrundstÃ¼cksflÃ¤che belÃ¤uft sich auf 1'492 Quadratmeter. GemÃ¤ss Art. 17 BZO dÃ¼rfen Besondere GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile die gemÃ¤ss Art. 13 BZO vorgeschriebene Ãberbauungsziffer von vorliegend 22 % (Zone W2bII) um 5 % Ã¼berschreiten. 5 % von 1'492 Quadratmetern entspricht einer FlÃ¤che von 74,6 Quadratmetern. Die projektierte FlÃ¤che von 72,2 Quadratmetern fÃ¼r besondere GebÃ¤udeteile bleibt unterhalb der maximal zulÃ¤ssigen FlÃ¤che von 74,6 Quadratmetern. Die maximal zulÃ¤ssige Ãberbauungsziffer wird somit nicht Ã¼berschritten. Gleiches gilt fÃ¼r den massgeblichen Grenzabstand. Da sich die Beschwerde dazu nicht in substanziierter Form Ã¤ussert, kann ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des vorinstanzlichen Entscheides verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Der BeschwerdefÃ¼hrer ist zu verpflichten, dieser eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen. Die lokale BaubehÃ¶rde hat im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemÃ¤ss keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, ZÃ¼rich etc. 2014, § 17, N. 93 ff.).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 230.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'230.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>