<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00432</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217863&amp;W10_KEY=13013501&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00432</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.01.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.12.2018 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Einzonung / Einzonungsbedarf. Die Baudirektion verweigerte die Genehmigung der Einzonung eines einst in die Landwirtschaftszone ausgezonten Gebietes, welcher nach Ansicht der Gemeinde nach zwischenzeitlich revidiertem Lärmschutzrecht nichts mehr entgegengestanden hätte. Vorliegend steht fest, dass der kantonale wie der regionale Richtplan der fraglichen Einzonung nicht grundsätzlich entgegenstehen und Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG (Umsetzung der Vorgaben des Richtplans) somit keinen Hinderungsgrund darstellt. Nach Eignung des Grundstücks (lit. a) sind auch die Erfordernisse, dass die Einzonung keine Zerstückelung von Kulturland bewirkt und die Verfügbarkeit des Grundstücks rechtlich sichergestellt ist (lit. d), unstreitig erfüllt. Kritisch verbleibt das Erfordernis von Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG, wonach die Einzonung trotz Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb der nächsten 15 Jahre benötigt wird. Für diese Beurteilung sind in der Gesamtsicht nicht nur die unüberbauten, sondern auch die zwar überbauten, aber Nutzungsreserven aufweisenden Grundstücke zu berücksichtigen. Der Ausbaugrad in der betroffenen Gemeinde liegt klar unterhalb des Mittels von Kanton und Region. Selbst wenn für den geltend gemachten Einzonungsbedarf nur auf die unüberbauten Parzellen abgestellt würde, ist deren seitens Beschwerdeführer und Mitbeteiligten geltend gemachte fehlende Eignung nicht näher belegt und auch nicht schlüssig. Der pauschale Hinweis auf die fehlende Überbauungsabsicht der jeweiligen Grundeigentümer genügt nicht. Der Planungsbericht der Gemeinde erweist sich deshalb tatsächlich als klar unvollständig, weshalb sich daraus kein Einzonungsbedarf ableiten lässt (E. 6.4). Grundlagen zum revidierten Art. 15 RPG und dem kantonalen Richtplan (E. 3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUZONE">BAUZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGNUNG">EIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZONUNG">EINZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBEZONE">GEWERBEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KULTURLANDINITIATIVE">KULTURLANDINITIATIVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDEREINZONUNG">WIEDEREINZONUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 31a LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 15 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 Abs. 4 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 47 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36669" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00432</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Januar 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cyrielle SÃ¶llner Tropeano.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat C, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung C beschloss am 16. MÃ¤rz 1999 eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Diese bestand unter anderem aus der Einzonung des Gebiets E (sÃ¼dÃ¶stlicher Teil von alt Kat.-Nr. 01; heute Kat.-Nr. 02) von der Landwirtschaftszone in die Wohn- und Gewerbezone 2.</p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat sistierte am 1. September 1999 die hierfÃ¼r erforderliche Genehmigung. Denn im betreffenden Bereich waren sowohl der Planungswert als auch der Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe III durch den Betrieb des Flughafens ZÃ¼rich Ã¼berschritten, was die Neueinzonung und Neuerschliessung von Bauzonen nicht zuliess. Am 2. Dezember 2015 beantragte der Gemeinderat C die Genehmigung der Einzonung E, weil dieser nach zwischenzeitlich revidiertem LÃ¤rmschutzrecht nichts mehr entgegenstehe. Mit VerfÃ¼gung vom 25. Oktober 2016 verweigerte die Baudirektion die Genehmigung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhoben sowohl die Politische Gemeinde C als auch der GrundeigentÃ¼mer A Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel durch und wies daraufhin den Rekurs am 1. Juni 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 5. Juli 2017 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:</p> <p class="Urteilstext"> "1. Es seien die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 25. Oktober 2016 und das Urteil des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 1. Juni 2017 aufzuheben;</p> <p class="Urteilstext"> 2. Es sei die Beschwerdegegnerin einzuladen, die nachgesuchte Genehmigung zu erteilen;</p> <p class="Urteilstext"> 3. Es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext"> 4. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin."</p> <p class="Urteilstext">In seiner Vernehmlassung vom 21. August 2017 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Baudirektion in ihrer Beschwerdeantwort vom 8. September 2017. Der Gemeinderat C als Mitbeteiligter liess am 12. September 2017 die Gutheissung des Rechtsmittels beantragen. Mit Replikschriften vom 25. September 2017 bzw. 12. Oktober 2017 hielten der GrundeigentÃ¼mer und der Gemeinderat C an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. </span>Als EigentÃ¼mer des von der NichtgenehmigungsverfÃ¼gung betroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 ist A zur Beschwerde gegen den auf Abweisung lautenden Rekursentscheid legitimert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel ist daher einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer sowie der Mitbeteiligte rÃ¼gen, dass der vom Baurekursgericht erklÃ¤rte Verzicht auf einen Augenschein eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs darstelle. Im Weiteren beantragen sie einen Lokaltermin durch das Verwaltungsgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach zutreffender WÃ¼rdigung durch die Vorinstanz ist der Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich, weshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu verzichten ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 7 N. 79). Der BeschwerdefÃ¼hrer vermag nicht nÃ¤her darzutun, inwiefern das Baurekursgericht "in Unkenntnis sÃ¤mtlicher wesentlicher Faktoren" entschieden habe. Wie in E. 6.4 nachfolgend darzulegen ist, brauchte sich die Vorinstanz Ã¼ber die Eignung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 fÃ¼r die bauliche Nutzung und dessen Erschliessung deswegen kein genaueres Bild zu machen, weil diese UmstÃ¤nde einerseits unbestritten und anderseits gar nicht ausschlaggebend sind. Mit Bezug auf die massgebende Frage, in welchem Umfang die Gemeinde C Ã¼ber Nutzungsreserven im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet verfÃ¼gt, hÃ¤tte ein Augenschein keine weiteren Erkenntnisse geliefert, als sie der im Internet publizierten Geoinformation des kantonalen Amts fÃ¼r Raumentwicklung entnommen werden kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ebenso wenig bedarf es sonstiger Untersuchungshandlungen des Verwaltungsgerichts. Das Verfahren ist daher spruchreif.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der streitbetroffene sÃ¼dÃ¶stliche Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 (frÃ¼her Kat.-Nr. 01) wurde im Jahr 1990 in die Landwirtschaftszone ausgezont. AnlÃ¤sslich von Verhandlungen betreffend AnsprÃ¼che aus materieller Enteignung kamen der BeschwerdefÃ¼hrer und die Gemeinde C Ã¼berein, dass die HÃ¤lfte des Areals wieder eingezont werden sollte. Daraufhin beschloss die Gemeindeversammlung am 16. MÃ¤rz 1999, die Parzelle der Wohn- und Gewerbezone 2 zuzuweisen. Nachdem sich im Folgenden herausgestellt hatte, dass der Planungswert der massgebenden Empfindlichkeitsstufe ES III gemÃ¤ss Art. 43 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) Ã¼berschritten war, sistierte die Baudirektion den Entscheid Ã¼ber die Genehmigung der Einzonung am 1. September 1999.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Jahr 2008 reichten UmweltverbÃ¤nde die Initiative "Raum fÃ¼r Mensch und Natur (Landschaftsinitiative)" ein. Diese fÃ¼hrte zu einem indirekten Gegenvorschlag auf Gesetzesebene, und zwar am 15. Juni 2012 in Form einer Teilrevision des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG), die auf den 1. Mai 2014 in Kraft trat (Heinz Aemisegger/Samuel Kissling in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2016, Art. 15 N. 1).</p> <p class="Urteilstext">Unter dem Randtitel "Bauzonen" hÃ¤lt der revidierte Art. 15 RPG fest:</p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup> Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf fÃ¼r 15 Jahre entsprechen.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>2</sup> Ãberdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>3</sup> Lage und GrÃ¶sse der Bauzonen sind Ã¼ber die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und GrundsÃ¤tze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die FruchtfolgeflÃ¤chen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>4</sup> Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:</p> <p class="Urteilstext"> a. es sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet:</p> <p class="Urteilstext">b. es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benÃ¶tigt, erschlossen und Ã¼berbaut wird;</p> <p class="Urteilstext"> c. Kulturland damit nicht zerstÃ¼ckelt wird;</p> <p class="Urteilstext"> d. seine VerfÃ¼gbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und</p> <p class="Urteilstext"> e. damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>5</sup> Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien fÃ¼r die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Am 28. November 2014 wurde Art. 31a LSV ("Besondere Bestimmungen bei FlughÃ¤fen mit Verkehr von Grossflugzeugen") eingefÃ¼gt, der auf den 1. Februar 2015 in Kraft trat (AS 2014, 4501). Weil aufgrund dieser Revision die fragliche Einzonung nicht mehr aus lÃ¤rmschutzrechtlichen GrÃ¼nden verweigert werden konnte, ersuchte die Gemeinde C die Baudirektion am 27. April 2015 um VorprÃ¼fung der Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Zuvor hatte der Kantonsrat am 18. MÃ¤rz 2014 den kantonalen Richtplan revidiert (https://are.zh.ch), den der Bundesrat am 29. April 2015 genehmigte. Entsprechend den Vorgaben des revidierten Raumplanungsgesetzes hÃ¤lt der Richtplantext in Ziffer 1 (Raumordnungskonzept; im Folgenden ROK) fest, dass der Richtplan das Ergebnis einer Grundsatzdiskussion Ã¼ber die Raumordnungspolitik sei und den strategischen Orientierungsrahmen fÃ¼r die Koordination der raumwirksamen TÃ¤tigkeiten auf verschiedenen Massstabsebenen bilde. Ziffer 1.3 unterscheidet folgende HandlungsrÃ¤ume: Stadtlandschaft, urbane Wohnlandschaft, Landschaft unter Druck, Kulturlandschaft und Naturlandschaft. In der Kulturlandschaft, zu der die Gemeinde C zÃ¤hlt, soll deren Charakter erhalten werden, wobei sich insbesondere folgender Handlungsbedarf ergibt (Ziffer 1.3.4):</p> <p class="Urteilstext"> "- RaumvertrÃ¤glichkeit des Strukturwandels in der Landwirtschaft sicherstellen</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Nutzung brachliegender GebÃ¤ude, besonders in den Ortskernen und mit RÃ¼cksicht auf kulturgeschichtliche Objekte ermÃ¶glichen</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Noch verbliebene unverbaute Landschaftskammern erhalten und ausgerÃ¤umte Landschaften aufwerten</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Entwicklungsperspektiven konkretisieren, attraktive Ortszentren schaffen und Ortsdurchfahrten gestalten</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Auf eine weitergehende Steigerung der ErschliessungsqualitÃ¤t verzichten</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>MÃ¶glichkeiten fÃ¼r die interkommunale Zusammenarbeit stÃ¤rken</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>ZusammenhÃ¤ngende Landwirtschafts-, Erholungs- und NaturrÃ¤ume sichern"</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Am 27. August 2015 teilte die Baudirektion, Amt fÃ¼r Raumentwicklung, dem Gemeinderat C mit, dass sie die Einzonung des Gebiets E als nicht genehmigungsfÃ¤hig beurteile. Zwar bilde die Ãberschreitung des Planungswerts FluglÃ¤rm in der Nacht nach der jÃ¼ngsten Revision der LÃ¤rmschutz-Verordnung keinen Hinderungsgrund fÃ¼r eine Einzonung mehr. Indessen stellten das revidierte Raumplanungsgesetz und der kantonale Richtplan sehr hohe Anforderungen an Einzonungen. Die Ã¼bergeordneten Vorgaben machten deutlich, dass kÃ¼nftig die Siedlungsentwicklung nach innen anzustreben sei. Neben dem Kanton und der Region seien auch die Gemeinden dafÃ¼r verantwortlich, dass dieses Ziel erreicht werde. Dabei gebe das kantonale Raumordnungskonzept vor, dass das BevÃ¶lkerungswachstum vor allem in den stÃ¤dtischen HandlungsrÃ¤umen aufgenommen werde. Einzonungen stellten daher heute die Ausnahme dar. Die Ausscheidung von Siedlungsgebiet im kantonalen Richtplan genÃ¼ge nicht. KÃ¼nftig kÃ¶nne Land regelmÃ¤ssig nur noch dann einer Bauzone zugewiesen werden, wenn dies auch bei konsequenter Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven als gerechtfertigt erscheine.</p> <p class="Urteilstext"><span>Wie das Kreisschreiben der Baudirektion vom 4. Mai 2015 (https://are.zh.ch) festhalte, verpflichte Ziffer 2.2.3c Abs. 5 des kantonalen Richtplans die Gemeinden, die MÃ¶glichkeiten einer Siedlungsentwicklung nach innen wie folgt zu prÃ¼fen:</span></p> <p class="Urteilstext"> "Diese umfassen insbesondere das AusschÃ¶pfen des Potenzials, das in den Ã¼berbauten Bauzonen gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung theoretisch noch mÃ¶glich wÃ¤re, sowie die ErhÃ¶hung der Dichte in bestehenden Bauzonen, beispielsweise durch Aufzonung an gut erschlossenen Lagen. Sie achten dabei auf eine hohe QualitÃ¤t der Bauten und der AussenrÃ¤ume. Sie entwickeln orts- bzw. stÃ¤dtebauliche Konzepte fÃ¼r Neubaugebiete sowie insbesondere auch fÃ¼r Gebiete, die umgenutzt, erneuert oder verdichtet werden sollen. Sie achten dabei auf den Erhalt geeigneter FlÃ¤chen fÃ¼r das produzierende Gewerbe, auf die Sicherung der Nahversorgung und auf ein ausgewogenes Wohnungsangebot, das auch preisgÃ¼nstigen Wohnraum umfasst."</p> <p class="Urteilstext"><span>Das ROK lege fest, dass kÃ¼nftig 80 % des erwarteten BevÃ¶lkerungswachstums in den HandlungsrÃ¤umen Stadtlandschaften und urbane Wohnlandschaften aufgefangen werden solle. Einzonungen und substanzielle Aufzonungen hÃ¤tten daher vornehmlich in diesen RÃ¤umen stattzufinden. In den anderen seien dagegen die bestehenden Reserven zu nutzen; Ein- und substanzielle Aufzonungen kÃ¤men nur "in gut begrÃ¼ndeten EinzelfÃ¤llen" infrage.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Ausbaugrad (gebaute GeschossflÃ¤che in % der zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤che) der Gemeinde C habe 2013 mit etwa 58 % weit unterhalb des kantonalen Mittels von knapp 70 % sowie unterhalb des Mittels der Region Unterland gelegen. In den Bauzonen (unÃ¼berbaut und Ã¼berbaut) gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung kÃ¶nnten rund 1'100 zusÃ¤tzliche Einwohner untergebracht werden. Die revidierte Nutzungsplanung weise gemÃ¤ss ErlÃ¤uterungsbericht bei gleichem Ausbaugrad und gleichen Wohnanteilen eine EinwohnerkapazitÃ¤t von rund 5'460 Einwohnern auf, also rund 200 mehr als nach bisherigem Recht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>GestÃ¼tzt auf Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) erstattete der Gemeinderat C der Baudirektion am 12. November 2015 Bericht. Unter dem Randtitel "Nutzungsreserven im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet" hielt dieser in Ziffer 6.6 fest:</p> <p class="Urteilstext"> "Mit der Umzonung der FlÃ¤che in die Wohn- und Gewerbezone WG2 werden gemÃ¤ss interner Berechnung bei einem angenommenen hohen Wohnanteil von 80% KapazitÃ¤ten fÃ¼r ca. 95 Einwohner geschaffen, was einer Einwohnerzunahme von knapp 2% gegenÃ¼ber 2014 entspricht (4'824 Einwohner). GemÃ¤ss Gesamtschau der Nutzungsreserven im rechtsgÃ¼ltigen Baugebiet verfÃ¼gt C noch Ã¼ber ausreichend theoretische Reserven fÃ¼r ein moderates Wachstum in den nÃ¤chsten 10 bis 15 Jahren. Jedoch gibt es nur noch wenige grÃ¶ssere zusammenhÃ¤ngende unÃ¼berbaute FlÃ¤chen. Die grosse noch unÃ¼berbaute Parzelle mit Kat.-Nr. 04 in der Wohnzone W2B an der Mettelitobelstrasse, die sich in Gemeindebesitz befindet, liegt innerhalb der AGL [Abgrenzungslinie] und ist daher kaum mit Wohnbauten in einer angemessenen Dichte zu Ã¼berbauen. Bei den Ã¼brigen Reserven handelt es sich um Einzelparzellen, die erfahrungsgemÃ¤ss nicht mit der gleichen Dynamik und Dichte Ã¼berbaut werden. Die Gemeinde hat kaum Instrumente zur BaulandverflÃ¼ssigung zur VerfÃ¼gung. Darum unterstÃ¼tzt sie die Genehmigung der Umzonung."</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Art. 15 RPG (in der Fassung vom 15. Juni 2012) gibt die Kriterien vor, gemÃ¤ss denen Land einer Bauzone zugeordnet werden kann (Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 44 und 86). Nach der ursprÃ¼nglichen Fassung dieser Bestimmung vom 22. Juni 1979 umfassten Bauzonen Land, das sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet und weitgehend Ã¼berbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wird (lit. b). Die Ausscheidung von Bauzonen hat sich primÃ¤r an Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 zu orientieren, wonach die Raumplanung der zweckmÃ¤ssigen und haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes zu dienen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Abs. 5 von Art. 15 RPG verpflichtet Bund und Kantone zur Erarbeitung von technischen Richtlinien fÃ¼r die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich fÃ¼r die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen. Diese Richtlinien werden ergÃ¤nzt durch Art. 30a RPV (eingefÃ¼gt am 2. April 2014, in Kraft seit 1. Mai 2014), der die wichtigsten Eckwerte zur Bestimmung der BauzonengrÃ¶sse im Kanton konkretisiert (Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 126). Damit soll im VerhÃ¤ltnis zwischen Bund und Kantonen eine Vereinheitlichung bezÃ¼glich der Methode zur Bedarfsrechnung fÃ¼r Bauzonen bzw. ihrer Dimensionierung fÃ¼r die massgebliche Planungsperiode erfolgen, was in vielen FÃ¤llen eine Abkehr von der bis anhin weit verbreiteten Trendmethode in ihrer bisherigen Form zur Folge haben wird (vgl. Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 51 und 119; http://www.are.admin.ch/rpg 1 [Technische Richtlinien Bauzonen]).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher ÃberprÃ¼fungsmassstab: Mit Rekurs kÃ¶nnen gerÃ¼gt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung oder Ermessensunterschreitung, b. unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde kÃ¶nnen hingegen grundsÃ¤tzlich nur die RÃ¼gen gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist bloss dann zulÃ¤ssig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die RekursbehÃ¶rden grundsÃ¤tzlich verpflichtet, ihre umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschÃ¶pfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf Unangemessenheit zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3). DemgegenÃ¼ber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen des Baurekursgerichts zu hinterfragen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit, Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG, denn bereits das Rekursverfahren gewÃ¤hrleistet die volle ÃberprÃ¼fung durch wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Das Baurekursgericht erwog, dass der Gemeinderat im Hinblick auf die Wiederaufnahme des Genehmigungsverfahrens den von Art. 47 RPV geforderten Planungsbericht erstellt habe. Dieser lege zwar dar, von welchen Reserven auszugehen sei. Zur Frage, ob diese genÃ¼gten, fÃ¤nden sich jedoch nur pauschale, auf Vermutungen basierende Angaben. Wie viel Bauland fÃ¼r die nÃ¤chsten 15 Jahre benÃ¶tigt werde, erfordere eine fundierte Prognose unter Einbezug aller relevanten Faktoren. Dazu gehÃ¶rten einerseits die inneren und Ã¤usseren Nutzungsreserven und anderseits die demografische und wirtschaftliche Entwicklung. Faktoren fÃ¼r die Bedarfsberechnung seien ebenso der Stand und die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere des Ã¶ffentlichen Verkehrsnetzes, sowie die finanziellen und technischen MÃ¶glichkeiten der Gemeinde zur Sicherstellung der erweiterten Siedlungsinfrastruktur wie Schulen, Verwaltungen und soziokulturellen Einrichtungen. Die BerÃ¼cksichtigung dieser Faktoren bedinge eine gewisse Konkretisierung; die PlanungstrÃ¤ger dÃ¼rften sich nicht darauf beschrÃ¤nken, den Bedarf mit allgemeinen Behauptungen zu rechtfertigen. Zu den inneren Nutzungsreserven zÃ¤hlten neben den unÃ¼berbauten auch bereits Ã¼berbaute Gebiete, in denen eine dichtere bzw. bessere Nutzung zulÃ¤ssig sei. Der Bericht Ã¤ussere sich einzig zu den unÃ¼berbauten FlÃ¤chen, nicht aber zum Ausbaugrad der bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke und zu deren Verdichtungspotenzial. Hinsichtlich der durch das Gemeindegebiet fÃ¼hrenden AGL Flughafen seien zwar gewisse EinschrÃ¤nkungen in Betracht zu ziehen, doch seien die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen im Planungsbericht allzu pauschal und nicht Ã¼berprÃ¼fbar. Inwiefern die bauliche Nutzung deswegen eingeschrÃ¤nkt sei und ein zusÃ¤tzlicher Bedarf nach Bauland daher als gerechtfertigt erscheine, verlange nach einer vertieften Untersuchung. Dieser Verpflichtung sei die Gemeinde C als PlanungstrÃ¤gerin nicht nachgekommen. Weil der Bericht nicht nur der GenehmigungsbehÃ¶rde erlaube, den Planungsentscheid nachzuvollziehen, sondern auch als Grundlage fÃ¼r die Rechtsmittelinstanzen diene, rechtfertige sich ein strenger Massstab. Der Einwand der Gemeinde, dass "kaum Instrumente fÃ¼r eine BaulandverflÃ¼ssigung" bestÃ¼nden, schlage nicht durch. Weil solche gemÃ¤ss Planungs- und Baugesetz infrage kÃ¤men, tue es nichts zur Sache, ob Ã¼berdies die Massnahmen im Sinn von Art. 15a RPG zur FÃ¶rderung der VerfÃ¼gbarkeit von Bauland und BekÃ¤mpfung der Baulandhortung ergriffen werden kÃ¶nnten. Ein zusÃ¤tzlicher Baulandbedarf, der die Einzonung kraft Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG rechtfertigen wÃ¼rde, sei vorliegend nicht ausgewiesen, weshalb die Baudirektion die Genehmigung zu Recht verweigert habe. Daran Ã¤ndere die Tatsache, dass das streitbetroffene GrundstÃ¼ck im Siedlungsgebiet liege und bereits erschlossen sei, ebenso wenig wie dessen Beschaffenheit als minderwertiges Landwirtschaftsland.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der GrundeigentÃ¼mer macht zur BeschwerdebegrÃ¼ndung geltend, dass der Planungsbericht sehr wohl den Baulandbedarf fÃ¼r die nÃ¤chsten 15 Jahre ausweise. Die Einzonung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks wÃ¼rde lediglich die durchschnittliche Wachstumsrate fÃ¼r ein Jahr decken. Das Baurekursgericht lasse ausser Acht, dass das GrundstÃ¼ck RPG-konform eingezont gewesen, erst nachtrÃ¤glich wieder ausgezont worden sei und damit die Voraussetzungen fÃ¼r eine Wiedereinzonung grundsÃ¤tzlich erfÃ¼lle. Das streitbetroffene Gebiet sei vollstÃ¤ndig erschlossen. Die Einzonung erweitere die bestehende Ãberbauung nach SÃ¼dosten, runde das Siedlungsbild ab und erlaube eine zweckmÃ¤ssige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten. Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG verlange nicht, dass alle Nutzungsreserven mobilisiert wÃ¼rden; vielmehr genÃ¼ge eine konsequente Mobilisierung. Davon sei auszugehen, wenn innerhalb von 15 Jahren mindestens ein Drittel verbraucht werde. Im Zusammenhang mit dieser Bestimmung sei Art. 15a RPG von zentraler Bedeutung. Im Kanton ZÃ¼rich fehle die nÃ¶tige gesetzliche Grundlage zur Sicherstellung der Mobilisierung der Nutzungsreserven, was der Genehmigungsentscheid ausblende. Weil eine solche Bauverpflichtung fehle, habe das Baurekursgericht neben den unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken zu Unrecht auch die schon Ã¼berbauten zu den inneren Nutzungsreserven gerechnet. Daher kÃ¶nne dem Bericht nach Art. 47 RPV kein Mangel vorgeworfen werden. GemÃ¤ss geltendem Recht sei die theoretisch zur VerfÃ¼gung stehende FlÃ¤che eine rein abstrakte GrÃ¶sse, weil ihre bauliche Nutzung nicht durchgesetzt werden kÃ¶nne. Die Vorinstanzen hÃ¤tten somit ausser Acht gelassen, wie viel der angeblichen Reserven in C tatsÃ¤chlich hÃ¤tten mobilisiert werden kÃ¶nnen. Trotz vorhandener Baulandreserven verfÃ¼ge die Gemeinde Ã¼ber kein vergleichbares Gebiet, das sich fÃ¼r eine grÃ¶ssere Ãberbauung eigne. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts habe sich die Gemeinde sehr wohl mit der AGL befasst und sei zum Schluss gekommen, dass sich das Gebiet E fÃ¼r eine "gesamtheitliche" Ãberbauung am besten eigne. In C gebe es nur noch wenige zusammenhÃ¤ngende unÃ¼berbaute FlÃ¤chen, die sich in einer angemessenen Dichte Ã¼berbauen liessen. So liege das der Gemeinde gehÃ¶rende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 zwar im Baugebiet, jedoch innerhalb der AGL und kÃ¶nne daher nicht dicht Ã¼berbaut werden. â In der Replik hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer an seinen Vorbringen fest. Solange der Kanton ZÃ¼rich Ã¼ber kein genÃ¼gendes Instrumentarium verfÃ¼ge, das die Mobilisierung der Nutzungsreserven tatsÃ¤chlich durchsetzen kÃ¶nne, blieben angebliche Nutzungsreserven hypothetisch.</p> <p class="Erwgung2">Die AusfÃ¼hrungen des mitbeteiligten Gemeinderats C decken sich weitestgehend mit jenen des BeschwerdefÃ¼hrers. Er fÃ¼hrt aus, dass ungeachtet von inneren VerdichtungsmÃ¶glichkeiten und effektiv mobilisierbaren Nutzungsreserven der besondere Umstand zu berÃ¼cksichtigen sei, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 vormals RPG-konform eingezont gewesen sei. Die nach Art. 2 und 3 RPV vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung spreche hier klar fÃ¼r eine bauliche Nutzung. In seiner Replik betont er das Interesse der Gemeinde an rasch mobilisierbarem Bauland. Der Kritik des Baurekursgerichts am Bericht nach Art. 47 RPV sei entgegenzuhalten, dass Prognosen stets mit Unsicherheiten behaftet seien. Gleichwohl gehe der Einzonungsbedarf daraus schlÃ¼ssig hervor. Entgegen der Auffassung der Baudirektion fehle im Kanton ZÃ¼rich eine griffige Rechtsgrundlage, um Bauzonen der vorgesehenen Nutzung zuzufÃ¼hren. Wenn die Amtsstelle solche nicht fÃ¼r nÃ¶tig erachte, argumentiere sie an der RealitÃ¤t vorbei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Baudirektion verweist in ihrer Beschwerdeantwort im Wesentlichen auf die im Rekursverfahren abgegebenen Stellungnahmen. <b><span> </span></b>Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers handle es sich nicht um eine Wiedereinzonung, sondern um eine Neueinzonung, die alle Voraussetzungen von Art. 15 RPG erfÃ¼llen mÃ¼sse. Weil die Baulandhortung im Kanton ZÃ¼rich unbedeutend sei, erachte die Direktion zusÃ¤tzliche Massnahmen zur FÃ¶rderung der VerfÃ¼gbarkeit von Bauland nicht als notwendig. Aufgrund der Vorgaben des kantonalen Richtplans mÃ¼ssten die Gemeinden einen allfÃ¤lligen Einzonungsbedarf anhand einer kommunalen Gesamtschau ihrer zukÃ¼nftigen rÃ¤umlichen Entwicklung darlegen. Vorliegend habe die Gemeinde C die mÃ¶gliche Mobilisierung ihrer Nutzungsreserven nicht umfassend untersucht. GemÃ¤ss Faktenblatt verfÃ¼ge sie in den Bauzonen Ã¼ber GeschossflÃ¤chenreserven von rund 41 ha. Von diesen entfielen 34 % bzw. knapp 14 ha auf Mischzonen wie die vorliegend geplante Wohn- und Gewerbezone 2. In den letzten Jahren habe die BevÃ¶lkerung in C Ã¼berdurchschnittlich zugenommen. Unter BerÃ¼cksichtigung des Handlungsraums "Kulturlandschaft" und dessen Zielsetzungen "Charakter erhalten" dÃ¼rfe ein solches Wachstum nicht durch neue Einzonungen gefÃ¶rdert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Die GenehmigungsfÃ¤higkeit der streitbetroffenen Einzonung des sÃ¼dÃ¶stlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 richtet sich nach dem heute geltenden Recht, insbesondere nach Art. 15 RPG in der auf 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Fassung vom 15. Juni 2012. FÃ¼r diese Beurteilung tut die â wechselvolle â Planungsgeschichte ebenso wenig etwas zur Sache, wie es damit allenfalls verbundene AnsprÃ¼che des GrundeigentÃ¼mers gegen die Gemeinde C aus materieller Enteignung tÃ¤ten.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Es steht fest, dass der kantonale wie der regionale Richtplan der fraglichen Einzonung nicht grundsÃ¤tzlich entgegenstehen und Art. 15 Abs. 4 lit. e RPG somit keinen Hinderungsgrund darstellt. Sodann ist unbestritten, dass mit dem Inkrafttreten von Art. 31a LSV die immissionsrechtlichen HinderungsgrÃ¼nde dahingefallen sind. Das mit der Revision des kantonalen Richtplans erlassene ROK (vorne E. 3.4) schliesst Einzonungen im Handlungsraum "Kulturlandschaft", zu dem die Gemeinde C zÃ¤hlt, zwar nicht grundsÃ¤tzlich aus, rechtfertigt jedoch nach zutreffender WÃ¼rdigung durch die Vorinstanzen einen besonders strengen Massstab.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Von den weiteren Voraussetzungen des Art. 15 Abs. 4 RPG ist die Eignung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 ausgewiesen (lit. a). Sodann kann aufgrund der Akten angenommen werden, dass das Areal rechtsgenÃ¼gend erschlossen ist. Die Erfordernisse, dass die Einzonung keine ZerstÃ¼ckelung von Kulturland bewirkt (lit. c) und die VerfÃ¼gbarkeit des GrundstÃ¼cks rechtlich sichergestellt ist (lit. d), sind ebenso unstreitig erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.4 </b>Als kritische Voraussetzung, derentwegen die Einzonung nach Auffassung der Vor-instanzen zum Scheitern verurteilt ist, verbleibt das Erfordernis von Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG, wonach die Einzonung trotz Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb der nÃ¤chsten 15 Jahre benÃ¶tigt wird.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.4.4.1 </b>Bei der Beurteilung dieser Frage ist den Vorinstanzen beizupflichten, dass fÃ¼r die Ermittlung der Nutzungsreserven im Sinn einer Gesamtsicht nicht nur die unÃ¼berbauten, sondern auch die zwar Ã¼berbauten, aber Nutzungsreserven aufweisenden GrundstÃ¼cke zu berÃ¼cksichtigen sind (Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 98, unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien). Die gegenteilige Auffassung liefe den in Art. 1 und 3 RPG verankerten zentralen Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung, nÃ¤mlich der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens, der Schonung der Landschaft und der Begrenzung des Siedlungsgebiets offensichtlich zuwider.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.4.4.2 </b>Dem Gesagten steht nicht entgegen, dass der Kanton ZÃ¼rich bislang keine Massnahmen im Sinn von Art. 15a RPG zur VerflÃ¼ssigung von Bauland getroffen hat. Ob sich solche aufdrÃ¤ngen â was die Baudirektion unter Hinweis darauf verneint, dass kaum Bauland gehortet werde â, kann hier offenbleiben. Jedenfalls hat das Baurekursgericht zu Recht festgestellt, dass schon das Planungs- und Baugesetz verschiedene Instrumente enthÃ¤lt, welche die Mobilisierung von Bauland fÃ¶rdern. Nach allgemeiner Erfahrung darf davon ausgegangen werden, dass sich zumindest ein Teil der GrundeigentÃ¼mer wirtschaftlich verhÃ¤lt und AusnÃ¼tzungsreserven tatsÃ¤chlich ausschÃ¶pft. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Liegenschaft ihre (technische oder auch nur wirtschaftliche) Abbruchreife (zum Begriff vgl. VGr, 26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.5) erreicht hat. Sodann verfÃ¼gt auch der nicht bauwillige GrundeigentÃ¼mer mit dem Instrument der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung an einen Nachbarn (vgl. dazu Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2017, S. 178 f.) Ã¼ber eine einfache und attraktive MÃ¶glichkeit, den Bodenwert zu realisieren.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.4.4.3 </b>Wie die Baudirektion schon im Rahmen der VorprÃ¼fung festgehalten hat, lag der Ausbaugrad (gebaute GeschossflÃ¤che im VerhÃ¤ltnis zur zulÃ¤ssigen) der Gemeinde C im Jahr 2013 mit rund 58 % klar unterhalb des Mittels von Kanton und Region Unterland. Der BeschwerdefÃ¼hrer und der Mitbeteiligte bestreiten weder diese aus dem Faktenblatt fÃ¼r die Gemeinde C ersichtliche Tatsache (https://are.zh.ch), noch machen sie geltend, dass sich dieses VerhÃ¤ltnis seither wesentlich verÃ¤ndert habe.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.4.4.4 </b>Selbst wenn fÃ¼r den geltend gemachten Einzonungsbedarf nur auf die unÃ¼berbauten Parzellen abgestellt wÃ¼rde, ist deren seitens des BeschwerdefÃ¼hrers wie des Mitbeteiligten geltend gemachte fehlende Eignung bzw. geringere "Dynamik" nicht nÃ¤her belegt und auch nicht schlÃ¼ssig. Jedenfalls vermag der pauschale und nicht nÃ¤her substanziierte Hinweis auf die fehlende Ãberbauungsabsicht der jeweiligen GrundeigentÃ¼mer nicht zu genÃ¼gen. Bis heute unklar geblieben ist auch, in welcher Weise die Lage der gemeindeeigenen Parzelle Kat.-Nr. 04 im G teilweise innerhalb der AGL die bauliche Nutzung beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.4.4.5 </b> Im Licht dieser AusfÃ¼hrungen erweist sich der Planungsbericht der Gemeinde C nach Art. 47 RPV tatsÃ¤chlich als klar unvollstÃ¤ndig, weshalb sich daraus kein Einzonungsbedarf ableiten lÃ¤sst. Hinsichtlich der zentralen Frage nach den bestehenden Nutzungsreserven beschrÃ¤nkt er sich in Ziffer 6.6 (vorne E. 3.6) auf GemeinplÃ¤tze, die nicht nÃ¤her vertieft und belegt werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer und dem Mitbeteiligten, welcher sich am Schriftenwechsel beteiligte und sich vollstÃ¤ndig dem Standpunkt des BeschwerdefÃ¼hrers anschloss, je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) Dem BeschwerdefÃ¼hrer steht von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der Bemessung der GerichtsgebÃ¼hr ist dem sehr hohen Streitwert Rechnung zu tragen, wobei bei dessen Berechnung die betroffene FlÃ¤che von rund 13'000 m<sup>2 </sup>und die Bodenpreisstatistik (www.statistik.zh.ch â Preise fÃ¼r Wohnbauland), welche zeigt, dass der Verkehrswert fÃ¼r die Wohn- und Gewerbezone 2 im Bereich von Fr. 500.-/m<sup>2</sup> liegt, zu berÃ¼cksichtigen sind.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 250.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 50'250.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer und dem Mitbeteiligten je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>