<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=114149" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=114150" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><b><span>12.2002.159</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoFooter"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>4 agosto 2003</span></a><span>/dp</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <h4><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></h4> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Chiesa e Epiney-Colombo</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretaria:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Zanetti, vicecancelliera</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2001.00003 della <span>Pretura del Distretto di Blenio </span>promossa con petizione 31 gennaio 2001 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dallo studio legale __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>1. __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. __________ </span></p> <p class="MsoFooter"><span> entrambi rappr. dallo studio legale __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>con cui l’attore ha chiesto il pagamento dell’importo di fr. 50'000.-- oltre accessori (contratto di mutuo), con protesta di spese e ripetibili;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>domanda avversata dai convenuti e che il Pretore, con sentenza 18 luglio 2002 ha parzialmente accolto per fr. 45'934.60, condannando nel contempo l’attore a versare ai convenuti fr. 2'968.-- quale conguaglio interessi e capitale per il periodo precedente al 1. gennaio 1996;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>appellanti i convenuti che, con memoriale 4 settembre 2002, chiedono la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>mentre l’attore, con osservazioni 28 ottobre 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>appellante adesivo l’attore che, con memoriale 28 ottobre 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di accogliere integralmente la petizione;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>ritenuto in fatto:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> A.</span></b><span> Tra il 1989 e il 1990 __________ si faceva assistere da __________ e __________ per le formalità di acquisto di un rustico da ristrutturare a __________, nonché in occasione della successiva ristrutturazione di tale immobile. La ristrutturazione veniva affidata all’architetto __________, il quale riceveva istruzioni sia dal proprietario, sia da __________ (i cui ordini venivano comunque avallati dallo stesso __________).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> B. </span></b><span>In 25 ottobre 1991 __________ incaricava __________ e __________ di provvedere alla ricerca di conduttori per il rustico di __________e e all’amministrazione corrente dello stesso (doc. S, “Vermittlungsvertrag”). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Nel 1994, a seguito della possibilità di acquistare un altro immobile in Ticino, __________ versava su un conto a lui intestato presso la __________, filiale di __________, l’importo di fr. 100'000.--. La somma era stata ottenuta da __________ dalla __________ di __________ (doc. E). Su questo conto, dal 21 ottobre 1992 al 17 luglio 1996, __________ o e __________ hanno avuto firma individuale. La metà di questo importo era stata versata al notaio __________ di __________, incaricato di allestire i necessari atti notarili per la compravendita, il quale, dopo aver rogato un precontratto e allestito una bozza di statuti per una società, prendeva atto dell’impossibilità di perfezionare il negozio giuridico e nel mese di novembre 1994 restituiva l’importo di fr. 50'000.-- versandolo sul conto di cui sopra. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Nel frattempo, nel mese di maggio 1994, quando sul conto di __________ erano depositati unicamente fr. 50'000.--, __________ e __________ chiedevano di poter disporre di quella somma a titolo di prestito. </span></p> <p class="R1"><span> Verso la fine del 1994 e l’inizio del 1995 i rapporti tra le parti iniziavano a incrinarsi. Ancora nel mese di aprile 1995 __________ e __________ ammettevano di dovere restituire l’importo di fr. 100'000.-- (doc. F, G) e il 9 giugno 1995 essi restituivano la somma di fr. 50'000.--. </span></p> <p class="R1"><span> I rapporti di affari tra le parti cessavano nel giugno del 1996 (doc. L, M). Il 12 giugno 1996, per la prima volta, __________ e __________ avanzano una pretesa a loro favore di fr. 49'989.35 per prestazioni relative al mandato di amministrazione dell’immobile di __________.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span><span> </span></span></p> <p class="R1"><span> <b>E.</b> Con petizione 30 gennaio 2001 __________ ha postulato la restituzione da __________ e __________ di fr. 50'000.-- oltre interessi al 10,5 % dal 10 maggio 1994, invocando le norme sul contratto di prestito.</span></p> <p class="R1"><span> Con risposta 12 giugno 2001 i convenuti si sono opposti integralmente, confermandosi nel loro diritto di compensare il debito verso __________ con i propri crediti derivanti dal contratto di intermediazione con questi sottoscritto. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>F.</b> Con decisione 18 luglio 2002, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando __________ e __________ a versare all’attore l’importo di fr. 45'934.60, mentre l’attore è stato obbligato a rifondere ai convenuti fr. 2'968.-- quale conguaglio per interessi e capitale per il periodo precedente il 1. gennaio 1996. Innanzitutto il primo giudice ha stabilito che i convenuti erano tenuti a restituire la somma di fr. 50'000.-- ricevuta da parte dell’attore a titolo di mutuo, che il rimborso della somma avrebbe dovuto avvenire almeno a far tempo dal 9 giugno 1995 -data in cui l’altra metà del capitale era stata restituita a __________ - e che gli interessi al 5% decorrevano da tale data. Inoltre, il Pretore ha stabilito che il 25 ottobre 1991, tra le parti era venuto in essere un mandato di gerenza di stabili, per il quale i convenuti non vantavano più alcuna pretesa a titolo di spese accessorie legate al rustico poiché saldate con il saldo attivo della locazione dello stesso (doc. L, T). Non disponendo di dati concreti per stabilire con certezza l’ammontare di un onorario a favore dei mandatari, essendo il contratto del 25 ottobre 1991 silente a tal riguardo e ritenuto che l’attore aveva ammesso che per gli interventi nell’ambito della ristrutturazione era stata pattuita una remunerazione oraria di fr. 40.-- (anche se dagli atti non emergeva il dispendio orario dei convenuti), il Pretore ha applicato una percentuale del 10% al totale dei proventi delle locazioni del rustico tra il 1992 e il 1995, ritenendo che di regola nel mercato immobiliare l’amministratore di uno stabile percepisce quale onorario per le proprie prestazioni un importo tra il 3% e il 5% degli introiti di locazione. Nel caso in esame, l’importo riconosciuto a titolo di onorario per le prestazioni dei convenuti tra il 1992 e il 1995 è stato stimato in fr. 4'065.40 oltre a interessi al 5% dal 1. gennaio 1996. Altre spese non sono state ammesse in <span>quanto non debitamente</span> provate. </span></p> <p class="R1"><span> Questa somma è stata posta in compensazione con l’importo di fr. 50'000.--, giungendo così ad una somma a favore dell’attore di fr. 45'934.60. Mentre l’attore è stato obbligato a versare ai convenuti la somma di fr. 2'968.-- a titolo di conguaglio interessi e capitale per il periodo precedente il 1. gennaio 1996. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>G. </b>Con appello 4 settembre 2002, i convenuti hanno censurato il giudizio pretorile adducendo che le pretese poste in compensazione dai convenuti sarebbero comprovate dalla documentazione versata agli atti. Gli appellanti sostengono in particolare di avere svolto, oltre all’attività di mediazione al fine di procurare conduttori che trascorressero le loro vacanze nel rustico di __________, anche l’amministrazione dell’immobile, la rappresentanza fiscale di __________, nonché consulenza e assistenza per ogni sua necessità in Ticino. Il credito posto in compensazione dagli appellanti sarebbe costituito da una parte degli onorari ancora dovuti da __________ per la ristrutturazione del rustico di __________ (1989-1991), nonché per la consulenza e per l’attività di mediazione relative a detto rustico e per tutte le spese anticipate legate alla proprietà dell’appellato. Le singole censure sollevate nell’appello, così come le osservazioni <span>della parte appellata</span>, saranno riprese nei successivi considerandi della decisione. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>H. </b>Con appello adesivo 28 ottobre 2002, __________ ha censurato il giudizio pretorile adducendo che i calcoli effettuati per determinare un onorario di fr. 4'065.40 quale remunerazione per l’amministrazione dell’immobile a favore di __________ e __________ non sarebbero corretti poiché la percentuale del 10% sul totale dei proventi della locazione non sarebbe giustificata da alcun riscontro oggettivo. Inoltre, __________ e __________, nonostante la richiesta di edizione formulata dall’appellante adesivo, hanno omesso di produrre le fatture emesse per la locazione a terzi dell’immobile di __________ e la documentazione bancaria relativa a quella locazione e alla gestione della “consulenza __________”. Contr<span>oparte non ha formulato </span>osservazioni all’appello adesivo. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>considerato in diritto:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> Incontestata risulta la circostanza che __________ abbia concesso la somma di fr. 100'000.-- a __________ e a __________ a titolo di prestito. Negli scritti del 9 e del 14 aprile 1995 (doc. F, G) __________ assicurava __________ che non appena ella avrebbe ottenuto dalla banca un responso positivo alla sua richiesta di mutuo ipotecario, l’importo di fr. 100'000.-- concesso “für meinen Umbau in __________ 1994 als Überbrückungskredit” sarebbe stato restituito immediatamente (“sobald ich Bescheid erhalten habe, lasse ich Sie das sofort wissen und selbstverständlich bezahle ich Ihnen sofort nach Erhalt die sFr. 100'000.-- zurück”, doc. F; nella successiva lettera di cui al doc. G: “kann ich Ihnen mitteilen, dass ich den Betrag nunmehr kurzfristig zurückzahlen kann”). Dagli atti risulta che il 9 giugno 1995 la metà della somma complessiva di fr. 100'000.-- veniva restituita a __________.</span></p> <p class="R1"><span> Gli appellanti si sono opposti alla richiesta di <span>restituzione avanzata</span> da __________ riguardo ai <span>rimanenti </span><span>fr. 50'000</span>.--<span>, </span>adducendo di avere pretese da porre in compensazione derivanti dall’amministrazione del rustico di __________, e meglio fr. 51'900.-- oltre interessi (rispettivamente di fr. 49'689.35, poiché in cassa vi era ancora un saldo a favore di __________ pari a fr. 2'210.65, v. risposta, ad 7, pag. 6), mentre nell’allegato di appello il credito è stato cifrato in fr. 48'666.05 oltre interessi (v. appello, pag. 11, in fine).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2. Ristrutturazione del rustico di __________</b></span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2.1</span></b><span> Tra il 1989 e il 1991 gli appellanti <span>hanno assistito __________ </span>nell’ambito della ristrutturazione del rustico di sua proprietà a __________. Per questa attività le parti avevano pattuito una retribuzione oraria degli appellanti di fr. 40.-- (v. replica, ad 3, pag. 2). Gli appellanti avevano allestito dei conteggi che presentavano il numero delle ore svolte in tale ambito (doc. R). Gli appellanti pretendono ora il pagamento di fr. 4'180.-- a saldo, adducendo che una parte delle ore elencate nei suddetti conteggi non sarebbe stata pagata, più precisamente tutte le ore sotto le quali non figura la dicitura “fr…. dankend erhalten” (v. doc. R). La parte appellata ha sostenuto di avere sempre regolarmente retribuito tutte le ore che __________ e a __________ avevano conteggiato per la loro attività relativa alla ristrutturazione del rustico, indipendentemente dal fatto che i conteggi portassero la dichiarazione dell’avvenuta ricevuta o meno. </span></p> <p class="R1"><span> Innanzitutto si rileva che la pretesa di fr. 4'180.-- è stata proposta per la prima volta in sede di appello, siccome negli allegati preliminari i convenuti facevano unicamente riferimento ai conteggi prodotti sub doc. 1-7, indicando genericamente che per gli anni 1990/1991 __________ vantava nei confronti di __________ r dei crediti per <span>complessivi fr. 12'000.--. Rappresentando</span> la suddetta pretesa un <span>novum ai sensi dell’art. 321 CPC, la stessa è</span> <span>inammissibile e va quindi respinta (<b><span>Cocchi/Trezzini</span></b>, </span>CPC-TI, Lugano 2000, m. 1 ss., m. 11 ss. e m. 20 ad art. 321 CPC).</span></p> <p class="R1"><span> In ogni caso, dal riassunto eseguito da __________ sulla scorta dei conteggi allestiti dagli appellanti appare verosimile che tutti gli importi sono stati versati (“Übertrag”) a __________ e __________ (doc. R, foglio 1). D’altronde, dagli atti non risulta che gli appellanti ne abbiano richiesto il versamento, se non dieci anni dopo in sede giudiziaria.</span></p> <p class="R1"><span> Inoltre, forti dubbi emergono dal fatto che per lo stesso periodo della ristrutturazione dell’immobile, in aggiunta alla pretesa di cui sopra, __________ e __________ abbiano inserito nei conteggi prodotti in causa (doc. 1) ulteriori importi a titolo di onorario a favore di __________ in veste di “Privatberater” per complessivi fr. 14'400.-- (ossia fr. 450.-- al mese + fr. 150.-- per 24 mesi - 1990 e 1991; v. doc. 1, fogli 1 e 2). </span></p> <p class="R1"><span> La pretesa di __________ e __________ di fr. 4'180.-- a saldo per l’assistenza nella ristrutturazione del rustico di __________, oltre ad essere irricevibile, risulta infondata. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2.2 </span></b><span>Sempre nell’ambito dell’attività prestata nella ristrutturazione del rustico di __________, ma per il periodo successivo al mese di novembre 1991 (appello, pto. 4.2.1, pag. 8), gli appellanti sostengono di non avere più allestito conteggi dettagliati delle prestazioni che essi avrebbero giornalmente eseguito a favore di __________ ma<span> di avere </span>pattuito un onorario forfetario di fr. 450.-- mensili, oltre a fr. 150.-- a titolo di rimborso forfetario per le spese (poi ridotti a fr. 100.-- mensili, non appena iniziata l’attività di mediazione nella locazione dell’immobile). Per i mesi da novembre 1991 a giugno 1992, l’importo dovuto a titolo di onorario sarebbe di fr. 4'800.-- (= </span><span>[</span><span>fr. 450.-- + fr. 150.--</span><span>]</span><span> x 8).</span></p> <p class="R1"><span> Innanzitutto, anche tale importo è stato <span>concretizzato unicamente</span> in sede di appello, poiché nell’allegato di risposta la pretesa di __________ e __________ veniva quantificata per il 1991 in fr. 4'500.-- e per l’anno 1992 in <span>fr. 10'000.--, </span>ed entrambi gli importi sarebbero stati da ricondurre a non meglio specificati “prestiti elargiti dalla signora __________ ” (v. risposta, ad 5, pag. 4; v. doc. 1: “__________, Kredit an __________”; tra l’altro, le ricevute prodotte sono in parte illeggibili, di difficile interpretazione e non hanno trovato riscontri oggettivi, segnatamente in una documentazione bancaria). Pertanto, trattandosi di una nuova domanda ex <span>art. 321 CPC, la stessa è</span> <span>inammissibile (<b><span>Cocchi/Trezzini</span></b>, op. cit.</span>, m. 1 ss., m. 11 ss. e m. 20 ad art. 321 CPC).</span></p> <p class="R1"><span> Inoltre, questa pretesa si scontra con l’accordo in precedenza sorto tra le parti che prevedeva, nell’ambito della ristrutturazione del rustico, solamente una retribuzione oraria, mentre agli atti non <span>vi è alcun riscontro in merito ad una qualsiasi modifica della retribuzione</span><span>, da oraria (fr. 40</span>.--<span>/h) a mensile (fr. 450</span>.--<span>,</span> oltre a fr. 150.--).</span></p> <p class="R1"><span> Infine, come già esposto nel precedente considerando, la tesi degli appellanti contrasta con quanto riportato dai conteggi relativi agli anni 1990 e 1991 (v. doc. 1, fogli 1 e 2) che riportano una somma di fr. 14'400.-- a titolo di rimunerazione di __________ quale “Privatberater”, corrispondenti appunto a fr. 450.--, oltre fr. 150.-- sull’arco di 24 mesi (del resto,<span> dalle comparse scritte </span>degli appellanti non emerge alcuna giustificazione per questa somma).</span></p> <p class="R1"><span> Ne discende che la pretesa di fr. 4'800.-- <span>avanzata dagli appellan</span>ti per il periodo da novembre 1991 a giugno 1992 deve essere respinta. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> Per la consulenza e l’amministrazione, rispettivamente per l’attività di intermediazione della locazione (v. appello, pto. 4.2.2., pag. 9), nel periodo intercorso tra la seconda metà del 1992 e la prima metà del 1996, gli appellanti hanno sostenuto che la loro retribuzione mensile, essendo la loro attività svolta a titolo professionale, era stata pattuita in fr. 450.-- a titolo di onorario, oltre a fr. 100.-- per il rimborso di spese, per complessivi fr. 26'400.-- <span>(= </span></span><span>[</span><span>fr. 450.-- + fr.100.--</span><span>]</span><span> x 48 mesi). La parte appellata afferma di non avere mai pattuito alcuna remunerazione e che solamente il contratto di gestione dell’immobile sottoscritto dalle parti in data 25 ottobre 1991 rappresentava la base dei loro rapporti (doc. S).</span></p> <p class="R1"><span> Il giudice di prima istanza, riconoscendo che __________ e __________ avrebbero agito professional<span>mente, ma argomentando </span>che gli stessi non avrebbero provato l’esistenza di un accordo particolare quo all’ammontare di un onorario, ha riconosciuto un importo di fr. 4'065.40 pari al 10% dei proventi legati alla locazio<span>ne del rustico tra il 1992 e il 1995 (v. sentenza, pto. 3.1.4, pag. 9).</span></span></p> <p class="R1"><span> Con appello adesivo, __________ sostiene che i calcoli effettuati per determinare un onorario quale remunerazione per l’amministrazione dell’immobile a favore di __________ e __________ n non sarebbero corretti, né per rapporto alla percentuale del 10% sul totale dei proventi della locazione, né per quanto concerne l’effettivo ammontare di tali introiti. Del resto, secondo l’appellante adesivo, __________ e __________ hanno omesso di produrre le fatture emesse per la locazione a terzi del rustico e la documentazione bancaria relativa a quella locazione, disattendendo così il loro onere probatorio.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 3.1</span></b><span> Dal contratto sottoscritto in data 25 ottobre 1991 emerge che __________ e __________ si sarebbero occupati della gestione del rustico di __________ e in particolare di trovare degli interessati per la locazione dello stesso a scopo di vacanza (“übernehmen die Vermittlung für das Ferienhaus von __________ ”; v. doc. S, pti. 1, 3, 4).</span></p> <p class="R1"><span> Nell’accordo veniva fissato con precisione l’ammontare del canone di locazione e l’obbligo di fatturare a parte le spese accessorie (doc. S, pti. 3 e 4). Il contratto prevedeva che la “Überweisung der unter 3 und 5 aufgefuehrten Miet- und Nebenkosten wird nach Abreise der Kunden vorgenommen” (v. doc. S, pto. 6). </span></p> <p class="R1"><span> Nell’accordo non è invece stata stabilita alcuna remunerazione a favore dagli appellanti. </span></p> <p class="R1"><span> Procedendo all’interpretazione del contratto di cui sopra, si giunge alla conclusione che gli appellanti si sono impegnati a gestire il rustico di proprietà di __________ e pertanto, come rettamente stabilito in prima istanza, l’accordo del 25 ottobre 1991 costituisce un contratto di gerenza di stabili, al quale tornano applicabili le norme sul mandato (v. <b>DTF</b> 106 II 157, <b>ZR</b> 1998, pag. 148; <b><span>Fellman</span></b>, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 167 ss. ad art. 394 CO; <b><span>Tercier</span></b>, Les contrats spéciaux, 3. ed., Zurigo 2003, n. 4934). </span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> 3.2</span></b><span> In base all’art. 394 cpv. 3 CO, ritenuto come gli appellanti abbiano esercitato l’attività nel loro ambito professionale, gli stessi hanno diritto a una mercede. </span></p> <p class="R1"><span> Dagli atti, al contrario di quanto asserito da __________ e __________, non emerge che sia stata mai pattuita, né per iscritto, né oralmente e neppure per atti concludenti, una mercede a loro favore, tantomeno un importo forfetario mensile di fr. 450.-- oltre a fr. 100.-- per le spese. Non può neppure essere applicata la retribuzione oraria (fr. 40.--/h), già pattuita e riconosciuta nell’ambito della ristrutturazione del rustico, poiché da un lato l’attività prestata dagli appellanti in questo caso diverge sostanzialmente da quanto svolto nel corso della ristrutturazione dell’immobile e dall’altro non vi sono indicazioni in merito al numero delle ore prestate.</span></p> <p class="R1"><span> Può quindi essere seguita la strada imboccata dal giudice di prime cure il quale ha stabilito che alla presente fattispecie possono essere applicate le regole in uso nel settore immobiliare (<b><span>Gauch/Aepli/Stöckli</span></b>, Präjudizienbuch zum OR, Zurigo 2002, n. 16 ss. ad art. 394 CO; <b><span>Fellman</span></b>, op. cit., n. 395 ss. e 460 ss. ad art. 394 CO;<span> <b>Weber</b></span>, Kommentar zu<span>m schweizerischen Privatrecht</span>, 2. ed. Basilea 1996, n. 39 ad art. 394 CO), segnatamente che l’amministratore di un immobile percepisce di regola un onorario per le proprie prestazioni calcolato tra il 3% - 5% sugli introiti della locazione. Stante che nel caso in esame il rustico non poteva essere locato a scopo di vacanze durante tutto l’anno, si può giustificare l’applicazione di un’aliquota maggiore pari al 10%. Il totale dei proventi della locazione del rustico di __________ tra il 1992 e il 1995 ammonta a fr. 40'654.80 e pertanto deve essere confermata la cifra di fr. 4'065.40, alla quale è pure giunto il Pretore.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Infine, gli appellanti chiedono la rifusione delle spese sostenute tra il 1990 e il 1995 nell’ambito dell’amministrazione del rustico, pari a complessivi fr. 13'286.05. </span></p> <p class="R1"><span> Gli appellanti fondano le loro pretese sulla documentazione prodotta agli atti sub doc. 1-7.</span></p> <p class="R1"><span> Si rileva ancora una volta che per giungere al suddetto importo, gli appellanti hanno modificato le allegazioni e i calcoli riportati negli allegati di prima istanza (fr. 1'060.-- per il 1990, fr. 944.60 per il 1991, fr. 4'200.35 per il 1992, </span></p> <p class="R1"><span> fr. 4'299.20 per il 1993, fr. 821.35 per il 1994 e fr. 1'960.55 per il 1995). Infatti, nelle comparse scritte preliminari, i convenuti avevano sostenuto che tra il 1990 e il 1996 __________ aveva anticipato l’importo complessivo di fr. 51'900.--, e meglio che tali importi rappresentavano “immissioni di mezzi finanziari da parte della signora __________ ” (risposta, ad 3, pag. 3) e “prestiti elargiti dalla signora __________ ” (risposta, ad 5, pag. 4, e megli<span>o: fr. 7'500.-- per il 1990, fr. 4'500.-- per il 1991, fr. 10'000</span>.-- <span>per il 1992, fr. 10'800</span>.-- per il 1993, fr. 9'100.-- per il 1994, fr. 7'000.-- per il 1995 e fr. 3'000.-- per il 1996).</span></p> <p class="R1"><span> Si osserva anche che l’elenco inviato dagli appellanti a __________ in data 19 gennaio 1995 (doc. T) riportava determinate spese legate all’immobile per gli anni 1993 e 1994 che risultano già tutte coperte dalle entrate per la locazione del rustico, mentre non riporta le ulteriori spese poste in compensazione in sede giudiziaria da __________ e __________ (doc. 1-7).</span></p> <p class="R1"><span> Inoltre, la documentazione versata agli atti è interamente costituita da fotocopie, talvolta di cattiva qualità e pertanto non intelligibili, alcune fatture non fanno alcun riferimento a __________ ma unicamente agli appellanti (es. __________ del 22.9.1992 e 23.11.1992; v. doc. 3 per il 1992), addirittura il 16.6.1993 __________ ha direttamente prelevato dalla cassa l’importo di fr. 550.-- per “div. Extrastunden für Zusammenstellung von Akten, Konsultationen etc.” (v. doc. 4 relativo al 1993). </span></p> <p class="R1"><span> Infine, le spese supplementari elencate nei conteggi prodotti tutti in fotocopia - contestate da __________ - non hanno trovato riscontro in altri documenti, segnatamente in documenti originali o estratti bancari: a tale proposito si rileva che gli appellanti non hanno fatto fronte al loro obbligo di procedere all’edizione delle fatture originali emesse per la locazione a terzi del rustico e della documentazione bancaria relativa a tale locazione.</span></p> <p class="R1"><span> In ogni caso, non è compito di questa Camera quello di chinarsi in un’improbabile opera di ricostruzione di dati o più in generale di sopperire alle negligenze dei convenuti nell’amministrazione dell’istruzione probatoria a loro carico (<b>IICCA</b> 4.2.1999 in re G.R./R e lcc., inc. n. 12.1998.201). Ne discende che anche in questo caso la pretesa compensatoria deve essere respinta poiché rimasta incomprovata.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5.</b> Alla luce di quanto esposto, agli appellanti va riconosciuto un importo di fr. 4'065.40 a titolo di onorario per la gestione del rustico di proprietà della parte appellata, da compensare con la somma di fr. 50'000.-- che andava riconsegnata il 9 giugno 1995 a __________, cosicché la pretesa di quest’ultimo si riduce a fr. 45'934.60 oltre interessi al 5% dal 1. gennaio 1996. __________ verserà invece a __________ e __________ la somma di fr. 2’968.-- a titolo di conguaglio interessi e capitale per il periodo precedente il 1. gennaio 1996. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>6. </b>Appello e appello adesivo, infondati in ogni loro punto, devono essere respinti. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per i quali motivi</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>pronuncia:</span></b><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> L’appello 4 settembre 2002 di __________ e __________ è respinto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2. </b>Le spese della procedura di appello consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 700.--</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 50.--</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 750.--</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> sono poste a carico degli appellanti in solido, con l’obbligo di rifondere all’appellato la somma di fr. 1’500.-- per ripetibili. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> L’appello adesivo 28 ottobre 2002 di __________ è respinto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Le spese della procedura di appello adesivo consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 100.--</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 50.--</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 150.--</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> sono poste a carico dell’appellante adesivo, il quale rifonderà alle controparti un importo di fr. 300.-- per ripetibili. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5.</b> Intimazione:</span></p> <p class="R1"><span> - __________</span></p> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Blenio.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="R1"><span>Il presidente La segretaria</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </div></body></html>