R 10 103 5. Kammer URTEIL vom 4. Januar 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch (Bewilligungspflicht) 1. a) Am 12. Mai 1993 erteilte die Gemeinde … … gestützt auf eine Zustimmungsverfügung des Departements des Innern und der Volkswirtschaft (DIV, heute Departement für Volkswirtschaft und Soziales, DVS) vom 5. April 1993 eine Baubewilligung für den Um- und Aufbau der Liegenschaft „…“ auf der damals im übrigen Gemeindegebiet befindlichen Parzelle Nr. 2088 in der … (…). Als Auflage verfügte die Gemeinde auf Verlangen des DIV, dass die neue, erweiterte Wohneinheit in Zukunft nur als Dauerwohnung verwendet werden dürfe (Zweckentfremdungsverbot). Im Weiteren dürfe die 4.5-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes nur als Erstwohnung genutzt werden. Ansonsten wurde die Baubewilligung mit keinen weiteren expliziten Nutzungsbeschränkungen versehen. Die Gemeinde stellte jedoch mit Bezug auf Gebäudelänge, Gebäudehöhe und Dachaufbau fest: •Die gemäss Zonenschema vorgeschriebene max. Gebäudelänge von 25.00 m ist mit 29.20 m (Rücksprünge abgezogen) überschritten. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Gebäudelänge Ausnahmen gestatten. Daraus resultiert gegen Süden ein Mehrlängenzuschlag (MLZ) von 3.74 m. •Die gemäss Zonenschema vorgeschriebene max. Gebäudehöhe von 6.60 m ist mit 8.71 m überschritten. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Gebäudehöhe Ausnahmen gestatten. Daraus resultiert gegen Osten, Süden und Westen ein Mehrhöhenzuschlag (MHZ) von 2.11 m. •Der geplante Dachaufbau widerspricht den Vorschriften gemäss Art. 36 BG, wonach Dachaufbauten nur bis zu einem Drittel der Gebäudelänge gestattet sind. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Dachform des Gebäudes Ausnahmen gestatten. Beim zur Diskussion stehenden Bauvorhaben handelt es sich um einen Restaurationsbetrieb mit Personal- und Inhaberwohnungen, so dass der Anwendung der Bestimmungen gemäss Art. 41 BG grundsätzlich nichts im Wege steht. b) Am 6. April 2006 beantwortete die Gemeinde … die Anfrage der damaligen Eigentümerin der Parzelle Nr. 2088 in …, der … Betriebe AG, bezüglich Umfunktionierung der Hotelzimmer in gewöhnlichen Wohnraum. Der Um- und Aufbau aus dem Jahr 1993 habe nur erstellt werden können, weil man damals unzweifelhaft von einem Hotelbetrieb ausgegangen sei. Daher sei auch eine Inanspruchnahme des sog. Hotelbonus nach Art. 41 BG für Dachaufbauten, Gebäudehöhe und Gebäudelänge möglich gewesen. Diese Bauteile könnten auch den Vorschriften des aktuellen Baugesetzes nicht genügen, so dass die gewährten Ausnahmebewilligungen auch mit Inkrafttreten des neuen Baugesetzes nicht obsolet geworden seien. Daher sei eine Umwandlung der Hotelzimmer in gewöhnlichen Wohnraum nur über eine Ausnahmebewilligung möglich. Dafür seien die Voraussetzungen aber nicht erfüllt. Diese Einschätzung bestätigte die Gemeinde nochmals mit Schreiben vom 28. Juni 2006, nachdem die … Betriebe AG am 5. Mai 2006 ein Baugesuch zur Umwandlung der Personalzimmer in Wohnungen bei der Restaurationsliegenschaft … eingereicht hatte. Da die … Betriebe AG dagegen nicht remonstrierte, schrieb die Gemeinde das erwähnte Baugesuch am 23. August 2006 ab. Dieser Beschluss erwuchs in der Folge in Rechtskraft. c) Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass … - seit dem 1. Mai 2007 Pächter der Restaurationsliegenschaft - im Frühjahr 2010 ohne Baubewilligung Umbauten im Bereich des bestehenden Restaurants getätigt hatte, forderte sie ihn am 19. März 2010 zur Einreichung eines entsprechenden Baugesuchs auf. Dieser Aufforderung kam … am 12. April 2010 nach, indem er ein Bau- und Zweckänderungsgesuch mitsamt Projektunterlagen bei der Gemeinde einreichte. Am 22. Juni 2010 teilte das Bauamt der Gemeinde dem Gesuchsteller mit, dass einer Zweckänderung der (mittlerweile in der Dorfzone befindlichen) Liegenschaft nicht entsprochen werden könne, da die Aufstockung der Restaurationsliegenschaft im Jahr 1993 in Bezug auf die Dachaufbauten, die Gebäudehöhe und die Gebäudelänge nur unter Inanspruchnahme des Hotelbonus habe realisiert werden können. Nach einer persönlichen Vorsprache beim Bauamt der Gemeinde ersuchte … am 21. Juli 2010 sodann um eine vorübergehende Duldungsverfügung bezüglich temporärer Umnutzung in Personalwohnraum. d) Mit Entscheid vom 14. September 2010 verweigerte die Gemeinde dem Gesuchsteller die nachgesuchte Baubewilligung - und damit zugleich auch die temporäre Duldung der Umnutzung der Liegenschaft - im Wesentlichen mit der Begründung, der Auf- und Umbau des Jahres 1993 habe seinerzeit nur aufgrund des Hotelbonus bewilligt und realisiert werden können. Da die fraglichen Bauteile auch die Vorschriften des aktuellen Baugesetzes nicht einzuhalten vermöchten, könnte einer Zweckänderung nur mittels einer Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG entsprochen werden. Dafür seien die erforderlichen Voraussetzungen aber nicht gegeben; insbesondere sei die geplante Umwandlung nicht im öffentlichen Interesse. Daher könne die Umwandlung von Restaurations- in Wohnraum nicht bewilligt werden. Die allfällige Wiederherstellung des gesetzeskonformen Zustandes werde nach Rechtskraft des Entscheids und entsprechender Prüfung durch die Baubehörde allenfalls selbständig verfügt. 2. Dagegen erhob … am 11. Oktober 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Entscheid der Gemeinde vom 14. September 2010 aufzuheben und festzustellen, dass die Umnutzung des geplanten Restaurants … auf der Parzelle Nr. 2088 keiner Baubewilligung bedürfe. Eventuell sei die Umnutzung des Restaurants in eine Wohnung zu bewilligen. Nach Art. 86 KRG unterlägen Zweckänderungen nur dann der Bewilligungspflicht, wenn erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten seien; ansonsten seien Zweckänderungen bewilligungsfrei möglich (Art. 40 Abs. 1 lit. 3 KRVO). Die Umnutzung des Restaurants in eine Wohnung habe keinerlei Auswirkungen auf die Nutzungsordnung. Sie sei in der Dorfkernzone (recte: Dorfzone) zonenkonform. Auch seien geringfügige Änderungen im Inneren von Bauten gemäss Art. 40 Abs. 1 lit. 2 KRVO ohnehin nicht bewilligungspflichtig. Es finde vorliegend höchstens das Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO Anwendung. Er habe nach Art. 89 KRG Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung, da keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Weg stünden. Die Liegenschaft befinde sich in der Bauzone, so dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 87 KRG erforderlich sei. Der Auf- und Umbau im Jahr 1993 stehe mit der vorliegend umstrittenen Frage der Umnutzung in keinem Zusammenhang, da das Restaurant davon nicht betroffen gewesen sei. Es könne dahingestellt bleiben, ob die im Jahr 1993 bewilligten Auf- und Umbauten die Vorschriften des aktuellen BG einhielten, da diesbezüglich der Besitzstand (Art. 81 Abs. 2 KRG) gelte. Sei die geplante Umnutzung zonenkonform, was hier der Fall sei, bestehe ein Anspruch auf Bewilligung. Die gegenteilige Auffassung der Gemeinde verstosse gegen Art. 81 KRG. Das vom DIV im Jahr 1993 verlangte und in der Folge verfügte Zweckentfremdungsverbot betreffe schliesslich nur die Wohnung, nicht aber das Restaurant. 3. Die Gemeinde beantragte am 1. November 2010 die Abweisung der Beschwerde. Die geplante Zweckänderung unterliege dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren gemäss Art. 41 ff. KRVO. Zweckänderungen seien gemäss Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG grundsätzlich bewilligungspflichtig; Satz 2 dieses Absatzes beziehe sich nur auf Zweckänderungen an unüberbauten Grundstücken. Die Umnutzung eines Teils des Restaurants in eine Wohnung habe abgesehen davon erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung. Denn die Nutzung als Hotel unterscheide sich in jeder Beziehung von der Nutzung als permanenter Wohnraum. So unterlägen neu geschaffene Wohnnutzungen beispielsweise dem Kontingentierungsgesetz. Aber auch andernfalls müsste die Zweckänderung einer materiellrechtlichen Prüfung unterzogen werden, da Anzeichen für eine Verletzung von materiellen Vorschriften bestünden (Art. 40 Abs. 3 KRVO). Zumindest wäre das Bauvorhaben dem Meldeverfahren gemäss Art. 50 ff. KRVO zu unterstellen gewesen. In materieller Hinsicht sei die im Jahr 1993 zum Hotel umgebaute Baute auch heute noch rechtmässig. Sie könne indessen nicht teilweise in permanenten Wohnraum umgebaut werden, da die Bewilligung seinerzeit nur habe erteilt werden können, weil man von einem Hotelbetrieb ausgegangen sei. Diese in der damaligen Bewilligung enthaltene Beschränkung auf die Nutzung als Hotelbetrieb binde auch den heutigen Eigentümer der Parzelle Nr. 2088 und dessen Pächter. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die im Jahr 1993 genehmigten baulichen Massnahmen unter dem geltenden Baugesetz im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung zulässig wären. Die Gebäudehöhe von 8.71 m überschreite aber die nunmehr in der Dorfzone zulässige Gebäudehöhe von 7.80 m. Auch der gewählte Dachaufbau könnte nach dem heutigen Art. 47 BG nicht bewilligt werden. Das Hoffstattrecht nach Art. 81 KRG, auf das sich der Beschwerdeführer beziehe, könne nur beansprucht werden, wenn die betreffende Baute nicht mehr bauordnungskonform wäre. Die Bauvorschriften hätten sich aber seit der Bewilligungserteilung im Jahr 1993 nicht verschärft. Die Hotel- /Restaurationsliegenschaft wäre daher auch nach heutigem Recht bauordnungskonform. Zudem verweise die Gemeinde auf VGU R 07 24. Hinzu komme, dass eine Nutzungsänderung nach Art. 81 Abs. 2 KRG nur zulässig wäre, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden. Hier gebe es indes ein erhebliches öffentliches Interesse an der Beibehaltung des bestehenden Betriebes. Im Weiteren lägen keine ausserordentlichen Verhältnisse und auch keine unverhältnismässige Härte vor. Somit komme eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 82 KRG ebenfalls nicht in Frage. 4. Mit Replik vom 25. November 2010 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. Der Grundbuchbeschrieb besage, dass auf Parzelle Nr. 2088 ein Wohnhaus mit Restaurant bestehe. Ein Hotel gebe es nicht. Es sei deshalb irrelevant, weswegen die Bewilligung im Jahr 1993 erteilt worden sei. Das Gebäude weise ein Restaurant, zehn Personalzimmer und eine 4- Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss auf. In den letzten vier Jahren sei die Liegenschaft nicht als Hotel betrieben worden. Ob dies früher der Fall gewesen sei, wisse er nicht. Anstelle des Restaurants solle keine Ferienwohnung, sondern Personalräumlichkeiten geschaffen werden. Das Bauvorhaben bedürfe daher nach Art. 86 Abs. 2 KRG und Art. 40 KRVO keiner Baubewilligung. Es werde denn von der Gemeinde auch nicht angegeben, welche Baurechtsverletzungen vorlägen, so dass kein Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Die Umnutzung des unrentablen Restaurants in eine Personalwohnung sei zweifellos gesetzeskonform. In VGU R 07 24 sei es um einen bestehenden Hotelbetrieb gegangen. Hier aber bestehe gerade kein Hotel, weshalb er sich auf Art. 81 KRG berufen könne. Weil hier kein Beherbergungsbetrieb zur Beurteilung stehe, gebe es zudem auch kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Betriebs. Für die Erhaltung von Restaurantbetrieben gebe es wohl nur in Ausnahmefällen ein öffentliches Interesse. 5. Am 30. November 2010 duplizierte die Gemeinde, wobei sie im Wesentlichen an ihrem bereits geäusserten Standpunkt festhielt. Die zuletzt erteilte Baubewilligung bestimme die bisherige Nutzung, die auch entscheidend für die Frage der zulässigen Nutzungsänderung sei. Im Jahr 1993 habe man einen Hotelbonus nach Art. 41 BG gewährt. Für die Beurteilung der aktuell zur Diskussion stehenden Änderungen sei entsprechend von einem gastgewerblichen Betrieb auszugehen. Der Grundbuchbeschrieb sei dagegen nicht massgebend. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der Entscheid der Gemeinde … vom 14. September 2010, dem beschwerdeführerischen Baugesuch die Bewilligung zu verweigern. Vorab zu prüfen ist die Frage, ob das beschwerdeführerische Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Im Weiteren stellt sich die Frage, ob der Beschwerdeführer einen Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung gestützt auf die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) geltend machen kann. 2. a) Der Beschwerdeführer bringt vor, dass das geplante Bauvorhaben mitsamt Zweckänderung nach Art. 86 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO) keiner Baubewilligung bedürfe, da keine erheblichen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten seien. Hinzu komme, dass geringfügige Änderungen im Innern von Bauten nach Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO nicht bewilligungspflichtig seien. Davon könne er profitieren, da keine zusätzlichen Räume geschaffen würden. Dem beschwerdeführerischen Vorbringen kann aus nachstehenden Gründen nicht gefolgt werden. b) Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Ebenfalls der Baubewilligungspflicht unterliegen Zweckänderungen von Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind. Keiner Baubewilligung bedürfen nach Art. 86 Abs. 2 KRG dagegen Bauvorhaben, die weder öffentliche noch private Interessen berühren. Darunter fallen nach Art. 40 Abs. 1 KRVO unter anderem geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Ausnahme von Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume (Ziff. 2) und Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung (Ziff. 3). Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet nach Art. 40 Abs. 3 KRVO jedoch nicht von der Einhaltung von materiellen Vorschriften. Bestehen Anzeichen dafür, dass durch ein bewilligungsfreies Bauvorhaben materielle Vorschriften verletzt sein könnten, leitet die kommunale Baubehörde von Amtes wegen, auf Ersuchen der Fachstelle oder auf Hinweis von Dritten hin das Baubewilligungsverfahren ein. c) Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG unterstellt Zweckänderungen an Bauten oder Anlagen dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren. Art. 86 Abs. 1 Satz 2 KRG bringt darüber hinaus zum Ausdruck, dass auch Zweckänderungen an Grundstücken baubewilligungspflichtig sind, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind (Botschaft der Regierung zur KRG- Revision, S. 360). Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, bezieht sich dieser zweite Satz der Vorschrift nach dem Wortlaut des Gesetzes („auch Zweckänderungen von Grundstücken“) ausschliesslich auf unüberbaute Grundstücke. Die Verwendung des Begriffs „auch“ belegt, dass der Gesetzgeber die grundsätzliche Baubewilligungspflicht für Zweckänderungen an Bauten und Anlagen nach Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG um eine eingeschränkte Baubewilligungspflicht im Falle von Zweckänderungen an unüberbauten Grundstücken ergänzen wollte. Auf den konkreten Fall bezogen bedeutet dies, dass die geplante Umnutzung der überbauten Liegenschaft nach Art. 86 Abs. 1 KRG baubewilligungspflichtig ist, selbst, wenn dadurch keine erheblichen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung bewirkt würden. Daran vermögen auch die beschwerdeführerischen Verweise auf Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 und Ziff. 3 KRVO nichts zu ändern. Eine teleologische Auslegung von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO ergibt, dass sich die Bestimmung („Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Bewilligungspflicht“) lediglich auf unüberbaute Grundstücke beziehen kann. Denn nur in Bezug auf Zweckänderungen von unüberbauten Grundstücken - nicht aber für Bauten und Anlagen - räumt das übergeordnete kantonale Gesetz in Art. 86 Abs. 2 KRG der Regierung die Befugnis ein, eine Befreiung von der Baubewilligungspflicht in der KRVO zu statuieren. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO bezieht sich sodann auf geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen, infolge derer keine Zweckänderung bewirkt wird. Im Falle von Zweckänderungen wird diese Bestimmung von Art. 86 Abs. 1 KRG bzw. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO als lex specialis verdrängt. Im Übrigen wäre aber auch dann an der Bewilligungspflicht festzuhalten, wenn Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO - entgegen den vorstehenden Erwägungen - nicht nur für unüberbaute Grundstücke, sondern auch für Bauten und Anlagen gelten würde. Dann nämlich lägen erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung vor, da eine Umwandlung eines gewerblich genutzten Raumes zu einem privaten Wohnraum angestrebt wird (Art. 86 Abs. 1 KRG; Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 e contrario). Zudem wäre die Gemeinde nach Art. 40 Abs. 3 KRVO ohnehin von Amtes wegen verpflichtet, ein Baubewilligungsverfahren einzuleiten, da zumindest Anzeichen für die Verletzung von materiellen Bauvorschriften gegeben sind (vgl. Zonenschema, Anhang 1 zum Baugesetz der Gemeinde … [BG]; Art. 47 BG). Die diesbezüglichen beschwerdeführerischen Vorbringen sind daher unbegründet. d) Ebenfalls unbegründet ist das beschwerdeführerische Vorbringen, die kommunalen Baubehörden hätten nicht das ordentliche Baubewilligungsverfahren, sondern das Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO durchführen müssen. Wie Art. 50 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO zu entnehmen ist, gelangt das Meldeverfahren als vereinfachtes Baubewilligungsverfahren bei baulichen Massnahmen nur zur Anwendung, wenn diese kumulativ nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Vorliegend ist das geplante Bauvorhaben in der Dorfzone angesichts der Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und der Dachaufbauten nicht zonenkonform, so dass das Meldeverfahren nicht zur Anwendung gelangen kann. 3. a) Da das beschwerdeführerische Bauvorhaben nach dem Gesagten der Bewilligungspflicht unterliegt, sind nunmehr die Voraussetzungen der Besitzstandsgarantie zu prüfen. Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich sinngemäss vor, er habe nach Art. 89 KRG Anspruch auf Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung, da die im Jahr 1993 rechtmässig erstellte Baute von der Besitzstandsgarantie von Art. 81 Abs. 1 und Abs. 2 profitieren könne. Eine Ausnahmebewilligung sei nicht erforderlich. Zudem könne dahingestellt bleiben, ob der Auf- und Umbau den Vorschriften des aktuellen Baugesetzes entspreche. Dem stehe auch das verfügte Zweckentfremdungsverbot nicht im Weg, da dieses nur die erweiterte Wohneinheit und nicht das Restaurant betreffe. Es ist aktenkundig, dass auf der Restaurationsliegenschaft stehende Gebäude mit Verfügung vom 12. Mai 1993 keiner expliziten Nutzungsbeschränkung unterworfen wurde, wonach die Baute nur als Hotel oder Restaurationsbetrieb und nicht auch als Wohnhaus genutzt werden dürfe. Dennoch vermag der Beschwerdeführer aus nachfolgenden Gründen aus der Besitzstandsgarantie keine Rechte abzuleiten. b) Nach der Besitzstandsgarantie von Art. 81 Abs. 1 KRG dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert werden. Abs. 2 enthält eine Erweiterung dieser Garantie, indem solche Bauten und Anlagen zudem umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Die Besitzstandsgarantie bedeutet mithin, dass eine Rechtsposition, welche seinerzeit in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften erworben wurde, grundsätzlich auch unter dem neuen Recht, das deren Begründung nicht oder nicht mehr um bisherigen Umfang zulässt, fortbestehen und gegebenenfalls auch weiterentwickelt werden kann (vgl. K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Diss. 2003, S. 7). Um in den Genuss der Besitzstandsgarantie zu kommen, müssen Bauten also einerseits ursprünglich materiell rechtmässig erstellt worden und andererseits durch den Erlass neuen Rechts materiell vorschriftswidrig geworden sein (vgl. K. Willi, a.a.O., S. 22 ff.). Bauten und Anlagen dagegen, die sowohl im ursprünglichem als auch im aktuellen Bestand und in ihrer entsprechenden Nutzungsart rechtmässig waren und sind, sind auf die Besitzstandsgarantie nicht angewiesen; die Zulässigkeit eines Umbaus, einer Erweiterung oder einer Nutzungsänderung richtet sich dann nach dem jeweils geltenden Recht. Allenfalls ist zu prüfen, ob solche Vorhaben einer Ausnahmebewilligung zugänglich sind. c) Dem Baubescheid vom 12. Mai 1993 ist ausdrücklich zu entnehmen, dass das Bauvorhaben als Hotelauf- und Hotelumbau bewilligt wurde: Beim zur Diskussion stehenden Bauvorhaben handelt es sich um einen Restaurationsbetrieb mit Personal- und Inhaberwohnungen, so dass der Anwendung der Bestimmungen gemäss Art. 41 BG grundsätzlich nichts im Weg steht (S. 6). Etwas anderes war nach dem damals geltenden Recht auch gar nicht möglich. Der getätigte Auf- und Umbau konnte angesichts der Gebäudehöhe (8.71 m statt max. 6.60 m), der Gebäudelänge (29.20 m statt max. 25.00 m) und der Dachaufbauten nur unter Inanspruchnahme des sog. Hotelbonus nach Art. 41 des damaligen Baugesetzes der Gemeinde … (aBG) bewilligt werden. Damit steht fest, dass der Auf- und Umbau der Baute bereits im Zeitpunkt seiner Bewilligung nur deswegen materiell rechtmässig war, weil es sich um einen Restaurationsbetrieb gehandelt hatte. Als solcher und nur als solcher wurde die Baute daraufhin rechtmässig erstellt. Nur insoweit ihr Charakter als Restaurationsliegenschaft erhalten bleibt, entspricht die Baute demzufolge auch heute im Wesentlichen noch den geltenden Vorschriften: •Gemäss Zonenschema der Gemeinde … (Anhang 1 zum aktuellen Baugesetz; BG) darf ein in der Dorfzone befindliches Gebäude über eine max. Gebäudehöhe von 7.80 m verfügen; eine max. Gebäudelänge besteht in der Dorfzone keine. Die Dachform des Gebäudes hat nach Art. 17 Abs. 2 BG der traditionellen Bauweise bzw. den angrenzenden Gebäude zu entsprechen. Einzelne Dachaufbauten sind nach Art. 47 Abs. 4 BG nur bis zu einem Drittel der jeweiligen Fassadenlänge gestattet. Im Falle mehrere Dachaufbauten darf deren Länge nach Art. 47 Abs. 5 BG zusammengezählt maximal die Hälfte der Fassadenlänge betragen. •Nach Art. 7 BG kann die Baubehörde mit Zustimmung der Baukommission für Grossgebäude, wie Hotels und ähnliche Bauten, Ausnahmen bezüglich der Gebäudehöhe (maximal 15 % Mehrhöhe) und Länge (maximal 20 % Mehrlänge) des Gebäudes gestatten. Für Dachaufbauten besteht diese Möglichkeit nicht mehr. •Damit würde das vorliegend zu beurteilende Gebäude in Bezug auf die Gebäudehöhe (max. Höhe von 7.80 m zuzüglich 15% Mehrhöhe = max. Höhe von 8.97 m, bei unbestrittener aktueller Höhe von 8.70 m) und die Gebäudelänge auch heute dem aktuellen Baugesetz der Gemeinde entsprechen. Einzig für die Dachaufbauten könnten nach dem aktuellen Baugesetz keine Ausnahmen mehr verfügt werden. Hier gälte allerdings für die nach wie vor als Hotel bzw. Restaurationsbetrieb genutzte Baute die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG. Umgekehrt ist ebenso klar, dass der Auf- und Umbau der Baute bei der Bewilligungserteilung eindeutig rechtswidrig gewesen wäre, wenn es sich um ein Wohngebäude gehandelt hätte. Einen Anspruch darauf, das Gebäude mit den bestehenden Ausmassen nicht als Restaurationsbetrieb, sondern als Wohnhaus zu benutzen, konnte das seinerzeitige Baugesetz der Gemeinde … dem Beschwerdeführer nicht vermitteln. Ursprünglich materiell rechtmässig war die Baute somit lediglich als Restaurationsbetrieb, nicht aber als Wohnhaus. Daran vermag auch das beschwerdeführerische Vorbringen nichts zu ändern, das Restaurant sei von dem im Jahr 1993 bewilligten Dachaufbau gar nicht betroffen gewesen. Denn von der Inanspruchnahme des Hotelbonus nach Art. 41 aBG in Bezug auf Gebäudehöhe, Gebäudelänge und Dachaufbauten profitierte die gesamte Baute und damit auch das im Erdgeschoss befindliche Restaurant. Für die Beurteilung des Besitzstands nach Art. 81 KRG, der auf die ursprüngliche materielle Rechtmässigkeit einer Baute abstellt, unbeachtlich ist, inwiefern die Baute in der Vergangenheit tatsächlich als Hotel oder als Restaurationsbetrieb betrieben wurde. Dasselbe gilt mutatis mutandis für den vom Beschwerdeführer zitierten Grundstücksbeschrieb im Grundbuch der Gemeinde …. d) Hinsichtlich der geplanten Wohnnutzung besteht demzufolge kein Besitzstand, auf welchen sich der Beschwerdeführer berufen könnte: Der Besitzstand von Art. 81 Abs. 1 KRG bezieht sich vorliegend lediglich auf den ursprünglich baulichen Bestand der Liegenschaft als Restaurationsbetrieb; nicht aber auf eine Wohnnutzung. Denn nur als Restaurationsbetrieb wurde die Baute im Jahr 1993 materiell rechtmässig erstellt und nur als solcher kann die Baute den Besitzstand nach Art. 81 Abs. 1 KRG beanspruchen. Durch das beschwerdeführerische Bauvorhaben würde diese rechtmässige Nutzung der Baute als Restaurationsbetrieb aber in eine Wohnnutzung in einem Gebäude umgewandelt, das als Wohngebäude sowohl nach altem als auch nach neuem Recht die für Wohnbauten zulässigen Gebäudeabmessungen erheblich überschritte. Im Weiteren würde das geplante Wohngebäude auch in Bezug auf den Dachaufbau weder den Vorschriften des alten noch denjenigen des aktuellen Baugesetzes entsprechen. Damit würde das zur Diskussion stehende Projekt erheblich von den geltenden Vorschriften für Wohngebäude abweichen, könnte es doch - im Unterschied zu einem Hotel oder zu einem Restaurationsbetrieb - auch von den Ausnahmen für Grossbauten nach Art. 7 BG nicht profitieren. Die geplante Nutzungsänderung würde insofern die Abweichung von den geltenden kommunalen Bauvorschriften verstärken. Damit würde die Nutzungsänderung zugleich auch dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften zuwiderlaufen. Entsprechend geht die beschwerdeführerische Berufung auf den Besitzstand nach Art. 81 Abs. 2 KRG fehl. 4. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das beschwerdeführerische Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Aus der Besitzstandsgarantie vermag der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, so dass die Gemeinde das umstrittene Baugesuch infolge Verstosses gegen ihre kommunalen Bauvorschriften zu Recht abgelehnt hat. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.-- zusammen Fr. 3'320.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.