Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00 tribunalcantonal@fr.ch www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 604 2020 107 Urteil vom 29. April 2021 Steuergerichtshof Besetzung Präsident: Marc Sugnaux Richter: Daniela Kiener Christian Pfammatter Gerichtsschreiber: Mischa Poffet Parteien A.________, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, und B.________, Beschwerdeführer gegen GRUNDBUCHAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz Gegenstand Verwaltungsgebühren – Grundbuchgebühren Beschwerde vom 17. Dezember 2020 gegen den Einspracheentscheid vom 27. November 2020Kantonsgericht KG Seite 2 von 6 Sachverhalt A. Mit Schenkungsvertrag vom 22. Januar 2020 übertrug C.________ selig seinen beiden Neffen A.________ und B.________ die Stockwerkeinheit Art. ddd des Grundbuchs der Gemeinde E.________ (nachfolgend: GB) zu je hälftigem Miteigentum. Der Schenkungsvertrag enthält keine Angaben zum Wert der Stockwerkeinheit. Am 1. September 2020 legte das Grundbuchamt des Sensebezirks (nachfolgend: Grundbuchamt) die Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung der Stockwerkeinheit Art. ddd GB wie folgt fest: Verhältnismässige Gebühr 448'000.00 548.00 200'000.00 0.15 % 300.00 248'000.00 0.10 % 248.00 Feste Gebühr / Eintrag 120.00 Feste Gebühr / Publikation 30.00 Feste Gebühr / Anz. Grundpfandgläubiger 30.00 Total CHF 728.00 B. Am 23. September 2020 erhoben A.________ und B.________ Einsprache gegen die Rechnung vom 1. September 2020, welche das Grundbuchamt mit Einspracheentscheid vom 27. November 2020 abwies. C. Gegen diesen Einspracheentscheid erheben A.________ und B.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer), ersterer vertreten durch B.________, am 17. Dezember 2020 Beschwerde ans Kantonsgericht Freiburg. Sie beantragen, die erhobene verhältnismässige Grundbuchgebühr gestützt auf den Steuerwert der Stockwerkeinheit von CHF 245'000.- per 31. Dezember 2019 von CHF 548.- auf CHF 345.- herabzusetzen und machen geltend, das Grundbuchamt verstosse gegen die Grundbuchgesetzgebung, indem es für die Berechnung der verhältnismässigen Gebühr auf den Verkehrswert des Grundstücks (ermittelt anhand eines Kaufvertrages aus dem Jahr 1993) anstatt auf den Steuerwert abgestellt habe. Das Grundbuchamt beantragt in seinen Bemerkungen vom 26. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde. Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. D. Auf die weiteren Elemente des Sachverhalts wird, soweit für die Entscheidfindung wesent- lich, in den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. Das Kantonsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gestützt auf Art. 82 des kantonalen Gesetzes vom 28. Februar 1986 über das Grundbuch (GBG; SGF 214.5.1) zuständig. Kantonsgericht KG Seite 3 von 6 Die Beschwerdeführer sind als Solidarschuldner der Rechnung vom 1. September 2020 gemäss Art. 76 des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) durch den angefochtenen Einspracheentscheid berührt und haben ohne weiteres ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht erhoben (Art. 79 ff. VRG). Der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt (Art. 128 Abs. 3 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Streitig ist vorliegend die Höhe der verhältnismässigen Gebühr, welche die Vorinstanz den Beschwerdeführern gestützt auf die durch den Schenkungsvertrag vom 22. Januar 2020 veran- lasste Eigentumsübertragung der Stockwerkeinheit Art. ddd GB auferlegte. 2.1. Gemäss Art. 954 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) dürfen die Kantone für die Eintragungen in das Grundbuch und die damit verbun- denen Vermessungsarbeiten Gebühren erheben. Nach Art. 76 Abs. 1 GBG werden namentlich bei Eigentumsübertragungen unter Lebenden oder von Todes wegen verhältnismässige Gebühren erhoben. Für Eigentumsübertragungen berechnet sich die Gebühr anhand des Preises, bei Fehlen eines solchen anhand des angegebenen Werts, aber mindestens des Steuerwerts (Art. 77 Abs. 1 lit. a GBG). Die Gebühr wird auf 1.5 ‰ für einen Wert bis CHF 200'000.- und 1 ‰ für einen Wert ab CHF 200'000.- festgesetzt (Art. 77 Abs. 2 GBG). 2.2. Die Vorinstanz hält fest, die Formulierung "mindestens auf dem Steuerwert" lege nahe, dass auch auf einen höheren Wert abgestellt werden könne und den Grundbuchämtern diesbe- züglich ein Ermessen zustehe. Bei der Stockwerkeinheit Art. ddd GB seien der Vorinstanz weitere Werte bekannt; namentlich sei die Stockwerkeinheit im Jahr 1993 zu einem Preis von CHF 448'000.- verkauft worden. Beim Verkaufspreis handle es sich üblicherweise um den Verkehrswert der Liegenschaft. Aufgrund des Gesetzeswortlautes, der besage, dass die Gebühr mindestens auf dem Steuerwert zu erheben sind, dürfe die Vorinstanz ermessenshalber – analog zur Vergleichsmethode betreffend Handänderungssteuer – auf den bekannten Verkehrswert aus dem Jahr 1993 abstützen. Die Beschwerdeführer halten dieser Auslegung entgegen, der Gesetzeswortlaut räume den Grund- buchämtern kein Ermessen ein. Wird in der Urkunde kein Wert angegeben, so sei der Steuerwert für die Berechnung massgebend. Die analoge Anwendung der Praxis für die Erhebung der Hand- änderungssteuern, wonach bei Fehlen eines Verkehrswerts derselbe mittels Vergleichsmethode zu ermitteln sei, sei mangels gesetzlicher Grundlage und aufgrund der Rechtsnatur der verhältnis- mässigen Gebühr, welche eine eigentliche administrative Gebühr und keine Steuer darstelle, auszuschliessen. 2.3. Der Wortlaut von Art. 77 Abs. 1 lit. a GBG ist insofern unklar, als der Bestimmung nicht entnommen werden kann, auf welchem Betrag die verhältnismässige Gebühr zu erheben ist, wenn weder der Preis noch der Wert des Grundstücks in der Urkunde (vgl. der französische Wortlaut "la valeur des immeubles exprimée dans l'acte") angegeben wird. Im Gesetzgebungsverfahren wurde darauf hingewiesen, dass Art. 77 GBG die entsprechenden Bestimmungen des damals geltenden Tarifs des Staatsrats vom 19. August 1983 der Grundbuch- gebühren für den Kanton Freiburg (nachfolgend: Tarif) übernehme (Amtliches Tagblatt der Sitzun- gen des Grossrats des Kantons Freiburg [TGR] 1986, S. 240) bzw. eine genügende Gesetzes- grundlage für die Erhebung der Gebühr geschaffen werden solle (Botschaft vom 2. Juli 1985 zum Kantonsgericht KG Seite 4 von 6 Gesetz über das Grundbuch, TGR 1985, S. 1231). In Art. 13 Abs. 2 des Tarifs von 1983 wurde die verhältnismässige Grundbuchgebühr wie folgt geregelt: a) je 1000 Fr. des in der Urkunde angegebenen Preises oder Wertes oder, wo diese Angabe fehlt, der Grundbuchschatzung 1 Fr. 50 b) ab 200 000 Fr. je zusätzliche 1000 Fr. 1 Fr. Die Bestimmung des Tarifs von 1983 und diejenige des Art. 77 Abs. 1 lit. a GBG haben gemein, dass bei Erhebung der Gebühr in erstere Linie auf die Preis- und in zweiter Linie auf die Wertanga- be in der öffentlichen Urkunde abgestellt werden soll. Ebenfalls gemein ist den Bestimmungen, dass eine Gebühr von CHF 1.50 pro CHF 1'000.- für einen Betrag bis CHF 200'000.- und CHF 1.- pro zusätzliche CHF 1'000.- erhoben wird (vgl. Art. 77 Abs. 2 GBG). Während die heutige gesetzliche Regelung neben Preis und angegebenem Wert vom Steuerwert spricht, war im Tarif von 1983 von der "Grundbuchschatzung" die Rede. Dabei handelt es sich um einen altrechtlichen Begriff (vgl. E. 3 des Beschlusses des Staatsrats vom 29. November 1966 betreffend die Mitteilung der Versicherungsschatzung der Gebäude: "Seit geraumer Zeit war die Versicherungsschatzung der Gebäude als Grundbuchschatzung im Grundbuch eingetragen worden. Diese Eintragung galt stets als gültige Grundlage, ohne dass es erforderlich gewesen wäre, besondere und kostspielige Schatzungen vorzunehmen. Sie ist daher beizubehalten. Dage- gen sind diese Schatzungen von der Steuerschatzung unabhängig."). Dagegen entspricht der in der neurechtlichen Gebührenregelung verwendete Begriff des Steuerwerts gemäss Art. 54 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes vom 6. Juni 2000 über die direkten Kantonssteuern (DStG; SGF 631.1) bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert des Bodens und der Bauten unter Berücksichtigung des Ertragswerts. Nach Art. 13 Abs. 1 des Beschlusses des Staatsrates vom 9. April 1992 (SGF 641.33) wird er aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrs- wert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt. Da der Verkehrswert bei nichtlandwirt- schaftlichen Liegenschaften deutlich über dem Ertragswert liegen kann, letzterer aber zu zwei Drit- teln berücksichtigt wird, ist der Steuerwert teilweise deutlich geringer als der Verkehrswert (vgl. das Berechnungsbeispiel in der besonderen Wegleitung der kantonalen Steuerverwaltung des Kantons Freiburg zum Fragebogen für die Bewertung der Miet- und Steuerwerte von nichtlandwirtschaftli- chen Liegenschaften, Ausgabe 2017, S. 10 f.). 2.4. Vorliegend stützte sich die vorgenommene Eigentumsübertragung der Stockwerkeinheit auf einen Schenkungsvertrag, der unbestrittenermassen keine Angaben zu deren Wert enthielt. Bei Schenkungsverträgen, die Liegenschaften zum Gegenstand haben, gilt als Formerfordernis die öffentliche Beurkundung (vgl. Art. 657 Abs. 1 ZGB sowie Art. 243 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220]). Das Formerfordernis erstreckt sich auf die objektiv und subjektiv wesentlichen Elemente des Grundgeschäfts (STREBEL, in BSK ZGB II, 6. Aufl. 2019, Art. 657 N. 55). Beim Schenkungsvertrag besteht das objektive Element in der Bereicherung des Empfän- gers aus dem Vermögen des Schenkers. Der kommerzielle Wert der geschenkten Sache sowie das Schenkungsmotiv sind unerheblich (VOGT/VOGT, in BSK OR I, 7. Aufl. 2020, Art. 239 N. 1). Entsprechend verlangt das Zivilrecht nicht, dass in einem öffentlich beurkundeten Schenkungsver- trag der Wert der geschenkten Liegenschaft angegeben wird. Nach dem klaren Wortlaut des altrechtlichen Tarifs von 1983 hätte im vorliegenden Fall – mangels eines angegebenen Preises und Werts, was nach dem Vorgesagten zulässig ist – für die Berech- nung der verhältnismässigen Gebühr auf die Grundbuchschatzung abgestellt werden müssen. Der Kantonsgericht KG Seite 5 von 6 neurechtliche Art. 77 GBG indes regelt einzig, wie vorzugehen ist, wenn die Preisangabe fehlt ("auf dem Preis, bei Fehlen eines solchen auf dem angegeben Wert"). Über die Rechtsfolge, wenn kein entsprechender Wert angegeben ist, schweigt sich die Bestimmung aus. Die Beschwerdefüh- rer wollen den letzten Teil von Art. 77 Abs. 1 lit. a GBG ("aber mindestens auf dem Steuerwert") dahingehend verstehen, dass bei Fehlen eines Preises und eines angegebenen Werts unmittelbar auf den Steuerwert abzustellen ist, während die Vorinstanz dafürhält, das Grundbuchamt könne in diesen Fällen die Gebühr ermessensweise festsetzen, wobei der Steuerwert als Mindestbetrag diene. In Anbetracht des altrechtlichen Tarifs, auf den Art. 77 GBG gemäss den Materialien Bezug nimmt, erweist sich die Auslegung der Vorinstanz als unzutreffend: Der Wortlaut von Art. 13 Abs. 2 des Tarifs sah kein Ermessen bei der Festsetzung der verhältnismässigen Gebühr vor. Die Grundbuch- ämter hatten die Gebühr auf dem angegebenen Preis oder Wert zu erheben; fehlte eine solche Angabe, war die Grundbuchschatzung massgebend. Dafür, dass der Gesetzgeber mit der Bestim- mung von Art. 77 Abs. 1 lit. a GBG den Grundbuchämtern für die Festsetzung der verhältnismässi- gen Gebühr anders als im altrechtlichen Tarif ein Ermessen einräumen wollte, findet sich in den Materialien keine Stütze. Ein solcher Schluss verbietet sich auch aufgrund des Wortlauts der Bestimmung: Der Zusatz "aber mindestens auf dem Steuerwert" besagt, dass – anders als noch im altrechtlichen Tarif – bei einer offensichtlich zu tiefen Preis- oder Wertangabe für die Erhebung der Gebühr auf den Steuerwert abzustellen ist, ansonsten es die Parteien in der Hand hätten, durch Angabe eines symbolischen Betrags die verhältnismässige Gebühr auf wenige Rappen zu beschränken. Dass die Grundbuchämter bei Fehlen sowohl des Preises als auch des angegebe- nen Werts nach freiem Ermessen, etwa in analoger Anwendung der Vergleichsmethode für die Handänderungssteuer, der zu erhebenden verhältnismässigen Gebühr einen höheren Betrag als den Steuerwert zu Grunde legen dürfen, kann dem Wortlaut nicht entnommen werden. Schliesslich kann es auch nicht Ziel und Zweck einer Gebührennorm sein, ein – verglichen mit dem Abstützen auf den Preis, den angegebenen Wert oder den Steuerwert – aufwändiges Schätzungsverfahren vorauszusetzen, zumal es sich bei der Grundbuchgebühr nicht um eine (gemischte) Steuer, sondern um eine einfache Kausalabgabe in der Form einer Verwaltungsgebühr handelt (Urteil KG FR 604 2010 167 vom 4. Mai 2012 E. 5b). 2.5. Entsprechend ist Art. 77 Abs. 1 lit. a GBG dahingehend auszulegen, dass für die Berech- nung der verhältnismässigen Gebühr auf den in der Urkunde angegebenen Preis, bei Fehlen eines solchen auf den angegebenen Wert und, bei Fehlen sowohl des Preises wie auch des Werts, auf den Steuerwert abzustellen ist. Beträgt der angegebene Preis oder Wert weniger als der Steuer- wert, so wird als Berechnungsgrundlage ebenfalls der Steuerwert herangezogen. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, die verhältnismässige Gebühr auf der Grundlage von CHF 245'000.- (anstatt CHF 448'000.-) zu bemessen. 3. Im Beschwerdeverfahren trägt gemäss Art. 131 VRG die unterliegende Partei die Verfahrenskos- ten. Dem Gemeinwesen werden keine Kosten auferlegt (Art. 133 VRG), weshalb vorliegend keine Gerichtskosten zu erheben sind. Den obsiegenden Beschwerdeführern ist der geleistete Kosten- vorschuss in der Höhe von CHF 300.- zurückzuerstatten. Gemäss Art. 137 Abs. 1 VRG spricht die (als letzte kantonale Instanz entscheidende) Verwaltungs- justizbehörde der im Beschwerdeverfahren obsiegenden Partei auf Gesuch grundsätzlich eine Kantonsgericht KG Seite 6 von 6 Entschädigung für die zur Wahrung ihrer Interessen entstandenen, notwendigen Kosten zu. Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung oder Verbeiständung sowie die übrigen Auslagen der Partei, insbesondere die Reisekosten (Art. 140 VRG). Die Parteientschädigung wird der unterliegenden Parteien auferlegt (Art. 141 VRG). Da B.________ durch die vorliegende Streitigkeit persönlich betroffen ist und die Beschwerde auch in eigenem Namen erhoben hat, ist dem obsiegenden A.________ eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist angesichts des getätigten Aufwandes (einfacher Schriftenwechsel) sowie der Komplexität der Angelegenheit auf pauschal CHF 500.-, zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 38.50.-, festzusetzen und dem Staat Freiburg aufzuerlegen. B.________ hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Der Hof erkennt: I. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Grundbuchamts des Sensebezirks vom 27. November 2020 wird aufgehoben und das Grundbuchamt des Sensebezirks angewiesen, die verhältnismäs- sige Gebühr für die Eigentumsübertragung der Stockwerkeinheit Art. ddd des Grundbuchs der Gemeinde E.________ auf der Grundlage von CHF 245'000.- (anstatt CHF 448'000.-) zu bemessen. II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. III. A.________ wird zulasten des Staats Freiburg eine Parteientschädigung von CHF 500.-, zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 38.50, zugesprochen. IV. Zustellung. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG). Freiburg, 29. April 2021/mpo Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: