<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00334</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210170&amp;W10_KEY=4467121&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00334</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.11.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aussteckung des ursprünglichen Projekts. Baubewilligungen für Projektänderungen im Anzeigeverfahren.<br/><br/>Für die Beurteilung, ob eine gegenüber den Beschwerdeführern fehlerhafte Eröffnung der ursprünglichen Baubewilligung vorlag, sind die gesamten Umstände der Publikation und Aussteckung des Bauvorhabens massgebend (E. 3.4.2).<br/>Durch die Aussteckung der Gesamtüberbauung hatten die Beschwerdeführer Kenntnis von den Umbauplänen im Allgemeinen. Trotz allfälligem Fehlen der Aussteckungen für die strittigen Dachaufbauten auf dem bestehenden Gebäude hätten die Beschwerdeführer sich anhand der öffentlich aufliegenden Pläne informieren müssen. Es lag somit keine fehlerhafte Eröffnung der ursprünglichen Baubewilligung vor (E. 3.4.3 ff.).<br/><br/>Die Projektänderungen an den Dachaufbauten wurden mit insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren gestattet.<br/>Bei der Beurteilung, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliegt, sind das betreffende Gebäude, die Gesamtüberbauung sowie das Ausmass der Änderung als solche zu berücksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren jeweils anhand der konkreten Umstände zu bestimmen ist (E. 4.2.4).<br/>Umfasst die nachträgliche Anfechtung mehrere Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben mit dem ursprünglich bewilligten Projekt zu vergleichen (E. 4.2.5).<br/><br/>Teilweise Gutheissung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNGSBEWILLIGUNG">ÃNDERUNGSBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZEIGEVERFAHREN">ANZEIGEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUGESPANN">BAUGESPANN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERÃFFNUNGSMANGEL">ERÃFFNUNGSMANGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRISTAUSLÃSUNG">FRISTAUSLÃSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRISTWIEDERHERSTELLUNG">FRISTWIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNG">PROJEKTÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNGSBEWILLIGUNG">PROJEKTÃNDERUNGSBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGEORDNETE ÃNDERUNG/ABWEICHUNG">UNTERGEORDNETE ÃNDERUNG/ABWEICHUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRETUNGSVERHÃLTNIS">VERTRETUNGSVERHÃLTNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRETUNGSVERMUTUNG">VERTRETUNGSVERMUTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTELLUNGSBEGEHREN">ZUSTELLUNGSBEGEHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. I BauVV</span><br/><span class="ungerade">§ 14 BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 14 lit. d BauVV</span><br/><span class="ungerade">§ 14 lit. f BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 15 BauVV</span><br/><span class="ungerade">§ 15 Abs. III BauVV</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="ungerade">§ 311 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 316 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 325 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 325 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 12 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 22 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12394" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00334</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. November 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Robert Wolf<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Corina Schuppli.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> vertreten durch A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_13">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_17">C AG,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_21">Bauausschuss der Stadt Winterthur,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_28">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 13. April 2005 erteilte der Bauausschuss der Stadt Winterthur der C AG die Baubewilligung Nr. 01 fÃ¼r die Ãberbauung E-Areal auf den GrundstÃ¼cken F-Strasse Nrn. 02, 03, 04, 05â06 und G-Strasse Nrn. 07â08 (Kat.-Nrn. 09, 10, 11, 12, 13 und 14). Das Projekt umfasste auch den Umbau des ehemaligen Silos an der F-Strasse 06 zu einem WohngebÃ¤ude (Haus E; heutige Kat.-Nr. 15). Der Stadtrat genehmigte die Bewilligung am 20. April 2005. Das Baupolizeiamt der Stadt Winterthur bewilligte am 24. Oktober 2007 (Baubewilligung Nr. 16) und am 6. November 2008 (Nr. 17) im Anzeigeverfahren nach § 325 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und §§ 13 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sowie am 11. November 2009 mit einer Anzeigebewilligung im Audienzverfahren ProjektÃ¤nderungen zur bewilligten Ãberbauung E-Areal, welche Anpassungen beim ehemaligen Silo betrafen.</p> <p class="Urteilstext">Am 26. November 2009 stellte A einen Antrag um Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November 2008 sowie der Audienzbewilligung vom 11. November 2009. Im Wesentlichen begrÃ¼ndete er das Gesuch damit, dass seine Interessen durch unzulÃ¤ssige Dachaufbauten und Terrassennutzungen auf dem ehemaligen Silo beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden. Mit VerfÃ¼gung vom 2. Dezember 2009 entsprach der Bauinspektor der Stadt Winterthur dem Gesuch und erÃ¶ffnete A nachtrÃ¤glich die erwÃ¤hnten Bewilligungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Gesuch vom 5. Dezember 2009, versandt am 7. Dezember 2009, ersuchten A und B den Bauausschuss der Stadt Winterthur um Wiederherstellung der Frist von § 315 Abs. 1 PBG zur Zustellung des baurechtlichen Entscheids vom 13./20. April 2005 und eventualiter die Baurekurskommission IV um Wiederherstellung der Rekursfrist. Mit Rekurs vom 19. Dezem­ber 2009, versandt am 21. Dezember 2009, beantragten A und B der Baurekurskommission IV im Wesentlichen, die Baubewilligungen vom 13./20. April 2005, vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November 2008 sowie die Audienz­bewilligung vom 11. November 2009 seien bezÃ¼glich der strittigen Dachaufbauten aufzu­heben und die bereits erstellten widerrechtlichen Dachaufbauten seien zu entfernen. Zudem seien verschiedene Nebenbestimmungen anzuordnen. Eventualiter sei der mit der Stamm-Baubewilligung vom 13./20. April 2005 bewilligte Zustand herzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gungen der Baurekurskommission vom 15. Dezember 2009 und 6. Januar 2010 wurde die aufschiebende Wirkung auf die strittigen Dachaufbauten beschrÃ¤nkt. Mit Entscheid vom 3. Juni 2010 trat die Baurekurskommission IV auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs nicht ein. Sie begrÃ¼ndete dies mit der VerspÃ¤tung der Eingaben; in einer EventualbegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie aus, dass das Fristwiederherstellungsgesuch jedenfalls infolge qualifizierter NachlÃ¤ssigkeit abgewiesen werden mÃ¼sste, weil die Gesuchsteller versÃ¤umt hÃ¤tten, ihre Rechte im Baubewilligungsverfahren zu wahren. Die ProjektÃ¤nderungen seien zu Recht im Anzeigeverfahren bewilligt worden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV erhoben A und B am 25. Juni 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Nichteintretensentscheid sei aufzuheben und die Sache zur materiellen Beurteilung an die Baurekurskommission IV zurÃ¼ckzuweisen, unter Kostenfolgen zulasten der C AG und der Stadt Winterthur. Eventualiter seien die angefochtenen Bewilligungen bezÃ¼glich der strittigen Dachaufbauten aufzuheben und die bereits erstellten Aufbauten zu entfernen, die DachÃ¶ffnungen zu schliessen und die DÃ¤cher zu begrÃ¼nen. Subeventuell seien die Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November 2009 aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die C AG (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 6. Juli 2010 in der Sache Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden kÃ¶nne, und eventualiter Verzicht auf die Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands im Sinn von § 341 PBG, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Die Stadt Winterthur (Beschwerdegegnerin 2) beantragte in der Beschwerdeantwort vom 3. August 2010 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Die Baurekurskommission IV beantragte in ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">In der Beschwerdeantwort ersuchte die C AG um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde, wozu A und B am 23. Juli 2010 ablehnend Stellung nahmen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 27. Juli 2010 wurde das Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 16. August 2010 beantragten A und B die DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels, worauf ihnen mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 17. August 2010 Frist zur Replik angesetzt wurde. In der Replik und den Dupliken hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Beschwerde richtet sich gegen einen Nichteintretensentscheid. Ist die Vorinstanz auf einen Rekurs nicht eingetreten, weil sie eine Prozessvoraussetzung nicht als erfÃ¼llt erachtete, so sind die formell unterlegenen Rekurrenten unabhÃ¤ngig davon, ob dies zu Recht geschehen sei, zur Beschwerde legitimiert (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 98). Die BeschwerdefÃ¼hrer sind Adressaten des angefochtenen Entscheids, und die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt. Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 beantragt eine dringliche Behandlung des vorliegenden Falls. Einer schnelleren Erledigung stand ein grundrechtlicher Anspruch entgegen, nÃ¤mlich das Replikrecht, das sich aus dem Anspruch auf ein faires Verfahren gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) bzw. auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ergibt (vgl. BGE 133 I 100; 133 I 98).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Wird die Zustellung des baurechtlichen Entscheids fÃ¼r eine Drittperson verlangt, so ist das Rekursrecht der vertretenen Person nur gewahrt, wenn das VertretungsverhÃ¤ltnis bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren zum Ausdruck kommt. Auf gesetzliche Vertretungs­ver­hÃ¤ltnisse muss allerdings nicht hingewiesen werden (RB 1993 Nr. 53 = ZBl 95/1994 S. 184; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 20-55 f.). Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 hat das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide Ã¼ber die ProjektÃ¤nderungen nur im eigenen Namen gestellt. Er lebt gemÃ¤ss dem von der Beschwerdegegnerin 1 im Rekursverfahren eingereichten Lebenslauf in eingetragener Partnerschaft und bezeichnet den BeschwerdefÃ¼hrer 2 in der Beschwerdeschrift als "familienrechtlich verbundenen Mitbewohner". Sollte es sich beim BeschwerdefÃ¼hrer 2 um seinen eingetragenen Partner handeln, bestÃ¼nde ein gesetzliches VertretungsverhÃ¤ltnis (Art. 15 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004), womit das Zustellungsbegehren auch fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer 2 gÃ¼ltig gestellt worden wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext">Die Frage kann hier offengelassen werden, weil das Gesuch um Wiederherstellung der Fristen fÃ¼r die Rechtsvorkehren gegen die Bewilligung vom 13./20. April 2005 auch im Namen des BeschwerdefÃ¼hrers 2 mit dessen gÃ¼ltiger Vollmacht erfolgte (was fÃ¼r sÃ¤mtliche weiteren Prozesshandlungen ebenso gilt). Dieses Gesuch kann hier als Ãquivalent eines Zustellungsbegehrens gelten. Die spÃ¤teren Bewilligungen wurden als unselbstÃ¤ndige ProjektÃ¤nderungsbewilligungen zu dieser Bewilligung erteilt und gelten daher als mit angefochten (RB 2006 Nr. 73 E. 4.2.2). Dass im Zustellungsbegehren nicht auf das VertretungsverhÃ¤ltnis hingewiesen wurde, wirkt sich demnach nicht auf das Rekursrecht des BeschwerdefÃ¼hrers 2 aus. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz trat auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs nicht ein, weil diese verspÃ¤tet erhoben worden seien. Nach eigenen Angaben hÃ¤tten die jetzigen BeschwerdefÃ¼hrer mit der Planeinsicht vom 24. November 2009 hinreichende Kenntnis von den strittigen Dachaufbauten und der Terrassennutzung erhalten, weshalb die zehntÃ¤gige Wiederherstellungsfrist am Freitag, dem 4. Dezember 2009, geendet habe. Das Fristwiederherstellungsgesuch sei jedoch erst am 7. Dezember 2009 versandt worden. Der Rekurs vom 21. Dezember 2009 sei verspÃ¤tet, weil die BeschwerdefÃ¼hrer die Wahrung ihrer Rechte im Baubewilligungsverfahren versÃ¤umt und auch die Wiederherstellungsfrist verpasst hÃ¤tten. Die BeschwerdefÃ¼hrer wenden dagegen sinngemÃ¤ss ein, dass die Baubewilligungen ihnen gegenÃ¼ber wegen qualifiziert fehlerhafter Aussteckung bzw. unzulÃ¤ssiger Anwendung des Anzeigeverfahrens nie Rechtskraft erlangt hÃ¤tten. Die Rekurse seien rechtzeitig innerhalb der Rekursfrist von 30 Tagen erhoben worden, nachdem ihnen die Baubewilligungen zugestellt worden seien; dem Gesuch um Fristwiederherstellung, das im Ãbrigen wohl fristgemÃ¤ss eingereicht worden sei, komme keine Bedeutung zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Wer im baurechtlichen Verfahren AnsprÃ¼che geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1 PBG innert 20 Tagen seit der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungsfrist beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation oder die Aussteckung dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass Dritte auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kÃ¶nnen und dadurch abgehalten werden, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.1, www.vgrzh.ch; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 20-53; vgl. auch FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 281 ff., 303). Gleiches gilt, wenn die Baubewilligung zu Unrecht ohne VerÃ¶ffentlichung und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und die Dritten erst durch die Erstellung der Baute von der Sache erfahren (VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144). In diesen FÃ¤llen ist der Entscheid aufgrund des ErÃ¶ffnungsfehlers fÃ¼r die betreffenden Dritten nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach Treu und Glauben dÃ¼rfen die Dritten mit der Geltendmachung ihrer AnsprÃ¼che jedoch nicht beliebig zuwarten; sobald sie vom Bauvorhaben wissen, haben sie sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemÃ¼hen (VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144; Ruckstuhl, S. 301).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das Fristwiederherstellungsgesuch gestattet, eine versÃ¤umte Frist wieder herzustellen, sofern das VersÃ¤umnis nicht auf grobe NachlÃ¤ssigkeit zurÃ¼ckgeht (§ 12 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 12 N. 14). Liegt der geltend gemachte Grund fÃ¼r die UntÃ¤tigkeit jedoch in einem Mangel der ErÃ¶ffnung des anzufechtenden Entscheids und hat die Frist daher gar nicht zu laufen begonnen, erÃ¼brigt sich ein Wiederherstellungsgesuch; es kann direkt die fragliche Rechtsvorkehr ergriffen werden (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 12 N. 18), im vorliegenden Fall das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide nach § 315 Abs. 1 PBG, und anschliessend der Rekurs. Immerhin dÃ¼rfte es nach Treu und Glauben den Betreffenden in der Regel nicht zum Nachteil gereichen, wenn sie stattdessen ein Fristwiederherstellungsgesuch einreichen (vgl. als Beispiel VGr, 25. August 1994, BEZ 1994 Nr. 26).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrer ihre frÃ¼here UntÃ¤tigkeit auf ErÃ¶ffnungsmÃ¤ngel der Baubewilligungen zurÃ¼ckfÃ¼hren, war demnach das Fristwiederherstellungsgesuch in der Tat nicht nÃ¶tig. Ihre Angaben, dass sie die strittigen Dachaufbauten erstmals am 22. November 2009 bemerkten und auch keine MÃ¶glichkeit hatten, sie frÃ¼her zu bemerken, erscheinen glaubhaft und werden auch von den Beschwerdegegnerinnen nicht infrage gestellt. So wurde die Bewilligung fÃ¼r die Dachaufbauten in ihrer aktuellen Form erst am 11. Novem­ber 2009 erteilt und waren die Arbeiten an den Aufbauten noch im Gang, als die Beschwerde­fÃ¼hrer tÃ¤tig wurden. Unter dem Vorbehalt, dass tatsÃ¤chlich ein massgeblicher ErÃ¶ffnungs­mangel vorliegt, erfolgten das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 26. Novem­ber 2009 und in der Folge der Rekurs vom 21. Dezember 2009 somit rechtzeitig, d.h. innerhalb der 20-tÃ¤gigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG bzw. der 30-tÃ¤gigen Rekursfrist von § 22 VRG. Auch mit Bezug auf die Bewilligung vom 13./20. April 2005 haben die BeschwerdefÃ¼hrer rechtzeitig reagiert. Diese ist zwar Gegenstand nicht des Zustellungsgesuchs, sondern des Fristwiederherstellungsgesuchs; dieses wurde jedoch ebenfalls innerhalb der 20-tÃ¤gigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG gestellt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer begrÃ¼ndeten das Fristwiederherstellungsgesuch allerdings nicht nur mit ErÃ¶ffnungsmÃ¤ngeln der Baubewilligung vom 13./20. April 2005, sondern auch damit, dass sie durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 1 von der Wahrung ihrer Rechte abgehalten worden seien. Soweit damit eine selbstÃ¤ndige, von den angeblichen ErÃ¶ffnungsmÃ¤ngeln unabhÃ¤ngige BegrÃ¼ndung fÃ¼r die frÃ¼here UntÃ¤tigkeit der BeschwerdefÃ¼hrer vorgebracht werden sollte, wÃ¤re das Fristwiederherstellungsgesuch das einschlÃ¤gige Rechtsmittel gewesen. In diesem Zusammenhang ist nun allerdings festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrer verspÃ¤tet um die Fristwiederherstellung ersucht haben: Nach § 12 Abs. 2 VRG muss das Gesuch innerhalb von zehn Tagen nach Wegfall des Grundes, der die Einhaltung der Frist verhindert hat, eingereicht werden. Es kann hier offenbleiben, ob die Frist mit dem erstmaligen Erkennen der fraglichen Dachaufbauten zu laufen begann oder erst mit dem Wissen um die Baubewilligung, das der BeschwerdefÃ¼hrer 1 gemÃ¤ss den Angaben im Gesuch am 24. November 2009 erwarb; mit dem Gesuch, das am 7. Dezember 2009 der Post Ã¼bergeben wurde, wurde sie jedenfalls nicht eingehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist demnach, ob die Frist von § 315 Abs. 1 PBG fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrer wegen fehlerhafter ErÃ¶ffnung der Baubewilligungen nicht ausgelÃ¶st wurde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sind damit nicht die GrundsÃ¤tze zur Beurteilung von FristwiederherstellungsgrÃ¼nden anwendbar; namentlich liegt keine Ermessensfrage vor.</p> <p class="Urteilstext">Was die Bewilligung vom 13./20. April 2005 betrifft, berufen sich die BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen darauf, dass die strittigen Dachaufbauten auf dem ehe­ma­ligen Silo wÃ¤hrend der Auflagefrist nicht ausgesteckt wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach § 311 Abs. 1 PBG sind darstellbare Vorhaben vor der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung auszustecken, GrenzverÃ¤nderungen ausgenommen. Ob Vorhaben darstellbar sind, entscheidet sich nicht nach dem Aufwand, sondern nach der technischen Machbarkeit und Darstellungskraft einer allfÃ¤lligen Aussteckung (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 20-50, auch zum Folgenden). Das Baugespann soll zusammen mit der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung ermÃ¶glichen, dass diejenigen, die durch ein bestimmtes Bauvorhaben in ihren Interessen beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnten, sich Ã¼ber das Projekt genauer orientieren kÃ¶nnen, um allfÃ¤llige Einwirkungen auf die Umgebung beurteilen und nÃ¶tigenfalls Einwendungen gegen das Projekt vorbringen zu kÃ¶nnen. Es muss nicht jeder einzelne GebÃ¤ude- bzw. Bauteil dargestellt werden; Ã¼ber die genaue Gestalt haben sich die Betroffenen anhand der Ã¶ffentlich aufliegenden PlÃ¤ne zu orientieren, die in erster Linie massgebend sind (RB 2000 Nr. 105, 1984 Nr. 117 = ZBl 86/1985 S. 122 = BEZ 1984 Nr. 33; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, N. 283). Allerdings dÃ¼rfen sich Betroffene darauf verlassen, dass die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden GebÃ¤udeteile durch das Baugespann dargestellt werden. Sind in ihrem Interessenbereich keine Profile aufgestellt, mÃ¼ssen sie dort nicht mit Hochbauten rechnen und brauchen sie daher keine Einsicht in die PlÃ¤ne zu nehmen (RB 1984 Nr. 117). Anders als bei Neubauten sind Dachaufbauten bei Umbauten grundsÃ¤tzlich auszustecken (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 20-50). Vorbehalten bleiben Dachaufbauten von untergeordneter Bedeutung, wenn sie keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter berÃ¼hren, sodass das Anzeigeverfahren nach §§ 13 ff. BVV angewandt werden kann (vgl. besonders § 14 lit. c und d BVV).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer offerieren fÃ¼r ihre Behauptung, die Dachaufbauten seien nicht ausgesteckt worden, den Zeugenbeweis. Die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrer nicht substanziiert. Die Beschwerdegegnerin 2 fÃ¼hrt (in der Rekursvernehmlassung) aus, es lasse sich nicht mehr eruieren, ob eine Aussteckung erfolgt sei. Die Vorinstanz liess die Frage offen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass eine Aussteckung ohnehin nicht gefordert war, weil es nicht der Darstellung von Details bedurft habe, um das ausserordentlich umfangreiche Bauvorhaben zu kommunizieren. Bei der Frage, ob und wie im Rahmen der Ãberbauung das auffÃ¤llige ehemalige Silo verÃ¤ndert wÃ¼rde, das die angrenzenden Neubauten um mehrere Stockwerke Ã¼berragt, handelte es sich allerdings nicht um ein Detail (vgl. auch hinten E. 4.3.2 f.). Allein mit der GrÃ¶sse des gesamten Bauvorhabens kann ein Verzicht auf relevante Teile der Aussteckung nicht begrÃ¼ndet werden. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Profilierung der fraglichen Dachaufbauten technische Probleme gestellt hÃ¤tte. Wenn keine Aussteckung stattfand, so stellte dies demnach einen Mangel des Bauverfahrens dar. Zu prÃ¼fen ist, ob die BeschwerdefÃ¼hrer hieraus etwas zu ihren Gunsten ableiten kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer berufen sich darauf, dass sie mangels Aussteckungen in ihrem Interessenbereich dort nicht mit Umbauten rechnen mussten, weshalb sie auch keine Einsicht in die PlÃ¤ne zu nehmen brauchten (vgl. RB 1984 Nr. 117).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Vorauszuschicken ist, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 1 als rechtskundig zu gelten hat, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht bemerkt. Entsprechend sind strengere Anforderungen an die zu erfÃ¼llenden Sorgfaltspflichten zu stellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Massgebend sind die gesamten UmstÃ¤nde der Publikation und Aussteckung des Bauvorhabens. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich (Nr. 38, 17. Sep­tem­ber 2004) lautete wie folgt: "Teilabbruch/Umbau/Umnutzung bestehender BrauereigebÃ¤ude, Neubau MehrfamilienhÃ¤user mit Gewerbeanteil (total 203 Wohnungen), Neubau Fahrzeugeinstellhallen und gedeckte/offene ParkplÃ¤tze (total 306 ParkplÃ¤tze), diverse Umgebungsanlagen [...], F-Strasse, H-Strasse, G-Strasse [...]." Diese fÃ¼r ein derart umfangreiches Bauvorhaben insgesamt zwar eher knappe, aber noch hinreichend genaue Publikation hÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrer auf mÃ¶gliche VerÃ¤nderungen am ehemaligen Silo hinweisen mÃ¼ssen. Unbestritten ist sodann, dass die GesamtÃ¼berbauung ausgesteckt wurde. Dass das ehemalige Silo erkennbar deren Bestandteil bildete, ist ebenfalls von keiner Seite angezweifelt worden. Im Gesamtzusammenhang betrachtet, kÃ¤me ein allfÃ¤lliges Fehlen von Aussteckungen auf dem Dach des Silos nur einer ungenauen Visierung, nicht dem vÃ¶lligen Unterlassen einer Profilierung gleich (vgl. MÃ¤der, N. 288). Zudem rÃ¤umen die BeschwerdefÃ¼hrer ein, Kenntnis nicht nur vom Bauprojekt im Allgemeinen gehabt, sondern auch gewusst zu haben, dass das ehemalige Silo zu einem WohngebÃ¤ude umgebaut werden sollte. Laut ihren eigenen Angaben rechneten sie auch mit unbedeutenden Dachaufbauten. Ihnen war demnach bekannt, dass das Bauprojekt ihren Interessenbereich berÃ¼hren wÃ¼rde. Die Frage, ob das Silo â etwa durch Dachaufbauten oder auch durch Balkone, die Fassadengestaltung oder die Zufahrt â in einer Weise verÃ¤ndert wÃ¼rde, die sie in ihren Interessen beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnte, musste sich ihnen stellen. Sie wÃ¤ren damit gehalten gewesen, Einsicht in die PlÃ¤ne zu nehmen und um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden kann offenbleiben, wie der hier relevante Interessenbereich der BeschwerdefÃ¼hrer abzugrenzen ist. Wie sich aus den Fotos und Planausschnitten in den Akten hinreichend ergibt, beherrscht das ehemalige Silo den Blick vom Haus, in dem die BeschwerdefÃ¼hrer wohnen, auf das Gebiet der Ãberbauung E-Areal. Dennoch wird man den Interessenbereich der BeschwerdefÃ¼hrer kaum mit dem Silo gleichsetzen dÃ¼rfen, und jedenfalls kÃ¶nnen sich die BeschwerdefÃ¼hrer nicht darauf berufen, ihr Interessenbereich umfasse ausschliesslich das Dach des Silos. Dies gilt sogar dann, wenn sie subjektiv einzig und allein an der Erhaltung der bisherigen DachhÃ¶he des Silos interessiert sein sollten. Doch selbst wenn sich der Interessenbereich der BeschwerdefÃ¼hrer auf das genannte Dach beschrÃ¤nken wÃ¼rde, durften sie nach dem Gesagten gegebenenfalls nicht einfach aus dem Fehlen von Aussteckungen auf diesem Dach ableiten, dass ihre Interessen nicht berÃ¼hrt wÃ¼rden. Dies unterscheidet den vorliegenden von dem in RB 1984 Nr. 117 behandelten Fall, auf den sich die BeschwerdefÃ¼hrer berufen. Jener Nachbar hatte ohne die Aussteckung der fraglichen Rampe nicht damit zu rechnen, dass in seinem Interessenbereich Hochbauten errichtet wÃ¼rden. Als Gegenbeispiel ist RB 2000 Nr. 105 anzufÃ¼hren: In jenem Fall wollte sich ein Nachbar gegen angeblich nicht ausgesteckte StÃ¼tzmauern zur Wehr setzen, ohne das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids nach § 315 Abs. 1 PBG gestellt zu haben. Ihm wurde die Verwirkung des Rekursrechts nach § 316 Abs. 1 PBG entgegengehalten, selbst wenn es sich bei der fehlenden Aussteckung der StÃ¼tzmauern um einen gewichtigen Verfahrensfehler gehandelt haben sollte, da er jedenfalls durch die Aussteckung des gesamten Bauvorhabens Ã¼ber die mÃ¶gliche BeeintrÃ¤chtigung seiner Interessen informiert worden war und sich angesichts der Hanglage hÃ¤tte fragen mÃ¼ssen, wie der Parzellenabschluss erfolgen werde. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer berufen sich darauf, sie hÃ¤tten sich angesichts des Fehlens von Aussteckungen auf dem Dach des ehemaligen Silos darauf verlassen dÃ¼rfen, dass die Intentionen des privaten Gestaltungsplans und die Sonderbauvorschriften E-Areal vom 10. Januar/6. Juli 1994 respektiert wÃ¼rden. Dies kann allerdings nicht relevant sein: Zum einen durften die BeschwerdefÃ¼hrer nicht darauf vertrauen, dass ihre Auslegung der massgeblichen Vorschriften von der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde geteilt wÃ¼rde; zum andern sind Verfahrensrechte Dritter gerade fÃ¼r den Fall konzipiert, dass die anwendbaren Vorschriften nicht eingehalten werden. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrer den Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften konsultieren konnten, zeigt das im Ãbrigen, dass sie auch in der Lage gewesen wÃ¤ren, die BauplÃ¤ne einzusehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen schliesslich geltend, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Anwohnerschaft an einer Orientierungsveranstaltung Ã¼ber das Bauvorhaben informiert habe und dabei Visualisierungen und ein Modell gezeigt habe, die auf dem ehemaligen Silo keine Dachaufbauten vorgesehen hÃ¤tten. In der Sache wird diese Behauptung nicht bestritten. Beschwerdegegnerinnen und Vorinstanz gehen jedoch davon aus, dass diese Informationen â wie auch Baustellentafeln und Internetauftritte â fÃ¼r das baurechtliche Verfahren unbeachtlich seien. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), der ein loyales und vertrauenswÃ¼rdiges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet, gilt auch im VerhÃ¤ltnis zwischen Privaten (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 622; Yvo Hangartner, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2008, Art. 5 Rz. 41; vgl. auch BGE 131 I 166 E. 6.1; offenlassend: Giovanni Biaggini, Kommentar Bundesverfassung, ZÃ¼rich 2007, Art. 5 N. 24). Er begrÃ¼ndet zwar, fÃ¼r sich allein genommen, keine Grundpflichten Privater, doch kann er die BerÃ¼cksichtigung des widersprÃ¼chlichen oder rechtsmissbrÃ¤uchlichen Verhaltens Privater gebieten (vgl. Biaggini, Art. 5 N. 24). So hat das Verwaltungsgericht die Anforderungen aus Treu und Glauben, an denen ein Nachbar bei der Wahrung seiner Rechte zu messen ist, auch vom Vorgehen der Bauherrschaft abhÃ¤ngig gemacht (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00660, E. 2.5, unverÃ¶ffentlicht; 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.2, www.vgrzh.ch). Obwohl die Beschwerdegegnerin 1 nicht zur Information der Nachbarschaft verpflichtet war, ist ihr Verhalten demnach â entgegen ihrer Ansicht und derjenigen der Vorinstanz â insofern beachtlich, als die von den BeschwerdefÃ¼hrern zu erwartende Sorgfalt davon abhÃ¤ngen kann. Immerhin mÃ¼ssen sich diese das Wissen anrechnen lassen, das sie durch die Informationen der Beschwerdegegnerin 1 erworben haben; demnach ist ebenfalls relevant, ob und inwieweit diese Informationen geeignet waren, sie von der Konsultation der BauplÃ¤ne abzuhalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Der erwÃ¤hnten Informationsveranstaltung sowie den Visualisierungen und dem Modell, die bei dieser Gelegenheit gezeigt wurden, kommt im vorliegenden Fall allerdings keine entscheidende Bedeutung zu. Dem rechtskundigen BeschwerdefÃ¼hrer 1 musste bewusst sein, dass nicht diese Visualisierungen und dieses Modell, sondern die BauplÃ¤ne massgebend waren. Der Vorwurf der gezielten Fehlinformation bzw. der TÃ¤uschung, den die BeschwerdefÃ¼hrer gegenÃ¼ber der Beschwerdegegnerin 1 erheben, wird nicht belegt und entsprechende Anzeichen sind auch nicht ersichtlich. Er bezieht sich anscheinend nur darauf, dass die Beschwerdegegnerin 1, wie erwÃ¤hnt, Bilder und ein Modell gezeigt hat, auf denen die Dachaufbauten fehlten. Insbesondere machen die BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe ausdrÃ¼cklich oder sinngemÃ¤ss bestÃ¤tigt, dass die Silhouette oder das Dach des ehemaligen Silos unverÃ¤ndert bleibe â sei es von sich aus oder auf eine RÃ¼ckfrage hin, die zu stellen auf der Hand gelegen hÃ¤tte. Unter diesen UmstÃ¤nden entband die Informationsveranstaltung nicht von der Obliegenheit, die BauplÃ¤ne zu konsultieren bzw. um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Die allenfalls unprÃ¤zisen Informationen durch die Beschwerdegegnerin 1 sind nicht mit unvollstÃ¤ndigen oder sogar irrefÃ¼hrenden amtlichen Publikationen gleichzusetzen, die als mangelhafte ErÃ¶ffnung des Bauvorhabens zu gelten haben, aus welcher Dritten keine Nachteile erwachsen dÃ¼rfen. Die Stellung des Nachbarn, der von der Bauherrschaft an einer privaten Informationsveranstaltung mÃ¶glicherweise ungenaue Angaben erhÃ¤lt, ist auch nicht mit der Situation von Organisationen vergleichbar, die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigt sind und dieses Recht faktisch nicht ausÃ¼ben kÃ¶nnen, weil ihnen die amtliche Publikation die notwendigen Hinweise vorenthÃ¤lt, dass die von ihnen vertretenen Ã¶ffentlichen Interessen betroffen sind. Zu Unrecht berufen sich daher die BeschwerdefÃ¼hrer auf die betreffende Praxis (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 1.3 und 2.1, www.vgrzh.ch; VGr, 20. Dezember 2006, BEZ 2007 Nr. 9). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Anzumerken ist, dass die von den BeschwerdefÃ¼hrern ins Recht gelegte Visualisierung unbeachtlich ist, weil sie nicht von der Beschwerdegegnerin 1 verbreitet wurde; im Ãbrigen handelt es sich um eine Ãbersicht Ã¼ber die gesamte Ãberbauung, bei der offenkundig ist, dass sie eher auf eine gefÃ¤llige Darstellung zu Verkaufszwecken als auf Detailtreue angelegt ist. So spart sie etwa die Verkehrserschliessung weitgehend aus. Als Vertrauensgrundlage kommt sie somit nicht in Betracht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.4 </b>Zusammenfassend: Die teils rechtskundigen BeschwerdefÃ¼hrer wurden nicht nur von der genÃ¼gend prÃ¤zisen Baupublikation auf die Umbauten bestehender GebÃ¤ude im Rahmen der Ãberbauung hingewiesen; sie hatten auch Kenntnis davon, dass das ehemalige Silo zu einem Wohnhaus umgebaut werden sollte und das Bauvorhaben damit in ihren Interessenbereich eingreifen konnte. Sie wÃ¤ren damit gehalten gewesen, sich anhand der Ã¶ffentlich aufliegenden BauplÃ¤ne zu orientieren und hierauf um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Daran Ã¤nderte das allfÃ¤llige Fehlen der Aussteckungen fÃ¼r die strittigen Dachaufbauten nichts, ungeachtet dessen, dass es â entgegen der Ansicht der Vorinstanz â einen Verfahrensmangel darstellen wÃ¼rde. Insgesamt wurde die Funktion des Baugespanns â allfÃ¤llige Betroffene auf das Bauvorhaben hinzuweisen, wodurch ihnen ermÃ¶glicht wird, sich darÃ¼ber zu informieren â im vorliegenden Fall erfÃ¼llt. Ob tatsÃ¤chlich keine Aussteckung stattfand, worauf die Parteivorbringen hindeuten, kann deshalb offenbleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer machen weiter geltend, die spÃ¤teren Bewilligungen vom 24. Okto­ber 2007, 6. November 2008 und 11. November 2009 hÃ¤tten nicht im Anzeigeverfahren bzw. mit einer Audienzbewilligung erfolgen dÃ¼rfen. Das Unterbleiben der Ausschreibung und Aussteckung dieser spÃ¤teren Ãnderungen habe zur Folge, dass die Rekursfrist insofern erst mit der nachtrÃ¤glichen Zustellung der Baurechtsentscheide zu laufen begonnen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>§ 325 Abs. 1 PBG stellt die Rechtsgrundlage dafÃ¼r dar, dass das Bewilligungsverfahren fÃ¼r Vorhaben von untergeordneter Bedeutung oder fÃ¼r die Ãnderung bereits bewilligter Projekte durch den Verordnungsgeber vereinfacht oder durch ein Anzeigeverfahren ersetzt werden kann, wenn nach den UmstÃ¤nden keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berÃ¼hrt werden kÃ¶nnen. § 325 Abs. 2 PBG ermÃ¤chtigt den Gemeinderat, fÃ¼r das Anzeigeverfahren ein Audienzverfahren einzufÃ¼hren. Das Anzeigeverfahren wird in §§ 13 ff. BVV geregelt. Es entfallen dabei insbesondere die Aussteckung und die Ã¶ffentliche Bekanntmachung (§ 13 Abs. 2 BVV).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>§ 14 BVV zÃ¤hlt beispielhaft Vorhaben von untergeordneter Bedeutung auf, wobei die Liste weder abschliessend ist noch von der PrÃ¼fung dispensiert, ob im Einzelfall ein untergeordnetes Vorhaben gegeben ist (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 20-62). So findet das Anzeigeverfahren nach § 14 lit. d BVV unter anderem Anwendung auf Dachaufbauten, sofern sie zusammen mit den bereits bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden DachflÃ¤che beanspruchen; ausgenommen sind Vorhaben in Kern- und Quartiererhaltungszonen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Das Anzeigeverfahren setzt nicht nur voraus, dass die betreffenden Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung sind; kumulativ dÃ¼rfen keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter berÃ¼hrt werden, sofern das EinverstÃ¤ndnis dieser Dritten nicht schriftlich nachgewiesen wird (§ 13 Abs. 1 und § 15 BVV).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach § 325 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen nicht nur Vorhaben von untergeordneter Bedeutung, sondern auch Ãnderungen eines bewilligten Projekts (selbst wenn dieses seinerseits nicht von untergeordneter Bedeutung ist) dem Anzeigeverfahren unterstellt werden. In § 13 Abs. 1 BVV werden die ProjektÃ¤nderungen nicht ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt. Der Bestimmung kann jedoch nicht entnommen werden, dass sie aus dem Anzeigeverfahren ausgeklammert werden sollen, was weder bezweckt wurde noch Sinn ergeben wÃ¼rde. Im Folgenden ist die Behandlung von ProjektÃ¤nderungen im Anzeigeverfahren nÃ¤her zu betrachten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die Bewilligung einer ProjektÃ¤nderung ist gegenÃ¼ber der Stammbewilligung unselbstÃ¤ndiger Natur (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2 mit Hinweisen). ErwÃ¤chst eine Stamm­bewilligung in (formelle) Rechtskraft, so kÃ¶nnen Dritte diese im Rahmen eines Rechts­mittelverfahrens gegen eine nachfolgende ProjektÃ¤nderungsbewilligung nicht mehr grundsÃ¤tzlich infrage stellen; bei ProjektÃ¤nderungen kÃ¶nnen sie nur diejenigen Teile eines bewilligten Bauvorhabens anfechten, die durch die Ãnderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 2006 Nr. 73; 1981 Nr. 145). Auf die Anfechtung der ProjektÃ¤nderung ist sodann § 316 Abs. 2 PBG anwendbar. Nach dieser Bestimmung sind dem Gesuchsteller, der das Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids rechtzeitig gestellt hat, alle baurechtlichen Entscheide Ã¼ber das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist. Das Zustellungsbegehren erstreckt sich demnach auch auf Bewilligungen fÃ¼r ProjektÃ¤nderungen, deren Geltung von der Stammbewilligung abhÃ¤ngt und die keinen selbstÃ¤ndigen Bestand haben. Wer dagegen das Rekursrecht nach § 316 Abs. 1 PBG verwirkt hat, dem steht es folgerichtig auch nicht gegen die Bewilligung einer ProjektÃ¤nderung zu (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2); auch die Rechtsnachfolger haben sich den Verzicht anrechnen zu lassen (VGr, 21. Juni 2001, VB.2001.00045, E. 2b, www.vgrzh.ch). Dies gilt in analoger Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG unter dem Vorbehalt einer erneuten Publikation und Aussteckung (vgl. VGr, 3. September 2008, VB.2008.00132, E. 2.4 f., www.vgrzh.ch; vgl. auch § 15 Abs. 3 Satz 2 und 3 BVV).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Eine ProjektÃ¤nderung liegt nur dann vor, wenn das Bauvorhaben nicht in den GrundzÃ¼gen verÃ¤ndert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf die Nachbarschaft auswirkende bauliche GrundstÃ¼cksnutzung wesentlich verÃ¤ndert wird (wie etwa Erschliessung, Stand­ort, Ã¤ussere Masse, HÃ¶he, AbstÃ¤nde, AusnÃ¼tzung, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung) noch eine Mehrzahl geringfÃ¼giger Ãnderungen dem Bau eine gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglichen Projekt verÃ¤nderte IdentitÃ¤t verleiht (VGr, 21. April 2004, BEZ 2004 Nr. 28 E. 3.1 f.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Band I, 3. A., Bern 2007, Art. 32 N. 12a). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass ein im Vergleich zu den bewilligten PlÃ¤nen anders geartetes Bauprojekt bzw. ein qualitativ vÃ¶llig anderes Bauvorhaben nicht im Anzeigeverfahren behandelt werden darf (vgl. VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>UnabhÃ¤ngig davon, dass die ProjektÃ¤nderungen in § 13 BVV nicht erwÃ¤hnt werden, ist das Anzeigeverfahren entsprechend dem Wortlaut dieser Bestimmung nur bei Ãnderungen untergeordneter Natur zulÃ¤ssig, was sich aus dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und den rechtsstaatlichen Verfahrensgarantien ergibt (vgl. im Einzelnen VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2). Die Beispiele von Bauvorhaben mit untergeordneter Bedeutung in § 14 BVV kÃ¶nnen bei der PrÃ¼fung, ob eine ProjektÃ¤nderung noch im Anzeigeverfahren behandelt werden kann, sinngemÃ¤ss herangezogen werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung die zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter gemÃ¤ss § 13 BVV stets vorbehalten bleiben. Dagegen schrÃ¤nkt § 316 PBG ihre Wahrnehmung bei Pro­jekt­Ã¤nderungen ein: Interessen Dritter oder Ã¶ffentliche Interessen, die von einer ProjektÃ¤nderung berÃ¼hrt werden kÃ¶nnen, vermÃ¶gen das Anzeigeverfahren nicht auszuschliessen, soweit sie bereits zur Anfechtung der Stammbewilligung legitimierten. § 14 BVV ist daher bei ProjektÃ¤nderungen noch weniger schematisch anzuwenden als bei Bauvorhaben, da die Frage des genÃ¼genden Rechtsschutzes mitberÃ¼cksichtigt werden muss, die bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung separat geprÃ¼ft wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, dass nicht am Gesamtprojekt zu messen sei, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende ProjektÃ¤nderung vorliege, sondern dass die vorgesehenen Ãnderungen fÃ¼r sich zu betrachten seien, da andernfalls der Rechtsschutz fÃ¼r be­trof­fene Dritte mit zunehmender GrÃ¶sse der Projekte verringert wÃ¼rde. Die Argumentation ist allerdings einseitig, da den Besonderheiten von GesamtÃ¼berbauungen Rechnung zu tragen ist. Gerade bei grÃ¶sseren Bauvorhaben, deren Planung und AusfÃ¼hrung lÃ¤nger dauert, dÃ¼rften oft ProjektÃ¤nderungen notwendig werden, und grÃ¶ssere Ãnderungen dÃ¼rften allenfalls aufgrund des grÃ¶sseren Gesamtumfangs auch weniger auffallen. Zudem sind die Rechte Drittbetroffener grundsÃ¤tzlich gewahrt, indem diejenigen, die ein Begehren um Zustellung der Stammbewilligung gestellt haben, sich auch gegen ProjektÃ¤nderungen zur Wehr setzen kÃ¶nnen; wer hingegen kein Zustellungsbegehren gestellt hat, wusste immerhin um die GrÃ¶sse des Projekts, mit dem er sich abfand. Umgekehrt wÃ¼rde jedoch der Rechtsschutz gegenÃ¼ber Ãnderungen von GesamtÃ¼berbauungsprojekten Ã¼bermÃ¤ssig erschwert, wenn das zulÃ¤ssige Mass von ProjektÃ¤nderungen allein anhand der GrÃ¶sse des ganzen Vorhabens bestimmt wÃ¼rde (so zwar Zaugg/Lud­wig, Art. 32 N. 12a, fÃ¼r das Berner Recht; doch Ã¤ussert sich der dort zitierte Entscheid der Baudirektion des Kantons Bern vom 20. Februar 1991, BVR 1991 S. 404 E. 3aâc, differenzierter): Je nach der GrÃ¶sse des Gesamtprojekts kÃ¶nnten auf diese Weise Bauten oder GebÃ¤udeteile, die bedeutende Eingriffe in die Interessen Dritter zur Folge haben kÃ¶nnten, ohne Aussteckung und Publikation erstellt werden. Bei der Beurteilung, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende ProjektÃ¤nderung vorliegt, sind demnach das betreffende GebÃ¤ude, die GesamtÃ¼berbauung sowie das Ausmass der Ãnderung als solche zu berÃ¼cksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren jeweils anhand der konkreten UmstÃ¤nde zu bestimmen ist. Zumindest im vorliegenden Fall, wo die Ãnderungen ein besonders markantes GebÃ¤ude innerhalb der GesamtÃ¼berbauung betreffen, erscheint es sachgerecht, im Wesentlichen dieses GebÃ¤ude zum Massstab zu nehmen. Somit kann auch § 14 lit. d BVV betreffend die Dachaufbauten, der sich auf das jeweilige GebÃ¤ude als VergleichsgrÃ¶sse bezieht, sinngemÃ¤ss herbeigezogen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.5 </b>Umfasst die nachtrÃ¤gliche Anfechtung â wie im vorliegenden Fall â mehrere Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben mit dem ursprÃ¼nglich bewilligten Projekt zu vergleichen; wÃ¼rden die bewilligten PlÃ¤ne einzeln mit dem jeweils vorher bewilligten Stand verglichen, liesse man im Ergebnis zu, dass die Voraussetzungen des Anzeigeverfahrens umgangen werden kÃ¶nnten, indem Varianten, die zu bedeutenden Abweichungen vom ursprÃ¼nglichen Projekt fÃ¼hren, auf mehrere untergeordnete Ãnderungsbewilligungen aufgeteilt wÃ¼rden. Dass hier insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren erteilt wurden, wird demnach erst relevant, wenn im Ganzen keine untergeordnete ProjektÃ¤nderung mehr vorliegt und sich die Frage stellt, wann erstmals das ordentliche Verfahren (oder die Ã¶ffentliche Bekanntmachung im Zweifelsfall nach § 15 Abs. 3 BVV) hÃ¤tte gewÃ¤hlt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die ursprÃ¼ngliche Baubewilligung vom 13./20. April 2005 umfasste vier Ã¼berdeckte TreppenaufgÃ¤nge, zusammengefasst in drei Dachaufbauten mit einer GesamtflÃ¤che von ca. 20,5 m<sup>2</sup>, wobei die Aufbauten in Nord-SÃ¼d-Richtung angeordnet waren. Mit Bezug auf die strittigen Dachaufbauten wurde das Bauvorhaben im Verlauf der erwÃ¤hnten Bewilligungsschritte wie folgt verÃ¤ndert:</p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Ãnderungsbewilligung im Anzeigeverfahren vom 24. Oktober 2007: Trennung der zusammengefassten AufgÃ¤nge, sodass insgesamt vier Dachaufbauten entstanden, und Drehung der zwei sÃ¼dlichen AufgÃ¤nge um 90 Grad (neu in Ost-West-Richtung). Die sÃ¼dlichen AufgÃ¤nge wurden Ã¼berdies leicht verbreitert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Ãnderungsbewilligung im Anzeigeverfahren vom 6. November 2008: Drehung auch der nÃ¶rdlichen AufgÃ¤nge in die Ost-West-Richtung und Verschiebung derselben nach Norden; ErgÃ¤nzung aller AufgÃ¤nge mit einem Abstellraum und einem Vordach. Die vier Aufbauten beanspruchten neu eine GesamtflÃ¤che von ca. 33,75 m<sup>2</sup>. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Ãnderungsbewilligung im Anzeigeverfahren (Audienzverfahren) vom 11. November 2009: Verschiebung der Dachterrassen. Bei den nÃ¶rdlichen AufgÃ¤ngen wurde je eine zusÃ¤tzliche, nach Norden gerichtete Dachterrasse vorgesehen. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Aus dem Blickwinkel der BeschwerdefÃ¼hrer, deren Wohnhaus rund 70 m nordÃ¶stlich der strittigen Baute liegt, wurde die BeeintrÃ¤chtigung durch das Bauvorhaben mit jedem Ãnderungsschritt verstÃ¤rkt: Die Drehung der DachaufgÃ¤nge in die Ost-West-Richtung bewirkt, dass diese nun aus ihrer Sicht quer auf dem GebÃ¤ude stehen und dadurch ein grÃ¶sseres Profil beanspruchen. WÃ¤hrend dies bei der Drehung der sÃ¼dlichen AufgÃ¤nge (1. Ãnderungsbewilligung) fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrer noch weniger in Erscheinung trat, wurde durch die Drehung der nÃ¶rdlichen AufgÃ¤nge, deren Verschiebung nach Norden und die zusÃ¤tzlichen AbstellrÃ¤ume (2. Ãnderungsbewilligung) die Silhouette des GebÃ¤udes fÃ¼r sie deutlich vergrÃ¶ssert. Die Bewilligung der nÃ¶rdlichen Dachterrassen (3. Ãnderungsbewilligung) ermÃ¶glicht schliesslich eine zusÃ¤tzliche AufenthaltsflÃ¤che, von welcher die BenÃ¼tzer direkten Blick auf die Wohnung der BeschwerdefÃ¼hrer erhalten.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Nach den unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin 1 weist die gesamte DachflÃ¤che des ehemaligen Silos 759 m<sup>2 </sup>auf; die vier TerrassenaufgÃ¤nge umfassen samt MaterialrÃ¤umen insgesamt 33,75 m<sup>2</sup>. Der Plan zur jÃ¼ngsten ProjektÃ¤nderung, die am 11. Novem­ber 2009 bewilligt wurde, bestÃ¤tigt diese Zahlen. Nicht anzurechnen sind die LiftÃ¼berfahrten, die im Gegensatz zu den strittigen TreppenaufgÃ¤ngen zu den kleineren technisch bedingten Dachaufbauten im Sinn von § 292 PBG und § 14 lit. c BVV zÃ¤hlen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 6, www.vgrzh.ch). Die strittigen Dachaufbauten machen somit zusammen weniger als 5 % der DachflÃ¤che aus, weshalb sie gemÃ¤ss § 14 lit. d BVV grundsÃ¤tzlich ein untergeordnetes, im Anzeigeverfahren bewilligungsfÃ¤higes Vorhaben darstellen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Insgesamt bestanden die Ãnderungen nach dem Gesagten darin, dass die TreppenaufgÃ¤nge um mehr als die HÃ¤lfte ihrer FlÃ¤che (von etwa 20,5 auf die erwÃ¤hnten 33,75 m<sup>2</sup>) vergrÃ¶ssert wurden, namentlich weil sie je um einen Materialraum erweitert wurden. Ferner wurden sie verschoben, um 90 Grad gedreht und an der SÃ¼dseite jeweils mit einem Vordach versehen; sie stehen nun quer auf den DÃ¤chern der SeitenflÃ¼gel, deren Breite sie zu etwa drei Vierteln in Anspruch nehmen, bzw. unmittelbar an deren Ende auf dem sÃ¼dlich angrenzenden LÃ¤ngsflÃ¼gel. Die HÃ¶he der Aufbauten bleibt dagegen gleich: GemÃ¤ss den Baubewilligungen vom 24. Okto­ber 2007 und 6. Novem­ber 2008 respektieren die Ãnderungen die bisher bewilligten HÃ¶henkoten. In den dem Verwaltungsgericht vorliegenden PlÃ¤nen, die am 6. November 2008 und am 11. November 2009 bewilligt wurden, wird diese HÃ¶henkote zwar farblich als unverÃ¤ndert gekennzeichnet, jedoch nicht mehr in Zahlen angegeben; massgeblich ist jedenfalls die ausdrÃ¼cklich bewilligte, gleich gebliebene HÃ¶henkote (wÃ¤hrend die Frage ihrer Einhaltung nicht im vorliegenden Verfahren, sondern bei der Baukontrolle nach § 327 Abs. 2 PBG zu prÃ¼fen ist). Wie die Vorinstanz bemerkt, bleiben auch die Nutzung und die Anzahl der TreppenaufgÃ¤nge gleich. Anzumerken ist jedoch, dass das ursprÃ¼ngliche Projekt zwei aneinander gebaute TreppenaufgÃ¤nge in der Mitte des LÃ¤ngsflÃ¼gels vorsah, sodass optisch nur drei Aufbauten wahrgenommen worden wÃ¤ren. Die Ãnderungen bei den Dachaufbauten werfen keine neuen Rechtsfragen auf bzw. wirken sich nicht auf die anwendbaren Rechtsgrundlagen aus (was etwa der Fall sein kÃ¶nnte, wenn statt eines Umbaus ein Neubau vorgesehen wÃ¼rde, der sich nicht mehr auf die Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1 PBG stÃ¼tzen kÃ¶nnte; vgl. VGr, 23. Februar 2005, VB.2005.00006, E. 1 f., www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, dass die nun quer auf die DÃ¤cher der SeitenflÃ¼gel gestellten TreppenaufgÃ¤nge wie ein weiteres Geschoss wirkten. Das ist zwar insofern zu relativieren, als die bewilligten AufgÃ¤nge nur etwas mehr als halb so hoch sind wie ein Geschoss und schon in leichter SchrÃ¤gsicht aufgrund ihrer geringen Tiefe â trotz der neu bewilligten VordÃ¤cher â als Dachaufbauten erkennbar bleiben. Doch trifft zu, dass sie aus der Sicht des Wohnorts der BeschwerdefÃ¼hrer deutlich auffÃ¤lliger in Erscheinung treten, weil sie verlÃ¤ngert, quer auf bzw. an die SeitenflÃ¼gel gestellt und nÃ¤her an den Ã¤usseren DachrÃ¤ndern platziert wurden; zudem sind nun alle vier AufgÃ¤nge als selbstÃ¤ndige Aufbauten erkennbar. Von einer nur geringfÃ¼gigen VerÃ¤nderung der Ã¤usseren Masse und des Erscheinungsbilds kann kaum mehr die Rede sein; auf die Nachbarschaft wirken sich die Modifikationen Ã¤hnlich aus wie Ãnderungen der AbstÃ¤nde oder der GebÃ¤udehÃ¶he. Wenn dieser Befund einerseits dadurch relativiert wird, dass es sich um einen Teil einer GesamtÃ¼berbauung handelt, so ist anderseits zu beachten, dass die fraglichen VerÃ¤nderungen einen sehr exponierten Ort innerhalb dieser Ãberbauung betreffen. Ob im Vergleich zum Projekt, das am 13./20. April 2005 bewilligt wurde, allein wegen der VerÃ¤nderungen bei den Dachaufbauten von einem anders gearteten Bauprojekt auszugehen wÃ¤re, kann allerdings offenbleiben: Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hÃ¤tte insoweit zumindest von einem Zweifelsfall im Sinn von § 15 Abs. 3 BVV ausgehen mÃ¼ssen (vgl. dazu auch VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2; MÃ¤der, Rz. 224).</p> <p class="Urteilstext">Diese Ãnderungen berÃ¼hren zwar keine Interessen Dritter oder Ã¶ffentliche Interessen, welche nicht bereits mit der Bewilligung vom 13./20. April 2005 tangiert worden wÃ¤ren. Die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrer werden durch das geÃ¤nderte Projekt jedoch wesentlich intensiver betroffen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.5 </b>Die wesentlichen Ãnderungen erfolgten mit den Bewilligungen vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November 2008, wobei bereits Erstere nicht mehr als untergeordnete ProjektÃ¤nderung des am 13./20. April 2005 bewilligten Vorhabens gelten kann. Die Ãnderungen hÃ¤tten nicht ohne (erneute) Ã¶ffentliche Bekanntmachung und Aussteckung bewilligt werden dÃ¼rfen. Aufgrund des ErÃ¶ffnungsmangels lÃ¶sten die im Anzeigeverfahren erfolgten Bewilligungen die Fristen der gesetzlich vorgesehenen Rechtsvorkehren fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrer nicht aus. Die Anfechtung der Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November 2009 erfolgte somit rechtzeitig, und die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrer sind mit Bezug auf diese Bewilligungen materiell zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.6 </b>Im Ãbrigen wurden mit der Bewilligung vom 24. Oktober 2007 auch die Ersetzung der gesamten SÃ¼dfassade â und allenfalls weiterer Teile des LÃ¤ngsflÃ¼gels â sowie eine neue Anordnung der Fensterfront in dieser Fassade gestattet. Auch dies weist darauf hin, dass keine untergeordnete ProjektÃ¤nderung mehr vorlag, die im Anzeigeverfahren hÃ¤tte bewilligt werden kÃ¶nnen (vgl. auch § 14 lit. f BVV, wonach im Anzeigeverfahren "die VerÃ¤nderung einzelner FassadenÃ¶ffnungen, insbesondere von TÃ¼ren und Fenstern" bewilligt werden kann). Dieser Umstand ist jedoch fÃ¼r den Entscheid nicht mehr massgeblich, nachdem sich dasselbe Resultat bereits aufgrund der geÃ¤nderten Dachaufbauten ergibt. Es erÃ¼brigt sich daher, die Parteien zu dieser Frage noch anzuhÃ¶ren.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.7 </b>Ferner kann offenbleiben, ob eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die Bewilligung im Audienzverfahren vom 11. November 2009 bestand.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der angefochtene Entscheid ist demnach aufzuheben, und die Angelegenheit ist zur materiellen Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Obwohl die BeschwerdefÃ¼hrer materielle EventualantrÃ¤ge gestellt und begrÃ¼ndet haben und die Beschwerdegegnerinnen dazu Stellung genommen haben, liegt kein hinreichender Grund fÃ¼r einen reformatorischen Entscheid vor. Die Vorinstanz wird sich auch mit dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrer auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu befassen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund des Verfahrensausgangs sind die Gerichtskosten je zu einem Viertel den beiden BeschwerdefÃ¼hrern und den beiden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen, wobei die BeschwerdefÃ¼hrer solidarisch fÃ¼reinander haften (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 14 N. 3). ParteientschÃ¤digungen sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der vorliegende Zwischenentscheid kann grundsÃ¤tzlich nach Massgabe von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 beim Bundesgericht angefochten werden.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 3. Juni 2010 wird aufgehoben, und die Sache wird zur materiellen PrÃ¼fung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Baurekurskommission IV zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr.<a id="Text1"> 3'000.--</a>; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird zu je einem Viertel den BeschwerdefÃ¼hrern, unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander, und zu je einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>