<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00112</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218323&amp;W10_KEY=13013499&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00112</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.06.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung [Die Beschwerdeführerin wehrt sich gegen die Zuweisung eines Gebiets von der Reserve- in die Landwirtschaftszone.] Kommunale Landwirtschaftszonen können auch am Bauzonenrand festgelegt werden. Die Gemeinde war zur Festsetzung der kommunalen Landwirtschaftszone zuständig (E. 6.3.1). Die Vorinstanz hat die im Lauf des Rekursverfahrens eingetretenen Änderungen der planungsrechtlichen Verhältnisse, insbesondere die Revision des kantonalen Richtplans, womit das betreffende Gebiet dem Landwirtschaftsgebiet zugeordnet worden ist, zu Recht berücksichtigt (E. 6.3.2). Im Beschwerdeverfahren ist zu prüfen, ob die Zuweisung der betroffenen Grundstücke in die kommunale Landwirtschaftszone rechtmässig erfolgt ist. Ob die von der Beschwerdeführerin beantragte Beibehaltung der Reservezone ebenfalls infrage käme, wäre nur zu prüfen, wenn sich der Gemeindeversammlungsbeschluss als rechtswidrig erweisen sollte (E. 6.3.3). Die Umzonung verletzt den Grundsatz der Planbeständigkeit nicht, da die planungsrechtlichen Grundlagen mit der Revision des kantonalen Richtplans und der Zuweisung des betroffenen Gebiets zum Landwirtschaftsgebiet wesentlich geändert haben (E. 6.3.4). Da ausreichend Baulandreserven zur Verfügung stehen, besteht kein Anlass für die Erhaltung des Gebiets als Reservezone (E. 6.3.5). Einer künftigen baulichen Nutzung steht sodann das gewichtige öffentliche Interesse an der Bewahrung des Naherholungsgebiets und dessen Nutzung als Rebland und Fruchtfolgefläche entgegen (E. 6.3.6). Auch die Eigentumsgarantie spricht damit nicht gegen die Umzonung (E. 6.3.7). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃQUIVALENZPRINZIP">ÃQUIVALENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDRESERVE">BAULANDRESERVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUZONE">BAUZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEDARFSBERECHNUNG">BEDARFSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANBESTÃNDIGKEIT">PLANBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESERVEZONE">RESERVEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLANÃNDERUNG">RICHTPLANÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 19 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 46 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 65 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=38457" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2016.00112</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Juni 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C,<b> </b>vertreten durch den Gemeinderat,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>und</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung C stimmte am 6. Juni 2011 der Initiative "D bleibt grÃ¼n" zu. Damit wurde das gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung vom 6. April 2009 in der Reservezone gelegene Gebiet D-E, das die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01â14 umfasste, der kommunalen Landwirtschaftszone zugewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Beschluss erhoben drei GrundeigentÃ¼mer Rekurs und beantragten, dass der Gemeindeversammlungsbeschluss aufzuheben und die betroffenen Parzellen in der Reservezone zu belassen seien.</p> <p class="Urteilstext">Nach DurchfÃ¼hrung des Schriftenwechsels sistierte das Baurekursgericht die Verfahren am 24. April 2012, bis die GesamtÃ¼berprÃ¼fung der kantonalen Richtplanung abgeschlossen sei. Am 18. MÃ¤rz 2014 setzte der Kantonsrat den revidierten Richtplan fest, wozu der Bundesrat am 29. April 2015 die Genehmigung erteilte. Daraufhin nahm das Baurekursgericht die Verfahren am 10. Juni 2015 wieder auf. Am 6. Juli 2015 erstattete die zuvor als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren aufgenommene Baudirektion einen Amtsbericht, zu dem sich die Parteien Ã¤ussern konnten. In der Folge zogen zwei GrundeigentÃ¼mer ihre Rekurse zurÃ¼ck. Die dritte Anfechtende Ã¼bertrug ihre Parzelle an die Tochter A, die in das Verfahren eintrat.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 27. Januar 2016 vereinigte das Baurekursgericht die drei Verfahren, schrieb deren zwei als durch RÃ¼ckzug der Rekurse erledigt ab und wies das Rechtsmittel von A ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 29. Februar 2016 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:</p> <p class="Urteilstext"><span>"1. Disp.-Ziffer III sowie die Disp.-Ziffern V und VI des angefochtenen Entscheids seien aufzuheben;</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 2. der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2011 Ã¼ber die Zuteilung des Gebiets D in die Landwirtschaftszone sei aufzuheben;</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 3. eventuell seien die Akten an die Vorinstanz zum Entscheid Ã¼ber den gestellten Eventualantrag (Umzonung der Parzelle Kat.-Nr. 07 mit dem Rebberg zur Landwirtschaftszone) zurÃ¼ckzuweisen;</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 4. subeventuell sei die Vorinstanz einzuladen, die GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 13'000.- auf hÃ¶chstens Fr. 8'000.- zu reduzieren;</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 5. unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."</span></p> <p class="Urteilstext">Daraufhin lud der AbteilungsprÃ¤sident des Verwaltungsgerichts die Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 2. MÃ¤rz 2016 ein, bezÃ¼glich der teilweisen Neufestsetzung der Nutzungsplanung gemÃ¤ss Gemeindeversammlungsbeschluss den Genehmigungsentscheid zu treffen. Am 2. November 2016 genehmigte die Direktion die Teilrevision der Nutzungsplanung.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Vernehmlassung vom 23. November 2016 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte namens der Gemeinde C der Gemeinderat am 17. November 2016. Ebenso beantragte die Baudirektion am 8. Dezember 2016 unter Hinweis auf einen Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 5. Dezember 2016 die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der gegen den Entscheid der Vorinstanz erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. Als EigentÃ¼merin des von der Umzonung betroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 09 ist A zur Beschwerde gegen den auf Abweisung lautenden Rekursentscheid legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel ist daher einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Sachverhalt ist aus den Akten hinreichend ersichtlich, weshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu verzichten ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79). Ebenso wenig bedarf es sonstiger Untersuchungshandlungen des Verwaltungsgerichts.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die am 28. Mai 2010 eingereichte Initiative "D bleibt grÃ¼n" lautete: "Die heutige Reservezone D wird vollumfÃ¤nglich der kommunalen Landwirtschaftszone zugeteilt." Eine Gegeninitiative "D â ausgewogen gestalten" forderte, eine Bautiefe entlang der F-Strasse der Bauzone W2/1.4 zuzuweisen. Entsprechend der Empfehlung des Gemeinderats nahm die Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2011 die Initiative an und verwarf den Gegenvorschlag. Der ErlÃ¤uternde Bericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) hielt dazu fest, dass in C in den letzten 15 Jahren durchschnittlich 2,2 ha Wohn- und Mischzonen pro Jahr verbraucht worden seien. Ende 2009 habe die Gemeinde noch Ã¼ber rund 29,4 ha unÃ¼berbautes Land in Wohn- und Mischzonen verfÃ¼gt; hinzu kÃ¤men noch "stille Reserven" aufgrund der im Ã¼berbauten Gebiet mÃ¶glichen Nachverdichtung. Damit sei ein angemessenes Wachstum in den nÃ¤chsten 15 Jahren gewÃ¤hrleistet und drÃ¤nge sich keine Einzonung von Reservezonenland auf. Das Gebiet D sei als wichtige Landschaftskammer zu wÃ¼rdigen. Die besonderen QualitÃ¤ten der zusammenhÃ¤ngenden GrÃ¼nflÃ¤che als Erholungsraum sollten fÃ¼r die BevÃ¶lkerung langfristig erhalten bleiben. Ferner diene das Gebiet zu grossen Teilen als FruchtfolgeflÃ¤che zweiter GÃ¼te; kleinere Teile eigneten sich als getreidebetonte FruchtfolgeflÃ¤che erster GÃ¼te sowie als futterbaubetonte FruchtfolgeflÃ¤chen. Nach Einreichung der Initiative sei der Entwurf zur Ãnderung des kantonalen Richtplans Ã¶ffentlich aufgelegt worden. Darin finde sich der Antrag des Gemeinderats, das Gebiet G als Siedlungsgebiet zu bezeichnen und im Gegenzug jenes in der Reservezone D zu streichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Am 18. MÃ¤rz 2014 revidierte der Kantonsrat den kantonalen Richtplan (https://are.zh.ch), wozu der Bundesrat am 29. April 2015 die Genehmigung erteilte. Danach kam das Gebiet D-E in das Landwirtschaftsgebiet und ein LandschaftsfÃ¶rderungsgebiet zu liegen, wÃ¤hrend das bisher der Landwirtschaftszone zugewiesene Areal G dem Siedlungsgebiet zugewiesen wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im Genehmigungsbeschluss vom 2. November 2016 hielt die Baudirektion fest, dass nach Ãnderung der Richtplanung die Voraussetzungen fÃ¼r die Ausscheidung einer Bauzone im Gebiet D-E dahingefallen seien. Die Festlegung einer Landwirtschaftszone entspreche den neuen richtplanerischen Vorgaben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Laut Art. 14 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; RPG) vom 22. Juni 1979 ordnen NutzungsplÃ¤ne die zulÃ¤ssige Nutzung des Bodens (Abs. 1); sie unterscheiden vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Abs. 2). Neben diesen Zonenarten (Art. 15â17 RPG) gestattet Art. 18 RPG dem kantonalen Recht, weitere Nutzungszonen vorzusehen (Abs. 1). Es kann Vorschriften enthalten Ã¼ber Gebiete, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst spÃ¤ter zugelassen wird (Abs. 2). Von dieser MÃ¶glichkeit hat der Kanton ZÃ¼rich mit der Reservezone Gebrauch gemacht. GemÃ¤ss § 65 Abs. 1 PBG umfasst diese FlÃ¤chen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst spÃ¤ter zugelassen werden soll. Darin einzuteilen sind insbesondere die im kantonalen Richtplan derzeit noch bezeichneten Bauentwicklungsgebiete, aber auch sonst nicht innerhalb der nÃ¤chsten 15 Jahre benÃ¶tigten SiedlungsflÃ¤chen. Damit sind Reservezonen Instrumente der Baugebietsetappierung (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5.<span> A., ZÃ¼rich 2011, S. 133). EigentÃ¼mer von GrundstÃ¼cken in Reservezonen haben nach § 65 Abs. 4 PBG einen Anspruch auf ÃberprÃ¼fung der Bauzonendimensionierung, der frÃ¼hestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans geltend gemacht werden kann.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Art. 15 RPG (in der Fassung vom 15. Juni 2012) gibt die Kriterien vor, gemÃ¤ss denen Land einer Bauzone zugeordnet werden kann (Heinz Aemisegger/Samuel Kissling in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2016 [zit. Praxiskommentar RPG], Art. 15 N. 44 und 86). Nach der ursprÃ¼nglichen Fassung dieser Bestimmung vom 22. Juni 1979 umfassten Bauzonen Land, das sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet und weitgehend Ã¼berbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wird (lit. b). Die Ausscheidung von Bauzonen hat sich primÃ¤r an Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 zu orientieren, wonach die Raumplanung der zweckmÃ¤ssigen und haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes zu dienen hat. Abs. 5 von</span><span> Art. 15 RPG verpflichtet Bund und Kantone zur Erarbeitung von technischen Richtlinien fÃ¼r die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich fÃ¼r die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen. Diese Richtlinien werden ergÃ¤nzt durch Art. 30a RPV (eingefÃ¼gt am 2. April 2014, in Kraft seit 1. Mai 2014), der die wichtigsten Eckwerte zur Bestimmung der BauzonengrÃ¶sse im Kanton konkretisiert (Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 126). Damit soll im VerhÃ¤ltnis zwischen Bund und Kantonen eine Vereinheitlichung bezÃ¼glich der Methode zur Bedarfsrechnung fÃ¼r Bauzonen bzw. ihrer Dimensionierung fÃ¼r die massgebliche Planungsperiode erfolgen, was in vielen FÃ¤llen eine Abkehr von der bis anhin weit verbreiteten Trendmethode in ihrer bisherigen Form zur Folge haben wird (vgl. Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 51 und 119; https://www.are.admin.ch/rpg 1 [Technische Richtlinien Bauzonen]).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher ÃberprÃ¼fungsmassstab: Mit Rekurs kÃ¶nnen gerÃ¼gt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung oder Ermessensunterschreitung, b. unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde kÃ¶nnen hingegen grundsÃ¤tzlich nur die RÃ¼gen gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist bloss dann zulÃ¤ssig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die RekursbehÃ¶rden grundsÃ¤tzlich verpflichtet, ihre umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschÃ¶pfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf Unangemessenheit zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3). DemgegenÃ¼ber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen der Vorinstanz zu hinterfragen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG, denn bereits das Rekursverfahren gewÃ¤hrleistet die volle ÃberprÃ¼fung durch wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz erwog, dass sich die Zuweisung des Gebiets D-E zur Landwirtschaftszone unter dem Aspekt der Bedarfsberechnung als zutreffend erweise. Die Gemeinde C weise Baulandreserven von 29,4 ha aus; der durchschnittliche FlÃ¤chenverbrauch in den letzten 15 Jahren belaufe sich auf 2,2 ha/Jahr. Unter MitberÃ¼cksichtigung des Nachverdichtungspotenzials sei daher ein angemessenes Wachstum der Gemeinde fÃ¼r die nÃ¤chsten 15 Jahre unabhÃ¤ngig davon gewÃ¤hrleistet, ob das Gebiet G je eingezont werde oder nicht. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin habe die erneute BedarfsprÃ¼fung aufgrund der Initiative "D bleibt grÃ¼n" durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen, ohne dass eine Ãnderung der bestehenden VerhÃ¤ltnisse vorausgesetzt gewesen sei. Weil das streitbetroffene Gebiet schon heute grÃ¶sstenteils landwirtschaftlich genutzt werde, komme der PlanbestÃ¤ndigkeit geringere Bedeutung zu. Die Anpassung der Planung an die tatsÃ¤chlich ausgeÃ¼bte Nutzung sei zweckmÃ¤ssig. Damit entspreche der kommunale Zonenplan auch dem revidierten kantonalen Richtplan, denn nach § 47 PBG mÃ¼ssten Bauzonen, zu denen auch Reservezonen als sogenannte etappierte Bauzonen zÃ¤hlten, innerhalb des im Richtplan festgelegten Siedlungsgebiets ausgeschieden werden. Kraft § 19 Abs. 2 PBG sei der Richtplan entsprechend dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin akzessorisch zu Ã¼berprÃ¼fen. Aufgrund seiner Lage stelle das schon heute landwirtschaftlich genutzte Gebiet D-E einen wertvollen Naherholungsraum dar. Das Land eigne sich grossenteils als uneingeschrÃ¤nkte FruchtfolgeflÃ¤che zweiter GÃ¼te, woran bestehende Erschliessungsbauwerke nichts Ã¤nderten. Die richtplanerisch erfolgte Zuweisung des streitbetroffenen Areals zum Landwirtschaftsgebiet Ã¼berzeuge daher. Ebenso wenig lasse sich aufgrund der topografischen VerhÃ¤ltnisse die auf Antrag der Gemeinde vorgenommene Umteilung des Gebiets G zum Siedlungsgebiet beanstanden. Falls sich der kommunale Baulandbedarf wesentlich Ã¤ndere, eigne sich dieses Gebiet besser fÃ¼r die Ãberbauung als das Gebiet D-E.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels macht die BeschwerdefÃ¼hrerin zunÃ¤chst geltend, dass die Gemeinde C eine kommunale Landwirtschaftszone gar nicht hÃ¤tte festsetzen dÃ¼rfen. Denn § 46 Abs. 3 PBG wolle einer Gemeinde nur dann die Kompetenz zu einer solchen Anordnung Ã¼bertragen, wenn der Kanton dies nicht kÃ¶nne oder wolle, so etwa bei innenliegenden, von Bauzonen umgebenen Landwirtschaftszonen. Beim peripher gelegenen Areal D gehe es indessen um die grundsÃ¤tzliche Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Auch nach der Aufhebung des frÃ¼heren § 37 PBG bestehe der Primat des Staates bei der Landwirtschaftszone fort. Sodann billige die Vorinstanz der Gemeinde zu Unrecht eine vertretbare Handhabung ihres planerischen Ermessens zu. Weil nicht eine Einzonung des Gebiets D, sondern bloss die Beibehaltung der bisherigen Reservezone im Streit liege, erÃ¼brige sich eine Bedarfsprognose nach Art. 15 RPG. Bei den Reserve­zonen handle es sich nicht um Bauzonen, weshalb vorgÃ¤ngig der Gemeindeversammlung keine solche Prognose hÃ¤tte erstellt werden mÃ¼ssen. Indem die Vorinstanz ihrem Entscheid die Bedarfsprognose zugrunde gelegt habe, sei sie bei der InteressenabwÃ¤gung von einem sachfremden Gesichtspunkt ausgegangen. Ebenso wenig treffe es zu, dass die Initiative "D bleibt grÃ¼n" Anlass zur erneuten ÃberprÃ¼fung der Baulandreserven gegeben habe. Vielmehr dÃ¼rfe dies laut Art. 21 Abs. 2 RPG nur bei einer wesentlichen Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse geschehen. Nachdem die Ortsplanung C 2005 und 2009 samt der Reservezone D umfassend Ã¼berprÃ¼ft und beibehalten worden sei, fehle es an einer solchen Ãnderung. Da die heutigen VerhÃ¤ltnisse auch mit der Reservezone fortgefÃ¼hrt werden kÃ¶nnten, erweise sich die Festsetzung einer Landwirtschaftszone als unnÃ¶tig. Sodann widerspreche die Beibehaltung der Reservezone als Nichtbauzone dem kantonalen Richtplan nicht. Weil die Gemeindeversammlung den angefochtenen Beschluss am 6. Juni 2011 gefasst, der Bundesrat den revidierten kantonalen Richtplan jedoch erst am 29. April 2015 genehmigt habe, hÃ¤tte die Vorinstanz diese Ãnderung nicht berÃ¼cksichtigen dÃ¼rfen. Im vorliegenden Fall sei das Vertrauen der GrundeigentÃ¼merin in den Fortbestand der bisherigen Reservezone hÃ¶her zu gewichten als das Ã¶ffentliche Interesse an der sofortigen Umsetzung des geÃ¤nderten Richtplans. Daher sei der Rechtsstreit nach Massgabe des bisherigen kantonalen Rechts zu entscheiden. Im Rahmen der akzessorischen ÃberprÃ¼fung des kantonalen Richtplans habe die Vorinstanz die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unrichtig gewÃ¼rdigt. Ferner argumentiere sie widersprÃ¼chlich, wenn sie mit Bezug auf den D den Bedarf nach Bauland verneine, mit Bezug auf die G aber bejahe. Bei der FlÃ¤che zwischen der F- bzw. H-Strasse und dem Weinberg handle es sich nicht um eine bedeutende Landschaftskammer; diese beginne vielmehr erst oberhalb der Reben. Zu deren Schutz sei im Rekurs der Eventualantrag auf Zuweisung nur des Rebhangs zur Landwirtschaftszone gestellt worden. Die Vorinstanz sei auf diesen Antrag gar nicht eingegangen. Das Gebiet D sei nur aufgrund des geÃ¤nderten kantonalen Richtplans zur FruchtfolgeflÃ¤che geworden und nicht umgekehrt, wie die Vorinstanz annehme. Weil die Reservezone D vollumfÃ¤nglich grob- und teilweise auch feinerschlossen sei, dÃ¼rfe die Option einer spÃ¤teren Einzonung nicht durch die Zuweisung zur Landwirtschaftszone zerstÃ¶rt werden. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz habe der "Abtausch" mit dem Gebiet G und deren Zuweisung zum Siedlungsgebiet keineswegs nahegelegen. Dass sich letztere im Unterschied zum D eher als Siedlungs- denn als Landwirtschaftsgebiet eigne, treffe nicht zu. Die Vorinstanz verkenne, dass die Kulturlandinitiative die Absicht des Gemeinderats verhindere, das Gebiet G in den nÃ¤chsten 20â25 Jahren zu erschliessen und zu Ã¼berbauen. Die Ãnderung des kantonalen Richtplans erweise sich daher als rechtswidrig und mÃ¼sse im Rahmen von dessen akzessorischer ÃberprÃ¼fung aufge­hoben werden. Einzig die Zuteilung des Rebbergs samt UmgelÃ¤nde zur Landwirtschaftszone sei vertretbar, was eventuell beantragt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>In der ursprÃ¼nglichen Fassung vom 7. September 1975 regelten §§ 36 f. PBG unter dem Randtitel "kantonale und regionale Nutzungszonen" neben der Forstwirtschaftszone die Landwirtschaftszone. Mit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 wurde § 37 PBG aufgehoben. Sodann wurde § 46 PBG betreffend den Hauptinhalt der von den Gemeinden zu erlassenden Bau- und Zonenordnung wie folgt neu gefasst:</p> <p class="SP114717"><span>"<sup>1</sup> Die Bau- und Zonenordnung regelt die Ãberbaubarkeit und die Nutzweise der GrundstÃ¼cke, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenÃ¶ssisches oder kantonales Recht bestimmt sind.</span></p> <p class="SP114717"><sup><span> 2</span></sup><span> Zu diesem Zweck wird der nicht von Ã¼bergeordneten Zonen und nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann rechtsverbindlich in Bauzonen, Erholungszonen, Freihaltezonen und Reservezonen unterteilt.</span></p> <p class="SP114717"><sup><span> 3</span></sup><span> Ferner kÃ¶nnen ergÃ¤nzende Landwirtschaftszonen, namentlich im Siedlungs­gebiet, festgesetzt werden."</span></p> <p class="Urteilstext">Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist die Gemeinde befugt, die vom Kanton festgesetzte Landwirtschaftszone mit entsprechenden kommunalen Festlegungen zu ergÃ¤nzen. Dass die Rechtslage unter der Herrschaft von § 37 PBG eine andere gewesen sei, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin mit dem Hinweis auf einen Regierungsratsentscheid aus dem Jahr 1987 dartut, spielt daher keine Rolle. Sinn und Zweck von § 46 Abs. 3 PBG ist, den Gemeinden einen Planungsspielraum zu belassen und ihnen dort die Schaffung einer Landwirtschaftszone zu ermÃ¶glichen, wo â wie hier â kommunale Interessen dies erfordern. Hinzu kommt, dass die Gemeinde im konkreten Fall eher gewillt sein mag, das mit einer Aus- oder RÃ¼ckzonung verbundene Risiko zu tragen, hierfÃ¼r aufgrund von Art. 5 Abs. 2 RPG eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung leisten zu mÃ¼ssen (<span>Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in </span>a nutshell,<span> 3. A., ZÃ¼rich 2017, S. 96 ff.</span>). Mithin kÃ¶nnen kommunale Landwirtschaftszonen auch am Bauzonenrand festgelegt werden und war die Gemeinde C zur Festsetzung der kommunalen Landwirtschaftszone D-E zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Die Vorinstanz hat ihrem Entscheid vom 27. Januar 2016 die zu jenem Zeitpunkt geltende Sach- und Rechtslage zugrunde gelegt. DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin dafÃ¼r, dass die tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse zur Zeit des angefochtenen Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 6. Juni 2011 hÃ¤tten berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. Die Vorinstanz hat ihre Auffassung bereits in der â von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼brigens nicht angefochtenen â PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 24. April 2012 zum Ausdruck gebracht, womit das Rekursverfahren "bis zum Abschluss der noch hÃ¤ngigen GesamtÃ¼berprÃ¼fung der kantonalen Richtplanung" sistiert worden ist. Nachdem der Kantonsrat den revidierten Richtplan am 18. MÃ¤rz 2014 festgesetzt und der Bundesrat am 29. April 2015 seine Zustimmung hierzu erteilt hatte, wurde das Verfahren mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 10. Juni 2015 fortgesetzt.</p> <p class="Urteilstext">Massgebenden Zeitpunkt in Bezug auf die Sachlage bildet nach der Rechtsprechung stets der Sachverhalt im Zeitpunkt des Rekursentscheids (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20a N. 4). Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, so gilt zwar nach § 52 Abs. 2 VRG grundsÃ¤tzlich das Verbot neuer tatsÃ¤chlicher Behauptungen. Aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden lÃ¤sst die Praxis aufgrund der reformatorischen Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts aber Ausnahmen zu, wenn sich die Sachlage seit dem Rekursentscheid wesentlich verÃ¤ndert hat (Donatsch, § 52 N. 24). Hinsichtlich einer Ãnderung der Rechtslage stellt die Lehre grundsÃ¤tzlich auf den Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung ab, wobei das KontinuitÃ¤tsinteresse des Privaten einerseits und das Inter­esse des Gemeinwesens an der Geltung des neuen Rechts anderseits gegenein­ander abzuwÃ¤gen seien und das Vertrauen des Privaten in die unverÃ¤nderte Weitergeltung des bisherigen Rechts grundsÃ¤tzlich Vorrang habe. Anders verhalte es sich jedoch dann, wenn zwingende GrÃ¼nde fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung des neuen Rechts sprÃ¤chen, insbesondere wenn die Vorschriften um der Ã¶ffentlichen Ordnung willen oder zur Durchsetzung erheblicher Ã¶ffentlicher Interessen erlassen worden seien (Donatsch, § 20a N. 24 f. mit Hinweisen). Die zÃ¼rcherische Praxis stellt bei Dauersachverhalten nach stÃ¤ndiger Praxis des Verwaltungsgerichts nicht nur im Rekurs-, sondern auch noch im Beschwerdeverfahren auf das neue Recht ab (Donatsch, § 20a N. 29). Dies hat das Gericht mit Bezug auf die Ãnderung von planungsrechtlichen Festlegungen wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens ausdrÃ¼cklich festgehalten (RB 1985 Nr. 116).</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz die im Lauf des Rekursverfahrens eingetretenen Ãnderungen der planungsrechtlichen VerhÃ¤ltnisse, insbesondere die Revision des kantonalen Richtplans, womit das Gebiet D-E dem Landwirtschaftsgebiet zugewiesen worden ist, zu Recht berÃ¼cksichtigt. Ebenso hat das Verwaltungsgericht allfÃ¤llige seither eingetretene Ãnderungen der rechtlichen und tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse zu beachten. Anzumerken bleibt, dass die Ã¼ber drei Jahre dauernde Sistierung des Rekursverfahrens keinen Sinn gemacht hÃ¤tte, wenn nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rechtsmittelverfahren auf die VerhÃ¤ltnisse von 2011 hÃ¤tte abgestellt werden mÃ¼ssen. Ferner besteht ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse daran, dass ein kommunaler Planungsakt mit den Vorgaben der Ã¼bergeordneten kantonalen Richtplanung Ã¼bereinstimmt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Nachdem der am 18. MÃ¤rz 2014 revidierte und vom Bundesrat am 29. April 2015 genehmigte kantonale Richtplan das Gebiet D-E dem Landwirtschaftsgebiet zuweist, worauf nach dem eben Gesagten im Rechtsmittelverfahren abzustellen ist, entspricht der angefochtene Gemeindeversammlungsbeschluss vom 6. Juni 2011 der Ã¼bergeordneten Richtplanung. Im Streit liegt und vom Verwaltungsgericht zu Ã¼berprÃ¼fen ist die Frage, ob die Zuweisung der betroffenen GrundstÃ¼cke in die kommunale Landwirtschaftszone rechtmÃ¤ssig erfolgt ist. Ob die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte Beibehaltung der Reservezone ebenfalls infrage kÃ¤me, wÃ¤re nur dann zu klÃ¤ren, wenn sich der Gemeindeversammlungsbeschluss als rechtswidrig erweisen sollte. Selbst wenn auch die bisher bestehende Reservezone mit dem neuen Richtplan vertrÃ¤glich wÃ¤re, sprÃ¤che dies nicht gegen die von der Gemeinde vorgenommene Umzonung, zumal der kantonale Richtplan das fragliche Gebiet ohnehin der Landwirtschaftszone zuweist. Von Bundesrechts wegen steht â entgegen der Auffassung der Vorinstanz â jedenfalls fest, dass es sich bei Reservezonen um Nichtbauzonen handelt, weshalb sie nicht dazu dienen kÃ¶nnen, Ã¼berdimensionierte Bauzonen beizubehalten, um sie in mehrere Ãberbauungsetappen aufzuteilen (Baugebiets­etappierung) und dadurch erforderliche Auszonungen zu vermeiden (<span>Muggli, Praxiskommentar RPG, Art. 18 N. 37</span>). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Laut Art. 21 Abs. 2 RPG sind die NutzungsplÃ¤ne zu Ã¼berprÃ¼fen und nÃ¶tigenfalls anzupassen, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Nach dem Gesagten kann dahingestellt bleiben, ob diese Voraussetzungen bereits im Zeitpunkt der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2011 bestanden hatten, weil die Nutzungsplanung der Gemeinde C zum letzten Mal erst im Jahr 2009 Ã¼berprÃ¼ft worden war. Nachdem der Kantonsrat jedoch mit der Revision des kantonalen Richtplans und der Zuweisung des Gebiets D-E zum Landwirtschaftsgebiet die planungsrechtlichen Grundlagen wesentlich geÃ¤ndert hat, sind die Voraussetzungen fÃ¼r eine ÃberprÃ¼fung der Nutzungsplanung inzwischen klarerweise erfÃ¼llt. Die Umzonung verletzt somit den Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.5 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend und unwidersprochen ausgefÃ¼hrt hat, ist die mit dem kantonalen Richtplan erfolgte Zuweisung des Gebiets D-E zum Landwirtschaftsgebiet kraft § 19 Abs. 2 PBG akzessorisch auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen. Dabei ist der Vorinstanz beizupflichten, dass diese GelÃ¤ndekammer ein wertvolles Naherholungsgebiet darstellt und sich fÃ¼r den Rebbau bzw. fÃ¼r die landwirtschaftliche Nutzung bestens eignet. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin dies in Abrede stellt, ist auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz diesbezÃ¼glich zu verweisen. Die Vorinstanz verfÃ¼gt als Fachgericht Ã¼ber die notwendigen Fachkenntnisse, um die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse sachkompetent beurteilen zu kÃ¶nnen, umso mehr als sie einen Augenschein durchgefÃ¼hrt hat. Zu prÃ¼fen bleibt einzig die Frage, ob die in der Gemeinde C zu erwartende bauliche Entwicklung in den kommenden 15 Jahren (Art. 15 Abs. 1 RPG) die angefochtene RÃ¼ckzonung rechtfertige.</p> <p class="Erwgung3">Nach Art. 15 RPG (in der Fassung vom 15. Juni 2012) sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf fÃ¼r 15 Jahre entsprechen (Abs. 1). Ãberdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Wie diese Bestimmung verdeutlicht, braucht es entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin eine Bedarfsprognose. Sollte diese nÃ¤mlich aufzeigen, dass die in C vorhandenen Baulandreserven fÃ¼r die nÃ¤chsten 15 Jahre ausreichen, bestÃ¤nde kein Anlass, die Reservezone D-E beizubehalten. Der erlÃ¤uternde Bericht nach Art. 47 RPV vom 15. August 2011 fÃ¼hrt aus, dass sich der Verbrauch von Wohn- und Mischzonen in C in den letzten 15 Jahren gemÃ¤ss den statistischen Angaben des Kantons auf durchschnittlich 2,2 ha/Jahr belaufen habe. Ende 2009 seien in C in den betreffenden Zonen noch 29,4 ha unÃ¼berbaut gewesen. Zusammen mit den "stillen Reserven durch das Nachverdichtungspotential" in den schon genutzten Bauzonen verfÃ¼ge die Gemeinde somit Ã¼ber genÃ¼gend Baulandreserven fÃ¼r ein angemessenes Wachstum in den nÃ¤chsten 15 Jahren, weshalb sich keine Einzonungen aufdrÃ¤ngten. Wie das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2017.00432 vom 11. Januar 2018 (www.vgrzh.ch) erkannt hat, sind die inneren Nutzungsreserven bei der Beurteilung eines Einzonungsbedarfs mitzuberÃ¼cksichtigen (E. 6.4.4). GemÃ¤ss den Angaben des Statistischen Amtes des Kantons ZÃ¼rich (www.statistik.zh.ch) beliefen sich die nicht Ã¼berbauten Bauzonen 2016 in C auf 29,7 ha und der geschÃ¤tzte 15-Jahres-Verbrauch auf 28,7 ha. Daraus folgt, dass auch heute selbst ohne BerÃ¼cksichtigung der â gerichtsnotorisch als wesentlich einzustufenden â inneren Aufstockung und des fÃ¼r die Einzonung vorgesehenen Gebiets G ausreichende Baulandreserven zur VerfÃ¼gung stehen, weshalb unter diesem Gesichtswinkel kein Anlass fÃ¼r die Erhaltung der Reservezone D-E besteht. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.6 </b>Im Weiteren lÃ¤sst sich nicht sagen, dass die Gemeindeversammlung C und nachfolgend der Kantonsrat ihr Planungsermessen in rechtsverletzender Weise gehandhabt hÃ¤tten. Der Umstand, dass das Gebiet D-E grob- und teilweise sogar feinerschlossen ist, mag fÃ¼r die Erhaltung der Option einer kÃ¼nftigen baulichen Nutzung sprechen. Dem steht jedoch das gewichtigere Ã¶ffentliche Interesse an der Bewahrung eines nach Auffassung der Gemeinde wertvollen Naherholungsgebiets und dessen Nutzung als Rebland und FruchtfolgeflÃ¤che entgegen (vgl. vorn E. 6.3.5). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt sodann eine Verletzung der Eigentumsgarantie. Hierzu ist nach dem Gesagten festzuhalten, dass das RPG eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die Zuweisung des Gebiets D-E in die Landwirtschaftszone darstellt (vorn E. 6.3.5), diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist (vorn E. 6.3.6). Insofern spricht auch die Eigentumsgarantie nicht gegen die Umzonung. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.8 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin den "unsÃ¤gliche(n) Abtausch mit dem Gebiet G", den die Gemeinde dem Kantonsrat schmackhaft gemacht habe, kritisiert, ist dieser RÃ¼ge entgegenzuhalten, dass die Umteilung des Gebiets G vom Landwirtschafts- zum Siedlungsgebiet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Zwar mag es zutreffen, dass der Kantonsrat deswegen Hand fÃ¼r die Schaffung von Siedlungsgebiet im Gebiet G geboten hat, weil die Gemeinde C vorgÃ¤ngig das Gebiet D-E der Landwirtschaftszone zugewiesen hat. Allerdings wusste der Kantonsrat im Jahr 2014 nicht, ob die beiden Planungsakte im Genehmigungs- und Rechtsmittelverfahren Bestand haben wÃ¼rden. Wie in E. 6.3.5 gesagt, erweist sich die streitbetroffene Schaffung einer kommunalen Landwirtschaftszone im Gebiet D-E aber auch dann als rechtens, wenn das Gebiet G nicht eingezont werden sollte. Nachdem die Umsetzung der Kulturland­initiative gescheitert ist (Griffel, S. 14 f.), steht diese der Schaffung einer Bauzone allerdings nicht mehr entgegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Erweist sich die Zuweisung des Gebiets D-E nach dem Gesagten insgesamt als rechtmÃ¤ssig, so besteht kein Raum fÃ¼r den Eventualantrag, wonach lediglich der Rebberg samt UmgelÃ¤nde (Kat.-Nr. 07) der Landwirtschaftszone zuzuteilen sei. Entsprechend bestand fÃ¼r die Vorinstanz kein Anlass, den Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin zu behandeln. Eine GehÃ¶rsverletzung ist darin nicht zu sehen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde in der Hauptsache.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zur BegrÃ¼ndung ihres Subeventualantrags, wonach die GerichtsgebÃ¼hr der Vorinstanz auf Fr. 8'000.- herabzusetzen sei, fÃ¼hrt die BeschwerdefÃ¼hrerin aus, dass die auf Fr. 13'000.- bemessene GebÃ¼hr das Aequivalenzprinzip verletze.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die auch fÃ¼r die Vorinstanz verbindliche GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 sieht in § 3 Abs. 1 einen nach Streitwert abgestuften GebÃ¼hrenrahmen zwischen Fr. 500.- und Fr. 50'000.- vor. BelÃ¤uft sich der Streitwert auf zwischen Fr. 250'000.- und Fr. 500'000.-, ist eine GebÃ¼hr zwischen Fr. 10'000.- und Fr. 15'000.- vorgesehen. Bei der Festsetzung der Verfahrenskosten innerhalb dieses gesetzlichen GebÃ¼hrenrahmens muss u.</span><span> </span><span>a. das Aequivalenzprinzip berÃ¼cksichtigt werden, wobei der BehÃ¶rde in der Regel ein grosser Ermessensspielraum zusteht </span>(VGr, 13. Juli 2017, AN.2016.00001/VB.2016.00133, E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 106 Ia 249 E. 3a und PlÃ¼ss, § 13 N. 24 f.; BGE 139 III 334 E. 3.2.4). <span>Die Vorinstanz hat die GebÃ¼hr von Fr. 13'000.- nur mit dem kurzen Hinweis auf das tatsÃ¤chliche Streitinteresse, die Schwierigkeit des Falles und den erforderlichen Verfahrensaufwand begrÃ¼ndet. Das der Beschwerde­fÃ¼hrerin gehÃ¶rende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 umfasst eine FlÃ¤che von 1'541 m² (https://maps.zh.ch). Der Medianwert fÃ¼r Bauland in C liegt bei gut Fr. 1'200.-/m². Der Wert von Reservezonenland lÃ¤sst sich angesichts der gegenwÃ¤rtig fehlenden baulichen Nutzbarkeit schwer bestimmen. Unter BerÃ¼cksichtigung der Chance, dass solches Land in einer nachfolgenden Revision der Nutzungsplanung eingezont werden kann, und weil vorliegend in Anbetracht der LagequalitÃ¤t und des Baudrucks in der Region I die Wahrscheinlichkeit der Erlangung von BaulandqualitÃ¤t hoch ist, erscheint es angemessen, den Verkehrswert von Kat.-Nr. 09 im Fall der Beibehaltung der Reservezone auf einen Viertel des Baulandwerts, also auf Fr. 300.-/m² zu schÃ¤tzen. DemgegenÃ¼ber kommt diesem GrundstÃ¼ck nach der Zuweisung zur Landwirtschaftszone â unter BerÃ¼cksichtigung eines Liebhaberwerts fÃ¼r die schÃ¶ne Lage â maximal noch ein Wert von Fr. 50.-/m² zu. Der Interessenwert ist somit auf mindestens (1'541 m² x Fr. 250.-/m² =) Fr. 385'250.- zu veranschlagen. Angesichts dieses Interessenwerts verstÃ¶sst die von der Vorinstanz erhobene GebÃ¼hr nicht gegen das Aequivalenzprinzip und erweist sich insgesamt als nicht rechtsverletzend.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Prozessausgang wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihr von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der Bemessung der GerichtsgebÃ¼hr ist wie gesagt dem hohen Streitwert Rechnung zu tragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 13'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 13'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>