Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-BE.2014.10 Urteil vom 28. Oktober 2015 Besetzung Präsident E. Hauller Richter P. Andreatta Richter H. Flury Gerichtsschreiberin R. Gehrig Beschwerde- führer A._____ vertreten durch Dr. iur. Christian Häuptli, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Raumplaner NDS FH, Kasernenstrasse 26, Postfach 2944, 5001 Aarau Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde Q._____ handelnd durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Gysi, Rechtsanwalt, Hintere Bahn- hofstrasse 6, 5001 Aarau Gegenstand ursprünglicher Beitragsplan Erschliessung X-Weg (Strasse, Wasser und Abwasser) - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A.1. Die Gemeinde Q. hat das Gebiet B West erschlossen. Ein erstes Erschlies- sungsprojekt war gescheitert, weil es vom damals geltenden Erschlies- sungsplan abwich. Auf Beschwerde hin hob das Departement Bau, Verkehr und Umwelt den Projektgenehmigungsentscheid der Gemeinde auf (Ent- scheid BVURA.10.458/10.463 vom 26. Oktober 2010). Mit dem Projekt wa- ren auch die parallel dazu aufgelegten Beitragspläne angefochten worden. Die damalige "Schätzungskommission nach Baugesetz" schrieb die bei ihr hängigen Verfahren am 20. Dezember 2010 ab, so auch jenes von A. (Ent- scheid der Schätzungskommission [SchKE] 4-BE.2010.44). A.2. Das nun ausgeführte Projekt basiert auf dem rechtskräftigen Erschlies- sungsplan B West (beschlossen vom Gemeinderat am 16. Januar 2012, genehmigt vom Departement Bau, Verkehr und Umwelt [BVU] am 26. März 2012 [vgl. Sammelbeilage A]). Dem Projekt wurde am 17. September 2012 die Baubewilligung erteilt. B. Die Kosten der Erschliessung sollen auf die Eigentümer der anstossenden Grundstücke verteilt werden. Dazu liess der Gemeinderat Q. die Beitrags- pläne Strassenbau, Abwasserbeseitigung und Wasserversorgung/Lösch- schutz ausarbeiten. Diese wurden vom 24. Se ptember 2012 bis 23. Okto- ber 2012 aufgelegt. Die Auflage wurde den beitragsbetroffenen Grundei- gentümern am 4. September 2012 angezeigt (Sammelbeilagen C). C. A. ist Eigentümer der Parzelle aaa im Halte von 712 m2. Davon musste er 126 m2 für den Strassenbau an die Einwohnergemeinde Q. abtreten. Die verbleibende Fläche von 586 m 2, bzw. 584 m 2 gemäss Mutationstabelle (Protokoll S. 5), soll wie folgt mit Beiträgen belastet werden (Kostenzusam- menstellung pro Parzelle [Sammelbeilagen C]): Stichstrasse und Fussweg auf 448 m2 Fr. 33'939.00 Y-Strasse auf 138 m2 Fr. 3'959.00 Abwasserbeseitigung auf 586 m2 Fr. 11'588.00 Wasserversorgung/Löschschutz auf 448 m2 Fr. 7'273.00 Total Fr 56'759.00 D.1. A. erhob am 20. Oktob er 2012 Einsprache gegen die verfügten Beiträge mit folgenden Anträgen: - 3 - "1. Die Beitragspläne gemäss Auflage vom 24. September bis 23. Oktober 2012 seien teilweise aufzuheben. 2. Die Parzelle aaa sei von der Beitragspflicht auszunehmen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Evtl.: 4. Die Entschädigung für das abzutretende Land des Einsprechers sei auf mindestens CHF 300.00 pro Quadratmeter zu erhöhen." D.2. Der Gemeinderat Q. wies die Einsprache nach Durchführung einer Eini- gungsverhandlung am 14. November 2013 mit Beschluss vom 12. Mai 2014 ab, soweit er darauf eintrat (Beschwerdebeilage 1). D.3. Den negativen Einspracheentscheid focht A. am 10. Juni 2014 mit Be- schwerde beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), an mit folgenden Begehren: "1. Der Entscheid vom 12.05.2014 sei aufzuheben. 2. Die Beitragspläne gemäss Auflage vom 24. September bis 23. Oktober 2012 seien teilweise aufzuheben. 3. Die Parzelle aaa sei von der Beitragspflicht Strasse und Wasser aus- zunehmen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." D.4. Der anwaltlich vertretene Gemeinderat liess sich aufforderungsgemäss am 8. September 2014 vernehmen. Er b eantragte, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Mit Replik vom 2. Oktober 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen An- trägen fest und verlangte, es sei ein Augenschein durchzuführen. Auch der Gemeinderat hielt mit Duplik vom 27. Oktober 2014 an seinem Standpunkt fest. D.5. Der Beschwerdeführer liess dem Gericht am 18. November 2014 eine Ko- pie des Plans des Kreisgeometers zukommen. Dieser wurde der Gegen- seite am 19. November 2014 zur Kenntnis gebracht. E. Am 2. April 2015 (Eingang 8. April 2015) reichte der Gemeinderat dem Ge- richt aufforderungsgemäss den Protokollauszug betreffend Projekteinwen- dungen vom 17. September 2012 ein. - 4 - F.1. Das Gericht führte am 2. September 2015 eine Verhandlung mit Augen- schein durch. An dieser nahm auch der vom Beschwerdeführer neu beige- zogene Anwalt teil (siehe Präsenz Protokoll S. 1). Nachdem die Rechts - und die Sachlage besprochen worden waren (Protokoll passim) , machte das Gericht den Parteien einen Einigungsvorschlag unter dem ausdrückli- chen Vorbehalt, dass von diesem im Entscheidfall "in alle Richtungen" ab- gewichen werden könne (Protokoll S. 11). Der Einigungsvorschlag wurde anschliessend schriftlich festgehalten und den Parteien mit Einschreiben vom 3. September 2015 zur Genehmigung vorgelegt. Der Beschwerdeführer stimmte dem Vorschlag zu (Schreiben vom 8. September 2015), der Gemeinderat lehnte i hn ab (Einschreiben vom 15. September 2015). Der Einig ungsversuch war damit gescheitert. Darüber und über das weitere Vorgehen (abschliessende Beratung ohne Parteibeteiligung) informierte das Gericht die Parteien am 16. September 2015. F.2. Das Gericht hat den Fall am 28. Oktober 2015 nochmals beraten und den folgenden Entscheid gefällt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Gegen die Erhebung von Erschliessungsabgaben kann, soweit sie in einem Beitragsplan festgehalten werden, innerhalb der Auflagefrist, ansonsten in- nert 30 Tagen seit Zustellung beim verfügenden Organ Einsprache erho- ben werden (vgl. § 35 Abs. 2 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Die Einsprache- entscheide können innert 30 Tagen mit Beschwerde beim Spezialverwal- tungsgericht angefochten werden (§ 35 Abs. 2 BauG in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungs- rechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). 1.2. Beim angefochtenen Entscheid vom 12. Mai 2014 handelt es sich um einen Einspracheentscheid in Abgabesachen im Sinne von § 35 Abs. 2 BauG. Das Spezialverwaltungsgericht ist damit für die Behandlung der Be- schwerde zuständig. - 5 - 1.3. Der Beschwerdeführer hat als Beitragsbelasteter ein eigenes, schutzwür- diges und aktuelles Interesse an der Au fhebung des Einspracheent- scheids. Er ist ohne weiteres zur Beschwerde berechtigt (§ 42 lit. a VRPG). 1.4. Die Beschwerdefrist ist mit der Eingabe vom 10. Juni 2014 (Poststempel) eingehalten. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Umstritten sind die von der G emeinde geforderten Beiträge an die Stras- sen- und die Wassererschliessung (vorne D.3.). Gegen den Beitrag an die Abwassererschliessung wehrt sich der Beschwerdeführer nicht mehr. Der Streitwert beträgt Fr. 45'171.00 (Fr. 56'759.00 – Fr. 11'588.00; vorne C.). 3. 3.1. Eine Abgabenerhebung setzt n ach konstanter bundesgerichtlicher Recht- sprechung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, O bjekt der Abgabe) und in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt (Bundesgerichtsentscheid [BGE] 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374; vgl. auch Art. 127 Abs. 1 BV, der gemäss BGE 134 I 180 analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist). Die Voraussetzungen für die Erhebung der Abgabe müssen in den einschlägigen Rechtssätzen in genügender Be- stimmtheit so umschrieben sein, dass der rechtsanwendenden Behörde kein übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabepflichten für den Bürger voraussehbar sind. Dem Erfordernis der gesetzlichen Grundlage kommt im Bereich des Abgaberechts die Bedeutung eines ver- fassungsmässigen Rechts zu (BGE 126 I 183; 124 I 218; Ulrich Häfe- lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2693 ff.). Diese Vorgaben wurden für die Abgabenbemessung bei gewissen Arten von Kausalabgaben gelockert, wenn das Mass der Abgabe durch überprüf- bare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kostendeckungs - und Äquivalenz- prinzip) begrenzt wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutz- funktion erfüllt (BGE 130 I 116 mit Hinweisen). Die mögliche Lockerung betrifft nur die Vorgaben zur Bemessung der Abgaben, nicht aber die Um- schreibung der Abgabepflicht (Subjekt und Objekt) als solche (BGE 134 I 180; 123 I 248, E. 2; Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabga- benrechts, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats - und Verwaltungs- recht [ZBl] 104/2003 S. 516). Der Umfang des Legalitätsprinzips ist dem- nach je nach Art der Abgabe zu differenzieren. Das Legalitätsprinzip darf weder seines Gehalts entleert noch in einer Weise überspannt werden, - 6 - dass es mit der Rechtswirklichkeit und dem Erfordernis der Praktikabilität in einen unlösbaren Widerspruch gerät (vgl. Bundesgerichtsentsche id 1P.693/2004 vom 15. Juli 2005, Erw. 4.2 mit Hinweisen). 3.2. Die Gemeinden sind verpflichtet, von den Grundeigentümern Beiträge an die Kosten der Erstellung und Änderung von Strassen zu erheben (§ 34 Abs. 1 BauG) . Sie können zudem Beiträge an die Kosten d er Erstellung, Änderung und Erneuerung von Anlagen der Versorgung mit Wasser erhe- ben. Soweit die Kosten dadurch nicht gedeckt werden, sowie für den Be- trieb, sind sie verpflichtet, Gebühren zu erheben (§ 34 Abs. 2 BauG). Die Gemeinden haben die Erhebung von Beiträgen und Gebühren auch selber zu regeln, wo keine kantonalen Vorschriften bestehen (§ 34 Abs. 3 BauG). Die Pflicht zur Beitragserhebung besteht schon von Bundesrecht werden (vgl. Art. 6 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz [WEG; SR 834] vom 4. Oktober 1974). 3.3. 3.3.1. Für die Erhebung von Beiträgen an den Strassenbau stützt sich der Ge- meinderat Q. auf das kommunale "Übergangsreglement für die Erhebung von Strassenbaubeiträgen" [Übergangsreglement], genehmigt von der Ein- wohnergemeindeversammlung am 27. November 1998 (Sammelbeilagen D). Gemäss § 2 Übergangsreglement erhebt die Einwohnergemeinde Q. von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von Strassen nach Massgabe der die sen erwachsenden Sondervorteile. Die Kosten der Fein erschlies- sung gehen in der Regel zu 100 %, jene der Groberschliessung höchstens zu 70 % zu Lasten der Privaten (§ 2 Übergangsreglement). Für das Beitragsverfahren verweist § 3 des Übergangsreglements au f die Verordnung des Regierungsrats betreffend vorläufige Regelung der Er- schliessungsfinanzierung (VOvEF; Aargauische Gesetzessammlung [AGS] Bd. 14 S. 601 f.). Diese wurde mit Inkraftsetzen der §§ 34 und 35 BauG per 1. Januar 2000 aufgehoben. Soweit die VO vEF wie auch das Übergangsreglement den neuen kantonalen Normen widersprechen, kom- men letztere zur Anwendung (SchKE EB.2001.50019 vom 28. Mai 2002 in Sachen K.K. und E.K. gegen Einwohnergemeinde H., S. 7). 3.3.2. Der Beschwerdeführer macht geltend, das Übergangsreglement habe nur bis am 1. Januar 2010 gegolten. Aktuell verfüge die Einwohnergemeinde Q. über keine gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Strassenbaubeiträ- gen. Sie könne sich auch nicht auf das WEG oder das kantonale BauG - 7 - stützen, weil diese gemäss Rechtsprechung nicht direkt anwendbar seien. Gefordert sei ein Gesetz im formellen Sinn, welches den Kreis der Abga- bepflichtigen, die abgabenbegründenden Tatbestände und die Kriterien zur Bemessung der Abgabe im Grundsatz regle (Beschwerde S. 2 f.). Das Übergangsreglement habe als befristetes Reglement nicht aufgeho- ben werden müssen. Es seien die "einschlägigen" kantonalen Regelungen erlassen worden. Der Gemeinderat Q. habe gewusst, dass gesetzgeberi- scher Handlungsbedarf bestehe. Er könne das Ver säumnis nicht durch Auslegung beseitigen (Replik S. 2). 3.3.3. Dem hält der Gemeinderat entgegen, das Übergangsreglement sei auf- grund eines Verwaltungsgerichtsentscheids (publiziert in den Aargaui- schen Gerichts- und Verwaltungsentscheiden [AGVE] 1998 S. 179 ff. ) er- lassen worden. Es gelte bis zum Inkrafttreten einer genügenden detaillier- ten kantonalgesetzlichen Grundlage. Eine solche sei bis heute nicht ge- schaffen worden. § 34 BauG enthalte die erforderliche Normdichte nicht, weder in der Fassung, die per 1. Januar 2000 in Kraft getretenen sei, noch in der aktuellen, seit 1. Januar 2010 geltenden. Aus dem Übergangsregle- ment sei deshalb ein Dauerreglement geworden. Dieses erfülle die nach Lehre und Rechtsprechung massgebenden Standards. Bezüglich des Ver- fahrens gelte heute statt § 3 Übergangsreglement jedoch § 35 BauG. 3.3.4. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hat im Entscheid vom 12. Juni 1997 mit ausführlicher Begründung dargelegt, dass das damals geltende kantonale Recht im Bereich der Beitragserhebung für St rassen- bauten keine genügenden bzw. das Bundesrecht in genügender Weise er- gänzenden materiellen Bestimmungen enthalte. Ohne kommunale Rege- lung fehle es, bis die vorgesehene neue (Ersatz -)Regelung anstelle von § 34 f. BauG in Kraft trete, an einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage für die Beitragserhebung bei Strassen (vgl. AGVE 1998 S. 188). Per 1. April 1994 war das BauG in Kraft gesetzt worden mit Ausnahme der umstrittenen §§ 34 und 35 BauG (vgl. Regierungsratsbeschluss vom 16. Februar 1994 in AGS Bd. 14 S. 566). Gemäss Übergangsrecht § 169 Abs. 6 Satz 2 BauG (in der Fassung vom 19. Januar 1993 [AGS Band 14 S. 369]) hatte der Regierungsrat ein Reglement über Grundeigentümerbei- träge zu erlassen, das anstelle fehlender oder dem neuen Recht widerspre- chender kommunaler Reglemente gelten sollte. Der Regierungsrat hat zwar gestützt auf die erwähnte Bestimmung am 23. Februar 1994 die VOvEF beschlossen, diese erfüllte aber die Anforderungen an die inhaltli- che Bestimmtheit von Abgabeerlassen nicht und war zudem kein formelles Gesetz (so das Verwaltungsgericht, vgl. AGVE 1998 S. 188). - 8 - In der Folge haben diverse Gemeinden im Kanton Aargau – so auch die Einwohnergemeinde Q. – in den Jahren 1998/99 ein Übergangsreglement nach dem vom Kanton vorgeschlagenen Muster erlassen. Dieses Regle- ment genügt als gesetzliche Grundlage für die Beitragserhebung an den Strassenbau (Verwaltungsgerichtsentscheid vom 26. Juni 2001 in AGVE 2001 S. 188; sowie die Entscheide der Schätzungskommission SchKE EB.2000.50027 vom 27. März 2001 in Sachen Ehegatten L. gegen Einwoh- nergemeinde L., S. 8 f. und EB.2001.50019 vom 28. Mai 2002 in Sachen K.K. und E.K. gegen Einwohnergemeinde H., S. 7). 3.3.5. Unter den Parteien ist strittig, ob das Übergangsreglement befristet war bis zum Inkrafttreten der §§ 34 und 35 BauG. Unbestritten ist, dass es nie for- mell aufgehoben wurde. Das Übergangsreglement regelt die Verteilung der Strassenbaukosten "bis zum Inkrafttreten einschlägiger kantonaler Vorschriften" (§ 1 Übergangs- reglement). Befristete Erlasse treten mit Ablauf der Frist ausser Kraft. Unbefristete Er- lasse können durch spätere Erlasse gleicher Stufe oder höherer Stufe auf- gehoben werden. Formell wird ein Erlass aufgehoben, wenn dies in einem gleich- oder höherstufigen Erlass ausdrücklich erklär t wird. Materiell kann ein Erlass aufgehoben werden, wenn sich ein neuerer Erlass mit dem älte- ren deckt oder diesem widerspricht (Vorrang des jüngeren Rechts). Ob das zutrifft, ist durch Auslegung zu ermitteln (Häfelin/Müller/ Uhlmann, a.a.O., N 319-321). 3.3.6. Am 1. Januar 2000 traten die §§ 34 und 35 BauG betreffend Beiträge und Gebühren von Grundeigentümern sowie betreffend das Verfahren in Kraft. Gleichzeitig wurde die VOvEF aufgehoben (Regierungsratsbeschluss vom 1. Dezember 1999 [AGS 2000 S. 58]). Die §§ 34 und 35 BauG sind keine genügende gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Strassenbaubeiträgen. Insbesondere enthalten sie keine Anhaltspunkte zur Kostenverteilung zwischen Gemeinde und Grundeigen- tümern (§ 34 Abs. 1 BauG in der Fassung vom 31. Augu st 1999). Die Ge- meinden werden ausdrücklich zur Regelung jener Bereiche aufgefordert, in denen es keine kantonalen Vorschriften gibt (§ 34 Abs. 3 BauG). Entspre- chend haben zahlreiche Gemeinden, welche ebenfalls ein gleichlautendes Übergangsreglement erlassen hatten, anfangs der 2000er Jahre ihre Re- gelungen über die Erschliessungsfinanzierung revidiert und auf deren In- krafttreten hin das Übergangsreglement aufgehoben (so z.B. S. im 2004, T. im 2001, U. im 2003, - 9 - V. im 2001 etc.). Nicht so die Einwohnergemeinde Q.. Es gibt keinen Auf- hebungsbeschluss der Gemeindeversammlung. Das Übergangsreglement sieht keine automatische Aufhebung auf ein bestimmtes Datum vor. Wären die Übergangsreglemente automatisch mit Inkraft treten der §§ 34 und 35 BauG aufgehoben worden, wären Anfang 2000 zahlreiche Gemeinden ohne Rechtsgrundlage für die Erhebung von Strassenbaubeiträgen dage- standen. Das kann nicht die Meinung von § 1 Übergangsreglement sein. Hätte der Kanton die Beitragserhe bung umfassend geregelt, wäre diese Regelung dem Übergangsreglement als jüngeres und höherrangigeres Recht vorgegangen, soweit Widersprüche zwischen beiden bestanden hät- ten – auch ohne Aufhebungsbeschluss. Das hat der Kanton aber nicht ge- macht, sondern er hat die Regelung der Kostenaufteilung den Gemeinden überlassen. Daran hat auch die Teilrevision des § 34 BauG, in Kraft seit 1. Januar 2010, nichts geändert. Das Übergangsreglement ist demzufolge weder aufgehoben noch vom kantonalen Recht ausser Kraft gese tzt wor- den. Es ist auf den vorliegenden Fall anzuwenden. Für das Verfahren gilt heute allerdings nicht mehr allein die vom Regie- rungsrat erlassene VOvEF, auf welche § 3 Übergangsreglement verweist. Soweit die VOvEF wie auch das Übergangsreglement den neuen kantona- len Normen widersprechen, kommen letztere zur Anwen dung (SchKE EB.2001.50019 vom 28. Mai 2002 in Sachen K.K. und E.K. gegen Einwoh- nergemeinde H., S. 7). 3.4. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass das Übergangsreglement gül- tig ist und den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Strassenbaubeiträgen (knapp) genügt. Dass es durch einen definitiven Erlass abgelöst werden sollte, geht indessen schon aus dem Namen her- vor. Daran wurden die Gemeindevertreter an der Verhandlung vom 2. Sep- tember 2015 nochmals erinnert (Protokoll S. 7). 4. 4.1. Für die Erhebung von Beiträgen an die Wassererschliessung stützt sich der Gemeinderat Q. auf das Wasserreglement (WR), beschlossen von der Ge- meindeversammlung am 2. Dezember 1994, genehmigt vom Vorsteher des Baudepartements am 2. März 1995 (mit Ermächtigung des Regierungs- rats). Die Grundeigentümer haben "einmalige" Erschliessungsbeiträge an die Er- stellung von Hauptwasserleitungen zu leisten nach Massgabe der ihnen daraus erwachsenden Sondervorteile (§ 47 Abs. 1 lit. a WR sowie § 54 Abs. 1 und 2 WR). Die Grundeigentümerbeiträge dürfen die Baukosten der zu erstellenden Leitung abzüglich Beiträge Dritter nicht übersteigen (§ 47 Abs. - 10 - 3 WR). Die Gemeinde beteiligt sich an den Kosten der systematischen Er- schliessung mit mindestens 30 % (§ 54 Abs. 3 WR). Der Gemeinderat setzt die Erschliessungsbeiträge in einem Beitragsplanverfahren fest. Sie sind innert 30 Tagen seit Vorliegen der Schlussabrechnung zu bezahlen (§ 48 Abs. 1 und 3 WR). Zahlungspflichtig s ind die Grundeigentümer zu Beginn der Beitragsplanauflage. Für die Festsetzung und Fälligkeit der Beiträge gelten sinngemäss die massgebenden kantonalen Vorschriften (§ 50 Abs. 2 WR). Auf die Abgaben werden Mehrwertsteuern erhoben (§ 53 WR). 4.2. Das WR hält die Anforderungen an eine genügende gesetzliche Grundlage zur Abgabenerhebung ein. Abgabesubjekt, -objekt und die Bemessungs- grundlage (vgl. vorne Erw. 3.1.) sind im Grundsatz geregelt. 5. 5.1. 5.1.1. Mit dem Erschliessungsprojekt X-Weg wurde das Gebiet B West baureif gemacht. Es wurden eine Stichstrasse mit Wendehammer (X-Weg) und ein Fussweg als Verbindung zum Z-Weg erstellt. Zudem wurden die Werklei- tungen für Wasser und Abwasser verlegt. Noch nicht ausgeführt ist der Teil Y-Strasse, wo entlang der Parzellengrenzen bbb und aaa Randabschluss, Fundationsschicht sowie Entwässerung verbessert werden sollen ( Proto- koll S. 2; Technischer Bericht S. 3 f. [Sammelbeilagen B]). Mit dem Projekt Erschliessung X-Weg wurde das betroffene Gebiet erst- mals vollständig erschlossen. Der generelle Sondervorteil ist damit grund- sätzlich ausgewiesen. 5.1.2. An der Verhandlung vom 2. September 2015 wurde jedoch in Frage ge- stellt, ob die Arbeiten an der Y-Strasse einen Beitrag rechtfertigten. Für die Verkehrserschliessung wurden zwei Perimeter ( Y-Strasse und X-Weg) festgelegt, dennoch ist sie als Einheit zu sehen. Der Ausbau der Y-Strasse auf der Gesamtbreite des Beitragsperimeters ist Teil der Verkehrserschlies- sung der Grundstücke im westlichen B-Gebiet. Der Grund für die Aufteilung in zwei Perimeter liegt darin, dass sich die Gemeinde nur an den Kosten der Y-Strasse beteiligt (vgl. Erw. 7.1.). An anderen Abschnitten der Y-Strasse wurden dieselben Arbeiten bereits ausgeführt. Die Anstösser haben dort ebenfalls Beiträge an die Baukosten bezahlt (Protokoll S. 9-11). Die Ausbauarbeiten an der Y-Strasse sichern die ordentliche erstmalige Erschliessung des X-Weg-Gebiets als Ganzes. Es dürfen dafür grundsätz- lich ebenfalls Beiträge erhoben werden. - 11 - 5.2. Die Baukosten für das Erschliessungsp rojekt belaufen sich gemäss Kos- tenvoranschlag auf insgesamt Fr. 590'000.00. Davon entfallen auf die Strassen Fr. 345'000.00 (Stichstrasse Fr. 250'000.00, Fussweg Fr. 30'000.00, Y-Strasse Fr. 65'000.00). Die Entwässerung kostet Fr. 150'000.00 und die Wasse rversorgung mit Löschschutz Fr. 95'000.00 (Kostenvoranschlag vom 31. Au gust 2012 [Sammelbeilagen C]). Voraus- sichtlich werden alle Anlageteile unter dem Kostenv oranschlag abschlies- sen und die Beiträge letztlich entsprechend reduziert (Protokoll S. 5). Der Beschwerdeführer hat sich zu den Kosten nicht geäussert, lediglich deren Höhe festgehalten (Beschwerde S. 4). Sie sind aus Sicht des Ge- richts nicht zu beanstanden. 6. 6.1. Nachdem der Sondervorteil aus der Erschliessung X-Weg für das erschlos- sene Gebiet insgesamt bejaht wurde (genereller Sondervorteil), ist zu prü- fen, ob a uch das Grundstück des Beschwerdeführers von der Erschlies- sung profitiert (individueller Sondervorteil) bzw. ob die geforderten Beiträge gerechtfertigt sind. Vorab werden die wichtigsten Grundsätze zur Erhebung von Erschliessungsbeiträgen und zum Beitragsplanverfahren dargelegt. 6.2. Baubeiträge (sogenannte Vorzugslasten) wie die hier zur Diskussion ste- henden Erschliessungsbeiträge sind Abgaben, die als Ausgleich jenen Per- sonen auferlegt werden, denen aus einer öffentlichen Einrichtung ein wirt- schaftlicher Son dervorteil erwächst (§ 34 Abs. 2 BauG; Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats - und Verwaltungsrecht [ZBl] 2003, S. 510 f.; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrech t; 6. Auflage, Zürich/St. Gallen 2010, N 2647). Im Verfahren zur Festsetzung von Baubeiträgen umfasst die materielle Prüfung regelmässig drei Stufen. Zunächst kann streitig sein, ob überhaupt ein Sondervorteil vorliegt oder – mit anderen Worten – ob der Beitragsperimeter richtig abgegrenzt und das betroffene Grundstück zu Recht einbezogen worden ist. Dann ist das vom Gemeinwesen zu übernehmende Kostenbetreffnis bzw. das der Gesamt- heit der Grundeigentümer festzusetzen. Schliesslich ist der auf die Gesamt- heit der Beitragspflichtigen entfallende Betrag unter di esen aufzuteilen (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] WBE.2013.382 vom 16. Juni 2014 in Sachen O.D. gegen Einwohnergemeinde O. S. 13 mit zahlreichen Hinweisen). - 12 - 6.3. Soweit die Beitragsleistung als Ganze s bestritten wird, prüft das Spezial- verwaltungsgericht in Anwendung des Grundsatzes "in maiore minus" je- weils sämtliche drei Stufen. Bereiche, die unangefochten bleiben, überprüft das Gericht jedoch nur summarisch und korrigiert lediglich offensichtliche Mängel (SchKE 4-BE.2011.1 vom 22. August 2012 in Sachen E.H. gegen Einwohnergemeinde E., Erw. 6.3.; vgl. auch AGVE 1996, S. 449). 6.4. Grundstücke müssen, um baulich genutzt werden zu können, ausreichend erschlossen sein (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes übe r die Raumpla- nung [RPG; SR 700] vom 22. Juni 1979). Die Erschliessung des Bauge- biets obliegt den Gemeinden (Art. 19 Abs. 2 RPG; § 33 Abs. 1 BauG). "Da- bei sind jeweils erschliessungsmässig zusammengehörende Gebiete aus- zuscheiden. Die Abgrenzung dieser Räume ergibt sich aus den Zonenvor- schriften, den topographischen Gegebenheiten und den Vorgaben überge- ordneter Planwerke. Innerhalb einer solchen Groberschliessungseinheit sind jeweils alle darin liegenden Grundstücke in der Frage, ob sie nach den gesetzlichen Voraussetzungen in genügender Weise erschlossen sind, ein- heitlich zu beurteilen" (AGVE 1990, S. 177 mit Hinweisen). Muss das in den Beitragsperimeter einbezogene Gebiet insgesamt als ungenügend er- schlossen bezeichnet werden, gilt dies demnach für sämtliche Grundstü- cke. Auch bereits überbaute Parzellen können nicht allein deswegen, weil die bestehenden Erschliessungsbauten für ihre bisherigen Bedürfnisse ge- nügten, als ausreichend erschlossen bezeichnet werden ( VGE WBE.2013.382 vom 16. Juni 2014 in Sachen O.D . gegen EG O., S. 11 f.; WBE.2005.424 in Sachen M.G. und U.G. vom 20. November 2006, Erw. 4.2.; AGVE 2002, S. 497; AGVE 1990, S. 177). 6.5. Der Sondervorteil wird in der Praxis regelmässig anhand schematischer, der Durchschnittserfahrung entsprechender Massstäbe bemessen. Das ist zulässig und wird allgemein anerkan nt (Bundesgerichtsentscheid 1C_75/2012 vom 10. Juli 2012 Erw. 2.3.1 mit Hinweis auf BGE 110 Ia 209). Die gewählten Massstäbe dürfen aber keine Unterscheidungen treffen, für die kein vernünftiger Grund ersichtlich ist. Sie dürfen nicht zu einem unhalt- baren, mit sachlichen Gründen schlechterdings nicht mehr zu rechtfertigen- den Ergebnis führen (BGE 131 I 316 f.; AGVE 2002, S. 496 mit Hinweisen). 6.6. Der durch die Erschliessung geschaffene Vorteil muss allfällige Nachteile übersteigen. Er darf nicht bloss theoretischer Natur, sondern muss objektiv gesehen realisierbar sein. Unerheblich ist, ob der durch die Erschliessung betroffene Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Ver- kauf des Grundstücks in Geld umsetzt. Massgeblich ist einzig, ob eine zo- - 13 - nenmässige Überbauung öffentlich -rechtlich realisierbar ist (Bundesge- richtsentscheide 1C_481/2012 vom 21. Dezember 2012, Erw. 2.1 und 2P.278/2001 vom 7. Februar 2002, Erw. 2.2. und 3.2.1 ; AGVE 2002, S. 496 f. mit Hinweisen). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die erstmalige, gesetzeskon- forme (§ 32 Abs. 1 lit. b BauG) oder auch nur eine objektiv bessere und komfortablere Erschliessung den betreffe nden Parzellen einen wesentli- chen wirtschaftlichen Sondervorteil vermitteln (AGVE 2002, S. 496; VGE WBE.2005.424 in Sachen M.G. und U.G. vom 20. November 2006, S. 9). Beim Ausbau einer bereits bestehenden Erschliessungsanlage ist ein Son- dervorteil insbesondere dann zu bejahen, wenn ein Grundstück dadurch rascher, bequemer oder sicherer erreicht werden kann, oder wenn die bau- liche Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch den Ausbau verbessert wird. Dabei ist ein objektiver Massstab anzuwenden und nicht auf die sub- jektiven Bedürfnisse des Grundeigentümers abzustellen ( Bundesgerichts- entscheide 1C_481/2012 vom 21. Dezember 2012, Erw. 2.1 und 2P.278/2001 vom 7. Februar 2002, Erw. 2.2. und 3.2.1). 6.7. Während hinsichtlich bisher baulich ungenutzter Parzellen der Bau von Er- schliessungsanlagen Voraussetzung dafür ist, dass sie überhaupt überbaut werden können (Art. 22 RPG; § 32 Abs. 1 lit. b BauG), sind die bestehenden Gebäude durch die Besitzstandsgarantie (§§ 68 ff. BauG) ge- schützt. Die einwandfreie Erschliessung bewirkt somit auf den ersten Blick lediglich, aber immerhin, dass Um - und Neubauten möglich werden. Die Beitragserhebung für die Erschliessung ist grundsätzlich ein einmaliger Vorgang. Entsprechend kann die Möglichkeit, eine bestehende Baute ab- zureissen und durch einen Neubau zu ersetzen, nicht einfach ausser Acht gelassen werden. Daraus ergibt sich, dass durch die erstmalige, gesetzes- konforme Erschliessung eines Gebiets sowohl die darin liegenden über- bauten wie unüberbauten Grundstücke in den Genuss eines Sondervorteils gelangen (die Frage, ob sich Sondervorteile im Ausmass unterscheiden, ist auf der Stufe der internen Aufteilung zu prüfen; zum Ganzen: AGVE 2002, S. 497 f. mit Hinweisen.). 6.8. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass es für den Entscheid dar- über, ob einem Grundstück durch die Erschliessungsanlage ein Sondervor- teil zukommt, nicht auf die momentane Nutzung einer Parzelle ankommen kann. Es ist von den sich durch die Erstellung der Erschliessungsanlag e bietenden Chancen auszugehen. - 14 - 6.9. Stösst ein Grundstück an zwei oder mehr Seiten an Erschliessungsanlagen an, wird es hinsichtlich der Erschliessung ideell bzw. rechnerisch aufgeteilt und hat sich an den Kosten aller Anlagen zu beteiligen. Dabei ist zu beach- ten, dass die Teilflächen nicht doppelt b elastet werden. Regelmässig wird die ideelle Aufteilung mit Hilfe der Winkelhalbierenden bei Eckgrundstü- cken und der Mittellinie bei parallelen Strassenzügen getroffen (AGVE 2006, S. 95 f.; AGVE 1990, S. 179 f.; AGVE 1981, S. 157; Armin Knecht, Grundeigen tümerbeiträge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau 1975, S. 70). 6.10. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie ist festzuhalten, dass der Gemeinde bei der Bestimmung der Kriterien ein weiter Ermessensspielraum zukommt, zumal die Rechtsetzungsaufgabe im Zuge der Neuregelung des Erschlies- sungsabgaberechts ausdrücklich den Gemeinden übertragen wurde (§ 34 Abs. 3 BauG). Das Spezialverwaltungsgericht überprüft die vor instanzli- chen Entscheide grundsätzlich vollumfänglich (§ 53 Abs. 2 VRPG und § 52 VRPG), gleichzeitig hat es aber unter den gegebenen Voraussetzungen darauf zu achten, dass es nicht leichtfertig sein Ermessen anstelle desjeni- gen der Vorinstanz setzt. Das Gericht auferlegt sich daher bei Eingriffen in vorinstanzliche Entscheide Zurückhaltung. Soweit diese sachlich vertretbar erscheinen und das Ermessen pflichtgemäss wahrgenommen wurde, ver- zichtet es entsprechend auf eine Berichtigung (AGVE 2002, S. 495 f. mit Hinweisen). 7. 7.1. Im Rahmen der Strassenerschliessung wurden der neue X-Weg sowie ein Fussweg erstellt. Ergänzend dazu wird die Y-Strasse entlang der Parzel- lengrenze aaa und bbb noch mit einer Fundationsschicht, einem Randab- schluss und einer Entwässerung versehen werden. Der Gemeinderat Q. hat dafür zwei Strassenperimeter, den Pe rimeter X- Weg und den Perimeter Y-Strasse, festgelegt. Nach dem Übergangsregle- ment beteiligt sich die Gemeinde nur an den Kosten von Sammelstrassen, nicht aber von Feinerschliessungsstrassen. Tangiert ein Projekt verschie- dene Strassentypen, ist dies bei der Beitragsverlegung zu berücksichtigen. Am einfachsten lässt sich das mit zwei Perimetern verwirklichen (vgl. den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE WBE.2008.128 vom 5. Mai 2009 in Sa- chen Einwohnergemeinde M. gegen C.B., Erw. 6.3.). Diesen Weg hat man auch vorliegend gewählt. Die zwei Perimeter sind eine blosse rechnerische Aufteilung, um sicherzustellen, dass der Gemeindeanteil nur den Anstös- sern an der Y-Strasse, also dem Beschwerdeführer und der Eigentümerin der Parzelle bbb, zu Gute kommt. Dennoch bildet die Erschliessung mit - 15 - Stichstrasse, Fussweg und Verbesserung der Y-Strasse ein einziges, um- fassendes Verkehrserschliessungsprojekt. Die Parzelle aaa wurde mit Teilflächen i n beiden Strassenperimetern be- lastet. 7.2. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Parzelle aaa erlange aus der Er- schliessung X-Weg keinen Sondervorteil. Einerseits sei sie von der Y- Strasse her bereits verkehrsmässig erschlossen, andererseits verschlech- tere sich deren Überbaubarkeit als Folge der Landabtretung an die neue Stichstrasse. Der grosse Grenzabstand könne nach Westen nicht einge- halten werden, das erste Geschoss komme hinter den Strassendamm zu liegen und es sei eine Stirnseite des Hauses zur Hauptwohnseite zu ma- chen. Die St ichstrasse tauge zudem nicht zur Erschliessung der Parzelle aaa, weil von dort ein Gefälle zu überbrücken sei, was auch die Integration einer Garage verunmögliche. Das Strassenprojekt bewirke keinen wirt- schaftlichen Sondervorteil, sondern vielmehr einen Nachteil (Beschwerde S. 3 f.). Die Ausrichtung eines Wohnhauses nach Norden komme nicht in Frage. Es bleibe als einzige Möglichkeit eine nach Osten orientierte Über- bauung (Protokoll S. 4). Unter diesen Umständen sei zu prüfen, ob die Nachteile infolge der Landabtretung grösser als die Vorteile aus den neuen Erschliessungsanlagen seien (Protokoll S. 8 f.). Der Beschwerdeführer wehrt sich weiter dagegen, dass die ebenfalls ihm gehörende Parzelle ccc in die Betrachtung einbezogen werde. Das Grund- stück liege nicht im Perimeter und sei bereits erschlossen. Die Möglichkeit einer Nutzungsübertragung und Grenzabstandsverringerung bestehe the- oretisch praktisch immer. Eine solche planerische Massnahme zur Auf- rechterhaltung der Bebaubarkeit müsse in die Sondernutzungsplanung ein- bezogen werden, damit sie durchgesetzt werden könne. Das hätte wiede- rum Entschädigungsfolgen. Solche flankierenden Massnahmen würden hier fehlen. Die subjektive Zufälligkeit des Eigentums der Parzelle ccc sei irrelevant. Massgebend seien die objektiven Parzellenverhältnisse. Wenn die Gemeinde Massnahmen bezüglich Ausnützung und Abstände für not- wendig erachte, gestehe sie die Verschlechterung der Bebaubarkeit der Parzelle aaa und damit den erlittenen wirtschaftlichen Nachteil ein. Die Ar- gumentation des Gemeinderats sei zudem widersprüchlich. Wenn die Par- zelle ccc im Sinne einer Gesamtbebauung einzubeziehen sei, müsse die Parzelle aaa nicht separat erschlossen werden, weshalb sie keinen Son- dervorteil erlange (Replik S. 2 f.; Protokoll S. 8). 7.3. Der Gemeinderat hält dem entgegen, die Parzelle aaa sei nach der Land- abtretung immer noch gut 16 m breit. Es könne bei geschickter Planung (Hauptwohnseite gegen Süden) ein 8-9 m breiter Baukörper erstellt werden - 16 - (Grenzabstände zur Nachbarparzelle und Strassenabstand zum X-Weg je 4 m). Da der Beschwerdeführer auch Eigentümer des Nachbargrundstücks sei, habe er zudem die Möglichkeit, zu dessen Lasten die Grenz- und Ge- bäudeabstände zu verkürzen, einen Ausnützungstransfer vorzunehmen o- der die Grundstücke zusammenzulegen. Eine Garage im nördlichen Ab- schnitt der Parzelle könne ab der neuen Strasse angeschlossen werden. Die Landabtretung werde entschädigt, darin eingeschlossen die Einschrän- kung der Überbauungsmöglichkeiten. Letzteres wurde an der Verhandlung vom 2. September 2015 allerdings wieder zurückgenommen (Vernehmlas- sung S. 5 f.; Protokoll S. 7). Die Parzelle aaa sei auch ohne Mitberücksich- tigung der Parzelle ccc überbaubar (Duplik S. 3 mit Verwechslung der Par- zellennummern). 7.4. Die Gemeinde hat bei der Begründung der Überbaubarkeit die ebenfalls dem Beschwerdeführer gehörende Parzelle ccc mitberücksichtigt. In der Gerichtspraxis zum Erschliessungsrecht ist es nicht ungewöhnlich, dass sich der Blickwinkel nicht strikte nach den Grenzen einer einzelnen Parzelle ausrichtet. Es können Abweichungen in beide Richtungen auftreten: Eine Mehrzahl sachenrechtlich abgetrennter Grundstücke kann aufgrund der konkreten Verhältnisse (im selben Eigentum, homogene Nutzung über das ganze Areal) ers chliessungsmässig als Einheit erscheinen (sogenannte wirtschaftliche Betrachtungsweise). Umgekehrt kann es sich bei einem sehr grossen Grundstück aufdrängen, dieses hinsichtlich der Erschlies- sungsbeiträge als mehrere Bauparzellen zu behandeln. Es findet al so in solchen Fällen eine objektivierte, "wirtschaftliche" Sichtweise Anwendung, die sich nicht mehr an die formalrechtlichen Grenzen klammert. Massstab der Unterteilung bilden objektiv erkenn - und ausgrenzbare Abschnitte mit unterschiedlicher Nutzung bzw. unterschiedlichen Nutzungschancen oder unterschiedlicher Erschliessungssituation, wobei diese selbstverständlich wieder in Relation zu den Eigentumsverhältnissen stehen (AGVE 1990, S. 178 f. mit weiteren Hinweisen; Entscheid der damaligen Schätzungs- kommission [SchKE] 4 -EB.2004.50063 vom 31. Januar 2007 in Sachen H.+C.H. gegen EG B., Erw. 5.7.). Wenn vorliegend die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle aaa diskutiert werden, kann nicht völlig ausser Acht gelassen werden, dass die Nachbarparzelle ebenfalls dem Beschwerdeführer gehört. Das Streitgrund- stück wurde von der Parzelle bbb abparzelliert und im Jahr 2006 vom Be- schwerdeführer gekauft. Es war für sich nicht überbaubar, weil der X-Weg nach dem damals geltenden Erschliessungsplan vol lständig auf der neu erworbenen Fläche lag (Protokoll S. 3). Es hatte einzig für den Beschwer- deführer als Eigentümer der Nachbarparzelle einen Arrondierungsnutzen. Für einen Dritten wäre die Fläche uninteressant gewesen. Der Beschwer- deführer konnte aber se ine in diesem Bereich ebenfalls schmale Parzelle ccc ausweiten und sich dadurch zusätzliche Gestaltungsmög lichkeiten - 17 - schaffen. Insbesondere kann der bisher gefangene und unüberbaute Nord- abschnitt der Parzelle ccc (rund 450 m2) nun verkehrsmässig über die zu- gekaufte Fläche auf den X-Weg angeschlossen werden. Der Beschwerde- führer hat den Zukauf zwar nicht mit seiner "Stammparzelle" vereint, das ändert aber nichts daran, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstü- cken für ihn quasi nicht existiert. Das ist zu beachten. Unzulässig wäre nur, wenn der Sondervorteil aus dem Erschliessungspro- jekt X-Weg einzig mit Vorteilen auf den nicht zum Perimeter gehörenden Flächen der Parzelle ccc begründet würde. 7.5. 7.5.1. Die Gemeinde Q. hat zwei Strassenperimeter festgelegt: den Perimeter Y- Strasse und den Perimeter X-Weg. Der Perimeter Y-Strasse wird allein aus den zwei Teilflächen der Parzelle n aaa des Beschwerdeführers und bbb der C. AG gebildet. Die Restflächen dieser beiden Grundstücke liegen im Perimeter X-Weg. Der Beschwerdeführer wird also auf Teilflächen mit Bei- trägen an beide Strassen belastet. 7.5.2. Die Parzelle aaa ist ein langgestrecktes Grundstück von 584 m 2 (nach Landabtretung), dessen nordöstliche Ecke ein Stück über die nordwestli- che hinausragt. Es grenzt mit der ganzen östlichen Längskante an den neuen X-Weg. Die schmalere Südseite des Grundstücks folgt der Y- Strasse. Der Einbezug der Parzelle aaa in die Strassenbeitragsperimeter X-Weg und Y-Strasse drängt sich daher geradezu auf. 7.5.3. Von der Parzelle aaa war ein Streifen von 3 m Breite an den Strassenbau abzutreten (vgl. Landerwerbsplan vom 28. Juni 2012 [Sammelbeilagen B]). Das ursprünglich gut 19 m bis knapp 20 m breite Grundstück (überbaubarer Bereich) hat gemäss dem vom Beschwerdeführer eingereichten Plan nach der Teilabtretung noch eine Breite von 16.16 m bis 16.82 m (Eingabe vom 18. November 2014). Vor der Abtretung war es fast gleich breit wie die an- stossende Parzelle ccc im überbauten Bereich. Im ersten Abschnitt, ab der Y-Strasse nordwärts, liegt der X-Weg etwas über dem Niveau der Parzelle aaa. An der gegenüber liegenden Grund- stückgrenze zur Parzelle ccc zieht sich eine Mauer. Der Bereich hinter der Mauer wurde ausgeebnet, bevor er überbaut wurde. Es besteht dort also ebenfalls ein Niveauunterschied. Das Gelände fällt von der Y-Strasse zur V-Strasse in Richtung Norden bzw. Nordosten ab. Die schönste Aussicht ha ben die am Hang erstellten Ge- bäude daher in diese Richtung. Trotz der geringeren Sonneneinstrahlung - 18 - sind Räume mit Fenstern hangabwärts attraktiv. Das zeigt auch die beste- hende Bebauung an der Y-Strasse. Immerhin sei zugestanden, dass der Umstand, dass diese Parallelbeispiele Zufahrt und Garagen im Regelfall auf die Y-Strasse, also südwärts, haben, v.a. auch auf das Fehlen einer Erschliessungsalternative zurückzuführen sein dürfte, wie sie der X-Weg hier eben bietet. 7.5.4. Die Parzelle aaa liegt in der Zone W2a. Dort gelten ein kleiner Grenzab- stand von 4 m und ein grosser von 8 m (vgl. § 4 der Bau- und Nutzungs- ordnung der Gemeinde Q. [BNO], beschlossen von der Gemeindever- sammlung am16. Juni 2000, genehmigt vom Regierungsrat am 28. Februar 2001). Der grosse Grenzabstand ist jeweils vor der Hauptwohnseite einzu- halten. Gegenüber Gemeindestrassen beträgt der Abstand stets 4 m (vgl. § 111 Abs. 1 lit. a BauG). Bei Ausrichtung der Hauptwohnseite zum X-Weg, hangaufwärts oder hangabwärts beträgt der Grenzabstand ost- und west- seitig daher je 4 m. Es kann also ein rund 8 m breiter Baukörper aufgestellt werden. Das Streitgrundstück war schon vor der Landabtretung schmal und die Überbauungsmöglichkeiten beschränkt. Ein quer gestelltes Gebäude hätte darauf keinen Platz gefunden. Es hätte zwar ein breiterer, d.h. auch grös- serer Bau, als es heute möglich wäre, errichtet werden können. Die Stand- ortwahl war aber auch damals beschränkt. Eine allfällige Verschlechterung der Überbauungsmöglichkeiten eines Grundstücks durch eine Landabtretung müsste rechtstheoretisch im Zuge der Entschädigungsfestsetzung im Rechtserwerbsverfahren berücksichtigt werden bzw. hier worden sein (vgl. dazu beispielsweise § 143 Abs. 1 lit. b BauG Minderwert der Restliegenschaft). Derselbe Nachteil kann dann im Zuge des Erschliessungsabgabeverfahrens nicht ein zweites Mal angeru- fen werden . Vorliegend darf entsprechend davon ausgegangen werden, dass die mit der Flächenreduktion verbundene Verminderung des maximal möglichen Bauvolumens mit der Entschädigung für die Landabtretung ab- gegolten wurde. Auf dem Streitgrundstück kann zusammenfassend unter Einhaltung der Mi- nimalabstände eine eigenständige Baute errichtet werden. Diese ist auch ab dem X-Weg, insbesondere im nördlichen Teil der anstossenden Ost- grenze, erschliessbar. Damit scheint die Erhebung der Strassenbaubei- träge sowohl im Perimeter X-Weg als auch im Perimeter Y-Strasse gerecht- fertigt. Zieht man darüber hinaus in Betracht, dass dem Beschwerdeführer auch die benachbarte Parzelle ccc gehört, präsentieren sich aufgrund der neuen Erschliessungssituation zusätzliche Nutzungs - und Gestaltungs- möglichkeiten, so dass die aufgelegte Perimeterabgrenzung für den Be- schwerdeführer fast schon als günstig bezeichnet werden müsste. - 19 - 7.6. 7.6.1. Für den Fall, dass das Gericht wider Erwarten den Sondervorteil bejahen sollte, macht der Beschwerdeführer geltend, die Winkelhalbierende sei bei den Parzellen aaa und bbb ungleich gezogen worden. Bei der Parzelle bbb reiche sie bis zu 27 m in das Grundstück hinein, bei der Parzelle aaa wegen der Parzellenform nur 15 m. Das sei zu berücksichtigen und sein Beitrag zu reduzieren (Beschwerde S. 4). 7.6.2. Die Regeln für den Einbezug von Eckgrundstücken in einen Perimeter be- sagen, dass eine Winkelhalbierende zu ziehen ist. Je nach Parzellenform des Eckgrundstücks und je nach Winkel, in dem zwei Strassen aufeinan- dertreffen, ergeben sich auf den sich gegenüberliegenden Grundstücken ungleiche Flächenabschnitte. Da b ei der Beitragserhebung für beide an- grenzenden Strassen jeweils dieselbe Flächenaufteilung vorzunehmen ist – damit jede Teilfläche nur einmal belastet wird – gleicht sich das wieder aus (Erw. 6.9.). Soweit ersichtlich wurden im Beitragsplan Strassenbau die Winkel bei der Einmündung X-Weg/Y-Strasse auf beiden Seiten ungefähr halbiert. Bei der Parzelle aaa wurde die Winkelhalbierende in einer geraden Linie zur ge- genüberliegenden Parzellengrenze gezogen. Bei der deutlich grösseren Parzelle bbb hätte dasselbe Vorgehen eine zu grosse Fläche dem (günsti- geren) Perimeter Y-Strasse zugewiesen. Man hat dort nach etwa einer Bautiefe die Linie geknickt und leicht schräg zur östlichen Parzellengrenze geführt. Diese Aufteilung ist nicht zu beanstanden; sie benachteiligt den Beschwer- deführer nicht. Insbesondere liegt auch keine verpönte Doppelbelastung seines Grundstücks mit Strassenbeiträgen vor. 7.6.3. Der Beschwerdeführer macht keine weiteren Einwände gegen die beiden Beitragsperimeter Strassenbau. Diese halten auch der summarischen Prü- fung des Gerichts stand. Das ist als weiteres Zwischenergebnis festzuhal- ten. 8. 8.1. Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob die Kostenaufteilung zwischen Ge- meinde und beitragspflichtigen Grundeigentümern korrekt vorgenommen wurde. - 20 - Gemäss § 2 Übergangsreglement sind Feinerschliessungen in der Regel vollumfänglich von den Grundeigentümern zu tragen. An die Groberschlies- sung haben sie maximal 70 % zu bezahlen. Die Kosten der Stichstrasse (Fr. 250'000.00) und des Fusswegs ( Fr. 30'000.00) von zusammen Fr. 280'000.00, gehen voll zu Lasten der Grundeigentümer. Das ist nicht zu beanstanden; es sind Anlagen der Feinerschliessung. Die Kosten für die Arbeiten an der Y-Strasse wurden hälftig auf die Ge- meinde und die Privaten verteilt. Der Anteil der Privaten wurde den Eigen- tümern der Parzellen bbb und aaa auferlegt. Gemäss Gemeinde handelt es sich bei der Y-Strasse um eine Quartiersammelstrasse und damit um eine Groberschliessung, an welche die Gemeinde praxisgemäss 50 % be- zahle. Die Vorgabe des Übergangsreglements wird damit grosszügig ein- gehalten. Dagegen ist nichts einzuwenden. 8.2. Abschliessend ist die Kostenaufteilung unter den Grundeigentümern zu prüfen. Der Beschwerdeführer hat dazu einzig den Einwand gegen die aus seiner Sicht ungleiche Flächenaufteilung vorgetragen. Darauf wurde be- reits in Erw. 7.6.2. eingegangen. Die Kosten wurden allein nach Fläche auf die Privaten verteilt. Sämtliche belasteten Grundstücke stossen direkt an die beitragsauslösenden Stras- sen an (X-Weg oder Y-Strasse). Alle einbezogenen Flächen sind sodann unüberbaut. Unter diesen Umständen ist die ge wählte Kostenverteilung nicht zu beanstanden. 9. 9.1. In Bezug auf die Wassererschliessung macht der Beschwerdeführer gel- tend, die Parzelle aaa sei mit der Wasserleitung in der Y-Strasse bereits erschlossen. Diese sei ausreichend; es brauche nicht zwei Anschlussmög- lichkeiten (Beschwerde S. 4). Der Gemeinderat hält dem entgegen, die neue Leitung eröffne eine alter- native Erschliessungsmöglichkeit ab dem X-Weg und bewirke damit einen Sondervorteil. Eine Doppelbelastung des Grundstücks werde vermie den, indem nur die Teilfläche der Parzelle aaa ab der Winkelhalbierenden zum X-Weg hin einbezogen werde (Vernehmlassung S. 6; Einspracheentscheid vom 12. Mai 2014 S. 2). 9.2. Das Gebiet um den X-Weg wird mit der neuen Wasserleitung, die eine n Ringschluss zwischen den Leitungen in der Y-Strasse und dem Z-Weg her- stellt, mit Frischwasser versorgt. Die Wasserleitung führt über den ganzen - 21 - X-Weg und damit auch entlang der Parzelle aaa des Beschwerdeführers. Für den Löschschutz werden zwei Hydranten gesetzt. Die Wasserleitung verbessert die Erschliessung mit Frischwasser für die Parzelle aaa, das ist offensichtlich. Die zusätzliche Anschlussmöglichkeit bewirkt einen Sondervorteil, für den ein Beitrag zu bezahlen ist. Die beste- hende Erschliessung ab der Y-Strasse wird berücksichtigt, indem nur eine Teilfläche belastet wird. 9.3. Zur Abgrenzung des Perimeters Wasserversorgung bringt der Beschwer- deführer einzig vor, dass die Winkelhalbierende auf seinem und dem Nach- bargrundstück ungleich eingezeichnet worden sei. Das wurde schon in Erw. 7.6.1. f. behandelt. Es gilt hier dasselbe. Eine Ungleichbehandlung ist nicht gegeben. 9.4. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Parzelle aaa aus der An- schlussmöglichkeit an die neue Wasserleitung im X-Weg einen Sondervor- teil erlangt und daher zu Recht mit einem Beitrag belastet wurde. Der Peri- meter gibt zu keinen Beanstandungen Anlass. 10. 10.1. Im nächsten Schritt sind die Kostenaufteilung zwischen Gemeinde und Grundeigentümern sowie jene unter den Grundeigentümern zu prüfen. Der Beschwerdeführer hat sich dazu nicht geäussert. Gemäss § 54 Abs. 3 WR hat die Gemeinde 30 % der Kosten der systema- tischen Erschliessung von Bauland mit Wasser zu übernehmen. Vorliegend sollen 33 % von der Gemeinde getragen werden; die Beiträge der Gebäu- deversicherung sind der Rechnung gutzuschreiben (Grundsätze der Kos- tenverteilung S. 5). Die Kosten setzen sich zusammen aus Fr. 90'00000 für die Leitung und Fr. 5'00 0.00 für die Hydranten. Letztere werden voll von der Gemeinde bezahlt (Protokoll S. 10). An die Leitungskosten bezahlt sie Fr. 30'000.00, also einen Drittel. Die Vorgaben des WR sind damit einge- halten. 10.2. Der Kostenanteil der Privaten wird nach Flächen verteilt. Sämtliche belas- teten Grundstücke stossen dir ekt an den X-Weg an, in dem die Leitung verlegt wurde. Die vorbestehende Erschliessungsmöglichkeit ab der Lei- tung in der Y-Strasse für die beiden Eckgrundstücke wird mit Flächenre- duktionen (Winkelhalbierende) berücksichtigt. Die Kostenaufteilung unter den Grundeigentümern ist nicht zu beanstanden. - 22 - 11. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die gesetzlichen Grundlagen zur Erhebung von Erschliessungsbeiträgen an die Strasse (Erw. 3.4.) und die Wasserleitung (Erw. 4.2.) genügen, dass die Parzelle aaa zu Recht in die beiden Strassenperimeter einbezogen (Erw. 7.5.4.) und die Strassen- perimeter korrekt festgelegt wurden (Erw. 7.6.3.), dass die Aufteilungen der Strassenbaukosten zwischen Gemeinde und Grundeigentümern sowie un- ter den Grundeigentümern nicht zu beanstanden sind (Erw. 8.1 und 8.2). Es ist weiter festzuhalten, dass die Parzelle aaa zu Recht in den Perimeter Wassererschliessung aufgenommen wurde und der Perimeter nicht zu be- anstanden ist (Erw. 9.4), sowie dass die Kostenaufteilungen zwischen Ge- meinde und Grundeigentümern sowie unter den Grundeigentümern korrekt vorgenommen wurden (Erw. 10.1. und 10.2.). Die Beschwerde ist abzuwei- sen. 12. 12.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten vom Beschwerdefüh- rer zu übernehmen (§ 31 Abs. 2 VRPG). Der geleistete Kostenvorschuss ist anzurechnen. 12.2. Der Beschwerdeführer hat der anwaltlich vertretenen Gemeinde zudem ei- nen Parteikostenersatz zu bezahlen (§ 32 Abs. 2 VRPG; vgl. AGVE 2009 S. 289 ff.). Der Vertreter hat keine Kostennote abgegeben (Protokoll S. 5). Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT, SAR 291.150) vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahm ens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts und der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonderes hoher Aufwand oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleisteter Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbe- trag, inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer (MWST) festgelegt (§ 8c AnwT). Der Entschädigungsrahmen für Streitwerte über Fr. 20'000.00 bis Fr. 50'000.00 geht von Fr. 1'500.00 bis Fr. 6'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff 2 AnwT). Der Aufwand im vorliegenden Verfahren war eher tief. Da zudem ein Parallelverfahren durchzuführen war, ergaben sich gewisse Synergien. Der Fall enthielt keine besonderen Schwierig keiten, weshalb dem Gericht eine Entschädigung von Fr. 3'500.00 (inklusive Auslagen und MWST) an- gemessen erscheint. - 23 - Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 2'900. 00, der Kanzleigebühr von Fr. 288.00 und den Auslagen von Fr. 160.00, zu- sammen Fr. 3'348.00, sind vom Beschwerdeführer zu übernehmen. Der geleistete Kostenvorschuss wird angerechnet. 3. Der Beschwerdeführer hat der Einwohnergemeinde einen Parteikostener- satz von pauschal Fr. 3'500.00 (inklusive Auslagen und MWST) zu bezah- len. Zustellung - Herr Dr. iur. Christian Häuptli, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Raumplaner NDS FH, Kasernenstrasse 26, Postfach 2944, 5001 Aarau (2, für sich und zuhanden seines Klienten) - Herr Dr. iur. Peter Gysi, Rechtsanwalt, Hintere Bahnhofstrasse 6, 5001 Aarau (2, für sich und zuhanden seiner Klientin) Mitteilung - Mitwirkende Fachrichter - Gerichtskasse (intern) Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau , obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde- schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be- gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent- scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem- ber 2008). - 24 - Aarau, 28. Oktober 2015 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: E. Hauller R. Gehrig