Kantonsgericht Schwyz Urteil vom 31. Januar 2022 ZK1 2020 38 Mitwirkend Kantonsgerichtspräsident Prof. Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiber MLaw Patrick Neidhart. In Sachen 1. A.________, Beklagte und Berufungsführerin, 2. B.________, Beklagter und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen D.________ AG, Klägerin und Berufungsgegnerin, betreffend Forderung (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 21. September 2020, ZEO 2019 78);- hat die 1. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben und in Erwägung: 1. a) Am 15. Oktober 2019 (verbessert mit Eingabe vom 28. Oktober 2019; Vi-act. A/Ib) reichte die Klägerin bzw. Berufungsgegnerin Klage gegen die Beklagten resp. Berufungsführer ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi- act. A/Ia): Als ehemalige Pächter des Restaurants „E.________“ in Wollerau mit Säli, Gartenwirtschaft, 4-Zimmer-Wohnung im 1. OG und 3.5 Zimmer- wohnung im 2. OG: 1. Ist die beklagte Partei gemäss Vertrag zu verpflichten, die ausste- henden Mietzinse Juni und Juli 2017, sowie die Nebenkosten 01.01.2017 bis 31.07.2017 im Streitwert von CHF 15‘295.75, plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit dem 01.07.2018 zu be- zahlen. 2. Ist die beklagte Partei zu verpflichten, gemäss Rechnungs- Auflistung, für den per Hausabgabe am 31.07.2017 von RA C.________, Anwaltsvertretung der Eheleute A+B.________, foto- dokumentarisch belegten Schaden im Säli links im Streitwert von CHF 15‘360.85 aufzukommen, plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit dem 01.07.2018. 3. Die beklagte Partei ist zu verpflichten, die Endreinigung der Wirte- wohnung im Streitwert von CHF 800, plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit dem 01.07.2018 zu bezahlen. 4. Ist die beklagte Partei zur Übernahme unserer zur Betreibung auf- gewendeten Kosten zu verpflichten und unsere sonstigen Aufwen- dungen angemessen zu entschädigen. 5. Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. xx und yy des Be- treibungsamtes Höfe, 8832 Wollerau, ist aufzuheben. 6. Das Rechtsbegehren wird unter Kosten- und Entschädigungsfol- gen zu Lasten der beklagten Partei gestellt. Die Beklagten beantragten am 6. Februar 2020, die Klage sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin vollumfänglich abzuweisen (Vi-act. A/II). Am 26. Mai 2020 fand die Verhandlung vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe statt (Vi-act. D2). Mit Urteil vom 21. September 2020 er- kannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe was folgt (angefochtenes Ur- teil):Kantonsgericht Schwyz 3 1. Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin CHF 10‘295.75 zu- züglich Zins zu 5 % seit 01. Juli 2018 für die ausstehenden Miet- zinsen und Nebenkosten zu bezahlen. 2. Im obgenannten Umfang wird der Rechtsvorschlag in den Betrei- bung Nr. xx und yy des Betreibungsamtes Höfe beseitigt und der Klägerin Rechtsöffnung erteilt. 3. Rechtsbegehren Ziffer 2 und 3 der Klage werden abgewiesen. 4. Auf Rechtsbegehren Ziffer 4 der Klage wird nicht eingetreten. 5.1 Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 3‘000.00 werden zu zwei Dritteln, CHF 2‘000.00, der Klägerin und zu einem Drittel, CHF 1‘000.00, den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit aufer- legt und vom Kostenvorschuss der Klägerin von CHF 3‘000.00 be- zogen. 5.2 Die Beklagten haben der Klägerin solidarisch haftend unter dem Titel des Gerichtskostenersatzes CHF 1‘000.00 zu bezahlen. 6. Die Klägerin hat den Beklagten eine reduzierte Parteientschädi- gung von CHF 2‘640.00 zu bezahlen. 7. [Rechtsmittel] 8. [Zufertigung] b) Dagegen erhoben die Beklagten bzw. Berufungsführer am 23. Oktober 2020 Berufung und stellten folgende Rechtsbegehren (KG-act. 1): 1. In Gutheissung der Berufung seien Dispositiv-Ziffern 1, 2, 5.1, 5.2 und 6 des angefochtenen Urteils ZEO 2019 78 des Einzelrichters der Höfe vom 21. September 2020 aufzuheben und die Klage vom 15. bzw. 28. Okto- ber 2020 sei vollständig abzuweisen. 2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Durchführung eines Beweisverfah- rens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. der gesetzlichen MWSt) für beide Instanzen zu Lasten der Berufungsbeklagten/Klägerin. Die Klägerin resp. Berufungsgegnerin erstattete am 18. November 2020 die Berufungsantwort und beantragte, die Berufung sei unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen zulasten der Berufungsführer abzuweisen (KG-act. 8).Kantonsgericht Schwyz 4 2. a) Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Untermiete stellt einen ei- genständigen Mietvertrag zwischen dem (Haupt-)Mieter und dem Untermieter dar (Rohrer, SVIT-Kommentar, 4. A., 2018, Art. 262 OR N 4). Sie besteht zwar unabhängig vom Hauptmietverhältnis, teilt aber dessen Schicksal (Ni- deröst/Spirig, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. A., 2016, N 23.2.1). Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestehen keine direkten Rechtsbeziehungen (Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. A., 2020, Art. 262 OR N 10). Der Mieter haftet dem Vermieter für die Miete, auch wenn der Untermieter den Untermietzins nicht bezahlt. Ebenso haftet der Mieter, wenn der Untermieter die Mietsache beschädigt oder nach Beendi- gung des Hauptmietverhältnisses im Mietobjekt verbleibt (Nideröst/Spirig, a.a.O., N 23.2.2). b) Die Berufungsführer bringen vor, sie hätten ausführlich dargelegt, dass sich die Berufungsgegnerin massiv in das Untermietverhältnis zwischen den Berufungsführern und dem Untermieter F.________ hineingedrängt habe, um direkt mit ihm einen Mietvertrag abschliessen zu können. Spätestens ab Mai 2017 sei die Berufungsgegnerin gegenüber F.________ direkt als Vermieterin aufgetreten und habe die Berufungsführer als Untervermieter nicht informiert. Die Vorinstanz habe die entsprechenden Vorbringen im angefochtenen Urteil kaum gewürdigt, sondern lediglich festgehalten, im Urteil ZEV 2018 35 des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 3. Januar 2019 und im Beschluss ZK2 2019 4 des Kantonsgerichts Schwyz vom 25. November 2019 sei bezüg- lich des Monats Mai 2017 festgestellt worden, dass das Mietverhältnis zwi- schen den Parteien bestehe. In diesen Entscheiden sei aber die Aussage von G.________, wonach die Berufungsgegnerin gegenüber F.________ wie die Verpächterin aufgetreten sei, nicht berücksichtigt worden. Die Vorinstanz sei somit von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen, indem sie die Ar- gumente der Berufungsführer als bereits beurteilt abgehandelt und nicht an-Kantonsgericht Schwyz 5 hand der Vorbringen geprüft habe. Die Berufungsgegnerin habe direkte Kon- takte mit dem Untermieter F.________ gepflegt, sei ihm gegenüber wie die direkte Vermieterin bzw. Verpächterin aufgetreten, habe ihm die Zahlungen für den Mietzins und die Nebenkosten, die eigentlich an die Berufungsführer zu zahlen gewesen wären, gestundet, habe dem Untermieter gegen den Willen und ohne Wissen der Untervermieter das Auswechseln der Schlösser erlaubt und die Verhandlungen über den vom Untermieter geplanten Umbau geführt. All dies sei den Berufungsführern als Mieter und Untervermieter jedoch ver- heimlicht worden, so dass sie es erst lange im Nachhinein und nur bruchstückhaft bzw. sicher nicht vollständig hätten in Erfahrung bringen kön- nen. Damit sei die Grenze weit überschritten, dass die Berufungsgegnerin direkt in das Untermietverhältnis der Berufungsführer mit F.________ einge- griffen und dieses zumindest konkludent übernommen habe (KG-act. 14 ff.). c) Bereits mit Beschluss ZK2 2019 4 vom 25. November 2019 erklärte das Kantonsgericht in Bezug auf den Mietzins für den Monat Mai 2017, dass das Auswechseln der Schlösser durch F.________ nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Berufungsführern und der Berufungsgegnerin geführt habe. Die Berufungsführer hätten zudem nicht vorgebracht, dass das Mietverhältnis durch Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 OR) oder durch Kündigung (Art. 266a ff. OR) beendet worden sei (Beschluss ZK2 2019 4 vom 25. November 2019 E. 3.d). Dies machen die Berufungsführer auch im vorlie- genden Verfahren nicht geltend. Sodann führte das Kantonsgericht im besag- ten Beschluss aus, es sei unerheblich, aus welchen Gründen der Untermieter F.________ den Untermietzins nicht mehr bezahlt habe, weil dies einzig das Vertragsverhältnis zwischen den Berufungsführern und F.________, nicht aber dasjenige zwischen den Berufungsführern und der Berufungsgegnerin betreffe. Die Vorinstanz habe zu Recht auf eine Befragung der beantragten Zeugen verzichtet (Beschluss ZK2 2019 4 vom 25. November 2019 E. 3.d). Gleiches trifft auf das vorliegende Verfahren zu: In Bezug auf den Untermiet- vertrag mit F.________ legen die Berufungsführer nicht dar, inwiefern das von Kantonsgericht Schwyz 6 ihnen behauptete Verhalten der Berufungsgegnerin, das auch G.________ bezeugen könne, sie (die Berufungsführer) davon abhielt, den Mietzins von F.________ zu fordern. Auch wenn die Berufungsführer vorbringen, die Beru- fungsgegnerin sei gegenüber F.________ wie die Verpächterin aufgetreten, habe ihm die Mietzinse gestundet und direkten Kontakt mit F.________ ge- habt in Bezug auf geplante Umbauarbeiten, ändert dies nichts daran, dass die Berufungsführer aufgrund des Untermietvertrags den Mietzins hätten einfor- dern können. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein di- rektes Vertragsverhältnis, weshalb der Vermieter nicht berechtigt ist, den vom Untermieter dem Untervermieter geschuldeten Mietzins zu stunden. Indessen schuldet der Mieter dem Vermieter den Mietzins auch dann, wenn der Unter- mieter den Mietzins nicht bezahlt. Einer konkludenten Beendigung des beste- henden Vertragsverhältnisses stehen sodann bereits die gesetzlich vorgese- henen Formvorschriften entgegen (Art. 266 Abs. 1 i.V.m. Art. 266o OR für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen; Art. 298 Abs. 1 und 3 OR für die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Folglich waren die Berufungsführer gegenüber der Berufungsgegnerin weiterhin verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Die Berufung ist in diesem Punkt somit abzuweisen. 3. a) Die Vorinstanz verpflichtete die Berufungsführer zudem, die Neben- kosten in Höhe von Fr. 3‘824.15 zu bezahlen (angefochtenes Urteil E. 2.6). Die Berufungsführer machen zum einen die gleichen Rügen geltend wie bei den Mietzinsen. Diesbezüglich kann auf die vorstehende Erwägung verwiesen werden (E. 2.c). Zum anderen bringen sie vor, sie hätten die genaue Abrech- nung von der Berufungsgegnerin über die Nebenkosten verlangt und auch das bedeutende Auseinanderklaffen von Abrechnungszeitraum und Nutzungszeit- raum gerügt. Diese Abrechnung habe die Berufungsgegnerin jedoch nicht erstellt und die Belege nicht vorgelegt, sondern sie habe dies lediglich ange- boten, was aber im Forderungsprozess nicht genüge (KG-act. 1 S. 8).Kantonsgericht Schwyz 7 b) Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhanden- sein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Demgemäss hat die Partei, die einen Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen (BGE 130 III 321 E. 3.1). Allerdings sind nur Tatsachen zu beweisen, die ausdrücklich bestritten sind. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers bestritten werden. Je detaillierter ein- zelne Tatsachen behauptet werden, desto konkreter muss die Gegenpartei erklären, welche dieser einzelnen Tatsachen sie bestreitet. Die Anforderungen an die Substantiierung einer Bestreitung sind zwar tiefer als bei der Behaup- tung, pauschale Bestreitungen reichen indessen nicht aus (BGE 141 III 433 E. 2.6 m.w.H.). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusam- menhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). Gemäss Art. 257b Abs. 2 OR muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren. Eine spezielle Form für das Einsichtsbegehren des Mieters ist nicht vorgesehen (Giger, in: Haus- heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Das Obligationenrecht, 2015, Art. 257b OR N 45). Sinn dieser Bestimmung ist es, dem Mieter die Möglich- keit einzuräumen, prüfen zu können, ob die ihm belasteten Kosten den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen. Art. 257b Abs. 2 OR privilegiert diesbezüglich den Wohn- oder Geschäftsmieter gegenüber den übrigen Mie- tern, weil letztere sich Einsicht in die Belege nur vertraglich oder im Rahmen der prozessualen Editionspflicht verschaffen können (Higi/Bühlmann, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 2019, Art. 257a/257b OR N 28).Kantonsgericht Schwyz 8 c) Die Berufungsgegnerin fordert Nebenkosten in Höhe von Fr. 3‘824.15 für den Zeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Juli 2017 (= Fr. 2‘656.10 [Restaurant] + Fr. 1‘168.05 [Wirtewohnung]; Vi-act. A/Ia; Vi-act. D2 S. 6 f.; Vi- act. B/KB 9a). Mit Klageantwort vom 6. Februar 2020 erklärten die Berufungs- führer, die Nebenkostenforderung der Berufungsgegnerin betreffe gemäss den entsprechenden Belegen einen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 und sei damit offenkundig falsch, weil der Nutzungszeitraum nicht dem Abrechnungszeitraum entspreche. Abgesehen davon seien die Nebenkosten weder einzeln belegt noch nachvollziehbar (Vi- act. A/II S. 8). An der erstinstanzlichen Verhandlung vom 26. Mai 2020 führte die Berufungsgegnerin aus, die Nebenkostenabrechnung erstelle die H.________ AG. Sie habe den Abrechnungsleiter gebeten, das Ganze noch- mals zu rechnen und zu überprüfen. Der Abrechnungsleiter sei zum Schluss gekommen, dass die Abrechnungsperiode 2017 absolut korrekt sei (Vi-act. D2 S. 6 f.). Die Berufungsführer machten geltend, der Verweis auf die Abrech- nungen der H.________ AG genüge nicht. Die Abrechnungen seien nicht substantiiert und nicht nachvollziehbar. Das Schreiben der H.________ AG vom 25. Mai 2020 (vgl. Vi-act. B/KB 22) begründe nicht, wie die Abrechnung zustande gekommen sei, es werde nur gesagt, die Abrechnung sei richtig. Die Abrechnung beziehe sich auf die Periode 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017, was falsch sei. Bereits mit Klageantwort sei gerügt worden, dass keine Aufstellung gemacht worden sei (Vi-act. D2 S. 20). d) Die Berufungsgegnerin stützt ihre Nebenkostenforderung auf die Ne- benkostenabrechnungen der H.________ AG (Vi-act. B/KB 9a). Diese wurde für den Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 erstellt. Der Nutzungszeitraum der Berufungsführer dauerte gemäss die- sen Abrechnungen vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Juli 2017 (Vi- act. B/KB 9a.1, 9a.4, 9a.5 und 9a.8). Den Abrechnungen kann entnommen werden, wie viele Kalender- und Heiztage berechnet wurden (Vi- act. B/KB 9a.4 und 9a.8). Angesichts dessen geht das Argument der Beru-Kantonsgericht Schwyz 9 fungsführer, die Abrechnung berechne den falschen Zeitraum, fehl bzw. die Berufungsführer legten nicht dar, inwiefern die Anzahl der berechneten Tage (212 Kalendertage und 129 Heiztage) falsch sein soll. Ferner geht aus den Abrechnungen hervor, wie hoch die Gesamtkosten für Heizung (bestehend aus Grundkosten und Verbrauchskosten), Warmwasser und Betriebskosten (bestehend aus Wasser, Abwasser, Kehricht sowie Höfner Kabelnetz Bar, Restaurant und Wirtewohnung) sind. Ebenfalls ersichtlich sind die Ablesewer- te des Wärmezählers per 31. Juli 2017 (Vi-act. B/KB 9a.4 und 9a.8). Ange- sichts dessen erhielten die Berufungsführer mit der Nebenkostenabrechnung detailliert Auskunft über die Zusammensetzung der Forderung und die Grund- lagen der Berechnung. Auch wenn sie keine Einsicht in die Belege erhielten, wäre es den Beklagten gestützt auf diese Nebenkostenabrechnung möglich gewesen, substantiiert anzugeben, welche Positionen konkret bestritten wer- den bzw. hinsichtlich welcher Positionen Einsicht in die Belege verlangt wird. Indem die Berufungsführer lediglich pauschal vorbrachten, die Nebenkosten seien nicht einzeln belegt und nicht nachvollziehbar, genügt dieser Einwand den Anforderungen an eine substantiierte Bestreitung nicht. Die angefochtene Verfügung ist folglich auch in diesem Punkt zu bestätigen. 4. Die Berufungsführer rügen, die Vorinstanz habe die Verzugszinsen auch für die Nebenkosten von Fr. 3‘824.15 ab dem 1. Juli 2018 zugesprochen, ob- wohl sie in Erwägung 2.8 festgehalten habe, die Verzugszinsen für die Ne- benkosten seien erst ab dem 10. August 2018 zu leisten (KG-act. 1 S. 3). Die Vorinstanz erwog, die Berufungsführer seien zur Zahlung der Mietzinsen für die Monate Juni und Juli 2017 von gesamthaft Fr. 11‘471.60 zu verpflichten (angefochtenes Urteil E. 1.4). Zudem würden die Berufungsführer der Beru- fungsgegnerin seit 1. Juli 2018 Verzugszinsen zu 5 % auf diesen Betrag schulden (angefochtenes Urteil E. 1.5). Des Weiteren habe die Berufungs- gegnerin einen Anspruch auf Bezahlung der in Rechnung gestellten Neben- kosten von Fr. 3‘824.15 (angefochtenes Urteil E. 2.6). Auf diesen Betrag hät- ten die Berufungsführer Verzugszinsen seit 10. August 2018 zu bezahlen (an-Kantonsgericht Schwyz 10 gefochtenes Urteil E. 2.8). Sodann hiess die Vorinstanz die Verrechnungsfor- derung der Berufungsführer im Zusammenhang mit der Rückzahlung des Mietzinsdepots in Höhe von Fr. 5‘000.00 gut (angefochtenes Urteil E. 4.4). Die Vorinstanz verpflichtete die Berufungsführer, der Berufungsgegnerin Fr. 10‘295.75 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2018 für die ausstehenden Mietzinsen und Nebenkosten zu bezahlen (angefochtene Verfügung Disposi- tivziffer 1). Aus dem angefochtenen Urteil geht nicht hervor, weshalb die Ver- zugszinse für die Nebenkosten von Fr. 3‘824.15 entgegen den Ausführungen in Erwägung 2.8 nicht erst ab dem 10. August 2018 zugesprochen wurden. Die Vorinstanz führt insbesondere nicht aus, die Verrechnungsforderung der Berufungsführer sei mit der Nebenkostenforderung von Fr. 3‘824.15 zu ver- rechnen. Sodann setzte sich die Berufungsgegnerin nicht mit dem Vorbringen der Berufungsführer auseinander, wonach die Verzugszinsen für die Neben- kosten von Fr. 3‘824.15 im Widerspruch zu Erwägung 2.8 ab dem 1. Juli 2018 und nicht erst ab dem 10. August 2018 zugesprochen worden seien. Ange- sichts dessen, dass die Vorinstanz in Erwägung 2.8 als Zeitpunkt der Verzin- sung der Nebenkostenforderung von Fr. 3‘824.15 den 10. August 2018 nann- te, im Dispositiv aber für die gesamte Forderung Zinsen ab dem 1. Juli 2018 zusprach, ist von einem offensichtlichen Versehen der Vorinstanz auszuge- hen. Dementsprechend ist die Berufung in Bezug auf den Zeitpunkt der Zin- sen insofern gutzuheissen, als die Berufungsführer zu verpflichten sind, der Berufungsgegnerin für die ausstehenden Mietzinse Juni und Juli 2017 Fr. 6‘471.60 (= Fr. 11‘471.60 – Fr. 5‘000.00 [Verrechnungsforderung]) zuzüg- lich Zinsen von 5 % seit dem 1. Juli 2018 sowie für die Nebenkosten 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 Fr. 3‘824.15 zuzüglich Zinsen von 5 % seit dem 10. August 2018 zu bezahlen. 5. a) Die Berufungsführer bringen vor, sie hätten erstinstanzlich zusätzlich eine Verrechnungsforderung betreffend ihr in der Liegenschaft belassenes Inventar und Mobiliar geltend gemacht und die Edition der Buchhaltungen und Jahresabschlüsse der Berufungsgegnerin für die Jahre 2017, 2018 und 2019 Kantonsgericht Schwyz 11 sowie sämtlicher von der Berufungsgegnerin für die Zeit ab dem 31. Juli 2017 hinaus abgeschlossenen Verträge bezüglich der Liegenschaft E.________ beantragt. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Beru- fungsführer nicht hinreichend belegt hätten, Eigentümer dieses Inventars und Mobiliars zu sein. Im gesamten Verfahren sei im Zusammenhang mit der Lie- genschaft E.________ nie angezweifelt oder thematisiert worden, dass die Berufungsführer nicht Eigentümer des Inventars und Mobiliars sein könnten. Die Vorinstanz hätte deshalb die entsprechenden Unterlagen bei der Beru- fungsgegnerin edieren müssen (KG-act. 1 S. 9 ff.). b) Gemäss dem von den Berufungsführern eingereichten Untermietvertrag für Geschäftsräume zwischen ihnen und F.________ vom 14. Februar 2017 verkauften sie das in der Liegenschaft E.________ befindliche Inventar an F.________ (Vi-act. C/BB 9). Am 31. Juli 2017 fand die Abnahme des Mietob- jekts statt (Vi-act. C/KB 7). Gemäss der E-Mail des Rechtsvertreters der Beru- fungsführer, die er gleichentags im Nachgang zur Abnahme an die Berufungs- führer sowie in Kopie an I.________ versandte, waren die Berufungsgegnerin (vertreten durch I.________ und J.________), K.________, G.________ als Vertreter von F.________ sowie der Rechtsvertreter der Berufungsführer an- wesend (Vi-act. B/KB 7.11). Ferner erklärte der Rechtsvertreter der Beru- fungsführer in dieser E-Mail, dass zu Beginn auch L.________ vom Betrei- bungsamt Höfe anwesend gewesen sei, um ein allfälliges Retentionsverzeich- nis aufzunehmen, was aber aufgrund des Verkaufs des Inventars hinfällig ge- worden sei (KG-act. B/KB 7.11). Dies deckt sich mit den Ausführungen der Berufungsgegnerin, wonach Frau L.________ gegangen sei, nachdem der Rechtsvertreter der Berufungsführer mitgeteilt habe, sie müsse nicht mehr da sein, weil das Inventar sowieso verkauft worden sei (Vi-act. D2 S. 8). Die Be- rufungsgegnerin erklärte zudem, sie hätten mit diesem Inventar gar nichts zu tun gehabt bzw. sie habe sich aus dem Inventar nicht bereichert, dieses sei ja verkauft worden (Vi-act. D2 S. 24 f.). Sie habe beabsichtigt, die Liegenschaft in geräumtem und gereinigtem Zustand zurückzuerhalten, was auch die Kantonsgericht Schwyz 12 Staatsanwaltschaft in der Nichtanhandnahmeverfügung vom 7. April 2020 erkannt habe (Vi-act. D2 S. 10; vgl. Vi-act. B/KB 28). Somit blieb das Inventar nach dem 31. Juli 2017 aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Beru- fungsführern und F.________ in der Liegenschaft E.________. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht nachvollziehbar, dass F.________ gleichzeitig eine Vereinbarung mit der Berufungsgegnerin über die Nutzung des Inventars getroffen haben soll. Angesichts dessen bestehen keine Anzeichen dafür, dass sich die Berufungsgegnerin in irgendeiner Form aus dem Inventar berei- cherte, weshalb auf die beantragten Editionen verzichtet werden konnte. Die Berufung ist somit in diesem Punkt abzuweisen. Offenbleiben kann demzufol- ge auch die von der Vorinstanz aufgeworfene Frage, ob die Berufungsführer überhaupt den Nachweis erbringen konnten, Eigentümer des Inventars zu sein. 6. a) Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die Vorinstanz verteilte die Prozesskosten gestützt auf Art. 106 Abs. 2 ZPO nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens (angefochtenes Urteil E. 7.1 und 7.2), was die Parteien grundsätzlich nicht anfechten. Nach- dem das angefochtene Urteil lediglich in Bezug auf den Zeitpunkt der Verzin- sung der Nebenkostenforderung, also nur minimal anzupassen ist, ändert sich am Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens im erstinstanzlichen Verfahren nichts. Somit ist an der erstinstanzlichen Verteilung der Prozesskosten nichts zu ändern und es kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ver- wiesen werden (angefochtenes Urteil E. 7.2; vgl. BGer 5A_704/2015 vom 22. März 2016, E. 3.2; vgl. § 45 Abs. 5 JG). b) Die Berufung ist teilweise gutzuheissen und das angefochtene Urteil hinsichtlich des Zeitpunkts der Verzinsung der Nebenkostenforderung zu än- dern (Zinsen von 5 % seit dem 10. August 2018 statt 1. Juli 2018 auf den Be- trag von Fr. 3‘824.15). Nachdem in Bezug auf den Zeitpunkt der Verzugszin-Kantonsgericht Schwyz 13 sen ein offensichtliches Versehen der Vorinstanz vorliegt (vgl. E. 4), könnten die diesbezüglichen Kosten des Berufungsverfahrens zwar aus Billigkeits- gründen dem Kanton auferlegt werden; wegen der Geringfügigkeit des Be- trags (ca. Fr. 20.00) und weil die Gegenpartei die Abweisung des Rechtsmit- tels beantragte (Schmid/Jent-Sørensen, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. A., 2021, Art. 107 ZPO N 13), ist aber darauf zu ver- zichten (Art. 107 Abs. 2 ZPO). Im Übrigen unterliegen die Berufungsführer in Bezug auf den im Berufungsverfahren massgebenden Streitwert von Fr. 10‘295.75 (Zinsen werden nicht hinzugerechnet [Art. 91 Abs. 1 Satz 2 ZPO]) vollumfänglich. Die Berufungsführer haben somit die Kosten des Beru- fungsverfahrens zu tragen und sie haben keinen Anspruch auf Parteientschä- digung gegenüber der Berufungsgegnerin. Gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO kann einer Partei in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung als Parteientschädigung zugesprochen werden, wenn sie im Prozess keinen berufsmässigen Vertreter beizieht. Die Regelung zielt auf Fälle ab, in denen rechtlich bewanderte oder von Dritten im Verborgenen unterstützte Parteien ohne Vertreter prozessieren oder in denen ein Anwalt in eigener Sache auftritt. Die ansprechende Partei hat die Um- triebsentschädigung zu beantragen und die Gründe für die geltend gemachte Höhe der Entschädigung vorzulegen (Rüegg/Rüegg, in: Spüh- ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess- ordnung, 3. A., 2017, Art. 95 ZPO N 21). Die Berufungsgegnerin beantragt zwar die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung in Höhe von Fr. 1‘000.00 für „Anwaltsberatungen usw.“, sie legt aber keine entsprechenden Belege vor und begründet die Höhe der beantragten Entschädigung nicht (KG-act. 8). Eine Entschädigung ist daher nicht zuzusprechen;-Kantonsgericht Schwyz 14 erkannt: 1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Dispositivziffer 1 des ange- fochtenen Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 21. September 2020 aufgehoben und wie folgt ersetzt: 1. Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin Fr. 6‘471.60 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2017 für die ausstehenden Mietzinsen und Fr. 3‘824.15 zuzüglich Zinsen von 5 % seit dem 10. August 2018 für die Nebenkosten 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3‘000.00 werden den Beru- fungsführern auferlegt und von den geleisteten Kostenvorschüssen be- zogen. 3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen ge- sprochen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der glei- chen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 10'295.75.Kantonsgericht Schwyz 15 5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), die Berufungsgegnerin (1/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor- instanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dis- positiv). Namens der 1. Zivilkammer Der Kantonsgerichtspräsident Der Gerichtsschreiber Versand 10. Februar 2022 kau