<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2011.00010</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211098&amp;W10_KEY=4467118&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2011.00010</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.09.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer; Gutachten über den Verkehrswert<br/><br/>Bei der Vergleichsmethode ist Unterschieden zwischen den Vergleichsobjekten und dem Schätzungsobjekt durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung zu tragen (E. 2.2).<br/>Das Gericht darf Sachverständigengutachten im Rahmen der Beweiswürdigung zurückhaltend überprüfen (E. 2.3).<br/>Für Sachverständige gelten dieselben Ausstandsgründe wie für richterliche Behörden (E. 3.1).<br/>In casu ist nicht ersichtlich, inwieweit der von der Vorinstanz hinzugezogene Gutachter befangen sein könnte (E. 3.2).<br/>Das von der Vorinstanz eingeholte Gutachten ist mangelhaft. Das erste Vergleichsobjekt eignet sich nur beschränkt als taugliche Vergleichsbasis und die Preiszuschläge und -abzüge werden nicht hinreichend begründet (E. 4).<br/><br/>Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTAND">AUSSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISWÃRDIGUNG">BEWEISWÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13653" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2011.00010</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. September 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Businger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span>Erben des A,</span></a><b><span> </span></b><span>nÃ¤mlich: </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_4">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_9">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_14">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_BESF_5_5_19">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_BESF_6_6_24">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_BESF_7_7_29">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span>alle vertreten durch H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_8_34">,</a> <a id="Anonym_STRASSE_8_35"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_9_38"><span>Stadt I,</span></a><span> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Erben des A verÃ¤usserten am 27. August 2007 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von â¦ m<sup>2</sup> zum Preis von Fr. â¦ an die J AG. In der Folge auferlegte ihnen der Ausschuss des Stadtrats I am 20. Januar 2009 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Ausschuss am 6. April 2009 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den Rekurs der Pflichtigen hiess die Steuerrekurskommission III (heute Steuerrekurs­gericht) am 24. November 2010 teilweise gut. Sie setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ herab, nachdem sie ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert vor zwanzig Jahren eingeholt hatte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 3. Februar 2011 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzusetzen, eventualiter sei ein Obergutachten bzw. ein neues Gutachten einzuholen. Zudem beantragten sie, es seien die Rekurskosten um Fr. 5'000.- zu reduzieren bzw. es sei ihnen dieser Betrag zurÃ¼ckzuerstatten.</p> <p class="Sachverhalt2">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Ausschuss des Stadtrats namens der Stadt I auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen </span>alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch SchÃ¤tzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­schÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>FÃ¼r die Bestimmung des Verkehrswerts von unÃ¼berbautem oder mit Abbruchobjekten Ã¼berbautem Land steht die Vergleichs- oder statistische Methode im Vordergrund, welche den Landwert nach den Preisen ermittelt, die fÃ¼r mÃ¶glichst nahegelegene, Ã¤hnliche und stichtagsnah gehandelte GrundstÃ¼cke bezahlt worden sind (RB 1976 Nr. 116). Als Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem Stichtag den EigentÃ¼mer gewechselt haben und mit Bezug auf Lage, Form, ZonenzugehÃ¶rigkeit und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend Ã¤hnliche Eigenschaften wie die zu schÃ¤tzende Parzelle aufweisen. DiesbezÃ¼gliche Unterschiede beeintrÃ¤chtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen durch PreiszuschlÃ¤ge oder -abzÃ¼ge angemessen Rechnung getragen werden (vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150 ff.; BGE 122 I 168 E. 3a; 115 Ib 408 E. 2c; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220, N. 161 f.).</p> <p class="Urteilstext">Zu berÃ¼cksichtigen ist etwa, dass grosse Parzellen einen weiteren Verwendungszweck besitzen als kleine Parzellen, was sich in einem hÃ¶heren Quadratmeterpreis niederschlÃ¤gt (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150 ff., auch zum Folgenden). Weiter muss bei HandÃ¤nderungen, wo die Ã¶ffentliche Hand als KÃ¤ufer oder VerkÃ¤ufer beteiligt ist, geprÃ¼ft werden, ob beim Vertrag Motive mitgespielt haben, die beim Leistungsaustausch zu einer Abweichung von marktwirtschaftlichen GrundsÃ¤tzen gefÃ¼hrt haben. Zuletzt eignen sich HandÃ¤nderungen, denen unÃ¼bliche VerhÃ¤ltnisse zugrunde gelegen haben, wie ein Landerwerb zwecks Arrondierung, grundsÃ¤tzlich nicht zur Vergleichsmethode (vgl. BGE 122 I 168 E. 3a).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Wird im Verfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., <span>Basel 2008, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des</span> <span>Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es</span> sich, dass sich die BehÃ¶rde bei der BeweiswÃ¼rdigung darauf beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (VGr, 16. MÃ¤rz 2011, SB.2010.00136, E. 2.2; 3. September 2008, SB.2008.00040, E. 3; RB 1985 Nr. 47; 1984 Nr. 65).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>FÃ¼r SachverstÃ¤ndige gelten grundsÃ¤tzlich die gleichen Ausstands- und AblehnungsgrÃ¼nde wie fÃ¼r richterliche BehÃ¶rden. Eine Befangenheit des Gutachters ist anzunehmen, wenn UmstÃ¤nde vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in seine Unparteilichkeit zu erwe­cken. Die Befangenheit muss nicht nachgewiesen werden; es genÃ¼gt, wenn der Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit bestehen. Dabei ist ein objektiver Massstab anzuwenden (BGE 136 I 207 E. 3.1; 132 V 93 E. 7.1; 120 V 357 E. 3a).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die RÃ¼ge der Pflichtigen, die UnabhÃ¤ngigkeit des von der Steuerrekurskommission III hinzugezogenen Gutachters sei fraglich, dringt aus mehreren GrÃ¼nden nicht durch. Die Pflichtigen machen weder geltend, dass der Gutachter in Bezug auf eine Streitpartei befangen wÃ¤re noch dass er in Bezug auf das streitige GrundstÃ¼ck vorbefasst wÃ¤re, sondern lediglich, dass er bei Verhandlungen betreffend GrundstÃ¼cke mitgewirkt haben kÃ¶nnte, welche sie als mÃ¶gliche VergleichsgrundstÃ¼cke angegeben haben. Dies alleine begrÃ¼ndet keinen Anschein der Befangenheit. Kommt hinzu, dass der Gutachter zwar von Mai bis September 1991 als Vizedirektor der damaligen K AG mit Kollektivunterschrift zu zweien im Handelsregister eingetragen gewesen ist; die Verhandlungen zwischen der L AG und der M AG Ã¼ber das "Areal N", bei der die K AG als Vermittlerin aufgetreten ist, haben aber bereits im Jahr 1987 stattgefunden. Es bestehen keine Hinweise, dass er im Zeitpunkt der fraglichen Verhandlungen in leitender Position fÃ¼r die K AG tÃ¤tig gewesen ist, geschweige denn, dass er an den Verhandlungen mitgewirkt hat. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In materieller Hinsicht ist vor Verwaltungsgericht der Erwerbspreis vor zwanzig Jahren streitig. Der im Rekursverfahren beauftragte Gutachter ist zum Schluss gekommen, dass der Verkehrswert am Stichtag (27. August 1987) Fr. â¦ bzw. rund Fr. 405.-/m<sup>2</sup> betragen habe. Dem hat sich die Steuerrekurskommission III angeschlossen. DemgegenÃ¼ber machen die Pflichtigen geltend, der Verkehrswert vor zwanzig Jahren betrage Fr. â¦ bzw. Fr. 675.-/m<sup>2</sup>. Sie rÃ¼gen insbesondere, der Gutachter habe untaugliche Vergleichsobjekte herangezogen bzw. den Unterschieden zum SchÃ¤tzungsobjekt zu wenig Rechnung getragen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das SchÃ¤tzungsobjekt ist ein unbebautes GrundstÃ¼ck, das in der Industriezone liegt. Der Gutachter hat die HandÃ¤nderungen in der Industriezone der Gemeinde I der Jahre 1984â1988 ermittelt und jene beiden GrundstÃ¼cke ("S1" und "S2") als Vergleichsobjekte herangezogen, die ebenfalls unbebaut und grÃ¶sser als 1'000 m<sup>2</sup> gewesen sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Aus den Akten ergibt sich, dass das Vergleichsobjekt "S1" eine FlÃ¤che von â¦ m<sup>2</sup> aufweist und damit rund dreissig Mal kleiner als das SchÃ¤tzungsobjekt mit einer FlÃ¤che von â¦ m<sup>2</sup>. Weiter ist das Vergleichsobjekt "S1" von der Stadt I und damit von der Ã¶ffentlichen Hand verÃ¤ussert worden. Zuletzt behaupten die Pflichtigen, das GrundstÃ¼ck sei zu Arrondierungszwecken erworben worden, was nicht bestritten wird und angesichts von GrÃ¶sse und Form des GrundstÃ¼cks als wahrscheinlich erscheint. In Anbetracht dieser UmstÃ¤nde ist die RÃ¼ge der Pflichtigen begrÃ¼ndet, dass sich das Vergleichsobjekt "S1" kaum als taugliche Vergleichsbasis eignen dÃ¼rfte. Zumindest mÃ¼sste aus dem Gutachten klar hervorgehen, inwieweit diesen UmstÃ¤nden Rechnung getragen worden ist (vgl. vorne E. 2.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Das VergleichsgrundstÃ¼ck "S1" ist zu einem Preis von Fr. 353.-/m<sup>2</sup> verkauft worden. Der Gutachter hat hiervon Fr. 10.-/m<sup>2</sup> (Erschliessungsgrad) und Fr. 123.-/m<sup>2</sup> (Nutzung und Baumassenziffer; vgl. nachfolgend E. 4.2.3) abgezogen und ZuschlÃ¤ge in der HÃ¶he von Fr. 40.-/m<sup>2</sup> (GrÃ¶sse), Fr. 53.-/m<sup>2</sup> (Form der Parzelle) und Fr. 88.-/m<sup>2</sup> (LagequalitÃ¤t) gewÃ¤hrt. Diese Differenzenausgleiche hat er nicht bzw. nur summarisch begrÃ¼ndet. So ist unklar, ob und inwieweit die vorher erwÃ¤hnten UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt worden sind (Ã¶ffentliche Hand als VerkÃ¤uferin; Kauf womÃ¶glich zu Arrondierungszwecken) bzw. ob der GrÃ¶ssenzuschlag von Fr. 40.-/m<sup>2</sup> angemessen ist. Die Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht als begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Der Gutachter hat von den Quadratmeterpreisen der Vergleichsobjekten "S1" und "S2" Fr. 123.-/m<sup>2</sup> bzw. Fr. 210.-/m<sup>2</sup> als Ausgleich fÃ¼r Nutzung und Baumassenziffer abgezogen. Als BegrÃ¼ndung hat er angegeben, die Wertdifferenz zwischen den Zonen I 1 und I 2 betrage 35 %. Die Pflichtigen rÃ¼gen zu Recht, dass sich aus dem Gutachten nicht schlÃ¼ssig ergibt, wie diese Wertdifferenz berechnet worden ist bzw. weshalb die Zone I 1 mit einer Baumassenziffer von 8 um 35 % werthaltiger sein soll als die Zone I 2 mit einer Baumassenziffer von 10. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Weiter rÃ¼gen die Pflichtigen, dass die LagequalitÃ¤t des VergleichsgrundstÃ¼cks "S2" im Vergleich zum SchÃ¤tzungsobjekt nicht berÃ¼cksichtigt worden sei. Der Gutachter hat die Lage des VergleichsgrundstÃ¼cks "S2" gleich wie jene des SchÃ¤tzungsobjekts mit "sehr gut" bewertet. Die unsubstanziierte Behauptung, die Lage des SchÃ¤tzungsobjekts sei "vorzÃ¼glich", vermag das Gutachten in diesem Punkt nicht anzuzweifeln.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zuletzt rÃ¼gen die Pflichtigen, dass die PlausibilitÃ¤tsrechnung des Gutachters falsch sei. Ihre eigenen Berechnungen hÃ¤tten einen um 65 % hÃ¶heren Quadratmeterpreis ergeben. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann offengelassen werden, nachdem die Beschwerde bereits wegen der mangelhaften Vergleichsrechnung teilweise gutzuheissen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben im Rekursverfahren nachweislich einen Kostenvorschuss von Fr. 5'000.- geleistet. Dieser ist ihr je nach Ausgang des Rekursverfahrens anzurechnen bzw. zurÃ¼ckzuerstatten, wobei sich die Anrechnung nicht zwingend aus dem Dispositiv ergeben muss, sondern auch lediglich beim Inkasso berÃ¼cksichtigt werden darf.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache an das Steuerrekursgericht zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckzuweisen. Es hat zu begrÃ¼nden, weshalb zwischen den Zonen I 1 und I 2 eine Wertdifferenz von 35 % besteht und inwieweit den weiteren Unterschieden zwischen dem SchÃ¤tzungsobjekt und dem Vergleichsobjekt "S1" (GrÃ¶ssenunterschied; Ã¶ffentliche Hand als VerkÃ¤uferin; Kauf womÃ¶glich zu Arrondierungszwecken) angemessen Rechnung getragen worden ist. Dabei hat es sich auch zu den im vorliegenden Verfahren nicht beurteilten RÃ¼gen betreffend die PlausibilitÃ¤tsrechnung zu Ã¤ussern.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die BeschwerdefÃ¼hrenden nur mit einem Teil ihrer RÃ¼gen. Deshalb und weil der Verfahrensausgang offen ist, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/24 unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/4 der Kosten und der Beschwerdegegnerin zu 3/4 aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). ParteientschÃ¤digungen sind nicht beantragt worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der vorliegende Zwischenentscheid kann mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden, soweit er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (Art. 93 Abs. 1 BGG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 25'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 25'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/24 unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/4 der Kosten und der Beschwerdegegnerin zu 3/4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>