<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7417" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7418" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><span>12.2002.133</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>1 luglio 2003</span></a><span>/fb</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Chiesa e Rampini (giudice supplente)</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini, vicecancelliere</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. OA.1999.52 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 14 aprile 1999 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dall'avv. __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dallo studio legale __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span>chiedente l’accertamento d’inesistenza di un debito di fr. 360'000.-- relativamente all’esecuzione no. __________ dell’Ufficio esecuzioni e fallimenti di Locarno, promossa nei suoi confronti dal convenuto;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>domanda avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 27 giugno 2002, ha parzialmente accolto limitatamente ad un ammontare di fr. 310'000.--;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>appellante il convenuto che, con gravame 30 luglio 2002 chiede la riforma del giudizio pretorile, nel senso di respingere la petizione e, in via definitiva, l’opposizione interposta al PE no. __________ dell’Ufficio esecuzioni e fallimenti di Locarno, con protesta di spese e ripetibili per entrambe le sedi;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>mentre la convenuta, con osservazioni 23 settembre 2002, postula la reiezione</span><span> </span><span>dell’appello con protesta di spese e ripetibili;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span>letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti.</span></p> <p class="R1"><span> Ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> A. </span></b><span>Nell’aprile/maggio 1987 ad __________ è stato rilasciato un permesso di costruzione per l’edificazione di una casupola ml. 13 X ml. 8, destinata a magazzino e a ricovero di attrezzi agricoli per la coltivazione di un piccolo frutteto di __________ sulla part. n. __________ RFD di __________, posto al di fuori della zona edificabile, o meglio nella zona II di protezione della riserva idrica regionale di quel Comune, esposto a pericolo di inondazioni. Il fabbricato era diviso in due locali: l’uno a deposito e, l’altro a ricovero per gli attrezzi, privo di qualsiasi uso abitativo. Sul lato sud vi era inoltre un porticato di ml. 3 X ml. 13, il quale è poi stato chiuso con vetrate in modo da formare un giardino d’inverno. Anche sul retro, il proprietario ha aggiunto una tettoia di ml. 3 X ml. 13. Queste ultime trasformazioni sono state regolarmente autorizzate.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> In data 26 settembre 1994 il proprietario ha inoltrato una domanda di costruzione al Municipio di __________ tendente ad ottenere il permesso di trasformare il deposito agricolo in una casa di vacanza, dotandolo di impianti sanitari, di una fossa settica e di un pozzo perdente. La domanda è stata respinta con risoluzione municipale del 21 novembre 1994. Contro la premessa decisione __________ si è aggravato davanti al Consiglio di Stato, il quale ha accolto l’impugnativa con pronuncia di data 23 aprile 1996. Contro il predetto giudizio governativo il Comune di __________ è insorto davanti al Tribunale cantonale amministrativo che, a sua volta, ha annullato la risoluzione del Consiglio di Stato, definendola “<i>sconcertante</i>” e lesiva del diritto federale “<i>per gratificare il resistente con un’autorizzazione che, come si suol dire, non sta né in cielo, né in terra</i>” (Doc. L , E).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> In costanza della lite (il 7 agosto 1995), __________ ha messo in vendita il podere al prezzo di fr. 475'000.--. Il fabbricato di 2 ½ locali abitativi (Zimmerwohnung), risultava ammobiliato ed era comprensivo di: tinello/cucina, camera, wc/doccia, giardino d’inverno, autorimessa, riscaldamento elettrico e caminetto (Doc. 3, E e G). In data 26 febbraio 1996 le parti hanno perfezionato un contratto di compravendita. Il prezzo è stato fissato a corpo in fr. 380’000.--, di cui fr. 20'000.— sono stati depositati presso il notaio rogante sino all’iscrizione del trapasso della proprietà all’acquirente, mentre la differenza mediante l’assunzione del debito ipotecario di Fr. 360'000.--. Il trapasso della proprietà è stato iscritto a RF il __________ (Doc. E pag. 3 in fine).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> B. </span></b><span>In data 22 marzo 1996 il Municipio di __________ notificò alla __________ e al signor __________ un ordine di sospensione dei lavori, giacché erano stati iniziati dei lavori volti a consolidare la trasformazione del fabbricato in rassegna. Successivamente, il 26 agosto 1996 il municipio di __________ ha avviato un procedimento contravvenzionale nei confronti del signor __________, sfociato con l’inflizione di una multa di fr. 2'500.— per aver eseguito senza permesso lavori tesi a rendere abitabile il magazzino deposito. Più tardi, il 23 ottobre 1996 il Municpio, dopo aver raccolto il preavviso del Dipartimento del territorio, ha ordinato alla __________ la rimozione delle opere abusive, ovvero ha ingiunto alla proprietaria di allontanare il camino, la canna fumaria, la cucina, i servizi igienici e le relative condotte, il pozzo perdente e una parete in muratura eretta per chiudere il portico. Questi provvedimenti sono stati confermati dal Consiglio di Stato e, da ultimo, dal TRAM con sentenza di data 16 dicembre 1997 (Doc. E). In data 17 marzo 1998 il Municipio di __________ ha diffidato la __________ a dar seguito all’ordine di ripristino. Il giorno successivo la __________ ha inoltrato al Municipio una nuova domanda tendente ad ottenere il permesso per ristrutturare lo stabile, mantenendo sostanzialmente le opere che dovevano essere demolite, con l’aggiunta sulle facciate sud-ovest e sud-est di un pergolato largo ml. 3. La domanda è stata respinta dal Municipio di __________ con risoluzione 14 luglio 1998. Questa decisione è stata confermata dal Consiglio di Stato e dal TRAM con sentenza 15 marzo 1999 (Doc. F). Un’istanza di revisione presentata dalla __________ delle sentenze 16 dicembre 1997 e 15 marzo 1999 del TRAM è stata respinta da quest’ultimo Tribunale con pronuncia del 1° giugno 2001.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> C. </span></b><span>L’8 ottobre 1997 il venditore ha avviato un’esecuzione nei confronti dell’acquirente per un importo di fr. 360'000.--, oltre interessi a decorrere dal 26 febbraio 1996, pari al saldo del prezzo di compravendita ancora scoperto. Al precetto esecutivo è stata interposta opposizione, la quale è stata rimossa in via provvisoria dal Pretore con sentenza 4 marzo 1998. Contro la pronuncia del Pretore la debitrice si è aggravata davanti la CEF che, con sentenza 10 marzo 1999 ha respinto l’appello e confermato la decisione pretorile.</span></p> <p class="R1"><b><span> D. </span></b><span>Tempestivamente la __________ ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito davanti il Pretore di Locarno-Campagna, rilevando che il venditore l’aveva raggirata, inducendola ad acquistare un fondo non edificabile, gravato da un ordine di demolizione, che non poteva essere abitato come residenza di vacanza e che, di conseguenza, non poteva valere il prezzo sborsato di fr. 380'000.--. L’attore concludeva sostenendo che il prezzo di compravendita doveva essere ridotto di almeno fr. 340'000.--. Per la differenza ancora scoperta, poneva in compensazione un credito di risarcimento danni nei confronti del venditore di fr. 100'000.--.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> A questa domanda si è opposto il signor __________, adducendo che la venditrice era stata informata durante le trattative di vendita che era in corso una procedura amministrativa tesa al rilascio di un permesso di costruzione per il cambiamento di destinazione del magazzino in residenza secondaria. L’avv. __________ aveva agito al momento della conclusione del contratto in veste di rappresentante del venditore e costui aveva informato nel dettaglio l'acquirente sul corso della procedura e sullo stato di diritto del fondo. Parimenti il venditore avrebbe portato il signor __________, amministratore della __________ presso il Municipio di __________, ove i due municipali avrebbero avuto modo di dare ulteriori informazioni all’acquirente. La __________ avrebbe quindi consapevolmente acquistato il fondo confidando, nella peggiore delle ipotesi, che il caso potesse risolversi con l’inflizione di una multa.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> E. </span></b><span>Con sentenza 27 giugno 2002 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, rilevando che il debito era disconosciuto per l’ammontare di fr. 310'000.— e che l’opposizione al PE no. __________ era rigettata in via definitiva limitatamente all’importo di fr. 50'000.--, oltre interessi al 5% a decorrere dall’8 ottobre 1997. Per il Pretore __________ avrebbe garantito all’acquirente che il fondo poteva essere edificato e utilizzato come residenza secondaria. La clausola di esclusione della garanzia dei difetti contenuta nell’atto di compravendita era quindi inoperante. L’avv. __________ e il signor __________ indussero l’acquirente a credere che sulla procedura in corso volta ad ottenere il permesso di costruzione per il cambiamento di destinazione da magazzino agricolo in casa d’abitazione v’era da essere fiduciosi. Inoltre la perizia fatta eseguire dal venditore che stimava il valore del fondo in fr. 530'000.—, il prezzo pagato di fr. 380'000.— e il mutuo acceso presso il __________ di fr. 360'000.—erano elementi sufficienti per dimostrare che il venditore aveva garantito, quantomeno in forma concludente, l’edificabilità del fondo.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> F. </span></b><span>Contro il premesso giudizio il convenuto si è aggravato in appello, rimproverando al Pretore di non aver proceduto ad una corretta valutazione delle prove. Secondo l’appellante il Pretore non avrebbe discusso ed esaminato le prove di segno opposto che escludevano la promessa in relazione all’abitabilità del fabbricato. L’avv. __________, rappresentante della parte acquirente sapeva che era in corso una procedura di ricorso, della quale aveva informato l’amministratore della __________, signor __________. La perizia sul valore dell’immobile non poteva, nelle concrete circostanze, essere tale da indurre l’acquirente a credere che il fondo si trovasse in zona edificabile, perché era stato spiegato bene all’acquirente dal venditore e dall’avv. __________ che il tema, litigioso, intorno all’abitabilità del fabbricato era sub iudice. I termini della vertenza sarebbero stati altresì illustrati da taluni municipali del Comune di __________, i quali informarono il signor __________ sull’impossibilità di poter utilizzare il podere come residenza secondaria, perché il fondo era posto al di fuori della zona edificabile. Non poteva neppure essere concludente il fatto che l’acquirente avesse pagato un prezzo alto per un simile terreno per gli stessi motivi precisati qui sopra. L’acquirente era ben informato sulla situazione giuridica del fondo e, quindi, anche di questo difetto. La __________ avrebbe speculato sul prezzo di compravendita sapendo di pagare un immobile fr. 380'000.— a causa della sua incerta edificabilità. L’acquirente, anziché speculare ed accettare un rischio a lei noto, avrebbe dovuto cautelarsi.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Con tempestive osservazioni la convenuta ha ribadito che il signor __________ gli aveva promesso la vendita di un fondo che poteva essere utilizzato per l’abitazione. Il venditore, benché lo avesse informato sul ricorso pendente, lo aveva indotto a credere che le cose si sarebbero sistemate e che egli era fiducioso sull’esito del gravame. L’offerta che gli era stata presentata descriveva il fabbricato come una fattoria abitabile, la quale era sostenuta da una perizia che stimava il fondo in fr. 530'000.--, come pure nelle adiacenze il venditore aveva mostrato al signor __________ che altri terreni, nelle stesse condizioni, venivano utilizzati per l’abitazione. Il venditore, con il suo comportamento ingannevole e contraddittorio, avrebbe indotto in errore l’acquirente, la quale non avrebbe mai sborsato il prezzo di fr. 380'000.— se avesse saputo che la costruzione non poteva essere utilizzata a fini residenziali. Le tesi di controparte, per le quali la __________ avrebbe assunto il rischio di acquistare un fondo inedificabile si configurano quindi come un abuso di diritto che non può essere protetto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Considerato</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in diritto</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 1. </span></b><span>Giusta l’art. 197 CO, il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse, quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso cui è destinata (cpv. 1), anche se i difetti non gli erano noti (cpv. 2). In concreto la materia del contendere verte sulla questione di sapere se il venditore abbia o meno promesso all’acquirente che la part. n. __________ RFD di __________ poteva essere utilizzata a fini abitativi, nonostante si trovasse in zona non edificabile, come pure se questa circostanza può essere configurata un difetto suscettibile di consentire alla compratrice di esercitare un’azione estimatoria. Come è stato accennato in narrativa, per il Pretore la questione relativa all’edificabilità del fondo e quindi la possibilità di poter fruire dell’edificio nello stato in cui era stato acquistato costituiva tanto una qualità promessa, quanto un difetto. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2. </span></b><span>Per qualità promesse si intendono quei requisiti particolari che distinguono le varie specie di un determinato genere di cose, che le rendono idonee all’uso destinato. Si tratta di affermazioni su una qualità esistente o di un fatto dichiarato come certo che, secondo l’esperienza è determinante per la decisione del compratore di trattare alle condizioni pattuite (<b>Cavin</b>, La vente, l’échange, la donation in: Traité de droit privé suisse, Vol. VII,TI,1, pag. 81). La qualifica giuridica delle qualità promesse è controversa in dottrina. Taluni la considerano una manifestazione della volontà (<b>Tercier</b>, Les contrats spéciaux, IIIa ed. N. 659), mentre altri ritengono siano delle manifestazioni del sapere (Wissenserklärungen) o delle espressioni di una rappresentazione (Vorstellungsäusserung; <b>Honsell</b>, op. cit. N. 14 all’art. 197 con rinvii) ed altri ancora sostengono che le qualità promesse riguardano dei “dicta vel promissa”, ove il dictum è un pensiero informale che accompagna un contratto. In questo senso la qualità promessa forma l’oggetto di una stipulazione contrattuale, la quale è una vera e propria obbligazione (<b>Giger</b>, op. cit., Nri. 9 segg. all’art. 197). Qualunque sia la tesi più corretta, tutti concordano nel ritenere che le qualità promesse s’interpretano secondo il principio dell’affidamento (<b>Honsell</b>, op. cit. loc. cit., <b>Giger</b>, op. cit. N. 23 all’art. 197 e 57 all’art. 221; <b>Tercier</b>, op. cit., loc. cit.). Il loro senso è quello che può attribuire un acquirente di buona fede al momento della conclusione del contratto (<b>DTF</b> 116 II 535 consid. </span><span>3b; 109 II 24 consid. 4b). </span><span>L’assicurazione che è stata formulata deve essere stata decisiva per il compratore al momento della conclusione del contratto (<b>DTF</b> 87 II 244). Se, secondo il corso normale delle cose, l’assicurazione è di tale natura da indurre l’acquirente a comperare la cosa, la causalità è presunta (<b>DTF</b> 71 II 241; <b>Giger</b>, op. cit. N. 31 e 32, con critica N. 33; <b>Tercier</b>, op. cit. N. 666). Dottrina e giurisprudenza hanno già avuto modo di chiarire che l’edificabilità di un fondo può costituire una qualità promessa (<b>DTF</b> 122 III 428; <b>Schumacher/Rüegg</b>, Die Haftung des Grundsückverkäufers in: Der Grundstückauf, IIa. ed. 2001, N. 214; <b>Giger</b>, op. cit. N. 46 all’art. 197). Il quesito di sapere se si è in presenza di una qualità promessa va risolto in base alle norme che governano la buona fede, tenendo conto di tutte le circostanze. Il Giudice può tener conto del prezzo pagato, degli usi e delle prassi correnti nei vari settori, delle prescrizioni tecniche e delle regole dell’arte, pur non essendone vincolato (<b>Tercier</b>; N. 672). L’onere della prova dell’esistenza di una qualità promessa compete all’acquirente (<b>Honsell</b>, op. cit. </span><span>N. 6 all’art. 200; <b>Giger</b>, op. cit. </span><span>N. 29 all’art. 200). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2.1.</span></b><span> Nel caso in esame occorre dare atto che l’acquirente poteva essere stato indotto a credere che il fabbricato venduto alla __________ fosse abitabile notte giorno al momento in cui fu contattato il signor __________r nel 1995, giacché il prospetto di vendita inviato mostrava un caseggiato completamente arredato con locali abitabili e servizi (Doc. G). Del pari può essere dato per certo che l’acquirente aveva visto il fabbricato in quello stato e tutto lasciava intendere che si trattasse di un immobile che poteva essere utilizzato a fini abitativi. Questa impressione non poteva per contro più essere ritenuta certa al momento in cui il venditore, per il tramite dell’avv. __________, spiegò all’acquirente (signor __________) che il fondo si trovava al di fuori della zona edificabile e che, a quell’epoca, non era stata rilasciata la licenza per il cambiamento di destinazione dello stabile in una residenza di vacanza, anche se l’edificio era arredato e il signor __________ invitava amici e conoscenti per trascorrere delle serate con cene. L’avvocato aveva altresì informato l’acquirente sulla procedura amministrativa in corso in lingua tedesca, affinché potesse capire perfettamente quanto egli andava spiegando, in specie in relazione al fatto che il manufatto non era, a quel momento, abitabile (verbale di udienza 7 luglio 2000 pag. 8 e 10). Parimenti l’avv. __________ riferì al venditore che, diversamente da quanto andava dicendo il signor __________, occorreva avere prudenza in relazione alla possibilità di destinare la costruzione a fini abitativi. Anzi, costui disse chiaramente ai signori __________ (marito e moglie) che non avrebbero potuto pernottare durante le ferie pasquali (verbale citato pag. 10 in fine e 11). Il fatto che il rappresentante della __________ sapesse che il fondo si trovasse al di fuori della zona edificabile è stata confermata dal notaio rogante (verbale 12 maggio 2000 pag. 5), il quale solo indirettamente ha riferito di aver sentito che la questione dell’edificabilità sarebbe stata risolta, e ciò in aperto contrasto rispetto alle cautele che il suo collega __________ aveva confidato all’acquirente. La sentenza del Pretore su questo punto è silente e a giusta ragione l’appellante ha messo in evidenza che l’acquirente era stata avvertita della procedura in corso e della situazione giuridica in cui si trovava il fondo prima della conclusione del contratto. È vero che il signor __________ disse all’acquirente che egli era fiducioso sull’esito del ricorso, ma è altrettanto vero che da questa sua dichiarazione, per quanto sibillina, non si poteva desumere, in maniera espressa o concludente, che intendesse offrire delle garanzie all’acquirente intorno alla possibilità di utilizzare la costruzione a fini abitativi. Difatti l’avv. __________ era di parere diverso e tutto lasciava intendere che questo punto nodale avrebbe potuto risolversi con certezza solo alla fine della procedura avente per oggetto il rilascio di un permesso di costruzione. Se da un lato __________ può aver dato un quadro migliorativo della situazione di diritto del podere che stava per essere venduto, l’avv. __________e, per quanto emerge dagli atti, aveva consigliato alla prudenza. Non solo. L’avv. __________ era senz’altro la persona che meglio conosceva l’intera problematica, perché aveva patrocinato il signor __________ davanti al Consiglio di Stato contro la risoluzione 23 novembre 1994 del Municipio di __________, mediante la quale era stata respinta la domanda di costruzione per il cambiamento di destinazione in residenza secondaria del fabbricato posto sulla part. n. __________ RFD di quel Comune (cfr. risoluzione 23 aprile 1996 del Consiglio di Stato). Del pari al momento della rogazione del controverso atto di compravendita egli aveva la veste di rappresentante dell’acquirente e v’era quindi da supporre che la rappresentata fosse al corrente di tutta la delicata situazione. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2.2.</span></b><span> Di regola, se l’acquirente è disposto a pagare un prezzo più alto di un terreno rispetto al valore agricolo di un fondo in un certo momento e per una certa zona, si deve presumere che il venditore abbia dato delle garanzie di edificabilità almeno per atti concludenti (<b>Schumacher/Rüegg</b>, op. cit. </span><span>N. 182; <b>Giger</b>, op. cit. N. 59 all’art. 221). </span><span>Questa presunzione difetta, nondimeno, se l’acquirente, prima della conclusione del contratto non ha assunto delle informazioni presso le autorità per sapere se il fondo fosse o meno edificabile. All’acquirente in queste evenienze può essere rimproverata una concolpa (<b>Schumacher/Rüegg</b>, op. cit. N. 214 in fine). In concreto l’acquirente non solo era stata informata dall’avv. __________ della procedura, ma addirittura aveva assunto delle informazioni direttamente presso il Municipio di __________ prima di perfezionare il contratto di compravendita. Il Pretore non ha considerato nella sua sentenza che i municipali del Comune di __________, signori __________ e __________, su richiesta dell’attore e in occasione di una visita presso la cancelleria del Comune, spiegarono al signor e alla signora __________ che il podere non poteva essere utilizzato come residenza secondaria e che, di conseguenza, non avrebbero potuto né pernottare, né trascorrere le vacanze nel fabbricato, come pure che il fondo era sito al di fuori di una zona edificabile. I signori __________ dovevano aver capito bene le informazioni che erano state rilasciate loro, perché il municipale __________ si era espresso in lingua tedesca (cfr. verbali 12 luglio 2000 __________ pag. 12 e __________ pag. 13 e 14). Date le circostanze l’attrice non poteva ragionevolmente pretendere che il convenuto avesse dato delle garanzie intorno alla possibilità di abitare nell’edificio, rispettivamente di edificabilità dello stesso. Anche la perizia agli atti, che denunciava un valore del fondo di fr. 530’000.--, alla luce di queste circostanze, non poteva essere intesa come un indizio di un’assicurazione rilasciata dal venditore in forma tacita (<b>Giger</b>, op. cit. N. 27 all’art. 197). Il prezzo convenuto (fr. 380'000.--) era di gran lunga inferiore all’estimo peritale e a quello che appariva sul prospetto di vendita (Fr. 475'000.--; Doc. G). Ne discende che il convenuto non ha promesso nulla all’ acquirente, né espressamente, né tantomeno tacitamente in ordine all’edificabilità del fondo o alla possibilità di poter abitare l’edificio. Dall’esame degli atti non risulta neppure che l’attore sia stato raggirato al punto da ritenere che egli sia stato indotto per dolo a concludere il contratto. La decisione del Pretore, per i motivi che l'hanno informato, non potrebbe quindi essere condivisa ma, per altre pertinenti considerazioni il risultato cui è giunto il primo giudice dev'essere confermato.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2.3. </span></b><span>Infatti il tema della promessa che è stata data all’acquirente deve essere affrontata sotto una veste diversa, che non è quella riferita alla possibilità di poter fruire di una residenza secondaria (cosa negata e che era nota all’acquirente), quanto piuttosto quella di non incorrere in un ordine di ripristino del fabbricato che era stato acquistato. Questa garanzia era stata data espressamente all’acquirente, perché l’avv. __________, su richiesta e in rappresentanza del venditore, riferì ai signori __________ che il manufatto – a torto o a ragione – poteva essere utilizzato per trascorrere delle serate in compagnia di amici. Ciò presupponeva quindi che l’acquirente avesse garantito la possibilità di poter fruire della cucina, del camino, dei servizi igienici e del pozzo perdente che erano stati realizzati abusivamente, perché il Municipio era informato dello stato delle cose e nessuno era mai intervenuto (cfr. __________ verbale di udienza 7 luglio 2000 pag. 8). In buona fede l’acquirente poteva quindi pensare che se lo stabile non poteva essere utilizzato a fini abitativi, lo stesso poteva quantomeno essere destinato a fini ricreativi con tutte le strutture esistenti. In buona fede il venditore non può ritenere di non aver promesso all’acquirente questo uso, perché traspare in modo non equivoco dagli atti. Posto che il Municipio del Comune di __________ ha ingiunto all’attrice di rimuovere dalla costruzione tutte quelle opere che servivano a renderla abitabile e che non potevano essere giustificate dalla destinazione agricola (cfr. Doc. F e sentenza TRAM agli atti del 16 dicembre 1997 cresciuta in giudicato e consid. B di questa sentenza), l’acquirente è venuto meno alla sua promessa, che non era quella di vendere un magazzino/deposito per fini agricoli. L’uso della costruzione in seguito all’ordine di demolizione veniva compromesso e il valore dell’edificio non poteva certo essere quello per il quale l’attrice aveva sborsato, atteso che numerose opere dovevano essere demolite. </span></p> <p class="R1"><span> Stando così le cose, non occorre neppure esaminare se l’acquirente avrebbe potuto scoprire il vizio – cosa molto improbabile – verificando la cosa conformemente all’art. 200 cpv. 2 CO. Difatti, nella misura in cui il venditore ha assicurato l’esistenza di una qualità, l’acquirente non è più tenuto a questo dovere di esame (<b>DTF</b> 81 II 58; <b>Giger</b>, Berner Kommentar, N. 25 all’art. 200; <b>Honsell</b>, Basler Kommentar, N. 4 all’art. 200; Tercier, op. cit. N. 678 in fine). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 3. </span></b><span>L’appellante nel suo gravame non ha mosso alcun rimprovero al Pretore sulle modalità di calcolo con cui è stata esercitata l’azione estimatoria, per cui a questa Camera, in assenza di contestazioni, non corre l’obbligo di riesaminare ed eventualmente rivedere questo punto della sentenza impugnata.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 4. </span></b><span>L’appello, infondato, deve quindi essere respinto con addebito di spese e ripetibili all'appellante.</span></p> <p class="R1"><span>Per i quali motivi</span></p> <p class="R1"><span>richiamati per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia:</span></b><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> L’appello 30 luglio 2002 di __________ è respinto. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Le spese della procedura di appello consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 2950.—</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 50.—</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 3000.—</span></p> <p class="R1"><span> già anticipate dall'appellante, sono poste a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 5'000.— a titolo di ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> Intimazione:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- __________ </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il segretario</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>