VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 15 109 1a Camera presidenza Racioppi giudici Audétat, Stecher attuaria Krättli-Keller SENTENZA del 6 settembre 2016 nella vertenza di diritto amministrativo A._____, rappresentata dall'Avvocato Jonathan Moor, ricorrente contro Ispettorato del registro fondiario dei Grigioni, convenuto 1 B._____, rappresentato dall'Avvocato Davide Ceroni, convenuto 2 e C._____ SA, convenuta 3 concernente acquisizione di immobili da parte di persone residenti all'estero- 2 - 1. Nel 2005, A._____ e il fratello B._____ erano divenuti proprietari in ragione della metà ciascuno, a titolo di devoluzione successoria, delle azioni della D._____ SA (dal 21 dicembre 2015 C._____ SA) di X._____. La società è proprietaria a X._____ dell'appartamento di quattro locali corrispondente alla proprietà per piani (PPP) no. S50033 sul fondo base no. 1041 incluso il posteggio no. M10052. 2. Il 13 gennaio 2014, lo studio legale E._____ promuoveva azione contro A._____ dinanzi all'ufficio esecuzioni di Z._____ per un'esecuzione in via di realizzazione di un pegno manuale, composto dalle azioni dell'allora D._____ SA depositate presso la sede del legale e di proprietà dell'escussa, per l'incasso di onorari in ragione di fr. 40'731.90. Nell'ambito dell'incanto pubblico del 24 giugno 2014, B._____ si aggiudicava per fr. 46'621.-- i certificati azionari al portatore da 1-25 dell'allora D._____ SA. I tentativi legali in seguito promossi da A._____ per ottenere l'annullamento della procedura esecutiva erano votati all'insuccesso. Nella sentenza 5A_340/2015 dell'11 agosto 2015 il Tribunale federale non reputava soddisfatte le condizioni per invalidare l'asta pubblica per motivi di forma. 3. Il 18 agosto 2015, A._____ segnalava all'Ispettorato del registro fondiario e registro di commercio dei Grigioni (qui di seguito semplicemente ispettorato del registro fondiario) una pretesa violazione delle disposizioni sull'acquisizione d'immobili da parte di persone residenti all'estero. Essendo l'allora D._____ SA una società immobiliare, l'acquisto di sue azioni da parte di persone all'estero avrebbe richiesta un'autorizzazione. 4. Dopo aver sentito l'acquirente e l'ufficio esecuzioni di Z._____, l'ispettorato del registro fondiario decideva il 21 ottobre 2015 che l'acquisto della quota azionaria del 50 % dell'allora D._____ SA, da parte di B._____ non fosse e non sia assoggettata all'obbligo di autorizzazione - 3 - e revocava di conseguenza il blocco del registro fondiario disposto in precedenza in via supercautelare sui fondi della società. 5. Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 19 novembre 2015, A._____, oltre a chiedere che al ricorso venisse conferito l'effetto sospensivo, postulava, in via principale, l'annullamento della decisione impugnata, l'accertamento della nullità dell'incanto 24 giugno 2014 e che venisse fatto ordine all'ufficio esecuzioni di Z._____ di procedere alla revoca dell'incanto 24 giugno 2014. In via subordinata l'istante reclamava l'annullamento e la riforma della decisione deferita a giudizio nel senso che venisse accertato l'obbligo di un'autorizzazione per l'acquisto della quota azionaria da parte di B._____, che la stessa autorizzazione venisse nell'evenienza negata e accertata la nullità dell'incanto del 24 giugno 2014 nonché fatto ordine all'ufficio esecuzioni di Z._____ di procedere alla revoca dell'incanto 24 giugno 2014. Formalmente, l'istante adduce una violazione del proprio diritto di audizione, non avendo avuto la possibilità di determinarsi sulle osservazioni introdotte dal fratello e dall'ufficio esecuzioni di Z._____ davanti all'ispettorato del registro fondiario prima dell'emanazione del procedimento impugnato. Inoltre, la decisione sarebbe insufficientemente motivata. Materialmente, in occasione dell'incanto pubblico, l'acquirente delle azioni non avrebbe dato seguito al proprio obbligo di informare l'autorità sul fatto di essere una persona all'estero e che quindi la transazione sarebbe dovuta sottostare ad autorizzazione. Per l'istante, il controverso trapasso di proprietà delle azioni societarie cadrebbe nell'evenienza sotto la normativa federale per limitare l'acquisto di fondi da parte di persone residenti all'estero. Il fatto che il fratello fosse già proprietario della metà delle azioni non sarebbe rilevante e contrariamente alla reale situazione di fatto, B._____ sarebbe dall'autorità stato considerato risiedere in Svizzera, mentre in realtà dimorerebbe a tutti gli effetti all’estero.- 4 - 6. Nella risposta di causa del 25 novembre 2015, l'ispettorato del registro fondiario concludeva alla reiezione del ricorso per quanto fosse dato entrare nel merito dello stesso. Dopo la segnalazione fatta dalla ricorrente, l'ispettorato del registro fondiario avrebbe avviata una procedura d'ufficio onde accertare se effettivamente il negozio giuridico in oggetto necessitasse di un'autorizzazione in materia di acquisizioni di immobili da parte di persone residenti all'estero. Nell'ambito di tale procedimento la denunciante A._____ non sarebbe stata considerata parte in causa, per cui alla stessa non sarebbero neppure state trasmesse le due prese di posizione degli interessati al procedimento. Materialmente, l'acquirente straniero già comproprietario o proprietario in comune del fondo acquistato non necessiterebbe di alcuna autorizzazione per tale transazione. B._____ avrebbe pertanto potuto acquistare la metà delle azioni della società immobiliare in oggetto senza restrizioni. 7. Nell'ambito del secondo scambio di scritti processuali, le parti si riconfermavano essenzialmente nelle loro precedenti allegazioni e proposte. Nello scritto del 5 febbraio 2016 da parte dell'ispettorato del registro fondiario veniva contestato l'onorario orario fatturato dal rappresentante di parte attrice e le ore dedicate alla pratica. Dal canto suo, il legale ribadiva il 12 febbraio successivo l'inoppugnabilità del tempo dedicato alla gestione della causa, pur accettando la riduzione dell'onorario alla tariffa usuale applicata nei Grigioni. 8. I chiamati in causa B._____ e la C._____ SA, non senza aver previamente già messo in dubbio la legittimazione dell'istante, si appellavano - nelle prese di posizione del 7 giugno 2016 - alla piena liceità dell'esonero dall'autorizzazione giusta la normativa applicabile. Anche la procedura d'asta sarebbe stata condotta in modo inoppugnabile, come avrebbero del resto confermato tutte le istanze adite dalla ricorrente fino al Tribunale federale. - 5 - 9. Nell'ulteriore presa di posizione del 7 luglio 2016, A._____ ribadiva la propria indubbia legittimazione al ricorso, già in virtù della normativa applicabile, e si riconfermava integralmente nella proprie precedenti allegazioni e proposte. 10. Il 15 luglio 2016, B._____ contestava nuovamente le allegazioni fatte da parte attrice il 7 luglio 2016, insistendo sulla mancanza della legittimazione a ricorrere dell'istante. Considerando in diritto: 1. Dal profilo formale, viene già contestata la legittimazione al ricorso dell'istante. Nei Grigioni, l'art. 50 della legge sulla giustizia amministrativa (LGA; CS 370.100) prevede che sia legittimato ad inoltrare ricorso chiunque sia interessata dalla decisione impugnata e abbia un interesse tutelabile alla sua abrogazione o alla sua modifica o chiunque vi sia autorizzata in base ad una prescrizione speciale. In conformità all'art. 20 cpv. 1 e 2 lett. a della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 311.421.41), sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di ricorso le decisioni dell'ufficiale del registro fondiario e il diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione. Nell'evenienza, la ricorrente era la precedente proprietaria delle azioni per cui - anche se la vendita è avvenuta nell'ambito di un'esecuzione in via di realizzazione di un pegno manuale - essa aveva nel negozio in oggetto la qualità di alienante, ciò che le conferisce ex lege la legittimazione al presente ricorso, senza che sia necessario indagare oltre sull'interesse dell'insorgente a proporre la presente causa.- 6 - 2. a) Appellandosi alla violazione delle disposizioni materiali della LAFE, la ricorrente chiede l'annullamento della decisione impugnata e di conseguenza l'accertamento della nullità dell'asta pubblica del 24 giugno 2014. A sostegno del petito di ricorso l'istante invoca previamente vizi di carattere formale quali la violazione del suo diritto di audizione e della necessità di fornire una sufficiente motivazione. b) Per costante giurisprudenza, dal diritto di essere sentito - giusta l'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale (Cost.; RS 101) - deve in particolare essere dedotto il diritto dell'interessata di esprimersi su tutti i punti essenziali di un procedimento prima della resa di una decisione sfavorevole nei suoi confronti (DTF 133 I 277 cons. 3.1, 126 I 16 cons. 2a/aa, 124 I 51 cons. 3a), di fornire prove riguardanti i fatti suscettibili di influire sul provvedimento, di poter prendere visione dell'incarto, di partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di determinarsi in proposito (DTF 132 V 370 cons. 3.1 e riferimenti). In sostanza, il diritto di essere sentito, quale diritto di partecipazione al procedimento, comprende tutte quelle facoltà che devono essere riconosciute a una parte affinché possa efficacemente far valere la propria posizione nella procedura (DTF 135 II 286 cons. 5.1). c) Nell'evenienza concreta, l'istante si duole che nell'ambito della procedura di autorizzazione non le siano state trasmesse le prese di posizione dell'ufficio esecuzioni di Z._____ del 23 settembre 2015 e dell'acquirente delle azioni del 25 settembre 2015. Riferendosi a quanto sancito all'art. 24 cpv. 2 LAFE in materia di assistenza amministrativa e all'art. 22 cpv. 1 LAFE - giusta il quale l'autorità di prima istanza accerta i fatti, d'ufficio e si fonda soltanto su allegazioni da essa esaminate e di cui ha, se del caso, assunto le prove - l'ispettorato del registro fondiario considera corretto il proprio agire. In effetti, pur essendo stata resa attenta alla probabile elusione della LAFE da parte della ricorrente, l'autorità di prima istanza si reputava comunque tenuta ad accertare i fatti d'ufficio, ad assumere le - 7 - relative prove e a decidere di conseguenza come se avesse dato avvio alla procedura d'ufficio e quindi di moto proprio (MÜHLEBACH/GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986 n. 11 all'art. 17 LAFE). L'argomentazione va condivisa. Come precisato anche dal Tribunale federale, l'accertamento espressamente previsto dall'art. 22 cpv. 1 LAFE, obbliga l'autorità di prima istanza e quella cantonale di ricorso ad accertare i fatti e a fondarsi solo su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto adeguata prova. Questa norma, che contiene una disposizione essenziale di procedura, deve - per consolidata prassi - essere scrupolosamente osservata dalle autorità cantonali nell'ambito della legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (cfr. DTF 113 Ib 289 cons. 4a e sentenza del Tribunale federale 2A.510/2003 del 4 maggio 2004 cons. 2). Spetta infatti in primo luogo alle autorità incaricate di applicare la LAFE e non a terzi il dovere di vagliare alla salvaguardia degli interessi pubblici che la legge persegue con l'obbligo del rilascio delle necessarie autorizzazioni. Come giustamente rilevato dall'ispettorato del registro fondiario, nell'ambito dell'esame della necessità di un'autorizzazione, non erano pertanto in primo luogo gli interessi dell'istante ad essere determinanti, bensì il rispetto delle disposizioni della LAFE. Del resto la LAFE, contrariamente a quanto ad esempio previsto dall'art. 84 della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR; RS 211.412.11), non accorda a coloro che hanno un interesse degno di protezione il diritto ad una decisione di accertamento. Come espressamente previsto anche dall'art. 15 dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE; RS 211.412.411), è all'acquirente che spetta chiedere una decisione di accertamento, per cui parte principale al procedimento è l'acquirente e non l'alienante o l'eventuale denunciante. Inoltre, la legittimazione ad impugnare il provvedimento non presuppone neppure che si sia preso parte al procedimento decisionale (vedi MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 3 all'art. 20 LAFE). Infatti, come già esposto in precedenza, la legittimazione - 8 - è stabilita all'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE e contempla in ogni caso anche l'alienante, che solitamente invece non partecipa alla procedura di autorizzazione. Ne consegue che l'istante è malvenuto a voler dedurre i diritti che pretende di avere nel corso della procedura di autorizzazione davanti all'ispettorato del registro fondiario sia dall'intimazione della decisione impugnata che dalla giurisprudenza in materia di legittimazione al ricorso nella sede cantonale e federale. In vista dell'emanazione del provvedimento impugnato, per questo Giudice la ricorrente è stata a giusta ragione considerata come una semplice denunciante, per cui per l'ispettorato del registro fondiario non vi erano motivi cogenti per trasmetterle le prese di posizione dell'ufficio esecuzioni di Z._____ e dell'acquirente delle azioni. Non va dimenticato che l'alienante veniva privata delle proprie azioni in primo luogo dopo un'esecuzione in via di realizzazione di un pegno manuale e non a seguito di una violazione della LAFE. 3. a) Ma anche volendo ammettere che vi fosse effettivamente stata una violazione del diritto di audizione, il risultato del caso in oggetto non sarebbe diverso. In quanto garanzia costituzionale di natura formale, la violazione del diritto di audizione implica l'annullamento della decisione impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo di fondo del ricorso (DTF 137 I 195 cons. 2.2, 135 I 187 cons. 2.2 e rinvii nonché 121 I 330 cons. 2a). Questa prassi, pure consacrata a livello cantonale in PTA 1987 no. 84, veniva poi precisata (PTA 1996 no. 107 e 1997 no. 7) - in armonia alla prassi a livello federale - nel senso che il Tribunale amministrativo ha considerato necessario ponderare - nell'ambito di tale problematica - anche il principio dell'economia procedurale, il fatto di sapere se la ricorrente abbia avuta la possibilità di proporre i propri argomenti davanti ad un'istanza che gode di piena cognizione, se la lesione in questione vada qualificata come grave e se dal ritorno degli atti all'autorità inferiore sia dato attendersi altro che un semplice dispendio procedurale fine a se stesso. A determinate condizioni quindi, il vizio - 9 - procedurale può essere sanabile in questa sede (DTF 137 I 195 cons. 2.3.2, 136 V 117 cons. 4.2.2.2, 133 I 201 cons. 2.2 e sentenze del Tribunale amministrativo R 14 113 e 158). b) Nell'ottica del diritto di audizione, con la comunicazione del 25 agosto 2015 alla denunciante l'ispettorato convenuto ha indicato gli eventuali motivi per cui un'autorizzazione non sarebbe stata necessaria. Le argomentazioni in seguito addotte nel procedimento impugnato a sostegno dell'esistenza di un motivo di esonero dall'autorizzazione restavano esattamente le stesse. Che tre giorni dopo, cautelativamente, relativamente ai fondi della società immobiliare fosse stato disposto un blocco del registro fondiario, è ai fini della questione del diritto di audizione irrilevante. Determinate è che la denunciante fosse stata a conoscenza dei motivi per cui un'autorizzazione non sarebbe stata ritenuta verosimilmente necessaria. Su tale questione essa si era anche nuovamente espressa nella comunicazione del 27 agosto 2015. Il preteso fittivo domicilio del fratello e l'esistenza o meno di un permesso di risiedere permanentemente in Svizzera non erano dall'ispettorato del registro fondiario ritenuti decisivi ai fini del giudizio, per cui la mancata possibilità per l'istante di pronunciarsi su dette argomentazioni non ha comunque influito sulla decisione di fondo qui impugnata. In questo senso pertanto, la violazione del diritto di audizione andrebbe in ogni caso classificata di ben lieve entità. Per il resto, nell'ambito del procedimento davanti al Tribunale amministrativo, la ricorrente ha potuto ripetutamente esprimersi sulla questione litigiosa malgrado non abbia mai deliberatamente chiesta l'edizione delle prese di posizione dell'ufficio esecuzioni del 23 settembre 2015 e dell'acquirente delle azioni del 25 settembre 2015. In queste circostanze, anche se vi fosse stata una violazione del diritto di audizione, forza è di constatare che tale vizio rivestirebbe carattere del tutto secondario e non potrebbe comportare l'annullamento del giudizio impugnato, in quanto una simile misura costituirebbe un inutile raggiro procedurale fine solo a se stesso (DTF 137 - 10 - I 195 cons.2.3.2 e sentenza del Tribunale amministrativo R 15 79, R 14 50 e R 12 190), non da ultimo in considerazione delle considerazione di merito che fanno seguito. 4. a) Dal diritto di audizione va dedotto anche il diritto ad una decisione motivata. L'esigenza di una motivazione è rispettata non appena gli interessati possono, attraverso la decisione o sulla scorta di altri elementi della causa a loro noti, rendersi conto sufficientemente delle ragioni che stanno alla base della decisione (DTF 123 I 34 cons. 2c, 122 IV 8 cons. 2c). Per contro, la prassi non esige che l'autorità debba prendere posizione su tutti gli argomenti sollevati (DTF 121 I 57 cons. 2c e riferimenti), ma basta che si limiti alle questioni rilevanti ed essenziali (DTF 133 I 277 cons. 3.1; 129 I 235 cons. 3.2; 126 I 102 cons. 2b e 124 V 181 cons. 1a e riferimenti). In definitiva, l'insieme dei motivi deve permettere all'interessata di afferrare le ragioni a fondamento del provvedimento per poterlo eventualmente deferire, con piena cognizione di causa, all'istanza superiore (DTF 136 I 236 cons. 5.2, 134 I 88 cons. 4.1, 124 II 146 cons. 2a, 121 I 57 cons. 2c e 119 Ia cons. 4d). b) Nella decisione impugnata, dopo aver previamente ritenuta definitivamente decisa la questione della conformità legale della procedura d'incanto pubblico svoltasi nel giugno 2014, l'ispettorato del registro fondiario spiegava materialmente le ragioni per cui considerava che l'acquisto di metà delle azioni di una società immobiliare da parte dello straniero già proprietario dell'altra metà del pacchetto azionario non fosse soggetta ad autorizzazione e concludeva all'irrilevanza di numerosi altri aspetti sollevati dall'istante ai fini del giudizio. Per questo Giudice non vi sono allora motivi per ritenere che la decisione impugnata fosse stata motivata in modo insufficiente. Se, contrariamente a quanto sembra pretendere la ricorrente, per i pretesi vizi della procedura d'incanto pubblico l'ispettorato del registro fondiario opponeva all'istante la sentenza del Tribunale federale 5A_340/2015 dell'11 agosto 2015, su - 11 - detta questione il provvedimento non è privo di una motivazione, ma semmai la stessa non è condivisa da parte attrice. Anche il fatto che nel provvedimento cautelare la stessa autorità avesse ritenuto quantomeno non manifesta la possibilità di un'esenzione dall'autorizzazione, mentre nel provvedimento impugnato concludeva alla presenza di una fattispecie giustificante un'esenzione dall'autorizzazione, senza prendere dettagliatamente posizione su tale pretesa incongruenza, non è censurabile nell'ottica della necessità di una motivazione. Le considerazioni e la rapidità che possono giustificare una misura provvisionale (rischio di alienazione, tempestività dell'intervento, esame sommario) sono essenzialmente diverse da quelle che riguardano l'esame materiale della causa. In questo senso dalla motivazione fornita a fondamento del blocco del registro fondiario la ricorrente non può concludere al ben fondato materiale delle proprie richieste e quindi alla necessità di fornire una ben più ampia motivazione per una diversa conclusione, reputando altrimenti lesivo del diritto di audizione il provvedimento preso. In questo senso quindi, l'istante non ha alcun diritto di desumere considerazioni di carattere materiale dal provvedimento cautelativo per sostenere l'incongruenza della motivazione fornita. Su tale questione non era quindi neppure necessario fornire una motivazione più dettagliata di quanto è stato fatto. Infine, l'ispettorato del registro fondiario ha motivato la mancata rilevanza del fatto di sapere se l'acquirente fosse stato o meno domiciliato in Svizzera per cui anche su tale problematica la decisione impugnata non viola la necessità di recare una motivazione. 5. a) Nel merito, è contestato che l'acquisto da parte di uno straniero dell'altra metà delle azioni di una società anonima non fosse soggetto ad autorizzazione giusta la LAFE. L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio secondo il quale per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente. L'art. 4 LAFE elenca le diverse fattispecie che la legge considera alla stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad - 12 - autorizzazione. In particolare occorre rilevare che, giusta l'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo anche l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi. Giusta questo disposto va considerata come una società immobiliare non solo la persona giuridica che intende occuparsi della compra-vendita immobiliare, bensì tutte le società che, indipendentemente dal loro scopo statutario, mirano all'acquisto di immobili. Se l'attivo di una società è costituito essenzialmente da immobili, si è in presenza di una società immobiliare ai sensi della normativa LAFE (MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 36 all'art. 4 LAFE). b) Nell'evenienza non è contestato che gli attivi della C._____ SA si riducevano nel periodo qui determinante essenzialmente alla PPP no. S50033 sul fondo base no. 1041 incluso il posto macchina no. M10052 e che si tratti quindi di una società immobiliare, il cui acquisto di azioni da parte di una persona residente all'estero cade in principio sotto la normativa della LAFE. A sostegno però dell'esonero dall'autorizzazione, l'autorità convenuta si appella all'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE. Ai sensi di tale disposto, in vigore del 1. aprile 2005, non sottostanno all'obbligo dell'autorizzazione l'acquirente, se già comproprietario o proprietario in comune del fondo. Per l'istante la disposizione derogatoria non troverebbe applicazione, in quanto il nuovo acquirente delle azioni sarebbe stato proprietario dell'altra metà delle azioni della società immobiliare, ma non sarebbe stato né comproprietario né proprietario comune del fondo. Poiché le eccezioni andrebbero applicate restrittivamente, l'esonero dall'autorizzazione deciso sarebbe contrario al testo legale e quindi censurabile. L'ufficio del registro fondiario oppone alla tesi di parte attrice lo scopo stesso della revisione della LAFE, poi entrata in vigore nel 2005, tendente propriamente anche alla limitazione del numero di persone aventi fondi in Svizzera. - 13 - c) Giusta la tesi di ricorso, poiché le azioni della società immobiliare sarebbero di esclusiva proprietà dei rispettivi azionisti, non vi sarebbe né una comproprietà giusta l'art. 646 del Codice civile (CC; RS 210) né una proprietà comune giusta l'art. 652 CC sull'immobile. In realtà, il rapporto che concerne la LAFE non è unicamente legato al diritto di proprietà sulle azioni, bensì è soprattutto la correlazione tra le azioni e il fondo situato in Svizzera ad essere determinante (interpretazione economica). In questo senso i due azionisti che partecipano alla società immobiliare hanno una sorte di comproprietà non sulle azioni ma sul fondo. Nel Messaggio del Governo al Parlamento federale concernente una modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da pare di persone residenti all'estero del 28 maggio 2003 (Messaggio 2003), il Consiglio federale ricorreva propriamente a tale terminologia e qualificava come "comproprietà" il rapporto che lega gli azionisti di una società anonima alla proprietà immobiliare, nella misura in cui l'esecutivo affermava testualmente: "Si pensi in particolare ad una società anonima il cui unico attivo è rappresentato da uno chalet di vacanza. Un acquirente straniero difficilmente acquisterebbe azioni di una tale società semplicemente al solo fine di investire del capitale; con ogni probabilità lo scopo dell'acquisto sarebbe invece di acquistare indirettamente lo chalet in qualità di comproprietario al fine di poterlo utilizzare, il che è tuttavia vietato dalla LAFE" (FF 2003 3757). In questo senso, non è allora contrario al testo della normativa legale e quindi censurabile il fatto che la parte convenuta abbia considerato come "comproprietario" del fondo e non delle azioni giusta l'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE anche l'azionista della società anonima proprietaria dell'immobile, indipendentemente dal fatto che i due azionisti fossero proprietari individuali della rispettiva parte delle loro azioni. d) L'ispettorato del registro fondiario ritiene poi di poter operare un'analogia tra l'acquisto diretto di fondi e l'acquisto di una quota tramite azioni, richiamandosi all'interpretazione economica che vigerebbe nell'ambito - 14 - della LAFE e espressamente sancita anche all'art. 8 OAFE, il quale considera acquisto di un'abitazione da parte di una persona fisica non solo l'acquisto diretto in proprio nome, ma anche quello di quote in ragione corrispondente. In effetti, per il Tribunale amministrativo nulla osta ad una interpretazione nel senso di quella operata dall'istanza precedente, anche considerato che la LAFE stessa definisce all'art. 4 cosa vada effettivamente considerato come acquisto di un fondo, indipendentemente dalla sua definizione giuridica (alla stessa conclusione sembra giungere anche JACQUES TISSOT, Questions choisies en matière de LFAIE in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 2006/87 pag. 77 in relazione alle osservazioni alla nota 34). Non sono infatti ravvisabili motivi per cui per l'acquisto complementare di una partecipazione societaria non debba valere - analogamente alle persone fisiche - lo stesso motivo di esonero dall'autorizzazione previsto dall'art. 7 cpv. 1 lett. c, visto che anche in questo modo è dato conseguire uno dei fini perseguiti della LAFE con l'introduzione di una simile eccezione. e) Infatti, nel Messaggio 2003, il Coniglio federale apportava diverse proposte di modifiche della legge, una delle quali si riferiva all'obiettivo di ridurre il numero di persone straniere aventi fondi in Svizzera. A questo proposito nel messaggio si legge: "Gli acquirenti che già hanno la comproprietà o la proprietà comune di un fondo vanno poi esentati dall'obbligo di autorizzazione per l'acquisto di una quota supplementare di tale fondo rendendo in tal modo possibile il trasferimento delle quote di proprietà a un numero ristretto di persone o a un proprietario unico. Continuerà invece a necessitare di un'autorizzazione il comproprietario che acquisisce un'altra unità di piano dello stesso edificio" (FF 2003 3758). Specificamente, riguardo alla disposizione di cui all'art. art. 7 lett. c LEFE, il messaggio precisava: "in caso di acquisto di una quota supplementare del medesimo fondo, non sottostanno più all'obbligo dell'autorizzazione non solo i fratelli e le sorelle dell'acquirente (ndr: tale - 15 - eccezione a favore di fratelli e sorelle era previgente alla normativa attuale, la quale non conosce più una tale facilitazione), ma neppure gli acquirenti che già sono comproprietari o proprietari in comune del fondo. Tuttavia ciò non vale per i comproprietari per piani, allorquando vogliono acquistare altre unità di piano nello stesso fondo di base sebbene la proprietà per piani sia una forma particolare di comproprietà. In qualche Cantone la prassi permette a stranieri imparentati tra loro o a affini di acquistare un immobile di vacanza con due o tre appartamenti senza la condizione di dover dimostrare la proprietà per piani come dovrebbe di massima essere il caso. Pertanto, affinché l'articolo 12 lettera d LAFE possa essere rispettato (un'abitazione di vacanza per famiglia), un tale comproprietario non può nemmeno invocare la novazione" (FF 2003 3762). f) Nell'evenienza, l'ispettorato del registro fondiario ha giustamente ritenuto che il fine perseguito dalla modifica di legge andava considerato osservato anche nel caso in cui il numero delle persone all'estero che partecipavano (economicamente) a un'abitazione di vacanza tramite una società per azioni veniva ridotto con l'acquisto di azioni da parte di azionisti della stessa società, a patto naturalmente che si trattasse di un'abitazione di vacanza unica e collettiva. A questo riguardo, il fatto che tale negozio sia avvento nell'ambito di un incanto pubblico e non in esito ad una trattativa privata è irrilevante, essendo ai fini della LAFE decisivi gli effettivi rapporti di proprietà sul fondo e non il modo della loro acquisizione. Per contestare l'applicazione dell'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE, l'istante si richiama poi all'inapplicabilità dell'esonero alle PPP, come espressamente precisato nel citato Messaggio 2003. L'appello non è però pertinente. Una PPP - anche se può essere considerata come una forma particolare di comproprietà - accorda al proprietario un uso esclusivo su di una ben determinata parte del fondo, alla stessa stregua di un'abitazione a sé stante, per cui è evidente che l'eccezione in questione non riguarda una simile forma di acquisizione, dato che con la stessa una persona - 16 - potrebbe divenire com(proprietaria) di più di un'abitazione, in contrasto con quanto sancito all'art. 12 lett. d LAFE. Per il resto, il fatto che l'acquirente fosse e sia già proprietario di una casa di vacanza in Ticino, è ai fini del presente giudizio irrilevante, essendo lo steso anche già proprietario della metà delle azioni della società immobiliare che ha acquistato le contestate azioni dell'istante. Dall'acquisto fatto, il fratello dell'istante non è pertanto divenuto proprietario di un ulteriore fondo in Svizzera. Considerate quindi le finalità stesse volute dal legislatore con l'introduzione dell'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE e volte alla limitazione del numero di stranieri con fondi in Svizzera, la decisione presa dall'ispettorato del registro fondiario sfugge alle censure di ricorso. 6. a) Invocando l'art. 19 LAFE, l'istante contesta poi la reiezione oppostale dell'ispettorato del registro fondiario di entrare nel merito della richiesta di invalidare l'incanto pubblico, dopo che su detta procedura si sarebbe già pronunciato il Tribunale federale. Giusta l'art. 19 cpv. 1 e 2 LAFE, chiunque si fa aggiudicare un fondo per incanto pubblico in un'esecuzione forzata deve dichiarare per scritto all'autorità dell'incanto, dopo l'aggiudicazione, se sia una persona all'estero. Se l'obbligo dell'autorizzazione non può essere escluso senza un esame più approfondito, l'autorità dell'incanto assegna all'acquirente, con comunicazione all'ufficiale del registro fondiario, un termine di dieci giorni per: chiedere l'autorizzazione o far accertare ch'egli non sottostà a tale obbligo; fornire garanzie per il prezzo d'acquisto, fermo restando che, per la durata delle garanzie, va corrisposto un interesse annuo del 5 per cento e fornire garanzie per le spese di un nuovo incanto. Per la ricorrente, contrariamente a quanto di sua competenza, l'ispettorato del registro fondiario non avrebbe accertata la violazione di tale disposto. Anche questa censura si palesa immotivata. b) Richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006 del 7 aprile 2006 cons. 3.2, per l'ispettorato del registro fondiario, i pretesi vizi di - 17 - forma di cui sarebbe stato affetto l'incanto pubblico, nell'ambito del quale l'acquirente non avrebbe dichiarato di essere una persona residente all'estero giusta quanto sancito dalla LAFE, sarebbero aspetti che l'istante avrebbe dovuto addurre nell'ambito della contestazione della procedura esecutiva avviata in Ticino. Dal canto suo l'istante non reputa possibile dedurre dalla citata sentenza simili conclusioni. Nel giudizio 7B.14/2006, il Tribunale federale non esaminava l'eventuale questione del vizio formale (omessa dichiarazione, impossibilità di escludere la necessità di un'autorizzazione, mancata assegnazione di un termine per chiedere l'autorizzazione o fornire garanzie ecc.), di cui sarebbe stata affetta la procedura di messa all'incanto di un fondo, adducendo propriamente che nel ricorso non sarebbe stata neppure pretesa la violazione di una delle condizioni poste all'incanto pubblico dall'art. 19 LAFE. In questo senso quindi, nella sentenza richiamata nell'ambito della contestazione dell'incanto, non si entrava nel merito di detta questione in quanto la violazione degli artt. 19 e 26 LAFE non era stata espressamente sollevata e non perché di competenza dell'autorità cantonale chiamata al rilascio dell'autorizzazione, come erroneamente preteso dall'istante. Il Tribunale federale dichiarava invece di competenza dell'autorità di prima istanza - e non degli organi incaricati della procedura esecutiva - la questione di decidere se vi fosse o meno un motivo per esonerare l'acquirente da un'autorizzazione o per rilasciargliela. Alla luce di tali considerazioni è allora chiaro che il rinvio alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006 supporta la tesi e le conclusioni di parte convenuta. Se l'istante avesse voluto un giudizio sulla conformità alla LAFE dell'incanto pubblico indetto nel 2014 essa avrebbe potuto e dovuto avanzare le proprie pretese nell'ambito della procedura esecutiva, giacché allora la questione della conformità alla LAFE dell'incanto avrebbe potuto apparire perlomeno aperta. Giustamente pertanto l'ispettorato del registro fondiario non è entrato nel merito della pretesa volta ad ottenere la constatazione della nullità dell'incanto, dopo che l'istante non aveva neppure sollevato un - 18 - vizio ai sensi dell'art. 19 LAFE nell'ambito della procedura esecutiva conclusasi con il giudizio 5A_340/2015. c) Al momento attuale, essendo stabilito che un'autorizzazione giusta la LAFE non è necessaria, non sussiste neppure un motivo per rimettere in discussione le modalità del passaggio delle azioni. Una volta accertato che l'acquirente non era tenuto al rilascio di un'autorizzazione ai sensi della LAFE e dopo che i vizi in relazione all'art. 19 LAFE non potevano essere considerati di sua competenza, per l'ispettorato del registro fondiario non vi erano pertanto più motivi per prendere altre misure o constatare altre conseguenze giuridiche, quali ad esempio la nullità della transazione giusta l'art. 26 LAFE. Anche in merito a tale questione il provvedimento impugnato merita piena conferma. 7. Contrariamente all'assunto di ricorso, nel provvedimento impugnato (vedi considerando 3) l'ispettorato del registro fondiario non ha accertato quale fosse il domicilio dell'acquirente e tantomeno lo ha considerato abilitato a risiedere in Svizzera grazie ad un permesso B, reputando tale aspetto irrilevante ai fini dell'esonero dell'autorizzazione. Poiché per l'applicazione dell'eccezione di cui all'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE non occorre avere un domicilio o una residenza in Svizzera, la questione sollevata dall'istante non potrebbe in ogni caso modificare le sorti del giudizio. Non vi sono pertanto motivi per disquisire oltre su tale aspetto della vertenza. 8. In esito a quanto esposto in precedenza, il provvedimento impugnato merita conferma e il ricorso va respinto. L'esito della controversia giustifica l'accollamento dei costi occasionati dal presente procedimento alla soccombenza, giusta quanto previsto dall'art. 73 cpv. 1 LGA. La ricorrente è pure tenuta a rifondere al convenuto 2, avvalsosi della collaborazione di un patrocinatore legale, le spese necessarie causate della procedura in conformità all'art. 78 cpv. 1 LGA. I complessivi costi del procedimento pari a fr. 4'500.-- vengono compensati con l'anticipo già - 19 - versato dall'istante di fr. 3'000.--. Ne consegue che alla ricorrente vanno accollate le spese rimanenti e le ripetibili a cui ha diritto il privato convenuto. Per contro, in applicazione dell'art. 78 cpv. 2 LGA alla Confederazione, al cantone e ai comuni nonché alle organizzazioni cui sono affidati compiti di diritto pubblico non vengono di regola assegnate ripetibili se vincono la causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. Giusta la nota d'onorario introdotta l'8 giugno 2016, il legale del privato convenuto applica una tariffa oraria di fr. 350.--. In mancanza di un esplicito accordo in merito - inoltrato all'inizio della procedura di ricorso davanti al Tribunale amministrativo - a mente degli art. 2 cpv. 1, 3 cpv. 1 e 4 cpv. 1 dell' ordinanza cantonale sull'onorario degli avvocati (OOA; CS 310. 250) può essere riconosciuto unicamente l'importo orario massimo della tariffa corrente di fr. 270.-- (STA U 13 49 e U 12 107), comprensiva pure delle spese di scritturazione. Le 13 ore e 50 minuti fatturati corrispondono ad un'indennità di fr. 3'735.--, che non è però comprensiva del dispendio di tempo occasionato dalla successiva presa di posizione del 15 luglio 2016. All'onorario vanno poi aggiunte spese in ragione del 2 %, ma non l’IVA. Il legale del convenuto 2 ha rinunciato ad aggiungere l’IVA sulla sua nota d’onorario, pertanto si desume che il rappresentato sia residente all’estero e quindi l’IVA non sia dovuta. Per questo Giudice, si giustifica in tali circostanze il riconoscimento di un'indennità complessiva forfettaria di fr. 4'000.--. Il Tribunale decide: 1. Il ricorso è respinto. 2. Vengono prelevate - una tassa di Stato di fr. 4'500.-- - e le spese di cancelleria di fr. 500.--- 20 - totale fr. 5'000.-- il cui importo va a carico di A._____, e viene in parte compensato con l'anticipo dei costi di fr. 3'000.--. Il restante importo di fr. 2'000.-- verrà versato da A._____ entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione all'Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 3. A._____ è tenuta a corrispondere a B._____ fr. 4'000.-- a titolo di ripetibili. 4. [Vie di diritto] 5. [Comunicazioni] L’interposto ricorso al Tribunale federale è stato dichiarato inammissibile con sentenza del 31 ottobre 2017 (2C_972/2016).