Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nrn. R1S.2016.05058, R1S.2016.05063 und R1S.2016.05064 BRGE I Nrn. 0170/2016, 0171/2016 und 0172/2016 Entscheid vom 25. November 2016 Mitwirkende Abteilungspräsident Bruno Grossmann, Baurichter Jürg Trachsel , Baurich- ter Walter Baumann, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn in Sachen Rekurrierende R1S.2016.05058 Immobilienstiftung der Privatschule X, [….] R1S.2016.05063 1. A. und E. B, [….] 2. T. M., [….] 3. N. L., [….] R1S.2016.05064 1. T. G., [….] 2. A. G., [….] 3. S. G., [….] gegen Rekursgegnerinnen 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich R1S.2016.05063 und R1S.2016.05064 2. Immobilienstiftung der Privatschule X, [….] betreffend Bausektionsbeschluss Nr. 571/16 vom 19. April 2016; Baubewilligung für Neubau Schulhaus ______________________________________________________ R1S.2016.05058 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 19. April 2016 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der Immobilienstiftung der Privatschule X die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Schulhauses, einer Garage und Autoa bstellplätzen [….] an der T.-Strasse in Zürich. In Dispositiv -Ziffer II.B.6 wurde folgende Aufl a- ge statuiert: " Das Projekt ist dahingehend zu ändern, dass die Dachaufbauten die z u- lässige Länge nicht überschreiten (vgl. Erw. lit. H.b) und die Höhenlage des Erdgeschosses den Anforderungen gemäss Art. 33 Abs. 1 BZO E2014 genügt (vgl. Erw. lit. D.d)." B. Gegen diesen Entscheid erhob die Privatschule X (nachfolgend Bauherrin) mit Eingabe vom 24. Mai 2016 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte die folgenden Anträge: " Disp. II B 6 des ang efochtenen Beschlusses sei ersatzlos aufzuheben. Entsprechend sei Disp. II B 1 c dahingehend zu ändern, dass der Hinweis auf Disp. II B 6 gestrichen wird. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei." Auch A. und E. B , T. M. sowie N. L. (nachfolgend rekurrierende Nachbarn R.-Strasse) erhoben mit Eingabe vom 26. Mai 2016 fristgerecht Rekurs. Sie stellten die folgenden Anträge: " 1. Der angefochtene Entscheid vom 19. April 2016 sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern ev. s ei das Verfahren unter Au f- hebung des angefochtenen Beschlusses an die Vorinstanz zurückz u- weisen. 2. Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei zu gewähren. 3. Die Stellungnahmen der Rekursgegner seien der Rekurrentin nach Eingang derselben zur Replik zuzustellen. 4. Es sei ein Augenschein durchzuführen, soweit der Rekurs nicht b e- reits ohne diesen gutgeheissen werden kann. 5. Alles unter Kosten - und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu La s- ten des privaten Rekursgegners." R1S.2016.05058 Seite 3 Schliesslich gelangten auch noch T. G., A. G. und S. G. (nachfolgend re- kurrierende Nachbarn T.-Strasse) mit Eingabe vom 26. Mai 2016 an das Baurekursgericht und beantragten das Folgende: " 1. Der Bauentscheid 571/16 vom 19. April 2016 sei aufzuheben. 2. Unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin." C. Mit Verfügungen vom 25. Mai bzw. 30. Mai 2016 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäfts -Nrn. R1S.2016.05058, R1S.2016.05063 und R1S.2016.05064 vorgemerkt und die Vernehm - lassungsverfahren eröffnet. D. Mit Eingaben vom 12. Juli 2016 beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Rekurse. Im Bauherrenrekurs G.-Nr. R1S.2016.05058 stellte sie zudem den Antrag, dass ihr eine angemessene Parteientschädigung zuzuspr e- chen sei. Die Bauherrin beantragte mit Eingaben vom 19. Juli 2016 in den Rekursen der Nachbarn ebenfalls die Abweisung der Rekurse, soweit darauf eing e- treten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der rekurrierenden Nachbarn. E. Die Replik der Bauherrin im Bauherrenrekurs datiert vom 23. Juli 2016. Die Duplik der Vorinstanz vom 17. August 2016. Die Repliken in den Nachbarrekursen datieren vom 10. August 2016, die Duplik der Vorinstanz vom 31. August 2016 und jene der Bauherrin vom 1. September 2016. F. Am 4. Oktober 2016 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Be i- sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. R1S.2016.05058 Seite 4 G. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins g e- machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. 2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. [….] liegt mit seinem nördlichen Teil in der viergeschossigen Wohnzone W4 und mit seinem südlichen Teil in der dre i- geschossigen Wohnzone W3 gemäss Bau - und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Das angrenzende Grundstück Kat. -Nr. [….], welches zum Teil für den Neubau ebenfalls beansprucht werden soll, liegt in der vierg e- schossigen Wohnzone W4. Die Baugrundstück e haben einen Mindes t- wohnanteil von 90 % einzuhalten. Sie stossen im Nordosten an die T.- Strasse und sind ansonsten mit überbauten Grundstücken umgeben. Geplant ist, die bestehenden Gebäude abzureissen und zwei zusa mmen- hängende Gebäude für die Schulnutzung zu errichten. 3. Die rekurrierenden Nachbarn im Verfahren G. -Nr. R1S.2016.05063 sin d Stockwerkeigentümer der Liegenschaft R.-Strasse [….] und die rekurri e- renden Nachbarn im Verfahren G. -Nr. R1S.2016.05064 sind Eigentümer der Liegenschaft T.-Strasse [….]. Angesichts der engen nachbarlichen B e- ziehung und der vorgebrachten Rügen (Verletzung Wohnanteil, Gebäud e- höhe etc.) sind die rekurrierenden Nachbarn zur Rekursergreifung ohne Weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). R1S.2016.05058 Seite 5 Von vornherein unbestritten ist die Rechtsmittellegitimation der Bauher r- schaft. Da die übrigen Pro zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die R e- kurse einzutreten. 4.1. Die rekurrierenden Nachbarn R.-Strasse bringen zunächst vor, dass die Ausnahmebewilligung für den zu beachtenden Wohnanteil zu Unrecht e r- teilt worden sei. Für die bestehenden Gebäude T.-Strasse [….] mit dem ge- samten Grundstück Kat.-Nr. [….] sei ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrie- ben. Die Bauherrin und die Vorinstanz würden sich jedoch auf e inen für Dritte verbindlichen Vorentscheid berufen. Dieser sei jedoch nicht rec hts- gültig. Bereits aus der damaligen Publikation sei klar ersichtlich, dass der Bauherrin lediglich eine Befreiung vom Wohnanteil für der Zone W4 z uge- hörige Bauten in Aussicht gestellt worden sei. Zudem habe der Voren t- scheid aus dem Jahr 2012 lediglich die Befreiung vom Wohnanteil für g e- wisse bestehende Bauten geprüft. Die Bauherrin plane jedoch den Abbruch der bestehenden Bauten und einen Neubau mit einem Wohnanteil von 0 %. Für eine solche Befreiung vom Wohnanteil für Neubauten habe der Voren t- scheid jedoch keine Wirkung. Die von der Vorinstanz im Vorentscheid genannten Gründe würden keine Ausnahme rechtfertigen. Es handle sich nur um eine subjektive Beschre i- bung und Einschätzung der eigenen gegenwärtigen Betriebstätigkeit und Charakteristik. Zudem sei eine Mittelschule fraglos nicht standortgebunden und schon gar nicht in einer Wohnzone mit Wohnanteilsvorschriften von 90 %. Sie würde sich zudem an Kunden aus dem ganzen Kanton Zürich richten. Damit diene sie nicht einmal mehr einer "Quartierversorgung". Die Erteilung eines Dispenses nach § 220 Abs. 1 PBG setze das Vorliegen "besonderer Verhältnisse" voraus, also Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders normiert hätte, so dass ihnen die Allg e- meinordnung nicht mehr gerecht zu werden v ermöge. Die Bauherrin habe solche Gründe nicht dargetan. Jeder der vielen Betreiber einer Privatschule im Kanton Zürich oder der Schweiz könne geltend machen, er wolle auf seinen in einer Wohnzone mit Wohnanteil liegenden Grundstücken ein Schulhaus für ein e Mittelschule bauen – oder einen bestehenden Standort entsprechend damit ergänzen, weil dies eine bessere Nutzung ermögliche. R1S.2016.05058 Seite 6 4.2. Auch die rekurrierenden Nachbarn T.-Strasse monieren die Ausnahme vom vorgeschriebenen Wohnanteil. Aus der Publikation des Vorentscheides er- helle eindeutig, dass der Bauherrin lediglich eine Befreiung vom Wohnanteil für in der Zone W4 liegende Bauten in Aussicht gestellt worden sei. Zudem erstrecke sich diese Befreiung vom Wohnanteil nur auf das b estehende Gebäude T.-Strasse [….]. Demgegenüber sei der Bauherrin nicht in Au s- sicht gestellt worden, dass auch eine Befreiung vom Wohnanteil für übe r- baute oder unüberbaute Flächen in der Wohnzone W3 des Grun dstücks Kat.-Nr. [….] erfolgen könne. Dasselbe gelte mit Bezug auf den mi t einem Wohnanteil belasteten, in der Zone W3 liegenden Teil des Grun dstückes Kat.-Nr. [….]. Die Vorinstanz habe der Bauherrin sehr leichtfertig, im Widerspruch zum Vorentscheid und unter gravierender Verletzung ihrer Begründungs - und Prüfungspflicht eine Ausnahmebewilligung für die gänzliche Befreiung vom Wohnanteil für alle Neubauten erteilt. Der Rekurs sei daher nur schon de s- halb gutzuheissen, weil die Vorinstanz nicht geprüft hat, ob die Vorausse t- zungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erfüllt seien. Die Bauherrin beabsichtige in den geplanten Neubauten eine Mittelschule zu betreiben. Eine solche sei keinesfalls standortgebunden und schon gar nicht in einer Wohnzone mit Wohnanteil. Sie diene offensichtlich auch nicht der Quartierversorgung. Die Bauherr in habe auch keine Gründe dargetan, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 Abs. 1 PBG rechtfertigen würde. Das Vorhaben widerspreche zudem sehr ausgeprägt dem Sinn und Zweck der Wohnanteilsvorschriften (§ 220 Abs. 2 PBG). Auch diese soge nannte negative Dispensvoraussetzung, welcher selbs t- ständige Bedeutung zukomme und die vom Gericht frei überprüft werde, sei vorliegend verletzt. Die Wohnanteilsvorschriften würden insbesondere die Erhaltung von günstigem Wohnraum fördern. Das Gebäude T.-Strasse [….] habe seit jeher der Wohnnutzung gedient, auch wenn die Bauherrin den Wohnanteil in den letzten Jahren durch Umnutzung der unteren G eschosse gesenkt habe. Das Neubauvorhaben würde jenen Personen, we lche in den Appartements wohnen, das Obdach rauben. R1S.2016.05058 Seite 7 4.3. Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sie mit Vorentscheid Nr. 759/08 vom 17. Juni 2008 die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für die Befre i- ung vom vorgeschriebenen Wohnanteil in Aussicht gestellt habe. Nach A b- lauf der Gültigkeit jenes Baue ntscheids sei mit Vorentscheid Nr. 1818/12 vom 4. Dezember 2012 abermals eine Befreiung vom Mindestwohnanteil in Aussicht gestellt worden. Innert dessen G ültigkeitsdauer, nämlich am 24. November 2015 sei das mit dem vorliegend strittigen Bauentscheid b e- urteilte Baugesuch beim Amt für Baubewilligung eingegangen. Das Gesuch um Vorentscheid sei öffentlich bekannt gemacht worden. Der Vorentscheid sei hinsichtlich der behandelten Frage gegenüber der Baubehörde und Drit- ten verbindlich. Die Behauptung, mit dem Vo rentscheid Nr. 1818/12 sei nur eine Ausna h- mebewilligung für Bauten in Aussicht gestellt worden, die in der Zone W4 liegen würden, sei nicht korrekt. Bereits die Zonierung sei mit "W3, W4" in jenem Bauentscheid deutlich bezeichnet. Mit dem Vorentscheid sei kundgetan worden, dass eine reine Schulnutzung ohne jeglichen Wohnraum auf jener Parzelle bewilligt würde. Dieser Di s- pens sei nicht leichtfertig zugesagt worden. Die Ausnahmebewilligung sei für eine Erweiterung der bereits im Quartier verwurzelten Schule zugesi- chert worden. Jener Entscheid beantworte die Frage, ob die heute best e- henden Bauten so umgenutzt werden dürften, dass der Wohnanteil 0 % betrage, positiv. Die Bauherrin habe sich in der Zwischenzeit entschieden, nicht die bestehenden Bauten zu Schulr äumen umzunutzen, sondern stat t- dessen einen Schulneubau zu realisieren. Auch im Falle des Neubaus sei der beantragte Dispens zu gewähren. Die Argumentation bleibe dieselbe. Der Vorentscheid enthalte keinerlei Argumente, welche sich aus den Ba u- ten selber bz w. der Bausubstanz ergeben würden. Auch die Abweichung von den Mindestanteilsvorschriften bleibe dieselbe. Bei Umnutzung der b e- stehenden Bauten hätte sich kein Wohnraum auf der Parzelle Kat. -Nr. [….] befunden und auch beim Neubau betrage der Anteil der Woh nfläche null. Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des vorgeschriebenen Wohnanteils sei daher zu erteilen gewesen. Die entsprechenden Vorau s- setzungen seien erfüllt. Zur Begründung könne auf den angefochtenen Bauentscheid und die vorangegangenen Vore ntscheide verwiesen werden. Zusammenfassend lasse sich festhalten, dass sich die Ausnahmebewill i- gung aufgrund der Standortgebundenheit der Schulraumerweiterung sowie R1S.2016.05058 Seite 8 aufgrund des erheblichen öffentlichen Interesses an der Ergänzung und Entlastung des öffentlichen Schulsystems rechtfertige. 4.4. Die Bauherrin macht diesbezüglich geltend, dass zur Frage der Verletzung des geltenden Wohnanteils zunächst zu bemerken sei, dass die Frage der Wohnanteilpflicht u.a. für das Baugrundstück Kat. -Nr. [….] im mit Drittw ir- kung versehenen Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 geklärt worden sei. Mit den Ausführungen im angefochtenen Beschluss erscheine es als nah e- liegend, diese Beurteilung auch für das strittige Vorhaben, für das im Übr i- gen das Baugesuch während der Gültigkeit sdauer des Vorentscheides ei n- gereicht worden sei, gelten zu lassen. Es sei nicht einzusehen, warum die damals als massgebend erachteten Interessen nicht auch für den auf dem gleichen Grundstück vorgesehenen Neubau geltend gemacht werden könn- ten. Davon abzuweichen bestehe umso weniger Anlass, als der Gemeind e- rat an seiner Sitzung vom 29. Juni 2016 beschlossen habe, das Baugrun d- stück von einem Wohnanteil zu befreien. Die Bauherrin habe mit ihrer Schule an diesem Standort an der T.-Strasse eine ausgesprochen reiche Tradition. Bereits im Jahre 1927 habe nämlich im Gebäude T.-Strasse [….] Schulräume für 35 Kinder eingeric htet werden können. Seither habe sich die Schule im Quartier etabliert und unterrichte seit Jahrzehnten an diesem Standort mehrere hundert Schüler auf Primar-, Sekundar- und Mittelschulstufe. Zu beachten sei insbesondere, dass neben andern Gebäuden namentlich auch das Haus [….] dem Schulbetrieb der Bauherrin diene; unter dem Aspekt des Wohnanteils erscheine deshalb das strittige Projekt al s angemessene Erweiterung der b estehenden Institution, wie sie ohne Weiteres etwa auch dem Grundgedanken von § 357 PBG ent- spreche. 4.5.1. Nach § 323 Abs. 1 PBG können über Fragen, die für die spätere Bewill i- gungsfähigkeit eines Bauvorhabens von grundlegen der Bedeutung sind, Vorentscheide eingeholt werden, sofern die gesonderte Beurteilung dieser Fragen sachlich möglich ist und nicht gegen das Koordinationsgebot ve r- stösst. Vorentscheide sind hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern sich die Verhäl t- R1S.2016.05058 Seite 9 nisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich geändert haben (§ 324 PBG). Mit Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 hat die Vorinstanz die Frage b e- jaht, wonach bei den bestehenden Bauten, die bereits gegen die Wohna n- teilsvorschriften verstossen, für die beantragten Reduktionen des jeweiligen Wohnanteils Ausnahmebewilligungen in Aussicht gestellt werden können. Den Erwägungen dieses Entscheides lässt sich entnehmen, dass die G e- bäude T.-Strasse [….] 1862 als Wohnhaus und Werkstattg ebäude erbaut worden seien. Im Jahre 1943 habe eine Totalsanierung der Etage nwoh- nungen zu Ein - und Zweizimmer-Appartements stattgefunden. Mit Ba usek- tionsbeschluss Nr. 503/84 vom 15. Mai 1984 sei im Gebäude T.-Strasse [….] die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung der seinerzeitigen Appartements im Erdgeschoss in Unte rrichtsräume erteilt worden. Die Bewilligung für die Reduktion des Wohnfl ächenanteils im G e- bäude T.-Strasse [….] von 100 % auf 81 % sei damit begründet worden, dass es sich um eine angemessene Erweiterung des bestehenden Schu l- betriebes an der T.-Strasse [….] handle. Die Fragestellung im genannten Vorentscheid bezog sich somit klar auf die bestehenden Bauten auf den betroffenen Grundstücken. Mit dem angefoch- tenen Beschluss wird jedoch die Bewilligung für zwei neu zu erstellende, zusammengebaute Gebäude erteilt. Der Sachverhalt präsentiert sich fol g- lich nicht mehr gleich wie anlässlich des Vorentscheids – allein schon auf- grund des erheblich grösseren Volumens des Neubauvorhabens –, we s- halb diesem keine Gültigkeit für das vorliegende Bauvorhaben zukommt. Dem angefochtenen Beschluss lässt sich sodann auch nicht eindeutig en t- nehmen, ob die Vorinstanz dem Vorentscheid vo m 4. Dezember 2012 Gü l- tigkeit für das vorliegende Verfahren attestiert oder ob sie lediglich bezü g- lich der Begründung darauf verweist (act. 3 S.2). 4.5.2. Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorl iegen, bei denen die Durchsetzung der Vo r- schriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, e s sei denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliege n- den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nac h- R1S.2016.05058 Seite 10 bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt w erden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3). Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältni s- se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich vo n den tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im Auge gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei ric h- tiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinor d- nung nicht mehr gerecht zu werden ver mag. Besondere Verhältnisse kö n- nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmeb e- willigung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so b e- steht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der Allg e- meinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine Di s- penssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen beso n- derer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negat i- ve Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind. Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvo r- aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von der Rekursi n- stanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom G e- setz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, stellt demgegenüber einen Ermessensentscheid der Gemeinde dar. 4.5.3. Dem angefochtenen Beschluss lässt sich entnehmen, dass für das Ba u- areal ein minimaler Wohnflächenanteil von 90 % vorgeschrieben sei (Art. 6 Abs. 1 BZO). Der Neubau diene vollumfänglich der Schulnutzung, womit der vorgeschriebene Wohnanteil offensichtlich unter schritten werde. Mit Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 sei der Bauherrschaft die Befreiung R1S.2016.05058 Seite 11 vom vorgeschriebenen Wohnanteil auf den Parzellen der Liegenschaften T.-Strasse [….] in Aussicht gestellt worden. Da sich die rech tlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seither nicht wesentlich geä ndert hätten, könne die erforderliche Ausnahmebewilligung erteilt werden. Der Dispens werde nur für eine als Ergänzung zur Volksschule anerkannte Schulnutzung g e- währt. Dies sei im Grundbuch anzumerken. Der Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 begründet die in Aussicht gestel l- te Ausnahmebewilligung wie folgt: Die gemäss § 220 Abs. 1 PBG geforde r- ten besonderen Verhältnisse, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erschienen, lägen im vorli egenden Fall darin, dass die Privatschule X bereits in den Liegenschaften T.-Strasse [….] ihre U nter- richtstätigkeit – zumindest in Teilen der Gebäude – ausübe und die E rwei- terung der Privatschule X damit standortgebunden sei. Die Standortgebun- denheit sei bereits mit Bausektionsb eschluss vom 15. Mai 1984 sinng e- mäss bejaht worden. Mit der projektierten Nutzung würden im Sinne von § 220 Abs. 2 PBG wichtige öffentliche Int eressen verfolgt. Der Förderung der Schulkinder im Sinn e der Privatschule X [….] komme ein erhebliches Int e- resse zu, weil damit die Volksschule ergänzt und entlastet werde. Die G e- wichtung und Abwägung ergebe, dass das öffentliche Interesse an der g e- planten Erweiterung des Unterrichtsangebots der Privatschule X dasjenige an der Durchse tzung des vo rgeschriebenen Wohnanteils übe rwiege. Eine unzumutbare Benachteiligung der Nachbarschaft im Sinne von § 220 Abs. 3 PBG sei aufgrund der geplanten Erweiterung nicht gegeben. Aus diesen Erwägungen ergibt sich somit klar, weshalb gemäss vorinstan z- licher Auffassung die Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Den reku r- rierenden Nachbarn war es denn auch möglich, sich in ihren Rekursschri f- ten ausführlich damit auseinanderzuset zen, weshalb eine ungenügende Begründung der Ausnahmebewilligung nicht vorliegt. 4.5.4. Die besonderen Verhältnisse erblickt die Vorinstanz in der Standortgebu n- denheit der Schulraumerweiterung sowie in der Ergänzung und Entlastung des öffentlichen Schulsystems. Geplant ist, durch den Abbruch des baulich in schlechtem Zustand befindl i- chen Hauses an der T.-Strasse [….] eine Atelierschule in Form eines Ne u- baus zu schaffen. Mit dem vorgesehenen Umzug der Atelierschule in den R1S.2016.05058 Seite 12 Neubau könnte das Gelände der b isherigen Privatschule X entlastet wer- den, sodass dort die notwendigen Freiräume für die Vo rschulstufe und die Klassen 1 - 9 entstünden. Bei der Atelierschule handelt es sich um eine Oberstufenschule für Schü lerinnen und Schüler der Kla sse 10 bis 12, die verschiedene Schulabschlüsse anbietet (act. 5.8). Es trifft zu, dass die Privatschule X bereits seit mehreren Jahren ihren Standort an der T.-Strasse hat. Geplant ist nun ein Schu lhaus für die Ober- stufe ab der 10. Klasse. Hierfür ist die Nähe zur bisher igen Schule nicht er- forderlich, ist es doch durchaus üblich, dass Jugendl iche nach der obligato- rischen Schulzeit eine neue Ortschaft aufsuchen müssen, um ihre schul i- sche Ausbildung fortzusetzen bzw. abzuschliessen (z.B. b estehen nur 21 Mittelschulen bei 168 politischen Gemeinden im Ka nton Z ürich). Die At e- lierschule ist somit – im Gegensatz zu Kinderkrippen und Horten – nicht auf einen Standort in unmittelb arer Nähe von Elternhaus und Sch u- le/Kindergarten und somit auf einen Standort in der vorliegenden Wohnz o- ne angewiesen. Die Lage des bisherigen Schulkomplexes vermag somit nicht, besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 P BG zu begründen. Es müssten dazu Umstände vorliegen, die gerade nur auf dem Ba ugrundstück und allenfalls ein paar wenigen anderen vorkommen, sodass eine Anwe n- dung der Vorschriften zu stossenden Ergebnissen führen würde und sich aber angesichts der kleinen Zahl der Fälle eine Anpassung der g esetzli- chen Ordnung weder aufdrängt noch sinnvoll erscheint. Die Überl egungen, die die Vorinstanz für die Begründung der Ausnahmebewilligung angeführt hat, lassen sich zudem für eine Vielzahl von Fällen anstellen. So könnte j e- de Privatschule, welche von Gr undstücken mit Wohnanteilsvo rschriften umgeben ist, eine Ausnahmebewilligung für ihre Erweiterung ve rlangen. Es liegt somit keine Ausnahmesituation vor. Gegen die Anwendung von § 220 PBG spricht auch, dass die Bau - und Zo- nenordnung der Stadt Zürich in Art. 6 Abs. 4 BZO für Betriebe und Einrich- tungen, welche vorwiegend die in einem näheren Umkreis wohnende B e- völkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs ve r- sorgen, eine Reduktion des Wohnanteils aus drücklich vorsieht (i.c. auf 66 %). Insofern wurden die Dispensmöglichkeiten in einer speziellen Vo r- schrift genauer definiert, und eine weitergehende Befreiung ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Mit Art. 6 Abs. 4 BZO hat die Stadt Z ü- rich auch dem Umstand Rechnung getragen, dass besondere Verhältnisse R1S.2016.05058 Seite 13 im Sinne von § 220 PBG, welche einen Dispens von der Einhaltung der Wohnanteilsvorschriften rechtfertigten, kaum vorstellbar sind. Gemäss Art. 6 Abs. 4 bis BZO darf zugunsten von Kinderbetreuungseinric h- tungen (Krippen, Horten oder der gleichen) sowie für Kindergärten una b- hängig von der geltenden Wohnanteilspflicht der Wohnanteil unbeschränkt herabgesetzt werden. Diese Bestimmung, welche am 26. März 2015 in Kraft getreten ist, bezweckt die erleichterte Zulassung von Kinderbetre u- ungseinrichtungen in Wohnzonen. Es geht dabei um familienergänzende Kinderbetreuung im Vorschulalter , wie der Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat vom 29. Januar 2014 zu entnehmen ist (Gemeinderatsb e- schluss Nr. 276 vom 20. August 2014, GR Nr. 2014/29). Schulen sind da- von ausgenommen, weshalb die Privilegierung von Art. 6 Abs. 4 bis BZO für sie nicht gilt. Der von der Bauherrin erwähnte § 357 Abs. 1 PBG kommt vorliegend nicht zur Anwendung, zumal diese Bestimmung nur die Rechtsänderung vorschriftswidrig gewordener Bauten und Anlagen sowie deren Umnutzung, Umbau und Erweiterung zulässt. Der Neubau eines Gebäudes unter A b- bruch der bestehenden Baute kommt somit von vornherein nicht in den Genuss des gesetzlichen Bestandesschutzes. Aufgrund fehlender besonderer Verh ältnisse ist daher zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt worden. 4.5.5. Wie die Vorinstanz richtigerweise ausführt, hat der Gemeinderat der Stadt Zürich an seiner Sitzung vom 29. Juni 2016 dem Antrag zugestimmt, dass der Wohnanteil bei den Grundstück en T.-Strasse [….] von 90 % auf 0 % gesenkt werde. Diese Regelung soll mit der teilrev idierten BZO der Stadt Zürich in Kraft treten. Da die Anwendung des künft igen, noch nicht in Kraft stehenden Rechts durch das Legalitätsprinzip u nd den Grundsatz der Rechtssicherheit ausgeschlossen wird (sog. positive Vorwi rkung), ist die künftige Regelung für den vorliegenden Rekurs jedoch unbeachtlich. R1S.2016.05058 Seite 14 5.1. Nachdem die angefochtene Bewilligung bereits wegen der Verletzung der Wohnanteilsvorschriften aufzuheben ist, erübrigt sich eine Behandlung der restlichen Rügen. 5.2. Die Bauherrschaft wehrt sich in ihrem Rechtsmittel gegen die eingangs z i- tierte Auflage. Da vorliegend jedoch der angefochtene Beschluss bereits in Gutheissung der Nachba rrekurse aufzuheben ist, ist der Bauherrenrekurs nicht zu behandeln und als gegenstandslos geworden abzuschreiben (vgl. VB.2008.0021). 6.1. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Nachbarrekurse gutz u- heissen sind. Demgemäss ist der Beschl uss der Bausektion der Stadt Z ü- rich vom 19. April 2016 aufzuheben. In der Folge ist der Bauherrenrekurs als gegenstandslos geworden abzuschreiben. [….]