Ausnützungsziffer; Terrassenhäuser – Wasch- und Trockenräume eines Terrassenhauses müssen nicht an die Ausnützungsziffer angerechnet werden, wenn sie im hangseitigen Geschossteil liegen und dieser Geschoss- teil seitlich nicht mehr als wie ein Untergeschoss über das massgebliche (gewachsene) Terrain hinausragt. Anrechnung bis zur Geschossmitte (Hälfte der Geschossbreite), wenn dies nur für die eine der beiden Seitenfassaden zutrifft (Erw. 4.2.2) – Als "Terrasse" eines Terrassenhauses zählt jene Fläche, die vor der (und nicht seitlich zur) zurückversetzen Gebäudeeinheit liegt, bis zur Fassadenflucht der darunter liegenden Ter- rassenstufe (Erw. 5.2) Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (EBVU) vom 10. Juli 2014 (BVU- RA.14.238) Aus den Erwägungen 4.2.2 (Aus § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV ergibt sich, dass Keller-, Wasch- und Trockenräume in Unterge- schossen und nicht "natürlich belichteten Vollgeschossen" nicht an die Ausnützungsziffer angerec h- net werden müssen.) Was als "natürlich belichtetes Vollgeschoss" gilt, ist eine Frage der Auslegung. Der bereinigte Bericht zur Bauverordnung vom 3. Mai/25. Mai 2011 erläutert z u § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 Folgendes (S. 19): "Ein Abzug für Wasch- und Trockenräume ist nur möglich, wenn es um Flächen in Untergeschossen, im Estrich oder in nicht natürlich belichteten Vollgeschossen (in den Hang gebauter Geschossteil eines Terrassenhauses) geht. Es handelt sich dabei um eine Rechtsänderung, die Streitfälle in der Praxis vermeiden helfen soll. Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschossebene, die natürlich belichtet wird, ist demnach künftig nicht mehr möglich. Technische Räume hingegen (Ziff. 2) können weiterhin abgezogen werden. Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten und verhindert Probleme, die sich ergeben können, wenn solche Nebenräume nachträglich doch zu Wohnzwecken genutzt werden." Der Bericht erwähnt somit als Beispiel für ein nicht natürlich belichtetes Vollgeschoss einen " in den Hang gebauten Geschossteil eines Terrassenhauses". … Daraus ergibt sich, dass nach der Intenti- on des Verordnungsgebers insbesondere bei Terrassenbauten der in den Hang gebaute Teil des Vollgeschosses quasi als eigenständiges Geschoss zu betrachten ist. Ist dieses "Geschoss" vol l- ständig im Hang oder wäre es (bei der seitlichen Fassade) quasi ein Untergeschoss, dann gilt es nach dem Willen des Verordnungsgebers als nicht natürlich belichtet. Fällt die Beurteilung auf den beiden Fassadenseiten unterschiedlich aus, dann liegt es nahe, die "Untergeschossqualität" nur bis zur Mitte des Geschosses gelten zu lassen und entsprechend nur die fraglichen Räume in jener Häl f- te nicht anzurechnen. Hingegen entsprach es – wovon ausgegangen werden kann – nicht der Inten- tion des Verordnungsgebers, die Nichtanrechenbarkeit von Kellerräumen bspw. auch in der Ebene auf Vollgeschosse auszudehnen, die mittels Aufschüttungen Untergeschossqualität erreichen; man wollte eine Sonderregelung insbesondere für Terrassenbauten schaffen. Daraus ergibt sich nun aber auch, dass für die Beurteilung der Untergeschossqualität analog § 15 Abs. 1 ABauV auf das ge- wachsene und nicht auf das gestaltete Terrain abzustellen ist. … D er Regelung von § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV (liegt) auch der Gedanke der haushälterischen Bodennutzung zugrunde. Diesem Grund-2 von 3 satz soll insoweit Rechnung getragen werden, als Nebennutzflächen in Keller - und Untergeschos- sen, und nicht in voll nutzbaren Vollgeschossen, untergebracht werden sollen. Nichts anderes lässt sich den vom BVU herausgegebenen Erläuterungen zum Bau- und Nutzungs- recht des Kantons Aargau (BNR), Version 3.1, Juni 2012 / Januar 2014, N. 291 zu § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV mit folgendem Wortlaut entnehmen: "Mit dem Boden ist haushälterisch umzugehen. Nebennutzflächen (Wasch- und Trockenräume) sol- len in Keller- und Untergeschossen – und nicht in voll nutzbaren Vollgeschossen – untergebracht werden. Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschossebene, die natürlich belichtet wird, ist künftig nicht mehr möglich. Bei Terrassenhäusern ist ein Abzug zulässig, wenn es um den in den Hang gebauten (nicht natürlich belichtbaren) Geschossteil geht. Für technische Rä u- me (Ziff. 2) gelten diese Einschränkungen nicht. Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten und Probleme, die sich ergeben können, wenn solche Nebenräume nachträglich doch zu Wohnzw e- cken genutzt werden." … Zusammenfassend ist § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV damit so zu verstehen, dass als natürlich belich- tetes Vollgeschoss auch solche Geschossteile gelten, die zwar weder Fenster noch Lichtschacht aufweisen, aber mehr als 80 cm in der Ebene oder 1.2 m am Hang über das gewachsene Terrain hinausragen (vgl. § 15 Abs. 1 ABauV). In Bezug auf die Anrechenbarkeit von Technik - und Maschi- nenräumen (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 2 BauV) sowie von Gemeinschaftsräumen (§ 32 Abs. 2 lit. b BauV) sind diese Kriterien aber unmassgeblich, d.h. diese Räume müssen auch dann nicht angerechnet werden, wenn sie vollständig über dem gewachsenen Terrain liegen. … 5.2 Die jahrzehntelange konstante Praxis des Verwaltungsgerichts zu den terrassierten Bauten lässt sich wie folgt zusammenfassen (AGVE 2011, S. 440 ff. mit Hinweis auf AGVE 2009, S. 153 ff.): "Am Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln ge- messen (§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauun- gen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die Höhenvorschriften der Nut- zungsordnung regelmässig bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäude- stufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist de nn auch der Grund, weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Verhältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf. § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht, zuge- schnitten (AGVE 2005, S. 156 mit Hinweis). (…) Als 'terrassiert' gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell eines Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute liegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten sie nicht als 'senkrecht übereinander liegend'. Der Raum über der unteren Stufe dient dabei der oberen Stufe als verhäl t- nismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terras- se muss daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem sie dient, auf- weisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sic h demge-3 von 3 genüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen oder entsprechenden neben- sächlichen Rückversetzungen." … Die neuere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des BVU hat näher festgelegt, wie die massgebende Terrassenfläche und die Wohnfläche im Detail zu bestimmen sind: Gemäss Recht- sprechung muss der Raum über der unteren Stufe der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon, dienen (siehe der oben zitierte AGVE 2009, S. 153 ff.). Ein Terrassenteil, der das darunter liegende Geschoss balkonähnlich oder wie ein Dachvorsprung oder Vordach überragt, liegt nicht mehr über der unteren Stufe und darf des- halb nicht in die Berechnung miteinbezogen werden. Dieser auskragende Teil gilt also nicht als Ter- rassenfläche. Die Fläche der Absturzsicherung (Brüstung, Pflanzentröge oder blosses Geländer) am Rand einer Terrasse zählt hingegen zur Terrassenfläche (wenn sie sich über dem unteren Geschoss befindet; vgl. VGE III/55 vom 31. August 2006, S. 8; EBVU 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Bei der Terrassenfläche darf ferner nur auf den offenen Teil der Terrasse abgestellt werden, weil bei der Frage der Terrassierung der optische Eindruck wesentlich ist und dieser verändert wird, wenn die Terrasse durch darüberliegende Gebäudeteile gedeckt wird. So hat das Verwaltungsgericht ent- schieden, dass wenn ein auskragendes oberes Geschoss die Terrassenfläche deckt, diese nicht als Terrassen-, sondern als Wohnfläche zählt. Damit verkleinert sich nicht nur die anrechenbare Terras- senfläche, sondern vergrössert sich zugleich die massgebende Wohnfläche, was das Verhältnis zwischen Terrassen- und Wohnfläche in doppelter Hinsicht verändert (vgl. VGE III/55 vom 31. August 2006, S. 7 ff.). Dasselbe gilt gemäss Rechtsprechung des BVU, wenn die Terrasse ge- deckt wird durch eine auskragende Terrasse der oberen Stufe (mit oder ohne feste Brüstung) oder durch ein Vordach, das eine erweiterte Nutzung der Terrassenfläche erlaubt (beispielsweise indem die Fläche auch bei schlechtem Wetter genutzt werden kann und die Möblierung geschützt wird; EBVU 08.393 vom 20. Oktober 2008, S. 3; 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Ein Dachvorsprung, der dem Fassadenschutz dient, hat demgegenüber keinen Einfluss auf die anrechenbare Terrassen- fläche. Übersteigt der Dachvorsprung jedoch eine zulässige Tiefe von 60 cm und wird damit zum Vordach, ist die gesamte darunterliegende Terrassenfläche nicht als solche anrechenbar, nicht nur der das zulässige Mass von 60 cm überragende Teil (AGVE 2011, S. 442 f.). Ferner ist dem Grundsatz Rechnung zu tragen, dass die Baute aufgrund der topografischen Gege- benheiten bewusst treppenförmig zu erstellen ist, indem die einzelnen Gebäudestufen entsprechend der vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang hineingebaut werden (AGVE 2005, S. 157). Eine Terrassierung ist dann zu verneinen, wenn wie im zitierten Fall das Gebäude nicht der durch den Hang bestimmten Topografie folgt, sondern auch in der Ebene ohne weiteres erstellt werden könnte. Sodann thematisieren die Beschwerdeführenden hauptsächlich, dass seitliche Terrassenteile nicht zur Terrassenfläche gerechnet werden dürfen. … Der oben dargelegten Begriffsdefinition ist imma- nent, dass nur Gebäudeteile als Terrassenfläche gelten, welche der Wohnfläche vorgelagert sind, keinesfalls aber seitlich, hinter der talseitigen Fassadenflucht liegende begehbare Flächen; letztere tragen nichts zur Abschwächung der einheitlichen Erscheinung der Gebäudefront bei und dürfen folglich nicht berücksichtigt werden. Zudem dürfen nach der oben erwähnten Rechtsprechung vorge- lagerte Auskragungen über den darunter liegenden Gebäudeteil nicht zur Terrassenfläche gezählt werden, umso weniger dürfen dies seitliche Auskragungen. Zusammenfassend werden über die seitliche Fassade ragende Flächen nur bis zur talseitigen Fassadenflucht an die Terrassenfläche angerechnet und nur, soweit sie nicht über das darunterliegende Geschoss auskragen. Stichwörter: Terrassenhaus, Ausnützungsziffer