Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2023.355 / SW / jb (BVURA.23.97) Art. 84 Urteil vom 26. August 2024 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichterin Lang Verwaltungsrichter Leibundgut Gerichtsschreiberin Wittich Beschwerde- führerin A._____ GmbH, vertreten durch Dr. iur. HSG Philipp Laube, Rechtsanwalt, Schwertstrasse 1, 5401 Baden gegen Beschwerde- gegnerin 1.1 B._____ Beschwerde- gegner 1.2 C._____ beide vertreten durch lic. iur. Daniel Huser, Rechtsanwalt, Mellingerstrasse 207, 5405 Baden und Vorinstanzen Gemeinderat R._____ Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 18. September 2023 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. Der Gemeinderat R._____ legte vom tt.mm. bis tt.mm.2021 das Baugesuch der A._____ GmbH für den Neu bau eines Terrassenhauses mit acht Einheiten auf der Parzelle Nr. aaa öffentlich auf. Während der öffentlichen Auflage erhoben unter anderem C._____ und B._____ Einwendung. Mit Entscheid vom 16. Januar 2023 wies der Gemeinderat die Einwendung ab. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung, unter Bedingungen und Auflagen. Diese lauteten wie folgt: 7. a) […] b) Vor Baufreigabe sind folgende Auflagen zu erfüllen: - […] - Die Gesamthöhe von max. 11.00 m ist beim geplanten Terrassenhaus, insbesondere bei der Autoliftanlage, wie auch die Funktionalität der Au - toboxen, nachzuweisen. - Alle Wohnräume, Zimmer und Büros müssen genügend grosse Fenster- flächen aufweisen. Die angepassten Pläne müssen der Abteilung Bau und Planung eingereicht und genehmigt sein. - Ein detaillierter und revidierter Umgebungsplan, mit Anschluss an die Nachbarparzellen, muss der Abteilung Bau und Planung eingereicht und genehmigt sein. - Ein detailliertes Material- und Farbkonzept muss der Abteilung Bau und Planung eingereicht und genehmigt sein. - […] c) Weitere Auflagen/Hinweise: - […] - Die Container müssen am Abfuhrtag an den Q-Weg gestellt werden. Der Bauherrschaft wird empfohlen einen fixen Containerplatz am Q-Weg zu erstellen. Die Lage und Dimensionierung des Platzes muss zuvor mit der Abteilung Bau und Planung vorbesprochen werden. […] B. Auf Beschwerde von C._____ und B._____ hin entschied das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 18. September 2023: - 3 - 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats vom 16. Januar 2023 aufgehoben. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'600.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 335.50, ins- gesamt Fr. 1'935.50, werden der A._____ GmbH auferlegt. 3. Die A._____ GmbH wird verpflichtet, C._____ und B._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 3'700.– (inkl. MwSt) zu ersetzen. Der Gemeinderat wird verpflichtet, C._____ und B._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten von Fr. 3'000.– (inkl. MwSt) zu ersetzen. C. 1. Gegen diesen am 19. September 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechtsabteilung, erhob die A._____ GmbH am 19. Oktober 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den folgenden Anträgen: 1. Der Entscheid BVURA.23.97 des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 18. September 2023 sei aufzuheben. 2. Die revidierten Pläne seien als Projektänderung entgegenzunehmen. 3. Es sei die Baubewilligung – allenfalls unter Auflagen – zu erteilen. 4. Eventualiter zu Ziff. 3: Die Sache sei dem Departement Bau, Verkehr und Umwelt, subeventualiter dem Gemeinderat R._____ zur Weiter führung des Verfahrens zurückzuweisen. 5. Die Beschwerdegegner seien zu verurteilen, die Kosten für das vorinstanz- liche Verfahren zu tragen und der Bauherrschaft eine angemessene Par - teientschädigung für die anwaltlichen Aufwendungen im vorinstanzlichen Verfahren zu bezahlen. 6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde geg- ner und der Vorinstanz (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer). 2. Mit Beschwerdeantwort vom 22. November 2023 beantragte das BVU, Rechtsabteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, un- ter Kosten- und Entschädigungsfolge. - 4 - 3. Die Beschwerdegegner beantragten mit Beschwerdeantwort vom 1. Fe- bruar 2024 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 4. Der Gemeinderat R._____ hat keine Beschwerdeantwort eingereicht. 5. Mit Replik vom 4. März 2024 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechts- begehren und Begründungen in der Beschwerde vom 19. Oktober 2023 vollumfänglich fest. 6. Die Beschwerdegegner reichten am 3. Juni 2024 eine Duplik ein, mit wel - cher sie an ihren Anträgen gemäss Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2024 festhielten. 7. Mit Eingabe vom 16. August 2024 nahm die Beschwerdeführerin Stellung. 8. Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl. § 7 Abs. 1 und 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]). Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver - waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle - gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange- fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung über die Delegation vo n Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge- richt ist somit zuständig. 2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll- ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge- schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). - 5 - II. 1. 1.1. Die rund 1'052 m 2 grosse, noch unbebaute Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohnzone Steilhang WS2 (Bauzonenplan der Gemeinde R._____ vom tt.mm.yy). Die WS2 dient dem Wohnen; nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sowie Landwirtschaft sind zugelassen. In der WS2 sind Einfamilienhäuser, Doppeleinfamilienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser und Terrassenhäuser mit zwei Vollgeschossen zulässig. Die ma ximale Gesamthöhe beträgt 11 m. Das Höhenniveau des Q-Weges darf nur durch einzelne Gebäudeteile (z.B. Treppenanlagen) bzw. technisch bedingte Dachaufbauten (z.B. Lüftungen) überragt werden. Der freie Ausblick vom Q-Weg darf durch Einfriedungen, Mauern und andere Anlagen, die den freien Ausblick behindern können, nicht beein trächtigt werden. Die Flachdächer sind zu begrünen. Es muss ein Grenz abstand (klein und gross) von mindestens 4 m eingehalten werden (§§ 8 und 12 Abs. 1 und 3 der Bau - und Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde R._____ vom tt.mm.yy). 1.2. Der auf der Parzelle Nr. aaa projektierte Neubau umfasst ein Terrassen - haus mit acht Wohneinheiten und zwei Garagentürmen für insgesamt sech- zehn Personenwagen. Die einzelnen Garagenplätze liegen auf drei überei- nanderliegenden Geschossebenen, der Zugang erfolgt mittels zwei Au - toliftanlagen. Die Erschliessung der Liegenschaft ist über die nördlich der Parzelle gelegene S-Strasse vorgesehen. Im Bereich des Vorplatzes sind zwei Besucherparkplätze, ein Velo -Aussenplatz sowie ein Container platz geplant. Für den Zugang in die Wohnungen sind neben dem Perso nenlift auf der West- und Ostseite Treppen vorgesehen. 2. Vorab ist zu prüfen, ob die Vorinstanz in Gutheissung der Beschwerde den kommunalen Baubewilligungsentscheid vom 16. Januar 202 3 aufheben durfte oder ob sie das Baugesuch mit der von der Beschwerdeführerin ein- gereichten Projektänderung auf dessen Bewilligungsfähigkeit hin selbst hätte prüfen müssen. 3. 3.1. Die Vorinstanz hob den Baubewilligungsentscheid auf mit der Begründung, die Einhaltung der maximal zulässigen Gesamthöhe eines Bauwerks sei ein massgebender Aspekt für die Erteilung einer Baubewilligung. Entspre- chend müsse sich dieses Mass aus den mit dem Baugesuch eingereichten und öffentlich aufgelegten Plänen ergeben und vom Gemeinderat auf seine Rechtmässigkeit hin überprüft werden. Stelle die kommunale Behörde eine - 6 - Überschreitung des zulässigen Masses fest, sei die Baubewilligung zu ver- weigern. Die Heilung eines solchen Mangels mittels Auflage sei nicht bzw. nur bei minimalen Abweichungen zulässig. Vorliegend habe der Gemein - derat die Gesamthöhe bei Erteilung der Baubewilligung weder selbst ge - prüft noch darüber entschieden. Dies sei mit Blick auf die Interessen Dritter unzulässig. Dasselbe gelte für den Nachweis der Funktionalität der Autolift- anlage und der Einhaltung der Lärmschutzvorschriften. Die geplante Au- toliftanlage sei für die Unterbringung der für das Bauvorhaben er forderli- chen Pflichtparkplätze unabdingbar. Sie müsse deshalb nicht nur einwand- frei funktionieren und die Verkehrssicherheit berücksichtigen, son dern auch dem Vorsorgeprinzip nach Art. 11 des Bundesgesetzes über den Um- weltschutz vom 7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) Rechnung tragen. Der entsprechende Nachweis sei von der Beschwerde- führerin zu erbringen und von der kommunalen Behörde zu überprüfen. Sei die Anlage aus um weltschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig, würde es dem Bauvorhaben an der genügenden Anzahl Parkplätze fehlen, weshalb es sich ebenfalls um einen grundlegenden As pekt des Bauge - suchs handle. Diesbezügliche Mängel des Baugesuchs dürften deshalb nicht durch eine Auflage behoben und deren Beurteilung auf einen Zeit - punkt nach Erteilung der Baubewilligung verschoben werden (Erw. 3.4 des angefochtenen Entscheids). 3.2. Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe die kommunale Baubewilligung nicht aufheben dürfen. Sie sei statt - dessen verpflichtet gewesen, die Bewilligungsfähigkeit selbst zu über prü- fen und wenn diese gegeben sei, die Baubewilligung in einem reformatori- schen Entscheid zu erteilen. Hätte sie dazu weitere Pläne benötigt, wären diese in Anwendung des rechtlichen Gehörs einzuverlangen gewesen. Al- ternativ hätte die Vorinstanz die Sache zur Weiterführung des Baubewilli - gungsverfahren (unter Auflagen) an den Gemeinderat zurück weisen kön- nen (vgl. Beschwerde, S. 5). Es seien nun im verwaltungsgerichtlichen Ver- fahren sämtliche revidierten Pläne als Projektänderung entgegenzuneh - men und die Baubewilligung, allenfalls unter Auflagen, zu erteilen (vgl. Be- schwerdeanträge 2 und 3). Die Beschwerdegegner bringen dagegen vor, die Beschwerdeführerin ver- suche, ihre eigenen Versäumnisse bei Einreichung des Baugesuchs nun im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unter dem Titel Projektänderung zu korrigieren, was keinen Rechtsschutz verdiene. Die Vorinstanz habe kor - rekt dargelegt, dass es sich bei der Nichteinhaltung der Gesamthöhe und bei den fehlenden Nachweisen zur Funktionalität der Autoliftanlage sowie Einhaltung der Lärmvorschriften um wesentliche Voraussetzungen für die Bewilligungsfähigkeit handle. Diese Mängel würden sich nicht mittels einer nachträglichen Projektänderung beheben lassen, sondern einer grundsätz- - 7 - liche Überarbeitung des Baugesuchs mitsamt korrekter Profilierung und Publikation bedürfen (Beschwerdeantwort, S. 4; Duplik, S. 3). 4. 4.1. Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätz- lich der Bauabschlag zu erteilen; durch Nebenbestimmungen können le - diglich untergeordnete bzw. geringfügige Mängel eines Baugesuchs be - hoben werden ( Urteile des Bundesgerichts 1C_72/2021 vom 12. Sep- tember 2022, Erw. 4.2, 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, und 1C_398/2016 vom 2. Februar 2017, Erw. 2.7 mit Hinweisen; ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau [Kommen- tar BauG] , Bern 2013, N. 44 zu § 59 BauG). Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beur- teilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll ( vgl. auch das Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesge setzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_72/2021 vom 12. September 2022, Erw. 4.2, 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, und 1C_398/2016 vom 2. Februar 2017, Erw. 2.7 mit Hinweisen). Die Anordnung von Neben be- stimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grös- seren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu behe- ben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalteri schen Auswirkungen dies nach sich zieht. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Aus wirkungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (Urteile des Bundesgerichts 1C_72/2021 vom 12. September 2022, Erw. 4.2, 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, und 1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3). Muss das Projekt grundlegend überarbeitet werden, ist ein neues Baubewilligungs - verfahren durchzuführen. Welcher Fall zutrifft, ist in erster Linie nach qua- litativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten zu entscheiden. Das Gewicht eines Mangels ist am Umfang des Gesamtbauvorhabens zu mes- sen (BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 44 zu § 59 BauG). Ganz entscheidendes Gewicht kommt auch dem Umstand zu, welche faktischen und rechtlichen Schwierigkeiten mit der Behebung des Projektmangels bzw. mit der Realisierung der Auflage verbunden sind (vgl. Urteil des Bun- desgerichts 1C_192/2009 vom 17. November 2009, Erw. 2.4). 4.2. 4.2.1. Im Baubewilligungsverfahren wird geprüft und festgestellt, ob ein Bauvor- haben mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt (vgl. BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 29 zu § 29 BauG und N. 3 zu § 60 BauG). Es obliegt dem Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde, die - 8 - mit dem Baugesuch eingereichten Pläne dahingehend zu prüfen , ob sie genügend Auskunft über die geplante Baute geben, so dass sie auf deren Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung sowie den übrigen einschlägigen Gesetzesbestimmungen geprüft werden können (vgl. BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 1 zu § 59 BauG und N. 4 zu § 60 BauG). Vorliegend wiesen die mit dem Baugesuch eingereichten Pläne "Ostfas - sade", "Schnitt A-A" und "Schnitt C -C" (Vorakten, act. 126) eine Gesamt- höhe von 12 m aus. Damit überschritt das ursprünglich eingereichte Bau - vorhaben die in der WS2 gemäss § 8 BNO zuläss ige Gesamthöhe von 11 m um 1 m. Folglich war das Bauvorhaben bereits infolge Verletzung der einschlägigen Vorschrift betreffend die Gesamthöhe nicht bewilligungs fä- hig. 4.2.2. Der Gemeinderat hat sich im kommunalen Baubewilligungsentscheid mit dieser Überschreitung der maximal zulässigen Gesamthöhe nicht aus ei- nandergesetzt. Er verfügte lediglich, die Einhaltung der Gesamthöhe von max. 11.00 m bei der Autoliftanlage sei vor der Baufreigabe nachzuweisen. Dies ist unzulässig. Die Nichteinhaltung der maximal zulässigen Gesamt - höhe kann nicht als untergeordneter oder geringfügiger Mangel qualifiziert werden, welcher durch eine Nebenbestimmung behoben werden darf. Es obliegt vielmehr dem Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde, die Über- einstimmung der Gesamthöhe des Bauvorhabens abschliessend zu prü - fen, darüber zu befinden und einen beschwerdefähigen Entscheid zu erlas- sen (vgl. § 59 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 4 zu § 60 BauG). Mit der Erteilung der Baubewilligung unter Auflagen verschob der Gemein- derat den Nachweis über die Einhaltung der Bauvorschriften auf den Zeit - punkt vor der Baufreigabe. Dieses Vorgehen verletzte die Interessen und Rechte berechtigter Dritter, welche so d ie Übereinstimmung des Bauvor - habens mit den einschlägigen rechtlichen Bestimmungen nicht mehr hätten überprüfen können. Dies wiegt umso schwerer als es sich bei der notwen- digen Redimensionierung um (mindestens) 1 m nicht um eine geringfügige Änderung handelt, welche insbesondere Auswirkungen auf das Erschei - nungsbild des gesamten Bauvorhabens und die Funktionalität der Autolift- anlage (Raumhöhe Pflichtparkplatz) hat. Die Beurteilung der Projektände- rung ist denn auch mit einem gewissen planerischen Aufwand verbunden. Die Anordnung einer Nebenbestimmung zum Nachweis der eingehaltenen Gesamthöhe kommt auch aus diesen Gründen nicht in Betracht. - 9 - 4.3. Gleich verhält es sich mit dem Nachweis der Funktionalität der Autoliftan- lagen und der Einhaltung der Lärmschutzvorschriften. Mit dem Baugesuch sind die für die Beurteilung des Bauvorhabens und dessen Nutzung not - wendigen technischen Angaben und Unterlagen einzureichen (vgl. § 51 Abs. 1 BauV; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 8 zu § 60 BauG). Vorliegend sind zwei Autoliftanlagen vorgesehen, welche die Fahrzeuge an ihren jeweiligen Einstellplatz in den beiden Garagentürmen befördern. Diese Information ergibt sich im Baugesuch aus den Plänen "Oberge - schoss 5", "Schnitt D -D" und "Schnitt E -E" mit den Beschriftungen "E._____" und "F._____" sowie aus dem Plan "Schemaplan Attikaflächen" mit der Beschriftung "Garagenbox / Lift als Attikateil". Weitere Unterlagen oder technische Angaben zu den geplante n Autoliftanlagen befinden sich nicht in den Unter lagen zum Baugesuch (Vorakten, act. 126). Den Erwägungen des kommu nalen Genehmigungsentscheids lässt sich denn auch nicht entnehmen, dass der Gemeinderat die Tauglichkeit oder Funktionalität der Autoliftanlagen im Zusammenhang mit dem vorliegenden Bauvorhaben geprüft hätte. Ebenfalls keine Erwähnung fand im kommunalen Baubewilligungs entscheid, ob die Autoliftanlagen den Anforderungen des Umweltrechts entsprechen. Statt dessen verfügte der Gemeinderat die vorliegend umstrittene Nebenbestimmung. Aufgrund des umweltrechtlichen Vorsorgeprinzips sind jedoch alle Emissionen, die durch eine bestimmungsgemässe Nut zung der Anlage ver ursacht werden können, vorgängig zu berücksichtigen (vgl. Art. 11 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]; Urteil des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022, Erw. 6.1; Entscheid des Verwaltungs gerichts WBE.2021.418 vom 19. Juli 2022, Erw. 3.3.2, Entscheid des Ver waltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2008.00428 vom 14. Januar 2009, Erw. 5.2; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 7 und 12 zu § 59 BauG). Die Autoliftanlagen sind zur Sicherstellung der für die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben zu erstellenden Pflichtparkplätze essenziell. Könn - ten die Autoliftanlagen aus umweltrechtlichen Gründen nicht bewilligt wer- den, wäre das Bauvorhaben aufgrund der fehlenden Pflichtparkplätze als Ganzes nicht bewilligungsfähig. Aus diesem Grund sowie mit Blick auf den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids sind die Nachweise betreffend Funktionalität der Garagenlifte und Einhaltung der umweltrechtlichen Be - stimmungen bereits vor Erteilung der Baubewilligung zu erbringen. Dem Gemeinderat obliegt es als Baubew illigungsbehörde, diese zu prüfen und einen Entscheid zu treffen. Die Verlagerung auf den Zeitpunkt vor der Bau- freigabe war nicht zulässig. 4.4. Auch die im vorinstanzlichen und verwaltungsgerichtlichen Beschwerde - verfahren nachgereichten Projektänderungen, Nachweise und Informa tio- - 10 - nen belegen, dass das ursprünglich eingereichte Baugesuch vom 22. Ok- tober 2021 ungenügend war und in verschiedenen Bereichen einer Über - arbeitung bedarf. So sah sich der Gemeinderat im Baubewilligungs ent- scheid veranlasst, neben den Auflagen zur Gesamthöhe und Funktionalität der Autoliftanlagen überdies zu verfügen, dass alle Wohnräume, Zimmer und Büros genügend grosse Fensterflächen aufweisen müssen und die Pläne entsprechend anzupassen seien. Ebenso wen ig lag ein detaillierter und revidierter Umgebung splan oder ein detailliertes Material - und Farb- konzept vor (siehe vorne lit. A). Umstritten ist denn auch die Ausgestaltung eines fixen Containerplatzes (sowohl zur Aufbewahrung als auch zur Ent - sorgung) und die Einhaltung der Sichtzone beim Besucherpark - und Con- tainerplatz (siehe vorne lit. A; Beschwerde, S. 11 ff.; Beschwerdeantwort, S. 14 ff.). Vor diesem Hintergrund wird die Beschwerdeführerin mit der Ab- weisung ihrer Beschwerde mit nichten "gezwungen, ein fast vollkommen identisches Baugesuch einzureichen" (vgl. Stellungnahme, S. 15), es sind vielmehr diverse Anpassungen notwendig. 4.5. Da die Mängel des Baugesuchs in wesentlichen Teilen nicht mit Nebenbe- stimmungen behoben werden können, muss die Baubewilligung verweigert werden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist entsprechend abzu wei- sen. 5. 5.1. Die Beschwerdeführerin reichte im vorinstanzlichen Verfahren mit Be - schwerdeantwort vom 25. April 2023 einen neuen, nicht vermassten Plan (Schnitt A-A; Beilage 2; Vorakten, act. 88) ein, welcher am Dachrand eines Garagenturms neu eine Abschrägung zeigt. Da mit sei die Einhaltung der Gesamthöhe garantiert (Vorakten, act. 70). In Bezug auf die Funktionalität der Autoliftanlagen legte sie keine technischen Angaben, Nachweise be - treffend Lärmemissionen oder sonstige Unterlagen vor (vgl. Vorakten, act. 67 ff. und 108 ff.). 5.2. Die Rechtsmittelinstanz kann bei Aufhebung des angefochtenen Ent - scheids in der Sache selbst entscheiden oder diese zum Erlass eines neuen Entscheids an eine Vorinstanz zurückweisen (§ 49 VRPG). Es liegt im Ermessen der Rechtsmittelinstanz, ob sie in der Sache selbst urteilt oder die Vorinstanz anweist, dies im Sinne der Erwägungen zu tun. Ein Zwang zur Rückweisung besteht nicht. Aus verfahrensökonomischen Gründen ist die Rückweisung jedoch nur in Ausnahmefällen zulässig. Die Rechtsmittel- instanz hat bei der Ermessensausübung das Interesse der Beteiligten an einem raschen Verfahren dem Interesse an einem vollständigen Instanzen- zug gegenüberzustellen ( MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Nor - menkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwal - - 11 - tungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG, Zürich 1998, N. 29 f. zu § 58 [a]VRPG). 5.3. Die Vorinstanz beurteilte die vom Gemeinderat R._____ erteilte Baubewilligung als unrechtmässig und hob diese auf. Dies ist nicht zu be - anstanden. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, ein Baugesuch auf dessen Vollständigkeit hin zu überprüfen, allfällige fehlende Unterlagen bei der Bauherrschaft einzufordern (vgl. Beschwerde, S. 5; Stellungnahme, S. 15) oder diese auf ihre Übereinstimmung mit den einschlägigen kommu- nalen und kantonalen Vorschriften zu kontrollieren und darüber zu ent - scheiden. Dies ist Aufgabe des Gemeinderats als Baubewilligungsbehörde (vgl. § 60 Abs. 1 BauG). Die Vorinstanz durfte ohne Weiteres die Be - schwerde gutheissen und den kommunalen Baubewilligungsentscheid auf- heben. Eine Pflicht zur Rückweisung an die Vorinstanz bestand, wie oben erwähnt, nicht. Es ist in diesem Vorgehen weder eine Verletzung des recht- lichen Gehörs der Beschwerdeführerin noch eine Verletzung des Willkür - verbots zu erblicken (vgl. Stellungnahme, S. 10 f.). Dies gilt umso mehr, als ein allfälliger Zeitgewinn durch eine Rückweisung und Weiter führung des Baubewilligungsverfahrens im Vergleich mit der Einreichung eines neuen, vollständigen Baugesuches wohl gering ausgefallen wäre, zumal in beiden Fällen der Rechtsweg berechtigten Dritten hätte offenstehen müssen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_476/2016 vom 9. März 2017, Erw. 2.7). Der vorinstanzliche Entscheid ist auch unter diesem Aspekt nicht zu beanstan- den. 6. 6.1. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend vorbringt, lässt das Verwaltungsge- richt Projektänderungen im Grundsatz zu, auch wenn sie erst bei oder nach Einreichung der Verwaltungsgerichtsbe schwerde vorgenommen wurden. Voraussetzung ist, dass die Interessen Dritter und der Öffentlichkeit ge - wahrt bleiben. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn auch das abgeän- derte Projekt publiziert und öffent lich auf gelegt wird (§ 60 Abs. 2 und 3 BauG i.V.m. §§ 53 f. BauV; Aargauische Gerichts - und Verwaltungsent - scheide [AGVE] 2004, S. 164, Erw. 1/a/bb; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 38 zu § 60 BauG) oder wenn wegen der Geringfügigkeit des Bau vorhabens keine öffentliche Auflage erforderlich ist (vgl. AGVE 2004, S. 164, Erw. 1/a/bb; § 52 Abs . 1 BauV; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 37 f. zu § 60 BauG). Für grössere Änderungen gilt das vereinfachte oder das ordentliche Verfahren (vgl. § 52 Abs. 2 BauV). Im vereinfachten Verfahren kann der Gemeinderat Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berüh ren, nach schriftlicher Mit - teilung an direkte An stösser ohne Auflage, Ver öffentlichung und Profilie - rung bewilligen (§ 61 BauG). Das Verwaltungs gericht legt diese Bestim - mung dahingehend aus, dass hier Bagatellpro jekte gemeint sind, die auf- - 12 - grund ihrer Art, Grösse, Zweckbestimmung und Immissionsträchtigkeit ge- nerell kaum geeignet erscheinen, sich negativ auf das benachbarte Grund- eigentum auszuwirken und die Interessen Dritter zu verletzen; es können von ihnen höchstens direkte Anstösser betroffen sein (AGVE 2004, S. 164, Erw. 1/a/bb mit wei teren Hinweisen auf die Ka suistik; 1997, S. 324, Erw. 2/b/bb; AGVE 1986, S. 304, Erw. 2/d; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 38 zu § 60 BauG). Die Fälle, in welchen das vereinfachte Verfahren gemäss § 61 BauG als genügend erachtet wurde, betrafen alle- samt Projektänderungen, welche sich für die Betroffenen vorteilhaft oder zumindest nicht nachteilig auswirkten (vgl. AGVE 2004, S. 164, Erw. 1/a/bb mit Hinweisen). 6.2. Die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geltend gemachte Projektände- rung betrifft insbesondere die Gesamthöhe des Bauvorhabens und hat Auswirkungen auf die Ästhetik und das Erscheinungsbild sowie die Funkti- onalität der Autoliftanlagen und deren umweltrechtlichen Beurteilung. Es handelt sich bereits aus diesem Grund nicht nur um eine geringfügige Pro- jektänderung. Die Beschwerdeführerin reichte vor Verwaltungsgericht sämtliche Pläne mit neuem Datum (18. Oktober 2023), neue Unterlagen zu den Autoliftan - lagen und einen neuen Plan zur Einhaltung der Sichtzone ein. Unter diesen Umständen ist das gesamte Baugesuch erneut gesamthaft zu überprüfen, unter besonderer Beachtung der im Beschwerdeverfahren gerügten Punkte wie insbesondere die Einhaltung der Gesamthöhe, die umweltrecht- lichen Belange im Zusammenhang mit den Autoliftanlagen und deren Funk- tionalität sowie die bere its im kommunalen Genehmigungsentscheid vom 16. Januar 2023 bemängelten ungenügenden Fensterflächen im Erd ge- schoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss. Überdies besteht Klärungsbedarf betreffend Entsorgung und Containerplatz, Umgebungsplanung sowie hin- sichtlich des Material - und Farbkonzepts (siehe vorne lit. A). Ange sichts dessen erscheint es im Sinne einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens richtig und verhältnismässig, die Beschwerdeführerin in ein neues Baube - willigungsverfahren zu verweisen. Die Ein reichung eines voll ständigen Baugesuchs und die erneute öffentliche Auflage sind notwendig. Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, das Bauvorhaben gestützt auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin sowie die neu eingereichten Pläne und Unterlagen zu prüfen und über die Bewilligungsfähigkeit zu entschei - den, zumal der Bauherrschaft und den Nachbarn diesfalls kein vollständi - ger Instanzenzug mehr zur Verfügung stünde und die Kognition des Ver - waltungsgerichts eingeschränkt ist (siehe vorne Erw. I/2). 7. Insgesamt ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden und die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen. - 13 - Weitere Ausführungen zu den umstrittenen Punkten und zu den ergänzen- den Bemerkungen der Vorinstanz für den Fall eines neuen Baugesuchs (Gesamthöhe, Geschossigkeit, Einhaltung der Sichtzonen [vgl. angefoch - tener Entscheid, Erw. 4 und 5]) erübrigen sich. III. 1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Zudem hat sie den anwaltlich vertretenen Be- schwerdegegnern die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). 2. Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschä - digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) massgebend (§ 1 Abs.1 AnwT). Nach § 8a AnwT bemisst sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der in § 8a Abs. 1 AnwT vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal- ten (§ 8c AnwT). In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö- gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, Erw. 2a/aa). Ausgehend von der vorinstanzlich als massgebend erachteten und unbestritten gebliebenen Bausumme von Fr. 5'300'000.00 kann von einem Streitwert in Höhe von Fr. 530'000.00 ausgegangen werden. Bei ei- nem Streitwert von Fr. 500'000 bis Fr. 1'000'000.00 beträgt der Rahmen für die Entschädigung Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1 AnwT). Der Streitwert liegt nur knapp über der unteren Grenze des Streit - wertrahmens von Fr. 500'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1 AnwT). Der mut- massliche Auf wand des Anwaltes im Beschwerdeverfahren und die Schwierigkeit des Falles waren durchschnittlich. Unter Berücksichtigung sämtlicher Parameter (Vertretung im Rechtsmittelverfahren, fehlende Ver- handlung; vgl. § 6 und 8 AnwT) erscheinen Parteikosten in der Höhe von Fr. 6'500.00 (inkl. Mehrwertsteuer und Auslagen) angemessen. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. - 14 - 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 351.00, gesamthaft Fr. 6'351.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'500.00 zu ersetzen. 4. Zustellung der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 16. August 2024 an die Beschwerdegegner, den Gemeinderat R._____ und das BVU, Rechtsabteilung, zur Kenntnisnahme. Zustellung an: die Beschwerdeführerin (Vertreter) die Beschwerdegegner (Vertreter) das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung den Gemeinderat R._____ Mitteilung an: den Regierungsrat Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bun - desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). - 15 - Aarau, 26. August 2024 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiberin: Winkler Wittich