<!DOCTYPE html> <html> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="Weblaw AG Bern - https://weblaw.ch " name="publisher"/> <meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="Mon, 09 Nov 2020 06:59:10 CET" http-equiv="last-modified"> <meta content="Mon, 09 Nov 2020 06:59:10 CET" http-equiv="date"/> <meta content="AGVE 2019 - Band 10" name="description"/> <title>AGVE 2019 - Band 10</title> </meta></head> <body> <!-- AGVE_PAGE_NR 1 --> <div class="header"> <span class="year">2019</span> <span class="title">Steuern und Abgaben</span> <span class="page_no">81</span> </div> <div class="page" id="S81"> <div role="main"> <span class="text"></span><br/> <span class="text"><b>10 </b> <b>Grundstückschätzung</b></span><br/> <span class="text">Kognition des Verwaltungsgerichts (E. I./2.)</span><br/> <span class="text">Berücksichtigung einer im Zusammenhang mit der Erschliessung vorzu-</span><br/> <span class="text">nehmenden Bachöffnung (E. II./2.3.)</span><br/> <span class="text">Feststellung bundesrechtswidrig tiefer Schätzwerte (E. II./2.5.) </span><br/> <span class="text">Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 6. November</span><br/> <span class="text">2019, in Sachen F. gegen KStA und Stadtrat Q. (WBE.2019.167).</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 2 --> <div class="header"> <span class="year">2019</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">82</span> </div> <div class="page" id="S82"> <div role="main"> <br/> <span class="text"><i>Aus den Erwägungen </i></span><br/> <br/> <span class="text">I.</span><br/> <span class="text">1. (...)</span><br/> <span class="text">2.</span><br/> <span class="text">Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das</span><br/> <span class="text">Verwaltungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende</span><br/> <span class="text">schätzerische Ermessen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen</span><br/> <span class="text">korrigiert das Verwaltungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein</span><br/> <span class="text">unzutreffender Sachverhalt zugrunde gelegt wurde oder wenn aus der</span><br/> <span class="text">Verletzung von Normen (insbesondere den Bestimmungen der VBG)</span><br/> <span class="text">bzw. allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft ge-</span><br/> <span class="text">sehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultierte (vgl. zuletzt Urteil</span><br/> <span class="text">des Verwaltungsgerichts WBE.2016.495 vom 10. Februar 2017</span><br/> <span class="text">E. I./2. m.w.N.).</span><br/> <span class="text">II.</span><br/> <span class="text">1. (...)</span><br/> <span class="text">2.</span><br/> <span class="text">2.1-2.2 (...)</span><br/> <span class="text">2.3.</span><br/> <span class="text">2.3.1.</span><br/> <span class="text">Das KStA und in der Folge auch die Vorinstanz sind davon aus-</span><br/> <span class="text">gegangen, dass ein Teil der Parzelle X. infolge der Bachöffnung nicht</span><br/> <span class="text">überbaubar sein wird. Dabei hat das KStA im Einspracheentscheid</span><br/> <span class="text">angenommen, dass der Landstreifen Bach eine Breite von maximal 8</span><br/> <span class="text">m aufweisen werde, was dem üblichen Grenzabstand entspreche. Mit</span><br/> <span class="text">dieser Begründung hat das KStA für die von der Bachöffnung be-</span><br/> <span class="text">troffene Teilfläche eine Wertminderung von 50% angenommen.</span><br/> <span class="text">Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, dass bei einer nicht durch</span><br/> <span class="text">einen Bach eingeschränkten Überbauung ohnehin der normale</span><br/> <span class="text">Grenzabstand von 4 m (bei Berücksichtigung des Bachlaufs 8 m) zu</span><br/> <span class="text">berücksichtigen sei. Für diesen Landanteil wäre so oder so der volle</span><br/> <span class="text">Preis zu bezahlen gewesen. Bei einer Verdoppelung des üblichen</span><br/> <span class="text">Grenzabstands wegen des verlegten Bachlaufs sei es folgerichtig,</span><br/> <span class="text">den üblichen Grenzabstand von der Wertminderung in Abzug zu</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 3 --> <div class="header"> <span class="year">2019</span> <span class="title">Steuern und Abgaben</span> <span class="page_no">83</span> </div> <div class="page" id="S83"> <div role="main"> <span class="text">bringen. Die Halbierung des Landpreises sei daher nicht zu bean-</span><br/> <span class="text">standen.</span><br/> <span class="text">Dagegen macht der Beschwerdeführer geltend, gemäss Art. 41a</span><br/> <span class="text">der GSchV sei für fliessende Gewässer mit einer Gerinnesohle von</span><br/> <span class="text">weniger als 2 m (recte 1 m) natürlicher Breite ein Gewässerraum von</span><br/> <span class="text">mindestens 11 m auszuscheiden. Angenommen worden seien ledig-</span><br/> <span class="text">lich 8 m. Die Baulinie sei somit mindestens um weitere 3 m zurück-</span><br/> <span class="text">zuversetzen.</span><br/> <span class="text">2.3.2.</span><br/> <span class="text">Der Beschwerdeführer übersieht - wie auch bereits das KStA -,</span><br/> <span class="text">dass auf dem von ihm selbst eingereichten Plan der Ingenieurbüro Y.</span><br/> <span class="text">AG auf der Parzelle X. nicht etwa nur der auf die Seite des freizu-</span><br/> <span class="text">legenden Bachs entfallende Abstand von 4 m vorgesehen wurde,</span><br/> <span class="text">sondern ein Abstand von 6.50 m zuzüglich 1 m für die Gerinnesohle.</span><br/> <span class="text">Dies entspricht dem, was im Entwurf des Gestaltungsplans vorge-</span><br/> <span class="text">sehen ist. Im Gestaltungsplan soll danach ein Freihaltebereich</span><br/> <span class="text">Fliessgewässer definiert werden, innerhalb dessen der mutmasslich</span><br/> <span class="text">erforderliche Gewässerraum im nachfolgenden Nutzungsplanverfah-</span><br/> <span class="text">ren mittels Festlegung einer Gewässerraumzone umgesetzt werden</span><br/> <span class="text">soll. Dieser Freihaltebereich übersteigt das gesetzlich minimal Ge-</span><br/> <span class="text">forderte klar. Auf die Parzelle X. entfällt damit ein nicht überbau-</span><br/> <span class="text">barer und nur sehr beschränkt nutzbarer Abstand zum freizulegenden</span><br/> <span class="text">Bach von 6.5 m zuzüglich eines auf die Gerinnesohle entfallenden</span><br/> <span class="text">Streifens (wie auf dem Plan der Ingenieurbüro Y. AG verzeichnet).</span><br/> <span class="text">Für diese Fläche von insgesamt (840m2 + 348m2 =) 1'188 m2 trifft</span><br/> <span class="text">die von der Vorinstanz angestellte Überlegung offensichtlich zu:</span><br/> <span class="text">Zwar werden allfällige spätere Käufer von von der Parzelle X. ab-</span><br/> <span class="text">parzellierten Baulandgrundstücken diesen Teil des Grundstücks -</span><br/> <span class="text">wie bei einem zu beachtenden Grenzabstand - nicht überbauen und</span><br/> <span class="text">höchstens beschränkt nutzen können. Daraus folgt indessen nicht,</span><br/> <span class="text">dass diese Fläche, wie der Beschwerdeführer geltend macht, über-</span><br/> <span class="text">haupt keinen Verkehrswert hat. Es ist vielmehr ohne weiteres nach-</span><br/> <span class="text">vollziehbar, wenn die Vorinstanz auch für diesen Parzellenteil von</span><br/> <span class="text">einem Verkehrswert in der Höhe der Hälfte des für das ansonsten</span><br/> <span class="text">überbaubare Grundstück zu bezahlenden Preises ausgegangen ist, ist</span><br/> <span class="text">doch auch sonst infolge von Grenzabstandsvorschriften ein bisher</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 4 --> <div class="header"> <span class="year">2019</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">84</span> </div> <div class="page" id="S84"> <div role="main"> <span class="text">unüberbautes Grundstück nie vollständig überbaubar. Das ent-</span><br/> <span class="text">sprechende Vorbringen des Beschwerdeführers erweist sich daher als</span><br/> <span class="text">unbegründet.</span><br/> <span class="text">2.4. (...)</span><br/> <span class="text">2.5.</span><br/> <span class="text">2.5.1. (...)</span><br/> <span class="text">2.5.2.</span><br/> <span class="text">Abschliessend rechtfertigt sich ein allgemeiner Hinweis betref-</span><br/> <span class="text">fend die Festlegung des Steuerwerts von Grundstücken: Im vorlie-</span><br/> <span class="text">genden Fall resultiert für Zwecke der Vermögenssteuer - auch ange-</span><br/> <span class="text">sichts der erst noch herzustellenden Baureife sowie der damit ver-</span><br/> <span class="text">bundenen Beschränkungen, Landverluste und Erschliessungskosten -</span><br/> <span class="text">ein Vermögenssteuerwert von (CHF 464'100.00 / 6'314) rund</span><br/> <span class="text">CHF 74 pro m2, der auch bei angemessener Berücksichtigung des</span><br/> <span class="text">(bei unüberbautem Land naturgemäss fehlenden) Ertragswerts mit</span><br/> <span class="text">der Realität von im Kanton Aargau 2015 für Bauland zu bezahlenden</span><br/> <span class="text">Preisen nichts mehr zu tun hat. Damit hält sich im vorliegenden Fall</span><br/> <span class="text">die Besteuerung - auch unter Berücksichtigung des den Kantonen</span><br/> <span class="text">bei der Vermögenssteuer gemäss Art. 13 ff. StHG zustehenden ge-</span><br/> <span class="text">setzgeberischen Freiraums (vgl. dazu zuletzt Urteil des Bundesge-</span><br/> <span class="text">richts 2C_632/2018 vom 29. August 2019 E. 2.1) - offensichtlich</span><br/> <span class="text">nicht mehr an den dem Kanton Aargau durch das Steuerharmonisie-</span><br/> <span class="text">rungsgesetz bundesrechtlich vorgegebenen Rahmen. Hinzu kommt,</span><br/> <span class="text">dass eine solche Behandlung von Grundeigentum bei der Vermö-</span><br/> <span class="text">genssteuer zu einer offensichtlich rechtsungleichen Bevorzugung der</span><br/> <span class="text">Grundeigentümer gegenüber den Eigentümern mobiler Werte (insbe-</span><br/> <span class="text">sondere jeglicher Art von Wertschriften) führt. Es ist daher durch den</span><br/> <span class="text">Gesetzgeber ernsthaft zu prüfen, wie die systematischen Fehler, die</span><br/> <span class="text">in diesem und anderen Fällen zu offensichtlich bundesrechtswidrigen</span><br/> <span class="text">und mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbarenden zu tiefen Ver-</span><br/> <span class="text">mögenssteuerwerten von Grundstücken führen (darunter insbeson-</span><br/> <span class="text">dere auch der Umstand, dass seit der auf den Stichtag 1. Mai 1998</span><br/> <span class="text">bezogenen allgemeinen Neuschätzung im Kanton Aargau keine all-</span><br/> <span class="text">gemeine Neuschätzung mehr durchgeführt wurde), möglichst rasch</span><br/> <span class="text">behoben werden können.</span><br/> </div> </div> </body> </html>