<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00030</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222894&amp;W10_KEY=13045536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00030</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.12.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baurechtlicher Vorentscheid (Ausnahmebewilligung)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baurechtlicher Vorentscheid (Ausnahmebewilligung). Rechtliche Grundlagen, namentlich zur erweiterten Besitzstandsgarantie (E. 2). Art. 24c RPG setzt für einen Einbau von Wohnungen in das fragliche, frei stehende Gebäude voraus, dass dieses â zumindest in einem Teilbereich â als rechtmässig bestehendes, altrechtliches Wohnhaus zu qualifizieren ist (E. 3.1). Die sich in den Akten befindlichen Gebäudeschätzungsprotokolle, die Baupläne für die Umnutzungsbewilligung und die Flugaufnahmen lassen ebenso wenig auf eine Wohnnutzung vor dem Stichtag (1. Juli 1972) schliessen wie die vorhandenen sanitären Anlagen und elektrischen Anschlüsse (E. 3.6). Angaben der Grundstücksbeschreibung haben keine Grundbuchwirkung im Sinn von Art. 971â974 ZGB (E. 3.7.1). Die sachverhaltlichen Grundlagen sind genügend abgeklärt. Die Vorinstanz durfte deshalb in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung von der Befragung von Zeugen absehen (E. 3.7.4). Das betroffene Gebäude ist nicht als altrechtliche Wohnbaute im Sinn von Art. 24c RPG zu qualifizieren (E. 3.8). Keine Baubewilligungsfähigkeit gestützt auf Art. 24d RPG und Art. 37a RPG (E. 4). Aus dem (positiven) Vorentscheid von 2017 vermögen die Beschwerdeführenden unter Vertrauensgesichtspunkten nichts für sich abzuleiten (E. 5.3). Dasselbe gilt in Bezug auf eine unter Einbezug der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen erteilte Auskunft der Gemeinde von 2019, zumal dies einer unzulässigen Verlängerung des Vorentscheids von 2017 gleichgekommen wäre (E. 5.4). Die Beschwerdeführenden können sich auch nicht erfolgreich auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen (E. 6.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUERNHAUS">BAUERNHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE">ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT">GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃKONOMIEBAUTE">ÃKONOMIEBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRENNUNGSGRUNDSATZ">TRENNUNGSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 323 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 324 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 1 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. V RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24d RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 322 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 41 Abs. I RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 41 Abs. II RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60612" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00030</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. Dezember 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">1. A, </a></p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">Gemeinderat Birmensdorf, </p> <p class="MsoNormal"><b> </b>vertreten durch RA lic.<span> </span>iur. D,</p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligter,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlichen Vorentscheid (Ausnahmebewilligung),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">A und B sind EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in der kantonalen Landwirtschaftszone auf dem Gebiet der Gemeinde Birmensdorf. Darauf steht das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02, das sie als ehemaliges Bauernhaus bezeichnet haben. Am 4. Mai 2020 gelangten sie an die Gemeindeverwaltung und ersuchten damit die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich um einen baurechtlichen Vorentscheid Ã¼ber die Frage, ob der Einbau von zwei Wohnungen in diesem GebÃ¤ude bewilligt werden kÃ¶nne. Die Baudirektion beantwortete die Frage mit Vorentscheid vom 16. Dezember 2020 (BVV-Nr. 20-101) abschlÃ¤gig. Daraufhin wurde das Vorhaben am 8. Januar 2021 Ã¶ffentlich ausgeschrieben. Der Gemeinderat Birmensdorf erÃ¶ffnete den kantonalen Vorentscheid vom 16. Dezember 2020 mit Schreiben vom 1. MÃ¤rz 2021 den Verfahrensbeteiligten. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Hiergegen rekurrierten A und B an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses wies das Rechtsmittel am 17. Dezember 2021 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Rekursentscheid erhoben A und B am 20. Januar 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des zugrundeliegenden Vorentscheids, unter Kostenfolgen zulasten der Baudirektion. Mit Eingabe vom 9. Februar 2022 ersuchte die Baudirektion, unter Beilage eines Mitberichts des kantonalen Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 4. Februar 2022, um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht stellte am 10. Februar 2022 Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat hat sich nicht vernehmen lassen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>GemÃ¤ss § 323 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) kÃ¶nnen Ã¼ber Fragen, die fÃ¼r die spÃ¤tere BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gÃ¼ltig und Ã¶ffentlich-rechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen (vgl. § 324 Abs. 1 PBG). Ein negativer Vorentscheid, mit dem die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das konkrete Projekt ablehnt, schliesst das Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich als verfahrensabschliessender Endentscheid (vgl. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a VRG; BGr, 15. November 2018, 1C_391/2018, E. 1.1 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a PBG). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung [RPG; SR 700]; BGE 147 II 309 E. 5.5 mit Hinweisen). GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der ErnÃ¤hrungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem Ã¶kologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt. Art. 24c Abs. 2 RPG bestimmt, dass mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden kÃ¶nnen, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (vgl. Art. 24c Abs. 5 RPG). Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen anwendbar, die rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind, bevor das betreffende GrundstÃ¼ck Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Stichtag ist grundsÃ¤tzlich der 1. Juli 1972 (BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 03 mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 147 II 309). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Art. 24c Abs. 3 RPG dehnt seit der Revision vom 23. Dezember 2011 diese sogenannte "erweiterte Besitzstandsgarantie" auf landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ãkonomiebauten aus, die rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind, bevor das betreffende GrundstÃ¼ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinn des Bundesrechts wurde. Aufgrund der Neufassung von Art. 24c RPG hÃ¤ngt die ZulÃ¤ssigkeit der VerÃ¤nderungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r landwirtschaftliche Wohnbauten samt einem angebauten Ãkonomieteil nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute durch die Zuweisung in eine Nichtbauzone oder durch tatsÃ¤chliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist. Somit dÃ¼rfen der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser Zuweisung aufgegeben wurde, gemÃ¤ss Art. 24c RPG verÃ¤ndert werden (BGE 147 II 25 E. 3.2 und 3.5; BGr, 30. November 2021, 1C_572/2020, E. 2.1). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>FÃ¼r eine einheitliche Betrachtungsweise von Hof und NebengebÃ¤ude im Sinn von Art. 24c RPG genÃ¼gt jedoch nicht bereits ein enger rÃ¤umlicher und funktionaler Zusammenhang, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt fÃ¼r eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrÃ¼cklich voraus, dass die Ãkonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind. Die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG ist auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen nicht anwendbar (Art. 41 Abs. 2 RPV). Die Rechtsprechung des Bundesgerichts lÃ¤sst den Ausbau eines frei stehenden ÃkonomiegebÃ¤udes zu Wohnzwecken gestÃ¼tzt auf Art. 24c RPG nicht zu (vgl. BGr, 3. Oktober 2017, 1C_171/2017, E. 3.4). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Wie aus den vorstehenden ErwÃ¤gungen folgt, setzt Art. 24c RPG fÃ¼r einen Einbau von Wohnungen im frei stehenden GebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 01 voraus, dass dieses â zumindest in einem Teilbereich â als rechtmÃ¤ssig bestehendes, altrechtliches Wohnhaus zu qualifizieren ist. Die Beschwerdegegnerin und ihr folgend die Vorinstanz sind von einem vor dem 1. Juli 1972 erstellten ÃkonomiegebÃ¤ude ohne Anzeichen einer relevanten frÃ¼heren Wohnnutzung ausgegangen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegnen, dass in der Vergangenheit im nordÃ¶stlichen Hausteil eine relevante Wohnnutzung bestanden habe. Sie werfen der Vorinstanz eine unrichtige und gehÃ¶rsverletzende Sachverhaltsfeststellung vor. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Nach den Feststellungen des Baurekursgerichts setzt sich das betroffene GebÃ¤ude aus mehreren Teilen zusammen: Die sÃ¼dwestliche HÃ¤lfte besteht aus einer Scheune mit Satteldach (Firstrichtung Nordosten â SÃ¼dwesten), gemauertem Fundament und einfacher Holzfassade. Daran schliesst gegen Nordosten ein Pultdachanbau an, unter dem sich der von den BeschwerdefÃ¼hrenden behauptete ehemalige Wohnteil und eine Garage befinden. Das Baurekursgericht hat das Baujahr unter Bezugnahme auf das Geographische Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich (GIS) auf die Zeitspanne zwischen 1901 und 1925 eingegrenzt. Am 24. Mai 1976 bewilligte der Gemeinderat Birmensdorf die Umnutzung der Scheune zu einem Lager und die Abparzellierung der FlÃ¤che von Kat.-Nr. 01 von einem frÃ¼heren landwirtschaftlichen GrossgrundstÃ¼ck. In den ErwÃ¤gungen jenes Beschlusses steht, die Scheune werde nicht mehr landwirtschaftlich verwendet, weil der damalige EigentÃ¼mer und Landwirt eine neue Stallscheune erstellt habe. Die Bewilligung werde erteilt, um eine sinnvolle Weiterverwendung der Altscheune zu ermÃ¶glichen. In jenem Entscheid wurde keine frÃ¼here Baubewilligung zum GebÃ¤ude erwÃ¤hnt. Die abparzellierte Liegenschaft wurde parallel zu jener Umnutzung an einen im Gipsergewerbe tÃ¤tigen DritteigentÃ¼mer verÃ¤ussert. Im Jahr 2001 bewilligten die Baudirektion und der Gemeinderat Birmensdorf die Umnutzung eines Teils des als Lagerraum genutzten GebÃ¤udes zu BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten. Im Jahr 2006 kaufte der BeschwerdefÃ¼hrer 1 Kat.-Nr. 01; die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 erwarb daran einen Miteigentumsanteil im Jahr 2009. GemÃ¤ss der Vorinstanz sind fÃ¼r die Zeit nach der Umnutzung zu BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten keine weiteren Bewilligungen aktenkundig. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden schrÃ¤nken vor Verwaltungsgericht die ehemals als bewohnt beanspruchten RÃ¤umlichkeiten im Pultdachanbau auf den sÃ¼dÃ¶stlichen, unterkellerten Teilbereich und das Ober- bzw. Dachgeschoss ein. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¤umen ein, dass der in diesem Anbau befindliche nordwestliche Teilbereich, der in den BauplÃ¤nen zur Umnutzungsbewilligung von 1976 als ehemaliger Rossstall bezeichnet wurde, nicht bewohnt war. Da die BeschwerdefÃ¼hrenden an der Behauptung einer Wohnnutzung vor dem Stichtag im Bereich des ehemaligen Pferdestalls nicht festhalten, muss der vorinstanzliche Entscheid in dieser Hinsicht nicht Ã¼berprÃ¼ft werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Weiter legen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht nicht auf eine genaue Erstellungszeit fÃ¼r das GebÃ¤ude bzw. seine Teile fest. Sie behaupten aber, der Pultdachanbau bzw. der Keller seien nach dem Scheunenteil erstellt worden. Dies folge aus SchÃ¤tzungsprotokollen der GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich von 1937 und 1948. Noch spÃ¤ter sei die Garage angebaut worden. In der Vergangenheit sei man nicht nur vom Tenn (bzw. der Scheune), sondern auch von der nordÃ¶stlichen Seite her zum Wohnteil im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich des Pultdachanbaus gelangt. Auf der nordÃ¶stlichen Seite des Wohnhaustrakts sei immer noch die LÃ¼cke fÃ¼r eine grÃ¶ssere EingangstÃ¼r zu sehen, weil der TÃ¼rrahmen erhalten sei. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b><span>Entgegen der Vernehmlassung des Baurekursgerichts haben die BeschwerdefÃ¼hrenden die Kopien der GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokolle von 1937 und 1948 nicht erst vor Verwaltungsgericht, sondern bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht. In beiden Dokumenten wird das Baujahr, ohne Differenzierung fÃ¼r die dort erwÃ¤hnten Bauteile Scheune und Stall, Anbau mit Kellern sowie Wagenschopfanbau mit der Wendung "vor 1906" umschrieben. Bei den Akten liegt auch das entsprechende GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokoll von 1958. Weiter steht im aktenkundigen SchÃ¤tzungsprotokoll der GebÃ¤udeversicherung von 1998 das Erstellungsjahr 1915 fÃ¼r das GebÃ¤ude. In den PlÃ¤nen von 1976 zur damaligen Umnutzungsbewilligung ist der Wagenschopfanbau als bestehend eingezeichnet. Das Baurekursgericht hat ferner aus beigezogenen Flugaufnahmen des Bundesamts fÃ¼r Landestopographie von 1970, 1976, 1980 und 2002 geschlossen, das GebÃ¤ude inkl. "Garagenanbau" habe bereits 1970 in der heutigen GrÃ¶sse bestanden. Im vorliegenden Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob das betroffene GebÃ¤ude ursprÃ¼nglich in einem Zug oder etappenweise errichtet wurde. Jedenfalls setzte es sich bereits 1937, 1948 und 1958 gemÃ¤ss den soeben genannten SchÃ¤tzungsprotokollen aus dem Scheunen-/Stallteil, dem (unterkellerten) Anbau und dem Wagenschopfanbau zusammen. Aus dem GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokoll von 1937 geht hervor, dass bei allen drei GebÃ¤udeteilen an einen bisherigen SchÃ¤tzungswert von 1929 angeknÃ¼pft wurde. Die Eingrenzung der Vorinstanz zum Baujahr erweist sich daher, trotz der erwÃ¤hnten Diskrepanzen in den aktenkundigen Unterlagen, als plausibel. Auch ist es nachvollziehbar, dass das Baurekursgericht annahm, das GebÃ¤ude habe bereits 1970 in der heutigen GrÃ¶sse bestanden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Das Baurekursgericht beurteilte zur Hauptsache anhand der BauplÃ¤ne fÃ¼r die Umnutzungsbewilligung von 1976 und der Bewertung der baulichen Substanz gestÃ¼tzt auf seinen Augenschein, ob in den fraglichen RÃ¤umen vor dem Stichtag rechtmÃ¤ssig eine Wohnnutzung bestanden hatte. Es stellte fest, dass in den BauplÃ¤nen von 1976 die bisherige Nutzung des unterkellerten Raums im Erdgeschoss an der sÃ¼dÃ¶stlichen Fassade ausdrÃ¼cklich als fraglich markiert war, weil sie den Planverfassern offenbar unbekannt war. Nach diesen Planangaben war eine Umnutzung dieses Raums zur Lagerung von Werkzeug, Handlampen, elektrischen Kabeln und Bohrmaschinen vorgesehen. Das Baurekursgericht rÃ¤umte ein, dass eine Unterkellerung fÃ¼r ViehstÃ¤lle unÃ¼blich gewesen sein mÃ¶ge. Insbesondere fÃ¼r die Lagerung und Weiterverarbeitung von Obst sei die Bauweise mit dem Raum und der Unterkellerung durchaus sinnvoll gewesen. Das Baurekursgericht erinnerte daran, dass die Familie des Landwirts D, der in der Umnutzungsbewilligung von 1976 noch als GrundeigentÃ¼mer vermerkt war, neben Viehwirtschaft auch Acker- und Obstbau betrieb. Weiter nahm das Baurekursgericht an, im Obergeschoss sei durchgehend das Heulager verlaufen. Der Umstand, dass die SÃ¼dostfassade vier Sprossenfenster beim fraglichen Raum im Erdgeschoss und zwei weitere Sprossenfenster im Obergeschoss aufweise, lasse wegen der Heulagernutzung im Obergeschoss nicht auf eine vormalige Wohnnutzung schliessen. Das Baurekursgericht wies darauf hin, dass eine Erschliessung via Tenn nicht Ã¼blich fÃ¼r eine Wohnnutzung sei. Die HÃ¶he des Erdgeschosses Ã¼ber den Kellern und die daraus folgende erhÃ¶hte Lage des Eingangs sei allerdings optimal zum Abladen von GÃ¼tern und damit fÃ¼r gewerblich genutzte RÃ¤umlichkeiten gewesen. AnlÃ¤sslich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass das GebÃ¤ude Ã¼ber ziemlich dicke Mauern verfÃ¼ge, hingegen Ã¼ber keinerlei Isolation. Weiter spreche die fehlende Heizung gegen die behauptete Wohnnutzung. Die Vermutung, dass die Feuerung Ã¼ber einen Kachelofen erfolgt sei, lasse sich nicht erhÃ¤rten, zumal auf keinem der Flugbilder der Jahre 1970, 1976, 1980 oder 2002 ein Kamin erkennbar sei. Auch hÃ¤tten sich weder in den Planunterlagen noch anlÃ¤sslich des Augenscheins irgendwelche sanitÃ¤re Anlagen oder MÃ¶glichkeiten fÃ¼r eine KÃ¼che gezeigt. Das GebÃ¤ude verfÃ¼ge lediglich neben dem ehemaligen Pferdestall Ã¼ber eine Toilette und einen Wasseranschluss mit Trog; dies seien jedoch auch in StallgebÃ¤uden Ã¼bliche minimale Anlagen. Zudem seien die Umbauarbeiten, mit denen die fraglichen InnenrÃ¤ume relativ wohnlich anmutend umgestaltet worden seien, vom DritteigentÃ¼mer getÃ¤tigt worden, der diese RÃ¤ume als BÃ¼ro genutzt habe. Insgesamt gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, der GebÃ¤udeteil offenbare bis auf die unÃ¼blich grossen Fenster keine Hinweise fÃ¼r eine Wohnnutzung. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b><span>Den BauplÃ¤nen von 1976 lÃ¤sst sich entnehmen, dass sich bei diesem GebÃ¤udeteil im Ober- bzw. Dachgeschoss entlang der SÃ¼dostfassade ein einziger grosser Raum mit zwei Fenstern und einer Treppe aus dem Erdgeschoss befand. Die Angabe der bisherigen Nutzung in diesen BauplÃ¤nen weist dort auf die Aufbewahrung von Saatgut hin. Von dort ging es damals Ã¼ber eine Treppe nach Nordwesten zu einem weiteren Raum (oberhalb des ehemaligen Pferdestalls), bei dem aus diesen PlÃ¤nen eine bisherige Nutzung fÃ¼r Stroh hervorgeht. Ausserdem gab es einen Durchgang zum Scheunenteil. Aufgrund dieser BauplÃ¤ne erweist sich zwar der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach im Obergeschoss oberhalb der behaupteten WohnrÃ¤umlichkeiten entgegen der Vorinstanz kein Heulager bestand, als zutreffend. Dieser Einwand hilft ihnen aber nicht weiter, weil dennoch auf eine Nutzung dieses Ober- bzw. Dachgeschosses â als Lager fÃ¼r Saatgut und Stroh â fÃ¼r die landwirtschaftliche Produktion vor der 1976 bewilligten Umnutzung zu schliessen ist. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b><span>Weiter kann den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht gefolgt werden, wenn sie behaupten, die Vorinstanz sei beim fraglichen Raum im Erdgeschoss in diesem GebÃ¤udeteil von einer Stallnutzung in der Vergangenheit ausgegangen. Vielmehr nahm sie dort gemÃ¤ss dem angefochtenen Entscheid â unter Einbezug der Keller â eine frÃ¼here Lagerung und Weiterverarbeitung von landwirtschaftlichen Produkten wie Obst an (vgl. oben E. 3.5); sinngemÃ¤ss hat sie den fraglichen Bereich im Erdgeschoss als ehemaligen Arbeitsraum qualifiziert. GemÃ¤ss den BauplÃ¤nen von 1976 war dieser Raum im Erdgeschoss im damals vorbestehenden Zustand nicht unterteilt; er reichte von der SÃ¼dostfassade bis zur Treppe ins Obergeschoss sowie zu den EingÃ¤ngen vom Tenn und der Ãffnung gegen den Wagenschopfanbau hin. Wie sich am vorinstanzlichen Augenschein zeigte, weisen sowohl der Eingang vom Tenn her als auch die Ãffnung gegen den Wagenschopfanbau hin eine erhÃ¶hte Lage auf. Es ist nachvollziehbar, dass die Vorinstanz derartige EingÃ¤nge fÃ¼r einen Wohnraum als ungewÃ¶hnlich, hingegen fÃ¼r einen Gewerberaum und zum Abladen von GÃ¼tern auf Wagen als zweckmÃ¤ssig ansah. Im Ãbrigen widersprechen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht nicht der vorinstanzlichen Feststellung, dass die wohnlich anmutende Umgestaltung dieses Raums nach der Umnutzungsbewilligung von 1976 erfolgt ist. Wenn dort heute relativ kleine Zimmer vorhanden sind, folgt daraus noch kein Anhaltspunkt fÃ¼r eine Wohnnutzung vor dem Stichtag vom 1. Juli 1972. Die Zahl und GrÃ¶sse der Fenster bei dieser Fassade sind mit der Annahme eines ehemaligen Arbeitsraums durch die Vorinstanz vereinbar. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.3 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten vor Verwaltungsgericht ausserdem an der Behauptung fest, es habe in diesen RÃ¤umlichkeiten ehemals einen Ofen und eine KÃ¼che gehabt; sie seien entfernt worden, als insbesondere ein Ofen nicht mehr gebraucht worden sei. Dabei Ã¤ussern sie sich allerdings nicht zur Feststellung der Vorinstanz, dass bei den beigezogenen Flugaufnahmen keine Anzeichen fÃ¼r einen Kamin erkennbar sind (vgl. oben E. 3.5). Die vorhandenen sanitÃ¤ren Anlagen (Toilette und Wassertrog) halten die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r Ã¼blich bei einer Wohnnutzung bis zur Mitte des 20. Jahrhunderts. Sie weisen, wie vor der Vorinstanz, auf den Wasser-, Strom- und Telefonanschluss des GebÃ¤udes hin. Mit diesen sanitÃ¤ren Anlagen und elektrischen AnschlÃ¼ssen vermÃ¶gen sie jedoch keine relevante Wohnnutzung zu belegen. Nach der Rechtsprechung bedingt das Vorliegen einer altrechtlichen Wohnnutzung im Sinn von Art. 24c RPG, dass rechtmÃ¤ssig eine Heizung und sanitÃ¤re Einrichtungen u.a. fÃ¼r eine KÃ¼che installiert waren (vgl. BGr, 3. Oktober 2017, 1C_171/2017, E. 2.4 mit Hinweis). Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass beim betroffenen GebÃ¤udeteil keine Anzeichen fÃ¼r ein Vorhandensein derartiger Einrichtungen vor dem Stichtag gegeben sind. Auf der Grundlage der Umnutzungsbewilligung von 1976 bzw. den BauplÃ¤nen zum vorbestehenden Zustand und der Beurteilung der GebÃ¤udesubstanz am Augenschein durfte die Vorinstanz somit grundsÃ¤tzlich den Schluss ziehen, der fragliche GebÃ¤udeteil habe vor dem Stichtag nicht die relevanten Eigenschaften fÃ¼r eine Wohnnutzung aufgewiesen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b><span>Im Hinblick auf die behauptete Wohnnutzung erheben die BeschwerdefÃ¼hrenden zusÃ¤tzliche RÃ¼gen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.1 </b><span>Sie machen geltend, der GebÃ¤udebeschrieb im Grundbuch habe im Jahr 2006, als der BeschwerdefÃ¼hrer 1 die Liegenschaft gekauft habe, auf WohngebÃ¤ude gelautet; es werde im Grundbuch nach wie vor als solches bezeichnet. Dieser Einwand ist, selbst wenn er zutrifft, nicht stichhaltig. Es ist auf Art. 20 Abs. 2 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV; SR 211.432.1) hinzuweisen, wonach Angaben der GrundstÃ¼cksbeschreibung keine Grundbuchwirkung im Sinn von Art. 971â974 ZGB haben. Insoweit ein Grundbuchauszug das GebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 01 als WohngebÃ¤ude beschreibt, bildet er folglich keine Vertrauensgrundlage (vgl. dazu Schmid/HÃ¼rlimann-Kaup, Sachenrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2022, N. 444; Urs Fasel, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2. A., Basel 2013, Art. 20 N. 17). Es braucht daher auch nicht ermittelt zu werden, aus welchen GrÃ¼nden es zu einer entsprechenden GrundstÃ¼cksbeschreibung im Grundbuch gekommen ist. Da letztere im vorliegenden Zusammenhang kein entscheidwesentliches Element bildet, hat das Baurekursgericht die aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) folgende BegrÃ¼ndungspflicht nicht verletzt, wenn es im angefochtenen Entscheid nicht separat darauf eingegangen ist (vgl. dazu BGE 142 II 49 E. 9.2 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.2 </b><span>Bereits im erstinstanzlichen Verfahren hatten die BeschwerdefÃ¼hrenden AuszÃ¼ge aus den Adress- und TelefonbÃ¼chern des Kantons ZÃ¼rich der fÃ¼nfziger bis siebziger Jahre des 20. Jahrhunderts eingereicht. Unter Bezugnahme auf den vorgenannten D (vgl. oben E. 3.5) erwog die Vorinstanz, seinem Vater E sei eine Telefonnummer in den fraglichen AuszÃ¼gen zugewiesen gewesen. Bei dieser Telefonnummer sei in diesen AuszÃ¼gen nur die Ãrtlichkeit F-Weg, nicht ein bestimmtes GebÃ¤ude angegeben. Zudem berÃ¼cksichtigte die Vorinstanz einen Zeitungsausschnitt von 2015 Ã¼ber G, die Mutter von D, wonach sie noch zu diesem Zeitpunkt auf dem Hof auf dem F-Weg im Bauernriegelhaus gewohnt habe. Daraus leitete die Vorinstanz ab, die fragliche Telefonnummer beziehe sich auf diese zuletzt genannte Baute und nicht auf das GebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 01. Ferner setzte sich der angefochtene Entscheid mit schriftlichen ErklÃ¤rungen auseinander, wonach Vorfahren aus der fraglichen landwirtschaftlichen Familie bis weit vor 1972 im Wohnteil des GebÃ¤udes gewohnt hÃ¤tten. Diese ErklÃ¤rungen stammen vom vorerwÃ¤hnten D und von der Drittperson H, der sich auf ErzÃ¤hlungen von G gestÃ¼tzt hatte. Diese Aussagen erachtete die Vorinstanz nicht als ausschlaggebend. Sie schloss nicht aus, dass allenfalls FamilienangehÃ¶rige in diesem GebÃ¤ude gehaust hÃ¤tten. Von der Einvernahme der beiden Personen als Zeugen erwartete die Vorinstanz indessen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse und gab dem entsprechenden Verfahrensantrag nicht statt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.3 </b><span>Vor Verwaltungsgericht beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden die unterlassene Zeugeneinvernahme als GehÃ¶rsverletzung. Sie behaupten, bei einer Befragung hÃ¤tte sich ergeben kÃ¶nnen, dass wenn nicht die Eltern von D, so doch seine Grossmutter I im betroffenen GebÃ¤ude gelebt habe. Sie sei in den GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokollen von 1937 und 1948 als EigentÃ¼merin aufgefÃ¼hrt und habe mÃ¶glicherweise den fraglichen Anbau mit zwei Kellern erstellen lassen. Sie sei auch in den AuszÃ¼gen aus den Adress- und TelefonbÃ¼chern bis zu jenem von 1964/66 als Landwirtin verzeichnet. Auf dem F-Weg gebe es â mit dem betroffenen GebÃ¤ude â insgesamt fÃ¼nf HÃ¤user, die eine Wohnnutzung zulassen wÃ¼rden. Da damals dort mit ihr zusammen insgesamt fÃ¼nf Landwirte bzw. Landwirtspaare in diesen AuszÃ¼gen verzeichnet gewesen seien, mÃ¼ssten alle diese HÃ¤user zu jener Zeit bewohnt gewesen sein. Die Zeugenbefragung sei umso mehr geboten gewesen, weil es ein taugliches Beweismittel sei, um die nach der Rechtsprechung bloss verlangte Ã¼berwiegende Wahrscheinlichkeit einer altrechtlichen Wohnnutzung nachzuweisen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.4 </b><span>Es kann offenbleiben, ob die vor Verwaltungsgericht vorgebrachte neue Sachverhaltsvariante, wonach I im betroffenen GebÃ¤ude gelebt habe, zulÃ¤ssig ist (§ 52 Abs. 2 VRG), weil die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen nicht durchdringen. Zutreffend ist, dass I in den GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokollen von 1937 und 1948 als EigentÃ¼merin genannt wurde; so verhielt es sich auch in jenem von 1958. Die BeschwerdefÃ¼hrenden gehen dabei allerdings nicht darauf ein, dass erst 1976 die Bewilligung fÃ¼r die Abparzellierung von Kat.-Nr. 01 mit dem betroffenen GebÃ¤ude erteilt wurde (vgl. oben E. 3.2). Weiter ist es zwar ebenso richtig, dass I in den fraglichen AuszÃ¼gen bis 1964/66 als Landwirtin erschien. Bei ihrem Namen stand aber, im Gegensatz zu E, keine Telefonnummer. Dadurch werden die vorinstanzlichen Schlussfolgerungen aus den damaligen Adress- und TelefonbucheintrÃ¤gen nicht entkrÃ¤ftet. Vielmehr erscheint wesentlich, dass weder ersichtlich ist noch von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemacht wird, die GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokolle von 1937 und 1948 wÃ¼rden Hinweise auf eine Ausgestaltung des GebÃ¤udes zur Wohnnutzung enthalten. Im Gegenteil findet sich im GebÃ¤udeschÃ¤tzungsprotokoll von 1958 beim Abschnitt zum Anbau mit den Kellern der handschriftliche Zusatz "Werkstatt u. Abortanbau". Dieser Umstand stÃ¼tzt die BeweiswÃ¼rdigung der Vorinstanz, wonach der fragliche GebÃ¤udeteil nicht fÃ¼r Wohnzwecke ausgelegt war (vgl. oben E. 3.6). Insgesamt erweisen sich die sachverhaltlichen Grundlagen im vorliegenden Zusammenhang als genÃ¼gend abgeklÃ¤rt. Die schriftlichen ErklÃ¤rungen von D und H vermÃ¶gen nicht das Beweisergebnis infrage zu stellen, dass das GebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 04 vor dem Stichtag nicht die verlangten Eigenschaften fÃ¼r eine altrechtliche Wohnbaute aufwies. Es muss somit nicht ermittelt werden, ob darin Ã¼bernachtet wurde, weil ein solcher Umstand nicht ausreichen wÃ¼rde. Im Ãbrigen hÃ¤tte auch eine ehemalige Verwendung von Teilen dieses GebÃ¤udes als NebenwohnrÃ¤ume in Verbindung mit dem nahegelegenen Bauernriegelhaus der Familie des Landwirts die Voraussetzungen von Art. 24c RPG nicht erfÃ¼llt (vgl. oben E. 2.3). Die Vorinstanz durfte deshalb in zulÃ¤ssiger antizipierter BeweiswÃ¼rdigung von der Befragung von Zeugen absehen. Dadurch hat sie den GehÃ¶rsanspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht missachtet (vgl. dazu BGE 141 I 60 E. 3.3 sowie Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 19, und Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 11). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b><span>Als Zwischenergebnis ist der vorinstanzlichen Beurteilung zu folgen, dass das vorliegende Vorentscheidgesuch nicht gestÃ¼tzt auf Art. 24c RPG bewilligt werden kann, weil das betroffene GebÃ¤ude nicht als altrechtliche Wohnbaute im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren ist. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Eine BaubewilligungsfÃ¤higkeit gestÃ¼tzt auf Art. 24d RPG stellen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht â im Unterschied zum Rekursverfahren â nicht nÃ¤her zur Diskussion. Da es sich beim betroffenen GebÃ¤ude nicht um eine bestehende landwirtschaftliche Wohnbaute handelt, kann keine Bewilligung gemÃ¤ss Art. 24d Abs. 1 RPG erteilt werden (vgl. BGr, 8. Oktober 2020, 1C_50/2020, E. 7.3.2). Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben im bisherigen Verfahren auch keine Anhaltspunkte vorgebracht, dass dieses GebÃ¤ude besondere Eigenschaften unter Gesichtspunkten des Denkmal- oder Landschaftsschutzes aufweisen wÃ¼rde. Unter diesen UmstÃ¤nden erÃ¼brigt es sich, eine BaubewilligungsfÃ¤higkeit gestÃ¼tzt auf Art. 24d Abs. 2 RPG zu prÃ¼fen (vgl. zu den Anforderungen BGE 147 II 465 E. 4.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>GemÃ¤ss der auszugsweise vorliegenden Baubewilligung von 2001 wurde die teilweise Umnutzung des GebÃ¤udes zu BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG bewilligt. Nach der Rechtsprechung zu Art. 37a RPG ist fÃ¼r die EinfÃ¼hrung einer Wohnnutzung bei einem zonenfremden GewerbegebÃ¤ude ausserhalb der Bauzonen verlangt, dass sie sich aus einem Erfordernis der neuen betrieblichen Ausrichtung ergibt und im VerhÃ¤ltnis zur gewerblichen Nutzung nicht im Vordergrund steht bzw. akzessorisch ist (vgl. BGE 140 II 509 E. 2.7; BGr, 29. Mai 2017, 1C_256/2016, E. 2.3). Diese Schranken werden beim vorliegenden Vorentscheidgesuch offensichtlich Ã¼berschritten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>SinngemÃ¤ss rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Verletzung von Vertrauensgesichtspunkten. Der verfassungsmÃ¤ssige Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) verleiht Rechtsuchenden unter gewissen UmstÃ¤nden Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens in die Richtigkeit behÃ¶rdlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die BehÃ¶rden, von ihrem frÃ¼heren Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt als unrichtig erkennen (BGE 146 I 105 E. 5.1.1). Privatpersonen haben Anspruch darauf, in ihrem berechtigten Vertrauen in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rden geschÃ¼tzt zu werden (vgl. BGE 143 V 341 E. 5.2.1). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span>Die Vorinstanz hat berÃ¼cksichtigt, dass die Baudirektion mit Vorentscheid vom 17. Februar 2017 (BVV-Nr. 16-1036) ein gleichartiges Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrenden von 2016, unter Vorbehalt des zulÃ¤ssigen Erweiterungsmasses, positiv beantwortet hatte. Jener Entscheid sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen, aber nach Ablauf der GÃ¼ltigkeitsfrist erloschen. Die Vorinstanz erwog, das vorliegende Vorentscheidgesuch habe ohne das Vorliegen von WiderrufsgrÃ¼nden neu beurteilt werden dÃ¼rfen. Es spiele keine Rolle, dass sich weder die rechtserheblichen Tatsachen noch der Sachverhalt als solcher zwischen den beiden Vorentscheiden geÃ¤ndert hÃ¤tten. Zwar habe die Gemeinde im Rahmen der Korrespondenz fÃ¼r die Einreichung des neuen Gesuchs die Auskunft gegeben, ein solches wÃ¼rde gleich beurteilt wie das letztmalige; dies sei jedoch aufgrund ihrer sachlichen UnzustÃ¤ndigkeit nicht relevant. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, sie hÃ¤tten bereits am 9. Februar 2019 â und damit zwei Jahre nach dem Vorentscheid von 2017 â um dessen Erneuerung ersucht. Wie aus ihrer Eingabe vom 9. Februar 2019 folgt, verlangten sie damals eine VerlÃ¤ngerung des Vorentscheids. Die Gemeindeverwaltung gab daraufhin am 2. April 2019 zur Antwort, die dreijÃ¤hrige Bindungswirkung des Vorentscheids kÃ¶nne nicht verlÃ¤ngert werden. Diese Aussage ist rechtlich zutreffend. Die GÃ¼ltigkeit eines baurechtlichen Vorentscheids erlischt nach drei Jahren (§ 324 in Verbindung mit § 322 Abs. 1 PBG). Bei der dreijÃ¤hrigen Frist gemÃ¤ss § 322 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.3). Sie kann nicht verlÃ¤ngert werden (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 456). In der Folge reichten die BeschwerdefÃ¼hrenden nach weiterer Korrespondenz am 4. Mai 2020 das vorliegend betroffene Vorentscheidgesuch ein. Sie widersprechen nicht der vorinstanzlichen Beurteilung, dass die GÃ¼ltigkeit des Vorentscheids von 2017 bei der Gesuchseinreichung am 4. Mai 2020 erloschen war. Somit vermÃ¶gen sie aus dem Vorentscheid von 2017 unter Vertrauensgesichtspunkten nichts fÃ¼r sich abzuleiten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b><span>Weiter werfen die BeschwerdefÃ¼hrenden der Vorinstanz vor, die Aussagen zu den Erfolgschancen bei einem neuen Vorentscheidgesuch im oben genannten (E. 5.3), kommunalen Schreiben vom 2. April 2019 zu ihren Lasten unrichtig gewÃ¼rdigt zu haben. In diesem Schreiben steht zu Beginn: "Aufgrund des Koordinationsprinzips lassen wir Ihnen folgende Antwort zukommen, die sowohl von der Leitstelle [erg. fÃ¼r Baubewilligungen der Baudirektion als] auch von der Gemeinde Birmensdorf kommt." Weiter unten heisst es: "GemÃ¤ss Information der Leitstelle fÃ¼r Baubewilligungen kann man davon ausgehen, dass ein heutiger Entscheid gleich ausfallen wÃ¼rde wie vor drei Jahren." Im Verteiler ist die kantonale Leitstelle fÃ¼r Baubewilligungen aufgefÃ¼hrt. Die gerichtliche Praxis ist im Hinblick auf die Anerkennung von BauauskÃ¼nften als Vertrauensgrundlage ausserhalb eines verbindlichen Vorentscheids gemÃ¤ss §§ 323 f. PBG streng (vgl. VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 2.2 mit Hinweisen). Im Ãbrigen Ã¤ndert ein Einbezug der kantonalen Leitstelle fÃ¼r Baubewilligungen in die fragliche Auskunft der Gemeinde nichts daran, dass es sich nach Formulierung und Tragweite um eine lediglich unverbindliche Ãusserung handelte. Dies war nur schon deshalb objektiv erkennbar, weil diese Aussage andernfalls im Ergebnis einer unzulÃ¤ssigen VerlÃ¤ngerung des Vorentscheids von 2017 gleichgekommen wÃ¤re. Das fragliche Schreiben vom 2. April 2019 ist insgesamt nicht als genÃ¼gende Grundlage fÃ¼r den von den BeschwerdefÃ¼hrenden beanspruchten Vertrauensschutz zu qualifizieren. DarÃ¼ber hinaus besteht kein Ã¼berwiegendes Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden gegenÃ¼ber dem objektiven Interesse an der Durchsetzung der einschlÃ¤gigen Planungs- und Bauvorschriften. Auch in dieser Hinsicht ergibt sich keine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rufen den Anspruch auf Gleichbehandlung an. Es dÃ¼rfe nicht sein, dass sie mutmasslich aufgrund personeller Wechsel bei den BehÃ¶rden bzw. der Verwaltung plÃ¶tzlich schlechter gestellt wÃ¼rden als gemÃ¤ss dem Vorentscheid von 2017. Die Vorinstanz habe ferner nicht berÃ¼cksichtigt, dass auf dem F-Weg in einem Drittel der HÃ¤user eine Nutzung zu Wohnzwecken ohne landwirtschaftlichen Bezug bewilligt worden sei. Insbesondere sei bei einem NachbargebÃ¤ude (F-Weg 03) in noch grosszÃ¼gigerer Weise eine Umgestaltung von Scheune und Stall fÃ¼r eine Wohnnutzung zugelassen worden, als es die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen wÃ¼rden. Auch wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu einer der ursprÃ¼nglich auf dem F-Weg lebenden Familien gehÃ¶ren wÃ¼rden, sondern "Zugezogene" seien, mÃ¼ssten sie gleichbehandelt werden. Sie hÃ¤tten im konkreten Fall auch einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>Da es vorliegend um eine korrekte Anwendung des einschlÃ¤gigen Bundesrechts und der hierzu ergangenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht, sind die Anforderungen an eine PraxisÃ¤nderung nicht einschlÃ¤gig bzw. bedarf eine verÃ¤nderte behÃ¶rdliche Haltung im Vergleich zu frÃ¼heren Entscheiden keiner besonderen Rechtfertigung. Im Ãbrigen wird der Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht nach der Rechtsprechung nur ausnahmsweise anerkannt. Vorausgesetzt ist, dass die zu beurteilenden FÃ¤lle in den erheblichen Sachverhaltselementen Ã¼bereinstimmen, dass dieselbe BehÃ¶rde in stÃ¤ndiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskÃ¼nftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Ãberdies dÃ¼rfen keine Ã¼berwiegenden GesetzmÃ¤ssigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend offenkundig nicht erfÃ¼llt. Es ist nicht ersichtlich, dass die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden beabsichtigen wÃ¼rden, eine allenfalls gesetzeswidrige Praxis zur Umnutzung frei stehender, altrechtlicher Ãkonomiebauten in der Landwirtschaftszone fÃ¼r Wohnzwecke weiterzufÃ¼hren, sofern eine solche bei NachbargebÃ¤uden Ã¼berhaupt bestanden haben sollte. Daher kÃ¶nnen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden im vorliegenden Fall nicht erfolgreich auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Auch ist nicht erkennbar, dass persÃ¶nliche UmstÃ¤nde bei der beschwerdefÃ¼hrenden GrundeigentÃ¼merschaft im vorliegenden Verfahren eine Rolle gespielt haben sollten. Insgesamt waren keine AbklÃ¤rungen zu erteilten Baubewilligungen bei NachbargebÃ¤uden erforderlich. Die VorwÃ¼rfe sind in diesem Beschwerdepunkt unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie haften dafÃ¼r aufgrund ihres gemeinsamen Vorgehens solidarisch (PlÃ¼ss, § 14 N. 11). Ein Anspruch auf ParteientschÃ¤digung steht den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'680.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an: <br/> a) die Parteien und den Mitbeteiligten; <br/> b) das Baurekursgericht; <br/> c) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung. </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>