<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00165</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212015&amp;W10_KEY=13013534&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00165</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.07.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.02.2013 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>baurechtlicher Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baurechtlicher Vorentscheid: Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen in einer Wohnzone, für welche die BZO eine Gebäudehöhe von 4,8 m festlegt und die Geschossanordnung innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe als frei bezeichnet. Laut § 58 Abs. 2 PBG kann die Bau- und Zonenordnung die Gebäudehöhe oder die Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen (E. 5.2). Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Gebrauch gemacht, indem Art. 10.1 BZO die Anzahl zulässiger Vollgeschosse in der Zone W1 ausdrücklich offenlässt. Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO, wonach es sich bei der Zone W1 um eine "eingeschossige Wohnzone" handelt, muss unter diesen Umständen nichts anderes abgeleitet werden. Vielmehr liegt es innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens, nicht eine Beschränkung auf ein Vollgeschoss anzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genügen zu lassen (E. 5.5). Da die BZO keine Beschränkung auf ein Vollgeschoss statuiert, können die Beschwerdeführenden aus der zweiten Hälfte der Bestimmung von § 276 Abs. 2 PBG, wonach durch Dach- oder Untergeschosse ersetzte Vollgeschosse zusammengerechnet die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten dürfen, nichts zu ihren Gunsten ableiten (E. 5.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTHÃHE">FIRSTHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTHÃHE">GESAMTHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 1.1 BZO AEU</span><br/><span class="gerade">Art. 10.1 BZO AEU</span><br/><span class="ungerade">§ 49 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 58 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14950" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00165</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Juli 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch E,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>F, vertreten durch G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA H,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Gemeinderat Aeugst am Albis, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlicher Vorentscheid,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Aeugst am Albis beantwortete F am 20. September 2011 im Rahmen eines baurechtlichen Vorentscheids vier Fragen im Zusammenhang mit dem vorgesehenen Ausbau des Dachgeschosses des Wohnhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Einen Rekurs von A, B sowie D und C hiess das Baurekursgericht am 21. Februar 2012 teilweise gut und hob den angefochtenen Gemeinderatsbeschluss hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 2a und 2b auf. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 14. MÃ¤rz 2012 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Vorentscheid sei auch hinsichtlich der Beantwortung der Fragen 1a und 1b aufzuheben. Ausserdem verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht schloss am 4. April 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liessen am 24. April 2012 bzw. am 30. April 2012 die private Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat Aeugst am Albis stellen. Mit Replik vom 30. Mai 2012 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden als unmittelbare Nachbarn ist aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis vom 24. Juni 1987/4. Dezember 1997 (BZO) in der Wohnzone W1. Sodann befindet sich die Parzelle im Perimeter des am 29. Juni 1988/7. September 1998 genehmigten Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans J vom 24. Juni 1987/4. Dezember 1997 (im Folgenden: GP J).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 1 Satz 2 GP J gilt die BZO, wenn der Gestaltungsplan keine besonderen Regelungen enthÃ¤lt. Art. 10.1 BZO normiert die in den Wohnzonen W1 und W2 zulÃ¤ssigen Grundmasse wie folgt:</span></p> <p class="Urteilstext">Zone W1 W2</p> <p class="Urteilstext">Vollgeschosse - *1) max. 2</p> <p class="Urteilstext">Dachgeschosse - *1) max. 1</p> <p class="Urteilstext">Anrechenbare Untergeschosse - *1) -</p> <p class="Urteilstext">GebÃ¤udehÃ¶he max. 4,8 m max. 6,5 m</p> <p class="Urteilstext">FirsthÃ¶he *2) max. 2,5 m max. 4,0 m</p> <p class="Urteilstext">â¦</p> <p class="Urteilstext">*1) Die Geschossanordnungen sind innerhalb der GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he frei.</p> <p class="Urteilstext">*2) Die FirsthÃ¶he kann um das Unterschreiten der GebÃ¤udehÃ¶he vergrÃ¶ssert werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegner haben den Rekursentscheid nicht angefochten. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens vor Verwaltungsgericht bilden somit nur noch die von der Vor­instanz bestÃ¤tigten Fragen 1a und 1b:</span></p> <p class="Urteilstext"><i>Frage 1a:</i></p> <p class="Urteilstext"><i>"Gilt die Vorschrift in Art. 10.1 BZO, wonach die Geschossanordnungen in der Wohnzone W1 innerhalb der GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he frei wÃ¤hlbar sind, auch fÃ¼r den GP J?"</i></p> <p class="Urteilstext">Antwort (Disp.-Ziff. 2.1):</p> <p class="Urteilstext">"Ja, die Geschossanordnungen in der W1 wie auch im GP J sind innerhalb der GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he frei wÃ¤hlbar."</p> <p class="Urteilstext"><i>Frage 1b:</i></p> <p class="Urteilstext"><i>"Kann das beabsichtigte Bauvorhaben im Perimeter des GP J ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen?"</i></p> <p class="Urteilstext">Antwort (Disp.-Ziff. 2.2):</p> <p class="Urteilstext">"Ja, wenn die Geschossanordnungen frei wÃ¤hlbar sind, kann ein Bauvorhaben ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen."</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht erwog, aus den in der BZO enthaltenen Bezeichnungen "eingeschossige Wohnzone" und "Wohnzone W1" dÃ¼rfe nicht geschlossen werden, dass in diesen Bereichen nur eingeschossige Bauten zulÃ¤ssig seien. Ihre inhaltliche Bedeutung erschÃ¶pfe sich in der Namensgebung und Abgrenzung gegenÃ¼ber anderen Zonen, wie etwa der Wohnzone W2. Die von den anfechtenden Nachbarn vertretene engere Auslegung sei nicht sachgemÃ¤ss und wÃ¼rde wohl den konkreten Geschosszahlvorschriften aller zÃ¼rcherischen Nutzungsplanungen zuwiderlaufen. Denn zur namensgebenden Zahl einer Bauzone kÃ¤men regelmÃ¤ssig Untergeschosse und Dachgeschosse unterschiedlicher Zahl dazu. Dies gelte auch fÃ¼r die Gemeinde Aeugst am Albis, wo etwa in der Zone W2 neben zwei Vollgeschossen ein Dachgeschoss erlaubt sei. Die von den Rekurrenten verfochtene Auffassung, wonach die Bauweise â mit einem Untergeschoss, einem Voll- und einem Dachgeschoss â zwingend vorgegeben sei, wÃ¼rde die in der Anmerkung zu Art. 10.1 BZO enthaltene Freigabe der Geschossanordnung hinfÃ¤llig machen. Damit habe der kommunale Gesetzgeber von der gemÃ¤ss § 58 PBG bestehenden MÃ¶glichkeit Gebrauch gemacht, die GebÃ¤udehÃ¶he oder die GesamthÃ¶he ohne Festlegung einer Geschosszahl zu bestimmen, was der Bericht zur Revision der Ortsplanung vom 16. September 1997 ausdrÃ¼cklich festhalte. Zwar lasse der Begriff "Geschossanordnung" den Eindruck entstehen, dass einzig vordefinierte Geschosse innerhalb des GebÃ¤udes unterschiedlich positioniert werden kÃ¶nnten. Vorliegend Ã¤ussere sich die BZO â im Einklang mit dem kantonalen Recht â jedoch gerade nicht zu den Geschossarten und deren Zahl. Daher lasse sich die Auslegung des Gemeinderats, wonach eine freie Anordnung der Geschosse innerhalb der GebÃ¤udehÃ¼lle auch die Ausgestaltung derselben umfasse, nicht beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dem Rekursentscheid in Beschwerdeschrift und Replik entgegen, dass § 276 Abs. 2 PBG eine Ãberschreitung der zonengemÃ¤ssen Anzahl Vollgeschosse verbiete. Da innerhalb der erlaubten GebÃ¤udehÃ¶he von 4,80 m ab gewachsenem Terrain fÃ¼r ein Vollgeschoss horizontale Geschossebenen gebildet werden mÃ¼ssten, liessen sich weitere Vollgeschosse gar nicht realisieren. Hinzu komme, dass der GP J die FirsthÃ¶he gegenÃ¼ber der GebÃ¤udehÃ¶he zusÃ¤tzlich einschrÃ¤nke. Angesichts der gesetzlichen Bestimmungen betreffend Geschosse in §§ 275 f. PBG sei unvorstellbar, was ausser den drei definierten Arten geschaffen werden kÃ¶nnte. Der Gemeinderat habe Art. 10.1 BZO vor dem streitbetroffenen Vorentscheid zehn Jahre lang restriktiver ausgelegt. Die Bezeichnung W1 beziehe sich tatsÃ¤chlich und zwingend auf die Geschosszahl und verlange nicht nur eine eingeschossige Erscheinung der Bauten. Die Beantwortung von Frage 1b, wonach ein Bauvorhaben ein Untergeschoss und zwei Vollgeschosse aufweisen dÃ¼rfe, missachte ferner § 58 PBG. Der Ãbergang von der frÃ¼heren AusnÃ¼tzungs- zur Ãberbauungsziffer sei in der Zone W1 nur deswegen infrage gekommen, weil die bauliche Dichte durch das eine zulÃ¤ssige Vollgeschoss definiert worden sei. Die in Art. 10.1 BZO fÃ¼r die Zone W1 statuierte GebÃ¤udehÃ¶he von 4,80 m sei auf der Grundlage eines Vollgeschosses von 3,30 m und der erlaubten Erhebung von 1,50 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain im Sinn von § 278 PBG definiert worden. Es treffe daher nicht zu, dass der kommunale Gesetzgeber die GebÃ¤udehÃ¶he nach Massgabe von § 58 PBG bestimmt habe. Trotz Freigabe der Geschossanordnung sei die GebÃ¤udehÃ¶he unverÃ¤ndert geblieben.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Beschwerdeantwort beschrÃ¤nkt sich der Gemeinderat auf die Feststellung, dass er mit Bezug auf die Ermittlung der zulÃ¤ssigen Geschosszahl keine PraxisÃ¤nderung vorgenommen habe. Die Bauherrin hÃ¤lt der Beschwerde entgegen, dass der Gemeinderat Art. 10.1 BZO im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens ausgelegt habe. Bei § 58 PBG handle es sich um eine "Kann-Vorschrift", weshalb eine Verletzung derselben ausser Betracht falle. Die maximale GebÃ¤udehÃ¶he belaufe sich nach alter wie nach neuer BZO auf 4,80 m. Dieses Mass habe altrechtlich aus § 279 PBG in Verbindung mit der in der BZO ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnten Geschosszahlvorschrift abgeleitet werden kÃ¶nnen. Nachdem die neue BZO die Geschosszahl nicht mehr vorschreibe, habe Art. 10.1 BZO die GebÃ¤udehÃ¶he normieren mÃ¼ssen. Zwar treffe es zu, dass ein zweites Vollgeschoss im GP J als Teil der Zone W1 nur mit EinschrÃ¤nkungen realisiert werden kÃ¶nne; daraus lasse sich jedoch nicht auf die ZulÃ¤ssigkeit nur eines Vollgeschosses schliessen. Eine angebliche PraxisÃ¤nderung des Gemeinderats sei nicht ausgewiesen. Wie ein Ãberblick Ã¼ber zahlreiche andere Bauordnungen zeige, kÃ¶nne nicht gesagt werden, dass in einer Zone W1 von vornherein nur ein Vollgeschoss erlaubt sei.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildenden Fragen 1a und 1b hÃ¤ngen inhaltlich zusammen. Der Streit dreht sich darum, ob auf dem im GP J in der Zone W1 liegenden BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 anstelle eines Projekts mit Voll- und Dachgeschoss ein solches mit zwei Vollgeschossen, in beiden FÃ¤llen zuzÃ¼glich eines Untergeschosses, erstellt werden darf. Dabei gehen die Parteien Ã¼bereinstimmend und zu Recht davon aus, dass ein Bauvorhaben die Ã¼brigen Schranken von Art. 10.1 BZO sowie des Planungs- und Baugesetzes Ã¼ber die Ausdehnung von GebÃ¤uden, insbesondere eine maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 4,80 m, respektieren muss.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Laut § 58 Abs. 2 PBG kann die Bau- und Zonenordnung die GebÃ¤udehÃ¶he oder die GesamthÃ¶he ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen. Inwiefern diese Kompetenznorm, die den Gemeinden erlaubt, die GebÃ¤udehÃ¶he entweder durch die maximale Vollgeschosszahl nach § 279 Abs. 1 PBG oder masslich zu definieren, hier missachtet worden sei, lÃ¤sst sich der Beschwerde nicht entnehmen. Anzumerken bleibt, dass die Baudirektion die Revision der Bau- und Zonenordnung Aeugst am Albis am 7. September 1998 genehmigt und somit der Umschreibung der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he zugestimmt hat. Ebenso wenig lÃ¤sst sich eine Verletzung der ErmÃ¤chtigungsnorm von § 276 Abs. 2 PBG erkennen. Denn diese Vorschrift beschrÃ¤nkt sich darauf, die Anrechenbarkeit von Geschossen zu definieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Wie das Baurekursgericht zutreffend erwogen hat, zielt die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden darauf, dass der Gemeinderat im angefochtenen Vorentscheid mit der Zustimmung zu zwei Vollgeschossen Art. 10.1 BZO verletzt habe. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (§ 49 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BaubehÃ¶rde obliegt, welche die VerhÃ¤ltnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen solche Entscheide daher nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00163, E. 4.2.2; 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Im Beschwerdeverfahren ist das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt. Mit einer weiter gehenden PrÃ¼fung der Handhabung von kommunalem Recht wÃ¼rde das Verwaltungsgericht seine Kognition Ã¼berschreiten und gleichzeitig die Gemeindeautonomie missachten (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b><span>Grundlage der Auslegung einer Norm bildet der Wortlaut der Bestimmung. Sind aufgrund einer Unklarheit des Gesetzestextes verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, so muss unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungsmethoden die wahre Tragweite der Bestimmung ermittelt werden (sogenannter Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck einer Regelung, die dem Gesetz zugrundeliegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Eine wichtige Rolle spielt die AbwÃ¤gung zwischen staatlichen und privaten Interessen (VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00682 E. 3.3.1; vgl. zum Ganzen BGE 137 III 217 E. 2.4.1, 134 II 249 E. 2.3; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, N. 214 ff. [je mit weiteren Hinweisen]).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist der Wortlaut der anzuwendenden Bestimmung nicht klar. Die Vorinstanz kam daher zutreffend zum Schluss, eine Auslegung sei erforderlich. Die AusfÃ¼hrungen, mit welchen die Vorinstanz begrÃ¼ndete, dass sich die Auslegung des Gemeinderats innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessensbereichs bewege, sind nicht zu beanstanden. Es kann daher vorweg auf sie verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2">Der Umstand, dass Art. 10.1 BZO die Anzahl zulÃ¤ssiger Vollgeschosse in der Zone W1 ausdrÃ¼cklich offenlÃ¤sst, spricht fÃ¼r die von der Beschwerdegegnerschaft verfochtene weite Auslegung, zumal die nÃ¤mliche Bestimmung die in der Zone W2 erlaubten Vollgeschosse ausdrÃ¼cklich auf zwei beschrÃ¤nkt. Im Bericht zur Revision der Ortsplanung 1997 wurde denn auch ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, auf eine AusnÃ¼tzungsziffer und Geschosszahlregelung sei verzichtet worden. Die Interpretation der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach nur die Anordnung der vorgegebenen Geschosse, nicht aber deren Anzahl frei sei, weshalb nur drei Varianten mÃ¶glich seien (Beschwerdeschrift, S. 3 unten), erscheint dagegen wenig sinnvoll, wÃ¼rde dies doch auch ohne die fragliche Regelung gelten. </p> <p class="Urteilstext">Aus der Formulierung von Art. 1.1 BZO muss unter diesen UmstÃ¤nden nichts anderes abgeleitet werden. Vielmehr liegt es innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens, nicht eine BeschrÃ¤nkung auf ein Vollgeschoss anzunehmen, sondern eine eingeschossige Erscheinung genÃ¼gen zu lassen. Eine solche ist zumindest nicht auszuschliessen bei einem "normalen" Vollgeschoss und einem als Vollgeschoss geltenden Dachgeschoss mit einer KniestockhÃ¶he von mehr als 90 cm.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Da die BZO nach dem Gesagten keine BeschrÃ¤nkung auf ein Vollgeschoss statuiert, kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden aus der zweiten HÃ¤lfte der Bestimmung von § 276 Abs. 2 PBG, wonach durch Dach- oder Untergeschosse ersetzte Vollgeschosse zusammengerechnet die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht Ã¼berschreiten dÃ¼rfen, nichts zu ihren Gunsten ableiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen hat der Gemeinderat bei der Beantwortung der Fragen 1a und 1b im Rahmen seines Ermessens gehandelt. Dass er hierbei eine strengere frÃ¼here Praxis gemildert habe, ist von den BeschwerdefÃ¼hrenden weder nÃ¤her substanziiert noch belegt worden. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung2">Es versteht sich von selbst, dass die Bauherrin im Rahmen der Detailprojektierung sÃ¤mtliche massgebenden Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts beachten muss, insbesondere jene Ã¼ber die Dimensionierung des GebÃ¤udes sowie die Raumgestaltung und AusrÃ¼stung.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><b><span> </span></b></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Teilen kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihnen von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr haben sie der obsiegenden privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Gemeinde Aeugst am Albis steht mangels eines nennenswerten Aufwands <span>und weil sich vorliegend auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen (vgl. VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4) keine ParteientschÃ¤digung zu</span>. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zu einem Drittel sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>