Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Geschäfts-Nr.: PS240222-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichterin lic. iur. A. Strähl sowie Gerichtsschreiberin MLaw D. Stebler Urteil vom 2. Dezember 2024 in Sachen A._____, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X1._____, substituiert durch MLaw X2._____, betreffend Beschwerde Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur vom 21. Okto- ber 2024 (CB240020)- 2 - Erwägungen: I. 1. Am 21. Juni 2023 wurde das Mehrfamilienhaus an der B._____-strasse 1 in C._____ zwangsrechtlich versteigert und dem Beschwerdeführer nach Leistung einer Anzahlung von Fr. 100'000.– zum Höchstgebot von Fr. 1'880'000.00 der Zu- schlag erteilt (act. 7/3/3). Die Frist zur Bezahlung des Restkaufpreises lief bis am 21. August 2023 (act. 7/3/4) und wurde offenbar letztmals im November 2023 er- streckt (act. 7/1 Rz. 9). Am 11. Dezember 2023 hob das Stadtammann- und Be- treibungsamt Winterthur-Wülflingen (nachfolgend: Betreibungsamt) den Zuschlag für die fragliche Parzelle infolge Zahlungsverzugs auf (act. 7/3/4). Nach Durchfüh- rung einer zweiten Steigerung am 29. Mai 2024 setzte das Betreibungsamt die Ausfallforderung am 3. Juni 2024 auf Fr. 215'163.10 fest (act. 7/3/5). Mit Eingabe vom 7. Juni 2024 gelangte der Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Winter- thur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssa- chen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangte die Aufhebung der Verfügungen vom 3. Juni 2024 betreffend Ausfallforderung, vom 11. Dezember 2023 betreffend Aufhebung des Zuschlags sowie vom 21. Juni 2023 betreffend Erteilung des Zu- schlags (act. 7/1). Nachdem eine Stellungnahme des Betreibungsamts eingeholt worden war (vgl. act. 7/6) und sich daraufhin sowohl der Beschwerdeführer als auch erneut das Betreibungsamt hatten vernehmen lassen, woraufhin sich der Beschwerdeführer nicht mehr vernehmen liess (act. 7/13; act. 7/17; act. 7/19), trat die Vorinstanz mit Urteil vom 21. Oktober 2024 auf die Beschwerde nicht ein (act. 7/21 = act. 4 = act. 6). 2. Dagegen erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 7. November 2024 fristgerecht (vgl. act. 2; act. 7/22; act. 4) Beschwerde und stellte folgende Anträge (act. 3 S. 2 f.): "1. Das Urteil des Bezirksgerichts Winterthur als untere kantonale Auf- sichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 21. Okto- ber 2024 sei aufzuheben.- 3 - 2. Die Fristwiederherstellungsgesuche des Beschwerdeführers vom 7. Juni 2024 (Prozessuale Anträge Ziff. 2 + 3 der Beschwerde vom 7. Juni 2024) seien gutzuheissen und die Beschwerdefristen für die An- fechtung der Verfügungen vom 11. Dezember 2023 sowie 21. Juni 2023 seien wiederherzustellen. 3. Die Sache sei zur neuen bzw. erstmaligen Überprüfung der Be- schwerde des Beschwerdeführers vom 7. Juni 2024 an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4. Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 21. Oktober 2024 aufzuheben und es sei: a. die Verfügung der Beschwerdegegnerin [des Betreibungsamts (Anmerkung hinzugefügt)] vom 3. Juni 2024 betreffend Ausfallfor- derung im Pfandverwertungsverfahren des Schuldners D._____ ersatzlos aufzuheben. b. die Verfügung der Beschwerdegegnerin [des Betreibungsamts (Anmerkung hinzugefügt)] vom 11. Dezember 2023 betreffend Aufhebung Gantkauf infolge Zahlungsverzugs im Pfandverwer- tungsverfahren des Schuldners D._____ ersatzlos aufzuheben. c. die Verfügung der Beschwerdegegnerin [des Betreibungsamts (Anmerkung hinzugefügt)] vom 21. Juni 2023 betreffend Erteilung des Zuschlags für die Liegenschaft Grundbuch Blatt 2, Kataster 3, EGRID CH 3, B._____-strasse ..., C._____ (Plan 4, …) im Pfand- verwertungsverfahren des Schuldners A._____ ersatzlos aufzuhe- ben, sofern die Nichtigkeit dieser Verfügung nicht von Amtes we- gen festzustellen ist. d. im Falle der fehlenden Nichtigkeit gemäss Ziff. 4.c. hiervor, sei festzustellen, dass der Zuschlag für die Liegenschaft Grundbuch Blatt 1, Kataster 2, EGRID CH 4, B._____-strasse 1, C._____ (Plan 5, …) im Pfandverwertungsverfahren des Schuldners D._____ zufolge eines Willensmangels beim Beschwerdeführer für diesen unverbindlich ist. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zu Lasten der Be- schwerdegegnerin [Anmerkung: des Betreibungsamts]." 3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort bzw. einer Stellungnahme kann verzichtet werden (vgl. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 und Art. 324 ZPO). Das Ver- fahren ist spruchreif. II. 1. Für das Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m - 4 - § 84 GOG). Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und (b) die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Dabei sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich hierbei mit der Begrün- dung des vorinstanzlichen Entscheids im Einzelnen auseinander zu setzen und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen auch BK ZPO-STERCHI, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 15 ff.). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitin- stanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH PS110019 vom 21. Februar 2011 E. 3.4). 2. 2.1 Die Vorinstanz erwog bezüglich des Anfechtungsobjekts, der Beschwerde- führer bringe zur Begründung seiner Anträge einerseits vor, er sei bei der Zwangsversteigerung vom 21. Juni 2023 einem Willensmangel unterlegen, weil er von E._____ über dessen Zahlungswillen getäuscht worden sei. Andererseits sei der Zuschlag vom 21. Juni 2023 wegen Verstosses gegen das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vom 16. Dezember 1983 (SR 211.412.41) nichtig. Die Beschwerde habe sich somit entgegen den formellen Anträgen des Beschwerdeführers inhaltlich einzig gegen die Verfügung des Betreibungsamts vom 21. Juni 2023 gerichtet, womit ihm der Zuschlag für die fragliche Liegenschaft erteilt worden sei. Gründe für eine Geset- zesverletzung oder Unangemessenheit im Zusammenhang mit den Verfügungen des Betreibungsamts vom 3. Juni 2024 betreffend Ausfallforderung und vom 11. Dezember 2023 betreffend Aufhebung des Zuschlags seien nicht geltend ge- macht worden (act. 4 E. Ziff. II. 2 und 3.1). 2.2 Der Beschwerdeführer entgegnet im Wesentlichen, die erste Verfügung vom 21. Juni 2023 sei mit der zweiten Verfügung vom 11. Dezember 2023 durch das Betreibungsamt aufgehoben worden. Folglich habe sich die erstinstanzliche Be- schwerde bereits der Logik nach nicht allein auf die Anfechtung der ersten Verfü- gung vom 21. Juni 2023 beschränken können, da sie als Folge der Aufhebung in - 5 - rechtlicher Hinsicht nicht existiert habe. Erst mit einer gerichtlichen Aufhebung der Verfügung vom 11. Dezember 2023 sei die erste Verfügung vom 21. Juni 2023 wieder aufgelebt, womit diese ordentlich habe angefochten werden können. So- dann wäre im Falle einer erfolgreichen Anfechtung der ersten Verfügung vom 21. Juni 2023 auch die dritte Verfügung vom 3. Juni 2024 hinfällig geworden. Des Weiteren seien in der erstinstanzlichen Beschwerde sämtliche Verfügungen, auch die letzte vom 3. Juni 2024, welche innert Frist angefochten worden sei, als An- fechtungsobjekte bezeichnet und aufgeführt worden. Die Vorinstanz verfalle in Willkür, wenn sie ausführe, dass lediglich gegen eine Verfügung Beschwerde er- hoben worden sei und sie sodann feststelle, dass die Frist für die Anfechtung die- ser einen Verfügung abgelaufen sei. Der im erstinstanzlichen Beschwerdeverfah- ren dargelegte Willensmangel bei der Ersteigerung sei erst im Zeitpunkt der Zu- stellung der letzten Verfügung vom 3. Juni 2024 zum Vorschein gekommen, wo- mit erst dann die effektive Kenntnis des Anfechtungsgrundes gegeben gewesen sei (act. 3 Rz. 6 ff.). 2.3 Die Ausführungen des Beschwerdeführers ändern nichts daran, dass – wie die Vorinstanz korrekt ausführte – sich die Begründung der Anträge der Be- schwerde vor Vorinstanz inhaltlich einzig auf den Zuschlag und damit die Verfü- gung vom 21. Juni 2023 bezog. Auch in der vorliegenden Beschwerde zeigt der Beschwerdeführer keine Gründe für eine Gesetzesverletzung oder Unangemes- senheit im Zusammenhang mit den Verfügungen des Betreibungsamts vom 3. Juni 2024 betreffend Ausfallforderung und 11. Dezember 2023 betreffend Auf- hebung des Zuschlags auf (vgl. insbesondere act. 3 Rz. 62 ff.). Das blosse Be- zeichnen der beiden Verfügungen vom 3. Juni 2024 und 11. Dezember 2023 als Anfechtungsobjekte, ohne sich in der Beschwerdebegründung mit den betreffen- den Verfügungen auseinander zu setzen, ist nicht ausreichend, um diese rechts- genüglich zum Gegenstand der Beschwerde zu machen. 3. 3.1 Zur Beschwerdefrist hielt die Vorinstanz fest, die zwangsrechtliche Liegen- schaftsversteigerung mit dem angefochtenen Zuschlag habe unter Anwesenheit des Beschwerdeführers am 21. Juni 2023 stattgefunden. Die zehntägige Frist sei - 6 - somit bei Einreichung der Beschwerde am 7. Juni 2024 längst abgelaufen gewe- sen. Dies wäre selbst dann der Fall gewesen, wenn vom Beginn der Frist im No- vember 2023 (allfällige Erstreckung der Frist zur Bezahlung des Restkaufpreises) oder am 11. Dezember 2023 (Aufhebung des Zuschlags wegen fehlender Zahlung des Restkaufpreises) ausgegangen würde. Spätestens mit Ablauf der zur Leistung des Restkaufpreises angesetzten Frist hätte dem Beschwerdeführer der fehlende Zahlungswille von E._____ und ein allfällig daraus folgender Willens- mangel aufgefallen sein müssen. Im Zeitpunkt der Aufhebung des Zuschlags am 11. Dezember 2023 sei beides geradezu offenbar geworden, sei dies doch ge- rade wegen der ausbleibenden Zahlung erfolgt (act. 4 E. Ziff. II. 3.2). 3.2 Der Beschwerdeführer bringt nach einer wörtlichen Wiederholung seiner Ar- gumente vor Vorinstanz im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe sich mit seinen Argumenten nicht auseinandergesetzt, sondern sich auf die Feststellung be- schränkt, er hätte bereits früher rechtlichen Rat einholen können. Nach der ersten Verfügung vom 21. Juni 2023 habe er keine Kenntnis vom Willensmangel und der Täuschung durch E._____ gehabt, da er, der Beschwerdeführer, nicht habe wis- sen können, dass der Zahlungswille von E._____ nicht da gewesen sei. Die Folge der Aufhebung vom 11. Dezember 2023 sei die Ansetzung einer zweiten Verstei- gerung gewesen, anlässlich derer er (der Beschwerdeführer) wieder hätte bieten können. Er habe also bis zur zweiten Versteigerung gutgläubig davon ausgehen dürfen, dass das Geld doch noch fliesse und er die Liegenschaft ersteigern könne. Erst mit Ablauf der zweiten Versteigerung und der Notifikation, dass keine Angebote eingegangen seien und daher eine Ausfallforderung bestanden habe, sei er gehalten gewesen, gegen die Verwertung mit der erstinstanzlichen Be- schwerde vorzugehen, zumal ihm ein massiver Nachteil durch die Forderung ge- gen ihn erwachse (act. 3 Rz. 14 ff.). 3.3 Auf die bereits vor Vorinstanz vorgebrachten und lediglich wiederholten Ar- gumente ist nicht einzugehen. Anfechtungsobjekt ist die Zuschlagsverfügung vom 21. Juni 2023. Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass die zehntägige Frist zur Anfechtung bei Einreichung der Beschwerde am 7. Juni 2024 längst abgelau- fen war. Selbst wenn ein Willensmangel des Beschwerdeführers aufgrund der - 7 - fehlenden Zahlungsbereitschaft von D._____ vorgelegen hätte, führte dies nicht zu einer Verlängerung der gesetzlichen Beschwerdefrist von zehn Tagen nach Art. 17 Abs. 2 SchKG. Es ist somit unerheblich, wann der Beschwerdeführer um den geltend gemachten Willensmangel wusste. Die Vorinstanz hatte keinen An- lass, auf die Ausführungen des Beschwerdeführers zum angeblich fehlenden Rechtsnachteil und seiner Funktion als Werkzeug näher einzugehen (vgl. act. 3 Rz. 14 ff.). Zu prüfen ist bloss, ob ein Grund für die Wiederherstellung der Fristen im Sinne von Art. 33 Abs. 4 SchKG vorliegt. Dennoch sei an dieser Stelle er- wähnt, dass der Vorinstanz darin zuzustimmen ist, dass dem Beschwerdeführer spätestens mit Ablauf der zur Leistung des Restkaufpreises angesetzten Frist der fehlende Zahlungswille von E._____ und ein allfällig daraus folgender Willens- mangel hätte auffallen müssen. Da der Zuschlag mit Verfügung vom 11. Dezem- ber 2023 aufgehoben und die Beschwerde erst am 7. Juni 2024 eingereicht wurde, wäre die zehntätige Frist auch abgelaufen, wenn auf die Kenntnis des Wil- lensmangels abgestellt würde. Der Behauptung des Beschwerdeführers, dass er bis zur zweiten Versteigerung gutgläubig habe davon ausgehen dürfen, dass das Geld doch noch fliesse, kann nicht gefolgt werden. 4. 4.1 Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Wiederherstellung der Fristen zusam- mengefasst, die vom Beschwerdeführer angeführten Gründe erreichten die erfor- derliche Intensität an ein unverschuldetes Hindernis im Sinne von Art. 33 Abs. 4 SchKG nicht. Es seien keine Umstände geltend gemacht worden, die es einem gewissenhaften Verfahrensbeteiligten verunmöglicht hätten, innert Frist zu handeln. Weshalb der Beschwerdeführer das auf patriarchalen Überzeugungen beruhende Abhängigkeitsverhältnis gegenüber seinem Vater und E._____ nicht hätte überwinden können, sei nicht einsichtig. Spätestens mit Aufhebung des Zu- schlags am 11. Dezember 2023 hätte der Beschwerdeführer wohl auch gar nicht mehr gegen den Willen des Vaters und von E._____ gehandelt, die gemäss sei- ner Darstellung den Erwerb der Liegenschaft gewollt hätten. Spätestens innert zehn Tagen ab diesem Zeitpunkt hätte die Beschwerde somit erhoben werden müssen, was nicht geschehen sei (act. 4 E. Ziff. II. 4.3).- 8 - 4.2 Der Beschwerdeführer entgegnet zusammengefasst, grundsätzlich sei die Argumentation der Vorinstanz, der Beschwerdeführer habe nach der Aufhebung der Gant keine Hoffnung mehr in sich tragen können, dass das Darlehen noch be- zahlt werde und er sich durch Zahlung erlösen könne, nachvollziehbar. Das Be- treibungsamt habe aber mit der Aufhebungsverfügung vom 11. Dezember 2023 sogleich die zweite Versteigerung angezeigt. Der Vorinstanz könne demnach in ihrer Argumentation nicht gefolgt werden, dass spätestens nach dem 11. Dezem- ber 2023 eine Anfechtung offensichtlich gewesen sei. E._____ habe dem Be- schwerdeführer stets versichert, dass er den vereinbarten Darlehensbetrag "bald erhalten werde" und weil nach der Aufhebung des Zuschlags im Dezember 2023 (vorläufig) keine Zahlungspflicht des Beschwerdeführers mehr bestanden habe, habe dieser darauf vertrauen dürfen, dass ihm das Geld sicherlich bis zur zweiten Versteigerung zukommen würde. Der einzige Grund, weshalb der Beschwerde- führer an der ersten Versteigerung überhaupt für die Liegenschaft geboten habe, sei der zwischen ihm und E._____ bestehende und aktenkundige Vertrag gewe- sen. Der Beschwerdeführer habe mit ihm den Vertrag abgeschlossen, weil er ihm, einem engen Vertrauten seines Vaters, vertraut und darin einen Weg gesehen habe, das Haus der Familie zu retten und sicherzustellen, dass auch weiterhin die gesamte Familie darin wohnen könne. E._____ habe ihm seit Unterzeichnung zu- gesichert, dass er ihm das Geld so rasch wie möglich überweisen werde. E._____, gemäss eigenen Angaben ein erfahrener, international tätiger Jurist und Rechtsanwalt, habe es verstanden, Erklärungen nachvollziehbar und dennoch kompliziert genug zu machen, um eine einfache Überprüfung zu verunmöglichen. Aufgrund dieser Umstände sei nachvollziehbar, dass er (der Beschwerdeführer) erst nach der zweiten Versteigerung und der abschliessenden Kostenrechnung an der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit von E._____ zu zweifeln und sich zu fragen begonnen habe, ob er nicht einer Täuschung unterlegen sei (act. 3 Rz. 38 ff.). 4.3 Wer durch ein unverschuldetes Hindernis davon abgehalten worden ist, in- nert Frist zu handeln, kann die Aufsichtsbehörde oder die in der Sache zuständige richterliche Behörde um Wiederherstellung der Frist ersuchen. Er oder sie muss, vom Wegfall des Hindernisses an, in der gleichen Frist wie der versäumten ein begründetes Gesuch einreichen und die versäumte Rechtshandlung bei der zu-- 9 - ständigen Behörde nachholen (Art. 33 Abs. 4 SchKG). Hinsichtlich der rechtlichen Ausführungen zum unverschuldeten Hindernis kann zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen wer- den (act. 4 E. Ziff. II. 4.2). Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Anforde- rungen an die Wiederherstellung einer Frist hoch sind. Art. 33 Abs. 4 SchKG knüpft die Wiederherstellung einer Frist im SchKG an das Vorhandensein eines absolut unverschuldeten Hindernisses, die Wiederherstellung ist bereits bei leich- ter Fahrlässigkeit ausgeschlossen. Die Voraussetzungen sind sehr restriktiv zu handhaben (vgl. BGer 5A_969/2018 vom 6. Mai 2019 E. 2.2.3; BSK ZPO-NORD- MANN/ONEYSER, 3. Aufl. 2017, Art. 33 N 10 f.) 4.4 Die Argumentation des Beschwerdeführers läuft im Wesentlichen darauf hin- aus, dass er den geltend gemachten Willensmangel nicht bereits bei der Aufhe- bung des Zuschlags am 11. Dezember 2023 habe erkennen können, sondern erst nach der zweiten Versteigerung. Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz die Fristwiederherstellung schon deshalb verneinte, weil es an einem unverschuldeten Hindernis mangelte. Die Vorinstanz erachtete es als nicht nach- vollziehbar, weshalb der Beschwerdeführer das auf patriarchalen Überzeugungen beruhende Abhängigkeitsverhältnis nicht hätte überwinden können (act. 4 E. Ziff. II. 4.3). Mit dieser Begründung setzt sich der Beschwerdeführer nicht aus- einander. Er legt nicht dar, inwiefern es ihm aufgrund eines vermeintlichen Abhän- gigkeitsverhältnisses nicht möglich gewesen sein soll, sich an die gesetzliche Be- schwerdefrist zu halten. Eine Wiederherstellung der Frist ist nur bei einem absolut unverschuldeten Hindernis möglich und bereits bei leichter Fahrlässigkeit ausge- schlossen (vgl. oben E. Ziff. II. 4.3). Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was an der Schlussfolgerung der Vorinstanz etwas zu ändern vermag. Er macht gel- tend, E._____ – ein 70-jähriger deutscher Staatsangehöriger und Jurist – habe ihn in Absprache mit dem Schuldner darum ersucht, die Liegenschaft zu erstei- gern, und ihm dabei ein Darlehen von CHF 3 Mio. in Aussicht gestellt (act. 3 Rz. 18). Damit vermag der Beschwerdeführer aber nicht darzulegen, dass ein unver- schuldetes Hindernis im Sinne von Art. 33 Abs. 4 SchKG vorliegt. Da es bereits an einem unverschuldeten Hindernis fehlt, erübrigen sich Ausführungen dazu, zu - 10 - welchem Zeitpunkt der Beschwerdeführer um den Willensmangel hätte wissen müssen. 5. 5.1 Zur geltend gemachten Nichtigkeit des Zuschlags vom 21. Juni 2023 wegen Verstosses gegen das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) erwog die Vorinstanz, Rumänien sei Mitgliedstaat der Europäischen Union. Aus den Angaben des Beschwerdeführers ergebe sich weiter, dass E._____ in C._____ [Stadt in der Schweiz] gewohnt habe. Selbst wenn er rumänischer Staatsangehöriger wäre, wäre er demnach wohl befugt ge- wesen, in der Schweiz uneingeschränkt Grundstücke zu erwerben. Jedenfalls wäre ein Mangel nicht besonders schwer, offensichtlich oder leicht erkennbar (act. 4 E. Ziff. II. 5.3). 5.2 Der Beschwerdeführer bringt zusammengefasst vor, er habe dem Betrei- bungsamt vor dem Zuschlag am 21. Juni 2023 den Vertrag zwischen ihm und E._____ unterbreitet. Dies zusammen mit der Anzahlung von Fr. 100'000.–, wel- che er nur mit Müh und Not durch die Aufnahme von Darlehen aus Freundes- und Familienkreis habe zusammentragen können, wodurch er sich im Vertrauen in E._____ massiv verschuldet habe. Gestützt darauf sei ihm der Zuschlag erteilt worden. In diesem Moment habe noch niemand, ausser der ebenfalls anwesende E._____ wissen können, dass der Zuschlag einzig basierend auf einer täuschen- den und unter Umständen strafrechtlich relevanten Handlung erteilt worden sei. Auch wenn die Anzahlung, welche in diesem Fall unbestrittenermassen geleistet worden sei, grundsätzlich dazu diene, die Zahlungsfähigkeit zu garantieren, so sei es im vorliegenden Fall dennoch offensichtlich, dass seine Zahlungsfähigkeit ohne die Erfüllung des Vertrags durch E._____ nicht vorgelegen habe. Da sich mit der zweiten Versteigerung vom 29. Mai 2024 herausgestellt habe, dass E._____ wohl zu keinem Zeitpunkt die tatsächliche Absicht und/oder Möglichkeit gehabt habe, den Vertrag zu erfüllen, liege ein absichtlich täuschender, mögli- cherweise gar falschbeurkundeter oder betrügerischer Vertrag vor. Dieser Mangel habe dem Vertrag bereits vor dem Zuschlag angehaftet und gestützt auf diesen nichtigen Vertrag sei sodann der Zuschlag erteilt worden. Da sich die Nichtigkeit - 11 - ex tunc und somit auch rückwirkend auf den Zuschlag auswirke, könne kein recht- mässiger Zuschlag an den Beschwerdeführer erfolgt sein. Wäre die Nichtigkeit des Vertrags im Zeitpunkt des Zuschlags bereits festgestellt worden, so wäre der Zuschlag nie erfolgt, da die Zahlungsunfähigkeit des Beschwerdeführers gera- dezu offensichtlich gewesen wäre (act. 3 Rz. 53 ff.). 5.3 Der Beschwerdeführer setzt sich nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen zur Nichtigkeit auseinander und bringt stattdessen neue Argumente vor, weshalb der Zuschlag vom 21. Juni 2023 nichtig sein soll. Die Nichtigkeit eines Entscheids ist von sämtlichen rechtsanwendenden Behörden jederzeit von Amtes wegen zu beachten (BGE 138 II 501 E. 3.1). Die Nichtigkeit kann auch erst im Rechtsmittel- verfahren festgestellt werden (BGE 136 II 415 E. 1.2). Die neuen Argumente des Beschwerdeführers sind deshalb zu prüfen. Nichtig sind betreibungsamtliche Ver- fügungen dann, wenn sie gegen Vorschriften verstossen, die im öffentlichen Inter- esse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind (Art. 22 Abs. 1 SchKG). Der Beschwerdeführer macht nicht geltend und es ist auch aus den Akten nicht ersichtlich, dass anlässlich der Versteigerung vom 21. Juni 2023 gegen die Vorschriften zur Verwertung von Grundstücken nach Art. 133 ff. SchKG verstossen worden wäre. Vielmehr behauptet der Beschwerde- führer, der Zuschlag sei nichtig, weil er vermeintlich einzig basierend auf einer täuschenden und unter Umständen strafrechtlich relevanten Handlung erteilt wor- den sei. Damit verstösst der Zuschlag auch in der Argumentation des Beschwer- deführers nicht gegen eine Vorschrift, die im öffentlichen Interesse oder im Inter- esse einer am Verfahren beteiligten Person erlassen wurde. Der beanstandete Zuschlag vom 21. Juni 2023 ist auch auf Grund des vom Beschwerdeführer Vor- gebrachten nicht nichtig. 6. Der Beschwerdeführer setzt sich schliesslich nicht mit der Erwägung der Vorinstanz auseinander, wonach es für die eventualiter beantragte Feststellung, dass der Zuschlag zufolge des Willensmangels beim Beschwerdeführer für diesen unverbindlich sei, an einem Feststellungsinteresse mangle und für die ebenfalls beantragte Aufnahme von E._____ als weiteren Verfahrensbeteiligten an einer gesetzlichen Grundlage fehle, auseinander (act. 4 E. Ziff. II. 5.3). Nach dem Ge-- 12 - sagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist entsprechend abzu- weisen, soweit darauf einzutreten ist. III. Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren nicht zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Es werden keine Kosten erhoben. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an den Beschwerdeführer, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz sowie an das Stadtammann- und Betreibungsamt Winterthur-Wülflingen, je gegen Empfangsschein.- 13 - 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: MLaw D. Stebler versandt am: 3. Dezember 2024