<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.1999.00019</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105819&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.1999.00019</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.11.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Schenkungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewertung von Grundstücken<br/><br/>Nichtgewährung der Vorzugsbewertung für Geschäftsgrundstücke gemäss § 16 ESchG mangels substanziierter Darlegung der hierfür vorliegenden Voraussetzungen (E. 3).<br/>Formelle Anforderungen an ein amtliches Gutachten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (E. 5).<br/>Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTSGUTACHTEN">AMTSGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISKRAFT">BEWEISKRAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSGRUNDLAGEN">BEWERTUNGSGRUNDLAGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBVORBEZUG">ERBVORBEZUG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT">GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSÃBERNAHME">GESCHÃFTSÃBERNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSÃBERTRAGUNG">GESCHÃFTSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDDIENSTBARKEIT">GRUNDDIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTKONFORMITÃT">MARKTKONFORMITÃT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZSERVITUT">PARKPLATZSERVITUT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIGUTACHTEN">PARTEIGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN PEIUS">REFORMATIO IN PEIUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSREGEL">SCHÃTZUNGSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: STEUERBEMESSUNG">STEUERBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 4 lit. II ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 lit. c ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 13 lit. I ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 16 ESchG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. N. war EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks altKat.Nr.</span> <span>01. Bis Ende 1979 fÃ¼hrte er dort einen Gewerbebetrieb, das per 1. Januar 1980 von seinem Sohn O. Ã¼bernommen wurde. Im Jahr 1992 starb seine Ehefrau P.; deren Nachlass ging zur HÃ¤lfte an den Witwer und je zu einem Sechstel an die Nachkommen Q., R. und O.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Gemeinde bewilligte N. die Parzellierung von altKat.Nr. 01. 1997 teilte dieser das erwÃ¤hnte GrundstÃ¼ck in die Parzellen Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 auf, wobei er verschiedene Grunddienstbarkeiten begrÃ¼ndete. Gleichentags trat er seinen SÃ¶hnen O. und R. diese GrundstÃ¼cke gegen Ãbernahme einer Grundpfandschuld von Fr. ... als Erbvorbezug wie folgt ab:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Bezeichnung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Anteil</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Ãberbauung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>FlÃ¤che/Zone</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>wichtige Grunddienstbarkeiten</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 04</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Je 1/2</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>unÃ¼berbaut </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Last: Fuss- und Fahrweg zG 05</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Nutzung als Lagerplatz zG 05</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>O.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Teil der GebÃ¤ude Vers.Nrn. 10, 11 und 12</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Recht: Fuss- und Fahrweg zL 04</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Nutzung als Lagerpl. ZL 04</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: BenÃ¼tzung Treppenh. zL. 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: MitbenÃ¼tzung Garten zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Mitben. Heizanlage zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: BenÃ¼tzung Parkpl. zG 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Fussweg zG 07</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 06</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>R.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Teil von GebÃ¤ude Vers.Nr. 10</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Last: Mitb. Garten zG 05 + 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Fussweg zG 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Mitb. Heizanl. zG 05 + 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Mitben. Container zG 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: BenÃ¼tzung Parkpl. zG 07</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 07</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>1/3</span></p> <p class="Einzug2"><span>O.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2/3</span></p> <p class="Einzug2"><span>R.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Teil von GebÃ¤ude Vers.Nr. 10</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Last: BenÃ¼tzung Treppenh. zG 05</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: MitbenÃ¼tzung Garten zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Fussweg zL 9671 und 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Mitben. Heizanlage zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Mitben. Container zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Ben. Parkpl. zL 05 + 06</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Finanzdirektion auferlegte O. gestÃ¼tzt auf §§ 22 Abs. 1 und 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter BerÃ¼cksichtigung des Freibetrags von Fr. 100'000.- gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. a ESchG eine Schenkungssteuer von Fr. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Eine vom Pflichtigen erhobene Einsprache, womit er die Herabsetzung der Steuer auf Fr. ... beantragt hatte, wies die Finanzdirektion ab und erhÃ¶hte den Betrag auf Fr. ... In ihren ErwÃ¤gungen hielt die Direktion fest, dass nicht auf die VerkehrswertschÃ¤tzung des vom Schenker beigezogenen Gutachters S., sondern auf die - fÃ¼r vollstÃ¤ndig, klar und widerspruchsfrei befundenen - Feststellungen des Amtsexperten T. abzustellen sei. Als Gegenleistung fÃ¼r die Schenkung habe der Pflichtige eine Schuld von Fr. ... Ã¼bernommen; von einem Verzicht auf seinen Erbteil am Nachlass der Mutter kÃ¶nne jedoch nicht gesprochen werden. Der Pflichtige habe den vÃ¤terlichen Betrieb schon im Jahr 1980 Ã¼bernommen und spÃ¤ter wiederholt umgebaut. Mit der streitbetroffenen Schenkung habe N. seine beiden SÃ¶hne O. und R. gleichmÃ¤ssig begÃ¼nstigen wollen. Die Voraussetzungen fÃ¼r eine Vorzugsbewertung nach § 16 ESchG seien unter diesen UmstÃ¤nden nicht erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Rekurs vom 24. November 1999 liess O. dem Verwaltungsgericht beantragen, die Schenkungssteuer unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf Fr. ... zu mindern. Ausserdem verlangte er eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Namen des Staats ZÃ¼rich beantragte die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckzukommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953 Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952 Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren. Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln fÃ¼r die Richtigkeit ihrer Darstellung anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die AntrÃ¤ge des Steuerpflichtigen gebunden und fÃ¼hrt trotz RÃ¼ckzugs einer Einsprache das Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass die Veranlagung dem Gesetz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach AnhÃ¶ren des Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten Ã¤ndern (Satz 3). Nach dem Gesagten gilt - wie etwa im Einspracheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) - die Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene VerfÃ¼gung entsprechend der materiellen Rechtslage Ã¼ber die AntrÃ¤ge des Einsprechers hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil des Anfechtenden Ã¤ndern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Der Schenkungssteuer unterliegen nach § 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der EmpfÃ¤nger aus dem VermÃ¶gen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird; hierzu gehÃ¶ren (unter anderem) auch VorempfÃ¤nge in Anrechnung an die kÃ¼nftige Erbschaft (Abs. 2). Kraft § 7 lit. c ESchG entsteht der Anspruch auf die Schenkungssteuer im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. c ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR 67 Nr. 7).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Ãbernimmt ein Erbe ein GrundstÃ¼ck, um dort das vom Erblasser selbstÃ¤ndig betriebene GeschÃ¤ft in Handel, Fabrikation, Gewerbe oder Handwerk selbst fortzufÃ¼hren, so werden kraft § 16 ESchG die dem GeschÃ¤ft unmittelbar dienenden Teile des GrundstÃ¼cks mit der HÃ¤lfte des Verkehrswerts bewertet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Vorzugsbewertung von GeschÃ¤ftsliegenschaften kommt nicht nur im Erbfall, sondern auch im Fall einer Schenkung an Erben (Erbvorbezug) zur Anwendung (RB 1993 Nr. 32 = StR 50, 120, auch zum Folgenden). Wie das Verwaltungsgericht in jenem Entscheid festgestellt hat, gebieten weder der Wortlaut von § 16 ESchG noch dessen Sinn eine gleichzeitige Ãbernahme von Betrieb und GrundstÃ¼ck. Die lebzeitige GeschÃ¤ftsÃ¼bertragung auf einen oder mehrere Erben erfolgt erfahrungsgemÃ¤ss nicht in einem Akt, sondern schrittweise. Auch wird hÃ¤ufig durch Vermietung oder Verpachtung des GeschÃ¤fts an den Nachfolger ein Schwebezustand geschaffen, der dem bisherigen GeschÃ¤ftsinhaber die MÃ¶glichkeit einrÃ¤umt, den GeschÃ¤ftsbetrieb selbst wieder aufzunehmen. Zu welchem Zeitpunkt die endgÃ¼ltige GeschÃ¤ftsÃ¼bertragung erfolgt ist, lÃ¤sst sich in diesen FÃ¤llen meistens nicht eindeutig bestimmen. Auch wenn vom Erfordernis der Gleichzeitigkeit der GeschÃ¤fts- und GrundstÃ¼cksÃ¼bertragung abgesehen wird, bedingt die Vorzugsbewertung doch einen engen ursÃ¤chlichen Zusammenhang zwischen der GeschÃ¤fts- und der GrundstÃ¼cksÃ¼bernahme. Diese kausale VerknÃ¼pfung kann in Frage gestellt werden, wenn die Ãbernahme des GeschÃ¤fts und die Ãbertragung des GrundstÃ¼cks zeitlich weit auseinander liegen. Eine grosse Zeitspanne zwischen Betriebs- und LiegenschaftsÃ¼bertragung lÃ¤sst indes fÃ¼r sich allein nicht auf einen fehlenden Kausalzusammenhang schliessen. Vielmehr ist anhand der gesamten UmstÃ¤nde zu prÃ¼fen, ob die GrundstÃ¼cksÃ¼bertragung in genÃ¼gend engem sachlichen Zusammenhang mit der frÃ¼her erfolgten GeschÃ¤ftsÃ¼bernahme steht. In diesem Sinn kann auch ein durch Verpachtung der Betriebsliegenschaft geschaffener Schwebezustand durchaus lÃ¤nger andauern, wenn dessen Charakter als grundsÃ¤tzlich auf die endgÃ¼ltige Ãbernahme und WeiterfÃ¼hrung des Unternehmens durch die Erben gerichtete ÃbergangslÃ¶sung bestehen bleibt. Im Entscheid SR.93.00041 vom 4. Juli 1995 hat das Verwaltungsgericht einen engen Kausalzusammenhang noch bejaht, obwohl die Abtretung des GrundstÃ¼cks erst elf Jahre nach der Ãbertragung des GeschÃ¤fts erfolgt war.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Finanzdirektion lehnt eine Vorzugsbewertung mit der BegrÃ¼ndung ab, dass ein enger ursÃ¤chlicher Zusammenhang zwischen GeschÃ¤fts- und GrundstÃ¼cksÃ¼bertragung fehle. Der Rekurrent habe den 1980 Ã¼bernommenen Betrieb in den vom Vater gemieteten RÃ¤umen auf eigene Rechnung und Gefahr gefÃ¼hrt. Es sei nicht anzunehmen, dass ein dadurch geschaffener Schwebezustand Ã¼ber 17 Jahre angehalten habe. Ferner sei nicht die ursprÃ¼ngliche Betriebsliegenschaft an den Rekurrenten Ã¼bertragen worden, sondern ein <br/> - nach dem Willen des Vaters im VerhÃ¤ltnis zum gleichzeitig beschenkten Bruders mÃ¶glichst gleichwertiger - Anteil derselben. Hinzu komme, dass der Standort des GeschÃ¤fts nach Umbauten in den Jahren 1982, 1985 und 1992 auf andere RÃ¤umlichkeiten gewechselt habe. Der Rekurrent hÃ¤lt dem entgegen, die mit der Parzellierung geschaffene Dienstbarkeitsordnung gewÃ¤hrleiste, dass der Betrieb auf dem angestammten Areal fortgesetzt werde. Die Umbauten betrÃ¤fen einerseits die Wohnung auf Kat.Nr. 05, fÃ¼r die keine Vorzugsbewertung verlangt werde; im Ãbrigen sei auf Kat.Nrn. 07 und 06 WohnflÃ¤che in BÃ¼roraum umgewandelt worden. Der GebÃ¤udeteil, in dem sich die BÃ¼rorÃ¤ume befÃ¤nden, bilde mit dem Wohnhaus keine Einheit. Der Schenker habe bis zur Ãbertragung der Liegenschaften im GeschÃ¤ft gearbeitet und dafÃ¼r Lohn bezogen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Zwischen der GeschÃ¤ftsÃ¼bernahme durch den Rekurrenten und der Schenkung eines Teils des Betriebsareals liegt ein Zeitraum von Ã¼ber siebzehn Jahren. Beim FÃ¼hrungswechsel war N. bereits 65 Jahre alt, was trotz seiner fortdauernden Mitarbeit als Indiz fÃ¼r eine Trennung vom Betrieb gelten dÃ¼rfte. FÃ¼r eine bloss partielle Ãbertragung des GeschÃ¤fts auf den Sohn O. kÃ¶nnten gÃ¼terrechtliche AnsprÃ¼che von P. sowie erbrechtliche AnsprÃ¼che der beiden Geschwister Q. und R. gesprochen haben. Wie sich der Ãbergang des Betriebs vom Vater auf den Sohn im Einzelnen vollzogen hat, ist nicht aktenkundig. Der Rekurrent hat somit nicht dargetan, dass zwischen den VorgÃ¤ngen der BetriebsÃ¼bergabe und der Landabtretung ein enger sachlicher Zusammenhang besteht. Hinzu kommt, dass das Betriebsareal - gemÃ¤ss der Aufstellung in Ziffer I der Prozessgeschichte - nur teilweise auf O., teilweise aber auch auf seinen Bruder R. Ã¼bergegangen ist. Unklar ist, ob sich der Betrieb frÃ¼her ausschliesslich auf den Bereich der heutigen Kat.Nrn. 05 und 04 erstreckt hat oder ob auch die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 06 und 07 einbezogen waren. Der Rekurrent hat sich im Jahr 1980 offenbar damit begnÃ¼gt, die BetriebsgrundstÃ¼cke von seinem Vater zu mieten, ohne eine Regelung Ã¼ber kÃ¼nftige EigentumsverhÃ¤ltnisse zu treffen. Dass die FortfÃ¼hrung des Gewerbebetriebs den getÃ¤tigten Erbvorbezug oder eine entsprechende testamentarische Anordnung tatsÃ¤chlich erfordert hat, ist nicht behauptet worden. Die frÃ¼here EigentÃ¼merstellung des Vaters hat im Ãbrigen mehrere bauliche Massnahmen nicht behindert. Die Abtretung scheint daher weniger mit dem Gedeihen des Betriebs als mit dem BedÃ¼rfnis des Schenkers nach einer lebzeitigen Ordnung des Nachlasses im Zusammenhang zu stehen. GemÃ¤ss den Parteivorbringen scheint der Schenker eine solche Regelung schon frÃ¼her geplant zu haben, was aber an Streitigkeiten Ã¼ber den Nachlass der 1992 verstorbenen Ehefrau und Mutter gescheitert ist. Wie die erbrechtlichen AnsprÃ¼che der Schwester abgegolten worden sind, lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen. Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen fÃ¼r eine Vorzugsbewertung im Sinne von § 16 ESchG nicht dargetan.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Ein Gutachten zum Verkehrswert unterliegt als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung. Die PrÃ¼fung der RechtsmittelbehÃ¶rde kann sich indessen darauf beschrÃ¤nken, ob das - von einer Amtsstelle eingeholte - Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob es vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sei und ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35) Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beurteilungsspielraum verfÃ¼gt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im Ãbrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fÃ¤llen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an sie zurÃ¼ckzuweisen (VGr, 2. Februar 1994, SR.93.00065).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Einem Parteigutachten kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 23; Richard Frank et al., Kommentar zur zÃ¼rcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., ZÃ¼rich 1997, vor § 171 ff. N. 4). Auf die vom Rekurrenten ins Recht gelegte RealwertschÃ¤tzung des von N. beauftragten S. kann daher schon aus diesem Grund nicht abgestellt werden; dasselbe gilt fÃ¼r die vom Rekurrenten veranlasste VerkehrswertschÃ¤tzung des nÃ¤mlichen Gutachters. AnzufÃ¼gen bleibt, dass diesen Expertisen im Wesentlichen die gleichen formellen und materiellen MÃ¤ngel anhaften, wie sie nachfolgend (E. 5 und 6) dem Amtsgutachten entgegenzuhalten sind. Auch deswegen kÃ¶nnte sich der Rekurrent nicht auf die Bewertung durch den SachverstÃ¤ndigen S. berufen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Der Rekurrent hat von der Finanzdirektion Gelegenheit erhalten, sich zum Amtsgutachten von T. auszusprechen. Obschon die Folgerungen dieses Experten auf eine VerbÃ¶serung der angefochtenen EinschÃ¤tzung zulasten des Rekurrenten hinauslaufen, hat die Vorinstanz den rechtskundig vertretenen Pflichtigen auf die MÃ¶glichkeit einer reformatio in peius nicht mehr eigens hinweisen mÃ¼ssen. Insoweit liegt daher keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor. Weil die VerkehrswertschÃ¤tzung als Einheit zu betrachten ist, lÃ¤sst sich auch nicht beanstanden, dass die VerbÃ¶serung einzelne SchÃ¤tzungsfaktoren beschlÃ¤gt, die der Pflichtige nicht gerÃ¼gt hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Hingegen sind dem Amtsgutachter bei der <i>Erhebung der Bewertungsgrundlagen</i> verschiedene Fehler unterlaufen. Wie der Experte hÃ¤tte vorgehen mÃ¼ssen, hat das Verwaltungsgericht in E. 3d des Entscheids SR.99.00011 vom 24. November 1999 (= ZStP 2000, S. 157 f.) skizziert. In E. 3c des nÃ¤mlichen Urteils (= RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, S. 154 ff.) hat das Verwaltungsgericht - in Anlehnung an die Lehre und Rechtsprechung - AusfÃ¼hrungen zur Verkehrswertermittlung nach der Vergleichsmethode gemacht. Diese Methode spielt auch hier eine - freilich zweitrangige - Rolle. Indem der Amtsgutachter es dabei hat bewenden lassen, sich beim Notariat nach den gehandelten Preisen fÃ¼r unÃ¼berbautes Land zu erkundigen und seiner VerkehrswertschÃ¤tzung den Durchschnittswert zugrunde zu legen, ist er seiner Ermittlungsaufgabe nicht nachgekommen. Denn das Wesen der Vergleichsmethode besteht darin, in einem ersten Schritt HandÃ¤nderungen zu erheben, die mit dem zu bewertenden GrundstÃ¼ck eine so grosse Ãhnlichkeit aufweisen, dass sich ein Vergleich rechtfertigt. In einem zweiten Schritt mÃ¼ssen die Unterschiede zwischen den beiden jeweils betrachteten Liegenschaften festgestellt und bewertet werden (RB 1999 Nr. 158). Beides hat der von der Finanzdirektion beauftragte SachverstÃ¤ndige unterlassen. Nach den im oben genannten Urteil angefÃ¼hrten SchÃ¤tzungsregeln hÃ¤tte der Experte eine Ã¼ber acht Monate nach dem Stichtag abgewickelte HandÃ¤nderung nicht berÃ¼cksichtigen dÃ¼rfen (RB 1972 Nr. 103; ebenso VGr, 26. Januar 2000, SR.1999. 00016). Bedenken bestehen sodann gegen den Miteinbezug von HandÃ¤nderung Nr. 1, die fast vier Jahre vor dem Stichtag stattgefunden hat; die gÃ¼nstigeren MarktverhÃ¤ltnisse im damaligen Zeitpunkt (vgl. Statistisches Jahrbuch des Kantons ZÃ¼rich 2000, S. 107 ff.) haben sich denn auch im besten der erhobenen Preise niedergeschlagen. Ebenso hÃ¤tten sich bei der HandÃ¤nderung Nr. 4, wo die Gemeinde als VerkÃ¤uferin aufgetreten war, nÃ¤here AbklÃ¤rungen aufgedrÃ¤ngt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Viel gewichtiger als die MÃ¤ngel bei der Realwertermittlung fallen die VersÃ¤umnisse bei der Feststellung des Ertragswerts ins Gewicht. Wie in E. 6b nachfolgend festzustellen ist, hat der Experte eine objektbezogene Erhebung weitgehend unterlassen und statt dessen seiner SchÃ¤tzung allgemeine Erfahrungswerte zugrunde gelegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits diese formellen UnzulÃ¤nglichkeiten erschÃ¼ttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hÃ¤tte deshalb nicht unbesehen darauf abstellen dÃ¼rfen, sondern hÃ¤tte - kraft der ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts - den Experten zur Verbesserung anhalten mÃ¼ssen. Somit hat die von der Finanzdirektion gefÃ¼hrte Untersuchung keine Klarheit Ã¼ber den Verkehrswert der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke erbracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher an die Finanzdirektion zurÃ¼ckzuweisen, welche - im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) - eine ergÃ¤nzende Untersuchung vorzunehmen hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. a) Im Rahmen der materiellen PrÃ¼fung des Amtsgutachtens stellt sich zunÃ¤chst die Frage, ob der Experte auf die richtige <i>SchÃ¤tzungsmethode</i> abgestellt habe. FÃ¼r das unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 04 wird im Einklang mit der Gerichtspraxis eine RealwertschÃ¤tzung vorgenommen, wÃ¤hrend der Verkehrswert der Hausliegenschaften Kat. Nrn. 05 und 07 (wie auch von Kat.Nr. 06) zu Recht aus einem Mittel von Ertrags- und Realwert abgeleitet wird. Die vom Experten vorgenommene Gewichtung von 5 x Ertragswert und 1 x Realwert erscheint vorliegend - Anteil Wohnhaus, BÃ¼roanbau, Werkstatt und Magazin - als angemessen (vgl. Francesco Canonica, SchÃ¤tzerlehrgang/ Grundwissen, hrsg. vom Schweiz. ImmobilienschÃ¤tzer-Verband, Bern 2000, S. 119; Wolfgang Naegeli/ Heinz Wenger, Der LiegenschaftenschÃ¤tzer, 4. A., ZÃ¼rich 1997, S. 100; vgl. auch Schweiz. Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungsexperten, SchÃ¤tzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, S. 61 f.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Weil der <i>Ertragswert</i> im Rahmen der Verkehrswertermittlung hier besonders stark ins Gewicht fÃ¤llt, hÃ¤tte sich ein gewisser Aufwand des Experten gerechtfertigt. Ãber die Ausgestaltung und Nutzung der Liegenschaften finden sich in den SchÃ¤tzungen von S. nÃ¤here AusfÃ¼hrungen. Die gemischte Nutzung eines Ã¼ber hundertjÃ¤hrigen GebÃ¤udes zu Wohn- und BÃ¼rozwecken stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an die SchÃ¤tzung. Die inventarisierte Liegenschaft, die ein mÃ¶gliches Denkmalschutzobjekt im Sinn von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellt, hat einen Anteil Liebhaberwert, was sich in einem vergleichsweise weiten SchÃ¤tzungsermessen niederschlÃ¤gt. Trotzdem hÃ¤tte der Amtsexperte dartun mÃ¼ssen, ob die (angeblich) erzielten Wohnungsmieten von Fr. ... tatsÃ¤chlich angemessen seien. Denn bei der Ertragswertermittlung ist nicht auf die tatsÃ¤chlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren MietertrÃ¤ge abzustellen (Canonica, S. 84; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 54; eingehend: JÃ¼rgen Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der GrundstÃ¼ckswertermittlung, 4. A., MÃ¼nchen 1997, S. 115 ff.). Dass die von den Familienmitgliedern bezahlten Mieten nicht marktkonform sind, bestÃ¤tigt sogar der Privatexperte. Der Mietwert ist vom Experten stets unter BerÃ¼cksichtigung aller EinflussgrÃ¶ssen und anhand von Vergleichsobjekten zu schÃ¤tzen. Dabei kommt dem Kriterium der Orts- und QuartierÃ¼blichkeit herausragende Bedeutung zu (Naegeli/Wenger, S. 82). Dass der von der Finanzdirektion bestellte SachverstÃ¤ndige eine solche Untersuchung vorgenommen hÃ¤tte, geht aus dem Gutachten nicht hervor. Dasselbe gilt mit Bezug auf den von der BÃ¼roflÃ¤che abgeworfenen Ertrag. Statt den konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen nachzugehen, hat sich der Experte damit begnÃ¼gt, einen kaum spezifizierten allgemeinen Durchschnittswert heranzuziehen; dies unter Hinweis auf eine Lehrmeinung (Naegeli/Wenger, S. 294, wo sich allerdings keinerlei BezÃ¼ge zu Statistiken usw. finden). Solche Mittelwerte sind von beschrÃ¤nkter Aussagekraft, weil sie weder die Eigenheit der zu beurteilenden Liegenschaft noch die VerhÃ¤ltnisse des lokalen Markts berÃ¼cksichtigen. Dass der Rekurrent unter Hinweis auf die wenig zweckmÃ¤ssige Anordnung der BÃ¼rorÃ¤ume in dem vor Ã¼ber hundert Jahren zu Wohnzwecken erstellten GebÃ¤ude eine ErmÃ¤ssigung des Mietwerts auf Fr. .../m<sup>2</sup> verficht, erscheint als plausibel. Die Vorinstanz, deren Experte sich in seiner Stellungnahme zu den EinwÃ¤nden des Rekurrenten gegen das Amtsgutachten mit einem Hinweis auf die erwÃ¤hnte Literaturstelle begnÃ¼gt hat, wird im zweiten Rechtsgang die fÃ¼r eine fallbezogene Ertragswertermittlung nÃ¶tigen AbklÃ¤rungen vornehmen mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Was die <i>Ermittlung des Landwerts</i> betrifft, hat der Amtsgutachter - wie schon in E. 5b festgestellt - die Vergleichsmethode allzu oberflÃ¤chlich angewendet. Dass der Experte VergleichsgrundstÃ¼cke aus verschiedenen Zonen berÃ¼cksichtigt, ist zwar nicht ausgeschlossen, bedÃ¼rfte jedoch wegen der unterschiedlichen Nutzungsdichte einer nÃ¤heren BegrÃ¼ndung. Kaum verstÃ¤ndlich ist, dass der Experte fÃ¼r die Zone ... einen Preis von lediglich Fr. .../m<sup>2</sup> annimmt, fÃ¼r die Zone ... trotz der nicht allzu grossen Nutzungsunterschiede hingegen einen Wert von Fr. .../m<sup>2</sup> ermittelt. Einen offensichtlichen Irrtum stellt die Auffassung des Amtsexperten dar, wonach die vom Schenker begrÃ¼ndeten Dienstbarkeiten den Wert der berechtigten und der belasteten GrundstÃ¼cke nicht beeinflussten (Canonica, S. 44; Naegeli/Wenger, S. 188 ff.; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 17 ff.; Simon/Gors/Troll, S. 62 ff.). Zwar trifft es zu, dass sie ihren Ursprung im Erbvorbezug haben und somit familiÃ¤r motiviert sind. Ebenso richtig ist, dass die meisten dieser Servituten - nach einem entsprechenden Aufhebungsvertrag (Peter Liver, Berner Kommentar, 1980, Art. 734 N. 15 f. ZGB) - wieder gelÃ¶scht werden kÃ¶nnten. Ausser Betracht fÃ¤llt eine einverstÃ¤ndliche Aufhebung kraft Art. 20 OR allerdings insoweit, als dadurch ein gesetzwidriger Zustand eintreten wÃ¼rde (vgl. Liver, Art. 734 N. 54 ff. ZGB). Weil eine zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzte Liegenschaft grundsÃ¤tzlich Ã¼ber ParkplÃ¤tze verfÃ¼gen muss (§§ 242 ff. PBG), kann das zugunsten von Kat.Nr. 07 begrÃ¼ndete Parkplatzservitut nur aufgehoben werden, wenn eine ErsatzlÃ¶sung gefunden wird. Selbst unter der - wegen der MÃ¶glichkeit, den Gesellschaftsvertrag jederzeit aufzulÃ¶sen (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 6 des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911), unzulÃ¤ssigen - Annahme, dass die BrÃ¼der O. und R. die vier Ã¼bernommenen GrundstÃ¼cke nicht verÃ¤ussern, beeinflusst das GefÃ¼ge der Dienstbarkeiten deren Wert betrÃ¤chtlich. Besonders ausgeprÃ¤gt trifft diese Feststellung fÃ¼r die unÃ¼berbaute Parzelle Kat.Nr. 04 zu. Weil dieselbe als Lagerplatz fÃ¼r Kat.Nr. 05 dient, verkÃ¶rpert sie fÃ¼r ihren MiteigentÃ¼mer R. nur einen geringen Wert. Obschon die beiden Beschenkten nahezu gleich betroffen sind, hÃ¤tte der SchÃ¤tzer auch die Parkplatzdienstbarkeiten bewerten und den GrundstÃ¼cken zuordnen mÃ¼ssen (vgl. dazu etwa VGr, 11. Februar 1999, VR.1998.00005 - 00007 betreffend Bemessung einer Parkplatzersatzabgabe). Ferner macht es aufgrund der Akten den Anschein, dass der Experte der Immissionslage unzureichend Rechnung getragen hat. In der SchÃ¤tzungspraxis besteht Einigkeit darÃ¼ber, dass die Belastung einer Liegenschaft mit Immissionen durch LÃ¤rm, Luftschadstoffe, Kunstlicht, Schattenwurf, ErschÃ¼tterungen und Elektrosmog sowie ideelle Einwirkungen ihren Wert beeinflusst (Canonica, S. 40 f.; Naegeli/Wenger, S. 51 und 82; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 40). Die WÃ¼rdigung der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 05, 07 und 06 als "ruhig", weckt angesichts der recht zentralen Lage, der BahnhofsnÃ¤he sowie des auf eine intensive Nutzung ausgerichteten Zonenregimes bereits erhebliche Bedenken; dass die nÃ¤mliche Qualifikation auch der Ã¼ber die dicht befahrene X.-Strasse erschlossenen Kat.Nr. 04 zuerkannt wird, ist jedoch schwer verstÃ¤ndlich. Die bei den Akten liegende Verkehrsstatistik weist wÃ¤hrend der Stosszeiten Werte von deutlich Ã¼ber 700 Fahrzeugen pro Stunde auf; im Lauf von 24 Stunden wurden knapp 8'000 Bewegungen registriert. Dass das Verkehrsaufkommen zwischen 0 und 6 Uhr sehr gering ausfÃ¤llt, Ã¤ndert an dieser Feststellung nichts. Endlich lÃ¤sst die Katasterkopie vermuten, dass entlang der angrenzenden Strassen Baulinien festgesetzt sind, welche alle vier streitbetroffenen GrundstÃ¼cke tangieren. Da die innerhalb von Baulinien gelegene FlÃ¤che nur noch eingeschrÃ¤nkt genutzt werden kann (§§ 99 ff. PBG) und im Fall der anlÃ¤sslich einer Strassenerweiterung durchgefÃ¼hrten Enteignung eine verminderte VergÃ¼tung ausgerichtet wÃ¼rde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Max Imboden/RenÃ© Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer Teil, Basel/ Stuttgart 1976, Nr. 128 B IVa), dÃ¼rfte sich dieser Umstand schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger, S. 56; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 21).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die vom SachverstÃ¤ndigen aus GebÃ¤udeinhalt, Kubikmeterpreis, Altersentwertung und Nebenkosten ermittelten <i>GebÃ¤udewerte</i> geben zu wenig Bemerkungen Anlass. Weil die Expertise ein in verschiedener Hinsicht ungewÃ¶hnliches Objekt beschlagen hat, steht dem SachverstÃ¤ndigen ein vergleichsweise breiter Ermessensspielraum zu. In formeller Hinsicht wÃ¤re es allerdings angebracht gewesen, einzelne Faktoren zu begrÃ¼nden. Dies gilt namentlich fÃ¼r die Kubikmeterpreise von Haupt- und NebengebÃ¤uden. Weshalb bei einem alten, jedoch gut unterhaltenen GebÃ¤ude, bei dem der Experte immerhin einen gewissen Unterhaltsbedarf ortet, eine Altersentwertung von nur 25 % angemessen sein soll, wÃ¤re nÃ¤her darzulegen. Die Liegenschaft Vers.Nr. 10 befindet sich nach den Akten im Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte; eine Schutzmassnahme im Sinn von §§ 203 ff. PBG ist jedoch bis zum Stichtag nicht erfolgt. Die Gerichtspraxis trÃ¤gt der Unsicherheit hinsichtlich der kÃ¼nftigen NutzungsmÃ¶glichkeiten eines GebÃ¤udes bei der VerkehrswertschÃ¤tzung je nach den UmstÃ¤nden gar nicht (VGr, 7. Mai 1992, SR 92/0027) oder in bescheidenem Umfang (VGr, 24. Februar 1999, SR.98.00061: 10 - 20 %) Rechnung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) WÃ¼rde das Verwaltungsgericht selbst in der Sache entscheiden, wÃ¤re ihm eine VerbÃ¶serung der angefochtenen VerfÃ¼gung zuungunsten des Rekurrenten praxisgemÃ¤ss verwehrt (RB 1988 Nr. 45); dieselbe Schranke muss fÃ¼r die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur AusfÃ¤llung eines neuen Einspracheentscheids im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Finanzdirektion zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>