<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00711</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223394&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00711</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Legitimation des ZVH; Inventarisierung. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (E. 3.1.1). Die Anfechtungsberechtigung eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung aufgrund von überspannten Anforderungen an die Schutzqualität unterblieben und damit als willkürlich zu beurteilen ist (E. 3.1.2). Auch die ausgebliebene Inventarisierung eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts stellt einen Legitimationsgrund dar (E. 3.2). Das vorliegen eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts wurde genügend substanziiert, die Legitimation des ZVH wurde zu Recht bejaht (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARISIERUNG">INVENTARISIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBANDSBESCHWERDERECHT">VERBANDSBESCHWERDERECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 338b Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=62681" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2022.00711</p> <p class="MsoNormal">VB.2022.00716</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00711</span></b></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Gemeinde Wil,<b> </b>vertreten durch den Gemeinderat Wil, dieser vertreten durch RA A, </span></a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"><b>Aus VB.2022.00716</b></p> <p class="MsoNormal"><span>B AG, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00711</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>B AG, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00716</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Wil,<b> </b>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Wil erteilte der B AG am 22. MÃ¤rz 2022 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch der GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 sowie fÃ¼r den Neubau von vier MehrfamilienhÃ¤usern mit Unterniveaugarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 06, 07, 08, 09 und 010, an der D- und E-Strasse in Wil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH (im Folgenden ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, dass der baurechtliche Entscheid insoweit aufzuheben sei, als er sich auf den Abbruch und Neubau der GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 01 und 02 beziehe. Vor der VerÃ¤usserung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und vor Erteilung einer Abbruchbewilligung fÃ¼r das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02 seien diese bauhistorisch zu untersuchen und je nach Ergebnis unter Schutz zu stellen. Nach einem doppelten Schriftenwechsel fÃ¼hrte das Baurekursgericht am 6. September 2022 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 20. Oktober 2022 hiess das Gericht den Rekurs teilweise gut und hob den angefochtenen Gemeinderatsbeschluss vom 22. MÃ¤rz 2022 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschwerde vom 22. November 2022 (VB.2022.00711) liess der Gemeinderat namens der Gemeinde Wil dem Verwaltungsgericht beantragen:</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span> "1. Als vorsorgliche Massnahme sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung hinsichtlich dem Bau der HÃ¤user 1 bis 3 auf Kat.-Nr. 08 sowie der weiteren Bauten und Anlagen auf Kat.-Nrn. 09 und 010 zu entziehen und das Urteil des Baurekursgerichts diesbezÃ¼glich sofort aufzuheben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 2. Es sei das Urteil des Baurekursgerichts vom 20. Oktober 2022 â¦ aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. MÃ¤rz 2022 bezÃ¼glich Abbruch- und Baubewilligung mangels Legitimation des Beschwerdegegners wiederherzustellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 3. Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vom 20. Oktober 2022 â¦ hinsichtlich Anordnung einer schutzgutachterlichen AbklÃ¤rung fÃ¼r das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02 mangels Legitimation aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. MÃ¤rz 2022 bezÃ¼glich Abbruch- und Baubewilligung unter Auflagen wiederherzustellen, ausgenommen der Abbruchbewilligung fÃ¼r das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 07.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 4. Eventualiter sei das Urteil des Baurekursgerichts vom 20. Oktober 2022 â¦ hinsichtlich dem Bau der HÃ¤user 1 bis 3 auf Kat.-Nr. 08 sowie der weiteren Bauten und Anlagen auf Kat.-Nrn. 09 und 010 aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates vom 22. MÃ¤rz 2022 bezÃ¼glich Abbruch- und Baubewilligung unter Auflagen diesbezÃ¼glich wiederherzustellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 5. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge fÃ¼r das vorliegende sowie das vorinstanzliche Verfahren zulasten des Beschwerdegegners."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom 8. Dezember 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess am 6. Januar 2023 der ZVH stellen. Die Mitbeteiligte schloss sich mit Stellungnahme vom 13. Februar 2023 den BeschwerdeantrÃ¤gen an. Mit Replik vom 11./13. Februar 2023, Duplik vom 27. Februar 2023, Triplik vom 13. MÃ¤rz 2023 und Quadruplik vom 23. MÃ¤rz 2023 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Ausserdem verlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin die Vereinigung des Verfahrens mit der Beschwerde der Bauherrschaft.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 23. November 2022 liess auch die B AG Beschwerde (VB.2022.00716) mit folgenden AntrÃ¤gen erheben:</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span> "1. Es sei das angefochtene Urteil aufzuheben und es sei die Baubewilligung der Gemeinde Wil vom 22. MÃ¤rz 2022 wiederherzustellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 2. Eventuell sei das Urteil mit Bezug auf das GebÃ¤ude Assek-Nr. 02 aufzuheben und es sei mit Bezug auf das Mehrzweckbauernhaus Assek-Nr. 02 auf den Rekurs des Beschwerdegegners nicht einzutreten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 3. Es sei im Sinne einer vorsorglichen Massnahme dem Rekurs des Beschwerdegegners die aufschiebende Wirkung mit Bezug auf die GebÃ¤ude 1 bis 3 zu entziehen und es sei sofort festzustellen, dass die Bewilligung bezÃ¼glich dieser drei GebÃ¤ude, samt darunterliegender Tiefgarage, in Rechtskraft erwachsen ist, weshalb die Baufreigabe erteilt werden kann, soweit nicht das GebÃ¤ude 4 und die darunterliegende Tiefgarage betroffen sind.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 4. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Rekursgegners."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 8. Dezember 2022 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess am 6. Januar 2023 der ZVH stellen. Mit Replik vom 13. Februar 2013, Duplik vom 27. Februar 2023, Triplik vom 7. MÃ¤rz 2023, Quadruplik vom 23. MÃ¤rz 2023 und Quintuplik vom 21. April 2023 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids und die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gungen vom 16. Januar 2023 in beiden Beschwerdeverfahren wies der AbteilungsprÃ¤sident das Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrerinnen um vorsorgliche Massnahmen bzw. um provisorische Baufreigabe fÃ¼r die HÃ¤user Nrn. 1â3 ab.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><b><span> </span></b></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Streitgegenstand bildet nur noch die Frage, ob der angefochtene Entscheid deswegen aufzuheben sei, weil das Baurekursgericht auf den Rekurs des ZVH mangels dessen Legitimation gar nicht hÃ¤tte eintreten dÃ¼rfen. Im Eventualstandpunkt verlangen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen eine partielle Aufhebung des Rekursentscheids. Das Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrerinnen um Erlass vorsorglicher Massnahmen bzw. um provisorische Baufreigabe fÃ¼r die HÃ¤user Nrn. 1â3 ist mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 16. Januar 2023 rechtskrÃ¤ftig abgewiesen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Gemeinde Wil ist als GrundeigentÃ¼merin durch die Aufhebung der Baubewilligung berÃ¼hrt und hat ein schutzwÃ¼rdiges Interesse, deren Bestand zu verteidigen. Sie ist daher kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Dasselbe gilt fÃ¼r die B AG als Baugesuchstellerin.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nÃ¤mlichen Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b><span>RÃ¼ckweisungsentscheide, welche der Vorinstanz wie vorliegend einen Beurteilungsspielraum belassen, sind nur dann selbstÃ¤ndig anfechtbar, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht oder die Gutheissung einer dagegen erhobenen Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren wÃ¼rde (§ 19a Abs. 2 VRG i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 Ã¼ber das Bundesgericht [BGG]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 64; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 45). Ein solcher Nachteil ist zu bejahen, da die Gemeinde durch den RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen wÃ¼rde, den von ihr als falsch erachteten materiell-rechtlichen Vorgaben fÃ¼r die Erteilung der Baubewilligung â bzw. im vorliegenden Fall fÃ¼r die vorgÃ¤ngige PrÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit â Folge zu leisten (vgl. BGr, 15. MÃ¤rz 2021, 1C_289/2020, E. 1.1, BGE 133 II 409 E. 1.2). In einer solchen Konstellation kÃ¶nnte es fÃ¼r die Gemeinde einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken, wenn ihr nicht die MÃ¶glichkeit der Beschwerde offenstehen wÃ¼rde</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.6 </b>Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf beide Beschwerden einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>EigentÃ¼mer der vom Baugesuch ("WohnÃ¼berbauung F") betroffenen GrundstÃ¼cke sind G (Kat.-Nrn. 08 und 06), H (Kat.-Nr. 010) und die Gemeinde Wil (Kat.-Nrn. 07, 09 und 06). GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wil vom 27. November 2016 liegen Kat.-Nrn. 07 und 010 sowie die Zwergparzelle Kat.-Nr. 06 in der Kernzone Ka, Kat.-Nr. 08 in der Kernzone Kb und Kat.-Nr. 09 mit dem GebÃ¤ude J in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen. GemÃ¤ss Baugesuch werden nach dem Abbruch der fÃ¼nf GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 vier MehrfamilienhÃ¤user mit 27 Wohnungen und eine Unterniveaugarage fÃ¼r 74 Personenwagen erstellt. Die HÃ¤user 1â3 sollen um einen zentralen Platz angeordnet werden, wÃ¤hrend der Ersatzbau Haus 4 beim Gasthaus I nordwestlich von Haus 1 zu stehen kommt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der <span>fÃ¼r die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Auf die DurchfÃ¼hrung eines </span><span>Augenscheins <span>oder auf sonstige Untersuchungshandlungen kann daher verzichtet werden. Die von der Vorinstanz bei ihrem Lokaltermin vom 6. September 2022 gewonnenen Erkenntnisse dÃ¼rfen auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss <span>§ 338b Abs. 1 lit. a PBG kÃ¶nnen g</span>esamtkantonal tÃ¤tige VerbÃ¤nde, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemÃ¤ss dem Natur- und Heimatschutz oder ver­wandten, rein ideellen Zielen widmen, Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse erheben, soweit sie sich auf den III. Titel (<span>Natur- und Heimatschutz, §§ 203â217</span>) oder § 238 Abs. 2 PBG (<span>besondere RÃ¼cksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten</span>) stÃ¼tzen. Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den VerbÃ¤nden dabei nur fÃ¼r RÃ¼gen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Nach <span>der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hÃ¤ngt die Rekurs- und Beschwer­delegitimation der Natur- und HeimatschutzverbÃ¤nde in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestÃ¼tzt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden). Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwÃ¼rdig, verschafft den VerbÃ¤nden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10). </span>Dementsprechend muss grundsÃ¤tzlich <span>die angefochtene Anordnung ein bereits fÃ¶rmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. aâg PBG betreffen (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 5.2.1, mit Hinweisen auf die Praxis des Verwaltungsgerichts).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Wie <span>in dieser Rechtsprechung angefÃ¼hrt, handelt es sich bei den ErwÃ¤gungen zur Legitimation der VerbÃ¤nde im Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG um GrundsÃ¤tze, zu denen jedoch </span><span>Ausnahmen <span>bestehen (vgl. Bertschi, § 21 N. 166, mit Hinweisen; VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). So wurde die Anfechtungsbefugnis eines Verbandes in einem Fall bejaht, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung des Schutzobjekts unterblieben und zudem die SchutzwÃ¼rdigkeit unbestritten war (RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 92/1991, S. 495). Weiter wurde die Legitimation in FÃ¤llen anerkannt, in denen das zustÃ¤ndige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung nicht nachgekommen war und die SchutzwÃ¼rdigkeit als glaubhaft dargetan wurde sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September 2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;<i> </i>Christoph </span></span>Fritzsche<span>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 566). Die Anfechtungsberechtigung eines Verbandes ist auch in FÃ¤llen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung aufgrund von Ã¼berspannten Anforderungen an die SchutzqualitÃ¤t unterblieben und damit als willkÃ¼rlich zu beurteilen ist </span><span>(BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 6; <span>dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.). WillkÃ¼r liegt namentlich vor, wenn eine BehÃ¶rde in sich widersprÃ¼chliche Entscheidungen trifft (BGE 140 III 16 E. 2.5; BGE 132 I 1 E. 3.3; BGE 128 II 182 E. 3d).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Mit Entscheid vom 15. Dezember 2021 (BRGE III Nr. 0206/2021, www.baurekursgericht-zh.ch) anerkannte das Baurekursgericht einen weiteren Ausnahmegrund, der die Rekurslegitimation der VerbÃ¤nde begrÃ¼nde, nÃ¤mlich fÃ¼r diejenigen FÃ¤lle, in denen die "begrÃ¼ndete Vermutung einer potentiell hochgradigen SchutzwÃ¼rdigkeit des streitbetroffenen Objekts" bestehe.</p> <p class="Urteilstext"><span>Im Licht des erwÃ¤hnten neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 7. Juni 2021 erscheint der vom Baurekursgericht als legitimationsbegrÃ¼ndend anerkannte zusÃ¤tzliche Ausnahmegrund indessen als entbehrlich, da die ausgebliebene Inventarisierung eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts offensichtlich zu Unrecht unterblieben wÃ¤re und mithin als willkÃ¼rlich zu qualifizieren wÃ¤re (vgl. auch Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 440, welche von einer Konkretisierung der bundesgerichtlichen Ãberlegungen spricht). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht kam zum Schluss,<span> </span>dass der ZVH die begrÃ¼ndete Vermutung eines potenziell hochgradigen Schutzobjekts erbracht habe. Die Rekursschrift habe einige Hinweise enthalten, dass es sich beim streitbetroffenen GebÃ¤udekomplex um ein sehr altes und potenziell wichtiges Objekt fÃ¼r die Gemeinde handeln kÃ¶nnte. Der Augenschein habe gezeigt, dass das Objekt an prominenter Lage im Dorfzentrum neben dem etwa 1640 erstellten Gasthof I liege. Dieser werde gemÃ¤ss Inventarblatt mit Bezug auf den Eigenwert als bedeutend und mit Bezug auf den Situationswert als hervorragend qualifiziert. Der vorderste Teil des GebÃ¤udekomplexes (Vers.-Nr. 01) liege sogar auf der gleichen Parzelle wie das Gasthaus I, was die Vermutung eines engeren Bezugs zu diesem begrÃ¼nde. Vom Ã¤usseren Erscheinungsbild her wiesen die Objekte einen erheblichen Anteil an historischer Substanz auf. FÃ¼r das Ortsbild kÃ¶nnten Lage und Stellung der Bauten durchaus von hoher Bedeutung sein. Unklar sei, ob das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 01 oder Vers.-Nr. 02 frÃ¼her als Zehntenscheune gedient habe; immerhin stehe fest, dass der GebÃ¤udekomplex als Ganzes mit dieser zusammenhÃ¤nge. Angesichts dieser Nutzung kÃ¶nnte zumindest das Ã¤ussere Erscheinungsbild samt der Dachkonstruktion fÃ¼r die Bejahung eines hohen Eigenwerts genÃ¼gen. Somit gebe es mehrere Anhaltspunkte fÃ¼r einen sehr hohen Situations- wie auch Eigenwert. AnzufÃ¼gen bleibe, dass ein Fachverband wie der ZVH diese QualitÃ¤tsmerkmale vorzugsweise mittels eines Fachberichts hÃ¤tte belegen sollen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Gemeinde Wil macht zur BegrÃ¼ndung ihrer Beschwerde geltend, dass die Nichtinventarisierung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 02 keineswegs willkÃ¼rlich, sondern vielmehr in AusÃ¼bung des ihr zustehenden Ermessens erfolgt sei. Die Zehntenscheune habe sich in diesem GebÃ¤ude im ersten Obergeschoss Ã¼ber dem heute noch bestehenden Stall befunden. Weil bei diesem GebÃ¤ude nicht mehr viel Originalsubstanz vorhanden sei, kÃ¶nne der Eigenwert nicht als hochgradig bezeichnet werden. Ebenso wenig gelte dies fÃ¼r das Ortsbild, weil das GebÃ¤ude nicht an der E-Strasse liege, sondern nach hinten versetzt sei. Selbst wenn allenfalls eine gewisse SchutzwÃ¼rdigkeit bestehen kÃ¶nnte, sei diese jedenfalls nicht hochgradig. Daher sei der Beschwerdegegner nicht legitimiert, eine schutzgutachterliche Beurteilung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 02 zu verlangen. Die Scheune Vers.-Nr. 01 habe durch die baulichen VerÃ¤nderungen ihre ursprÃ¼ngliche Funktion verloren und stehe nur geschichtlich bedingt auf dem gleichen GrundstÃ¼ck wie das Gasthaus I. Aus der Selbstbindung der Gemeinde lasse sich keine Verpflichtung zur Erhaltung der Scheune ableiten. Vielmehr habe der Gemeinderat â auch angesichts der Vielzahl von schutzwÃ¼rdigen GebÃ¤uden â in zulÃ¤ssiger ErmessensausÃ¼bung nur das Gasthaus, nicht aber die Scheune inventarisiert.</p> <p class="Urteilstext">Im Wesentlichen die gleiche BegrÃ¼ndung liegt der Beschwerde der Bauherrschaft zugrunde. Die Gemeinde habe das Inventar sorgfÃ¤ltig ausgearbeitet und im Jahr 2014 noch revidiert. Dabei seien die streitbetroffenen GebÃ¤ude zweifellos nicht Ã¼bersehen, sondern aufgrund eines qualifizierten Schweigens als nicht schÃ¼tzenswert qualifiziert worden. Selbst das Baurekursgericht erachte die SchutzwÃ¼rdigkeit als strittig; die Anforderungen an deren Darlegung seien von der Vorinstanz in unzulÃ¤ssiger Weise herabgesetzt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> Der Beschwerdegegner verteidigt den angefochtenen Rekursentscheid mit dem Hinweis auf den ausgewiesenen Untersuchungsbedarf fÃ¼r beide GebÃ¤ude, der sich aus dem hohen Eigen- wie auch Situationswert ergebe. Ãber die Einzelheiten habe eben ein bauhistorisches Gutachten Klarheit zu schaffen. Das Auswahlermessen der Gemeinde greife nur bei der ÃberprÃ¼fung von Inventarobjekten, nicht aber bei der Inventarisierung selbst.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Wie aus den Akten hervorgeht, hat das Verwaltungsgericht die Eingaben der BeschwerdefÃ¼hrerinnen jeweils der anderen Anfechtenden als Mitbeteiligter zur freigestellten Stellungnahme Ã¼bermittelt. Eine Verweigerung des rechtlichen GehÃ¶rs liegt daher nicht vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>In seiner Rekursschrift hat der ZVH substanziiert dargelegt, dass es sich bei den streitbetroffenen, zum Abbruch vorgesehenen Objekten Vers.-Nrn. 01 und 02 um ÃkonomiegebÃ¤ude handle, die aus dem 18. oder sogar 17. Jahrhundert stammten. Die beiden zusammengebauten GebÃ¤ude bildeten zumindest von aussen betrachtet eine Einheit. Ihnen komme ein erheblicher Eigen- und Situationswert zu, der eine vertiefte Untersuchung durch ein SachverstÃ¤ndigengutachten erfordert hÃ¤tte. Schliesslich lasse das Neubauprojekt die von § 238 Abs. 2 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt Gasthaus I vermissen.</p> <p class="Urteilstext">Diese Vorbringen hat das Baurekursgericht entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerinnen klarerweise als genÃ¼gende Substanziierung des Rekurses wÃ¼rdigen dÃ¼rfen. Zur ErhÃ¤rtung seiner Behauptungen hat der Beschwerdegegner einen Augenschein beantragt, welchen das Baurekursgericht denn auch durchgefÃ¼hrt hat. Dass der Beschwerdegegner kein "Kurzgutachten" erstellt hat, Ã¤ndert an der genÃ¼genden Substanziierung angesichts von § 7 Abs. 4 VRG nichts. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Im Streit liegen nicht konkrete Schutzmassnahmen, sondern die Frage, ob deren Anordnung gestÃ¼tzt auf eine gutachterliche Untersuchung Ã¼berhaupt in Betracht zu ziehen ist. Vorliegend geht das Baurekursgericht zu Recht von einem potenziell hochgradigen Schutzobjekt aus. Ob die Schutzvermutung tatsÃ¤chlich zutrifft, hat ein Gutachten zu klÃ¤ren. HÃ¶here Anforderungen an die Anordnung einer nÃ¤heren PrÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit zu legen hÃ¤tte demgegenÃ¼ber zur Folge, die ZerstÃ¶rung von â bedeutenden â Schutzobjekten in Kauf zu nehmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht beide streitbetroffenen GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 01 und 02 zu Recht als potenziell hochgradige Schutzobjekte qualifiziert. Ob eine separate Beurteilung der beiden zusammengebauten Objekte Ã¼berhaupt in Betracht fÃ¤llt, kann dabei offenbleiben. Wie das mit zahlreichen Fotografien dokumentierte Augenscheinprotokoll (S. 5â14) zeigt, erscheint es plausibel, der Dachkonstruktion der spÃ¤testens aus dem 18. Jahrhundert stammenden Objekte einen hohen Eigenwert zuzumessen. Sodann ist den beiden GebÃ¤uden im Dorfkern von Wil neben dem unstreitig schutzwÃ¼rdigen Gasthaus I mutmasslich ein hoher Situationswert zuzuerkennen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.5 </b>Die Gemeinde bringt ferner vor, sie verfÃ¼ge im Dorfkern Ã¼ber eine grosse Anzahl von inventarisierten oder geschÃ¼tzten Objekten und beruft sich damit auf ihr Auswahlermessen. Damit zielt sie indessen auf das Verfahren nach § 205 PBG, wo es durchaus zulÃ¤ssig sein kann, mit Blick auf das Vorhandensein anderer Objekte von einer Unterschutzstellung abzusehen. Dies gilt jedoch nicht fÃ¼r die Inventarisierung, fÃ¼r die einzig die potenzielle SchutzwÃ¼rdigkeit vorausgesetzt ist (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.4.1; vgl. VGr 13. April 2023, VB,2022.00393, E. 4.3.2). </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde konnte im Weiteren nicht plausibel darlegen, dass sie im Zuge der Inventarisierung genÃ¼gende AbklÃ¤rungen der beiden GebÃ¤ude getÃ¤tigt hat bzw. solche stattgefunden haben. Da wie gesehen zwei potenziell hochgradige Schutzobjekte ohne gutachterliche AbklÃ¤rung nicht inventarisiert wurden, kann nicht davon gesprochen werden, dass das Inventar sorgfÃ¤ltig er- und Ã¼berarbeitet wurde. Wird ein potenziell hochgradiges Schutzobjekt ohne stichhaltige BegrÃ¼ndung nicht inventarisiert, erweist sich das Inventar als ungenÃ¼gend.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weil die vom Baurekursgericht angeordnete SchutzabklÃ¤rung fÃ¼r beide GebÃ¤ude nach dem Gesagten rechtmÃ¤ssig ist, erweist sich die von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen eventuell beantragte Aufhebung des Rekursentscheids fÃ¼r das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02 als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Urteilstext">Ebenso wenig kann dem Subeventualantrag stattgegeben werden, dass die Baubewilligung mit Ausnahme der Abbruchbewilligung fÃ¼r die beiden GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 01 und 02 wiederherzustellen sei. Die teilweise Bewilligung eines Baugesuchs kann nur zulÃ¤ssig sein, wenn der bewilligte Teil ohne VerÃ¤nderung des Bauprojekts vom nicht bewilligten Teil klar getrennt werden kann. Dies setzt â gleich wie bei Teilentscheiden, die nur einen Teil der gestellten Begehren behandeln â voraus, dass der bewilligte Teil des Baubegehrens unabhÃ¤ngig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann (BGr, 13. Oktober 2015, 1C_350/2014, E. 2.5 f.). Da dem vorliegenden Bauprojekt eine gemeinsame Tiefgarage zugrunde liegt, ist eine bauliche Einheit gegeben und eine unabhÃ¤ngige Beurteilung nicht mÃ¶glich. Hinzu kommt, dass eine allfÃ¤llige Unterschutzstellung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und/oder Vers.-Nr. 02 zumindest zusÃ¤tzliche Nebenbestimmungen, wenn nicht gar eine grundlegende Ãberarbeitung des Projekts, erfordern wÃ¼rde. Denn kraft § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens hat die BaubehÃ¶rde darauf zu achten, dass unter Schutz gestellte Bau- und Anlagenteile durch die geplanten Massnahmen nicht gefÃ¤hrdet oder zerstÃ¶rt werden (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 295).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Im Ãbrigen konnte die Vorinstanz als Rekursinstanz sowohl zugunsten der Rekurrierenden Ã¼ber die Rekursbegehren hinausgehen als auch die angefochtene Anordnung zu ihrem Nachteil abÃ¤ndern (§ 27 VRG). Soweit die Vorinstanz in Anwendung von § 27 VRG Ã¼berhaupt das rechtliche GehÃ¶r der Parteien verletzt hÃ¤tte, indem sie Ã¼ber den Antrag des Beschwerdegegners (und damaligen Rekurrenten) hinaus die Baubewilligung vollstÃ¤ndig aufhob (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 27 N. 14), wÃ¤re eine solche nicht besonders schwer wiegende GehÃ¶rsverletzung als geheilt zu betrachten, da sich die Parteien vor dem Verwaltungsgericht ausfÃ¼hrlich dazu Ã¤ussern konnten (vgl. statt vieler VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00561, E. 2.2, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten der Beschwerdeverfahren der unterliegenden Gemeinde und der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ihnen muss eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr sind sie je zur HÃ¤lfte zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung im angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerdeverfahren VB.2022.00711 und VB.2022.00716 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 585.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'585.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte der Gemeinde Wil und der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gemeinde Wil und die private BeschwerdefÃ¼hrerin werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien und Mitbeteiligten; </span></p> <p class="Einzug2"><span> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>