<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00290</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212185&amp;W10_KEY=4467114&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00290</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.09.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.04.2013 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung/lärmschutzrechtliche Bewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baurechtliche und lärmschutzrechtliche Bewilligung für den Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes: Zonenkonformität; Grenzabstände; verkehrssichere Erschliessung; Einhaltung von lärmschutzrechtlichen Planungs- und Immissionsgrenzwerten.<br/><br/>Das im Obergeschoss vorgesehene Fitness-Center mit Spa-Bereich ist nicht im Sinn von § 3 Abs. 2 BBV II einem Verkaufsgeschäft gleichgestellt. Die Vorinstanzen mussten es daher nicht als unverhältnismässigen Verkehr auslösenden Betrieb qualifizieren (E. 3.4).<br/><br/>Die angrenzende Parzelle wurde von den Vorinstanzen ohne Rechtsverletzung als öffentlicher Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert (E. 4.3). Dem Erschliessungstrassee kommt keine Gebäudequalität zu (E. 4.4). Die massgeblichen Grenzabstände sind eingehalten.<br/><br/>Die Vorinstanz ist in Bezug auf die grundstücksinterne Erschliessung zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten (E. 5.2). Angesichts der tatsächlichen Umstände durften die Vorinstanzen eine Gefährdung der Verkehrssicherheit ohne Rechtsverletzung verneinen (E. 6.5). <br/><br/>Die Kritik der Beschwerdeführenden am Lärmgutachten vermag dessen Schlussfolgerungen nicht in Zweifel zu ziehen (E. 7).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLIEFERUNG">ANLIEFERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTLEISTUNGSBETRIEB">DIENSTLEISTUNGSBETRIEB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FITNESS-CENTER">FITNESS-CENTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEBEGRIFF">GEBÃUDEBEGRIFF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERTE">IMMISSIONSGRENZWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZWAND">LÃRMSCHUTZWAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER WEG">ÃFFENTLICHER WEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZZAHL">PARKPLATZZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PEGELKORREKTUR">PEGELKORREKTUR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTABSTELLPLÃTZE">PFLICHTABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSWERTE">PLANUNGSWERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKAUFSFLÃCHE">VERKAUFSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKAUFSGESCHÃFT">VERKAUFSGESCHÃFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSAUFKOMMEN">VERKEHRSAUFKOMMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 2 Abs. I aBV</span><br/><span class="ungerade">§ 3 BBauV II</span><br/><span class="gerade">Art. 28 BZO Zumikon</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15511" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00290</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. September 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span>alle vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. F GmbH, vertreten durch RA G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Zumikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung/lÃ¤rmschutzrechtliche Bewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel"><br/> hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Zumikon erteilte der F GmbH mit Beschluss vom 22. August 2011 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch einer Tankstelle, einer Autogarage und eines Wohnhauses sowie fÃ¼r den Neubau eines Verkaufs- und DienstleistungsgebÃ¤udes mit RÃ¼ckkÃ¼hlanlagen und AutoabstellplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Zumikon. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 8. Juni 2011 erÃ¶ffnet, mit der das Bauvorhaben unter anderem in lÃ¤rmschutzrechtlicher Hinsicht bewilligt worden war.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B, C und D, I und J, K sowie L erhoben mit gemeinsamer Eingabe Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der beiden Entscheide, eventualiter die RÃ¼ckweisung an die Gemeinde Zumikon.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 20. MÃ¤rz 2012 teilweise gut und ergÃ¤nzte den Entscheid des Gemeinderats Zumikon mit folgenden Auflagen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Das Parkierungskonzept ist so zu Ã¼berarbeiten, dass die AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Angestellte unterirdisch oder Ã¼berdacht angelegt werden und zugleich genÃ¼gend PflichtabstellplÃ¤tze fÃ¼r Besucher mit den erforderlichen Massen ausgewiesen werden. Die ProjektÃ¤nderung ist der BaubewilligungsbehÃ¶rde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Vor Baubeginn ist eine BestÃ¤tigung der Gemeinde Zumikon als GrundeigentÃ¼merin der Parzelle Kat.-Nr. 03 Ã¼ber die Realisierung des Wegprojektes oder aber ein NÃ¤herbaurecht einzuholen und einzureichen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 7. Mai 2012 erhoben A und B sowie C und D Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. MÃ¤rz 2012 sowie der Baubewilligung des Gemeinderats Zumikon vom 22. August 2011, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der F GmbH.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz schloss am 6. Juni 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 7. Juni 2012 unter Verweis auf den Mitbericht der Volkswirtschaftsdirektion, Amt fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit, vom 1. Juni 2012 die Abweisung der Beschwerde. Die F GmbH stellte mit Eingabe vom 11. Juni 2012 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen der BeschwerdefÃ¼hrenden abzuweisen. Der Gemeinderat Zumikon beantragte am 12. Juni 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer von Liegenschaften in der nÃ¤heren Umgebung des BaugrundstÃ¼cks. Damit sind sie von den angefochtenen Bewilligungen mehr als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eigenen tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen Interessen betroffen und gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref335309940"><b>2. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon (BZO) in der Gewerbezone. Das Bauvorhaben sieht den Abbruch der bestehenden Bauten und den Neubau eines Verkaufs- und DienstleistungsgebÃ¤udes vor. In dessen Erdgeschoss ist ein R-Verkaufsladen sowie eine BÃ¤ckerei/Konditorei mit CafÃ© vorgesehen. </span><span>Diese beiden Betriebe sollen Ã¼ber eine VerkaufsflÃ¤che von insgesamt rund 1'430 m<sup>2</sup> verfÃ¼gen. </span><span>Im Obergeschoss ist ein Fitness-Center mit Spa-Bereich geplant.</span><span> Im Beiblatt zur Baueingabe vom 14. April 2011 wies die private Beschwerdegegnerin darauf hin, die Firma X werde dort ein Fitness-Studio mit Personal Fitness Training, Spa mit BehandlungsrÃ¤umen fÃ¼r Massagen sowie einen Bereich mit Sauna, Dampfbad, Jacuzzi und Ruheraum einrichten. FÃ¼r den Ausbau ihrer MietrÃ¤umlichkeiten, werde sie in Eigenverantwortung entsprechende Baugesuche zur Bewilligung einreichen.</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref332036029"><b>3. </b> </a></p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, auf dem BaugrundstÃ¼ck dÃ¼rfe die VerkaufsflÃ¤che von VerkaufsgeschÃ¤ften hÃ¶chstens 1'500 m<sup>2</sup> betragen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, die fÃ¼r das Fitness-Studio im Obergeschoss vorgesehene NutzflÃ¤che von rund 1'000 m<sup>2</sup> lÃ¶se keinen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr aus und sei deshalb zulÃ¤ssig. Damit habe die Vorinstanz auf ein falsches Kriterium abgestellt. Massstab fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit seien die drei in Art. 28 Abs. 3 BZO genannten Nutzungen fÃ¼r sperrige Warenangebote wie Automobile, Werkzeugmaschinen und MÃ¶bel. Die NutzungsintensitÃ¤t sei beim vorgesehenen Fitnesscenter viel intensiver als jene bei VerkaufsrÃ¤umen fÃ¼r Automobile, Werkzeugmaschinen und MÃ¶bel. Die vorgesehene Nutzung als Fitnesszentrum stehe daher im Widerspruch zu Art. 28 Abs. 3 BZO. Im Ãbrigen sei anzumerken, dass auch Dienstleistungsbetriebe wie ReisebÃ¼ros und Schalterhallen von Banken, die einen deutlich geringeren Publikumsverkehr aufwiesen, als VerkaufsgeschÃ¤fte beurteilt wÃ¼rden. Umso mehr sei das vorgesehene Fitnesszentrum gemÃ¤ss § 3 Abs. 2 der Verordnung Ã¼ber die VerschÃ¤rfung oder die Milderung von Bauvorschriften fÃ¼r besondere Bauten und Anlagen vom 26. August 1981 (BBV II) als VerkaufsflÃ¤che anzurechnen.</p> <p class="Erwgung2">Die private Beschwerdegegnerin hÃ¤lt dem entgegen, gemÃ¤ss Baugesuchsakten sei die Nutzung der fraglichen RÃ¤ume im Obergeschoss auf Gewerbe/Dienstleistung/Produktion beschrÃ¤nkt. Es seien keine VerkaufsflÃ¤chen zur Bewilligung eingegeben und folglich auch keine bewilligt worden. Die Vorinstanz habe zutreffend festgestellt, durch die vorgesehene Nutzung fÃ¼r Fitness, Sport und Spa werde kein Ã¼bermÃ¤ssiger Verkehr ausgelÃ¶st. Die durchschnittliche Verweildauer werde zwei Stunden und mehr betragen. Beim Erlass von Art. 28 BZO sei es darum gegangen, grÃ¶ssere LÃ¤den bzw. Einkaufszentren wegen des dadurch induzierten motorisierten Verkehrs zu verhindern. Die Vorinstanz habe daher zu Recht auf dieses Kriterium abgestellt. Das Fitness-Center stelle keinen dem Publikum offenstehenden Betreib fÃ¼r GÃ¼tergrossverteilung und Detailhandel dar, in dem Waren angeboten wÃ¼rden, da es sich um einen Dienstleistungsbetrieb handle, der zudem nur einer begrenzten Anzahl Clubmitgliedern offenstehe.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Art. 28 BZO in der von der Gemeindeversammlung am 7. Dezember 2009 neu festgesetzten und von der Baudirektion am 12. April 2011 bewilligten Fassung lautet wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"<sup>1</sup> In der Gewerbezone sind mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe zulÃ¤ssig. Handels- und Dienstleistungsgewerbe sind erlaubt. </span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>2</span></sup><span> Bauten fÃ¼r Betriebe, welche unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶sen, sind nicht zulÃ¤ssig. Darunter fallen VerkaufsgeschÃ¤fte mit einer VerkaufsflÃ¤che von mehr als 500 m<sup>2</sup>, definiert in der Verordnung Ã¼ber die VerschÃ¤rfung oder die Milderung von Bauvorschriften fÃ¼r besondere Bauten und Anlagen (Besondere Bauverordnung II) vom 26. August 1981. Ausgenommen bleiben Betriebe gemÃ¤ss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung.</span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>3</span></sup><span> Auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 04, 05 und 06 [heute Kat.-Nr. 01] darf die VerkaufsflÃ¤che von VerkaufsgeschÃ¤ften nicht mehr als 1'500 m<sup>2</sup> betragen. Ausgenommen bleiben Betriebe gemÃ¤ss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung."</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, Abs. 3 dieser Bestimmung stelle Ã¼berhaupt nicht darauf ab, ob unverhÃ¤ltnismÃ¤ssiger Verkehr ausgelÃ¶st werde, trifft nicht zu. Vielmehr ist die fragliche Regelung in ihrem Zusammenhang, insbesondere den ersten beiden AbsÃ¤tzen, zu lesen. Daraus ergibt sich, dass die in Abs. 3 erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cke nur insofern eine von Abs. 2 abweichende Regelung erfahren, als bei Verkaufsnutzungen nicht bereits bei einer VerkaufsflÃ¤che von mehr als 500 m<sup>2</sup>, sondern erst bei einer solchen von mehr als 1'500 m<sup>2</sup> davon ausgegangen wird, es werde unverhÃ¤ltnismÃ¤ssiger Verkehr ausgelÃ¶st. Es trifft daher nicht zu, dass die maximale VerkaufsflÃ¤che von 1'500 m<sup>2</sup> auf dem BaugrundstÃ¼ck nur fÃ¼r Nutzweisen Ã¼berschritten werden darf, die sperrige Warenangebote enthalten wie Automobile, Werkzeugmaschinen und MÃ¶bel. Vielmehr sind auch andere Nutzungen als Verkaufsnutzungen zulÃ¤ssig, was sich bereits aus Art. 28 Abs. 1 BZO ergibt.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref335308604"><b>3.3 </b>Es stellt sich nach dem Gesagten die Frage, ob die FlÃ¤che des vorgesehenen Fitness-Centers im Obergeschoss als VerkaufsflÃ¤che im Sinn von Art. 28 BZO zu qualifizieren ist. Da die erlaubten 1'500 m<sup>2</sup> VerkaufsflÃ¤che im Erdgeschoss bereits annÃ¤hernd erreicht werden (R-Verkaufsladen, BÃ¤ckerei/Conditorei/CafÃ©; vgl. oben, E. 2), wÃ¼rde das Vorhaben in diesem Fall gegen Art. 28 Abs. 3 BZO verstossen.</a></p> <p class="Urteilstext"><span>Art. 28 BZO verweist auf die BBV II. Dabei wird nicht restlos klar, ob sich die Begriffe der VerkaufsflÃ¤che oder des VerkaufsgeschÃ¤fts oder beide nach der BBV II richten sollen. Grammatikalisch bezieht sich der Verweis auf die Definition der VerkaufsflÃ¤che. Da § 3 Abs. 3 BBV II nur VerkaufsflÃ¤chen von VerkaufsgeschÃ¤ften im Sinn von § 3 BBV II zum Gegenstand hat, erstreckt sich der Verweis jedoch indirekt auch auf die Definition von VerkaufsgeschÃ¤ften gemÃ¤ss § 3 Abs. 2 BBV II. Dies erscheint denn auch sachgerecht. Wie sich aus dem Folgenden ergibt (vgl. sogleich, E. 3.4), kann jedoch letztlich offenbleiben, fÃ¼r welche Definition(en) Art. 28 Abs. 2 BZO auf die BVV II verweist.</span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref335308623"><b>3.4 </b>Auf dem BaugrundstÃ¼ck gilt â wie erwÃ¤hnt â eine FlÃ¤chenbegrenzung fÃ¼r VerkaufsflÃ¤chen auf 1'500 m<sup>2</sup>. Bei der im Obergeschoss geplanten Nutzung handelt es sich unbestrittenermassen nicht um ein VerkaufsgeschÃ¤ft im Sinn von § 3 Abs. 1 BBV II. Der von der Vorinstanz und der privaten Beschwerdegegnerin zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. Dezember 2006 (VB.2005.00347, E. 3.2.1) ist daher vorliegend nicht einschlÃ¤gig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten jedoch die Ansicht, ein Fitness-Center mit Spa sei im Sinn von § 3 Abs. 2 BBV II einem VerkaufsgeschÃ¤ft gleichgestellt. Nach dieser Bestimmung sind Dienstleistungsbetriebe VerkaufsgeschÃ¤ften gleichgestellt, <i>soweit</i> nach ihrer Art in ihnen Dienstleistungen wie Waren angeboten werden und damit ein entsprechender Publikumsverkehr ausgelÃ¶st wird.</a></p> <p class="Urteilstext"><span>§ 3 Abs. 2 BBV II nennt als Beispiele fÃ¼r Dienstleistungsbetriebe, die VerkaufsgeschÃ¤ften gleichgestellt sind, ReisebÃ¼ros und Schalterhallen von Banken. Es sollen mithin Dienstleistungsbetriebe erfasst werden, die von einem unbeschrÃ¤nkten Benutzerkreis und jeweils fÃ¼r eine kurze Zeitdauer frequentiert werden. Die Vorinstanz fÃ¼hrte daher zutreffend aus, bei einem Fitness-Studio wie dem vorliegend geplanten, kÃ¶nne nicht von einer Frequentierung ausgegangen werden, die eine Gleichbehandlung mit VerkaufsgeschÃ¤ften im Sinn von § 3 Abs. 1 BBV II rechtfertigen wÃ¼rde (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Auf diese AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden setzen sich mit diesen ErwÃ¤gungen nicht substanziiert auseinander</span><span> </span><span>und bringen nichts vor, was geeignet sein kÃ¶nnte, diese zu entkrÃ¤ften</span><span>. </span><span>Weitere AusfÃ¼hrungen erÃ¼brigen sich daher (vgl. VGr, 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 1 mit Hinweisen). UnabhÃ¤ngig davon, worauf sich der Verweis in Art. 28 Abs. 2 BZO bezieht (vgl. oben, E. 3.3), handelt es sich bei der geplanten Obergeschossnutzung nicht um einen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶senden Betrieb im Sinn dieser Bestimmung. Entsprechend gilt fÃ¼r diesen keine FlÃ¤chenbegrenzung. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die EinschÃ¤tzung der kommunalen BaubehÃ¶rde als nachvollziehbar erachtete. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen ferner geltend, das Bauvorhaben mÃ¼sse von der Parzelle Kat.-Nr. 03 einen Grenzabstand von 5 m einhalten, da die Realisierung des N-Wegs nicht sichergestellt sei. Das HauptgebÃ¤ude unterschreite diesen Grenzabstand um 2 m. Da die Parzelle des inaktiven N-Wegs entgegen der Feststellung der Vor­instanz nicht 3,6 m, sondern nur 2,5 m breit sei, mÃ¼sse das Bauvorhaben zudem auch den Grenzabstand zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 einhalten. Auch dieser Grenzabstand werde nicht eingehalten, da neben dem HauptgebÃ¤ude auch das Erschliessungstrassee von ca. 2 m HÃ¶he und 72 m LÃ¤nge abstandspflichtig sei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerschaft hÃ¤lt dem entgegen, es treffe zwar zu, dass der Fussweg noch nicht gebaut sei. Die Erstellung des N-Wegs sei aber im kommunalen Richtplan eingetragen und aus dem Quartierplan O ergebe sich eine Verpflichtung zu dessen Bau. Es gelte daher der Grenzabstand von 3,5 m. Dieser sei eingehalten. Ob das fragliche GrundstÃ¼ck 2,5 m oder 3,5 m breit sei, spiele keine Rolle. Der ordentliche Grenzabstand von 5 m gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden 1 sei auch dann eingehalten, wenn der Weg nur 2,5 m breit sei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auch der Gemeinderat hÃ¤lt fest, dass die Erstellung der Wegverbindung auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 als zwingende Verpflichtung im Quartierplan O enthalten sei. Entsprechende PlÃ¤ne lÃ¤gen bereits vor und die Realisierung der Wegverbindung werde mit der Ãberbauung des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 stattfinden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte in diesem Zusammenhang aus, es erscheine aufgrund der Form der Parzelle und der Aufnahme der Fusswegverbindung in den kommunalen Verkehrsplan wahrscheinlich, dass der Fussweg realisiert werde. Da der Weg aber noch nicht ausgebaut sei und genutzt werde, kÃ¶nne ohne verbindliche Zusicherung der GrundeigentÃ¼merin dieser Parzelle nicht einfach davon ausgegangen werden, dass nur ein Abstand gegenÃ¼ber einer Wegparzelle einzuhalten wÃ¤re (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3). Die Vorinstanz ergÃ¤nzte die Baubewilligung daher dahingehend, dass die Bauherrschaft vor Baubeginn eine BestÃ¤tigung der Gemeinde Ã¼ber die Realisierung des Wegprojekts oder aber ein NÃ¤herbaurecht einzuholen und einzureichen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Gemeinde bestÃ¤tigte mit ihrer Beschwerdeantwort ausdrÃ¼cklich, dass die Wegverbindung N-Weg, deren Kosten sich auf ca. Fr. 110'000.- belaufen wÃ¼rden, mit der Ãberbauung des BaugrundstÃ¼cks realisiert wÃ¼rde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden gingen in ihrer Replik daraufhin nicht mehr auf diesen Punkt ein.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das geplante GebÃ¤ude hÃ¤lt zur Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 (N-Weg) einen Abstand von 3,5 m, zu den gegenÃ¼berliegenden Parzellen einen solchen von rund 6 m ein. Da der N-Weg nach dem Gesagten ohne Rechtsverletzung als Ã¶ffentlicher Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG behandelt werden kann, liegt somit keine Grenzabstandsverletzung durch das GebÃ¤ude vor. Zu prÃ¼fen bleibt, ob auch das Erschliessungstrassee abstandspflichtig ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte zutreffend aus, dem Trassee der Zufahrt komme keine GebÃ¤udequalitÃ¤t zu (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3). Es handelt sich nicht um eine Baute, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen Ã¤ussere, namentlich atmosphÃ¤rische EinflÃ¼sse mehr oder weniger vollstÃ¤ndig abschliesst (§ 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]). </p> <p class="Urteilstext"><span>Bauliche Vorrichtungen, die fÃ¼r sich allein keine GebÃ¤ude sind und mangels rÃ¤umlicher, baulicher und funktioneller Verbundenheit auch nicht als Bestandteil eines GebÃ¤udes erscheinen, unterliegen in der Regel keinen Abstandsvorschriften (RB 1969 Nr. 57 = ZBl 70/1969, S. 433; VGr, 2. November 2005, VB.2005.00294, E. 2.2; MÃ¤der, Rz. 183). Angesichts des Wortlauts der massgeblichen Bestimmungen, welche die Abstandspflicht von <i>GebÃ¤uden</i> regeln, ist eine derartige Verbundenheit nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu bejahen. So sind etwa nicht Ã¼berdeckte Gartensitz- und ContainerabstellplÃ¤tze nicht abstandspflichtig (VGr, 14. Januar 2009, VB.2008.00414, E. 1.4 [nicht publiziert]). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat mit zutreffender BegrÃ¼ndung ausgefÃ¼hrt, die Zufahrt zur Anlieferung kÃ¶nne nicht als GebÃ¤udeteil qualifiziert werden (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3). Zwar mag die funktionale Verbundenheit mit dem GebÃ¤ude im vorliegenden Fall Ã¼ber jene hinausgehen, welche einem "Zugangsweg zu einem Haus oder einem Gartensitzplatz" zukommt. Die auf dem gestalteten Terrain verlaufende Zufahrt unterscheidet sich aber insbesondere bezÃ¼glich ihrer vertikalen Ausdehnung massgeblich von Balkonen, Erkern, VordÃ¤chern und Aussentreppen, auf deren Behandlung sich die BeschwerdefÃ¼hrenden berufen. Die Zufahrt kann daher nicht als GebÃ¤udebestandteil bezeichnet werden. Ob die Gestaltung des Terrains, auf welcher die Zufahrt erstellt wird, einer StÃ¼tzmauer bedarf, ist fÃ¼r die Frage der Abstandspflicht nicht von Belang. Die Vorinstanz wies daher zu Recht darauf hin, es seien lediglich die Vorschriften Ã¼ber AufschÃ¼ttungen und Abgrabungen zu beachten.</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref331750690"><b>5. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz trat auf die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden in Bezug auf die <i>grundstÃ¼cksinterne Erschliessung,</i> die Ausgestaltung des Anlieferungsbereichs und die Details der Tiefgarage nicht ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3). DiesbezÃ¼glich fehle es an der Legitimation, da die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¶chstens zur Statuierung von Auflagen fÃ¼hren kÃ¶nnten, die den BeschwerdefÃ¼hrenden keinen Vorteil zu verschaffen vermÃ¶chten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>ZunÃ¤chst ist festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren â anders als in der Beschwerdeschrift behauptet â nicht geltend machten, die Fahrbahnbreite der Anlieferung genÃ¼ge nicht einmal den Anforderungen an eine Notzufahrt. Eine diesbezÃ¼gliche GehÃ¶rsverletzung durch die Vorinstanz liegt entsprechend nicht vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, bei einer Verbreiterung des Anlieferungstrassees von 3,5 m auf 6 m kÃ¶nnten im besten Fall 102 ParkplÃ¤tze geschaffen werden, wodurch die Zahl der PflichtabstellplÃ¤tze nicht erreicht werde. Es mÃ¼sse daher ein neues Projekt ausgearbeitet werden, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die â vor Verwaltungsgericht erstmals vorgebrachte â Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Zufahrt mÃ¼sse Ã¼ber eine Breite von 6 m verfÃ¼gen, entbehrt der Grundlage. Es ist nicht einzusehen, weshalb zusÃ¤tzlich zum Freiraum fÃ¼r das Ãffnen der FahrzeugtÃ¼r noch ein "Begehungsfreiraum" von 55 cm notwendig sein soll. Ebenso wenig lÃ¤sst es sich rechtfertigen, den behaupteten Freiraum beidseits zu verlangen, da keine Notwendigkeit besteht, die FahrzeugtÃ¼ren auf beiden Seiten gleichzeitig zu Ã¶ffnen. Die vorgesehene Breite von 3,5 m erscheint somit zwar als schmal, was die ZweckmÃ¤ssigkeit beeintrÃ¤chtigen mag. Eine Rechtsverletzung ist jedoch nicht ersichtlich. Eine geringfÃ¼gige Verbreiterung wÃ¼rde zudem nicht die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beschriebenen weitreichenden Folgen nach sich ziehen, weshalb der Schluss der Vorinstanz, ein allfÃ¤lliger Mangel kÃ¶nnte nebenbestimmungsweise geheilt werden, nicht zu beanstanden ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln ferner, die Einfahrt von Lastwagen bis zu 40 Tonnen von der P-Strasse in die Zulieferung sei gar nicht mÃ¶glich. Dies ergebe sich aus der Schleppkurve. </p> <p class="Urteilstext"><span>In den ErwÃ¤gungen der Baubewilligung fÃ¼hrte der Gemeinderat Zumikon zwar aus, die Radien fÃ¼r die Anlieferung mit 40 Tonnen-Fahrzeugen mit AnhÃ¤ngern seien eingehalten. Es besteht jedoch keine Verpflichtung, die Anlieferung mit solchen Fahrzeugen vorzunehmen und die Zufahrt entsprechend auszugestalten. Vorgeschrieben ist lediglich eine </span><span>der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG).</span><span> Dass vorliegend keine der Art und GrÃ¶sse der VerkaufsgeschÃ¤fte adÃ¤quate Belieferung erfolgen kÃ¶nnte, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend und wird aus den Akten auch nicht ersichtlich. Vielmehr belegen die PlÃ¤ne, dass die Schleppkurven fÃ¼r den Fahrzeugtyp B mit Hilfsradius 9,05 m eingehalten sind. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren eingereichte, unÃ¼bersichtliche Plandarstellung der Schleppkurven, vermag diese PlÃ¤ne nicht in Zweifel zu ziehen, zumal sie bei der Ein- und Ausfahrt nicht denselben Hilfsradius anwendet und â soweit ersichtlich â nicht den ganzen vorhandenen Raum ausnÃ¼tzt. Der Entscheid der Vorinstanz ist in diesem Punkt somit nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden die <i>Erschliessung Ã¼ber die P-Strasse </i>als ungenÃ¼gend rÃ¼gen, ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass die Vorinstanz diesbezÃ¼glich auf den Rekurs eingetreten ist (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3, S. 21 f.). Nur hinsichtlich der grundstÃ¼cksinternen Erschliessung, der Ausgestaltung des Anlieferungsbereichs und der Details in der Tiefgarage sprach die Vorinstanz den BeschwerdefÃ¼hrenden die Rekurslegitimation ab (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3, S. 22; dazu oben, E. 5). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Gemeinde steht bei der Beurteilung der genÃ¼genden Erschliessung und der Verkehrssicherheit ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986 Nr. 13; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 mit Hinweisen = BEZ 2004 Nr. 64). Das Verwaltungsgericht nimmt von vornherein nur eine Rechtskontrolle vor (§ 50 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte zutreffend aus, die P-Strasse weise eine Fahrbahnbreite von 5,5 m und ein beidseitig gefÃ¼hrtes Trottoir von je 2 m auf. Damit erfÃ¼lle sie gemÃ¤ss Anhang der Zugangsnormalien ohne Weiteres die technischen Anforderungen an eine nutzungsorientierte Sammelstrasse mit einem Anwendungsbereich von bis zu 600 Wohneinheiten (unter UmstÃ¤nden gar bis zu 1000 Wohneinheiten), wobei das zweite Trottoir nicht zwingend verlangt werde. Das vorhandene Verkehrsberuhigungsschild und zwei AbstellplÃ¤tze, wÃ¼rden am Ausbaustandard der Strasse nichts Ã¤ndern, zumal das Schild verschoben werden kÃ¶nne und die AbstellplÃ¤tze bei einer Realisierung der Senkrechtparkfelder aufgehoben werden mÃ¼ssten. Auch die Situation bei der Anlieferung des benachbarten S-VerkaufsgeschÃ¤fts sei fÃ¼r die Frage der genÃ¼genden Erschliessung nicht relevant. AllfÃ¤lligen VerkehrsengpÃ¤ssen sei mit verkehrspolizeilichen Massnahmen zu begegnen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen nichts vor, was diese AusfÃ¼hrungen entkrÃ¤ften wÃ¼rde. So besteht kein Grund von vornherein anzunehmen, die Anordnung, die Warenanlieferung mÃ¼sse zwischen 7.00 Uhr und 19.00 Uhr erfolgen, werde missachtet. Es wird Aufgabe der BehÃ¶rden sein, dies periodisch oder bei entsprechenden Verdachtsmeldungen zu Ã¼berprÃ¼fen. Unzutreffend ist auch die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, es fehle notwendiger Stauraum fÃ¼r Anlieferungsfahrzeuge. Aus den massgeblichen PlÃ¤nen ergibt sich, dass hinter einem im Bereich der Anlieferungsrampe stehenden Lastwagen problemlos ein weiterer abgestellt werden kann. Die Situation ist in keinerlei Hinsicht mit der in BEZ 2011 Nr. 5 beurteilten vergleichbar. Dort bestand in einem sehr unÃ¼bersichtlichen Bereich einer verkehrsreichen Strasse Ã¼berhaupt keine AbstellmÃ¶glichkeit fÃ¼r Kleinlastwagen und Kastenwagen mit HochdÃ¤chern, weshalb es voraussehbar war, dass es etwa durch Handwerker, Reinigungs- und Hauslieferdienste, Paketzustellungen, MÃ¶bellieferungen und dergleichen zu nicht voraussehbaren Verkehrsbehinderungen kommen wÃ¼rde. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zu Recht weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden darauf hin, dass sich die Vorinstanz nicht ausdrÃ¼cklich mit der geltend gemachten GefÃ¤hrdung der Verkehrssicherheit durch die Anordnung der vorgesehenen acht Senkrechtparkfelder unmittelbar neben der Parkhausein- und -ausfahrt und unweit der Kreuzung P-/Q-Strasse befasst hat. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hatten diesbezÃ¼glich in ihrer Rekursschrift zwar nicht, wie nun erstmals vor Verwaltungsgericht, geltend gemacht, es bestÃ¼nde bei diesen Parkfeldern eine Sichtweite von nur gerade 15 m. Sie hatten jedoch gerÃ¼gt, bei jeder Ein- und Ausfahrt werde die P-Strasse einschliesslich der Ein- und Ausfahrt des offenen Parkdecks blockiert und die verlangte Mindestsichtweite von 50 m unterbrochen. Es bestehe ein erhÃ¶htes Unfallrisiko. Wegen der ParkplÃ¤tze werde das als Schulweg empfohlene Trottoir regelmÃ¤ssig Ã¼berfahren. Die ParkplÃ¤tze seien daher nicht verkehrssicher. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat sowohl die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse als auch die rechtlichen Anforderungen, insbesondere jene der Verkehrssicherheitsverordnung zutreffend dargelegt. Ferner hat sie bezÃ¼glich der erwÃ¤hnten acht im Baulinienbereich gelegenen Parkfelder an der P-Strasse darauf hingewiesen, es sei im Rahmen der angeordneten Ãberarbeitung des Parkierungskonzepts zu beachten, dass diese als PflichtabstellplÃ¤tze nur zulÃ¤ssig seien, wenn ihre spÃ¤tere Verlegung auf Kosten des Pflichtigen mÃ¶glich sei (Entscheid der Vor­instanz, E. 7.3). Die Vorinstanz ging damit offensichtlich davon aus, die Verkehrssicherheit sei vom Gemeinderat zu Recht bejaht worden. Eine sachgerechte Anfechtung war den BeschwerdefÃ¼hrenden ohne Weiteres mÃ¶glich. Wollte man wegen der fehlenden ausdrÃ¼cklichen BegrÃ¼ndung in diesem Punkt eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs erblicken, so wÃ¼rde diese nicht besonders schwer wiegen, weshalb sie im vorliegenden Verfahren geheilt werden kÃ¶nnte.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Es trifft zu, dass die Lage der acht SenkrechtparkplÃ¤tze unmittelbar neben der Ein-/Ausfahrt des Parkdecks auf den ersten Blick nicht unproblematisch erscheint. Bei der Ausgestaltung der Abfahrt vom Parkdeck wird daher der GewÃ¤hrleistung einer mÃ¶glichst grossen Ãbersichtlichkeit besondere Aufmerksamkeit zu widmen sein. Die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Sichtweite von den ParkplÃ¤tzen aus betrage nur 15 m, trifft jedoch nicht zu. Zudem wird die Situation dadurch massgeblich entschÃ¤rft, dass beidseitige Trottoirs bestehen, dass in der P-Strasse Tempo 30 signalisiert ist, und dass sowohl die Parkplatznutzer als auch die vom Parkdeck in die P-Strasse einbiegenden Fahrzeuge den fraglichen Bereich nur mit geringer Geschwindigkeit passieren. </p> <p class="Urteilstext"><span>Eine GefÃ¤hrdung der Verkehrssicherheit durfte von den Vorinstanzen daher verneint werden. Diese Beurteilung ist jedenfalls nicht rechtsverletzend. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>In Bezug auf den <i>LÃ¤rmschutz</i> weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht darauf hin, dass die Ausgangslage nach der von der Vorinstanz angeordneten Ãberarbeitung des Parkierungskonzepts nicht mehr genau jener entspricht, die dem Gutachten zugrunde liegt.</p> <p class="Urteilstext"><span>Dieses Urteil kann sich nur zur RechtmÃ¤ssigkeit der angefochtenen Bewilligung auf der Grundlage des vorliegenden Gutachtens Ã¤ussern. Es muss daher offenbleiben, ob nach einer allfÃ¤lligen Projektanpassung ein neues Gutachten erforderlich sein wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass die von der Vorinstanz angeordnete Ãberarbeitung nicht zu einer Zunahme der zu erwartenden LÃ¤rmimmissionen fÃ¼hrt. Insbesondere macht die Beschwerdegegnerschaft zu Recht geltend, dass <i>alle</i> ParkplÃ¤tze â auch jene fÃ¼r die BeschÃ¤ftigten â als BesucherparkplÃ¤tze behandelt wurden. Die notwendigen Verschiebungen fÃ¼hren daher nicht zu mehr von den offenen ParkflÃ¤chen ausgehendem LÃ¤rm. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht daran festhalten, das Gutachten gehe zu Unrecht davon aus, dass die ParkflÃ¤che II zwischen 19.00 Uhr und 7.00 Uhr nicht benutzt werde und in dieser Zeit keine Anlieferung erfolgen wÃ¼rden, kann ihrer Auffassung nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass die <br/> beschrÃ¤nkten Anlieferungs- und Nutzungszeiten der ParkflÃ¤che II Teil der Baubewilligung und so einzuhalten seien, ansonsten eine ProjektÃ¤nderung einzureichen wÃ¤re. Die entsprechenden Annahmen des Gutachtens sind daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>In Bezug auf die Einhaltung der <i>Planungswerte</i> machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, bei den ParkflÃ¤chen I und II mÃ¼sse auch am Tag eine Pegelkorrektur von 5 dB fÃ¼r die Art der Parkierungsanlage vorgenommen werden. Es mÃ¼sse mehrfach angehalten und angefahren werden, was bei der Steigung der Auffahrt erheblichen LÃ¤rm verursache Es sei daher fÃ¼r den Tongehalt eine Pegelkorrektur von mindestens 2 dB einzusetzen. Bei der Pegelkorrektur fÃ¼r den Impulsgehalt sei in solchen FÃ¤llen der Maximalwert von 6 dB einzusetzen, da vielfach TÃ¼ren und KofferrÃ¤ume zugeschlagen wÃ¼rden. Die vorgesehene Wand genÃ¼ge den Anforderungen an eine LÃ¤rmschutzwand nicht. Es sei daher ein DÃ¤mmwert von hÃ¶chstens -2 dB einzusetzen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen das Gutachten, das zum Schluss kommt, die Planungswerte seien eingehalten, nicht in Zweifel zu ziehen. Die gemÃ¤ss </span><span>der SN-Norm 640 578 eingesetzte Pegelkorrektur fÃ¼r die Art der Parkierungsanlage ist nicht zu beanstanden. Am Tag ist diesbezÃ¼glich keine Korrektur vorzunehmen. Die Steigung der Auffahrt wurde im Emissionspegel berÃ¼cksichtigt. Der deutlich hÃ¶rbare Impulsgehalt wurde, wie bei Einkaufszentren Ã¼blich, mit einer Pegelkorrektur von 4 dB berÃ¼cksichtigt. Schliesslich legen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert dar, inwiefern die LÃ¤rmschutzwand den Anforderungen nicht genÃ¼gen soll. Dies ist denn auch aus den Akten nicht ersichtlich. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Auch die RÃ¼ge, bei der PrÃ¼fung, ob die <i>Immissionsgrenzwerte</i> eingehalten werden, sei der vorbestehende Verkehr nicht berÃ¼cksichtigt worden, ist unbegrÃ¼ndet. Die Beschwerdegegnerschaft weist zu Recht darauf hin, dass der zu erwartende Mehrverkehr vorliegend nicht zu einer Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte fÃ¼hren kann. Unter diesen UmstÃ¤nden konnte die Baudirektion darauf verzichten, von der Bauherrschaft einen eingehenderen Nachweis zu verlangen. Schliesslich wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass ohnehin eine Abnahmemessung durchzufÃ¼hren sein wird (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3; angefochtene Bewilligung der Baudirektion).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche in der HÃ¶he von insgesamt Fr. 2'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden </span><span>je zu einem Viertel den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1 und 2.2, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>