<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00232</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209944&amp;W10_KEY=13013544&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00232</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Wiederherstellungsbefehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Frage der Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Der vorliegende Rückweisungsentscheid stellt ein zulässiges Anfechtungsobjekt dar (E. 1.3). Nichteintreten auf die beantragte Aufhebung der Kostenregelung, da sich keine Ausführungen zum fraglichen Antrag finden lassen und dem rechtskundig vertretenen Beschwerdeführer keine Frist für die Behebung eines solchen Mangels angesetzt werden musste (E. 1.4). Zuständigkeiten betreffend Prüfung von Ausnahmebewilligungen und Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (E. 3.1-2). Rechtsprechung betreffend die zehnjährige Vollstreckungsverjährung bei vorliegender Beseitigungsanordnung (E. 4.1). Rechtsprechung betreffend Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. Beseitigung innert 30 Jahren seit Errichtung der unrechtmässigen Baute (E. 4.2). Der bundesgerichtliche Entscheid über die Nichterteilung der Ausnahmebewilligung enthält keine Beseitigungsanordnung (E. 4.3). Wesen und Voraussetzungen einer Verfügung (E. 4.3.2). Das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 3. Februar 2009 stellt eine Verfügung (E. 4.3.3) und die erste Beseitigungsanordnung in der Angelegenheit dar, weshalb vorliegend die bundesgerichtliche Rechtsprechung bezüglich der Verwirkung des Beseitigungsanspruchs zu beachten ist (E. 4.4). Eine Verkürzung der Verwirkungsfrist kann vorliegend nicht Anwendung finden, weil dem Beschwerdeführer seit dem bundesgerichtlichen Entscheid in der Sache keine Gutgläubigkeit mehr attestiert werden kann (E. 4.5). Die vom Beschwerdeführer erwähnte Stelle eines Verwaltungsgerichtsentscheids erweist sich vorliegend nicht als einschlägig (E. 4.6). Aufgrund der Zuständigkeitsordnung besteht keine Verjährungswirkung gegenüber den im Bewilligungsverfahren involvierten kantonalen Baubehörden (E. 5.2). Dass die Baudirektion ihrer aufsichtsrechtlichen Pflicht nicht nachgekommen sei, ist schliesslich zu verneinen (E. 5.3). Aufgrund der fehlenden Verhältnismässigkeitsprüfung verfügte die Vorinstanz zu Recht die Rückweisung an die Beschwerdegegnerin zum Neuentscheid (E. 6). Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird. Parteientschädigung für die Beschwerdegegnerin (E. 7.2). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSICHT">AUFSICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN">BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHT">BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESEITIGUNG">BESEITIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESEITIGUNGSBEFEHL">BESEITIGUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER">NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFÃGUNG">VERFÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERJÃHRUNGSFRIST">VERJÃHRUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 2 lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25 Abs. II RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11699" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00232</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. August 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Baukommission F,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Wiederherstellungsbefehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 im Weiler D in E. Dieses GrundstÃ¼ck liegt in der kantonalen Landwirtschaftszone sowie im Schutzgebiet des GewÃ¤ssers G (Schutzzone III B). Es ist mit einem Wohnhaus, Assek.-Nr. 02, mit dem ehemals landwirtschaftlich genutzten SchopfgebÃ¤ude, Assek.-Nr. 03, sowie einer Doppelgarage, Assek.-Nr. 04, Ã¼berbaut. In den Jahren 1989 bis 1992 baute A das SchopfgebÃ¤ude ohne baurechtliche Bewilligung in ein eigenstÃ¤ndiges Wohnhaus um. Am 28. Januar 1994 verweigerte ihm die Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten hierfÃ¼r die nachtrÃ¤glichen Bewilligungen und wies den Gemeinderat F an, die hinsichtlich des nicht bewilligten Schopfumbaus zu treffenden Massnahmen unverzÃ¼glich festzulegen. Letztinstanzlich wies das Bundesgericht am 29. MÃ¤rz 1996 die von A erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab und hielt den Gemeinderat F an, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unter BerÃ¼cksichtigung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips anzuordnen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Der Gemeinderat F beschloss am 7. November 1996, aufgrund der allfÃ¤lligen Schaffung einer peripheren Bau- bzw. Weilerzone D mit dem definitiven Entscheid Ã¼ber die zu treffenden Anordnungen bezÃ¼glich des Schopfumbaus bis spÃ¤testens 31. Dezember 1998 zuzuwarten. Mit VerfÃ¼gung Nr. 900/2000 der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich (nachfolgend Baudirektion) wurde die Revision der kommunalen Nutzungsplanung, welche unter anderem auch die Einzonungen in Bau- und Kernzonen umfasste, genehmigt. Eine Einzonung des Weilers D war nicht vorgesehen . </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Im Jahr 2004 stellte A ein Baugesuch zur Erstellung eines gedeckten Sitzplatzes und eines Ersatzbaus fÃ¼r die Doppelgarage auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck. Da das der Baudirektion unterstellte Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung zum Schluss kam, auf dem GrundstÃ¼ck seien widerrechtliche Bauten und Nutzungen vorhanden, so insbesondere eine rechtswidrige Wohnnutzung der Scheune, wurde das Bewilligungsverfahren am 18. Mai 2004 bis zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sistiert. AnlÃ¤sslich eines Augenscheins vom 19. Juli 2006 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 stellten Vertreter der Gemeinde F und der Baudirektion fest, dass der Schopf weiterhin als Wohnhaus genutzt werde und dass ein RÃ¼ckbau offensichtlich nie stattgefunden habe. Des Weiteren bestand westlich des Schopf-Wohnhauses ein Holzlager, welches so ausgebaut worden war, dass es als GebÃ¤ude genutzt werden konnte. DafÃ¼r lag keine Bewilligung vor. Am 18. September 2007 kÃ¼ndigte das Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung an, dass die Gemeinde F fÃ¼r die Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 verantwortlich sei. HierfÃ¼r sei die Entfernung der KÃ¼che, der sanitÃ¤ren Einrichtungen und der Heizung sowie der dem Wohnen dienenden Infrastruktur notwendig. Die Nutzung zum Wohnen und zum Aufenthalt dÃ¼rfe nicht ermÃ¶glicht werden. Ebenso sei eine Beseitigung aller Fenster notwendig. Das eingeleitete Bewilligungsverfahren fÃ¼r die Erstellung eines gedeckten Sitzplatzes und eines Ersatzbaus fÃ¼r die Doppelgarage werde wegen der auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck nach wie vor herrschenden rechtswidrigen ZustÃ¤nde abgeschrieben.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit Schreiben vom 3. Februar 2009 setzte die Baukommission der Gemeinde F (nachfolgend Baukommission) A eine letzte Frist bis 31. Dezember 2009, um das nicht zu Wohnzwecken bewilligte SchopfgebÃ¤ude in den ursprÃ¼nglichen Zustand zurÃ¼ckzuversetzen und den nicht bewilligten Holzlagerausbau abzubrechen. Im Falle des Unterlassens der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands wurde die Ersatzvornahme angekÃ¼ndigt. In der Folge gelangte ein im Auftrag von A handelnder Architekt an die Baukommission und teilte ihr mit, dass die Vollstreckung der Beseitigung verjÃ¤hrt sei, da die VerjÃ¤hrungsfrist analog der Regelung von Art. 137 Abs. 2 des Obligationenrechts (OR) fÃ¼r gerichtlich anerkannte Forderungen zehn Jahre betrage. Im Antwortschreiben vom 27. Mai 2009 verneinte die Baukommission den Eintritt der VollstreckungsverjÃ¤hrung wegen Unterbrechung derselben und wies nochmals darauf hin, dass bis 31. Dezember 2009 der rechtmÃ¤ssige Zustand wiederherzustellen sei. Als Grundlage dieser Anordnung gelte der Bundesgerichtsentscheid vom 29. MÃ¤rz 1996, weshalb kein weiteres Rechtsmittel ergriffen werden kÃ¶nne. Zwecks gÃ¼tlicher Einigung schlug der im Auftrag von A handelnde Architekt sodann einen Augenschein vor . Die Baukommission erklÃ¤rte sich am 3. Juli 2009 zu einer Besprechung bereit, anlÃ¤sslich welcher die rechtliche Situation aufzuzeigen, nicht jedoch mit ZugestÃ¤ndnissen zu rechnen sei. Mit Schreiben vom 31. August 2009 wiederholte die Baukommission ihre Rechtsauffassung und erklÃ¤rte Ã¼berdies, dass fÃ¼r die Ersatzvornahme ein Grundpfandrecht eingetragen wÃ¼rde und dass im Fall des unbenÃ¼tzten Ablaufs der Wiederherstellungsfrist gegen A strafrechtliche Schritte eingeleitet wÃ¼rden. Am 8. September 2009 wiederholte der Rechtsvertreter von A, dass die Vollstreckbarkeit der Wiederherstellung verjÃ¤hrt sei. Mangels Rechtsmittelbelehrung sei davon auszugehen, dass das Schreiben vom 31. August 2009 nicht als Wiederherstellungsbefehl und VerfÃ¼gung zu verstehen sei. Andernfalls sei er zur Wahrung der Rechtsmittelfrist unverzÃ¼glich entsprechend zu orientieren. In einem Schreiben vom 13. Oktober 2009 erÃ¶ffnete die Baukommission A die Rechtsmittelfrist an die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich (nachfolgend Baurekurskommission III).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die Schreiben vom 3. Februar 2009 und 13. Oktober 2009 liess A am 26. Oktober 2009 bei der Baurekurskommission III Rekurs erheben. Er beantragte die Aufhebung der in den genannten Schreiben enthaltenen Anordnungen sowie die Feststellung, dass die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands in Bezug auf das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03, D, E, verjÃ¤hrt sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Gemeinde F. Die Baurekurskommission III hiess den Rekurs am 7. April 2010 soweit gut, als sie darauf eintrat, und wies die Sache bezÃ¼glich des verfÃ¼gten RÃ¼ckbaus des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 an die Baukommission zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A liess am 7. Mai 2010, Poststempel vom 10. Mai 2010, Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Er beantragte die Aufhebung der Anordnung, wonach die Sache bezÃ¼glich des verfÃ¼gten RÃ¼ckbaus des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 an die Vorinstanz zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckzuweisen sei. Ferner sei ihm der Drittel der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens nicht aufzuerlegen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Baukommission. AusdrÃ¼cklich nicht angefochten werde der Entscheid der Baurekurskommission III, soweit darin auf den Rekurs betreffend die Beseitigung des Holzlagerausbaus nicht eingetreten worden sei. Die Baurekurskommission III stellte am 3. Juni 2010 den Antrag auf Beschwerdeabweisung. Am 11. Juni 2010 liess die Baukommission ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten von A.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Vorab ist darauf hinzuweisen, dass das Gesetz Ã¼ber die Anpassung des kantonalen Verwaltungsverfahrensrechts vom 22. MÃ¤rz 2010 am 1. Juli 2010 in Kraft getreten ist; es revidiert namentlich das Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG; OS 65, 390 ff., 394â405 und 437). Die intertemporalen Regeln, wonach grundsÃ¤tzlich neues Prozessrecht sofort Anwendung findet, die ZustÃ¤ndigkeit sich jedoch fÃ¼r wie hier schon hÃ¤ngige Verfahren nach altem Recht bestimmt (vgl. RB 2004 Nr. 8), spielen insofern keine Rolle, als sich fÃ¼r den vorliegenden Fall inhaltlich nichts geÃ¤ndert hat. Nachfolgend werden die Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes in der vor dem 1. Juli 2010 geltenden Fassung mit âa§ â¦ VRGâ bezeichnet.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG (vgl. a§ 41 Abs. 1 VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. Als betroffener GrundeigentÃ¼mer erweist sich der BeschwerdefÃ¼hrer im Sinn von § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass mÃ¶glicherweise kein zulÃ¤ssiges Anfechtungsobjekt vorliege, weshalb auf die erhobene Beschwerde nicht einzutreten sei. Es ist folglich abzuklÃ¤ren, ob der Entscheid der Vorinstanz Ã¼berhaupt mit Beschwerde anfechtbar ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>Die Vorinstanz erkannte in ihrem Entscheid vom 7. April 2010, dass die Sache bezÃ¼glich des verfÃ¼gten RÃ¼ckbaus des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Beschwerdegegnerin zurÃ¼ckgewiesen werde. Beim vorinstanzlichen Entscheid handelt es sich somit um einen RÃ¼ckweisungsentscheid, der als Zwischenentscheid zu qualifizieren ist (BGer, 23. Mai 2007, 9C_258/2007, www.bger.ch; Felix Uhlmann in: Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2008, Art. 90 N. 9). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>GemÃ¤ss § 19a Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG richtet sich die Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden sinngemÃ¤ss nach Art. 91â93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Anfechtbar sind nach Art. 93 Abs. 1 BGG Vor- und Zwischenentscheide, die einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Diese Voraussetzungen entsprechen der bisherigen Verwaltungsgerichtspraxis zur Anfechtbarkeit von RÃ¼ckweisungsentscheiden (beispielsweise VGr, 11. Juli 2008, VB.2008.00232 E. 2.1; VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00115 E. 1.2, beide unter www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.3 </b>Entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers erwÃ¤hnte die Vorinstanz einzig, welche Kriterien die Beschwerdegegnerin bei Erlass des Wiederherstellungsbefehls und insbesondere im Rahmen der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten habe. Den noch zu fÃ¤llenden Entscheid nahm sie dabei nicht vorweg. Vielmehr steht der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (vgl. VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00348, E. 1.2.2.1, www.vgrzh.ch). Zum jetzigen Zeitpunkt kann somit nicht beurteilt werden, inwieweit die Beschwerdegegnerin die Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands anordnen wÃ¼rde und der angefochtene Entscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG bewirken kÃ¶nnte. Wie vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgebracht, wÃ¼rde mit der Bejahung der von ihm geltend gemachten VerjÃ¤hrung der Wiederherstellungspflicht jedoch ein Endentscheid in der Sache herbeigefÃ¼hrt, sodass er durch behÃ¶rdlichen Befehl nicht mehr verpflichtet werden kÃ¶nnte, das SchopfgebÃ¤ude zurÃ¼ckzubauen. Mit einem solchen Endentscheid kÃ¶nnte ein bedeutender Aufwand an Zeit gespart werden. Folglich ist vorliegend von einem anfechtbaren Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG auszugehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>BezÃ¼glich der beantragten Aufhebung der Auferlegung von einem Drittel der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens ist zunÃ¤chst darauf hinzuweisen, dass dieser Antrag â wie von der Beschwerdegegnerin zu Recht ausgefÃ¼hrt â im Widerspruch steht mit dem Hinweis in der Beschwerdeschrift, der Entscheid der Baurekurskommission III werde nicht angefochten, soweit mit ihm auf den Rekurs betreffend die Beseitigung des Holzlagerausbaus nicht eingetreten worden sei: Dem BeschwerdefÃ¼hrer wurde entgegen seiner Ansicht deshalb ein Drittel der Verfahrenskosten auferlegt, weil die Vorinstanz auf den Antrag um Aufhebung der erstinstanzlichen Anordnung bezÃ¼glich der Beseitigung des Holzlagerausbaus wegen fehlender BegrÃ¼ndung nicht eingetreten war. Da sich dazu weder in der Beschwerdeschrift noch in der ergÃ¤nzenden Eingabe vom 25. Juni 2010 AusfÃ¼hrungen zum fraglichen Antrag finden lassen, was ebenfalls formelles GÃ¼ltigkeitserfordernis einer Beschwerde wÃ¤re (vgl. § 54 Abs. 1 VRG; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 54 N. 6), und da bei rechtskundig vertretenen Parteien keine Frist fÃ¼r die Behebung eines solchen Mangels anzusetzen ist (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 56 N. 8), ist auf die beantragte Aufhebung der Kostenregelung nicht einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG (a§ 50 Abs. 2 lit. a und b VRG), indem die Vorinstanz die durch das Verwaltungsgericht entwickelten GrundsÃ¤tze Ã¼ber die VerjÃ¤hrung von VollstreckungsverfÃ¼gungen und Beseitigungsanordnungen (Letztere als Folge der NichtbewilligungsfÃ¤higkeit) nicht richtig angewendet habe. Der Wiederherstellungsanspruch des Gemeinwesens hinsichtlich der ohne Baubewilligung vorgenommenen Umgestaltung des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 sei wegen Ablaufs von fast 13 Jahren seit dem Entscheid des Bundesgerichts vom 29. MÃ¤rz 1996 verjÃ¤hrt und der Wiederherstellungsbefehl â sei er nun im Brief vom 3. Februar 2009 oder aber in jenem vom 13. Oktober 2009 enthalten â deshalb wegen VerjÃ¤hrung Ã¼berhaupt und ohne EinschrÃ¤nkung aufzuheben. Schliesslich macht er geltend, die BewilligungsbehÃ¶rde wÃ¤re rechtlich verpflichtet gewesen, den Vollzug zu Ã¼berwachen. Mit ihrem Verhalten habe sie den herrschenden VerhÃ¤ltnissen zugestimmt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz erwog, dass in der vorliegenden Angelegenheit eine Verwirkungsfrist von 30 Jahren seit Vornahme der eigenmÃ¤chtigen Bauarbeiten gelte. Wie sich dem vorstehend dargelegten, unbestrittenen Sachverhalt entnehmen lasse, sei diese Frist noch nicht abgelaufen. Der Anspruch der Vorinstanz auf Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen sei damit noch nicht verwirkt. Eine analoge Anwendung der zehnjÃ¤hrigen VerjÃ¤hrungsfrist erweise sich bereits deshalb als nicht gerechtfertigt, weil es sich bei der Bewilligungs- und VollzugsbehÃ¶rde um zwei zu verschiedenen Gemeinwesen gehÃ¶renden BehÃ¶rden handle. Ãberdies habe der BeschwerdefÃ¼hrer seit dem Bundesgerichtsentscheid um die Rechtswidrigkeit seiner Wohnbaute gewusst und daher damit rechnen mÃ¼ssen, dass ein Wiederherstellungsbefehl ergehen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Beschwerdegegnerin bringt im Wesentlichen vor, dass der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¤lschlicherweise die Verwirkung im Erkenntnisverfahren nicht von der VerjÃ¤hrung im Vollstreckungsverfahren trenne. Das Bundesgericht habe im Entscheid vom 29. MÃ¤rz 1996 den Vorbehalt angebracht, dass das Erkenntnisverfahren noch nicht abgeschlossen sei, sondern â gestÃ¼tzt auf die geltende Kompetenzordnung im Kanton ZÃ¼rich â noch der ErgÃ¤nzung durch eine entsprechende kommunale VerfÃ¼gung bedÃ¼rfe, indem Ã¼ber die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu entscheiden sei. Letzteres habe die Beschwerdegegnerin mit dem streitbetroffenen Wiederherstellungsbefehl getan, weshalb keine Rede davon sein kÃ¶nne, dass vorliegend die VollstreckungsverjÃ¤hrung zur Diskussion stehe. Vielmehr habe die kommunale BaubehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob unter dem Titel des Vertrauensschutzes ein Wiederherstellungsbefehl Ã¼berhaupt noch zulÃ¤ssig sei, zumal das Recht der BaubehÃ¶rde, im Rahmen des Erkenntnisverfahrens einen Abbruch zu verfÃ¼gen, nach der Praxis des Bundesgerichts grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre nach Erstellung befristet sei. Dies setze jedoch zwingend voraus, dass derjenige, der sich auf den Vertrauensschutz berufe, selbst in gutem Glauben gehandelt habe, worauf sich der BeschwerdefÃ¼hrer nicht berufen kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entscheidet gemÃ¤ss Art. 25 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) zunÃ¤chst die zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde darÃ¼ber, ob diese Vorhaben zonenkonform sind oder ob fÃ¼r sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. GemÃ¤ss § 2 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind sodann die Gemeinden zur erstinstanzlichen Gesetzesanwendung in Bausachen und damit auch zur Anwendung von § 341 PBG zustÃ¤ndig; nach dieser Vorschrift sind die BehÃ¶rden verpflichtet, den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen (RB 1998 Nr. 122; BEZ 2009 Nr. 44). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Falls der Pflichtige sich weigert, die Wiederherstellungsmassnahmen freiwillig vorzunehmen, setzt die zustÃ¤ndige kommunale BaubehÃ¶rde im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens gestÃ¼tzt auf § 341 PBG den Wiederherstellungsbefehl zwangsweise durch und fÃ¼hrt damit den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbei. Dieses Verfahren lÃ¤sst sich in folgende Phasen gliedern: Androhung der Zwangsvollstreckung; Vollstreckungsanordnung; DurchfÃ¼hrung der tatsÃ¤chlichen Zwangsvollstreckung mit Kostentragungspflicht. Diese Vollstreckungsabschnitte kÃ¶nnen ganz oder teilweise zusammengefasst werden (vgl. RB 1999 Nr. 125). Als Zwangsmittel kommen nach § 30 VRG die Schuldbetreibung, die Ersatzvornahme unter Kostenauflage oder der unmittelbare Zwang gegen den Pflichtigen oder an Sachen infrage.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG kann mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht jede Rechtsverletzung, einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung oder Ermessensunterschreitung, geltend gemacht werden. Ãberdies kann die unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist gemÃ¤ss § 50 Abs. 3 VRG nur zulÃ¤ssig, wenn ein Gesetz dies vorsieht.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stÃ¼tzt seine BegrÃ¼ndung bezÃ¼glich der geltend gemachten VerjÃ¤hrung des Wiederherstellungsbefehls im Wesentlichen auf den Entscheid VB.2006.00016 des Verwaltungsgerichts vom 16. August 2006. Darin ging es um die Frage, ob zwei Reklametafeln innerhalb der Bauzone im Jahr 2005 noch beseitigt werden mÃ¼ssten, nachdem in einer VerfÃ¼gung aus dem Jahr 1982 vorgemerkt worden sei, deren Anzahl per 31. Dezember 1983 von zwei auf eine zu reduzieren. In<i> </i>besagter Angelegenheit lag somit <i>bereits eine rechtskrÃ¤ftige baupolizeiliche VerfÃ¼gung</i> <i>vor, welche die Frist zur Beseitigung einer der beiden Reklametafeln enthielt</i>. Folglich stand die VollstreckungsverjÃ¤hrung der darin vorgemerkten Beseitigung zur PrÃ¼fung. Die VerjÃ¤hrungsfrist sollte dabei nach Meinung der Verwaltungsrichter in analoger Anwendung von Art. 137 Abs. 2 OR fÃ¼r gerichtlich anerkannte Forderungen auf <i>zehn Jahre</i> bemessen werden und mit Eintritt der Rechtskraft der SachverfÃ¼gung zu laufen beginnen. Eine solche VollstreckungsverjÃ¤hrung drÃ¤nge sich aufgrund der Rechtssicherheit wie auch nach Treu und Glauben auf (siehe VGr, 16. August 2006, VB.2006.00016, E. 5.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>DemgegenÃ¼ber ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung der <i>Anspruch der BaubehÃ¶rden, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen</i>, analog der Regelung von Art. 662 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) Ã¼ber die ausserordentliche Ersitzung auf <i>30 Jahre</i> seit Fertigstellung des baugesetzwidrigen GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils befristet. Nach Meinung des Bundesgerichts handelt es sich dabei um eine Verwirkungsfrist. Eine Ausnahme vom Grundsatz der Verwirkung nach 30 Jahren ist dann zu machen, wenn eine Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands aus baupolizeilichen GrÃ¼nden im engeren Sinn geboten ist (BGE 107 Ia 123 f. E. 1a und 1b). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorliegend wurde im bundesgerichtlichen Entscheid vom 29. MÃ¤rz 1996 zwar endgÃ¼ltig Ã¼ber die Nichterteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG entschieden. Das Bundesgericht forderte die Verantwortlichen der Gemeinde F in den ErwÃ¤gungen jedoch gleichzeitig auf, im Nachgang zu diesem Baubewilligungsverfahren die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unter BerÃ¼cksichtigung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips anzuordnen. Der letztinstanzliche Entscheid in der Sache enthÃ¤lt somit â entgegen der Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers â <i>keine Beseitigungsanordnung</i> bezÃ¼glich der unrechtmÃ¤ssig vorgenommenen Umbauten des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03. Da die Gemeinde F in dieser Angelegenheit nach Erlass des Beschlusses vom 7. November 1996 erst wieder mit Schreiben vom 3. Februar 2009 an den BeschwerdefÃ¼hrer gelangte, ist zunÃ¤chst zu prÃ¼fen, ob es sich dabei um eine VerfÃ¼gung handelt, mit welcher dem BeschwerdefÃ¼hrer erstmals die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands befohlen wurde.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist der Meinung, dass erst das Schreiben vom 13. Oktober 2009 als âWiederherstellungsanordnungâ zu qualifizieren sei, da dieses SchriftstÃ¼ck eine Rechtsmittelbelehrung enthalte. Die Beschwerdegegnerin bezeichnet ihr Schreiben vom 3. Februar 2009 an den BeschwerdefÃ¼hrer als âWiederherstellungsbefehlâ. Nach Ansicht der Vorinstanz enthÃ¤lt der besagte Brief eine klare und unmissverstÃ¤ndliche Anordnung, dass der mit Bundesgerichtsentscheid festgestellte rechtswidrige Zustand auf der Bauparzelle zu beseitigen sei, dies unter Androhung der Ersatzvornahme. Es kÃ¶nne somit vorweg festgehalten werden, dass es sich beim besagten Schreiben â obwohl es in Briefform gehalten sei â rechtstechnisch um eine VerfÃ¼gung handle, da es eine Pflicht des BeschwerdefÃ¼hrers verbindlich begrÃ¼nde. Den nachfolgenden Schreiben, namentlich auch dem Brief vom 13. Oktober 2009, vermÃ¶chte indes keine VerfÃ¼gungskraft zuzukommen. Es handle sich bei diesen nachfolgenden SchriftstÃ¼cken vielmehr um AuskÃ¼nfte und Stellungnahmen zur bereits im Februar 2009 verfÃ¼gten Beseitigung.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die VerfÃ¼gung ist eine von einem TrÃ¤ger der Ã¶ffentlichen Verwaltung erlassene, hoheitliche Anordnung. Hoheitlich ist der Akt, der im Rahmen der einer BehÃ¶rde zustehenden Ã¶ffentlich-rechtlichen Befugnisse ergeht und im Bereich ihrer Ã¶ffentlich-rechtlichen ZustÃ¤ndigkeit liegt. Nur individuell-konkrete Anordnungen sind VerfÃ¼gungen. Das bedeutet, dass sich ein Verwaltungsakt an eine einzelne Person oder an mehrere bestimmte Adressaten richten und einen konkreten Sachverhalt oder eine Vielzahl von konkreten Sachverhalten regeln muss. Die VerfÃ¼gung erfasst somit ein einmaliges, auf einen ganz bestimmten Sachverhalt bezogenes RechtsverhÃ¤ltnis. Als konkret erweist sich eine Anordnung, wenn sie dermassen spezifiziert und typisiert ist, dass sie sich unmittelbar vollziehen lÃ¤sst. Die unmittelbare Vollziehbarkeit ist damit das entscheidende Kriterium dafÃ¼r, ob ein individueller Akt genÃ¼gend konkretisiert ist, um als VerfÃ¼gung zu gelten. Keine VerfÃ¼gungen sind dagegen Akte, die allgemeine Regeln enthalten, wie namentlich generell-abstrakte Erlasse. Die Ã¤ussere Form des Verwaltungshandelns ist nicht entscheidend dafÃ¼r, ob eine Anordnung als VerfÃ¼gung zu qualifizieren ist oder nicht (vgl. KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 4â31 N. 13 ff.; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2006, Rz. 854 ff.). GemÃ¤ss § 10 Abs. 1 und 3 VRG (vgl. a§ 10 Abs. 1 und 2 VRG) sind Anordnungen in der Regel schriftlich zu begrÃ¼nden, mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen, die das zulÃ¤ssige ordentliche Rechtsmittel, die Rechtsmittelinstanz und die Rechtsmittelfrist bezeichnet, und sie sind den Betroffenen schriftlich mitzuteilen.</p> <p class="Urteilstext">Die Rechtsmittelbelehrung bildet formelles GÃ¼ltigkeitserfordernis einer Anordnung. Fehlt sie, beginnt die Rechtsmittelfrist nicht zu laufen (RB 1962 Nr. 13) und die VerfÃ¼gung erwÃ¤chst nicht ohne Weiteres in Rechtskraft (RB 1984 Nr. 1). Sie kann damit nicht vollzogen werden bzw. das Rechtsmittel ist diesfalls auch noch gegen Vollzugsakte zulÃ¤ssig. Allerdings vermag eine Anordnung trotz fehlender Rechtsmittelbelehrung rechtswirksam zu werden, wenn dem Betroffenen dadurch kein Nachteil erwÃ¤chst, namentlich wenn er das zulÃ¤ssige Rechtsmittel gleichwohl fristgerecht erhebt (BGE 114 Ib 115 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Im Schreiben vom 3. Februar 2009 setzte die Beschwerdegegnerin dem BeschwerdefÃ¼hrer eine letzte Frist bis 31. Dezember 2009 an, um insbesondere das nicht zu Wohnzwecken bewilligte SchopfgebÃ¤ude in den ursprÃ¼nglichen Zustand zurÃ¼ckzubauen (Entfernung der KÃ¼che, sanitÃ¤re Anlagen und Heizung sowie dem Wohnen dienende Infrastruktur). Im Fall des Unterlassens der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands wurde die Ersatzvornahme angedroht. Das besagte Schreiben stellt offensichtlich eine individuell-konkrete Anordnung der fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde dar, denn der BeschwerdefÃ¼hrer wird darin aufgefordert, das unrechtmÃ¤ssig umgebaute SchopfgebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 in ErwÃ¤hnung der vorzunehmenden Handlungen und innert angesetzter Frist zurÃ¼ckzubauen, unter Androhung der Ersatzvornahme durch das Gemeinwesen. Dass diese Anordnung nicht in die Form einer VerfÃ¼gung gekleidet wurde, ist â wie vorgÃ¤ngig ausgefÃ¼hrt und von der Vorinstanz zutreffend erwÃ¤hnt â fÃ¼r die Qualifizierung als VerfÃ¼gung nicht entscheidend. Ãberdies Ã¤ndert die fehlende Rechtsmittelbelehrung nichts am individuell-konkreten Charakter der Beseitigungsanordnung, sondern ist einzig fÃ¼r die Frage der Anfechtbarkeit des besagten Akts von Bedeutung. Da der BeschwerdefÃ¼hrer gleich nach Erhalt des Schreibens vom 3. Februar 2009 die BehÃ¶rden anging und da das Schreiben vom 13. Oktober 2009 eine Rechtsmittelbelehrung enthielt, konnte er schliesslich den Rechtsmittelweg beschreiten, weshalb ihm diesbezÃ¼glich kein Rechtsnachteil erwuchs. Unter diesen UmstÃ¤nden ist davon auszugehen, dass das Schreiben vom 3. Februar 2009 eine VerfÃ¼gung darstellt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Da die Beschwerdegegnerin im besagten Schreiben vom 3. Februar 2009 dem BeschwerdefÃ¼hrer somit erstmals befahl, das infrage stehende SchopfgebÃ¤ude in den ursprÃ¼nglichen Zustand zurÃ¼ckzubauen, handelt es sich dabei um den ersten Wiederherstellungsbefehl bzw. die erste Beseitigungsanordnung, der/die von der zustÃ¤ndigen Beschwerdegegnerin in der Angelegenheit erlassen wurde. Aufgrund der erst kÃ¼rzlich angeordneten Beseitigung ist die im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 16. August 2006 festgehaltene Rechtsprechung zur VollstreckungsverjÃ¤hrung von Beseitigungsanordnungen vorliegend zurzeit keineswegs relevant. Vielmehr ist das Urteil des Bundesgerichts bezÃ¼glich der Anordnung der Beseitigung innert 30 Jahren seit Errichtung der unrechtmÃ¤ssigen Baute zu beachten. Da nach Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers die Bauten am streitbetroffenen SchopfgebÃ¤ude bis im Jahr 1992 abgeschlossen waren, ist die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands somit noch nicht eingetreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Angesichts der aufgezeigten Sachlage steht nicht die VollstreckungsverjÃ¤hrung einer Beseitigungsanordnung, sondern die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands und damit die erstmalige Anordnung einer Beseitigung infrage, weshalb die Beschwerdegegnerin zu Recht ausfÃ¼hrt, der Gut- und BÃ¶sglÃ¤ubigkeit komme vorliegend eine zentrale Rolle zu. Ein Vorbehalt ist nÃ¤mlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fÃ¼r FÃ¤lle angezeigt, in denen die BaupolizeibehÃ¶rden zwar vor Ablauf der dreissigjÃ¤hrigen Frist einschreiten, die rechtswidrigen GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile aber Ã¼ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hÃ¤tten kennen mÃ¼ssen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mÃ¼sste hier allenfalls der Schutz von Treu und Glauben Platz greifen (BGE 107 Ia 123 f. E. 1a und 1b). Der Vertrauensschutz setzt jedoch voraus, dass derjenige, der sich darauf beruft, selbst in gutem Glauben gehandelt hat. Der BÃ¶sglÃ¤ubige kann sich also nicht vor Ablauf von 30 Jahren erfolgreich auf durch behÃ¶rdliches Dulden geschaffenes Vertrauen berufen (BEZ 2002 Nr. 4). </p> <p class="Erwgung2">Es ist der Vorinstanz beizupflichten, dass eine VerkÃ¼rzung der Verwirkungsfrist von 30 Jahren vorliegend jedoch nicht Anwendung finden kann: Dem BeschwerdefÃ¼hrer kann seit dem bundesgerichtlichen Entscheid vom 29. MÃ¤rz 1996, worin die BewilligungsfÃ¤higkeit der eigenmÃ¤chtig vorgenommenen baulichen Massnahmen letztinstanzlich verneint wurde, keine GutglÃ¤ubigkeit mehr attestiert werden. In diesem Urteil wurde Ã¼berdies bereits darauf hingewiesen, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tte bekannt sein mÃ¼ssen, die vorgenommene Umwandlung kÃ¶nnte nicht bewilligt werden; dies nicht zuletzt auch aufgrund des eigenmÃ¤chtigen Vorgehens. Die im Nachgang zugestellten Schreiben der BaubehÃ¶rden durften dem BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼berdies immer wieder in Erinnerung gerufen haben, dass das SchopfgebÃ¤ude rechtswidrig in ein Wohnhaus umgebaut wurde und zurÃ¼ckzubauen wÃ¤re. Angesichts der dargelegten VerhÃ¤ltnisse kann sich der BeschwerdefÃ¼hrer folglich nicht auf den Schutz von Treu und Glauben berufen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt im Ãbrigen vor, das Verwaltungsgericht habe im Entscheid vom 16. August 2006 festgestellt, dass nicht eine VollstreckungsverfÃ¼gung strittig sei, sondern die Beseitigung als Folge der NichtbewilligungsfÃ¤higkeit. Dazu habe es entschieden: âAuch in diesem Fall wÃ¤re aber die Wiederherstellung verjÃ¤hrt.â Seiner Ansicht nach verhalte es sich in jenem Entscheid gleich wie im vorliegenden Fall, bei welchem das Bundesgericht in seinem Urteil vom 29. MÃ¤rz 1996 letztinstanzlich Ã¼ber die BewilligungsfÃ¤higkeit abschlÃ¤gig entschieden habe. Die Beseitigungsanordnung unterliege der VerjÃ¤hrung jedoch gleich wie die VollstreckungsverfÃ¼gung. Deshalb entfalte das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. August 2006 auf den vorliegenden Sachverhalt nicht analoge, sondern direkte prÃ¤judizielle Wirkung. Der BeschwerdefÃ¼hrer weist in seiner Vernehmlassung zur Beschwerdeantwort Ã¼berdies darauf hin, dass er die Terminologie des besagten Entscheids Ã¼bernommen habe. Das Verwaltungsgericht unterscheide zwischen dem Entscheid Ã¼ber die nachtrÃ¤gliche Bewilligung, der BeseitigungsverfÃ¼gung als Folge der NichtbewilligungsfÃ¤higkeit und der VollstreckungsverfÃ¼gung.</p> <p class="Erwgung3">Der Beschwerdegegnerin zufolge liess der BeschwerdefÃ¼hrer das genannte Zitat in unvollstÃ¤ndiger Weise wiedergeben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>Das Verwaltungsgericht prÃ¤zisierte in ErwÃ¤gung 5.4 seines Entscheids vom 16. August 2006, dass âstreng genommenâ nicht die VollstreckungsverfÃ¼gung [vom 12. Januar 2005] streitig sei, sondern die Beseitigungsanordnung als Folge der NichtbewilligungsfÃ¤higkeit. Es kam zum Schluss, dass auch in diesem Fall die Wiederherstellung verjÃ¤hrt sei, weil die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde die rechtswidrige Plakatstelle mindestens 23 Jahre bzw. noch lÃ¤nger (ab Inkrafttreten der Bewilligungspflicht) geduldet habe, ohne gegen deren Bestand einzuschreiten, auch nachdem der Abbruch der Plakatstelle nicht innert der in der VerfÃ¼gung vom 12. MÃ¤rz 1982 angesetzten Frist erfolgt war. Im besagten Entscheid wird eingangs ausgefÃ¼hrt, die Bewilligungspflicht fÃ¼r bereits bestehende Anlagen sei mit den Vorschriften zum Schutz des Stadt- und Landschaftsbildes vom 13. August 1975 (Reklameverordnung; ReklameV) eingefÃ¼hrt worden; binnen zwei Jahren seit Inkrafttreten des Erlasses seien nicht angemeldete Anlagen zu beseitigen. Im Rahmen eines âGentlemen Agreementâ habe die BaubehÃ¶rde am 11. MÃ¤rz 1982 mit verschiedenen Plakatgesellschaften eine Vereinbarung abgeschlossen, die den Fortbestand von zahlreichen Werbetafeln in den Kreisen 2 und 4 zum Gegenstand gehabt habe (VGr, 16. August 2006, VB.2006.00016, E. I.). Aufgrund dieser Rechtslage und der Vormerknahme der Reduzierung auf eine Plakatstelle per 31. Dezember 1983 in der VerfÃ¼gung vom 12. MÃ¤rz 1982 folgerte das Verwaltungsgericht, es bestehe eine Beseitigungsanordnung als Folge der NichtbewilligungsfÃ¤higkeit. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.2 </b>Wie bereits erwÃ¤hnt und entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers enthÃ¤lt der bundesgerichtliche Entscheid vom 29. MÃ¤rz 1996 keine solche Beseitigungsanordnung. Die Verantwortlichen der Gemeinde F wurden vom Bundesgericht in den ErwÃ¤gungen vielmehr aufgefordert, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unter BerÃ¼cksichtigung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips anzuordnen. Erstmals befahl die Beschwerdegegnerin dem BeschwerdefÃ¼hrer mit Schreiben vom 3. Februar 2009, das als VerfÃ¼gung zu qualifizieren ist, den RÃ¼ckbau des nicht zu Wohnzwecken bewilligten SchopfgebÃ¤udes in den ursprÃ¼nglichen Zustand. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer erwÃ¤hnte Entscheidstelle ist vorliegend somit nicht einschlÃ¤gig. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt schliesslich vor, das Argument der Vorinstanz Ã¼berzeuge nicht, es dÃ¼rfe der BewilligungsbehÃ¶rde nicht zum Nachteil gereichen, wenn die VollzugsbehÃ¶rde untÃ¤tig bleibe. Wenn die BewilligungsbehÃ¶rde den Vollzug an die Gemeinde delegieren dÃ¼rfe, so sei sie rechtlich verpflichtet, den Vollzug zu Ã¼berwachen. Dies ergebe sich aus der diesbezÃ¼glichen ZustÃ¤ndigkeitsordnung nach § 2 lit. b PBG. Die Baudirektion sei danach zur Aufsicht Ã¼ber die Gemeinden âin den in diesem Gesetz geordneten Sachbereichenâ zustÃ¤ndig und verpflichtet. Zu den im Planungs- und Baugesetz geordneten Sachbereichen gehÃ¶re auch die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Der kantonalen BehÃ¶rde sei zuzumuten, bei verweigerten Bewilligungen ein Verzeichnis Ã¼ber die Wiederherstellungssachverhalte fÃ¼r Bauten ausserhalb der Bauzone im Kanton ZÃ¼rich zu fÃ¼hren und den Vollzug der Wiederherstellung zu Ã¼berwachen. Dazu sei sie nach § 2 PBG verpflichtet. Die kantonale BehÃ¶rde erscheine somit nicht als unbeteiligte Dritte, sondern als direkt involvierte BehÃ¶rde. Der Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich sei denn auch als Beschwerdegegner im bundesgerichtlichen Verfahren beteiligt gewesen und als solcher Adressat des Entscheids des Bundesgerichts vom 29. MÃ¤rz 1996. Es bestehe auch deshalb kein Grund, die VerjÃ¤hrungswirkung nicht auch gegenÃ¼ber der kantonalen BehÃ¶rde zur Anwendung zu bringen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG ist klar geregelt (siehe vorn E. 3.1). Aufgrund dieser ZustÃ¤ndigkeitsordnung obliegt es primÃ¤r der fÃ¼r den Vollzug zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde, die VollstreckungsverjÃ¤hrung einer Beseitigungsanordnung zu beachten. Da der Entscheid des Bundesgerichts vom 29. MÃ¤rz 1996 Ã¼berdies zustÃ¤ndigkeitshalber keine Beseitigungsanordnung enthÃ¤lt, besteht keine VerjÃ¤hrungswirkung gegenÃ¼ber der in jenem Verfahren involvierten kantonalen BaubehÃ¶rde. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Dass die Baudirektion ihrer aufsichtsrechtlichen Pflicht gemÃ¤ss § 2 lit. b PBG nicht nachgekommen sei, ist schliesslich zu verneinen. So fÃ¼hrten Vertreter der BaubehÃ¶rden am 19. Juli 2006 einen unangemeldeten Augenschein durch, um sich vor Ort von den unrechtmÃ¤ssig errichteten Bauten ein Bild zu machen. In der Folge wies die Baudirektion in ihrem Schreiben vom 18. September 2007 die Beschwerdegegnerin auf das weitere Vorgehen hin und hielt ausdrÃ¼cklich fest, dass die Gemeinde fÃ¼r die Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verantwortlich sei und die erwÃ¤hnten Bauten zu beseitigen seien. Die fÃ¼r die Beseitigungsanordnung zustÃ¤ndige kommunale BaubehÃ¶rde wurde damit zum Handeln ermahnt. Bereits zu einem frÃ¼heren Zeitpunkt hatte die Baudirektion bzw. das Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung den rechtswidrigen Zustand auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck thematisiert: Im Hindernisschreiben vom 18. Mai 2004, das ebenfalls an die Beschwerdegegnerin gesandt wurde, ging es zwar um die Bewilligung eines gedeckten Sitzplatzes und eines Ersatzbaus fÃ¼r die Doppelgarage. Indessen wurde darin auch die rechtswidrige Wohnnutzung im SchopfgebÃ¤ude erwÃ¤hnt und festgestellt, dass die Baubewilligung nur erteilt werden kÃ¶nne, wenn auf dem GrundstÃ¼ck keine widerrechtlichen Bauten und Nutzungen vorhanden seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Angesichts dieser UmstÃ¤nde stÃ¶sst die Argumentation des BeschwerdefÃ¼hrers ins Leere, die kantonale BehÃ¶rde habe auf eine Ermahnung zur Wiederherstellungspflicht oder auf die Erteilung einer aufsichtsrechtlichen Weisung verzichtet, was bedeute, dass die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼r sie nicht wesentlich sei oder dass sie den herrschenden VerhÃ¤ltnissen zugestimmt hÃ¤tte. Aus der Sistierung des Bewilligungsverfahrens bezÃ¼glich des Sitzplatzes und des Ersatzbaus fÃ¼r die Doppelgarage kann im Ãbrigen keineswegs geschlossen werden, der BeschwerdefÃ¼hrer habe zwischen der Bewilligung fÃ¼r den Umbau der Garage und dem Verzicht auf den Vollzug der Beseitigung der Wohnung wÃ¤hlen kÃ¶nnen, wie in der Beschwerdeschrift erwÃ¤hnt wird. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beseitigungsanordnung bzw. der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erstmals am 3. Februar 2009 erging, weshalb die vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemachte zehnjÃ¤hrige VerjÃ¤hrungsfrist in analoger Anwendung von Art. 137 Abs. 1 OR keine Anwendung findet. Im Ãbrigen ist der Wiederherstellungsanspruch noch nicht verwirkt. Da die Beschwerdegegnerin im besagten Entscheid schliesslich keine VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung vornahm, was gemÃ¤ss Rechtsprechung notwendig wÃ¤re (vgl. beispielsweise VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 3) und wie sie das Bundesgericht im Sachurteil Ã¼berdies ausdrÃ¼cklich verlangt hatte, verfÃ¼gte die Vorinstanz zu Recht die RÃ¼ckweisung an die Beschwerdegegnerin zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. Die Gerichtskosten sind dem Verfahrensausgang entsprechend dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist ihm angesichts seines Unterliegens nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Verfahren vor Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte. Die Bearbeitung und Beantwortung von Rechtsmitteln wird zu den angestammten amtlichen Aufgaben einer Gemeinde gezÃ¤hlt, was eine ParteientschÃ¤digung zu ihren Gunsten zwar nicht von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt erscheinen lÃ¤sst, wenn die Erhebung oder Beantwortung des Rechtsmittels mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war. BehÃ¶rden kleinerer Gemeinden dÃ¼rften allerdings ohne die Hilfe eines rechtskundigen Vertreters oft Ã¼berfordert sein. Weil sich diese Gemeinden das erforderliche Fachwissen anderweitig beschaffen mÃ¼ssen, ist es gerechtfertigt, ihnen einen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung zuzubilligen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 19 f. mit Hinweisen). Dies ist auch vorliegend der Fall, weshalb es sich rechtfertigt, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu zahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>