<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00136</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207111&amp;W10_KEY=13013556&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00136</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.11.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau von zwei Fachmärkten in Wädenswil: UVP-Pflicht (E. 1), genügende Erschliessung mit dem öV gemäss § 237 Abs. 1 PBG (E. 2), Parkplatzzahl (E. 3), Parkplatzbewirtschaftung (E. 4). Der Schwellenwert soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium für die UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben. Daher rechtfertigt es sich, nicht allein auf die Bezeichnung der Nutzung im Baugesuch, sondern auf die objektive Eignung der Räume abzustellen, die sich insbesondere aus deren Lage, Erschliessung und Ausstattung ergeben kann (E. 1.4). Bei § 237 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine kantonale Vorschrift, die im ganzen Kanton einheitlich ausgelegt und angewandt werden muss. Während bei der Bestimmung der Parkplatzzahl die Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten zweckmässig ist, sind bei der Beurteilung der öV-Erschliessung regelmässig auch ausserhalb des jeweiligen Gemeindegebiets liegende Umstände in Rechnung zu stellen, wie das Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte, welches über Wädenswil hinaus reicht. Die Qualität der öV-Erschliessung ist deshalb anhand der in der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in kommunalen Erlassen" festgehaltenen Grundsätze zu beurteilen (E. 2.6). Die kommunale Abstellplatzverordnung stellt bereits eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehene Emissionsbegrenzungen dar, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen wird. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürfen nur eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert. Diese angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die Hälfte der möglichen Bandbreite, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung erfolgt (E. 3.1.3). Die verfügte Parkplatzgebühr von Fr. 1.- pro Stunde ab erster Minute erweist sich als rechtmässig (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZUGSGEBIET">EINZUGSGEBIET</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EMISSIONSBEGRENZUNG">EMISSIONSBEGRENZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERREICHBARKEIT">ERREICHBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FACHMARKT">FACHMARKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER VERKEHR">ÃFFENTLICHER VERKEHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZ">PARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZBESCHRÃNKUNG">PARKPLATZBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZBEWIRTSCHAFTUNG">PARKPLATZBEWIRTSCHAFTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZZAHL">PARKPLATZZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHWELLENWERT">SCHWELLENWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPRUCHGEBÃHR">SPRUCHGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UVP-PFLICHT">UVP-PFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 lit. b AngebotsV</span><br/><span class="gerade">§ 12 Abs. I AngebotsV</span><br/><span class="ungerade">§ 12 Abs. II lit. a AngebotsV</span><br/><span class="gerade">§ 35 OV BRK</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 8 USG</span><br/><span class="gerade">Art. 11 Abs. III USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 12 Abs. I lit. c USG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 44a USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8272" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00136</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. November 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Verkehrsclub der Schweiz (VCS),</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_7">Verkehrsclub der Schweiz (VCS),</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_8">Sektion ZÃ¼rich,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_3_18">RA A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20">B AG,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_5_29">RA C,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_6_31">D AG,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_7_40">RA E,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_8_42">Baukommission WÃ¤denswil,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_9_51">RA F,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit zwei separaten BeschlÃ¼ssen vom 21. MÃ¤rz 2006 erteilte die Baukommission WÃ¤denswil der B AG die Bewilligung fÃ¼r einen Fachmarkt mit Gewerbehallen und Restaurant an der RÃ¼tistrasse 8 (im Folgenden als "Fachmarkt SÃ¼d" bezeichnet) und der D AG fÃ¼r einen Fachmarkt sowie die Umnutzung bestehender GewerbeflÃ¤chen an der RÃ¼tistrasse 1 â 7 ("Fachmarkt Nord").</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Gegen beide Bewilligungen gelangte der Verkehrs-Club der Schweiz (VCS) an die Baurekurskommission II und beantragte im Wesentlichen Aufhebung der Baubewilligungen, eventuell RÃ¼ckweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Die Baurekurskommission vereinigte die Verfahren. Mit Entscheid vom 6. Februar 2007 hiess sie den Rekurs gegen den Fachmarkt SÃ¼d insofern teilweise gut, als sie die Zahl der AbstellplÃ¤tze auf 175 begrenzte; im Ãbrigen wies sie die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 19. MÃ¤rz 2007 liess der VCS dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und RÃ¼ckweisung zu neuer Entscheidung unter Beachtung der Ausstandsvorschriften an die Vorinstanz beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerin. Eventuell beantragte er Aufhebung des Entscheids, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden sei.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 23. Mai 2007 trat das Gericht auf die Beschwerde nicht ein, soweit die unrichtige Besetzung der Vorinstanz geltend gemacht wurde. Dieser Beschluss blieb unangefochten.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der Sache beantragten die Beschwerdegegner am 31. August, 4. und 5. September 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Baurekurskommission II liess sich am 20. September 2007 vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 15. Oktober 2007 beanspruchte der BeschwerdefÃ¼hrer die MÃ¶glichkeit, zu den Beschwerdeantworten und der Vernehmlassung der Vorinstanz Stellung zu nehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Wie bereits im Beschluss vom 23. Mai 2007 erwogen wurde, sind sÃ¤mtliche Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt. Insbesondere bezieht sich die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers, die gemÃ¤ss § 55 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) davon abhÃ¤ngt, ob fÃ¼r ein Bauvorhaben eine UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung (UVP) gemÃ¤ss Art. 9 USG erforderlich ist, auch auf den Fachmarkt SÃ¼d. Eine solche Pflicht besteht nach Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang der Verordnung Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung vom 19. Oktober 1988 (UVPV, SR 814.011) fÃ¼r ParkhÃ¤user und ParkplÃ¤tze fÃ¼r mehr als 300 Motorwagen sowie fÃ¼r Einkaufszentren mit mehr als 5'000 m<sup><span>2</span></sup> VerkaufsflÃ¤che gemÃ¤ss der UVP.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>WÃ¤hrend die BaubehÃ¶rde und die privaten Beschwerdegegner davon ausgehen, dass der UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht fÃ¼r den Fachmarkt SÃ¼d nur zum Zweck erstellt worden sei, um der BehÃ¶rde eine gesamthafte Beurteilung im Sinn von Art. 8 USG zu ermÃ¶glichen, sind der BeschwerdefÃ¼hrer und mit ihm die Vorinstanz der Auffassung, dass zwischen den beiden FachmÃ¤rkten ein funktionaler Zusammenhang bestehe, was die UVP-Pflicht auch fÃ¼r den Fachmarkt SÃ¼d begrÃ¼nde, unabhÃ¤ngig davon, ob er fÃ¼r sich allein die Schwellenwerte gemÃ¤ss Anhang UVPV erreiche. Diesen funktionalen Zusammenhang begrÃ¼ndet die Baurekurskommission damit, dass das Verkaufssortiment der beiden unmittelbar benachbarten FachmÃ¤rkte aufgrund der nutzungsplanerischen Vorgaben insofern Parallelen aufweise bzw. aufweisen mÃ¼sse, als weitgehend nur Waren des nicht alltÃ¤glichen Bedarfs angeboten werden dÃ¼rfen. Beide FachmÃ¤rkte wiesen auf die RÃ¼tistrasse ausgerichtete und nur 50 m voneinander entfernt liegende ZugÃ¤nge auf; ungeachtet des noch nicht feststehenden Angebots sei von einer gesteigerten AttraktivitÃ¤t der beiden Anlagen auszugehen, weil ein grÃ¶sseres Warenangebot bestehe und mindestens im Fachmarkt Nord auch GÃ¼ter des tÃ¤glichen Bedarfs erstanden werden kÃ¶nnten sowie im Fachmarkt SÃ¼d ein Restaurant mit Terrasse geplant sei. Zudem werde auch durch die beiden Unterniveaugaragen eine gewisse Synergie geschaffen. AnzufÃ¼gen sei zudem, dass sich die Annahme einer UVP-Pflicht fÃ¼r den Fachmarkt SÃ¼d auch deshalb rechtfertige, weil dort neben der ausgewiesenen VerkaufsflÃ¤che von 4'950 m<sup>2</sup> im 1. Obergeschoss eine 1'000 m<sup>2</sup> grosse AusstellungsflÃ¤che vorgesehen sei, die mit guten GrÃ¼nden ebenfalls der massgeblichen VerkaufsflÃ¤che hinzugerechnet werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Mit Entscheid vom 19. April 2007 (URP 2007, 485 ff.) hat das Bundesgericht einen funktionalen Zusammenhang bei einem Fachmarkt in Pratteln abgelehnt, der in unmittelbarer NÃ¤he zu zwei grÃ¶sseren, je der UVP-Pflicht unterliegenden Anlagen errichtet werden sollte. Dabei hat es unter Hinweisen auf seine bisherige Rechtsprechung insbesondere erwogen, Ã¼ber die fÃ¼r die Projekte erforderlichen Quartierplanungen sei zwar fast gleichzeitig beschlossen worden, jedoch ergebe sich aus der Vorgeschichte, dass die Vorhaben nicht aufeinander abstimmt und koordiniert worden seien. Massgebend sei, ob sich die einzelnen Projekte derart ergÃ¤nzten bzw. ergÃ¤nzen kÃ¶nnten, dass sie als betriebliche Einheit zu betrachten seien. Auch wenn sich die unterschiedlichen Non-Food-Angebote der verschiedenen Anlagen an private Endverbraucher richteten und mit VerkaufsrÃ¤umen, AusstellungsrÃ¤umen und Kundenrestaurant Ã¤hnliche Nutzungen angestrebt wÃ¼rden, bestehe doch zwischen den verschiedenen Bauherrschaften keinerlei gemeinsame Organisation und Zielsetzung. Daran Ã¤ndere auch nichts, dass die Quartierplanung ein gemeinsames Parkleitsystem vorsehe. Zwar wÃ¼rden dadurch Synergien zwischen den Anlagen genutzt, doch handle es sich beim Parkleitsystem um eine umweltrechtliche begrÃ¼ndete Auflage der Gemeinde und nicht um ein organisatorisches Zusammenwirken der Bauherrschaften. Die rÃ¤umliche NÃ¤he der EinkaufshÃ¤user sei zwar zu bejahen, was jedoch auf die planungsrechtlichen Festlegungen zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei und nicht dazu fÃ¼hren kÃ¶nne, dass sÃ¤mtliche im durch diese erfassten Gebiet einer gesamtheitlichen UVP unterzogen wÃ¼rden. Das wÃ¼rde der Projektbezogenheit der UVP widersprechen, welche es verbiete, dass verschiedene Vorhaben leichthin als Einheit gewÃ¼rdigt wÃ¼rden. Die Erschliessung Ã¼ber die nÃ¤mliche Ã¶ffentliche Strasse rechtfertige keine andere Betrachtung, da die ParkhÃ¤user zwar benachbart, aber nicht funktionell miteinander verbunden seien. Auch aus den von der Gemeinde gemachten Auflagen zum Shuttlebus-Betrieb und zur Anbindung ans Ã¶ffentliche Strassennetz, welche in erster Linie eine Verbesserung des Modal-Splits bezweckten, lasse sich keine organisatorische Einheit ableiten. Der beschwerdefÃ¼hrende VCS weite den Anlagebegriff zu sehr aus, wenn er sÃ¤mtliche Verkaufsbetriebe in der fraglichen Gewerbezone als Einheit betrachten wolle; damit wÃ¼rde die Realisierung einzelner unabhÃ¤ngiger, aber je bundesrechtskonformer Vorhaben in unzulÃ¤ssiger Weise erschwert.</p> <p class="Erwgung2">Mit Ã¤hnlicher BegrÃ¼ndung hat auch das Verwaltungsgericht einen hinreichenden funktionalen Zusammenhang zwischen mehreren unmittelbar benachbarten Einkaufszentren oder FachmÃ¤rkten abgelehnt; als entscheidend hat es gewÃ¼rdigt, dass die jeweiligen Parkierungsanlagen und die LadengeschÃ¤fte baulich voneinander getrennt waren und es an einem organisatorischen Zusammenwirken der Anlagebetreiber fehlte (RB 2006 Nr. 76 = BEZ 2007 Nr. 9).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Im Lichte dieser Rechtsprechung ist hier entgegen der Auffassung der Vorinstanz ein funktionaler Zusammenhang zwischen den FachmÃ¤rkten Nord und SÃ¼d ohne weiteres zu verneinen. Zwar scheinen die Vorhaben im gleichen Zeitraum geplant worden zu sein, wurden sie am 21. MÃ¤rz 2006 gleichzeitig bewilligt, sind sie unmittelbar benachbart und werden sie Ã¼ber die nÃ¤mliche Strasse erschlossen. Sie sind jedoch in keiner Weise baulich verbunden und die Parkierungsanlagen sind vollstÃ¤ndig getrennt. Zudem bestehen keine Anzeichen fÃ¼r ein organisatorisches Zusammenwirken der Bauherrschaften Ã¼ber dasjenige hinaus, welches die Vereinbarung vom 21. MÃ¤rz 2006 mit der Stadt WÃ¤denswil betreffend Ã¶V-Erschliessung und Parkplatzbewirtschaftung erfordere; damit wurde jedoch nur den umwelt- und planungsrechtlichen Vorgaben der Gemeinde Rechnung getragen, was nicht zur Annahme eines funktionalen Zusammenhangs fÃ¼hren kann (BGr, 19. April 2007, URP 2007, 485 ff., E. 2.7.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die Baurekurskommission hat die UVP-Pflicht des Fachmarktes SÃ¼d hilfsweise auch damit begrÃ¼ndet, dass die im ersten Obergeschoss vorgesehene AusstellungsflÃ¤che von rund 1'000 m<sup>2</sup> ebenfalls als VerkaufsflÃ¤che zu qualifizieren sei, so dass der Schwellenwert von 5'000 m<sup>2</sup> VerkaufsflÃ¤che gemÃ¤ss Ziff. 80.5 Anhang UVPV auch bei dieser Anlage Ã¼berschritten sei. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Der Schwellenwert soll ein klares und einfach zu handhabendes Kriterium fÃ¼r die UVP-Pflicht von Einkaufszentren abgeben (RB 2004 Nr. 83, E. 2.3.2). Das Verwaltungsgericht hat deshalb in Anlehnung an die im Zusammenhang mit der AusnÃ¼tzungsberechnung entwickelte Praxis an die massgebliche VerkaufsflÃ¤che alle gemÃ¤ss Baugesuch fÃ¼r eine Verkaufsnutzung vorgesehenen und erforderlichen RÃ¤ume angerechnet (VGr, 12. Dezember 2006 [VB.2005.00347], BEZ 2007 Nr. 9, E. 3.2.2.2, bestÃ¤tigt durch BGr, 22. Oktober 2007, 1A.33/2007, E. 3, www.bger.ch). Aus den selben Ãberlegungen rechtfertigt es sich, nicht allein auf die Bezeichnung der Nutzung im Baugesuch, sondern auf die objektive Eignung der RÃ¤ume abzustellen, die sich insbesondere aus Lage, Erschliessung und Ausstattung der RÃ¤ume ergeben kann. Unter diesem Gesichtswinkel kann man sich hier fragen, ob neben der von der Vorinstanz berÃ¼cksichtigten AusstellungsflÃ¤che nicht auch die ganze im Obergeschoss als "Gewerbehalle" bezeichnete FlÃ¤che bei der fÃ¼r den Schwellenwert massgeblichen VerkaufsflÃ¤che mitberÃ¼cksichtigt werden mÃ¼sste; dafÃ¼r spricht jedenfalls die Lage zwischen dem ausschliesslich Verkaufszwecken dienenden Erdgeschoss und dem Restaurant im 2. Obergeschoss sowie die weitgehend derjenigen des Erdgeschosses entsprechende Erschliessung. Sodann sind im Zusatzformular zum Baugesuch vom 21. Dezember 2004 als "Betriebs- und TÃ¤tigkeitsbereiche" lediglich "Restauration/Kantine", "Umschlag/Lagerung", "Verkauf", "Verwaltung/Administration", "Ausstellung" sowie "Fachmarkt/Verkauf" genannt. Jedenfalls der massgeblichen VerkaufsflÃ¤che zuzurechnen ist aber im ersten Obergeschoss die als "Ausstellung und Gewerbe" bezeichnete FlÃ¤che von 1'154 m<sup>2</sup>. Eine gewerbliche AusstellungsflÃ¤che dient wie bei MÃ¶belhÃ¤usern (BGr, 5. November 2004, URP 2005, S. 1 ff., E. 2.2 = ZBl 107/2006, S. 56), Baumusterzentralen (VGr, 12. Dezember 2006 [VB.2005.00347], BEZ 2007 Nr. 9, E. 3.2.2.2, bestÃ¤tigt durch BGr, 22. Oktober 2007, 1A.33/2007, E. 3, www.bger.ch; Baurekurskommission III, 8. November 2006, URP 2007, 214) und dergleichen regelmÃ¤ssig Verkaufszwecken und ist deshalb jedenfalls dann der massgeblichen VerkaufsflÃ¤che zuzurechnen, wenn nicht eine andere Zweckbestimmung nachgewiesen wird. Die massgebliche VerkaufsflÃ¤che betrÃ¤gt deshalb beim Fachmarkt SÃ¼d mindestens 6'000 m<sup>2</sup>.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Die Vorinstanz ist deshalb zutreffend von der UVP-Pflicht auch des Fachmarkts SÃ¼d und der Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers auch hinsichtlich dieses Bauvorhabens ausgegangen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In der Sache ist in erster Linie umstritten, ob die gemÃ¤ss § 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geforderte Erreichbarkeit der beiden BaumÃ¤rkte mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gewÃ¤hrleistet ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Im Urteil RB 2000 Nr. 93 (= BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823 ff.) hat sich das Verwaltungsgericht einlÃ¤sslich mit der Tragweite von § 237 Abs. 1 PBG im Baubewilligungsverfahren auseinander gesetzt. Es gelangte zum Ergebnis, dass bei Anlagen, die<br/> einen bedeutenden Publikumsverkehr erzeugen, der Standort Ã¼ber ein leistungsfÃ¤higes und kundenfreundliches Verkehrsangebot verfÃ¼gen mÃ¼sse, welches eine attraktive Alternative zum motorisierten Privatverkehr darstelle. Das Bundesgericht hat dieses Urteil nicht nur bestÃ¤tigt (URP 2001, S. 1061 ff.), sondern in einem weiteren Urteil einen Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben, in welchem dieses die erwÃ¤hnte Rechtsprechung zwar grundsÃ¤tzlich bestÃ¤tigt hatte, im konkreten Fall jedoch aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von weniger strikten Voraussetzungen ausgehen wollte (BGr, 14. Februar 2002, URP 2002, S. 441 ff.). Das Bundesgericht hat erwogen, die in § 237 PBG verlangte Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr stehe im Dienste der in Art. 44a USG vorgesehenen Massnahmenplanung, welche Ã¼bermÃ¤ssige Luftverunreinigungen im Sinn von Art. 11 Abs. 3 und Art. 14 USG beheben solle. Allerdings sei die Unbestimmtheit von § 237 Abs. 1 PBG hinsichtlich der an die Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr gestellten Anforderungen nicht unproblematisch, werde aber dadurch gemildert, dass § 237 Abs. 1 PBG einerseits mit der kantonalen Gesetzgebung Ã¼ber den Ã¶ffentlichen Verkehr und andererseits mit der kantonalen Wegleitung zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs verknÃ¼pft werden kÃ¶nne. Gleichwohl hat es das Bundesgericht im Hinblick auf die Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit als wÃ¼nschbar bezeichnet, dass das Verwaltungsgericht in genereller Form die Anforderungen an die GÃ¼te der Ã¶V-Verbindung prÃ¤zisieren wÃ¼rde; es liess es aber in jenem Fall genÃ¼gen, dass fÃ¼r ein Zentrum mit erheblichem Publikumsverkehr relativ hohe Anforderungen an die Ã¶V-Erschliessung gestellt wurden. In zwei weiteren Entscheiden (VGr, 30. September 2004, VB.2004.00041, E. 6 [www.vgrzh.ch] sowie VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2 [www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18]) hat das Verwaltungsgericht solche PrÃ¤zisierungen vorgenommen, jedoch gleichzeitig darauf verwiesen, dass eine Regelung durch Verordnung die Forderung nach Rechtssicherheit und Voraussehbarkeit besser erfÃ¼llen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die beiden FachmÃ¤rkte sind im Gebiet "Hintere RÃ¼ti" im westlichen Teil von WÃ¤denswil geplant. Als Zufahrt dient zur Hauptsache die vom rund 3 km (Luftlinie) entfernten Ortszentrum heranfÃ¼hrende Zugerstrasse, welche gegen Westen den Anschluss an die Autobahn A3 sicherstellt und weiter nach Hirzel fÃ¼hrt. Der Fachmarkt SÃ¼d verfÃ¼gt soweit hier interessierend Ã¼ber eine VerkaufsflÃ¤che von mindestens 6'000 m<sup>2</sup> (vgl. vorstehende E. 2.4), ein Restaurant und eine Unterniveaugarage mit 145 Kunden- und 57 AngestelltenparkplÃ¤tze. Der Fachmarkt Nord ist als Anbau an ein im Bau befindliches Post-Logistikzentrum geplant und wird 7'000 m<sup>2</sup> VerkaufsflÃ¤chen umfassen. Von den in der Unterniveaugarage geplanten 185 ParkplÃ¤tzen stehen 70 weiterhin dem Post-Logistikzentrum zur VerfÃ¼gung, wÃ¤hrend von den verbleibenden 115 ParkplÃ¤tzen 94 den Kunden und 21 den Mitarbeitenden des Fachmarkts zur VerfÃ¼gung stehen werden.</p> <p class="Urteilstext">Vom Ã¶ffentlichen Verkehr wird das Gebiet heute Ã¼ber die Bushaltestelle "Hintere RÃ¼ti" erschlossen, welche gemÃ¤ss einem mit der Baubewilligung vom 21. MÃ¤rz 2006 genehmigten Projektplan rund 100 m nÃ¤her zum Kreisel Zuger-/RÃ¼tistrasse verschoben werden soll, so dass sie in einer Gehdistanz von 150 â 200 m von den EingÃ¤ngen der FachmÃ¤rkte entfernt liegen wird. Vom Zentrum von WÃ¤denswil her wird die Haltestelle durch die Buslinien 150, 160 und 164 verbunden; die Linie 150 fÃ¼hrt Ã¼ber Hirzel weiter nach Horgen und die Linie 160 nach SchÃ¶nenberg und HÃ¼tten. GemÃ¤ss der bereits erwÃ¤hnten Vereinbarung mit der Gemeinde, welche integrierenden Bestandteil der Baubewilligungen darstellt, muss das bestehende Kursangebot so verdichtet werden, dass wÃ¤hrend den LadenÃ¶ffnungszeiten zwischen dem Bahnhof WÃ¤denswil und der Hinteren RÃ¼ti die Busse im ¼-Stunden-Takt verkehren. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz hat diese Erschliessung als den Anforderungen von § 237 Abs. 1 PBG genÃ¼gend gewÃ¼rdigt. Dabei hat sie die ErschliessungsqualitÃ¤t nicht anhand der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in kommunalen Erlassen" vom Oktober 1997 beurteilt, sondern anhand der Abstellplatzverordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 5. September 2005, welche Ã¤hnlich wie die Wegleitung Kriterien fÃ¼r die QualitÃ¤t der Haltestellen der Ã¶ffentlichen Verkehrsmittel enthÃ¤lt und die GÃ¼teklasse der Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr bestimmt. Wegen des vorausgesetzten funktionalen Zusammenhangs zwischen den beiden FachmÃ¤rkten beurteilte die Rekurskommission diese auch unter dem Gesichtspunkt von § 237 Abs. 1 PBG gemeinsam und wÃ¼rdigte sie deshalb ohne weiteres als "grÃ¶ssere Ãberbauung" im Sinn dieser Bestimmung. Sie lehnte es jedoch ab, die weiteren im Gebiet der Sonderbauvorschriften "Hintere RÃ¼ti" mÃ¶glichen VerkaufsflÃ¤chen von weiteren 16'000 â 17'000 m<sup>2</sup> mitzuberÃ¼cksichtigen, weshalb sie nicht von<br/> einem Grosszentrum im Sinn von § 5 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung II vom 26. August 1981 (BBauV II; LS 700.22) ausging. Laut der kommunalen Abstellplatzverordnung entspreche die Erschliessung der FachmÃ¤rkte aufgrund der Distanz von weniger als 300 m zur Bushaltestelle und dem vorgesehenen 15-Minuten-Takt der GÃ¼teklasse B. Das gelte auch fÃ¼r das Einzugsgebiet Richtung Richterswil und Horgen, welche Gemeinden mit WÃ¤denswil durch zwei S-Bahn-Linien so verbunden seien, dass beim Umsteigen keine nennenswerten Wartezeiten entstÃ¼nden. Schlechtere Verbindungen bestÃ¼nden zwar nach SchÃ¶nenberg, HÃ¼tten und Hirzel, die jedoch nur einen unbedeutenden Teil des gesamten Einkaufsgebiets bildeten und deshalb weitgehend vernachlÃ¤ssigbar seien.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer ist dagegen der Auffassung, die Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr mÃ¼sse der Ã¶V-GÃ¼teklasse B gemÃ¤ss kantonaler Wegleitung entsprechen; diese Anforderungen wÃ¼rden trotz der vorgesehenen Kursverdichtung hier bei weitem nicht erfÃ¼llt. ZusÃ¤tzlich sei zu berÃ¼cksichtigen, dass nach Richterswil und Horgen, das heisst in den massgeblichen Richtungen, keine direkte Ã¶V-Verbindung bestehe und entgegen der Annahme der Vorinstanz mit lÃ¤ngeren Wartezeiten beim Umsteigen am Bahnhof WÃ¤denswil zu rechnen sei; das Ã¶V-Angebot stelle insofern nicht die geforderte attraktive Alternative zum motorisierten Individualverkehr dar. Schliesslich dÃ¼rften die Verbindungen nach SchÃ¶nenberg, Hirzel und Horgen nicht vernachlÃ¤ssigt werden; dieses Gebiet mache immerhin 10% des Kundenpotenzials aus und es hÃ¤tte anhand einer Expertise geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen, wie mit einem vernÃ¼nftigen Regionalbuskonzept auch diese Gemeinden umsteigefrei mit den projektierten FachmÃ¤rkten und dem Bahnhof WÃ¤denswil verbunden werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Besteht, wie in ErwÃ¤gung 2.3 festgehalten wurde, kein funktionaler Zusammenhang zwischen den beiden FachmÃ¤rkten, so kÃ¶nnen sie auch unter dem Gesichtswinkel von § 237 Abs. 1 PBG nicht als Einheit betrachtet werden. Die hinreichende Erschliessung gehÃ¶rt zu den "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen" und ist deshalb jeweils auf die einzelne Baute oder Anlage bezogen zu prÃ¼fen. Sodann ist, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, auch nicht zu berÃ¼cksichtigen, dass im Gebiet der Sonderbauvorschriften "Hintere RÃ¼ti" 17'000 m<sup>2</sup> an zusÃ¤tzlichen VerkaufsflÃ¤chen realisiert werden kÃ¶nnten; die grundsÃ¤tzliche Verpflichtung zum vollstÃ¤ndigen Ausbau der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen auch bei Ãberbauung nur eines einzelnen GrundstÃ¼cks gilt gemÃ¤ss § 236 Abs. 2 PBG nur dort, wo entsprechende (grundeigentÃ¼merverbindliche) PlÃ¤ne (wie insbesondere QuartierplÃ¤ne) bestehen, was hinsichtlich der Ã¶V-Erschliessung nicht zutrifft.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823; VB.2004.00041 vom 30. September 2004, E. 6 [www.vgrzh.ch] sowie VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2 [www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18]) richten sich die Anforderungen an die Erschliessung eines Bauvorhabens durch den Ã¶ffentlichen Verkehr nach der konkreten Situation, insbesondere nach der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen. Erreichbarkeit setzt dabei namentlich voraus, dass der Zugang auf die entsprechende Nutzung abgestimmt ist. Bei einer Anlage mit besonders grossem Publikumsverkehr bedeutet dies, dass der Standort Ã¼ber ein leistungsfÃ¤higes und kundenfreundliches Verkehrsangebot verfÃ¼gt und eine attraktive Alternative zum motorisierten Privatverkehr darstellt. Die Erreichbarkeit mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr muss dabei bezÃ¼glich aller massgeblichen Richtungen gegeben sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>In den vorerwÃ¤hnten Entscheiden hat das Verwaltungsgericht die QualitÃ¤t der Ã¶V-Erschliessung jeweils nach den GrundsÃ¤tzen der kantonalen Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen beurteilt. Die Vorinstanz hat demgegenÃ¼ber auf die kommunale Abstellplatzverordnung abgestellt, welche in Umsetzung dieser Wegleitung entstanden ist; sie hat das damit begrÃ¼ndet, dass anders als in den vom Verwaltungsgericht beurteilten FÃ¤llen hier eine der Wegleitung angepasste kommunale Abstellplatzverordnung vorliege, welche Ã¤hnlich wie die Wegleitung Kriterien fÃ¼r die Ermittlung der QualitÃ¤t der Haltestellen der Ã¶ffentlichen Verkehrsmittel enthalte und die GÃ¼teklassen der Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr bestimme.</p> <p class="Urteilstext">Entscheidend ist indessen, dass es sich bei § 237 Abs. 1 PBG um eine kantonale Vorschrift handelt, die im ganzen Kanton einheitlich ausgelegt und angewandt werden muss. WÃ¤hrend bei der Bestimmung der Parkplatzzahl die BerÃ¼cksichtigung Ã¶rtlicher Besonderheiten zweckmÃ¤ssig ist, sind bei der Beurteilung der Ã¶V-Erschliessung regelmÃ¤ssig auch ausserhalb des jeweiligen Gemeindegebiets liegende UmstÃ¤nde in Rechnung zu stellen, wie hier das Einzugsgebiet der geplanten FachmÃ¤rkte, welches offenkundig weit Ã¼ber WÃ¤denswil hinaus reicht. Die QualitÃ¤t der Ã¶V-Erschliessung ist deshalb wie bisher anhand der in der Wegleitung festgehaltenen GrundsÃ¤tze zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Zu beurteilen ist hier die Ã¶V-Erschliessung von zwei FachmÃ¤rkten, von denen der Fachmarkt SÃ¼d eine VerkaufsflÃ¤che von mindestens 6'000 m<sup>2</sup> (vgl. vorstehende E. 2.4), ein Restaurant und eine Unterniveaugarage mit 145 Kunden- und 57 AngestelltenparkplÃ¤tze aufweist, wÃ¤hrend der Fachmarkt Nord 7'000 m<sup>2</sup> VerkaufsflÃ¤che sowie 94 Kunden- und 21 MitarbeiterparkplÃ¤tze umfassen wird. Damit handelt es sich bei den beiden je fÃ¼r sich zu beurteilenden FachmÃ¤rkten bei weitem nicht um "Grosszentren" bzw. "BegegnungsstÃ¤tten mit grossem Publikumsverkehr" im Sinn von § 5 Abs. 2 und § 6 BBauV II und verlangt deshalb § 12 Abs. 2 lit. a BBauV II keine "gute" Erreichbarkeit mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr. Vielmehr genÃ¼gt, wie das Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2 (www.vgrzh.ch<span>;</span> auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) erwogen hat, bei Anlagen dieser GrÃ¶ssenordnung eine Erschliessung der GÃ¼teklasse C. Dass hier der Fachmarkt Nord in beschrÃ¤nktem Umfang auch GÃ¼ter des tÃ¤glichen Bedarfs anbieten soll, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise; eine der GÃ¼teklasse B entsprechende Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr verlangt die Rechtsprechung nur fÃ¼r weit grÃ¶ssere und publikumsintensivere Anlagen (vgl. BGr, 5. September 2001, URP 2001, S. 1072, E. 4g/aa, <i>Adliswil</i>; BGr, 14. Februar 2002,<i> </i>URP 2002, S. 448, E. 4.2,<i> COOP</i> <i>Dietikon</i>; VGr, 30. September 2004, VB.2004.00041, E. 6.3.3, www.vgrzh.ch, <i>IKEA</i> <i>Dietikon</i>). Auch der BeschwerdefÃ¼hrer geht davon aus, dass eine Ã¶V-Erschliessung "der oberen Kategorie", wie sie das Bundesgericht fÃ¼r solche Anlagen verlangt, der GÃ¼teklasse A oder B entspricht. FÃ¼r eine deutlich kleinere und weniger publikumsintensive Anlage, wie sie hier jeder der beiden FachmÃ¤rkte darstellt, muss deshalb die Erschliessung entsprechend GÃ¼teklasse C genÃ¼gen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, dass die Erschliessung der beiden FachmÃ¤rkte nicht der GÃ¼teklasse C gemÃ¤ss kantonaler Wegleitung entspreche, weil die Haltestelle Hintere RÃ¼ti nur durch einen Ortsbus bedient werde.</p> <p class="Erwgung2">Mit diesem Einwand verkennt der BeschwerdefÃ¼hrer den Richtliniencharakter der Wegleitung. Diese weist eine Haltestelle, die mit einem Kursintervall von 10 â 19 Minuten durch einen Orts- oder Quartierbus bedient wird, der Haltestellenkategorie V, eine solche die im nÃ¤mlichen Intervall durch ein Tram, einen stÃ¤dtischen Bus oder einen Regionalbus bedient wird, der Kategorie IV zu, was bei einer Distanz von weniger als 300 m zur Haltestelle zur GÃ¼teklasse D bzw. C fÃ¼hrt. Die Haltestelle Hintere RÃ¼ti wird von drei Linien bedient, von denen zwei auch nach Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers als Regionalbuslinien zu qualifizieren sind. Bereits aus diesem Grund ist es vertretbar, die Haltestelle Hintere RÃ¼ti der Haltestellenkategorie IV zuzuweisen; dass dabei das erforderliche Kursintervall von 10 â 19 Minuten zum Teil auf die Bedienung durch den Ortsbus zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, rechtfertigt unter den vorliegenden UmstÃ¤nden keine andere Betrachtungsweise. Entscheidend ist, dass das erforderliche Kursintervall in der hier massgeblichen Richtung gewÃ¤hrleistet ist, das heisst zum nur 8 Minuten entfernten Bahnhof WÃ¤denswil, wo AnschlÃ¼sse nach Horgen und Richterswil bestehen; dass in die Gegenrichtung der Ortsbus anders als die weiter fÃ¼hrenden Regionalbus-Linien keine wesentliche Erschliessungsfunktion Ã¼bernehmen kann und keine AnschlÃ¼sse zum Ã¼bergeordneten Verkehrsnetz herstellt, ist deshalb nicht von Bedeutung.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.9 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet sodann zu Unrecht, dass die von der Rechtsprechung geforderte Ã¶V-Erschliessung in den massgeblichen Richtungen nicht gewÃ¤hrleistet sei. Wie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.4 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) erwogen hat, kann es unter diesem Gesichtswinkel zulÃ¤ssig sein, einen Teil des Einzugsgebietes, der nur 20 Prozent zum Verkehrsaufkommen beitrÃ¤gt, als nicht massgeblich zu vernachlÃ¤ssigen. Die Gemeinden SchÃ¶nenberg, Hirzel und HÃ¼tten, die gemessen an jenem von WÃ¤denswil, Horgen und Richterswil nur ein Kundenpotenzial von 10 % aufweisen, brauchen deshalb nicht entsprechend der GÃ¼teklasse C mit den FachmÃ¤rkten verbunden zu sein. Ob und mit welchem Aufwand die Ã¶V-Erschliessung insofern verbessert werden kÃ¶nnte, brauchte deshalb weder von der Bauherrschaft noch von der BewilligungsbehÃ¶rde untersucht zu werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.10 </b>Ebenfalls unbegrÃ¼ndet ist der Einwand, in den massgeblichen Richtungen Horgen und Richterswil sei die Ã¶V-Erschliessung ungenÃ¼gend, weil hier entgegen den Annahmen der Vorinstanz die S-Bahnlinien S2 und S8 keinen regelmÃ¤ssigen 15 Minuten-Takt gewÃ¤hrleisteten, so dass beim Umsteigen am Bahnhof WÃ¤denswil mit Wartezeiten von bis zu 23 Minuten gerechnet werden mÃ¼sse. Der BeschwerdefÃ¼hrer verkennt, dass es sich bei den beiden FachmÃ¤rkten bei weitem nicht um Anlagen mit besonders grossem Publikumsverkehr handelt und deshalb keine "gute" Erreichbarkeit mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr erforderlich ist. Wie das Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, mÃ¼ssen solche kleinere Zentren auch im Angebotsbereich 2 mÃ¶glich sein, wo gemÃ¤ss § 2 lit. b der Verordnung Ã¼ber das Angebot im Ã¶ffentlichen Personenverkehr vom 14. Dezember 1988 (AngebotsV; LS 740.3) eine starke Marktstellung der Ã¶ffentlichen Verkehrsmittel angestrebt und gemÃ¤ss § 12 Abs. 1 AngebotsV ein 30-Minutentakt angeboten wird. Es wÃ¼rde deshalb zu weit fÃ¼hren, bei solchen Anlagen zu verlangen, dass der bei der nÃ¤chstgelegenen Haltestelle geforderte 15-Minutentakt mit nahezu nahtlosen AnschlÃ¼ssen auch in weiten Teilen des Einzugsgebietes gewÃ¤hrleistet ist. Anders als bei Anlagen mit besonders grossem Publikumsverkehr, wo § 12 Abs. 2 lit. a BBauV eine gute Erreichbarkeit verlangt und das Ã¶V-Angebot deshalb eine attraktive Alternative zum motorisierten Privatverkehr darstellen muss, kann bei Anlagen von der GrÃ¶sse der hier zu beurteilenden FachmÃ¤rkte gestÃ¼tzt auf § 237 Abs. 1 PBG nur verlangt werden, dass Kunden und Mitarbeitende nicht zwingend auf die BenÃ¼tzung des privaten Motorfahrzeugs angewiesen sind, sondern sie die Anlage mit vertretbarem zeitlichem Aufwand auch mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erreichen kÃ¶nnen. Diese Voraussetzung ist hier auch dann erfÃ¼llt, wenn Kunden und Mitarbeitende aus den Richtungen Horgen und Richterswil am Bahnhof WÃ¤denswil im ungÃ¼nstigsten Fall Umsteigezeiten von bis zu 23 Minuten zu gewÃ¤rtigen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, beim Fachmarkt SÃ¼d sei bereits der Grenzbedarf gemÃ¤ss Abstellplatzverordnung unrichtig ermittelt worden. Zudem seien bei beiden FachmÃ¤rkten die bewilligten Parkplatzzahlen nicht mit den bundesumweltschutzrechtlichen Vorgaben vereinbar, sondern hÃ¤tten im unteren Bereich der aufgrund der Abstellplatzverordnung ermittelten Bandbreite angesetzt werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Beim Fachmarkt SÃ¼d ist neben der aus GrÃ¼nden des Immissionsschutzes gebotenen Reduktion der ParkplÃ¤tze bereits der so genannte Grenzbedarf streitig. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Aufgrund der im Rekursverfahren erhobenen RÃ¼gen hat die Vorinstanz beim Fachmarkt SÃ¼d den Parkplatzbedarf neu ermittelt und ist neu von einem Grenzbedarf von 79 BeschÃ¤ftigten- und 196,4 KundenparkplÃ¤tzen ausgegangen. Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet gegen diese Berechnung ein, die Vorinstanz wende die Abstellplatzverordnung unrichtig an, indem sie die FlÃ¤che des geplanten Restaurants nicht den in Tabelle 1 des Anhangs separat aufgefÃ¼hrten Spezialnutzungen zugerechnet, sondern fÃ¼r das Restaurant die AbstellplÃ¤tze im VerhÃ¤ltnis zur Zahl der SitzplÃ¤tze gerechnet habe.</p> <p class="Erwgung2">Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Die erwÃ¤hnte Tabelle unterscheidet klar zwischen Gastbetrieben und Spezialnutzungen, wobei letzteren Einkaufszentren, FachmÃ¤rkte und Grossverteiler aller Art ab 2'000 m<sup>2</sup> Verkaufs- bzw. 3'000 m<sup>2</sup> massgeblicher GeschossflÃ¤che zugerechnet werden. Weder dieser Wortlaut noch die Systematik der Tabelle legen zwingend die vom BeschwerdefÃ¼hrer verfochtene Auslegung nahe, dass bei einem Einkaufszentrum der Parkplatzbedarf fÃ¼r ein zugehÃ¶riges Restaurant ebenfalls aufgrund der massgeblichen GeschossflÃ¤che bestimmt werden muss. FÃ¼r diese Auffassung spricht einzig, dass sie der kantonalen Wegleitung entspricht. Das reicht jedoch nicht aus, um die von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde und der Vorinstanz vertretene andere Auslegung der kommunalen Bestimmungen als rechtsverletzend erscheinen zu lassen. Auch hier Ã¼bersieht der BeschwerdefÃ¼hrer den Richtliniencharakter der Wegleitung, welcher den Gemeinden bei der Umsetzung ins kommunale Recht einen Spielraum Ã¼berlÃ¤sst. Dass die Stadt WÃ¤denswil davon Gebrauch gemacht hat, zeigen unter anderem auch die von der Wegleitung abweichenden Richtlinien fÃ¼r die Beurteilung der ErschliessungsqualitÃ¤t. Die nÃ¤mlichen Ãberlegungen gelten auch fÃ¼r den Konferenzraum, welcher keineswegs zwingend der Spezialnutzung Einkaufszentrum zuzurechnen ist.</p> <p class="Erwgung2">Mit der Baurekurskommission ist deshalb fÃ¼r den Fachmarkt SÃ¼d von einem Grenzbedarf von 275,4 ParkplÃ¤tzen auszugehen, was entsprechend GÃ¼teklasse B gemÃ¤ss kommunaler Abstellplatzverordnung die Bewilligung von minimal 133,9 und maximal 216,5 ParkplÃ¤tzen zulÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Was die Festsetzung der Parkplatzzahl innerhalb dieser Bandbreite betrifft, so hat die Rekurskommission zutreffend erwogen, dass die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde das ihr dabei grundsÃ¤tzlich zustehende Ermessen nicht in nachvollziehbarer Weise ausgeÃ¼bt habe. Sie hat deshalb die Reduktion nach eigenem Ermessen vorgenommen. Dabei erwog sie, dass zwar fÃ¼r das Restaurant wegen der mÃ¶glichen Mehrfachnutzung von einem reduzierten Bedarf auszugehen sei, dass sich allein damit aber ausgehend von der neu ermittelten Bandbreite die von der kantonalen Fachstelle vorgeschlagene Begrenzung auf 150 PlÃ¤tze nicht begrÃ¼nden lasse. Vielmehr rechtfertige es sich, die Parkplatzzahl im selben VerhÃ¤ltnis zu reduzieren, wie es die Fachstelle unter Hinweis auf die lufthygienische Vorbelastung und das Vorsorgeprinzip vorgeschlagen habe. Wenn diese bei einer Bandbreite von 123 â 189 eine Reduktion auf 150 ParkplÃ¤tze verlangt habe, sei bei einer neuen Bandbreite von 133,9 â 216,5 eine solche auf 173,2 gerechtfertigt und seien deshalb unter zusÃ¤tzlicher BerÃ¼cksichtigung des Bedarfs fÃ¼r den Konferenzraum 175 ParkplÃ¤tze zu bewilligen.</p> <p class="Erwgung3">Diese Festsetzung liegt offenkundig innerhalb des von der kommunalen Abstellplatzverordnung vorgegebenen Rahmens und berÃ¼cksichtigt die fÃ¼r die ErmessensausÃ¼bung massgeblichen UmstÃ¤nde, wie insbesondere die lufthygienische Vorbelastung. Bleibt die ErhÃ¶hung wegen des Konferenzraums unberÃ¼cksichtigt, so liegt die Zahl unterhalb der Mitte der Bandbreite und ist deshalb der Vorwurf unbegrÃ¼ndet, die Vorinstanz sei von der Vorgabe der Fachstelle abgewichen, wonach die Abstellplatzzahl "im unteren Bereich der Spanne des minimalen und maximalen Bedarfs" festzusetzen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Sodann Ã¼bersieht der BeschwerdefÃ¼hrer, dass bereits die kommunale Abstellplatzverordnung eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehenen Emissionsbegrenzungen darstellt, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen Ã¼berdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen ist (VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 6.2.2, www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18). Sodann soll die mit der Wegleitung vorgegebene Bandbreite der Gemeinde die ihr bei der Festsetzung der zulÃ¤ssigen Parkplatzzahl zustehende Entscheidungsfreiheit gewÃ¤hrleisten, weshalb es nicht darauf ankommen kann, dass die kantonale Fachstelle in anderen FÃ¤llen eine Begrenzung der ParkplÃ¤tze im unteren Drittel der Bandbreite empfohlen hat. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur eingreifen, wenn es die angemessene BerÃ¼cksichtigung der Ã¼bergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert (BGE 131 II 81 E. 7.2.1). Diese angemessene BerÃ¼cksichtigung der Ã¼bergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die HÃ¤lfte der mÃ¶glichen Bandbreite, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten Ã¶V-Erschliessung erfolgt. Eine bundesrechtswidrige ErmessenbetÃ¤tigung kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Aus den nÃ¤mlichen GrÃ¼nden erweist sich auch beim Fachmarkt Nord, wo die Parteien Ã¼bereinstimmend von der Bandbreite von 76 â 127 ParkplÃ¤tzen ausgehen, die Bewilligung von 115 ParkplÃ¤tzen als nicht rechtsverletzend. Bei einem Ã¤hnlich grossen Fachmarkt in Gattikon, der ebenfalls in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet geplant war und nach GÃ¼teklasse C erschlossen werden sollte, hat das Verwaltungsgericht 140 ParkplÃ¤tze als mit dem Bundesrecht vereinbar beurteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt sodann die der Bauherrschaft mit der Baubewilligung auferlegte Verpflichtung zur Bewirtschaftung der ParkplÃ¤tze als ungenÃ¼gend. Diese verlangt, dass fÃ¼r KundenparkplÃ¤tze eine minimale ParkplatzgebÃ¼hr ab der ersten Minute von je Fr. 1.- fÃ¼r die erste und zweite Stunde und von Fr. 0.50 fÃ¼r die dritte und jede weitere Stunde erhoben wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz und die Parteien gehen in Ãbereinstimmung mit der mit BGE 125 II 129 begrÃ¼ndeten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zutreffend davon aus, dass als Betriebsvorschrift im Sinn von Art. 12 Abs. 1 lit. c USG fÃ¼r die KundenparkplÃ¤tze eines Einkaufszentrums die Erhebung von ParkierungsgebÃ¼hren verfÃ¼gt werden kann. Da es sich nicht um eine Ã¶ffentliche Abgabe handelt, sondern die Verpflichtung zur GebÃ¼hrenerhebung ausschliesslich das VerhÃ¤ltnis zwischen dem Anlagebetreiber und den Nutzern beschlÃ¤gt, gelten nicht die selben strengen Anforderungen an die gesetzliche Grundlage wie bei Ã¶ffentlichen Abgaben (BGE 125 II 129 E. 8d).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Wie das Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 7.1 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, wird der auch bei der GebÃ¼hrenhÃ¶he bestehende Ermessensspielraum der Gemeinde nach unten grundsÃ¤tzlich dadurch begrenzt, dass die GebÃ¼hr ihrer HÃ¶he nach geeignet sein muss, um zu einer Verminderung der Fahrtenzahl und damit zum Ziel einer geringeren Luftbelastung beizutragen. Ob dies zutrifft, ist im Zusammenhang mit den Ã¼brigen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung, das heisst insbesondere mit der Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr und der Begrenzung der Parkplatzzahl zu beurteilen. </p> <p class="Erwgung3">Was die obere Grenze des Ermessenspielraums betrifft, gilt zwar, dass verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzungen grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig von ihrer wirtschaftlichen Zumutbarkeit angeordnet werden kÃ¶nnen; gleichwohl muss ein angemessenes VerhÃ¤ltnis zwischen dem Nutzen der Massnahme und der Schwere der damit verbundenen Nachteile bestehen, das heisst hier vor allem zu den Umsatzeinbussen, die dadurch entstehen kÃ¶nnen, dass Kunden Einkaufszentren mit gÃ¼nstigeren oder gebÃ¼hrenfreien ParkmÃ¶glichkeiten aufsuchen (BGE 125 II 129 E. 9d). ZusÃ¤tzlich ist in diesem Zusammenhang der Grundsatz der Gleichbehandlung der Gewerbetreibenden (Art. 27 BV) zu beachten. Dieser gilt zwar nicht absolut und schliesst nicht aus, aus GrÃ¼nden des Umweltschutzes bestimmte umweltvertrÃ¤gliche Verfahren oder Produkte zu begÃ¼nstigen; zu vermeiden sind aber spÃ¼rbare Wettbewerbsverzerrungen, was eine InteressenabwÃ¤gung impliziert (BGE 125 II 129 E. 10b, auch zum Folgenden). Insbesondere widerspricht es dem Grundsatz der Lastengleichheit, VerschÃ¤rfungen der Emissionsbegrenzungen allein bei neuen Anlagen anzuordnen und bestehende davon auszunehmen. Da grundsÃ¤tzlich wenig dagegen spricht, die Bewirtschaftungspflicht, wo dies aus lufthygienischen GrÃ¼nden erforderlich scheint, im Rahmen des Massnahmenplans auch auf bestehende Anlagen auszudehnen, kann gemÃ¤ss Bundesgericht die unterschiedliche Behandlung von bestehenden und neuen Anlagen auf die Dauer nicht hingenommen werden. Auf diese unterschiedliche Behandlung hat das Verwaltungsgericht auch im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 7.2 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) hingewiesen und es abgelehnt, die in jenem Fall verfÃ¼gte GebÃ¼hr von Fr. 1.- Stunde zu erhÃ¶hen. Zwar hat das Gericht eingerÃ¤umt, dass diese GebÃ¼hr keine wirksame Begrenzung des motorisierten Individualverkehrs bewirke; das zeige neben verschiedenen Studien auch die Ãberlegung, dass ein Einzelbillett des ZÃ¼rcher Verkehrsverbunds fÃ¼r eine Kurzstrecke bereits Fr. 2.40 koste. Zu beachten sei aber auch, dass die von hÃ¶heren GebÃ¼hren erwartete Reduktion der Fahrleistung nur bei einer flÃ¤chendeckenden EinfÃ¼hrung der Parkplatzbewirtschaftung bei publikumsintensiven Einrichtungen eintrete, wÃ¤hrend bei einer isolierten EinfÃ¼hrung der Umsteigeeffekt gering bleibe (ASTRA/SVI [Hrsg.], Parkplatzbewirtschaftung bei "Publikumsintensiven Einrichtungen" â Auswirkungsanalyse, 2002, S. 127 und 138).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Zwar ist die hier verfÃ¼gte GebÃ¼hr von Fr. 1.- pro Stunde ab erster Minute ebenfalls nicht hinreichend lenkungswirksam; indessen hat die BaubehÃ¶rde im Rahmen ihres Ermessensspielraums (BGE 131 II 81 E. 6.6) und unter dem Gesichtswinkel der Lastengleichheit berÃ¼cksichtigen dÃ¼rfen, dass, wie sie in der Rekursantwort geltend gemacht hat, bereits ein Tarif von Fr. 1.- in WÃ¤denswil im oberen Bereich des Durchschnitts liegt und Fr. 2.-/Stunde nirgendwo bezahlt werden mÃ¼ssen. Eine Rechtsverletzung ist ihr deshalb nicht vorzuwerfen. Anzumerken ist, dass es ungeachtet des Massnahmenplans und der gestÃ¼tzt darauf erlassenen Wegleitung nicht Sache der rechtsanwendenden BehÃ¶rden sein kann, bei der Bewilligung von Neuanlagen im Einzelfall hinreichend lenkungswirksame GebÃ¼hren durchzusetzen und damit ein MissverhÃ¤ltnis zu bestehenden Anlagen schaffen, wo in der Vergangenheit keine oder wesentlich tiefere ParkgebÃ¼hren vorgeschrieben wurden; vielmehr erfordert die flÃ¤chendeckende EinfÃ¼hrung hinreichend lenkungswirksamer GebÃ¼hren eine einwandfreie gesetzliche Grundlage, die eine Parkraumbewirtschaftung auch fÃ¼r bestehende Anlagen vorsieht.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet sodann, dass die Baubewilligung die Bauherrschaft nicht zur Einrichtung eines Hauslieferdienstes verpflichte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Auch dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Zwar ist es gestÃ¼tzt auf Art. 11 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 USG grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, bei Einkaufszentren in lufthygienischen Sanierungsgebieten als ErgÃ¤nzung zu weiteren verkehrsbeschrÃ¤nkenden Massnahmen als verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzung die Einrichtung von Haulieferdiensten zu verlangen. Solche verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzungen sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch nicht isoliert anzuordnen, sondern grundsÃ¤tzlich durch den Massnahmenplan zu koordinieren; nur ausnahmsweise bei anerkanntermassen unzureichender Massnahmenplanung oder wenn von einer einzelnen Anlage so erhebliche Immissionen zu erwarten sind, dass dadurch eine erforderliche ErgÃ¤nzung der Massnahmenplanung prÃ¤judiziert wÃ¼rde, kÃ¶nnen die verschÃ¤rften Emissionsbegrenzungen unmittelbar im Baubewilligungsverfahren angeordnet werden (BGE 124 II 272 E. 4a).</p> <p class="Erwgung2">Die Voraussetzungen dazu sind hier nicht erfÃ¼llt. Auch wenn die angestrebten Emissionsziele noch nicht erreicht sind (vgl. Umweltbericht des Kantons ZÃ¼rich 2004), sind die Luftschadstoffemissionen unter anderem wegen verschÃ¤rfter Abgasvorschriften fÃ¼r Motorfahrzeuge generell zurÃ¼ckgegangen und kann deshalb nicht von einer anerkanntermassen unzureichenden Massnahmenplanung gesprochen werden. Ebenso wenig lassen die beiden FachmÃ¤rkte je fÃ¼r sich genommen so erhebliche Immissionen erwarten, dass dadurch eine ErgÃ¤nzung der Massnahmenplanung prÃ¤judiziert wÃ¼rde. Als verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzungen sind deshalb nur diejenigen Massnahmen zulÃ¤ssig, welche im Massnahmenplan vorgesehen sind (BGE 124 II 272 E. 5). Bei der Verpflichtung zur Bereitstellung eines Hauslieferdienstes trifft dies nicht zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Selbst wenn der Massnahmenplan eine solche Massnahme vorsÃ¤he oder sie unabhÃ¤ngig davon zulÃ¤ssig wÃ¤re, wÃ¼rde jedenfalls bis zur Schaffung einer entsprechenden Rechtsgrundlage bei der einzelfallweisen Umsetzung im Baubewilligungsverfahren den BewilligungsbehÃ¶rden ein erheblicher Ermessenspielraum zustehen. Unter diesem Gesichtswinkel haben die Vorinstanzen zulÃ¤ssigerweise berÃ¼cksichtigt, dass gemÃ¤ss den UmweltvertrÃ¤glichkeitsberichten ein "kostengÃ¼nstiger, kostendeckender" Hauslieferdienst ins Auge gefasst werde, dass darÃ¼ber aber erst dann entschieden werde, wenn die kÃ¼nftigen Mieter der FachmÃ¤rkte feststehen wÃ¼rden. Auch insofern ist der Verzicht auf die Verpflichtung zu einem Hauslieferdienst nicht zu beanstanden, sondern wÃ¤re bei grundsÃ¤tzlicher ZulÃ¤ssigkeit der Verpflichtung (oben Erw. 5.2) lediglich ein entsprechender Vorbehalt anzubringen gewesen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer die ihm im Rekursentscheid auferlegte SpruchgebÃ¼hr von Fr. 15'000.- als Ã¼bermÃ¤ssig hoch. Die Ãberschreitung des ordentlichen GebÃ¼hrenrahmens von Fr. 12'000.- habe die Rekursinstanz mit einseitigen und willkÃ¼rlichen Kriterien begrÃ¼ndet. So habe der bis Ende 2005 zustÃ¤ndige Regierungsrat in vergleichbaren Verfahren regelmÃ¤ssig tiefere GebÃ¼hren im Bereich von Fr. 3'000.- bis Fr. 4'000.- ausgefÃ¤llt. Bei zwei UVP-pflichtigen Bauvorhaben (Baumusterzentrale Volketswil und Einkaufszentrum Rosenberg in Winterthur) hÃ¤tten die Rekurskommissionen III bzw. IV GebÃ¼hren von Fr. 5'000.- und Fr. 10'000.- festgesetzt. Dass hier zwei Projekte zu beurteilen waren, rechtfertige die Ãberschreitung des Kostenrahmens nicht und ProjektgrÃ¶sse bzw. finanzielle Tragweite seien keine sachgerechten Kriterien zur Festlegung der SpruchgebÃ¼hr, weil sie nicht berÃ¼cksichtigten, dass der BeschwerdefÃ¼hrer Ã¶ffentliche Interessen vertrete. Im Entscheid betreffend das Einkaufszentrum Rosenberg sei die EntscheidbegrÃ¼ndung von Ã¤hnlichem Umfang; zudem seien verschiedene Textstellen wÃ¶rtlich Ã¼bernommen worden, was den Aufwand reduziert habe. In den von den Baurekurskommissionen bisher entschiedenen FÃ¤llen seien beim Obsiegen des BeschwerdefÃ¼hrers tiefere GebÃ¼hren angesetzt worden als bei seinem Unterliegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss § 35 der Verordnung Ã¼ber die Organisation und den GeschÃ¤ftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) betrÃ¤gt die SpruchgebÃ¼hr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwÃ¤ndigen Verfahren kann die GebÃ¼hr unter Angabe der GrÃ¼nde bis auf das Doppelte des in Abs. 1 vorgesehenen HÃ¶chstansatzes erhÃ¶ht werden (Abs. 2). Bei der Bemessung der SpruchgebÃ¼hr kommt der festsetzenden Instanz ein erhebliches Ermessen zu, dessen AusÃ¼bung von der oberen RechtsmittelbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft wird; allerdings ist das Ermessen pflichtgemÃ¤ss auszuÃ¼ben (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 13 N. 8 und 13).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die von der Rekurskommission ausgefÃ¤llte SpruchgebÃ¼hr von Fr. 15'000.- liegt ohne weiteres innerhalb des von der GebÃ¼hrenordnung vorgegebenen Rahmens. Bereits der Umstand, dass zwei Verfahren vereinigt wurden, von denen jedes ein UVP-pflichtiges Bauvorhaben betraf und in jedem umfangreiche Rechtsschriften und Beilagen eingereicht wurden, lÃ¤sst das Verfahren als besonders aufwÃ¤ndig erscheinen. Sodann ist die Vorinstanz angesichts der veranschlagten Baukosten von rund 21 Millionen fÃ¼r den Fachmarkt SÃ¼d und von 7 Millionen Franken fÃ¼r den Fachmarkt Nord zutreffenderweise von einer relativ grossen finanziellen Trageweite ausgegangen. Auch in rechtlicher Hinsicht kommt der Streitsache eine grosse Tragweite zu. Das gilt nicht nur bezÃ¼glich der Frage, ob zwischen den beiden Anlagen ein funktionaler Zusammenhang besteht und ob bei den Anforderungen an die Ã¶V-Erschliessung auch die Nutzungsreserven im Gebiet Hintere RÃ¼ti mitzuberÃ¼cksichtigen sind; wie der BeschwerdefÃ¼hrer selber ausfÃ¼hrt (Beschwerdeschrift Ziff. 48), hÃ¤ngt von den Anforderungen an die Ã¶V-Erschliessung sowie der Begrenzung und Bewirtschaftung der ParkplÃ¤tze letztlich die Frage ab, ob die BaugrundstÃ¼cke Ã¼berhaupt in der geplanten Weise genutzt werden kÃ¶nnen. Diese UmstÃ¤nde lassen eine GebÃ¼hr von Fr. 15'000.-, die den erweiterten Rahmen von § 35 Abs. 2 OV BRK bei weitem nicht ausschÃ¶pft, als sachlich gerechtfertigt erscheinen.</p> <p class="Erwgung2">Auch die in anderen FÃ¤llen festgesetzten SpruchgebÃ¼hren weisen auf keine Ermessensfehler und schon gar nicht auf WillkÃ¼r hin. Die vom Regierungsrat ausgefÃ¤llten SpruchgebÃ¼hren beruhen auf einer anderen Rechtsgrundlage und sind in diesem Zusammenhang von vornherein nicht massgeblich. Im Rekursverfahren betreffend die Baumusterzentrale in Volketswil war lediglich die Frage der UVP-Pflicht zu beurteilen, wÃ¤hrend hier abgesehen von der Frage der UVP-Pflicht des einen Fachmarkts zahlreiche weitere materielle Fragen zu entscheiden waren. Im Fall Rosenberg wurde eine SpruchgebÃ¼hr von Fr. 10'000.- festgesetzt; dort war jedoch nur der Rekurs gegen eine einzige Baubewilligung zu beurteilen, was die gegenÃ¼ber dem hier zu beurteilenden Verfahren um Fr. 5'000.- geringere GebÃ¼hr zu rechtfertigen vermag.</p> <p class="Erwgung2">Die ausgesprochene GebÃ¼hr liegt sodann nach der Erfahrung des Gerichts nicht hÃ¶her als in von der Rekurskommission beurteilten vergleichbaren FÃ¤llen mit privaten Rekurrenten. FÃ¼r eine Bevorzugung des BeschwerdefÃ¼hrers bietet das kantonale Recht dagegen keine Grundlage. Auch das Bundesrecht sieht eine solche nicht vor, sondern setzt den kantonalen GebÃ¼hren nur insofern Grenzen, als sie das Verbandsbeschwerderecht nicht Ã¼bermÃ¤ssig erschweren dÃ¼rfen. Diese Grenze ist hier nicht Ã¼berschritten.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde in der Sache als in jeder Hinsicht unbegrÃ¼ndet abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen, der Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 4'000.- an die privaten Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten ist. Keine ParteientschÃ¤digung ist gemÃ¤ss § 17 Abs. 3 VRG der Gemeinde zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 360.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 15'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 4'000.- an die privaten Beschwerdegegnerinnen verpflichtet, zahlbar binnen 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>