2011 Güterregulierung 313 III. Güterregulierung 76 Berücksichtigung örtlich gebundener Dienstbarkeiten im Geldausgleich. - Örtlich gebundene Dienstbarkeiten gehen bei der Neuzuteilung von Grundstücken im Rahmen einer Güterregulierung auf die neu gebil- deten Grundstücke über, welche lagemässig den alten entsprechen; den neuen Eigentümern stehen gegenüber den früheren Eigen- tümern keinerlei Ansprüche zu (Erw. II/3). - Wurde im Rahmen der Güterregulierung keine Minderbonitierung der mit Dienstbarkeiten belasteten Grundstücke vorgenommen, ist der neue Eigentümer im Rahmen des Geldausgleichs zu entschädigen (Erw. II/4.3). - In casu erhielten die früheren Eigentümer für die auf ihren Parzellen befindlichen Freileitungen Entschädigungszahlungen für 25 Jahre und erfolgte die Neuzuteilung nach zwölf Jahren; die im Geldaus- gleich zu leistende Abgeltung ist daher ausgehend von der dem frü- heren Eigentümer geleisteten Gesamtentschädigung unter Berück- sichtigung der massgebenden Barwertfaktoren für die Restlaufzeit zu bestimmen (Erw. II/4.3 - 4.5). Aus dem Entscheid der Landwirts chaftlichen Rekurskommission vom 21. Juni 2011 i.S. M. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X. (5-GR.2011.1). Aus den Erwägungen II. 3. 3.1. Grundsätzlich werden in einem Güterregulierungsverfahren die Privatrechtsverhältnisse für das Umlegungsgebiet von Grund auf neu geordnet (AGVE 1993, S. 507 ff., Erw. 3.2; AGVE 1991, S. 134 ff., 314 Landwirtschaftliche Rekurskommission 2011 Erw. 2/c/bb; Andreas Korner, Die Bereinigung von Dienstbarkeiten im Güterzusammenlegungsverfahren, Zürich 1983, S. 87 ff.). Dabei gehört es zu den Zielsetzungen, diese möglichst klar zu fassen. Nutz- lose oder durch die Regulierung überflüssig gewordene Dienstbar- keiten sind deshalb beispielsweise zu löschen und werden nicht mehr eingetragen (vgl. Korner, a.a.O., S. 104 ff.). Dem Rationalisierungs- zweck der Güterregulierung entspricht es, dass die bislang bestehen- den Dienstbarkeiten, insbesondere Wegrechte, nicht wieder begrün- det werden, es sei denn, ein Verzicht auf ihre Neubegründung führe zu untragbaren Konsequenzen für die Bewirtschaftung bzw. Nutzung der Grundstücke (AGVE 1994, S. 161 ff., Erw. 2/a; Otmar Hermann Bänziger, Bodenverbesserungen, Rechtliche Probleme der landwirt- schaftlichen Güterzusammenlegungen und der Gesamtumlegungen, Basel 1978, S. 105 f.). 3.2. In concreto besteht eine örtlich gebundene Dienstbarkeit. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob derartige Rechte im Rahmen der Güterregulierung direkt auf die Neuzuteilungsparzellen übergehen oder nicht. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung (Urteil des Bundesgerichts 1P.44/2003 vom 6. Juni 2003, Erw. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen auf die Lehre) bildet die Neuzu- teilung von Grundstücken einen enteignungsähnlichen Verwaltungs- akt, der dadurch gekennzeichnet ist, dass er das bisherige Eigentum untergehen lässt und gleichzeitig das Eigentum an den neuen Grundstücken "originär", das heisst nicht vom bisherigen Eigentum abgeleitet, zur Entstehung bringt (sog. "dingliche Subrogation"; vgl. zusätzlich AGVE 1994, S. 161 ff., Erw. 2/a; AGVE 1991, S. 134 ff.; je mit Hinweisen). Dabei gehen örtlich gebundene Dienstbarkeiten auf die neu gebildeten Grundstücke, welche lagemässig den alten entsprechen, über. In Bezug auf den vorliegenden Fall ergibt sich somit zweierlei: Zum einen ist die massgebende Dienstbarkeitslast mit der Neuzutei- lung auf die betroffenen Grundstücke des Beschwerdeführers überge- gangen. Zum anderen stehen diesem aufgrund des originären Eigen- tumserwerbs keinerlei Ansprüche gegenüber den früheren Grund- eigentümern zu. 2011 Güterregulierung 315 Unerheblich sind die Ausführungen des Beschwerdeführers, im Rahmen der Neuzuteilung seien die Freileitungen nicht erwähnt wor- den; er habe deshalb geglaubt, dass sie beseitigt würden. Da es sich um eine örtlich gebundene Dienstbarkeit handelt, welche zur Ent- stehung keines Grundbucheintrags bedurfte, ging sie unabhängig davon, ob sie im Rahmen der Neuzuteilung ausdrücklich erwähnt wurde oder nicht, auf das Grundstück des Beschwerdeführers über. Im Übrigen bestätigt die Aussage des Beschwerdeführers, dass er von der Existenz der Leitungen wusste; für die Annahme, dass sie abgerissen werden könnten, bestand keinerlei Anlass. 4. 4.1. Im Rahmen der Neuzuteilung blieb die umstrittene Dienstbar- keit insofern unberücksichtigt, als trotz der entsprechenden Last keine Minderbonitierung der betroffenen Grundstücke vorgenommen wurde. Dieses V orgehen ist insofern nachvollziehbar, als die Last grundsätzlich durch die Y . AG als Dienstbarkeitsberechtigte abge- golten wird; idealtypisch heben sich die Werteinbusse einerseits so- wie die Entschädigung andererseits gegenseitig auf. Allerdings ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Y . AG den früheren Grundeigentümern für die Zeit bis 2018 eine Ent- schädigung ausbezahlt hat und dem Beschwerdeführer bis zu diesem Zeitpunkt keinerlei Entschädigungsansprüche gegenüber der Y . AG zustehen (die Aussage eines Mitglieds der V orinstanz, seiner Mei- nung nach müsse der Beschwerdeführer direkt gegen die Y . AG vorgehen, steht im offensichtlichen Widerspruch zur Meinung der V orinstanz als Ganzes, hat diese doch einen grundsätzlichen Entschä- digungsanspruch bis 2018 stets anerkannt). Da der Beschwerdeführer zudem aufgrund des originären Eigentumserwerbs keinerlei An- sprüche gegenüber den früheren Grundeigentümern, welche die sei- nerzeitige Entschädigung der Y . AG ausbezahlt erhalten haben, gel- tend zu machen vermag (Erw. II/3.2), erleidet er durch die Dienstbar- keitslast für den Zeitraum von 2005 (provisorischer Neuantritt) bis 2018 eine Werteinbusse. Hierfür ist er im Rahmen des Geldaus- gleichs zu entschädigen; ansonsten ist die Werthaltigkeit im Sinne von § 18 Abs. 1 LwG-AG verletzt. 316 Landwirtschaftliche Rekurskommission 2011 4.2. In Bezug auf die Festsetzung der Höhe der Abgeltung bezieht sich die V orinstanz auf die Entschädigung, welche die Y . AG den früheren Grundeigentümern ausbezahlt hat. Es wird geltend gemacht, dieser Betrag sei für 25 Jahre ausgerichtet worden; für die vorliegend relevante Dauer von 2005 - 2018 ergebe sich somit ein Anspruch auf eine Abgeltung in der Höhe von 13/25 bzw. 13/50 der ursprünglichen Entschädigung. Im Übrigen führt die V orinstanz im angefochtenen Entscheid aus, auf ihre entsprechenden Bestrebungen hin habe die Y . AG dem Beschwerdeführer einen sehr vorteilhaften Vertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren unterbreitet. Diese Vertragsofferte sei vom Beschwer- deführer jedoch abgelehnt worden. 4.3. 4.3.1. Zur Festsetzung der Entschädigung für die Dienstbarkeitslast während den erwähnten 13 Jahren bedarf es einer Schätzung der massgebenden Werteinbusse. Hierfür sind die erwähnten "Entschädi- gungsansätze für elektrische Freileitungen" heranzuziehen. Dabei ist - entgegen der Auffassung der V orinstanz (vgl. Erw. II/4.2) sowie entgegen dem Begehren des Beschwerdeführers - auf die Ausgabe 2005/2006 abzustellen, da die Ents chädigung ab 2005 (provisori- scher Neuantritt = Beginn der Werteinbusse) geschuldet ist. Für die ordentliche Entschädigungsdauer von 25 Jahren ergeben sich dabei die folgenden Werte: Parzelle Nr. 1: ackerfähiges Land, intensiv nutzbar - 1 Betonmasten (einfacher Tragmasten) Fr. 2'160.-- - Zuschlag 15 % (Hanglage) Fr. 324.-- - Zuschlag 15 % (Schalter) Fr. 324.-- - Überleitung 85 m à Fr. 1.80 Fr. 153.-- Total Fr. 2'961.-- Parzelle Nr. 2: ackerfähiges Land, intensiv nutzbar 2011 Güterregulierung 317 - 2 Betonmasten (einfacher Tragmasten) Fr. 4'320.-- - Zuschlag 5 % (Hanglage) Fr. 216.-- - Überleitung 235 m à Fr. 1.80 Fr. 423.-- Total Fr. 4'959.-- Gesamttotal Fr. 7'920.-- Ergänzend lässt sich Folgendes festhalten: […] - Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die V orinstanz die Par- zelle Nr. 2 teilweise nur als wenig intensiv nutzbares ackerfähiges Land taxiert. Gemäss der Überzeugung der Fachrichter, der sich die Landwirtschaftliche Rekurskommission als Ganzes anschliesst, ist vielmehr im Bereich beider Masten von intensiv nutzbarem Acker- land auszugehen. Der blosse Umstand, dass zur Zeit das Land nicht vollumfänglich ackerbaulich genutzt wird, vermag an dieser Ein- schätzung nichts zu ändern. 4.3.2. Die ermittelten Ansätze gelten für eine Entschädigungsdauer von 25 Jahren. V orliegend ist jedoch die Entschädigungsdauer von 13 Jahren massgebend (2005 - 2018; vgl. Erw. II/4.1). Aus den "Ent- schädigungsansätzen" selber ergeben sich keine unmittelbaren Aus- sagen darüber, wie vorzugehen ist, wenn eine Entschädigung für eine Zeit von weniger als 25 Jahren zugesprochen werden soll. Aufgrund der Barwertfaktoren, welche den Ansätzen zugrunde liegen, ist je- doch eine exakte Umrechnung möglich. Für die Zeitspanne von 13 Jahren beträgt der Umrechnungsfaktor 0,6251087; demgemäss ergibt sich in concreto eine Entschädigung von Fr. 4'951.-- (0,6251087 x Fr. 7'920.--). 4.4. 4.4.1. Unter Berücksichtigung dessen, dass mit den ursprünglich aus- bezahlten Entschädigungen auch eine gewisse Teuerung während der Vertragsdauer abgegolten wurde, erscheint die Vorgehensweise der V orinstanz nicht a priori untauglich. Sie setzt aber insbesondere voraus, dass die Grundlagen, die seinerzeit der Entschädigung zu-318 Landwirtschaftliche Rekurskommission 2011 grunde gelegt wurden, weiterhin zutreffen. Diese V oraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt: Offensichtlich wurde ursprünglich das be- troffene Land noch nicht als intensiv nutzbares Ackerbauland qualifi- ziert (vgl. Erw. II/4.3.1); zudem blieb auch die Hanglage unberück- sichtigt. Bereits aus diesen beiden Gründen ergibt sich, dass die an- teilsmässige Ausrichtung der seinerzeitigen Entschädigung den mass- gebenden Minderwert nicht auszugleichen vermag. Im Übrigen gilt es nochmals darauf hinzuweisen, dass die Ver- tragsabreden zwischen der Y . AG und den früheren Grundeigen- tümern den Beschwerdeführer in keiner Art und Weise zu binden vermögen. Sein Anspruch richtet sich gegen die BVG X. auf Wert- haltigkeit im Zeitpunkt des Neuantritts (vgl. Erw. II/4.1). 4.4.2. Unerheblich ist der Umstand, dass der Beschwerdeführer darauf verzichtet hat, mit der Y . AG den angebotenen neuen Dienstbarkeits- vertrag abzuschliessen (vgl. Erw. II/4.2). Der Anspruch des Be- schwerdeführers auf Ausgleich des Minderwerts, der ihm bis 2018 durch die Dienstbarkeitslasten erwächst, richtet sich unbestrittener- massen gegen die BVG X. (vgl. Erw. II/4.1). Hinzu kommt, dass der angebotene Vertrag die an die früheren Grundeigentümer bezahlten Entschädigungen mitberücksichtigt; tatsächlich muss der Beschwer- deführer sich diese jedoch nicht anrechnen lassen. Der V ollständigkeit halber gilt es darauf hinzuweisen, dass sich zum aktuellen Zeitpunkt nicht abschätzen lässt, welche Lösung (an- gebotener Vertrag für 25 Jahre ab 2005 oder Entschädigung gemäss Erw. II/4.3.2 bis 2018 und dannzumal Abschluss eines neuen Ver- trages mit der Y . AG) für den Beschwerdeführer vorteilhafter ist. 4.5. Insgesamt erscheint es naheliegend, den Minderwert, welcher dem Beschwerdeführer durch die Dienstbarkeitslast für die Zeit von 2005 bis 2018 entsteht, im Rahmen des Geldausgleichs gemäss den "Entschädigungsansätzen für elektrische Freileitungen" zu ersetzen. Unter Berücksichtigung der massgebenden Barwertfaktoren ergibt sich für die 13 Jahre eine Entschädigung von Fr. 4'951.--. Gründe, welche gegen eine derartige Festsetzung sprechen, sind nicht ersicht- lich und wurden von der V orinstanz auch nicht geltend gemacht. Schätzungskommission nach Baugesetz 2011 Erschliessungsabgaben 321 I. Erschliessungsabgaben 77 Ursprünglicher Beitragsplan nach §§ 34/35 BauG - Eine private Stiftung kann Grundstücke des Stiftungsvermögens nicht mit einem Selbstbindungsakt von der Beitragspflicht an die Er- schliessung befreien. - Der wirtschaftliche Sondervorteil ist nach der objektiven Methode zu bestimmen. - Der subjektiven Situation eines Beitragspflichtigen ist im Rahmen des Vollzugs der Beitragsleistung Rechnung zu tragen (Zahlungser- leichterung). Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 31. August 2011 in Sachen Stiftung E.R. gegen Einwohnergemeinde L. (4-BE.2010.32). Sachverhalt A. In der Zeit vom 11. Mai 2009 bis 9. Juni 2009 legte der Ge- meinderat L. den Beitragsplan ES auf. Die Stiftung E.R. (…) ist Eigentümerin der Parzelle 864 im Halte von 1'721 m2. Die Parzelle 864 soll mit einem Strassenbaubei- trag von Fr. 15'705.- belastet werden. Beitragspflichtig ist eine Teil- fläche von 644 m2 zu 100 %. Aus den Erwägungen