Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 23. Januar 2019 (810 18 61) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Baugesuch für Wohn- und Gewerbehaus in der Wohnzone / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsri chter Niklaus Ruckstuhl, Markus Clausen, Hans Furer, Stefan Schulthess, Gerichtsschreiber Marius Wehren Beteiligte A.____ , Beschwerdeführer, vertreten durch Reto Gantner, Advokat gegen Baurekurskommission des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstras- se 29, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin B.____ und C.____ , Beschwerdegegner, vertreten durch Michelle Wahl, Advokatin Einwohnergemeinde Waldenburg , Beigeladene Betreff Baugesuch für Wohn- und Gewerbehaus / Zufahrt Einstellhalle (Entscheid der Baurekurskommission vom 19. September 2017) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Am 27. Februar 2013 stellte A.____ beim Bauinspekt orat des Kantons Basel- Landschaft (BIT) ein Baugesuch (Nr. 0357/2013) für ei n Wohn- und Gewerbehaus mit einer Einstellhalle auf den in der Zone W1 gelegenen Parzel len Nr. XXX, YYY und ZZZ, Grundbuch Waldenburg. B. Mit Eingabe vom 13. März 2013 erhoben die Nachbarn B.____ und C.____ Einsprache gegen das Baugesuch. Der Baugesuchsteller reichte in der Folge mehrfach bereinigte Pläne ein, worauf das BIT die Einsprache mit Entscheid vom 31. März 2014 im Sinne der Erwägungen abwies, soweit es darauf eintrat. C. Am 12. April 2014 erhoben B.____ und C.____, vert reten durch Michelle Wahl, Advo- katin, gegen diesen Entscheid Beschwerde bei der Baureku rskommission des Kantons Basel- Landschaft. D. Mit Entscheid der Baurekurskommission vom 21. Oktober 2 014 wurde die Beschwerde teilweise gutgeheissen und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu- rückgewiesen. Zur Begründung wurde zusammengefasst ausge führt, dass der vor Ort ange- troffene Betrieb des Baugesuchstellers möglicherweise n icht zonenkonform sei und der Sach- verhalt bezüglich der Frage der Zonenkonformität ungenü gend abgeklärt sei. Das BIT wurde angewiesen, sämtliche dem Baugesuch zugrundeliegenden gewerblichen Tätigkeiten festzu- stellen und gestützt darauf die Zonenkonformität zu beurteilen. E. Auf die von A.____, vertreten durch Reto Gantner, A dvokat, am 4. Mai 2015 gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde trat das Kantonsge richt, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, mit Urteil der Präsidentin vom 23. Juli 2015 nicht ein. F. Mit Schreiben des BIT vom 29. Oktober 2015 wurde A._ ___ aufgefordert, einen Be- triebsbeschrieb seiner Firma, Grundrisspläne mit Angabe der Nutzung der jeweiligen Räume sowie das Formular des kantonalen Amts für Industrie, G ewerbe und Arbeit (KIGA) "Beschrei- bung über Bau, Einrichtung und Umgestaltung von Bet rieben und Anlagen" einzureichen. Am 29. Februar 2016 reichte der Baugesuchsteller – nach mehrmalig erstreckter Frist – die gefor- derten Unterlagen ein. G. Am 26. Januar 2016 übermittelte die Einwohnergeme inde Waldenburg dem BIT ein Schreiben der Einsprecher vom 25. Januar 2016 inklusive ei nes Datenträgers mit Fotos und Kurzfilmen, wonach auf der Parzelle des Baugesuchstelle rs störende gewerbliche Aktivitäten (Handel mit Altmetall) stattfänden. H. Mit Eingabe vom 17. März 2016 teilten die Einspre cher mit, dass an der Einsprache festgehalten werde und reichten eine ergänzende Begründung ein. I. Mit Entscheid des BIT vom 21. April 2017 wurde die E insprache im Sinne der Erwä- gungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetre ten wurde, und das Baugesuch wurde abgewiesen (Ziff. 1). Es wurde angeordnet, dass der u nbewilligte Betrieb auf den Parzellen Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Nr. XXX, YYY und ZZZ im Sinne der Erwägungen bis 31. Dezember 2017 zu räumen und der rechtmässige Zustand wiederherzustellen sei (Ziff. 2). Für den Weigerungsfall wurde der pflich- tige Grundeigentümer auf die Strafandrohung von Art . 292 StGB aufmerksam gemacht (Ziff. 3) und es wurde ihm die Ersatzvornahme angedroht (Ziff. 4) . Zur Begründung wurde zusammen- gefasst ausgeführt, dass die im bisherigen unbewilligten Betrieb getätigte sowie im Baugesuch vorgesehene gewerbliche Nutzung auf Basis der vorliegende n Baugesuchsunterlagen inkl. Be- triebsbeschrieb in der Zone W1 nicht bewilligungsfähig sei. Der Betrieb, wie er vor Ort angetrof- fen worden bzw. im Baugesuch vorgesehen sei, könne nich t als nicht störender Betrieb einge- stuft werden und sei nicht zonenkonform. J. Gegen diesen Entscheid erhob A.____, vertreten durch Reto Gantner, Advokat, am 5. Mai 2017 Beschwerde bei der Baurekurskommission mit de m Begehren, es sei der ange- fochtene Entscheid aufzuheben und es sei für das Baugesu ch Nr. 0357/2013 die Baubewilli- gung zu erteilen. Im Übrigen sei der angefochtene Entscheid ersatzlos und vollständig aufzuhe- ben, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter o/e-Kostenfolge. K. Mit Entscheid der Baurekurskommission vom 19. Septembe r 2017 wurde die Be- schwerde von A.____ abgewiesen. Die Frist für die Wied erherstellung des rechtmässigen Zu- stands wurde neu auf den 28. Februar 2019 festgesetzt. L. Mit Eingabe vom 1. März 2018 erhob A.____, vertret en durch Reto Gantner, Advokat, gegen den Entscheid der Baurekurskommission Beschwerde beim Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht. Er stellt das Begehren, es seien die Entscheide der Baurekurskommission vom 19. September 201 7 und des BIT vom 21. April 2017 ersatzlos aufzuheben und der Entscheid des BIT vom 3 1. März 2014 vollumfänglich zu bestätigen. Am 2. Mai 2018 reichte der Beschwerdeführer die Begründung ein. M. In ihrer Vernehmlassung vom 29. Juni 2018 beantragen B.____ und C.____ (nachfol- gend: Beschwerdegegner), vertreten durch Michelle Wahl, Advokatin, es sei die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen; unter o/e-Kostenfolge. N. Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2018 beantragt die B aurekurskommission ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. O. Mit Verfügung vom 11. Juli 2018 wurde der Fall d er Kammer zur Beurteilung überwie- sen. P. Mit Verfügung vom 5. Oktober 2018 wurde die Einwo hnergemeinde Waldenburg zum Verfahren beigeladen. Q. Am 30. Oktober 2018 reichte die Beigeladene eine Vernehmlassung ein, ohne in der Sache einen Antrag zu stellen. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht R. Anlässlich der heutigen Parteiverhandlung mit vorgä ngigem Augenschein vor Ort hiel- ten die Parteien vollumfänglich an den gestellten Begehren fest. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über di e Verfassungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsg ericht angefochten werden. Die Zu- ständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. 1.2 Nach § 47 Abs. 1 lit. a VPO ist zur Beschwerde befugt , wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt is t und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung hat. Der Beschwerdeführer ist als Grundeigentümer, dessen Baugesuch abgewiesen wurde und dem Frist zur Wiederher stellung des rechtmässigen Zu- stands gesetzt wurde, ohne weiteres zur Beschwerde legiti miert. Die weiteren Prozessvoraus- setzungen sind ebenfalls erfüllt, sodass auf die Beschwerde eingetreten werden kann. 2. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können nac h § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Festste llung des Sachverhalts gerügt wer- den. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kanton sgericht dagegen – abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). 3.1 Der Beschwerdeführer rügt in formeller Hinsicht ein e Verletzung der Untersuchungs- pflicht bzw. des rechtlichen Gehörs durch das BIT. Er erbl ickt eine solche darin, dass das BIT keinen Augenschein durchgeführt habe. Dazu ist festzustel len, dass die Baurekurskommission als Beschwerdeinstanz mit voller Kognition über die Beschw erde des Beschwerdeführers ent- schieden hat und ihrerseits einen Augenschein durchführte. Soweit die Nichtdurchführung eines Augenscheins durch das BIT eine Verletzung der Untersuchu ngspflicht bzw. des rechtlichen Gehörs darstellen würde, wäre eine solche durch die Bau rekurskommission ohne weiteres ge- heilt worden. Inwiefern in diesem Zusammenhang eine schwerwiegende Verletzung des rechtli- chen Gehörs vorgelegen haben soll, welche durch die B aurekurskommission nicht hätte geheilt werden können, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwe rdeführer auch nicht substantiiert dargelegt. Im Übrigen machte der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren nicht gel- tend, dass die Nichtdurchführung eines Augenscheins du rch das BIT zu einer schwerwiegen- den, einer Heilung nicht zugänglichen Gehörsverletzung geführt habe, sondern beantragte vielmehr die Durchführung eines Augenscheins durch die Baurekurskommission. 3.2 Im Weiteren rügt der Beschwerdeführer eine Verle tzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz. Diese habe die Beweisregeln nicht einge halten und den angefochtenen Ent- scheid zudem nicht ausreichend begründet. Aus den Ausfüh rungen des Beschwerdeführers Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht geht indes nicht klar hervor, worin die geltend gemachte Verletzung der Beweisregeln durch die Baurekurskommission bestehen soll und inwiefern der ange fochtene Entscheid der Begrün- dungspflicht nicht genügen würde. Eine Rechtsverletzung durch die Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich und die entsprechenden Rü gen des Beschwerdeführers er- weisen sich ebenfalls als unbegründet. 4. In materieller Hinsicht ist strittig, ob die Abweisu ng des Baugesuchs des Beschwerde- führers für einen Neubau eines Wohn- und Gewerbehause s sowie die Anordnung der Wieder- herstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht erfolgten. 4.1 Das Baugesuch des Beschwerdeführers sieht die Errich tung einer Wohngeschäftsbau- te ("Wohn- und Gewerbehaus, Zufahrt Einstellhalle") auf den in der Zone W1 gelegenen Parzel- len Nr. XXX, YYY und ZZZ vor. Die geplante Baute verf ügt über zwei Vollgeschosse und eine Gebäudefläche von rund 636 m 2. Im Obergeschoss und Attikageschoss sind Wohnräume und im Erdgeschoss sowie Untergeschoss Gewerberäume vorgeseh en, wobei in letzterem ausser- dem eine Einstellhalle geplant ist. Das Baugesuch sieh t 15 Parkplätze vor, davon 2 in der Ein- stellhalle und 13 im Aussenbereich. 4.2.1 Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Beschwerde führer strebe mit dem Bau- gesuch die Bewilligung eines Betriebs an, den er heute offenkundig bereits führe. Im Betriebs- beschrieb zum Baugesuch werde als Hauptbetrieb ein Go ldschmiedeatelier genannt, was den An- und Verkauf von Uhren, Schmuck, Gegenständen aus/mit Edelmetall sowie Antiquitäten (Kleinobjekte) umfasse. Der Ankauf erfolge gemäss dem Betriebsbeschrieb extern über An- kaufsveranstaltungen in der ganzen Schweiz, der Verkauf via Online-Shop/Post, wobei verein- zelt auch Kundenbesuche (1-2 Mal pro Monat) möglich sei en. Als Nebenbetrieb werde der An- und Verkauf von Edelmetall bzw. edelmetallartigen Ge genständen (bspw. Silberbesteck, Zinn- geschirr etc.) in Grossmengen (< 1'000 kg) aufgeführt. Aktuell würden die angekauften Waren (Edelmetall) bei der Anlieferung in zahlreichen Hol zboxen direkt an der Fassade der Liegen- schaft versorgt und gelagert. Wie sich die Lagerung und der Warenumschlag mit dem neuen Baugesuch ändern würden, sei aufgrund der Unterlagen schwer abzuschätzen. Der gegenwär- tige bzw. der im Baugesuch vorgesehene Betrieb sei entg egen der Auffassung des Beschwer- deführers nicht als klassisches Goldschmiedeatelier, sondern vielmehr als Betrieb zur Edelme- tallverwertung zu qualifizieren. Der Beschwerdeführer bezeichne sich auch nicht als Gold- schmied, sondern als patentierter Edelmetallhändler, wo bei im Zuge dieser Tätigkeit notwendi- gerweise ein Warenumschlag und eine Lagerung stattfänd en. Vergleiche man die gewerbliche Tätigkeit des Beschwerdeführers mit den in § 25 des Zonenreglements der Einwohnergemeinde Waldenburg (ZRS) vom 26. Juni 2006 genannten Beispie len, so sei offenkundig, dass letztere deutlich emissionsärmer seien als der Betrieb des Beschwerd eführers. Die Materiallieferungen und der Güterumschlag mit Metallgefässen verschiedenster Art sprächen gegen die Zonenkon- formität des gegenwärtigen und des geplanten Betriebs des Beschwerdeführers und könnten in einer reinen Wohnzone nicht geduldet werden. Sie wür den insbesondere in den Ruhezeiten (Abend, Wochenende) für Emissionen sorgen, die in einer Wohnzone als störend zu beurteilen seien. Dasselbe gelte hinsichtlich des gemäss Betriebsbeschrieb vorgesehenen Einsatzes einer Schleif- und Poliermaschine, deren Lärmemissionen anlässlich des Augenscheins deutlich fest- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht stellbar gewesen seien. Was die funktionale Bindung de s Betriebs zur Wohnzone anbelange, so sei ein Bezug eines Edelmetallhandels zur Wohnzone – im Gegensatz beispielsweise zu Bäckereien, Arztpraxen, Coiffeursalons etc. – nicht ersich tlich. Insgesamt sei festzustellen, dass der gegenwärtige bzw. geplante Betrieb des Beschwerde führers nicht den Charakter eines stil- len Gewerbes aufweise und auch ein gewisses Verhältnis zur Wohnzone vermissen lasse. Der gegenwärtige bzw. geplante Betrieb bringe eine zumindest mässige Störung mit sich und gehö- re folglich in eine Wohn- und Geschäftszone oder gar in eine Gewerbezone, weshalb er man- gels Zonenkonformität nicht bewilligungsfähig sei. 4.2.2 Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst gelten d, Kernpunkt der Streitigkeit sei die Frage, ob ein Online-Shop mit Goldschmiedeatelier in der Wohnzone zulässig sei oder nicht. Die Vorinstanz sehe alleine in der Tatsache, dass bei seinem Betrieb Maschinen und Ge- räte eingesetzt würden, eine Unvereinbarkeit mit der Wohnzone. Dem sei zu widersprechen, zumal die eingesetzten Maschinen zu keinerlei relevanten Emissionen führten, würden sie doch im Innenbereich der Liegenschaft eingesetzt. Auch die vorgesehene Lagerung von Material sei nicht als zonenwidrig anzusehen. Namentlich seien gewisse, von der Bewirtschaftung eines Lagers ausgehende Emissionen nicht als mässig störend zu betrachten. Die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang zudem nicht berücksichtigt, dass im Her bst 2015 eine Räumung und damit eine erhebliche Änderung des Sachverhalts stattge funden habe. Ausserdem habe die Vorinstanz die für die Lagerung verfügbaren Flächen im Innenbereich der geplanten Baute falsch festgestellt. Die Vorinstanz weiche sodann ohne Not und Anlass vom Wortlaut von § 25 ZRS ab, welcher in der Wohnzone ausdrücklich auch klein ere emissionsarme Betriebe für zu- lässig erkläre. Soweit die Vorinstanz verlange, dass Gewer be in der Wohnzone den täglichen Bedürfnissen der Bewohner dienen müssten, biete § 25 Z RS dafür keine Grundlage. Genüge ein Architekturbüro, welches von den Bewohnern höchste ns 1-2 Mal im Leben benötigt werde, den Anforderungen an die Wohnzone, so gelte dies sicherlich auch für ein Goldschmiedeatelier, welches etwa Bedürfnisse der Bewohner bei Verlobung, He irat, Taufe und Hochzeitsjubiläen decke. Ein Goldschmiedeatelier, nicht ein Edelmetallhandel, entspreche daher den Anforderun- gen an einen Betrieb in der Wohnzone. Sowohl der gegenwärtige als auch der geplante Betrieb des Beschwerdeführers seien somit als zonenkonform zu qualifizieren. 4.2.3 Die Beschwerdegegner führen zusammengefasst aus, es werde bestritten, dass im Herbst 2015 eine Lagerräumung stattgefunden habe und seither nichts mehr im Aussenbereich gelagert werde. Diesbezüglich werde auf die eigene V ernehmlassung im vorinstanzlichen Ver- fahren verwiesen und zudem eine aktuelle Fotodokumenta tion ins Recht gelegt, welche den Zeitraum nach dem Augenschein vom 19. September 2017 betreffe. Daraus sei ersichtlich, dass regelmässig An- und Ablieferungen von gesammelten Materialien, darunter auch grösse- ren Stücken, stattfänden. Der Beschwerdeführer hantier e unter der Woche täglich bei seiner Rückkehr mit den angekauften Materialien im Innenhof, d ies zwischen 19 und 20 Uhr. Die Wa- ren würden aus dem PKW des Beschwerdeführers ausgelade n und in Holzboxen (Paloxen) geworfen. Die Aktivität auf dem Grundstück werde zudem regelmässig durch den Sohn des Beschwerdeführers unterstützt, welcher mit einem Kleinl astwagen gebrauchte Sachen wie Ma- schinen und Möbel anliefere. Diese Gebrauchtwaren, ein ige davon seien von grösserer Dimen- sion, würden von den Käufern abgeholt, dies meist samstag s und sonntags. Sie würden über Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht das Internetportal "Ricardo" verkauft. Es handle sich um eine Art "Open-Air-Brockenstube" mit vordefinierten Terminen für die Warenabholung. Zudem verkaufe der Beschwerdeführer nach wie vor Grossmengen an Zink-, Zinn- und Kupfertöpfen an ein deutsches Unternehmen, wel- ches diese in regelmässigen Abständen vor Ort abhole. Hi nsichtlich der Frage der Zonenkon- formität schliessen sich die Beschwerdegegner im Wesentliche n den Erwägungen der Vor- instanz an. Die Vorinstanz sei zu Recht davon ausgegangen , dass der gegenwärtige Betrieb sowie das geplante Bauvorhaben nicht zonenkonform seie n und der massgebliche Sachverhalt sei von ihr korrekt abgeklärt worden. 5.1.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes übe r die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Das Bauvorhaben muss mit anderen Worten zonenkonform sein . Massgebend für die Beurteilung der Zonenkonformität sind die für den jeweiligen Zone ntyp geltenden kantonalen und kommu- nalen Vorschriften (vgl. BERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 Rz. 20 ff.; Urteil des Bundesgerichts 1C_538/201 1 vom 25. Juni 2012 E. 2.1 mit Hinwei- sen). 5.1.2 Nach § 21 Abs. 1 RBG umfassen Wohnzonen Gebiete, die in erster Linie der Wohn- nutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. Diese kantonalrechtliche Regelung wird i n § 25 Abs. 1 ZRS wiederholt und zu- sätzlich statuiert, dass in Wohnzonen namentlich kleinere e missionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringerverkehr zugelassen sind. 5.1.3 Bei der Frage, ob ein Betrieb als "nicht sto ̈ rend" im Sinne von § 25 Abs. 1 ZRS zu qua- lifizieren ist, steht den kantonalen Beho ̈ rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zu, welcher durch das Kantonsgericht zu beachten ist und in welchen da s Gericht namentlich dort, wo es um die Wü rdigung ö rtlicher Verhä ltnisse geht, nicht eingreift (vgl. Urteil des Kantonsg erichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 12. Dezember 2012 [810 12 185] E. 4.2.2; KGE VV vom 27. April 2011 [810 10 401] E. 2.2). Nach der Lehre und Rechtsprechung soll die Wohnzone in erster Linie ein ruhiges und gesu ndes Wohnen gewährleisten. Es können daher nur solche Betriebe Aufnahme finden, die nicht mehr Störwirkungen entfalten als das Wohnen selbst, und deren bauliche Anlagen in der äussere n Form dem Charakter des Wohn- quartiers entsprechen. Die Zulassung bestimmter Betriebe in Wohnquartieren kann unter ande- rem dadurch gerechtfertigt sein, dass den Bewohnern er möglicht werden soll, tägliche Bedarfs- güter bequem zu erhalten. Es können jedoch auch andere Betriebe zugelassen werden, die den Charakter des Gebiets als Wohngebiet nicht verfälschen (vgl. ALEXANDER RUCH , in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Ar t. 22 Rz. 74; WALDMANN /HÄNNI , a.a.O., Art. 22 Rz. 26; BLVGE 1989 S. 84 E. 4). 5.1.4 Welche Arten von Nutzungen nach ihrer Immissionsstä rke in einer bestimmten Zone zugelassen bzw. verboten sind, wird in typisierten, der a llgemeinen Erfahrung entsprechenden Umschreibungen ausgesagt. Die Beurteilung der Zonenkonf ormität erfolgt insoweit abstrakt, d.h. losgelö st von den konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft. En tscheidend ist für Wohnzonen, ob mit der betreffenden Nutzung typischerwe ise Belä stigungen verbunden sind, Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht die ü ber das hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohn en verbunden ist. Erst in einer zweiten Beurteilungsstufe ist – gestützt auf das Bundesgeset z ü ber den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 und seine Ausfu ̈ hrungsbestimmungen – zu pru ̈ fen, ob der Betrieb auch hinsichtlich der konkreten, fü r die Umgebung resultierenden Immissionen mit der Wohn nutzung vereinbar ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_538/2011 vom 25. Juni 2012 E. 5.1.1 mit Hin- weisen; Urteil des Bundesgerichts 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.4; WALDMANN /HÄNNI , a.a.O., Art. 22 Rz. 26 f.; P ETER HETTICH /L UKAS MATHIS , in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 1.62). Diese Betracht ungsweise entspricht dem Planungs- grundsatz von Art. 3 RPG, wonach Siedlungen nach den Be dürfnissen der Bevölkerung zu ge- stalten sind (Abs. 3) und Wohngebiete vor schädlichen o der lästigen Einwirkungen verschont werden (lit. b). Ziel der Zonenfestlegung ist es, Nutzu ngskonflikte, die Gegenstand von umwelt- rechtlichen Massnahmen werden könnten, schon gar nicht au fkommen zu lassen, d.h. neue Bauten und Betriebe, die mit dem Charakter der Wohnz one unvereinbar sind, frühzeitig zu ver- hindern, auch wenn die Lärmemissionen, zu denen sie fü hren, die bundesrechtlichen Grenz- werte nicht überschreiten (vgl. Urteil des Bundesgericht s 1C_538/2011 vom 25. Juni 2012 E. 5.1.1 mit Hinweisen). 5.2.1 Der Beschwerdeführer macht vorab geltend, mit de r Baubewilligung (Nr. 1368/2010) vom 6. September 2010 seien ihm bereits Gewerberäume bewilligt worden. Gemäss den bewil- ligten Plänen sei als Nutzung im Erdgeschoss "Büro" und im Obergeschoss "Büro und Atelier" vorgesehen. Im Betriebsbeschrieb zuhanden des KIGA vom 5. August 2010 sei als Nutzung der Handel mit Edelmetallen jeglicher Art sowie der Hand el mit Chocolats angegeben worden. Der Beschwerdeführer verfüge somit über eine Bewilligung zur Führung eines Ateliers bzw. einer kleinen Werkstatt und dürfe grundsätzlich eine Produktion in der bestehenden Baute ausführen. Mit den bewilligten Büroräumen dürfte die Sortierun g, Verpackung etc. im Zusammenhang mit dem Verkauf über seinen Online-Shop zwanglos vereinbar sein. Insofern könne es höchstens um das Aussenlager gehen, welches jedoch mit dem geplanten Neubau verschwinden werde. 5.2.2 Das BIT erwog in seinem Entscheid vom 21. April 20 17, auf der Basis der Baugesuche Nr. 1389/2010 (recte: 1368/2010), 0721/2011 und 0051 /2012 müsse festgestellt werden, dass bisher lediglich zwei Wohnungen (D.____strasse 14 und 14 a), eine Büronutzung (EG, D.____strasse) und Parkplätze bewilligt worden seien (E. 2.2.1). Diese Feststellungen wurden vom Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren nicht bestritten, weshalb die Vorinstanz darauf auch nicht weiter einzugehen brauchte. In ihr er Vernehmlassung führt die Vorinstanz aus, dass die Projektbezeichnung zum Baugesuch Nr. 1368/2010 auf "Umbau und Zweckände- rung alt Wohnen in neu Büro" laute. In der beiliege nden Stellungnahme der Abteilung Lärm- schutz vom 23. Mai 2018 wird ausgeführt, auf der Basis der Unterlagen zum Baugesuch Nr. 1368/2010 habe davon ausgegangen werden müssen, dass die neue Büronutzung für die administrative Abwicklung des Handels mit Edelmetallen und Schokolade genutzt werden sollte. Dass Waren in der Liegenschaft umgeschlagen bzw. gelagert werden sollten, sei aus den frag- lichen Unterlagen nicht hervorgegangen. Die im Rahmen des Baugesuchs Nr. 1368/2010 bewil- ligte Nutzung entspreche daher nicht der gegenwärtigen Nutzung. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.2.3 Im Rahmen des Baugesuchs Nr. 1368/2010 ersuchte de r Beschwerdeführer um Bewil- ligung für einen Umbau und eine Zweckänderung ("Wohn en in Büro"). Mit der Baubewilligung vom 6. September 2010 (Nr. 1368/2010) wurde dem Besch werdeführer für seine Liegenschaft D.____strasse 14, 4437 Waldenburg, ein Umbau und ein e Zweckänderung "alt Wohnen in neu Büro" bewilligt. Ein über eine Büronutzung hinausge hendes Gewerbe wurde dem Beschwerde- führer nicht bewilligt. Soweit der Beschwerdeführer im Formular des KIGA die Art des geplanten Betriebs als "Handel mit Edelmetallen jeglicher Art, g ebraucht und neu, sowie Handel mit Chocolats" umschrieb, kann sich dies – wie die Vorinstanz zu treffend ausführt – somit einzig auf die administrative Abwicklung dieses Handels im Sinne e ines Bürobetriebs beziehen. Daran ändert auch der vom Beschwerdeführer angeführte Umstand nichts, dass im Grundrissplan des Obergeschosses ein Raum mit einer Fläche von 19.43 m 2 als "Atelier" bezeichnet wird. Mass- gebend ist, dass dem Beschwerdeführer gemäss der Baubewi lligung als gewerbliche Nutzung einzig eine Büronutzung bewilligt wurde. Dass die gew erbliche Nutzung auf einen reinen Büro- betrieb beschränkt ist, hat im Übrigen auch der Beschwerd eführer im Formular des KIGA vom 5. August 2010 ausdrücklich festgehalten (Ziff. 11). Au s dem fraglichen Formular geht hervor, dass die Büroräumlichkeiten im Erdgeschoss eingerichtet werden und in den oberen Geschos- sen nach wie vor eine Wohnnutzung vorgesehen ist (Ziff. 6.1, 29.1, 34). Mithin ist festzustellen, dass dem Beschwerdeführer im Rahmen des Baugesuchs Nr. 1368/2010 ausschliesslich eine Büronutzung als gewerbliche Nutzung bewilligt wurde. So weit der gegenwärtige Betrieb des Beschwerdeführers – mit Blick auf die Lagerung und Aufb ereitung von Waren sowie den Güter- umschlag – über eine reine Büronutzung hinausgeht, verf ügt der Beschwerdeführer dafür über keine Baubewilligung. 5.3.1 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die Vorinstanz den Sachverhalt falsch darstelle, wenn sie ausführe, dass er mit seinem Baugesuch einen bereits geführten Be- trieb nachträglich bewilligen lassen wolle. Die Vorinstanz habe namentlich unbeachtet gelassen, dass er in der neuen Baute eine andere Tätigkeit habe entwickeln wollen. Auch habe sie zu Unrecht ausser Acht gelassen, dass unterdessen eine erhebliche Änderung des Sachverhalts – die Räumung vom Herbst 2015 – stattgefunden habe. Im W eiteren habe die Vorinstanz seinen Betrieb zu Unrecht als Betrieb für Edelmetallverwertung eingestuft. Zutreffend sei, dass er einen Online-Shop und damit verbunden ein Goldschmiedeateli er betreibe, in welchem Schmuckstü- cke und Uhren für den Weiterverkauf aufbereitet würden (Reinigen, Polieren, gegebenenfalls Reparieren). Eine Edelmetallverwertung dahingehend, dass Edelmetall von anderem getrennt bzw. allenfalls eingeschmolzen werde, liege nicht vor un d es bestünden keine Sachverhalts- elemente, welche diesen Schluss nahelegen würden. 5.3.2 Aus den Ausführungen des Beschwerdeführers geht ni cht hervor, inwiefern sich der gegenwärtige und der geplante Betrieb als solches – abg esehen vom Umstand, dass die ent- sprechenden Tätigkeiten bzw. die Lagerung der Waren zukünftig im geplanten Neubau erfolgen sollen – voneinander unterscheiden. Mit seiner Argument ation setzt sich der Beschwerdeführer denn auch in Widerspruch zu seinen eigenen Ausführunge n bzw. den Ausführungen des ihn vertretenden Architekten im Verfahren vor dem BIT. Der Beschwerdeführer reichte dem BIT mit Schreiben vom 29. Februar 2016 auf dessen Aufforderun g hin zusätzliche Unterlagen ein, da- runter einen Betriebsbeschrieb. Im fraglichen Schreiben führte der Beschwerdeführer aus, dass Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht die bisherigen gewerblichen Aktivitäten grundsätzlich dem entsprächen, was im Baubewilli- gungsverfahren dargelegt werde. Der Betrieb erfahre grundsätzlich keine Veränderung und es könne auf die entsprechenden Ausführungen verwiesen wer den. Soweit der Beschwerdeführer nunmehr geltend macht, er habe im geplanten Neubau eine andere Tätigkeit entwickeln wollen, ist unklar, um was es sich dabei handeln soll. Der Beschw erdeführer zeigt namentlich nicht auf, welche der im Betriebsbeschrieb vom 24. Februar 2016 au fgeführten Tätigkeiten im Rahmen des bisherigen Betriebs nicht erfolgt sein sollen. Ein e unrichtige Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich. Was die vom Beschwerdeführer an- geführte "Räumung im Herbst 2015" anbelangt, so ersch liesst sich ebenfalls nicht, inwiefern diesbezüglich eine massgebliche Änderung des Sachverhalts eingetreten sein soll, welche von der Vorinstanz unbeachtet geblieben ist. Dies gilt umso m ehr vor dem Hintergrund, dass ge- mäss den Ausführungen des Beschwerdeführers an der heuti gen Parteiverhandlung ungefähr einmal im Jahr eine grössere Räumung der Lager stattfinde. 5.3.3 Dass der Beschwerdeführer auf seinem Betrieb über eine Sortierung der angekauften Metallwaren hinaus eine eigentliche Verwertung im Sin ne eines Einschmelzens von Metall vor- nehmen würde, ist nicht ersichtlich und wurde von der V orinstanz auch nicht geltend gemacht. Ob deren Qualifikation des Betriebs des Beschwerdeführe rs als "Betrieb für Edelmetallverwer- tung" zutreffend ist, erscheint vor diesem Hintergrund zw ar zweifelhaft, kann jedoch letztlich offen gelassen werden. Für die Beurteilung der Zonenk onformität des Betriebs des Beschwer- deführers sind dessen tatsächliche Eigenschaften und nicht dessen Qualifikation ("Goldschmie- deatelier", "Online-Shop", "Betrieb für Edelmetallverwertung") massgebend. Dass diesbezüglich eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz vorliegen würde, ist nicht ersichtlich. 5.4.1 Der Beschwerdeführer macht in Bezug auf die Frag e der Zonenkonformität zunächst geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht einen funktiona len Zusammenhang zwischen seinem Betrieb und der Wohnzone vorausgesetzt. 5.4.2 Eine streng funktionale Betrachtungsweise, wonach e in Betrieb allein deshalb zonen- widrig ist, weil er nicht dem täglichen Bedarf der Be völkerung dient, lässt sich weder dem kan- tonalen Recht noch den Bestimmungen des ZRS entnehmen (vgl. auch Urteil des Bundesge- richts 1A.15/2004, 1P.61/2004 vom 13. Juli 2004 E. 3.2). Die Vorinstanz hat die Zonenkonformi- tät des Betriebs des Beschwerdeführers verneint, weil dieser nicht als nicht störender Betrieb zu qualifizieren sei. Namentlich handle es sich nicht um ein stilles Gewerbe im Sinne der in den Zonenvorschriften beispielhaft aufgezählten gewerblichen Nutzungen. Darüber hinaus stellte sie fest, dass der Betrieb des Beschwerdeführers auch keinen funktionalen Zusammenhang mit der Wohnzone aufweise und nicht der Versorgung der Bevölk erung mit Gütern des täglichen Be- darfs diene. Dass die Vorinstanz die Zonenkonformität des Betriebs einzig aufgrund des fehlen- den funktionalen Zusammenhangs verneinte, ist entgegen der Auffassung des Beschwerdefüh- rers nicht der Fall. 5.5.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, sowohl der gegenwärtige als auch der geplante Betrieb seien als "nicht störend" im Sinne § 25 Abs. 1 ZRS zu qualifizieren. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.5.2 Wie bereits ausgeführt (E. 5.1.2 hiervor), sind in der Wohnzone namentlich kleinere emissionsarme Geschä fte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringe rverkehr zugelas- sen (§ 25 Abs. 1 ZRS). In der erläuternden Kommentarsp alte zu § 25 Abs. 1 ZRS werden dafür beispielhaft folgende Betriebe aufgeführt: "Ateliers, Arzt, Architekturbü ro u.ä .". Die so definierte zulässige Nutzung in der reinen Wohnzone ist von derjeni gen in der Wohn- und Geschäftszone abzugrenzen. Letztere umfasst gemäss § 21 Abs. 2 RBG Ge biete, die der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten sind. Die Gemein den können im Rahmen der Nut- zungsplanung innerhalb der Wohn- und Geschäftszonen Gebie te bezeichnen, in denen auch mässig störende Betriebe zugelassen sind. Die Zonenvorschrif ten bestimmen Umfang und Art der Betriebe (§ 21 Abs. 3 RBG). In Konkretisierung die ser kantonalen Regelung statuiert § 26 Abs. 1 ZRS, dass in Wohn- und Geschäftszonen namentliche kl einere Läden, Büroräumlichkei- ten, Dienstleistungsbetriebe, Gaststätten sowie kleiner e Handwerksbetriebe mit wenig stören- den maschinellen Einrichtungen zugelassen sind. In der Kommentarspalte werden diesbezüg- lich folgende Beispiele aufgeführt: "Quartierladen, B ürohaus, Versicherung, Dorfbeiz, Modell- bauer, Sanitärinstallateur, Maler u.ä.". Im Weitere n regelt § 26 Abs. 2 ZRS, dass im Zonenplan Siedlung spezielle Wohn- und Geschäftszonen festgelegt sin d, in denen auch mässig störende Betriebe zugelassen sind. Zugelassen sind namentlich pub likumsintensivere Geschäftsbetriebe sowie ähnliche Kleinbetriebe mit mässig störenden maschin ellen Einrichtungen. Als Beispiele für solche Betriebe werden im Kommentar zu § 26 Abs. 2 ZRS aufgeführt: "kundenintensiver Laden, Ladenzentrum, Post, Hotel-Restaurant, Spengler, Schlosserei u.ä.". 5.5.3 Die im Kommentar zu § 25 Abs. 1 ZRS genannte Ar ztpraxis und das Architekturbüro sind dem eigentlichen "stillen Gewerbe" zuzurechnen, welches in der Wohnzone als unbedenk- lich gilt (vgl. A LEXANDER RUCH , a.a.O., Art. 22 Rz. 74). Der Begriff "Ateliers", w ie er im Zonen- reglement als Beispiel für ein zulässiges Gewerbe genannt wird, ist mit Blick auf die vorstehend aufgezeigte Systematik des Zonenreglements bzw. die Stufenfolge der zulässigen Nutzungen in der Wohnzone und der Wohn- und Geschäftszone als "Atelie rs für stille Berufe" zu qualifizieren (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.2). Demgegenüber sind eigentliche Handwerksbetriebe den in der Kommentar spalte zu § 26 Abs. 1 ZRS (Modell- bauer, Sanitärinstallateur, Maler) und § 26 Abs. 2 Z RS (Spengler, Schlosserei) aufgeführten Betrieben zuzurechnen. 5.6.1 Das BIT wurde im Rahmen des Rückweisungsentscheids de r Baurekurskommission vom 21. Oktober 2014 unter anderem angewiesen, sämtlich e dem strittigen Baugesuch zu- grundeliegenden gewerblichen Tätigkeiten umfassend fe stzustellen und gestützt darauf die Zo- nenkonformität neu zu beurteilen. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2015 forderte das BIT den Beschwerdeführer auf, einen Betriebsbeschrieb seiner Fir ma, Grundrisspläne mit Angabe der Nutzung sowie das Formular "Beschreibung über Bau, Einr ichtung und Umgestaltung von Be- trieben und Anlagen" des KIGA einzureichen. 5.6.2 Im Betriebsbeschrieb vom 24. Februar 2016 wird der Betrieb des Beschwerdeführers zusammengefasst wie folgt definiert: Als Vorbemerkung wir d darauf hingewiesen, dass aus der Homepage "www.xxxxxx.ch" ersichtlich sei, welche Art von Be trieb geführt werde (Ziff. 1.2). Im Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Weiteren wird unterschieden zwischen einem "Hauptbetrieb" und einem "Nebenbetrieb" (Ziff. 2). Die Tätigkeit im Rahmen des Hauptbetriebs wird wie f olgt umschrieben: "Goldschmiedeatelier, An- und Verkauf von Uhren, Schmuck, Gegenstände aus/mit Ed elmetall, Antiquitäten (Kleinob- jekte)". Der Ankauf erfolge über Ankaufsveranstaltungen in Restaurants (extern, ganze Schweiz) und über Besuche bei Kunden. Der Verkauf erfol ge im Rahmen eines Online-Shops (www.xxxxxx.ch) via Post, wobei 1-2 Mal pro Monat ein Kunden besuch im Laden stattfinde, welcher für besondere Stücke bzw. einzelne Stammkunden vo rbehalten sei (Ziff. 2.1). Als Ne- benbetrieb wird folgende Tätigkeit angegeben: "An-/Verkauf von Edelmetall bzw. edelmetallhal- tigen Gegenständen (bspw. Silberbesteck, Zinngeschirr etc.) in Grossmengen (< 1'000 kg)". Die Einstellhalle D.____strasse 14a wird als Lager ("Lagerung") angeführt und es wird festgehalten, dass der Verkauf und die Ablieferung einer hohen Einstellhalle (Hochdach-Lieferwagen) bedürf- ten (Ziff. 2.2). Die An- und Ablieferung von Waren erfolge werktags, in Bezug auf den Nebenbe- trieb finde 1-2 Mal pro Jahr eine Abholung durch den Grosshändler mit Lieferwagen (3.5 Ton- nen) statt (Ziff. 5). Gemäss dem Betriebsbeschrieb komm en eine Schleif- und Poliermaschine für Goldschmiede, ein Edelstein-Prüfgerät, ein Elektrolytgerät (Vergolden, Versilbern), ein Kom- pressor für den Innenbereich, eine Hand-Bandoliermaschin e und ein Paletten-Trolley (Spedi- teur) zum Einsatz (Ziff. 6). Im Formular des KIGA vom 2 4. Februar 2016 wird ebenfalls unter- schieden zwischen einem Hauptbetrieb und einem Nebenbetrieb, welche als Goldschmiedeate- lier bzw. Edelmetallhandel umschrieben werden (Ziff. 1). Die Zahl der Arbeitnehmenden wird mit 3 (nicht täglich) angegeben (Ziff. 5.1). Die Fl äche der Arbeitsräume wird mit 219.30 m 2 (Hauptbetrieb) bzw. 45.25 m 2 (Nebenbetrieb) beziffert. 5.6.3 In den bereinigten Baugesuchsplänen vom 24. Febr uar 2016 wird das Erdgeschoss als Standort des Hauptbetriebs und das Untergeschoss als Stand ort des Nebenbetriebs definiert. Die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss wird umschrieben mi t "Edelmetallhandel, Aufberei- tung von Edelmetallen, Uhrenreparaturen". Der Gewerb eraum im Erdgeschoss weist eine Flä- che von 120.90 m 2 auf, zudem sind zwei Büros mit einer Fläche von 21 m 2 bzw. 12.60 m 2 vor- gesehen. Das Untergeschoss umfasst unter anderem eine Ein stellhalle und ein Lager mit einer Fläche von 114.50 m 2 bzw. 45.25 m 2. In der Beschwerdebegründung wird hinsichtlich der La- gerflächen auf die gesamte Fläche des Untergeschosses von 279.90 m 2, wovon lediglich rund 72 m 2 für Parkplätze genutzt würden, sowie eine Fläche von 120.90 m 2 im Erdgeschoss verwie- sen (Beschwerdebegründung, Ziff. 30). 5.6.4 Nach eigenen Angaben hat der Beschwerdeführer i n seinem Online-Shop mehr als 1'600 Artikel zum Verkauf ausgeschrieben und bisher mehr als 4'500 Artikel über diese Haupt- plattform ("Ricardo") online verkauft (Beschwerdebegrü ndung, Ziff. 16). Den vom Beschwerde- führer eingereichten Unterlagen (Beilage 7 der Beschwerdebegründung) kann entnommen wer- den, dass auf der fraglichen Plattform rund 2'400 Arti kel zum Verkauf ausgeschrieben sind, welche nach verschiedenen Kategorien (Uhren & Schmuck, Ant iquitäten & Kunst, Haushalt & Wohnen, Münzen, Sammeln und Seltenes) unterteilt sind und ein umfangreiches Angebot an Neu- und Gebrauchtwaren umfassen. Aus den genannten Unt erlagen geht hervor, dass das Angebot nebst Uhren und Schmuck auch grössere Gegenstände (Pfannen, Krüge etc.) mit oder ohne Metallanteil umfasst. Im Betriebsbeschrieb vom 24. F ebruar 2016 wird diesbezüglich auf Gegenstände "aus/mit Edelmetall sowie Antiquitäten (Kleinobjekte)" verwiesen. Der Beschwer- Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht deführer macht im Gegensatz zum vorinstanzlichen Verfahre n nicht mehr geltend, dass es sich bei den angebotenen Waren ausschliesslich um Kleinstartikel (Uhren, Schmuck etc.) handelt. Im Weiteren umfasst der Betrieb des Beschwerdeführers de n An- und Verkauf von Edelmetall bzw. edelmetallhaltigen Gegenständen in Grossmengen (< 1'000 kg), wobei die Abholung durch einen Grosshändler mit Lieferwagen (3.5 Tonnen) erfo lgt. Die angekauften Artikel bzw. Metall- waren werden unbestrittenermassen auf den streitbetro ffenen Grundstücken des Beschwerde- führers gelagert; gemäss den Ausführungen des Beschwerdeführers an der heutigen Parteiver- handlung werden grössere Gegenstände im Schopf gelagert, kleinere im Wohnhaus. Die Waren werden vor Ort aufbereitet (Polieren, Reinigen, Repa rieren), wobei dafür verschiedene maschi- nelle Einrichtungen, darunter eine Polier- und Schle ifmaschine, eingesetzt werden. Für die La- gerung bzw. den Güterumschlag der Metallwaren, wie er aus den von den Beschwerdegegnern im vorinstanzlichen und kantonsgerichtlichen Verfahren ein gereichten Fotos ersichtlich ist, kommen grosse stapelbare Holzbehälter (Paloxen) und Paletten-Trolleys zum Einsatz. 5.6.5 Mit Blick auf die dargelegten Eigenschaften des Betriebs des Beschwerdeführers kann dieser nicht mehr als "stilles Gewerbe" bzw. nicht stören der Betrieb im Sinne von § 25 Abs. 1 ZRS qualifiziert werden. Die mit dem Betrieb verbund enen Tätigkeiten entsprechen von ihrem Störpotenzial her zumindest denjenigen eines kleineren Handwerksbetriebs mit wenig stören- den maschinellen Einrichtungen im Sinne von § 26 Abs. 1 ZRS, weshalb die gegenwärtige bzw. die im Bauvorhaben vorgesehene gewerbliche Nutzung alle nfalls in der Wohn- und Geschäfts- zone bewilligungsfähig wäre. Dem Umstand, dass der Besch werdeführer gemäss seinen Aus- führungen im Aussenbereich der bestehenden Gebäude kei ne Waren mehr lagert und sämtli- che Tätigkeiten künftig im Inneren der geplanten Bau te verrichten will, kommt für die Frage der Zonenkonformität keine entscheidende Bedeutung zu. Ma ssgebend ist, dass ein Betrieb vom Umfang und von der Art des Betriebs des Beschwerdeführer s typischerweise zu Belästigungen führt, die über das hinausgehen, was normalerweise mi t dem Wohnen verbunden ist. Das BIT hat in diesem Zusammenhang zutreffend auf das Beispiel eines Schreinereibetriebs verwiesen, welcher auch für den Fall, dass sämtliche Arbeiten und d er Warenumschlag im Inneren eines Gebäudes durchgeführt würden und die Planungswerte ei ngehalten wären, in der Wohnzone nicht zonenkonform wäre (Entscheid des BIT vom 21. Apri l 2017 E. 2.2.1). Was die vom Be- schwerdeführer eingereichten Handelsregisterauszüge von F irmen mit Sitz in der Wohnzone in Waldenburg anbelangt, so geht daraus nicht hervor, inw iefern die fraglichen Firmen eine mit dem Betrieb des Beschwerdeführers vergleichbare gewerbli che Nutzung innerhalb der Wohn- zone betreiben. Dass eine ständige Praxis der Baubewillig ungsbehörde besteht, wonach in der Wohnzone in Waldenburg mit dem Betrieb des Beschwerde führers vergleichbare gewerbliche Tätigkeiten bewilligt werden, wurde vom Beschwerdefüh rer nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich. 5.7 Nach dem Gesagten ist festzustellen, dass das BIT zu Re cht mangels Zonenkonformi- tät für die gegenwärtige gewerbliche Nutzung sowie di e Errichtung eines Wohn- und Gewerbe- hauses (Baugesuch Nr. 0357/2013) die Baubewilligung verweigerte. 6.1 Gemäss § 137 Abs. 3 RBG wird unter Ansetzung eine r angemessenen Frist die Wie- derherstellung des rechtmässigen Zustandes angeordnet, fa lls eine nachträgliche Baubewilli- Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht gung nicht erteilt werden kann. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann aus Gründen der Verhältnismässigkeit unterbleiben, wenn di e Abweichung vom Erlaubten nur un- bedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nich t schwerwiegenden öffentlichen Interes- sen widerspricht (vgl. BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis; KGE VV vom 15. Februar 2012 [810 11 297] E. 6.1). 6.2 Der Beschwerdeführer hat auf den streitbetroffene n Parzellen entgegen der Baubewil- ligung (Nr. 1368/2010) eine über die bewilligte Bür onutzung hinausgehende gewerbliche Nut- zung aufgenommen. Die Vorinstanzen haben zu Recht entschieden, dass die fragliche Nutzung aufgrund ihres Störpotenzials in der Wohnzone nicht geduldet werden kann. An der Beseitigung von zonenfremden Nutzungen besteht ein gewichtiges öffe ntliches Interesse. Soweit der Be- schwerdeführer geltend macht, die Wiederherstellung de s rechtmässigen Zustands habe sich auf die Verpflichtung zu beschränken, das Aussenlager au fzuheben, kann ihm nicht gefolgt werde. Wie vorstehend aufgezeigt (E. 5.6.5 hiervor), e rweist sich der Betrieb des Beschwerde- führers unabhängig von der Frage, ob Waren im Aussenb ereich der Liegenschaften gelagert werden, in der reinen Wohnzone als zonenwidrig. Dem Beschwerdeführer ist es sodann zuzu- muten, für seinen Betrieb, soweit die damit verbunden e Nutzung über die bewilligte Büronut- zung hinausgeht, einen zonengerechten Standort zu suche n. Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. die damit verbundene Pfli cht zur Räumung des Betriebs, soweit dieser über die bewilligte Nutzung hinausgeht, erweist sich nach dem Gesagten als ver- hältnismässig. 7. Die Beschwerde ist gestützt auf die vorstehenden Erwäg ungen vollumfänglich abzu- weisen. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist auf zwei Monate nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheids anzusetzen. 8.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterlieg enden Partei in angemessenem Aus- mass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Im vorliegenden Fall sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- ausgangsgemäss dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 8.2 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann ge mäss § 21 Abs. 1 VPO für den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Entsprechend dem Verfa hrensausgang ist den Beschwer- degegnern eine Parteientschädigung zulasten des Beschwe rdeführers zuzusprechen. Ausge- hend von den Honorarnoten vom 2. August 2018 und 23. Januar 2019 und der Dauer der heuti- gen Verhandlung von 4.5 Stunden erscheint ein Aufwand von insgesamt 17.25 Stunden als angemessen, wobei praxisgemäss ein Ansatz von Fr. 250.-- pro Stunde zur Anwendung kommt. Den Beschwerdegegnern ist demzufolge eine Parteie ntschädigung in der Höhe von Fr. 4'862.10 (inkl. Auslagen und 7.7% MWST) zulasten des Beschwerdeführers zuzusprechen. Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf zwei Monate nach Eintritt der Rechtskraft dieses Entscheids ange- setzt. 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- w erden dem Be- schwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 4. Den Beschwerdegegnern wird eine Parteientschädigu ng in der Höhe von Fr. 4'862.10 (inkl. Auslagen und 7.7% MWST) zulasten des Beschwerde- führers zugesprochen. Präsidentin Gerichtsschreiber Gegen diesen Entscheid wurde am 12. August 2019 Beschwerde beim Bundesgericht (Verfah- rensnummer 1C_411/2019) erhoben.