<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2013.00116</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214084&amp;W10_KEY=13013524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2013.00116</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.04.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.02.2015 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufschub der Grundstückgewinnsteuer/Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaften. Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft soll die Mobilität der (bisherigen) Wohneigentümer und individuelles Wohneigentum fördern, weshalb eine steuerauslösende Nutzungsänderung vorliegt, wenn das Eigentum weniger als 5 Jahre nach der Ersatzbeschaffung und im Rahmen eines Erbvorbezugs der Tochter der bisherigen Eigentümer übertragen wird, sich die übertragenden Eltern aber im Gegenzug ein lebenslanges Nutzungsrecht ausbedungen haben und die Liegenschaft nunmehr als Nichteigentümer weiterhin selbst bewohnen. Die von der Finanzdirektion in Form einer blossen Verwaltungsverordnung statuierte Mindestfrist von 5 Jahren, in welchem die Liegenschaft ausschliesslich durch den Eigentümer selbst bewohnt werden muss, erscheint gesetzeskonform, wenn eine Zweckentfremdung ohne gleichzeitige Ersatzbeschaffung stattfindet. Hingegen erscheint - mit Blick auf den gesetzgeberischen Willen der Mobilitätsförderung und in Bestätigung der neueren verwaltungsgerichtlichen Praxis - eine Fünfjahresfrist hinsichtlich der hier nicht vorliegenden sogenannten kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffung problematisch und ist dort auf Rechtsmissbrauchsfälle zu beschränken. Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSWOHNUNG">EIGENTUMSWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FÃNFJAHRESFRIST">FÃNFJAHRESFRIST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KASKADENERSATZBESCHAFFUNG">KASKADENERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTBEWOHNEN">SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTGENUTZT">SELBSTGENUTZT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEIGENTUM">WOHNEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKENTFREMDUNG">ZWECKENTFREMDUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. a StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22364" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2013.00116</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. April 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und B verÃ¤usserten am 9. Mai 2007 die selbst bewohnte 4½-Zimmer-Eigentumswohnung an der D-Strasse 1, in E, sowie zwei AutoeinstellplÃ¤tze zum Preis von Fr. â¦. Nachdem das Ehepaar A/B bereits am 15. Dezember 2003 die Liegenschaft F 02 in E erworben hatte, erstellten sie auf dem neu erworbenen GrundstÃ¼ck ein Mehrfamilienhaus mit fÃ¼nf Eigentumswohnungen, von denen sie drei Wohnungen an Dritte verÃ¤usserten und zwei Wohnungen selber bewohnten.</p> <p class="Urteilstext">Am 12. April 2010 gewÃ¤hrte die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde E bezÃ¼glich der VerÃ¤usserung der Eigentumswohnung an der D-Strasse in E, ausgehend von einem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦, einen vollstÃ¤ndigen Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 17. September 2012 widerrief die Kommission fÃ¼r Grundsteuern den Steueraufschub und auferlegte dem pflichtigen Ehepaar eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, nachdem dieses am 12. Dezember 2011 das Eigentum an den selbstgenutzten Stockwerkeinheiten der Liegenschaft F 02, in E, an ihre Tochter Ã¼bertrugen. Dabei behielten sie sich ein lebenslanges Nutzniessungsrecht vor. </p> <p class="Urteilstext">Die dagegen erhobene Einsprache wies die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde E am 10. Dezember 2012 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 23. Juli 2013 wies das Steuerrekursgericht den dagegen erhobenen Rekurs ebenfalls ab. Es erwog im Wesentlichen, die schenkungsweise Ãbertragung des Eigentums an einer selbstbewohnten Liegenschaft sei nicht steuerbar und fÃ¼hre wiederum zu einem Steueraufschub, weshalb insofern keine Veranlassung bestehe, auf die gewÃ¤hrte Steuerprivilegierung im Nachsteuerverfahren zurÃ¼ckzukommen. Indessen wÃ¼rden vorliegend die beiden Ersatzobjekte nicht von der beschenkten Tochter der Pflichtigen, sondern nach wie vor von diesen selber bewohnt, sodass dennoch eine NutzungsÃ¤nderung vorliege. Wenn der ErlÃ¶s aus der VerÃ¤usserung eines Eigenheims in die Nutzniessung oder in das Wohnrecht an einem Ersatzobjekt investiert werde, so liege keine steuerbefreite HandÃ¤nderung vor. Da ferner zwischen der VerÃ¤usserung des ersetzten Objekts und der HandÃ¤nderung an den Ersatzobjekten eine Zeitdauer von unter fÃ¼nf Jahren vorliege, habe die Vorinstanz das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und die Befreiung des VerÃ¤usserers von der HandÃ¤nderungssteuer einer dauernd und selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 korrekt angewandt, wenn es den gewÃ¤hrten Steueraufschub im Nachsteuerverfahren widerrufen habe und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nachveranlagte. Im Weiteren erachtete es die 5-Jahresfrist als gesetzeskonform.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Am 13. September 2013 (Datum Poststempel) liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid vom 23. Juli 2013 und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfÃ¼gung (Nachsteuer) der Gemeinde E vom 17. September 2012 in der HÃ¶he von Fr. â¦ aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in der HÃ¶he von Fr. â¦ nicht zu widerrufen sei und dass keine Nachsteuer infolge Wegfalls des Steueraufschubs geschuldet sei. Ferner verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, liess sich die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde E nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG).</span> </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Strittig ist im vorliegenden Fall einzig, ob die Beschwerdegegnerin den betreffend dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse gewÃ¤hrten Steueraufschub widerrufen durfte. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Mit<span> der </span>wegen einer Ersatzbeschaffung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG aufgeschobenen und <span>latent</span> auf der Ersatzliegenschaft lastenden<span> GrundstÃ¼ckgewinnsteuer belastet ist der jeweilige EigentÃ¼mer, welcher seine Liegenschaft </span>dauernd und ausschliesslich <span>selbst bewohn</span>en muss<span>. SteuerauslÃ¶send ist </span>bereits die<span> Zweckentfremdung </span>bzw. NutzungsÃ¤nderung der Liegenschaft <span>infolge Auseinanderfallen</span>s der ausschliesslichen<span> Wohnnutzung und EigentÃ¼merstellung</span> innerhalb einer 5-Jahresfrist, ohne dass es zugleich auch zu einer VerÃ¤usserung kommen muss (vgl. <span>Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum [Teil</span> <span>III], ZStP 2011, S. 5</span>). SteuerauslÃ¶send kann somit auch eine blosse NutzungsÃ¤nderung ohne HandÃ¤nderung sein.</p> <p class="Erwgung2"><span>Im Gegensatz dazu ist eine Selbstnutzung zu Wohnzwecken </span>durch den EigentÃ¼mer <span>nicht konstituierendes Merkmal des Steueraufschubfalls bei Eigentumserwerb durch Schenkung, Erb</span>gang<span> oder Erbvorbezug</span> im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG<span>, steht es den begÃ¼nstigten Rechtsnachfolgern doch </span>diesfalls<span> frei, ob sie ihr erhaltenes Grundeigentum selbst bewohnen oder zu anderen Zwecken (z.</span><span> </span><span>B. als Renditeobjekt oder als GeschÃ¤ftsliegenschaft) gebrauchen wollen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Eine HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck wirkt sich grundsÃ¤tzlich nicht auf die aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aus, wenn diese wiederum einen vollstÃ¤ndigen Steueraufschubstatbestand zu begrÃ¼nden vermag und (kumulativ) zu keiner NutzungsÃ¤nderung fÃ¼hrt. Ein vollstÃ¤ndiger Steueraufschubstatbestand ist laut § 216 Abs. 3 lit. a StG beispielsweise bei einem Eigentumswechsel durch Schenkung</span>, <span>Erb</span>gang oder Erbvorbezug <span>gegeben. Eine steuerauslÃ¶sende NutzungsÃ¤nderung liegt wiederum vor, wenn keine Nutzung des eigenen Eigentums mehr erfolgt, z.</span><span> </span><span>B. wenn der </span>begÃ¼nstigte neue EigentÃ¼mer<span> das Ersatzobjekt nach der HandÃ¤nderung </span>definitiv <span>zweckentfremdet, indem er </span>dieses dauernd oder zumindest auf unbestimmte Zeit nicht mehr ausschliesslich selbst be<span>wohnt (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 216 N. 287</span> und N. 296<span>; Richner, ZStP 2011, S. 5). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Unbestritten ist, dass es sich bei der HandÃ¤nderung der Liegenschaft an die Tochter im Sinn eines Erbvorbezugs beziehungsweise</span> einer<span> gemischte</span>n<span> Schenkung (vgl. Vertrag auf EigentumsÃ¼bertragung [Erbvorbezug] vom 12. Dezember 2011) um eine privilegierte HandÃ¤nderung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG handelt, welche zu einem Steueraufschub fÃ¼hrt. Eine solche Ãbertragung wÃ¼rde nach dem AusgefÃ¼hrten zumindest dann keine Auswirkungen auf die </span>bereits zuvor im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG <span>aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer entfalten, wenn die beschenkte bzw. erbrechtlich begÃ¼nstigte Tochter das ErsatzgrundstÃ¼ck in der Folge dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen wÃ¼rde (Richner, ZStP 2011, S. 5). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Davon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegende Konstellation, in welcher die Pflichtigen nach der privilegierten HandÃ¤nderung nicht mehr ihr eigenes, sondern das fremde Eigentum ihrer Tochter nutzen. Auch der Inhaber eines </span>lebenslangen Nutzungsrechts<span> bewohnt Fremdeigentum. Dies stellt grundsÃ¤tzlich eine steuerbare NutzungsÃ¤nderung dar (Richner, ZStP 2011, S. 5 Fn. 153</span>). <span>Dies ergibt sich </span>auch<span> aus dem Gesetzeswortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und § 216 Abs. 3 lit. i</span> StG<span>, wo als Beispiele selbstgenutzter Wohnliegenschaften einzig das "Einfamilienhaus" oder die "Eigentumswohnung" aufgelistet werden, </span>der Erwerb eines blossen<span> Wohn- oder Nutzungsrecht</span>s<span> an Fremdliegenschaften </span>jedoch nicht als<span> mÃ¶gliche Ersatz</span>investitionen genannt wird (<span>vgl. auch Bernhard Zwahlen in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht Band I/Teil</span> <span>1, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. A., </span>Basel 2002, <span>Art. 12 StHG N. 74 ff., welcher ausschliesslich von Ersatzbeschaffungen von "selbstbewohntem Grundeigentum" bzw. "Eigentum" </span>spricht, sowie<span> die Voten anlÃ¤sslich der parlamentarischen Debatte</span> zum StHG<span>, welche ebenfalls </span>ausschliesslich von<span> "selbstbewohnte</span>m<span> Eigentum" </span>und "Eigenheim" usw. <span>sprechen, z.</span><span> </span><span>B. Dreher, Amtl.</span><span> </span><span>Bull. NR</span> <span>1989 S. 56, Reichling, Amtl.</span><span> </span><span>Bull. NR</span> <span>1989 S. 50). </span>Dies zumal der Inhaber eines blossen Wohn- oder Nutzungsrechts nie Steuersubjekt der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist (vgl. § 217 StG).<span> Auch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt eine Liegen­schaft erst dann als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom </span>(aktuellen) <span>EigentÃ¼mer tatsÃ¤chlich selbst bewohnt wird (VGr, 2. MÃ¤rz 2005, SB.2004.00096, E. 3.2</span>; RB 1994 Nr. 64<span>). Ebenso ist eine Ersatzbeschaffung zwangslÃ¤ufig mit einem Wohnsitzwechsel verbunden (Richner et al., § 216 N. 332 mit Verweis auf VGr, 7. Dezember 1994, SR 94/0072). </span><span>Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung </span>einer Wohnliegenschaft soll die <span>MobilitÃ¤t </span>der (bisherigen) Eigenheimbesitzer und <span>individuelle</span>s<span> Wohneigentum</span> fÃ¶rdern, indem WohneigentÃ¼mern z.<span> </span>B. bei einem Arbeitsplatzwechsel usw. die steuerneutrale Reinvestition der in ihrer ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft gebundenen Mittel in ein Ersatzobjekt an besser geeigneter Ãrtlichkeit ermÃ¶glicht wird. Hingegen soll der Aufschubstatbestand nicht dem blossen Erhalt von FamilienvermÃ¶gen dienen <span>(Richner et al., § 216 N. </span>324; RB 1994 Nr. 64; VGr, 16. Mai 2007, SB.2007.00002, E. 3). Die vorliegende NutzungsÃ¤nderung erhÃ¶ht aber weder die MobilitÃ¤t der Eltern als bisherige GrundeigentÃ¼mer noch trÃ¤gt es zum Erhalt von deren individuellen Wohneigentum bei. Damit entspricht sie aber auch nicht mehr der eigentlichen Zielsetzung des Steueraufschubstatbestands von § 216 Abs. 3 StG, zumal dieser eigenes Wohneigentum und nicht bloss Eigentum an Liegenschaften oder EigentumsÃ¼bertragungen innerhalb der Familie fÃ¶rdern will.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Ob </span>und wann <span>die begÃ¼nstigte Tochter die Liegenschaft nach dem Ableben ihrer Eltern </span>und ErlÃ¶schen von deren Nutzungsrechten <span>einer zweckkonformen Nutzung zu Wohnzwecken zufÃ¼hren wird, ist </span>vÃ¶llig <span>offen, steht es ihr doch grundsÃ¤tzlich auch frei, diese als blosses Renditeobjekt oder als GeschÃ¤ftsliegenschaft zu gebrauchen</span>. Entsprechend liegt gegenwÃ¤rtig keine zweckkonforme Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der aktuellen EigentÃ¼merschaft vor und ist eine solche auch nicht absehbar. Damit fÃ¼hrt die HandÃ¤nderung zu einer Zweckentfremdung und ist hinsichtlich des aufgrund von § 216 Abs. 3 lit. i StG gewÃ¤hrten Steueraufschubstatbestand als NutzungsÃ¤nderung grundsÃ¤tzlich steuerauslÃ¶send. Es besteht keine eigene Wohnnutzung durch die steuerpflichtige Person selbst mehr fort, da nach der HandÃ¤nderung die Tochter in die EigentÃ¼merstellung der Eltern eingetreten ist, die Liegenschaft aber nicht selbst bewohnt. Es geht in dieser Situation nicht an, bis zum Tod der Eltern zuzuwarten und bereits jetzt die inskÃ¼nftige Aufnahme einer zweckkonformen Nutzung durch die Tochter zu unterstellen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b>In Rz. 20 des Rundschreibens <span>der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und die Befreiung des VerÃ¤usserers von der HandÃ¤nderungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft</span> vom 19. November 2001 (ZStB I Nr. 37/460) ist festgelegt, dass auf den Entscheid Ã¼ber den Steueraufschub zurÃ¼ckzukommen ist, wenn es innert fÃ¼nf Jahren nach der Ersatzbeschaffung (alternativ) zu einer Zweckentfremdung oder VerÃ¤usserung kommt. Die 5-Jahresfrist beginnt dabei erst zu demjenigen Zeitpunkt, in welchem sowohl das ErsatzgrundstÃ¼ck erworben als auch die Selbstnutzung aufgenommen wurde (Richner, ZStP 2011, S. 7). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die Pflichtigen bewohnten das Ersatzobjekt ab Januar 2007 und Ã¼bertrugen das Eigentum an den Ersatzobjekten am 12. Dezember 2011 auf ihre Tochter. Damit wÃ¤re die 5-Jahresfrist in jedem Fall unterschritten. </span></p> <p class="Erwgung2">Letztlich ist nicht entscheidend, dass die HandÃ¤nderung vom 12. Dezember 2011 ihrerseits einen Steueraufschubstatbestand begrÃ¼ndet, sondern allein, dass dadurch zeitnah eine Zweckentfremdung bewirkt wurde, welche bereits fÃ¼r sich genommen ein ZurÃ¼ckkommen auf den Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. i StG rechtfertigt. Dasselbe wÃ¼rde auch bei einer NutzungsÃ¤nderung ohne HandÃ¤nderung gelten. Entsprechend ist irrelevant, ob die Ãbertragung vom 12. Dezember 2011 unentgeltlich erfolgte und fÃ¼r sich genommen Ã¼berhaupt kein GrundstÃ¼ckgewinnsteuertatbestand bilden wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Es stellt sich weiter die Frage, ob die 5-Jahresfrist des genannten Rundschreibens mit § 216 Abs. 3 lit. i StG und den bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG zu vereinbaren sind, welche keine derartige Befristung enthalten. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b>Das Rundschreiben der Finanzdirektion ist als blosse Verwaltungsverordnung fÃ¼r die Gerichte nicht bindend<span>. Die GerichtsbehÃ¶rden sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung allerdings mitberÃ¼cksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen. Als Zweitinterpret des der Verwaltungsverordnung zugrundeliegenden Erlasses ist es dabei </span>aber <span>nicht Sache des Gerichts</span>,<span> eigene ZweckmÃ¤ssigkeitsÃ¼berlegungen an die Stelle des Vollzugskonzepts der politisch verantwortlichen Exekutive zu setzen (Michael Beusch, Was Kreisschreiben dÃ¼rfen und was nicht, in: Der Schweizer TreuhÃ¤nder 8/05, S. 614). Zum Erlass dieses Rundschreibens war die Finanzdirektion ohne </span>W<span>eiteres berechtigt, sind doch auch die eigentlichen Gemeindesteuern im kantonalen Steuergesetz geregelt und besitzen die Gemeinden auch in diesem Bereich keine eigenstÃ¤ndige, sondern eine von der kantonalen Hoheit abgeleitete Steuerhoheit (Richner</span> et al.<span>, Vorbemerkungen zu §§ 187</span>â<span>233 N. 8). Dementsprechend umfasst auch die regierungsrÃ¤tliche Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (VO StG) zulÃ¤ssigerweise Bestimmungen zu den Grundsteuern (§§ 67 ff. VO StG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Die Mindestfrist von </span>fÃ¼nf<span> Jahren, in welche</span>r<span> die Liegenschaft ausschliesslich durch den EigentÃ¼mer selbst bewohnt werden muss, wurde vom Verwaltungsgericht </span>grundsÃ¤tzlich <span>als gesetzeskonform erachtet (VGr, 16. Mai 2007, SB.2007.00002; vgl. auch die obiter </span>dicta<span> BGr, 19. Dezember 2012, 2C_337/2012, E. 3.5</span>)<span> und in einem nachfolgenden Entscheid (VGr, 14. MÃ¤rz 2012, SB.2011.00154) lediglich hinsichtlich der sogenannten kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffung mit Blick auf den gesetzgeberischen Willen der MobilitÃ¤tsfÃ¶rderung relativiert: Bei kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffungen wird das erste Ersatzobjekt innerhalb der 5-Jahresfrist durch ein zweites Ersatzobjekt ersetzt, was gemÃ¤ss neuster Verwaltungsgerichtspraxis grundsÃ¤tzlich nur bei einem Rechtsmissbrauch ein ZurÃ¼ckkommen auf den Steueraufschub rechtfertigt. Dies deshalb, weil ansonsten die MobilitÃ¤t des Steuerpflichtigen entgegen dem gesetzgeberischen Willen Ã¼ber GebÃ¼hr beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 14. MÃ¤rz 2012, SB.2011.00154, E. 2.3.3). </span></p> <p class="Urteilstext">Hingegen ist nicht ersichtlich, weshalb diese EinschrÃ¤nkung auf eigentliche RechtsmissbrauchsfÃ¤lle auch in Konstellationen wie der vorliegenden Anwendung finden soll, wo eine Zweckentfremdung ohne gleichzeitige Ersatzbeschaffung stattfindet. Diesfalls wird die MobilitÃ¤t des EigentÃ¼mers Ã¼berhaupt nicht eingeschrÃ¤nkt und die Statuierung einer 5-Jahresfrist geht konform mit dem bereits im Gesetz angelegten Erfordernis einer dauernden Nutzung zu Wohnzwecken durch den EigentÃ¼mer selbst. Dies muss umso mehr gelten, als ein ZurÃ¼ckkommen auf den aufgeschobenen Gewinn bei einer NutzungsÃ¤nderung innert fÃ¼nf Jahren auch nach einem Vorschlag der Schweizerischen Steuerkonferenz im interkantonalen VerhÃ¤ltnis mÃ¶glich sein soll (vgl. die entsprechenden Hinweise im vorinstanzlichen Entscheid).</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).</p> <p class="Einzug1"><span><br/> DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'120.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>