<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00507</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209538&amp;W10_KEY=13013545&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00507</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.03.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie eines Wohn- und Gewerbehauses. Ausstand eines Mitglieds der Baurekurskommission. Erschliessung. Das Ausstandsbegehren erweist sich als unbegründet (E. 2.3). Der Entscheid des Gemeinderats gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien abzuweichen, auf das Erfordernis eines Trottoirs zu verzichten und dem Projekt eine genügende strassenmässige Erschliessung zuzuerkennen, erweist sich als vertretbar. Mit der gegenteiligen Beurteilung hat die Baurekurskommission rechtsverletzend in das kommunale Ermessen eingegriffen (E. 4.4). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTAND">AUSSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTANDSBEGEHREN">AUSSTANDSBEGEHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG, RÃCKWÃRTIGE">ERSCHLIESSUNG, RÃCKWÃRTIGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAHRBAHNBREITE">FAHRBAHNBREITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROTTOIR">TROTTOIR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGÃNGLICHKEIT">ZUGÃNGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 5a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 5a Abs. I lit. a VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 6 Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 6 Abs. II Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11557" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00507</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. MÃ¤rz 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_ORT_2_12">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>12 Beschwerdegegner,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_15_74">C AG,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_16_78">Gemeinderat Bubikon,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_17_84">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_18_89">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Bubikon bewilligte der A AG am 18. MÃ¤rz 2009 unter Nebenbestimmungen die Erstellung eines Wohn- und Gewerbehauses sowie von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02, 03 und 04 in Bubikon. Dieser Beschluss wurde am 27. MÃ¤rz 2009 zusammen mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 25. MÃ¤rz 2009 erÃ¶ffnet, mit welcher die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt wurde. GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bubikon vom 25. MÃ¤rz 1998 (BZO) liegt die Parzelle in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 3 und grenzt nÃ¶rdlich an die G-Strasse, die als Staatsstrasse den Ortsteil F mit Bubikon und RÃ¼ti verbindet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhoben verschiedene Nachbarn Rekurs bei der Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich. Diese nahm mit Entscheid vom 12. August 2009 vom RÃ¼ckzug eines Rechtsmittels Vormerk, trat auf ein weiteres nicht ein, hiess den Rekurs der Ã¼brigen Anfechtenden gut und hob den Gemeinderatsbeschluss vom 18. MÃ¤rz 2009 auf. BezÃ¼glich der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 25. MÃ¤rz 2009 wurde das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 21. September 2009 liess die A AG dem Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich beantragen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und es seien die der Bauherrschaft von der Gemeinde Bubikon am 18. MÃ¤rz 2009 erteilte baurechtliche Bewilligung (â¦) sowie die Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 25. MÃ¤rz 2009 (â¦) wieder herzustellen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> eventualiter seien die der Bauherrschaft von der Gemeinde Bubikon am 18. MÃ¤rz 2009 erteilte baurechtliche Bewilligung (â¦) sowie die Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 25. MÃ¤rz 2009 (â¦) wieder herzustellen und mit der/den gebotenen Nebenbestimmung(en) zu ergÃ¤nzen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> subeventualiter sei die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2.<span> </span></span><span>Es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3.<span> </span></span><span>(â¦)</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. 7.6 % MwSt. auf die ProzessentschÃ¤digung) zu Lasten der Beschwerdegegner."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">In ihrer Vernehmlassung vom 27. Oktober 2009 schloss die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess die Beschwerdegegnerschaft am 17. November 2009 stellen. Der Gemeinderat Bubikon sowie das Amt fÃ¼r Verkehr der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich beantragten am 6. bzw. 10. November 2009 Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission III hat den zwÃ¶lf im Verfahren verbliebenen Beschwerdegegnern aufgrund von </span>§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)<span> zu Recht die Rekurslegitimation zuerkannt. Ebenso steht die Befugnis der im Rekursverfahren unterlegenen BeschwerdefÃ¼hrerin fest, sich vor Verwaltungsgericht fÃ¼r die Wiederherstellung der Baubewilligung einzusetzen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In formeller Hinsicht rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass das am Rekursentscheid mitwirkende Kommissionsmitglied H befangen gewesen sei. Der betreffende Richter sei hauptberuflich GeschÃ¤ftsleitungsmitglied der I AG. Diese Gesellschaft sei mit der Projektleitung der "Ãberbauung J" in Bubikon beauftragt worden; die Hauptverantwortung liege bei H. Ein Teilprojekt bilde das BankgebÃ¤ude der K AG. FÃ¼r dieses habe H die L GmbH als Subplanerin beigezogen, die auch das streitbetroffene Vorhaben der BeschwerdefÃ¼hrerin ausgearbeitet habe. Aufgrund von Differenzen, die sich zwischen H und der L GmbH ergeben hÃ¤tten, sei L, Vorsitzender der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung der L GmbH, an den Mitinhaber der I AG gelangt. Daraufhin sei H die Leitung des Teilprojekts fÃ¼r das BankgebÃ¤ude entzogen worden. Im gleichen Zeitraum habe sich H als Mitglied der Baurekurskommission III mit dem Rekursverfahren gegen den Neubau der BeschwerdefÃ¼hrerin in Bubikon befasst.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat erst mit Zustellung des Rekursentscheids vom 12. August 2009 erfahren, dass die Baurekurskommission III nicht in der Besetzung mit den ordentlichen Mitgliedern, sondern unter Beizug von Ersatzmann H entschieden hat. Unter diesen UmstÃ¤nden ist sie berechtigt, das Ausstandsbegehren gegen diesen Richter mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht geltend zu machen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 5a N. 21).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GemÃ¤ss neuer Praxis des Verwaltungsgerichts richtet sich der Ausstand von Mitgliedern der Baurekurskommissionen nicht mehr nach § 334 Abs. 4 PBG und dem Gerichtsverfassungsgesetz vom 13. Juni 1976, sondern nach § 5a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00569, E. 1.2, www.vgrzh.ch). Laut dieser Bestimmung treten Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, unter anderem dann in den Ausstand, wenn sie in der Sache persÃ¶nlich befangen erscheinen, insbesondere in der Sache ein persÃ¶nliches Interesse haben (Abs. 1 lit. a). PersÃ¶nliche Befangenheit ist anzunehmen, wenn UmstÃ¤nde vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit eines BehÃ¶rdenmitglieds zu erwecken. Es genÃ¼gt, wenn diese UmstÃ¤nde den Anschein der Befangenheit begrÃ¼nden (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 5a N. 11).</p> <p class="Urteilstext">Laut Website der I AG handelt es sich bei dieser Gesellschaft um ein grÃ¶sseres ArchitekturbÃ¼ro mit 35 Mitarbeitern, das seinen Sitz in N und eine Zweigniederlassung in O hat. H wirkt als eines von zwei Mitgliedern der GeschÃ¤ftsleitung. Aufgrund der Ã¼bereinstimmenden Sachdarstellung von BeschwerdefÃ¼hrerin und Baurekurskommission III steht fest, dass die I AG im Rahmen der Ãberbauung J in Bubikon die L GmbH mit der Subplanung des BankgebÃ¤udes der K AG beauftragt hat. Ob und in welchem Umfang es dabei zu "Differenzen" zwischen H und L gekommen ist, lÃ¤sst sich weder aufgrund der insoweit widersprÃ¼chlichen Parteivorbringen noch der Akten entnehmen. Selbst nach den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin dauerte das AuftragsverhÃ¤ltnis fort; ob weiterhin H oder ein anderer Angestellter der I AG das fragliche Teilprojekt betreute, erscheint angesichts der Leitungsfunktion von H als unmassgeblich. Hinzu kommt, dass die L GmbH bzw. L als Vorsitzender der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung das BankgebÃ¤ude sowie den umstrittenen Neubau der A AG nicht als eigene Projekte verfolgt, sondern nur Architekturleistungen erbracht hat. Unter diesen UmstÃ¤nden besteht keine persÃ¶nliche, sondern nur eine mittelbare Betroffenheit von H. Eine solche fÃ¼hrt erst dann zur Befangenheit, wenn die persÃ¶nliche InteressensphÃ¤re spÃ¼rbar berÃ¼hrt wird (KÃ¶lz/RÃ¶hl/Bosshart, § 5a N. 16). Davon kann hier nicht gesprochen werden. Selbst wenn die Meinungsverschiedenheiten zwischen H und L Ã¼ber die sachliche Ebene hinausgegangen sein sollten, hÃ¤tten sich daraus fÃ¼r ihn persÃ¶nlich keine nachteiligen Folgen ergeben. Das Ausstandsbegehren gegen H erweist sich daher als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Weil der massgebende Sachverhalt hinreichend deutlich aus den Akten hervorgeht, erÃ¼brigt sich der von den Parteien beantragte Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. Laut § 237 Abs. 2 PBG mÃ¼ssen Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat Ã¼ber die Anforderungen Normalien zu erlassen hat. Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Nach § 6 der <span>Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge</span> vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) erfolgt die Festlegung der Zugangsart nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Anwendungsbereichen im Anhang; die Auswirkungen von anderen Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet (Abs. 1). In dichter Bebauung und bei guter Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln kÃ¶nnen die Grenzwerte fÃ¼r die Anwendungsbereiche bis zu den (im Anhang) angegebenen Wohneinheiten erhÃ¶ht werden (Abs. 2).</p> <p class="urteilstext0"><span>Von Richtlinien und Normalien, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (</span>VerkehrssicherheitsV; LS 722.15<span>) festgehalten sind, kann gemÃ¤ss § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden. In § 11 der Zugangsnormalien wie auch in § 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).</span></p> <p class="urteilstext0">Ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien erfÃ¼llt sind, stellt eine kantonal einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar (VGr, 9. April 2008, BEZ 2008 Nr. 19). Im Ãbrigen kommt den Gemeinden bei der GewÃ¤hrung der genannten Erleichterungen ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Baurekurskommission III erwog, dass die E-Strasse zurzeit sechs GebÃ¤ude mit mindestens 18 Wohneinheiten erschliesse. Mit dem Bauvorhaben kÃ¤men weitere 27 Wohneinheiten dazu. GemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien sei die Strasse damit als Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich mit einer Mindestbreite von 4,50 m, einem Bankett von 0,30 m und einem Trottoir auszubauen. Eine Verminderung der Anforderungen an den Ausbaugrad gemÃ¤ss § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien falle ausser Betracht, denn das umliegende Gebiet sei weder dicht bebaut noch mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen. Zur Beurteilung der ErschliessungsqualitÃ¤t sei auf die Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen vom Oktober 1997 (im Folgenden Wegleitung) abzustellen. Die geplante Ãberbauung liege in einer Fusswegdistanz von weniger als 300 m zur nÃ¤chsten Bushaltestelle Q, die von morgens um 6 Uhr bis abends um 21 Uhr im 15-Minuten-Takt bedient werde und somit der GÃ¼teklasse IV angehÃ¶re. In Verbindung mit dem erreichten Bestwert bei der Distanz zur Haltestelle ergebe dies die ErschliessungsgÃ¼teklasse C, die eine Herabsetzung der PflichtabstellplÃ¤tze fÃ¼r Bewohner um 30 % erlaube. Unter diesen UmstÃ¤nden dÃ¼rfe noch keine gute Erschliessung im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien angenommen werden. Daher sei das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber die P-/E-Strasse ungenÃ¼gend erschlossen.</p> <p class="Urteilstext">Zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, dass die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien fÃ¼r eine ErhÃ¶hung der Grenzwerte entgegen der Auffassung der Baurekurskommission erfÃ¼llt seien. Angesichts einer AusnÃ¼tzung von 60 % dÃ¼rfe das Baugebiet als dicht Ã¼berbaut gelten; ferner sei es mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr gut erschlossen. <span>Die 5 m breite E-Strasse erschliesse maximal 50 Wohneinheiten, weshalb sie den im Anhang zu den Zugangsnormalien formulierten technischen Anforderungen einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich bzw. einer Fahrbahnbreite von 4 m bis 4,75 m genÃ¼ge. Eine Erleichterung gegenÃ¼ber den Regelanforderungen drÃ¤nge sich nach § 360 Abs. 3 PBG vorab deswegen auf, weil es sich beim BaugrundstÃ¼ck um eine der letzten BaulÃ¼cken an der E-Strasse handle und die Verkehrssicherheit gewÃ¤hrleistet sei.</span></p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Bubikon stellt sich ebenfalls auf den Standpunkt, dass die Voraussetzungen einer guten Erschliessung mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr zu bejahen seien und die E-Strasse damit als genÃ¼gende Zufahrt gelten dÃ¼rfe. Das Amt fÃ¼r Verkehr betont, dass eine direkte Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks auf die G-Strasse aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit ausser Betracht falle.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dass die Vorinstanzen die gewerblich genutzte FlÃ¤che zu Unrecht auf 500 m<sup>2</sup> statt auf 1'057 m<sup>2</sup> beziffert hÃ¤tten, weshalb von einer hÃ¶heren Anzahl Wohneinheiten auszugehen sei. Die E-Strasse sei nicht durchgehend auf 5 m ausgebaut, sondern im Bereich der MehrfamilienhÃ¤user Nr. 05 und 06 verengt. Auf der dem Schulhaus zugewandten SÃ¼dseite werde die Strasse zudem durch BÃ¼sche abgeschlossen, was die Sicht einschrÃ¤nke. Ein Personenwagen kÃ¶nne nur in der Weise mit einem Lastwagen kreuzen, dass eines der Fahrzeuge rÃ¼ckwÃ¤rts fahre. Die Unterschreitung des minimalen Ausbaustandards falle besonders nachteilig ins Gewicht, weil im Quartier vorwiegend Familien mit Kindern wohnten und sich dort ein Schulhaus mit Kindergarten befinde. Zudem sei die Tempo-30-Zone erst im vergangenen Jahr fÃ¼r die E-Strasse angeordnet worden; fÃ¼r die P-Strasse seien die von der Gemeinde zugesagten Verkehrsberuhigungsmassnahmen noch nicht umgesetzt. Entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hre zudem nur ein einziger Fussweg direkt zum Schulhaus. TatsÃ¤chlich kÃ¶nne ein FussgÃ¤nger auf dem Weg zum Schulhaus die E-Strasse nicht nur Ã¼berqueren, sondern mÃ¼sse rund 30 m auf dieser zurÃ¼cklegen. Wie bereits im Rekurs dargelegt, verdiene eine Zufahrt Ã¼ber die G-Strasse (zwischen den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 07 und 01) den Vorzug.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die (Fein-)Erschliessung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 erfolgt rÃ¼ckwÃ¤rtig Ã¼ber die P- und die E-Strasse. Wie die Baudirektion in der strassenpolizeilichen Bewilligung vom 25. MÃ¤rz 2009 festgehalten hat, ist die direkte Ein- und Ausfahrt auf die G-Strasse untersagt. Aufgrund der Akten entspricht die P-Strasse den Anforderungen der Zugangsnormalien. Der Streit dreht sich einzig darum, ob dies auch fÃ¼r die E-Strasse gilt. Letztere zweigt von der P-Strasse nach Westen ab, verlÃ¤uft in einer leichten KrÃ¼mmung und endet nach rund 120 m in einem Kehrplatz. Die Fahrbahnbreite betrÃ¤gt bis auf zwei Verengungen 5 m; ein Trottoir fehlt. Ob statt der von der Baurekurskommission angenommenen Anzahl von insgesamt 45 Wohneinheiten aufgrund der Berechnung der Beschwerdegegnerschaft einige mehr anfallen, kann aufgrund der folgenden ErwÃ¤gungen dahingestellt bleiben; jedenfalls lÃ¤sst sich nicht sagen, dass die teilweise gewerbliche Nutzung im projektierten Haus A mehr als 15 zusÃ¤tzliche Wohneinheiten ausmache, sodass ungeachtet der Erleichterungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich verlangt werden mÃ¼sste. Trotz des fehlenden Trottoirs stellt die E-Strasse jedenfalls dann eine genÃ¼gende Erschliessung dar, wenn sie als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu qualifizieren ist. Dies wiederum richtet sich gemÃ¤ss den technischen Anforderungen im Anhang zu den Zugangsnormalien danach, ob das BaugrundstÃ¼ck "in dichter Bebauung, sofern mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen" liegt.</p> <p class="Urteilstext">Zum Erfordernis der "dichten" Bebauung hat die Baurekurskommission keine Stellung genommen, weil sie eine gute Anbindung an den Ã¶ffentlichen Verkehr verneint hat. Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 3 mit einer AusnÃ¼tzung von 60 % (Art. 17 BZO). Die weiter Ã¶stlich gelegene Einfamilienhaussiedlung ist der Wohnzone W3 zugeteilt, in welcher ebenfalls eine AusnÃ¼tzung von 60 % zulÃ¤ssig ist. Wie die Rahmenbestimmungen von §§ 47 ff. PBG betreffend die Bauzonen zeigen, handelt es sich dabei um eine Ã¼berdurchschnittliche bauliche Dichte. Mithin kann auch im Sinn der Zugangsnormalien von einer dichten Bebauung ausgegangen werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Zugangsnormalien definieren das Erfordernis der guten Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr nicht. Die Rechtsprechung stellt auf die erwÃ¤hnte Wegleitung der Baudirektion ab (VGr, 9. April 2008, BEZ 2008 Nr. 19; 18. Dezember 2001, BEZ 2002 Nr. 5). Knapp 300 m Ã¶stlich des BaugrundstÃ¼cks befindet sich die Bushaltestelle Q. Etwas weiter westlich liegen die Haltestellen S und R. Die Buslinie 880 der Verkehrsbetriebe ZÃ¼richsee und Oberland (StÃ¤fa, Frohberg - RÃ¼ti, Bahnhof) verbindet F mit den BahnhÃ¶fen RÃ¼ti und Bubikon. Die Busse verkehren werktags in beiden Richtungen im Halbstundentakt zwischen 5.15 Uhr und 19.15 Uhr bzw. 20.15 Uhr. Diese Faktoren fÃ¼hren gemÃ¤ss Wegleitung bestenfalls zur GÃ¼teklasse C. Ob im vorliegenden Fall noch von einer guten Erschliessung im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien auszugehen ist, kann jedoch im Licht der nachfolgenden Betrachtung des streitbetroffenen Einzelfalls offen bleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Wie bereits festgehalten, verlÃ¤uft die rund 120 m lange E-Strasse zwischen der Abzweigung von der P-Strasse und dem Kehrplatz mit einer leichten KrÃ¼mmung und ist daher Ã¼bersichtlich. Der dreieckfÃ¶rmige Kehrplatz ist mit einem Radius von rund 5 m grosszÃ¼gig dimensioniert. Die nÃ¶rdliche Strassenseite ist bereits Ã¼berbaut und sÃ¼dlich davon liegt die Schulanlage P. Beim BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 handelt es sich um die letzte BaulÃ¼cke. Mit einer Fahrbahnbreite von grundsÃ¤tzlich 5 m Ã¼bertrifft die E-Strasse die Mindestanforderungen deutlich; denn selbst im (bis 150 bzw. 300 Wohneinheiten gemÃ¤ss § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien anwendbaren) oberen Anwendungsbereich genÃ¼gt ein Ausbau auf 4.50 m. Die KÃ¼rze und der fast geradlinige Verlauf der E-Strasse rechtfertigen nach der nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung in § 11 der Zugangsnormalien ebenfalls Erleichterungen. Die Verkehrssicherheit fÃ¼r die FussgÃ¤nger erscheint auf diesem StrassenstÃ¼ck nicht gefÃ¤hrdet. Auf einer 5 m breiten Fahrbahn kÃ¶nnen ein Lastwagen und ein Personenwagen ohne Weiteres kreuzen, wobei dieser Begegnungsfall auf der nur 120 m langen E-Strasse wohl weniger oft auftritt, weil eines der Fahrzeuge auf dem Kehrplatz warten dÃ¼rfte. Die von der Beschwerdegegnerschaft erwÃ¤hnte partielle Verengung der E-Strasse ist der Verkehrssicherheit eher fÃ¶rderlich; kÃ¼nstliche Verengungen werden denn auch hÃ¤ufig zur Verkehrsberuhigung in Quartierstrassen verwendet. Hinzu kommt, dass auf der E-Strasse heute eine Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h signalisiert ist. Der Zugang zum Schulhaus erfolgt Ã¼ber die T-Strasse; mit Ausnahme von Nachbarn dÃ¼rfte die E-Strasse kaum als Fussweg zum Schulareal in Anspruch genommen werden. Zudem haben die AnstÃ¶sser Ende der 90-er Jahre unter Einbezug der Gemeinde eine Erschliessungsregelung (sog. superprivater Quartierplan) vereinbart mit dem Ziel, im Quartier eine rechtskonforme Erschliessung zu realisieren. GestÃ¼tzt auf diese Erschliessungsregelung wurde das Quartier weitgehend Ã¼berbaut. Es geht nicht an, von der vereinbarten Erschliessung zu profitieren und nunmehr deren Ausbaugrad bezÃ¼glich der letzten Bauparzelle infrage zu stellen. Unter all diesen UmstÃ¤nden durfte der Gemeinderat in vertretbarer AusÃ¼bung seines Ermessens gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien abweichen, auf das Erfordernis eines Trottoirs entlang der E-Strasse verzichten und dem Projekt eine genÃ¼gende strassenmÃ¤ssige Erschliessung zuerkennen. Mit der gegenteiligen Beurteilung hat die Baurekurskommission III rechtsverletzend in das kommunale Ermessen eingegriffen.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Weil die Beschwerdegegnerschaft das Bauvorhaben nur mit Bezug auf die Erschliessung angefochten hat, ist die Baubewilligung vom 18. MÃ¤rz 2009 unter Aufhebung des Rekursentscheids wiederherzustellen. Die strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 25. MÃ¤rz 2009 ist unangefochten geblieben und zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 4'920.- (8/9 der Gesamtkosten) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft solidarisch aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Die Kostenauflage im vorinstanzlichen Entscheid bleibt somit insoweit bestehen, als dem Rekurrenten U und der Rekurrentin V die Kosten des Rekursverfahrens zu je 1/18 auferlegt wurden. </span></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft ist Ã¼berdies solidarisch zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. MwSt.).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Urteilstext">Es wird Vormerk genommen, dass die Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 25. MÃ¤rz 2009 in Rechtskraft erwachsen ist;</p> <p class="MsoNormal"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Entscheids der Baurekurskommission III vom 12. August 2009 wird aufgehoben, soweit diese den Rekurs gutgeheissen hat, und der Beschluss des Gemeinderats Bubikon vom 18. MÃ¤rz 2009 wiederhergestellt, Disp.-Ziff. II wird aufgehoben, soweit dem Gemeinderat Bubikon und der privaten Rekursgegnerin die Kosten des Rekursverfahrens zu je 4/9 auferlegt wurden, und Disp.-Ziff. III wird vollumfÃ¤nglich aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 4'920.- (8/9 der Gesamtkosten) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft je zu einem ZwÃ¶lftel auferlegt, unter solidarischer Haftung aller fÃ¼r den Gesamtbetrag. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft wird solidarisch verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>