<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2000.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105955&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2000.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.02.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Entschädigung für materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entschädigung für materielle Enteignung (Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone):<br/><br/>Vorfrage: Die Schätzungskommissionen sind k e i n e gerichtlichen Instanzen im Sinn von Art. 6 EMRK. Auswirkung auf Novenrecht: Neue Tatsachen können vor Verwaltungsgericht geltend gemacht werden (E. 2a).<br/>Begriff der materiellen Enteigung (E. 3a), der Auszonung und Nichteinzonung (E. 3b/c).<br/>Vorliegend wurde erst 1988 eine bundesrechtskonforme kommunale Bau- und Zonenordnung geschaffen; deshalb stellt die damit verbundene Zuweisung der betroffenen Grundstücke zur kommunalen Freihaltezone eine - grundsätzlich entschädigungslose - Nichteinzonung dar (E. 4a).<br/>Es liegen keine besonderen Umstände vor, welche ein Einzonungsgebot begründet hätten: Die Eigentümer hätten die Erschliessung nicht aus eigenen Kräften herbeiführen können, und sie haben auch nicht erhebliche Kosten für die Erschliessung aufgewendet (E. 5a). Die Grundstücke liegen auch nicht im weitgehend überbauten Gebiet (E. 5b). Das Verhalten der Gemeinde verstösst unter den konkreten Umständen nicht gegen Treu und Glauben (E. 5c/aa-bb). Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts betreffend Entschädigungspflicht bei Zuweisung von für öffentliche Bauten vorgesehenem Land zur Freihaltezone bzw. zur Zone für öffentliche Bauten (E. 5c/cc). Hier verhält es sich nicht so, dass die Grundstücke, wären sie nicht der Freihaltezone zugewiesen worden, zwingend einer Bauzone hätten zugewiesen werden müssen (E. 5c/dd). Keine rechtsungleiche Behandlung dadurch, dass die Gemeinde von einem Nachbarn freihändig Grundstücke erworben hat (E. 5 c/ee).<br/>Ein Sonderopfer liegt nicht vor (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSZONUNG">AUSZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZONUNGSGEBOT">EINZONUNGSGEBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEILEN">MEILEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSKOMMISSION">SCHÃTZUNGSKOMMISSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDEROPFER">SONDEROPFER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 lit. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 30 lit. I BV</span><br/><span class="gerade">Art. 6 lit. I EMRK</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 lit. II RPG</span><br/><span class="gerade">§ 52 lit. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Die Gemeindeversammlung X setzte am 9. MÃ¤rz 1988 eine neue Bau- und Zo­nenordnung fest, die durch den Regierungsrat am 16. August 1989 genehmigt wurde. Da­durch wurden die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 02, 03 und 04 (frÃ¼her Kat.Nr. 05 und 06) von ca. 913 m<sup>2</sup>, 1428 m<sup>2</sup>, 1101 m<sup>2</sup> und 1239 m<sup>2</sup>, die gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung vom 7. April 1967 in der Wohnzone W 3 gelegen hatten, der kommunalen Freihaltezone zuge­wiesen. Diese GrundstÃ¼cke bildeten Teil eines zusammen­hÃ¤ngenden grÃ¶sseren Areals (alt Kat.Nrn. 05-07), auf dem die RechtsvorgÃ¤nger der Rekurrenten einen landwirtschaftlichen Betrieb gefÃ¼hrt hatten. Der Ã¼brige Bereich dieses Areals wurde teils der damals neu ausge­schiedenen Re­servezone Geisshalden/Vorrain (ca. 7'600 m<sup>2</sup> aus alt Kat.Nr. 06), teils der Wohnzone W 3 (FlÃ¤chen aus alt Kat.Nrn. 05-07) zugewiesen. Das Areal der Rekurrenten bzw. ihrer RechtsvorgÃ¤nger grenzte 1988 unmittelbar an das ausgedehnte Sportplatzge­lÃ¤nde Allmend/Ormis der Gemeinde, das schon damals in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten ge­mÃ¤ss BZO 1967 lag.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In den Jahren 1987 bis 1993 fÃ¼hrten die EigentÃ¼mer, I, A, C und D Verhandlungen mit der Gemeinde Ã¼ber einen Kauf oder Tausch der GrundstÃ¼cke, die jedoch wegen der unterschiedlichen Vorstellungen der Par­teien scheiterten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Gemeindeversammlung setzte am 24. Januar 1995 eine vom Regierungsrat am 9. August 1995 genehmigte neue Bau- und Zonenordnung fest, womit die 1988 der Frei­haltezone zugewiesenen GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 02, 03 und 04 der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen wurden. Die 1988 der Zone W 3 55% zugeteilten GrundstÃ¼cke der heutigen Rekurrenten bzw. ihrer RechtsvorgÃ¤nger wur­den nunmehr der Zone W 2.2 zuge­teilt; diese Parzellen (neu Kat.Nrn. 11 und 13-19) sind nach Abbruch des alten Wohnhau­ses und ÃkonomiegebÃ¤u­des mit MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berbaut worden. Die 1988 der Re­servezone zugeteilten GrundstÃ¼cke verblieben in dieser Zone. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Bereits mit Eingabe vom 22. Juni 1995 hatten die EigentÃ¼mer den Gemeinderat um Zusprechung einer EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung, welche durch die 1988 vollzogene Umzonung in die kommunale Freihaltezone bewirkt worden sei, ersucht; eventualiter beantragten sie, die GrundstÃ¼cke im Rahmen der pendenten Zonenplanrevision in die Zone W 2.2 zurÃ¼ckzuzonen. AnlÃ¤sslich einer Verhandlung vom 29. August 1995 einigte man sich darauf, das EntschÃ¤digungsbegehren einstweilen zurÃ¼ckzustellen und das Umzonungsbegehren der Ortsplanungskommission zu Ã¼berweisen. Am 24. MÃ¤rz 1997 lehnte es die Gemeindeversammlung entsprechend dem Antrag des Gemeinderats und in Ablehnung des Ãnderungsbegehrens der GrundeigentÃ¼mer ab, die 1995 der Zone fÃ¼r Ã¶f­fentliche Bauten zugeteilten GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 02, 03 und 04 in die Zone W 2.2 zurÃ¼ckzuzonen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 18. September 1997 kamen die Parteien Ã¼berein, das SchÃ¤tzungsverfahren ein­zuleiten. Auf entsprechendes Begehren des Gemeinderats vom 2. Dezember 1997 Ã¼berwies das Statthalteramt X die Akten der SchÃ¤tzungskommission II.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. An der mit einem Augenschein verbundenen SchÃ¤tzungsverhandlung vom 17. April 1998 bestritt die Gemeinde als KlÃ¤gerin eine EntschÃ¤digungspflicht, wÃ¤hrend die EigentÃ¼mer an ihrem EntschÃ¤digungsbegehren festhielten. Die Parteien kamen Ã¼berein, das Verfahren im Hinblick auf weitere Verhandlungen zu sistieren. Nachdem der Gemeinderat am 24. August 1999 den Abbruch der Verhandlungen mitgeteilt hatte, wurde das SchÃ¤t­zungsverfahren wieder aufgenommen. In der Folge zog die SchÃ¤tzungskommission II <br/> Hand­Ã¤nderungstabellen mit ÃbersichtsplÃ¤nen sowie Unterlagen zu den von den Parteien gefÃ¼hrten Kaufverhandlungen bei, wozu sich die Parteien mit Eingaben vom 10. Januar 2000 Ã¤usserten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommission II beschloss am 28. MÃ¤rz 2000, in Gutheissung der Klage werde festgestellt, dass die Festsetzung der kommunalen Freihaltezone "Auf der Halten" hinsichtlich der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 02, 03 und 04 keinen enteignungsÃ¤hnli­chen Tatbestand darstelle und hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geschuldet sei. Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden der KlÃ¤gerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Mit Eingabe vom 15. August 2000 meldeten die EigentÃ¼mer beim Verwal­tungsgericht Rekurs gegen den SchÃ¤tzungsentscheid an. Mit Rekursschrift vom 11. Sep­tember 2000 beantragten sie dem Gericht, in Aufhebung des SchÃ¤tzungsentscheids sei fest­zustellen, dass die Zuweisung der vier GrundstÃ¼cke zur kommunalen Freihaltezone eine materielle Enteignung bewirkt habe und hierfÃ¼r seitens der Gemeinde eine angemessene EntschÃ¤digung einschliesslich Verzugszinsen geschuldet sei; zur Festsetzung dieser Ent­schÃ¤digung sei die Sache an die SchÃ¤tzungskommission II zurÃ¼ckzuweisen; eventualiter ersuchten sie darum, den EntschÃ¤digungsbetrag nach einem Zwischenentscheid Ã¼ber die EntschÃ¤digungspflicht und nach einem weiteren Schriftwechsel zur EntschÃ¤digungshÃ¶he im verwaltungsgerichtlichen Verfahren festzusetzen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤di­gungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommission II verzichtete mit Schreiben vom 4. Oktober 2000 auf eine Vernehmlassung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Gemeinde X beantragte dem Gericht am 8. November 2000 (berichtigt am 8. November 2000), den Rekurs abzuweisen und den SchÃ¤tzungsentscheid zu bestÃ¤tigen; eventuell â falls die EntschÃ¤digungspflicht bestÃ¤tigt werde â sei die Sache zur Festsetzung der EntschÃ¤digung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen und der Rekursgegnerin das Eigen­tum an den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 01 â 04 zuzusprechen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nachdem den Rekurrenten mit dem Hinweis, dass ein zweiter Schriftenwechsel nicht angeordnet worden sei, die Rekursantwort zugestellt worden war, ersuchten sie mit Eingabe vom 28. November 2000 das Verwaltungsgericht, gleichwohl einen zweiten Schriftenwechsel durchzufÃ¼hren, der auf die drei "Themata des Novenrechts gemÃ¤ss § 52 VRG bzw. die Qualifikation der SchÃ¤tzungskommission gestÃ¼tzt auf Art. 6 Ziffer 1 EMRK, den Verfahrensgegenstand und die SachverhaltsirrtÃ¼mer des Rekursgegners" zu beschrÃ¤nken sei; die vorliegende Eingabe sei als Replik entgegenzunehmen. Zur BegrÃ¼n­dung fÃ¼hrten sie unter anderem an, entgegen der in der Rekursantwort geÃ¤usserten Auffas­sung seien die in der Rekursschrift vorgebrachten neuen Tatsachen gestÃ¼tzt auf § 52 Abs. 2 VRG zu berÃ¼cksichtigen, weil es sich bei der SchÃ¤tzungskommission nicht um eine ge­richtliche Instanz handle.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht fÃ¼hrte am 22. Januar 2001 bei den GrundstÃ¼cken der Re­kurrenten unter Mitwirkung der Parteien einen Augenschein durch. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 in der Fassung vom 8. Juni 1997 (AbtrG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungs­rechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG sind im Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehaup­tungen nur dann unbeschrÃ¤nkt zulÃ¤ssig, wenn das Verwaltungsgericht als erste gerichtliche Instanz entscheidet (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 11). Im Hinblick auf den Umfang des Novenrechts im vorliegenden Verfahren fragt es sich daher, ob es sich bei der SchÃ¤tzungs­kommission um eine gerichtliche Instanz handelt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nach der Rechtsprechung zu Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskon­vention (vgl. auch Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV, bzw. Art. 58 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874/14. September 1969, aBV) ist ein Gericht eine BehÃ¶rde, die nach Gesetz und Recht in einem justizfÃ¶rmigen, fairen Verfahren begrÃ¼ndete und bindende Entscheidungen Ã¼ber Streitfragen trifft. Sie braucht nicht in die ordentliche Gerichtsstruktur eines Staates eingegliedert zu sein, aber sie muss organisato­risch und personell, nach der Art ihrer Ernennung, der Amtsdauer, dem Schutz vor Ã¤usse­ren Beeinflussungen und nach dem Ã¤usseren Erscheinungsbild unabhÃ¤ngig und unpartei­isch sein, sowohl gegenÃ¼ber anderen BehÃ¶rden als auch gegenÃ¼ber Parteien (BGE 123 I 87 E. 4a S. 91 mit zahlreichen Hinweisen; vgl. auch BGE 124 I 255 E. 5b S. 263 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> Im Kanton ZÃ¼rich bestehen fÃ¼r Enteignungs- und gewisse Beitragsstreitigkeiten vier SchÃ¤tzungskommissionen, von denen jede fÃ¼r einen mehrere Bezirke umfassenden Kreis Ã¶rtlich zustÃ¤ndig ist. Jeder Kommission gehÃ¶ren drei Mitglieder und zwei Ersatzmit­glieder an. Deren Wahl obliegt dem Verwaltungsgericht, das auch die Aufsicht Ã¼ber die Kommissionen ausÃ¼bt (§§ 32-35 AbtrG). Das Verfahren richtet sich nach §§ 38-42 AbtrG sowie nach der vom Verwaltungsgericht erlassenen Verordnung vom 24. November 1960 (SchÃ¤tzV). Es bleibt auch nach der Gesetzesrevision vom 8. Juni 1997, welche lediglich den Weiterzug an das Verwaltungsgericht neu geregelt hat, ein Klageverfahren. Es wird durch den stets in der Rolle des KlÃ¤gers auftretenden Exproprianten mit einem entspre­chenden Gesuch an das Statthalteramt eingeleitet, welches die Akten der zustÃ¤ndigen SchÃ¤tzungskommission Ã¼bermittelt. Diese fÃ¼hrt mit den Parteien eine mÃ¼ndliche Ver­handlung, zumeist verbunden mit einem Augenschein durch. Sie kann auch vor oder nach der Verhandlung einen oder mehrere Schriftenwechsel durchfÃ¼hren (vgl. zum Ganzen KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 19 N. 122). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommissionen sind in ihrer Rechtsprechung unabhÃ¤ngig (Tobias Jaag, Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 2637). Das Verwal­tungsgericht kann daher als Aufsichtsinstanz nur allgemeine Weisungen erteilen. Ihr Ent­scheid stellt ein rechtskrÃ¤ftiges Urteil dar, soweit er nicht mit Rekurs an das Verwaltungs­gericht angefochten wird (§ 42 Abs. 2 AbtrG). - Trotz ihrer UnabhÃ¤ngigkeit in der Recht­sprechung bestehen Bedenken, die SchÃ¤tzungskommissionen als richterliche Instanzen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 1 BV gelten zu lassen (KÃ¶lz/Bosshart/ RÃ¶hl, § 4 N. 26, § 19 N. 87). Die Wahl ihrer Mitglieder erfolgt durch das Verwaltungsge­richt, das im Streitfall ihre Entscheide zu Ã¼berprÃ¼fen hat. Zu fÃ¶rmlichen Zeugenverneh­mungen sind die SchÃ¤tzungskommissionen nicht befugt (§ 15 Abs. 2 Satz 2 SchÃ¤tzV). Von ihrer gesetzlichen Regelung her, die anlÃ¤sslich der Revision vom 8. Juni 1997 in den GrundzÃ¼gen beibehalten wurde, sind sie als Organe mit Fachleuten fÃ¼r SchÃ¤tzungsfragen, nicht als richterliche Instanz zur Entscheidung komplexer Rechtsfragen konzipiert. Aus diesen GrÃ¼nden ist davon auszugehen, dass die SchÃ¤tzungskommissionen trotz ihrer Unab­hÃ¤ngigkeit in der Rechtsprechung keine "gerichtliche Instanzen" im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 1 BV, jedenfalls aber nicht im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG sind (vgl. im Ãbrigen auch das Verwaltungsgerichtsurteil PB.2000.00007 vom 30. August 2000 [vorgesehen fÃ¼r Publikation im RB 2000] betreffend die â ebenfalls verneinte â Frage, ob den BezirksrÃ¤ten die Stellung einer richterlichen Instanz zukomme).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>FÃ¼r die unbeschrÃ¤nkte ZulÃ¤ssigkeit neuer Tatsachenbehauptungen im Rekursverfah­ren vor Verwaltungsgericht nach § 46 AbtrG spricht eine weitere Ãberlegung, die unab­hÃ¤ngig davon greift, ob es sich bei den SchÃ¤tzungskommissionen um richterliche Instanzen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 1 BV handelt. GemÃ¤ss § 46 Abs. 2 AbtrG entscheidet das Verwaltungsgericht Ã¼ber den Rekurs "nach den Bestimmungen Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege". Diese Formulierung lÃ¤sst an sich offen, ob die Bestimmungen Ã¼ber das (verwaltungsinterne) Rekursverfahren nach §§ 22 ff. VRG oder jene Ã¼ber das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren nach §§ 50 ff. VRG massgebend sind. Die Anwendung von § 52 Abs. 2 VRG auf das Rekursverfahren in Enteignungssachen ergibt sich demnach nicht aus einer ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Bestimmung, sondern daraus, dass das Verwaltungsgericht in Auslegung von § 46 Abs. 2 AbtrG auf dieses Verfahren die Bestimmungen Ã¼ber das Beschwerdeverfahren fÃ¼r anwendbar erklÃ¤rt hat, was zunÃ¤chst vorab im Hinblick auf den Umfang der Kognition (§ 20 Abs. 1, § 50 VRG) und der Ent­scheidungsbefugnis (vgl. § 27 und § 63 Abs. 2 VRG) entschieden worden ist (RB 1998 Nr. 44). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftwechsels steht nach § 58 Satz 2 VRG im Ermessen des Gerichts. Zur Wahrung des rechtlichen GehÃ¶rs ist ein zweiter Schriften­wechsel nur notwendig, wenn das Gericht zum Nachteil des BeschwerdefÃ¼hrers bzw. Re­kurrenten auf erstmals in der Beschwerde- bzw. Rekursantwort erhobene Behauptungen abstellen oder von sich aus neu eingetretene oder bisher nicht beachtete Tatsachen berÃ¼ck­sichtigen will (RB 1982 Nr. 6). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfÃ¼llt. Das von den Rekurrenten am 28. November 2000 als WiedererwÃ¤gungsbegehren gestellte Gesuch um Anordnung eines zweiten Schriftwechsel ist daher abzuweisen. Im Ãbrigen hatten die Par­teien Gelegenheit, sich zu den anlÃ¤sslich des Augenscheins getroffenen Feststellungen des Gerichts zu Ã¤ussern. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Laut Art. 22<sup>ter</sup> Abs. 3 aBV bzw. Art. 26 Abs. 2 BV sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raum­planung (RPG) schuldet das Gemeinwe­sen fÃ¼r die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrÃ¤n­kungen, die Ã¤hnlich einer Enteignung wirken, volle EntschÃ¤digung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf <i>Planungen</i> zu­rÃ¼ck­zufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigen­tÃ¼­mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum flies­sende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahms­wei­se einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so be­trof­fen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung gelei­stet wÃ¼rde (BGE 121 II 417 E. 4a, X). In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen bes­seren Nutzung der Sa­che nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzu­nehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirkli­chen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãber­bauung zu verstehen (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Vom <i>Entzug</i> einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ord­nung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich von vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeit­punkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss (BGE 122 II 326 E. 4b und E. 5, Dietikon; 121 II 417 E. 3, X). Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Ge­meinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gt, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Be­ach­tung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nicht­bau­zo­nen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer <i>Aus­zonung</i> be­trof­fen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼r­digen ist. Wird dagegen bei der erst­maligen Festsetzung einer verfassungs‑ und gesetzes­konformen Nutzungsplanung eine Lie­genschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewie­sen, so liegt nach der bundes­ge­richt­li­chen Praxis eine <i>Nichteinzonung</i> vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage ste­hen­de FlÃ¤­che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht ent­sprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 122 II 326 E. 4c, Dieti­kon; Riva, S. 178).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Weil Nichteinzonungen grundsÃ¤tzlich als AnwendungsfÃ¤lle der Inhaltsbestim­mung des Eigentums gelten, lassen sie die Annahme einer materiellen Enteignung und die Zu­spre­chung einer entsprechenden EntschÃ¤digung nur ausnahmsweise, bei Vorliegen be­son­de­rer UmstÃ¤nde, zu (BGE 122 II 326 E. 6a, Dietikon; 122 II 455 E. 4a, StÃ¤fa; 121 II 417 E. 4b. X; 118 Ib 341 E. 4, Herrliberg, auch zum Folgenden). So kann die Nicht­einzo­nung den EigentÃ¼mer etwa dann enteignungs­Ã¤hn­lich treffen, wenn sein Land baureif oder groberschlossen ist, von einem gewÃ¤sser­schutz­rechtskonformen Generellen Kanalisa­tions­projekt (GKP) erfasst wird und wenn er fÃ¼r dessen Erschliessung und Ãberbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat (so schon BGE 105 Ia 330 E. 3d, Zizers), wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼s­sen (Riva, S. 180 Anm. 99). Derartige Um­stÃ¤nde kÃ¶nnten allenfalls eine Einzonung ge­boten haben. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grund­stÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Ge­biet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG bzw. von Art. 36 Abs. 3 RPG befindet. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Ver­trau­ensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Lie­gen UmstÃ¤nde vor, die eine Einzonung geboten hÃ¤tten, so durfte der EigentÃ¼mer am mass­gebenden Stichtag mit hoher Wahr­scheinlichkeit damit rechnen, das Land aus eigener Kraft Ã¼berbauen zu kÃ¶nnen. Trifft all dies jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteig­nungs­gleichen Wirkung der Nichtein­zonung gesprochen werden. Nach der bundesgericht­li­chen Rechtsprechung ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist, dass ein EigentÃ¼mer kei­nen Rechtsanspruch auf die Zu­wei­sung seines Landes in eine Bauzone hat, auch nicht bei erschlossenem oder erschliessbarem Land. Erste Voraussetzung der Ãber­bau­barkeit einer Parzelle und damit von deren BaulandqualitÃ¤t bildet die Zu­ge­hÃ¶­rigkeit des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, welche den aus der Neuordnung des Boden­rechts fliessenden verfassungs‑ und gesetzmÃ¤ssigen Anforderungen entspricht und welche die Berechtigung zum Bauen einschliesst.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde X vom 7. April 1967 ent­sprach nicht den Anforderungen des Bundesrechts, wie sie in AnknÃ¼pfung an das alte Ge­wÃ¤s­ser­schutzgesetz vom 8. Oktober 1971 und den Bundesbeschluss Ã¼ber dringliche Mass­nah­men auf dem Gebiet der Raumplanung vom 17. MÃ¤rz 1972 durch das Raumplanungs­ge­setz vom 22. Juni 1979 geschaffen wurden. Die im Zonenplan aus­ge­schie­de­nen Bauzo­nen waren Ã¼berdimensioniert. Zudem enthielt der Zonenplan 1967 keine klare Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet. Das soge­nannte Ãbrige Gemeindegebiet war zwar nach Art. 15 BZO 1967 grundsÃ¤tzlich fÃ¼r die Land‑ und Forstwirtschaft bestimmt (Abs. 1); doch blieb die Erstellung anderer als land‑ und forstwirtschaftlicher Bauten unter den in Abs. 2 genannten Voraussetzungen zu­lÃ¤s­sig, welche § 68c Abs. 1 des Baugesetzes fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893/24. Mai 1959 entspra­chen. Das ermÃ¶g­lichte in X wie in zahl­rei­chen anderen Gemeinden mit Ã¤hnlicher Re­gelung die Erstellung von Streubauten. Mit der SchÃ¤tzungskommission II ist demnach da­von auszugehen, dass eine bundes­rechts­kon­forme Nutzungsplanung fÃ¼r die Gemeinde X erstmals mit der BZO 1988 ge­schaffen wurde und daher die Zuweisung der Grund­stÃ¼cke Kat.Nrn. 01 - 04 zur kommunalen Freihaltezone als Nichteinzonung zu wÃ¼r­digen ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Rekurrenten machen geltend, die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke hÃ¤tten bis zum Stichtag (1989) nach dem kantonalen und dem regionalen Richtplan im Siedlungsge­biet gelegen; im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung wÃ¤re 1988, wenn sie nicht damals zunÃ¤chst fÃ¤lschlicherweise der kommunalen Freihaltezone und hernach 1995 in Berichtigung dieses Fehlers der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen worden wÃ¤ren, einzig die Zuweisung zur Zone W 3 55% in Frage gekommen; eine Zuweisung zur Reser­vezone sei vÃ¶llig ausser Diskussion gestanden, weil damit im fraglichen Gebiet Bau- und Nichtbauzone mit einer unsinnigen LinienfÃ¼hrung abgegrenzt worden wÃ¤re; aus diesem Grund sei entschÃ¤digungsrechtlich statt von einer Nichteinzonung von einer "Abzonung" auszugehen (Rekursschrift Ziff. 1.8c und 2.1). - Weder der Umstand, dass die GrundstÃ¼cke gemÃ¤ss Ã¼bergeordneter Richtplanung damals zum Siedlungsgebiet gehÃ¶rten, noch die Be­hauptung, dass sie, wÃ¤ren sie nicht als Reserve fÃ¼r eine Erweiterung der Sportplatzanlage der kommunalen Freihaltezone zugewiesen worden, einer Bauzone hÃ¤tten zugewiesen wer­den mÃ¼ssen, vermag jedoch etwas daran zu Ã¤ndern, dass die Zuweisung zur Freihaltezone als Nichteinzonung im Sinn der dargestellten bundesgerichtlichen Praxis zu qualifizieren ist. Die geltend gemachten Aspekte sind im Rahmen der folgenden Beurteilung, ob ein Ausnahmefall vorliege (E. 5), zu berÃ¼cksichtigen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Zu prÃ¼fen bleibt, ob besondere UmstÃ¤nde im Sinne der bundesgerichtlichen Pra­xis ein (entschÃ¤digungsrechtliches) Einzonungsgebot begrÃ¼ndet haben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die SchÃ¤tzungskommission II hat festgestellt, die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke seien am Stichtag am 9. September 1989 (Publikation der Genehmigung der BZO 1988) nicht hinreichend erschlossen gewesen. Insbesondere seien sie nicht an die Ã¶ffentliche Ka­nalisation angeschlossen gewesen. AnlÃ¤sslich einer Besprechung mit Vertretern der Ge­meinde am 23. Mai 1991 hÃ¤tten die Beklagten denn auch anerkannt, dass das nicht der Freihaltezone zugewiesene Land im Gebiet Vorrain/Geisshalden quartier­planbedÃ¼rftig ge­wesen sei. Die Beklagten hÃ¤tten ihre GrundstÃ¼cke nicht aus eigener Kraft erschliessen kÃ¶n­nen (E. 8). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Was die Rekurrenten dagegen in der Rekursschrift (Ziff. 1.3 und 1.4) und am Au­genschein vorgebracht haben, vermag diese Feststellungen nicht zu entkrÃ¤ften. Ob die Groberschliessung genÃ¼gt hÃ¤tte, kann dahin gestellt bleiben. Jedenfalls hÃ¤tten die EigentÃ¼­mer der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke deren Feinerschliessung nicht aus eigenen KrÃ¤ften herbeifÃ¼hren kÃ¶nnen. Die Rekurrenten weisen in anderem Zusammenhang â unter dem Gesichtswinkel des Vertrauensschutzes - selber darauf hin, dass bereits 1976 ein Entwurf fÃ¼r einen Quartierplan Geisshalden erstellt wurde, welcher neben den GrundstÃ¼cken der Erbengemeinschaft A-C auch solche der Gemeinde und weiterer EigentÃ¼mer umfasste. Die QuartierplanbedÃ¼rftigkeit des Gebiets Ormis Ã¶stlich des Sportplatzareals, zu dem die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke gehÃ¶ren, ergibt sich auch aus der Entwicklung nach dem Stichtag: Die spÃ¤ter realisierte Ãberbauung der GrundstÃ¼cke der Gemeinde und der Rekur­renten bzw. ihrer RechtsvorgÃ¤nger Ã¶stlich der streitbetroffenen Parzellen erforderte Land­umlegungen und weitere Erschliessungsmassnahmen, welche in einem vom Gemein­derat X am 21. Dezember 1993 genehmigten Erschliessungsvertrag zwischen den beteiligten GrundeigentÃ¼mern geregelt wurden. Ohne diesen Vertrag wÃ¤re offen­kundig ein Quartier­planverfahren erforderlich gewesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommission II hat festgestellt, die Gemeinde X habe am Stichtag nicht Ã¼ber ein gewÃ¤sserschutzrechtskonformes GKP verfÃ¼gt; das GKP 1969 sei 1989 Ã¼ber­dimensioniert gewesen und nie dem GewÃ¤sserschutzgesetz von 1971 angepasst worden. Selbst wenn davon auszugehen wÃ¤re, dass fÃ¼r das Gebiet rund um die streitbetrof­fenen GrundstÃ¼cke kein Anpassungsbedarf bestehe bzw. am Stichtag bestanden habe, kÃ¶nnten die Beklagten hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil es â wie bezÃ¼glich des Zonen­plans â auch bezÃ¼glich des GKP auf die Gesamtsituation in der betreffenden Gemeinde ankomme (E. 8). Gegen diese zutreffenden Feststellungen und ErwÃ¤gungen der Vorinstanz wird in der Rekursschrift nichts vorgebracht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Schliesslich machen die Rekurrenten nicht geltend, sie bzw. ihre RechtsvorgÃ¤nger hÃ¤tten vor dem Stichtag fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet; jedenfalls wird ein solcher Sachverhalt mit der (unter Hinweis auf den er­wÃ¤hnten Quartierplanentwurf erhobenen) pauschalen Behauptung, sie hÃ¤tten "immer wie­der Aufwand fÃ¼r die Feinerschliessung bzw. eine Ueberbauung" betrieben (Rekursschrift Ziff. 1.4), nicht substanziiert. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der Begriff des weit­gehend Ã¼berbauten Landes im Sinn von Art. 15 lit. a RPG ist wie derjenige des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets nach Art. 36 Abs. 3 RPG eng zu verste­hen; er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche BaulÃ¼cken, d.h. an die Bauten angrenzende unÃ¼berbaute FlÃ¤chen von untergeordneter Be­deutung, die zum Sied­lungsbereich gehÃ¶ren (BGE 121 II 417 E. 5a, X, mit Hinwei­sen). FÃ¼r die Beurteilung ist dabei primÃ¤r nicht die planerische Situation, sondern der da­malige Stand der tatsÃ¤chlichen Ãberbauung massgebend. Zu berÃ¼cksichtigen sind quanti­tative (FlÃ¤chenmass) und qualitative (Lage, Sied­lungszusammenhang) Kriterien. Die streit­betrof­fene FlÃ¤che darf fÃ¼r sich allein oder zu­sammen mit einer am Stichtag ebenfalls noch un­Ã¼berbauten Umgebung ein gewisses Aus­mass nicht Ã¼berschreiten; es muss sich um eine "eng begrenzte FlÃ¤che" handeln. Die Sied­lungsqualitÃ¤t einer unÃ¼berbauten FlÃ¤che wird von der sie umgebenden Ãberbauung de­sto weniger beeinflusst, je grÃ¶sser sie ist. Jedoch sind quantitative Kriterien nicht allein entscheidend. In qualitativer Hinsicht ist eine parzellen­Ã¼bergreifende, gebietsbezo­ge­ne Be­trach­tungs­wei­se geboten; mit dem Be­griff der weit­ge­hen­den Ãberbauung meint das Gesetz nicht einzelne Parzellen, son­dern gan­ze Ge­bie­te (BGE 113 Ia 362 E. 2b). Ein grÃ¶sseres unÃ¼berbautes Areal an der Peri­phe­rie des Sied­lungs­ge­biets kann â anders als bei ei­nem Areal in­mit­ten des Siedlungsgebiets (vgl. etwa BGE 121 II 417 E. 5 b und c, Meilen) â kaum als weitgehend Ã¼berbaut gelten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Von diesen Kriterien ist auch die SchÃ¤tzungskommission II ausgegangen. Nach de­ren zutreffenden Feststellungen (E. 9) und entgegen den AusfÃ¼hrungen der Rekurrenten (Rekursschrift Ziff. 2.2-2.4) gehÃ¶rten die streit­be­troffenen Grund­stÃ¼cke am Stichtag nicht zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet. Das ergibt sich bereits aus den bei den Akten liegen­den PlÃ¤nen, insbesondere den ZonenplÃ¤nen 1967, 1988 und 1997). Wie sich am Augen­schein bestÃ¤tigt hat, bestand zwischen den fraglichen Parzellen und ihrer Umge­bung, die abgesehen von den Sportplatzanlagen heute noch auf der sÃ¼dlichen, westlichen und nÃ¶rdli­chen Seite unÃ¼berbaut ist und dies am Stichtag auch auf der Ã¶stlichen Seite war, kein di­rekter Siedlungszusammenhang<i>.</i> Dass die GrundstÃ¼cke gemÃ¤ss Ã¼bergeordneter Richtpla­nung am Stichtag dem Siedlungsgebiet zuzurechnen waren (Rekursschrift Ziff. 2.2; vgl. auch vorstehend E. 4 b), vermag hieran nichts zu Ã¤ndern, weil es wie erwÃ¤hnt in diesem Zusammenhang primÃ¤r nicht auf die planerisches Situation, sondern den tatsÃ¤ch­lichen Ãberbauungsstand ankommt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) Die Rekurrenten machen geltend, die Gemeinde habe sich seit vielen Jahren darum bemÃ¼ht, die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke zu erwerben. Bereits 1969 habe die Ge­meinde ihr Interesse am Erwerb des gesamten Grundbesitzes der Erbengemeinschaft A-C im Gebiet Ormis bekundet (offenbar damals schon zumindest teilweise im Hin­blick auf eine Sportplatzerweiterung). Im Zusammenhang mit der Zonenplanrevision 1988 seien 1986 die Kaufverhandlungen wieder aufgenommen und bis 1988 weitergefÃ¼hrt wor­den, wobei die Gemeinde wiederholt ihre Absicht, das der Freihaltezone zugewiesene Land zu erwerben, bekrÃ¤ftigt und hierfÃ¼r am 2. Dezember 1987 Fr. 490.-/m<sup>2</sup> und am 8. Novem­ber 1988 Fr. 525.-/m<sup>2</sup> geboten habe. Wie sich aus diesen ge­scheiterten Kaufverhandlungen sowie aus den parallel dazu vorangetriebenen Sportplatz- und Zonenplanungen ergebe, habe die Gemeinde die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke nicht zwecks Redimensionierung der Bauzone, sondern deswegen zunÃ¤chst der Freihaltezone und spÃ¤ter der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen, weil sie sich damit billig Land fÃ¼r ihren Sportplatz bzw. fÃ¼r eine "strategische Reserve" habe sichern wollen. Wenn nunmehr keine EntschÃ¤digung hierfÃ¼r geleistet werde, verstosse dies gegen Treu- und Glauben (Re­kursschrift Ziff. 1.6-1.8). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Vorab ist festzuhalten, dass die Rekurrenten der SchÃ¤tzungskommission II in diesem Zusammenhang zu Unrecht eine "unrichtige Sachverhaltsdarstellung" â gemeint ist offenkundig eine unrichtige Sachverhaltsermittlung â vorwerfen. Die SchÃ¤tzungskommis­sion II hat nicht Ã¼bersehen, dass der Zuweisung der GrundstÃ¼cke zur Freihaltezone und spÃ¤ter zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten die Absicht der Gemeinde zugrunde lag, sich Land fÃ¼r eine allfÃ¤llige Erweiterung der Sportanlage zu sichern. Die SchÃ¤tzungskommission II hat indessen in diesen bereits im SchÃ¤tzungsverfahren geltend gemachten UmstÃ¤nden kei­nen Grund fÃ¼r die Bejahung einer EntschÃ¤digungspflicht gesehen, wobei sie sich allerdings mit der dies­bezÃ¼glichen Argumentation der Rekurrenten kaum auseinandergesetzt hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aus dem Umstand, dass die GrundstÃ¼cke zunÃ¤chst 1988 der Freihaltezone und erst 1995 der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen wurden, kÃ¶nnen die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten. Namentlich bedeutet dies nicht, dass die Gemeinde mit diesem Vorgehen in den laufenden Verhandlungen Ã¼ber einen Erwerb der GrundstÃ¼cke deren Kaufpreis habe drÃ¼cken wollen. Die damalige Zuweisung zur Freihaltezone ist offenkundig darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass aufgrund des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in der damals noch geltenden ursprÃ¼nglichen Fassung von § 60 Abs. 1 PBG einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nur "GrundstÃ¼cke im Eigentum eines Gemeinwesens oder eines Zweckverbandes" zugewiesen werden konnten. Erst mit der PBG-Revision vom 1. September 1991 ist diese Zone auch fÃ¼r GrundstÃ¼cke Privater zur ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben zugÃ¤nglich gemacht worden (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 26).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine andere Frage ist allerdings, ob die 1995 erfolgte Zuweisung der GrundstÃ¼cke zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten mit § 60 PBG (in der revidierten Fassung) vereinbar war. Denn mit der genannten Gesetzesrevision ist der Grundsatz unverÃ¤ndert beibehalten wor­den, dass sich die Parzellen bereits im Eigentum des jeweiligen TrÃ¤gers einer Ã¶ffentlichen Aufgabe befinden mÃ¼ssen, bevor sie einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen werden kÃ¶nnen. Die Zone kann somit weiterhin nicht dafÃ¼r verwendet werden, den kÃ¼nftigen Landbedarf der Ã¶ffentlichen Hand sicherzustellen; diesem Zweck dient allein der Werkplan im Sinn von §§ 114 ff. PBG (Wolf/Kull, Rz. 27; Walter Haller/Peter Karlen, Raumpla­nungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 289). Mit dieser Frage braucht sich indessen das Verwaltungsgericht im jetzigen Verfahren nicht nÃ¤her zu befas­sen: Zum einen geht es in diesem Verfahren um die EntschÃ¤digungspflicht bezÃ¼glich der 1988/89 erfolgten Zuweisung der GrundstÃ¼cke zur kommunalen Freihaltezone, in welcher Sportanlagen grundsÃ¤tzlich zonenkonform sind (vgl. RB 1998 Nr. 178). Zum anderen be­streiten die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren die RechtmÃ¤ssigkeit der 1995 erfolgten Zuweisung zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nicht; dies hÃ¤tten sie allein mit einem Rechts­mittel gegen die Zonenplanfestsetzung tun kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Das Verwaltungsgericht hat im Urteil VK.97.00035 vom 19. MÃ¤rz 1998 (RB 1998 Nr. 178) einen Fall beurteilt, in dem die EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r Land streitig war, das im Hinblick auf die Schaffung einer Sportanlage der Freihaltezone zugewiesen worden war. Das Gericht erwog zunÃ¤chst, angesichts dieses Motivs sei die EntschÃ¤di­gungspflicht so zu beurteilen, wie wenn das Land einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zuge­wiesen worden wÃ¤re (E. 1a). In AnknÃ¼pfung an in der Lehre geÃ¤usserte Auffassungen hat es sodann die Frage aufgeworfen, ob der Zuweisung von Land zu einer solchen Zone "im Sinn einer Neuausrichtung der Praxis zur materiellen Enteignung" grundsÃ¤tzlich eine Son­derstellung einzurÃ¤umen sei (E. 1b). Es hat jedoch die gestellte Grundsatzfrage offen gelas­sen, mit der BegrÃ¼ndung, das geschilderte Motiv zur Zuweisung des streitbetroffenen Lands zur Freihaltezone bilde jedenfalls im Rahmen der bundesgerichtlichen Ausnahme­klausel einen besonderen Umstand, welcher zusammen mit weiteren UmstÃ¤nden die Beja­hung der EntschÃ¤digungspflicht rechtfertige (E. 1c). Diese weiteren UmstÃ¤nde lagen darin, dass das GrundstÃ¼ck am Stichtag vollstÃ¤ndig erschlossen und nicht quartierplanbedÃ¼rftig war, innerhalb eines gewÃ¤sserschutzrechtskonformen Kanalisationsprojektes lag und dass es, wÃ¤re es nicht der Freihaltezone bzw. der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen wor­den, der Landhauszone hÃ¤tte zugewiesen werden mÃ¼ssen (E. 2).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Weil die 1988 erfolgte Zuweisung der Parzellen zur Freihaltezone nach dem Ge­sagten eine Vorstufe der 1995 vollzogenen Zuteilung zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentlichen Bauten bil­dete, fragt es sich, ob und inwieweit dem Urteil RB 1998 Nr. 178 prÃ¤judizielle Bedeutung fÃ¼r den vorliegenden Fall zukomme. Dabei ist vorab festzuhalten, dass nach der bundesge­richtlichen Rechtsprechung die Zuweisung von bisher in einer Bauzone liegenden Grund­stÃ¼cken zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nur dann eine materielle Enteignung begrÃ¼ndet, wenn sie am Stichtag Bauland im enteignungsrechtlichen Sinne darstellten. Das bedeutet, dass die Neuzonierung von GrundstÃ¼cken im Rahmen einer Zonenplanrevision, mit der erstmals eine bundesrechtskonforme Nutzungsplanung geschaffen wurde, auch dann nicht als Auszonung, sondern als Nichteinzonung zu wÃ¼rdigen ist, wenn sie diesem Zonentyp zugewiesen werden (BGE 112 Ib 485 E. 4a, Biel; 114 Ib 112 E. 5, Trimmis; 114 Ib 286 E. 4, Bern; vgl. auch vorn E. 4 b). Insofern kommt eine grundsÃ¤tzliche "Neuausrichtung der Praxis", wie sie in RB 1998 Nr. 178 als Frage formuliert wurde, nicht in Betracht. Be­sondere, ein entschÃ¤digungsrechtliches Einzonungsgebot begrÃ¼ndende UmstÃ¤nde, die sich spezifisch aus der Zuweisung zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten ergeben, sind im Einklang mit der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 114 Ib 112 E. 5, Trimmis; vgl. Lukas BÃ¼hlmann, Planungen und materielle Enteignung, Schriftenfolge Nr. 63 der Schweizerischen Vereini­gung fÃ¼r Landesplanung [VLP], 1995, S. 34 f., 65, 67, 91 f.; Robert Wolf, EntschÃ¤digungs­probleme bei der Ãbernahme von GrundstÃ¼cken durch das Gemeinwesen, Schriftenfolge Nr. 49 der VLP, 1989, S. 41 ff.) sowie mit dem Urteil RB 1998 Nr. 178 dort anzunehmen, wo die betreffenden GrundstÃ¼cke, wÃ¤ren sie nicht dieser Zone zugeteilt worden, nach pla­nerischen GrundsÃ¤tzen vernÃ¼nftigerweise nur einer Bauzone hÃ¤tten zugeteilt werden kÃ¶n­nen. Unter solchen UmstÃ¤nden lÃ¤uft die Zuweisung von Land zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten darauf hinaus, dass Land mit Baulandcharakter nicht mehr fÃ¼r die Erstellung pri­vater Bauten benutzt werden kann; ohne EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r diese vorbereitende Planungsmassnahme wÃ¤re es dem Gemeinwesen mÃ¶glich, das fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten be­nÃ¶tigte Bauland zu Preisen fÃ¼r Nichtbauland an sich zu ziehen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ob ein entschÃ¤digungsrechtliches Einzonungsgebot allein aufgrund einer solchen planungsrechtlichen Situation am Stichtag (Zuweisung zu einer Bauzone als einzige echte Alternative) bejaht werden kÃ¶nnte, kann dann offen bleiben, wenn sich ergeben sollte, dass bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke am Stichtag planerisch keine solche Situation bestand.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) Die Rekurrenten machen geltend, die GrundstÃ¼cke hÃ¤tten, wÃ¤ren sie nicht der Freihaltezone zugewiesen worden, 1988 einer Bauzone zugewiesen werden mÃ¼ssen (Re­kursschrift Ziff. 1.8c und 2.1). Die Rekursgegnerin hÃ¤lt dem entgegen, angesichts der Be­bauungssituation hÃ¤tte sich als einzige echte Alternative deren Zuweisung zur Reservezone aufgedrÃ¤ngt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie schon ein Blick auf die ZonenplÃ¤ne 1988, 1995 und 1997 zeigt und sich am Augenschein bestÃ¤tigt hat, kann weder die eine noch die andere Alternative als einzige sinnvollerweise verbleibende LÃ¶sung betrachtet werden. Vielmehr hÃ¤tten beide eine plane­risch in Betracht fallende Alternative dargestellt. Bei bei­den Varianten â Zuweisung der streitbetroffenen Parzellen zur Reservezone oder zur Zone W 3 55% - hÃ¤tte sich, sofern die umgebenden GrundstÃ¼cke gleichwohl entsprechend den 1988 getroffenen Festlegungen behandelt worden wÃ¤ren, eine als Vorsprung in Erschei­nung tretende Ausweitung â ent­we­der der Reservezone oder der Zone W 3 â ergeben. In Betracht gefallen wÃ¤re aber auch die von der Rekursgegnerin aufgezeigte LÃ¶sung, wonach nicht nur die streitbetroffenen Grund­stÃ¼cke, sondern zur Vermeidung einer Einbuchtung auch das Ã¶stlich anschliessende Land in die nÃ¶rdlich angrenzende Reservezone einbezogen worden wÃ¤re. Angesichts dieser Si­tuation am Stichtag, die bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke verschiedene planeri­sche MÃ¶glichkeiten offen liess, kann nicht davon ausgegangen werden, die Einzonung die­ser GrundstÃ¼cke wÃ¤re geboten gewe­sen; es lÃ¤sst sich mithin allein aus dem Umstand, dass sie damals zwecks Erweiterung der Sportplatzareals der Freihaltezone zugewiesen worden sind, kein entschÃ¤digungsrechtli­ches Einzonungsgebot ableiten. Bei der aufgezeigten Si­tuation muss sich die Gemeinde insbesondere nicht entgegenhalten lassen, es sei ihr mit der Zuweisung zur Freihaltezone darum gegangen, das fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten benÃ¶tigte Bau­land zu Preisen fÃ¼r Nichtbauland an sich zu ziehen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ee) Die Rekurrenten machen geltend, die Gemeinde habe 1988 die nordwestlich an ihr Land anstossenden GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 22 und 23 von ca. 8400 m<sup>2</sup>, die da­mals eben­falls der Freihaltezone zugewiesen worden seien, vom damaligen EigentÃ¼mer Z zum Preis von Fr. 4'400'000.-, d.h. fÃ¼r Fr. 525.-/m<sup>2</sup> erworben. Darin liege ihnen gegenÃ¼ber eine rechtsun­gleiche Behandlung (Rekursschrift Ziff. 1.9 und 3.2). Wie die Rekursgegnerin zutreffend einwen­det (Rekursantwort Ziff. 1.9), wurde die bundesgerichtliche Praxis zum Begriff der materi­ellen Enteignung damals im Kanton ZÃ¼rich noch nicht konsequent umge­setzt; das Verwal­tungsgericht hat sich dieser Rechtsprechung erst im Oktober 1991 unter­zogen (RB 1991 Nr. 79; vgl. demgegenÃ¼ber noch RB 1989 Nr. 92). Vor allem aber erwarb die Rekursgeg­nerin die Parzellen Z freihÃ¤ndig und fÃ¼hrte sie damals ja auch Verhandlun­gen mit den Rekurrenten Ã¼ber den Erwerb ihrer Parzellen; wenn diese Verhandlungen da­mals und bis heute erfolglos blieben, kann dies nicht allein der Rekursgegnerin angelastet wer­den. Der Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung ist daher unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Zusammenfassend ergibt sich, dass keine besonderen UmstÃ¤nde vorliegen, die am Stichtag ein entschÃ¤digungsrechtliches Einzonungsgebot im Sinn der bundesgerichtli­chen Praxis begrÃ¼ndet hÃ¤tten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">6. Der Tatbestand des <i>Sonderopfers</i> unterscheidet sich vom Haupttatbestand der materiellen Enteignung - dem Entzug einer wesentlichen EigentÃ¼merbefugnis - darin, dass der Eingriff von geringerer IntensitÃ¤t sein kann, jedoch bei Verzicht auf eine EntschÃ¤di­gung eine rechtsungleiche Behandlung bewirken wÃ¼rde. Auch ein Sonderopfer setzt vor­aus, dass am Stichtag die MÃ¶glichkeit einer zukÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache be­stand, die sich aus eigener Kraft verwirklichen liess. Das ist in der Regel nur der Fall, wenn im massgebenden Zeitpunkt eine dem Bundesrecht entsprechende Grundordnung galt oder eine Einzonungspflicht bestand.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfÃ¼llt. Zur BegrÃ¼ndung des von ihnen gel­tend gemachten Sonderopfers berufen sich die Rekurrenten auf die nÃ¤mlichen UmstÃ¤nde, die sie mit den Argumenten des Vertrauensschutzes und der Rechtsgleichheit anfÃ¼hrten. Es kann deshalb auf die sich mit jener RÃ¼ge befassende ErwÃ¤gung verwiesen werden. Eine entschÃ¤­digungslose Zuweisung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks zur Freihaltezone wÃ¼rde den Rekurrenten kein Sonderopfer auferlegen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">7. Demnach ist der Rekurs abzuweisen. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>