<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00141</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209901&amp;W10_KEY=4467122&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00141</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.08.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsbeschränkung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnützungsrevers.<br/><br/>Die Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung. Eine solche Anmerkung soll den allfälligen Erwerber der Liegenschaft darüber orientieren, dass eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte. Ob sie tatsächlich noch und in der angemerkten Form Gültigkeit hat, ist dem Grundbuch indessen nicht zu entnehmen (E. 2.1).<br/><br/>Die Gültigkeit eines Reverses hängt davon ab, ob der rechtmässige Zustand nach dem heute geltenden Recht auch ohne die Nebenbestimmung gewährleistet ist. Reverse haben somit insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils gültige Recht stützen lassen bzw. darin eine gesetzliche Grundlage finden. <br/><br/>Im vorliegenden Fall sind die drei vom Ausnützungsrevers betroffenen Parzellen hinsichtlich der Berechnung der Ausnützung und nach Massgabe der Ausnützungsverschiebungen nach wie vor im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG als "Einheit" zu behandeln. Die massgebliche Grundfläche hat sich somit nicht geändert und die Ausnützungsübertragung erweist sich auf der Basis einer Baumassenziffer von 1.5 m3/m2 nach wie vor als notwendig. Daran ändert nichts, dass zwischenzeitlich eine höhere Ausnützung (1.75 m3/m2) keine Ausnützungsübertragung mehr verlangt hätte (E. 2.5 und 2.6).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBESCHRÃNKUNG">AUSNÃTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11771" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00141</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. August 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_9">,</a><b> </b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_15">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20"><span>Baukommission KÃ¼snacht,</span></a><span> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_26">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_33">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_7_38">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>H<a id="Anonym_Ruolo_MITB_3_8_43">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>I<a id="Anonym_Ruolo_MITB_4_9_48">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend NutzungsbeschrÃ¤nkung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. Juni 2009 wies die Baukommission KÃ¼snacht das von A und B gestellte Gesuch um LÃ¶schung des im Grundbuch angemerkten AusnÃ¼tzungsreverses zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 und zugunsten der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 in KÃ¼snacht ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhoben A und B Rekurs an die Baurekurskommission II, welche diesen mit Entscheid vom 23. Februar 2010 abwies.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 25. MÃ¤rz 2010 beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, die Baukommission KÃ¼snacht einzuladen, die LÃ¶schungsbewilligung fÃ¼r den fraglichen AusnÃ¼tzungsrevers zu erteilen, und ihnen eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 13. April 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission KÃ¼snacht beantragte am 28. April 2010 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Auf Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrenden <span>fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwechsel durch, in welchem die Parteien mit </span>Replik vom 14. Juni 2010 und Duplik vom 6. Juli 2010 an ihren Standpunkten festhielten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Am 30. November 1993 verkauften die BeschwerdefÃ¼hrenden von ihrer Parzelle altKat.-Nr. 04 den Mitbeteiligten 1.1 und 1.2 eine LandflÃ¤che von 367 m<sup>2 </sup>und der Mitbeteiligten 2.1 eine solche von 460 m<sup>2</sup> und traten diesen zudem 142 m<sup>2</sup> bzw. 169 m<sup>2</sup> AusnÃ¼tzungsflÃ¤che zulasten ihres GrundstÃ¼cks ab. Mit Beschluss vom 11. Januar 1994 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Aufteilung des GrundstÃ¼cks altKat.-Nr. 04 in drei neue Parzellen (Kat.-Nr. 01 mit 1'165 m<sup>2</sup> im Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrenden, Kat.-Nr. 02 mit 367 m<sup>2</sup> im Eigentum der Mitbeteiligten 1.1 und 1.2 sowie Kat.-Nr. 03 mit 460 m<sup>2</sup> im Eigentum der Mitbeteiligten 2.1). Zudem wurden die BeschwerdefÃ¼hrenden verpflichtet, mit dem Vollzug der Mutation folgende Ã¶ffentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch anzumerken: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die jeweiligen EigentÃ¼mer der Liegenschaft neu Kat.-Nr. 01 haben es zu unterlassen, im Falle einer spÃ¤teren NeuÃ¼berbauung ihres GrundstÃ¼cks 302 </span><span>m<sup>2</sup></span><span> LandflÃ¤che (welche bereits von den Nachbarliegenschaften Kat.-Nrn. 02 und 03 konsumiert worden sind) in die Berechnung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung einzubeziehen. Die AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 302 </span><span>m<sup>2</sup></span><span> verteilt sich auf die berechtigten GrundstÃ¼cke: Kat.-Nr. 02 = 140 </span><span>m<sup>2</sup></span><span>; Kat.-Nr. 03 = 162 </span><span>m<sup>2</sup></span><span>.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Diese AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung gilt zugunsten der berechtigen Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 03 sowie zugunsten der Politischen Gemeinde KÃ¼snacht."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der am 8. Februar 1994 und am 15. November 1994 erteilten baurechtlichen Bewilligungen (Stammbewilligung und Projektanpassung) fÃ¼r die Errichtung eines Doppeleinfamilienhauses auf den beiden berechtigten GrundstÃ¼cken erfolgte eine Anpassung des AusnÃ¼tzungsreverses (AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 317,6 m<sup>2</sup>, wovon 148,2 m<sup>2</sup> fÃ¼r Kat.-Nr. 02 und 169,4 m<sup>2</sup> fÃ¼r Kat.-Nr. 03).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Mit der von der Gemeindeversammlung am 5. Dezember 1994 beschlossenen und am 15. September 1995 in Kraft getretenen Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht (BZO 1994) wurde der Wechsel von der AusnÃ¼tzungsziffer zur Baumassenziffer vollzogen. Die vom umstrittenen AusnÃ¼tzungsrevers betroffenen GrundstÃ¼cke wurden der Wohnzone W2 mit einer Baumassenziffer von 1.75 m<sup>3</sup>/m<sup>2 </sup>zugewiesen. Am 16. Februar 2001 setzte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich eine Planungszone fest mit dem Ziel, die Herabsetzung der AusnÃ¼tzung in Hanglagen abzusichern, weshalb ab diesem Zeitpunkt eine Baumassenziffer von 1.5 m<sup>3</sup>/m<sup>2 </sup>einzuhalten war.</p> <p class="Urteilstext">Am 11. November 2001 stellten die BeschwerdefÃ¼hrenden ein Gesuch um LÃ¶schung des AusnÃ¼tzungsreverses, welches am 25. Juni 2002 abgelehnt wurde. <span>Am 28. Mai 2003 wurde mit VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich die Planungszone wieder aufgehoben. </span>Am 2. April 2004 stellten die BeschwerdefÃ¼hrenden erneut ein Gesuch um LÃ¶schung des AusnÃ¼tzungsreverses, welches von der Abteilung Hochbau der Gemeinde KÃ¼snacht wiederum abgelehnt wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Im Jahr 2004 erfolgte eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht vom 5. Dezember 1994, welche am 30. Juli 2004 in Kraft trat (BZO 1994 mit Teilrevision 2004). Die fÃ¼r die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke geltende Baumassenziffer wurde auf 1.50 m<sup>3</sup>/m<sup>2 </sup>reduziert. Nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht befinden sich die vom umstrittenen AusnÃ¼tzungsrevers betroffenen GrundstÃ¼cke in der Wohnzone W2 1.50.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 7. Oktober 2008 wurde einer TeillÃ¶schung und Anpassung des AusnÃ¼tzungsreverses zugestimmt und die im Grundbuch eingetragene AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung auf die effektiv konsumierte LandflÃ¤che von 186 m<sup>2</sup> reduziert (72 m<sup>2</sup> zugunsten Kat.-Nr. 02 und 114 m<sup>2</sup> zugunsten von Kat.-Nr. 03).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Das von den BeschwerdefÃ¼hrenden am 23. Februar 2009 gestellte Gesuch um vollstÃ¤ndige LÃ¶schung des AusnÃ¼tzungsreverses wies die Baukommission KÃ¼snacht mit Beschluss vom 23. Juni 2009 ab und begrÃ¼ndete dies im Wesentlichen damit, dass Reverse insoweit Bestand hÃ¤tten, als sie sich auf das gÃ¼ltige Recht stÃ¼tzen liessen. Eine ÃberprÃ¼fung des umstrittenen AusnÃ¼tzungsreverses auf der Grundlage des geltenden Rechts habe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens betreffend das Bauvorhaben E-Strasse 05 bereits stattgefunden, und eine TeillÃ¶schung mit entsprechender Anpassung sei erfolgt. Insoweit der AusnÃ¼tzungsrevers heute noch bestehe, habe er eine Grundlage im geltenden Recht. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren dagegen aus, der umstrittene AusnÃ¼tzungsrevers habe den alleinigen Zweck gehabt, die vorÃ¼bergehende Ãbernutzung der BaugrundstÃ¼cke bis zum Inkrafttreten einer neuen Bau- und Zonenordnung abzudecken. Dies gehe klar aus dem mit "BestÃ¤tigung" von den EigentÃ¼mern der berechtigten GrundstÃ¼cke unterschriebenen Text sowie aus Ziffer 23 der beiden KaufvertrÃ¤ge hervor. Dieser Wille der Parteien und damit der bloss vorÃ¼bergehende Charakter des AusnÃ¼tzungsreverses sei dem Grundbuchamt und der BaubehÃ¶rde bekannt gewesen. Mit der Ãnderung der Bau- und Zonenordnung habe der AusnÃ¼tzungsrevers sowohl privatrechtlich, nach dem Willen der Parteien, wie auch Ã¶ffentlichrechtlich seine Grundlage verloren. Aufgrund des Wechsels zur Baumassenziffer sei das oberirdische Volumen und nicht mehr die anrechenbaren RÃ¤ume in bestimmten Geschossen massgebend. Zudem seien die GrundstÃ¼cke auf der Basis der Baumassenziffer von 1.75 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> nicht mehr Ã¼bernutzt gewesen. Der AusnÃ¼tzungsrevers sei daher automatisch nachtrÃ¤glich fehlerhaft geworden. Ein Revers fÃ¼hre kein Eigenleben. Er diene mangels Baulastenregister einzig dazu, den betreffenden GrundeigentÃ¼mer und seine Rechtsnachfolger daran zu erinnern, dass im Zusammenhang mit einer Baubewilligung eine EigentumsbeschrÃ¤nkung bestanden habe. Die EigentumsbeschrÃ¤nkung auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden sei somit automatisch dahingefallen. Es brauche kein spezielles LÃ¶schungsgesuch. Der LÃ¶schungsanspruch gehe denn auch nicht durch Zeitablauf unter, weshalb es entgegen der Auffassung der Vorinstanz auch nicht auf den Zeitpunkt ankomme, in welchem das LÃ¶schungsgesuch gestellt werde. </p> <p class="Urteilstext">Weiter wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemacht, das im Jahr 2001 gestellte Gesuch um LÃ¶schung des AusnÃ¼tzungsreverses sei am 25. Juni 2002 zu Unrecht gestÃ¼tzt auf §§ 234 und 346 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verweigert worden; diese Bestimmungen liessen sich nur Bauvorhaben entgegenhalten und kÃ¶nnten nicht der Verweigerung einer LÃ¶schung eines Reverses dienstbar gemacht werden. Ausserdem fÃ¼hre die Verweigerung des LÃ¶schungsgesuchs zu einer rechtsungleichen Behandlung. In KÃ¼snacht gebe es zahlreiche GrundstÃ¼cke, welche vor der Revision der Bau- und Zonenordnung nicht Ã¼bernutzt gewesen seien, mit dem Wechsel zur Baumassenziffer im Jahr 1995 oder aber bei der Senkung der Baumassenziffer im Jahr 2004 baurechtswidrig geworden seien. Von diesen GrundeigentÃ¼mern werde auch keine "Nachlieferung" von anrechenbarer GrundstÃ¼cksflÃ¤che verlangt; diese wÃ¼rden vielmehr in den Genuss der Bestandesgarantie kommen. Dadurch wÃ¼rden der Grundsatz der Rechtsgleichheit und der aus der Eigentumsgarantie fliessende Bestandesschutz verletzt. Zudem sei der Revers fÃ¼r die Absicherung einer AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung auf der Basis der AusnÃ¼tzungsziffer begrÃ¼ndet worden und kÃ¶nne daher nicht einem vÃ¶llig anderen Zweck, nÃ¤mlich der Sicherung gegen die Ãbernutzung auf der Basis der Baumassenziffer, dienstbar gemacht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Baubewilligung ist die behÃ¶rdliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine Ã¶ffentlichrechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine aus dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich auf das im Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grÃ¶ssere Tragweite erhÃ¤lt die Bewilligung dann, wenn sie zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands mit Nebenbestimmungen verknÃ¼pft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung Ã¼ber die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, sodass sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung im Fall einer RechtsÃ¤nderung stellt (RB 1989 Nr. 71; RB 1992 Nr. 67 [Leitsatz] = BEZ 1993 Nr. 2). </p> <p class="Urteilstext">Eine Nebenbestimmung bedarf als Ã¶ffentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung einer gesetzlichen Grundlage. Diese bildet bei Nebenbestimmungen, die der Erhaltung oder Schaffung des rechtmÃ¤ssigen Zustands dienen, auch nach der Anordnung unerlÃ¤ssliche Voraussetzung fÃ¼r deren RechtmÃ¤ssigkeit. Nebenbestimmungen mit Dauerwirkung verlieren ihre rechtliche Grundlage dann, wenn aufgrund einer Ãnderung der rechtlichen oder der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse der rechtmÃ¤ssige Zustand auch ohne die Nebenbestimmung gewÃ¤hrleistet ist (RB 1989 Nr. 71; RB 1992 Nr. 67 [Leitsatz] = BEZ 1993 Nr. 2).</p> <p class="Urteilstext">Die Anmerkung einer Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch hat grundsÃ¤tzlich nur deklaratorische Wirkung. Eine solche Anmerkung soll den allfÃ¤lligen Erwerber der Liegenschaft darÃ¼ber orientieren, dass eine Ã¶ffentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung bestehen kÃ¶nnte. Ob sie tatsÃ¤chlich noch und in der angemerkten Form GÃ¼ltigkeit hat, ist dem Grundbuch indessen nicht zu entnehmen (vgl. RB 1989 Nr. 71; RB 1995 Nr. 70 [Leitsatz] = BEZ 1995 Nr. 12; BGE 111 Ia 183, 184; David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, ZÃ¼rich 1990, S. 31). Im Gegensatz dazu wirkt der Eintrag einer Dienstbarkeit im Grundbuch konstitutiv und die Verbindlichkeit endet erst mit der LÃ¶schung des Eintrags.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Vorab ist festzuhalten, dass die Verweigerung des im Jahr 2001 gestellten LÃ¶schungsgesuchs nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Es kann somit offenbleiben, ob jenes Gesuch damals zu Recht gestÃ¼tzt auf §§ 234 und 340 PBG verweigert wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung setzt in der Regel die Zustimmung des EigentÃ¼mers des durch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung belasteten GrundstÃ¼cks voraus. Grundlage dieser Zustimmung kann eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den EigentÃ¼mern der von der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung betroffenen GrundstÃ¼cke sein. Mit der Baubewilligung erfolgt die Ãbertragung ins Ã¶ffentliche Recht. Der Bestand der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung richtet sich somit nach Ã¶ffentlichem Recht. Wird eine Baubewilligung erteilt und beansprucht ein Bauprojekt â wie im vorliegenden Fall â nicht nur die sich aus der Bauparzelle ergebende AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit, sondern auch AusnÃ¼tzungsreserven anderer GrundstÃ¼cke, wird die Ã¶ffentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung auf dem belasteten GrundstÃ¼ck rechtswirksam. Die GÃ¼ltigkeit eines Reverses hÃ¤ngt somit einzig davon ab, ob er sich auf das jeweils gÃ¼ltige Recht stÃ¼tzen lÃ¤sst, und ist der Disposition der Parteien entzogen. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung kann somit vom EigentÃ¼mer der belasteten Parzelle nicht widerrufen werden und die Befristung der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung bzw. deren bedingte Ausgestaltung ist nicht mÃ¶glich.</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall ist die Nebenstimmung (vgl. E. 1.1) denn auch unbefristet und unbedingt formuliert sowie ohne Widerrufsrecht ausgestaltet. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten, wenn diese Nebenbestimmung nicht der von ihnen abgegebenen ErklÃ¤rung entsprochen hÃ¤tte, gegen die Baubewilligung der Baukommission KÃ¼snacht vom 11. Januar 1994 ein Rechtsmittel ergreifen mÃ¼ssen. </p> <p class="Urteilstext"><b>2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erweise sich als nichtig.<span> Fehlerhafte Entscheide bzw. Akte sind nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel kumulativ </span>besonders schwer wiegt, sich als offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefÃ¤hrdet wird <span>(Evidenztheorie; vgl. BGE 132 II 21 E. 3.1). Als NichtigkeitsgrÃ¼nde fallen vorab funktionelle und sachliche UnzustÃ¤ndigkeit der entscheidenden BehÃ¶rde sowie gravierende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 129 I 361 E. 2.1). Inhaltliche MÃ¤ngel einer Entscheidung oder eines Akts fÃ¼hren nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Walter Haller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 956 ff.). Im vorliegenden Fall ist somit bereits fraglich, ob Ã¼berhaupt ein besonders schwerer Mangel vorliegt. Jedenfalls kann der von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemachte Mangel jedoch nicht als offensichtlich oder leicht erkennbar bezeichnet werden, geht doch a</span>us der unbefristet statuierten Nebenbestimmung gerade nicht hervor, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden lediglich mit einer vorÃ¼bergehenden AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung einverstanden gewesen wÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5</b> Weiter wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemacht, die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung sei durch das Inkrafttreten der BZO 1994 am 15. September 1995 (Baumassenziffer von 1.75 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>)<sup> </sup>und dem Wechsel von der AusnÃ¼tzungsziffer zur Baumassenziffer untergegangen bzw. automatisch dahingefallen. </p> <p class="Urteilstext">Das Inkrafttreten der BZO 1994 hat jedoch an der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung an sich nichts geÃ¤ndert. Auf der Basis einer Baumassenziffer von 1.75 m<sup>3</sup>/m<sup>2 </sup>hÃ¤tten die Mitbeteiligten 1.1, 1.2 und 2.1 zwar das Doppeleinfamilienhaus unbestrittenermassen auch ohne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erstellen dÃ¼rfen und die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten wÃ¤hrend dieser Zeit ihr GrundstÃ¼ck ohne RÃ¼cksicht auf diese Ã¼berbauen kÃ¶nnen. Wird die Baumassenziffer jedoch herabgesetzt, ist zu prÃ¼fen, ob sich die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nach dem geltenden Recht als notwendig erweist. Die GÃ¼ltigkeit eines Reverses hÃ¤ngt davon ab, ob der rechtmÃ¤ssige Zustand nach dem <i>heute geltenden</i> Recht auch ohne die Nebenbestimmung gewÃ¤hrleistet ist. Reverse haben somit insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils gÃ¼ltige Recht stÃ¼tzen lassen bzw. darin eine gesetzliche Grundlage finden (Fries, S. 390 ff.). Vorliegend hat sich die massgebliche GrundflÃ¤che, bestehend aus den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03, nicht geÃ¤ndert. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von 186 m<sup>2</sup> erweist sich auf der Basis einer Baumassenziffer von 1.5 m<sup>3</sup>/m<sup>2 </sup>nach wie vor als notwendig.</p> <p class="Urteilstext"><b>2.6 </b>Die Beschwerde erweist sich auch unter folgendem Gesichtspunkt als unbegrÃ¼ndet: </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG gilt als fÃ¼r die Berechnung der Nutzungsziffern "massgebliche GrundflÃ¤che" die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke. Mit der Parzellierungsbewilligung vom 11. Januar 1994 wurden die drei neu geschaffenen Parzellen nach Massgabe der gleichzeitig verfÃ¼gten Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung (AusnÃ¼tzungsverschiebungen) so "verknÃ¼pft", dass sie im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG <i>gemeinsam</i> die fÃ¼r die Berechnung der AusnÃ¼tzung massgebliche GrundflÃ¤che bilden. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen bildeten denn auch die baurechtlichen Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung der Baubewilligung vom 8. Februar 1994 bzw. fÃ¼r die Projektanpassung â mit Anpassung des AusnÃ¼tzungsreverses â vom 15. November 1994. Infolge des streitbezogenen AusnÃ¼tzungsreverses sind die drei Parzellen Kat.-Nrn. 01â03 hinsichtlich der Berechnung der AusnÃ¼tzung und nach Massgabe der AusnÃ¼tzungsverschiebungen nach wie vor im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG als "Einheit" zu behandeln (vgl. auch Fries, S. 390 ff.; BGr, 10. September 2001, 1P.392/2001, E. 2a, www.bger.ch). Die Streitfrage lÃ¤uft darauf hinaus, ob diese einheitliche Behandlung der drei GrundstÃ¼cke hinsichtlich der massgeblichen GrundflÃ¤che vollstÃ¤ndig aufgehoben werden kann. Dies ist zu verneinen, da dadurch die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 neu Ã¼bernutzt und damit baupolizeiwidrig wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Von der Vorinstanz wird weiter zutreffend festgehalten, dass mangels vergleichbarer TatbestÃ¤nde kein Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung mit ursprÃ¼nglich baurechtskonformen Bauten bestehe, die aufgrund einer Revision der Bau- und Zonenordnung baurechtswidrig geworden seien. Geht es bei aufgrund einer Revision baurechtswidrig gewordener Bauten vornehmlich um den Investitionsschutz, ist die Situation im vorliegenden Fall vielmehr vergleichbar mit derjenigen, in welcher jemand von einem fÃ¼r ihn gÃ¼nstigeren Recht nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht hat. Wird die Baumassenziffer auf 1.5 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> reduziert, kann sich ein EigentÃ¼mer nicht mehr auf das zuvor gÃ¼nstigere Recht bzw. den Bestandesschutz berufen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Mit einem Revers werden im Unterschied zu rein privatrechtlichen Dienstbarkeiten regelmÃ¤ssig Ã¶ffentliche Interessen verfolgt. Vorliegend ist der Zweck des AusnÃ¼tzungsreverses, welcher in der Vermeidung einer AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung besteht, jedoch entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden gerade nicht dahingefallen. Vielmehr findet er im geltenden Recht eine gesetzliche Grundlage und kann deshalb nicht gelÃ¶scht werden. Soweit von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemacht wird, Art. 72 Abs. 1 und Art. 76 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch [GBV]) seien auf den vorliegenden Fall anzuwenden, ist darauf hinzuweisen, dass sich diese Artikel unter dem Titel "VI. Vormerkungen" befinden und deshalb bereits aus systematischen GrÃ¼nden grundsÃ¤tzlich nicht auf Anmerkungen anwendbar sind, welche unter dem folgenden Titel ("VII. Anmerkungen") geregelt werden. Auch eine analoge Anwendung erweist sich im vorliegenden Fall nicht als sinnvoll. Art. 72 Abs. 1 GBV setzt voraus, dass sich die zeitliche BeschrÃ¤nkung aus der Vormerkung selbst ergibt. Eine zeitliche BeschrÃ¤nkung der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung geht jedoch im vorliegenden Fall â wie bereits festgehalten â gerade nicht aus der Nebenbestimmung und der entsprechend vorgenommenen Anmerkung im Grundbuch hervor. Zudem liegt auch keine vorlÃ¤ufige Eintragung vor (Art. 76 Abs. 1 GBV). Im Ãbrigen hat die Anmerkung einer Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch im Gegensatz zu einer Dienstbarkeit nur deklaratorische Wirkung, weshalb die Rechtsprechung zur LÃ¶schung von Dienstbarkeiten ohnehin nur sehr beschrÃ¤nkt auf Ã¶ffentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen Ã¼bertragbar ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), welchen bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG).<span> </span></p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der sich stellenden Rechtsfragen rechtfertigt es sich, die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten, die Baukommission <span>KÃ¼snacht fÃ¼r deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu entschÃ¤digen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 1'000.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 420.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'920.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Kosten.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der Baukommission KÃ¼snacht je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- zu bezahlen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag von Fr. 1'000.-, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>