<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00359</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223013&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00359</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.02.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einordnung: Volumenverzicht. Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (E. 4.2.1). Es ist im vorliegenden Fall eines Bauvorhabens in der Kernzone nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Volumen des geplanten Gebäudes in Verbindung mit dem prägnanten Doppeldach als einen klaren und krassen Widerspruch zur â als kantonal und national bedeutendem Ortsbild â besonders wertvollen baulichen Umgebung qualifizierte (E. 4.2.5). Hinzu kommt, dass â worauf die Vorinstanz bereits zutreffend hinwies â es sich bei einem Doppeldach über einem einzigen, nur leicht gegliederten Gebäude nicht um eine herkömmliche Dachform im Sinn von Art. 12 Abs. 1 BZO handeln dürfte (E. 4.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERABSTAND">GEWÃSSERABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMENVERZICHT">VOLUMENVERZICHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. 2 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. 2 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60644" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00359</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. Februar 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinde Berg am Irchel, </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA B,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1<b> </b>F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2<b> </b>G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. I,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. J,</span></p> <p class="MsoBodyText">2â7 vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 14. April 2021 erteilte der Gemeinderat Berg am Irchel der Genossenschaft A die baurechtliche Bewilligung zum RÃ¼ckbau des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am L-Weg 03, Berg am Irchel. Gleichzeitig mit der kommunalen Bewilligung wurde die kantonale GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion ZÃ¼rich vom 25. Januar 2021 erÃ¶ffnet, mit welcher die ortsbildschÃ¼tzerische und die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung bzw. die wasserpolizeiliche Ausnahmebewilligung mit sichernden Nebenbestimmungen erteilt wurden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben C und D, E, F und G, H, I und J mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Mai 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses sowie der angefochtenen VerfÃ¼gung der Baudirektion. Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 erhob der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte ebenfalls die Aufhebung des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses sowie der angefochtenen VerfÃ¼gung. Zudem beantragten sie, die Sache sei an den Gemeinderat zurÃ¼ckzuweisen zur Einholung eines Gutachtens und zur Festlegung des Schutzumfangs des "GebÃ¤ude A". Zu schÃ¼tzen seien das Ã¤ussere Erscheinungsbild mit der konstruktiven Struktur und dem Dachstuhl sowie noch vorhandene wirtschaftsgeschichtlich relevante Zeugen der frÃ¼heren Anlage.</p> <p class="MsoNormal"><span>Mit Entscheid vom 12. Mai 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren und hiess die Rekurse insoweit gut, als es den Beschluss des Gemeinderats Berg am Irchel vom 14. April 2021 sowie die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich Nr. 04 vom 25. Januar 2021 aufhob.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel mit gemeinsamer Eingabe vom 13. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Mai 2022 sei aufzuheben. Der Beschluss des Gemeinderats vom 14. April 2021 und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 25. Januar 2022 seien zu bestÃ¤tigen. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und die Beschwerdegegnerschaft sei zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zu bezahlen.</p> <p class="Urteilstext">Am 29. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 13. Juli 2022 beantragte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich unter Verweis auf einen Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 11. Juli 2022 und einen Mitbericht des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 12. Juli 2022 die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2022 beantragte der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH die Abweisung der Beschwerde unter den Ã¼blichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2022 beantragten C und D, E, F und G, H, I und J, die Beschwerde sei abzuweisen. Eventuell sei das Verfahren an die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 zurÃ¼ckzuweisen, mit der Einladung, nach der DurchfÃ¼hrung einer DenkmalschutzabklÃ¤rung lege artis Ã¼ber das zum Abbruch vorgesehene ursprÃ¼ngliche Landwirtschaftsobjekt einen Schutzentscheid zu treffen und bei negativem Ausgang Ã¼ber das streitige Bauprojekt neu zu entscheiden. Subeventuell sei das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Eventuell sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen seien zur Ãbernahme der Kosten und zur Zahlung einer ParteientschÃ¤digung zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zu verpflichten. Mit Replik vom 30. August 2022 hielten die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Duplik vom 9. September 2022 hielt der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH seinerseits an seinen AntrÃ¤gen fest. Am 22. September 2022 erstatteten C und D, E, F und G, H, I und J ihre Duplik, wobei auch sie an ihren AntrÃ¤gen festhielten. Am 30. September 2022 teilten die Genossenschaft A und der Gemeinderat Berg am Irchel mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Berg am Irchel vom 4. April 1997 (BZO) der Kernzone K1 zugeteilt. Sie liegt mit dem Erhaltungsziel A im Perimeter des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sowie im Perimeter des Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung. Der sÃ¼dliche GrundstÃ¼cksbereich wird gemÃ¤ss dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung von einem wichtigen Freiraum innerhalb des Siedlungsgebiets durchzogen. Das gegenwÃ¤rtig auf der Parzelle stehende ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 01 wird im Inventar nicht besonders bezeichnet.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 plant, das sich auf der Parzelle befindende ÃkonomiegebÃ¤ude abzubrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Geschossen und einer Unterniveaugarage zu ersetzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hob die Baubewilligung mit der BegrÃ¼ndung auf, dass die bewilligte Baute die Anforderungen an eine Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht erfÃ¼lle. Bemerkungsweise fÃ¼hrte sie zudem aus, die RÃ¼ge, dass die Baudirektion zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung zur Beanspruchung des GewÃ¤sserraums erteilt habe, sei berechtigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen sind der Auffassung, dass sich die geplante Baute gut einordnet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Sie machen in diesem Zusammenhang zunÃ¤chst eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs geltend. Nachdem es die Beurteilung des Fachgutachtens der Firma M "Stellungnahme zur Einordnung des Bauprojekts in das Siedlungsbild" vom 22. Dezember 2020 wiedergegeben habe, fÃ¼hre das Baurekursgericht aus, es sei aufgrund der Erkenntnisse des Augenscheins zur Auffassung gelangt, dass die qualitativen Vorgaben, welche im betreffenden sensiblen Gebiet in gestalterischer Hinsicht an einen Neubau zu stellen seien, mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben nicht annÃ¤hernd erreicht wÃ¼rden. Diese Beurteilung stelle die Vorinstanz in den Raum, ohne sich mit den eingehenden ErwÃ¤gungen der Baudirektion (ARE), des Gemeinderats und des Fachgutachters auseinanderzusetzen.</p> <p class="Urteilstext">Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) gewÃ¤hrleistete Grundsatz des rechtlichen GehÃ¶rs garantiert den betroffenen Personen ein persÃ¶nlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor Erlass des Entscheids zur Sache Ã¤ussern, erhebliche Beweise beibringen, an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis Ã¤ussern kÃ¶nnen. Die BehÃ¶rde ist grundsÃ¤tzlich verpflichtet, die ihr angebotenen Beweismittel abzunehmen, wenn sie zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Sie hat die Vorbringen der Parteien tatsÃ¤chlich zu hÃ¶ren, zu prÃ¼fen und in der Entscheidfindung zu berÃ¼cksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137 II 266 E. 3.2). Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzurÃ¤umen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 143 V 71 E. 4.1). Die BegrÃ¼ndung von Entscheiden muss gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann. Dabei darf sich die BegrÃ¼ndung auf jene Aspekte beschrÃ¤nken, die die BehÃ¶rde aus sachlich haltbaren GrÃ¼nden als wesentlich betrachtet (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00023, E. 2.2). Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die BegrÃ¼ndung mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt (BGE 137 II 266 E. 3.2).</p> <p class="Urteilstext">Die Zusammenfassung des Gutachtens der Firma M durch die Vorinstanz zeigt auf, dass sich dieses zum Bauvorhaben durchaus kritisch stellt (vgl. E. 4.2.2). Mit der Tauglichkeit der Nebenbestimmungen der Baudirektion setzt sich die Vorinstanz sodann ausfÃ¼hrlich auseinander. Die eigene Auffassung begrÃ¼ndete sie konzis (a.a.O.). Es liegt keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die geplante Baute hÃ¤lt die zulÃ¤ssigen Masse gemÃ¤ss der BZO unbestrittenermassen ein.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit Hinweisen). Demnach mÃ¼ssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und ist eine besondere RÃ¼cksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 5.2). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde aufgrund der offenen Formulierung Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6).</p> <p class="Erwgung2">Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann in AusnahmefÃ¤llen gestÃ¼tzt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung, eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das LegalitÃ¤tsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ãsthetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu fÃ¼hren darf, dass generell â etwa fÃ¼r ein ganzes Quartier â die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wÃ¼rde. Nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt kann die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Das Gutachten der Fima M vom 22. Dezember 2020 kommt zum Schluss, dass eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG von der geplanten Baute nur knapp erfÃ¼llt werde. Es fÃ¼hrt gewichtige Punkte an, die gegen eine gute Einordnung sprechen: Hervorgehoben wird die "hohe Firstlinie", die durch die starke geometrische Form des Doppelgiebels besonders betont werde. Im Ortsbild prÃ¤sentiere sich diese hohe Firstlinie â vor allem in der Ansicht von Westen aus der N-Strasse, wo die Firstlinie des westlichen BaukÃ¶rpers deutlich die Firste der dahinterliegenden Bebauung an der Gasse L-Weg Ã¼berrage â als grenzwertig. Ausserdem fÃ¼hrt das Gutachten aus, dass "Form, Staffelung und Gliederung der Baumasse" fÃ¼r eine "sehr gute Einordnung in die Situation nicht optimal gelungen" seien. Eine sorgfÃ¤ltige Planungskultur mit strukturierten Planungsprozessen wie Wettbewerben und kooperativen Verfahren trage anerkanntermassen massgeblich zur QualitÃ¤tssicherung und damit zur Baukultur bei. In dieser Hinsicht sei das Vorgehen mit einem Planerwahlverfahren, dessen Fokus auf der Wahl eines geeigneten Planers fÃ¼r eine eng gefasste Aufgabe liege, fÃ¼r die Suche nach einer ortsbaulich sehr guten LÃ¶sung suboptimal gewesen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Die Vorinstanz gelangte gestÃ¼tzt auf ihren Augenschein zur Auffassung, dass die qualitativen Vorgaben, welche im betreffenden sensiblen Gebiet in gestalterischer Hinsicht an einen Neubau zu stellen sind, mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben nicht annÃ¤hernd erreicht wÃ¼rden. Insgesamt werde mit dem Bauvorhaben auf die umliegenden Schutz- bzw. Inventarobjekte nur unzureichend RÃ¼cksicht genommen. Die unbefriedigende Gesamtwirkung in sich und in Bezug auf das Ortsbild ergebe sich insbesondere aus dem Volumen des Bauvorhabens in Kombination mit der vorgesehenen Dachgestaltung. Obschon topografisch in einer GelÃ¤ndemulde gelegen, Ã¼berrage das Bauvorhaben die umliegenden Bauten bei Weitem. Insbesondere mit Blick von der N-Strasse her werde deutlich, dass das Bauvorhaben in einem augenscheinlichen MissverhÃ¤ltnis zur umliegenden Umgebung stehe, auch wenn die massgeblichen Kernzonenvorschriften zur Dimensionierung eingehalten seien. Die vorgesehene Baute wÃ¼rde als herausragend grÃ¶sstes GebÃ¤ude in einem ansonsten homogenen, einheitlichen Ortsbild in Erscheinung treten. Soweit versucht werde, mit der Dachgestaltung die GebÃ¤udegrÃ¶sse des Neubaus zu kaschieren, gelinge dies nicht. Die Dachgestaltung mit dem geplanten Doppelgiebel â dessen ZulÃ¤ssigkeit unter dem Gesichtswinkel von Art. 12 Abs. 1 BZO im Ãbrigen zumindest Fragen aufwerfe â erweise sich als atypisches Element im baulichen Umfeld. Die Anlehnung an den Bestand, welche damit gesucht werde, sei nur eine scheinbare. Im Unterschied zur bestehenden Baute, die sich aus einer Scheune und einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Baute zusammensetze, handle es sich bei der projektierten Baute um ein einziges grosses GebÃ¤ude mit Doppelgiebel, wie anhand des Grundrisses klar ablesbar sei. Bereits die bestehende Baute weise ein betrÃ¤chtliches Volumen aus. Im Gegensatz zum nochmals deutlich hÃ¶heren Bauvorhaben verfÃ¼ge die bestehende Scheune jedoch Ã¼ber ein angewalmtes Dach, was fÃ¼r die Vermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he ebenso von wesentlicher Bedeutung sei, wie die deutliche Hierarchisierung des bestehenden BaukÃ¶rpers in eine Haupt- und eine Nebenbaute. So sei der First des bestehenden westseitigen Anbaus heute wesentlich tiefer gehalten als der First der Scheune. Scheune und Anbau seien alsdann mit farblich divergierenden Dachmaterialien eingedeckt. Die in der GesamtverfÃ¼gung statuierten Nebenbestimmungen wÃ¼rden alsdann nicht als geeignet erscheinen, die genannten negativen Auswirkungen auf die bauliche und landschaftliche Umgebung zu lindern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Die von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen ins Verfahren eingebrachten Fotoansichten und Visualisierungen vermÃ¶gen die SchlÃ¼sse, welche die Vorinstanz aus ihrem â mit Fotografien dokumentierten â Augenschein zog, nicht infrage zu stellen. In der Visualisierung Vogelperspektive SÃ¼d wirkt die geplante Baute â obwohl relativ weit im Hintergrund â verglichen mit den anderen Bauten in der Umgebung massiv. Analoges gilt fÃ¼r die Visualisierung Vogelperspektive Ost, wo sich die Baute noch stÃ¤rker im Hintergrund befindet. Das massive Volumen des geplanten Baus ergib sich auch aus der Vogelperspektive West. Die prÃ¤gnante Wirkung des Doppeldaches zeigen bereits die BauplÃ¤ne deutlich. Ein neuerlicher Augenschein ist mithin nicht notwendig.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.5 </b>Es ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Volumen des geplanten GebÃ¤udes (es handelt sich um einen Grundriss von 523,49 m<sup>2</sup>) in Verbindung mit dem prÃ¤gnanten Doppeldach als einen klaren und krassen Widerspruch zur â als kantonal und national bedeutendem Ortsbild (vgl. E. 2) â besonders wertvollen baulichen Umgebung qualifizierte. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerinnen durfte die Vorinstanz (wie bereits die Firma M in ihrem Gutachten) den Blick von der N-Strasse fÃ¼r die Frage der Einordnung als relevant betrachten. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zeigen selbst auf, dass die markanten Firste des BaukÃ¶rpers mit 12,9 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain hÃ¶her liegen als jene der umliegenden Bauten. Die Firste der geplanten Baute sollen gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen denn auch auf gleicher bzw. Ã¤hnlicher HÃ¶he wie die Firste von merklich hÃ¶her gelegenen bestehenden Bauten zu liegen kommen.</p> <p class="Erwgung3">Die statuierten Nebenbestimmungen zur Dachgestaltung vermÃ¶gen daran nichts zu Ã¤ndern. Selbst mit der mindestzulÃ¤ssigen Dachneigung von 40° und einer allfÃ¤lligen Firstreduktion um einen halben Meter blieben die negativen Auswirkungen auf die bauliche und landschaftliche Umgebung bestehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.6 </b>Die Vorinstanz hat die gute Einordnung der geplanten Baute im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG nach dem Gesagten zu Recht verneint.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3</b> Hinzu kommt, dass â worauf die Vorinstanz bereits zutreffend hinwies â es sich bei einem <i>Doppeldach Ã¼ber einem einzigen, nur leicht gegliederten GebÃ¤ude</i> nicht um eine herkÃ¶mmliche Dachform im Sinn von Art. 12 Abs. 1 BZO handeln dÃ¼rfte. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich erteilte eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) in Verbindung mit Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 4. Mai 2011 fÃ¼r die Erstellung des streitbetroffenen GebÃ¤udes im Bereich des Ã¼bergangsrechtlichen Uferstreifens. Die Vorinstanz legte bemerkungshalber dar, dass eine dagegen gerichtete RÃ¼ge gutzuheissen und die Ausnahmebewilligung zu verweigern wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Die vorinstanzliche Auffassung trÃ¤gt der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Rechnung (vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 5.6 ff.). Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV setzt voraus, dass die Bauparzelle im dicht Ã¼berbauten Gebiet liegt. Dies trifft hinsichtlich des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks nicht zu. Die Vorinstanz fÃ¼hrte zutreffend aus, der Augenschein habe gezeigt, dass die Bebauung im Umfeld der an die Landwirtschaftszone angrenzenden und am Ã¤usseren Rand der Kernzone angesiedelten Bauparzelle und entlang des Altenbachs eher lockere Strukturen aufweise und jedenfalls nicht als dicht bezeichnet werden kÃ¶nne. Dies bestÃ¤tige sich auch anhand einer Quartieranalyse; die bauliche Dichte im Umfeld der Bauparzelle liege im Bereich des kantonalen Mittels. Das von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen selbst eingelegte Gutachten des BÃ¼ros O AG vom 23. Mai 2022 mit den Ergebnissen der Voruntersuchung fÃ¼r die Festlegung des GewÃ¤sserraums entlang des Altenbachs im Bereich des BaugrundstÃ¼cks geht denn auch nicht davon aus, dass es sich um ein dicht Ã¼berbautes Gebiet (im Sinne von Art. 41a Abs. 4 lit. a GSchV) handelt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Darauf, ob die Nebenbestimmung zur Solaranlage genÃ¼gend bestimmt ist, kommt es nicht mehr an. Diese Frage kann offengelassen werden. Ebenso wenig mÃ¼ssen weitere potenzielle BauhinderungsgrÃ¼nde geprÃ¼ft werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerinnen unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist die private BeschwerdefÃ¼hrerin zu einer ParteientschÃ¤digung an den Beschwerdegegner 1 sowie die Beschwerdegegnerschaft 2â7 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'280.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 einerseits sowie der Beschwerdegegnerschaft 2â7 andererseits je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>