© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/13 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-5769, 21-5798 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 16.03.2022 Entscheiddatum: 23.02.2022 BUDE 2022 Nr. 016 Art. 108 PBG: Kann ein Grundstück unter Einhaltung der Regelbauvorschriften zonenkonform überbaut werden, ist keine Ausnahmebewilligung möglich, damit das Grundstück den Wünschen der Bauherrschaft entsprechend optimal ausgenützt bzw. eine bessere innere Verdichtung erreicht werden kann. Mithin muss der grosse Grenzabstand auch dann eingehalten werden, wenn die Gebäudetiefe nicht maximal ausgenutzt werden kann (Erw. 3.4) bzw. die Behörde auf der gegenüberliegenden Seite entlang der Strasse künftig eine einheitliche Gebäudeflucht erzielen will (Erw. 3.3). BUDE Nr. 16 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-5769/21-5798 Entscheid Nr. 16/2022 vom 23. Februar 2022 Rekurrent 1 Rekurrentin 2 Re A.____ vertreten durch G. ___ B.____ gegen Vorinstanz Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ (Beschluss vom 28. Mai 2021) Rekursgegnerin C.___ GmbH vertreten durch lic.iur. Markus Schmuki, Rechtsanwalt, Vadianstrasse 25a, 9001 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Teilabbruch eines Gebäudeteils) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 2/12 Sachverhalt A. a) Die C.___ GmbH ist Eigentümerin von Grundstück Nr . 001, Grundbuchkreis, an der D.___strasse. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der vom 1. November 1980 in der Wohn -Ge- werbezone WG4 und ist 3'908 m2 gross. Das Baugrundstück ist im östlichen Teil mit einem 959 m2 grossen, teilweise vierstöckigen Wohn-Geschäftshaus überbaut (Vers.-Nr.004; Baujahr 1963). Der westliche Teil ist als Parkplatz gestaltet. Ab dem Parkplatz steigt das Gelände nach Süden an. Die südlich angrenzen- den Grundstücke Nr. 002 von B.___, und Nr. 003 von A.___, sind ebenfalls der Zone WG4 zugeteilt und liegen gegenüber dem Grund- stück Nr. 001 etwas erhöht. Auf ihnen verläuft der gegenüber dem Grundstück Nr.001 ebenfalls erhöht liegende, eingedolte E.___bach. Nördlich wird das Bau grundstück durch die D.___ strasse, eine Ge- meindestrasse 1. Klasse, begrenzt. Um die östliche Grundstücksecke herum führt die E.___ strasse, eine Gemein destrasse 2. Klasse. Von dieser biegt auf das Grundstück Nr. 001 der F.___weg, eine gekieste Gemeindestrasse 3. Klasse, ab, die entlang der südlichen Grenze auf dem Grundstück nach Westen führt und die südlichen Nachbargrund- stücke erschliesst. b) Am 7. November 2018 ersuchte die C.___ GmbH mit Bauge- such Nr. 56257 um Bewilligung für den Teilabbruch des bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 004 und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäu- sern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001. c) Gegen das Bauvorhaben erhoben u.a. A.___, vertreten durch seinen Sohn G. ___ und B.___ Einsprache und rügten u.a. eine Ver- letzung des grossen Grenzabstands. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) stimmte der Baubewilligung im Gewäs- serraum und der damit verbundenen Unterschreitung des Gewässer- abstands mit Verfügung vom 8. August 2019 zu. Mit Beschluss vom 9. August 2019 erteilte die Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung unter Vorbehalt von Bedingungen und Auf- lagen. Gleichzeitig wies sie die öffentlich-rechtlichen Einsprachen von B.___ und A. ___ ab. d) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ durch seinen Vertreter und B.___ je mit Schreiben vom 17. September 2019 Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement) und forderten u.a. die Einhaltung des grossen Grenzabstands von 12 m in Richtung ihrer Grundstücke im Süden. Zur Begründung brach- ten sie vor, dass ein Strassen- und Wegabstand nur dann dem Grenz- abstand vorgehen könne, wenn ein solcher bestimmt sei . Dies sei beim F. ___weg, einer Gemeindestrasse 3. Klasse, nicht der Fall. Mit Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 3/12 Entscheid Nr. 129/2020 vom 17. Dezember 2020 hiess das Baudepar- tement die Rekurse gut und hob den Beschluss der Baubewilligungs- kommission mit der Begründung a uf, dass vorliegend der grosse Grenzabstand einzuhalten sei. B. a) Am 18. Januar 2021 reichte die C.___GmbH ein "Korrektur"ge- such ein, womit sie mit dem gleichen Baugesuch für die Unterschrei- tung des grossen Grenzabstands eine Ausnahmebewilligung verlangt. b) Innert der Auflagefrist vom 16. Februar 2021 bis 3. März 2021 erhoben B.___ mit Schreiben vom 24. bzw. A.___ durch seinen Vertreter mit Schreiben vom 25. Februar 2021 wiederum Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten insbesondere, dass kein Ausnahmegrund vorliege. Am 26. Februar 2021 liess A.___ die Einsprache vom 25. Februar 2021 bezüglich des westlichen Neubaus zurückziehen und in Bezug auf den östlichen Neubau neu einreichen. c) Mit Beschluss vom 28. Mai 2021 bewilligte die Baubewilligungs- kommission das Gesuch unter Bedingungen und Auflagen, wobei sie für die Unterschreitung des grossen Grenzabstands und für die Unter- schreitung des Gewässerabstands je eine Ausnahmebewilligung er- teilte. Die Einsprachen von B.___ und A.___ wies sie ab. Bezüglich des Teilrückzugs von A.___ schrieb sie die Einsprache ab. Sie begrün- dete die Abweisung der Einsprachen damit, dass auf dem Baugrund- stück nach Regelbauweise weder eine städtebaulich überzeugende Bebauung noch eine sinnvolle Nutzung möglich sei. Demgegenüber werde die Nachbarschaft durch die Unterschreitung des Grenzab- stands nicht unzumutbar benachteiligt. Betreffend die Unterschreitung des Gewässerabstands lägen die betroffenen Balkone auf einer Höhe von 6 m, womit der Zugang für einen allfälligen Gewässerunterhalt si- chergestellt sei. Das Bauvorhaben sei zonenkonform, das Baugrund- stück liege in dicht überbautem Gebiet und das Bauvorhaben stehe einer allfälligen Offenlegung des E. ___bachs nicht im Wege. Schliess- lich habe auch das AREG der Unterschreitung des Gewässerabstands mit Verfügung vom 8. August 2019 zugestimmt. C. Gegen diesen Beschluss erheben A.___ (nachfolgend Rekurrent 1 ; Rekurs Nr. 21-5798) durch seinen Vertreter und B.___ (nachfolgend Rekurrentin 2 ; Rekurs Nr. 21 -5769) je mit Schreiben vom 18. Juni 2021 Rekurs beim Bau departement. Es wird folgender übereinstim- mender Antrag gestellt: Der Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission vom 28. Mai 2021 betreffend Baubewilligung und Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des grossen Grenzabstands in Sachen Baugesuch Nr. 56257 der C.___ GmbH vom 4. Dezember 2018/17. Mai 2019 und Ge- such für eine Ausnahmebewilligung vom 16. Februar 2021 für ein Mehrfamilienhaus Parzelle 001 (westliches Gebäude) seien aufzuheben, unter Kostenfolge. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 4/12 Zur Begründung wird gleichlautend geltend gemacht, dass das Bau- departement die Grenzabstandsunterschreitung in seinem Entscheid lediglich geschätzt, nicht aber festgehalten habe. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Rekursgegnerin zur Ergänzung der Pläne einzula- den, womit das Erfordernis ordnungsgemässer und vermasster Pläne verletzt sei. Auch seien die Ausführungen der Vorinstanz betreffend die maximale Gebäudetiefe falsch. Nach Abzug der zu berücksichti- genden Abstände bleibe eine maximale Gebäudetiefe von rund 10 m, womit das Baugrundstück ohne weiteres zonenkonform überbaut wer- den könne. Das Argument der Vorinstanz, wonach das Interesse am haushälterischen Umgang mit den Bodenressourcen für eine Ausnah- mebewilligung spreche, sei ebenfalls falsch, weil so allgemein planeri- sche Interessen mit Massnahmen der Ortsplanung und nicht mit Aus- nahmebewilligungen zu verfolgen seien. Allein die optimale Ausnüt- zung des Grundstücks stelle keinen Grund für die Erteilung einer Aus- nahmebewilligung dar. Schliesslich werde die Rekursgegnerin – ganz im Gegensatz zu der Nachbarschaft, die durch die massive Un ter- schreitung des Grenzabstands um 5 m bis 6 m empfindlich benachtei- ligt werde – durch die Einhaltung der Regelbauvorschriften nicht schlechter gestellt, als andere Grundeigentümer. Die Interessenabwä- gung spreche klar für den Schutz der Nachbarschaft. D. a) Mit Vernehmlassung vom 20. Juli 2021 beantragt die Vorinstanz, die beiden Rekurse abzuweisen und hält an ihrem Be- schluss unter Hinweis auf dessen Begründung fest. b) Mit Vernehmlassung vom 8. Oktober 2021 beantragt die Re- kursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Markus Schmucki, Rechtsanwalt, St.Gallen, dass auf die Rekurse unter Kostenfolge nicht einzutreten sei. Eventualiter seien sie abzuweisen. Zur Begründung wird zunächst geltend gemacht, dass G.___, der sich in seiner Rekursschrift nicht als Vertreter des Rekurrenten 1 bezeichne, den Rekurs 1 in eigenem Na- men eingereicht habe, mangels Eigentüm erstellung vom Entscheid der Vorinstanz aber gar nicht betroffen sei. Auf den Rekurs 1 sei des- halb nicht einzutreten. Betreffend die Rekursschrift der Rekurrentin 2 werde bestritten, dass die Rekurrentin 2 die Rekursschrift selbst un- terzeichnet habe, da di e Unterschrift nicht zu ihrem Namen passe. Auch auf Rekurs 2 sei deshalb nicht einzutreten. Darüber hinaus be- trage die tatsächliche maximale Gebäudetiefe entgegen den Ausfüh- rungen der Rekurrenten n ach Abzug der zu berücksi chtigenden Ab- stände lediglich 6,81 m, womit eine zonenkonforme Überbauung des westlichen Teils des Baugrundstücks nicht möglich sei. Eine Ausnah- mebewilligung für die Unterschreitung des grossen Grenzabstands sei deshalb nicht für die optimale Ausnützung , sondern vielmehr für die sinnvolle Überbauung des Baugrundstücks notwendig. Schliesslich sei vorliegend keine unzumutbare Benachteiligung der Nachbarschaft durch die U nterschreitung des Grenzabstand s gegeben, was sich auch dadurch zeige, dass andere Nachbarn keine Einsprache gegen das Bauvorhaben erhoben hätten. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 5/12 E. a) Das Bau- und Umweltdepartement führte am 6. Dezember 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten einen Augenschein durch. Dabei führten die Vorinstanz und die Rekursgegnerin aus, dass das Bauvorhaben deshalb einen Strassenabstand von 4,5 m statt 3 m ein- halten müsse, weil entlang der D. ___strasse eine entsprechende Ge- bäudeflucht bestehe. b) Mit Eingabe vom 6. Januar 2022 macht die Rekurrentin 2 zum Augenscheinprotokoll geltend, dass es sich beim Strassenabstand von 4,5 m um reines Wunschdenken handle. Verbindlich seien die reg- lementarisch vorgeschriebenen 3 m. Einen grösseren Strassenab- stand hätte die Baubehörde mit einem Sondernutzungsplan mit Bauli- nien umzusetzen. Zudem würden an der D. ___strasse bereits beste- hende Gebäude wie das Gebäude des H. ___ eine angebliche Gebäu- deflucht von 4,5 m ebenfalls unterschreiten. Mit Blick auf das von der Vorinstanz und der Rekursgegnerin vorgebrachte Argument der inne- ren Verdichtung sei es angebracht, auf überdimensionierte Strassen- abstände zu verzichten. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu- sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Bau - und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. 1.4 Die Rekursgegnerin bestreitet die Rekursberechtigung des Re- kurrenten 1 und der Rekurrentin 2 . So habe G. ___ den Rekurs im eigenen Namen statt im Namen seines Vaters eingereicht, und die Re- kurrentin 2 habe den Rekurs nicht selber unterzeichnet. 1.4.1 Zur falschen Parteibezeichnung des Rekurrenten 1 ist zu sagen, dass diese auf einen Fehler der Vorinstanz im Beschluss vom 28. Mai 2021 zurückgeht, worin G. ___, der Sohn und Vertreter von A.___, Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 6/12 fälschlicherweise als Einsprecher bezeichnet wird. Dieser hatte am 25. bzw. 26. Februar 2021 aber ausdrücklich als Verwalter der Liegen- schaft Nr. 003 bzw. Vertreter seines Vaters A.___ Einsprache erho- ben, wie er das bereits im vorausgegangenen Einsprache - und Re- kursverfahren (19-7266) getan hatte. Vorliegend wird A.___ in gleicher Streitsache weiterhin von seinem Sohn vertreten, was mit nachträglich eingereichter Vertretungsvollmacht vom 28. Juli 2021 schriftlich bestä- tigt wurde. 1.4.2 Die Rekurrentin 2 sodann reichte ihren Rekurs vom 18. Juni 2021 in eigenem Namen ein und unterzeichnete diesen auch eigen- händig. Die Unterschrift "I. ___" auf ihrem Rekurs ist identisch mit der- jenigen auf der Einsprache gegen das Baugesuch Nr. 56267 . Auch sämtliche weiteren Eingaben von B. ___ bzw. I. ___ weisen dieselbe Unterschrift auf. Die Unterschrift lässt den Nam en der Rekurrentin 2, die auch im Telefonbuch auf local.ch unter dem Namen "I. ___" aufge- führt ist, klar erkennen. Es gibt somit keinen Grund, die Unterschrift der Rekurrentin 2 anzuzweifeln. 1.4.3 Nach dem Gesagten ist auf beide Rekurse einzutreten. Daran ändert im Übrigen auch nichts, dass A.___ ausdrücklich Rekurs gegen das westliche Gebäude erhoben hat, obgleich er die entsprechende Einsprache vom 25. Februar 2021 am 26. Februar 2021 zurückgezo- gen und gleichzeitig – innert Einsprachefrist – gegen das östliche Ge- bäude Einsprache erhoben hatte und die Vorinstanz die zurückgezo- gene Einsprache zusammen mit der Bewilligung des Baugesuchs vom 28. Mai 2021 infolge Gegenstandslosigkeit von der Geschäftsliste ab- geschrieben hat. Davon abgesehen, dass es sich vorliegend um ein einheitliches Baugesuch für zwei Baukörper handelt, die unterirdisch miteinander verbunden sind und somit nicht getrennt voneinander be- urteilt werden können, handelt es sich beim Rekursantrag um einen offensichtlichen Verschrieb bzw. um ein Versehen, weil die Rekursein- gaben des Rekurrenten 1 und der Rekurrentin 2 ansonsten völlig iden- tisch sind. Mithin ist klar, dass sich A.___ in erster Linie gegen den östlichen Neubau wehrt, wovon er hauptsächlich betroffen ist. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planun gs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 28. Mai 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan- gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 3. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 7/12 Der Rekurrent 1 un d die Rekurrentin 2 rügen im Wesentlichen die erteilte Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des grossen Grenzabstands. Es sei widersprüchlich, diesen für die innere Verdich- tung zu Lasten der Nachbarn zu reduzieren, wenn gleichzeitig der Strassenabstand auf der gegenüberliegenden Seite zu Ungunsten der Nachbarn nicht voll ausgeschöpft werde. 3.1 Die Baubehörde kann im Einzelfall mit Erteilung einer Ausnah- mebewilligung von Vorschriften des PBG oder des Baureglements ab- weichen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen oder die Durchset- zung der Vorschrift unzweckmässig und unbillig wäre (Art. 108 Abs. 1 PBG). Die Ausnahmebewilligung ist nach Art. 108 Abs. 2 PBG zuläs- sig, wenn sie: a) nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst; b) keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt; c) die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt. Besondere Verhältnisse liegen insbesondere dann vor, wenn aufgrund einer nachträglichen Wärmedämmung von Aussenwänden und Dach die Baumassenziffer über- oder der Grenzabstand unterschritten wird (Art. 108 Abs. 3 PBG). 3.2 Art. 108 PBG ist unmittelbar anwendbar ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1), weshalb die bisherige Bestimmung Art. 77 BauG nicht mehr zur Anwendung gelangt. Im Wesentlichen entspricht die Bestimmung jedoch der Praxis zum früheren Art. 77 BauG (M.E. LOOSER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 108 N 1). Für die Erteilung einer Ausnahme bewilligung sind besondere Verhältnisse – was gleichbedeutend ist wie eine "Ausnahmesituation" – erforderlich. Allgemeine Gründe, die sich praktisch immer anführen lassen, stellen keine besonderen Verhältnisse dar und sind nicht zu berücksichtigen ( BDE Nr. 28/2020 vom 21. April 2020 Erw. 9.1; VerwGE B 2010/105 vom 16. Dezember 2010 Erw. 4.4.3). Gefordert ist ein positives öffentliches Interesse (z.B. Gründe der Hygiene, des Verkehrs, der Feuersicherheit oder der architektonischen und ortspla- nerischen Gestaltung), welches geradezu die Realisierung des Bau- vorhabens in der nicht regelkonformen Ausgestaltung verlangt. Ge- mäss Botschaft und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015 zum PBG (ABl 2015, S. 2496) sollen mit der Ausnahmebewilligung Härten, Unbilligkeiten und Unzulänglichkeiten vermieden werden, die sich da- raus ergeben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung ausserge- wöhnlichen Gegebenheiten nicht Rechnung trägt. Es geht um offen- sichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Erweist sich die Durchsetzung einer Vorschrift als unzweckmässig oder unbillig, so muss auch von besonder en Verhältnissen gesprochen wer den. Die Ausnahmebewilligung darf aber nicht dazu eingesetzt werden, gene- relle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 8/12 lassen. Auf diesem Weg würde ansonsten materiell das Gesetz geän- dert werden (KAISER/ MANSER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Hand- buch Heimatschutzrecht, Zürich/St.Gallen 2020, § 6 N 38 ff.). 3.3 Besondere Verhältnisse für die Erteilung einer Ausnahmebewil- ligung liegen nach Meinung der Vorinstanz u.a. darin, dass die Ge- bäude entlang der D. ___ strasse eine einheitliche Gebäudeflucht bil- deten, weshalb der ordentliche Strassenabstand nicht vollständig aus- geschöpft werden dürfe. 3.3.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 Bst. b der Bauordnung der Politischen Gemeinde Z. ___ (SRS 731.1; abgekürzt BO) muss zur D. ___strasse ein minimaler Strassenabstand von 3 m eingehalten werden. Zeichnen die bestehenden Gebäude eine Bauflucht vor, ist nach Art. 26 Abs. 2 BO diese massgebend. 3.3.2 Die D. ___strasse weist etwa auf der Höhe der Einfahrt der E. ___strasse einen kleinen Knick bzw. eine leichte Kurve auf. Die beste- henden Gebäude östlich der Einfahrt halten auf der Südseite der leicht ansteigenden D. ___ strasse einen relativ einheitlichen Strassenab- stand von rund 5 m ein. Dabei handelt es sich überwiegend um grosse Gewerbebauten, denen fast überall Senkrechtparkplätze vorgelagert sind. Mithin ist hier eine Bauflucht erkennbar. 3.3.3 Demgegenüber stehen im Bereich westlich des Knotens mit der E. ___strasse bis zum Knoten mit der K. ___strasse südlich entlang der in diesem Bereich flach verlaufenden D. ___strasse drei grosse Wohn- und Gewerbebauten mit durchwegs unterschiedlichen Stras- senabständen zwischen 3 m und 8 m. Vorgelagerte Senkrechtpark- plätze direkt an der Strasse gibt es an diesem Strassenabschnitt keine. Das Wohn-Gewerbehaus auf dem Baugrundstück, das bestehen blei- ben soll, weicht mit 7 m sogar klar von der Wunschlinie von 4,5 m ab. Zudem befindet sich an diesem Strassenabschnitt der L. ___ weiher mit einer grossen Grünfläche, was zusätzlich gegen eine einheitliche Bauflucht spricht. 3.3.4 Eine Bauflucht im Sinn von Art. 26 Abs. 2 BO, welche die Auf- hebung des reglementarischen Strassenabstands zu rechtfertigen ver- möchte, besteht im massgeblichen Strassenabschnitt somit nicht. Ent- sprechend kann gemäss Art. 26 Abs. 1 Bst. b BO bis auf einen Ab- stand von 3 m an die D. ___strasse gebaut werden. Allein der Wunsch nach einer künftigen Bauflucht von 4,5 m entlang der Strasse begrün- det keine besonderen Verhältnisse, die eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des grossen Grenzabstands auf der gegenüber- liegenden Seite rechtfertigen würde. Wollte die Vorinstanz auch in die- sem Abschnitt der D. ___strasse eine einheitliche Bauflucht erzielen, hätte sie dafür vielmehr einen Sondernutzungsplan mit Baulinie n zu erlassen. Konkrete lärmschutzrechtliche Einwände gegen die Ausnüt- zung des Mindestabstands bringen die Vorinstanz und die Rekursgeg- nerin nicht vor. Sollte es sich vorliegend um ein lärmbelastetes Gebiet Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 9/12 handeln, wäre im Sinn von Art. 22 des Bundesgesetzes über den Um- weltschutz (SR 814.01) und Art. 31 der eidgenössischen Lärmschutz- Verordnung (SR 814.41) vorzugehen und namentlich zu prüfen, ob die lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet werden können , oder ob der Lärm durch an- dere bauliche oder gestalterische Massnahmen abgeschirm t werden könnte, bevor zu Lasten der gegenüberliegenden Nachbarn der Grenzabstand ausnahmsweise unterschritten wird. 3.3.5 Nach dem Gesagten könnte das Baupr ojekt bis 3 m an die D. ___strasse gebaut und damit die Grenzabstandsunter schreitung um 1,5 m vermindert werden. Dies hätte zudem den Vorteil, dass der Ge- wässerabstand zum E. ___bach nicht mehr verletzt werden müsste und somit diesbezüglich ebenfalls keine Ausnahmebewilligung mehr erforderlich würde. 3.4 Als weiteren Ausnahmegrund wird die innere Verdichtung ge l- tend gemacht. Nach Meinung der Rekursgegnerin müsse von den Re- gelbauvorschriften abgewichen werden, damit das Baugrundstück in der WG4-Zone mit einer ausreichenden Ausnützung überbaut werden könne. Die geplanten Neubauten w ürden eine Tiefe von 11, 3 m auf- weisen. Demgegenüber könne unter Einhaltung des grossen Grenz- abstands von 12 m trotz Verringerung des Strassenabstands von 4,5 m auf 3 m bloss eine Gebäudetiefe von rund 6,8 m statt 14 m rea- lisiert werden. Mit einer solchen Gebäudetiefe könne offensichtlich we- der ein städtebaulich ansprechendes, noch der Wohnhygiene entspre- chendes Projekt erreicht werden. Das Festhalten an der Einh altung des grossen Grenzabstands habe somit faktisch zur Folge, dass das Baugrundstück im westlichen Teil nicht weiter überbaubar sei. 3.4.1 Nach Art. 56 Abs. 1 BauG ist der Grenzabstand von Gebäuden die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze, wobei im Grundriss gemessen wird. Gemäss Art. 23 Abs. 2 BO ist der grosse Grenzabstand auf die am stärksten nach Süden oder Weste n gerich- tete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die übrigen Gebäu- deseiten einzuhalten. Für die WG4-Zone schreibt der Anhang Tabelle zu Art. 13 BO einen grossen Grenzabstand von 12 m und einen klei- nen Grenzabstand von 6 m vor. Dementsprechend ist vorliegend im Süden des Baugrundstücks der grosse Grenzabstand von 12 m zur Grundstücksgrenze und im Norden des Baugrundstücks der Strassen- abstand von 3 m zur D. ___strasse einzuhalten. Während das Bauvor- haben den grossen Grenzabstand um bis 3,5 m unterschreitet, über- schreitet es den Strassenabstand um 1,5 m. 3.4.2 Auch wenn die Grenzabstände nicht vermasst sind, wie der Re- kurrent 1 und die Rekurrentin 2 rügen, lässt sich aus den (vermassten) Plänen herausmessen, dass das Baugrundstück an der schmalsten überbaubaren Stelle 23,8 m und an der tiefsten Stelle knapp 38 m breit ist. Damit ist nach Abzug des Strassenabstands von 3 m und des gros- sen Grenzabstands von 12 m an der schmalsten Stelle ein e Gebäu- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 10/12 detiefe von 8,8 m möglich. Allerdings befindet sich beim aktuellen Bau- vorhaben diese Stelle im Bereich des Gebäudeabstands zwischen den beiden Neubauten, weil gemäss Anhang Tabelle 3 zu Art. 13 BO in der WG4-Zone die Gebäudelänge auf 60 m beschränkt ist und somit zur maximalen Überbauung des noch unbebaute n Grundstück teils zwei Baukörper errichtet werden müssen. Im Bereich, wo die zwei ge- planten oberirdischen Baukörper zu stehen kommen sollen, ist das Baugrundstück 24,3 m bis knapp 38 m breit, so dass unter Einhaltung der reglementarischen Vorgaben immerhin noch eine maximale Ge- bäudetiefe von 9,3 m bis 23 m bzw. die maximal zulässige Tiefe von 14 m möglich ist. Bei solchen Gebäudetiefen kann nicht gesagt wer- den, dass der noch unbebaute Teil des Baugrundstücks nicht zonen- konform überbaut werden könne, zumal d ie Fertigbauelemente, die vorliegend verwendet werden sollen, kein bestimmtes Mass aufweisen müssen, sondern ohnehin individuell hergestellt werden (können), wie die Vertreter der Rekursgegnerin am Rekursaugenschein ausgeführt haben. 3.4.3 Nach dem Gesagten begründet die längliche Form des Bau- grundstücks allein keine Ausnahmesituation, so dass der grosse Grenzabstand unter schritten werden müsste . Wenn die Vorinstanz das Quartier hier über die ordentlichen Grenzabstände hinaus weiter verdichten wollte, hätte sie dies planerisch umzusetzen, allenfalls un- ter Einbezug der dafür geeigneten Nachbargrundstücke. Dafür würden sich allenfalls die Grundstücke der Rekurrenten anbieten, die in der gleichen Zone liegen, lediglich mit kleinen älteren Einfamilienhäusern überbaut und damit ihrerseits unternutzt sind. Allein das private Inte- resse der Rekursgegnerin an der optimalen Ausnützung des Bau- grundstücks jedenfalls begründet keine Ausnahmesituation im Sinn von Art. 108 PBG (M.E. LOOSER, a.a.O., Art. 108 N 8 mit Hinweisen; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2005/III/21). 4. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Vorhaben den grossen Grenzabstand mit bis 3,5 m massiv verletzt und die Vorinstanz hierfür zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erte ilt hat. Da der übergangs- rechtlich einzuhaltende Gewässerabstand innerhalb des grossen Grenzabstands liegt, ist auch keine gewässerschutzrechtliche Aus- nahmebewilligung nötig, wenn der grosse Grenzabstand eingehalten wird. Somit muss nicht weiter geprüft werden, ob die Vorinstanz die ausnahmsweise Unterschreitung des Gewässerabstands erteilen durfte bzw. das AREG de r entsprechenden Ausnahmebewilligung zu Recht zugestimmt hat. Die Rekurse erweisen sich folglich als begrün- det, weshalb die Baubewilligung und de r Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 28. Mai 2021 aufzuheben sind. 5. 5.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr für die beiden Rekurse beträgt Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 11/12 Fr. 4'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Ge- meindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens ent- sprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbin- den. 5.2 Die vom Rekurrenten 1 bzw. von der Rekurrentin 2 am 24. bzw. 28. Juni 2021 geleisteten Kostenvorschüsse von je Fr. 1'800.– sind zu- rückzuerstatten. 6. Der Rekurrent 1, die Rekurrentin 2 und die Rekursgegnerin verlangen je eine Parteientschädigung. 6.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte ha- ben grundsätzlich mangels eines besonderen Aufwands keinen An- spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Ver- bindung mit Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO). Dass ihnen gleichwohl ersatz- fähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädigung erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis be- steht. 6.2 Vorliegend begründen d er Rekurrent 1 und die Rekurrentin 2 ihren Entschädigungsanspruch nicht, und auch sonst ist nicht ersichtlich, dass ein erheblicher Aufwand angefallen wäre, der eine ausnahmsweise Umtriebsentschädigung rechtfertigen würde. Der Antrag des Rekurrenten 1 und der Rekurrenti n 2 um Entschädigung ihrer Parteikosten ist daher abzuweisen. 6.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 16/2022), Seite 12/12 Entscheid 1. a) Der Rekurs Nr. 21-5798 von A.___, wird gutgeheissen. b) Der Rekurs Nr. 21-5769 von B.___, wird gutgeheissen. c) Der Gesamt - und Einsprache entscheid der Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ vom 28. Mai 2021 wird aufgehoben. 2. a) Die C.___ GmbH bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 4'500.– . b) Der am 24. Juni 2021 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. c) Der am 28. Juni 2021 von B.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen. b) Das Begehren von B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen. c) Das Begehren der C.___ GmbH um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin