2002 1 Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 7 Abs. 1 Ziff. 3–5, Art. 18 , Art. 32 Abs. 1, Art. 33 Abs. 2, Art. 51 ff., Art. 57 und Art. 89 Abs. 3 Bau G; Art. 2 Ziff. 2, Art. 32 Abs. 2 und Art. 57 aBauG; Art. 21 Abs. 6, Art. 27 A bs. 2, Art. 40 und Art. 42 BauO Schaffhausen. Baubewilligung; Art und Geltung von Vor- schriften über die Grenzabstände (Entscheid des Obergerichts Nr. 60/2001/48 vom 5. Juli 2002 i.S. S.). Gehörsverweigerung durch Aufhebung einer Baubewill igung wegen Ver- letzung von Grenzabständen trotz fehlender Rüge und ohne vorherige An- hörung der Bauherrschaft? (Frage offengelassen; E. 3). Verhältnis von Bauvorschriften in Baugesetz, Bauor dnung und altrecht- lichem Quartierplan (E. 4a und b). Anwendung der Grenzabstandsvorschriften mit Mehrlä ngenzuschlägen auf ein Terrassenhaus (E. 4c). S. beabsichtigt, in einem Aussenquartier der Stadt Schaffhausen eine Ter- rassensiedlung mit 12 Wohnungen, einer Austoeinstel lhalle mit 23 Einstell- plätzen und 13 Abstellplätzen im Freien zu bauen. D er Stadtrat bewilligte den Wohnbau am 28. März 2000, und das kantonale Baudepa rtement erteilte die Baubewilligung für die Autoeinstellhalle am 4. April 2000. Der Regierungsrat hiess einen Rekurs aus Naturschutzkreisen am 27. No vember 2001 gut und hob die Baubewilligungen auf, weil er die Grenzabst ände auf zwei Seiten als nicht eingehalten erachtete. Eine dagegen gerichtet e Verwaltungsgerichts- beschwerde wies das Obergericht ab. Aus den Erwägungen: 3. – Der Regierungsrat griff die Abstandsproblematik von sich aus auf, ohne vorher Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräum en. Die Beschwerde- führerin sieht hierin eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs a) Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Sc hweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101) h aben die an einem Verfahren beteiligten Parteien Anspruch auf rechtli ches Gehör. Dazu gehört nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung unter anderem die Möglichkeit, sich zu äussern, wenn eine Behörde einen Entscheid mit einer völlig neuen, 2002 2 von den Parteien in keiner Weise zu erwartenden Beg ründung versehen will (BGE 124 I 52 E. 3c mit Hinweis auf BGE 114 Ia 99 E. 2a). b) Im Rekursverfahren vor dem Regierungsrat thematis ierten die Parteien ausschliesslich Fragen des Naturschutzes. Hierauf w aren die beiden Natur- schutzorganisationen als Rekurrentinnen schon von i hrer Legitimation her beschränkt. Der Regierungsrat macht indessen geltend, ein Bauh err müsse vernünf- tigerweise erwarten, dass sein Projekt auch von der Beschwerdeinstanz auf seine Übereinstimmung mit den Abstandsvorschriften und über die Voraus- setzungen für allfällige Ausnahmen geprüft werde od er auf Grund des Unter- suchungsgrundsatzes geprüft werden müsse. Wie es sich damit verhält, kann im vorliegenden Fa ll offengelassen wer- den. Denn selbst wenn das Obergericht zum Schluss k äme, der Regierungsrat hätte der Beschwerdeführerin Gelegenheit geben müss en, sich zu den Ab- standsfragen zu äussern, wäre die beantragte Rückwe isung nicht geboten. Dem Regierungsrat ist die materielle Auffassung der Beschwerdeführerin be- kannt. Und auch in Kenntnis dieser Ansicht hält er an seiner gegenteiligen Beurteilung fest. Ist der Regierungsrat aber nicht bereit, seine Auffassung zu ändern, so liefe eine Rückweisung zur Gewährung des rechtlichen Gehörs auf einen formalistischen Leerlauf hinaus. Dieser würde bloss zu einer unnötigen Verzögerung führen, die mit dem – gleichgerichteten und der Anhörung gleichgestellten – Interesse der Beschwerdeführerin an einer möglichst beför- derlichen Beurteilung ihres Anspruchs nicht zu vere inbaren wäre (vgl. BGE 116 V 187 E. 3d). Dem Rückweisungsantrag ist daher nicht zu folgen. 4.– Umstritten ist, ob die projektierte Baute auf der südwestlichen und auf der nordöstlichen Seite die bauordnungsgemässen Grenzabstände einhält. a) Gemäss Art. 32 Abs. 1 des Gesetzes über die Raump lanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (Bau- gesetz, BauG, SHR 700.100) dürfen Bauten und Anlage n mit ihrem äussers- ten Bauteil die im Abstand von 2,5 m parallel zur G renze verlaufende Linie nicht überschreiten, sofern der Gemeinderat und die Nachbarin oder der Nachbar nicht ihre schriftliche Zustimmung geben. Nach Art. 7 Abs. 1 Ziff. 4 BauG können die Gemeind en in den Bau- ordnungen Vorschriften aufstellen über die Abstände zu anderen Gebäuden sowie zu den Grenzen privaten Grundeigentums, sowei t es ein überwiegendes öffentliches Interesse erfordert. Die Stadt Schaffhausen erliess – noch gestützt auf Art. 2 Ziff. 2 des bis 31. Dezember 1998 gelten den Baugesetzes für den Kanton Schaffhausen vom 9. November 1964 (aBauG, OS 20, S. 271) – mit 2002 3 der Bauordnung vom 1. Juni 1982/29. Oktober 1996 (B auO) solche Ab- standsvorschriften. Für die Wohnzonen lautet die Vorschrift wie folgt: Art. 42 1 Der Grenzabstand muss mindestens betragen: 4,00 m bei eingeschossigen Wohnbauten. 5,00 m bei zweigeschossigen Wohnbauten mit Fassaden bis 12,00 m Länge. Für jedes weitere Vollgeschoss erhöht sich der Abstand um 1,00 m. 6,00 m bei zweigeschossigen Wohnbauten mit Fassaden von mehr als 12,00 m Länge. Für jedes weitere Vollgeschoss erhöht sich der Abstand um 2,00 m. 2 Im Rahmen von Quartierplanvorschriften können abwe ichende Grenz- und Ge- bäudeabstände festgelegt werden. Nach Art. 18 BauG können die Gemeinden in einem Qu artierplan die Bau- , Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften de r Bauordnung ändern, ergänzen oder ausser Kraft setzen; vom Zweck der Zo ne darf nicht abgewi- chen werden (Abs. 1). Die zulässigen Abweichungen v on Vorschriften über Gebäudemasse, Abstände und die Ausnützung des Baugr unds nach Art. 7 Abs. 1 Ziff. 3 bis 5 BauG sind in der Bauordnung fe stzulegen (Abs. 2). Noch gestützt auf Art. 22 des Baugesetzes vom 8. Septemb er 1936 (OS 16, S. 119) hatte der Stadtrat Schaffhausen am 29. April 1953 d en Quartierplan L. mit zugehörigen Vorschriften erlassen (QPV). Art. 7 Abs . 2 QPV hat folgenden Wortlaut: Der Grenzabstand für zweigeschossige Bauten muss mi ndestens 5.00 m betragen. Bei Fassaden von mehr als 12.00 m Länge erhöht sich dieser Grenzabstand um 1/10 der Mehrlänge über 12.00 m. Art. 11 Abs. 1 QPV ermächtigt schliesslich den Sta dtrat, Abweichungen von Quartierplan und Bauvorschriften zu gestatten, wo es die besonderen Verhältnisse rechtfertigen. b) Der Regierungsrat und der Stadtrat Schaffhausen e rachten den Quar- tierplan L. aus dem Jahr 1953 als noch gültig. Die Beschwerdeführerin räumt zwar ein, der Regierungsrat habe mit überzeugender Begründung das Ar- gument der Naturschutzorganisationen widerlegt, won ach der Quartierplan vor Erteilung einer Baubewilligung den heutigen Geg ebenheiten angepasst werden müsste. In ihrer weiteren Argumentation geht sie aber von dessen Un- gültigkeit aus. Zu prüfen ist somit als nächstes, ob und allenfall s in welchem Umfang der Quartierplan L. noch gültig ist. 2002 4 aa) Gemäss Art. 89 Abs. 3 BauG bleiben die auf Grund bisherigen Rechts geltenden Zonenpläne und die übrigen Planungen der Gemeinden mit den da- zugehörigen Vorschriften weiterhin in Kraft. Sie si nd aber innert fünf Jahren ab Inkrafttreten des Baugesetzes zu überprüfen und nötigenfalls den neuen Vorschriften anzupassen. Der Regierungsrat kann die se Frist in begründeten Fällen verlängern. Diese Vorschrift lässt geltendes Recht der Gemeind en, das dem Baugesetz widerspricht, bis zu seiner fristgerechten Anpassun g weitergelten. Davon ausgenommen müssen aber solche Vorschriften sein, d ie schon mit dem vor- her geltenden Baugesetz nicht mehr vereinbar waren. Diese Einschränkung folgt zunächst aus dem Formulierungselement "weiter hin": Einstweilen wei- tergelten kann nur, was zuvor schon gültig war. Sodann vermö chte etwas an- deres auch von der Logik der Rechtsordnung nicht ei nzuleuchten. Und schliesslich wäre es auch mit der Rechtssicherheit unvereinbar, wenn schon früher baugesetzwidriges Recht während der Anpassun gsfrist vorübergehend wieder aufleben würde, bis es dann dem neuen Recht angepasst werden müss- te. bb) Was die Abstandsvorschrift von Art. 7 Abs. 2 QPV betrifft, so fällt sie unter den Vorbehalt von Art. 42 Abs. 2 BauO. Di ese Vorschrift wiederum ist durch Art. 18 Abs. 2 BauG gedeckt. Anwendbar si nd demnach die Min- destabstände des Quartierplans. cc) Problematisch erscheint demgegenüber die Ausnahme bestimmung von Art. 11 Abs. 1 QPV. Die Ermächtigung an den Sta dtrat, Abweichungen vom Quartierplan und von den Bauvorschriften zu ges tatten, ist einzig an die Voraussetzung gebunden, dass die besonderen Verhältnisse dies rechtfertigen. Nun behielt aber schon Art. 57 aBauG die Erteilung von Ausnahme- bewilligungen dem Regierungsrat vor (Zuständigkeit im geltenden Recht beim Baudepartement, Art. 57 Abs. 1 BauG). Und in b ezug auf den Abstand unter privaten Grundstücken war eine Verringerung d es gesetzlichen Min- destabstands nur mit Zustimmung des Nachbarn und de s Gemeinderats zu- lässig (Art. 33 Abs. 2 Satz 2 aBauG). Dieselbe Vora ussetzung gilt nach Art. 21 Abs. 6 BauO auch für die grösseren Mindesta bstände des kommu- nalen Baurechts, also auch für solche in Quartierplanvorschriften. Demzufolge ist die weitergehende Ausnahmemöglichke it von Art. 11 Abs. 1 QPV spätestens mit Inkrafttreten des Baugesetzes aus dem Jahr 1964 da- hingefallen. Ausnahmen sind somit allgemein nur zul ässig, wenn sie die Vor- aussetzungen von Art. 51 ff. BauG erfüllen (vgl. da s strengere frühere Recht von Art. 57 aBauG). In bezug auf den Grenzabstand z wischen privaten Grundstücken ist die Zustimmung der Nachbarn und de s Stadtrats voraus-2002 5 gesetzt (Art. 32 Abs. 1 BauG und Art. 21 Abs. 6 Bau O; vgl. die inhaltlich gleiche Vorschrift von Art. 33 Abs. 2 Satz 2 aBauG) . Wäre es anders, ge- nössen die Nachbarn innerhalb des Quartierplangebie ts gerade jenen Schutz nicht mehr, den ihnen Baugesetz und Bauordnung bei allfälliger Unterschrei- tung der Grenzabstände gewähren: Vielmehr könnte de r Stadtrat selbst gegen ihren Willen geringe Abstände zulassen, sofern die besonderen Verhältnisse es rechtfertigen. Das liesse sich mit den heutigen Schutzbedürfnissen nicht mehr vereinbaren. Nach dem Gesagten ist somit die Bewilligung von Au snahmen i.S.v. Art. 11 QPV ausgeschlossen, sofern die Nachbarn nic ht zugestimmt haben. Die Gebäudeabstände sind in jedem Fall einzuhalten (Art. 21 Abs. 6 BauO). dd) Art. 7 Abs. 1 QPV legt eine Ausnützungsziffer von 0,7 fest. Die über- geordnete Vorschrift von Art. 40 Abs. 1 BauO lässt in der Wohnzone mit ge- ringer Ausnützung nur eine Ausnützungsziffer von 0, 35 zu. Im Rahmen von Quartierplänen kann sie nach Art. 40 Abs. 3 BauO au f 0,40 erhöht werden. Zusätzlich kann der Stadtrat nach Art. 40 Abs. 4 Ba uO zur Förderung von verdichteten Wohn- und Siedlungsformen, welche die qualitativen Anforde- rungen nach den Richtlinien des Bundesamts für Wohn ungswesen erfüllen, die Ausnützungsziffer in der Wohnzone mit geringer Ausnützung auf höchs- tens 0,45 erhöhen, sofern keine schutzwürdigen öffe ntlichen oder privaten Interessen, insbesondere in bezug auf Quartier- und Ensembleschutz, entge- genstehen. Auf Grund dieser Regelung im übergeordneten Recht dürfen Bauten im Quartierplangebiet L. höchstens eine Baudichte von 0,45 aufweisen. An die- sem Wert findet die Höhernutzung nach Art. 7 Abs. 1 QPV ihre absolute Grenze. Die Annahme, der Baugrund könne bis zum qua rtierplangemässen Wert von 0,70 ausgenützt werden, geht daher fehl. V ielmehr trifft die Auffas- sung der beiden Naturschutzorganisationen zu. c) Nach der Rechtsprechung des Obergerichts ist für die Bestimmung des Grenzabstands auf die Geschosszahl abzustellen, wie sie auf der betreffenden Gebäudeseite in Erscheinung tritt (OGE vom 30. März 1998 i.S. H. und wei- tere, E. 4b/bb, Amtsbericht 1998, S. 124). Das Bauprojekt sieht eine Terrassensiedlung mit 12 Wohnungen vor. Je- weils vier Wohnungen sind nebeneinander angeordnet; ein Wohnungspaar hat dasselbe Niveau, und die beiden Paare sind im Nivea u um ein halbes Stock- werk versetzt. In der Hangrichtung liegen jeweils d rei Wohnungen überein- ander; die untersten Wohnungen liegen über einem ge gen Südwesten offenen Erdgeschoss. Die einzelnen Wohnungen bilden einen W inkel, in dessen Leer- 2002 6 raum die Terrasse angelegt ist; diese befinden sich in der Gebäudemitte und an den beiden Aussenseiten. aa) Von Südwesten her gesehen tritt die projektierte Baute so in Ersc hei- nung, dass die Aussenfassade der einzelnen Wohnung zu rund einem Drittel im Erdreich und zu etwas mehr im gewachsenen Terrai n liegt. Der um die Terrassenbreite von rund 7 bis 11 m zurückversetzte Wohnungsteil bildet Teil des abgewinkelten Vollgeschosses und tritt auch als solches in Erscheinung. Die Terrasse wird als Aussparung sichtbar. Bei einer solchen Gebäudeanlage ist der zurückvers etzte Wohnungsteil für die Berechnung der Grenzabstände mitzuzählen. Wäre es anders, würden ein- zelne Gebäudeteile, die über die Eigenschaft blosse r An- und Nebenbauten oder Attikageschosse hinausgehen, für sich betracht et. Eine geordnete Mess- weise wäre in Frage gestellt. Das liefe nicht nur d er Rechtssicherheit zuwider, sondern würde auch Möglichkeiten eröffnen, die vom Gesetzgeber gewollten Abstände zu unterlaufen. Beides wäre mit dem Zweck einer klaren Abstands- regelung nicht mehr vereinbar. Muss aber der zurückversetzte Wohnungsteil bei der Berechnung der Grenzabstände mitgezählt werden, so zählt die jewei lige Wohnung als ein volles Geschoss, das auf der unteren Wohnung bezieh ungsweise dem Erd- geschoss mit der Eingangspartie aufliegt. Da deren sichtbare Teile das ge- wachsene oder abgegrabene Terrain zu mehr als 1,40 m übersteigen, gelten auch sie als Vollgeschoss (Art. 27 Abs. 2 BauO). Di e Terrassensiedlung tritt somit auf allen Punkten der Südwestseite als zweige schossige Baute in Er- scheinung und hat somit die hiefür geltenden Grenzabstände einzuhalten. Für zweigeschossige Bauten gilt nach Art. 7 Abs. 2 QPV ein minimaler Grenzabstand von 5,00 m, der um einen Zuschlag von 1/10 der Mehrlänge über 12,00 m zu erhöhen ist. Dabei ist entgegen der Auffassung des Regie- rungsrats nicht von einer projizierten, sondern von der tatsächlichen Fas- sadenlänge auszugehen. Das leitet sich daraus ab, d ass andernfalls die mass- gebende Fassadenlänge durch Festlegung der Gebäudea chse beliebig be- stimmt würde, wodurch der Zweck des Grenzabstands u nterlaufen werden könnte. Bei einer tatsächlichen Fassadenlänge von 2 4,00 m ist somit ein Mehrlängenzuschlag von 1,20 m zum Grundabstand von 5,00 m hinzuzuzäh- len, womit ein Grenzabstand von 6,20 m einzuhalten ist. Das Projekt über- schreitet demnach den vorgeschriebenen Grenzabstand um 1,20 m. Wie dargelegt, kann die Ausnahmebestimmung von Art . 11 Abs. 1 QPV nicht mehr zum Zug kommen, weil sie geringere Anfor derungen stellt als die Sondervorschriften von Art. 32 Abs. 1 BauG beziehun gsweise Art. 21 Abs. 6 BauO. Diese beiden Vorschriften setzen für eine Ver ringerung des Grenz-2002 7 abstands die schriftliche Zustimmung der Nachbarn u nd die Zustimmung des Stadtrats voraus. Das Einverständnis der beiden Eig entümer des hauptsäch- lich anstossenden Grundstücks ... fehlt indessen. D emnach ist eine wesent- liche Voraussetzung nicht erfüllt, um die Unterschr eitung des minimalen Grenzabstands von 6,20 m auf das projektierte Mass von 5,00 m bewilligen zu können. Der Regierungsrat hat daher die dennoch erteilte Baubewilligung zu Recht aufgehoben. Die Verwaltungsgerichtsbeschwe rde erweist sich daher als unbegründet. bb) Aus Nordosten betrachtet, präsentiert sich das projektierte Gebäu de ähnlich, aber mit dem Unterschied, dass es weniger tief in das gewachsene beziehungsweise abgegrabene Terrain eingefügt ist. In bezug auf die oberste Wohneinheit fragt es sich sogar, ob nicht der Eindr uck von drei voll an- rechenbaren Geschossen erweckt werde. Doch selbst wenn mit zwei Geschos- sen gerechnet wird, ergibt dies bei einer Gebäudelä nge von 23,20 m einen Mehrlängenzuschlag von 1,12 m zum Grundabstand von 5,00 m, womit der Mindestabstand 6,12 m beträgt. Die Zustimmung des H auptanstössers fehlt, so dass die Erteilung einer Bewilligung für die pro jektierte Baute mit einem Grenzabstand von 5,00 m auch auf der Nordostseite u nzulässig ist. Der Re- gierungsrat hat daher die trotzdem erteilte Baubewi lligung zu Recht aufgeho- ben. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher au ch in diesem Punkt un- begründet. cc) Ist nach dem Gesagten die Aufhebung der Baubewill igung durch den Regierungsrat wegen Verletzung der Grenzabstände ni cht zu beanstanden, so erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als unbegründet. Sie muss abgewiesen werden.