<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00268</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215164&amp;W10_KEY=13013518&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00268</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.05.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rückweisungsentscheide gelten grundsätzlich als Zwischenentscheide. Der vorliegende Rückweisungsentscheid enthält materiell-rechtliche Vorgaben, aufgrund welcher die Gemeinde gezwungen wird, eine ihres Erachtens rechtswidrige Verfügung zu erlassen. Es liegt daher nach der Gerichtspraxis ein nicht wiedergutzumachender Nachteil vor (E. 2). Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins (E. 3). Ob die Verkehrssicherheit auch nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten gewährleistet ist, ist vorliegend vom Gemeinderat unter Berücksichtigung aller Umstände detailliert abzuklären (E. 5). Untergeordnete Mängel eines Bauvorhabens können mittels Nebenbestimmungen behoben werden. Die vom Baurekursgericht aufgezeigten Mängel sind nicht untergeordneter Natur. Bereits die verlangte Fassung der Garagenabfahrt in ein Haupt- oder Nebengebäude fordert die Verlegung der Einfahrt oder aber die Erstellung eines Nebengebäudes. Aufgrund der Gesamtheit der notwendigen Änderungen muss das Projekt somit neu ausgesteckt und publiziert werden (E. 6). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNG">PROJEKTÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 Abs. I lit. a BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 50 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 85 KV</span><br/><span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 19a Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. II lit. b VRG</span><br/><span class="gerade">§ 49 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 6 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=26737" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00268</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Mai 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Maya Sigron.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Stadt Uster, <br/> vertreten durch den Stadtrat Uster, RA A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Stadtrat Uster verweigerte mit Beschluss vom 3. September 2013 B und C die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehr</span><span>­</span><span>familien</span><span>­</span><span>hauses (sowie den Abbruch einer Werkhalle) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sowie den Umbau und die Erweiterung des ehemaligen Vielzweckbauernhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. </span><span>02</span><span> an der E-Strasse</span><span> 03</span><span>, </span><span>04</span><span>, </span><span>05</span><span>, </span><span>06</span><span> und </span><span>07</span><span> in Nieder</span><span>­</span><span>uster. </span><span>Zugleich wurde die im koordinierten Verfahren ergangene VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. November</span><span> </span><span>2012 erÃ¶ffnet, in welcher dem Bauvor</span><span>­</span><span>haben die naturschutzrechtliche Bewilligung verweigert wurde.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der dagegen von B und C erhobene Rekurs wurde vom </span><span>Baurekursgericht</span><span> mit Entscheid vom 26. MÃ¤rz 2014 gutgeheissen. Der Beschluss des Stadtrats Uster vom 3. September 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 26. November 2012 wurden aufgehoben und der Stadtrat Uster eingeladen, die nach</span><span>­</span><span>gesuchte Bewilligung im Sinn der ErwÃ¤gungen unter den erforderlichen Nebenbestim</span><span>­</span><span>mungen zu erteilen. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Entscheid erhob die Stadt Uster mit Eingabe vom 28. April</span><span> </span><span>2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid voll</span><span>­</span><span>umfÃ¤nglich aufzuheben, </span><span>unter</span><span> Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss am 21. Mai 2014 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte mit Eingabe vom 30. Mai</span><span> </span><span>2014 die Gut</span><span>­</span><span>heissung der Beschwerde unter Verweis auf die Beschwerdevernehmlassung des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 26. Mai 2014. B und C beantragten in ihrer Beschwerdeantwort vom 4. Juni 2014 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Stadt Uster. Zudem ersuchten sie um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Gemeinde Uster und B sowie C hielten in ihren </span><span>weiteren</span><span> Eingaben vom 2. Juli</span><span> </span><span>2014, 19. August</span><span> </span><span>2014, 19. September</span><span> </span><span>2014, 6. und 27. Oktober</span><span> </span><span>2014 an ihren in der Beschwer</span><span>­</span><span>de bzw. Beschwerdeantwort gestellten AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt zur </span><span>Beschwerdelegitimation</span><span> aus, das Baurekursgericht habe mit seinem Entscheid die Gemeindeautonomie verletzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rÃ¼gt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich auf ihre durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) garantierte Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im </span><span>konkreten</span><span> Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Entscheid vom 26. MÃ¤rz 2014 hob das Baurekursgericht den Beschluss des Stadtrats Uster vom 3. September 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. November</span><span> </span><span>2012 auf und lud den Stadtrat ein, die nachgesuchte baurechtliche </span><span>Bewilligung<span> im </span></span><span>Sinn</span><span> der ErwÃ¤gungen unter den erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>RÃ¼ckweisungsentscheide gelten grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheide. Sie sind </span><span>ausnahmsweise<span> dann als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des hÃ¶herinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65). Dies trifft im vorliegenden Fall nicht zu, da der BaubehÃ¶rde in verschiedener Hinsicht ein gewisser Spielraum verbleibt, um eine allfÃ¤llige Nebenbestimmung anzuordnen (vgl. dazu insbesondere E. 4.3.6, 4.3.8 und 4.3.9 des vorinstanzlichen Entscheids).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Gegen selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde dann zulÃ¤ssig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen oder die </span><span>Gutheissung<span> der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 </span>[BGG]<span>).</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.2.1 </span></b><span>Ein RÃ¼ckweisungsentscheid, mit dem eine Gemeinde gezwungen wird, eine ihres Erachtens </span>rechtswidrige<span> VerfÃ¼gung zu erlassen, hat einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG zur Folge (BGE 140 V 282 E. 4.2; VGr, 19. Juni 2014, VB.2014.00033, E. 2). Dies gilt </span><span>aber</span><span> nur soweit, als der RÃ¼ckweisungsentscheid materiellrechtliche Vorgaben enthÃ¤lt, welche die untere Instanz bei ihrem neuen Entscheid befolgen muss. ErschÃ¶pft sich der RÃ¼ckweisungsentscheid darin, dass eine Frage ungenÃ¼gend abgeklÃ¤rt und deshalb nÃ¤her zu prÃ¼fen ist, ohne dass damit materiellrechtliche Vorgaben verbunden sind, so entsteht der BehÃ¶rde, an die zurÃ¼ckgewiesen wird, kein nicht wiedergutzumachender Nachteil (BGE 140 V 282 E. 4.2, mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>In Disp.-Ziff. I des vorinstanzlichen Entscheids wurde der Stadtrat Uster eingeladen, die von ihm verweigerte <span>Baubewilligung</span> im Sinn der ErwÃ¤gungen unter den erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen. Damit sind materiellrechtliche Vorgaben verbunden, aufgrund <span>welcher</span> die Gemeinde gezwungen wird, eine ihres Erachtens rechtswidrige VerfÃ¼gung zu erlassen. Es liegt daher nach der Gerichtspraxis ein <span>nicht wiedergutzumachender Nachteil vor.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist daher einzutreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdegegnerschaft die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chliche</span><span>n</span><span> VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192</span><span>/2010</span><span>, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, </span><span>1</span><span>C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3). </span><span>E</span><span>ine Rechtsmittel</span><span>­</span><span>instanz</span><span> kann</span><span> insbesondere dann auf DurchfÃ¼hrung eines eigenen Augenscheins verzichten, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar PlÃ¼ss</span><span>, </span><span>Kom</span><span>­</span><span>mentar VRG, § 7 N. 81).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Im vorliegenden Fall wurde durch das Baurekursgericht am 13. Februar 2014 ein Augenschein durchgefÃ¼hrt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive 25 Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Aus diesen Unterlagen sowie der Gesamtheit der Ã¼brigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen weiteren Augenschein verzichtet werden kann.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BaugrundstÃ¼cke </span><span>Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Ke</span><span>r</span><span>nzone</span><span> </span><span>K3-III Niederuster sowie </span><span>gemÃ¤ss Verordnung zum Schutz des Greifensees vom 3. MÃ¤rz 1994 in der VII. Zone (Siedlungsrandzone) des <span>Schutzgebiets</span>. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ist mit </span><span>einem im kommunalen Inventar verzeichneten Vielzweckbauernhaus Ã¼berstellt, das in</span><span> einen Wohn- und Ãkonomieteil gegliedert ist. </span><span>D</span><span>er</span><span> Wohnteil </span><span>soll grundsÃ¤tzlich bestehen bleiben, wobei Anpassungen am Grundriss, der Fassade und am Dach erfolgen. Der Ãkonomieteil soll abgebrochen und </span>durch <span>einen Neubau ersetzt werden. Insgesamt ist der Einbau von acht </span><span>Wohnungen</span><span> geplant. Vorgesehen ist weiter der Abbruch der bestehenden Werkhalle des Zimmereibetriebs (Assek.-Nr. 08) und der Neubau eines Mehrfamilien</span>­<span>hauses mit 11 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 26</span> <span>AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motorfahrzeuge, welche Ã¼ber die E-Strasse erschlossen werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde fÃ¼hrt in der Beschwerde zunÃ¤chst aus, das Bauvorhaben sei aus GrÃ¼nden der ungenÃ¼genden Erschliessung zu verweigern. Aufgrund des heutiges Ausbaus der </span>E-Strasse<span> dÃ¼rften 30 Wohneinheiten Ã¼ber diese erschlossen werden. Mit den beiden Neubauten an der E-Strasse 09 und 10 sei die maximal zulÃ¤ssige Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten ausgeschÃ¶pft worden. Aus diesem Grund werde im Erschliessungskonzept vom 14. Februar 2011 fÃ¼r das strittige Bauvorhaben die Haupt</span>­<span>erschliessung Ã¼ber die F-Strasse vorgesehen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>§ 236 Abs. 1 </span><span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)</span><span> verlangt unter dem Randtitel "Erschliessungâ, dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Die E-Strasse weist heute eine Fahrbahnbreite von 4,4 bis 4,7</span><span> </span><span>m auf und verfÃ¼gt weder Ã¼ber ein Trottoir noch Ã¼ber Bankette. Nach den AusfÃ¼hrungen der Beschwer</span><span>­</span><span>defÃ¼hrerin werden bereits heute ca. 30 Wohneinheiten Ã¼ber die E-Strasse erschlossen, weshalb die technischen Anforderungen gemÃ¤ss Anhang zu den Normalien Ã¼</span><span>b</span><span>er die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember</span><span> </span><span>1987 (Zugangs</span><span>­</span><span>normalien) nach der Erstellung der mit dem Bauvorhaben geplanten 19</span><span> </span><span>zusÃ¤tzlichen</span><span> </span><span>Wohneinheiten nicht mehr erfÃ¼llt sind. </span><span>GemÃ¤ss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien kÃ¶nnen i</span><span>n dichter Bebauung und bei guter Erschliessung mi</span><span>t Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln</span><span> zwar die Grenzwerte fÃ¼r die Anwendungsbereiche bis zu den angegebenen Wohneinheiten erhÃ¶ht werden.</span><span> Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen wÃ¼rde somit die vorliegende Zufahrtsstrasse fÃ¼r bis zu 60 Wohneinheiten den technischen Anforderungen gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangs</span>­<span>normalien entsprechen. Es fehlt jedoch vorliegend an einer guten Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln (vgl. dazu vorinstanzlicher Entscheid, E. 3.3.1.2). Es sind daher die Anforderungen fÃ¼r eine Zufahrtsstrasse bis 150</span> Wohneinheit<span>en<span> zu berÃ¼ck</span></span><span>­</span><span>sichtigen. Nach diesen sind eine Fahrbahnbreite von mindestens 4,5</span><span> m,</span><span> ein Bankett von 0,3</span><span> </span><span>m sowie ein Trottoir von mindestens 2</span><span> </span><span>m (insgesamt 6,8</span><span> </span><span>m) erforderlich. Diese Anfor</span><span>­</span><span>derungen werden durch die E-Strasse nicht erfÃ¼llt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dabei ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Festlegung der Zugangsart gemÃ¤ss § 6 Abs. 1 Zugangsnormalien nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Anwendungsbereichen im Anhang erfolgt. Die Auswirkungen anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet. </span><span>Die Beschwerdegegnerschaft fÃ¼hrt in diesem Zusammenhang aus, dass bereits heute aufgrund des Zimmereibetriebs tÃ¤glich durchschnittlich 88</span> <span>Fahrbewegungen erfolgen. Ob und inwiefern sich das Verkehrsaufkommen nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten gegen</span>­<span>Ã¼ber dem heutigen Verkehrsaufkommen erhÃ¶ht, wurde vorliegend nicht untersucht. Unter diesen UmstÃ¤nden ist gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand nicht mit einer ErhÃ¶hung von Fahrten im Umfang von 19 Wohneinheiten auszugehen, weshalb bereits die Bewilligung der Erschliessung der </span><span>beiden Neubauten an der E-Strasse</span> <span>09 und 10</span><span> Ã¼ber die E-Strasse von den technischen Anforderungen gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien abgewichen worden sein dÃ¼rfte. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Damit bleibt zu prÃ¼fen, ob sich im vorliegenden Fall ausnahmsweise eine Abweichung von den Zugangsnormalien rechtfertigt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Das Baurekursgericht begrÃ¼ndet die ZulÃ¤ssigkeit der Abweichung im vorinstanzlichen Entscheid damit, dass es sich bei der E-Strasse um eine gerade verlaufende, Ã¼bersichtliche Stichstrasse (Sackgasse) mit Fahrverbot (nur Zubringerdienst gestattet) mit einer Fahrbahnbreite von 4,40 bis 4,70 m in einer Kernzone handle, deren LÃ¤nge bis zum BaugrundstÃ¼ck lediglich rund 110 m betrage. Die Verkehrssicherheit sei in Anbetracht der konkreten Situation und der zu erwartenden Fahrzeugbewegungen fÃ¼r alle Verkehrsteilnehmenden gewÃ¤hrleistet. Das Kreuzen von Personenwagen sei mÃ¶glich. FussgÃ¤nger wÃ¼rden angesichts der beschriebenen tatsÃ¤chlichen Ausgestaltung der Strasse und des zu erwartenden Verkehrsaufkommen nicht gefÃ¤hrdet. FÃ¼r den eher seltenen Begegnungsfall zweier Personenwagen und eines FussgÃ¤ngers kÃ¶nne zudem aufgrund der Ã¼bersichtlichen Gegebenheiten die Situation rechtzeitig eingeschÃ¤tzt und ein gleichzeitiges Kreuzen der Fahrzeuge auf HÃ¶he des FussgÃ¤ngers vermieden werden. Auch fÃ¼r Fahrradfahrer sei die Verkehrssicherheit gewÃ¤hrleistet, da die E-Strasse ohnehin kein hohes Fahrtempo zulasse und die kurze Distanz keine ÃberholmanÃ¶ver nÃ¶tig mache. Schliesslich habe es die Gemeinde versÃ¤umt, frÃ¼hzeitig ein Quartierplanverfahren einzuleiten bzw. fÃ¼r eine breitere Erschliessung zu sorgen. Es handle sich bei der E-Strasse um die letzte erschlossene "BaulÃ¼cke". </p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.2 </span></b>Mit den Zugangsnormalien soll die Verkehrssicherheit von Zufahrten fÃ¼r jedermann gewÃ¤hrleistet werden (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Wird somit die Verkehrssicherheit auch im Fall einer Abweichung von den Zugangsnormalien einwandfrei gewÃ¤hrleistet, erweist sich eine Abweichung aufgrund des Sinns und Zwecks von § 237 PGB grundsÃ¤tzlich als zulÃ¤ssig. <span>Auch gemÃ¤ss § 360 Abs. 3 PBG kÃ¶nnen von technischen Anforderungen, wie den Zugangsnormalien, aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ</span><span> 1988 Nr. 45)</span><span>. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In § 11 der Zugangsnormalien werden beispielhaft GrÃ¼nde fÃ¼r solche Erleichterungen aufgezÃ¤hlt. GemÃ¤ss dieser Bestimmung kÃ¶nnen </span><span>im Einzelfall, unter Vorbehalt der Notzufahrt, geringere Anforderungen gestellt werden, wenn es aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich ist, insbesondere bei steilen Hanglagen, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes, landwirtschaftlichen Heimwesen, gemein</span>­<span>schaftlichen ParkierungslÃ¶sungen, separat gefÃ¼hrten Rad- oder Fusswegerschliessung oder FussgÃ¤ngerzonen (VGr, 18. August 2004, </span><span>VB.2003.00430</span><span> = </span><span>BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Die beispielhaft aufgezÃ¤hlten GrÃ¼nde fÃ¼r Abweichungen gemÃ¤ss § 11 Zugangsnormalien sind vorliegend nicht einschlÃ¤gig. Es bleibt somit zu prÃ¼fen, ob die Verkehrssicherheit auch nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten auf der Basis des heutigen Ausbaus der E-Strasse und des heutigen Verkehrsregimes einwandfrei gewÃ¤hrleistet ist. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.4 </span></b>GemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerschaft erfolgen bereits heute aufgrund des Zimmereibetriebs tÃ¤glich durchschnittlich 88 Fahrbewegungen. Ob und inwiefern sich das Verkehrsaufkommen nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten gegenÃ¼ber dem heutigen Verkehrsaufkommen erhÃ¶ht, wurde vorliegend nicht untersucht (das nicht bei den Akten liegende Erschliessungskonzept vom 14. Februar 2011 befasst sich nach den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin lediglich mit der Verkehrsentlastung der E-Strasse). Ob die Verkehrssicherheit auch nach der Erstellung der 19 Wohnein­heiten gewÃ¤hrleistet ist, ist somit vom Gemeinderat Uster unter BerÃ¼cksichtigung aller UmstÃ¤nde detailliert abzuklÃ¤ren (Analyse der heutigen Situation und der Situation nach der Erstellung der 19 Wohneinheiten). Dabei gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass hinsichtlich der Erschliessung des<span> Vielzweckbauernhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 je nach der Ausgestaltung eines Ã¼berarbeiteten Projekts (vgl. dazu E. 6) auch die Besitzstandsgarantie zu prÃ¼fen wÃ¤re.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Schliesslich ist darauf </span><span>hinzuweisen</span><span>, dass die Durchsetzbarkeit des von der Gemeinde in der Baubewilligung begrÃ¼ndeten Anschlussreverses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 11 nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde fÃ¼hrt weiter aus, dass das Baurekursgericht mit der im angefochtenen Entscheid vorgenommenen WÃ¼rdigung zur Einordnung des streitbetroffenen Bauvor</span>­<span>habens die Gemeindeautonomie verletzt habe. Das Bauvorhaben sei mehrmals der Stadtbildkommission zur Beurteilung vorgelegt worden, welche sich aus ausgewiesenen Experten der Fachbereiche Architektur, StÃ¤dtebau, Denkmalpflege und Landschafts</span>­<span>architektur zusammensetze, weshalb ihr eine hohe Fachkompetenz zukomme. In ihren Sitzungen vom 9. MÃ¤rz 2011, 22. November 2012 und 23. Mai 2013 habe sich die Stadtbildkommission mit dem Bauvorhaben intensiv auseinandergesetzt. Hinzu komme, dass der Stadtrat eine Fachstudie Ã¼ber die spezifischen Eigenheiten der Kernzone Niederuster habe ausarbeiten lassen. Die Studie prÃ¤zisiere die das Ortsbild prÃ¤gende Ãberbauung gemÃ¤ss Art. 9 der geltenden Bau- und Zonenordnung. Schliesslich habe sich der BeschwerdefÃ¼hrer im Beschluss vom 3. September 2013 Ã¤usserst ausfÃ¼hrlich und nachvollziehbar mit der Thematik </span>"<span>Einordnung und Gestaltung/Natur- und Heimatschutz</span>"<span> auseinandergesetzt. Aus diesen GrÃ¼nden hÃ¤tte sich die Vorinstanz im vorliegenden Fall bei der inhaltlichen Beurteilung zurÃ¼ckhalten mÃ¼ssen, ansonsten die Gemeindeautonomie vollstÃ¤ndig ausgehÃ¶hlt wÃ¼rde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. In Art. 9 Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung wird festgehalten, dass Bauten bezÃ¼glich GrÃ¶sse, kubischer Gestaltung, Gliederung der Fassade, DÃ¤cher, Fenster und TÃ¼ren sowie Farb- und Materialwahl so zu gestalten</span><span> sind</span><span>, dass sie sich in die das Ortsbild prÃ¤gende Ãberbauung einordnen. SinngemÃ¤ss Gleiches gilt fÃ¼r UmschwÃ¼nge und unÃ¼berbaut bleibende FlÃ¤chen hinsichtlich Mauern, GelÃ¤ndeverlauf und Bepflanzung (Art. 9 Abs. 2 BZO).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller </span><span>massgebenden</span><span> Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, mit weiteren Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Den </span><span>Gemeinden steht bei der Anwendung der Ãsthetikgeneralklausel als Ausfluss der Gemeindeautonomie ein gewisser Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Mit der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die kommunale BaubehÃ¶rde die fÃ¼r den Entscheid relevante bauliche Umgebung und fÃ¼hrt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung des Bauprojekts misst. Das Baurekursgericht hat die von der BaubehÃ¶rde angefÃ¼hrten </span><span>EntscheidgrÃ¼nde<span> ihrerseits gebÃ¼hrend zu berÃ¼cksichtigen und sich mit den Kriterien auseinander</span></span><span>zu</span><span>setzen, welche von der BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Dasselbe gilt, wenn â wie im vorliegenden Fall â eine fachkundige Stadtbildkommission das Bauprojekt beurteilt oder eine Fachstudie Ã¼ber die spezifischen Eigenheiten der Kernzone eingeholt wurde. SelbstverstÃ¤ndlich ist dabei vom Baurekursgericht zu berÃ¼cksichtigen, dass eine Beurteilung durch ein Fachgremium erfolgt ist. Eine abweichende Beurteilung durch das Baukursgericht erfordert in einem solchen Fall eine besonders sorgfÃ¤ltige und ausfÃ¼hrliche Auseinandersetzung mit den EntscheidgrÃ¼nden. Abgesehen von der insoweit gebotenen RÃ¼cksichtnahme besteht nach der neueren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts</span><span> allerdings keine weitergehende EinschrÃ¤nkung der grundsÃ¤tzlich vollen Kognition der Vorinstanz (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3</span><span> </span><span>= BEZ 2014 Nr. 3</span><span>, auch zum Folgenden). Die Vorinstanz ist insbesondere auch ermÃ¤chtigt, eine Ermessenskontrolle durchzufÃ¼hren (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei unzulÃ¤ssiger KognitionsbeschrÃ¤nkung beginge das Gericht eine formelle Rechtsverweigerung im Sinn von Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BGr, 21. April 2004, 1P.401/2003, E. 2.1; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St.</span><span> </span><span>Gallen 2010, Rz. 1657).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als </span><span>rechtmÃ¤ssig</span><span> erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs</span><span>. </span><span>2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des recht</span><span>­</span><span>mÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Ob die Vorinstanz im Rahmen der neuen Kognitionspraxis die PrÃ¼fung der Einordnung unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der kommunalen EntscheidgrÃ¼nde, insbesondere auch der Beurteilungen der Stadtbildkommission und der Fachstudie, vornahm, kann vorliegend offenbleiben. Die vom Baurekursgericht aufgezeigten MÃ¤ngel sind nicht untergeordneter Natur. In seinen ausfÃ¼hrlichen ErwÃ¤gungen gelangte das Baurekursgericht â in dieser Hinsicht Ã¼bereinstimmend mit der BeschwerdefÃ¼hrerin â zur Auffassung, dass die Garagenzufahrt in einem Haupt</span><span>-</span><span> bzw. NebengebÃ¤ude zu fassen sei (E. 4.3.6 des vor</span><span>­</span><span>instanzlichen Entscheids). Weiter wurde festgehalten, es werde beim Neubauvorhaben eine ruhige Dachgestaltung bzw. eine Zusammenfassung von Dachaufbauten vermisst. Es wurden die FirstoblichtbÃ¤nder und die Belichtung des Treppenhauses des Neubaus beanstandet und festgehalten, dass das Neubauprojekt bezÃ¼glich der ins Dach hinauf</span><span>­</span><span>gezogenen und auch der Ã¼brigen vor das GebÃ¤udevolumen gesetzten Balkone Ã¼berarbeitet werden mÃ¼sse (E. 4.3.8 des vorinstanzlichen Entscheids). Schliesslich wurden auch Ã¼bereinstimmend mit der Vorinstanz die fÃ¼r den Neubau vorgesehenen, allseitigen, prÃ¤gnanten AufschÃ¼ttungen kritisiert (E. 4.3.9 des vorinstanzlichen Entscheids). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gesamthaft betrachtet handelt es sich bei den beanstandeten, von der Beschwerde</span><span>­</span><span>gegnerschaft nicht angefochtenen Punkten aufgrund des betroffenen inventarisierten GebÃ¤udes, dessen Schutzumfang noch nicht feststeh</span><span>t</span><span>, und </span><span>der Lage in </span><span>der </span><span>Kernzone</span><span> </span><span>K3-III Niederuster </span><span>sowie</span><span> </span><span>der Siedlungsrandzone der Verordnung zum Schutz des Greifensees </span><span>um wesentliche ProjektÃ¤nderungen, die jedenfalls aufgrund der empfindlichen Lage nicht auflageweise korrigiert werden kÃ¶nnen. Bereits die verlangte Fassung der Garagenabfahrt in ein Haupt- oder NebengebÃ¤ude fordert die Verlegung der Einfahrt oder aber die Erstellung eines NebengebÃ¤udes. Aufgrund der Gesamtheit der notwendigen Ãnderungen muss das Projekt somit neu ausgesteckt und publiziert werden. Die Verweigerung der Bau</span><span>­</span><span>bewilligung erweist sich daher aufgrund der notwendigen Ãberarbeitungen als recht</span><span>­</span><span>mÃ¤ssig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b><span>Die Beschwerde erweist sich als begrÃ¼ndet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben und die Bauverweigerung des Stadtrats Uster vom </span><span>3. Sep</span><span>­</span><span>tember</span><span> </span><span>2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. Novem</span><span>­</span><span>ber</span><span> </span><span>2012</span><span> wiederherzustellen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.2 </span></b><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerschaft kostenpflichtig (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist sodann zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. </span><span>Der Entscheid des Baurekursgerichts vom </span><span>26. MÃ¤rz 2014 </span><span>wird aufgehoben und der Beschluss des Stadtrats Uster vom </span><span>3. September 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. No­vember 2012</span><span> wiederhergestellt.</span><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 250.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'250.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 12'270.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft auferlegt. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin </span><span>fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. </span><span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>