<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div id="JurisdictionPrintArea"> <h1>Rechtsprechung Luzern</h1> <br/> <table class="headerleft noborder" id="content_0_tblJurisdiction"> <tr> <th>Instanz:</th><td>Verwaltungsgericht</td> </tr><tr> <th>Abteilung:</th><td>Verwaltungsrechtliche Abteilung</td> </tr><tr> <th>Rechtsgebiet:</th><td>Raumplanung</td> </tr><tr> <th>Entscheiddatum:</th><td>04.04.2007</td> </tr><tr> <th>Fallnummer:</th><td>V 06 173_1</td> </tr><tr> <th>LGVE:</th><td></td> </tr><tr> <th>Leitsatz:</th><td>§ 207 Abs. 1 lit. a PBG. Beschwerdelegitimation in Bausachen nach Einführung des BGG. In Anlehnung an die Praxis zu Art. 103 lit. a OG muss auf Einwände nicht eingetreten werden, welche der beschwerdeführenden Partei im Ergebnis keinen Vorteil bringen.<br/><br/>§ 142 Abs. 1 PBG. Der Schutz bedeutender Gebäude erfordert, dass allfällige Neubauten in der Umgebung die schutzwürdige Baute visuell nicht wesentlich beeinträchtigen sowie funktionell und nutzungsmässig nicht konkurrenzieren.</td> </tr><tr> <th>Rechtskraft:</th><td>Diese Entscheidung ist rechtskräftig.</td> </tr><tr> <th>Entscheid:</th><td>Im Hinblick auf die Überbauung eines grösseren Areals in der städtischen Wohnzone führte die Bauherrschaft einen zweistufigen Planungswettbewerb durch. Der gestützt auf das Siegerprojekt erarbeitete Gestaltungsplan wurde vom Stadtrat Luzern genehmigt. Gegen diesen Entscheid liessen die Eigentümer des benachbarten Landsitzes Hünenberg, der sich unter Denkmalschutz befindet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde führen.<br/><br/>Aus den Erwägungen:<br/><br/>2.- Ein Sachentscheid setzt die Befugnis zur Rechtsvorkehr ("Legitimation") voraus (§ 107 Abs. 2 lit. d VRG). In diesem Sinne sind gemäss spezialgesetzlicher Regel in § 207 Abs. 1 lit. a PBG zur Erhebung von Einsprachen und Verwaltungsgerichtsbeschwerden nach diesem Gesetz die Personen befugt, die an der Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheides ein schutzwürdiges Interesse haben (vgl. auch Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700] in der seit 1.1.2007 geltenden Fassung in Verbindung mit Art. 89 Abs. 1 lit. b und c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17.6.2005 [BGG; SR 173.110]).<br/><br/>a) Nicht jedermann soll demnach zur Beschwerdeführung legitimiert sein, sondern nur derjenige, der in beachtenswerter, naher Beziehung zur Streitsache steht. Ein schutzwürdiges Interesse hat, wer an der Abweisung eines Gesuchs mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit interessiert ist oder wer in höherem Masse als jedermann, besonders und unmittelbar berührt wird. Als schutzwürdig gelten nebst den rechtlich geschützten auch die wirtschaftlichen, ideellen und sogar die rein tatsächlichen Interessen. Das schutzwürdige Interesse muss folglich nicht in einer Rechtsverletzung bestehen und hat mit dem Interesse, das durch die als verletzt gerügte Bestimmung geschützt ist, nicht übereinzustimmen. Es ist zu bejahen, wenn eine tatsächliche Benachteiligung abgewendet oder ein praktischer Nutzen und Erfolg erreicht werden soll. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse begründet für sich allein keine Beschwerdebefugnis.<br/><br/>Im Bereich des Bau- und Planungsrechts muss die besondere Beziehungsnähe vorab in räumlicher Hinsicht gegeben sein, namentlich dann, wenn es um Immissionen geht, bei denen es zwischen solchen materieller (z.B. Lärm, Luftverunreinigung) und solchen ideeller Art (z.B. Ästhetik) zu differenzieren gilt. Räumliche Nähe in diesem Sinne liegt nicht schon dann vor, wenn das streitbetroffene Objekt vorbeigehend oder -fahrend erblickt wird, auch wenn dies täglich geschehen mag. Vorausgesetzt ist vielmehr ein fester Bezug im Sinne von Nachbarschaft, vermittelt durch dingliche oder vertragliche Rechte. Dabei lassen sich keine allgemeingültigen, begrifflich klar fassbaren Grenzen ziehen; insbesondere kann hinsichtlich der Entfernung zum Streitobjekt kein ein für alle Mal festgelegtes Metermass ausschlaggebend sein. Ebenso wenig lässt sich die Legitimation einfach auf die unmittelbar angrenzenden Nachbarn beschränken. Sichtverbindung reicht in der Regel aus, stellt aber auch bloss ein Indiz für eine mögliche Beeinträchtigung dar und vermittelt daher nicht zwangsläufig Beschwerdebefugnis. Genauso sind andererseits Fälle denkbar, in denen besondere Betroffenheit - etwa zufolge von Lärm-, Geruchs- oder Strahlenimmissionen - selbst ohne Einsehbarkeit bejaht werden muss. So hat das Bundesgericht die Legitimation bei nachbarlichen Distanzen von 45 bis 120 m schon bejaht, wobei es in den meisten Fällen um Lärmimmissionen ging (BGE 121 II 174 Erw. 2b), in einem andern Fall bei 130 m verneint, diesmal im Zusammenhang mit ideellen Immissionen (BG-Urteil 1A.92/1994 vom 28.3.1995, in: ZBl 1995 S. 529). Generell kann man festhalten, dass bei rein ideellen Immissionen strengere Anforderungen an die nachbarliche Beziehung zu stellen sind, als bei materiellen Immissionen (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 546). Entscheidend für die Ausdehnung der Beschwerdebefugnis bleiben allerdings letztlich immer die konkreten Auswirkungen des betreffenden Bauprojektes. Dabei pflegt das Verwaltungsgericht das Rechtsschutzinteresse im Bereich von § 207 Abs. 1 lit. a PBG praxisgemäss nicht generell, sondern rügespezifisch, d.h. für jeden Einwand gesondert zu beurteilen (LGVE 2000 II Nr. 19 mit umfassenden Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Daran ändert im Grundsatz auch das auf den 1. Januar 2007 in Kraft getretene BGG nichts. Zwar bedingt die in Art. 111 BGG statuierte Einheit des Verfahrens, dass das in Art. 89 BGG definierte Beschwerderecht auch im kantonalen Verfahren nicht eingeschränkt wird (Art. 111 Abs. 1 BGG). Dieses Beschwerderecht galt indessen bereits bisher im bundesgerichtlichen Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren und damit auch im vorgelagerten kantonalen Beschwerdeverfahren. Auch nach der Praxis zu dieser Beschwerdebefugnis musste auf Einwände nicht eingetreten werden, die der beschwerdeführenden Partei im Ergebnis keinen Vorteil bringen konnten. Massgeblich bleibt damit, ob eine Rüge einen Einfluss auf die Beurteilung der Beschwerdeanträge haben und die Gutheissung der Anträge für die beschwerdeführende Partei einen Vorteil bringen kann. Wird dies bejaht, ist darauf einzugehen. <br/><br/>b) Die Beschwerdeführer sind Eigentümer des unter Denkmalschutz stehenden Landsitzes Hünenberg, der sich nördlich bzw. nordwestlich der geplanten Überbauung befindet. Sie machen geltend, ihr Landsitz werde durch die südlich davon geplante Überbauung optisch massiv beeinträchtigt, und die Planung nehme keine Rücksicht auf das kulturell bedeutende Landgut. Damit machen sie ausschliesslich ideelle Gründe geltend. Beschwerdegegner und Vorinstanz weisen darauf hin, dass der Abstand zwischen der geplanten Bauzeile D und dem Schlösschen Hünenberg ca. 70 m betrage. Dazwischen liege ein bewaldetes Bachtobel. Damit bestehe keine räumliche und somit auch keine enge nachbarliche Beziehung. Auch sei keine gemeinsame Erschliessung vorgesehen. <br/><br/>c) Das Grundstück Nr. 135, GB Ebikon, auf dem das Landgut steht, hat mit dem zum Gestaltungsplanperimeter gehörenden Grundstück Nr. 1201 eine gemeinsame Grenze. Die Distanz zwischen der Terrasse des Landgutes und den nördlichsten Bauten des Gestaltungsplanes beträgt etwas mehr als 50 m. Dazwischen liegt ein schmaler Streifen eines Tobelwaldes, der weitgehend mit Laubbäumen bestockt ist. Im Sommer dürften daher die geplanten Bauten vom Landgut her kaum sichtbar sein. Wie der Augenschein bestätigt hat, ist im Winter indessen zwischen den Baumstämmen und Ästen hindurch ein gewisser Durchblick vorhanden. Da das Gestaltungsplangebiet höher liegt und auch die nördlichsten Bauten mehrgeschossig geplant sind, werden diese das Landgut erheblich überragen. Den Beschwerdeführern ist daher zumindest bezüglich der nördlichsten Baureihe des Gestaltungsplangebietes ein gewisses Interesse an der Freihaltung nicht abzusprechen. Damit ist ein schutzwürdiges nachbarliches Interesse gegeben. Auf die Beschwerde ist daher entgegen dem Antrag der Beschwerdegegner einzutreten. <br/><br/>3.- In der Sache machen die Beschwerdeführer geltend, ihr Landsitz befinde sich auf einem Felsvorsprung auf 462 m.ü.M. (Dachtraufe auf 469 m.ü.M). Der im südlich angrenzenden Gestaltungsplan dem Schlösschen am nächsten liegende Baubereich D sehe Baukuben mit Dachkanten bis 485 m.ü.M. vor. Eine zweite Reihe von sechs Baukuben weise Baukörper mit Dachkanten bis 486.5 m.ü.M auf. Der strittige Gestaltungsplan nehme keine Rücksicht auf die nördliche Nachbarschaft, vielmehr werde der massivste Teil der geplanten Überbauung ausgerechnet im Baubereich D konzentriert, welcher dem kulturell bedeutenden Landgut Hünenberg am nächsten liege. Damit sei die gemäss § 72 PBG bezweckte Anpassung der Planung an die bauliche und landschaftliche Umgebung jedenfalls nach Norden, namentlich bezüglich der Schloss- und Parkanlage, nicht gegeben. Grösse, Proportion und Massierung im Baubereich D beeinträchtigten damit das Orts- und Landschaftsbild von Norden und verletzten damit auch § 140 Abs. 1 PBG. Damit fehle auch die in § 75 PBG geforderte Voraussetzung für die Gewährung eines maximalen Ausnützungsbonus von 15 %. Um ein Minimum an Massstäblichkeit gegenüber dem denkmalgeschützten Schloss Hünenberg zu erzielen, sei es unabdingbar, den Baubereich D um zwei bzw. ein Geschoss zu reduzieren. <br/><br/>Beschwerdegegner und Vorinstanz weisen darauf hin, dass sich zwischen der geplanten Überbauung und dem Schlösschen ein bewaldetes Tobel befinde, das die beiden Gebiete in voneinander unabhängige Landschaftsräume trenne. Die Waldbäume überragten die Bauten im Baubereich D deutlich. Zwar sei der Wald durch Sturmschäden etwas ausgelichtet, und durch die Fällung der Baumallee entlang der Zufahrt durch die Beschwerdeführer sei ein zusätzlicher Sichtschutz beseitigt worden. Dadurch und wegen des Fehlens von immergrünen Nadelhölzern sei im Winter eine schwache Sichtverbindung vorhanden. Durch Wiederaufforstung könne rasch wiederum eine dichte Bestockung erreicht werden, die auch ausserhalb der Vegetationsperiode eine direkte Sichtverbindung ausschliesse. Im Übrigen befinde sich die Kote der Dachkante beim nächstgelegenen Haus nicht auf 485 m.ü.M., sondern auf 483 m.ü.M. Nicht zutreffend sei auch die Behauptung, die Baumasse sei im Baubereich D konzentriert. Von massiven und riegelartigen Baukuben könne keine Rede sein. Diese wiesen eine Länge von nur 14.6 m auf mit Zwischenräumen von 16.6 m. Die Eingliederung der geplanten Bauten sei im Rahmen des zweistufigen Wettbewerbes ein schwergewichtiges Thema gewesen, und das Siegerprojekt sei von der auch mit Fachleuten, u.a. einem Vertreter des Innerschweizer Heimatschutzes, besetzten Jury auch diesbezüglich hervorgehoben worden. Zudem sei von der Baubewilligungsbehörde eine Begutachtung durch die Kantonale Denkmalpflege eingeholt worden. Diese sei zum Schluss gekommen, dass durch die Neubauten keine wesentliche Beeinträchtigung für die Wirkung des unter Denkmalschutz stehenden Schlösschens Hünenberg als Baudenkmal zu erwarten sei. <br/><br/>4.- Nach § 72 Abs. 1 PBG bezweckt der Gestaltungsplan eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung eines zusammenhängenden Gebietes. Der Gemeinderat kann zur zonengemässen Ausnützung einen Ausnützungszuschlag gewähren, wenn gewisse Qualitätskriterien erfüllt sind. Dazu gehört auch, dass es sich um eine siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Überbauung handelt, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert (§ 75 Abs. 2 und Absatz 3 lit. c PBG).<br/><br/>Dass diese Voraussetzungen beim strittigen Gestaltungsplan bezüglich des südlich des Tobelwaldes vorhandenen Landschaftsraumes nicht gegeben sein sollen, machen die Beschwerdeführer nicht ausdrücklich geltend, und sie bringen auch keine diesbezüglichen Begründungen vor. In der Tat war, wie Vorinstanz und Beschwerdegegner richtig darlegen und aus den vorinstanzlichen Akten hervorgeht, die Einpassung der geplanten Überbauung in die bauliche und landschaftliche Umgebung ausdrücklicher Bestandteil der Wettbewerbsaufgabe und der Bewertung. Inwiefern diese unter Mitwirkung ausgewiesener Fachleute erfolgte Bewertung unrichtig sein soll, vermögen die Beschwerdeführer nicht darzulegen. Nachvollziehbar ist, wie der Augenschein gezeigt hat, auch die Unterteilung der Überbauung in zwei südliche und zwei nördliche Baureihen, zwischen denen - entlang des Wanderweges - ein von alten, schutzwürdigen Eichen gesäumter Grünbereich verläuft. Damit ist diesbezüglich aber auch die Berufung der Beschwerdeführer auf § 140 Abs. 1 PBG nicht begründet, der eine Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung verlangt und eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes untersagt. Bei dieser Beurteilung kann offen bleiben, ob die Beschwerdeführer zu dieser Rüge überhaupt legitimiert sind. Die Beschwerdeführer bemängeln aber, dass in die Prüfung der Eingliederung das nördlich situierte Denkmalobjekt nicht mit einbezogen worden sei. Dies war tatsächlich nicht der Fall. Weder in den Wettbewerbsunterlagen noch im Jurybericht sind Aussagen über das Gebiet nördlich des Gestaltungsplanareals zu finden. Beschwerdegegner und Vorinstanz begründen dies damit, dass der Tobelwald den Bereich des Gestaltungsplangebietes einerseits und den nördlichen Bereich der Hügelkuppe mit dem Landgut andererseits in zwei voneinander völlig unabhängige Landschaftskammern unterteile. Damit sei ein Einbezug des Landgutes in die Gestaltungsplanung nicht erforderlich gewesen. <br/><br/>Dieser Beurteilung ist grundsätzlich zuzustimmen, wie sich am Augenschein gezeigt hat. Das Gestaltungsplangebiet besteht aus der heute weitgehend offenen Landschaft zwischen der Hünenbergstrasse im Süden und dem Tobelwald im Norden. Dieser Bereich fällt von Süden nach Norden terrassenartig leicht ab. Optisch wird das Gebiet des Gestaltungsplanes durch das vor allem nordwestlich steil abfallende und mit zum Teil hohen Bäumen bestockte Tobel von der nördlich des Waldes angrenzenden offenen Geländekammer abgetrennt. Daran vermag der beschränkte Durchblick, der überdies nur im Winterhalbjahr besteht, nichts zu ändern. Nördlich dieses Tobelwaldes liegt, erheblich tiefer, das Landgut Hünenberg, das sich seinerseits auf einer gegen Norden abfallenden unüberbauten Hügelkuppe befindet. Dass Vorinstanz und Bauherrschaft daher von zwei verschiedenen Landschaftskammern ausgegangen sind, ist in grundsätzlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Allerdings besteht hier die Besonderheit, dass das sich nördlich des Tobelwaldes befindliche Landgut ein denkmalgeschütztes Objekt ist, das einer besonderen Rücksichtnahme bedarf, wie nachfolgend noch darzulegen ist. Damit reduziert sich die Frage der Eingliederung aber auf diese Rücksichtnahme aus der Sicht des genannten Objektes. Wenn dem Gestaltungsplan nicht vorgeworfen werden kann, er trage diesem Schutzobjekt keine Rechnung, kann auch keine Verletzung der §§ 72 und 75 PBG vorliegen. <br/><br/>5.- a) Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht geltend, dass das Denkmalschutzgesetz einen Umgebungsschutz verlangen würde, der hier verletzt sei. Sie stützen sich auf die Bestimmungen des PBG über den Schutz des Orts- und Landschaftsbildes (§§ 140 ff. PBG). Wie bereits erwähnt, wird hier eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel von § 140 PBG nicht substanziiert vorgebracht und ist auch nicht zu erkennen. Zu prüfen bleibt daher die Beachtung der besonderen Norm von § 142 Abs. 1 PBG, die den Schutz bedeutender Gebäude und historischer Ortskerne zum Ziel hat. Danach ist bei Veränderungen an Gebäuden oder Gebäudeteilen von geschichtlicher, kunstgeschichtlicher oder besonderer architektonischer Bedeutung der Bausubstanz, dem Charakter, der Gestalt und der optischen Wirkung dieser Bauten Rechnung zu tragen. Das gilt auch für Neubauten und Änderungen an bestehenden Bauten in der Umgebung solcher Bauwerke. "Rechnung tragen" bedeutet dabei von besonderen Situationen abgesehen nicht, dass Neubauten in der Umgebung sich den historischen Bauten völlig unterordnen müssten oder gar unzulässig wären. Erforderlich ist indessen neben einem "Respektabstand", dass allfällige Neubauten in der Umgebung die historische Baute visuell nicht wesentlich beeinträchtigen und funktionell und nutzungsmässig nicht konkurrenzieren (vgl. etwa BGE 121 II 427 Erw. 7a). Die Beurteilung ist im Einzelfall aufgrund der Lage und Umgebung des Schutzobjektes unter Wahrung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen. <br/><br/>b) Das Landgut Hünenberg besteht aus dem eigentlichen Schlossbau, der sich mit seinen zwei Flankentürmen gegen Nordwesten wendet und den Abhang zur Schachenstrasse hin beherrscht. Zum Landsitz gehören zwei nördlich vorgestellte Gartenpavillons, eine Kapelle, ein Sandsteinturm, eine teilweise gezinnte Umfassungsmauer, ein Gärtner- oder Bedienstetenhaus und ein Wandelgang gegen Nordosten. Hier liegt auch eine gestaltete Parkanlage, die kürzlich zu Wald erklärt wurde (BG-Urteil 1A.274/2004 vom 18.01.2006). <br/><br/>Wie die kantonale Denkmalpflege in ihrer Stellungnahme vom 6. Februar 2006 aufgezeigt und sich am Augenschein des Gerichts bestätigt hat, ist das Landgut gegen Nordwesten hin ausgerichtet. Es dominiert die in diese Richtung abfallende Hügelkuppe. Am Fuss dieser Hügelkuppe verläuft die Schachenstrasse, die auf der Nordseite von grösseren und architektonisch wenig anspruchsvollen Bauten gesäumt ist. Da die Hügelkuppe mit dem Landgut wesentlich höher liegt, wird die hinter dem Tobelwald geplante Überbauung auch im Winter von der Schachenstrasse aus kaum sichtbar sein. Von einer Beeinträchtigung dieses Schutzobjektes kann aus dieser Sicht jedenfalls keine Rede sein. Dasselbe trifft auf die angrenzenden Gebiete zu. Weil der Bereich nördlich der Schachenstrasse überbaut ist und zum Rotsee hin abfällt, ist die Hügelkuppe mit dem Landgut Hünenberg erst wieder vom gegenüber dem Rotsee liegenden Hügelzug Sedel aus sichtbar. Dieser befindet sich jedoch in einer Distanz von rund 800 - 900 m. Aus dieser Entfernung ist das relativ kleine Landgut Hünenberg jedenfalls nicht mehr als Schutzobjekt erkennbar. Damit kann auch die südlich des Landgutes geplante, hinter grossen Bäumen situierte Überbauung keine Beeinträchtigung dieses Objektes bewirken. Daran vermögen auch die von den Beschwerdeführern offenbar mit Teleobjektiv erstellten Fotos nichts zu ändern. Aus diesen Darstellungen erhellt, dass sich in der Umgebung des Landgutes keine Örtlichkeiten finden, von denen aus die geplante Überbauung das geschützte Objekt konkurrenzieren könnte. Damit bleibt nur noch zu prüfen, ob die Sicht direkt vom Schutzobjekt aus als wesentliche Beeinträchtigung zu werten ist. <br/><br/>Beim geschützten Objekt handelt es sich zwar um ein Landgut, was besagt, dass es sich im Zeitpunkt seiner Erstellung in einem noch weitgehend ländlichen und wenig überbauten Gebiet befand. Seither ist indessen die weitere Umgebung zum Agglomerationsgürtel von Luzern zusammengewachsen und weist zum Teil eine dichte Überbauung auf. Schon der Grundsatz des haushälterischen Umganges mit dem Land verlangt in solchen städtischen Bereichen eine verdichtete Bauweise. Auch der in § 142 PBG statuierte Umgebungsschutz kann daher nicht bedeuten, dass in der weiteren Umgebung eines solchen Landgutes nicht oder nur sehr locker oder niedrig gebaut werden darf. Im hier strittigen Fall befindet sich der dem Landgut am nächsten liegende Baubereich D in einer Distanz von über 50 m. Damit ist der vom Umgebungsschutz geforderte Respektabstand ohne Zweifel eingehalten. Allerdings werden, wie die von den Beschwerdeführern eingereichten Skizzen aufzeigen und der Augenschein bestätigt hat, die Bauten dieser Baureihe D das Landgut wesentlich überragen. Grund dafür ist einerseits schon die natürliche Topographie, da das Gestaltungsplangebiet, wie erwähnt, wesentlich höher liegt. Dazu kommt die mehrgeschossige Bauweise, wie dies einer städtischen Bauweise entspricht. Zu beachten ist auch, dass sich die Bauten der Baureihe D über eine Länge von ca. 180 m erstrecken. Die von den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang geäusserte Kritik, die Baureihe wirke wie eine geschlossene Front, muss allerdings relativiert werden. Wie die Pläne aufzeigen, besteht die Baureihe aus Einzelbauten, zwischen denen erhebliche Abstände vorhanden sind und die auch in der Höhe differenziert sind. Zudem haben die Distanz von über 50 m und die leicht schräg zum Landgut verlaufende Baureihe zur Folge, dass diese Wirkung trotz ihrer überragenden Höhenlage kaum mehr als erdrückend interpretiert werden kann. Hinzu kommt aber als entscheidender Faktor, dass die neue Überbauung hinter dem Tobelwald zu liegen kommt. Dieser ist zwar relativ schmal, besteht aber aus grossen, die geplanten Bauten weit überragenden Laubbäumen. Damit wird im Sommer kaum ein Durchblick möglich sein. Im Winter werden die Neubauten, wie der Augenschein gezeigt hat, zwar sichtbar sein, allerdings weit überragt und unterbrochen von den Stämmen der Bäume und, wie die kantonale Denkmalpflege zutreffend festgestellt hat, gewissermassen verschleiert durch das zum Teil dichte Geäst der Laubbäume. Im Sinne eines Antrages der Denkmalpflege hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in Ziffer 2.5 des Rechtsspruchs zudem verfügt, dass vor Einreichung des ersten Baugesuches für die ganze Überbauung ein übergeordnetes Gestaltungs- und Farbkonzept zur Begutachtung vorzulegen sei. Damit wird die Vorinstanz auf eine zurückhaltende Farbgebung achten können, wie dies die Denkmalpflege auch verlangt. Aufgrund all dieser Aspekte kann nicht mehr gesagt werden, dass die neue Überbauung dem Schutzobjekt der Beschwerdeführer im Sinne von § 142 Abs. 1 PBG zu wenig Rechnung trage. Bei diesem Ergebnis kann auch offen bleiben, ob mit der Pflanzung von immergrünen Nadelbäumen die Sicht auch im Winterhalbjahr noch mehr eingeschränkt werden könnte, wie die Beschwerdegegner vorschlagen.<br/><br/>An dieser Beurteilung vermögen auch die Einwendungen der Beschwerdeführer nichts zu ändern. Dass die Planung selber die erforderliche Eingliederung in die Umgebung und damit auch die für einen Ausnützungsbonus erforderlichen Kriterien erfüllt, wurde bereits dargelegt, soweit dies überhaupt zu prüfen war. Ob tatsächlich im nördlichen und damit unteren Teil des Gestaltungsplangebietes eine dichtere Überbauung vorgesehen ist als weiter südlich, wie die Beschwerdeführer behaupten, die Beschwerdegegner aber dementieren, kann aufgrund der oben dargestellten Wirkung der Baureihe D offen bleiben. An dieser Wirkung vermag auch die Tatsache nichts zu ändern, dass das Baugespann auch in der nordwestlichsten, dem Landgut am nächsten liegenden Ecke nur die äussersten und damit nicht die höchsten Teile markiert. Ausgesteckt ist die Oberkante der Brüstung der Terrasse des Attikageschosses auf einer Höhe von 480.9 m.ü.M. Das angrenzende Attikageschoss soll gemäss den Plänen eine Höhe von 483.0 m.ü.M. erreichen und somit gut 2 m höher werden. Gegen Osten hin wird diese Höhe bei einzelnen Bauten bis 485 m.ü.M. erreichen. Dass somit einzelne Bauten gegenüber dem Baugespann etwas höher geplant sind, hat auf die Gesamtbeurteilung keinen Einfluss. Ausgesteckt waren ohnehin nur die äussersten Gebäudeecken, und die Profile waren auch am Augenschein vom Landgut Hünenberg aus nur undeutlich zu sehen. Entscheidend sind, wie oben dargelegt, die Distanz des Gestaltungsplangebietes und die dazwischen liegende Bestockung. <br/><br/>Aufgrund dieser Erwägungen erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführer als nicht berechtigt. Damit kann auch auf eine Prüfung der Eventualbegehren verzichtet werden. Die Beschwerde ist abzuweisen.</td> </tr> </table> </div></body></html>