A 11 12 4. Kammer URTEIL vom 12. Juli 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Grundstückgewinnsteuer 1. … erwarben von ihrem Vater beziehungsweise Schwiegervater am 18. Mai 1998 das Ferienhaus in der Gemeinde … auf der Parzelle Nr. 692 mit 1114 m2 für Fr. 100'000.-- inklusive vorhandenem Mobiliar. Basierend auf dem Verkehrswert gemäss damaliger Schätzung vom 9. Dezember 1997 von Fr. 161'000.-- errechnete die kantonale Steuerverwaltung Graubünden einen Schenkungsbetrag von Fr. 61'000.-- sowie unter Abzug eines schenkungsfreien Betrags von Fr. 19'500.-- einen steuerbaren Wert der Schenkung von Fr. 41'500.--, was zu 5% eine Schenkungssteuer von Fr. 2'075.-- ergab. Diese wurde durch … bezahlt. Mit Verkaufsvertrag vom 3. August 2009 veräusserte das Ehepaar … die erwähnte Liegenschaft in der Gemeinde … je zur Hälfte an … und … aus … zu einem Preis von Fr. 450'000.--. Die Notariats- und Grundbuchgebühren übernahmen die Vertragsparteien je zur Hälfte (je Fr. 5'008.25). In der Steuererklärung für Grundstückgewinne des Jahres 2009 deklarierten die Eheleute, bei einem Veräusserungspreis von Fr. 450'000.--, Fr. 30'000.-- an Mobiliar und Inventar, Fr. 800.-- für den Grundbucheintrag sowie Fr. 5'008.25 für Notariats- und Grundbuchgebühren, was einen gerundeten Veräusserungserlös von Fr. 414'192.-- ergab. Eine erste Steuerveranlagung für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer mit einem Grundstückgewinn von Fr. 154'096.-- und einem Steuerbetrag von je Fr. 39'368.80 kantonal und kommunal wurde am 7. September 2010 erlassen. Nachdem die Steuerpflichtigen die Zustellung erwähnter Steuerveranlagung bestritten haben, wurde dem Ehepaar die gleichlautende Steuerveranlagung mit Schreiben vom 26. Oktober 2010 mit den gleichen Steuerbeträgen erneut zugestellt. In ihrer am 17. November 2010 dagegen erhobenen Einsprache machten die Steuerpflichtigen sinngemäss eine wesentliche Reduktion der Gewinnsteuer geltend, nachdem der Grundbuchverwalter höchstens eine Gewinnsteuer von rund 5% auf der Differenz zwischen dem amtlichen Schätzwert und dem tatsächlichen Verkaufswert der Liegenschaft erwähnt habe. Weiter hätten sie bereits beim Erwerb der Liegenschaft eine Schenkungssteuer zur Differenz von Fr. 100'000.-- entrichten müssen. Überdies hätten sie während ihrer gesamten Eigentumsdauer erhebliche Investitionen vorgenommen, welche auch in den jeweiligen Schätzungen ihren Niederschlag gefunden hätten. Nach einer ersten Nachfristansetzung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 14. Dezember 2010 zur Beibringung aller massgebenden Beweise und Unterlagen innert 10 Tagen, einem Fristverlängerungsgesuch der Steuerpflichtigen vom 29. Dezember 2010 um 4 Wochen und einer letzten Nachfristansetzung vom 31. Januar 2011 um 20 Tage, welche erfolglos blieb, wurde die Einsprache mit Entscheid vom 15. März 2011 mangels Einreichung der geforderten Unterlagen abgewiesen. 2. Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben … am 2. April 2011 Beschwerde ans Verwaltungsgericht Graubünden mit den sinngemässen Anträgen auf Aufhebung des Einspracheentscheides, Berücksichtigung all ihrer Investitionen und Festlegung einer Grundstückgewinnsteuer von maximal Fr. 5'000.--. Insbesondere das letzte Schreiben der Steuerverwaltung Graubünden vom 31. Januar 2011 mit der letzten Nachfrist um 20 Tage hätten sie nicht erhalten, weshalb sich auch der Einspracheentscheid als falsch erweise. Die entsprechenden Belege und Nachweise seien nochmals beigelegt und auch voll zu berücksichtigen. 3. Mit Schreiben vom 5. Mai 2011 teilte die Gemeinde … mit, auf eine detaillierte Vernehmlassung zu verzichten. Sie unterstütze die Vernehmlassung der kantonalen Steuerverwaltung. 4. In ihrer Vernehmlassung vom 9. Mai 2011 beantragte die kantonale Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde, eventuell seien die Beschwerdeführer anzuweisen, ihre Belege nach Jahren zu ordnen und die Gesamtbeträge zusammenzufassen mit einem weiteren Schriftenwechsel. 5. Die Steuerpflichtigen ergänzten in der Replik vom 20. Mai 2011, dass sich die Angabe der kantonalen Steuerverwaltung, wonach sie früher keine Schenkungssteuer bezahlt hätten, als klar falsch erweise. Die bezahlte Schenkungssteuer könne nicht irrelevant sein, denn sonst würden sie doppelte Steuern bezahlen. Der damalige Verkehrswert von Fr. 161'000.-- gemäss Schätzung vom 9. Dezember 1997 sei somit zu berücksichtigen. Die höheren Schätzwerte der nachfolgenden drei amtlichen Schätzungen würden ihre inzwischen vorgenommenen fachlichen Ausbauten gemäss den beigelegten Unterlagen in jeder Hinsicht belegen. Der Grundbuchverwalter habe beim Verkauf nach dem Verkehrswert gefragt, der zu jener Zeit Fr. 352'000.-- betragen habe, und eine Grundstückgewinnsteuer im Vergleich zum Verkaufspreis von Fr. 450'000.-- von etwa 5% von Fr. 100'000.-- in Aussicht gestellt. Diese so erfolgte korrekte Auskunft sei ebenfalls zu berücksichtigen. Im Verkaufsvertrag sei denn auch eine Summe von Fr. 5'000.-- zur Sicherstellung der Bezahlung der Steuern vorgesehen worden. Das Schreiben der kantonalen Steuerverwaltung vom Januar 2011 betreffend brachten die Steuerpflichtigen vor, die deutsche Post habe ihnen dieses nicht ausgehändigt. Auf jeden Fall hätten sie weder Fristen verpasst noch Auflagen nicht beachtet. Alle Belege seien in drei Ordnern beigelegt und zwar chronologisch und nach Jahr aufgelistet. Sie hätten auch stets auf ihre Investitionen und entsprechenden amtlichen Schätzungen hingewiesen, welche vorliegend auch zu beachten seien. 6. In ihrer Duplik räumte die kantonale Steuerverwaltung ein, dass sie im Einspracheentscheid vom 15. März 2011 zu Unrecht festgehalten habe, es sei früher keine Schenkungssteuer bezahlt worden. Dieser Umstand sei für die Beurteilung des vorliegenden Falles jedoch ohne Relevanz. Bezüglich der fachlichen Ausbauten an der Liegenschaft hält die kantonale Steuerverwaltung fest, dass gemäss den von den Steuerpflichtigen beigelegten Fotos im Vergleich zu früher keine grossen baulichen Änderungen festzustellen seien. Von überdurchschnittlichen Leistungen könne jedenfalls keine Rede sein. Weiter hielt die Steuerverwaltung nochmals fest, dass ihr die ausdrücklich verlangten Belege weder bis Ende Januar 2011, noch bis 20 Tage später noch bis zum Einspracheentscheid von Mitte März 2011 zugestellt worden seien. Demnach seien die drei nachgereichten Ordner aus dem Recht zu weisen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden Anteilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1 Art. 12 StHG N 26).Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigenheimen; Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes vom 8. Juni 1986 (StG; BR 720.000) durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 StG bzw. Art. 12 Abs. 2 StHG. Auch die Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.b) Damit aus einem Grundstückwertzuwachs ein Gewinn entsteht, muss dieser Wertzuwachs durch einen Vorgang realisiert werden. Unter Realisierung ist im Regelfall die Verkörperung des Wertzuwachses in einem neuen Vermögensobjekt zu verstehen (vgl. E. Höhn/R. Waldburger, Steuerrecht, Band I: Grundlagen, Grundbegriffe, Steuerarten, 9. Aufl., Bern 2002, § 22 N 19). Hauptfall der Realisierung ist die Veräusserung des Grundstücks gegen Entgelt. Daneben gibt es aber auch noch andere Formen. Da das Gesetz grundsätzlich jeden Eigentumswechsel als grundstückgewinnsteuerpflichtig betrachtet, wird die Gewinnrealisierung auch ausgelöst durch Tausch, Realteilung, Auflösung von Gesamthandschaften, Enteignung, Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft oder gemischte Schenkung (vgl. E. Höhn/R. Waldburger, a.a.O., § 22 N 21 mit Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). 2. a) Vorliegend steht unstreitig fest, das die Beschwerdeführer mit Verkaufsvertrag vom 3. August 2009 die Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 692 in der Gemeinde … zu einem Preis von Fr. 450'000.-- je zur Hälfte an … und … verkauft haben. Es liegt demnach unzweifelhaft ein Tatbestand vor, welcher der Grundstückgewinnsteuer zu unterwerfen ist. b) Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, als abzugsfähige Aufwendungen. Dabei sind steuermindernde Tatsachen wie Investitions- und Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer von den Steuerpflichtigen zu beweisen. Dazu dient vorab die eigene Steuerdeklaration. In der Steuerdeklaration der Beschwerdeführer für den Grundstückgewinn vom 15. November 2009 haben die Steuerpflichtigen vorliegend selber bei einem Veräusserungspreis von Fr. 450'000.-- einen Mobiliarwert von Fr. 30'000.-- sowie Grundbuchgebühren von total Fr. 5'808.-- deklariert, was einen Veräusserungserlös von Fr. 414'192.-- ergab. Davon zogen sie die Anlagekosten, vorliegend Fr. 106'000.--, bestehend aus dem damaligen Kaufpreis von Fr. 100'000.-- sowie einem Zuschlag für Geldentwertung auf Erwerbskosten (6%) von Fr. 6'000, ab, woraus ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 308'192.-- resultierte. Die gestützt darauf erlassenen Veranlagungsverfügungen für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 26. Oktober 2010 an beide Ehegatten separat weisen somit pro hälftiges Eigentum einen steuerbaren Gewinn von je Fr. 154'096.-- und eine kommunale beziehungsweise kantonale Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 19'684.40 (total somit Fr. 78'737.60) aus. In der gegen die erwähnten Veranlagungsverfügungen erhobenen Einsprache machten die Steuerpflichtigen, jedoch ohne Einreichung von Beweisen, eine wesentliche Reduktion der Gewinnsteuer geltend, nachdem der Grundbuchverwalter höchstens eine Gewinnsteuer von rund 5% auf der Differenz zwischen dem amtlichen Schätzwert und dem tatsächlichen Verkaufswert erwähnt habe. Des Weiteren hätten sie bereits beim Erwerb der Liegenschaft eine Schenkungssteuer zur Differenz von Fr. 100'000.-- entrichten müssen und überdies während der gesamten Zeit des Besitzes erhebliche Investitionen vorgenommen, welche auch in den jeweiligen Schätzungen ihren Niederschlag gefunden hätten. Daraufhin forderte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden mit eingeschriebenem Schreiben vom 14. Dezember 2010 die Beschwerdeführer auf, verschiedene Beweismittel (damaliger Kaufvertrag vom 18. Mai 1998, belegsmässiger Nachweis der wertvermehrenden Aufwendungen chronologisch geordnet, den Verkaufsvertrag vom 3. August 2009 sowie allfällige weitere Begründungen und Nachweise) zur Ergänzung ihrer Einsprache innert 10 Tagen einzureichen. Dabei wies die Steuerverwaltung die Steuerpflichtigen ausdrücklich auf Art. 137 Abs. 3 StG beziehungsweise die dort festgesetzte gesetzliche Nachfrist von 10 Tagen hin. Mit Schreiben vom 29. Dezember 2010 erläuterten die Beschwerdeführer ihre Einwendungen und Begründungen etwas detaillierter und ersuchten, falls tatsächlich Nachweise gewünscht seien, um eine Fristverlängerung von mindestens vier Wochen. Nachdem es sich bei der Fristansetzung von 10 Tagen zur Einreichung der Beweise im Schreiben vom 14. Dezember 2010 schon um die strengen gesetzlichen Vorgaben von Art. 137 Abs. 3 handelte, erweist sich das Ersuchen um eine nochmalige Aufforderung zur Einreichung von Beweismitteln der Beschwerdegegner als deplaziert. Entgegenkommenderweise hat die kantonale Steuerverwaltung Graubünden jedoch die Aufforderung zur Einreichung der Beweismittel mit eingeschriebenem Schreiben vom 31. Januar 2011 mit einer letzten Frist von 20 Tagen und Androhung, dass sonst auf Grund der Aktenlage entschieden wird, den Beschwerdeführern nochmals zugestellt. Diesbezüglich machen die Steuerpflichtigen in der Beschwerde nun geltend, die Deutsche Post habe dieses Schreiben vom 31. Januar 2011 gemäss Belegen Nr. 6.09/71 und 6.10/72 nicht ausgehändigt. Wie es sich damit tatsächlich verhält, kann indessen offen bleiben, da die definitive Fristansetzung bereits mit eingeschriebenem Brief vom 14. Dezember 2010 erfolgte. Dieses Schreiben haben die Steuerpflichtigen eingestandenermassen erhalten. Die Frist zur Einreichung der Beweismittel ist somit 10 Tage, nachdem das Schreiben den Steuerpflichtigen zugestellt wurde, unbenutzt verstrichen. Damit können die nun nachträglich eingereichten Nachweise und Beweismittel nicht mehr berücksichtigt werden. 3. Eine Ausnahme ist bezüglich der bezahlten Schenkungssteuer in der Höhe von Fr. 2'075.-- zu machen, da sie bereits in der Einsprache ausdrücklich erwähnt wurde und der kantonalen Steuerverwaltung Graubünden als damalige Veranlagungsbehörde auch hätte bekannt sein müssen. In der Duplik hat die Steuerverwaltung denn auch eingeräumt, dass sie im Einspracheentscheid vom 15. März 2011 zu Unrecht festgehalten habe, es sei früher keine Schenkungssteuer bezahlt worden. Der Steuerbetrag im Umfang von Fr. 2'075.-- ist demnach als Teil der damaligen Erwerbskosten der Liegenschaft vom steuerbaren Grundstückgewinn der Steuerpflichtigen in der Höhe von Fr. 308'192.-- abzuziehen, weshalb die Grundstückgewinnsteuern auf Basis eines steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 306'117.-- herabzusetzen sind. Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen. Im Übrigen ist sie jedoch aus den erwähnten Gründen abzuweisen. 4. a) Daran vermag auch das in der Beschwerde vom 2. April 2011 vorgebrachte Argument, der Grundbuchverwalter habe beim Verkauf nach dem Verkehrswert gefragt, der zu jener Zeit Fr. 352'000.-- betragen habe, und eine Grundstückgewinnsteuer im Vergleich zum Verkaufspreis von etwa 5% von 100'000.-- in Aussicht gestellt, nichts zu ändern. Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für zuständig halten konnte, der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (Urteil 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 479 E. 2c, 121 V 66 f. E. 2a, je mit Hinweisen; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5 Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). Wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 409 E. 6e mit Hinweisen, Bundesgerichtsurteil 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 E. 5.2). Als Folge der Bedeutung des Legalitätsprinzips im Abgaberecht ist der Vertrauensschutz in diesem Bereich praxisgemäss nur mit Zurückhaltung zu gewähren. Eine vom Gesetz abweichende Behandlung eines Steuerpflichtigen kann nur in Betracht fallen, wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes klar und eindeutig erfüllt sind. Einem Steuerpflichtigen darf aufgrund einer unrichtigen Auskunft oder einer bis anhin tolerierten gesetzwidrigen Behandlung nicht ein Vorteil erwachsen, der zu einer krassen Ungleichbehandlung führen würde (ASA 78 S. 220 f. E. 3.2; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des Steuerrechts, 6., neu bearbeitete Auflage, Zürich 2002, S. 28). b) Vorliegend ist jedoch offensichtlich, dass der Grundbuchverwalter für die Auskunftserteilung auf dem Gebiet der Grundstückgewinnsteuer nicht zuständig war. Den Beschwerdeführern hätte klar sein müssen, dass sie die Auskunft betreffend die Grundstückgewinnsteuer wenn schon bei der kantonalen Steuerverwaltung Graubünden einholen müssen. Die Beschwerdeführer durften sich demnach nicht auf Auskunft des Grundbuchverwalters verlassen, weshalb aus diesem Vorbringen nichts zu Gunsten der Beschwerdeführer abgeleitet werden kann. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Verfahrenskosten zu neun Zehnteln den Eheleuten … und zu einem Zehntel dem Kanton Graubünden (Steuerverwaltung) aufzuerlegen (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Eine Parteientschädigung steht den teilweise obsiegenden Beschwerdeführern mangels Rechtsvertretung weder für das Einsprache- noch für das Beschwerdeverfahren zu (Art. 78 Abs. 1 VRG); der im übrigen obsiegenden kantonalen Steuerverwaltung, welche in ihrem amtlichen Wirkungskreis teilweise obsiegt hat, ebenso wenig (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird im Umfang des Antrages auf Berücksichtigung des Betrages der kantonalen Schenkungssteuer von Fr. 2'075.-- bei den Investitionskosten der Grundstückgewinnsteuerberechnung teilweise gutgeheissen; im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 276.-- zusammen Fr. 2'776.-- gehen zu neun Zehnteln unter solidarischer Haftung zulasten der Eheleute … und zu einem Zehntel zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung). Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.