<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="142639218" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2024-08-09T09:13Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2023-nr-24" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2023-nr-24" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2023-nr-24" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- 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data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="3" href="../og/art-259a-ff-or">Art. 259a ff. OR</a> </p><hr/><p><strong>Zusammenfassung des Sachverhalts:</strong></p><p>Die Mieterin machte gegenÃ¼ber der Vermieterin nach Mietbeginn mehrmals verschiedene MÃ¤ngel geltend. Schliesslich klagte sie auf Herabsetzung des Mietzinses rÃ¼ckwirkend per Mietbeginn (Rechtsbegehren 1), Mietzinshinterlegung (Rechtsbegehren 2) und Ersatzvornahme zur MÃ¤ngelbeseitigung (Rechtsbegehren 3). Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Klage. Rund ein Jahr nach Klageeinreichung kÃ¼ndigte die Mieterin das MietverhÃ¤ltnis fristlos und zog das Rechtsbegehren 3 zurÃ¼ck. Der Einzelrichter des Bezirksgerichts schrieb das Verfahren betreffend Ersatzvornahme â nachdem ein erster Entscheid auf Beschwerde vom Obergericht aufgehoben worden war â erneut ab und auferlegte der Mieterin fÃ¼r das zurÃ¼ckgezogene Begehren eine VerfahrensgebÃ¼hr und eine ParteikostenentschÃ¤digung zugunsten der Vermieterin. Im Ãbrigen schÃ¼tzte er die Klage teilweise, auferlegte den Parteien die Ã¼brigen Kosten und GebÃ¼hren je hÃ¤lftig und schlug die Ã¼brigen Parteikosten wett. Die Mieterin erhob gegen die Verlegung der Prozesskosten in Bezug auf den teilweisen KlagerÃ¼ckzug Beschwerde.</p><p><strong>Aus den ErwÃ¤gungen:</strong></p><p>[â¦]</p><p>4.</p><p>4.1.</p><p>4.1.1.</p><p>Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nichteintreten und bei KlagerÃ¼ckzug gilt die klagende Partei, bei Anerkennung der Klage die beklagte Partei als unterliegend[1].</p><p>4.1.2.</p><p>Das Gericht kann von den VerteilungsgrundsÃ¤tzen unter anderem abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht[2]. Zu berÃ¼cksichtigen ist dabei je nach Lage des Einzelfalls, welche Partei Anlass zur Klage gab, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wÃ¤re, bei welcher Partei die GrÃ¼nde eingetreten sind, die zur Gegenstandslosigkeit des Prozesses gefÃ¼hrt haben und welche Partei unnÃ¶tigerweise Kosten verursachte[3].</p><p>Ein Prozess wird gegenstandslos, wenn der Streitgegenstand wÃ¤hrend des Prozesses untergegangen oder das rechtliche Interesse aus anderen GrÃ¼nden wÃ¤hrend des Verfahrens dahingefallenen ist. Das Gesetz sieht den Begriff der Gegenstandslosigkeit fÃ¼r alle abzuschreibenden Verfahren vor, das heisst fÃ¼r alle Verfahren, die ohne Entscheid enden. Zur Gegenstandslosigkeit eines Verfahrens fÃ¼hren also auch Vergleich, Klageanerkennung oder KlagerÃ¼ckzug nach Art. 241 ZPO. FÃ¼r diese drei SpezialfÃ¤lle von Gegenstandslosigkeit sehen Art. 106 Abs. 1 ZPO und der hier nicht interessierende Art. 109 ZPO (Verteilung bei Vergleich) jedoch besondere Kostenregelungen vor, welche einer Verteilung nach Ermessen gemÃ¤ss Art. 107 ZPO vorgehen[4].</p><p>4.1.3.</p><p>FÃ¼r FÃ¤lle, die unter keinen der TatbestÃ¤nde gemÃ¤ss Art. 107 Abs. 1 lit. a-e ZPO subsumierbar sind, in denen jedoch trotzdem eine Kostenverteilung entsprechend dem Prozessergebnis als unbillig erscheinen wÃ¼rde, stellt das Gesetz in Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO einen sehr allgemein formulierten Auffangtatbestand zur VerfÃ¼gung[5]. DemgemÃ¤ss kann das Gericht von den VerteilungsgrundsÃ¤tzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn andere besondere UmstÃ¤nde vorliegen, die eine Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen.</p><p>4.2.</p><p>4.2.1.</p><p>Das Obergericht hielt im ersten Beschwerdeentscheid fest, das Rechtsbegehren 2 (Hinterlegung von Mietzinsen) hÃ¤nge vom Rechtsbegehren 1 (Herabsetzung des Mietzinses) ab, weil die Hinterlegung nebst weiteren Voraussetzungen MÃ¤ngel der Mietsache voraussetze. Zur Frage, wie sich das Rechtsbegehren 3 (ErmÃ¤chtigung zur Ersatzvornahme der MÃ¤ngelbehebung) zu den anderen beiden Rechtsbegehren verhÃ¤lt, musste sich das Obergericht zufolge KlagerÃ¼ckzugs nicht Ã¤ussern. Es ist jedoch offensichtlich, dass auch dieses Rechtsbegehren direkt mit den anderen beiden zusammenhÃ¤ngt, setzt dieses doch auch (neben weiteren Voraussetzungen) das Vorliegen von MÃ¤ngeln voraus. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist insofern zuzustimmen, dass sich die materiellen Fragen rund um die Begehren um Mietzinsherabsetzung mit denjenigen der Ersatzvornahme Ã¼berschneiden. Der Mieter kann gleichzeitig alle Rechte anrufen, welche ihm die Art. 259a ff. OR einrÃ¤umen. So kann er je nach UmstÃ¤nden gleichzeitig die Beseitigung des Mangels, die Herabsetzung des Mietzinses sowie Schadenersatz verlangen und zudem den Mietzins hinterlegen. Die KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses macht hingegen das Begehren um Beseitigung des Mangels hinfÃ¤llig[6]. Die KÃ¼ndigung des Mieters gestÃ¼tzt auf Art. 259b lit. a OR stellt eine anspruchsvernichtende Voraussetzung fÃ¼r die MÃ¤ngelbehebung dar, da die fristlose AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses den sich aus dem Mietvertrag ergebenden MÃ¤ngelbeseitigungsanspruch konsequenterweise ausschliesst[7]. Hat sich der Mieter bei nicht rechtzeitiger MÃ¤ngelbehebung fÃ¼r das fristlose KÃ¼ndigungsrecht gemÃ¤ss Art. 259b lit. a OR entschieden, kann er demnach nicht gleichzeitig noch die Beseitigung verlangen. Es besteht alternative Konkurrenz[8].</p><p>4.2.2.</p><p>Die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¼ndigte das MietverhÃ¤ltnis gestÃ¼tzt auf Art. 258 Abs. 2 i.V.m. Art. 259b lit. a OR fristlos, mit der BegrÃ¼ndung, die FortfÃ¼hrung des MietverhÃ¤ltnisses sei "unter diesen UmstÃ¤nden" wie bereits dargelegt, nicht mehr zumutbar. Die dargelegten GrÃ¼nde sind aus dem KÃ¼ndigungsschreiben nicht ersichtlich, da dieses nur auszugsweise vorliegt. Die GrÃ¼nde fÃ¼r die fristlose KÃ¼ndigung finden sich jedoch im Schreiben der BeschwerdefÃ¼hrerin an die Vorinstanz, welches die Beschwerdegegnerin nicht substantiiert bestritt und worauf die Vorinstanz daher abstellen durfte. GemÃ¤ss diesem Schreiben habe im Nachgang zur Hauptverhandlung zwischen den Parteien eine gemeinsame Begehung der Mietobjekte mit dem von der Beschwerdegegnerin beauftragten Unternehmen stattgefunden, um den Umfang des Instandstellungsaufwands der Mietobjekte festzustellen. Laut einer der Beschwerdegegnerin vorliegenden Mitteilung des Unternehmens lasse sich eine Abdichtung der Dachhaut der Mietobjekte nicht mit vernÃ¼nftigem Aufwand realisieren. Es sei davon auszugehen, dass nach einer solchen Sanierung weitere Tropfstellen entstÃ¼nden, die zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt erneut nachgekittet werden mÃ¼ssten. Eine Gesamtsanierung der Dachhaut sei somit weder wirtschaftlich noch zielfÃ¼hrend, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund dieser Beurteilung davon ausgehe, dass ein wirtschaftlicher Totalschaden in Bezug auf die beiden Mietobjekte vorliege. Sie seien derart mÃ¤ngelbehaftet, dass eine Instandstellung der Mietobjekte somit weder der BeschwerdefÃ¼hrerin als Mieterin noch der Beschwerdegegnerin als Vermieterin zumutbar sei. Die BeschwerdefÃ¼hrerin gehe deshalb definitiv davon aus, dass die Beschwerdegegnerin die Mietobjekte nicht mehr in den vertragsgemÃ¤ssen Zustand versetzen werde. Die mehrfach gerÃ¼gten MÃ¤ngel schlÃ¶ssen die Tauglichkeit der beiden Mietobjekte zum vorausgesetzten Gebrauch aus, weshalb unter diesen UmstÃ¤nden die BeschwerdefÃ¼hrerin das MietverhÃ¤ltnis fristlos kÃ¼ndigen werde. Aufgrund dieser neu bekannten Tatsache ziehe die BeschwerdefÃ¼hrerin das Rechtsbegehren 3 betreffend ErmÃ¤chtigung zur Ersatzvornahme der MÃ¤ngelbehebung zurÃ¼ck.</p><p>4.2.3.</p><p>Wie vorstehend ausgefÃ¼hrt, besteht mit der KÃ¼ndigung eine anspruchsvernichtende Voraussetzung in Bezug auf den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf MÃ¤ngelbeseitigung. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausfÃ¼hrte, ist dabei unerheblich, ob die KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses durch die BeschwerdefÃ¼hrerin gerechtfertigt war. Massgebend ist, dass die Beschwerdegegnerin den Inhalt des Schreibens der BeschwerdefÃ¼hrerin und damit den KÃ¼ndigungsgrund nicht substantiiert bestritt. Die Vorinstanz setzte die Mietzinsreduktion auf 55% fest, was fÃ¼r eine erhebliche BeeintrÃ¤chtigung der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch spricht. Zudem bedarf das Mietobjekt einer umfassenden Sanierung der GebÃ¤udehÃ¼lle, was bei der BeschwerdefÃ¼hrerin zu unzumutbaren EinschrÃ¤nkungen fÃ¼hrt. Auch das deutet darauf hin, dass die Voraussetzungen fÃ¼r das Vorliegen eines KÃ¼ndigungsrechts gestÃ¼tzt auf Art. 259b lit. b OR gegeben sind. Die Beschwerdegegnerin hat die fristlose KÃ¼ndigung denn auch nicht angefochten, was zumindest ein Indiz dafÃ¼r ist, dass die fristlose KÃ¼ndigung zu Recht erfolgte. Zudem gab sie in der Beschwerdeantwort an, die KÃ¼ndigung akzeptiert zu haben.</p><p>4.2.4.</p><p>Durch die KÃ¼ndigung der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde deren Rechtsbegehren auf Ersatzvornahme der MÃ¤ngelbeseitigung gegenstandslos. Bei einer solchen Konstellation kann es bei der Kostenverteilung keine Rolle spielen, ob die klagende Partei ihr Rechtsbegehren nach Eintritt der Gegenstandslosigkeit zurÃ¼ckzog oder nicht. Die Kostenverteilung nach Art. 106 Abs. 1 ZPO erscheint beim RÃ¼ckzug eines ohnehin gegenstandslos gewordenen Rechtsbegehrens somit unbillig. Es rechtfertigt sich vielmehr, die Kosten gestÃ¼tzt auf Art. 107 lit. f ZPO nach den konkreten UmstÃ¤nden des Einzelfalls zu verteilen. Analog zu Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO kann dabei unter anderem massgebend sein, welche Partei Anlass zur Klage gab, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wÃ¤re, bei welcher Partei die GrÃ¼nde eingetreten sind, die zur Gegenstandslosigkeit des Prozesses fÃ¼hrten und welche Partei unnÃ¶tigerweise Kosten verursachte. Der Einwand der Beschwerdegegnerin, die BeschwerdefÃ¼hrerin habe die Abschreibung im Berufungsverfahren nicht gerÃ¼gt, weshalb sie nun nicht geltend machen kÃ¶nne, es hÃ¤tte eine Abschreibung infolge Gegenstandslosigkeit erfolgen mÃ¼ssen, Ã¼berzeugt vor diesem Hintergrund nicht. Ãberdies stellte die BeschwerdefÃ¼hrerin im Berufungsverfahren das Rechtsbegehren, der Entscheid des Bezirksgerichts sei aufzuheben und die Sache sei zur Neufeststellung und VervollstÃ¤ndigung des Sachverhalts sowie zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie unter anderem aus, die Vorinstanz habe die GrÃ¼nde, welche zur fristlosen KÃ¼ndigung und damit zur Gegenstandslosigkeit gefÃ¼hrt hÃ¤tten, nicht abgeklÃ¤rt, obwohl es sich um echte Noven gehandelt habe. Die Kosten des RÃ¼ckzugs seien durch die Beschwerdegegnerin zu tragen, da diese die KÃ¼ndigung verursacht habe.</p><p>4.2.5.</p><p>Im konkreten Fall ist bei der Kostenverteilung insbesondere zu berÃ¼cksichtigen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin weitere Rechtsbegehren stellte, die materiell zu beurteilen waren, somit also nicht gegenstandlos wurden. Der Antrag auf ErmÃ¤chtigung zur Ersatzvornahme der MÃ¤ngelbehebung steht in direktem Zusammenhang mit den AntrÃ¤gen auf Mietzinshinterlegung und -herabsetzung. Sie kÃ¶nnen bei der Kostenverteilung nicht sinnvoll auseinandergenommen werden und sind daher in ihrer Gesamtheit zu betrachten. Die Vorinstanz verteilte die Kosten beziehungsweise die VerfahrensgebÃ¼hren fÃ¼r die strittigen Punkte je hÃ¤lftig auf die Parteien und schlug die Parteikosten wett. Diese Verteilung rechtfertigt sich auch unter Einbezug des Rechtsbegehrens auf ErmÃ¤chtigung zur Ersatzvornahme der MÃ¤ngelbehebung. [â¦]</p><p>Obergericht, 1. Abteilung, 16. August 2023, ZR.2023.19</p><p></p><hr/><p>[1] Art. 106 Abs. 1 ZPO</p><p>[2] Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO</p><p>[3] RÃ¼egg/RÃ¼egg, Basler Kommentar, 3.A., Art. 107 ZPO N. 8</p><p>[4] RÃ¼egg/RÃ¼egg, Art. 107 ZPO N. 8</p><p>[5] Sterchi, Berner Kommentar, Bern 2012, Art. 107 ZPO N. 21; vgl. RÃ¼egg/RÃ¼egg, Art. 107 ZPO N. 9 f.</p><p>[6] Kunz, in: Mietrecht fÃ¼r die Praxis (Hrsg.: Lachat et al.), 10.A., S. 277</p><p>[7] Higi/Wildisen, ZÃ¼rcher Kommentar, 5.A., Art. 259b OR N. 13</p><p>[8] Giger, Berner Kommentar, Bern 2015, Art. 259b OR N. 30</p><hr/><p></p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>