© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/14 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-9159 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 24.02.2022 Entscheiddatum: 24.01.2022 BUDE 2022 Nr. 006 Art. 60 Abs. 2 BauG; Art. 71 PBG. Für den Niveaupunkt nach Art. 60 Abs. 2 BauG ist jener Teil des Gebäudevolumens entscheidend, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Vorliegend hätte auch das Volumen des Garagengeschosses und des Kellerzugangs, welches den gewachsenen Boden durchschneidet, zur Festlegung der Niveaupunkte herangezogen werden müssen, und nicht nur die Grundrisse der beiden Hauptbauten (Erw. 3.4). Wegabstandsbestimmungen verfolgen in der Regel keine wohnhygienische Zielsetzung. Anders als die Strassenabstandsvorschriften gehen die Wegabstandsvorschriften den Gebäude- und Grenzabstandsbestimmungen nicht vor (Erw. 4.2.1 f.). Gemäss Art. 71 PBG haben Grundeigentümerinnen und -eigentümer bei Wohnbauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern angemessene und den Bedürfnissen der Benutzerinnen und Benutzer angepasste Spiel- und Begegnungsbereiche zu erstellen. Geplant waren vorliegend zwei Häuser mit je drei Wohnungen, die alle über mindestens drei Zimmer verfügen. Die beiden Wohngebäude sowie das gemeinsame Garagengeschoss sind im Rahmen eines Projekts geplant worden. Das Bauvorhaben ist vor diesem Hintergrund als Einheit zu betrachten und die Wohneinheiten hätten deshalb zusammengezählt werden müssen. Somit hätte das Projekt eine Spiel-und Begegnungsfläche beinhalten müssen (Erw. 5.1 f.). BUDE 2022 Nr. 6 finden Sie im angehängten PDF-DokumentKanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 20-9159 Entscheid Nr. 6/2022 vom 24. Januar 2022 Rekurrenten A.___ und B.___, vertreten durch Dr.iur. Markus Neff, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 9004 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 2. November 2020) Rekursgegnerinnen C.___ GmbH, D.___ GmbH, beide vertreten durch lic.iur. Stefan Thalhammer, Rechtsanwalt, Schmiedgasse 28, 9004 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern und Garagen) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 2/13 Sachverhalt A. Die C.___ GmbH, Y.___, und die D.___ GmbH, X.___, sind Eigentü- merinnen von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___. Das Grundstück wird über die S.___, eine Gemeindestrasse 2. Klasse , erschlossen. Östlich und nördlich des Grundstücks Nr. 001 verläuft die T.___, ein Gemeindeweg 1. Klasse. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zo- nenplan der Gemeinde Z.___ vom 23. Juni 1993 in der Wohnzone (WE). Es ist nicht überbaut. […] (Zonenplan, kommunale Darstellung; Quelle: Geoportal) […] (Strassenklassierung Gde; Quelle: Geoportal) B. a) Mit Baugesuch vom 20. März 2020 beantragten die C.___ GmbH und die D.___ GmbH bei der Gemeinde Z.___ die Baubewilli- gung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäuser n mit je drei Wohneinheiten, zwölf Garagen, zwei Parkplätzen im Freien und einer Luft-/Wasser-Wärmepumpe. b) Innert der Auflagefrist vom 24. April bis 7. Mai 2020 erhoben unter anderem A.___ und B.___, beide Z.___, vertreten durch Dr.iur. Markus Neff, Rechtsanwalt, St.Gallen, öffentlich-rechtliche und privat- rechtliche Einsprache gegen das Bauvorhaben. Im Wesentlichen rügten sie eine Verletzung der Gebäudelänge durch das Garagengeschoss sowie des Gebäudeabstands zwischen den ge- planten Bauten auf dem Baugrundstück und dem bewilligten Gebäude auf Grundstück Nr. 002, eine falsche Festlegung der Niveaupunkte, einen Verstoss gegen die zulässige Anzahl Wohneinheiten, das Vor- liegen eines regelbauwidrigen Vorplatzes, eine Verletzung des Grenz- und Strassenabstands durch die Böschungssicherungen, eine man- gelhafte Erschliessung, das Fehlen eines Spiel- und Begegnungsbe- reichs sowie die Entstehung übermässiger Lärmimmissionen. c) Mit Beschluss vom 2. November 2020 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen , wies die öffentlich-rechtliche Einsprache von A.___ und B.___ ab, wies ihre pri- vatrechtliche Einsprache nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilge- setzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) ab und verwies ihre privatrecht- liche Einsprache auf den Zivilrechtsweg. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 3/13 C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 20. November 2020 Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement) und ersuchten in verfahrensrechtlicher Hinsicht um Ansetzung einer angemessenen Nachfrist zur Einreichung der Rekursergänzung . Mit Rekursergänzung vom 29. Dezember 2020 werden folgende Anträge gestellt: 1. Es sei der Entscheid des Gemeinderates Z.___ vom 2. November 2020 betreffend die Baubewilligung Nr. 19-2020 und die Einspra chen betreffend das Bauge- such Nr. 19 -2020 betreffend Neubau von zwei Mehr- familienhäusern und Garagen, Luft -Wasser-Wärme- pumpe aufzuheben und es sei die Baube willigung nicht zu erteilen; 2. Verfahrensantrag: bereits entsprochen; 3. Alles unter Kosten - und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zulasten der Rekursgegnerinnen. Zur Beg ründung wird ausgeführt, es sei bezüglich des Garagenge- schosses nicht ersichtlich, weshalb keine Tiefgarage gebaut werden könne, die nur einen Zugang benötige, damit die restlichen Teile des unterirdischen Geschosses überdeckt wären. Ferner sei fraglich, ob für die beiden Wohnbauten und das Garagengeschoss nicht nur ein Niveaupunkt zu bestimmen wäre. Unabhängig davon seien die Ni- veaupunkte nicht korrekt festgelegt worden. Diverse das gewachsene Terrain durchschneidende Punkte seien bei deren Bestimmung unbe- rücksichtigt geblieben. Dies habe zur Folge, dass die Niveaupunkte weiter südlich zu liegen kommen und folglich die Gebäude- und First- höhe überschritten werden. Im Weiteren werde der Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Haus Ost und der bewilligten Baute auf dem Grundstück Nr. 002 nicht eingehalten. Da der kleine Grenzabstand in der Zone WE 4 m betrage, sei ein Gebäudeabstand von 8 m einzuhal- ten. Der Gebäudeabstand, der sich ausgehend von einem Vorrang der Strassenabstandsvorschriften aus dem Abstand der Bauten zum Weg T.___ sowie der Breite des Weges zusammensetze, betrage lediglich 7 m. Zwar würden die Strassenabstände den Grenzabständen vorge- hen. Daraus lasse sich aber nicht ableiten, dass diese Kollisionsregel auch für den Gebäudeabstand gelte. Sodann hielten die Vorplätze bei den Garagen links und rechts des Eingangs die vorgegebene Länge von 5,5 m nicht ein. Die Besucherparkplätze würden hineinragen. Dar- über hinaus sei die Erschliessung mangelhaft. Bei der Ausfahrt Rich- tung Süden sei die Knotensichtweite auf Motorfahrzeuge bei 50 km/h nicht eingehalten. Sofern eine tiefere Geschwindigkeit angenommen werde, sei diese durch eine Messung festzustellen. Überdies sei frag- lich, ob die Besucherparkplätze überhaupt benutzt werden könn en. Mangels Wendemöglichkeit müssten die Besucher rückwärts auf das Grundstück hinein- oder herausfahren. Schliesslich wäre die Erstel- lung eines Spiel- und Begegnungsbereichs gesetzlich vorgeschrieben, Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 4/13 da das Projekt sechs Wohnungen mit mindestens drei Zimmern vor- sehe. D. a) Mit Vernehmlassung vom 12. Januar 2021 beantragen die Rekursgegnerinnen, vertreten durch lic.iur. Stefan Thalhammer, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kosten - und Entschädi- gungsfolge abzuweisen. Zur Beg ründung wird geltend gemacht, sie seien nicht gesetzlich dazu verpflichtet, eine Tiefgarage zu erstellen. Für den Bau von Einzelgaragen seien die geplanten Zugänge erfor- derlich. Die Bestimmung der Niveaupunkte sei vom zuständigen Geo- meter korrekt und gemäss den gesetzlichen Vorgaben bestimmt wor- den. Ohnehin würden die Rekurrenten die Rüge nicht au sreichend substantiieren. Aufgrund des Grenz - beziehungsweise Strassenab- stands von 2 m wäre unter Berücksichtigung der Strassenbreite der T.___ ein Gebäudeabstand von 5,5 m einzuhalten. Das Bauvorhaben halte sogar einen Abstand von 7 m zum bewilligten Gebä ude auf Grundstück Nr. 002 ein. Die projektierte Aus- und Zufahrt gefährde die Verkehrssicherheit nicht. Die Vorplätze seien vorschriftsgemäss ge- plant worden und die verkehrstechnische Situation auf dem Baugrund- stück sei nicht zu beanstanden. Da zwei Wohnbauten mit je drei Woh- nungen und nicht eine Wohnbaute mit sechs Wohneinheiten erstellt würden, bestehe auch keine Pflicht zur Erstellung eines Spiel- und Be- gegnungsbereichs. b) Mit Schreiben vom 8. Februar 2021 verzichtet die Vorinstanz auf eine Stellungnahme. c) Mit Amtsbericht vom 25. Februar 2021 kommt das kantonale Tiefbauamt (TBA) zusammenfassend zum Schluss, dass die Sichtwei- ten der Grundstückszufahrt nicht korrekt ermittelt worden seien, unter Einbezug der Nachbargrundstücke aber möglich wären. Die Ge- schwindigkeit in der Kurve müsste mit einem Fahrversuch oder einer Geschwindigkeitsmessung überprüft werden. Grundsätzlich werde eine niedrige Geschwindigkeit als realistisch erachtet. Die Sichtweite für das Abbiegen auf das Grundstück sei nicht nachgewi esen und müsse überprüft werden, da dies die kritischste Fahrbeziehung bezo- gen auf die Sicht sei. Ein Teil der Garagen sei nicht einwandfrei be- fahrbar. Für eine abschliessende Beurteilung werde jedoch ein Schleppkurvennachweis empfohlen. d) Mit Eingabe vom 22. März 2021 reichen die Rekursgegnerinnen durch ihren Rechtsvertreter vier Pläne ein, welche die Sichtzonen nachweisen sollen. E. a) Das Baudepartement führte am 6. Mai 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie eines Vertreters des TBA einen Augen- schein durch. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 5/13 b) In der Stellungnahme vom 27. Mai 2021 zum Augenscheinpro- tokoll kommt das TBA zum Schluss, dass die Sichtweiten der Grund- stückszufahrt nun ausreichend seien. Die Schleppkurven seien sehr knapp bemessen. Letztlich könne jedoch keine Gefährdung abgeleitet werden. Es handle sich hierbei bei einem Teil der Parkplätze um ein Komfortproblem in seltenen Situationen. Das Verkehrsverhalten und -aufkommen zum Zeitpunkt des Rekursaugenscheins sei nicht reprä- sentativ gewesen und sollte daher mit einer Verkehrszählung und Ge- schwindigkeitsmessung verifiziert werden. c) Mit Stellungnahme vom 1. Juni 2021 lassen sich die Rekursgeg- nerinnen durch ihren Rechtsvertreter zum Augenscheinprotokoll ver- nehmen. d) Mit Eingabe vom 22. Juni 2021 äussern sich die Rekurrenten durch ihren Rechtsvertreter zur Rekursantwort vom 12. Januar 2021, zum Amtsbericht des TBA, zur Vernehmlassung der Rekursgegnerin- nen vom 22. März 2021 sowie zum Augenscheinprotokoll. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über di e Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planun gs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 2. November 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz- lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An- hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendb ar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 6/13 3. Die Rekurrenten bringen vor, es sei fraglich, ob aufgrund der Verbin- dung der beiden Wohnbauten durch das Garagengeschoss insgesamt bloss ein Niveaupunkt zu bestimmen gewesen wäre. Unabhängig da- von seien die Niveaupunkte nicht korrekt festgelegt worden. Diverse das gewachsene Terrain durchschneidende Punkte seien bei deren Bestimmung unberücksichtigt geblieben . So werde sowohl in der südwestlichen als auch in der südöstlichen Ecke des Garagen - geschosses, bei den Gebäudeecken beidseits des geplanten Eingangs sowie beim Zugang zum Keller des Hauses West das gewachsene Gelände durchstossen. Die Niveaupunkte würden unter Einbezug dieser Stellen weiter südlich zu liegen kommen. Dies habe zur Folge, dass die Gebäude- und Firsthöhe überschritten werden. Die Rekursgegnerinnen gehen demgegenüber davon aus, die Niveau- punkte seien vom zuständigen Geometer korrekt ermittelt worden, zu- mal die Rekurrenten die Rüge nicht ausreichend substantiierten. Das Kellergeschoss liege vollumfänglich unterhalb des Erd -, Ober- sowie Dachgeschosses und damit innerhalb der massgeblichen Grundriss- fläche. Die Gebäudeecken beim Eingang hätten auf den Niveaupunkt keinen Einfluss, soweit diese nicht ohnehin analog als Anbauten be- ziehungsweise Dachvorsprünge zu betrachten seien. In der südwest- lichen Ecke des Garagengeschosses werde das gewachsene Terrain nicht durchschnitten. Zwar durchstosse das Garagengeschoss in der südöstlichen Ecke das gewachsene Gelände. Dies sei angesichts des geringen Aus masses aber unbeachtlich, soweit diese Stelle nicht ebenfalls analog als Anbaute beziehungsweise Dachvorsprung zu be- handeln sei. 3.1 Als Niveaupunkt gilt nach Art. 60 Abs. 2 BauG der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem ge wachsenen Boden. Für den Ni- veaupunkt ist jener Teil des Gebäudevolumens entscheidend, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Die klare Formulierung von Art. 60 Abs. 2 BauG hat zur Folge, dass jene Gebäudeteile, die sich unterhalb oder oberhalb der massgebenden Schnittfi gur zwischen dem Gebäudevolumen und dem gewachsenen Terrain befinden, bei der Bestimmung des Niveaupunkts unberücksichtigt bleiben (Baude- partement SG, Juristische Mitteilungen 2008 /IV/8). Der gewachsene Boden ist dabei das Gelände, wie es durch die Erdfaltung und infolge natürlicher Erosion und grossflächigen Hangrutsch en oder ähnlichen Naturereignissen ohne vorgängige künstliche Eingriffe des Menschen vorgefunden wird. Dabei ist von den Umständen im Einzelfall auszu- gehen, wobei in erster Linie – sofern nachvollziehbar – auf das letzte bekannte gewachsene Terrain abzustellen ist. Das nachträglich ge- staltete Terrain ist demgegenüber dort massgeblich, wo das gewach- sene Terrain nicht mehr feststellbar oder wo es in nicht missbräuchli- cher Weise zu einer grossflächigen Veränderung über mehrere Nach- bargrundstücke gekommen ist (VerwGE vom 20. März 2012 i.S. A.S. Erw. 4.4.2; BDE Nr. 45/2013 vom 19. Juli 2013 Erw. 4). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 7/13 Der Niveaupunkt ist der Referenzpunkt zur Ermittlung der Gebäude- höhe. Diese ergibt sich gemäss Art. 60 Abs. 1 BauG aus dem senk- rechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassaden- mitte. 3.2 Wie aus den eingereichten Baugesuchsplänen hervorgeht, kommt der Niveaupunkt beim Haus West auf 871,29 m.ü.M. zu liegen, jener beim Haus Ost auf 870,98 m.ü.M. In den Baugesuchsplänen ist zudem der Verlauf des gewachsenen Terrains vermasst. In der Bau- vermessung der E.___ AG Ingenieure, W.___, vom 28. Februar 2020, welche mit der Rekursantwort einge reicht wurde, ist dargestellt, wie sich der Schwerpunkt der beiden Häuser zusammensetzt. Ausgangs- punkt für die Festlegung der Niveaupunkte war jeweils der Grundriss des Erdgeschosses. […] (Ausschnitt Bauvermessung E.___ AG Ingenieure vom 28. Februar 2020) 3.3 Nachfolgend ist auf die von den Rekurrenten aufgeführten Punkte einzugehen, die bei der Bestimmung der Niveaupunkte hätten berücksichtigt werden müssen. 3.3.1 Wie aus der von den Rekursgegnerinnen eingereichten 3D-Stu- die des Baukörpers sowie dem Planausschnitt Fassade Haus Ost her- vorgeht, durchschneidet das Garagengeschoss in der südöstlichen Ecke das gewachsene Terrain. Dies wird von den Rekursgegnerinnen nicht bestritten. Vielmehr gehen sie davon aus, dieses Volumen müsse bei der Festlegung des Niveaupunkts angesichts des geringen Ausmasses nicht miteinbezogen werden. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Es ist nicht relevant, in welchem Mass das ge- wachsene Terrain durchstossen wird. Vielmehr ist von Belang, das s dieses durchschnitten wird. Darüber hinaus lässt sich dem Längs- schnitt A des Hauses Ost entnehmen, dass nicht nur in der südwestli- chen Ecke, sondern auch im Bereich der mittleren Garage östlich des geplanten Eingangs das gewachsene Terrain durchschnitten wird. So- mit hätte das Volumen des Garagengeschosses, welches im südöstli- chen Bereich das gewachsene Terrain durchstösst , bei der Bestim- mung des Niveaupunkts berücksichtigt werden müssen. Inwiefern die südöstliche Ecke des Garagengeschosses, die das gewachsene Ter- rain durchschneidet, analog als Anbaute beziehungsweise Dachvor- sprung zu behandeln wäre, substantiieren die Rekursgegnerinnen nicht und ist auch nicht ersichtlich. […] (Ausschnitt 3D-Studie Baukörper über gewachsenem Terrain) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 8/13 […] (Ausschnitt Längsschnitt A Haus Ost) 3.3.2 Im Weiteren ist insbesondere auf den Planausschnitten West- fassade und Längsschnitt A des Hauses W est erkennbar, dass das Garagengeschoss entgegen den Ausführungen der Rekursgegnerin- nen auch in der südwestlichen Ecke sowie westlich des projektierten Eingangs das gewachsene Terrain durchschneidet. Weitergehend kann diesbezüglich auf die Erwägung 3.5.1 verwiesen werden. […] (Ausschnitt Westfassade Haus West) […] (Ausschnitt Längsschnitt A Haus West) 3.3.3 Was den Zugang zum Keller des Hauses W est betrifft, stellen die Rekursgegnerinnen nicht in Abrede, dass dieser den gewachse- nen Boden durchschneidet (siehe Grafik 3D -Studie zum Baukörper Erw. 3.5.1). Dies ist auch auf dem Planausschnitt Ostfassade Haus West erkennbar. In der Rekursantwort führen die Rekursgegnerinnen zwar aus, dass dieses Volumen unterhalb des Erd-, Ober- und Dach- geschosses und damit innerhalb der massgeblichen Grundrissfläche liege, weshalb es nicht zu berücksichtigen sei. Wie sich aber aus der von ihnen eingereichten 3D-Studie sowie aus dem Grundriss des Kel- lergeschosses im Baueingabeplan des Hauses West ergibt, befindet sich der Zugang nicht inner-, sondern ausserhalb der Grundrissfläche dieser Geschosse. Dieses Volumen müsste bei der Festlegung des Niveaupunkts somit ebenfalls miteinbezogen werden. […] (Planausschnitt Ostfassade Haus west) 3.4 Aus dem Ausgeführten ergibt sich, dass das Volumen des Ga- ragengeschosses und des Kellerzugangs, welches den gewachsenen Boden durchschneidet, zur Festlegung der Niveaupunkte hätte heran- gezogen werden müssen, und nicht nur die Grundrisse der beiden Hauptbauten (vgl. auch BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 6.3.2). Die Rekursgegnerinnen verkennen, dass sich der Niveau- punkt, wie vorstehend dargelegt, aus dem Schwerpunkt des Gebäu- degrundrisses auf dem gewachsenen Boden bildet. Jeder Teil des Grundrisses, der das gewachsene Gelände durchschneidet, ist zur Bestimmung des Niveaupunkts zu berücksichtigen. Die Lage der Ni- veaupunkte wurde folglich nicht korrekt bestimmt. Insbesondere unter Berücksichtigung der Teile des Garagengeschosses, das den ge- wachsenen Boden durchschneidet, würden sich die Niveaupunkte ge- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 9/13 gen Süden verschieben. Da die maximal zulässige Gebäudehöhe ge- mäss Art. 6 BauR in der Wohnzone WE 6 m beträgt und diese gemäss Planunterlagen ausgenutzt wird, führt eine südlichere Lage der Ni- veaupunkte zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe. 3.5 Vor diesem Hintergrund ist festzustellen, dass die Niveaupunkte – wie von den Rekurrenten zu Recht und im Übrigen hinreichend sub- stantiiert vorgebracht – nicht korrekt ermittelt wurden. Ob für die bei- den Gebäude West und O st sowie das gemeinsame Garagenge- schoss lediglich ein Niveaupunkt zu bestimmen wäre, wurde bis anhin noch nicht entschieden. Angesichts des vorliegenden Verfahrensaus- gangs kann diese Frage aber offenbleiben. 4. Weiter rügen die Rekurrenten eine Verletzung des Gebäudeabstands zwischen dem projektierten Haus Ost und dem bewilligten Gebäude auf Grundstück Nr. 002. Da der kleine Grenzabstand in der Zone WE 4 m betrage, sei ein Gebäudeabstand von 8 m einzuhalten. Der Ge- bäudeabstand betrage unter Berücksichtigung des vorgegebenen Wegabstands zur T.___ sowie der Breite des Weges lediglich 7 m. Zwar würden die Strassenabstände den Grenzabständen vorgehen. Daraus lasse sich aber nicht ableiten, dass diese Kollisionsregel auch für den Gebäudeabstand gelte. Sowohl der Strassenabstand als auch der Gebäudeabstand seien kumulativ einzuhalten. Die Rekursgegnerinnen nehmen hingegen an, aufgrund des Grenz - beziehungsweise Strassenabstands von 2 m wäre unter Berücksichti- gung der Strassenbreite der T.___ ein Gebäudeabstand von 5,5 m einzuhalten. Das Bauvorhaben halte aber einen Abstand von 7 m ein. 4.1 Vorab ist anzum erken, dass die T.___ ein Gemeindew eg 1. Klasse ist, mithin ist nicht von einem – wie von den Rekursgegnerinnen festgehalten – Strassenabstand (von 3 m), sondern von einem Weg- abstand auszugehen. Dieser beträgt in der Gemeinde Z.___ bei einem Gemeindeweg 1. Klasse nach Art. 21 BauR 2 m. 4.2 Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Wegabstand den Vorschriften zum Grenz- sowie allenfalls Gebäudeabstand vorgeht. 4.2.1 Das Planungs- und Baugesetz – wie früher bereits das BauG – lässt in Art. 92 und 93 PBG offen, ob Bauten gegenüber einer öffentli- chen Strasse nur den Strassenabstand oder zusätzlich auch den Grenz- und Gebäudeabstand zu wahren haben. Das Strassengesetz ist zwar als lex specialis zum Planungs- und Baugesetz (lex generalis) zu betrachten. Das allein hat indessen noch nicht zur Folge, dass der Strassenabstand in jedem Fall dem Grenzabstand vorgeht, zumal ers- terer im Strassengesetz nur für eine eingeschränkte Auswahl an Stras- sen und Wegen (subsidiär) festgelegt wird (vgl. Art. 104 Abs.1 des Strassengesetzes, sGS 732.1; abgekürzt StrG). Strassenabstands- vorschriften dienen allerdings – wie die Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände gemäss Planungs - und Bauge setz – nach der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 10/13 Rechtsprechung ebenfalls gesundheitspolizeilichen Zielen, indem sie ausreichende Gebäudeabstände sichern. Strassenabstandsvorschrif- ten einerseits, Grenz- und Gebäudeabstände anderseits haben daher nicht völlig verschiedene Aufgaben. Vielmehr decken sie sich in ihrer wohnhygienischen Zielsetzung. Strassenab standsvorschriften über- nehmen die Funktion des Grenzabstands und des Gebäudeabstands für die sich über die Strasse hinweg gegenüberliegenden Bauten. Ge- genüber öffentlichen Strassen finden daher nach ständiger Rechtspre- chung allein die Strassenabstandsvorschriften Anwendung (erstmals in: GVP 1977 Nr. 55; BDE Nr. 22/2016 vom 23. Mai 2016 Erw. 5 ; BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 202 0 Erw. 6.2.3). Somit würden entgegen den Ausführungen der Rekurrenten die Strassenabstands- vorschriften auch der Bestimmung zum Gebäudeabstand vorgehen. 4.2.2 Diese Rechtsprechung gilt indessen bislang ausschliesslich für die Strassenabstandsbestimmungen (vgl. dazu D. G MÜR, in: G. Ger- mann [Hrsg.], Kurzkommentar zum st.gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St.Gallen 1989, Art 104 Rz. 1), was auch seine Berech- tigung hat. Der beidseitig einer Strasse vorgeschriebene Strassenab- stand, der in den kommunalen Baureglementen bislang nicht unter 3 m liegt, und der durch die Breite des Strassenkörpers selbst gesi- cherte Freiraum zwischen zwei Bauten beträgt i n der Summe immer mindestens 9 m bis 10 m. So legt auch das kommunale Baureglement der Vorinstanz bei Gemeindestrassen 2. und 3. Klasse einen St ras- senabstand von mindestens 3 m und bei Gemeindestrassen 1. Klasse einen Strassenabstand von mindestens 4 m fest (Art. 21 BauR). Damit ist die wohnhygienische Zielsetzung des Strassenabstands ohne Wei- teres gewährleistet und zu Recht mit jener des Grenz- und Gebäude- abstands vergleichbar (vgl. BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 6.2.4). 4.2.3 Da es sich bei der T.___ indes um einen Gemeindeweg 1. Klasse handelt, sind die Vorschriften zum Wegabstand massgeblich. Fraglich ist nun , ob die vorstehend aufgeführte Recht- sprechung zum Strassenabstand auch Anwendung findet, wenn zwi- schen zwei Bauten ein öffentlicher Weg verläuft. Wegabstandsbestim- mungen verfolgen in der Regel anders als Strassenabstandsvorschrif- ten keine wohnhygienische Zielsetzung. Dies können sie aufgrund ih- rer Dimensionierung (zusammen mit dem Weg selbst) auch kaum . Durch den in Art. 21 BauR vorgeschriebe nen Wegabstand von 2 m würde unter Berücksichtigung der Breite des Weges T.___ von 1,5 m ein minimaler Gebäudeabstand von 5,5 m und damit ein um 2,5 m ge- ringerer – als nach der kommunalen Vorschrift – Gebäudeabstand (Art. 15 i.V.m. Art. 6 BauR ) resultieren. Durch diesen Abstand wird aber die Wohnhygiene, wozu insbesondere ausreichende Besonnung und Belichtung gehören, nicht gesichert. Dies im Gegensatz zu den Strassenabstandsvorschriften. 4.3 Aus dem Ausgeführten ergibt sich somit, dass die Wegab- standsvorschriften den Gebäude - und Grenzabstandsbestimmungen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 11/13 nicht vorgehen. Demnach ist die kommunale Bestimmung zum Ge- bäudeabstand beizuziehen. Wie die Rekurrenten zu Recht vorbringen, müsste dieser gemäss Art. 15 i.V.m. Art. 6 BauR aufgrund des kleinen Grenzabstands von 4 m in der Zone WE 8 m betragen. Da das ge- plante Haus Ost zum bewilligten Gebäude auf Grundstück Nr. 002 le- diglich einen Abstand von unbestrittenermassen 7 m einhält, verletzt das Bauvorhaben den Gebäudeabstand. 5. Die Rekurrenten beanstanden im Weiteren, dass das Bauvorhaben , welches insgesamt sechs Wohneinheiten mit je mindestens drei Zim- mern umfasse, nicht über die gesetzlich vorgeschriebenen Spiel- und Begegnungsbereiche verfüge. Die Rekursgegnerinnen halten entgegen, da zwei Wohnbauten mit je drei Wohnungen und nicht eine Wohnbaute mit sechs Wohneinheiten erstellt würden, bestehe auch keine Pflicht zur Planung eines Spiel - und Begegnungsbereichs. 5.1 Gemäss Art. 71 PBG, welcher vorliegend direkt anwendbar ist (vgl. vorstehende Erw. 2), haben Grundeigentümerinnen und -eigen- tümer bei Wohnbauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigs- tens drei Zimmern angemessene und den Bedürfnissen der Benutze- rinnen und Benutzer angepasste Spiel- und Begegnungsbereiche zu erstellen (Art. 71 Abs. 1 PBG). Die politische Gemeinde kann in einem Reglement Mindestflächen und Mindestanforderungen für Spiel - und Begegnungsbereiche festlegen (Art. 71 Abs. 2 PBG). 5.2 Geplant sind vorliegend zwei Häuser mit je drei Wohnungen, die alle über mindestens drei Zimmer verfügen. Die beiden Wohngebäude sowie das gemeinsame Garagengeschoss, welches die beiden Ge- bäude verbindet, werden im Rahmen eines Projekts der Rekursgeg- nerinnen geplant. Das Bauvorhaben ist vor diesem Hintergrund als Einheit zu betrachten und die Wohneinheiten deshalb zusammenzu- zählen. Ansonsten könnte die Verpflichtung zur Erstellung von Spiel - und Begegnungsplätzen durch eine Aufteilung der Wohneinheiten auf verschiedene Gebäude umgangen werden. Die beiden Häuser sehen insgesamt sechs Wohnungen mit je mindestens drei Zimmern vor. So- mit müsste das Bauvorhaben auch eine Spiel- und Begegnungsfläche beinhalten. Dies ist unbestrittenermassen nicht der Fall. Wie von den Rekurrenten zu Recht gerügt, liegt eine Verletzung von Art. 71 PBG vor. 6. Zusammenfassend ergibt sich, dass von einem falschen Niveaupunkt ausgegangen wurde und das Bauvorhaben den Gebäudeabstand ver- letzt sowie nicht über die erforderlichen Spiel- und Begegnungsflächen verfügt. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Er- wägungen gutzuheissen. Die angefochtene Baubewilligung un d der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 2. November 2020 sind des- halb aufzuheben. Bei diesem Resultat muss auf die weiteren Rügen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 12/13 der Rekurrenten nicht eingegangen werden und erübrigt sich insbe- sondere auch eine Verkehrszählung und Geschwindigkeitsmessung. 7. 7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekursgegnerinnen die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP). 7.2 Der vom Vertreter der Rekurrenten am 4. Dezember 2020 ge- leistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 8. Rekurrenten und Rekursgegnerinnen stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 8.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä- digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono- rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzule- gen; hinzuzurechnen ist der mit Rekursergänzung vom 29. Dezember 2020 beantragte Zuschlag für Barauslagen von vier Prozent (Art. 28bis Abs. 1 HonO). Die Rekursgegnerinnen haben die Rekurrenten somit mit insgesamt Fr. 3'380.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu entschädigen. 8.3 Da die Rekursgegnerinnen mit ihren Anträgen unterliegen, ha- ben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Ent- schädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___ und B.___, Z.___, wird im Sinn der Erwä- gungen gutgeheissen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 6/2022), Seite 13/13 b) Die Baubewilligung Nr. 19-2020 des Gemeinderates Z.___ vom 2. November 2020 wird aufgehoben. 2. a) Die C.___ GmbH, Y.___, und die D.___ GmbH, X.___, bezahlen unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–. b) Der am 4. Dezember 2020 von der Schochauer AG, St.Gallen, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt- lichen Kosten wird gutgeheissen. Die C.___ GmbH und die D.___ GmbH entschädigen B.___ und A.___ zu gleichen Teilen ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'380.– zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren der C.___ GmbH und der D.___ GmbH um Er- satz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin