<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00390</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220836&amp;W10_KEY=13013479&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00390</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.12.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung. Gemäss § 220 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist im Einzelfall von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint. Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen. Schliesslich darf ein Nachbar durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (E. 3.1). Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes. (...) Persönliche Bedürfnisse stellen keine besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG dar. Damit ist indes nur gemeint, dass es sich grundsätzlich um objektive Gründe handeln muss, die nicht bloss in den persönlichen Verhältnissen des bauwilligen Antragstellers begründet sind. (...) Anders als betreffend (Wohn-)Bedürfnissen von natürlichen Personen, ist die Praxis bezüglich Unternehmen bzw. juristischen Personen grosszügiger (E. 3.1.2). Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall aus der Zweckbestimmung der geplanten Baute und der bestehenden Liegenschaft (E. 3.2.1). Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUNDESPERSONAL">BUNDESPERSONAL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBEANTEIL">GEWERBEANTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNBAUGENOSSENSCHAFT">WOHNBAUGENOSSENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKBESTIMMUNG">ZWECKBESTIMMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. 3 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50768" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00390</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. Dezember 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Wohnbaugenossenschaft A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Raumplanungs- und Baukommission G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 28. Oktober 2019 verweigerte die Raumplanungs- und Baukommission G der Wohnbaugenossenschaft A die Erteilung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r einen Ersatzneubau auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am F-Weg 02 und 03 in G.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob die Wohnbaugenossenschaft A mit Eingabe vom 16. Dezember 2019 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung der Bauverweigerung und die Erteilung der Baubewilligung mit einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestgewerbeanteils, eventualiter die Aufhebung der Bauverweigerung und die RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 6. Mai 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die Wohnbaugenossenschaft A mit Eingabe vom 8. Juni 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, es sei das Urteil des Baurekursgerichts vom 6. Mai 2020 aufzuheben und die Baubewilligung mit einer Ausnahmebewilligung bezÃ¼glich Unterschreitung/Entfall Gewerbeanteil gutzuheissen. Eventualiter seien das Urteil des Baurekursgerichts vom 6. Mai 2020 sowie die Bauverweigerung aufzuheben, die Ausnahmebewilligung gutzuheissen und im Ãbrigen die Sache zur Neubeurteilung an das Bauamt G zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Am 3. Juli 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 13. Juli 2020 beantragte die Raumplanungs- und Baukommission G die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Mit Replik vom 14. September 2020 hielt die Wohnbaugenossenschaft A an ihren AntrÃ¤gen fest. Dazu liess sich die Raumplanungs- und Baukommission G nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitbetroffen ist die ZulÃ¤ssigkeit eines Ersatzneubaus mit 24 Wohnungen am F-Weg 02 und 03 in G. Das BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde G (BZO) der Zentrumszone (Z) zugewiesen. GegenwÃ¤rtig ist die Liegenschaft mit einer vierstÃ¶ckigen Ãberbauung mit 16 Wohnungen Ã¼berstellt, die im Jahr 1959 errichtet worden war und im Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrerin steht.</p> <p class="Urteilstext">Streitgegenstand bildet die Frage, ob der BeschwerdefÃ¼hrerin bezÃ¼glich der streitbetroffenen Liegenschaft eine Ausnahmebewilligung erteilt werden muss, um von der am 1. MÃ¤rz 2016 in Kraft getretenen Gewerbeanteilsvorschrift nach Art. 31 Abs. 2 BZO abzuweichen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 220 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist im Einzelfall von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint. Dabei dÃ¼rfen Ausnahmebewilligungen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>GemÃ¤ss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen VerhÃ¤ltnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge hatte (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3; 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00373, E. 4.3, je mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die sich daraus ergeben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung den aussergewÃ¶hnlichen Gegebenheiten nicht Rechnung trÃ¤gt und die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es versteht sich daher von selbst, dass SachumstÃ¤nde, die in einer Vielzahl von FÃ¤llen angefÃ¼hrt werden kÃ¶nnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des BaugrundstÃ¼cks liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des GebÃ¤udes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00373, E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche et al., ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1438). Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsÃ¤chliche VerhÃ¤ltnisse ihrem Wesen nach in weiteren FÃ¤llen gegeben sind oder sein kÃ¶nnten (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden; RB 1981 Nr. 126). So kÃ¶nnen beispielsweise in der Steilheit eines GelÃ¤ndes besondere VerhÃ¤ltnisse liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).</p> <p class="Urteilstext">PersÃ¶nliche BedÃ¼rfnisse stellen keine besonderen VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG dar. Damit ist indes nur gemeint, dass es sich grundsÃ¤tzlich um objektive GrÃ¼nde handeln muss, die nicht bloss in den persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnissen des bauwilligen Antragstellers begrÃ¼ndet sind (VGr, 23. MÃ¤rz 2005, VB.2004.00289, E. 6; 17. November 2005, VB.2005.00334, E. 4.2; Good-Weinberger, S. 29). PersÃ¶nliche VerhÃ¤ltnisse wurden etwa im BedÃ¼rfnis der Bauherrschaft, ein Esszimmer mit direktem KÃ¼chenzugang anzubauen (VGr, 17. November 2005, VB.2005.00334, E. 4.2) und im Interesse des Bauherrn an einem Lifteinbau aus gesundheitlichen GrÃ¼nden (VGr, 23. MÃ¤rz 2005, VB.2004.00289, E. 6.2) gesehen. Keine besonderen VerhÃ¤ltnisse erblickte das Verwaltungsgericht auch im Interesse am Verzicht auf die Erstellung von AbstellplÃ¤tzen aufgrund der Tatsache, dass gegenwÃ¤rtige Mieterinnen und Mieter einer Liegenschaft keine Fahrzeuge besitzen (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 4.4.2).</p> <p class="Urteilstext">Anders als betreffend (Wohn-)BedÃ¼rfnissen von natÃ¼rlichen Personen ist die Praxis bezÃ¼glich Unternehmen bzw. juristischen Personen grosszÃ¼giger. So kÃ¶nnen etwa betriebliche GrÃ¼nde grundsÃ¤tzlich als besondere VerhÃ¤ltnisse berÃ¼cksichtigt werden (Good-Weinberger, S. 104 mit Hinweis). Mit Blick auf die Zweckbestimmung und/oder Lage wurde die Befreiung von Wohnanteilsvorschriften bei KindertagesstÃ¤tten bzw. privaten KindergÃ¤rten (BGr, 15. MÃ¤rz 2013, 1C_207/2012, E. 2.1.1; VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00531, VB.2011.00541, E. 4.2; VGr, 18. November 2009, VB.2009.00324, E. 5) zugelassen. Bei StÃ¤tten von kleineren religiÃ¶sen Gemeinschaften wurde die Befreiung von Wohnanteilsvorschriften unter Bezugnahme auf die Glaubensfreiheit und die Rechtsgleichheit begrÃ¼ndet (BRG, 22. Januar 2016, BRGE I Nr. 0025/2016, E. 3.4.2 = BEZ 2016 Nr. 11). Besondere VerhÃ¤ltnisse gemÃ¤ss § 220 wÃ¼rden fÃ¼r das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss seinen AusfÃ¼hrungen im Verfahren VB.2017.00019 auch dann vorliegen, wenn sich aus dem Betrieb einer Privatschule in unmittelbarer NÃ¤he zu bestehenden SchulhÃ¤usern der Volksschule Synergien ergeben kÃ¶nnten (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019, E. 7.4). Im Verfahren VB.2001.00277 gab das Verwaltungsgericht die Auffassung der Baurekurskommission (heute: Baurekursgericht) wieder, wonach das Ã¶ffentliche Interesse an RÃ¤umlichkeiten fÃ¼r religiÃ¶se Zwecke zwar fÃ¼r sich allein die AusnahmewÃ¼rdigkeit nicht zu begrÃ¼nden vermÃ¶ge. Hingegen komme hinzu, dass die Vereinigten Arabischen Emirate als EigentÃ¼mer der Liegenschaft am 24. Februar 1983 die Bewilligung fÃ¼r deren Erwerb gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 2 lit. e des â damaligen â Bundesbeschlusses Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland vom 23. MÃ¤rz 1961 nur unter der auflageweisen Verpflichtung erhalten hÃ¤tten, das GrundstÃ¼ck ausschliesslich fÃ¼r die geltend gemachten gemeinnÃ¼tzigen Zwecke zu verwenden bzw. durch die Islamische Gemeinschaft verwenden zu lassen. Insofern lÃ¤gen ausserordentliche VerhÃ¤ltnisse vor (VGr, 31. Januar 2002, VB.2001.00277, E. 5a).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Ob eine Ausnahmesituation im erwÃ¤hnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei Ã¼berprÃ¼ft, doch wird der BaubehÃ¶rde bei der EinrÃ¤umung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingerÃ¤umt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist Ã¼berwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemÃ¤sse Ermessen Ã¼berschritten oder missbraucht wird (VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00531, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>ZunÃ¤chst gilt es zu prÃ¼fen, ob dispensbegrÃ¼ndende besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse ergeben sich im vorliegenden Fall aus der Zweckbestimmung der geplanten Baute und der bestehenden Liegenschaft. Bereits heute ist die BeschwerdefÃ¼hrerin EigentÃ¼merin einer vierstÃ¶ckigen WohnÃ¼berbauung auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck. Als aus Mitteln der Pensionskasse des Bundes PUBLICA gefÃ¶rderte Wohnbaugenossenschaft ist die BeschwerdefÃ¼hrerin an spezielle bundesrechtliche Vorgaben gebunden (E. 3.2.2), die fÃ¼r Ã¼brige bzw. "gewÃ¶hnliche" Wohnbaugenossenschaften keine Anwendung finden, selbst wenn diese vom Bund oder vom Kanton ZÃ¼rich gefÃ¶rdert werden (E. 3.2.3). Die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz gingen somit unzutreffenderweise davon aus, dass es sich bei der BeschwerdefÃ¼hrerin so verhalte wie bei einem Grossteil der Wohnbaugenossenschaften. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt nachvollziehbar vor, dass die Verordnung des WBF Ã¼ber Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals vom 19. Mai 2004 (VO WBF) fÃ¼r die darunterfallenden Wohnbaugenossenschaften, die gestÃ¼tzt auf den Bundesbeschluss vom 7. Oktober 1947 Ã¼ber WohnungsfÃ¼rsorge fÃ¼r Bundespersonal Darlehen erhalten haben oder einen gÃ¼ltigen Baurechtsvertrag mit dem Bund haben; oder aus Mitteln von PUBLICA Darlehen erhalten haben (Art. 2 lit. a und b VO WBF), nur die Erstellung von Wohnungen erlaubt (vgl. Art. 1, Art. 4, Art. 8, Art. 18 VO WBF). Das Bundesamt fÃ¼r Wohnungswesen fÃ¼hrte mit Schreiben vom 18. April 2019 denn auch gegenÃ¼ber der BeschwerdefÃ¼hrerin aus, dass die Erstellung von GewerberÃ¤umen aufgrund der Vorgaben der VO WBF nicht unterstÃ¼tzt werden kÃ¶nne; entsprechend seien auch keine Wohnbaugenossenschaften des Bundes bekannt, die Ã¼ber GewerbeflÃ¤chen verfÃ¼gen wÃ¼rden. Die Wohnungen mÃ¼ssten Ã¼ber die Kostenmiete vermietet werden (vgl. Art. 8 VO WBF). Es sei nicht erlaubt, einen Gewinn zu erzielen (vgl. BVGer, 1. April 2014, A-2154/2012, E. 9.3; 24. Juli 2018, B-2941/2017, E. 3.2) und diesen fÃ¼r die Finanzierung von leerstehenden GewerberÃ¤umen zu verwenden. Ein Anteil von mindestens 30 % der BruttogeschossflÃ¤che fÃ¼r Gewerbe stelle somit ein erhebliches Risiko fÃ¼r die wirtschaftliche Tragbarkeit und somit die Existenz der Genossenschaft dar. Es sei zwingend, den Ersatzneubau als reine Wohnliegenschaft auszugestalten. Mithin ergibt es sich fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin vorliegend aus dem Bundesrecht, dass allein die Erstellung von Wohnungen zulÃ¤ssig ist. </p> <p class="Erwgung3">Zudem besteht seit dem 13. Oktober 2004 ein Revers im Grundbuch, wonach â ebenfalls gestÃ¼tzt auf die genannte bundesrechtliche Grundlage â bezÃ¼glich der Liegenschaft ein Zweckentfremdungsverbot und eine VerÃ¤usserungsbeschrÃ¤nkung gelten (vgl. Art. 60 Abs. 2 der Verordnung Ã¼ber die FÃ¶rderung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum vom 26. November 2003 [WFV] in Verbindung mit Art. 18 VO WBF). Im Ãbrigen zweifelt die BeschwerdefÃ¼hrerin nachvollziehbar daran, dass Ã¼berhaupt ein Ersatzobjekt beschafft werden kÃ¶nnte. Es besteht mithin aufgrund des Zwecks der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft eine â rechtlich wie faktisch begrÃ¼ndete âStandortgebundenheit (vgl. Good-Weinberger, S. 111). </p> <p class="Erwgung3">Es liegt sodann nicht in der Hand der BeschwerdefÃ¼hrerin, das auf Bundesrecht abgestÃ¼tzte â und lange vor der BZO-Ãnderung als Revers im Grundbuch eingetragene â ZweckverÃ¤nderungs- und VerÃ¤usserungsverbot der Wohnliegenschaft abzuÃ¤ndern. Ãber eine allfÃ¤llige HandÃ¤nderung hÃ¤tte das Bundesamt fÃ¼r Wohnungswesen gestÃ¼tzt auf Bundesrecht zu entscheiden (vgl. Art. 19 VO WBF). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Auf die direkte FÃ¶rderung von anderen Baugenossenschaften verzichtet der Bund. Die diesbezÃ¼glichen gesetzlichen Grundlagen nach Art. 12 und 24 des Bundesgesetzes Ã¼ber die FÃ¶rderung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum vom 21. MÃ¤rz 2003 (WohnraumfÃ¶rderungsgesetz, WFG) waren bereits gestÃ¼tzt auf das Bundesgesetz vom 19. Dezember 2003 Ã¼ber das Entlastungsprogramm 2003 vom 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2008 sistiert und werden nun â seit dem Beschluss des Bundesrats vom 28. Februar 2007 â nicht mehr angewendet (Bundesamt fÃ¼r Wohnungswesen [www.bwo.admin.ch &gt; WohnraumfÃ¶rderung &gt; Bundeshilfen seit 2003 [WFG] &gt; Direkte FÃ¶rderung sowie www.bwo.admin.ch &gt; Wohnungspolitik &gt; Wohnungspolitik Bund &gt; Chronologie]; Sarah Brutschin, in: Das Mietrecht fÃ¼r die Praxis, 9. Aufl., ZÃ¼rich 2016, S. 389 f.). Hingegen fÃ¶rdert der Bund gemÃ¤ss Art. 37 WFG und Art. 51 des Wohnbau- und EigentumsfÃ¶rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG) Baugenossenschaften indirekt. Er speist den Fonds de Roulement, der von den Dachorganisationen des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus verwaltet wird, mit Darlehen. Genossenschaften, die aus diesem Fonds gefÃ¶rdert werden, ist die Erstellung von GewerberÃ¤umen mÃ¶glich. GewerberÃ¤ume sind im Rahmen dieses FÃ¶rderinstruments gar erwÃ¼nscht, zumal sie sich positiv auf den Gebrauchswert gemÃ¤ss Wohnungs-Bewertungs-System WBS auswirken, der ein FÃ¶rderkriterium bildet (vgl. das Wohnungs-Bewertungs-System WBS [Ausgabe 2015, www.wbs.admin.ch/de] unter Kriterium [K] 2; Merkblatt des Bundesamts fÃ¼r Wohnungswesen, WohnraumfÃ¶rderungsgesetz WFG, Bundeshilfe an die Dachorganisationen des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus und ihre Einrichtungen, Juni 2020, S. 2). </p> <p class="Urteilstext">Auch bei Genossenschaften, die gestÃ¼tzt auf das kantonale Recht, nÃ¤mlich das Gesetz Ã¼ber die Wohnbau- und WohneigentumsfÃ¶rderung vom 7. Juni 2004 mit einem Darlehen unterstÃ¼tzt werden, ist die Erstellung von GewerberÃ¤umen nicht ausgeschlossen. Nach § 5 des Gesetzes mÃ¼ssen EmpfÃ¤ngerinnen und EmpfÃ¤nger von Darlehen Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen im Grundbuch anmerken lassen, die sicherstellen, dass die GebÃ¤ude <i>hauptsÃ¤chlich zu Wohnzwecken</i> benutzt und die unterstÃ¼tzten Wohnungen nach dem Grundsatz der Kostenmiete an berechtigte Personen vermietet werden; zudem haben die EigentumsbeschrÃ¤nkungen jeden Gewinn beim Verkauf auszuschliessen. Zu diesem Zweck steht dem Staat und der Gemeinde ein im Grundbuch anzumerkendes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis zu (Hervorhebung hinzugefÃ¼gt). Dementsprechend werden nach § 4 Abs. 2 lit. c der WohnbaufÃ¶rderungsverordnung vom 1. Juni 2005 (WBFV) Bauvorhaben <i>mit geringem Anteil an Wohnungen</i> nicht unterstÃ¼tzt (Hervorhebung hinzugefÃ¼gt).</p> <p class="Erwgung3">Nach dem Gesagten handelt es sich im vorliegenden Fall um UmstÃ¤nde (Standortgebundenheit sowie UnzulÃ¤ssigkeit, GewerberÃ¤ume vorzusehen), die gerade nur bezÃ¼glich der streitbetroffenen Liegenschaft oder hÃ¶chstens bezÃ¼glich sehr weniger weiterer Liegenschaften vorkommen. Eine Anwendung der Vorschriften wÃ¼rde hier zu stossenden Ergebnissen fÃ¼hren, wÃ¤hrend sich aber angesichts der kleinen Zahl der FÃ¤lle eine Anpassung der gesetzlichen Ordnung weder aufdrÃ¤ngt noch sinnvoll erscheint.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nachdem das Vorliegen besonderer GrÃ¼nde zu bejahen ist, muss nun Ã¼berprÃ¼ft werden, ob durch einen Dispens kein Verstoss gegen den Sinn und Zweck der Nutzungsvorschriften, keine Verletzung von Ã¶ffentlichen Interessen sowie keine <span>unzumutbare Benachteiligung von Nachbarn</span> resultieren (§ 220 Abs. 2 und 3 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Nach Art. 31 Abs. 1 BZO sind in der Zentrumszone Wohnungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwaltungen, LÃ¤den sowie hÃ¶chstens mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe zulÃ¤ssig. Strassenseitig sind im Unter- und Erdgeschoss bis auf eine Raumtiefe von 8,0 m, gemessen ab der Fassade, Wohnungen nicht zugelassen. Davon ausgenommen sind Bauten entlang der H-Strasse und des F-Wegs. GemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 BZO muss der Wohnanteil mindestens 20 %, der Gewerbeanteil mindestens 30 % der GesamtgeschossflÃ¤che ohne AussenwÃ¤nde, die dem Arbeiten oder Wohnen dient, betragen.</p> <p class="Urteilstext">Bei der infrage stehenden Ausnahmebewilligung geht es allein um ein Abweichen vom Mindest-Gewerbeanteil von 30 % nach Art. 31 Abs. 2 BZO und nicht um einen Dispens von der Vorgabe nach Art. 31 Abs. 1 BZO, zumal die streitbetroffene Liegenschaft am F-Weg liegt und von Gesetzes wegen von der Ausnahme nach Art. 31 Abs. 1 Satz 3 BZO profitiert.</p> <p class="Erwgung3">Mit Gewerbeanteilsvorschriften wird eine gute Durchmischung von Wohn- und GewerbeplÃ¤tzen angestrebt. Es soll damit ein attraktives und belebtes Zentrum gefÃ¶rdert werden (vgl. zum Zweck von Zentrumszonen VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00366, VB.2019.00389, E. 4.2; 8. Februar 2006, VB.2004.00254, E. 4.2; 17. Februar 2000, VB.1999.00328, E. 4a [nicht publiziert]). </p> <p class="Erwgung2">Durch einen Dispens von der Gewerbeanteilsvorschrift auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck wÃ¼rden diese Ziele nicht wesentlich beeintrÃ¤chtigt. Soweit es um die Belebung der Zentrumszone bzw. die Sichtbarkeit des Gewerbes fÃ¼r potenziellen Publikumsverkehr geht, zeigt bereits die Ausnahme nach Art. 31 Abs. 1 Satz 3 BZO, dass der Gesetzgeber dieses Interesse am F-Weg fÃ¼r nicht relevant oder zumindest fÃ¼r nicht gewichtig erachtet, was insofern auf der Hand liegt, als der F-Weg eine relativ schmale Sackgasse ist (vgl. GIS Browser [maps.zh.ch]), die fÃ¼r Kundenverkehr nicht wirklich geeignet erscheint. Zur Erreichung einer guten Durchmischung von Wohn- und GewerbeplÃ¤tzen ist die Gemeinde sodann nicht auf den 30%igen Gewerbeanteil auf der streitbetroffenen Parzelle angewiesen. Zumal eine NutzungsÃ¼bertragung von der geltenden Bau- und Zonenordnung nicht ausgeschlossen wird, liesse es sich wohl ohnehin nicht garantieren, dass ein 30%iger Gewerbeanteil auf jeder einzelnen Parzelle eingehalten wÃ¼rde (vgl. VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00366, VB.2019.00389, E. 5.2; Fritzsche et al., S. 934). </p> <p class="Erwgung2">Hinzu kommt, dass sich auf der streitbetroffenen Parzelle eine bestehende Ãberbauung befindet, von der anzunehmen ist, dass sie ihrem Revers gemÃ¤ss ohnehin als â allenfalls bloss aufwendig erneuerte â reine WohnÃ¼berbauung bestehen bleibt. Im vorliegenden, vom Gesetzgeber offenkundig nicht antizipierten Fall wÃ¼rde dies aber dazu fÃ¼hren, dass keine zeitgemÃ¤ssen Wohnungen erstellt werden kÃ¶nnten und â in einer Zentrumszone besonders problematisch â die heute zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung (in der Zentrumszone ist, verglichen mit der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung, in der sich die Ãberbauung ursprÃ¼nglich befand, gemÃ¤ss Art. 28 BZO eine hÃ¶here AusnÃ¼tzungsziffer von maximal 100 % vorgesehen) nicht ausgeschÃ¶pft werden kÃ¶nnte. Dies wÃ¼rde dem Ziel der inneren Verdichtung entgegenlaufen, auf das die Beschwerdegegnerin selbst denn auch ausdrÃ¼cklich hinweist. </p> <p class="Erwgung3">Auch sonst ist es nicht ersichtlich, dass Ã¶ffentliche Interessen verletzt wÃ¼rden. Vielmehr kann darin, dass Baugenossenschaften preisgÃ¼nstige Wohnungen bereitstellen, ein gewisses Ã¶ffentliches Interesse erblickt werden (vgl. auch § 49b PBG). Durch das vorliegende Bauprojekt wird mehr gÃ¼nstiger Wohnraum geschaffen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (§ 220 Abs. 3 PBG). Weil der Gewerbeanteilsvorschrift in der Regel keine nachbarschÃ¼tzende Funktion zukommt und auch nichts Gegenteiliges geltend gemacht wurde, entfÃ¤llt die PrÃ¼fung der Zumutbarkeit als Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung der Ausnahmebewilligung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nach dem Gesagten liegen dispensbegrÃ¼ndende besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG vor, wÃ¤hrend die negativen Ausnahmevoraussetzungen nach § 220 Abs. 2 und 3 PBG nicht gegeben sind. Der Ausnahmesituation kann nicht anders als durch den Dispens von der Gewerbeanteilsvorschrift Rechnung getragen werden. Die strittige Ausnahmebewilligung ist zu erteilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission G vom 28. Oktober 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. Mai 2020 sind aufzuheben und die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Raumplanungs- und Baukommission G zum Neuentscheid Ã¼ber das Baugesuch zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Rekurskosten in HÃ¶he von Fr. 4'680.- sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen <span>(vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG)</span>. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Zudem ist die Beschwerdegegnerin zu einer angemessenen <span>ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Es liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2; 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende RÃ¼ckweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission G vom 28. Oktober 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. Mai 2020 werden aufgehoben und die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Raumplanungs- und Baukommission G zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens in HÃ¶he von Fr. 4'680.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 145.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'145.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gung 5 Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>