<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00410</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203752&amp;W10_KEY=13013571&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00410</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.10.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer 3,5 m breiten Stichstrasse mit Kehrplatz Im Rahmen der Genehmigung privater Erschliessungspläne durch das Gemeinwesen im Sinn von Art. 19 Abs. 3 RPG ist nicht nur die Abwesenheit baupolizeilicher Mängel, sondern umfassend die raumplanerische Zweckmässigkeit der gewählten Lösung zu prüfen (E. 3b). Erschliessungskapazität des geplanten Zufahrtswegs. Stillschweigend bewilligte Parzellierung. Quartierplanbegrenzung (E. 4b). Erschliessungsverhältnisse, Erschliessungsvarianten. Planungsspielraum für ein Quartierplanverfahren (E. 5). Im vorliegenden Fall erweist sich das private Erschliessungsprojekt als unzweckmässig. Abweisung (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BODENNUTZUNG">BODENNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVARIANTE">ERSCHLIESSUNGSVARIANTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROBERSCHLIESSUNG">GROBERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATERSCHLIESSUNG">PRIVATERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANVERFAHREN">QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSERMITTLUNG">SACHVERHALTSERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHSTRASSE">STICHSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKMÃSSIGKEIT">ZWECKMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 124 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 309 Abs. I lit. e PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 19 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. III RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2003 Nr. 45</span><br/><span class="ungerade">RB 2003 Nr. 73</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Mit Beschluss vom 2. April 2002 erteilte der Gemeinderat X der Erbengemeinschaft A eine als "Erschliessungsbewilligung" bezeichnete baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung einer 3,5 m breiten Stichstrasse mit Kehrplatz, welche ausgehend von der Gemeindestrasse Kat.-Nr. 1 Ã¼ber den Vorplatz des mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 2 das 4'409 m<sup>2</sup> umfassende, grÃ¶sstenteils unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 3 erschliessen soll. In Dispositiv-Ziff. 7 hielt der Gemeinderat fest, dass die Stichstrasse in Anbetracht ihrer Breite von 3,5 m und der dichten, gut durch den Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossenen Ãberbauung maximal 30 Wohneinheiten erschliessen kÃ¶nne.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Die hiergegen von G als EigentÃ¼merin der sÃ¼dÃ¶stlich des BaugrundstÃ¼cks gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 4 sowie von I, J, K und L erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II und hiess sie nach einem Augenschein am 5. November 2002 gut. DemgemÃ¤ss hob sie die angefochtene Bewilligung auf.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit separaten Beschwerden vom 9. Dezember 2002 liessen die Erbengemeinschaft A und der Gemeinderat X dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r die Gegenparteien beantragen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission II schloss am 17. Januar 2003 auf Abweisung der Rechts­mittel. G am 7. und die Erben H am 31. MÃ¤rz 2003 liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungs­folgen beantragen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Mit VerfÃ¼gung vom 16. April 2003 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. Mit Repliken vom 12. und 23. Juni bzw. Dupliken vom 8. und 26. September 2003 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Die Bauherrschaft ist gemÃ¤ss § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Anfechtung des die Baubewilligung aufhebenden Rekursentscheids legitimiert, ebenso die Gemeinde, die sich fÃ¼r eine von ihr bewilligte Erschlies­sungs­lÃ¶sung einsetzt, gestÃ¼tzt auf lit. b dieser Bestimmung (vgl. RB 1998 Nr. 12, 1982 Nr. 15; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 67). Auf die beim zustÃ¤ndigen Verwaltungsgericht form- und fristgerecht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 3 der privaten BeschwerdefÃ¼hrenden umfasst 4'409 m<sup>2</sup>. Der grÃ¶ssere, noch unÃ¼berbaute Ã¶stliche Teil liegt in der Kernzone P gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 9. Februar 1998 (BZO). Der westliche Teil liegt in der Kernzone Q und ist mit dem Unterstand Vers.-Nr. 9, dem Stall-/ScheunengebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 und dem Wohnhaus Vers.-Nr. 11 Ã¼berbaut, das an der westlichen GrundstÃ¼cksgrenze mit dem Wohn- und Gewerbehaus Vers.-Nr. 12 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 2 der Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 bis 2.4 zusammengebaut ist. Auf dem Vorplatz dieser Liegenschaft gilt ein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 3 der privaten BeschwerdefÃ¼hrenden. NÃ¶rd­lich und Ã¶stlich grenzt die Liegenschaft der privaten BeschwerdefÃ¼hrenden an weitgehend Ã¼berbaute Kernzonenliegenschaften und sÃ¼dlich an den Dorfbach, der sie von der S-Strasse trennt, einer westlich als Fuss-, Ã¶stlich als Fahrweg ausgebauten Wegparzelle.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das umstrittene Projekt soll den unÃ¼berbauten Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 3, der ca. 3000 m<sup>2</sup> umfasst, mit dem Ã¶ffentlichen Strassennetz verbinden. Zu diesem Zweck ist auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 3 der Unterstand Vers.-Nr. 9 abgebrochen worden und soll zwischen dem Wohnhaus Vers.-Nr. 11 und dem Stall-/Scheunen­gebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 hindurch in den Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks ein 3,5 m breiter Fahrweg gefÃ¼hrt werden, der, mit einem Kehrplatz endend, drei Bauparzellen erschliessen soll, auf welchen laut Baugesuch maximal 10 Wohneinheiten geplant sind; wobei allerdings der Gemeinderat in Dispositiv-Ziff. 7 der angefochtenen Baubewilligung festgehalten hat, dass der vorgesehene Ausbaustandard fÃ¼r die Erschliessung von bis zu 30 Wohn­einheiten genutzt werden kÃ¶nne. Die Verbindung dieses Fahrwegs zum Ã¼bergeordneten Strassennetz soll Ã¼ber den Vorplatz des dienstbarkeitsbelasteten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 2 und die Ã¶ffentliche Weg­parzelle Kat.-Nr. 1 zur T-Strasse erfolgen. Diese 5 m breite Wegparzelle zweigt rund 30 m nach der Kreuzung U-Strasse/T-Strasse von der T-Strasse ab und fÃ¼hrt entlang des Parkplatzes des Gemeindehauses vorbei zum kommu­nalen Werkhof. Dort schliesst sie den Dorfbach Ã¼berdeckend in einer engen, einen Winkel von ca. 135° beschreibenden Kurve an den Vorplatz des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 2 an. In der Kurveninnenseite liegt auf der Kleinparzelle Kat.-Nr. 4 die Garage Vers.-Nr. 13 der Beschwerdegegnerin G.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. a) Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid die vom Gemeinderat bewilligte Erschliessung daraufhin geprÃ¼ft, ob sie den GrundsÃ¤tzen und Zielen des Raumplanungsrechts genÃ¼ge, insbesondere ob damit eine zweckmÃ¤ssige Erschliessung erreicht werde, die den Anforderungen einer quartierplanmÃ¤ssigen Erschliessung gerecht wird. Sie ist davon ausgegangen, dass es sich bei der projektierten Zufahrtsstrasse um eine Erschliessungsanlage im Sinn von Art. 19 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) handle, die zwar vom GrundeigentÃ¼mer erstellt werden kÃ¶nne, jedoch nur nach den vom Gemeinwesen genehmigten PlÃ¤nen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde ist demgegenÃ¼ber der Auffassung, es gehe hier nicht um den vorzeitigen Bau einer Erschliessungsanlage im Sinn vom Art. 19 Abs. 3 RPG, sondern es sei mangels eines Quartierplans lediglich zu prÃ¼fen, ob die geplante Privaterschliessung den polizeilichen Zufahrtsanforderungen von § 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) genÃ¼ge und ob sie den noch ausstehenden Quartierplan prÃ¤judiziere; die von der Vorinstanz vorgenommene ÃberprÃ¼fung der geplan­ten Erschliessung auf ihre planerische ZweckmÃ¤ssigkeit hin sei deshalb rechtsverletzend.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Land ist erschlossen, wenn die fÃ¼r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heran fÃ¼hren, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand mÃ¶glich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG, vgl. auch § 236 Abs. 1 PBG). Zu dieser schon von Bundesrechts wegen erforderlichen hinreichenden Erschliessung gehÃ¶ren alle Einrichtungen, die notwendig sind, damit Grund­stÃ¼cke zonen- und bauordnungsgerecht genutzt werden kÃ¶nnen; sie umfasst nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. beispielhaft BGE 121 I 65 E. 3c; RB 1983 Nr. 96 = BEZ 1984 Nr. 4) neben der Groberschliessung, nÃ¤mlich der Versorgung des zu Ã¼berbauenden Gebiets mit den HauptstrÃ¤ngen der Erschliessungsanlagen, auch die Feinerschliessung, das heisst den Anschluss der einzelnen GrundstÃ¼cke an diese HauptstrÃ¤nge mit Einschluss von Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Quartierstrassen und Ã¶ffentlichen Leitungen (Walter Haller/Peter Kar­len, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band 1, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 574; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 259). Das Erschliessungsprogramm, wie es Art. 19 Abs. 2 RPG in der Fassung vom 6. Oktober 1995 verlangt, muss deshalb anders als noch der Erschliessungsplan im Sinn von § 90 ff. PBG, der laut § 91 PBG ausdrÃ¼cklich nur Aufschluss Ã¼ber die zur Groberschliessung notwendigen Ã¶ffentlichen Werke und Anlagen gibt, auch die Anlagen der Feinerschliessung umfassen (Haller/Karlen, Rz. 587; HÃ¤nni, S. 262). Ebenso gilt die Erschliessungspflicht des Gemeinwesens von Bundesrechts wegen auch fÃ¼r die Anlagen der Feinerschliessung (Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Bern 1997, S. 60; Urs Eymann, Erschliessungsrecht und Erschliessungsprogramm, Vollzugshilfe zu den neuen bundesrechtlichen Bestimmungen Ã¼ber die Erschliessung, EJPD/BRP [Hrsg.], Bern 1999, S. 11), und entsprechend bezieht sich auch Art. 19 Abs. 3 RPG Ã¼ber den Anspruch der GrundeigentÃ¼mer auf Selbsterschliessung, wenn das Gemeinwesen seiner im Erschliessungsprogramm festgehaltenen Pflicht nicht fristgemÃ¤ss nachkommt, nicht nur auf die Grob-, sondern auch auf die Feinerschliessung. Auch wenn die Feinerschliessung nicht im Rahmen eines amtlichen oder privaten Quartierplanverfahrens geplant und erstellt wird, sondern im Rahmen einer so genannten "superprivaten" Landumlegung oder eines privaten Erschliessungsprojekts, muss sie deshalb gemÃ¤ss § 19 Abs. 3 RPG nach den vom Gemeinwesen genehmigten PlÃ¤nen erfolgen und hat sie sich an den Zielen und GrundsÃ¤tzen des Raumplanungsrechts zu orientieren (RB 1987 Nr. 59 = BEZ 1988 Nr. 2; Haller/Karlen, Rz. 614; HÃ¤nni, S. 271; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 2. A., WÃ¤denswil 2000, S. 121). Diese Orientierung an den Zielen und Grund­sÃ¤tzen der Raumplanung beinhaltet, dass sich die Genehmigung durch das Gemeinwesen nicht bloss auf die PrÃ¼fung der Abwesenheit baupolizeilicher MÃ¤ngel beschrÃ¤nkt, sondern umfassend die raumplanerische Zweck­mÃ¤ssigkeit der gewÃ¤hlten LÃ¶sung prÃ¼ft (vgl. Alfred Kuttler, Erschliessungsrecht und Erschliessungshilfe im Dienste der Raumordnung, ZBl 75/1974, S. 70 f.).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Einwand der beschwerdefÃ¼hrenden Gemeinde, die Baurekurskommission habe ihre PrÃ¼fungsbefugnis Ã¼berschritten, wÃ¤re deshalb nur dann berechtigt, wenn es sich beim umstrittenen Projekt nicht um eine Anlage der Feinerschliessung, sondern um eine private Hauszufahrt oder einen Hausanschluss handeln wÃ¼rde, die, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin gel­tend macht, lediglich auf ihr GenÃ¼gen gemÃ¤ss § 236 Abs. 1 PBG bzw. auf eine allfÃ¤llige QuartierplanprÃ¤judizierung hin zu prÃ¼fen sind. Das trifft jedoch aufgrund der Erschlies­sungskapazitÃ¤t von bis zu 30 Wohneinheiten, der vorgesehenen Erschliessung von drei noch zu bildenden Bauparzellen und der Beanspruchung eines DrittgrundstÃ¼cks nicht zu (vgl. Urs Eymann, Parzellierung und Erschliessung des Baulandes, Rz. 6.9 f., in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, S. 197 ff.); dass diese Beanspruchung privatrechtlich bereits gesichert ist, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Entscheidend ist, dass die geplante Zubringerstrasse ihrer Funktion nach mehreren GrundstÃ¼cken die bisher fehlende Erschliessung verschaffen soll und wegen der ihr zugedachten Erschliessungsfunktion ungeachtet des Verlaufs auf privatem Grund faktisch weitgehend im Ã¶ffentlichen Gebrauch stehen wird.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Die Baurekurskommission hat nach einer Besichtigung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse zahlreiche MÃ¤ngel der geplanten Erschliessung aufgezeigt und sie gesamthaft als nicht genehmigungsfÃ¤hig gewÃ¼rdigt; mit der Bewilligung der umstrittenen Zufahrt habe die GemeindebehÃ¶rde das ihr in Erschliessungsfragen zukommende Ermessen nicht pflicht­gemÃ¤ss ausgeÃ¼bt, und sie sei ihren Pflichten als Planungsinstanz nicht nachgekommen. Die Zufahrt zu den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 2 und 3 sei schon bisher ungÃ¼nstig; insbesondere sei der enge Bereich bei der Garage der Beschwerdegegnerin G verkehrspolizeilich problematisch, da die Sicht eingeschrÃ¤nkt sei und sich dort auch noch der Werkhof der Gemeinde befinde. Auch die EinmÃ¼ndung in die T-Strasse, wo sich der Parkplatz des Gemeindehauses befinde, sei aufgrund der NÃ¤he zur Kreuzung U-Strasse/T-Strasse heikel, was insgesamt die geplante Erschliessungsstrasse als unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherheit unbefriedigend erscheinen lasse. Sodann verstosse die geplante Erschliessung gegen das Gebot der haushÃ¤lterischen Bodennutzung, schaffe bei bestehenden Bauten zu geringe StrassenabstÃ¤nde und stehe zweckmÃ¤ssigeren ErschliessungslÃ¶sungen im Wege.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BeschwerdefÃ¼hrenden verweisen demgegenÃ¼ber auf die bisher unproblematischen VerkehrsverhÃ¤ltnisse und das geringe Verkehrsaufkommen durch die Erschliessung von maximal 10 zusÃ¤tzlichen Wohneinheiten. Art. 7 Abs. 2 BZO lasse im Interesse des Ortsbildschutzes das Bauen an die Strassengrenze zu; das mÃ¼sse auch gelten, wenn zwischen bestehenden Bauten eine neue Strasse erstellt werde. Die von der Baurekurskommission ins Auge gefasste Erschliessungsvariante Ã¼ber V-Strasse und S-Strasse falle aus GrÃ¼nden des GewÃ¤sserschutzes und der Raumplanung ausser Betracht. Selbst wenn ein allfÃ¤lliger Quartierplan Ã¼ber den Dorfbach hinausgreifen wÃ¼rde, wÃ¼rde eine solche Planung durch die projektierte Erschliessungsstrasse nicht prÃ¤judiziert, sondern wÃ¤re dieser Gefahr bei der Planung der Bauten Rechnung zu tragen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Laut Baueingabe vom 11. Februar 2002 wollen die EigentÃ¼mer die geplante Erschliessung lediglich fÃ¼r maximal 10 Wohneinheiten nutzen. In der angefochtenen Baubewilligung vom 2. April 2002 ist jedoch in Dispositiv-Ziff. 7 ausdrÃ¼cklich festgehalten worden, dass der Zufahrtsweg mit einer Breite von 3,5 m wegen der dichten Bebauung und der guten Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln bis zu 30 Wohneinheiten erschliessen kÃ¶nne. Das kann nur so verstanden werden, dass die geplante Zufahrt auch dann genÃ¼gen soll, wenn die Bauherrschaft mehr als die gegenwÃ¤rtig geplanten 10 Wohneinheiten erstellen sollte. Im Folgenden ist deshalb von einer ErschliessungskapazitÃ¤t von bis zu 30 Wohneinheiten auszugehen. WÃ¼rde dagegen angenommen, die geplante Erschliessungs­strasse vermÃ¶ge nur 10 Wohneinheiten zu erschliessen, so ermÃ¶glicht sie dem unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cksteil, der rund 3000 m<sup>2</sup> in der Kernzone P umfasst und damit eine Ãberbau­ung mit weit mehr als nur 10 Wohneinheiten zulÃ¤sst, von vornherein keine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung; damit wÃ¤re die geplante Erschliessung schon aus diesem Grund unzweckmÃ¤ssig.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der angefochtene Beschluss stimmt auch insofern nicht mit dem Baugesuch Ã¼berein, als in diesem zumindest sinngemÃ¤ss um eine Bewilligung fÃ¼r die Parzellierung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 3 nachgesucht wird; jedenfalls sind in den zugehÃ¶rigen PlÃ¤nen neben dem neuen Fahrweg auch die neuen Parzellengrenzen und -grÃ¶ssen rot eingezeichnet. In der angefochtenen Bewilligung wird diese Parzellierung mit keinem Wort erwÃ¤hnt, so dass anzunehmen ist, mit der Bewilligung der geplanten Erschliessung sei stillschweigend auch die Parzellierung bewilligt worden, die gemÃ¤ss § 309 Abs. 1 lit. e PBG fÃ¼r das teilweise Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 3 erforderlich ist. In seiner Stellungnahme im Rekurs­verfahren vom 14. Juni 2002 ist der Gemeinderat X jedenfalls davon ausgegangen, dass das Baugesuch auch die Parzellierung beinhalte.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Neben diesen Ungereimtheiten ist dem angefochtenen Beschluss des Gemeinderats auch vorzuwerfen, dass er sich nicht mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 PBG befasst, obwohl ein Quartierplan fÃ¼r das betroffene Gebiet fehlt und sich zwingend die Frage stellt, ob durch die geplante Erschliessung und Parzellierung des zentral gelegenen, 4'409 m<sup>2</sup> umfassenden GrundstÃ¼cks die zukÃ¼nftige Planung nachteilig beeinflusst wird. Der Gemeinderat hat damit den massgeblichen Sachverhalt ungenÃ¼gend untersucht und kann der Baurekurskommission jedenfalls nicht vorwerfen, sie habe unzulÃ¤ssigerweise in sein planerisches Ermessen eingegriffen (vgl. RB 1991 Nr. 2).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Die Baurekurskommission hat bereits die bestehenden ErschliessungsverhÃ¤ltnisse als nicht optimal und verkehrspolizeilich unbefriedigend gewÃ¼rdigt. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die Wegparzelle Kat.-Nr. 1 vermag ihrer gegenwÃ¤rtigen Erschliessungsfunktion gerade noch zu genÃ¼gen; den Anschluss der geplanten Erschliessungsstrasse mit bis zu 30 Wohneinheiten hat die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung als unzweckmÃ¤ssig wÃ¼rdigen kÃ¶nnen. Auch im Bereich der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 2 und 3 ist die geplante Weganlage Ã¤usserst unbefriedigend. Sie zerschneidet die VorplÃ¤tze der dortigen Wohn- und Gewerbeliegenschaften und fÃ¼hrt in geringem Abstand zwischen den GebÃ¤uden Vers.-Nrn. 11 und 10 hindurch. Selbst wenn diese AbstÃ¤nde nach Art. 7 Abs. 2 BZO zulÃ¤ssig sein sollten, ist eine StrassenfÃ¼hrung, die im Abstand von nicht einmal einem Meter vor der Fassade einer Scheune verlÃ¤uft, die dort TÃ¼re und Tore aufweist, offenkundig unzweck­mÃ¤ssig. Dasselbe gilt fÃ¼r den Abstand von weniger als 2 m zur Fassade des gegen­Ã¼berliegenden Wohnhauses, wo sich ebenfalls der Hauszugang befindet. Sodann hat die Baurekurskommission zutreffend darauf hingewiesen, dass die geplante Erschliessung einen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig grossen Landanteil beansprucht; Ã¼berdies wird der Umschwung der bestehenden GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 12, 11 und 10 fÃ¼r andere Nutzungen weitgehend entwertet.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission hat sodann zutreffend erwogen, dass sich fÃ¼r die Erschliessung des unÃ¼berbauten Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 3 Erschliessungsvarianten anbieten, welche die erwÃ¤hnten Nachteile vermeiden. Insbesondere ist zu beachten, dass sÃ¼dlich des BaugrundstÃ¼cks und von diesem nur durch Dorfbach und S-Strasse getrennt das noch weitgehend unÃ¼berbaute und unerschlossene, ebenfalls der Kernzone zugewiesene Gebiet R liegt. Auch wenn gegen die von der Baurekurskommission ins Auge gefasste Erschliessung Ã¼ber V-Strasse und den Ã¶stlichen Teil S-Strasse EinwÃ¤nde bestehen mÃ¶gen, ist die Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 3 zusammen mit dem Gebiet R eine LÃ¶sungsvariante, die angesichts der offenkundigen MÃ¤ngel des umstrittenen Erschliessungsprojekts ernsthaft geprÃ¼ft werden muss. Wenn der Gemeinderat einen spÃ¤teren Quartierplan durch den Dorfbach begrenzt haben will, ist das nach § 124 Abs. 2 PBG zwar nicht ausgeschlossen, bildet aber nicht die Regel. Ein solcher Entscheid Ã¼ber die Gebietsabgrenzung ist jedenfalls dem Beschluss Ã¼ber die Einleitung des Quartierplanverfahrens vorbehalten und darf nicht wie hier mit der Bewilligung einer Privaterschliessung vorweggenommen werden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen allerdings geltend, durch das umstrittene Erschliessungsprojekt wÃ¼rden weder die spÃ¤tere Quartierplanbegrenzung noch Erschlies­sungsvarianten Ã¼ber V-Strasse/S-Strasse oder das Gebiet R verunmÃ¶glicht. Ob das zutrifft, kann dahingestellt bleiben. Entscheidend ist, dass mit der Erstellung der geplanten Erschliessungsanlage und der stillschweigend bewilligten Parzellierung der Planungsspielraum fÃ¼r ein Quartierplanverfahren, das auch das Gebiet sÃ¼dlich des Dorfbachs umfasst, erheblich eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rde. Denn selbst wenn angenommen wÃ¼rde, die Zubringerstrasse zur Wegparzelle Kat.-Nr. 1 wÃ¼rde wieder aufgehoben, verblieben der Kehrplatz und die Parzellierung, welche die Planung der Erschliessungsstrasse sÃ¼dlich des Dorfbachs prÃ¤judizieren wÃ¼rden. Eine solche Vorwegnahme planerischer Entscheide durch ein privates Bauvorhaben ist nicht bloss unzweckmÃ¤ssig, sondern verstÃ¶sst auch gegen § 234 PBG (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">6. Damit erweisen sich die Beschwerden als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind bei diesem Ausgang je zur HÃ¤lfte der beschwerdefÃ¼hrenden Gemein­de und der Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden sind Ã¼berdies zu gleichen Teilen zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1 und von je Fr. 250.- (insgesamt Fr. 1'000.-) an die Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 bis 2.4 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'280.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der Gemeinde X und unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte je zu 1/6 den privaten BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">4. Die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden werden zu gleichen Teilen zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1 und von je Fr. 250.- (insgesamt Fr. 1'000.-) an die Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2.1 bis 2.4 verpflichtet, je Mehrwertsteuer inbegriffen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. </p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">5. â¦</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>