<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">178</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft4"><b>26</b></span> <span class="ft4"><b>Nutzungsplanung; Gärtnereizone</b></span><br/> <span class="ft6">-</span> <span class="ft4"><b>Nutzungsbestimmungen einer Gärtnereizone, welche die Nettoladen-</b></span><br/> <span class="ft4"><b>fläche auf die bereits bestehende Verkaufsnutzung beschränken und</b></span><br/> <span class="ft4"><b>nur den Ersatz bestehender Verkaufsnutzungen zulassen, widerspre-</b></span><br/> <span class="ft4"><b>chen den Anforderungen an eine Bauzone.</b></span><br/> <span class="ft6">-</span> <span class="ft4"><b>Das öffentliche Interesse an der optischen Trennung zweier Ortsteile</b></span><br/> <span class="ft4"><b>rechtfertigt keine Nutzungsbestimmungen in einer Bauzone, welche</b></span><br/> <span class="ft4"><b>das Verkehrsaufkommen auf den bisherigen Rahmen und die zuläs-</b></span><br/> <span class="ft4"><b>sige Nutzung auf den unmittelbaren betrieblichen und branchen-</b></span><br/> <span class="ft4"><b>mässigen Zusammenhang mit einem bestehenden Betrieb beschrän-</b></span><br/> <span class="ft4"><b>ken.</b></span><br/> <span class="ft8">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 7. August 2015 in Sachen</span><br/> <span class="ft8">A. AG gegen Einwohnergemeinde B. und Regierungsrat (WBE.2014.140).</span><br/> <span class="ft10"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">1.</span><br/> <span class="ft1">Der vom Einwohnerrat am 17. Oktober 2013 beschlossene und</span><br/> <span class="ft1">vom Regierungsrat am 19. März 2014 genehmigte § 21 BNO lautet</span><br/> <span class="ft1">wie folgt:</span><br/> <span class="ft10"><i>§ 21 Spezialzone Gärtnerei SG</i></span><br/> <span class="ft12"><sup>1</sup></span> <span class="ft1">Zulässig sind der Gärtnerei und dem Gartenbau dienende,</span><br/> <span class="ft1">mässig störende Bauten wie Treibhäuser, Büros, Werkstätten, Ab-</span><br/> <span class="ft1">stellräume und betriebsnotwendige Wohnungen. Innerhalb der Spe-</span><br/> <span class="ft1">zialzone Gärtnerei C. dürfen bestehende Verkaufsnutzungen bis max.</span><br/> <span class="ft1">3'000 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">Nettoladenfläche als Ersatz neu erstellt werden, sofern sie</span><br/> <span class="ft1">einen unmittelbaren betrieblichen und branchenmässigen Zusam-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">179</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">menhang mit dem bestehenden Gärtnerei- und Gartenbaubetrieb ha-</span><br/> <span class="ft1">ben und das Verkehrsaufkommen im gleichen Rahmen bleibt.</span><br/> <span class="ft12"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvor-</span><br/> <span class="ft1">schriften einzuhalten.</span><br/> <span class="ft12"><sup>3</sup></span> <span class="ft1">Die Bauten und Anlagen sind gut ins Landschafts- und Orts-</span><br/> <span class="ft1">bild einzupassen. Der Gemeinderat kann im Rahmen der Baube-</span><br/> <span class="ft1">willigung besondere Auflagen für die Bepflanzung und die Ein-</span><br/> <span class="ft1">passung ins Landschafts- und Ortsbild machen.</span><br/> <span class="ft1">2.-3.(...)</span><br/> <span class="ft1">4.</span><br/> <span class="ft1">4.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin verlangt Modifikationen von § 21</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 der revidierten BNO. Einerseits sei die Einschränkung auf</span><br/> <span class="ft1">"betriebsnotwendige" Wohnnutzung aufzuheben, eventuell mittels</span><br/> <span class="ft1">einer mengenmässigen Beschränkung festzulegen. Zudem wird die</span><br/> <span class="ft1">Aufhebung aller (qualitativen) Nutzungsanforderung an die Ver-</span><br/> <span class="ft1">kaufsnutzung beantragt mit Ausnahme der Flächenbegrenzung auf</span><br/> <span class="ft1">3'000 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span><span class="ft1">. Die beanstandeten Einschränkungen der Verkaufsnutzung</span><br/> <span class="ft1">sind im Einzelnen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 BNO):</span><br/> <span class="ft2">- Nur bestehende Verkaufsnutzungen dürfen ersetzt werden.</span><br/> <span class="ft2">- Ein Ersatz erfordert einen "unmittelbaren betrieblichen und</span><br/> <span class="ft1">branchenmässigen Zusammenhang mit dem bestehenden</span><br/> <span class="ft1">Gärtnerei- und Gartenbaubetrieb".</span><br/> <span class="ft2">- Das Verkehrsaufkommen hat im gleichen Rahmen zu blei-</span><br/> <span class="ft1">ben.</span><br/> <span class="ft1">4.2.(...)</span><br/> <span class="ft1">5.</span><br/> <span class="ft1">5.1.-5.2.</span><br/> <span class="ft1">5.3.</span><br/> <span class="ft1">5.3.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Gemeinden sind zum Erlass kommunaler Bau- und Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsvorschriften von Verfassung und Gesetz ermächtigt und auch</span><br/> <span class="ft1">verpflichtet (§§ 45 und 47 KV; vgl. auch Art. 2 Abs. 1 RPG und</span><br/> <span class="ft1">§§ 13 ff. und 46 ff. BauG). Der Nutzungsplan gemäss § 15 BauG ist</span><br/> <span class="ft1">ein Rahmennutzungsplan (Art. 14 RPG), der die zulässige Nutzung</span><br/> <span class="ft1">von Grundstücken verbindlich regelt (Art. 21 Abs. 1 RPG) und in</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">180</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">welchem die Gemeinde die raumwirksamen Zielvorstellungen um-</span><br/> <span class="ft1">setzt (vgl. dazu Richtplan 2011, Planungsanweisungen im Richt-</span><br/> <span class="ft1">planbeschluss S 1.1). Die Planungspflicht umfasst Anforderungen</span><br/> <span class="ft1">inhaltlicher Natur an die Nutzungsplanung; inhaltliche Vorgaben</span><br/> <span class="ft1">ergeben sich aus den Planungszielen (Art. 1 RPG) und den Planungs-</span><br/> <span class="ft1">grundsätzen (Art. 3 RPG), welche die Behörden bei der Nutzungs-</span><br/> <span class="ft1">planung zu prüfen haben (Art. 2 RPV; AGVE 2001, S. 266, Erw. 2e;</span><br/> <span class="ft1">vgl. auch P</span><span class="ft8">IERRE</span> <span class="ft1">T</span><span class="ft8">SCHANNEN</span><span class="ft1">, in: Kommentar RPG, Zürich 2010,</span><br/> <span class="ft1">Art. 2 N 37 ff.). Mit der Nutzungsplanung wird das Gemeindegebiet</span><br/> <span class="ft1">in verschiedene Nutzungszonen eingeteilt und werden Art und Mass</span><br/> <span class="ft1">der Nutzung geregelt. Die Gemeinden können dabei insbesondere</span><br/> <span class="ft1">Bauzonen mit differenzierten Nutzungen ausscheiden (vgl. § 15</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 und Abs. 2 BauG). Bei der Ausscheidung und Definition der</span><br/> <span class="ft1">verschiedenen Zonen geniessen die Gemeinden aufgrund von § 106</span><br/> <span class="ft1">KV verfassungsrechtliche Autonomie.</span><br/> <span class="ft1">5.3.2.</span><br/> <span class="ft1">Kommunale Zonenvorschriften führen zu Beschränkungen des</span><br/> <span class="ft1">Eigentums und sind mit der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und der</span><br/> <span class="ft1">Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) vereinbar, sofern die Einschränkun-</span><br/> <span class="ft1">gen durch die Raumplanung bedingt sind, im Zielbereich von Art. 75</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 BV liegen und die Wirtschaftsfreiheit dadurch nicht völlig</span><br/> <span class="ft1">ihres Gehalts entleert wird (BGE 110 Ia 167). Die Beschränkungen</span><br/> <span class="ft1">müssen sodann verhältnismässig sein (vgl. U</span><span class="ft8">LRICH</span> <span class="ft1">H</span><span class="ft8">ÄFELIN</span><span class="ft1">/G</span><span class="ft8">EORG</span><br/> <span class="ft1">M</span><span class="ft8">ÜLLER</span><span class="ft1">/F</span><span class="ft8">ELIX</span> <span class="ft1">U</span><span class="ft8">HLMANN</span><span class="ft1">, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf-</span><br/> <span class="ft1">lage, Zürich 2010, Rz. 2062 ff.).</span><br/> <span class="ft1">Planungsrechtlich sind Wohn- und Arbeitsgebiete einander</span><br/> <span class="ft1">zweckmässig zuzuordnen (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG) und es sind mit</span><br/> <span class="ft1">Mitteln der Raumplanung günstige Voraussetzungen für die Versor-</span><br/> <span class="ft1">gung mit Gütern und Dienstleistungen sicherzustellen (Art. 3 Abs. 3</span><br/> <span class="ft1">lit. d RPG). Mit diesen Planungsgrundsätzen werden die Planungs-</span><br/> <span class="ft1">ziele von Art. 1 Abs. 2 lit. d RPG und die Förderung der günstigen</span><br/> <span class="ft1">Rahmenbedingungen für die private Wirtschaft (Art. 1 Abs. 2 lit. b</span><span class="ft12"><sup>bis</sup></span><br/> <span class="ft1">RPG, Fassung ab 1. Mai 2014; Art. 94 Abs. 3 BV) konkretisiert. Ver-</span><br/> <span class="ft1">fahrensrechtlich sind die massgebenden öffentlichen Interessen an</span><br/> <span class="ft1">der Siedlungsgestaltung und die privaten Interessen zu ermitteln.</span><br/> <span class="ft1">Diese Interessen sind einzeln zu beurteilen und deren Vereinbarkeit</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">181</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und den möglichen</span><br/> <span class="ft1">Auswirkungen ist zu berücksichtigen. Die Interessenabwägung ist</span><br/> <span class="ft1">umfassend vorzunehmen und in der Begründung der Planungsent-</span><br/> <span class="ft1">scheide darzulegen (Art. 3 Abs. 1 und 2 RPV). Massstab für die In-</span><br/> <span class="ft1">teressenabwägung und -beurteilung bilden neben den Planungszielen</span><br/> <span class="ft1">und Grundsätzen auch die kantonalen Vorschriften (BGE 134 II 97,</span><br/> <span class="ft1">Erw. 3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts vom 16. Juli 2013</span><br/> <span class="ft1">[1C_534/2012], Erw. 2.3.2; AGVE 2004, S. 143, Erw. 7a).</span><br/> <span class="ft1">5.4.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">Die Spezialzone Gärtnerei ist gemäss § 10 Abs. 1 BNO, wie die</span><br/> <span class="ft1">angrenzenden Zonen für öffentliche Bauten (OEB) und für Sport und</span><br/> <span class="ft1">Freizeit (SF), eine Bauzone. Die Liegenschaften befanden sich früher</span><br/> <span class="ft1">in der Landwirtschaftszone und wurden für die Bedürfnisse des Gar-</span><br/> <span class="ft1">tenbau- und Gärtnereibetriebs der Beschwerdeführerin sukzessive</span><br/> <span class="ft1">überbaut und 1991 bzw. 1993 eingezont. Die historische Entstehung</span><br/> <span class="ft1">ändert nichts daran, dass mit der Einzonung keine landwirtschaft-</span><br/> <span class="ft1">liche Spezialzone mehr besteht (vgl. zu landwirtschaftlichen Spezial-</span><br/> <span class="ft1">zonen Art. 16a Abs. 3 RPG und Art. 34 bis Art. 38 RPV; B</span><span class="ft8">ERNHARD</span><br/> <span class="ft1">W</span><span class="ft8">ALDMANN</span><span class="ft1">/P</span><span class="ft8">ETER</span> <span class="ft1">H</span><span class="ft8">ÄNNI</span><span class="ft1">, Raumplanungsgesetz, Bern 2006,</span><br/> <span class="ft1">Art. 16a N 30 ff.). Für die Spezialzone SG gelten die Planungsgrund-</span><br/> <span class="ft1">sätze für das Siedlungsgebiet und die (allgemeinen) Bestimmungen</span><br/> <span class="ft1">für Bauzonen.</span><br/> <span class="ft1">5.5. (...)</span><br/> <span class="ft1">5.6.</span><br/> <span class="ft1">Die angefochtenen Bestimmungen in § 21 Abs. 1 Satz 2 BNO</span><br/> <span class="ft1">sind mit der Eigentumsfreiheit nur soweit vereinbar, als sie zur</span><br/> <span class="ft1">planerischen Umsetzung der "Ortsbildteile-Zäsur" <i>in der Zone SG</i> er-</span><br/> <span class="ft1">forderlich und auch verhältnismässig sind (vgl. Erw. 5.3.2). In der</span><br/> <span class="ft1">Zone SG sind Bauten wie Treibhäuser, Büros, Werkstätten, Abstell-</span><br/> <span class="ft1">räume und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig, welche der</span><br/> <span class="ft1">Gärtnerei und dem Gartenbau dienen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 BNO). § 21</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 und 3 BNO regeln die Einpassung der Nutzungen, auch der</span><br/> <span class="ft1">Verkaufsnutzungen bis max. 3'000 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">Nettoladenfläche, ins Ortsbild</span><br/> <span class="ft1">und in die Umgebung. Die zusätzlichen Nutzungsregelungen in § 21</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 Satz 2 BNO, wonach <i>nur Ersatz</i> für <i>bestehende Verkaufsnut-</i></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">182</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft10"><i>zungen</i> neu erstellt werden darf, referenziert an die aktuelle, beste-</span><br/> <span class="ft1">hende Nutzungsfläche von 2'975 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span><span class="ft1">; zonenkonform ist eine Netto-</span><br/> <span class="ft1">verkaufsfläche von 3'000 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span><span class="ft1">. Für die Beschränkung der Nettoladen-</span><br/> <span class="ft1">fläche auf die bereits bestehende Verkaufsnutzung und die Vorausset-</span><br/> <span class="ft1">zung, dass die Verkaufsnutzung nur als "Ersatz neu" erstellt werden</span><br/> <span class="ft1">kann, fehlt daher eine raumplanerische Begründung. Eine Ver-</span><br/> <span class="ft1">mischung von Regelungen einer Spezialzone im Landwirtschafts-</span><br/> <span class="ft1">gebiet mit den Nutzungsregeln für die Bauzone SG widerspricht den</span><br/> <span class="ft1">planungsrechtlichen Vorgaben an eine Bauzone (W</span><span class="ft8">ALDMANN</span><span class="ft1">/</span><br/> <span class="ft1">H</span><span class="ft8">ÄNNI</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 15 N 42). Die beiden Einschränkungen werden</span><br/> <span class="ft1">auch dem Planungsgrundsatz in Art. 3 Abs. 3 lit. d RPG und der</span><br/> <span class="ft1">Verpflichtung, durch Bauvorschriften günstige Voraussetzungen u.a.</span><br/> <span class="ft1">für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen zu schaffen</span><br/> <span class="ft1">(T</span><span class="ft8">SCHANNEN</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 3 N 58 mit Hinweisen), nicht gerecht. Sie</span><br/> <span class="ft1">schränken auch entgegen Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG die wirtschaftli-</span><br/> <span class="ft1">chen Entfaltungsmöglichkeiten der Beschwerdeführerin ein.</span><br/> <span class="ft1">Die optische Trennung der Ortsteile D. und E. erfordert die</span><br/> <span class="ft1">beanstandeten Beschränkungen nicht. Mit der zulässigen Bauhöhe</span><br/> <span class="ft1">(eingeschossige Bauten) in § 10 Abs. 1 BNO und der Rücksicht-</span><br/> <span class="ft1">nahme auf das Ortsbild (§ 21 Abs. 3 BNO) ist die Erscheinung der</span><br/> <span class="ft1">Bauten geregelt. Für die "Ortsbildteile-Zäsur" hat die beanstandete</span><br/> <span class="ft1">Einschränkung keine Bedeutung.</span><br/> <span class="ft1">Aus den gleichen Gründen und vor allem auch mit Blick auf die</span><br/> <span class="ft1">zonengemässe Nutzung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 BNO; "Gärtnerei und</span><br/> <span class="ft1">dem Gartenbau dienende Nutzung") ist ein rechtlicher Gehalt der</span><br/> <span class="ft1">weiteren Einschränkung des "unmittelbaren betrieblichen und bran-</span><br/> <span class="ft1">chenmässigen Zusammenhangs" mit dem bestehenden Gärtnerei-</span><br/> <span class="ft1">und Gartenbaubetrieb nicht erkennbar. Soweit es darum geht, mit</span><br/> <span class="ft1">dieser Sonderbestimmung die Besitzstandsgarantie zu konkretisieren,</span><br/> <span class="ft1">widerspricht diese Bestimmung dem kantonalen Recht. Die kantona-</span><br/> <span class="ft1">len Bestimmungen über die Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) sind</span><br/> <span class="ft1">im Verhältnis zu den Gemeinden abschliessend (AGVE 2000, S. 250,</span><br/> <span class="ft1">Erw. 2c mit Hinweisen; 1986, S. 243, Erw. 3b; 1983, S. 174, Erw. 3</span><br/> <span class="ft1">mit Hinweisen). Das kantonale Recht erlaubt den Gemeinden eine</span><br/> <span class="ft1">Einschränkung oder ein Verbot der zeitgemässen Erneuerung in</span><br/> <span class="ft1">Schutzzonen (§ 68 lit. a BauG); die Zone SG ist keine Schutzzone.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">183</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Die kommunalen Nutzungsvorschriften können sodann einer <i>zonen-</i></span><br/> <span class="ft10"><i>widrigen</i> Erweiterung, einem Umbau oder einer Zweckänderung</span><br/> <span class="ft1">bestehender, zonenfremder Bauten entgegenstehen. Eine Erweiterung</span><br/> <span class="ft1">der Besitzstandgarantie gemäss § 68 BauG durch kommunale Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsvorschriften ist generell ausgeschlossen (vgl. dazu VGE IV/52</span><br/> <span class="ft1">vom 26. Mai 2014 [WBE.2011.301], Erw. II/3.5 = AGVE 2014,</span><br/> <span class="ft1">S. 172 ff.). Soweit die beanstandeten Beschränkungen die Be-</span><br/> <span class="ft1">sitzstandsgarantie für bestehende Bauten und Anlagen zu Gunsten</span><br/> <span class="ft1">der Beschwerdeführerin modifizieren wollten, sind sie daher rechts-</span><br/> <span class="ft1">widrig.</span><br/> <span class="ft1">Die beanstandeten Beschränkungen der zonenkonformen Nut-</span><br/> <span class="ft1">zung lassen sind durch das geltend gemachte öffentliche Interesse</span><br/> <span class="ft1">(Ortsbildteil-Zäsur) nicht hinreichend rechtfertigen. Zonenbestim-</span><br/> <span class="ft1">mungen dürfen grundsätzlich nicht in dem Sinne statisch sein, dass</span><br/> <span class="ft1">ein planerischer Entscheid die bestehende Bebauung oder Nutzung</span><br/> <span class="ft1">als unveränderbar voraussetzt. Die Nutzungsvorschriften in der Zone</span><br/> <span class="ft1">SG sind deshalb auf die erwünschte Entwicklung und Ordnung der</span><br/> <span class="ft1">Besiedlung auszurichten (Art. 75 Abs. 1 BV), weshalb sich einander</span><br/> <span class="ft1">gegenüberstehende Interessen oder Konflikte nach Massgabe der</span><br/> <span class="ft1">Planungsziele optimal anzugleichen sind (vgl. zum Ganzen BGE 119</span><br/> <span class="ft1">Ia 362, Erw. 5; AGVE 1990, S. 130). Eine Planung, welche die</span><br/> <span class="ft1">zonenkonforme Überbauung in einer Arbeitszone auf den beste-</span><br/> <span class="ft1">henden Bauzustand zementiert, erfordert daher erhebliche öffentliche</span><br/> <span class="ft1">Interessen, welche hier nicht geltend gemacht werden und auch nicht</span><br/> <span class="ft1">ersichtlich sind. Das von der Vorinstanz angeführte Interesse an</span><br/> <span class="ft1">zusätzlichen Gebieten für eine öffentliche Nutzung ist aufgrund der</span><br/> <span class="ft1">Zonierung in die Zone SG nicht massgebend. Die Ortsbildtrennung</span><br/> <span class="ft1">durch öffentliche Nutzungen des Gebiets F. oder die Rücksichtnahme</span><br/> <span class="ft1">auf solche ist kein massgebendes planungsrechtliches oder öffent-</span><br/> <span class="ft1">liches Interesse, da mit der Zuweisung in die Zone SG öffentliche</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsinteressen für die Beurteilung der Zonenkonformität</span><br/> <span class="ft1">ausscheiden. Abgesehen davon ist die Unterscheidung mit Bezug auf</span><br/> <span class="ft1">die Ablesbarkeit der "Ortsbildteile-Zäsur" zwischen (eingeschossi-</span><br/> <span class="ft1">ger) öffentlicher Nutzung und (eingeschossiger) zonengemässer</span><br/> <span class="ft1">gewerblicher Nutzung schwer nachvollziehbar. Die Sicherstellung</span><br/> <span class="ft1">oder Gewährleistung zukünftiger öffentlicher Nutzungen mittels</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">184</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Nutzungsbeschränkungen in einer Gewerbezone ist schliesslich mit</span><br/> <span class="ft1">Art. 26 BV und Art. 27 BV nicht vereinbar.</span><br/> <span class="ft1">Damit erweisen sich die Beschränkungen der Nettoladenfläche,</span><br/> <span class="ft1">soweit sie die Nutzung auf die Neuerstellung für Ersatz der alten</span><br/> <span class="ft1">Verkaufsflächen beschränken und einen "unmittelbaren" betriebli-</span><br/> <span class="ft1">chen und branchenmässigen Zusammenhang mit dem <i>bestehenden</i></span><br/> <span class="ft10"><i>Betrieb</i> der Beschwerdeführerin verlangen, als rechtswidrig.</span><br/> <span class="ft1">Aus den gleichen Gründen hält auch die Beschränkung des Ver-</span><br/> <span class="ft1">kehrsaufkommens "auf den gleichen Rahmen" einer näheren Prüfung</span><br/> <span class="ft1">nicht stand. Wie bereits erwähnt, sind für die Spezialzone Gärtnerei</span><br/> <span class="ft1">die Bestimmungen über die Bauzonen massgebend (vgl. vorne</span><br/> <span class="ft1">Erw. 5.4). Die Liegenschaften der Beschwerdeführerin und auch die</span><br/> <span class="ft1">Parzelle 829 sind unbestrittenermassen erschlossen. Ein planerisch</span><br/> <span class="ft1">relevanter Zusammenhang zwischen der optischen Markierung der</span><br/> <span class="ft1">Ortsteiletrennung und dem aktuellen Verkehrsaufkommen ist nicht</span><br/> <span class="ft1">erkennbar. Einer raumplanerischen Lenkung der Nutzung auf das</span><br/> <span class="ft1">bisherige, in seinem Ausmass unbekannte und unbestimmte Ver-</span><br/> <span class="ft1">kehrsaufkommen, stehen zudem rechtliche Hindernisse entgegen.</span><br/> <span class="ft1">Die Nutzungsplanung wurde mit Bezug auf das Verkehrsaufkommen</span><br/> <span class="ft1">in der Gemeinde vorbehaltlos genehmigt. Besondere planerische</span><br/> <span class="ft1">Massnahmen zur Beschränkung des Verkehrsaufkommens im Hin-</span><br/> <span class="ft1">blick auf die Kapazität des Strassennetzes sind nicht vorgesehen (vgl.</span><br/> <span class="ft1">dazu § 15 Abs. 3 BauG; Kapazitätsnachweis, Empfehlungen des</span><br/> <span class="ft1">BVU, vom August 2011). Die Nutzungsplanung der Gemeinde B.</span><br/> <span class="ft1">erfüllt die Anforderungen von § 13 Abs. 2</span><span class="ft12"><sup>bis</sup></span><span class="ft1">BauG i.V.m. § 4 Abs. 2</span><br/> <span class="ft1">BauV (Abstimmung der Verkehrserzeugung). Zudem fehlt ein ko-</span><br/> <span class="ft1">mmunaler Gesamtplan Verkehr, weshalb die verkehrsmässigen Be-</span><br/> <span class="ft1">zugsgrössen nicht beurteilbar sind. Schliesslich ist auch nicht er-</span><br/> <span class="ft1">sichtlich, inwiefern die kantonalen Vorgaben an die Baureife, ins-</span><br/> <span class="ft1">besondere Art. 32 Abs. 2 BauG i.V.m. § 46 BauV, als Beschränkung</span><br/> <span class="ft1">bzw. verkehrsbedingte Bausperre der überlasteten Kantonsstrasse</span><br/> <span class="ft1">(...) nicht ausreichen. Damit erweist sich auch die Beschränkung der</span><br/> <span class="ft1">Nettoverkaufsfläche mit Bezug auf das bisherige Verkehrsauf-</span><br/> <span class="ft1">kommen als unrechtmässig.</span><br/> <span class="ft1">6.</span><br/> <span class="ft1">6.1. (...)</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">185</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">6.2.</span><br/> <span class="ft1">Die Aufzählung der nach kantonalem Recht zulässigen Bauzo-</span><br/> <span class="ft1">nen in § 15 Abs. 2 BauG ist nicht abschliessend (vgl. dazu auch</span><br/> <span class="ft1">Musterbau- und Nutzungsordnung [M-BNO], Empfehlung des BVU,</span><br/> <span class="ft1">Abteilung Raumentwicklung, Stand März 2014, S. 12 ff.). Für die</span><br/> <span class="ft1">Gewerbe- oder Arbeitszonen (vgl. Richtplan 2011, Kap. S 1.2) kann</span><br/> <span class="ft1">die Wohnnutzung ausgeschlossen werden. Die Festlegung der zonen-</span><br/> <span class="ft1">spezifischen Nutzungen fällt in die Zuständigkeit der Gemeinden</span><br/> <span class="ft1">(vgl. vorne Erw. 5.3.1). Der Umstand, dass in der Spezialzone SG</span><br/> <span class="ft1">nur betriebsnotwendige Wohnungen zugelassen sind, ist daher nicht</span><br/> <span class="ft1">zu beanstanden (vgl. AGVE 1999, S. 250 ff., insbesondere Erw. 5;</span><br/> <span class="ft1">W</span><span class="ft8">ALDMANN</span><span class="ft1">/H</span><span class="ft8">ÄNNI</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 18 N 8 und Art. 22 N 36). Die glei-</span><br/> <span class="ft1">che Einschränkung bezüglich Wohnen gilt im Übrigen auch für die</span><br/> <span class="ft1">Gewerbezone (G), welche nach der BNO die einzige alternative Ar-</span><br/> <span class="ft1">beitszone wäre (§ 16 Abs. 1 BNO).</span><br/> <span class="ft1">Diese Beschränkung der Wohnnutzung besteht, weil die Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücke der Beschwerdeführerin zusammen mit der Parzelle 829 der</span><br/> <span class="ft1">Spezialzone SG zugewiesen sind, die der gewerblichen Nutzung</span><br/> <span class="ft1">vorbehalten ist. Mit dieser Zonierung des Betriebs der Beschwerde-</span><br/> <span class="ft1">führerin wurde die "Ortsbildteile-Zäsur" umgesetzt. Diese Zielset-</span><br/> <span class="ft1">zung wäre bei einer Ausdehnung des Zonenzwecks auf eine Wohn-</span><br/> <span class="ft1">nutzung insofern beeinträchtigt, als kein eindeutiger Unterschied zu</span><br/> <span class="ft1">den gemischten Zonen mehr bestünde.</span><br/> <span class="ft1">Die Gemeinden sind nicht verpflichtet, in der Nutzungsplanung</span><br/> <span class="ft1">gemischte Zonen auszuscheiden. Der Umstand, dass die Wohnnut-</span><br/> <span class="ft1">zung auf der Parzelle 829 besitzstandsgeschützt ist, vermag keine</span><br/> <span class="ft1">Änderung des Zonenzweckes zu begründen; die Beschränkung ist in</span><br/> <span class="ft1">einer Arbeitszone auch nicht unverhältnismässig. Damit erweisen</span><br/> <span class="ft1">sich dieser Antrag der Beschwerdeführerin und der Eventualantrag</span><br/> <span class="ft1">als unbegründet.</span><br/></div> </div> </body> </html>