<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00364</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204106&amp;W10_KEY=13013569&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00364</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.03.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.01.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Massgebende Höhenlage des "gewachsenen Bodens" für die Berechnung der Gebäudehöhe und Ausnützung (Baumassenziffer) sowie Qualifikation des Untergeschosses eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Intertemporale Anwendung von § 234 PBG Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe und Qualifikation des Untergeschosses. Im vorliegenden Fall ist, nach Ablauf von mehr als 50 Jahren seit Erstellung der abzubrechenden Baute, gemäss der Definition des gewachsenen Bodens in § 5 Abs. 1 ABauV auf den bei der Einreichung des aktuellen Baugesuchs bestehenden, also heutigen Verlauf des Bodens abzustellen (E. 3.2 und 3.3). Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe. Die maximale Gebäudehöhe wird bei weitem nicht ausgeschöpft (E. 3.5). Frage der negativen Präjudizierung der zukünftigen Ortsplanung. Intertemporale Anwendung von § 234 PBG (E. 4.2). Das Untergeschoss ist nicht anrechenbar, und das Bauprojekt entspricht auch der BZO gemäss Änderungsentwurf (E. 4.2.1). Der Beschluss der Baurekurskommission, die Überschreitung der zulässigen Baumasse im Hinblick auf die neue BZO um 6,5 % führe nicht dazu, dass dem streitigen Projekt die allenfalls später geltende Baumassenziffer entgegengehalten werden müsse, ist nicht rechtsverletzend (E. 4.2.2). Die Vorsprünge des Attikageschosses sind zur massgeblichen Gebäudelänge hinzuzuzählen (E. 5.2). Das rechtliche Gehör wurde der Beschwerdeführerin im Rekursverfahren vollumfänglich gewährt (E. 6.2). Die Baurekurskommission hat die Rüge, das Bauprojekt verletze die Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, verworfen und ihre Rechtsauffassung im Rekursentscheid hinreichend begründet. Unter diesen Umständen brauchte sie nicht noch explizit auf das Begehren einzugehen, die Liftaufbaute sei zu verbieten (E. 6.3). Die Pläne sind korrekt (E. 6.4). Teilweise Gutheissung (E. 7).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENLÃNGE">FASSADENLÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃRSVERWEIGERUNG">GEHÃRSVERWEIGERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃRSVERWEIGERUNG">GEHÃRSVERWEIGERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOBBYRÃUME">HOBBYRÃUME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERTEMPORALES RECHT">INTERTEMPORALES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSPRUNG">VORSPRUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 19 Abs. I BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="ungerade">§ 233 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 258 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 276 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 315 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 315 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 320 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baukommission KÃ¼snacht erteilte am 14. Januar 2003 E und F die baurechtliche Be­will­ligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grund­stÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am L-Weg in KÃ¼snacht.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhoben je mit separaten Eingaben C und A Rekurs an die Baurekurs­kom­mission II.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II vereinigte am 2. September 2003 die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse teilweise gut und ergÃ¤nzte den Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 14. Januar 2003 mit einer Auflage, wonach die Dachaufbauten so zu verkÃ¼rzen sind, dass sie nicht mehr als 1/3 der betreffenden FassadenlÃ¤nge betragen. Im Ãbrigen wies die Baurekurskommission II die Rekurse ab und bestÃ¤tigte die Baubewilligung vom 14. Januar 2003.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Rekursentscheid erhoben A (VB.2003.00364) und C (VB.2003.00366) je mit Eingaben vom 8. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 2. Sep­tem­ber 2003 und die Baube­will­ligung der Baukommission KÃ¼snacht vom 14. Januar 2003 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II beantragte Abweisung der Beschwerde. Die private Be­schwer­degegnerschaft und die Baukommission KÃ¼snacht stellten den Antrag, die Be­schwer­den abzuweisen und ihnen eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Die private Beschwerdegegnerschaft stellte zudem den Eventualantrag, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung betreffend Nutzung der HobbyrÃ¤ume im Untergeschoss zu ergÃ¤nzen (vgl. E. 4.2.1).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span> zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00364 und VB.2003.00366 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 2. September 2003 und betreffen das gleiche Bauvorhaben. Da sie zudem weit gehend die gleichen BeschwerdegrÃ¼nde vorbringen, sind die beiden Beschwerdeverfahren aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt in prozessualer Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines Augen­scheins. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststel­lungen der Vorinstanz Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen auch im Beschwerde­ver­fahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼­gen­der Weise.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Streit steht vorab die fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he und AusnÃ¼tzung (Bau­massenziffer) sowie Qualifikation des Untergeschosses massgebende HÃ¶henlage des gewach­senen Bodens auf dem BaugrundstÃ¼ck. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden brachten im Rekursverfahren und in ihren Beschwerde­schrif­ten vor, der streitige Neubau werde anstelle eines sorgsam in den ursprÃ¼nglich gleich­mÃ¤ssig abfallenden Hang eingefÃ¼gten Landhauses mit einer vorgelagerten Garage erstellt. Das abzubrechende GaragengebÃ¤ude sei auf der Nordwestseite frei stehend und im sÃ¼dostseitigen Bereich Ã¼berdeckt. Seine Eingangspartie werde von einer BrÃ¼stung (Gesamt­hÃ¶he 4,8 m) Ã¼berragt. Der ursprÃ¼ngliche GelÃ¤ndeverlauf sei einzig nordwestlich der Garage beim Treppenaufgang zur HaustÃ¼re hinauf bestehen geblieben. Unter diesen UmstÃ¤nden kÃ¶nne nicht auf die Massaufnahmen im Bereich der bestehenden Bauten und Gartenanlage abgestellt werden. Der fÃ¼r ein Neubauprojekt tatsÃ¤chlich massgebende Ver­lauf des gewachsenen Bodens sei aufgrund der landestopografischen Daten sowie anhand der im Archiv der BaubehÃ¶rde liegenden damaligen BaubewilligungsplÃ¤ne zu eruieren. Der massgebende gewachsene Boden liege deutlich tiefer als in den PlÃ¤nen eingezeichnet. DemgegenÃ¼ber ist nach der Auffassung der Baurekurskommission (Rekursentscheid E. 8) fÃ¼r die Ermittlung des gewachsenen Bodens auf den bestehenden Verlauf des Bodens abzustellen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>FÃ¼r die Ermittlung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he (§ 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) sowie der Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV]) und fÃ¼r die Qualifikation des Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG) ist der "ge­wachsene Boden" massgebend. Was unter gewachsenem Boden zu verstehen ist, um­schreibt das Planungs- und Baugesetz nicht nÃ¤her. Gewachsener Boden ist nach der Definition von § 5 Abs. 1 ABauV der bei der Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse ist zurÃ¼ckzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der AusfÃ¼hrung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschÃ¼ttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem fÃ¶rmlichen Planungs- oder Projekt­geneh­mi­gungs­verfahren ausdrÃ¼cklich als kÃ¼nftig gewachsener Boden erklÃ¤rt worden ist (§ 5 Abs. 2 lit. a ABauV), ferner dann, wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (§ 5 Abs. 2 lit. b ABauV). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend wurde das abzubrechende Einfamilienhaus ca. 1946 erstellt und die Gartenge­staltung seither nicht mehr verÃ¤ndert. Es liegt damit von vornherein kein Anwendungsfall von § 5 Abs. 2 lit. a ABauV vor, und das heutige Terrain wurde seinerzeit auch nicht im Sinn von § 5 Abs. 2 lit. b ABauV im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks, das heisst entsprechend der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 84 E. 3) nach der Realisierung des Einfamilienhauses 1946 im Hinblick auf ein <i>spÃ¤teres </i>Bauvorhaben umgestaltet. GemÃ¤ss der Definition von § 5 Abs. 1 ABauV ist damit auf den bei der Einreichung des Baugesuchs bestehenden, also heutigen Verlauf des Bo­dens abzustellen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten gleichwohl die Auffassung, es sei auf den Terrain­verlauf abzustellen, wie er vor der Ãberbauung von 1946 bestanden habe. Dieser liesse sich hier ohne weiteres bestimmen. Sie verkennen indessen, dass der gewachsene Boden nach der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis auf jeden Fall seit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes stets als dynamischer und nicht als statischer Begriff ver­standen wurde (vgl. hierzu RB 1995 Nr. 84; R. Friedrich/K. SpÃ¼hler/E. Krebs, Bauordnung der Stadt Winterthur, Winterthur 1970, § 19 N. 10; Peter MÃ¼ller, Begriffsbrevier zum Pla­nungs- und Baugesetz, ZÃ¼rich 1976, Wirtschaftsbulletin 15 der ZÃ¼rcher Kantonalbank, S. 33; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 5 ff.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 13-22 ff.). Ob die in § 5 Abs. 2 lit. a ABauV festgehaltene Frist von nur 10 Jahren dem richtig verstandenen Sinn des gesetzlichen Begriffes "gewachsener Boden" entspricht oder zu kurz ist, kann vor­liegend offen bleiben (vgl. hierzu das Kapitel "Revisionsbestrebungen" bei Felix Huber, S. 16 ff.). Auf jeden Fall ist nach Ablauf von mehr als 50 Jahren wie hier bei der Realisierung eines Neubaus (und nicht bei Ãnderungen an bestehenden GebÃ¤uden; vgl. BEZ 2000 Nr. 12) auf den heutigen Verlauf des Terrains als gewachsener Boden abzustellen. Den Vorinstanzen ist diesbezÃ¼glich keine Rechtsverletzung vorzuwerfen. Unter diesen UmstÃ¤nden durften sie auch die BeweisantrÃ¤ge der BeschwerdefÃ¼hrenden, wel­che auf die Fest­stellung des Terrains vor der Erstellung des abzubrechenden Ein­fami­lien­hauses 1946 abzielten, ohne GehÃ¶rsverweigerung unberÃ¼cksichtigt lassen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Die Baukommission KÃ¼snacht hat auch nicht gegen die Rechtsprechung des Ver­waltungsgerichts verstossen, wonach ein GebÃ¤udeteil, der nicht vollstÃ¤ndig Ã¼berdeckt ist oder zumindest das umgebende Terrain nirgendwo Ã¼berragt, von vornherein nicht dem gewachsenen Boden zugerechnet werden kann (RB 2001 Nr. 75). Dieser Entscheid erging im Zusammenhang mit der AbÃ¤nderung (Aufstockung) eines bestehenden GebÃ¤udes (vgl. vorn Ziff. 3.3), wÃ¤hrend es hier um den vollstÃ¤ndigen Abbruch der Altbaute und die Er­stellung eines Neubaus geht. Die Nordwestfassade des Neubaus deckt sich mit jener des Altbaus, wÃ¤hrend die SÃ¼dostfassade weit ausserhalb der Fassaden des Altbaus zu liegen kommt. "Talseits", das heisst sÃ¼dwestseitig, geben somit bei der West- und bei der SÃ¼decke die Koten 02 bzw. 03 korrekt das gewachsene Terrain an. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass das bestehende Terrain in den BauplÃ¤nen falsch eingezeichnet ist. Die neue Unterniveau-Garage Ã¼berschneidet sich geringfÃ¼gig, das heisst im Ausmass von ca. 1,8 m x 4,5 m, mit dem frÃ¼heren Ã¼berdeckten GaragengebÃ¤ude. Dass auch dieser Bereich wie das sÃ¼dÃ¶stlich angrenzende Terrain als gewachsener Boden qualifiziert wurde, ist nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 1 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde KÃ¼snacht vom 5. Dezember 1994 (BZO) in der hier mass­ge­ben­den Zone W2/1,50 7,5 m. Als fÃ¼r die Berechnung massgebende Schnittlinie Fassa­de/DachflÃ¤che (§ 280 Abs. 1 PBG) gilt entgegen der Annahme der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht die DachflÃ¤che des Attikageschosses (Kote 04), sondern jene des obersten Vollge­schos­ses, also die Kote 05. Bei den "talseitigen" West- und SÃ¼d­ecken betrÃ¤gt somit die GebÃ¤udehÃ¶he 5,64 m bzw. 4,93 m. Die maximale GebÃ¤udehÃ¶he wird damit bei weitem nicht ausgeschÃ¶pft und wÃ¤re sogar eingehalten, wenn das gewach­sene Terrain deutlich tie­fer anzusetzen wÃ¤re. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Streitig ist weiter die Frage, ob das Bauvorhaben im Sinn von § 234 PBG die kÃ¼nftige Ortsplanung der Gemeinde KÃ¼snacht negativ prÃ¤judiziere. Die Vorinstanz hat diesen Ein­wand der heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden verworfen und ausgefÃ¼hrt, die Vorlage zur Revi­sion der BZO sei vom Gemeinderat wÃ¤hrend des Rekursverfahrens am 27. Mai 2003 zuhanden der Ã¶ffentlichen Planauflage verabschiedet worden. Damit liege eine inter­tem­porale Anwendung von § 234 PBG vor und sei nach der verwaltungsgerichtlichen Recht­sprechung im Einzelfall eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen und so eine sachgerechte LÃ¶sung herbeizufÃ¼hren. Eine negative PrÃ¤judizierung hinsichtlich der anrechenbaren Ge­schosszahl liege nicht vor, da die HobbyrÃ¤ume im vollstÃ¤ndig unter dem gewachsenen Terrain gelegenen Untergeschoss keine Wohn- oder ArbeitsrÃ¤ume darstellten. Was die Baumasse des Bauprojekts betreffe, so Ã¼berschreite diese im Ausmass von rund 129 m<sup>3</sup> oder rund 6,5 % die vom Gemeinderat beantragte neue Baumasse von 1,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>. Die Verletzung mÃ¶glichen kÃ¼nftigen Rechts sei damit marginal und fÃ¼hre im Rahmen der vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung nicht dazu, dass dem streitigen Projekt das allfÃ¤llige kÃ¼nftige Recht entgegengehalten werden mÃ¼sste. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden vor Verwaltungsgericht gegen diese ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission ein, die BaumassenÃ¼berschreitung sei sehr viel hÃ¶her, wenn der alte Terrainverlauf berÃ¼cksichtigt werde. Werde der tatsÃ¤chlich gewachsene (alte) Terrain­ver­lauf berÃ¼cksichtigt, rage das Untergeschoss mehr als 50 % aus dem Boden und werde da­mit zu einem â nach dem Bauordnungsentwurf unzulÃ¤ssigen â anrechenbaren Unterge­schoss. Die Vorinstanz habe die Anrechenbarkeit des Untergeschosses auch deshalb zu Unrecht verneint, weil die geplanten HobbyrÃ¤ume zwingend als Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume im Sinn von § 275 PBG und damit das Untergeschoss als anrechenbares Geschoss zu qualifizieren seien.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind. Baureif ist ein GrundstÃ¼ck nach § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Gemeinderat KÃ¼snacht verabschiedete am 27. Mai 2003, also nach Erteilung der streitigen Baubewilligung (14. Januar 2003) und nach Rekurserhebung (24. Februar bzw. 3. MÃ¤rz 2003), die Teilrevision der BZO zuhanden der AnhÃ¶rung und Ã¶ffentlichen Auflage gemÃ¤ss § 7 Abs. 2 PBG. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, handelt es sich vorliegend um eine so genannte intertemporale Anwendung von § 234 PBG, also um eine wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens vom Gemeinderat beantragte Ãnderung einer kommunalen planungsrechtlichen Festlegung. GemÃ¤ss stÃ¤ndiger verwaltungsgerichtlicher Recht­sprechung hÃ¤ngt in einem solchen Fall die Beachtung der neuen planungsrechtlichen Festlegung ab von einer InteressenabwÃ¤gung im konkreten Fall zwischen dem privaten In­teresse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem Ã¶ffentlichen Interesse, dass die kÃ¼nftige Planung nicht negativ prÃ¤judiziert werde (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 lit. b; je mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.1 </span></b><span>Nach dem erwÃ¤hnten Entwurf zur Ãnderung der BZO soll in der hier massgebenden zweigeschossigen Wohnzone kÃ¼nftig neben zwei Vollgeschossen nur ein anrechenbares Untergeschoss oder ein anrechenbares Dachgeschoss zulÃ¤ssig sein (ErlÃ¤uternder Bericht Ziff. 2.1.1). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Bauprojekt weist zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss auf. Das Untergeschoss liegt vollstÃ¤ndig unter dem gemÃ¤ss den vorstehenden AusfÃ¼hrungen (Ziff. 3) als rechtmÃ¤ssig erkannten gewachsenen Boden. Bergseitig befinden sich im Un­ter­geschoss drei mit "Hobby" bezeichnete, je 18,5 m</span><sup><span>2</span></sup><span> grosse RÃ¤ume. Ob diese RÃ¤ume als "Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume" zu qualifizieren sind, was zur Anrechenbarkeit des Untergeschosses fÃ¼hren wÃ¼rde (§ 276 Abs. 1 PBG), beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung in den BauplÃ¤nen, sondern danach, ob sie sich objektiv fÃ¼r eine solche Nut­zung eignen. Die drei (Hobby)RÃ¤ume weisen je ein kleines Fenster auf, welches in einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht fÃ¼hrt. Die RÃ¤ume sind zudem nicht Ã¼ber wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur Ã¼ber das allgemeine Treppenhaus zugÃ¤nglich. Unter diesen UmstÃ¤nden sind sie objektiv von ihrer Ausgestaltung her fÃ¼r eine Nutzung zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken gÃ¤nzlich ungeeignet. Der Vergleich mit im Untergeschoss eines Restaurants angeordneten GÃ¤stetoiletten und Personalgarderoben (VGr, 25. November 1994, BEZ 1995 Nr. 3) geht von vornherein fehl. Das Untergeschoss ist nicht anrechenbar, und das Bauprojekt entspricht auch der BZO gemÃ¤ss Ãnde­rungs­ent­wurf. Eine Nebenbestimmung, dass diese RÃ¤ume nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeits­zwecken verwendet werden dÃ¼rfen, ist nicht erforderlich. Zu Recht hÃ¤lt die Baurekurs­kommission weiter fest, dass von einer negativen PrÃ¤judizierung der kÃ¼nftigen plane­rischen Festlegungen selbst dann keine Rede sein kÃ¶nnte, wenn das vollstÃ¤ndig unter dem gewachsenen Boden angeordnete Untergeschoss zu Wohnzwecken nutzbare RÃ¤ume aufweisen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Die nach der heute geltenden BZO in der vorliegend massgeblichen Zone W2/1,50 zulÃ¤ssige Baumasse soll nach dem gemeinderÃ¤tlichen Antrag von 1,5 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> auf 1,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> reduziert werden. Das Bauprojekt Ã¼berschreitet letzteres Mass um 129 m<sup>3</sup> oder rund 6,5 %. Dieses Mass wird sich nach der VerkÃ¼rzung der Dachaufbauten um 14 cm auf der SÃ¼dwestseite bzw. 94 cm auf der Nordostseite gemÃ¤ss der von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmung sowie Anpassung des Attikageschosses (vgl. nachfolgend Ziff. 5) weiter verringern. Der Schluss der Baurekurskommission, diese untergeordnete Ãber­schrei­tung fÃ¼hre bei der vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung (vgl. oben Ziff. 4.2) nicht dazu, dass dem streitigen Projekt die allenfalls spÃ¤ter geltende Baumassenziffer entgegen­gehalten werden mÃ¼sse, ist nicht rechtsverletzend (vgl. auch BGr, 11. Juli 2000, erlÃ¤utert in PBG aktuell 1/2001, S. 28). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 19 Abs. 1 BZO ist in der Wohnzone W2 eine maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m zulÃ¤ssig. Oberirdische VorsprÃ¼nge sind dann zur FassadenlÃ¤nge hinzuzurechnen und fÃ¼r die GebÃ¤udelÃ¤nge massgebend, wenn sie Ã¼ber mehr als ein Geschoss verlaufen und in der Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene HÃ¶he von mehr als 1,3 m aufweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 1 ABauV). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Das Untergeschoss liegt â wie erwÃ¤hnt â vollstÃ¤ndig unter dem gewachsenen Boden und ist daher fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udelÃ¤nge nicht beizuziehen (§ 28 Abs. 1 ABauV). Die beiden Vollgeschosse weisen eine LÃ¤nge von 22,4 m auf und halten die GebÃ¤udelÃ¤nge ein. Das Attikageschoss erstreckt sich Ã¼ber 25,2 m. Nach der Auffassung der Vorinstanz ist die Ãberschreitung um 20 cm zulÃ¤ssig, weil sie sich lediglich Ã¼ber ein Geschoss erstreckt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei den beiden "VorsprÃ¼ngen" des Attikageschosses auf der Nordost- und der SÃ¼dwestseite handelt es sich um eigentliche Fassadenausbuchtungen zur Erweiterung der betreffenden WohnrÃ¤ume. Diese VorsprÃ¼nge weisen eine HÃ¶he von 3,15 m sowie eine Breite von rund 8 m auf und sind auf je zwei SÃ¤ulen abgestÃ¼tzt. Es besteht kein Grund, diese bei der Be­rechnung der massgebenden GebÃ¤udelÃ¤nge nicht mitzurechnen. Denn die Bestimmung von § 27 Abs. 1 ABauV darf nicht derart weit ausgelegt werden, wie dies die Vorinstanzen tun. Diese Bestimmung, welche "nur" kraft Verweises in § 28 ABauV bei der Bemessung der GebÃ¤udelÃ¤nge zur Anwendung gelangt, ist auf offene Balkone (vgl. Skizze im Anhang ABauV) und VorsprÃ¼nge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG ausgerichtet, also auf <i>einzelne </i>VorsprÃ¼nge bzw. solche, die hÃ¶chstens einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge ein­nehmen. Es wÃ¼rde offensichtlich auf eine Umgehung der betreffenden BaubeschrÃ¤nkungen hinauslaufen, wenn derartige VorsprÃ¼nge des Attikageschosses, wie oben beschrieben, nicht zur massgeblichen GebÃ¤udelÃ¤nge hinzugezÃ¤hlt wÃ¼rden. Da die GebÃ¤udelÃ¤nge vorliegend um lediglich 20 cm Ã¼berschritten wird, kann der Mangel indessen mittels einer Nebenbestimmung geheilt werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Wie schon in ihrer Rekursschrift macht die BeschwerdefÃ¼hrerin auch vor Verwaltungs­gericht eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs geltend, weil die Baukommission KÃ¼s­nacht ihren Entscheid bezÃ¼glich der Einordnung nicht begrÃ¼ndet habe. Aus der Baube­willigung lasse sich hinsichtlich der pflichtgemÃ¤ssen AusÃ¼bung des Ermessens durch die Baukom­mission nichts ableiten. Insbesondere lasse sich nicht erkennen, was die BehÃ¶rde geprÃ¼ft habe und wie ihre Wertung ausgefallen sei. Das zÃ¼rcherische Verfahren mache das Rekurs­recht vom Umstand abhÃ¤ngig, dass die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangt worden sei. Die Baukommission wisse somit im Zeitpunkt ihres Entscheids, dass eine Ãber­prÃ¼fung ihrer Rechtsanwendung in Betracht komme, dass mithin auch Ã¼ber die Interessen rekurslegitimierter Nachbarn zu entscheiden sei, die mit dem Zustellungs­ent­scheid sinngemÃ¤ss gegen die nachgesuchte Bewilligung votierten. Damit werde das Ein­parteienverfahren zu einem solchen mit mehreren rechtlich Betroffenen. Von einem nicht begrÃ¼ndungspflichtigen Sachverhalt, wie die Vorinstanz annehme, kÃ¶nne somit nicht mehr die Rede sein. Die Vorinstanz habe die Rechtsanwendung an Stelle der Baukom­mission vor­genommen und damit ihre Kognition Ã¼berschritten, stehe ihr doch lediglich die Kon­trolle der ErmessensausÃ¼bung durch die Baukommission zu. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 320 PBG ist die Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften dieses Gesetzes und den ausfÃ¼hrenden VerfÃ¼gungen entspricht. Wie die Bau­rekurskommission richtig ausgefÃ¼hrt hat, muss diese Feststellung â im Gegensatz zu einer Bauverweigerung â nicht speziell begrÃ¼ndet werden. Das zÃ¼rcherische Baubewilli­gungs­verfahren ist ausdrÃ¼cklich (§ 315 Abs. 3 PBG) nicht als Einspracheverfahren ausgebildet. Das Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ist zwar gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG Voraussetzung zur Rekurserhebung, doch wird allein dadurch, dass das Zustel­lungs­begehren gestellt wurde, das Baubewilligungsverfahren nicht zu einem Mehr­par­teienver­fahren. Die Zustellung des anbegehrten baurechtlichen Entscheids hÃ¤ngt nicht vom Nach­weis eines besonderen Interesses des Zustellungsgesuchstellers ab (RB 1982 Nr. 150; BRKE I Nr. 4 und 5/81, BEZ 1981 Nr. 52). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit dem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids kÃ¶nnen Einwendungen vorgebracht werden (vgl. § 315 Abs. 2 PBG). Vorliegend behauptet die Beschwer­defÃ¼hrerin nicht und ist auch nicht aktenkundig, dass sie derartige Einwendungen geltend gemacht hÃ¤tte. Die Baukommission KÃ¼snacht hat mit ihrer Rekursantwort vom 12. Mai 2003 ausfÃ¼hrlich zur Frage der Einordnung Stellung genommen. Zudem fÃ¼hrte die Vor­instanz am 1. Juli 2003 einen Kommissionsaugenschein durch, an welchem die Parteien erneut zur Frage der Einordnung Stellung nehmen konnten. Das rechtliche GehÃ¶r wurde der Beschwer­defÃ¼hrerin damit im Rekursverfahren vollumfÃ¤nglich gewÃ¤hrt. Unbehelflich ist schliesslich auch der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Baurekurskommission habe anstelle der Kontrolle der ErmessensausÃ¼bung durch die Baukommission KÃ¼snacht ihr eigenes Ermessen ausgeÃ¼bt. Denn falls dies zutrÃ¤fe, hÃ¤tte dies ja gerade die Heilung der gerÃ¼gten GehÃ¶rsverweigerung durch die Baukommission KÃ¼snacht zur Folge (BGr, 15. Dezember 1998, ZBl 101/2000, S. 324 E. 2, insbesondere E. 2e). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Eine weitere Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs erblickt die BeschwerdefÃ¼hrerin darin, dass die Vorinstanz zu ihrem Begehren, den Liftaufbau durch eine Auflage zu verbieten, nicht Stellung genommen habe. Es sei konkret zu prÃ¼fen, ob die von § 238 PBG geforderte Einordnung durch sachgerechte Auflagen verbessert werden kÃ¶nne. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Rechtsprechung des Bundesgerichts muss ein Rechtsmittelentscheid so begrÃ¼ndet sein, dass sich der Betroffene Ã¼ber dessen Tragweite ein Bild machen und ihn sachgerecht anfechten kann. Hingegen ist die RechtsmittelbehÃ¶rde nicht verpflichtet, zu sÃ¤mtlichen von den Parteien vorgebrachten Tatsachen, Beweismitteln und Vorbringen Stellung zu nehmen; sie kann sich auf jene beschrÃ¤nken, die ihr wesentlich scheinen, sofern sie diesbezÃ¼glich ihr Ermessen nicht willkÃ¼rlich ausÃ¼bt (BGE 121 I 54 E. 2c, 117 Ib 64 E. 4 S. 86, 112 Ia 107 E. 2b S. 110). Die Baurekurskommission hat nach DurchfÃ¼hrung eines Kommissions­augenscheins die RÃ¼ge, das Bauprojekt verletze die Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, verworfen und ihre Rechtsauffassung im Rekursentscheid hinreichend be­grÃ¼n­det. Unter diesen UmstÃ¤nden brauchte sie nicht noch explizit auf das Begehren einzu­gehen, die Liftaufbaute sei zu verbieten. Wenn ein Bauprojekt die Einordnungsanforderung erfÃ¼llt, besteht von vornherein keine rechtliche Grundlage, um "Verbesserungen" zu ver­langen. Zudem handelt es sich beim Liftaufbau um einen vÃ¶llig untergeordneten, die Attika-DachflÃ¤che lediglich um 1 m Ã¼berragenden technisch bedingten Bauteil, der unter Ã¤sthe­tischem Gesichtspunkt nicht ins Gewicht fÃ¤llt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b><span>Die Baurekurskommission hat die GrundsÃ¤tze zu § 238 Abs. 1 PBG umfassend dargestellt. Deren ErwÃ¤gungen zur Einordnung selber werden im Beschwerdeverfahren nicht substanziiert in Frage gestellt. Es kann daher auf die Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen im Rekursentscheid verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). AnzufÃ¼gen ist, dass das Einordnungsgebot nicht dazu fÃ¼hrt, dass ein Bauprojekt an der AusnÃ¼tzung der zonengemÃ¤ssen BaumÃ¶glichkeiten gehindert wird, nur weil die benachbarten Bauten diese nicht voll beanspruchen (RB 1992 Nr. 66). Der Vorwurf, die "brutale" GebÃ¤udefront vom L-Weg her werde in den ProjektplÃ¤nen verheimlicht, indem der Schnitt/Fassadenplan bloss eine Ansicht der Einfahrt allein zeige, die Massigkeit der drei darÃ¼ber liegenden Geschosse aber bewusst verheimliche, ist verfehlt. Die PlÃ¤ne zeigen vÃ¶llig korrekt die vorgelagerte Einfahrt und in der SÃ¼dwestansicht die drei anrechenbaren Geschosse sowie â im Schnitt â die vorspringende Tiefgarage. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden teilweise gutzuheissen und der Be­schluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 14. Januar 2003 mit einer Auflage zu ergÃ¤nzen ist, wonach das Attikageschoss um 20 cm zu verkÃ¼rzen ist, sodass es die GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m nicht Ã¼berschreitet. Im Ãbrigen sind die Beschwerden abzuweisen. Da die Be­schwerdefÃ¼hrenden lediglich in einem untergeordneten Nebenpunkt obsiegen, haben sie die Verfahrenskosten gleichwohl voll zu tragen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerschaft und der Baukommission KÃ¼snacht fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen. Angemessen ist eine solche von je Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen). Kosten- und EntschÃ¤digungsdispositiv des Rekursentscheids (Dispositivziffern III und IV) bleiben unverÃ¤ndert.</span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:<br/> <br/> </p> <p class="Einzug1">Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00364 und VB.2003.00366 werden vereinigt.<br/> <br/> und entscheidet: </p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 14. Januar 2003 wird mit folgender Auflage ergÃ¤nzt: </p> <p class="Einzug2">"Die LÃ¤nge des Attikageschosses ist um 20 cm auf 25 m zu verkÃ¼rzen." </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">Im Ãbrigen werden die Beschwerden abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 240.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'240.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden je verpflichtet, der privaten Beschwerde­geg­ner­schaft und der Baukommission KÃ¼snacht eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'250.- (total Fr. 2'500.- je Beschwerdegegnerschaft; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezah­len, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>