<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00413</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107186&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00413</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.04.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anrechenbare Geschosszahl; Änderung einer vorschriftswidrigen Baute<br/><br/>Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 2). Im vorliegenden Fall ist ein vollständig über dem gewachsenen Boden liegendes Geschoss zu beurteilen: Vollgeschoss oder anrechenbares Untergeschoss? Für die bisherige Praxis der Baurekurskommissionen (von der die Vorinstanz ohne Begründung abgewichen ist), wonach bei Änderungen an bestehenden Gebäuden, deren Zulässigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prüfen ist, nicht der im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende Terrainverlauf, sondern der in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend ist, lassen sich beachtliche Gründe aufführen (E. 4a). Folgt man der Rechtsauffassung der Vorinstanz, ist bereits das bestehende Gebäude vorschriftswidrig, weil übergeschossig. Weist bereits das bestehende Gebäude ein Vollgeschoss zu viel auf, so stellt der Ausbau des bisher nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren eine weitergehende Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar (E. 4c). Abweisung (E. 4d).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARKEIT">ANRECHENBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTELLUNGSRAUM">AUSSTELLUNGSRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LAGERRAUM">LAGERRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DER GEMEINDE">LEGITIMATION DER GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAIN">TERRAIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSE">TERRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 63 BZO Elsau</span><br/><span class="gerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 276 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 lit. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2003 Nr. 23</span><br/><span class="ungerade">RB 2003 Nr. 78</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 5. MÃ¤rz 2002 erteilte die Baukommission X A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Einbau eines BÃ¼ro- und eines Ausstellungsraums fÃ¼r eine Weinhandlung im Einfamilienhaus K in Y; gleichzeitig bewilligte sie die bereits frÃ¼her erfolgte teilweise Umnutzung der Keller- und LuftschutzrÃ¤ume in einem unterirdischen NebengebÃ¤ude zu Lagerzwecken.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Einen hiergegen von den Nachbarn C1 und C2 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission IV am 7. November 2002 gut; demgemÃ¤ss hob sie die angefochtene Baubewilligung auf.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 9. Dezember 2002 beantragte die Gemeinde X Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung, verbunden mit einer Auflage zur BeschrÃ¤nkung der gewerblichen Nutzung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 10. Dezember 2002 liess auch die Bauherrin A Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht seien ihr die Rechtsschriften der Gegenpartei und der Baukommission X zur Kenntnis-, allenfalls zur Stellungnahme zuzustellen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz schloss am 14. Januar 2003 auf Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte am 5. MÃ¤rz 2003 Vereinigung der Verfahren sowie Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Die Beschwerdeverfahren sind antragsgemÃ¤ss zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Dem Antrag der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin auf Zustellung der Rechtsschriften der Gegenpartei und der weiteren am Verfahren Beteiligten ist bereits entsprochen worden; ein weiterer Schriftenwechsel ist dagegen nicht erforderlich (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N. 10).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde ist in § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend die Rekurs- und Beschwerdelegitimation in Bausachen nicht besonders geregelt und richtet sich deshalb, soweit die Gemeinde beispielsweise als GrundeigentÃ¼merin nicht in gleicher Weise wie Private betroffen ist, nach der Regel von § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Nach dieser Bestimmung ist eine Gemeinde zu Rekurs und (gemÃ¤ss der Verweisung in § 70 VRG) zu Beschwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen".</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung in erster Linie aufgehoben, weil das GebÃ¤ude bereits heute zu viele Vollgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 1 PBG aufweise und das Bauvorhaben die Voraussetzungen fÃ¼r zulÃ¤ssige Ãnderungen an einer vorschriftswidrigen Baute gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG nicht erfÃ¼lle. Diese beiden Fragen sind durch das kantonale Recht geregelt, das den Gemeinden in dieser Hinsicht keinen besonderen Beurteilungs- und Ermessensspielraum einrÃ¤umt. Vielmehr geht es um die Anwendung von kantonalrechtlichen Vorschriften, die im ganzen Kanton einheitlich auszulegen und anzuwenden sind. Nach stÃ¤ndiger Praxis ist eine Gemeinde deshalb nicht mit der RÃ¼ge zugelassen, die Baurekurskommission habe solche Bestimmungen unrichtig angewandt (RB 1998 Nr. 14, 1996 Nr. 11; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 66). Die Gemeinde bringt auch nichts vor, was insofern eine Betroffenheit in eigenen kommunalen Interessen erkennen lÃ¤sst (RB 1998 Nr. 13; vgl. auch KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 71).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dieselben Ãberlegungen gelten auch fÃ¼r die EventualbegrÃ¼ndung der Vorinstanz, wonach das Vorhaben auch unter dem Gesichtswinkel der AusnÃ¼tzung nicht bewilligungsfÃ¤hig sei. Auch insofern geht es um die Anwendung von kantonalem Recht, nÃ¤mlich von § 255 PBG betreffend die anrechenbaren RÃ¤ume und steht der Gemeinde kein Beurteilungsspielraum zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Hingegen geht es bei der Frage, ob die geplante Weinhandlung einen nicht stÃ¶renden Betrieb im Sinn von Art. 64 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 29. MÃ¤rz 1994 (BZO) darstellt, allenfalls dann um kommunales Recht, wenn diese Bestimmung auf mehr als auf blossen Immissionsschutz abzielen sollte. Ebenfalls kommunalrechtlich geregelt ist die Frage des zulÃ¤ssigen Gewerbeanteils in einer Wohnzone (Art. 64 Satz 2 BZO). Zur RÃ¼ge, die Baurekurskommission habe kommunales Recht unrichtig angewendet, ist die Gemeinde befugt (VGr, 24. September 1985, ZBl 87/1986, S. 40 = BEZ 1985 Nr. 44; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 62). Da sich auch die Bauherrschaft mit der Verweigerung der Baubewilligung nicht abgefunden und Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben hat, ist die Beschwerde der Gemeinde im erwÃ¤hnten Umfang zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die Einfamilienhausliegenschaft der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin liegt an einer Hanglage zwischen den Strassen K und L. Die Haupterschliessung erfolgt bergseitig von K, wo sich auch die Garage befindet. Das Einfamilienhaus Vers.-Nr. 01 steht im oberen GrundstÃ¼cksteil, wÃ¤hrend sich im unteren das von L her erschlossene unterirdische GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02 befindet, das gemÃ¤ss Baubewilligung vom 17. Januar 1984 einen (Quartier-)Schutzraum fÃ¼r 50 Personen sowie einen Vorraum/ Keller mit WC mit einer BodenflÃ¤che von insgesamt 52,5 m<sup>2</sup> umfasst; gemÃ¤ss einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung durfte dieser Keller wegen Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer nicht gewerblich genutzt werden, was mittels Anmerkung im Grundbuch gesichert wurde. In der Folge wurden Keller und Schutzraum ohne Bewilligung gleichwohl als LagerrÃ¤ume fÃ¼r die Weinhandlung E AG benutzt, die ihre Verkaufs- und BÃ¼rorÃ¤ume bis heute an der M-strasse eingemietet hat. Mit Beschluss vom 27. Oktober 1999 bewilligte die Baukommission X den mittlerweile ausgefÃ¼hrten Anbau einer Terrasse lÃ¤ngs der talseitigen Fassade des Einfamilienhauses; diese Baubewilligung und die zugehÃ¶rigen PlÃ¤ne liegen nicht bei den Akten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss dem umstrittenen Bauvorhaben der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin soll der durch den Bau der Terrasse geschaffene, an die KellerrÃ¤umlichkeiten des Einfamilienhauses angrenzende Raum mit einer FlÃ¤che von rund 90 m<sup>2</sup> ein BÃ¼ro, einen Ausstellungsraum sowie KÃ¼che und Bad/WC aufnehmen; er soll auf der Nordwestseite einen separaten Zugang und intern eine Verbindung zum gut einen Meter hÃ¶her gelegenen Kellergeschoss des Einfamilienhauses erhalten. Die neuen RÃ¤ume sollen als Zwischennutzung fÃ¼r einige Jahre der E AG zu BÃ¼ro- und Verkaufszwecken dienen und spÃ¤ter eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung aufnehmen. Die talseitige Fassade des durch die Terrasse und das gegenwÃ¤rtige Projekt entstehenden Anbaus wird gemÃ¤ss den von der Bauherrschaft eingereichten PlÃ¤nen Ã¼ber die RÃ¼ckwand des um eine GeschosshÃ¶he tiefer liegenden unterirdischen GebÃ¤udes Vers.-Nr. 02 zu stehen kommen; die gegenteilige Behauptung der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin ist aktenwidrig. GemÃ¤ss Baubewilligung vom 5. MÃ¤rz 2002 wird die dieses GebÃ¤ude betreffende NutzungsbeschrÃ¤nkung aufgehoben und die bereits erfolgte vollstÃ¤ndige Umnutzung des laut Baubewilligung eine FlÃ¤che von 106 m<sup>2</sup> umfassenden GebÃ¤udes zu gewerblichen Zwecken bewilligt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Was die Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts betrifft, so weist die Beschwerdegegnerschaft darauf hin, dass, ohne dass dies aus den eingereichten PlÃ¤nen ersichtlich ist, das Dachgeschoss des streitbetroffenen Einfamilienhauses mit einer Lukarne versehen wurde, was die Frage nach der Anrechenbarkeit auch dieses Geschosses aufwirft. Nachdem erst die Baurekurskommission die Frage nach der Gesamtzahl der zulÃ¤ssigen Geschosse ausdrÃ¼cklich aufgegriffen hat, ist diese neue tatsÃ¤chliche Behauptung gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG zulÃ¤ssig. Da sie jedoch nicht entscheidwesentlich ist, braucht ihr nicht weiter nachgegangen zu werden und erÃ¼brigt sich insbesondere die Einholung einer Stellungnahme der Gegenparteien.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Baurekurskommission ist davon ausgegangen, dass bereits das bestehende GebÃ¤ude Ã¼bergeschossig sei. Art. 63 BZO lasse in der Wohnzone W1, in der das GebÃ¤ude steht, ein Unter-, ein Voll- und ein Dachgeschoss zu. Das in den PlÃ¤nen als anrechenbares Untergeschoss bezeichnete Geschoss (mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und weiteren RÃ¤umen) sei in Wirklichkeit ein Vollgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 1 PBG. Es liege nÃ¤mlich mehrheitlich Ã¼ber dem im Zeitpunkt der Erstellung des GebÃ¤udes vor knapp zwanzig Jahren geschaffenen Terrainverlauf, der heute gemÃ¤ss § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) als gewachsener Boden zu gelten habe. Ein Vollgeschoss stellte auch das so genannte Obergeschoss (mit Eltern- und Kinderschlafzimmern sowie Terrasse) dar, bei welchem die fÃ¼r ein Dachgeschoss zulÃ¤ssige KniestockhÃ¶he bei weitem Ã¼berschritten sei. Damit weise das bestehende GebÃ¤ude statt einem unzulÃ¤ssigerweise zwei Vollgeschosse auf, so dass die ZulÃ¤ssigkeit des Bauvorhabens nach § 357 Abs. 1 PBG zu prÃ¼fen sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ãbereinstimmend mit der von der juristischen SekretÃ¤rin der Baurekurskommission zu Protokoll gegebenen MinderheitsbegrÃ¼ndung hÃ¤lt die private BeschwerdefÃ¼hrerin dieser Auffassung entgegen, es treffe zwar zu, dass das bestehende GebÃ¤ude zwei Vollgeschosse aufweise, doch stelle der Ausbau des heute nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren keinen weitergehenden Normverstoss im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar; die gemÃ¤ss Art. 63 Abs. 1 BZO gesamthaft zulÃ¤ssige Geschosszahl bleibe weiterhin eingehalten. Die Beschwerdegegnerschaft macht bezÃ¼glich der Frage der Geschosszahl in erster Linie geltend, das bestehende GebÃ¤ude sei insofern baurechtskonform, als es, wenn auf den Verlauf des gewachsenen Bodens beim seinerzeitigen Bau abgestellt werde, Ã¼ber ein Vollgeschoss (das Geschoss mit Eltern- und Kinderschlafzimmern sowie Terrasse), ein anrechenbares Untergeschoss (das Geschoss mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und weiteren RÃ¤umen) sowie ein anrechenbares Dachgeschoss, nÃ¤mlich das aufgrund der Dachaufbaute zu vermutende, aufweise. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Nach der mehrfach publizierten Praxis der Baurekurskommissionen ist bei Ãnderungen an bestehenden GebÃ¤uden, deren ZulÃ¤ssigkeit unter Bezugnahme auf den gewachsenen Boden zu prÃ¼fen ist, nicht der im Zeitpunkt der Ãnderungseingabe bestehende Terrainverlauf, sondern der in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend (BRKE II Nr. 26/2000, BEZ 2000 Nr. 12; BRKE II Nr. 235/1988, BEZ 1988 Nr. 40). FÃ¼r diese Auffassung, mit der sich das Verwaltungsgericht bisher nicht abschliessend auseinander zu setzen brauchte (vgl. VGr, 23. November 2001, VB.2001.00249, www.vgrzh.ch/rechtsprechung) lassen sich beachtliche GrÃ¼nde auffÃ¼hren: </span></p> <p class="Einzug1"><span>Einerseits wir damit vermieden, dass wie hier ein GebÃ¤ude allein durch den Zeitablauf baurechtswidrig wird. Andererseits erklÃ¤rt § 5 Abs. 1 ABauV den bei der Einreichung des Baugesuchs bestehenden Verlauf in erster Linie deshalb als massgebend, weil in vielen FÃ¤llen der frÃ¼here Verlauf nicht zuverlÃ¤ssig festgestellt werden kÃ¶nnte; dieser Zweck verliert an Bedeutung bei der Ãnderung bestehender Bauten, wo sich der frÃ¼here Terrainverlauf auf Grund der seinerzeit genehmigten PlÃ¤ne in der Regel ohne weiteres feststellen lÃ¤sst.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Soweit aus den unvollstÃ¤ndigen PlÃ¤nen ersichtlich, erweist sich auf Grund der erwÃ¤hnten Praxis, von der Mehr- und Minderheit der Vorinstanz ohne BegrÃ¼ndung abgewichen sind, das bestehende Einfamilienhaus bezÃ¼glich der Geschosszahl als baurechtskonform, indem es ein Voll- und ein anrechenbares Untergeschoss sowie mÃ¶glicherweise ein anrechenbares Dachgeschoss aufweist. Das Geschoss mit Eltern- und Kinderschlafzimmern sowie Terrasse ist ein Vollgeschoss, das darunter liegende mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und weiteren RÃ¤umen ein anrechenbares Untergeschoss, weil es nach dem ursprÃ¼nglichen Terrainverlauf teilweise in den gewachsenen Boden hineinragt (§ 275 Abs. 3 PBG) sowie WohnrÃ¤ume enthÃ¤lt und zudem mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegt (§ 276 Abs. 1 PBG). Werden nun mit dem Ausbau unter der Terrasse dem bisherigen Kellergeschoss die geplanten Arbeits- und spÃ¤teren WohnrÃ¤ume angefÃ¼gt, so erhÃ¤lt das GebÃ¤ude ein zweites anrechenbares Untergeschoss, was gemÃ¤ss Art. 63 lit. b BZO unzulÃ¤ssig ist. Das gilt auch dann, wenn, entgegen dem mit der Lukarne geschaffenen Anschein, kein anrechenbares Dachgeschoss vorhanden sein sollte: Weder das kantonale noch das kommunale Recht kennen eine Vorschrift, welche es erlauben wÃ¼rde, ein anrechenbares Dachgeschoss durch ein entsprechendes Untergeschoss zu ersetzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ebenfalls ohne Bedeutung ist, dass der Fussboden der neuen RÃ¤ume unter der Terrasse um ca. 1 m tiefer als die RÃ¤ume des bisherigen Kellergeschosses zu liegen kommt; die neuen RÃ¤ume erscheinen konstruktiv als Teil des bisherigen GebÃ¤udes und sind durch die interne Erschliessung so mit dem bisherigen Kellergeschoss verbunden, dass die ganze Ebene als einheitliches Geschoss beurteilt werden muss. Auch von aussen erscheinen die RÃ¤ume unter der Terrasse als Teil des Einfamilienhauses und kÃ¶nnen nicht als separater GebÃ¤udeteil gewÃ¼rdigt werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Wird dagegen mit der Vorinstanz angenommen, fÃ¼r die Beurteilung der Geschosszahl sei der heutige Terrainverlauf massgeblich, so lÃ¤sst sich das Geschoss mit Wohn- und Esszimmer, Eingangshalle, Wintergarten und weiteren RÃ¤umen nicht mehr als anrechenbares Untergeschoss qualifizieren, sondern erscheint, weil es vollstÃ¤ndig Ã¼ber dem "gewachsenen" Boden liegt, gemÃ¤ss § 275 Abs. 1 und 3 PBG als Vollgeschoss. Anzumerken ist, dass dieses Geschoss wohl auch deshalb nicht als Untergeschoss qualifiziert werden kann, weil es â soweit aus den PlÃ¤nen ersichtlich â gegen die Regel von Art. 65 Abs. 1 BZO verstÃ¶sst, wonach in der Wohnzone W1 das anrechenbare Untergeschoss bergseitig nicht Ã¼ber dem gestalteten Terrain in Erscheinung treten darf. Bei dieser Betrachtungsweise ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass bereits das bestehende GebÃ¤ude vorschriftswidrig ist, indem es ein Vollgeschoss zu viel aufweist, und stellt sich deshalb die Frage, ob das Bauvorhaben als Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute gestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 1 PBG bewilligt werden kann.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Frage ist mit der Mehrheit der Baurekurskommission zu verneinen. Weist bereits das bestehende GebÃ¤ude ein Vollgeschoss zu viel auf, so stellt der Ausbau des bisher nicht anrechenbaren Untergeschosses zu einem anrechenbaren eine weitergehende Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar. Mit zwei vollstÃ¤ndig Ã¼ber dem gewachsenen bzw. gestalteten Boden liegenden Geschossen tritt bereits das bestehende GebÃ¤ude als Ã¼bergeschossig in Erscheinung; dieser Eindruck wird durch das talseitig neu in Erscheinung tretende anrechenbare Untergeschoss deutlich verstÃ¤rkt. Die Beschwerdegegnerschaft weist sodann zutreffend darauf hin, dass die Auffassung der Minderheit der Baurekurskommission zu einer unzulÃ¤ssigen Privilegierung desjenigen EigentÃ¼mers fÃ¼hren wÃ¼rde, dessen GebÃ¤ude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass entgegen dem durch den Dachaufbau geschaffenen Anschein das bestehende GebÃ¤ude Ã¼ber kein anrechenbares Dachgeschoss verfÃ¼gen soll; auch unter dem Gesichtswinkel von Art. 357 Abs. 1 PBG Ã¼ber Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten kann es nicht zulÃ¤ssig sein, ein anrechenbares Dachgeschoss durch ein Vollgeschoss oder ein anrechenbares Untergeschoss zu ersetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Damit erweist sich das Bauvorhaben so oder anders bereits wegen der Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Geschosszahl als unzulÃ¤ssig. Die Beschwerden sind deshalb abzuweisen, ohne dass geprÃ¼ft zu werden braucht, ob das Bauvorhaben auch weitere Vorschriften verletzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Anzumerken ist immerhin, dass die Meinung der Kommissionsminderheit, wonach das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02 separat zu betrachten und nicht als zusÃ¤tzliches anrechenbares Untergeschoss des HauptgebÃ¤udes zu qualifizieren ist, zutreffen dÃ¼rfte. Andererseits sind die LagerrÃ¤ume einer Weinhandlung als ArbeitsrÃ¤ume zu qualifizieren, wie sich bereits aufgrund der in den Akten ausgewiesenen HÃ¤ufigkeit der Zulieferungen ergibt. Sie sind deshalb auf die AusnÃ¼tzung anzurechnen, soweit sie das in § 255 Abs. 2 PBG umschriebene Mass Ã¼berschreiten, was bei einer (pro Vollgeschoss) zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 213,3 m<sup>2</sup> offenkundig nicht zutrifft. Ebenfalls anzurechnen sind sie auf den Gewerbeanteil von 1/3 der anrechenbaren GeschossflÃ¤chen gemÃ¤ss Art. 64 BZO. Die Anrechenbarkeit richtet sich dabei, da kein anderer Bezug hergestellt wird, nach § 255 PBG. Mit anderen Worten sind massgebliche BezugsgrÃ¶sse in erster Linie die in den Vollgeschossen tatsÃ¤chlich vorhandenen FlÃ¤chen im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG, allenfalls weitere solche FlÃ¤chen in Dach- und Untergeschossen, sofern sie gemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG anrechenbar sind; obere Grenze ist jedenfalls aber die aufgrund der GrundstÃ¼ckflÃ¤che maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung, das heisst hier 15 % von 1'422 m<sup>2</sup>, nÃ¤mlich 213,3 m<sup>2</sup>. Mit einer GewerbeflÃ¤che von 90 m<sup>2</sup> unter der Terrasse und 106 m<sup>2</sup> im GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02 ist der Anteil von einem Drittel dieser maximal anrechenbaren FlÃ¤che bei weitem Ã¼berschritten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Soweit auf die Beschwerden einzutreten ist, erweisen sie sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2002.00413 und VB.2002.00414 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>