<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00400</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211485&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00400</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.01.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses.<br/><br/>Ausreichende Zugänglichkeit ist eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung (Art. 19 Abs. 1 und 22 Abs. 2 lit. b RPG; §§ 233, 234 und 237 PBG). Wo der Zugang über fremdes Eigentum führt, muss daher im Baubewilligungsverfahren die erforderliche Berechtigung nachgewiesen werden. Zur Beurteilung der dabei auftretenden zivilrechtlichen Vorfragen sind auch die Behörden der Verwaltung und Verwaltungsrechtspflege befugt. Eine Verpflichtung zum Entscheid über die Vorfragen besteht jedoch grundsätzlich nicht. Stellen sich komplexe Fragen oder solche von grosser praktischer Tragweite, sind umfangreiche Beweismassnahmen erforderlich oder ist bei der in der Hauptsache zuständigen Behörde bereits ein Verfahren zur Klärung der Vorfragen hängig, kann die Verwaltungsrechtspflegebehörde ihr Verfahren sistieren, bis die sachkompetente Behörde entschieden hat. Die Hängigkeit eines Zivilprozesses steht allerdings der Beurteilung von Vorfragen im verwaltungsrechtlichen Prozess nicht von vornherein entgegen. Andernfalls stünde es im Belieben einer Partei, mittels Anhebung einer allenfalls völlig unbegründeten Zivilklage die Beurteilung im verwaltungsrechtlichen Verfahren zu verhindern (E. 2.5).<br/><br/>Die gemäss § 292 lit. b PBG für Attikageschosse massgebliche Schrägdachebene ist auch dann unter einer Neigung von 45° anzusetzen, wenn für ein effektives Schrägdach nach der Zonenordnung eine geringere Neigung gilt (E. 3.3).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABLÃSUNG">ABLÃSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEITSVERTRAG">DIENSTBARKEITSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃSCHUNG">LÃSCHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEIGUNGSWINKEL">NEIGUNGSWINKEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILGESETZBUCH">ZIVILGESETZBUCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE STREITIGKEIT">ZIVILRECHTLICHE STREITIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGÃNGLICHKEIT">ZUGÃNGLICHKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 736 ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 736 Abs. I ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 736 Abs. II ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2012 Nr. 5 S. 15</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14112" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00400</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Januar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>E, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Greifensee, vertreten durch RA H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 1. November 2010 erteilte der Gemeinderat Greifensee E die Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am G-Weg in Greifensee. Mit einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung wurde statuiert, dass die erforderliche private Zufahrtsstrasse statt der im Bauprojekt vorgesehenen Fahrbahnbreite von 3 m eine solche von 3,50 m aufweisen mÃ¼sse. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gleichzeitig erÃ¶ffnete der Gemeinderat die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 12. Oktober 2010, mit welcher die naturschutzrechtliche Bewilligung nach der Verordnung zum Schutz des Greifensees vom 3. MÃ¤rz 1994 erteilt wurde. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen beide Bewilligungen rekurrierten A, B, C und I an das Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 18. Mai 2011 </span>(G.-Nrn. R3.2010.00175 und R3.2010.00176) <span>hiess dieses den Rekurs gegen die Baubewilligung insoweit gut, als es die Verpflichtung zum Bau einer breiteren Fahrbahn fÃ¼r die Zufahrtsstrasse aufhob. Im Ãbrigen wies es die Rechtsmittel ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 22. Juni 2011 erhoben A, B und C beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts und beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der private Beschwerdegegner und der Gemeinderat Greifensee stellten mit Beschwerdeantworten vom 21. Juli bzw. 31. August 2011 Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich und die Vorinstanz beantragten je mit Vernehmlassungen vom 14. September 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden nahmen mit Repliken vom 26. August und 27. September 2011 zu den Beschwerdeantworten Stellung. Darin hielten sie, ebenso wie auch der private Beschwerdegegner in der Duplik vom 17. Oktober 2011, an ihren Standpunkten fest. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer von Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft des Bauvorhabens und damit ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit ihrer Beschwerde beanstanden sie in erster Linie, dass das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber keine ausreichende Zufahrt im Sinn von § 237 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verfÃ¼ge. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck besitzt zum heutigen Zeitpunkt unbestrittenermassen keine genÃ¼gende Zufahrt. Das Projekt sieht vor, die ZugÃ¤nglichkeit Ã¼ber eine neu zu erstellende Erschliessungsstrasse zu gewÃ¤hrleisten, die entlang der nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze zum G-Weg fÃ¼hren soll. Die Strasse weist gemÃ¤ss den BauplÃ¤nen eine Fahrbahnbreite von 3 m auf und verlÃ¤uft mit ihrer Achse auf den GrundstÃ¼cksgrenzen zwischen Kat.-Nrn. 01 (BaugrundstÃ¼ck) und 02 (J und K) einerseits und Kat.-Nrn. 03 (L) sowie 04 (BeschwerdefÃ¼hrer 1) anderseits. FÃ¼r die HÃ¤lfte der StrassenflÃ¤che wird somit die Parzelle Kat.-Nr. 04 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 bzw. im sÃ¼dlichsten Abschnitt die Parzelle Kat.-Nr. 03 des nicht am vorliegenden Verfahren beteiligten L in Anspruch genommen. Der private Beschwerdegegner und die EigentÃ¼mer des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 berufen sich bei dieser Projektierung auf eine Dienstbarkeit vom 7. Juli 1975 (SP 189), welche den Bau einer Erschliessungsstrasse auf der GrundstÃ¼cksgrenze "in minimalem Ausbau, welcher jedoch den Auflagen der BehÃ¶rden genÃ¼gen soll", vorsieht. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit der Baubewilligung vom 1. November 2010 verlangte der Gemeinderat Greifensee, dass die Zufahrt nicht mit der im Projekt vorgesehenen Fahrbahnbreite von 3 m, sondern mit einer solchen von 3,50 m auszufÃ¼hren sei (ErwÃ¤gung 2 und Disp.-Ziff. 1.2.2). </p> <p class="Urteilstext">Dagegen wandten die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrem Rekurs an die Vorinstanz ein, eine Fahrbahn von 3,50 m Breite sei durch die Dienstbarkeit, die lediglich einen minimalen Ausbau vorsehe, nicht gedeckt. Erforderlich sei gemÃ¤ss den Zugangsnormalien an dieser Lage lediglich eine Fahrbahnbreite von 3 m. AnlÃ¤sslich des Augenscheins vom 16. MÃ¤rz 2011 fÃ¼hrten sie sodann aus, im inzwischen angehobenen Zivilprozess wÃ¼rden sie nicht nur das Ausmass der Dienstbarkeit bestreiten, sondern auch deren LÃ¶schung beantragen. </p> <p class="Urteilstext">Im angefochtenen Entscheid vom 18. Mai 2011 erwog die Vorinstanz, eine Fahrbahnbreite von 3 m sei aufgrund der baurechtlichen Anforderungen ausreichend. Es kÃ¶nne davon ausgegangen werden, dass ein Zufahrtsweg mit einer 3 m breiten Fahrbahn sowie zwei Banketten von je 0,3 m und Achsverlauf auf der GrundstÃ¼cksgrenze ohne besondere Schwierigkeiten realisierbar sei, weil eine solche LÃ¶sung durch die fragliche Dienstbarkeit gedeckt werde. In teilweiser Gutheissung des Rekurses Ã¤nderte die Vorinstanz Disp.-Ziff. 1.2.2 der Baubewilligung dahin gehend, dass auf eine Erweiterung der ursprÃ¼nglich geplanten Fahrbahnbreite verzichtet wird. </p> <p class="Urteilstext">Dieser Entscheid wurde vom Gemeinderat nicht angefochten. Im Beschwerdeverfahren ist nicht mehr strittig, dass eine Fahrbahn von 3 m Breite nebst Banketten von je 0,3 m eine ausreichende Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck im Sinn von § 237 PBG darstellt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im Anschluss an die Baubewilligung vom 1. November 2010 hatte der Beschwerdegegner 1 mit J und K (EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 02), ein Baugesuch fÃ¼r die Erschliessungsstrasse von 3,50 m Fahrbahnbreite eingereicht, welches von der Gemeinde mit undatierter VerfÃ¼gung, versandt am 8. November 2010, bewilligt wurde. </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen von den heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden und L erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 18. Mai 2011 (G.-Nr. R3.2010.00177) ab. In den ErwÃ¤gungen wies es darauf hin, dass in jenem Verfahren nur die Ã¶ffentlich-rechtliche BewilligungsfÃ¤higkeit des Weges geprÃ¼ft werde, nicht jedoch, ob dieser der privatrechtlichen Dienstbarkeit entspreche. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Der Beschwerdegegner 1 leitete am 29. November 2010 zusammen mit weiteren aus der Dienstbarkeit berechtigten EigentÃ¼mern ein zivilprozessuales Verfahren gegen den BeschwerdefÃ¼hrer 1 sowie L (EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 03) ein mit dem Begehren, die Beklagten seien zu verpflichten, das Baugesuch betreffend einen Zufahrtsweg gemÃ¤ss der Dienstbarkeit SP 189 zu unterzeichnen. Mit der Klageantwort vom 9. Mai 2011 beantragten die Beklagten die Abweisung der Klage und erhoben Widerklage mit dem Antrag, die Dienstbarkeit SP 189 sei entschÃ¤digungslos, eventualiter gegen Leistung einer durch das Gericht festzusetzenden AblÃ¶sesumme, zu lÃ¶schen. Mit Replik und Widerklageantwort vom 28. August 2011 stellten die KlÃ¤ger Antrag auf Abweisung der Widerklage. </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Beschwerdeverfahren machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Dienstbarkeit sei stark auslegungsbedÃ¼rftig und deren Auslegung Sache des Zivilgerichts. Nachdem sie im Zivilprozess Widerklage erhoben hÃ¤tten mit dem Antrag, die Servitut SP 189 zu lÃ¶schen, sei es schon aufgrund der HÃ¤ngigkeit des Verfahrens vor dem zustÃ¤ndigen Zivilrichter nicht mehr Sache des Verwaltungsgerichts, Ã¼ber diese Fragen zu urteilen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Ausreichende ZugÃ¤nglichkeit ist eine notwendige Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung der Baubewilligung (Art. 19 Abs. 1 und 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG]; §§ 233, 234 und 237 PBG). Wo der Zugang Ã¼ber fremdes Eigentum fÃ¼hrt, muss daher im Baubewilligungsverfahren die erforderliche Berechtigung nachgewiesen werden. </p> <p class="Urteilstext">Zur Beurteilung der dabei auftretenden zivilrechtlichen Vorfragen sind auch die BehÃ¶rden der Verwaltung und Verwaltungsrechtspflege befugt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 1 N. 30 ff.; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, N. 60 ff.). Eine Verpflichtung zum Entscheid Ã¼ber die Vorfragen besteht jedoch grundsÃ¤tzlich nicht. Stellen sich komplexe Fragen oder solche von grosser praktischer Tragweite, sind umfangreiche Beweismassnahmen erforderlich oder ist bei der in der Hauptsache zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde bereits ein Verfahren zur KlÃ¤rung der Vorfragen hÃ¤ngig, kann die VerwaltungsrechtspflegebehÃ¶rde ihr Verfahren sistieren, bis die sachkompetente BehÃ¶rde entschieden hat (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 1 N. 32, Vorbem. zu §§ 4â31 N. 29; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 67; Markus Boog, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. A. 2011, Art. 31 N. 5). </p> <p class="Urteilstext">Die HÃ¤ngigkeit eines Zivilprozesses steht allerdings der Beurteilung von Vorfragen im verwaltungsrechtlichen Prozess nicht von vornherein entgegen. Andernfalls stÃ¼nde es im Belieben einer Partei, mittels Anhebung einer allenfalls vÃ¶llig unbegrÃ¼ndeten Zivilklage die Beurteilung im verwaltungsrechtlichen Verfahren zu verhindern. Auch aus dem Umstand, dass der Beschwerdegegner 1 das Zivilverfahren selber eingeleitet hat, kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Klage des Beschwerdegegners 1 zielte lediglich auf die Vollstreckung eines als klar erachteten Anspruchs; erst durch die Widerklage wurden die grundsÃ¤tzlichen Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die Dienstbarkeit zum Prozessthema. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die Dienstbarkeit "Recht auf Bau einer Strasse und Fuss- und Fahrwegrecht" ist als Recht und Last unter anderen bei den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 (L), 04 (BeschwerdefÃ¼hrer 1), 02 (J und K) und 01 (Beschwerdegegner 1) eingetragen. Sie hat den Wortlaut: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die jeweiligen EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke <br/> [....]<br/> dulden den Bau und Fortbestand einer Erschliessungsstrasse. Die Strasse ist in minimalem Ausbau, welcher jedoch den Auflagen der BehÃ¶rden genÃ¼gen soll, zu bauen; sie ist so anzulegen, dass die Strassenachse inkl. einem allfÃ¤lligen Trottoir auf die im Plan rot eingezeichnete GrundstÃ¼cksgrenze zu liegen kommt. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die beteiligten EigentÃ¼mer haben auf der Strasse das Fuss- und Fahrwegrecht. Das eingerÃ¤umte Recht schliesst jedoch kein Recht zum Parkieren von Fahrzeugen ein. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die Kosten der Erstellung, des Unterhalts und der Erneuerung werden wie folgt getragen:<br/> [....]"<br/> <br/> </span></p> <p class="Urteilstext">In einem angefÃ¼gten Situationsplan, der als integrierender Bestandteil der Dienstbarkeit bezeichnet wird, ist die erwÃ¤hnte rote GrundstÃ¼cksgrenze markiert, welche der Grenze zwischen den heutigen Parzellen Kat.-Nrn. 02, 01 und 09 einerseits und 04 sowie 03 anderseits entspricht. </p> <p class="Urteilstext">Der Inhalt der Dienstbarkeit ist insoweit klar. Nachdem mit dem Entscheid der Vorinstanz die Breite einer "den Auflagen der BehÃ¶rden" genÃ¼genden Erschliessungsstrasse feststeht, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Dienstbarkeit "stark auslegungsbedÃ¼rftig" sein sollte, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen. In der Klageantwort an das Bezirksgericht Uster vom 9. Mai 2011 hat auch der BeschwerdefÃ¼hrer 1 anerkannt, dass eine Gesamtbreite von 3,6 m (Fahrbahn von 3 m und zwei seitliche Bankette von je 0,3 m), wovon hÃ¶chstens 1,8 m auf den GrundstÃ¼cken der Beklagten liegen dÃ¼rfe, servitutskonform sei, soweit die Dienstbarkeit Ã¼berhaupt Bestand habe. Einen Vorbehalt macht die Klageantwort nur mit Bezug auf die neben der Strasse allenfalls benÃ¶tigte FlÃ¤che zur Hangsicherung. Soweit jedoch die Hangsicherung fÃ¼r einen fachgerechten Bau der Zufahrtsstrasse erforderlich ist, muss sie zur AusÃ¼bung der Dienstbarkeit erlaubt sein; bei der BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit war bereits bekannt, dass der im Plan definierte Verlauf der Strasse nicht Ã¼ber vÃ¶llig ebenes GelÃ¤nde fÃ¼hrt. Einzelheiten des Strassenbaus sind hier nicht weiter zu klÃ¤ren. </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund des Wortlauts der Dienstbarkeit steht dem Bau der vom Beschwerdegegner 1 angestrebten Zufahrt somit nichts entgegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Die Tatsache allein, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden im Zivilprozess die Aufhebung der Dienstbarkeit und eventualiter deren AblÃ¶sung gegen EntschÃ¤digung verlangen, steht der Anwendung der Dienstbarkeit und deren Beurteilung durch das Verwaltungsgericht nach dem Gesagten nicht entgegen. Mit Blick auf die Beurteilung dieser Vorfragen wÃ¤re es vielmehr Sache der BeschwerdefÃ¼hrenden, vor dem Verwaltungsgericht darzulegen, aus welchen GrÃ¼nden sie die Geltung der Dienstbarkeit infrage stellen. DiesbezÃ¼glich verweisen sie vor allem auf ihre Klageantwort an das Bezirksgericht Uster vom 9. Mai 2011, die nicht Bestandteil der BeschwerdebegrÃ¼ndung ist. Ob dies ausreicht, erscheint fraglich, kann jedoch offenbleiben, da die EinwÃ¤nde auch unter Beizug der in der Klageantwort vorgebrachten Argumente nicht begrÃ¼ndet erscheinen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>GemÃ¤ss ihrer Klageantwort an das Bezirksgericht Uster stÃ¼tzen die BeschwerdefÃ¼hrenden das Begehren um LÃ¶schung der Dienstbarkeit auf Art. 736 Abs. 1 ZGB, nach welcher Bestimmung der Belastete die LÃ¶schung verlangen kann, wenn die Dienstbarkeit fÃ¼r das berechtigte GrundstÃ¼ck alles Interesse verloren hat. Der ursprÃ¼ngliche Zweck der Dienstbarkeit, eine gemeinsame Erschliessung zu realisieren, sei dahingefallen, weil die aus den Parzellen Nrn. 06 und 07 hervorgegangenen GrundstÃ¼cke heute alle Ã¼ber eine anderweitige Erschliessung verfÃ¼gten. Auch kÃ¶nne die Erschliessung der klÃ¤gerischen GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 02 und 01) ohne Weiteres auf deren eigenem Grund erfolgen (Klageantwort, Ziff. 55 ff.). </p> <p class="Urteilstext">Aus diesen AusfÃ¼hrungen geht indessen nicht hervor, dass die Dienstbarkeit fÃ¼r die berechtigten GrundstÃ¼cke, vorliegend vor allem Kat.-Nrn. 02 (J und K) und 01 (Beschwerdegegner 1), jegliches Interesse verloren hÃ¤tte. Zwar wÃ¤re es mÃ¶glich, eine entsprechende Erschliessungsstrasse ausschliesslich auf den Parzellen Nrn. 02 und 01 zu erstellen, doch mÃ¼ssten deren EigentÃ¼mer dann doppelt so viel Land aufwenden als beim Bau gemÃ¤ss der Dienstbarkeit, welche eine hÃ¤lftige Verteilung der ErschliessungsflÃ¤che auf die GrundstÃ¼cke beidseits der Grenze vorsieht. </p> <p class="Urteilstext">Mit dem weiteren Einwand, der ursprÃ¼ngliche Zweck der Dienstbarkeit sei dahingefallen, weil die aus den Parzellen Nrn. 06 und 07 hervorgegangenen GrundstÃ¼cke heute Ã¼ber eine anderweitige Erschliessung verfÃ¼gten, berufen sich die WiderklÃ¤ger des Zivilprozesses (BeschwerdefÃ¼hrer 1 und L) lediglich darauf, dass ihre eigenen GrundstÃ¼cke heute aus der Dienstbarkeit nur noch belastet seien und aus dieser keinen Nutzen mehr zÃ¶gen. Der Wegfall des Interesses eines <i>belasteten</i> GrundstÃ¼cks erfÃ¼llt jedoch nicht die Voraussetzungen einer LÃ¶schung nach Art. 736 Abs. 1 ZGB. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.9 </b>Der Einwand, die Dienstbarkeit habe ihren ursprÃ¼nglichen Zweck verloren, weil ein Teil der GrundstÃ¼cke inzwischen anderweitig erschlossen sei, erweist sich auch mit Blick auf die obligatorischen Bestimmungen zur Dienstbarkeit, auf welche die BeschwerdefÃ¼hrenden sich ebenfalls berufen, als nicht stichhaltig. Diese Bestimmungen kÃ¶nnen zur Auslegung der Dienstbarkeit herangezogen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), selbst wenn sie nicht allen heutigen GrundeigentÃ¼mern Ã¼berbunden sein sollten, was vorliegend strittig ist. </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Dienstbarkeitsvertrag vom 7. Juli 1975 sind in Bezug auf die damaligen Parzellen Nrn. 06 und 07 nur die im angefÃ¼gten Plan grÃ¼n und gelb umrandeten GrundstÃ¼cksteile am Fuss- und Fahrwegrecht berechtigt. Die gelb umrandete FlÃ¤che umfasst heute unter andern die Parzelle Kat.-Nr. 04 (BeschwerdefÃ¼hrer 1), nicht jedoch die angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 03 (L); die grÃ¼n umrandete FlÃ¤che liegt weiter sÃ¼dÃ¶stlich und ist vorliegend ohne Bedeutung. </p> <p class="Urteilstext">Die obligatorischen Bestimmungen legen sodann fest: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Wird der im Plan [...] gelb umrandete GrundstÃ¼cksteil [...] durch eine andere als in dieser Dienstbarkeit vorgesehene Zufahrt erschlossen, so ist der EigentÃ¼mer von Parzelle Nr. 06, 07 und 08 je berechtigt zu verlangen, dass die Berechtigung an diesem Fuss- und Fahrwegrecht in bezug auf das [...] gelb umrandete Gebiet [...] im Grundregister gelÃ¶scht wird." </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(Es folgen Bestimmungen Ã¼ber die in diesem Fall zu Ã¼bernehmenden bzw. zurÃ¼ckzuvergÃ¼tenden Erstellungskosten.) <br/> <br/> </span></p> <p class="Urteilstext">Zu den erwÃ¤hnten Parzellen Nr. 06, 07 und 08 gehÃ¶ren heute alle im vorliegenden Verfahren betroffenen GrundstÃ¼cke, insbesondere die Kat.-Nrn. 03, 04, 02 und 01. </p> <p class="Urteilstext">Bei der Errichtung der Dienstbarkeit wurde somit bereits vorausgesehen, dass die FlÃ¤che, zu welcher das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 gehÃ¶rt, mÃ¶glicherweise durch eine andere Zufahrt erschlossen wird. TatsÃ¤chlich verfÃ¼gt dieses GrundstÃ¼ck heute Ã¼ber eine direkte Erschliessung in den G-Weg und ist auf die mit der Dienstbarkeit geregelte Erschliessungsstrasse nicht mehr angewiesen. FÃ¼r diesen Fall sehen die obligatorischen Bestimmungen vor, dass die <i>Berechtigung</i> des anderweitig erschlossenen GrundstÃ¼cks am Fuss- und Fahrwegrecht gelÃ¶scht und die Kostenbeteiligung angepasst wird; die <i>Belastung</i> mit der Dienstbarkeit bleibt jedoch unverÃ¤ndert bestehen, was auch durch die Neuregelung der Kostentragung fÃ¼r diesen Fall verdeutlicht wird. Diese ausdrÃ¼ckliche Regelung steht im Widerspruch zur Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach die anderweitige Erschliessung der Parzelle Nr. 04 zum Dahinfallen des Zwecks der Dienstbarkeit fÃ¼hre. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.10 </b>Im Eventualstandpunkt machen die WiderklÃ¤ger des Zivilprozesses geltend, die Dienstbarkeit sei gestÃ¼tzt auf Art. 736 Abs. 2 ZGB gegen EntschÃ¤digung abzulÃ¶sen. Nach der genannten Bestimmung ist die ganze oder teilweise AblÃ¶sung einer Dienstbarkeit gegen EntschÃ¤digung mÃ¶glich, wenn ein Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, im Vergleich zur Belastung jedoch von unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig geringer Bedeutung ist. </p> <p class="Urteilstext">Das Interesse des Beschwerdegegners 1 an der Dienstbarkeit besteht darin, dass er diese fÃ¼r die Erschliessung seines GrundstÃ¼cks mit einer ausreichenden Zufahrt benÃ¶tigt. Die Erschliessungsstrasse kÃ¶nnte zwar, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden einwenden, vollstÃ¤ndig auf dem Gebiet der Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 01 erstellt werden. Da jedoch die Parzelle Kat.-Nr. 02 heute direkt Ã¼ber den G-Weg erschlossen werden kann und deren EigentÃ¼mer nicht verpflichtet ist, dem Beschwerdegegner 1 eine zusÃ¤tzliche FlÃ¤che fÃ¼r den Bau der <i>gesamten</i> Strasse auf seinem GrundstÃ¼ck zur VerfÃ¼gung zu stellen, ist die Dienstbarkeit fÃ¼r den Beschwerdegegner 1 weiterhin von vitaler Bedeutung. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen sind die belasteten EigentÃ¼mer ebensosehr wie die berechtigten daran interessiert, ihr GrundstÃ¼ck nicht mit der zweiten HÃ¤lfte der ErschliessungsflÃ¤che zu belasten. Auch insofern besteht ein ausgewogenes VerhÃ¤ltnis von Nutzen und Belastung. Die Voraussetzungen einer ganzen oder teilweisen LÃ¶schung der Dienstbarkeit nach Art. 736 Abs. 2 ZGB sind damit offensichtlich nicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.11 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden weisen schliesslich darauf hin, dass die Dienstbarkeit auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (L) gemÃ¤ss den obligatorischen Bestimmungen gar nicht hÃ¤tte nachgefÃ¼hrt werden dÃ¼rfen, und machen geltend, sie mÃ¼sse jedenfalls auf diesem gelÃ¶scht werden. </p> <p class="Urteilstext">Der entsprechende Abschnitt der obligatorischen Bestimmungen zur Dienstbarkeit lautet: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Bei einer Parzellierung der Liegenschaften Parzellen Nr. 06/07 ist die vorstehende Dienstbarkeit nur auf den grÃ¼n und gelb umrandeten GrundstÃ¼cken nachzufÃ¼hren und auf allen Ã¼brigen von Parzelle Nr. 06 und 07 herrÃ¼hrenden GrundstÃ¼cksteilen teilzulÃ¶schen." <br/> <br/> </span></p> <p class="Urteilstext">Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 liegt ausserhalb der grÃ¼n bzw. gelb umrandeten FlÃ¤chen und hÃ¤tte daher nach dieser Bestimmung anlÃ¤sslich der Abparzellierung von der alten Parzelle Nr. 07 nicht mit der Dienstbarkeit belastet werden dÃ¼rfen. Welche Konsequenzen sich daraus fÃ¼r die privatrechtliche Rechtslage ergeben, braucht hier nicht geklÃ¤rt zu werden. Sofern die Dienstbarkeit auf Kat.-Nr. 03 zu lÃ¶schen ist, kann die Erschliessungsstrasse zwar im Bereich dieses GrundstÃ¼cks nicht wie geplant realisiert werden. Das betrifft jedoch nur den hintersten Abschnitt der Strasse ca. 7â8 m entlang der Ã¶stlichen Ecke des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01. In diesem Bereich sieht das Bauprojekt eine Garage vor. Die Zufahrt zur Garage erfolgt nicht direkt ab der Strasse, sondern Ã¼ber den daneben gelegenen Vorplatz, in dessen Bereich die Erschliessungsstrasse durch eine allfÃ¤llige LÃ¶schung der Dienstbarkeit auf Kat.-Nr. 03 nicht betroffen ist. Der Bestand der Dienstbarkeit auf Kat.-Nr. 03 ist daher fÃ¼r die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks nicht entscheidend. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.12 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass das BaugrundstÃ¼ck aufgrund der Dienstbarkeit SP 189 vom 7. Juli 1975 Ã¼ber die Berechtigung zum Erstellen einer ausreichenden Zufahrt verfÃ¼gt. Der Einwand der fehlenden Baureife erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet. Die Rechte der Beklagten im Zivilprozess sind dadurch gewahrt, dass sie die MÃ¶glichkeit haben, mit den dort zur VerfÃ¼gung stehenden prozessualen Mitteln gegen den Bau der Strasse vorzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden des Weitern die ihres Erachtens unzulÃ¤ssige Ausdehnung des Dachgeschosses. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 30 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Greifensee vom 26. November 2008 (BZO) sind in der fraglichen Zone FlachdÃ¤cher oder SchrÃ¤gdÃ¤cher bis max. 30° zulÃ¤ssig. Das Bauvorhaben sieht ein Dachgeschoss vor, welches auf der Nordostseite Ã¼ber ein SchrÃ¤gdach verfÃ¼gt, auf der SÃ¼dwestseite jedoch als Attikageschoss ausgebildet ist. </p> <p class="Urteilstext">Ein Attikageschoss gilt nach § 292 lit. b PBG als Dachaufbaute, welche, sofern sie sich Ã¼ber mehr als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge erstreckt, "die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen" nicht durchstossen darf. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die nach dieser Bestimmung massgebliche Ebene mÃ¼sse mit derselben Neigung angelegt werden, welche fÃ¼r ein eigentliches SchrÃ¤gdach gelte, vorliegend also mit 30°. Das Attikageschoss des Bauvorhabens, welches die 30°-Ebene durchstosse, sei daher nicht zulÃ¤ssig. Gemeinderat und Bauherrschaft gehen dagegen davon aus, dass ein Attikageschoss auch in dieser Zone unterhalb einer 45°-Ebene liegen mÃ¼sse, was mit dem Bauprojekt eingehalten sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Aufgrund des Wortlauts von § 292 lit. b PBG erscheint es naheliegend, dass fÃ¼r die Begrenzung entsprechender Dachaufbauten diejenige Ebene heranzuziehen sei, die auch gelten wÃ¼rde, wenn das Dachgeschoss tatsÃ¤chlich mit einem SchrÃ¤gdach ausgefÃ¼hrt wÃ¤re. Mit Bezug auf Attikageschosse, die auf einem Flachdach errichtet werden, gelangt jedoch nach konstanter Praxis eine andere Bezugsebene zur Anwendung, welche in zwei Bereichen von der fÃ¼r ein effektives SchrÃ¤gdach geltenden abweicht: </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r ein SchrÃ¤gdach dÃ¼rfen einerseits, sofern die GebÃ¤udehÃ¶he nicht ausgenutzt ist, sehr viel steilere Dachneigungen als 45° gewÃ¤hlt werden (§ 281 Abs. 2 PBG; vgl. die Skizzen der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV] zu § 281 PBG). Anderseits kommt beim SchrÃ¤gdach zusÃ¤tzlich ein Kniestock zur Anrechnung (§ 275 Abs. 2 PBG), was bedeutet, dass die zulÃ¤ssige Dachebene nicht an der Schnittlinie der obersten Vollgeschossdecke mit der Fassade, sondern oberhalb derselben ansetzt. Beides wird bei der Berechnung des fiktiven SchrÃ¤gdachs, das als Begrenzung eines Attikageschosses gemÃ¤ss § 292 lit. b PBG herangezogen wird, nicht gestattet, weil Attikageschosse sonst so ausgestaltet werden kÃ¶nnten, dass sie von Vollgeschossen praktisch nicht mehr unterscheidbar wÃ¤ren. Verlangt wird vielmehr die Anwendung einer SchrÃ¤gdachebene mit einer Neigung von 45°, welche an der Schnittlinie der tatsÃ¤chlichen DachflÃ¤che mit der Fassade (d.<span> </span>h. ohne Anrechnung eines Kniestocks) ansetzt. Diese LÃ¶sung entspricht der Skizze der ABauV zu § 292 PBG. Sie bewirkt zwar eine erhebliche Benachteiligung von Flachdachbauten, wird jedoch aus den erwÃ¤hnten gestalterischen GrÃ¼nden in Kauf genommen (RB 1993 Nr. 42; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1; 11. Dezember 2002, VB.2002.00298, E. 3b; Christoph Fritz­sche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 904 f.). </p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden steht der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 9. Februar 2005 (VB.2004.00481, E. 3.1) nicht im Gegensatz zu dieser Praxis. Darin ist zwar in Bezug auf § 292 lit. b PBG von der Geltung der fÃ¼r ein "entsprechendes SchrÃ¤gdach" zulÃ¤ssigen Ebenen die Rede; unter Hinweis auf RB 1993 Nr. 42 wird jedoch zugleich prÃ¤zisiert, dass dabei eine Profillinie gelte, "die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsÃ¤chlichen DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt". Im Ãbrigen weist der Gemeinderat zutreffend darauf hin, dass in jenem Entscheid nicht die Festlegung der massgeblichen SchrÃ¤gdachebene, sondern die Bestimmung der hypothetischen Traufseite bzw. Firstrichtung im Vordergrund stand. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die zulÃ¤ssige Ausdehnung eines Attikageschosses wurde somit schon bisher unabhÃ¤ngig von den fÃ¼r ein tatsÃ¤chliches SchrÃ¤gdach an derselben Lage geltenden Vorschriften definiert. Allerdings ging es bei dieser Rechtsprechung stets um den Vergleich mit SchrÃ¤gdÃ¤chern, die eine Neigung von mehr als 45° besitzen; wie es sich verhÃ¤lt, wenn ein SchrÃ¤gdach in der betreffenden Zone auf eine Neigung von <i>weniger</i> als 45° begrenzt ist, wurde bisher, soweit ersichtlich, nicht entschieden. </p> <p class="Urteilstext">Es besteht indessen auch in diesem Fall kein Anlass, von der dargestellten Rechtsprechung abzuweichen und stattdessen auf die fÃ¼r ein SchrÃ¤gdach <i>effektiv</i> massgebliche Ebene abzustellen. Gegen einen solchen Systemwechsel sprechen schon GrÃ¼nde der Konsequenz und PraktikabilitÃ¤t. Sodann besteht auch kaum die Gefahr, dass ein SchrÃ¤gdach geringerer Neigung im Ergebnis gegenÃ¼ber einem Attikageschoss benachteiligt wird, denn in Bezug auf die Anrechnung eines Kniestocks wird das Attikageschoss weiterhin restriktiver behandelt. Wie sich dies in der Praxis auswirkt, zeigt gerade das Beispiel des vorliegenden Bauvorhabens, dessen Dachgeschoss auf der einen Seite in Attikabauweise ausgestaltet ist, auf der andern jedoch ein SchrÃ¤gdach mit der vorgeschriebenen Neigung von 30° Ã¼ber einem Kniestock aufweist. Wie aus dem Schnitt S/01 erkennbar, wird die volle GeschosshÃ¶he auf beiden Seiten ca. 3 m hinter der Fassade erreicht. WÃ¤hrend jedoch bei der Attikabauweise der Ã¼berdachte Wohnraum erst an dieser Stelle beginnt, lÃ¤sst sich beim SchrÃ¤gdach bereits der davor liegende Bereich geringerer RaumhÃ¶he als Wohnraum nutzen. Das SchrÃ¤gdach bringt hier somit trotz der geringen Dachneigung noch einen Vorteil. </p> <p class="Urteilstext">Diese Rechtsanwendung trÃ¤gt auch dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden zutreffend angefÃ¼hrten Anliegen, Attikageschosse nicht als Vollgeschosse in Erscheinung treten zu lassen, ausreichend Rechnung. Wo eine zusÃ¤tzliche BeschrÃ¤nkung notwendig erscheint, hat eine Gemeinde die MÃ¶glichkeit, abweichende Regelungen zu treffen (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG; § 292 PBG, erster Halbsatz). </p> <p class="Urteilstext">In PrÃ¤zisierung der Rechtsprechung ist somit festzuhalten, dass die gemÃ¤ss § 292 lit. b PBG fÃ¼r Attikageschosse massgebliche SchrÃ¤gdachebene auch dann unter einer Neigung von 45° anzusetzen ist, wenn fÃ¼r ein effektives SchrÃ¤gdach nach der Zonenordnung eine geringere Neigung gilt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Gemeinde hat vorliegend keine von § 292 PBG abweichende Anordnung getroffen. Die Vorschrift von Art. 30 Abs. 3 BZO, wonach in der betreffenden Zone "FlachdÃ¤cher oder SchrÃ¤gdÃ¤cher bis max. 30° zulÃ¤ssig" sind, enthÃ¤lt keinen Hinweis darauf, dass bei der Erstellung eines Attikageschosses eine vom kantonalen Recht abweichende Messweise anzuwenden wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, die vom Gemeinderat vertretene Auslegung von Art. 30 Abs. 3 BZO bewirke eine unzulÃ¤ssige Ungleichbehandlung. Den BeschwerdefÃ¼hrenden 2 und 3 sei nÃ¤mlich beim Bau ihres in derselben Zone gelegenen Doppeleinfamilienhauses (Baubewilligung vom 19. Oktober 1998) mit Bezug auf das Attikageschoss die Einhaltung einer 30°-Ebene auferlegt worden. Der Gemeinderat macht demgegenÃ¼ber geltend, das damals bewilligte Bauprojekt habe zwar ein Attikageschoss aufgewiesen, das unterhalb einer Ebene von 30° gelegen sei; weder aus der Baubewilligung noch aus andern Akten gehe jedoch hervor, dass die Gemeinde dies verlangt habe. </p> <p class="Erwgung2">GrundsÃ¤tzlich gibt es keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Eine Ausnahme besteht dann, wenn eine eigentliche gesetzwidrige Praxis besteht und die BehÃ¶rde es ablehnt, diese aufzugeben (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich etc. 2010, Rz. 518, mit Hinweisen). Aus den von den BeschwerdefÃ¼hrenden genannten UmstÃ¤nden lÃ¤sst sich nicht der Schluss auf den Bestand einer bisherigen festen Praxis durch die Gemeinde ziehen. Selbst wenn eine solche bestanden hÃ¤tte, ist im Ãbrigen ohne Weiteres davon auszugehen, dass sich die Gemeinde kÃ¼nftig nach der durch das Verwaltungsgericht bestÃ¤tigten Rechtsauffassung richten wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens von den BeschwerdefÃ¼hrenden zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), und diese sind Ã¼berdies zur Zahlung einer ParteientschÃ¤digung an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Drittel unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden zu je einem Drittel unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>