<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2018.00132</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220039&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2018.00132</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.03.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 (2. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Streitgegenstand ist der Vermögenssteuerwert der Aktien eines Hotelbetriebes. Unbestritten ist, dass der Unternehmenswert anhand der Praktikermethode ermittelt werden soll. Umstritten ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, wie hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft zu veranschlagen ist.] <br/><br/>Der Gutachter hat den Verkehrswert der Hotelliegenschaft anhand einer ertragswertbasierten Methode (DCF-Methode) ermittelt. Bei dieser Methode fliesst der Wert der Hotelliegenschaft vor allem über den Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Die Hotelliegenschaft weist unbestritten einen ausserordentlich hohen Wert auf. Der vom Gutachter festgellte Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz ist erklärungsbedürftig. Ein tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken. Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist sich das Gutachten diesbezüglich als nicht hinreichend begründet (E. 3.2.1.1). <br/><br/>Im Gutachten sind Erträge enthalten, welche nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft stattfinden und ausgeklammert werden müssten (E. 3.2.1.2). Auch stehen den Erträgen Aufwendungen gegenüber, die sich nicht exakt zuordnen lassen (E. 3.2.1.3). <br/><br/>Das Gutachten erweist sich damit als nicht genügend begründet und unklar, weshalb die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 3.2.2). <br/><br/>Vorliegend geht es in erster Linie um den Wert der Aktien des Unternehmens. Es stellt sich auch aufgrund der durch die Kombination von zwei Bewertungsmethoden entstehenden Problemen die Frage, ob die gewählte Praktikermethode zielführend ist (E. 3.2.2).<br/><br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZWERT">SUBSTANZWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47130" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2018.00132</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. MÃ¤rz 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Marco Greter, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010<br/> (2. Rechtsgang),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend die Pflichtige) ist u.<span> </span>a. EigentÃ¼merin von 150'000 Namenaktien der C AG mit einem Nennwert von Fr. â¦ und von 50'000 Inhaberaktien der C AG mit einem Nennwert von Fr. â¦. Mit EinschÃ¤tzungsentscheiden vom 3. Oktober 2013 setzte das kantonale Steueramt die Steuerwerte dieser Aktien abweichend von der Deklaration wie folgt fest:</p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2009 </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2010 </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>150'000 Namenaktien Wert pro StÃ¼ck</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Gesamtwert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Statt deklariert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2009 </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2010 </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>50'000 Inhaberaktien Wert pro StÃ¼ck</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Gesamtwert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Statt deklariert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Ertragswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(EW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Substanzwert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(SW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Unternehmenswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(2x EW + SW Ã· 3)</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 150'000 Namenaktien</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 50'000 Inhaberaktien</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Auf dieser Grundlage schÃ¤tzte es die Pflichtige fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ ein. FÃ¼r die nachfolgende Steuerperiode 2010 setzte es das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ (davon Fr. â¦ als Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen) und das steuerbare VermÃ¶gen auf Fr. â¦ fest. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 27. November 2013 ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die gegen die Entscheide des kantonalen Steueramts vom 27. November 2013 <span>erhobenen Rekurse hiess das </span>Steuerrekursgericht am 31. August 2015 gut und schÃ¤tzte die Pflichtige fÃ¼r die Steuerperiode 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 161'300.- und mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ und fÃ¼r die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt1">Streitig war der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D, insbesondere die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D stille Reserven vorhanden sind. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010 holte das Steuerrekursgericht ein Gutachten ein. Der Experte mass der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert (als FortfÃ¼hrungswert) von Fr. â¦ zu. Das Steuerrekursgericht stÃ¼tzte sich sowohl fÃ¼r die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010 vollumfÃ¤nglich auf das Gutachten. Da dieser Verkehrswert weit unter den Buchwerten von Fr. â¦ per 31. Dezember 2009 und von Fr. â¦ per 31. Dezember 2010 lag, rechnete es keine stillen Reserven auf. Weiter korrigierte es antragsgemÃ¤ss den Ertragswert der C AG per 31. Dezember 2009 aufgrund eines Rechenfehlers auf Fr. â¦, der Ertragswert per 31. Dezember 2010 von Fr. â¦ war unbestritten. Dies fÃ¼hrte zu folgenden Ergebnissen: </p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Ertragswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(EW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Substanzwert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(SW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Unternehmenswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>([2x EW + SW] Ã· 3)</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt darauf ergaben sich folgende Aktienbewertungen: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 150'000 Namenaktien</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 50'000 Inhaberaktien</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt1"> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Die gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 31. August 2015 vom Staat ZÃ¼rich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht, beim Verwaltungsgericht erhobene Beschwerde hiess dieses mit Urteil vom 27. Januar 2016 gut, wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekusgericht zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 30. Oktober 2018 nahm das Steuerrekursgericht das Verfahren wieder auf und hiess den Rekurs der Pflichtigen teilweise gut. Es schÃ¤tzte die Pflichtige fÃ¼r die Steuerperiode 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ und fÃ¼r die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ (davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. â¦). </p> <p class="Sachverhalt2">Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010 holte das Steuerrekursgericht ein neues Gutachten ein. Der Experte mass der Hotelliegenschaft einen Verkehrswert (als FortfÃ¼hrungswert) von Fr. â¦ per 31. Dezember 2009 und von Fr. â¦ per 31. Dezember 2010 zu. Das Steuerrekursgericht stÃ¼tzte sich sowohl fÃ¼r die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010 vollumfÃ¤nglich auf das Gutachten und rechnete stille Reserven von Fr. â¦ per 2009 (Buchwert Hotelliegenschaft Fr. â¦) und Fr. â¦ per 2010 (Buchwert Hotelliegenschaft Fr. â¦) auf. Dies fÃ¼hrte zu folgenden Ergebnissen: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Ertragswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(EW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Substanzwert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(SW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Unternehmenswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>([2x EW + SW] Ã· 3)</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 150'000 Namenaktien</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 50'000 Inhaberaktien</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 29. November 2018 erhob der Staat ZÃ¼rich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht, Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. Oktober 2018 sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegnerin aufzuheben und es sei die Sache an das Steuerrekursgericht zur Erstellung eines neuen Gutachtens Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft D (E-Strasse 01, 8001 ZÃ¼rich, Kat.-Nr. 02) und zur neuen Festlegung des VermÃ¶genssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien der C AG und des steuerbaren VermÃ¶gens der Beschwerdegegnerin fÃ¼r die Steuerperioden 2009 und 2010 zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerdeantwort vom 11. Dezember 2018 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen nach § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>GemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) unterliegt der VermÃ¶genssteuer das gesamte ReinvermÃ¶gen. Dabei wird das VermÃ¶gen gemÃ¤ss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons ZÃ¼rich vom 8. Juni 2015 (StG) zum Verkehrswert bewertet. <span>Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines VermÃ¶gensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer VerÃ¤usserung im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener KÃ¤ufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen UmstÃ¤nden zu zahlen bereit wÃ¤re. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare GrÃ¶sse, sondern in der Regel ein SchÃ¤tz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, </span>2C_1118/2014, E. 2.1<span>). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.2 </span></b>Bei nicht kotierten Wertpapieren, fÃ¼r welche offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen SchÃ¤tzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlÃ¤ssigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien beinhaltet das Kreisschreiben Nr. 28 der Schweizerischen Steuerkonferenz ([SSK]; KS <span>Nr.</span> 28 vom 28. August 2008 mit regelmÃ¤ssigen Aktualisierungen [KS <span>Nr. </span>28]). Die Wegleitung bezweckt, im Licht der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen betreffend die VermÃ¶genssteuer, eine in der Schweiz einheitliche Bewertung von inlÃ¤ndischen und auslÃ¤ndischen Wertpapieren, die an keiner BÃ¶rse gehandelt werden (vgl. KS <span>Nr. </span>28 Rz. 1). Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt durch den Sitzkanton der zu bewertenden Gesellschaft. Den in der Wegleitung formulierten GrundsÃ¤tzen liegt allgemein der Gedanke zugrunde, dass der Verkehrswert erfahrungsgemÃ¤ss vom bisherigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen Gewinnanteilen sowie von der Ertragskraft der Gesellschaft abhÃ¤ngt und durch weitere Faktoren beeinflusst wird, wie beispielsweise durch das VermÃ¶gen der Gesellschaft (Kapital, Reserven), die LiquiditÃ¤t der Unternehmung, StabilitÃ¤t des GeschÃ¤ftsbetriebes usw. FÃ¼r die Bewertung ist jedoch nach Art der Unternehmungen zu unterscheiden. <span>Bei Handels-, Industrie- und Dienstleistungsgesellschaften wird der Unternehmenswert grundsÃ¤tzlich nach der Mittelwertmethode (Praktikermethode) durch zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts zu FortfÃ¼hrungswerten ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten ausgewiesenen Reingewinn der massgebenden GeschÃ¤ftsjahre, wobei wahlweise zwei oder drei GeschÃ¤ftsjahre berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen (vgl. KS Nr. 28 Rz. 7 ff. und Kommentar 2018 zum KS Nr. 28 Rz. 34 ff.). Grundlage fÃ¼r die Bestimmung des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter vollstÃ¤ndiger BerÃ¼cksichtigung der Aktiven und Passiven (vgl. KS Nr. 28 Rz. 11 f. Kommentar 2014 zum KS 28 Rz. 11). Betriebliche unÃ¼berbaute und Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke sind zur amtlichen Schatzung einzustellen, jedoch mindestens zum Buchwert. Fehlt eine amtliche Schatzung ist auf den Verkehrswert abzustellen. Als Verkehrswert gilt der Preis, der fÃ¼r einen VermÃ¶gensgegenstand unter normalen VerhÃ¤ltnissen erzielt werden kann (vgl. KS Nr. 28 Rz. 1 und 19 Kommentar 2018 zum KS Nr. 28 Rz. 1 und 19). Er wird in der Regel als FortfÃ¼hrungswert berechnet (KS Nr. 28 Rz. 2). Muss der Verkehrswert geschÃ¤tzt werden, dann sind die SchÃ¤tzungsgrundlagen so zu wÃ¤hlen, dass das Ergebnis der wirtschaftlichen Wirklichkeit mÃ¶glichst nahekommt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.3 </span></b><span>Das </span>KS <span>Nr.</span> 28 <span>bildet kein Bundesrecht, sondern ist eine reine Verwaltungsverordnung und bindet die richterlichen BehÃ¶rden nicht. Es wendet sich an die rechtsanwendenden BehÃ¶rden und bezweckt im Interesse der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen eine in der Schweiz einheitliche Bewertung nicht kotierter Wertpapiere. Es enthÃ¤lt somit verwaltungsinterne Regeln fÃ¼r das Verhalten der Steuerbeamten, begrÃ¼ndet aber keine Rechte und Pflichten (BGr, 12. Juni 2009, 2C_800/2008, E. 5.1). Das Bundesgericht orientiert sich an solchen Kreisschreiben, sofern diese eine Ã¼berzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben enthalten (BGE 139 V 122 E. 3.3; BGE 133 V 587 E. 6.1; BGE 133 II 305, E. 8.1) und es sich um eine eher technische Materie von begrenzter JustiziabilitÃ¤t handelt. Eine solche Konstellation ist in steuerlichen Bewertungsfragen gegeben, weswegen das Bundesgericht in seiner Praxis das KS Nr. 28 jedenfalls im Bereich der Besteuerung natÃ¼rlicher Personen regelmÃ¤ssig in seine ErwÃ¤gungen einbezieht (BGr, 18. September 2013, </span>2C_309/2013, 2C_310/2013, E. 3.5; BGr, <span>24. Juni 2010, 2C_881/2008, E. 2.3; BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.4 </span></b>Das KS <span>Nr.</span> 28 <span>gilt nach stÃ¤ndiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlÃ¤ssige Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes, da darin die Ãberlegungen, die fÃ¼r die Preisbildung bei den nicht an der BÃ¶rse kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013 und 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009, E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass im Einzelfall aufgrund besserer Erkenntnisse oder mit RÃ¼cksicht auf die Besonderheiten des Einzelfalles vom Kreisschreiben Abstand genommen und eine andere Bewertungsmethode herangezogen wird (BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013 und 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013, 2C_310/2013, E. 3.6).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung1">Streitgegenstand ist der VermÃ¶genssteuerwert der Aktien der C AG. Der Wert eines Titels entspricht dabei dem Unternehmenswert, dividiert durch die Anzahl Titel (KS <span>Nr. </span>28 Rz. 52 Abs. 1). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Unternehmenswert gestÃ¼tzt auf die Bestimmungen des KS <span>Nr. </span>28 zu eruieren ist. Dabei gehen die Parteien weiter davon aus, dass der Unternehmenswert als FortfÃ¼hrungswert (KS <span>Nr. </span>28 Rz. 28 Abs. 2) nach den Bewertungsregeln des KS <span>Nr. </span>28 Rz. 34 nach der Praktikermethode (<span>zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts, vgl. E. 2.1.2) </span>zu ermitteln ist. Ebenfalls unbestritten ist <span>der</span> Ertragswert C AG (Steuerperiode 2009: Fr. â¦; Steuerperiode 2010: Fr. â¦). Umstritten ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D stille Reserven vorhanden sind bzw. wie hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D zu veranschlagen ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1 </b>Das Verwaltungsgericht hat die Sache im ersten Rechtsgang mit Urteil vom 27. Januar 2016 zur neuen Beurteilung und zur Einholung eines neuen Gutachtens zum Verkehrswert der Hotelliegenschaft an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen. Die Vorinstanz holte in der Folge ein neues Gutachten ein. Der neue Gutachter nahm die Verkehrswertermittlung nach der sogenannten DCF-Methode vor. Wie der Gutachter ausfÃ¼hrt, handelt es sich dabei um eine kombinierte Ertragswertmethode mit einem Zwei-Phasenmodell. In einer ersten Phase werden die einzelnen jÃ¤hrlichen ErtragsÃ¼berschÃ¼sse einer Liegenschaft bewertet. In der zweiten Phase wird der nachhaltige "unendliche" Ertragswert der Liegenschaft bewertet. Zur BegrÃ¼ndung der Methodenwahl fÃ¼hrte der Gutachter aus, Hotel- und Restaurantliegenschaften kÃ¶nnten nicht bloss wie Immobilien verwaltet werden, sondern mÃ¼ssten "gemanagt" werden, weshalb die DCF-Methode der reinen Mischwertmethode vorzuziehen sei. Obwohl Gastwirtschaftsbetriebe immobilienlastig seien, verhielten sie sich doch mehr wie Unternehmungen. Der Substanzwert (z.B. ein hoher Landwert, hohe Lageklasse, hoher Bautenwert etc.) werde auch bei der Ertragswertmethode berÃ¼cksichtigt. Dieser fliesse Ã¼ber die Bestimmung des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes direkt in die Bewertung ein. </p> <p class="Erwgung3">Der Experte ermittelte in Anwendung der DCF-Methode einen Verkehrswert der Hotelliegenschaft von Fr. â¦ (per 31. Dezember 2009) und Fr. â¦ (per 31. Dezember 2010). Die Vorinstanz stÃ¼tzte sich in ihrem Urteil vollumfÃ¤nglich auf dieses Gutachten ab. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Von einer von einem Gutachter vorgenommenen Verkehrswertermittlung darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden. Das Gericht kann sich deshalb bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob das amtliche Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. BGr, 6. Mai 2019, 2C_292/2018, E. 3.1.1; VGr, 24. Oktober 2018, SB.2018.00055, E. 4.2; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018, E. 2.3 f.). Dies ist im Folgenden zu prÃ¼fen:</p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.1.1 </b>Wie ausgefÃ¼hrt fliesst der Wert der Hotelliegenschaft bei einem auf der Ertragswertmethode (DCF-Methode) basierenden Gutachten vor allem Ã¼ber den Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Im vorliegenden speziellen Einzelfall, bei welchem gerade der unstreitig ausserordentlich hohe Wert der Hotelliegenschaft zu Fragen Anlass gibt, ist daher eine nachvollziehbare BegrÃ¼ndung der vom Gutachten verwendeten Diskontierungs- und KapitalisierungssÃ¤tze von besonderer Bedeutung. Im Gutachten werden diese SÃ¤tze auf S. 22 ff. unter Ziff. 5.11 ausgefÃ¼hrt: Das Gutachten schliesst auf einen Diskontierungssatz (Prognoseperiode nominal) von 4,97 % und einen Kapitalisierungssatz von 4,00 % (unendliche Phase, real). Die SÃ¤tze beruhen auf der Annahme, dass per 31. Dezember 2009 die Rendite von 10-jÃ¤hrigen Bundesobligationen bei 1,97 % gelegen habe und per 31. Dezember 2017 die langfristige Renditeerwartung bei 10-jÃ¤hrigen Bundesobligationen 2,50 % betragen habe. Indessen fiel die Rendite von langfristigen Staatsanleihen bereits im Jahr 2015 auf einen negativen Wert und erholte sich im Juli 2017 wieder auf einen Wert leicht Ã¼ber Null (+0,060 %; Quelle: Schweizerische Nationalbank <a href="https://data.snb.ch/de/topics/ziredev#!/cube/rendoblim?fromDate=2009-01&amp;toDate=2020-01&amp;dimSel=D0(10J)"><span>https://data.snb.ch/de/topics/ziredev#!/cube/rendoblim?fromDate=2009-01&amp;toDate=2020-01&amp;dimSel=D0(10J)</span></a> auch zum Folgenden). In der Folge schwankte der Wert bis Dezember 2018 um Null (HÃ¶chstwert: Februar 2018 +0,116 %), hernach sank er deutlich unter Null (tiefster Wert: August 2019 -0,975 %). Der aktuellste Wert liegt bei -0,698 % (Januar 2020). Die im Gutachten getroffene langfristige Renditeannahme von 2,50 % per 31. Dezember 2017 bildet diese Entwicklung nicht ab und ist bei dieser Sachlage offensichtlich erklÃ¤rungsbedÃ¼rftig. Das Gutachten enthÃ¤lt dafÃ¼r indessen nicht ansatzweise eine BegrÃ¼ndung. </p> <p class="Erwgung4">Ebenfalls zur Herleitung des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes wird im Gutachten ein Abzug fÃ¼r Angebot und Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt mit 1 % getÃ¤tigt, sowohl beim Diskontierungssatz wie auch beim Kapitalisierungssatz. BezÃ¼glich des Diskontierungssatzes gibt der Gutachter eine Bandbreite von -1 % bis zu +1 % an. Wie der Gutachter die Bandbreite herleitet und weswegen er innerhalb der Bandbreite an den oberen Rand ging, wird im Gutachten nicht begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung4">Ebenso wird der Wert +3 % fÃ¼r "objektspezifische Chancen und Risiken" einzig mit dem Wort "Gastgewerbe" begrÃ¼ndet. In Anbetracht der Ã¤usserst prominenten Lage und des internationalen Rufs der Hotelliegenschaft erscheint dieser Wert eher hoch bzw. mÃ¼sste vertieft begrÃ¼ndet werden. </p> <p class="Erwgung4">Ein tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz wÃ¼rde mit starker Hebelwirkung einen hÃ¶heren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken. Angesichts der Bedeutung dieser Werte fÃ¼r das Resultat des Gutachtens, erweist sich das Gutachten in diesem sehr speziellen Einzelfall diesbezÃ¼glich als nicht hinreichend begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.1.2 </b>Weiter sind in den ErtrÃ¤gen aus Nebenleistungen auch EinkÃ¼nfte aus dem Transport- und Garagenbereich und entsprechende Aufwendungen enthalten (Konti 35110, 35350â35353, Aufwandgruppen 490 [Reparaturen, BezÃ¼ge, Miete Garage etc.] und 50054, 50034 fÃ¼r LÃ¶hne). Wie auf der Homepage des Hotels nachgelesen werden kann, verfÃ¼gt das Hotel Ã¼ber einen eigenen Garagenbetrieb mit bedienter Tankstelle, Autowaschanlage, Reparaturservice und Parking an der F-Strasse 03, gleich Ã¼ber die FussgÃ¤ngerbrÃ¼cke Ã¼ber den â¦ erreichbar. Die Garage steht indessen nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft, denn gemÃ¤ss Gutachter befinden sich ausser einigen ParkplÃ¤tzen in der Hotelzufahrt keine weiteren ParkplÃ¤tze auf der Hotelliegenschaft. Auch gemÃ¤ss Katasterplan liegt die Garage auf einem benachbarten GrundstÃ¼ck. Die vom Gutachter verwendeten Ertrags- und Aufwandzahlen enthalten jedoch zahlreiche Positionen, die mit dem Garagenbetrieb und Transportdienstleistungen (Limousinen- und Chauffeurservice) zusammenhÃ¤ngen. Da diese AktivitÃ¤ten ausserhalb der zu beurteilenden Hotelliegenschaft stattfinden, mÃ¼ssten sie fÃ¼r eine reine Immobilienbewertung ausgeklammert werden. Ob und inwieweit diese sachfremden Elemente aus der DCF-Bewertung eliminiert wurden, ergibt sich aus der gutachterlichen BegrÃ¼ndung nicht.</p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.1.3 </b>Den ErtrÃ¤gen aus Nebenleistungen stehen auch Aufwendungen gegenÃ¼ber, die sich nicht exakt zuordnen lassen (Beilage 1.1). Der Gutachter schÃ¤tzt den Ertrag aus fÃ¼r die Immobilienbewertung nicht relevanten Nebenleistungen auf rund 25 % bzw. Fr. â¦ (Residuum, fÃ¼r die Prognoseperiode z.T. tiefer). Aus Beilage 1.1 ergibt sich, dass er diesbezÃ¼glich wohl nur die ErtrÃ¤ge der PersonalunterkÃ¼nfte berÃ¼cksichtigt hat, die sich zwischen Fr. â¦ und Fr. â¦ bewegten und relativ stark schwankten, weshalb die Annahme von Fr. â¦ fÃ¼r das Residuum wiederum einer BegrÃ¼ndung bedÃ¼rfte, die aber fehlt. FÃ¼r die PersonalhÃ¤user fiel zudem wohl auch Aufwand an, der fÃ¼r die Bewertung vermutlich ausgeklammert wurde. Ob dies zutrifft, ist nicht klar und liesse sich wohl nur mit Nachkalkulationen verifizieren (Beilage 1.1). </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.1.4 </b>Das Gutachten erweist sich damit vor allem hinsichtlich des Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes als nicht genÃ¼gend begrÃ¼ndet und unklar, weswegen auf den damit ermittelten Verkehrswert nicht abgestellt werden kann. Als Folge davon lÃ¤sst sich der Unternehmenswert und damit der VermÃ¶genssteuerwert der Aktien der Pflichtigen nicht bestimmen. Der Sachverhalt erweist sich damit als nicht genÃ¼gend erstellt. Das Verwaltungsgericht enthÃ¤lt sich bei dieser Sach- und Rechtslage, auch zur Wahrung des Instanzenzugs, einer selbstÃ¤ndigen PrÃ¼fung bzw. einer eigenen ErgÃ¤nzung des Gutachtens. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Vorinstanz wird zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft (als FortfÃ¼hrungswert) mindestens das Gutachten durch den Experten zu ergÃ¤nzen haben. Dabei wird sie neben den bereits aufgefÃ¼hrten MÃ¤ngeln auch Folgendes zu beachten haben: </p> <p class="Erwgung3">Vorliegend geht es nicht in erster Linie um die Bewertung der Hotelliegenschaft, sondern Objekt der VermÃ¶genssteuer sind die Aktien der C AG als RechtstrÃ¤gerin des Unternehmens, die in der der Unternehmung gehÃ¶renden Liegenschaft ein Hotel mit weiteren gastgewerblichen Dienstleistungen betreibt. Die Hotelliegenschaft stellt zwar das grÃ¶sste Aktivum dar, dient aber ausschliesslich dem Gastwirtschaftsbetrieb. Weil bei der Aktienbewertung auf FortfÃ¼hrungswerte abzustellen ist (KS <span>Nr. </span>28 Rz. 2 Abs. 4 und Rz. 6), steht letztlich die Bewertung des gesamten Betriebs im Zentrum und nicht die gesonderte Bewertung der Betriebsliegenschaft. </p> <p class="MsoNormal"><span>Hinsichtlich der Bewertungsmethodik stellt sich bei dieser Sachlage die Frage, </span><span>ob die von Parteien gewÃ¤hlte Praktikermethode zielfÃ¼hrend ist. </span><span>GemÃ¤ss Bundesgericht sind grundsÃ¤tzlich auch andere SchÃ¤tzungsmethoden denkbar, als die im Kreisschreiben verfochtene Praktikermethode. Dies trifft vor allem dann zu, wenn das mit der Praktikermethode erzielte Resultat unbefriedigend ist und den Verkehrswert nicht "richtig" abbildet bzw. kein betriebswirtschaftlich befriedigendes Ergebnis resultiert. Die Praktikermethode ist tendenziell auf kleinere Unternehmen zugeschnitten, da die AbschÃ¤tzung der Zukunftsentwicklung voraussetzt, dass verlÃ¤ssliche und objektive Wirtschaftszahlen (Bilanzen, Erfolgsrechnungen und Investitionsplanungen) fÃ¼r den Zeitraum nach dem Bewertungsstichtag vorhanden sind, woran es bei kleinen und mittleren Unternehmen fehlen kann (vgl. zum Ganzen BGer, 2C_309/2013, 18.9.2013, E. 3.6). Bei der C AG sind diese Zahlen indes vorhanden. </span></p> <p class="Erwgung1">Die im vorinstanzlichen Urteil vorgenommene Bewertung der Betriebsimmobilie aufgrund der DCF-Methode und die in einem zweiten Schritt aufgrund des KS <span>Nr. </span>28 vorgenommene Aktienbewertung bewirkt eine Kombination von zwei Bewertungsmethoden, was sich vorliegend als problematisch erweist. Der Gutachter verfÃ¼gte Ã¼ber die Aufwand- und Ertragszahlen des Gesamtbetriebs der Gesellschaft. In diesen buchhalterisch erfassten Werten sind jedoch auch Positionen enthalten, welche von der Hotelliegenschaft unabhÃ¤ngig sind. Dies fÃ¼hrt insbesondere in den Bereichen Nebenleistungen und Garagenbetrieb zu Abgrenzungsproblemen. Die Notwendigkeit der offensichtlich schwierigen Abgrenzung von immobilienbezogenen EinkÃ¼nften ergibt sich jedoch nur aus dem Umstand, dass der Gutachter nur die Liegenschaft zu bewerten hatte und erst in einem zweiten Schritt die Unternehmensbewertung vorgenommen wird. Bei einer direkten Unternehmensbewertung nach der DCF-Methode wÃ¤re nicht relevant, wo die NettoertrÃ¤ge aus der BetriebstÃ¤tigkeit generiert werden. Die BeschrÃ¤nkung auf die Immobilienbewertung erschwert und verfÃ¤lscht somit die eigentliche Unternehmensbewertung.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG), und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach der Regelung in Art. 90 ff. des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer:</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 30. Oktober 2018 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr im Verfahren wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>