Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 6. Januar 2014 (410 14 225) ___________________________________________________________________ Schuldbetreibungs- und Konkursrecht Basler Rechtsöffnungspraxis bei Mängeln des Mietobjekts Besetzung Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiber Andreas Linder Parteien A. ____, Beschwerdeführer gegen B. ____, Beschwerdegegnerin Gegenstand Provisorische Rechtsöffnung / Entscheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft West vom 22. September 2014 A. Mit Formulareingabe vom 11. Juli 2014 gelangte B. ____, wohnhaft in X. ____, an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West und ersucht e in der Betreibung Nr. 000 des Betrei- bungsamtes Basel-Landschaft um provisorische Rechts öffnung für eine Forderung von CHF 8‘175.00 nebst 5 % Zins seit 1. Juli 2013 unter Kosten- und Entschädigungsfolge, nach- dem A. ____ aus Y. ____ gegen die in diesem Zusamme nhang gegen ihn eingeleitete Betrei- bung wegen Ausständen aus einem Mietverhältnis rech tzeitig Rechtsvorschlag erhoben hatte. Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Die Gesuchsklägerin reichte als Rechtsöffnungstitel einen vom Gesuchsbeklagten unterzeich- neten Mietvertrag für eine 2 ½-Zimmerwohnung vom 13. Februar 2013 in Z. ____ ein. B. Mit Entscheid vom 22. September 2014 bewilligte die Präsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West der Gesuchsklägerin in der fraglich en Betreibung die provisorische Rechtsöffnung für eine Forderung von CHF 200.00 nebst Zins zu 5 % seit 17. Mai 2013 sowie für CHF 7‘475.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. September 2 013. Für die Mehrforderung wurde das Gesuch abgewiesen. Die Gerichtsgebühr wurde dem Gesuchsbekl agten auferlegt. Die Ge- richtspräsidentin erwog dabei im Wesentlichen, der Miet er und Gesuchsbeklagte habe gemäss Mietvertrag vom 13. Februar 2013 monatliche Mietzinse vo n CHF 1'495.00 zu bezahlen, womit für die in Betreibung gesetzten fünf Monate von Juli 2013 bis und mit November 2013 sowie für CHF 200.00 für zu wenig bezahlte Mietzinse der Monat e Mai 2013 und Juni 2013 ein Rechts- öffnungstitel vorliege. Für den von der Gesuchsklägeri n verlangten Betrag für die Reinigungs- pauschale von CHF 500.00 bestehe allerdings kein Rechts öffnungstitel. Der Gesuchsbeklagte wende ein, die Wohnung habe diverse Mängel aufgewiese n, die Nebenkostenabrechnungen der zuvor bewohnten (und ebenfalls von der Gesuchsklägeri n vermieteten) Wohnung hätten gefehlt und eine über neun Monate dauernde Bauphase am Mietobjekt habe Unannehmlichkei- ten verursacht, für die eine Mietzinsreduktion angebrach t gewesen wäre. Ferner sei die in bar bezahlte Mietkaution in der Höhe von CHF 4‘050.00 abzu ziehen. Bezüglich der Mietkaution sei allerdings eine Verrechnung mangels Gegenseitigkeit der Leistungen nicht möglich, da die For- derung auf Rückzahlung der Mietkaution nur gegenüber der entsprechenden Bank bestehe und nicht glaubhaft gemacht worden sei, dass überhaupt ein e Mietkaution geleistet worden sei. Gleichfalls sei eine Verrechnung aufgrund zu viel bezahlter Nebenkosten nicht möglich, da man nicht glaubhaft gemacht habe, zu viele Nebenkosten bezahl t zu haben. Der Gesuchsbeklagte hätte sodann die allfälligen Mängel des Mietobjekts un d einen daraus resultierenden Herabset- zungsanspruch substantiiert dartun müssen. Er habe solche al lerdings bloss mit Behauptungen und einer Auflistung unterlegt, weshalb die Mängelrüg e nicht substantiiert genug dargetan wor- den sei. Der Gesuchsbeklagte habe ausserdem ein Beiblat t zum Mietvertrag unterschrieben, womit er auf die im Sommer 2013 stattfindenden Umba uten hingewiesen worden sei und der Mietzins CHF 150.00 unter dem orts- und quartierüblich en Mietzins für gleichwertige Objekte liege, weshalb während des Umbaus keine gesonderten Mi etzinsreduktionen vorgenommen würden. Die Begründung für eine weitergehende Mietzinsreduktion sei nicht substantiiert genug dargetan worden. Alle diese Umstände würden die Schuld anerkennung letztlich nicht entkräf- ten. C. Mit handschriftlicher Eingabe vom 9. Oktober 2014, wel che am Folgetag der Schweizeri- schen Post übergeben wurde, erhob der Schuldner und G esuchsbeklagte Beschwerde an das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht. Er führte zusammen gefasst aus, man sei davon ausge- gangen, dass das Gericht die Herabsetzung (des Mietzinses) festsetzen würde. In der Beilage würden als Beweismittel eine Aufstellung einer konkreten Mietzinsreduktion resp. Minderung sowie Fotos auf einer Compact Disc vorgelegt. Das fragliche Beiblatt zum Mietvert rag sei für ungültig zu erklären, da der Mieterschaft der volle Umfang der Bauarbeiten nicht bekannt gewe- sen sei. Ferner würde die Nebenkostenabrechnung des V ermieters fehlen. Der Vermieter sei dazu verpflichtet. Die Gesuchsklägerin habe die erste M ängelliste persönlich in Empfang ge- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht nommen und sich in der Folge nie darum gekümmert. Auf dem Datenträger würde sich genü- gend Bildmaterial zu den Mängeln befinden. Immer wieder habe man kein warmes Wasser zum Duschen gehabt und Handwerker seien auch am Samstag auf der Baustelle erschienen. Die Privatsphäre der Mieter sei verletzt worden. Im Haus habe es keine ordentliche Reinigung mehr gegeben, da der Hauswart ausgezogen und nicht ersetzt worden sei. Der ganze Umbau sei eine Zumutung gewesen, so dass eine Herabsetzung des Mietzinses wohl gerechtfertigt sei. D. Mit Beschwerdeantwort vom 18. November 2014 teilte di e Vermieterin und Gesuchskläge- rin mit, die Behauptungen des Beschwerdeführers würden zurückgewiesen. Im Übrigen werde nochmals auf die Verlautbarung vom 2. September 2014 verwiesen, welche im vorinstanzlichen Verfahren als Replik zur Stellungnahme des Schuldners eingereicht worden sei. Erwägungen 1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen Entscheid der Pr äsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 22. September 2014, mit welchem einem Gesuch um provisorische Rechtsöffnung weitgehend entsprochen wurde. Gemäss Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO ist gegen Entscheide in Rechtsöffnungssachen das Rechtsmittel der Berufung ausgeschlossen. Somit kann gegen den Entscheid nur die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO erhoben werden. Rechtsöffnungen werden im summarischen Verfahren beurteilt (Art. 251 lit. a ZPO), weshalb die Beschwerde laut Art. 321 Abs. 2 ZPO innert zehn Tagen seit der Zustellung des begründeten Entscheids oder seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen ist. Im vorliegenden Falle wurde der Ent- scheid vom 22. September 2014 dem Gesuchsbeklagten mit su mmarischer Begründung am 30. September 2014 als eingeschriebene Postsendung mit R ückschein (AR) zugestellt. Die ge- setzliche Beschwerdefrist ist durch die Postaufgabe des Rec htsmittels am 10. Oktober 2014 eingehalten. Der Kostenvorschuss für das zweitinstanzliche Ve rfahren ist geleistet worden. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO ist für die Beurteilun g von Beschwerden gegen Entscheide von Präsidien der Zivilkreisgerichte Basel-Landschaft das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts zuständig. 2.1 Nach Art. 320 ZPO kann mit der Beschwerde die unricht ige Rechtsanwendung (lit. a) und die offensichtlich unrichtige und damit willkürliche Fes tstellung des Sachverhalts (lit. b) gerügt werden. In Rechtsfragen verfügt die Rechtsmittelinstanz im Beschwerdeverfahren daher über eine freie Kognition, die derjenigen der Vorinstanz e ntspricht, wohingegen die Kognition der Rechtsmittelinstanz in Tatfragen im Beschwerdeverfahren auf eine Überprüfung, ob Willkür vor- liege, beschränkt bleibt (vgl. G EHRI , in: Gehri/Kramer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessor d- nung, Kommentar, Zürich 2010, N 2 zu Art. 320 ZPO; F REIBURGHAUS /A FHELDT , in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur S chweizerischen Zivilprozessord- nung, 2. Auflage, Zürich 2013, N 3 ff. zu Art. 320 ZPO). 2.2 Im Beschwerdeverfahren sind laut Art. 326 ZPO neue Antr äge, neue Tatsachenbehaup- tungen und neue Beweismittel grundsätzlich ausgeschloss en. Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (vg l. FREIBURGHAUS /A FHELDT , in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 2. Aufl., N 4 zu Art. 326 ZPO). Das Beschwer- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht deverfahren ist - anders als das Berufungsverfahren - kein e Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens vor einer zweiten Instanz. Vielmehr geht es u m eine rechtsstaatliche Kontrolle des erstinstanzlichen Verfahrens bezüglich Einhaltung gewiss er minimaler Standards. Die Rechts- mittelinstanz hat hierbei lediglich zu überprüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten oder ausnahmsweise von Amtes wegen erhobenen Sachverhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und aufgrund dieses Sachverhalts das Recht korrekt angew endet hat. Sie ist dabei an die vor- gebrachten Beschwerdegründe gebunden (S TERCHI , in: Berner Kommentar zur ZPO, N 1 zu Art. 326 ZPO). Überprüft wird der angefochtene Entscheid mithin einzig aufgrund der Tatsachen und Akten, welche der Vorinstanz im Zeitpunkt des angefoc htenen Entscheids bekannt waren. Soweit der Beschwerdeführer in seiner Eingabe vom 9. Oktober 2014 dem Kantonsgericht Ba- sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, sinngemäss eine neue bzw. erweiterte Sachverhaltsdarstel- lung unterbreitet und darüber hinaus auch neue resp. zusätzliche Urkunden einreicht, kann das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, in Anbetracht von Art. 326 Abs. 1 ZPO diesem Ansinnen nicht entsprechen. Die neuen Tatsachenbehauptungen un d Beweismittel sind unzulässig und können durch das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, ni cht berücksichtigt werden. Es kann daher ausdrücklich offen gelassen werden, ob der eingereichte Datenträger überhaupt geeignet wäre, Beweise für angebliche Mängel hinreichend zu erbringen. 3. ... 4. Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet die Fr age, ob für den in Betreibung ge- setzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlags zu beseitigen vermag. Das Rechtsöffnungsverfahren hat aussch liesslich betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Bestand der Forderun g hat der Rechtsöffnungsrichter hinge- gen nicht zu entscheiden. Das Rechtsöffnungsverfahren dient demnach nicht dazu, den Be- stand der in Betreibung gesetzten Forderung festzustellen, sondern lediglich der Beurteilung, ob ein Vollstreckungstitel vorliegt (BGE 133 III 645 E. 5. 3). Nach Art. 82 Abs. 1 SchKG erteilt das Gericht die provisorische Rechtsöffnung, wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkun- de festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht, sofern der Betriebene nicht nach Art. 82 Abs. 2 SchKG Einwendunge n, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen, aber mehr als behaupten. Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache, wen n für ihr Vorhandensein aufgrund ob- jektiver Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht , selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sich die Tatsache nicht verwirklicht haben könnte. Der Richter muss von der Richtigkeit der aufgestellten tatsächlichen Darlegungen somit nicht restlos über- zeugt sein, sondern es genügt, wenn die Wahrscheinlichke it in dem Sinne überwiegt, als mehr für die Verwirklichung der behaupteten, die Rechtsöffn ung hindernden Tatsachen spricht als dagegen (BGE 132 III 140 E. 4.1.2). Die wesentliche E igenschaft einer Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG besteht darin, dass aus ihr der vorbehalts- und bedingungslose Wille des Schuldners hervorgeht, dem Gläubiger eine bestimmte oder leicht bestimmbare Geld- summe zu zahlen (STAEHELIN , in: Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. Basel 2010, N 21 zu Art. 82 Sc hKG). Ein zweiseitiger, sogenannt synal- lagmatischer Vertrag, bei welchem die Pflicht zur Erbri ngung der eigenen Leistung grundsätz- lich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zah- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht lungsversprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerke nnung dar (vgl. S TAEHELIN , a.a.O., N 98 f. zu Art. 82 SchKG). Bei vollkommen zweiseitigen Verträgen kann gemäss der sog. „Bas- ler Rechtsöffnungspraxis“ provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht glaubhaft darlegt, die Ge genleistung sei nicht oder nicht ord- nungsgemäss erbracht worden oder wenn sich seine Darlegu ngen offensichtlich als haltlos er- weisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss Ver- trag vorleistungspflichtig ist (STAEHELIN , a.a.O., N 99 zu Art. 82 SchKG). 5.1 Im angefochtenen Entscheid erwog die Präsidentin des Z ivilkreisgerichts Basel- Landschaft West, der Mieter habe als Schuldner gemäss Mie tvertrag vom 13. Februar 2013 monatliche Mietzinse von CHF 1'495.00 zu bezahlen. Für die in Betreibung gesetzten Monate von Juli 2013 bis und mit November 2013 sowie für CHF 2 00.00 für zu wenig bezahlte Mietzin- se der Monate Mai 2013 resp. Juni 2013 liege ein taugl icher Rechtsöffnungstitel vor. Die Ein- wendungen des Betriebenen, die Wohnung habe diverse Mängel aufgewiesen, die Nebenkos- tenabrechnungen der zuvor bewohnten (und ebenfalls von der Gesuchsklägerin vermieteten) Wohnung hätten gefehlt und eine über neun Monate da uernde Bauphase am Mietobjekt habe Unannehmlichkeiten verursacht, wofür eine Mietzinsredukti on angebracht gewesen wäre, wur- den in Anwendung der Basler Praxis zur Rechtsöffnung allesamt verworfen. 5.2 Der Präsident des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht, kommt nach Einsichtnahme in die Akten zum Schluss, dass die Rügen des Beschwerdeführers unbegründet sind. Vorab ist aus der Beschwerdeschrift schwerlich zu erschliessen, ob der B eschwerdeführer überhaupt eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung moniert. Der Beschwerdeführer wiederholt im Wesentliche n seine Standpunkte, welche er be- reits der Vorderrichterin vortrug, ohne sich konkret mit d en vorinstanzlichen Erwägungen ausei- nanderzusetzen. In ständiger Praxis verschliesst sich das Kant onsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, allerdings bei Laienbeschwerden nicht vorschnell einer inhaltlichen Prüfung der Sache, soweit wenigstens rudimentär dargelegt wird , was nach Auffassung des Rechtsmit- telklägers am angefochtenen Entscheid falsch sein soll. D ie vorinstanzliche Feststellung, wo- nach es sich beim Mietvertrag vom 13. Februar 2013 um e ine taugliche Schuldanerkennung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse handelt, wir d vom Schuldner nicht gerügt. Sinngemäss wird in Frage gestellt, ob die Präsidentin des Zivilkrei sgerichts Basel-Landschaft West die Ein- reden des Schuldners, die Gesuchsklägerin habe ihre Pfli chten als Vermieterin nur mangelhaft erfüllt, zu Recht abwies. Der betriebene Mieter macht e verschiedene Mängel an der Liegen- schaft und Beeinträchtigungen der Nutzung des Mietobjekts geltend. Er wirft somit die Frage der nicht ordnungsgemässen Erfüllung seitens der Vermi eterin auf und leitet daraus einen Her- absetzungsanspruch ab. Die Vorderrichterin bediente sich zw ar angeblich der „Basler Rechts- öffnungspraxis“, wobei aus der Begründung nicht ersichtl ich wird, ob die provisorische Rechts- öffnung erteilt wurde, weil die Behauptungen des Mie ters als offensichtlich haltlos betrachtet wurden oder weil die Gläubigerschaft diese mit der R eplik vom 2. September 2014 liquide wi- derlegen konnte. Sie erwog vielmehr, dass die Mängelrüg e (gemeint wohl: die Mängel) und die Begründung zu einer Mietzinsreduktion nicht substantiiert genug dargetan worden seien. Unab- hängig von der Frage, wie die Einwendungen des Schuldn ers und Beschwerdeführers dogma- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht tisch einzuordnen sind, ist der Entscheid vom 22. Septem ber 2014 nicht zu beanstanden. Ein Urkundenbeweis über die Mängelfreiheit einer Leistung, ist, im Gegensatz zur Erbringung einer Leistung, nur schwer zu führen. Diesen Bedenken kann, wenn man an der Basler Rechtsöff- nungspraxis festhalten möchte, dadurch Rechnung getragen werden, indem man verlangt, die Behauptung der Mangelhaftigkeit müsste, wenn nicht glau bhaft gemacht, so doch substantiiert werden, ansonsten sie als haltlos zu bezeichnen wäre. Allerdings kommt dieser Abgrenzung in der Praxis nur eine geringe Bedeutung zu, da der Unter schied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist (vgl. S TAEHELIN , a.a.O., N 105 zu Art. 82 SchKG). Der Mieter hat den Schaden und seinen Herabsetzungsanspruch mithi n genau zu substantiieren und na- mentlich zu beziffern. Dies ist dem Gesuchsbeklagten offe nsichtlich nicht gelungen. Mit der Eingabe vom 13. August 2014 trug die Mieterschaft zwar eine Vielzahl von angeblichen Unzu- länglichkeiten der Mietliegenschaft vor. Mit der Vorin stanz ist allerdings festzuhalten, dass der Beklagte damit weder glaubhaft machte, dass tatsächlich Mängel an dem Mietobjekt bestanden haben, noch dass er diese angeblichen Mängel gegenüber der Klägerin gerügt oder diese von selbigen bereits gewusst hatte. Im Zusammenhang mit den Umbauten in der Liegenschaft wur- de der Beschwerdeführer mit einem ergänzenden Beiblat t zum Mietvertrag, welches er persön- lich unterzeichnete, über allfällige Unannehmlichkeiten in Kenntnis gesetzt und es wurde sogar ausdrücklich vereinbart, dass daraus keine speziellen Mietzinsreduktionen gemacht würden, da der Mietzins unter dem orts- und quartierüblichen Miet zins für gleichwertige Objekte liege. Dar- aus folgt, dass das beklagtische Bestreiten der Ordnungsmässigkeit der Vertragserfüllung durch die Klägerin als offensichtlich haltlose Behauptung im Sinne der Basler Rechtsöffnungspraxis zu qualifizieren war, welche die Erteilung der provisori schen Rechtsöffnung vorliegend nicht zu verhindern vermochte. Im Ergebnis erweist sich die Auffassung der Präsidentin des Zivilkreisge- richts Basel-Landschaft West im Entscheid vom 22. Septemb er 2014 somit als zutreffend. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. 6. Abschliessend ist noch über die Verteilung der Prozesskost en für das Rechtsmittelverfah- ren zu befinden. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die vorstehenden Erwägungen haben g ezeigt, dass die Beschwerde abzuwei- sen ist. Der Beschwerdeführer hat somit die Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu tragen. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahr en wird dabei in Anwendung von Art. 61 i.V.m. Art. 48 der Gebührenverordnung zum Bu ndesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG) auf pauschal CHF 300.00 festgelegt. Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten, zumal sich die Beschwerdegegnerin im Rechtsm ittelverfahren im Wesentlichen darauf beschränkte, die Replik vom 2. September 2014 zu r Stellungnahme der Schuldnerin nochmals einzureichen. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von CHF 300.00 wird dem Beschwerd eführer auf- erlegt. 3. Es sind gegenseitig keine Parteientschädigungen auszu richten. Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiber Andreas Linder