<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00123</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221559&amp;W10_KEY=13013473&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00123</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten: Rügebezogenes Nichteintreten (mangelhafte Belichtung nebenbestimmungsweise heilbar); genügende Erschliessung (Zufahrt); Einordnung und Gestaltung. Auch wenn die Belichtungssituation mit dem vergrösserten Innenhof noch immer als ungenügend beurteilt würde, handelte es sich dabei gemessen am Gesamtprojekt nicht um einen (wesentlichen) Mangel, dessen Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig wäre. Die Rügen des Beschwerdeführers sind daher nicht geeignet, die gesamte Bewilligung zu Fall zu bringen. Die Vorinstanz ist folglich auf die Rüge der unzureichenden Belichtung zu Recht nicht eingetreten (E.4). In den vorliegenden Verhältnissen liegen wichtige Gründe für geringere Anforderungen an die Zufahrt im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG sowie § 11 ZN und bleibt die Verkehrssicherheit gewährt (E.5). Der Gemeinderat hat sein Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bauprojekt eine genügende Einordnung attestierte. Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschützt und auch den geforderten Volumenverzicht gestützt auf Art. 238 PBG verneint (E.6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINTRETEN">NICHTEINTRETEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃGE">RÃGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMEN">VOLUMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Ziff. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=53780" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00123</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. August 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C AG, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat StÃ¤fa, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Der Gemeinderat StÃ¤fa erteilte der C AG am 10. MÃ¤rz 2020 die </span>baurechtliche Bewilligung <span>fÃ¼r den Abbruch des Wohnhauses Vers.-Nr. 01 sowie â unter Bedingungen und Auflagen â fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in StÃ¤fa.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierte A am 14. April 2020 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung der Bewilligung sowie die Sistierung des Verfahrens. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 16. April 2020 sistierte das Baurekursgericht das Verfahren und setzte es am 27. August 2020 auf Begehren der Bauherrschaft fort. Am 7. Dezember 2020 fÃ¼hrte eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekursgerichts einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 13. Januar 2021 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat<span>.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Entscheid erhob A<span> am 15. Februar 2021<span> Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern, eventuell die Sache zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen sowie eine ParteientschÃ¤digung (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht beantragte er die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 11. MÃ¤rz 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 17. MÃ¤rz 2021 beantragte der Gemeinderat StÃ¤fa</span><span>, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die C AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 19. MÃ¤rz 2021 ebenfalls, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie <span>eine ParteientschÃ¤digung (zzgl. MWST) zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. </span></span></p> <p class="Urteilstext">A<span> replizierte a<span>m 29. April 2021 unter Wiederholung der gestellten AntrÃ¤ge. Mit Duplik vom 14. Mai 2021 hielt die </span>C AG<span> an den AntrÃ¤gen der Beschwerdeantwort fest. Auf weiteren Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.</span></span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als EigentÃ¼mer des benachbarten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 sowie als Unterliegender im Rekursverfahren ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220840&amp;W10_KEY=4591009&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx5"></a> Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2020 mit 22 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten befindlichen PlÃ¤ne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist insbesondere fÃ¼r eine Beurteilung der vorliegend strittigen Erschliessungsfrage sowie der Einordnung und Gestaltung nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck befindet sich gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde StÃ¤fa vom 6. April 2009 (BZO) in der Wohnzone W2/1.4 mit LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe II und ist mit einem Einfamilienhaus Ã¼berstellt. Im SÃ¼den befindet sich der F-Weg; im Osten und Westen stÃ¶sst es an weitere Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke. NÃ¶rdlich der Bauparzelle grenzt eine ebenfalls Ã¼berbaute Parzelle sowie auf einem kleinen Abschnitt die Wegparzelle Kat.-Nr. 05, welche der Erschliessung dient. Letztere mÃ¼ndet im Norden in die E-Strasse. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen. Der Neubau soll einen unregelmÃ¤ssigen, achteckigen Grundriss mit einem Innenhof in dessen Mitte aufweisen. Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt mehrere GrÃ¼nde vor, weshalb dessen Bewilligung aufzuheben sei.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Strittig sind als Erstes die BelichtungsverhÃ¤ltnisse der Wohn- und SchlafrÃ¤ume, welche gegen den Innenhof ausgerichtet sind. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, diese seien ungenÃ¼gend. Zudem sei dieser Mangel nicht â wie von der BaubehÃ¶rde verlangt â durch blosse VergrÃ¶sserung des Innenhofs nebenbestimmungsweise heilbar. Das Vorgehen der Vorinstanz, auf seine entsprechende RÃ¼ge nicht einzutreten, sei daher rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Zum Rekurs bzw. zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz zunÃ¤chst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft derer der BeschwerdefÃ¼hrer stÃ¤rker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von der angefochtenen VerfÃ¼gung betroffen ist (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00744, E. 3.2). Liegt diese besondere BeziehungsnÃ¤he vor, braucht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse Ã¼bereinzustimmen, das durch die von der BeschwerdefÃ¼hrerin als verletzt bezeichneten Normen geschÃ¼tzt wird. Sie kÃ¶nnen die ÃberprÃ¼fung des Bauvorhabens im Licht all jener RechtssÃ¤tze verlangen, die sich rechtlich oder tatsÃ¤chlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1). Ein solcher Nutzen ist zu bejahen, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der Beschwerde nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht werden kÃ¶nnte (BGr, 12. Oktober 2018, 1C_615/2017, E. 1.1) oder wenn das Durchdringen von RÃ¼gen dazu fÃ¼hren wÃ¼rde, dass das Bauvorhaben im die BeschwerdefÃ¼hrer belastenden Bereich nicht oder anders realisiert wÃ¼rde als geplant (BGr, 15. April 2019, 1C_303/2018, E. 1.1). Dabei kann sich die beschwerdefÃ¼hrende Person auch auf Normen berufen, die dem Schutz Dritter dienen oder die im Ã¶ffentlichen Interesse liegen (RenÃ© Wiederkehr, Die materielle Beschwer von Nachbarinnen und Nachbarn sowie von Immissionsbetroffenen, ZBl 116/2015 S. 347 ff., 366). DemgegenÃ¼ber ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwÃ¼rdiges Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete BeeintrÃ¤chtigung gar nicht abzuwenden vermÃ¶chte, etwa weil ein Projektmangel durch eine fÃ¼r den Nachbarn bedeutungslose </span>Nebenbestimmung<b> </b><span>geheilt werden kann (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 21 N. 59).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen und mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist dabei als gewichtig einzustufen (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.1 mit Hinweisen). Dieses Vorgehen kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Beim Entscheid darÃ¼ber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung bewilligungsfÃ¤hig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Dies setzt voraus, dass der Umfang des Mangels bekannt ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der VerstÃ¶sse seine IdentitÃ¤t zu verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulÃ¤ssig und die Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.1 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 437).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GemÃ¤ss § 302 Abs. 1 und 2 PBG mÃ¼ssen zum Aufenthalt von Menschen bestimmte RÃ¤ume genÃ¼gend belichtet und belÃ¼ftbar sein. Wohn- und SchlafrÃ¤ume sind mit Fenstern zu versehen, die Ã¼ber dem Erdreich liegen, ins Freie fÃ¼hren und in ausreichendem Masse geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnen; die FensterflÃ¤che hat wenigstens einen Zehntel der BodenflÃ¤che zu betragen. FÃ¼r die Ã¼brigen RÃ¤ume genÃ¼gt eine kÃ¼nstliche Belichtung und BelÃ¼ftung, wenn besondere Ã¶rtliche VerhÃ¤ltnisse oder die Zweckbestimmung der RÃ¤ume es rechtfertigen und durch entsprechende technische AusrÃ¼stungen einwandfreie VerhÃ¤ltnisse geschaffen werden (§ 302 Abs. 4 PBG). Mit der Bestimmung, wonach Fenster Ã¼ber dem Erdreich zu liegen haben, wird zusÃ¤tzlich vorausgesetzt, dass der Luftraum horizontal (und in einem gewissen Mass auch seitlich) vor dem Fenster nicht verstellt ist und das natÃ¼rliche Licht ungehindert einfallen kann (<span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1247</span>).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Dem Bewilligungsentscheid kann dazu entnommen werden, das Bauvorhaben sehe in den mittleren Wohnungen des Erd- und Obergeschosses jeweils ein Schlafzimmer vor, das Ã¼ber einen Innenhof belichtet und belÃ¼ftet werde. Letzterer weise bei einer FlÃ¤che von 9,6 m<sup>2</sup> eine Tiefe von max. 2,4 m auf, die HÃ¶he betrage 5,95 m. Die Belichtung und BelÃ¼ftung Ã¼ber einen Innenhof kÃ¶nne grundsÃ¤tzlich zugelassen werden. Insbesondere fÃ¼r das Zimmer im Erdgeschoss sei die Hoftiefe und die damit verbundene beschrÃ¤nkte freie Sicht indes zu gering und mÃ¼sse angepasst werden. Die Tiefe habe mindestens dem Mass der HÃ¶he von der Deckenunterkante bis zur Oberkante des Dachrands zu entsprechen â aus dem Plan gemessen rund 3,5 m â und sei auch in einem Schnittplan nachzuweisen (45° Winkel). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwogen hat<span>, </span>ist eine Verbreiterung des Innenhofs von etwas mehr als einem Meter notwendig, sofern der Auffassung der BaubehÃ¶rde gefolgt wird. Einer tiefgreifenden Ãberarbeitung des Projekts bedarf es hierfÃ¼r nicht. Die VergrÃ¶sserung liesse sich ohne besondere Schwierigkeiten etwa durch Verkleinerung des anstossenden Zimmers im nÃ¤mlichen Umfang bewerkstelligen, was einzig mit kleineren Ãnderungen der Raumaufteilung wie der Verschiebung einer ZimmertÃ¼r einherginge.</p> <p class="Erwgung3">Was die verfÃ¼gte VergrÃ¶sserung des Innenhofs betrifft, hat die Vorinstanz diese zu Recht als zulÃ¤ssige nebenbestimmungsweise Mangelbehebung beurteilt. Dies wird vom BeschwerdefÃ¼hrer, soweit ersichtlich, auch nicht beanstandet. Hingegen ist er im Wesentlichen der Ansicht, eine VergrÃ¶sserung des Innenhofs kÃ¶nne den Mangel der ungenÃ¼genden BelichtungsverhÃ¤ltnisse nicht beheben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die Vorinstanz erwog dazu, selbst wenn der entsprechend der Anordnung vergrÃ¶sserte Innenhof als unzureichend erachtet wÃ¼rde, liesse sich dieser Mangel mit einer fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer unbedeutenden Ãnderung der Raumaufteilung beheben. So wÃ¼rde es ausreichen, das Badezimmer anstelle des Schlafzimmers an den Hof anschliessend vorzusehen und die beiden Schlafzimmer zu einem einzigen zusammenzufassen. Aufgrund der grossflÃ¤chigen Fassadenbefensterung wÃ¤re eine hinreichende Belichtung sichergestellt. </p> <p class="Erwgung3">Diese ErwÃ¤gungen sind ebenso wenig zu beanstanden. So ist fÃ¼r SanitÃ¤rrÃ¤ume eine kÃ¼nstliche Belichtung und BelÃ¼ftung ausreichend (vgl. E. 4.3). Zudem muss die FensterflÃ¤che lediglich einen Zehntel der BodenflÃ¤che betragen, was auch bei einer Zusammenlegung der Schlafzimmer mit der aktuell geplanten RaumgrÃ¶sse von zusammen 29,8 m<sup>2</sup> und einer FensterflÃ¤che von 10,54 m<sup>2</sup> der Fall wÃ¤re. Abgesehen davon wÃ¤re das Schlafzimmerfenster dann gegen SÃ¼den ausgerichtet. Entgegen dem BeschwerdefÃ¼hrer wÃ¤re auch eine Ãnderung der Raumaufteilung im genannten Mass ohne besondere Schwierigkeiten mÃ¶glich und damit einer Nebenbestimmung noch zugÃ¤nglich. Wie die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz zeigen, ist ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand beurteilbar, wie ein allfÃ¤lliger Mangel behoben werden kÃ¶nnte. </p> <p class="Erwgung3">Zudem bleibt auch bei einer Reduktion der WohnungsgrÃ¶sse von drei auf zwei Zimmer beurteilbar, welche <span>baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung einer unzureichenden Belichtung mittels Innenhof nach sich ziehen wÃ¼rde</span>. Die gestalterischen Auswirkungen sind Ã¼berschaubar, beschrÃ¤nken sich auf die Innenaufteilung und sind gegen aussen nicht wahrnehmbar. Eine allfÃ¤llige damit einhergehende Reduktion der erforderlichen ParkplÃ¤tze (vgl. Art. 41 BZO) wÃ¤re sodann ohne Weiteres einer Nebenbestimmung zugÃ¤nglich. Welche unvorhersehbaren konzeptionellen Ãnderungen aufgrund der durch die geringere Zimmerzahl angesprochenen Klientel entgegenstehen kÃ¶nnten, ist schliesslich nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3">Zusammenfassend wÃ¼rde es sich damit auch bei einer geÃ¤nderten Raumaufteilung nicht um eine <span>wesentliche ProjektÃ¤nderung handeln, welche zu einem IdentitÃ¤tsverlust fÃ¼hren wÃ¼rde und nicht mittels Nebenbestimmung statuiert werden kÃ¶nnte. Auch wenn die Belichtungssituation mit dem vergrÃ¶sserten Innenhof noch immer als ungenÃ¼gend beurteilt wÃ¼rde, handelte es sich dabei gemessen am Gesamtprojekt nicht um einen (wesentlichen) Mangel, dessen Heilung mittels Nebenbestimmung unzulÃ¤ssig wÃ¤re. Die RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers sind daher nicht geeignet, die gesamte Bewilligung zu Fall zu bringen. Die Vorinstanz ist folglich auf die RÃ¼ge der unzureichenden Belichtung zu Recht nicht eingetreten. Ihr Entscheid hÃ¤lt diesbezÃ¼glich der verwaltungsgerichtlichen RechtmÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung stand.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer moniert als Zweites die Erschliessung in verkehrsrechtlicher Hinsicht als unzureichend. Zudem macht er geltend, es lÃ¤gen keine wichtigen GrÃ¼nde fÃ¼r ein Abweichen von den Zugangsnormalien vor. WÃ¤hrend im Rekursverfahren die Erschliessungssituation noch unter weiteren Gesichtspunkten umstritten war, sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Streitpunkte auf diese beiden Fragestellungen beschrÃ¤nkt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Eine fÃ¼r die Errichtung einer Baute genÃ¼gende </span>Erschliessung <span>eines GrundstÃ¼cks im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) liegt unter anderem dann vor, wenn dieses selber sowie die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sind. Nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. </span>Zufahrten sollen zudem fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (<span>§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG</span>).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b><span>§ 237 Abs. 1 und 2 PBG regeln die GrundsÃ¤tze. GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG hat der Regierungsrat die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an die ZugÃ¤nglichkeit vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien, ZN) erlassen. In deren Anhang sind die technischen Anforderungen umschrieben, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat (§ 5 Abs. 2 ZN). Zu beachten sind sodann die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) festgelegten technischen Anforderungen an Ausfahrten, welche der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG erlassen hat (§ 6 Abs. 1 VSiV). Diese auf den vorliegenden Fall (noch) anwendbaren kantonalrechtlichen Regelungen konkretisieren die Mindestanforderungen des Bundesrechts an die Erschliessung. </span>Sie unterscheiden dabei je nach der zu erbringenden Erschliessungsleistung verschiedene Zufahrts- bzw. Ausfahrtstypen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b><span>Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen GrÃ¼nden von den Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn kÃ¶nnen nach § 11 Abs. 1 ZN im Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse wichtige GrÃ¼nde hierfÃ¼r bestehen. Dasselbe gilt fÃ¼r Ausfahrten (§ 6 Abs. 2 VSiV; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 mit Hinweisen = BEZ 2004 Nr. 64). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN und § 6 Abs. 2 VSiV exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen. FÃ¼r die Beurteilung der Verkehrssicherheit sind insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3.; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 733). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b><span>Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu. <span>GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden</span> (VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span>GestÃ¼tzt auf die Akten und nach Massgabe der Erkenntnisse am Augenschein</span><span> hat die Vorinstanz hinsichtlich des Sachverhalts zutreffend und unbestritten festgestellt, dass die Erschliessung der Bauparzelle wie bis anhin Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 05 vorgesehen ist, welche unter anderem zu dessen Gunsten mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belastet und als Sackgasse konzipiert wurde. Auf der Parzelle herrscht zudem ein Fahr- und FussgÃ¤ngerverbot fÃ¼r die Allgemeinheit. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b><span>An deren nÃ¶rdlichen Ende weist die Fahrbahn eine Breite von 3,08 m auf. Von dort wird sie auf einer LÃ¤nge von rund 20 m von einem Bankett flankiert, welches sich von Norden nach SÃ¼den verjÃ¼ngt und an seiner breitesten Stelle 1 m breit ist. Nach dem Ende des Banketts weist sie an keiner Stelle eine Breite von weniger als 3,6 m auf. Im Anstossbereich des BaugrundstÃ¼cks weist die Parzelle eine Ausweitung bis zu einer Breite von 6 m bis 7,5 m. Sie verlÃ¤uft von der EinmÃ¼ndung in die E-Strasse bis zur Bauparzelle annÃ¤hernd gerade. Auf der Grenze zum beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck vollzieht sie eine leichte Rechtskurve. Auf der HÃ¶he der daran anschliessenden Parzelle erfÃ¤hrt sie sodann eine Linkskurve und nach weiteren rund 14 m schliesst wiederum eine Rechtskurve an.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b><span>Der Ausbaustandard der Parzelle entspricht jenem eines Zufahrtswegs im Sinn der Zugangsnormalien. GemÃ¤ss Anhang der Zugangsnormalien ist folglich dessen Nutzung als Zugang fÃ¼r bis zu zehn Wohneinheiten vorgesehen, da das Quartier nicht gut mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist. Ebenfalls zutreffend ist die vorinstanzliche Feststellung, dass bis anhin 12 Wohneinheiten Ã¼ber diese Strassenparzelle erschlossen werden, weshalb dieses Mass bereits heute Ã¼berschritten ist. Mit dem streitbetroffenen Neubauprojekt (sechs Wohneinheiten statt wie bisher eine Wohneinheit) wÃ¼rde der Zufahrtsweg in Zukunft der Erschliessung von 17 Wohneinheiten dienen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Im Folgenden ist zu prÃ¼fen, ob die von der Beschwerdegegnerin bewilligte Erleichterung </span>in deren Ermessenspielraum lag. Strittig ist einerseits, ob die <span>bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher ist und andererseits, ob wichtige GrÃ¼nde fÃ¼r geringere Anforderungen an die Zufahrt bestehen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Die Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, auf der Wegparzelle sei mit tiefen Fahrgeschwindigkeiten zu rechnen. Zudem sei trotz der mit dem Neubauvorhaben einhergehenden ErhÃ¶hung der Ã¼ber die Wegparzelle erschlossenen Wohneinheiten weiterhin von einem geringen Verkehrsaufkommen auszugehen. In jenem Bereich, in welchem wegen des Neubauvorhabens eine Verkehrssteigerung stattfinde, sei die Wegparzelle Ã¼bersichtlich. Da letztere zudem im Anstossbereich des BaugrundstÃ¼cks eine erhebliche Breite aufweise, sei es hier gar mÃ¶glich, ein entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Obschon die AusbaugrÃ¶sse den Zugangsnormalien nicht entspreche, sei daher auch bei Realisierung des Neubauvorhabens nicht mit einer VerkehrsgefÃ¤hrdung zu rechnen.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.2 </span></b>Sodann sei gemÃ¤ss Anhang der Zugangsnormalien bei Stichstrassen mit Erschliessungsfunktion eine KehrmÃ¶glichkeit erforderlich, doch fehle vorliegend eine solche. Hiervon kÃ¶nne jedoch ebenfalls abgesehen werden. Die Wegparzelle sei mit einem Fahrverbot fÃ¼r die Allgemeinheit belegt. Sodann wiesen die anstossenden Parzellen eigene KehrmÃ¶glichkeiten auf, beziehungsweise seien derart angelegt, dass die davon ausfahrenden Fahrzeuge gefahrlos auf der Wegparzelle wenden kÃ¶nnten. Die Verkehrssicherheit sei daher auch unter diesem Aspekt gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.3 </span></b>Die Vorinstanz erwog weiter, die Ausfahrt der Bauparzelle habe den Anforderungen des Typus A gemÃ¤ss Anhang VSiV zu genÃ¼gen. Aus dem Katasterplan und den anlÃ¤sslich des Lokaltermins gemachten Feststellungen ergebe sich, dass je nach Standort auf der Bauparzelle, 2,5 m hinter dem Fahrbahnrand gemessen, in westliche Richtung eine Sichtweite von 15 m bis 40 m erreicht werden kÃ¶nne. Die Sichtberme verlaufe zwar auch auf dem rekurrentischen GrundstÃ¼ck, doch befÃ¤nden sich in diesem Bereich keine mehr als 80 cm hohe Sichthindernisse, welche nicht auf diese HÃ¶he zurÃ¼ckgeschnitten werden kÃ¶nnten. Der Bauherrschaft sei es daher mÃ¶glich, hinreichende Sichtweiten herzustellen. Hinzu komme, dass angesichts der geringen Anzahl Fahrbewegungen und der tiefen Fahrgeschwindigkeit auf der Wegparzelle vorliegend auch wesentlich geringere Sichtweiten als die in der VSiV vorgesehenen hinreichend wÃ¤ren.<span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b><span>Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Auch wenn kÃ¼nftig Ã¼ber zwei Drittel mehr Wohneinheiten Ã¼ber den Zufahrtsweg erschlossen wÃ¼rden, als in den Zugangsnormalien vorgesehen, wird sich das zu erwartende Verkehrsaufkommen nicht derart erhÃ¶hen, dass damit die Verkehrssicherheit infrage gestellt wÃ¼rde. Gegenteiliges kann auch nicht aus den vorgesehenen 17 ParkplÃ¤tzen abgeleitet werden. Zentral ist, dass sich die Bauparzelle im vorderen Bereich des Zufahrtswegs befindet und dieser von der EinmÃ¼ndung in die E-Strasse bis zur Bauparzelle annÃ¤hernd gerade verlÃ¤uft. Zudem weist dieser im Anstossbereich des BaugrundstÃ¼cks eine Ausweitung bis zu einer Breite von 6 m bis 7,5 m auf. Ferner besteht ein FussgÃ¤nger- und Fahrverbot fÃ¼r die Allgemeinheit und ist der Zufahrtsweg als Sackgasse ausgestaltet.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b><span>Wie die Vorinstanz zudem zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, ist gemÃ¤ss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung das RÃ¼ckwÃ¤rtsfahren zulÃ¤ssig, weshalb der BeschwerdefÃ¼hrer aus dem Vorbringen, vom Besucherparkplatz kÃ¶nne nur rÃ¼ckwÃ¤rts ausgefahren werden, nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag. Vom Erfordernis einer KehrmÃ¶glichkeit kann sodann angesichts der dortigen Fahrbahnbreite abgesehen werden. Eine VerkehrsgefÃ¤hrdung aufgrund des Mehrverkehrs oder der NÃ¤he der benachbarten Ausfahrten ist nicht zu befÃ¼rchten. Ferner sind die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung genannten technischen Mindestanforderungen vorliegend eingehalten und sind die Einlenkradien und die Einhaltung der Sichtweiten vor Baubeginn nachzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b><span>Zusammenfassend bestehen in den vorliegenden VerhÃ¤ltnissen wichtige GrÃ¼nde fÃ¼r geringere Anforderungen an die Zufahrt im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG sowie § 11 ZN und bleibt die Verkehrssicherheit gewÃ¤hrt. Die Ausnahme erscheint auch vor dem Hintergrund der neuen, auf das vorliegende Bauvorhaben noch nicht anwendbaren gesetzlichen Vorgaben (vgl. Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 [VRV]) als zulÃ¤ssig. </span><span>Bei den vorliegend anwendbaren Zugangsnormalien handelt es sich <span>im Ãbrigen </span>um Richtlinien, die bei normalen Ã¶rtlichen Gegebenheiten anwendbar sind. Sie sind richtungsgebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5 m.w.H.).</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz durften damit ohne Rechtsverletzung davon ausgehen, dass das BaugrundstÃ¼ck hinreichend erschlossen ist. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer den vorinstanzlichen Entscheid, dem Bauprojekt eine rechtsgenÃ¼gende Einordnung und Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zu attestieren, als nicht nachvollziehbar. Inwiefern die erforderliche positive Gestaltung vorliegen wÃ¼rde, wie mit dieser Vorschrift statuiert, bleibe im Dunkeln. Dass § 238 Abs. 2 PBG anwendbar wÃ¤re, macht er im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr geltend.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.1.1 </span></b><span>Die genÃ¼gende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der EinfÃ¼hrung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer Ã¤lteren Ãberbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenÃ¼ber der Ausgestaltung von GebÃ¤uden, HÃ¤usergruppen oder StrassenzÃ¼gen in stÃ¶renden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.1.2 </span></b><span>GestÃ¼tzt auf § 238 PBG kann sodann nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung in AusnahmefÃ¤llen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung, eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt kann die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens gestÃ¼tzt auf die Ãsthetikvorschrift verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.1.3 </span></b><span>Aufgrund der offenen Formulierung von § </span>238<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220511&amp;W10_KEY=5238855&amp;nTrefferzeile=6&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx4"></a> PBG<b> </b><span>verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § </span>238<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220511&amp;W10_KEY=5238855&amp;nTrefferzeile=6&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx4"></a> PBG<b> </b><span>ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00384, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>In seinem Bauentscheid hat der Gemeinderat bezÃ¼glich Einordnung und Gestaltung festgehalten, das geplante Mehrfamilienhaus weise eine polygonale GrundflÃ¤che auf, die gegen Norden mit zwei abgespreizten GebÃ¤udeflÃ¼geln einen eingezogenen Eingangsbereich ausbildeten. Das als zweigeschossiges GebÃ¤ude in Erscheinung tretende Mehrfamilienhaus solle mit einer AussenwÃ¤rmedÃ¤mmung mit hinterlÃ¼fteter Fassade erstellt werden. FÃ¼r die grossflÃ¤chigen Verglasungen seien Holz-Metall-Rahmen vorgesehen. Die Deckenstirnen beim Dach sowie zwischen dem Erd- und Obergeschoss sollten als durchgehende, auskragende BÃ¤nder, die sich gegen SÃ¼den in Balkone bzw. BalkonÃ¼berdachungen ausweiteten, gestaltet werden. Das Dach solle extensiv begrÃ¼nt werden. Das Bauvorhaben entspreche grundsÃ¤tzlich den gestalterischen Anforderungen. Das detaillierte Farb- und Materialkonzept sei vor Baufreigabe vorzulegen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte gestÃ¼tzt auf die Akten und nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins aus, das geplante GebÃ¤ude weise einen polygonalen Grundriss mit zwei gegen Norden ungleichmÃ¤ssig abgespreizten GebÃ¤udeflÃ¼geln auf und trete zweigeschossig in Erscheinung. WÃ¤hrend die Nordfassade mehrheitlich FensterbÃ¤nder zierten, wÃ¼rden die weiteren Fassaden von grossflÃ¤chigen FensterflÃ¤chen dominiert. Die gegen den See gerichteten Balkone wiesen geschwungene Formen auf. Ãberdacht werde das GebÃ¤ude mit einem Flachdach, welches die darunterliegenden Balkone miterfasse.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.3.1 </span></b><span>Die Bauparzelle falle im SÃ¼den (seeseitig) steil gegen den F-Weg ab, doch fÃ¼hre die exponierte Lage nicht zur Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG. Sowohl entlang der E-Strasse als auch der Wegparzelle seien Ã¼berwiegend Satteldachbauten zu sehen. Doch bezeugten diese derart unterschiedliche Architekturstile, dass trotz der gemeinsamen Dachform mitnichten von einem einheitlichen Quartier gesprochen werden kÃ¶nne. Selbst die entlang der Wegparzelle befindlichen Satteldachbauten liessen sich nicht einem gemeinsamen Baustil zuordnen. Des Weiteren befÃ¤nden sich in unmittelbarer NÃ¤he zur Bauparzelle bereits Flachdachbauten, so etwa auf den unmittelbar Ã¶stlichen Nachbarparzellen. Die auf letzteren stehenden Bauten zeichneten sich wie das Bauprojekt durch komplexe Grundrissformen, grossflÃ¤chige Befensterungen sowie geschwungene Balkone aus.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.3.2 </span></b>Das Projekt nehme damit einen im Quartier bereits vorhandenen Baustil auf und fÃ¼hre diesen weiter. Auch in seiner HÃ¶he nehme das geplante GebÃ¤ude auf diese Nachbarbauten Bezug. Ein Bruch mit dem Vorbestehenden werde daher gerade nicht provoziert. Sodann sei das Projekt gegen den See hin wegen der grossflÃ¤chigen Befensterung und der geschwungenen Balkone leicht gestaltet. Indem es mindestens 12 m von der Krete abrÃ¼cke, nehme es auf die exponierte Lage hinreichend RÃ¼cksicht. UmstÃ¤nde, welche eine Reduktion der Baumasse rechtfertigten, seien angesichts der baulichen Umgebung ebenfalls nicht vorhanden. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b><span>Diese ErwÃ¤gungen der Vorinstanz stÃ¼tzen sich auf die Akten und insbesondere auch auf die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen sich als zutreffend und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfÃ¤nglich darauf verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Jenen ist anzufÃ¼gen, dass das geplante GebÃ¤ude nicht nur hinsichtlich seiner HÃ¶he, sondern auch seiner GrundflÃ¤che und Dimension mit den Ã¶stlichen Nachbarbauten vergleichbar ist. Ãberdies weisen die beiden unmittelbar westlich befindlichen Liegenschaften eine gebogene Fassadenform auf. Insofern nimmt die Neubaute Bezug und RÃ¼cksicht auf die bauliche Umgebung und besteht keinesfalls ein stÃ¶render optischer Kontrast zu den weiteren umliegenden Bauten, welche sich in etwas weiterer Entfernung befinden. Aus dem Vorbringen der exponierten Lage an der Hangkante kann nichts Gegenteiliges abgeleitet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.4.2 </span></b>Auch wenn es sich bei § 238 PBG um eine <span>positive Ã¤sthetische Generalklausel handelt, muss sich das vorliegende Bauprojekt nach dem hier massgeblichen Abs. 1 nicht ''gut'', sondern lediglich âgenÃ¼gendâ einordnen. Dass dieses Erfordernis erfÃ¼llt ist, hat das Baurekursgericht in seinen ErwÃ¤gungen </span><span>nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung beurteilt. Das subjektive Empfinden des BeschwerdefÃ¼hrers, welcher das Bauvorhaben als Ã¼bertrieben und selbstgefÃ¤llig bezeichnet, vermag die Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts nicht infrage zu stellen. <span>Schliesslich enthÃ¤lt die Baubewilligung bezÃ¼glich der Gestaltung die Auflage, das Farb- und Materialkonzept vor der AusfÃ¼hrung zur Bewilligung vorzulegen. Damit wird eine sorgfÃ¤ltige und zurÃ¼ckhaltend gewÃ¤hlte Materialisierung sichergestellt.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.4.3 </span></b>Zusammenfassend <span>hÃ¤lt auch die Ã¤sthetische Beurteilung der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Der Gemeinderat hat sein Ermessen nicht Ã¼berschritten, indem er dem Bauprojekt eine genÃ¼gende Einordnung attestierte. D</span>as Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschÃ¼tzt und auch den geforderten Volumenverzicht gestÃ¼tzt auf Art. 238 PBG verneint. <span>SÃ¤mtliche RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers erwiesen sich damit als unbehelflich. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ </span>70 <span>in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist er zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 130.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'630.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, <span>der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>