<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2007.00009</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207192&amp;W10_KEY=4467131&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2007.00009</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.06.2009 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung; Wiederaufnahme von VR.2006.2</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Nutzungsordnung: Zuweisung von Teilflächen der bisherigen Wohnzonenfläche in die Freihaltezone.<br/><br/>Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1).<br/>Wird bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt eine Nichteinzonung vor, die in der Regel entschädigungslos hinzunehmen ist (E. 2).<br/>Die mit der stadtzürcherischen BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (E. 3).<br/>Nichteinzonungen treffen den Eigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich (E. 4). Die beiden streitbetroffenen Teilflächen sind weder unter quantitativen noch unter qualitativen Gesichtspunkten als Baulücken zu würdigen (E. 4.2). Der Rekurrent hat zwar für die Erschliessung der Teilflächen nicht unerhebliche Kosten aufgewendet. Indes ist eine zeitliche Komponente zu berücksichtigen: Bemüht sich ein Grundeigentümer über mehr als 20 bis 25 Jahre nicht um eine Überbauung seines erschlossenen Grundstückes, so kann er nicht darauf vertrauen, dass sein Grundstück auch nach Inkrafttreten des RPG eine Bauzone zugewiesen bleibt (E. 4.3).<br/>Bestätigung der Berechnung der Heimschlagsentschädigung (E. 5).<br/><br/>Abweisung des Rekurses, soweit nicht durch Rückzug erledigt.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKOSTEN">ERSCHLIESSUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAGSENTSCHÃDIGUNG">HEIMSCHLAGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8415" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2007.00009</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><a id="Anonym_Ruolo_REKU_1_1_2">Staat ZÃ¼rich,</a> durch RA A,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_4_16">Stadt ZÃ¼rich,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_5_20">den Stadtrat,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend materielle Enteignung; <br/> Wiederaufnahme von VR.2006.00002,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das dem Kanton ZÃ¼rich gehÃ¶rende unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 16'478.8 m² lag nach der Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt ZÃ¼rich (BZO 1963) mit ca. 12'682 m² in der Freihaltezone und mit ca. 3'797 m² in der Wohnzone D. In der Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 1992 wurde diese Bau- und Zonenordnung revidiert (BZO 1992), so dass von der bisherigen WohnzonenflÃ¤che TeilflÃ¤chen von ca. 3'060 m² und ca. 141.8 m² zur Freihaltezone geschlagen wurden, wÃ¤hrend eine FlÃ¤che von ca. 595 m² der neuen Bauzone W2 zugeteilt wurde. Nach Genehmigung der neuen Freihaltezonen durch den Regierungsrat traten diese Festlegungen am 11. Oktober 1997 in Kraft.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 5. Mai 1998 meldete der Kanton ZÃ¼rich eine EntschÃ¤digungsforderung aus materieller Enteignung Ã¼ber Fr. 3'278'000.- (4'400 m² Ã Fr. 745.-) nebst Zins an. Da sich die Parteien Ã¼ber eine EntschÃ¤digung nicht einigen konnten, ersuchte die Stadt ZÃ¼rich das Statthalter­amt des Bezirks ZÃ¼rich am 24. Juli 2003 um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 4. August 2003 an die SchÃ¤tzungskommission I zur DurchfÃ¼hrung des SchÃ¤tzungsverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">Im SchÃ¤tzungsverfahren verlangte die Stadt ZÃ¼rich als KlÃ¤gerin die Feststellung, dass keine materielle Enteignung vorliege. Weiter stellte sie verschiedene EventualantrÃ¤ge mit Bezug auf die EntschÃ¤digungshÃ¶he, den Zins und das Zugrecht. Der Kanton ZÃ¼rich als Beklagter verlangte in der Klageantwort eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung von Fr. 3'361'890.- nebst Zins ab 5. Mai 1998; er anerkannte das Zugrecht, machte das Heimschlagsrecht und das Ausdehnungsrecht geltend und verlangte fÃ¼r das ganze abzutretende GrundstÃ¼ck Fr. 4'810'540.-. Die Stadt ZÃ¼rich anerkannte darauf in der Replik das Heimschlagsrecht fÃ¼r die der Freihaltezone zugewiesenen FlÃ¤chen und beantragte dafÃ¼r eine EntschÃ¤digung von Fr. 992.- fÃ¼r ca. 141.8 m² (Fr. 7.-/m²) und Fr. 28'500.- fÃ¼r ca. 2'850 m² (Fr. 10.-/m²), je zuzÃ¼glich Zins ab 11. November 2003. Im weiteren Umfang lehnte sie das Heimschlags- und das Ausdehnungsrecht ab, eventuell seien die EntschÃ¤digungen dafÃ¼r auf Fr. 299'250.- fÃ¼r ca. 595 m² (Fr. 450.-/m²) und ca. 210 m² (Fr. 150.-/m²) sowie Fr. 88'774.- fÃ¼r ca. 12'682 m² (Fr. 7.-/m²) festzusetzen, je zuzÃ¼glich Zins ab 11. November 2003.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 18. August 2005 stellte die SchÃ¤tzungskommission fest, dass die Zuweisung der beiden TeilflÃ¤chen von ca. 3'060 m² und ca. 141.8 m² zur Freihaltezone keine materielle Entscheidung bewirkt hÃ¤tten (Disp.-Ziff. 1). Weiter anerkannte sie das Heimschlagsrecht des Kantons ZÃ¼rich fÃ¼r TeilflÃ¤chen von ca. 3'060 m² plus ca. 141.8 m² sowie fÃ¼r die der W2-Zone zugewiesene TeilflÃ¤che von ca. 595 m² (Disp.-Ziff. 2 und 3), verweigerte ein solches hingegen fÃ¼r die der Freihaltezone zugewiesene TeilflÃ¤che von ca. 12'682 m² (Disp.-Ziff. 4). FÃ¼r die heimgeschlagenen FlÃ¤chen sollten unter Vorbehalt des genauen Nachmasses fÃ¼r ca. 2'850 m² Fr. 85'500.- (Fr. 30.-/m²), fÃ¼r ca. 210 m² Fr. 31'500.- (Fr. 150.-/m²), fÃ¼r ca. 141.8 m² Fr. 2'127.- (Fr. 15.-/m²) und fÃ¼r ca. 595 m² Fr. 654'500.- (Fr. 1'100.-/m²) entrichtet werden (Disp.-Ziff. 5 bis 9), wobei diese EntschÃ¤digung ab 11. November 2003 zum jeweiligen Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu verzinsen waren (Disp.-Ziff. 10). Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden der KlÃ¤gerin auferlegt, eine ParteientschÃ¤digung wurde nicht zugesprochen (Disp.-Ziff. 11). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den SchÃ¤tzungsentscheid erhob der Kanton ZÃ¼rich am 21. Juli 2006 Rekurs und beantragte in seiner RekursbegrÃ¼ndung vom 4. September 2006 im Hauptantrag die Feststellung einer materiellen Enteignung sowie eine EntschÃ¤digung Ã¼ber insgesamt Fr. 4'392'869.60 (Fr. 1'372.-/m²) zuzÃ¼glich Zins ab 5. Mai 1998. FÃ¼r den Fall, dass diese AntrÃ¤ge abgewiesen wÃ¼rden, beantragte er HeimschlagsentschÃ¤digungen von Fr. 142'500.- fÃ¼r ca. 2'850 m² (Fr. 50.-/m²), Fr. 7'090.- fÃ¼r ca. 141.8 m² (Fr. 50.-/m²) und Fr. 714'000.- fÃ¼r ca. 595 m² (Fr. 1'372.-/m²), je zuzÃ¼glich Zins ab 11. November 2003. Zum Verfahren selber beantragte der Rekurrent, es sei ein zweiter Schriftenwechsel durchzufÃ¼hren, die Kosten seien der Rekursgegnerin aufzuerlegen und dem Rekurrenten sei eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. </p> <p class="Urteilstext">Die Stadt ZÃ¼rich beantragte mit Rekursantwort vom 4. Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolgen zu Lasten des Rekurrenten. Die SchÃ¤tzungskommission verzichtete am 6. Oktober 2006 auf eine Vernehmlassung. </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 7. Dezember 2006 wies das Verwaltungsgericht den Rekurs ab (VR.2006.0002), ohne dem Rekurrenten zuvor ausdrÃ¼cklich Gelegenheit zur Stellungnahme zur Rekursantwort gegeben zu haben. Eine hiergegen erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Kantons ZÃ¼rich hiess das Bundesgericht am 14. August 2007 wegen Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs gut und wies die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht. Im wiederaufgenommenen Verfahren wurde dem Rekurrenten Frist zur Stellungnahme zur Rekursantwort angesetzt, worauf dieser sich mit Replik vom 31. Oktober 2007 Ã¤usserte. Darin reduzierte er sein EntschÃ¤digungsbegehren von ursprÃ¼nglich Fr. 4'392'869.60 auf Fr. 3'521'980.- (Fr. 1'110.-/m²) und im Eventualbegehren bezÃ¼glich einer FlÃ¤che von ca. 595 m² von bisher Fr. 714'000.- auf Fr. 654'500.- (Fr. 1'100.-/m²). Zudem beantragte er die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss den §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>In seiner Replik beantragt der Rekurrent, es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. FÃ¼r das Verwaltungsgericht besteht kein Anlass fÃ¼r eine derartige Beweiserhebung. Ob sich die betroffenen GrundstÃ¼cksteile im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet befinden und ob sie genÃ¼gend erschlossen sind, lÃ¤sst sich anhand der SchÃ¤tzungsakten und der im Rekursverfahren eingelegten Fotografien beurteilen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrÃ¤n­kungen, die Ã¤hnlich einer Enteignung wirken, volle EntschÃ¤digung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinne liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.). </p> <p class="Urteilstext">Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss. Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan im Sinne des RPG verfÃ¼gte, der die Bauzonen entsprechend Art. 15 RPG in zweckmÃ¤ssiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet und weitgehend Ã¼berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs‑und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschÃ¤digungslos hinzunehmen ist (BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4, 121 II 417 E. 3; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; HÃ¤nni, S. 601 ff.). Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht Ã¼berdies festgehalten, dass eine Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende BZO ablÃ¶st, generell und unbesehen von der tatsÃ¤chlichen Umsetzung raumplanerischer GrundsÃ¤tze in der frÃ¼heren Ordnung, keine Auszonung bewirken kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die PlanungsbehÃ¶rden bei der erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen GrundsÃ¤tze eher von entschÃ¤digungs- statt von raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481 E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c). </p> <p class="Urteilstext">Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht und damit auch fÃ¼r das Vorliegen einer materiellen Enteignung und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier also der 11. Oktober 1997.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit Erlass der BZO 1992 hat die Rekursgegnerin ihre vor Inkrafttreten des RPG festgesetzte BZO 1963 erstmals an die Anforderungen des RPG angepasst. Die mit der BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von GrundstÃ¼cken zur Freihaltezone stellt daher nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (vgl. BGE 132 II 218 E. 2.1 betr. KÃ¼rberghang; vgl. auch bereits RB 1997 Nr. 119 betr. BurghÃ¶lzlihÃ¼gel; VGr, 23. Januar 2003 betr. BÃ¼rglihÃ¼gel, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch, bestÃ¤tigt durch BGr, 4. November 2003, 1A.72/2003 E. 5 in: ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch). </p> <p class="Urteilstext">Was der Rekurrent dagegen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Nach der vorstehend dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt es bei der erstmaligen Schaffung einer RPG-konformen Nutzungsordnung nicht darauf an, ob die frÃ¼here Ordnung einzelne raumplanerische GrundsÃ¤tze bereits beachtete oder nicht. Ebenso wenig kann es eine Rolle spielen, ob eine altrechtliche Bauzone infolge Verzugs des Plangebers durch das weitgehend Ã¼berbaute Gebiet als vorlÃ¤ufige Bauzone im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG abgelÃ¶st wurde. Die Ã¼bergangsrechtliche BeschrÃ¤nkung der Bauzone auf das weitgehend Ã¼berbaute Gebiet entband die Rekursgegnerin nicht vom Erlass einer umfassenden Nutzungsplanung, welche alle massgeblichen Gesichtspunkte einzubeziehen hatte. Bei dieser Aufgabe musste sie sich mÃ¶glichst frei und ohne Furcht vor entschÃ¤digungsrechtlichen AnsprÃ¼chen an raumplanerischen Kriterien orientieren kÃ¶nnen. Der Umstand, dass dabei allenfalls auch weitgehend Ã¼berbautes Gebiet erstmals einer Nichtbauzone zugewiesen wurde, ist daher ausschliesslich im Rahmen der ausnahmsweisen EntschÃ¤digung einer Nichteinzonung zu berÃ¼cksichtigen (vgl. bereits BGE 121 II 417 E. 3e). Im Ãbrigen ist zu bemerken, dass die Rechtsprechung den Begriff des Ã¼berbauten Gebietes sowohl bei der Anwendung von Art. 36 Abs. 3 RPG als auch von Art. 15 lit. a RPG stets gleichermassen eng verstanden hat (BGE 132 II 218 E. 4.1, 121 II 417 E. 5a, 119 Ib 124 E. 4b und 119 Ib 138 E. 5b). </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die SchÃ¤tzungskommission zutreffend vom Vorliegen einer Nichteinzonung ausgegangen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nichteinzonungen treffen den EigentÃ¼mer nur ausnahmsweise enteignungsÃ¤hnlich, etwa dann, wenn er Ã¼berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewÃ¤sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck unter UmstÃ¤nden hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2, 125 II 431 E. 4a mit Hinweisen). Diese Fallgruppen bilden zwar in sich keine geschlossenen TatbestÃ¤nde, lassen aber ein nach den verschiedenen Kriterien getrenntes PrÃ¼fungsprogramm zu, wobei die einzelnen Faktoren letztlich in einer Gesamtsicht zu gewichten sind (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Rekurrent macht in erster Linie geltend, die fraglichen GrundstÃ¼cksteile bildeten BaulÃ¼cken im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet. Unter BaulÃ¼cken sind einzelne unÃ¼berbaute Parzellen zu verstehen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe FlÃ¤che aufweisen. Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend von der sie umgebenden Ãberbauung geprÃ¤gt, das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, 121 II 417 E. 5a S. 424). Im Gegensatz dazu sind grÃ¶ssere unÃ¼berbaute FlÃ¤chen im Siedlungsgebiet, die etwa der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der ErhÃ¶hung der WohnqualitÃ¤t durch GrÃ¼nflÃ¤chen oder der Schaffung von Freizeitbereichen dienen, nicht dem weitgehend Ã¼berbauten Gebiet zuzurechnen, da solche FlÃ¤chen nicht von der sie umgebenden Ãberbauung geprÃ¤gt sind, sondern eine eigenstÃ¤ndige Funktion aufweisen (BGE 132 II 218 E. 4.4.4 und BGr, 4. November 2003, 1A. 72/2003 E. 4.4.1, in ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im vorliegenden Fall besteht bei der Beurteilung der ZugehÃ¶rigkeit zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet vorerst kein Anlass, zwischen den beiden TeilflÃ¤chen von ca. 3'060 m² westlich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 und des Spickels Ã¼ber ca. 141.8 m² Ã¶stlich davon zu unterscheiden. Die beiden FlÃ¤chen unterscheiden sich mit Bezug auf Lage und ZugehÃ¶rigkeit zur sÃ¼dlichen Ãberbauung nicht wesentlich voneinander. </p> <p class="Erwgung3">Die beiden FlÃ¤chen befinden sich nicht innerhalb eines geschlossenen Siedlungsbereichs, sondern an dessen Rand. Das praktisch vollstÃ¤ndig Ã¼berbaute Wohngebiet liegt sÃ¼dlich der Morgentalstrasse, wÃ¤hrend auf deren Nordseite ein grossflÃ¤chiges Freihaltegebiet anschliesst mit dem Friedhof Manegg einerseits und dem sÃ¼dwestlich daran grenzenden, Richtung Sihltal abfallenden Hang andererseits. Dieses Freihaltegebiet bildet insgesamt Teil des im Westen der Stadt ZÃ¼rich gelegenen Erholungsraums entlang der Zimmerberg/Ãetlibergkette. Angesichts dieser Lage sind die beiden FlÃ¤chen (zusammen betrachtet) weder unter quantitativen noch unter qualitativen Gesichtspunkten als BaulÃ¼cke zu wÃ¼rdigen bzw. dem weitgehend Ã¼berbauten Gebiet zuzurechnen. Die gegebene Ãberbauungssituation verdiente bei der anstehenden nutzungsplanerischen Abgrenzung zwischen Bau- und Nichtbauzone erhÃ¶hte Aufmerksamkeit; sie gebot nicht zwingend eine Einzonung der beiden FlÃ¤chen, sondern stellte es der Rekursgegnerin frei, diese den Zwecken der daran anschliessenden Freihaltezonen unterzuordnen. Die eher kleinmassstÃ¤blichen ReiheneinfamilienhÃ¤user sÃ¼dlich der Morgentalstrasse vermÃ¶gen das gegenÃ¼berliegende Land nÃ¶rdlich der Morgentalstrasse auch nicht derart zu prÃ¤gen, dass dies die Einzonung einer Bautiefe entlang der Strasse erfordert hÃ¤tte. Daran Ã¤ndert auch das auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 realisierte Altersheim nichts. Dieser Bau erscheint bereits in seiner Ã¤usseren Erscheinung nicht als zum angrenzenden Wohnquartier gehÃ¶rig und bildet auf der Nordseite der Morgentalstrasse eine singulÃ¤re Baute, die allseitig vom streitbetroffenen GrundstÃ¼ck umgeben wird. Das Altersheim vermag daher die umliegende FreihalteflÃ¤che weder im gesamten Zusammenhang noch im nÃ¤heren Umgebungsbereich weiter zu determinieren. Ebenso wenig kann der im EinmÃ¼ndungsbereich des DunkelhÃ¶lzliwegs in die Morgentalstrasse liegende unterirdische Sperrmuffenschacht als in irgendeiner Weise massgebend fÃ¼r die SiedlungszugehÃ¶rigkeit der strittigen FlÃ¤chen angesehen werden. Die Morgentalstrasse samt dem am westlichen Ende der strittigen FlÃ¤che anschliessenden Kehrplatz eignet sich daher durchaus als Linie zur Begrenzung der Bauzone, auch wenn bei der neuen LinienfÃ¼hrung der bestehende Altersheimbau umfahren werden musste.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission ist daher zu Recht zum Schluss gelangt, die fraglichen FlÃ¤chen hÃ¤tten am Stichtag nicht im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet gelegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die streitbetroffenen TeilflÃ¤chen waren am Stichtag durch die Morgentalstrasse mit den darin verlaufenden Leitungen vollstÃ¤ndig erschlossen und lagen innerhalb des vom Regierungsrat am 7. Juli 1993 genehmigten Generellen Kanalisationsprojekts (GKP) der Stadt ZÃ¼rich. Da die altrechtliche Bauzone auf der Nordseite der Morgentalstrasse nur gerade eine Bautiefe erfasste, wÃ¤ren zur Realisierung einer Ãberbauung keine weiteren Erschliessungsmassnahmen mehr notwendig gewesen. Auch ein Quartierplan war nicht mehr nÃ¶tig, nachdem ein solcher fÃ¼r das Wohngebiet sÃ¼dlich der Morgentalstrasse ohne Einbezug der fraglichen FlÃ¤chen nordseits bereits festgesetzt worden war. Unter diesem Gesichtspunkt ist daher weiter zu prÃ¼fen, ob der Rekurrent fÃ¼r diese Erschliessung bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat und er gestÃ¼tzt darauf auf eine Einzonung vertrauen durfte. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die Rekursgegnerin erstellte die Morgentalstrasse (geplant als Rauchwiesenstrasse) samt Kanalisation im Ã¶ffentlichen Verfahren und erhob dafÃ¼r 1947 von den damaligen EigentÃ¼mern der heutigen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 03 Mehrwert-, Trottoir- und DolenbeitrÃ¤ge von Fr. 39'635.- fÃ¼r die relevante altrechtliche BauzonenflÃ¤che von ca. 5'933 m², d.h. knapp Fr. 6.68/m². Der Rekurrent erwarb 1948 mehrere GrundstÃ¼cke, darunter auch die streitbetroffenen mit einer GesamtflÃ¤che von total 24'078.4 m² zu einem Preis von Fr. 23.-/m². </p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission bewertete diese Aufwendung nicht als erheblich. Es lasse sich heute nicht mehr eruieren, welchen Wert die Vertragsparteien damals dem Bauland und welchen dem Landwirtschaftsland zumassen. Die bezahlten ErschliessungsbeitrÃ¤ge seien aber durch Verkauf des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 bzw. Realisierung des Altersheims sowie durch den Verbleib von ca. 595 m² in der Bauzone fÃ¼r einen FlÃ¤chenanteil von 46 % verwertet worden und daher nur im Umfang von Fr. 21'400.- nutzlos geworden seien. Dies entspreche bezogen auf 5'933 m² rund Fr. 3.60/m² und mache bezogen auf den Kaufpreis von Fr. 23.- rund 15.5 % aus. Da sich dieser Anteil am Kaufpreis fÃ¼r die Erschliessung nicht nur auf die BauflÃ¤chen, sondern auf die gesamte GrundstÃ¼cksflÃ¤che beziehe, kÃ¶nne bei diesen 15.5 % nicht von erheblichen nutzlos gewordenen Erschliessungsaufwendungen gesprochen werden. Dies umso weniger, als dieser Aufwand rund 50 Jahre vor dem Stichtag erfolgt sei und der Beklagte seit dem Erwerb keine weiteren Investitionen in eine Ãberbauung getÃ¤tigt habe. </p> <p class="Urteilstext">Der Rekurrent ist der Meinung, diese BeitrÃ¤ge lÃ¤gen bezogen auf den Kaufpreis im Ã¼blichen Rahmen und seien daher erheblich. DemgegenÃ¼ber erachtet die Rekursgegnerin die Aufwendungen quantitativ nicht als erheblich. Sie seien auch aus zeitlichen GrÃ¼nden nicht mehr entschÃ¤digungsbegrÃ¼ndend, weshalb ein darauf gestÃ¼tzter Einzonungsanspruch als verjÃ¤hrt anzusehen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>In der Rechtsprechung existieren kaum Entscheide zur Frage, welche Investitionen im Hinblick auf eine kÃ¼nftige Ãberbauung unter dem Gesichtspunkt des enteignungsrechtlichen Einzonungsgebots als erheblich gelten kÃ¶nnen. In einem Fall aus StÃ¤fa hat das Verwaltungsgericht Investitionen aus den Jahren 1969 und 1972 von ca. Fr. 14'000.- fÃ¼r ein 2'300 m² grosses GrundstÃ¼ck als massgeblich erachtet, wobei die Aufwendungen zwischen 13 bis 16 Jahre vor der neuen Zonenordnung und 17 bis 20 Jahre vor deren Inkrafttreten erfolgt waren (VK.1993.00017). Das Bundesgericht hob diesen Entscheid wegen MÃ¤ngeln des GKP und Fehlen eines Quartierplanes auf, ohne sich zur Erheblichkeit der Investitionen zu Ã¤ussern (BGE 122 II 455). Im Entscheid betreffend BÃ¼rglihÃ¼gel erachteten sowohl das Verwaltungsgericht als auch das Bundesgericht Erschliessungsinvestitionen, welche rund 100 Jahre frÃ¼her getÃ¤tigt worden waren, als nicht mehr massgebend (VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch; BGr, 4. November 2003, 1A. 72/2003 E. 5, in: ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch). In einem Fall betreffend die Gemeinde Niederlenz bejahte das Bundesgericht die Erheblichkeit von Erschliessungsinvestitionen, welche rund 25 % des Kaufpreises ausmachten, mehr als 10 Jahre vor dem Stichtag bezahlt wurden, aber tatsÃ¤chlich bis relativ kurz vor dem Stichtag dem Erschliessungsbau dienten (BGE 125 II 431 E. 5b). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Im vorliegenden Fall ist vorab zu klÃ¤ren, in welchem VerhÃ¤ltnis die fÃ¼r eine allfÃ¤llige Ãberbauung aufgewendeten Investitionen zum GrundstÃ¼ckswert stehen. Die dazu angestellten Berechnungen der Vorinstanz sind nicht Ã¼berzeugend. Auch wenn zu berÃ¼cksichtigen ist, dass die erhobenen BeitrÃ¤ge dank dem Verbleib eines Teils der altrechtlich eingezonten FlÃ¤chen in der Bauzone verwertet werden konnten bzw. kÃ¶nnen, bleibt es fÃ¼r die betroffenen nicht eingezonten TeilflÃ¤chen dabei, dass ein Anteil von Fr. 6.68/m² fÃ¼r deren Erschliessung bezahlt worden ist. Auch kann entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht gesagt werden, die BeitrÃ¤ge seien fÃ¼r die Erschliessung der gesamten GrundstÃ¼cksflÃ¤che bezahlt worden, denn die (betragsmÃ¤ssig am meisten ins Gewicht fallenden) MehrwertsbeitrÃ¤ge wurden klar nur fÃ¼r die BauzonenflÃ¤che und die Trottoir- und DolenbeitrÃ¤ge und einzig fÃ¼r die AnstosslÃ¤nge an der Morgentalstrasse erhoben. Der Wert der nicht eingezonten TeilflÃ¤chen dÃ¼rfte damals allerdings einiges Ã¼ber dem bezahlten Mischpreis von Fr. 23.-/m² fÃ¼r eine GesamtflÃ¤che von 24'078.40 m² gelegen haben. Selbst wenn hier mit der Rekursgegnerin ein Preis von ca. Fr. 37.-/m² angenommen wÃ¼rde, resultierte daraus ein Erschliessungskostenanteil von 18 % am Gesamtwert. Dieser Anteil liegt innerhalb eines durchaus Ã¼blichen Rahmens und kann fÃ¼r sich allein betrachtet und entgegen der Beurteilung der Vorinstanz nicht als unerheblich bezeichnet werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Damit kommt der zeitlichen Komponente entscheidendes Gewicht zu. Es fragt sich, fÃ¼r welche maximale Dauer eine an sich erhebliche Ãberbauungsinvestition unter enteignungsrechtlichen Gesichtspunkten eine schutzwÃ¼rdige Vertrauensposition des GrundeigentÃ¼mers auf Einzonung dieses Landes aufrechterhalten kann. Als Ausgangspunkt fÃ¼r eine Antwort ist vorerst zu beachten, dass alle Ã¶ffentlichrechtlichen AnsprÃ¼che unabhÃ¤ngig davon, ob sie von Privaten oder vom Gemeinwesen erhoben werden, der VerjÃ¤hrung unterliegen. Zur Bestimmung der massgebenden VerjÃ¤hrungsfrist ist bei Fehlen einer gesetzlichen Bestimmung auf eine Ã¶ffentlichrechtliche Regelung fÃ¼r verwandte Sachverhalte abzustellen. Falls eine solche fehlt, kann das Gericht privatrechtliche Bestimmungen analog anwenden oder eine eigene Regelung aufstellen (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 778 f. und 790 mit Hinweisen). Vorliegend geht es nun zwar nicht um den Einzonungsanspruch als solchen und auch nicht um die VerjÃ¤hrung der EnteignungsentschÃ¤digung, sondern um den zunehmenden Verfall einer Vertrauensposition im zeitlichen Ablauf. Es muss aber auch hier gelten, dass ein Privater nicht beliebig lange darauf vertrauen darf, dass ihm eine einmal zugesicherte Bauchance auf unbestimmte Zeit erhalten bleibt, obwohl er selber wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit keine eigenen Anstrengungen fÃ¼r eine Ãberbauung seines GrundstÃ¼ckes mehr unternimmt. Als Richtschnur fÃ¼r die zeitliche Komponente drÃ¤ngt sich von der Natur der Sache her der ungefÃ¤hre Planungshorizont der Richt- und Nutzungsplanung auf. Auch die vor EinfÃ¼hrung des RPG erlassenen ZonenplÃ¤ne beruhten auf Erwartungen betreffend die bauliche Entwicklung innerhalb eines absehbaren Zeitrahmens und schÃ¼tzten die Privaten nicht auf alle Zeiten vor Ãnderungen zu ihrem Nachteil. Unter dem kantonalen Baugesetz fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 des Kantons ZÃ¼rich sollte bei einer Zoneneinteilung zwar nicht ohne Not von einer einmal getroffenen Zonenordnung abgewichen werden, jedoch durften dabei verfehlte Dispositionen durchaus ausser Acht gelassen und Fehlentwicklungen gehemmt werden (vgl. Hans Egger, EinfÃ¼hrung in das zÃ¼rcherische Baurecht, 1970, S. 108). Wenn sich nun ein GrundeigentÃ¼mer trotz einer bereits erfolgten betrÃ¤chtlichen Erschliessungsinvestition Ã¼ber mehr als 20 bis 25 Jahre nicht weiter um eine Ãberbauung seines erschlossenen GrundstÃ¼cks bemÃ¼hte, so konnte er nach Ablauf dieser Zeit nicht mehr darauf vertrauen, dass sein GrundstÃ¼ck auch nach Inkrafttreten des RPG einer Bauzone zugewiesen bleibt. Es musste dem Plangeber in diesen FÃ¤llen offen stehen, den innerhalb des Planungshorizontes erwarteten Baulandbedarf dort zu decken, wo auch tatsÃ¤chlich eine Bereitschaft der GrundeigentÃ¼mer zur Ãberbauung vorhanden ist, ohne dass er dafÃ¼r entschÃ¤digungspflichtig wird.</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall lagen zwischen der Erhebung von ErschliessungsbeitrÃ¤gen und dem Stichtag rund 50 Jahre, zwischen dem Erwerb des GrundstÃ¼cks durch den Rekurrenten und der Zonenplanrevision selber rund 44 Jahre. In dieser Zeit wurde zwar ein Teil des GrundstÃ¼ckes abparzelliert, verkauft und fÃ¼r die Realisierung eines Altersheim genutzt, fÃ¼r die streitbetroffenen FlÃ¤chen aber bekundete der Rekurrent in keiner Weise eine Ãberbauungsabsicht. Unter diesen UmstÃ¤nden durfte er nicht lÃ¤nger darauf vertrauen, dass die im Rahmen des Kaufpreises Ã¼bernommenen ErschliessungsbeitrÃ¤ge durch eine Einzonung geschÃ¼tzt bleiben wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Auch aus den weiteren UmstÃ¤nden lÃ¤sst sich nichts fÃ¼r eine erhÃ¶hte Vertrauensposition des Rekurrenten ableiten. Weder die am 10. MÃ¤rz 1985 erfolgte Ablehnung der stÃ¤dtischen Vorlage auf Zuweisung von insgesamt rund 308 ha Land der Ã¶ffentlichen Hand zur Freihaltezone, noch der Umstand, dass die BZO 1992 eine kleine FlÃ¤che von ca. 595 m² Land zur allfÃ¤lligen Erweiterung des Altersheims in der Bauzone beliess, konnten den Rekurrenten in seiner Hoffnung auf eine Einzonung bestÃ¤rken. Diese UmstÃ¤nde haben bei ihm denn auch nicht zu erneuten Investitionen im Hinblick auf eine Ãberbauung der fraglichen FlÃ¤chen gefÃ¼hrt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Gesamthaft betrachtet bietet der vorliegende Fall keine hinreichenden Besonderheiten, welche eine ausnahmsweise EntschÃ¤digung der Nichteinzonung rechtfertigen kÃ¶nnten. Weder die spezifische Lage der betroffenen FlÃ¤chen im gesamten Siedlungsgebiet noch das Verhalten der Rekursgegnerin beim Bau der Morgentalstrasse oder nachfolgend bei der notwendigen Anpassung der altrechtlichen Zonenordnung an die Erfordernisse des RPG konnten im Rekurrenten die berechtigte Erwartung auf einen Einzonung begrÃ¼nden bzw. perpetuieren. Die SchÃ¤tzungskommission hat daher zu Recht das Vorliegen einer materiellen Enteignung verneint.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Umfang des Heimschlagsrechtes fÃ¼r die einzelnen TeilflÃ¤chen von ca. 595 m² W2-Land, sowie von ca. 3'060 m² Freihaltezonenland westlich und ca. 141.8 m² Freihaltezonenland Ã¶stlich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 bei der EinmÃ¼ndung des DunkelhÃ¶lzliwegs in die Morgentalstrassen gemÃ¤ss den Disp.-Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Entscheides ist im vorliegenden Verfahren nicht angefochten. Umstritten ist jedoch die HeimschlagsentschÃ¤digung, welche im Folgenden fÃ¼r die einzelnen TeilflÃ¤chen gesondert zu ermitteln ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Den Wert der heimgeschlagenen FlÃ¤che von ca. 595 m² Land innerhalb der W2-Zone bemass die SchÃ¤tzungskommission auf Fr. 1'100.-/m². Der Rekurrent machte im Rekursverfahren hinsichtlich dieser FlÃ¤che vorerst einen EntschÃ¤digungsanspruch von Fr. 1'372.-/m² geltend, reduzierte diesen aber in ihrer Replik auf Fr. 1'100.-/m², total Fr. 654'500.-. Damit anerkennt er den SchÃ¤tzungsentscheid in diesem Punkt, was einem TeilrÃ¼ckzug des Rekurses entspricht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Hinsichtlich der ca. 3'060 m² westlich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 ermittelte die SchÃ¤tzungskommission grundsÃ¤tzlich einen Verkehrswert fÃ¼r Freihaltezonenland von Fr. 30.-/m² (Disp.-Ziff. 5), bewertete aber den westlich an die Bauzone angrenzenden Bereich im Ausmass von ca. 210 m² (entsprechend einer Breite von 6 m und einer AnstosslÃ¤nge von 35 m) wegen seiner Nutzbarkeit als GebÃ¤udeumschwung mit Fr. 150.-/m² (Disp.-Ziff. 6). Die EntschÃ¤digung fÃ¼r diese TeilflÃ¤che von ca. 210 m² ist im Rekursverfahren fÃ¼r den Fall, dass das Gericht das Vorliegen einer materiellen Enteignung verneint, nicht angefochten. Gegen die SchÃ¤tzung von Fr. 30.-/m² jedoch wendet der Rekurrent ein, es bestehe kein Anlass, von den Restlandwerten am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel Ã¼ber Fr. 50.-/m² abzuweichen. Die etwas bessere Lage am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel werde durch die 10 Jahre frÃ¼her erfolgte Enteignung wettgemacht. Auch bei den laufenden Enteignungen fÃ¼r die Stadtbahn wÃ¼rden fÃ¼r Nichtbauland (Landwirtschaftszone, Reservezone, Freihaltezone oder Nichtbaubereiche in einem Gestaltungsplan) generell Fr. 50.-/m² bezahlt. </p> <p class="Urteilstext">Die EinwÃ¤nde des Rekurrenten vermÃ¶gen die Richtigkeit der SchÃ¤tzung nicht in Frage zu stellen. Ein Vergleich zwischen den am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel berÃ¼cksichtigten Restlandwerten und den vorliegend geschÃ¤tzten Landpreisen erscheint nicht angebracht, da am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel der Restlandwert von BaulÃ¼cken zwischen den Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken zu schÃ¤tzen war, was zu einem grossen Teil gebÃ¤udenahen Umschwung betraf, der vorliegend bereits separat zu Fr. 150.-/m² abgegolten wird. Was der Rekurrent in seiner Replik dazu vortrÃ¤gt, trifft nicht zu. Das Verwaltungsgericht hatte in jenem Fall (VK.1995.00029) eine materielle Enteignung nur bezÃ¼glich der in der Replik blau gekennzeichneten FlÃ¤chen (Bild 9) bejaht. Nur in diesem Zusammenhang musste daher bei der Bemessung der EnteignungsentschÃ¤digung Ã¼berhaupt ein Restlandwert fÃ¼r Freihaltezonenland in Abzug gebracht werden; fÃ¼r eine EntschÃ¤digung der im Plan des Rekurrenten grÃ¼n umrandeten Bereiche bestand nach dem Entscheid des Verwaltungsgerichts hingegen kein Anlass. Dass diese FlÃ¤chen dennoch zum Preis von Fr. 50.-/m² verkauft worden wÃ¤ren, tut der Rekurrent mit der Berufung auf einen Restlandwert auch nicht dar. Zudem ist die Lage am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel auch nach EinschÃ¤tzung des Rekurrenten besser als an der Morgentalstrasse, und es ist fraglich, ob sich dieser Unterschied durch die Wertsteigerung auf Freihaltezonenland zwischen dem 16. MÃ¤rz 1988 und dem 11. Oktober 1997 ausgleichen lÃ¤sst. </p> <p class="Urteilstext">Untauglich ist auch ein Vergleich mit den Preisen, welche fÃ¼r gewisse Landabtretungen an die Glattalbahn bezahlt wurden. Der Rekurrent selber rÃ¤umt ein, dass der Preis von Fr. 50.-/m² fÃ¼r ganz unterschiedliche FlÃ¤chen wie Landwirtschaftszone, Reservezone, Freihaltezone oder Nichtbaubereiche in einem Gestaltungsplan bezahlt wurde. Bereits daraus lÃ¤sst sich schliessen, dass ein nicht vergleichstauglicher Mischpreis vorliegen muss. Die Rekursgegnerin hat sodann in ihrer Rekursantwort unwidersprochen dargelegt, dass der dort vereinbarte Preis von Fr. 50.-/m² grundsÃ¤tzlich Bauland betraf, fÃ¼r deren Abtretung die EigentÃ¼mer teilweise bereits mittels AusnÃ¼tzungstransfers innerhalb des Quartierplans Oberhauserriet entschÃ¤digt wurden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Dem Ã¶stlich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 gelegenen Spickel von ca. 141.8 m² bei der EinmÃ¼ndung des DunkelhÃ¶lzliweges mass die SchÃ¤tzungskommission aufgrund seiner Lage, Form und GrÃ¶sse nur einen reduzierten Freihaltezonenwert von Fr. 15.-/m² zu. Der Rekurrent bringt dagegen vor, die SchÃ¤tzungskommission stelle damit unzulÃ¤ssigerweise auf die alte Vorgartenpraxis ab, wonach das Land vor der Baulinie geringer entschÃ¤digt worden sei, da es bei der Berechnung des Vergleichsprojektes nicht habe einbezogen werden dÃ¼rfen. Nach § 259 PBG dÃ¼rfe dieses Land nun aber ausgenÃ¼tzt werden und sei daher zum vollen Wert zu entschÃ¤digen. Auch spiele es keine Rolle, dass der Landspickel wegen der Abstandsvorschriften nicht hÃ¤tte selbstÃ¤ndig Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen, denn die AusnÃ¼tzung hÃ¤tte auf das NachbargrundstÃ¼ck Ã¼bertragen werden kÃ¶nnen. Zudem sei der Landspickel auch bereits teilweise mit einer unterirdischen Sperrmuffenstation Ã¼berbaut. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen des Rekurrenten sind nicht nachvollziehbar. Die von ihm erwÃ¤hnte alte Vorgartenpraxis betraf grundsÃ¤tzlich den Wert von Bauland und nicht von Freihaltezonenland; sie hat im Entscheid der SchÃ¤tzungskommission keine erkennbare Rolle gespielt. Insofern sind auch Ãberlegungen zur Ãberbaubarkeit und AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung bei der hier anstehenden Bewertung von Freihaltezonenland nicht weiter von Interesse. Indessen lÃ¤sst es sich durchaus fragen, ob die NÃ¤he zum bestehenden Altersheim den Landspickel nicht gleichermassen wie die ca. 210 m² westlich des Altersheims zum hÃ¶herwertigen Umschwung macht. Die Frage ist jedoch zu verneinen. Das rechteckige LandstÃ¼ck im Westen kÃ¶nnte bei Bedarf als Gartenland bzw. Umschwung fÃ¼r einen Erweiterungsbau des Altersheims auf den zu diesem Zweck eingezonten ca. 595 m² Land dienen. Dies hat trotz der sehr beschrÃ¤nkten NutzungsmÃ¶glichkeiten ausserhalb der Bauzone, auf die der Rekurrent in seiner Replik hinweist, zu gelten. Im Osten des Altersheims jedoch besteht wegen der VerjÃ¼ngung des GrundstÃ¼cks selber keine vergleichbare ErweiterungsmÃ¶glichkeit, die einen sinnvollen Einbezug des Spickels als GebÃ¤udeumschwung zuliesse. Demnach bleibt fÃ¼r diesen Landspickel letztlich nur die Nutzbarkeit als normales Freihaltezonenland, wobei diese Nutzung eben durch Lage, Form und GrÃ¶sse beeintrÃ¤chtigt ist. Im Ãbrigen ist es entgegen der Ansicht der Rekurrenten keineswegs absurd, wenn Freihaltezonenland je nach Lage und Nutzbarkeit dieses Landes differenziert geschÃ¤tzt wird. Bei dieser Differenzierung geht es freilich nicht um die Frage, ob das Land eine gut Ã¼berbaubare Form aufweist, sondern darum, welchen Nutzwert es als Freihaltezonenland im Zusammenhang mit einer bestehenden oder mÃ¶glichen Ãberbauung aufweist. Die SchÃ¤tzung erweist sich damit auch in diesem Punkt als rechtens.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist der Rekurs abzuweisen. Die GerichtsgebÃ¼hr ist entsprechend dem im Rekursverfahren verbleibenden Streitwert von rund Fr. 3'600'000 festzusetzen; die Kosten des Rekursverfahrens sind vollumfÃ¤nglich dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Rekursgegnerin ihrerseits hat keine solche verlangt. </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen, soweit er nicht infolge RÃ¼ckzugs erledigt abgeschrieben wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 40'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 40'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Dem Rekurrenten wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>