<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00340</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203885&amp;W10_KEY=13013571&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00340</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.12.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Das für die Zulässigkeit von Näherbaurechten im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG in Zonen ohne Nutzungsziffern massgebende Vergleichsprojekt (vgl. RB 1996 Nr. 81) ist allein aufgrund der auf dem Baugrundstück selber geltenden primären Baubegrenzungsnormen (Abstands-, Höhenvorschriften u.ä.) zu erstellen. Ein zu nahe an der Grenze stehendes nachbarliches Gebäude (§ 274 Abs. 1 PBG) ist dabei nicht zu berücksichtigen, auch wenn dieses die tatsächliche Überbaubarkeit auf dem Baugrundstück zu beeinträchtigen vermag. Fehlende Legitimation der Gemeinde (E. 2). Ausnützungsziffer (E. 3). Abstandsvorschriften (E. 4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSVORSCHRIFT">ABSTANDSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KNIESTOCK">KNIESTOCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Allgemeines ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DER GEMEINDE">LEGITIMATION DER GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSZIFFER">NUTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSPROJEKT">VERGLEICHSPROJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 250 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 251 lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 274 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2004 Nr. 3</span><br/><span class="gerade">RB 2003 Nr. 76</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte am 4. MÃ¤rz 2003 der Kollektivgesellschaft A dipl. Architekten ETH SIA unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewillligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 an der M-Strasse Nr. 05 in ZÃ¼rich. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhob B am 9. April 2003 Rekurs an die Baurekurskommission und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission I hiess am 22. August 2003 den Rekurs von B teilweise gut. Sie hob den angefochtenen Beschluss der Bausektion insoweit auf, als dieser das Attikageschoss betraf, und lud die Bauherrschaft ein, der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn hinsichtlich der Ausgestaltung des Attikageschosses im Sinne der ErwÃ¤gungen des Urteils abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen. Im Ãbrigen wies die Rekurskommission den Rekurs ab und bestÃ¤tigten den angefochtenen Entscheid im beurteilten Umfang (Disp. Ziffer I). </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 24. September 2003 (VB.2003.00340) beantragte die Stadt ZÃ¼rich dem Verwaltungsgericht, Dispositiv Ziff. I des Rekursentscheides insoweit aufzuheben, als damit der Beschluss der Bausektion vom 4. MÃ¤rz 2003 betreffend Attikageschoss aufgehoben worden war, und die Baubewilligung damit vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 29. September 2003 (VB.2003.00346) erhob auch B Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden war sowie der Baubewilligung vom 4. MÃ¤rz 2003, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission beantragte Abweisung der beiden Beschwerden. Im Verfahren VB.2003.00340 stellte B den Antrag, auf die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich nicht einzutreten, eventuell diese abzuweisen, unter EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der beschwerdefÃ¼hrenden Stadt ZÃ¼rich. Im Verfahren VB.2003.00346 beantragte die A KG dipl. Architekten ETH SIA sowie die Bausektion dem Verwaltungsgericht, die Beschwerde von B abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00340 und VB.2003.00346 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom 22. August 2003 und betreffen das gleiche Bauvorhaben der A KG dipl. Architekten ETH SIA. Die Beschwerdeverfahren sind daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu prÃ¼fen ist vorab die Beschwerdelegitimation der Stadt ZÃ¼rich. </span></p> <p class="Erwgung2"><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist eine Gemeinde zur Beschwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen". Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes zu § 21 VRG in der frÃ¼heren Fassung anerkannte die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der Gemeinde, wenn sie sich fÃ¼r die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder VerwaltungsvermÃ¶gen geltend machte und wenn sie wie eine Privatperson betroffen war (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 62, mit Hinweisen). An diese Rechtsprechung knÃ¼pft auch § 21 lit. b VRG an (RB 1998 Nr. 14; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 70). Indem aber mit § 21 lit.b VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni 1997 die Gemeinde zur rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in einer Weise erweitert worden, wie sie von der Lehre seit langem gefordert (Alfred KÃ¶lz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1978, § 21 N. 79) und von der bisherigen Praxis punktuell bereits vorgenommen wurde (vgl. RB 1993 Nr. 1). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betroffenheit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfÃ¼llen muss, wenn sich die angefochtene VerfÃ¼gung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt (RB 1998 Nr. 13), oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001 Nr. 9 = ZBl 102/2001, S. 525). Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse ist hingegen auch nach der neuen Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat und es ihr einzig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Erfordernis eines aktuellen Rechtsschutzinteresses gilt auch bei Rechtsmittelerhebung durch die Gemeinde (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 64, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die Beschwerdeerhebung, um bloss noch theoretisch bedeutsame Rechtsfragen entscheiden zu lassen, ist unzulÃ¤ssig. Kein aktuelles Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn die Gemeinde sich gegen die Verweigerung einer Baubewilligung wehrt, obschon sich die Bauherrschaft mit der Ablehnung abgefunden hat. Der Gemeinde mangelt es unter diesen UmstÃ¤nden an einem Rechtsschutzinteresse, und ihre Beschwerde strebt unzulÃ¤ssigerweise allein die Beantwortung einer Rechtsfrage an (vgl. hierzu RB 1981 Nr. 9 = ZBl 83/1982, 216; RB 1985 Nr. 10; RB 1987 Nr. 2). Hingegen ist das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde einer Gemeinde gegen einen Rekursentscheid eingetreten, mit welchem mittels Nebenbestimmung die Bauherrschaft verpflichtet wurde, ein GebÃ¤ude in der Kernzone nicht an die Strassengrenze zu stellen, sondern einen Abstand von 6 m von der Strassengrenze einzuhalten (RB 1987 Nr. 2). Denn in diesem Fall wehrte sich die Gemeinde fÃ¼r die richtige Anwendung ihrer kommunalen Kernzonenbestimmungen und hatte die â von der Bauherrschaft akzeptierte â Nebenbestimmung erhebliche Auswirkungen auf das Strassenbild. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Mit der von der Stadt ZÃ¼rich angefochtenen Nebenbestimmung hat die Baurekurs­kommission die Bauherrschaft eingeladen, der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn hinsichtlich der Ausgestaltung des Attikageschosses im Sinne der ErwÃ¤gungen des Urteils abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen. In den ErwÃ¤gungen hielt die Baurekurskommission fest, dass â entsprechend stÃ¤ndiger Rechtssprechung (RB 1993 Nr. 42; BRK in BEZ 1997 Nr. 19 und BEZ 2001 Nr. 40) â das 45°-Profil des (hypothetischen) SchrÃ¤gdaches im Sinn von § 292 lit. b PBG am tatsÃ¤chlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach anzusetzen sei. Zu Unrecht habe die Vorinstanz indessen einen fiktiven Kniestock von 1 m veranschlagt und die Schnittlinie zwischen Fassade und der effektiven Geschossdecke um dieses Mass erhÃ¶ht. Demzufolge sei der angefochtene Beschluss insoweit aufzuheben, als er das Attikageschoss betreffe und die Bauherrschaft sei einzuladen, der BaubehÃ¶rde hinsichtlich der Ausgestaltung des Attikageschosses abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Vorliegend hat die Bauherrschaft die Gutheissung des Rekurses, soweit dieser das Attikageschoss betraf, und die Anordnung der Baurekurskommission, hinsichtlich des Attikageschosses abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen, nicht angefochten. In diesem Punkt ist der Rekursentscheid gegenÃ¼ber der Bauherrschaft rechts­krÃ¤ftig geworden und hat sich diese der verfÃ¼gten Nebenbestimmung zu unterziehen. Die wegen der Ansetzung eines fiktiven Kniestockes erforderliche ZurÃ¼ckversetzung des Attikageschosses beim streitigen Bauprojekt hat als solche keine Auswirkungen auf allgemeine Ã¶ffent­li­che Interessen, z.B. auf das Stadtbild. Mit der Anfechtung des Rekursentscheides will die Stadt ZÃ¼rich allein eine "Grundsatzfrage", nÃ¤mlich ihre zur Rechtsprechung in Widerspruch stehende "Kniestockpraxis" (nochmals) beurteilt haben. Das Interesse der Stadt er­schÃ¶pft sich an der Beantwortung einer Rechtsfrage, welche zudem schon mehrmals behandelt und publiziert wurde. Dies begrÃ¼ndet kein hinreichendes Rechts­schutzbedÃ¼rfnis (RB 1985 Nr. 10). Hinzu kommt, dass § 292 lit. b PBG eine kantonale Norm darstellt, deren Auslegung den Gemeinden keinen besonderen Beurteilungs- und Ermessensspielraum einrÃ¤umt. Vielmehr geht es um die Anwendung einer kantonalrechtlichen Vorschrift, die im ganzen Kanton einheitlich auszulegen und anzuwenden ist. Nach stÃ¤ndiger Praxis ist eine Gemeinde nicht mit der RÃ¼ge zugelassen, die Baurekurskommission habe eine solche Bestimmung unrichtig angewandt (RB 1998 Nr. 14; 1996 Nr. 11; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 66). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich ist aus diesen GrÃ¼nden nicht einzutreten</span>. </p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu prÃ¼fen bleiben die vom BeschwerdefÃ¼hrer B geltend gemachten BauverweigerungsgrÃ¼nde der AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung (nachfolgend Erw. 3) sowie der Abstandsverletzung im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich (nachfolgend Erw. 4). Beide EinwÃ¤nde hat die Baurekurskommission in ihrem Rekursentscheid vom 22. August 2003 verworfen. </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Zur Frage der AusnÃ¼tzung hat die Rekurskommission in ihrem Entscheid ausgefÃ¼hrt, das BaugrundstÃ¼ck sei gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich der Quartiererhaltungszone N zugeschieden. Geplant sei ein Neubau, welcher im seit­lichen Bereich sowohl die erforderlichen Grenz- als auch GebÃ¤udeabstÃ¤nde unterschrei­te. FÃ¼r die sÃ¼dwestseitigen Abstandsunterschreitungen liege ein im Grundbuch eingetragenes gegenseitiges NÃ¤herbaurecht vor, wÃ¤hrend fÃ¼r die Unterschreitung der nordostseitigen AbstÃ¤nde die nachbarliche ZustimmungserklÃ¤rung erst in den GrundzÃ¼gen existiere.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Laut § 50a Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG dÃ¼rften Normen Ã¼ber die Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften Ã¼ber die Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde vorsehen. Von dieser Kompetenz habe die Stadt ZÃ¼rich Gebrauch gemacht. Art. 24g Abs. 3 BauO bestimme fÃ¼r RandgebÃ¤ude, dass die geschlossene Bauweise entlang Strassen und PlÃ¤tzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet sei, d.h. ein GebÃ¤ude dÃ¼rfe grundsÃ¤tzlich seitlich an die Grenze gestellt werden. Das Bauvorhaben schÃ¶pfe im seitlichen Bereich das zulÃ¤ssige Mass bei weitem nicht aus. So weise der strassenseitige Vorbau zur nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze einen Abstand von 2,5 m auf. Die zurÃ¼ckliegende Nordostfassade halte zur Grenzlinie gar einen Abstand von 4,6 m ein. SÃ¼dwestseitig betrage der Grenzabstand 1,5 m. Auf der Bauparzelle wÃ¤re mit anderen Worten die Realisierung eines weit grÃ¶sseren GebÃ¤udes mÃ¶glich, als es vorliegend geplant sei. Von einer Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼ckes kÃ¶nne somit keine Rede sein.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der private BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, dass laut RB 1996 Nr. 81 die EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten nicht zu einer MehrausnÃ¼tzung fÃ¼hren dÃ¼rfe. Ein Bauherr, der in einer Zone, fÃ¼r die keine Nutzungsziffern gÃ¤lten, NÃ¤herbaurechte beanspruche, mÃ¼sse mit einem sogenannten Vergleichsprojekt den entsprechenden Nachweis liefern. Die Baurekurskommission gehe davon aus, dass allein die Gegebenheiten auf dem BaugrundstÃ¼ck in Betracht zu ziehen seien. Deshalb lasse sie fÃ¼r die Vergleichsrechnung den beidseitigen Grenzbau und die maximale Bautiefe von 12 m zu, unabhÃ¤ngig davon, ob ein solches Vorhaben angesichts der Gegebenheiten auf den nachbarlichen GrundstÃ¼cken Ã¼berhaupt realisierbar wÃ¤re. Indessen dÃ¼rfe nur ein Projekt Vergleichsmassstab bilden, das auch tatsÃ¤chlich bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Hier gelte es zu beachten, dass auf den benach­barten GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 02 und 03 GebÃ¤ude stÃ¼nden, die einen Grenz­bau nicht<br/> zuliessen und ihrerseits das gesetzliche Abstandsmass von mindestens 3,5 m je deutlich unterschreiten wÃ¼rden. Wenn nun hier der AusnÃ¼tzungsberechnung ein im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich tatsÃ¤chlich realisierbares Vergleichsobjekt zugrunde gelegt werde, fÃ¼hre das Vorhaben unabhÃ¤ngig von der Ãnderung des Attikageschosses zu einer massiven Ãbernutzung. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 ist nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich der Quartiererhaltungszone N zugeteilt. In dieser Zone wird die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht mittels Nutzungsziffern geregelt, sondern gemÃ¤ss Art. 24g BauO mittels Regelung der Geschosszahl, GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he, Bauweise sowie Festlegung von hofseitigen AbstÃ¤nden. Erfolgt die Festlegung der baulich zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung mittels Be­stimmungen Ã¼ber die AbstÃ¤nde, GrÃ¶sse und Stellung der BaukÃ¶rper usw., so darf das so fixierte Mass der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung nicht mittels NÃ¤herbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG "umgangen" werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen FÃ¤llen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen AbstÃ¤nde nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojektes nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben die aufgrund der primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht Ã¼berschreitet (RB 1996 Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12). Dieses Vergleichsprojekt hat sich allein auf das BaugrundstÃ¼ck selber zu beziehen. Es ist mit anderen Worten nicht zu berÃ¼cksichtigen, wenn allenfalls aus ausserhalb des BaugrundstÃ¼ckes selber liegenden GrÃ¼nden, z.B. wegen eines zu nahe an der Grenze stehenden nachbarlichen GebÃ¤udes (vgl. § 274 Abs. 1 PBG), die primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen tatsÃ¤chlich gar nicht eingehalten werden kÃ¶nnten. So wie die Nutzungsziffer im Sinn von § 254 ff. PBG allein das VerhÃ¤ltnis der anrechenbaren FlÃ¤che zur massgebenden Grund(stÃ¼cks)flÃ¤che betrifft und damit fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck eine absolute, von einer nachbarlichen Ãberbauung unabhÃ¤ngige NutzungsgrÃ¶sse bestimmt, welche allenfalls aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse gar nicht erreicht werden kann, so ist beim Vergleichsprojekt im genannten Sinn allein festzu­stellen, welche maximale AusnÃ¼tzung die zonenkonformen primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen an sich auf dem BaugrundstÃ¼ck zuliessen. Aus dem vom BeschwerdefÃ¼hrer angefÃ¼hrten Entscheid (RB 1985 Nr. 110) ergibt sich nichts anderes.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 24g Abs. 3 BauO ist in der Quartiererhaltungszone I fÃ¼r RandgebÃ¤ude, d.h. "HauptgebÃ¤ude entlang Strassen und PlÃ¤tzen" (§ 24g Abs. 1 BauO), die geschlossene Bauweise entlang Strassen und PlÃ¤tzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet; beim Ersatz von HauptgebÃ¤uden mit seitlich geschlossener Bauweise ist sie vorgeschrieben. Zurecht hat die Vorinstanz festgehalten, dass das streitige Bauvorhaben im seitlichen Bereich das zulÃ¤ssige Mass bei weitem nicht ausschÃ¶pft. GegenÃ¼ber dem nÃ¶rdlich angrenzenden GrundstÃ¼ck M-Strasse 06 (Kat.Nr. 03) betrÃ¤gt der Grenzabstand 2,5 m (strassenseitiger Vorbau) bzw. 4,6 m, gegenÃ¼ber der sÃ¼dlich angrenzenden Liegenschaft an der<br/> L-Strasse (Kat.Nr. 02) 1,5 m. Ein seitlich je in geschlossener Bauweise reali­sierter BaukÃ¶rper wÃ¼rde ein weit grÃ¶sseres Nutzungsvolumen aufweisen als das streitige Bauprojekt. Die RÃ¼ge der AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung ist daher unbegrÃ¼ndet</span>. </p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Das streitige Bauprojekt sieht hofseitig einen offen konzipierten Erschliessungsteil vor. GemÃ¤ss der ErwÃ¤gung E. lit. f. der Baubewilligung vom 4. MÃ¤rz 2003 ragt dieser Er­schliessungsteil um bis zu 60 cm in den erforderlichen GebÃ¤udeabstand von 7 m zum HofgebÃ¤ude des heutigen BeschwerdefÃ¼hrers. Einzelne VorsprÃ¼nge dÃ¼rften maximal 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, jedoch hÃ¶chstens auf einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge. Entsprechend diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt Disp. Ziff. III./B.6 und 7 der Bau­bewilligung fest, dass fÃ¼r die Unterschreitung des GebÃ¤udeabstandes bzw. die Ãberschreitung des zulÃ¤ssigen Drittels der Ausladung der betreffenden FassadenlÃ¤nge in den GebÃ¤u­deabstand zum HofgebÃ¤ude entweder die Zustimmung der EigentÃ¼merschaft des GrundstÃ¼ckes Kat.Nr. 04 zu einem NÃ¤herbaurecht beizubringen oder das Projekt so zu Ã¼berarbeiten sei, dass der rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessungsteil auf das zulÃ¤ssige Abstandsmass reduziert werde. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Trotz dieser Auflage hÃ¤lt B in seinen Rechtsmittelschriften die erforderlichen AbstÃ¤nde im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich fÃ¼r verletzt, weil die hofseitige Fassade des Bauprojektes eine HÃ¶he von 17 m erreiche und somit gemÃ¤ss § 270 Abs. 2 PBG mit dem HÃ¶hen­zuschlag von 5 m einen Grenzabstand von 8,5 m zu beachten habe. DemgegenÃ¼ber erachten die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und die Vorinstanz § 270 Abs. 2 PBG als nicht anwendbar, weil der kommunale Gesetzgeber in den fraglichen Gebieten hofseitig die Anwendung des kantonalen Mindestabstandes bewusst ausgeschlossen habe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Streitig ist, ob beim streitigen Bauprojekt hofseitig der kantonale Mindestgrenzabstand von § 270 PBG Anwendung findet oder ob die Bestimmungen der Bauordnung Ã¼ber die Quartiererhaltungszonen das kantonale Mindestmass ausschliessen. Letzteres wÃ¤re zulÃ¤ssig, dÃ¼rfen doch â wie bereits erwÃ¤hnt â gemÃ¤ss § 50a Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG Normen Ã¼ber die Quartiererhaltungszonen Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften Ã¼ber die Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde vorsehen. Dabei ist zu beachten, dass den Gemeinden bei Auslegung und Anwendung ihres kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechtes ein von den RechtsmittelbehÃ¶rden zu berÃ¼cksichtigender Entscheidungs- und Ermessensspielraum zusteht (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19; § 50 N. 8 und 9). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.1 </span></b><span>Die Bestimmungen Ã¼ber die Quartiererhaltungszonen I der Stadt ZÃ¼rich (Art. 24f ff. BauO) enthalten keine generell hofseitig anwendbaren Abstandsvorschriften. Es gelten fÃ¼r die Gebiete aâd gebietsbezogene Vorschriften (Art. 24b Abs. 1 BauO). So finden gemÃ¤ss Art. 24g Abs. 5 lit. a BauO im Gebiet a fÃ¼r RandgebÃ¤ude hofseitig ausdrÃ¼cklich die kantonalen Abstandsvorschriften Anwendung und fÃ¼r HauptgebÃ¤ude ist zudem eine maximale Bautiefe von 20 m zu beachten, gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht bzw. weiter zurÃ¼ckliegender Baulinie. Auch HofgebÃ¤ude im Gebiet a unterliegen explizit den kantonalen Abstandsvorschriften (Art. 24h Abs. 2 BauO). Im Gebiet b, welchem die Bauparzelle zugeschieden ist, haben HofgebÃ¤ude gegenÃ¼ber Grenzen im Hofbereich einen Grundgrenzabstand von mindestens 3,5 m einzuhalten (Art. 24h Abs. 3 lit. a BauO). DemgegenÃ¼ber fehlt in den Gebieten b, c und d fÃ¼r RandgebÃ¤ude im hofseitigen Bereich eine entsprechende Regelung. In diesen Gebieten darf laut Art. 24g Abs. 5 lit. b BauO bis auf die in 12 m-Abstand verlaufende Parallele zur strassenseitig vorherrschenden Bauflucht bzw. zu einer weiter zurÃ¼ckliegenden Baulinie gebaut werden; gegenÃ¼ber HofgebÃ¤uden ist ein GebÃ¤udeabstand von mindestens 7 m einzuhalten. Der kommunale Gesetzgeber hat mit diesen Regelungen offenkundig bewusst die kantonalen Abstandsvorschriften nur fÃ¼r einzelne Gebiete der Quartiererhaltungszone I als anwendbar erklÃ¤rt. Wenn fÃ¼r RandgebÃ¤ude im Gebiet b hofseitig die kantonalen Abstandsvorschriften nicht als anwendbar er­klÃ¤rt werden, handelt es sich nicht um ein Versehen des Gesetzgebers, sondern um einen bewussten Ausschluss. Die entsprechende Auslegung durch die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erweist sich im Lichte dieser AusfÃ¼hrungen als rechtmÃ¤ssig und liegt auf jeden Fall innerhalb des ihr zustehenen Auslegungsspielraumes fÃ¼r ihr kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Was der BeschwerdefÃ¼hrer gegen diese Auslegung kommunalen Rechts vorbringt, ist nicht begrÃ¼ndet. Es ist zwar richtig, dass das Baugesetz fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 in § 55 eine Ã¤hnliche Regelung enthielt wie § 270 Abs. 2 PBG. Dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass der kommunale Gesetzgeber vorliegend im Bereich b der Quartiererhaltungszone I hofseitig die Anwendbarkeit von § 270 Abs. 2 PBG ausdrÃ¼cklich ausschliessen wollte. Dies liegt durchaus innerhalb der Zweckumschreibung der Quartiererhaltungszonen gemÃ¤ss § 50a Abs. 1 PBG, welche nicht nur die Erhaltung, sondern auch die Erweiterung der Nutzungsstruktur und baulichen Gliederung vorsieht. Unzutrefffend ist weiter der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers, wenn laut Art. 24g Abs. 5 lit. b Satz 2 BauO gegenÃ¼ber HofgebÃ¤uden ein GebÃ¤udeabstand von "mindestens 7 m" einzuhalten sei, gehe der kommunale Gesetzgeber davon aus, dass je nach Gegebenheit auch grÃ¶ssere AbstÃ¤nde zu beachten seien; grÃ¶ssere AbstÃ¤nde kÃ¶nnten sich aber nur aus der Anwendung von § 270 Abs. 2 PBG ergeben. Der Zusatz "mindestens" in Art. 24g Abs. 5 lit. b Satz 2 BauO ist nicht als genereller Vorbehalt eines allfÃ¤lligen HÃ¶henzu­schlages zu verstehen, sondern enspricht einer bei Abstandsvorschriften oft verwendeten Formulierung, die darauf hinweist, dass der GebÃ¤udeabstand auch mehr als 7 m betragen darf. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich die Auslegung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, wonach vorliegend gemÃ¤ss Art. 24g Abs. 5 lit. b BauO hofseitig neben der vorgeschriebenen Baubegrenzung (nur) ein GebÃ¤udeabstand von 7 m zu berÃ¼cksichtigen sei, als rechtens erweist. Damit entfÃ¤llt die Anwendbarkeit des MehrhÃ¶henzuschlages gemÃ¤ss § 270 Abs. 2 PBG. Der Mangel der Abstandsunterschreitung des hofseitigen Erschliessungteils um rund 60 cm wurde durch die Nebenbestimmung Disp. Ziff. III./B.6 und 7 der Baubewilligung vom 4. MÃ¤rz 2003 geheilt. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.</span></b></p> <p class="Erwgung2"><span>DemgemÃ¤ss ist auf die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich nicht einzutreten und jene von B abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen. Da die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich formell zu erledigen ist, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu einem Drittel dieser und zu zwei Dritteln dem privaten BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 6 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Eine ParteientschÃ¤digung steht den BeschwerdefÃ¼hrern gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG von vornherein nicht zu. </span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">1.<span> </span>Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00340 und VB.2003.00346 werden vereinigt.<br/> <br/> </p> <p class="Einzug1">2.<span> </span>Auf die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich wird nicht eingetreten. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">und entscheidet: <br/> <br/> </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde von B wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'680.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden zu 1/3 der Stadt ZÃ¼rich und zu 2/3 B auferlegt. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext">5. â¦</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>