<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00380</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214123&amp;W10_KEY=4467107&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00380</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.05.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für einen Neubau im Bereich von Schutzobjekten: Ausnahmebewilligung; Anforderungen an einen projektbezogenen Schutzentscheid; Einordnung.<br/><br/>Das Einverständnis mit der Erstellung eines Neubaus beinhaltet keinen generellen Rechtsmittelverzicht in Bezug auf ein späteres konkretes Projekt (E. 1.3).<br/><br/>Die spezielle Grundstücksform begründet vorliegend besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG (E. 5.4). Die Abweichung von der Mindesttiefe steht nicht von vornherein im Widerspruch zum Ziel, die Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise zu gewährleisten (E. 5.5).<br/><br/>Ein projektbezogener Schutzentscheid war vorliegend möglich (E. 7.3 f.). Weder die Verfügung der Baudirektion noch deren Rekursvernehmlassung enthält jedoch eine einlässliche Auseinandersetzung mit den massgeblichen Fragen (E. 7.4). Auch aus dem Entscheid der Vorinstanz ergibt sich nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb eine Gefährdung des Schutzobjekts ausgeschlossen werden kann (E. 7.5). <br/><br/>Auch in Bezug auf die kommunale Bewilligung liegt keine nachvollziehbare Begründung vor. Es wird weder ersichtlich, inwiefern das Bauvorhaben dem Anliegen gerecht wird, eine traditionelle bäuerliche Bauweise zu bewahren, noch welche Art von Rücksichtnahme die umliegenden Schutzobjekte verlangen (E. 8.3). <br/><br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Erstinstanzen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE VERHÃLTNISSE">BESONDERE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDETIEFE">GEBÃUDETIEFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTBEZOGENER SCHUTZENTSCHEID">PROJEKTBEZOGENER SCHUTZENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMISSBRAUCH">RECHTSMISSBRAUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMITTELVERZICHT">RECHTSMITTELVERZICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNG">UMGEBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMSCHWUNG">UMSCHWUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNHYGIENE">WOHNHYGIENE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">§ 50 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 211 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 9 Abs. I BZO Uster</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 19 Abs. I lit. e BZO Uster</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=21585" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00380</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Mai 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1.1 D, <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal">1.2 E, <br/> <br/> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. Stadtrat Uster, <br/> vertreten durch Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerschaft,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster erteilte D und E mit VerfÃ¼gung vom 10. September 2012 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch eines Schweinestalls und den Neubau eines Wohnhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in H. Gleichzeitig wurde die heimatschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 3. April 2012 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B erhoben gegen diese VerfÃ¼gungen Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten deren Aufhebung. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 17. April 2013 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 23. Mai 2013 erhoben A und B Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid und die angefochtenen Bewilligungen aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren und es sei ein Gutachten durch die Kantonale Denkmalschutzkommission bezÃ¼glich der betroffenen inventarisierten kantonalen und kommunalen Schutzobjekte zu erstellen und ein fÃ¶rmlicher Entscheid Ã¼ber die Unterschutzstellung von GebÃ¤ude und Gartenbereich I-Strasse 03 zu fÃ¤llen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 12. Juni 2013 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete mit Eingabe vom 21. Juni 2013 auf Beschwerdeantwort. D und E beantragten am 18. Juli 2013, die Beschwerde abzuweisen, sofern darauf eingetreten werde. Auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und die Einholung eines Gutachtens der Kantonalen Denkmalschutzkommission sei zu verzichten; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Der Stadtrat Uster beantragte mit Eingabe vom 14. August 2013 die Abweisung der Beschwerde sowie den Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und die Einholung eines Gutachtens der Kantonalen Denkmalschutzkommission; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Eingabe vom 12. September 2013 hielten A und B an ihren AntrÃ¤gen fest; ebenso D und E am 1. Oktober 2013 sowie der Stadtrat Uster am 8. Oktober 2013.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als EigentÃ¼mer der unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Liegenschaft grundsÃ¤tzlich zur Beschwerde legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die privaten Beschwerdegegner machen geltend, die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten sich in einer Vereinbarung mit ihnen damit einverstanden erklÃ¤rt, dass im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich des BaugrundstÃ¼cks ein Neubau erstellt werde. Von Schutzmassnahmen oder spezieller RÃ¼cksicht auf den Garten und die Scheune auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden sei dabei keine Rede gewesen. Vielmehr hÃ¤tten sich die Parteien schon detailliert Ã¼ber die Form und die Gestaltung des Neubaus geeinigt. Mit der Berufung auf den Denkmalschutz wÃ¼rden die BeschwerdefÃ¼hrenden versuchen, diese privatrechtliche Vereinbarung zu umgehen. Dieses Verhalten verdiene keinen Rechtsschutz. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref384994006"><b>1.3 </b>Die Vorinstanz wies in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass das allgemeine EinverstÃ¤ndnis mit der Erstellung eines Neubaus nicht zugleich einen generellen Rechtsmittelverzicht bezÃ¼glich eines spÃ¤teren konkreten Projekts beinhalte (Entscheid der Vorinstanz, E. 2.2). Die fragliche Vereinbarung vom 9. Januar 2009 bezieht sich denn auch nicht auf ein konkretes Projekt. Sie beschrÃ¤nkt sich neben der EinrÃ¤umung eines unbeschrÃ¤nkten Fuss- und Fahrwegrechts auf ein NÃ¤herbaurecht zugunsten der privaten Beschwerdegegner sowie die Festlegung gewisser BaubeschrÃ¤nkungen in Bezug auf Balkone und Loggias.</a></p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung2">Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll, genÃ¼gend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Wie sich aus dem Folgenden ergibt, ist die Sache an die Erstinstanzen zurÃ¼ckzuweisen. Auf den von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten Beizug eines Gutachtens </span>der Denkmalpflege-Kommission des Kantons ZÃ¼rich (KDK) <span>kann daher verzichtet werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref385419850"><b>4. </b> </a></p> <p class="Urteilstext">Der vom Bauvorhaben betroffene Teil des BaugrundstÃ¼cks liegt gemÃ¤ss der geltenden <span>Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) in der Dorfzone D2. Gegen die I-Strasse befindet sich auf dem BaugrundstÃ¼ck sowie auf der westlich an dieses angrenzenden Parzelle das Vielzweckbauernhaus I-Strasse 03/04 ("J-Haus"). Auf dem Ã¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden befinden sich das Wohnhaus I-Strasse 05 sowie â im RÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich, nahe des geplanten Neubaus â eine Scheune. Alle diese Objekte sind inventarisiert.</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref387333121"><b>5. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO sieht in der Dorfzone D2 eine GebÃ¤udetiefe von mindestens 10 m vor. Das Bauvorhaben weist eine GebÃ¤udetiefe von nur rund 7,6 m auf, wofÃ¼r eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung der in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO vorgesehenen minimalen GebÃ¤udetiefe seien nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Vorinstanz erwog, ein derart schmales, unÃ¼berbautes GrundstÃ¼ck wie das BaugrundstÃ¼ck, das ansonsten genÃ¼gend Raum fÃ¼r die minimal zulÃ¤ssige GebÃ¤udeflÃ¤che biete, sei in der Dorfzone D2 sehr untypisch. Das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nne daher bejaht werden. Da das vorgesehene Mindestmass nicht der Begrenzung der zulÃ¤ssigen Nutzung diene, sondern aus GrÃ¼nden der Einordnung festgelegt worden sei, dÃ¼rfe es im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift erweise sich daher angesichts der besonderen Situation als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.5). Die Ausnahmebewilligung kÃ¶nne â bei Einhaltung aller anderen fÃ¼r die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften â nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen. Ausserdem handle es sich bei den genannten Vorschriften um eine Konkretisierung der allgemeinen gestalterischen Anforderungen an eine gute Einordung (§ 238 Abs. 2 PBG), die der geplante Neubau erfÃ¼lle (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.6). Schliesslich wÃ¼rden die BeschwerdefÃ¼hrenden durch die Ausnahmebewilligung nicht unzumutbar benachteiligt (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.7). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden die Auffassung vertreten, Art. 19 BZO erlaube nur fÃ¼r landwirtschaftlich genutzte Bauten Abweichungen von den in Art. 19 Abs. 1 BZO vorgesehenen Grundmassen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Aus Art. 19 Abs. 2 BZO ergibt sich zwar, dass bei landwirtschaftlich genutzten Bauten voraussetzungslos Abweichungen zulÃ¤ssig sind. Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei anders genutzten Bauten nicht einmal dann von den in Art. 19 Abs. 1 BZO geregelten Grundmassen abgewichen werden kann, wenn die in § 220 PBG genannten Voraussetzungen erfÃ¼llt sind. Von einem qualifizierten Schweigen, also einem bewussten Fehlen einer ausdrÃ¼cklichen Anordnung betreffend die Ausnahmeregelung fÃ¼r nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten kann keine Rede sein. Ohnehin kann eine kommunale Bauordnungsbestimmung die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf § 220 PBG nicht ausschliessen (vgl. dazu </span>das dieselbe Bestimmung betreffende Urteil VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 6.1<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Infolge<span class="UrteilstextChar"> der speziellen </span>GrundstÃ¼cksform durfte das <span class="UrteilstextChar">Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG </span>vorliegend bejaht werden. Es kann auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.5), die von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht beanstandet werden, verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. auch das dieselbe Bestimmung betreffende Urteil VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 6.2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Erlaubnis, von der vorgesehenen Mindesttiefe abzuweichen, steht nicht von vornherein im Widerspruch zum Zweck der entsprechenden Bestimmung, der darin besteht, die Bewahrung einer traditionellen bÃ¤uerlichen Bauweise zu gewÃ¤hrleisten (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.6). Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, das Bauvorhaben stehe in verschiedener Hinsicht im Widerspruch zur angestrebten bÃ¤uerlichen Bauweise, so bedeutet dies nicht, dieser Widerspruch habe seine Ursache darin, dass die in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO vorgesehene minimale GebÃ¤udetiefe unterschritten wird. Die geltend gemachten MÃ¤ngel â insbesondere in Bezug auf die Fassadengestaltung und Befensterung â haben ihre Ursache mithin nicht in der Befreiung von der Mindesttiefe. Insofern ist der Hinweis der Vorinstanz, die Ausnahmebewilligung kÃ¶nne â bei Einhaltung aller anderen fÃ¼r die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften â nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.6), nicht dahingehend zu verstehen, dass das Vorhaben die erwÃ¤hnten Bauvorschriften einhalte. Die entsprechenden PrÃ¼fungen sind vielmehr unabhÃ¤ngig von der Ausnahmebewilligung vorzunehmen. Dies gilt auch fÃ¼r § 238 Abs. 2 PBG (vgl. nachfolgend, E. 8).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, aufgrund des vom Bauvorhaben eingehaltenen minimalen Grenzabstands von 3,5 m und des Umstands, dass die Scheune auf dem beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck nahezu an der Grenze stehe und zu Wohnzwecken umgenutzt werden kÃ¶nnte, seien die wohnhygienischen Anforderungen nicht erfÃ¼llt. Es entstÃ¼nden ein unverhÃ¤ltnismÃ¤ssiger Schattenwurf und ein "Slum-artiger" enger Durchgang zwischen den GebÃ¤uden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Soweit die privaten Beschwerdegegner geltend machen, die Berufung der BeschwerdefÃ¼hrenden auf die Wohnhygiene sei rechtsmissbrÃ¤uchlich, ist mit der Vorinstanz auf die entsprechenden ErwÃ¤gungen zur Eintretensfrage zu verweisen (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.3; vorstehend, E. 1.3). Es mutet zwar in der Tat widersprÃ¼chlich an, wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden den privaten Beschwerdegegnern zunÃ¤chst ein NÃ¤herbaurecht einrÃ¤umen, wonach diese Ã¼ber die gesamte LÃ¤nge des sÃ¼dlich des bestehenden Wohnhauses I-Strasse 03 gelegenen GrundstÃ¼cksteils "beliebige GebÃ¤ude bis auf 3,5 m [â¦] an die gemeinsame Grenze stellen" dÃ¼rfen, im Baubewilligungsverfahren dann aber geltend machen, der geringe Abstand fÃ¼hre zu wohnhygienisch unzulÃ¤ssigen VerhÃ¤ltnissen. Mangels eines konkreten Bauvorhabens mussten die BeschwerdefÃ¼hrenden beim Abschluss der Vereinbarung jedoch nicht von den nun projektieren Dimensionen desselben ausgehen. Sie berufen sich denn auch nicht allein auf den kleinen Abstand. Vielmehr ist dieser im Zusammenhang mit der LÃ¤nge und der HÃ¶he des projektierten GebÃ¤udes zu wÃ¼rdigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Vorinstanz ist auch darin beizupflichten, dass keine Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass den Anforderungen der Wohnhygiene nicht genÃ¼ge getan wird (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.3). Dabei ist insbesondere von Bedeutung, dass die bestehende Scheune auf dem beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck nicht parallel zur fraglichen GrundstÃ¼cksgrenze ausgerichtet ist, sondern nur mit einer Ecke nahe an der Grenze liegt (vgl. <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011</span>, S. 866). </p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref385418642"><b>7. </b> </a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref386023775"><b>7.1 </b>Das GebÃ¤ude I-Strasse 03/04 befindet sich im Inventar der Ã¼berkommunalen Schutzobjekte des Kantons ZÃ¼rich. Zudem ist es als sogenanntes "J-Haus" im kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten verzeichnet. Dabei wird der Situationswert als "bedeutend, gut", der Eigenwert als "hervorragend, sehr gut" qualifiziert. Das Fachwerk-Doppelbauernhaus weise Substanz von 1666 auf und sei 1740 grundlegend umgebaut worden. Es sei die "integrale Erhaltung mit IntÃ©rieurs" anzustreben.</a> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, der Entscheid der Vorinstanz trage der Bedeutung des Schutzobjekts nicht Rechnung. Es fehle ein formeller, begrÃ¼ndeter Schutzentscheid. Daher sei nicht ersichtlich, weshalb dem rÃ¼ckwÃ¤rtigen Garten die SchutzwÃ¼rdigkeit abgesprochen werde, was nicht haltbar sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die fÃ¼r Schutzmassnahmen zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermÃ¶glichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (VGr, 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). <span>Das Inventar begrÃ¼ndet jedoch die Vermutung der SchutzwÃ¼rdigkeit der verzeichneten Objekte und die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darÃ¼ber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai 2010, VB.2009.00662, E. 3.3). Wie die </span><span>Inventarentlassung kann dabei auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung mit enthalten sein, soweit fÃ¼r beide Entscheide die gleiche BehÃ¶rde zustÃ¤ndig ist und sich diese darin vorfrageweise mit der SchutzzweckvertrÃ¤glichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt. Ein solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter zweckmÃ¤ssiger als eine vom Bewilligungsentscheid separierte formelle Unterschutzstellung, der von Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref385419014"><b><span>7.4 </span></b>Vorliegend ist sowohl fÃ¼r den Schutzentscheid als auch fÃ¼r die kantonale Bewilligung bezÃ¼glich Denkmalpflege die Baudirektion zustÃ¤ndig (§ 211 Abs. 1 PBG; </a>Ziff. 1.4.1.5 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997). Damit kann ein Kompetenzkonflikt ausgeschlossen werden, weshalb die beiden Fragen nicht voneinander losgelÃ¶st behandelt werden mÃ¼ssen. Dass die Baudirektion auf den Erlass eines fÃ¶rmlichen Schutzentscheids verzichtet hat, ist daher grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden (vgl. <span>27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1). Dies Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass die Baudirektion verpflichtet war, die Ãberlegungen, wie sie ein (negativer) Schutzentscheid erfordert, anzustellen und ihren Entscheid entsprechend zu begrÃ¼nden. Dieser Pflicht ist sie im vorliegenden Fall nicht nachgekommen.</span></p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref385257270"><b>7.4.1 </b>Der VerfÃ¼gung vom 3. April 2012 lÃ¤sst sich entnehmen, dass das Bauvorhaben "eine gewisse BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts" verursache. Ein erstes Projekt sei von der Stadtbildkommission Uster zur Ãberarbeitung zurÃ¼ckgewiesen worden. Das nun vorliegende Projekt unterscheide sich vom Ursprungsprojekt grundlegend und sei in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der Kantonalen Denkmalpflege nochmals Ã¼berarbeitet worden. Die Baubewilligung kÃ¶nne nur unter den im Dispositiv aufgefÃ¼hrten Bedingungen erteilt werden. Diese Bedingungen beziehen sich auf die AusfÃ¼hrungsdetails (Materialisierung, Schalungsdetails, Farbgebung etc.) und die AusfÃ¼hrung der Bauarbeiten.</a></p> <p class="Urteilstext">Aus dieser BegrÃ¼ndung lÃ¤sst sich nicht entnehmen, dass sich die Baudirektion die massgeblichen Fragen in Bezug auf das Schutzobjekt gestellt hat. ZunÃ¤chst ergibt sich nicht, worin die "gewisse BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts" bestehen soll. Sodann kann aus der Ãberarbeitung eines zurÃ¼ckgewiesenen Projekts nicht auf eine bestimmte QualitÃ¤t des Ã¼berarbeiteten Projekts geschlossen werden. Daran Ã¤ndert auch der pauschale Hinweis auf eine Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der Kantonalen Denkmalpflege nichts, zumal nicht dargelegt wird, worin diese Zusammenarbeit konkret bestand. <span>Dass die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden in den Entscheidbildungsprozess involviert waren, kann mithin â entgegen der Auffassung der privaten Beschwerdegegner â nicht als BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Korrektheit des Entscheids dienen. Dasselbe gilt fÃ¼r den Umstand, dass das Bauvorhaben mehrfach Ã¼berarbeitet wurde.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Auch die Rekursvernehmlassung der Baudirektion enthÃ¤lt keine einlÃ¤ssliche Auseinandersetzung mit den massgeblichen Fragen, wie sie im von den privaten Beschwerdegegnern angefÃ¼hrten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. MÃ¤rz 2013 (VB.2012.00373, E. 3.2.1) â jedenfalls von der Mehrheit der Kammer â noch bejaht werden konnte. </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion verwies in ihrer Rekursvernehmlassung in erster Linie darauf, dass die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden offensichtlich nach einer LÃ¶sung gesucht hÃ¤tten, die den Anliegen des Denkmal- und Ortsbildschutzes entspreche und gleichwohl dem Gebot der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit standhalte. Dazu ist zweierlei festzuhalten: ZunÃ¤chst kann der Umstand, dass die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden nach einer korrekten LÃ¶sung gesucht haben, nicht als BegrÃ¼ndung dafÃ¼r dienen, dass ihnen dies auch gelungen ist. Sodann stellt sich die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit erst, wenn der Schutzumfang eines Schutzobjekts festgelegt ist und ein Eingriff in diesen zur Diskussion steht.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der von der Baudirektion in ihrer Rekursvernehmlassung geÃ¤usserten Auffassung ist damit nicht ersichtlich, weshalb "davon auszugehen [ist], dass die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden eine fachliche Beurteilung des angefochtenen Projekts vorgenommen haben, welche die ortsbaulichen, architektonischen und landschaftlichen Aspekte gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigt und insbesondere die Einordnung des Objekts in die nÃ¤here Umgebung im Licht des Denkmalschutzes und des Ortsbildschutzes vorgenommen haben". Soweit die Baudirektion darauf hinwies, das Ã¼berarbeitete Projekt habe die Zustimmung der zustÃ¤ndigen Fachgremien der Stadt Uster wie auch der Kantonalen Denkmalpflege gefunden, ist erneut darauf hinzuweisen, dass darin â ohne eine BegrÃ¼ndung dazu, weshalb diese Zustimmung gegeben wurde â keine BegrÃ¼ndung fÃ¼r einen materiellen Schutzentscheid der dafÃ¼r zustÃ¤ndige Baudirektion erblickt werden kann (vgl. vorstehend, E. 7.4.1). </p> <p class="Urteilstext"><span>Aus dem Umstand, dass die Baudirektion das Bauvorhaben bewilligt hat, kann nach dem Gesagten nicht â wie dies die Beschwerdegegnerschaft tut â der Schluss gezogen werden, die Baudirektion habe dabei auch alle massgeblichen Faktoren berÃ¼cksichtigt. Dies darf bei Fehlen klarer entsprechender Anhaltspunkte nicht <i>impliziert</i> werden (so aber Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.8).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Der festgestellte Mangel wurde im Rekursverfahren nicht behoben. Auch aus dem Entscheid der Vorinstanz ergibt sich nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb eine GefÃ¤hrdung des Schutzobjekts (I-Strasse 03) ausgeschlossen werden kann. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.1 </b>ZunÃ¤chst ist erneut zu betonen, dass ohne entsprechende Anhaltspunkte â entgegen der Auffassung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.8) â nicht impliziert werden darf, dass die Baudirektion erwogen habe, dass nur das GebÃ¤ude selber ein Schutzobjekt sei und ausgeschlossen werden kÃ¶nne, dass der rÃ¼ckwÃ¤rtige Bereich schÃ¼tzenswerte Elemente umfasse oder eine fÃ¼r die Wirkung des Hauses wesentliche Umgebung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG darstelle. Soweit die Vorinstanz sodann selber darlegt, weshalb sie eine GefÃ¤hrdung des Schutzobjekts fÃ¼r ausgeschlossen hÃ¤lt (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9), vermag ihre BegrÃ¼ndung nicht zu Ã¼berzeugen. Insbesondere wird nicht ersichtlich, weshalb ausgeschlossen werden kann, dass der Garten als fÃ¼r die Wirkung des J-Hauses wesentliche Umgebung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.2 </b>Aus dem erwÃ¤hnten Inventareintrag (vgl. vorstehend, E. 7.1) lassen sich nur sehr vage SchlÃ¼sse in Bezug auf den Schutzumfang des Objekts ziehen. Konkretere Aussagen wÃ¤ren in einer SchutzverfÃ¼gung zu treffen. Daraus, dass der Umschwung der Liegenschaft im Inventar nicht erwÃ¤hnt wird, kann â entgegen der Auffassung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9) â nicht geschlossen werden, diesem komme keine Bedeutung zu. Ein solcher Schluss mag dann vertretbar sein, wenn im Rahmen einer (formellen) Unterschutzstellung keine Angaben zur Umgebung schÃ¼tzenswerter GebÃ¤ude gemacht werden (vgl. etwa VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.5.2). Der blosse Inventareintrag hingegen lÃ¤sst keine gesicherten Aussagen zur Umgebung zu. Vielmehr bewirkt er â wie erwÃ¤hnt â die Vermutung der SchutzwÃ¼rdigkeit des inventarisierten Objekts. Dessen Umgebung braucht nicht gesondert beschrieben zu werden, da sie, soweit sie fÃ¼r die Wirkung desselben wesentlich ist, ohne Weiteres zum Schutzobjekt gehÃ¶rt (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG; VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.1). Ob die Umgebung in den Schutzumfang miteinzubeziehen ist, bildet daher gerade Gegenstand des notwendigen Schutzentscheids (VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.4). Auf entsprechende AusfÃ¼hrungen konnte die Baudirektion daher vorliegend nicht verzichten. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.3 </b>Der bestehende ehemalige Schweinestall, mag die Sicht auf die Fassade zum Teil verstellen (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9). DarÃ¼ber geht die entsprechende, den Einblick versperrende und gleichzeitig das Schutzobjekt bedrÃ¤ngende Wirkung des geplanten Wohnhauses jedoch weit hinaus. Dieses ist mehr als dreieinhalb Mal so lang und anderthalb Mal so breit wie das bestehende GebÃ¤ude und zudem deutlich hÃ¶her als dasselbe. Der Blick von Norden her auf die SÃ¼dfassade des GebÃ¤udes I-Strasse 03 wird damit deutlich beeintrÃ¤chtigt. Unter diesen UmstÃ¤nden kann nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden, dass der Garten oder Teile desselben fÃ¼r die Wirkung des Schutzobjekts wesentlich ist, und dass der Neubau das Schutzobjekt nicht beeintrÃ¤chtigt. Dieser Schluss lÃ¤sst sich ohne entsprechende Aussagen zur Bedeutung des Schutzobjekts und zum Schutzumfang nicht halten. Solche Aussagen finden sich jedoch weder in der VerfÃ¼gung der Baudirektion noch im Entscheid der Vorinstanz. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.4 </b>Nach dem Gesagten hat Baudirektion einen neuen Entscheid zu treffen und diesen entsprechend zu begrÃ¼nden. Dabei wird sie zu entscheiden haben, ob sie â wie von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragt â ein Gutachten der KDK einholen will. </p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref384898119"><b>8. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, das Bauvorhaben nehme zu wenig RÃ¼cksicht auf das GebÃ¤ude-Ensemble I-Strasse 03, 03 und 05 sowie die dazugehÃ¶rende Scheune auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref385430140"><b>8.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 5.1; 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die Vorinstanz erwog entsprechend ihrer diesbezÃ¼glichen frÃ¼heren Praxis, sie ersetze eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine eigene andere Wertung, sondern greife erst ein, wenn die Unhaltbarkeit des angefochtenen Entscheids offensichtlich sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.1). Ihre PrÃ¼fung der EinordnungsrÃ¼ge fÃ¼hrte die Vorinstanz sodann zum Schluss, dass sich der Entscheid der BaubehÃ¶rde auf objektive und nachvollziehbare Kriterien stÃ¼tze und auch im Ergebnis vertretbar sei, weshalb sich ein Eingreifen seitens des Baurekursgerichts verbiete (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2, am Ende). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Dieser ÃberprÃ¼fungsmassstab stellt nach der mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, eingeleiteten neueren Praxis eine unzulÃ¤ssige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen <span>§ 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 dar (VGr, </span>20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 5.3 f.<span>; 17. Dezember 2013, </span>VB.2013.00468, E. 4.4)<span>. Der Rekursentscheid ist daher insoweit aufzuheben. Auf eine RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz ist jedoch zu verzichten, da die </span>ErwÃ¤gungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2) auch unabhÃ¤ngig von einer allfÃ¤lligen BeschrÃ¤nkung der Kognition nicht zu Ã¼berzeugen vermÃ¶gen:</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b>Wie bereits im Zusammenhang mit der RÃ¼ge des fehlenden Schutzentscheids, ist darauf hinzuweisen, dass die Nennung der zu erfÃ¼llenden Anforderungen, der Einbezug der Stadtbildkommission und die Ãberarbeitung eines frÃ¼heren, zurÃ¼ckgewiesenen Projekts noch keine BegrÃ¼ndung fÃ¼r eine gute Einordung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG liefern (vgl. vorstehend, E. 7.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Inwiefern der Bauentscheid und die AusfÃ¼hrungen der BaubehÃ¶rde in der Rekursantwort erkennen lassen sollen, dass das Bauvorhaben sorgfÃ¤ltig und in Kenntnis der relevanten Sachverhalte geprÃ¼ft worden sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2, erster Absatz), ist nicht ersichtlich. Der Bauentscheid zÃ¤hlte gewisse, gemÃ¤ss der BZO geltende Anforderungen auf, die â abgesehen von der minimalen GebÃ¤udetiefe (vgl. vorstehend, E. 5) â ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung fÃ¼r eingehalten erachtet wurden. Sodann verwies der Bauentscheid auf den Einbezug der Stadtbildkommission und die Ãberarbeitung des Projekts. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.3 </b>Die Rekursantwort ging darÃ¼ber nur insofern hinaus, als ausgefÃ¼hrt wurde, dem Projekt kÃ¶nne eine volumetrisch kompakte, schlichte Grundform attestiert werden, die sich typologisch und ortsbaulich gut in den Kontext integriere. Die sich aus dem speziellen Raumprogramm ergebenden Lauben, offenen und schliessbaren UnterstÃ¤nde wÃ¼rden sich schlÃ¼ssig in die Grundform des geplanten Kubus' einordnen. Darin kann allenfalls eine hinreichende BegrÃ¼ndung dafÃ¼r erblickt werden, dass sich das Bauvorhaben in Bezug auf seine Grundform und Kubatur gut in die Umgebung einordne. Hingegen lÃ¤sst sich daraus nicht entnehmen, worin die zu erhaltende Eigenart des Ortsbilds besteht (§ 50 PBG und Art. 9 Abs. 1 BZO, wonach Bauten in den Ortsbildschutzzonen bezÃ¼glich GrÃ¶sse, kubischer Gestaltung, Gliederung der Fassade, DÃ¤cher, Fenster und TÃ¼ren sowie Farb- und Materialwahl so zu gestalten sind, dass sie sich in die das Ortsbild prÃ¤gende Ãberbauung einordnen). Daran hat sich das Bauvorhaben jedoch zu orientieren (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 5.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 666 f. mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.4 </b>Die fÃ¼r die Dorfzone D2 geltenden Bestimmungen der BZO sollen die Bewahrung einer traditionellen bÃ¤uerlichen Bauweise gewÃ¤hrleisten (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.6). Inwiefern das Bauvorhaben diesem Anliegen gerecht werden soll, wird weder aus den AusfÃ¼hrungen der kommunalen BaubehÃ¶rde noch aus jenen der Vorinstanz ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.5 </b>Auch lÃ¤sst sich weder dem Bauentscheid noch der Rekursantwort entnehmen, welche Art von RÃ¼cksichtnahme die umliegenden GebÃ¤ude I-Strasse 03/04 sowie I-Strasse 05 mit Scheune verlangen (§ 238 Abs. 2 PBG). Insofern liegt keine nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vor, aus der sich ergeben wÃ¼rde, dass sich die vorgenommene WÃ¼rdigung an objektiven MassstÃ¤ben orientiert (vgl. vorstehend, E. 8.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.6 </b>Die Zuordnung des fraglichen GrundstÃ¼cksteils zur Bauzone spricht schliesslich zwar grundsÃ¤tzlich dafÃ¼r, dass dieser Ã¼berbaut werden darf (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2, zweiter Absatz). Ob ein bestimmtes Bauvorhaben den erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gt, ist jedoch unter WÃ¼rdigung der konkreten UmstÃ¤nde im Einzelfall zu beurteilen. Dabei ist insbesondere auf die umliegenden Schutzobjekte Bezug zu nehmen. Auch insofern vermag die von der Vorinstanz als hinreichend qualifizierte BegrÃ¼ndung der kommunalen BaubehÃ¶rde den erwÃ¤hnten Anforderungen nicht zu genÃ¼gen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Die kommunale BewilligungsbehÃ¶rde hat nach dem Gesagten weitere AbklÃ¤rungen in Bezug auf die Umgebung vorzunehmen, auf die das Bauvorhaben RÃ¼cksicht nehmen muss. Sodann wird sie â nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung (vgl. vorstehend, E. 8.1) â neu darÃ¼ber zu entscheiden haben, ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und der Kernzonenbestimmungen genÃ¼gt. Die Sache ist daher direkt an die kommunale BewilligungsbehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist nach dem Gesagten teilweise gutzuheissen. Da sowohl der Entscheid der Baudirektion als auch die Baubewilligung einer erneuten Beurteilung durch die Erstinstanzen bedÃ¼rfen, ist die Sache an die kommunale BewilligungsbehÃ¶rde (LeitbehÃ¶rde) zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens, bei dem die ZulÃ¤ssigkeit des strittigen Bauvorhabens offenbleibt, sind die Kosten je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden und der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (</span>§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG<span>). ParteientschÃ¤digungen sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend zu korrigieren.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. April 2013 sowie die VerfÃ¼gungen des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster vom 10. September 2012 und der Baudirektion<span> des Kantons ZÃ¼rich vom 3. April 2012 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"> <span>Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an den </span>Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster<span> zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'200.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die Rekurskosten von Fr. 5'700.- werden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 sowie je zu einem Sechstel der Beschwerdegegnerschaft 1 bis 3 auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>