<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00277</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221968&amp;W10_KEY=13013469&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00277</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.12.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.07.2023 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz/ Inventarentlassung (R4.2019.00115)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung/Verzicht auf Unterschutzstellung: Grundeigentümer- bzw. Gemeindebeschwerde nach Entscheidaufhebung durch BRG. Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit betrifft, ergeben sich aus dem Gutachten verschiedene Aspekte, die auf das Vorliegen eines hohen Grads schliessen lassen (E.6.4.1). Es besteht kein Anlass, an der Unabhängigkeit und Sachkunde der beauftragten Gutachterin zu zweifeln. Zudem erweist sich das behördlich bestellte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und kommt zu einem klaren Schluss (E.6.4.3). Der Stadtrat ist von den Feststellungen des eingeholten Fachgutachtens abgewichen, ohne dass er dafür triftige Gründe gehabt hätte. Seine Beurteilung erweist sich als nicht mehr vertretbar und sprengt seinen Ermessensspielraum (E.6.4.4). Ist ein Einzelobjekt schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden muss. Vielmehr ist im Licht der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen vorzunehmen (E.7.1). Dass sich die Vorinstanz nicht mit allen vorgebrachten gegenläufigen Interessen befasst hat, ist angesichts der wichtigen Zeugenschaft aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts und dem daraus folgenden hohen öffentlichen Interesse am Erhalt des Streitobjekts nicht zu beanstanden (E.7.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORBEFASSUNG">VORBEFASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 5a Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=55324" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2020.00277</p> <p class="MsoNormal">VB.2020.00287</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Dezember 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><b><span>Aus VB.2020.00277:</span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A<b>, </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00287:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadt BÃ¼lach, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch Stadtrat BÃ¼lach, </span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und<br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00277:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stadtrat BÃ¼lach, vertreten durch RA D</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00287:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. A<b>, </b>vertreten durch RA B, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz / Inventarentlassung (R4.2019.00115),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">A stellte beim Stadtrat BÃ¼lach mit Schreiben vom 27. Oktober 2017 ein Provokationsgesuch zur denkmalpflegerischen Beurteilung des GebÃ¤udes Assek.-<span>Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in BÃ¼lach.</span></p> <p class="Erwgung2">Auf Antrag des Ausschusses Bau und Infrastruktur beschloss der Stadtrat BÃ¼lach am 3. Juli 2019, das genannte GebÃ¤ude aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Stadt BÃ¼lach zu entlassen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen zu verzichten.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Dagegen rekurrierte der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) am 12. August 2019 beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Letzteres nahm den betroffenen GrundeigentÃ¼mer, A, von Amtes wegen als Mitbeteiligten in das Verfahren auf und fÃ¼hrte am 26. November 2019 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 11. MÃ¤rz 2020 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Stadtrats BÃ¼lach vom 3. Juli 2019 auf. Es lud den Stadtrat BÃ¼lach ein, das Unterschutzstellungsverfahren im Sinn der ErwÃ¤gungen fortzusetzen.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen diesen Entscheid erhob </span>A <span>am 5. Mai 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte unter EntschÃ¤digungsfolge, diesen vollumfÃ¤nglich aufzuheben (Verfahren VB.2020.0277). Der Stadtrat BÃ¼lach reichte am 7. Mai 2020 ebenfalls Beschwerde ein und beantragte, den vorinstanzlichen Entscheid vollumfÃ¤nglich aufzuheben und seinen Beschluss vom 3. Juli 2019 zu bestÃ¤tigen. Ferner beantragte er eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung (Verfahren VB.2020.00287).</span></p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 27. Mai 2020<span> in beiden Verfahren </span>ohne weitere Bemerkungen Beschwerdeabweisung. In seiner Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2020 beantragte der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH), die Beschwerden unter <span>EntschÃ¤digungsfolge</span> abzuweisen. <span>Der Stadtrat BÃ¼lach </span>nahm am 15. Juni 2020 Stellung zur Beschwerde von A und beantragte, diese gutzuheissen, eine EntschÃ¤digung zulasten des Beschwerdegegners sowie die Vereinigung mit dem Verfahren VB.2020.00287. </p> <p class="Urteilstext">A replizierte am 26. Juni 2020 unter BekrÃ¤ftigung der gestellten AntrÃ¤ge. Gleichentags reichte auch der Stadtrat BÃ¼lach Replik ein und hielt an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. Juli 2020 wurden die Verfahren VB.2020.00277 und VB.2020.00287 vereinigt. <span>Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00277.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) hielt mit Duplik vom 18. August 2020 ebenfalls an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Mit Tripliken vom 2. und 3. September 2020 hielten A und der Stadtrat BÃ¼lach weiterhin an ihren Begehren fest; ebenfalls der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) mit Quadruplik vom 25. September 2020, welche dieser am 28. September 2020 ergÃ¤nzte. Die Quintupliken datieren vom 8. und 12. Oktober 2020. In der Folge verzichteten die Parteien auf eine weitere Stellungnahme. </p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rÃ¼gt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Der private BeschwerdefÃ¼hrer ist als im Rekursverfahren unterliegender GrundeigentÃ¼mer ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Der private BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs, weil das Baurekursgericht von den gegen die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung vorgebrachten Ã¶ffentlichen und privaten Interessen einzig auf seine privaten Interessen eingegangen sei. Von der erforderlichen umfassenden InteressenabwÃ¤gung kÃ¶nne daher nicht die Rede sein.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b>Das rechtliche GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verlangt, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, sorgfÃ¤ltig und ernsthaft prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der BehÃ¶rden, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die BehÃ¶rde mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sich die BehÃ¶rde auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. </p> <p class="Erwgung2">Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen <span>BGE 138 I 232 E. 5.1, </span>BGE 136 I 229 E. 5.2, BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). <span>Aus der BegrÃ¼ndung muss mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen der Partei fÃ¼r nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (vgl. </span>Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], <span>§ 10 N. 25).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Vorliegend hat sich die Vorinstanz mit den wesentlichen Vorbringen auseinandergesetzt und die angefÃ¼hrten Interessen in ihrer VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung zwar nicht im Einzelnen, so doch gesamthaft gewÃ¼rdigt. </span>Dem BeschwerdefÃ¼hrer war sodann ein Weiterzug bezogen auf den ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndeten Entscheid des Baurekursgerichts ohne Weiteres mÃ¶glich. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Das GrundstÃ¼ck, auf welchem sich das streitbetroffene Vielzweckbauernhaus befindet, liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach (BZO) in der Kernzone KC. Es grenzt im SÃ¼den an die E-Strasse, im Westen an den F-Weg und wird im Ãbrigen von einem weiteren der Kernzone KC zugehÃ¶rigen GrundstÃ¼ck umgeben, welches seinerseits gegen Osten an die G-Strasse grenzt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Das streitbetroffene Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude ist im kommunalen Inventar schutzwÃ¼rdiger Bauten von 1988 mit dem Schutzziel B aufgefÃ¼hrt. Auf kantonaler Stufe ist es nicht inventarisiert. Es bildet indes Bestandteil des im Bundesinventar schÃ¼tzenswerter Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) vermerkten Gebiets 2 mit Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters) und der Baugruppe 2.1 mit Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Aufgrund des Provokationsbegehrens liess der Stadtrat BÃ¼lach zur Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit bei Firma H, Gutachterin I, ein Gutachten erstellen, welches vom Juli 2018 datiert. Am 13. MÃ¤rz 2019 fand zudem eine Besichtigung durch die Gemeinde statt. Mit dem streitbetroffenen Beschluss vom 3. Juli 2019 attestierte der Stadtrat BÃ¼lach dem GebÃ¤ude gestÃ¼tzt auf diese Erkenntnisse einen geringen Eigen- und Situationswert. Nach Vornahme einer InteressenabwÃ¤gung entliess er es aus dem kommunalen Inventar schutzwÃ¼rdiger Bauten und verzichtete auf die Anordnung von Schutzmassnahmen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. WÃ¤hrend sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Zeugeneigenschaft allein reicht fÃ¼r eine Unterschutzstellung nicht; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", hat die BehÃ¶rde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 272). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>FÃ¼r die KlÃ¤rung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die BehÃ¶rde ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Zwar wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden das Ergebnis der Untersuchung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen â frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges, von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhÃ¶hten Beweiswert (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die BehÃ¶rde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige GrÃ¼nde abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 f.)</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die <i>Gutachterin</i> kam bei ihrer Beurteilung entsprechend den Kriterien des PBG zum Schluss, das zu einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus umgebaute Vielzweckbauernhaus erfÃ¼lle als wichtiger Bauzeuge die hohen Anforderungen zur Klassifizierung als Schutzobjekt. So prÃ¤ge es die ortsbauliche Situation an der E-Strasse und am F-Weg wesentlich mit. Weiter sprach sie dem GebÃ¤ude eine wichtige baukÃ¼nstlerische Bedeutung zu und wertete dieses auch als bedeutenden siedlungsgeschichtlichen Zeugen der neuzeitlichen VerkehrsfÃ¼hrung J<span> </span>â<span> </span>P. Schliesslich komme dem Vielzweckbau eine gewisse sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Unter Zugrundelegung der AusfÃ¼hrungen im Gutachten gelangte die <i>BehÃ¶rde</i> zur Ansicht, dass dem GebÃ¤ude ein gewisser Eigenwert zukomme, dieser jedoch als gering einzustufen sei. Es handle sich um einen baulichen Zeugen untergeordneter Natur von bescheidener historischer QualitÃ¤t. Aufgrund der Ã¤usserst heterogenen baulichen Umgebung und der untergeordneten Bedeutung des Knotenpunkts und des Standorts sei dem GebÃ¤ude ein gewisser Situationswert zuzusprechen, welcher jedoch als gering einzustufen sei. Insgesamt sei das GebÃ¤ude grundsÃ¤tzlich schutzwÃ¼rdig, der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit sei indes gering. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>GestÃ¼tzt auf die Akten, die Feststellungen anlÃ¤sslich des Augenscheins sowie des Gutachtens gelangte das <i>Baurekursgericht</i> demgegenÃ¼ber zum Schluss, dass der streitbetroffenen Liegenschaft eine doch erhebliche SchutzwÃ¼rdigkeit zukomme. Es handle sich dabei um einen wichtigen Zeugen in siedlungsgeschichtlicher und baukÃ¼nstlerischer Hinsicht. Zudem komme dem GebÃ¤ude ein hoher Situationswert zu. Der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit sei daher als hoch zu qualifizieren. </p> <p class="Erwgung2">Der private BeschwerdefÃ¼hrer ist der Ansicht, es bestehe kein Situationswert und wenn, dann hÃ¶chstens ein tiefgradiger. BezÃ¼glich Eigenwert sei ebenfalls hÃ¶chstens von einem tiefgradigen auszugehen. Gesamthaft liege damit ein tiefer Schutzgrad vor. Auch der Stadtrat BÃ¼lach stuft den Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit als tief ein. Er geht von einem geringen Eigenwert und hÃ¶chstens mittleren Situationswert aus und rÃ¼gt einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in seine Gemeindeautonomie, indem die Vorinstanz seine vertretbare Wertung durch eine eigene ersetzt habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat die Vorinstanz trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen ZurÃ¼ckhaltung eine eigenstÃ¤ndige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde bzw. die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte im Zusammenhang mit dem <i>Eigenwert</i> aus, dass das GebÃ¤ude einer der letzten Zeugen fÃ¼r die im 17. Jh. beginnende Siedlungsentwicklung ausserhalb der Stadtmauern sei. Dass BauernhÃ¤user ausserhalb der Stadtmauern gebaut worden seien, sei zur Erbauungszeit des GebÃ¤udes eher selten gewesen. Erst mit dem Anschluss an das Bahnnetz um das Jahr 1865 und der damit zusammenhÃ¤ngenden Industrialisierung seien im heutigen Quartier L vermehrt GebÃ¤ude ausserhalb der Stadtmauern angesiedelt worden. Die im Verlauf der Jahrhunderte vorgenommenen Umbauten des GebÃ¤udes bezeugten diesen Wandel ebenfalls. </p> <p class="Erwgung2">Wichtig im Zusammenhang mit der Siedlungsentwicklung sei sodann, dass zur Zeit der Erstellung des GebÃ¤udes nicht nur der alte Verkehrsweg der Stadt BÃ¼lach nach M, die ehemalige M-Strasse (heutige G-Strasse), einen wichtigen Verkehrsweg dargestellt habe, sondern auch die Querachse, die Verbindung von J nach P, einen sehr wichtigen Stellenwert innegehabt habe. Das GebÃ¤ude stehe direkt an diesem alten Verkehrsweg "Landstrass so vo J nach P gaat" (heutige E-Strasse), welcher auch im Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz verzeichnet ist. In P habe sich zu jener Zeit ein wichtiger Getreidemarkt und Umschlagplatz fÃ¼r diverse Handelswaren aus dem In- und nahen Ausland befunden, was die Wichtigkeit des Verkehrswegs zeige. GemÃ¤ss dem im Gutachten abgebildeten alten Kartenmaterial flankiere das GebÃ¤ude die ehemalige westliche Ortseinfahrt des alten Verkehrswegs. Zudem stehe es in der zweiten Bautiefe zum alten Verkehrsweg von BÃ¼lach nach M.</p> <p class="Urteilstext">Es handle sich damit beim streitbetroffenen GebÃ¤ude um einen <i>wichtigen siedlungsgeschichtlichen Zeugen </i>sowohl fÃ¼r den Beginn der Siedlungsentwicklung ausserhalb der Stadtmauern als auch fÃ¼r den Wandel von der agrarisch geprÃ¤gten Struktur zur Industrialisierung sowie auch fÃ¼r die Wichtigkeit der beiden alten Verkehrswege. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>In baukÃ¼nstlerischer Hinsicht sei zu erwÃ¤hnen, dass die Dreigeschossigkeit des GebÃ¤udes â wie im Gutachten detailliert dargelegt werde â aussergewÃ¶hnlich sei. Ebenfalls zu erwÃ¤hnen sei, dass das GebÃ¤ude als Mittertennhaus gestaltet sei. Diese GebÃ¤udetypologie entspreche nicht dem durchschnittlichen ZÃ¼rcher Flarzhaus, sondern zeige vielmehr den damaligen Einfluss des nahen sÃ¼ddeutschen Raums. Das GebÃ¤ude habe zwar im Verlauf der Jahrhunderte unbestrittenermassen diverse VerÃ¤nderungen erfahren. Die ursprÃ¼ngliche Gliederung, die Raumstruktur sowie Teile des Fachwerks seien aber nach wie vor vorhanden. Zudem habe sich anlÃ¤sslich des Augenscheins gezeigt, dass die im Gutachten erwÃ¤hnten historischen Ausstattungselemente ebenfalls noch vorhanden seien und es nicht von der Hand zu weisen sei, dass diesen ein <i>gewisser baukÃ¼nstlerischer Wert</i> zukomme.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Eine sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft sei im Gutachten als nur in gewisser Weise vorliegend qualifiziert worden. DiesbezÃ¼glich kÃ¶nne somit nicht von einer wichtigen Zeugenschaft gesprochen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Das Baurekursgericht gelangte sodann zur Auffassung, dem GebÃ¤ude komme ein <i>hoher Situationswert</i> zu. Es fÃ¼hrte zur BegrÃ¼ndung aus, dieses bilde zusammen mit der Liegenschaft G-Strasse 04 auch heute noch den Auftakt von der G-Strasse in die Querachse der E-Strasse. Durch seine dichte Stellung am Strassenrand und die giebelstÃ¤ndige Ausrichtung bilde das Inventarobjekt einen ortsbaulichen Orientierungspunkt. Es sei daher trotz seiner von der G-Strasse aus betrachteten Lage in der zweiten Bautiefe durchaus als raumprÃ¤gend zu qualifizieren. Dieser Umstand komme umso mehr zum Tragen, als die Liegenschaft G-Strasse 04 nach Angaben des Stadtrats im angefochtenen Entscheid aus dem Inventar entlassen worden sei. Der ortsbildprÃ¤genden Bedeutung des streitbetroffenen GebÃ¤udes komme damit eine umso hÃ¶here Wichtigkeit zu. Bei dessen Abbruch wÃ¤re die bestehende Situation in keinster Weise mehr ablesbar. Auch wÃ¼rde das gegenÃ¼berliegende GebÃ¤ude F-Weg 010 aus dem historischen Kontext gerissen. Durch einen Abbruch des GebÃ¤udes ginge somit eine wichtige situationsprÃ¤gende Wirkung unwiderruflich verloren.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3">Vorab ist festzuhalten, dass der Vorwurf, das Baurekursgericht habe nicht zwischen dem Vorliegen eines Eigen- bzw. Situationswerts und dessen Grad unterschieden, nicht verfÃ¤ngt: Wie sich aus dem vorinstanzlichen Entscheid klar ergibt, wurde zuerst die SchutzwÃ¼rdigkeit und dann deren Grad eruiert.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Es trifft zu, dass das Verwaltungsgericht in einem frÃ¼heren Entscheid erwogen hat, die gutachterlich attestierte siedlungsgeschichtlich und baukÃ¼nstlerisch grosse Bedeutung kÃ¶nne nicht per se mit einer hohen SchutzwÃ¼rdigkeit gleichgesetzt werden (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361/362, E. 5.5). <span>Was das Ausmass der SchutzwÃ¼rdigkeit betrifft, ergeben sich indes â anders als im zitierten Fall â aus dem Gutachten verschiedene Aspekte, die auf das Vorliegen eines hohen Grads schliessen lassen: Als Erstes </span>reprÃ¤sentiert das im 17./18. Jahrhundert erstellte und im 18. Jahrhundert vergrÃ¶sserte Vielzweckbauernhaus demgemÃ¤ss die neuzeitliche, agrarisch geprÃ¤gte Siedlungserweiterung entlang der Ausfallstrasse von der Stadt BÃ¼lach nach M (heutige G-Strasse) und bezeugt eindrÃ¼cklich den sozialen und wirtschaftlichen Wandel des "L-Quartiers" vom ehemals agrarisch geprÃ¤gten Siedlungsgebiet zu einem gewerblich orientierten Quartier. Dass das GebÃ¤ude vor dem eigentlichen Beginn der Industrialisierung entstanden ist, Ã¤ndert nichts daran, dass es gemÃ¤ss Gutachten einen eindrÃ¼cklichen Zeugen fÃ¼r den Beginn der Siedlungsentwicklung ausserhalb der Stadtmauern darstellt. Wann Letztere eingesetzt hat, ist dabei unerheblich. Hinzu kommt, dass das GebÃ¤ude, welches damals von Westen kommend am Ortseingang situiert gewesen war, auch als bedeutender siedlungsgeschichtlicher Zeuge der neuzeitlichen VerkehrsfÃ¼hrung J<span> </span>â<span> </span>P zu werten ist. Diese Strasse, seit 1604/1605 belegt, ist als regional bedeutender "historischer Verkehrsweg der Schweiz" eingestuft und bildete bis in die 1850er-Jahre die Hauptverbindung J<span> </span>â<span> </span>K<span> </span>â<span> </span>P. Der Verweis des Stadtrats BÃ¼lach auf die heutige Situation vermag diese Bedeutung nicht zu relativieren. Dass dem GebÃ¤ude eine Ã¼berkommunale Ausstrahlung bzw. Bedeutung zukÃ¤me, ist fÃ¼r einen erhÃ¶hten Eigenwert ferner nicht erforderlich.</p> <p class="Urteilstext">Als zweiten Aspekt, welcher sich auf den <i>Eigenwert</i> erhÃ¶hend auswirkt, ist die im Gutachten genannte gebÃ¤udetypologisch bedeutende Zeugenschaft zu nennen. UrsprÃ¼nglich handelt es sich demnach um einen "schwÃ¤bischen", zweiraumtiefen Haustyp, der v.<span> </span>a. im nÃ¶rdlichen Kantonsteil seit dem 16. Jahrhundert verbreitet war. Dessen Dreigeschossigkeit stellt eine ausgesprochene Seltenheit fÃ¼r VielzweckbauernhÃ¤user ausserhalb von Stadtmauern dar und ist bei zweiraumtiefen Grundrissen praktisch unbekannt. Der Seltenheitswert der Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte ist nicht massgeblich, da dies kein zwingendes Kriterium fÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit darstellt (vgl. RB 1989 Nr. 67). Der Vorwurf der mangelhaften SachverhaltsabklÃ¤rung verfÃ¤ngt daher nicht. Vergleichsobjekte sind ferner hauptsÃ¤chlich im Zusammenhang mit der AusÃ¼bung des behÃ¶rdlichen Auswahlermessens relevant.</p> <p class="Urteilstext">Das vorliegende Objekt weist gemÃ¤ss Gutachten gut erhaltene Ausstattungselemente aus unterschiedlichen Zeiten â wie TÃ¤ferungen, TÃ¼ren und Stubenofen mit Feuerwand â auf, welche im Allgemeinen die bÃ¤uerliche Wohnkultur im 18. und 19. Jahrhundert bezeugen. Die schlichte Fassadengestaltung, die in ihrer Materialisierung angemessen und nachvollziehbar auf die jeweiligen Nutzungsbereiche des GebÃ¤udes verweist, sei zudem Ã¤usserst charakteristisch fÃ¼r das aus der agrarischen Orientierung gewachsene Wohn-, Gewerbe- und GeschÃ¤ftsquartier "L". Entsprechend kann vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden und umgekehrt (vgl. VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2). Die VerÃ¤nderungen des Erscheinungsbilds zeugen gerade von der Entwicklung und vermÃ¶gen die Zeugenschaft daher â entgegen dem Stadtrat â nicht zu mindern. Mit dem Baurekursgericht ist dem GebÃ¤ude damit wenigstens ein gewisser baukÃ¼nstlerischer Wert zuzuschreiben. <span>Dass das Baurekursgericht nicht explizit den Grad des Eigenwerts bezeichnete, ist angesichts des zu Recht bejahten grossen Situationswerts (vgl. dazu sogleich) nicht zu beanstanden. Abgesehen davon kÃ¶nnte sich eine hohe SchutzwÃ¼rdigkeit â wie ausgefÃ¼hrt (E. 5.1) â auch aus dem Zusammenspiel von Situations- und Eigenwert ergeben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Hinsichtlich des <i>Situationswerts</i> kann vorab auf die zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>). Dass sich das GebÃ¤ude zur G-Strasse in der zweiten Bautiefe befindet, Ã¤ndert nichts am zu Recht angenommenen hohen Situationswert. Dieses war dem Gutachten zufolge im 18. Jahrhundert von Westen kommend an der regional bedeutenden Hauptverbindung J<span> </span>âK<span> </span>â<span> </span>P (heutige E-Strasse) am Ortseingang situiert. Mit der GiebelstÃ¤ndigkeit und dem markanten Auftritt direkt an der Strassenlinie bewirkt es eine Verengung des Strassenraums und stellt einen ortsbaulichen Orientierungspunkt der in die G-Strasse querenden E-Strasse dar. Von Westen her prÃ¤sentiert sich der Bau als Auftakt in die historische Bebauung, von Osten her bildet er deren ortsbaulichen Abschluss. </p> <p class="Erwgung3">Das GebÃ¤ude prÃ¤gt gemÃ¤ss Gutachten die "Achse F-Weg" durch seine Ecklage an der StrassenmÃ¼ndung wesentlich mit. Laube und Schopf bilden einen Eckraum, der die Einbiegung E-Strasse/F-Weg akzentuiert. Die Unterscheidung von hochragendem HauptgebÃ¤ude an der E-Strasse und niedrigem Schopfanbau am F-Weg hierarchisiert schlÃ¼ssig die Gewichtung der beiden Verkehrswege. Zusammen mit dem Haus F-Weg 010, einem Wohnhaus mit Kohlenhof (um 1920 erbaut), bildet es den historisch gewachsenen Auftakt in die heterogene und vom 20. Jahrhundert geprÃ¤gte Bebauungsachse, die parallel zur G-Strasse verlÃ¤uft. Diese torÃ¤hnliche Situation weist eine wichtige ortsbauliche und ortsgeschichtliche Ankerfunktion auf, besonders, weil die mehrgeschossigen Wohnbauten die "Bebauungsachse F-Weg" aus dem Gleichgewicht zu bringen drohten. Damit vermag der Stadtrat aus den heterogenen neueren Bauten nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, da gerade deshalb der Schutz der noch bestehenden stÃ¤dtebaulichen Strukturen umso mehr gerechtfertigt ist. Die Inventarentlassung des unmittelbar an der Kreuzung liegenden GebÃ¤udes G-Strasse 04 Ã¤ndert daran ebenfalls nichts.</p> <p class="Urteilstext">Die besondere Stellung und Lage einer Baute begrÃ¼ndet zwar fÃ¼r sich allein grundsÃ¤tzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). Dass dies vorliegend zutrifft, ergibt sich aus dem oben zum Eigenwert AusgefÃ¼hrten (vgl. E. 7.4.2). An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen zudem keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend kommt dem Streitobjekt im erwÃ¤hnten Ausmass und Umfang sowohl Eigen- als auch Situationswert zu. Die Vorinstanz hat ihm eine </span>wichtige Zeugenschaft vor allem in siedlungsgeschichtlicher als zumindest teilweise auch baukÃ¼nstlerischer Hinsicht<span> sowie einen hohen Situationswert zugesprochen, wobei die vorhandene Bausubstanz partiell zum Situationswert beitrÃ¤gt. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, </span>der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit sei daher als hoch zu qualifizieren<span>. Dieser Bewertung ist zuzustimmen.</span> Im Gegensatz zum vom Bauherrn zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 7.2) kommt dem GebÃ¤ude vorliegend sowohl ein hoher Eigen- als auch Situationswert zu, weshalb ein lediglich mittlerer Schutzgrad von vornherein ausscheidet. Die gegenteiligen RÃ¼gen erweisen sich als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Wie bereits in E. 5.3 ausgefÃ¼hrt, soll von<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211186&amp;W10_KEY=5565075&amp;nTrefferzeile=5&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx6"></a> Gutachten, die durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde eingeholt wurden, weder durch die BehÃ¶rde noch im Rechtsmittelverfahren ohne triftige GrÃ¼nde abgewichen werden. </p> <p class="Erwgung3">Der private BeschwerdefÃ¼hrer bringt in seiner Replik erstmals vor, die Gutachterin sei Vorstandsmitglied des Vereins Heimatschutz N, einer Untersektion des ZÃ¼rcher Heimatschutzvereins, einem "eigentlichen Kampfverein". Diese AusfÃ¼hrungen lassen indes nicht den Schluss zu, die Gutachterin sei vorbefasst gewesen oder wÃ¼rde den Anschein der Befangenheit erwecken. So war der ZÃ¼rcher Heimatschutz zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens noch nicht Verfahrenspartei. Die VorstandstÃ¤tigkeit der Gutachterin in einer dessen Sektionen zeigt sodann lediglich ihre AffinitÃ¤t zum Denkmalschutz, macht sie indes noch nicht befangen. </p> <p class="Erwgung3">Entgegen dem privaten BeschwerdefÃ¼hrer besteht damit vorliegend kein Anlass, an der UnabhÃ¤ngigkeit und Sachkunde der beauftragten Gutachterin zu zweifeln. Zudem erweist sich das behÃ¶rdlich bestellte Gutachten als vollstÃ¤ndig, nachvollziehbar und kommt zu einem klaren Schluss. <span>Es ergeben sich daraus keine UmstÃ¤nde, die bei objektiver Betrachtung den </span>Anschein der Befangenheit<span> und die Gefahr der Voreingenommenheit zu begrÃ¼nden vermÃ¶chten.</span> Im Ãbrigen gelangte auch die Vorinstanz anlÃ¤sslich ihres Augenscheins nicht zu abweichenden Feststellungen und es kamen ihr ebenfalls keine Zweifel auf.</p> <p class="Erwgung3">GrÃ¼nde, vom Gutachten abzuweichen, bestanden damit keine. Ob die RÃ¼ge ohnehin verspÃ¤tet war, kann daher offengelassen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.4 </b>Der Stadtrat ist indes von den Feststellungen des eingeholten Fachgutachtens abgewichen, indem er, ohne dass er dafÃ¼r triftige GrÃ¼nde im oben genannten Sinn gehabt hÃ¤tte, die wichtige Zeugenschaft im Wesentlichen mit der heutigen Erscheinung des GebÃ¤udes und dessen baulichen Umgebung massiv relativierte, um sowohl den Eigen- als auch den Situationswert lediglich als "gewiss" bzw. "nicht erhÃ¶ht" bezeichnen zu kÃ¶nnen. Seine Beurteilung ist â wie gesehen â nicht mehr vertretbar und Ã¼berschritt damit seinen Ermessensspielraum. <span>Damit erweisen sich die Vorbringen gegen das Vorliegen einer grossen SchutzwÃ¼rdigkeit als unbegrÃ¼ndet, und es bleibt die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Ist ein Einzelobjekt schutzwÃ¼rdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, bedeutet das noch nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden muss. Vielmehr ist im Licht der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine AbwÃ¤gung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden Ã¶ffentlichen oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmÃ¤ssigen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen). Im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung sind die konkreten Interessen zu ermitteln, diese anhand rechtlich ausgewiesener MassstÃ¤be zu beurteilen und zu optimieren, sodass sie mit RÃ¼cksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im Entscheid mÃ¶glichst umfassend zur Geltung gebracht werden kÃ¶nnen (vgl. BGE 138 II 346 E. 10.3). </p> <p class="Urteilstext">Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit zu; es prÃ¼ft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig erweist (§ 50 Abs. 1 i.V.m. § 20 lit. a VRG; VGr, 6. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>In der InteressenabwÃ¤gung gewichtete die BehÃ¶rde das Interesse am Erhalt des Schutzobjekts und am Ortsbildschutz als gering. Sie fÃ¼hrte zur BegrÃ¼ndung aus, es mÃ¶ge das Ã¶ffentliche Interesse an der inneren Verdichtung und das private Interesse an einer zeitgemÃ¤ssen Ãberbauung nicht zu Ã¼bertreffen. Die Entlassung des GebÃ¤udes aus dem kommunalen Inventar beeinflusse das heutige Ortsbild nicht nachteilig. Zudem existiere mit den Kernzonenvorschriften ein planungsrechtlicher Schutz. DarÃ¼ber hinaus bedÃ¼rfe es keines weiteren Schutzes. Die streitbetroffene Liegenschaft kÃ¶nne aus dem Inventar entlassen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Vorinstanz gelangte demgegenÃ¼ber im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung zum Schluss, eine Unterschutzstellung erweise sich als zulÃ¤ssig. Das Ã¶ffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung sei aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts als hoch zu qualifizieren. Das GebÃ¤ude werde nach wie vor als Wohn- und Gewerberaum genutzt; eine zonenkonforme Nutzung sei weiterhin problemlos mÃ¶glich. Die Erhaltung der Ã¤usseren Erscheinung mit Fachwerk und Gliederung als Mittertennhaus sowie der Erhalt der inneren Raumstruktur sei aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts unabdingbar und stehe dem nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Soweit die BehÃ¶rde die vorinstanzliche InteressenabwÃ¤gung beanstandet, trifft zu, dass sich Letztere mit dem Ã¶ffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung nicht befasst hat, sondern lediglich mit den privaten finanziellen Interessen, welchen sie ein tiefes Gewicht zuerkannte. Indes ist dies angesichts der wichtigen Zeugenschaft aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts und dem daraus folgenden hohen Ã¶ffentlichen Interesse am Erhalt des Streitobjekts nicht zu beanstanden (vgl. dazu oben E. 2; <span>BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3; VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 8.4.5, mit Hinweisen</span>). Entgegen der BehÃ¶rde kommt demgegenÃ¼ber dem Ã¶ffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung aus dem gleichen Grund ebenfalls lediglich geringes Gewicht zu. <span>Dasselbe gilt schliesslich bezÃ¼glich der Ã¶kologischen Interessen</span> (vgl. VGr, 17. Januar 2019, VB.2018.00103, E. 7.5). </p> <p class="Urteilstext">Abgesehen davon weisen Ã¤ltere Siedlungen regelmÃ¤ssig eine geringere Nutzungsdichte als Neubauten auf, weshalb das Argument der Verdichtung meistens zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefÃ¼gt werden kann, was â bei hoher Gewichtung dieses Elements â einer sachgemÃ¤ssen InteressenabwÃ¤gung widersprechen wÃ¼rde. Zudem verlangt das Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) zwar eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG); dies setzt indes voraus, dass auf kommunale Schutzobjekte soweit mÃ¶glich RÃ¼cksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4). Inwiefern der Stadtrat mit dem Abbruch des Streitobjekts sowie des GebÃ¤udes an der G-Strasse 04 eine stÃ¤dtebauliche OptimierungsmÃ¶glichkeit sieht, ist im Ãbrigen nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Die geltend gemachten Sanierungsmassnahmen zur GewÃ¤hrleistung des Brandschutzes, der Behindertengerechtigkeit und der Wohnhygiene vermÃ¶gen das hohe Interesse an der Unterschutzstellung ebenfalls nicht aufzuwiegen. Anders als im Verfahren VB.2012.00287, in welchem bereits fÃ¼r eine einfache, normale Wohnnutzung bauliche Eingriffe erforderlich waren, welche den GebÃ¤udecharakter tiefgreifend verÃ¤ndert hÃ¤tten, hat die Vorinstanz vorliegend eine zonenkonforme Nutzung als weiterhin problemlos mÃ¶glich erachtet. Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, <span>dass das streitbetroffene GebÃ¤ude eine Wohnnutzung mit einem zeitgemÃ¤ssen, heute Ã¼blichen, jedoch einfachen Wohnkomfort mit einem "normalen" baulichen Standard nicht zulassen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Soweit der Stadtrat sein Auswahlermessen einbringt und geltend macht, dass zwei GebÃ¤ude an der G-Strasse unter Schutz gestellt seien und dass weitere GebÃ¤ude entlang der G-Strasse und der Q-Strasse die stÃ¤dtebauliche Entwicklung ausserhalb der Stadtmauern manifestieren wÃ¼rden, ist Folgendes festzuhalten: Die beiden unter Schutz gestellten GebÃ¤ude (G-Strasse 05 und 06) sind aufgrund ihrer Lage nicht massgebend; sie haben nichts mit dem Erhalt des Ortsbilds an der hier infrage stehenden Ecksituation zu tun. Ohne jegliche Relevanz ist in diesem Zusammenhang sodann der Umstand, dass noch weitere (offensichtlich nicht unter Schutz gestellte) GebÃ¤ude entlang der G-Strasse die stÃ¤dtebauliche Entwicklung manifestieren sollen, zumal bezÃ¼glich der Liegenschaften G-Strasse 07, 08 und 09 derzeit noch Rechtsmittelverfahren hÃ¤ngig sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b><span>Zusammenfassend mÃ¶gen der Unterschutzstellung des Streitobjekts zwar durchaus private und Ã¶ffentliche Interessen zuwiderlaufen, diese sind indes auch in ihrer Gesamtheit nicht von gleich hohem Gewicht wie diejenigen am Erhalt der Liegenschaft, welche hÃ¶her zu werten sind. Der Stadtrat hat diese in Verletzung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips als gering eingestuft und die Interessen am Abbruch hÃ¶her gewichtet. </span>Die Vorinstanz hat die Inventarentlassung damit zu Recht aufgehoben. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt nicht vor: Die Vorinstanz hat sich <span>in ihrem Entscheid â </span>wie gesehen â <span>ausreichend mit den UmstÃ¤nden befasst und ihre Beurteilung nachvollziehbar begrÃ¼ndet. Eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht oder der Kognition liegen nicht vor. </span>Insgesamt erweisen sich die Beschwerden damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie je hÃ¤lftig zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit das vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt (vgl. dazu Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) nur dann beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 460.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'960.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (total Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>