Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 26. Juni 2018 (400 2017 287) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht Prozessrechtliche Wirkung eines kantonsgerichtlichen Rückweisungsentscheids im Sin- ne von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO / Gegenstand und Umfang des zivilkreisgerichtlichen Neubeurteilungsverfahrens in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richter Dieter Freiburghaus (Referent), Richterin Barbara Jermann Richterich, Gerichtsschreiber Daniel Noll Parteien A.____ AG, vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Klägerin und Berufungsklägerin gegen B.____, vertreten durch Advokat Christian Kummerer, Aeschengraben 13, Post- fach 349, 4010 Basel, Beklagter und Berufungsbeklagter Gegenstand Mietrecht Berufung vom 30. August 2017 gegen den Entscheid des Zivilkreisge- richtspräsidenten Basel-Landschaft Ost vom 22. Juni 2017 A. Mit Entscheid vom 14. Juni 2016 hiess das Kantonsg ericht die von der A.____ AG gegen das Urteil des Zivilkreisgerichtspräsidiums Basel-L andschaft Ost vom 17. November 2015 ein- gelegte Berufung teilweise gut und wies die Streits ache in Aufhebung des angefochtenen Ent- scheids zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. In seiner Be- gründung führte das Kantonsgericht im Wesentlichen aus, dass zwar entgegen dem Dafürhal- Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht ten des Zivilkreisgerichtspräsidiums die gewalttätige Ause inandersetzung zwischen dem Sohn des Vermieters und dem Geschäftsführer der Mieterin bzw. dessen Vater eine ausserordentli- che Kündigung aus wichtigen Gründen nicht rechtfertig e, zumal die Kündigung vom 27. August 2014 mehr als zwei Jahre nach dem fraglichen Vorfall au sgesprochen worden sei und noch keine rechtskräftige strafrechtliche Beurteilung der Auseinandersetzung vorliege, dass aber das permanent schleppende und schikanöse Zahlungsverhalten der Mieterin einen wichtigen Grund für eine Kündigung gemäss Art. 266g Abs. 1 OR darstelle, so dass die Kündigung grundsätzlich gültig sei. Da indessen auch eine wegen wichtigen Gründen ausgesprochene ausserordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein könne und eine derartige Missbräuchlichkeit von der Mieterin zwar geltend gemacht, von der Vorinstanz aber nicht ge- prüft worden sei, erweise sich die Berufung als begründ et. Folglich sei die Streitsache an das Zivilkreisgerichtspräsidium zurückzuweisen zur möglichen erg änzenden Beweisabnahme und zur anschliessenden Beurteilung der Frage der Missbräuchli chkeit, wobei allenfalls auch noch im Sinne von Art. 266g OR über die vermögensrechtliche n Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen sei. B. Nachdem das instruierende Zivilkreisgerichtspräsidium im Ra hmen des Neubeurteilungs- verfahrens mit Verfügung vom 19. Januar 2017 in Bezug auf die Frage der Treuwidrigkeit der Kündigung zunächst einen Schriftenwechsel mit Angabe de r entsprechenden Beweise ange- ordnet hatte, wurde nach Eingang der Klagbegründung vom 14. März 2017 mit Verfügung vom 30. Mai 2017 festgehalten, dass bei Rückweisungen eines E ntscheides von einer Partei ver- säumte Prozesshandlungen nicht mehr nachgeholt werden kö nnten und die erst nach der Hauptverhandlung vom 17. November 2015 und erst nach dem kantonsgerichtlichen Entscheid vom 14. Juni 2016 gestellten Beweisanträge der Klägerin vom 1. September 2016 und 14. März 2017 prozessual verspätet und daher unbeachtlich seien. Mit Urteil vom 22. Juni 2017 wies der Zivilkreisgerichtsprä sident Basel-Landschaft Ost in seiner Neubeurteilung die Klage der Mieterin auf Aufhebung der Kündigung vom 27. August 2014 we- gen Missbräuchlichkeit/Ungültigkeit, eventualiter auf erstmalige Erstreckung des Mietverhältnis- ses um mindestens 3 Jahre, erneut vollumfänglich ab, auferlegte die erstinstanzlichen Gerichts- kosten von CHF 3'500.00 sowie die Kosten des Berufungsve rfahrens von CHF 2'500.00 der Klägerin und verpflichtete die Klägerin ausserdem, d em Beklagten für das erstinstanzliche Ver- fahren eine Parteientschädigung von CHF 10'800.00 (in kl. Auslagen und Mehrwertsteuer) und für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 6'000.00 zuzüglich Auslagen von CHF 100.00 und Mehrwertsteuer zu bezahlen. Zur Beg ründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das Vorbringen der Klägerin, die Beru fung des Beklagten auf verspätet erfolg- te Mietzinszahlungen sei missbräuchlich, da der Fälligkeits termin für die monatlichen Mietzins- zahlungen vertraglich verschoben worden sei, nicht zu hör en sei, zumal keine entsprechenden Dokumente vorgelegt worden seien und der Hinweis, dass de r Mietzins wiederholt und regel- mässig nicht am 1. des Monats bezahlt worden sei, für den Nachweis eines entsprechenden vertraglichen Konsenses nicht genüge. Ebenso wenig könn e eine Missbräuchlichkeit des Ver- mieters damit begründet werden, dass er die schlechte Za hlungsmoral der Mieterin aufgrund ausstehender Mietzinsen bei Mietantritt von Anfang an g ekannt habe, da nach Auffassung des Kantonsgerichts der Vermieter sein Kündigungsrecht durch das Wissen um die schlechte Zah- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht lungsmoral nicht verwirke. Ferner könne auch dem Einwan d der Klägerin, die Kündigung sei insofern missbräuchlich, als die Parteien ab Januar bzw. Juni 2012 eine Verrechnung der Miet- zinsforderung mit der Forderung der Mieterin aus Invest itionen in die Mietliegenschaft im Um- fang von insgesamt CHF 300'000.00 vereinbart hätten, nicht gefolgt werden. Einerseits seien sowohl die Verrechnungsvereinbarung wie auch der Bestan d der Verrechnungsforderungen nicht bewiesen und andererseits seien die erst im Neube urteilungsverfahren gestellten entspre- chenden Beweisanträge auch in Berücksichtigung der in mi etrechtlichen Verfahren zu beach- tenden sozialen Untersuchungsmaxime prozessual verspätet un d daher abzuweisen. Nicht zu hören sei im Weiteren auch das Vorbringen der Klägerin , die Kündigung sei als Reaktion auf ihre berechtigten Rügen von Mängeln an der Mietsache und daher als Reaktion auf die berech- tigten Mietzinsrückbehalte rechtsmissbräuchlich. Ob die in diesem Zusammenhang gestellten Beweisanträge rechtskonform seien, könne offen bleiben, da bereits anlässlich der Verhandlung vom 17. November 2015 entsprechende Beweise eingebracht w orden seien. Bei Bestehen von Mängeln sei die Mieterschaft allenfalls berechtigt, ein e Herabsetzung des Mietzinses bzw. die Behebung des Mangels zu verlangen und zu diesem Zweck den M ietzins zu hinterlegen. Die Mieterschaft sei indessen nicht befugt, die Mietzinse jew eils verspätet oder gar nicht zu bezah- len. Ausserdem liege zwischen der letzten Mängelrüge der Klägerin und der Kündigung ein Zeitraum von anderthalb Jahren, weshalb ein entspreche nder Kausalzusammenhang nicht er- sichtlich sei, so dass die Kündigung auch aus diesem Grund n icht missbräuchlich erscheine. Was die eventualiter beantragte Erstreckung des Mietve rhältnisses angehe, so sei das in casu festgestellte treuwidrige Zahlungsverhalten wertungsmässi g mit einem Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR gleichzusetzen, weshalb eine Er streckung gemäss Art. 272a lit. a OR ausgeschlossen sei. In Bezug auf die beantragte Entschäd igung gemäss Art. 266g Abs. 2 OR sei schliesslich festzustellen, dass der entsprechende Antra g prozessual verspätet und der zu beweisende Schaden nicht rechtsgenüglich substantiier t worden sei, so dass das Begehren abzuweisen sei. C. Gegen diesen Entscheid erhob der Rechtsvertreter der Kl ägerin mit Eingabe vom 30. Au- gust 2017 Berufung an das Kantonsgericht mit dem Begehr en, die Sache sei in Gutheissung der Berufung und Aufhebung des angefochtenen Entschei ds zur Neubeurteilung an die Vo- rinstanz zurückzuweisen, eventualiter sei die Nichtigkeit/Ungü ltigkeit der am 27. August per 28. Februar 2015 ausgesprochenen Kündigung festzustellen, subeventualiter sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben, subsubeventualiter sei das Mie tverhältnis angemessen zu erstre- cken, erstmals mindestens um vier Jahre bis Ende Februar 2 019, ferner sei der Beklagte und Berufungsbeklagte für den Fall der Gültigkeit der Kün digung zur Zahlung einer Entschädigung von CHF 17'400.00 nebst 5 % Zins seit Klageinreichung a n die Klägerin zu verurteilen, Mehr- forderung vorbehalten; im Weiteren seien die o/e Kos ten des Berufungsverfahrens 400 16 29 und im Falle der Rückweisung die o/e Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens dem Staat aufzuerlegen und schliesslich seien die erst- und zweitin stanzlichen Kosten dem Beklagten und Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Auf die zur Begründung der Berufungsbegehren vorgebrach- ten Argumente ist im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen einzugehen. D. Mit Berufungsantwort vom 23. Oktober 2017 beantragte der Rechtsvertreter des Beru- fungsbeklagten, der angefochtene Entscheid sei in vollum fänglicher Abweisung der Berufung Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht vollumfänglich zu bestätigen, ferner sei die Berufungsklägerin zu verurteilen, dem Berufungsbe- klagten für das kantonsgerichtliche Verfahren eine Parte ientschädigung von CHF 6'000.00 zu- züglich Mehrwertsteuer und Auslagen zu bezahlen und es seie n die Kosten des Berufungsver- fahrens der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Auf die zur Begründung ausgeführten Vorbringen ist – soweit erforderlich – im Rahmen der nachstehenden Erwägungen näher einzugehen. E. Mit Eingabe vom 17. Januar 2018 legte der Rechtsvertr eter der Berufungsklägerin das im vor dem Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost hängigen Verfahren Nr. 150 16 521 I eingeholte Gutachten vom 9. Januar 2018 (recte: 4. Januar 2018) als Novum ins Recht. F. Im Anschluss an die vor dem Kantonsgerichtspräsidium am 6 . Februar 2018 durchgeführ- te Instruktionsverhandlung haben sich die Parteien über die strittigen Ansprüche nicht einigen können, weshalb das instruierende Kantonsgerichtspräsidium mit Verfügung vom 16. Mai 2018 das Verfahren an die Dreierkammer des Kantonsgerichts ü berwies und die Beweisanträge der Berufungsklägerin einstweilen, vorbehältlich deren Beurteilung durch das Dreiergericht, abwies. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer v ermögensrechtlichen Angelegen- heit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh- ren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Dies gilt auch für erstinstanzliche Neuentscheide nach oberinstanzlicher Rückweisung (vgl. P. REETZ / S. HILBER , in: Th. Sutter-Somm / F. Hasenböhler / Ch. Leuenberg er [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri- schen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich / Base l / Genf 2016, Art. 318 N 45, S. 2614). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden . Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides bzw. seit der nachträg- lichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rec htsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Angesichts des monatlichen Mietzinses von CHF 2'900.00 ist die Streitwertgrenze fraglos erreicht (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hin weisen). Der angefochtene Neubeurtei- lungsentscheid vom 22. Juni 2017 wurde der Klägerschaft mit schriftlicher Begründung am 29. Juni 2017 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist unter Berücksichtigung des Fristen- stillstandes vom 15. Juli 2017 bis 15. August 2017 (vgl. Ar t. 145 Abs. 1 lit. b ZPO) durch die Postaufgabe der Berufung am 30. August 2017, eingehalten. Sachlich zuständig für die Beurtei- lung der vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit . c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Kostenvo rschuss für das Rechtsmittelverfah- ren in Höhe von CHF 3‘000.00 wurde am 19. September 2017 geleistet. Auf die Berufung ist daher grundsätzlich einzutreten. 2. Im Rahmen des vorliegenden Berufungsverfahrens legte d er Rechtsvertreter der Beru- fungsklägerin das im vor dem Zivilkreisgericht Basel-Landschaf t Ost hängigen Verfahren Nr. 150 16 521 I eingeholte Gutachten vom 9. Januar 2018 (recte: 4. Januar 2018) als Novum ins Recht. Das Gutachten äussert sich zum aktuellen Zustand d es Mietobjekts, namentlich zu den konkreten bestehenden Mängeln. Nachdem – worauf im Fol genden zurückzukommen sein wird – die allfällige Mangelhaftigkeit des Mietobjekts für den zu fällenden Berufungsentscheid letzt- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht lich aber ohne Relevanz bleibt, ist das grundsätzlich als echtes Novum zu qualifizierende Be- weismittel für die Beweiswürdigung ohne Belang. 3. Die Berufungsklägerin hat im Rahmen des Berufungsverfah rens diverse Beweisanträge gestellt, welche das instruierende Kantonsgerichtspräsidiu m einstweilen abwies. Diese Abwei- sung ist zu bestätigen. Soweit die Beweisanträge den Ze itpunkt der Mietzinszahlungen betref- fen, so steht diese Frage – worauf noch einzugehen ist – nicht mehr zur Beurteilung. Die weite- ren Beweisanträge im Zusammenhang mit den geltend gemachten Mängeln am Mietobjekt sind – wie bereits erwähnt – nicht relevant und daher nicht abzunehmen. Gleiches gilt auch für die Beweisanträge zur Finanzierung des Liegenschaftserwerbs u nd zu den behaupteten Investitio- nen der Berufungsklägerin in das Mietobjekt. 4. Vorab strittig und zu prüfen ist die bereits im vorinsta nzlichen Verfahren umstrittene Fra- ge, über welche Punkte die Vorinstanz im Rahmen des Neu beurteilungsverfahrens noch ergän- zende Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen hatte. Zu klären ist mithin die Wirkung des Rückweisungsentscheids des Kantonsgerichts vom 14. Juni 2016. 4.1 Kantonale Rückweisungsentscheide im Sinne von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO bilden nach heutiger Lehre Zwischenentscheide und können insoweit n icht in materielle Rechtskraft er- wachsen (P. REETZ / S. HILBER , a.a.O., Art. 318 N 38, S. 2609). Allerdings ist ebenso anerkannt, dass die Vorinstanz an den Rückweisungsentscheid gebunden ist , und zwar nicht nur hinsicht- lich des Dispositivs, sondern auch hinsichtlich der Erwägunge n unter Einschluss dessen, was darin in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht stillschwei gend vorausgesetzt wird (P. REETZ / S. HILBER , a.a.O., Art. 318 N 40, S. 2611). In Bezug auf den Umfang der Bindungswirkung ist da- von auszugehen, dass die Vorinstanz neue Tatsachen und Bew eismittel berücksichtigen darf und muss, wenn und soweit die Berufungsinstanz das erstinst anzliche Verfahren in einen Zeit- punkt zurückversetzt, in dem in einem erstinstanzlichen Verf ahren Noven überhaupt noch vor- getragen werden können. Der von der Rückweisung erfasste S treitpunkt darf also nicht ausge- weitet oder auf eine neue tatsächliche oder rechtliche Grundlage gestellt werden (P. REETZ / S. HILBER , a.a.O., Art. 318 N 41, mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung, S. 2611). Aus den erwähnten Gründen ist auch nicht zu beanstanden, da ss eine Vorinstanz in ihrem neuen Entscheid auf bindende Erwägungen der Berufungsinstanz verweist. 4.2 Mit Entscheid vom 14. Juni 2016 hat das Kantonsgericht das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von Art. 266 g Abs. 1 OR klar bejaht (vgl. E. 6 in fine). Aufgrund des klaren Gesetzeswortlauts hat das Kantonsgericht damit auch über die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses entschieden, die Voraussetzung für di e Annahme eines wichtigen Grun- des ist. Das Kantonsgericht hat die Rückweisung lediglich zur Beurteilung der von der Beru- fungsklägerin vorinstanzlich geltend gemachten, aber nicht beurteilten Missbräuchlichkeit der Kündigung sowie der vermögensrechtlichen Folgen der Kün digung aus wichtigem Grund ange- ordnet. 4.3 Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren macht die Beru fungsklägerin auch im vorlie- genden Verfahren geltend, im kantonsgerichtlichen Rückwe isungsentscheid vom 14. Juni 2016 sei in Erwägung 8 (in fine) festgehalten worden, die Vorinstanz werde "insbesondere" die Frage Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht der Missbräuchlichkeit der Kündigung zu prüfen haben, womit zum Ausdruck komme, dass wei- tere entscheidswesentliche Umstände abzuklären seien. Dieser Auslegung des Urteils ist nicht zu folgen. Die Ve rwendung des Adverbs "insbesondere" erscheint zwar in der Tat etwas missverständlich und wäre i m erwähnten Zusammenhang ohne weiteres verzichtbar gewesen. Aus dem Kontext und vor alle m aus dem Beginn des Folgesat- zes "Im Weiteren" ergibt sich aber, dass das Adverb "insbes ondere" vorausweist auf die allen- falls noch zu beurteilenden vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung und kei- neswegs weitere Sachverhaltsermittlungen impliziert. 4.4 Der Berufungsklägerin ist des Weiteren dahingehend zuzus timmen, dass die Verfahrens- führung der Vorinstanz im Neubeurteilungsverfahren wen ig konsistent war. Tatsächlich gab es keinen Grund, den Parteien Frist zur Einreichung neuer Beweisanträge zu setzen, zumal die Missbräuchlichkeit der Kündigung zum Zeitpunkt ihres Erla sses zu beurteilen ist und der dies- bezügliche Prozessstoff im Zeitpunkt der Hauptverhandlung des ersten zivilkreisgerichtlichen Verfahrens schon vorliegen musste. Die Vorinstanz hatte i ndes in ihrem Urteil vom 17. Novem- ber 2015 dazu keinerlei Ausführungen gemacht, und es ist nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, aus umfangreichen Akten selbst einen Sachverhalt zu ermitt eln, weshalb die erfolgte Rückwei- sung folgerichtig war. Nicht nachvollziehbar ist sodann aber auch die Durchführung eines Schriftenwechsels im Neubeurteilungsverfahren sowie die Entgegennahme einer als "Klagebe- gründung" betitelten Eingabe durch die Vorinstanz. Es ist somit durchaus verständlich, dass die Berufungsklägerin der Vorinstanz, die im angefochtenen Urteil weitere Beweisabnahmen ab- lehnte, widersprüchliches Verhalten vorwirft. Offensichtl ich hat die Vorinstanz erst spät die feh- lerhafte Verfahrensinstruktion erkannt, was indessen nich ts daran ändert, dass es an einer rechtlichen Grundlage fehlt, die neue Beweiserhebunge n zur Frage der Zumutbarkeit der Kün- digung, aber auch zur Missbräuchlichkeit oder zu allfäl ligen Entschädigungsansprüchen zuge- lassen hätte. Das tatsächlich widersprüchliche Verhalten der Vorinstanz kann deshalb keine materiellen Rechtsfolgen zeitigen in dem Sinne, dass sie zur Abnahme entsprechender Bewei- se verpflichtet gewesen wäre. Aus diesen Gründen läuft auch der von der Berufungsklägerin erhobene Einwand der Verletzung ihres rechtlichen Gehörs letztlich ins Leere. Soweit die Berufungsklägerin geltend macht, sie habe i m ersten vorinstanzlichen Verfahren keine Veranlassung gehabt, den ausserordentlichen Kündig ungsgrund des andauernden Zah- lungsverzugs und die Unzumutbarkeit zu rügen, erschliesst sich dem Kantonsgericht nicht, was damit gemeint ist. Tatsache ist, dass der vom Kantonsgeri cht bejahte Kündigungsgrund bereits von der Vorinstanz eingehend behandelt worden war. So weit die Berufungsklägerin mit den diesbezüglichen Feststellungen des Kantonsgerichts im Entscheid vom 14. Juni 2016 nicht ein- verstanden war, hätte sie eine Beschwerde in Zivilsachen a n das Bundesgericht erheben kön- nen, was sie indessen unterlassen hat. Folglich bleibt es dabei, dass das Kantonsgericht im vo rliegenden Berufungsverfahren einzig die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung, die Fra ge einer Entschädigung nach Art. 266g Abs. 2 OR und die Erstreckung des Mietverhältnisses zu beurteilen hat. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.1 Die Berufungsklägerin rügt zwar wiederholt die Missbräu chlichkeit der Kündigung, beruft sich aber in diesem Zusammenhang immer wieder auf den A spekt der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, die gerade nicht Thema des vorinstanzlichen Neubeurtei- lungsverfahrens sein konnte und daher auch nicht Thema de s vorliegenden Berufungsverfah- rens sein kann. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass selbst die Vorinstanz auf Seite 5 des angefochtenen Urteils diese Punkte nicht klar auseinanderhält. 5.2 Auch eine zulässige ausserordentliche Kündigung aus wicht igen Gründen nach Art. 266g OR kann wegen Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 271 f . OR angefochten werden. Das Bun- desgericht hat aber wiederholt festgestellt, dass eine K onstellation, in der eine Kündigung aus wichtigen Gründen im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR ge gen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, kaum vorstellbar sei oder dann höchstens ga nz ausnahmsweise (... "il n'est guère envisageable qu'un congé fondé sur de justes moti fs au sens de l'art. 266g al. 1 CO soit contraire aux règles de la bonne foi … ou alors tout à f ait exceptionnellement", BGer 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E 4.2.). 5.3 Die Berufungsklägerin vermag nicht substantiiert darzul egen, inwiefern sie bei der Vor- instanz einen Verstoss gegen Treu und Glauben nachgewiesen haben will und dies von der Vorinstanz fälschlicherweise nicht beachtet worden wäre. Dass allfällige Mängel an der Mietsache eine Kündigung wegen ständig verzögerter Zahlungen nicht missbräuchlich machen können, ergibt sich bereits au s der gesetzlichen Mängelordnung, wonach unter Vorbehalt einer Mietzinshinterlegung die Zahlungspflicht der Mieterin uneinge- schränkt weiter gilt. Es trifft zwar zu, dass das Bundesge richt in einem Entscheid vom 23. Sep- tember 2003 festgehalten hat, auch bei fehlender män gelbedingter Verrechnungs- bzw. Miet- zinsherabsetzungserklärung des Mieters und gestützt darauf zu bejahendem Zahlungsverzug könne eine Kündigung rechtsmissbräuchlich sein. Der diese m Urteil zugrunde liegende Sach- verhalt unterscheidet sich indessen in verschiedener Hinsich t deutlich vom vorliegend zu beur- teilenden Fall, standen in jenem Fall die Parteien doch in ständigem Kontakt, wobei die Vermie- terin eine teilweise Mietzinsreduktion anerkannte und sich erst in der Folge unlauter verhielt. Von einer Gleichstellung mit einem Mängelbehebungsbeg ehren kann nicht die Rede sein. Aus dem angeführten Bundesgerichtsentscheid kann die Berufun gsklägerin deshalb nichts für sich herleiten, zumal es auch – wie der Berufungsbeklagte zutreffend einwendet – am engen zeitli- chen Kausalzusammenhang fehlt. 5.4 Was im Weiteren die angeblich vereinbarte Verrechnung des Mietzinses mit Investitionen anbelangt, so hat die Berufungsklägerin im vorinstanzli chen Verfahren keinerlei Beweise offe- riert. Zumindest legt die Berufungsklägerin nicht dar, welche Beweise offeriert, aber nicht abge- nommen wurden. Alleine die Überweisung von einzelnen Monatsmieten an eine andere Stelle ist jedenfalls als Nachweis für eine Verrechnungsvereinbarung ungenügend. 5.5 Was schliesslich die Finanzierung des Erwerbs der Liegenscha ft betrifft, so bleibt unklar, inwiefern damit eine Missbräuchlichkeit zusammenhängen soll, zumal die Berufungsklägerin irgendeine Verrechnungsvereinbarung zwischen den Parteie n gerade nicht nachweisen konnte und die im vorinstanzlichen Neubeurteilungsverfahren gest ellten Beweisanträge verspätet er- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht folgt sind. In diesem Zusammenhang ist im Übrigen auf d ie zutreffenden entsprechenden Aus- führungen der Vorinstanz in den Erwägungen 8 und 9 de s angefochtenen Entscheids zu ver- weisen. Die Vorinstanz hat die Missbräuchlichkeit der Kündigung so mit zu Recht verneint, weshalb die Berufung insoweit abzuweisen ist. 6.1 Die Berufungsklägerin beantragt eventualiter eine E rstreckung des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zutreffend angemerkt hat, ist eine Erstr eckung bei einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen zwar nicht ausgeschloss en, jedoch nur mit sehr grosser Zu- rückhaltung zu gewähren (vgl. BGer 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E. 4.3. mit weiteren Hinwei- sen). Diese Praxis erscheint insofern sachgerecht, als die Annahme eines wichtigen Grundes die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses erfordert, was wiederum wenig Spiel- raum für eine Interessenabwägung zugunsten der Miete rschaft lässt. Die Vorinstanz hat eine Erstreckung des Mietverhältnisses abgelehnt mit der Begrün dung, dass das zuvor festgehalte- ne treuwidrige Zahlungsverhalten der Berufungsklägerin wertungsmässig einem Zahlungsrück- stand im Sinne von Art. 257d OR gleichkomme und bei e iner Kündigung wegen Zahlungsrück- standes eine Erstreckung ausgeschlossen sei. Im Übrigen ver weist die Vorinstanz auf ihre Er- wägungen zur Erstreckung im ersten Urteil vom 17. November 2015. 6.2 Die Berufungsklägerin macht geltend, eine Erstreckung wä re bereits aufgrund der langen Mietdauer und der massiven Vernachlässigung der Unterhal tspflicht durch den Vermieter ge- rechtfertigt. Die Vorinstanz habe ohne nähere Abklärung en angenommen, die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt würden einer Erstreckung entgegens tehen, womit der Sachverhalt unzu- reichend abgeklärt und gewürdigt worden sei. Der Kündi gungsgrund spiele zwar bei der Erstre- ckung eine Rolle, die Vorinstanz habe aber zu wenig be rücksichtigt, dass sich das zögerliche Zahlungsverhalten während einer Zeit ereignet habe, in welcher der Vermieter seine Unter- haltspflicht gravierend verletzt habe. Gleichzeitig habe die Berufungsklägerin die Mietzinse aber stets, wenn auch allenfalls verspätet, und seit der Kündi gung bzw. Hinterlegung gesetzeskon- form und damit "rechtzeitig" bezahlt. Hinzu komme, dass der Berufungsbeklagte von sich aus beträchtliche Zeit nach dem Vorfall vom 25. April 201 2 in die Nähe des Mietobjekts gezogen sei. Weil der Vermieter die belastende Situation in K enntnis der Umstände selbst geschaffen habe, müsse die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver hältnisses in den Hintergrund tre- ten. Das Mietverhältnis sei der Praxis in Fällen ungewi sser Prognose folgend erstmals um min- destens vier Jahre zu erstrecken. 6.3 Der Berufungsbeklagte wendet ein, bei Kündigungen ge mäss Art. 266g OR sei eine Er- streckung nur zurückhaltend zu gewähren. Die Berufungsklä gerin räume selbst immense wirt- schaftliche Schwierigkeiten ein, weshalb der Berufungsbeklagte damit rechnen müsse, dass die Mietzinszahlungen ausfallen, sobald das Verfahren abgeschlossen sei und die Berufungskläge- rin kein Interesse mehr an der rechtzeitigen Zahlung ha be. Die Berufungsklägerin habe sodann die geltend gemachte Härte nicht einmal ansatzweise be gründet oder substantiiert. Auch die von ihr erwähnten Suchbemühungen würden nicht näher a usgeführt. Ausserdem sei das Miet- verhältnis "kalt" bereits um drei Jahre erstreckt worden u nd die Berufungsklägerin selber habe bei der Vorinstanz zunächst eine lediglich dreijährige Erstreckung gefordert. Es gehe nicht an, Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht diese Forderung nun zu erweitern, ohne dass dargelegt w erde, weshalb im Vergleich zum ers- ten Antrag eine längere Erstreckung zu gewähren sei. 6.4 Wie bereits ausgeführt, müssen bei einer Kündigung na ch Art. 266g OR besondere Um- stände vorliegen, um eine Erstreckung begründen zu können. Die bisherige Dauer des Mietver- hältnisses kann dabei keine wesentliche Rolle spielen. Wa s sodann die von der Berufungsklä- gerin geltend gemachte gravierende Vertragsverletzung der Vermieterin angeht, so ist darauf hinzuweisen, dass die Parteiauffassungen diesbezüglich diam etral auseinandergehen und die entsprechenden Verfahren noch hängig sind. Ausserdem re chtfertigt – wie bereits erwähnt – eine Verletzung der Unterhaltspflicht keine verspätete Mietzinszahlung. Im Weiteren kann der Umzug des Berufungsbeklagten in die Nähe des Mietobjekts offensichtlich keine Rolle spielen, zumal er im Rahmen der Kündigung gar nicht thematisie rt wurde und möglicherweise erst nach der Kündigung erfolgt ist. 6.5 Die Erwägungen der Vorinstanz im ersten Urteil vom 17. November 2015 werden von der Berufungsklägerin nicht thematisiert, mit Ausnahme der Rüge, die Vorinstanz sei ohne nähere Begründung davon ausgegangen, dass die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume einer Erstreckung entgegenstünden, womit der Sachverhalt unzutreffend ab- geklärt und gewürdigt worden sei. Diese Rüge ist inso fern begründet, als die Vorinstanz tat- sächlich keine Ausführungen dazu gemacht hat. Allerdings legt die Berufungsklägerin weder dar, welche von ihr diesbezüglich offerierten Beweise vo n der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden wären, noch substantiiert sie, weshalb und inwiew eit die Annahme der Vorinstanz im Urteil vom 17. November 2015 unzutreffend wäre. Die Rüge erweist sich somit als unbegründet. Die Vorinstanz hat die Erstreckung des Mietverhältnis demn ach zu Recht abgewiesen, was auch im Ergebnis sachgerecht erscheint, nachdem seit der Kündigung nunmehr über drei Jahre verstrichen sind und die Berufungsklägerin Suchbemühungen nicht einmal geltend macht, ob- wohl das Mietobjekt nach eigener Darstellung über gravie rende Mängel verfügt. Die Berufung ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen. 7.1 Sind die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR ge- geben, bestimmt das Gericht gemäss Art. 266g Abs. 2 OR di e vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstä nde. Gestützt auf diese Bestimmung ist die Mieterschaft bei einer Kündigung nach Art. 266g A bs. 1 OR durch den Vermieter angemes- sen zu entschädigen. Gemäss Lehre und Rechtsprechung bes timmt das Gericht die Höhe der Entschädigung in Anwendung von Art. 99 Abs. 3 in Verb indung mit Art. 43 und 44 OR nach Er- messen. Der imperative Wortlaut des Gesetzes ändert indesse n nichts am allgemeinen Grund- satz, wonach die Partei, die einen Anspruch geltend mac ht, diesen behaupten, belegen und – soweit möglich – beziffern muss (vgl. I. SPIRIG , in: D. Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Pra - xis, 9. Auflage, Zürich 2016, 27.5.8 in fine, S. 737; Das Schweizerische Mietrecht, SVIT- Kommentar, 3. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2008, A rt. 266g N 20, S. 445; P. HIGI , in: Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Die Miete, Art. 266 – 268b OR, 4. Auflage, Zürich 1995, Art. 2 66g N 81, S. 168). 7.2 Die Vorinstanz hat keine Entschädigung zugesprochen mit der Begründung, die Beru- fungsklägerin habe weder in der Klage vom 14. März 2017 noch anlässlich der Hauptverhand- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht lung substantiiert dargelegt, wie sich der Schaden zus ammensetze. Ebenso seien die Beweis- anträge nicht in einer Form ausgeführt, dass darüber B eweis abgenommen werden könnte. Folglich sei die Berufungsklägerin ihrer Pflicht zur B ezifferung, Belegung und Behauptung des Schadens nicht nachgekommen. Zudem habe die Berufungsklä gerin eine Entschädigung erst geltend gemacht, nachdem sie mit Entscheid des Kantonsgeri chts vom 14. Juni 2016 darauf aufmerksam gemacht worden sei, was verspätet gewesen sei. 7.3 Die Berufungsklägerin macht geltend, unter Art. 269a aOR sei ein Anspruch auf vollen Ersatz des positiven Vertragsinteresses und bei einem für ein Jahr oder länger abgeschlosse- nen Mietvertrag in der Mindesthöhe eines halben Jahreszi nses vorgesehen gewesen. Die Pau- schalentschädigung sei selbst dann geschuldet gewesen, wenn kein Schaden entstanden sei. Die vorliegend geltend gemachte Entschädigung in der H öhe einer halben Jahresmiete sei zweifellos gerechtfertigt. Da gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für die Bemessung der Entschädigung vorab die finanziellen Verhältnisse der Parteien im Zeitpunkt des Entscheids massgebend seien, werde – wie schon im vorinstanzlichen Ver fahren – erneut die Offenlegung der gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse des Berufungs beklagten verlangt, gestützt worauf alsdann der definitive Antrag gestellt werden könne. Vorerst erscheine eine Entschädigung von sechs Monatsmieten analog zur altrechtlichen Praxis angemessen. 7.4 Der Berufungsbeklagte bestreitet die Darstellung der B erufungsklägerin und verweist auf die Ausführungen der Vorinstanz. Die anwaltlich vertre tene Berufungsklägerin habe zu keinem Zeitpunkt dargelegt und substantiiert, wie hoch der Schaden durch die ausserordentliche Kün- digung ausgefallen sein soll. Ein Verweis auf nicht me hr in Kraft stehende altrechtliche Geset- zesbestimmungen und entsprechende Gerichtsentscheide sei unbehelflich. Zudem seien die Ausführungen der Berufungsklägerin klarerweise prozessual verspätet erfolgt. 7.5 Die Berufungsklägerin setzt sich in keiner Weise mit den Erwägungen der Vorinstanz zur Entschädigung auseinander, was insofern ein Nichteintreten auf die Berufung zu Folge hat. Für den Fall des Eintretens ist festzustellen, dass im ersten vo rinstanzlichen Verfahren tatsächlich kein Entschädigungsanspruch geltend gemacht wurde, we der konkludent noch explizit. Offen- bar wurde die Berufungsklägerin erst durch den Entscheid des Kantonsgerichts vom 14. Juni 2016 auf Art. 266g Abs. 2 OR aufmerksam, wobei einzuräu men ist, dass das Kantonsgericht grundsätzlich keinen Anlass hatte, die Frage der Entschädi gung anzusprechen und zum Ge- genstand der Rückweisung an die Vorinstanz zu machen. Proze ssrechtliche Voraussetzung bleibt indessen, dass die Berufungsklägerin die entspre chenden Behauptungen und Beweise bereits bis zur vorinstanzlichen Verhandlung vom 17. Novemb er 2015 hätte vortragen müssen. Im Weiteren verkennt die Berufungsklägerin den Untersch ied zwischen Schaden und Höhe der Entschädigung. Den Schaden muss sie unabhängig von den wi rtschaftlichen Verhältnissen des Vermieters behaupten und belegen, und dabei erweist sich die Berufung auf pauschale Ansprü- che unter früherem Recht nicht als zielführend. Vielmeh r ist eine analoge Anwendung früheren Rechts ausgeschlossen. Die Berufungsklägerin legt ferner au ch nicht dar, dass und warum der Schaden nicht beziffert werden kann. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Berufungsbeklagten wiederum wären nur im Rahmen der richterlichen Festsetzung der Entschädigung relevant. Aus all den erwähnten Gründen besteht kein Raum für einen Entschädigungsanspruch der Beru- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht fungsklägerin. Selbst wenn somit auf die Berufung in d iesem Punkt einzutreten wäre, müsste sie insofern abgewiesen werden. 8. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Berufu ng vollumfänglich abzuweisen ist, soweit auf sie eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind der Berufungsklägerin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 i.V. mit 95 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens wie auch eine angemessene Parteient schädigung zu Gunsten des Beru- fungsbeklagten aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist gestützt auf § 9 Abs. 1 i. V. mit § 8 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (GebT, SGS 170.31) sowie unter Berück- sichtigung der Komplexität des Falles und des gerichtliche n Arbeits- bzw. Zeitaufwandes auf pauschal CHF 3'000.00 festzulegen. Nachdem der Rechtsve rtreter des Berufungsbeklagten zwar eine pauschale Parteientschädigung von CHF 6'000.00 geltend macht, indessen keine detaillierte Honorarnote eingereicht hat, ist die P arteientschädigung gemäss § 18 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, S GS 178.112) nach Ermessen festzulegen. Das Kantonsgerichtspräsidium erachtet in casu einen Part eikostenersatz auf der Basis eines Zeitaufwandes von 18 Stunden à CHF 250.00/h sowie ein er Auslagenpauschale von CHF 100.00 zuzüglich Mehrwertsteuer für angemessen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird in Bestätigung des Urteils d es Zivilkreisgerichts Ba- sel-Landschaft Ost vom 22. Juni 2017 abgewiesen, soweit darauf ein- zutreten ist. 2. Die kantonsgerichtliche Gebühr von CHF 3'000.00 wird der Berufungs- klägerin auferlegt. Dem Berufungsbeklagten wird für das kantonsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'500.00 zuzüglich Au slagen von pauschal CHF 100.00 sowie 7.7 % Mehrwertsteuer, total s omit CHF 4'954.20 zu Lasten der Berufungsklägerin zugesprochen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Daniel Noll