<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00017</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219730&amp;W10_KEY=13013489&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00017</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.11.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.11.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>privater Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gestaltungsplan; Aussteckung, Etappierung, Dichte, Einordnung etc. Eine Aussteckung wird im Zürcher Recht für Gestaltungspläne nicht verlangt (E. 3.2.1). Es ist nicht notwendig, für die ganze Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist, einen einzigen Gestaltungsplan zu erlassen. Dies kann nur verlangt werden, wenn dies in der Bauordnung ausdrücklich so vorgesehen ist. Zudem muss das mit der Einführung der Gestaltungsplanpflicht bezweckte Ziel erreicht werden. Erfordert die Erreichung dieses Ziels eine gesamtheitliche Betrachtung, so kann eine Etappierung auch aus diesem Grund nicht angezeigt sein (E. 4.2). Ein Gestaltungsplan muss sich nur mit innerhalb des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen befassen und keine verbindlichen Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung enthalten (E. 5.2). Es ist Aufgabe der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung, je Gebiet das geeignete Instrument und das richtige Mass der zulässigen baulichen Dichte festzulegen. Hierfür besteht zwar ein erheblicher Anordnungsspielraum. Auch wenn es zulässig ist, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, so doch nur dann, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten wird (E. 7.3.1). Ein Gestaltungsplan muss die Richtplanung und das übergeordnete Recht einhalten, namentlich die Ziele und Grundsätze des Raumplanungsgesetzes. Die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG ist nicht direkt anwendbar. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den definierten Ausmassen geht (E. 8.2 ff.). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DICHTE BEBAUUNG">DICHTE BEBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ETAPPIERUNG">ETAPPIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 48 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44854" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00017</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. November 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Gemeinde C, vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend privater Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 26. November 2017 setzten die StimmbÃ¼rgerinnen und StimmbÃ¼rger der Gemeinde C den privaten Gestaltungsplan "E" fest. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich genehmigte den Gestaltungsplan mit VerfÃ¼gung vom 14. Mai 2018.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A mit Eingabe vom 25. Juni 2018 Rekurs an das Baurekursgericht. Am 23. Oktober 2018 fÃ¼hrte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 27. November 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 14. Januar 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte den angefochtenen Entscheid sowie den Beschluss der Stimmberechtigten der Gemeinde C vom 26. November 2017 und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 14. Mai 2018 aufzuheben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat C zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde C und der Baudirektion. Weiter ersuchte A in verfahrensrechtlicher Hinsicht um Aussteckung der BaukÃ¶rper, DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, Einreichung des Modells und Darlegung durch die Gemeinde C, wie die Schnittstelle zum "Areal F" mit den SBB geklÃ¤rt worden sein soll.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde C beantragte am 12. Februar 2019, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A abzuweisen.</span> <span>Die Baudirektion ersuchte am 12. Februar 2019 um Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom 14. Februar 2019 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 25. Februar 2019 bzw. vom 11. MÃ¤rz 2019 hielten A sowie die Gemeinde C an ihren AntrÃ¤gen und AusfÃ¼hrungen fest. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juli 2019 wurde die Gemeinde C zur Einreichung des Modells aufgefordert. Das Modell wurde dem Verwaltungsgericht am 26. August 2019 Ã¼berbracht. Die Gemeinde C nahm gleichentags zum Modell Stellung. A hielt mit Eingabe vom 9. September 2019 an seinen bisherigen AntrÃ¤gen und AusfÃ¼hrungen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 und MiteigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03, welche lediglich durch den Bahnhof sowie die G-Strasse vom Gestaltungsplangebiet getrennt sind. Er verfÃ¼gt damit Ã¼ber eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck, ist durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten Interessen betroffen und zum Vorbringen der geltend gemachten RÃ¼gen legitimiert (vgl. VGr, 25. April 2012, VB.2012.00025, E 2, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Auf die fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Gestaltungsplangebiet umfasst das in der Zentrumszone Z3 und in der Wohn- und Gewerbezone W3G gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, welches eine FlÃ¤che von 6'725 m<sup>2</sup> aufweist (Situationsplan 1:500). Der in der Zentrumszone gelegene, nÃ¶rdliche GrundstÃ¼cksbereich befindet sich zugleich innerhalb eines Gestaltungsplanpflichtperimeters. Das GrundstÃ¼ck grenzt im Norden an den Bahnhof C, im Osten an die H-Strasse, im SÃ¼den an den I-Weg und im Westen an die Bahngeleise der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB). Der private Gestaltungsplan "E" sieht sechs Baubereiche fÃ¼r HauptgebÃ¤ude (Baubereiche I bis VI), einen Baubereich fÃ¼r ein Sockelgeschoss (A) und einen Baubereich fÃ¼r nicht anrechenbare Nutzungen (B) vor. Die BaukÃ¶rper richten sich am Strassenverlauf der H-Strasse aus und folgen ihr in ihrer HÃ¶henentwicklung. Der Bereich Vorzone dient der gestalterischen ErgÃ¤nzung des Strassenraums. Der Gestaltungsplan bezweckt eine stÃ¤dtebaulich besonders gut in die Umgebung integrierte Ãberbauung im Zentrum von C. Ziel ist es, eine angemessene KÃ¶rnung der GebÃ¤ude, Sichtachsen zum Gebiet P, eine moderate HÃ¶henentwicklung sowie eine angemessene Nutzungsdurchmischung sicherzustellen (Art. 4 der Gestaltungsplanvorschriften). Der Gestaltungsplan basiert auf der Volumenstudie E vom 15. MÃ¤rz 2017 (erstellt durch J Architekten, in K, und L, in K). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der massgebliche Sachverhalt bezÃ¼glich des Gestaltungsplangebiets und der nÃ¤heren baulichen Umgebung ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten. Insbesondere wurde der am Augenschein des Baurekursgerichts vom 23. Oktober 2018 festgestellte Sachverhalt mittels Protokoll und aussagekrÃ¤ftiger Fotografien dokumentiert und dem Verwaltungsgericht ein Modell eingereicht. Es kann daher auf die DurchfÃ¼hrung des vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragten Augenscheins durch das Verwaltungsgericht verzichtet werden (vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E 3.3; 10. August 2010, 1C_512/2009, E 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E 2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, dass eine Aussteckung hÃ¤tte erfolgen mÃ¼ssen. Mit dem<span> privaten Gestaltungsplan wÃ¼rden die Baufelder und die mÃ¶glichen GesamthÃ¶hen der BaukÃ¶rper definiert. Im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren habe die Bauherrschaft grundsÃ¤tzlich </span>Anspruch<span> auf die AusschÃ¶pfung der Grundmasse. Mit der Aussteckung dÃ¼rfe daher nicht zugewartet werden, bis das tatsÃ¤chliche Volumen der BaukÃ¶rper bekannt sei. </span>Das Modell kÃ¶nne die Aussteckung schon deshalb nicht ersetzen, weil sich die Einordnung nicht aus der Vogelperspektive beurteilen lasse. Massgebend sei <span>vielmehr die Perspektive der Menschen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Eine Aussteckung wird im ZÃ¼rcher Recht gemÃ¤ss §§ 83 ff. PBG fÃ¼r GestaltungsplÃ¤ne â im Unterschied zu einem Baugesuch (§ 311 PBG) â nicht verlangt. Diese erfolgt erst im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens (<span>VGr, 21. Dezember 2017, </span>VB.2017.00371, E 6.2; Carmen Walker SpÃ¤h, Aussteckung â Hilfsmittel zur Visualisierung von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 8<span>; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 241 ff.</span>). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist der private Gestaltungsplan "E" mit den Gestaltungsplanvorschriften und dem zugehÃ¶rigen Situationsplan 1:500 bekannt. Inwiefern der BeschwerdefÃ¼hrer die Auswirkungen des Gestaltungsplans auf seine Liegenschaft mangels Aussteckung nicht habe erkennen kÃ¶nnen, ist nicht ersichtlich. Seine Rechtsschriften, insbesondere seine ausfÃ¼hrlichen AusfÃ¼hrungen zur Einordnung, zeigen im Gegenteil, dass er in der Lage war, den Gestaltungsplan und seine Auswirkungen zu beurteilen. Aus der fehlenden Profilierung ist dem BeschwerdefÃ¼hrer kein Nachteil erwachsen. </p> <p class="Urteilstext">Sollte der BeschwerdefÃ¼hrer geltend machen, im Fall einer Aussteckung hÃ¤tten weitere Legitimierte ein Rechtsmittel erhoben, ist darauf hinzuweisen, dass seine Rechtsmittelbefugnis nur soweit reicht, als sie sich auf eigene Interessen stÃ¼tzen kann und er deshalb zur Wahrnehmung der Interessen Dritter nicht befugt ist. Ein betroffener Dritter hÃ¤tte in einem Rechtsmittelverfahren zudem den Nachweis zu erbringen, dass er dadurch in seiner Interessenlage tatsÃ¤chlich behindert wurde, d.<span> </span>h. die Auswirkungen des Gestaltungsplans auf seine Liegenschaft mangels Aussteckung nicht habe erkennen kÃ¶nnen. In diesem Zusammenhang ist weiter darauf hinzuweisen, dass die Aussteckung zwar der Visualisierung eines Bauprojekts auf dem BaugrundstÃ¼ck und in der Umgebung dient. In gewissen Kantonen bestehen jedoch auch andere Arten von Visualisierungen (z.<span> </span>B. Stellen einer Maquette vor Ort gemÃ¤ss § 46 Abs. 1 der Bau- und Planungsverordnung Basel-Stadt vom 19. Dezember 2000; vgl. zum Ganzen David Dussy in: Alain Griffel/Hans U. Liniger/Heribert Rausch/Daniela Thurnherr, Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich 2016, S. 657 f., N. 7.111 ff.). In anderen Kantonen fehlt es somit selbst fÃ¼r Bauvorhaben an einer eigentlichen Aussteckungspflicht.<span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, dass die Vorinstanz den Entscheid bezÃ¼glich Aussteckung ungenÃ¼gend begrÃ¼ndet habe. </p> <p class="Urteilstext">Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r leitet sich der Anspruch der Verfahrensbeteiligten ab, dass sich die RechtsmittelbehÃ¶rde mit den gestellten AntrÃ¤gen und den relevanten Sachvorbringen auseinandersetzt. Dies bedeutet aber nicht, dass sie sich mit jeder tatsÃ¤chlichen Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel befassen muss. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken (Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 8 N. 33). </p> <p class="Urteilstext">Eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht durch das Baurekursgericht ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b>Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrt zudem aus, dass eine Gestaltungsplanpflicht fÃ¼r das ganze Bahnhofsareal zwischen der H-Strasse und der G-Strasse von der M-Strasse bis auf die HÃ¶he des N-Wegs bestehe. Der vorliegende Gestaltungsplanperimeter umfasse aber nur das sÃ¼dliche Drittel des Gestaltungsplanpflichtgebiets. Die Gestaltungsplanpflicht mache nur Sinn, wenn fÃ¼r das ganze Pflichtgebiet eine einheitliche LÃ¶sung erarbeitet werde. Eine EtappierungsmÃ¶glichkeit sei gesetzlich nicht vorgesehen und unzulÃ¤ssig. Eine solche sei auch nicht zweckmÃ¤ssig. Vielmehr mÃ¼sse eine ganzheitliche stÃ¤dtebauliche und verkehrstechnische LÃ¶sung fÃ¼r das Bahnhofsareal erzielt werden. Ein Bahnhofsareal beinhalte einen Ã¶ffentlichen Platz, einen Busanschluss, UnterfÃ¼hrungen, VeloabstellplÃ¤tze, einen Taxistand, ZubringerabstellplÃ¤tze, LÃ¤den, einen Kiosk, Imbisse, Restaurants etc. Diese Anlagen seien im angefochtenen Gestaltungsplan nicht vorgesehen. Es sei auch nicht ersichtlich, wie all diese Anlagen auf den verbleibenden Teilen des Gestaltungsplanpflichtperimeters ("Areal F" und G-Strasse) noch <span>nachgeholt werden kÃ¶nnten. </span>Insbesondere bleibe als Bahnhofsplatz nur ein vergleichsweise winziges PlÃ¤tzchen Ã¼brig. Dies kÃ¶nne nicht die Visitenkarte von C sein. <span>Der sÃ¼dliche Teil des Bahnhofareals sei schlicht fÃ¼r eine beliebige WohnÃ¼berbauung abgezwackt worden. Mit dem angefochtenen Gestaltungsplan werde daher die weitere Entwicklung im Gestaltungsplangebiet negativ prÃ¤judiziert.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. <span class="UrteilstextChar">Die Gestaltungsplanpflicht hat zur Folge, dass vor Einreichung eines Baugesuchs ein privater oder Ã¶ffentlicher Gestaltungsplan erwirkt werden muss. Um eines von mehreren GrundstÃ¼cken in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht Ã¼berbauen zu kÃ¶nnen, reicht es grundsÃ¤tzlich aus, wenn ein Gestaltungsplan fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck vorliegt. Es ist grundsÃ¤tzlich nicht notwendig, fÃ¼r die ganze Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist, einen einzigen Gestaltungsplan zu erlassen. Dies kann nur verlangt werden, wenn dies in</span> der Bauordnung ausdrÃ¼cklich so vorgesehen ist (vgl. Peter BÃ¶sch, Brennpunkte des ZÃ¼rcher Gestaltungsplans, PBG aktuell 3/2014, S. 6 f.). Zudem muss das mit der EinfÃ¼hrung der Gestaltungsplanpflicht bezweckte Ziel erreicht werden. Erfordert die Erreichung dieses Ziels eine gesamtheitliche Betrachtung, so kann eine Etappierung auch aus diesem Grund nicht angezeigt sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C sieht fÃ¼r den nÃ¶rdlichen Teil des vom Gestaltungsplan betroffenen GrundstÃ¼cks (Zentrumszone Z3) eine "Gestaltungsplanpflicht" (ohne weitere Hinweise) vor. Diese wurde anlÃ¤sslich der Gemeindeversammlung vom 14. Mai 1984 beschlossen. Der Weisung des Gemeinderats im Vorfeld dieser Gemeindeversammlung lÃ¤sst sich â wie vom Baurekursgericht zutreffend festgehalten â entnehmen, dass die Gestaltungsplanpflicht fÃ¼r jene Gebiete vorgesehen wurde, in welchen "aus landschaftlichen GrÃ¼nden oder wegen der Lage nahe dem schutzwÃ¼rdigen Ortsbild" GestaltungsplÃ¤ne erforderlich sein wÃ¼rden. Damit erfordern weder die geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C (BZO) noch die damalige Weisung das mit der EinfÃ¼hrung der Gestaltungsplanpflicht verfolgte Ziel, dass ein einziger Gestaltungsplan fÃ¼r das gesamte Gestaltungsplanpflichtgebiet festgelegt werden muss. Insbesondere wurde mit der Gestaltungsplanpflicht gerade nicht das vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemachte Interesse verfolgt, eine ganzheitliche stÃ¤dtebauliche und verkehrstechnische LÃ¶sung fÃ¼r das Bahnhofsareal zu erzielen, aus welchem er sinngemÃ¤ss die UnzulÃ¤ssigkeit der Etappierung ableitet. </p> <p class="Urteilstext">Dass gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen in den Medienmitteilungen vom 21. Juli 2016 und 10. Mai 2016 sowie im Dorfblatt "C" Ausgabe 02/16 anlÃ¤sslich von Mitwirkungsveranstaltungen im Vorfeld der Abstimmung teilweise von der BevÃ¶lkerung Anpassungen gewÃ¼nscht und solche von Vertretern der Gemeinde auch in Betracht gezogen worden sein sollen, Ã¤ndert daran nichts. Massgebend ist, dass die StimmbÃ¼rgerinnen und StimmbÃ¼rger an der Urnenabstimmung der Gemeinde C vom 26. November 2017 dem privaten Gestaltungsplan "E" zugestimmt haben, womit der streitbetroffene Gestaltungsplan durch den kommunalen Gesetzgeber in dieser Form festgelegt wurde. Aus diesem Grund sind auch die vom BeschwerdefÃ¼hrer aufgezÃ¤hlten Infrastrukturanlagen, insbesondere auch die GrÃ¶sse eines Bahnhofplatzes, nicht zwingender Inhalt des Gestaltungsplans. Entscheidend ist im vorliegenden Verfahren vielmehr einzig, ob der Gestaltungsplan die Bestimmungen des Ã¼bergeordneten Rechts einhÃ¤lt. </p> <p class="Urteilstext">In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass der Gemeinderat die Realisierung der von ihm als notwendig erachteten Anlagen â bezÃ¼glich des Bahnhofplatzes und der UnterfÃ¼hrung allenfalls nicht in dem vom BeschwerdefÃ¼hrer gewÃ¼nschten Umfang â geplant hat. In der Weisung fÃ¼hrt der Gemeinderat dazu aus, dass die weiteren Schritte zur Aufwertung des Gebiets rund um den Bahnhof nicht Teil des Gestaltungsplans seien. Dazu gehÃ¶re die Neugestaltung der SBB-UnterfÃ¼hrung, welche beidseits eine barrierefreie Erschliessung der Perrons mit Rampen vorsehe. Weiter solle die bereits bestehende GrÃ¼nanlage, welche sich bergseits der Geleise befinde, vor allem im Anschlussbereich zur G-Strasse, eine Neugestaltung zu einem "Park" erfahren. Richtung Gebiet P sei die Beruhigung der H-Strasse im Bereich des Bahnhofs und gegenÃ¼ber der Post die Neuanordnung der Park&amp;Ride-Anlage geplant. Auch die Neugestaltung der SBB-UnterfÃ¼hrung ist somit vorgesehen, wobei sich auch diese ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters befindet. Aus den Akten nicht ersichtlich ist, dass fÃ¼r die Festsetzung des Gestaltungsplans noch Schnittstellen zum Areal F geklÃ¤rt werden mÃ¼ssten. Inwiefern KlÃ¤rungsbedarf besteht, wird vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht substanziiert dargelegt. Eine Ãbersicht Ã¼ber die dienstbarkeitsrechtlichen Schnittstellen geht zudem aus Kapitel 2.1 des Planungsberichts hervor (Planungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 zum privaten Gestaltungsplan "E" der Gemeinde C vom 28. August 2017 [Planungsbericht]). Es kann daher darauf verzichtet werden, den Gemeinderat C aufzufordern, Unterlagen zur KlÃ¤rung der Schnittstelle zum Areal F und den GesprÃ¤chen mit den SBB einzureichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Schliesslich ist auch keine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht bzw. des rechtlichen GehÃ¶rs durch die Vorinstanz ersichtlich. Das Baurekursgericht hat die beschwerdefÃ¼hrerischen AusfÃ¼hrungen zur Gestaltungplanpflicht fÃ¼r das ganze Bahnhofsareal ausfÃ¼hrlich in ErwÃ¤gung gezogen (E 5 des vorinstanzlichen Entscheids). Es ist â wie bereits in E 3.2.3 festgehalten â nicht dazu verpflichtet, sich mit sÃ¤mtlichen Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers auseinanderzusetzen. Eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht ist nicht festzustellen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt weiter vor, es hÃ¤tte geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen, ob in Zukunft ein BedÃ¼rfnis fÃ¼r einen Busbahnhof bestehe. Allenfalls werde auch eine WendeflÃ¤che fÃ¼r grÃ¶ssere Gelenkbusse erforderlich. Im Einwendungsbericht werde hierzu lediglich festgehalten, ein privater Gestaltungsplan habe grundsÃ¤tzlich die arealinterne Erschliessung zu regeln. Diese Haltung sei bei einem Gestaltungsplan fÃ¼r einen Bahnhof falsch. GemÃ¤ss dem Gestaltungsplanbericht mÃ¼sste die Park&amp;Ride-Anlage im Gestaltungsplangebiet realisiert werden kÃ¶nnen, falls eine Verlegung auf das nÃ¶rdlich anstossende GrundstÃ¼ck nicht mÃ¶glich sei. Auf dem GestaltungsplangrundstÃ¼ck sei jedoch nur die Erstellung von 20 Park&amp;Ride-AbstellplÃ¤tzen mÃ¶glich. Dies sei zu wenig. Es mÃ¼ssten weitere KapazitÃ¤ten innerhalb des Gestaltungsplanpflichtgebietes vorgesehen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Ein Gestaltungsplan muss sich nur mit innerhalb des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen befassen und keine verbindlichen Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung enthalten (VGr, 15. Juni 2006, VB.2006.00068, E 4.5).</p> <p class="Urteilstext">Die Abstimmung mit dem Busverkehr ist daher keine Voraussetzung fÃ¼r den Erlass des Gestaltungsplans. Die Frage, ob in Zukunft ein BedÃ¼rfnis fÃ¼r einen Busbahnhof, eine WendeflÃ¤che fÃ¼r grÃ¶ssere Gelenkbusse oder aufgrund Ã¼bergeordneten Rechts fÃ¼r ein Ortsbusangebot besteht, bildet somit nicht Gegenstand des privaten Gestaltungsplans "E". Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen des Gemeinderats C auch keine Notwendigkeit ersichtlich ist, den Bahnhof C auf der Ostseite in Zukunft mit Buslinien zu bedienen. Zudem bestehe auch kein Anlass, die Erstellung eines Busbahnhofs in ErwÃ¤gung zu ziehen. Mit den vom BeschwerdefÃ¼hrer aufgeworfenen Fragen hat sich der Gemeinderat daher sehr wohl befasst. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Aufgabe des Gestaltungsplans ist es, die Feinerschliessung zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG; vgl. auch RB 1998 Nr. 97), was vorliegend auch geschehen ist</span>. Die Abstimmung des Planungsgebiets auf Siedlung und Verkehr wird in Kapital 3.1 und die Verkehrserschliessung des Gestaltungsplangebiets in Kapitel 4.2.7 des Planungsberichts erlÃ¤utert. Zurzeit befinden sich die Park&amp;Ride-AbstellplÃ¤tze â wie vom BeschwerdefÃ¼hrer zutreffend festgehalten â im Perimeter des Gestaltungsplans. GemÃ¤ss Kapitel 3.1 des Planungsberichts ist eine Verlegung der "Park&amp;Ride-Anlage" auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 mÃ¶glich. Falls diese Verlegung nicht mÃ¶glich sei, mÃ¼sse die Anlage im Gestaltungsplangebiet realisiert werden kÃ¶nnen. Damit mÃ¶glichst wenig FreiflÃ¤che durch VerkehrsflÃ¤chen beansprucht und Konflikte zwischen dem motorisierten Individualverkehr und dem Langsamverkehr vermieden wÃ¼rden, sei der grÃ¶sste Teil der AbstellplÃ¤tze unterirdisch in Tiefgaragen anzuordnen. HierfÃ¼r kÃ¶nnte eine unterirdische "Park&amp;Ride-Anlage" mit zusÃ¤tzlich maximal 20 AbstellplÃ¤tzen erstellt werden (Art. 11 Abs. 2 GPV). Die MÃ¶glichkeit der Erstellung der Anlage ist somit rechtlich gesichert. Wie bereits vom Baurekursgericht festgehalten, wird vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht substanziiert dargelegt, inwiefern diese 20 AbstellplÃ¤tze nicht genÃ¼gen sollen. Diese AusfÃ¼hrungen zur Erschliessung des Gestaltungsplangebiets und zur Parkierung sind somit nicht zu beanstanden. Auch in diesem Zusammenhang liegt keine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht bzw. des rechtlichen GehÃ¶rs durch die Vorinstanz vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrt weiter aus, dass die ErfÃ¼llung der Gestaltungsplanpflicht kein Selbstzweck sei. Wenn ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse an einem Gestaltungsplan bestehe, so mÃ¼sse auch sichergestellt werden, dass die Gestaltungsplanung bzw. der Planungsprozess bestimmten Anforderungen genÃ¼ge, die zur Erreichung des angestrebten Ziels erforderlich seien. Es sei daher heute Standard, die stÃ¤dtebaulichen MÃ¶glichkeiten in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht mittels eines Architekturwettbewerbs zu evaluieren. Zumindest mÃ¼sse ein gleichwertiges Verfahren durchgefÃ¼hrt werden, welches die Evaluation der grundsÃ¤tzlichen stÃ¤dtebaulichen MÃ¶glichkeiten und dementsprechend die Beurteilung des Ergebnisses erlaube. Der Erarbeitungsprozess sei vorliegend intransparent, unprofessionell und ungenÃ¼gend verlaufen. Es sei bis heute nicht offengelegt worden, dass Ã¼berhaupt verschiedene LÃ¶sungsansÃ¤tze bzw. verschiedene Skizzen bestanden hÃ¤tten. Dem StimmbÃ¼rger sei nur gerade eine in ihrer Entstehung nicht nachvollziehbare Volumenstudie vorgesetzt worden. Zudem sei die von der BevÃ¶lkerung in den Workshops geÃ¤usserte Kritik nicht berÃ¼cksichtigt worden. Der Architekturwettbewerb solle weiter erst auf Stufe Bauprojekt durchgefÃ¼hrt werden. Der Gestaltungsplan enthalte aber â entgegen den AusfÃ¼hrungen des Gemeinderats â den dafÃ¼r nÃ¶tigen Spielraum sowohl in der Platzierung als auch in der HÃ¶he der Bauten nicht. Das zulÃ¤ssige Bauvolumen und die Anordnung der Bauten wÃ¼rden mit dem vorliegenden Gestaltungsplan festgelegt und ausgeschÃ¶pft. Der Anordnungsspielraum sei gering. Selbst die Dachgestaltung sei vorgeschrieben.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Bestimmungen von §§ 83 ff. PBG statuieren keine besonderen Verfahrensvorschriften fÃ¼r den kommunalen Gestaltungsplan. Die Aufstellung privater GestaltungsplÃ¤ne bleibt der freien Vereinbarung der betreffenden GrundeigentÃ¼mer Ã¼berlassen (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, </span><span>S. 189</span>). Das kantonale Recht kennt mithin keine Bestimmung, welche bei der Erstellung von GestaltungsplÃ¤nen zur DurchfÃ¼hrung eines Architekturwettbewerbs verpflichten wÃ¼rde. Eine solche kann auch nicht aus § 48 Abs. 3 PBG abgeleitet werden. Diese Bestimmung statuiert lediglich, dass fÃ¼r die EinfÃ¼hrung einer Gestaltungsplanpflicht ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse bestehen muss. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Bei der Aufstellung und Ãnderung von NutzungsplÃ¤nen gilt, dass die PlÃ¤ne vor der Festsetzung Ã¶ffentlich aufzulegen sind. Innert 60 Tagen nach der Bekanntmachung kann sich jedermann bei der die Auflage verfÃ¼genden Instanz zum Planinhalt Ã¤ussern (§ 7 Abs. 2 PBG). Ãber die nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen wird gesamthaft bei der Planfestsetzung entschieden (§ 7 Abs. 3 PBG). Dieses Verfahren wurde vorliegend korrekt durchgefÃ¼hrt. FÃ¼r einen nutzungsplanerischen Entscheid der Legislative (gesetzgebungsÃ¤hnlicher Akt) sieht weder das VRG noch das PBG eine individuelle BegrÃ¼ndung vor (vgl. zur BegrÃ¼ndungspflicht auch Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, StÃ¤mpflis Handkommentar, Bern 2006, Art. 4 Rz. 13). Im Gestaltungsplanverfahren wurden damit die Bestimmungen des Ã¼bergeordneten Rechts eingehalten.</p> <p class="Urteilstext">Dass den StimmbÃ¼rgerinnen und StimmbÃ¼rgern â wie vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemacht â lediglich eine in ihrer Entstehung nicht nachvollziehbare Volumenstudie vorgesetzt worden sei, mithin eine intransparente Information vorgelegen habe, hÃ¤tte der BeschwerdefÃ¼hrer im Ãbrigen vor der Abstimmung mit einer Stimmrechtsbeschwerde geltend machen mÃ¼ssen. Das Verfahren bzw. der Prozess der Erarbeitung der Volumenstudie bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Dasselbe gilt fÃ¼r die Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers, dass die von der BevÃ¶lkerung anlÃ¤sslich der Mitwirkungsveranstaltungen geÃ¤usserte Kritik nicht berÃ¼cksichtigt worden sei. </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r den auf Stufe Bauprojekt durchzufÃ¼hrenden Architekturwettbewerb bleibt zudem genÃ¼gend Spielraum. Das grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssige Bauvolumen muss nicht ausgeschÃ¶pft werden. Mit Art. 9 Abs. 1 GPV wird zudem sichergestellt, dass sÃ¤mtliche Bauten, Anlagen und AussenrÃ¤ume fÃ¼r sich und im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt auch fÃ¼r die Farbgebung und Materialisierung. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Im Gestaltungsplangebiet ist von einer Nutzungsdichte von 236 K/ha (Einwohner [E] + BeschÃ¤ftigte [A] = KÃ¶pfe [K] / Hektare Bauzone) auszugehen. Die entsprechenden Berechnungen im Planungsbericht (S. 20) erweisen sich â wie vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemacht â als unrichtig (vgl. dazu auch E 7.4 des vorinstanzlichen Entscheids). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss Art. 75 Abs. 1 BV obliegt die Raumplanung den Kantonen, wobei der Bund ihre GrundsÃ¤tze festlegt. Bund, Kantone und Gemeinden erarbeiten die fÃ¼r ihre raumwirksamen TÃ¤tigkeiten nÃ¶tigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab (Art. 2 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Die Planungen<span> unterer Stufen haben derjenigen der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen (§ 16 Abs. 1 PBG). Abweichungen sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (§ 16 Abs. 2 PBG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b><span>Es ist daher zu prÃ¼fen, ob </span>der Gestaltungsplan "E" bezÃ¼glich Nutzungsdichte der Richtplanung entspricht. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Nach dem kantonalen Richtplan gehÃ¶rt C zu den urbanen Wohnlandschaften, in welchen auch kÃ¼nftig die Entwicklung im Bereich Wohnen im Vordergrund stehen soll. Unter anderem sollen die Potenziale in den bereits Ã¼berbauten Bauzonen, auf brachliegenden FlÃ¤chen sowie im Bahnhofsumfeld aktiviert und erhÃ¶ht werden (vgl. Richtplantext Ziff. 1.3.2 S. 10). </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss regionalem Richtplan O liegt das Gestaltungsplangebiet in einem Gebiet mit hoher baulicher Dichte. Als Ziel wird fÃ¼r das Gebiet mit gemischter Nutzung um den Bahnhof, ergÃ¤nzt durch das sÃ¼dlich angrenzende Gebiet beiderseits der Geleise, in C die "qualitative und quantitative FÃ¶rderung der Verdichtung" angegeben (regionaler Richtplan O, festgesetzt vom Regierungsrat am 9. Januar 2018 [RRB Nr. 11/2018, regionaler Richtplan], Richtplantext S. 34 f.). Die bisherigen Festlegungen der niedrigen und hohen baulichen Dichte wurden im Rahmen der letzten Revision ergÃ¤nzt mit Nutzungsdichtestufen. Beim Gestaltungsplangebiet handelt es sich um ein Gebiet mit mittlerer Nutzungsdichte. Eine mittlere Nutzungsdichte liegt vor bei 100â150 K/ha (vgl. regionaler Richtplan, Richtplantext S. 38), die vorliegend erheblich Ã¼berschritten wird. Die Abgrenzung der Nutzungsdichtestufen hat einen schematischen Status. Es ist Aufgabe der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung, je Gebiet das geeignete Instrument und das richtige Mass der zulÃ¤ssigen baulichen Dichte festzulegen. HierfÃ¼r besteht zwar ein erheblicher Anordnungsspielraum. Auch wenn es zulÃ¤ssig ist, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, so doch nur dann, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten wird (vgl. dazu auch regionaler Richtplan, Richtplantext S. 43).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Aufgrund der unmittelbaren NÃ¤he zum Bahnhof ist das Gestaltungsplangebiet mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr gut erreichbar und auch gemÃ¤ss den richtplanerischen Vorgaben fÃ¼r eine stÃ¤dtebauliche Akzentuierung geeignet. Mit dem streitbetroffenen Gestaltungsplan wird zudem die Siedlungsentwicklung nach innen gefÃ¶rdert und damit einem wichtigen Ziel des RPG entsprochen. Unter BerÃ¼cksichtigung des erheblichen Anordnungsspielraums und unter der Voraussetzung, dass in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten wird, ist diese Festlegung mit dem regionalen Richtplan vereinbar. Angesichts der unrichtigen Annahme der Gemeinde im Planungsbericht, dass mit einer Nutzungsdichte von ca. 160 K/h zu rechnen sei, die erst im Rechtsmittelverfahren korrigiert wurde, ist im Baubewilligungsverfahren allerdings ein besonderes Augenmerk auf die geplante Nutzungsdichte im Gestaltungsplangebiet unter BerÃ¼cksichtigung der kommunalen Gesamtbetrachtung zu legen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht schliesslich geltend, dass im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens geprÃ¼ft werden mÃ¼sse, ob die gemÃ¤ss Gestaltungsplan zulÃ¤ssigen Bauvolumen sich in die Umgebung einordnen wÃ¼rden. Die mÃ¶glichen BaukÃ¶rper seien nicht einfach grÃ¶sser, sondern doppelt oder dreimal so gross wie die umliegenden GebÃ¤ude. Die Setzung der BaukÃ¶rper erscheine fantasielos und beliebig. Die mehr oder weniger regelmÃ¤ssige Abfolge wirke monoton und langweilig und schaffe nicht den geringsten Bezug zum Bahnhof. Die massiven BaukÃ¶rper wÃ¼rden nicht die geringste RÃ¼cksicht auf die Umgebung nehmen. Die Durchblicke in Richtung P seien zufÃ¤llig gewÃ¤hlt und wÃ¼rden gar nicht bis zum Gebiet P gehen. Es gehe zudem nicht nur um ein AbschÃ¤tzen der Aussicht zum Gebiet P, sondern um die hochgelobten wichtigsten bergseitigen Sichtachsen gemÃ¤ss Ziff. 4.1.2 des Planungsberichts. Die gemÃ¤ss dem regionalen Richtplan angestrebte Nutzungsdichte werde um ca. 57â136<span> </span>% Ã¼berschritten. Den relativ kleinen HÃ¤uschen entlang der H-Strasse wÃ¼rden Fassaden mit einer HÃ¶he von ca. 18<span> </span>m gegenÃ¼bergestellt. Diese bauliche Masse wirke geradezu erdrÃ¼ckend. Die mickrige Ã¶ffentliche Vorzone werde zur schattigen Schlucht. Das bestehende kleine BahnhofshÃ¤uschen werde von dem auf dem Baufeld l geplanten riesigen BaukÃ¶rper regelrecht erschlagen. Der schÃ¶ne, luftige Bahnhof werde geradezu erdrÃ¼ckt. Die geplanten GebÃ¤ude wÃ¼rden mit Vollgeschossen beinahe die gemÃ¤ss BZO zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he (inkl. FirsthÃ¶he) erreichen. Die GebÃ¤udeabstÃ¤nde gemÃ¤ss BZO wÃ¼rden unterschritten und die GrenzabstÃ¤nde nicht eingehalten. Zudem werde auch der Strassenabstand zur H-Strasse von 6<span> </span>m unterschritten. Die GrundflÃ¤che der geplanten BaukÃ¶rper sei im Mittel mehr als doppelt so gross wie diejenigen der bestehenden GebÃ¤ude Ã¶stlich der Bahnlinie. Die riesigen BaukÃ¶rper wÃ¼rden nicht in das Zentrum von C passen, das einen dÃ¶rflichen Charakter bewahren wolle. Das Volumen mÃ¼sse deutlich reduziert werden. Der Gestaltungsplan sprenge somit den Rahmen der BZO bei Weitem. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Mit einem Gestaltungsplan (Sondernutzungsplan) soll eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch, wohnhygienisch und landschaftlich optimale Ãberbauung eines bestimmten Gebiets ermÃ¶glicht werden. Zu diesem Zweck wird fÃ¼r ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung aufgestellt (<span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, </span><span>S. 179</span>). Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Bei der Festsetzung und Genehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum. Anders als bei ArealÃ¼berbauungen und Sonderbauvorschriften sind die GrundeigentÃ¼mer im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also ersetzt, sodass nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden kann (<span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, </span><span>S. 179 f.)</span>. Ein Gestaltungsplan muss die Richtplanung und das Ã¼bergeordnete Recht einhalten, namentlich die Ziele und GrundsÃ¤tze des Raumplanungsgesetzes. Die Anforderungen und das Ausmass der zulÃ¤ssigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung sind gesetzlich nicht definiert. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dÃ¼rfen SondernutzungsplÃ¤ne zwar fÃ¼r einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrundeliegenden Grundnutzungsordnung (Bau- und Zonenordnung) abweichen. Die Abweichungen dÃ¼rfen die Grundordnung (Bau- und Zonenordnung), welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinnesgehalts entleeren. Ansonsten gerÃ¤t das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr (BGE 135 II 209, insbesondere E 5.2 ff.; BGr, 26. September 2005, 1P.270/2005, E 3.3.2; 29. April 2014, 1C_800/2013, E 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Das Baurekursgericht hat bei der ÃberprÃ¼fung von Grundnutzungs- und SondernutzungsplÃ¤nen die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu respektieren und sich deshalb eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Es darf daher nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Planung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder offensichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommunale Planfestsetzung ohne sachliche GrÃ¼nde getroffen wurde oder schlechthin unhaltbar ist. Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare WÃ¼rdigung der massgebenden VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare InteressenabwÃ¤gung zugrunde zu legen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 Rz. 77; VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E 2.1). <span>DemgegenÃ¼ber darf das Verwaltungsgericht einen </span>Nutzungsplan im Beschwerdeverfahren nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen<span> einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht, Ã¼ber- oder unterschritten hat (Marco Donatsch, § 50 N. 39, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG ist daher nicht direkt anwendbar. Eine Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der aufgrund des Gestaltungsplans mÃ¶glichen Ãberbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von BaukÃ¶rpern mit den im Situationsplan im Massstab 1:500 definierten Ausmassen geht. DemgegenÃ¼ber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenÃ¼genden Einordnung in einem allfÃ¤lligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl. dazu VGr, 10. Mai 2007, VB.2006.00396, E 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.5 </span></b><span>Mit dem </span>Gestaltungsplan "E" <span>wird von den Vorgaben der Bau- und Zonenordnung C abgewichen. Es ist deshalb zunÃ¤chst zu prÃ¼fen, ob durch den Gestaltungsplan die Bau- und Zonenordnung C ihres Sinnesgehalts entleert wird.</span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hÃ¤lt in E 7.5.2 des vorinstanzlichen Entscheids dazu fest, dass gemÃ¤ss Gestaltungsplan in allen Baubereichen vier Vollgeschosse zulÃ¤ssig seien, hingegen keine anrechenbaren Dachgeschosse. Die gemÃ¤ss Zonenplan vorgegebenen Zonen wÃ¼rden drei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse (Zentrumszone Z3; Art. 16 BZO) bzw. drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss (Wohn- und Gewerbezone W3G; Art. 18 BZO) zulassen. Die Baubereiche I bis III auf dem Baubereich A kÃ¶nnten Ã¼ber ein gemeinsames, sich Ã¼ber die ganze LÃ¤nge erstreckendes Sockelgeschoss verfÃ¼gen. Hingegen mÃ¼ssten ab dem 1. Vollgeschoss GebÃ¤udeabstÃ¤nde von mindestens 11,<span>5</span><span> </span><span>m</span> eingehalten werden. Die BZO sehe in der geltenden Nutzungsplanung keine GebÃ¤udeabstÃ¤nde in den betreffenden Zonen vor. Es wÃ¤re gar die geschlossene Bauweise bis zu einer LÃ¤nge von 50<span> </span>m zulÃ¤ssig (Art. 16 ff. BZO). Der Strassenabstand werde durch die Baufelder des Gestaltungsplans mit 5,<span>2</span><span> </span><span>m</span> statt 6<span> </span>m nur minimal unterschritten. Die GebÃ¤udehÃ¶he der BaukÃ¶rper im Gestaltungsplangebiet werde mit einer maximalen GesamthÃ¶he in m.<span> </span>Ã¼.<span> </span>M. angegeben. Aufgrund des gewachsenen Terrains kÃ¶nnte ein zukÃ¼nftiger BaukÃ¶rper im Baubereich III somit eine maximale HÃ¶he von 18<span> </span>m aufweisen. Bei den Ã¼brigen Baubereichen liege die maximale HÃ¶he eines BaukÃ¶rpers bei etwas mehr als <span>16</span><span> </span><span>m</span>. In der Zentrumszone Z3 sei eine GebÃ¤udehÃ¶he von <span>13,5</span><span> </span><span>m</span> (Art. 16 BZO) und in der Wohn- und Gewerbezone W3G eine solche von 11,4<span> </span>m (Art. 18 BZO) zulÃ¤ssig. Dazu wÃ¼rden noch die zwei zulÃ¤ssigen Dachgeschosse kommen.</p> <p class="Urteilstext">Diese AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts sind zutreffend. Es handelt sich beim ganzen Gestaltungsplangebiet um ein GrundstÃ¼ck, weshalb gemÃ¤ss der geltenden BZO keine GebÃ¤udeabstÃ¤nde eingehalten werden mÃ¼ssen. Der Gemeinderat C weist zudem zu Recht darauf hin, dass beim vom BeschwerdefÃ¼hrer angestrengten Vergleich der GebÃ¤udehÃ¶hen gemÃ¤ss BZO und Gestaltungsplan auch die HÃ¶he der erforderlichen Dachkonstruktion im Gestaltungsplangebiet von rund 1,2<span> </span>m berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼sse. Dies bedeutet, dass im Baubereich III mit einer "maximalen GebÃ¤udehÃ¶he" von rund 17<span> </span>m gerechnet werden mÃ¼sste. Im Baubereich VI kÃ¶nnte aufgrund des gewachsenen Terrains ein zukÃ¼nftiger BaukÃ¶rper eine maximale HÃ¶he von rund 16<span> </span>m aufweisen, wobei ebenfalls eine Dachkonstruktion von rund 1,2<span> </span>m erforderlich ist. In der Zone W3G ist zwar lediglich eine GebÃ¤udehÃ¶he von 11,4<span> </span>m zulÃ¤ssig. Diese Aussage ist jedoch insofern zu relativieren, als in dieser Zone noch zwei Dachgeschosse erstellt werden dÃ¼rfen. Werden zwei Dachgeschosse erstellt, kann unter BerÃ¼cksichtigung der First- und GebÃ¤udehÃ¶he eine entsprechende GesamthÃ¶he ab gewachsenem Terrain erreicht werden wie im Gestaltungsplanperimeter. Zutreffend ist der Hinweis des BeschwerdefÃ¼hrers, dass die im Gestaltungsplanperimeter realisierbaren Vollgeschosse grundsÃ¤tzlich massiger in Erscheinung treten als die Dachgeschosse. Auch unter BerÃ¼cksichtigung der GrundflÃ¤che der Baubereiche und der erwarteten Nutzungsdichte sind die durch den Gestaltungsplan "E" ermÃ¶glichten Abweichungen von der Grundnutzungsordnung nicht als massiv zu beurteilen. Jedenfalls fÃ¼hren sie nicht dazu, dass die Grundnutzungsordnung ihres Sinnesgehalts entleert wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Mit Bezug auf die vom BeschwerdefÃ¼hrer gerÃ¼gten Aspekte der Einordnung ist vorliegend lediglich zu prÃ¼fen, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans grundsÃ¤tzlich eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von Art. 9 Abs. 1 GPV gewÃ¤hrleisten kann.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hat sich in E 7.5.2 des vorinstanzlichen Entscheids ausfÃ¼hrlich mit dieser Frage auseinandergesetzt. Es hÃ¤lt zunÃ¤chst fest, der Weisung vom 26. November 2017 sei zu entnehmen, dass der private Gestaltungsplan eine angemessene GrÃ¶sse der GebÃ¤ude, den Erhalt der Sichtachsen zum Gebiet P, eine moderate, der H-Strasse folgende HÃ¶henentwicklung sowie eine gute Nutzungsdurchmischung bezwecke. Der Gestaltungsplan ermÃ¶gliche sechs drei- bis viergeschossige BaukÃ¶rper sowie ein Sockelgeschoss unter den ersten drei Bauten beim Bahnhof. WÃ¤hrend sich der erste BaukÃ¶rper mit beispielsweise einem Kiosk und dem Zugang zum Nahversorger im Sockelbau nach Norden zum Bahnhofplatz orientiere, wÃ¼rden die WohnungseingÃ¤nge der anderen GebÃ¤ude ebenerdig an der H-Strasse liegen. Die BaukÃ¶rper wÃ¼rden sich am Strassenverlauf ausrichten und in ihrer HÃ¶henentwicklung der H-Strasse folgen. Treppen wÃ¼rden die H-Strasse und das Perron sowie das Gleisfeld verbinden. Das Baurekursgericht gelangte zum Ergebnis, dass dieses Konzept sachlich begrÃ¼ndet, in sich stimmig und den Ã¶rtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und Verkehr angemessen sei. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hÃ¤lt weiter fest, dass die kÃ¼nftigen Bauten in einem stÃ¤dtisch geprÃ¤gten Gebiet direkt an der Bahnlinie zu liegen kÃ¤men. Sowohl das Gebiet Ã¶stlich als auch jenes westlich des Gestaltungsplangebiets gehÃ¶re der dreigeschossigen Wohnzone W3 an. Die sÃ¼dlich anschliessenden GrundstÃ¼cke lÃ¤gen in der Wohn- und Gewerbezone W3G, die GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers sogar in der Zentrumszone Z3. Die Umgebung sei â abgesehen von einzelnen Ausnahmen â geprÃ¤gt von mittleren bis grÃ¶sseren Bauten, die sowohl dem Gewerbe als auch dem Wohnen dienten. Bei diesen Gegebenheiten sei gewÃ¤hrleistet, dass sich die nach dem Gestaltungsplan zulÃ¤ssigen Volumen grundsÃ¤tzlich rechtsgenÃ¼gend in die Umgebung einordnen liessen. Die vereinzelt noch vorkommenden kleineren Bauten Ã¶stlich der H-Strasse seien hauptsÃ¤chlich gegen Osten und SÃ¼den ausgerichtet. Die neuen BaukÃ¶rper wÃ¼rden zu diesen mindestens einen Abstand von 14<span> </span>m aufweisen. Es kÃ¶nne daher nicht davon gesprochen werden, dass diese Bauten von den Gestaltungsplanbauten erdrÃ¼ckt wÃ¼rden. Die maximale GesamthÃ¶he der Bauten folge sodann dem Strassenverlauf. So dÃ¼rfe das GebÃ¤ude beim Baubereich I â dem hÃ¶chsten Punkt der H-Strasse â noch eine maximale GesamthÃ¶he von max. 447,20<span> </span>m.<span> </span>Ã¼.<span> </span>M. erreichen, wÃ¤hrend jenes beim Baubereich VI nur noch eine solche bis 442,00<span> </span>m.<span> </span>Ã¼.<span> </span>M. erreichen dÃ¼rfe (vgl. Art. 8 der Gestaltungsplanvorschriften). Inwiefern die KÃ¶rnung der umliegenden Bauten vom Gestaltungsplan nicht aufgenommen werden solle, sei nicht ersichtlich. Das Umfeld sei geprÃ¤gt von freistehenden Bauten aus verschiedenen Zeiten. Auch die geplanten BaukÃ¶rper im Gestaltungsplangebiet seien Einzelbauten â wenn auch mit einem etwas grÃ¶sseren Grundriss. In dieses heterogene und urbane Umfeld wÃ¼rden sich die geplanten Volumen ohne Weiteres einordnen.</p> <p class="Urteilstext">Auch diese AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts sind nachvollziehbar. Entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers hÃ¤lt das Baurekursgericht fest, dass die Umgebung â abgesehen von einzelnen Ausnahmen â geprÃ¤gt sei von mittleren bis grÃ¶sseren Bauten. Das Baurekursgericht weist jedoch auch darauf hin, dass Ã¶stlich des Gestaltungsplanperimeters noch kleinere Bauten vorhanden, diese jedoch nach SÃ¼den und Osten ausgerichtet seien und die neuen BaukÃ¶rper einen Abstand von mindestens 14<span> </span>m aufweisen wÃ¼rden. Dass in der Volumenstudie â wie vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemacht â im Baubereich I lediglich eine HÃ¶he von 443,6<span> </span>m.<span> </span>Ã¼.<span> </span>M. vorgesehen gewesen sei, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. BezÃ¼glich der GrundflÃ¤che der GebÃ¤ude ist festzuhalten, dass der BeschwerdefÃ¼hrer selbst ausfÃ¼hrt, dass er eine grÃ¶bere KÃ¶rnung als in der Umgebung nicht grundsÃ¤tzlich als schlecht beurteilt. Inwieweit mit dem Bauprojekt ein Bezug zum Bahnhof und zum BahnhofhÃ¤uschen hergestellt wird, kann im heutigen Zeitpunkt mangels eines konkreten Projekts nicht beurteilt werden. Weiter ist nicht nachvollziehbar, dass mit dem kubischen Konzept des Gestaltungsplans keine RÃ¼cksicht auf die bergseitigen Sichtachsen genommen werden soll. Dies wird vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht substanziiert dargelegt. Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, dass ohne VergrÃ¶sserung des Strassen- oder Grenzabstands keine besonders gute Gesamtwirkung erzielt werden kÃ¶nne, ist darauf hinzuweisen, dass auch diese Frage ebenfalls erst im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren anhand eines konkreten Projekts Ã¼berprÃ¼ft werden kann. Die WÃ¼rdigung des Baurekursgerichts ist somit vertretbar; jedenfalls ist keine Rechtsverletzung ersichtlich, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen mÃ¼sste. Die Einordnung eines Bauprojekts innerhalb des kubischen Konzepts des Gestaltungsplans im Sinn von Art. 9 Abs. 1 GPV erscheint ohne Weiteres mÃ¶glich. Ob schliesslich ein konkretes Bauprojekt das maximal mÃ¶gliche Volumen unter BerÃ¼cksichtigung der Anforderungen von Art. 9 Abs. 1 GPV ausschÃ¶pfen wird, ist im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.7 </b>Die Beschwerde ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.8 </span></b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). <span>Aufgrund des Streitwerts und des tatsÃ¤chlichen Streitinteresses der Planungsmassnahme, der Schwierigkeit des Falls und des Zeitaufwands erscheint eine GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 8'000.- angemessen (§ 337a Abs. 1 lit. b in Verbindung mit §§ 2 ff. der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom </span>23. August 2010 [GebV VGr]). E<span>ine ParteientschÃ¤digung steht dem BeschwerdefÃ¼hrer bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch der Gemeinde C ist keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Eine solche steht dem obsiegenden Gemeinwesen nur in AusnahmefÃ¤llen zu. DafÃ¼r sind im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte vorhanden.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 290.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'290.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>