<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00389</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223482&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00389</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.08.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubauvorhaben (zwei MFH): Einzuhaltende Abstände. Praxisänderung. Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben die Neubauten mangels Baulinie einen Wegabstand von 3,5 m zum öffentlichen Flurweg einzuhalten. Dieser Abstand wird vorliegend gewahrt. Der Strassen- oder wie vorliegend der Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG geht gegenüber den zu den Nachbargrundstücken grundsätzlich einzuhaltenden Grenzabständen vor und tritt generell an deren Stelle (E. 3.3). Nach der bisherigen (in der Literatur kritisierten) Praxis des VGr war über eine öffentliche Wegparzelle von bis zu 3 m Breite hinaus ein Grenzabstand zu den gegenüberliegenden Parzellen einzuhalten (E. 3.4). Diese Praxis vermag aus verschiedenen Gründen tatsächlich nicht zu überzeugen und es ist nicht weiter daran festzuhalten (E. 3.5). Der Wegabstand von 3,5 m, welchen das Neubauvorhaben â wie in E. 3.5.6 ausgeführt â gegenüber dem Flurweg einzuhalten hat, ist eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 272 PBG, weshalb kein Gebäudeabstand zu messen ist (E. 3.6). Die Rügen betreffend mangelnder Baureife (Erschliessung) erweist sich als unbegründet: Wenn eine Baubewilligung â wie vorliegend â mit der Bedingung versehen wird, wonach die Baubewilligung erst mit der Sicherstellung der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird, ist dies auch aus Sicht des Bundesrechts hinreichend. Schliesslich ist nicht ersichtlich, was der Realisierung des Strassenprojekts und damit der rechtsgenügenden Erschliessung des Bauvorhabens in nicht behebbarer Weise im Wege stehen könnte (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEABSTAND">GEBÃUDEABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER WEG">ÃFFENTLICHER WEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRAXISÃNDERUNG">PRAXISÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 233 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 272 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=63170" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00389</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">31. August 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Planungs- und Baukommission Richterswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit Beschluss vom 7. Juli 2021 erteilte die Planungs- und Baukommission Richterswil der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 am D-Weg 011 und 012 in Richterswil. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene forstrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 11. Juni 2021 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Erwgung2">A gelangte dagegen mit Rekursschrift vom 12. August 2021 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der kommunalen Baubewilligung. Mit Entscheid vom 24. Mai 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Erwgung2">Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 27. Juni 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids und der kommunalen Baubewilligung; eventualiter die Aufhebung des Rekursentscheids unter RÃ¼ckweisung der Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht.</p> <p class="Erwgung2">Die C AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte eine ParteientschÃ¤digung; ebenso, und ohne weitere Bemerkungen, das Baurekursgericht. Die Planungs- und Baukommission Richterswil verzichtete stillschweigend auf Vernehmlassung. A hielt replikweise an seinen AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer, der im Verfahren vor der Vorinstanz vollstÃ¤ndig unterlag, ist als EigentÃ¼mer des unmittelbar Ã¶stlich an die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 gemÃ¤ss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) beschwerdelegitimiert. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><br/> Die BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen in der Wohnzone W2/30 gemÃ¤ss Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO). Geplant ist der Neubau von zwei zusammengebauten MehrfamilienhÃ¤usern. Der Neubau soll Ã¼ber den westlich der BaugrundstÃ¼cke gelegenen D-Weg (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04) in die E-Strasse erschlossen werden. Der D-Weg soll hierfÃ¼r auf eine Breite von 3,6 m ausgebaut werden. </p> <p class="Erwgung1">SÃ¼dlich der BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 verlÃ¤uft zunÃ¤chst eine rund 1,5 m breite Wegparzelle (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05). SÃ¼dlich dieser Wegparzelle wiederum liegen die mit den GebÃ¤uden E-Strasse 06 und 07 Ã¼berbauten, ebenfalls in der Wohnzone W2 gelegenen Liegenschaften Kat.-Nrn. 08, 09 und 010.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Streitgegenstand bilden zunÃ¤chst die vom Neubauvorhaben in Richtung SÃ¼den einzuhaltenden AbstÃ¤nde. Umstritten ist insbesondere, ob Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 05 hinaus ein Grenzabstand zu den gegenÃ¼berliegenden Parzellen Kat.-Nrn. 08, 09 und 010 sowie ein GebÃ¤udeabstand, allenfalls samt MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤gen, zu den GebÃ¤uden E-Strasse 06 und 07 auf diesen Parzellen einzuhalten ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Fehlen Baulinien fÃ¼r Ã¶ffentliche und private Strassen und PlÃ¤tze sowie fÃ¼r Ã¶ffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nÃ¶tig, so haben oberirdische GebÃ¤ude einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und von 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG). Der Abstand von 3,5 m gilt nur gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Wegen. Von nicht Ã¶ffentlichen Wegen ist vorbehÃ¤ltlich anderslautender kommunaler Vorschriften kein Abstand im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten (VGr, 3. Juni 1982, VB 82/1981 = BEZ 1982 Nr. 20). Die BZO Richterswil schreibt keine vorliegend einschlÃ¤gigen anderen Strassen- oder WegabstÃ¤nde vor.</p> <p class="Erwgung2">Beim unmittelbar sÃ¼dlich an die BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 handelt es sich gemÃ¤ss den zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz um einen im subjektiv-dinglichen Gesamteigentum verschiedener AnstÃ¶sser stehenden Flurweg im Sinn von § 108 Abs. 1 lit. b des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG). Flurwege dienen grundsÃ¤tzlich der Erschliessung land- und forstwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke und stehen gemÃ¤ss § 111 Abs. 1 LG von Gesetzes wegen allen FussgÃ¤ngern zur BenÃ¼tzung offen. Bereits infolge dieses offenen Benutzerkreises sind Flurwege als Ã¶ffentliche Wege im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.2 f.; 4. April 2012, VB.2011.00687, E. 3.3). Dass der Flurweg gemÃ¤ss den â erstmals in der Beschwerdeschrift und damit ohnehin verspÃ¤tet vorgetragenen â AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers derzeit nicht als solcher ausgebaut bzw. erkennbar sei, Ã¤ndert an seiner Qualifizierung als Ã¶ffentlichem Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG nichts, zumal der BeschwerdefÃ¼hrer diese gar nicht bestreitet. Eine fÃ¶rmliche Aufhebung des Flurwegs im Sinn von § 115 LG, welche Ã¼berhaupt erst Anlass fÃ¼r die Aufgabe seiner Qualifizierung als Ã¶ffentlicher Weg geben kÃ¶nnte, wurde zudem nicht behauptet und ist auch nicht bekannt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG haben die Neubauten daher einen Wegabstand von 3,5 m zum Ã¶ffentlichen Flurweg Kat.-Nr. 05 einzuhalten, wie dies die Beschwerdegegnerin 2 in der Baubewilligung vom 7. Juli 2021 korrekt subsumierte. Dieser Abstand wird vorliegend gewahrt. Der Strassen- oder wie vorliegend der Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG geht gegenÃ¼ber den zu den NachbargrundstÃ¼cken grundsÃ¤tzlich einzuhaltenden GrenzabstÃ¤nden vor und tritt generell an deren Stelle (VGr, 17. Juni 1998, VB.1998.00037 = RB 1998 Nr. 116; VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>GemÃ¤ss einer mit Entscheid VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 = RB 2001 Nr. 73) begrÃ¼ndeten und mit Entscheid VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) prÃ¤zisierten Rechtsprechung wird Ã¼ber den Ã¶ffentlichen Weg hinweg die Einhaltung des vollen Grenzabstands zum jenseits des Weges gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck verlangt. Zur BegrÃ¼ndung dieser Praxis wird in den erwÃ¤hnten Entscheiden angefÃ¼hrt, dass gemÃ¤ss der vor der Revision des PBG vom 1. September 1991 geltenden, ursprÃ¼nglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten hatten wie von NachbargrundstÃ¼cken, mindestens jedoch 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen sowie 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen. Seit der Revision vom 1. September 1991 gelte nur noch der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung treffe. Damit habe der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤uden unangemessen gross wÃ¼rden, wenn zur Strassenbreite noch die beidseitigen ordentlichen GrenzabstÃ¤nde hinzukÃ¤men. Diese Ãberlegungen trÃ¤fen allerdings nur bei Strassen und Wegen zu, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufwiesen. Bereits bei Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m kÃ¶nnten sich aber GebÃ¤udeabstÃ¤nde ergeben, die weit geringer seien, als sie sich durch die ordentlichen GrenzabstÃ¤nde bei zwei direkt aneinandergrenzenden GrundstÃ¼cken ergÃ¤ben. Diese Problematik werde zusÃ¤tzlich dadurch verschÃ¤rft, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gelte, auch keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge zu beachten seien und ein auf diese Seite hin orientierter oder frei wÃ¤hlbarer grosser Grenzabstand entfalle. Weise ein Weg lediglich eine Breite von 1 m auf, so kÃ¶nne dies zu GebÃ¤udeabstÃ¤nden von knapp 8 m fÃ¼hren, wÃ¤hrend der bauordnungsgemÃ¤sse GebÃ¤udeabstand das Doppelte oder mehr betrage. Es leuchte auch nicht ein, weshalb gegenÃ¼ber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grÃ¶ssere kommunale Grenzabstand, gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Wegen jedoch nur der regelmÃ¤ssig geringere Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. Um diesen sich besonders bei schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, drÃ¤nge es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen, sondern auch Ã¼ber Ã¶ffentliche Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert sei. § 272 PBG stehe einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen bleibe Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der GrenzabstÃ¤nde ergebende GebÃ¤udeabstand nicht um die Breite des Ã¶ffentlichen Wegs vergrÃ¶ssert werde. Der eingeforderte Grenzabstand gelte â so die PrÃ¤zisierung in VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) â jedenfalls bei Wegen, die schmaler als 3 m seien, denn es sei auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit zu beachten. GrundstÃ¼cke, welche auf der dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Seite eines Weges lÃ¤gen, sollten nÃ¤mlich nicht bessergestellt werden, als wenn der Weg die "Ã¼bliche" Breite von 3 m aufweise und der Abstand eines Neubaus zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck demgemÃ¤ss 6,5 m betrage (3,5 m Wegabstand und 3 m Wegbreite). Ãber einen nicht durch Baulinien gesicherten, Ã¶ffentlichen Weg zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck sei daher der Grenzabstand, hÃ¶chstens aber ein solcher von<i> </i>6,5 m, einzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Die mit dem Entscheid VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 = RB 2001 Nr. 73) initiierte und mit dem Entscheid VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) prÃ¤zisierte Rechtsprechung wurde in der Literatur kritisiert (namentlich Felix Huber, Grenzabstand von GebÃ¤uden gegenÃ¼ber der jenseits des Weges liegenden Parzelle, in PBG aktuell, 1/2002, S. 34 ff.; weiter BEZ 2005 Nr. 43 sowie Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1058). Bei erneuter Ãberlegung erscheint diese Kritik berechtigt. Die Praxis, Ã¼ber Ã¶ffentliche Wegparzellen hinweg (auch) die Einhaltung eines Grenzabstands zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck zu verlangen, vermag, wie gerade der vorliegende Fall zeigt, aus verschiedenen, in der Literatur im Einzelnen dargelegten GrÃ¼nden tatsÃ¤chlich nicht zu Ã¼berzeugen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet der Wortlaut einer Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen mÃ¶glich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden, dies unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text zugrundeliegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm im Kontext zukommt. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverstÃ¤ndlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, nÃ¤mlich, wenn triftige GrÃ¼nde dafÃ¼r vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche GrÃ¼nde kÃ¶nnen sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 142 V 129 E. 5.2.1; 140 II 129 E. 3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Der Wortlaut der hier massgeblichen Gesetzesbestimmung ist klar. Von einem Ã¶ffentlichen Weg ist unter den weiteren Voraussetzungen von § 265 Abs. 1 PBG ein Abstand von 3,5 m einzuhalten. Dem Gesetzeswortlaut lÃ¤sst sich nirgends entnehmen, dass darÃ¼ber hinaus ein â weiterer oder allenfalls gar den Wegabstand gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG ersetzender (vgl. hierzu auch nachfolgend E. 3.5.5) â anderer Abstand zu einem gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck gemessen werden soll, noch dazu, dass dies dann doch nur bis zu einem Maximalmass von 6,5 m gelten soll. HÃ¤tte der Gesetzgeber auch eine Messung zum entfernteren GrundstÃ¼ck gewollt, dann mÃ¼sste dies konsequenterweise zur Einhaltung des <i>vollen</i> Grenzabstands zu diesem GrundstÃ¼ck fÃ¼hren (zutreffend BEZ 2005 Nr. 43 E. 8). Damit aber wÃ¼rde § 265 PBG bei Ã¶ffentlichen Wegen gÃ¤nzlich ausgehebelt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.4 </b>Die BegrÃ¼ndung, weshalb die (begrenzte) Messung eines Grenzabstands zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck notwendig sei, liegt im Vorhandensein gesetzgeberischer Ungereimtheiten, die sich bei (besonders) schmalen Ã¶ffentlichen Wegen ergÃ¤ben, die nicht durch Baulinien gesichert werden. Dabei handle es sich um allenfalls weit geringere GebÃ¤udeabstÃ¤nde als im Falle des direkten Aneinandergrenzens von zwei BaugrundstÃ¼cken; noch dazu verschÃ¤rft durch die Nichtanwendung von MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤gen und grossen GrundabstÃ¤nden im Falle der Geltung eines "blossen" Wegabstands (vgl. vorstehend E. 3.4). Indes spricht allein der Umstand, dass diese Rechtsfolge eintreten <i>kann</i>, nicht dafÃ¼r, dass es dem Willen des Gesetzgebers eher entsprÃ¤che, eine (baurechtsdogmatisch eher ungewÃ¶hnliche) Abstandsmessung zu einem gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck zu verlangen, als die Rechtsfolge in der kantonalrechtlichen Grundkonzeption hinzunehmen und die â falls Ã¼berhaupt gewÃ¼nscht â "Korrektur" der Auswirkungen dieser Regelung den Gemeinden zu Ã¼berlassen. Diesen ist es nÃ¤mlich gÃ¤nzlich unbenommen, die WegabstÃ¤nde selbst und damit namentlich ein grÃ¶sseres Mass als nur 3,5 m zu definieren (§ 265 Abs. 1 PBG am Ende) oder Baulinien festzusetzen, um der Bestimmung von § 265 Abs. 1 PBG von vornherein den Anwendungsbereich zu entziehen (§ 264 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 265 Abs. 1 PBG einleitend). Die in der Literatur exemplarisch erwÃ¤hnte spezifische "Korrektur" der kantonalrechtlichen Rechtsfolge (vgl. Huber, S. 38) durch eine explizite kommunale Bestimmung etwa in der BZO der Gemeinde Elgg (vgl. heute Art. 54 Abs. 3 BZO Elgg: "GegenÃ¼ber der Strassen- bzw. Weggrenze der gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼cke ist mindestens der gleiche Abstand wie von NachbargrundstÃ¼cken einzuhalten") hat denn auch in die BZO weiterer Gemeinden Eingang gefunden (etwa Art. 69 Abs. 3 BZO der Gemeinde Elsau oder Art. 26 Abs. 2 BZO der Gemeinde Schlatt). Das kantonal-baurechtliche RegelungsgefÃ¼ge ist daher im Bedarfsfalle durch den Erlass von AusfÃ¼hrungsvorschriften durch die hierfÃ¼r zustÃ¤ndigen Gemeinden im Rahmen ihrer Regelungskompetenz durchaus austarierbar, was auch der gesetzlich vorgesehenen Konzeption entspricht (§ 2 lit. c PBG). Nebst dem Umstand, dass einem richterlichen Eingreifen mit der zutreffenden Auffassung in BEZ 2005 Nr. 43 E. 8 letztlich eine gesetzliche Grundlage fehlt, erscheint es auch aus diesem Grund nicht weiter opportun.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.5 </b>Schliesslich wurde nicht restlos klar, ob die bisherige Praxis den zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck einzuhaltenden Grenzabstand, wie die Vorinstanz annahm, "anstelle" des Wegabstands gemessen haben wollte, oder zusÃ¤tzlich. Im ersteren Fall kÃ¶nnte dies mit der zutreffenden Auffassung des Beschwerdegegners 1 dazu fÃ¼hren, dass der (eigentlich einzuhaltende) Wegabstand von 3,5 m unterschritten werden dÃ¼rfte, wenn der erforderliche Grenzabstand zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck abzÃ¼glich der Wegbreite weniger als 6,5 m betrÃ¤gt. Dies wÃ¼rde wiederum auf die faktische Nichtanwendung oder zumindest Unterschreitung von § 265 Abs. 1 PBG bei Ã¶ffentlichen Wegen hinauslaufen, was unzulÃ¤ssig erscheint. Soll hingegen der Grenzabstand zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck <i>zusÃ¤tzlich</i> zum Wegabstand berechnet werden, wÃ¼rde letztlich eine neue Kategorie von GebÃ¤uden geschaffen, bei denen zwei grundverschiedene Arten von Abstandsmessungen erforderlich wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.6 </b>An der mit VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 = RB 2001 Nr. 73) begrÃ¼ndeten und mit VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) prÃ¤zisierten Rechtsprechung ist nicht weiter festzuhalten. Demzufolge bleibt es vorliegend bei der gesetzlichen Konzeption, wonach gemÃ¤ss § 265 Abs. 1PBG zum Flurweg Kat.-Nr. 05 (allein) der Wegabstand von â mangels anderslautender kommunaler Vorschriften â 3,5 m einzuhalten ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>GemÃ¤ss § 272 PBG wird Ã¼ber den durch Verkehrsbaulinien oder sie ersetzenden Baubegrenzungslinien gesicherten Raum kein GebÃ¤udeabstand gemessen, ausser wenn eine Neubaute Ã¼ber die betreffende Linie hinausgestellt wird. Baubegrenzungslinien sind ein Ersatz fÃ¼r Baulinien, die anstelle von Verkehrsbaulinien den Abstand von GebÃ¤uden gegenÃ¼ber Strassen, PlÃ¤tzen und Ã¶ffentlichen Wegen bestimmen (Peter MÃ¼ller, Begriffsbrevier zum Planungs- und Baugesetz, 1976, S. 15). Der Wegabstand von 3,5 m, welchen das Neubauvorhaben â wie in E. 3.5.6 ausgefÃ¼hrt â gegenÃ¼ber dem Flurweg Kat.-Nr. 05 einzuhalten hat, ist eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 272 PBG (vgl. betreffend die identische Formulierung in § 270 Abs. 2 PBG VGr, 23. Mai 2007, VB.2007.00049, E. 4.2). Das Neubauvorhaben wird nicht Ã¼ber den Wegabstand von 3,5 m zur Parzelle Kat.-Nr. 05 hinausgestellt, sondern wahrt diesen unbestrittenermassen. Dementsprechend ist kein GebÃ¤udeabstand zu messen (§ 272 PBG). Die RÃ¼ge der Verletzung des GebÃ¤udeabstandes erweist sich demnach als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>Nur bemerkungsweise wÃ¤re die hier umstrittene Frage nach der Erforderlichkeit der Einhaltung eines GebÃ¤udeabstandes bei der Beibehaltung der bisherigen Praxis betreffend Grenzabstandsmessung nur unter gleichzeitiger Schaffung neuer Ungereimtheiten zu beantworten gewesen. Zwar fand sich in VB.2001.00092 vom 5. September 2001 (in BEZ 2001 Nr. 48 = RB 2001 Nr. 73) der Hinweis, dass § 272 PBG der Betrachtungsweise (gemeint: einen Grenzabstand Ã¼ber die nicht durch Baulinien gesicherte Ã¶ffentliche Wegparzelle hinweg zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck zu messen) "nicht im Weg" stehe (und § 272 PBG damit vorliegend wohl grundsÃ¤tzlich zu beachten gewesen wÃ¤re). GemÃ¤ss der bisherigen Praxis wÃ¤re § 272 PBG im vorliegenden Fall wohl anzuwenden, weil das Neubauvorhaben im Bereich der massgeblichen Fassade â aus dem Katasterplan gemessen â Ã¼ber den Flurweg hinweg ohnehin einen Grenzabstand von 6,5 m zu den sÃ¼dlich des Flurwegs anschliessenden GrundstÃ¼cken einhÃ¤lt und somit â wie bei den GrenzabstÃ¤nden â an sich keine richterlich zu behebenden Ungereimtheiten (mehr) zu erkennen gewesen wÃ¤ren. Insofern wÃ¤re die RÃ¼ge der Verletzung des GebÃ¤udeabstandes wohl auch bei Beibehaltung der bisherigen Praxis abzuweisen gewesen. Die mit VB.2005.00017 vom 1. Juni 2005 (in BEZ 2006 Nr. 7 = RB 2005 Nr. 72) prÃ¤zisierte Praxis betreffend ein Maximalmass von 6,5 m (an zu messendem Grenzabstand) hÃ¤tte daher konsequenterweise auch auf die Frage der Erforderlichkeit der Messung eines GebÃ¤udeabstands durchschlagen und diese Frage gemÃ¤ss der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz vorliegend wohl verneint werden mÃ¼ssen. Eine gesetzliche Grundlage betreffend eine solche Unterscheidung bei der Frage, ob § 272 PBG anzuwenden gewesen wÃ¤re (nÃ¤mlich nur bei einem Grenzabstand Ã¼ber die Wegparzelle hinweg von mindestens 6,5 m), hÃ¤tte selbstredend nicht weniger gefehlt als fÃ¼r die gemÃ¤ss bisheriger Praxis verlangte Messung eines Grenzabstands Ã¼ber die Wegparzelle hinweg bis zu 6,5 m.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt im Weiteren mangelnde Baureife in Form einer mangelhaften Erschliessung des Bauprojekts. Der rechtsgenÃ¼gende Ausbau des D-Wegs sei nicht, wie in der Baubewilligung verlangt, nebenbestimmungsweise im Sinn von § 321 PBG (erst) auf den Baubeginn hin zulÃ¤ssig; noch dazu in Kombination mit der ebenfalls nicht nebenbestimmungsweise zu bewerkstelligenden, gemÃ¤ss den im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorliegenden PlÃ¤nen nicht rechtsgenÃ¼genden GrundstÃ¼ckszufahrt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe insoweit entgegen § 321 PBG eine unzulÃ¤ssige Baubewilligung auf Vorrat erteilt. Die Vorinstanz ihrerseits sei in eine Rechtsverweigerung bzw. GehÃ¶rsverletzung verfallen, indem sie die (bereits) in der Rekursschrift vom 12. August 2021 vorgetragenen RÃ¼gen zufolge angeblich mangelnder Substanziierung gar nicht geprÃ¼ft habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bauten und Anlagen dÃ¼rfen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung, oder, wo es die VerhÃ¤ltnisse erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). Letzteres ist etwa dann der Fall, wenn ein Strassenausbau fÃ¼r die verkehrssichere Abwicklung des Bauverkehrs, des FussgÃ¤ngerverkehrs und der Anwohnerzufahrten erforderlich ist (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 708 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen kÃ¶nnen mithin lediglich untergeordnete MÃ¤ngel eines Baugesuchs behoben werden. Die MÃ¶glichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfÃ¤llt, wenn die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die MÃ¤ngel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprÃ¼ft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Januar 2018, VB.2017.00830, E. 5.1, VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 437). Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen gewichtige baurechtliche MÃ¤ngel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks (BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss fÃ¼hren kÃ¶nnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen FÃ¤llen ist ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2). Auch in diesen FÃ¤llen fÃ¤llt eine auflageweise Behebung der MÃ¤ngel ausser Betracht. Hinsichtlich des Eintritts einer Bedingung ist eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit erforderlich, ansonsten handelt es sich um eine verpÃ¶nte "Baubewilligung auf Vorrat" (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., ZÃ¼rich 2017, S. 217).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Wie der BeschwerdefÃ¼hrer korrekt vorbringt und die Beschwerdegegnerin 2 ebenfalls erkannt hat, stellt der D-Weg in seinem heutigen Ausbauzustand keine hinreichende Erschliessung dar; er muss auf eine minimale Breite von 3,6 m ausgebaut werden. Die fÃ¼r diesen Ausbau und die Benutzung des D-Wegs notwendigen Dienstbarkeiten liegen vor. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im Sinn der "schÃ¤rferen" Variante gemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG die Erstellung des D-Wegs ausdrÃ¼cklich schon auf den Baubeginn hin verlangt. Dies angesichts der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse offenkundig im Hinblick darauf, dass die Baustellenerschliessung nur Ã¼ber den (fertig gestellten) D-Weg stattfinden kann. Mit der zutreffenden Auffassung der Vorinstanz, auf welche in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden kann, hat der BeschwerdefÃ¼hrer rechtzeitig keinerlei Argumente vorgebracht, <i>weshalb</i> das Strassenprojekt D-Weg nicht ohne Schwierigkeiten â namentlich etwa zufolge verkehrssicherheitstechnisch absehbar nicht behebbarer Hemmnisse â realisierbar sein sollte. Solcherlei substanziierten EinwÃ¤nde wÃ¤ren erforderlich gewesen, um die Annahme der nebenbestimmungsweisen Umsetzbarkeit der Erschliessung und damit das Bauvorhaben als solches in Frage zu stellen. Auch bei einer Betrachtung von Amtes wegen ist nicht ersichtlich, was der Realisierung des Strassenprojekts und damit der rechtsgenÃ¼genden Erschliessung des Bauvorhabens in nicht behebbarer Weise im Wege stehen kÃ¶nnte. Der Vorwurf der Rechtsverweigerung im Sinn einer GehÃ¶rsverletzung an die Vorinstanz geht fehl.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz ergÃ¤nzend ist festzuhalten, dass auch keine Verletzung der in der Rekursschrift erwÃ¤hnten Bestimmung von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vorliegt. DemgemÃ¤ss ist Land unter anderem dann erschlossen, wenn die fÃ¼r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Wenn eine Baubewilligung â wie vorliegend â mit der Bedingung versehen wird, wonach die Baubewilligung erst mit der Sicherstellung der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung rechtswirksam wird, ist dies auch aus Sicht des Bundesrechts durchaus hinreichend (BGr, 27. September 2011, 1C_271/2011, E. 2.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Das unter E. 4.4 vorstehend AusgefÃ¼hrte gilt, wiederum unter Verweis auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz, ebenso bezÃ¼glich der GrundstÃ¼ckszufahrt vom BaugrundstÃ¼ck in den D-Weg. Insbesondere wurde innert Frist nicht ansatzweise dargetan, was <i>konkret</i> dazu fÃ¼hren kÃ¶nnte, dass die Zufahrt zum grosszÃ¼gigen Garagenvorplatz respektive zu den Garagen grundsÃ¤tzlich anders konzipiert oder gar verlegt werden mÃ¼sste, sodass der Rahmen der nebenbestimmungsweisen Heilbarkeit (§ 321 PBG) gesprengt werden kÃ¶nnte. Mitunter ist auch diese RÃ¼ge unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nach dem AusgefÃ¼hrten erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><br/> AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>