<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00392</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215840&amp;W10_KEY=4467081&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00392</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.12.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abbruchbewilligung in der Kernzone. Überbaurecht. Befriedigende Einordnung. Neue rechtliche Vorbringen. Feuerpolizeiliche Sicherheit.<br/><br/>Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Überbaurecht findet sich weder in einem Grundbucheintrag noch in einer schriftlichen Vereinbarung. Da es sich des Weiteren um ein allfälliges Überbaurecht handelt, welches von dritter Seite, dem Nachbarn, gegen ein Bauprojekt geltend gemacht wird, muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (E. 2.).<br/><br/>§ 238 Abs. 2 PBG ist eingehalten. Die Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde von der Vorinstanz umfassend geprüft; dabei hat sie sich eingehend mit den Entscheidgründen des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt (E. 4.).<br/><br/>Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, durch den Teilabriss seines Gebäudes würden baurechtswidrige Zustände bewirkt. Dabei handelt es sich um neue rechtliche Vorbringen in einem Baubewilligungsverfahren. Das Verwaltungsgericht ist befugt, diese zu prüfen, da sie sich auf dasselbe Tatsachenfundament stützen, das die Vorinstanz ermittelte (E. 5.2 und 5.3).<br/><br/>Erteilt eine Behörde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hört ihre Prüfungszuständigkeit nicht an der Grundstücksgrenze auf. Die vorliegend getroffenen Nebenbestimmungen zur Baubewilligung erscheinen nicht ausreichend, um baurechtswidrige Zustände auf dem Grundstück des Beschwerdeführers zu verhindern. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb vor Baufreigabe die Vermeidung solcher baurechtswidriger Zustände sicherzustellen (E. 5.4).<br/><br/>Teilweise Gutheissung. Rückweisung an die Baubehörde.<br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEWILLIGUNG">ABBRUCHBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEUERPOLIZEILICHE MÃNGEL">FEUERPOLIZEILICHE MÃNGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE RECHTLICHE VORBRINGEN">NEUE RECHTLICHE VORBRINGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 239 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 305 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 315 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 317 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 20a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. 1 VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 674 Abs. 1 ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 674 Abs. 3 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=28866" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00392</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Dezember 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bauausschuss Opfikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 12. August 2014 erteilte der Bauausschuss Opfikon C und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines einseitig angebauten Einfamilienhauses unter Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Opfikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen gelangte A mit Rekurseingabe vom 22. September 2014 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung sowie eine ParteientschÃ¤digung. Mit Entscheid vom 21. Mai 2015 wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A am 25. Juni 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den angefochtenen Entscheid und den Beschluss des Bauausschusses Opfikon (Beschwerdegegner 2) vom 12. August 2014 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, eine ParteientschÃ¤digung sowie die Kosten des Rekurs- und des Verwaltungsgerichtsverfahrens auf die Gerichtskasse zu nehmen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 10. Juli 2015 beantragte das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C und D sowie der Bauausschuss Opfikon liessen sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als EigentÃ¼mer der direkt an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Liegenschaft bereits aufgrund dieser nachbarlichen Beziehung ohne Weiteres zur Beschwerde gegen den an sein GebÃ¤ude stossenden Neubau legitimiert (§ 338 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons ZÃ¼rich vom 7. September 1975 [PBG]). Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, es bestehe ein mit frÃ¼heren RechtsvorgÃ¤ngern der privaten Beschwerdegegner vereinbartes Ãberbaurecht auf die Bauparzelle der privaten Beschwerdegegner. Dieser Ãberbau betreffe die HÃ¤lfte eines rund 1,2 m breiten Ganges mit der Treppe zum Obergeschoss des GebÃ¤udes Vers-Nr. 01. Zum Ãberbau gehÃ¶re aber auch der Wandabschluss des GebÃ¤udes Vers-Nr. 02 sowie das Dach des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01, soweit es auf das BaugrundstÃ¼ck ragt. Die Vorinstanz habe zu Unrecht festgehalten, dass das Ãberbaurecht nicht existiere. Zutreffend sei lediglich, dass kein Grundbucheintrag und keine schriftliche Vereinbarung vorlÃ¤gen. </p> <p class="Erwgung2">Aus Art. 674 Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) ergebe sich des Weiteren, dass selbst bei einem unberechtigten Ãberbau dem Ãberbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene EntschÃ¤digung das dingliche Recht auf den Ãberbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden kÃ¶nne, wenn der Verletzte, trotz dem dies fÃ¼r ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch erhebe. Aus der Tatsache, dass die privaten Beschwerdegegner im Rekursverfahren nicht vorgebracht hÃ¤tten, dass gegen den Ãberbau bei Erstellung der GebÃ¤ude oder spÃ¤ter Einspruch erhoben worden sei, gehe somit hervor, dass das GebÃ¤ude Vers.Nr. 01 samt dem Ãberbau nun im Sinn von Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB im Eigentum des BeschwerdefÃ¼hrers stehe.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Bereich des Baurechts ist der Ã¶ffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wÃ¤hlen, wenn Normen des Ã¶ffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines Falles stehen. Die Wahrung anderer AnsprÃ¼che richtet sich hingegen nach dem Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 PBG; vgl. auch Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 38).</p> <p class="Urteilstext">Es kÃ¶nnen sich jedoch im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. DafÃ¼r hat die Rechtsprechung folgende GrundsÃ¤tze entwickelt: </p> <p class="Urteilstext">Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur geprÃ¼ft, ob ein Bauvorhaben nach den Ã¶ffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (PlÃ¼ss, § 1 N. 39). Baupolizeilich relevant war laut Verwaltungsgericht etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genÃ¼gend <i>gesichert</i> sei (VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten NÃ¤herbaurechts als zulÃ¤ssig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2). VerwaltungsbehÃ¶rden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung von zivilrechtlichen Fragen ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine VerwaltungsbehÃ¶rde wird nur dann als zulÃ¤ssig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner PlÃ¼ss, § 1 N. 40). In den hier dargestellten FÃ¤llen ging es jeweils darum, dass sich die Bauherrschaft zur Realisierung ihres Bauprojekts auf zivile Rechte, namentlich Dienstbarkeiten zugunsten ihres GrundstÃ¼cks, berief. </p> <p class="Urteilstext">Anders ist die Rechtslage, wenn von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht wird, einem Bauvorhaben wÃ¼rden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form von Dienstbarkeiten, entgegenstehen. In diesen FÃ¤llen muss grundsÃ¤tzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. So hat das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die Erteilung einer Baubewilligung unabhÃ¤ngig von allfÃ¤lligen dem Bauprojekt <i>entgegenstehenden</i> zivilrechtlichen Dienstbarkeiten erfolgt (VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Ob das private Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten einer Nachbarparzelle durch einen Parkplatz unzulÃ¤ssig beeintrÃ¤chtigt wird, ist nicht Gegenstand des verwaltungsrechtlichen Verfahrens; geprÃ¼ft wurde deshalb bloss, ob das NachbargrundstÃ¼ck trotz dem projektierten Parkplatz im Sinn von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 PBG genÃ¼gend zugÃ¤nglich blieb und ob die Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben war (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050, E. 6.3 und 6.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 03, in der Kernzone Opfikon, G-Strasse 04, das unmittelbar an die BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 05, ebenfalls in der Kernzone Opfikon, anstÃ¶sst. Der bestehende GebÃ¤udekomplex der beiden privaten Parteien enthÃ¤lt das Einfamilienhaus des BeschwerdefÃ¼hrers und den Schopf der privaten Beschwerdegegner. Die Parzellengrenze verlÃ¤uft in der Mitte eines rund 1,2 m breiten Ganges, welcher auch eine Treppe in das Obergeschoss des BeschwerdefÃ¼hrers aufweist. Geplant ist, auf dem heute mit einem Schopf Ã¼berstellten BaugrundstÃ¼ck der privaten Beschwerdegegner anstatt des Schopfes einen Ersatzbau mit einem Untergeschoss, einem Vollgeschoss und einem Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach zu errichten. Dieses neue Einfamilienhaus orientiert sich als Grenzbaute an der Parzellengrenze und steht wie das nordwestlich angebaute des BeschwerdefÃ¼hrers mit der Giebelseite zur G-Strasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Vorinstanz ging erstens davon aus, dass keine Dienstbarkeit in Form eines NÃ¤herbaurechts bestehe, welche den Gang bzw. die Treppe ins Obergeschoss des BeschwerdefÃ¼hrers sichere. Die privaten Beschwerdegegner machten im Rekursverfahren geltend, ihnen sei dieses angebliche Ãberbaurecht nicht bekannt. Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet nun zwar, ein Ãberbaurecht existiere, rÃ¤umt aber selbst ein, dass kein Grundbucheintrag und keine schriftliche Vereinbarung vorliegen, und kann auch keine weiteren Beweise zur Existenz der Dienstbarkeit beibringen. Unter diesen UmstÃ¤nden ist grundsÃ¤tzlich nicht von einer existierenden Dienstbarkeit auszugehen, welche das Verwaltungsgericht allenfalls berÃ¼cksichtigen mÃ¼sste. </p> <p class="Erwgung2">Des Weiteren wÃ¤re â selbst bei Existenz einer Dienstbarkeit in Form eines NÃ¤herbaurechts â ohne vorliegende schriftliche Vereinbarung der Inhalt derselben vollkommen unklar. <span>Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemÃ¤ss Art. 738 ZGB zunÃ¤chst nach Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt nach der Art, wie sie wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeÃ¼bt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2). Da weder aus einem Grundbucheintrag noch aus einem Erwerbsgrund der Inhalt einer allfÃ¤lligen Dienstbarkeit evident ist, wÃ¤re diese Frage </span>bei der ZurÃ¼ckhaltung, welche sich das Verwaltungsgericht in solchen Fragen auferlegt, ohnehin von Zivilgerichten zu klÃ¤ren (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner PlÃ¼ss, § 1 N. 40). </p> <p class="Erwgung2">Vor allem aber ist festzuhalten, dass im Streit hier eine allfÃ¤llige Dienstbarkeit liegen wÃ¼rde, die dem Bauprojekt allenfalls <i>entgegenstehen</i> kÃ¶nnte. Die Erteilung einer Baubewilligung erfolgt â wie gesehen (E. 3.2.2) unabhÃ¤ngig von einer solchen, dem Bauprojekt allenfalls entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeit. In diesen FÃ¤llen muss <i>grundsÃ¤tzlich </i>der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden (vgl. VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). MÃ¶chte der BeschwerdefÃ¼hrer die Treppe in sein Erdgeschoss gestÃ¼tzt auf eine allfÃ¤llige Dienstbarkeit erhalten, so steht ihm der Weg ans Zivilgericht offen (vgl. Ã¤hnlich VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00565, E. 3.1.2 und 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Was die AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers zu Art. 674 Abs. 1 und 3 ZGB betrifft, so ergibt sich auch hieraus nichts zu seinen Gunsten. Ist nach Art. 674 Abs. 3 ZGB ein Ãberbau unberechtigt, und erhebt der Verletzte, trotzdem dies fÃ¼r ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch, so kann, wenn es die UmstÃ¤nde rechtfertigen, dem Ãberbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene EntschÃ¤digung das dingliche Recht auf den Ãberbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden. </p> <p class="Erwgung2">Auch diese Frage ist, da sie dem Bauprojekt von <i>nachbarlicher</i> Seite allenfalls entgegensteht und ihre Beantwortung nicht evident ist, im Sinn der obigen ErwÃ¤gungen durch die Zivilgerichtsbarkeit zu klÃ¤ren; insbesondere, zu welchem Zeitpunkt die allfÃ¤llige Rechtswidrigkeit des Ãberbaus fÃ¼r die privaten Beschwerdegegner â als RechtsnachgÃ¤nger â erkennbar sein musste, ob der BeschwerdefÃ¼hrer sich in gutem Glauben befand und ob es die UmstÃ¤nde rechtfertigen wÃ¼rden, im konkreten Fall dem BeschwerdefÃ¼hrer das dingliche Recht am Ãberbau zuzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter beanstandet der BeschwerdefÃ¼hrer, dass die Neubauvorschriften gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 12 BZO nicht eingehalten seien, da weder die minimale GebÃ¤udelÃ¤nge von 15 m, noch die minimale GebÃ¤udebreite von 9 m eingehalten, sondern jeweils erheblich unterschritten wÃ¼rden. Dass Art. 5 Abs. 12 BZO gemÃ¤ss Ansicht der Vorinstanz aufgrund der Mantellinien nicht zur Anwendung komme, sei nicht nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach Art. 5 Abs. 1 BZO legt der Kernzonenplan fest, wie die einzelnen GrundstÃ¼cke in der Kernzone Opfikon, welcher das BaugrundstÃ¼ck zugewiesen ist, Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen. Im Kernzonenplan sind Mantellinien ausgeschieden, innerhalb derer Neu- und Ersatzbauten anzuordnen sind (Abs. 3). Bestehende Hauptbauten, welche wie der abzubrechende Schopf nicht zur Kategorie A gehÃ¶ren, dÃ¼rfen unter Beibehaltung des bisherigen Profils umgebaut oder durch Neubauten gemÃ¤ss Kernzonenplan ersetzt werden (Abs. 7). Neubauten dÃ¼rfen nur innerhalb der in den KernzonenplÃ¤nen eingetragenen Mantellinien erstellt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das geplante Einfamilienhaus, welches sich in der Kernzone Opfikon befinden wÃ¼rde, hÃ¤lt sich an diese Vorgaben. Das Bauprojekt stimmt mit dem Profil des bisherigen GebÃ¤udes Ã¼berein. Im Grundriss sind des Weiteren Mantellinien definiert, an welche sich die Bauherrschaft bei Neubauten zu halten hat. Daraus ergibt sich insgesamt, dass Art. 5 Abs. 12 BZO im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelangen kann. Bei den festgesetzten Mantellinien mit einer GebÃ¤udelÃ¤nge von 9 m und einer GebÃ¤udebreite von 6 m kÃ¶nnen keine GebÃ¤ude mit einer LÃ¤nge von 15 m und einer Breite von 9 m gebaut werden. Dadurch wÃ¼rden im Falle der GebÃ¤udelÃ¤nge sogar die GrundstÃ¼cksgrenzen und insgesamt die Mantellinien Ã¼berschritten. Das rund 9 m lange und 6 m breite GebÃ¤ude ist daher bauordnungskonform. </p> <p class="Erwgung2">Dem Argument des BeschwerdefÃ¼hrers, es mÃ¼ssten auf beiden GrundstÃ¼cken gleichzeitig Neubauten erstellt werden, damit die gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 12 BZO vorgeschriebene GebÃ¤udelÃ¤nge und -breite eingehalten werden kÃ¶nnten, kann zudem nicht gefolgt werden. Jedes GrundstÃ¼ck muss einzeln Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen und es kann nicht verlangt werden, dass zwei benachbarte GrundeigentÃ¼mer gemeinsam bauen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht des Weiteren geltend, § 238 Abs. 2 PBG sei nicht eingehalten, da der geplante Neubau entgegen der AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz das Profil des bisherigen GebÃ¤udes nicht Ã¼bernehme. Der Neubau werde vielmehr an die Grenze gesetzt, wobei das NachbargebÃ¤ude teilweise abgesÃ¤gt wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Ãnderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der AufzÃ¤hlung in § 203 Abs. 1 PBG, welche Bestimmung auch Ortskerne umfasst (lit. c). In Kernzonen wie im vorliegenden Fall kommen also erhÃ¶hte Anforderungen an die Erscheinung von Bauten zur Anwendung, so wie dies auch im Programmartikel 3 Abs. 1 der Bauordnung von Opfikon festgehalten wird.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Den Gemeinden steht bei der Anwendung von § 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie ein gewisser Ermessensspielraum zu, um die in der Norm verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Trotz dieses Ermessensspielraums der Gemeinden ist die Vorinstanz seit der mit Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 eingeleiteten neuen Praxis des Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre gesetzliche ÃberprÃ¼fungsbefugnis auszuschÃ¶pfen und insbesondere auch eine Ermessenskontrolle durchzufÃ¼hren (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG). Bei der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angefÃ¼hrten EntscheidgrÃ¼nde gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der BaubehÃ¶rde entwickelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen RÃ¼cksichtnahme rechtfertigt sich allerdings keine weitergehende EinschrÃ¤nkung der grundsÃ¤tzlich vollen Kognition der Vorinstanz (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468).</span></p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle. Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</p> <p class="Erwgung2"><span>Nach voran Gesagtem hat das Verwaltungsgericht zu prÃ¼fen, ob die Vorinstanz im Rahmen der erwÃ¤hnten Kognitionspraxis die Untersuchung des Bauentscheids unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der kommunalen EntscheidgrÃ¼nde vornahm.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Einordnung des streitbetroffenen neuen Einfamilienhauses wurde sowohl von der Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerin 2 umfassend geprÃ¼ft. Ebenso liegen mehrere PlÃ¤ne und Fotografien bzw. ein Augenschein vor. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hat sich mit der BegrÃ¼ndung des Beschwerdegegners 2 eingehend auseinandergesetzt. Demnach steht aus einordnungstechnischen Gesichtspunkten dem streitbetroffenen neuen Einfamilienhaus nichts entgegen. Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrt, ersetzt das neu geplante Einfamilienhaus einen Holzschopf. Es prÃ¤sentiert sich als eingeschossige Baute mit einem Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach und einem unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschoss. Der Grundriss ist rhomboidfÃ¶rmig mit SeitenlÃ¤ngen von rund 9 und 6 m. Die GesamthÃ¶he des BaukÃ¶rpers betrÃ¤gt rund 7 m. Das Projekt stimmt mit dem Profil des bestehenden GebÃ¤udes Ã¼berein und ist als Grenzbaute unmittelbar mit dem ebenfalls an der Grenze stehenden GebÃ¤ude Vers.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 zusammengebaut. Es Ã¼bernimmt mit den Holzfassaden sowie mit der Firstrichtung das Erscheinungsbild des abzubrechenden GebÃ¤udes. Das NachbargebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers wird in diesem Sinn nicht "abgesÃ¤gt", sondern lediglich sein nicht erwiesenes NÃ¤herbaurecht bzw. sein Ãberbau eingeschrÃ¤nkt.</p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festhÃ¤lt, schafft das neue GebÃ¤ude auch sonst insgesamt keinen unauflÃ¶sbaren Widerspruch zum baulichen Umfeld mit der sÃ¼dwestlich grÃ¶sseren Neubaute sowie der sÃ¼dÃ¶stlich an der H-Strasse platzierten Baute, sondern fÃ¼gt sich problemlos in die Kernzone ein. Eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG ist deshalb nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat sich in diesem Sinn umfassend mit den EntscheidgrÃ¼nden des Beschwerdegegners 2 auseinandergesetzt. Ihre AusfÃ¼hrungen hinsichtlich § 238 Abs. 2 PBG erweisen sich als rechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht schliesslich geltend, durch einen Teilabriss seines GebÃ¤udes wÃ¼rden baurechtswidrige ZustÃ¤nde bewirkt. Das GebÃ¤ude ohne seitlichen Abschluss entsprÃ¤che nicht mehr den Regeln der Baukunde und eine ausreichende Wohnhygiene wÃ¤re nicht mehr gegeben (§ 239 PBG). Der Korridor im Erdgeschoss und der Aufgang in das Obergeschoss wÃ¼rden zu schmal (§ 305 PBG) und entsprÃ¤chen nicht mehr den feuerpolizeilichen Vorschriften. Es wÃ¤ren Ersatzbaumassnahmen auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers nÃ¶tig, eine entsprechende Sicherung gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 7. MÃ¤rz 2011 (BZO) fehle jedoch.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 a VRG ist es Parteien im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht im Grundsatz erlaubt, die Rechtsbegehren auf neue rechtliche BegrÃ¼ndungen zu stÃ¼tzen. Die rechtliche BegrÃ¼ndung bildet nicht Bestandteil des Streitgegenstands (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 52 N. 36).</p> <p class="Erwgung2"><span>Abweichend von diesem Grundsatz sollen gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis vor Verwaltungsgericht in baurechtlichen Verfahren von den Verfahrensbeteiligten keine neuen BauhinderungsgrÃ¼nde geltend gemacht werden (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). Diese Praxis gilt allerdings nicht absolut; in gewissen FÃ¤llen erscheint es widersprÃ¼chlich, dass das Verwaltungsgericht im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen neue BauhinderungsgrÃ¼nde von sich aus berÃ¼cksichtigen darf, wÃ¤hrend solche neuen rechtlichen Vorbringen den Verfahrensbeteiligten nicht gestattet sein sollen. Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, bleibt fÃ¼r neue rechtliche BegrÃ¼ndungen nur insoweit kein Raum, als sie sich auf neue tatsÃ¤chliche Behauptungen stÃ¼tzen, es sei denn, das Vorbringen neuer Tatsachen sei durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Massgebend fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung neuer rechtlicher Vorbringen muss damit sein, ob sie sich auf das Tatsachenfundament des Rekursentscheids, d.</span><span> </span><span>h. den im Rekursverfahren ermittelten Sachverhalt, beziehen. Ist dies der Fall, besteht fÃ¼r das Verwaltungsgericht keine gesetzliche Grundlage, im Beschwerdeverfahren keine neuen BauhinderungsgrÃ¼nde zuzulassen (vgl. auch VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 3.3 und 3.4; 13. Februar 2002, VB.2001.00267, E. 3.c; Donatsch, § 52 N. 43).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Bei den vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgebrachten rechtlichen Bestimmungen § 239, § 305 PBG und Art. 3 Abs. 3 BZO (in diesem Zusammenhang) handelt es sich um rechtliche Argumente, welche er im Rekursverfahren nicht erhoben hatte. <span>Diese neuen Vorbringen stÃ¼tzen sich im Grossen und Ganzen auf den vor der Vorinstanz ermittelten Sachverhalt. Der Vorinstanz lag ein grosser Teil derselben Akten wie dem Verwaltungsgericht vor, insbesondere die BauplÃ¤ne des neuen Einfamilienhauses. GestÃ¼tzt auf diese Aktenlage und UmstÃ¤nde thematisierte die Vorinstanz die Vorgeschichte des angefochtenen Entscheids, die Thematik der zivilrechtlichen Dienstbarkeit, der genÃ¼genden Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG, sowie weitere Einzelfragen in Bezug auf das geplante Einfamilienhaus, insbesondere in Bezug auf genÃ¼gende GebÃ¤udelÃ¤nge und -breite. Die oben genannten Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers vor dem Verwaltungsgericht stÃ¼tzen sich auf diesen der Vorinstanz bekannten Sachverhalt, Akten und PlÃ¤ne.</span> Das Verwaltungsgericht ist deshalb befugt, die neuen rechtlichen Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers zu berÃ¼cksichtigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>GebÃ¤udeabbrÃ¼che in Kernzonen sind generell bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG). Erteilt eine BehÃ¶rde in einer Kernzone eine Abbruchbewilligung, so hÃ¶rt ihre PrÃ¼fungszustÃ¤ndigkeit nicht an der GrundstÃ¼cksgrenze auf. Sie muss insbesondere Nebenbestimmungen bzw. Auflagen in Bezug auf Denkmalschutzmassnahmen oder zur Beseitigung von Abbruchmaterial erteilen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 262).</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall hat die BehÃ¶rde mit der Baubewilligung zwar Nebenbestimmungen erlassen, insbesondere auch hinsichtlich der vom BeschwerdefÃ¼hrer beanstandeten feuerpolizeilichen Gesichtspunkte in Bezug auf sein GrundstÃ¼ck. Unter den gesamten Gesichtspunkten des Einzelfalls erscheint diese Auflage jedoch als nicht ausreichend, um baurechtswidrige ZustÃ¤nde mit Sicherheit zu vermeiden. So kann es insbesondere nicht sein, dass das GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers durch den Abbruch des Schopfs der privaten Beschwerdegegnerschaft auf einmal ohne seitlichen Abschluss dasteht. </p> <p class="Urteilstext">Vor Baufreigabe ist deshalb sicherzustellen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer nicht im Sinn von § 239 PBG mit unzumutbaren WohnverhÃ¤ltnissen konfrontiert ist. Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist deshalb beizupflichten, als dass der Beschwerdegegner 2 vor Baufreigabe die baurechtliche Situation auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers abzuklÃ¤ren hat. Er hat vor Baufreigabe eine Nebenstimmung zur Vermeidung von baurechtswidrigen ZustÃ¤nden auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers durch den Abbruch des Holzschopfs zu erlassen, vor allem unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten und mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des BeschwerdefÃ¼hrers. HierfÃ¼r sind des Weiteren durch den Beschwerdegegner 2 die noch fehlenden PlÃ¤ne beizuziehen, insbesondere Grundriss- und KatasterplÃ¤ne des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Urteilstext">Obige AusfÃ¼hrungen verlangen jedoch nicht zwingend Massnahmen zur Sicherung des Zugangs des BeschwerdefÃ¼hrers zu seinem Obergeschoss, sondern lediglich, dass die feuerpolizeiliche und baurechtliche Sicherheit auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers gewÃ¤hrleistet sein muss.</p> <p class="Urteilstext">Die Angelegenheit ist somit in teilweiser Gutheissung der Beschwerde im Sinn oben genannter ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner 2 zurÃ¼ckzuweisen. BezÃ¼glich der Ã¼brigen RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers ist sie abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Unterliegerprinzip hat der BeschwerdefÃ¼hrer zwei Drittel der Verfahrenskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, da er mit dem Hauptteil seiner RÃ¼gen nicht durchdringt. Des Weiteren ist die festgestellte ungenÃ¼gende Nebenbestimmung weder der privaten Beschwerdegegnerschaft noch der Vorinstanz im Sinn von § 13 Abs. 2 VRG kostenmÃ¤ssig anzulasten. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb nach dem Verursacherprinzip einen Drittel der Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht dem BeschwerdefÃ¼hrer angesichts seines Ã¼berwiegenden Unterliegens nicht zu (§ 17 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Die Kosten des Rekursverfahrens sind so aufzuteilen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer ebenfalls zwei Drittel und der Beschwerdegegner 2 einen Drittel von insgesamt Fr. 5'150.- zu tragen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung1">Beim vorliegenden Urteil handelt es sich teilweise um einen RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG weiterziehen lÃ¤sst.<span> RÃ¼ckweisungsentscheide sind nur dann ausnahmsweise als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des hÃ¶herinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur VervollstÃ¤ndigung der Baubewilligung vom 12. August 2014 an den Bauausschuss Opfikon zurÃ¼ckgewiesen. Dieser wird verpflichtet, eine Nebenbestimmung dahingehend zu erlassen, dass auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers durch den Abbruch keine baurechtswidrigen ZustÃ¤nde entstehen, insbesondere unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten und mit Bezug auf den bestehenden Zugang zum Obergeschoss des BeschwerdefÃ¼hrers.<br/> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 5'150.-) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zu 2/3 und dem Beschwerdegegner 2 zu 1/3 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>