2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 265 Strassenabstandsregel in einem konkreten Einzelfall eines solchen Grundstücks verglichen mit dem Regelfall (Grundstücke, die direkt an den Fahrbahnrand oder den Gehsteig angrenzen) zu empfindlichen Nutzungseinbussen führen würde. Dafür gibt es jedoch namentlich aufgrund der Lage, Form und Beschaffenheit der Parzelle Nr. xxx keine Anhaltspunkte. Insgesamt besteht somit mangels ausserordentlicher Verhältnisse auf der streitbetroffenen Parzelle oder eines sich aus der Anwendung der Strassenabstandsregel ergebenden Härtefalls keine Grundlage für die Erteilung einer Ausnahmebewilli gung nach § 67 BauG zur Unter schreitung des Kantonsstrassenabstands. Damit ist das projektierte Wohn - und Geschäftshaus nicht bewilligungsfähig, unabhängig da von, ob der Unterschreitung des Strassenabstands keine (überwiegen den) öffentlichen oder privat en Interessen entgegenstehen. Ein öffent liches Interesse, das ein Abweichen von der Grundnorm geradezu gebieten würde, ist nicht ausgewiesen. (…) 23 Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche (§ 16a Abs. 2 ABauV) Für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche darf die Grund - fläche von innenliegenden Balkonen (sog. Loggien) nicht an die massgebliche Fläche des darunterliegenden Vollgeschosses angerechnet werden; Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. Mai 2020, in Sachen Konsortium A. gegen B., Gemeinderat C. und Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2019.286). Aus den Erwägungen 4. 4.1. 266 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 Zum Thema Attikageschossfläche und Gebäudehöhe erwog die V orinstanz, die Beschwerdeführer und der Gemeinderat hätten die zulässige Attikageschossfläche falsch berechnet. Nur was innerhalb der eigentlichen Fassade des darunterliegenden V ollgeschosses liege, sei für die Berechnung der verkleinerten Attikageschossfläche mass - gebend. Nicht hinzugezählt würden nach der Praxis des B VU Balko- ne, wobei es keine Rolle spiele, ob ein Balkon über die Fassadenflucht hervorkrage oder zurückspringe und wie eine Loggia (lochfassadenartig) innerhalb der Gebäudekubatur liege. Entgegen dieser Praxis, wel che das Verwaltungsgericht mit einem Urt eil vom 28. April 2015 (WBE.2014.159) bestätigt habe, sei die nördliche Loggia des geplan ten Mehrfamilienhauses (im Gegensatz zur südlichen) bei der Berech nung der zulässigen Attikageschossfläche berücksichtigt worden. Das sei nicht korrekt, denn nicht d as Geländer der Loggia, sondern die da hinterliegenden Aussenwände (Wärmedämmung) bildeten die Fassade gemäss § 16a Abs. 2 ABauV . Ausgehend von einer Attikageschoss höhe von 3 m ergebe sich eine zulässige Attikagrundfläche von 113,2202 m2 ({1/2 x [2,45 m + 7,17 m] x 27,1 m} – [4,52 m x 3,79 m]). Mit der projektierten Attikageschossfläche von 129,5 m 2 werde dieser Wert um 16,2798 m2 überschritten. Entsprechend gelte das oberste Geschoss als V ollgeschoss, das an die Gebäudehöhe anzurech nen sei. Infolgedessen werde auch die in der Zone KN gemäss § 3 Abs. 1 BO zulässige Gebäudehöhe von 9,5 m überschritten. 4.2. Die Beschwerdeführer monieren, Loggien seien nicht gleich zu behandeln wie Balkone. Die V orinstanz verkenne, dass die Rechtsprechung bisher nach der o ptischen Wirkung differenziert habe, weshalb Balkone, die sich über die gesamte Fassade hinwegzögen, anders zu beurteilen seien als schmale Balkone, die wiederum gegenüber Loggien abzugrenzen seien. Balkone und Loggien unterschieden sich sowohl hinsichtlic h ihrer optischen Wirkung als auch konstruktions bedingt; Balkone ragten über die Fassadenflucht hinaus, Loggien blie ben innerhalb der Fassadenflucht. Aus dem von der V orinstanz zur Be stätigung ihrer Praxis zugezogenen VGE vom 28. April 2015 (WBE.2014.159) gehe 2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 267 nicht hervor, dass Loggien in jedem Fall gleich zu behandeln seien wie Balkone. Ohnehin genüge ein einzelner Ent scheid nicht zur Begründung oder Bestätigung einer Praxis. Die neue Regelung gemäss IVHB lasse den Einbezug von Loggiaflächen in die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche ganz klar zu, weil unbedeutend rückspringende Gebäudeteile bei der fiktiven Fassaden- flucht nicht berücksichtigt würden, und in § 25 Abs. 1 BauV sei nur von Balkonen, nicht aber von Loggien die Rede. Bereits nac h der bisherigen Regelung sei massgebend, was innerhalb der eigentlichen Fassade des V ollgeschosses liege. Wesentlicher Faktor für die Berechnung der zulässigen Grundfläche des Attikageschosses sei nach § 16a Abs. 2 ABauV die Fassade. Neben der Fassade seien weitere Kriterien wie der optische Eindruck und die Funktionalität der einzelnen Ge bäudeteile massgebend (AGVE 2002, S. 663 ff.). Die hier betroffene Loggia liege innerhalb des Gebäudes und sei nur an einer Seite offen. Die Frontgestaltung mit Holzl atten gehe nahtlos in die Fassade über. Der Abschluss der Loggia wirke optisch fassadenbildend. Aufgrund der geschützten Situation sei die Loggia in ihrer Funktionalität eher der innen liegenden Wohnfläche zuzurechnen als ein offener Balkon. Es sei also ko rrekt, wenn die Grundfläche der Loggia in die Berech nung der Attikageschossfläche einbezogen werde. Das vom Gesetzge ber gewünschte Verhältnis zwischen der darunterliegenden Fassade und dem Attikageschoss werde eingehalten. 4.3. 4.3.1. Wie gesehen, ist die zulässige Attikageschossfläche nach Mass- gabe von § 16a Abs. 2 ABauV zu berechnen; § 25 BauV samt Be - griffsdefinitionen der IVHB (etwa der V ollgeschossfläche) ist inter- temporalrechtlich nicht anwendbar. Nach § 16a Abs. 2 ABauV darf die Grundfläche des A ttikageschosses höchstens einem Geschoss entsprechen, welches auf den Längsseiten um das Mass seiner Höhe von der Fassade zurückversetzt ist. Für die Bemessung des verkleinerten Attikageschosses ist dabei nur massgebend, was innerhalb der eigentlichen Fassade des V ollgeschosses liegt. Balkone werden, auch wenn sie sich der ganzen Fassade entlang ziehen, nicht 268 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 zur darunterliegen den V ollgeschossfläche zur Berechnung der Attikageschossfläche ge zählt. Deshalb ist es nicht möglich, mit Balkonfläche auf dem d arunterliegenden V ollgeschoss Attikageschossfläche zu bilden (VGE vom 28. April 2015 [WBE.2014.159], Erw. II/4.6; CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 49 N 29). Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschieden tlich mit der Frage zu befassen, ob innenliegende Balkone, sog. Loggien, gleich wie Balkone, die im Sinne von vorspringenden Gebäudeteilen über die Fassadenflucht hinausragen, ausserhalb der für die Berechnung der maximal zulässigen Attikageschossfläche massgebenden V ollgeschossfläche respektive der diese begrenzenden Fassaden liegen. Im VGE vom 9. Dezember 2015 (WBE.2015.100), Erw. II/3.5.5, konnte es die Frage offenlassen, weil der damals betroffene innenliegende Balkon nicht an der Längsfassade des Gebäudes angeordnet war und entsprechend ohne Einfluss auf diejenigen Gebäudefassaden blieb, von welcher das Attikageschoss gemäss § 16a Abs. 2 ABauV um seine Höhe zurückzuversetzen ist. Im VGE vom 7. Juli 2016 (WBE.2015.373), Erw. II/4.3, wurde auf das optisc he Erscheinungs bild abgestellt und festgehalten, innenliegende Balkone bildeten je denfalls dann nicht Teil der V ollgeschossfläche zur Berechnung der verkleinerten Attikageschossfläche, wenn der Blick auf die dahinter liegende Fensterfront einigermassen f rei sei und diese Front vom Be trachter tatsächlich als (Längs -)Fassade des Gebäudes wahrgenom men werde. Zweitrangig sei bei der Beurteilung dessen, was die Fas sade eines Gebäudes ausmache, die Funktion der Bauteile und deren Berücksichtigung bei der Bes timmung der Nutzungsziffer (gemäss Anhang 1, Ziff. 8.2 und Anhang 2, Fig. 8.2 IVHB). Das primäre Ziel von § 16a Abs. 2 ABauV bestehe darin, das Attikageschoss weniger prominent respektive zurückhaltender erscheinen zu lassen als die darunterliegenden V ollgeschosse. Sachgerechter wäre daher eine Bezugnahme auf die Definition der Fassaden in Anhang 1, Ziff. 3.1– 3.5, und die dazugehörigen Figuren in Anhang 2 der IVHB. Erwähnenswert sei diesbezüglich, dass ein nur unbedeutend rückspringender Gebäudeteil – die genauen Ausmasse wären in den 2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 269 Bauvorschriften festzulegen – keinen Einfluss auf die Fassadenlinie habe. Die Frage, ob es unter die sem Aspekt sinnvoll sei, die Fläche einzelner Loggien, die dem Betrachter (aufgrund ihres geringfügigen Ausmasses) nicht al s Fassaden rücksprung ins Auge fielen, von der für die Berechnung der verklei nerten Attikageschossfläche massgeblichen V ollgeschossfläche aus zuklammern, liess das Verwaltungsgericht wiederum offen. Die da mals zu beurteilenden innenliegenden Balkone erfü llten das Kriterium des unauffälligen Fassadenrücksprungs offensichtlich nicht. 4.3.2. Die ABauV definiert den in § 16a Abs. 2 verwendeten Begriff der Fassade nicht. Zudem kennt sie – im Gegensatz zur Baugesetzgebung in anderen Kantonen, etwa Zürich – einzig den Begriff der vorspringenden Gebäudeteile (§ 2), nicht aber denjenigen der rückspringenden Gebäudeteile, mit Unterscheidung zwischen solchen, welche Teil der Fassadenlinie bilden, und solchen, die hinter der Fassadenlinie der Hauptfassade verschwinde n, sog. unbedeutend rückspringende Ge bäudeteile. Unbedeutend rückspringende Gebäudeteile sind in der Tiefe und Breite zu begrenzen (vgl. Anhang 2, Fig. 3.5 IVHB). Auch die BauV enthält – weiterhin – keine Regelung zu (unbedeutend) rück springenden Gebäudeteilen. In den Erläuterungen zum Bau - und Nut zungsrecht des Kantons Aargau (BNR) des BVU, Version 3.1 vom Ju ni 2012 / Januar 2014, wird dazu angemerkt, die rückspringenden Ge bäudeteile hätten für den Kanton Aargau keine Bedeutung (Rz. 196, S. 51). Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass im Kanton Aargau traditionellerweise davon ausgegangen wurde, dass die Fassadenlinie immer entlang der nicht eigens erwähnten Rücksprünge verläuft, mit hin keine unbedeutenden Rücksprünge ausspArt. Das deckt sich auch mit den Erläuterungen zur IVHB zu den rückspringenden Gebäudetei len (Ziff. 3.5), wonach es keine unbedeutend rückspringenden Gebäu - deteile gibt, wenn die Kantone – wie der Kanton Aargau – keine Ma- ximalmasse für unbedeutend rückspringende Gebäudeteile vo rsehen. Das hat zur Folge, dass in solchen Kantonen auch innenliegende Bal- kone nicht als unbedeutend rückspringende Gebäudeteile aufgefasst werden können, womit die Fassadenlinie durch die Innenwände des 270 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 Balkons, nicht durch dessen Geländer an der Hauptfa ssade definiert wird, und zwar unabhängig von den Ausmassen des Balkons (a.a.O., S. 7). Verläuft aber die massgebliche Fassade entlang der Innenwände eines innenliegenden Balkons, muss gemäss § 16a Abs. 2 ABauV auch das Attikageschoss in diesem Bereich um seine Höhe von der Rückwand des innenliegenden Balkons zurückversetzt werden. Da raus erhellt, dass die Grundfläche eines an der Gebäudelängsseite po sitionierten innenliegenden Balkons, gleichgültig wie gross oder klein dieser ist, nicht zur V ollgeschossfläche für die Berechnung der maxi mal zulässigen Attikageschossfläche hinzuzurechnen ist. In diesem Sinne ist die bisherige verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zu präzisieren und die Praxis des BVU zu bestätigen. Im Übrigen weist die V orinstanz in der Beschwerdeantwort ans Verwaltungsgericht zu Recht darauf hin, dass die von den Beschwer- deführern geplante Loggia mit einer Tiefe von 3,79 m und einer Fläche von rund 17 m 2 auch in Kantonen, welche unbedeutend rückspringende Gebäudeteile kennen und regeln, nicht als solcher durchgehen würde. Auch die Auffassung der V orinstanz, bei einem innenliegenden Balkon mit den besagten Ausmassen sei der Blick auf die dahinterlie gende Fensterfront einigermassen frei und diese Front werde daher vom Betrachter auch tat sächlich als (Längs - )Fassade wahrgenommen, kann geteilt werden. Daran ändert sich durch die Ausgestaltung des Balkongeländers und dessen Eingliederung in die Hauptfassade nichts grundlegend. Demnach hat die V orinstanz die maximal zulässige Attikage - schossfläche korrekt unter Ausklammerung der Grundfläche der nördlichen Loggia der beiden Obergeschosse ermittelt. (…) (…) 2020 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 271 24 An die Berechnung der Ausnützung anrechenbare Grundstücksfläche (§ 32 Abs. 4 BauV) Ein dem Gemeingebrauch dienender, im Grundbuch als öffentlich - rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkter Fussweg gehört nicht zur anre chenbaren Grundstücksfläche im Sinne von § 32 Abs. 4 BauV . Dessen Flä che ist demzufolge nicht in die Berechnung der zulässigen Ausnützung eines Grundstücks einzubeziehen. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 4. Juni 2020, in Sachen A. und B. gegen Baukonsortium C., Gemeinderat D. und Departe - ment Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2019.385). Aus den Erwägungen 3. 3.1. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist gemäss § 32 Abs. 1 BauV das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen (aGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). Zwischen den Parteien ist streitig, wie sich die für die Berech - nung der Ausnützungsziffer (AZ) massgebende anrechenbare Grund- stücksfläche (aGSF) bemisst. Der Gemeinderat D. und mit ihm die V orinstanz gehen davon aus, dass der entlang der nördlichen Grenze auf der Parzelle Nr. www verlaufende, nicht abparzellierte Verbin - dungsweg zwischen dem E. -Weg (Parzelle Nr. xxx) und der F. - Strasse (Parzellen Nrn. yyy und zzz) zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehört, die somit 1 '503 m 2 (= gesamte Grundstücksfläche) betrage. In diesem Fall wäre die in der W2 geltende AZ von 0,5 bei anrechenbaren Geschossflächen von 751,4 m2 knapp eingehalten. Demgegenüber stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt die Fläche des erwähnten Verbindungsweges von 224 m2 dürfe nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) geschlagen werden, weshalb das Bauvorhaben die maximal zulässige Ausnützung deutlich überschreite.