<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49375" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49376" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarti n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">80.99.00018</a>/00025</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal">26 febbraio 1999</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Alessandro Soldini, presidente, <br/> Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sui ricorsi del 27 gennaio 1999</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di: imposta sugli utili immobiliari</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>presentato da:</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><b><span> <span>__________</span>,</span></b><span> <span>__________</span>. <span>__________</span> <span>__________</span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>rappr. da: <span>__________</span>. <span>__________</span>, <span>__________</span> <span>__________</span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> <span>__________</span> <span>__________</span> ha acquistato nel 1984 le part. n. <span>__________</span>, <span>__________</span> e <span>__________</span> RFD di <span>__________</span>. Nel 1993 ha costituito una proprietà per piani sul nuovo mapp. n. <span>__________</span>, nato conglobando la part. n. <span>__________</span>. Alle 19 unità di PPP così costituite sono stati attribuiti i numeri di foglio del RF da <span>__________</span> a <span>__________</span>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Fra il 1996 e il 1997 sono state effettuate le seguenti alienazioni:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>PPP n.</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>millesimi</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>data</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>acquirente</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span>prezzo</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>45</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>12.7.1996</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>384’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>56</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>21.8.1996</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>479’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>71</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>21.8.1996</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>619’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>100</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>30.1.1997</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> <span>__________</span> <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>878’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>46</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>30.1.1997</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>399’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>45</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>18.8.1997</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> e <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>366’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>45</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>18.8.1997</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> e <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>357’000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>71</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>18.8.1997</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>__________</span><span> e <span>__________</span> <span>__________</span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span>547’000</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> Con decisioni del 27 ottobre 1998, l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava all’alienante le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari, relative alle compravendite in questione. Il valore di investimento era stato ricavato ripartendo in base ai millesimi delle singole quote di PPP i costi di costruzione del condominio ed il prezzo dei terreni ed erano state pure considerate le provvigioni versate ai mediatori serviti per trovare gli acquirenti.</p> <p class="R1"> Il contribuente impugnava le suddette decisioni con reclamo del 20 novembre 1998, argomentando che, a suo avviso, la tassazione dell’utile immobiliare avrebbe dovuto essere effettuata considerando l’investimento complessivo e tenendo conto delle quote di PPP non ancora vendute, in modo tale da concludere che l’operazione non avrebbe dato luogo ad alcun utile bensì a una perdita.</p> <p class="R1"> Con decisioni del 28 dicembre 1998, l'Ufficio di tassazione respingeva i gravami del contribuente, richiamandosi all’art. 134 cpv. 4 LT, che consente di compensare solo utili e perdite relativi ad alienazioni avvenute nel primo anno di abitabilità del condominio. Nella fattispecie, non risultavano esservi perdite da compensare, esaminando le operazioni concluse nel primo anno. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Con otto, tempestivi, ricorsi alla Camera di diritto tributario, <span>__________</span> <span>__________</span> contesta le decisioni dell’autorità fiscale e chiede che le transazioni assoggettate ad imposta vengano esentate, in considerazione delle perdite conseguite con l’intera operazione immobiliare. Vi sarebbero in particolar modo quote di comproprietà invendute, che avrebbero incrementato il danno economico subito dal ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> 4.1.</p> <p class="R1"> Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).</p> <p class="R1"> Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una <i>speciale</i>, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta <i>reale</i> (<b>Soldini/Pedroli</b>, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). </p> <p class="R1"> Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> Come detto in narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile immobiliare delle prime otto alienazioni, procedendo alla suddivisione del valore di investimento in base ai millesimi delle singole quote di PPP: in tale proporzione sono dunque stati ripartiti i costi di costruzione del condominio ed il prezzo dei terreni; ai costi di investimento così ricavati sono poi state aggiunte le provvigioni pagate ai mediatori serviti per trovare gli acquirenti.</p> <p class="R1"> Con una generica motivazione, in cui parla di una «unica operazione che, purtroppo, anche per i cambiamenti economici intervenuti, si è rivelata deficitaria», il ricorrente postula l’annullamento delle tassazioni, argomentando che egli non avrebbe conseguito alcun utile immobiliare.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.1.</p> <p class="R1"> L’art. 134 cpv. 4 e 5 LT prevede quanto segue:</p> <p class="R1"><span> <sup>4 </sup>Le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale.</span></p> <p class="R1"><span> Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.</span></p> <p class="R1"><sup><span> 5</span></sup><span> Sulle vendite effettuate entro due anni dall’abitabilità anche parziale dell’immobile l’alienante può chiedere in deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno di abitabilità anche parziale.</span></p> <p class="R1"><span> In tal caso le perdite non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.2.</p> <p class="R1"> Fino alla fine del 1994, vigente l’abrogata <span>__________</span>, per definire il prezzo di acquisto e le spese che si riferivano alla singola <span>__________</span> venduta, si prendevano in considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale soluzione era d’altronde in sintonia con la giurisprudenza della Camera di diritto tributario, per la quale sono "fondi" quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in PPP (cfr. <b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).</p> <p class="R1"> La Commissione per la revisione della <span>__________</span>, per rispondere soprattutto a un’e­sigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di quote di <span>__________</span>, aveva rilevato che la natura giuridica dell'im­posta sull'utile immobiliare non escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite veniva ravvisato nella <i>connes­sione</i> stretta dal profilo <i>economico</i> dei negozi sui quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura <i>temporale</i>, veniva indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo. In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione delle perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente come un’operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento unico.</p> <p class="R1"> La proposta della Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale in materia tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è riconosciuta la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di comproprietà e di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni contigue (case a schiera). Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle relative alla gestione del primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata nondimeno riconosciuta la facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore dell'alienazione, qualora il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente inferiore al valore reale (cfr. <b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 272).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><a id="_Toc317915444"></a><a id="_Toc317562212"></a><a id="_Toc317506177"></a><a id="_Toc302960000"></a><a id="_Toc301687137"></a><a id="_Toc301344775"></a><a id="_Toc301162614"> 5.3.</a></p> <p class="R1"> Nel caso in esame, l’autorità fiscale si è fondata sul presupposto che le perdite, per poter essere ammesse in compensazione con gli utili, avrebbero dovuto essere subite nel periodo intervenuto fra il rilascio del permesso di abitabilità del condominio (13 marzo 1996) e lo stesso giorno dell’anno successivo, come prevede l’art. 134 cpv. 4 LT. </p> <p class="R1"> Infatti, alla compensazione delle perdite la legge pone un limite di tempo ben preciso: possono infatti essere compensate soltanto le perdite relative ad alienazioni avvenute entro <i>un anno</i> dal rilascio del primo permesso d'abitabilità. Tale limitazione è stata essenzialmente voluta per ragioni di praticabilità e di sicurezza del diritto, allo scopo di evitare che ai contribuenti sia offerta la possibilità di trascinare abusivamente alle calende greche l’imposizione di numerose alienazioni, soprattutto quando l’operazione immobiliare subisce non trascurabili ritardi o arresti prolungati (<b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 274).</p> <p class="R1"> In realtà, sebbene i rapporti del medico delegato e dell’Ufficio tecnico comunale risalgano al 13 marzo 1996, la decisione formale con cui il municipio di <span>__________</span> ha concesso il permesso di abitabilità è del 17 aprile 1996. Ciò non si riflette tuttavia in alcun modo sulle decisioni impugnate, per il semplice fatto che comunque le transazioni del primo anno si sono concluse con il conseguimento di utili. Del resto, neppure il ricorrente pretende di avere successivamente intrapreso alienazioni ad un prezzo inferiore alla quota di costi di investimento. Né si può seriamente prendere in considerazione l’argomentazione secondo cui le perdite sarebbero rappresentate da “mancate vendite”. Pur comprendendo il disagio in cui può venire a trovarsi il promotore di un condominio che non riesca a vendere tutti gli appartamenti costruiti, è infatti evidente che una perdita potrà considerarsi effettivamente subita solo nel momento in cui egli venderà ad un prezzo inferiore al valore di investimento.</p> <p class="R1"><a id="_Toc317915451"></a><a id="_Toc317562219"></a><a id="_Toc317506184"></a><a id="_Toc302960007"></a><a id="_Toc301687144"></a><a id="_Toc301344782"></a><a id="_Toc301162621"> </a></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 6.</b> I ricorsi – che sono decisi congiuntamente, data l’identità del ricorrente – sono pertanto respinti. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visto per le spese l'art. 231 LT</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"><b><span><span> </span></span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. I ricorsi sono <b>respinti</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 1’500.–</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–</p> <p class="R1"> per un totale di fr. 1’580.–</p> <p class="R1"> sono a carico del ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Intimazione alle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente: Il segretario:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>