<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2009.00068</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209412&amp;W10_KEY=4467124&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2009.00068</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.02.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.01.2011 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ermessenseinschätzung<br/><br/>Vorbedingung des Akteneinsichts- und Beweisführungsrechts ist die Aktenführungspflicht der Behörde. Danach hat die Behörde alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann, sowie alle erstellten, eingereichten und beigezogenen Dokumente zu sammeln und zu ordnen. Insbesondere trifft die Behörde auch die Protokollführungspflicht. Wie weit die Protokollierungspflicht geht, hängt von den Besonderheiten der Sache und den Umständen des Einzelfalls ab (E. 2.2). I.c. wurde der Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt, weil nur ein nicht entscheidwesentliches Gespräch nicht protokolliert wurde (E. 2.3).<br/><br/>Die Verwendung der amtlichen Formulare ist unerlässlich. Es genügt nicht, selber erstellte Tabellen einzureichen. Die Pflichtige hat die versäumten Mitwirkungspflichten im Einsprache- und Rekursverfahren zwar teilweise nachgeholt. Nach wie vor verbleibt jedoch eine Ungewissheit im Sachverhalt, weshalb die Vorinstanzen keine weiteren Untersuchungen treffen mussten (E. 4.1). Die Schätzung erweist sich zwar als hoch, aber nicht geradezu offensichtlich unrichtig und unhaltbar (E. 4.2).<br/><br/>Bei der Veranlagungsverjährung handelt es sich um kein Institut des formellen Rechts, weshalb für die Steuerjahre vor 1999 die altrechtlichen Verjährungsvorschriften (§ 91bis des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]; vgl. § 279 Abs. 1 StG) zur Anwendung gelangen (E. 5.1). Vorliegend wurde eine Handänderung am 23. Oktober 1998 vollzogen, die Verjährungsfrist endigte am 24. Oktober 2008, weshalb das Verfahren bezüglich einer Handänderung wegen Verjährung einzustellen ist (E. 5.2).<br/><br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTENFÃHRUNGSPFLICHT">AKTENFÃHRUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSEINSCHÃTZUNG">ERMESSENSEINSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMULAR">FORMULAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSPFLICHT">MITWIRKUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROTOKOLL">PROTOKOLL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROTOKOLLIERUNG">PROTOKOLLIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANTIIERUNGSPFLICHT">SUBSTANTIIERUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNGEWISSHEIT">UNGEWISSHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERANLAGUNGSVERJÃHRUNG">VERANLAGUNGSVERJÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERJÃHRUNG">VERJÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERJÃHRUNGSFRIST">VERJÃHRUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERJÃHRUNGSREGELN">VERJÃHRUNGSREGELN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 91bis aStG</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 139 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 140 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 206 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 279 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11423" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2009.00068</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. Februar 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter StrÃ¤uli, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Silvia Hunziker. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> <a id="Anonym_STRASSE_2_10"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>Gemeinde C,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG erwarb am 24. MÃ¤rz 1987 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, 11'900 m<sup>2</sup> Bauland in der Gemeinde C, zu einem Preis von Fr. â¦.-. Zwischen dem 1. April 1998 und dem 26. Juni 2001 verkaufte sie elf Baulandparzellen (WohnÃ¼berbauung "D") an verschiedene Erwerber, die jeweils im Zusammenhang mit dem Landkaufvertrag auch einen Werkvertrag betreffend Erstellung eines Einfamilienhauses inkl. Garage mit der A AG abschlossen.</p> <p class="Urteilstext">Da die A AG die ihr vom Notariat Ã¼bergebenen SteuererklÃ¤rungen trotz ausdrÃ¼cklicher Aufforderungen in den SteuererklÃ¤rungsformularen nicht innert 30 Tagen eingereicht hatte und dieser Pflicht auch trotz Mahnung vom 22. Dezember 2006 nicht nachgekommen war, nahm der Gemeinderat C am 6. Februar 2007 in Anwendung von § 139 Abs. 2 in Verbindung mit § 206 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vor. Dabei schÃ¤tzte er die GebÃ¤udeerstellungskosten auf 80 % der vereinbarten Werkpreise und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â ausgehend von einem steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von gesamt Fr. â¦.- â auf insgesamt Fr. â¦.- fest. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die hiergegen von der Pflichtigen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat C am 2. September 2008 mit der BegrÃ¼ndung ab, die Pflichtige habe zwar mit dem Einspracheentscheid die GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rungen eingereicht, jedoch sei der gesetzlich erforderliche Unrichtigkeitsnachweis der ErmessenseinschÃ¤tzung nicht (rechtzeitig) erbracht und die geltend gemachten Eigenleistungen weiterhin nicht substanziiert dargelegt worden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen am 18. Mai 2009 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 19. Juni 2009 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Rekursentscheid aufzuheben und eine gesamte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦.- festzusetzen; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, wobei bezÃ¼glich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Nr. 02 festzustellen sei, dass inzwischen die VeranlagungsverjÃ¤hrung eingetreten sei. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde C auf Abweisung der Beschwerde und forderte ihrerseits eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu set­zen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Ist der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt worden, so ist der angefochtene Entscheid ohne Weiteres aufzuheben, weshalb Ã¼ber diese Frage formeller Na­tur vorab zu entscheiden ist (BGE 125 I 113 E. 3; BGE 124 I 49 E. 3e).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Der aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) abgeleitete Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gibt dem Be­troffenen u.a. das Recht, sich vor Erlass ei­nes in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zu Ã¤ussern, erhebliche Beweise bei­zu­bringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen BeweisantrÃ¤gen gehÃ¶rt zu wer­den </span>zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (BGE 127 V 431 E. 3a). <span>Dem Mitwirkungsrecht entspricht die Pflicht der BehÃ¶rde, die Argumente und Verfah­rens­antrÃ¤ge der Partei entgegenzunehmen und zu prÃ¼fen sowie die ihr rechtzeitig und form­rich­tig angebotenen Beweismittel abzunehmen, es sei denn, diese betrÃ¤fen eine nicht er­heb­li­che Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, Ã¼ber die streitige Tatsa­che Beweis zu er­bringen (BGE 126 I 15 E. 2a; BGE 124 I 241 E. 2, mit weiteren Hinwei­sen). Der An­spruch auf rechtliches GehÃ¶r fÃ¼hrt indes nicht zur UnzulÃ¤ssigkeit antizipierter Be­weis­wÃ¼r­di­gung (BGE 122 II 464 E. 4a und c).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorbedingung des Akteneinsichts- und Be­weis­fÃ¼hrungsrechts ist die AktenfÃ¼hrungspflicht der BehÃ¶rde. Danach hat die BehÃ¶rde alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehÃ¶rt und entscheidwesentlich sein kann (BGE 130 II 473 E. 4.1; 124 V 372 E. 3b), sowie alle erstellten, eingereichten und beigezogenen Dokumente zu sammeln und zu ordnen. Insbesondere trifft die BehÃ¶rde auch die ProtokollfÃ¼hrungspflicht. Wie weit die Protokollierungspflicht geht, hÃ¤ngt von den Besonderheiten der Sache und den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (BGE 124 V 389 E. 3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Pflichtige rÃ¼gt die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r zum einen durch die Gemeinde, die gehÃ¶rsverweigernd kein Protokoll Ã¼ber die mÃ¼ndliche Verhandlung vom 27. November 2006 gefÃ¼hrt habe, zum anderen durch die Steuerrekurskommission, welche die zur Feststellung des Sachverhalts "Ergebnis der mÃ¼ndlichen Verhandlung" beantragten Beweise nicht abgenommen habe.</p> <p class="Urteilstext">Die Protokollierungspflicht umfasst nur entscheidwesentliche Vorkommnisse. Wie die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort zu Recht bemerkt, erscheint es nicht wahrscheinlich und glaubhaft, dass anlÃ¤sslich der mÃ¼ndlichen Verhandlung vom 27. November 2006 wesentliche SachverhaltsergÃ¤nzungen erfolgt oder ZugestÃ¤ndnisse seitens des Gemeindesteueramts gemacht worden sind. Denn zu jenem Zeitpunkt lagen weder rechtsgenÃ¼gend ausgefÃ¼llte und unterzeichnete SteuererklÃ¤rungsformulare noch die einverlangten Regierapporte vor. Die mangelnde Protokollierung des GesprÃ¤chs vom 27. November 2006 stellt somit keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar. Folglich hat die Rekurskommission ihrerseits das rechtliche GehÃ¶r auch nicht verletzt, indem sie auf die Abnahme von Beweisen fÃ¼r den Inhalt des (nicht entscheidwesentlichen) GesprÃ¤chs vom 27. November 2006 verzichtet hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten â Erwerbspreis und Aufwendungen â Ã¼bersteigt.</p> <p class="Urteilstext">Die bei der Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer anrechenbaren Aufwendungen zÃ¤hlt § 221 Abs. 1 StG abschliessend auf (vgl. RB 1990 Nr. 51; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 3). Es sind dies insbesondere die Aufwendungen fÃ¼r Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks (lit. a). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie Aufwendungen fÃ¼r solche Leistungen Dritter (VGr, 27. August 1997, ZStP 1998, S. 133 = StE 1998 B 44.13.7 Nr. 12). Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen. Wird deren Anrechnung verlangt, so hat die erforderliche Sachdarstellung auch Ã¼berprÃ¼fbare Angaben zum Marktwert der erbrachten Leistungen im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr zu enthalten (VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103, E. 4a, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Bestimmungen Ã¼ber die Staatssteuern, einschliesslich der Verfahrensvorschriften, gelten kraft § 206 StG auch fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Demnach nimmt die kommunale VeranlagungsbehÃ¶rde entsprechend § 139 Abs. 2 StG die EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vor, wenn der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfÃ¼llt hat oder der GrundstÃ¼ckgewinn mangels zuverlÃ¤ssiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Ist eine ErmessenseinschÃ¤tzung zu Recht ergangen, so kann sie gemÃ¤ss § 140 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 211 StG nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden. Der Steuerpflichtige hat den Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit wegen des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots (vgl. vorstehend E. 1.2) im Einspracheverfahren, spÃ¤testens aber im Rekursverfahren, zu erbringen, und zwar dadurch, dass er innerhalb der Rechtsmittelfrist die versÃ¤umten Verfahrenspflichten erfÃ¼llt, eine zur Beseitigung der Ungewissheit Ã¼ber die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gibt und hierfÃ¼r notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest anbietet (RB 1999 Nr. 150). Nur unter diesen formellen Voraussetzungen wird der Steuerpflichtige Ã¼berhaupt zur Leistung des Unrichtigkeitsnachweises zugelassen und ist die Einsprache- bzw. RekursbehÃ¶rde zur Untersuchung und Beweisabnahme verpflichtet. Andernfalls gilt der Nachweis ohne Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die ErmessenseinschÃ¤tzung als solche bestehen bleibt und einzig ihrer HÃ¶he nach der PrÃ¼fung auf offensichtliche Unrichtigkeit unterliegt (vgl. RB 1994 Nr. 45 E. a mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 140 N. 79 f.; Martin Zweifel in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 48 StHG N. 58 ff.). WillkÃ¼rlich ist eine SchÃ¤tzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmÃ¶glich, als sachlich nicht begrÃ¼ndbar erweist (vgl. so schon RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384 = ZR 65 Nr. 13).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtige hat trotz Auflage und Mahnung (zunÃ¤chst) keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rungen fÃ¼r den Verkauf der elf EinfamilienhÃ¤user eingereicht, weshalb sie zu Recht nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen eingeschÃ¤tzt worden ist. Die Verwendung der amtlichen Formulare ist unerlÃ¤sslich (Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, ZÃ¼rich 2008, § 16 Rz. 16 ff.). Es genÃ¼gt somit entgegen der Ansicht der Pflichtigen nicht, eine selber erstellte Excel-Tabelle mit Titel "SteuererklÃ¤rung fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Gesamtzusammenstellung)" einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">Erst im Einspracheverfahren hat die Pflichtige die SteuererklÃ¤rungsformulare nachgereicht und damit die versÃ¤umten Verfahrenspflichten in formeller Hinsicht teilweise nachgeholt. Nach wie vor unerfÃ¼llt blieb jedoch die Pflicht, die wertvermehrenden Eigenleistungen rechtsgenÃ¼gend zu substanziieren und die Original-Regierapporte einzureichen. Entgegen der Ansicht der Pflichtigen hat sie diese versÃ¤umte Mitwirkungspflicht weder durch die Hinweise, dass keine Original-Regierapporte vorlÃ¤gen sowie dass bereits am 28. Juli 2005 umfangreiche Dokumentationen (ein Bundesordner fÃ¼r jede der elf verkauften Liegenschaften) eingereicht worden seien, noch durch den Verzicht auf die Anrechnung der "nicht im Detail nachgewiesenen Regiekosten im Betrage von (nur) Fr. â¦.-" erfÃ¼llt. Denn es ging gerade um die KlÃ¤rung der aufgrund der bisher eingereichten Unterlagen verbleibenden Unklarheiten sowie um die Substanziierung sÃ¤mtlicher wertvermehrender Eigenleistungen, nicht nur der Regieleistungen. Damit verbleibt nach wie vor eine Ungewissheit im Sachverhalt im Sinn einer nicht erklÃ¤rbaren Diskrepanz zwischen den vereinbarten Werk- und Landpreisen samt Mehr- und Minderkosten einerseits und den deklarierten Erstellungskosten und Landpreisen andererseits. Infolgedessen hat die Pflichtige die Unrichtigkeit der zu Recht getroffenen ErmessenseinschÃ¤tzung nicht nachgewiesen und mussten â entgegen der Auffassung der Pflichtigen â weder das kantonale Steueramt noch die Rekurskommission weitere Untersuchungen treffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ist der Unrichtigkeitsnachweis nicht erbracht, fragt es sich nur noch, ob die ErmessenseinschÃ¤tzung offensichtlich unrichtig, d.h. willkÃ¼rlich, ausgefallen ist. WillkÃ¼rlich ist eine SchÃ¤tzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmÃ¶glich, als sachlich nicht begrÃ¼ndbar erweist (RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384 = ZR 65 Nr. 13).</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin hat sich bei der SchÃ¤tzung an einem "marktÃ¼blichen" Gewinn von "20% auf den Baukosten" orientiert und dementsprechend die anrechenbaren Werkerstellungskosten auf 80 % der vereinbarten Werkpreise geschÃ¤tzt. Selbst wenn dieses Vorgehen im konkreten Einzelfall â nach den Berechnungsbeispielen der Pflichtigen â tatsÃ¤chlich zu einer KÃ¼rzung der Eigenleistungen um 46 % sowie zu einem relativ hohen zu besteuernden Gewinn pro Haus fÃ¼hren sollte, erweist sich diese SchÃ¤tzung zwar als hoch, aber nicht als geradezu offensichtlich unrichtig und unhaltbar. Dass dabei die "SchÃ¤tzungsprotokolle", d.h. die Protokolle der GebÃ¤udeversicherung, nicht berÃ¼cksichtigt worden seien, vermag daran nichts zu Ã¤ndern, zumal diese SchÃ¤tzung wohl eine taugliche Grundlage (RB 1996 Nr. 32), nicht aber ein Nachweis baulicher Aufwendungen darstellt (RB 1979 Nr. 47).</p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die SchÃ¤tzung des Gemeindesteueramts C keineswegs als willkÃ¼rlich oder nach den Akten als geradezu unmÃ¶glich. Sie ist im Beschwerdeverfahren zu bestÃ¤tigen und die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Verwaltungsgericht hat in dem von der Pflichtigen zitierten Entscheid vom 1. November 2000 erkannt, bei der VeranlagungsverjÃ¤hrung handle es sich um kein Institut des formellen Rechts, weshalb fÃ¼r die Steuerjahre vor 1999 die altrechtlichen VerjÃ¤hrungsvorschriften (§ 91<sup>bis</sup> des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]; vgl. § 279 Abs. 1 StG) zur Anwendung gelangten (RB 2000 Nr. 128; Markus Weidmann, Das intertemporale Steuerrecht in der Rechtsprechung in: ASA 76 [2007/2008], S. 633 ff.). Diese LÃ¶sung steht â entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin â im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, welche die VerjÃ¤hrungsvorschriften ebenfalls als materielles Recht betrachtet (vgl. BGE 126 II 1 E. 2; BGr, 21. Mai 2002, 2A.293/2001, E. 4a; BGr, 20. November 2002, 2A.271/2002, E. 2.1, www.bger.ch).</p> <p class="Urteilstext">Es ist aktenkundig und unbestritten, dass die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Nr. 02 eine vor dem 1. Januar 1999, nÃ¤mlich am 23. Oktober 1998, vollzogene HandÃ¤nderung betrifft. Aus diesem Grund richtet sich die VerjÃ¤hrung als materiell-rechtliches Institut gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 StG nach § 91<sup>bis</sup> aStG.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer muss innert der gemÃ¤ss § 91<sup>bis</sup> aStG zehnjÃ¤hrigen VerjÃ¤hrungsfrist vorgenommen und rechtskrÃ¤ftig abgeschlossen sein, ansonsten das Verfahren von Amtes wegen einzustellen ist (RB 1989 Nr. 45). Wenn der Steuergesetzgeber fÃ¼r den Beginn des Fristenlaufs der VerjÃ¤hrung der periodischen Steuern auf den Ablauf des Steuerjahrs abstellt, so erachtet er offensichtlich jenen Zeitpunkt als massgebend, in welchem die Steuerforderung entstanden ist. Bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer entsteht die Steuerforderung im Zeitpunkt, in welchem der Tatbestand der HandÃ¤nderung verwirklicht worden ist (vgl. RB 1993 Nr. 27). Die VerjÃ¤hrungsfrist beginnt infolgedessen bei der zivilrechtlichen HandÃ¤nderung am Tag nach der Ãbertragung des Eigentums.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 23. Oktober 1998 ging das Eigentum am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 13 "unmittelbar anschliessend an die Ã¶ffentliche Beurkundung" auf die KÃ¤ufer Ã¼ber. Die VerjÃ¤hrungsfrist begann folglich am 24. Oktober 1998 zu laufen und endigte am 24. Oktober 2008. Entsprechend ist das Verfahren bezÃ¼glich dieser HandÃ¤nderung (Nr. 02) wegen VerjÃ¤hrung einzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Demzufolge ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Auflage der Einsprache- und Rekurskosten ist zu bestÃ¤tigen, weil die BeschwerdefÃ¼hrerin das Verfahren durch schuldhafte Verletzung von Verfahrenspflichten notwendig gemacht hat (§ 142 Abs. 2 Satz 2 und § 151 Abs. 2 StG). Das fÃ¼r die Kostenauflage in erster Linie massgebende Unterliegerprinzip wird unter diesen UmstÃ¤nden durch das Verursacherprinzip verdrÃ¤ngt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 9/10 sowie der Beschwerdegeg­nerin zu 1/10 zu aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und ist die BeschwerdefÃ¼hrerin zur Leistung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. </span><span>Die Auflage der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aus der HandÃ¤nderung GR-Nr. 02 wird infolge VerjÃ¤hrung aufgehoben. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern aus den HandÃ¤nderungen GR-Nrn. 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11 und 12 von </span><span>insgesamt Fr. â¦.- </span><span>werden bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Einsprache- und Rekurskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 15'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 9/10 und der Beschwerdegegnerin zu 1/10 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 7'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>