<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00369</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204813&amp;W10_KEY=13013566&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00369</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.02.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Beginn der Verzinsung der von der Stadt Opfikon im Rahmen eines Quartierplanverfahrens vorgeschossenen Beiträge zum Bau eines Parks: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E.1). Zu beurteilen ist, ob die Beschwerdeführenden mit Zinskosten für die von der Stadt Opfikon vorgeschossenen Beiträge an den Bau des Parks belastet werden dürfen oder nicht (E.2.2). Das überbaubare Gebiet wurde in drei Etappen unterteilt (E.2.3). Der Technische Bericht hält fest, dass die Erstellung des Parks im Rahmen der 1. Etappe anzustreben sei (E.2.4). Gemäss Kostenverleger für den Park haben sich alle Grundeigentümer anteilmässig an den Kosten für den Park zu beteiligen. Eine Bevorschussung der Kostenbeiträge der zweiten und dritten Etappe durch die erste wird indessen ausdrücklich ausgeschlossen (E.3.1). Der Technische Bericht statuiert keine ausdrückliche Pflicht der Grundeigentümer der zweiten und dritten Etappe, die Zinskosten einer allfälligen Bevorschussung der Parkbaukosten zu übernehmen (E.3.2). Es stellt sich die Frage, ob die umstrittene Zinspflicht auf § 173 Abs. 3 PBG gestützt werden kann (E.4.1). Ein Eigentümer, die auf die sofortige, quartierplanbedingt verbesserte Nutzung seines Grundstücks verzichtet, soll nicht wesentlich besser gestellt werden als jener Grundeigentümer, der von der durch den Quartierplan ermöglichten Nutzung umgehend Gebrauch macht, was über die Zinspflicht erreicht wird. Der Grund hierfür ist, dass der bauwillige Eigentümer jederzeit die durch den Quartierplan geschaffenen Möglichkeiten ausschöpfen kann. Liegt ein Grundstück in ener erst später zu erschliessenden Etappe, so besteht diese Möglichkeit nicht und entfällt die Grundlage für die Anwendung von § 173 PBG (E.4.2). Gutheissung der Beschwerde (5.1). Kostenfolge (E.6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEVORSCHUSSUNG">BEVORSCHUSSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DARLEHEN">DARLEHEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DARLEHENSZINSEN">DARLEHENSZINSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGUNG">KOSTENVERLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERZINSUNG">VERZINSUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 146 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 173 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Der Stadtrat Opfikon setzte am 23. MÃ¤rz 1999 den Quartierplan Oberhauserriet fest. Der Quartierplan â er wurde von der Baudirektion am 11. Oktober 2000 genehmigt â erfasst ein Gebiet von rund 67 ha und sieht neben der Landumlegung und Erschliessung von verschiedenen Baubereichen als zusÃ¤tzliche gemeinschaftliche Ausstattung die Erstellung einer Parkanlage mit einem See vor (nachfolgend Park genannt). FÃ¼r den grÃ¶ssten Teil des Quartierplangebiets bestehen seit 1991 Sonderbauvorschriften, die mehrfach, zuletzt am 7. Juli 2003, revidiert wurden. Die Sonderbauvorschriften und der Quartierplan sehen die Erschliessung und Ãberbauung des Quartierplangebiets in drei Etappen vor.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Stadtrat Opfikon leitete am 12. Dezember 2000 den Bau der Erschliessungsanlagen der 1. Etappe des Quartierplans im amtlichen Verfahren gemÃ¤ss § 167 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ein. Am 12. November 2002 leitetet er, nachdem ein Wettbewerb fÃ¼r die Gestaltung des Parks zu einer klaren Empfehlung gefÃ¼hrt hatte, gestÃ¼tzt auf § 167 PBG auch den Bau des Parks im amtlichen Verfahren ein. Am 15. April 2003 setzte der Stadtrat den von den Quartierplanbeteiligten zu Ã¼bernehmenden Anteil an den Kosten fÃ¼r den Park, die auf insgesamt Fr. 14.5 Mio. veranschlagt sind, auf pauschal Fr. 10 Mio. fest. Diese BeschlÃ¼sse wurden unangefochten rechtskrÃ¤ftig. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Der Stadtrat Opfikon erwog mit Beschluss vom 30. September 2003, die GrundeigentÃ¼mer der 1. Etappe hÃ¤tten 40.7 % der Kosten fÃ¼r den Park zu tragen. Die GrundeigentÃ¼mer der 2. und 3. Etappe hÃ¤tten 59.3 %, das heisst Fr. 5'930'000.-, zu Ã¼bernehmen, die vorfinanziert werden mÃ¼ssten, damit der Park bereits in der 1. Etappe erstellt werden kÃ¶nne. Dieser Betrag kÃ¶nne von den betroffenen GrundeigentÃ¼mern derzeit noch nicht einverlangt werden. Mangels realistischer Alternativen beschloss der Stadtrat Opfikon daher â unter Vorbehalt der Zustimmung des Gemeinderates und der Volksabstimmung â, den GrundeigentÃ¼mern der zweiten und dritten Etappe im Quartierplangebiet gestÃ¼tzt auf §§ 167 und 173 Abs. 3 PBG ein Darlehen im Umfang von Fr. 5'930'000.- zuzÃ¼glich Kapitalfolgekosten zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission IV wies einen gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs verschiedener Quartierplanbeteiligter am 17. Juni 2004 ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen gelangten die Erben der A (nÃ¤mlich: A1, A2, A3, A4 und A5), die Erben des B (nÃ¤mlich: B1 und B2), die Erben des C (nÃ¤mlich: C1, C2, C3, C4 und C5), die Erben der D (nÃ¤mlich: D1, D2, D3 und D4), die Erben des E (nÃ¤mlich: E1, E2, E3, E4 und E5) sowie die F AG am 2. September 2004 an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Beschluss sei teilweise aufzuheben und die Regelung des Stadtrats Opfikon vom 30. September 2003 dahingehend zu Ã¤ndern, dass</span></p> <p class="EinzugZitat">a) fÃ¼r die GrundeigentÃ¼mer der 2. und 3. Etappe der Zeitpunkt der Freigabe der Bauetappe bzw. der Erstellung einer ausreichenden Erschlies­sung im Wohnbereich oder im Industriebereich nicht nur fÃ¼r die FÃ¤lligkeit der GrundeigentÃ¼merbeitrÃ¤ge, sondern auch fÃ¼r den Beginn ihrer Verzinsung massgeblich ist;</p> <p class="EinzugZitat">b) die zu ersetzenden Kapitalkosten auf den einfachen Zins beschrÃ¤nkt sind, den die Stadt Opfikon zu entrichten hatte, maximal aber auf den Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r bestehende erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">alles unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Stadtrat Opfikon beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Baurekurskommission beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Mitbeteiligte J verzichtete stillschweigend auf Vernehmlassung.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als betroffene GrundeigentÃ¼mer ohne weiteres beschwerdeberechtigt. Auf ihr rechtzeitig und formrichtig eingereichtes Rechtsmittel ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Zum Sachverhalt ist nachzutragen, dass die Stimmberechtigten der Stadt Opfikon am 26. September 2004 dem beantragten Kredit fÃ¼r die Bevorschussung der GrundeigentÃ¼merbeitrÃ¤ge gemÃ¤ss Stadtratsbeschluss vom 30. September 2003 zugestimmt haben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Zu beurteilen ist, ob die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Zinskosten fÃ¼r das so genannte Darlehen, das heisst fÃ¼r die vom Beschwerdegegner bzw. der Stadt Opfikon vorgeschossenen BeitrÃ¤ge an den Bau des Parks, belastet werden dÃ¼rfen oder nicht. Ausserdem werfen sie die Frage auf, ob ihnen auch ein Zinseszins verrechnet werden kÃ¶nne. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Anders als noch im Rekursverfahren ist hingegen nicht mehr strittig, dass der Beschluss des Beschwerdegegners, den Park bereits in der ersten Etappe zu bauen, und die hierfÃ¼r beschlossene Verlegung der Baukosten (BeschlÃ¼sse vom 12. November 2002 und vom 15. April 2003) rechtskrÃ¤ftig sind und grundsÃ¤tzlich nicht mehr infrage gestellt werden kÃ¶nnen (E. 5 des Rekursentscheids, siehe indessen hinten E. 5.1). Ebenfalls nicht mehr umstritten ist, dass die allfÃ¤llige Verzinsungspflicht jedenfalls nicht an der mangelnden Groberschliessung scheitert (E. 6 des Rekursentscheids). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Weil eigentliche Quartierplanvorschriften nicht erlassen wurden, ergibt sich die fÃ¼r das Quartierplangebiet massgebliche Ordnung aus dem Technischen Bericht vom 15. MÃ¤rz 1999 (TB) und den zugehÃ¶rigen PlÃ¤nen in Verbindung mit den Regelungen der Sonderbauvorschriften und (subsidiÃ¤r) der Bau- und Zonenordnung vom 7. Juli 2003 (BZO). Die Sonderbauvorschriften (SBV) sehen fÃ¼r das Quartierplangebiet Dienstleistungsbereiche (Da und Db) sowie einen Misch-, einen Wohn-, einen Industrie- und einen Parkhausbereich vor (siehe Art. 14 ff.). GemÃ¤ss Art. 25 SBV und dem zugehÃ¶rigen Plan 1 wird das Ã¼berbaubare Gebiet in drei Etappen unterteilt (siehe auch TB Abb. 2 nach S. 15). Bauten in den Dienstleistungs- und Mischbereichen werden zunÃ¤chst nur in den als 1. Etappe bezeichneten Gebieten bewilligt (Art. 25 Abs. 1 SBV). In den folgenden Etappen werden Bauten erst zugelassen, wenn in den vorausgehenden Etappen fÃ¼r ein Bauvorhaben dieser Art nicht mehr genÃ¼gend freier Raum verfÃ¼gbar ist (Abs. 2). Die Parteien sind sich darÃ¼ber einig, dass diese Regelung faktisch auch zu einer Etappierung der Wohnbauten fÃ¼hrt, weil die Erstellung von Wohnbauten in der 2. Etappe aus finanziellen GrÃ¼nden erst dann infrage kommt, wenn auch der Dienstleistungs- und der Mischbereich erschlossen worden sind. Eine Ausnahme ist allenfalls im Grenzbereich zwischen der 1. und der 2. Etappe denkbar; dies Ã¤ndert aber an der faktischen Etappierung auch des Wohngebietes nichts Wesentliches.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Weder die Sonderbauvorschriften noch der Technische Bericht legen verbindlich fest, in welchem Zeitpunkt der Park zu erstellen ist. Der TB hÃ¤lt indessen fest, es sei aus verschiedenen GrÃ¼nden "anzustreben, den Park bereits im Rahmen der 1. Etappe der Sonderbauvorschriften vollstÃ¤ndig zu erstellen" (TB Ziff. 5.5 S. 52). Diese GrÃ¼nde bewogen den Beschwerdegegner denn auch, den frÃ¼hzeitigen Bau des Parks in die Wege zu leiten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Etappierung gemÃ¤ss Art. 25 SBV stimmt nicht restlos Ã¼berein mit den Erschliessungskammern, die im Hinblick auf die Kostenverlegung fÃ¼r die verschiedenen Anlagen der Feinerschliessung gebildet wurden. GemÃ¤ss Ziff. 10.3.1 TB (S. 68) hat in solchen FÃ¤llen die vorhergehende Etappe die Kosten der noch nicht zur Ãberbauung freigegebenen Etappe vorzuschiessen. Ziff. 12.1 TB (S. 87) prÃ¤zisiert hierzu, die Erstellungskosten wÃ¼rden fÃ¼r jede Anlagenkategorie (QP-Strassen, QP-Fuss- und Radwege, Schmutz-, Strassen- und Sauberwasser-Kanalisation, LÃ¤rmschutzwall) gesondert verlegt. Verschiedene dieser Kostenverleger enthielten Bestimmungen Ã¼ber KostenvorschÃ¼sse fÃ¼r spÃ¤tere Erschliessungsetappen. Der Einkauf der spÃ¤teren Etappe sei nach der Freigabe der entsprechenden Etappe auszurichten, "das heisst ihre Kostenanteile werden mit der Freigabe fÃ¤llig, bzw. sind ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dementsprechend findet sich in verschiedenen Abschnitten des Kapitels 12 (Kostenverleger) die Feststellung, dass die GrundeigentÃ¼mer der vorhergehenden Etappe Kosten fÃ¼r Massnahmen vorzuschiessen haben, die auch der nachfolgenden Etappe zugute kommen. Diese Feststellung wird jeweils ergÃ¤nzt mit dem Hinweis: "Der Einkauf der spÃ¤teren Etappe erfolgt gemÃ¤ss dem in Kap. 12.1 formulierten Prinzip." Im Einzelnen finden sich solche Feststellungen in den Kap. 12.4 (Fuss- und Radwege, S. 108), 12.5 (Kanalisation Schmutzwasser, S. 118), 12.7 (Sauberwasser/Dachwasser, S. 149) sowie in modifizierter Form in Kap. 12.6 (Strassenwasser, S. 135). Kap. 12.11.2 (S. 165) regelt den Kostenverleger fÃ¼r die LÃ¤rmschutzwand entlang der Autobahn A20 (die von allen Quartierplanbeteiligten mitzufinanzieren ist) zwar ohne ausdrÃ¼cklichen Verweis auf Kap. 12.1, aber im gleichen Sinn, wird doch ausgefÃ¼hrt, die erste Etappe habe die KostenbeitrÃ¤ge der noch nicht zur Ãberbauung freigegebenen Etappen vorzuschiessen. Sobald eine Etappe oder ein Teil davon freigegeben werde, seien die KostenbeitrÃ¤ge von der nachfolgenden Etappe zu leisten und die vorgeschossenen BeitrÃ¤ge inkl. Zinsen ab der Baufreigabe der Etappe zurÃ¼ckzuzahlen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Regel, die GrundeigentÃ¼mer der nachfolgenden Etappen erst ab der Freigabe ihrer Etappe mit Zinsen fÃ¼r vorgeschossene BeitrÃ¤ge an Erschliessungsanlagen zu belasten, geht zurÃ¼ck auf einen Vorstoss der K AG und der L AG, die im Rahmen der Ausarbeitung des Quartierplans beantragt hatten, es seien die Einkaufsregelungen im Sinne ihrer AusfÃ¼hrungen klar festzulegen, um spÃ¤tere unliebsame Auseinandersetzungen zu vermeiden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Kostenverleger fÃ¼r den Park wird in Kap. 12.11.3 TB geregelt. Danach haben sich, abgesehen von einer hier nicht interessierenden Ausnahme, alle GrundeigentÃ¼mer anteilmÃ¤ssig an den Kosten fÃ¼r den Park zu beteiligen. Eine Bevorschussung der KostenbeitrÃ¤ge der zweiten und dritten Etappe durch die erste wird indessen ausdrÃ¼cklich ausgeschlossen. Weiter heisst es wÃ¶rtlich: "Das heisst, soll der Park/Oberhusersee zusammen mit der ersten Etappe vollstÃ¤ndig realisiert werden, so hat ein dritter Geldgeber (z.B. GrÃ¼n 2005, Stadt Opfikon etc.) die BeitrÃ¤ge der 2. und 3. Etappe vorzuschiessen" (TB S. 170). Zur Frage, ob und wie diese Bevorschussung zu verzinsen sei, Ã¤ussert sich der Technische Bericht nicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, der Regelung von Kap. 12.1 TB betreffend die Verzinsung von Bevorschussungen komme allgemeine Bedeutung zu. Diese Auffassung hat einiges fÃ¼r sich. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Recht ausfÃ¼hren, lÃ¤sst sich die Tatsache, dass Kap. 12.11.3 nicht ausdrÃ¼cklich auf Kap. 12.1 verweist, damit erklÃ¤ren, dass eine Vorfinanzierung durch die GrundeigentÃ¼mer der 1. Etappe ja gerade ausgeschossen wurde. In Kap. 5.5 TB (S. 52) wird wie in Kap. 12.11.3 ausgefÃ¼hrt, fÃ¼r den allfÃ¤lligen Bau des Parks bereits in der 1. Etappe mÃ¼ssten andere Finanzierungsquellen gefunden werden, da von der 2. und 3. Etappe, solange sie nicht zur Ãberbauung freigegeben seien, keine Kostenbeteiligung verlangt werden kÃ¶nne. Gelinge eine Vorfinanzierung durch Dritte nicht, so kÃ¶nne nur ein Teil der Parkanlage im Rahmen der 1. Etappe realisiert werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Angesichts dieser AusfÃ¼hrungen und der Regelung der Verzinsung in Kap. 12.1 TB legt sich dem unbefangenen Leser der Schluss nahe, mit Bevorschussung der Parkbaukosten in Kap. 5.5 TB und Kap. 12.11.3 TB sei eine Bevorschussung sowohl der eigentlichen Baukosten als auch die (teilweise) Ãbernahme der damit verbundenen Kapitalfolgekosten gemeint. Dass dies nicht ausdrÃ¼cklich gesagt wird, fÃ¼hrt nicht zum gegenteiligen Schluss, wie ihn der Beschwerdegegner ziehen mÃ¶chte. Vielmehr wÃ¤re zu erwarten gewesen, dass angesichts der Regelung von Kap. 12.1 und Kap. 12.11.2 in Kap. 12.11.3 ausdrÃ¼cklich gesagt worden wÃ¤re, dass bzw. wann die GrundeigentÃ¼mer der 2. und 3. Etappe fÃ¼r die (allfÃ¤llige) Bevorschussung dieser Kosten von Anfang an zinspflichtig werden sollten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Blick auf das Ergebnis (hinten E. 4) kann offen bleiben, ob der Technische Bericht in diesem Sinn aufzufassen ist oder nicht. Fest steht jedenfalls, dass der TB keine ausdrÃ¼ckliche Pflicht der GrundeigentÃ¼mer der Etappen 2 und 3 statuiert, die Zinskosten einer allfÃ¤lligen Bevorschussung der Parkbaukosten zu Ã¼bernehmen. Dies behauptet denn auch der Beschwerdegegner nicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machend geltend, eine Belastung der GrundeigentÃ¼mer der Etappen 2 und 3 mit Zinskosten fÃ¼r die Bevorschussung des Baus des Parks sei wegen Art. 24 Abs. 2 SBV unzulÃ¤ssig. Ãberdies halten sie dafÃ¼r, die in Kap. 5.5 TB zur Diskussion gestellten Kostenbevorschussungen seien Ã¼berhaupt nicht quartierplanrechtlicher Natur und kÃ¶nnten daher nicht als Quartierplanvollzug verfÃ¼gt werden. GemÃ¤ss Art. 24 Abs. 2 SBV wird die Baufreigabe fÃ¼r Bauten im Geltungsbereich der Sonderbauvorschriften nur erteilt, wenn die gesamten auf die betreffende Etappe (Art. 25) entfallenden Kosten fÃ¼r die Erstellung der Parkanlage vorgeschossen oder sichergestellt sind. Nach diesem Konzept sei, so die BeschwerdefÃ¼hrenden, der Bau des Parks erst finanziert, wenn in allen Etappen mindestens um die Freigabe einer Baute nachgesucht worden sei. Der Quartierplan habe als den SBV nachgeordnete Planung keine abweichende Regelung treffen kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Art. 24 Abs. 2 SBV enthÃ¤lt eine Regelung, welche die Finanzierung des Parks â und zwar nach Massgabe des Fortschreitens der etappierten Erschliessung â sicherstellt. Daraus kann indessen nicht abgeleitet werden, der Quartierplan kÃ¶nne keine andere Regelung des Baus und der Finanzierung des Parks vorsehen. Der Park erfÃ¼llt in verschiedener Hinsicht quartierplanerische Funktionen: Er dient dem LÃ¤rmschutz gegenÃ¼ber der A20, der EntwÃ¤sserung (durch die Aufnahme und Retention von Dach- und Strassenwasser) und dem Ausgleich der in den Baubereichen vorgesehenen intensiven AusnÃ¼tzung; insbesondere Ã¼bt er fÃ¼r die im Quartierplangebiet Arbeitenden und Wohnenden eine wichtige Erholungsfunktion aus. Die Sonderbauvorschriften lassen Raum fÃ¼r eine Erstellung des Parks in der ersten Etappe; im Technischen Bericht wird diese Variante als erstrebenswert bezeichnet. Es kann unter diesen UmstÃ¤nden nicht ernsthaft behauptet werden, die Kostenbevorschussung fÃ¼r den mÃ¶glichst frÃ¼hzeitigen Bau des Parks sei nicht quartierplanrechtlicher Natur und kÃ¶nne nicht als Quartierplanvollzug verfÃ¼gt werden. Davon unabhÃ¤ngig ist die Frage, nach welchen Verfahrensregeln ein externer Geldgeber oder hier die Stadt Opfikon zu entscheiden hat, ob sie eine entsprechende Bevorschussung Ã¼bernehmen will oder nicht.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Damit stellt sich die Frage, ob die umstrittene Zinspflicht auf § 173 Abs. 3 PBG gestÃ¼tzt werden kann. Eine andere gesetzliche Grundlage wird vom Beschwerdegegner nicht genannt und ist denn auch nicht ersichtlich. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 173 Abs. 1 PBG besitzen EigentÃ¼mer, die sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, an den Erschliessungsanlagen sowie an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen ein Ã¼ber die BedÃ¼rfnisse der bisherigen GrundstÃ¼cknutzung<br/> hinausgehendes Recht erst, nachdem sie sich eingekauft haben. Nach Abs. 3 dieser Bestimmung besteht der Einkaufsbeitrag aus den anteilmÃ¤ssigen Kosten im Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen; er ist zu verzinsen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat § 173 Abs. 3 PBG ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung als ausreichende Rechtsgrundlage fÃ¼r die Belastung der GrundeigentÃ¼mer der 2. und 3. Etappe mit den Kapitalfolgekosten der Bevorschussung angesehen (E. 7). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden hiergegen ein, wegen der in den Sonderbauvorschriften und im Quartierplan vorgesehenen Etappierung kÃ¶nnten sie bzw. die GrundeigentÃ¼mer der 2. und 3. Etappe aus dem vorgezogenen Bau des Parks keinerlei Nutzen ziehen. Ein realisierbarer Nutzen fÃ¼r ihre GrundstÃ¼cke entstehe erst ab dem Zeitpunkt, ab dem eine GrundstÃ¼cknutzung erlaubt oder mÃ¶glich sei, fÃ¼r welche die bevorschusste Anlage vorteilhaft sei. Bis dies hinsichtlich des Parks der Fall sei, mÃ¼sse mit durchschnittlich 13 Jahren gerechnet werden. Unter diesen UmstÃ¤nden verletze die angeordnete Verzinsung nicht nur § 146 Abs. 2 PBG, sondern auch die gemÃ¤ss Art. 26 der Bundesverfassung geschÃ¼tzte VermÃ¶genswertgarantie.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Beschwerdegegner hÃ¤lt dem entgegen, zwar kÃ¶nnten die GrundstÃ¼cke der 2. und 3. Etappe tatsÃ¤chlich erst nach deren Freigabe erschlossen und Ã¼berbaut werden. Indessen kÃ¶nne mit den betroffenen GrundstÃ¼cken gehandelt und kÃ¶nnten sie belehnt werden, und der Bau des Parks wirke sich auch in diesem Zusammenhang wertsteigernd aus. Es verhalte sich diesbezÃ¼glich gleich wie bei Mehrwerten, die durch die Groberschliessung mit Wasser und Abwasser entstÃ¼nden. Sodann macht der Beschwerdegegner geltend, § 173 PBG komme vorliegend mangels einer abweichenden Regelung des Quartierplans zur Anwendung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die Regelung Ã¼ber den spÃ¤teren Einkauf in § 173 PBG geht davon aus, dass der Quartierplan im davon erfassten Gebiet unmittelbar eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermÃ¶glicht, das heisst baureifes Land schafft. Eine allfÃ¤llige Etappierung ist allerdings mÃ¶glich; sie ergibt sich im Normalfall aus dem die Groberschliessungsanlagen bezeichnenden Erschliessungsplan. Die Etappierung ist in diesem Fall auch massgeblich fÃ¼r den Umfang der Bau- und Beteiligungspflicht der EigentÃ¼mer bei der Erstellung der Quartiererschliessungen und fÃ¼r den Zeitpunkt des zwangsweisen Einkaufs gemÃ¤ss § 173 Abs. 4 PBG (Peter MÃ¼ller et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz, WÃ¤denswil 1985, § 123 N. 3f). Zur sofortigen Mitwirkung am Bau der Erschliessungsanlagen sind nur die EigentÃ¼mer im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans verpflichtet (MÃ¼ller et al., § 173 N. 1). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>§ 173 PBG kommt dem EigentÃ¼mer entgegen, der auf die sofortige, quartierplanbedingt verbesserte Nutzung seines GrundstÃ¼cks verzichtet, indem dieser von der sofortigen Bezahlung seines Anteils an den Erstellungskosten fÃ¼r Erschliessungsanlagen etc. verschont wird. Er soll indessen nicht wesentlich besser gestellt werden als jener GrundeigentÃ¼mer, der von der durch den Quartierplan ermÃ¶glichten Nutzung umgehend Gebrauch macht, was Ã¼ber die Zinspflicht erreicht wird. Die innere Rechtfertigung fÃ¼r diese Regelung besteht darin, dass auch der nicht bauwillige EigentÃ¼mer jederzeit die durch den Quartierplan geschaffenen MÃ¶glichkeiten ausschÃ¶pfen kÃ¶nnte. Liegt ein GrundstÃ¼ck in einer gemÃ¤ss Erschliessungsplan erst spÃ¤ter zu erschliessenden Etappe, so besteht diese MÃ¶glichkeit nicht und entfÃ¤llt damit die Grundlage fÃ¼r die Anwendung von § 173 PBG. Diese LÃ¶sung entspricht § 146 Abs. 2 PBG, wonach massgebend fÃ¼r die Verlegung von Erstellungskosten in erster Linie das Interesse an der betreffenden Anlage ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wird eine Etappierung wie vorliegend nicht durch den Erschliessungsplan, sondern durch Sonderbauvorschriften und den Quartierplan selbst vorgesehen, so besteht kein Anlass, § 173 PBG abweichend auszulegen. Entscheidend ist, dass der Quartierplan, solange erst die 1. Etappe freigegeben ist, den GrundeigentÃ¼mern der 2. und 3. Etappe keine MÃ¶glichkeit zur Ãberbauung ihrer GrundstÃ¼cke verschafft, was einer Anwendung von § 173 Abs. 3 PBG auf sie entgegen steht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Was der Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Der Handel mit den und die Belehnung der betroffenen GrundstÃ¼cke kann mit deren baulicher Nutzung entsprechend dem Quartierplan nicht verglichen werden. Zudem ist die Behauptung spekulativ, dass sich das Vorhandensein des Parks preissteigernd auswirkt, zumal auf den GrundstÃ¼cken die Verpflichtung zur Bezahlung von BeitrÃ¤gen in bestimmbarer und von Zinsen in eher unbestimmbarer HÃ¶he liegt. Die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrenden am angefochtenen Beschluss erweist sich in dieser Hinsicht als berechtigt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Da sich die Verpflichtung der BeschwerdefÃ¼hrenden, Zinsen fÃ¼r die Bevorschussung des Baus des Parks zu leisten, auf keine ausreichende gesetzliche Grundlage stÃ¼tzt, ist die Beschwerde gutzuheissen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners kann die Rechtskraft des Beschlusses Ã¼ber den umgehenden Bau des Parks nicht bedeuten, dass die Beschwerde allein deswegen abzuweisen wÃ¤re, weil ihre Gutheissung allenfalls faktisch dazu fÃ¼hren kann, dass der Beschwerdegegner diesen Beschluss in WiedererwÃ¤gung ziehen muss. Unzutreffend ist die Behauptung des Beschwerdegegners, eine Gutheissung der Beschwerde wÃ¼rde unweigerlich zu diesem Resultat fÃ¼hren. Es erscheint zumindest nicht ausgeschlossen, dass die Stadt Opfikon, die an der baldigen Errichtung des Parks offenbar ein erhebliches, die Belange des Quartierplans Ã¼berschreitendes Interesse hat, im Rahmen eines Nachtragskredits auch die Kapitalkosten fÃ¼r die Bevorschussung Ã¼bernimmt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Auf den Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass ihnen kein Zinseszins verrechnet werden dÃ¼rfe, ist nicht einzutreten. Die Frage, ob den BeschwerdefÃ¼hrenden ein Zinseszins verrechnet werden darf, war weder Gegenstand des angefochtenen Beschlusses vom 30. September 2003 noch des vorinstanzlichen Entscheids. Ausserdem ist zum jetzigen Zeitpunkt unklar, ob Ã¼berhaupt jemals ein Zinseszins geschuldet wird, hÃ¤ngt doch diese Frage von der kÃ¼nftigen Gestaltung der RÃ¼ckzahlung ab. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Ãbrigen stellte schon der vorinstanzliche Entscheid der Baurekurskommission klar, dass als obere Limite der Verzinsung der jeweilige Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r bestehende erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften gelte (E. 7.2 des Rekursentscheids). Nachdem die Beschwerdegegnerin diese zutreffende ErwÃ¤gung in ihrer Beschwerdeantwort nicht infrage stellt, erweist sich das diesbezÃ¼gliche Begehren der BeschwerdefÃ¼hrenden als gegenstandslos.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu; hingegen ist er zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 17. Juni 2004 wird aufgehoben. Die Ziffern 1, 3 und 4 des Beschlusses des Stadtrates Opfikon vom 30. September 2003 werden dahingehend abgeÃ¤ndert, dass fÃ¼r die Grund­­eigentÃ¼mer der 2. und 3. Etappe der Zeitpunkt der Freigabe ihrer Etappe bzw. der Erstellung einer ausreichenden Erschliessung nicht nur fÃ¼r die FÃ¤lligkeit der GrundeigentÃ¼merbeitrÃ¤ge, sondern auch fÃ¼r den Beginn ihrer Verzinsung massgeblich ist.</p> <p class="Einzug2">2. Die Rekurskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</p> <p class="Einzug2">3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 20'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">4. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</p> <p class="Einzug2">5. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 7'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>