<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9047" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9048" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">15.99.00131</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">13 agosto 1999</a>/FC/fb</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di esecuzione e fallimenti <br/> del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><b><span>Circolare n. 14/1999 del 13 agosto 1999 sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei fitti e all’assunzione dell’amministrazione del fondo </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Alla CEF, quale Autorità cantonale di vigilanza, è stata segnalata l’esigenza di precisare se e quando l’Ufficio di esecuzione deve assumere l’amministrazione del fondo oggetto di esecuzione. Occorre distinguere l’esecuzione ordinaria in via di pignoramento da quella in via di realizzazione del pegno. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Esecuzione in via di pignoramento</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1. Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senz’altro le pigioni e i fitti in corso (“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo RFF). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2. Dovere di inquilini e affittuari di versare pigioni e fitti all’Ufficio d’esecuzione</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>a) Subito dopo aver eseguito il pignoramento (provvisorio o definitivo) l’Ufficio di esecuzione deve portare il pignoramento a conoscenza degli eventuali inquilini e affittuari avvertendoli con il modulo <i>Mod. RFF 5</i> che le pigioni e i fitti non potranno essere validamente pagati se non in mano dell’Ufficio (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>b) Parimenti si avvertirà con il modulo <i>Mod. RFF 6</i> il proprietario del fondo pignorato che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>c) Dell’avvenuto pignoramento è dato avviso con il modulo <i>Mod. RFF 4</i> anche ai creditori pignoratizi iscritti nel registro fondiario in conformità dell’art. 15 cpv. 1 lett. b RFF.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>d) Siffatti avvertimenti avvengono d’ufficio, senza necessità di richiesta da parte del creditore procedente; nel contempo l’Ufficio di esecuzione dovrà procedere all’amministrazione del fondo.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3. Amministrazione del fondo</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> A partire dal <i>pignoramento</i> l‘amministrazione del fondo passa <i>per legge</i> all’Ufficio di esecuzione, a meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF). Sotto la sua responsabilità l’Ufficio può incaricare anche un terzo dell’amministrazione e della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo RFF).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1. Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione.<b> </b>Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv.1 CC l’estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con l’introduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore - se vuole profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima della <i>domanda di vendita</i> - avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2. Blocco delle pigioni e dei fitti</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>a) Non appena ricevuta la richiesta del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art. 806 CC ai crediti per pigioni e fitti - richiesta che può avvenire già contestualmente alla domanda d’esecuzione - l’Ufficio di esecuzione costaterà se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i fitti che verranno a scadenza soltanto all’Ufficio di esecuzione, avvisandoli con il modulo <i>Mod. RFF 5 </i>del pericolo di dover pagare due volte (art. 91 cpv. 1 RFF).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>b) Parimenti si avvertirà con il modulo Mod. <i>RFF 6 </i>il proprietario del fondo oggetto di pegno che non potrà più incassare le pigioni e i fitti.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>c) Siffatto <i>blocco delle pigioni e dei fitti</i> prima della presentazione della domanda di vendita avviene pertanto soltanto a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente. Esso è ordinato prima ancora che si sappia se contro l’esecuzione vi è opposizione e resta di per sé in vigore anche in presenza di opposizione. In caso di contestazione dell’estensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art. 93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>d) Dopo aver dato agli inquilini e agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di esecuzione prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne l’incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità, ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall’art. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Tali compiti possono essere affidati anche a un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dell’ufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3. Amministrazione del fondo</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>a) Prima della <i>domanda di vendita</i> l’Ufficio di esecuzione assume personalmente o affida a un terzo sotto la sua responsabilità l’amministrazione del fondo - nei limiti dell’art. 94 RFF - soltanto se è stato ordinato il blocco delle pigioni e dei fitti a seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>b) A partire dalla <i>domanda di vendita</i> l’Ufficio di esecuzione provvede <i>per legge</i> all‘amministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per l’esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF), a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 101 cpv. 1 RFF). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>c) Se il fondo appartiene a un terzo, l’Ufficio di esecuzione potrà assumere l’amministrazione soltanto quando l’opposizione da questi sollevata è stata rimossa (art. 101 cpv. 2 RFF).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. La presente Circolare è intimata a tutti gli Uffici di esecuzione del Cantone ed è comunicata al Dipartimento delle istituzioni, Divisione della giustizia, Bellinzona.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>quale autorità di vigilanza</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La segretaria</span></p> </div></body></html>