<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top" width="79"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="60" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=WEB&amp;Schema=BS_FI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=113102" width="39"/></p> </td> <td valign="top" width="535"> <p class="MsoNormal"><span>Appellationsgericht</span></p> <div> <p class="MsoNormal"><span>des Kantons Basel-Stadt</span></p> </div> <p class="MsoNormal"><span>Dreiergericht</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>ZB.2021.3</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>ENTSCHEID</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 9. Juli 2021</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Mitwirkende</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez<span> </span> <a name="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a name="TN_AUTOTEXT_GS"></a>und Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue</p> <div> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Parteien</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>A____</b> Berufungskläger</p> <p class="MsoNormal">[...] Anschlussberufungsbeklagter</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Advokat, Beklagter</p> <p class="MsoNormal">[...] </p> <p class="MsoNormal"><a name="RU_AUTOTEXT_KL%C3%84GER_X__B"><span> </span></a></p> <p class="MsoNormal">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>B____</b> Berufungsbeklagte</p> <p class="MsoNormal">[...] Anschlussberufungsklägerin</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Advokat, Klägerin</p> <p class="MsoNormal">[...]<a name="RU_AUTOTEXT_BEKLAGTE_X__B"> </a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gegenstand</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Berufung</b> gegen einen Entscheid des Zivilgerichts </p> <p class="MsoNormal">vom 12. Oktober 2020</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">betreffend Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses</p> <p class="MsoNormal"> </p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><b>Sachverhalt</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mit Mietvertrag vom 29. Februar 2016 mietete A____ (Mieter) eine 2-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 21. November 2018 kündigte die B____ (Vermieterin) das Mietverhältnis mit dem Mieter per Ende September 2019, dies wegen «umfassende[r] Renovationsarbeiten».</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Mieter focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 12. Dezember 2019 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung gültig sei, es sei der Mieter zu verurteilen, die Wohnung innert einer vom Gericht anzusetzenden Frist zu verlassen, und es sei die Vermieterin andernfalls zu ermächtigen, die Wohnung polizeilich räumen zu lassen. Mit Klageantwort vom 15. Februar 2020 (Postaufgabe) beantragte der Mieter im Wesentlichen, es sei die Kündigung als ungültig oder missbräuchlich aufzuheben. Mit Entscheid vom 12. Oktober 2020 stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 21. November 2018 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende Mai 2021. Zudem wies es den Mieter an, die Wohnung bis spätestens Ende Mai 2021 zu verlassen, andernfalls auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch des Mieters wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter, nunmehr vertreten durch Advokat [...], am 11. Januar 2021 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt er mit seinem Hauptbegehren, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Kündigung vom 21. November 2018 als missbräuchlich aufzuheben. Mit Berufungsantwort vom 4. März 2021 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Gleichzeitig erhob sie Anschlussberufung mit den Begehren, es sei der Zivilgerichtsentscheid hinsichtlich der Mieterstreckung aufzuheben und der Mieter zu verurteilen, die Mietwohnung innert einer vom Gericht anzusetzenden Frist zu verlassen, unter Androhung der polizeilichen Räumung im Unterlassungsfall. Mit Replik und Anschlussberufungsantwort vom 15. April 2021 hielt der Mieter an seiner Berufung fest und beantragte in Bezug auf die Anschlussberufung, auf diese sei nicht einzutreten, eventuell sei sie vollumfänglich abzuweisen. Mit Duplik vom 7. Mai 2021 hielt die Vermieterin an ihrer Berufungsantwort und Anschlussberufung fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Erwägungen</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>1. Eintreten</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>1.1 </b>In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach der Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 591.–, so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 591.– = CHF 21’276.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>1.2 </b>Die Vermieterin erhebt mit ihrer Berufungsantwort Anschlussberufung gegen den Zivilgerichtsentscheid. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zulässigkeitsvoraussetzung jedes Rechtsmittels ist die Beschwer beziehungsweise das Rechtsschutzinteresse (<span>Reetz</span>, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 30; <span>Freiburghaus/Afheldt</span>, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 321 N 10). Das Erfordernis des Rechtsschutzinteresses bedeutet, dass die ein Rechtsmittel ergreifende Person durch den angefochtenen Entscheid betroffen sein und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung haben muss. Das Rechtsschutzinteresse muss grundsätzlich aktuell und im Zeitpunkt des Entscheids der Rechtsmittelinstanz noch gegeben sein (vgl. <span>Kunz</span>, in: Kunz et al. [Hrsg.], ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Basel 2013, Vor Art. 308 ff. N 47 und 51 f.; <span>Reetz</span>, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 30 und 32). Ein Verzicht auf die Aktualität des Rechtsschutzinteresses kommt nur in Betracht, wenn sich die aufgeworfene Frage jederzeit wieder stellen könnte und eine rechtzeitige gerichtliche Überprüfung im Einzelfall kaum je möglich wäre (vgl. BGer 4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3.1; <span>Kunz</span>, a.a.O., Vor Art. 308 ff. N 52). </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die Vermieterin beantragt mit ihrer Anschlussberufung die ersatzlose Aufhebung von Ziffer 2 des Entscheiddispositivs (einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2021) sowie die Aufhebung von Ziffer 3 des Entscheiddispositivs und die Verurteilung des Mieters, die Wohnung innert einer vom Gericht festzusetzenden Frist zu verlassen, unter Androhung der polizeilichen Räumung im Unterlassungsfall. Der zweite Anschlussberufungsantrag steht offensichtlich in direktem Zusammenhang mit dem ersten, da Ziffer 3 des Entscheiddispositivs den Mieter anweist, die gemieteten Räumlichkeit bis spätestens zum Ende des einmalig erstreckten Mietverhältnisses zu räumen. Die Vermieterin wehrt sich demnach mit ihrer Anschlussberufung gegen die einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2021 (vgl. auch Berufungsantwort, Rz 94–96). Da der vorliegende Entscheid nach dem 31. Mai 2021 ergeht, fehlt der Vermieterin das aktuelle Rechtsschutzinteresse an der Anschlussberufung. Auf die Anschlussberufung ist daher nicht einzutreten (<span>Freiburghaus/Afheldt</span>, a.a.O., Art. 321 N 11). Dass trotz fehlender Aktualität des Rechtsschutzinteresses auf die Anschlussberufung einzutreten wäre, wird weder geltend gemacht noch ist ersichtlich, dass die Voraussetzungen dafür gegeben wären.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>2. Entscheid des Zivilgerichts</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Das Zivilgericht prüfte im Kern die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich sei. Es fasste zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3). In einem ersten Schritt legte es die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung missbräuchlich ist, namentlich im Fall, dass eine Kündigungssperrfrist läuft, nachdem die Parteien einen Streit einvernehmlich beigelegt haben (Einigung) (E. 4 und 5.1). Das Zivilgericht prüfte, ob eine entsprechende sperrfristauslösende Einigung vorliegt, verneinte die Frage allerdings und hielt fest, dass die Kündigung nicht in eine Sperrfrist falle (E. 5.2).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In einem zweiten Schritt prüfte das Zivilgericht, ob die Kündigung missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Arbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es fasste zunächst den diesbezüglichen Standpunkt des Mieters zusammen (E. 6). Sodann legte es die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Sanierungskündigung nicht missbräuchlich ist (E. 7.1). Das Zivilgericht erachtete diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall als erfüllt (E. 7.2).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In drei weiteren Schritten prüfte das Zivilgericht die Fragen der Erstreckung des Mietverhältnisses, der Räumung und des Vollzugs der Räumung (E. 8 bis 10).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3. Treuwidriges Verhalten bei Vertragsschluss</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal">Der Mieter bringt in seiner Berufung zunächst vor, im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses am 29. Februar 2016 zwischen ihm und der Vermieterin sei die Auseinandersetzung zwischen den übrigen Mieter und der Vermieterin bereits in vollem Gang und die Sanierungen anderer Wohnungen im Haus bereits vorbereitet gewesen. Trotzdem habe die Vermieterin mit dem Mieter per März 2016 einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen – dies ohne Hinweis auf die bevorstehenden Baumassnahmen, die den Gebrauch der Mietsache zunächst erheblich eingeschränkt und daraufhin zur Kündigung geführt hätten. Eine solche Kündigung zweieinhalb Jahre später aufgrund eines der Vermieterin bereits bei Vertragsschluss bekannten Grunds sei treuwidrig und daher missbräuchlich. Die Vermieterin sei nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet gewesen, dem Mieter bereits bei Vertragsschluss bekannte künftige Restriktionen und Befristungen des unbefristeten Mietverhältnisses offenzulegen (Berufung, Rz 13–17 und 30–33).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Mieter legt in seiner Berufung nicht dar, dass und an welcher Stelle er diese Behauptung bereits vor Zivilgericht vorgebracht hat. Damit erfüllt er seine Begründungspflicht nicht (vgl. zur Begründungspflicht BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4). Es ist nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, die umfangreichen Akten des Zivilgerichts nach einer entsprechenden Behauptung des Mieters zu durchsuchen. Sofern der Mieter vorbringt, dass es sich bei dieser Behauptung lediglich um eine Frage der richtigen Rechtsanwendung (Replik, Rz 5 und 6) beziehungsweise der unzureichenden Tatsachen- und Beweismittelwürdigung handle (Replik, Rz 9), kann ihm nicht gefolgt werden. Beim Vorwurf, dass die Vermieterin mit dem Mieter ein Mietverhältnis eingegangen ist, obschon sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits den Entschluss gefasst hatte, sämtliche Mietverhältnisse aufgrund eines Sanierungsprojektes in naher Zukunft zu kündigen, handelt es sich klarerweise um eine Tatsachenbehauptung. Eine Frage der Rechtsanwendung ist in diesem Zusammenhang lediglich, ob dieser Vorwurf auch die Treuwidrigkeit der Kündigung zu begründen vermag. Entgegen der Auffassung des Mieters war es trotz Anwendbarkeit der eingeschränkten Untersuchungsmaxime auch nicht Aufgabe des Zivilgerichts, die Akten zu durchforsten um abzuklären, was sich daraus allenfalls für den Mieter ableiten lässt (<span>Hauck</span>, in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 247 N 34). Vielmehr war der Mieter verpflichtet, die wesentlichen Behauptungen selbst vorzubringen (<span>Mazan</span>, in: Basler Kommentar, 3. Auflage, 2017, Art. 247 ZPO N 13). Es reicht daher nicht, dass sich aus den vom Mieter eingereichten Unterlagen allenfalls ein entsprechender Vorwurf ableiten lässt. Da die im vorliegenden Berufungsverfahren erstmals vorgebrachte Behauptung nach dem Gesagten nicht zu berücksichtigen ist, kann offenbleiben, ob sich die Vermieterin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses treuwidrig verhalten hat.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4. Sperrfristkündigung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.1</b> Das Zivilgericht prüfte, ob die Parteien vor der Kündigung vom 21. November 2018 eine sperrfristauslösende Einigung erzielt hätten, ob die Kündigung damit in eine Sperrfrist falle und folglich missbräuchlich sei. Es stellte fest, dass der Mieter erst am 29. Februar 2016 den Mietvertrag unterzeichnet und darüber hinaus keine Mansarde gemietet habe. Daher habe weder das betreffend die Kündigungen der Mansarden geführte Schlichtungsverfahren, welches am 20. August 2015 geendet habe, noch das Treffen der Mieterschaft mit der Vermieterin vom 2. Februar 2016 eine Sperrfrist auslösen können. Auch aus der undatierten Vereinbarung könne der Mieter nichts zu seinen Gunsten ableiten, da diese nicht mit ihm, sondern mit dem Mieter C____ abgeschlossen worden sei. Der Mieter habe denn auch anlässlich der Zivilgerichtsverhandlung zugestanden, dass er mit der Vermieterin keine Vereinbarung getroffen habe (E. 5.2).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2</b></p> <p class="MsoNormal"><b>4.2.1 </b>Es ist unbestritten, dass weder das am 20. August 2015 beendete Schlichtungsverfahren noch das Treffen der Mieterschaft mit der Vermieterin vom 2. Februar 2016 eine Sperrfrist auslösen konnte, da der Mietvertrag zwischen dem Mieter und der Vermieterin erst nach diesen Ereignissen geschlossen wurde. Der Mieter kritisiert in seiner Berufung jedoch, das Zivilgericht habe zu Unrecht die undatierte Vereinbarung als unerheblich angesehen, obschon es diese im Parallelverfahren betreffend den Mieter C____ als sperrfristauslösend beurteilt habe. Das Zivilgericht habe übersehen, dass der Mieter C____ die undatierte Vereinbarung als Vertreter der gesamten Mieterschaft – und damit auch im Namen des Mieters – unterzeichnet habe. Mit dieser Vereinbarung zwischen der Vermieterin und den Mietern seien Forderungen aus allen Mietverhältnissen geklärt worden. Auf diese Vereinbarung habe der Mieter in seiner Stellungnahme Bezug genommen. Daher habe sich das Zugeständnis vor dem Zivilgericht auch nicht auf diese schriftliche Vereinbarung bezogen, sondern auf die Mansardenkündigungen im Jahr 2015 und auf die mündlichen Vereinbarungen in dieser Zeit (Berufung, Rz 18–22, 34–39 und 42–46; Replik, Rz 15–19 und 23–28). </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Wie der Mieter in seiner Berufung ausführt, hat er hinsichtlich der Räume im Dachstock keine schriftlich vereinbarten Nutzungsrechte; entsprechend sei in Bezug auf ihn hierfür kein neuer Vertrag auszuarbeiten gewesen (Berufung, Rz 40). In der Präambel der undatierten Vereinbarung wurde hingegen festgehalten, dass die Benutzung der im Dachgeschoss befindlichen Mansarden und Estrichabteile entweder Inhalt der für die Wohnungen geltenden Mietverträge ist oder durch separate Mietverträge geregelt ist. Die entsprechenden Mieter verzichteten mit der undatierten Vereinbarung auf ihre Nutzungsrechte an den von ihnen gemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss, erhielten im Gegenzug dafür gewisse Zusicherungen der Vermieterin (Klageantwortbeilage 0a, b). Auch wenn der Mieter C____ – den Ausführungen des Mieters folgend – die undatierte Vereinbarung als Vertreter für sämtliche Mieter unterzeichnet haben sollte, kann es sich nur um jene Mieter gehandelt haben, die eine entsprechende vertragliche Vereinbarung betreffend Mansarde oder Estrichabteil mit der Vermieterin hatten. Die zivilgerichtliche Annahme ist demnach zutreffend, dass der Mieter nicht Vertragspartei der undatierten Vereinbarung war und diese folglich keine Sperrfrist für den Mietvertrag des Mieters auszulösen vermochte. Damit kann auch offenbleiben, wie das Zugeständnis des Mieters anlässlich der Zivilgerichtsverhandlung zu verstehen war.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2.2</b> Der Mieter macht in seiner Berufung im Zusammenhang mit der undatierten Vereinbarung geltend, dass er gewisse Nutzungsrechte an den Estrichabteilen und an weiteren Flächen des Dachstocks gehabt habe, die zum Teil mündlich verabredet worden seien. Deshalb gelte die undatierte Vereinbarung nicht nur für die Mieter einer Mansarde, sondern auch für alle Mieter und Mieterinnen mit Nutzungsrechten am Dachstock (Berufung, Rz 40–41; auch Replik, Rz 20–22). Der Mieter legt in seiner Berufung nicht dar, dass und an welcher Stelle er dies bereits vor Zivilgericht behauptet hat. Damit erfüllt er seine Begründungspflicht nicht (vgl. bereits E. 3 oben). Die diesbezüglichen Ausführungen des Mieters in seiner Replik (Rz 7) sind verspätet und können nicht beachtet werden. Die Berufungsgründung hat innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist zu erfolgen und kann nicht auf dem Weg der Replik ergänzt werden. Damit ist nicht erstellt, dass der Mieter gewisse Nutzungsrechte an den Flächen im Dachstock hat. Fehlt es an solchen Nutzungsrechten, entbehrt die rechtliche Argumentation des Mieters einer tatsächlichen Grundlage.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.3 </b>Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Zivilgericht mit Recht annahm, dass die Parteien im 2016 keine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR erzielt haben. Damit fällt die Kündigung vom 21. November 2018 nicht in eine dreijährige Sperrfrist und ist somit unter diesem Gesichtspunkt nicht missbräuchlich.</p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>5. Sanierungskündigung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.1 </b>Das Zivilgericht prüfte auch die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Sanierungsarbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es legte in einem ersten Schritt den Standpunkt des Mieters dar: Die Vermieterin habe weder eine Bewilligung noch Pläne präsentieren können, diese würden erst seit dem 6. Dezember 2019 ausgearbeitet. Der Zweck der Renovation sei weder eine Werterhaltung noch -steigerung und auch keine Behebung von Mängeln, sondern einzig eine Gewinnmaximierung. Zudem sei die Elektroinstallation bereits im Jahr 2014 geprüft worden. Nachdem damals eine Frist zur Mängelbehebung gesetzt worden sei, müsse alles in Ordnung sein. Auch sei die aktuelle Elektrosituation durchaus zulässig. Schliessich werde der von der Vermieterin geltend gemachte Zustand der Kanalisation bestritten (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). In einem zweiten Schritt legte das Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten nicht missbräuchlich sei (E. 7.1). In einem dritten Schritt prüfte es, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfüllt seien: Die Vermieterin – so das Zivilgericht – habe bereits in der Kündigung angegeben, dass sie die komplette elektrische Anlage, Fallstrang, Küche, Böden und Wände renovieren wolle. Auch ergebe sich aus dem Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016, dass die Vermieterin schon länger plane, die Küchen von Grund auf zu sanieren; es schade nicht, dass sie die Bädersanierung in der Kündigungsbegründung nicht genannt habe. Es sei offensichtlich, dass eine derartige Sanierung deutlich einfacher, rascher und kostengünstiger durchgeführt werden könne, wenn die Wohnungen leerstünden. Der Mieter habe selbst zugestanden, dass die Vermieterin die Küchen und Bäder sanieren wolle. Dass die Vermieterin die genannten Arbeiten effektiv ausführen wolle, erscheine ebenfalls als glaubhaft – habe sie doch seit dem Erwerb der Liegenschaft im 2015 die Fassade erneuert und die übrigen vier Wohnungen bei Mieterwechseln sukzessive saniert. Ebenfalls nachvollziehbar sei sodann, dass die Vermieterin den Mietern in den bereits erneuerten Wohnungen nicht gekündigt habe; in diesen Wohnungen könnten die verbleibenden Arbeiten in bewohntem Zustand durchgeführt werden. Sodann sei entgegen der Ansicht des Mieters unerheblich, ob die geplanten Sanierungsarbeiten gesetzlich zwingend oder zeitlich dringlich oder ob die Wohnungen sanierungsbedürftig seien; der Entscheid über Zeitpunkt und Umfang dieser Arbeiten obliege allein der Vermieterin. Schliesslich sei entgegen der Ansicht des Mieters auch nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt der Kündigung oder kurz danach allfällige Baugesuche oder Baubewilligungen vorlägen. Insgesamt habe die Vermieterin somit den angegebenen Kündigungsgrund glaubhaft gemacht und dem Mieter sei es nicht gelungen, die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu beweisen (E. 7.2). </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Mieter kritisiert in seiner Berufung, dass sich die von der Vermieterin beim Zivilgericht eingereichten Dokumente auf den aktuellen Zustand der Liegenschaft beschränkten; nur eine undatierte Kostentabelle beziehe sich auf mögliche Baumassnahmen, ohne aber spezifische Arbeiten zu bezeichnen. Eine reale Bauplanung liege nicht vor. Die eingereichten Dokumente zeigten, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht über ein ausgereiftes, umsetzbares Bauprojekt verfügt habe (Berufung, Rz 23–28 und 47–65). Die Vermieterin macht dagegen geltend, der Mieter bringe diese Vorbringen erstmals im vorliegenden Berufungsverfahren vor, weshalb diese nicht zu beachten seien. Die Kritik des Mieters treffe auch inhaltlich nicht zu, habe die Vermieterin vor Zivilgericht ihr Sanierungsvorhaben doch eingehend erläutert und belegt, so in Bezug auf den mangelhaften Zustand der Leitungen, Elektroinstallationen, Küchen, Bäder, Böden und Wände; der Zustand sei dokumentiert worden und der Sanierungsbedarf ohne Weiteres erkennbar (Berufungsantwort, Rz 25–34 und 56–69).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.2 </b><span>Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2 S. 497–499). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Bundesgericht hat sich verschiedentlich mit der Frage befasst, in welchen Fällen ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Massgebend ist – wie oben ausgeführt wurde – der Projektstand im Zeitpunkt der Kündigung. Als genügend hat das Bundesgericht folgende Projektstände erachtet:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Baubewilligung oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f.; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.6);</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Sanierungsstudie, Investitionsantrag und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- (unbestrittene) Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- (unbestrittener) «rapport d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.3 und 2.5).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500). Als ungenügend hat es aber folgende Projektstände erachtet:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Hinweis der Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91 Sachverhalt A. und E. 3.2.2 S. 94 f.);</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Besuch des Liegenschaftsverwalters in der Liegenschaft zur Abklärung des Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);</span></p> <p class="MsoNormal"><span lang="FR-CH">- feste Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 94).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>5.3</b> Im vorliegenden Fall bestreitet der Mieter zu Recht, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 21. November 2018 ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag. Der Mieter legte denn auch bereits vor Zivilgericht eingehend dar, dass es an einem ausgereiften Projekt fehle (Klageantwort, S. 1–3). Zudem schloss er sich den mündlichen Ausführungen des Vertreters der beiden anderen Mieter an, nachdem dieser unter anderem geltend gemacht hatte, dass die Erneuerung der Fallstränge und der Kanalisation im Zeitpunkt der Kündigung nicht thematisiert worden seien und erst im Dezember ein Bericht erstellt sowie ein Plan eingereicht worden sei (Verhandlungsprotokoll, S. 6 f.).<span> </span>Im Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Vermieterin lediglich über ein zwei Seiten umfassendes Prüfprotokoll der Elektroinstallationen vom 19. Oktober 2018 (Klagebeilage 9). Dieses listet diverse Mängel und Empfehlungen auf und hält abschliessend fest, dass eine Totalsanierung der Elektroninstallationen nötig sei. Dieses Prüfprotokoll stellt kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt dar, das dem Mieter erlaubt hätte abzuschätzen, ob sein Verbleib<span> in der Wohnung geeignet wäre, die Sanierungsarbeiten nicht unerheblich zu erschweren. Das Prüfprotokoll hält denn auch lediglich Sanierungsbedarf und Sanierungsempfehlungen fest, ohne dass sich daraus ableiten liesse, ob die Umsetzung der Sanierungsempfehlungen durch einen Verbleib des Mieters in der Wohnung erschwert oder verzögert würde. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Die weiteren Dokumente, welche die Vermieterin zum Nachweis ihres Sanierungsprojekts eingereicht hat, wurden entweder nach der Kündigung vom 21. November 2018 erstellt (E-Mail der [...] vom 21. Oktober 2019 zum Sanierungsbedarf bezüglich Wasserleitungen [Klagebeilage 11]; Aufzeichnungsprotokoll der Kanaluntersuchung vom 6. Dezember 2019 [Klagebeilage 10]) oder sind undatiert (drei Seiten umfassende Pläne [Klagebeilage 12]; Fotos der Liegenschaft [Klagebeilagen 14–16 und 18]; drei Seiten umfassender Kostenvoranschlag der [...] «vom Herbst 2018» (Klagebeilage 17]). Für die Beurteilung der Frage, ob die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügte, sind sie mit anderen Worten unbeachtlich.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Demgemäss ist festzustellen, dass entgegen der Beurteilung des Zivilgerichts im Zeitpunkt der Kündigung kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag und dass die gestützt darauf ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben ist.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>6. Entscheid und Prozesskosten</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>6.1</b> Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Kündigung vom 21. November 2018 als missbräuchlich aufzuheben ist. Demgemäss ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid vom 12. Oktober 2020 aufzuheben und die dagegen erhobene Berufung gutzuheissen. Auf die Anschlussberufung ist hingegen nicht einzutreten.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>6.2</b> Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterliegende Vermieterin die Prozesskosten des erstinstanzlichen und des zweitinstanzlichen Verfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Zivilgericht betragen CHF 500.–, zuzüglich CHF 245.– Dolmetscherhonorar (Zivilgerichtsentscheid, E. 11.1). Die Höhe dieser Kosten wird von keiner Partei in Frage gestellt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zur Festlegung der Höhe der Gerichtskosten im Verfahren vor Appellationsgericht ist § 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800, in Kraft seit dem 5. Juli 2018) anwendbar: Demgemäss betragen die Gerichtskosten in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete. Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 530.–, so dass die Gerichtskosten sowohl für die Berufung als auch die Anschlussberufung mit jeweils CHF 200.– festzusetzen sind. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">://: Die Berufung wird gutgeheissen, der Entscheid des Zivilgerichts vom 12. Oktober 2020 ([...]) aufgehoben und die Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung an der [...], [...] Basel, als missbräuchlich aufgehoben.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Auf die Anschlussberufung wird nicht eingetreten.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des Zivilgerichtsverfahrens von CHF 745.– und des Berufungsverfahrens von CHF 400.–.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitteilung an:</p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst">-<span> </span>Berufungskläger</p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle">-<span> </span>Berufungsbeklagte</p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast">-<span> </span>Zivilgericht Basel-Stadt</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Gerichtsschreiber</p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">MLaw Thomas Inoue</p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>Rechtsmittelbelehrung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung <b>Beschwerde in Zivilsachen</b> erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.</p> </div></body></html>