<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">333</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft3">[...]</span><br/> <span class="ft3"><b>70</b></span> <span class="ft3"><b>Grundstückgewinnsteuer; Bau und Abbruch einer Baute (§ 104 StG)</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Die Kosten für den Bau einer Schwimmhalle, welche während der Be-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>sitzesdauer eines Grundstückes erstellt und wieder abgerissen wird, sind</b></span><br/> <span class="ft3"><b>bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes nicht zu be-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>rücksichtigen.</b></span><br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,</span><br/> <span class="ft4">vom 24. Mai 2017 (3-RV.2017.7).</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">3.</span><br/> <span class="ft1">3.1.</span><br/> <span class="ft1">Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 1973 kauften A und B als</span><br/> <span class="ft1">Miteigentümer zu je ½ die in X gelegenen Liegenschaften IR Nr. a</span><br/> <span class="ft1">sowie IR Nr. b zum Preis von CHF 350'000.00. In der Folge wurden</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">334</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">die Bauten in mehreren Schritten saniert und erweitert. In den Jahren</span><br/> <span class="ft1">1998 und 1999 wurde auf dem Grundstück für ca. 1,5 Mio. Franken</span><br/> <span class="ft1">eine Schwimmhalle erstellt. Danach brannte die Wohnliegenschaft</span><br/> <span class="ft1">vollständig ab. Weil der zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr in X</span><br/> <span class="ft1">wohnhafte A keinen Käufer fand, welcher das Grundstück mit der</span><br/> <span class="ft1">Schwimmhalle erwerben und darauf wieder ein Wohnhaus errichten</span><br/> <span class="ft1">wollte, hat sich A entschieden, das Grundstück mit der Erstellung</span><br/> <span class="ft1">von vier Mehrfamilienhäusern optimal zu nutzen. Er liess daher die</span><br/> <span class="ft1">noch nicht einmal zehnjährige, intakte Schwimmhalle im Jahr 2008</span><br/> <span class="ft1">abbrechen. Aufgrund des Hinschieds von A im Jahr 2010 wurde die</span><br/> <span class="ft1">bereits bewilligte Überbauung nicht realisiert. Das Grundstück wurde</span><br/> <span class="ft1">vielmehr mit Kaufvertrag vom 13. August 2013 zum Preis von 2,4</span><br/> <span class="ft1">Mio. Franken an die C AG verkauft. Diese wird in den nächsten Jah-</span><br/> <span class="ft1">ren eine Überbauung mit Wohnungen realisieren (vgl. Rekurs, S. 4</span><br/> <span class="ft1">ff.).</span><br/> <span class="ft1">3.2.</span><br/> <span class="ft1">Die Vorinstanz hat den steuerbaren Grundstückgewinn wie folgt</span><br/> <span class="ft1">ermittelt:</span><br/> <span class="ft6">anrechenbarer Veräusserungserlös</span> <span class="ft6">CHF 2'400'000.00</span><br/> <span class="ft6">./. Erwerbspreis (5'488 m2 CHF 40.00)</span> <span class="ft6">CHF 219'520.00</span><br/> <span class="ft6">./. Aufwendungen</span> <span class="ft6">CHF 707'641.00</span><br/> <span class="ft6">steuerbarer Grundstückgewinn</span> <span class="ft6">CHF 1'472'839.00</span><br/> <span class="ft1">3.3.</span><br/> <span class="ft1">Der Erbenvertreter beantragt, es seien zusätzlich die Anlagekos-</span><br/> <span class="ft1">ten der Schwimmhalle von CHF 1'591'000.00 zum Abzug zuzulas-</span><br/> <span class="ft1">sen, sodass ein steuerbarer Grundstückgewinn von CHF 0.00 resul-</span><br/> <span class="ft1">tiert.</span><br/> <span class="ft1">4.</span><br/> <span class="ft1">4.1.</span><br/> <span class="ft1">Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen</span><br/> <span class="ft1">Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück-</span><br/> <span class="ft1">gewinnsteuer (§ 95 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Be-</span><br/> <span class="ft1">trag, um den der Erlös (vgl. § 102 StG) die Anlagekosten (vgl. die</span><br/> <span class="ft1">§§ 103 und 104 StG) übersteigt (§ 101 StG).</span><br/> <span class="ft1">Nebst diesen Gesetzesbestimmungen ist das Kongruenzprinzip</span><br/> <span class="ft1">zu beachten. Dieses ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">335</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nach einer Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben</span><br/> <span class="ft1">sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und</span><br/> <span class="ft1">inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich die materielle</span><br/> <span class="ft1">Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der</span><br/> <span class="ft1">massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, sind für den Erwerbs-</span><br/> <span class="ft1">zeitpunkt oder auf den Veräusserungszeitpunkt durch Zu- oder Ab-</span><br/> <span class="ft1">rechnungen vergleichbare Verhältnisse zu schaffen. Grundgedanke</span><br/> <span class="ft1">des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur</span><br/> <span class="ft1">der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst wer-</span><br/> <span class="ft1">den soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des</span><br/> <span class="ft1">Veräusserers, d.h. Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (Urteil des</span><br/> <span class="ft1">Bundesgerichts vom 20. Juli 2016 (2C_198/2016); Richner/Frei/</span><br/> <span class="ft1">Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auf-</span><br/> <span class="ft1">lage, Zürich 2013, § 219 StG ZH N 8a).</span><br/> <span class="ft1">4.2.</span><br/> <span class="ft1">Im Baselbieter Steuerbuch, Band 3 - Grundstückgewinn- und</span><br/> <span class="ft1">Handänderungssteuer, 75 Nr. 1 (Steuerobjekt Grundstückgewinn)</span><br/> <span class="ft1">wird zum "Kongruenzprinzip" das folgende, mit dem vorliegenden</span><br/> <span class="ft1">Sachverhalt vergleichbare "Beispiel" aufgeführt (1. Absatz 1):</span><br/> <span class="ft6">"P.H. kaufte 1998 ein Grundstück für CHF 300'000 und erstellt darauf</span><br/> <span class="ft6">ein Fertigelementhaus für CHF 250'000. Im 2010 konnte er zusätzlich</span><br/> <span class="ft6">die kleine, nicht bebaute Nachbarparzelle für CHF 150'000 erwerben.</span><br/> <span class="ft6">Er entschied sich, beide Grundstücke mit einem kleinen MFH (4-Ein-</span><br/> <span class="ft6">heiten) zu überbauen und das Fertighaus abzubrechen. Die Kosten für</span><br/> <span class="ft6">das MFH betrugen CHF 900'000, der Abbruch CHF 50'000. Er ver-</span><br/> <span class="ft6">kaufte 2 Einheiten (500/1000) für je CHF 500'000 (Erlös abzüglich</span><br/> <span class="ft6">Verkaufskosten) an Dritte.</span><br/> <span class="ft6">Lösung (ohne Indexierung)</span><br/> <span class="ft6">Erlös abzüglich Verkaufskosten</span> <span class="ft6">CHF 1'000'000</span><br/> <span class="ft6">Anlagekosten Boden</span> <span class="ft6">CHF -450'000</span><br/> <span class="ft6">Anlagekosten Gebäude</span> <span class="ft6">CHF -900'000</span><br/> <span class="ft6">Abbruch</span> <span class="ft6">CHF -50'000</span><br/> <span class="ft6">Anteilige Anlagekosten</span> <span class="ft6">CHF -700'000</span><br/> <span class="ft6">Anteiliger Grundstückgewinn</span> <span class="ft6">CHF 300'000"</span><br/> <span class="ft1">Die Kosten für das abgebrochene Fertigelementhaus von</span><br/> <span class="ft1">CHF 250'000.00 werden also nicht als gewinnmindernde Anlagekos-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">336</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">ten berücksichtigt. Das ist aufgrund des Kongruenzprinzips sachge-</span><br/> <span class="ft1">recht, weil sich der Erlös nicht auf das abgerissene Fertigelement-</span><br/> <span class="ft1">haus bezieht. Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse wäre</span><br/> <span class="ft1">verletzt, wenn Aufwendungen für Bauten, die am Handänderungs-</span><br/> <span class="ft1">stichtag, d.h. beim Eigentumsübergang, nicht mehr vorhanden sind,</span><br/> <span class="ft1">den Anlagekosten zugerechnet würden (Richner/Frei/Kaufmann/</span><br/> <span class="ft1">Meuter, a.a.O., § 219 StG ZH N 20; StE 2001 B 44.1 Nr. 10;</span><br/> <span class="ft1">StE 2000 B 44.1 Nr. 7; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer der</span><br/> <span class="ft1">Steuerverwaltung des Kantons Schwyz, Anlagekosten allgemein,</span><br/> <span class="ft1">3. Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip),</span><br/> <span class="ft1">Kasuistik, S. 4). Da auch die Schwimmhalle vor der Veräusserung</span><br/> <span class="ft1">des fraglichen Grundstückes abgebrochen wurde, können deren An-</span><br/> <span class="ft1">lagekosten bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes</span><br/> <span class="ft1">nicht berücksichtigt werden, denn die Aufwendungen für Gebäude,</span><br/> <span class="ft1">die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nicht</span><br/> <span class="ft1">veräussert wurden, sind nicht abzugsfähig.</span><br/> <span class="ft1">5.</span><br/> <span class="ft1">5.1.</span><br/> <span class="ft1">Der Erbenvertreter anerkennt, dass in der Praxis weder das im</span><br/> <span class="ft1">aargauischen Steuergesetz noch im Steuerharmonisierungsgesetz ver-</span><br/> <span class="ft1">ankerte Kongruenzprinzip angewendet wird, wonach vergleichbare</span><br/> <span class="ft1">Verhältnisse durch Zurechnungen bei Substanzvermehrungen und</span><br/> <span class="ft1">Abrechnungen bei Substanzverminderungen hergestellt werden. Er</span><br/> <span class="ft1">macht aber geltend, dass gemäss dem Kommentar zum Aargauer</span><br/> <span class="ft1">Steuergesetz auf die Zu- oder Abrechnung zu verzichten ist, wenn</span><br/> <span class="ft1">die Substanzvermehrung oder -verminderung die Preisbildung nicht</span><br/> <span class="ft1">beeinflusst hat. Der Abbruch der intakten Schwimmhalle im Jahr</span><br/> <span class="ft1">2008 stelle isoliert betrachtet einen Substanzverlust dar. Mit dem Ab-</span><br/> <span class="ft1">bruch sei indessen der Wert des Grundstücks nicht gesunken, son-</span><br/> <span class="ft1">dern gestiegen, weil dadurch die Erstellung von vier anstelle von le-</span><br/> <span class="ft1">diglich zwei Mehrfamilienhäusern möglich sei. Der Substanzver-</span><br/> <span class="ft1">minderung durch den Abbruch der Schwimmhalle stehe ein Sub-</span><br/> <span class="ft1">stanzgewinn durch den höheren, letztlich auch realisierten Boden-</span><br/> <span class="ft1">wert gegenüber. Wenn die Substanzverminderung in Form des</span><br/> <span class="ft1">Abbruchs der Schwimmhalle dazu führe, dass der Liegenschafts-</span><br/> <span class="ft1">eigentümer einen um die Substanzverminderung höheren Verkaufs-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">337</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">preis für die Veräusserung des unüberbauten Grundstücks erziele, er-</span><br/> <span class="ft1">gebe sich ein korrektes Ergebnis, indem im Vergleich zur Veräusse-</span><br/> <span class="ft1">rung der Landparzelle mit der Schwimmhalle ein im Umfang des</span><br/> <span class="ft1">zerstörten Zeitwertes der Schwimmhalle höherer Landpreis realisiert</span><br/> <span class="ft1">werden könne (Rekurs, S. 4 ff.).</span><br/> <span class="ft1">5.2.</span><br/> <span class="ft1">Im vorliegenden Fall wurde die Schwimmhalle nach dem Er-</span><br/> <span class="ft1">werb des fraglichen Grundstückes durch A und B erstellt und vor der</span><br/> <span class="ft1">Veräusserung des Grundstückes wieder abgerissen. Das fragliche</span><br/> <span class="ft1">Grundstück umfasste also weder im Zeitpunkt des Erwerbs, noch im</span><br/> <span class="ft1">Zeitpunkt des Verkaufs eine Schwimmhalle. Es bestehen also in bei-</span><br/> <span class="ft1">den Zeitpunkten diesbezüglich die gleichen Verhältnisse. Unter die-</span><br/> <span class="ft1">sen Umständen können die Erstellungskosten der Schwimmhalle</span><br/> <span class="ft1">nicht als gewinnmindernde Aufwendungen berücksichtigt werden.</span><br/> <span class="ft1">Nach dem Erwerb eines Grundstückes vorgenommene Veränderun-</span><br/> <span class="ft1">gen, welche vor der Veräusserung des Grundstückes wieder rück-</span><br/> <span class="ft1">gängig gemacht werden, haben keine Substanzveränderung zur Fol-</span><br/> <span class="ft1">ge, welche ausgeglichen werden muss (analog Richner/Frei/Kauf-</span><br/> <span class="ft1">mann/Meuter, a.a.O., § 219 StG ZH N 13, wonach keine Substanz-</span><br/> <span class="ft1">veränderung vorliegt, wenn der spätere Veräusserer ein Grundstück</span><br/> <span class="ft1">nach dem Erwerb rechtlich belastet und die Belastung vor der Ver-</span><br/> <span class="ft1">äusserung wieder abgelöst hat). Dem vom Erbenvertreter geltend ge-</span><br/> <span class="ft1">machten Umstand, dass für das unüberbaute Land mehr bezahlt</span><br/> <span class="ft1">wurde, als wenn die Schwimmhalle vor dem Verkauf nicht abge-</span><br/> <span class="ft1">brochen worden wäre, hat die Vorinstanz durch die Berücksichtigung</span><br/> <span class="ft1">der Abbruchkosten der Schwimmhalle von CHF 102'000.00 (vgl.</span><br/> <span class="ft1">Details zur Grundstückgewinnsteuer) Rechnung getragen.</span><br/></div> </div> </body> </html>