<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45224408" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-02-01T18:38Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2013-nr-8" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2013-nr-8" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2013-nr-8" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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article__content" id="main-content"> <p><strong>Regelung der Nebenkosten im Mietvertrag</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="45220741" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../og/art-1-or">Art. 1 OR</a>, <a data-linked-resource-id="45187867" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../og/art-18-or">Art. 18 OR</a>, <a data-linked-resource-id="44861999" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../og/art-257-a-or">Art. 257 a OR</a></p><hr/><p></p><p> 1. a) Die Beschwerdegegner (Eheleute) sind Mieter einer 5.5âZimmerwohnung. GemÃ¤ss dem Mietvertrag mit der BeschwerdefÃ¼hrerin betrÃ¤gt der monatliche Mietzins fÃ¼r die Wohnung Fr. 1'090.00 netto und Fr. 120.00 fÃ¼r vier ParkplÃ¤tze. Zudem sind Nebenkosten von Fr. 100.00 "akonto" geschuldet. Im Oktober 2009 mieteten die Beschwerdegegner von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berdies eine Garage fÃ¼r monatlich Fr. 150.00, wobei die Nebenkosten gemÃ¤ss Vertrag "pauschal" verrechnet wÃ¼rden.</p><p> b) Am 14. September 2012 stellte die BeschwerdefÃ¼hrerin erstmals eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung fÃ¼r die Zeit vom 1. Januar 2012 bis 30. Juni 2012 und forderte von den Beschwerdegegnern den Restbetrag von Fr. 1'542.75[1] ein.</p><p> 2. a) Die Vorinstanz erwog, dem klaren Wortlaut des Mietvertrags, der fÃ¼r einen Konsens bezÃ¼glich der Akontozahlung der Nebenkosten spreche, stehe das Verhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin vor, wÃ¤hrend und nach Vertragsabschluss gegenÃ¼ber. Dieses indiziere einen Konsens bezÃ¼glich der pauschalen Zahlungsart der Nebenkosten. Trotz des entgegenstehenden Wortlauts hÃ¤tten die Beschwerdegegner aufgrund des Verhaltens der BeschwerdefÃ¼hrerin darauf vertrauen dÃ¼rfen, die Nebenkosten seien wie bisher mit monatlich Fr. 100.00 pauschal geschuldet.</p><p> b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrte hingegen aus, die Beschwerdegegner hÃ¤tten im Jahr 2006 einen Vertrag unterschrieben, in welchem eine Akontoregelung enthalten sei. Dabei handle es sich um eine im Mietrecht Ã¼bliche Regelung ohne Fremdheitscharakter. Das Kreuz bei "akonto" kÃ¶nne gar nicht Ã¼bersehen werden. Mit ihren eigenen Unterschriften unter die Akontoregelung hÃ¤tten die Beschwerdegegner bestÃ¤tigt, diese tatsÃ¤chlich zur Kenntnis genommen zu haben. Damit liege ein tatsÃ¤chlicher Konsens vor. Es sei unglaubwÃ¼rdig und unbewiesen, dass beide Beschwerdegegner diese klare Regelung im Vertrag nicht bemerkt haben sollten. Im Zusammenhang mit der KÃ¼ndigung und dem Neuabschluss des Mietvertrags seien A und B als Zeugen angerufen worden. Sie kÃ¶nnten bestÃ¤tigen, dass die Beschwerdegegner im Ãbergang von der KÃ¼ndigung zum Neuabschluss des Mietvertrags korrekt behandelt worden seien, und dass es nichts gebe, was "nicht bemerkt" oder "Ã¼bersehen" worden sei. Dass die Zeugen nicht einvernommen worden seien, stelle eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar.</p><p> Sicher liege aber ein normativer Konsens vor. Beide Parteien hÃ¤tten den Vertrag unterzeichnet und dÃ¼rften deshalb nach Treu und Glauben davon ausgehen, er enthalte die massgeblichen WillensÃ¤usserungen der Parteien. Mit der Unterschrift werde der objektive Sinn des Wortlauts bekrÃ¤ftigt. Dies gelte auch fÃ¼r die Akontozahlung. Nach Treu und Glauben habe die BeschwerdefÃ¼hrerin davon ausgehen dÃ¼rfen, dass mit dem Wort "akonto" auch akonto und nicht "pauschal" gemeint gewesen sei. Sie habe insbesondere nicht davon ausgehen mÃ¼ssen, dass die Beschwerdegegner den Wortlaut nicht gelesen beziehungsweise Teile des Wortlauts Ã¼bersehen hÃ¤tten. Gleichermassen hÃ¤tten die Beschwerdegegner die ErklÃ¤rungen der BeschwerdefÃ¼hrerin auch verstehen mÃ¼ssen. Dass die Beschwerdegegner im Mietrecht wenig beschlagen seien, sei nicht behauptet worden, weshalb dies von der Vorinstanz zu Unrecht berÃ¼cksichtigt worden sei. Die fehlende Beschlagenheit aus den fÃ¼r schweizerische VerhÃ¤ltnisse fremden Namen der Beschwerdegegner abzuleiten, gehe nicht an, weil Namen nicht dazu dienten, Mietrechtskenntnisse auszudrÃ¼cken. Dass die Beschwerdegegner im Jahr 2006 auf den Fortbestand der pauschalen Zahlungsart vertraut hÃ¤tten, sei unbewiesen und unglaubwÃ¼rdig. Wer eine Akontoregelung unterzeichne, kÃ¶nne sich nicht auf das Vertrauen berufen und behaupten, er habe nicht verstanden beziehungsweise Ã¼bersehen, was er unterzeichne. Zudem sei es ungewÃ¶hnlich, dass gleich beide Beschwerdegegner den Vertrag nicht gelesen, aber unterzeichnet hÃ¤tten. Im Ãbrigen habe die Beschwerdegegnerin den Vertrag erstmals unterzeichnet, weshalb sie sich nicht auf ein Vertrauen aufgrund frÃ¼herer VertrÃ¤ge berufen kÃ¶nne.</p><p> Zutreffend sei, dass in den Jahren 2006 bis 2010 keine Nebenkostenabrechnungen erstellt worden seien. Dies sei aber kein Argument dafÃ¼r, einen Vertrag nicht zu studieren, bevor er unterzeichnet werde, und daraus kÃ¶nne keine Vertrauensposition abgeleitet werden. Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin die Nebenkosten nicht abgerechnet habe, stelle keine WillenserklÃ¤rung dar, sondern sei allenfalls eine Vertragsverletzung. Nicht korrekt sei, dass die Beschwerdegegner nicht auf die SystemÃ¤nderung aufmerksam gemacht worden seien. Bis zur Heiz- und Nebenkostenabrechnung im Jahr 2012 habe es bezÃ¼glich des Vertrauens der Beschwerdegegner nichts zu bestÃ¤rken gegeben. Wer mit der Heiz- und Nebenkostenabrechnung zuwarte, verwirke keine Rechte und schaffe kein Vertrauen dahingehend, dass eine ausdrÃ¼cklich abgemachte Akontoabrechnung auf einmal als Pauschale zu verstehen sei. Die Beschwerdegegner hÃ¤tten auch nicht darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass die Akontozahlungen ungefÃ¤hr den tatsÃ¤chlichen Aufwendungen entsprÃ¤chen. Dass die tatsÃ¤chlichen Nebenkosten fÃ¼r sechs Monate von Fr. 2'142.75 Ã¼ber das Dreifache der Akontozahlungen von Fr. 600.00 ausmachten, sei nicht relevant. Die Nachzahlung habe sich auf Fr. 1'542.75 (26,9%) belaufen. ErfahrungsgemÃ¤ss betrÃ¼gen die Nebenkosten heute bis 25% des Nettomietzinses. Wenn Ã¼berhaupt ein Vertrauen der Beschwerdegegner zu schÃ¼tzen wÃ¤re, dann in dem Sinn, dass mit den Akontozahlungen 30% bis 35% der tatsÃ¤chlichen Kosten abgedeckt gewesen wÃ¤ren. Der Rest wÃ¤re auf jeden Fall nachzuzahlen.</p><p> c) Die Beschwerdegegner hielten entgegen, der Beschwerdegegner habe bereits vor dem Jahr 2006 drei MietvertrÃ¤ge mit der BeschwerdefÃ¼hrerin abgeschlossen. Seit dem Jahr 1998 sei das Kreuz bei den Nebenkosten immer bei "pauschal" gemacht worden. Die Beschwerdegegner seien irakische StaatsangehÃ¶rige, die im Jahr 1991 als FlÃ¼chtlinge in die Schweiz gekommen und als solche anerkannt worden seien. Bis dahin hÃ¤tten sie Ã¼berhaupt keine Kenntnisse der deutschen Sprache gehabt. Ihre knappen finanziellen VerhÃ¤ltnisse hÃ¤tten im Jahr 2006 zur KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses gefÃ¼hrt. Den Wechsel von Pauschal- zu Akontozahlungen hÃ¤tten die Beschwerdegegner nicht bemerkt, und sie seien nie darauf aufmerksam gemacht worden. Grund fÃ¼r den neuen Vertrag im Jahr 2006 sei zum einen die RÃ¼cknahme der KÃ¼ndigung und zum anderen die Mitverpflichtung der Ehefrau als Vertragspartnerin gewesen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe die Nebenkosten dann sechs Jahre lang weiterhin pauschal â und damit entgegen dem angeblich klaren Inhalt des Vertrags â abgerechnet, weshalb es sogar durchaus sein kÃ¶nne, dass das Kreuz nur versehentlich bei "akonto" gesetzt worden sei. Die Unterlassung einer jÃ¤hrlichen Nebenkostenabrechnung bei einer Akontoregelung wÃ¤re eine klare Vertragsverletzung, wie sie bei einer Immobilienfirma wie der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zu erwarten sei. Wenn diese Immobilienfirma vorher die technischen Mittel zur Eruierung der Nebenkosten nicht gehabt habe, hÃ¤tte sie auch keine Akontoregelung vereinbaren dÃ¼rfen. Unter BerÃ¼cksichtigung der jahrelangen Fortsetzung (sechs Jahre) der frÃ¼heren "Pauschal-Praxis" sei es absurd zu behaupten, es sei nicht mÃ¶glich, die Akontoregelung gemeinsam zu Ã¼bersehen. Wenn die PauschalbeitrÃ¤ge tatsÃ¤chlich derart weit unter den tatsÃ¤chlichen Nebenkosten gelegen hÃ¤tten, dann gÃ¤be es keine andere plausible ErklÃ¤rung, als dass auch die BeschwerdefÃ¼hrerin den Systemwechsel Ã¼bersehen hatte. Die Beschwerdegegner hÃ¤tten erst mit diesem Verfahren den Systemwechsel bemerkt und zunÃ¤chst keine Ahnung gehabt, warum sie plÃ¶tzlich eine Nebenkostenabrechnung erhielten. Zudem hÃ¤tten nicht nur die Beschwerdegegner als AuslÃ¤nder mit einer fremden Muttersprache diesen Systemwechsel nicht bemerkt, sondern offenbar auch weitere Mieter. Die Beschwerdegegnerin sei sprachlich und im Mietrecht noch weniger bewandert als der Beschwerdegegner, und sie habe keinen Anlass gehabt, einen neuen, ansonsten praktisch identischen Mietvertrag nicht mitzuunterzeichnen oder auch nochmals ganz genau zu Ã¼berprÃ¼fen. Ob die genannten Personen bereits vor erster Instanz als Zeugen angerufen worden seien, werde bestritten. Unklar sei ohnehin, was diese Personen bezeugen sollten. Die Beschwerdegegner hÃ¤tten nach Ã¼ber 14 Jahren erstmals eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Systemwechsel habe auf dem Papier acht Jahre nach dem Einzug der Beschwerdegegner stattgefunden. Schliesslich sei auch das VerhÃ¤ltnis zwischen den vertraglichen Akontozahlungen und den tatsÃ¤chlichen Nebenkosten relevant. Die Beschwerdegegner zahlten monatliche Nebenkosten von Fr. 100.00, mithin Fr. 1'200.00 pro Jahr. Dies ergebe bei einer WohnflÃ¤che von 77,8 m2 Fr. 15.40 pro m2, was Ã¼ber dem Betrag liege, bei welchem der "Kassensturz" zu einer ÃberprÃ¼fung der Heizkosten rate. Die Beschwerdegegner hÃ¤tten daher nicht damit rechnen mÃ¼ssen, dass ein Betrag nachbelastet werde, der mehr als dreieinhalb Mal hÃ¶her liege.</p><p> 3. a) Nebenkosten sind das Entgelt fÃ¼r Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhÃ¤ngen. Sie sind vom Mieter nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat[2]. Sofern die Nebenkosten nicht im Mietzins inbegriffen sind, kann der Vermieter die Kosten entweder mit einer monatlichen Pauschale, mit monatlichen Akontozahlungen oder nach Rechnungstellung beziehungsweise tatsÃ¤chlicher Belastung weiterverrechnen[3]. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jÃ¤hrlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen[4]. Auch bei monatlichen Akontozahlungen gilt die jÃ¤hrliche Abrechnungspflicht. Werden Akontozahlungen vereinbart, muss der Mieter am Ende der Abrechnungsperiode mit einer zum Teil betrÃ¤chtlichen Nachforderung rechnen[5].</p><p> Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter diesem Titel erbrachten monatlichen Leistungen bloss um vorlÃ¤ufige Zahlungen handelt, die gemÃ¤ss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jÃ¤hrlich aufgelaufenen und vom Mieter vertragsgemÃ¤ss geschuldeten Nebenkosten anzurechnen sind. Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungspflicht muss deshalb nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt werden, dass die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung festgestellten tatsÃ¤chlichen vertraglichen Anspruch auszugleichen ist, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder eine RÃ¼ckleistung des GlÃ¤ubigers[6].</p><p> b) GemÃ¤ss Art. 1 Abs. 1 OR ist zum Abschluss eines Vertrags die Ã¼bereinstimmende gegenseitige WillensÃ¤usserung der Parteien erforderlich. Ist der Konsens streitig, prÃ¼ft der Richter vorab, ob sich die Parteien tatsÃ¤chlich Ã¼bereinstimmend geÃ¤ussert, verstanden und in diesem VerstÃ¤ndnis geeinigt haben; der Streit wird also durch Auslegung der in Frage stehenden ErklÃ¤rungen entschieden[7]. Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem Ã¼bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen[8]. Die in Art. 18 Abs. 1 OR verankerte Auslegung nach dem Willensprinzip gilt uneingeschrÃ¤nkt auch fÃ¼r formbedÃ¼rftige VertrÃ¤ge. Auch bei ihnen ist der Wille der Parteien ohne Begrenzung durch den Vertragswortlaut zu erforschen[9].</p><p> Wenn jede Partei die andere tatsÃ¤chlich richtig verstanden hat, so liegt ein natÃ¼rlicher[10] Konsens vor. Wenn mindestens eine der Parteien die andere nicht tatsÃ¤chlich richtig verstanden hat, kommt das Vertrauensprinzip zum Zug. Bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ist der objektive Sinn eines ErklÃ¤rungsverhaltens massgebend. FÃ¼r die Feststellung dieses Sinns hat sich der Auslegende in die Lage des EmpfÃ¤ngers zu versetzen, und er hat zu ermitteln, wie der EmpfÃ¤nger - im damaligen Zeitpunkt und unter WÃ¼rdigung aller ihm erkennbaren UmstÃ¤nde - das ErklÃ¤rungsverhalten in guten Treuen als verstÃ¤ndig und redlich Urteilender beziehungsweise als vernÃ¼nftiger und korrekter Mensch verstehen durfte und musste[11]. FÃ¼hrt die Auslegung zur Annahme einer WillenserklÃ¤rung, die mit der GegenerklÃ¤rung Ã¼bereinstimmt, ist der Konsens im Umfang der Ãbereinstimmung erstellt; es liegt ein normativer[12] Konsens vor[13].</p><p> c) Die Behauptungs- und Beweislast fÃ¼r Bestand und Inhalt eines vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Vertragswillens trÃ¤gt jene Partei, welche aus diesem Willen zu ihren Gunsten eine Rechtsfolge ableitet[14].</p><p> 4. a) Im Mietvertrag vom 29. MÃ¤rz / 18. April 2006 vereinbarten die Parteien in Bezug auf die Nebenkosten Akontozahlungen von monatlich Fr. 100.00. AnlÃ¤sslich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung reichten die Beschwerdegegner drei weitere MietvertrÃ¤ge ein. Der erste Mietvertrag zwischen dem Beschwerdegegner und der BeschwerdefÃ¼hrerin datiert vom 5. Februar / 8. Juli 1998, der zweite vom 20. / 30. Januar 2000 und der dritte vom 28. Januar / 1. Februar 2005. GemÃ¤ss diesen drei MietvertrÃ¤gen wurden die Nebenkosten jeweils "pauschal" vergÃ¼tet. Der letzte Mietvertrag ist mit dem aktuellen Mietvertrag vom 29. MÃ¤rz / 18. April 2006 identisch - ausgenommen davon ist die Regelung der Nebenkosten; wÃ¤hrend im Vertrag aus dem Jahr 2005 die Nebenkosten noch "pauschal" vergÃ¼tet wurden, sind sie beim aktuellen Mietvertrag "akonto" geschuldet.</p><p> Der Systemwechsel in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung im Jahr 2006 ist unbestritten. Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre Mieter damals auf den Systemwechsel aufmerksam gemacht hatte, machte sie nicht substantiiert geltend. Obwohl hier die Untersuchungsmaxime[15] gilt, entbindet diese die Parteien nicht von ihrer Substantiierungspflicht. GrundsÃ¤tzlich bleibt es Sache der Parteien, das TatsÃ¤chliche des Streits und die Beweismittel zu nennen[16]. Die Zeugen A und B jedoch wurden nur allgemein im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss genannt und nicht ausdrÃ¼cklich als Zeugen offeriert. Es wurde auch nicht behauptet, sie kÃ¶nnten die AufklÃ¤rung Ã¼ber den Systemwechsel bezeugen. Unbestritten ist zudem, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin bis im Jahr 2012 keine Schlussabrechnungen Ã¼ber die Nebenkosten erstellt hatte. Unter diesen UmstÃ¤nden ist es glaubhaft, dass die Beschwerdegegner bei der Vertragsunterzeichnung im Jahr 2006 wie bis anhin von einer pauschalen Nebenkostenabrechnung ausgingen. Damit hat die BeschwerdefÃ¼hrerin den Nachweis des natÃ¼rlichen Konsenses nicht erbracht. Da sie hiefÃ¼r jedoch die Beweislast trÃ¤gt[17], haben die Beschwerdegegner nicht zu beweisen, dass sie den Systemwechsel bei der Vertragsunterzeichnung Ã¼bersahen.</p><p> b) Folglich ist der mutmassliche Parteiwille aufgrund des Vertrauensprinzips auszulegen und der normative Konsens zu ermitteln. Der Wortlaut des Vertrags ist dabei nicht allein ausschlaggebend. Zu berÃ¼cksichtigen sind auch die UmstÃ¤nde, unter denen die ErklÃ¤rungen abgegeben wurden, und insbesondere der vom ErklÃ¤renden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der ErklÃ¤rungsempfÃ¤nger in guten Treuen verstehen durfte und musste[18].</p><p> Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestritt, die Beschwerdegegner nicht auf die SystemÃ¤nderung aufmerksam gemacht zu haben. Sie fÃ¼hrte aus, der Vertrag aus dem Jahr 2006 sei bezÃ¼glich der Akontoregelung klar und enthalte mietrechtliche Standards. Es mÃ¼sse mÃ¼ndlich nicht nochmals erklÃ¤rt werden, was im schriftlichen Vertrag klar geregelt sei. Fest steht damit, dass der Beschwerdegegner seit dem Jahr 1998 Mieter der 5.5-Zimmerwohnung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist und der Mietvertrag in den Jahren 2000, 2005 und 2006 erneuert wurde. Bei der Neugestaltung des Vertrags im Jahr 2006 wurde bezÃ¼glich der Nebenkostenabrechnung ein Systemwechsel vorgenommen; neu waren die Nebenkosten nicht mehr "pauschal", sondern "akonto" geschuldet. Ãber diesen Systemwechsel informierte die BeschwerdefÃ¼hrerin die Beschwerdegegner nicht ausdrÃ¼cklich, und sie machte auch nicht geltend, das MietverhÃ¤ltnis sei im Jahr 2006 aufgrund des Systemwechsels neu abgeschlossen worden. Unter diesen UmstÃ¤nden konnte die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darauf vertrauen, dass die Beschwerdegegner den Systemwechsel bemerkten, da dieser lediglich durch das Setzen des Kreuzes bei "akonto" â bei ansonsten gleichbleibenden Mietvertragsformularen â erfolgte; der Systemwechsel geschah damit nicht in offensichtlicher Weise. Die in den Nebenkosten berÃ¼cksichtigten Kosten wurden bereits in den frÃ¼heren VertrÃ¤gen vereinbart.</p><p> Nachdem die BeschwerdefÃ¼hrerin trotz des Systemwechsels weiterhin keine Nebenkostenabrechnung erstellte und mit den Beschwerdegegnern die tatsÃ¤chlichen Nebenkosten nicht abrechnete, durften diese - insbesondere bei dem hier massgebenden Mietvertrag vom 29. MÃ¤rz / 18. April 2006 - davon ausgehen, die Nebenkosten seien pauschal geschuldet. Da eine Akontovereinbarung zudem nicht nur eine Nachschusspflicht des Mieters beinhaltet, sondern auch eine RÃ¼ckleistungspflicht des Vermieters, kann die Abrechnung der Nebenkosten â wie sie in der Verordnung Ã¼ber Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen vorgeschrieben wird â somit auch eine Forderung des Mieters gegenÃ¼ber dem Vermieter begrÃ¼nden. Der Vermieter kann deshalb nicht nur fÃ¼r den Fall eine Nebenkostenabrechnung erstellen, dass die Akontozahlungen des Mieters seine Ausgaben fÃ¼r die Nebenkosten nicht decken. Wenn wie hier wÃ¤hrend 14 Jahren keine Nebenkostenabrechnungen erstellt wurden, durften die Beschwerdegegner nach Treu und Glauben davon ausgehen, die Nebenkosten wÃ¼rden wie bis anhin pauschal abgerechnet. Hinzu kommt, dass der bereits im Jahr 2006 erfolgte Systemwechsel mangels AufklÃ¤rung seitens der BeschwerdefÃ¼hrerin leicht zu Ã¼bersehen war. Hingegen durfte die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht annehmen, die Beschwerdegegner hÃ¤tten die Nebenkostenregelung im Vertrag vom 29. MÃ¤rz / 18. April 2006 so verstanden, dass sie mit einer Nachzahlung von Nebenkosten rechnen mÃ¼ssten, zumal sie bis zu diesem Zeitpunkt keine Nebenkostenabrechnungen erstellt hatte und sie dazu insbesondere im Zeitpunkt, als sie den Systemwechsel vorgenommen hatte, offensichtlich noch gar nicht in der Lage war, die Nebenkosten detailliert abzurechnen, da die technischen Voraussetzungen hiefÃ¼r fehlten. Die objektive Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip ergibt â wie bereits die Vorinstanz zutreffend feststellte â einen normativen Konsens, wonach die Parteien eine pauschale NebenkostenvergÃ¼tung vereinbarten.</p><p> c) Da die BeschwerdefÃ¼hrerin die Behauptungs- und Beweislast fÃ¼r den Bestand und den Inhalt eines vom normativen Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Vertragswillens trÃ¤gt, hat sie hier die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen.</p><p>Obergericht, 1. Abteilung, 25. September 2013, ZR.2013.34</p><p></p><hr/><p>[1] Nebenkosten von insgesamt Fr. 2'142.75 abzÃ¼glich Akontozahlungen von Fr. 600.00</p><p>[2] Art. 257a OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3.A., Art. 257-257b OR N 18</p><p>[3] SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 257-257b OR N 26a</p><p>[4] Art. 4 der Verordnung Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen (VMWG)</p><p>[5] SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 257-257b OR N 26b</p><p>[6] BGE 132 III 28; Lachat/BÃ©guin, in: Das Mietrecht fÃ¼r die Praxis (Hrsg.: Lachat et al.), 8.A., N 14/2.5 ff.</p><p>[7] Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, Bd. I, 9.A., § 4 N 309 ff.; Wiegand, Basler Kommentar, Art. 18 OR N 8</p><p>[8] Art. 18 Abs. 1 OR</p><p>[9] BGE 121 III 124</p><p>[10] Auch "tatsÃ¤chlicher" oder "innerer" Konsens genannt</p><p>[11] Gauch/Schluep, § 2 N 207 ff.; BGE 132 III 27 f.</p><p>[12] Auch "rechtlicher" oder "Ã¤usserer" Konsens genannt</p><p>[13] Gauch/Schluep, § 4 N 316 f.</p><p>[14] BGE 121 III 123</p><p>[15] Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO</p><p>[16] Mazan, Basler Kommentar, Art. 247 ZPO N 13</p><p>[17] Art. 8 ZGB</p><p>[18] BGE 132 III 28</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>