3/10 Steuern PVG 2021 97 Handänderungssteuer. Bemessungsgrundlage. Öffentlich beurkundeter Kaufpreis oder amtlich geschätzter Ver- kehrswert. – Streitfrage (E.2). – Massgebliche Bestimmungen; Ausführungen in der Bot- schaft; verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (E.3.1, 3.2). – Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Ver- kehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften sind von den Behörden insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren, als die ent- sprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 % nicht überschreiten; dies bedeutet im Umkehr- schluss nicht, dass jede höhere Wertdifferenz per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Han- dänderung darstellt; vielmehr stellt eine höhere Wertdif- ferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, die höhere Wertdifferenz detaillier- ter zu hinterfragen; vorliegend beträgt die Wertdiskre- panz rund 17 %; die Beschwerdegegnerin stellt einfach auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen; sie vermag nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert dem tatsäch- lichen Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht, weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet; vielmehr ist davon auszugehen, dass die massgebliche Handänderung un- ter unabhängigen Dritten stattgefunden hat; damit gilt der öffentlich beurkundete Kaufpreis als Verkehrswert und entsprechend als Bemessungsgrundlage für die Er- hebung der Handänderungssteuer (E.4). Imposta sul trapasso di proprietà. Base di calcolo. Prezzo d‘acquisto secondo l‘atto pubblico oppure secondo il va- lore venale giusta la stima ufficiale. – Questione litigiosa (consid. 2). – Disposizioni determinanti; considerazioni nel Messag- gio; giurisprudenza del Tribunale amministrativo (con- sid. 3.1, 3.2). – Delle divergenze tra il valore venale secondo la stima uf- ficiale e il prezzo d‘acquisto effettivamente pattuito di immobili vanno accettate dalle autorità senza indicazio- 103/10 Steuern PVG 2021 98 ni dettagliate per quanto le relative differenze di valore non superino la soglia del 10 %; ciò per contro non signi- fica che ogni differenza di valore superiore rappresenti di per sé un trapasso di proprietà evidentemente sotto il valore venale; una differenza di valore superiore rap- presenta piuttosto solo un indizio e in tal caso occorre analizzare nel dettaglio la differenza di valore superiore; nel caso di specie la discrepanza di valore è del 17 %; il Comune si basa semplicemente sul valore venale nella stima ufficiale senza esaminare detta differenza di valo- re nel dettaglio; esso non è in grado di dimostrare che il valore superiore corrisponda al valore di mercato effetti- vo al momento del trasferimento, per cui il valore venale secondo la stima ufficiale non costituisce il riferimento adatto; piuttosto va ritenuto che il relativo trapasso di proprietà sia avvenuto tra terzi indipendenti; pertanto il prezzo d‘acquisto secondo l‘atto pubblico vale quale va- lore venale e di conseguenza quale base di calcolo per la riscossione dell‘imposta sul trapasso di proprietà (con- sid. 4). Erwägungen: 2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob der öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– oder der amtlich geschätzte Verkehrswert von CHF 6‘516‘500.– als Bemes- sungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzuziehen ist. 3.1. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG wird die Handände- rungssteuer bei Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstückanteils erhoben. Als Handänderung gilt jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Ver- fügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 8 Abs. 1 GKStG). Steu- erpflichtig ist in der Regel der Erwerber des Grundstücks (Art. 10 Abs. 1 GKStG). Die Gemeinde legt den Steuersatz in einem formel- len Gesetz fest; dieser beträgt maximal zwei Prozent (Art. 12 Abs. 1 GKStG). Bemessungsgrundlage ist nach Art. 12 Abs. 2 GKStG der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Beim Kauf gilt als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Er- werbers. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensicht- lich unter dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG). 3.2. Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG) wurde im Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem3/10 Steuern PVG 2021 99 die Handänderungssteuer in Graubünden vereinheitlichen. Den entsprechenden Ausführungen in der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 222 f., ist was folgt zu entnehmen: Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handände- rungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzu- legen. Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden. Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar, bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abge- stellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz tief angesetzt werden. Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Ver- kehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüber- ganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstück- kauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei- nem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handände- rungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU A 03 2). Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichs- grösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsäch- lichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung ent- spricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Markt- wert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch ge- sehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entspre- chen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 033/10 Steuern PVG 2021 100 23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue) Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht dem Pflichtigen auferlegen. Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist es zutreffend, dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen darf. Der amtliche Verkehrswert bildet dem- nach bloss dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon aus- zugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde aber auf einen höheren Verkehrswert ab als den vereinbarten Kaufpreis, trägt sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert dem Markt- wert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels einer neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten gesche- hen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; VGU A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in fine). Es ist demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die be- treffende Liegenschaft mit Sicherheit nicht erzielbar wäre (so be- reits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 vom 5. September 2003 E.2a sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). 4. Es ist zwar zutreffend, dass das streitberufene Gericht in der Vergangenheit erwog, dass allfällige Abweichungen zwi- schen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsäch- lich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzep- tieren seien, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenz- schwelle von 10 % nicht überschreiten würden (vgl. VGU 14 15 vom 15. Mai 2014 E.4b mit Hinweisen auf PVG 2002 Nr. 25 E.1b sowie VGU 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin bedeutet dies im Umkehrschluss jedoch nicht, dass jede höhere Wertdifferenz zwischen dem amtlich ge- schätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kauf- preis per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und sie detaillierter zu hinterfragen (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.3a). Unbe- strittenermassen beträgt die hier interessierende Wertdiskrepanz CHF 1‘126‘500.– oder umgerechnet rund 17 %. Wie die Beschwer- deführerinnen zutreffend festhalten, stellt die Beschwerdegegnerin vorliegend einfach auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung vom 4. Dezember 2018 ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen. So führt sie im angefochtenen Einspracheentscheid aus,3/10 Steuern PVG 2021 101 dass mit amtlicher Schätzung vom 4. Dezember 2018 für die Mitei- gentumsanteile und Stockwerkeinheiten ein Verkehrswert von CHF 6‘516‘500.– ermittelt worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– liege rund 17 % unter dem amtlich geschätz- ten Verkehrswert, womit ein Anwendungsfall von Art. 12 Abs. 3 Satz 2 GKStG vorliege (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 S. 5 ff.). Im Übrigen macht die Beschwerdegegnerin im angefoch- tenen Einspracheentscheid bloss unsubstanziiert geltend, dass sich die Marktverhältnisse zwischen dem Kauf am 20. Mai 2017 und dem Bewertungsdatum (15. November 2018), d.h. innert ledig- lich rund 16 Monaten, nicht verändert hätten (vgl. Bf-act. 1 S. 5 f.). Somit vermag die auf einen höheren Verkehrswert abstellende Be- schwerdegegnerin nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert von CHF 6‘516‘500.– dem tatsächlichen Marktwert im Übertragungs- zeitpunkt entspricht, weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert keine taugliche Vergleichsgrösse bildet. Vielmehr ist vorliegend da- von auszugehen, dass die massgebliche Handänderung unter un- abhängigen Dritten stattgefunden hat. So ist denn auch unbestrit- ten, dass die Beschwerdeführerinnen weder im Aktionärskreis noch im Verwaltungsrat Verbindungen zueinander haben. Zwischen den beiden Vertragsparteien besteht keine freundschaftliche, familiäre oder sonstige Beziehung, die eine andere Auffassung rechtfertigen würde. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weshalb die im Liegenschaftsbereich tätigen, gewinnorientierten Gesellschaften einen unterpreislichen Verkauf für das fragliche Mehrfamilienhaus inkl. Autoeinstellplätze hätten vereinbaren sollen. Die Beschwer- deführerinnen legen glaubhaft und nachvollziehbar dar, dass die B. AG über den Architekten der A. SA mit Letzterer Kon- takt aufnahm, woraufhin die beiden Gesellschaften über das anste- hende Projekt Haus G ins Gespräch kamen und schliesslich über die Modalitäten des Verkaufs der entsprechenden Parzelle handel- seinig wurden. Da die Parzelle ab Plan verkauft wurde, konnte die A. SA das Geschäft selber finanzieren. Aufgrund der sich zu diesem Zeitpunkt noch auf dem Markt befindlichen Wohnungen war eine Fremdfinanzierung nicht möglich bzw. erschwert. Allein aus der Tatsache, dass die A. SA das Immobilienprojekt erst bauen konnte, als eine Investorin bereit war, das Mehrfamilienhaus zu finanzieren, kann die Beschwerdegegnerin kein Nahestehen- denverhältnis ableiten. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend festhalten, hatte der Verkauf des ganzen Objekts für beide Parteien Vorteile. Die A. SA konnte ihr Risiko, auf einzelnen Wohnun- gen sitzen zu bleiben, minimieren, während die an einem Mietob-3/10 Steuern PVG 2021 102 jekt interessierte Investorin ein grösseres Renditeobjekt als Ganzes erwerben konnte. Dass einzelne Stockwerkeinheiten unter der Vor- aussetzung, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, in der Re- gel zu einem höheren Preis verkauft werden können als ein Mehr- familienhaus als Ganzes, liegt auf der Hand. Hierfür braucht es aber auch Käufer. Ferner spricht auch die im Mieterspiegel vom 3. März 2021 ausgewiesene Bruttorendite von 3.9 % gegen das Vorliegen eines unterpreislichen Verkaufs (vgl. Bf-act. 10). Insgesamt ergibt sich, dass es sich beim öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– um einen zwischen unabhängigen Parteien auf dem freien Markt gebildeten Preis handelt. Damit gilt der besag- te Kaufpreis als Verkehrswert und entsprechend als Bemessungs- grundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer. A 21 12 Urteil vom 2. November 2021