<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2003.00065</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204120&amp;W10_KEY=13013569&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2003.00065</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.03.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kongruenzprinzip Der Wegfall eines Wohnrechts während der Besitzesdauer hat zur Folge, dass zur Herstellung vergleichbarer Verhältnisse der Wert des Wohnrechts zum Zeitpunkt des Erwerbs der wohnrechtsbelasteten Liegenschaft zum damaligen Erwerbspreis bzw. zum Anlagewert hinzuzurechnen ist. Damit wird ein Zustand hergestellt, wie wenn ein unbelastetes Grundstück erworben worden wäre, welches dann - unbelastet - wieder veräussert wurde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWERBSPREIS">ERWERBSPREIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNVERDIENTER WERTZUWACHS">UNVERDIENTER WERTZUWACHS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNRECHT">WOHNRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2004 Nr. 105 S. 197</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A erwarb am 25. Januar 1999 von B und C die in der Gemeinde X gelegenen Baurechts­grund­stÃ¼cke Nr. 10 und Nr. 12 zum Ã¶f­fentlich be­ur­kundeten Preis von Fr. 1'210'000.-. Im Zeitpunkt des Erwerbs waren die Bau­rechts­grund­stÃ¼cke mit einem lebenslÃ¤nglichen Wohn­recht zu Gunsten von E belastet.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nachdem E verstorben war, verÃ¤usserte A die unbe­las­teten BaurechtsgrundstÃ¼cke am 5. Fe­bruar 2001 fÃ¼r Fr. 1'697'000.- an F. Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte die Kom­mission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde X der VerÃ¤usserin am 20. August 2002 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 177'840.-. Die Kommission vertrat dabei die Ansicht, die AblÃ¶sung des Wohnrechts fÃ¼h­re nicht zu einer rechtlichen Verbesserung des GrundstÃ¼cks. Die geltend gemachten Fr. 460'000.- seien deshalb bei den Anlagekosten nicht zu berÃ¼ck­sich­tigen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die dagegen erhobene Einsprache hiess sie am 7. November 2002 teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 177'840.- auf Fr. 154'920.- herab, indem sie die Ver­min­derung des Wohnrechts wÃ¤hrend der Besitzesdauer im Umfang von Fr. 57'376.- als Anla­ge­kosten zuliess.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen</span><span class="Sachverhalt2Char"><span> nach AnhÃ¶rung der Parteien am</span></span><span> 16. September 2003 ab und erhÃ¶hte die GrundstÃ¼ck­ge­winn­steuer von Fr. 154'920.- wiederum auf Fr. 177'840.-. Sie erwog, die mit dem Wegfall des Wohnrechts verbundene Verbesserung sei nicht auf eine Leistung der Pflichtigen zu­rÃ¼ck­zufÃ¼hren, weshalb ein von der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu erfassender "unverdienter" Mehrwertzuwachs vorliege.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 3. November 2003 beantragte A dem Verwal­tungsgericht, es sei festzustellen, dass keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geschuldet sei. Aus­serdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf § 15 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) wurde die Pflichtige mit VerfÃ¼gung des PrÃ¤sidenten der 2. Abteilung vom 4. No­vem­ber 2003 angehalten, innert einer Frist von 20 Tagen die verwaltungsgerichtlichen Ver­fahrenskosten mit einer Barkaution von Fr. 10'000.- sicherzustellen. Die Kaution wurde am 12. November 2003 geleistet.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Kom­mission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 22. Dezember 2003 erfolgte eine weitere Eingabe von A.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die</span><span> Kammer zieht in</span> ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder An­teilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um wel­chen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Als weitere Leistungen kommen alle mit der Hand­Ã¤n­de­rung in kausalem VerhÃ¤ltnis stehenden Leistungen des Erwerbers in Frage, welche die­ser fÃ¼r den Erwerb des GrundstÃ¼cks dem VerÃ¤usserer persÃ¶nlich oder auf dessen Rechnung ei­nem Dritten erbracht hat (RB 1986 Nr. 75), wie etwa auch die EinrÃ¤umung eines Wohn­rechts zugunsten des VerÃ¤usserers. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren Ver­hÃ¤ltnisse verlangt, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert in der Regel auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck beziehen. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Be­schaf­fenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuer­ge­setz, Bd. IV, Bern 1966, § 164 N. 5; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kom­men­tar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 219 N. 8).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die VerÃ¤nderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanz­verminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 164 N. 6). Eine Verbes­se­rung erfÃ¤hrt das GrundstÃ¼ck etwa dann, wenn beispielsweise eine darauf lastende Dienst­bar­keit gelÃ¶scht wird: Der Substanzvermehrung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem die mit Wegfall der Dienstbarkeit behobene Werteinbusse bzw. der sich da­durch ergebende Wertzuwachs zum Erwerbspreis hinzugerechnet wird. Dieses Vorgehen be­ruht auf der Ãberlegung, dass sich vergleichbare VerhÃ¤ltnisse mit denjenigen bei der Hand­Ã¤nderung nur unter der Annahme herstellen lassen, das GrundstÃ¼ck wÃ¤re bereits zum Er­werbszeitpunkt frei von der Dienstbarkeit gewesen, die seinen (Eigentums-)Wert ge­min­dert und sich in einem entsprechend tieferen Kaufpreis niedergeschlagen hat. Unbelastet hÃ¤t­te die Liegenschaft dannzumal zu einem hÃ¶heren Erwerbspreis die Hand gewechselt, der neben dem nominalen Kaufpreis auch den Wert der (als nicht bestehend wegzu­den­ken­den) Dienstbarkeitseinbusse umfasst hÃ¤tte. Zur Ermittlung des vergleichbaren Erwerbsprei­ses ist zusÃ¤tzlich zum Kaufpreis diese Werteinbusse mitzuveranschlagen, wobei sich ihr Um­fang nach den im Erwerbszeitpunkt fÃ¼r die damaligen Kaufvertragsparteien aus­schlag­ge­benden VerhÃ¤ltnissen bestimmt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse dient der Verwirklichung des grund­stÃ¼ck­ge­winnsteuerrechtlichen Grundgedankens, dass bloss der auf Ã¤usseren UmstÃ¤nden basie­ren­de "unverdiente" Wertzuwachs steuerlich zu erfassen ist (Felix Richner, GrundstÃ¼ckge­winn- und HandÃ¤nderungssteuer, ZStP 1994, S. 30, mit Hinweisen). Unverdient sind na­ment­lich Bodenmehrwerte, die durch Planungsmassnahmen (Ein- oder Auszonungen), In­fra­strukturbauten sowie andere Aufwendungen des Gemeinwesens geschaffen werden (Fer­dinand Zuppinger, Die fiskalische Belastung planerischer Mehrwerte, ZBl 1979, 434 ff.). Ist die Wertzunahme indessen "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Ar­beit oder Kapital, fehlt insoweit die Rechtfertigung fÃ¼r die Besteuerung des Wertzu­wach­ses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtige hat das streitbetroffene GrundstÃ¼ck mit einem zu Gunsten von E be­lasteten Wohnrecht erworben. VerÃ¤ussert hat sie es indessen nach dem Tod des Berech­tig­ten unbestrittenermassen frei von dieser Belastung. Die rechtliche Verbesserung, welche die Streitliegenschaft wÃ¤hrend der massgeblichen Besitzesdauer durch Wegfall des Wohn­rechts erfahren hat, ist gemÃ¤ss dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse bei den An­la­gekosten zu berÃ¼cksichtigen, indem zum nominalen Kaufpreis der Wert des Wohnrechts im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung vom 25. Januar 1999 hinzuzurechnen ist. FÃ¼r die Gewinn­er­mittlung bei der als Objektsteuer ausgestalteten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist nur auf das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck abzustellen (Richner/Frei/Kaufmann, VB zu §§ 216-226 N. 16 mit Hinweisen). Unerheblich ist demnach der Wert, der dem Wohnrecht noch bei dessen Untergang zugekommen ist. Dementsprechend stellt sich entgegen den AusfÃ¼hrungen der Rekurskommission auch nicht die Frage eines "verdienten" oder "unverdienten" Mehrwerts vor Herstellung vergleichbarer VerhÃ¤ltnisse. Abgesehen davon ist â wenn auch nicht in der streitbetroffenen <span>Besitzesdauer â das</span> Wohnrecht entgeltlich oder schenkungshalber ein­ge­rÃ¤umt worden, weshalb ohnehin kein "unverdienter" Mehrwert vor­liegt. Die Beschwer­de­fÃ¼h­rerin hat den Wert des Wohnrechts aufgrund eines von ihr eingeholten Gutachtens auf Fr. 460'000.- geschÃ¤tzt. Dies entspricht nach ihren Angaben dem Be­trag, den die damaligen VerÃ¤usserer E fÃ¼r die AblÃ¶sung des Wohnrechts angeboten hÃ¤tten. Die Kom­mission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde X hat diesen Wert denn auch ihrem Ein­spra­che­entscheid vom 7. November 2002 zugrunde gelegt, weshalb keine Veranlassung be­steht, davon abzuweichen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht einen Erwerbspreis von insgesamt Fr. 1'700'000.- gel­tend. Aus den Akten ist indessen nicht ersichtlich, weshalb zu dem Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufpreis von Fr. 1'210'000.- weitere Fr. 30'000.- fÃ¼r den Erwerb von drei ParkplÃ¤tzen auf­zurechnen wÃ¤ren. Die Wohnung wurde gemÃ¤ss Kaufvertrag vom 25. September 1998 inklu­sive Einstellplatz Nr. 27 und einem Benutzungsrecht an den EinstellplÃ¤tzen Nrn. 7 und 8 fÃ¼r Fr. 1'210'000.- erworben. Das gleiche Objekt wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin am 5. Februar 2001 verÃ¤ussert, weshalb kein Anlass besteht, diesbezÃ¼glich vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin ist auch nicht auf den im von der Pflichtigen eingeholten Gutachten ermittelten Verkehrswert der Liegen­schaft von Fr. 1'700'000.-, welcher Wert noch im Vorvertrag erwÃ¤hnt wird, abzustellen. Mass­gebend ist nach dem Gesagten einzig der beurkundete Kaufpreis, erhÃ¶ht um den Wert des Wohnrechts im Erwerbszeitpunkt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Aufgrund des Gesagten ist der Wert des Wohnrechts von Fr. 460'000.- zum Ã¶ffentlich be­ur­kundeten Kaufpreis von Fr. 1'210'000.- hinzuzurechnen, was einen massgebenden Er­werbspreis von Fr. 1'670'000.- ergibt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist wie folgt herabzusetzen:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Erwerbspreis vom 25. Januar 1999 Fr. 1'210'000.-<br/> Wohnrecht Fr. 460'000.-<br/> HandÃ¤nderungskosten beim Verkauf Fr. 15'819.-<br/> Anlagekosten total Fr. 1'685'819.-<br/> Massgebender ErlÃ¶s Fr. 1'697'000.-<br/> Steuerpflichtiger GrundstÃ¼ckgewinn Fr. 11'181.-<br/> Steuerbetrag laut § 225 Abs. 1 StG Fr. 1'536.-<br/> Zuschlag/ErmÃ¤ssigung Fr. 0.-</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten der fast vollstÃ¤ndig unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs.</span><span> </span><span>1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und ist sie zur Leistung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 213 StG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Dispo"><span>1.<span> </span></span><span> Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird auf Fr. 1'536.- festgesetzt.</span></p> <p class="Dispo"><span>2.<span> </span></span><span>Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Dispo"><span>3.<span> </span></span><span> Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'060.-- Total der Kosten. </span></p> <p class="Dispo"><span>4.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Dispo"><span>5.<span> </span></span><span>Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 9'000.- (Mehrwert­steuer inbegriffen) zu bezahlen. </span></p> <p class="Dispo"><span>6.<span> </span></span><span>Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>7. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>