Lausanne, 28. August 2018
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 6. August 2018 (1C_216/2017)
Keine Entschädigung wegen Begrenzung von Zweitwohnungen
Die mit der Volksabstimmung vom 11. März 2012 in die Verfassung aufgenommene
Begrenzung des Baus von neuen Zweitwohnungen gibt Grundeigentümern in betroffenen Gemeinden in aller Regel keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Das
Bundesgericht weist die Beschwerde einer Immobilienfirma aus dem Kanton Wallis
ab.
Die Firma hatte als Eigentümerin einer Parzelle in der Walliser Gemeinde Leytron im
Juni 2012 um die Bewilligung zum Bau eines Chalets mit vier Zweitwohnungen ersucht.
Die Baubewilligung wurde von der Gemeinde mit Blick auf die am 11. März 2012
angenommene Zweitwohnungs-Initiative verweigert ( Artikel 75b Bundesverfassung:
Beschränkung des Anteils von Zweitwohnungen in einer Gemeinde auf 20% des
Gesamtbestandes der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche). 2015 stellte das Unternehmen ein Begehren um eine Entschädigung
von rund 500'000 Franken durch die Gemeinde, weil das Verbot zum Bau von Zweitwohnungen einen schweren Eingriff in ihre Eigentumsfreiheit bedeute, der einer
materiellen Enteignung gleichkomme. Die Walliser Schätzungskommission für Enteignungen wies das Begehren ab, das Kantonsgericht bestätigte den Entscheid. 
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Firma ab. 2013 hat das Bundesgericht
entschieden, dass die Verfassungsbestimmung zur Beschränkung von Zweitwohnungen
direkt anwendbar ist. Übergangsrechtlich gilt sie für Baubewilligungen, die in erster
Instanz nach der Abstimmung vom 11. März 2012 erteilt wurden. Zuvor erteilte Baubewilligungen bleiben gültig (BGE 139 II 243). 
Die Limitierung von Zweitwohnungen stellt keine Beschränkung des Eigentums dar, die
einen Anspruch auf Entschädigung für Enteignung auslösen könnte. Das Eigentum ist
nicht in unbeschränktem Umfang garantiert, sondern nur innerhalb der von der Rechtsordnung im öffentlichen Interesse gezogenen Grenzen. Die Regelung zur Beschränkung
von Zweitwohnungen bildet eine planungspolitische Massnahme auf Verfassungsstufe,
die direkt anwendbar ist und die Möglichkeiten zum Erstellen von Zweitwohnungen
schweizweit auf Gemeindeebene neu regelt. Wird der Umfang des Rechts auf Eigentum
neu umschrieben, so dass bisher bestehende Möglichkeiten der Eigentümer entfallen,
können Betroffene in aller Regel keine Entschädigung verlangen. Etwas anderes könnte
nur gelten, wenn der Übergang zum neuen Recht zu krassen Ungleichheiten führt, die
der Gesetzgeber nicht in Betracht gezogen hat und allzu harte Auswirkungen auf
einzelne Eigentümer entfaltet. Das ist hier nicht der Fall. Für die Firma war bereits vor
der Abstimmung über die Initiative erkennbar, dass ein nach ihrer allfälligen Annahme
eingereichtes  Bauprojekt für Zweitwohnungen  nicht bewilligt werden  könnte. Die
Beschwerdeführerin zeigt sodann nicht auf, inwiefern sich ihre Situation von derjenigen
zahlreicher anderer betroffener Grundeigentümer unterscheiden würde. Der Eingriff ist
umso weniger schwer, als sie das Recht zur Bebauung ihrer Parzelle mit Erstwohnungen oder mit Wohnraum zur touristischen Nutzung behält. Lausanne, le 28 août 2018
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 6 août 2018 (1C_216/2017)
Pas d'indemnisation fondée sur la limitation des résidences 
secondaires
La limitation constitutionnelle de la construction de nouvelles résidences secondaires, acceptée en votation populaire le 11 mars 2012, n'ouvre en principe pas le
droit à une indemnisation pour les propriétaires fonciers des communes concernées.
Le Tribunal fédéral rejette le recours d'une société immobilière valaisanne.
Propriétaire d'une parcelle située dans la commune valaisanne de Leytron, une société
immobilière avait requis la délivrance d'une autorisation d'ériger un chalet comprenant
quatre résidences secondaires. Le permis de construire a été refusé par la commune en
raison de l'adoption par le peuple, le 11 mars 2012, de l'initiative «  Pour en finir avec les
constructions envahissantes de résidences secondaires  » (article 75b de la Constitution
fédérale : limitation de la part des résidences secondaires à 20  % du parc des logements et de la surface brute habitable de chaque commune ). En 2015, la société
propriétaire a réclamé à la commune une indemnité d'environ 500'000 francs, arguant
que la limitation des résidences secondaires portait une atteinte grave à son droit de
propriété, équivalant à une expropriation matérielle. La Commission cantonale d'estimation a rejeté la demande  ; le Tribunal cantonal a confirmé cette décision. 
Le Tribunal fédéral rejette le recours formé par la société propriétaire. En 2013, le
Tribunal fédéral a jugé que la disposition constitutionnelle limitant les résidences
secondaires était directement applicable. Conformément au droit transitoire, celle-ci
s'applique aux autorisations de construire délivrées, en première instance, après la
votation populaire du 11 mars 2012. Les permis de construire accordés antérieurement
demeurent quant à eux valables (ATF 139 II 243).
La limitation des résidences secondaires ne constitue pas une restriction de la propriété
ouvrant le droit à une indemnisation pour expropriation matérielle. La propriété n'est pas
garantie de façon illimitée, mais seulement dans les limites tracées par l'ordre juridique
dans l'intérêt public. La réglementation sur les résidences secondaires est une mesure
de politique d'aménagement du territoire d'ordre constitutionnel directement applicable
redéfinissant, pour l'ensemble du territoire helvétique, au niveau communal, les possibilités d'ériger des résidences secondaires. Lorsque le contenu du droit de propriété
reçoit une nouvelle définition, supprimant des possibilités dont disposait jusqu'alors le
propriétaire, les personnes concernées ne peuvent en principe prétendre à aucune
indemnité. Il peut cependant en aller différemment si le passage de l'ancien au nouvel
ordre juridique introduit des inégalités crasses que le législateur n'a pas envisagées et
déploie des conséquences trop rigoureuses pour certains propriétaires particuliers. Une
telle hypothèse n'est en l'occurrence pas réalisée. Il était reconnaissable pour la société
propriétaire, déjà avant la votation, qu'un projet déposé, le cas échéant, après une
acceptation par le peuple, risquait d'être refusé. La société recourante ne démontre pas
que sa situation serait différente de celle des nombreux autres propriétaires touchés.
L'atteinte est d'autant moins rigoureuse que la recourante conserve la possibilité de
bâtir, sur sa parcelle, des résidences principales ou encore des logements affectés à la
résidence touristique.