<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Le 17 octobre 1984, la société immobilière M. SA et le Garage</p> <p class="MsoPlainText">P. SA ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur l'ensemble "des</p> <p class="MsoPlainText">locaux sis au rez-de-chaussée de l'article x. du cadastre de Neuchâtel à</p> <p class="MsoPlainText">l'usage d'atelier, locaux d'exposition, lavage, vestiaire, bureaux,</p> <p class="MsoPlainText">magasin de pièces détachées ainsi que l'ensemble des locaux sis au</p> <p class="MsoPlainText">sous-sol, soit boxes, local de lavage-graissage, exposition, local de</p> <p class="MsoPlainText">pièces détachées ainsi que diverses places incorporées dans l'article x.</p> <p class="MsoPlainText">du cadastre de Neuchâtel", pour une durée de 10 ans à compter du 1er</p> <p class="MsoPlainText">octobre 1984.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ce contrat contient notamment la clause suivante :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "Article 10</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - Indemnité de plus-value -</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A la fin du bail, le preneur peut prétendre à une indemnité</p> <p class="MsoPlainText"> pour la plus-value apportée à l'immeuble et aux installations</p> <p class="MsoPlainText"> techniques par les travaux qu'il a effectués, pour autant que</p> <p class="MsoPlainText"> cette plus-value corresponde à un enrichissement effectif du</p> <p class="MsoPlainText"> bailleur, et que le bailleur y ait donné son consentement écrit,</p> <p class="MsoPlainText"> conformément à l'article 9 ci-dessus.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il ne pourra en particulier y prétendre lorsque ces travaux</p> <p class="MsoPlainText"> s'avèrent sans utilité pour le bailleur ou le nouveau locataire.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Sauf convention contraire, l'indemnité mise à charge du bailleur</p> <p class="MsoPlainText"> ne saurait excéder le coût des travaux de l'alinéa 1 diminué de</p> <p class="MsoPlainText"> 10 % par an à dater de leur exécution, étant entendu qu'au bout</p> <p class="MsoPlainText"> de dix ans, l'obligation d'indemniser s'éteint.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En ce qui concerne la plus-value résultant du changement ou de</p> <p class="MsoPlainText"> l'adaptation des citernes à essence ou des aménagements liés à</p> <p class="MsoPlainText"> l'épuration des eaux, l'indemnité est calculée sur la base d'un</p> <p class="MsoPlainText"> amortissement de 5 % par an. Dans ce cas, l'obligation d'indem-</p> <p class="MsoPlainText"> niser s'éteint au bout de 20 ans."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 11 juillet 1986, le Garage P. SA a informé la SI M. SA</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle allait procéder à l'assainissement des citernes, ce que cette</p> <p class="MsoPlainText">dernière a accepté.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Pour financer ces travaux, le Garage P. SA a signé, le 11 août</p> <p class="MsoPlainText">1986, une convention avec A. SA en vertu de laquelle cette dernière</p> <p class="MsoPlainText">prenait en charge les frais liés à l'assainissement des citernes. En</p> <p class="MsoPlainText">contrepartie, le Garage P. SA s'engageait à se fournir exclusivement chez</p> <p class="MsoPlainText">A. SA pendant vingt ans. En cas de non-renouvellement du contrat de bail</p> <p class="MsoPlainText">du 17 octobre 1984, le Garage P. SA s'obligeait à rembourser à A.</p> <p class="MsoPlainText">SA, prorata temporis, le solde non amorti des frais susmentionnés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les coûts de l'assainissement des citernes se sont élevés à</p> <p class="MsoPlainText">36'460.50 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le contrat de bail a été résilié pour le 30 septembre 1994 par</p> <p class="MsoPlainText">le Garage P. SA. A son échéance, cette dernière a déclaré à la SI M. SA</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle entendait déduire du dernier loyer 21'875 francs, représentant la</p> <p class="MsoPlainText">part non amortie de l'assainissement des citernes, somme que lui réclamait</p> <p class="MsoPlainText">d'ailleurs A. SA.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. La tentative de conciliation ayant échoué, la SI M. SA a</p> <p class="MsoPlainText">assigné le Garage P. SA en paiement de 20'000 francs devant le Tribunal</p> <p class="MsoPlainText">civil du district de Neuchâtel.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par le jugement entrepris, le Tribunal civil du district de</p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel a condamné la défenderesse au paiement de 20'000 francs, avec</p> <p class="MsoPlainText">intérêts à 5 % dès le ler octobre 1994, ainsi qu'aux frais et dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. A l'appui de son recours du 12 janvier 1998, le Garage P. SA</p> <p class="MsoPlainText">reproche au premier juge d'avoir méconnu le caractère impératif de</p> <p class="MsoPlainText">l'article 256 CO ainsi qu'une fausse interprétation de l'article 10 du</p> <p class="MsoPlainText">contrat de bail du 17 octobre 1984.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne</p> <p class="MsoPlainText">formule pas d'observations.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'intimée conclut au rejet du recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est</p> <p class="MsoPlainText">recevable. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Le nouveau droit du bail est entré en vigueur le 1er juillet</p> <p class="MsoPlainText">1990, alors que les faits litigieux de la présente cause se sont déroulés</p> <p class="MsoPlainText">en partie avant cette date. Il convient dès lors d'examiner le droit</p> <p class="MsoPlainText">applicable à raison du temps.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> a) Le nouveau droit du bail ne contenant pas de dispositions</p> <p class="MsoPlainText">transitoires généralement applicables, les articles 1 à 4 du titre final</p> <p class="MsoPlainText">du Code civil régissent cette question. L'article premier statue le</p> <p class="MsoPlainText">principe de la non-rétroactivité des lois, alors que les articles 2 et 3</p> <p class="MsoPlainText">prévoient que le nouveau droit s'applique dès son entrée en vigueur</p> <p class="MsoPlainText">lorsque les nouvelles règles ont été établies dans l'intérêt de l'ordre</p> <p class="MsoPlainText">public et des moeurs ou qu'elles régissent des situations indépendamment</p> <p class="MsoPlainText">de la volonté des parties.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, ce sont principalement les articles 256 et 260a</p> <p class="MsoPlainText">al.3 CO, dans leur teneur actuelle, qui entrent en ligne de compte.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'alinéa 1er de l'article 256 CO est relativement, l'alinéa 2</p> <p class="MsoPlainText">absolument impératif (SVIT - Kommentar, notes 6-7 ad art.256 CO). Confor-</p> <p class="MsoPlainText">mément à l'article 3 du titre final du Code civil, l'article 256 CO, dans</p> <p class="MsoPlainText">sa teneur actuelle, est donc applicable au présent litige.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Selon la doctrine majoritaire, l'article 260a al.3 CO est de</p> <p class="MsoPlainText">nature dispositive (SVIT - Kommentar, note 10 ad art.260-260a CO; Lachat,</p> <p class="MsoPlainText">Le bail à loyer, p.543). La question de l'indemnisation de travaux effec-</p> <p class="MsoPlainText">tués par le locataire avant le 1er juillet 1990 se règle donc d'après</p> <p class="MsoPlainText">l'ancien droit (SVIT - Kommentar, note 19 ad art.260-260a CO).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) Aux termes de l'article 256 CO, le bailleur est tenu de</p> <p class="MsoPlainText">délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage</p> <p class="MsoPlainText">pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état (alinéa 1).</p> <p class="MsoPlainText">Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont</p> <p class="MsoPlainText">prévues dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (alinéa 2</p> <p class="MsoPlainText">litt.b). Pour déterminer si la chose louée est affectée d'un défaut, il</p> <p class="MsoPlainText">convient - comme dans l'ancien droit - de comparer l'état réel des locaux</p> <p class="MsoPlainText">et l'état qui était convenu ou promis (Lachat, op. cit., p.141). Si le</p> <p class="MsoPlainText">locataire a visité les locaux lors de la conclusion du contrat, l'état des</p> <p class="MsoPlainText">lieux à ce moment est présumé être l'état convenu. Cette présomption ne</p> <p class="MsoPlainText">trouve pas application si le locataire pouvait de bonne foi partir de</p> <p class="MsoPlainText">l'idée que l'objet sera encore modifié par le bailleur (SVIT - Kommentar,</p> <p class="MsoPlainText">note 22 ad art.256 CO). L'attitude du locataire constitue, parmi d'autres,</p> <p class="MsoPlainText">un critère servant à déterminer l'état convenu des locaux. S'il ne réagit</p> <p class="MsoPlainText">pas lors de l'entrée sur les lieux, ou immédiatement après, on peut en</p> <p class="MsoPlainText">déduire, selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l'état</p> <p class="MsoPlainText">prévu par le contrat. La notion de défaut est donc éminemment relative;</p> <p class="MsoPlainText">elle présuppose un examen de cas en cas (Lachat, op. cit., p.142 à 143).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En espèce, il était clair pour les deux parties au moment de</p> <p class="MsoPlainText">la conclusion du contrat de bail que les citernes devaient être rénovées</p> <p class="MsoPlainText">afin de correspondre aux règlements en vigueur à l'époque. Cela ressort de</p> <p class="MsoPlainText">l'interrogatoire de la représentante de la recourante (D.27) et du fait</p> <p class="MsoPlainText">que les parties ont spécialement réglé les suites de l'adaptation des</p> <p class="MsoPlainText">citernes à essence à l'article 10 al.4 du contrat de bail du 17 octobre</p> <p class="MsoPlainText">1984. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que l'objet du</p> <p class="MsoPlainText">bail avait été remis dans l'état convenu. Par ailleurs, la convention des</p> <p class="MsoPlainText">parties ne se heurte pas au caractère impératif de l'article 256 CO.</p> <p class="MsoPlainText">Certes, le caractère contraignant de l'article 256 CO limite la liberté</p> <p class="MsoPlainText">des parties de définir les qualités de l'objet loué, dans le sens que le</p> <p class="MsoPlainText">bailleur ne pourra pas louer des locaux, qui sont, d'un point de vue</p> <p class="MsoPlainText">objectif, gravement défectueux et opposer aux prétentions du locataire</p> <p class="MsoPlainText">l'argument que ce dernier connaissait l'état des lieux lors de la</p> <p class="MsoPlainText">conclusion du contrat et l'aurait accepté (v. SVIT - Kommentar, remarque</p> <p class="MsoPlainText">préliminaire no 20 aux articles 258-259 i CO; Lachat, op. cit., p.164). En</p> <p class="MsoPlainText">l'espèce, on ne peut considérer que l'accord des parties a porté sur ce</p> <p class="MsoPlainText">qui constitue objectivement un défaut grave, car la station d'essence</p> <p class="MsoPlainText">n'était qu'un élément parmi d'autres de l'objet loué. La convention des</p> <p class="MsoPlainText">parties de considérer les citernes dans leur état lors de la conclusion du</p> <p class="MsoPlainText">contrat de bail comme conforme à l'usage convenu n'est ainsi pas contraire</p> <p class="MsoPlainText">au caractère impératif de l'article 256 CO.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Partant, il n'y a pas défaut et le premier juge a considéré à</p> <p class="MsoPlainText">juste titre que le litige devait se résoudre sous l'angle de l'article 10</p> <p class="MsoPlainText">du contrat de bail du 17 octobre 1984. Le recours est mal fondé sur ce</p> <p class="MsoPlainText">point.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. a) Sous l'ancien droit, le locataire n'avait en principe droit à</p> <p class="MsoPlainText">une indemnisation des travaux de rénovation et de modification qu'il avait</p> <p class="MsoPlainText">effectués ou payés que si un accord entre parties le prévoyait ou si</p> <p class="MsoPlainText">l'investissement avait été fait en vue d'un rapport contractuel de longue</p> <p class="MsoPlainText">durée et que ce rapport avait soudainement pris fin. Dans cette dernière</p> <p class="MsoPlainText">hypothèse, le locataire pouvait fonder sa prétention sur les articles 62</p> <p class="MsoPlainText">ss CO (v.ATF 105 II 92, 104 II 202).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, les parties ont expressément réglé la question</p> <p class="MsoPlainText">d'une éventuelle indemnité de plus-value (art.10 du contrat de bail du 17</p> <p class="MsoPlainText">octobre 1984). C'est donc cette disposition qui doit être appliquée.</p> <p class="MsoPlainText">L'argument de la recourante selon lequel le quatrième alinéa de l'article</p> <p class="MsoPlainText">10 serait indépendant des deux premiers ne saurait être retenu. Il faut au</p> <p class="MsoPlainText">contraire admettre que les deux premiers alinéas posent des conditions</p> <p class="MsoPlainText">générales aux indemnités de plus-value (enrichissement effectif du</p> <p class="MsoPlainText">bailleur, consentement du bailleur et utilité pour le bailleur et le</p> <p class="MsoPlainText">nouveau locataire), alors que le troisième alinéa fixe le taux d'amor-</p> <p class="MsoPlainText">tissement général (10 %), le quatrième alinéa prévoyant un taux d'amortis-</p> <p class="MsoPlainText">sement réduit pour l'adaptation des citernes. Avec le premier juge, il</p> <p class="MsoPlainText">faut donc retenir que la recourante n'aurait droit à une indemnité pour</p> <p class="MsoPlainText">les travaux qu'elle a effectués sur les citernes à essence que si ces</p> <p class="MsoPlainText">travaux constituaient une plus-value, que cette plus-value correspondait à</p> <p class="MsoPlainText">un enrichissement effectif du bailleur et que ces travaux ne s'avéraient</p> <p class="MsoPlainText">pas sans utilité pour le bailleur ou le nouveau locataire. L'enrichisse-</p> <p class="MsoPlainText">ment consiste en la différence du montant du patrimoine du bailleur à la</p> <p class="MsoPlainText">fin du bail et le montant inférieur que ce patrimoine aurait été sans les</p> <p class="MsoPlainText">travaux du locataire. En l'espèce, il ressort du dossier qu'il était déjà</p> <p class="MsoPlainText">connu en 1993 que la station d'essence et les citernes devaient être</p> <p class="MsoPlainText">rénovées pour correspondre aux nouvelles règles en la matière, en parti-</p> <p class="MsoPlainText">culier à l'ordonnance sur la protection de l'air; en effet, le service de</p> <p class="MsoPlainText">la protection de l'environnement a adressé plusieurs sommations en ce sens</p> <p class="MsoPlainText">aux propriétaires de stations d'essence en 1993 et les nouvelles direc-</p> <p class="MsoPlainText">tives cantonales intitulées "Mesures de protection de l'environnement à</p> <p class="MsoPlainText">appliquer aux établissements de la branche automobile et entreprises</p> <p class="MsoPlainText">assimilées" datent également de juillet 1993. L'examen des articles</p> <p class="MsoPlainText">additionnels du bail à loyer conclu le 16 novembre 1993 entre l'intimée et</p> <p class="MsoPlainText">le nouveau locataire montre d'ailleurs qu'il était clair que les citernes</p> <p class="MsoPlainText">nécessitaient des adaptations, raison pour laquelle cette question a été</p> <p class="MsoPlainText">spécialement réglée par les parties. Par ailleurs, le premier juge a</p> <p class="MsoPlainText">retenu que la station service n'a plus été utilisée en tout cas dès le</p> <p class="MsoPlainText">début de l'année 1995, A. retirant son matériel dès le 23 janvier 1995,</p> <p class="MsoPlainText">alors que le contrat avec les nouveaux preneurs ne prévoyait pas</p> <p class="MsoPlainText">d'adaptation de loyer dès que la station service ne sera plus utilisable.</p> <p class="MsoPlainText">C'est ainsi à juste titre que le premier juge a retenu que le loyer</p> <p class="MsoPlainText">n'avait pas augmenté en raison des travaux entrepris par la recourante</p> <p class="MsoPlainText">mais pour d'autres raisons et qu'il n'y avait ainsi pas enrichissement</p> <p class="MsoPlainText">effectif de l'intimée du fait de ces travaux.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Au vu de ce qui précède, le recours est mal fondé. La recourante</p> <p class="MsoPlainText">qui succombe supportera les frais et dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Condamne la recourante aux frais qu'elle a avancés par 1'100 francs</p> <p class="MsoPlainText"> ainsi qu'à payer à l'intimée une indemnité de dépens de 600 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 3 avril 1998</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>