BRKE II Nrn. 93-95/2000 vom 9. Mai 2000 in BEZ 2000 Nr. 60 6.a) Die Rekurrenten machen geltend, der Preis für die ihnen zu kommenden Mehrzuteilungen von 176 m 2 (Rekurrentin A) bzw. 149 m 2 (Rekurrent B) sei von der Vorinstanz mit Fr. 800.--/m 2 zu hoch angesetzt worden; angemessen seien unter B e- rücksichtigung sämtlicher Umstände höchstens Fr. 600.--/m 2 . b) Gemäss § 145 Abs. 1 PB G sind die im Interesse einer geeigneten Arrondi e- rung der Parzellen erforderlichen Mehr - und Minderzuteilungen in Geld auszugle i- chen. Bei der Berechnung des Geldausgleichs ist grundsätzlich vom Verkehrswert des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszu gehen. Dabei ist jedoch – wie die Rekurrentin A zu Recht geltend macht – zu beachten, dass bei Handänderungen im Quartierplanverfahren weder Grundstücksgewinn - noch Handänderungssteuern erhoben werden, was sich preismindernd auszuwirken hat. Ferner sind Än derungen der Parzellenflächen von den Quartierplangenossen häufig nicht gewollt, sondern ergeben sich aus den quartie rplanrechtlichen Anforderungen einer sachrichtigen Umlegung. Der Zielsetzung des Quartierplanes entsprechend ist diesbezüglich ein vernünftiger Interessenausgleich a nzustreben. Somit ist weder auf die auf dem fre i- en Markt erzielbaren Höchstpreise abzu stellen noch darf der festgelegte Landpreis dazu führen, dass die Grundeigentümer mit Mehrzuteilungen allzu preisgünstig zu Land kommen. Aufgrun d dieser Faktoren sind die Ausgleichssummen im Quartie r- planverfahren regelmässig tiefer als der Verkehrswert anzusetzen (vgl. RB 1978 Nr. 95 und 1986 Nr. 83). Für die Bemessung des Geldau s gleichs sind grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt der Quartierplanfestsetzung massgebend (§ 145 Abs. 3 PBG). Dabei verfügen die Gemeindebehörden über einen r elativ erheblichen E r- messensspielraum, weshalb die Rechtsmittelinstanzen nicht ei nschreiten, solange dieses E rmessen nicht überschritten, missbraucht oder sonst wie rechtsverletzend gehandhabt worden ist (BEZ 1989 Nr. 24). 7.a) Die Vorinstanz hat bei der Berechnung des strittigen Geldausgleichs auf einen Verkehrswert der auszugleichenden Flächen von Fr. 1140. --/m 2 abgestellt und diesen daraufhin aufgrund der in Zi ffer 6.b genannten Faktoren sowie weiterer grundstücksspezifischer Aspekte pauschal um 30 % reduziert, woraus der generell festgesetzte Lan dpreis von Fr. 800. --/m 2 resultiert. Diese Vorgehensweise ist nach Massgabe der nachstehenden Erwägungen nicht zu bea nstanden und führt nament- lich auch mit Bezug auf den streitbetroffenen Landpreis für die Landantretungen der Rekurrenten zu einem richtigen Ergebnis. b) Zunächst ist festzuhalten, dass es bei der Landumlegung nach Flächen im Sinne von § § 137 ff. PBG grunds ätzlich zulässig ist, wenn die Vorinstanz über das ganze Be izugsgebiet einen einheitlichen Landpreis festlegt und jedenfalls W ertun- terschiede, wie sie sich etwa aufgrund von bestehenden Baulinien ergeben, bei der Berechnung des Geldausgleichs ausschliessli ch pauschal berücksichtigt und damit auf grundstücks spezifische Verhältnisse nicht näher Bezug nimmt. Mit Bezug auf den von der Vorinstanz ermittelten Verkehrswert der auszugle i-- 2 - chenden Flächen gilt es sodann zu beachten, dass in der Gemeinde X in den Jahren 1997 bis 1999 für unüberbautes Land Verkaufspreise von durchschnittlich Fr. 1162.25/m 2 bezahlt worden sind (vgl. die Tabelle des Steueramts X über die Han d- änderungen von u nüberbautem Land). Die W eisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die B ewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996, die für die Ermittlung des in einem bestim m- ten Gebiet handelsüblichen Verkehr swerts brauchbare Hinweise liefert (vgl. dazu BEZ 1993 Nr. 25), sieht für unüberbaute Grund stücke in der Gemeinde X ferner je nach Lage einen Verkehrswert von zwischen Fr. 730. --/m 2 und Fr. 1400. --/m 2 vor. Gemäss Lageklassenplan befindet sich das Qua rtierplangebiet in der Lageklasse 2, mithin in der zweitbesten von insgesamt fünf Kateg orien. Für unüberbaute, der L a- geklasse 2 zugewiesene Grundstücke gilt ein Quadratm eterpreis von Fr. 1240 .--. In Anbetracht dieser Vergleichswerte ist ein Verkehrswert von Fr. 1140. --/m 2 , den die Vorinstanz der Berechnung des Geldausgleichs zugrunde gelegt hat, somit eher tief bemessen. Daran ändert nichts, dass gemäss Darstellung des R ekurrenten B vor ei- nigen Monaten in nächster Umgebung des Quartie rplangebiets zwei nebeneinander liegende erschlossene und überbaute Parzellen zum Preis von Fr. 1062. --/m 2 zum Kauf ange boten worden sein sollen. Der Rekurrent hat seine diesbezügliche B e- hauptung nicht näher belegt. Der Baurekurskommission II sind weder Lage und Art dieser Grundstücke noch die preismindernden Besonderheiten bekannt, die zu di e- sem (angeblichen) Angebot gefüh rt haben. Es besteht mithin kein Grund zur A n- nahme, dass der rekurrentischerseits genannte Verkaufspreis für ein Objekt an di e- ser Lage repräse ntativ sei und die obenerwähnten Vergleichswerte in Frage stellen könnte. Im weiteren ist festzustellen, dass die hier vorgenommene Reduktion des Ve r- kehrswerts um 30 % auch u nter Berücksichtigung des Umstands, dass sie nicht nur allgemeine quartierplanspezifische Aspekte, sondern auch grundstücksspezifische Reduktionsfaktoren umfasst, sehr hoch ist (vgl. dazu etwa BRK E III Nrn. 214 und 215/1999, wo eine Herabsetzung des Verkehrswerts um 6 % für all gemeine qua r- tierplanspezifische Faktoren noch als durc hschnittlich bezeichnet wurde). Der eher tief angesetzte Verkehrswert und der aussergewöhnlich hohe Abzug von 30 % führe n dementsprechend insgesamt zu einem eher tiefen Antretungspreis von Fr. 800. --/m 2 , der auch mit Bezug auf die Mehrzuteilungen der rekurrentischen Grundstücke bzw. hinsichtlich des Umstandes, dass die Rekurrenten nur Baulinie n- land antreten, a ngemessen ist. Dies gilt um so mehr, als die Beschränkung, die für die rekurrentischen Parzellen im Neubestand aus der Neufestsetzung der Baulinie entlang der Erschlie ssungsstrasse G3 resultiert, eher geringfügig ist, da die anzutr e- tenden Landstreifen se lber zwar nicht ü berbaubar, jedoch vollständig ausnützbar sind. Die Rekurrentin A ist in diesem Zusammen hang darauf hinzuweisen, dass bei der Landbewertung auf den su bjektiven Überbauungswillen nichts ankommt. Mas s- gebend ist einzig, dass die baulich z ulässige Ausnützung ih res Grundstücks durch die Mehrzuteilung wesentlich erhöht wird - was sich auch auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirkt - und die Reku rrentin oder ein allfälliger Rechtsnachfolger j e- derzeit die Möglichkeit besitzt, diese Au snützungsreserve - sei es durch eine Erwei- terung des bestehenden Gebäudes oder einen Neubau - zu realisieren. Mit Bezug auf die Mehrzuteilung zugunsten des Rekurrenten B ist ferner mit der Vorinstanz darin einig zu gehen, dass das Grundstück alt Kat. -Nr. 01 aufgrund der geringen Grösse von 298 m 2 und der entsprechend geringen Ausnützung sowie des bisher i- gen Ve rlaufs der Baulinie bis anhin gar nicht überbaubar gewesen w äre. Mit der - 3 - Verschiebung der Baulinie und der vollständig ausnützbaren Mehrzuteilung von 149 m 2 wird das rekurrentisc he Grundstück nunmehr überbaubar gemacht. Soweit die Rekurrenten ferner unter Bezugnahme auf Entscheide des Verwaltung sgerichts (VK 25/1983; VK 22/1990; VK 20/1997) vorbringen, für Vorgartenland sei praxisgemäss ein Ei nschlag von einem Drittel des Verkehrs werts vorzunehmen, sind sie darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht in den erwähnten Entscheiden (auf Ei n- sprachen gegen Entscheide der Schätzungskommissionen hin) zur Hauptsache über Entschädigungen für Landabtretungen für den Strassenbau zu befind en hatte. Die Bemessung der Entschädigung für solche Abtretungen richtet sich nach entei g- nungsrechtlichen Grundsätzen, welche sich nicht ohne weiteres auf die Ermittlung des hier zur Beurte ilung stehenden Geldausgleichs für Mehrzuteilungen im Qua r- tierplanverfahren übertr agen lassen. Die von den Rekurrenten zitierte Rechtspr e- chung des Verwaltungsgerichts vermag die vorinstanzliche Festsetzung eines gen e- rellen Landantretungspreises von Fr. 800.-- damit nicht in Frage zu stellen. Nicht anders verhält es sich m it den weiteren gegen die Höhe des Geldau s- gleichs gerichteten Einwänden der Rekurrenten. Dass die Rekurrenten mit den Mehrzuteilungen an den Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen partizipi eren, ist die Folge der g esetzlichen Regelung, wonach diese Ko sten auf die Grundstücke im Neubestand verlegt werden (vgl. dazu § 146 PBG), und hat auf die Bemessung des Landantretungspreises ebensowenig einen Einfluss wie der Umstand, dass der nordwestliche Teil des Quartie rplangebiets inskünftig einer verstärkten Lä rmbelas- tung durch Motorfahrzeuge ausg esetzt sein wird. Auch dies ist eine unmittelbare Folge der gesetzlichen Regelung, w onach alle Grundstücke innerhalb des Quartie r- plangebiets durch den Quartierplan e rschlossen werden müssen (vgl. § 128 PBG), und vermag die Höhe des Geldausgleichs zumal bei diesen nicht aussergewönl i- chen Verkehrsverhältnissen nicht zu beeinflussen. Der - nicht näher substantiierte - Einwand des Rekurrenten B betreffend die Altlasten ist schliesslich bereits deshalb ungeeignet, den festges etzten Landpreis mit Bezug auf die dem Rekurrenten z u- kommende Mehrzuteilungsfläche in Frage zu stellen, weil diese Fl äche nicht im Al t- lastenverdachtsflächenkataster des Kantons Zürich aufgeführt ist und daher kein A n- lass besteht, auf eine die Sanierungspfl icht auslösende Belastung zu schliessen. Überdies beschlägt die Altlastenproblematik grundsätzlich das Verhältnis zwischen dem Verursacher und dem neuen Grundeigentümer. Entschädigungsanspr üche für die Sanierung b elasteter Grundstücke richten sich nicht na ch Quartierplanrecht, sondern nach den einschlägigen Bestimmungen des Umweltschutzrechts und sind in dem hierfür vorgesehenen Verfahren gemäss Art. 33d Abs. 3 USG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 AbfG geltend zu machen. Im übrigen hat die Vorinstanz ungeachtet dieser Rechtslage im technischen Bericht festgeha lten, innert 10 Jahren ab Eintritt der Rechtskraft des Quartierplanfestsetzungsbeschlusses allfällige Entsorgungskosten zu übernehmen, wenn auf den vom Grundstück alt Kat. -Nr. 01 an die ansto ssenden Grundeigentümer (zu denen auch der Rekurrent B zählt) abgetretenen Flächen Al t- lasten enthalten sein sollten. Allfälligen Befürchtungen des Rekurre nten, dereinst die Kosten für die Entsorgung von Altlasten tragen zu müssen, hat die Vorinstanz mit dieser Zusicherung damit hinreichend Rechnung getragen. c) Somit ergibt sich, dass der von der Vorinstanz generell festgesetzte Lan d- preis von Fr. 800. --/m 2 angesichts der aufgezeigten Sachumstände dieses Falles auch mit Bezug auf die Landantretungen der Rekurrenten angemes sen ist. Dies führt zur Abweisung der Rekurse.