<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2005.00074</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205696&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2005.00074</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.03.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 11.10.2006 teilweise gutgeheissen und an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2002</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zuflusszeitpunkt des Erlöses aus Grundstückverkauf<br/><br/>Bei der Veräusserung von Geschäftsvermögen entsteht mit dem Vertragsabschluss in der Regel ein fester Anspruch, der einen steuerbaren Einkommenszugang darstellt. Es ist deshalb im Allgemeinen mit der Besteuerung nicht bis zur Vertragserfüllung (Eigentumsübertragung) zuzuwarten. Vorliegend wurde jedoch im Kaufvertrag vom 19. November 2002 bestimmt, dass eine Anzahlung bei Vertragsschluss zu leisten sei, während der Restkaufpreis bei Eigentumsübertragung zu bezahlen sei, welche bis zum 10. Januar 2003 zu erfolgen habe. Angesichts dieser Regelung und der Vertragsklausel, wonach die vom Pflichtigen zu bezahlende Grundstückgewinnsteuer vom Steueramt zu errechnen und für den Fall, dass diese höher ausfalle als der vertraglich vorgesehene Betrag, der Kaufvertrag anlässlich der Eigentumsübertragung entsprechend anzupassen sei, erweist sich der Anspruch des Pflichtigen auf die Kaufpreisforderung bei Vertragsschluss noch nicht als sicher im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Infolgedessen ist der Erlös dem Pflichtigen erst im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung vom 14. Januar 2003 zugeflossen, weshalb erst in der Steuerperiode 2003 zu prüfen ist, ob gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt. Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZAHLUNG">ANZAHLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIREKTE BUNDESSTEUER">DIREKTE BUNDESSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSÃBERTRAGUNG">EIGENTUMSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: EINKOMMENSSTEUER">EINKOMMENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINKOMMENSZUFLUSS">EINKOMMENSZUFLUSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORDERUNGSERWERB">FORDERUNGSERWERB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IST-METHODE">IST-METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALGEWINN">KAPITALGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFVERTRAG">KAUFVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNSICHERHEIT DER ERFÃLLUNG">UNSICHERHEIT DER ERFÃLLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFLUSSZEITPUNKT">ZUFLUSSZEITPUNKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 82 OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 107 OR</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. November 2002 verkaufte A das in der Gemeinde X an der L-Strasse gelegene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01, ein Wohnhaus mit Garage mit 1105 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hofraum und Garten, zum Preis von Fr. 1'710'000.- an C und D. Im Vertrag wurde bestimmt, dass eine Anzahlung von Fr. 30'000.- bei Vertragsschluss zu leisten sei, wÃ¤hrend der Restkaufpreis von Fr. 1'680'000.- bei EigentumsÃ¼bertragung zu bezahlen sei. Diese habe bis 10. Januar 2003 zu erfolgen; andernfalls sei die sÃ¤umige Partei in Verzug. Die EigentumsÃ¼bertragung fand indessen erst am 14. Januar 2003 statt, nachdem vorgÃ¤ngig gleichentags mit Ã¶ffentlich beurkundetem Nachtrag eine Ãnderung am zu leistenden Restkaufpreis vereinbart worden war.</p> <p class="Sachverhalt2">Das kantonale Steueramt veranlagte A mit VerfÃ¼gung vom 18. November 2004 fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2002 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ Dabei wÃ¼rdigte es den aus der VerÃ¤usserung der erwÃ¤hnten Liegenschaft erzielten GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. 137'400.- als Einkommen aus gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel und damit aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit. Mit Einspracheentscheid vom 20. Mai 2005 verwarf das Steueramt den Standpunkt des Pflichtigen, bei der fraglichen Liegenschaft handle es sich um PrivatvermÃ¶gen, weshalb der aus deren Verkauf erzielte Gewinn steuerfrei sei. Es liess jedoch auf dem besteuerten GrundstÃ¼ckgewinn eine AHV-RÃ¼ckstel­lung von 10%, d.h. von Fr. 13'740.-, zu und setzte demgemÃ¤ss das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ herab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Steuerrekurskommission I wies die hiergegen gerichtete Beschwerde des Pflichtigen am 9. September 2005 ab. Sie erwog, entgegen der Auffassung des Pflichtigen sei der zu besteuernde GrundstÃ¼ckgewinn im Jahr 2002 und nicht 2003 zugeflossen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Pflichtige liess mit Beschwerde vom 13. Oktober 2005 dem Verwaltungsgericht beantragen, er sei fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2002 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ zu veranlagen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">Die Steuerrekurskommission I und das kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde, wÃ¤hrend sich die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung nicht vernehmen liess.</p> <p class="Sachverhalt2">Der Pflichtige liess am 6. Februar 2006 unaufgefordert verschiedene Unterlagen einreichen.</p> <p class="Sachverhalt2">Der Einzelrichter Ã¼berwies die Akten der 2. Kammer zur Beurteilung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Steuerbar sind laut Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit.</p> <p class="Erwgung2">Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen nach Abs. 2 dieser Bestimmung auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Satz 1). Der VerÃ¤usserung gleichgestellt ist die ÃberfÃ¼hrung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen in das PrivatvermÃ¶gen oder in auslÃ¤ndische Betriebe oder BetriebsstÃ¤tten (Satz 2). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbststÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Satz 3, 1. Halbsatz).</p> <p class="Erwgung2">DemgegenÃ¼ber sind kraft Art. 16 Abs. 3 DBG Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>Das steuerbare Einkommen bemisst sich gemÃ¤ss Art. 210 Abs. 1 DBG nach den EinkÃ¼nften in der Steuerperiode.</p> <p class="Erwgung3">EinkÃ¼nfte sind nach Lehre und Rechtsprechung dann als erzielt zu betrachten, wenn der Steuerpflichtige Leistungen vereinnahmt oder einen festen Rechtsanspruch darauf erwirbt, Ã¼ber den er tatsÃ¤chlich verfÃ¼gen kann. Erwirbt der Steuerpflichtige zunÃ¤chst eine Forderung auf Ãbertragung einer Sache und erst spÃ¤ter das Eigentum an der Sache selber, fliessen ihm in beiden Zeitpunkten Rechte zu. Durch diese beiden VorgÃ¤nge wird er aber bloss einmal bereichert, weshalb auch nur einer dieser VorgÃ¤nge als Zufluss von steuerbarem Einkommen betrachtet werden kann. In solchen FÃ¤llen, namentlich bei buchfÃ¼hrenden Steuerpflichtigen, erfolgt die Besteuerung im Zeitpunkt der BegrÃ¼ndung eines festen Anspruchs. Ein solcher entsteht z.B., wenn der Steuerpflichtige fÃ¼r die von ihm erbrachten Leistungen Rechnung stellt und sie bucht. Von diesem Grundsatz wird nach der Praxis abgewichen, wenn ein freierwerbender Steuerpflichtiger nach der sog. Ist-Methode in seinen BÃ¼chern nur die KasseneingÃ¤nge aufzeichnet. In diesen FÃ¤llen kann auf diese Buchungen abgestellt werden anstatt auf die Entstehung der entsprechenden Forderungen. Der Forderungserwerb ist im Weiteren nicht massgebend, wenn die ErfÃ¼llung der Forderung als unsicher betrachtet werden muss; hier wird mit der Besteuerung ebenfalls bis zur ErfÃ¼llung des Anspruchs zugewartet. Die Regel, dass der steuerrechtlich erhebliche Einkommenszufluss im Zeitpunkt der BegrÃ¼ndung eines festen Anspruchs erfolgt, findet grundsÃ¤tzlich auch Anwendung bei der Realisation von Kapitalgewinnen, die aus der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen entstehen. Wenn ein solcher VerÃ¤usserungsvertrag rechtsgÃ¼ltig abgeschlossen worden ist und seine ErfÃ¼llung nicht unsicher erscheint, wird der daraus resultierende Kapitalgewinn im Zeitpunkt der BegrÃ¼ndung des Anspruchs besteuert. Dies gilt auch fÃ¼r Kapitalgewinne, die sich bei der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsgrundstÃ¼cken ergeben. In diesen FÃ¤llen entsteht mit dem Vertragsabschluss in der Regel ein fester Anspruch, der einen steuerbaren Einkommenszugang darstellt. Es ist deshalb im Allgemeinen mit der Besteuerung nicht bis zur VertragserfÃ¼llung, d.h. bis zur Eintragung der EigentumsÃ¼bertragung im Grundbuch zuzuwarten (vgl. statt vieler: BGE 105 IB 238 E. 4; BGr, 31. MÃ¤rz 2003, StE 2003 B 21.2 Nr. 17, E. 3; Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 16 N. 18 ff.; Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel etc. 2000, Art. 16 DBG N. 34 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.2 </span></b>Im Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 19. November 2002 Ã¼ber das streitbetroffene GrundstÃ¼ck haben der Pflichtige und die KÃ¤uferschaft vereinbart, dass der Kaufpreis â von einer geringen Anzahlung bei Vertragsschluss abgesehen â bei der EigentumsÃ¼bertragung zu bezahlen sei (Kaufvertrag Ziff. III). Folglich erweist sich der Kaufvertrag als vollkommen zweiseitiger Vertrag gemÃ¤ss Art. 82 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR] (vgl. BGE 107 II 413), welche Bestimmung den beteiligten Parteien ein Leistungsverweigerungsrecht einrÃ¤umt. Solange eine Partei nicht leistet, hat sie keinen Anspruch auf die Leistung der Gegenpartei. Im vorliegenden Vertrag wird sodann vorgeschrieben, dass die EigentumsÃ¼bertragung und damit die Kaufpreisleistung bis zum 10. Januar 2003 zu erfolgen habe. Nach Ablauf dieser Frist sei die sÃ¤umige Partei in Verzug und es sei ihr eine Nachfrist im Sinn von Art. 107 OR anzusetzen (Kaufvertrag "Weitere Bestimmungen" Ziff. 11). Laut Art. 107 Abs. 2 OR ist der GlÃ¤ubiger bei NichterfÃ¼llung innert Nachfrist berechtigt, vom Vertrag zurÃ¼ckzutreten.</p> <p class="Erwgung3">Angesichts dieser Regelung und der Vertragsklausel, wonach die mutmasslich vom Pflichtigen zu bezahlende und von ihm sicherzustellende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer vom Steueramt X zu errechnen und fÃ¼r den Fall, dass diese hÃ¶her ausfalle als der vertraglich vorgesehene Betrag von Fr. 45'000.-, der Kaufvertrag anlÃ¤sslich der EigentumsÃ¼bertragung entsprechend anzupassen sei (Kaufvertrag "Weitere Bestimmungen" Ziff. 6 Abs. 2), erweist sich der Anspruch des Pflichtigen auf die Kaufpreisforderung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vom 19. November 2002 noch nicht als sicher im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Denn der Pflichtige hatte vor der EigentumsÃ¼bertragung keinen Anspruch auf Leistung des Kaufpreises und konnte er Ã¼berdies nicht mit Bestimmtheit davon ausgehen, dass die KÃ¤uferschaft Hand zur fristgemÃ¤ssen EigentumsÃ¼bertragung bieten wÃ¼rde, zumal sich die Vertragsparteien gegebenenfalls noch Ã¼ber eine Ãnderung der sicherzustellenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu einigen hatten. In der Tat fand die EigentumsÃ¼bertragung nicht innert der vereinbarten Frist, sondern erst am 14. Januar 2003 statt, nachdem der Pflichtige und die KÃ¤uferschaft gleichentags in einem Ã¶ffentlich beurkundeten Nachtrag zum Kaufvertrag die sicherzustellende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erhÃ¶ht hatten.</p> <p class="Erwgung3"><span>Infolgedessen ist der ErlÃ¶s aus dem Verkauf des fraglichen GrundstÃ¼cks im Zeitpunkt der EigentumsÃ¼bertragung, d.h. am </span>14. Januar 2003, dem Pflichtigen im Sinn von Art. 16 DBG steuerlich zugeflossen. Demnach ist erst in der Steuerperiode 2003 und nicht in der streitbetroffenen Periode 2002 zu prÃ¼fen, ob der dabei erzielte Kapitalgewinn als Ergebnis eines gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels gemÃ¤ss Art. 18 DBG steuerbar ist.</p> <p class="Urteilstext">Das fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG), welche dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen hat (Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 Ã¼ber das Verwaltungsverfahren in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2002 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ veranlagt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>