<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00824</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <a href="#ctx1">Zum ersten gefundenen Wort &gt;</a><br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221191&amp;W10_KEY=13013475&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00824</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.04.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Massgebliche Terrainverhältnisse: Abgrenzung neue Anbaute/Erweiterungsbaute (Präzisierung der Rspr.). Ob die projektierte Anbaute als abstandsbefreites unterirdisches Gebäude im Sinn von § 269 PBG gelten kann, hängt in erster Linie davon ab, welches der massgebliche Terrainverlauf ist. Der in § 269 PBG verwendete Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus § 5 ABV. Für die Bestimmung des gewachsenen Bodens ist nach der Praxis des Verwaltungsgerichts bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe (für die Neubaute) abzustellen. Bei Um- und Erweiterungsbauten ist auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen. In diesem Zusammenhang kann sich die Frage der Abgrenzung von neuen seitlichen Anbauten und seitlichen Erweiterungsbauten stellen. Bei einer Anbaute im Sinn einer Neubaute wird dem bestehenden Gebäude eine zweite, neue Baute angefügt, die in der Regel ohne grössere Eingriffe wieder beseitigt werden. Anders gesagt, kommt zum ursprünglichen ein zweites, neues Gebäude hinzu. Demgegenüber liegt bei einer (seitlichen) Erweiterung immer noch ein und dasselbe Gebäude vor, wenn auch in veränderter Form. Kumulativ zur architektonischen ist als Voraussetzung für neue Anbauten eine baulich-konstruktive Selbständigkeit erforderlich. Darüber hinaus ist bei der hier fraglichen Abgrenzung von Anbauten und seitlichen Erweiterungen zusätzlich eine funktionale Selbständigkeit zu verlangen. Die Beurteilung der Abgrenzungsfrage muss, wie auch bei Besonderen Gebäuden, stets auf einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens beruhen. Dabei verfügt die kommunale Baubehörde, ebenfalls wie bei Besonderen Gebäuden, über einen geschützten Beurteilungsspielraum und sind immer auch Grenzfälle denkbar. Ist die erforderliche architektonische, baulich-konstruktive und funktionale Selbständigkeit bei einer Anbaute gegeben, liegt eine Neubaute vor und ist diese nach der Rechtsprechung nicht nach dem ursprünglichen, sondern nach dem aktuell gewachsenen Terrain zu beurteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anbaute Terrain beansprucht, das im Rahmen des ursprünglichen Bauvorhabens aufgeschüttet oder abgegraben worden war. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt eine seitliche Erweiterung vor, wofür die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung massgebend sind. Wann die Bewilligung für die Hauptbaute erteilt wurde, ist dabei nicht relevant. Vorliegend wird nicht dem bestehenden Gebäude ein weiteres hinzugefügt, sondern dieses wird um weitere Räume erweitert, welche funktional mit diesem im Zusammenhang stehen. Die Vorinstanzen gingen zu Unrecht von einer Neubaute und nicht von einer Erweiterung aus und stellten demzufolge fälschlicherweise auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der aktuellen Baueingabe ab. Vorliegend hätten sie ihren Beurteilungen nach dem Gesagten vielmehr den Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung zugrunde legen müssen (E.3). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSPFLICHTIG">ABSTANDSPFLICHTIG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANBAU">ANBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERUNG">ERWEITERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAIN">TERRAIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERIRDISCHES GEBÃUDE">UNTERIRDISCHES GEBÃUDE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 5 ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 269 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52102" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00824</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. April 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraph"><span>1.1<span> </span></span><span>A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>C,</span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraph"><span>1.1<span> </span></span><span>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraph"><span>1.2<span> </span></span><span>F,</span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA G,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte E und F am 4. MÃ¤rz 2020 unter Bedingungen und Auflagen die </span>baurechtliche Bewilligung<b> </b><span>fÃ¼r eine Anbaute an das 1949 erstellte Einfamilienhaus sowie dessen Umbau im Innern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in ZÃ¼rich.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Beschluss rekurrierten A und B sowie C mit gemeinsamer Eingabe am 7. April 2020 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten dessen Aufhebung. Eine Delegation der 1. Abteilung des Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 11. September 2020 einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab<span>.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhoben B und A sowie C mit gemeinsamer Eingabe <span>am 25. November<span> 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E und F beantragten am 21. Dezember 2020, die Beschwerde abzuweisen sowie eine ParteientschÃ¤digung zzgl. MWST zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Beschwerdeantwort vom 12. Januar 2021 beantragte die </span><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich ebenfalls<span>, die Beschwerde abzuweisen. </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>B und A sowie C replizierten am 28. Januar 2021 mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen. Die <span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich teilte am 2. Februar 2021 mit, auf eine freigestellte Duplik zu verzichten.</span> <span>Mit Eingabe vom 4. Februar 2021 verzichteten E und F auf eine Stellungnahme zur Replik.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gleichzeitig stellten sie ein Begehren um Feststellung des beschrÃ¤nkten Umfangs der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde auf die Anbaute. WÃ¤hrend die Baukommission diesem Ersuchen mit Eingabe vom 17. Februar 2021 nicht opponierte, beantragte die BeschwerdefÃ¼hrerschaft am 22. Februar 2021 dessen Abweisung. Die private Beschwerdegegnerschaft teilte am 25. Februar 2021 den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 4. MÃ¤rz 2021 wurde das Begehren um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</span> <span>Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerden ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W2bII, ist mit einem Einfamilienhaus Ã¼berbaut und grenzt gegen Nordwesten und SÃ¼dosten an weitere mit EinfamilienhÃ¤usern Ã¼berstellte GrundstÃ¼cke. SÃ¼dlich davon liegt ein Fussweg, welcher im Bereich der sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksecke in die <span>H-Strasse mÃ¼ndet. Die Bauherrschaft plant, das Wohnhaus mit einer ober- und unterirdischen Anbaute an der westlichen GebÃ¤udeecke zu erweitern, verschiedene bauliche Ãnderungen bezÃ¼glich der Raumaufteilung vorzunehmen sowie sechs DachflÃ¤chenfenster und eine Lukarne einzubauen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Die erhobenen RÃ¼gen betreffen allesamt die geplante Anbaute. Die EigentÃ¼mer der angrenzenden GrundstÃ¼cke machen geltend, das Baurekursgericht habe diese fÃ¤lschlicherweise als Neu- statt als Erweiterungsbaute betrachtet und seiner Beurteilung das aktuelle statt das ursprÃ¼nglich gewachsene Terrain zugrunde gelegt. Im PBG werde der Begriff der "Anbaute" in zwei vÃ¶llig unterschiedlichen Kontexten verwendet. Das Baurekursgericht habe die von der Rechtsprechung jeweils zur Definition von Anbauten entwickelten Kriterien verwechselt. Sie monieren in der Folge den Grenz- und GebÃ¤udeabstand sowie die Ãberbauungsziffer als nicht eingehalten und beanstanden die Einordnung. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Ob die projektierte </span>Anbaute <span>als abstandsbefreites unterirdisches GebÃ¤ude im Sinn von § 269 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG <span>in der bisherigen Fassung; vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015) gelten kann, hÃ¤ngt in erster Linie davon ab, welches der massgebliche </span>Terrainverlauf <span>ist. Der in § 269 PBG verwendete Begriff des gewachsenen Bodens ergibt sich aus § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) </span>in der vor Inkrafttreten der Ãnderung vom 11. Mai 2016 gÃ¼ltigen Fassung (Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 11. Mai 2016)<span>. Laut dessen Absatz 1 ist dies </span>der bei Einreichung des (Stamm-)Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (vgl. VGr, <span>28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 = </span>BEZ 2006 Nr. 9; <span>Christoph </span>Fritzsche<span>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 1166</span>). Auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse ist zurÃ¼ckzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der AusfÃ¼hrung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschÃ¼ttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem fÃ¶rmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrÃ¼cklich als kÃ¼nftig gewachsener Boden erklÃ¤rt oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (§ 5 Abs. 2 ABV).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b><span>FÃ¼r die Bestimmung des gewachsenen Bodens ist n</span><span>ach der Praxis des Verwaltungsgerichts bei Neubauten auf den</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215977&amp;W10_KEY=4567776&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx10"></a><span> Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe (fÃ¼r die Neubaute) abzustellen. Bei Um- und Erweiterungsbauten ist <span>auf die TerrainverhÃ¤ltnisse bei Einreichung des ursprÃ¼nglichen Baugesuchs fÃ¼r das umzubauende GebÃ¤ude </span>abzustellen. FrÃ¼here VerhÃ¤ltnisse sind bei Neubauten damit nur in den in § 5 Abs. 2 ABV genannten FÃ¤llen massgeblich (VGr, 12. Mai 2012, VB.2012.00133, E. 4.1; <span>3. November 2010, VB.2010.00360 = BEZ 2010 Nr. 40; </span>25. Februar 2009, VB.2008.00432 = BEZ 2009 Nr. 24; <span>14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 = </span></span>BEZ 2006 Nr. 9<span>).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.2 </span></b><span>Die Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse abzustellen sei, werde damit begrÃ¼ndet, dass eine andere Auslegung zu vom Gesetz nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen fÃ¼hren wÃ¼rde. Je nachdem, ob es sich um Abgrabungen oder AufschÃ¼ttungen handelt, kÃ¶nnen beispielsweise abstandsfreie GebÃ¤ude zu abstandspflichtigen und umgekehrt werden (§ 269 PBG), Vollgeschosse zu Untergeschossen und umgekehrt (§ 275 PBG), GebÃ¤ude, welche die GebÃ¤udehÃ¶he ausschÃ¶pfen, zu solchen, welche diese Ã¼berschreiten oder eine GebÃ¤udehÃ¶hereserve aufweisen (§ 278 ff. PBG); Analoges gilt fÃ¼r die Baumassenziffer (§ 258 PBG) usw., wenn das gestaltete Terrain zum gewachsenen erklÃ¤rt wÃ¼rde (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00111, E. 3.1).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.3 </span></b>Das Verwaltungsgericht bestÃ¤tigte diese in VB.2005.00295 festgehaltene Rechtsprechung mit VB.2008.00432 (vgl. E. 3.2.1), welcher vom Bundesgericht seinerseits mit Entscheid vom 28. August 2009, 1C_170/2009, bestÃ¤tigt wurde. GrÃ¼nde fÃ¼r eine Ãnderung oder Abweichung von der genannten Praxis sind keine ersichtlich. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, der Verzicht auf den RÃ¼ckgriff auf das frÃ¼here Terrain stelle nach dieser Rechtsprechung die Ausnahme dar. Aus diesem Grund verfechten sie eine restriktive Bejahung der Voraussetzungen fÃ¼r das Vorliegen einer Neubaute. Der Anbautenbegriff im Sinn einer angebauten Neubaute sei zudem strikt vom extensiven VerstÃ¤ndnis einer Anbaute im Sinn eines angebauten besonderen GebÃ¤udes zu trennen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Was im fraglichen Zusammenhang unter "Um- und Erweiterungsbauten" bzw. "Neubauten" zu verstehen ist, geht aus den zitierten Entscheiden nicht klar hervor. Die hier interessierende Abgrenzung zwischen einer seitlichen Erweiterungsbaute und einer neuen </span>Anbaute <span>war seit EinfÃ¼hrung dieser Praxis erst in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren relevant. Dort wurde in erster Linie darauf abgestellt, ob dem neuen Bauteil eine "gewisse architektonische SelbstÃ¤ndigkeit" zukommt (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.3 betreffend einer angebauten 6,5-Zimmer Wohnung). Sodann war die zu beurteilende Anbaute â wie auch in einem anderen Fall (8. Mai 2014, VB.2013.00815, E. 5.2 betreffend an Garage angebautes NebengebÃ¤ude) â fraglos auch baulich-konstruktiv selbstÃ¤ndig. Ansonsten waren regelmÃ¤ssig Aufstockungen Streitgegenstand, weshalb sich die hier interessierende Abgrenzungsfrage erst gar nicht gestellt hatte. Entgegen der privaten Beschwerdegegnerschaft sind damit noch nicht alle Fragen geklÃ¤rt und rechtfertigt sich vorliegend entgegen der Bausektion eine PrÃ¤zisierung der Rechtsprechung.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b>Das Baurekursgericht hat in seinem Entscheid vom 18. Juni 2014 (BRGE III Nr. 0082/2014 = BEZ 2015 Nr. 18, E. 6.1.2 betreffend Anbau eines Carports) festgehalten, ob eine Erweiterung eines GebÃ¤udes vorliege oder eine Anbaute, entscheide sich nicht nach der GrÃ¶sse der Ã¼berstellten FlÃ¤che, sondern danach, ob dem neuen Bauteil eine gewisse architektonische SelbstÃ¤ndigkeit zukomme oder nicht.<span> Bis dahin ist die Rechtsprechung der beiden kantonalen Instanzen deckungsgleich. In den zitierten Verwaltungsgerichtsentscheiden wurde zusÃ¤tzlich auf die </span><span>baulich-konstruktive SelbstÃ¤ndigkeit abgestellt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte im obgenannten Entscheid konkretisierend aus, eine Anbaute im Sinn einer Neubaute werde dem bestehenden GebÃ¤ude als zweite, neue Baute angefÃ¼gt und kÃ¶nne in der Regel ohne grÃ¶ssere Eingriffe wieder beseitigt werden. </span>Anders gesagt, komme zum ursprÃ¼nglichen ein zweites, neues GebÃ¤ude hinzu. <span>DemgegenÃ¼ber liege bei einer (seitlichen) Erweiterung immer noch ein und dasselbe GebÃ¤ude vor, wenn auch in verÃ¤nderter Form. </span>WÃ¼rden zum Beispiel bei einem Wohnhaus weitere WohnrÃ¤ume hinzugefÃ¼gt oder solche vergrÃ¶ssert, sei von einer Erweiterung auszugehen. Werde hingegen eine architektonisch vom Hauptbau unabhÃ¤ngige Anbaute erstellt, die zudem auch vom bestehenden GebÃ¤ude abgetrennt errichtet werden kÃ¶nnte, sei die Anbaute als Neubaute zu qualifizieren und der gewachsene Boden fÃ¼r diese neu und gesondert anhand von § 5 ABV zu bestimmen. § 5 Abs. 2 ABV biete in diesen FÃ¤llen genÃ¼gend Schutz, um RechtsmissbrÃ¤uchen vorzubeugen. Wurde das Terrain mithin vor mehr als zehn Jahren und nicht im Hinblick auf die nun geplanten, funktionell vom HauptgebÃ¤ude unabhÃ¤ngigen und auch baulich leicht abtrennbaren Anbaute verÃ¤ndert, so sei auf das aktuell bestehende Terrain abzustellen. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.3 </span></b><span>Diese Auffassung von Anbauten in Abgrenzung zu seitlichen Erweiterungen fand auch Eingang in die Literatur (</span>Fritzsche<span>/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1167). Sie erweist sich vor dem Hintergrund der Praxis zu § 5 ABV als Ã¼berzeugend und kann Ã¼bernommen werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Auf diese Abgrenzungskriterien stellte das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid auch fÃ¼r die Beurteilung des vorliegend strittigen Bauprojekts ab. Eine Verwechslung mit den Kriterien fÃ¼r Anbauten, welche die Voraussetzungen als </span>Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG erfÃ¼llen, ist nicht ersichtlich. Ob sich die Anwendung der Kriterien im vorliegenden Fall als rechtmÃ¤ssig erweist, ist eine andere Frage, die anschliessend zu beurteilen ist (E. 3.5). Zuvor ist das VerstÃ¤ndnis einer Anbaute im Zusammenhang mit § 5 ABV von demjenigen einer als Besonderes GebÃ¤ude zu qualifizierenden Anbaute abzugrenzen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Um als Besondere GebÃ¤ude zu gelten, mÃ¼ssen Anbauten in ihrer Ã¤usseren Erscheinung und in ihrem rÃ¤umlichen VerhÃ¤ltnis vom HauptgebÃ¤ude abgrenzbar sein, weshalb ebenfalls eine gewisse architektonische und â kumulativ â eine gewisse konstruktive SelbstÃ¤ndigkeit verlangt wird. <span>In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenÃ¼ber HauptgebÃ¤uden geringeren GebÃ¤udehÃ¶he. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche SelbstÃ¤ndigkeit verlangt wird, ist n</span>icht erforderlich, dass die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des HauptgebÃ¤udes weggelassen beziehungsweise versetzt werden kÃ¶nnten (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 und 3.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1110). Eine funktionale SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes wird nicht verlangt. Ein Besonderes GebÃ¤ude darf demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des HauptgebÃ¤udes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1111 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.2 </span></b><span>Die Abgrenzungskriterien fÃ¼r die Unterscheidung zwischen HauptgebÃ¤ude und angebautem Besonderem GebÃ¤ude sind in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen HauptgebÃ¤uden und An- bzw. Nebenbauten entwickelte Rechtsprechung (vgl. RB 1968 Nr. 47; RB 1984 Nr. 111) mit Urteil VB.2003.00210 vom 10. September 2003, E. 2a festgelegt worden (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 f.). Ebenso haben diese Abgrenzungskriterien auch Eingang in die Unterscheidung zwischen Anbauten und seitlichen Erweiterungen im Zusammenhang mit der Frage des massgeblichen Terrainverlaufs gefunden (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.3; 8. Mai 2014, VB.2013.00815, E. 5.2). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hinsichtlich der Abgrenzung von An- und Nebenbauten zu HauptgebÃ¤uden hatte das Verwaltungsgericht festgehalten, dass es (allein) auf die Ã¤ussere Erscheinung und das rÃ¤umliche VerhÃ¤ltnis zum HauptgebÃ¤ude ankomme (RB 1968 Nr. 47). Das (einzige) ursprÃ¼ngliche Erfordernis der optischen SelbstÃ¤ndigkeit von Anbauten wurde in Bezug auf Besondere GebÃ¤ude konkretisierend auf eine gewisse architektonische und bauliche SelbstÃ¤ndigkeit ausgeweitet. Dazu hielt das Verwaltungsgericht in </span><span>VGr, 20. MÃ¤rz 2014, </span><span>VB.2013.00623, E. 3.3.1 fest, die Voraussetzungen der konstruktiven und architektonischen SelbstÃ¤ndigkeit fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude liessen sich mit dem Begriff der optischen SelbstÃ¤ndigkeit nur unzureichend erfassen. Massgebend sei nicht nur, ob der betreffende Annexbau in seiner Ã¤usseren Erscheinung (rÃ¤umliche Absetzung, Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung usw.) von einem aussenstehenden Betrachter als eigenstÃ¤ndiger GebÃ¤udeteil wahrgenommen wÃ¼rde. Ebenso entscheidend sei, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens noch als Besonderes GebÃ¤ude gewertet werden kÃ¶nne, was sich erst aus dem Zusammenspiel mit dem HauptgebÃ¤ude als Bezugsobjekt ergebe.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Kumulativ zur architektonischen ist sowohl als Voraussetzung fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude als auch fÃ¼r neue Anbauten eine baulich-konstruktive </span><span>SelbstÃ¤ndigkeit</span><span> erforderlich. DarÃ¼ber hinaus ist im Einklang mit der baurekursgerichtlichen Rechtsprechung bei der hier fraglichen Abgrenzung von Anbauten und seitlichen Erweiterungen zusÃ¤tzlich eine funktionale SelbstÃ¤ndigkeit zu verlangen (vgl. dazu sogleich, E. 3.3.3). Die Beurteilung der Abgrenzungsfrage muss, wie auch bei Besonderen GebÃ¤uden, stets auf einer GesamtwÃ¼rdigung des Bauvorhabens beruhen (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1110). Dabei verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde, ebenfalls wie bei Besonderen GebÃ¤uden, Ã¼ber einen geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum (vgl. VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.6) und sind immer auch GrenzfÃ¤lle denkbar.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.3 </span></b>Die Praxis, wonach lediglich bei Erweiterungs- und Umbauten auf die TerrainverhÃ¤ltnisse beim Einreichen des ursprÃ¼nglichen (Stamm-)Baugesuchs abgestellt wird, soll widersprÃ¼chliche Ergebnisse verhindern und legt <span>â entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden</span> â nicht einen Normal- und einen Ausnahmefall fest. Hingegen ist den BeschwerdefÃ¼hrenden zuzustimmen, dass <span>sich vor dem Hintergrund dieser Praxis ein restriktiverer Anbautenbegriff</span> als bei Besonderen GebÃ¤uden <span>rechtfertigt, indem auch eine <i>funktionale</i> SelbstÃ¤ndigkeit verlangt wird. So </span>dient die Praxis zum massgeblichen Terrain einerseits dem Schutz des GrundeigentÃ¼mers, dessen Baute ansonsten baurechtswidrig werden kÃ¶nnte und andererseits dem Schutz des Nachbarn, indem verhindert werden soll, dass sich ein Bauherr zulasten seiner Nachbarn einen baulichen Vorteil verschaffen kann, der aufgrund des natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlaufs nicht bestÃ¼nde (VGr, <span>28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 = </span>BEZ 2006 Nr. 9, E. 3.2). <span>DemgegenÃ¼ber soll bei Besonderen GebÃ¤uden primÃ¤r eine missbrÃ¤uchliche Beanspruchung der in § 273 PBG gewÃ¤hrten Erleichterungen durch eine willkÃ¼rliche Unterteilung eines HauptgebÃ¤udes verhindert werden, weshalb lediglich eine <i>gewisse</i> konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit und keine funktionale SelbstÃ¤ndigkeit erforderlich ist (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.4).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ist die erforderliche architektonische, baulich-konstruktive und funktionale SelbstÃ¤ndigkeit bei einer Anbaute gegeben, liegt eine Neubaute vor und ist diese nach der Rechtsprechung nicht nach dem ursprÃ¼nglichen, sondern nach dem aktuell gewachsenen Terrain zu beurteilen. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob die Anbaute Terrain beansprucht, das im Rahmen des ursprÃ¼nglichen Bauvorhabens aufgeschÃ¼ttet oder abgegraben worden war (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1167 mit Hinweis). Werden diese Voraussetzungen nicht erfÃ¼llt, liegt eine seitliche Erweiterung vor, wofÃ¼r die VerhÃ¤ltnisse zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung massgebend sind. Wann die Bewilligung fÃ¼r die Hauptbaute erteilt wurde, ist dabei nicht relevant (vgl. VGr, <span>3. November 2010, VB.2010.00360 = BEZ 2010 Nr. 40</span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>In casu hat sich die Bausektion in ihrem Beschluss nicht zu ihrer Annahme einer Neubaute geÃ¤ussert. Der Rekursantwort lÃ¤sst sich indes entnehmen, beim projektierten Bauteil handle es sich um eine Anbaute. Diese weise die dazu geforderte baulich-konstruktive SelbstÃ¤ndigkeit auf, indem sie vom eigentlichen Wohnhaus derart abgetrennt sei, dass eine Beseitigung beim Einfamilienhaus lediglich das Zumauern der TÃ¼re beim Korridor zur Folge hÃ¤tte. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Baurekursgericht erwog diesbezÃ¼glich, vorliegend wÃ¼rden keine bestehenden RÃ¤ume Ã¼ber das bisherige GebÃ¤udevolumen erweitert, sondern dem bestehenden GebÃ¤udekubus ein Abstellraum, ein Kellerraum und ein Hobbyraum angefÃ¼gt. Diesen komme eine architektonische SelbstÃ¤ndigkeit zu, was sich auch darin zeige, dass sie beseitigt werden kÃ¶nnten, ohne dass beim WohngebÃ¤ude selbst grÃ¶ssere bauliche Ãnderungen erfolgen mÃ¼ssten. Solche wÃ¼rden sich vielmehr auf die Schliessung der MauerÃ¶ffnung beschrÃ¤nken. Damit sei zweifellos von einer (als Neubaute geltenden) Anbaute und nicht von einer Erweiterung auszugehen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Wie sich den BauplÃ¤nen entnehmen lÃ¤sst, sind das bestehende Einfamilienhaus und die geplante Anbaute optisch voneinander abgegrenzt. Der BaukÃ¶rper unterscheidet sich sowohl in seiner HÃ¶he als auch in seiner GrundflÃ¤che massgeblich von der bestehenden Baute und ist dieser bei der westlichen Hausecke vorgelagert. Der Hobbyraum im Erdgeschoss ist Ã¼ber einen Vorraum mit dem Korridor des Erdgeschosses verbunden. Eine Treppe fÃ¼hrt vom Vorraum zum Kellerraum und zum daran angrenzenden Abstellraum im Untergeschoss. Die Terrasse Ã¼ber dem Hobbyraum ist vom Wohnzimmer des Obergeschosses aus zugÃ¤nglich. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Damit ist die geplante Baute zwar baulich-konstruktiv von der Hauptbaute abgetrennt und liesse sich auch einfach wieder von dieser trennen. Indes ist dies nach dem Gesagten nicht allein massgebend und die ebenfalls erforderliche funktionale SelbstÃ¤ndigkeit vorliegend nicht gegeben: Die Baute ergÃ¤nzt das Einfamilienhaus um weitere RÃ¤ume, welche in direktem Zusammenhang mit dessen Nutzung stehen. Zudem ist die Terrasse lediglich vom bestehenden Wohnhaus aus zugÃ¤nglich. Dass der Hobbyraum etwas tiefer liegt als die RÃ¤ume des Erdgeschosses, steht der Qualifikation als Erweiterung nicht entgegen. Die funktionale EigenstÃ¤ndigkeit fehlt auch mangels sanitÃ¤rer Installationen, welchen eine freistehende Baute dieser Art bedÃ¼rfte. Dass solche nachtrÃ¤glich eingebaut werden kÃ¶nnten, ist irrelevant; Beurteilungsgrundlage ist stets die Situation gemÃ¤ss Baugesuch.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Es wird damit nicht dem bestehenden GebÃ¤ude ein weiteres hinzugefÃ¼gt, sondern dieses wird um weitere RÃ¤ume erweitert, welche funktional mit diesem im Zusammenhang stehen. Insofern unterscheidet sich das Bauprojekt massgeblich vom Anbau einer eigenstÃ¤ndigen Wohnung (vgl. VB.2015.00290) oder einer Garage beziehungsweise eines Carports, welche vom Haupthaus funktional unabhÃ¤ngig sind. Dass Anbauten regelmÃ¤ssig ebenfalls den Bewohnern der bestehenden Hauptbaute in irgendeiner Weise dienen werden, insofern auf diese bezogen sind und sie erweitern, ist begriffsimmanent und Ã¤ndert nichts daran. Ebenso wenig ist mangels funktionaler EigenstÃ¤ndigkeit der vorliegenden Erweiterung relevant, dass die bestehende GebÃ¤udehÃ¼lle durch deren Anbau keine wesentlichen VerÃ¤nderungen erfÃ¤hrt.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.4 </span></b><span>Dies fÃ¼hrt dazu, dass die Anbaute vorliegend nicht als Neubaute, sondern als Erweiterung hÃ¤tte qualifiziert werden mÃ¼ssen. Die Vorinstanzen gingen zu Unrecht von einer Neubaute und nicht von einer Erweiterung aus und stellten demzufolge fÃ¤lschlicherweise auf den</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215977&amp;W10_KEY=4567776&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx13"></a> Terrainverlauf <span>im Zeitpunkt der aktuellen Baueingabe ab. Vorliegend hÃ¤tten sie ihren Beurteilungen nach dem Gesagten vielmehr den Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung zugrunde legen mÃ¼ssen. Die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden erweisen sich damit als begrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden ist der Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Stammbaubewilligung aufgrund der Akten nicht eindeutig feststellbar. Die Hanglage und die eingereichten PlÃ¤ne zeigen indes ausreichend, dass das Terrain im Zuge der Erstellung der bestehenden Liegenschaft derart umgestaltet worden war, dass der geplante Abstellraum im Untergeschoss das massgebliche frÃ¼here Terrain zu einem wesentlichen Teil um deutlich mehr als 0,5 m Ã¼berragen wÃ¼rde. Folglich wird der gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 BZO einzuhaltende Grenzabstand von 5 m massiv unterschritten. Die nebenbestimmungsweise Heilung dieses Mangels steht daher ausser Frage und wird auch nicht verlangt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Wie es sich mit dem GebÃ¤udeabstand und der Ãberbauungsziffer verhÃ¤lt, ist nicht mehr zu beurteilen. Das Bauprojekt erweist sich bereits aufgrund der Grenzabstandsunterschreitung als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.</p> <p class="Urteilstext"><span>Dementsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nÃ¤mlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1 und 2, je zur HÃ¤lfte zu tragen sind.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerschaft 1 ist indes zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 5'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 94).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der </span><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 4. MÃ¤rz 2020 </span><span>sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Oktober 2020 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 5'380.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 230.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'230.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. </span><span>Die private Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>