<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00489</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224584&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00489</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.12.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>kommunale Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kommunale Nutzungsplanung: Gestaltungsplanpflicht. [Beschwerde gegen die vorinstanzliche Aufhebung der Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung, welche vorsieht, Art. 4 BZO der Stadt Zürich neu um einen Abs. 14 betreffend Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet Brunaupark/Uetlihof zu ergänzen.] Rechtsmittellegitimation der Gemeinde (E. 1.2). Gemeindeautonomie bei der Nutzungsplanung (E. 2.1). Die Vorinstanz würdigte die von der Beschwerdeführerin angeführten öffentlichen Interessen für eine Gestaltungsplanpflicht zu Recht als ungenügend: Im Perimeter der geplanten Gestaltungsplanpflicht sind keine inventarisierten oder unter Denkmalschutz gestellten Objekte vorhanden (E. 4.1.1). Die Arealüberbauungsvorschriften sind "streng" genug, um den Bedürfnissen des angrenzenden Inventarobjekts Rechnung zu tragen (E. 4.1.2). Die Beschwerdeführerin zeigt auch nicht auf, aufgrund welcher konkreten Besonderheiten dem massgeblichen Ortsbild mit dem normalen rechtlichen Instrumentarium nicht hinreichend begegnet werden können sollte (E. 4.1.3). Auch mit Blick auf weitere öffentliche Interessen wie unter anderem an der Sicherung einer hohen städtebaulichen Qualität, der Sicherstellung einer differenzierten Verdichtung sowie des Natur- und Landschaftsschutzes gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, die Notwendigkeit der Gestaltungsplanpflicht zu belegen (E. 4.2). Beim geltend gemachten Interesse an der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum handelt es sich nicht um das für die strittige Gestaltungsplanpflicht massgebliche Motiv. Die Umsetzung von § 49b PBG betreffend zwei ausgewählte Grundstücke sondernutzungsplanerisch-vorauseilend zu überholen, lässt sich planungsrechtlich nicht plausibel begründen. Nachdem sich sämtliche weiteren Interessen als unbegründet herausstellten, wäre es von vornherein nicht angängig, allein gestützt auf das Interesse betreffend preisgünstigen Wohnraum eine Gestaltungsplanpflicht festzulegen (E. 4.4.2). Damit erübrigt sich die Prüfung, ob die Gestaltungsplanpflicht mit der Eigentumsgarantie vereinbar und damit verhältnismässig wäre (E. 4.6). Ein (allzu) unkoordinierter Erlass von Sondernutzungsplänen für Teile des Gemeindegebiets - oder wie vorliegend gar für ausgewählte Grundstücke - kann in ein Spannungsverhältnis mit der Planungspflicht gemäss Art. 2 Abs. 1 RPG geraten. Eine solche Vorgehensweise müsste mit Blick auf den raumplanungsrechtlichen Gesamtblick gut begründet sein, woran es vorliegend mangelt. Zu Recht bejahte die Vorinstanz einen (zusätzlichen) Verstoss gegen Art. 21 Abs. 2 RPG (E. 4.7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULICHE VERDICHTUNG">BAULICHE VERDICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZNEUBAU">ERSATZNEUBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLANVORSCHRIFTEN">GESTALTUNGSPLANVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ">NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANBESTÃNDIGKEIT">PLANBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PREISGÃNSTIGKEIT">PREISGÃNSTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STÃDTEBAU">STÃDTEBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNRAUM">WOHNRAUM</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 45 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 46 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 48 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 49b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 84 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 2 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 21 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 33 Abs. III lit. b RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 49 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68272" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00489</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Dezember 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cyrielle SÃ¶llner Tropeano.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Gemeinderat, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>dieser vertreten durch RA I, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Pensionskasse A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. K-Gesellschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA L, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend kommunale Nutzungsplanung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich beschloss am 24. November 2021, Art. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) gemÃ¤ss Planbeilagen vom 17. Mai 2021 mit einem Absatz 14 wie folgt zu ergÃ¤nzen:</p> <p class="Urteilstext"> " Im Gebiet Brunaupark/Uetlihof mÃ¼ssen stÃ¤dtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und nachhaltige Ãberbauungen sichergestellt werden, die sich in die Umgebung einpassen. Dabei nehmen der Landschaftsschutz und die differenzierte bauliche Verdichtung einen hohen Stellenwert ein. Der Gestaltungsplan soll zudem eine schrittweise, sozial vertrÃ¤gliche Erneuerung ermÃ¶glichen und Vorgaben Ã¼ber Mindestanteile preisgÃ¼nstiger Wohnungen machen."</p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich genehmigte diesen Beschluss mit VerfÃ¼gung vom 3. Oktober 2022.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><br/> Die Pensionskasse A erhob am 11. November 2022 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 24. November 2021 und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 3. Oktober 2022 seien aufzuheben.</p> <p class="Sachverhalt1">Mit Entscheid vom 23. Juni 2023 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob die angefochtenen Entscheide auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 28. August 2023 an das Verwaltungsgericht beantragte die Stadt ZÃ¼rich, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 24. November 2021 sowie die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 3. Oktober 2022 seien zu bestÃ¤tigen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Pensionskasse A.</p> <p class="Sachverhalt1">Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 15. September 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich verzichtete mit Eingabe vom 22. September 2023 ausdrÃ¼cklich auf Antragsstellung. Die Pensionskasse A beantragte die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die Mitbeteiligte 2 verzichtete stillschweigend auf Vernehmlassung. </p> <p class="Sachverhalt1">In den weiteren, bis zuletzt am 29. April 2024 eingereichten Rechtsschriften hielten die Stadt ZÃ¼rich und die Pensionskasse A an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rÃ¼gt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich auf eine Verletzung der Gemeindeautonomie im Sinne ihrer Planungsautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist (BGE 136 I 265 E. 1.3). Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (BGE 135 I 43 E. 1.2 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss §§ 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 136 I 265 E. 2.2 mit Hinweisen). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Damit wird Art. 33 Abs. 3 lit. b <span>des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; </span>SR 700) Nachachtung verschafft, der eine volle ÃberprÃ¼fung von NutzungsplÃ¤nen durch mindestens eine kantonale BeschwerdebehÃ¶rde verlangt. Allerdings ist auch im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende Planungsautonomie zu beachten (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00211, E. 2). Entsprechend muss sich das Baurekursgericht bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen NutzungsplÃ¤nen eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auferlegen (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.3). Ihm bleibt versagt, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen vertretbare LÃ¶sung zu setzen. Ein Einschreiten der Rekursinstanz ist jedoch nicht erst dann verlangt, wenn die WÃ¼rdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkÃ¼rlich ist; es genÃ¼gt, wenn sich diese als unangemessen oder rechtswidrig erweist (VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f. mit Hinweisen; BGr, 2. Mai<span> 2016, 1C_34/2016, E. 3.3). Namentlich darf die RekursbehÃ¶rde korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (VGr, 24. Oktober 2019, VB.2018.00564, E. 1.4; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], </span>§ 20 N. 77 ff.). Respektiert die Rekursinstanz die erhebliche Entscheidungsfreiheit der kommunalen BehÃ¶rde nicht, so liegt eine Rechtsverletzung vor (Donatsch, § 50 N. 37). Die RÃ¼ge, die Vorinstanz habe die Planungsautonomie der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt, ist somit gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG im Beschwerdeverfahren zulÃ¤ssig und im Folgenden zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die von der Gemeinde zu erlassende Bau- und Zonenordnung regelt die Ãberbaubarkeit und die Nutzweise der GrundstÃ¼cke, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenÃ¶ssisches oder kantonales Recht bestimmt sind (vgl. § 45 und § 46 Abs. 1 PBG). In diesem Rahmen erfolgt die Unterteilung des Gebiets in Nutzungszonen durch einen Zonenplan (§ 46 Abs. 4 PBG). Innerhalb des Siedlungsgebiets sind Bauzonen auszuscheiden (§ 47 PBG); dabei sind Zonen unterschiedlicher AusnÃ¼tzung, Bauweise und/oder Nutzweise, wie z.<span> </span>B. Wohnzonen, vorzusehen (vgl. dazu § 48 Abs. 1 und Abs. 2 lit. d PBG). Besteht ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung, kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss (§ 48 Abs. 3 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit GestaltungsplÃ¤nen werden gemÃ¤ss § 83 PBG fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt, wobei von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und die kantonalen MindestabstÃ¤nde abgewichen werden darf (Abs. 1). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen AusrÃ¼stungen und Ausstattungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Erfordern die UmstÃ¤nde (insbesondere in weitgehend Ã¼berbauten Gebieten) keine umfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines Gestaltungsplans auf einzelne Anordnungen beschrÃ¤nken (Abs. 4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht fÃ¼hrt mit dem Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan eine zusÃ¤tzliche Stufe zwischen baulicher Grundordnung und Baubewilligung ein. Wenn § 48 Abs. 3 PBG bzw. damit Ã¼bereinstimmend § 84 Abs. 1 PBG ein "wesentliches" Ã¶ffentliches Interesse an einer solchen zusÃ¤tzlichen planerischen Grundlage voraussetzt, so ist damit ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse gemeint, das einer Gemeinde die Festsetzung eines Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans gerade erlaubt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, N. 46; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 97 ff.). Zwar wird der Gemeinde in § 48 Abs. 3 PBG mit dem unbestimmten Rechtsbegriff des wesentlichen Ã¶ffentlichen Interesses ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum eingerÃ¤umt, den sie im Rahmen ihrer kommunalen Planungsautonomie ausschÃ¶pfen darf. Dies setzt aber voraus, dass sie im Streitfall ein ausreichendes Interesse konkret darzulegen vermag. DafÃ¼r reicht es nicht, dass eine Gestaltungsplanpflicht planerisch und stÃ¤dtebaulich sinnvoll ist; sie muss auch einer VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie der betroffenen GrundeigentÃ¼mer standhalten (VGr, 30. April 2021, VB.2019.00681, E. 2, in BEZ 2021 Nr. 12; bestÃ¤tigt mit BGr, 8. Juni 2022, 1C_348/2021).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin festgesetzte Gestaltungsplanpflicht beschlÃ¤gt allein die beiden in der fÃ¼nfgeschossigen Wohnzone W5 gelegenen, aneinander angrenzenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 im Umfang von 55'763 m<sup>2</sup> (nachfolgend: "Uetlihof"; minimaler Wohnanteil 0 %) und Kat.-Nr. 02 im Umfang von 39'488 m<sup>2</sup> (nachfolgend: "Brunaupark"; minimaler Wohnanteil 60 %). Beide GrundstÃ¼cke sind bereits Ã¼berbaut. Nicht vom Gestaltungsplanperimeter umfasst wird das dritte im Gebiet M in der Wohnzone W5 gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, welches unmittelbar Ã¶stlich an den Brunaupark angrenzt. Die Mitbeteiligte 2 ist EigentÃ¼merin des Uetlihofs. Sie hegt keine Neubauabsichten und beteiligt sich nicht am Rechtsmittelverfahren (einleitend E. III). Die Beschwerdegegnerin als EigentÃ¼merin des Brunauparks plant hingegen einen (wie bereits der Bestand als ArealÃ¼berbauung konzipierten) Ersatzneubau. DiesbezÃ¼glich wurde die Aufhebung einer ersten Baubewilligung vom 10. MÃ¤rz 2020 aus lÃ¤rmschutzrechtlichen GrÃ¼nden mittlerweile letztinstanzlich bestÃ¤tigt (BGr, 11. Juni 2024, 1C_697/2021). Eine Nachbarbeschwerde gegen eine zweite, von der Vorinstanz noch bestÃ¤tigte Baubewilligung vom 23. August 2022 hiess das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 21. Dezember 2023 gut (VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00209). Hiergegen gelangte die Beschwerdegegnerin an das Bundesgericht, wo das Verfahren derzeit hÃ¤ngig ist (BGr, 1C_235/2024).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Rechtsstreit im vorliegenden nutzungsplanerischen Verfahren betrifft namentlich die Frage, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse im Sinne von § 48 Abs. 3 PBG fÃ¼r die EinfÃ¼hrung einer Gestaltungsplanpflicht betreffend die GrundstÃ¼cke Uetlihof und Brunaupark geltend machen kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Baurekursgericht hat die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrten Ã¶ffentlichen Interessen fÃ¼r eine Gestaltungsplanpflicht im Hinblick auf den Massstab von § 48 Abs. 3 PBG als ungenÃ¼gend gewÃ¼rdigt. Der zweiten Baubewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau des Brunauparks liege ein Bauprojekt zugrunde, das in einem Ã¤usserst aufwendigen Verfahren und in enger Zusammenarbeit mit mehreren Fachstellen der BeschwerdefÃ¼hrerin ausgearbeitet worden sei. Das zweite Bauprojekt trage folgenden, zur BegrÃ¼ndung der Gestaltungsplanpflicht behaupteten Ã¶ffentlichen Interessen bereits vollumfÃ¤nglich Rechnung: Denkmal- und Ortsbildschutz, <a id="_Hlk182382134">Sicherung einer hohen stÃ¤dtebaulichen QualitÃ¤t und Sicherstellung einer differenzierten baulichen Verdichtung, BerÃ¼cksichtigung der Lage am Rand des Siedlungsgebiets, Natur- und Landschaftsschutz</a> sowie LÃ¤rmschutz. Es sei nicht ersichtlich, welche zusÃ¤tzlichen Verbesserungen mit einem Gestaltungsplan â verglichen mit dem zweiten Bauprojekt â in Bezug auf diese Ã¶ffentlichen Interessen noch erreichbar wÃ¤ren. Das von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berdies bzw. neu geltend gemachte Interesse an der Schaffung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum wÃ¼rde hingegen als einziges einen Unterschied zum zweiten Bauprojekt schaffen, da bei diesem kein entsprechender Mindestanteil preisgÃ¼nstiger Wohnungen vorgesehen sei. Bei diesem Interesse dÃ¼rfte es sich daher auch um das fÃ¼r die EinfÃ¼hrung der strittigen Gestaltungsplanpflicht massgebliche Motiv handeln. Indessen wÃ¼rde mit diesem Vorgehen in unzulÃ¤ssiger Weise die noch nicht in Kraft stehende kommunale Umsetzung von § 49b PBG vorweggenommen. GemÃ¤ss diesem Artikel kÃ¶nnen bei ZonenÃ¤nderungen, Sonderbauvorschriften oder GestaltungsplÃ¤nen, die zu erhÃ¶hten AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼hren, Mindestanteile an preisgÃ¼nstigem Wohnraum festgelegt werden. Im Ãbrigen zeige sich gerade aufgrund der kommunalen Umsetzung, mit welcher unter bestimmten Voraussetzungen ein entsprechender Mindestanteil bei ArealÃ¼berbauungen vorgesehen wÃ¤re, dass auch diesem Aspekt dereinst im Rahmen der regulÃ¤ren Bestimmungen betreffend ArealÃ¼berbauung Rechnung getragen werden kÃ¶nne, ohne dass es insoweit einer spezifischen Vorgabe in einem Gestaltungsplan bedÃ¼rfe. Ãberdies wÃ¤re es, nachdem alle anderen ins Feld gefÃ¼hrten Ã¶ffentlichen Interessen unbegrÃ¼ndet seien, von vornherein nicht angÃ¤ngig, allein gestÃ¼tzt auf das Interesse an preisgÃ¼nstigem Wohnraum â selbst wenn dieses entgegen dem AusgefÃ¼hrten als wesentliches Ã¶ffentliches Interesse zu qualifizieren wÃ¤re â eine Gestaltungsplanpflicht festzusetzen. </p> <p class="Erwgung2">Hinzu komme, dass sich die Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht auch als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweise. Nicht nur fehle nach dem AusgefÃ¼hrten bereits ein erhebliches Ã¶ffentliches Interesse an deren nutzungsplanerischer Festsetzung. DarÃ¼ber hinaus erweise sich diese auch als der Beschwerdegegnerin nicht zumutbar und stelle einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar. Schliesslich verstosse die Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht vorliegend auch gegen den Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Betreffend das von der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die EinfÃ¼hrung einer Gestaltungsplanpflicht als erstes angefÃ¼hrte Interesse des Denkmal- und Ortsbildschutzes ist zunÃ¤chst mit der Vorinstanz festzuhalten, dass im Perimeter der geplanten Gestaltungsplanpflicht keine inventarisierten oder unter Denkmalschutz gestellten Objekte vorhanden sind. Abgesehen von der nÃ¶rdlich an den Perimeter angrenzenden, inventarisierten Wohnsiedlung "D" sind Ã¼berhaupt keine denkmalschutzrechtlichen Besonderheiten zu verzeichnen. Die beiden GrundstÃ¼cke befinden sich auch weder im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder noch im kommunalen Inventar der Denkmalpflege und Gartendenkmalpflege. Das eher peripher gelegene Gestaltungsplangebiet ist im Ãbrigen namentlich von Groberschliessungsstrassen (E-Strasse; F-Strasse) sowie GrundstÃ¼cken in Freihalte- und Erholungszonen (genutzt etwa als Familiengartenareal [Kat.-Nr. 04]) sowie in einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten (G [Kat.-Nr. 05]) umgeben. Die beschwerdefÃ¼hrerische Argumentation lÃ¤uft bei Lichte betrachtet letztlich darauf hinaus, dass sich fÃ¼r jedes beliebige GrundstÃ¼ck auf dem Gemeindegebiet eine Gestaltungsplanpflicht rechtfertigen liesse, sobald dieses GrundstÃ¼ck an ein mit einem Inventar- oder Denkmalschutzobjekt Ã¼berstelltes GrundstÃ¼ck angrenzt. Angesichts der Vielzahl von Inventar- und Denkmalschutzobjekten auf dem Gemeindegebiet kÃ¶nnte die Nutzungsplanung nach dieser Auffassung sondernutzungsplanerisch in nicht unerheblichem Ausmass unterlaufen werden (zur stufengerechten Planungspflicht siehe nachfolgend E. 4.7.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Der inventarisierten Wohnsiedlung "D" <i>kann</i> sodann mit dem Instrumentarium der Nutzungsplanung und des Baubewilligungsverfahrens in denkmalschutzrechtlicher Hinsicht hinreichend Rechnung getragen werden. Das (nicht rechtskrÃ¤ftige) Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. Dezember 2023 betreffend das zweite Bauvorhaben dokumentiert dies, indem es den eingereichten Umgebungsplan â gerade mit Blick auch auf den Grenzbereich zum Schutzobjekt â als zu wenig aussagekrÃ¤ftig respektive den Umfang der nebenbestimmungsweise verlangten Ãnderungen als zu massiv und daher als mit den Anforderungen an die Umgebungsplanung im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung nicht vereinbar erachtet (VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 6.2). Damit wird offensichtlich, dass die ArealÃ¼berbauungsvorschriften "streng" genug sind, um den BedÃ¼rfnissen des angrenzenden Inventarobjekts Rechnung zu tragen. Dass bei der Projektierung von Ersatzneubauten auf einem fast 40'000 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼ck wie demjenigen der Beschwerdegegnerin auf die Privilegien einer ArealÃ¼berbauung (§ 71 PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO) allenfalls auch verzichtet werden kÃ¶nnte und auch Ersatzneubauten nach den Vorschriften der RegelÃ¼berbauung denkbar seien, in welchem Fall der strengere Umgebungsschutz gemÃ¤ss den ArealÃ¼berbauungsvorschriften nicht greifen wÃ¼rde, darf mit der Auffassung der Beschwerdegegnerin bereits aus wirtschaftlichen Ãberlegungen als unrealistisch bezeichnet werden. Dies, weil im Fall einer ArealÃ¼berbauung eine massiv hÃ¶here AusnÃ¼tzung realisiert werden kann. FÃ¼r das (noch) grÃ¶ssere GrundstÃ¼ck Uetlihof gilt dies umso mehr. GrundstÃ¼cke dieser GrÃ¶ssenordnung auf dem Gemeindegebiet der Stadt ZÃ¼rich werden von privaten Bauherrschaften nachvollziehbarerweise praktisch ausschliesslich unter Inanspruchnahme der MÃ¶glichkeiten der ArealÃ¼berbauungsweise beplant und bebaut. Damit kommen stets die Bestimmungen von § 71 PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO zur Anwendung, welche in Bezug auf die Anforderungen an die Umgebungsgestaltung strenger sind als die Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG. Ein "RÃ¼ckfall" auf den grobmaschigeren Schutzmechanismus von § 238 Abs. 2 PBG ist daher selbst dann kaum vorstellbar, wenn die verwaltungsgerichtliche Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼r das zweite Bauvorhaben durch das Bundesgericht bestÃ¤tigt wÃ¼rde. Dies gilt auch mit Blick auf die erheblichen PlanungsaufwÃ¤nde, welche die Beschwerdegegnerin fÃ¼r den geplanten Ersatzneubau in Gestalt einer ArealÃ¼berbauung seit mittlerweile dem Jahr 2017 getÃ¤tigt hat und derer sie im Falle des wie erwÃ¤hnt unrealistischen Umschwenkens auf die Planung einer Ãberbauung nach den Vorschriften der RegelÃ¼berbauung gÃ¤nzlich verlustig ginge. Welche weiteren Verbesserungen in Bezug auf den Umgebungsschutz nur mit den Mitteln eines Gestaltungsplans zu bewÃ¤ltigen wÃ¤ren, zeigt die BeschwerdefÃ¼hrerin im Ãbrigen auch im Vergleich mit der Vorschrift von § 238 Abs. 2 PBG nicht konkret auf. Dass es <i>mÃ¶glich </i>wÃ¤re, im Rahmen eines Gestaltungsplans im Vergleich mit § 238 Abs. 2 PBG erhÃ¶hte Gestaltungsanforderungen festzulegen und "weitere differenzierte und auf die konkreten VerhÃ¤ltnisse bezogene Festlegungen hinsichtlich Gestaltung und Einordnung" zu treffen oder Regelungen festzulegen, die Ã¼ber den "reinen" Umgebungsschutz gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG hinausgehen, ist zutreffend, beschreibt aber letztlich nur mit allgemeinen Formulierungen das Wesen eines Gestaltungsplans. Die konkrete Notwendigkeit eines solchen wird damit vorliegend nicht begrÃ¼ndet und ist mit der Auffassung der Vorinstanz auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Der Begriff Ortsbildschutz umfasst sodann konkrete Ortskerne, Quartiere, Strassen und PlÃ¤tze (§ 203 Abs. 1 lit. c 1. Teil PBG). Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin insoweit zusammenfassend konstatiert, mit der Gestaltungsplanpflicht und dem festzusetzenden Gestaltungsplan wÃ¼rde fÃ¼r das ganze von der Gestaltungsplanpflicht betroffene Gebiet eine Grundlage fÃ¼r eine der "konkreten, anspruchsvollen stÃ¤dtebaulichen Situation optimal angepasste Bebauung geschaffen", erschÃ¶pft sich auch ihre diesbezÃ¼gliche Argumentation letztlich in Leerformeln. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zeigt nicht auf, aufgrund welcher konkreten Besonderheiten dem massgeblichen Ortsbild mit dem normalen rechtlichen Instrumentarium (Nutzungsplanung; Baubewilligung) nicht hinreichend begegnet werden kÃ¶nnen sollte. Es ist entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht Aufgabe der Vorinstanz, die â von der BeschwerdefÃ¼hrerin gerade nicht dargelegte â Notwendigkeit eines Gestaltungsplans zu entkrÃ¤ften. Dies liefe entgegen dem vorstehend AusgefÃ¼hrten (E. 2.4 am Ende) auf eine Art Beweislastumkehr hinaus. "Beweispflichtig" ist die Notwendigkeit einer Gestaltungsplanpflicht und nicht der Verzicht auf eine solche.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.4 </b>Zusammenfassend ist mit der Auffassung der Beschwerdegegnerin auch und gerade im Lichte des Entscheids VB.2023.00209 vom 21. Dezember 2023 nicht auszumachen, weshalb das nutzungsplanerische und baubewilligungsrechtliche Instrumentarium nicht ausreichen sollte, um die denkmal- und ortsbildschutzrechtliche Situation im Gestaltungsplanperimeter und unmittelbar an diesen angrenzend zu erfassen. FÃ¼r das GrundstÃ¼ck Uetlihof kann angesichts der weitgehend identischen rÃ¤umlichen Ausgangslage nichts anderes gelten. Mitunter Ã¤ndert sich am Gesagten auch mit Blick auf den gesamten Gestaltungsplanperimeter im Sinne einer Gesamtbetrachtung nichts. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Mit Blick auf die Ã¶ffentlichen Interessen <a id="_Hlk182390051">an der Sicherung einer hohen stÃ¤dtebaulichen QualitÃ¤t, der Sicherstellung einer differenzierten baulichen Verdichtung, der BerÃ¼cksichtigung der Lage am Rand des Siedlungsgebiets sowie des Natur- und Landschaftsschutzes </a>drÃ¤ngt sich mit der Auffassung der Vorinstanz keine andere WÃ¼rdigung auf. Daran Ã¤ndert eine vom zweiten Bauvorhaben losgelÃ¶ste Betrachtungsweise wiederum nichts. Jedes allfÃ¤llige weitere Bauvorhaben einer privaten Bauherrschaft wÃ¼rde wie erwÃ¤hnt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erneut als ArealÃ¼berbauung geplant bzw. realisiert. Damit griffe zum Schutz der erwÃ¤hnten Ã¶ffentlichen Interessen (erneut) das Instrumentarium gemÃ¤ss § 71 Abs. 2 PBG. Die private Beschwerdegegnerin hat im Rekursverfahren detailliert aufgezeigt, dass sie das (zweite) Bauvorhaben in einem Ã¤usserst aufwendigen Verfahren und in enger Zusammenarbeit mit dem Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau und Denkmalpflege der BeschwerdefÃ¼hrerin geplant und weiterentwickelt hat. Es wurde ein Studienauftrag mit vier renommierten ArchitekturbÃ¼ros durchgefÃ¼hrt. Dabei wurden hohe Anforderungen an die stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t und die Freiraumgestaltung vorgegeben. Insbesondere die spezielle Lage mit einerseits stÃ¤dtischem Anschluss und andererseits Ãbergang in die offene GrÃ¼nzone der H wurde dabei ausdrÃ¼cklich betont. Es ist nicht auszumachen, weshalb ein allfÃ¤lliges drittes Bauvorhaben nach Massgabe der ArealÃ¼berbauungsvorschriften nicht mit der gleichen Sorgfalt und IntensitÃ¤t angegangen werden sollte. Ohnehin wÃ¤re im Falle eines dritten Bauvorhabens auch insoweit bereits aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden zu erwarten, dass auf den bereits weit fortgeschrittenen Planungen aufgebaut wÃ¼rde, soweit sich diese mit Blick auf die erwÃ¤hnten Ã¶ffentlichen Interessen â auch und gerade im Lichte des Entscheids VB.2023.00209 vom 21. Dezember 2023 â weiterhin als zutreffend erweisen. Die planerischen und gestalterischen Entwicklungsprozesse bzw. Erkenntnisse wÃ¼rden nicht verloren gehen. Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin ist es im Ãbrigen mitnichten so, dass § 71 PBG einzig erhÃ¶hte Ã¤sthetische Anforderungen stellt und eine Bauherrschaft "bei ArealÃ¼berbauungen in der Platzierung und der architektonischen Gestaltung der Baute und deren Umschwung weitgehend frei" bleibt. Die im Rahmen des Studienauftrags erarbeiteten Projekte wurden vom Baukollegium der Stadt ZÃ¼rich unter Mitwirkung von Vertretern mehrerer Fachstellen der BeschwerdefÃ¼hrerin selbstredend (auch) etwa eingehend hinsichtlich der Lage und Stellung der BaukÃ¶rper Ã¼berprÃ¼ft. Bei einem allfÃ¤lligen dritten Bauvorhaben wÃ¤re nichts anderes zu erwarten.</p> <p class="Erwgung3">Insgesamt gelingt es der BeschwerdefÃ¼hrerin auch mit Blick auf die Ã¶ffentlichen Interessen an der Sicherung einer hohen stÃ¤dtebaulichen QualitÃ¤t, der Sicherstellung einer differenzierten baulichen Verdichtung, der BerÃ¼cksichtigung der Lage am Rand des Siedlungsgebiets sowie des Natur- und Landschaftsschutzes nicht, die Notwendigkeit einer Gestaltungsplanungspflicht â etwa mittels entsprechend konkreter EintrÃ¤ge aus den kantonalen oder regionalen RichtplÃ¤nen â zu belegen. Die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin verbleiben im UngefÃ¤hren und erschÃ¶pfen sich letztlich in allgemeinen ErlÃ¤uterungen darÃ¼ber, weshalb eine Sondernutzungsplanung zur optimalen Verwirklichung etwelcher Ã¶ffentlicher Interessen sinnvoll sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Auch mit Blick auf den LÃ¤rmschutz ergibt sich kein anderes Bild. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt insoweit nur dafÃ¼r, dass im Rahmen einer Sondernutzungsplanung "auch andersgeartete, unter UmstÃ¤nden bessere LÃ¶sungen" denkbar wÃ¤ren als beim zweiten Bauprojekt. Damit wird aber mit keinem Wort begrÃ¼ndet, weshalb in lÃ¤rmschutzrechtlicher Hinsicht eine Sondernutzungsplanung vonnÃ¶ten sein sollte. Bemerkungsweise wird die effektive Einhaltung der Immissionsgrenzwerte gemÃ¤ss der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) auch bei vorgelagerter Sondernutzungsplanung erst im Rahmen eines konkreten Bauprojekts geprÃ¼ft (vgl. Michael Steiner/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 203). Diese PrÃ¼fung fÃ¤llt aber nicht strenger oder weniger streng aus, je nachdem, ob dem bundeslÃ¤rmschutzrechtlich zu Ã¼berprÃ¼fenden Bauvorhaben auf kantonaler Ebene noch eine zusÃ¤tzliche Planungsebene vorgelagert ist. Eine solche ist daher mit Bezug auf den LÃ¤rmschutz schon rein sachlogisch kaum begrÃ¼ndbar; das Argument scheint vorgeschoben. Mit dem zweiten Bauvorhaben hat die private Beschwerdegegnerin zudem aufgezeigt, dass die lÃ¤rmschutzrechtlichen Herausforderungen ohne (unzulÃ¤ssige; BGr, 11. Juni 2024, 1C_697/2021) Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV zu bewÃ¤ltigen sind. Das lÃ¤rmschutzrechtliche LÃ¶sungspotenzial eines normalen Baubewilligungsverfahrens wird in Bezug auf die fraglichen GrundstÃ¼cke jedenfalls auch bei einer vom zweiten Bauvorhaben losgelÃ¶sten Betrachtungsweise nicht Ã¼beranstrengt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Mit der Auffassung der Vorinstanz sowie im Verein mit dem vorstehend AusgefÃ¼hrten dÃ¼rfte es sich beim geltend gemachten Interesse an der Schaffung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum um das fÃ¼r die strittige Gestaltungsplanpflicht massgebliche Motiv handeln. Die <i>geltende</i> Rechtslage, sprich die (weitgehend) am 1. November 2018 in Kraft gesetzte BZO 2016, gemÃ¤ss welcher die GrundstÃ¼cke Brunaupark und Uetlihof wie erwÃ¤hnt in der fÃ¼nfgeschossigen Wohnzone W5 liegen, kennt keine solchen Vorschriften. Am 1. November 2019 traten § 49b PBG und die Verordnung Ã¼ber den preisgÃ¼nstigen Wohnraum vom 11. Juli 2018 (PWV; LS 700.8) in Kraft. Diese Verordnung regelt fÃ¼r preisgÃ¼nstigen Wohnraum unter anderem die GrundsÃ¤tze fÃ¼r die Festlegung von Mindestanteilen in der Bau- und Zonenordnung (§ 1 lit. a PWV). In der Stadt ZÃ¼rich sind Bestrebungen zur Umsetzung von § 49b PBG im Gange. Mit Weisung vom 14. Juli 2022 beantragte der Stadtrat dem Gemeinderat die ErgÃ¤nzung von Art. 8 BZO betreffend ArealÃ¼berbauung im Sinne der Umsetzung von § 49b PBG. GemÃ¤ss Medienmitteilung vom 1. November 2023 zog der Stadtrat den Antrag indes wieder zurÃ¼ck. Im Rahmen der Beratung habe sich gezeigt, dass eine Anpassung des Art. 8 BZO bezÃ¼glich ArealÃ¼berbauungen aufgrund einer Vielzahl von zu berÃ¼cksichtigenden Themen einer umfassenderen Gesamtsicht bedÃ¼rfe. Die Umsetzung werde daher im Rahmen einer zukÃ¼nftigen BZO-Revision stattfinden (www.stadt-zuerich.ch/hbd/de/index/ueber_das_departement/medien/medienmitteilungen/2023/november/231101a.html; besucht am 14. November 2024).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Dem Aspekt preisgÃ¼nstigen Wohnens kann und soll damit in der Stadt ZÃ¼rich in Umsetzung von § 49b PBG erklÃ¤rtermassen Rechnung getragen werden, und zwar nach Massgabe einer umfassenden Gesamtsicht. Weshalb es bei dieser Ausgangslage einer speziellen Vorschrift in der BZO bedarf, welche die Umsetzung von § 49b PBG betreffend zwei ausgewÃ¤hlte GrundstÃ¼cke quasi sondernutzungsplanerisch-vorauseilend zu Ã¼berholen beabsichtigt, lÃ¤sst sich planungsrechtlich nicht plausibel begrÃ¼nden. Wiederum im UngefÃ¤hren verbleibt auch hier die beschwerdefÃ¼hrerische Argumentation, wonach mit einem Gestaltungsplan das Ziel der Schaffung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum zweckmÃ¤ssig umgesetzt werden kÃ¶nne und dabei abweichende und spezifischere Festlegungen mÃ¶glich wÃ¤ren als mit der Anwendung einer revidierten BZO-Bestimmung. Die Notwendigkeit einer Sondernutzungsplanung lÃ¤sst sich damit nicht erklÃ¤ren respektive lÃ¤uft eine solche Ansicht â erneut â auf das allgemeine Argumentarium hinaus, dass sich mit einer Sondernutzungsplanung letztlich jedwelche Ã¶ffentlichen Interessen besser verwirklichen liessen als gemÃ¤ss der Grundnutzungsordnung (vgl. hierzu bereits E. 4.2 am Ende). Mit der vom Stadtrat ZÃ¼rich zu Recht erkannten Notwendigkeit einer umfassenderen Gesamtsicht â auch und gerade in Bezug auf die stufengerechte Planungspflicht (siehe hierzu sogleich E. 4.7.4) â hat eine solche Vorgehensweise wenig gemein. Zutreffend ist schliesslich die vorinstanzliche Ansicht, dass es, nachdem sich sÃ¤mtliche weiteren ins Feld gefÃ¼hrten Interessen als unbegrÃ¼ndet herausgestellt haben, von vornherein nicht angÃ¤ngig wÃ¤re, allein gestÃ¼tzt auf das Interesse betreffend preisgÃ¼nstigen Wohnraum eine Gestaltungsplanpflicht festzulegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammengefasst sind keine hinreichenden Ã¶ffentlichen Interessen im Sinne von § 48 Abs. 3 PBG fÃ¼r die Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht auf den GrundstÃ¼cken Uetlihof und Brunaupark dargetan.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Mangels hinreichender Ã¶ffentlicher Interessen an der Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht erÃ¼brigt sich die PrÃ¼fung, ob diese mit der Eigentumsgarantie bei den betroffenen GrundstÃ¼cken vereinbar und damit verhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re. Bemerkungsweise stellt der Einschub einer weiteren Planungsstufe zwischen Rahmennutzungsplan und Baubewilligung einen empfindlichen Eingriff in die Baufreiheit dar (VGr, 30. April 2021, VB.2019.00681, E. 4.3). Beiden GrundstÃ¼cken wÃ¼rde ihre derzeit vorhandene Baureife entzogen. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie wÃ¶ge beim GrundstÃ¼ck Brunaupark angesichts des weit fortgeschrittenen Planungsstadiums fÃ¼r einen Ersatzneubau nach Massgabe der Grundnutzungsordnung (noch) schwerer als im Fall des GrundstÃ¼cks Uetlihof, dessen EigentÃ¼mer derzeit keine NeuÃ¼berbauungsabsichten hegt. Bei dieser Ausgangslage stiegen die Anforderungen an die Zumutbarkeit des Eigentumseingriffs respektive an die Wesentlichkeit des Ã¶ffentlichen Interesses im Sinne von § 48 Abs. 3 PBG jedenfalls in Bezug auf das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin grundsÃ¤tzlich (noch) weiter an. Auf die entsprechenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz, weshalb vorliegend auch das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip verletzt wÃ¤re, kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG ergÃ¤nzend verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.1 </b>Die Vorinstanz erachtet die Festsetzung einer Gestaltungsplanpflicht fÃ¼r die beiden GrundstÃ¼cke Ã¼berdies auch deshalb als unzulÃ¤ssig, weil der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit verletzt werde. Die der EinfÃ¼hrung der Gestaltungsplanpflicht zugrunde liegende Motion GR 2019/90 vom 13. MÃ¤rz 2019 sei sehr kurz nach Inkrafttreten der BZO 2016 (1. November 2018) eingereicht worden. Die fÃ¼r EigentÃ¼merschaften und Bauherrschaften elementare Planungssicherheit werde missachtet, wenn das Gemeinwesen so kurze Zeit nach erfolgter Revision der Nutzungsplanung abweichende nutzungsplanerische Festlegungen treffe, mit welchen seitens der Parteien nicht habe gerechnet werden mÃ¼ssen, nachdem offensichtlich anlÃ¤sslich der BZO-Revision 2016 noch keine Veranlassung zur EinfÃ¼hrung der strittigen Gestaltungsplanpflicht bestanden habe. Diese sei lediglich durch die Bauabsichten der Beschwerdegegnerin ausgelÃ¶st worden. Ein solches Vorgehen des PlanungstrÃ¤gers sei mit dem Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit nicht zu vereinbaren. Die Festsetzung der strittigen Gestaltungsplanpflicht erfolge in Missachtung von Art. 21 Abs. 2 RPG, was schon bei isolierter Betrachtung zur Gutheissung des Rechtmittels fÃ¼hren mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.2 </b>GemÃ¤ss Art. 21 Abs. 2 RPG werden NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Der Planungshorizont fÃ¼r Bauzonen betrÃ¤gt grundsÃ¤tzlich 15 Jahre (Art. 15 Abs. 1 RPG). Ob eine Plananpassung aufgrund verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen StabilitÃ¤t nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die PlÃ¤ne an eingetretene VerÃ¤nderungen anzupassen. Zu berÃ¼cksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Ãnderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten PlanÃ¤nderung und das Ã¶ffentliche Interesse daran. Ein Nutzungsplan kann allerdings seinen Zweck nur erfÃ¼llen, wenn er eine gewisse BestÃ¤ndigkeit aufweist (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.2 mit weiteren Verweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.3 </b>Was die BeschwerdefÃ¼hrerin gegen die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Dass sich die BZO-Teilrevision 2016 nicht mit GestaltungsplÃ¤nen oder der Festsetzung von Gestaltungsplanpflichten befasste, mithin nicht mit <i>Sonder</i>nutzungsplanung als solcher, liegt bei der Revision einer Nutzungsplanung in der Natur der Sache. Bemerkungsweise war das Ziel, preisgÃ¼nstigen Wohnraum zu schaffen, im Rahmen der BZO-Teilrevision durchaus Gegenstand der Ã¶ffentlichen Diskussion. Ein entsprechender Programmartikel, der in der Fassung der Ã¶ffentlichen Auflage noch vorhanden war (Art. 4b), wurde indes mangels in Aussicht gestellter GenehmigungsfÃ¤higkeit durch die GenehmigungsbehÃ¶rde â nur, aber immerhin â auf Richtplanstufe verankert. Dies, indem der regionale Richtplan den behÃ¶rdenverbindlichen Auftrag formuliert, einen kommunalen Siedlungsrichtplan zu erlassen, der die zusÃ¤tzlichen Verdichtungspotenziale unter Nachweis verschiedener Voraussetzungen â u.<span> </span>a. der angemessenen Schaffung preisgÃ¼nstigen Wohnraums â aufzeigt (vgl. Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich [BZO 2014], ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV vom 1. Oktober 2014, S. 38 f.). Im Lichte dieser UmstÃ¤nde zeugt eine Motion betreffend eine Gestaltungsplanpflicht mit derselben Stossrichtung fÃ¼r ausgewÃ¤hlte GrundstÃ¼cke nur wenige Monate nach (weitgehendem) Inkrafttreten der BZO-Teilrevision 2016 jedenfalls nicht von einer planungsrechtlichen Gesamtsicht. Dass mit der Teilrevision 2016 keine Umzonung der GrundstÃ¼cke Uetlihof und Brunaupark erfolgte, Ã¤ndert hieran nichts.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.4 </b>Die Vorgehensweise der BeschwerdefÃ¼hrerin erscheint denn auch mit Blick auf Art. 2 Abs. 1 und Art. 14 ff. RPG sowie Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) fragwÃ¼rdig. Die Nutzungsplanung hat grundsÃ¤tzlich das ganze Planungsgebiet vollstÃ¤ndig zu erfassen und soll aus einer Gesamtsicht heraus erfolgen (siehe schon oben E. 4.4.2); dies unter umfassender AbwÃ¤gung und Abstimmung aller rÃ¤umlich wesentlichen Interessen und Gesichtspunkte. Die zugrunde liegende Nutzungsplanung ist vorliegend wie erwÃ¤hnt am 1. November 2018 in Kraft getreten. Der Text der nur gerade viereinhalb Monate danach eingereichten Motion GR 2019/90 vom 13. MÃ¤rz 2019 nimmt sodann explizit auf die seit dem Jahr 2017 laufende Planung des Ersatzneubaus der Beschwerdegegnerin Bezug. Mithin wurde die hier umstrittene Gestaltungsplanpflicht offenkundig durch dieses in Planung befindliche Bauvorhaben ausgelÃ¶st. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin einwendet, es sei auf dem Gemeindegebiet der Stadt ZÃ¼rich Ã¼blich, dass Gestaltungsplanverfahren wie auch die Festsetzung von Gestaltungsplanpflichten regelmÃ¤ssig unabhÃ¤ngig von laufenden BZO-Revisionen erfolgten, ist dem entgegenzuhalten, dass ein (allzu) unkoordinierter Erlass von SondernutzungsplÃ¤nen fÃ¼r Teile des Gemeindegebiets â oder wie vorliegend gar fÃ¼r ausgewÃ¤hlte GrundstÃ¼cke â in ein SpannungsverhÃ¤ltnis mit der Planungspflicht gemÃ¤ss Art. 2 Abs. 1 RPG geraten kann. Es ist jedenfalls zu vermeiden, dass die in der vorgelagerten Planung festgelegten grundlegenden Optionen durch die sukzessive Verabschiedung von punktuellen SondernutzungsplÃ¤nen umgangen werden, die oftmals eher partikularen Interessen folgen (vgl. BGr, 29. April 2014, 1C_800/2013, E. 2.2.1). Eine solche Vorgehensweise mÃ¼sste mit Blick auf den raumplanungsrechtlichen Gesamtblick gut â und je jÃ¼nger die zugrunde liegende Nutzungsplanung ist, umso besser â begrÃ¼ndet sein, woran es vorliegend nach dem vorstehend AusgefÃ¼hrten mangelt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.5 </b>Zusammenfassend hat die Vorinstanz einen (zusÃ¤tzlichen) Verstoss gegen Art. 21 Abs. 2 RPG zu Recht bejaht.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Nach dem AusgefÃ¼hrten ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><br/> AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und ist der Beschwerdegegnerin zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 540.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'540.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien und die Mitbeteiligten;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>