<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00645</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222487&amp;W10_KEY=13013464&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00645</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.05.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Frage der Zulässigkeit einer Auflage im Fall einer (erheblichen) Überschreitung der Gebäudehöhe. Vorliegend wurde eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe an zwei Fassaden eines projektierten Gebäudes festgestellt, und zwar um 2,75 respektive 1,8 m (E. 3.1). Dieser baurechtliche Mangel muss schon in Anbetracht seines Ausmasses bzw. Gewichts als gewichtiger bzw. nicht ohne besondere Schwierigkeiten behebbarer Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG qualifiziert werden. Dessen Behebung macht eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erforderlich (E. 3.2.2). Die von der Beschwerdegegnerin statuierte Auflage - es seien abgeänderte Pläne einzureichen - ist nicht konkretisiert, sondern vielmehr völlig offen. Zur Mängelbehebung sind hier verschiedene Möglichkeiten denkbar, wobei etwa auch die Vorinstanz von zwei verschiedenen Varianten ausgeht (E. 3.2.3). Verschiedene im Bauentscheid im Zusammenhang mit der Prüfung der Einordnung erwähnte Elemente würden sodann bei einem neu auszuarbeitenden Projekt wegfallen. Die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung sind gegenwärtig nicht beurteilbar (E. 3.2.4). Eine nebenbestimmungsweise Heilung des festgestellten Mangels kommt nicht infrage (E. 3.3). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MANGEL">MANGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERSCHREITUNG">ÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58894" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00645</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal">5.1 G, </p> <p class="MsoNormal"><span>5.2 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA J und/oder RA MLaw K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. L AG, vertreten durch RA M,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Bauentscheid vom 12. Januar 2021 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der L AG unter Auflagen die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der N-Strasse 02 und 03 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen rekurrierten A und B sowie weitere Personen mit gemeinsamer Eingabe vom 17. Februar 2021 an das Baurekursgericht, welches das Rechtsmittel nach DurchfÃ¼hrung eines Referentenaugenscheins mit Rekursentscheid vom 16. Juli 2021 abwies, soweit es darauf eintrat. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit gemeinsamer Beschwerde vom 14. September 2021 gelangten A und B, C, D und E, F, G und H sowie I an das Verwaltungsgericht und beantragten, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Juli 2021 sowie der baurechtliche Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 12. Januar 2021 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Im Zusammenhang mit der Frage der Erschliessung beantragten sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht schloss am 4. Oktober 2021 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 18. Oktober 2021 beantragte die L AG die Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten von A und B, C, D und E, F, G und H sowie von I. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte ihrerseits mit Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2021 die Abweisung der Beschwerde. A und B, C, D und E, F, G und H sowie I liessen sich mit Eingabe vom 1. November 2021 erneut vernehmen. Die L AG und die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichteten stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck befindet sich in der Wohnzone W2bII gemÃ¤ss Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich â Bau- und Zonenordnung (BZO 2016) vom 23. Oktober 1991 mit Ãnderungen bis 22. September 2021 (BZO; AS 700.100). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer/innen bzw. Bewohner/innen der Liegenschaften auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04, 05, 06 und 07 (N-Strasse 08 und 09, O-Strasse 011 sowie P-Weg 012), welche sich in unmittelbarer bzw. mittelbarer Nachbarschaft zum BaugrundstÃ¼ck befinden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Beschwerdegegnerin 2 hatte in ihrem Bauentscheid vom 12. Januar 2021 unter anderem eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he (von 9 m) um 2,75 m an der SÃ¼d- und um 1,8 m an der Nordfassade festgestellt, was zu korrigieren sei. DiesbezÃ¼glich statuierte sie die Auflage, die Bauherrschaft habe "dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen im Sinne der ErwÃ¤gung[...] lit. G.a [...] â in Absprache mit dem Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau, Architektur â abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen".</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog auf diesbezÃ¼gliche RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden hin (namentlich des Inhalts, dass es sich nicht um einen untergeordneten, sondern einen schwerwiegenden Mangel handle, der einer auflageweisen Behebung nicht zugÃ¤nglich sei), beim geplanten GebÃ¤ude betrage die Dachneigung auf der Nord- und der SÃ¼dseite 70°; deshalb komme hier die Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss § 281 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1 â in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) zur Anwendung (unter Verweis auf die Skizze zu § 281 Abs. 2 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [LS 700.2] â in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 11. Mai 2016]). Die Beschwerdegegnerin 2 habe im angefochtenen Beschluss eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he festgestellt und eine Korrektur verlangt, ohne dafÃ¼r konkrete Vorgaben zu machen. Es liege indes ohne grossen planerischen Aufwand auf der Hand, die Dachneigung von 70° auf 45° zu reduzieren oder die betreffenden DachflÃ¤chen aufzurichten und Giebelfassaden zu schaffen. Die gestalterischen Auswirkungen kÃ¶nnten beurteilt werden. Insbesondere werde die Einhaltung der gestalterischen Auswirkungen nicht infrage gestellt. Damit erweise sich der Mangel als ohne Schwierigkeiten behebbar und die Auflage daher als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden sich insbesondere (auch) in diesem Punkt gegen den vor­instanzlichen Rekursentscheid. Sie machen geltend, die Baubewilligung wÃ¤re zu verweigern gewesen. Es sei nicht mehr vertretbar, wenn die Vorinstanz bei der vorliegenden massiven GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung von einem untergeordneten Mangel ausgehe, der mit einer Nebenbestimmung behoben werden kÃ¶nne. Die Vorinstanz selbst gehe offensichtlich davon aus, dass es mehrere Varianten zur Behebung gebe. Eine Beurteilung der baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen auf das Gesamtprojekt enthalte ihr Entscheid indes nicht. Auch die gestalterischen Auswirkungen der Ãnderungen seien unbestimmt. So kÃ¶nnte sich angesichts des Ausmasses der Ãberschreitung auch der Verzicht auf ein Stockwerk aufdrÃ¤ngen. Sodann fÃ¼hren sie aus, die mit dem Bauentscheid auflageweise angeordneten Ãnderungen hÃ¤tten einen erheblichen Einfluss auf die Gestaltung des BaukÃ¶rpers. Von den Charakteristiken des Bauvorhabens, welche die Beschwerdegegnerin 2 ihrer Beurteilung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG zugrunde gelegt habe, blieben im Ergebnis nicht viele Ã¼brig. UnabhÃ¤ngig davon, welche LÃ¶sung zur Behebung des Mangels gewÃ¤hlt werde, sei damit in jedem Fall eine Neugestaltung des BaukÃ¶rpervolumens verbunden. Damit gingen unweigerlich auch Anpassungen an den Fassaden einher. Mit der von der Beschwerdegegnerin 2 formulierten BegrÃ¼ndung bezÃ¼glich befriedigender Einordnung habe das unter Auflagen bewilligte Bauvorhaben nicht mehr viel gemein. Inwiefern dieses unter Einbezug der noch vorzunehmenden Ãnderungen eine befriedigende Gesamtwirkung erreiche, sei dem Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 nicht zu entnehmen bzw. es fehle an einer PrÃ¼fung der Einordnung des abgeÃ¤nderten Bauvorhabens. Wie sich die verfÃ¼gten Auflagen in gestalterischer Hinsicht konkret auf das geplante Bauvorhaben auswirken wÃ¼rden, lasse sich aber derzeit nicht beurteilen. Entsprechend wÃ¤re die Bewilligung zu verweigern gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 13 BZO betrÃ¤gt die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he in der Wohnzone W2bII 9 m. Wie erwÃ¤hnt stellte die Vorinstanz Ãberschreitungen der GebÃ¤udehÃ¶he von 2,75 m respektive 1,8 m fest. Diese wurden seitens der privaten Beschwerdegegnerin nicht bestritten. </p> <p class="Erwgung3">Zu prÃ¼fen ist daher nachfolgend, ob es sich bei diesem Mangel um einen solchen handelt, der mittels einer Nebenbestimmung behoben werden kann, sodass die Baubewilligung dennoch erteilt werden durfte.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>GemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen, wenn etwa inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3">Ob ein mangelhaftes Projekt unter Nebenbestimmungen bewilligt werden kann oder die Bewilligung verweigert werden muss, ist in erster Linie abhÃ¤ngig von Art und Ausmass der VerstÃ¶sse. Bedingt die Korrektur der VerstÃ¶sse einschneidende VerÃ¤nderungen bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung ist die Baubewilligung zu verweigern. Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen demnach gewichtige baurechtliche MÃ¤ngel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks (BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss fÃ¼hren kÃ¶nnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In solchen FÃ¤llen ist ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht zu beurteilen, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dessen Behebung nach sich zieht. Aber auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel ist eine nebenbestimmungsweise Behebung nicht ohne Weiteres zulÃ¤ssig, zumal verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein kÃ¶nnen und daher unklar sein kann, welche konkreten baulichen Ãnderungen zum Inhalt einer Nebenbestimmung gemacht werden sollen (zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 437 [auch zum Folgenden]; <span>Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, </span>S. 241 ff.; vgl. etwa auch BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3 [mit Hinweisen], sowie VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.1 [auch zum Folgenden]).</p> <p class="Urteilstext">Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung, der eine einheitliche Beurteilung eines Bauvorhabens bzw. eines baurechtlichen Sachverhalts sicherstellen soll. Dementsprechend darf nicht offenbleiben, welche baulichen Anpassungen zur Behebung von MÃ¤ngeln eines Bauvorhabens vorzunehmen sind. Die statuierten Nebenbestimmungen mÃ¼ssen konkret sein, damit ersichtlich ist, inwiefern das Bauvorhaben abzuÃ¤ndern ist und welchen Einfluss die MÃ¤ngelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. KÃ¶nnen keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die Ã¤sthetischen Auswirkungen der MÃ¤ngelbehebung nicht abschÃ¤tzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden. Diesfalls hat eine umfassende WÃ¼rdigung durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Nach dem Dargelegten kann der vorliegend infrage stehende Mangel entgegen der Vorinstanz schon mit Blick auf dessen Ausmass bzw. Gewicht gemessen am Umfang des Gesamtprojekts (Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he um fast einen Drittel [im SÃ¼den] bzw. um einen FÃ¼nftel [im Norden]) nicht als untergeordnet qualifiziert werden. In einem Ã¤hnlich gelagerten Fall (Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he) hatte die Kammer erwogen, die Beachtung der massgeblichen Bauvorschriften erfordere eine massive Redimensionierung des dort infrage stehenden Bauvorhabens; angesichts der ÃberhÃ¶he kÃ¶nne sich gar der Verzicht auf ein Stockwerk aufdrÃ¤ngen. Ãnderungen eines Projekts im gebotenen Ausmass liessen sich nicht mehr durch einfache Verkleinerung des GebÃ¤udekubus bewerkstelligen, sondern zÃ¶gen eine umfassende Ãberarbeitung des Vorhabens nach sich. Hinzu komme, dass es verschiedene MÃ¶glichkeiten gebe, die MÃ¤ngel zu korrigieren. Der Entscheid, welche Variante bevorzugt werde und zum Gegenstand eines neuen Baugesuchs gemacht werden soll, sei Sache der Bauherrschaft und nicht der BaubehÃ¶rde bzw. der Rechtsmittelinstanzen (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 2.2 und 4.2). Dasselbe gilt auch im vorliegenden Fall. Aufgrund von Art und Gewicht des vorliegend festgestellten Mangels kann dieser nicht ohne Weiteres behoben werden; vielmehr macht dessen Behebung eine wesentliche ProjektÃ¤nderung bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Vorhabens erforderlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Die erwÃ¤hnte entsprechende Auflage der Beschwerdegegnerin 1, abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen (vgl. oben 3.1 Abs. 1), ist â auch in Verbindung mit der dazugehÃ¶rigen ErwÃ¤gung â offenkundig <i>nicht</i> konkretisiert. Es ist damit nicht klar, sondern vielmehr vÃ¶llig offen, wie der vorliegend infrage stehende Mangel behoben werden soll bzw. welche Ãnderungen konkret vorzunehmen sind. </p> <p class="Urteilstext">Im Hinblick auf eine Mangelbehebung bestehen vorliegend offenkundig verschiedene (und sich grundlegend unterscheidende) MÃ¶glichkeiten (vgl. insoweit etwa auch VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.6): Die Vorinstanz nannte ihrerseits bereits zwei mÃ¶gliche Varianten und stellte fest, etwa "die Dachneigung von 70° auf 45° zu reduzieren oder die betreffenden DachflÃ¤chen aufzurichten und Giebelfassaden zu schaffen" liege "ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand auf der Hand". Die private Beschwerdegegnerin macht(e) Ãhnliches geltend: In ihrer Rekursantwort vom 22. MÃ¤rz 2021 hatte sie ausgefÃ¼hrt, der "Verstoss gegen die GebÃ¤udehÃ¶he", welcher auf § 281 Abs. 2 PBG zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei, lasse sich auf ganz einfache Weise beheben; es brauche dazu keine grÃ¶sseren Anpassungen. Die Bauherrschaft werde "einfach" die Dachgestaltung dahingehend Ã¤ndern, dass auf der West- und der Ostseite die DachflÃ¤chen im oberen Teil weiter Richtung SÃ¼den und Norden gezogen wÃ¼rden und damit auf der SÃ¼d- und Nordseite keine DachflÃ¤chen mehr ausgebildet, sondern Giebel realisiert wÃ¼rden. Dies fÃ¼hre dazu, dass auf diesen Seiten die GebÃ¤udehÃ¶he nur noch an den Eckpunkten zu messen sei und diese damit eingehalten werde. In diesem Zusammenhang hatte die private Beschwerdegegnerin auf einen beigelegten, im Hinblick auf das Rechtsmittelverfahren angefertigten Fassadenplan verwiesen und sodann weiter ausgefÃ¼hrt, entgegen beschwerdefÃ¼hrerischer Auffassung fÃ¼hre dies nicht zu einer massiven Redimensionierung. § 281 Abs. 2 PBG komme auf diese Weise nicht mehr zur Anwendung, sodass die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht mehr Ã¼berschritten werde. Eine derartige Anpassung kÃ¶nne mit einer Nebenbestimmung nach § 321 Abs. 1 PBG angeordnet werden. Es gebe nicht viele MÃ¶glichkeiten, die zufolge der Anwendung von § 281 Abs. 2 PBG vorliegende Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he zu beheben. Entweder werde die Dachneigung auf der SÃ¼d- und Nordseite reduziert oder aber die Ausgestaltung von DachflÃ¤chen an der SÃ¼d- und Nordseite weggelassen. Die Auswirkungen der mit der Baubewilligung verankerten Nebenbestimmung seien damit abschÃ¤tzbar.</p> <p class="Urteilstext">Auch die private Beschwerdegegnerin hat damit eingerÃ¤umt, dass verschiedene bzw. mehrere MÃ¶glichkeiten zur Behebung des infrage stehenden Mangels bestehen. Die Variante gemÃ¤ss dem im Lauf des Rekursverfahrens der Vorinstanz eingereichten Fassadenplan â die "Aufrichtung" der ost- und westseitigen DachflÃ¤chen am nord- bzw. sÃ¼dseitigen Ende, was zur Schaffung von nord- und sÃ¼dseitigen Giebelfassaden fÃ¼hrte â stellt offenkundig nur eine der mÃ¶glichen LÃ¶sungen dar. Die erwÃ¤hnten Varianten zeigen deutlich, dass so oder anders ein andersartiges Vorhaben resultierte.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Im Bauentscheid vom 12. Januar 2021 waren schliesslich seitens der Beschwerdegegnerin 2 im Zusammenhang mit der PrÃ¼fung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG etwa das gekappte Walmdach und die umlaufende Traufe erwÃ¤hnt worden, welche die allseitige Ausrichtung unterstrichen. Auch auf die "unterschiedlich steilen Dachneigungen" und auf die "gut auf die Fassadenordnung abgestimmt[en]" Dachgauben war Bezug genommen worden. Diese Elemente respektive Teile davon wÃ¼rden indes bei einem im Rahmen der statuierten Auflage neu auszuarbeitenden Projekt offenkundig wegfallen. Ein solches kann bzw. wird sich hinsichtlich Erscheinungsbild damit erheblich vom beurteilten unterscheiden. Dies liegt schon von vornherein auf der Hand und springt im Ãbrigen etwa bei einer vergleichenden Betrachtung der beiden bei den Akten liegenden FassadenplÃ¤ne unmittelbar ins Auge (im Ã¼berarbeiteten Fassadenplan wirkt der BaukÃ¶rper aufgrund der dort nunmehr vorgesehenen nord- und sÃ¼dseitigen Giebelfassaden insbesondere deutlich massiger und tritt dieser erheblich dominanter in Erscheinung als im entsprechenden Baueingabeplan). </p> <p class="Urteilstext">Wie dargelegt, bestehen im Rahmen der statuierten Nebenbestimmung grundsÃ¤tzlich zahlreiche Varianten zur MÃ¤ngelbehebung. Die Ã¤sthetischen Auswirkungen der MÃ¤ngelbehebung sind aufgrund dieser verschiedenen MÃ¶glichkeiten gegenwÃ¤rtig nicht beurteil- bzw. abschÃ¤tzbar, sodass die gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes infrage gestellt ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der vorliegend infrage stehende, festgestellte Mangel lÃ¤sst sich nach dem Dargelegten nicht mittels einer Nebenbestimmung beheben. Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels kommt nicht infrage.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Die Baubewilligung vom 12. Januar 2021 sowie der vorinstanzliche Rekursentscheid vom 16. Juli 2021 sind aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Eine ParteientschÃ¤digung steht der privaten Beschwerdegegnerin 1 bei diesem Ergebnis nicht zu (