<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00228</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223769&amp;W10_KEY=13045535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00228</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.01.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.06.2025 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Geplanter Umbau eines Einfamilienhauses in Form einer Dachaufstockung. Frage der Zulässigkeit bei bestehender, ursprünglich bewilligter Baulinienüberstellung des Hauptgebäudes. Aussentreppe in Stahlausführung (Drittelsregelung, Einordnung, Lärm). Frage der Legitimation des beschwerdeführenden Nachbarn im Zusammenhang mit der Rüge der als zufolge Baulinienüberstellung rechtswidrig erachteten Aufstockung (E. 3). Entgegen vorinstanzlicher Auffassung steht hier kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG in Frage (E. 4.2): Die Baulinienüberstellung durch das (nun aufzustockende) Hauptgebäude war (mit Blick auf eine damals geplante Baulinienrevision) in der ursprünglichen Baubewilligung explizit toleriert worden. (Zur Baulinienrevision kam es indes in der Folge nicht.) Damit handelt es sich vorliegend um eine ursprünglich materiell rechtmässige und sodann nicht nachträglich materiell rechtswidrig gewordene Baute. Zur Anwendung kommt vorliegend auch nicht § 100 Abs. 3 PBG. Vielmehr liegt hier ein Anwendungsfall von § 101 PBG vor, und zwar nicht in dessen Ausprägung als Sondernorm zu § 357 Abs. 1 PBG, sondern in einem eigenen Anwendungsbereich: Baulinienwidrig sind auch Bauten, die nicht durch die spätere Ziehung einer Baulinie nachträglich baulinienwidrig geworden sind, sondern ursprünglich (etwa gestützt auf § 100 Abs. 3 PBG) im Baulinienbereich bewilligt wurden. Auch auf eine solche - stets baulinienwidrig gewesene - Baute ist § 101 PBG anwendbar, sodass diese nach Abs. 1 unterhalten und modernisiert werden kann bzw. unter den Voraussetzungen von Abs. 2 weiter gehende Vorkehren bewilligt werden können (E. 4.4.1). Vorliegend ist das Bauvorhaben als weitergehende Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, und sind die entsprechenden Voraussetzungen gegeben (E. 4.4.3). Umstritten ist in verschiedener Hinsicht weiter die als Zugang zur projektierten Dachwohnung geplante Aussentreppe: Diese ist als nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen bzw. nicht Wohn- oder Arbeitszwecken dienender Vorsprung von vornherein nicht der Drittelsbeschränkung von § 260 Abs. 3 PBG unterworfen (E. 5.1). Auch ein Einordnungsmangel liegt nicht vor (E. 5.2). Schliesslich ist hinsichtlich der beschwerdeführerischerseits - zufolge der geplanten Ausführung der Treppe in Stahl - befürchteten Lärmimmissionen von einem umweltrechtlichen Bagatellfall auszugehen. Den durch den bestimmungsgemässen Gebrauch der Treppe verursachten Lärm hat der Nachbar hinzunehmen (E. 5.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSENTREPPE">AUSSENTREPPE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAGATELLFALL, UMWELTRECHTLICHER">BAGATELLFALL, UMWELTRECHTLICHER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENÃBERSTELLUNG">BAULINIENÃBERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBAR">NACHBAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARBESCHWERDE">NACHBARBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERNORM">SONDERNORM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITERGEHENDE VORKEHREN">WEITERGEHENDE VORKEHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 101 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64821" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00228</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Januar 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2. Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates BÃ¼lach, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 17. August 2022 erteilte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach C und D die Baubewilligung fÃ¼r den Ausbau des Dachstocks im Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 01) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in BÃ¼lach. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen die erteilte Bewilligung rekurrierte A am 21. September 2022 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 16. MÃ¤rz 2023 abwies.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 27. April 2023 gelangte A an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich, wobei er beantragte, unter EntschÃ¤digungsfolge den angefochtenen Rekursentscheid vom 16. MÃ¤rz 2023 sowie die Baubewilligung vom 17. August 2022 aufzuheben.</span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 11. Mai 2023 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach beantragte mit Beschwerdeantwort vom 31. Mai 2023 unter EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten von A, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Dasselbe beantragten mit Beschwerdeantwort vom 1. Juni 2023 C und D. Hierauf nahm A mit Replik vom 15. Juni 2023 erneut Stellung. C und D verzichteten am 26. Juni 2023 auf weitere Vernehmlassung. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach hielt mit Eingabe vom 28. Juni 2023 unter Verzicht auf weitere AusfÃ¼hrungen an seinen AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich in der Wohnzone W1.6 (LÃ¤rm-Empfindlichkeitsstufe II) gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach vom 8. Juli 1996 ([Ãnderungen bis 8. Februar 2021] BZO; Ordnungsnummer 700.026) und ist mit einem Einfamilienhaus Ã¼berstellt, welches seit der hierfÃ¼r im Jahr 1997 erteilten Baubewilligung teilweise (bzw. im sÃ¼dÃ¶stlichsten Bereich) die Baulinie entlang der sÃ¼dlich des BaugrundstÃ¼cks verlaufenden F-Strasse Ã¼berstellt. </p> <p class="Urteilstext">Das Bauvorhaben sieht einen Umbau des Wohnhauses in Form einer Dachaufstockung vor: Im 1. Dachgeschoss soll eine neue Wohnung mit einer Galerie im 2. Dachgeschoss (je mit Balkon) entstehen. Der Zugang zur Dachwohnung soll Ã¼ber eine an der Nordostfassade neu zu erstellenden Aussentreppe erfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer ist GesamteigentÃ¼mer des an die Bauparzelle angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die private Beschwerdegegnerschaft bringt vor, sie habe im Rekursverfahren die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers im Zusammenhang mit der von dessen Seite erhobenen RÃ¼ge der als zufolge BaulinienÃ¼berstellung rechtswidrig erachteten Aufstockung bestritten. Die Vorinstanz habe sich mit diesem Einwand nicht auseinandergesetzt. Bei â korrektem â Nichteintreten (recte: Nichteingehen [vgl. etwa VGr, 18. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00737, E. 1.2 Abs. 2 sowie 4.1.3]) auf die rekurrentische RÃ¼ge im Rekursverfahren hÃ¤tte sich die materielle Beurteilung im Beschwerdeverfahren erÃ¼brigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der ehemalige Rekurrent und heutige BeschwerdefÃ¼hrer ist als GesamteigentÃ¼mer des unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 grundsÃ¤tzlich zur Rechtsmittelerhebung legitimiert, was auch seitens der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht bestritten wird.</p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerschaft macht jedoch geltend, der aufgestockte Dachbereich habe nur eine marginale MehrÃ¼berstellung der Baulinie zur Folge und insbesondere sei der betreffende GebÃ¤udeteil vom beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck aus nicht einsehbar. Der behauptete Bewilligungsmangel liesse sich durch eine fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer vÃ¶llig unbedeutende ProjektÃ¤nderung â etwa in der Form einer leicht steileren Dachneigung oder eines "Knicks" im untersten DachflÃ¤chenbereich, wodurch die Aufstockung ausserhalb der Baulinie bliebe â eliminieren. Daher wÃ¤re auf den Rekurs betreffend die BaulinienÃ¼berstellung durch die als rechtswidrig erachtete Aufstockung nicht einzutreten (recte: einzugehen) gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie schon die AusfÃ¼hrungen der privaten Beschwerdegegnerschaft zeigen, bestÃ¼nden vorliegend im Hinblick auf eine allfÃ¤llige MÃ¤ngelbehebung offenkundig verschiedene und sich wesentlich unterscheidende MÃ¶glichkeiten (ebenso etwa in VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2 [insbesondere E. 3.2.3], sowie 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.6). Die private Beschwerdegegnerschaft selbst zÃ¤hlt bereits zwei solche auf. Weitere Varianten sind grundsÃ¤tzlich denkbar, beispielsweise eine lokale Aussparung an der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeecke bzw. ein punktueller Verzicht auf eine Aufstockung.</p> <p class="Urteilstext">Welche baulichen Anpassungen zur Behebung von MÃ¤ngeln eines Bauvorhabens vorzunehmen sind, darf nicht offenbleiben. Statuierte Nebenbestimmungen mÃ¼ssen konkret sein, damit ersichtlich ist, inwiefern das Bauvorhaben abzuÃ¤ndern ist und welchen Einfluss die Mangelbehebung auf das Erscheinungsbild eines Bauvorhabens hat. KÃ¶nnen keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die Ã¤sthetischen Auswirkungen der MÃ¤ngelhebung nicht abschÃ¤tzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende WÃ¼rdigung durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde erfolgen kann (vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 437; ferner etwa VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Aufgrund der unterschiedlichen Varianten der MÃ¤ngelbehebung kann entgegen der Auffassung der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht davon ausgegangen werden, dass sich der geltend gemachte Projektmangel vorliegend durch die Statuierung einer hinreichend konkreten, fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer bedeutungslosen Nebenbestimmung hÃ¤tte heilen lassen. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hat sich demnach zu Recht im Rekursentscheid mit der RÃ¼ge betreffend die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Aufstockung vor dem Hintergrund einer (weitergehenden) BaulinienÃ¼berstellung in der Sache befasst.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich der Frage der ZulÃ¤ssigkeit des projektierten Umbaus bei dem die Baulinien Ã¼berstellenden GebÃ¤ude und der hierbei zur Anwendung kommenden Bestimmung ergibt sich Folgendes:</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz erwog diesbezÃ¼glich im angefochtenen Rekursentscheid vom 16. MÃ¤rz 2023, es liege hier â entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 2, welcher eine Baubewilligung gestÃ¼tzt auf § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in Verbindung mit § 100 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) erteilt hatte â ein Fall von Besitzstandsgarantie vor: Bereits aus der Stammbaubewilligung des Wohnhauses gehe unmissverstÃ¤ndlich hervor, dass dieses in Kenntnis der Ãberstellung der Baulinie der F-Strasse bewilligt worden sei. Zufolge des damit in der Baubewilligung ausdrÃ¼cklich erteilten Dispenses sei die Baute seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden. Vorliegend komme daher § 357 Abs. 1 PBG bzw. die Sondernorm von § 101 PBG zur Anwendung bzw. seien die strittigen baulichen Massnahmen unter dem Aspekt der Besitzstandsgarantie zu prÃ¼fen, "obschon die Baulinienrechtswidrigkeit nicht nachtrÃ¤glich eingetreten" sei (E. 5.1). Aufgrund des Umstands, dass eine Aufstockung des Wohnhauses samt Dachstockausbau im Innern geplant sei, wobei die darunterliegenden Geschosse â abgesehen vom Einzug einiger TrennwÃ¤nde sowie dem Einbau einer Nasszelle im Untergeschoss â weitgehend unberÃ¼hrt blieben, sei nicht von einer tiefgreifenden, neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung auszugehen. Vielmehr sei das Vorhaben als weiter (als Unterhalt oder Modernisierung nach § 101 Abs. 1 PBG) gehende Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren (E. 5.2.1â3). Die Bewilligung der Aufstockung durch den Beschwerdegegner 2 sei im Ergebnis nicht zu beanstanden. Namentlich Ã¼berwÃ¶gen insgesamt die Interessen der Bauherrschaft am Ausbau ihrer Liegenschaft die von den Nachbarn zu erwartenden Nachteile des Vorhabens (vermehrte EinsichtsmÃ¶glichkeiten, Entzug von Licht und Sonne) deutlich (E. 5.3).</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer vertritt hingegen die Auffassung, es liege kein Fall der Besitzstandsgarantie vor. § 357 Abs. 1 PBG bzw. § 101 Abs. 2 PBG komme damit nicht zur Anwendung. Ausserdem wÃ¤ren die nachbarlichen Interessen als diejenigen der Bauherrschaft am Ausbau Ã¼berwiegend zu werten. Richtigerweise wÃ¤re die "Ausnahmebestimmung gemÃ¤ss § 100 PBG" (bzw. dessen Abs. 3) anzuwenden und das Vorhaben unter diesem Titel als nicht bewilligungsfÃ¤hig zu beurteilen gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die erweiterte Besitzstandsgarantie gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG, die nicht nur die Instandhaltung, sondern in gewissem Umfang auch Umbauten, Erweiterungen und NutzungsÃ¤nderungen vorschriftswidrig gewordener Bauten und Anlagen zulÃ¤sst, kann, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, nur fÃ¼r (bestehende) Bauten und Anlagen beansprucht werden, die seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt wurden. UrsprÃ¼nglich materiell rechtmÃ¤ssige Bauten und Anlagen sind solche, die im Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden materiellen Recht entsprachen, aber auch Bauwerke, bezÃ¼glich derer die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde der Bauherrschaft â wie hier â fÃ¼r die Abweichung von Vorschriften eine (in der Baubewilligung explizit erwÃ¤hnte) Ausnahmebewilligung erteilt hat (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 22 f.). </p> <p class="Erwgung2">Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, wurde vorliegend der Bauherrschaft am 17. Dezember 1997 eine â in der Folge in Rechtskraft erwachsene â Baubewilligung erteilt, in welcher explizit festgestellt wurde, dass neben dem Garagen- auch das HauptgebÃ¤ude teilweise (in dessen sÃ¼dÃ¶stlichstem Bereich) die Baulinie entlang der F-Strasse Ã¼berstelle, und gleichzeitig festgehalten wurde, dass diese Ãberstellung toleriert werde. BegrÃ¼ndet wurde dies damit, dass an Quartierstrassen eine Vorgartentiefe von 5 m (statt der festgesetzten von ca. 7 bis 8 m) genÃ¼ge, weshalb die Baulinie an der F-Strasse "in nÃ¤chster Zeit in Revision gezogen und der Abstand auf dieses Mass verkleinert" werde. Da das Haupt- und das GaragengebÃ¤ude den zukÃ¼nftigen Baulinienabstand zur F-Strasse einhalten wÃ¼rden, kÃ¶nne die Ãberstellung toleriert werden bzw. werde die Erstellung dieser GebÃ¤ude im Baulinienbereich bewilligt. Auf die Anmerkung eines Anpassungs- und Beseitigungsreverses wurde verzichtet. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Weiter setzt die Besitzstandsgarantie nach § 357 Abs. 1 PBG voraus, dass die bestehende Baute oder Anlage durch eine Ãnderung der materiell-rechtlichen Vorschriften rechtswidrig geworden ist bzw. zu geÃ¤nderten materiellen Vorschriften im Widerspruch steht (vgl. Willi, S. 25, 70, 89; Fritzsche et al., S. 1447). Keine solche Bauvorschriftswidrigkeit ist gegeben, wenn der Widerspruch zu den Bauvorschriften durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung geheilt worden ist. Bauten und Anlagen, die ursprÃ¼nglich gestÃ¼tzt auf eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erstellt wurden, gelten nicht als baurechtswidrig im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG (Fritzsche et al., S. 1436 und 1448).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend trat seit der oben erwÃ¤hnten Bewilligung des (bereits) damals baulinienwidrigen GebÃ¤udes vom 17. Dezember 1997 keinerlei Ãnderung ein. Eine nachtrÃ¤gliche materielle Rechtswidrigkeit der Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG liegt damit nicht vor. </p> <p class="Urteilstext">§ 357 Abs. 1 PBG kommt vorliegend damit entgegen vorinstanzlicher Auffassung nicht zur Anwendung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>GemÃ¤ss § 101 PBG dÃ¼rfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfÃ¤hig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinien den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat (Abs. 2).</p> <p class="Erwgung2">Nach gefestigter Rechtsprechung handelt es sich bei der Vorschrift von § 101 PBG um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3, und VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2 [beide je mit Hinweis und auch zum Folgenden]). In solchen FÃ¤llen schÃ¼tzt § 101 Abs. 2 PBG (wie § 357 PBG) als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter bisherigem Recht errichtete und nachtrÃ¤glich baurechtswidrig gewordene Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst auch darÃ¼ber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass deren Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (Willi, S. 134 ff.).</p> <p class="Urteilstext">DarÃ¼ber hinaus fÃ¤llt indes ein Anwendungsbereich von § 101 PBG in Betracht, in welchem dieser Vorschrift Ã¼ber ihre AusprÃ¤gung als Sondernorm zu § 357 Abs. 1 PBG bzw. erweiterte Besitzstandsgarantie hinaus Bedeutung zukommt: Baulinienwidrig im Sinn von § 101 PBG sind Bauwerke, die dem Zweck der Baulinie nicht entsprechen bzw. diesem widersprechen (vgl. § 99 Abs. 1 PBG; Willi, S. 136 f.). Nach Wortlaut und Sinn dieser Bestimmung ist dabei nicht relevant, ob die Baulinienwidrigkeit durch die spÃ¤tere Ziehung einer Baulinie nachtrÃ¤glich eingetreten bzw. eine Baute (erst) hierdurch baulinienwidrig geworden ist; baulinienwidrig ist (und bleibt) auch eine Baute, die ursprÃ¼nglich â in Anwendung etwa von § 100 Abs. 3 PBG â im Baulinienbereich bewilligt wurde (wie beispielsweise eine Garageneinfahrt oder BesucherparkplÃ¤tze). Auch auf eine solche â stets baulinienwidrig gewesene â Baute ist § 101 PBG anwendbar, sodass diese folglich nach Abs. 1 unterhalten und modernisiert werden kann bzw. unter den Voraussetzungen von Abs. 2 weitergehende Vorkehren bewilligt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die vorliegend projektierten baulichen Massnahmen (Dachaufstockung mit Einbau eines Dachgeschosses) fallen weder unter den Begriff des Unterhalts noch unter denjenigen der Modernisierung nach § 101 Abs 1 PBG (vgl. Willi, S. 138; Fritzsche et al., S. 1045).</p> <p class="Erwgung3">Umgekehrt fallen bauliche Massnahmen nicht unter den Begriff der weitergehenden Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG, welche so intensiv sind, dass sie einer Neubaute gleichkommen bzw. das Ausmass einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung erreichen. Solche baulichen Ãnderungen sind, wie (oben 4.3) erwÃ¤hnt, nach den fÃ¼r baulinienwidrige Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Bei der Abgrenzung sind die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Kriterien heranzuziehen (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 2; Willi, S. 135 und S. 138 f.; Fritzsche et al., S. 1044 und 1045 f.).</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung ist die Aufstockung eines Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als neubauÃ¤hnlich, sondern als weitergehende Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn â wie hier â die darunter liegenden Geschosse vom Umbau weitestgehend unberÃ¼hrt bleiben (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3, sowie 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.2 = BEZ 2007 Nr. 18; Fritzsche et al., S. 1047). Vorliegend soll lediglich im Untergeschoss durch das Einziehen zusÃ¤tzlicher WÃ¤nde eine neue Einteilung und neu auch eine Nasszelle geschaffen werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht als weitergehende Vorkehr im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG qualifiziert.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Im Folgenden ist damit zu prÃ¼fen, ob die Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG fÃ¼r die Bewilligung des Bauvorhabens erfÃ¼llt sind:</p> <p class="Erwgung4"><b>4.3.3.1 </b>Davon, dass die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden soll bzw. wird, ist ohne Weiteres auszugehen: Seitens der Gemeinde war wie erwÃ¤hnt bereits im Jahr 1997 vorgesehen, die bestehende Baulinie in Revision zu ziehen, da an Quartierstrassen eine Vorgartentiefe von 5 m als genÃ¼gend erachtet wurde. Zur Baulinienrevision kam es in der Folge indes nicht. Wie der Beschwerdegegner 2 jedoch in seiner Beschwerdeantwort vom 1. Juni 2023 erklÃ¤rte, habe sich der Stadtrat auf der Grundlage einer im Juni 2020 eingereichten Petition am 28. Oktober 2020 dafÃ¼r ausgesprochen, den FussgÃ¤ngerschutz an der F-Strasse (Strassenparzelle Kat.-Nr. 05) bzw. im Verzweigungsbereich G-Strasse/F-Strasse durch die Erstellung eines Trottoirs zu erhÃ¶hen. Hierzu sei am 5. Juli 2022 ein Projektierungskredit zur Ausarbeitung eines Vorprojekts gesprochen worden. Das entsprechende Projekt, welches die Erstellung eines Podests im Bereich G-Strasse/F-Strasse und die Erstellung eines Trottoirs entlang der F-Strasse im Bereich des (sÃ¼dlich bzw. auf der dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Seite der Strassenparzelle gelegenen) GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 vorsehe, sei zwischenzeitlich zuhanden der Ã¶ffentlichen Auflage gemÃ¤ss § 13 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 verabschiedet worden. Nach wie vor bzw. mehr noch als zuvor stehe somit fest, dass der Baulinienbereich beim BaugrundstÃ¼ck Nr. 02 nicht bis zu einer Vorgartentiefe von 7 m beansprucht werden mÃ¼sse bzw. werde.</p> <p class="Urteilstext">Dass die festgesetzte Baulinie in absehbarer Zeit beansprucht werden mÃ¼sste, erscheint daher praktisch ausgeschlossen. </p> <p class="Erwgung4"><b>4.3.3.2 </b>Sodann muss mit sichernden Nebenbestimmungen ausgeschlossen werden, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat (vgl. Fritzsche et al., S. 1047)</p> <p class="Urteilstext">Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hatte bei der Erteilung der Stammbaubewilligung vom 17. Dezember 1997 ausdrÃ¼cklich auf einen Anpassungs- und Beseitigungsrevers verzichtet, dies wohl, weil die erklÃ¤rte Absicht bestand, die in Frage stehende Baulinie zu revidieren bzw. aufzuheben. Wie erwÃ¤hnt kam es dazu in der Folge nicht. In der Bewilligung des Umbauprojekts vom 17. August 2022 sah der Beschwerdegegner 2 nunmehr einen Anpassungs- und Beseitigungsrevers betreffend die im Baulinienbereich der F-Strasse befindlichen Bauten und Anlagen (Balkon und AussenparkplÃ¤tze) vor und ordnete die Anmerkung des Reverses im Grundbuch an. Ein Mehrwertrevers mit Bezug auf die Aufstockung wurde nicht statuiert, was jedoch nachvollziehbar ist, da der Beschwerdegegner 2, wie (oben 4.1 eingangs) erwÃ¤hnt, nicht § 101 Abs. 2 PBG, sondern § 100 Abs. 3 PBG zur Anwendung brachte.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog diesbezÃ¼glich, der BeschwerdefÃ¼hrer kÃ¶nne einen solchen Mehrwertrevers nicht verlangen, zumal dieser im Interesse des Gemeinwesens liege. Dem ist beizupflichten. Dem BeschwerdefÃ¼hrer wÃ¼rde aus einer solchen, im Interesse des Gemeinwesens liegenden Nebenbestimmung kein praktischer Nutzen erwachsen. Von der Anordnung eines Mehrwertreverses im vorliegenden Beschwerdeverfahren kann daher abgesehen werden (ebenso VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3, mit Verweis auf VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b gegen Ende).</p> <p class="Erwgung4"><b>4.3.3.3 </b>Schliesslich ist auch im Rahmen von § 101 Abs. 2 PBG eine InteressenabwÃ¤gung erforderlich. Dem Bauvorhaben dÃ¼rfen keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (vgl. etwa VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 Abs. 3.; ferner Willi, S. 143): </p> <p class="Urteilstext">Dem Bauvorhaben entgegenstehende Ã¶ffentliche Interessen sind keine ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Seitens des BeschwerdefÃ¼hrers wurden nachbarliche Interessen geltend gemacht, die die Interessen der Bauherrschaft am Ausbau der Liegenschaft Ã¼berwÃ¶gen: Zum einen werde das HauptgebÃ¤ude durch die Aufstockung um 2 m erhÃ¶ht. Es stehe ausser Frage, dass das hÃ¶here GebÃ¤ude, welches nur gerade 4 m von der GrundstÃ¼cksgrenze entfernt stehe, seiner Liegenschaft dadurch Aussicht, Licht und Sonne entziehe. Zum andern ergÃ¤ben sich aufgrund der neu geplanten Aussentreppe, die einen Abstand von 2 m zur GrundstÃ¼cksgrenze aufweisen solle, neue EinblickmÃ¶glichkeiten in seine RÃ¤umlichkeiten. GegenÃ¼ber der Aussentreppe befinde sich seine Hauptwohnseite mit Schlafzimmer, Wohnzimmer und Aussensitzplatz. Die private Beschwerdegegnerschaft wÃ¼rde damit uneingeschrÃ¤nkte EinsichtsmÃ¶glichkeiten in diese RÃ¤ume erlangen. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog, das kantonale Baurecht kenne â abgesehen vom hier nicht einschlÃ¤gigen § 284 PBG â keine Vorschrift, die es erlauben wÃ¼rde, ein Bauvorhaben allein deswegen zu verweigern oder in seinem Umfang zu reduzieren, weil es Schatten wirft oder einem Dritten Licht oder Aussicht entzieht (vgl. Fritzsche et al., S. 812 f.). Der Schutz vor Licht- und Aussichtsentzug sowie vor Schattenwurf wird indirekt durch die BaubeschrÃ¤nkungsnormen gewÃ¤hrleistet. Diese Vorschriften bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf auf ein NachbargrundstÃ¼ck zulÃ¤ssig sind. In Betracht fÃ¤llt vorliegend, dass das Wohnhaus auch nach der Aufstockung die in der Wohnzone W1.6 bei einem Neubau zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he von 12,5 m (Ziff. 4.1.1 BZO) nach wie vor unterschreitet. Sodann ist in Anbetracht der Distanz von rund 12 m zwischen den beiden GebÃ¤uden sowie des leichten GefÃ¤lles zwischen den Liegenschaften nicht von erheblich mehr Beschattung bzw. Entzug von Licht und Sonne zufolge der Aufstockung auszugehen. Dies ist insbesondere angesichts der Bebauungsstruktur und GrÃ¶sse der BaukÃ¶rper bzw. der KÃ¶rnung des Quartiers, wie sie aus den Augenscheinfotos ersichtlich sind, nicht zu erwarten. </p> <p class="Erwgung2">Was die beanstandeten vermehrten EinblickmÃ¶glichkeiten anbelangt, ergibt sich aus den BaueingabeplÃ¤nen, dass an der zur beschwerdefÃ¼hrerischen Liegenschaft weisenden Nordostfassade im neuen 1. Dachgeschoss vier DachflÃ¤chenfenster (mit Massen von je rund 60 cm Ã 80 cm) sowie ein gleichartiges Fenster auf der HÃ¶he des 2. Dachgeschosses (Galerie) geplant sind. Die Dachneigung soll 45 Grad betragen. GemÃ¤ss den GrundrissplÃ¤nen sind im 1. Dachgeschoss auf jener Seite ein RÃ©duit, ein Badezimmer und eine zusÃ¤tzliche Toilette vorgesehen. Die Anordnung und Neigung der DachflÃ¤chenfenster erschweren den Ausblick auf die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, und die vorgesehene Nutzweise der RÃ¤ume lÃ¤sst nicht erwarten, dass vermehrt aus dem Fenster geblickt wird. Auch bei einer Aussentreppe ist Ã¼blicherweise nicht von einem lÃ¤ngeren Verweilen auszugehen. Vor diesem Hintergrund sind keine nennenswerten vermehrten EinblickmÃ¶glichkeiten zu erwarten. </p> <p class="Urteilstext">Die geltend gemachten nachbarlichen Interessen fallen damit nicht erheblich ins Gewicht. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, den erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Aufstockung stÃ¼nden keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen, hat sie nicht rechtsverletzend entschieden.</p> <p class="Erwgung4"><b>4.3.3.4 </b>Die Vorinstanz hat folglich die Bewilligung zur Aufstockung des baulinienwidrigen GebÃ¤udes zu Recht geschÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren ist die an der Nordostfassade geplante Aussentreppe, welche dem Zugang zur geplanten Wohnung im Dachgeschoss dienen soll, in mehrerlei Hinsicht umstritten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Die Vorinstanz erwog, die geplante Aussentreppe sei als bau- und abstandsrechtlich relevanter GebÃ¤udeteil bzw. als GebÃ¤udevorsprung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) zu qualifizieren. Strittig sei vorliegend, ob die Drittelsregelung gemÃ¤ss dieser Bestimmung eingehalten sei. Dies sei zu bejahen, weil die Aussentreppe, die mit einer Breite von 1,99 m in den Grenzabstand von 4 m hineinrage, sich auf einer LÃ¤nge von 4 m entlang der 12 m langen Nordostfassade erstrecke. Entgegen beschwerdefÃ¼hrerischer Auffassung seien das Garagenvordach (einschliesslich dessen VerlÃ¤ngerung bis zum Hauseingangsbereich), bezÃ¼glich dessen ein NÃ¤herbaurecht vereinbart worden sei, sowie die (nicht bewilligungs- und abstandspflichtige) Sonnenstore fÃ¼r die Berechnung des Drittels nach § 260 Abs. 3 PBG nicht von Belang. Folglich sei das zulÃ¤ssige Drittel gemÃ¤ss § 260 Abs. 3 PBG nicht bereits als durch andere GebÃ¤udeteile "konsumiert" zu erachten. Die RÃ¼ge, das Bauvorhaben sei abstandswidrig und verletze die Drittelsregelung gemÃ¤ss § 260 Abs. 3 PBG, sei demnach unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiterhin eine Verletzung von § 260 Abs. 3 PBG geltend. Er ist der Auffassung, mit der Aussentreppe werde das zulÃ¤ssige Drittel fÃ¼r abstandsprivilegierte VorsprÃ¼nge gemÃ¤ss § 260 Abs. 3 PBG Ã¼berschritten. Bereits das Vordach entlang der Nordostfassade rage auf einer LÃ¤nge von 6 m, mithin der HÃ¤lfte der FassadenlÃ¤nge, um 2,25 m in den Abstandsbereich hinein. Die Interpretation der Dienstbarkeitsvereinbarung durch die Vorinstanz verstosse gegen Treu und Glauben und gegen das Ã¶ffentliche Baurecht. Das NÃ¤herbaurecht sei unter der Bedingung zugestanden worden, dass das Garagenvordach (bzw. die VerlÃ¤ngerung des Daches Ã¼ber den Hauseingang) nie als begehbare Terrasse genutzt werden dÃ¼rfe. Grund fÃ¼r diesen Zusatz sei die BefÃ¼rchtung gewesen, dass mit einer begehbaren Terrasse mehr Betrieb, LÃ¤rm und EinblickmÃ¶glichkeiten in Richtung des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks entstehen wÃ¼rden. Wenn nun eine derart grosse Aussentreppe gebaut werde, geschehe jedoch genau dies. Zudem widerspreche es Treu und Glauben, wenn ein Nachbar ein NÃ¤herbaurecht gewÃ¤hre und dieses spÃ¤ter so interpretiert werde, als wÃ¤re damals gar nicht gebaut worden bzw. als sei das Vordach inexistent. Auch die Ã¶ffentlich-rechtlichen Bestimmungen seien damals vorbehalten worden, was bedeuten mÃ¼sse, dass zwar das Vordach nÃ¤her habe gebaut werden dÃ¼rfen, als dies gemÃ¤ss § 260 Abs. 3 PBG mÃ¶glich gewesen wÃ¤re (2,25 statt 2 m auf einer LÃ¤nge von 6 statt 4 m), doch dass damit diese Bestimmung (bzw. die entsprechenden MÃ¶glichkeiten) konsumiert sei; fÃ¼r jede weitergehende Unterschreitung des Grenzabstands mÃ¼sste die Bauherrschaft ein weiteres NÃ¤herbaurecht erlangen, ansonsten die Grenzabstandsbestimmungen verletzt wÃ¼rden. Vorliegend werde folglich mit der geplanten Aussentreppe gegen die Drittelsregelung gemÃ¤ss §260 Abs. 3 PBG verstossen.</p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft hÃ¤lt dem entgegen, der Grenzabstand des bestehenden Vordachs werde durch das NÃ¤herbaurecht legalisiert. Das Vordach bedÃ¼rfe nicht des Privilegs von § 260 Abs. 3 PBG. Dass mit dem NÃ¤herbaurecht die MÃ¶glichkeiten des § 260 Abs. 3 PBG ausgeschÃ¶pft sein sollten, lasse sich jener Vereinbarung nicht entnehmen. Der Drittel der FassadenlÃ¤nge, auf welchem GebÃ¤udevorsprÃ¼nge in den Grenzabstandsbereich hineinragen dÃ¼rften, stehe vollumfÃ¤nglich fÃ¼r die geplante Aussentreppe zur VerfÃ¼gung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Die geplante Aussentreppe unterliegt, wie die Vorinstanz zu Recht erwog, zufolge ihrer rÃ¤umlichen, baulichen und funktionellen Verbundenheit mit der Hauptbaute der Abstandspflicht. Sie ragt mit 1,99 m und Ã¼ber eine LÃ¤nge von 4 m in den Abstandsbereich hinein. Bei diesen Dimensionen ist die Treppe als vorspringender GebÃ¤udeteil im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG zu qualifizieren (Fritzsche et al., S. 1086). Diese Bestimmung sieht fÃ¼r die Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde folgende Privilegierung vor: Einzelne VorsprÃ¼nge dÃ¼rfen hÃ¶chstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch hÃ¶chstens auf einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge.</p> <p class="Urteilstext">Zwischen den Parteien ist wie erwÃ¤hnt umstritten, ob mit der geplanten Aussentreppe diese Drittelsregelung eingehalten ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Fraglich erscheint indes bereits, ob es sich bei der projektierten Treppe Ã¼berhaupt um einen Vorsprung handelt, welcher der Drittelsregelung bzw. -beschrÃ¤nkung unterworfen ist. Diese Frage ist aus folgendem Grund zu verneinen:</p> <p class="Urteilstext">Andere VorsprÃ¼nge als "Erker, Balkone und dergleichen" sind nicht an die DrittelsbeschrÃ¤nkung gebunden, sondern hiervon befreit. Sie dÃ¼rfen mithin ohne LÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen.</p> <p class="Urteilstext">Wie in frÃ¼heren, Aussentreppen betreffenden Entscheiden mehrfach festgehalten wurde, zeigt die beispielhafte AufzÃ¤hlung von Erkern und Balkonen â in der ursprÃ¼nglichen Fassung waren auch LaubengÃ¤nge noch erwÃ¤hnt â in § 260 Abs. 3 zweiter Satzteil PBG, dass der Gesetzgeber hierbei an die Erweiterung von Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen gedacht hat und nicht an VorsprÃ¼nge von Bauten, welche gerade nicht Wohn- oder Arbeitszwecken dienen dÃ¼rften (vgl. VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 5.3, sowie VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084, E. 2b). </p> <p class="Urteilstext">Die projektierte Aussentreppe soll vorliegend den Zugang zur Dachwohnung ermÃ¶glichen. Sie dient nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen. Insofern wird durch sie kein Raum fÃ¼r Wohn- oder Arbeitszwecke geschaffen bzw. erweitert. Damit handelt es sich bei ihr â wie der Beschwerdegegner 2 im Rekursverfahren zutreffend ausfÃ¼hrte â ohnehin nicht um einen der DrittelsbeschrÃ¤nkung unterworfenen Vorsprung (ebenso VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 5.3; vgl. auch Fritzsche et al., S. 1093 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.4 </b>Damit hat die Vorinstanz die RÃ¼ge, das Bauvorhaben verletze § 260 Abs. 3 PBG, im Ergebnis zu Recht fÃ¼r unbegrÃ¼ndet erachtet. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Weiter macht der BeschwerdefÃ¼hrer mit Bezug auf die Aussentreppe einen Einordnungsmangel geltend. Diese Treppe werde als Stahlkonstruktion ausgefÃ¼hrt, welche sich in keiner Weise genÃ¼gend einordne. Die Nordostfassade des Einfamilienhauses bekomme mit der bestehenden Garage und dem grossen Vordach von der Garage zum Hauseingang einen "Hinterhofcharakter". Zudem rÃ¼cke die GebÃ¤udegrenze durch den geplanten Treppenanbau um praktisch 2 m nach Norden, was Ã¤usserst stÃ¶rend sei. Insgesamt ordne sich die Aussentreppe an der Traufseite des GebÃ¤udes sehr schlecht in das bestehende GebÃ¤udebild und die nÃ¤here Umgebung ein.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. <span>Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfÃ¼llt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiterem Hinweis). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenÃ¼ber der Ausgestaltung von GebÃ¤uden, HÃ¤usergruppen oder StrassenzÃ¼gen in stÃ¶renden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4, und 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; </span>VGr, 27. Oktober 2022, VB.2022.00053, E. 6.2.1 Abs. 4, sowie 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Das Baurekursgericht erwog, der Rekurrent (und heutige BeschwerdefÃ¼hrer) beschrÃ¤nke sich darauf, die Gestaltung der Aussentreppe aus Stahl als unbefriedigend zu rÃ¼gen. Dieser Umstand sei nicht gleichzusetzen mit einer unbefriedigenden Einordnung des GebÃ¤udes in das bestehende Umfeld, was zu Recht nicht geltend gemacht worden sei. Der Rekurrent weise einzig darauf hin, dass Materialisierung und Konstruktion der geplanten Aussentreppe einen industriellen Hinterhofcharakter hÃ¤tten, welcher in einer Wohnzone Ã¤usserst unpassend sei. AnlÃ¤sslich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass es sich um eine heterogene und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittliche Wohnzone handle. Bei der Fassadengestaltung seien unterschiedliche Materialisierungen (Holz, Beton, Ziegel, Glas etc.) und insbesondere auch Stahl (beispielsweise StaketengelÃ¤nder) zu finden. Dass sich bei den umliegenden GebÃ¤uden keine vergleichbare Aussentreppe finde, stehe der ausreichenden Einordnung nicht entgegen. Es handle sich um ein gewÃ¶hnliches Gestaltungselement, welches sorgfÃ¤ltig gegliedert und entlang der (strassenabgewandten) Fassade zu stehen komme. Es werde insbesondere keine neue Fassadenflucht gebildet, wie die beschwerdefÃ¼hrerischen AusfÃ¼hrungen vermuten liessen. Der Beschwerdegegner 2 habe das ihm zustehende Ermessen nicht verletzt, indem er die befriedigende Einordnung als erfÃ¼llt erachte. </p> <p class="Urteilstext">Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). <span>Sie erweisen sich als </span>nachvollziehbar und werden vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht substanziiert gerÃ¼gt. Vielmehr beschrÃ¤nkt dieser sich darauf, seine Vorbringen aus dem Rekursverfahren zu wiederholen. <span>Insbesondere stÃ¶rt sich der BeschwerdefÃ¼hrer nach wie vor lediglich an einem einzelnen Gestaltungselement. Dass mit dem GebÃ¤ude keine befriedigende Gesamtwirkung erreicht werde, macht er weiterhin nicht geltend.</span></p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat sich beim Augenschein und in ihrem Entscheid mit der Umgebung auseinandergesetzt. Dass es sich, wie sie erwog, um eine heterogene und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittliche Wohnzone handle und bei der Fassadengestaltung unterschiedliche Materialien â darunter namentlich auch Stahlelemente â zu finden seien, ergibt sich bereits aus den Augenscheinfotos. Dies wird im Ãbrigen auch vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht bestritten. Die Augenscheinfotos zeigen sodann auch, dass Stahlelemente â wie etwa die beim Umbauobjekt selbst oder auch bei einer weiteren, benachbarten Liegenschaft verwendeten â filigran und unaufdringlich wirken. Dass sich bei den umliegenden GebÃ¤uden keine vergleichbare Aussentreppe aus Stahl findet, steht deren befriedigenden Einordnung nicht entgegen. </p> <p class="Urteilstext">Ein stÃ¶render Widerspruch der Treppe zum Quartiercharakter beziehungsweise ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen, welcher zu einem konkreten Einordnungsmangel fÃ¼hren wÃ¼rde, liegt nicht vor. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Der Schluss von Vorinstanz und Beschwerdegegner 2, es liege kein Einordnungsmangel vor, ist deshalb nicht zu beanstanden. Damit erweist sich auch diese RÃ¼ge als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Schliesslich befÃ¼rchtet der BeschwerdefÃ¼hrer, dass das Treppensteigen auf der Aussentreppe stÃ¶renden LÃ¤rm verursachen werde, weil eine AusfÃ¼hrung in Stahl vorgesehen sei. Treppen aus Stahl seien laut und jedes Treppensteigen erzeuge einen etwas hohlen Klang, der insbesondere nachts sehr gut hÃ¶rbar sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Bei der umstrittenen Aussentreppe handelt es sich um eine ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41; vgl. auch Art. 7 Abs. 7 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG, SR 814.01]). LÃ¤rm wird gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 1 USG durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt (sogenannte Emissionsbegrenzungen). UnabhÃ¤ngig von der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, wie dies technisch und betrieblich mÃ¶glich und wirtschaftlich tragbar ist (Vorsorgeprinzip; Art. 11 Abs. 2 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). </p> <p class="Urteilstext">Die Emissionen betreffenden GrundsÃ¤tze sind nicht so zu verstehen, dass jeder (im strengen Sinn) unnÃ¶tige LÃ¤rm nach geltendem Recht vÃ¶llig untersagt werden muss. Es gibt keinen Anspruch auf absolute Ruhe. Vielmehr sind geringfÃ¼gige, nicht erhebliche StÃ¶rungen hinzunehmen (vgl. Art. 15 USG; dazu BGE 133 II 169 E. 3.2 mit Hinweisen, auch zum Folgenden; ferner Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 409 mit Hinweisen zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung). Das Vorsorgeprinzip hat nach der Konzeption des Umweltschutzgesetzes emissionsbegrenzenden, nicht-eliminierenden Charakter (vgl. auch BGE 124 II 219 E. 8b Abs. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>FÃ¼r von Menschen verursachtem LÃ¤rm (sogenannten AlltagslÃ¤rm) sind in der LÃ¤rmschutzverordnung keine Grenzwerte vorgesehen (Fritzsche et al., S. 1385; BGE 133 II 292 E. 3.2 f., auch zum Folgenden). GemÃ¤ss Art. 40 Abs. 3 LSV sind solche Immissionen im Einzelfall in Anwendung von Art. 15 USG zu beurteilen, unter BerÃ¼cksichtigung der Art. 19 und 23 USG. Im Rahmen dieser Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des LÃ¤rms, der Zeitpunkt und die HÃ¤ufigkeit seines Auftretens sowie die LÃ¤rmempfindlichkeit und LÃ¤rmvorbelastung der betroffenen Nachbarschaft zu berÃ¼cksichtigen (BGE 133 II 292 E. 3.3 und 146 II 17 E. 6.2 Abs. 3, je mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Dabei ist nicht auf das subjektive LÃ¤rmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte Betrachtung unter BerÃ¼cksichtigung von Personen mit erhÃ¶hter Empfindlichkeit (Art. 13 Abs. 2 USG) vorzunehmen.</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung findet in umweltrechtlichen BagatellfÃ¤llen, mithin bei geringfÃ¼gigen Emissionen, das Vorsorgeprinzip grundsÃ¤tzlich keine Anwendung (vgl. etwa BGE 124 II 219 E. 8b mit Hinweisen; VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3 f., und VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1 [mit Beispielen]; vgl. die PrÃ¤zisierung hierzu in BGE 133 II 169 E. 3. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Im hier zur Beurteilung stehenden Fall ist vorab mit Bezug auf den Charakter des LÃ¤rms festzuhalten, dass es sich beim Treppensteigen um eine notwendigerweise mit der Wohnnutzung der Dachwohnung verbundene TÃ¤tigkeit handelt, deren LÃ¤rmemissionen von der Mehrheit der BevÃ¶lkerung nicht als stÃ¶rend empfunden wird. </p> <p class="Urteilstext">Das Treppensteigen wirkt sich vorliegend â ungeachtet der geplanten AusfÃ¼hrung der Aussentreppe in Stahl â hÃ¶chstens geringfÃ¼gig auf die Nachbarschaft aus. Die betreffende Treppe bildet den Zugang zu einer einzigen 3,5 Zimmer-Wohnung, die als Alterswohnung geplant ist. Diese wird lediglich von deren Bewohner/innen regelmÃ¤ssig genutzt werden. Es ist daher von einer (bestimmungsgemÃ¤ssen) Benutzung in der GrÃ¶ssenordnung von tÃ¤glich wenigen, vornehmlich tagsÃ¼ber sowie teilweise abends erfolgenden Bewegungen auszugehen.</p> <p class="Urteilstext">Emissionen wie diese gehen mit der bestimmungsgemÃ¤ssen Nutzung von Bauten und Anlagen in einer Wohnzone naturgemÃ¤ss einher. Sie sind deshalb hinzunehmen (ebenso VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166, E. 9.3 [betreffend den mit der Benutzung einer Pergola einhergehenden LÃ¤rm]). </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der GeringfÃ¼gigkeit der hier in Frage stehenden Immissionen ist diesen ein rechtserhebliches StÃ¶rpotenzial abzusprechen (ebenso in VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166, E. 9.3; vgl. auch die Beispiele in VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1). Sodann ist nicht ersichtlich, dass mit kleinem Aufwand eine erhebliche Verbesserung der zu erwartenden, ohnehin schon geringfÃ¼gigen LÃ¤rmemissionen mÃ¶glich wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext">Dass es, wie der BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang einzig ausfÃ¼hrt, "durchaus mÃ¶glich" wÃ¤re, die Aussentreppe an der der beschwerdefÃ¼hrerischen Liegenschaft nicht zugewandten Nordwestfassade (also zur Strasse hin) zu erstellen, ist nicht massgeblich: Die Bauherrschaft kann nicht zur PrÃ¼fung einer Alternative verpflichtet werden, wenn die projektierte LÃ¶sung rechtskonform bzw. bewilligungsfÃ¤hig ist. GemÃ¤ss § 320 PBG ist eine Bewilligung zu erteilen (vgl. auch § 321 PBG), wenn das Bauvorhaben den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und den ausfÃ¼hrenden VerfÃ¼gungen entspricht (vgl. hierzu Fritzsche et al., S. 436). </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zudem zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung auszurichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). <span>Der Beschwerdegegner 2 hat im Streit zwischen zwei privaten Parteien keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 3 VRG; vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 100).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>