<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2011.00034</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210829&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2011.00034</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.06.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.04.2012 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer<br/><br/>Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts gelten als Zwischenentscheide. Sie sind aber als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (nichtwiedergutzumachender Nachteil). Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten. (E. 1.1 und 1.2).<br/>Bei der Überprüfung eines Rückweisungsentscheids des Steuerrekursgerichts beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Beurteilung der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Steuerbehörde zurückgewiesen habe (E. 2.1).<br/>Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Liegt die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Das Kongruenzprinzip verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Massgebend ist die tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt. Somit ist zu ermitteln, was das Grundstück kraft Kongruenzprinzip als Bauland wert gewesen wäre. Die vorinstanzliche Feststellung, es müssten für die vorzunehmende Schätzung die damaligen Erschliessungsverhältnisse geklärt werden, kann deshalb im Licht der Grundsätze der Baulandbewertung nicht als offensichtlich unrichtig gewürdigt werden (E. 2.3).<br/>Abweisung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULAND">BAULAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER">NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. 1 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13184" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2011.00034</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Juni 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ariane Tinner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt A,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_7">die Kommission fÃ¼r Grundsteuern,</a> </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_3_12">die B AG,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_16"><span>Erben des C,</span></a><span> nÃ¤mlich: </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_19">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_22"><span>Erben der E,</span></a><span> nÃ¤mlich: </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. F<a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_7_25">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_5_9_38">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal">4. H<a id="Anonym_Ruolo_BESG_6_10_43">,</a> <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><span>5. I<a id="Anonym_Ruolo_BESG_7_11_48">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_9_14_64"><span>Erben des J und der K, nÃ¤mlich:</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. L<a id="Anonym_Ruolo_BESG_8_13_61">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. M<a id="Anonym_Ruolo_BESG_10_15_67">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. N<a id="Anonym_Ruolo_BESG_11_16_72">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. O<a id="Anonym_Ruolo_BESG_12_18_85">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>10. P<a id="Anonym_Ruolo_BESG_13_19_90">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nrn. 2, 5, 8 und 10 vertreten durch RA Q<a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_20_97"><br/> und/oder RA R,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Erben des C und dessen Nacherben, nÃ¤mlich D, F, G, H, I, L, M, N, O und P, verÃ¤usserten am 23. November 2007 das in der Stadt A gelegene BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 890 m<sup>2</sup> an die S AG zum Preis von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt2">Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A am 21. Oktober 2009 den VerÃ¤usserern eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, wobei sie aufgrund von damals erfolgten HandÃ¤nderungen von einem geschÃ¤tzten Verkehrswert vor 20 Jahren von (890 m<sup>2</sup> Ã Fr. â¦ =) Fr. â¦ ausging. Mit Einspracheentscheid vom 21. Januar 2010 bestÃ¤tigte sie die EinschÃ¤tzung. Auf Rekurs hin wies die Steuerrekurskommission III (ab 1. Januar 2011: Steuerrekursgericht) am 3. MÃ¤rz 2010 die Sache zur Neubeurteilung an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt2">Diese setzte mit Beschluss vom 20. April 2010 die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erneut auf Fr. â¦ fest. Die hiergegen erhobene Einsprache der Pflichtigen wies die Kommission am 13. Juli 2010 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs der pflichtigen F, I, N und P hiess das Steuerrekursgericht am 22. Februar 2011 im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 24. MÃ¤rz 2011 liess die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Sache an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schlossen die Pflichtigen auf Gutheissung der Beschwerde und forderten ihrerseits eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige, das kantonale Steueramt und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben.</p> <p class="Urteilstext">Durch Beschwerde anfechtbar sind Endentscheide, womit ein Verfahren abgeschlossen wird; hierzu gehÃ¶ren Sachurteile und Nichteintretensentscheide. Zwischenentscheide sowie prozessleitende VerfÃ¼gungen und BeschlÃ¼sse sind hingegen grundsÃ¤tzlich nicht selbstÃ¤ndig anfechtbar, sondern bloss in Verbindung mit der Beschwerde gegen den verfahrenserledigenden Entscheid. Nur wenn sie fÃ¼r die betroffene Partei mit einem nicht wiedergutzumachenden Nachteil verbunden sind, kÃ¶nnen sie ausnahmsweise selbstÃ¤ndig angefochten werden (vgl. RB 2000 Nr. 133 = StE 2001 B 96.21 Nr. 9; RB 1997 Nr. 42; BGE 111 Ia 276 E. 2b).</p> <p class="Urteilstext">Nach der neuesten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gelten auch RÃ¼ckweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts als Zwischenentscheide (VGr, 2. Februar 2011, SB.2010.00137). Sie sind jedoch ausnahmsweise dann als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Vor- und Zwischenentscheide sind anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005; BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG).</p> <p class="Urteilstext">Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil ist anzunehmen, wenn eine beschwerdebefugte VerwaltungsbehÃ¶rde durch einen RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen wird, einen ihrer Ansicht nach rechtswidrigen Entscheid zu erlassen, den sie selber nicht anfechten kann (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; VGr, 17. November 2010, SB.2010.00082). Die Steuerpflichtigen sind demgegenÃ¼ber fÃ¼r den gesamten dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelagerten Instanzenzug zur Rechtsmittelerhebung befugt, sodass ihnen kein derartiger nicht wiedergutzumachender Nachteil erwachsen kann. </p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht hat den Rekurs der Pflichtigen im Sinne der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen und die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A zurÃ¼ckgewiesen. Diese teilt die vom Steuerrekursgericht vertretene Rechtsauffassung nicht und wÃ¤re folglich durch den RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen, eine aus ihrer Sicht rechtswidrige EinschÃ¤tzung vorzunehmen. In diesem Umstand liegt ein nicht wiedergutzumachender Nachteil (vgl. dazu BGE 133 II 409 E. 1.2; BGE 133 V 477 E. 5.2).</p> <p class="Urteilstext">Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Beschwerde an das Steuerrekursgericht ermÃ¶glicht die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der SteuerverwaltungsbehÃ¶rden, des kantonalen Steueramts und der kommunalen EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rden (§§ 147 Abs. 3 und 212 StG). Dabei stehen dem Steuerrekursgericht dieselben Befugnisse zu wie der SteuerbehÃ¶rde im EinschÃ¤tzungsverfahren (§ 148 Abs. 3 StG), deren VerfÃ¼gung durch den Gerichtsentscheid ersetzt wird. Dementsprechend kann es nur ausnahmsweise zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Verfahrensmangel leidet. In den Ã¼brigen FÃ¤llen hat das Steuerrekursgericht selber Ã¼ber die Sache zu befinden. Ein Verfahrensmangel ist namentlich dann "schwerwiegend", wenn die SteuerbehÃ¶rde in Verletzung ihrer Untersuchungspflicht den rechtserheblichen Sachverhalt nicht oder unvollstÃ¤ndig abgeklÃ¤rt hat (RB 2001 Nr. 93).</p> <p class="Urteilstext">Bei der ÃberprÃ¼fung eines RÃ¼ckweisungsentscheids des Steuerrekursgerichts beschrÃ¤nkt sich das Verwaltungsgericht auf die Beurteilung der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckgewiesen habe (vgl. RB 2000 Nr. 130 E. 3; 2001 Nr. 93). Ist das Steuerrekursgericht aufgrund einer anderen rechtlichen WÃ¼rdigung als die SteuerbehÃ¶rde zum Schluss gelangt, der aus ihrer (neuen) rechtlichen Sicht als massgeblich erachtete Sachverhalt sei von der SteuerbehÃ¶rde nicht hinreichend untersucht worden und es liege aus diesem Grund ein schwerwiegender Verfahrensmangel vor, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht bei Anfechtung des RÃ¼ckweisungsentscheids nur, ob die rechtliche WÃ¼rdigung des Steuerrekursgerichts offensichtlich unrichtig ist, die RÃ¼ckweisung dem Beschleunigungsgebot krass zuwiderlÃ¤uft und die Rechte der Parteien im Rahmen des gesetzlichen Instanzenzugs ungeschmÃ¤lert gewahrt werden (vgl. RB 2001 Nr. 93 E. 2b; VGr, 14. Mai 2008, SB.2007.00126, ZStP 2008, 253, E. 2.4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Steuerrekursgericht hat seinen RÃ¼ckweisungsentscheid damit begrÃ¼ndet, es sei mit den Pflichtigen bei der SchÃ¤tzung des Verkehrswerts des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren vom Baulandwert auszugehen, mithin entgegen der kommunalen GrundsteuerbehÃ¶rde nicht vom Preis, der seinerzeit angesichts der drohenden Zuteilung an die Reservezone bezahlt worden wÃ¤re. Die Akten enthielten jedoch keine Grundlage fÃ¼r die Festsetzung des Baulandwerts. Der von den Pflichtigen verfochtene Ansatz von Fr. â¦/m<sup>2</sup> sei nicht schlÃ¼ssig, weil sich dieser auf erschlossenes Bauland beziehe. Es lasse sich nicht sagen, ob das GrundstÃ¼ck am Stichtag Ã¼berhaupt groberschlossen gewesen sei. Offensichtlich habe jedoch die Feinerschliessung gefehlt, zu deren Schaffung in der Regel ein Quartierplanverfahren erforderlich gewesen wÃ¤re. Welchen Zeitraum die Erschliessung und Ãberbauung von Rohbauland in Anspruch nehme, hÃ¤nge in einem komplexen Zusammenspiel von der planerischen Entwicklung einer Gemeinde, den konjunkturellen VerhÃ¤ltnissen, die Absichten der beteiligten GrundeigentÃ¼mer und weiteren UmstÃ¤nden ab. Die Grob- und insbesondere die Feinerschliessung seien fÃ¼r die GrundeigentÃ¼mer mit erheblichen Kosten verbunden, die bei der Bewertung von Rohbauland berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssten. Noch weit stÃ¤rker wertvermindernd falle der Umstand ins Gewicht, dass die Erschliessungsmassnahmen auch bei gÃ¼nstigem Verlauf mehrere Jahre in Anspruch nÃ¤hmen und eine Ãberbauung dementsprechend hinauszÃ¶gerten.</p> <p class="Urteilstext">Somit fehle es an einer zuverlÃ¤ssigen Bewertungsgrundlage fÃ¼r die SchÃ¤tzung des Verkehrswerts des verÃ¤usserten GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren. Es frage sich, ob diese SchÃ¤tzung mittels Anordnung eines Amtsgutachtens durch das Gericht vorzunehmen oder die Sache zu diesem Zweck an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A zurÃ¼ckzuweisen sei. Obschon das Steuerrekursgericht im Hinblick auf eine befÃ¶rderliche Verfahrenserledigung in aller Regel selber ein Amtsgutachten einhole, erscheine vorliegend eine RÃ¼ckweisung sachgerecht. Denn die KlÃ¤rung der ErschliessungsverhÃ¤ltnisse sei zweckmÃ¤ssigerweise durch die kommunale GrundsteuerbehÃ¶rde und nicht durch einen LiegenschaftenschÃ¤tzer vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Liegt die massgebende frÃ¼here HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck beziehen. Massgebend ist die tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit des GrundstÃ¼cks im VerÃ¤usserungszeitpunkt. Diese Beschaffenheit ist auch der SchÃ¤tzung des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren zugrunde zu legen (vgl. RB 1973 Nr. 37).</p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck befand sich im Zeitpunkt seiner VerÃ¤usserung am 23. November 2007 unstreitig in der Bauzone, war also Bauland. Demzufolge ist die rechtliche WÃ¼rdigung des Steuerrekursgerichts, fÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren sei somit der Baulandwert des GrundstÃ¼cks am 23. November 1987 zu schÃ¤tzen, nicht offensichtlich unrichtig. Denn es geht nicht um die Frage, was das GrundstÃ¼ck im damaligen "rechtlichen Schwebezustand" zwischen Bauland- und Reservezone wert war, sondern was es kraft des Kongruenzprinzips als Bauland wert gewesen wÃ¤re. Die vorinstanzliche Feststellung, es mÃ¼ssten fÃ¼r die vorzunehmende SchÃ¤tzung die damaligen ErschliessungsverhÃ¤ltnisse geklÃ¤rt werden, kann deshalb im Licht der GrundsÃ¤tze der Baulandbewertung ebenfalls nicht als offensichtlich unrichtig gewÃ¼rdigt werden. </p> <p class="Urteilstext">Die vom Steuerrekursgericht angeordnete RÃ¼ckweisung der Sache an die kommunale GrundsteuerbehÃ¶rde zieht wohl eine zeitliche VerzÃ¶gerung nach sich, lÃ¤uft aber dem Beschleunigungsgebot nicht krass zuwider. Ausserdem bleiben die Rechte der Parteien im Rahmen des gesetzlichen Instanzenzugs ungeschmÃ¤lert gewahrt.</p> <p class="Urteilstext">Das fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Beschwerdegegnerschaft die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat und demzufolge ebenso wie die BeschwerdefÃ¼hrerin unterliegt, sind die Kosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 und § 213 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zur HÃ¤lfte und der Beschwerdegegnerschaft je zu 1/20 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>