<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00691</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218641&amp;W10_KEY=13013496&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00691</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.10.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 31.03.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">AuslÃ¤nderrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bedeutung einer pendenten Revision der Bau- und Zonenordnung für das Baubewilligungsverfahren. ISOS. Neuer Bauhinderungsgrund. Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG. Negative Vorwirkung einer BZO-Revision. Zwischen dem vorliegenden Baubewilligungsverfahren und dem Verfahren betreffend die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich besteht kein Koordinationsbedarf. Die in § 234 PBG vorgesehene Vorwirkung dient ausschliesslich der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden und erlaubt keine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts. Ein Sistierungsgrund liegt nicht vor (E. 2 und 3). Art. 24k BZO ist eine rein ästhetisch motivierte Vorschrift, der mangels Beeinträchtigung der vorgesehenen planerischen Neuordnung keine negative Vorwirkung zukommt. Das Bauvorhaben beeinflusst keine planungsrechtliche Festlegung und verstösst deshalb nicht gegen § 234 PBG (E. 4). Erst im Beschwerdeverfahren erhobene neue Bauhinderungsgründe werden vom Verwaltungsgericht grundsätzlich nicht geprüft (E. 5.1). Bedeutung von § 49 Abs. 2 lit. f PBG (E. 5.2). Die Baugrundstücke liegen gemäss ISOS im Gebiet mit ursprünglicher Substanz und Struktur, was bei der Prüfung der Einordnung zu berücksichtigen ist (E. 6.1-4). Das geplante Gebäude fällt mit einer Länge von 41 m im Vergleich zu den Gebäuden der näheren Umgebung stark aus dem Rahmen. Es fehlt zudem an einer besonderen Rücksichtnahme auf das inventarisierte Nachbargebäude und damit insgesamt an einer guten Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Die Baubewilligung und der Rekursentscheid sind aufzuheben (E. 6.6). Gutheissung. Minderheitsmeinung: Eine Aufhebung der Baubewilligung und des Rekursentscheids setzt grundsätzlich einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht voraus. Das Bauprojekt missachtet § 238 Abs. 2 PBG nicht. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUHINDERUNGSGRUND">BAUHINDERUNGSGRUND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEGATIVE VORWIRKUNG">NEGATIVE VORWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUER BAUHINDERUNGSGRUND">NEUER BAUHINDERUNGSGRUND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILREVISION">TEILREVISION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 49 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 49 Abs. 2 lit. f PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 27 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 47 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=40550" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00691</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Oktober 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E AG, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. Februar 2017 erteilte die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich der E AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Ersatzneubau eines Mehr­familienhauses auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der G-Strasse 03, 04 und 05 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C Rekurs an das Baurekursgericht, welches am 22. Juni 2017 einen Abteilungsaugenschein durchfÃ¼hrte. Mit Entscheid vom 15. September 2017 wies das Baurekursgericht den Rekurs vollumfÃ¤nglich ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen gelangten A, B und C mit Beschwerde vom 19. Oktober 2017 an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. September 2017 sowie die Baubewilligung vom 7. Februar 2017 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und der E AG.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 6. November 2017 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und die Bauherrschaft beantragten mit separaten Eingaben vom 21. November 2017 die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft ersuchte zudem um Zusprechung einer angemessenen UmtriebsentschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Mit Eingabe vom 8. bzw. 21. Dezember 2017 hielten die BeschwerdefÃ¼hrer und die Bauherrschaft an ihren im ersten Schriftenwechsel gestellten AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 3. September 2018 beantragten die BeschwerdefÃ¼hrer, das Verfahren sei zu sistieren, bis das auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts hÃ¤ngige Verfahren VB.2018.00500 spruchreif sei. Mit Eingabe vom 13. September 2018 hielt die Bauherrschaft an ihren im ersten Schriftenwechsel gestellten AntrÃ¤gen fest und beantragte zudem die Abweisung des Sistierungsgesuchs. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete auf eine Stellungnahme zum Sistierungsgesuch. Die BeschwerdefÃ¼hrer hielten mit Eingabe vom 25. September 2018 am Sistierungsantrag fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrer sind zudem als Nachbarn zur Erhebung der Beschwerde legitimiert. Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das Bauprojekt liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W3 mit einem Wohnanteil von 90 % und der Empfindlichkeitsstufe II. Das aus zwei BaukÃ¶rpern und einem Zwischenbau bestehende Mehrfamilienhaus soll abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 25 Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage ersetzt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich wird derzeit revidiert. Der Entwurf zur Revision der Bau- und Zonenordnung wurde vom 24. Oktober bis 24. Dezember 2013 Ã¶ffentlich aufgelegt (BZO-E 2014). Am 30. November 2016 stimmte der Gemeinderat der Ã¼berarbeiteten Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung (BZO 2016) in seiner Schlussabstimmung zu. Die von der Baudirektion genehmigte Teilrevision wurde am 1. September 2017 publiziert. Nach der BZO liegen die BaugrundstÃ¼cke neu in der Quartiererhaltungszone QII. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b>Diese Teilrevision der Bau- und Zonenordnung ist im vorliegenden Baubewilligungsverfahren wie folgt zu berÃ¼cksichtigen: GemÃ¤ss § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt ein GrundstÃ¼ck als baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. <span>Mit dieser Bestimmung soll verhindert werden, dass die kÃ¼nftigen planerischen </span>Festlegungen<span> durch widersprechende dauernde VerÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken ganz oder teilweise in ihrem Zweck vereitelt werden. Allerdings soll nach dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit <br/> Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck </span>der<span> vorgesehenen Planung verlangt. Denn § 234 PBG dient ausschliesslich der Plansicherung und erlaubt nicht etwa eine allgemeine Voranwendung kÃ¼nftigen Rechts (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.2; RB 1984 Nr. 96; VGr, 11. Juli 1990, VB.1990.00038 = BEZ 1990 Nr. 29). Andererseits werden durch § 234 PBG auch nicht sÃ¤mtliche in Ãnderung befindlichen Bestimmungen geschÃ¼tzt, welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben kÃ¶nnen. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelbares Planungsinstrument handeln (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.2; vgl. auch VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2). § 234 PBG will verhindern, dass die fÃ¼r die Planfestsetzung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden bei ihrem Entscheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch wÃ¤hrend der Planungsphase Bauwerke entstehen, welche die vorgesehene kÃ¼nftige Planung beeintrÃ¤chtigen (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282, E. 3.a; RB 1998 Nr. 113). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bezweckt die Bestimmung von § 234 PBG gleich wie die in Art. 27 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) vorgesehene Planungszone die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der PlanungsbehÃ¶rden, indem sie Vorhaben einstweilen untersagt, welche beabsichtigte neue planerische Festlegungen negativ beeinflussen. KÃ¼nftigen Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeintrÃ¤chtigen (BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4; vgl. zum Ganzen auch VGr, 14. Juli 2016, VB.2015.00762, E. 5.2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer machen zunÃ¤chst geltend, das vorliegende Verfahren sei zu sistieren, bis das auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts hÃ¤ngige Verfahren VB.2018.00500 spruchreif sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im Verfahren VB.2018.00500 wenden sich die BeschwerdefÃ¼hrer gegen die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung und machen unter anderem geltend, dass das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt worden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dieser Sistierungsantrag ist abzulehnen. Zwischen dem vorliegenden Baubewilligungsverfahren und dem Verfahren betreffend die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung besteht kein Koordinationsbedarf. Im vorliegenden Verfahren ist zu beurteilen, ob das Bauvorhaben der BZO sowie â soweit diese Vorwirkung entfaltet â der BZO 2016 entspricht. Diese in § 234 PBG vorgesehene Vorwirkung dient â wie bereits festgehalten â ausschliesslich der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der PlanungsbehÃ¶rden und erlaubt keine allgemeine Voranwendung kÃ¼nftigen Rechts. Die Frage, ob das ISOS bei der Teil­revision genÃ¼gend berÃ¼cksichtigt wurde, ist dagegen im Rahmen des auf der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts hÃ¤ngigen Beschwerdefahrens VB.2018.00500 zu entscheiden. Es besteht somit auch nicht die Gefahr widersprÃ¼chlicher Entscheide. </p> <p class="Urteilstext">Die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tte im Ãbrigen zur Folge, dass eine Teilrevision einer Bau- und Zonenordnung ein faktisches Bauverbot bewirken kÃ¶nnte, auch wenn die Bestimmungen des neuen und des alten Rechts eingehalten wÃ¤ren. Damit wÃ¼rde deutlich Ã¼ber die von § 234 PBG beabsichtigten Zweck der Sicherung der Entscheidungsfreiheit der PlanungsbehÃ¶rden hinausgegangen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer machen in materieller Hinsicht geltend, dass das Bauvorhaben gegen § 234 PBG verstosse. Art. 24k BZO komme ein planungsrechtlicher Gehalt zu. Der Charakter des Quartiererhaltungszone QII werde nicht eingehalten. Das Bauprojekt sehe keinen parkÃ¤hnlichen Garten vor, womit die quartiercharakteristische Umgebungsgestaltung missachtet werde. Die Unterteilung der GebÃ¤ude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen Mitteilteil und einen Traufbereich seien beim Neubauprojekt auch nicht vorhanden. Damit werde die revidierte Bauordnung negativ prÃ¤judiziert. Im ErlÃ¤uterungsbericht werde ausgefÃ¼hrt, weshalb die bestehende Quartiererhaltungszone QII erweitert werden und diese die bisherige Wohnzone W3 ersetzen solle. Diese AusfÃ¼hrungen im ErlÃ¤uterungsbericht seien zu berÃ¼cksichtigen. Sie wÃ¼rden Sinn und Zweck der neuen Zonierung aufzeigen und seien fÃ¼r die Auslegung der konkreten planungsrechtlichen Festlegungen beizuziehen. Schon die Bewilligung des streitbetroffenen Bauvorhabens allein vermÃ¶ge den Charakter des Quartiers derart stark zu Ã¤ndern, dass die Zuteilung Quartiererhaltungszone QII bei Realisierung dieses Vorhaben keinen Sinn mehr machen wÃ¼rde. WÃ¼rden mehrere solche Vorhaben realisiert, wie sie vorliegend im Streit lÃ¤gen, so wÃ¼rde sich der typische Charakter des Gebiets massiv verÃ¤ndern, was mit der Zuteilung zur Quartiererhaltungszone QII gerade verhindert werden solle. Zudem missachte das Vorhaben Art. 10 Abs. 2 BZO 2016. In der Zone QII komme Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 eine planungsrechtliche Bedeutung zu. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob Art. 24k BZO negative Vorwirkung entfaltet.</p> <p class="Urteilstext">Nach der BZO 2016 liegen die bisher in der Wohnzone W3 liegenden BaugrundstÃ¼cke neu in der Quartiererhaltungszone QII. GemÃ¤ss der geltenden Bestimmung von Art. 24k Abs. 1 BZO zeichnen sich die Gebiete der Quartiererhaltungszone QII durch eine mehrheitlich offene Bauweise des spÃ¤ten 19. und frÃ¼hen 20. Jahrhunderts mit prÃ¤gnanten StrassenrÃ¤umen und parkÃ¤hnlichen GÃ¤rten aus. In Abs. 2 dieser Bestimmung wird zudem festgehalten, dass die Fassaden reprÃ¤sentativ gestaltet sind und Ã¼berwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprÃ¤gtem Sockelgeschoss und Traufbereich aufweisen. Diese Umschreibung des Gebietscharakters in Art. 24k BZO wird durch die Teilrevision nicht verÃ¤ndert. Aufgrund der geplanten Umzonung im Rahmen der Teilrevision der BZO 2016 stellt sich die Frage <span>der negativen Vorwirkung </span>der fÃ¼r die Quartiererhaltungszone QII geltenden Bestimmungen. </p> <p class="Urteilstext">Im ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 1. Oktober 2014 (ErlÃ¤uterungsbericht), auf welchen sich die BeschwerdefÃ¼hrer verschiedentlich berufen, wird Folgendes festgehalten:</p> <p class="EinzugZitat"> <span>"7.7.3 Quartiererhaltungszone II (Art. 24k â 24m, ErgÃ¤nzungsplÃ¤ne)</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die Gebiete der Quartiererhaltungszone II zeichnen sich durch eine mehrheitlich offene Bauweise aus. Die Gebiete entstammen dem spÃ¤ten 19. und frÃ¼hen 20. Jahrhundert und werden bestimmt durch prÃ¤gnante StrassenrÃ¤ume und grosszÃ¼gige, parkÃ¤hnliche GÃ¤rten. Die Fassaden sind reprÃ¤sentativ gestaltet und weisen Ã¼berwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprÃ¤gtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Es besteht keine Pflicht, auf die Baulinie zu bauen. Entsprechend werden im Unterschied zur Quartiererhaltungszone I die StrassenzÃ¼ge rÃ¤umlich nicht oder nicht ausschliesslich durch GebÃ¤ude gefasst, sondern mehrheitlich durch charakteristische VorgÃ¤rten mit teilweise mÃ¤chtigem Baumbestand. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In der Quartiererhaltungszone II sollen entsprechend dem Grundcharakter der Zone und den stadthistorischen Gegebenheiten grosszÃ¼gige RaumhÃ¶hen mÃ¶glich sein. Die fÃ¼r HauptgebÃ¤ude geltende GebÃ¤udehÃ¶he (Art. 24l Abs. 1) wird deshalb analog zur Quartiererhaltungszone I angepasst und betrÃ¤gt neu fÃ¼r drei Vollgeschosse 11,5 m und fÃ¼r vier Vollgeschosse 14,7 m (bisher 10,5 m und 13,5 m).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>[Abbildungen 49-52]</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In Art. 24l Abs. 3 bis wird die Regelung der einzelnen VorsprÃ¼nge analog den Bestimmungen zur Quartiererhaltungszone I angepasst. Ebenso wird die Vorschrift betreffend bestehender HauptgebÃ¤ude, welche die maximale Bautiefe Ã¼berschreiten, analog den Bestimmungen zur Quartiererhaltungszone I spezifiziert (Art. 24l Abs. 4, vgl. Kapitel 7.7.2).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In der Quartiererhaltungszone II existieren keine festgelegten Baubereiche ausserhalb von HauptgebÃ¤uden. Deshalb wird bei den besonderen GebÃ¤uden (Art. 24m) der Zusatz gestrichen, dass diese auch ausserhalb der fÃ¼r HauptgebÃ¤ude festgelegten Bereiche erstellt werden dÃ¼rfen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>7.7.4 Quartiererhaltungszone II (ErgÃ¤nzungsplÃ¤ne) </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Im Quartier Hottingen/Hirslanden ist das Gebiet zwischen H- und I-Strasse gemÃ¤ss geltendem Zonenplan der Wohnzone W3 zugeordnet. Mit seiner wertvollen Bau- und Freiraumstruktur (vgl. Abb. 49 und 50) weist dieses Gebiet dieselben QualitÃ¤ten auf wie die angrenzend bereits bestehende Quartiererhaltungszone II. Es bildet sozusagen die Fortsetzung der Zone von Hottingen her kommend in Richtung Hirslanden und bis zur I-Strasse. Rund die HÃ¤lfte der GebÃ¤ude in diesem Gebiet befindet sich zudem im Inventar der Denkmalpflege und/oder der Gartendenkmalpflege. Dies unterstreicht die Bedeutung sowohl der Bauten als auch der prÃ¤genden AussenrÃ¤ume und GÃ¤rten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Neu wird das Gebiet der Quartiererhaltungszone II zugeordnet und so die hohe strukturelle SiedlungsqualitÃ¤t gesichert. Der Zonenplan <br/> (vgl. Abb. 51) und der Quartiererhaltungszonenplan Massstab 1: 5000 (vgl. Abb. 52) werden entsprechend angepasst."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die in der Quartiererhaltungszone QII geltenden Bauvorschriften von Art. 24m und 24l BZO 2016 werden durch das vorliegende Bauprojekt eingehalten, wenn die projektierten Balkone redimensioniert werden. Diese Frage ist im vorliegenden Verfahren auch nicht umstritten. Dass die BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren gegen die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung neue Vorschriften fÃ¼r die Quartiererhaltungszone QII (z.<span> </span>B. GebÃ¤udelÃ¤nge und Nutzungsziffern) fordern, ist fÃ¼r das vorliegende Verfahren unmassgeblich. Derzeit nicht vorgesehene Anpassungen der Bau- und Zonenordnung vermÃ¶gen keine negative Vorwirkung im Sinn von § 234 PBG zu entfalten.</p> <p class="Urteilstext">In Art. 24k BZO wird der Gebietscharakter der Quartiererhaltungszone QII umschrieben. Auch im ErlÃ¤uterungsbericht, der fÃ¼r die Auslegung dieser Bestimmung, beigezogen werden kann, wird lediglich der Quartiercharakter beschrieben. Die Umzonung des Gebiets zwischen H- und I-Strasse in die Quartiererhaltungszone QII wird â wie von den BeschwerdefÃ¼hrern zutreffend festgehalten â mit der wertvollen Bau- und Freiraumstruktur begrÃ¼ndet. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass bei jedem einzelnen Objekt eine wertvolle Bau- und Freiraumstruktur besteht bzw. bestehen muss. Der Schutz der wertvollen Bau- und Freiraumstruktur erfolgt vielmehr Ã¼ber individuelle Schutzmassnahmen wie die Aufnahme in das <span>Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte </span>oder eine SchutzverfÃ¼gung. Ob ein Bauvorhaben mit dem Gebietscharakter vereinbar ist, ist im Rahmen der PrÃ¼fung der Einordnung gemÃ¤ss Art. 238 PBG zu prÃ¼fen, insbesondere auch die von den BeschwerdefÃ¼hrern unter dem Gesichtspunkt der Vorwirkung geltend gemachten Punkte des fehlenden parkÃ¤hnlichen Gartens und der fehlenden Unterteilung der GebÃ¤ude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen Mitteilteil und einen Traufbereich. </p> <p class="Urteilstext">Bei Art. 24k BZO handelt es sich somit â wie bereits durch die Vorinstanzen festgehalten â um eine rein Ã¤sthetisch motivierte Vorschrift, der mangels BeeintrÃ¤chtigung der vorgesehenen planerischen Neuordnung keine negative Vorwirkung zukommt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Weiter ist zu prÃ¼fen, ob in der Zone QII der Abgrabungsvorschrift in Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 eine planungsrechtliche Bedeutung zukommt. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der geltenden Bestimmung von Art. 10 Abs. 2 BZO sind Abgrabungen â ausser fÃ¼r EingÃ¤nge und Zufahrten â nur gestattet, sofern das Mass der GebÃ¤udehÃ¶he ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt und bei Erreichen der zonengemÃ¤ssen Vollgeschosszahl kein Untergeschoss mehrheitlich Ã¼ber dem gestalteten Boden liegt. Diese Regelung erlaubt Abgrabungen in grossem Umfang, solange gleichzeitig durch AufschÃ¼ttung das Untergeschoss immer noch mehrheitlich unter dem gestalteten Boden zu liegen kommt. Diese Regelung fÃ¼hrte teilweise zu unerwÃ¼nschten TerrainverÃ¤nderungen (ErlÃ¤uterungsbericht, Kap. 7.2.4). Nach der revidierten Bestimmung von Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 sollten daher nur noch geringfÃ¼gige Abgrabungen und AufschÃ¼ttungen zulÃ¤ssig sein. </p> <p class="Urteilstext">Die MÃ¶glichkeiten zur TerrainverÃ¤nderung wurden jedoch wieder erweitert. GemÃ¤ss Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 sind geringfÃ¼gige Abgrabungen zulÃ¤ssig. Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen GelÃ¤ndeverlaufs kÃ¶nnen jedoch weitergehende TerrainverÃ¤nderungen bewilligt werden. Nach wie vor ist das Mass der GebÃ¤udehÃ¶he ab dem gestalteten Terrain einzuhalten; EingÃ¤nge und Zufahrten bleiben von dieser EinschrÃ¤nkung ausgenommen. </p> <p class="Urteilstext">In der Fassung der Ã¶ffentlichen Auflage war Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 gemÃ¤ss Beschluss vom 22. Oktober 2013 Ã¼ber die Richtlinien zur Voranwendung der revidierten Bau- und Zonenordnung bei der ÃberprÃ¼fung von Baugesuchen miteinzubeziehen (Ziff. 3.8). Eine solche Anweisung fehlt im Beschluss vom 4. November 2014 zur Ã¼berarbeiteten Fassung der Bau- und Zonenordnung (Ziff. 3). Dies deutet einerseits stark darauf hin, dass die Bausektion des Stadtrats der Ansicht ist, Art. 10 Abs. 2 BZO-E 2014 entfalte in der neuen Fassung keine negative Vorwirkung mehr. Andererseits wird im genannten Beschluss ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, dass es sich bei der Liste der Bestimmungen, auf welche Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu Ã¼berprÃ¼fen sind, um eine nicht abschliessende AufzÃ¤hlung handelt (Ziff. 3). Ein eindeutiger Schluss lÃ¤sst sich daher aus der Entstehungsgeschichte nicht ziehen.</p> <p class="Urteilstext">Die EinschrÃ¤nkung der Abgrabungs- und AufschÃ¼ttungsmÃ¶glichkeiten in Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 hat die bessere Eingliederung von GebÃ¤uden in die natÃ¼rliche Topographie und Landschaft zum Ziel (vgl. dazu ErlÃ¤uterungsbericht, Kap. 7.3.1 und 7.2.4; Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich, Ãnderung der Bauordnung [Synoptische Darstellung] vom 1. Oktober 2014, Kommentar zu Art. 10 bzw. Art. 13). Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 ist daher primÃ¤r Ã¤sthetisch motiviert ist. Darauf weist auch die an den Ãsthetikparagraphen (§ 238 PBG) angelehnte Formulierung von Satz 2 der betreffenden Bestimmung hin, wonach zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung weitergehende TerrainverÃ¤nderungen zugelassen werden. Eine Steuerung der NutzungsmÃ¶glichkeiten ist jedenfalls nicht ersichtlich. Dieses Ergebnis korrespondiert mit dem Beschluss des Stadtrats vom 6. Dezember 2016, wonach Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 nicht mehr unter denjenigen Bestimmungen aufgelistet ist, auf welche Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu Ã¼berprÃ¼fen sind, auch wenn es sich dabei nicht um eine abschliessende AufzÃ¤hlung handelt (vgl. zum Ganzen auch VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3). Folglich entfaltet Art. 10 Abs. 2 BZO 2016 keine negative Vorwirkung. Diese Feststellungen treffen fÃ¼r alle Bauzonen zu, mithin auch fÃ¼r die Quartiererhaltungszone QII. Es handelt sich um eine allgemeine Bauvorschrift, die fÃ¼r alle Bauzonen zur Anwendung gelangt. </p> <p class="Urteilstext">Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass das Bauvorhaben keine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG negativ beeinflusst. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen weiter vor, dass gemÃ¤ss § 49 Abs. 2 lit. f PBG die geschlossene Bauweise nur dann zugelassen werden dÃ¼rfe, wenn dies mit der Verankerung einer GesamtlÃ¤nge verbunden sei. Eine solche sei jedoch nicht vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die RÃ¼ge der Verletzung von § 49 Abs. 2 lit. f PBG wurde von den BeschwerdefÃ¼hrern erst im Beschwerdeverfahren erhoben. Sie ist zudem auch nicht erst durch den vorinstanzlichen Entscheid notwendig geworden. Damit machen die BeschwerdefÃ¼hrer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren einen neuen Bauhinderungsgrund geltend. Erst im Beschwerdeverfahren geltend gemachte BauhinderungsgrÃ¼nde werden gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis des Verwaltungsgerichts in baurechtlichen Verfahren, in denen das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, nicht geprÃ¼ft (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Donatsch, § 52 N. 41). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der VollstÃ¤ndigkeit halber ist jedoch Folgendes festzuhalten: GemÃ¤ss § 49 Abs. 1 PBG kann d<span>ie Bau- und Zonenordnung </span>die<span> zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cknutzung durch </span>Bestimmungen<span> Ã¼ber die AusnÃ¼tzung, die Bauweise und die Nutzweise nÃ¤her ordnen.</span> <span>Soweit fÃ¼r die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind </span>gemÃ¤ss § 49 Abs. 2 lit. f PBG <span>Regelungen gestattet Ã¼ber</span> <span>die offene und die geschlossene Bauweise mit der GesamtlÃ¤nge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau. </span>Weder in der geltenden BZO noch in der BZO 2016 ist fÃ¼r die BaugrundstÃ¼cke eine GesamtlÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung vorgeschrieben. DafÃ¼r werden aber unter anderem in den Wohnzonen MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge vorgesehen fÃ¼r den Fall, dass ein Bauvorhaben eine gewisse LÃ¤nge Ã¼berschreitet. Bisher wurde vom Verwaltungsgericht Ã¼berdies noch nicht entschieden, ob auch in Quartiererhaltungszonen, die sich durch Blockrandbebauungen auszeichnen kÃ¶nnen, die geschlossene Bauweise nur in Verbindung mit der Verankerung einer GesamtlÃ¤nge zugelassen werden darf (vgl. zur bisherigen Rechtsprechung VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659 E. 3.3 f. = BEZ 2010 Nr. 30; VGr, 7. Mai 2003, VB.2003.00069 = RB 2003 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2003 Nr. 34). Im vorliegenden Fall erscheint im Ãbrigen die VerknÃ¼pfung der Zulassung der geschlossenen Bauweise mit einer GesamtlÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung wenig sinnvoll. Nach der Legaldefinition von § 31 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) liegt eine geschlossene Ãberbauung vor, wenn GebÃ¤ude einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder auf eine Grenze gestellt sind oder gestellt werden dÃ¼rfen bzw. mÃ¼ssen. Der Ersatzneubau erstreckt sich Ã¼ber die GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02, weshalb es sich damit grundsÃ¤tzlich um eine geschlossene Ãberbauung im Sinn der Legaldefinition handelt. GehÃ¶ren die GrundstÃ¼cke â wie im vorliegenden Fall â jedoch dem gleichen EigentÃ¼mer, kÃ¶nnte durch Zusammenlegung der beiden GrundstÃ¼cke, auf welchen der Ersatzneubau erstellt wird, dasselbe GebÃ¤ude auch in offener Bauweise verwirklicht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer bemÃ¤ngeln schliesslich die Gestaltung des geplanten Bauvorhabens und machen geltend, das Bauvorhaben verletze die Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG. Bei der Beurteilung des Vorhabens sei den besonderen UmstÃ¤nden, welche zur Erweiterung der Quartiererhaltungszone QII gefÃ¼hrt haben, nicht gebÃ¼hrend Rechnung getragen worden. Die enorme LÃ¤nge des in geschlossener Bauweise vorgesehenen unstrukturiert anmutenden, unruhigen Bauvorhabens fÃ¼hre zu einer starken BeeintrÃ¤chtigung des Quartiers und der inventarisierten und unter Schutz gestellten GebÃ¤ude und GÃ¤rten. Zudem fehle es an einem parkÃ¤hnlichen Garten und der Unterteilung der GebÃ¤ude in ein stark betontes Sockelgeschoss, einen Mitteilteil und einen Traufbereich. Die angebliche Ãbernahme von Elementen der Umgebung sei im Projekt nicht erkennbar. Zwar sehe das Bauvorhaben RÃ¼cksprÃ¼nge, Erker, Balkone und Loggien vor und wÃ¼rden sich solche Elemente auch in der baulichen Umgebung finden. Beim strittigen Projekt wÃ¼rde jedoch die konkrete Anordnung dieser Elemente eine starke und quartieruntypische horizontale Gliederung des Ã¼berlangen BaukÃ¶rpers zur Folge haben. Zudem sei der Neubau von der Strasse aus â entgegen den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz â auf seiner gesamten LÃ¤nge sichtbar. Die unpassenden Vor- und RÃ¼cksprÃ¼nge wÃ¼rden die stÃ¶rende Riegelwirkung des GebÃ¤udes nicht brechen. Zudem entstÃ¼nde ein Vorgartenbereich ohne BÃ¤ume, welcher mit dem Gebietscharakter nichts zu tun habe. Das Bauvorhaben sei ein negativer Blickfang. Die quartierfremde Ã¼berlange Erscheinung des strittigen Vorhabens sei insbesondere auf die Zusammenlegung der zwei BaugrundstÃ¼cke und die Realisierung eines Vorhabens in geschlossener Bauweise zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Das Vorhaben nehme damit die geforderte besondere RÃ¼cksichtnahme auf die in der Umgebung vorhandenen Schutzobjekte nicht wahr. Die BeeintrÃ¤chtigung liesse sich mit dem Verzicht auf einen Ã¼berlangen BaukÃ¶rper verhindern. Es wÃ¤re der Bauherrschaft zuzumuten, ein Vorhaben mit quartierÃ¼blicher KÃ¶rnigkeit zu schaffen. Schliesslich werden von den BeschwerdefÃ¼hrern auch die Abgrabungen und die Fenster des Bauvorhabens kritisiert. </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hren in diesem Zusammenhang weiter aus, dass bei der Beurteilung des Bauvorhabens dem ISOS nicht gebÃ¼hrend Rechnung getragen worden sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Stadt ZÃ¼rich ist im Anhang des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung gemÃ¤ss der Verordnung vom 9. September 1981 (VISOS) aufgefÃ¼hrt, welche fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich seit dem 1. Oktober 2016 in Kraft ist. Die BaugrundstÃ¼cke liegen gemÃ¤ss ISOS mit der Aufnahmekategorie AB (Gebiet oder Baugruppe mit ursprÃ¼nglicher Substanz und Struktur) und dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) im Gebiet G2 des Quartiers Hirslanden/Witikon zwischen den zwei Baugruppen B 2.1 und B 2.2. </p> <p class="Urteilstext">Das Gebiet G2 des Quartiers Hirslanden/Witikon ist gemÃ¤ss ISOS ein Villenviertel im schwach geneigten GelÃ¤nde zwischen J- und K-Strasse. Es zeichnet sich aus durch zahlreiche prachtvolle Villen im Stilpluralismus von Ende des 19. bis Anfang des 20. Jahrhunderts mit umzÃ¤unten GÃ¤rten und altem Baumbestand, intakte, von Bruchsteinmauern und EisenzÃ¤unen begrenzte StrassenrÃ¤ume und einige MehrfamilienhÃ¤user von 1910 bis in die zweite HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts. Die Baugruppe B 2.1 L-Strasse und das Geviert M-/N-/K-Strasse (B 2.2) heben sich besonders hervor. In beiden liegen Villen und gutbÃ¼rgerliche WohnhÃ¤user in historischer Stilvielfalt in umzÃ¤unten GÃ¤rten. Die Baugruppe B 2.1, welche sÃ¼dÃ¶stlich der BaugrundstÃ¼cke liegt, wird wie folgt umschrieben: "hinter schmalen, umzÃ¤unten VorgÃ¤rten zurÃ¼ckstehende Villen und gut­bÃ¼rgerliche WohnhÃ¤user in zeittypischer historistischer Stilvielfalt; reich gegliedert mit EcktÃ¼rmen, vor- und rÃ¼ckspringenden Fassadenteilen, unterschiedlichen Giebeln, Lisenen und Simsen, E. 19., A. 20. Jh.". Weiter wird auf das Atelier des Malers Arnold BÃ¶cklin hingewiesen. Es handelt sich um einen eingeschossigen, schieferverkleideten Flachdachbau mit hohen Fenstern aus dem Jahr 1885 (B 2.1.1). Beim Geviert M-/N-/K-Strasse, das Ã¶stlich auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite des Bauprojekts liegt, handelt es sich gemÃ¤ss ISOS um regelmÃ¤ssig angeordnete zweigeschossige Vorstadtvillen im Heimatstil, mit steilem Satteldach teils mit Quergiebel oder DachhÃ¤usern, sowie ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit KrÃ¼ppelwalmdach. Schliesslich wird festgehalten, dass Hirslanden und Witikon heute bevorzugte Wohnquartiere seien, die Zahl der ArbeitsstÃ¤tten sei im Vergleich zu anderen Stadtteilen klein. Die BautÃ¤tigkeit im Gebiet Hirs­landen sei verhÃ¤ltnismÃ¤ssig gering, die mehrheitlich Ã¤ltere Bebauung werde allerdings wie anderswo punktweise ersetzt und durch meistens grÃ¶ssere Volumen verdichtet.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz indes nur bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies â wie vorliegend â nicht zu, besteht fÃ¼r die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur BerÃ¼cksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare â eigenstÃ¤ndige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders., Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Ãnderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). </p> <p class="Urteilstext">Zu beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars eine Bewertung der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode erfolgt; andere Interessen werden grundsÃ¤tzlich nicht berÃ¼cksichtigt und eine AbwÃ¤gung von Schutz- und Nutzungsinteressen findet nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau- und planungsrechtliche InteressenabwÃ¤gung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sÃ¤mtliche betroffenen Interessen, namentlich auch andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets, berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Diese InteressenabwÃ¤gung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder nur teilweise umgesetzt werden kÃ¶nnen (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b>Vorliegend erfolgt aufgrund der bestehenden Inventarisierungen bzw. Schutzobjekten eine PrÃ¼fung des Projekts unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach im Interesse der Heimatschutzanliegen besondere RÃ¼cksicht auf die umliegenden inventarisierten Objekte zu nehmen ist. Das auf den BaugrundstÃ¼cken bestehende Objekt selbst ist nicht schutzwÃ¼rdig, was auch von den BeschwerdefÃ¼hrern nicht geltend gemacht wird. Damit sind die bundesrechtlichen Vorgaben gewahrt. Insbesondere ist aber zu berÃ¼cksichtigen, dass d<span>as ISOS das Ortsbild vor Verunstaltung insbesondere durch Neubauten schÃ¼tzen soll (vgl. dazu auch VGr, </span>18. Mai 2017, <span>VB.2017.00013, E. 5.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2). Wo die VerhÃ¤ltnisse es zulassen, kann mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene BÃ¤ume bestehen bleiben, neue BÃ¤ume und StrÃ¤ucher gepflanzt sowie VorgÃ¤rten und andere geeignete Teile des GebÃ¤udeumschwungs als GrÃ¼nflÃ¤che erhalten oder hergerichtet werden (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine weitergehende EinschrÃ¤nkung der baurekursgerichtlichen PrÃ¼fungsbefugnis besteht demgegenÃ¼ber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmÃ¤nnisch zu beurteilen; die fÃ¼r die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse kÃ¶nnen sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.3 </b>Die Vorinstanzen beurteilen das Bauprojekt Ã¼bereinstimmend als gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend. Das Baurekursgericht hielt im vor­instanzlichen Entscheid im Wesentlichen fest, dass die BaugrundstÃ¼cke unbestrittenermassen umgeben seien von inventarisierten oder unter Schutz gestellten Liegenschaften. AnlÃ¤sslich des Augenscheins habe sich eine grosse Vielfalt von unterschiedlichen GebÃ¤uden im betreffenden Quartier gezeigt. Die Fassaden des Neubaus seien zwar modern gestaltet, aber noch mit Bezug und vor allem genÃ¼gender RÃ¼cksichtnahme auf die umliegenden inventarisierten Liegenschaften projektiert. Die Fassadengestaltung nehme weitere Elemente aus der Umgebung auf. Sie habe verschiedene RÃ¼cksprÃ¼nge, Erker, Balkone und Loggien. Auch die GelÃ¤nder auf den Balkonen und den Terrassen wÃ¼rden Bezug nehmen zur Umgebung und die genÃ¼gende RÃ¼cksichtnahme nicht vermissen lassen. Das GebÃ¤ude sei unbestrittenermassen lang, doch werde mit den verschiedenen Gestaltungselementen die Fassade optisch gegliedert. Im Ãbrigen sei sie von der Strasse aus nicht in ihrer gesamten LÃ¤nge Ã¼berblickbar, schon gar nicht in einem Ausmass, bei dem von einer massiven BeeintrÃ¤chtigung der Inventarobjekte ausgegangen werden mÃ¼sste. Mit den Ã¼ber den EingÃ¤ngen platzierten zwei Erkern werde dem GebÃ¤ude eine klare Adresse zugewiesen. Die Fassade solle aus Klinkern, einem hochwertigen Material, gefertigt werden. Auch hier liege ein Bezug zur Umgebung vor, da das GebÃ¤ude G-Strasse 12 auf dem nachbarlichen GrundstÃ¼ck ebenfalls eine Fassade aus kleinen Steinen aufweise. Ein ausgeprÃ¤gtes Sockelgeschoss sei fÃ¼r eine gute Einordnung nicht erforderlich. Mit den dunklen Klinkern werde jedoch wieder ein Bezug zur Umgebung gesetzt und damit RÃ¼cksicht auf die inventarisierten GebÃ¤ude genommen. Die Abgrabungen hinter dem Haus wÃ¼rden wenig wahrgenommen und die nachbarlichen Liegenschaften (M-Strasse 06 und 07 sowie L-Strasse 08 , 07 und 10) nicht negativ beeinflussen. Der Neubau wirke durch die Abgrabungen auch nicht zu wuchtig bzw. zu hoch. Beim Neubauprojekt handle es sich zwar um ein grosses GebÃ¤ude, das sich aber im zulÃ¤ssigen Rahmen bewege. Ausserdem sei es sorgfÃ¤ltig gestaltet und nehme Bezug zu umliegenden GebÃ¤uden auf. Vor allem aber nehme es genÃ¼gend RÃ¼cksicht auf die inventarisierten oder unter Schutz gestellte GebÃ¤ude und GÃ¤rten. Dass das GebÃ¤ude in StrassennÃ¤he platziert und damit der Bereich hinter dem GebÃ¤ude vergrÃ¶ssert werde, sei ein positiver Nebeneffekt und stÃ¤dtebaulich sinnvoll. </p> <p class="Urteilstext">Die Voraussetzungen, trotz der grundsÃ¤tzlichen ZulÃ¤ssigkeit des Neubaus, eine GebÃ¤udevolumenreduktion zu verlangen, lÃ¤gen nicht vor. Die HeterogenitÃ¤t des Quartiers zeige sich auch in der unterschiedlichen GrÃ¶sse der bestehenden GebÃ¤ude. Der Neubau sei zwar lÃ¤nger als manches bestehende GebÃ¤ude, insbesondere lÃ¤nger als die flankierenden HÃ¤user G-Strasse 11 (sÃ¼dlich, inventarisiert) und G-Strasse 12 (nÃ¶rdlich). Er trete jedoch aufgrund seiner HÃ¶he, die geringer sei, als die der umliegenden GebÃ¤ude, nicht dominant in Erscheinung. Durch die Fassadengestaltung mit Fenstern, Erkern (gerade Ã¼ber den EingÃ¤ngen) und Loggien werde die Fassade auch nicht als eine geschlossene Mauer oder "Klotz" wahrgenommen, welcher die inventarisierten Objekte in den Schatten stellen wÃ¼rde. Auch wenn keine parkÃ¤hnlichen BÃ¤ume gepflanzt wÃ¼rden, sei doch zu bemerken, dass der Vorgartenbereich des Neubaus ebenfalls eine moderne Interpretation erfahre. Auch beim projektierten Neubauprojekt werde eine BegrÃ¼nung verlangt. DafÃ¼r bestehe im Strassenbereich und vor allem hinter dem Haus viel Platz. Auch die GebÃ¤ude G-Strasse 11/M-Strasse 07 und M-Strasse 14 wÃ¼rden im Ãbrigen keinen riesigen parkÃ¤hnlichen Vorgartenbereich aufweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Damit ist zu prÃ¼fen, ob sich dieser Einordnungsentscheid als rechtmÃ¤ssig erweist.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>Aus dem Katasterplan geht hervor, das Bauvorhaben im Vergleich zu den anderen GebÃ¤uden der nÃ¤heren Umgebung mit einer LÃ¤nge von 41 m stark aus dem Rahmen fÃ¤llt. So ist das benachbarte zusammengebaute GebÃ¤ude G-Strasse 13 und 12 rund 21 m lang. Das inventarisierte NachbargebÃ¤ude M-Strasse 07 und G-Strasse 11 weist eine GesamtlÃ¤nge von ca. 28 m auf, wobei aber der nordÃ¶stliche und sÃ¼dwestliche Teil auf einer LÃ¤nge von rund 2,5 m lediglich eingeschossig ist. Die LÃ¤nge des schrÃ¤g gegenÃ¼berliegenden GebÃ¤udes G-Strasse 131 betrÃ¤gt rund 20 m. Das GebÃ¤ude M-Strasse 06 ist gut 26 m lang, aber in zwei Fassadenabschnitte unterteilt, die in der Tiefe um fast 4 m versetzt und leicht abgewinkelt sind. Weitere Liegenschaften der Umgebung weisen noch kÃ¼rzere FassadenlÃ¤ngen auf. Das vorliegende Bauvorhaben ist damit erheblich lÃ¤nger als die lÃ¤ngsten Bauten der Umgebung. Diese anderen langen oder zusammengebauten GebÃ¤ude weisen zudem grundsÃ¤tzlich eine unterteilte Dachgestaltung auf, was zu einer horizontalen Gliederung fÃ¼hrt. DemgegenÃ¼ber weist der geplante Neubau ausser einer leichten Abtreppung in der Mitte und zwei Erkern keine baulichen Merkmale auf, die die Wirkung der aussergewÃ¶hnlichen GebÃ¤udelÃ¤nge mindern kÃ¶nnten. </p> <p class="Erwgung3">Damit erscheint es zumindest als fraglich, ob sich das Neubauprojekt mit seiner Dimensionierung und Gestaltung in die gewachsene besondere Quartierstruktur mit charakteristisch offener Bauweise ausreichend einordnet.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.2 </b>Massgeblich ist jedoch, dass es an einer besonderen RÃ¼cksichtnahme auf die benachbarte und inventarisierte Liegenschaft G-Strasse 11 fehlt. Dazu fÃ¤llt vorab in Betracht, dass die Fassade der geplanten Baute entgegen der Annahme der Vorinstanz von der Strasse her durchaus in ihrer gesamten LÃ¤nge einsehbar wÃ¤re. Die G-Strasse verlÃ¤uft hier absolut gerade. Folglich ist es ohne Weiteres mÃ¶glich, den gesamten Strassenabschnitt mit der strittigen Baute und den beiden Nachbarliegenschaften entlang der G-Strasse im Blick zu haben. <span>Die Sicht auf die gesamte FassadenlÃ¤nge respektive auf alle drei Liegenschaften ist heute lediglich durch BÃ¤ume auf dem BaugrundstÃ¼ck entlang der G-Strasse teilweise beeintrÃ¤chtigt. </span>Insoweit hat das Baurekursgericht den Sachverhalt in rechtsverletzender Weise festgestellt (§ 20 Abs. 1 lit. b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG). Die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse ergeben sich klar aus den Akten, insbesondere aus den eingereichten PlÃ¤nen und aus dem gut dokumentierten Augenscheinprotokoll der Vorinstanz. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.3 </b>Das geplante Projekt kann zwar mit der Vorinstanz fÃ¼r sich betrachtet als architektonisch gelungen bezeichnet werden. Es entspricht zeitgenÃ¶ssischer Architektur und erfÃ¼llt die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG ohne Weiteres. Hingegen ist nicht ersichtlich, dass das Neubauprojekt im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG auf die benachbarte inventarisierte Liegenschaft G-Strasse 11 besondere RÃ¼cksicht nehmen wÃ¼rde. Mit seiner aussergewÃ¶hnlichen LÃ¤nge und der â entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft â vergleichsweise wenig strukturierten Fassade wÃ¤re die projektierte Baute vielmehr in einer Art und Weise dominierend, dass die Wirkung der inventarisierten Liegenschaft deutlich beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.4 </b>Insgesamt erweist sich der angefochtene Entscheid deshalb im Sinn von § 20 Abs. 1 lit. a und b in Verbindung mit § 50 Abs. 1 VRG als rechtsverletzend. Das Projekt erfÃ¼llt die Anforderungen an eine gute Einordnung gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG â unter angemessener BerÃ¼cksichtigung des Strukturerhaltungsziels gemÃ¤ss Eintrag ISOS â nicht. </p> <p class="Urteilstext">Dabei ist anzumerken, dass nicht das Volumen als solches, sondern dessen Verteilung bzw. die Gestaltung der geplanten Baute in Beziehung zu ihrem Umfeld als rechtsverletzend erscheint. Es erscheint denn auch durchaus als mÃ¶glich, auf dem infrage stehenden GrundstÃ¼ck ein Projekt mit derselben AusnÃ¼tzung, aber mit anderer Anordnung und Gestaltung der Bauteile, im Einklang mit den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zu erstellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.5 </b>Dies fÃ¼hrt, auch unter Beachtung der eingeschrÃ¤nkten Kognition des Verwaltungsgerichts, zur Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und der stÃ¤dtischen Baubewilligung. Die Beschwerde ist dementsprechend gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte auf­zuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrern fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu entrichten, wobei sich insgesamt Fr. 8'000.- (MWST inbegriffen) als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 7. Februar 2017 und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. September 2017 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 9'150.-) und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 8â000.- (MWST inbegriffen) zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> <span><br/> </span> <p class="Urteilstext"><span>Abweichende Meinung einer Kammerminderheit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rden­organisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010 [LS 211.1])</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und das Baurekursgericht beurteilten </span>das Bauprojekt Ã¼bereinstimmend als gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend<span>, wobei das </span>Baurekursgericht am 22. Juni 2017 einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt hatte. Die Kammermehrheit des Verwaltungsgerichts gelangt zur gegenteiligen Auffassung, ohne einen Augenschein vorzunehmen und sich damit einen eigenen Eindruck der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse zu verschaffen. Nach Ansicht der Kammerminderheit ist es nicht zulÃ¤ssig, <span>den Einordnungsentscheid der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich und des Bau­rekursgerichts ohne Vornahme eines eigenen Augenscheins umzustossen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass sich sowohl die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich als auch das Baurekursgericht mit der Einordnung des Bauvorhabens, insbesondere auch der vom Verwaltungsgericht beanstandeten LÃ¤nge, ausfÃ¼hrlich auseinandergesetzt haben und dem Verwaltungsgericht â anders als den Vorinstanzen â lediglich eine Rechtskontrolle und keine Ermessenskontrolle zukommt (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Eine Rechtsverletzung kann in einem Ermessensmissbrauch, einer ErmessensÃ¼berschreitung oder in einer Ermessensunterschreitung bestehen. Eine solche ist im vorliegenden Fall aufgrund des Augenscheinprotokolls nicht ersichtlich und dÃ¼rfte auch â von AusnahmefÃ¤llen abgesehen â ohne eigenen Augenschein nicht feststellbar sein. </span></p> <p class="Urteilstext">Im Quartier besteht bereits eine grosse Vielfalt an unterschiedlichen GebÃ¤uden (auch solche mit einem grossen GebÃ¤udevolumen), was an dem vom Baurekursgericht durchgefÃ¼hrten Augenschein bestÃ¤tigt wurde. Insbesondere sind die beiden BaugrundstÃ¼cke bereits heute durch zwei mit einem eingeschossigen Zwischenbau verbundenen GebÃ¤ude mit einer GesamtlÃ¤nge von mehr als 37 m Ã¼berbaut und auch die nÃ¤chste Blockrandbebauung (H-Strasse, J-Strasse, O-Strasse, P-Strasse) mit einer FassadenlÃ¤nge von mehr als 70 m ist weniger als 250 m Luftlinie vom Bauvorhaben entfernt. In gut 100 m Entfernung vom Bauvorhaben befindet sich zudem ein weiteres GebÃ¤ude (Q-Strasse 14, H-Strasse 15, 16 und 17, R-Strasse 18 und 19) mit einer FassadenlÃ¤nge von deutlich mehr als 50 m. <span>Die besonders gute Gestaltung des Bauvorhabens im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG wurde zudem durch die Vorinstanzen dargelegt.</span> Daran Ã¤ndert auch die nicht schlÃ¼ssige Feststellung des Baurekursgerichts nichts, dass die Baute von der G-Strasse her nicht in ihrer gesamten LÃ¤nge einsehbar sei. Auch kann gestÃ¼tzt auf § 238 Abs. 2 PGB nicht die gleiche KÃ¶rnigkeit verlangt werden. Es ist keine Angleichung vorausgesetzt, sondern es geht darum, dass mit dem Neubau besondere RÃ¼cksicht auf die Schutzobjekte genommen wird. Die EinschÃ¤tzung des Baurekursgerichts, dass der Neubau keine BeeintrÃ¤chtigung der benachbarten Schutzobjekte bzw. inventarisierten Bauten zur Folge habe, ist nicht zu beanstanden. Die Setzung des Ersatzneubaus hat gegenÃ¼ber der Bestandesbaute sogar den Vorteil, dass im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich â gegenÃ¼ber den geschÃ¼tzten Objekten â mehr Freiraum besteht. <span>Aufgrund der Akten und ohne Augenschein ist schliesslich entgegen den AusfÃ¼hrungen in E. 6.6.2 des vorliegenden Entscheids auch nicht ersichtlich, weshalb es an einer besonderen RÃ¼cksichtnahme auf das benachbarte, inventarisierte GebÃ¤ude G-Strasse 11 fehlen soll. </span>Das inventarisierte GebÃ¤ude M-Strasse 07 und G-Strasse 11 mit einer GesamtlÃ¤nge von rund 28 m grenzt im SÃ¼dosten an das BaugrundstÃ¼ck, wobei die auf dieses GrundstÃ¼ck ausgerichtete Fassade des geplanten Bauvorhabens lediglich eine LÃ¤nge von rund 16 m aufweist. </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> FÃ¼r richtiges Protokoll,</p> <p class="Urteilstext"> Die Gerichtsschreiberin:</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>