Seite 1 Entscheid vom 7. April 2017 (510 17 5) __________________________________________________ ___________________ Eigenmietwert ausländische Ferienliegenschaft Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Gerich tsschreiberin I. Wissler Parteien A.____ , Rekurrent gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Staatssteuer 2015 Seite 2 Sachverhalt 1. In der Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2015 vom 23. Juni 2016 hat die Steuer- verwaltung den Eigenmietwert für die Wohnung in B.____ auf Fr. 10‘170.-- festgelegt. 2. Gegen diese Veranlagung erhob der Pflichtige Einsp rache und begehrte sinngemäss, der Eigenmietwert sei aus der Deklaration zu übernehme n. Zur Begründung führte er aus, ur- sprünglich sei der Eigenmietwert rein vom Kaufpreis von € 166‘000.-- berechnet worden. Mit dem nun vorliegenden Katasterwert gemäss der letzten St euerabrechnung aus B.____ habe er den Eigenmietwert neu berechnet. Dieser Katasterwert sei nicht zu hinterfragen. Ansässige aus B.____ seien nicht in der Lage so hohen Mietzinsen zu bezahlen. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 5. Januar 2017 wies di e Steuerverwaltung die Einspra- che ab. Zur Begründung führte sie u.a. aus, grundsätzlic h seien der Steuerwert (Katasterwert), die Mietwertberechnungen und die Kosten des Unterhal ts auch für ausserkantonale Liegen- schaften nach dem Gesetz des eigenen Kantons vorzunehmen. Für ausländische Liegenschaften fehlten jedoch die nö tigen Angaben wie Katasterwert, Brandlagenwert und Korrekturfaktoren, um nach den fü r die Staatssteuer massgebenden Re- geln den Eigenmietwert bestimmen zu können. Der auslä ndische Wert (Kaufpreis) sei daher behelfsmässig durch 2.6 (= Katasterwert Baselland) und d urch 3.45 (= Brandlagerwert) zu tei- len. Der Kaufpreis von Fr. 177'288.-- (€ 166'000.-- x 1.068) geteilt durch 2.6 ergebe den berück- sichtigten Katasterwert von Fr. 68'188.--. Die Teilung durch 3.45 führe zum Brandlagerwert von Fr. 19'764.--. Anhand des Eigenmietwertrechners für S tockwerkeigentum mit Berücksichtigung des Altersfaktors resultiere ein steuerbarer Eigenmietw ert von Fr. 10'170.--. Der festgesetzte Eigenmietwert bleibe daher bestehen. 4. Mit Schreiben vom 16. Januar 2017 erhob der Pflich tige Rekurs und begehrte, der Ei- genmietwert sei unter Berücksichtigung des Katasterwertes aus B.____ oder der örtlichen Miet- zinse festzulegen. Zur Begründung führte er aus, er habe um Berichtigung des Eigenmietwertes gebeten ( € 21‘208.-- für die Wohnung und € 4‘322.-- für die Garage). Mit diesen Zahlen habe er den Brandlagerwert ermittelt (total € 25'530.-- à Fr. 1.10 = Fr. 28‘083.--) geteilt durch 3.45 ge- mäss der Kurzmitteilung Nr. 414 der Steuerverwaltung vo m 15. Juni 2007 (KM Nr. 414) was Seite 3 einen Brandlagerwert von Fr. 8‘140.-- ergebe. Dies fü hre zu einem Eigenmietwert von Fr. 4‘182.-- bei der Staatsteuer sowie Fr. 5‘018.-- bei der direkten Bundessteuer. Wenn ein Eigen- mietwert von Fr. 4‘182.-- 60% des marktüblichen Mietwertes entspreche, wären dies jährlich Fr. 6'970.--, was Mieteinnahmen von Fr. 580.85 pro Monat entsprechen würde. Dies entspreche den Marktpreisen für Monatsmieten im Grossraum C.____ wo sich die Wohnung befinde. Ge- mäss der Information der SSK würde auch B.____ ein ähn liches System kennen wie die Schweiz. In der Beilage befinde sich eine Liste von loka len Immobilienfirmen welche Mietwoh- nungen im Raum C.____ anbieten würden. Darunter bef inde sich ein Angebot für eine 3 Zim- mer Wohnung im Nachbarsblock neben seiner Wohnung für den Mietpreis von € 600.-- pro Mo- nat. Weitere Objekte seien für € 500.-- - 600.-- inseriert. Im Gebiet D.____, wo sich auch seine Wohnung befinde betrage der Durchschnittspreis € 510.-- pro Monat. Damit sei dargelegt, dass der derzeit festgelegte Eigenmietwert mindestens doppelt so hoch und auf das Niveau der örtli- chen Mietzinse zu korrigieren sei. 5. Mit Vernehmlassung vom 21. Februar 2017 beantragte die Steuerverwaltung die Gut- heissung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, de r Rekurrent lege Vergleichsobjekte in der Region um C.____ ins Recht, welche geeignet seien. Das Bundesgericht fordere auf kan- tonaler Ebene eine Eigenmietwertbesteuerung im Umfan g von mindestens 60% des Marktwer- tes. Der in der Veranlagung erhobene Eigenmietwert b etrage gemäss der Formel Fr. 10‘170.--. Dies ergäbe eine Monatsmiete von Fr. 847.--. Häufig wü rden sich die Mieten im Internet pro Woche verstehen und im Raum C.____ zwischen € 200 - 400 liegen, was dann zu einer Mo- natsmiete von mindestens € 800.-- führen würde. Der veranlagte Eigenmietwert e ntspreche etwa dem Marktmietwert von 100%. Er müsse deshalb auf da s Niveau von 60% korrigiert wer- den. Der Eigenmietwert der Ferienwohnung in C.____ betrage neu Fr. 6‘102.--. 6. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Der Präsident des Steuergerichts zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- Seite 4 ständig. Gemäss § 129 Abs. 1 StG werden Rekurse, deren u mstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 2'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten des Steuerge- richts als Einzelrichter beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellend en Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 2. Der Beurteilung unterliegt vorliegend, wie hoch d er Eigenmietwert der Ferienwohnung in B.____ anzusetzen ist. a) Gemäss § 6 bis StG ist bei persönlicher Zugehörigkeit von natürlichen Personen die Steuerpflicht unbeschränkt; sie erstreckt sich aber nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebsstät- ten und Grundstücke ausserhalb des Kantons (Abs. 1). Die A bgrenzung der Steuerpflicht für Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke von nat ürlichen Personen erfolgt im Ver- hältnis zu anderen Kantonen und zum Ausland nach den Gru ndsätzen des Bundesrechts über das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung. Wenn ein Unternehmen Verluste aus einer ausländischen Betriebsstätte mit inländischen Gewinnen ver rechnet hat, innert der folgenden 7 Jahre aber aus dieser Betriebsstätte Gewinne verzeichnet, so ist im Ausmass der im Betriebs- stättestaat verrechenbaren Gewinne eine Revision der urs prünglichen Veranlagung vorzuneh- men; die Verluste aus dieser Betriebsstätte werden in di esem Fall in der Schweiz nachträglich nur satzbestimmend berücksichtigt. In allen übrigen Fä llen sind Auslandsverluste ausschliess- lich satzbestimmend zu berücksichtigen (Abs. 3). Abweichende bundesrechtliche und staatsver- tragliche Regelungen bleiben vorbehalten (Abs. 4). Gemäss § 18 Abs. 1 StG entrichten Steuer- pflichtige, die im Kanton nur für einen Teil ihres E inkommens und Vermögens oder Ertrages und Kapitals steuerpflichtig sind, die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der ihrem gesamten Einkommen und Vermögen oder Ertrag und Kapital entspricht. Steuerfreie Beträge werden ihnen anteilsmässig gewährt. b) Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Abkommens zwischen der Schwei zerischen Eidgenos- senschaft und B.____ zur Vermeidung der Doppelbesteue rung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen vom 26. April 1966 (DBA CH-ESP) können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt. Absatz 1 gilt für Einkünfte aus der unmittelba ren Nutzung, der Vermietung oder Verpach- tung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens (Abs. 3). Seite 5 Gemäss Art. 23 Abs. 2 lit. a DBA CH-ESP wird in der Schweiz die Doppelbesteu- erung wie folgt vermieden: Bezieht eine in der Schweiz ansässige Person Einkünfte oder besitzt sie Vermögen, die nach diesem Abkommen in B.____ beste uert werden können, so nimmt die Schweiz unter Vorbehalt von Buchstabe b diese Einkünfte oder Vermögen von der Besteuerung aus; sie kann aber bei der Festsetzung der Steuer für da s übrige Einkommen oder Vermögen dieser Person den Steuersatz anwenden, der anzuwenden w äre, wenn die betreffenden Ein- künfte oder Vermögen nicht von der Besteuerung ausgeno mmen wären. Gewinne nach Artikel 13 Absatz 3 werden indessen nur von der Besteuerung ausg enommen, wenn ihre tatsächliche Besteuerung in B.____ nachgewiesen wird. 3. a) Gemäss § 23 Abs. 2 i.V.m. § 24 StG sind die Natu raleinkünfte aller Art, insbe- sondere der Wert selbstverwendeter Erzeugnisse und Waren des eigenen Betriebes, durch eigene Arbeitsleistungen geschaffene Werte, der Mietwe rt selbstgenutzter Liegenschaften, der Bezug und die Nutzung von Sachen, Rechten und Dienstleistungen steuerbar. Zum steuerbaren Einkommen gehören insbesondere all e Einkünfte aus unbe- weglichem Vermögen, insbesondere aus Vermietung und V erpachtung, Eigengebrauch sowie wiederkehrende Einkünfte aus Baurechts- oder anderen Nutzungsverträgen. b) Gemäss § 43 StG ist der Wert der Grundstücke unter billiger Berücksichtigung des Verkehrswertes und des Ertragswertes zu ermitteln (Abs. 1). Massgebend ist die Kataster- schätzung. Das Nähere bestimmt die Vollziehungsverordnung (Abs. 3). Gemäss § 14 des Dekrets gilt als Verkehrswert der Gebäude grundsätzlich de r durchschnittliche Brandversiche- rungswert in den ersten 15 der letzten 17 Jahre vor d er Neuschätzung. Gemäss § 27 ter StG lei- tet sich der Eigenmietwert von dem gemäss dem Sachversicher ungsgesetz vom 12. Januar 1981 geschätzten einfachen Brandlagerwert einer Liegensc haft ab, welcher mit einem gemein- despezifischen Korrekturfaktor, einem Korrekturfaktor nac h Alter der Liegenschaft und einem Korrekturfaktor für Stockwerkeigentum multipliziert wird , was den steuerlichen Brandlagerwert ergibt (Abs. 1). Die Korrekturfaktoren nach Alter der Liegenschaft betragen: bei 25 Jahre und jünger: --; bei 26 bis 85 Jahre: 0.9; bei 86 Jahre und älter: 0.8 (Abs. 3). Bis zu einem steuerli- chen Brandlagerwert von Fr. 20'000.-- beträgt der Ei genmietwert 64.53%. Für jeden um Fr. 100.-- höheren steuerlichen Brandlagerwert reduziert si ch dieser Satz gemäss nachstehender Tabelle […] (Abs. 5). Der Eigenmietwert beträgt 60% des marktüblichen Mietwertes (Abs. 6). Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der Eigenm ietwert des von ihm selbst genutzten Seite 6 Wohneigentums mehr als 60% des marktüblichen Mietwertes beträgt, so beträgt der Eigen- mietwert 60% des marktüblichen Mietwertes (Abs. 7). c) Im interkantonalen Verhältnis kann der Eigenmietwe rt der ausserkantonalen Lie- genschaft gemäss KM Nr. 414 ohne Korrekturen direkt übern ommen werden, da dieser in der Regel ebenfalls 60% der Marktmiete beträgt. Für auslä ndische Liegenschaften fehlen die nöti- gen Angaben wie Brandlagerwert und Korrekturfaktoren , um nach den für die Staatssteuer massgebenden Regeln den Eigenmietwert bestimmen zu kön nen, weshalb für die Berechnung folgende Grundregel zur Anwendung kommen soll: Der Au sländische Wert der Liegenschaft wird durch 2.6 (Repartitionswert 260%) geteilt, was de n Katasterwert des Kantons Basel- Landschaft ergibt, welcher wiederum durch 3.45 zu teil en ist, was zum einfachen Brandlager- wert führt. 4. a) Die zur Rechtfertigung der gesetzlich vorgesehenen Besteuerung der Eigenmiete vorgetragenen Gründe sprechen an sich für das Marktwert prinzip. Als Grundlage der Wertfest- setzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG (und § 23 StG) gilt deshalb der Marktwert. Der Eigenmietwert wird gewöhnlich nach der Bruttomet hode ermittelt. Letzterer wird entweder aufgrund individueller Schätzungen bestimmt, die durch kantonale Liegenschaftenschätzer für einen gewissen Zeitraum festgelegt werden, oder es erf olgt eine Typisierung der Verhältnisse durch formelmässige Ermittlung der Eigenmieten. Bei be iden Verfahren sind die ortsüblichen Verhältnisse und die tatsächliche Nutzung angemessen und auf geeignete Art und Weise zu berücksichtigen (vgl. Reich/Weidmann, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri- schen Steuerrecht, Art. 7 StHG N 43, 45a). b) Der Rekurrent hat vorliegend eine Liste (Anbieter aus B.____) von Vergleichsob- jekten in der Umgebung von D.____, wo sich auch seine eigene Wohnung befindet, für welche er unter Einbezug des Katasterwertes aus B.____ einen monatlichen Mietzins von Fr. 581.-- (rund € 530.--) errechnet hat, eingereicht. Bei diesen durcha us vergleichbaren Objekten - je- weils 2-3 Zimmerwohnungen mit (teilweise) Meerblick und (teilweise) Garage - liegt der durch- schnittliche Mietpreis bei € 568.-- pro Monat. Eine weitere von ihm eingereichte Übersicht mit einem Vergleich von 137 Wohnungen bringt eine durchsch nittliche Miete von € 696.-- hervor. Nicht in letztere Kalkulation einbezogen ist hingegen d ie Grösse der Wohnungen. Die Steuer- verwaltung ihrerseits hat ebenfalls eine Liste von Vergle ichsobjekten eingereicht, deren monat- licher Durchschnitt wesentlich höher, nämlich bei € 1‘116.-- liegt. Die Fundstelle ist hier eine Seite 7 Internetseite aus der Schweiz. Die Miete ist dort jeweil s wöchentlich zu bezahlen. Gemäss den Recherchen der Kanzlei des Steuergerichts auf einer Inte rnetseite aus B.____ mit vergleichba- ren Wohnungen in der gleichen Umgebung konnte ein du rchschnittlicher Mietpreis von € 532.-- und € 570.-- ermittelt werden. Bei allen Vergleichsobjekten handelt es sich um im In ternet angebotene Ferien- wohnungen. Es ist davon auszugehen, dass Ferienwohnungen i m Unterschied zu den Woh- nungen, welche das ganze Jahr über bewohnt werden, im D urchschnitt teurer sind. Der Rekur- rent kann seine Wohnung zwar das ganze Jahr über bewoh nen, nutzt diese aber lediglich als Ferienwohnung. Die Ferienwohnungen, auf einer Schwei zer Internetseite werden zu einem hö- heren Preis angeboten, als auf einer aus B.____. Zudem beziehen sich die Angaben auf der Schweizer Seite nicht auf Monats- sondern auf Wochenmi etpreise. Es darf auch angenommen werden, dass die höhere Kaufkraft der Schweiz ebenfalls E influss auf diese Internetangebote hat. Die durchschnittliche Marktmiete aller hier untersuchte n Vergleichsobjekte liegt bei einem Wert von rund € 700.--. Bei Anwendung des Gesamtdurchschnittspreises sin d die Lage, die Grösse, die Aussicht, verfügbare Garagenplätze , die Anzahl Zimmer und die Umge- bung gemäss den verfügbaren Angaben berücksichtigt worden. c) Damit ist im vorliegenden Fall festzustellen, dass ni cht die Berechnungsweise gemäss KM Nr. 414, sondern § 27 ter StG Abs. 7 StG zur Anwendung kommt und auf die ver- schiedenen Vergleichsobjekte (wie oben dargestellt), we lche die lokalen Verhältnisse und die konkreten Umstände berücksichtigt, abzustellen ist. Ausgehe nd von einem Durchschnittspreis von € 700.-- berechnet sich der Eigenmietwert wie folgt: € 700.-- x 1.068 (zum damaligen Zeit- punkt geltender durchschnittlicher Wechselkurs) = Fr. 747.6 0 x 12 = 8‘971.20. Bei mindestens 60% beträgt der steuerbare Eigenmietwert bei der Staatssteuer Fr. 5‘383.--. Die Reduktion des Eigenmietwertes wirkt sich entsprechen d auch auf den pau- schalen Liegenschaftsunterhalt aus. Dieser beträgt neu Fr. 1‘346.-- (= Fr. 5‘383.-- x 25%). Der Rekurs erweist sich als begründet und ist teilweise gutzuheissen. 5. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens (Obsiegen zu rund 75%) sind dem Rekur- renten nach § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Ge setzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) a nteilsmässige Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 150.-- aufzuerlegen. Seite 8 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den Eigenm ietwert für die Wohnung in B.____ gemäss Ziff. 410 der Veranlagungsverfügung vom 23. Juni 2016 von Fr. 10‘170.-- auf Fr. 5‘383.-- zu reduzieren und den Abzug für die Liege nschaftsunterhaltskosten ge- mäss Ziff. 420 der Veranlagungsverfügung vom 23. Juni 20 16 von Fr. 2‘543.-- auf Fr. 1‘346.-- zu reduzieren. 3. Der Rekurrent hat gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 V PO reduzierte Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 150.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 50.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Kos- tenvorschuss von Fr. 350.-- wird dem Rekurrenten zurückerstattet. 4. Mitteilung an den Rekurrenten (1), die Gemeinde D.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).