<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2013.00133</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214513&amp;W10_KEY=4467105&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2013.00133</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.09.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auflösung des Steueraufschubs und Erhebung einer Nachsteuer aufgrund einer Zweckentfremdung bzw. Nutzungsänderung der Liegenschaft. Interkantonaler Sachverhalt.<br/><br/>Die Nachveranlagung der zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschobenen Grundstückgewinnsteuer setzt keine steuerbare, entgeltliche Handänderung am Ersatzgrundstück voraus. Vielmehr kann bereits eine Nutzungsänderung steuerauslösend sein, wenn etwa der neue Eigentümer das Ersatzobjekt nicht mehr ausschliesslich selbst bewohnt. Mit Übertragung des Miteigentumsanteils haben sich die Eigentumsverhältnisse am Ersatzgrundstück geändert und auch die Definition der "Eigennutzung" bzw. des "Selbstbewohnens" hat sich verändert, unabhängig davon, ob sich die tatsächlichen Wohnverhältnisse geändert haben (E.3.2). <br/><br/>Eine Liegenschaft gilt erst dann als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom (aktuellen) zivilrechtlichen Eigentümer tatsächlich selbst bewohnt wird, ein blosses Wohn- oder Nutzungsrecht an Fremdliegenschaften genügt nicht, zumal der Inhaber eines blossen Wohn- oder Nutzungsrechts nie Steuersubjekt der Grundstückgewinnsteuer ist. Die Handänderung am Ersatzgrundstück, d.h. die Übertragung des Miteigentumsanteils, stellt somit eine steuerauslösende Zweckentfremdung dar (E.3.2.1).<br/><br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERKANTONALE AUSSCHEIDUNG">INTERKANTONALE AUSSCHEIDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUER">NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNRECHT">WOHNRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 226a Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23931" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2013.00133</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. September 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Erben des B, nÃ¤mlich:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal">2. C, </p> <p class="MsoNormal">3. D, <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt N, <br/> vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 14. Dezember 2006 erwarben A (MiteigentÃ¼merin zu 2/3), D (MiteigentÃ¼merin zu 1/6) und F (MiteigentÃ¼mer zu 1/6) die Liegenschaft "G 01, H" (GB H Nr. 02) zum Preis von Fr. â¦ In der Folge nutzten alle drei Erwerber die Liegenschaft als ihre eigene WohnstÃ¤tte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 18. Dezember 2007 verkauften A (MiteigentÃ¼merin bezÃ¼glich einer HÃ¤lfte und GesamteigentÃ¼merin bezÃ¼glich der anderen HÃ¤lfte), C (GesamteigentÃ¼mer bezÃ¼glich eines Miteigentumsanteils von 50 %) und D (GesamteigentÃ¼merin bezÃ¼glich eines Miteigentumsanteils von 50 %) ihre Liegenschaft an der I-Strasse 03 in N (GBBL 04, Kat.-Nr. 05, damit subjektiv-dinglich verbunden: Miteigentum von 50 % an GBBL 06/Kat.-Nr. 05) zum Preis von Fr. â¦ an K und L. Ausgehend von einem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ gewÃ¤hrte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt N am 24. Februar 2009 einen vollstÃ¤ndigen Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Vertrag vom 27. Oktober 2011 und Nachtrag vom 3. November 2011 Ã¼bertrug A ihren Miteigentumsanteil von 2/3 an der Liegenschaft "G 01, H" zum Preis von Fr. â¦ auf ihre Tochter D, sodass deren Miteigentumsanteil auf 5/6 anwuchs. Der Kaufpreis wurde durch Ãbernahme einer Grundpfandschuld von Fr. â¦ und durch ein lebenslÃ¤ngliches und ausschliessliches Wohnrecht (an einer 3,5-Zimmer-Wohnung, einer 2,5-Zimmerpraxis und am Turmzimmer mit Nasszelle) zugunsten von A mit einem Barwert von Fr. â¦ getilgt.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 8. Mai 2012 widerrief die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt N den Steueraufschub und auferlegte A, C und D, gestÃ¼tzt auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. â¦ eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Nachsteuer) in HÃ¶he von Fr. â¦ samt Zins ab 18. MÃ¤rz 2008.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit Beschluss vom 26. Februar 2013 wies die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt N die Einsprache ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 26. August 2013 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs der Pflichtigen ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. Oktober 2013 liessen die Pflichtigen beantragen, den Entscheid des Steuerrekursgerichts, den Einsprachebeschluss und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung (Nachsteuer) ersatzlos aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, schloss das Steueramt der Stadt N auf Abweisung der Beschwerde. Ferner beantragte es die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekursinstanz. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG und § 226a Abs. 1 StG wird â im Einklang mit Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) â die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton oder in der Ã¼brigen Schweiz verwendet wird.</p> <p class="Urteilstext"><span>Objektive Voraussetzungen fÃ¼r einen Steueraufschub bilden somit die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung sowohl der verÃ¤usserten als auch der als Ersatz erworbenen Liegenschaft durch die steuerpflichtige Person, die gleiche Nutzung der Ersatzliegenschaft und die Verwendung des ErlÃ¶ses fÃ¼r die Ersatzliegenschaft. In subjektiver Hinsicht wird vorausgesetzt, dass die Ersatzbeschaffung durch den VerÃ¤usserer selbst vorgenommen wird. Sodann muss das Ersatzobjekt in der Schweiz liegen (Ã¶rtliche Voraussetzung) und der Ersatz in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach der VerÃ¤usserung der ursprÃ¼nglichen Liegenschaft erfolgen (zeitliche Voraussetzung).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Der Begriff "ausschliesslich selbstgenutzt" wird im Gesetz nicht nÃ¤her definiert. Nach der Lehre gilt eine Liegenschaft nur dann als "ausschliesslich selbstgenutzt", wenn sie von der steuerpflichtigen Person als (zivilrechtlichen) EigentÃ¼merin, eventuell zusammen mit seinen FamilienangehÃ¶rigen tatsÃ¤chlich selbst bewohnt wird (Bernhard Zwahlen, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel/Genf/MÃ¼nchen 2002, Art. 12 StHG N. 75). </p> <p class="Urteilstext">Kein ausschliessliches Selbstbewohnen liegt vor, wenn es sich bei der Liegenschaft um ein Mehrfamilienhaus handelt, in dem die steuerpflichtige Person nur eine von mehreren Wohnungen selbst bewohnt. Benutzt die steuerpflichtige Person die Wohnliegenschaft zusammen mit Drittpersonen zum Wohnen, ist dies bezÃ¼glich des Kriteriums der Ausschliesslichkeit unproblematisch, solange es sich bei den Drittpersonen um Ehegatten und minderjÃ¤hrige Kinder oder Hausangestellte handelt. Fraglich ist es hingegen, wenn die Drittpersonen volljÃ¤hrige Kinder sind. Diesfalls muss entscheidend sein, ob die betreffenden Personen mit dem VerÃ¤usserer im selben Haushalt gelebt haben oder nicht. VerfÃ¼gen die Drittpersonen Ã¼ber einen eigenen Hauseingang und eine eigene KÃ¼che, sodass von einer rÃ¤umlich abgetrennten Wohneinheit gesprochen werden kann, liegt kein gemeinsamer Haushalt vor; dieser Anteil an der Gesamtliegenschaft wird von der steuerpflichtigen Person nicht selbstbewohnt (Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, § 216 N. 328).</p> <p class="Urteilstext">Wird eine Liegenschaft nicht ausschliesslich selbst bewohnt, fÃ¼hrt dies nicht zur vollstÃ¤ndigen Verweigerung des Steueraufschubs. Vielmehr wird derjenige Anteil des Gewinns, der auf den ausschliesslich selbst bewohnten Anteil am GrundstÃ¼ck fÃ¤llt, in die Ersatzbeschaffung einbezogen, wobei es fÃ¼r die anteilmÃ¤ssige Aufteilung auf die FlÃ¤che der eigengenutzten RÃ¤umlichkeiten ankommt (RB 1991 Nr. 43; Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, § 216 N. 329).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.2 </span></b><span>Die Selbstnutzung muss zudem dauernd sein. Ein bloss vorÃ¼bergehender Unterbruch der Selbstnutzung ist nicht schÃ¤dlich, wenn der Unterbruch durch Ã¤ussere, von der steuerpflichtigen Person nicht beeinflussbare UmstÃ¤nde bedingt ist (RB 1998 Nr. 164). Eine bestimmte Mindestdauer der Selbstnutzung wird fÃ¼r die verÃ¤usserte Liegenschaft nicht vorausgesetzt. Die selbst genutzte Wohnliegenschaft muss jedoch vor der VerÃ¤usserung als Hauptwohnsitz der steuerpflichtigen Person gedient haben (BGE 138 II 105).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.3 </span></b><span>Ein Steueraufschub kann nur gewÃ¤hrt werden, wenn sowohl das verÃ¤usserte als auch das als Ersatz erworbene oder gebaute GrundstÃ¼ck dauernd und ausschliesslich von der steuerpflichtigen Person selbstbewohnt wird. Wie das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck muss auch das ErsatzgrundstÃ¼ck dieselben Voraussetzungen erfÃ¼llen (</span>Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, § 216 N. 333<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Wird ein ErsatzgrundstÃ¼ck innert fÃ¼nf Jahren seit der HandÃ¤nderung am ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼ck definitiv zweckentfremdet oder verÃ¤ussert, ohne dass erneut eine Ersatzbeschaffung stattfindet, kommt die Wegzugsgemeinde auf ihren Entscheid Ã¼ber den Steueraufschub zurÃ¼ck und verlangt die aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer im Nachsteuerverfahren, samt Zins ab dem 91. Tag nach der HandÃ¤nderung am ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼ck (BGr, </span>19. Dezember 2012, 2C_337/2012; vgl. § 226a Abs. 2 StG).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Eine definitive Zweckentfremdung liegt vor, wenn das ErsatzgrundstÃ¼ck dauernd oder zumindest auf unbestimmte Zeit nicht mehr dem privilegierten Zweck entsprechend genutzt wird, d.<span> </span>h. wenn es nicht mehr dauernd und ausschliesslich selbstbewohnt wird. Dies ist der Fall, wenn die steuerpflichtige Person ihren steuerrechtlichen Wohnsitz vom ErsatzgrundstÃ¼ck wegverlegt, das ErsatzgrundstÃ¼ck vermietet oder Verwandten, Freunden oder Bekannten unentgeltlich zur Benutzung Ã¼berlÃ¤sst <span>(</span>Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, § 216 N. 343<span>).</span></p> <p class="Urteilstext">SteuerauslÃ¶send ist bereits die Zweckentfremdung bzw. NutzungsÃ¤nderung der Liegenschaft infolge Auseinanderfallens der ausschliesslichen Wohnnutzung und EigentÃ¼merstellung innerhalb der FÃ¼nf-Jahresfrist, ohne dass es zugleich auch zu einer VerÃ¤usserung bzw. HandÃ¤nderung kommen muss (vgl. Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum [Teil III], ZStP 2011, S. 5).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Eine HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck wirkt sich grundsÃ¤tzlich nicht auf die aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aus, wenn diese wiederum einen vollstÃ¤ndigen Steueraufschubstatbestand zu begrÃ¼nden vermag und (kumulativ) zu keiner NutzungsÃ¤nderung fÃ¼hrt. Ein vollstÃ¤ndiger Steueraufschubstatbestand ist laut § 216 Abs. 3 lit. a StG beispielsweise bei einem Eigentumswechsel durch Schenkung, Erbgang oder Erbvorbezug gegeben. Aber auch in diesen FÃ¤llen liegt eine steuerauslÃ¶sende Zweckentfremdung vor, wenn keine Nutzung des eigenen Eigentums mehr erfolgt, z.<span> </span>B. wenn der neue EigentÃ¼mer das Ersatzobjekt nicht mehr dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 216 N. 287 und N. 296; Richner, ZStP 2011, S. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird berechnet, wie wenn nie eine Ersatzbeschaffung erfolgt wÃ¤re (Ziff. 25 und 26 des Rundschreibens der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und die Befreiung des VerÃ¤usserers von der HandÃ¤nderungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 [ZStB I Nr. 37/460]). </span>Die Nachbesteuerung unterliegt im interkantonalen Recht dem gleichen kantonalen GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, welches der GrundstÃ¼ckgewinn ohne Besteuerungsaufschub unterlegen hÃ¤tte (Roman Sieber in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Peter MÃ¤usli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, Basel 2011, § 25 N. 54).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Unbestritten ist im vorliegenden Fall, dass die HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck innert der FÃ¼nf-Jahresfrist erfolgte und es sich dabei um eine gemischte Schenkung der pflichtigen Mutter an die pflichtige Tochter handelt. Strittig ist dagegen, ob die Beschwerdegegnerin den betreffend den Verkauf der (ursprÃ¼nglichen) Liegenschaft in N gewÃ¤hrten Steueraufschub widerrufen durfte. </p> <p class="Urteilstext">Da die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer fÃ¼r jene HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck nach eigenen Angaben der Pflichtigen gemÃ¤ss § 97 Abs. 1 lit. a des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 (StG AG) â laut Kaufvertrag gemÃ¤ss § 97 Abs. 1 lit. b StG AG (RechtsgeschÃ¤fte unter Verwandten in gerader Linie) â aufgeschoben worden sei und die Nachveranlagung der zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer eine steuerbare, entgeltliche HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck voraussetze, sei eine Nachveranlagung im vorliegenden Fall ausgeschlossen. Es liege auch keine Zweckentfremdung vor, weil die beschenkte Tochter die Liegenschaft zu eigenen Wohnzwecken nutze. Und zwar beziehe sich diese Selbstnutzung â entgegen des vorinstanzlichen Entscheids â nicht nur auf einen Drittel der Liegenschaft, sondern auf die ganze Liegenschaft; das Wohnrecht zugunsten der pflichtigen Mutter sei lediglich zu deren formellen Absicherung begrÃ¼ndet worden. Eine Aufteilung der WohnrÃ¤ume habe aber nie stattgefunden. Vielmehr lebten sie wie eine Grossfamilie und benutzten denselben Hauseingang.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Entgegen der Auffassung der Pflichtigen setzt die Nachveranlagung der zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer keine steuerbare, entgeltliche HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck voraus. Vielmehr kann bereits eine NutzungsÃ¤nderung steuerauslÃ¶send sein, wenn etwa der neue EigentÃ¼mer das Ersatzobjekt nicht mehr ausschliesslich selbst bewohnt (vgl. E. 2.2.2).</p> <p class="Urteilstext">Da sich mit der Ãbertragung des Miteigentumsanteils die EigentumsverhÃ¤ltnisse am ErsatzgrundstÃ¼ck geÃ¤ndert haben, hat sich auch die Definition der "Eigennutzung" bzw. des "Selbstbewohnens" verÃ¤ndert. Dies bedeutet, dass die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse im Bezug auf die WohnverhÃ¤ltnisse, wenn sie auch unverÃ¤ndert geblieben sind, wie die Pflichtigen geltend machen, unter den verÃ¤nderten EigentumsverhÃ¤ltnissen nun aber anders zu beurteilen sind. Ein solches Vorgehen ist weder Ã¼berspitzt formalistisch noch verstÃ¶sst es gegen den verfassungsmÃ¤ssigen Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Im Gegenteil scheint es gar geboten, knÃ¼pfen doch das Steuerrecht und auch das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht insbesondere bei der Beurteilung von EigentumsverhÃ¤ltnissen an das Zivilrecht an. Raum fÃ¼r eine vom Zivilrecht abweichende Betrachtungsweise, wie sie den Pflichtigen vorschwebt, bleibt keiner (vgl. BGr, 19. Dezember 2012, 2C_337/2012, E. 3.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Wie die Vorinstanz bezÃ¼glich der pflichtigen Mutter zutreffend festgehalten hat, nutzt sie nach der HandÃ¤nderung (Ãbertragung des Miteigentumsanteils) als nunmehr Wohnrechtsberechtigte nicht mehr ihr eigenes, sondern das fremde Eigentum ihrer Tochter. Denn auch der Inhaber eines lebenslangen Nutzungsrechts bewohnt Fremdeigentum. Dies trifft sodann auch fÃ¼r den Fall zu, dass die Mutter â wie die Pflichtigen geltend machen â auf das Wohnrecht formlos verzichtet haben sollte, wird sie doch dadurch nicht wieder zur (Mit-)EigentÃ¼merin. Eine Liegenschaft gilt aber erst dann als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom (aktuellen) zivilrechtlichen EigentÃ¼mer tatsÃ¤chlich selbst bewohnt wird (siehe vorn E. 2.1.1; VGr, 2. MÃ¤rz 2005, SB.2004.00096, E. 3.2; RB 1994 Nr. 64). Ein blosses Wohn- oder Nutzungsrecht an Fremdliegenschaften genÃ¼gt nicht (vgl. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und § 216 Abs. 3 lit. i StG; Zwahlen, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 12 StHG N. 75), zumal der Inhaber eines blossen Wohn- oder Nutzungsrechts nie Steuersubjekt der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist (vgl. § 217 StG). Zwar nutzt die pflichtige Mutter das Ersatzobjekt aufgrund eines Wohnrechts weiterhin zu zwei Dritteln selbst, indessen wird damit die aufschubrelevante Selbstnutzungsdauer nicht fortgesetzt.</p> <p class="Erwgung3">Die pflichtige Tochter bewohnt die Ersatzliegenschaft nach wie vor tatsÃ¤chlich selbst. Nach der Ãbertragung des Miteigentumsanteils der pflichtigen Mutter von zwei Dritteln ist sie nunmehr zu 5/6 EigentÃ¼merin der Ersatzliegenschaft. Die pflichtige Mutter liess sich hierfÃ¼r gemÃ¤ss Kaufvertrag als Gegenleistung "ein lebenslÃ¤ngliches Wohnrecht an folgenden RÃ¤umlichkeiten ein[rÃ¤umen]: Die von ihr bereits heute bewohnte 3,5-Zimmer-Wohnung mit zusÃ¤tzlicher Praxis (2,5-Zimmer mit Nasszelle), ferner das Turmzimmer (ca. 40 m<sup><span>2</span></sup>) mit Nasszelle. Die Wohnung und die Praxis haben einen eigenen Zugang." Im Nachtrag wurde festgehalten, dass es sich um ein "ausschliessliches Wohnrecht" handle. Geht man von gleich gebliebenen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen aus, ist die Ersatzliegenschaft somit zu zwei Dritteln mit einem lebenslÃ¤nglichen und ausschliesslichen Wohnrecht zugunsten der pflichtigen Mutter belastet. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, bewohnt die pflichtige Tochter daher die Liegenschaft nur zu einem Drittel als EigentÃ¼merin. Die HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck, d.h. die Ãbertragung des Miteigentumsanteils, stellt somit eine steuerauslÃ¶sende Zweckentfremdung dar, weil die Tochter als neue EigentÃ¼merin das Ersatzobjekt nicht ausschliesslich selbst bewohnt (vgl. E. 2.2.2).</p> <p class="Urteilstext">An der Tatsache, dass die Ersatzliegenschaft zu zwei Dritteln mit einem lebenslÃ¤nglichen und ausschliesslichen Wohnrecht zugunsten der pflichtigen Mutter belastet ist, vermag auch â entgegen der Auffassung der Pflichtigen â ein formloser Verzicht auf dieses ausschliessliche Wohnrecht durch die pflichtige Mutter nichts zu Ã¤ndern. Denn ein solcher formloser Verzicht bewirkt nicht automatisch das Anwachsen des Eigentums der pflichtigen Tochter, sondern verleiht ihr gemÃ¤ss Wortlaut von Art. 748 Abs. 2 ZGB lediglich einen Anspruch auf LÃ¶schung des Eintrags im Grundbuch. Dass das Wohnrecht im vorliegenden Fall infolge dieses formlosen Verzichts tatsÃ¤chlich aus dem Grundbuch gelÃ¶scht worden wÃ¤re, wird weder von den Pflichtigen geltend gemacht noch erscheint es angesichts des Zwecks der WohnrechtsbegrÃ¼ndung wahrscheinlich, da das Wohnrecht zur "formellen Absicherung" der pflichtigen Mutter begrÃ¼ndet worden sei. Folglich bleibt es dabei, dass die pflichtige Tochter die mit dem Wohnrecht belasteten RÃ¤umlichkeiten nicht als EigentÃ¼merin, sondern nur mit Einwilligung bzw. gestÃ¼tzt auf den "formlosen Verzicht" der pflichtigen Mutter nutzen darf. Daher stellt sich die Frage, ob die Pflichtigen als Grossfamilie im selben Haushalt leben, gar nicht. Denn, ob ein gemeinsamer Haushalt und damit ein "ausschliessliches Selbstbewohnen" vorliegt oder nicht, ist nur in denjenigen FÃ¤llen entscheidend, in welchen die steuerpflichtige Person die ganze Wohnliegenschaft (z.B. ein Mehrfamilienhaus) als EigentÃ¼merin nutzen dÃ¼rfte, sie aber mit Drittpersonen zusammen benutzt.</p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn man davon ausginge, das Wohnrecht sei durch den formlosen Verzicht untergegangen und die pflichtige Tochter dÃ¼rfte nun die Ersatzliegenschaft zu 5/6 als EigentÃ¼merin nutzen, wÃ¤re der Steueraufschub mangels ausschliesslichen Selbstbewohnens zu widerrufen. Zwar bedeutet "ausschliesslich selbstgenutzt" i.<span> </span>S.<span> </span>v. § 216 Abs. 3 lit. i StG in der Tat nicht, dass die Wohnung bzw. das Haus nicht mit Drittpersonen geteilt werden dÃ¼rfte (vgl. E. 2.1.1). Bei anderen Drittpersonen als Ehegatten oder minderjÃ¤hrige Kinder â also auch bei Eltern, wie im vorliegenden Fall â ist entscheidend, ob ein gemeinsamer Haushalt besteht oder nicht. Kein gemeinsamer Haushalt liegt vor, wenn die Drittperson â d.h. die pflichtige Mutter â Ã¼ber einen eigenen Hauseingang und Ã¼ber eine eigene KÃ¼che verfÃ¼gte (vgl. E. 2.1.1). Beides trifft vorliegend unbestrittenermassen zu, auch wenn nur ein Hauseingang benÃ¼tzt und die KÃ¼che der pflichtigen Mutter "nur zur Zubereitung ihres FrÃ¼hstÃ¼cks und des Hundefutters" genutzt werden sollte. Es handelt sich somit um rÃ¤umlich abgetrennte Wohneinheiten, woran auch nichts Ã¤ndert, dass "praktisch alle RÃ¤ume" geteilt werden, wie dies unter verwandten Nachbarn Ã¼blich ist. Daran vermÃ¶gen auch die eingereichten und angebotenen Beweismittel (Beschriftung des Briefkastens, BestÃ¤tigung der Regionalwerke H) nichts zu Ã¤ndern, sofern sie angesichts des vor Verwaltungsgericht geltenden Novenverbots Ã¼berhaupt beachtlich sind (vgl. E. 1.2). Im Gegenteil erscheint es widersprÃ¼chlich, dass einerseits die Ersatzliegenschaft nach Erwerb in zwei Wohnungen umgebaut worden ist, sodass sie von zwei Familien bewohnt werden kÃ¶nne (vgl. Schreiben von M an das Steueramt der Stadt N vom 3. September 2008), sowie das Wohnrecht gemÃ¤ss Kaufvertrag ausschliesslich an der "<i>von ihr</i> [d.h. der pflichtigen Mutter] bereits heute bewohnte[n] 3,5-Zimmer-Wohnung mit zusÃ¤tzlicher Praxis (2,5-Zimmer mit Nasszelle), ferner [dem] Turmzimmer (ca. 40 m<sup><span>2</span></sup>) mit Nasszelle" eingerÃ¤umt wurde und andererseits nunmehr geltend gemacht wird, eine Aufteilung der WohnrÃ¤ume habe nie stattgefunden und die Pflichtigen lebten in einem einzigen Haushalt zusammen. Ferner stimmen die mit Beschwerde eingereichten GrundrissplÃ¤ne, abgesehen von den eigenhÃ¤ndigen Markierungen, mit den PlÃ¤nen Ã¼berein, die M seinem Schreiben vom 24. Oktober 2008 beigelegt hatte. GemÃ¤ss diesem Schreiben zeigten diese GrundrissplÃ¤ne aber den Grundriss vor den diversen Umbauten; ein Grundrissplan fÃ¼r die Situation nach den Umbauten existiere leider nicht. Es ist also fraglich, ob die eingereichten GrundrissplÃ¤ne Ã¼berhaupt die aktuelle Situation widerspiegeln.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach dem Gesagten hat die Beschwerdegegnerin den zufolge Ersatzbeschaffung gewÃ¤hrten Steueraufschub zu Recht widerrufen. Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, wonach der pflichtigen Tochter auch keinen Steueraufschub in Bezug auf die von ihr als EigentÃ¼merin genutzten RÃ¤umlichkeiten zu gewÃ¤hren ist, weil der Betrag unter den Anlagekosten des ersetzten Objekts liege, blieben unbestritten. Folglich ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG). Die Gerichtskosten sind den vier BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel aufzuerlegen. Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>