<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00770</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212653&amp;W10_KEY=4467113&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00770</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.02.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.03.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Abgaberecht ohne Steuern</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Wasser- und Abwassergebühren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wasser- und Abwasseranschlussgebühren.<br/><br/>Rechtsgrundlagen betreffend Anschlussgebühren (E. 2). Für die Beschwerdeführenden als Grundeigentümer ergibt sich aus Art. 5 der kommunalen Verordnung über die Gebühren für die Wasserversorgung und Art. 5 der kommunalen Verordnung über die Gebühren für die Siedlungsentwässerung mit Anschluss des Neubaus an die Wasserversorgung und die Kanalisation eine Gebührenpflicht (E. 3.2.1). In den beiden Verordnungen, die beide Gesetze im formellen Sinn darstellen, lassen sich genügend genaue Bestimmungen zur Berechnung der anfallenden Anschlussgebühren finden. Die darin enthaltenen flächenmässigen bzw. räumlichen Kriterien beruhen auf Massstäben, die einen Bezug zur Beanspruchung der öffentlichen Wasser- bzw. Abwasseranlagen aufweisen und für die Ermittlung des dem Grundeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils einigermassen verlässlich sind (E. 3.2.2). Die besagten Verordnungen enthalten Regelungen, die dem Beschwerdegegner einen Ermessensspielraum einräumen, die individuellen Gebühren bei Vorliegen besonderer Verhältnisse zu erhöhen oder herabzusetzen. Dies entspricht dem Äquivalenzprinzip und ist vom Verwaltungsgericht in der Vergangenheit nicht beanstandet worden (E. 3.3). Die Vorinstanzen durften die Reithalle im Erdgeschoss und die Stallungen im Untergeschoss des Neubaus als bauliche Einheit werten sowie den Vergleich mit einer Sportanlage heranziehen. Damit wird der besagte Neubau zu einem gewerblichen Gebäude. Entsprechend bestehen betrieblich genutzte bzw. nutzbare Räumlichkeiten, in denen einer Arbeit nachgegangen wird. Als Arbeitsräume sind diese nach Massgabe der erwähnten Verordnungen bei der Berechnung der Wasser- bzw. Abwasseranschlussgebühr zur massgeblichen Geschossfläche zu zählen (3.4.1). Unter Hinweis auf die dem Verwaltungsgericht zustehende Kognition ist der strittige Umfang von 10 % unter Berücksichtigung einer verursacherorientierten bzw. rechtmässigen Gebührenfestsetzung nicht zu beanstanden (E.3.4.3). Die Stallungen sind als zum gewerblichen Betrieb gehörend zu qualifizieren (E. 3.4.4). Den Beschwerdeführenden kann nicht beigepflichtet werden, dass die Pferdehaltung die kommunale Siedlungsentwässerung nicht belaste (E. 3.4.5). Die Kosten für den Bau der Leitung bis zum Anschluss an die öffentliche Kanalisation haben die Beschwerdeführenden von Gesetzes wegen zu bezahlen (E. 3.4.6). Bei der Beurteilung der Anrechenbarkeit eines Raums an die massgebliche Geschossfläche kann es weder auf die Bezeichnung eines Raums in den Plänen noch auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung oder einen vorübergehenden Nutzungszweck, sondern einzig auf dessen objektive Eignung, insbesondere zum Wohnen, dauernden Aufenthalt oder Arbeiten, ankommen (E. 4.2). Auf die in den Bauplänen für den streitbetroffenen Raum gewählte Bezeichnung ist nicht abzustellen. Dieser kann grundsätzlich als Fitnesskeller benutzt werden (E. 4.3). Angesichts seiner Lage sowie der grosszügigen Ausgestaltung der anschliessenden Räumlichkeiten erweist es sich als gerechtfertigt, diesen Raum als zur Reitsportanlage gehörig zu betrachten und zur massgeblichen Geschossfläche anzurechnen (E. 4.4). Parteientschädigung zugunsten der Beschwerdegegnerin (E. 6.2). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABWASSERENTSORGUNG">ABWASSERENTSORGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANSCHLUSSGEBÃHR">ANSCHLUSSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃQUIVALENZPRINZIP">ÃQUIVALENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃHREN">GEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSFLÃCHE">GESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANALISATIONSANSCHLUSSGEBÃHR">KANALISATIONSANSCHLUSSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUSALABGABE">KAUSALABGABE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFERDEBOXEN">PFERDEBOXEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFERDEHALTUNG">PFERDEHALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFERDESPORT">PFERDESPORT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REITHALLE">REITHALLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPORTANLAGE">SPORTANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERVERSORGUNG">WASSERVERSORGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 60a Abs. I GSchG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 29 Abs. II WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 29 Abs. III WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16790" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00770</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. Februar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat G, vertreten durch RA D, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Wasser- und AbwassergebÃ¼hren,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 1. Dezember 2009 erteilte der Gemeinderat G (nachfolgend Gemeinderat) A und B die Bewilligungen fÃ¼r den Neubau von WohnhÃ¤usern sowie einer Reithalle und die Erweiterung eines Sandplatzes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 727, das sich in der Erholungszone und im Gestaltungsplangebiet "E" befindet. Mit Verweis auf Ziff. 3.2 der Baubewilligungen vom 1. Dezember 2009 auferlegte der Gemeinderat A am 16. November 2010 folgende AnschlussgebÃ¼hren (inklusive Mehrwertsteuer): </p> <p class="Sachverhalt2">-<span> </span>betreffend den Neubau der Reithalle und die Erweiterung des Sandplatzes: </p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Wasser in HÃ¶he von Fr. 88'571.90,</p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Abwasser in HÃ¶he von Fr. 108'581.30;</p> <p class="Sachverhalt2">-<span> </span>betreffend den Neubau der WohnhÃ¤user:</p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Wasser in HÃ¶he von Fr. 29'656.80,</p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Abwasser in HÃ¶he von Fr. 65'517.65;</p> <p class="Sachverhalt2">-<span> </span>betreffend die bereits bestehende Reithalle mit Wohnhaus:</p> <p class="Sachverhalt2">fÃ¼r Wasser in HÃ¶he von Fr. 33'914.90,</p> <p class="Sachverhalt2">fÃ¼r Abwasser in HÃ¶he von Fr. 41'576.65.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Dagegen erhoben A und B am 14. Dezember 2010 beim Bezirksrat H (nachfolgend Bezirksrat) Rekurs. Auf ihr Gesuch hin sistierte der Bezirksrat das Rekursverfahren US.2010.13 und erstreckte wiederholt die Frist, Ã¼ber den Stand oder das Ergebnis der VergleichsgesprÃ¤che zu informieren.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Der Gemeinderat hob am 5. Mai 2011 die VerfÃ¼gungen vom 16. November 2010 auf und veranlagte die AnschlussgebÃ¼hren (inklusive Mehrwertsteuer) wie folgt:</p> <p class="Sachverhalt2">-<span> </span>betreffend den Neubau der Reithalle und die Erweiterung des Sandplatzes: </p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Wasser in HÃ¶he von Fr. 67'742.25,</p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Abwasser in HÃ¶he von Fr. 87'151.70;</p> <p class="Sachverhalt2">-<span> </span>betreffend den Neubau der WohnhÃ¤user:</p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Wasser in HÃ¶he von Fr. 0.00,</p> <p class="Sachverhalt2"> fÃ¼r Abwasser in HÃ¶he von Fr. 55'646.90;</p> <p class="Sachverhalt2">-<span> </span>betreffend die bereits bestehende Reithalle mit Wohnhaus:</p> <p class="Sachverhalt2">fÃ¼r Wasser in HÃ¶he von Fr. 0.00,</p> <p class="Sachverhalt2">fÃ¼r Abwasser in HÃ¶he von Fr. 41'731.20.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Beschluss vom 5. Mai 2011 reichten A und B am 17. Juni 2011 beim Bezirksrat Rekurs ein. Sie beantragten, die GebÃ¼hrenfestsetzung aufzuheben, die Wasser- und KanalisationsanschlussgebÃ¼hren auf maximal Fr. 70'000.- festzusetzen und die geleisteten Akontozahlungen vollumfÃ¤nglich anzurechnen, eventuell die GebÃ¼hrenverfÃ¼gung zur Neufestsetzung an den Gemeinderat zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde G. Zur Aufnahme von Verhandlungen zur einvernehmlichen LÃ¶sung wurde zunÃ¤chst um Sistierung des Rekursverfahrens ersucht.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 1. Juli 2011 sistierte der Bezirksrat das Rekursverfahren US.2011.12 einstweilen. Mit Beschluss vom 12. Juli 2011 teilte der Gemeinderat mit, von der Aufnahme von Verhandlungen werde abgesehen, und ersuchte den Bezirksrat um WeiterfÃ¼hrung des Rekursverfahrens, was mit Entscheid vom 3. August 2011 verfÃ¼gt wurde. Nach zweimaliger Fristerstreckung beantragte der Gemeinderat in der Vernehmlassung vom 3. November 2011, davon Vormerk zu nehmen, dass die GebÃ¼hrenforderung um Fr. 27'611.50 zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer reduziert werde, was der Bezirksrat in der Folge als Antrag auf teilweise Gutheissung des Rekurses qualifizierte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Der Bezirksrat vereinigte die Verfahren US.2011.12 und US.2010.13. Er hiess den Rekurs teilweise gut, sofern nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben, unter Festsetzung der AbwasseranschlussgebÃ¼hren fÃ¼r die drei GebÃ¤ude (Reithalle neu, Wohnhaus neu, vorbestehende GebÃ¤ude) auf Fr. 154'439.50 inklusive Mehrwertsteuer, und der WasseranschlussgebÃ¼hr fÃ¼r den Neubau der Reithalle auf Fr. 67'742.25 inklusive Mehrwertsteuer. Die Verfahrenskosten wurden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt, den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r den hÃ¤lftigen Betrag. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="MsoNormal"><span>Dagegen erhoben A und B am 23. November 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten insoweit die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, als damit der Rekurs abgewiesen wurde. Die AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r die Reithalle (inklusive Stallungen) und das Wohnhaus neu (F 1) seien zu reduzieren bzw. fÃ¼r Abwasser auf Fr. 5'683.80 bzw. Fr. 52'803.75 festzusetzen. Die WasseranschlussgebÃ¼hr fÃ¼r die Reithalle sei auf Fr. 3'549.35 festzusetzen. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass sie die AbwasseranschlussgebÃ¼hr fÃ¼r die vorbestehenden GebÃ¤ude in HÃ¶he von Fr. 11'910.80 anerkennen. Die Kosten des Rekursverfahrens seien dem Gemeinderat aufzuerlegen, und es sei dieser gleichzeitig zu verpflichten, ihnen fÃ¼r das Rekursverfahren eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zu bezahlen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats. Der Bezirksrat verzichtete am 30.</span><span> </span><span>November 2012 auf eine Vernehmlassung. Der Gemeinderat beantragte am 11. Januar 2013 Abweisung der Beschwerde, soweit damit der vorinstanzliche Entscheid angefochten worden sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und B. Am 21. Januar 2013 reichte deren Rechtsvertreter eine Vollmacht nach. Sie stellten am 14. Februar 2013 nach gewÃ¤hrter Fristerstreckung eine freigestellte Vernehmlassung zur Beschwerdeantwort zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Der Streitwert </span>liegt weit Ã¼ber Fr. 20<span>'</span>000.- ([Fr. 67<span>'</span>742.25 â Fr. 3<span>'</span>549.35] + [Fr. 154<span>'</span>439.50 â Fr. 5<span>'</span>683.80 â Fr. 52<span>'</span>803.75 â Fr. 11<span>'</span>910.80] bzw. [Fr. 154<span>'</span>439.50 + Fr. 67<span>'</span>742.25 â Fr. 70<span>'</span>000.-])<span>, womit die Sache in die ZustÃ¤ndigkeit der Kammer fÃ¤llt (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 VRG lit. c e</span> <span>contrario). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die einmaligen AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r Wasser und Abwasser stellen </span>Kausalabgaben <span>fÃ¼r </span>den<span> Anschluss einer Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und betriebenen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen dar. Als </span><span>Ã¶ffentliche Abgaben bedÃ¼rfen sie grundsÃ¤tzlich einer Grundlage in einem formellen Gesetz, das zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen sowie Gegenstand und Bemessungsgrundlagen der Abgabe selber festlegt (LegalitÃ¤tsprinzip). Die Anforderungen an die Abgabenbemessung kÃ¶nnen bei gewissen Arten von Kausalabgaben gelockert werden, wenn das Mass der Abgabe durch Ã¼berprÃ¼fbare verfassungsrechtliche Prinzipien begrenzt wird (Kostendeckungs- und Ãquivalenzprinzip; vgl. BGE 132 II 47 E. 4.1). Die Bemessung von AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r Abwasserent- und Wasserversorgung bedarf nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls einer Grundlage in einem formellen Gesetz, da der Abgabepflichtige </span><span>bei der Finanzierung von kommunalen Versorgungsanlagen mit offenem BenÃ¼tzerkreis und nicht klar abgrenzbaren Kosten </span><span>den Wert der Leistung nicht Ã¼berprÃ¼fen kann (</span><span>BGE 120 Ia 265 E. 2b; BGE 118 Ia 320 E. 4b und c).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Die Kantone sorgen gemÃ¤ss Art. 60</span>a <span>Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24.</span> <span>Januar 1991 Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser (GewÃ¤sserschutzgesetz, GSchG) dafÃ¼r, dass die Kosten fÃ¼r Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen, die Ã¶ffentlichen Zwecken dienen, mit GebÃ¼hren oder anderen Abgaben den Verursachern Ã¼berbunden werden. </span>Bei der Ausgestaltung der Abgaben werden insbesondere die Art und die Menge des erzeugten Abwassers berÃ¼cksichtigt (lit. a). <span>Nach § 45 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum GewÃ¤sserschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EG GSchG) erheben im Kanton ZÃ¼rich die Gemeinden fÃ¼r die BenÃ¼tzung der Ã¶ffentlichen Abwasseranlagen kostendeckende GebÃ¼hren. Sie sind insbesondere zustÃ¤ndig fÃ¼r den Erlass kommunaler Kanalisations- und GebÃ¼hrenverordnungen (§ 7 Abs. 2 EG GSchG). Ebenso </span>erheben <span>die Gemeinden fÃ¼r die BenÃ¼tzung der Ã¶ffentlichen Wasserversorgungsanlagen kostendeckende </span>GebÃ¼hren <span>(§ 29 Abs. 2 Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991</span>, WasserwirtschaftsG<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Das kantonale Recht schreibt den Gemeinden nicht vor, nach welchen Kriterien sie die Kosten fÃ¼r den Bau und die BenÃ¼tzung der Ã¶ffentlichen Wasserversorgungsanlagen auf die angeschlossenen GrundstÃ¼cke umzulegen haben. Es stellt ihnen auch frei, diese Ã¼ber ErschliessungsbeitrÃ¤ge, Anschluss- und BenÃ¼tzungsgebÃ¼hren oder anstelle von ErschliessungsbeitrÃ¤gen auch nur Ã¼ber Anschluss- und BenÃ¼tzungsgebÃ¼hren oder Ã¼ber BenÃ¼tzungsgebÃ¼hren allein zu erheben (vgl. § 29 </span>Abs. 3 <span>WasserwirtschaftsG).</span> Im Gegensatz zur Finanzierung von Abwasseranlagen (vgl. Art. 60a Abs. 1 GSchG) kommt das Verursacherprinzip bei der Berechnung von AnschlussgebÃ¼hren im Bereich der Wasserversorgung nicht zum Tragen (BGr, 8. November 2010, 2C_722/2009, E. 3.1)</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b>Die Gemeinde G veranlagt die AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r Wasser und Abwasser gestÃ¼tzt auf die Verordnung Ã¼ber die GebÃ¼hren fÃ¼r die Wasserversorgung vom 17. November 1999 (nachfolgend GebV-WV) bzw. die Verordnung Ã¼ber die GebÃ¼hren fÃ¼r die SiedlungsentwÃ¤sserung vom 17. November 1999 (nachfolgend GebV-SE).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Von den BeschwerdefÃ¼hrenden bestritten und angefochten sind die AbwasseranschlussgebÃ¼hren fÃ¼r den Neubau der Reithalle (inklusive Stallungen) und fÃ¼r die neu errichteten WohnhÃ¤user sowie die WasseranschlussgebÃ¼hr fÃ¼r die neu gebaute Reithalle. Sie halten dafÃ¼r, dass diese GebÃ¼hren bei korrekter Betrachtung und Berechnung deutlich tiefer liegen mÃ¼ssten und hÃ¶chstens die im Beschwerdeantrag genannten BetrÃ¤ge ergeben dÃ¼rften. Im Folgenden ist die RechtmÃ¤ssigkeit der GebÃ¼hrenerhebung sowie die HÃ¶he der schliesslich eingeforderten AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r die neu gebaute Reithalle zu Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen zunÃ¤chst vor, das LegalitÃ¤tsprinzip sei verletzt, da die einschlÃ¤gigen GebÃ¼hrenverordnungen der Gemeinde G keine Bestimmungen enthalten wÃ¼rden, aus denen hinreichend deutlich voraussehbar wÃ¤re, dass auch GebÃ¤ude im Gestaltungsplangebiet, deren Nutzung keine oder nur marginale hÃ¤usliche AbwÃ¤sser verursachten, wie etwa die neue Reithalle und die darunterliegenden Pferdestallungen, der GebÃ¼hrenpflicht unterliegen wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Vielmehr ergibt sich fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden als GrundeigentÃ¼mer aus Art. 5 GebV-WV und Art. 5 GebV-SE mit Anschluss des Neubaus an die Wasserversorgung und die Kanalisation eine GebÃ¼hrenpflicht. Dabei werden verursacherorientierte GebÃ¼hren erhoben (Art. 1 Abs. 2 GebV-WV und Art. 1 Abs. 2 GebV-SE). Mit diesen GebÃ¼hren, die mit Anschluss an die Wasser- bzw. Abwasserentsorgungsanlagen einmalig geschuldet sind, kaufen sie sich in eine bestehende Erschliessung ein. Damit sollen die getÃ¤tigten Nettoinvestitionen an die besagten Anlagen anteilmÃ¤ssig abgegolten werden (vgl. Verband Schweizer Abwasser- und GewÃ¤sserschutzfachleute/Schweizerischer StÃ¤dteverband/Fachorganisation fÃ¼r Entsorgung und Strassenunterhalt, Finanzierung der Abwasserentsorgung, ZÃ¼rich/Bern 1994, S. 27; Hans W. Stutz, Schweizerisches Abwasserrecht, ZÃ¼rich etc., 2008, S. 192; BGr, 8. November 2010, 2C_722/2009, E. 3.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>In der Verordnung Ã¼ber die GebÃ¼hren fÃ¼r die Wasserversorgung und der Verordnung Ã¼ber die GebÃ¼hren fÃ¼r die SiedlungsentwÃ¤sserung, die beide von der Gemeindeversammlung am 8. Dezember 1999 genehmigt wurden und somit Gesetze im formellen Sinn darstellen, lassen sich genÃ¼gend genaue Bestimmungen zur Berechnung der anfallenden AnschlussgebÃ¼hren finden: WÃ¤hrend sich die AnschlussgebÃ¼hr innerhalb der Bauzone nach der gewichteten GrundstÃ¼cksflÃ¤che bemisst (Art. 6 Abs. 1 GebV-WV und Art. 6 Abs. 1 GebV-SE), wobei die Berechnung mit den in Art. 7 Abs. 1 GebV-WV bzw. Art. 7 Abs. GebV-SE festgelegten Faktoren erfolgt, ist fÃ¼r die Kalkulation der GrundstÃ¼cksflÃ¤che der Ã¼brigen Zonen â folglich auch der Erholungszone, wo sich der Neubau der Reithalle befindet â Abs. 2 von Art. 7 GebV-VW bzw. Art. 7 GebV-SE einschlÃ¤gig: Demnach wird die entsprechende Gewichtung sinngemÃ¤ss nach den VerhÃ¤ltnissen im Einzelfall vorgenommen. VerfÃ¼gt die Baute Ã¼ber keine ausgeschiedene GrundstÃ¼cksflÃ¤che, ist die Grundlage eine fiktive GrundstÃ¼cksflÃ¤che. Die Multiplikation der massgeblichen GeschossflÃ¤che mit dem Faktor 2.3 ergibt die fiktive GrundstÃ¼cksflÃ¤che. Das Gewicht betrÃ¤gt 1.0. Nach Abs. 3 umfasst die massgebliche GeschossflÃ¤che alle dem Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt dienenden FlÃ¤chen in Voll-, Unter- und Dachgeschossen, unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen Erschliessung und SanitÃ¤rrÃ¤ume, samt innerer TrennwÃ¤nde (exklusive AussenwÃ¤nde). Diese flÃ¤chenmÃ¤ssigen bzw. rÃ¤umlichen Kriterien beruhen auf MassstÃ¤ben, die einen Bezug zur Beanspruchung der Ã¶ffentlichen Wasser- bzw. Abwasseranlagen aufweisen und fÃ¼r die Ermittlung des dem GrundeigentÃ¼mer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils einigermassen verlÃ¤sslich sind (vgl. BGr, 8. November 2010, 2C_722/2009, E. 3.2; 29. Mai 2009, 2C_656/2008, E. 3.3). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>In Art. </span>15 GebV-WV und Art. <span>16 GebV-SE wird dem </span>Beschwerdegegner<span> in einem Gesetz im formellen Sinn ein Ermessensspielraum eingerÃ¤umt, die individuellen GebÃ¼hren bei Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse zu erhÃ¶hen oder herabzusetzen. Dies bedeutet indessen nicht, dass die BehÃ¶rde nicht mehr an die in </span>Art. 7 GebV-WV bzw. <span>Art. 7 GebV-SE vorgegebenen Kriterien gebunden wÃ¤re. </span>Eine Regelung wie die in Art. 15 GebV-WV bzw. Art. 16 GebV-SE enthaltene entspricht dem<span> Ãquivalenzprinzip</span>, welches <span>in Konkretisierung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatzes insbesondere</span> verlangt<span>, dass eine GebÃ¼hr nicht in einem offensichtlichen MissverhÃ¤ltnis zum objektiven Wert der bezogenen Leistung stehen darf und sich in vernÃ¼nftigen Grenzen bewegen muss (BGE 132 II 371 E. 2.1 mit Hinweisen).</span> In der Vergangenheit hat das Verwaltungsgericht eine solche <span>Regelung</span> denn auch<span> nicht beanstandet (VB.2006.00369, 8.</span> <span>Februar 2007, E. 6; VB.2009.00157, 8.</span> <span>Juli 2009, E. 3.3). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind darauf hinzuweisen, dass sie </span>dank <span>Art. </span>15 GebV-WV und Art. <span>16 GebV-SE von einer Reduktion der AnschlussgebÃ¼hren profitieren. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen sodann die Berechnung der massgeblichen GeschossflÃ¤che bzw. die als abgabemassgebend bezeichneten RÃ¤umlichkeiten der neu erstellten Reithalle. <span>GemÃ¤ss Beschwerdeschrift </span>seien<span> im Untergeschoss der Aufenthaltsraum, die WC-Anlagen und der BÃ¼roraum zur massgeblichen GeschossflÃ¤che zugehÃ¶rig zu bezeichnen, nicht aber alle Ã¼brigen FlÃ¤chen und RÃ¤ume. Die Vorinstanz nahm die zur Aufbewahrung bestimmten RÃ¤ume wie die Sattelkammer, de</span>n<span> Materialraum, de</span>n<span> Futterraum sowie de</span>n<span> Dispo-Raum bei der Berechnung der GeschossflÃ¤che aus. Damit bleibt die BerÃ¼cksichtigung </span>der<span> Reithalle</span>,<span> Stallungen sowie Waschbox Streitpunkt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Der Beschwerdegegner und die Vorinstanz durften die Reithalle im Erdgeschoss und die Stallungen im Untergeschoss des Neubaus als bauliche Einheit werten sowie den Vergleich mit einer Sportanlage heranziehen (siehe Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzonen, 2. A., Chur 1991, S. 181 f., der Reithallen unter Sport- und Freizeitanlagen zÃ¤hlt); dies umso mehr, da im Umzonungsbeschluss der Gemeindeversammlung vom 5. Dezember 2002 erwÃ¤hnt wurde, das Teilgebiet "E" werde von der Landwirtschaftszone in die Erholungszone E2 Lehrfahr- und Reitsportanlage umgewandelt und die Erholungszone E2 "Lehrfahr- und Reitsportanlage E" bezwecke die Erhaltung und den Ausbau des Fahrsport- und Reitzentrums. Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen Ã¼berdies nicht in Abrede, dass im GebÃ¤ude regelmÃ¤ssig Reittrainings stattfinden. Entgegen der Darstellung in der Beschwerdeschrift ist demnach nicht von einer Nutztierhaltung bzw. einer landwirtschaftlichen Zucht wie bei Schweinen oder KÃ¼hen auszugehen. Die neuen Bauten konnten denn auch nur im Rahmen eines Gestaltungsplans errichtet werden. Unter diesen UmstÃ¤nden liegt bei unterschiedlicher Behandlung der genannten Tierarten auch keine Rechtsungleichheit vor, die im Weiteren zu prÃ¼fen wÃ¤re. Als Sportanlage, worunter auch Hallen zu zÃ¤hlen sind, die aufgrund ihrer Nutzungsweise unbeheizt bleiben wie beispielsweise Eis- oder Skihallen, wird der Neubau der Reithalle zu einem gewerblichen GebÃ¤ude. Entsprechend bestehen betrieblich genutzte bzw. nutzbare RÃ¤umlichkeiten, in denen einer Arbeit nachgegangen wird. Als ArbeitsrÃ¤ume sind diese gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 3 GebV-WV und Art. 7 Abs. 3 GebV-SE bei der Berechnung der Wasser- bzw. AbwasseranschlussgebÃ¼hr zur massgeblichen GeschossflÃ¤che zu zÃ¤hlen. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemachte Anwendbarkeit des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht (BGBB) bzw. die notwendige Erwerbsbewilligung nach BGBB fÃ¼r den Erwerb der Liegenschaft "E" Ã¤ndert daran nichts. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>BezÃ¼glich der Reithalle im Erdgeschoss des Neubaus ist mit dem Beschwerdegegner festzuhalten, dass es sich dabei nicht um einen gedeckten Freilaufstall handelt, zumal die BeschwerdefÃ¼hrenden einrÃ¤umen, die Pferde wÃ¼rden dort in der Regel nicht frei umher traben, sondern wÃ¼rden entweder geritten oder an einem Riemen gefÃ¼hrt. Diese TÃ¤tigkeiten lassen darauf schliessen, dass mit den Tieren in der Reithalle gearbeitet wird. Unbeachtlich bleibt, dass die Halle unbeheizt und nicht isoliert ist, denn dies schliesst deren BenÃ¼tzung in der kalten Jahreszeit keineswegs aus, zumal die BeschwerdefÃ¼hrenden selbst erwÃ¤hnen, die Reithalle diene dem tiergerechten tÃ¤glichen Auslauf bei extremen Witterungs- und BodenverhÃ¤ltnissen. Die vom Beschwerdegegner vorgenommene Einordnung der Reithalle unter den Begriff des Arbeitsraums und damit als nach Art. 7 Abs. 3 GebV-WV bzw. Art. 7 Abs. 3 GebV-SE abgaberelevant erweist sich damit als zutreffend.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Der Beschwerdegegner setzte die massgebliche GeschossflÃ¤che der Reithalle auf 10 % bzw. 197 m<sup>2</sup> fest. GemÃ¤ss Art. 15 GebV-VW bzw. Art. 16 GebV-SE steht es dem Beschwerdegegner denn auch zu, bei Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse die individuellen GebÃ¼hren herabzusetzen. Dass bezÃ¼glich der Reithalle solche VerhÃ¤ltnisse gegeben sind, wird von keiner Partei bestritten. Unter Hinweis auf die dem Verwaltungsgericht zustehende Kognition, welche die PrÃ¼fung der Unangemessenheit im vorliegenden Fall nicht zulÃ¤sst (vgl. § 50 Abs. 2 VRG), ist der strittige Umfang von 10 % unter BerÃ¼cksichtigung einer verursacherorientierten bzw. rechtmÃ¤ssigen GebÃ¼hrenfestsetzung nicht zu beanstanden: Die Reithalle ist in rÃ¤umlicher Hinsicht â wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten â grosszÃ¼gig ausgestaltet, jedoch kann das Raumangebot angesichts des Verwendungszwecks (Reiten und FÃ¼hren der Pferde an einem Riemen) nur in geringerem Mass ausgenutzt werden. Damit trug der Beschwerdegegner auch dem Ãquivalenzprinzip Rechnung (vgl. E. 3.3). Zwar fiel die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz, es erscheine angesichts der grosszÃ¼gigen Ausgestaltung der Reithalle fÃ¼r den vorliegenden Einzelfall gerechtfertigt, die massgebliche GeschossflÃ¤che auf 10 % zu reduzieren, Ã¤usserst knapp aus. Eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht als Bestandteil des Anspruchs auf GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs im Sinn von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) liegt indessen nicht vor, zumal es den BeschwerdefÃ¼hrenden angesichts der umfangreichen Beschwerdeschrift, insbesondere in Bezug auf die ihrer Ansicht nach nicht unter die abgaberelevanten RÃ¤umlichkeiten fallende Reithalle, offenkundig mÃ¶glich war, den Entscheid vom 18. Oktober 2012 sachgerecht anzufechten (vgl. BGE 126 I 97 E. 2b). Im Ãbrigen wÃ¼rde dieser Eventualstandpunkt die grundsÃ¤tzliche Anrechenbarkeit der Reithalle an die massgebliche GeschossflÃ¤che nicht mehr infrage stellen, was mit den AntrÃ¤gen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht Ã¼bereinstimmt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Die Stallungen sind als zum gewerblichen Betrieb gehÃ¶rend zu qualifizieren. Dort sind die Pferde untergebracht, wenn sie nicht im Einsatz stehen oder auf der Wiese grasen. Sie sind daher â entgegen der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden â gebÃ¼hrenrelevant und gestÃ¼tzt auf Art. 7 Abs. 3 GebV-WV bzw. Art. 7 Abs. 3 GebV-SE bei der massgeblichen GeschossflÃ¤che anzurechnen. Die GebÃ¼hrenpflicht lÃ¤sst sich nach Massgabe einer verursacherorientierten GebÃ¼hrenerhebung im Sinn von Art. 1 Abs. 2 GebV-WV bzw. Art. 1 Abs. 2 GebV-SE insbesondere damit begrÃ¼nden, dass mit einer angemessenen Pflege und Haltung von Pferden offenkundig Wasser verbraucht und Abwasser verursacht wird. Die Verpflichtung gemÃ¤ss Art. 7.2 der Gestaltungsplan-Vorschriften vom 5. Dezember 2002, den anfallenden Mist und die Jauche auf den eigenen Feldern zu verwerten, Ã¤ndert daran nichts.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.5 </b>Insbesondere kann den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht beigepflichtet werden, dass die Pferdehaltung die kommunale SiedlungsentwÃ¤sserung nicht belaste bzw. das in diesem Zusammenhang verursachte Abwasser â insbesondere in der Waschbox â nur in marginalem Umfang anfalle. Angesichts der 33 Stallungen muss eine entsprechend grosse Anzahl Tiere bewegt und gepflegt werden. Zu einer artgerechten Tierhaltung gehÃ¶rt nicht nur die Huf- und Beinreinigung, sondern eine GanzkÃ¶rperpflege mit allfÃ¤lliger Verwendung von Pflegemitteln. Insbesondere besteht ein erhÃ¶hter Bedarf von Wasser mit entsprechendem Abfluss in den Sommermonaten, wenn die Tiere zur AbkÃ¼hlung abgespritzt werden mÃ¼ssen. Selbst wenn diese Pflege im Freien ausgefÃ¼hrt wÃ¼rde, wie von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgeschlagen, mÃ¼sste die dabei vorgesehene Ãrtlichkeit an die Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen werden, sodass dafÃ¼r AnschlussgebÃ¼hren zu erheben wÃ¤ren. Wasser wird des Weiteren verbraucht und muss entsprechend abgefÃ¼hrt werden, um die Pferde zu trÃ¤nken, wobei die TrÃ¤nken immer wieder zu leeren, zu waschen und neu aufzufÃ¼llen sind. Auch scheint es Ã¼blich, dass die Stallungen zumindest nach Auszug eines Tiers mit Wasser und Reinigungsmitteln gesÃ¤ubert werden. Damit wird auch ersichtlich, dass die Pferdeboxen anderen Anforderungen zu entsprechen haben als die von den BeschwerdefÃ¼hrenden erwÃ¤hnten Kuh- oder SchweinestÃ¤lle, weshalb ein entsprechender Vergleich ins Leere stÃ¶sst (vgl. E. 3.4.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.6 </b>Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden erwÃ¤hnte Belastungsgrenze nach BGBB betrifft die zulÃ¤ssige Belastung der Liegenschaft mit Grundpfandrechten im Sinn von Art. 73 ff. BGBB. Die Belastungsgrenze fÃ¼r Grundpfanddarlehen wurde bei den infrage stehenden GrundstÃ¼cken offenbar auf Fr. 2'200'000.- festgesetzt, wobei dieser Grenzwert Ã¼berschritten werden darf. Abgesehen davon, dass vorliegend keine Darlehensforderung infrage steht und damit allenfalls zu sichern wÃ¤re, fÃ¤llt der eingeforderte GebÃ¼hrenbetrag angesichts der von den BehÃ¶rden eingerÃ¤umten Belastungsgrenze kaum ins Gewicht. Ausserdem dÃ¼rften die nunmehr eingeforderten AnschlussgebÃ¼hren einen Bruchteil der Kosten des Neubaus der Reithalle ausmachen und somit nicht derart zu Buche schlagen, wie in der Beschwerdeschrift dargestellt. Unter Hinweis auf den Zweck der Erhebung der vorliegend strittigen AnschlussgebÃ¼hren (vgl. E. 3.4.1) ist mit dem Beschwerdegegner schliesslich festzustellen, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden von Gesetzes wegen die Kosten fÃ¼r den Bau der Leitung bis zum Anschluss an die Ã¶ffentliche Kanalisation zu bezahlen haben (§ 15 Abs. 4 EG GSchG sowie Art. 20 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 36 der Verordnung Ã¼ber die SiedlungsentwÃ¤sserungsanlagen vom 17. November 1999 [SEVO]) und diese somit bei der vorliegend zu beurteilenden GebÃ¼hrenbemessung keine Beachtung finden. Eine PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der erhobenen AnschlussgebÃ¼hren unter BerÃ¼cksichtigung des Kostenaufwands fÃ¼r die Erstellung von Anschlussleitungen ist deshalb nicht vorzunehmen. Infolgedessen und da Streitgegenstand die AnschlussgebÃ¼hren bilden, ist des Weiteren nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf die Ãbernahme der Leitungsbaukosten durch die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht einging. Die BegrÃ¼ndungspflicht als Bestandteil des Anspruchs auf GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt im Ãbrigen nicht, dass sich die BehÃ¶rde ausdrÃ¼cklich mit jeder tatbestÃ¤ndlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. Vielmehr genÃ¼gt es, wenn sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nkt (vgl. BGE 133 I 270 E. 3.1). Hinsichtlich der vorinstanzlich nicht behandelten Leitungsbaukosten ist demnach weder eine GehÃ¶rsverletzung noch eine Rechtsverweigerung auszumachen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.7 </b>Die strittige BerÃ¼cksichtigung der Reithalle, der Stallungen und der Waschbox bei der Berechnung der AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r Wasser und Abwasser ist demnach nicht zu beanstanden. Folglich durften die Vorinstanzen bei der neu gebauten Reithalle von einer massgeblichen GeschossflÃ¤che von 1'002 m<sup>2</sup> ausgehen. Hingegen sind die vom Beschwerdegegner errechneten BetrÃ¤ge geringfÃ¼gig nach unten zu korrigieren (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 86aâ86d, N. 15): FÃ¼r Wasser ergibt sich anstatt einer GebÃ¼hr in HÃ¶he von Fr. 69'168.- eine solche in HÃ¶he von Fr. 69'138.- (vgl. 1'002 m<sup>2</sup> x 2.3 x Fr. 30.-) und fÃ¼r Abwasser eine solche von Fr. 80'661.- (anstatt Fr. 80'696.-; vgl. 1'002 m<sup><span>2</span></sup> x 2.3 x Fr. 35.-), wobei jeweils noch der Mehrwertsteuerbetrag hinzuzurechnen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>BezÃ¼glich der neu erstellten WohnhÃ¤user <span>"</span>E 1<span>"</span> rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Berechnung und damit die HÃ¶he der eingeforderten AbwasseranschlussgebÃ¼hr. Sie sind der Ansicht, dass die massgebliche GeschossflÃ¤che anstatt 637 m<sup>2</sup> lediglich 607.4 m<sup>2</sup> betrage, womit sich eine AnschlussgebÃ¼hr in HÃ¶he von Fr. 52<span>'</span>803.75 ergebe. Der besagte Unterschied basiert darauf, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden den in den BauplÃ¤nen mit <span>"</span>Fitness<span>"</span> bezeichneten Raum im Haus SÃ¼d (dazu nachfolgend E. 4.3) nicht zur massgeblichen GeschossflÃ¤che angerechnet haben wollen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Unter Verweis auf die Rechtsprechung zu § 255 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG), dessen Wortlaut sich teilweise in Art. 7 Abs. 3 GebV-SE wiederfindet, <span>kann es bei der Beurteilung der Anrechenbarkeit eines Raums </span>an die massgebliche GeschossflÃ¤che <span>weder auf die Bezeichnung eines Raums in den PlÃ¤nen noch auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung</span> oder einen vorÃ¼bergehenden Nutzungszweck<span>, sondern einzig auf dessen objektive Eignung</span>, insbesondere<span> zum Wohnen, dauernden Aufenthalt oder Arbeiten</span>,<span> anko</span>mmen (vgl. VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2; <span>RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b</span>)<span>. </span>Bei anderer Betrachtung hÃ¤tte es der Bauherr in der Hand, mittels kurzzeitiger rÃ¤umlicher Umnutzung eine entsprechende Anrechnung der Wohn-, Aufenthalts- oder ArbeitsflÃ¤chen zu vereiteln. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der streitbetroffene Raum wird im Grundrissplan 0904â02 vom 4. September 2009, mit <span>"</span>Fitness<span>"</span> bezeichnet. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden kann dieser die nunmehr erstellten Bauten detailgetreu konkretisierende Plan ohne Weiteres als massgebliche Beurteilungsgrundlage beigezogen werden, zumal er in der Baubewilligung vom 1. Dezember 2009 aufgefÃ¼hrt ist und damit als integrierter Bestandteil der besagten Bewilligung gilt. Jedoch ist nach der obgenannten Rechtsprechung nicht auf die gewÃ¤hlte Bezeichnung abzustellen. Es spielt auch keine Rolle, ob der besagte Raum zurzeit nicht zu Sportzwecken, sondern als Keller und Abstellkammer benutzt wird. Seiner grundsÃ¤tzlichen Eignung als Fitnesskeller steht jedoch nicht entgegen, dass er eine ZugangstÃ¼r mit Normalmass besitzt und sich dort lediglich ein schmaler Lichtschacht befindet. Zur Feststellung dieser UmstÃ¤nde bedarf es keines Augenscheins, weshalb die Vorinstanz nicht zur DurchfÃ¼hrung eines solchen verpflichtet war und ihr damit keine ungenÃ¼gende bzw. fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung sowie GehÃ¶rsverletzung vorzuwerfen ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden weisen zutreffend darauf hin, dass der besagte Raum <span>weder dem Wohnen noch dem dauernden Aufenthalt</span> dienen kann, da die wohnhygienischen Anforderungen dazu nicht erfÃ¼llt sind (vgl. § 302 Abs. 1 und 2 PBG).<span> Es fragt sich jedoch, ob dieser Raum der Reitsportanlage zugeordnet</span> werden kann<span> und folglich mit </span>dem damit ausgeÃ¼bten <span>gewerblichen Betrieb </span>zusammenhÃ¤ngt, sodass er nach Massgabe von <span>Art. 7 Abs. 3 GebV-SE zur massgeblichen GeschossflÃ¤che </span>hinzuzurechnen ist<span>. Die Gestaltungsplanbestimmungen sehen vor, dass ausschliesslich Nutzungen im Zusammenhang mit dem Betrieb inklusive Betreiber- und Alterswohnsitz zulÃ¤ssig sind. Das zweiteilige Wohnhaus wird offenbar ausschliesslich von der Betreiberfamilie (Eltern und drei fast erwachsene TÃ¶chter) bewohnt</span>. Jedoch finden sich im Erd- und Untergeschoss des neu gebauten Hauses SÃ¼d neben einer KÃ¼che, einem Wohn- und Esszimmer mit CheminÃ©e, einem Vorratsraum und Weinkeller insbesondere BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten, Reitergarderoben, ein Bereich fÃ¼r Waschen/Trocknen, ein Hauswirtschaftsraum sowie GÃ¤stezimmer und -toiletten. Dies lÃ¤sst auf eine teilweise betriebliche Nutzung des GebÃ¤udes schliessen. Dass das Haus SÃ¼d sowohl zu Wohn- als auch zu Arbeitszwecken genutzt wird, ergibt sich denn auch aus der Darstellung in der Eingabe der BeschwerdefÃ¼hrenden vom 13. Februar 2012. Angesichts der Lage des streitbetroffenen Raums, der nach den PlÃ¤nen vom Eingang her unter Benutzung der Treppe ohne Weiteres â insbesondere ohne Durchquerung eines typisch zu Wohnzwecken dienenden Bereichs â erreicht werden kann, sowie der grosszÃ¼gigen Ausgestaltung der Eingangshalle und der daran anschliessenden GÃ¤nge, erweist es sich als gerechtfertigt, den besagten Raum als zur Reitsportanlage gehÃ¶rig zu betrachten und diesen der massgeblichen GeschossflÃ¤che anzurechnen. Es ist anzufÃ¼gen, dass die AbwasseranschlussgebÃ¼hr fÃ¼r den Neubau der WohnhÃ¤user nachgerechnet etwas hÃ¶her ausfÃ¤llt als von den Vorinstanzen festgesetzt (Fr. 51<span>'</span>278.50 exklusive Mehrwertsteuer anstatt Fr. 51<span>'</span>254.- exklusive Mehrwertsteuer), weshalb der besagte Betrag entsprechend anzupassen ist (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 86aâ86d, N. 15; vorn E. 3.4.7).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Die vorliegend zu prÃ¼fenden AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r Wasser und Abwasser sind wegen eines Rechnungsfehlers geringfÃ¼gig zu korrigieren. Daraus folgt </span>indessen <span>nicht, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden </span>diesbezÃ¼glich <span>obsiegen, zumal die von den Vorinstanzen verwendeten Berechnungsgrundlagen nicht zu beanstanden sind. </span>Damit sind die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens nicht neu festzusetzen. <span>Unter diesen UmstÃ¤nden ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind den BeschwerdefÃ¼hrenden die Gerichtskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteient</span>-<span>schÃ¤digung ist ihnen angesichts ihres Unterliegens nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Der </span>Beschwerdegegner<span> verlangt die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Gemeinwesen haben in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung; vor allem grÃ¶ssere und leistungsfÃ¤higere haben sich so zu organisieren, dass sie Verwaltungsstreitigkeiten selbst durchfechten kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 Rz. 19, auch zum Folgenden). Denn die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zu den angestammten amtlichen Aufgaben. Die Kontroversen beschlagen zudem meist ein Rechtsgebiet, bei dem die Gemeinwesen gegenÃ¼ber den beteiligten Privaten einen Wissensvorsprung aufweisen. Schliesslich Ã¼bersteigt der in einem Rechtsmittelverfahren gebotene BehÃ¶rdenaufwand vielfach jenen nicht wesentlich, der im vorangehenden nichtstreitigen Verfahren ohnehin erbracht werden musste. Umgekehrt verhÃ¤lt es sich aber, wenn es ausserordentlicher BemÃ¼hungen bedarf (vgl. etwa VGr, 26</span>. <span>Oktober 2006, VB.2006.00292, E. 4). </span>Auch sind k<span>leinere Gemeinden ohne die Hilfe eines rechtskundigen Vertreters oft Ã¼berfordert (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 20, ebenso zum Weiteren). Weil sie sich gezwungen sehen, das unabdingbare Fachwissen anderweitig zu beschaffen, rechtfertigt es sich, ihnen dafÃ¼r einen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung zuzubilligen.</span><span> </span><span>Dies ist im vorliegenden Verfahren der Fall</span>. Ãberdies stellten <span>sich komplexe rechtliche Fragen. Es rechtfertigt sich daher, die </span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 <span>zu verpflichten, dem </span>Beschwerdegegner<span> eine ProzessentschÃ¤digung in HÃ¶he von </span>je <span>Fr. </span>1<span>'</span>0<span>00.- (inklusive Mehrwertsteuer</span>; insgesamt Fr. 2<span>'</span>000.-<span>) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung in HÃ¶he von je Fr. 1'000.- (inklusive Mehrwertsteuer; insgesamt Fr. 2'000.-) zu entrichten, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>