<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00500</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220300&amp;W10_KEY=13013484&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00500</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.05.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: BZO-Revision; Quartiererhaltungszone und Vereinbarkeit mit ISOS. Mit der Zuweisung des betroffenen Quartiers zu einer Quartiererhaltungszone II, anstelle der bisherigen Wohnzone W3, erhöhte sich die Ausnützungsmöglichkeit für eine Mehrheit der betroffenen Grundstücke. Auch wenn nicht gesagt werden kann, die Einhaltung der mit der Quartiererhaltungszone definierten Höchstmasse verstosse in jedem Fall gegen die durch das ISOS als schützenswert bezeichnete Struktur, so ist nicht zu verkennen, dass die Ausnützung der zulässigen Volumina auf mehreren Grundstücken im Quartier den Schutzzielen des ISOS bzw. der schützenswerten Struktur, nämlich der Villen und gutbürgerlichen Wohnhäuser, die mit den umzäunten Gärten eine Einheit bilden, zuwiderlaufen würde. Zwar mag es sein, dass gestützt auf die Ästhetikklausel nach § 238 Abs. 1 PBG sowie Art. 24k BZO quartieruntypische Gestaltungselemente beurteilt werden können, allerdings sind auch die Gebäudemasse, insbesondere deren Relation zum Grundstück und den umliegenden Gebäuden, ein Strukturmerkmal, welches es nach dem ISOS zu schützen gilt. Gestützt auf die Anwendung der Ästhetikklausel alleine kann jedenfalls keine generelle Herabsetzung der nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvorschriften für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert verlangt werden (E. 7.3). Die Quartiererhaltungszone II berücksichtigt die Schutzziele des ISOS im vorliegend strittigen Quartier nur lückenhaft, daran vermag auch der Umstand nichts ändern, dass sich im Quartier diverse inventarisierte und unter Schutz gestellte Objekte befinden (E. 7.4 f.). Dem den Schutzzielen des ISOS gegenüberstehenden Interesse der Verdichtung kommt vorliegend kein hohes Gewicht zu, da die im regionalen Richtplan vorgegebenen Verdichtungsziele mit der bestehenden Regelung grundsätzlich bereits erreicht sind: die Verdichtungsreserven sind zu aktivieren und auszuschöpfen, es müssen keine neuen Verdichtungsmöglichkeiten geschaffen werden (E. 8.2). Auch den entgegenstehenden Interessen der privaten Grundeigentümer kommt wenig Gewicht zu (E. 8.3). Insofern hat sich die Beschwerdegegnerin 1 den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt (E. 9). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVOLUMEN">BAUVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDELEGITIMATION">BESCHWERDELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMATSCHUTZ">HEIMATSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENKOLLISION">INTERESSENKOLLISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSZIFFER">NUTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: OFFENE BAUWEISE">OFFENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRAKTISCHER NUTZEN">PRAKTISCHER NUTZEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERERHALTUNGSZONE">QUARTIERERHALTUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SIEDLUNGSENTWICKLUNG NACH INNEN">SIEDLUNGSENTWICKLUNG NACH INNEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SIEDLUNGSSTRUKTUR">SIEDLUNGSSTRUKTUR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERDICHTUNG">VERDICHTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLAN">ZONENPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLANREVISION">ZONENPLANREVISION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 50a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47875" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00500</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. Mai 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Matthias Hauser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cornelia Moser. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">A, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Stadt ZÃ¼rich,<b> </b>vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch den Stadtrat, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>G AG,<b> </b>vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss des Gemeinderates vom 30. November 2016 wurde die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 teilweise revidiert. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich genehmigte die Teilrevision (im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen am 5. Juli 2017. Mit der BZO 2016 wurde fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse neu eine Quartiererhaltungszone (QE) II/3 festgelegt. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen die Festlegung der Zone QE II/3 fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse erhoben A, B, C, D sowie E am 2. Oktober 2017 Rekurs ans Baurekursgericht. Mit VerfÃ¼gung vom 27. Oktober 2017 wurde auf deren Antrag hin die G AG als Mitbeteiligte ins Rekursverfahren aufgenommen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 22. MÃ¤rz 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 29. Juni 2018 ab und auferlegte die Kosten des Verfahrens zu je <sup>1</sup>/<sub>5</sub> an A, B, C, D sowie E und verpflichtete diese zur Leistung einer UmtriebsentschÃ¤digung an die G AG. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen diesen Entscheid erhoben A, B, C, D sowie E am 23. August 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit folgenden AntrÃ¤gen: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Juni 2018 sowie die Festsetzung der Zone QE II/3 fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse vom 30. November 2016 sowie deren Genehmigung mit VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 seien aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. die Angelegenheit sei an die kommunale Beschwerdegegnerin zurÃ¼ckzuweisen mit der Aufforderung, eine neue Quartiererhaltungszone fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse festzusetzen, welche die Besonderheiten des Quartiers, die Vorgaben des ISOS und die Quartierstruktur berÃ¼cksichtigt und insbesondere eine maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge sowie Nutzungsziffern vorschreibt;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuerzuschlag) zulasten der Beschwerdegegner;"</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>sowie folgendem formellem Antrag:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Das vorliegende Beschwerdeverfahren sei zusammen mit der Beschwerde im Verfahren VB.2017.00691 zu beurteilen."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 24. August 2018 wies das Verwaltungsgericht die Parteien darauf hin, dass von einer Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfahren VB.2017.00691 vorerst abgesehen werde. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die G AG beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 20. September 2018 die Abweisung der Beschwerde und die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung. Das Baurekursgericht beantragte am 24. September 2018 ebenso die Abweisung der Beschwerde. In den Beschwerdeantworten beantragte die Baudirektion am 24. September 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter der gesetzlichen Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden, und ebenso die Stadt ZÃ¼rich am 28. September 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen sowie, dass von einer Verfahrensvereinigung abzusehen sei. Im weiteren Verlauf des Schriftenwechsels hielten A, B, C, D und E (zuletzt mit Eingabe vom 7. Oktober 2019), die G AG sowie die Stadt ZÃ¼rich an ihren jeweiligen AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Ãnderung oder Aufhebung hat. </p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die Aufhebung der Quartiererhaltungszone fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse, welches momentan noch der Wohnzone W3 zugewiesen ist, sowie die Festsetzung einer neuen Quartiererhaltungszone, welche die Besonderheiten des Quartiers, die Vorgaben des ISOS und die Quartierstruktur berÃ¼cksichtigt und insbesondere eine maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge sowie Nutzungsziffern vorschreibt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer von Liegenschaften im betroffenen Quartier. Daraus leiten sie ihre Beschwerdelegitimation ab. Als Anwohner des Quartiers sind die BeschwerdefÃ¼hrenden dazu legitimiert, die Festsetzung der Quartiererhaltungszone soweit anzufechten, als damit ein unmittelbarer Bezug zur Nutzung ihres eigenen Grundeigentums besteht. Dies ist im Folgenden zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref447529411"><b>1.2.1 </b>Bei der verlangten Voraussetzung des unmittelbaren Bezugs zur Nutzung des eigenen Grundeigentums handelt es sich um eine spezifische AusprÃ¤gung der materiellen Beschwer in jenen Konstellationen, in denen GrundeigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich die ÃberprÃ¼fung und Anpassung von NutzungsplÃ¤nen in Bezug auf benachbarte GrundstÃ¼cke verlangen kÃ¶nnen. Generell verlangt die Anforderung der materiellen Beschwer, dass die Beschwerde im Fall ihres Erfolgs einen von der Rechtsordnung anerkannten, unmittelbaren, persÃ¶nlichen, praktischen Nutzen fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Folge hÃ¤tte (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 13 ff.). Die Wahrnehmung Ã¶ffentlicher Interessen genÃ¼gt nicht (mit Bezug auf die Nutzungsplanung: BGr, 6. Dezember 2013, 1C_598/2013, E. 2; BGE 120 Ia 227 E. 2d), ebenso wenig ein ideell motiviertes Engagement (Bertschi, § 21 N. 20). Ungeachtet dessen, dass das Vorliegen der Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen festzustellen ist, haben die Rechtsuchenden ihre Legitimation zu substanziieren, soweit sie nicht offensichtlich ist (Bertschi, § 21 N. 38 mit Hinweis).</a></p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stÃ¼tzen ihren Antrag insbesondere auf das ISOS. Die Stadt ZÃ¼rich wurde mit VerordnungsÃ¤nderung vom 24. August 2016 (in Kraft seit 1. Oktober 2016 [AS 2016, 3177]) als Objekt der Siedlungskategorie "Stadt" inventarisiert bzw. in den Anhang der Verordnung Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 (VISOS) aufgenommen. Mit der Inventarisierung der Stadt ZÃ¼rich liegt eine massgebliche VerÃ¤nderung im Sinn von Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) vor. Das ISOS bildete zwar keine Grundlage fÃ¼r die Revision der Bau- und Zonenordnung, doch konnte der damals vorliegende Entwurf der Inventarisierung im Rahmen der Revision berÃ¼cksichtigt werden (vgl. Stadt ZÃ¼rich, ErgÃ¤nzung des ErlÃ¤uterungsberichts zur BZO-Teilrevision 2014 betreffend Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung [ISOS], Stadtratsbeschluss Nr. 387/2016 vom 11. Mai 2016 [im Folgenden: ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS]). Da somit die Anforderungen des ISOS bereits Gegenstand des Revisionsverfahrens waren, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt darauf erhobene RÃ¼gen im Rechtsmittelverfahren gegen die BZO 2016 vorgebracht werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.3 </b>Insofern als die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen, die Beschwerdegegnerin 1 sei aufzufordern, eine neue Quartiererhaltungszone fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse festzusetzen, welche die Besonderheiten des Quartiers, die Vorgaben des ISOS und die Quartierstruktur berÃ¼cksichtigt und insbesondere eine maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge sowie Nutzungsziffern vorschreibt, stellt sich die Frage, ob sich dieses Begehren auf generell abstrakte Normen bezieht, die nach den Regeln der Erlassanfechtung anzufechten wÃ¤ren. In diesem Fall wÃ¼rde eine rein virtuelle Betroffenheit der BeschwerdefÃ¼hrenden als Legitimationsvoraussetzung genÃ¼gen und diese wÃ¤re ohne Weiteres gegeben. Bei der Anfechtung von Erlassen wÃ¤re aber fraglich, ob auf das Begehren um Anpassung bzw. Neuaufnahme einer Norm einzutreten wÃ¤re (dazu: VGr, 7. April 2016, AN.2015.00009, E. 7.3; Arnold Marti, Abstrakte Normenkontrolle, Klageverfahren und weitere besondere Verfahren, in: Alain Griffel/Tobias Jaag [Hrsg.], Reform der ZÃ¼rcher Verwaltungsrechtspflege, ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, S. 119 f.).</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung zur akzessorischen ÃberprÃ¼fung von planerischen Festlegungen sind Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben, d.<span> </span>h. die anstelle einer Planlegende stehen und mit dem Zonenplan ein untrennbares Ganzes bilden, grundsÃ¤tzlich im Anschluss an ihren Erlass unter Einhaltung der Rechtsmittelfrist anzufechten. Davon abzugrenzen sind die Ã¼brigen Bestimmungen der kommunalen Baugesetze, die eine zonenÃ¼bergreifende Regelung treffen oder an die persÃ¶nliche Situation eines Benutzers anknÃ¼pfen; ihnen kommt Erlasscharakter zu, weshalb ihre RechtmÃ¤ssigkeit auch noch im Anwendungsfall Ã¼berprÃ¼ft werden kann (vgl. VGr, 12. Januar 2011, VB.2012.00574, E. 3.2 [nicht publiziert]; BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001, E. 7.3.2; Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. Auflage, ZÃ¼rich/St. Gallen 2017, S. 268 f.). Diese Rechtsprechung kann zur Bestimmung des Anfechtungsobjekts und der damit verbundenen angepassten Legitimationsvoraussetzungen ebenfalls herangezogen werden (BGE 133 II 353 E. 3.3).</p> <p class="Urteilstext">Zwar wÃ¼rde mit der von den BeschwerdefÃ¼hrenden verlangten Festsetzung von GebÃ¤udelÃ¤ngenbeschrÃ¤nkungen und Nutzungsziffern eine Anpassung der BZO nÃ¶tig. Daraus ergibt sich aber noch keine abstrakte Normenkontrolle. Vielmehr stÃ¼nden die ErgÃ¤nzungen in einem engen Zusammenhang mit dem vorliegend strittigen Quartier und der Zonenvorschrift der Quartiererhaltungszone: sie bildeten mit dem Zonenplan ein untrennbares Ganzes und erschienen als Teil dieses Nutzungsplans. Deshalb wÃ¤re ihnen die generell-abstrakte Natur abzusprechen und es kÃ¤me ihnen gemÃ¤ss obengenannter Rechtsprechung kein Erlasscharakter zu. Somit ist an der Voraussetzung der unmittelbaren Betroffenheit festzuhalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die PrÃ¼fung und allfÃ¤llige Festsetzung einer Zonierung, welche die baulichen MÃ¶glichkeiten auf ihren GrundstÃ¼cken einschrÃ¤nken dÃ¼rfte. Soweit sie sich auf die Sicherung der Quartierstruktur und damit auf den Ortsbildschutz berufen, stÃ¼tzen sie sich auf ein Ã¶ffentliches Interesse, was fÃ¼r die Rechtsmittellegitimation nicht ausreicht (vgl. BGE 116 Ia 433 E. 2b). Sodann machen sie geltend, eine verÃ¤nderte QualitÃ¤t des Quartiers bzw. der Quartierstruktur fÃ¼hre zu einer Wertverminderung ihres GrundstÃ¼cks und zu einer BeeintrÃ¤chtigung der LebensqualitÃ¤t. Damit haben sie allerdings nicht genÃ¼gend substanziiert, dass die angefochtene Anordnung in ihre schutzwÃ¼rdigen Interessen eingreift: Selbst wenn man davon ausgeht, dass sich die Bewahrung eines Ortsbilds positiv auf den Wert eines sich im betreffenden Gebiet befindlichen GrundstÃ¼cks auswirken kann, wird hier nicht deutlich, weshalb ein ganzes Geviert strengeren Regeln unterworfen werden muss, um den Wert der Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrenden zu erhalten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden setzen sich bei der BegrÃ¼ndung ihrer Legitimation auch nicht damit auseinander, weshalb die bestehenden Denkmalschutzmassnahmen und Inventarisierungen fÃ¼r eine Werterhaltung nicht ausreichten. Schliesslich reicht eine allgemein geltend gemachte EinschrÃ¤nkung der LebensqualitÃ¤t nicht aus, ein schutzwÃ¼rdiges Interesse zu begrÃ¼nden, da solche BeeintrÃ¤chtigungen ideeller Art ausgeprÃ¤gter sein mÃ¼ssen als materielle BeeintrÃ¤chtigungen wie etwa LÃ¤rm- oder Geruchsemissionen, und zudem bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden mÃ¼ssen (VGr, 24. November 2015, VB.2015.00464, E. 3.3 = BEZ 2016 Nr. 1).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.5 </b>Ein praktischer Nutzen resultiert aber daraus, dass die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragte Festsetzung einer maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge sowie Nutzungsziffern eine VergrÃ¶sserung der Bauvolumen auf einer benachbarten Parzelle verhindern kÃ¶nnen, und dies unabhÃ¤ngig davon, ob die dortigen bestehenden Bauten unter Schutz gestellt werden (§ 50a Abs. 2 PBG; Art. 24b ff. BZO 2016). Von einem privaten Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden als Anwohner von Parzellen, die von einer solchen Regelung betroffen wÃ¤ren, ist demnach auszugehen; mit der beantragten Festsetzung blieben die BeschwerdefÃ¼hrenden generell von grÃ¶sseren Bauvolumen auf den benachbarten GrundstÃ¼cken und dem damit einhergehenden Schattenwurf oder von SichtbeschrÃ¤nkungen verschont. Sie haben daher ein schutzwÃ¼rdiges Interesse daran, dass die Festsetzung der Quartiererhaltungszone Ã¼berprÃ¼ft und wenn nÃ¶tig angepasst wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Darlegung der Ziele der BZO-Revision, der das strittige Quartier betreffenden Anliegen des ISOS und der rechtlichen Grundlagen der Quartiererhaltungszone kam das Baurekursgericht zum Schluss, dass die von der Beschwerdegegnerin 1 vorgenommene Zonierung den massgeblichen Interessen Rechnung trage und sich als nachvollziehbar erweise; eine BeschrÃ¤nkung der GebÃ¤udelÃ¤nge oder der Nutzungsziffer sei nicht geboten. Insbesondere bezwecke die Quartiererhaltungszone den Strukturerhalt, was sich mit den Zielen des ISOS decke, und ermÃ¶gliche gleichzeitig das im Richtplan vorgegebene Ziel der Verdichtung. ZusÃ¤tzlich seien im gesamten Geviert mehr als die HÃ¤lfte aller Liegenschaften, teilweise inklusive der Umgebung, entweder inventarisiert oder geschÃ¼tzt, weshalb der Abbruch und das Erstellen von Neubauten auf diesen GrundstÃ¼cken nicht ohne Weiteres mÃ¶glich sei und auch fÃ¼r Bauvorhaben in der NÃ¤he die erhÃ¶hten Einordnungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG gelten wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen hauptsÃ¤chlich geltend, dass das ISOS bei der Revision der BZO nicht berÃ¼cksichtigt worden sei. Die Festlegung der Quartiererhaltungszone wÃ¼rde nicht ausreichen, um die Erhaltung der durch das ISOS hervorgehobenen Charakteristika des Gebiets sicherzustellen. Dazu bedÃ¼rfe es einer maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge sowie Nutzungsziffern. Der Verweis auf die Anwendung der Ãsthetikklausel alleine genÃ¼ge jedenfalls nicht. Im Weiteren rÃ¼gen sie die Verletzung ihres rechtlichen GehÃ¶rs, indem die Vorinstanz nicht auf ihre AusfÃ¼hrungen zum ErlÃ¤uterungsbericht und zum Richtplan eingegangen sei. Auf die weiteren RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden ist im Folgenden nÃ¤her einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den Standpunkt, dem ISOS genÃ¼gend Beachtung geschenkt und dessen Schutzanliegen in der InteressenabwÃ¤gung berÃ¼cksichtigt zu haben. Mit der Umzonung in eine Quartiererhaltungszone wÃ¼rden keine neuen Verdichtungsreserven geschaffen, jedoch die bisherigen erhalten. Damit kÃ¶nnten sowohl den Interessen am Erhalt der SiedlungsqualitÃ¤t und der Struktur als auch den Verdichtungsinteressen Rechnung getragen werden. Betrachtete man die Stadt ZÃ¼rich als Ganzes und wÃ¼rde man bei der Umsetzung des ISOS einen strengeren Massstab anwenden, so wÃ¼rde dies nicht nur zu erheblichen AusnÃ¼tzungsverlusten fÃ¼hren, sondern auch zu einem Konflikt mit den Zielen des revidierten RPG. Der Erhalt der Quartierstrukturen werde sodann durch die hohe Dichte an unter Denkmalschutz stehenden Objekten im Quartier unterstÃ¼tzt. Insgesamt erhalte das Quartier einen angemessenen planerischen Schutz. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Mitbeteiligte ist der Ansicht, dass die Schaffung eines neuen Zonentyps mit BeschrÃ¤nkungen bei der GebÃ¤udelÃ¤nge und der AusnÃ¼tzung im Widerspruch zum ISOS stehen wÃ¼rde und zur Folge hÃ¤tte, dass ein Grossteil der bestehenden Bauten baurechtswidrig wÃ¼rde. Die bestehenden Inventarisierungen und die BZO wÃ¼rden den Vorgaben des ISOS genÃ¼gend Rechnung tragen und die BaumÃ¶glichkeiten entsprechend einschrÃ¤nken. Sodann bestÃ¼nden im Quartier bereits jetzt schon grossvolumige MehrfamilienhÃ¤user, welche gemÃ¤ss ISOS auch zur heutigen Struktur gehÃ¶rten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss §§ 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 39). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.3; VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Entscheidet das Verwaltungsgericht â wie vorliegend â als zweite gerichtliche Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulÃ¤ssig, als solche durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden sind (§ 52 Abs. 2 VRG; VGr, 15. Januar 2015, VB.2014.00406, E. 3.3.1). Dasselbe gilt fÃ¼r neue Beweismittel, soweit sie sich auf neue Tatsachenbehauptungen beziehen (Donatsch, § 52 N. 13). </p> <p class="Urteilstext">Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Beschwerdeverfahren eingereichten Aktenbeilagen enthalten teilweise neue Tatsachenbehauptungen. So wurden Behauptungen betreffend eine Vereinbarung zwischen dem Schweizer und ZÃ¼rcher Heimatschutz einerseits sowie der Beschwerdegegnerin 1 andererseits erstmals im vorliegenden Beschwerdeverfahren vorgebracht. DiesbezÃ¼glich ist festzuhalten, dass die Vereinbarung vom 28. Juni 2018 datiert und damit einen Tag vor dem Rekursentscheid im vorliegenden Verfahren getroffen wurde. Es erscheint damit naheliegend, dass die nicht an der Vereinbarung beteiligten BeschwerdefÃ¼hrenden erst nach FÃ¤llung des Rekursentscheids davon Kenntnis erhalten haben dÃ¼rften. Dies kann aber offenbleiben, da die Vereinbarung nicht entscheidrelevant ist. Die weiteren von der Mitbeteiligten als verspÃ¤tet gerÃ¼gten von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Akten stÃ¼tzen AusfÃ¼hrungen, die bereits anlÃ¤sslich des Rekursverfahrens gemacht wurden, weshalb sie ohne Weiteres als zulÃ¤ssig zu betrachten sind. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref31982332"><b>4.1 </b>Das ISOS stÃ¼tzt sich auf das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG). Dieses bezweckt unter anderem, das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche StÃ¤tten sowie die Natur- und KulturdenkmÃ¤ler des Landes zu schonen, zu schÃ¼tzen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fÃ¶rdern (Art. 1 lit. a NHG). Zu diesem Zweck erstellt der Bundesrat nach AnhÃ¶rung der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung (vgl. Art. 5 NHG); zu diesen Inventaren zÃ¤hlt auch das ISOS (Art. 1 VISOS). Mit der Aufnahme eines Ortsbilds ins ISOS wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe nur in ErwÃ¤gung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder hÃ¶herwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Dies gilt jedoch â wie sich aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt â nur bei der ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe unmittelbar. Bei der ErfÃ¼llung kantonaler und kommunaler Aufgaben â und damit insbesondere im Bereich der Nutzungsplanung â wird der Schutz von Ortsbildern demgegenÃ¼ber in erster Linie durch kantonales und kommunales Recht sichergestellt. Das ISOS ist fÃ¼r die kantonale und kommunale Raumplanung indes nicht bedeutungslos. Das Bundesgericht misst ihm die gleiche Bedeutung zu wie SachplÃ¤nen und Konzepten im Sinn von Art. 13 RPG; ein Eintrag im ISOS ist deshalb nach Art. 6 Abs. 4 RPG und Art. 4a VISOS im Rahmen der kantonalen Richtplanung und damit aufgrund der BehÃ¶rdenverbindlichkeit von RichtplÃ¤nen (Art. 9 Abs. 1 RPG) auch im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung zu berÃ¼cksichtigen (zum Ganzen BGr, 24. August 2016, 1C_488/2015, E. 4.3 und 4.5.3 ff.; BGE 135 II 209 E. 2.1; VGr, 13. Juli 2017, AN.2016.00001, E. 2.4.3). Der kantonale Richtplan hÃ¤lt die Gemeinden dazu an, im Rahmen der Nutzungsplanung dem ISOS Rechnung zu tragen, wobei der Schutz von Ortsbildern auf kommunaler Stufe in erster Linie durch Kernzonen und detaillierte KernzonenplÃ¤ne zu erfolgen hat. Die Schutzziele sollen â bei Bedarf â in der Umgebung eines geschÃ¼tzten Ortsbildes von kantonaler Bedeutung unter anderem durch die Ausscheidung von Quartiererhaltungszonen unterstÃ¼tzt werden (Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Stand: 22. Oktober 2018, Ziff. 2.4.3 lit. c [dem frÃ¼heren Stand vom 18. September 2015 entsprechend]). Aber auch ohne Ãbernahme im kantonalen Richtplan sind die Bundesinventare im Rahmen der Nutzungsplanung sowie bei verbleibenden EntscheidungsspielrÃ¤umen zu berÃ¼cksichtigen oder ist immerhin deren Zielsetzung nicht zu verunmÃ¶glichen (BGr, 1. Oktober 2014, 1C_893/2013, E. 5.1; BGr, 1. Juni 2017, 1C_474/2016, E. 3.2 mit weiteren Hinweisen; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 13 N. 32).</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref447469827"><b>4.2 </b>Bei der Erstellung des ISOS wurden die Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode bewertet; andere Interessen wurden grundsÃ¤tzlich nicht berÃ¼cksichtigt, und eine AbwÃ¤gung von Schutz- und Nutzungsinteressen fand nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die planungs- und baurechtliche InteressenabwÃ¤gung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder Bauvorhabens. Soweit das kantonale Recht den Heimatschutzanliegen keinen Vorrang einrÃ¤umt, stehen diese weiteren Interessen wie etwa an der Ortsentwicklung und der Verdichtung des Siedlungsgebiets gegenÃ¼ber. Diese InteressenabwÃ¤gung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder nur teilweise umgesetzt werden kÃ¶nnen (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 4.2 mit Hinweis).</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref447467003"><b>4.3 </b>Die Stadt ZÃ¼rich wurde mit VerordnungsÃ¤nderung vom 24. August 2016 als "Stadt" in den Anhang der VISOS aufgenommen. Das vorliegend umstrittene Geviert ist dem Gebiet 2 und teilweise dem Gebiet 3 im Inventarblatt Hirslanden/Witikon des ISOS zugeteilt. Sodann befinden sich die Baugruppen 2.1, 2.1.1, 2.2 und 3.1 sowie die Einzelelemente 2.0.2 und 2.0.3 innerhalb des Quartiers.</a> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>GemÃ¤ss ISOS befinden sich im Gebiet 2 zahlreiche prachtvolle Villen im Stilpluralismus, die eine Einheit mit umzÃ¤unten GÃ¤rten und altem Baumbestand bildeten und vom Ende des 19. bzw. Anfang des 20. Jahrhunderts stammten. Das Gebiet enthalte intakte, von Bruchsteinmauern und EisenzÃ¤unen begrenzente StrassenrÃ¤ume und einige MehrfamilienhÃ¤user, die um das Jahr 1910 sowie der zweiten HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts erstellt worden seien. Das ISOS weist das Gebiet dem Erhaltungsziel B zu. Die Baugruppe 2.1 umfasse die BÃ¶cklinstrasse, an welcher sich hinter schmalen, umzÃ¤unten VorgÃ¤rten zurÃ¼ckstehende Villen und gutbÃ¼rgerliche WohnhÃ¤user in zeittypischer historischer Stilvielfalt befÃ¤nden. Diese seien reich gegliedert mit EcktÃ¼rmen, vor- und rÃ¼ckspringenden Fassadenteilen, unterschiedlichen Giebeln, Linsen und Simsen und entstammten dem Ende des 19. bzw. Anfang des 20. Jahrhunderts. In dieser Baugruppe befinde sich sodann das Atelier des Malers Arnold BÃ¶cklin, ein eingeschossiger, schieferverkleideter Flachdachbau mit hohen Fenstern. Es handle sich um einen aus dem Jahr 1885 stammenden raren Atelierbau. Das ISOS weist die gesamte Baugruppe dem Erhaltungsziel A zu. Die Baugruppe 2.2 umfasse das Geviert Jupiter-/Wotan-/Streulistrasse. Dieses enthalte regelmÃ¤ssig angeordnete zweigeschossige Vorstadtvillen im Heimatstil mit umzÃ¤unten GÃ¤rten und steilem Satteldach, teils mit Quergiebel oder DachhÃ¤usern, zudem ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit KrÃ¼ppelwalmdach aus den Jahren 1909 bis 1912. Auch diese Baugruppe weist das ISOS dem Erhaltungsziel A zu (ISOS 5800 Hirslanden/Witikon, S. 10, verfÃ¼gbar unter: https://map.geo.admin.ch &gt; Bundesinventar ISOS, zuletzt besucht am: 2. April 2020).</p> <p class="Erwgung3">Zum Gebiet 3, welches teilweise vom strittigen Quartier umfasst ist und dem Erhaltungsziel C zugewiesen wurde, hÃ¤lt das ISOS auszugsweise fest: "In der Falllinie des Hangs verbindet die Hegibachstrasse die beiden Quartierzentren Hegibachplatz und den hÃ¶her gelegenen Klusplatz." An der Schleifergasse, welche die dem Erhaltungsziel A zugewiesene Baugruppe 3.1 darstellt, befÃ¤nden sich vorstÃ¤dtische HandwerkerhÃ¤user beidseits der schmalen Erschliessungsstrasse, es handle sich um schlichte, zwei- bis dreigeschossige Satteldachbauten in kleinen GÃ¤rten, welche aus den Jahren 1861â75 stammten. Die Baugruppe 3.1 stelle ein in ZÃ¼rich selten gewordenes Beispiel einer Handwerkersiedlung dar (ISOS Hirslanden/Witikon, S. 11 und 23). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Das ISOS weist einen Teil des hier interessierenden Gevierts dem Erhaltungsziel A zu, wonach die Substanz zu erhalten ist, was bedeutet, dass alle Bauten, Anlageteile und FreirÃ¤ume integral erhalten und stÃ¶rende Eingriffe beseitigt werden sollen (ErlÃ¤uterungen zum ISOS, verfÃ¼gbar unter: www.bak.admin.ch &gt; Kulturerbe &gt; Bundesinventar ISOS &gt; Das ISOS in KÃ¼rze, zuletzt besucht am: 2. April 2020). Der grÃ¶sste Teil des Gevierts, das Gebiet 2, wird dem Erhaltungsziel B zugewiesen, wonach die Struktur zu erhalten ist. Insbesondere sollen die Anordnung und Gestalt der Bauten und FreirÃ¤ume bewahrt und die fÃ¼r die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral erhalten werden (ErlÃ¤uterungen zum ISOS). Das Gebiet 3 des ISOS Hirslanden/Witikon wird dem Erhaltungsziel C zugewiesen, wonach der Charakter des Gebiets erhalten werden soll und insbesondere das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren ist und die fÃ¼r den Charakter wesentlichen Elemente integral zu erhalten sind (ErlÃ¤uterungen zum ISOS).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die BZO entsprÃ¤che nicht der Richtplanung, insbesondere dem regionalen Richtplan der Stadt ZÃ¼rich. Der regionale Richtplan halte fest, dass sich das Quartier durch eine mehrheitlich offene Bauweise, eine DurchgrÃ¼nung sowie einen erheblichen Baumbestand auszeichne. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Planungen unterer Stufen haben nach § 16 Abs. 1 PBG denjenigen der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (Abs. 2). GemÃ¤ss dem kantonalen Richtplan vom 22. Oktober 2018 (entsprechend dem frÃ¼heren Stand vom 18. September 2015) stellt das strittige Quartier Siedlungsgebiet dar und fÃ¤llt nicht in den Bereich eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes (Kanton ZÃ¼rich, Richtplan, 22. Oktober 2018, Ziffer 2.4.3, verfÃ¼gbar unter: www.richtplan.zh.ch). Dasselbe lÃ¤sst sich dem regionalen Richtplan entnehmen (Kanton ZÃ¼rich, Regionaler Richtplan Stadt ZÃ¼rich, 21. Juni 2017, Karte Siedlung und Landschaft, verfÃ¼gbar unter: www.richtplan.zh.ch), der allerdings im Zeitpunkt des Beschlusses des Gemeinderates noch nicht rechtsgÃ¼ltig festgesetzt war. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref447546156"><b>5.3 </b>Mit ihrer RÃ¼ge beziehen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden auf die Gebiete mit Erhaltung der Siedlungsstruktur (Kanton ZÃ¼rich, Regionaler Richtplan Stadt ZÃ¼rich, 21. Juni 2017, Ziff. 2.4). Zu diesen Gebieten gehÃ¶rt das Englischviertel, aber nicht das vorliegend strittige Geviert, was sich sowohl der Karte Siedlung und Landschaft als auch dem Richtplantext entnehmen lÃ¤sst. Zwar sind im Richtplan seinem Wesen entsprechend keine parzellenscharfen Abgrenzungen vorhanden, da aber das gesamte Quartier nicht diesen Gebieten zugeteilt wurde, besteht jedenfalls ein diesbezÃ¼glicher Anordnungsspielraum der kommunalen PlanungsbehÃ¶rde (VGr, 7. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00415, E. 4.1.1 ff. [nicht publiziert]; VGr, 21. Mai 2014, VB.2013.00291, E. 4.2). Ohnehin stellt der Richtplan fÃ¼r Gebiete mit Erhaltung der Siedlungsstruktur keine denkmalschÃ¼tzerischen Anforderungen an die ihn umsetzende Zonenplanung; sondern seine Festlegungen entsprechen den Zielsetzungen der Quartiererhaltungszone, wie sie fÃ¼r das vorliegend strittige Gebiet in der BZO-Revision vorgesehen wurde; der Regionale Richtplan verweist auch explizit auf dieses Instrument (Regionaler Richtplan, Richtplantext, Ziff. 2.4.3).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Insofern als die Richtplanung in Bezug auf das umstrittene Gebiet keine Detailvorgaben macht, besteht jedenfalls kein direkter Konflikt zwischen Richtplanung und Nutzungsplanung. Allerdings trÃ¤gt die (kantonale) Richtplanung den Gemeinden auf, das ISOS zu berÃ¼cksichtigen, und schreibt damit die Vornahme einer InteressenabwÃ¤gung vor (oben, E. 4.1). Ob die InteressenabwÃ¤gung rechtskonform und im Rahmen der Autonomie der Beschwerdegegnerin 1 vorgenommen wurde, ist im Folgenden zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span class="MsoPageNumber"><b>6.1 </b></span>Zu prÃ¼fen ist deshalb die RÃ¼ge, die Beschwerdegegnerin 1 habe bei der Teilrevision der BZO das ISOS ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt bzw. dieses gar nicht in die InteressenabwÃ¤gung einbezogen. Der mangelnde Einbezug eines erheblichen Gesichtspunkts in eine InteressenabwÃ¤gung stellt einen Rechtsfehler dar (Christian Berz, Zur BerÃ¼cksichtigungspflicht des ISOS im kantonalen Bau- und Planungsrecht, PBG aktuell 3/2018, S. 5 ff., 10; Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, InteressenabwÃ¤gung, ZÃ¼rich etc. 2019, Art. 3 N. 48; BGr, 9. August 2016, 1C_398/2015, E. 4.2). Zu deren Behebung ist das Verwaltungsgericht nach § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG befugt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>In kantonalen und kommunalen Planungsverfahren ergeben sich aus dem Natur- und Heimatschutzgesetz keine besonderen fÃ¶rmlichen Anforderungen, wie den Anliegen des ISOS Rechnung zu tragen ist. Die erforderliche Beachtung des ISOS kann demnach in nicht fÃ¶rmlicher Weise erfolgen (BGr, 9. August 2016, 1C_398/2015, E. 3.2; BGE 135 II 209 E. 3). In materieller Hinsicht bedeutet eine hinreichende BerÃ¼cksichtigung des ISOS, dass die einzelnen EintrÃ¤ge zu beachten und gegen allfÃ¤llige entgegenstehende Interessen wie etwa das BedÃ¼rfnis nach Wohnraum und den Grundsatz der inneren Verdichtung abzuwÃ¤gen sind. Dabei genÃ¼gt es nicht, wenn die ISOS-EintrÃ¤ge nur wiederholt werden; vielmehr mÃ¼ssen sie ernsthaft in die Ãberlegungen einbezogen werden. Ebenso dÃ¼rfen die entgegenstehenden Interessen nicht bloss generell angerufen werden, sondern es muss geprÃ¼ft werden, welches Gewicht ihnen unter den jeweiligen konkreten UmstÃ¤nden zukommt (vgl. BGr, 29. April 2016, 1C_276/2015, E. 3.1 und 3.3.3). Gewichtig ist nicht nur das Interesse am Schutz von Bauten, die in das ISOS insbesondere mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhaltung) aufgenommen wurden (vgl. BGr, 14. Dezember 2015, 1C_305/2015, E. 6.3), sondern auch das Interesse an einer inneren Verdichtung (vgl. BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 4.7; unten E. 8.2.1).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref447467045"><b>6.3 </b>Dem ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV] ist betreffend das umstrittene Quartier zu entnehmen, dass dieses "gemÃ¤ss geltendem Zonenplan der Wohnzone W3 zugeordnet ist. Mit seiner wertvollen Bau- und Freiraumstruktur (vgl. Abb. 49 und 50 [des ErlÃ¤uterungsberichts nach Art. 47 RPV]) weist dieses Gebiet dieselben QualitÃ¤ten auf wie die angrenzend bereits bestehende Quartiererhaltungszone II. Es bildet sozusagen die Fortsetzung der Zone von Hottingen her kommend in Richtung Hirslanden und bis zur Hegibachstrasse. Rund die HÃ¤lfte der GebÃ¤ude in diesem Gebiet befindet sich zudem im Inventar der Denkmalpflege und/oder der Gartendenkmalpflege. Dies unterstreicht die Bedeutung sowohl der Bauten als auch der prÃ¤genden AussenrÃ¤ume und GÃ¤rten" (ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilvision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich, vom 1. Oktober 2014 [im Folgenden: ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV], S. 81 f.). Auch wird im ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV festgehalten, dass die Erweiterung der Quartiererhaltungszone im Gebiet Hottingen/Hirslanden (um das vorliegend streitige Geviert) zu einem besseren Erhalt und einer sorgfÃ¤ltigen Weiterentwicklung der baukulturell wertvollen Ortsbilder und Quartiere beitrage (ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV, S. 127 f.).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Dem ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS kann nicht entnommen werden, dass eine AbwÃ¤gung der Interessen unter Einbezug der konkreten EintrÃ¤ge im ISOS vorgenommen wurde. Vielmehr scheint sich die Stadt ZÃ¼rich im Rahmen der BZO-Revision darauf beschrÃ¤nkt zu haben, die Ãbereinstimmungen und Konflikte zwischen der BZO 2016 und dem ISOS festzustellen und kartografisch aufzuzeigen (vgl. ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS, S. 6 ff.). FÃ¼r das vorliegend relevante Quartier hÃ¤lt der ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS fest, dass kein Konflikt zwischen der Zonierung und den im ISOS festgelegten Erhaltungszielen bestehe, weil Gebieten mit dem Erhaltungsziel B und C durch Quartiererhaltungszonen genÃ¼gend Rechnung getragen wÃ¼rde; das Erhaltungsziel A sei dann erfÃ¼llt, wenn die Mehrheit der Bauten der betreffenden Baugruppe im stÃ¤dtischen oder kantonalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten und Anlagen aufgefÃ¼hrt sei (ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS, S. 7 und Abbildung 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>In den Akten zur Teilrevision der BZO findet sich grundsÃ¤tzlich keine konkrete InteressenabwÃ¤gung bzw. eine Bezugnahme auf die im ISOS inventarisierten Objekte und deren Schutzziele. Insofern ist fraglich, ob die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Pflicht, die sich unter anderem aus dem Richtplan ergibt, im Rahmen der Nutzungsplanung dem ISOS Rechnung zu tragen, genÃ¼gend nachgekommen ist. In einem Ã¤hnlich gelagerten Fall hat das Verwaltungsgericht hierzu entschieden, dass den Akten zufolge die Erhaltungsziele des ISOS nicht direkt in die InteressenabwÃ¤gung eingeflossen seien. Insofern sei es nicht an der RechtsmittelbehÃ¶rde, eine InteressenabwÃ¤gung nachzuholen bzw. im Nachhinein zu Ã¼berprÃ¼fen, ob das Ergebnis der Planung haltbar wÃ¤re und dadurch die Zonierung allenfalls doch zu rechtfertigen, da so in den Ermessensspielraum der Beschwerdegegnerin 1 eingegriffen werde (VGr, 9. Januar 2020, VB.2018.00540, E. 3 ff.). Vorliegende Konstellation unterscheidet sich allerdings in wichtigen Punkten vom erwÃ¤hnten Entscheid, ging es doch bei diesem um ein von der Beschwerdegegnerin 1 im ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS bezeichnetes Gebiet, bei welchem zwischen dem ISOS und der Nutzungsplanung ein Konflikt resultierte. Vorliegend konnte die Beschwerdegegnerin 1 gemÃ¤ss ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS keinen solchen Konflikt zwischen der Zonenordnung und den Zielsetzungen des ISOS erkennen, weshalb kein Fall vorliegt, in welchem sich die Beschwerdegegnerin 1 ohne Weiteres Ã¼ber die Zielsetzung des ISOS hinweggesetzt hat, obwohl sie die Konflikte zur Nutzungsplanung erkennen konnte. Kommt hinzu, dass vorliegend die im ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV genannten GrÃ¼nde fÃ¼r die Zuweisung des umstrittenen Quartiers zur Quartiererhaltungszone grÃ¶sstenteils den GrÃ¼nden entsprechen, die zur Aufnahme des Gevierts ins ISOS gefÃ¼hrt haben (vgl. E. 4.3 und E. 6.3). Deshalb kann vorliegend davon ausgegangen werden, dass die GrÃ¼nde, die fÃ¼r die Aufnahme des Gevierts ins ISOS sprachen, im Rahmen der in der Nutzungsplanung vorgenommenen InteressenabwÃ¤gung BerÃ¼cksichtigung gefunden haben. Ob diese in rechtlich haltbarer Weise berÃ¼cksichtigt wurden, ist im Folgenden zu klÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 sowie die Vorinstanz sind der Ansicht, dass dem ISOS genÃ¼gend Rechnung getragen wurde, weil einerseits im streitigen Quartier mehr als die HÃ¤lfte aller Liegenschaften, teilweise inklusive der Umgebung, entweder inventarisiert oder geschÃ¼tzt seien und Ã¼ber die Ãsthetikklausel die quartierspezifische Struktur im Einzelfall Bedeutung habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AnlÃ¤sslich der BZO-Revision wurde das umstrittene Gebiet der Quartiererhaltungszone QE II/3 zugeteilt. Bisher handelte es sich um eine Wohnzone W3. GemÃ¤ss Art. 24k Abs. 1 BZO 2016 zeichnen sich Gebiete der Quartiererhaltungszone QE II durch eine mehrheitlich offene Bauweise des spÃ¤ten 19. und frÃ¼hen 20. Jahrhunderts mit prÃ¤gnanten StrassenrÃ¤umen und parkÃ¤hnlichen GÃ¤rten aus. In Abs. 2 dieser Bestimmung wird zudem festgehalten, dass die Fassaden reprÃ¤sentativ gestaltet sind und Ã¼berwiegend drei bis vier Vollgeschosse mit ausgeprÃ¤gtem Sockelgeschoss und Traufbereich aufweisen. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref447470536"><b>7.3 </b>Quartiererhaltungszonen umfassen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50a Abs. 1 PGB). Die Bau- und Zonenordnung kann fÃ¼r sie die nÃ¤mliche Regelung treffen wie fÃ¼r Kernzonen (§ 50a Abs. 2 PBG). Mit diesem Zonentyp der Quar­tiererhaltungszone wollte der Gesetzgeber ein Instrument schaffen, welches flankierende Massnahmen zu den damals geschaffenen MÃ¶glichkeiten der baulichen und nutzungsmÃ¤ssigen Verdichtung â eines der Hauptziele der Revision des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 â erlauben sollte; die Quartiererhaltungszone soll eine differenzierte Umsetzung des durch das kantonale Recht geschaffenen Verdichtungsdrucks durch den Ã¶rtlichen Gegebenheiten angepasste Massnahmen ermÃ¶glichen und so den Nachteilen einer flÃ¤chendeckenden Anhebung der AusnÃ¼tzung entgegenwirken (Andreas Keiser, Die Quartiererhaltungszone â ein neues Instrument der zÃ¼rcherischen Ortsplanung, PBG aktuell 1/1994, S. 5 ff.). Sie ist damit trotz ihres bewahrenden Charakters ein Instrument der Siedlungserneuerung. Wie die Kernzonen kann die Quartiererhaltungszone nicht zur Erhaltung von baulicher Substanz eingesetzt werden. Anders als jene bezweckt sie aber nicht den Schutz von Ortsbildern im Sinn des Heimat- und Denkmalschutzes, sondern die Erhaltung hochwertiger Siedlungsstrukturen. Auch dort, wo die (hohe) SiedlungsqualitÃ¤t eines Ortsteils in erster Linie durch dessen bauliche Gliederung bestimmt wird, lÃ¤sst sich mit einer Quartiererhaltungszone das Erscheinungsbild der einzelnen GebÃ¤ude nur soweit bestimmen, als es fÃ¼r die Siedlungsstruktur massgebend ist (Keiser, S. 14). In Quartiererhaltungszonen gelten deshalb â soweit nicht RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt zu nehmen ist â nicht die hÃ¶heren Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG, sondern diejenigen von § 238 Abs. 1 PBG, das heisst, es wird eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt (VGr, 24. April 2013, VB.2013.00013, E. 4.1). Trotzdem mÃ¼ssen Bauprojekte auf GrundstÃ¼cken, die vom ISOS erfasst sind, das schÃ¼tzenswerte Ortsbild beachten. Die gemÃ¤ss der Zonenumschreibung hohe SiedlungsqualitÃ¤t und das schÃ¼tzenswerte Ortsbild setzen damit den Massstab, nach dem sich die befriedigende Einordnung in solchen Gebieten bemisst (VGr, 17. April 2019, VB.2018.00256, E. 3.3 [nicht publiziert]; VGr, 13. November 2014, VB.2014.00166, E. 8.4 ff. = BEZ 2014 Nr. 39). Dabei dÃ¼rfen an die Stellung und kubische Gestaltung einer Baute sowie an Ausgestaltung der Frei- und GrÃ¼nrÃ¤ume im Rahmen der befriedigenden Gesamtwirkung relativ hohe Anforderungen gestellt werden (VGr, 14. April 2013, VB.2013.00013, E. 4.1, VGr, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1).</a></p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Indem die Beschwerdegegnerin in Art. 24k BZO 2016 den allgemeinen Charakter des Quartiers, welchen es zu erhalten gilt, umschrieben hat, hat sie die hohe SiedlungsqualitÃ¤t des Quartiers sowie die sich dadurch ergebende bauliche Gliederung planerisch festgehalten, und diese Eigenschaften setzen den verbindlichen Rahmen der befriedigenden Gesamtwirkung (oben, E. 7.3). Die bauliche Gliederung des Gevierts ist durch die Quartiererhaltungszone aber nur insoweit planerisch gesichert, als sie fÃ¼r die Siedlungsstruktur massgebend ist, was nicht zwingend deckungsgleich mit den Zielen des ISOS sein muss, auch wenn der umschriebene Quartiercharakter im Grossen und Ganzen der nach ISOS zu schÃ¼tzenden Struktur entspricht. Die im Einzelfall anwendbare Ãsthetikklausel (§ 238 PBG) vermag die Beschwerdegegnerin 1 aber nicht grundsÃ¤tzlich davon zu befreien, bereits auf nutzungsplanerischer Ebene verbindliche Vorschriften zu erlassen, welche anlÃ¤sslich einer im Einzelfall vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung zum Schutz des Ortsbildes den notwendigen Rahmen setzen. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref451520564"><b>7.3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass mit der Quartiererhaltungszone Bauvorhaben mit bedeutend grÃ¶sseren Baumassen verwirklicht werden kÃ¶nnten, als mit der Quartierstruktur vereinbar sei. In der Tat gilt fÃ¼r die vorliegende Quartiererhaltungszone II, dass ein Grenzabstand von mindestens 3,5 Metern einzuhalten ist (Art. 24<i>l</i> Abs. 1 BZO 2016). AusnÃ¼tzungsziffern sind nicht festgelegt; dass dadurch im vorliegenden Quartier fÃ¼r die Mehrheit der betroffenen GrundstÃ¼cke die AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten erhÃ¶ht werden, lÃ¤sst sich dem ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV entnehmen (S. 127/Ziff. 8.2) und dies ist auch aus einem Vergleich zur bisherigen Wohnzone W3 ersichtlich: so sah diese einen Mindestgrenzabstand von 5 Metern und AusnÃ¼tzungsziffern von maximal 90 % vor (Art. 13 BZO). Auch wenn nicht gesagt werden kann, die Einhaltung der mit der Quartiererhaltungszone definierten HÃ¶chstmasse verstosse in jedem Fall gegen die durch das ISOS als schÃ¼tzenswert bezeichnete Struktur, so ist nicht zu verkennen, dass die AusnÃ¼tzung der zulÃ¤ssigen Volumina auf mehreren GrundstÃ¼cken im Quartier den Schutzzielen des ISOS bzw. der schÃ¼tzenswerten Struktur, nÃ¤mlich der Villen und gutbÃ¼rgerlichen WohnhÃ¤user, die mit den umzÃ¤unten GÃ¤rten eine Einheit bilden, zuwiderlaufen wÃ¼rde. Jedenfalls bestreitet weder die Beschwerdegegnerin 1 noch die Mitbeteiligte die von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten AusnÃ¼tzungsberechnungen substanziiert und es ist wohl davon auszugehen, dass diese nicht ganz unrealistisch sind.</a> </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref451519690"><b>7.3.3 </b>In diesem Zusammenhang weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht auf die Praxis hin, wonach gestÃ¼tzt auf die Anwendung der Ãsthetikklausel alleine keine generelle Herabsetzung der nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvorschriften fÃ¼r ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert verlangt werden kann (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 820). Aus derselben Praxis ergibt sich auch, dass nur in AusnahmefÃ¤llen gestÃ¼tzt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden kann, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Insbesondere mÃ¼ssen qualifizierte bauliche oder landschaftliche UmstÃ¤nde, wie eine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; VGr, <span>12. Mai 2016, VB.2015.00677, E. 4.3; </span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 820).</a></p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.4 </b>Zwar mag es sein, dass gestÃ¼tzt auf die Ãsthetikklausel nach § 238 PBG sowie Art. 24k BZO quartieruntypische Gestaltungselemente wie zum Beispiel die Dach- oder Fassadengestaltung oder die Stellung eines BaukÃ¶rpers beurteilt werden kÃ¶nnen (oben, E. 7.3 a.E.), allerdings sind auch die GebÃ¤udemasse, insbesondere deren Relation zum GrundstÃ¼ck und den umliegenden GebÃ¤uden, ein Strukturmerkmal, welches es nach dem ISOS zu schÃ¼tzen gilt. Wohl erlaubt es das Baubewilligungsverfahren in EinzelfÃ¤llen, bei Bauvorhaben, die zwar die zulÃ¤ssigen Grundmasse nach Art. 24<i>l</i> BZO 2016 einhalten, aber nicht der Quartierstruktur entsprechen, im Rahmen von § 238 Abs. 1 PBG abweichende Baumasse zu verlangen und so der Einhaltung der Quartierstruktur Rechnung zu tragen (vgl. Art. 24e BZO 2016). Ein solches Vorgehen soll allerdings auf EinzelfÃ¤lle beschrÃ¤nkt bleiben und kann, wie oben ausgefÃ¼hrt (E. 7.3.3), nicht dazu fÃ¼hren, dass die geltenden Grundmasse fÃ¼r das gesamte Quartier ausgesetzt werden. Insofern ist es unter dem Blickwinkel des Ortsbildschutzes nicht sachgerecht, die Umsetzung des Ortsbildschutzes fast vollstÃ¤ndig ins Baubewilligungsverfahren zu verlagern, zumal der kantonale Richtplan den Gemeinden auftrÃ¤gt, dem ISOS im Rahmen der Nutzungsplanung Rechnung zu tragen, und im Baubewilligungsverfahren eine umfassende AbwÃ¤gung zwischen divergierenden Interessen nicht mehr vorgesehen ist. Vielmehr ist es zutreffend, dass die BZO 2016 den ortsbildschÃ¼tzerischen Interessen im strittigen Geviert zu wenig Rechnung trÃ¤gt und mit den von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgeschlagenen Instrumenten der Struktur und dem Charakter des im ISOS als schÃ¼tzenswert erachteten Villenviertels besser Rechnung getragen werden kÃ¶nnte. DarÃ¼ber hinaus ist â soweit die vorgesehenen Grundmasse betroffen sind â gegenÃ¼ber der bisherigen Zonierung (Wohnzone W3) aufgrund des Verzichts auf eine AusnÃ¼tzungsziffer sowie der Reduktion des Grenzabstands gar eine Verschlechterung ersichtlich. Jedenfalls vermindert der Umstand, dass im strittigen Quartier bereits jetzt schon grossvolumige MehrfamilienhÃ¤user bestehen (so auch gemÃ¤ss ISOS 5800 Hirslanden/Witikon, S. 10), das Interesse an der planerischen Umsetzung des Ortsbildschutzes nicht, der Charakter und die Struktur des Quartiers erscheinen weiterhin als schÃ¼tzenswert, was von den Parteien auch nicht bestritten wird. Das ISOS bezeichnet die grossvolumigen MehrfamilienhÃ¤user zwar nicht als StÃ¶rfaktoren, der entsprechenden Beschreibung "verdichtende Elemente im durchgrÃ¼nten Villenquartier" kann aber entnommen werden, dass sie keineswegs dem vorherrschenden Quartiercharakter entsprechen, wie dies die Mitbeteiligte geltend macht (vgl. ISOS 5800 Hirslanden/Witikon, S. 10). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Bei Bedarf erfolgen der Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes durch planungsrechtliche Massnahmen und derjenige durch VerfÃ¼gungen oder VertrÃ¤ge kumulativ, primÃ¤r sind aber planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen (§ 205 PBG; § 9 Abs. 1 und § 24 f. der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]; VGr, 5. April 2018, VB.2017.00850, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Sind in einem Quartier viele GrundstÃ¼cke inventarisiert, fÃ¼hrt dies jedenfalls nicht zwingend dazu, dass planungsrechtliche Schutzmassnahmen Ã¼berflÃ¼ssig sind (VGr, 9. Januar 2020, VB.2018.00540, E. 3.10.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Als planungsrechtliche Massnahmen stellt das PBG insbesondere die Schaffung von Freihaltezonen und Kernzonen zur VerfÃ¼gung (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 285). Quartiererhaltungszonen sind dahingegen primÃ¤r keine planungsrechtlichen Massnahmen zum Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von § 205 PBG (oben, E. 7.3; VGr, 24. April 2013, VB.2013.00013, E. 4.1; VGr, 29. August 2007, VB.2007.00092, E. 3.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 159). Auch dem kantonalen Richtplan zufolge hat der Schutz von Ortsbildern auf kommunaler Stufe in erster Linie durch Kernzonen und detaillierte KernzonenplÃ¤ne zu erfolgen (Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Stand 22. Oktober 2018, Ziff. 2.4.3). Das Vorliegen von denkmalschÃ¼tzerischen Anliegen bedeutet aber noch nicht, dass zwingend planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen sind. Inwiefern solche zu ergreifen sind, unterliegt einer InteressenabwÃ¤gung der PlanungsbehÃ¶rde (VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 7.3 mit weiteren Hinweisen). Allerdings machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend, dass anstelle der Quartiererhaltungszone eine Kernzone festzusetzen gewesen wÃ¤re. Sie verlangen, strengere Vorschriften im Rahmen der Quartiererhaltungszone festzusetzen, welche aber eben gerade primÃ¤r keine planungsrechtliche Massnahme zum Schutz von Ortsbildern darstellt.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Die Schutzziele des ISOS werden durch die Quartiererhaltungszone II nur lÃ¼ckenhaft berÃ¼cksichtigt (oben, E. 7.3 ff.). Deshalb sind unter UmstÃ¤nden weitere Massnahmen notwendig, um die Erhaltungsziele des ISOS vollstÃ¤ndig umzusetzen. Dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte kann entnommen werden, und dies wird auch von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemacht, dass sich im Geviert diverse inventarisierte und unter Schutz gestellte Objekte befinden (Plan "Inventar Denkmalschutz", verfÃ¼gbar unter: www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch, besucht am: 3. April 2020). Insbesondere zeigt sich, dass innerhalb der Baugruppen 2.1, 2.2 und 3.1, welche im ISOS mit dem Erhaltungsziel A vermerkt sind, bis auf vier Objekte alle inventarisiert sind oder unter Schutz stehen. Dabei kann es entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden vorliegend nicht darauf ankommen, dass nur wenige Objekte formell unter Schutz gestellt wurden: Auch bei inventarisierten Objekten sind die BehÃ¶rden spÃ¤testens bei Erteilung einer das Objekt gefÃ¤hrdenden Baubewilligung verpflichtet, sich mit der Vermutung der SchutzfÃ¤higkeit auseinanderzusetzen (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00850, E. 2.3). Sodann hat ein Bauprojekt sowohl auf inventarisierte als auch auf formell unter Schutz gestellte umliegende Objekte nach den strengeren Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 2 PBG besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 823). Auch bei den weiteren Gebieten, die im ISOS dem Erhaltungsziel B (und teilweise C) zugewiesen werden, findet sich eine grosse Anzahl inventarisierter Objekte, indessen nicht in einer solchen Dichte, dass im gesamten Quartier die strengeren Einordnungsanforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG gelten wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.3 </b>Der Schluss der Beschwerdegegnerin 1, dass die dichte Inventarisierung § 238 Abs. 2 PBG zufolge eine gewisse Wirkung auf Bauprojekte im strittigen Geviert hat, ist nicht zu beanstanden. Dies bezieht sich aber hauptsÃ¤chlich auf die Gebiete, welche das ISOS mit dem Erhaltungsziel A bezeichnet. In den weiteren, vom ISOS mit dem Erhaltungsziel B und C bezeichneten Gebieten ist die Inventarisierung indessen nicht derart dicht, als dass die vom ISOS als schutzwÃ¼rdig bezeichnete Struktur bzw. der Charakter des Quartiers vollumfÃ¤nglichen Schutz finden wÃ¼rde; diese Gebiete machen einen bedeutenden Teil des Quartiers aus. DarÃ¼ber hinaus wirkt § 238 Abs. 2 PBG nur insofern, als die projektierte Baute das konkrete Schutzobjekt beeintrÃ¤chtigt. In Bezug auf das ISOS bedeutet dies, dass die Schutzwirkung von § 238 Abs. 2 PBG nur soweit reicht, als die Schutzziele eines inventarisierten oder unter Schutz gestellten Objekts und des ISOS auch tatsÃ¤chlich Ã¼bereinstimmen, und sofern zwischen der projektierten Baute und dem Schutzobjekt Ã¼berhaupt ein optischer Bezug gegeben ist (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 823, 826). Somit ist auch unter diesem Aspekt die Verschiebung der BerÃ¼cksichtigung der ortsbildschÃ¼tzerischen Interessen ins Baubewilligungsverfahren als kritisch zu betrachten. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Insgesamt ergibt sich, dass zwar mit der Quartiererhaltungszone II Ã¤hnliche Strukturerhaltungsziele verfolgt werden wie gemÃ¤ss ISOS, aufgrund der grosszÃ¼gigen BebauungsmÃ¶glichkeiten allerdings Anreize fÃ¼r die Durchbrechung der Bebauungsstruktur im Quartier gesetzt werden, die im Baubewilligungsverfahren nur unter einschrÃ¤nkenden Voraussetzungen aufgefangen werden kÃ¶nnen. LÃ¼cken ergeben sich insbesondere dann, wenn sich im Baubewilligungsverfahren aufgrund der gemÃ¤ss Zonenordnung eingehaltenen Dimensionen ein Konflikt zum ISOS abzeichnet, aber sich die Baute beispielsweise aufgrund ihrer architektonischen Ausgestaltung in die Siedlungsstruktur befriedigend eingliedern lÃ¤sst bzw. der sich ergebende Widerspruch zur baulichen Umgebung nicht klar und krass ist. Soll doch die Anwendung der Ãsthetikklausel nach § 238 Abs. 1 PBG nur dann eine Abweichung von den gemÃ¤ss Zonenordnung zulÃ¤ssigen Dimensionen erlauben, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Es besteht unbestrittenermassen ein gewisses Ã¶ffentliches Interesse am Erhalt der Quartierstruktur im fraglichen Quartier; dies wird durch die Eintragung im ISOS, insbesondere mit dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) im Gebiet 2, zum Ausdruck gebracht. Da das Ã¼bergeordnete Recht den Zielen des ISOS keinen Vorrang einrÃ¤umt, bedeutet der festgestellte Konflikt zwischen den Schutzzielen des ISOS mit der vorliegenden Planung noch keine Widerrechtlichkeit der Nutzungsplanung. Erst aus einer GegenÃ¼berstellung mit anderen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen ergibt sich, in welchem Ausmass diese Schutzinteressen umzusetzen sind (oben, E. 4.2; VGr, 27. Mai 2019, VB.2018.00629, E. 7.3).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref447524182"><b>8.2 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 beruft sich hauptsÃ¤chlich auf das Ziel der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens gemÃ¤ss Art. 1 Abs. 2 lit. a<sup>bis</sup> und lit. b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. a<sup>bis</sup> RPG und auf die Kernanliegen der konsequenten Mobilisierung der inneren Reserven und der Siedlungsentwicklung.</a> </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref447530477"><b>8.2.1 </b>Die Bundesverfassung verpflichtet Bund und Kantone zur haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens (Art. 75 Abs. 1 BV). Das Bundesgesetz sieht die Siedlungsentwicklung nach innen als Ziel der Raumplanung vor (Art. 1 Abs. 2 lit. a<sup>bis</sup> RPG), wobei der jeweilige kantonale Richtplan Siedlung festlegen soll, wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG). Das Postulat der Verdichtung baulicher Nutzung â so wichtig der haushÃ¤lterische Umgang mit dem Boden ist â kann jedoch nicht einfach als planerisches Oberziel betrachtet werden, dem sich alle anderen Planungsanliegen unterzuordnen haben. Massgebend mÃ¼ssen eine Gesamtsicht und die Optimierung der planerischen Interessen sein (BGr, 9. Januar 2012, 1C_349/2011, E. 3.4). Das Siedlungsgebiet ist also nicht etwa gleichmÃ¤ssig zu verdichten. Zu den beachtenswerten Interessen gehÃ¶rt auch der Heimatschutz, fÃ¼r den die Kantone zustÃ¤ndig sind (Art. 78 Abs. 1 BV). Dem kantonalen Richtplan zufolge haben die Gemeinden die Siedlungsentwicklung nach innen zu fÃ¶rdern. Dabei sei die Nutzung der vorhandenen Potenziale sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht auf die Schutzziele Ã¼berkommunal geschÃ¼tzter Ortsbildern abzustimmen, wobei den geÃ¤nderten AnsprÃ¼chen der heutigen GebÃ¤udenutzer, der modernen GebÃ¤udebautechnik und den Interessen der EigentÃ¼merschaft gebÃ¼hrend Beachtung zu schenken sei (Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Ziff. 2.1.1 lit. b, 2.1.2 lit. c, 2.2.3 lit. c, 2.4.1). Der regionale Richtplan ist auf 80'000 zusÃ¤tzliche Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt ZÃ¼rich ausgerichtet (Regionaler Richtplan, Richtplantext, Ziff. 1.2.5). Das Siedlungswachstum soll durch Innenentwicklung erfolgen, doch sollen die Potenziale durch eine rÃ¤umlich differenzierte bauliche Verdichtung genutzt werden. Die Entwicklung soll den historischen Charakter und die StÃ¤rkung der IdentitÃ¤t der Quartiere berÃ¼cksichtigen (Regionaler Richtplan, Richtplantext, Ziff. 2.1.1 lit. a, c). Angesichts dieser Vorgabe kann von einem allgemein grossen Interesse an der baulichen Verdichtung ausgegangen werden (ARE, ISOS und Verdichtung, Bericht der Arbeitsgruppe, 2016, S. 7, 8; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_150/2014, E. 4.7; BGr, 1. Juni 2017, 1C_474/2016, E. 4.5).</a> </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref447530455"><b>8.2.2 </b>Jedenfalls verfÃ¤ngt das Argument der Beschwerdegegnerin 1 nicht, dass eine strenge, unmittelbar den Vorgaben des Bundesinventars entsprechende Umsetzung mit erheblichen AusnÃ¼tzungsverlusten einherginge, weil sich das ISOS auf grosse Teile des Stadtgebiets beziehe. Andernfalls nÃ¤hme das Gewicht des ISOS ab, je mehr ISOS-Objekte es in einem Planungsgebiet gÃ¤be, was offensichtlich nicht dem Zweck des Inventars entspricht. Trotzdem muss eine Gesamtsicht stattfinden; dies insbesondere aus der Sichtweise der Verdichtung. So sind die Verdichtungsziele angemessen auf das Planungsgebiet zu verteilen, sodass sich mÃ¶glichst wenig Konflikte mit anderen Interessen, insbesondere Schutzinteressen ergeben (oben, E. 8.2.1).</a></p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref451519750"><b>8.2.3 </b>Der regionale Richtplan weist dem strittigen Gebiet eine anzustrebende hohe Dichte und damit die zweithÃ¶chste Stufe der Nutzungsdichte zu (Regionaler Richtplan, Richtplantext, Ziff. 1.3.2, Abb. 1.2). Die Beschwerdegegnerin 1 sieht im vorliegenden Gebiet in Ãbereinstimmung mit dem regionalen Richtplan vor, keine neuen VerdichtungsmÃ¶glichkeiten zu schaffen, sondern die bestehenden Verdichtungspotenziale zu aktivieren und auszuschÃ¶pfen (Regionaler Richtplan, Richtplantext, S. 28 ff.; ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV, S. 26 f.). </a>Insofern erscheint es unter dem Postulat der Verdichtung nicht notwendig, auf die Festsetzung von AusnÃ¼tzungsziffern zu verzichten und grosszÃ¼gigere Grundmasse vorzusehen, insbesondere nicht gegenÃ¼ber der jetzt bestehenden Zonierung (Wohnzone W3); die im regionalen Richtplan vorgegebenen Ziele waren mit der bestehenden Regelung grundsÃ¤tzlich bereits erreicht, da nur die Verdichtungsreserven zu aktivieren und auszuschÃ¶pfen sind. Dazu mÃ¼ssen mit den Instrumenten der Nutzungsplanung keine neuen VerdichtungsmÃ¶glichkeiten geschaffen werden. Die Festsetzung einer Quartiererhaltungszone II, wie sie in der BZO 2016 vorgesehen ist, hat aber genau eine solche ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten im Quartier zur Folge (oben, E. 7.3.2; ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV, S. 127/Ziff. 8.2). Insofern kann dem Interesse an der Verdichtung im strittigen Quartier kein hohes Gewicht beigemessen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Weitere GrÃ¼nde, die im betroffenen Quartier das Fehlen von AusnÃ¼tzungsziffern und Grundmassen, welche den Schutzzielen des ISOS Rechnung trÃ¼gen, rechtfertigen kÃ¶nnten, macht die Beschwerdegegnerin 1 nicht geltend. Den Anliegen des ISOS kÃ¶nnen allerdings auch die privaten Interessen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer entgegenstehen. Diese kÃ¶nnen aber immer nur im Rahmen eines den BehÃ¶rden verbleibenden Beurteilungsspielraums berÃ¼cksichtigt werden; ihnen kommt weniger Gewicht zu als den durch die Raumplanung verfolgten Interessen (Eloi Jeannerat/Pierre Moor in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, ZÃ¼rich 2016, Art. 14 N. 43). Zwar wÃ¼rden die von den BeschwerdefÃ¼hrenden anbegehrten Massnahmen eine weitergehende BeschrÃ¤nkung der BebauungsmÃ¶glichkeiten bedeuten als die Quartiererhaltungszone II in ihrer jetzigen Ausgestaltung, doch trÃ¤gt die vorliegende Quartiererhaltungszone den Anliegen des ISOS fÃ¼r das betreffende Quartier â auch unter BerÃ¼cksichtigung der Verdichtungsinteressen â zu wenig Rechnung (oben, E. 7.3 ff. und E. 8.2.3). Deshalb bleibt wenig Raum fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung privater Interessen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Insgesamt trÃ¤gt die Quartiererhaltungszone in ihrer bestehenden Ausgestaltung den Interessen des ISOS zu wenig Rechnung. Dies kann nicht mit entgegenstehenden Interessen gerechtfertigt werden, insbesondere weil der Erreichung des Ziels der Verdichtung im vorliegend betroffenen Gebiet und auch den EigentÃ¼merinteressen kein hohes Gewicht zukommt. Insofern hat sich die Beschwerdegegnerin 1 den Schutzanliegen des ISOS in sachlich nicht vertretbarer Weise widersetzt. Die Vorinstanz kam damit zu Unrecht zum Schluss, dass weitere BeschrÃ¤nkungen im Rahmen der Quartiererhaltungszone nicht geboten seien und sich die Zonierung als nachvollziehbar und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweise. Deshalb ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache an die Beschwerdegegnerin 1 zur Festsetzung einer Zonierung fÃ¼r das strittige Geviert, die den Interessen des ISOS besser Rechnung trÃ¤gt, zurÃ¼ckzuweisen. Dabei liegt es in ihrem Planungsermessen, ob sie den VorschlÃ¤gen der BeschwerdefÃ¼hrenden nachkommt oder andere sachgerechte Festsetzungen trifft. </p> <p class="Erwgung2">Ob das Baurekursgericht â wie es die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen â das rechtliche GehÃ¶r verletzt habe, indem es auf die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden zum ErlÃ¤uterungsbericht BZO/ISOS und zum regionalen Richtplan nicht eingegangen sei, kann dahingestellt bleiben, ist der vorinstanzliche Entscheid doch ohnehin aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden ersuchten darum, das vorliegende Beschwerdeverfahren zusammen mit der Beschwerde im Verfahren VB.2017.00691 zu beurteilen. Sie wurden mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 24. August 2018 darauf hingewiesen, dass vorerst von einer Vereinigung der beiden Verfahren abgesehen werde. Da im Beschwerdeverfahren VB.2017.00691 bereits am 4. Oktober 2018 ein Entscheid ergangen ist, ist der Antrag auf Verfahrensvereinigung als gegenstandslos geworden abzuschreiben. </p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu ¾ der Beschwerdegegnerin 1 und zu ¼ der Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist ihnen zu versagen. </p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Den BeschwerdefÃ¼hrenden steht zudem fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren je eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu; diese ist zu ¾ von der Beschwerdegegnerin 1 und zu ¼ von der Mitbeteiligten zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erlÃ¤utern: Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2; BGE 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn die RÃ¼ckweisung einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Ziff. I und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 29. Juni 2018, die Festsetzung der Zone QE II/3 fÃ¼r das Geviert Eidmatt-, Neptun-, Minerva-, Hegibach- und Streulistrasse vom 30. November 2016 sowie deren Genehmigung mit VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 aufgehoben; die Angelegenheit wird im Sinn der ErwÃ¤gungen zu neuem Entscheid an die Beschwerdegegnerin 1 zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens werden in AbÃ¤nderung von Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 29. Juni 2018 der Beschwerdegegnerin 1 zu 3/4 und der Mitbeteiligten zu 1/4 auferlegt, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 1'000.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'000.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1 zu 3/4 und der Mitbeteiligten zu 1/4 auferlegt, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 wird fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zusammen eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer von 7,7 %) pro Person, insgesamt Fr. 10'000.-, zugesprochen. Diese ist zu 3/4 von der Beschwerdegegnerin 1 und zu 1/4 von der Mitbeteiligten zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>