Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 8. Januar 2014 (410 2013 292) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mieterausweisung / Nichtbenützen des amtlichen Formulars bei der Wohnungskündi- gung durch den Vermieter Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiberin i.V. Ann Sofie Benz Parteien A.____ B.____ Beschwerdeführer gegen und C.____, Beschwerdegegner Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Mieterausweisung Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten Liestal vom 8. November 2013 A. Mit Eingabe vom 8. November 2013 gelangten die Vermie ter A.____ und B.____ an das Bezirksgericht Liestal mit dem Begehren, der Mieter C.__ __ sei richterlich aus der Wohnung in Y.____ zu weisen. Grund für das Begehren sei der grosse Zahlungsrückstand des C.____ und ein erfolgloser Pfändungsversuch im Rahmen eines Betrei bungsverfahrens. Die Vermieter hat- ten dem Mieter am 30. Juli 2013 per Einschreibebrief das Mietverhältnis mit einer dreimonati- gen Frist gekündigt, welche am 31. Oktober 2013 endete . Da der Mieter an diesem Termin die Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Wohnung noch nicht geräumt und verlassen hatte, verschl ossen die Vermieter die Türe von aussen, um dem Mieter den Zugang zu verwehren. Gegen diese Handlung stellte der Mieter am 8. November 2013 beim Bezirksgericht Liestal den Antrag , dass die Vermieter superproviso- risch zu verpflichten seien, ihm den Zugang zum Mietobjek t wieder zu gewähren, zumal die Kündigung vom 30. Juli 2013 nicht mit dem amtlichen Formular erfolgt und damit nichtig sei. B. Der Gerichtspräsident des Bezirksgerichts Liestal trat mit Urteil vom 8. November 2013 auf das Räumungsbegehren der Vermieter nicht ein und wies die Vermieterschaft an, dem Ge- suchsbeklagten den Zugang zum Mietobjekt unverzüglich wieder zu gewähren. Als Begründung wurde festgehalten, dass das Mietverhältnis gemäss Art. 2 66l Abs. 2 OR nicht formgerecht mit einem kantonal genehmigten Formular gekündigt worden sei, sondern lediglich mit einem Ein- schreibebrief. C. Gegen dieses Urteil erhoben die Vermieter mit Eingab e vom 10. November 2013, welche am 11. November 2013 der Schweizerischen Post übergeben wurde, Beschwerde beim Kan- tonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht. Si e beantragten, das Urteil des Gerichtsprä- sidenten des Bezirksgerichts Liestal vom 8. November 2013 sei aufzuheben und dem Räu- mungsbegehren sei stattzugeben. Zur Begründung wurde vorgetragen, dass die Gesamtsituati- on durch das Bezirksgericht zu wenig gewürdigt worden sei und der „von der Norm abweichen- de Schritt“ (gemeint: das Nichtbenützen des amtlichen Kü ndigungsformulars) in Anbetracht der Vorgeschichte und der Mietzinsausstände als legitim zu be urteilen sei. Auf diese Beschwerde ging am 3. Dezember 2013 beim Kantonsgericht Basel-La ndschaft, Abteilung Zivilrecht, die Stellungnahme des Mieters ein, in der er den Antrag st ellte, dass die Wohnung nicht geräumt werde, solange er nicht von alleine ausziehen könne. A ls Nachtrag zu dieser Stellungnahme schickte er am 3. Dezember 2013 eine Mail mit der Inform ation, dass er immer noch keine formgerechte Kündigung erhalten habe. Am 5. Dezember 2013 ging beim Kantonsgericht Ba- sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, noch eine Replik d er Vermieter ein, in der die Stellungnah- me des Mieters kommentiert wurde und neuere Geschehnisse geschildert wurden. D. Auf ein Gesuch der Beschwerdeführer um vorzeitige Räumu ng des Mietobjekts vom 17. Dezember 2013 trat das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, nicht ein, da der Beschwerde von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zukommt. Erwägungen 1. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufun g gegen erstinstanzliche End- entscheide gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wenn d er Streitwert der zuletzt aufrecht- erhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.00 be trägt. Der Streitwert ist vorliegend gleichzusetzen mit dem Wert, den die Nutzung der Wohnun g während der Zeit hat, in der die Mieterausweisung nicht vollzogen werden kann. Als Streit wert ist konkret der Mietzins für die Zeit ab Einleitung des Ausweisungsverfahrens bis zum ersti nstanzlichen Entscheid plus drei Monate als mutmassliche oberinstanzliche Verfahrensdauer heranzuziehen. Da das Auswei- sungsgesuch am 8. November 2013 gestellt wurde und das er stinstanzliche Urteil am selben Tag erging, ist somit lediglich auf den in der Zeit vom 8. November 2013 bis 8. Februar 2014 Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht geschuldeten Mietzins abzustellen, was in einem Streitwe rt von unter CHF 10‘000.00 resultiert. Aufgrund dieses Streitwerts erweist sich das angefochte ne Urteil als nicht berufungsfähig. Da- gegen kann jedoch laut Art. 319 lit. a ZPO i.V.m. § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO Beschwerde beim Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Ba sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, erhoben werden, woraus sich die sachliche Zuständigkeit d es Kantonsgerichtspräsidiums zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ergibt. 2. Die Beschwerde ist aufgrund von Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO innert zehn Tagen ab Zustel- lung des begründeten Urteils zu erheben, da das angefoch tene Urteil gemäss Art. 248 lit. b ZPO im summarischen Verfahren erging. Weil dieses am 8. November 2013 er- gangene Urteil den Beschwerdeführern am 11. November 2013 zugestellt wurde, erfolgte die von den Beschwerdeführern am 11. November 2013 der Po st übergebene Beschwerde innert der zehntägigen Frist. Den Kostenvorschuss von CHF 600.00 bezahlten die Beschwerdeführer mit Valuta vom 19. November 2013 und damit ebenfalls innert der massgebenden Frist. 3. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich b egründet einzureichen. Be- gründen im Sinne der genannten Vorschrift bedeutet, dass aufzuzeigen ist, inwiefern der ange- fochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Es ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werde n. Als Beschwerdegründe kommen eine unrichtige Rechtsanwendung (Art. 320 lit a ZPO) oder eine offensichtlich unrichtige Fest- stellung des Sachverhalts (Art. 320 lit. b ZPO) in Frag e. Bei der Rüge der unrichtigen Rechts- anwendung soll dargetan werden, welche unrichtigen R echtsanwendungen von der Beschwer- deinstanz geprüft werden sollen. Bei der Rüge der of fensichtlich unrichtigen Feststellung des Sachverhaltes muss die Sachverhaltsfeststellung schlecht hin unhaltbar, d.h. willkürlich sein. Der Beschwerdeführer hat darzutun, warum eine bestimmte Feststellung offensichtlich unrichtig ist. Die Beschwerdeführer spezifizieren in casu nicht, wel che der beiden Gründe sie geltend machen. Es kann jedoch nicht von einer Rüge der offen sichtlich unrichtigen Feststellung des Sachverhalts ausgegangen werden, da die Beschwerdefüh rer in ihrer Eingabe zu keinem Zeit- punkt die Auffassung von Tatsachen durch das Bezirksgericht kr itisieren, sondern sich lediglich Nachsicht hinsichtlich der Tatsache wünschen, dass die Kündi gung des Mietverhältnisses nicht formgerecht vorgenommen wurde und damit „einen von de r Norm abweichenden Schritt“ dar- stellt. Fraglich ist, ob dies eine Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung im Sinne von Art. 320 lit. a ZPO darstellt. Eine solche Rüge setzt voraus, dass sich die Beschwerdeführer mit dem erstinstanzlichen Urteil auseinandersetzen und in ih rer Beschwerde darlegen, welche kon- kreten Rechtsanwendungen von der Beschwerdeinstanz geprüf t werden sollen. Die Beschwer- deführer machen geltend, das Bezirksgericht habe die Ge schehnisse zwischen den Vermietern und dem Mieter zu wenig gewürdigt und ersuchen nun da s Kantonsgericht, ihre formell nichtige Kündigung in Anbetracht der Gesamtsituation als zulässig zu betrachten. Dies könnte als Rüge der falschen Rechtsanwendung betrachtet werden, indem das Bezirksgericht zu viel Strenge bei der Vorschrift des Art. 266l Abs. 2 OR angewendet habe. Zwar nehmen die Ausführungen der Beschwerdeführer keinen konkreten Bezug auf das Ur teil des Bezirksgerichts und die darin enthaltene Rechtsanwendungen, sondern umschreiben ehe r allgemein die Situation und die Unzufriedenheit mit dem Entscheid, jedoch wird aufgrun d der Tatsache, dass die Beschwerde- führer nicht anwaltlich vertreten sind, der Massstab der Begründung nicht gleich streng gesetzt Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht wie bei einer anwaltlichen Vertretung. So kann es genügen, wenn sich aus der Formulierung mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Kantonsgericht, A bteilung Zivilrecht, entscheiden soll und als Begründung reicht es aus, wenn rudimentär zum A usdruck kommt, weshalb der ange- fochtene Entscheid nach Auffassung der Partei unrichtig sein soll. Im vorliegenden Fall kann dies bejaht werden. Es liegt eine zwar sehr rudimentäre Begründung vor, jedoch kann sie als Rüge der falschen Rechtsanwendung interpretiert werden. Die Beschwerde beinhaltet ebenfalls ein konkretes Rechtsbegehren, nämlich dass das erstinstanzliche Urteil aufzuheben sei und dem Räumungsbegehren stattzugeben sei. Infolgedessen wi rd der Voraussetzung der hinrei- chenden Begründung der Beschwerde Folge geleistet und es ist somit auf die Beschwerde ein- zutreten. 4. In materieller Hinsicht hingegen stellt sich das Problem, dass von der in Art. 266l Abs. 2 OR verankerten Vorschrift des amtlichen Formulars bei de r Kündigung eines Mietverhältnisses nicht abgesehen werden kann, da gemäss Art. 266o OR die Verletzung von Formvorschriften zur Nichtigkeit führen. Gemäss Art. 266o OR ist eine Kün digung nichtig, wenn sie den in Arti- keln 266l bis 266n OR vorgeschriebenen Formvorschriften ni cht entspricht. Eine nichtige Kün- digung ist in rechtlicher Hinsicht völlig wirkungslos und wird so behandelt, als ob sie nie ausge- sprochen worden wäre. Der Richter hat die Nichtigkeit von Amtes wegen zu prüfen bzw. festzu- stellen, und der Mieter kann sich selbst im Ausweisungsver fahren noch auf die Nichtigkeit der Kündigung berufen. Die Bestimmungen über die Formvorsch riften gelten für sämtliche Wohn- räume und für alle Geschäftsräume und sind auf alle Ar ten von Kündigungen anwendbar, un- abhängig davon, sowohl auf ordentliche als auch aussero rdentliche Kündigungen. Da es sich im vorliegenden Falle unbestritten um ein Wohnobjekt handelt, und die Parteien auch keine vertragliche Vereinbarung getroffen hatten, die die Anwendung des Art. 266o OR ausschliesst, ist die Kündigung vom 30. Juli 2013 durch die Beschwerd eführer somit als nichtig zu betrach- ten. Der Zweck dieser strengen Formvorschrift ist, dass der Mieter auf seine Rechte hingewie- sen wird (vgl. B ISANG et al, Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3 . Aufl. 2008, Art. 226l bis 266o OR N 3, 3a, 7, 24, 24a). Da Art. 266o OR absolut zwingendes Recht darstellt, kann hier keine Ausnahme der Formvorschrift gemacht we rden (a.a.O., N 1a). Aus diesem Grund ist die Beschwerde abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die kantonsgerichtli chen Gerichtskosten in An- wendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist dabei in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. s GebT entsprechend dem einverlangten Kostenvorschuss auf CHF 600.00 festzule gen. Ihre Parteikosten haben die Parteien selbst zu tragen. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr in der Höhe von CHF 600.00 wi rd den Beschwer- deführern auferlegt. Es sind gegenseitig keine Partei entschädigungen auszurichten. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiberin i.V. Ann Sofie Benz