<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00263</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205436&amp;W10_KEY=4467137&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00263</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.11.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 11.04.2006 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Einfamilienhauses<br/><br/>Die vorinstanzliche Auffassung, wonach die Bewilligung ungeachtet der fehlenden Baureife aus Gründen der Verhältnismässigkeit zu erteilen sei, ist unzutreffend. Die Vorinstanz beruft sich hierbei unzulässigerweise auf einen Entscheid (RB 1983 Nr. 97), bei dem es um die Schliessung einer Baulücke in einem städtischen Gebiet ging, in welchem eine nachträgliche Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch ausgeschlossen war. Hier liegen in jeder Hinsicht andere Verhältnisse vor: Das Baugrundstück ist bereits überbaut und durch den Ersatzbau sollen Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, wie sie auch bei andern Liegenschaften vorhanden sind. Eine massvolle Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse, insbesondere das Schaffen einer Kehrmöglichkeit am Ende der Strasse, ist realisierbar. Anders als im erwähnten Entscheid lässt sich das Abweichen von den Normalien nicht mit der Rechtsgleichheit rechtfertigen; vielmehr würde hier im Fall einer Bewilligung die Berufung auf die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch andere Liegenschaften ihre Ausnutzung ausschöpfen könnten, ohne dass die bereits heute ungenügende Erschliessung verbessert würde; damit ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht mehr gewährleistet (E. 4.1.2).<br/>Gutheissung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NORMALIEN">NORMALIEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEIT">RECHTSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGRECHT">WEGRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGÃNGLICHKEIT">ZUGÃNGLICHKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2005 Nr. 66</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 11. Mai 2004 erteilte der Gemeinderat StÃ¤fa den Erben C unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch der Wohnliegenschaft und den Neubau eines <span class="UrteilstextChar">Einfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, in</span> StÃ¤fa.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 14. Juni 2004 beantragten die Erben C die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 3.3 und 3.6, welche die Bauherrschaft zur Verbreiterung der zu Gunsten des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, mit einem Wegrecht belasteten FlÃ¤che entlang der M-Strasse und der Darstellung der servitutsbelasteten FlÃ¤che im Umgebungsplan verpflichteten. Mit Rekurs vom 21. Juni 2002 gelangte auch A als EigentÃ¼mer des erwÃ¤hnten NachbargrundstÃ¼cks an die Rekurskommission und liess im Wesentlichen die Aufhebung der Baubewilligung beantragen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission vereinigte am 10. Mai 2005 die Verfahren und hiess den Bauherrenrekurs gut; denjenigen des Nachbarn A wies sie ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Mit Beschwerde vom 17. Juni 2005 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:</span></p> <p class="Einzug2"><span>"zum Verfahren:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Es seien dem BeschwerdefÃ¼hrer die ergÃ¤nzenden Unterlagen (Entscheid BRK, Ziff E., Baubewilligung des Nachbarrekurrenten) umgehend nachzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. In Gutheissung der Beschwerde sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und bei Vorliegen der nachgeforderten PlÃ¤ne, Unterlagen oder Berechnungen (detaillierter Umgebungsplan mit Schnitten und Querprofilen) zur neuen materiellen Beurteilung an den Gemeinderat StÃ¤fa zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Es sei materiell zu prÃ¼fen ob diese beiden Rekursverfahren aufgrund der grundsÃ¤tzlich verschieden Zufahrtsvarianten hÃ¤tten vereinigt werden dÃ¼rfen und ob die baurechtliche Bewilligung allenfalls zur neuen materiellen Beurteilung an den Gemeinderat StÃ¤fa zurÃ¼ckzuweisen ist.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der baurechtliche Entscheid sei aufgrund der Verweigerung des rechtlichen GehÃ¶rs zu kassieren und die Bewilligung fÃ¼r das vorliegende Projekt sei zu verweigern. Dem BeschwerdefÃ¼hrer seien die zum Voraus bezahlten ZustellungsgebÃ¼hren von CHF 100.-- zurÃ¼ck zu erstatten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die SpruchgebÃ¼hr und die UmtriebsentschÃ¤digung seien vollumfÃ¤nglich der Gemeine StÃ¤fa zu belasten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Infolge der aufschiebenden Wirkung der vorliegenden Beschwerde sei der Bauherrschaft anzuzeigen, dass mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden darf.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Falls die Beschwerde abgewiesen werden sollte, so sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer sÃ¤mtliche noch nachzureichenden Unterlagen und PlÃ¤ne umgehend und unaufgefordert zuzustellen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>8. AllfÃ¤llige Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerschaft seien dem BeschwerdefÃ¼hrer zur Kenntnisnahme, eventuell zur Stellungnahme, zuzustellen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>9. Nach Abschluss des Schriftwechsels sei auf dem BaugrundstÃ¼ck ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>materiell:</span></p> <p class="Einzug2"><span>10. In Gutheissung der Beschwerde sei zu prÃ¼fen, ob im Quartier N-Strasse/L zwingend ein Quartierplan- beziehungsweise Teilquartierplanverfahren einzuleiten ist.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>11. Der angefochtene Beschluss/Entscheid sei aufgrund der mangelnden Baureife aufzuheben und mithin die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das Projekt in der vorliegenden Form zu verweigern.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>12. Die Zufahrt von der L zur Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers sei auf den ursprÃ¼nglichen Zustand zurÃ¼ckzuversetzen (Fahrbahnbreite 2.50 m statt nur 2.20 m) und dementsprechend um 30 cm zu verbreitern.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>13. Falls die Beschwerde abgewiesen werden sollte, so sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, den baurechtlichen Entscheid mit folgenden Auflagen zu ergÃ¤nzen:</span></p> <p class="Einzug2"><span>a. Im Bereich Lsstrasse und projektierter Zufahrt muss zwingend ein Kehrplatz erstellt werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>b. Die technischen Anforderungen an Ausfahrten und Zufahrten sind zwingend einzuhalten (unter anderem LÃ¤ngs- und QuergefÃ¤lle).</span></p> <p class="Einzug2"><span>c. Das vorgeschriebene maximale GefÃ¤lle von +/â 5% ist innerhalb von 6 m bei der GrundstÃ¼ckszufahrt (M-Strasse/ServitutsflÃ¤che) und der Garageneinfahrt einzuhalten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>d. Im Bereich der projektierten Zufahrt (DienstbarkeitsflÃ¤che) dÃ¼rfen keine Fahrzeuge abgestellt werden und zudem ist dieser Bereich jederzeit freizuhalten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>14. Die Nebenbewilligung fÃ¼r eine WÃ¤rmepumpe des AWEL ist dem BeschwerdefÃ¼hrer unaufgefordert und umgehend zuzustellen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Nebenfolgen:</span></p> <p class="Einzug2"><span>15. Dem BeschwerdefÃ¼hrer seien keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>16. Der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen."</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die privaten Beschwerdegegner beantragten am 4. Juli 2005, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat StÃ¤fa verzichtete am 8. Juli 2005 auf Vernehmlassung; die Vorinstanz schloss am 30. August 2005 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission<span class="UrteilstextChar">. </span>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer einer Liegenschaft, die unmittelbar neben dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck liegt. Damit ist er von der angefochtenen Baubewilligung mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in seinen eigenen tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen Interessen betroffen und gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden werden in erster Linie die VerfahrensantrÃ¤ge des BeschwerdefÃ¼hrers abgehandelt:</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Antrag 1 ist abzuweisen: Im Nachgang zur Augenscheinsverhandlung der Rekurskommission reichte der Gemeinderat ergÃ¤nzende Unterlagen betreffend die dem BeschwerdefÃ¼hrer am 13. November 1961 erteilte Baubewilligung fÃ¼r seine eigene Garage ein. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid nicht auf diese Akten abgestellt und brauchte deshalb dem BeschwerdefÃ¼hrer keine Gelegenheit zur Stellungnahme einzurÃ¤umen. Im Beschwerdeverfahren ist dies schon deshalb nicht erforderlich, weil der BeschwerdefÃ¼hrer mittlerweile von sich aus Einsicht in diese Akten hÃ¤tte nehmen kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Antrag 2 ist abzuweisen: Der BeschwerdefÃ¼hrer wiederholt die RÃ¼ge, dass die Baubewilligung aufgrund unvollstÃ¤ndiger Planunterlagen erteilt worden sei; es seien ein detaillierter Umgebungsplan mit Schnitten und Querprofilen einzufordern und die Akten zu neuer materieller Beurteilung an den Gemeinderat StÃ¤fa zurÃ¼ckzuweisen. Die Vorinstanz hat diesen Antrag mit zutreffenden ErwÃ¤gungen verworfen (E. 4.a); gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG kann deshalb auf sie verwiesen werden. Im Ãbrigen ist kaum nachvollziehbar, was sich der BeschwerdefÃ¼hrer vom Beizug dieser Unterlagen verspricht. Soweit das Bauvorhaben die Zufahrt zu seiner eigenen Liegenschaft betrifft, geben die mit HÃ¶henkoten versehenen GrundrissplÃ¤ne hinreichenden Aufschluss.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Antrag 3 ist abzuweisen: Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zulÃ¤ssig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen; dabei dÃ¼rfen den einzelnen Beteiligten durch die Vereinigung keine bedeutenden Nachteile erwachsen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 4-31 N. 33). Hier liegen die prozessÃ¶konomischen Vorteile einer Vereinigung auf der Hand und es ist nicht ersichtlich, inwiefern der BeschwerdefÃ¼hrer durch die Vereinigung einen Nachteil erlitten haben kÃ¶nnte. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer in Ziffer I.6 seiner BeschwerdebegrÃ¼ndung ausfÃ¼hrt, konnte er zur angefochtenen Baubewilligung umfassend Stellung nehmen. Zwar ist ihm, wie die Baurekurskommission einrÃ¤umt, die Rekurseingabe der Bauherrschaft versehentlich nicht zugestellt worden. Die Erweiterung der Wegrechtsdienstbarkeit zulasten des BaugrundstÃ¼cks, gegen welche sich der Bauherrenrekurs wandte, ist im Rekursverfahren jedoch auch vom BeschwerdefÃ¼hrer thematisiert worden und wurde auch anlÃ¤sslich der Augenscheinsverhandlung vom 3. Februar 2005 behandelt, die bereits fÃ¼r beide Verfahren gemeinsam durchgefÃ¼hrt wurde; der BeschwerdefÃ¼hrer hatte deshalb Gelegenheit, seine EinwÃ¤nde gegen den von der Bauherrschaft beantragten Verzicht auf die Dienstbarkeitserweiterung vorzubringen. Wie dem Protokoll der Vorinstanz entnommen werden kann, hat sich der BeschwerdefÃ¼hrer denn auch zur Frage der Dienstbarkeitserweiterung geÃ¤ussert. Dabei hat er sich dem Antrag der Bauherrschaft auf Verzicht nicht widersetzt, sondern sich eher gegen die von der Gemeinde verlangte Erweiterung der Dienstbarkeit gewandt, indem er vorgebracht hat, er wÃ¼rde durch die von der Gemeinde verlangte neue Servitut finanziell belastet und die bisherige Zufahrt zu seinem GrundstÃ¼ck sei tatsÃ¤chlich und rechtlich genÃ¼gend. Die GehÃ¶rsverweigerung durch das Nichtzustellen der Rekursschrift der Bauherrschaft ist somit durch die ÃusserungsmÃ¶glichkeit am Augenschein geheilt worden. Ein Nachteil ist dem BeschwerdefÃ¼hrer nicht erwachsen. Sodann ist entgegen der in der Beschwerdevorschrift vorgebrachten Auffassung mit der Aufhebung der Nebenbestimmungen betreffend die Erweiterung der Wegrechtsdienstbarkeit keine neue Zufahrtsvariante ins Spiel gebracht worden. An der Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck Ã¤ndert sich damit nichts, sondern es entfÃ¤llt lediglich die vom Gemeinderat angestrebte und soweit ersichtlich auch vom BeschwerdefÃ¼hrer bekÃ¤mpfte Verbesserung der Zufahrt zu seinem eigenen GrundstÃ¼ck.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Auf Antrag 4 ist insoweit nicht einzutreten, als er die fÃ¼r einen frÃ¼heren Beschluss erhobenen ZustellungsgebÃ¼hren von Fr. 50.- betrifft, die nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden kÃ¶nnen. Im Ãbrigen wird der Antrag durch den Ausgang des vorliegenden Verfahrens gegenstandslos (vgl. nachfolgend E. 4). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Ãber Antrag 5 betreffend Kosten und EntschÃ¤digung ist im Anschluss an die materielle Beurteilung zu befinden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Antrag 6 ist gegenstandslos: Rekurs und Beschwerde haben von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung und die Bauherrschaft darf erst nach ausdrÃ¼cklicher Baufreigabe durch die BaubehÃ¶rde mit dem Bau beginnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Antrag 7 ist abzuweisen: Falls die Beschwerde abgewiesen wird, kann der BeschwerdefÃ¼hrer von vornherein keine weiteren AnsprÃ¼che geltend machen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Antrag 8 ist gegenstandslos bzw. abzuweisen: Die Vernehmlassungen der Gegenparteien sind dem BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼bungsgemÃ¤ss zugestellt worden; ein weiterer Schriftenwechsel ist nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.9 </b>Antrag 9 ist abzuweisen: Die entscheidwesentlichen SachumstÃ¤nde ergeben sich aufgrund der Akten, weshalb ein Augenschein nicht geboten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">In materieller Hinsicht ist auf die AntrÃ¤ge 10, 12 und 13 nicht einzutreten: Gegenstand des Beschwerdeverfahrens kann von vornherein nur sein, was mit der angefochtenen Bewilligung angeordnet wurde bzw. hÃ¤tte angeordnet werden mÃ¼ssen. In diesem Rahmen stellt sich nur die Frage, ob das Bauvorhaben ein allenfalls notwendiges Quartierplanverfahren prÃ¤judiziert, was im Zusammenhang mit der Frage der planungsrechtlichen Baureife zu prÃ¼fen ist (vgl. E. 4.2). Die vom BeschwerdefÃ¼hrer unabhÃ¤ngig vom Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung verlangte PrÃ¼fung, ob im Quartier N-Strasse/L ein Quartierplan- bzw. Teilquartierplanverfahren einzuleiten sei, kann nicht Prozessgegenstand sein. Dasselbe gilt fÃ¼r den Antrag 12, wonach die Zufahrt von der L zur Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers auf den ursprÃ¼nglichen Zustand mit einer Fahrbahnbreite von 2,5 statt 2,2 m zurÃ¼ckzuversetzen sei; damit will der BeschwerdefÃ¼hrer einen zivilrechtlich begrÃ¼ndeten Anspruch durchsetzen, was nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens sein kann. UnzulÃ¤ssig sind sodann die bedingten AntrÃ¤ge 13.a â d: Falls die Beschwerde abzuweisen ist, kann der BeschwerdefÃ¼hrer aus diesem Verfahren von vornherein keine weiteren AnsprÃ¼che geltend machen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen ist auf Antrag 11 einzutreten, wonach die Baubewilligung mangels Baureife aufzuheben sei. Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt zur BegrÃ¼ndung vor, dass das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber keine hinreichende Zufahrt verfÃ¼ge und das Gebiet quartierplanbedÃ¼rftig sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrs­sicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen auf frÃ¼here Entscheide).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Von diesen technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (LS 722.15) und fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45; VGr, 5. Oktober 1998, VB.1998.00154; 26. November 1997, VB.1997.00131 und 132).</p> <p class="Urteilstext">Bei der GewÃ¤hrung solcher Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden PrÃ¼fungsbefugnis (§ 20 VRG) ersetzen sie die ErmessensausÃ¼bung der GemeindebehÃ¶rden nicht durch ihre eigene. Sie prÃ¼fen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung der massgeblichen SachumstÃ¤nde beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 VRG von vorneherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmung geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die Strassenparzelle "L" (Kat.-Nr. 05) erschliesst, soweit auf Grund der Akten ersichtlich, 14 Wohneinheiten. Mit den als Genossenschaftssiedlung erbauten Liegenschaften wird die heute mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung nur teilweise ausgeschÃ¶pft, sodass ein erhebliches Verdichtungspotenzial besteht. Dies zeigt sich beim streitbetroffenen BaugrundstÃ¼ck, wo ein vom Gemeinderat StÃ¤fa mangels hinreichender Erschliessung verweigertes Bauprojekt zunÃ¤chst die Erstellung eines Zweifamilienhauses vorsah. Angesichts dieses Erschliessungspotenzials mÃ¼sste die "L", wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, als Zufahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien ausgebaut sein. Als Stichstrasse muss sie deshalb gemÃ¤ss den Normalien Ã¼ber eine KehrmÃ¶glichkeit verfÃ¼gen, welche zwar auch auf privatem Grund angelegt werden kann, deren Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr aber rechtlich gesichert werden muss. Sodann verlangen die Normalien neben einer mindestens 4 m breiten Fahrbahn im Regelfall einseitig ein Trottoir oder zumindest ein verbreitertes Bankett als FussgÃ¤ngerschutzstreifen. Diesen Anforderungen genÃ¼gt die "L" nicht, die lediglich Ã¼ber eine vermarkte Breite von 4 m und Ã¼ber keinen Kehrplatz verfÃ¼gt. Davon sind zutreffend auch der Gemeinderat StÃ¤fa und die Baurekurskommission ausgegangen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend der Gemeinderat das Bauvorhaben trotz ungenÃ¼gender Erschliessung aufgrund der Bestandesgarantie bewilligte, hat die Vorinstanz die BewilligungsfÃ¤higkeit bejaht, weil sie das Beharren auf einem normaliengerechten Ausbau fÃ¼r den blossen Ersatz eines Einfamilienhauses in einem vollstÃ¤ndig Ã¼berbauten Quartier als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig beurteilte.</p> <p class="Erwgung4">Dass die Bestandesgarantie bei einem vollstÃ¤ndigen Neubau nicht eingreift, hat zutreffend bereits die Baurekurskommission erwogen. Unzutreffend ist dagegen ihre Auffassung, dass die Bewilligung ungeachtet der "an und fÃ¼r sich" fehlenden Baureife aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu erteilen sei, fÃ¼r die sie sich unzulÃ¤ssigerweise auf RB 1983 Nr. 97 beruft. Dort ging es um die Schliessung einer BaulÃ¼cke in einem stÃ¤dtischen Gebiet (ZÃ¼richberg), in welchem eine nachtrÃ¤gliche Verbesserung der ErschliessungsverhÃ¤ltnisse praktisch ausgeschlossen war. Hier liegen in jeder Hinsicht andere UmstÃ¤nde vor: Das BaugrundstÃ¼ck ist bereits Ã¼berbaut und durch den Ersatzbau sollen AusnÃ¼tzungsreserven ausgeschÃ¶pft werden, wie sie auch bei den andern Liegenschaften der L vorhanden sind. Eine massvolle Verbesserung der ErschliessungsverhÃ¤ltnisse, insbesondere das Schaffen einer KehrmÃ¶glichkeit am Ende der Strasse "L", ist realisierbar. Anders als im erwÃ¤hnten Entscheid stellt das Bauvorhaben nicht den Abschluss einer baulichen Entwicklung, sondern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, den Beginn einer baulichen Erneuerung dar, die, wie von der Bauordnung vorgezeichnet, zu einer deutlich dichteren Ãberbauung des ganzen durch die Strasse "L" erschlossenen Gebiets fÃ¼hren kann. Anders als im Entscheid RB 1983 Nr. 97 lÃ¤sst sich das Abweichen von den Normalien nicht mit der Rechtsgleichheit rechtfertigen; vielmehr wÃ¼rde hier im Falle einer Bewilligung die Berufung auf die Rechtsgleichheit dazu fÃ¼hren, dass auch die weiteren Liegenschaften an der Strasse "L" ihre AusnÃ¼tzungsreserven ausschÃ¶pfen kÃ¶nnten, ohne dass die bereits heute ungenÃ¼gende Erschliessung verbessert wÃ¼rde; damit ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht mehr gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung4">Wenn durch die ErhÃ¶hung der zulÃ¤ssigen baulichen Nutzung eine Siedlungsverdichtung angestrebt wird, so ist dafÃ¼r zu sorgen, dass auch die Erschliessungsanlagen den neuen NutzungsmÃ¶glichkeiten angepasst werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist dem Anliegen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit nicht in der Weise Rechnung zu tragen, dass einzelne Baubewilligungen ungeachtet der unzureichenden Erschliessung erteilt werden; vielmehr ist dieser Grundsatz beim Ausbau der Erschliessungsanlagen zu beachten, indem keine Ã¼bertriebenen Anforderungen gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende Ãberbauung mÃ¶glichst schonend erfolgen. Dabei kÃ¶nnen, insbesondere wenn damit Verkehrsberuhigungsmassnahmen einhergehen, in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen die normaliengemÃ¤ssen Anforderungen unterschritten werden (vgl. § 12 Zugangsnormalien). Das kann hier (im unteren Anwendungsbereich einer Zufahrtsstrasse; vgl. VGr, 29. Juni 2005, VB.2005.00048 www.vgrzh.ch) den Verzicht auf den FussgÃ¤ngerschutz und damit eine Verbreiterung der Strasse "L" rechtfertigen, nicht jedoch denjenigen auf eine allen StrassenbenÃ¼tzern zur VerfÃ¼gung stehende KehrmÃ¶glichkeit (vgl. VGr, 13. Juli 2005, E. 4.2, VB.2005.00132, www.vgrzh.ch); das gilt umso mehr, als sich durch Beanspruchung der WegflÃ¤che der M-Strasse sowie der frÃ¼her oder spÃ¤ter ohnehin auszubauenden Zufahrt zum GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers (vgl. nachfolgende E. 4.2) eine KehrmÃ¶glichkeit ohne wesentlichen zusÃ¤tzlichen Landbedarf realisieren lÃ¤sst.</p> <p class="Urteilstext">Der Einwand, das BaugrundstÃ¼ck sei strassenmÃ¤ssig nicht hinreichend erschlossen, erweist sich damit als begrÃ¼ndet, was zur Gutheissung der Beschwerde fÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ob die Beschwerde gestÃ¼tzt auf § 234 PBG auch wegen PrÃ¤judizierung eines zur Verbesserung der Erschliessung notwendigen (Teil-)Quartierplanverfahren gutzuheissen wÃ¤re, kann unter diesen UmstÃ¤nden offen bleiben. Immerhin ist in diesem Zusammenhang anzumerken, dass das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers durch die 2,2 m breite Zufahrt, die teils auf der M-Strasse und teils aufgrund eines Wegrechts auf dem BaugrundstÃ¼ck verlÃ¤uft, Ã¼ber keine hinreichende Verbindung zur "L" verfÃ¼gt. GemÃ¤ss Zugangsnormalien mÃ¼sste diese Verbindung als Zugangsweg mit einer Breite von mindestens 3 m ausgebaut sein, wobei angesichts der geringen Verkehrsbeanspruchung nicht einzusehen ist, weshalb, anders als es der Gemeinderat mit der von der Rekurskommission aufgehobenen Nebenbestimmung bezÃ¼glich der Erweiterung des Fahrwegrechts auf 3 m anzustreben scheint, nicht weiterhin auch die WegflÃ¤che der M-Strasse mitbenÃ¼tzt und damit ein Ã¼bermÃ¤ssiger Landverbrauch zulasten des BaugrundstÃ¼cks vermieden werden kann.</p> <p class="Erwgung2">Entgegen der von der Vorinstanz vertretenen Auffassung ist ein GrundstÃ¼ck in der Regel nur dann genÃ¼gend erschlossen, wenn zu diesem zugefahren werden kann; das ergibt sich aus der Verpflichtung zur Schaffung von AbstellplÃ¤tzen auf privatem Grund (§ 242 Abs. 1 PBG), die auf dem BaugrundstÃ¼ck oder in nÃ¼tzlicher Entfernung davon liegen mÃ¼ssen (§ 244 Abs. 1 PBG). Eine direkte Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck ist nur dort nicht erforderlich, wo gleichwohl einerseits die Erreichbarkeit der Baute im Sinn von § 4 Abs. 1 Zugangsnormalien gewÃ¤hrleistet (1995 Nr. 80) und andererseits dafÃ¼r gesorgt ist, dass, soweit AbstellplÃ¤tze geschaffen werden mÃ¼ssen, diese nicht auf dem GrundstÃ¼ck selber sondern in nÃ¼tzlicher Entfernung angelegt werden kÃ¶nnen. Diese zusÃ¤tzliche Voraussetzung ist neben der von der Vorinstanz zutreffend bejahten Erreichbarkeit im Sinn von § 4 Abs. 1 Zugangsnormalien bei der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, die Ã¼ber eine Garage verfÃ¼gt, offenkundig nicht erfÃ¼llt. Die NeuÃ¼berbauung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 ist deshalb nur insoweit zulÃ¤ssig, als dadurch die Schaffung einer hinreichenden Zufahrt zur Parzelle des BeschwerdefÃ¼hrers nicht infrage gestellt wird. Dabei genÃ¼gt anders als gegenÃ¼ber der "L", die auf Grund ihrer Erschliessungsfunktion als Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren ist, auch gegenÃ¼ber einer entsprechend ausgebauten Zufahrt des BeschwerdefÃ¼hrers ein Wegabstand von 3,5 m.</p> <p class="Erwgung2">Die weiteren RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers werden mit der Aufhebung der Baubewilligung ebenfalls gegenstandslos. Anzumerken bleibt lediglich, dass die RÃ¼ge betreffend ungenÃ¼gende Einordnung offenkundig unbegrÃ¼ndet wÃ¤re. Die vorbehaltene Bewilligung der WÃ¤rmepumpe wÃ¤re dem BeschwerdefÃ¼hrer zwar gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG ohne weiteres zuzustellen, doch dÃ¼rfte er, da es sich nicht um eine lÃ¤rmmÃ¤ssig mÃ¶glicherweise problematische LuftwÃ¤rmepumpe handelt, davon kaum betroffen und deshalb zur Anfechtung nicht legitimiert sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich damit, soweit darauf einzutreten ist, als begrÃ¼ndet. Der Rekursentscheid im angefochtenen Umfang (vgl. ErwÃ¤gungen zur ParteientschÃ¤digung) sowie die Baubewilligung sind aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zu 1/6 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den privaten Beschwerdegegnern und zur HÃ¤lfte der Gemeinde StÃ¤fa aufzuerlegen. Diese Kostenverteilung rechtfertigt sich auch fÃ¼r das Rekursverfahren, und zwar ungeachtet des Obsiegens der privaten Beschwerdegegner mit ihrem eigenen Rekurs: Der BeschwerdefÃ¼hrer hat ausdrÃ¼cklich auch die Entlastung von den Kosten des Rekursverfahrens beantragt, in welchem die Gutheissung seines Rekurses gegen die Baubewilligung zwangslÃ¤ufig zur Gegenstandslosigkeit des Bauherrenrekurses gegen eine Nebenbestimmung hÃ¤tte fÃ¼hren mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Dem mit seinem Hauptantrag vollstÃ¤ndig obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrer ist fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Angesichts des teilweise unnÃ¶tigen Aufwandes rechtfertigt sich eine reduzierte ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen). Vom Beschwerdeverfahren nicht betroffen ist die unangefochten gebliebene Verpflichtung der Gemeinde StÃ¤fa zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 750.- an die privaten Beschwerdegegner; an dieser Verpflichtung Ã¤ndert sich somit nichts.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen soweit darauf einzutreten ist. DemgemÃ¤ss werden der Rekursentscheid im angefochtenen Umfang und die Baubewilligung vom 11. Mai 2004 vollstÃ¤ndig aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zu 1/6 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den privaten Beschwerdegegnern und zur HÃ¤lfte der Gemeinde StÃ¤fa auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die privaten Beschwerdegegner werden unter solidarischer Haftung zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an den BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>