<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00217</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216564&amp;W10_KEY=4467076&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00217</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.09.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften<br/><br/>Bei § 71 Abs. 3 PBG handelt es sich um eine Kann-Bestimmung. Sie begründet keine Pflicht, bestimmte, bereits überbaute Grundstücke in den Arealüberbauungsperimeter einzubeziehen. Der Gesetzgeber überlässt es vielmehr der Bauherrschaft, ob â und wenn ja, in welchem Umfang â sie diese Möglichkeit nutzen möchte. Dies gilt unabhängig davon, ob die einbezogenen und die nichteinbezogenen Bauten Teile eines Gebäudeensembles bilden oder nicht. Der Mindestumfang eines Arealüberbauungsperimeters wird einzig durch § 69 Satz 2 PBG in Verbindung mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgesetzt (E. 3.3). Vom Umfang des Arealperimeters ist die Frage der Einordnung zu unterscheiden. Nur in diesem Zusammenhang ist relevant, in welcher Beziehung das Projekt zum Ortsbild sowie zu seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung steht. Ob ein Projekt besonders gut gestaltet ist und sich damit in qualifizierter Weise in seine landschaftliche Umgebung einordnet, hat nichts mit dem Eigentum an den angrenzenden Parzellen zu tun (E. 3.4).<br/><br/>Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALPERIMETER">AREALPERIMETER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNGENÃGENDE BEGRÃNDUNG">UNGENÃGENDE BEGRÃNDUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERDICHTUNG">VERDICHTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 72 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31378" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00217</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. September 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>F,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>H,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2â4 vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Planungs- und Baukommission Thalwil,<b> </b>vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 27. Februar 2014 erteilte die Planungs- und Baukommission Thalwil der A AG die Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 6355 an der Gartenstrasse 11 und 13 in Thalwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten am 7. April 2014 C und D ans Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses vereinigte mit Entscheid vom 22. MÃ¤rz 2016 die beiden Verfahren, hiess die Rekurse gut und hob den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 28. April 2016 fÃ¼hrte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellte folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und die kommunale Baubewilligung vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur PrÃ¼fung der noch nicht behandelten RÃ¼gen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. UnabhÃ¤ngig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu reduzieren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Es sei ein Augenschein vor Ort durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 5. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 30. Mai 2016, die Beschwerde abzuweisen. C und D verzichteten am 6. Juni 2016 auf eine Beschwerdeantwort. Die Planungs- und Baukommission Thalwil beantragte am 21. Juni 2016 die Gutheissung der <span>Beschwerde</span> unter Kostenfolge zulasten von C und D sowie F, G und H. F, G und H liessen sich am 22. Juni 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zu Lasten der A AG, vernehmen. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 4. Juli 2016 an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin der Parzellen Kat.-Nrn. 6355, 8795 und 9245, welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 6355 steht das in den 1950er Jahren errichtete Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 8795 ist unbebaut. Auf dem GrundstÃ¼ck 9245 stehen die beiden MehrfamilienhÃ¤user Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 6355, 8795 und 9245 grenzen an die Parzellen Kat.-Nrn. 9237â9244 an. Diese Parzellen sind mit den ReihenhÃ¤usern Neutannstein 6â13 Ã¼berstellt, welche nicht der BeschwerdefÃ¼hrerin gehÃ¶ren. Die vorerwÃ¤hnten vier lÃ¤nglichen GebÃ¤ude Gartenstrasse 11/13, 1/3/5, 7/9 sowie Neutannstein 6â13 sind rechtwinklig zueinander angeordnet. Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen Bereich, welcher als Pflanzgarten genutzt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin mÃ¶chte das bestehende Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13 abbrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen ersetzen. Um anstelle der in der Zone W3 regulÃ¤r erlaubten drei Vollgeschosse deren fÃ¼nf bauen zu kÃ¶nnen, will die BeschwerdefÃ¼hrerin das Projekt gestÃ¼tzt auf die ArealÃ¼berbauungsvorschriften verwirklichen (Art. 21 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung vom 7. November 2012/16. Oktober 2013 [BZO]). Zum ArealÃ¼berbauungsperimeter sollen dabei die drei Parzellen Kat.-Nr. 6355 mit 2'423 m<sup>2</sup> FlÃ¤che, Kat.-Nr. 8795 mit 860 m<sup>2</sup> FlÃ¤che sowie Kat.-Nr. 9245 mit 3'951 m<sup>2</sup> FlÃ¤che zÃ¤hlen. Nicht in den ArealÃ¼berbauungsperimeter einbezogen werden demgegenÃ¼ber die Parzellen Kat.-Nrn. 9237â9244.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zwischen den Parteien ist strittig, ob die Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung erfÃ¼llt sind; die Vorinstanz verneinte dies. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- oder gebietsweise ArealÃ¼berbauungen zulassen. Dabei sind MindestarealflÃ¤chen festzulegen (§ 69 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die Bau- und Zonenordnung von Thalwil erlaubt in Art. 21 Abs. 1 BZO ArealÃ¼berbauungen. Nach dieser Bestimmung sind ArealÃ¼berbauungen in allen Wohnzonen und Wohn-/Gewerbezonen zulÃ¤ssig (Abs. 1). Die MindestarealflÃ¤che muss dabei 4'000 m<sup>2</sup> betragen (Abs. 2). Die in den Arealperimeter einbezogenen drei GrundstÃ¼cke weisen eine FlÃ¤che von insgesamt 7'234 m<sup>2</sup> auf (2'423 m<sup>2</sup> + 860 m<sup>2</sup> + 3'951 m<sup>2</sup>). Mit dieser Ausdehnung Ã¼bersteigt der vorliegende Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene MindestflÃ¤che.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz verneinte die Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit folgender BegrÃ¼ndung: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus Gartenstrasse 11/13 aus den 1950er Jahren weise keine besonderen QualitÃ¤ten auf. Entsprechend kÃ¶nne es abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. DemgegenÃ¼ber bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten GebÃ¤ude Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9 sowie Neutannstein 6â13 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der Betonung des Ensembles wÃ¼rden nur zwei der drei zugehÃ¶rigen baulichen Elemente, nÃ¤mlich die GebÃ¤ude Gartenstrasse 1/3/5 und 7/9, sowie der Garten, nicht aber die GebÃ¤ude Neutannstein 6â13 in die ArealÃ¼berbauung integriert. Dadurch werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des GebÃ¤udes Neutannstein 6â13 fÃ¼r die Gesamtwirkung mÃ¼sse indessen vorliegend das Ensemble mit dem ArealÃ¼berbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen nicht erfÃ¼lle, sei ein Bauen gestÃ¼tzt auf die Arealbauvorschriften unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach § 72 Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen fÃ¼r die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abweichen. Art. 22 BZO macht von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch und sieht fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen verschieden Erleichterungen vor, namentlich eine ErhÃ¶hung der Geschosszahl, keine BeschrÃ¤nkung der GebÃ¤udelÃ¤nge sowie unter bestimmten Voraussetzungen ein AusnÃ¼tzungszuschlag. Um die fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen vorgesehenen Privilegierungen beanspruchen zu kÃ¶nnen, muss das Bauprojekt den in § 71 PBG genannten Anforderungen genÃ¼gen: Seine Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung mÃ¼ssen besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (§ 71 Abs. 1 PBG). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (§ 71 Abs. 2 PBG). Weiter kÃ¶nnen ArealÃ¼berbauungen nach § 71 Abs. 3 PBG auch bereits Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke umfassen, wenn die Ãberbauung als Ganzes den Anforderungen von § 71 Abs. 1 f. PBG genÃ¼gt. Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor (VGr, 30. Januar 2013, VB.2012.00557, E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Bei § 71 Abs. 3 PBG handelt es sich um eine Kann-Bestimmung. Sie begrÃ¼ndet folglich keine Pflicht, bestimmte, bereits Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke in den ArealÃ¼berbauungsperimeter einzubeziehen. Der Gesetzgeber Ã¼berlÃ¤sst es vielmehr der Bauherrschaft, ob â und wenn ja, in welchem Umfang â sie diese MÃ¶glichkeit nutzen mÃ¶chte. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob die einbezogenen und die nichteinbezogenen Bauten Teile eines GebÃ¤udeensembles bilden oder nicht. Der Mindestumfang eines ArealÃ¼berbauungsperimeters wird einzig durch § 69 Satz 2 PBG in Verbindung mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung, vorliegend Art. 21 Abs. 2 BZO, auf die erwÃ¤hnten 4'000 m<sup>2</sup> festgesetzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Vom Umfang des Arealperimeters ist die Frage der Einordnung zu unterscheiden. Nur in diesem Zusammenhang ist relevant, in welcher Beziehung das Projekt zum Ortsbild sowie zu seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung steht. Die Vorinstanz verkennt dies, wenn sie fordert, in die ArealÃ¼berbauung mÃ¼ssten neben den MehrfamilienhÃ¤user Gartenstrasse 1/3/5, 7/9 zusÃ¤tzlich das GebÃ¤ude Neutannstein 6â13 integriert werden. Ob ein Projekt besonders gut gestaltet ist und sich damit in qualifizierter Weise in seine landschaftliche Umgebung einordnet, hat nichts mit dem Eigentum an den angrenzenden Parzellen zu tun. Die gegenteilige Auffassung hÃ¤tte zur Folge, dass ArealÃ¼berbauungen in der NÃ¤he von schÃ¼tzenswerten Einzelbauten oder Ortsbildern nur noch dann realisiert werden kÃ¶nnten, wenn diese Objekte der Bauherrschaft gehÃ¶rten. DafÃ¼r gibt es keine Rechtsgrundlage. Denkmalpflegerische Anliegen begrÃ¼nden keine Pflicht zur Ausdehnung des Arealperimeters. Zusammenfassend ist im vorliegenden Fall unabhÃ¤ngig von den Parzellen Kat.-Nrn. 9237â9244 eine fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung ausreichende FlÃ¤che vorhanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Wie oben dargestellt, mÃ¼ssen ArealÃ¼berbauungen erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen genÃ¼gen. Dabei reichen eine wohlproportionierte kubische Gliederung und ein besonderer architektonischer Ausdruck fÃ¼r sich alleine noch nicht aus. Vielmehr muss auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung Ã¼berzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG). Was die gestalterische Beurteilung betrifft, lÃ¤sst es der vorinstanzliche Entscheid bei der Feststellung bewenden, die geplante Wohnbaute mÃ¼sse mit ihrem Bauvolumen von rund 17'000 m<sup>3</sup> als monumental bezeichnet werden. Fast zwei FÃ¼nftel der anrechenbaren GeschossflÃ¤chen bzw. zwei der fÃ¼nf anrechenbaren Geschosse wÃ¼rden erst aufgrund von AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen auf dem eigentlichen BaugrundstÃ¼ck realisierbar. Der BaukÃ¶rper mit Attikageschoss sei zwar fÃ¼r sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befÃ¤nden sich im nÃ¤heren Umfeld ausschliesslich grÃ¶ssere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter SatteldÃ¤chern. Gleichwohl ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem allgegenwÃ¤rtigen Credo der Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von Unterschutzstellungen von GebÃ¤uden sei es vielfach unumgÃ¤nglich, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht vollstÃ¤ndig konsumiert oder auf benachbarte GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das geplante GebÃ¤ude soll deutlich hÃ¶her als die angrenzenden GebÃ¤ude werden. Art. 3 BZO bildet die gesetzliche Grundlage fÃ¼r diesen HÃ¶henunterschied: Danach dÃ¼rfen bei ArealÃ¼berbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusÃ¤tzliche Vollgeschosse errichtet werden. Indem der kommunale Gesetzgeber diese Privilegierung vorsah, nahm er einen optischen Kontrast zwischen der ArealÃ¼berbauung und der angrenzenden, in Regelbauweise errichteten GebÃ¤uden in Kauf. Ein solcher Entscheid ist zu respektieren. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung besteht ein Anspruch auf AusschÃ¶pfung der VerdichtungsmÃ¶glichkeiten (VGr, <span>12. Mai 2016, VB.2015.00677, E. 4.3</span>). Entgegen der Vorinstanz handelt es sich hierbei nicht nur um ein Credo, mithin einen mehr oder weniger verbindlichen Glaubenssatz. Vielmehr kommt der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens Verfassungsrang zu (Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Die daraus resultierende Pflicht zur Verdichtung bildet denn auch einen wesentlichen Grundsatz der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes (Art. 3 Abs. 3 lit. a<sup>bis</sup> des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens durchgesetzt werden (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 660</span>). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der angefochtene Entscheid geht nicht nÃ¤her auf die Beziehung zwischen dem Neubauvorhaben und den vorbestehenden Bauten ein. Er lÃ¤sst es diesbezÃ¼glich bei der blossen Feststellung bewenden, das Projekt mÃ¼sse mit ihrem Bauvolumen von rund 17'000 m<sup>3</sup> als "monumental" bezeichnet werden und es entwickle eine "Dominanz". Aufgrund dieser (zu) knappen BegrÃ¼ndung bleibt unklar, weshalb die Vorinstanz einen Verzicht auf ein Geschoss fÃ¼r angezeigt hÃ¤lt. Dies muss vor allem auch deshalb gelten, weil sie an anderer Stelle lobende Worte fÃ¼r das Bauvorhaben findet. So betont sie, der BaukÃ¶rper mit Attikageschoss sei fÃ¼r sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz treffend auf das Ensemble abgestimmt worden. Wie oben dargelegt, rechtfertigt nur ein krasser und klarer Widerspruch zur baulichen Umgebung eine Volumenreduktion. Ob ein solcher Widerspruch vorliegt, erscheint zumindest zweifelhaft, zumal der angefochtene Entscheid selbst festhÃ¤lt, dass die vorbestehenden GebÃ¤ude des Ensembles "sehr stattlich sind und sich auch im Ãbrigen nÃ¤heren Umfeld ausschliesslich grÃ¶ssere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter SatteldÃ¤chern finden". Bei dieser Ausgangslage hÃ¤tte die Vorinstanz detaillierter begrÃ¼nden mÃ¼ssen, weshalb sie trotzdem von einem zu grossen Kontrast ausgeht. HierfÃ¼r hÃ¤tte sie auf die einzelnen in § 71 Abs. 1 f. PBG genannten Ã¤sthetischen Beurteilungskriterien eingehen mÃ¼ssen. Angesichts der eingeschrÃ¤nkten Kognition des Verwaltungsgerichts wÃ¤re es nicht sachgerecht, wenn es selbst die fehlende Beurteilung vornÃ¤hme. Dadurch ginge den Parteien eine Instanz verloren. Zudem ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass die Bauherrschaft einen Studienauftrag an verschiedene ArchitekturbÃ¼ros vergab, deren LÃ¶sungsvorschlÃ¤ge durch eine Fachjury beurteilen und das Siegerprojekt schliesslich Ã¼berarbeiten liess. In solchen FÃ¤llen muss sich eine gerichtliche Instanz in qualifizierter Form mit dem Ergebnis dieses Studienauftrags auseinandersetzen und darf dem Siegerprojekt nicht leichthin die gute Einordnung absprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Entsprechend ist das Verfahren an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Gegebenenfalls wird diese sich dann auch mit den weiteren von der Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren vorgebrachten RÃ¼gen zu befassen haben. Da das Verfahren aufgrund der (zu) knappen BegrÃ¼ndung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen ist, besteht kein Anlass, den beantragten Augenschein durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Kann eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Person mit Blick auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). AusgangsgemÃ¤ss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft ist Ã¼berdies unter solidarischer Haftung zu einer ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Die lokale BaubehÃ¶rde hat in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Es liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende RÃ¼ckweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. MÃ¤rz 2016 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung fÃ¼r einen Viertel der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 je zu einem Achtel und den Beschwerdegegnern 2, 3 und 4 ebenfalls unter solidarischer Haftung fÃ¼r drei Viertel je zu einem Viertel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 450.- zu bezahlen, wobei sie fÃ¼r Fr. 900.- solidarisch haften. Die Beschwerdegegner 2, 3 und 4 haben der BeschwerdefÃ¼hrerin ParteientschÃ¤digung von je Fr. 900.- zu bezahlen; sie haften fÃ¼r Fr. 2'700.- solidarisch.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>