<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00440</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210420&amp;W10_KEY=13013541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00440</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.01.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung. Arealüberbauung. Erschliessung. Die sogenannte Nebenfahrbahn der Arealüberbauung ist vorliegend von ihrer Verkehrsbedeutung her als Zufahrtsstrasse zu qualifizieren, die zusätzlich als regionale Rad- und Fusswegverbindung dient. Diese mündet in den Einfahrtsbereich an der Quartierstrasse, der neben der Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage auch die Zufahrt für die Warenanlieferung umfasst. Unter anderem aufgrund der Nebenbestimmungen sind hier zudem mit Rückwärtsfahrmanöver von Lastwagen zu rechnen. Hinzu kommt, dass dieser Einfahrtsbereich Teil eines platzartigen Fussgängerbereichs bildet, auf dem wegen der in unmittelbarer Nähe gelegenen Bushaltestelle, des Ladens und des Kiosks sowie den Hauseingängen und Durchgängen zum Innenhof mit erheblicher Fussgängerfrequenz zu rechnen ist. Die geplante Erschliessungslösung widerspricht somit der vom Gesetzgeber angestrebten Trennung von Fussgänger- und Fahrverkehr und kann nicht als hinreichend verkehrssicher gewürdigt werden (E. 1.5). Bei Arealüberbauungen sind auch an die Erschliessung erhöhte Anforderungen zu stellen (E. 1.6). Eine Heilung der Mängel mittels Nebenbestimmungen kommt nicht in Betracht (E. 2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUSHALTESTELLE">BUSHALTESTELLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFAHRT">EINFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKONZEPT">ERSCHLIESSUNGSKONZEPT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSSGÃNGERSCHUTZ">FUSSGÃNGERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENAUSFAHRT">GARAGENAUSFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENEINFAHRT">GARAGENEINFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG">VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WARENANLIEFERUNG">WARENANLIEFERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 VerkehrssicherheitsV</span><br/><span class="gerade">§ 4 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12571" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00440</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. Januar 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b></span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Baugenossenschaft A,</span></a><b><span> </span></b><span><br/> </span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_6">Genossenschaft B,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_10">Stiftung C,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_4_16">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>9 Beschwerdegegner, vertreten durch E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_17_84">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>51 Beschwerdegegner, vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_86_425">F,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_87_429"><span>Bausektion des Stadtrates,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 23. Juni 2009 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Baugenossenschaft A, der Genossenschaft B und der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich. Das 31'598 m<sup>2</sup> grosse BaugrundstÃ¼ck liegt am Rande des Siedlungsgebiets in der Wohnzone W3. Im Osten grenzt es an die G-Strasse und im SÃ¼dosten an die H-Strasse an, beides viel befahrene Staatsstrassen. Im SÃ¼dwesten verlÃ¤uft die I-Strasse, welche das Quartier J erschliesst, und entlang der abgewinkelt verlaufenden nordwestlichen Grenze verlÃ¤uft die Quartierstrasse K-Strasse. Die sÃ¼dliche Begrenzung bildet die Stichstrasse L-Strasse. Die in einem Projektwettbewerb siegreiche ArealÃ¼berbauung soll 273 Genossenschafts- und Alterswohnungen samt Infrastruktur wie Cafeteria, LadenflÃ¤chen, Kindergarten, Hort, Veranstaltungsraum und MehrzweckrÃ¤ume umfassen. Sie besteht aus einem einzigen vieleckigen, die vorerwÃ¤hnten Strassen sÃ¤umenden, siebengeschossigen und bis zu 25 m hohen BaukÃ¶rper, der ringfÃ¶rmig einen parkartig gestalteten Innenhof umgibt.</p> <p class="Urteilstext">Die gegen diese Baubewilligung von zahlreichen Nachbarn erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission I und hiess sie am 23. Juni 2010 unter Aufhebung der Baubewilligung gut. Als mangelhaft beurteilte die Baurekurskommission die Verkehrssicherheit der zur I-Strasse hin geplanten Haupterschliessung. "Bemerkungsweise" nahm sie auch zu einigen weiteren EinwÃ¤nden Stellung, insbesondere betreffend die AusnÃ¼tzungsbestimmungen im Quartierplan Nr. 02 (J) und die ErfÃ¼llung der an eine ArealÃ¼berbauung zu stellenden gestalterischen Anforderungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 2. September 2010 liessen die Baugenossenschaft A, die Genossenschaft B sowie die Stiftung C Aufhebung des Rekursentscheids unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen und RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur Behandlung der noch offenen EinwÃ¤nde beantragen, eventuell unter Nebenbestimmungen betreffend die Erschliessung Ã¼ber die I-Strasse.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 1. Oktober 2010 auf Abweisung der Beschwerde, die Bausektion am 5. Oktober 2010 auf Gutheissung. Die privaten Beschwerdegegner liessen am 14. bzw. 27. Oktober 2010 Abweisung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>In erster Linie ist zwischen den Parteien streitig, ob das Bauprojekt Ã¼ber eine hinreichende strassenmÃ¤ssige Erschliessung verfÃ¼gt, insbesondere ob der Hauptzugang an der I-Strasse verkehrssicher ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Vorinstanz hat die gesetzlichen Voraussetzungen an eine hinreichende Erschliessung (§ 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) und insbesondere die Bedeutung der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 und der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV) zutreffend dargestellt; darauf ist gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zu verweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Erschliessung der streitbetroffenen ArealÃ¼berbauung ist gemÃ¤ss Baueingabe und den entsprechenden Nebenbestimmungen zur Baubewilligung wie folgt geplant: Im nÃ¶rdlichen Teil des BaugrundstÃ¼cks ist im 1. Untergeschoss eine Unterniveaugarage mit 113 PlÃ¤tzen mit Zu- und Wegfahrt zur I-Strasse geplant. Direkt neben der Einfahrt in diese Tiefgarage ist die Anlieferung fÃ¼r den ebenfalls zur I-Strasse hin orientierten Laden im Erdgeschoss vorgesehen. 43 weitere FahrzeugabstellplÃ¤tze sind im Freien vorgesehen, nÃ¤mlich acht lÃ¤ngs der K-Strasse und 35 an der L-Strasse. Da gemÃ¤ss geltender Parkplatzverordnung 251 AutoabstellplÃ¤tze erforderlich sind, mÃ¼ssen gemÃ¤ss Disp.-Ziff. I.B.13 der Baubewilligung die fehlenden AbstellplÃ¤tze planerisch nachgewiesen werden, sofern bei Baubeginn nicht die reduzierte Zahl gemÃ¤ss der erst im Entwurf vorliegenden revidierten Verordnung gilt. Die Erstellung dieser zusÃ¤tzlichen ParkplÃ¤tze ist in einem zweiten Untergeschoss geplant. GemÃ¤ss ErwÃ¤gung C.m und Disp.-Ziff. I.B.10 sind im unmittelbaren Bereich des Ladens drei bis vier weitere ParkplÃ¤tze im Freien nachzuweisen. Der Zugang und die Anlieferung zu den GebÃ¤udebereichen an der G- und der H-Strasse, die bis zu Ã¼ber 120 m von der Tiefgarage entfernt liegen, soll Ã¼ber eine in den PlÃ¤nen als "Nebenfahrbahn" bezeichnete, arealinterne Zufahrtsstrasse erfolgen, welche von der L-Strasse im Einbahnsystem entlang der G- und der H-Strasse bis zur Garageneinfahrt in die I-Strasse fÃ¼hrt. Entlang dieser Strasse, die auch als im regionalen Richtplan vorgesehene Rad- und Fusswegverbindung sowie als Notzufahrt dient, sind in regelmÃ¤ssigen AbstÃ¤nden AusstellplÃ¤tze fÃ¼r den GÃ¼terumschlag bzw. FeuerwehrstandplÃ¤tze geplant. Der grossflÃ¤chige, parkartig bepflanzte Hof im Innern des vieleckigen BaukÃ¶pers wird durch ein Fusswegnetz erschlossen, welches die torartigen DurchgÃ¤nge an den sechs Ecken des BaukÃ¶rpers verbindet.</p> <p class="Urteilstext">Die I-Strasse, Ã¼ber welche nach diesem Konzept die Erschliessung des Bauvorhabens mit rund 300 neuen Wohneinheiten (273 Wohnungen und weitere Nutzungen) hauptsÃ¤chlich erfolgen soll, erschliesst das Gebiet J mit bereits heute mehr als 1'000 Wohneinheiten. Zudem wird die Strasse von drei Buslinien befahren. Sie weist im Bereich des Zugangs zum BaugrundstÃ¼ck eine Breite von 18,5 m auf, wobei 1,5 m auf den Mittelstreifen und 2,5 m auf das Trottoir lÃ¤ngs des BaugrundstÃ¼cks entfallen, welches im Anstossbereich zu einem 10 m breiten FussgÃ¤ngerbereich erweitert werden soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Wie die Rekurskommission zutreffend erwogen hat, ist die I-Strasse aufgrund ihres Ausbaugrades ohne Weiteres in der Lage, den durch das Bauvorhaben anfallenden zusÃ¤tzlichen Verkehr aufzunehmen. Hingegen ist die Vorinstanz der Auffassung, die Zufahrt zur ArealÃ¼berbauung sei nicht verkehrssicher, weil im Abstand von etwa 36 m zur H-Strasse auf einem kurzen Abschnitt der I-Strasse unmittelbar nebeneinander die Zulieferung Laden, der Notausgang Lager und die Einfahrt Tiefgarage platziert wÃ¼rden. Hinzu kÃ¤men die verschiedenen HauszugÃ¤nge fÃ¼r FussgÃ¤nger und die zusÃ¤tzlich verlangten drei bis vier AutoabstellplÃ¤tze fÃ¼r die LÃ¤den, deren Erschliessung nicht gelÃ¶st sei. WÃ¼rden die beiden Notzufahrten und die Zufahrten zu den EinzelabstellplÃ¤tzen mitgezÃ¤hlt, seien auf einem kurzen Abschnitt nicht weniger als acht seitliche Zutritte fÃ¼r Motorfahrzeuge geplant, die einen vielfach genutzten FussgÃ¤ngerbereich Ã¼berquerten. Dass diese Verkehrssituation durch die Erstellung eines Kreisels an der H-Strasse und die Verlegung der Bushaltestellen entschÃ¤rft werden solle, kÃ¶nne nicht berÃ¼cksichtigt werden, da das entsprechende Strassenprojekt noch nicht einmal rechtskrÃ¤ftig festgesetzt sei.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden und mit ihnen die BaubewilligungsbehÃ¶rde machen dagegen geltend, die Vorinstanz habe die Sicherheitsproblematik im Bereich der Einfahrt in die I-Strasse Ã¼berschÃ¤tzt und unzulÃ¤ssigerweise in den Ermessensspielraum der kommunalen BaubehÃ¶rde eingegriffen. Insbesondere sei sie unzutreffenderweise von insgesamt acht seitlichen ZugÃ¤ngen fÃ¼r Motorfahrzeuge ausgegangen. Die zwei FussgÃ¤nger-HofzugÃ¤nge beidseits der Garageneinfahrt hÃ¤tten nicht die Funktion von Notzufahrten. Diese Funktion komme lediglich der "Nebenfahrbahn" zur G- und H-Strasse zu, auf der jedoch regelmÃ¤ssiger Verkehr mittels Pollersicherung zu verhindern sei. Einen einigermassen regelmÃ¤ssigen Verkehr werde nur die Ein- und Ausfahrt in die Einstellgarage auslÃ¶sen. Selbst in Spitzenzeiten sei aber lediglich mit ein bis zwei Fahrzeugen pro Minute zu rechnen. Dass fÃ¼r eine derartige Zufahrt das Trottoir gekreuzt werden mÃ¼sse, sei in stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen nicht ungewÃ¶hnlich und kÃ¶nne auch dann die Bauverweigerung nicht rechtfertigen, wenn in der NÃ¤he noch Haus- oder LadeneingÃ¤nge oder eine ein- bis zweimal bediente Anlieferungsrampe vorhanden seien. Zutreffen mÃ¶ge, dass die Anordnung der fÃ¼r den Laden verlangten KundenparkplÃ¤tze im Einfahrtsbereich problematisch sei; sie kÃ¶nnten nÃ¶tigenfalls aber auch im GebÃ¤udeinnern oder lÃ¤ngs der K-Strasse angelegt werden. Jedenfalls aber rechtfertige ein allfÃ¤lliger sicherheitsmÃ¤ssiger Mangel der Zufahrt keine Bauverweigerung, sondern hÃ¤tte dieser nebenbestimmungsweise behoben werden kÃ¶nnen, nÃ¤mlich dergestalt, dass entweder nur die Wegfahrt oder weitergehend Zu- und Wegfahrt an die K-Strasse verlegt wÃ¼rden, was technisch ohne Weiteres mÃ¶glich wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>BezÃ¼glich des entscheidwesentlichen Sachverhalts ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass die Baurekurskommission zutreffend von der heutigen Verkehrssituation an der H- und der I-Strasse ausgegangen ist und ihren Ãberlegungen nicht das noch nicht rechtskrÃ¤ftig festgesetzte Projekt betreffend <span>Redimensionierung und Umgestaltung der G-/H-Strasse im Raum J zugrunde gelegt hat. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass westlich der geplanten Zufahrt eine Bushaltestelle fÃ¼r eine Bus- und eine Trolleybuslinie bestehen bleibt, wÃ¤hrend die Haltestelle fÃ¼r eine weitere Buslinie provisorisch auf die gegenÃ¼berliegende Strassenseite verlegt und fÃ¼r die Zufahrt zur ArealÃ¼berbauung eine Ãberfahrt Ã¼ber den Mittelstreifen der I-Strasse geschaffen werden kann. Sodann hat die Ermittlung des Parkplatzbedarfs nach der heute geltenden Verordnung zu erfolgen, was bedeutet, dass von 198 ParkplÃ¤tzen in der Unterniveaugarage auszugehen ist. Nach den Berechnungen der Bauherrschaft fÃ¼hrt dies auf der Rampe zur Tiefgarage zu maximal zwei Fahrzeugbewegungen pro Minute in den Hauptverkehrszeiten.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Nicht zutreffend ist die Feststellung der Vorinstanz, dass es sich bei den beidseits der Einfahrt geplanten DurchgÃ¤ngen in den Innenhof um Notzufahrten handelt. Diese Funktion kommt hingegen der sogenannten Nebenfahrbahn zu, welche von der L-Strasse lÃ¤ngs der G- und H-Strasse um die Ãberbauung herum bis zur Garageneinfahrt in die I-Strasse fÃ¼hrt. WÃ¼rde es sich bei dieser Nebenfahrbahn allein um eine Notzufahrt handeln, so wÃ¤re dies fÃ¼r die Verkehrssicherheit im Zufahrtsbereich unerheblich, weil bei einer Notzufahrt naturgemÃ¤ss nicht mit einem regelmÃ¤ssigen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die sogenannte Nebenfahrbahn dient indessen nicht allein als Notzufahrt, sondern ist auch notwendig, um den lÃ¤ngs der G- und der H-Strasse gelegenen Teilen der ArealÃ¼berbauung einen hinreichenden Zugang zu verschaffen. GemÃ¤ss § 237 Abs. 1 PBG bedingt genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. Entsprechend bestimmt § 4 der Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien), dass ZugÃ¤nge so an die zu erschliessenden GrundstÃ¼cke bzw. Bauten heranzufÃ¼hren sind, dass ein wirksamer Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste mÃ¶glich ist. Dies ist hier durch den Zugang an der I-Strasse aufgrund der Distanz zu den lÃ¤ngs der G- und der H-Strasse gelegenen Teilen der ArealÃ¼berbauung nicht gewÃ¤hrleistet; die </span>sogenannte "abgewickelte Distanz" vom Zugang an der I-Strasse bis zu den GebÃ¤udeeingÃ¤ngen im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Teil der Ãberbauung liegt eindeutig Ã¼ber der hier relevanten Maximaldistanz von 40 m (vgl. Anhang der Zugangsnormalien). Die Erreichbarkeit der GebÃ¤udeteile an der <span>G- und der H-Strasse setzt deshalb die regelmÃ¤ssige BenÃ¼tzung der sogenannten Nebenfahrbahn durch die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und fÃ¼r den Anlieferverkehr der Ãberbauung voraus. Ihre Erschliessungsfunktion zeigt sich auch an den in regelmÃ¤ssigen AbstÃ¤nden angeordneten StandplÃ¤tzen fÃ¼r MÃ¼llcontainer und AusstellplÃ¤tzen fÃ¼r "Be- und Entlad". Entsprechend wurde in der Baubewilligung verlangt, dass die Befahrbarkeit der EinmÃ¼ndung von der L-Strasse in die Zufahrtsstrasse auf Lastwagen ausgerichtet wird (Disp.-Ziff. I.B.19). Entgegen der Darstellung in der Beschwerdeschrift trifft es denn auch nicht zu, dass gemÃ¤ss Baubewilligung regelmÃ¤ssiger Verkehr auf dieser Strasse zu verhindern sei. Die namhaft gemachte Auflage betreffend Pollersicherung (Disp.-Ziff. I.B.1.c in Verbindung mit ErwÃ¤gung C.h) bezieht sich auf die Begrenzung der Nebenfahrbahn im Ausfahrtsbereich; eine Sperrung dieser Zufahrt wÃ¼rde denn auch im Widerspruch zu ihrer Erschliessungsfunktion stehen, die sich offenkundig nicht auf eine Notzufahrt beschrÃ¤nkt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Aufgrund der dargestellten Erschliessungsfunktion, welche der Nebenfahrbahn fÃ¼r rund einen Drittel der 273 Wohnungen der ArealÃ¼berbauung zukommt, ist sie von ihrer Verkehrsbedeutung her als Zufahrtsstrasse zu qualifizieren, die zusÃ¤tzlich als regionale Rad- und Fusswegverbindung dient. Entsprechend wird denn auch in den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung diese Fahrbahn zutreffend als Zufahrtsstrasse bezeichnet. Diese Zufahrtsstrasse mÃ¼ndet rechtwinklig in den Einfahrtsbereich an der I-Strasse ein, der neben der Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage auch die Zufahrt fÃ¼r die Warenanlieferung des Ladens umfasst. Da das Entladen auf der RÃ¼ckseite der Anlieferung erfolgt, mÃ¼ssen die Lastwagen rÃ¼ckwÃ¤rts in diese einfahren. Sodann wird in der Baubewilligung verlangt (ErwÃ¤gung C.g), dass die fÃ¼r die Anlieferung erforderlichen Ein- und Ausfahrten auf die I-Strasse ausschliesslich vorwÃ¤rts erfolgen, was bedeutet, dass die RÃ¼ckwÃ¤rtsfahrmanÃ¶ver zwingend im Einfahrtsbereich zur Tiefgarage bzw. im EinmÃ¼ndungsbereich der Zufahrtsstrasse mit ihrer Zusatzfunktion als Rad- und Fussweg stattfinden. Hinzu kommt, dass dieser Einfahrtsbereich Teil eines platzartig erweiterten FussgÃ¤ngerbereichs bildet, auf dem wegen der in unmittelbarer NÃ¤he gelegenen Bushaltestelle, des Ladens auf der einen und des Kiosks auf der anderen Seite der Einfahrt in die Tiefgarage sowie wegen der beidseitigen HauseingÃ¤nge und DurchgÃ¤nge zum parkartigen, der Ãffentlichkeit zugÃ¤nglichen Innenhof mit einer erheblichen FussgÃ¤ngerfrequenz zu rechnen ist.</p> <p class="Urteilstext">Wenn die Vorinstanz diese Erschliessung als nicht hinreichend verkehrssicher gewÃ¼rdigt hat, so ist ihr ohne Weiteres beizupflichten. Im Hinblick auf die in § 237 Abs. 2 PBG geforderte Verkehrssicherheit von Zufahrten sieht Abs. 3 der Bestimmung vor, dass unter nÃ¤her bezeichneten UmstÃ¤nden, insbesondere bei grÃ¶sseren Ãberbauungen, die Trennung von FussgÃ¤nger- und Fahrverkehr verlangt werden kann. Sodann sind laut § 5 VerkehrssicherheitsV Ausfahrten im Bereich von Strassenverzweigungen und von Haltestellen der Ã¶ffentlichen Verkehrsmittel in der Regel nicht zulÃ¤ssig. Die von der Bauherrschaft geplante ErschliessungslÃ¶sung widerspricht der vom Gesetzgeber angestrebten Trennung von FussgÃ¤nger- und Fahrverkehr und verstÃ¶sst gegen § 5 VerkehrssicherheitsV, ohne dass GrÃ¼nde fÃ¼r ein Abweichen von der Regel ersichtlich sind. Vielmehr erscheinen die Gefahren, denen § 5 VerkehrssicherheitsV begegnen will, hier als offensichtlich. Weil die Einfahrt unmittelbar neben der Wartehalle der Bushaltestelle einen platzartig erweiterten FussgÃ¤ngerbereich Ã¼berquert, wird die GefÃ¤hrdung von FussgÃ¤ngern im Haltestellenbereich noch akzentuiert. Zudem mÃ¼ndet im nÃ¤mlichen Bereich die als Nebenfahrbahn bezeichnete Zufahrtsstrasse mit ihrer Zusatzfunktion als Rad- und Fussweg ein, was an sich zu einer unklaren Situation und zu einer zusÃ¤tzlichen GefÃ¤hrdung der FussgÃ¤nger fÃ¼hrt. In diesem somit ohnehin Ã¼berbeanspruchten Bereich sollen Ã¼berdies noch ein- bis zweimal tÃ¤glich WendemanÃ¶ver mit den Lastwagen fÃ¼r die Anlieferung des Ladens erfolgen. Damit verstÃ¶sst die geplante ErschliessungslÃ¶sung auch dann gegen § 237 Abs. 2 PBG, wenn es mÃ¶glich sein sollte, die mit der Baubewilligung zu Recht in unmittelbarer NÃ¤he des Ladens verlangten KundenparkplÃ¤tze im GebÃ¤udeinnern und nicht im Bereich der Einfahrt unterzubringen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.6 </span></b>UnbegrÃ¼ndet ist sodann der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Vorinstanz habe unzulÃ¤ssigerweise in den Beurteilungsspielraum eingegriffen, welcher der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt zustehe. Die geplante ErschliessungslÃ¶sung kann im heutigen Zeitpunkt, das heisst ohne BerÃ¼cksichtigung des Projekts betreffend <span>Redimensionierung und Umgestaltung der G-/H-Strasse im Raum J, nicht mit vertretbaren GrÃ¼nden als verkehrssicher beurteilt werden. Zudem sind bei einer ArealÃ¼berbauung, wie sich aus der nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung in § 71 Abs. 2 PBG zwanglos ergibt, auch an die Erschliessung erhÃ¶hte Anforderungen zu stellen; selbst wenn die Verkehrssicherheit des Zugangs noch als knapp genÃ¼gend beurteilt werden kÃ¶nnte, sind jedenfalls diese erhÃ¶hten Anforderungen nicht erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In zweiter Linie macht die Bauherrschaft geltend, die von der Vorinstanz erkannten MÃ¤ngel der Zufahrt kÃ¶nnten ohne Weiteres behoben werden, indem die Ausfahrt oder Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage an die K-Strasse verlegt wÃ¼rden, was technisch ohne Weiteres zu bewerkstelligen wÃ¤re. Der Mangel hÃ¤tte deshalb gemÃ¤ss § 321 PBG mittels Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nnen, weshalb die Aufhebung der Baubewilligung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses<span> Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; </span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs<span>- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 21-15 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Verlegung der Tiefgarageneinfahrt fÃ¼r 198 AbstellplÃ¤tze auf eine andere GebÃ¤udeseite und an eine andere Strasse stellt jedenfalls eine wesentliche ProjektÃ¤nderung dar, die nicht auflageweise korrigiert werden kann. Das ergibt sich allein schon daraus, dass eine solche Ãnderung der Erschliessung des Bauvorhabens zu erheblich anderen Auswirkungen auf die Nachbarschaft fÃ¼hrt, weshalb das geÃ¤nderte Projekt, um neu Betroffenen die Anfechtung zu ermÃ¶glichen, erneut ausgesteckt und publiziert werden muss. Sodann weist die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung zutreffend darauf hin, dass die Verlegung der Zufahrt zur Tiefgarage zahlreiche weitere Anpassungen des Projekts erfordert, sodass die Ãnderungen auch im Vergleich mit dem Gesamtprojekt nicht mehr als untergeordnet erscheinen.</p> <p class="Erwgung2">Wenn schon, wÃ¤re zu fragen, ob die Verkehrssicherheit der Erschliessung unter Zugrundelegung des Projekts betreffend <span>Redimensionierung und Umgestaltung der G-/H-Strasse im Raum J hÃ¤tte geprÃ¼ft und entsprechend die Baubewilligung mit der Bedingung verknÃ¼pft werden kÃ¶nnen, dass vor Baubeginn die AusfÃ¼hrung dieses Projekts hÃ¤tte gesichert sein mÃ¼ssen. Diese PrÃ¼fung hÃ¤tte auf Antrag der Bauherrschaft jedoch bereits im vorinstanzlichen Verfahren erfolgen mÃ¼ssen und kann nicht von Amtes wegen neu zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). In gleicher Weise sind sie zudem zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- an die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner 1â9 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Den je einzeln und als Interessengemeinschaft auftretenden weiteren Beschwerdegegnern, die durch den PrÃ¤sidenten der Interessengemeinschaft vertreten werden, steht eine solche EntschÃ¤digung nicht zu. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 30'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 30'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/3 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden nach dem nÃ¤mlichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegner 1â9 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>