<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00336</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204132&amp;W10_KEY=13013569&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00336</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.03.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>"Mega-Poster" am Warenhaus Jelmoli Erteilt die Baubehörde die Baubewilligung aus Einordnungsgründen nur unter Auflagen, darf die Baurekurskommission nur prüfen, ob die Baubehörde aus vernünftigen Gründen annehmen durfte, dass mit der Nebenbestimmung Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können (E. 2.2). Verletzung der Gemeindeautonomie (E. 3.1). Besondere Situation: Schutzobjekt ist hier ein Warenhaus (Jelmoli), das auf Werbung angewiesen ist; die Glasfassade ist von besonderer Qualität, so dass sie während 6 Monaten pro Jahr unbeschränkt (d.h. ohne Werbung) sichtbar sein sollte (E. 3.2). Befristung der Baubewilligung zulässig, da es sich bei den grossformatigen Werbepostern um ein vergleichsweise neues Phänomen handelt (E. 4). Teilweise Gutheissung (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFRISTUNG">BEFRISTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERBUNG">EIGENWERBUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDWERBUNG">FREMDWERBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEGAPOSTER">MEGAPOSTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSVERORDNUNG">VERWALTUNGSVERORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERBUNG">WERBUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 27 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2004 Nr. 27 S. 17</span><br/><span class="gerade">RB 2004 Nr. 73</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 25. Oktober 2002 erteilte das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich der Jelmoli AG die Baubewilligung fÃ¼r ein grossflÃ¤chiges Werbebild ("Megaposter") an der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke des Warenhauses Jelmoli in ZÃ¼rich (Ecke Sihlstrasse/Seidengasse; Kat.Nr. 01). GemÃ¤ss der VerfÃ¼gung darf Werbung indes nur wÃ¤hrend vier Monaten pro Jahr gezeigt werden; die Bewilligung wurde zudem auf zwei Jahre befristet.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Jelmoli AG erhob gegen die Befristung der VerfÃ¼gung sowie die BeschrÃ¤nkung der jÃ¤hrlichen WerbeflÃ¤chenbelegung Rekurs an die Baurekurskommission I. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins hiess diese den Rekurs am 11. Juli 2003 gut und hob die angefochtenen Nebenbestimmungen auf.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 19. September 2003 erhob die Stadt ZÃ¼rich gegen den Rekursentscheid Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die aufgehobenen Nebenbestimmungen der Baubewilligung wieder herzustellen, eventualiter das Reklamegesuch zur Neubeurteilung an das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kostenfolge zulasten der Jelmoli AG. Die Baurekurskommission I beantragte am 7. Oktober 2003 die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Jelmoli AG am 15. Oktober 2003 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span>VerfahrensantrÃ¤ge</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt in verfahrensrechtlicher Hinsicht zunÃ¤chst die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. â Der Sachverhalt ist in den vorinstanzlichen Akten bereits hinreichend durch Fotografien dokumentiert. Streitgegenstand bilden zudem nur die Nebenbestimmungen der Bewilligung, nicht jedoch die Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit bzw. -erteilung an sich. Die RechtmÃ¤ssigkeit der Nebenbestimmungen kann ohne weiteres aufgrund der fotografischen Dokumentation sowie den Ã¼brigen Akten beurteilt werden, womit vom beantragten Augenschein abzusehen ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt weiter die Zustellung der Beschwerdeantwort zur Stellungnahme, eventualiter zur Kenntnisnahme. â GemÃ¤ss § 58 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist die DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels fakultativ. Aufgrund des GehÃ¶rsanspruchs in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) muss dagegen ein zweiter Schriftenwechsel zwingend durchgefÃ¼hrt werden, wenn das Gericht auf neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und rechtliche Vorbringen abstellen will, die erst in der Beschwerdeantwort vorgebracht wurden (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 Rz. 10). Vorliegend enthielt die Beschwerdeantwort weder neue rechtliche Vorbringen noch neue tatsÃ¤chliche Behauptungen (Letztere wÃ¤ren vorliegend ohnehin in aller Regel unzulÃ¤ssig; § 52 Abs. 2 VRG). Damit reichte es aus, die Beschwerdeantwort der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Kenntnisnahme zuzustellen. Weiter gehende AnsprÃ¼che aus Art. 6 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (dazu VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.00376, E. 3b/aa, www.vgrzh.ch) stehen der beschwerdefÃ¼hrenden Gemeinde aufgrund von Art. 1 (bzw. Art. 34) EMRK nicht zu.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span>Nebenbestimmungen von Einordnungsentscheiden</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Das Warenhaus Jelmoli, an dem das Megaposter angebracht werden soll, steht im kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten. Aus der Inventarisierung gemÃ¤ss § 203 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ergibt sich, dass das Bauvorhaben den erhÃ¶hten Einordnungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gen muss. Das Bauvorhaben muss mithin nicht nur eine befriedigende (§ 238 Abs. 1 PBG), sondern eine gute Gesamtwirkung erreichen (§ 238 Abs. 2 PBG; im selben Sinn auch der fÃ¼r Kernzonen geltende § 43 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991). Der private Gestaltungsplan "Warenhaus Jelmoli" vom 6. Februar 2002 erhÃ¶ht diese Anforderungen noch, indem er in Art. 12 Abs. 1 fÃ¼r bauliche Massnahmen eine "besonders gute" architektonische und stÃ¤dtebauliche Wirkung verlangt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der kommunalen BaubehÃ¶rde steht bei der Anwendung der genannten Vorschriften Ermessen zu. Der Baurekurskommission kÃ¶nnte diesen Spielraum aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG an sich frei Ã¼berprÃ¼fen. Aufgrund der Gemeindeautonomie (Art. 48 der Kantonsverfassung vom 18. April 1869 in Verbindung mit Art. 50 Abs. 1 BV) wird diese ÃberprÃ¼fungsbefugnis jedoch wesentlich eingeschrÃ¤nkt (BGE 115 Ia 363 E. 3b; VGr, 15. MÃ¤rz 2000, VB.2001.00340, E. 2c, www.vgrzh.ch; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 20 Rz. 19, je mit Hinweisen). LÃ¤sst sich der kommunale Entscheid auf vernÃ¼nftige GrÃ¼nde stÃ¼tzen, darf ihn die Baurekurskommission nicht allein deshalb aufheben, weil ihr eine gegenteilige BegrÃ¼ndung ebenfalls als vertretbar erscheint.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass sie die Bewilligung fÃ¼r das Megaposter aufgrund von § 238 Abs. 2 PBG an sich hÃ¤tte verweigern mÃ¼ssen. Anstelle der vollstÃ¤ndigen Verweigerung sei nun die befristete Bewilligung unter Auflagen als mildere Massnahme getreten. Die Nebenbestimmungen seien demnach zulÃ¤ssig, weil sie dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip Rechnung trÃ¼gen. Indem die Baurekurskommission die Nebenbestimmungen aufhob, habe sie ihr Ermessen zu Unrecht anstelle jenes der BeschwerdefÃ¼hrerin gesetzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Anordnungen betreffend die maximale Dauer von Werbung tangieren die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV; vgl. BGE 128 I 3 E. 3a). Die vorliegend zu beurteilenden Nebenbestimmungen mÃ¼ssen somit auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen (Art. 36 Abs. 1 BV). Nebenbestimmungen von Baubewilligungen kÃ¶nnen in der Regel auf § 321 Abs. 1 PBG abgestÃ¼tzt werden. Danach ist die Baubewilligung mit den erforderlichen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen, wenn damit MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen. Die ZulÃ¤ssigkeit von Nebenbestimmungen kann sich auch aus dem mit dem Gesetz verfolgten Zweck ergeben; sie kÃ¶nnen insbesondere dann gerechtfertigt sein, falls eine Bewilligung ohne Nebenstimmungen hÃ¤tte verweigert werden mÃ¼ssen (Art. 5 Abs. 2 BV; BGE 121 II 88 E. 3; VGr, 23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 3a, www.vgrzh.ch; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich/etc. 2002, Rz. 902 und 918).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Erteilt die BaubehÃ¶rde, wie hier, eine Baubewilligung aus EinordnungsgrÃ¼nden nur unter Auflagen, so darf die Baurekurskommission aufgrund ihrer eingeschrÃ¤nkten Kognition nur Ã¼berprÃ¼fen, ob die BaubehÃ¶rde aus vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden annehmen durfte, dass mit der Nebenbestimmung MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen (vgl. § 321 Abs. 1 PBG sowie vorn E. 2.1). Lassen sich ebenso vernÃ¼nftige GrÃ¼nde fÃ¼r weniger oder andere Nebenbestimmungen finden, darf die Rekurskommission nicht ihr Ermessen anstelle jenes der BaubehÃ¶rde setzen. Die Baurekurskommission darf jedoch dann eingreifen, wenn die Gemeinde ihr Ermessen missbrauchte, Ã¼berschritt oder sonst in irgendeiner Weise rechtsverletzend handhabte. Damit ist im Folgenden zu prÃ¼fen, ob die angeordnete "Brache" und die Befristung der Baubewilligung geeignete und erforderliche Massnahmen darstellen, um die mit den Einordnungsvorschriften verfolgten Ã¶ffentlichen Interessen zu erreichen (Art. 36 Abs. 3 BV) beziehungsweise MÃ¤ngel des Bauvorhabens zu beheben (§ 321 Abs. 1 PBG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span>Begrenzung der jÃ¤hrlichen Werbezeit</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die BaubehÃ¶rde ordnete in der Bewilligung eine "Brache" an; damit ist ein Zeitraum gemeint, in dem die FlÃ¤che nicht mit Werbung versehen werden darf. Die Rekurskommission hob diese Auflage auf, da sich die Plakatwerbestelle genÃ¼gend einordne. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht dagegen wie bereits im Rekursverfahren geltend, dass die besondere RÃ¼cksichtnahme gegenÃ¼ber dem schÃ¼tzenswerten GebÃ¤ude (§ 238 Abs. 2 PBG) nur durch lÃ¤ngere Phasen mit freier Sicht auf GebÃ¤ude und Fassade gewÃ¤hrleistet werden kÃ¶nne. WÃ¼rde man den glÃ¤sernen Eckturm permanent abdecken, wÃ¼rde sich dies negativ auf das Erscheinungsbild der anschliessenden Fassaden auswirken. â Angesichts der vorliegend anwendbaren besonders hohen Einordnungsanforderungen (E. 2.1) sowie der besonderen baulichen QualitÃ¤ten des Warenhauses "Jelmoli" leuchtet die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin ohne weiteres ein. Die glÃ¤serne Fassade des Warenhauses wird in ihrer Gesamtheit besser sichtbar, wenn der PlakatwerbetrÃ¤ger Ã¼ber dem Eingang von Zeit zu Zeit frei bleibt. FÃ¼r die Auffassung der Baurekurskommission mÃ¶gen ebenso vertretbare GrÃ¼nde gesprochen haben. Allerdings durfte sie deswegen ihr Ermessen nicht an Stelle desjenigen der BeschwerdefÃ¼hrerin setzen. Der Entscheid verletzt insoweit die Gemeindeautonomie.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>GemÃ¤ss der Baubewilligung darf Werbung nur wÃ¤hrend 4 Monaten pro Jahr gezeigt werden. Diese Dauer deckt sich mit dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin gemeinsam mit Vertretern der Werbebranche entwickelten Konzept "grossflÃ¤chige Werbebilder in der Stadt ZÃ¼rich". Danach gilt fÃ¼r ortsgebundene Fremdwerbung eine "Brache" von drei Monaten, fÃ¼r ortsgebundene Eigenwerbung dagegen eine "Brache" von acht Monaten. â Die im Konzept getroffene Unterscheidung leuchtet nicht ein. Anordnungen betreffend die maximale Dauer von Werbung tangieren die Wirtschaftsfreiheit (vorn E. 2.2). Bei der deshalb gebotenen InteressenabwÃ¤gung wiegt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das private Interesse an Eigenwerbung schwerer als bei Fremdwerbung (BGE 128 I 3 E. 4b). ZusÃ¤tzlich ist hier zu beachten, dass das Schutzobjekt ein Warenhaus ist und die WeiterfÃ¼hrung dieser angestammten und fÃ¼r die Erhaltung des Schutzobjekts entscheidenden Nutzung insofern besondere Anforderungen an die Werbung stellt, als das Publikum auf das Angebot des Warenhauses und insbesondere auch auf saisonal wechselnde Angebote oder Aktionen aufmerksam gemacht werden soll. Das auf andere BedÃ¼rfnisse ausgerichtete "Megaposter-Konzept" lÃ¤sst deshalb keine dem vorliegenden Einzelfall gerecht werdende Auslegung der Einordnungsbestimmung zu und ist folglich unbeachtlich (vgl. BGE 122 V 19, 25 E. 5 b/bb). Damit im Interesse des Denkmalschutzes die Glasfassade auch ungestÃ¶rt wahrgenommen werden kann, genÃ¼gt eine BeschrÃ¤nkung der jÃ¤hrlichen Werbezeit auf sechs Monate; eine Verpflichtung zum monatlichen Wechsel der Sujets ist nicht erforderlich, da bereits durch die sich laufend Ã¤ndernden WerbebedÃ¼rfnisse des Warenhauses fÃ¼r einen hinreichenden Wechsel gesorgt ist. Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin eine "Brache" von mehr als sechs Monaten anordnete, hat sie ihr Ermessen unter unvollstÃ¤ndiger WÃ¼rdigung der in Frage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen und damit rechtsverletzend ausgeÃ¼bt. Die Baubewilligung ist folglich insoweit abzuÃ¤ndern.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt eventualiter die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die RÃ¼ckweisung der Sache an die BewilligungsbehÃ¶rde zur neuen Beurteilung. Aus der BegrÃ¼ndung des Antrages geht hervor, dass die Sache an die BaubehÃ¶rde zurÃ¼ckgewiesen soll, damit diese das Reklamegesuch ablehnen kÃ¶nne. Eine solche RÃ¼ckweisung kann indessen nicht Gegenstand dieses Verfahrens sein. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat die Bewilligung fÃ¼r die Plakatwerbung rechtskrÃ¤ftig erteilt. Im vorliegenden Rekurs- und Gerichtsverfahren sind einzig die angeordneten "Brachen" und die Befristung der Bewilligung streitig. Die BewilligungsfÃ¤higkeit des Vorhabens an sich bildet dagegen nicht Gegenstand des Verfahrens. Der Eventualantrag erweist sich damit als unzulÃ¤ssige Erweiterung des Prozessthemas und ist folglich abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span>Befristung</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin befristete die Baubewilligung fÃ¼r die Dauer von zwei Jahren. Auch diese Nebenbestimmung wurde von der Baurekurskommission aufgehoben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Verglichen mit der vollstÃ¤ndigen Bauverweigerung kann sich eine befristete Baubewilligung als eine ebenfalls geeignete, aber mildere Massnahme erweisen, um die mit dem Gesetz verfolgten Ã¶ffentlichen Interessen zu erreichen (vgl. RB 1990 Nr. 83). So darf die BaubehÃ¶rde eine UKW-Antenne nicht allein deshalb verweigern, weil sie Bedenken hat, dass mit der Zeit ganze "AntennenwÃ¤lder" entstehen und so die Einordnungsvorschrift gewisser­massen mit der Zeit verletzt wird. Vielmehr ist sie in so einem Fall gehalten, die Bewilligung so lange zu erteilen, bis eine entsprechende Anlage zum gemeinschaftlichen Empfang von Radiosendungen erstellt worden ist (VGr, 17. Januar 1984, BEZ 1984 Nr. 28 E. 4c = ZBl 86/1985, S. 70, 75). â Vorliegend durfte die BeschwerdefÃ¼hrerin bei der Befristung der Bewilligung der Tatsache Rechnung tragen, dass es sich bei den grossformatigen WerbeflÃ¤chen um ein vergleichsweise neues PhÃ¤nomen handelt. In so einem Fall liegt es innerhalb des der BewilligungsbehÃ¶rde zustehenden Ermessensspielraums, die Bewilligung nur fÃ¼r eine beschrÃ¤nkte Dauer zu erteilen. Stellt der Bauherr vor Ablauf der Bewilligungsdauer ein neues Gesuch, kann die BehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf die bereits mit Megapostern gemachten Erfahrungen die Bewilligung erneut erteilen, diese gegebenenfalls mit Nebenbestimmungen versehen oder aber ganz verweigern. Indem die Baurekurskommission die Befristung der Bewilligung aufhob, setzte sie ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der BeschwerdefÃ¼hrerin. Der angefochtene Entscheid ist insoweit wegen Verletzung der Gemeindeautonomie aufzuheben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Befristung der Baubewilligung ist wieder herzustellen und die jÃ¤hrliche Werbezeit auf sechs Monate festzulegen. Weil keine der Parteien Ã¼berwiegend oder gar vollstÃ¤ndig obsiegt hat, sind ihnen die Verfahrenskosten je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und der Beschwerdegegnerin keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl § 13 N. 15 und § 17 N. 32). Die Kosten des Rekursverfahrens sind analog der Kostenverteilung im vorliegenden Verfahren neu zu verlegen. An der EntschÃ¤digungsregelung des Rekursentscheids ist dagegen nichts zu Ã¤ndern, da auch im Rekursverfahren keine der Parteien Ã¼berwiegend obsiegt hat.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid der Baurekurs­kommission I vom 11. Juli 2003 teilweise aufgehoben. DemgemÃ¤ss wird Ziff. I./2 der VerfÃ¼gung des Amtes fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich vom 25. Oktober 2002 wieder hergestellt. Ziff. I./1. wird unter Aufhebung von ErwÃ¤gung lit. b und folgender Neufassung von ErwÃ¤gung lit. c wieder hergestellt:</p> <p class="Einzug2"> "Die Bewilligung wird fÃ¼r 2 Jahre erteilt. Die FlÃ¤che kann maximal 6 Monate pro Jahr mit Bildern belegt werden."</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die Kosten des Rekursverfahrens werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext"><span>6. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>