<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00017</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106077&amp;W10_KEY=4467148&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00017</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.05.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baupolizeilicher Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Pflichtabstellplätze eines abparzellierten Arealüberbauungsgrundstücks<br/><br/>Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1). Nachdem der Gemeinderat die Abparzellierung des Altgrundstücks genehmigte und dabei eine gleichmässige Verteilung der Bewohner-Pflichtparkplätze der gesamten Arealüberbauung auf die einzelnen (neuen) Grundstücke nicht sicherstellte, kann von einem Grundeigentümer, mit dessen Parzelle das ausschliessliche Nutzungsrecht an vier Pflichtparkplätzen verbunden ist, nicht verlangt werden, zwei seiner Parkplätze, die als Atelier genutzt werden, wieder ihrer ursprünglichen Zweckverwendung zuzuführen oder zwei neue Abstellplätze zur Verfügung zu stellen. Dies gilt auch dann, wenn durch die Zweckentfremdung die für die gesamte Arealüberbauung nötige Anzahl Pflichtparkplätze nicht mehr sichergestellt ist (E. 2-4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFEHL">BEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDELEGITIMATION">GEMEINDELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINSCHAFTSWERK">GEMEINSCHAFTSWERK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITEIGENTUM">MITEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTPARKPLATZ">PFLICHTPARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Allgemeines ST: VERWALTUNGSZWANG, VOLLSTRECKUNG">VERWALTUNGSZWANG, VOLLSTRECKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKENTFREMDUNG">ZWECKENTFREMDUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 222 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 228 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 242 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2001 Nr. 70</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><a id="Text2"><span>I. </span></a><span>A. Am 14. November 1995 erteilte der Gemeinderat X der Firma M die baurecht­liche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von 28 Reihenein­familien­hÃ¤usern sowie 57 Fahrzeug­abstellplÃ¤tzen (48 unterirdische und 9 oberirdische) als Areal­Ã¼berbauung auf dem Grund­stÃ¼ck Kat.Nr. 01 an der Q-Strasse in X. GemÃ¤ss Dispositiv Ziffer 3.4 der Baubewilligung war vor der GrundstÃ¼ckunterteilung mittels Dienstbarkeiten die Aufteilung der AbstellplÃ¤t­ze auf die GrundstÃ¼cke bzw. die einzelnen Haus­teile nachzuweisen. In Dispositiv Ziffer 3.13 Abs. 1 wurde festgehalten, dass die GrundstÃ¼ckunterteilung von der Baubewilligung ausgenommen sei und erst nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung behandelt wer­de. Im Hinblick auf die (spÃ¤tere) Parzellierung wurde ferner bestimmt, dass alle Rechtsver­hÃ¤ltnisse (Garageneinfahrt, GaragenplÃ¤tze, BesucherplÃ¤tze, HauszugÃ¤nge usw.) zu regeln seien. Diese Regelung sei dannzumal Bestand­teil der Mutation(en) und mÃ¼sse vom Ge­meinderat genehmigt werden (Dispositiv Ziffer 3.13 Abs. 2).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. In der Folge wurde das BaugrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 in 28 Teilparzellen (Haus­grund­stÃ¼cke) und eine Gemeinschaftsparzelle, zu der auch die Unterniveaugarage gehÃ¶rt, unterteilt. Daran wurden insgesamt 28 unselbstÃ¤ndige Miteigentumsanteile gebildet, je sub­jektiv-dinglich verbunden mit den einzelnen HausgrundstÃ¼cken. Mit Beschluss vom 23. Ja­nuar 1996 genehmigte der Gemeinderat X die Parzellierung unter Statuierung verschiede­ner Auflagen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>C. Am 25. Juli 1996 erwarb D das abparzellierte HausgrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 und einen unselbstÃ¤ndigen Miteigentumsanteil an der genannten Gemeinschaftsparzelle, mit welchem gemÃ¤ss Nutzungs- und Verwaltungsreglement das ausschliess­liche Benutzungs­recht an vier FahrzeugabstellplÃ¤tzen in der Unterniveaugarage verbunden ist. Ebenfalls am 25. Juli 1996 schloss D mit der Firma M einen Werkvertrag Ã¼ber die Erstellung des Rei­heneinfamilienhauses Nr. .. und der vier AbstellplÃ¤tze Nrn. 19-22. GemÃ¤ss revidiertem Situationsplan vom 8. Dezem­ber 1995 sind jeweils zwei dieser PlÃ¤tze hintereinander ange­ordnet. Im Rahmen der Bauarbeiten wurden die beiden hinterliegenden PlÃ¤tze Nrn. 20 und 22 mit einer Mauer von den beiden vorderen AbstellplÃ¤tzen abgetrennt. Dieser derge­stalt geschaffene Raum wurde isoliert, mit einem Keramikboden versehen und durch eine interne Treppe mit dem Einfamilienhaus von D verbunden. Der Raum wird als Atelier ge­nutzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Mit Schreiben vom 26. Mai 1998 forderte die Baukommission X Herrn D und weitere GrundeigentÃ¼mer auf, die zweckentfremdeten AbstellplÃ¤tze wieder ihrer ursprÃ¼ng­lichen Bestimmung zuzufÃ¼hren. In der Folge beantragte D der Baukommission X am 14. Ju­ni 1998, auf eine Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands zu verzichten. Dar­aufhin befahl der Gemeinderat X Herrn D mit Beschluss vom 4. August 1998, anstelle der beiden AbstellplÃ¤tze Nrn. 20 und 22 bis Ende November 1998 in nÃ¼tzlicher Entfernung zur ArealÃ¼berbauung "Y" zwei neue AbstellplÃ¤tze bereitzustellen (Dispositiv Ziffer I) oder die beiden PlÃ¤tze in der Unterniveaugarage innert der nÃ¤mlichen Frist wieder ihrer ursprÃ¼ngli­chen Zweckverwendung zuzufÃ¼hren (Dis­positiv Ziffer II). Gegen diesen Befehl liess D am 9. September 1998 an die Baurekurskommission IV rekurrieren, mit dem Hauptantrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Am 10. September 1998 wurde das Rekursverfah­ren sistiert. Die Sistierung wurde am 28. August 2000 aufgehoben und das Verfahren fort­gesetzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 23. November 2000 gut und hob den angefochtenen Beschluss auf. Der Gemeinderat X wurde eingeladen, dem Re­kur­renten "die Baubewilligung fÃ¼r die auf der FlÃ¤che der AbstellplÃ¤tze Nrn. 20 und 22 reali­sierte und als Atelier genutzte RÃ¤umlichkeit im Sinne der ErwÃ¤gungen und allenfalls unter den erforderlichen Auflagen zu erteilen, sofern das Vorhaben auch im Ãbrigen den ein­schlÃ¤gigen Vorschriften entspricht". Die Rekurskommission verwies darauf, dass das ur­sprÃ¼ngliche GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 parzelliert worden sei. Daher sei heute fÃ¼r jedes der einzelnen HausgrundstÃ¼cke gesondert zu prÃ¼fen, ob die gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 17. November 1992 (BZO) vorgeschriebene Pflichtabstellplatzzahl eingehalten sei. Das WohngebÃ¤ude des Rekurrenten weise eine BruttogeschossflÃ¤che von 194.93 m<sup>2</sup> auf. Damit seien gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 1 BZO zwei Fahrzeug­abstellplÃ¤tze erfor­derlich, weshalb es dem Rekurrenten unbenommen sei, zwei der AbstellplÃ¤tze anderweitig zu nutzen. Daran Ã¤ndere nichts, dass fÃ¼r die Bewohner der ArealÃ¼berbau­ung "Y" insgesamt nicht genÃ¼gend AbstellplÃ¤tze vorhanden seien. Der Rekurrent kÃ¶nne nicht verpflichtet wer­den, die in seinem Eigentum stehenden Ã¼berzÃ¤hligen AbstellplÃ¤tze andern Bewohnern zur VerfÃ¼gung zu stellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 15. Januar 2001 liess die Gemeinde X dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid vom 23. November 2000 sei auf­zu­heben und der Beschluss des Gemeinderats X vom 4. August 1998 wiederherzustel­len. Dem Beschwerdegegner sei eine neue angemessene Frist fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands anzusetzen. Die Baurekurskommission IV beantragte am 23. Ja­nuar 2001 Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag liess D mit Beschwerde­antwort vom 14. Februar 2001 stellen. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die weiteren ErwÃ¤gungen gemÃ¤ss angefochtenem Rekursentscheid sowie die Aus­fÃ¼hrungen in den Rechtsschriften werden - soweit erforderlich - nachstehend wiedergege­ben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. BeschwerdefÃ¼hrerin ist die Gemeinde X. Es fragt sich vorab, ob sie zur Rechts­mittelerhebung legitimiert sei. Das ist zu bejahen. GemÃ¤ss § 21 lit. b in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) ist die Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen zur Rekurs- und BeschwerdefÃ¼hrung befugt. Mit dieser neuen Bestimmung wurde eine allgemeine BehÃ¶r­denbeschwerde normiert, welche das Gemeinwesen zur Anfechtung legitimiert, wo die be­sondere NÃ¤he zum angewandten Recht ein Ã¶ffentliches Interesse an dessen richtiger und einheitlicher Anwendung begrÃ¼ndet. § 21 lit. b VRG ist auch auf dem Gebiet des Raum­planungs- und Baurechts anwendbar (RB 1998 Nr. 12). Schon im Rahmen von § 21 VRG in der ursprÃ¼nglichen Fassung vom 24. Mai 1959 wurde einer Gemeinde die Befugnis zu­erkannt, sich fÃ¼r die Durchsetzung und die richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts auf dem Rechtsmittelweg zu wehren. Ferner konnte die Gemeinde allgemein dann Be­schwer­de fÃ¼hren, wenn in ihre durch kantonales Recht begrÃ¼ndete qualifizierte Entschei­dungs- und Ermessensfreiheit eingegriffen wurde (FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 299 mit Hinweisen). Insbeson­dere war die Gemeinde bei Streitigkeiten Ã¼ber die Zahl der AbstellplÃ¤tze zur Rechtsmittel­erhebung befugt (RB 1984 Nr. 9). Die Ãnderung von § 21 VRG vom 8. Juni 1997 bedeutet nichts anderes als eine ausdrÃ¼ckliche Umschreibung der bisherigen Rechtsprechung zur Ge­­meindelegitimation (RB 1998 Nr. 14). Jedenfalls wurde mit der neuen Bestimmung die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinde gegenÃ¼ber der frÃ¼heren Praxis nicht eingeschrÃ¤nkt. <br/> - In seinem dem vorliegenden Beschwerdeverfahren zu Grunde liegenden Befehl vom 4. Au­gust 1998 hat der Gemeinderat X ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, dass sich die Zahl der FahrzeugabstellplÃ¤tze nach Art. 19 BZO richte, und die Baurekurskommission IV hat ihren Entscheid auf die genannte kommunale Bestimmung abgestÃ¼tzt. Streitgegenstand bil­det denn auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Anwendung dieser Vorschrift auf das HausgrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners. Auch wenn ferner die Frage zu beantworten ist, inwieweit heute die in der Baubewilligung vom 14. November 1995 fÃ¼r die ArealÃ¼ber­bauung insgesamt festgelegte Zahl von AbstellflÃ¤chen der Zweckentfremdung der beiden streitigen PlÃ¤tze entgegensteht, liegt gleichwohl eine Streitigkeit Ã¼ber die Zahl der Pflicht­abstellplÃ¤tze vor. Jedenfalls ist ein schutzwÃ¼rdiges Interesse der Gemeinde X zur Rechts­mittelerhebung zu bejahen. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 des Beschwerdegegners mit dem darauf stehenden Reiheneinfamilienhaus Nr. .. und den vier zu unselbstÃ¤ndigem Miteigentum (subjektiv-ding­lich verbunden mit dem HausgrundstÃ¼ck) erworbenen AbstellplÃ¤tzen Nrn. 19-22 bildet wie gesagt Teil der am 14. November 1995 bewilligten ArealÃ¼berbauung "Y". Hinsicht­lich der PflichtabstellplÃ¤tze wurde in der baurechtlichen Bewilligung ausdrÃ¼cklich fest­gehalten, dass die Verteilung der PlÃ¤tze auf die einzelnen Hausteile mit der GrundstÃ¼ck­­untertei­lung zu regeln sei (Dispositiv Ziffer 3.4 in Verbindung mit den ErwÃ¤gungen S. 2, Titel "Autoab­stellplÃ¤tze/Zufahrt"). Der Gemeinderat hat die Parzellierung des AltgrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 mit Beschluss vom 23. Januar 1996 genehmigt. Unbestritten ist, dass mit der Abtrennung der beiden PlÃ¤tze Nrn. 20 und 22 durch eine Mauer und dem Bau des Ateliers fÃ¼r die Areal­Ã¼berbauung insgesamt nicht mehr 48 AbstellplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung stehen. Kernfrage des vorliegenden Rechtsstreits ist, ob dem Beschwerdegegner befohlen werden kÃ¶nne, die beiden zweckentfremdeten AbstellplÃ¤tze wieder der ursprÃ¼nglichen Bestimmung zuzufÃ¼h­ren bzw. die entsprechende Zahl neuer PlÃ¤tze "in nÃ¼tzlicher Entfernung zur Ãberbauung Y" zu erstellen, damit die in der Baubewilligung vom 14. November 1995 verlangten 48 Be­wohner-ParkplÃ¤tze insgesamt wiederum zur VerfÃ¼gung stehen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Die Baubewilligung ist die behÃ¶rdliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben, fÃ¼r das ein Gesuch eingereicht wurde, keine Ã¶ffentlichrechtlichen Hindernisse, namentlich keine solchen aus dem Baupolizeirecht, entgegenstehen (RB 1987 Nr. 86 = BEZ 1987 Nr. 19, auch zum Folgenden). Aus der Rechtsnatur der Baubewilligung, vorab aus ihrer auf Dauer angelegten Wirkung ergibt sich nicht bloss das Recht des Bauherrn, nach den bewil­ligten PlÃ¤nen zu bauen, sondern zugleich auch die Verpflichtung, sich an die erteilte Bewil­ligung zu halten und im Fall einer beabsichtigten Abweichung eine erneute bzw. abgeÃ¤n­der­te Bewilligung einzuholen. Diese Verpflichtung gilt nicht nur wÃ¤hrend, sondern auch nach der BauausfÃ¼hrung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Mit der der Firma M erteilten Baubewilligung vom 14. No­vem­ber 1995 wurde klargestellt, dass der baurechtskonforme Zustand der ArealÃ¼berbauung "Y" insgesamt 48 PflichtparkplÃ¤tze fÃ¼r die Bewohner erfordert. Auch wenn das zÃ¼rcherische Recht dies nicht ausdrÃ¼cklich festhÃ¤lt, ergibt sich schon aus der dargelegten Natur der Baubewilligung, aber auch nach Sinn und Zweck der Vorschriften Ã¼ber die PflichtabstellplÃ¤tze, dass die fÃ¼r eine bestimmte Baute erstellten PflichtparkplÃ¤tze dieser erhalten bleiben mÃ¼ssen (VGr, 21. Sep­tember 1993, VB 93/0020; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motor­fahrzeuge nach zÃ¼rcherischem Recht, Winterthur 1987, S. 74). Werden PflichtparkplÃ¤tze aufgehoben oder zweckentfremdet, so entsteht in der Regel ein baurechtswidriger Zustand. Insoweit ist der BeschwerdefÃ¼hrerin zu folgen (vgl. Be­schwerdeschrift S. 5). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Im vorliegenden Fall ist mit der Abtrennung der beiden hinterliegenden Ab­stellplÃ¤tze Nrn. 20 und 22 das ursprÃ¼ngliche, fÃ¼r die GesamtÃ¼berbauung bewilligte Pflicht­parkplatzkonzept geÃ¤ndert worden. Deswegen und infolge weiterer Zweckentfremdungen ist damit heute die vom Gemeinderat X in der Baubewilligung vom 14. November 1995 insgesamt festgelegte Zahl von PflichtabstellplÃ¤tzen fÃ¼r Bewohner der Ãberbauung "Y" nicht mehr vorhanden. Insofern liegt ein Zustand vor, der der Baubewilligung widerspricht. Das allein ist indessen nicht entscheidend; denn zwischenzeitlich hat sich die tatsÃ¤chliche (und auch die rechtliche) Situation insofern geÃ¤ndert, als das ursprÃ¼ngliche GrundstÃ¼ck in 28 Reiheneinfamilienhausliegenschaften aufgeteilt worden ist. Die Altparzelle Kat.Nr. 01 besteht nicht mehr. Mit den neuen HausgrundstÃ¼cken ist je das unselbstÃ¤ndige Miteigen­tum an einer bestimmten Zahl von AbstellplÃ¤tzen subjektiv-dinglich verbunden. Die betref­fenden GrundeigentÃ¼mer sind damit (Mit-)EigentÃ¼mer der ihrem HausgrundstÃ¼ck zugewie­senen AbstellplÃ¤tze. Die genannte Ausgestaltung des Miteigentums be­deutet einzig, dass der Anteil daran seine rechtliche SelbstÃ¤ndigkeit verloren hat und nicht allein, d.h. nicht ohne das HausgrundstÃ¼ck verÃ¤us­sert werden kann. Er folgt vielmehr wie ein Bestandteil dem berechtigten GrundstÃ¼ck, hier dem einzelnen HausgrundstÃ¼ck (Christoph Brunner/ JÃ¼rg Wichtermann in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht/ Schwei­zerisches Zi­vilgesetzbuch II [Basler Kommentar], Basel 1998, Art. 646 N. 2; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Bern 1981, Art. 646 ZGB N. 9). Das Ã¤ndert jedoch nichts an der Tat­sache, dass am betreffenden Abstellplatz (Mit-)Eigentum besteht und dem HauseigentÃ¼mer daran das ausschliessliche Nutzungsrecht zukommt. Jedenfalls steht der Platz den Ã¼brigen HauseigentÃ¼mern nicht (mehr) zur VerfÃ¼gung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Trotz des grundsÃ¤tzlichen Verbots der Zweckentfremdung von PflichtabstellplÃ¤t­zen und der heute nicht mehr vorhandenen Gesamtzahl von 48 PflichtabstellplÃ¤tzen, wie sie in der Baubewilligung vom 14. November 1995 (gegenÃ¼ber der Firma M) fÃ¼r die Areal­Ã¼berbauung insgesamt festgelegt worden ist, lÃ¤sst sich mit dieser BegrÃ¼ndung der im Streit liegende, vom Gemeinderat X am 4. August 1998 erlassene Befehl nicht rechtfertigen. Die Befolgung dieses Befehls hÃ¤tte nÃ¤mlich einzig zur Folge, dass der Beschwerdegegner wie­derum Ã¼ber vier PflichtabstellplÃ¤tze verfÃ¼gen wÃ¼rde. Diese Zahl aber ist unbestrittenermas­sen fÃ¼r das von ihm erworbene HausgrundstÃ¼ck mit dem Reiheneinfamilienhaus Nr. .. ge­mÃ¤ss Art. 19 Abs. 1 BZO nicht erforderlich. Es genÃ¼gen vielmehr zwei PflichtparkplÃ¤tze. Wie die Baurekurskommission IV zutreffend erwogen hat, kann der Beschwerdegegner nicht gezwungen werden, diese FlÃ¤chen (ganz oder teilweise) Dritten zur Benutzung zur Ver­fÃ¼gung zu stellen. Das Ziel des Gemeinderats X, nÃ¤mlich jenen HauseigentÃ¼mern, die Ã¼ber keine oder zu wenig AbstellplÃ¤tze verfÃ¼gen, die erforderlichen ParkflÃ¤chen zu ver­schaffen, kann mit dem streitigen Befehl von vornherein nicht erreicht werden. Es fehlt mithin an der Zwecktauglichkeit des Befehls. Eine Anordnung aber, mit der das ange­strebte Ziel von vornherein nicht erreicht werden kann, ist unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig (Ulrich HÃ¤­felin/Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungs­rechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, <br/> Rz. 486 ff.). Daran vermag der Hinweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf §§ 222 ff. des Pla­nungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend Gemeinschaftswerke nichts zu Ã¤ndern. Im vorliegenden Fall geht es nicht um ein solches Werk. Es wÃ¤re im Ãb­rigen auch schwer zu sehen, wie der heute bestehende Mangel mittels eines Gemeinschafts­werks behoben werden kÃ¶nnte. Der Frage ist nicht weiter nachzugehen, da dieses Thema nicht Gegenstand des angefochtenen Befehls war und sich demzufolge auch die Rechtsmit­telinstanzen nicht damit zu befassen haben (RB 1963 Nr. 19). Ein entsprechendes Verfah­ren nach §§ 222 ff. PBG mÃ¼sste zuerst vom Gemeinderat X eingeleitet werden, bevor es Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens werden kÃ¶nnte. Zu beachten ist zudem, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer ja in erster Linie befohlen wur­de, die beiden zweckentfremdeten Park­plÃ¤tze "in nÃ¼tzlicher Entfernung zur Ãberbauung Y durch 2 neue AutoabstellplÃ¤tze zu er­setzen" (Befehl vom 4. August 1998, Dispositiv Ziffer I Satz 1).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) Die heutige Situation mag unbefriedigend sein. Die "Fehlentwicklung" hat sich der Gemeinderat X jedoch selber zuzuschreiben. In der Baubewilligung vom 14. No­vember 1995 ist wie erwÃ¤hnt bestimmt worden, dass die Aufteilung der AbstellplÃ¤tze mit­tels Dienstbarkeiten vor der GrundstÃ¼ckunterteilung nachzuweisen sei (Dispositiv Zif­fer 3.4). Dieser Nachweis aber war am 23. Januar 1996 nicht erbracht. Die Parzellierungs­bewilligung ist in Dispositiv Ziffer 3.13 Abs. 1 der Stammbewilligung ausdrÃ¼cklich vorbe­halten worden. In Absatz 2 dieser Ziffer heisst es ferner, dass fÃ¼r die spÃ¤tere Unterteilung der Altparzelle Kat.Nr. 01 alle RechtsverhÃ¤ltnisse (insbesondere die GaragenplÃ¤tze) zu regeln seien und diese Regelung vom Gemeinderat vorgÃ¤ngig, also vor der Unterteilung des AltgrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01, zu genehmigen sei. An diesen Voraussetzungen hat es am 23. Januar 1996 offenkundig gefehlt. Die Bewilligung fÃ¼r die Parzellierung wurde (unter Hinweis auf die zitierten beiden Nebenbestimmungen der Stammbewilligung) erteilt, ohne dass damals die genaue Zuweisung der AbstellplÃ¤tze zu den einzelnen Einfamilienhauslie­genschaften bereits feststand und dem Gemeinderat bekannt war. Es wurde in Dispositiv Zif­fer 2.3 der Parzellierungsbewilligung lediglich bestimmt, dass dem Gemeinderat ein Zeugnis des Grundbuchamts vorzulegen sei, unter anderem Ã¼ber die "in Aussicht genom­menen Regelungen der RechtsverhÃ¤ltnisse von baurechtlicher Bedeutung (AbstellplÃ¤tze etc.)". In Dispositiv Ziffer 2.5 der Parzellierungsbewilligung wurde ferner statuiert, dass alle Auflagen vor Baubeginn vorliegen bzw. erfÃ¼llt sein mÃ¼ssten. Der Vollzug bzw. die Befolgung dieser Auflagen ist nicht hinreichend kontrolliert worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) In der Rekursantwort vom 19. September 2000 hat der Gemeinderat X darauf hingewiesen, dass der Zweck der PflichtparkplÃ¤tze nur erreicht werden kÃ¶nne, wenn sie "gleichmÃ¤ssig auf die einzelnen GrundstÃ¼cke verteilt werden" (S. 3 Ziff. 2.2 Abs. 1). Diese Auffassung ist zutreffend. Warum nun aber dem Beschwerdegegner insgesamt vier Ab­stellplÃ¤tze zugewiesen worden sind bzw. er vier PlÃ¤tze hat erwerben kÃ¶nnen, ist aus den Akten nicht ersichtlich. Unklar ist insbesondere, warum der Gemeinderat dagegen nichts unternommen hat. Offenbar hat er sich mit einem Entwurf des Nutzungs- und Verwal­tungs­­reglements begnÃ¼gt, in dem die Parkplatzaufteilung noch nicht vorgenommen worden war. In der Folge ist der Gemeinderat der Frage der Parkplatzaufteilung nicht weiter nach­gegangen. Darauf weist seine Bemerkung hin, dass es die MÃ¶glichkeiten einer BaubehÃ¶rde weit Ã¼bersteigen wÃ¼rde, "wenn sie die Regelung der RechtsverhÃ¤ltnisse im Baubewilli­gungs­­verfahren detailliert Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼sste" (Rekursantwort S. 3, Ziff. 2.2 Abs. 2). Die heutige Situation, die fÃ¼r einzelne GrundeigentÃ¼mer letztlich im Widerspruch zu § 228 Abs. 2 PBG steht und mit dem Beschluss des Gemeinderats vom 23. Januar 1996 geschaf­fen worden ist, hÃ¤tte sich vermeiden lassen, wenn der Gemeinderat darauf bestanden hÃ¤tte, dass ihm die definitive Parkplatzaufteilung zur Genehmigung vorzulegen sei, wie er es ur­sprÃ¼nglich auch verlangt hat. In der dem Notariat zur Grundbuchanmeldung eingereichten Nutzungs- und Verwaltungsordnung sind jedenfalls fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat. Nr. 02 bzw. das Haus Nr. .. des Beschwerdegegners die vier AbstellplÃ¤tze Nrn.19-22 eingetragen. Die gleiche Zahl von AbstellplÃ¤tzen enthÃ¤lt im Ãbrigen auch der mit der Firma M am 25. Juli 1996 abgeschlossene Werkvertrag. </span></p> <p class="Einzug1"><span>AnzufÃ¼gen ist, dass die gemeinderÃ¤tliche Unterteilungsbewilligung vom 23. Januar 1996 in (formelle) Rechtskraft erwachsen ist. Ein Widerruf dieser Bewilligung steht nicht zur Diskussion, zumal die Voraussetzungen hierfÃ¼r offensichtlich nicht erfÃ¼llt wÃ¤ren. Ab­ge­sehen davon wÃ¼rde mit dem Widerruf der Parzellierungsbewilligung der Mangel, dass ein­zelne EigentÃ¼mer der Ãberbauung "Y" Ã¼ber zu wenig bzw. keine AbstellplÃ¤tze verfÃ¼­gen, wie gesagt nicht behoben; denn dadurch wÃ¼rde sich am Miteigentum des Beschwerde­gegners an den vier AbstellplÃ¤tzen nichts Ã¤ndern.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Wenn der Gemeinderat heute geltend machen lÃ¤sst, dass der Hinweis der Bau­rekurskommission IV auf Art. 19 Abs. 1 BZO verfehlt sei, so ist ihm entgegenzuhalten, dass er sich zur StÃ¼tzung seines Antrags im Rekursverfahren (wie auch im Befehl vom 4. August 1998) selbst auf diese Bestimmung berufen hat, allerdings bezogen auf das ur­sprÃ¼ngliche GrundstÃ¼ck altKat.Nr. 01. In der Beschwerdeschrift wird insbesondere betont, dass die Zahl der AbstellplÃ¤tze grundstÃ¼ckbezogen festzulegen sei. Das trifft grundsÃ¤tzlich zu, wobei AusnÃ¼tzung und Nutzweise des GrundstÃ¼cks massgebend sind (§ 242 Abs. 1 PBG). Entsprechend ist der Gemeinderat X in der Baubewilligung vom 14. No­vember 1995 von einer BruttogeschossflÃ¤che von total ca. 3845 m<sup>2</sup> ausgegangen. Im Ãbrigen ist zur grundstÃ¼ckbezogenen Festlegung der Zahl der AbstellplÃ¤tze zu sagen, dass eben gerade diese grundstÃ¼ckbezogene, die heutige Parzelle Kat.Nr. 02 des Beschwerdegegners betref­fende und auf Art. 19 Abs. 1 BZO abgestÃ¼tzte Berechnung ergibt, dass ledig­lich zwei und nicht vier PflichtparkplÃ¤tze erforderlich sind. Heute geht es nicht mehr um die frÃ¼here, im Grundbuch gelÃ¶schte Parzelle altKat.Nr. 01, sondern um das HausgrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 des Beschwerdegegners mit einer BruttogeschossflÃ¤che von 194.93 m<sup>2</sup>. Damit liegt, was dieses HausgrundstÃ¼ck anbetrifft, mit der Zweckentfremdung von zwei AbstellplÃ¤tzen keine Verletzung von Art. 19 Abs. 1 BZO vor. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin in diesem Zusammenhang wiederholt darauf hinweist, dass es hier um eine ArealÃ¼berbauung gehe und die Gesamtparkplatzzahl in der Baubewilligung vom 14. November 1995 bindend festgelegt worden sei, so ist dieser Auffassung zu folgen. Sie vermag jedoch an der mass­gebenden Rechtslage nichts zu Ã¤ndern. Zu beachten ist auch, dass die Parzellierung des Altgrund­stÃ¼cks Kat.Nr. 01 jedenfalls von allem Anfang an feststand. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) An der heutigen Sach- und Rechtslage Ã¤ndert auch der Hinweis der Beschwer­de­fÃ¼hrerin auf den Verwaltungsgerichtsentscheid vom 17. November 1988 (VB 88/0131) nichts. Dieses Urteil beschlÃ¤gt die Frage der Abtrennung eines Teils einer bereits voll aus­genÃ¼tzten Parzelle und in diesem Zusammenhang das Verbot der doppelten AusnÃ¼tzung. Was aus diesem Urteil fÃ¼r den vorliegenden Fall abgeleitet werden soll, ist nicht zu sehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>