<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00425</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204768&amp;W10_KEY=13013567&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00425</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.01.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anhebung eines bestehenden Satteldachs um 1,5 m. Überwiegende entgegenstehende nachbarliche Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG? Bei Abwägung der gemäss § 357 Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Interessen der Bauherrschaft, der Nachbarschaft und der Öffentlichkeit hat die Baubewilligungsbehörde alle durch das Bauprojekt berührten nachbarlichen Interessen einzubeziehen und nicht nur jene der später rekurrierenden oder den Baurechtsentscheid verlangenden Nachbarn (E. 3.2.2). Im konkreten Fall überwiegen die Interessen der Nachbarn an der Verhinderung einer Verschlechterung der Besonnung und Belichtung die Interessen des Bauherrn an einer zusätzlichen Nutzung seiner bereits übernutzten Baute (E. 3.2.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHT">AUSSICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONNUNG">BESONNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLICHE INTERESSEN">NACHBARLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE">VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte am 9. Dezember 2003 A unter verschiedenen Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 4 mit DacherhÃ¶hung, Dachausbau und Untergeschossanbau auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 5 am V-Strasse 6 in ZÃ¼rich.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhob A am 12. Januar 2004 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der Nebenbestimmung, welche die Ãnderung des projektierten Erkers und des Garagenvorbaus anordnete.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Beschluss vom 9. Dezember 2003 erhoben weiter verschiedene EigentÃ¼mer benachbarter Liegenschaften Rekurs, so C mit Eingabe vom 14. Januar 2004, E und F sowie G mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Januar 2004 und die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft W-Strasse 1 und 2 sowie V-Strasse 3 am 19. Januar 2004, und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission I vereinigte mit Entscheid vom 3. September 2004 die Rekursverfahren, wies den Rekurs von A ab und hiess die Nachbarrekurse gut, soweit sie darauf eintrat. DemgemÃ¤ss hob sie den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 9. Dezember 2003 auf, soweit damit die Anhebung des Dachs bewilligt worden war, und forderte den Bauherrn auf, der Vorinstanz vor Baubeginn bezÃ¼glich der Gestaltung des Untergeschossanbaus abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 1. Oktober 2004 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 3. September 2004 aufzuheben, soweit damit die von der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich bewilligte DacherhÃ¶hung am GebÃ¤ude V-Strasse 6 in ZÃ¼rich aufgehoben wurde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. â Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerschaft beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere beantragte zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich schloss auf Gutheissung der Beschwerde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt in verfahrensrechtlicher Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, eventuell die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 30. Juni 2004 beruhenden Feststellungen der Vorinstanz Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, insbesondere die Fotografien, kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Abzulehnen ist auch der eventualiter gestellte Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels. Denn die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft enthalten nichts, was eine weitere AnhÃ¶rung des BeschwerdefÃ¼hrers gebieten wÃ¼rde (Alfred KÃ¶lz/ JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. Auflage 1999, § 58 N. 9 ff.). Zudem sind dem BeschwerdefÃ¼hrer die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft zugestellt worden, ohne dass er seinen Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels erneuert hat.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die vorliegende Beschwerde richtet sich allein gegen den Entscheid der Baurekurskommission I vom 3. September 2004, soweit damit die Bewilligung fÃ¼r die Anhebung des Dachs am GebÃ¤ude V-Strasse 6 aufgehoben wurde. Insbesondere sind die von der Bausektion des Stadt ZÃ¼rich mit der Baubewilligung vom 9. Dezember 2003 verlangten Ãnderungen des Erkers und Garagenvorbaus, gegen welche sich der Rekurs des heutigen BeschwerdefÃ¼hrers richtete, nicht Streitgegenstand.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Zur streitigen Anhebung des Dachs hat die Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid vom 3. September 2004 (E. 6e) zusammengefasst ausgefÃ¼hrt, das Umbauobjekt sei aufgrund des zu geringen Abstands zur nordwestlichen wie auch zur sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze sowie einer Ã¼bermÃ¤ssigen Ausnutzung baurechtswidrig. Die Aufstockung einer baurechtswidrigen Baute im abstandsunterschreitenden Bereich fÃ¼hre nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Es stelle sich in solchen FÃ¤llen jedoch stets die Frage, ob dem konkreten Vorhaben Ã¼berwiegende nachbarliche Interessen entgegenstehen. Das GebÃ¤ude V-Strasse 6 unterschreite den erforderlichen Grenzabstand zum sÃ¼dÃ¶stlich gelegenen GrundstÃ¼ck um 1,1 m. Auf der Nordwestseite sei der Grenzabstand gegenÃ¼ber dem Privatweg einzuhalten; bei einem effektiven Abstand von 0,9 m werde damit der Grenzabstand um 4,1 m unterschritten. Gesamthaft stÃ¼nden 5,2 m der GebÃ¤udelÃ¤nge von 12 m im Abstandsbereich. Ein Neubau dÃ¼rfte nur gerade eine Nordost- bzw. SÃ¼dwestfassade von 6,8 m LÃ¤nge aufweisen. Entsprechend werde die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung durch das dreigeschossige Wohnhaus trotz Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he mit 105 % statt 90 % massiv Ã¼berschritten. Durch die Anhebung des Firsts um 1,5 m werde das Dach nicht nur an den Giebelseiten um einiges wuchtiger in Erscheinung treten, sondern auch auf den Traufseiten. AnlÃ¤sslich des Augenscheins vor Ort habe sich gezeigt, dass diese ErhÃ¶hung aufgrund der engen VerhÃ¤ltnisse von den Nachbarn deutlich wahrgenommen wÃ¼rde und fÃ¼r die Bewohner der Ã¶stlich bzw. nÃ¶rdlich gelegenen rekurrentischen Bauten eine EinschrÃ¤nkung der Sicht, der Belichtung und der Besonnung bedeute. Den nachbarlichen Interessen stehe das BedÃ¼rfnis des Bauherrn gegenÃ¼ber, das Dachgeschoss bewohnbar zu machen. Dieser Wunsch nach optimaler Ausnutzung der baulichen MÃ¶glichkeiten finde in engen, stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen, in denen aufgrund alter Parzellierungen bereits viel zu grosse Bauten auf kleinsten GrundstÃ¼cken stÃ¼nden, da seine Grenzen, wo der Nachbarschaft eine weitere BeeintrÃ¤chtigung nicht mehr zugemutet werden kÃ¶nne. Die Vorinstanz habe ihren Ermessensspielraum in Bezug auf die Frage der entgegenstehenden Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen Ã¼berschritten und die Baubewilligung sei in diesem Punkt aufzuheben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerdeschrift entgegen, die Baurekurskommission habe in unzulÃ¤ssiger Weise in den der Gemeinde bei der Anwendung von § 357 Abs. PBG zustehenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum eingegriffen. Die Vorinstanz missachte auf dem Umweg der "nachbarlichen Interessen" die vom Gesetzgeber angestrebte Erweiterung der UmbaumÃ¶glichkeiten von bauvorschriftswidrigen Bauten. Die vorinstanzliche Argumentation wÃ¼rde dazu fÃ¼hren, dass kÃ¼nftig bei praktisch allen AbstandsverstÃ¶ssen Ã¼berwiegend nachbarliche Interessen bejaht werden mÃ¼ssten und Dachanhebungen im Abstandsbereich grundsÃ¤tzlich nicht mehr zulÃ¤ssig wÃ¤ren. Bei keinem der rekurrierenden Nachbarn kÃ¶nne gesagt werden, die Anhebung des Dachs wirke sich derart auf dessen Liegenschaft aus, dass von einer Ã¼berwiegenden nachbarlichen BeeintrÃ¤chtigung gesprochen werden kÃ¶nne. Die EigentÃ¼merschaft von Kat.-Nr. 7, welche am ehesten von der Unterschreitung betroffen sein kÃ¶nnte, habe gegen das Bauvorhaben nicht opponiert. Im Zusammenhang mit der nachbarlichen BeeintrÃ¤chtigung sei fÃ¼r die Abstandsunterschreitung allein der Abstand zwischen dem Bauareal zur gegenÃ¼berliegenden Weggrenze entlang Kat.-Nr. 7 massgebend. Denn die Grenzziehung sei 1947 von der BaubehÃ¶rde ausdrÃ¼cklich verlangt worden. Die Vorinstanz habe auch nicht berÃ¼cksichtigt, dass die heutige Baute weder die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he, geschweige denn die FirsthÃ¶he ausschÃ¶pfe. Selbst nach der Anhebung des Dachs liege dessen First weit unter dem Mass, welches die Nachbarschaft bei einem Neubau dulden mÃ¼sste. In der Beschwerdeschrift wird schliesslich bezÃ¼glich der einzelnen Beschwerdegegnerinnen und -gegner detailliert deren "Betroffenheit" durch das streitige Bauprojekt dargestellt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 5, V-Strasse 6, ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 mit einer AusnÃ¼tzungsziffer von 90 % zugeschieden. Das Umbauobjekt Vers.-Nr. 4 unterschreitet auf seiner Nordwest- wie auf seiner SÃ¼dostseite den bauordnungsgemÃ¤ssen Grundgrenzabstand von 5 m. Es Ã¼berschreitet weiter die in der Zone W3 zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung (105 % statt 90 %). GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002 Nr. 81 (= BEZ 2002 Nr. 20) zur ZulÃ¤ssigkeit einer Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Stellung genommen. Es hat festgehalten, dass die Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute nicht schon dann unzulÃ¤ssig ist, wenn â wie gerade beispielsweise bei der Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes â die durch die verletzte Norm geschÃ¼tzten RechtsgÃ¼ter zusÃ¤tzlich beeintrÃ¤chtigt werden. Entscheidend ist in diesem Fall, ob der Ãnderung nicht Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche und nachbarliche Interessen entgegenstehen. Bei neuen oder weitergehenden Abweichungen bedarf es jedoch einer Ausnahmebewilligung. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten Erweiterung der UmbaumÃ¶glichkeiten fÃ¼r baurechtswidrige Bauten Rechnung getragen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als RekursbehÃ¶rde gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) volle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare ErmessensausÃ¼bung der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><b><span> </span></b><span>Das Umbauprojekt des BeschwerdefÃ¼hrers umfasst den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, der sich Ã¤usserlich durch die Anhebung des Firsts um 1,5 m und die entsprechende VerÃ¤nderung der Dachneigung (neu 33° gegenÃ¼ber bisher 22°) auswirkt. Das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 4 unterschreitet den erforderlichen Grenzabstand von 5 m zum sÃ¼dÃ¶stlich gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 8 um 1,1 m. Im Nordwesten betrÃ¤gt der Abstand zur Wegparzelle Kat.-Nr. 9 0,9 m und zur Grenze der an diese Wegparzelle anstossenden benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 7, X-Strasse 10, 3,5 m, die Abstandsunterschreitung mithin 4,1 m bzw. 1,5 m. Ob die Ausscheidung dieser Wegparzelle im Jahr 1947, bei Bewilligung der beiden GebÃ¤ude V-Strasse 13 und 6, von der Bausektion II des Stadtrats ZÃ¼rich verlangt worden war, ist vorliegend nicht entscheidrelevant. Massgebend fÃ¼r die nachbarliche Betroffenheit ist allein, welche "Mehreinwirkungen" das Umbauprojekt im Vergleich zur bestehenden bzw. zu einer bauordnungskonformen Baute auf die nachbarliche Umgebung hÃ¤tte. Aufgrund eines frÃ¼heren Entscheides der Baurekurskommission ist die Wegparzelle Kat.-Nr. 9 als Privatweg einzustufen, gegenÃ¼ber welchem nicht der Wegabstand von 3,5 m (§ 265 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO), sondern der Grenzabstand einzuhalten ist. So gesehen stehen von der GebÃ¤udelÃ¤nge (Nordwest-SÃ¼dost-Richtung) von 12 m rund 5,2 m, mithin ca. 44 % im Abstandsbereich.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b><span>Die Vorinstanz hat die BeeintrÃ¤chtigungen, welche die rekurrierenden Nachbarn durch die Anhebung des Dachs erleiden, umfassend abgeklÃ¤rt und fotografisch festgehalten. Vom GebÃ¤ude V-Strasse 13 aus wÃ¼rde die Dachanhebung deutlich wahrgenommen. Dass dieses GebÃ¤ude seinerseits GrenzabstÃ¤nde unterschreitet, hat keine SchmÃ¤lerung der dem Bauprojekt entgegenstehenden nachbarlichen Interessen zur Folge. Es ist zwar richtig, dass das Umbauprojekt die zulÃ¤ssige FirsthÃ¶he nicht ausschÃ¶pft; ein bauordnungskonformes GebÃ¤ude mÃ¼sste aber â wie gesehen â gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 11 eine bedeutend reduzierte FassadenlÃ¤nge und damit auch ein viel kleineres Bauvolumen aufweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine BeeintrÃ¤chtigung durch die Dachanhebung wÃ¼rde auf jeden Fall auch hinsichtlich des GebÃ¤udes V-Strasse 3 eintreten, welches der den Grenzabstand verletzenden sÃ¼dÃ¶stlichen Fassade des streitbetroffenen Hauses gegenÃ¼berliegt (vgl. Fotos Nrn. 1 und 9). Durch die ErhÃ¶hung und VergrÃ¶sserung der Giebelfassade wÃ¼rde in den engen baulichen VerhÃ¤ltnissen das GefÃ¼hl des Beengtseins erhÃ¶ht. Daran Ã¤ndert nichts, dass die Sonneneinstrahlung nicht tangiert wÃ¼rde. Die Bewohner des hÃ¶her gelegenen Hauses W-Strasse 1 mÃ¼ssten eine BeschrÃ¤nkung ihrer Aussicht hinnehmen (vgl. Fotos Nrn. 10 und 11). FÃ¼r die Bewohner des Hauses X-Strasse 12 sind BeeintrÃ¤chtigungen ebenfalls gegeben, angesichts der grÃ¶sseren GebÃ¤udeabstÃ¤nde aber offenkundig geringfÃ¼giger Natur (vgl. Fotos Nrn. 12 und 13).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Bei AbwÃ¤gung der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Interessen der Bauherrschaft, der Nachbarschaft und der Ãffentlichkeit hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde <i>alle </i>durch das Bauprojekt berÃ¼hrten nachbarlichen Interessen einzubeziehen und nicht nur jene der spÃ¤ter rekurrierenden oder den Baurechtsentscheid verlangenden Nachbarn. Vorliegend hat die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich in ihrem Beschluss vom 9. Dezember 2003 zu dieser InteressenabwÃ¤gung lediglich festgehalten, der Bauherr habe mit Nachtrag 2 vom 25. November 2003 dargelegt, dass der geplanten DachÃ¤nderung keine Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Eigene ErwÃ¤gungen hat die Bausektion nicht angestellt. In ihren Rekursantworten hat die Bausektion jeweils allein zu den BeeintrÃ¤chtigungen der einzelnen Rekurrierenden Stellung genommen. VÃ¶llig ausser Acht gelassen wurde die Situation des GebÃ¤udes Kat.-Nr. 7, X-Strasse 10, nordwestlich des umstrittenen Umbauprojekts. Angesichts der Situierung und der Grenzabstandsunterschreitung von 4,1 m bzw. 1,5 m ist die nachbarliche BeeintrÃ¤chtigung gegenÃ¼ber dieser Liegenschaft am grÃ¶ssten. Insofern leidet die ErmessensbetÃ¤tigung der Bausektion an einem Mangel (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18 E. 5a). Auch die Vorinstanz ist auf die Auswirkungen des Umbauvorhabens auf dieses nachbarliche GebÃ¤ude nicht weiter eingegangen, sondern gelangte schon aufgrund der BeeintrÃ¤chtigungen der Rekurrierenden zu einer Gutheissung der Rechtsmittel.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.3 </span></b><span>Wird auch die Situation des Hauses X-Strasse 10 einbezogen, so ist offenkundig, dass die nachbarlichen Interessen durch die Anhebung des Dachs tief greifend tangiert werden. Dieses GebÃ¤ude erleidet durch die VergrÃ¶sserung der nur 7 m entfernten Giebelfassade des Umbauprojektes eine direkte Verschlechterung der Besonnungs- und BelichtungsverhÃ¤ltnisse. Schon der vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichte Nachtrag 2 vom 20. November 2003 mit der Ãberschrift "Nachweis, dass der Dachanhebung keine Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen", insbesondere die Fotos vom 5. September 2003, zwischen 09.30 und 12.00 Uhr, zeigen eine bedeutende Verschlechterung der Besonnung im obersten Geschoss des Hauses X-Strasse 10. Gleiches dÃ¼rfte fÃ¼r die unteren Geschosse bei hÃ¶herem Sonnenstand gelten. Es liegt nicht nur im nachbarlichen, sondern auch im Ã¶ffentlichen Interesse, dass eine derart offenkundige Verschlechterung der wohnhygienischen Situation beim Haus X-Strasse 10 nicht eintritt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen Interessen der Nachbarschaft und der Ãffentlichkeit steht das BedÃ¼rfnis des Bauherrn gegenÃ¼ber, das Dachgeschoss fÃ¼r zusÃ¤tzliche Wohnzwecke zu nutzen. Sein GrundstÃ¼ck ist jedoch bereits Ã¼bernutzt: Die drei Vollgeschosse konsumieren insgesamt die AusnÃ¼tzung, welche von der massgeblichen GrundflÃ¤che her auch bei einem nicht anrechenbaren Dachgeschoss (§ 255 Abs. 2 PBG) zulÃ¤ssig wÃ¤re. Bei einer bauordnungsgemÃ¤ssen Ãberbauung unter Beachtung der GrenzabstÃ¤nde wÃ¤re die insgesamt nutzbare WohngeschossflÃ¤che sogar sehr viel kleiner als heute. Das Interesse des Bauherrn, sein bereits Ã¼bernutztes GrundstÃ¼ck noch weiter baulich nutzen zu kÃ¶nnen, ist daher nicht allzu hoch einzustufen, auch wenn die zusÃ¤tzliche Nutzung des Dachgeschosses gemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG die AusnÃ¼tzungsziffer nicht weiter erhÃ¶hen wÃ¼rde. Dieses Interesse hat vorliegend gegenÃ¼ber den aufgezeigten nachbarlichen und Ã¶ffentlichen Interessen zurÃ¼ckzutreten. Zu Recht fÃ¼hrt die Vorinstanz aus, die Eigentumsfreiheit des Bauherrn in engen stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen wie hier, bei denen aufgrund der altrechtlichen Parzellierung bereits viel zu grosse Bauten auf kleinsten GrundstÃ¼cken bestehen, finde seine Grenzen dort, wo eine weitere BeeintrÃ¤chtigung der Nachbarschaft nicht mehr zugemutet werden kÃ¶nne. Die in diesem Zusammenhang erhobene Kritik des BeschwerdefÃ¼hrers, diese Argumentation wÃ¼rde dazu fÃ¼hren, dass kÃ¼nftig bei praktisch allen AbstandsverstÃ¶ssen Ã¼berwiegende nachbarliche Interessen bejaht werden mÃ¼ssten und Dachanhebungen im Abstandsbereich grundsÃ¤tzlich nicht mehr zulÃ¤ssig wÃ¤ren, sofern Sichtkontakt zu den betreffenden DÃ¤chern bestehe, ist unbegrÃ¼ndet. Sie Ã¼bersieht, dass nach der Rechtsprechung zu § 357 PBG in der alten Fassung die Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes als solches unzulÃ¤ssig war; die Rechtsprechung zur revidierten Bestimmung von § 357 PBG lÃ¤sst eine solche bauliche Massnahme nur aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung zu. Es besteht aber kein Grund und entspricht auch nicht der Absicht des Gesetzgebers, den Interessen des EigentÃ¼mers einer baurechtswidrigen Ã¼bernutzten Baute mehr Gewicht einzurÃ¤umen als den nachbarlichen und Ã¶ffentlichen Interessen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG den Gegenparteien zuzusprechen. Angemessen fÃ¼r das Verfahren vor Verwaltungsgericht ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an jede der drei eigenstÃ¤ndig rechtlich vertretenen Beschwerdegegnerschaften, insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'150.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft folgende ParteientschÃ¤digungen (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids:</p> <p class="Einzug2">- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1 Fr. 1'000.-;</p> <p class="Einzug2">- an die Beschwerdegegnerin Nr. 2.1 und den Beschwerdegegner Nr. 2.2 je Fr. 250.-, an die Beschwerdegegnerin Nr. 3 Fr. 500.-, insgesamt Fr. 1'000.-;</p> <p class="Einzug2">- an die Beschwerdegegnerschaft Nr. 4 insgesamt Fr. 1'000.-.</p> <p class="Einzug2">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>