VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 157 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichterin Moser und Verwaltungsrichter Stecher, Aktuarin ad hoc Caluori URTEIL vom 6. Mai 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ Hotel AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario A. Pfiffner, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin betreffend Baugesuch- 2 - 1. Mit Entscheid vom 22. Oktober 2012 bewilligte der Gemeindevorstand der Gemeinde X._____ das Baugesuch der A._____ Hotel AG um Abbruch des Personalhauses und Neubau eines Hotels auf Parzelle 20 in X._____, samt Erstellung einer Tiefgarage für 97 Fahrzeuge, unter Be- dingungen und Auflagen. Bezüglich Pflichtparkplätze erwog er, der pro- jektierte Neubau löse im Sinne von Art. 36 des Baugesetzes der Gemein- de X._____ (BG) eine Parkplatzpflicht von 24 Parkplätzen aus. Davon seien gestützt auf Art. 39 Abs. 1 BG mindestens 60 % in einer Gemein- schaftsparkierungsanlage einzukaufen. Die Erstellung von Gemein- schaftsparkierungsanlagen könne gemäss Art. 38 Abs. 2 BG auch Dritten überlassen werden. Die Bauherrschaft möchte die im Zusammenhang mit der Überbauung der Nachbarparzelle 1482 ausgelöste Parkplatzpflicht, für welche damals eine Ersatzabgabe geleistet worden sei, ebenfalls in der geplanten Tiefgarage auf Parzelle 20 erfüllen. Die geplante Tiefgara- ge könne deshalb als Gemeinschaftsparkierungsanlage eingestuft wer- den, so dass die durch das vorliegende Bauvorhaben ausgelöste Park- platzpflicht zu 100 % real erfüllt werden könne. In Ziff. 9 des Dispositivs hielt der Gemeindevorstand fest, dass auf Parzelle 20 eine Reserve von 27 Parkplätzen bestehe. Diese dürften nur als Pflichtparkplätze im Sinne von Art. 38 Abs. 2 BG genutzt werden. Gemäss Art. 36 Abs. 6 BG sei auf einem Parkplatzplan festgelegt worden, welchen Gebäudeteilen die ent- sprechenden Parkierungsanlagen dienten. Dieser werde gestützt auf Art. 36 Abs. 7 BG im Grundbuch auf Parzellen 20 und 1482 angemerkt. Die von den Eigentümern von Parzelle 1482 geleistete Ersatzabgabe von Fr. 552'000.-- könne zurückverlangt werden, sobald die Bauabnahme er- folgt sei. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen. 2. Am 12. März 2013 reichte die A._____ Hotel AG das Gesuch um einen Umbau des Gebäudes auf Parzelle 219 in X._____ ein. Die neu projek- tierte Restaurationsfläche betrage 270 m² und die approximativen Bau-- 3 - kosten schätzte die Gesuchstellerin auf Fr. 4.49 Mio. Für die erforderli- chen Pflichtparkplätze wurde auf eine Beilage verwiesen, die, soweit er- sichtlich, bei den Akten fehlt. 3. Am 29. April 2013, mitgeteilt am 7. Mai 2013, genehmigte der Gemeinde- vorstand X._____ das Baugesuch im Sinne der Erwägungen unter Bedin- gungen und Auflagen. Im Erdgeschoss (EG) werde die ehemalige Ten- nishalle durch den Einbau eines Restaurants ersetzt. Dazu werde zusätz- lich erstellt: ein Zwischenboden im 1. Untergeschoss (UG), ein neuer Ne- benzugang zum „B._____“ im 2. UG, vom 3. UG bis ins Dachgeschoss (DG) ein Lift, vom 2. UG bis ins DG eine Treppenverbindung und im DG der Ausgang auf das Flachdach und eine Glaskuppel über dem Restau- rant. Die ehemalige Tennishalle sei nicht mehr benutzt worden. Mit der Zeit sei der Raum durch mehrere Einbauten, die dem Hotelbetrieb dien- ten, belegt worden. Eine Herstellung des ursprünglichen Zustandes der Tennishalle sei nicht mehr möglich. Bezüglich Pflichtparkplätze erwog er, das geplante Restaurant sei öffentlich zugänglich. Für die projektierte Re- staurationsfläche von 260 m2 sei gemäss Art. 36 Abs. 2 BG pro 15 m² ein Parkplatz nachzuweisen, damit seien 17 Parkplätze notwendig. Eine Rea- lerfüllung im Hotelbereich sei nicht möglich. In der Umgebung habe es genügend öffentliche Parkplätze. Die Erfüllung könne mit einer Ersatzab- gabe erfolgen. In der inneren Dorfzone betrage eine Ersatzabgabe gemäss Art. 45 Abs. 2 BG Fr. 12'000.-- pro Parkplatz. In Ziff. 1 des Dispo- sitivs legte der Gemeindevorstand fest, dass eine Ersatzabgabe für 17 Parkplätze zu leisten sei. Gemäss Art. 36 Abs. 6 BG sei auf einem Parkplatzplan festgelegt worden, welchen Gebäudeteilen die entspre- chenden Parkierungsanlagen dienten. Dieser Parkplatzplan werde ge- stützt auf Art. 36 Abs. 7 BG im Grundbuch auf Parzelle 219 angemerkt. Da auf Parzelle 219 eine Realerfüllung nicht möglich sei, sei gestützt auf Art. 45 BG für diese Parkplätze eine einmalige Ersatzabgabe von - 4 - Fr. 12'000.-- pro Parkplatz, total Fr. 204‘000.--, spätestens vor Baubeginn zu entrichten. 4. Am 6. Juni 2013 erhob die A._____ Hotel AG (nachfolgend Beschwerde- führerin) dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, Ziff. 1 des Dispositives des Entscheids der Baubehörde vom 29. April 2013 betreffend die Pflichtparkplätze sei auf- zuheben, eventuell sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeur- teilung zurückzuweisen. Das Verfahren sei bis zum Entscheid der Bau- behörde betreffend ein am 28. Mai 2013 eingereichtes Wiedererwä- gungsgesuch zu sistieren. Zur Begründung wurde ausgeführt, Art. 36 Abs. 1 BG sehe vor, dass bei einer Zweckänderung oder Erweiterung ei- ner Baute Parkplätze zu erstellen seien, wenn dadurch ein zusätzlicher Verkehr zu erwarten sei. Die beiden Restaurants „C._____“ und „D._____“ mit einer Restaurationsfläche von 216 m² bzw. 115 m², insge- samt also 331 m², würden durch das neue Restaurant mit einer Fläche von 248 m² ersetzt, weswegen die Fläche der öffentlich zugänglichen Re- staurants um 83 m² verkleinert werde. Durch die neue Anordnung der Re- staurants sei nicht mit Mehrverkehr zu rechnen, da gesamthaft ja auch nicht mehr Sitzplätze bestünden. Gemäss Art. 36 BG bestehe damit gar keine Pflicht, irgendwelche Parkplätze zu erstellen bzw. abzugelten. Des- halb sei Ziff. 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides aufzuhe- ben. Sollte das Gericht dies anders sehen, könnten die Parkplätze in ei- ner Gemeinschaftsparkierungsanlage erstellt werden. In der Baubewilli- gung vom 22. Oktober 2012 habe die Gemeinde rechtskräftig verfügt, dass die Garage auf Parzelle 20, die ebenfalls im Eigentum der Be- schwerdeführerin stehe, als Gemeinschaftsparkierungsanlage gemäss Art. 38 BG gelte. Somit könnte sie die 17 Pflichtparkplätze dort real erfül- len, weswegen keine Ersatzabgabe geschuldet sei. Ziff. 1 des Dispositivs sei auch aus diesem Grund aufzuheben und die Gemeinde habe - 5 - nachträglich festzustellen, dass die 17 Pflichtparkplätze in der Gemein- schaftsparkierungsanlage real erfüllt werden könnten. 5. Nachdem sich die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegne- rin) am 19. Juni 2013 mit einer Sistierung einverstanden erklärte, wurde das Verfahren durch den Instruktionsrichter bis zum Entscheid der Ge- meinde X._____ über das Wiedererwägungsgesuch sistiert. 6. Am 16. Juli 2012 reichte die Beschwerdeführerin ein Projektänderungs- gesuch ein. In diesem Zusammenhang wurde die projektierte Restaurati- onsfläche von 270 m 2 auf 250 m 2 reduziert. Am 26. August 2013, mitge- teilt am 24. September 2013, bewilligte der Gemeindevorstand X._____ der Beschwerdeführerin die Projektänderung, welche für das vorliegende Verfahren jedoch nicht weiter von Bedeutung ist. 7. Am 2., mitgeteilt am 9. Dezember 2013, trat der Gemeindevorstand X._____ auf das Wiedererwägungsgesuch vom 28. Mai 2013 nicht ein. Wegen unveränderter Sach- und Rechtslage gegenüber der ursprüngli- chen Entscheidungsgrundlage bestehe kein Anspruch auf eine Wiederer- wägung der Auflage betreffend die Pflichtparkplätze und die Verpflichtung zur Bezahlung einer Ersatzabgabe. Es bestehe auch kein Anlass für eine Wiedererwägung, weil der Gemeindevorstand bereits in seinem Entscheid vom 29. April 2013 alle Aspekte – auch die im Wiedererwägungsgesuch geltend gemachten – berücksichtigt habe. Dieser Entscheid ist unange- fochten in Rechtskraft erwachsen. 8. In der Folge wurde das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren wieder aufgenommen. Am 13. Februar 2014 beantragte die Beschwerde- gegnerin die Abweisung der Beschwerde. Die Pflichtparkplätze seien zu Recht gestützt auf Art. 36 Abs. 2 BG berechnet worden, weil es vorlie-- 6 - gend um den Umbau des bisherigen, als Tennishalle genutzten Teils der Liegenschaft in ein Restaurant gehe. An sich werde von der Beschwerde- führerin nicht bestritten, dass sich eine allenfalls bestehende Parkplatz- pflicht auf der Hotelliegenschaft Parzelle 219 nicht real erfüllen liesse und sich der für eine Ersatzabgabe geschuldete Betrag auf Fr. 204'000.-- be- laufe. Die Beschwerdeführerin habe trotz entsprechender Aufforderung des Bauamtes den Parkplatznachweis über die ganze Hotelliegenschaft Parzelle 219 nicht erbracht und nicht einmal dargelegt, dass für die bei- den aufgegebenen Restaurants überhaupt die erforderlichen Pflichtpark- plätze vorhanden waren. Abgesehen davon, würden die anderen Hotel- nutzungen (Ersatz für die beiden aufgegebenen Restaurants) auch einen Parkplatzbedarf auslösen. Gemäss PVG 2007 Nr. 22 dürfe eine Gemein- de bei Umbauten und Erweiterungen von Gebäuden für die Berechnung der erforderlichen Abstellplätze ein schon bestehendes Gebäude dann miteinbeziehen, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl Parkplätze fehlt und die baulichen Änderungen derart intensiv sind, dass die Umge- staltung praktisch einem Neubau gleichkomme. Der geplante Umbau ha- be eine massive Umgestaltung und eine totale Umnutzung zur Folge, weshalb eine neubauähnliche Situation vorliege, jedenfalls ein Aliud. Es würde Sinn und Zweck der Parkplatzvorschriften krass zuwiderlaufen, wenn eine Liegenschaft, welche offensichtlich über zu wenig Parkplätze verfüge, umgebaut oder erweitert werden könnte, ohne wenigstens für diesen Teil die zusätzlichen Parkplätze zu schaffen. Die Beschwerdefüh- rerin verfüge schon bisher im Bereich der Hotelliegenschaft über zu weni- ge Parkplätze. Das am 22. Oktober 2012 bewilligte Projekt der Gemein- schaftsparkierungsanlage sei noch nicht realisiert worden und stehe auch nicht unmittelbar vor der Realisierung. Somit komme Art. 40 BG analog zur Anwendung. Danach habe die Grundeigentümerin vorläufig Ersatzab- gaben zu leisten, wenn für die geplante Gemeinschaftsparkierungsanlage noch kein Bau- oder Kreditbeschluss vorliege. Schliesslich stehe der Ge-- 7 - meinde bei der Interpretation von kommunalem Recht wie der Parkplatz- regelung ein erheblicher Ermessenspielraum zu. 9. Am 25. Februar 2014 hielt die Beschwerdeführerin in ihrer (freigestellten) Replik an ihren Anträgen fest. Die Annahme der Beschwerdegegnerin, der Umbau bringe Mehrverkehr mit sich, sei willkürlich. Bis jetzt habe das Hotel zwei öffentlich zugängliche Restaurants gehabt, neu existiere nur noch eines, was zu einer Verringerung des Verkehrs führen werde. Die Ersatzräume anstelle der bestandenen Restaurants würden vorwiegend für den Hotelgast genutzt, so dass diese Räume keinen Mehrverkehr ver- ursachten. Weil nach allgemeiner Lebenserfahrung davon ausgegangen werden könne, dass kein Mehrverkehr resultiere, entstehe auch keine Parkplatzpflicht. Die Gemeinde habe nicht substantiiert, dass durch die- ses innerhalb des bestehenden Bauvolumens geplante Bauvorhaben Mehrverkehr entstehe. Die Forderung, dass die Bauherrschaft über das Gesamtgebäude einen Parkplatznachweis zu führen habe, sei abwegig und führte zu keinem Ergebnis, zumal der Altbestand geschützt sei und somit keine Parkplatzpflicht für das Gesamtgebäude entstehen könne. Zwar stehe der Gemeinde ein gewisses Ermessen zu, es sei aber störend, wenn die Gemeinde dieses dazu nutze die Wirtschaftskraft der einheimischen und traditionellen Hotellerie zu schwächen. Bis heute bestünden keine Reklamationen bezüglich des Verkehrs, daran werde auch der Umbau nichts ändern. 10. Am 28. Februar 2014 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest. Das Hauptargument der Beschwerdeführerin sei, dass gemäss Art. 36 Abs. 1 BG nur dann Pflichtparkplätze zu schaffen seien, wenn zusätzlicher Verkehr zu erwarten sei. Dieser Passus beziehe sich aber nur auf den vorangehenden Passus "Erweiterung von Bauten oder Bauteilen und baulichen Anlagen", nicht jedoch auf die Neuerstellung, den - 8 - Wiederaufbau nach freiwilligem Abbruch und die Zweckänderung. Für diese baulichen Massnahmen müssten eben die erforderlichen Pflicht- parkplätze geschaffen werden, was insbesondere dort gelte, wo die Um- gestaltung praktisch einem Neubau gleichkomme, wie das bei der Um- wandlung der bisherigen Tennishalle in ein Restaurant der Fall sei. Art. 36 Abs. 1 BG konkretisiere lediglich die Pflicht von Art. 24 Abs. 2 Ziff. 4 KRG, Abstellplätze für Motorfahrzeuge bereitzustellen. Es widerspräche der ra- tio legis, wenn in einem solchen Fall keine Pflichtparkplätze geschaffen werden müssten, nur, weil solche schon bei den aufgegebenen Restau- rants nicht vorhanden gewesen seien. Im Übrigen sei nicht einmal sicher, ob die bestehenden Restaurants wirklich aufgegeben würden; es fehlten jedenfalls diesbezügliche Baubewilligungsunterlagen. Bis dahin habe die Beschwerdeführerin den Nachweis nicht erbracht, dass für die bisherigen zwei Restaurants bereits Parkplätze vorhanden gewesen seien. Ohne de- taillierten Parkplatznachweis lasse sich dies auch nicht beurteilen. Dass nur die Beschwerdeführerin überhaupt in der Lage sei, diesen Nachweis zu erbringen, liege aufgrund der äusserst komplexen Liegenschaftsver- hältnisse auf der Hand. Trotz entsprechender Zusagen sei dieser Nach- weis bis anhin nicht erbracht worden, auch im vorliegenden Verfahren nicht. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt in vorliegender Angelegenheit bildet der Baubescheid des Gemeindevorstands vom 29. April 2013, mitgeteilt am 7. Mai 2013. Entscheide von Gemeinden können nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Geset- zes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind, mit Beschwerde - 9 - beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Der angefochtene Baube- scheid stellt ein taugliches Anfechtungsobjekt dar. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. b) Angefochten und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin die Baubewilligung zu Recht unter der Auflage der Leistung einer Ersatz- abgabe für die nicht real erfüllbaren Pflichtparkplätze in der Höhe von Fr. 204‘000.--, erteilt hat. Während die Beschwerdeführerin der Ansicht ist, dass der geplante Umbau überhaupt keine Parkplatzpflicht auslöse, für den Fall, dass eine solche jedoch angenommen werde, eine Realerfül- lung möglich sei, errechnete die Beschwerdegegnerin einen Pflichtbedarf von 17 Parkplätzen, welchem durch Bezahlung einer Ersatzabgabe nach- gekommen werden müsse, weil eine Realerfüllung nicht möglich sei. 2. Wie das Bundesgericht wiederholt entschieden hat, fällt das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den Ge- meinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnung autonomes Gemeinderecht dar (statt vieler: BGE 128 I 3 E.2b). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsan- wendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Er- messensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschrit-- 10 - ten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allge- meine Rechtsgrundsätze verstösst. Das Gericht hat insbesondere dann keinen Anlass einzugreifen, wenn sich die Gemeinde bei der Anwendung und Auslegung ihres autonomen Rechtes an den klaren Wortlaut einer Bestimmung hält (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün- den R 06 84 vom 21. November 2006 E.1, R 03 93 vom 11. Dezember 2003 E.1). Bei den vorliegend zur Diskussion stehenden Bestimmung über die Pflichtparkplätze handelt es sich fraglos um autonomes Gemein- derecht, überlässt es doch das kantonale Raumplanungsgesetz aus- drücklich den Gemeinden, wie sie auf diesem Gebiet legiferieren wollen (vgl. Art. 24 Abs. 2 Ziff. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). 3. a) Nach Art. 24 Abs. 1 KRG enthält das kommunale Baugesetz unter ande- rem Bauvorschriften. Diese regeln nach Art. 24 Abs. 2 KRG entsprechend den örtlichen Bedürfnissen insbesondere auch die Bereitstellung von Ab- stellplätzen für Motorfahrzeuge und Fahrräder (Ziff. 4). Das Baugesetz der Gemeinde X._____ (BG) kennt entsprechend in Art. 36 ff. Regelun- gen über die Abstellplätze und sieht eine Parkplatzpflicht vor. So heisst es in Art. 36 Abs. 1 BG: „Bei Neuerstellung, Wiederaufbau nach freiwilligem Abbruch (Art. 22), Zweckänderung (Art. 23) oder Erweiterung von Bauten oder Bauteilen und baulichen Anlagen (Art. 24), welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer für genügend Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu sorgen und diese dauernd durch jene benutzen zu las- sen, denen sie dienen.“- 11 - In Art. 36 Abs. 2 werden die Berechnungsfaktoren bestimmt, anhand wel- cher sich der konkrete Parkplatzbedarf berechnen lässt. Vorliegend rele- vant ist das 4. Lemma, wonach pro 15 m 2 Restaurationsfläche (ohne Ho- telspeisesäle; in allen Geschossen) ein Abstellplatz vorzusehen ist, wobei die Restfläche über 50 % aufzurunden ist. b) Die Beschwerdeführerin bestreitet die Pflicht zur Erstellung von Pflicht- parkplätzen, insbesondere mit dem Argument, Art. 36 Abs. 1 BG sehe vor, dass bei einer Zweckänderung oder Erweiterung der Baute nur dann Parkplätze zu erstellen sind, wenn dadurch zusätzlicher Verkehr zu er- warten sei. Das treffe jedoch vorliegend nicht zu. Das neue Restaurant sei eine Ersatzbaute für die beiden aufgehobenen bzw. aufzuhebenden Restaurants „C._____“ und „D._____“. Gesamthaft werde die Fläche der öffentlich zugänglichen Restaurants verkleinert. Zudem bestünden ge- samthaft auch weniger Sitzplätze. Somit sei durch die interne neue An- ordnung des Restaurants nicht mit Mehrverkehr zu rechnen. Es bestehe deshalb gar keine Pflicht, irgendwelche Parkplätze zu erstellen bzw. ab- zugelten. c) In Art. 36 Abs. 1 BG heisst es, dass bei „Neuerstellung, Wiederaufbau nach freiwilligem Abbruch, Zweckänderung oder Erweiterung von Bauten oder Bauteilen und baulichen Anlagen, welche zusätzlichen Verkehr er- warten lassen“, Pflichtparkplätze zu erstellen sind. Die Beschwerdegeg- nerin argumentiert, der Passus „welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen“ beziehe sich lediglich auf die Erweiterung von Bauten oder Bau- teilen und baulichen Anlagen. Diese Auslegung ist nachvollziehbar und erscheint vertretbar, ansonsten das Wort „oder“ in dieser Bestimmung „und“ heissen müsste. Zudem entspricht eine solche Auslegung auch der ratio legis der Regelung, wonach grundsätzlich sämtliche Bauten genü- gend Abstellplätze für Motorfahrzeuge aufweisen müssen, dem Besitz-- 12 - standesschutz für bestehende Bauten allerdings insofern Rechnung ge- tragen wird, als bei Erweiterungen nur der dadurch zu erwartenden Mehr- verkehr berücksichtigt wird. Dass der Besitzstandsschutz dadurch restrik- tiv gehandhabt wird, weil dieser beim Wiederaufbau nach freiwilligem Ab- bruch und bei einer Zweckänderung nicht gewahrt werden soll, ist nicht zu beanstanden. So hat das Verwaltungsgericht bereits in PVG 2007 Nr. 22 eine restriktive Handhabung des Besitzstandesschutz durch eine rechts- anwendende Gemeinde geschützt, wonach bei ähnlicher Gesetzeslage wie vorliegend bei Umbauten und Erweiterungen für die Berechnung der erforderlichen Abstellplätze sogar bestehende Gebäude miteinbezogen werden dürfen, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl Parkplätze fehlt und die baulichen Änderungen derart intensiv sind, dass die Umge- staltung praktisch einem Neubau gleichkommt. Folglich ist die Auslegung durch die Gemeinde, wonach Art. 36 Abs. 1 BG bei Neuerstellung, Wie- deraufbauten nach freiwilligem Abbruch und Zweckänderungen eine Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen nach Massgabe von Abs. 2 unab- hängig davon verlange, ob sie zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, nicht zu beanstanden. d) Das geplante Bauprojekt wird als „Umbau“ bezeichnet. Der Tatbestand des Umbaus wird in Art. 36 Abs. 1 BG, worin von „Neuerstellung, Wieder- aufbau, Zweckänderung oder Erweiterung“ die Rede ist, nicht ausdrück- lich erwähnt. Wenn die Beschwerdegegnerin argumentiert, beim vorlie- genden „Umbau“, welcher einen erheblichen Teil des Hotels betrifft und immerhin Fr. 4.5 Mio. kosten soll, handle es sich um eine Neuerstellung oder jedenfalls um ein Aliud, bewegt sie sich auch damit innerhalb des ihr zustehenden Ermessens. Aus den Akten ergibt sich nämlich, dass der geplante Umbau – der alle Stockwerke miteinbezieht, neue Lift- und Treppenaufgänge vorsieht und eine Anpassung von Raumhöhe und Da- chaufbaute beinhaltet – derart intensiv ist, dass der betroffene Bauteil - 13 - seinen bisherigen Charakter bzw. seine Identität verliert und einer Neuer- richtung nahe kommt. Damit würde es selbst nach Auslegung des Be- schwerdeführers nicht darauf ankommen, ob der Umbau Mehrverkehr verursacht oder nicht. Beim geplanten Umbau der ehemaligen Tennishal- le in ein Restaurant handelt es sich aber auf jeden Fall auch um eine Zweckänderung im Sinne von Art. 36 Abs. 1 BG. Unter Beachtung der zu schützenden Auslegung von Art. 36 Abs. 1 BG (vgl. dazu vorne E.3c) spielt es so oder anders keine Rolle, ob das Bauvorhaben zusätzlichen Verkehr erwarten lässt oder nicht, weil bereits eine blosse Zweckände- rung eine Parkplatzpflicht begründet. Insoweit erübrigt es sich vorliegend auch auf den Vorwurf der Beschwerdeführerin einzugehen, die Be- schwerdegegnerin habe die Annahme getroffen, dass der Umbau Mehr- verkehr verursache, was willkürlich sei. Für die Frage des Parkplatzbedarfs spielt es sodann auch keine Rolle, ob die Umnutzung der beiden bisherigen Restaurants die Schaffung der neuen Restaurationsfläche kompensiert bzw. die Restaurationsfläche ins- gesamt sogar verkleinert wird. Für den wesentlich umgebauten Gebäude- teil ist nicht bloss vom Mehrbedarf auszugehen. Der Parkplatzbedarf ist für den umgebauten Gebäudeteil vielmehr wie für einen Neubau zu be- rechnen. Damit ist festzustellen, dass vorliegend zu Recht eine Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen verfügt wurde. e) Für die Berechnung des Parkplatzbedarfs hat die Beschwerdegegnerin auf den Tatbestand der Restaurationsfläche nach Art. 36 Abs. 2 viertes Lemma BG abgestellt, wonach pro 15 m 2 Restaurationsfläche ein Park- platz erforderlich ist. Das ist weder bestritten noch zu beanstanden. Aus- gehend von einem Pflichtparkplatz pro 15 m 2 Restaurationsfläche und ei- ner projektierten Restaurationsfläche von 250 m 2 (korrigiert mit der am 16. Juli 2013 eingereichten und mit Baubescheid vom 26. August 2013 - 14 - genehmigten Projektänderung) und unter Berücksichtigung der Run- dungsregel nach Art. 36 Abs. 2 BG, wonach Restflächen über 50 % auf- zurunden sind, ergibt sich für das vorliegende Bauvorhaben ein Park- platzbedarf von insgesamt 17 Pflichtparkplätzen. Insoweit ist der ange- fochtene Baubescheid also nicht zu beanstanden. 4. a) Nach Art. 37 Abs. 1 BG ist die Pflicht zur Schaffung von Abstellplätzen grundsätzlich real zu erfüllen, innerhalb des Perimeters von Gemein- schaftsparkierungsanlagen des Generellen Erschliessungsplanes gemäss Art. 38, welcher die Erstellung und den Betrieb von Gemeinschaftsparkie- rungsanlagen regelt, ausserhalb davon gemäss Art. 42 BG, wonach die erforderlichen Abstellplätze auf der Bauparzelle zu erstellen sind. Zur Re- alerfüllung von Pflichtparkplätzen erstellt und betreibt die Gemeinde in- nerhalb des Perimeters Gemeinschaftsparkierungsanlagen (Art. 38 Abs. 1 Satz 1 BG). Innerhalb dieses Perimeters sind nach Art. 38 BG im Dorf mindestens 60 % der Pflichtparkplätze in einer von der Baubehörde be- stimmten Gemeinschaftsparkierungsanlage einzukaufen. Sofern vorhan- den, ist der Grundeigentümer berechtigt, die Pflicht zu 100 % in der Ge- meinschaftsparkierungsanlage zu erfüllen. Die Gemeinde kann die Pflicht zur Erstellung und zum Betrieb einer Gemeinschaftsparkierungsanlage auch Dritten überlassen, verbunden mit der Übertragung der entspre- chenden Rechte und Pflichten (Art. 38 Abs. 2 Satz 2 BG). b) Parzelle 219 liegt gemäss kommunalem Zonenplan in der inneren Dorf- zone. Demnach wären mindestens 60 % der Pflichtparkplätze in einer Gemeinschaftsparkierungsanlage einzukaufen. Die Beschwerdeführerin ist der Aufforderung, einen Parkplatznachweis über das Gesamtgebäude einzureichen, nicht nachgekommen. Zudem belegt sie nicht, dass der ausgewiesene Parkplatzbedarf für die geplanten Umbauten ganz oder zumindest teilweise bereits aufgrund der beiden aufgegebenen bzw. auf-- 15 - zugebenden Restaurants erfüllt wäre; was natürlich auch weitere Ab- klärungen hinsichtlich des Parkplatzbedarfs betreffend die neue Nutzung bedingen würde. Derartiges macht sie jedoch auch nicht geltend. Viel- mehr bringt sie vor, für den Fall, dass eine Parkplatzpflicht angenommen werde, könnten die erforderlichen Pflichtparkplätze in der Tiefgarage auf Parzelle 20 real erstellt werden. In der Baubewilligung vom 22. Oktober 2012 habe die Gemeinde rechtskräftig verfügt, dass die Tiefgarage auf Parzelle 20, die ebenfalls im Eigentum der Beschwerdeführerin stehe, als Gemeinschaftsparkierungsanlage gemäss Art. 38 BG gelte. Zudem sei in Ziff. 9 des genannten Entscheids ausdrücklich festgestellt worden, dass in dieser Gemeinschaftsparkierungsanlage insgesamt noch eine Parkplatz- reserve von 27 Parkplätzen bestehe, womit die 17 Pflichtparkplätze für das vorliegende Bauvorhaben real erfüllt werden könnten. c) Zwar ist der Beschwerdeführerin insoweit zuzustimmen, als es sich bei der Tiefgarage auf Parzelle 20 um eine Gemeinschaftsparkierungsanlage handelt und grundsätzlich könnte die Beschwerdeführerin ihre Parkplätze dort realisieren. Indessen wurde die geplante Gemeinschaftsparkierungs- anlage bis heute nicht realisiert und steht unwidersprochen nicht vor einer unmittelbaren Realisierung. Mittlerweise dürfte die Baubewilligung sogar erloschen sein, weil nicht innert Jahresfrist mit den Bauarbeiten begonnen wurde, wie dies nach Art. 91 Abs. 2 KRG ausdrücklich verlangt wird. Für öffentliche Gemeinschaftsparkierungsanlagen regelt Art. 40 Abs. 1 BG, dass der Grundeigentümer vorläufig eine Ersatzabgabe zu leisten hat, bis für die geplante Gemeinschaftsparkierungsanlage ein Bau- oder Kredit- beschluss vorliegt. Auf die Leistung einer Ersatzabgabe kann also erst dann verzichtet werden, wenn eine gewisse Realisierungsnähe für die Gemeinschaftsparkierungsanlage besteht. Unter analoger Anwendung dieser Bestimmung auf die Fälle von Art. 38 Abs. 1 Satz 2 BG, wonach die Gemeinde die Aufgabe zur Erstellung und zum Betrieb einer Gemein-- 16 - schaftsparkierungsanlage Dritten überlassen kann, ist ebenfalls eine ge- wisse Realisierungsnähe zu verlangen. Ist eine solche nicht gegeben, ist entsprechend Art. 40 Abs. 1 BG vorläufig eine Ersatzabgabe zu leisten. Nach Erstellung der Gemeinschaftsparkierungsanlage können geleistete Ersatzabgaben zurückgefordert werden, wenn die entsprechende Anzahl Pflichtparkplätze real erfüllt werden kann. Festzuhalten ist damit, dass die Beschwerdegegnerin zu Recht angenommen hat, dass eine Realerfüllung der erforderlichen Pflichtparkplätze zurzeit nicht möglich ist. Deshalb hat die Beschwerdeführerin für die erforderlichen Pflichtparkplätze eine Er- satzabgabe zu leisten, die sie bei einer späteren Realerfüllung jedoch zurückfordern kann. 5. Nach Art. 45 BG hat der Grundeigentümer, sofern und soweit die Realer- füllung von Pflichtparkplätzen nicht zumutbar ist, eine einmalige Ersatz- abgabe zu bezahlen. Diese beträgt pro fehlenden Parkplatz in der inneren Dorfzone Fr. 12‘000.-- (Abs. 2 lit. a). Wie bereits festgestellt besteht eine Pflicht für die Erstellung von 17 Parkplätzen. Daraus errechnet sich eine geschuldete Ersatzabgabe von 17 x Fr. 12‘000.--, somit Fr. 204‘000.--. Die Auflage in Ziff. II./1. des angefochtenen Baubescheids, wonach die Beschwerdeführerin eine Ersatzabgabe für 17 Parkplätze und damit von Fr. 204‘000.-- bis spätestens vor Baubeginn zu bezahlen hat, erweist sich damit als rechtens, weshalb die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist. 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3‘000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Be- schwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich- rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn - 17 - sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Es besteht vorliegend kein Anlass, davon abzuweichen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 338.-- zusammen Fr. 3'338.-- gehen zulasten der A._____ Hotel AG und sind innert 30 Tagen seit Zustel- lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün- den, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]