© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/13 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 23-1822 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 21.09.2023 Entscheiddatum: 31.08.2023 BUDE 2023 Nr. 074 Baurecht, Art. 28 VRP, Art. 19 Abs. 2 GschG, Art. 25a PRG, Art. 132 PBG. Der im Jahr 2020 erteilten Baubewilligung fehlt die kantonale Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG bzw. die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV. Zudem ist für die Realisierung der Baute eine Pfählung notwendig, welche noch keinem Baubewilligungsverfahren unterstellt worden ist (Erw. 4.4). Die fehlende Ausnahmebewilligung des AWE stellt ein unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der Bewilligung der Baubehörde dar (sog. Gesamtentscheid). Dieser Mangel kann mit der nachträglichen Beibringung nicht behoben werden. Der Widerruf der erteilten Baubewilligung ist deshalb nicht zu beanstanden. Abweisung des Rekurses. BUDE 2023 Nr. 74 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 23-1822 Entscheid Nr. 74/2023 vom 31. August 2023 Rekurrentin A.___ AG vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 21. Februar 2023) Betreff Widerruf einer Baubewilligung Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 2/12 Sachverhalt A. Die A.___ AG, ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001 im Gebiet B.___ an der C.___ (Gemeindestrasse 1. Klasse) . Das 1'329 m 2 grosse Grundstück ist gemäss geltendem Zonenplan der Politischen Gemeinde Z.___ vom 9. April 1998 der Wohn -Gewerbe-Zone für dreigeschossige Bauten (WG3) zugewiesen und zurzeit unüberbaut. Südöstlich des Grundstücks verlaufen die Gleise der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB). Das Grundstück befindet sich gemäss Gewässerschutzkarte in den Schutzbereichen Ao sowie Au. B. a) Mit Baugesuch vom 24. Mai 2019 bzw. Korrekturgesuch betref- fend Dach vom 6. November 2019 beantragte die Rechtsvorgängerin der Grundeigentümerin, die D.___ AG , Widnau, beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Baugesuch Nr. 2019/16) . Mit separatem Baugesuch vom 1. Juli 2019 ersuchte die Rechtsvorgängerin zusätzlich um Bau- bewilligung für die Erstellung und den Betrieb einer Sole/Wasser-Wär- mepumpe (Baugesuch Nr. 2019/19). b) Innert der Auflagefrist en erhoben mehrere Anwohner Einspra- che gegen das Bauvorhaben. c) Mit separaten Beschlü ssen vom 28. Jan uar 2020 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für den Neubau des Mehrfami- lienhauses mit Tiefgarage a uf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) sowie für die Sole/Wasser-Wärmepumpe (Baugesuch Nr. 2019/19) unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einspra- chen in einem gemeinsamen Entscheid ab. Die beiden Baubewilligun- gen enthielten die Auflage, dass die angrenzenden Grundstücke mit den Gleisen ab Ende Juni 2022 vollumfänglich und ohne jegliche Ein- schränkungen der SBB zur Verfügung stehen müssen. Dies vor dem Hintergrund des Doppelspurausbaus der SBB im St.Galler Rheintal, welcher im Rahmen des Ausbauschritts 2025 des Bundes realisiert werden soll. d) Gegen die Baubewilligungen und den Einspracheentscheid vom 28. Januar 2020 erhoben verschiedene Einsprecher Rekurs beim Bau- departement (seit 1. Oktober 2021: Bau - und Umweltdepartement). Der Rekurs wurde unter der Verfahrensnummer 20-1390 eingeschrie- ben. Nach Durchführung des Schriftenwechsels zogen die Rekurren- ten den Rekurs zurück. Das Rekursverfahren wurde mit Schreiben vom 26. Mai 2020 als erledigt von der Geschäftsliste des Baudeparte- mentes abgeschrieben. C. a) Zwischenzeitlich plante die D.___ AG bzw. die A.___ AG, zu welcher die D.___ AG per 10. März 2022 fusioniert wurde, auf dem Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 3/12 Grundstück Nr. 001 anstelle des be willigten Mehrfamilienhauses ein Reihenhaus zu realisieren. Das entsprechende Baugesuch wurde je- doch im August 2022 wieder zurückgezogen. b) Mit Schreiben vom 14. Oktober 2022 ersuchte die A.___ AG bzw. der von ihr beauftragte Architekt beim Gemeinderat Z.___ um Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilligungen betreffend Neubau Mehrfamilienhaus und Sole/Wasser -Wärmepumpe bis Ende Januar 2025. Dies mit der Begründung, dass die im Januar 2020 be- willigten Bauvorhaben mittlerweile mit dem Projekt Doppelspurausbau der SBB kollidieren würden. c) Mit E-Mail vom 26. Oktober 2022 stellte der Architekt der A.___ AG der Bauverwaltung sodann den geotechnischen Kurzbericht der E.___ AG vom 26. Oktober 2022 zu. Dies mit der Bitte um Abklärung der Bewilligungspflicht hinsich tlich der neu geplanten Pfahlfundation für das Mehrfamilienhaus. d) Mit Schreiben vom 15. Dezember 2022 teilte die Bauverwaltung dem Architekten mit, dass sich aus dem eingereichten Kurzbericht erstmals ergebe, dass die Sohle der Hauptbaugrube für das geplante Mehrfamilienhaus rund 1,8 m unter dem mittleren Grundwasserspiegel liege. Der Kurzbericht weise zu Recht darauf hin, dass wegen der Lage des Baugrundstücks im Gewässerschutzbereich Au die Erstellung von Bauten und Grabungen nach Art. 19 Abs. 2 des eidgenössischen Ge- wässerschutzgesetzes (SR 814.20; abgekürzt GSchG) einer kantona- len Bewilligung bedürfe. Die notwendige Bewilligung liege jedoch nicht vor. Aller Voraussicht nach könne die Geltungsdauer der Baubewilli- gung daher nicht verlängert werden und es müsse deren Nichtigkeit festgestellt werden. Erschwerend komme laut Kurzbericht die Gefähr- dung angrenzender Grundstücke hinzu, welche vor der Einreichung des Baugesuchs geklärt sein müsse, damit in der Baubewilligung die Anforderungen an die Sicherheit festgelegt werden könnten. Aller Voraussicht nach müsse der Widerruf der infrage stehenden Baube- willigung geprüft werden. e) Die A.___ AG, nunmehr vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fäss- ler, Rechtsanwalt, St.Gallen, hielt mit Schreiben vom 23. Dezember 2022 im Wesentlichen fest, dass den Baubewilligungen kein offen- sichtlicher Mangel anhafte und daher die Nichtigkeit zu verneinen sei. Sodann seien die Voraussetzungen für den Widerruf der Baubewilli- gungen nicht erfüllt. f) Mit Beschluss vom 21. Februar 2023 wies der Gemeinderat Z.___ das Gesuch um Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewil- ligungen vom 28. Januar 2020 betreffend Neubau des Meh rfamilien- hauses sowie der Sole/Wasser-Wärmepumpe ab (Ziff. 1). Darüber hin- aus widerrief der Gemeinderat die beiden Baubewilligungen (Ziff. 2) mit der Begründung, dass keine kantonale Zustimmung für die Errich- tung von Bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel vorliege n würde. Ohne diese Zustimmung bzw. Ausnahmeb ewilligung für die Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 4/12 Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels fehle es an einem koordinierten Gesamtentscheid. Ohne Gesamtentscheid stelle die kommunale Baubewilligung keine anfechtbare Verfügung dar. g) Mit Schreiben vom 7. März 2023 reichte der Architekt der A.___ AG der Bauverwaltung ein Baugesuch betreffend Pfahlfundation für das bewilligte Mehrfamilienhaus ein. D. Gegen den Beschluss vom 21. Februar 2023 erhob die A.___ AG durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 13. März 2023 Rekurs beim Bau - und Umwelt departement. Mit Rekursergänzung vom 30. März 2023 werden folgende Anträge gestellt: 1. a) Ziffer 1 des Beschlusses des Gemeinderats Z.___ vom 21. Februar 2023 sei aufzuheben. b) Es sei festzustellen, dass die dreijährigen Geltungs- dauern der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) und für die Sole -Wasser-Wärmepumpe mit Erdson- denbohrung auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/19) erst mit der Rechtskr aft der gewässer- schutzrechtlichen Bewilligung des Amts für Wasser und Energie für bauliche Massnahmen unter dem mitt- leren Grundwasserspiegel zu laufen beginnen. c) Eventualiter zu Ziffer 1.b) seien die Geltungsdauern der Baubewilligungen vom 28. Ja nuar 202 0 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) und für die S ole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdson den- bohrung auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/19) um zwei Jahre bis am 17. Mai 2025 zu ver- längern. d) Subeventualiter zu Ziffern 1.b) und 1.c) sei die Sache an den Gemeinderat Z.___ zurückzuweisen mit der verbindlichen Weisung, die Geltungsdauern der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Gru ndstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) und für die Sole -Wasser-Wärme- pumpe mit Erdsondenbohrung auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/19) um zwei Jahre bis am 17. Mai 2025 zu verlängern. 2. a) Ziffer 2 des Beschlusses des Gemeinderats Z.___ vom 21. Februar 2023 sei aufzuheben. b) Auf einen Widerr uf der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 für den Neubau eines Mehrfamilien- hauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) und für die Sole -Wasser- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 5/12 Wärmepumpe mit Erdsondenbohrung auf dem Grund- stück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/19) und des Ent- scheids vom 28. Januar 2020 zu den Einsprachen ge- gen diese Baugesuche sei zu verzichten. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vorinstanz. Zur Begründung wird geltend g emacht, dass die Nichtigkeit der Bau- bewilligungen von vornherein nicht bejah t werden könne. Die Frage der Nichtigkeit sei im ange fochtenen Entscheid zwar nicht mehr thematisiert worden. Die Vorinstanz habe aber im Schrei ben vom 15. Dezember 2022 noch die Auffassung vertreten, es müsse die Fest- stellung der Nichtigke it der Baubewilligungen prüfen. Entsprechend sei es angebracht, darauf hinzuweisen, dass die Baubewilligungen hierfür mit einem besonders schweren und offensichtlichen Mangel behaftet sein müsste n. Dies könne vorliegend aber ausgeschlossen werden, da auch im damaligen Rekursverfahren Nr. 20-1390 der Man- gel nie thematisiert worden sei. Von einem aus Laienperspektive of- fensichtlichen oder zumindest leicht erkennbaren Mangel könne des- halb nicht die R ede sein. Hinsichtlich des Widerrufs wird geltend ge- macht, dass eine mögliche Verweigerung der Baubewilligung für die Pfählung oder der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung sich nicht auf den Bestand der Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage auswirken würde. Vielmehr könnte in diesem Fall immer noch ein Widerruf der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 erfol- gen. Weder die Interessen des Gewässerschutzes noch schützens- werte Interessen unbeteiligter Dritter erfordere einen Widerruf der Baubewilligungen «auf Vorrat». Die Einhaltung der Gewässerschutz- gesetzgebung sowie die Interessen Dritter mit Bezug auf die Pfählung könnten auch ohne Widerruf der Baubewi lligung gewährleistet wer- den. Der Widerruf sei deshalb aus öffentlichen Interessen nicht erfor- derlich und damit auch nicht verhältnismässig. E. Mit Vernehmlassung vom 11. April 2023 beantragt die Vorinstanz den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge- macht, die Erteilung der gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewil- ligung für das Mehrfamilienhaus sei entgegen den rekurrentischen Ausführungen keine reine Formsache. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 6/12 Erwägungen 1. 1.1 Die Zust ändigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist g egeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 28. Januar 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz- lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An- hang zum Kreisschreiben « Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. 3. Streitgegenstand des vorliegenden Rekurses ist unter anderem der Widerruf einer Baubewilligung. 3.1 Die Baubewilligung stellt eine sogenannte Polizeierlaubnis dar, mit der festgestellt wird, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-recht- lichen, insbesondere baupolizeilichen, umweltrechtlichen und raum- planerischen Hindernisse entgegenstehen (vgl. u.a. A. BAUMANN, in: A. Baumann et al. [Hrsg .], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 59 N 29 und 32). Für die rechtliche Qualifikation der vorliegend umstrittenen Baubewilligung ist vorab zu unterscheiden zwischen formeller und materieller Rechtswidrigkeit. Eine materiell rechtswidrige Baubewilligung tritt bei mangelnder Anfechtung in Rechtskraft und gilt damit als formell rechtmässig erteilt. Gestützt auf eine solche formell rechtmässige Bewilligung darf in der Folge gebaut werden, und die entsprechend erstellte Baute geniesst Bestandesga- rantie nach Art. 109 Abs. 1 PBG. Eine Anpassung an den rechtmässi- gen Zustand kann nur im Rahmen eines rechtskräftigen Widerrufs der materiell rechtswidri gen Baubewilligung nach Art. 28 VRP verlangt werden. Vorbehalten bleibt die Nichtigkeit einer Baubewilligung, wel- che jederzeit und von Amtes wegen zu beachten ist (B. WALDMANN, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, N 6.22 und 6.23 ff.). Nichtigkeit ist jedoch nur gegeben, wenn die Verfügung einen besonders schweren Mangel aufweist, dieser offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und die Nichtigkeit die Rechtssicherheit nicht ernst haft gefährdet. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 7/12 Zur Nichtigkeit können schwerwiegende Zuständigkeitsfehler, beson- ders gewichtige Verfahrensfehler, schwere Form - oder Eröffnungs- mängel oder ein ausserordentlich schwerwiegender inhaltlicher Man- gel führen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St.Gallen 20 20, N 1098, 1102 ff.). Sind diese Vo- raussetzungen erfüllt, gilt eine gestützt auf eine solche Bewilligung er- stellte Baute als formell und materiell rechtswidrig (WALDMANN, a.a.O., N 6.25). Formelle Rechtswidrigkeit einer Baute liegt vor, wenn eine Baute ohne oder ohne genügende Baubewilligung erstellt wurde. Kann die erfor- derliche Bewilligung auf Gesuch hin nachträglich erteilt werden, so ist der Mangel geheilt. Andernfalls gilt eine entsprechende Baute als for- mell und materiell rechtswidrig (WALDMANN, a.a.O., N 6.4 f. und 6.10; MÄDER, a.a.O., N 656 f.). Ist eine Baute sowohl formell als auch materiell rechtswidrig, so hat die Behörde grundsätzlich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu- stands zu prüfen (WALDMANN, a.a.O., N 6.28). Wird im Fall formeller Rechtswidrigkeit kein Gesuch um nachträgliche Bewilligung gestellt, so bleibt es auch bei einer materiell rechtmässigen Baute bei der for- mellen Rechtswidrigkeit (vgl. Baudepartement SG, Juristische Mitte i- lungen 2013/III/6). 3.2 Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder An- lage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist nach Art. 25a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt. Im Hinblick auf die anzustrebende inhaltliche Widerspruchsfreiheit der verschiedenen Verfügungen (Art. 25a Abs. 3 RPG) legt Art. 25a Abs. 2 RPG verschiede ne Koordinationsgrundsätze fest . Im kantonalen Recht wird der Koordinationsgrundsatz in Art. 132 f. PBG umgesetzt. Die politische Gemeinde hat demnach bei Eingang eines Baugesuchs zu prüfen, ob die Bewilligung einer Baute oder Anlage die Mitwirkung von Stellen des Kantons erfordert. Sind die Unterlagen vollständig, so legt sie diese öffentlich auf und leitet sie mit einer ersten kurzen Stel- lungnahme an die federführende Stelle des Kantons weiter (Art. 133 Bst. c PBG; Ziff. 2.1 des Anhangs zur Verordnung zum Planungs- und Baugesetz [sGS 731.11; abgekürzt PBV]). 4. Die Vorinstanz erblickt die Fehlerhaftigkeit der Baubewilligung darin, dass das Amt für Wasser und Energie (AWE) als zuständige kantonale Stelle dem Vorhaben nicht zugestimmt hat. Diese Fehlerhaftigkeit ist nachfolgend darzulegen und im Lichte der oben gemachten Ausfüh- rungen einzuordnen. 4.1 Nach Art. 19 Abs. 1 GSchG teilen die Kantone ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und der unterirdischen Gewässer in Gewäs- serschutzbereiche ein. Der Bundesrat erlässt die erforderlichen Vor- schriften. In den besonders gefährdeten Bereichen (vgl. Anhang 4 Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 8/12 Ziff. 11 der eidgenössisch en Gewässerschutzverordnung [SR 814.201; abgekürzt GSchV]) bedürfen die Erstellung und die Än- derung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Ge- wässer gefährden können (Art. 19 Abs. 2 GSchG). Wer in den beson- ders gefährdeten Bereichen (Art. 19 Abs. 2 GSchG in Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 GSchV) sowie in Grundwasserschutzzonen und -area- len Anlagen erstellt oder ändert oder wer dort andere Tätigkeiten, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen, ausübt, muss die nach den Umständen gebotenen Massnahmen zum Schutz der Gewässer tref- fen; insbesondere muss er die Massnahmen nach Anhang 4 Ziff. 2 GSchV t reffen (Art. 31 Abs. 1 Bst. a GSchV). Nach Art. 32 Abs. 2 GSchV ist in den besonders gefährdeten Bereichen (Art. 29 GSchV) eine Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2 GSchG insbesondere erforderlich für Anlagen, die Deckschichten oder Grundwasserstauer verletzen (Bst. b) und für Freilegungen des Grundwasserspiegels (Bst. e). Ist eine Bewilligung erforderlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, dass die Anforderungen zum Schutz der Gewässer erfüllt sind und die dafür notwendigen Unterlagen (gegebenenfalls hydrogeologische Ab- klärungen) beibringen (Art. 32 Abs. 3 GSchV). Die Behörde erteilt eine Bewilligung, wenn mit Auflagen und Bedingungen ein ausreichender Schutz der Gewässer gewährleistet werden kann (Art. 32 Abs. 4 erster Satzteil GSchV). 4.2 Nach Art. 28 Abs. 1 des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2; abgekürzt GSchVG) er- teilt (grundsätzlich) die zuständige Stelle des Kantons Bewilligungen in besonders gefährdeten Bereichen für Erstellung und Änderung von Bauten und Anlagen, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen, für Bohrungen, Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten sowie für dauernde Bewässerungen und Entwässerungen. Dabei ist das Amt für Wasser und Energie (AWE) die zuständige Stelle des Kantons für den Vollzug der Gewässerschutzgesetzgebung, soweit keine beson- deren Vorschriften gelten (Art. 2 der Verordnung zum Vollzugsgesetz zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung [sGS 752.21; ab- gekürzt GSchVV]). Nach Art. 28 Abs. 2 GSchVG besteht eine Zustän- digkeit der politischen Gemeinde, in den Gewässerschutzbereichen Au und Zu die Bewilligung für Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten (Bst. a) sowie für die Erstellung und Änderung von Bauten und Anlagen (Bst. b) zu erteilen, u.a. nur dann, wenn solche Vorhaben über dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. 4.3 Aus dem Kurzbericht der E.___ AG ergibt sich, dass die Sohle der Hauptbaugrube für das infrage stehende Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage bei 422,8 m.ü.M. und somit rund 1,8 m unter dem auf dem Baugrundstück ermittelten mittleren Grundwasserspiegel b ei 424,6 m.ü.M. zu liegen komme . Aufgrund der ungünstigen Bodeneigen- schaften der oberen Schichten sei für die Realisierung des Bauvorha- bens eine Pfahlfundation zwingend notwendig. Die Fläche des Gebäu- des sowie der Pfähle würden im Grundwasserleiter jedoch zu einer Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 9/12 Durchflussreduktion von 14 % führen. Entsprechend seien Kompen- sationsmassnahmen notwendig. Als mögliche Massnahme empfehle der Gutachter die Erstellung eines Geröllriegels auf der Aushubsole. Unter Berücksichtigung dieser Kompensationsmassnahme bleibe der Durchfluss gegenüber dem Urzustand gleich. 4.4 Die Sachverhaltsfeststellung, wonach die Sole der Baugrube unter dem mittleren Grundwasserspiegel zu liegen komme und für die Realisierung der Baute eine Pfahl fundation notwendig sei, ist unbe- stritten. Das Baugesuch hätte somit dem AWE (Art. 28 Abs. 1 GSchVG in Verbindung mit Art. 2 GSchVV ) im Rahmen des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens vorgelegt werden müssen, um prüfen zu lassen, ob e ine Ausnahmebew illigung erteilt werden kann. Denn gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV dürfen im Gewässerschutz- bereich A u keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann aber Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegen- über dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermin- dert wird. Somit steht fest und ist auch nicht bestritten, dass der Bau- bewilligung die kantonale Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG bzw. die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV fehlt. Ebenfalls unbestritten ist, dass für die Realisierung der Baute auch noch eine Pfählung notwendig ist und diese bis anhin noch keinem Baubewilligungsverfahren unterstellt worden ist. 4.5 Die Rekurrentin vertritt den Standpunkt, dass für die Pfahlfunda- tion und die nachträgliche Erteilung der gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung zwar nochmals ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden müsse. In diesem ginge es aber nur noch um die Pfählung sowie die Einhaltung der Gewässerschutzgesetzgebung. Der Ansicht der Rekurrentin kann aus mehreren Gründen nicht gefolgt werden. Die Fundation des Gebäudes und die damit verbundene bau- liche Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels sind eine «conditio sine qua non» für die ganze Baute. Insbesondere kann die gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für das Gebäude so- wie die Fundation nicht als Spezialbewilligung von untergeordneter Bedeutung qualifiziert werden, die separat erteilt werden kann. Es kön- nen daher auch keine Zweifel bestehen, dass die gewässerschutz- rechtliche (Ausnahme -)Bewilligung der Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG unterliegt (EGV -SZ 2019, B 8.10, Erw. 3.4.1). Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV ist sodann jeweils eine Interessenabwägung erforder- lich. Aus gewässerschutzrechtlicher Sicht fällt dabei namentlich ins Gewicht, wie gross die Verminderung der Durchflusskapazität inner- halb der zulässigen Bandbreite von 10 Prozent tatsächlich ausfällt und ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem Schutz notwendiges Randgebiet betroffen ist (vgl. Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 GSchV). Auf Seiten der Gesuchstellenden verdient Berücksich- tigung, inwieweit die Ver weigerung einer Bewilligung eine sinnvolle, den übrigen (insbesondere raumplanerischen und umweltrechtlichen) Vorgaben entsprechende Nutzung ihres Grundeigentums erschweren Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 10/12 würde (Urteil des Bundesgerichtes 1C_460/2020 vom 30. März 2021 Erw. 4.2.3). Die Ausnahmebewilligung kann somit gar nicht erteilt wer- den, ohne dass auch das strittige Mehrfamilienhaus in die Interessens- abwägung eingeschlossen wird. Ein g estaffeltes Vorgehen lässt Art. 25a RPG nach der Rechtsprechung nur zu, sofern dadurch die erforderliche materielle und soweit möglich formelle Koordination der Entscheide nicht vereitelt wird (BGE 126 II 26 Erw. 5d). Mit diesen ge- setzlichen Vorgaben an die Koordinationspflicht ist es grundsätzl ich nicht zu vereinbaren, wenn einzig deren gewässerschutzrechtliche Be- willigungsfähigkeit geprüft wird und, sofern diese Lösung sich als un- tauglich erweisen sollte, der (Eventual-)Fall einer bautechnisch erfor- derlichen alternativen Lösung (vorliegend Fundation mit Pfählung) auf ein nachfolgendes (Bau -)Bewilligungsverfahren verschoben wird (EGV-SZ 2019, B 8.10, Erw. 3.4.3). 4.6 Aufgrund der fehlenden Ausnahmebewilligung des AWE nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV mangelt es vorliegend an einem gül- tigen Gesamtentscheid im Sinn von Art. 133 Bst. f PBG. Die fehlende Ausnahmebewilligung des AWE stellt ein unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der Bewilligung der Baubehörde dar. Dieser Man- gel kann mit der nachträglichen Beibringung nicht behoben werden, da der Gesamtentscheid ein Gesamtpaket der notwendigen Verfügun- gen und Stellungnahmen der Behörden von Bund, Kanton und politi- scher Gemeinde darstellt ( S. STAUB, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 133 N 19). Kommunale Baubewilligungen, die ohne die erforderliche Zustimmung oder Genehmigung durch die kantonale Behörde erteilt werden, entfalten – wie oben dargelegt – keine Rechts- wirkung beziehungsweise sind unter bestimmten Voraussetzungen sogar nichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob der Genehmigungsvor- behalt im Bundesrecht oder im kantonalen Recht begründet ist. Mit der Bestimmung von Art. 28 GSchVG wird eine wirksa me Staatsaufsicht gewährleistet, indem die Einhaltung der gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen durch den Kanton erleichtert wird. Würde man einer kommunalen Verfügung ohne notwendige kantonale Bewilligung eine Rechtswirkung zuerkennen, könnte keine wirksame Staatsaufsicht er- folgen und es läge im Belieben der Politischen Gemeinden, die Staats- aufsicht zu untergraben (GVP 2001 Nr. 94 mit Hinweisen; BDE Nr. 17/2018 vom 5. April 2018 Erw. 2.6.1). Die Erteilung der Baubewil- ligung allein durch die Vorinstanz ste llt somit noch keine anfechtbare kommunale Verfügung dar (BUDE Nr. 68/2023 vom 15. August 2023 Erw. 1.2.1; BUDE Nr. 53/2023 vom 23. Mai 2023 Erw. 3.6; BDE Nr. 44/2021 vom 23. Juni 2021 Erw. 1.6.3 und 2; BDE Nr. 5/2020 vom 17. Januar 2020 Erw. 2.1.7). Die streitbetroffenen Baubewilligun- gen vom 28. Januar 2020 entfalten daher keine Rechtswirkung. Daran ändert auch nichts, dass die strittigen Baubewilligung en Gegenstand eines Rekursverfahrens waren. Zum einen war die Frage der Ausnah- mebewilligung nicht Thema. Zum anderen wurde der Rekurs zurück- gezogen, so dass die strittige Baubewilligung materiell nicht beurteilt wurde. Auch bestanden bei der damaligen Aktenlage keine Hinweise Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 11/12 auf eine offensichtliche Missachtung klaren Rechts, wesentlicher Ver- fahrensvorschriften oder öffentlicher Interessen, weshalb auch kein Grund für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten bestanden hat. 4.7 Der angefochtene Widerruf kommt in der vorliegenden Konstel- lation einer der Transparenz dienenden Feststellung gleich, wonach die Baubewilligungen unwirksam sind. Insoweit ist der Widerruf auch ohne Prüfung der eigentlichen Widerrufsgründe nicht zu beanstanden. Die gemachten Erwägungen zeigen aber, dass das gewichtige öffent- liche Interesse am Grundwasserschutz sowie an der Einhaltung der gesetzlichen Ordnung einen Widerruf grundsätzlich ohnehin rechtfer- tigen würden. Umso mehr als die Rekurrentin von ihrer Baubewilligung noch nicht Gebrauch gemacht hat. Ein allfälliger Vertrauensschutz würde entsprechend geringer ins Gewicht fallen. Der angefoc htene Entscheid sowie die vorinstanzlichen Erwägungen wären somit selbst unter dem Gesichtspunkt von Art. 28 VRP nicht zu beanstanden. 5. Damit erweist sich der Rekurs gegen den Widerruf als unbegründet. Aufgrund des Gesagten wird die Rekurrentin bzw. die Vorinstanz das Baugesuch betreffend Neubau des Mehrfamilienhauses um die Pfahl- fundation zu ergänzen, beim AWE die fehlende Ausnahmebewilligung einzuholen und die Vorinstanz alsdann erneut – im Rahmen eines Ge- samtentscheids – über das Mehrfamilienhaus und die Erdsondenboh- rung zu befinden haben. Zumal die strittigen Baubewilligungen unwirk- sam sind, hat die Geltungsdauer der Baubewilligungen gemäss Art. 148 Abs. 1 PBG noch nicht zu laufen begonnen bzw. entfalten diese keine Rechtswirkung. Damit erweist sich der Rekurs insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen. Der Verfahrensantrag um vor- sorgliche Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilligungen wäh- rend des Rekursverfahrens ist durch vorliegenden Entscheid in der Sache zufolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden. 6.2 Der von der Rekurrentin am 17. März 2023 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 7. Die Rekurrentin stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 12/12 messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. Der Rekurs der A.___ AG wird abgewiesen. 2. Das Gesuch um vorsorgliche Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilligungen wird zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben. 3. a) Der A.___ AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. b) Der am 17. März 2023 von der A.___ AG geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 4. Das Begehren von A.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin