<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">182</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>35 Parkplätze</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Parkplatzerstellungspflicht: Pflichtparkplätze auf privaten Grund-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>stücken sind dinglich, z.B. durch im Grundbuch eingetragene</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Grunddienstbarkeiten oder Baurechte zu sichern; eine bloss obli-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>gatorische Sicherung genügt nicht (Erw. 3.3.4.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Mangelhaftes Baugesuch; für die Erstellung neuer Parkplätze ist ein</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Baubewilligungsverfahren erforderlich; auch bei Projektänderungen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>während laufendem Beschwerdeverfahren müssen die Interessen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Dritter und der Öffentlichkeit gewahrt werden (Erw. 4.3.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 21. Oktober 2013 in Sa-</span><br/> <span class="ft5">chen A. AG gegen Erbengemeinschaft B. und gegen C. AG sowie Gemeinde-</span><br/> <span class="ft5">rat D. und Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2012.219).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">Das umstrittene Projekt beinhaltet verschiedene bauliche An-</span><br/> <span class="ft1">passungen/Erweiterungen auf der Parzelle Nr. X. der Beschwerde-</span><br/> <span class="ft1">führerin. Dabei sollen u.a. 7 bestehende Parkplätze entfernt werden,</span><br/> <span class="ft1">wobei es sich um Pflichtparkplätze handelt. Die auf der gegenüber-</span><br/> <span class="ft1">liegenden Strassenseite liegende Parzelle Nr. Q. gehört den Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdegegnern 1. Auf dieser Parzelle (Nr. Q.) realisierte die Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeführerin im Jahre 2003 82 Parkplätze. Die Parkplätze wur-</span><br/> <span class="ft1">den jedoch nie zugunsten der (Betriebs-)Parzelle Nr. X. der Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeführerin dinglich gesichert, sondern lediglich mittels einem</span><br/> <span class="ft6"><i>obligatorischen</i> Vertrag (als "Dienstbarkeitsvertrag" betitelt, aber</span><br/> <span class="ft1">ohne Eintrag im Grundbuch) zwischen der Beschwerdeführerin und</span><br/> <span class="ft1">den Beschwerdegegnern 1. Die Beschwerdegegner 1 haben den Ver-</span><br/> <span class="ft1">trag in der Zwischenzeit gekündigt, wobei die Kündigung angefoch-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">183</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">ten wurde. Die Beschwerdeführerin ist im Weiteren Eigentümerin der</span><br/> <span class="ft1">an die Parzelle Nr. X. angrenzenden Parzelle Nr. Z..</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">3.3.4.</span><br/> <span class="ft1">Die gesetzlich notwendigen Parkfelder müssen auf privatem</span><br/> <span class="ft1">Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu dienen ha-</span><br/> <span class="ft1">ben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können (vgl. § 55</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 Satz 2 BauG). Die gemäss gesetzlicher Verpflichtung geschaf-</span><br/> <span class="ft1">fenen Parkfelder und Verkehrsflächen müssen ihrer Zweckbestim-</span><br/> <span class="ft1">mung zudem erhalten bleiben (§ 57 Abs. 1 BauG). Nach ständiger</span><br/> <span class="ft1">Praxis des Verwaltungsgerichts müssen auf Drittgrundstücken</span><br/> <span class="ft1">Pflichtparkplätze dinglich, d.h. durch Errichtung einer Grunddienst-</span><br/> <span class="ft1">barkeit oder eines Baurechts zugunsten des Baugrundstücks und zu-</span><br/> <span class="ft1">lasten des Parkplatzgrundstücks gesichert sein (AGVE 2002, S. 244;</span><br/> <span class="ft1">1987, S. 258; E</span><span class="ft5">RICH</span> <span class="ft1">Z</span><span class="ft5">IMMERLIN</span><span class="ft1">, Baugesetz des Kantons Aargau,</span><br/> <span class="ft1">2. Auflage, Aarau 1985, §§ 60-63 N 13). Eine bloss obligatorische</span><br/> <span class="ft1">Sicherung, wie z.B. die kündbare Miete, genügt demgegenüber nicht</span><br/> <span class="ft1">(vgl. Z</span><span class="ft5">IMMERLIN</span><span class="ft1">, a.a.O., §§ 60-63 N 13).</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, mit dem</span><br/> <span class="ft1">"Dienstbarkeitsvertrag" bezüglich der Parkplätze zurzeit gleich dazu-</span><br/> <span class="ft1">stehen, wie wenn sie eine Dienstbarkeit oder ein Baurecht besässe.</span><br/> <span class="ft1">Diese Ansicht kann nicht geteilt werden: Selbst nach der Darstellung</span><br/> <span class="ft1">der Beschwerdeführerin wären ihre Parkplätze nach einem Verkauf</span><br/> <span class="ft1">der Parkplatzparzelle (Nr. Q.) an einen gutgläubigen Dritten nicht</span><br/> <span class="ft1">gesichert. Zudem haben die Beschwerdegegner 1 den Vertrag in der</span><br/> <span class="ft1">Zwischenzeit gekündigt, wobei die Beschwerdeführerin die Kündi-</span><br/> <span class="ft1">gung angefochten hat und das diesbezügliche Zivilverfahren noch</span><br/> <span class="ft1">nicht abgeschlossen ist. Schon daraus zeigt sich, dass eine dauernde</span><br/> <span class="ft1">Sicherung zumindest auf privaten Grundstücken nur durch dingliche</span><br/> <span class="ft1">Sicherungen, wie z.B. im Grundbuch eingetragene Grunddienstbar-</span><br/> <span class="ft1">keiten oder Baurechte, erreicht werden kann. Die Beschwerdegegner</span><br/> <span class="ft1">weisen insofern richtig darauf hin, dass die Erhaltung der Pflicht-</span><br/> <span class="ft1">parkplätze (vgl. § 57 BauG) eine auf Dauer angelegte öffentlich-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">184</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">rechtliche Pflicht aus der Baubewilligung darstellt, die keine privat-</span><br/> <span class="ft1">rechtlichen Eventualitäten verträgt.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin zieht im Weiteren den Vergleich mit</span><br/> <span class="ft1">der Rechtsprechung zu Parkplatzgrundstücken, die dem Verwal-</span><br/> <span class="ft1">tungsvermögen einer Gemeinde zugehören. In solchen Fällen kann</span><br/> <span class="ft1">von einer rechtlichen Sicherung der Parkplätze abgesehen werden, da</span><br/> <span class="ft1">Verwaltungsvermögen nicht veräussert werden kann und die Wahr-</span><br/> <span class="ft1">scheinlichkeit, dass später eine Umwandlung des Grundstücks in</span><br/> <span class="ft1">Finanzvermögen und nachfolgend seine Realisierung erfolgt, äus-</span><br/> <span class="ft1">serst gering ist (vgl. AGVE 2002, S. 244; 1987, S. 258 f.). Sollte der</span><br/> <span class="ft1">Fall einer Umwandlung in Finanzvermögen dennoch eintreten,</span><br/> <span class="ft1">könnte die Gemeinde die dingliche Sicherung vor der Realisierung</span><br/> <span class="ft1">noch immer vornehmen, womit die Zweckbestimmung der Pflicht-</span><br/> <span class="ft1">parkplätze weiterhin rechtlich gesichert wäre. - Im vorliegenden Fall</span><br/> <span class="ft1">geht es jedoch um eine völlig andere Konstellation, nämlich um Bau-</span><br/> <span class="ft1">ten und Grundstücke von Privaten. Dabei steht fest, dass die Park-</span><br/> <span class="ft1">plätze auf der (fremden) Parzelle Nr. Q. nicht zugunsten der Be-</span><br/> <span class="ft1">triebs-Parzelle Nr. X. (der Beschwerdeführerin) dinglich gesichert</span><br/> <span class="ft1">sind.</span><br/> <span class="ft1">Da von den ursprünglich 43</span> <span class="ft1">Parkplätzen (bzw. von den</span><br/> <span class="ft1">41.5 Pflichtparkplätzen) heute nur noch 14 Parkplätze auf der Par-</span><br/> <span class="ft1">zelle Nr. X. bestehen und die Parkplätze auf der Parzelle Nr. Q. wie</span><br/> <span class="ft1">erwähnt nicht dinglich gesichert sind, besteht bezüglich der Park-</span><br/> <span class="ft1">plätze bereits heute ein rechtswidriger Zustand. Dieser hat sich nur</span><br/> <span class="ft1">deshalb noch nicht akzentuiert, weil die Beschwerdeführerin die</span><br/> <span class="ft1">Parkplätze auf der Parzelle Nr. Q. (derzeit) tatsächlich noch benutzen</span><br/> <span class="ft1">kann.</span><br/> <span class="ft1">Demgemäss genügen die Parkplätze auf der Parzelle Nr. Q. den</span><br/> <span class="ft1">Anforderungen an Ersatzparkplätze für Pflichtparkplätze des Be-</span><br/> <span class="ft1">triebs auf der Parzelle Nr. X. mangels dinglicher Sicherung nicht. Für</span><br/> <span class="ft1">die 7 Parkplätze, welche im Zuge des vorliegenden Bauvorhabens</span><br/> <span class="ft1">auf der Parzelle Nr. X. aufgehoben werden sollen, können auf der</span><br/> <span class="ft1">Parzelle Nr. Q. keine Ersatzparkplätze bereitgestellt werden. Die be-</span><br/> <span class="ft1">züglich der Parkplätze ohnehin schon bestehende rechtswidrige</span><br/> <span class="ft1">Situation würde dadurch nur noch verstärkt.</span><br/> <br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">185</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">3.4.-3.6. (...)</span><br/> <span class="ft1">4.</span><br/> <span class="ft1">4.1.</span><br/> <span class="ft1">4.1.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin stellt eventualiter den Antrag, in</span><br/> <span class="ft1">Aufhebung des angefochtenen Entscheids sei die Baubewilligung des</span><br/> <span class="ft1">Gemeinderats vom 20. Februar 2012 grundsätzlich zu bestätigen, in-</span><br/> <span class="ft1">dessen mit der Auflage zu versehen, dass vor der Platzierung der bei-</span><br/> <span class="ft1">den Kühlcontainer entweder der Verzicht auf die Aufhebung der</span><br/> <span class="ft1">7 Parkplätze oder deren Ersatz auf eigenem Areal nachgewiesen</span><br/> <span class="ft1">werde.</span><br/> <span class="ft1">4.1.2. (...)</span><br/> <span class="ft1">4.2. (...)</span><br/> <span class="ft1">4.3.</span><br/> <span class="ft1">Die rechtsanwendende Behörde hat, wenn ein Baugesuch man-</span><br/> <span class="ft1">gelhaft ist bzw. nicht durchwegs mit dem objektiven Recht überein-</span><br/> <span class="ft1">stimmt, nach Massgabe des Verhältnismässigkeitsprinzips zu ent-</span><br/> <span class="ft1">scheiden, ob das Gesuch gesamthaft abgewiesen werden muss oder</span><br/> <span class="ft1">ob die Mängel mittels geeigneter Nebenbestimmungen behoben wer-</span><br/> <span class="ft1">den können; die zweitgenannte Möglichkeit findet bei untergeordne-</span><br/> <span class="ft1">ten Mängeln Anwendung (vgl. AGVE 2002, S. 242 f. mit Hin-</span><br/> <span class="ft1">weisen).</span><br/> <span class="ft1">Das zu beurteilende Baugesuch sieht wie erwähnt u.a. die</span><br/> <span class="ft1">Aufhebung von 7 Parkplätzen vor. Da es sich um Pflichtparkplätze</span><br/> <span class="ft1">handelt, müssten dafür an einem geeigneten Ort dinglich gesicherte</span><br/> <span class="ft1">Ersatzparkplätze zur Verfügung gestellt werden. Die Beschwerde-</span><br/> <span class="ft1">führerin bringt vor, sie könnte auf der benachbarten, ebenfalls ihr ge-</span><br/> <span class="ft1">hörenden Parzelle Nr. Z. (E. Areal) 7 neue Parkplätze erstellen. Die</span><br/> <span class="ft1">Vorinstanz weist dazu zutreffend darauf hin, dass es sich bei der</span><br/> <span class="ft1">Erstellung neuer Parkplätze um baubewilligungspflichtige Bauten</span><br/> <span class="ft1">bzw. Anlagen handelt (vgl. § 6 Abs. 1 lit. b BauG sowie Umkehr-</span><br/> <span class="ft1">schluss aus § 49 BauV). Für die Erstellung neuer Parkplätze ist</span><br/> <span class="ft1">vorerst ein Baubewilligungsverfahren erforderlich. Mit der von der</span><br/> <span class="ft1">Beschwerdeführerin gewünschten Auflage würde das erforderliche</span><br/> <span class="ft1">Baugesuchsverfahren für Parkplätze auf dem eigenen Areal um-</span><br/> <span class="ft1">gangen und die Rechte möglicher Einwender würden beschnitten,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">186</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">was nicht zulässig ist. Entsprechendes gilt für den Vorschlag, auf die</span><br/> <span class="ft1">Aufhebung der 7 Parkplätze könnte mittels Auflage verzichtet wer-</span><br/> <span class="ft1">den: Der Verzicht auf die Beseitigung der 7 Parkplätze wäre mit ei-</span><br/> <span class="ft1">ner Änderung des Zufahrtsregimes verbunden. Zudem erachtet die</span><br/> <span class="ft1">Beschwerdeführerin selber eine Änderung des Zufahrtsregimes zu</span><br/> <span class="ft1">den Rampen nicht als besonders günstig. Auf jeden Fall müsste auch</span><br/> <span class="ft1">ein neues Zufahrtsregime vertieft aufgezeigt (insbesondere mit ange-</span><br/> <span class="ft1">passten Plänen) und geprüft werden. Neue Parkplätze, eine andere</span><br/> <span class="ft1">Anordnung von Parkplätzen mit den entsprechenden baulichen</span><br/> <span class="ft1">Massnahmen, eine allfällige andere Platzierung der Kühlcontainer</span><br/> <span class="ft1">etc. stellen gegenüber dem Baugesuch vom 9. November 2011</span><br/> <span class="ft1">Projektänderungen dar. Solche sind praxisgemäss im Beschwerde-</span><br/> <span class="ft1">verfahren nur unter der Voraussetzung zulässig, wenn die Interessen</span><br/> <span class="ft1">Dritter und der Öffentlichkeit gewahrt bleiben, was in der Regel der</span><br/> <span class="ft1">Fall ist, wenn das abgeänderte Projekt publiziert und öffentlich auf-</span><br/> <span class="ft1">gelegt wird (vgl. AGVE 2004, S. 166 mit Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">Vorliegend ist nicht klar, wie die Beschwerdeführerin die</span><br/> <span class="ft1">Problematik im Zusammenhang mit den 7 Parkplätzen nun konkret</span><br/> <span class="ft1">lösen will. Im Vordergrund dürfte die Variante stehen, auf der be-</span><br/> <span class="ft1">nachbarten, ebenfalls der Beschwerdeführerin gehörenden Parzelle</span><br/> <span class="ft1">Nr. Z. 7 neue Parkplätze zu erstellen, welche als Ersatzparkplätze</span><br/> <span class="ft1">(anstelle der aufgrund des Bauvorhabens auf Parzelle Nr. X. wegfal-</span><br/> <span class="ft1">lenden 7 Parkplätze) dinglich zu sichern wären. Sollte sich im Rah-</span><br/> <span class="ft1">men der Neubeurteilung zudem ergeben, dass die projektierten Mass-</span><br/> <span class="ft1">nahmen zusätzliche Pflichtparkplätze erforderten (§</span> <span class="ft1">55 Abs.</span> <span class="ft1">1</span><br/> <span class="ft1">BauG), wäre ebenfalls denkbar, diese Parkplätze auf der Parzelle</span><br/> <span class="ft1">Nr. Z. zu erstellen, wobei auch sie dinglich gesichert werden müss-</span><br/> <span class="ft1">ten. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Abweisung des Bauge-</span><br/> <span class="ft1">suchs (derzeit) nicht verhältnismässig. Da für neue Parkplätze ein</span><br/> <span class="ft1">Baubewilligungsverfahren erforderlich ist und im Übrigen auch bei</span><br/> <span class="ft1">allfälligen Projektänderungen die Rechte Dritter und der Öffentlich-</span><br/> <span class="ft1">keit gewahrt werden müssen, genügt es auf der andern Seite jedoch</span><br/> <span class="ft1">nicht, dem Baugesuch mit der Auflage zu entsprechen, dass vor der</span><br/> <span class="ft1">Platzierung der beiden Kühlcontainer entweder der Verzicht auf die</span><br/> <span class="ft1">Aufhebung der 7 Parkplätze oder deren Ersatz auf eigenem Areal</span><br/> <span class="ft1">nachgewiesen werden müsse. Die Sache ist deshalb an den Gemein-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">187</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">derat als Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen (vgl. § 49 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">VRPG). Die Beschwerdeführerin wird zu erläutern und zu belegen</span><br/> <span class="ft1">haben, ob die projektierten Massnahmen auf den Parkplatzbedarf</span><br/> <span class="ft1">einen Einfluss haben. Des Weiteren wird sie für neue (Ersatz-</span><br/> <span class="ft1">)Parkplätze (auf der Parzelle Nr. Z.) eine Baubewilligung zu erlangen</span><br/> <span class="ft1">oder evtl. eine Projektänderung einzureichen haben. Der Gemein-</span><br/> <span class="ft1">derat wird dafür besorgt sein, dass die Interessen Dritter und der</span><br/> <span class="ft1">Öffentlichkeit gebührend gewahrt werden. Anschliessend wird er</span><br/> <span class="ft1">über die Sache neu befinden müssen.</span><br/></div> </div> </body> </html>