<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45136205" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-14T12:23Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2007-nr-27" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2007-nr-27" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2007-nr-27" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/11-abs-2-apbv">§ 11 Abs. 2 aPBV</a></p><hr/><p><em>1. Regelt das kommunale Baurecht die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern, so ist bei Attikageschossen analog der Bestimmung von § 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV vorzuge­hen, die vom Wortlaut her nur auf die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he nach der Zahl der Geschosse anwendbar ist (E. 3a).</em><br clear="none"/><br clear="none"/><em>2. Die Vorschrift zur Messweise bei Attikageschossen in § 8 PBV ist zwingend und kann durch kommunales Recht nicht abgeÃ¤ndert werden (E. 3b). </em><br clear="none"/><br clear="none"/><em>3. Werden von einer Stammparzelle mehrere Bauparzellen abgetrennt, so hat die genaue ParzellengrÃ¶sse bei Baubeginn festzustehen, da ansonsten weder die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung noch die einzuhaltenden GrenzabstÃ¤nde beurteilt werden kÃ¶nnen, zumal ein AusnÃ¼tzungstransfer Ã¼ber mehrere Parzellen nicht zulÃ¤ssig ist (E. 3c).</em></p><hr/><p>Die Z AG beabsichtigt, die Parzelle Nr. 22 der Gemeinde L zu Ã¼berbauen. Sie gehÃ¶rt zur Wohnzone W33 und umfasst ungefÃ¤hr 7'000 m<sup>2. </sup>Geplant ist, die Parzelle von Norden her in Etappen sÃ¼dwÃ¤rts nach individuellen WÃ¼nschen zukÃ¼nftiger KÃ¤ufer mit EinfamilienhÃ¤usern zu Ã¼berbauen. Die Gemeinde L erteilte die Baubewilligung mit Auflagen (Haus A und B). Dagegen erhoben verschiedene AnstÃ¶sser erfolglos Einsprache und hernach Rekurs beim DBU. Wenig spÃ¤ter legte die Z AG ein weiteres Baugesuch auf betreffend eine Baute (Einfamilienhaus C) sÃ¼dlich angrenzend an die beiden HÃ¤user A und B. Erneut wurde Einsprache erhoben, die die Gemeinde abwies und gleichzeitig die Baubewilligung mit Auflagen erteilte. Auch hiergegen rekur­rierten die Einsprecher. Das DBU hiess die beiden Rekurse gut. Zur BegrÃ¼n­dung fÃ¼hrte es unter anderem aus, das auf jedem der drei EinfamilienhÃ¤user geplante Attikageschoss entspreche zwar dem Baureglement der Gemeinde L, dieses wiederum verstosse jedoch gegen hÃ¶herrangiges kantonales Recht. UnzulÃ¤ssig sei es zudem, dass im Rahmen der geplanten Etappierung nicht bereits bei Einreichung des Baugesuchs die kÃ¼nftige ParzellengrÃ¶sse fÃ¼r die HÃ¤user feststehe. Somit kÃ¶nnten weder die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung, noch ein allfÃ¤lliger Grenzabstand beurteilt werden. <br clear="none"/>Gegen diese Rekursentscheide erhob die Z AG Beschwerde (Haus A + B, Haus C), die das Verwaltungsgericht abweist<sup>.</sup>. </p><p>Aus den ErwÃ¤gungen:</p><p>3. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bemÃ¤ngelt die Entscheide der Vorinstanz sowohl hinsichtlich der ErwÃ¤gungen Ã¼ber das Attikageschoss als auch der AusfÃ¼h­rungen bezÃ¼glich AusnÃ¼tzungsziffer und Grenzabstand. a) GrundsÃ¤tzlich ist es Sache der Gemeinde, ihr Bauwesen in einem Baureglement zu ordnen (§ 12 Abs. 1 PBG). Die Umschreibung der einschlÃ¤­gigen Begriffe und die Festlegung einheitlicher Messweisen ist jedoch dem Regierungsrat vorbehalten (§ 12 Abs. 3 PBG), der von dieser Kompetenz in der PBV auch Gebrauch gemacht hat. Jene kantonalrechtlichen Bestim­mungen, welche sich unter «einschlÃ¤gige Begriffe» und «einheitliche Messweisen» subsumieren lassen, sind somit zwingend, das heisst, fÃ¼r die Gemeinden verbindlich und in kommunalen Erlassen nicht abÃ¤nderbar. § 8 PBV bezeichnet die GebÃ¤udehÃ¶he als «einschlÃ¤gigen Begriff» und enthÃ¤lt Regelungen Ã¼ber die Art und Weise, wie die HÃ¶he eines GebÃ¤udes gemessen werden muss. Dem Grundsatz nach unterscheidet § 8 PBV danach, ob das kommunale Reglement die maximale GebÃ¤udehÃ¶he in Metern oder in Geschossen festlegt. § 8 Abs. 1 PBV lautet wie folgt: «Wird die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern festgelegt, ist die maximale HÃ¶hendifferenz zwischen der Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. Nicht berÃ¼cksichtigt werden dabei GiebelflÃ¤chen und gesamthaft untergeordnete GebÃ¤udeteile.»<br clear="none"/>Zur Frage, wie die HÃ¶he zu bestimmen ist, wenn ein Attikageschoss errichtet werden soll, enthÃ¤lt § 8 Abs. 1 PBV keine Bestimmung. DemgegenÃ¼ber regelt § 8 Abs. 2 PBV in Ziff. 3 die HÃ¶he bei der ZÃ¤hlweise «nach Geschossen»: «Wird die HÃ¶he von GebÃ¤uden nach der Zahl der Geschosse festgelegt, gel­ten neben den Vollgeschossen als Geschosse Attikageschosse, die mit Ausnahme von gesamthaft untergeordneten GebÃ¤udeteilen lÃ¤ngsseitig um weniger als das Mass ihrer HÃ¶he von den Fassaden des darunter liegenden Geschosses zurÃ¼ckversetzt sind.»<br clear="none"/>Damit stellt sich die Frage, welche Regelung hinsichtlich Attekageschossen zu gelten hat, wenn die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern gemessen wird. Es besteht offensichtlich eine LÃ¼cke.<br clear="none"/>Im Ordner des DBU «ErlÃ¤uterungen zum Planungs- und Baugesetz» wird bezÃ¼glich Attikageschossen in Fussnote 2 zur Abbildung 23 ausgefÃ¼hrt: «Attikageschosse sollen gegenÃ¼ber SchrÃ¤gdÃ¤chern nicht benachteiligt sein. FÃ¼r Attikageschosse gelten die Bedingungen der Messweise nach Zahl der Geschosse sinngemÃ¤ss (Abb. 28). Sind diese Bedingungen eingehalten, wird die GebÃ¤udehÃ¶he an der Hauptfassade gemessen.»<br clear="none"/>Das DBU wendet mit anderen Worten § 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV analog auch bei der Messweise in Metern an. Diese analoge Anwendung ist im Sinne der Rechtssicherheit zweifellos die richtige, um die entsprechende LÃ¼cke im Gesetz zu fÃ¼llen. Es wÃ¼rde keinen Sinn machen, eine andere Reglung in § 8 PBV hineinzuinterpretieren, wenn diese Bestimmung selbst eine entspre­chende Vorschrift, wenn ausdrÃ¼cklich auch nur fÃ¼r die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he nach Geschossen, enthÃ¤lt. In diesem Sinne ist als Zwischen­ergebnis festzuhalten, dass § 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV in analoger Anwendung zwingend auch bei der Messweise in Metern in Bezug auf Attikageschosse anzuwenden ist. </p><p>b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zwar geltend, dass nach ihrer Auslegung der von ihr geplante Aufbau auf den HÃ¤usern A und B beziehungsweise C auch nach § 8 PBV zulÃ¤ssig sei. Ein Blick auf die PlÃ¤ne zeigt aber, dass bereits das Erfordernis der RÃ¼ckversetzung um die HÃ¶he des obersten Geschosses nicht eingehalten wird. Entscheidend ist nicht eine allfÃ¤llig eingefÃ¼gte SchrÃ¤ge, sondern der Beginn des Dachaufbaus.<br clear="none"/>Nimmt man allerdings die vom Kanton genehmigte Regelung von Art. 35 des Baureglements (BauR) zum Massstab, so hÃ¤lt der geplante Aufbau die Bedingungen dieser Regelung ein. Art. 35 BauR steht unter der Marginalie «Attikageschoss und andere Aufbauten auf FlachdÃ¤chern» im Kapitel «IV. Bauvorschriften; a AbstÃ¤nde und HÃ¶hen» und lautet wie folgt:</p><p>«<sup>1 </sup>Bei GebÃ¤uden mit Attikageschossen misst sich die GebÃ¤udehÃ¶he bis zum Fussboden des Attikageschosses, die FirsthÃ¶he bis zum obersten Dachrand.<br clear="none"/><sup>2 </sup>Bei Attikageschossen und anderen Aufbauten auf FlachdÃ¤chern sowie DachvorsprÃ¼ngen wird die ZurÃ¼ckversetzung unter einem Winkel von 25° ab maximal zulÃ¤ssiger GebÃ¤udehÃ¶he plus 1 m gemessen. Eine Seite darf in die Fassade eingebunden sein und in diesem Bereich die GebÃ¤udehÃ¶he um hÃ¶chstens 3.3. m unterschreiten.<br clear="none"/><sup>3</sup> Aufbauten auf FlachdÃ¤chern sind nur zulÃ¤ssig, soweit sie technisch notwendig sind.»</p><p>Der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin und insbesondere auch der Gemeinde L, wonach es sich bei Art. 35 BauR nicht um eine Bestimmung bezÃ¼glich Messweise, sondern betreffend GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r alle Zonen hand­le, was der kommunalen Regelungshoheit unterliege, kann nicht gefolgt wer­den. GrundsÃ¤tzlich sind gesetzliche Bestimmungen nach ihrem Wortlaut aus­zulegen und bereits Abs. 1 von Art. 35 BauR enthÃ¤lt die Formulierung: «... misst sich die GebÃ¤udehÃ¶he...». Es ist also vom Akt des Messens die Rede. Dasselbe gilt fÃ¼r Abs. 2 von Art. 35 BauR, der bestimmt, «bei Attika­geschossen... wird... ab maximal zulÃ¤ssiger GebÃ¤udehÃ¶he plus 1 m gemessen». Bei Art. 35 BauR handelt es sich somit offensichtlich um eine fÃ¼r alle Zonen geltende Vorschrift bezÃ¼glich der Messweise zur Ermittlung der GebÃ¤ude­hÃ¶he. Da es sich aber bei den Vorschriften von § 8 PBV bezÃ¼glich Messweise gemÃ¤ss § 12 Abs. 3 PBG um zwingende Vorschriften handelt, die nicht durch kommunale Vorschriften ausgehebelt werden dÃ¼rfen, ist festzustellen, dass Art. 35 BauR diesen zwingenden Vorschriften widerspricht. Zwar kann das Verwaltungsgericht die Regelung nicht aufheben, doch ist ihr die Anwendung im Einzelfall regelmÃ¤ssig zu versagen. Dass Art. 35 BauR durch den Regierungsrat genehmigt wurde, ist zwar in der Tat irritierend. Das Ã¤ndert aber nichts daran, dass die von einem Bauvorhaben betroffenen AnstÃ¶sser trotz erfolgter kantonaler Genehmigung im konkreten Anwendungsfall die Verletzung kantonalrechtlicher Bauvorschriften rÃ¼gen kÃ¶nnen. Da also nach der zulÃ¤ssigen Messweise gemÃ¤ss § 8 PBV sowohl die GebÃ¤udehÃ¶hen der HÃ¤user A und B als auch diejenige des Hauses C Ã¼berschritten werden, ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen. </p><p>c) Sowohl hinsichtlich der AusnÃ¼tzungsziffer als auch betreffend Grenz­abstand stellt sich die Frage, ob bei schrittweiser Parzellierung eines grossen GrundstÃ¼cks bei Eingabe des Baugesuchs zwingend das zu bebauende GrundstÃ¼ck abparzelliert sein muss.</p><p>aa) Die Gemeinde L war sich der Problematik im Zusammenhang mit der berechenbaren zulÃ¤ssigen BruttogrundstÃ¼cksflÃ¤che eines Neubaus durchaus bewusst. Sie machte nÃ¤mlich die Auflage, falls bei der Abparzellierung die notwendige GrundstÃ¼cksflÃ¤che hinsichtlich der AusnÃ¼tzung nicht erreicht werde, so mÃ¼sse zu Lasten der Stammparzelle ein AusnÃ¼tzungstransfer im Grundbuch eingetragen werden.<br clear="none"/>Die Vorinstanz hielt dem entgegen, Bauprojekte kÃ¶nnten ohne Abpar­zellierung beziehungsweise ohne Kenntnis der dafÃ¼r anrechenbaren Grund­stÃ¼cksflÃ¤che nicht abschliessend beurteilt werden. Es sei zwar denkbar, dass aufgrund von § 11 Abs. 2 Ziff. 3 PBV zu Lasten der Stammparzelle ein Aus­nÃ¼tzungstransfer vorgenommen werde. Dies sei aber nur mÃ¶glich, wenn jene noch nicht ausgenÃ¼tzte FlÃ¤che in enger rÃ¤umlicher Beziehung zum bevorteil­ten Parzellenteil stehe. FÃ¼r die HÃ¤user A und B komme ein AusnÃ¼tzungs­transfer ab der Stammparzelle wegen des im SÃ¼den geplanten Hauses C nicht beziehungsweise nicht mehr in Frage. Auch fÃ¼r das Haus C komme dies nicht in Frage, da bekannt sei, dass die restliche FlÃ¤che ebenfalls noch Ã¼berbaut und bestmÃ¶glich ausgenÃ¼tzt werden solle. Durch die verfÃ¼gten Auflagen ver­kenne der Gemeinderat, dass keine gesetzliche Grundlage bestehe, mit der nach erteilter Baubewilligung oder nach realisierter Ãberbauung ein AusnÃ¼tzungstransfer noch durchgesetzt werden kÃ¶nnte.<br clear="none"/>Der Kanton Thurgau hat die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung in § 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV geregelt. Die Bestimmung lautet wie folgt: «Zur anrechenbaren LandflÃ¤che kÃ¶nnen hinzugenommen werden: 1. noch nicht ausgenÃ¼tzte FlÃ¤chen von in enger Ã¶rtlicher Beziehung liegenden GrundstÃ¼cken, sofern der Transfer im Grundbuch angemerkt wird und keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstehen ...». In TVR 2004, Nr. 34, hat das Verwaltungsgericht festgehalten, der Begriff «enge Ã¶rtliche Beziehung» von § 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV sei eng auszulegen. Ein AusnÃ¼tzungstransfer Ã¼ber mehrere Parzellen hinweg sei daher unstatthaft. Mit AusnÃ¼tzungsziffern wird nicht nur im grossflÃ¤chigen Rahmen beziehungsweise fÃ¼r das gesamte Gebiet einer Bauzone eine bestimmte Baudichte festgelegt. Vielmehr soll zur Wahrung des Zonencharakters damit auch eine gleichmÃ¤ssige Verteilung der Baudichte innerhalb einer Zone herbeigefÃ¼hrt werden. Demnach dÃ¼rfen NutzungsÃ¼bertragungen nicht eingesetzt werden, um diesen Zweck der Nutzungsziffern auszuhÃ¶hlen und unerwÃ¼nschte, vom Gesetz nicht gedeckte Konzentrationen der Bausubstanz entstehen zu lassen (Fritsche/BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Bau- und Planungsrecht, ZÃ¼rich 2003, S. 11 f.).<br clear="none"/>Die fÃ¼r den AusnÃ¼tzungstransfer auf die kÃ¼nftigen Hausparzellen A und B notwendige Voraussetzung des engen Ã¶rtlichen Zusammenhangs zur Stammparzelle ist vorliegend nicht gegeben, denn dazwischen liegt bereits das Haus C, was zu einem Unterbruch des rÃ¤umlichen Zusammenhangs fÃ¼hrt. Angesichts der Absichten der GrundeigentÃ¼mer, die Stammparzelle StÃ¼ck fÃ¼r StÃ¼ck zu Ã¼berbauen und zu verkaufen, gilt dies auch fÃ¼r die kÃ¼nftige Hausparzelle C. Deshalb hilft der BeschwerdefÃ¼hrerin insofern auch wenig, dass ein GrundstÃ¼ck in der Zwischenzeit abparzelliert wurde. Abgesehen davon steht nicht fest, ob durch die Abparzellierung die zulÃ¤ssige Aus­nÃ¼tzungsziffer Ã¼berhaupt eingehalten wurde. Hinzu kommt, dass die von der Gemeinde L erlassenen Bedingungen beziehungsweise Auflagen nur dann in Frage kÃ¤men, wenn davon das Verhalten des Baugesuchstellers selbst und nicht dasjenige eines Dritten betroffen wÃ¤re. Die in der Baubewilligung gemachten Auflagen zielen darauf ab, dass der KÃ¤ufer einer der projektierten Bauten dann, wenn es sich herausstellt, dass die ausgeschiedene Parzelle bezogen auf die realisierte BruttogeschossflÃ¤che zu klein ist, einen Aus­nÃ¼tzungstransfer mit dem dannzumaligen EigentÃ¼mer der noch existierenden Restparzelle vereinbaren mÃ¼sste. Dazu kann aber ein Dritter nicht gezwun­gen werden. Die ErfÃ¼llung einer solchen Auflage ist nicht garantiert und kann auch nicht mit Sanktionen erzwungen werden. Es ist offensichtlich, dass in FÃ¤llen wie dem vorliegenden unzweifelhaft die Abparzellierung vor Einreichung des Baubewilligungsgesuchs, zumindest aber vor Beginn der Bauarbeiten stattfinden muss, um so die vom Gesetz vorgeschriebene AusnÃ¼tzungsziffer zu garantieren. Die Beschwerden sind daher auch in die­sem Punkt abzuweisen.</p><p>bb) Analoges gilt im Prinzip auch fÃ¼r die Frage des Grenzabstandes. Unbestrittenermassen mÃ¼sste vorliegend nach Art. 8 BauR ein Grenzabstand von 5.5 m eingehalten werden. Ohne vorgÃ¤ngige Abparzellierung und ohne Kenntnis der effektiven Parzellengrenzen und der GrenzabstÃ¤nde kann jedoch das Baugesuch nicht abschliessend beurteilt werden. Eine nachtrÃ¤gli­che Durchsetzung gegenÃ¼ber einem Dritten, wenn die heutigen EigentÃ¼mer ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, ist nicht mÃ¶glich. Auch diesbezÃ¼g­lich ist daher die Beschwerde abzuweisen.</p><p> Entscheid vom 7. November 2007</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>