Baurekursgericht des Kantons Zürich 4. Abteilung G.-Nr. R4.2014.00090 BRGE IV Nr. 0153/2014 Entscheid vom 27. November 2014 $ Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp , Baurichterin Margrit Manser , Baurichter Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler in Sachen Rekurrentin T. AG, [….] gegen Rekursgegner Gemeinderat X, [….] betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 3. Juni 2014; Gebühren betreffend Baubewi l- ligung für drei Einfamilienhäuser _______________________________________________________ R4.2014.00090 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 3. Juni 2014 erteilte der Gemeinderat X der T. AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei Einfamilienhäusern [….]. Mit der Ba ubewilligung wurde die A bwasser-Anschlussgebühr auf Fr. 27'576.-- und die Wasser -Anschlussgebühr auf Fr. 66'067.50 festgelegt, jeweils zuzüglich 8 % bzw. 2,5 % Mehrwertsteuer. B. Gegen diesen Entscheid erhob die T. AG mit Eingabe vom 4. Juli 2014 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bea n- tragte die Reduktion der Anschlussgebühren auf Fr. 17'011.-- (Abwasser) bzw. 40'756.-- (Wasser), jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, alles unter Kos- ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. C. Mit Verfügung vom 8. Juli 2014 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Eingabe vom 13. August 2014 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentin. E. Mit Replik vom 28. August 2014 bzw . Duplik vom 22. September 2014 hie l- ten die Parteien an ihren Anträgen fest. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. R4.2014.00090 Seite 3 Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurrentin ist als Eigentümerin des streitbetroffenen Grundstücks und als Adressatin des angefochtenen Beschlu sses im Sinne von § 21 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2. Das Baugrundstück im Halte von 1'743 m2 liegt in der Kernz one K gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Es wird im Süden b e- grenzt durch die L.-Strasse und ist teilweise überstellt mit einem Wohn- und Gewerbehaus (ehemaliges Klei nbauernhaus), welches mi t Beschluss vom 11. März 2014 unter Schutz gestellt wurde (§ 205 lit c. PBG). Im nördlichen, rückwärtigen Grundstücksteil sollen drei Einfamilie nhäuser erstellt werden. Mit der Baubewilligung wu rden die Gebühren für den A nschluss an die ö f- fentlichen Anlagen der Siedlungsentwässerung und der Wasserversorgung festgelegt. Die Anschlus sgebühren sind in der komm unalen Verordnung über die Gebühren für Sie dlungsentwässerungsanlagen (SEGebVO 2002) bzw. im Reglement über die Wasserversorgung (WR) und dem dazugeh ö- rigen Gebührentarif geregelt. Sie bemessen sich inne rhalb der Bauzone nach der zonengewichteten Grundstücksfläche (Art. 5.1 und 9.2 SEGebVO 2002; in der Kernzone gilt der Gewichtungsfaktor 1,2) bzw. nach der g e- mäss Zonenordnung zuläss igen Baumasse (Art. 50.2 WR und Art. 4.7.1. Verordnung über die Verwa ltungsgebühren). Im ang efochtenen Bauen t- scheid wurden die Anschlussgebühren wie folgt berechnet: - Abwasser-Anschlussgebühr gemäss Art. 5 SEGebVO 2002: 1'743 m2 abzüglich 594 m2 = 1'149 m2 x 1,2 = 1'378,8 m2 à Fr. 20.-- = Fr. 27'576.-- zuzüglich 8 % MWSt. Wasser-Anschlussgebühr gemäss Art. 50 WR bzw. Gebührenta- rif: 1'743 m2 abzüglich 594 m2 = 1'149 m2 x 2,3 = 2'642,7 m3 Baumasse à Fr. 25.-- = Fr. 66'067.50 zuzüglich 2,5 % MWSt. Die von der Gesamtfläche des Gr undstücks abgezogene Fläche von 594 m2 ist die rechnerisch durch das bestehende Wohn - und Gewerbehaus baulich bereits ausgenützte Grundstücksfläche (Baumasse 1'366,68 m3 / R4.2014.00090 Seite 4 2,3 Baumassenziffer für Hauptgebäude gemäss Art. 3.1.3 Abs. 1 BZO). Da das Grundstüc k im Zeitpunkt des Inkrafttretens der SEGebVO bzw. des WR zu weniger als drei Viertel genutzt war, wird bei einer Nutzungserweit e- rung die Anschlussgebühr nur über die noch nicht ausgenützte Grundfl ä- che, jedoch bis maximal drei Viertel der Parzellenfläche, fällig (Art. 5.6 SEGebVO bzw. Art. 50.3 WR). Als noch nicht ausgenützte Grundfläche r e- sultiert mit der genannten Berechnungsweise eine Fläche von 1'149 m2. 3. Die Rekurrentin macht geltend, infolge der Schutzverfügung für das best e- hende Wohn- und Gewerbehaus sei eine zonenkonforme Ausnutzung des Baugrundstücks nicht mehr möglich. Die auf der theoretisch noch nicht ausgenutzten Fläche von 1'149 m2 zulässige Baumasse von 2'643 m3 (1'149 m2 x 2,3 m3/m2) könne nicht mehr realisiert werden. Eine Erweit e- rung des Schutzobjektes mit Anbauten im westlichen und im östlichen B e- reich der Freihaltefläche oder mit Dachaufbauten sei untersagt. Neubauten könnten nur in einem Abstand von 9 m zum Schutzobjekt realisiert werden. Der dementsprechend in der Schutzverfü gung nebst dem Freihaltebereich ausgeschiedene Neubaubereich (s. act. 4.7) umfasse nur 678 m2. Immer- hin habe die Gemeinde die teilweise Überstellung des Freihaltebereichs mit dem mit dem angefochtenen Bauentscheid bewilligten Projekt zugelassen. Im Weitere n mindere die Schutzverfügung die maximal zulässige Gebä u- dehöhe um ca. 2 m und die Firsthöhe um ca. 2,5 m. Das sogenannte Vorprojekt (s. act. 9.6.1 ff.) stelle ein grösstmögliches V o- lumen dar, unter Berücksichtigung, dass das Schutzobjekt nicht erweitert werden dürfe. Bei der detaillierten Planung habe sich jedoch herausgestellt, dass dieses Projekt aufgrund der Schutzverfügung und der effektiv geme s- senen Terrainhöhen nicht realisiert werden könne. Es sei nicht mö glich, die Garageneinfahrt so anzulegen, da ss die Tiefgarage unter das g ewachsene Terrain im Freihaltebereich zu liegen komme. Das Nord -Süd-Gefälle sei zu hoch und die Erschliessung nur von Norden her möglich. Da die Garage nicht genügend tief hätte angelegt werden können und au fgrund des effek- tiven Terrainverlaufs seien – bedingt durch die beschränkt zulässige G e- bäudehöhe – kein Kniestock und damit keine Dachwohnu ngen möglich. Zudem wären Abgrabungen von bis zu 1 m notwendig, die auf Grund der Schutzverfügung nicht bewilligungsfähig wären, und di e G ebäudehöhe müsste um ca. einen Meter reduziert werden. R4.2014.00090 Seite 5 Aus diesen Gründen sei für die Anschlussgebühren von der Fläche des Neubaubereichs auszugehen (678 m2), zuzüglich die Freihaltefläche, s o- weit sie überstellt werden dürfe (52 m2) und zuzüglich die Fl äche des Grundabstandes von 4 m ab Bauprojekt (156 m2), total somit von 886 m2 (s. Situationsplan in act. 4.9). Diese sodann mit dem Faktor 1,2 gewichtete Teilfläche (s. Art. 9.2 SEGebVO) bzw. bezüglich der Wasseranschlussg e- bühr die für diese Teilfläche zu lässige Baumasse seien wegen der B e- schränkung der First - und Gebäudehöhe nur mit 80 % anzurechnen. Auf diese Weise resultierten eine Abwasseranschlussgebühr von Fr. 17'011. -- und eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 40'756.--. 4. Die Vorinstanz entg egnet, es werde nicht bewiesen, dass das Grundstück wegen der Schutzverfügung nicht voll ausgenützt werden könne. Ein gut nutzbares Dachgeschoss wäre durch eine entsprechende Einbindung der Gebäude ins Erdreich möglich gewesen. Dass Abgrabungen nicht bewil li- gungsfähig sein sollten, entbehre jeglicher Grundlage. Die Bautiefe und die aus feuerpolizeilichen und wohnhygienischen Gründen einzuhaltenden G e- bäudeabstände würden ein zweites Dachgeschoss ohnehin nur theor etisch zulassen. Das Gesagte gelte auch in Bez ug auf das Vorprojekt. Das Pro b- lem mit der Unterniveaugarage liesse sich beispielsweise mit einem Fah r- zeuglift lösen. Das Grundstück könne mit einem entsprechenden Pr ojekt zu einem hohen Anteil ausgenützt werden. 5. Gebühren unterliegen dem Äquiv alenzprinzip, welches namentlich das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Ab. 3 der Bunde s- verfassung [BV]) konkretisiert. Daraus ergibt sich, dass die Höhe der G e- bühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert der staatlichen Leistung stehen muss. Dieser Wert bestimmt sich nach dem (nicht notwe n- digerweise wirtschaftlichen) Nutzen, welchen die Leistung dem Pflichtigen bringt, oder aber nach dem Kostenaufwand der konkreten Ina nspruchnah- me der Verwaltung im Verhältnis zum gesamt en Aufwand des betreffenden Verwaltungszweiges (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uh lmann, Allgemei- nes Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 2641 ff.). R4.2014.00090 Seite 6 Was Anschlussgebühren im Besonderen betrifft, dürfen sich diese gemäss der konstanten bundesgerichtlichen Praxis nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus der (Ab -)Wasserversorgung des Gebäudes bzw. dessen Anschluss erwächst. Dabei muss sich die B e- messung dieser Abgabe nicht notwendigerweise nach dem konkreten Au f- wand richten, der dem Gemeinwesen aus dem einzelnen Anschluss en t- steht. Vielmehr darf der dem Pflichtigen erwachsende Vorteil auch anhand schematischer Kriterien ermittelt werden. Nach ständiger Rechtsprechung bringen etwa der Gebäudeversicherungswert oder die Geschossfläche die- sen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen konkreten Inanspruchnahme der Verso r- gungsnetze abgestellt werden müsste . Zur Bemessung der Anschlussg e- bühren nach der zonengewichtet en Grundstücksfläche führte das Bunde s- gericht aus, d iese Bemessungsmethode stehe nicht im Widerspruch zum Äquivalenzprinzip. Sie stelle nicht auf die baulich tatsächlich beanspruchte Nutzung ab, sondern auf die nach dem Zonenplan mögl iche Ausnützung der Liegenschaft. Dieses Nutzungspotenzial als Bemessungsgrundlage h e- ranzuziehen erschein e deshalb gerechtfertigt, weil die Anlagen der Wa s- serversorgung und Abwasserbeseitigung ebenfalls danach zu di mensionie- ren seien. Aus Gründen der Praktikabilität müssen bei der Bemessung der A n- schlussgebühren nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die im konkr e- ten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Gesetzeskonform berechnete Ge- bühren sind auch dann zulässig, wenn sie im Einzelfall ungewöhnlich hoch sind. Ein Abgehen von der schematischen Bemessung ist nach der Rech t- sprechung nur geboten, wenn im konkreten Fall bei dem der Gebü hrenbe- rechnung zugrunde gelegten Kriterium die Abweichung von der durc h- schnittlichen Inanspruchnahme der Infrastrukturanlagen besonders gross ist, also ein eigentliches Missverhältnis zwischen dem Bemessung skriteri- um und dem tatsächlichen Nutzungspotenzial des Wasser - und Abwasser- anschlusses besteht und die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu ei- ner nicht mehr vertretbaren Abgabenhöhe führt . Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Baute einen ausserordentlich hohen oder ausserorden tlich niedrigen Wasserverbrauch aufweist (vgl. zum Ganzen BGr 2C_356/2013 vom 17. März 2014, E. 5.2.2. f ., und BGr 2C_341/2009 vom 17. Mai 2010, E. 4.2., sowie VB.2007.00052 vom 31. Mai 2007, E. 4.1.1. f.). R4.2014.00090 Seite 7 6. Wie bereits dargelegt, richten sich die Anschlussgebühren gemäss S E- GebVO und WR nach der baulichen Ausnützbarkeit des jeweiligen Grun d- stückes, die das Nutzungspotenzial des Wasser - und Abwasseranschlu s- ses grundsätzlich in sachgerechter Weise spiegelt. Es stellt sich indes die Frage, ob vorliegend das anhand der Grundstücksfläche rechnerisch ermi t- telte Nutzungspotenzial aufgrund der gegebenen Ve rhältnisse auf dem Grundstück in tatsächlicher Hinsicht gar nicht ausgeschöpft werden kann und die Einschränkungen so weit gehen, dass geringere Anforderungen an den Wasser- und Abwasseranschluss zu stellen sind, mit entsprechend g e- ringeren Anschlussgebühren. Mit der Baumasse des bestehenden Gebäudes (1'366,68 m3) und derjen i- gen der geplanten Einfamilienhäuser (1'504,8 m3) wird die auf dem Ba u- grundstück gemäss Zonenordnung maximal zulässigen Baumasse für Hauptgebäude zu immerhin bereits ca. 72 % ausgenützt. Mit der Erstellung von drei Einfamilienhäusern hat sich die Bauherrschaft jedoch für eine sehr lockere Bauweise entschieden. Es ist offensichtlich, dass mit einer kompak- teren Überbauung ein wesentlich grösseres Volumen möglich ist. Das b e- reits erwähnte Vo rprojekt (s. act. 9.6.1. ff.) sah die Errichtung eines Meh r- familienhauses mit zwei Voll - und einem anrechenbaren Dachg eschoss vor. Das Haus hätte fünf bis sechs Wohneinheiten beinhaltet und eine Baumasse von 2'235 m3 aufgewiesen. Damit ergäbe sich eine Au snützung des Baugrundstücks von gesamthaft ca. 90 %. Weshalb das Vo rprojekt – oder zumindest ein ähnlicher Neubau – nicht realisierbar sein soll, ist nicht nachvollziehbar. Das Vorprojekt wurde unter Beachtung des Gu tachtens der Denkmalpflege -Kommission des Kantons Zürich über die Schutzwü r- digkeit des ehemaligen Kleinbauernhauses (act. 12.4) und im Hinblick auf dessen Unterschutzstellung erarbeitet. Die inzwischen recht skräftigen Vor- gaben der Schutzverfügung für ein Neubauprojekt sind zumi ndest in Bezug auf den Schutzabstand von 9 m und die Gebäudehöhe ei ngehalten. Die Firsthöhe könnte, wie im Vorprojekt beschrieben (s. act. 9.6.1., S. 2), nöt i- genfalls durch eine Änderung der Dachneigung reduziert werden. Das Te r- rain steigt im Neubaubereich von Südosten nach Nordwesten auf einer Dis- tanz von ca. 40 m um lediglich ca. 1,5 m an (s. Höhe nkurvenplan des EFH- Projektes in act. 9.2.2.). Es ist, insbesondere auch mit Blick auf das Gefälle der Zufahrtsrampe, nicht nachvollziehbar, weshalb hier die Tiefgarage nicht unter dem gewachsenen Terrain angelegt werden könnte. Nicht erkennbar ist sodann die von der Rekurrentin behauptete Abweichung der Terrainve r- R4.2014.00090 Seite 8 hältnisse, die dem Vorprojekt zugrunde gelegt wurden (s. act. 9.6.2.), zu den effektiv gemessenen Terrainhöhen. Letztere gehen aus den bewilligten Plänen des Einfamilienhausprojektes hervor (s. Höhenkurvenplan und Fa s- saden- und Schnittpläne in act. 9.2.2. bzw. 9.2.4.). Ebenso wenig ist e r- sichtlich, dass übermässige Abgrabungen unumgänglich sein sollen. Dies führt zum Schlus s, dass die tatsächlichen Gegebenheiten auf dem Baugrundstück und die Einschränkungen infolge der Schutzverfügung de n- noch eine weitgehende Ausschöpfung der zonengemäss erlaubten Ausnü t- zung zulassen. Auch wenn die Ausnützungsmöglichkeiten nicht unerheblich eingeschränkt sind, besteht noch kein Missverhältnis zu den g esetzeskon- form bemessenen Anschlussgebühren. Somit sind die angefoc htenen Ge- bühren nicht zu beanstanden. 7. Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. [….]