Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 14. Juni 2016 (400 16 29) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richter Dieter Freiburghaus (Referent), Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiber Andreas Linder Parteien A.____ , vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Klägerin und Berufungsklägerin gegen B.____, vertreten durch Advokat Christian Kummerer, Aeschengraben 13, Post- fach 349, 4010 Basel, Beklagter Gegenstand Mietrecht / Entscheid vom 17. November 2015 des Zivilkreisgerichts- präsidenten Basel-Landschaft Ost A. Am 23. September 2004 schloss die C.____, seit Sep tember 2010 firmierend als A.____, und D.____ einen Mietvertrag über eine bestehende H alle mit Freiflächen zur gewerblichen Nutzung als Garagenbetrieb und zum Autohandel an de r X.____strasse 105 in Y.____ ab. Der Mietzins betrug bei Antritt des Mietverhältnisses a m 1. Oktober 2004 CHF 3'000.00 und wurde ab 1. August 2006 auf CHF 2'900.00 reduziert. Am 29 . Mai 2012 kaufte E.____, Bruder des Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht damaligen Geschäftsführers der A.____, die Mietliegen schaft und trat damit in das bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis dauert zufolge mie terseitiger Optionsausübung bis 31. Dezember 2024. Im September 2013 übernahm F.___ _ die Geschäftsführung der A.____ von seinem Vater G.____. Am 27. August 2014 kündigte E .____, vertreten durch Advokat Christian Kummerer, gestützt auf Art. 266g OR das Mietve rhältnis aus wichtigen Gründen mit amtlichem Formular auf den 28. Februar 2015. Als Begründung liess er im Wesentlichen anfüh- ren, die Mietzinszahlungen seien wiederholt erst nach Ma hnung mit Kündigungsandrohung er- folgt. Ferner habe F.____ den Sohn des Vermieters verp rügelt und habe sich deshalb wegen versuchter Körperverletzung vor dem Strafgericht Basel -Stadt zu verantworten. G.____ sei mit Strafbefehl vom 16. Juni 2014 wegen einfacher Körperve rletzung des besagten Sohnes verur- teilt worden. Mit gleichem Strafbefehl sei er wegen Urkundenfälschung verurteilt worden, da er mit einer gefälschten Unterschrift des Vorbesitzers unrech tmässig die Mietdauer verlängert ha- be. Nachdem vor der Schlichtungsstelle für Mietangelege nheiten keine Einigung der Parteien zustande gekommen war, gelangte die Mieterschaft, vertre ten durch Advokat Andreas Béguin, mit Klage vom 6. Februar 2015, an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost und beantragte, es sei die Kündigung des Mietverhältnisses als missbräuchli ch/ungültig aufzuheben. Eventuali- ter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um drei Jahre bis Ende Februar 2018; unter o/e Kostenfolge. B. Mit Entscheid vom 17. November 2015 wies der Präsident des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft Ost die Klage der Mieterin ab. Die Gerichtsk osten von CHF 3‘500.00 wurden der Klägerin auferlegt und diese verpflichtet, dem Beklagte n eine Parteientschädigung von CHF 8‘910.00 zu bezahlen. Der Gerichtspräsident erwog im Wesentlichen, die Klägerin habe in der Verhandlung die in der Kündigung vom 27. August 2 014 genannten Kündigungsgründe be- stritten. Der Vermieter habe nachzuweisen, dass die genannten Kündigungsgründe die Voraus- setzungen von Art. 266g OR erfüllen würden. In der Fol ge prüfte das Gericht die drei von der Vermieterschaft angeführten Gründe für die Kündigung. Dabei kam es zum Schluss, dass sich die Vermieterschaft nicht auf den Kündigungsgrund der Urkundenfälschung stützen könne, da der Mietvertrag in korrekter Weise bis September 2024 v erlängert worden sei. Auch der Kündi- gungsgrund des andauernden Zahlungsverzugs verwarf die Vorinstanz, zumal der Beklagte nicht bewiesen habe, dass er um den regelmässigen Zahlun gsverzug der Mieterin nicht ge- wusst habe. Allerdings sei der Kündigungsgrund der Körperverletzung, begangen durch F.____, und die Tätlichkeit von G.____ am Sohn des Vermieters g egeben. G.____ sei vom Strafgericht Basel-Stadt einer Tätlichkeit schuldig gesprochen word en. Gegen den Schuldspruch wegen einfacher Körperverletzung gegen F.____ sei zwar Berufun g eingelegt worden. Fakt sei aller- dings, dass Verletzungen entstanden seien, woraus eine Arbeitsunfähigkeit resultiert habe. Nicht beachtlich sei, dass sich die Taten gegen den Sohn des Vermieters gerichtet hätten. Die Nähe zwischen Vater und Sohn rechtfertige es, dass die W eiterführung des Mietvertrages nicht mehr zumutbar sei. Im Weiteren spreche die lange Mietdauer eindeutig für eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, wohne der Ve rmieter doch in unmittelbarer Nähe der Liegenschaft. Nicht relevant sei allerdings, weshalb der Sohn des Vermieters seinen Onkel am 25. April 2012 im Mietobjekt aufgesucht habe, sondern es sei allein von Bedeutung, dass er verprügelt worden sei. Mangels Beweises und aufgrund de r Strafakten sei sodann davon aus- zugehen, dass sich der Sohn des Vermieters in erster Linie verteidigt habe, weshalb ihm keine Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Schuld für die Prügelei und für seine Verletzungen v orgeworfen werden könnten. Der wichtige Grund der Körperverletzung und Tätlichkeit sei daher ni cht von der kündigenden Partei ver- schuldet. Im Weiteren sei eine Erstreckung der Mietdauer nicht gerechtfertigt, da die begange- ne einfache Körperverletzung bzw. Tätlichkeit schwer wieg e und nicht zu dulden sei. Die für eine Erstreckung sprechende lange Mietdauer vermöge nic ht aufzuwiegen, dass das Geschäft andernorts weitergeführt werden könne und der Auszubi ldende seine Lehre andernorts werde abschliessen können. Ferner sei aufgrund der jetzigen w irtschaftlichen Situation davon auszu- gehen, dass F.____ als Geschäftsführer der Mieterin ein gleichwertiges, wenn nicht sogar bes- ser erhaltenes Mietobjekt für den Garagenbetrieb und den Autohandel ausfindig machen könne. C. Mit Eingabe vom 1. Februar 2016 liess die Mieterschaft, vertreten durch Advokat Andreas Béguin aus Basel, gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten Basel-Landschaft Ost vom 17. November 2015 Berufung beim Kantonsgericht Ba sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, einreichen. Sie beantragte, es sei in Gutheissung der Berufung das angefochtene Urteil aufzu- heben und die Nichtigkeit/Ungültigkeit der am 27. Augu st 2014 per 28. Februar 2015 ausge- sprochenen Kündigung festzustellen. Eventualiter sei die fragliche Kündigung als missbräuch- lich aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um drei Jahre bis Ende Februar 2018; unter o/e Kostenfolge. In der Begründung wurde zusammengefasst gerügt, die Vorinstanz habe von d en drei Kündigungsgründen ledig- lich die „Körperverletzungen“ geschützt und die beiden a nderen Kündigungsgründe zutreffend nicht als wichtige Gründe im Sinne von Art 266g OR erac htet. Die Klägerin schliesse sich be- züglich der Beurteilung der Urkundenfälschung und des Za hlungsverzugs als nicht gegebene wichtige Kündigungsgründe der Vorinstanz an und beschränk e sich auf die Rüge der Verlet- zung von Art. 266g OR durch Annahme eines wichtigen Gru ndes hinsichtlich des Kündigungs- grundes der Körperverletzung. In rechtlicher Hinsicht sei davon auszugehen, dass der Beklagte an die angegebenen Kündigungsgründe gebunden sei. We nn die Vorinstanz die Kündigung wegen einer angenommenen Tätlichkeit, angeblich began gen von G.____, schütze, verstosse sie gegen Art. 266g OR, weil Tätlichkeiten als Kündigu ngsgrund nicht geltend gemacht worden seien. Die Anwendung von Art. 266g OR verbiete sich sodan n, wenn die Voraussetzungen zur Anwendung eines anderen gesetzlichen Kündigungsgrundes erfüllt seien. Vorliegend biete sich beim Kündigungsgrund der Körperverletzung und evtl. der Tätlichkeit vorab als lex specialis der ausserordentliche Kündigungsgrund von Art. 257f Abs. 3 u nd 4 OR an. Die ausserordentliche Kündigung gemäss dieser Bestimmung setze eine schriftliche Abmahnung des Vermieters vo- raus. Eine solche liege nicht vor. Entgegen der Auffa ssung der Vorinstanz könne aufgrund der noch nicht rechtskräftig beurteilten Sachverhalte der ver mieterseits geltend gemachte Kündi- gungsgrund der Körperverletzung bzw. Tätlichkeit nicht als nachgewiesen erachtet werden. Eine Kündigung, die sich auf wichtige Gründe stütze, m üsse ferner unmittelbar nach Eintritt derselben ausgesprochen werden. Dies sei vorliegend nicht geschehen. Der Vorfall, welcher die Kündigung rechtfertigen solle, habe sich am 25. Ap ril 2012 ereignet. Die Kündigung sei je- doch erst am 27. August 2014 erfolgt und damit über zwei Jahre und vier Monate später. Das lange Zuwarten zwischen dem Vorfall vom 25. April 2012 und der Kündigung vom 27. August 2014 mache deutlich, dass die in Art. 266g OR vorausgesetzte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegend nicht gegeben sei. Es kom me hinzu, dass es sich dabei um einen einmaligen Vorfall mit arbeitsrechtlichem Hinte rgrund gehandelt habe, an welchem ledig- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht lich der Sohn der Mietpartei beteiligt gewesen sei. D ie Vorinstanz habe schliesslich das Even- tualbegehren der Mieterschaft um eine erstmalige Erstre ckung des Mietverhältnisses um drei Jahre zu Unrecht abgewiesen. Für den bestrittenen Fal l der Gültigkeit der Kündigung wäre schon angesichts der relativ langen Dauer des Mietverhältni sses sowie der massiven Vernach- lässigung der Unterhaltspflicht des Vermieters eine Erstre ckung gerechtfertigt. Die Vorinstanz gehe ohne nähere Abklärungen davon aus, dass die Verhä ltnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume einer Erstreckung entgegenstehen würden. Auf die weitergehende Begründung in der Berufungsschrift ist - sofern notwe ndig - in den Erwägungen zurückzukom- men. D. Der Vermieter liess mit Berufungsantwort vom 12. Apr il 2016 durch Advokat Christian Kummerer beantragen, dass die Berufung vollumfänglich abzuweisen und der Entscheid des Zivilkreisgerichtes Ost vom 17. November 2015 somit zu bestäti gen sei; unter o/e Kostenfolge. Das Verhältnis zwischen der Berufungsklägerin bzw. dessen Organen und Repräsentanten und dem Berufungsbeklagten sei nicht mehr nur als zerrüttet, sondern als zutiefst vergiftet zu be- zeichnen; es handle sich um eine eigentliche Familienfeh de. Der Berufungsbeklagte werde von den Repräsentanten der Berufungsklägerin in praktisch al len Bereichen des Lebens richtigge- hend drangsaliert. Der Mietzins für das Mietobjekt we rde nur dann fristgerecht beglichen, wenn der Berufungsbeklagte die mietrechtlichen Schritte gemä ss Art. 257d OR einleite bzw. Schlich- tungs- oder Gerichtsverfahren hängig seien. Der eine S ohn des Berufungsbeklagten sei aufs Übelste verprügelt, der andere Sohn des Berufungsbeklag ten kurz vor Lehrabschluss auf die Strasse gestellt worden und schliesslich habe G.____ den Berufungsbeklagten bei der Polizei der Geldwäscherei und der Drohung bzw. Nötigung denunzi ert, so dass entsprechende Straf- verfahren eingeleitet worden seien, wobei dasjenige w egen Geldwäscherei als völlig unbegrün- det eingestellt worden und in den anderen Fällen ein Freispruch erfolgt sei. Es sei für einen Vermieter absolut unzumutbar, regelmässig den Mietzins abmahnen und Frist gemäss Art. 257d OR setzen zu müssen. Erst nachdem eine Kündigung aus gesprochen und ein Schlich- tungsverfahren eingeleitet worden sei, habe sich die Z ahlungsmodalität kurzfristig gebessert. Dies habe sich umgehend wieder geändert. Erst als erneut eine Kündigung ausgesprochen und das vorliegende Verfahren eingeleitet worden sei, sei wieder rechtzeitig bezahlt worden. Der Beklagte könne nur dann mit einem rechtzeitigen Einga ng von Mietzinszahlungen rechnen, wenn er die Gegenpartei mit Kündigungen oder Gericht sverfahren unter Druck setze. Falsch liege die Vorinstanz, wenn sie die getätigte Urkundenfä lschung als irrelevant für die ausseror- dentliche Kündigung taxiere. Bei einem Mietverhältnis handle es sich um ein Vertragsverhältnis, welches nur dann funktionieren könne, wenn zwischen den Parteien ein Mindestmass an Ver- trauen vorhanden sei. Dies sei augenscheinlich nicht mehr der Fall, wenn die Gegenpartei Un- terschriften fälsche. Dabei spiele es auch keine Rolle, ob die Fälschung letztlich konkreten Ein- fluss auf das Vertragsverhältnis gezeitigt habe. Verbleib e letztlich die Tatsache, dass der Sohn des Berufungsbeklagten von den Repräsentanten der Ber ufungsklägerin, G.____ und F.____, in erheblicher Weise körperlich angegangen worden sei . Zu Recht sei die Vorinstanz davon ausgegangen, dass der Sachverhalt diesbezüglich erstellt sei. Ob das Urteil des Strafgerichtes Basel-Stadt bereits rechtskräftig sei, oder nicht, kön ne für die Beurteilung des konkreten Falles keine Rolle spielen. Das eventualiter gestellte Erstre ckungsbegehren der Berufungsklägerin sei abzuweisen. Auch hier sei auf die zutreffenden Ausführu ngen der Vorinstanz zurückzuverwei- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht sen. Ergänzend sei angefügt, dass Erstreckungen bei einer Kündigung gestützt auf Art. 266g OR gemäss herrschender Lehre und Praxis nur in absoluten A usnahmefällen gewährt werden könnten. Dies ergebe sich bereits aus dem Umstand, dass die Kündigung erfolgt sei, weil die Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheine, womit das Interesse des Vermie- ters an einer möglichst raschen Beendigung des Mietverhäl tnisses im Rahmen der Kündigung bereits berücksichtigt worden sei, was wiederum zur Folge habe, dass die Interessenabwägung schwerlich zu Gunsten des Mieters ausfallen könne. E. Mit Verfügung vom 13. April 2016 wurde der Schrift enwechsel geschlossen und der Fall der Dreierkammer des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Ab teilung Zivilrecht, unterbreitet. Es wurde eine schriftliche Auskunft beim Appellationsgerich t Basel-Stadt über den Verfahrens- stand im Rechtsmittelverfahren gegen das Strafurteil vom 12. Dezember 2014 eingeholt. Im Übrigen wurde auf die Durchführung einer Parteiverhan dlung verzichtet und ein Entscheid ge- stützt auf die Akten in Aussicht gestellt. Mit Antwort vom 27. April 2016 teilte das Appellations- gericht Basel-Stadt mit, dass das fragliche Berufungsverfahren noch hängig sei. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer v ermögensrechtlichen Angelegen- heit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh- ren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung o der/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Ta- gen seit Zustellung des begründeten Entscheides bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In Anbe- tracht des Monatsmietzinses von CHF 2'900.00 ist die Strei twertgrenze fraglos erreicht (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Der angefocht ene Entscheid vom 17. November 2015 wurde der Klägerschaft mit schriftlicher Begründung am 22. Dezember 2015 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes über Weih- nachten/Neujahr vom 18. Dezember 2015 bis 2. Januar 201 6 (vgl. Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO) durch die Postaufgabe der Berufung am Montag, 1. Februar 2016, eingehalten, zumal der letzte Tag auf einen Sonntag fiel und die Frist damit am nächsten Werktag endete. Sachlich zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist lau t § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgericht s. Der Kostenvorschuss für das Rechtsmittelverfahren in Höhe von CHF 2‘500.00 wurde a m 22. Februar 2016 geleistet. Ge- mäss Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verh andlung durchführen, aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO) oder einen zwei ten Schriftenwechsel anordnen (Art. 316 Abs. 2 ZPO). Diese Regelung stellt es ins Ermessen der Rechtsmittelinstanz, das für den konkreten Fall Geeignete vorzukehren (V OLKART , in: DIKE-Kommentar ZPO, N 1 zu Art. 316 ZPO). Die vorliegende Sache erscheint ohne weiteres sp ruchreif, so dass bereits nach dem ersten Schriftenwechsel aufgrund der Akten zu entscheiden ist. 2. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost prüfte im Rahmen des angefochtenen Ent- scheides, ob die Vermieterschaft den Mietvertrag über die Halle mit Freiflächen zur gewerbli- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht chen Nutzung als Garagenbetrieb und zum Autohandel an der X.____strasse 105 in Y.____ aus wichtigen Gründen gestützt auf Art. 266g Abs. 1 O R kündigen konnte. Es handelte die drei von der Vermieterschaft in der Kündigung vom 27. August 2014 angeführten Gründe für die ausserordentliche Kündigung einlässlich ab und kam zum Schluss, dass lediglich die Körperver- letzung, begangen durch F.____, und die Tätlichkeit von G.____ am Sohn des Vermieters einen wichtigen Grund darstelle, welcher die Fortsetzung de s Vertragsverhältnisses unzumutbar er- scheinen liesse. Der Vermieter könne sich hingegen nicht auf den Kündigungsgrund der Urkun- denfälschung stützen, da der Mietvertrag in korrekter We ise bis September 2024 verlängert worden sei. Den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs verwarf die Vorinstanz, da der Vermie- ter nicht bewiesen habe, um den regelmässigen Zahlungsve rzug der Mieterin nicht gewusst zu haben. Die Berufungsklägerin schloss sich bezüglich der Beur teilung der Urkundenfälschung und des Zahlungsverzugs als nicht gegebene wichtige Künd igungsgründe der Vorinstanz an und beschränkte sich auf die Rüge der Verletzung von Art. 266g OR durch Annahme eines wichtigen Grundes hinsichtlich des Kündigungsgrundes der Körperverletzungen. Der Vermieter liess entgegnen, das Verhältnis zwischen den Parteien sei n icht mehr nur als zerrüttet, sondern als zutiefst vergiftet zu bezeichnen. Der Mietzins für das Mietobjekt werde nur dann fristgerecht beglichen, wenn der Berufungsbeklagte die mietrechtlichen Schritte einleite. Der eine Sohn des Berufungsbeklagten sei sodann aufs Übelste verprügelt, der andere Sohn des Berufungsbe- klagten kurz vor Lehrabschluss auf die Strasse gestellt wor den und schliesslich habe man den Berufungsbeklagten bei der Polizei der Geldwäscherei und der Drohung bzw. Nötigung denun- ziert, so dass Strafverfahren eingeleitet worden seien. Falsch liege die Vorinstanz, wenn sie die getätigte Urkundenfälschung als irrelevant für die ausse rordentliche Kündigung taxiere. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, w ird nachfolgend die drei in der Kündi- gung vom 27. August 2014 namhaft gemachten Gründe zu ü berprüfen haben. Es wird zu beur- teilen haben, ob diese Gründe genügend wichtig sind, so dass sie die Vertragserfüllung für den Vermieter unzumutbar werden lassen. Ob ein wichtiger G rund vorliegt oder gar mehrere wichti- ge Gründe vorliegen, ist nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Das Gewicht eines einzelnen Grundes oder mehrerer Gründe für sich allein oder in der Gesamtheit muss dabei derart schwer wiegen, dass er bzw. sie unter Berücksichtigung der Grundsätze der Vertragstreue, der Rechts- sicherheit und des Interesses der Gegenpartei an der Einh altung als deutlich überwiegend er- scheint bzw. erscheinen, womit zum Ausdruck gebracht ist, d ass bei mehreren Gründen nicht jeder für sich alleine schon sehr schwergewichtig sein muss ( vgl. HIGI , in ZK N 30 zu Art. 266g OR). 3. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für eine aussero rdentliche Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt auf Art. 266g Abs. 1 OR im Entscheid vom 17. November 2015 zutreffend wiedergegeben. Das ausserordentliche Kündigungsrecht gem äss der genannten Bestimmung entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldve rhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen (BGE 122 III 262 E. 2 a/aa S. 265 f. mit Hinweisen). Art. 266g Abs. 1 OR ist als genereller ausserordentlicher Kündigun gstatbestand grundsätzlich subsidiär zu den vom Gesetz besonders geregelten ausserordentlichen K ündigungsgründen (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2c, publ. in: AJP 2000, S. 484, und Pra 2000, S. 278, Nr. 49; Roger Weber, Basler Kommentar, N 4 zu Art. 266g OR). Wichtige Gründe im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR sind aussergewöhnliche, bei Vertragsschluss unbekannte und nicht vorherseh- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht bare Umstände, welche die Fortsetzung des Mietverhältn isses untragbar machen. Diese Um- stände müssen sich objektiv gesehen schwerwiegend auswirken. Dabei wird die Situation im Zeitpunkt der Kündigung mit derjenigen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses verglichen. Es darf sich nicht um Gründe handeln, die schon bei Vertragsab schluss bestanden oder voraussehbar waren. Was voraussehbar war, muss im Einzelfall beurteilt werden. 4. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost verwarf den Künd igungsgrund der Urkunden- fälschung, auf den sich die Vermieterschaft in der Kündi gung vom 27. August 2014 berief. Die Vermieterschaft hielt daselbst dafür, G.____ habe mit einer gefälschten Unterschrift des Vorbe- sitzers der Mietliegenschaft die Mindestdauer des Mietvertr ages unrechtmässig verlängert. lm Mietvertrag vom 23. September 2004 verabredeten die d amaligen Parteien in Ziffer 2.3, dass der Mieterin das Recht zustehe, die Mindestmietdauer d urch einseitige Erklärung einmal um eine weitere Dauer von zehn Jahren zu verlängern. Hier zu bedürfe es der schriftlichen Erklä- rung der Mieterin gegenüber dem Vermieter, die mind estens 13 Monate vor Ablauf der Min- destdauer abzugeben sei. Dieses Optionsrecht ermöglichte es der Mieterschaft durch einseitige Willenserklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Die M ieterschaft übte diese Option am 22. Mai 2012 rechtzeitig aus, womit sich das Mietverhältn is entsprechend verlängerte. Selbst wenn G.____ die Unterschrift des vormaligen Vermieters t atsächlich gefälscht haben sollte, ist die Verlängerung der Mietdauer aufgrund der einseiti gen Willenserklärung durch die Mieterin rechtmässig erfolgt. Der Entscheid der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. 5.1 Im Weiteren berief sich der Vermieter in der Kündigu ng vom 27. August 2014 darauf, dass F.____ seinen Sohn verprügelt habe, weshalb er sich wegen versuchter schwerer und einfacher Körperverletzung vor dem Strafgericht des Kantons Basel- Stadt zu verantworten habe. Der ehemalige Geschäftsführer der Mieterschaft und Vater vo m F.____ sei sodann mit Strafbefehl vom 16. Juni 2014 dafür wegen einfacher Körperverletz ung verurteilt worden. Die erste Instanz gelangte zum Schluss, dass der fragliche Kündigungsgrun d gegeben sei. Der Sohn des Ver- mieters sei tatsächlich verletzt worden und die Verwandt schaft rechtfertige es, dass die Weiter- führung des Mietvertrages für den Vermieter nicht mehr zumutbar sei. Weshalb der Sohn des Vermieters seinen Onkel am 25. April 2012 im Mietobje kt aufgesucht habe, sei nicht von Be- deutung. Es sei aufgrund der Strafakten davon auszugehen, dass sich der Sohn des Vermieters vor allem verteidigt habe, weshalb ihm keine Schuld für die Schlägerei und seine Verletzungen vorgeworfen werden könne. 5.2 Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilr echt, geht mit der Mieterschaft einig, dass eine ausserordentliche Kündigung aus wichtig en Gründen gestützt auf die körperli- che Auseinandersetzung zwischen dem Sohn des Vermieters un d dem Geschäftsführer der Mieterin resp. dessen Vater im Mietobjekt ausgeschlossen ist. Die Vorinstanz hat zunächst übersehen, dass noch keine Entscheide vorliegen, welche die fraglichen Sachverhalte rechts- kräftig beurteilt hätten. Das Appellationsgericht Basel -Stadt informierte das Kantonsgericht Ba- sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, am 27. April 2016 , dass das Berufungsverfahren nach wie vor hängig sei. Darüber hinaus erachtet das Kantonsgeri cht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- recht, das Kündigungsrecht der Vermieterschaft durch das überlange Zuwarten als längst ver- wirkt. Die ausserordentliche Kündigung, welche sich auf wichtige Gründe stützt, muss zeitnah nach Eintritt des fraglichen Ereignisses ausgesprochen werden. Die dem Kündigenden zuzuge- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht stehende angemessene Überlegungsfrist richtet sich zwar n ach den Umständen des jeweiligen Falles. Der Vorfall, welche die Kündigung rechtfertig en soll, ereignete sich am 25. April 2012. Die Kündigung erfolgte am 27. August 2014 und damit deutlich über zwei Jahre später. Diese Dauer kann nicht mehr als angemessene Zeitspanne zur Auf klärung des Sachverhalts und zur Überlegung der hieraus zu ziehenden Folgerungen angeseh en werden. Das lange Zuwarten deutet im Gegenteil darauf hin, dass der Kündigende d as besagte Ereignis damals nicht als so schwerwiegend empfunden hat, wie es im späteren Kündigu ngsschreiben dargestellt wird. Es wurde nicht belegt, dass nach dem Ereignis vom 25. April 2012 weitere ähnliche Vorfälle erfolg- ten. Anderweitige familiäre Differenzen zwischen den P arteien können gleichfalls die ausseror- dentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nicht hinrei chend rechtfertigen, da der Nachweis fehlt, dass diese Gründe allein im missliebigen Verhalten der Mieterschaft liegen würden. 6.1 Die Kündigung vom 27. August 2014 wurde sodann mit de r Begründung ausgesprochen, die Mieterin zeige ein querulatorisches und treuwidrig es Zahlungsverhalten. So seien die Miet- zinszahlungen zum wiederholten Male erst erfolgt, nachdem die 30-tägige Zahlungsfrist gesetzt worden sei mit der Androhung, dass bei unbenütztem Abl auf der Frist das Mietverhältnis ge- kündigt werde. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost s etzte sich im angefochtenen Ent- scheid mit den Argumenten der Parteien zum Zahlungsver halten der Mieterschaft ausführlich auseinander. So habe die Klägerschaft geltend gemacht, der Grund für die verspäteten Zahlun- gen sei gewesen, dass die Miete mit Investitionen in die renovationsbedürftige Liegenschaft habe verrechnet werden sollen. Es handle sich nämlich um eine komplett sanierungsbedürftige Garagendecke, die aufgrund des Asbests ein Gesundheitsrisi ko berge. Dies stelle einen schwerwiegenden Mangel dar, weshalb die Mieterschaft di e Beseitigung nicht selbst in Auftrag geben könne. Bei Beeinträchtigung oder Verminderung des vereinbarten Gebrauchs einer Miet- sache durch einen Mangel, bestünden für den Mieter die Möglichkeit den Mietzins herabzuset- zen. Das Gesetz sehe allerdings keine Möglichkeit für den Mieter vor, den Mietzins nicht bzw. mit Verspätung zu bezahlen. Die fast monatlich zu spä ten Zahlungen und nach Fristansetzung stets am letzten Tag bezahlten Mietzinse würden ein systema tisch schikanöses Verhalten dar- stellen, was als wichtiger Grund nach Art. 266g OR zähl en könne. Allerdings sei nicht bekannt, ob B.____ als neuer Vermieter darüber informiert gew esen sei, dass die Mieterin mit den Zah- lungen im Verzug gewesen sei. Die Mahnung vom 8. Juni 2012 führe jedenfalls die ausstehen- den Mietzinszahlungen seit 1. Januar 2012 auf, als das Mie tobjekt noch im Eigentum des Vor- besitzers gewesen sei. Sicherlich wäre bei einem Vermiet erwechsel vom vormaligen Vermieter eine Information zum Mietzinsrückstand zu erwarten. Es sei allerdings vom B.____ nicht bewie- sen worden, dass er davon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses n ichts gewusst habe. Der andauernde Zahlungsverzug stelle somit aufgrund dessen vermuteter Kenntnis beim Vermie- terwechsel, keinen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR dar. 6.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind bei Zahlu ngsrückstand des Mieters grundsätzlich die Kündigungsmodalitäten gemäss Art 257d Abs. 2 OR zu beachten, bei man- gelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme ist unter Vorbehalt vorsätzlicher schwerer Schädigung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund für die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrags bis zum nächsten ordentlichen Kündi- gungstermin (auch) in der Nichtbeachtung von Zahlungsfr isten oder mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme liegen kann. So können insbesondere stets wi ederholte, für sich genommen Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Ab mahnung als schwerwiegend erscheinen- de Vertragsverletzungen dazu führen, dass der anderen Vertragspartei die Fortführung des Ver- trags bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Urteil des Bundesgerichts 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3 mit Hinweis). Da s Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, teilt die grundsätzliche Ansicht de r ersten Instanz, dass das Zahlungsver- halten der Mieterschaft permanent schleppend und letztli ch schikanös war. Aus den Akten er- hellt, dass die Mieterschaft über einen längeren Zeitra um regelmässig für ausstehende Mietzin- se gemahnt werden musste. In Abweichung von der Vorinst anz ist das Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, allerdings der Auffassu ng, dass der aktuelle Vermieter durch die Vermutung, er habe um die schlechte Zahlungsmoral d er Mieterin gewusst, sein Kündi- gungsrecht nicht verwirkte. Das vom Zivilkreisgericht Basel -Landschaft Ost angeführte Zitat „WEBER , in: Basler Kommentar zum OR, 6. Aufl., Basel 2015, N 5 zu Art. 266g OR“ lässt jeden- falls den entsprechenden Schluss nicht zu. Es erscheint im Gegenteil als klar stossend, wenn man der Vermieterschaft das ausserordentliche Kündigun gsrecht ein für alle Mal verschliessen wollte mit dem Vorhalt, sie habe sich mit einem schikan ösen Zahlungsverhalten abzufinden, da sie durch den vormaligen Vermieter wohl darüber in K enntnis gesetzt worden sei. Das Bild, das sich dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilr echt, letztlich ergibt, ist dasjenige einer Mieterin, die zum Teil zwar möglicherweise berechtigte Ansprüche stellt, ihre Forderungen aber mit treuwidrigem Zahlungsverhalten kombiniert und dazu generell keine hinreichende Be- reitschaft zeigt zu einem konstruktiven Umgang mit der Ver mieterschaft. Im Ergebnis liegt mit- hin ein wichtiger Grund für eine Kündigung gemäss Art. 266g Abs. 1 OR vor. 7. Die Mieterschaft hat in der Klage vom 6. Februar 2015 die Kündigung auch unter dem Aspekt der Missbräuchlichkeit angefochten und im Rahmen de r Parteiverhandlung vom 17. November 2015 ausdrücklich angeführt, dass die Künd igung, so sie überhaupt gültig sei und damit die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR e rfüllt seien, missbräuchlich sei. Mit der Berufung wird eventualiter beantragt, dass die aus gesprochene Kündigung als missbräuch- lich aufzuheben sei. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kü ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswe rtes Interesse ausgesprochen wird (BGE 120 II 31 E. 4a S. 32 f.; 120 II 105 E. 3a S. 108; vgl. auch Urteil 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.2, in: SJ 2003 I S. 261 ff., 263). Auch eine wegen wichtigen Gründen ausgesprochene ausserordentliche Kündigung kann missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein. Allerdings bedarf es hierzu besonderer Umstän de. Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen kann sich dabei selbstverst ändlich nicht auf die Existenz bzw. Nichtexistenz der Kündigungsberechtigung der kündigen den Partei beziehen. Sie setzt diese eben gerade voraus und beschränkt sich folglich auf den Bereich der Lauterkeit der Kün- digungsausübung, der Lauterkeit allenfalls mit der Kün digung verbundener Motive bzw. mit der Kündigung verfolgter (weiterer) Zwecke (vgl. H IGI : in Zürcher Kommentar, N 71 f. zu Art. 266g OR mit weiteren Nachweisen). Die Konkretisierung des R echtsmissbrauchs in einem Verhalten kann nur einzelfallweise geschehen. Die Vorinstanz versäumt e es, eine allfällige Treuwidrigkeit der Kündigung zu untersuchen. Im Weiteren fehlt es dem Entscheid an einer Beurteilung der vermögensrechtlichen Folgen einer (allenfalls) korrekten Kündigung. Art. 266g Abs. 2 OR sieht vor, dass der Richter die vermögensrechtlichen Folgen de r vorzeitigen Kündigung unter Würdi- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht gung aller Umstände bestimmt. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Berufung letztlich als doch begründet heraus. 8. Die vorstehenden Ausführungen haben aufgezeigt, dass d as Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, zu einer im Sinne de r Klägerin vom angefochtenen Urteil ab- weichenden Entscheidung gelangt und sich die Berufung g rundsätzlich als begründet erweist. Wird der angefochtene Entscheid nicht vollumfänglich bestä tigt, so hat die Berufungsinstanz gemäss Art. 318 Abs. 1 ZPO im Umfange der Gutheissung d er Berufung neu zu entscheiden oder die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Art. 318 Abs. 1 ZPO ist als Kann-Vorschrift formuliert. Stellt sich die Berufung als begründet her aus und liegt ein Rückweisungsgrund ge- mäss Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO vor, liegt es im pflicht gemässen Ermessen der Berufungs- instanz, ob sie einen neuen Entscheid in der Sache oder e inen Rückweisungsentscheid fällt (vgl. LEUENBERGER / UFFER -TOBLER , a.a.O. 12.59). Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO nennt zwei alterna- tive Fälle, in welchen die Rechtsmittelinstanz zur Rückwei sung der Sache an die erste Instanz berechtigt ist. So ist gemäss Art. 318 Abs. 1 lit. c Zi ff. 1 ZPO eine Rückweisung zulässig, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurd e. Die Rückweisung hat hier den Zweck, die Beurteilung dieses fehlenden Teils der Klage nachzuholen , und zwar durch die erste Instanz. Dieser obliegt es sodann, das Verfahren zu ergänzen ode r nötigenfalls ganz oder teilweise zu wiederholen. Ist der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen, so kann die Beru- fungsinstanz das vorinstanzliche Urteil aufheben und die Vorinstanz in Anwendung von Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO anweisen, weitere Fragen ab zuklären, um sodann ein neues Urteil zu fällen. Von der Unvollständigkeit des Sachverhalts in wesentlichen Teilen ist insbesondere dann auszugehen, wenn sich herausstellt, dass noch verschiedene z usätzliche Beweismittel abzu- nehmen sind oder wenn die Beweisabnahme der Vorinstan z ungenügend ist, namentlich bei zu Unrecht nicht durchgeführtem Beweisverfahren. Diesfalls kann die Berufungsinstanz das erstin- stanzliche Urteil aufheben und den Prozess zur Durchführ ung eines Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung an die erste Instanz zurückweisen. Es ist grundsätzlich nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, den Sachverhalt anstelle des erstinsta nzlichen Gerichts zu erstellen. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, sieht es gestützt auf die vorstehenden Erwägungen als geboten, die vorliegende Sache an die Vorinstanz zurückz uweisen. Das Zivilkreisgericht Basel- Landschaft Ost wird mithin insbesondere die Missbräuchli chkeit der Kündigung zu prüfen ha- ben, zumal auch Kündigungen gestützt auf Art. 266g im Bereich der Miete von Wohn- und Ge- schäftsräumen anfechtbar im Sinne von Art. 271 f. OR sein können. Im Weiteren ist allenfalls noch über die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitige n Kündigung unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen (Art. 266g Abs. 2 OR). 9. Abschliessend ist noch über die Verlegung der Prozesskoste n, bestehend aus den Ge- richtskosten sowie der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), zu befinden. Massgebend für die Regelung der Kostenfolgen sind die Bestimmungen de r Art. 104 ff. ZPO, die auch im Beru- fungsverfahren gelten (BOTSCHAFT ZPO, S. 7296). Weist die Berufungsinstanz die Sache an die Vorinstanz zurück, so wird in der Regel nur über die zwei tinstanzlichen Kosten entschieden. In einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz die Ver teilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens gemäss Art. 104 Abs. 4 ZPO der Vorin stanz überlassen, beispielsweise wenn die Beweisführung zu ergänzen ist oder noch nicht absehbar ist, welche Partei in wel- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht chem Umfang letztlich obsiegen wird. In solchen Fällen se tzt die Berufungsinstanz die Kosten- höhe des Rechtsmittelverfahrens fest, überlässt die konkre te Verteilung dieser Kosten dann aber der Vorinstanz (B OTSCHAFT ZPO, a.a.O.). Die Berufungsinstanz hat diesfalls also die Vo - rinstanz anzuweisen, in ihrem Entscheid auch über die Ver teilung der Kosten des Berufungs- verfahrens zu befinden. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, ist hievor zum Schluss ge- langt, dass das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost di e Missbräuchlichkeit der Kündigung sowie allenfalls deren vermögensrechtlichen Folgen noch zu prüfen hat. Der Ausgang des Ver- fahrens bzw. welche Partei in welchem Umfang letztlich in der Hauptsache durchdringen wird, ist somit im jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar. Es verbiet et sich folglich für das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, heute über die Verteilung der P rozesskosten zu befinden. Immerhin hat sich das Gericht über die Höhe der Gerichtskosten auszusprech en. In Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung vom 1 5. November 2010 über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31; Gebührentarif) wird die Entschei dgebühr für das zweitinstanzliche Ver- fahren auf pauschal CHF 2'500.00 festgelegt. Im Weiter en hat das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, die Höhe der Parteientschädigungen für das Rechtsmittelverfahren zu bestimmen. Bei der Berechnung des Honorars ist grundsätzlich von St reitwert auszugehen, der sich auf über CHF 100‘000.00 beläuft (BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen), so dass für die zweite Instanz ein Grundhonorar von mindestens CHF 9‘750.00 un d höchstens CHF 17‘250.00 anfällt. Zumal zwischen dem Streitwert und den Bemühungen der R echtsvertreter sowie der Bedeu- tung der Sache ein offenbares Missverhältnis besteht, era chtet das Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, eine Herabsetzung des H onorars in Anwendung von § 9 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (SGS 1 78.112) auf pauschal CHF 6‘000.00 zu- züglich geschätzter Auslagen von CHF 100.00 zuzüglich allen falls der Mehrwertsteuer als der Sache angemessen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Gerichts- präsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 1 7. No- vember 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteil ung im Sin- ne der Erwägungen an das Zivilkreisgericht Basel-Landschaf t Ost zu- rückgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr des Berufungsverfahrens wird auf CHF 2‘500.00 und die Parteientschädigung wird auf CHF 6‘000.00 zu züglich Ausla- gen von CHF 100.00 und MWST festgelegt. Über die Vert eilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens hat das Zivilkreisgerich t Ba- sel-Landschaft Ost im Rahmen der Neubeurteilung der Sa che zu be- finden. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Andreas Linder Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht