<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">85</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>III. Steuern</b></span><br/> <span class="ft3"><b>14</b></span> <span class="ft3"><b>Änderungsschätzung von Vermögenssteuerwerten (§ 218 Abs. 2 StG)</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Tragweite der Änderungsschätzung wegen Übergang von Fremd- zu</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Eigennutzung</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Anlass zu Schätzungskorrektur nur bei Abweichung von mehr als</b></span><br/> <span class="ft3"><b>15% gegenüber dem neu ermittelten Wert</b></span><br/> <span class="ft5">Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 10. Februar</span><br/> <span class="ft5">2017, i.S. M.E. und P.E. gegen KStA (WBE.2016.495)</span><br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft7">1.</span><br/> <span class="ft7">1.1.</span><br/> <span class="ft7">Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte</span><br/> <span class="ft7">ebenso wie der Vermögenssteuerwerte beruht auf einer möglichst</span><br/> <span class="ft7">individuellen Festsetzung der Eigenmietwerte aufgrund von Einzel-</span><br/> <span class="ft7">schätzungen, welche gemäss den Vorschriften der Bewertungsverord-</span><br/> <span class="ft7">nung bei jeder Liegenschaft zahlreiche Parameter berücksichtigen.</span><br/> <span class="ft7">So sind letztmals per 1. Januar 1999 im gesamten Kanton für sämt-</span><br/> <span class="ft7">liche Liegenschaften aufgrund von Individualschätzungen die Eigen-</span><br/> <span class="ft7">mietwerte und die Vermögenssteuerwerte festgesetzt worden, wobei</span><br/> <span class="ft7">Wertbasis die Verhältnisse am 1. Mai 1998 bildeten (§ 5 Abs. 1</span><br/> <span class="ft7">VBG; M</span><span class="ft5">ARTIN</span> <span class="ft7">P</span><span class="ft5">LÜSS</span> <span class="ft7">in: M</span><span class="ft5">ARIANNE</span> <span class="ft7">K</span><span class="ft5">LÖTI</span><span class="ft7">-W</span><span class="ft5">EBER</span><span class="ft7">/D</span><span class="ft5">AVE</span><br/> <span class="ft7">S</span><span class="ft5">IEGRIST</span><span class="ft7">/D</span><span class="ft5">IETER</span> <span class="ft7">W</span><span class="ft5">EBER</span><span class="ft7">, [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer</span><br/> <span class="ft7">Steuergesetz, 4. Auflage, Muri/Bern 2015 [Kommentar StG], § 218</span><br/> <span class="ft7">N 4).</span><br/> <span class="ft7">1.2.</span><br/> <span class="ft7">Einzelschätzungen werden indessen grundsätzlich nur dann -</span><br/> <span class="ft7">dann aber grundsätzlich für jedes im Kanton gelegene Grundstück -</span><br/> <span class="ft7">durchgeführt, wenn der Grosse Rat eine entsprechende Anordnung</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">86</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">trifft (vgl. § 218 Abs. 1 StG und dazu M</span><span class="ft5">ARTIN</span> <span class="ft7">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft7">, a.a.O., § 218</span><br/> <span class="ft7">N 2 f.). Letztmals wurde eine sog. allgemeine Neuschätzung nach</span><br/> <span class="ft7">einem entsprechenden Beschluss des Grossen Rates per 1. Januar</span><br/> <span class="ft7">1999 (auf der Wertbasis 1. Mai 1998) durchgeführt (vgl. wiederum</span><br/> <span class="ft7">M</span><span class="ft5">ARTIN</span> <span class="ft7">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft7">, a.a.O., § 218 N 4).</span><br/> <span class="ft7">1.3.</span><br/> <span class="ft7">Ausserhalb einer allgemeinen Neuschätzung werden die Eigen-</span><br/> <span class="ft7">mietwerte und die Vermögenssteuerwerte nur bei Vorliegen besonde-</span><br/> <span class="ft7">rer Umstände aufgrund einer Einzelschätzung geändert, nämlich</span><br/> <span class="ft7">dann, wenn Anlass für eine sog. Änderungsschätzung oder eine Un-</span><br/> <span class="ft7">richtigkeitsschätzung besteht.</span><br/> <span class="ft7">1.3.1.</span><br/> <span class="ft7">Eine Änderungsschätzung ist dann vorzunehmen, wenn sich</span><br/> <span class="ft7">Änderungen im Bestand, in der Nutzung oder im Wert eines Grund-</span><br/> <span class="ft7">stücks ergeben (vgl. § 218 Abs. 2 StG). Damit es zu einer</span><br/> <span class="ft7">Änderungsschätzung kommt, ist vorausgesetzt, dass es sich um eine</span><br/> <span class="ft7">wesentliche Änderung handelt (vgl. dazu im Einzelnen wiederum</span><br/> <span class="ft7">M</span><span class="ft5">ARTIN</span> <span class="ft7">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft7">, a.a.O. § 218 N 20 ff.). Der Wechsel des Eigentümers</span><br/> <span class="ft7">(Handänderung) ist kein Grund für eine Änderungsschätzung, ausser</span><br/> <span class="ft7">mit dem Eigentumswechsel gehe eine Änderung von Bestand,</span><br/> <span class="ft7">Nutzung oder Wert des Grundstücks einher (z.B. Wechsel von</span><br/> <span class="ft7">Fremd- zu Eigennutzung oder umgekehrt).</span><br/> <span class="ft7">Hier wurde im Zusammenhang mit der Überbauung der Liegen-</span><br/> <span class="ft7">schaft in O. im Jahr 2010 zu Recht eine Änderungsschätzung wegen</span><br/> <span class="ft7">Bestandesänderung (Neubau) vorgenommen und dem damaligen</span><br/> <span class="ft7">Eigentümer eröffnet (vgl. Änderungsschätzung vom 20. Juli 2011).</span><br/> <span class="ft7">Diese Änderungsschätzung ist unangefochten in Rechtskraft erwach-</span><br/> <span class="ft7">sen. Sodann war wegen des mit dem Erwerb der Liegenschaft durch</span><br/> <span class="ft7">die Beschwerdeführer verbundenen Wechsels von der Fremdnutzung</span><br/> <span class="ft7">- vorher wurde die Liegenschaft vermietet - zur Eigennutzung eine</span><br/> <span class="ft7">erneute Änderungsschätzung durchzuführen.</span><br/> <span class="ft7">1.3.2.</span><br/> <span class="ft7">Die im Rahmen einer allgemeinen Neuschätzung (oder mit</span><br/> <span class="ft7">einer Änderungsschätzung) vorgenommene Schätzung kann sehr</span><br/> <span class="ft7">lange Bestand haben. So liegt etwa die letzte allgemeine Neu-</span><br/> <span class="ft7">schätzung inzwischen mehr als 17 Jahre zurück. Ein Fehler in einer</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">87</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Schätzung wirkt sich damit entsprechend lang aus; bei einer zu hoch</span><br/> <span class="ft7">ausgefallenen Schätzung muss sich ein Steuerpflichtiger unter</span><br/> <span class="ft7">Umständen über viele Jahre hinweg einen zu hohen Eigenmietwert</span><br/> <span class="ft7">und/oder Vermögenssteuerwert anrechnen lassen (Umgekehrt profi-</span><br/> <span class="ft7">tiert er gegebenenfalls auch über einen langen Zeitraum hinweg von</span><br/> <span class="ft7">zu tief festgelegten Werten). Diesem Umstand trägt der Gesetzgeber</span><br/> <span class="ft7">durch das Institut der Unrichtigkeitsschätzung Rechnung, indem ein</span><br/> <span class="ft7">steuerpflichtiger Eigentümer (insbesondere etwa beim Eigentümer-</span><br/> <span class="ft7">wechsel, der wie dargelegt keinen Grund für eine Einzelschätzung</span><br/> <span class="ft7">darstellt) geltend machen kann, die ursprünglich im Rahmen der all-</span><br/> <span class="ft7">gemeinen Neuschätzung oder bei einem später eingetretenen Grund</span><br/> <span class="ft7">für eine Änderungsschätzung vorgenommene Schätzung sei offen-</span><br/> <span class="ft7">sichtlich unrichtig. Ergibt sich bei einer Überprüfung der Schätzung,</span><br/> <span class="ft7">dass diese offensichtlich unrichtig war, so ist sie anzupassen.</span><br/> <span class="ft7">Offensichtliche Unrichtigkeit gemäss § 218 Abs. 2 StG wird da-</span><br/> <span class="ft7">bei nach gefestigter Praxis, zu deren Änderung kein Anlass besteht,</span><br/> <span class="ft7">zumal die Beschwerdeführer keine zwingenden Gründe für eine</span><br/> <span class="ft7">Änderung dieser Praxis nennen, dann - und nur dann - angenom-</span><br/> <span class="ft7">men, wenn der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmietwert</span><br/> <span class="ft7">und/oder Vermögenssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert,</span><br/> <span class="ft7">wie er sich bei der Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. M</span><span class="ft5">ARTIN</span><br/> <span class="ft7">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft7">, a.a.O., § 218 N 23 mit zahlreichen Hinweisen). Zu einer</span><br/> <span class="ft7">Änderung der bisherigen Schätzung aufgrund offensichtlicher</span><br/> <span class="ft7">Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung gemäss § 218 Abs. 2</span><br/> <span class="ft7">StG kommt es somit nur dann, wenn - unabhängig von allfällig bei</span><br/> <span class="ft7">der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen</span><br/> <span class="ft7">Schätzung - gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung</span><br/> <span class="ft7">von mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss</span><br/> <span class="ft7">aargauischem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund</span><br/> <span class="ft7">dar, der (nur) bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen</span><br/> <span class="ft7">(Abweichung von mindestens 15%) eine Anpassung der bestehenden</span><br/> <span class="ft7">Schätzung gestützt auf eine Einzelschätzung vorsieht.</span><br/> <span class="ft7">Die "Vergleichsschätzung", gestützt auf welche das KStA fest-</span><br/> <span class="ft7">stellt, ob Anlass für die Vornahme einer Unrichtigkeitsschätzung be-</span><br/> <span class="ft7">steht, unterliegt dabei im Einspracheverfahren der freien Über-</span><br/> <span class="ft7">prüfung und auch in einem allfälligen Rekursverfahren hat das</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">88</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, diese grundsätzlich frei,</span><br/> <span class="ft7">d.h. auch hinsichtlich der Ermessenshandhabung, zu überprüfen (vgl.</span><br/> <span class="ft7">§ 53 Abs. 2 i.V.m. § 52 VRPG), wobei sich das Spezialverwaltungs-</span><br/> <span class="ft7">gericht als Gericht immerhin eine gewisse Zurückhaltung bei der</span><br/> <span class="ft7">Überprüfung rein schätzerischer Ermessensfragen auferlegt. Auf</span><br/> <span class="ft7">Beschwerde hin überprüft das Verwaltungsgericht schliesslich</span><br/> <span class="ft7">lediglich noch, ob der Sachverhalt zutreffend festgestellt wurde</span><br/> <span class="ft7">und/oder eine Rechtsverletzung vorliegt (vgl. zur Kognition des</span><br/> <span class="ft7">Verwaltungsgerichts in Schätzungsfällen wiederum M</span><span class="ft5">ARTIN</span> <span class="ft7">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft7">,</span><br/> <span class="ft7">a.a.O., § 218 N 24b).</span><br/> <span class="ft7">1.4.</span><br/> <span class="ft7">1.4.1.</span><br/> <span class="ft7">Hier wurde, wie bereits erwähnt, 2011 wegen der Überbauung</span><br/> <span class="ft7">der Parzelle in O., eine Änderungsschätzung durchgeführt und den</span><br/> <span class="ft7">damaligen Eigentümern eröffnet. Diese Schätzung ist in Rechtskraft</span><br/> <span class="ft7">erwachsen. Nach dem Erwerb der Liegenschaft durch die</span><br/> <span class="ft7">Beschwerdeführer nahm das KStA am 30. Oktober 2015 eine weitere</span><br/> <span class="ft7">Änderungsschätzung infolge Nutzungsänderung (Wechsel von der</span><br/> <span class="ft7">Fremdnutzung zur Eigennutzung) vor.</span><br/> <span class="ft7">Dabei verfügte das KStA in der Schätzung vom 30. Oktober</span><br/> <span class="ft7">2015 erstmals einen Eigenmietwert für die bisher fremdgenutzte Lie-</span><br/> <span class="ft7">genschaft, für die bis dahin kein Eigenmietwert, sondern Mietertrag</span><br/> <span class="ft7">zu versteuern war. Für die Bestimmung des Eigenmietwerts knüpfte</span><br/> <span class="ft7">das KStA dabei an den bestehenden, bereits in der Schätzung vom</span><br/> <span class="ft7">20. Juli 2011 verfügten Mietwert von Fr. 31'229.00 an und setzte den</span><br/> <span class="ft7">Eigenmietwert gestützt auf § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 zur</span><br/> <span class="ft7">VBG Ziff. 2. auf 61% des Mietwerts fest (61% von Fr. 31'229.00 =</span><br/> <span class="ft7">Fr. 19'050.00). Ebenso passte das KStA den Vermögenssteuerwert</span><br/> <span class="ft7">entsprechend dem Umstand der Selbstnutzung an, indem es gemäss</span><br/> <span class="ft7">Anhang 17 zur VBG Ziff. 1. den Verkehrswert infolge Selbstbewoh-</span><br/> <span class="ft7">nens gegenüber der Schätzung vom 20. Juli 2011 um 10% absenkte.</span><br/> <span class="ft7">1.4.2.</span><br/> <span class="ft7">Mit der Änderungsschätzung vom 30. Oktober 2015 liegt damit</span><br/> <span class="ft7">zwar eine Änderungsschätzung im Sinne des Gesetzes vor - als</span><br/> <span class="ft7">Folge des Umstands des Selbstbewohnens war neu ein Eigenmiet-</span><br/> <span class="ft7">wert festzusetzen und entsprechend Anhang 17 zur VBG Ziff. 2 der</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">89</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Verkehrswert zu korrigieren. Eine eigentliche Schätzung wurde da-</span><br/> <span class="ft7">mit aber gar nicht vorgenommen und war auch gar nicht vorzuneh-</span><br/> <span class="ft7">men, da sich eine wesentliche Änderung nur hinsichtlich des Um-</span><br/> <span class="ft7">stands des Selbstbewohnens ergab, der lediglich die dargelegten</span><br/> <span class="ft7">Änderungen erforderlich machte. Thema einer allfälligen Anfechtung</span><br/> <span class="ft7">der Änderungsschätzung vom 30. Oktober 2015 konnten damit nur</span><br/> <span class="ft7">die Frage der Korrektheit dieser - zu Recht unbestrittenen - Anpas-</span><br/> <span class="ft7">sungen oder das Vorbringen sein, die Änderungsschätzung vom</span><br/> <span class="ft7">20. Juli 2011, bei der letztmals mittels einer Individualschätzung Ver-</span><br/> <span class="ft7">kehrswert und Mietwert festgelegt worden waren, sei offensichtlich</span><br/> <span class="ft7">unrichtig.</span><br/> <span class="ft7">Die dargelegte Konsequenz, dass nämlich die ursprünglich fest-</span><br/> <span class="ft7">gelegten Werte (Verkehrswert und Mietwert) in Kraft bleiben und le-</span><br/> <span class="ft7">diglich mittels der gesetzlich vorgesehenen, rein rechnerischen</span><br/> <span class="ft7">Operationen anzupassen sind (Reduktion Verkehrswert um den</span><br/> <span class="ft7">Markttoleranzfaktor von 10% gemäss Anhang 17 zur VBG Ziff. 1,</span><br/> <span class="ft7">Reduktion Eigenmietwert gegenüber Normmietwert um 39% gemäss</span><br/> <span class="ft7">Anhang 17 zur VBG Ziff. 2 VBG), indessen der mit der Handände-</span><br/> <span class="ft7">rung verbundene Wechsel von der Fremd- zur Eigennutzung zu kei-</span><br/> <span class="ft7">ner - erneuten - individuellen Schätzung insbesondere des</span><br/> <span class="ft7">Normmietwerts führt, mag aus der Perspektive des Erwerbers einer</span><br/> <span class="ft7">bisher fremdgenutzten Liegenschaft, die er selbst nutzen will, als hart</span><br/> <span class="ft7">erscheinen: Der Neueigentümer hat - abgesehen vom Fall der offen-</span><br/> <span class="ft7">sichtlichen Unrichtigkeit - keinen Anspruch auf eine individuelle</span><br/> <span class="ft7">Schätzung des Eigenmietwerts und muss sich den Mietwert seines</span><br/> <span class="ft7">Vorgängers entgegenhalten lassen. Dies ist indessen als Folge des</span><br/> <span class="ft7">vom aargauischen Gesetzgeber gewählten Schätzungssystems hinzu-</span><br/> <span class="ft7">nehmen, zumal die Korrekturmöglichkeit der Unrichtigkeits-</span><br/> <span class="ft7">schätzung besteht. Diese Konsequenz rechtfertigt sich auch aus</span><br/> <span class="ft7">Rechtsgleichheitsüberlegungen, wird doch auf diese Weise die</span><br/> <span class="ft7">Gleichbehandlung der Liegenschafteneigentümer im aargauischen</span><br/> <span class="ft7">System der nur periodisch durchzuführenden Individualschätzungen</span><br/> <span class="ft7">erreicht und die Schaffung einer "Insellösung" für den Fall des</span><br/> <span class="ft7">Wechsels von der Fremd- zur Eigennutzung vermieden. Darüber hin-</span><br/> <span class="ft7">aus ist darauf hinzuweisen, dass die infrage stehenden Werte beim</span><br/> <span class="ft7">Erwerb einer Liegenschaft bekannt sind, der Käufer mit der Absicht</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">90</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">der Selbstnutzung die entsprechenden Werte vom Verkäufer erfragen</span><br/> <span class="ft7">kann und beim Kauf weiss, worauf er sich einlässt.</span><br/> <span class="ft7">2.</span><br/> <span class="ft7">Die Beschwerdeführer haben denn auch der Sache nach sowohl</span><br/> <span class="ft7">im Rekursverfahren als auch nunmehr im Beschwerdeverfahren vor</span><br/> <span class="ft7">Verwaltungsgericht geltend gemacht, die Festsetzung des Mietwerts</span><br/> <span class="ft7">in der Änderungsschätzung vom 20. Juli 2011 sei offensichtlich un-</span><br/> <span class="ft7">richtig.</span><br/> <span class="ft7">2.1.</span><br/> <span class="ft7">Mit ihrem Hauptantrag verlangen sie den Normmietwert auf</span><br/> <span class="ft7">Fr. 25'997.00 und den Eigenmietwert dementsprechend auf</span><br/> <span class="ft7">Fr. 15'858.00 (= 61% von Fr. 25'997.00) herabzusetzen.</span><br/> <span class="ft7">Zu diesem Wert gelangen die Beschwerdeführer, indem sie an</span><br/> <span class="ft7">den Mietzins gemäss dem Mietkaufangebot des Verkäufers vom</span><br/> <span class="ft7">30. Juni 2015 (Fr. 2'400.- pro Monat bzw. Fr. 28'800.- pro Jahr) an-</span><br/> <span class="ft7">knüpfen und diesen gemäss eigenen Überlegungen im Zusammen-</span><br/> <span class="ft7">hang mit der pauschalen Erhöhung der Eigenmietwerte per 1. Januar</span><br/> <span class="ft7">2016 auf Fr. 25'997.00 reduzieren.</span><br/> <span class="ft7">Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, kann nicht</span><br/> <span class="ft7">auf den im Miet-/Kaufangebot enthaltenen Mietzins abgestellt wer-</span><br/> <span class="ft7">den. Das KStA hat in seiner Vernehmlassung zur Beschwerde zutref-</span><br/> <span class="ft7">fend auf den entscheidenden Unterschied zwischen einer "normalen"</span><br/> <span class="ft7">Miete und sog. Mietkaufmodellen hingewiesen. Bei letzteren handelt</span><br/> <span class="ft7">es sich um eine spezielle Finanzierungsform des Liegenschaften-</span><br/> <span class="ft7">kaufs mit uneinheitlichen Konditionen. Es führt daher nicht zu reali-</span><br/> <span class="ft7">tätsnahen Ergebnissen, wenn für die Schätzung des Normmietwerts</span><br/> <span class="ft7">auf den im Rahmen eines Mietkaufs bezahlten (bzw. hier sogar nur</span><br/> <span class="ft7">vorgeschlagenen) Mietzins abgestellt wird. Entgegen der Auffassung</span><br/> <span class="ft7">der Beschwerdeführer ist es keineswegs abwegig, sondern erscheint</span><br/> <span class="ft7">bei einer Schätzung des Eigenmietwerts unabhängig von den Vorga-</span><br/> <span class="ft7">ben der VBG allein aufgrund von tatsächlichen Erhebungen als der</span><br/> <span class="ft7">einzig mögliche Weg, an den im Jahr 2014 erzielten Mietzins von</span><br/> <span class="ft7">Fr. 3'000.00 pro Monat bzw. Fr. 36'000.00 pro Jahr anzuknüpfen; und</span><br/> <span class="ft7">zwar selbst dann, wenn Leerstände berücksichtigt werden, die im</span><br/> <span class="ft7">Übrigen im behauptetem Umfang nicht belegt sind. Selbst wenn zu-</span><br/> <span class="ft7">sätzlich der Umstand berücksichtigt wird, dass es sich bei der</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">91</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Vermietung um eine Erstvermietung handelte und weitere Besonder-</span><br/> <span class="ft7">heiten in Rechnung gestellt werden, liegt damit auf der Hand, dass</span><br/> <span class="ft7">der bei Vermietung der Liegenschaft jährlich erzielbare Mietertrag</span><br/> <span class="ft7">jedenfalls auch nicht einmal annäherungsweise nur 85% oder weni-</span><br/> <span class="ft7">ger als der vom KStA festgelegte Normmietwert vom Fr. 31'229.00</span><br/> <span class="ft7">(85% = Fr. 26'545.00, entspricht einem monatlichen Mietzins von</span><br/> <span class="ft7">knapp unter Fr. 2'212.00) betragen kann. Wird, wie die Beschwerde-</span><br/> <span class="ft7">führer dies mit ihrem Hauptantrag verfechten, der Normmietwert un-</span><br/> <span class="ft7">abhängig von der Anwendung der VBG allein aufgrund von Markt-</span><br/> <span class="ft7">daten ihrer Liegenschaft ermittelt, ist daher die Festsetzung des</span><br/> <span class="ft7">Normmietwerts auf Fr. 31'229.00 nicht offensichtlich unrichtig.</span><br/> <span class="ft7">Selbst wenn der tatsächlich erzielbare Mietzins unterhalb dieses</span><br/> <span class="ft7">Werts liegen sollte, wird die Unrichtigkeitsschwelle von 15% klarer-</span><br/> <span class="ft7">weise verfehlt, so dass kein Anlass für eine Einzelschätzung besteht.</span><br/> <span class="ft7">Auch wenn davon ausgegangen wird, der vom KStA festgelegte</span><br/> <span class="ft7">Normmietwert stelle den historischen, d.h. auf die Basis der letzten</span><br/> <span class="ft7">allgemeinen Neuschätzung zurückgerechneten Wert, dar und wäre</span><br/> <span class="ft7">für den Vergleich mit tatsächlichen aktuellen Werten hochzurechnen</span><br/> <span class="ft7">(die Beschwerdeführer verfechten dafür den Faktor 10.78), ergäbe</span><br/> <span class="ft7">sich ein Betrag von Fr. 34'596.00. 85% davon entsprechen</span><br/> <span class="ft7">Fr. 29'406.00 (bzw. einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'451.00).</span><br/> <span class="ft7">Es erscheint als höchstwahrscheinlich, dass mit dem von den Be-</span><br/> <span class="ft7">schwerdeführern erworbenen Objekt, einem trotz gewisser Mängel</span><br/> <span class="ft7">quasi neuen frei stehenden Einfamilienhaus (einschliesslich Garage)</span><br/> <span class="ft7">auch bei Einleitung der letzten allgemeinen Neuschätzung mindes-</span><br/> <span class="ft7">tens ein Mietzins in dieser Höhe zu erzielen gewesen wäre. Die</span><br/> <span class="ft7">offensichtliche Unrichtigkeit ist damit nicht dargetan.</span><br/> <span class="ft7">2.2.</span><br/> <span class="ft7">Mit ihrem Eventualantrag 1 verlangen die Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft7">die Herabsetzung des Normmietwerts unter Berufung auf die Vor-</span><br/> <span class="ft7">schriften der VBG. Sie sind der Auffassung, sowohl das KStA als</span><br/> <span class="ft7">auch in der Folge das Spezialverwaltungsgericht hätten verschiedene</span><br/> <span class="ft7">der für die Feststellung des Normmietwerts massgebenden Kriterien</span><br/> <span class="ft7">(konkret: die Punkte bzw. die daraus resultierenden Zu- oder Ab-</span><br/> <span class="ft7">schläge für Ausbau, Anordnung, und Wohnlage gemäss den Anhän-</span><br/> <span class="ft7">gen 2, 3 und 8 sowie die Bestimmung der Anzahl der massgeblichen</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">92</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Raumeinheiten gemäss Anhang 9 zur VBG) falsch bzw. unzulänglich</span><br/> <span class="ft7">gewichtet.</span><br/> <span class="ft7">Die abweichende Gewichtung der Kriterien der VBG durch die</span><br/> <span class="ft7">Beschwerdeführer ergibt nach ihrer eigenen, rechnerisch richtigen</span><br/> <span class="ft7">Berechnung einen Normmietwert bzw. einen Eigenmietwert von</span><br/> <span class="ft7">Fr. 27'582.00 bzw. Fr. 16'825.00. Diese Werte belaufen sich, werden</span><br/> <span class="ft7">sie mit den vom KStA festgesetzten Werten (Normmietwert</span><br/> <span class="ft7">Fr. 31'229.00 bzw. Eigenmietwert Fr. 19'050.00) verglichen, auf rund</span><br/> <span class="ft7">88.3% der vom KStA festgesetzten Werte. Sie liegen damit oberhalb</span><br/> <span class="ft7">der für die Vornahme einer Einzelschätzung wegen offensichtlicher</span><br/> <span class="ft7">Unrichtigkeit der ursprünglichen Schätzung geltenden Schwelle von</span><br/> <span class="ft7">85%. Die Beschwerdeführer berufen sich damit zwar darauf, die</span><br/> <span class="ft7">Schätzung des KStA sei offensichtlich unrichtig. Sie machen indes-</span><br/> <span class="ft7">sen mit ihren Ausführungen nicht einmal geltend, die für die An-</span><br/> <span class="ft7">nahme der offensichtlichen Unrichtigkeit der Schätzung geltende Er-</span><br/> <span class="ft7">heblichkeitsschwelle sei in ihrem Fall überschritten. Deshalb muss es</span><br/> <span class="ft7">mit der Schätzung des KStA sein Bewenden haben, ohne dass auf die</span><br/> <span class="ft7">Argumente der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den er-</span><br/> <span class="ft7">wähnten Schätzungskriterien gemäss den Anhängen 2, 3, 8 und 9 zur</span><br/> <span class="ft7">VBG einzugehen ist. Der Vollständigkeit halber sei in diesem</span><br/> <span class="ft7">Zusammenhang angefügt, dass sich eine Auseinandersetzung mit die-</span><br/> <span class="ft7">sen Argumenten auch deshalb verbietet, weil die Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft7">lediglich Gesichtspunkte vorbringen, die allein den Bereich des</span><br/> <span class="ft7">schätzerischen Ermessens beschlagen, dessen Überprüfung dem Ver-</span><br/> <span class="ft7">waltungsgericht nicht zusteht. Ausserdem weichen der von den Be-</span><br/> <span class="ft7">schwerdeführern verfochtene Normmietwert bzw. der Eigenmietwert</span><br/> <span class="ft7">nur marginal von den durch die Vorinstanz ermittelten Werten</span><br/> <span class="ft7">(Normmietwert Fr. 29'771.00 bzw. Eigenmietwert Fr. 18'161.00; d.h.</span><br/> <span class="ft7">Abweichung von rund 7.4% von den Werten gemäss Beschwerde-</span><br/> <span class="ft7">schrift, S. 7: Fr. 27'582.00 Normmietwert bzw. Fr. 16'825.00 Eigen-</span><br/> <span class="ft7">mietwert) ab, so dass auch deshalb, zumal keine klaren Normver-</span><br/> <span class="ft7">stösse bzw. Verletzungen allgemein anerkannter Schätzungsmetho-</span><br/> <span class="ft7">den geltend gemacht werden und auch sonst nicht erkennbar sind,</span><br/> <span class="ft7">angesichts der beschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts bei</span><br/> <span class="ft7">der Überprüfung von Grundstücksschätzungen eine Korrektur des</span><br/> <span class="ft7">angefochtenen Eigenmietwerts von vornherein ausser Betracht fällt.</span><br/></div> </div> </body> </html>