<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00366</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207235&amp;W10_KEY=4467131&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00366</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Denkmalschutz: Unterschutzstellung des Gebäudes Bederstrasse 65, Zürich-Enge ("Bürglihügel").<br/><br/>Der zuständigen Verwaltungsbehörde steht bei der Beurteilung der Frage, ob bezüglich eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessenbetätigung zu (E. 3.2). Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als gegenläufige öffentliche und private Interessen (E. 3.3). Denkmalschutzmassnahmen dürfen nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden (E. 3.4). <br/>Der in Frage stehenden Liegenschaft kommt Zeugeneigenschaft weder als bäuerliches-ländliches Haus noch als Handwerkerhaus, aber auch nicht aufgrund seiner Lage zu. Die Baurekurskommission hat bei ihrem Entscheid, die von der Beschwerdeführerin verfügte Unterschutzstellung aufzuheben, das Gebot der zurückhaltenden Ausübung der Ermessenkontrolle (vgl. E. 3.2) nicht verletzt; die Unterschutzstellung erweist sich als rechtsverletzend (E. 4.3-4.11).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSKONTROLLE">ERMESSENSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 207 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8501" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00366</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_3_14"><span>A, vertreten durch RA B</span></a><a id="Anonym_ORT_4_23"><span>,</span></a><span> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Erbengemeinschaft C, bestehend aus D, E und F (fortan Erbengemeinschaft C) ist EigentÃ¼merin des BÃ¼rglihÃ¼gels im Gebiet ZÃ¼rich-Enge, der in den 1990er Jahren im Rahmen eines Rechtsstreits der Freihaltezone zugeteilt wurde. Von Seiten der Stadt ZÃ¼rich wurde damals erklÃ¤rt, dass die unterhalb des BÃ¼rglihÃ¼gels an der Bederstrasse gelegene Parzelle Kat.-Nr. 01, darauf die Liegenschaft Bederstrasse 02, im Sinne eines Kompromisses vollstÃ¤ndig in der Bauzone belassen wÃ¼rde. Dabei ging man von einer vollen zonenkonformen Ausnutzung des GrundstÃ¼cks aus.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Das Haus Bederstrasse 02 ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgefÃ¼hrt. Das 1721 erbaute zweigeschossige Haus umfasste ursprÃ¼nglich Scheune und Stall, wovon heute nichts mehr zu sehen ist. Es stand direkt an der alten Strasse nach ZÃ¼rich, am Fusse des BÃ¼rglihÃ¼gels. Ab 1812 soll der Ãkonomieteil, der wahrscheinlich im GebÃ¤udedrittel auf der stadtabgewandten Seite lag, zu Wohnraum umgebaut worden sein. Einst bestand eine durchgÃ¤ngige Treppenanlage vom Keller bis in den Dachstock im Bereich des mittleren Drittels des Wohnteils. 1884/1885 erfolgte die Tieferlegung der Bederstrasse; seither liegt das Haus leicht erhÃ¶ht mit etwa 20 m Abstand von der Bederstrasse. Durch einen gegen die Bederstrasse hin angefÃ¼gten Zinnenanbau auf KellerhÃ¶he wirkt das Haus dreigeschossig. Ein Abortanbau wurde im Verlauf des 19. Jahrhunderts erstellt, musste aber 1935 einem heute noch bestehenden Treppenhausanbau weichen. Die Toiletten wurden in den Wohnbereich integriert.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die Erbengemeinschaft C verlangte am 27. September 2004 die AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit dieser Liegenschaft durch den Stadtrat von ZÃ¼rich. Sie beabsichtigte, das GebÃ¤ude abzubrechen und mit einem oder mehreren Wohn- oder GeschÃ¤ftshÃ¤usern zu Ã¼berbauen, wie sie in der nÃ¤heren Umgebung bereits bestehen. In der Folge erstellte das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich im Juni 2005 ein Gutachten, das die Liegenschaft Bederstrasse 02 als schÃ¼tzenswert einstufte (fortan Gutachten). Die Denkmalpflegekommission der Stadt ZÃ¼rich beurteilte die Liegenschaft Bederstrasse 02 entsprechend als Schutzobjekt. Die Bauherrschaft war nicht bereit, das GebÃ¤ude einvernehmlich unter Schutz zu stellen. </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat von ZÃ¼rich stellte mit Beschluss vom 13. September 2006 das GebÃ¤ude Bederstrasse 02 (Vers.-Nr. 03) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich-Enge samt weiten Teilen der Umgebung unter Schutz. GeschÃ¼tzt wurden aussen am HauptgebÃ¤ude, am Treppenhausanbau und am nordwestlichen Zinnenanbau die verputzen Fassaden mit den bestehenden Fenster- und TÃ¼rÃ¶ffnungen, die Fenster- und TÃ¼rgewÃ¤nde und die HolzfensterlÃ¤den, die geschlossene ziegelgedeckte DachflÃ¤che mit den VordÃ¤chern und den Dachuntersichten. Innen geschÃ¼tzt wurde die tragende Grundkonstruktion mit der Dachkonstruktion, den Geschossdecken und den WÃ¤nden, der Treppenhausanbau von 1935 mit Holztreppe und GelÃ¤nder, die im Plan grÃ¼n bezeichneten InnenrÃ¤ume mit den Boden-, Wand- und DeckenoberflÃ¤chen, die Treppe ins Kehlgeschoss. Das Dachgeschoss hat mit Ausnahme der beiden Dachkammern ein Kaltraum zu bleiben. Schliesslich wurde auch die Umgebung geschÃ¼tzt, so die naturnahe Gestaltung des GebÃ¤udeumfeldes. Der Hausumschwung muss so gestaltet werden, dass der rÃ¤umliche Zusammenhang mit der Freihaltezone nachvollziehbar bleibt. Der wiederum grÃ¼n bezeichnete Umgebungsbereich darf nur mit eingeschossigen NebengebÃ¤uden Ã¼berbaut werden. Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen werden und ist in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter zu erhalten und ordnungsgemÃ¤ss zu unterhalten. VolumenvergrÃ¶sserungen bleiben ausgeschlossen. Im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung dieser weitgehenden Massnahme liess die Stadt ZÃ¼rich eine Machbarkeitsstudie Ã¼ber die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des GrundstÃ¼cks bei Unterschutzstellung der Liegenschaft Bederstrasse 02 erstellen. Sie kam zum Schluss, dass die EigentÃ¼mer der Liegenschaft durch die Unterschutzstellung wirtschaftlich kaum beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen liess A, Willensvollstrecker der Erbengemeinschaft C, Rekurs bei der Baurekurskommission I erheben und beantragen, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, eventualiter sei der Schutzumfang auf das GebÃ¤ude Bederstrasse 02 zu beschrÃ¤nken, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Die Stadt ZÃ¼rich verlangte in der Rekursantwort vom 22. Dezember 2006 die Abweisung des Rekurses und die Vornahme eines Augenscheins, unter Kostenfolgen zu Lasten der Rekurrenten. Die Baurekurskommission verneinte nach Vornahme eines Augenscheins mit Beschluss vom 22. Juni 2007 die Eigenschaft der in Frage stehenden Liegenschaft als wichtige Zeugin aus der Erstellungszeit in verschiedener Hinsicht. In Gutheissung des Rekurses hob sie den angefochtenen Beschluss des Stadtrates von ZÃ¼rich vom 13. September 2006 auf, auferlegte diesem die Kosten des Rekursverfahrens und sprach dem Rekurrenten eine EntschÃ¤digung zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die Stadt ZÃ¼rich am 5. September 2007 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragte, es sei in deren Gutheissung der angefochtene Entscheid aufzuheben und ihr Entscheid vom 13. September 2006 zu bestÃ¤tigen. Ferner sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren und seien ihr kÃ¼nftige Rechtsschriften zur Kenntnisnahme zuzustellen. A liess Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrerin verlangen.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die fÃ¼r die Beurteilung wesentlichen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse ergeben sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, insbesondere auch aus dem mit Fotografien dokumentierten Protokoll Ã¼ber den von der Baurekurskommission am 3. Mai 2007 durchgefÃ¼hrten Augenschein. Auf die beantragte DurchfÃ¼hrung eines weiteren Augenscheins durch das Gericht kann daher verzichtet werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin getan hat. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien âwÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eine Unterschutzstellung setzt zunÃ¤chst voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beantwortung der Frage, ob bezÃ¼glich eines bestimmten Objektes die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu. Deren Handhabung kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle Ã¼berprÃ¼fen; doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung, soweit es um die Beurteilung Ã¶rtlicher VerhÃ¤ltnisse geht. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 85; RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). Ist die kommunale Unterschutzstellung wie hier durch die RekursbehÃ¶rde aufgehoben worden, hat das Gericht auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission bei der AusÃ¼bung der Ermessenskontrolle die gebotene ZurÃ¼ckhaltung gewahrt hat. Die kantonalen BehÃ¶rden dÃ¼rfen in den kommunalen Gestaltungsspielraum jedenfalls nur insoweit eingreifen, als die LÃ¶sung der Gemeinde nicht vertretbar ist. </p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>3.3 </b></span>Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="UrteilstextChar">von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></p> <p class="Erwgung2"><a id="ERW4"><b>3.4 </b>EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie weit dieses Ã¶ffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzten, den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berÃ¼cksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen (</a><span>BGE 1</span>18 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Ein wichtiger Zeuge der Kulturgeschichte ist daher in erster Linie um seiner selbst willen und nicht wegen seiner Ãbereinstimmung mit dem allgemeinen Empfinden zu erhalten (RB 1982 Nr. 32). Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dÃ¼rfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie mÃ¼ssen breiter, d.h. auf objektive und grundsÃ¤tzliche Kriterien abgestÃ¼tzt sein und von einem grÃ¶sseren Teil der BevÃ¶lkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse AllgemeingÃ¼ltigkeit erheben zu kÃ¶nnen (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275; 118 Ia </span>384 E. 5a S. 389, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz attestierte der in Frage stehenden Liegenschaft die erwÃ¤hnte Zeugen­eigenschaft nicht. Sie hielt fest, dass gemÃ¤ss dem Gutachten und den Feststellungen am Augenschein von einer Stallscheune nichts mehr zu sehen sei. Es sei nicht einmal klar, in welchem GebÃ¤udeteil die Scheune gelegen habe. Auch der Standort der KÃ¼che sei nicht mehr derselbe. Es stehe lediglich fest, dass Scheune und Stall offenbar zugunsten von Wohnraum aufgehoben worden seien und die Innenraumeinteilung und die Erschliessung derselben geÃ¤ndert worden sei. Vieles bleibe damit auch aufgrund des Gutachtens im Unklaren. Wegen der zahlreichen VerÃ¤nderungen seit der Erstellung kÃ¶nne das GebÃ¤ude grundsÃ¤tzlich nicht mehr einen Zeugen aus der Erstellungszeit darstellen. Es werde nicht ein Zeitzeuge, sondern die Geschichte des Hauses, insbesondere die Verwandlung von einem ursprÃ¼nglichen â auf Rebbau ausgerichteten â Bauernhaus zu einem stÃ¤dtisch orientierten bÃ¼rgerlichen Wohnhaus erfasst, ohne dass aber die Geschichte dieses Wandels am Haus selber ablesbar sei. Bleibe aber das Kriterium der Wichtigkeit nicht erfÃ¼llt, sei das Interesse an einer Erhaltung von Elementen im Innern des GebÃ¤udes als gering zu werten. Zudem sei nicht nachvollziehbar, inwiefern das Haus als Zeitzeuge soll gelten kÃ¶nnen, wenn Scheune und Stall zu Wohnzwecken umgenutzt, die ursprÃ¼nglichen Treppenanlagen ausgerÃ¤umt bzw. in einen Treppenturm verlagert, die KÃ¼che mehrmals verlegt, die KellerrÃ¤umlichkeiten im Untergeschoss erheblich erweitert und die HauszugÃ¤nge geÃ¤ndert worden seien. Das Haus kÃ¶nne aufgrund der Distanz zur Bederstrasse auch nicht mehr Zeuge fÃ¼r deren Tieferlegung darstellen. Schliesslich ginge es nicht an, mit einem Schutz der Umgebung des streitbetroffenen GebÃ¤udes faktisch die Freihaltezone zu erweitern. </p> <p class="Urteilstext">Dem widerspricht die BeschwerdefÃ¼hrerin in einer detailreichen Schilderung der aus ihrer Sicht vorliegenden Besonderheiten an der erwÃ¤hnten Liegenschaft, derweil der Beschwerdegegner die Entscheidung der Baurekurskommission unterstÃ¼tzt und zusÃ¤tzlich darauf hinweist, dass der weitlÃ¤ufig geschÃ¼tzte Umschwung im Norden des Hauses nur dazu diene, die freie Sicht von der Bederstrasse auf den BÃ¼rglihÃ¼gel sicherzustellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Beschluss des Stadtrates von ZÃ¼rich vom 13. September 2006 fÃ¼hrte zur BegrÃ¼ndung der Unterschutzstellung aus, das GebÃ¤ude Bederstrasse 02 prÃ¤ge und verdichte das lÃ¤ndlich anmutende Ortsbild des BÃ¼rglihÃ¼gels Ã¼berzeugend. Gleichzeitig verzahne das lÃ¤ndliche Haus mit seiner einfach gehaltenen Umgebung die Freihaltezone mit der stÃ¤dtischen Bebauung. Der Blick von der Bederstrasse Ã¼ber die lÃ¤ndliche Baute bis zur Kirche Enge mache diese fÃ¼r die Enge wichtige Freihaltezone von der Bederstrasse her "erst erfahrbar". Die erhÃ¶hte Lage der Liegenschaft mache auf die Absenkung der Bederstrasse im Jahr 1884 aufmerksam. Das GebÃ¤ude weise viele typische Merkmale eines lÃ¤ndlichen EinzelgebÃ¤udes des 18. Jahrhunderts auf. FÃ¼r Passantinnen und Passanten sei es unmittelbar als Baute einer frÃ¼heren Epoche erkennbar. Es habe sich um einen Betrieb gehandelt, der auf Rebbau ausgerichtet gewesen sei. Es sei eines der letzten fÃ¼nf WohngebÃ¤ude aus der dÃ¶rflich-bÃ¤uerlichen Epoche in der Enge, welche diese Epoche durch originale Bausubstanz nachvollziehbar reprÃ¤sentiere. Das Ã¤ussere Volumen als Ganzes und im Detail sei bis heute erhalten. "Lediglich" Scheune und Stall â Spuren der bÃ¤uerlichen Epoche â seien am GebÃ¤ude nicht mehr abzulesen. Mit einer HandÃ¤nderung sei das Haus 1791 zum frÃ¼hen Handwerkerhaus geworden. Das Haus mit allen baulichen Details dokumentiere den stufenweisen VerÃ¤nderungsprozess im Vorort Enge, nÃ¤mlich das zunehmende Gewicht der Handwerker in der DorfbevÃ¶lkerung bei allmÃ¤hlich zurÃ¼ckgehender Bedeutung der Landwirtschaft.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Mit der Vorinstanz fÃ¼hrt der Beschwerdegegner zu Recht aus, es sei nicht erkennbar, dass die in Frage stehende Liegenschaft als Zeuge einer bÃ¤uerlich-lÃ¤ndlichen Epoche dienen kÃ¶nnte. Die BeschwerdefÃ¼hrerin gesteht selber zu, dass Scheune und Stall fehlen. Allerdings sei das Haus nicht als Zeuge der Landwirtschaft geschÃ¼tzt worden. Es soll sich vielmehr um ein frÃ¼hes, lÃ¤ndliches Handwerkerhaus handeln, das dennoch seine Wurzeln in der agrarisch-dÃ¶rflichen Epoche habe. Dies lÃ¤sst sich dem Beschluss vom 13. September 2006 so deutlich allerdings nicht entnehmen. Das Gutachten hegt denn auch bloss die Vermutung, dass im SÃ¼den des Hauses, vermutlich im 19. Jahrhundert, neu in den ehemaligen Scheunenteil Zimmer eingebaut worden seien. So sei in den LagerbÃ¼chern von 1832 nur noch von einem Wohnhaus die Rede. Der ehemalige Scheunenteil ist allerdings nicht erkennbar, denn es ist Ã¼berhaupt ungewiss, wo die Scheune gelegen hatte. Sie soll sich "wahrscheinlich" im GebÃ¤udedrittel auf der stadtabgewandten Seite befunden haben und "offensichtlich" zugunsten von Wohnraum aufgehoben worden sein. Die BeschwerdefÃ¼hrerin schliesst dies daraus, dass der Mittelflur vor den sÃ¼dlich gelegenen Zimmern ende. Selbst wenn dem so wÃ¤re, geht aus dem Gutachten jedenfalls nicht hervor, dass aufgrund der heute bestehenden RÃ¤ume der ehemalige Standort der Scheune definitiv lokalisierbar wÃ¤re. Ob dies mit grÃ¶sserem Untersuchungsaufwand mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, kann dahingestellt bleiben. Denn abgesehen vom bloss vermuteten Standort der Scheune lÃ¤sst sich auch der Ausbau der ehemaligen Scheune zu Wohnzwecken in der Befensterung nicht mehr unmittelbar ablesen, da die neuen Fenster beim Umbau in eine einheitliche Ordnung mit den Fenstern des Wohnteils gebracht wurden, um den Eindruck eines einheitlichen Ganzen zu erwecken. Auch wenn darin ein typisches PhÃ¤nomen des frÃ¼hen 19. Jahrhunderts zu erkennen wÃ¤re, belegt dies anderseits gerade, dass sich der vermutete Standort der ehemaligen Scheune nicht mehr erkennen lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Weiter ist die BeschwerdefÃ¼hrerin der Meinung, dem Objekt kÃ¶nnten nicht grundsÃ¤tzlich wichtige Zeugeneigenschaften fÃ¼r die Erbauungszeit abgesprochen werden, wie etwa die Zweigeschossigkeit, das Satteldach mit Dachknick, das Hauptvolumen, der liegende Dachstuhl von 1721 sowie die Grundrissdisposition. Das Gutachten schliesst aus den erwÃ¤hnten Dachelementen jedoch lediglich auf ein lÃ¤ndliches Haus des 18. Jahrhunderts. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin die Besonderheit der Dachkonstruktion hervorhebt und der Meinung zuneigt, bereits der Dachstuhl wÃ¼rde unter UmstÃ¤nden schon allein die Unterschutzstellung des GebÃ¤udes rechtfertigen, ist immerhin darauf hinzuweisen, dass sich darÃ¼ber dem Beschluss vom 13. September 2006 nichts Substantielles entnehmen lÃ¤sst. Wohl wird der Dachstuhl von 1721 erwÃ¤hnt, ebenso das geknickte Satteldach mit den trauf- und giebelseitigen VordÃ¤chern, welche heute noch sichtbare typische Elemente dieses barockzeitlichen lÃ¤ndlichen Hauses darstellten. Eine besondere SchutzwÃ¼rdigkeit der Dachkonstruktion geht daraus indessen nicht hervor. Zudem ist der Dachstuhl nicht vollstÃ¤ndig, wie sich am Augenschein ergab; es fehlen zwei KopfbÃ¤nder.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Demnach vermag das Haus Bederstrasse 02 als zweigeschossiges Giebelhaus nicht Zeugnis eines mittellÃ¤ndischen Bauernhauses aus einem frÃ¼heren Jahrhundert abzulegen. Ein lÃ¤ndliches Bauernhaus Ã¼berwiegend fÃ¼r Rebbau war es ohnehin nur bis 1791, denn damals verkaufte eine Witwe DÃ¼bendorfer das Haus an den Schuhmacher Caspar Beder. 1842 wird im Lagerbuch der GebÃ¤udeversicherung ein nicht nÃ¤her bekannter "Werkstatt-, Stuben- und KÃ¼chenausbau" angefÃ¼hrt. Die Lage dieses BaukÃ¶rpers konnte nicht sicher bestimmt werden. MÃ¶glicherweise handelte es sich um einen VorgÃ¤nger des spÃ¤teren Zinnenanbaus. Immerhin geht daraus hervor, dass das Haus spÃ¤testens ab 1842 nicht mehr als bÃ¤uerlich-lÃ¤ndliches Haus, sondern als Handwerkerhaus genutzt wurde. Nach dem AusgefÃ¼hrten kann der nicht fachkundig ausgebildete Betrachter den bÃ¤uerlich-lÃ¤ndlichen Hintergrund der in Frage stehenden Liegenschaft jedoch nicht nachvollziehen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erwÃ¤hnte denn auch bloss, es sei fÃ¼r Passantinnen und Passanten unmittelbar als Baute einer frÃ¼heren Epoche erkennbar (vorn E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Aber auch die Geschichte als Handwerker-Haus ist heute an der in Frage stehenden Liegenschaft nicht mehr abzulesen. Schon 1860 nÃ¤mlich wurde die Liegenschaft Bederstrasse 02 von einem Tierarzt gekauft, 1885 von einem GÃ¤rtner. Hinweise auf eine im Haus befindliche Werkstatt sind nicht mehr erkennbar. Seit 1885, nach der Tieferlegung und Verschiebung der Bederstrasse, liegt das Haus auf einer ca. 5 m hohen BÃ¶schung und rund 20 m abseits der Strasse. In dieser Zeit wurden die KellerrÃ¤umlichkeiten durch einen Zinnenanbau ergÃ¤nzt, der den Eindruck eines nunmehr dreistÃ¶ckigen Hauses vermittelt. Darin soll eine Wohnnutzung mÃ¶glich gewesen sein, aber auch eine nicht nÃ¤her bezeichnete Werkstatt und die WaschkÃ¼che sollen sich darin befunden haben. Mit diesem Anbau soll auf die neue Lage des Hauses wegen der Absenkung der Bederstrasse reagiert worden sein. Einem Bild von 1924 ist von einer Werkstatt nichts zu entnehmen. 1920 wies das Haus offenbar grosse FeuchtigkeitsschÃ¤den auf, sogar der Abbruch sei empfohlen worden. Es wurde indessen nur eine Renovation ausgefÃ¼hrt. Ab etwa 1930 Ã¤nderte sich schliesslich die Bewohnerschaft markant; Handwerker gehÃ¶rten nicht mehr dazu. </p> <p class="Erwgung2">Noch 1933 wurde ein Abortturm dokumentiert, der im Verlauf des 19. Jahrhunderts erstellt wurde. Dieser musste 1935 einem Treppenhausanbau weichen, der gemÃ¤ss den PlÃ¤nen auch die Nasszellen enthÃ¤lt; die bestehende Erschliessung im Innern erfolgte jedoch erst 1941. Wo sich das ursprÃ¼ngliche Treppenhaus befand, ist heute nicht mehr erkennbar. Die heute noch bestehenden Anbauten aus neuerer Zeit mÃ¶gen sich zwar einigermassen harmonisch an den ursprÃ¼nglichen BaukÃ¶rper anschliessen. Sie legen aber nicht Zeugnis ab fÃ¼r dessen Eigenschaft als Handwerkerhaus, von Handwerkern bewohntes oder bÃ¤uerlich-lÃ¤ndliches Haus, sondern hÃ¶chstens dafÃ¼r, dass bei Umbauten des frÃ¼hen 19. Jahrhunderts eine gewisse Lockerheit im Umgang mit den Regeln der biedermeier-klassizistischen Prinzipien bei Neubauten herrschte. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Auch im Innern lÃ¤sst sich die vermeintliche Zeugeneigenschaft des Hauses als Handwerkerhaus mit bÃ¤uerlich-lÃ¤ndlichem Hintergrund nicht ablesen. GemÃ¤ss einem Baueingabeplan von 1920 sei die frÃ¼here Position der KÃ¼che(n) im mittleren Drittel der LÃ¤ngsachse gewesen und hÃ¤tten die Wohn- und SchlafrÃ¤ume links und rechts davon gelegen. Die "Dreiraumtiefe" beschreibe einen charakteristischen Grundrisstyp, bei dem der Wohnteil in drei nebeneinander liegende RÃ¤ume (Stube, Nebenstube, KÃ¼che in der Mitte entlang der einen Trauffassade; Vorrats- und/oder WohnrÃ¤ume entlang der anderen Trauffassade) unterteilt sei. Auch wenn diese Grundrissanordnung und Funktionsgliederung (Wohnteil und Stallscheune unter einem First, Wohnteil dreiraumtief) genau auf den Typ des mittellÃ¤ndischen Bauernhauses gepasst hÃ¤tte, geht dies aus dem heutigen Zustand der Liegenschaft Bederstrasse 02 gerade nicht hervor. Denn wie sich aus dem Grundrissplan ergibt, fÃ¼hrt vom angebauten Treppenhausturm in Erd- und Obergeschoss je ein zentraler Flur durch jedes Stockwerk, von dem die einzelnen RÃ¤ume (KÃ¼che, Stube, Ess- und Schlafzimmer etc.) abgehen. Dass dennoch der ursprÃ¼ngliche Standort der KÃ¼che im mittleren Drittel der LÃ¤ngsachse erkennbar wÃ¤re, ist dem Gutachten nicht zu entnehmen. Sofern die BeschwerdefÃ¼hrerin der Meinung ist, die Grundrisse der beiden Wohngeschosse hÃ¤tten dennoch erhebliche ZeugenqualitÃ¤t, ist darauf hinzuweisen, dass darin gerade nicht ausgewiesen wird, was einmal gewesen sein soll (dazu auch vorn E. 4.3). </p> <p class="Erwgung2">Auch die ursprÃ¼ngliche Lage der TreppenhÃ¤user ist heute nicht mehr erkennbar. Die ErklÃ¤rung dafÃ¼r mag darin liegen, dass es sich um leicht verschiebbare â ohne VerÃ¤nderung des Hauptgrundrisses â Treppen gehandelt haben soll. Jedenfalls aber ist weder von der vermuteten, ursprÃ¼nglich durchgehenden â fÃ¼r BauernhÃ¤user der Standortregion typischen â Treppenhausanlage vom Keller bis in den Dachstock des mittleren Drittels des Wohnteils noch von einer zweiten Treppe, die sich im vermuteten ehemaligen Scheunenbereich befunden haben soll, heute noch etwas vorhanden oder ablesbar. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich erwÃ¤hnt das Gutachten, dass anstelle von Scheune und Stall Zimmer und Kammern mit zum Teil intaktem Ausbaustandard des beginnenden 19. Jahrhunderts vorhanden seien. Der Ausbau der WohnrÃ¤ume mit Feuerungseinrichtungen, TÃ¤fer, TÃ¼ren und Fenstern vermittle auch heute noch die Wohnkultur der Ãbergangszeit der bÃ¤uerlichen Epoche zum stÃ¤dtisch-orientierten bÃ¼rgerlichen Wohnhaus. Die BeschwerdefÃ¼hrerin schreibt die Wertsteigerung des Hauses von 1832 diesem Innenausbau zu. Die Rekursinstanz hatte anlÃ¤sslich des Augenscheins allerdings ihre Zweifel, dass das Wand- und DeckentÃ¤fer Ã¼berhaupt noch original vorhanden sei; es handle sich dabei ohnehin um Dutzendware. Dem pflichtet auch der Beschwerdegegner bei. Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin wiederum entgegen, darin zeige sich gerade die Wohnkultur einfacherer Leute aus jener Zeit. Wie alt die TÃ¤ferungen wirklich sind, steht offenkundig nicht fest. AnlÃ¤sslich des Augenscheins wurde festgehalten (und nicht bestritten), dass das TÃ¤fer teilweise nachtrÃ¤glich erstellt worden und nicht altherkÃ¶mmlich sei. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin handelt es sich dabei um eine ausreichend klare Feststellung. Zudem steht die unwidersprochene QualitÃ¤t des TÃ¤fers als "Dutzendware" im Gegensatz zur beschriebenen erheblichen Wertsteigerung der WohnqualitÃ¤t der Liegenschaft nach 1832, die unter anderem auch VertÃ¤felungen zugeschrieben wurde. Selbst wenn aber Teile der TÃ¤ferungen noch im Original erhalten wÃ¤ren, rechtfertigte sich allein deshalb die Unterschutzstellung der Liegenschaft Bederstrasse 02 mindestens nicht im angeordneten Ausmass, das sÃ¤mtliche Wand-, Boden- und DeckenbelÃ¤ge umfasst. Im Ãbrigen ist das Ausmass der erfolgten Renovation fÃ¼r die Unterschutzstellung nicht weiter entscheidend, so dass von einem zusÃ¤tzlichen Augenschein abgesehen werden kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Zusammengefasst kann der Vorinstanz daher weder vorgeworfen werden, sie stÃ¼tze sich auf einen unzutreffenden Sachverhalt, noch, sie habe ihre EinschÃ¤tzung gegen jene der BeschwerdefÃ¼hrerin eingesetzt, ohne dies mit den baulichen Details zu belegen. Denn tatsÃ¤chlich fehlen die baulichen Details weitgehend, welche die von der BeschwerdefÃ¼hrerin dargestellte Geschichte des Hauses bezeugen kÃ¶nnten. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin darauf hinweist, dass nicht nur ein GebÃ¤ude im unverÃ¤nderten Ursprungszustand denkmalpflegerischen Gehalt habe, sondern dass auch die VerÃ¤nderungen, welche seine wichtige Zeugeneigenschaft begrÃ¼ndeten, als solche schÃ¼tzenswert seien, ist darauf hinzuweisen, dass sich solche VerÃ¤nderungen am geschÃ¼tzten Objekt ablesen lassen mÃ¼ssten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erwÃ¤hnt denn auch, ein GebÃ¤ude als Zeuge zu schÃ¼tzen bedeute, die VerÃ¤nderungen anschaulich und nachvollziehbar zu machen. Daran fehlt es vorliegend. Die Geschichte des Hauses lÃ¤sst sich nicht am Haus selber, sondern nur aufgrund einer detailreichen Schilderung seiner Entwicklung aus vorhandenen Unterlagen ablesen, die von einem nicht fachspezifisch ausgebildeten Publikum am Haus weder erkannt noch nachvollzogen werden kann. Im Unterschied zu anderen FÃ¤llen lassen sich gerade keine klaren Zeichen fÃ¼r jede Entwicklungs- und Nutzungsphase am GebÃ¤ude und seiner Umgebung ablesen (zur Scheune vorn E. 4.3; zur Werkstatt vorn E. 4.5; zum Handwerkerhaus vorn E. 4.6; zur inneren Raumaufteilung vorn E. 4.7). Somit fragt sich der Beschwerdegegner mit Recht, als Zeuge wofÃ¼r die in Frage stehende Liegenschaft eigentlich geschÃ¼tzt worden sei; denn wie erwÃ¤hnt ist weder dessen Eigenschaft als bÃ¤uerliches Landhaus noch als Handwerkerhaus ablesbar; die Geschichte des Hauses findet ihre Entsprechung nicht oder nur marginal in dessen Substanz. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.9 </b>Schliesslich lÃ¤sst sich auch aus der geographischen Lage des Hauses wenig ableiten. Zwar sollen von den lÃ¤ndlichen GebÃ¤uden der dÃ¶rflichen Streusiedlung in der Enge heute noch mehrere stehen. Ihre Standorte vermÃ¶chten das Grundnetz der VorlÃ¤ufersiedlung aufzuspannen. So sollen die HÃ¤user Brandschenkestrasse 04, das Haus Bederstrasse 02, die Liegenschaften Gablerstrasse 05, 06 und 07 sowie die Kurfirstenstrasse 08 Zeugen von parallelen Wegverbindungen Ã¼ber das Gemeindegebiet gewesen sein, wobei das Haus Bederstrasse 02 den nÃ¶rdlichen Ãbergang Ã¼ber die Nord-SÃ¼d-Achse darstelle. Zudem komme lÃ¤ndlichen Bauten aus der Streusiedlung Enge vor 1800 ein hoher Seltenheitswert zu. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erkennt darin die siedlungsgeschichtliche ZeugenqualitÃ¤t des GebÃ¤udes. Angesichts der inzwischen erfolgten baulichen Entwicklung und insbesondere der Distanz der Liegenschaft Bederstrasse 02 zum Haus Brandschenkestrasse 04 und Gablerstrasse 05 lÃ¤sst sich die ihr zugeschriebene Verbindung zu den Ã¼brigen erwÃ¤hnten Liegenschaften nicht mehr nachvollziehen. Zudem bestehen in jenen Liegenschaften bereits Zeugen fÃ¼r die verschiedenen ÃbergÃ¤nge. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin erkennt in der Lage der Liegenschaft Bederstrasse 02 allerdings ein Mass fÃ¼r die Tieferlegung der Bederstrasse von 1884. Damals sei eine GelÃ¤ndeabtiefung von 5 m auf einer Breite von 30 m und einer LÃ¤nge von mindestens 150 m vorgenommen worden. Das in Frage stehende Haus mache diese VerstÃ¤dterungsetappe anschaulich, weshalb ihm eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zukomme. So soll der Zinnenanbau Zeugnis von der sich anbahnenden VerstÃ¤dterung durch die Tieferlegung und Verschiebung der Bederstrasse ablegen, weil er ohne deren Verlegung gar nicht mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Dem hÃ¤lt der Beschwerdegegner entgegen, die alte StrassenfÃ¼hrung der Bederstrasse sei im GelÃ¤nde gar nicht erlebbar, da keine Anzeichen fÃ¼r die alte Bederstrasse mehr vorhanden seien. Zudem vermÃ¶chte die erhÃ¶hte Lage der Liegenschaft, woran sich die Absenkung der Bederstrasse erkennen lasse, keine wichtige Zeugeneigenschaft zu begrÃ¼nden. TatsÃ¤chlich kann von einer wesentlichen MitprÃ¤gung der Landschaft oder der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) durch die in Frage stehende Liegenschaft nicht die Rede sein. Selbst wenn an deren Lage die ungefÃ¤hre Absenkung der Bederstrasse von 1884 erkennbar wÃ¤re, so hat sich nicht nur die Strasse selber, sondern auch das Umfeld der Liegenschaft markant geÃ¤ndert. Insbesondere die auf dem Niveau der Bederstrasse stehenden umliegenden BÃ¼ro- und Wohnungsbauten lassen keinen Hinweis mehr auf deren ursprÃ¼nglichen Verlauf zu. Zu Recht stellte die Vorinstanz fest, dass das GebÃ¤ude nicht mehr an der Strasse, sondern abseits derselben im HanggefÃ¤lle des BÃ¼rglihÃ¼gels "solitÃ¤r" dastehe. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.10 </b>Richtig ist, dass das streitbetroffene GrundstÃ¼ck als Relikt aus einer frÃ¼heren Epoche gegenÃ¼ber den umliegenden hohen BÃ¼ro- und WohngebÃ¤uden auffÃ¤llt. Dies wÃ¼rde aber in den Augen des unbefangenen Betrachters jedes Haus, das im Baustil nicht den umliegenden BÃ¼ro- und WohngebÃ¤uden entspricht, ohne dass darin bereits eine SchutzwÃ¼rdigkeit zu erkennen wÃ¤re. Richtig ist auch, dass die Unterschutzstellung den Blick von der Bederstrasse auf den als Freihaltezone ausgeschiedenen BÃ¼rglihÃ¼gel ermÃ¶glicht. Ob die Freihaltezone dadurch aber erst "erfahrbar" werde (vorn E. 4.2), kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls rechtfertigte sich die Unterschutzstellung des in Frage stehenden GrundstÃ¼cks zum Zwecke, die Freihaltezone des BÃ¼rglihÃ¼gels "erst erfahrbar" zu machen, nicht. Denn dann fragte sich doch, weshalb die Liegenschaft Bederstrasse 02 samt Umschwung nicht auch mit dem BÃ¼rglihÃ¼gel zur Freihaltezone geschlagen wurde, worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist. Die Liegenschaft Bederstrasse 02 wurde aber mit Absicht vollumfÃ¤nglich in der Bauzone belassen (vorn E. I./A). Dies kann nicht mit einer nachtrÃ¤glichen Unterschutzstellung rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.11 </b>Insgesamt kommt der in Frage stehenden Liegenschaft demnach in den massgebenden Gesichtspunkten keine Zeugeneigenschaft zu, weder als bÃ¤uerlich-lÃ¤ndliches Haus noch als Handwerkerhaus, aber auch nicht aufgrund seiner Lage oder im Verbund mit weiter entfernt bestehenden Ã¤lteren Liegenschaften, wie dies die Vorinstanz ohne Verletzung einer zurÃ¼ckhaltenden AusÃ¼bung der Ermessenskontrolle feststellte. Mit Ausnahme des einigermassen erhaltenen Dachstuhls und Teilen des TÃ¤fers (vorn E. 4.4, 4.7) ist von der originalen Bausubstanz zudem nunmehr wenig vorhanden. Ein Ã¶ffentliches Interesse an der Erhaltung der in Frage stehenden Liegenschaft muss gegenÃ¼ber den privaten Interessen der KlÃ¤gerschaft an der ursprÃ¼nglich zugesagten Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks deshalb als weit geringer eingestuft werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin gewichtete das Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt der Liegenschaft Bederstrasse 02 dagegen weitgehend unter dem Gesichtspunkt des Interesses eines begrenzten Kreises von Fachleuten. Unter den erwÃ¤hnten UmstÃ¤nden erweist sich die Unterschutzstellung aber als offensichtlich unvertretbar. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausserdem hat sie dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Zustellung dieses Entscheides.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>