<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00415</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223061&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00415</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstellung eines Carports im Baulinienbereich; Näherbaurecht. Ob überhaupt ein gültiges Näherbaurecht eingeräumt wurde, ist baupolizeilich von Bedeutung und somit als Vorfrage zu überprüfen (E. 3.1). Beschlüsse werden grundsätzlich in der Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft gefasst. Diese (mündlich gefällten) Beschlüsse müssen in einem Protokoll festgehalten und Letzteres aufbewahrt werden; andernfalls sind die Beschlüsse als nichtig zu qualifizieren. Daneben kommt auch ein Zirkulationsbeschluss, also eine einstimmige und schriftliche Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer, in Betracht (E. 3.4). Da nicht alle Stockwerkeigentümer die Baupläne unterzeichnet haben und aus den Akten keine Hinweise darauf hervorgehen, dass das hier strittige Näherbaurecht an einer Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft besprochen und darüber Beschluss gefasst worden wäre, fehlt es derzeit an einem gültig eingeräumten Näherbaurecht (E. 3.5). Dieser Mangel kann vorliegend nebenbestimmungsweise geheilt werden (E. 3.6 f.). Die Beanspruchung des Baulinienbereichs erweist sich vorliegend als zulässig (E. 4). Die bewilligte Abweichung von der Vorgartenpraxis bzw. der sogenannten "Drittelsregelung" liegt im Rahmen des Ermessens, das der Baubehörde bei der Beurteilung der Einordnung zukommt (E. 5). Die Verkehrssicherheit ist gewährleistet (E. 6). Teilweise Gutheissung. Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIEN">BAULINIEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STOCKWERKEIGENTÃMER">STOCKWERKEIGENTÃMER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STOCKWERKEIGENTÃMERGEMEINSCHAFT">STOCKWERKEIGENTÃMERGEMEINSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORFRAGE">VORFRAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTEN">VORGARTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 96 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 100 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. 1 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=61060" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00415</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. MÃ¤rz 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber David Henseler.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bauausschuss der Stadt Winterthur,<b> </b>vertreten durch Baupolizeiamt Winterthur,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 2. November 2021 erteilte der Bauausschuss der Stadt Winterthur C und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau des bestehenden Wohnhauses sowie die Erstellung eines Carports auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Winterthur. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 10. Dezember 2021 erhob A Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, unter EntschÃ¤digungsfolge sei die Baubewilligung aufzuheben. Mit Entscheid vom 2. Juni 2022 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 5. Juli 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragte, unter EntschÃ¤digungsfolge seien der angefochtene Entscheid sowie die Baubewilligung vom 2. November 2021 aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 26. Juli 2022 liessen C und D beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge sei die Beschwerde abzuweisen. <span>Das Baurekursgericht beantragte am 5. August 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 6. September 2022 verzichtete der Bauausschuss der Stadt Winterthur, vertreten durch den Rechtsdienst Baupolizeiamt, auf eine Beschwerdeantwort.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als StockwerkeigentÃ¼mer der Ãberbauung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, F-Strasse 04, welches im SÃ¼den und Osten direkt an das BaugrundstÃ¼ck anstÃ¶sst, ist der BeschwerdefÃ¼hrer zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bauparzelle liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO) in der Wohnzone W2/2,0. Sie weist eine rechteckige Form auf und grenzt mit ihrer Ã¶stlichen Schmalseite an die F-Strasse. Das BaugrundstÃ¼ck ist mit einem Einfamilienhaus Ã¼berstellt, welches an der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckgrenze mit dem NachbargebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 zusammengebaut ist. Entlang der gesamten nÃ¶rdlichen Grenze der Bauparzelle verlÃ¤uft die Zufahrt (Stichstrasse) zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, F-Strasse 04. Geplant ist die Erstellung eines Carports im Bereich der nordÃ¶stlichen BaugrundstÃ¼cksgrenze; dieser soll bis an die Ã¶stliche GrundstÃ¼cksgrenze reichen. Unbestritten ist, dass dieses Bauvorhaben den minimalen Grenzabstand zur Nachbarsparzelle Kat.-Nr. 03 unterschreitet (vgl. Art. 54 Abs. 1 BZO) und teilweise in den Baulinienbereich der F-Strasse hineinragt. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt zunÃ¤chst vor, es liege keine rechtsgenÃ¼gende Zustimmung der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft zu einem NÃ¤herbaurecht vor; das Baurekursgericht habe zu Unrecht genÃ¼gen lassen, dass eine Mehrzahl der StockwerkeigentÃ¼mer die BaueingabeplÃ¤ne unterzeichnet habe. </p> <p class="Urteilstext">Es stellt sich somit eine privatrechtliche Vorfrage. Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur geprÃ¼ft, ob ein Bauvorhaben nach den Ã¶ffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist. GemÃ¤ss verwaltungsgerichtlicher Praxis sind<span> privatrechtliche Institute, die baupolizeilich von Bedeutung sind, im Baubewilligungsverfahren aber zu beachten (</span>Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], <span>§ 1 N. 39). Baupolizeilich relevant ist etwa die Vorfrage, ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten NÃ¤herbaurechts als zulÃ¤ssig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; PlÃ¼ss, § 1 N. 39 mit Hinweis). Vorliegend ist zu beurteilen, ob Ã¼berhaupt ein gÃ¼ltiges NÃ¤herbaurecht eingerÃ¤umt wurde; diese Frage ist baupolizeilich von Bedeutung und somit als Vorfrage zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. zum Ganzen VGr, </span>29. August 2019, VB.2018.00609, E. 3.2 Abs. 3; 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2 Abs. 3 [je mit Hinweisen]<span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss § 270 Abs. 3 PBG <span>(in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) </span>kann durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse ein NÃ¤herbaurecht begrÃ¼ndet werden. <span>Die Zustimmung zum NÃ¤herbaurecht kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen NÃ¤herbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar verpflichtet, GebÃ¤ude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. DemgegenÃ¼ber liegt ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knÃ¼pft (VGr, </span>25. Juli 2019, VB.2019.00062, E. 4.3 Abs. 1; <span>Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2001, S.</span> <span>58 ff.).</span></p> <p class="Urteilstext">Zustimmungsberechtigter Nachbar ist primÃ¤r der EigentÃ¼mer. Bei Eigentumsgemeinschaften, wie etwa Miteigentums- oder StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften, beantwortet sich die Frage nach dem erforderlichen Quorum gemÃ¤ss den (zivilrechtlichen) Vorschriften zur jeweiligen Gemeinschaft (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019</span>, S. 1097). Sieht das Reglement nichts anderes vor, gelten die Regeln zum Miteigentum (Art. 646 ff. <span>des Zivilgesetzbuchs [ZGB]) auch fÃ¼r StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften (Art. 712g ZGB; RenÃ© BÃ¶sch, Basler Kommentar, 6. A., Basel 2019, Art. 712g ZGB N. 2). GemÃ¤ss Art. 647b Abs.</span> 1 ZGB kÃ¶nnen "wichtigere Verwaltungshandlungen" mit Zustimmung der Mehrheit aller MiteigentÃ¼mer, die zugleich den grÃ¶sseren Teil der Sache vertritt, durchgefÃ¼hrt werden. Dagegen ist fÃ¼r die VerÃ¤usserung oder Belastung der Sache sowie zur Ãnderung ihrer Zweckbestimmung Einstimmigkeit erforderlich, sofern nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart wurde (Art. 648 Abs. 2 ZGB; vgl. Fritzsche et al., S. 1097 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorliegend soll ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht erteilt werden bzw. erteilt worden sein. Da es nicht mit einer Dienstbarkeit dinglich gesichert werden soll, kann es als "wichtigere Verwaltungshandlung" mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden (Fritzsche et al., S. 1098; vgl. Christoph Brunner/JÃ¼rg Wichtermann, Basler Kommentar, Art. 648 ZGB N. 32). Mit Ausnahme des BeschwerdefÃ¼hrers und seiner Ehefrau sowie einem weiteren Ehepaar haben alle StockwerkeigentÃ¼merinnen und StockwerkeigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, welche gleichzeitig mehr als 80 % der Eigentumsanteile vertreten, auf den BauplÃ¤nen durch Unterschrift ihre Zustimmung zum NÃ¤herbaurecht erklÃ¤rt. Es stellt sich somit die Frage, ob â wie das Baurekursgericht annahm â dieses Vorgehen ausreicht. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref125550003"><b>3.4 </b>BeschlÃ¼sse werden grundsÃ¤tzlich in der Versammlung der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft gefasst. Diese (mÃ¼ndlich gefÃ¤llten) BeschlÃ¼sse mÃ¼ssen in einem Protokoll festgehalten und Letzteres aufbewahrt werden (Art. 712n Abs. 2 ZGB); andernfalls sind die BeschlÃ¼sse als nichtig zu qualifizieren (BGr, 24. September 2012, 5A_913/2012, E. 5.2.2 mit Hinweis auf BGE 127 III 506 E. 3c und 3d [S. 511 f.]). Allerdings kommt auch ein Zirkulationsbeschluss, also eine einstimmige und schriftliche Zustimmung sÃ¤mtlicher StockwerkeigentÃ¼mer, in Betracht (Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 66 Abs. 2 ZGB; vgl. BGr, 24. September 2012, 5A_913/2012, E. 5.2.2; BÃ¶sch, Art. 712m ZGB N. 7). Die MÃ¶glichkeit, formlos (das heisst, mÃ¼ndlich und ohne Protokollierung) BeschlÃ¼sse zu fassen, wÃ¼rde dagegen grundlegende PublizitÃ¤tsinteressen verletzen und besteht daher nicht (BGE 127 III 506 E. 3c [S. 511]; BÃ¶sch, Art. 712m ZGB N. 9).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Aus den Akten gehen keine Hinweise darauf hervor, dass das hier strittige NÃ¤herbaurecht an einer Versammlung der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft besprochen und darÃ¼ber Beschluss gefasst worden wÃ¤re. Vielmehr lÃ¤sst sich daraus, insbesondere aus dem Baugesuch, schliessen, dass die StockwerkeigentÃ¼mer einzeln kontaktiert wurden, damit diese "direkt auf den Planunterlagen" ihre Zustimmung zum NÃ¤herbaurecht erklÃ¤ren. Wie es sich damit im Einzelnen verhÃ¤lt, braucht jedoch nicht abschliessend erÃ¶rtert zu werden. Denn ein Beschluss der StockwerkeigentÃ¼merversammlung mÃ¼sste protokolliert werden. Ein entsprechendes Protokoll liegt nicht vor, weshalb sich ein allfÃ¤lliger (mÃ¼ndlich gefasster) Mehrheitsbeschluss als nichtig erweisen wÃ¼rde (vorn, E. 3.4). <span>Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sÃ¤mtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten; sie kann auch im Rechtsmittelverfahren festgestellt werden (statt vieler BGE 137 III 217 E. 2.4.3, 136 II 415 E. 1.2). </span>Vor diesem Hintergrund ist auch nicht von Belang, ob die EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts an einer Versammlung der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft traktandiert worden war oder nicht. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref126670666"><b>3.6 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen (§ 321 Abs. 1 PBG).</a> </p> <p class="Erwgung2">Wie dargelegt, haben alle â mit Ausnahme von zwei StockwerkeigentÃ¼mern (das heisst, der BeschwerdefÃ¼hrer und seine Ehefrau sowie ein weiteres Ehepaar) â ihre Zustimmung zur EinrÃ¤umung des NÃ¤herbaurechts unterschriftlich auf den BauplÃ¤nen zum Ausdruck gebracht. Hinweise darauf, dass sie diese Zustimmung zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr erteilen wÃ¼rden, gehen nicht aus den Akten hervor. Ebenso stehen dem NÃ¤herbaurecht keine wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Bedenken entgegen. Es fehlt mithin lediglich an der formellen (protokollierten) Beschlussfassung der Versammlung der StockwerkeigentÃ¼mer. Dieser Mangel lÃ¤sst sich nebenbestimmungsweise heilen, indem vor Baubeginn ein Protokoll einer StockwerkeigentÃ¼merversammlung beigebracht wird, anlÃ¤sslich welcher die Versammlung mit qualifizierter Mehrheit der EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts zustimmt. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.7 </span></b><span>Nach dem Gesagten ist die Baubewilligung in teilweiser Gutheissung der Beschwerde durch eine entsprechende Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen. Es rechtfertigt sich, diese Nebenbestimmung bei Dispositiv-Ziffer I. der Baubewilligung vom 2. November 2021 anzufÃ¼gen; dort sind bereits Bedingungen und Auflagen aufgefÃ¼hrt, die vor Baubeginn zu erfÃ¼llen sind. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt im Weiteren vor, der Baubewilligung lasse sich keine Auseinandersetzung mit den Interessen der Bauherrschaft am zu erstellenden Carport bzw. den privaten und Ã¶ffentlichen Interessen an einer Freihaltung des Baulinienbereichs entnehmen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Baulinien dienen der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und FlÃ¤chen (§ 96 Abs. 1 PBG, <span>in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]</span>). FÃ¼r die Sicherstellung baufreien Raums entlang von Strassen, Wegen, PlÃ¤tzen und Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden VorgÃ¤rten, LÃ¤rmschutzanlagen, GrÃ¼nzÃ¼gen und FahrzeugabstellplÃ¤tzen, gelangen hauptsÃ¤chlich Verkehrsbaulinien zur Anwendung (vgl. § 96 Abs. 2 lit. a PBG, <span>in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]</span>). Sie stellen in erster Linie die fÃ¼r den Strassenbau benÃ¶tigten FlÃ¤chen sicher und schaffen zudem die fÃ¼r die Verkehrssicherheit erforderliche Sichtfreiheit; darÃ¼ber hinaus gewÃ¤hrleisten sie den an der Strasse liegenden GebÃ¤uden ausreichende Belichtung und Besonnung. Weiter vermindern sie auch die Einwirkungen, welche mit dem Strassenverkehr verbunden sind und sorgen fÃ¼r Schaffung oder Erhalt von GrÃ¼nflÃ¤chen in den Siedlungsgebieten, womit ihnen auch Ã¤sthetische Funktionen beizumessen sind (VGr, 26. Januar 2023, VB.2022.00218 und VB.2022.00234, E. 5.1 Abs. 1; 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 3.2 Abs. 1; vgl. auch BGr, 1. Juni 2011, 1C_120/2011, E. 3.3.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Innerhalb von Baulinien dÃ¼rfen grundsÃ¤tzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG). Ansonsten besteht ein Bauverbot. Gewisse Ausnahmen sind allerdings zulÃ¤ssig: So dÃ¼rfen etwa gemÃ¤ss § 100 Abs. 1 PBG (<span>in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]</span>) einzelne oberirdische GebÃ¤udevorsprÃ¼nge bis zu 1,5 m Ã¼ber Verkehrsbaulinien und Baulinien fÃ¼r Versorgungsleitungen und Industriegleise hinausragen. Weiter gehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs kÃ¶nnen mit der baurechtlichen Bewilligung, nÃ¶tigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden (§ 100 Abs. 3 PBG, <span>in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]</span>). <span>Ungeachtet der Bezeichnung in der Marginalie betrifft § 100 Abs. 3 PBG keine Ausnahmen im technischen Sinn, sondern stellt als "Kann-Vorschrift" die Bewilligung in das Ermessen der zustÃ¤ndigen BaubehÃ¶rde (VGr, </span>27. Februar 2020,<span> VB.2019.00608, E. 9.2.1 mit Hinweis, auch zum Folgenden). </span>Diese hat im Einzelfall abzuwÃ¤gen zwischen den mit der Baulinienfestsetzung verfolgten Ã¶ffentlichen Interessen auf der einen und den privaten Interessen des GrundeigentÃ¼mers an einer zweckmÃ¤ssigen Nutzung seines GrundstÃ¼cks auf der anderen Seite sowie den Interessen allfÃ¤lliger Drittbetroffener (VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 3.2 Abs. 4).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Entscheidend fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit von Beanspruchungen des Baulinienbereichs gemÃ¤ss § 100 Abs. 3 PBG ist ausserdem, dass diese bei allfÃ¤lliger Realisierung der Baulinie ohne Weiteres beseitigt werden kÃ¶nnen. DarÃ¼ber hinaus dient § 100 Abs. 3 PBG dazu, Bauten und Anlagen zu ermÃ¶glichen, die aufgrund ihrer Funktion notwendigerweise auf einen Standort im Baulinienbereich angewiesen sind oder anderswo nur unzweckmÃ¤ssig erstellt werden kÃ¶nnen. Insgesamt werden als Bauten und Anlagen im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG etwa StÃ¼tzmauern, GaragenvorplÃ¤tze, Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und BesucherparkplÃ¤tze qualifiziert. Daneben kommen auch Pergolas, GartensitzplÃ¤tze, GartenhÃ¤user und SchÃ¶pfe als nach § 100 Abs. 3 PBG zulÃ¤ssige Beanspruchungen in Betracht (VGr, 4. Dezember 2014, VB.2014.00245, E. 4.3 mit Hinweis). Von der InteressenabwÃ¤gung nach § 100 Abs. 3 PBG ausgenommen sind dagegen Bauten und Anlagen, die nicht notwendigerweise auf den Standort im Baulinienbereich angewiesen sind und nicht ohne Weiteres beseitigt werden kÃ¶nnen, sei dies aus technischen oder rechtlichen GrÃ¼nden, oder weil die Beseitigung angesichts der investierten Mittel unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re (zum Ganzen VGr, 26. Januar 2023, VB.2022.00218 und VB.2022.00234, E. 5.1 Abs. 2; 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 5.4 mit weiteren Hinweisen; Fritzsche et al., S. 1040â1042).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>In der baurechtlichen Bewilligung wird in Ziff. 9 erwogen, der Carport kÃ¤me in den Baulinienbereich der F-Strasse zu liegen. Er kÃ¶nne nur unter Auflage eines Beseitigungsrevers bewilligt werden. Letzteres wird in Dispositiv-Ziff. I. A. 1. ausdrÃ¼cklich als Nebenbestimmung festgehalten. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog, der Carport kÃ¶nne im Fall der Realisierung der Baulinie mit verhÃ¤ltnismÃ¤ssigem Aufwand beseitigt werden. Demnach Ã¼berwiege das Interesse der privaten Beschwerdegegnerschaft an einer Ã¼berdachten ParkmÃ¶glichkeit und einem weitlÃ¤ufigen, rÃ¼ckwÃ¤rtigen Garten gegenÃ¼ber dem Ã¶ffentlichen Interesse an der Freihaltung des Baulinienbereichs. </p> <p class="Urteilstext">In seiner Rekursantwort hatte der Bauausschuss ausgefÃ¼hrt, auf dem BaugrundstÃ¼ck dÃ¼rften maximal zwei ParkplÃ¤tze erstellt werden. Das Bauvorhaben umfasse einen Parkplatz, der vor der Liegenschaft ausgefÃ¼hrt werden solle. Aufgrund der UnmÃ¶glichkeit, den Parkplatz rÃ¼ckwÃ¤rtig zu erstellen, sei der GrundeigentÃ¼mer auf einen Standort der Parkierung im Baulinienbereich angewiesen. Diese belege seinen vollstÃ¤ndigen Vorgartenbereich und lasse zwischen Baulinie und GebÃ¤ude nicht hinreichend Platz fÃ¼r eine anderweitige LÃ¶sung. Insofern sei die Standortgebundenheit klar gegeben. Ebenso wies der Bauausschuss darauf hin, dass eine Realisierung der Baulinien aktuell nicht vorgesehen sei. Im Ãbrigen wÃ¼rden Carports nach stÃ¤ndiger Praxis der Stadt Winterthur im Baulinienbereich zugelassen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist insofern zuzustimmen, als die (lediglich "im Hintergrund" vorgenommene) InteressenabwÃ¤gung gemÃ¤ss § 100 Abs. 3 PBG in der baurechtlichen Bewilligung keinen Niederschlag fand. Ebenso fielen die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen diesbezÃ¼glich relativ kurz aus. Daraus kann der BeschwerdefÃ¼hrer jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Denn das vorinstanzliche Ergebnis, das sich auf die erwÃ¤hnte InteressenabwÃ¤gung durch die BaubehÃ¶rde stÃ¼tzte, ist nicht zu beanstanden. Entgegen den AusfÃ¼hrungen in der Beschwerde kommt dem Interesse der Bauherrschaft, "das rÃ¼ckwÃ¤rtige GrundstÃ¼ck fÃ¼r andere Zwecke freizuhalten", durchaus Gewicht zu. Gleichzeitig ist das Ã¶ffentliche Interesse an der Freihaltung des Baulinienbereichs zu relativieren. Denn einerseits fÃ¼hrt der Bauausschuss selbst aus, eine Realisierung der Baulinie sei derzeit nicht vorgesehen; andererseits ist aufgrund des Ausbaus der Strasse sowie des Quartiers insgesamt nicht ersichtlich, dass etwa eine Verbreiterung des Fahrwegs notwendig wÃ¤re (vgl. zu diesem Aspekt ausfÃ¼hrlich VGr, 26. Januar 2023, VB.2022.00218, E. 5.3 f.). Nach dem Gesagten ist die ErmessensausÃ¼bung des Bauausschusses im Rahmen von § 100 Abs. 3 PBG nicht zu beanstanden. Die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers gehen fehl. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine Verletzung der Vorgartenpraxis der Stadt Winterthur. GemÃ¤ss dieser bzw. der sogenannten "Drittelsregelung" darf maximal ein Drittel der Vorgartenbreite als VerkehrsflÃ¤che, also fÃ¼r Zufahrten und ParkplÃ¤tze, genutzt werden (vgl. dazu das "Merkblatt zur Vorgartenpraxis und deren Anwendung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens"; verfÃ¼gbar unter https://stadt.winterthur.ch/ &gt; Verwaltung &gt; Bau &gt; Baupolizeiamt &gt; Formulare &amp; Downloads &gt; Allgemeine Vorschriften, Weisungen, MerkblÃ¤tter und Formulare). Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vor, mit Carport und Hauszugang werde deutlich mehr als ein Drittel des Vorgartens fÃ¼r Bauten und Anlagen beansprucht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Bauten, Anlagen und Umschwung sind fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben (§ 238 Abs. 1 PBG). Wo die VerhÃ¤ltnisse es zulassen, kann mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene BÃ¤ume bestehen bleiben, neue BÃ¤ume und StrÃ¤ucher gepflanzt sowie VorgÃ¤rten und andere geeignete Teile des GebÃ¤udeumschwungs als GrÃ¼nflÃ¤che erhalten oder hergerichtet werden (§ 238 Abs. 3 PBG). Die erwÃ¤hnte Vorgartenpraxis dient der Stadt Winterthur bei der Beurteilung der "befriedigenden Gesamtwirkung" im Sinn von § 238 Abs. 1 und 3 PBG als Leitlinie fÃ¼r die ErmessensausÃ¼bung (vgl. BGr, 26. Oktober 2020, 1C_655/2019, E. 3.1; zum Beurteilungsspielraum der Gemeinde bei der Anwendung von § 238 PBG eingehend BGr, 5. September 2018, 1C_358/2017, E. 3.6). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Vorinstanz erwog, der BeschwerdefÃ¼hrer habe nicht aufgezeigt, inwiefern durch die â unbestrittene, geringfÃ¼gige â Ãberschreitung der Drittelsregel eine ungenÃ¼gende Einordnung resultieren soll. Die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde dÃ¼rfe sich nicht einzig auf eine Richtlinie berufen, sondern habe hinsichtlich der Ã¤sthetischen Beurteilung vielmehr eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen. </p> <p class="Urteilstext">Der anwaltlich vertretene BeschwerdefÃ¼hrer beschrÃ¤nkt sich auch vor Verwaltungsgericht darauf, die (seiner Ansicht nach) unzulÃ¤ssige Ãberschreitung der Drittelsregel hervorzuheben. Wie bereits die Vorinstanz zu Recht erwog, ergibt sich allein daraus jedoch keine ungenÃ¼gende Einordnung. Der Bauausschuss orientiert sich zwar gemÃ¤ss eigenen Angaben am Vorgartendrittel. Gleichzeitig fÃ¼hrte er aber bereits vor Vorinstanz aus, dass "die vorliegende Gestaltung nach dem Ermessen des Bauausschusses durchaus noch im tolerablen Bereich" liege. Des Weiteren wies er darauf hin, dass die definitive Ausgestaltung des Vorgartenbereichs mit dem noch einzureichenden, bewilligungspflichtigen Umgebungsplan festgelegt werde. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern durch das hier interessierende Bauvorhaben eine ungenÃ¼gende Einordnung resultieren sollte. Die Vorinstanzen bewegten sich mithin im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens. Nach dem Gesagten erÃ¼brigt es sich, auf die weiteren in diesem Kontext vorgetragenen RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers (etwa zur "Ãffentlichkeitswirksamkeit" der Zufahrt zur F-Strasse 04) einzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer unter dem Titel der Verkehrssicherheit, fÃ¼r ausfahrende Fahrzeuge werde die Sicherheit durch den Carport deutlich verschlechtert. Werde ein Auto im Carport "etwas weiter von der Hausfassade entfernt abgestellt oder handle es sich um ein lÃ¤ngeres Fahrzeug, das gar nicht anders platziert werden kÃ¶nne, so sei selbst die Sichtweite von 20 m nicht gewahrt". </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige GrundstÃ¼cknutzungen dÃ¼rfen weder der Verkehr behindert oder gefÃ¤hrdet noch der Bestand und die Sicherheit des StrassenkÃ¶rpers beeintrÃ¤chtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Die genauen Anforderungen an Zufahrten regelte der Regierungsrat in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.4; vgl. § 237 Abs. 2 Satz 2 und § 359 Abs. 1 lit. i PBG). Die Zu- bzw. Ausfahrt von und zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, F-Strasse 04, auf die F-Strasse ist dem Typ A gemÃ¤ss Anhang 2 VerV zuzuordnen. Auf der F-Strasse betrÃ¤gt die signalisierte HÃ¶chstgeschwindigkeit 30 km/h; der erforderliche Sichtbereich betrÃ¤gt somit mindestens 20 m (Anhang 3 VerV). </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref126755969"><b>6.3 </b>Bauausschuss und Vorinstanz erachteten die Mindestsichtweite als eingehalten. Sie verwiesen dabei insbesondere auf die auflageweise Verpflichtung der Bauherrschaft, "nur solche Autos auf dem Parkplatz zu parkieren, mit denen der Strassenraum nicht Ã¼berstellt und die Verkehrssicherheit nicht beeintrÃ¤chtigt ist".</a> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Aus dem Situationsplan "Sichtbermen" geht hervor, dass der erforderliche Sichtbereich von 20 m â gemessen 2,5 m hinter dem Fahrbahnrand â beidseitig eingehalten werden kann (vgl. zu dieser "Beobachtungsdistanz ab Fahrbahnrand" Anhang 2 VerV; ferner VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 5.3.3). Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt sich auf den Standpunkt, die Sichtberme sei auf dem Plan nicht korrekt eingezeichnet; die Beobachtungsdistanz von 2,5 m sei "rechtsseitig, d.h. bei der Ausfahrt ab dem Rand des hier noch breiteren StrassenstÃ¼cks zu bemessen". Weshalb so vorzugehen sei, begrÃ¼ndet der BeschwerdefÃ¼hrer jedoch nicht. Auch aufgrund der PlÃ¤ne sowie insbesondere der von ihm im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Skizze erhellt nicht, inwiefern die Sichtberme in den BaueingabeplÃ¤nen nicht korrekt eingezeichnet sein soll. Die Mindestsichtweite von 20 m und damit die Verkehrssicherheit ist damit grundsÃ¤tzlich gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Urteilstext">Was sodann die vorgenannte Auflage (E. 6.3) und das von der Vorinstanz angenommene "optimierte" bzw. rechtskonforme Verhalten der Nutzer angeht, ist Folgendes anzumerken: Selbst wenn die Mindestsichtweise gemÃ¤ss Verkehrserschliessungsverordnung â aufgrund etwa eines mÃ¶glicherweise nicht korrekt abgestellten Fahrzeugs â im Einzelfall nicht eingehalten wird, bedeutet dies nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung nicht ohne Weiteres, dass die Ausfahrt zu einer GefÃ¤hrdung der Verkehrssicherheit fÃ¼hrt (vgl. VGr, 17. Januar 2019, VB.2018.00314, E. 5.2; <span>10. April 2013</span>, <span>VB.2012.00768, E. 3.1; </span>8. Juli 1998, VB.1998.00091, E. 4 [nicht publiziert]). In diesem Sinn sind nach § 6 Abs. 2 VErV Abweichungen von den gemÃ¤ss § 5 Abs. 1 VerV im Anhang derselben geregelten technischen Anforderungen fÃ¼r Zufahrten und Ausfahrten mÃ¶glich, etwa bei stark verminderten Geschwindigkeiten, insbesondere in FussgÃ¤ngerzonen, Begegnungszonen und Tempo-30-Zonen (§ 6 Abs. 2 lit. b VerV). Aufgrund der Ausgestaltung der F-Strasse als Tempo-30-Zone kÃ¤me somit auch eine Unterschreitung der grundsÃ¤tzlich anwendbaren Mindestsichtweite in Betracht. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.5 </span></b>Schliesslich ist festzuhalten, dass die vom BeschwerdefÃ¼hrer im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit erhobenen GehÃ¶rsrÃ¼gen nicht durchdringen. Die Vorinstanz ist auch mit Blick auf Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) nicht gehalten, sich mit <span>allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich zu widerlegen. Vielmehr kann und darf sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (vgl. statt vieler BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen; VGr, </span>27. Oktober 2022, <span>VB.2022.00153, E. 5). Der vorinstanzliche Entscheid genÃ¼gt diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen ohne Weiteres. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung <span>vom 2. November 2021 </span>ist durch eine Nebenbestimmung zur Einreichung eines Protokolls der StockwerkeigentÃ¼merversammlung, mit welchem diese mit qualifizierter Mehrheit der EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts zustimmt, zu ergÃ¤nzen (vgl. E. 3.6). Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu drei Vierteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu je einem Achtel der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft 1.2 und 1.2 haften dabei aufgrund ihres gemeinsamen Vorgehens solidarisch (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 14 N. 11).</p> <p class="Urteilstext">Da der BeschwerdefÃ¼hrer nunmehr auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht mehr als vollstÃ¤ndig unterliegend zu qualifizieren ist, rechtfertigt sich eine Anpassung bei der Verlegung der Kosten des Rekursverfahrens. Diese sind in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des vorinstanzlichen Entscheids zu drei Vierteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu einem Viertel der privaten Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen. Entsprechend ist die ParteientschÃ¤digung des vorinstanzlichen Verfahrens anzupassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b><span>Mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens steht dem BeschwerdefÃ¼hrer keine ParteientschÃ¤digung zu. Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte ebenfalls eine ParteientschÃ¤digung. AusgangsgemÃ¤ss ist der BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten, ihr eine reduzierte ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der Baubewilligung verbundenen Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid darstellen sollte, kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 <span>des Bundesgerichtsgesetzes </span>vom 17. Juni 2005 (BGG) selbstÃ¤ndig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 8. September 2021, 1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 9).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 2. Juni 2022 wird Dispositiv-Ziff. I der Baubewilligung vom 2. November 2021 durch folgende Nebenbestimmung ergÃ¤nzt: </span></p> <p class="Einzug2"><span> "Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Baupolizeiamt einen Beschluss der Versammlung der StockwerkeigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 einzureichen, worin die Versammlung ihre Zustimmung zur EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts erklÃ¤rt." </span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 2. Juni 2022 werden die Kosten des Rekursverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer zu drei Vierteln und der privaten Beschwerdegegnerschaft zu einem Viertel, unter solidarischer Haftbarkeit fÃ¼r diesen Betrag, auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts wird der BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 650.- zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zu drei Vierteln und der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Achtel auferlegt, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>