Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 76 Telefax 031 633 76 25 32.13-05.104 Beschwerdeentscheid vom 5. Dezember 2005 Vermögensübertragung gemäss Art. 69 FusG Die Eintragung einer Vermögensübertragung gemäss Art. 69 FusG im Handelsregister hat - auch für mit übertragene Grundstücke - konsti- tutive Wirkung (Art. 73 Abs. 2 FusG). Die nachfolgende Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch (Art. 104 Abs. 2 lit.c FusG) hat rein deklaratorische Wirkung. Der Eintrag im Handelsregister ist für den Grundbuchverwalter ver- bindlich. Der Grundbuchverwalter hat einzig zu prüfen, ob die Auswei- se gemäss Art. 18a Abs. 1 lit.e bzw. lit.f GBV vorliegen. Die materiell- rechtliche Gültigkeit der Vermögensübertragung hat er nicht zu prüfen. Eine unvollständige Grundbuchanmeldung ist grundsätzlich abzuwei- sen, ohne dass eine Nachfrist zur Verbesserung oder zur Beibringung fehlender Unterlagen angesetzt werden muss, es sei denn, es handle sich um einen rein formellen Mangel, der innert kurzer Frist behoben werden kann. Transfert de patrimoine selon Art. 69 Lfus Le transfert de patrimoine selon Art. 69 Lfus déploie ses effets consti- tutifs (Art. 73 al. 2 Lfus) dès son inscription au registre du commerce - également pour les immeubles transférés -. L'inscription qui y fait suite au registre foncier (Art. 104 al. 2 lit. c Lfus) n'a qu'un effet déclaratoire. L'inscription au registre du commerce engage le conservateur du regis- tre foncier. Seul le contrôle de la délivrance des pièces justificatives selon Art. 18a al. 1 lit. e, resp. lit. f ORF incombe au conservateur du registre foncier. Il n'a pas à examiner la validité matérielle du transfert 2 de patrimoine. Une réquisition incomplète présentée au registre foncier doit en prin- cipe être rejetée sans fixation de délai pour remédier au défaut, à moins qu'il ne s'agisse d'un défaut de caractère purement formel qui peut être corrigé dans un bref délai. Sachverhalt A. Am 26. Juli 2005 meldete Fürsprecher und Notar X den zwischen der N AG und der NN AG abgeschlossenen Vermögensübertragungsver- trag vom 9. Juni 2005 beim Kreisgrundbuchamt zur Einschreibung an. Das Grundbuchamt wies die Grundbuchanmeldung mit Verfügung vom 15. August 2005 ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, es seien diverse Belege nicht eingereicht worden, so (1) eine Selbstdeklaration für Handänderungssteuern, (2) eine Bestätigung der Steuerverwal- tung, wonach eine Ausnahme von der Steuerpflicht vorliege, (3) ein Handelsregisterauszug der NN AG sowie (4) eine Zustimmung der übrigen Gesellschafter der Baugesellschaft S zum Gesellschafter- wechsel. Damit sei das Verfügungsrecht nicht rechtsgenügend nach- gewiesen. Am 31. August 2005 teilte Fürsprecher und Notar X dem Grundbuch- verwalter telefonisch mit, sämtliche beanstandeten Mängel seien mitt- lerweile behoben. Es fehle lediglich die Zustimmung eines einzigen, zwischenzeitlich verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S. Diese Zustimmung könne zurzeit aber nicht erhoben werden, da der Erbgang im Grundbuch nicht angemeldet worden sei und die Erben überdies aus rechtlichen Gründen ausserstande seien, eine Zustim- mungserklärung förmlich abzugeben, da sie sich die Ausschlagung der Erbschaft vorbehalten würden und sowohl die Anmeldung des Erb- gangs als auch die Abgabe einer Zustimmungserklärung als Einmi- schung in die Erbschaft zu qualifizieren wären. Ergänzend wurde dar- auf hingewiesen, dass die Zustimmung der Gesellschafter der Bauge- sellschaft S ohnehin nicht erforderlich sei, weil mit der Vermögens- übertragung eine Universalsukzession zur Beurteilung anstehe. Anlässlich dieses Gesprächs konnte sich der Grundbuchverwalter in- dessen nicht bereit erklären, auf seine Abweisungsverfügung zurück- zukommen. Gerade der Umstand, dass es derzeit infolge des Hin- schieds eines Gesellschafters der Baugesellschaft S nicht möglich sei, alle Zustimmungserklärungen beizubringen, habe ihn veranlasst, die 3 Abweisung der Grundbuchanmeldung zu verfügen. B. Mit Eingabe vom 2. September 2005 liess Fürsprecher und Notar X dem Grundbuchamt zur Ergänzung der Grundbuchausweise die in der Abweisungsverfügung geforderten Belege zukommen. Einzig die Zu- stimmungserklärung der Erben des verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S konnte zu diesem Zeitpunkt noch nicht beigebracht werden. Gleichentags erhob er in eigenem Namen sowie als Vertreter der N AG und der NN AG Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Er stellt das Begehren, es sei die Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes - soweit sie nicht be- reits gegenstandslos geworden sei - aufzuheben und der Grundbuch- verwalter anzuweisen, die beantragten Einschreibungen im Grund- buch vorzunehmen. Zur Begründung der Beschwerde wird im Wesentlichen ausgeführt, eine Grundbuchanmeldung dürfe wegen fehlender Ausweise betref- fend das Verfügungsrecht nur abgewiesen werden, wenn die Ergän- zung der Ausweise ergebnislos verlangt worden oder definitiv nicht möglich sei. Allein dieses Vorgehen sei gesetzeskonform und entspre- che den allgemein gültigen und anwendbaren Verfahrensgrundsätzen im Verwaltungsprozess, welche auch auf das grundbuchliche Eintra- gungsverfahren anzuwenden seien. Im vorliegenden Verfahren sei die- ses Vorgehen umso mehr geboten, als zurzeit die fehlende Zustimmung der Erben des verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S aus vorübergehenden rechtlichen Gründen gar nicht erhoben werden kön- ne und in Aussicht gestellt worden sei, diese werde im Falle der An- nahme der Erbschaft ohne Weiteres ausgestellt. Die angefochtene Ab- weisungsverfügung sei deshalb aufzuheben und der Grundbuchver- walter anzuweisen, das Eintragungsverfahren mittels Aufforderung zur Ergänzung der Ausweise fortzusetzen und abzuschliessen. Im Übrigen stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, bei der Abspaltung einer übernehmenden Gesellschaft von der übertra- genden Gesellschaft erfolge der Rechtsübergang materiell durch (par- tielle) Universalsukzession und formell mit der Eintragung der Abspal- tung im Handelsregister. Bei einem gewöhnlichen Mitgliederwechsel innerhalb einer einfachen Gesellschaft sei deshalb eine Zustimmung der übrigen Gesellschafter gerade nicht notwendig. Vielmehr werde die Abspaltung und damit die Vermögensübertragung mit dem Eintrag der Abspaltung ins Handelsregister rechtswirksam. Auf diesen Zeit- 4 punkt würden alle im Inventar aufgeführten Aktiven und Passiven von Gesetzes wegen auf die übernehmende Gesellschaft übergehen. Der Handelsregistereintrag sei konstitutiv und der Eigentumsübergang er- folge ausserbuchlich. Das Grundbuch sei lediglich nachzuführen. C. In seiner Vernehmlassung vom 24. Oktober 2005 beantragt der Grund- buchverwalter die Abweisung der Beschwerde. Er argumentiert, ein beim Grundbuchamt angemeldetes Geschäft müsse im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen aufwei- sen. Es sei deshalb grundsätzlich nicht möglich, fehlende Unterlagen noch nachträglich beizubringen. Einzig bei rein formellen, leicht zu be- hebenden Mängeln könne dem Anmeldenden eine kurze Nachfrist an- gesetzt werden. Der Grundbuchverwalter könne demzufolge das Ein- tragungsverfahren nicht beliebig aussetzen, sondern habe gestützt auf die eingereichten Ausweise einzutragen oder aber abzuweisen. Des Weiteren wird ausgeführt, dass bei einer einfachen Gesellschaft ein Gesellschafterwechsel ohne Mitwirkung der übrigen Gesellschafter auch nach Inkrafttreten des neuen Fusionsgesetzes (Bundesgesetz vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögens- übertragung [FusG; SR 221.301]) nicht möglich sei. Die Vermögens- übertragung nach FusG erfasse nämlich nur übertragbare Aktiven und Passiven. Sie bleibe auf eine vermögensrechtliche Übertragung be- schränkt und enthalte insbesondere keine mitgliedschaftsrechtliche Komponente. D. Mit Verfügung vom 24. November 2005 erliess der Grundbuchver- walter eine erneute Abweisungsverfügung. Er habe die von Fürspre- cher und Notar X am 2. September 2005 nachgereichten Unterlagen unter einer separaten Nummer in das Tagebuch aufgenommen. Es sei jedoch weder eine Grundbuchanmeldung noch ein Rechtsgrundaus- weis eingereicht worden. Die Grundbuchanmeldung werde deshalb vollumfänglich abgewiesen. Am 25. November 2005 nahmen die Beschwerdeführer zur Vernehm- lassung des Grundbuchverwalters ausführlich Stellung und reichten zur Ergänzung der Akten noch die Zustimmungserklärung von R, Erbin des verstorbenen Gesellschafters der Baugesellschaft S, ein. 5 Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 1. Weist der Grundbuchverwalter eine Anmeldung gemäss Art. 24 der Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV; SR 211.432.1) ab, so können der Anmeldende sowie alle Übrigen, die von der Abweisung berührt sind, gegen diese Abweisungsver- fügung innert 30 Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde Be- schwerde führen (Art. 103 Abs. 1 GBV). Die Aufsichtsbehörde hat in- nert kürzester Frist darüber zu entscheiden, ob der beanstandeten An- meldung vom Grundbuchverwalter durch Vornahme der Eintragung Folge zu geben sei (Art. 103 Abs. 3 GBV). Gemäss Art. 124 des Ge- setzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizeri- schen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) ist die JGK als kanto- nale Aufsichtsbehörde über das Grundbuchwesen zuständig zur Beur- teilung von Verwaltungsbeschwerden gegen Verfügungen des Grund- buchverwalters. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 lit. a VRPG). Die N AG und die NN AG sind als Vertragspar- teien des zur Eintragung angemeldeten Vermögensübertragungsver- trags ohne Weiteres zur Beschwerdeführung befugt. Aber auch Für- sprecher und Notar X ist als beurkundender Notar des Vermögens- übertragungsvertrags zur Beschwerdeführung in eigenem Namen legi- timiert (vgl. BGE 116 II 137 ff.). Auf die im Übrigen form- und fristge- recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Vorab sei festgehalten, dass Streitgegenstand der vorliegenden Ver- waltungsbeschwerde lediglich die Frage ist, ob der Grundbuchver- walter die Abweisungsverfügung vom 15. August 2005 zu Recht er- lassen hat. Nicht zu beurteilen ist aber die Abweisungsverfügung vom 24. November 2005, mit welcher der Grundbuchverwalter das (glei- che) Geschäft ein zweites Mal abgewiesen hat. Sollten die Beschwer- deführer auch mit dieser Verfügung nicht einverstanden sein, müssten sie dagegen ebenfalls Beschwerde erheben. 3. 3.1 Dem bei den Akten liegenden Vermögensübertragungsvertrag 6 lässt sich entnehmen, dass die N AG bis zum 31. Dezember 2004 einen Betriebsteil Spenglerei und einen Betriebsteil Sanitär geführt hat. Per 1. Januar 2005 wurde der Betriebsteil Sanitär in die neu gegrün- dete NN AG abgespaltet. Hierfür wurde am 10. Dezember 2004 in einem ersten Schritt das Kapital der N AG von Fr. 300 000.- auf Fr. 150 000.- herabgesetzt. In einem zweiten Schritt wurde gleichen- tags aus den aus der Kapitalherabsetzung fliessenden Mitteln die NN AG mit einem Aktienkapital von Fr. 150 000.- gegründet und die Gründung im Handelsregister eingetragen. In einem dritten Schritt ha- ben die N AG und die NN AG ebenfalls am selben Tag einen Spal- tungsvertrag im Sinne eines Vorvertrages unterzeichnet und so die Übertragung des Betriebsteils Sanitär auf die neu gegründete Gesell- schaft vereinbart. Am 9. Juni 2005 schlossen die N AG und die NN AG sodann einen Vermögensübertragungsvertrag, womit der Betriebsteil Sanitär mit Aktiven und Passiven der NN AG übertragen wurde. Sämtliche Ge- genstände des Aktiv- und Passivvermögens, die zum Betriebsteil Sanitär gehören, seien im Inventar per 1. Januar 2005 aufgeführt. Zwischen den beiden Vertragsparteien wurde keine Gegenleistung ver- einbart. Die Vermögensübertragung wurde am 14. Juli 2005 mit Genehmigung des Eidgenössischen Handelsregisteramtes in das Handelsregister ein- getragen. Am 20. Juli 2005 erging die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt. 3.2 Im Sinne einer Vorbemerkung sei an dieser Stelle festgehalten, dass die N AG den Betriebsteil Sanitär, im Rahmen einer Vermö- gensübertragung auf die neu gegründete NN AG übertragen hat. Der zur grundbuchlichen Eintragung eingereichte Vermögensübertragungs- vertrag verweist denn auch an diversen Stellen auf die Bestimmungen des fünften Kapitels des FUSG, welche die Vermögensübertragung re- geln. Konsequenterweise wurden die Vertragsparteien vom beurkun- denden Fürsprecher und Notar X in den Schlussbestimmungen darauf aufmerksam gemacht, dass die Vermögensübertragung beim Handels- registeramt angemeldet werden müsse und dass die Vermögensüber- tragung mit der Eintragung ins Handelsregister rechtswirksam werde. Fürsprecher und Notar X wurde denn auch beauftragt, den Vertrag unmittelbar nach erfolgter Eintragung der Vermögensübertragung im Handelsregister bei den zuständigen Grundbuchämtern einzureichen. Weshalb sich die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde an die JKG auf einmal auf den Standpunkt stellen, der Betriebsteil Sanitär sei nicht im Rahmen einer Vermögensübertragung, sondern im Rahmen einer 7 Abspaltung auf die NN AG übergegangen, ist nicht nachvollziehbar. Vielmehr ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass der Eintrag im Handelsregister für den Grundbuchverwalter verbindlich ist, wirkt doch der handelsregisterliche Eintrag einer Vermögensübertra- gung konstitutiv, während der Nachvollzug im Grundbuch lediglich - aber immerhin - deklaratorischer Natur ist (ZÜRCHER KOMMENTAR ZUM FUSG, herausgegeben von FRANK VISCHER und VISCHER Anwälte und Notare, Zürich 2004, N. 1 zu Art. 104; vgl. hierzu auch die nachste- henden Ausführungen unter Ziffer 4). Es kommen damit die Bestim- mungen über die Vermögensübertragung zur Anwendung (Art. 69 bis 77 und Art. 104 Abs. 2 lit. c FUSG; Art. 18a Abs. 1 lit. e GBV). 4. 4.1 Eine Vermögensübertragung liegt vor, wenn im Handelsregister eingetragene Gesellschaften und im Handelsregister eingetragene Ein- zelunternehmen ihr Vermögen oder Teile davon mit Aktiven und Passi- ven auf andere Rechtsträger des Privatrechts übertragen, ohne dass die Gesellschafterinnen und Gesellschafter der übertragenden Gesell- schaft Anteils- oder Mitgliedschaftsrechte der übernehmenden Gesell- schaft erhalten (Art. 69 Abs. 1 FUSG). Für die Vermögensteile, die über- tragen werden, findet von Gesetzes wegen eine partielle Universal- sukzession statt: Einer Fusion oder einem Erbgang vergleichbar gehen sämtliche Aktiven und Passiven auf den übernehmenden Rechtsträger über. Im Unterschied zur eigentlichen Universalsukzession, wie sie beim Erbgang und bei der Fusion stattfindet und wo immer das ge- samte Vermögen übergeht, betrifft die Wirkung jedoch nur diejenigen Vermögenswerte, welche in einem Übertragungsinventar aufgeführt sind (Art. 71 Abs. 1 lit. b und Art. 72 FUSG; ZÜRCHER KOMMENTAR ZUM FUSG, a.a.O., N. 4 zu Art. 69-77). Die Vermögensübertragung wird mit der Eintragung ins Handelsregis- ter rechtswirksam. In diesem Zeitpunkt gehen alle im Inventar aufge- führten Aktiven und Passiven von Gesetzes wegen mit einem Rechtsakt (uno actu) auf den übernehmenden Rechtsträger über (Art. 73 Abs. 2 FUSG), ohne dass die üblichen Formvorschriften für die Übertragung der betreffenden Vermögenswerte einzuhalten sind, die im Rahmen ei- ner Singularsukzession beachtet werden müssten (BBI 2000 S. 4464). Der Eintragung der Vermögensübertragung ins Handelsregister kommt damit konstitutive Wirkung zu. In diesem Zeitpunkt entfaltet die par- tielle Universalsukzession intern ihre Wirkungen und es gehen sämtli- che im Inventar aufgeführten Vermögenswerte auf den übernehmenden Rechtsträger über. Dritten kann die erfolgte Vermögensübertragung 8 hingegen erst am Werktag entgegengehalten werden, welcher der Ver- öffentlichung im SHAB nach der Genehmigung durch das Eidgenössi- sche Handelsregisteramt folgt (ZÜRCHER KOMMENTAR ZUM FUSG, a.a.O., N. 22 ff. zu Art. 73). Dies gilt auch für die Übertragung von Eigentum an Grundstücken. Obschon im Rahmen einer Vermögensübertragung das Eigentum an Grundstücken ausserbuchlich erworben wird und der entsprechende Eintrag im Grundbuch bloss deklaratorischen Charak- ter hat, ist eine möglichst rasche Anmeldung der Eigentumsübertra- gung beim Grundbuchamt notwendig, kann doch der Erwerber eines Grundstücks erst nach der Eintragung im Grundbuch darüber verfügen (vgl. Art. 656 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]). Ist ein Grundstück durch Ver- mögensübertragung auf den übernehmenden Rechtsträger übergegan- gen, ist der Eigentumsübergang umgehend nach Eintritt der Rechts- wirksamkeit der Vermögensübertragung beim Grundbuchamt anzu- melden (Art. 104 Abs. 2 lit. c FUSG). 4.2 Da die Vermögensübertragung mit der Eintragung ins Handelsre- gister rechtswirksam wird, dem Handelsregistereintrag demnach kon- stitutive Wirkung zukommt, und der übernehmende Rechtsträger ge- halten ist, den Übergang des Eigentums an einem Grundstück umge- hend nach Eintritt der Rechtswirksamkeit beim Grundbuchamt anzu- melden, wird im Folgenden die Frage zu prüfen sein, welche Kognition dem Grundbuchverwalter im Zusammenhang mit der Vermögensüber- tragung von Grundstücken überhaupt noch zukommen kann. 5. 5.1 Grundbuchliche Verfügungen dürfen in allen Fällen nur auf Grund eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund vor- genommen werden. Der Ausweis über das Verfügungsrecht liegt in dem Nachweise, dass der Gesuchsteller die nach Massgabe des Grundbuches verfügungsberechtigte Person ist oder von dieser eine Vollmacht erhalten hat. Der Ausweis über den Rechtsgrund liegt in dem Nachweise, dass die für dessen Gültigkeit erforderliche Form erfüllt ist (Art. 965 ZGB). Da bei einer Vermögensübertragung alle im Inventar aufgeführten Ak- tiven und Passiven von Gesetzes wegen mit der Eintragung der Ver- mögensübertragung im Handelsregister übergehen, kann die deklara- torische Eintragung des ausserbuchlich eingetretenen Eigentumser- werbs durch Nachweis des geltend gemachten Erwerbstatbestandes auch seitens des übernehmenden Rechtsträgers erwirkt werden (vgl. HENRI DESCHENAUX, in: Schweizerisches Privatrecht, Band V/3.1, Basel 9 und Frankfurt am Main 1998, S. 317). Im Falle der Vermögensüber- tragung an einen im Handelsregister eingetragenen Rechtsträger wird der Ausweis für den Eigentumsübergang erbracht durch einen beglau- bigten Handelsregisterauszug des die Grundstücke übernehmenden Rechtsträgers und einen beglaubigten Auszug aus dem öffentlich be- urkundeten Teil des Übertragungsvertrags über die übertragenen Grundstücke (Art. 18a Abs. 1 lit. e GBV). Gestützt auf diese Urkunden öffentlichen Glaubens darf und muss der Grundbuchverwalter von ei- ner rechtsgültigen Vermögensübertragung und damit auch von der Rechtszuständigkeit des übernehmenden Rechtsträgers in Bezug auf die von der deklaratorischen Eintragung betroffenen Grundstücke aus- gehen (vgl. zum Ganzen: BETTINA DEILLON-SCHEGG, Grundbuchanmel- dung und Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsver- fahren, Zürich 1997, S. 132 f.). Einer weiteren Prüfung seitens des Grundbuchverwalters bedarf es nicht. Insbesondere hat der Grund- buchverwalter die materiellrechtliche Gültigkeit der Vermögensüber- tragung nicht zu prüfen. Ebenso wenig darf er allfälligen möglichen Nichtigkeitsgründen nachforschen (vgl. ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigentumseintragung im Grundbuch, Langenthal 1999, S. 48). Vielmehr wird mit der grundbuchlichen Eintragung, welcher lediglich deklaratorische Bedeutung zukommt, einzig die Übereinstimmung zwi- schen dem Grundbuch und der ausserbuchlich eingetretenen materiel- len Rechtsänderung wieder hergestellt (DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, N. 396). 5.2 Es ist unbestritten, dass Fürsprecher und Notar X zusammen mit der Grundbuchanmeldung lediglich eine beglaubigte Kopie des öffentlich beurkundeten Vermögensübertragungsvertrags beim Grundbuchamt einreichte, nicht aber einen beglaubigten Handelsregisterauszug der NN AG. Damit steht fest, dass die Grundbuchanmeldung unvollstän- dig ist, was von den Beschwerdeführern denn auch nicht bestritten wird. Umstritten ist aber, ob der Grundbuchverwalter die Grundbuch- anmeldung zu Recht abgewiesen hat oder ob er nicht vielmehr eine (kurze) Nachfrist hätte setzen müssen, die Anmeldung zu verbessern. 6. 6.1 Ein beim Grundbuchamt angemeldetes Geschäft muss im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen auf- weisen. Wer den nicht sämtliche Ausweise für eine grundbuchliche Ver- fügung beigebracht, so ist eine grundbuchliche Anmeldung abzuwei- sen (Art. 966 Abs. 1 ZGB; Art. 24 Abs. 1 GBV). Es ist demzufolge grundsätzlich nicht möglich, fehlende Unterlagen noch nachträglich 10 beizubringen (ROLAND PFÄFFLI, a.a.O., S. 43). Übertriebener Formalis- mus muss aber vermieden werden. Ist es leicht möglich, einen formellen Mangel zu heilen, ist eine unverzügliche Abweisung einer Grundbuch- anmeldung nicht gerechtfertigt (HENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 533 f.). In diesem Sinne wurden die Grundbuchverwalter von der (ehemaligen) Justizdirektion des Kantons Bern am 23. Juni 1989 angewiesen, ledig- lich eindeutig nicht eintragungsfähige Geschäfte sofort abzuweisen. Sofern dem Grundbuchverwalter eine sofortige Abweisung infolge ei- nes rein formellen, leicht zu behebenden Mangels nicht nötig erschei- ne, sei dem Anmeldenden eine kurze Frist zu setzen. Werde der Man- gel innert dieser Frist nicht behoben, sei das Geschäft in jedem Fall ab- zuweisen (BN 1990 S. 74 f.). Bei diesen Weisungen handelt es sich um Verwaltungsverordnungen. Diese sind Instrumente der Verwal- tungsführung. Sie gehen aus der Verwaltungsaufsicht hervor und ge- ben die besondere Sachkunde und das Erfahrungswissen der Verwal- tung wieder. Sie entfalten Wirkung im Rahmen des verbindlichen Rechts, nicht aber darüber hinaus. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, eine rechtsgleiche und rechtsrichtige Praxis in der Ausführung von Ver- waltungsaufgaben sowie eine gleichmässige Ausübung des Ermessens zu fördern. Da sie auch für die Rechtsunterworfenen von Interesse sein können, werden sie nötigenfalls in geeigneter Form unter anderem in Fachblättern bekannt gemacht. Vorliegend ist dies durch Publikation in den Fachblättern «Der bernische Notar» und ZBGR geschehen, so dass auch interessierte Personen wie Notarinnen und Notare davon Kenntnis erhalten konnten (BN 1995 S. 63). 6.2 Es wurde bereits erwähnt, dass, sofern ein Grundstück im Rahmen einer Vermögensübertragung auf einen anderen Rechtsträger über- geht, dem Grundbuchamt ein beglaubigter Handelsregisterauszug des die Grundstücke übernehmenden Rechtsträgers und ein beglaubigter Auszug aus dem öffentlich beurkundeten Teil des Übertragungsvertrags über die übertragenen Grundstücke eingereicht werden muss (Art. 18a Abs. 1 lit. e GBV). Vorliegend wurde der Grundbuchanmeldung in- dessen lediglich eine beglaubigte Kopie des öffentlich beurkundeten Vermögensübertragungsvertrags beigelegt, nicht aber ein beglaubig- ter Handelsregisterauszug der NN AG. Da entgegen der Ansicht des Grundbuchverwalters keine anderen Belege eingereicht werden müs- sen, insbesondere auch keine Zustimmungserklärungen der übrigen Gesellschafter der Baugesellschaft S, kann von einem rein formellen Mangel ausgegangen werden, der innert kurzer Frist hätte behoben werden können. Damit hätte der Grundbuchverwalter die Grundbuch- 11 anmeldung nicht einfach abweisen dürfen, sondern vielmehr den an- meldenden Parteien eine kurze Nachfrist setzen müssen, den Mangel zu beheben. 7. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine unvollständige Anmeldung grundsätzlich abzuweisen ist, ohne dass eine Nachfrist zur Verbesserung oder zur Beibringung fehlender Unterlagen angesetzt werden muss, es sei denn, es handle sich um einen rein formellen Mangel, der innert kurzer Frist hätte behoben werden können. Da im Anmeldungszeitpunkt einzig, der erforderliche beglaubigte Auszug aus dem Handelsregister der NN AG fehlte und dieser innert einer kur- zen Nachfrist leicht hätte nachgereicht werden können, hat das Grund- buchamt die Anmeldung zu Unrecht abgewiesen. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die hier angefochtene Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes aufzuheben. Die Beschwerdeführer haben dem Grundbuchamt am 2. September 2005 in Zusammenhang mit der vorliegend zu beurteilenden Grund- buchanmeldung unter anderem einen beglaubigten Auszug aus dem Handelsregister der NN AG nachgereicht. Damit ist die Grundbuch- anmeldung aus heutiger Sicht vollständig und es kann aus diesem Grunde darauf verzichtet werden, den Beschwerdeführern eine Nach- frist für die Ergänzung ihrer Grundbuchanmeldung zu setzen. Vielmehr ist das Grundbuchamt anzuweisen, den angemeldeten Eigentumsüber- gang infolge Vermögensübertragung im Grundbuch einzutragen. 8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Staat die Verfahrenskos- ten (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Die Beschwerdeführer haben An- spruch auf eine Parteientschädigung (Art. 108 Abs. 3 VRPG).