<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00526</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220347&amp;W10_KEY=4480705&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00526</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.06.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zuständigkeit. Überregionale Bedeutung eines Schutzobjekts. Epoche. Zeitzeuge. Schutzumfang. Sanierungsmassnahmen.<br/><br/>Die Baudirektion war zuständig für die Anordnung der Schutzmassnahmen, weil sie, gestützt auf das Gutachten der KDK, nachvollziehbar begründete, wieso das streitbetroffene Objekt von überregionaler Bedeutung ist (E. 4).<br/><br/>Das Gebäude ist des Weiteren grundsätzlich schutzwürdig, da es nachvollziehbar als wichtiger Zeitzeuge einer Epoche qualifiziert wurde. Der Epochenbegriff kann für jüngere Zeitströmungen nicht so klar definiert werden wie für ältere Zeitphasen, es muss jedoch dennoch möglich sein, auch neuzeitliche Gebäude unter Schutz zu stellen, wenn ihre Wichtigkeit bereits ersichtlich ist. Die architektonische Qualität und Einmaligkeit des Gebäudes wird zudem von der Vorinstanz nachvollziehbar dargetan (E. 5).<br/><br/>Der Schutzumfang und die angeordneten Sanierungsmassnahmen erweisen sich als verhältnismässig. Die unter Schutz gestellten Elemente gehören zum wesentlichen Erscheinungsbild des Gebäudes. Die Sanierungsmassnahmen sind erheblich, aber nicht unüblich. Insgesamt wird nicht verhindert, dass die Beschwerdeführenden auf dem verbleibenden Teil des Grundstücks ein zusätzliches Gebäude bauen könnten (E. 6).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ARCHITEKTURLEISTUNG">ARCHITEKTURLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EPOCHE">EPOCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SANIERUNGSMASSNAHMEN">SANIERUNGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREPPE">TREPPE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERREGIONALE INTERESSEN">ÃBERREGIONALE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEITZEUGE">ZEITZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTÃNDIGKEIT">ZUSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. 2 BV</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. 1 lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 207 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 211 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. 2 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=48518" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00526</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Juni 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Langnau am Albis, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung Nr. 01 vom 26. November 2018 stellte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die Liegenschaft Vers.-Nr. 02 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04in Langnau am Albis, welches im Eigentum von A und B steht, unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 19. Dezember 2018 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gung und die Entlassung der streitbetroffenen Liegenschaft aus dem Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Vorinstanz. Mit Entscheid vom 18. Juni 2019 wurde der Rekurs vom Baurekursgericht abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und B erhoben mit Eingabe vom 20. August 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids, den definitiven Verzicht auf eine Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.-Nr. 02, Kat.-Nr. 03, D-Strasse 4, Langnau am Albis und die Entlassung dieses Objekts aus dem Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, eventualiter die RÃ¼ckweisung der Sache zum Neuentscheid an den Gemeinderat Langnau am Albis. Des Weiteren beantragten A und B einen Augenschein vor Ort, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zuzÃ¼glich gesetzliche Mehrwertsteuer, zulasten der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 29. August 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 12. September 2019 beantragte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A und B. Mit Eingabe vom 16. September 2019 Ã¤usserte sich der Gemeinderat Langnau am Albis (Mitbeteiligter), vertreten durch die Bau- und Werkkommission. Mit Replik vom 27. September 2019 hielten A und B an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen zunÃ¤chst in prozessualer Hinsicht einen Augenschein vor Ort. Das vorinstanzliche Augenscheinprotokoll genÃ¼ge nicht, die erhobenen RÃ¼gen liessen sich aufgrund der Akten nicht abschliessend beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf die DurchfÃ¼hrung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vor­instanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (<span>VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; </span>RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>In der zu beurteilenden Streitigkeit hat das Baurekursgericht einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und die gewonnenen Erkenntnisse in einer umfangreichen Fotodokumentation festgehalten. Das Protokoll sowie die Ã¼brigen Akten, insbesondere auch bereits bei den Akten liegende Fotoaufnahmen, geben hinreichend Aufschluss Ã¼ber die zu beurteilenden tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse. Auf den beantragten verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Dem vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde:</p> <p class="Erwgung2">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Langnau am Albis (BZO) in der Wohnzone W/1.5. Die Parzelle grenzt im Westen an die E-Strasse, im Osten an die Z-Strasse und auf den anderen zwei Seiten an ebenfalls der Wohnzone zugehÃ¶rige GrundstÃ¼cke an. Eine hohe Steinmauer grenzt das an einem steilen Hang gelegene GrundstÃ¼ck von der Z-Strasse ab. DarÃ¼ber liegt auf leicht terrassiertem Terrain das parallel zum Hang platzierte langgestreckte Wohnhaus mit Atelier, welches im Jahr 1987 fertiggestellt wurde.</p> <p class="Urteilstext">Im kommunalen Inventarblatt ist das Objekt beschrieben als ein aus vorgefertigten Holzelementen zusammengefÃ¼gter BaukÃ¶rper, welcher architektonisch sehr bedeutend sei, da er wichtige StrÃ¶mungen der Architektur der 1980er Jahre kondensiere. Es handle sich um ein SchlÃ¼sselwerk der Architekten Burkhalter und Sumi. Der BaukÃ¶rper nehme Bezug auf die Topographie. Die schlichten Holzfassaden wÃ¼rden an die modernen Holzbauten der Zwischenkriegszeit anknÃ¼pfen. PrÃ¤zise gesetzte FensterÃ¶ffnungen gewÃ¤hrten den Blick aus den WohnrÃ¤umen in die Landschaft. Eine zentrale Erschliessungszone mit Oberlicht trenne die WohnrÃ¤ume vom rÃ¼ckseitigen Schlaftrakt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellten am 3. Februar 2017 ein Provokationsbegehren bei der Gemeinde im Hinblick auf einen allfÃ¤lligen Neubau. Sie planten, das Wohnhaus mit dem Atelier Vers.-Nr. 02 abzubrechen und das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 neu zu Ã¼berbauen. Es wurden deshalb durch die Gemeinde SchutzabklÃ¤rungen inklusive eines Gutachtens der Denkmalpflegekommission des Kantons ZÃ¼rich (KDK) vom 4. Juli 2017 vorgenommen. Aufgrund des Gutachtens erstellte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich einen Ã¼berkommunalen Inventareintrag.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Mit in der Folge angefochtener VerfÃ¼gung vom 26. November 2018 stellte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich die Liegenschaft schliesslich wie folgt unter Schutz:</p> <p class="Urteilstext">GebÃ¤udeÃ¤usseres</p> <p class="Urteilstext">Zu erhalten seien:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Die Fassaden mit ihrer Gliederung (Sockel, Fassadenbereiche mit Horizontalschalung und Fassadenbereiche mit grossformatigen Platten) samt der TÃ¼r- und FensterÃ¶ffnungen, den TÃ¼r- und Fenstereinfassungen, die Teilung der Fenster, die SchiebelÃ¤den und die RolllÃ¤den;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Freitreppen zum Hauseingang und zum Eingang Atelier;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die mit Welleternit eingedeckten DachflÃ¤chen samt den DachvorsprÃ¼ngen, Dachuntersichten, die Oberlichter Ã¼ber dem Atrium und dem Korridor.</p> <p class="Urteilstext">In Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege seien dachseitig Ã¼ber den Oberlichtern bei Atrium und Korridor Verschattungsvorrichtungen denkbar.</p> <p class="Urteilstext">GebÃ¤udeinneres</p> <p class="Urteilstext">Zu erhalten seien:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Die tragende PrimÃ¤rkonstruktion bestehend aus den tragenden WÃ¤nden, Decken und Dachkonstruktion;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Grundrissstruktur mit der Disposition der RÃ¤ume in den Trakten;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Schrankwand zwischen den beiden Hausteilen</p> <p class="Urteilstext">Umgebung</p> <p class="Urteilstext">Zu erhalten seien:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Die strassenseitige StÃ¼tzmauer mit GelÃ¤nder;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Treppenanlage von der Strasse bis zum GebÃ¤ude.</p> <p class="Urteilstext">In Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege kÃ¶nne auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 ergÃ¤nzend zum Schutzobjekt ein Neubau gemÃ¤ss der Variante "SolitÃ¤r" der Bebauungsstudie von F vom 12. Februar 2018 erstellt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, die Vorinstanz stelle zwar richtig fest, die BeschwerdefÃ¼hrenden machten geltend, dass die Baudirektion fÃ¼r die <i>Anordnung</i> von Schutzmassnahmen nicht zustÃ¤ndig gewesen und in der angefochtenen VerfÃ¼gung jegliche nachvollziehbare BegrÃ¼ndung dafÃ¼r fehle, weshalb gerade dem streitbetroffenen Objekt eine derartige Ã¼berkommunale Bedeutung zukommen solle. Sodann bejahe die Vorinstanz, das Gutachten der KDK bilde eine genÃ¼gende Grundlage, die ZustÃ¤ndigkeit des Kantons fÃ¼r die <i>ÃberprÃ¼fung </i>der SchutzwÃ¼rdigkeit zu bejahen.</p> <p class="Urteilstext">Dies hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrenden jedoch gerade nicht in Abrede gestellt, sondern bemÃ¤ngelt, dass diese ÃberprÃ¼fung eben nicht ergeben habe, dass dem Objekt eine Ã¼berkommunale Bedeutung zukommt, weshalb die <i>Anordnung </i>allfÃ¤lliger Schutzmassnahmen durch den Gemeinderat hÃ¤tte erfolgen mÃ¼ssen. Des Weiteren gehe die Vorinstanz mit keinem Wort auf den Vorwurf ein, die Beschwerdegegnerin habe in der angefochtenen VerfÃ¼gung die Ã¼berkommunale Bedeutung nicht dargetan. Es liege deshalb eine Perpetuierung eines BegrÃ¼ndungsmangels vor. Die fÃ¼r die Beantwortung der Frage â ob einem Schutzobjekt Ã¼berkommunale Bedeutung zukomme â relevanten Aspekte (Einmaligkeit, Bedeutsamkeit, architekturgeschichtliche HÃ¶chstleistung des Objekts) wÃ¼rden nicht abgehandelt. Richtigerweise hÃ¤tte die Vorinstanz diese abhandeln und zum Schluss kommen mÃ¼ssen, dass dem streitbetroffenen GebÃ¤ude keine Ã¼berkommunale Bedeutung zukomme und die Beschwerdegegnerin somit auch nicht fÃ¼r die Anordnung von Schutzmassnahmen zustÃ¤ndig gewesen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit der Unterschutzstellung richtet sich nach § 211 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Baudirektion trifft Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte, denen Ã¼ber den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung zukommt (Abs. 1). Der Gemeinderat trifft Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte von kommunaler Bedeutung (Abs. 2). Das Planungs- und Baugesetz unterscheidet demnach zwischen Schutzobjekten von kommunaler und solchen von Ã¼berkommunaler, nÃ¤mlich regionaler oder kantonaler Bedeutung. Ob ein bestimmtes Schutzobjekt einen bloss kommunalen oder einen darÃ¼ber hinausgehenden Schutz aufweist, sagt noch nichts Ã¼ber den Grad seiner SchutzwÃ¼rdigkeit aus, sondern legt einzig fest, welches Gemeinwesen fÃ¼r den Erlass allfÃ¤lliger Schutzmassnahmen zustÃ¤ndig ist (vgl. § 203 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2">Ein Inventar im Sinn von § 203 Abs. 2 PBG begrÃ¼ndet die Vermutung der SchutzwÃ¼rdigkeit der darin verzeichneten Objekte. Die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darÃ¼ber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>FÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob einem Schutzobjekt kommunale oder Ã¼berkommunale Bedeutung zukommt, werden in der Rechtsprechung etwa folgende Kriterien genannt: (1) ob das Objekt im Kanton oder in der Region einmalig ist, (2) ob es als Zeuge einer bestimmten Epoche Ã¼ber die Gemeindegeschichte hinaus bedeutsam ist und (3) ob es architekturgeschichtlich eine HÃ¶chstleistung darstellt (Baurekursgericht, 2. September 2008, BRKE I Nr. 0202/2008 E. 6.2; Entscheid bestÃ¤tigt in VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481 E. 3.3, wobei die Frage der Kriterienliste zur ÃberprÃ¼fung der Frage der regionalen Bedeutung nicht explizit thematisiert wurde).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Das von der Gemeinde eingeholte Gutachten der KDK geht von einer Ã¼berkommunalen Bedeutung des streitbetroffenen GebÃ¤udes aus. In diesem Sinn bildete es, was auch die BeschwerdefÃ¼hrenden einrÃ¤umen, grundsÃ¤tzlich einen rechtsgenÃ¼genden Ausgangspunkt fÃ¼r die Beschwerdegegnerin, die ZustÃ¤ndigkeit des Kantons fÃ¼r die <i>ÃberprÃ¼fung </i>der SchutzwÃ¼rdigkeit zu bejahen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren allerdings, im Zuge dieser AbklÃ¤rung hÃ¤tte die Beschwerdegegnerin zum Schluss kommen mÃ¼ssen, dass es sich vorliegend entgegen aller Annahmen nicht um ein Schutzobjekt von Ã¼berkommunaler Bedeutung handle, sodass die Beschwerdegegnerin in der Folge nicht mehr zustÃ¤ndig gewesen wÃ¤re, das streitbetroffene Objekt unter Schutz zu stellen, sondern der Gemeinderat. Die Beschwerdegegnerin begrÃ¼nde jedoch nicht, wieso das Objekt Ã¼berkommunale Bedeutung habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch der Betroffenen auf rechtliches GehÃ¶r ergibt sich als Teilgehalt auch die BegrÃ¼ndungspflicht (PlÃ¼ss<span>. Kommentar VRG, § 10 N. 15 ff.; Griffel, § 28 N. 5)</span>. <span>Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (z.B. VGr, 14. Juli 2010, VB.2010.00218, E. 4.2). Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1, 126 I 97 E. 2b). </span>In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde leiten liess und auf welche sich ihre VerfÃ¼gung stÃ¼tzt (Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 368<span class="urteilstextchar"><span> f. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen)</span></span>. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die Beschwerdegegnerin stÃ¼tzt sich auf das ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndete Gutachten der KDK, auf das sie in der hier angefochtenen VerfÃ¼gung mehrfach verweist und das sie mit einer kurzen eigenen WÃ¼rdigung ergÃ¤nzt. Entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden ist es im Verwaltungsverfahren zulÃ¤ssig, auf andere zugrunde liegende, den Parteien bekannte Entscheidgrundlagen zu verweisen, denen die BehÃ¶rde zustimmt, ohne dass die gesamte BegrÃ¼ndung von der BehÃ¶rde selbst neu entwickelt oder wiederholt werden mÃ¼sste. Die Beschwerdegegnerin hat zudem eigene ErwÃ¤gungen betreffend die Ã¼berkommunale Bedeutung des streitbetroffenen Bauobjekts miteinfliessen lassen, die zwar knapp ausgefallen sind, aber den Anforderungen an die BegrÃ¼ndungspflicht durch den zusÃ¤tzlichen Verweis auf das begrÃ¼ndete Gutachten noch zu genÃ¼gen vermÃ¶gen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Auch inhaltlich erscheint die BegrÃ¼ndung vorhanden und nachvollziehbar. Entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden ist es nicht zutreffend, dass die oben genannten Entscheidungskriterien fÃ¼r ein Objekt von Ã¼berkommunaler Bedeutung (bedeutsamer Zeuge Ã¼ber die Gemeindegrenze hinaus, architekturgeschichtliche HÃ¶chstleistung des Objekts, Einmaligkeit) im Gutachten der KDK und der VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin (und im Entscheid der Vorinstanz) nicht thematisiert worden sind. </p> <p class="Erwgung2">Das Gutachten der KDK, die VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin und der Entscheid der Vorinstanz gehen davon aus, dass es sich beim streitbetroffenen Objekt um einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen des ausgehenden 20. Jahrhunderts handle. Dass dabei nicht nur ein wichtiger Zeuge fÃ¼r die Geschichte und Entwicklung der Gemeinde Langnau am Albis, sondern fÃ¼r die gesamte kantonale Architektur der 1980er-Jahre, also Ã¼ber die Gemeindegrenzen hinaus, gemeint ist, ergibt sich sowohl aus der angefochtenen VerfÃ¼gung als auch entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin wortwÃ¶rtlich aus dem KDK-Gutachten. Ebenso gehen das Gutachten und die VerfÃ¼gung von einer architektonischen HÃ¶chstleistung aus. Und schliesslich ergibt sich aus der Gesamtbeschreibung sowohl im Gutachten (z.<span> </span>B. Hinweise auf die Rezeption als SchlÃ¼sselwerk S. 6) als auch in der VerfÃ¼gung die EinschÃ¤tzung der Einmaligkeit des Objekts im Kanton. Der Entscheid der Vorinstanz thematisiert die regionale Bedeutung des Objekts aufgrund seiner Pionierstellung ebenfalls ausfÃ¼hrlich. Dass die BegrÃ¼ndungen der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz bezÃ¼glich der Pionierstellung, der architektonischen QualitÃ¤t und der Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen Objekts zudem als nachvollziehbar und nicht als rechtsverletzend erscheinen, wird im Folgenden dargelegt werden (vgl. sogleich E. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Insgesamt liegt somit keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs infolge fehlender bzw. mangelhafter BegrÃ¼ndung und auch keine fehlerhafte ZustÃ¤ndigkeit fÃ¼r die Anordnung von Schutzmassnahmen fÃ¼r ein Objekt von Ã¼berkommunaler Bedeutung vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen des Weiteren, dass das streitbetroffene Objekt ohnehin nicht schutzwÃ¼rdig sei, weil es keine wichtige Zeugeneigenschaft aufweise. Insbesondere liege keine Zeugeneigenschaft fÃ¼r eine Epoche vor, denn eine architektonische StrÃ¶mung, wie die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz vorbrÃ¤chten, sei noch keine Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die gesetzlichen Voraussetzungen fÃ¼r eine Unterschutzstellung seien deshalb nicht erfÃ¼llt. Weiter sei das GebÃ¤ude nicht mal fÃ¼r die genannte StrÃ¶mung besonders aussagekrÃ¤ftig und qualitÃ¤tsvoll, etwa bei der Schlichtheit der Formensprache. Das GebÃ¤ude weise in dem vorgebrachten Zusammenhang zwischen der angeblich schlichten Ã¤usseren Gestaltung und der Anpassung ins GelÃ¤nde keine besondere, eine wichtige Zeugenschaft begrÃ¼ndende Eigenschaft auf. Die von der Vorinstanz und Beschwerdegegnerin genannten Aspekte bei der Raumaufteilung des GebÃ¤udes seien keine Eigenheit der "Neuen Einfachheit", sondern stellten geradezu den Regelfall dar. Auch hier sei die Vorinstanz im Ãbrigen mit keinem Wort auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden eingegangen. Es liege somit zusÃ¤tzlich eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor. Die WÃ¼rdigung des GebÃ¤udes als Vorbild und Modell lasse die gravierenden und unbestritten gebliebenen bautechnischen MÃ¤ngel ausser Acht. Einen solch gescheiterten Versuch eines Projekts erhalten zu wollen, sei ein sehr schwerer Eingriff in die Eigentumsrechte des EigentÃ¼mers, mute in Zeiten von Ãkologie- und Nachhaltigkeitsgedanken verquer an und sei auch aus denkmalpflegerischer Sicht falsch. Nicht berÃ¼cksichtigt worden seien zudem auch die Aussagen der Architektin, welche die angebliche SchlÃ¼sselstellung nicht bestÃ¤tigt und ausdrÃ¼cklich erklÃ¤rt habe, dass Burkhalter und Sumi Architekten schon lange nicht mehr so bauen wÃ¼rden. Schliesslich spreche das junge Alter des Objekts nicht dafÃ¼r, dass es sich um ein Baudenkmal handle. Bereits rund 30 Jahre nach seiner Erstellung weise das Objekt einen hohen Sanierungsbedarf und eine ungenÃ¼gende bauliche QualitÃ¤t auf. Eine Unterschutzstellung dÃ¼rfe sich als schwerwiegender Eingriff in das Eigentum nicht auf UmstÃ¤nde stÃ¼tzen, die sich hÃ¶chstens einem sehr kleinen Kreis von Architekturkennern erschlÃ¶ssen. Aufgrund aller genannter Argumente sei zu verneinen, dass ein schutzwÃ¼rdiger Zeuge von Ã¼berkommunaler Bedeutung vorliege.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche handelt oder dieses die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gt. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. WÃ¤hrend sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", hat die BehÃ¶rde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen). FÃ¼r die KlÃ¤rung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2">Zwar wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen â frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhÃ¶hten Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige GrÃ¼nde abgewichen werden (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; PlÃ¼ss, § 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 2. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2015, Rz. 775).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswÃ¼rdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gt, steht der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f., Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85). </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle. Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Beschwerdegegnerin hatte fÃ¼r die Beurteilung der wichtigen Zeugeneigenschaft wie oben dargelegt eine Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt. Die Beschwerdegegnerin hat eine solche vorgenommen und sich dabei insbesondere auf das bei der KDK in Auftrag gegebene Fachtgutachten gestÃ¼tzt. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden mehrfach monieren, dass die Beschwerdegegnerin sich zu weiten Teilen auf diese Fachmeinung stÃ¼tze, verkennt sie, dass die Beschwerdegegnerin von Rechts wegen von dem Gutachten, wie dargelegt, ohne triftige GrÃ¼nde nicht abweichen darf (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; PlÃ¼ss, § 7 N. 146 und 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>ZunÃ¤chst ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Begriff der "Epoche" bei neuzeitlicheren GebÃ¤uden noch nicht so klar definiert werden kann wie bei weit in der Vergangenheit zurÃ¼ckliegenden Zeitphasen. Dennoch muss es mÃ¶glich sein, auch solche neuzeitlichen GebÃ¤ude unter Schutz zu stellen, weil bereits ersichtlich ist, dass sie fÃ¼r eine jÃ¼ngere Zeitphase aussagekrÃ¤ftig und wichtig sind. WÃ¼rde bei neuzeitlicheren Objekten gewartet, bis sich ein genau umschriebener Epochenbegriff herausbildet, wÃ¼rden viele Objekte in der Zwischenzeit verloren gehen. Das junge Alter des GebÃ¤udes spricht deshalb nicht per se gegen eine Zeugeneigenschaft, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden anbringen. </p> <p class="Erwgung2">Auch eine architektonische StrÃ¶mung kann dabei, entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden, Teil einer Epoche sein, da diese sich nicht nur politisch, wirtschaftlich oder sozial, sondern auch baukÃ¼nstlerisch definiert (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 2.2.1 mit weiteren Hinweisen). GemÃ¤ss dem Gutachten der KDK ist das streitbetroffene Objekt ein architektonisch besonders anspruchsvoller Zeuge der Architektur der 1980er Jahre, vor allem durch die gekrÃ¼mmten Fassadenbereiche, der Holzbauweise und der Holzverkleidung, aber auch durch seine generelle Einfachheit des architektonischen Ausdrucks. Das GebÃ¤ude stehe am Beginn einer neuen Einfachheit, welche die Architektur in der Schweiz um die Jahrtausendwende prÃ¤gte und international bekannt machte. Als frÃ¼hes Werk der bekannten ZÃ¼rcher Architekten Burkhalter und Sumi komme dem Bauwerk zusÃ¤tzliche Bedeutung zu. Das Objekt sei insgesamt ein Beispiel der starken Entwicklung mit dem Bau von WohnhÃ¤usern und der zunehmenden Agglomerationsbildung im Sihltal. Der Definition eines Epochenbegriffs ist damit insgesamt GenÃ¼ge getan. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Zur Zeugeneigenschaft fÃ¼r diese Zeitphase der 1980er-Jahre fÃ¼hren Gutachten und Vorinstanz verschiedene Argumente an, und betonen insgesamt, es handle sich um eines der architektonisch anspruchsvollsten WohnhÃ¤user aus den letzten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts in der ganzen Region des Sihltals und im Umfeld der Stadt ZÃ¼rich. Mit den gekrÃ¼mmt verlaufenden AussenwÃ¤nden sowie mit der Holzbauweise erwecke das Haus zum Beispiel die Assoziation an ein Schiff. Es passe sich keilfÃ¶rmig zwischen die beiden angrenzenden Strassen ein und widersetze sich zugleich einer reinen Anpassung an die Baulinien. Weitere wichtige und besonders gestaltete Elemente seien die zwischen den beiden Hausteilen verlaufende Schrankwand, das CheminÃ©e, die glÃ¤sernen ZwischenwÃ¤nde des Atriumraums und die dreiecksfÃ¶rmigen Leuchten an der Schrankwand sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter, die einen gezielten Lichteinfall und gerichtete Ausblicke erlaubten (S. 6). Wie die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf das KDK-Gutachten Ã¼ber mehrere Seiten ausfÃ¼hrlich darlegt, sei das strittige Wohnhaus stilprÃ¤gend fÃ¼r Holzbauten bis in die Neuzeit hinein und als solches auch Gegenstand umfangreicher Rezeptionen sowohl in Schweizer als auch auslÃ¤ndischen Fachzeitschriften. Mit diesem Bauwerk seien die Architekten weitherum bekannt geworden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Die Argumentationen des Gutachtens, der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz erscheinen aufgrund der Akten als nachvollziehbar. Es ist plausibel und rechtskonform, wenn die Beschwerdegegnerin und auch die Vorinstanz von einem wichtigen Zeugen einer baukÃ¼nstlerischen Epoche ausgehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.9 </b>Insbesondere fÃ¤llt das Argument der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht ins Gewicht, dass die Architektin Burkhalter sich Ã¤usserte, sie wÃ¼rde heute nicht mehr so bauen â dies liesse sich wohl von vielen (trotzdem wichtigen) Bauobjekten frÃ¼herer Epochen so sagen. </p> <p class="Erwgung2">Das Gleiche gilt fÃ¼r die von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten einzelnen Details wie z.<span> </span>B. die Aussentreppen oder die Raumaufteilung, die teilweise zu Recht beanstandeten baulichen MÃ¤ngel und den Sanierungsbedarf des Objekts nach 30 Jahren. Auch solche kÃ¶nnen nicht per se gegen die wichtige Zeugeneigenschaft sprechen, liessen sich solche Unperfektionen, MÃ¤ngel und Abnutzungserscheinen durch Ã¼ber die Zeit verÃ¤nderte UmstÃ¤nde und architektonische bzw. bautechnische Ansichten doch wohl regelmÃ¤ssig bei wichtigen Zeitzeugen verschiedener Epochen anfÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung2">Wie die Beschwerdegegnerin richtig ausfÃ¼hrt, sind diese MÃ¤ngel allenfalls im Rahmen der ÃberprÃ¼fung der SchutzfÃ¤higkeit (und nicht SchutzwÃ¼rdigkeit) und der Ã¶ffentlichen Interessen zu beachten. Auch wenn Ã¼ber die QualitÃ¤t einzelner Details wie z.<span> </span>B. der Aussentreppen unterschiedliche fachliche Meinungen bestehen kÃ¶nnen, ist eine so gravierend fehlende PrÃ¤zision und mangelhafte QualitÃ¤t des <i>gesamten</i> streitbetroffenen Objekts, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden, jedenfalls nicht in einem Masse ersichtlich, dass mit triftigen GrÃ¼nden vom Gutachten der KDK bezÃ¼glich wichtiger Zeugeneigenschaft abgewichen werden kÃ¶nnte. Im Gegenteil hat die BehÃ¶rde, wie dargetan, nicht nur einzelne bauliche Details eines Objekts zu prÃ¼fen, sondern eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte <i>Gesamt</i>beurteilung des Objekts vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.10 </span></b>Den BeschwerdefÃ¼hrenden ist deshalb insgesamt nicht beizupflichten, dass es aufgrund eines nicht erfÃ¼llten Epochenbegriffs an einer gesetzlichen Grundlage fÃ¼r die getroffenen Schutzmassnahmen fehle und die einzelnen baulichen MÃ¤ngel bzw. der Sanierungsbedarf des Objekts zu einer insgesamt fehlenden SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrten. Eine Rechtsverletzung von § 203 PBG ist nicht ersichtlich und eine Angemessenheitskontrolle steht dem Verwaltungsgericht wie dargetan nicht zu. Auch die weiter beanstandete Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ist nicht ersichtlich, da die Vorinstanz ihren Entscheid ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndete. Dass sie dabei auf jedes einzelne Argument der BeschwerdefÃ¼hrenden eingehen mÃ¼sste, ist nicht notwendig. S<span>ie kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (z.</span><span> </span><span>B. VGr, 14. Juli 2010, VB.2010.00218, E. 4.2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen des Weiteren den Schutzumfang bzw. die fehlende VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit desselben. Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz hierzu seien unhaltbar. Verschiedene Details des streitbetroffenen Objekts seien nicht schutzwÃ¼rdig, so zum Beispiel die Schrankwand, das CheminÃ©e, die glÃ¤sernen ZwischenwÃ¤nde des Atriumraums, die dreiecksfÃ¶rmigen Leuchten an der Schrankwand sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter, welche allesamt keine epochentypischen Merkmale seien.</p> <p class="Urteilstext">Ebenso wenig seien die Treppenanlagen von der Strasse zum GebÃ¤ude und die Freitreppen zum Hauseingang und zum Eingang Atelier hin schutzwÃ¼rdig. Es handle sich um ein Sammelsurium verschiedener Treppenkonstruktionen, die sogar in ihrer Begehung gefÃ¤hrlich seien.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz Ã¼bernehme mehrfach MeinungsÃ¤usserungen und Parteistandpunkte, ohne auf die Argumente der BeschwerdefÃ¼hrenden einzugehen. Was die Sanierungsmassnahmen betreffe, Ã¼bernehme sie die AusfÃ¼hrungen der G AG vÃ¶llig unkritisch, welche in fragwÃ¼rdiger Weise davon ausgehe, dass die luftdurchlÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¼lle und die Zugserscheinungen die Folge von sich vom Untergrund ablÃ¶senden DichtungsbÃ¤ndern seien. Es sei allerdings unbestritten, dass der Energieverbrauch und die Zugserscheinen sich von Anfang an so prÃ¤sentierten wie heute. Auch gehe die Vorinstanz nicht auf die AusfÃ¼hrungen zur Radonbelastung ein. Die Behauptung, die Thermografie-Aufnahmen wÃ¼rden nur Schwachstellen in den Raumecken zeigen, sei ebenfalls unzutreffend; das GebÃ¤ude verliere an sÃ¤mtlichen Kanten und ÃbergÃ¤ngen in ausserordentlichem Mass an WÃ¤rme.</p> <p class="Urteilstext">Verfehlt sei deshalb auch die unbegrÃ¼ndet gebliebene Auffassung der Vorinstanz, dass die dargestellten Sanierungsmassnahmen genÃ¼gen wÃ¼rden; damit wÃ¼rden nur die gravierendsten LÃ¶cher gestopft und keine echten und nachhaltigen Verbesserungen erreicht. Auch sei es unhaltbar, wenn die Vorinstanz annehme, es lasse sich eine rentable Nutzung erzielen.</p> <p class="Urteilstext">Ebenso problematisch sei die Ansicht der Vorinstanz, auf dem grossen GrundstÃ¼ck kÃ¶nne problemlos ein weiteres Wohnhaus erstellt werden und sich dabei auf eine von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebene Bebauungsstudie sowie eine Studie der X GmbH stÃ¼tzt. Die fragliche Bebauungsstudie weise offenkundige MÃ¤ngel auf. Die Studie der X GmbH und der darin enthaltene Vorschlag sei nicht wirtschaftlich, weshalb die Projektstudie auch abgebrochen worden sei. Eine ÃberbauungsmÃ¶glichkeit fÃ¼r das RestgrundstÃ¼ck sei deshalb gerade nicht problemlos und schon gar nicht wirtschaftlich mÃ¶glich. </p> <p class="Urteilstext">Sodann verschliesse sich die Vorinstanz einer umfassenden InteressenabwÃ¤gung, wenn sie das Ã¶ffentliche Interesse an einer haushÃ¤lterischen Bodennutzung fÃ¼r unmassgeblich erklÃ¤re. Sie stehe damit auch in Widerspruch zur Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts. Auch die Ã¶kologischen Interessen, die fÃ¼r einen Neubau sprÃ¤chen, seien hier zu berÃ¼cksichtigen. Insgesamt erweise sich die Unterschutzstellung somit als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit eines Bauobjektes fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). </p> <p class="Erwgung2">Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes mÃ¼ssen im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip im engeren Sinn verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde hat unter VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z.<span> </span>B. eine teilweise Unterschutzstellung, ErgÃ¤nzungsbauten sowie allfÃ¤llige Nutzungskonzepte) vertieft zu prÃ¼fen und schliesslich die erforderliche InteressenabwÃ¤gung unter BerÃ¼cksichtigung aller Ã¼brigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 25. Juli 2019, VB.2018.00643 E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Schutzmassnahmen im engeren Sinn vermag das finanzielle Interesse an einer gewinnbringenden oder gar hÃ¶chstmÃ¶glichen AusnÃ¼tzung einer Liegenschaft fÃ¼r sich allein das Ã¶ffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 120 Ia 270 ff. E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater EigentÃ¼mer Ã¼berhaupt keine Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen kÃ¶nnen der Verfolgung eines weniger gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. Eine Unterschutzstellung kann etwa dann als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutz­objekts einen Restaurierungsaufwand bedingen wÃ¼rde, der in keinem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stÃ¼nde (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 7.1; 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.1 mit Hinweisen). Hingegen mÃ¼ssen unter UmstÃ¤nden auch sehr grosse finanzielle Interessen der GrundeigentÃ¼mer Ã¶ffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen kÃ¶nnte. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwÃ¼rdiger eine Baute ist, desto geringer die RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen zu gewichten sind (BGr, 1P.584/1995 E. 6b, in: ZBl 1996 S. 366 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Eine von den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden vorgenommene InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine von den Rechtsmittelinstanzen Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind (VGr, 25. Juli 2019, VB.2018.00643 E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.5 </span></b><span>Dem konkret betroffenen Streitobjekt kommt aufgrund seiner Einzigartigkeit und seiner Ã¼berkommunalen Bedeutung ein sehr hoher Zeugenwert zu. So ist auch das Ã¶ffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung des Objekts als sehr hoch zu qualifizieren. Bei einer Unterschutzstellung aufgrund des Eigenwertes, welcher dem hier streitbetroffenen Objekt wie dargelegt zu Recht attestiert wurde, ist die Erhaltung der wesentlichen schÃ¼tzenswerten Elemente des Objektes in ihrer Substanz erforderlich. </span></p> <p class="Erwgung2">Der von der Beschwerdegegnerin festgelegte Schutzumfang bezÃ¼glich GebÃ¤udeÃ¤usseres, GebÃ¤udeinneres und Umgebung erscheint angesichts des dargelegten Schutzgrads grundsÃ¤tzlich als angemessen. Konkret in diesem Zusammenhang thematisiert wurden von den BeschwerdefÃ¼hrenden die Details der Schrankwand, das CheminÃ©e, die glÃ¤sernen ZwischenwÃ¤nde des Atriumraums, die dreiecksfÃ¶rmigen Leuchten an der Schrankwand die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter (GebÃ¤udeinneres) sowie die aussenseitigen Treppen (GebÃ¤udeÃ¤usseres).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>Zur Schrankwand ist der Vorinstanz beizupflichten, dass diese nicht bloss ein Mobiliar darstellt, sondern ein wesentliches Element fÃ¼r die Erhaltung der ebenfalls als zeugenhaft qualifizierten inneren Struktur ist. Sie verlÃ¤uft durchgehend zwischen den beiden Hausteilen, wirkt konstruktiv als Auflage des Daches und wird im Gutachten der KDK als zentrales Element bzw. Nahtstelle und RÃ¼ckgrat zugleich bezeichnet. Ihr Einbezug in den Schutzumfang ist deshalb nicht zu bemÃ¤ngeln.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>BezÃ¼glich Treppen ist im Gutachten der KDK festgehalten, dass man den Hauseingang Ã¼ber eine mehrlÃ¤ufige, in Stahl konstruierte Aussentreppe vor der SÃ¼dostecke erreicht. Der letzte Treppenlauf besteht aus frei vorkragenden metallenen Stufen. Hierzu fÃ¼hrt die Beschwerdegegnerin aus, es handle sich nicht, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden anbrÃ¤chten, um ein Sammelsurium von Treppenkonstruktionen, sondern um die Realisierung verschiedener Treppentypen. GebÃ¤ude, StÃ¼tzmauer und Erschliessung gehÃ¶rten gestalterisch und funktional zusammen. Indem die GelÃ¤nder aller Treppentypen gleich gestaltet seien, fÃ¼hrten sie die Erschliessung gestalterisch zu einer Einheit zusammen. Die unterschiedlichen TritthÃ¶hen und -tiefen resultierten aus der jeweils zu Ã¼berwindenden HÃ¶he und begrÃ¼ndeten keinen Mangel, solange das TrittverhÃ¤ltnis stimme.</p> <p class="Urteilstext">Es ist den BeschwerdefÃ¼hrenden zwar beizupflichten, dass insbesondere die in Stahl konstruierte Aussentreppe vor der SÃ¼dostecke nicht zwingend in den Schutzumfang einzubeziehen gewesen wÃ¤re. Jedoch sind umgekehrt keine genÃ¼gend triftigen GrÃ¼nde ersichtlich, um von der auf das Gutachten der KDK gestÃ¼tzten EinschÃ¤tzung der Beschwerdegegnerin bezÃ¼glich einer einzelnen Treppe abzuweichen, wenn diese von ihr als mit GebÃ¤ude und StÃ¼tzmauer gestalterisch und funktional zusammengehÃ¶rig bezeichnet wird. Ihre AusfÃ¼hrungen erscheinen als nachvollziehbar und in diesem Sinn nicht als rechtsverletzend, weshalb das Verwaltungsgericht in den Beurteilungsspielraum der VerwaltungsbehÃ¶rde hier nicht eingreift (vgl. VGr, 25. Juli 2019, VB.2018.00643 E. 3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.3 </b>Was andere von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrte Details betrifft (CheminÃ©e, die glÃ¤sernen ZwischenwÃ¤nde des Atriumraums, die dreiecksfÃ¶rmigen Leuchten an der Schrankwand sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter), so werden sie insgesamt vom Gutachten der KDK als Teil des sehr prÃ¤zisen und akkurat projektierten Innenausbaus qualifiziert. Die genannten Elemente werden als besonders gestaltet eingeordnet und insbesondere der Ausbildung der Fenster und Oberlichter eine grosse Bedeutung attestiert, welche einen gezielten Lichteinfall und gerichtete Ausblicke erlaubten. Die Architekten Ã¤usserten sich hierzu selbst wie folgt: "Das Wechselspiel von innen und aussen angeschlagenen Fenstern, die Ã¼ber-Eck-Beziehungen zwischen tiefliegenden Bandfenstern und stehenden traditionellen Fenstern oder das scharfe Trennen der Sparrenlagen vom darunterliegenden HolzkÃ¶rper sind die Themen, die wir beim Haus Y ausprobiert haben". Auch wenn wie bei den Treppen Ã¼ber einzelne Elemente als Teil des Schutzumfangs durchaus diskutiert werden kÃ¶nnte, erscheint die EinschÃ¤tzung der Beschwerdegegnerin bzw. Vorinstanz nicht als rechtsverletzend, insbesondere, weil die einzelnen Elemente auch hier in nachvollziehbarer Weise als Teil eines zu schÃ¼tzenden Gesamtbildes beschrieben werden. Das Verwaltungsgericht greift deshalb auch hier nicht in den Beurteilungsspielraum der VerwaltungsbehÃ¶rde ein (vgl. VGr, 25. Juli 2019, VB.2018.00643 E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b> Was die Sanierungsmassnahmen betrifft, so kann festgehalten werden, dass das GebÃ¤ude nach wie vor bewohnt ist und auch in Zukunft genutzt werden kann. Wie die Vorinstanz richtig festhÃ¤lt, sind dafÃ¼r energetische Sanierungen angezeigt. Die Beschwerdegegnerin hatte hierzu zur AbklÃ¤rung eine bauphysikalische Beurteilung bei der G AG in Auftrag gegeben. GemÃ¤ss dieser Beurteilung sind Sanierungsmassnahmen vorzunehmen, welche allesamt innerhalb des GebÃ¤udes ausgefÃ¼hrt werden kÃ¶nnen und das GebÃ¤udeÃ¤ussere nur unwesentlich berÃ¼hren (insbesondere ErgÃ¤nzung der fehlenden Dichten, Dachsanierung, Ersatz der Fenster und Oberlichter, DÃ¤mmen der Kellerdecke). Auch bezÃ¼glich diesem Gutachten gilt, dass hiervon nicht ohne triftige GrÃ¼nde abgewichen werden darf (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; PlÃ¼ss, § 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 2. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2015, Rz. 775).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>Die von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebene Beurteilung und die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz als Fachgericht hierzu, welche am Augenschein zu einem Ã¤hnlichen Schluss wie das Gutachten kam, erweisen sich als nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend. Triftige GrÃ¼nde, um von dem Gutachten abzuweichen, sind nicht ersichtlich. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.2 </b>So fallen die Behauptungen der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass sich der Energieverbrauch und die Luftzugserscheinungen von Anfang an so prÃ¤sentierten wie heute, nicht entscheidrelevant ins Gewicht. Die Beschwerdegegnerin weist zu Recht darauf hin, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden die Liegenschaft erst im Jahr 2000, also rund 13 Jahre nach Erbauung, erwarben. Es ist davon auszugehen, dass in diesen 13 Jahren bereits ein Alterungsprozess bei den DichtungsbÃ¤ndern stattfand, wie die Beschwerdegegnerin nachvollziehbar darlegt. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.6.3 </span></b>Des Weiteren bestreiten weder die Beschwerdegegnerin noch die Vorinstanz WÃ¤rmeverluste noch LuftdurchlÃ¤ssigkeiten. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren, dass damit nur die gravierendsten LÃ¶cher gestopft wÃ¼rden, so verkennt sie, dass im Sinn der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit (insbesondere der Erforderlichkeit und Zumutbarkeit) nicht sÃ¤mtlichen Sanierungsmassnahmen in Betracht gezogen werden, die denkbar wÃ¤ren, sondern ausschliesslich jene, welche "unerlÃ¤sslich" sind, wie auch die genannte bauphysikalische Beurteilung so benennt. Dass noch weitere bauliche VerbesserungsmÃ¶glichkeiten bestÃ¼nden, wird damit nicht per se verneint. Diese verhÃ¤ltnismÃ¤ssige Anordnung von Sanierungsmassnahmen sollte den BeschwerdefÃ¼hrenden im Grundsatz entgegenkommen, insbesondere auch, was den von ihnen selbst geltend gemachten finanziellen Aspekt der Massnahmen betrifft. <span>Die wichtigsten energetischen MÃ¤ngel lassen sich so mit einem verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Aufwand sowie unter weitgehender Erhaltung der bestehenden Substanz beheben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.4 </b>Zum finanziellen Aspekt lÃ¤sst sich sogleich anschliessen, dass sich der notwendige Sanierungsbedarf zwar als erheblich, aber nicht als aussergewÃ¶hnlich erweist (vgl. auch VGr, 28. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00723 E. 4.4.2). Das finanzielle Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden am Abbruch vermag gegen das gewichtige Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt des Schutzobjekts nicht aufzukommen. </p> <p class="Erwgung3">Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden hierbei noch das Ã¶ffentliche Interesse an der NutzungsmÃ¶glichkeit des GrundstÃ¼cks bzw. an der Verdichtung erwÃ¤hnen, so ist es im Grundsatz richtig, dass es sich hierbei um ein Ã¶ffentliches Interesse im Sinn der Raumplanung handeln kann. Jedoch ist im konkreten Fall nicht ersichtlich, wie die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin richtig ausfÃ¼hren, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrenden den restlichen Teil des GrundstÃ¼cks nicht fÃ¼r eine neue Ãberbauung nutzen kÃ¶nnen sollten. Es bestehen mehrere verschiedene Projektvarianten (z.<span> </span>B. Studie der X GmbH). Wieso diese Projektvarianten allesamt undurchfÃ¼hrbar sein sollten, erschliesst sich nicht â selbst wenn eine der mehreren Varianten in der Studie der F-Architekten den GebÃ¤udeabstand nicht einhÃ¤lt, so liesse sich dies korrigieren bzw. eine andere Variante wÃ¤hlen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.5 </b>Der VollstÃ¤ndigkeit halber sei festgehalten, dass selbst bei Nicht-Realisierung eines zusÃ¤tzlichen Neubaus auf dem GrundstÃ¼ck nicht per se von einer Nicht-BerÃ¼cksichtigung des Ã¶ffentlichen Interesses an Verdichtung ausgegangen werden kann. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass eine Gemeinde mehrere MÃ¶glichkeiten hat, einer solchen Verdichtung nachzukommen und dafÃ¼r nicht von einem einzigen, noch dazu vergleichsweise kleinen Bauprojekt abhÃ¤ngig ist. Der Verweis auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361 E. 7.4) Ã¤ndert an dieser EinschÃ¤tzung nichts, wird doch in diesem Entscheid lediglich dargetan, dass mit einem geplanten Objekt, dass zusÃ¤tzlichen Raum fÃ¼r 300 Personen schafft, eine erhebliche, im Ã¶ffentlichen Interesse liegende Verdichtung erzielt werden kann. Zum einen handelt es sich hier um ein Projekt einer nicht vergleichbaren GrÃ¶ssenordnung, welches in einer InteressenabwÃ¤gung erheblicher ist als das vorliegende Projekt; zum anderen ergibt sich aus einer solchen Feststellung keinesfalls per se der Umkehrschluss, die Nicht-Umsetzung eines geplanten Objekts befinde sich im Widerspruch zum Ã¶ffentlichen Interesse an der Verdichtung.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.6 </b>Welche der Projektvarianten fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden am wirtschaftlichsten ist bzw. ob sich aus Sicht der BeschwerdefÃ¼hrenden keine als genÃ¼gend wirtschaftlich erweist, gehÃ¶rt grundsÃ¤tzlich nicht mehr zum Ã¶ffentlichen Interesse der Verdichtung, sondern ist als privates Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden innerhalb der InteressenabwÃ¤gung zu berÃ¼cksichtigen. Es vermag jedoch das hohe Ã¶ffentliche Schutzinteresse am streitbetroffenen Bauobjekt nicht zu Ã¼berwiegen. Aus den Substanziierungen der BeschwerdefÃ¼hrenden geht jedenfalls nicht klar hervor (bspw. bezÃ¼glich der Ãusserungen der H-Bank und der Unwirtschaftlichkeit der Studie der X GmbH), dass nicht eine korrigierte Projektvariante gefunden werden kÃ¶nnte, die eine Realisierung eines zusÃ¤tzlichen, fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden wirtschaftlicheren Bauprojekts ermÃ¶glichen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Insgesamt kann dem detaillierten Schutz- und Sanierungskatalog attestiert werden, dass er das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden an einer zeitgemÃ¤ssen Nutzung der Liegenschaft berÃ¼cksichtigt. Die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung ist somit insgesamt zu bejahen. Die Beschwerdegegnerin hat mit der Anordnung jedenfalls ihren Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten, und es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die SchutzverfÃ¼gung aufrechterhalten hat. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die <span>Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht in dieser Konstellation praxisgemÃ¤ss keine EntschÃ¤digung zu und wurde von ihr auch nicht beantragt (vgl. VGr, 9. Januar 2008, VB.</span>2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, PlÃ¼ss, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.--; Zustellkosten,<br/> Fr. 5'650.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>