Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2020 38 Entscheid vom 24. August 2020 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Monica Huber-Landolt, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, gegen 1.Gemeinderat Lauerz, Husmatt 1, 6424 Lauerz, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung / Wiederherstellung)2 Sachverhalt: A.A.________ (nachstehend Bauherrschaft) sind Miteigentümer (zu je ½) des Grundstückes KTN 001, Lauerz (2'141 m 2), auf welchem sich das Gebäude Nr. 003 befindet. Das Grundstück befindet sich rund 250 m vom südöstlichen Siedlungsrand von Lauerz entfernt in der Landwirtschaftszone, rund 70 Höhen- meter über dem Lauerzersee. Mit Schreiben vom 30. August 2017 forderte das kantonale Amt für Raument- wicklung (ARE) die Gemeinde Lauerz zur Überprüfung auf, ob am Gebäude (Gadenhaus) bauliche Veränderungen ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommen worden seien. Anlass zu diesem Schreiben bot ein Exposé des Immobilienmaklers C.________, wonach die Liegenschaft als "wahrgewordener Traum an romantischer Lage" zu einem Verkaufspreis von Fr. 1'380'000.-- ange- priesen wurde. Die kommunale Baukommission ersuchte die Bauherrschaft hierauf mit Schrei- ben vom 14. September 2017 die ab 2008 getätigten Bauarbeiten zu dokumen- tieren und als Baueingabe mit den entsprechenden Formularen einzureichen. Insbesondere seien mit der Baueingabe die Nutzflächen nachzuweisen, die am 1. Juli 1972 vorhanden gewesen seien. Der aktuelle Zustand sei mit massstabs- getreuen, vermassten Grundrissplänen und geeigneten Fotos zu dokumentieren. Hierzu äusserte sich die Bauherrschaft unter Einreichung von Plänen mit Schrei- ben vom 25. September 2017. Unter anderem wies sie darauf hin, dass der Nutz- flächennachweis per 1. Juli 1972 nicht nachgeliefert werden könne, weil sie das Wohnhaus erst am 24. März 1995 käuflich erworben habe. Nach Einsicht in die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen wies das ARE die Gemeinde mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 darauf hin, dass ge- genüber der Situation 1985 wesentliche Veränderungen (insbesondere ein Aus- bau des östlichen Gebäudeteils) vorgenommen worden seien, welche durchaus auch vor 2008 erfolgt sein könnten. Das ARE gehe davon aus, dass die Gemein- de die erforderlichen Unterlagen bei der Bauherrschaft einfordern werde. B.Mit Schreiben vom 31. Oktober 2017, worin auch eine Chronologie zum Hauskauf wiedergegeben wurde, reichte die Bauherrschaft das Baugesuch be- treffend "Ausbau" ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist wurden keine Einsprachen erhoben. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2017 informierte das ARE die Bauherrschaft, dass die zulässige Erweiterung der in altrechtlichen Gebäudevolumen bestehen- den Nutzflächen überschritten werde und der Umfang der Überschreitung rück- gängig zu machen sei. Hierzu wurde der Bauherrschaft das rechtliche Gehör ge-3 währt. Am 10. Januar 2018 äusserte sich die Bauherrschaft hierzu. Eine zweite Gewährung des rechtlichen Gehörs seitens des ARE erfolgte - unter anderem nach einer Besprechung des ARE und des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei mit der Bauherrschaft vom 24. Januar 2018 - mit Schreiben vom 7. Februar 2018. Am 26. März 2018 wurde der nunmehr beanwalteten Bauherrschaft ein drittes Mal das rechtliche Gehör gewährt. Am 4. Juli 2018 wurde ein Augenschein vor Ort durchgeführt, worauf der Bau- herrschaft ein viertes Mal das rechtliche Gehör gewährt wurde. Im Rahmen der Wahrung des rechtlichen Gehörs mit Schreiben vom 9. Oktober 2018 liess die Bauherrschaft ihr Baugesuch vom 31. Oktober 2017 zurückziehen. Mit Schreiben vom 29. November 2018 verneinte das ARE die Zulässigkeit des Rückzugs des Baugesuchs, weil ein neuer Sachverhalt zu beurteilen sei, und hielt daran fest, dass für den Ausbau keine Bewilligung erteilt werden könne. Die Bauherrschaft äusserte sich hierzu am 1. März 2019. C.Mit Gesamtentscheid vom 16. April 2019 beschloss das ARE was folgt: 1. Die kantonale Baubewilligung für den bereits erfolgten Ausbau des Gadenhauses (Baugesuch B2017-1443) von A.________ wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stelle gemäss Kap. II, Ziffer 1 unter Anordnung von Rückführungsmassen teilweise erteilt. 2. Die nachträgliche kantonale Baubewilligung für den westlich des Gebäudes erstellten Sitzplatz wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffer 1 ff. erteilt. 3. Die nachträgliche kantonale Baubewilligung für die Terrassierung des Geländes, für das Gewächshaus und den Windschutz aus Glas beim westlichen Sitzplatz wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffer 1 ff. verweigert. Auf die Anordnung von Rückführungen wird verzichtet. 4. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende Rückführungmassnahmen am Gadenhaus erforderlich: Beim nordostseitigen Balkon im Erdgeschoss ist die Verglasung samt den Schienen zu entfernen. Im Musikzimmer sind die Fenster an der Nord- und Westfassade auszubauen und die Trennwand zum Balkon zu entfernen. Der Zugang zur Laube (bestehend Musikzimmer, Wintergarten) hat über eine Aussentüre zu erfolgen. Die Durchreiche neben dieser Türe ist zuzumauern. Der Dachboden im östlichen Gebäudeteil ist gemäss Variante 2 zu entfernen. Der Zugang zum verbleibenden Dachstock hat aus einem der Zimmer westlich der Gebäudemitte zu erfolgen (Verschiebung der Auszugstreppe nach Westen).4 5. Für die Ausführung der Massnahmen gemäss Dispositiv-Ziffer 4 wird dem Gesuchsteller eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung eingeräumt. 6. (Vollstreckungsmassnahmen). 7. Die Gemeinde Lauerz wird mit dem Vollzug beauftragt. Die Gemeinde wird angehalten, den Rückbau nach Ablauf der sechsmonatigen Frist zu kontrollieren und der Baugesuchszentrale zu melden (mit entsprechenden Fotos). 8. Die Überschreitung der GNF von 9 m 2 wird einstweilen geduldet. Es besteht jedoch kein Bestandesschutz. Die Überschreitung wird auf Kosten des Bewilligungsempfängers im Grundbuch angemerkt. 9. (Bearbeitungsgebühr von Fr. 5'400.--). 10.-11. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). Mit Beschluss (GRB) Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt: 1. Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid Nr. 2017-1443 vom 16. April 2019, welcher als integrierender Bestandteil dieser Verfügung gilt, wird die nachträgliche Bewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen sowie unter Anordnung von Rückführungsmassnahmen erteilt. 2. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende Rückführungsmassnahmen am Gadenhaus erforderlich: Beim nordostseitigen Balkon im Erdgeschoss ist die Verglasung samt den Schienen zu entfernen. Im Musikzimmer sind die Fenster an der Nord- und Westfassade auszubauen und die Trennwand zum Balkon zu entfernen. Der Zugang zur Laube (bestehend Musikzimmer, Wintergarten) hat über eine Aussentüre zu erfolgen. Die Durchreiche neben dieser Türe ist zuzumauern. Der Dachboden im östlichen Gebäudeteil ist gemäss Variante 2 zu entfernen. Der Zugang zum verbleibenden Dachstock hat aus einem der Zimmer westlich der Gebäudemitte zu erfolgen (Verschiebung der Auszugstreppe nach Westen). 3. Das Gewächshaus ist mit der Pflanzung von einheimischen und standortgerechten Sträuchern zu kaschieren. 4. Bei der Windschutzverglasung sind geeignete Massnahmen zur Vermeidung von Kollisionen mit Vögeln vorzunehmen. 5. Für die Ausführung der oben aufgeführten Massnahmen/Auflagen wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung eingeräumt. 6. Das Bauamt ist spätestens mit Ablauf der Frist für die Rückführungsmassnahmen zur Baukontrolle einzuladen. 7. (Vollstreckungsmassnahmen). 8. (Baubewilligungsgebühr von Fr. 5'856.-- [unter Einschluss der Fr. 5'400.-- der kantonalen Baugesuchszentrale bzw. des ARE]). 5 9. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). D.Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 16. April 2019 und den GRB vom 15. Mai 2019 erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 11. Juni 2019 Ver- waltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgen- den Anträgen: 1. Ziff. 2, 5-8 des Protokollauszugs des Gemeinderates Lauerz vom 15.05.2019 sowie Ziff. 4-7 und Ziff. 9 des Gesamtentscheides des ARE vom 16.04.2019 seien aufzuheben, soweit die Verfügungen überhaupt Bestand haben. 2. Es seien die gesamten Akten bei den Vorinstanzen einzufordern und bei allenfalls fehlenden Akten sei ein Rekonstruktionsprozess durchzuführen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen. E.Mit Beschluss (RRB) Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 entschied der Re- gierungsrat unter Ausstand des Landammanns wie folgt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…). 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). F.Gegen diesen RRB Nr. 50/2020 (Versand am 4.2.2020) erhebt die Bau- herrschaft mit Eingabe vom 24. Februar 2020 (Postaufgabe am 25.2.2020) frist- gerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den fol- genden Anträgen: 1. Der RRB 50/2020 sei aufzuheben und es sei auf die angeordneten Rückbaumassnahmen zu verzichten. 2. Eventualiter sei der RRB Nr. 50/2020 aufzuheben und die Akten den Vi zur gewissenhaften Abklärung des relevanten Sachverhaltes zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen für alle Verfahren. In der Begründung wird eine öffentliche Verhandlung verlangt (Beschwerde S. 4 Rz. 9). G.Das Sicherheitsdepartement und das ARE beantragen je vernehmlassend am 2. März 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat hat sich nicht vernehmen lassen. H.Mit Schreiben vom 8. April 2020 erklären die Beschwerdeführer ihr Festhal- ten an der beantragten öffentlichen Verhandlung.6 I.Am 18. Juni 2020 fand die öffentliche Verhandlung statt, an welcher die Parteien replizierten und duplizierten sowie sich zu den jeweiligen mündlichen Vorträgen der Gegenparteien äussern konnten. Die Beschwerdeführer, die Ver- treter des Sicherheitsdepartements und des ARE reichten ihre Plädoyernotizen (Replik; Dupliken) zu den Akten. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, als unmittelbare verwaltungsrechtliche Folge formell rechtswidriger Bautätigkei- ten erwachse der Behörde die Pflicht, von Amtes wegen ein nachträgliches Bau- bewilligungsverfahren durchzuführen (Erw. 2.1.1). Ein einmal eingereichtes Bau- gesuch, das die formell widerrechtlichen Abweichungen aufzeige, könne daher vom Bauherrn nicht mehr autonom zurückgezogen werden (Erw. 2.1.2). Konkret habe der Augenschein vom 4. Juli 2018 sowie der Vergleich von Planunterlagen gezeigt, dass der heutige Ausbaustandard des Hauses nicht mehr den Bewilli- gungen des Justizdepartements vom 3. März 1986 bzw. dem von der Gemeinde am 21. Mai 1986 bewilligten Projekt entspreche; die Umbauten und Umnutzun- gen seien zumindest formell rechtswidrig (Erw. 2.2). Die Beschwerdeführer hät- ten nach dem Rückzug ihres Baugesuchs offensichtlich nicht die Absicht gehegt, ein neues, überarbeitetes Baugesuch einzureichen (Erw. 2.3). Bei der Beurteilung der Rechtmässigkeit der baulichen Massnahmen sei nach dem Grundsatz der lex mitior auf das im Zeitpunkt der Einleitung des nachträgli- chen Baugesuchs geltende, für die Beschwerdeführer günstigere Recht, d.h. Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 statt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG abzustellen. Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 defi- niere Art und Umfang der zulässigen Erweiterung bei Wohnbauten, welche in der Landwirtschaftszone nicht mehr zonenkonform seien (Erw. 4.1 ff.). Das zulässige Erweiterungsmass sei gemäss der Berechnung des ARE bei Weitem überschrit- ten; nötig sei eine Reduktion (Erw. 5.1.1 f.). Die Ermittlung der altrechtlichen Nutzflächen durch das ARE sei nicht zu beanstanden. Die sich aus den Plan- unterlagen vom 18. November 1985 ergebenden Bezeichnungen der Räume seien klar. Es spreche nichts dafür, dass der Ökonomieteil des Gadenhauses vor dem Jahr 1972 einer anderen Nutzung als einer landwirtschaftlichen zugeführt worden sei (Erw. 5.2.1 ff.). Korrekt ermittelt worden sei auch die heute bestehen- de Nutzfläche (Erw. 5.3.2). Die vorgenommenen Änderungen erwiesen sich so- mit formell wie auch materiell als rechtswidrig (Erw. 5.4). 7 Auf den Vertrauensschutz könnten sich die Beschwerdeführer nicht berufen. Die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes anzu- ordnen, sei auf 30 Jahre beschränkt. Diese Dauer sei noch nicht abgelaufen (Erw. 6.1 f.). Es könne auch nicht dem ARE angelastet werden, wenn es von der Gemeinde bei der Baukontrolle nicht beigezogen worden sei und auch keine Meldung über allfällige Abweichungen von der Baubewilligung erhalten habe. Ebensowenig lasse sich aus der Nutzflächenberechnung des ARE (bzw. des vormaligen Amtes für Raumplanung) vom 30. Mai 2001 im Zusammenhang mit dem Garagenanbau auf der Parzelle KTN 002 auf eine Duldung der formell rechtswidrigen Bauten und Anlagen auf dem Grundstück der Beschwerdeführer schliessen (Erw. 6.3). Die angeordneten Rückbaumassnahmen auf die zulässige anrechenbare Brutto- geschossfläche (aBGF) betreffend die frühere Laube im Erdgeschoss und des angrenzenden Wohnzimmers seien verhältnismässig. Das gleiche gelte auch für die Rückführung der Gesamtnutzfläche (GNF) auf das zulässige Mass mittels des teilweisen Rückbaus des Dachstocks im östlichen Gebäudeteil. Ein blosses Nutzungsverbot liesse sich nur schwer kontrollieren. Abgesehen davon wäre es den Beschwerdeführern jederzeit offen gestanden, dem ARE andere Vorschläge zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu unterbreiten (Erw. 7.3.1 f. und Erw. 7.4). 1.2Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Beschwerde unter anderem vor, mit- tels eines Belegs des Fenster-Produzenten F.________, könne belegt werden, dass bereits 1986 alle Fenster, auch im Raum "Heu", eingebaut worden seien. Die Pläne für die nachträgliche Baubewilligung vom 21. Mai 1986 seien "nur nachgeliefert" worden. Die Beschwerdeführer hätten 1995 ein fertig erstelltes Wohnhaus gekauft und seien in ihrem guten Glauben zu schützen (S. 3 Rz. 4 ff.; Plädoyernotizen insbesondere S. 2 Rz. 3 u. S. 4 Rz. 9). Der Rückzug eines Bau- gesuchs sei möglich. Wenn das ARE eine rechtswidrige Baute behaupte, so ha- be sie dies zu beweisen und dafür das nötige Verfahren einzuleiten. Die Vor- instanzen hätten den rechtserheblichen Sachverhalt nicht richtig und nicht vollständig festgestellt und auch das Gesetz nicht korrekt angewendet; sie hätten ihr Ermessen überschritten (S. 3 f. Rz. 7 f.). Betreffend die frühere Nutzung hätten die Vorinstanzen keine schlüssigen An- haltspunkte oder Belege vorgebracht. Die eigenen Recherchen hätten ergeben, dass die Liegenschaft seit 1881 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. Bis auf die wenigen Funktionsräume seien alle Räume im Gebäude seit 1881 als Wohn- und Arbeitsräume genutzt worden. So sei der "Heu"-Raum für die Boh- rung von Düchel verwendet worden. Das durch die offenstehende Türe hereinfal-8 lende Licht habe für das Bohren genügt (S. 4 f. Rz. 11 f.; vgl. Plädoyernotizen S. 4 f. Rz. 13 f.). Als der Plan im November 1985 entstanden sei, sei die Baute zu einem grossen Teil schon erstellt gewesen; eine damals effektiv gegebene Nutzung sei offensichtlich nicht besonders geprüft und auch nicht berechnet wor- den. Wenn eigens festgehalten worden sei, dass die Kleinliegenschaft dem landwirtschaftlichen Entschuldungsgesetz nicht mehr unterstehe, sei sie sicher nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden. Die damalige Bewilligungsbehörde habe gewusst, dass der First um 50 cm tiefer gesetzt worden und die Nutzung des Dachbodens und des Lukarnenzimmers weggefallen sei. Die Lukarne zeuge von einer Wohnnutzung (S. 5 f. Rz. 13). Die aufgehobene Jauchegrube als Teil der Abwasserentsorgung des Hauses müsse der Nutzfläche zugerechnet wer- den. Ignoriert werde auch, dass das Untergeschoss stets über eine Treppe ins Erdgeschoss erschlossen gewesen sei; in die Pläne habe nur die neue Treppe, nicht aber die abzubrechende vorbestehende Treppe Eingang gefunden. Bei der Nutzfläche sei auch der abgerissene Stall/Scheune zu berücksichtigen, der seit 1881 maximal für eine Hobbytierhaltung genutzt worden sei. Der Schluss der Vorinstanzen, der mit "Heu" bezeichnete Raum sei dieser Stall gewesen, sei un- zutreffend (S. 6 f. Rz. 14 ff.). Die Vorinstanzen wüssten, dass die Beschwerde- führer etwas, das nicht stattgefunden habe, nicht beweisen könnten (S. 7 Rz. 18). Bauabnahmen der realisierten Baubewilligungen aus den Jahren 1986, 1989 und 2008 betreffend das Grundstück KTN 001 sowie aus dem Jahr 2001 betreffend das Grundstück KTN 002 (Garagenbau) seien ohne jede Beanstandung erfolgt (S. 8 f. Rz. 22 f.). Die Neubeurteilung nach 32 Jahren sei absolut stossend, nachdem 1986 die bundesrechtlich zulässige innere Erweiterung von 60 % ein- gehalten worden sei; die Vorinstanzen verletzten Bundesrecht, wenn sie nun die- se Rechtsauffassung nicht mehr gelten lassen wollten (S. 9 f. Rz. 25 ff.; vgl. S. 12 Rz. 33 ff.; vgl. Plädoyernotizen S. 6 f. Rz. 22). Angesichts der verschiedenen Baubewilligungen, der ausgebliebenen Beanstan- dungen nach Baukontrollen, des eindeutigen Grundbuchauszuges und den Zusi- cherungen des vormaligen Eigentümers seien die Beschwerdeführer uneinge- schränkt gutgläubig gewesen. Sie hätten auch für jede Bewilligung die erhobe- nen Gebühren bezahlt (S. 11 f. Rz. 30 ff.). Die Vorinstanzen wendeten das Recht (Art. 24c RPG) falsch an. Mit der Bezug- nahme auf diese Bestimmungen gestünden die Vorinstanzen ein, dass die Lie- genschaft bereits vor 1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. Wenn sie die Darlegungen der Beschwerdeführer ignorierten und ohne schlüssi- ge Beweise eine landwirtschaftliche Nutzung behaupteten, handelten sie zudem 9 willkürlich (S. 12 f. Rz. 33 ff.). Nutzflächenberechnungen seien nie ein Thema gewesen. Bei der Baubewilligung für die Garage sei eine Erweiterung im Umfang von 48.5 m2 im Raume gestanden und an KTN 001 angerechnet worden, wobei damals erkannt worden sei, dass eben die Nutzung des zwischenzeitlich umge- bauten Wohnhauses sogar noch Reserven habe. Die Berechnungen zur altrecht- lichen aBGF würden bestritten (S. 13 f. Rz. 37 ff.; vgl. Plädoyernotizen S. 9 Rz. 33). Der Anspruch auf Wiederherstellungsmassnahmen sei in jedem Fall verwirkt und verstosse gegen den Vertrauensschutz. Es werde auch daran festgehalten, dass die verfügte Entfernung der Decke und der Kalt-Verglasung aus energetischer Sicht kontraproduktiv und dem zeitgemässen Stand abträglich sei. Zudem könne gegebenenfalls ein Rückbau in einem bestimmten Umfang, aber nicht konkret der Rückbau willkürlich bestimmter Gebäudeteile verlangt werden. Dieser Ent- scheid liege beim Eigentümer. Es werde daran festgehalten, dass die Vorinstan- zen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit missachtet hätten (S. 14 f. Rz. 40 ff.; vgl. Plädoyernotizen S. 8 f. Rz. 29 ff.). 1.3.1 Das Sicherheitsdepartement bringt vernehmlassend vor, wie das ARE am Augenschein vom 4. Juli 2018 festgestellt habe, treffe es nicht zu, dass sämtliche Fenster aus einer Produktion im Jahr 1986 stammten. Vielmehr seien auch Fens- ter mit der Gravur von 1995 vorhanden. Zudem bleibe festzuhalten, dass der Einbau von Fenstern im Raum "Heu" nie bewilligt worden sei. Es sei offensicht- lich, dass der heute bestehende Ausbaustandard des Wohnhauses nicht der Baubewilligung vom 3. März bzw. 21. März 1986 entspreche. Insbesondere sei die Nutzfläche des früheren Gadenhauses auch noch nach dem Jahr 1986 mehrmals erweitert worden, so beispielsweise der Raum "Heu" zu einem Wohn- und einem Schlafzimmer im Jahr 1995 sowie der Anbau einer Garage im Jahr 2001. Ob eine Bauabnahme seitens der Gemeinde im Jahr 1986 stattgefunden habe, entziehe sich der Kenntnis des Regierungsrates. Eine Duldung durch das ARE könne hieraus nicht abgeleitet werden. Es treffe auch nicht zu, dass der frühere Ökonomieteil des Gadenhauses schon vor dem Stichtag am 1. Juli 1972 nachweislich systematisch zonenwidrig genutzt worden sei. Der Raum "Heu" ha- be sich aufgrund der fehlenden Beleuchtung nicht als Werkstatt geeignet. Zudem bestünden keine Hinweise auf eine Hobbytierhaltung in den beiden (früheren) Ställen. Allein durch eine fehlende Nutzung werde ein landwirtschaftliches Ge- bäude nicht zu einem nicht mehr landwirtschaftlichen Gebäude. Bei der Bewilli- gung des Garagenanbaus auf KTN 002 sei ausdrücklich festgehalten worden, dass durch dieses Bauprojekt die BNF (Bruttonutzfläche) des bestehenden Wohnhauses auf KTN 001 erweitert werde. Allein aus diesem Grunde sei die 10 Verwirkungsfrist von 30 Jahren für den Ausbau des Ökonomieteils noch nicht verstrichen. Das ARE habe den Beschwerdeführern mehrmals die Möglichkeit eingeräumt, andere Rückbaumassnahmen vorzuschlagen. 1.3.2 Das ARE hält vernehmlassend unter Verweis auf seinen Gesamtentscheid vom 16. April 2019 und seine Vernehmlassung im regierungsrätlichen Verfahren vom 16. Juli 2019 unter anderem noch einmal fest, dass im Plan vom 18. No- vember 1985, welcher als Grundlage für die Baubewilligung von 1986 gedient habe, die (heute nicht mehr bestehende) Unterteilung zwischen dem Wohn- und dem ehemaligen Ökonomieteil eindeutig ersichtlich sei. Am 3. März 1986 habe das Justizdepartement lediglich die Erneuerung, nicht aber die Erweiterung (und Umnutzung) des Gadenhauses bewilligt. Erst mit der Ausnahmebewilligung für den Garagenbau auf KTN 002 im Jahr 2001 sei eine Nutzflächenberechnung vorgenommen worden. Diese Bewilligung habe nur erteilt werden können, weil damals noch keine Anhaltspunkte bestanden hätten, dass der Gadenteil bereits ausgebaut und die raumplanungsrechtlich zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten bereits ausgeschöpft waren. Die 30-jährige Ersitzungsfrist beginne erst in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem keine baulichen Veränderungen und Erweiterungen mehr vorgenommen würden. Noch im Jahr 1995 habe es sich beim Wohnhaus um ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern gehandelt. Ein allfälliges bösgläubiges Verhalten ihrer Rechtsvorgänger müssten sich die Beschwerdeführer anrechnen lassen. Die Beschwerdeführer könnten nicht rechtsgenüglich nachweisen, dass sie bzw. ihre Rechtsvorgänger bereits im Zuge der bewilligten Bauarbeiten von 1986 das Wohnhaus vollständig erweitert und umgenutzt hätten. 1.4Das ARE erklärte sich mit dem Gesamtentscheid zum einen bereit, eine trotz vorgegebener Rückbaumassnahmen verbleibende Überschreitung der GNF um 9 m2 einstweilen - ohne Bestandesschutz - zu dulden unter Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch. Hieran änderte sich mit dem angefochtenen RRB (Erw. 7.4) nichts. (Auch) im vorliegenden Ver- fahren setzen sich die Beschwerdeführer hiermit nicht konkret auseinander. Zum andern erteilte das ARE für den Sitzplatz auf der Westseite die nachträgli- che Baubewilligung im Sinne einer zeitgemässen Wohnnutzung. Für die Terras- sierung des Geländes, das Gewächshaus und den Windschutz aus Glas, die sich objektiv nicht mehr begründen liessen, erteilte das ARE keine nachträgliche Baubewilligung. Von einer Rückführung wurde jedoch abgesehen, und diese baulichen Veränderungen wurden einstweilen geduldet, allerdings ebenfalls ohne Bestandesschutz. In dieser Hinsicht wurde der Gesamtentscheid des ARE von den Beschwerdeführern nicht angefochten (angefochtener RRB Erw. 3.2). Ein 11 gleiches gilt - soweit ersichtlich - für das vorliegende verwaltungsgerichtliche Ver- fahren. Diese Themenkreise bilden somit nicht Verfahrensgegenstand. 2.1Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. § 75 Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987, in Kraft gesetzt per 1.9.1988). Voraussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). 2.2.1 Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie die Pflicht, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Es ist demzufolge Sa- che der (Bau-)Behörde, das nachträgliche Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen einzuleiten und durchzuführen. Ein nachträgliches Baugesuch im Sinne eines förmlichen Antrages ist zur Verfahrenseinleitung nicht notwendig (Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Ziff. 2.6 S. 120 f.; Berner, Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 1076 S. 354; Baumann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 159 N 38; vgl. Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.8). Im nachträglichen Baubewil- ligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Ertei- lung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. VGE III 2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 1.2; vgl. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c mit Hinweis auf Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 62 f.). 2.2.2 Nicht mehr Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, wohl aber der Sachverfügung, welche sich von der Vollstreckungsverfügung ab- grenzt, sind die Wiederherstellungsmassnahmen (Jaag, in: Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 29-31 Rz. 12 f.; § 30 Rz. 80 ff.). Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Nach der bundesge- richtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf Wiederher- stellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss. 2.2.3 Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Ausführung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Späteres Recht ist nur anzuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn die Bauherrschaft das Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem späteren strengeren Recht zuvorzukommen (Urteil BGer 1C_179/2013 vom 15.8.2013 Erw. 1.2 mit Hinweis auf BGE 123 II 248 Erw. 3a/bb 12 S. 251 f.). Beim Bauen ausserhalb der Bauzonen definiert der Bundesgesetzge- ber die baurechtliche Bestandesgarantie abschliessend in Art. 24c, 24d und 37a RPG sowie Art. 41 - 43 RPV (je in Kraft seit 1.9.2000). Es ist unbestritten, dass es sich hierbei um die für die Beschwerdeführer günstigeren Bestimmungen handelt als der zuvor geltende Art. 24 aRPG. 2.3.1 Art. 24c Abs. 1 RPG schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonen- widrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zu- ständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder- aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Aus- wirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden (Art. 24c Abs. 3 RPG). Verände- rungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnut- zung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehal- ten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Dies bedingt eine Interessenabwägung (Urteil BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017 Erw. 2.1 mit Hinweis). 2.3.2 Als altrechtliche Bauten galten in der ursprünglichen Fassung von Art. 24c RPG grundsätzlich solche, die vor dem 1. Juli 1972 errichtet wurden, weil erst mit dem damaligen Inkrafttreten der bundesgesetzlichen Bestimmungen über den Gewässerschutz erstmals eine Trennung von Bau- und Nichtbaugebieten einge- führt wurde (BGE 129 II 396; vgl. Urteil BGer 1C_555/2013 vom 28.3.2014 Erw. 7.1). Der sachliche Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in der bis 31. Oktober 2012 massgebenden Version erstreckte sich nicht auf vor dem 1. Juli 1972 erstellte, aber zonenkonform gebliebene und heute nicht mehr für landwirtschaftliche Zwe- cke benötigte Wohnbauten. Letztere durften nur nach Art. 24d RPG umgenutzt, also insbesondere nicht erweitert sowie abgebrochen und anschliessend wieder aufgebaut werden. Die Revision von Art. 24c RPG per 1. November 2012 ergab, dass nicht mehr für zonenkonforme Zwecke benötigte landwirtschaftliche Wohn- bauten bei einer Umnutzung erweitert sowie abgebrochen und wiederaufgebaut werden konnten, was vorher nicht möglich war (BGE 137 II 338 Erw. 2.4; Urteil BGer 1C_85/2019 vom 23.7.2019 Erw. 3.4 mit Hinweisen). Aufgrund der Neufas- sung von Art. 24c RPG hängt die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten für 13 landwirtschaftliche Wohnbauten samt einem angebauten Ökonomieteil nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- bzw. Planän- derung zurückgeht oder ob sie durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. BGE 145 II 83 Erw. 5.2.1 S. 89 f.; Urteile BGer 1C_145/2019 vom 20.5.2020 Erw. 3.2; 1C_187/ 2011 vom 15.3.2012 Erw. 3.3, in: ZBl 113/2012 S. 610). Mit der Revision von Art. 24c RPG liess sich das Problem lösen, dass viele Voll- zugsbehörden Mühe mit der Ermittlung bekundeten, ob eine Baute vor der Ein- führung des Trennungsgrundsatzes am 1. Juli 1972 schon nichtlandwirtschaftlich genutzt worden war (Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskom- mentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c N 6 und 20). 2.3.3 Ist ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude mit einer Wohnbaute zusammengebaut, wird das Ganze als eine einheitliche Baute im Sinne von Art. 24c RPG betrachtet und gilt demnach als (teilweise) bewohnte Baute (Urteile BGer 1C_187/2011 vom 15.3.2012 Erw. 3.1 f.; 1C_555/2013 vom 28.3.2014 Erw. 6; 1C_85/2019 vom 23.7.2019 Erw. 3.4; Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Erläuternder Bericht Teilrevision der Raumplanungsverordnung, Oktober 2012 S. 7 Ziff. 3; vgl. Wortlaut von Art. 24c Abs. 3 RPG; vgl. auch Bericht der nationalrätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie vom 22.8.2011 zur Standesinitiative Bauen ausserhalb der Bauzone, in: BBl 2011 S. 7083 ff., S. 7087 Ziff. 2.2 "für altrechtliche Wohnbauten sowie für solche mit angebauten Ökonomieteilen"). 2.4Art. 41 RPV definiert den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG. Diese Bestimmung ist gemäss Art. 41 Abs. 1 RPV anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen). Er ist nicht anwendbar auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). 14 In jedem Fall gilt dabei, dass die aBGF innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden darf, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der aBGF als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von aBGF und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m 2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). 3.1Den aktenkundigen Unterlagen lässt sich namentlich Folgendes entneh- men: 3.1.1Mit einem Schreiben vom 9. August 1985 an die Gemeinde anerkennt der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer, dass er im Glauben, dass man für eine Instandstellung keine Baubewilligung brauche, bereits mit dem Umbau des Ga- denhauses begonnen habe. Da das Gadenhaus nur instand gestellt werden sol- le, habe man die Anfertigung von Plänen nicht für nötig erachtet. Baulich gebe es "praktisch keine Veränderungen". Das Dach werde etwas niedriger, da das Scheunendach schon vorher eingefallen sei. Die Trennwände, Böden von Scheune und Veranda sowie das Haus würden wieder genau gleich hergestellt. Die Toilette komme aus hygienischen Gründen eventuell in den Keller. Die Scheune werde nicht für einen anderen Verwendungszweck gebraucht. Bei ei- nem allfälligen Ausbau werde eine Baubewilligung eingeholt. Im Haus werde die gleiche Raumeinteilung eingehalten. Gemäss der Baueingabe vom 25. November 1985 ersuchte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer um die "Renovation Stall und Wohnteil (Gadenhaus)" für eine Wohnung mit fünf Zimmern. Bei gleichbleibendem Bauvolumen (von 800 m3) sah die Baueingabe eine Erhöhung der BGF von 124 m2 auf 131 m2 vor. Der Bauplan vom 18. November 1985 (Projekt, Schnitt, Grundrisse, sowie Pro- jekt, Schnitt+Fassaden, beide 1:100, Architekturbüro Alois Mettler + Co.) sieht im Untergeschoss, das auf der Nordseite über dem Terrain liegt, (von Ost nach West) einen Stall, einen weiteren Stall, einen Raum "Holz", einen Raum "Ein- gang" mit Treppe und WC-Raum, einen Keller und einen Abstellraum vor. Der Zutritt in den Eingangsbereich (Hauseingang) erfolgt von Norden her; vom Ein-15 gangsbereich her wird nur der Holzraum erschlossen; der Zutritt zu den anderen Räumen erfolgte jeweils getrennt von der Nordseite her. Im Erdgeschoss befindet sich (von Ost nach West) ein Raum "Heu", der auch das Obergeschoss beschlägt, mit Zugang vom anschliessenden Eingangsbe- reich (mit Treppe) her, eine Küche sowie eine Stube. Dem Heuraum nördlich vorgelagert ist die Laube, an welche sich westlich der "Essplatz" (mit Zutritt vom Eingangsbereich her und mit Zugang zur Laube), anschliesst; Laube und "Ess- platz" sind nach oben (d.h. ins OG) offen ("Hohlraum"). Im Obergeschoss folgen (von Ost nach West) anschliessend an den Heuraum der Eingangsbereich mit einem WC-/Duschraum sowie zwei mal zwei Zimmer. Unter dem von Norden her vorgesehenen Hauseingangsbereich weisen die Plä- ne eine Jauchegrube aus (5 m x 3.65 m x 1.25 m). Gemäss dem Plan Schnitt B (Schnitt durch den Heuraum in Nord-Südrichtung) wurde der Giebel und daher auch die Lukarne (im nordseitigen Dach) tiefer ge- setzt. Der Giebel sollte durch drei Stützen gestützt werden; mit "Event." wird ein möglicher Boden zur Trennung des Heuraumes in zwei Geschosse gekenn- zeichnet (mit gestrichelter Linie). Die Masse und das Bauvolumen des Hauses (inkl. Stall) wurden wie folgt aus- gewiesen: UG 15.30m x 6.00m = 91.80m 2 4.00m x 4.00m = 16.00m 2 107.80m2 x 2.00m = 215.60m 3 EG/OG 9.70m x 5.90m = x 4.30m = 246.09m 3 5.60m x 5.90m = x 4.70m = 155.29m 3 10.50 x 2.50m x 2.50m = 65.63m 3 Dach 15.30m x 5.90m x 1.00m = 90.27m 3 10.50m x 2.50m x 1.00m = 26.25m 3 799.13 m3 3.1.2Das Justizdepartement des Kantons Schwyz bewilligte am 3. März 1986 dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer unter dem Titel einer "Ausnahme- bewilligung für bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen" die "Erneuerung Gadenhaus". Das Gebäude wird einleitend als "Kleinliegenschaft mit Gadenhaus" bezeichnet, die seit dem 3. Juli 1984 nicht mehr dem landwirt- schaftlichen Entschuldungsgesetz unterstehe (d.h. altes Bundesgesetz vom 12. Dezember 1940 über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen; auf- gehoben mit Inkraftsetzung des Bundesgesetzes über das bäuerliche Boden- recht [BGBB; SR 211.412.11] vom 4.10.1991). Das Dach des baufälligen Ga- denhauses sei bereits erneuert worden (First ca. 50 cm tiefer). Die Bewilligung 16 wurde erteilt unter den folgenden Auflagen (und unter Vorbehalt weiterer kanto- naler und kommunaler Baubewilligungen): a) Die Laube darf nicht durch Heizung und Wasserinstallationen etc. für Wohnzwecke ausgebaut werden. b) Der Wiederaufbau des Stallanbaues östlich ist untersagt. Bei Einhaltung dieser Auflagen erfolge die umfassende Erneuerung des beste- henden Gadenhauses (Wohn- und Stallteil) im bisherigen Umfang, Bestimmung und Erscheinung. Die kommunale Baubewilligungsbehörde wurde mit der Voll- zugskontrolle beauftragt. Der Gemeinderat erteilte die kommunale Baubewilligung am 21. Mai 1986. 3.1.3 Am 11. Dezember 1989 erteilte das damalige kantonale Amt für Raumpla- nung dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer unter Bezugnahme auf die vom Justizdepartement am 3. März 1986 bewilligte Erneuerung des Gadenhau- ses die Baubewilligung für eine Zufahrtsstrasse. In diesem Zusammenhang wur- de am 2. November 1989 ein Augenschein durchgeführt. Der Augenscheinnotiz ist die Feststellung "z.Zt. Ferienhaus; lt. D.________ soll das Haus voraussicht- lich vermietet werden" zu entnehmen. 3.1.4 Am 4. Juli 2001 erteilte das Amt für Raumplanung den Beschwerdeführern die vorgängige Zustimmung zu einer Ausnahmebewilligung betreffend den "Ga- ragenanbau an bestehenden Stall" auf der Parzelle KTN 002, da ein Anbau an das bestehende Wohnhaus auf KTN 001 nicht möglich war. Das Amt für Raum- planung stellte unter anderem fest (lit. E und Erw. 1), es werde planerisch eine Nutzflächenerweiterung von bestehend 174.8 m2 um 48.5 m2 (28%) auf 223.3 m2 ausgewiesen, womit das prozentuale Mass von 30 % einer teilweisen Änderung eingehalten werde. Diese Nutzflächenerweiterung musste im Grundbuch als öf- fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt werden. Die Berechnung der bestehenden Nutzfläche nahm das Amt für Raumplanung wie folgt vor: Altrechtlich bestehende NF Kellergeschoss [d.h. Keller und Abstellraum] 7.40 m x 6.00 m 44.4 m 2 Erdgeschoss [Eingang; Küche; Stube] 9.80 m x 5.80 m 56.8 m 2 [Essplatz] 6.70 m x 2.50 m 16.8 m 2 Dachgeschoss [d.h. Eingangsbereich und Zimmer] 9.80 m x 5.80 m 56.8 m 2 Total 174.8 m 2 Mögliche neue Nutzfläche (30 %) 52.4 m 217 3.1.5 Mit einem Schreiben vom 24. Juni 2008 an die Beschwerdeführer themati- sierte die kommunale Baukommission unter Bezugnahme auf eine (soweit er- sichtlich nicht aktenkundige) Eingabe der Beschwerdeführer ein Gewächshaus, eine Laubenverglasung sowie einen Sitzplatz mit Mauer. Das Gewächshaus wurde im Sinne einer Baumeldung als in Ordnung befunden, wenn es kein festes Fundament erhalte und die nachbarliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstandes vorliege. Andernfalls sei eine Baueingabe einzureichen. Die Laube sei bereits auf zwei oder mehr Seiten geschlossen und in der BGF- Berechnung des kantonalen Amtes für Raumplanung enthalten. Eine Verglasung führe zu keiner Vergrösserung der BGF und könne als geringfügige Veränderung betrachtet werden. Auch hierfür könne im Sinne einer Baumeldung das Einver- ständnis erteilt werden. Für den gemäss Eingabe mit Gartenplatten oder Ver- bundsteinen geplanten Sitzplatz werde eine Mauer von 0.5 m Höhe mit darauf befindlicher Glaswand von nochmals 1.0 m erstellt. Das Bauvorhaben werde ge- rade noch als geringfügige Veränderung beurteilt, welche ebenfalls im Rahmen einer Baumeldung akzeptiert werden könne. Die Gemeinde verband ihre Akzep- tierung dieser baulichen Massnahmen mit dem Vorbehalt einer allfälligen Inter- vention kantonaler Amtsstellen. 3.1.6 Gemäss den Grundrissplänen vom 4. Februar 2016 (1:40, erstellt vom Be- schwerdeführer) befinden sich im Untergeschoss (von Ost nach West) an Stelle des zweiten Stalles (der östliche Stall wurde abgerissen) ein Tankraum, es folgt ein Raum "Waschen" (9.8 m 2), der Eingangsbereich (5.4 m 2) sowie Dusche/WC (3.6 m2), Heizungsraum (15.0 m2) sowie ein Keller (14.6 m2). Im Erdgeschoss befindet sich an Stelle des Heuraumes ein Wohnraum (29.8 m2), es folgt der Eingangsbereich (9.8 m2), die Küche (12.0 m2) sowie das Esszimmer (16.6 m2; vormals "Stube"). Die Laube wurde durch einen "Balkon" (8.0 m 2) er- setzt, der vormalige "Essplatz" durch ein Musikzimmer (16.2 m2). Im Obergeschoss befindet sich an Stelle des Heuraumes ein Schlafzimmer (30.0 m2), es folgt der Eingangsbereich/Vorraum (7.0 m 2) sowie ein Bad/WC (5.8 m2), ein Zimmer (17.0 m2) sowie zwei weitere Zimmer (7.0 m2 bzw. 10.2 m2). Das grössere Zimmer nimmt die Fläche der beiden vormaligen östlichen Zimmer ein und erstreckt sich zudem in den Hohlraum über dem Essplatz des Erdge- schosses. 3.2Gemäss einer Schätzung vom 6. Oktober 1965/16. Dezember 1967 wurde das Gebäude als "altes Gadenhaus mit Küche Holzherd Schützstein einfach; Stube Kachelofen sehr primitiv" charakterisiert mit einem Zimmer und einer Kammer im zweiten Stock. Der Stall am Haus wurde als "heute nur mehr ein 18 Schopf, verlottert", beschrieben. Mit dem Auszug aus dem Grundbuch, welcher der Schätzung beiliegt, wird das Grundstück als "ein Stücklein bebautes Land mit Gadenhaus, Allmendli und E.________" umschrieben. Mit Schätzungsverfügung vom 29. Januar 1988 wurde das Gebäude als "5- Zimmer-Ferienhaus" auf einen Steuerwert von Fr. 279'000.-- eingeschätzt, eben- so (mit unverändertem Steuerwert) mit der Schätzungsverfügung vom 5. De- zember 1994 gemäss der prozentualen Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 1995. Die Schätzungsverfügung der kantonalen Steuerverwaltung (Schätzungsamt) vom 1. Mai 1995 (mit Wertgültigkeit ab 1.4.1995) infolge Erwerbs der Liegen- schaft durch die Beschwerdeführer bezeichnet das Schätzungsobjekt als "5- Zimmer-Einfamilienhaus" mit 8 Raumeinheiten und 800 m 3 (bei weiterhin unver- ändertem Steuerwert von Fr. 279'000.--). Gemäss der Schätzungsverfügung vom 24. Mai 2006 handelt es sich um ein 7- Zimmer-Einfamilienhaus mit einer Nettowohnfläche von 182.0 m 2 und 10.2 Rau- meinheiten sowie einem Volumen von 840 m 3. Der Vermögenssteuerwert wurde auf Fr. 656'000.-- festgesetzt, derjenige für die Garage auf Fr. 56'000.--. 3.3.1 Im Rahmen der fünfmaligen Gehörsgewährung durch das ARE im Zeit- raum vom Dezember 2017 bis November 2018 wurden verschiedene Nutz- flächen-berechnungen vorgenommen. 3.3.2 Augenscheinlich erstellt ist, dass die Terrassierung des Geländes mit Löf- felsteinen erfolgte, das Gewächshaus aus Glas ist und der Sitzplatz über eine festinstallierte Sonnenstore sowie eine Schutzwand aus Glas verfügt (vgl. Schreiben des ARE vom 26.3.2018 an die Beschwerdeführer betreffend "Drittes rechtliches Gehör" [=ARE-act. B 11]). 3.4Aufgrund dieser aktenkundigen Unterlagen, namentlich des Vergleichs der 1986 bewilligten mit den aktuellen Planunterlagen und dem fotographisch doku- mentierten Ausbauzustand des Gebäudes (samt Umgebung) können mit den Vorinstanzen keine Zweifel daran bestehen, dass der bestehende Ausbau nicht den im Jahre 1986 bewilligten Plänen entspricht, spätere Bewilligungen - mit Ausnahme des Garagenanbaus auf der Parzelle KTN 002 - nicht bekannt sind, und der bestehende Ausbau somit einer (nachträglichen) Baubewilligung bedarf. Es betrifft dies insbesondere (vgl. angefochtener RRB Erw. 3.1): - Untergeschoss: Tankraum anstelle des Stalles; Waschküche anstelle des Holzlagers;19 - Erdgeschoss: als verglaster Wintergarten ausgebaute Laube im Nordostbe- reich; - Erd- und Obergeschoss: Wohn- und Schlafzimmer anstelle der (sich über das Erd- und Obergeschoss erstreckenden vormaligen) Heubühne. Die "Kostenzusammenstellung und Auftragsbestätigung" betreffend "Umbau Wohnhaus E.________" von F.________ (Schreinerei, Glaserei, Innenausbau, Sargmagazin) vom 19. August 1986 wie auch allfällige entsprechende Datums- prägungen auf den Fenstern weisen auf einen Einbau in jener Zeit hin. Es wird denn auch nicht substantiiert bestritten, dass die Fenster beim Umbau im Jahre 1986 eingesetzt wurden (vgl. Duplik des ARE, Protokoll S. 8 f.; Plädoyernotizen des Sicherheitsdepartements S. 1). Soweit Fenster ein späteres Prägedatum aufweisen, lässt sich dies mit der aktenkundigen "Aufstellung aller Investitionen im Laufe von 20 Jahren" (insgesamt Fr. 191'195.35; vgl. Mitbericht des Kreispla- ners des ARE vom 15.7.2019 mit Beilage zum Schreiben des ARE vom 30.8.2017 an die Gemeinde) erklären, welche unter anderem eine Position "Fenster und Türenbau F.________ 1996/2002" über Fr. 20'392.50 aufweist. Der Einbau von Fenstern kann indes offenkundig weder eine Baubewilligung erset- zen/belegen noch eine Umnutzung des Ökonomieteils vor der Zeit des Fenster- einbaus nachweisen. Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren erweist sich als rechtmässig. Dies muss grundsätzlich selbst für den Fall gelten, dass allen- falls infolge des Zeitablaufs (30 Jahre; vgl. vorstehend Erw. 2.2.3) von der Ver- wirkung des behördlichen Anspruchs auf restitutorische Massnahmen ausgegan- gen werden muss (vgl. VGE III 2018 232 vom 25.7.2019 Erw. 3.3.1 ff.). 3.5.1 Was den Nachweis der früheren (d.h. vor dem 1.7.1972) Nutzung des Ge- bäudes bzw. namentlich des Ökonomieteils anbelangt, sind vorliegend die Grundsätze zum Nachweis der vormaligen Nutzung allein stehender Ökonomie- bauten analog zu beachten. Auf solche Bauten ist Art. 24c RPG nur anwendbar, wenn die gewerbliche (Um-)Nutzung bereits vor dem 1. Juli 1972 nachweisbar ist. Nach dem im öffentlichen Verfahrensrecht geltenden Untersuchungsgrund- satz obliegt die Ermittlung des Sachverhalts grundsätzlich den Behörden (vgl. § 18 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974). Lässt sich eine frühere zonenwidrige Nutzung nicht beweisen, so kommt Art. 24c RPG nicht zur Anwendung. Der Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin tragen die Folgen des fehlenden Beweises und haben darum auch alles Interesse, an der Sachverhaltsermittlung mitzuwirken (Muggli, a.a.O., Art. 24c RGP N 20; vgl. § 19 VRP). Der Nachweis setzt voraus, dass für den Zeitpunkt der massgebli- chen Rechtsänderung (1.7.1972) eine konstante systematische und intensive zonenfremde Nutzung belegt werden kann ([undatierte] Erläuterungen des Bun-20 des zu den Bewilligungen nach Art. 42c RPG, S. 9 Ziff. 3.3.2). Die Intensität der Abklärungen ist dem jeweiligen Untersuchungsgegenstand anzupassen, wobei der Baubehörde ein gewisser Ermessensspielraum zusteht (Mäder, Das Baube- willigungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 299). Gegenüber dem ursprünglichen Bau- bewilligungsverfahren besteht im nachträglichen eine gesteigerte Mitwirkungs- pflicht des Bauherrn (Mäder, a.a.O., Rz. 649 f.). 3.5.2 Zweifelsfrei zeugen die 1986 bewilligten Baupläne von einer Zweiteilung des Gadenhauses in einen Ökonomieteil und einen Wohnbereich. Festzuhalten ist, dass die Terminologie "Gadenhaus" noch Eingang in die Baubewilligung des Justizdepartementes vom 3. März 1986 gefunden hat. Hierin ist ein untrügliches Zeichen für den genuinen und perpetuierten Zweck des Gebäudes als landwirt- schaftliches Heimwesen zu sehen. Wenn in der Schätzung aus den Jahren 1965/1967 von einer einfachen Hauseinrichtung die Rede ist und der Stall als verlottert beschrieben wird, kann dies allenfalls als Indiz für eine Vernachlässi- gung des Gebäudes wie für eine reduzierte oder allenfalls eingestellte landwirt- schaftliche Nutzung verstanden werden. Auf eine anderweitige, namentlich eine gewerbliche (Um-)Nutzung des nutzbaren Ökonomieteils, namentlich die von den Beschwerdeführern (vgl. Beschwerde S. 7 Rz. 18) geltend gemachte Düchel- Bohrerei (zumal in einem fensterlosen Raum), lässt sich hieraus nicht schliessen; nichts anderes gilt für die Fotos des Düchelbohrers. Wenn die Beschwerdeführer mit der Stellungnahme vom 9. Oktober 2018 ("viertes rechtliches Gehör" = [RR- act. III/02/B14) noch annahmen, dass bereits um 1918 "Fenster in der mit 'Heu' bezeichneten Werkstatt bestanden" (S. 4 und S. 5), im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hingegen davon ausgehen (Beschwerde S. 5), dass für das Bohren im zu einer Werkstatt umgestalteten Raum "Heu" das Tor wohl offen gestanden ha- be und das so hereinfallende Licht für das Bohren genügt habe, steht dies stell- vertretend für die Beweisnot betreffend eine frühere Umnutzung des Gadenhau- ses bzw. von dessen Ökonomieteil. Ebensowenig lassen sich hinreichend siche- re Schlüsse auf eine anderweitige Nutzung aufgrund der Käufer/Eigentümer des Grundstückes seit 1881 (vgl. Beilagen 3 und 4 zur Wahrung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer vom 9.10.2018; vgl. Beschwerde S. 12 f. Rz. 36) ziehen. Für eine Qualifizierung der Baute als landwirtschaftlich noch lange über den 1. Juli 1972 hinaus spricht schliesslich auch die Tatsache, dass das Gaden- haus erst 1984 aus der Unterstellung unter das landwirtschaftliche Entschul- dungsgesetz entlassen wurde. Das ARE konnte daher zu Recht feststellen, dass den Aussagen von Zeugen, die von Gesetzes wegen (§ 24 Abs. 2 VRP) nur als subsidiäre Beweismittel gelten, im Vergleich zu den aktenkundig gemachten (amtlichen) Dokumenten nur eine untergeordnete Beweiskraft zukommt (Gesam- tentscheid S. 5). Von einer Zeugenbefragung kann auch abgesehen werden in 21 Anbetracht des Schreibens des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführer vom 9. August 1985, womit er bestätigte, dass die Scheune nicht für einen anderen Verwendungszweck gebraucht wird. Dies kann nicht anders verstanden werden, als dass der Verwendungszweck der Scheune noch 1985 landwirtschaftlicher und nicht handwerklicher/gewerblicher Art war. Fragen liesse sich indessen - namentlich angesichts der Zustandsbeschreibung des Gadenhauses vor dem Jahr 1985 -, ob es tatsächlich ganzjährig und nicht nur temporär be- und genutzt wurde; bei nur temporärer Nutzung wären die Einschränkungen betreffend eine Nutzung(sänderung) restriktiver (vgl. Muggli, a.a.O., Art. 24c N 18 und 33). 3.5.3 Was den Umfang der konkreten Ökonomiebereiche anbelangt, kann grundsätzlich dem Regierungsrat gefolgt werden (angefochtener Entscheid Erw. 5.2.2 ff.). Eine grossvolumige offene Konstruktion über zwei Stockwerke bis zum Dach und über einem Stall ist typisch für einen Heuschober (Heubühne) und ohne Fenster als Arbeitsraum/Werkstatt ungeeignet. Die Pläne vom 18. No- vember 1985 legen den Schluss nahe, dass zuvor keine interne Erschliessung vom Untergeschoss (Holzraum) ins Erdgeschoss führte, sondern die Erschlies- sung des Wohnteils im Erdgeschoss von Süden her erfolgte. Betreffend die Scheune kann auf das vorerwähnte (Erw. 3.5.2) Schreiben der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer vom 9. August 1985 verwiesen werden. Die Vorinstanzen haben somit zu Recht bei der Ermittlung der zulässigen Erwei- terung der BGF den Ökonomieteil (unter Einschluss der Jauchegrube und des abgebrochenen östlichen Stalles) ausgeklammert. 3.6.1 Das ARE stellte auf folgende Nutzflächenberechnung ab (vgl. Gesamtent- scheid S. 6; Berechnung 3; je in m2): Bestehend (Gesamtnutzfläche GNF [= anrechenbare BGF und Bruttonebenfläche BNF]) UG: Keller, Abstellraum 45.75 UG: Gedeckter Bereich (nicht landw.) -- EG: Wohnen, Küche, Bad 55.82 EG: Abort inkl. Zugang 12.75 EG: gedeckter Eingangsbereich -- EG: Fläche unter Treppe 2.30 OG: Zimmer 58.12 DG: Estrich 90.68 Holzraum 28.67 Total 294.26 Neu (innerhalb Gebäude) UG: Bad inkl. Zugang 14.56 UG: Tankraum, Waschen 34.16 UG: Fläche unter Treppe 2.52 UG: Heizung, Keller 42.70 UG: gedeckter Vorplatz -- EG: Wohnen, Essen, Küche 90.86 EG: Musikzimmer, Wintergarten 26.78 EG: gedeckter Eingangsbereich (Windfang) --22 OG: Schlafen, Zimmer 90.86 OG: Bad 3.78 OG: Schlafplatz 4.56 OG: Estrich 14.48 OG: Estrich 22.74 DG: Estrich 90.68 Total Fläche innen 438.86 Minus Differenz neu-bestehend: 144.60, hiervon 50% = - 72.30 Total neue Flächen 366.56 Neu (ausserhalb Gebäude) Garage auf KTN 002 48.50 Total 415.06 Total neue Flächen in Prozent der bestehenden Flächen 141.05% Veränderung in m2 (gerundet) 121 Vergleich anrechenbare BGF bestehend EG: Wohnen, Küche, Bad 55.82 EG: Abort inkl. Zugang 12.75 OG: Zimmer 58.12 Total 126.68 Neu: UG: Bad inkl. Zugang 14.56 EG: Wohnen, Essen, Küche 90.86 EG: Musikzimmer, Wintergarten 26.78 OG: Schlafen, Zimmer 90.86 OG: Bad 3.78 OG: Schlafplatz 4.56 Total 231.40 Minus Differenz neu-bestehend: 104.72, hiervon 50% = - 52.36 Total neue Flächen 179.04 Total neue Flächen in Prozent der bestehenden Flächen 141.33% Veränderung in m2 (gerundet) 52 Hierzu führte das ARE aus, der mit "Holz" bezeichnete Raum im Untergeschoss werde zur altrechtlichen GNF gezählt, um das Risiko einer allfälligen Fehlinter- pretation auszuschliessen, da die Möglichkeit (aber nicht die Gewissheit) beste- he, dass dieser Raum bereits zum massgeblichen Zeitpunkt systematisch und in- tensiv zonenwidrig genutzt werde. Mit Erweiterungen der aBGF um 52 m2 bzw. der GNF um 121 m2 wird das jeweils zulässige Mass (30 % von 127 m 2 entsprechend 38.1 m 2 bzw. 30 % von 294 m 2 entsprechend 88.2 m2) um 14 m 2 bzw. 33 m 2 somit überschritten. Da Reduktio- nen innerhalb des Gebäudes wie Erweiterungen ebenfalls zur Hälfte angerechnet werden, bedeutet dies für einen allfälligen Rückbau eine Reduktion der jeweiligen Flächen um 28 m2 bzw. 66 m2. 23 3.6.2 Der Regierungsrat ist dieser Berechnung grundsätzlich zu Recht gefolgt. Es ist nicht zu beanstanden, dass sämtliche nutzbaren Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter an die BNF bzw. GNF angerechnet werden und die nordöstlich gelegene, mit hohem Ausbaustandard zu einem Wintergarten ausgebaute Laube im Erdgeschoss bei der aBGF berücksichtigt wurde (ange- fochtener Entscheid Erw. 5.3.2). Beizupflichten ist den Vorinstanzen auch, dass eine allenfalls abweichende Berechnungsmethode eines anderen Kantons unbe- achtlich zu bleiben hat. 3.6.3 Soweit ersichtlich lassen sich den vorinstanzlichen Ausführungen keine konkreten Angaben und Erläuterungen zum Dachboden (Estrichraum) entneh- men. Namentlich gilt dies auch für die Funktion der Lukarne. Es ist den Be- schwerdeführern beizupflichten, dass eine Lukarne grundsätzlich für eine Nut- zung des dadurch erweiterten (Dach-)Raumes spricht; es bestehen keine konkre- ten Anhaltspunkte, dass es sich vorliegend anders verhält. Die Annahme, dass (mindestens) ein Teil des Dachbodens/Estrich zu Wohn- bzw. Schlafzwecken verwendet wurde, ist durchaus berechtigt. Die Steuerschatzung vom Oktober 1965/Dezember 1967 (vorstehend Erw. 3.2) nennt eine Kammer im zweiten Stock. Hierbei ist unklar, ob es sich um das Obergeschoss handelt (was hiesse, dass das UG als EG, das EG als erster Stock, das OG als zweiter Stock anzuse- hen ist) oder allenfalls um den Dachstock. Auf eine Nutzung des Dachstockes deutet auch die in den Plänen vom 18. November 1985 eingezeichnete Klapp- treppe hin, welche aufgrund der fehlenden Kolorierung als bestehend zu gelten hat. Des Weiteren ist auch beachtlich, dass der First im Rahmen des Umbaus 1986 unbestrittenermassen und wie in den Plänen ausgewiesen um rund 50 cm tiefer gesetzt wurde. Vor dieser Tieferlegung lässt sich aus den Planunterlagen eine Raumhöhe von maximal knapp 3 m ablesen, und eine Breite ab einer lichten Raumhöhe von 1 m von gut vier Metern, womit sich der Estrich beispielsweise als Schlafraum ohne weiteres eignete. Einer früheren Nutzung steht die Angabe des Rechtsvorgängers der Beschwerdeführer im Schreiben vom 9. August 1985, dass es baulich grundsätzlich keine Veränderungen gebe und insbesondere die Raumeinteilung beibehalten werde, nicht entgegen. Zum einen befand sich das Gadenhaus gemäss der Schätzung vom Oktober 1965/Dezember 1967 bereits in den 60-er-Jahren offensichtlich in einem desolaten Zustand; zum andern ist die vorerwähnte (Erw. 3.5.2) Frage einer im Verlaufe der Zeiten auch (nur) tem- porären Nutzung des Gadenhauses durchaus berechtigt. Eine temporäre Nut- zung passt auch sowohl zur unbestrittenen Angabe der Beschwerdeführer, dass das Haus als Wohnhaus diversen bedürftigen Familien diente (viertes rechtliches Gehör der Beschwerdeführer vom 9.10.2018 S. 4 = RR-act. III/B14), wie auch gerade zum vernachlässigten Zustand des Gadenhauses. 24 Mithin erscheint es durchaus als gerechtfertigt, ermessensweise auch einen Teil des Dachbodens bei der anrechenbaren BGF zu berücksichtigen. Mit einer Fest- setzung dieser Fläche im Umfang von 28 m 2, d.h. dem Mass, um welches die aBGF zu reduzieren ist, bleibt das Ermessen ohne weiteres gewahrt. Hiervon nicht betroffen ist indes die Frage der Rückführung der GNF um 66 m 2. Wie es sich hiermit (d.h. betreffend Anrechenbarkeit des Dachbodens bei der aBGF und Rückführung der GFF) verhält, kann indes offengelassen werden, wie nachste- hend zu zeigen ist. 4.1.1 Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu- tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht (vgl. § 87 Abs. 2 PBG), im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizeri- schen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999; vgl. Ruoss Fierz, Mass- nahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 146 ff.). 4.1.2 Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden ausser- halb der Bauzone illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht be- seitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der erwähnte fundamen- tale Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Bei der Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten sind indessen die allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts zu beachten. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche In- teresse und die Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anordnung der Wiederher- stellung des rechtmässigen Zustands kann insbesondere unterbleiben, soweit diese unverhältnismässig wäre. Überdies können Gründe des Vertrauensschut- zes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder sie kann aufgrund des Zeitab- laufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 Erw. 6-10). Bei der Prüfung, ob ein Abbruch im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, ist den kommunalen und kantonalen Behörden ein gewisser Ermessensspielraum zuzugestehen, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten geht und sich ausgesprochene Er- messensfragen stellen (vgl. Urteil BGer 1C_406/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 4.1.3 Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs- massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng (vgl. 25 Urteile BGer 1C_179/2013 vom 15.8.2013 betreffend den Rückbau des gegenü- ber dem für eine hobbymässige Pferdehaltung bewilligten, aber mit der doppelten Fläche realisierten Allwetterplatzes [auf die von der Tierschutzgesetzgebung empfohlene Fläche]; 1C_270/2014 vom 4.6.2014 betreffend die Entfernung eines rund 1.5 m hohen Zauns mit Pfosten in der Höhe von 1.7 m bis 1.8 m in der Landwirtschaftszone; 1C_43/2015 vom 6.11.2015 betreffend Rückbau von sechs nicht bewilligten Pfählen, die im Rahmen der bewilligten Erneuerung eines Bootshafens in den See gerammt worden waren, um daran Boote befestigen zu können; 1C_533/2015 vom 6.1.2016 betreffend Rückbau eines Sitzplatzes mit Pergola, Stützmauern, Gartenzaun etc. bei geltend gemachten Wiederherstel- lungskosten von Fr. 50'000.-- bis Fr. 100'000.-- und einem durch den Rückbau verursachten Wertverlust des Grundstückes von Fr. 100'000.-- (und mehr); BGE 111 Ib 213 "Gontenschwil": Widerruf der konsumierten Baubewilligung für ein Haus in der Landwirtschaftszone mit einem damit verbundenen Vermögensver- lust von Fr. 2 Mio. zuzüglich Abbruch- und Wiederherstellungskosten). 4.1.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss (vgl. vorste- hend Erw. 2.2.2). Kürzere Verwirkungsfristen können sich aus Gründen des Ver- trauensschutzes ergeben. Ein solcher Schutz kann zum Tragen kommen, wenn die Behörden den baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, ob- wohl ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen. Daraus kann jedoch nur ein berech- tigtes Vertrauen ableiten, wer in guten Glauben annahm und unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei recht- mässig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang (Urteil BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 4.1; BGE 136 II 359 Erw. 7.1 f.). Wird die Baute im Laufe der 30 Jahre laufend verän- dert und/oder erweitert, tritt keine Verwirkung ein; vielmehr wird mit jeder wesent- lichen Veränderung und Erweiterung erneut ein rechtswidriger Zustand geschaf- fen, der die Verwirkungsfrist auslöst (Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.47 mit Hinweis auf BGE 136 II 359 Erw. 8.3). 4.1.5 Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts erhält der Käufer eines Grundstücks als Rechtsnachfolger des Verkäufers grundsätzlich dessen Rechts- schutzmöglichkeiten. Der Käufer kann sich daher (vorbehältlich nachträglicher Änderungen der Rechts- und Sachlage) gegen die Pflicht, eine widerrechtliche Baute abzubrechen, im gleichen Umfang wehren, wie dies der Verkäufer konnte. Der Käufer kann sich somit auf Zusicherungen der Behörde oder andere Ver-26 trauenstatbestände berufen, die dem Verkäufer gegenüber erteilt bzw. geschaf- fen wurden, der Käufer muss sich aber dessen bösen Glauben anrechnen las- sen. Demnach hat sich der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers dessen bösen Glauben auch dann anrechnen zu lassen, wenn die Behörden diesem ge- genüber keine Bewilligungen erteilt oder Vertrauenstatbestände geschaffen ha- ben. Andernfalls könnte ein Grundeigentümer den Fortbestand eines ohne Bau- bewilligung geschaffenen gesetzwidrigen baulichen Zustands erreichen, indem er seine Baute auf einen Dritten überträgt und dabei das Fehlen einer Baubewilli- gung verschweigt (Urteile BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 4.4; 1C_533/2015 vom 6.1.2016 Erw. 3.4). 4.2Die gesetzliche Grundlage für die angeordneten Wiederherstellungsmass- nahmen ist mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben. Ein gewichtiges öffentliches Interesse stellt gemäss der Rechtsprechung die Trennung des Baugebiets vom Nichtbau- gebiet dar (BGE 132 II 21 Erw. 6.4), die als fundamentaler raumplanerischer Grundsatz der schweizerischen Raumplanung gilt und per 1. Mai 2014 in Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG ("Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Bo- den haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird") an prominenter Stelle gesetzlich verankert wurde. Werden widerrechtlich errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unab- sehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz unterminiert und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen; Urteile BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 in Sachen M. vs. Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, Erw. 5.4; 1C_554/2011 vom 2.4.2012 Erw. 4 [i.Sa. K. vs. RR Schwyz]; 1A.78/2004 vom 16.7.2004 Erw. 5.2.3 [i.Sa. B. vs. RR Schwyz]). 4.3§ 88 PBG regelt die Baukontrolle (vgl. auch § 48a der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PGV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997, der indes- sen erst seit 1.1.2012 Geltung hat). Bei der (Bau-)Abnahme ist auch zu prüfen, ob Bewilligungen kantonaler Instanzen eingehalten worden sind. Abweichungen sind der zuständigen kantonalen Instanz zu melden (Abs. 2). Das bis 31. August 1988 geltende alte Baugesetz (aBauG; GS 15 S. 749 ff.) vom 30. April 1970 regelte die Baukontrolle/Bauabnahme noch nicht explizit. Indes ergibt sich die Kontrollfunktion der Bewilligungsbehörde einerseits aus § 30 aBauG betreffend die Einstellung von Bauarbeiten (u.a. bei Widerspruch zur er- teilten Baubewilligung). Anderseits verpflichtete der Regierungsrat die Baubewil- ligungsbehörden der Gemeinden mit § 8 des Beschlusses vom 18. September 27 1972 über die Errichtung einer kantonalen Baukontrolle (GS 16, S. 161 ff.), dafür zu sorgen, dass bei der Ausführung eines Baus die kommunalen und kantonalen Vorschriften und Auflagen beachtet werden; die Ordnungsmässigkeit war nach Abnahme des Baues der kantonalen Baukontrolle zu bestätigen. Der kantonalen Baukontrolle stand es dabei zu, Kontrollmassnahmen auch selbst vorzunehmen oder anzuordnen (vgl. Urs Beeler, Die widerrechtliche Baute, Diss ZH 1983, S. 51 mit FN 7). Die (repressive) Kontrolle der Bauausführung bildet die unabdingbare Ergänzung zur (präventiven) Beurteilung des Baugesuchs (Mäder, Das Baubewilligungsver- fahren, Zürich 1991, Rz. 580). Gegenstand der behördlichen Kontrolle sind die Bauarbeiten schlechthin. Ziel der Kontrollen ist die Überprüfung, ob die ausge- führten Bauarbeiten den bewilligten Plänen und Unterlagen gemäss erstellt wer- den und nicht gegen formelles oder materielles Baurecht verstossen (Mäder, a.a.O., Rz. 596; Beeler, a.a.O., S. 50). Zeigt sich im Nachhinein, dass die Behör- de eine Kontrolle nicht hätte unterlassen dürfen, so liegt eine schuldhafte Amts- pflichtverletzung vor (Mäder, a.a.O., Rz. 603; vgl. Baumann, a.a.O., § 60 N 119 f.). Über Art und Umfang der Baukontrollen sind Rapporte zu erstellen (Baumann, a.a.O., § 60 N 112; vgl. Beeler, a.a.O., S. 53 f.). Die Baukontrolle ist Bestandteil der Ermittlung des massgeblichen Sachverhaltes im Sinne des ge- setzlichen Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Baumann, a.a.O., § 60 N 114). Gemäss Beeler (a.a.O., S. 54) besteht die Pflicht der Bauherrschaft, ein Bauvor- haben in Übereinstimmung mit dem formellen und materiellen Planungs- und Baurecht zu erstellen, unabhängig davon, ob die Baupolizeibehörde ihrer Kon- troll- und Überwachungspflicht nachkommt. Unter besonderen Umständen könne jedoch der Grundsatz des Vertrauensschutzes zugunsten des Bauherrn wirksam werden. Vor diesem Hintergrund von kantonalem Gesetz und Lehre (auch zum kantona- len Recht) kann - jedenfalls im konkreten Fall - der im Urteil BGer 1C_262/2009 vom 14. April 2010 (betreffend um 50 cm zu hoch errichtete Lukarnen) vertrete- nen Auffassung nicht gefolgt werden, dass im Rahmen der Baukontrolle haupt- sächlich wohnhygienische und sicherheitsrelevante Anforderungen geprüft wür- den (bzw. zu prüfen seien). 4.4.1 Vorliegend konnte (und kann) nicht mehr eruiert werden, ob der Bauab- schluss der vom Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer gestützt auf die Aus- nahmebewilligung vom 3. März 1986 realisierten Umbauarbeiten einer Baukon- trolle unterzogen wurde oder nicht, und zwar weder seitens der kommunalen Baubewilligungsbehörde noch der kantonalen Baukontrolle. Angesichts der be- reits im Voraus ohne Baugesuch und -bewilligung in Angriff genommenen Um-28 bauten sowie der angeordneten Auflagen (betreffend Laube und den östlichen Stallanbau) wäre eine Baukontrolle in Befolgung des Untersuchungsgrundsatzes (§ 18 VRP) zwingend geboten gewesen und zwar unabhängig von einer allfälli- gen entsprechenden Meldung der Bauherrschaft. Vorliegend lässt sich indes of- fensichtlich - mangels entsprechender Dokumentation(en) - nicht rekonstruieren, ob eine Baukontrolle erfolgte oder nicht; ebensowenig lässt sich entsprechend sagen, der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer habe eine allfällige Meldung über die Beendigung der Umbauten unterlassen, geschweige denn eine solche Unterlassung sei wissentlich und willentlich erfolgt - was indes nichts an einer grundsätzlich von Amtes wegen vorzunehmenden Bau(schluss-)kontrolle ändert (vgl. Beeler, a.a.O., S. 50; Arnold F. Rusch, Sachgewähr via Baukontrolle?, in: AJP 2016 S. 1079 ff., S. 1080 Ziff. II.A.; anders z.B. im Kanton Bern, wo seit 1.9.2009 die Baukontrolle durch Selbstdeklaration erfolgt, vgl. Merkblatt "Baukon- trolle" des Amts für Umwelt und Energie des Kantons Bern vom 1.8.2012 S. 1). Es erweist sich somit zwangsläufig, dass zum einen nicht erstellt ist bzw. nicht mehr erstellt werden kann, ob und/oder in welchem Umfang von der Baubewilli- gung vom 3. März 1986 abgewichen wurde. Mit dem Beleg des Fenster- Produzenten F.________ liegt jedoch ein gewichtiges Indiz im Recht, dass die heutige Fensterzahl den damaligen Einbauten entspricht und mithin auch die heute bestehende Raumgestaltung auf die damals vorgenommenen Umbauten zurückgeführt werden muss. Soweit Fenster allenfalls ein späteres Datum (1995) aufweisen, lässt sich dies mit der Position "Fenster und Türenbau F.________ 1996/2002" über Fr. 20'392.50 (vgl. "Aufstellung aller Investitionen im Laufe von 20 Jahren", vgl. Mitbericht des Kreisplaners des ARE vom 15.7.2019 mit Beilage zum Schreiben des ARE vom 30.8.2017 an die Gemeinde) erklären, woraus sich indes nicht ableiten lässt, dass die Fenster insgesamt erst 1995 bzw. noch später überhaupt eingebaut wurden. Andernfalls erschiene es noch unverständlicher, dass dies im Rahmen der Bewilligungen 2001 und 2008 nicht zu einer Interventi- on einer Behörde geführt hat. An dieser Stelle ist gleichzeitig festzuhalten, dass die im Jahr 1986 bewilligten Pläne mit "Event." einen möglichen Boden zur Tren- nung des Heuraumes in zwei Geschosse miteinschlossen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1). Der allfällige Einbau eines solchen Bodens lässt sich mithin nicht als unrechtmässig qualifizieren; indes hätte sich allein aufgrund dieser Bewilligung einer Eventualität eine Baukontrolle aufgedrängt, wobei unweigerlich auch der Einbau von Fenstern hätte festgestellt und geklärt werden können. Zum andern kann den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführer mangels Eruier- barkeit, ob eine Baukontrolle stattgefunden hat oder nicht, kein schlechter Glau- be vorgeworfen werden; entsprechend müssen sich auch die Beschwerdeführer hinsichtlich der Baubewilligung 1986 keinen solchen anrechnen lassen. Dies 29 kann und muss erst recht gelten, nachdem der Rechtsvorgänger der Beschwer- deführer nur rund drei Jahre nach (konsumierter) Baubewilligung unbestrittener- massen korrekterweise um eine Baubewilligung für eine Zufahrtsstrasse ersuchte und in diesem Zusammenhang vor der Erteilung der Baubewilligung sogar ein Augenschein vorgenommen wurde. Wenn sich aufgrund des fehlenden Nach- weises einer Baukontrolle und -abnahme der Umfang der baulichen Änderungen nicht mit hinreichender Sicherheit eruieren lassen können, kann diese Beweis- schwierigkeit für die baulichen Vorgänge in den Jahren 1986 ff. insgesamt nicht den Beschwerdeführern angelastet werden, welche die Liegenschaft erst im Jah- re 1995 erwarben. 4.4.2 Es bestehen für die Zeit nach 1989 bis 1995 und insbesondere für die Zeit ab dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer bis ins Jahr 2001 keine hinreichend schlüssigen Anhaltspunkte für von den Beschwerdeführern vorgenommene bauliche Massnahmen, welche zu einer Erweiterung der aBGF wie der GNF gegenüber dem Zeitpunkt des Erwerbs geführt haben. Die akten- kundige "Aufstellung aller Investitionen im Laufe von 20 Jahren" (vgl. Mitbericht des Kreisplaners des ARE vom 15.7.2019 mit Beilage zum Schreiben des ARE vom 30.8.2017 an die Gemeinde) weist zwar Umbauten für das Esszimmer (Iso- lation; Fr. 1'852.10), das Musikzimmer (Fr. 6'191.85), das Büro samt Zwischen- zimmer (Fr. 2'675.35), das Schlafzimmer (Fr. 4'376.40) sowie das Gästezimmer (Isolation; Fr. 3'734.35) in den Jahren 2010 bis 2013 aus; allein die investierten Einzelbeträge deuten darauf hin, dass es sich im Wesentlichen um blosse Er- neuerungs- und Instandhaltungsarbeiten handelte. Was die Position "Ausbau ehemaliger Heuteil" im Jahr 1995 für Fr. 9'720.-- anbelangt, ist auf die bereits er- wähnte Tatsache hinzuweisen, dass die im Jahr 1986 bewilligten Pläne mit "Event." eine Zweigeschossigkeit des Heuraumes vorsahen (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1). Der verwendete Begriff "Ausbau" ist inhaltlich zu unbestimmt, um hieraus baurechtlich relevante Schlüsse ziehen zu können. 4.4.3 Von Gewicht für die Beurteilung ist im Weiteren insbesondere die vom Amt für Raumplanung erteilte Ausnahmebewilligung für den Garagenanbau auf KTN 002 im Jahre 2001. Das damalige Amt für Raumplanung hat bei der damali- gen Ermittlung der zulässigen neuen Nutzfläche offenkundig einzig auf die Pläne aus dem Jahre 1985 abgestellt, keine Bauabnahmeprotokolle einverlangt, keinen Augenschein vor Ort vorgenommen und den Ist-Zustand im Ergebnis nicht hin- reichend abgeklärt und auch mit keinem Wort gewürdigt. Die damalige Nutz- flächenberechnung erfolgte mithin in Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes. Umgekehrt lässt sich den Akten nichts entnehmen, wonach die Beschwerdefüh- rer seitens der Bewilligungsbehörde unter Anrufung ihrer Mitwirkungspflicht an-30 gehalten worden wären, die aktuelle bauliche Situation in Ergänzung zu den al- ten Planunterlagen zu dokumentieren. Hinzu kommt, dass die Nutzflächenerweiterung im Grundbuch eingetragen wur- de. Dies bedeutet, dass ein allfälliger Rechtsnachfolger gestützt auf das grund- buchrechtliche Publizitätsprinzip (vgl. Art. 973 ZGB) auf eine nach wie vor beste- hende Nutzflächenerweiterungsreserve von rund 4 m2 (mögliche neue Nutzfläche von 52.4 m2 minus Fläche der Garagenerweiterung von 48.5 m2) vertrauen dürfte bzw. darf. Nachdem die Nutzflächenberechnung nicht nur Voraussetzung für die Ausnahmebewilligung darstellt, sondern über die im Grundbuch anzumerkende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung inhaltlich auch Eingang ins Disposi- tiv gefunden hat, muss ihr grundsätzlich auch Anteil an der Rechtskraft der Bewil- ligung zugebilligt werden. Es wurde, soweit ersichtlich, bis anhin trotz erkannter Fehlerhaftigkeit der Grundlage für diese Ausnahmebewilligung auch nicht in Be- tracht gezogen, sie in Wiedererwägung zu ziehen, was namentlich in Frage kommt, wenn es erhebliche öffentliche Interessen erfordern und dabei der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird (vgl. § 34 Abs. 1 VRP). Das gleiche gilt betreffend eine allfällige Berichtigung der Grundbuchanmerkung. Zu ergänzen ist, dass den Beschwerdeführern - zu Recht - nicht vorgehalten wird, diese Ausnahmebewilligung "erschlichen" zu haben. Im Übrigen ist auch hinsicht- lich des Garagenbaus nicht ersichtlich, dass eine Baukontrolle/Bauabnahme stattgefunden hat. 4.4.4 Zu Gunsten der Beschwerdeführer ist im Gesamtkontext auch das Schrei- ben der kommunalen Baukommission vom 24. Juni 2008 zu würdigen. Die Beurteilung, ob ein Raum bzw. konkret die Laube zur anrechenbaren Brutto- geschossfläche gehört oder nicht, ist unabhängig davon, ob sich die Baute inner- halb oder ausserhalb der Bauzone befindet. Vorliegend ist die kommunale Bau- bewilligungsbehörde zum Schluss gekommen, die Verglasung der Laube führe zu keiner Vergrösserung der aBGF. Dafür, dass eine kantonale Behörde zu einer anderen Auffassung gelangen könnte, besteht grundsätzlich kein Anlass - und bestand auch für die Beschwerdeführer nicht. Wenn die Gemeinde ihre Beurtei- lung gleichzeitig mit dem Vorbehalt einer allfälligen Intervention kantonaler Amts- stellen verband, durften die Beschwerdeführer davon ausgehen, dass diese sei- tens der Gemeinde auch informiert wurden. Eine allfällige Unterlassung der Ge- meinde kann auch in dieser Hinsicht nicht einseitig zu Lasten der Beschwerde- führer gehen. Zwar ist es zutreffend, dass die Bewilligungszuständigkeit und so- mit auch der Entscheid, welches Bewilligungsverfahren (vgl. § 75 Abs. 1 PBG) zur Anwendung kommt, für die Bewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone nicht bei der kommunalen Bewilligungsbehörde liegt (vgl. § 76 PBG); ebenso, 31 dass sich eine Bauherrschaft dieses Wissen grundsätzlich anrechnen lassen muss. Indessen rechtfertigt die Tatsache, dass die Kontrolle der Einhaltung auch der Bewilligungen kantonaler Instanzen bei der kommunalen Bewilligungsbehör- de liegt (vgl. § 88 Abs. 2 PBG; vorstehend Erw. 4.3), diese Wissensanrechnung im Sinne von "ignorantia iuris nocet" im Rahmen einer gesamtheitlichen Sach- verhaltswürdigung nicht in ihrer ganzen Strenge zur Anwendung kommen zu las- sen. 4.5Zusammenfassend ist es einerseits im Wesentlichen den unterlassenen Baukontrollen geschuldet, dass sich nicht (mehr) eruieren lässt, wann die bauli- chen Erweiterungen zur heute bestehenden aBGF und GNF geführt haben. An- derseits bestehen keine hinreichend sicheren Anhaltspunkte dafür, dass die Be- schwerdeführer ihrerseits nach dem Erwerb der Liegenschaft, d.h. seit 1995, die aBGF und GNF erweitert haben, sondern die Erweiterungen noch auf ihren Rechtsvorgänger zurückgehen und somit per 1995 abgeschlossen waren. Was die (Nicht-)Zurechnung der Laube zur aBGF betrifft, durften die Beschwerdefüh- rer auf die Beurteilung der kommunalen Baubewilligungsbehörde vertrauen. All- fällige Terrainveränderungen, welche auf das Erscheinungsbild keinen oder ei- nen geringen Einfluss haben und die entsprechend zumindest geduldet werden, beim Zeitablauf dem Gebäude anzurechnen, lässt sich nicht vertreten. In Berücksichtigung und Würdigung der gesamten Umstände erscheint es dem Verwaltungsgericht im konkreten Fall als stossend und mit dem Gerechtigkeits- gedanken nicht vereinbar, die Beschwerdeführer zu den von den Vorinstanzen angeordneten Rückführungsmassnahmen zu verpflichten, d.h. es rechtfertigt sich von einer kürzeren Verwirkungsfrist als von 30 Jahren auszugehen. Anzufügen ist, dass die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen zu keiner Verbesserung des äusseren Erscheinungsbildes des Hauses, das so oder an- ders in den wesentlichen Zügen gleich bleibt, führen können. Vielmehr wird durch die verlangte Entfernung der Fenster im Musikzimmer an der Nord- und Westfas- sade, die bereits 1986 eingebaut worden sein dürften, das äussere Erschei- nungsbild beeinträchtigt und die dank den Fenstern erzielte Strukturierung und Harmonie des Gebäudes gestört. Allfällige störende Effekte des Gewächshau- ses, das indessen nicht Gegenstand des Verfahrens ist, werden durch die Aufla- gen der kommunalen Baubewilligungsbehörde neutralisiert. 4.6Insofern erweist sich die Beschwerde mithin als begründet. Der angefoch- tene RRB Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 ist insoweit aufzuheben, als damit Ziff. 2 und Ziff. 5 bis 7 des GRB Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 und Ziff. 4 bis 7 des Gesamtentscheides des ARE vom 16. April 2019 bestätigt wurden. 32 Hingegen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auch die Aufhebung der Bear- beitungsgebühr von Fr. 5'400.-- (Gesamtentscheid des ARE vom 16.4.2019 Ziff. 9) und der Baubewilligungsgebühr von insgesamt Fr. 5'856.-- (unter Ein- schluss der Bearbeitungsgebühr des ARE; Ziff. 8 des GRB Nr. 2019-047 vom 15.5.2019) beantragt wird. Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren wurde zu Recht durchgeführt und somit sind auch die hierfür erhobenen Gebühren ge- rechtfertigt. 5.1.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des regierungs- rätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- neu zu einem Zehntel (Fr. 150.--) den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) und zu je 9/20 (je Fr. 675.--) der Gemeinde Lauerz und dem ARE (bzw. dem Kanton) aufzuerlegen. 5.1.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen und Kosten der öffentlichen Verhandlung) von ins- gesamt Fr. 3'500.-- werden ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend zu einem Zehntel (Fr. 350.--) den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbar- keit) und zu je 9/20 (je Fr. 1'575.--) der Gemeinde Lauerz und dem Kanton aufer- legt (§ 72 Abs. 2 VRP). 5.2Die beanwalteten Beschwerdeführer haben zudem für das regierungsrätli- che und das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren einen Anspruch auf eine reduzierte Parteientschädigung zu Lasten der Gemeinde Lauerz und des ARE bzw. des Kantons (§ 74 Abs.1 VRP). Die Vergütung an die Rechtsanwälte für die Parteivertretung vor den Gerichts-, Untersuchungs- und Anklagebehörden sowie den Verwaltungsbehörden in Rechtsmittelverfahren des Kantons Schwyz wird mit dem Gebührentarif für Rechtsanwälte (GebTRa, SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975 geregelt. Die Vergütung umfasst das Honorar und die Auslagen (vgl. § 1 Abs. 1 GebTRa). Im Rahmen der in diesem Tarif festgesetzten Mindest- und Höchstansätze ist die Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu bemes- sen (§ 2 Abs. 1 GebTRa). Für die Vertretung in Rechtsmittelverfahren vor Ver- waltungsbehörden beträgt das Honorar Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.-- (§ 15 GebTRa); im Verfahren vor Verwaltungsgericht und vor den selbständigen Rekurskommis- sionen beträgt das Honorar Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- (§ 14 GebTRa). In Anwendung dieser Kriterien und in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens wird die Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Regierungsrat auf ins- gesamt Fr. 1'600.-- (d.h. je Fr. 800.--; inkl. Barauslagen und MwSt.) und für das verwaltungsgerichtliche Verfahren auf Fr. 3'000.-- (d.h. je Fr. 1'500.--; inkl. Bar- auslagen und MwSt.) festgesetzt. 33 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1.1 Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der angefochtene RRB Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 wird insoweit aufgehoben, als damit Ziff. 2 und Ziff. 5 bis 7 des GRB Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 und Ziff. 4 bis 7 des Gesamtentscheides des ARE vom 16. April 2019 bestätigt wur- den. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 1.2 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- wurden neu zu Fr. 150.-- den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haft- barkeit) und zu je Fr. 675.-- der Gemeinde Lauerz und dem ARE (bzw. dem Kanton) auferlegt. 1.3 Die Gemeinde Lauerz und das ARE bzw. der Kanton haben den beanwal- teten Beschwerdeführern für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.), insgesamt also Fr. 1'600.--, zu bezahlen. 2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen und öffentliche Verhandlung) von insgesamt Fr. 3'500.-- werden zu Fr. 350.-- den Beschwerdeführern (unter solidari- scher Haftbarkeit) und zu je Fr. 1'575.-- der Gemeinde Lauerz und dem Kanton auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). Die Beschwerdeführer haben am 2.3.2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, wovon ihnen aus der Gerichtskasse Fr. 2'150.-- zurückzuerstatten sind. Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 1'575.-- (innert 30 Tagen seit Zu- stellung des Entscheids) auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungs- gerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 3. Die Gemeinde Lauerz und der Kanton haben den beanwalteten Beschwer- deführern für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine reduzierte Partei- entschädigung von je Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.), insgesamt also Fr. 3'000.--, zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).34 Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - den Gemeinderat Lauerz (R) - den Regierungsrat (EB) - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB) - das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB) - das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A) - und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A). Schwyz, 24. August 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 14. September 2020