<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00022</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205093&amp;W10_KEY=13013564&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00022</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.06.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für einen Abstellplatz: Verkehrssicherheit der Ausfahrt, zivilrechtliche Berechtigung. Grundsätzlich hat die vom Abstellplatz auf die Staatsstrasse führende Ausfahrt den Anforderungen gemäss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung zu genügen. Die Baudirektion, welcher in diesem Fall die Beurteilung der Verkehrssicherheit oblag, hat die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt. Da die Baudirektion die Verkehrssicherheit von Bauten und Anlagen mit Bezug auf Staatsstrassen abschliessend beurteilt, ist der Vorinstanz eine erneute Überprüfung der Frage verwehrt, weshalb sie die Baubewilligung zu Unrecht wegen eines Verstosses gegen die Verkehrssicherheit aufgehoben hat (E. 2). Die über das Grundstück der Beschwerdegegnerschaft führende Ausfahrt bedarf einer zivilrechtlichen Berechtigung. Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet das Vorliegen eines hinreichenden Durchfahrtsrechts. Auf Grund der Bestimmung von § 310 Abs. 3 PBG ist die Baubewilligungsbehörde berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Baugesuch mit fehlendem oder unklarem Berechtigungsnachweis nicht einzutreten. Im vorliegenden Fall war es nicht rechtsverletzend, wenn die Baubehörde den Inhalt der privatrechtlichen Dienstbarkeit nicht weiter überprüfte, sondern in ihrer Bewilligung die "privatrechtlichen Belange" auf den privatrechtlichen Weg verwies (E. 4). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSFAHRT">AUSFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUDIREKTION">BAUDIREKTION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STAATSSTRASSE">STAATSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE ANSPRÃCHE">ZIVILRECHTLICHE ANSPRÃCHE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 310 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Bauausschuss StÃ¤fa erteilte am 15. Juni 2004 A und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Autoabstellplatzes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in StÃ¤fa.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben D und E, EigentÃ¼mer des benachbarten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 am 21. Juli 2004 Rekurs an die Baurekurskommission II. Diese hiess den Rekurs mit Rekursentscheid vom 23. November 2004 gut und hob den Beschluss des Bauausschusses StÃ¤fa vom 15. Juni 2004 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 19. Januar 2005 beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Rekursentscheid vom 23. November 2004 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II am 18. Februar 2005 sowie D und E am 29. MÃ¤rz 2005 beantragten je Abweisung der Beschwerde; Letztere schlossen zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Der Bauausschuss StÃ¤fa beantragte am 21. Februar 2005 Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="MsoNormal">Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="MsoNormal"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Baurekurskommission II begrÃ¼ndete die Gutheissung des Rekurses und die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung des Bauausschusses StÃ¤fa vom 15. Juni 2004 fÃ¼r den Parkplatz zusammengefasst wie folgt: Der geplante Abstellplatz solle Ã¼ber die bestehende Ausfahrt des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 mit der L-Strasse verbunden werden. Bei dieser Strasse handle es sich um eine Sammelstrasse im Sinn der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987. Die Ausfahrt eines Zufahrtswegs auf eine solche Strasse mÃ¼sse gemÃ¤ss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 die Anforderungen des Ausfahrt-Typs B erfÃ¼llen, mithin eine Breite von 5 bis 6 m, einen Einlenkerradius von 6 m und eine maximale Neigung von 3 % innerhalb der ersten 6 m ab der Strassengrenze aufweisen. Die bestehende Ausfahrt genÃ¼ge diesen Voraussetzungen nicht, weshalb sich die Frage stelle, ob neben dem vor Jahren bewilligten Abstellplatz der Rekurrierenden ein zweiter Abstellplatz Ã¼ber diese baurechtswidrige Ausfahrt erschlossen werden dÃ¼rfe. Die bauliche oder bewerbungsmÃ¤ssige Ãnderung einer Parzelle, deren Erschliessung mit dem Inkrafttreten der Verkehrssicherheitsverordnung am 1. Juli 1983 vorschriftswidrig geworden sei, beurteile sich nach der Spezialvorschrift von § 233 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rften Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind, was nach § 234 PBG in Verbindung mit § 237 PBG eine genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit erfordere. Dies gelte gemÃ¤ss § 233 Abs. 2 PBG auch fÃ¼r Umbauten oder NutzungsÃ¤nderungen, durch die von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen wesentlich abgewichen werde. Die betroffene Ausfahrt habe bislang nur zu einem Abstellplatz gefÃ¼hrt. Der streitige Abstellplatz hÃ¤tte also eine Verdoppelung der Fahrbewegungen zur Folge. In diesem konkreten Fall sei bereits bei einem einzigen zusÃ¤tzlichen Abstellplatz von einer wesentlichen VerÃ¤nderung auszugehen, die ohne eine Anpassung der Ausfahrt nicht bewilligt werden kÃ¶nne. Da diese jedoch nicht im Eigentum der Bauherrschaft stehe und deren Mangel nicht ohne weiteres aus eigener Kraft behoben werden kÃ¶nne, erÃ¼brige es sich zu prÃ¼fen, ob eine Anpassung machbar wÃ¤re und mittels Nebenbestimmung anzuordnen sei. Vielmehr sei dem nachgesuchten Abstellplatz die Bewilligung zu versagen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen entgegen, bei der L-Strasse handle es sich um eine Staatsstrasse. Aus diesem Grund seien die Baugesuchsunterlagen zur ÃberprÃ¼fung des Bauvorhabens hinsichtlich der Verkehrssicherheit der Baudirektion Ã¼berwiesen worden. Diese habe mit VerfÃ¼gung vom 4. Juni 2004 die strassenpolizeiliche Bewilligung erteilt unter der Auflage des Eintrags eines Beseitigungs- und Minderwertreverses im Grundbuch. Die strassenpolizeiliche Bewilligung sei den Rekurrenten zusammen mit dem Entscheid der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde erÃ¶ffnet worden und unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Verkehrssicherheit von Staatsstrassen werde vom Kanton abschliessend geregelt und beurteilt. Die Vorinstanz hÃ¤tte daher die Baubewilligung nicht wegen Verletzung der Verkehrssicherheit aufheben dÃ¼rfen. Zudem werde nicht im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG wesentlich von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen abgewichen, denn die bisherige Zufahrt bleibe unverÃ¤ndert.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der BeschwerdefÃ¼hrenden wird durch eine Mauer von der hÃ¶her gelegenen L-Strasse getrennt. Die Zufahrt ab der L-Strasse zum streitigen Parkplatz erfolgt Ã¼ber die bestehende Ausfahrt des benachbarten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 der Beschwerdegegnerschaft, welches mit einem Fuss- und Fahrwegrecht vom 3. August 1897 zu Gunsten des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 belastet ist. Wie die Vorinstanz an sich zu Recht festgehalten hat, hat diese Ausfahrt den technischen Anforderungen fÃ¼r Ausfahrten gemÃ¤ss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung zu genÃ¼gen. Da es sich bei der L-Strasse um eine Staatsstrasse handelt, obliegt laut Ziff. 1.1.1 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 die Beurteilung des Bauvorhabens unter anderem bezÃ¼glich der Verkehrssicherheit der Baudirektion. Vorliegend hat die Baudirektion die strassenpolizeiliche Bewilligung mit VerfÃ¼gung vom 4. Juni 2004 unter Nebenbestimmungen erteilt. Diese VerfÃ¼gung wurde der Beschwerdegegnerschaft zusammen mit der Bewilligung des Bauausschusses StÃ¤fa vom 15. Juni 2004 erÃ¶ffnet und erwuchs unangefochten in Rechtskraft.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit der Baudirektion zur Beurteilung der Verkehrssicherheit von Bauten und Anlagen mit Bezug auf Staatsstrassen ist abschliessend (VGr, 5. November 2003, VB.2003.00147, E. 2.3, www.vgrzh.ch). Die Baurekurskommission hat mit keinem Wort darauf hingewiesen und offensichtlich Ã¼bersehen, dass vorliegend die Frage der Verkehrssicherheit der bestehenden Ausfahrt in die Staatsstrasse (L-Strasse) abschliessend durch die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 4. Juni 2004 beurteilt wurde und diese VerfÃ¼gung unangefochten in Rechtskraft erwuchs. Damit war es der Vorinstanz verwehrt, diese Frage erneut zu Ã¼berprÃ¼fen. Die Baurekurskommission hat zu Unrecht die Baubewilligung der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde wegen eines Verstosses gegen die â bereits durch die Baudirektion abschliessend beurteilte â Verkehrssicherheit der Ausfahrt in die Staatsstrasse aufgehoben.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft wendet in ihrer Beschwerdeantwort ein, die Vorinstanz habe sich nicht mit der Verkehrssicherheit des Abstellplatzes befasst, sondern ausschliesslich mit der Erschliessung von Bauten und Anlagen gemÃ¤ss §§ 233â237 PBG unter dem Marginale "Baureife" befasst. Die Frage der Erschliessungsanforderungen und der Verkehrssicherheit der gemeinsamen Ausfahrt der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 in die Staatsstrasse lassen sich hier indessen nicht trennen, denn die Erschliessungsanforderungen der Ausfahrt werden gerade durch die im Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung aufgefÃ¼hrten technischen Anforderungen fÃ¼r Ausfahrten definiert, deren Beurteilung â wie gesehen â in die alleinige ZustÃ¤ndigkeit der Baudirektion fÃ¤llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es laut § 63 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) â in der Regel (vgl. § 64 Abs. 1 VRG) â selbst. Vorliegend ist daher weiter zu prÃ¼fen, ob die von der Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren vorgebrachten Ã¼brigen EinwÃ¤nde gegen das Bauvorhaben begrÃ¼ndet sind (RB 1983 Nr. 22).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das streitige Parkfeld weicht von der durch die Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) festgelegten Norm SN 640 291 ab. Die Baurekurskommission hat hierzu in ihrem Rekursentscheid festgehalten, die Auffassung des Bauausschusses StÃ¤fa, den nicht als Pflichtabstellplatz vorgesehenen Abstellplatz trotz der fehlenden Mindestmasse zu bewilligen, sei ein vertretbarer Ermessensentscheid. Diese AusfÃ¼hrungen werden von der Beschwerdegegnerschaft nicht in Frage gestellt. Es kann daher auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie bereits in der Rekursschrift bringt die Beschwerdegegnerschaft vor Verwaltungsgericht erneut vor, die BeschwerdefÃ¼hrenden besÃ¤ssen kein hinreichendes Durchfahrtsrecht, was baupolizeiliche Voraussetzung der Baubewilligung sei. Die Grunddienstbarkeit datiere vom 3. August 1897; damals hÃ¤tten indessen vÃ¶llig andere WegverhÃ¤ltnisse geherrscht. Zudem sei diese Dienstbarkeit auf ein WerkstattgebÃ¤ude ausgerichtet gewesen; bereits vor Jahrzehnten sei anstelle der Werkstatt Wohnraum entstanden. Dies bedeute, dass die Grunddienstbarkeit vom 3. August 1897 aufzuheben sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>GemÃ¤ss § 317 PBG und § 1 VRG richtet sich die Wahrung privatrechtlicher AnsprÃ¼che grundsÃ¤tzlich nach dem Privatrecht und im zivilprozessualen Verfahren. Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren dann zu prÃ¼fen, wenn sie baupolizeilich relevant sind, wie z.B. die (privat-)rechtliche Sicherung der dauernden und jederzeit bestimmungsgemÃ¤ssen Benutzung einer Zufahrt oder die Parzellarordnung (vgl. RB 1999 Nr. 124 = BEZ 1999 Nr. 32, E. 3, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die Regelung von § 310 Abs. 3 PBG, wonach der NichteigentÃ¼mer seine zivilrechtliche Berechtigung zur Einreichung eines Baugesuchs nachzuweisen hat, dient vorab dem Schutz der BehÃ¶rden, welchen die PrÃ¼fung von klarerweise nicht realisierbaren Vorhaben erspart bleiben soll. Somit ist die BaubewilligungsbehÃ¶rde berechtigt, aber nicht verpflichtet, auf ein Gesuch mit fehlendem oder unklarem Berichtigungsnachweis nicht einzutreten. Wo aus privatrechtlichen GrÃ¼nden die Baubefugnis nach einer ersten WÃ¼rdigung der VerhÃ¤ltnisse unklar bleibt, stehen der BaubehÃ¶rde zwei Wege offen: Sie kann entweder die Behandlung des Gesuchs bis zum Entscheid des Zivilrichters zurÃ¼ckstellen oder aber die baurechtliche PrÃ¼fung vornehmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Beim streitigen Parkplatz handelt es sich nicht um einen Pflichtabstellplatz, dessen Realisierbarkeit und BenÃ¼tzbarkeit gemÃ¤ss § 242 ff. PBG gewÃ¤hrleistet sein muss. Laut der Grunddienstbarkeit vom 3. August 1897 kann der oberhalb des WerkstattgebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 gelegene Platz (Teil von Kat.-Nr. 01) und der nÃ¶rdlich des Wohnhauses Assek.-Nr. 04 gelegene Hofraum (Teil von Kat.-Nr. 02) von den jeweiligen GrundeigentÃ¼mern von Kat.-Nrn. 01 und 02 "gegenseitig als Fuss- und Fahrweg benutzt werden". Der Wortlaut dieser Grunddienstbarkeit steht bei einer summarischen Auslegung der Zufahrt zum streitigen Parkplatz nicht entgegen. Unter diesen UmstÃ¤nden war es nicht rechtsverletzend, wenn der Bauausschuss StÃ¤fa den Inhalt der privatrechtlichen Dienstbarkeit nicht weiter Ã¼berprÃ¼fte, sondern in seiner Baubewilligung festhielt, die "privatrechtlichen Belange" seien "auf privatrechtlichem Weg zu vereinbaren oder zu lÃ¶sen".</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Vorinstanz die Baubewilligung des Bauausschusses StÃ¤fa vom 15. Juni 2004 wegen Verstosses gegen die Verkehrssicherheit der Ausfahrt in die Staatsstrasse zu Unrecht aufhob. Auch die Ã¼brigen von der Beschwerdegegnerschaft im Rekurs- und Beschwerdeverfahren erhobenen RÃ¼gen zeigen keine Baurechtswidrigkeit der angefochtenen Baubewilligung auf. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen, der Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben und die Baubewilligung des Bauausschusses StÃ¤fa vom 15. Juni 2004 wiederherzustellen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind in Anwendung von § 13 Abs. 1 VRG die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen. Dieser steht von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).<i> </i></p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="MsoNormal">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 23. November 2004 wird aufgehoben und der Beschluss des Bauausschusses StÃ¤fa vom 15. Juni 2004 wiederhergestellt.</p> <p class="MsoNormal">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="MsoNormal">3. Die Gerichtskosten und die Kosten des Rekursverfahrens werden je zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin Nr. 1 und dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</p> <p class="MsoNormal">4. Die Beschwerdegegnerschaft wird solidarisch verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- (insgesamt Fr. 1'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="MsoNormal"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>