© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/10 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-10458 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 20.04.2022 Entscheiddatum: 16.03.2022 BUDE 2022 Nr. 026 Art. 103 PBG: Gemäss der geltenden Naturgefahrenkarte liegt das Baugrundstück in einem Gebiet mit mittlerer Hochwassergefährdung (blau), so dass nach Art. 103 Abs. 3 Bst. b PBG grundsätzlich Objektschutzmassnahmen notwendig sind (Erw. 4.2). Ein Verzicht auf Objektschutzmassnahmen wäre höchstens bei einer geringen Gefährdung oder einem Bagatellfall möglich gewesen. Bereits aufgrund der Baukosten von Fr. 500'000.– kann das Vorhaben schwerlich als geringfügig bezeichnet werden. Sodann findet durch die Umnutzung des Erdgeschosses von Gewerbe in Wohnen vorliegend eine Nutzungsintensivierung statt, welche mit einer erhöhten Gefährdung von Personen einhergeht. Vor diesem Hintergrund kann nicht von einem geringfügigen Umbau im Sinn von Art. 103 Abs. 2 PBG gesprochen werden. Im Übrigen versteht sich von selbst, dass es sich bei den Massnahmen in blauen Gefahrengebieten (Art. 103 Abs. 3 Bst. b PBG) nicht um untergeordnete Einzelheiten ohne Koordinationsbedürfnis handelt, welche im nachlaufenden Verfahren (Art. 149 PBG) behandelt werden können (Erw. 4.4). BUDE 2022 Nr. 26 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-10458 Entscheid Nr. 26/2022 vom 16. März 2022 Rekurrenten A.___ und B.___ vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Stadtrat Z.___ (Beschluss vom 26. Oktober 2021) Rekursgegnerin C.___ GmbH Betreff Baubewilligung (Innenausbau und Umnutzung) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 2/9 Sachverhalt A. Die C.___ GmbH ist Eigentümer in von Grundstück Nr. 001 an der D.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zo- nenplan der Gemeinde Z.___ vom 8. März 1995 in der Kernzone für viergeschossige Bauten (K4) . Es ist mit einem h istorischen zweigeschossigen Giebelhaus (Vers.-Nr. 002) überbaut. Das Erdge- schoss wurde bisher gewerblich genutzt. Im ersten und zweiten Ober- geschoss befindet sich je eine Wohneinheit. Das Gebäude ist aber seit längerer Zeit nicht mehr bewohnt. Es ist Teil einer zusammengebauten Häuserzeile, welche sich gemäss der gültigen Schutzverordnung vom 8. März 1995 im Ortsbildschutzgebiet A befindet. Gemäss der gelten- den Naturgefahrenkarte liegt das Grundstück Nr. 001 in einem Gefah- rengebiet mit mittlerer Hoc hwassergefährdung (blau). N ördlich der Häuserzeile verläuft die E.___strasse, eine Gemeindestrasse zweiter Klasse, auf welcher von Ost nach West Einbahnverkehr herrscht. Süd- lich der Häuserzeile verläuft di e stark befahrene D.___strasse (Kan- tonsstrasse). A.___ und B.___ sind Eigentümer des Grundstücks Nr. 003, welches sich ebenfalls in der Häuserzeile befindet. Desweiteren gehört ihnen das Grundstück Nr. 004, welche s auf der anderen Seite der E.___strasse liegt. B. a) Mit Baugesuch vom 14. Dezember 2020 (Eing ang) beantragte die C.___ GmbH beim Stadtrat Z.___ die Baubewilligung für den In- nenausbau des Gebäudes Vers.-Nr. 002. Die Gewerberäumlichkeiten im Erdgeschoss sollten ebenfalls zu Wohnzwecken ausgebaut wer- den. Insgesamt sollen somit im Erdgeschoss, im 1. und 2. Oberge- schoss je eine Wohneinheit entstehen. Bei der Sanierung sollen auch alle Fenster und die Heizung ersetzt werden. Die Bausumme bezifferte die Bauherrin auf Fr. 500'000.–. b) Innert der Auflagefrist vom 28. Dezember 2020 bis 11. Januar 2021 erhoben A.___ und B.___ , vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen das Bauvorhaben. c) Mit Schreiben vom 20. Juli 2021 teilte die kantonale Denkmal- pflege (KDP) mit, dass durch das Vorhaben keine unzulässige Beein- trächtigung des Ortsbilds erfolge. d) Weil gemäss dem Strassenlärmbelastungskataster an der Süd- ostfassade die Immissionsgrenzwerte überschritten werden, erteilte das Amt für Umwelt (AFU) am 6. September 2021 die kantonale Zustimmung für Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten gemäss Art. 31 Abs. 2 der eidgenöss ischen Lärmschutzverordnung (SR 814.41; abgekürzt LSV). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 3/9 e) Mit Beschluss vom 26. Oktober 2021 erteilte der Stadtrat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Ein- sprache von A.___ und B.___ ab. C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 16. November 2021 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement . Mit Rekursergänzung vom 27. Dezember 2021 werden folgende Anträge gestellt: 1. Der Bau - und Einspracheentscheid des Stadtrates Z.___ vom 26. Oktober 2021 (Nr. 000/2021) sei, mit Ausnahme von Ziff. 28, wegen Verletzung öffentlich - rechtlicher Vorschriften aufzuheben; das Baugesuch sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist; Eventualantrag: Der Bau - und Einspracheentscheid des Stadtrates Z.___ vom 26. Oktober 2021 (Nr. 000/2021) sei, mit Ausnahme von Ziff. 28, wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften aufzuhe- ben; die Angelegenheit sei zur nochmali gen Beurtei- lung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Der Bau - und Einspracheentscheid des Stadtrates Z.___ vom 26. Oktober 2021 (Nr. 000/2021) sei, mit Ausnahme von Ziff. 28, wegen Verletzung von Art. 684 ZGB aufzuheben; das Baugesuch sei abzuweisen, so- weit darauf einzutreten ist; Eventualantrag: Der Bau - und Einspracheentscheid des Stadtrates Z.___ vom 26. Oktober 2021 (Nr. 000/2021) sei, mit Ausnahme von Ziff. 28, wegen Verletzung von Art. 684 ZGB aufzuheben; die Angele- genheit sei zur nochmaligen Beurteilun g an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Rekurrenten machen geltend, dass der angefochtene Beschluss mangelhaft eröffnet worden sei und die Baugesuchsunterlagen unvoll- ständig seien. Namentlich fehle der Energienachwe is, der Lärm- schutznachweis, der Schallschutznachweis, Angaben zum Hochwas- serschutz, Angaben zur Umgebungsgestaltung, Angaben zur Bauin- stallation und Angaben zur Parkierung. Auch würden Angaben zu den Fenstern, der Materialisierung und der Farbgebung fehlen. D. Mit Vernehmlassung vom 25. Januar 202 2 beantragt die Vorinstanz den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wi rd geltend gemacht, dass die fehlende Eröffnung der am 6. September 2021 er- teilten kantonalen Zustimmung des AFU höchstens eine geringfügige und im Rekursverfahren heilbare Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Weiter habe die KDP mit Schreiben vom 20. Juli 2021 fest- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 4/9 gestellt, dass durch das geplante Vorhaben keine unzulässige Beein- trächtigung eines Schutzobjekts erfolge und entsprechend keine Zu- stimmung notwendig sei. Gemäss Rechtsprechung des Bau - und Umweltdepartementes stelle ein solches Schreiben keine Teilverfü- gung dar, welche im Rahmen eines Gesamtentscheids zu eröffnen sei. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 26. Oktober 2021. Mithin sind vorliegend grundsätz- lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An- hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. 3. Die Rekurrenten machen geltend, der angefochtene Beschluss sei mangelhaft eröffnet worden. Die Vorinstanz habe ihnen lediglich den Bau- und Einspracheentscheid eröffnet. Ein genehmigter Plansatz so- wie weitere Teilverfügun gen ( Brandschutztechnische Bewilligung , Teilverfügung KDP, Teilverfügung AFU) seien dagegen nicht eröffnet worden. 3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sach- aufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir- kungsrecht der Pa rteien dar. Sein Umfang richtet sich primär nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesver- fassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehö- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 5/9 ren die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass ei- ner Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf begrün- deten Entscheid (G. STEINMANN, in: St.Galler Kommentar BV, 3. Aufl., Zürich/St.Gallen 2014, Art. 29 N 23 ff.). 3.2 Einsprecher haben zwar – basierend auf den Grundsätzen des rechtlichen Gehörs – im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens grundsätzlich das Recht, während der öffentlichen Auflage in ein Bau- gesuch und alle dazugehörenden Formulare, Pläne, Berichte usw. Einsicht zu nehmen. Es ist ihnen auch unbenommen, von diesen Un- terlagen auf eigene Kosten Kopien zu erstellen. Das hat aber nicht zur Folge, dass die Bewilligungsbehörde ihnen zusätzlich zum Entscheid über das Baugesuch und die Einsprache (vgl. Art. 157 PBG) auch ei- nen bewilligten (oder nichtbewilligten) Plansatz mit allen zugehörigen Unterlagen zustellen müsste. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten besteht dazu keine rechtliche Verpf lichtung (BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 3.5 ; BDE Nr. 30/2020 vom 21. April 2020 Erw. 4.4.2; BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 2.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Erw. 4.1). 3.3 Die Zustimmung des AFU vom 6. September 2021 für Baube- willigungen in lärmbelasteten Gebieten wurde den Rekurrenten – was auch die Vorinstanz einräumt – nicht eröffnet. Die Zustimmungsverfü- gung bildet Teil der Baubewilligung , weshalb die Rekurrenten ein schutzwürdiges Interesse an der Kenntnisnahme der darin enthalte- nen Ausführungen und Ergebnisse haben. Durch die nicht vollständige Eröffnung des Baubewilligungsentscheids wurde das rechtliche Gehör der Rekurrenten verletzt. 3.4 Der Anspruch auf rechtlich es Gehör ist nach der Rechtspre- chung formeller Natur und führt bei seiner Verletzung grundsätzlich zur Aufhebung des betreffenden Entscheids und zur Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz. Ein solcher Verfahrensmangel kann aber unter Umständen durch die Gewährung des rechtlichen Gehörs in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren geheilt werden. Zumal aber der angefochtene Beschluss – wie nachfolgend zu zeigen ist – ohnehin aufzuheben ist, erübrigt sich eine Heilung der Gehörsverlet- zung. Entsprechend kann auch offenbleiben, ob die weiteren von den Rekurrenten genannten Unterlagen eröffnet werden hätten müssen. 4. Die Rekurrenten beanstanden, dass das Baugesuch unvollständig sei. So würden unter anderem – wie auch bereits im Rahmen der Einspra- che vorgebracht – Angaben zum Hochwasserschutz fehlen. 4.1 Gemäss Art. 103 PBG genügen Bauten und Anlagen in Gefah- rengebieten den Anforderungen an den Personen - und Sachwert- schutz gegen Naturgefahren (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anla- gen dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert sowie geringfügig umge- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 6/9 baut und erweitert werden. Nicht mehr geringfügig sind bauliche Mas- snahmen, die eine Erhöhung des Risikos für Personen und Sachwerte oder eine Nutzungsintensivierung zur Folge haben (Abs. 2). Eine Erhöhung des Risikos für Personen und Sachen dürfte z.B. dann vor- liegen, wenn sich der mutmassliche Schadensbetrag bei Eintritt des Risikos aufgrund der Umbaute resp. Erweiterung um mehr als den Nettoinvestitionswert erhöht (W. LOCHER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommen tar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 103 N 17). In Gebieten mit mittlerer Gefähr- dung (blaue Gefahrengebiete) sind bauliche Massnahmen zulässig, wenn die Risiken durch angemessene Massnahmen im zulässigen Bereich gehalten werden können (Abs. 3 Bst. b). In blauen Gefahren- gebieten besteht die Pflicht zu situationsgemässen Objektschutz- massnahmen, die gewährleisten müssen, dass die Risiken im zulässi- gen Bereich gehalten werden können. Welches Risiko zulässig ist, be- stimmt sich nach den entsprechenden technischen Richtlinien. Ein Bauvorhaben in roten oder blauen Gefahrengebieten bedarf immer ei- ner fachlichen Begutachtung, um zu entscheiden, ob und welche Ob- jektschutzmassnahmen das Risiko im zulässigen Bereich halten kön- nen. Der fachliche Nachweis, dass die Objektschutzmassnahmen ge- nügen, obliegt der Bauherrschaft. Die Baubewilligungsbehörde legt dann im Bauentscheid die erforderlichen Massnahmen fest oder ver- weigert die Bewilligung (Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015, 2491 f.; Handbuch der Rechtsabteilung des Baudepartementes zum neuen Planungs- und Baugesetz, S. 121 f., Stand 6. Mai 2020, abrufbar unter www.sg.ch/recht/planungs-bau-umweltrecht/Planungs_und_Bauge- setz/Handbuch_PBG_Rechtsabteilung.html). 4.2 Gemäss der geltenden Naturgefahrenkarte liegt das Grundstück Nr. 001 in einem Gebiet mit mittlerer Hochwassergefährdung (blau), so dass nach Art. 103 Abs. 3 Bst. b PBG grundsätzlich Objektschutz- massnahmen notwendig sind. Den Baugesuchsunterlagen liegt zwar das Formularblatt "Nachweis Objektschutzmassnahmen" bei. Das Formular hat die Rekursgegnerin weitgehend jedoch leer gelassen. Es findet sich lediglich der Vermerk, dass während der Bauphase in Zu- sammenarbeit mit der Gebäudeversicherung (GVA) Hochwasser- schutzmassnahmen erarbeitet werden sollen. 4.3 Ein Verzicht auf Objektschutzmassnahmen wäre höchstens bei einer geringen Gefährdung oder einem Bagatellfall möglich gewesen. Im Übrigen versteht sich von selbst, dass es sich bei den Massnahmen in blauen Gefahrengebieten (Art. 103 Abs. 3 Bst. b PBG) nicht um un- tergeordnete Einzelheiten ohne Koordinationsbedürfnis handelt, wel- che im nachlaufenden Verfahren (Art. 149 PBG) behandelt werden können. Bereits aufgrund der Baukosten von Fr. 500'000.– kann das Vorhaben schwerlich als geringfügig bezeichnet werden. Weist doch die Rekursgegnerin auf ihrer Internetseite für das Gebäude einen Wert von Fr. 950'000.– aus. Ob sich der mutmassliche Schadensbetrag bei Eintritt des Risikos aufgrund der Sanierung um mehr als den Nettoin- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 7/9 vestitionswert erhöht, kann nicht beurteilt werden. Hierzu hätte die Re- kursgegnerin das Formularblatt "Nachweis Objektschutzmassnah- men" ausfüllen müssen. Aber selbst unabhängig davon kann es sich vorliegend nicht um einen geringfügigen Umbau handeln. Zum einem findet durch die Umnutzung des Erdgeschosses von Gewerbe in Woh- nen im vorliegenden Fall eine Nutzungsintensivierung statt. Zum an- deren erhöht sich mit der Umnutzung auch das Risiko für Personen. Bei Hochwasserereignissen sind insb esondere Unter - und Erdge- schosse gefährdet. Durch die Umnutzung im Erdgeschoss von Ge- werbe zu Wohnen erhöht sich die Aufenthaltsdauer von Personen deutlich. Eine erhöhte Gefährdung von Personen kann – vorallem auch unter Berücksichtigung der zu erwartenden Überschwemmungs- höhe von 1 m – nicht von der Hand gewiesen werden. Vor diesem Hin- tergrund kann nicht von einem gerin gfügigen Umbau im Sinn von Art. 103 Abs. 2 PBG gesprochen werden. Somit erweist sich das Bau- gesuch als unvollständig, da nicht – wie in Art. 103 Abs. 3 Bst. b PBG vorgesehen – beurteilt werden kann, ob die Risiken durch angemes- sene Massnahmen im zulässigen Bereich gehalten werden. 4.4 Die rekurrentische Rüge erweist sich damit als begründet. Bereits aufgrund des fehlenden Objektschutznachweises ist der Rekurs gutzuheissen, der angefochtene Beschluss aufzuheben und zur Vervollständigung der Baugesuchsunterlagen an die Vorinstanz zurückzuweisen. 5. Aus prozessökonomischen Überlegungen ist indessen, wenn auch nur summarisch, auf einige weitere Punkte einzugehen. 5.1 Soweit die Rekurrenten das Fehlen eines Energienachweises rügen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Gemäss dem ausdrücklichen Wortlaut von Art. 11 Abs. 2 der Energieverordnung (sGS 741.11; ab- gekürzt EnV) kann der Energienachweis auch nach Erteilung der Bau- bewilligung vorgelegt werden (BDE Nr. 2/2014 vom 16. Januar 2014 Erw. 5.4; BDE Nr. 40/2016 vom 16. Juli 2016 Erw. 3.3.2.5). Er ist nicht notwendiger Bestandteil des Baugesuchs. 5.2 Auch hinsichtlich des beanstandeten Lärmschutznachweises kann den Rekurrenten nicht gefolgt werden. Hat doch das AFU die Zustimmung für Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV erteilt. Ein Koordinierungsbedarf könnte höchstens aufgrund des vom AFU verlangte n Schallschutznachweises gemäss SIA-Norm 118 bestehen. Denn die für die Einhaltung der Norm not- wendigen Fenstern könnten sich allenfalls auf das geschützte Ortsbild auswirken. Zumal aber die Sache ohnehin an die Vorinstanz zurück- gewiesen wird, kann auch diesem Umstand bei der neuerlichen Beur- teilung Rechnung getragen werden. 5.3 Gemäss den Baugesuchsunterlagen werden keine Umgebungs- gestaltungsarbeiten vorgenommen. Entsprechend ist auch kein Plan zur Umgebungsgestaltung notwendig. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 8/9 5.4 Auch ist nicht ersichtlich, warum weitere Angaben zur Materiali- sierung und Farbgebung der Fenster notwendig sein sollten. Hat doch die Vorinstanz in Ziff. 9 betreffend den Fenstern Auflagen verfügt. So sind die Fenster in Holz (gestrichen Ölfarbe RAL 9010) mit Zwischen- glassprosse und aussenliegender Holzsprosse auszugestalten. Gemäss Baugesuchs soll die Fassade lediglich gereinigt werden, so dass diesbezüglich auch keine weiteren Angaben notwendig sind. 5.5 Die Notwendigkeit eines Baustelleninstallationsplans als Be- standteil des Baugesuchs ist nicht ersichtlich, da das Baugrundstück auf der Nordwest- sowie der Südostseite für das Aufstellen von Bau- gerüsten über genügend Platz verfügt. Auch bestehen keine Anhalts- punkte, dass die öffentlichen Strassenflächen in einer den Gemeinge- brauch übersteigenden Art und Weise in Anspruch genommen werden müssten. Entsprechend genügt es, wenn der Baustelleninstallations- plan vor Baubeginn eingereicht wird. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 6.2 Der von den Rekurrenten am 27. Dezember 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 7. Die Rekurrenten stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä- digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono- rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich der beantragten 4 % Barauslagen (Fr. 110. –); insgesamt 2'86 0.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 26/2022), Seite 9/9 Entsheid 1. a) Der Rekurs von A.___ und B.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Der Beschluss Nr. 000/2021 des Stadtrates Z.___ betreffend Baubewilligung und Einspracheentscheid vom 26. Oktober 2021 wird aufgehoben und im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat Z.___ zurückgewiesen. 2. a) Die C.___ GmbH bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– . b) Der am 27. Dezember 2021 von A.___ geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die C.___ GmbH entschädigt A.___ und B.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin