<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2003.00015</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107387&amp;W10_KEY=13013572&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2003.00015</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.08.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Landkreditzinsen eines Liegenschaftenhändlers Die während unbeschränkter Steuerpflicht im Kanton Zürich angefallenen Landkreditzinsen können nicht als Aufwendung angerechnet werden. Nach Sitzverlegung in einen anderen Kanton werden die Landkreditzinsen angerechnet, wenn der Steuerpflichtige den Nachweis erbringt, dass mangels laufender Erträgnisse im Kanton Zürich die Landkreditzinsen bei der Ertragssteuer nicht angerechnet werden konnten.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWENDUNG">AUFWENDUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSERKANTONAL">AUSSERKANTONAL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISLASTVERTEILUNG">BEWEISLASTVERTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT">DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSSTEUER">ERTRAGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT">GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ITERATIVE METHODE">ITERATIVE METHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDKREDITZINSEN">LANDKREDITZINSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITZWECHSEL">SITZWECHSEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUSSCHEIDUNG">STEUERAUSSCHEIDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 46 lit. II ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 45 lit. I aStG</span><br/><span class="gerade">§ 46 lit. g aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 166 lit. I aStG</span><br/><span class="gerade">§ 169 lit. II aStG</span><br/><span class="ungerade">Art. 127 lit. III BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2003 Nr. 107 S. 226</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Die C AG erwarb am 15. Mai 1986 von D das in der Gemeinde X gelegene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01, 30'269 m<sup>2</sup> Bauland, zum Preis von Fr. 6'053'800.-. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">In der Folge wurden Teile dieses GrundstÃ¼cks parzelliert und etappenweise Ã¼berbaut, und zwar zunÃ¤chst mit fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern und drei Tiefgaragen. Anschlies­send wurden zwei weitere MehrfamilienhÃ¤user erstellt, wÃ¤hrend ein Teil des GrundstÃ¼cks unÃ¼berbaut blieb. BezÃ¼glich zwei der unmittelbar nach dem Kauf erstellten MehrfamilienhÃ¤user, K-Strasse 02 und 03, begrÃ¼ndete die C AG ein (EigentÃ¼mer-)Baurecht und ver­Ã¤usserte die Wohnungen im Jahr 1988 im Stockwerkeigentum. Die Ã¼brigen MehrfamilienhÃ¤user behielt sie als Mietobjekte. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die C AG verlegte auf 1. Januar 1997 ihren Sitz von der Gemeinde Y im Kanton ZÃ¼rich in die Gemeinde Z (Kanton Schwyz). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">In den Jahren 1997 und 1998 erwirkte die E AG auf dem nÃ¶rdlichen, gegen die L-Strasse gelegenen Teil des erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cks mehrere Baubewilligungen fÃ¼r insgesamt 36 Doppel- und ReiheneinfamilienhÃ¤user. Dementsprechend liess die C AG diesen GrundstÃ¼cksteil parzellieren und verÃ¤usserte zwischen dem 27. Oktober 1997 und dem 30. November 1998 20 Hausliegenschaften an verschiedene Erwerber.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Aus Anlass dieser 20 HandÃ¤nderungen auferlegte der Grundsteuer-Ausschuss des Ge­meinderats X der C AG mit Veranlagungsentscheid vom 5. April 2000 und Einspracheentscheid vom 26. Juni 2000 GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. 682'471.-. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Die Steuerrekurskommission III hiess den Rekurs der Pflichtigen am 10. Januar 2003 teilweise gut, indem sie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern auf insgesamt Fr. 409'747.90 herabsetzte.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kommission erwog, die Pflichtige verlange zu Unrecht die gewinnmindernde Anrechnung der auf die 20 verÃ¤usserten Parzellen entfallende Teil der Landkreditzinsen von Fr. 3'427'000.-. Die doppelbesteuerungsrechtlich gebotene Anrechnung gelte erst fÃ¼r diejenigen Zinsen, die nach dem Wechsel des Sitzes der Pflichtigen in den Kanton Schwyz angefallen seien. Die vor dem Sitzwechsel am 1. Januar 1997 angefallenen Zinsen kÃ¶nnten nach der Rechtsprechung zum massgeblichen frÃ¼heren ZÃ¼rcher Steuergesetz nicht bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, sondern einzig bei der Ertragssteuer als GeschÃ¤ftsaufwand in Ab­zug gebracht werden. Eine Anrechnung solcher Zinsen bei der Grund­stÃ¼ck­ge­winn­steu­er komme gemÃ¤ss einem verwaltungsgerichtlichen PrÃ¤judiz gegebenenfalls aus GrÃ¼n­den des Vertrauensschutzes in Frage. Die Voraussetzungen hierfÃ¼r seien indessen nicht er­fÃ¼llt, wie die Untersuchung der Rekurskommission ergeben habe. Dennoch seien die Land­kreditzinsen der Jahre 1991 bis 1996, die zu vortragbaren GeschÃ¤ftsverlusten gefÃ¼hrt hÃ¤tten, anders als die Zinsen der Jahre 1986 bis 1990 deren Aktivierung bis zur Ver­Ã¤us­se­rung nicht nachgewiesen sei, auch nach der Sitzverlegung fÃ¼r die Berechnung der Grund­stÃ¼ck­gewinnsteuer anzurechnen, weil deren NichtberÃ¼cksichtigung in be­mes­sungs­recht­li­cher Sicht stossend und deren fortbestehende Aktivierung in der Handelsbilanz auch unter dem Gesichtswinkel von Art. 46 Abs. 2 aBV zulÃ¤ssig sei. Der auf die verÃ¤usserten Parzellen entfallende Teil der Landkreditzinsen der Jahre 1997 und 1998 von Fr. 451'725.- sowie die aus der VerÃ¤usserung der fraglichen Parzellen geschuldeten Grund­stÃ¼ck­gewinn­steuern seien als Anlagekosten anzurechnen. Obwohl die Pflichtige die Buch­hal­tung­sunterlagen nicht vollstÃ¤ndig eingereicht habe, sei anzunehmen, dass keine genÃ¼gend hohen LiegenschaftenertrÃ¤ge vorhanden gewesen seien, um mit den der Liegenschaft zu­re­chenbaren Landkreditzinsen und Grund­stÃ¼ckgewinnsteuern verrechnen zu kÃ¶nnen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit Beschwerde vom 27. Februar 2003 (SB.2003.00015) liess die Gemeinde X dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die Sache zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ckzuweisen; eventualiter seien ihre Grundsteuerveranlagungen vom 5. April 2000 wieder herzustellen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Pflichtige liess ihrerseits am 28. Februar 2003 Beschwerde erheben (SB.2003.00016) und den Antrag stellen, die geschuldeten GrundstÃ¼ckgewinnsteuern so festzulegen, dass die anteiligen Landkreditzinsen von Fr. 353'166.90 vollumfÃ¤nglich berÃ¼cksichtigt wÃ¼rden. Ausserdem sei die Kostenauflage der Rekurskommission aufzuheben und es sei ihr fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Steuerrekurskommission III schloss in ihrer Vernehmlassung auf teilweise Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde X und auf Abweisung der Beschwerde der Pflichtigen; dieser seien neu GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. 453'944.80 aufzuerlegen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Parteien, die wechselseitig Abweisung der Beschwerde beantragten, erhielten Gelegenheit, zur Vernehmlassung der Rekurskommission Stellung zu nehmen. Sie machten von dieser MÃ¶glichkeit am 19. Mai 2003 und 5. Juni 2003 Gebrauch.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Die Beschwerden der Gemeinde X (SB.2003.00015) und der Pflichtigen (SB.2003.00016), an welchen diese als Parteien beteiligt sind, haben denselben Rekursentscheid zum Gegenstand. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerden zu vereinigen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 161 Abs. 1 des vorliegend gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 StG noch anwendbaren frÃ¼heren Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) erhoben. Grund­stÃ¼ckgewinn ist nach § 164 Abs. 1 aStG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Bei parzellenweiser VerÃ¤usserung eines GrundstÃ¼cks sind kraft § 169 Abs. 2 aStG Aufwendungen anrechenbar, soweit sie die verÃ¤usserte Parzelle betreffen; unausscheidbare Aufwendungen sind anteilsmÃ¤ssig anrechenbar. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Die anrechenbaren Aufwendungen werden in § 166 Abs. 1 aStG abschliessend aufgezÃ¤hlt. Daraus ergibt sich, dass geschÃ¤ftliche (wie private) Landkreditzinsen, d.h. Schuld­zinsen zur Finanzierung des Landerwerbs, nicht anrechenbar sind. Sie kÃ¶nnen ein­zig bei der Einkommens- und Ertragssteuer als GeschÃ¤ftsaufwand gemÃ¤ss § 25 Abs. 1 lit. b bzw. § 45 Abs. 1 aStG in Abzug gebracht werden (RB 1997 Nr. 47). Wie das Verwaltungs­gericht in einem die Pflichtige und die Gemeinde W betreffenden Verfahren erwogen hat, kann nur ausnahmsweise â aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes â die Anrechnung von Landkreditzinsen bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in Frage kommen, sofern die Zinsen in gutem Glauben aktiviert, auf dieser Grundlage die SteuererklÃ¤rungen fÃ¼r die Einkom­mens- oder Ertragssteuer abgegeben worden sind, die SteuerbehÃ¶rde die Aktivierung der Zinsen zu Unrecht zugelassen hat und die betreffenden Veranlagungen in Rechtskraft erwachsen sind (VGr, 19. November 1997, SR.97.00052).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) GewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler, die im Kanton ZÃ¼rich weder ihren Sitz noch eine BetriebsstÃ¤tte haben, kÃ¶nnen bei der VerÃ¤usserung von im Kanton gelegenen GrundstÃ¼cken aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Verbot der Doppelbesteuerung im interkantonalen VerhÃ¤ltnis (Art. 46 Abs. 2 aBV bzw. Art. 127 Abs. 3 BV) bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Ã¼ber die AufzÃ¤hlung von § 166 Abs. 1 aStG hinaus weitere mit dem Erwerb und der VerÃ¤usserung ihrer GeschÃ¤ftsliegenschaften zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geltend machen. Hierzu gehÃ¶ren auch alle Kosten, die im Rahmen der ordentlichen Betriebsrechnung als Aufwand hÃ¤tten berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen, mangels laufender ErtrÃ¤gnisse indessen nicht verrechnet werden konnten und daher ausscheidungsrechtlich "aktiviert" werden mÃ¼ssen (BGE 120 Ia 361; Ernst HÃ¶hn/Peter MÃ¤usli, Interkantonales Steuerrecht, 4.A. Bern/Stuttgart/Wien 1999, § 28 Ziff. 51; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 221 N. 108 ff.). Unter diesen Voraussetzungen sind auch Landkreditzinsen von Bundesrechts wegen bei der zÃ¼rcherischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer anzurechnen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. Die Pflichtige hat ihren Sitz am 1. Januar 1997 in den Kanton Schwyz verlegt; erst seit diesem Zeitpunkt gilt sie als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin mit Sitz ausserhalb des Kan­tons ZÃ¼rich und untersteht sie den Steuerhoheiten der Kantone ZÃ¼rich und Schwyz. Wie die Rekurskommission zu Recht erkannt hat, richtet sich die Frage nach der Anrechnung der von der Pflichtigen geltend gemachten Landkreditzinsen ausschliesslich nach zÃ¼rcherischem Recht, soweit sie vor dem Sitzwechsel angefallen sind, wÃ¤hrend nach diesem Wechsel angefallene Zinsen nach Massgabe des Doppelbesteuerungsrechts zu berÃ¼cksichtigen sind.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Die vor dem Sitzwechsel am 1. Januar 1997 angefallenen Landkreditzinsen kÃ¶nnen nach der einschlÃ¤gigen Rechtsprechung nicht bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer angerechnet werden (vgl. E. 3a). Die Rekurskommission hat sodann einlÃ¤sslich und zutreffend dargetan, dass und weshalb aufgrund ihrer Untersuchung die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 19. November 1997 (SR.97.00052) umschriebenen Voraussetzungen fÃ¼r eine ausnahmsweise BerÃ¼cksichtigung der Zinsen aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes nicht erfÃ¼llt sind (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Insbesondere hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass die Zinsen der Jahre 1986 bis 1990 von insgesamt Fr. 1'115'146.55, deren Anrechnung im Umfang von Fr. 353'166.90 die Pflichtige in der Beschwerde verlangt, zwar aktiviert worden sind, der Nachweis aber dafÃ¼r fehlt, dass diese Zinsen bis zum Verkauf der streitbetroffenen 20 Liegenschaften aktiviert geblieben sind. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Diesen Feststellungen widerspricht die Pflichtige nicht. Sie wendet lediglich ein, die BegrÃ¼ndung der Rekurskommission sei "unmassgeblich", weil das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 19. November 1997 (SR.97.00052) in der sie betreffenden Sache die Ansicht vertreten habe, dass die in den Jahren bis zur SteuergesetzÃ¤nderung per 1. Januar 1991 angefallenen aktivierten Schuldzinsen aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer abgezogen werden kÃ¶nnten. Die Voraussetzungen dafÃ¼r seien er­fÃ¼llt gewesen, wie das Verwaltungsgericht am 22. April 1998 (SR.98.00005) erkannt habe. Diese Entscheide hÃ¤tten zwar die Gemeinde W betroffen, doch hÃ¤tten ihnen die glei­chen JahresabschlÃ¼sse und der gleiche Sachverhalt zugrunde gelegen wie in dem hier zu beurteilenden Fall, weshalb keine andere Betrachtungsweise greifen kÃ¶nne und dÃ¼rfe.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Es kann offen gelassen werden, ob Sach- und Rechtslage vorliegend dieselben sind wie in den erwÃ¤hnten Entscheiden. Selbst wenn dem so wÃ¤re, gÃ¤lte es zu beachten, dass das Verwaltungsgericht an seine rechtliche und tatsÃ¤chliche WÃ¼rdigung in Entscheiden, wel­che andere HandÃ¤nderungen betreffen, von vornherein nicht gebunden ist. Das wÃ¤re selbst dann der Fall, wenn neben der Pflichtigen die Gemeinde X daran beteiligt gewesen wÃ¤re. Anders wÃ¤re nur dann zu entscheiden, wenn das widersprÃ¼chliche Verhalten des Verwaltungsgerichts gegen Treu und Glauben verstiesse. Das setzte (unter anderem) voraus, dass die Pflichtige im berechtigten Vertrauen auf die erwÃ¤hnten Verwaltungsgerichtsentscheide fÃ¼r sie nachteilige nicht wieder rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machende Dispositi­onen getroffen hÃ¤tte (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 132 N. 40 ff., insbesondere N. 52, mit zahlreichen Hinweisen). Derartige Dispositionen getroffen zu haben, behauptet die Pflichtige jedoch selber nicht, und sind solche auch aus den Akten nicht ersichtlich.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Beschwerde der Pflichtigen ist somit abzuweisen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die Pflichtige unterstand bis Ende 1996 der alleinigen Steuerhoheit des Kantons ZÃ¼rich, nach dessen Recht â wie erwÃ¤hnt â Landkreditzinsen nicht bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, sondern nur bei der Ertragssteuer angerechnet werden kÃ¶nnen, und zwar selbst dann, wenn die BerÃ¼cksichtigung der Zinsen bei der Ertragssteuer zu vortragbaren GeschÃ¤fts­verlusten im Sinn von § 46 lit. g aStG fÃ¼hrt, die in spÃ¤teren Steuerperioden nicht mehr verrechnet werden kÃ¶nnen. Dieses Ergebnis mag im Einzelfall stossend erscheinen, ist aber als systembedingte verfassungskonforme Folge des monistischen Systems, das pri­vate und geschÃ¤ftliche GrundstÃ¼ckgewinne (mit Ausnahme der wieder eingebrachten Abschreibungen) in gleicher Weise der als Objektsteuer ausgestalteten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer unterwirft, hinzunehmen (VGr, 18. Dezember 2002, SB.2002.00068, ZStP 2003, 169).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Aus diesem Grund verbietet sich entgegen der Auffassung der Rekurskommission jegliche Anrechnung von Landkreditzinsen aller Jahre vor 1997, und zwar auch soweit sie Eingang in vortragbare, wegen des Sitzwechsels der Pflichtigen am 1. Januar 1997 definitiv nicht mehr verrechenbare GeschÃ¤ftsverluste Eingang gefunden haben. Der von Bundesrechts wegen fÃ¼r den Kanton ZÃ¼rich bestehende Zwang, (gegebenenfalls) bei der GrundstÃ¼ck­ge­winn­steuer nach kantonalem Recht (unter anderem) nicht abzugsfÃ¤hige Landkreditzinsen anzurechnen, findet seine Rechtfertigung einzig und allein darin, dass der Belegenheitskanton, dem die Besteuerung der GrundstÃ¼ckgewinne zugewiesen ist, auch die Schuld­zinsen, die dem LiegenschaftenhÃ¤ndler im Zusammenhang mit dem Erwerb und der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsliegenschaften erwachsen sind, zu Ã¼bernehmen hat, welche sonst das Steuersubstrat des Kantons, in welchem der VerÃ¤usserer aufgrund seines Sitzes unbeschrÃ¤nkt steuer­pflichtig ist, aus kollisionsrechtlicher Sicht sachwidrig schmÃ¤lern wÃ¼rden. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Beschwerde der Gemeinde X erweist sich insoweit als begrÃ¼n­det.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Doppelbesteuerungsverbot (vgl. E. 3b) sind die in den GeschÃ¤ftsjahren 1997 und 1998 bei der Pflichtigen angefallenen Landkreditzinsen bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer anzurechnen, soweit sie im Rahmen der ordentlichen Betriebsrechnung als Aufwand hÃ¤tten berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen, mangels laufender ErtrÃ¤gnisse jedoch nicht hatten verrechnet werden kÃ¶nnen. Ãhnliches gilt fÃ¼r die Anrechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, die nach der itinerativen Methode zu berechnen ist (RB 1996 Nr. 50). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">aa) Die Rekurskommission hat festgestellt, dass im Licht der doppelbesteuerungsrechtlichen Ordnung der auf die verÃ¤usserten Parzellen entfallende Teil der Landkreditzinsen von insgesamt Fr. 451'725.- sowie die aus der VerÃ¤usserung der fraglichen Parzellen geschuldeten GrundstÃ¼ckgewinnsteuern als Anlagekosten anzurechnen seien. Sie ist angesichts von der Pflichtigen nicht vollstÃ¤ndig eingereichter Buchhaltungsunterlagen letztlich aufgrund von WahrscheinlichkeitsÃ¼berlegungen zum Schluss gelangt, dass keine genÃ¼gend hohen LiegenschaftenertrÃ¤ge vorhanden gewesen seien, um mit den der Liegenschaft zurechenbaren Landkreditzinsen und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern verrechnen zu kÃ¶nnen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Vorinstanz hat indessen der beweisrechtlichen Lage ungenÃ¼gend Rechnung getragen. Die Tatsachen, welche Voraussetzung fÃ¼r die Anrechnung der Landkreditzinsen und der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern bilden, sind beweislos geblieben und hÃ¤tten deshalb nach der allgemeinen Beweislastregel zu Ungunsten der beweisbelasteten Pflichtigen als nicht verwirklicht betrachtet werden mÃ¼ssen. Wohl hÃ¤tte die Rekurskommission dessen un­geachtet ausnahmsweise zu einer auf WahrscheinlichkeitsÃ¼berlegungen gestÃ¼tzten SchÃ¤tzung Zuflucht nehmen dÃ¼rfen. Doch hÃ¤tte sie anhand aller aktenkundigen UmstÃ¤nde â ohne auf Vermutungen zurÃ¼ckzugreifen â im Einzelnen und in nachvollziehbarer Weise darlegen mÃ¼ssen, dass und weshalb die tatsÃ¤chlichen Voraussetzungen fÃ¼r die Anrechnung von Land­kreditzinsen und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern grundsÃ¤tzlich erfÃ¼llt seien und nur das Ausmass der Anrechnung ungewiss bleibe (vgl. Martin Zweifel, in Kommentar zum Schwei­zerischen Steuerrecht I/1, 2. A. Basel/Genf/MÃ¼nchen 2002, Art. 46 StHG N. 26). Einzig dieses Ausmass hÃ¤tte sie alsdann schÃ¤tzen dÃ¼rfen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die festgestellte Rechtsverletzung wird die Rekurskommission im zweiten Rechtsgang beheben mÃ¼ssen, wobei sie gegebenenfalls gestÃ¼tzt auf eine ergÃ¤nzende Untersuchung und unter AnhÃ¶rung der Parteien neu Ã¼ber die Anrechnung der Landkreditzinsen und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern zu befinden hat.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Den Anteil der 6'371 m<sup>2</sup> umfassenden Parzellen an Landkreditzinsen hat die Rekurskommission ohne BegrÃ¼ndung aufgrund der von der Pflichtigen verfochtenen Ã¼berbau­ten FlÃ¤che des ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼cks von 20'116 m<sup>2</sup> berechnet. Im vorliegenden Verfahren schliesst sie sich jedoch ebenfalls ohne BegrÃ¼ndung der von der Gemeinde X vertretenen Auffassung an, wonach die GesamtflÃ¤che des GrundstÃ¼cks von 30'269 m<sup>2</sup>, vermindert um Trottoirland von 268 m<sup>2</sup> und Strassenland von 1'256 m<sup>2</sup>, somit 28'745 m<sup>2</sup> massgebend sei. Das ergÃ¤be anteilige anzurechnende Landkreditzinsen von Fr. 100'119.70 statt wie im vorinstanzlichen Entscheid ermittelt Fr. 143'067.20.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Rekurskommission wird im zweiten Rechtsgang mit BegrÃ¼ndung â gegebenenfalls nach einer weiteren Untersuchung â zu entscheiden haben, aufgrund welcher Gesamt­flÃ¤che der auf die verÃ¤usserten Parzellen entfallende allfÃ¤llige Anteil an den Landkreditzinsen zu ermitteln ist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Aus all diesen GrÃ¼nden ist die Beschwerde der Gemeinde X gutzuheissen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Bei diesem â zum Teil unentschiedenen â Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Kosten der Pflichtigen zu <sup>5</sup>/<span>6</span> und der Gemeinde X zu <sup>1</sup>/<span>6</span> aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Der weitgehend unterliegenden Pflichtigen steht keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2"> Die Beschwerden SB.2003.00015 und SB.2003.00016 werden vereinigt;</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">und entscheidet:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde der C AG wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die Beschwerde der Gemeinde X wird gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Ãber die Kostenauflage und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung im Rekursverfahren hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. <span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 160.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 15'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. Die Gerichtskosten werden zu <sup>5</sup>/<span>6</span> der C AG und zu <sup>1</sup>/<span>6</span> der Gemeinde X auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">6. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. ...</p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>