VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 15 72 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 3. Mai 2016 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Andri Vital, Beschwerdegegnerin 1 und C._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baufreigabe (Widerruf)- 2 - 1. Am 22. Oktober 2008 reichte C._____ der Gemeinde X._____ einen er- gänzenden Gestaltungsplan D._____ (in Rechtskraft erwachsen) sowie ein Gesuch um Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Einstell- halle auf Parzelle 2469 ein. Insbesondere am 4. März 2009, am 23. De- zember 2009 und am 28. Januar 2010 wurden Projektänderungsgesuche eingereicht. Das Bauvorhaben benötigt Kontingente von total 2‘280.15 m2 BGF (Haus A 1‘115.82 m2, Haus B 1‘164.33 m2). Dagegen erhobene Ein- sprachen wies der Gemeinderat mit Verfügung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, ab, soweit er darauf eintrat und genehmigte gleichentags das Baugesuch vom unter anderem 28. Januar 2010 inklusi- ve Pläne. Für 2013 und 2014 sicherte er der Bauherrschaft ein Kontingent von je 420 m2 zu. Für 2015 stellte er ein Kontingent von 420 m 2, für 2016 und 2017 ein solches von je 485 m 2 und für 2018 ein solches von 50.15 m2 BGF in Aussicht. Da nicht genügend Kontingente für eine Bauf- reigabe zugesichert werden könnten, erfolge die Baufreigabe für das ers- te Haus voraussichtlich auf den 1. Januar 2015 und für das zweite Haus voraussichtlich auf den 1. Januar 2018. Vorbehalten würden zugespro- chene, aber dannzumal nicht beanspruchte Kontingente, die allenfalls der Bauherrschaft nachträglich noch zugewiesen werden könnten, sofern sie dies wünsche, oder allenfalls eine vom Kreisrat E._____ geänderte Kon- tingentszuteilung. Die Baufreigabe erfolge mittels anfechtbarer Verfügung. Vor Erlass derselben dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden. Die Bauherrschaft habe das Gesuch um Baufreigabe rechtzeitig einzurei- chen. 2. Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" an. Am 22. August 2012 erliess der Bundesrat die Verordnung über die Zweitwohnungen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft trat.- 3 - 3. Am 18., mitgeteilt am 24. April 2012, bestätigte der Gemeinderat X._____ für die nach seinen Ausführungen rechtskräftige Baubewilligung für das Baugesuch der C._____ vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewil- ligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Ein- stellhalle auf Parzelle 2469 die definitiven Baufreigaben für Haus A auf den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018. 4. Schon am 26. Juni 2008 hatte der Kreisrat E._____ den Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Der unter dem Titel Kontingente figurierende Art. 6 Abs. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweit- wohnungsbaus (VBZW) wies unter anderem der Gemeinde X._____ ein Kontingent von 1'100 m 2 BGF pro Jahr zu. Art. 6 Abs. 2 VBZW hielt fest, dass diese Aufteilung alle fünf Jahre überprüft werde. Gemäss Art. 6 Abs. 6 VBZW wurde die Aufteilung für fünf Jahre festgelegt. Die Baufrei- gaben dürften nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Am 24. Febru- ar 2009 genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden den Regio- nalen Richtplan mit den VBZW. 5. Die Gemeinde X._____ setzte diese Vorgaben um, indem sie am 7. April 2010 das von der Regierung am 16. November 2010 genehmigte Gesetz über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungs- baus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EZWG), verabschiedete. Gemäss Art. 12 Abs. 1 EZWG entspricht das Jahreskon- tingent dem der Gemeinde X._____ jeweils durch den Kreis E._____ zu- gewiesenen Kontingent in m2 BGF pro Jahr. Art. 16 EZWG hält fest, dass, falls das Jahreskontingent für eine Überbauung nicht ausreiche, die Bauf- reigabe zurückgestellt werde. Sie erfolge erst, wenn die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauf folgenden Jahre über das bean- spruchte Kontingent verfüge. Vorbezüge auf künftige Quoten seien un- zulässig. - 4 - 6. Aufgrund eines von der Gemeinde X._____ am 19. September 2012 ein- gereichten Fragebogens für das Berichtsjahr 2012 stellte das Kreisamt E._____ fest, dass die Gemeinde X._____ Baubewilligungen weit über das Jahr 2014 hinaus erteilt hatte. Am 25. Juni 2013 konfrontierte das Kreisamt unter anderem die Gemeinde X._____ mit der neuen Rechtsla- ge unter Hinweis darauf, dass bei Baufreigaben nach dem 24. Februar 2014 hinaus angesichts des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Zweit- wohnungsverbots ein Widerruf zur Diskussion stehe. Am 27. Januar 2014 schrieb der Gemeinderat X._____ dem Kreis E._____, die Gemeinde habe im Jahr 2012 noch bis am 11. März 2012 Kontingente über den 24. Februar 2014 hinaus vergeben und Baufreiga- ben rechtskräftig ohne Vorbehalt erteilt. Solche Baubewilligungen und Baufreigaben über 2014 hinaus habe der Gemeinderat aber bereits 2010 und 2011 erlassen. Der Kreisrat habe davon Kenntnis gehabt, diese Pra- xis aber nie gerügt. Die Gemeinde sei deshalb in guten Treuen auch an- fangs 2012 davon ausgegangen, dies weiterhin tun zu dürfen. Bis zum 11. März 2012 hätten sich im Vergleich zu den Vorjahren mit Bezug auf den Richtplan keine Änderungen der Sach- und Rechtslage ergeben, weswegen ein Widerruf derartiger Bewilligungen bereits aus diesem Grund nicht zulässig sei. Ein Widerruf wäre zudem heute nicht gerechtfer- tigt, weil die Gemeinde ab Inkrafttreten des Zweitwohnungsverbots keine Baubewilligungen und Baufreigaben für Zweitwohnungen mit kontingen- tierungspflichtigen BGF mehr erteilt habe. 7. Am 21. März 2014 erhob das Kreisamt E._____ bei der Regierung Auf- sichtsbeschwerde gemäss Art. 68 ff. VRG mit folgenden Anträgen: "1. Die von der Gemeinde X._____ erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnun- gen seien unter Anhörung der betroffenen Personen zu widerrufen, soweit darin Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind.- 5 - 2. Eventualiter habe die Regierung einen Regierungskommissär einzusetzen, welcher ein Widerrufsverfahren für jene Baubewilligungen einzuleiten hat, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind. 3. Subeventualiter sei die Gemeinde X._____ unter der Strafandrohung von Art. 292 StGB dazu aufzufordern, für jene Baubewilligungen ein Widerrufsver- fahren einzuleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus ge- währt worden seien." Die Gemeinde X._____ beantragte am 1. Mai 2014 die Abschreibung des Beschwerdeverfahrens. Sie werde für jene Baubewilligungen ein Wider- rufsverfahren einleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hin- aus gewährt worden seien. Damit komme sie dem Subeventualbegehren des Kreisamts E._____ nach. Am 23., mitgeteilt am 29. Dezember 2014, erteilte die Regierung dem Gemeindevorstand X._____ für seinen Umgang mit den Vorschriften zur Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus, namentlich für die im April re- spektive August 2012 verfügten definitiven Baufreigaben für Zweitwoh- nungsbauvorhaben über das Jahr 2014 hinaus bis ins Jahr 2023, eine scharfe Rüge und wies die Gemeinde an, bezüglich der von diesen Bauf- reigaben betroffenen sieben Baubewilligungen ein Widerrufsverfahren durchzuführen und mit Endverfügung abzuschliessen. Der Gemeindevor- stand habe − entsprechend seiner Zusicherung − die Regierung über das Ergebnis der Widerrufsverfahren zeitnah zu informieren. 8. Am 3. Juni 2014 forderte die Gemeinde X._____ unter anderem die C._____ zur Stellungnahme betreffend allfälligem Widerruf von Baubewil- ligung und Baufreigabe auf. Die C._____ beantragte am 29. August 2014, von einem Widerruf der Verfügung Baubeginn der Gemeinde X._____ vom 18. April 2012 betref- fend das Baugesuch vom 22. Oktober 2008 (Zustellung Baubewilligung am 1. März 2011) sei abzusehen.- 6 - 9. Am 8. Januar 2015 schrieb die Gemeinde unter anderem der C._____, die Regierung habe sie angewiesen, das Widerrufsverfahren durchzu- führen und mit einer Endverfügung abzuschliessen. Bevor der Gemeinde- rat über einen allfälligen Widerruf der Baufreigabe und der dieser zu Grunde liegenden Baubewilligung entscheide, werde ihr das rechtliche Gehör zum diesbezüglichen Entscheid der Regierung vom 23., mitgeteilt am 29. Dezember 2014, gewährt. 10. Die C._____ hielt am 23. Januar 2015 an ihren Anträgen fest. 11. Am 1., mitgeteilt am 7. April 2015, verfügte der Gemeinderat X._____, die der C._____ am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, erteilte Baubewilligung zur Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Ein- stellhalle auf Parzelle 2469, für die er 2013 und 2014 der Bauherrschaft ein Kontingent von je 420 m 2 zugesichert und für 2015 ein solches von 420 m2, für 2016 und 2017 ein solches von je 485 m 2 und für 2018 ein solches von 50.15 m2 BGF in Aussicht gestellt hatte, werde nicht widerru- fen. Auch die definitive Baufreigabe vom 18. April 2012 für Haus A auf den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018 werde nicht wider- rufen. 12. Am 12. Mai 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgender Über- schrift: "Rechtsstreitereien sind vorprogrammiert. Das Widerrufsverfahren von Baubewilli- gungen ist für X._____ eine delikate Angelegenheit. In sieben Fällen muss die Gemeinde X._____ Baufreigaben neu beurteilen. Ein ersten Entscheid wird für an- fangs Sommer erwartet. Der Kanton will keine inhaltliche Überprüfung vornehmen." - 7 - 13. Am 2. Juni 2015 forderte die Regierung die Gemeinde X._____ auf, ihre Aktivitäten in den noch laufenden Widerrufsverfahren bezüglich der im Aufsichtsbeschwerdeentscheid vom 23. Dezember 2014 thematisierten Baubewilligungen respektive Baufreigabeverfügungen unverzüglich ein- zustellen und insbesondere vom Erlass verfahrensabschliessender Ent- scheide in diesen Fällen abzusehen. Gleichzeitig werde die Gemeinde angewiesen, der Regierung innert 20 Tagen seit Eröffnung dieses Be- schlusses alle Dossiers der noch pendenten sechs Fälle zu übermitteln (Ziff. 1). Die Regierung übernehme auch im erledigten Widerrufsfall ab so- fort die Verfahrenshoheit. Die Gemeinde werde entsprechend aufgefor- dert, der Regierung innert zehn Tagen seit Eröffnung dieses Beschlusses das Dossier des bereits ergangenen Widerrufsentscheides vom 7. April 2015 zu übermitteln (Ziff. 2). 14. Am 26. Juni 2015 erhob die Gemeinde X._____ gegen den Beschluss der Regierung vom 2. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Beschwerdeverfahren V 15 3) und beantragte, Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen Regierungsbeschlusses seien aufzuheben. Bisher habe sie, ausser dem Entscheid gegenüber der C._____, keine weiteren Endentscheide erlassen und werde den Aus- gang dieses Beschwerdeverfahrens abwarten. Die Regierung beantragte am 8. September 2015 die Abweisung der Be- schwerde. Nachdem die Gemeinde am 23. September 2015 auf die Einreichung einer Replik verzichtet hatte, schloss der Instruktionsrichter den Schrif- tenwechsel am 24. September 2015 ab.- 8 - 15. Bereits am 9. Juli 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgendem Titel: "Zweitwohnungen: X._____ wehrt sich. Der Kanton entzieht der Gemeinde die Kompetenz, Widerrufsverfahren durchzuführen. X._____ und die Bündner Regie- rung sind sich in Sachen Zweitwohnungen nicht einig. X._____ sieht die Gemein- deautonomie verletzt." 16. Am 17. August 2015 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Be- schwerdeführer) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 und Vorinstanz vom April 2012, welche der Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligung zusammen mit der Baufreigabe definitiv erteilte, sei aufzuheben oder gegebenenfalls zu widerru- fen […]; 2. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 und Vorinstanz vom April 2015 be- treffend den Nicht-Widerruf der im April 2012 erteilten Baubewilligung und Baufreigabe sei ebenfalls aufzuheben und gegebenenfalls diese frühere Ver- fügung aus dem Jahre 2012 zu widerrufen […]; 3. Die angefochtenen und bisher von der Beschwerdegegnerin und Vorinstanz weder gehörig zugestellten oder veröffentlichten Verfügungen vom April 2012 und vom April 2015 seien vom Gericht zu edieren, ebenso sei die vollumfäng- liche Akteneinsicht zu gewähren und eine Frist zur allfälligen Einreichung ei- ner ergänzenden Begründung anzusetzen 4. Die Kosten- und Entschädigungsfolge seien zu Lasten der Beschwerdegegne- rin 2 und Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin 1 zu sprechen." Zur Begründung führten die Beschwerdeführer was folgt aus: •Sie hätten die diagonal gegenüber der Bauparzelle der C._____ lie- gende Parzelle 2472 am 7. September 2011 käuflich erworben. Der Eigentumsübergang habe im Dezember 2012 stattgefunden. Ihr Haus sei Ende Mai 2013 fertig gestellt worden und im Juni 2013 seien sie eingezogen. Die beiden angefochtenen Verfügungen seien von der Gemeinde weder bekannt gemacht noch veröffentlicht worden. Sie hätten erst aus einem Zeitungsartikel vom 9. Juli 2015 davon erfahren. Unter Berücksichtigung der Gerichtsferien sei die Beschwerde somit fristgerecht eingereicht worden.- 9 - •Die Baufreigabeverfügung vom April 2012 sei genauso wenig publi- ziert worden wie die Nicht-Widerrufsverfügung vom April 2015. Dies sei gesetzwidrig. •Die Verfügung vom April 2012 sei kurz nach Annahme der Zweitwoh- nungsinitiative am 11. März 2012 ergangen und verstosse gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung, weshalb sie aufzuheben sei. •Am 20. Dezember 2012 habe der Kreisrat E._____ entschieden, dass ab Februar 2014 keine Kontingente für Zweitwohnungen mehr ge- sprochen würden. Aufgrund der fehlenden Kontingente hätte die Ge- meinde die definitive Baubewilligung und -freigabe dann aber sofort, spätestens aber im April 2015, widerrufen müssen. Der Nicht-Widerruf sei widerrechtlich, weil er Bundesrecht (insbesondere Art. 75b BV), kantonales Recht (Entscheid des Kreisrates) sowie die Auflagen und Bedingungen der provisorischen Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 unter Ziff. 8 verletze. Zudem sei auch diese Verfügung nicht ver- öffentlicht worden, was gesetzeswidrig sei. •Normalerweise sei eine Baubewilligung ein Jahr lang gültig. Allenfalls könne sie um ein weiteres Jahr verlängert werden. Hier sei aber eine Baubewilligung auf Jahre hinaus praktiziert worden, was rechtsmiss- bräuchlich sei. •Die Gemeindeautonomie unterliege der Verfassungskonformität und dem Legalitätsprinzip. Eine widerrechtlich handelnde Gemeinde könne sich nicht auf ihre Autonomie berufen. 17. Im Zusammenhang mit der an die C._____ erteilten Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, bzw. der Baufreigabever- fügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, sowie der Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der an die C._____ erteilten Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung erhob am 17. August 2015 auch F._____ Beschwerde an das Verwaltungsge- richt des Kantons Graubünden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 15 73 vom 3. Mai 2016). Überdies erhob am 21. August bzw. am 24. September 2015 auch die Stiftung Landschafts- schutz Schweiz im Zusammenhang mit weiteren von der Gemeinde X._____ nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative erlassenen Baufrei- gabeverfügungen Beschwerden an das Verwaltungsgericht des Kantons - 10 - Graubünden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubün- den R 15 75 und 85 vom 3. Mai 2016). 18. Am 4. September 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1), das Verfahren R 15 72 sei einstweilen zu sistie- ren, sofern die Beschwerde nicht zum vornherein abzuweisen sei und soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Die Frist für die Ver- nehmlassung zur Eintretensfrage sei nach Eintritt der Handlungsfähigkeit des Gemeinderats von X._____ neu anzusetzen. Nachdem das im Beschwerdeverfahren R 15 72 eingeladene Departe- ment für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) am 24. Sep- tember 2015 zum Sistierungsgesuch Stellung genommen hatte, verfügte der Instruktionsrichter am 7. Oktober 2015 prozessleitend wie folgt: "1. Die Gesuche der Gemeinde X._____ um Sistierung der verwaltungsgerichtli- chen Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75 werden abgewiesen. Die Be- schwerdeverfahren R 15 72/73/75 und R 15 85 werden fortgesetzt. Die ver- waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 15 75 und R 15 85 werden vereinigt. 2. Das Verfassungsbeschwerdeverfahren V 15 3 wird bis zum Vorliegen rechts- kräftiger Gerichtsentscheide in den verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever- fahren R 15 72/73/75/85 sistiert. 3. Bis zum rechtskräftigen Abschluss der vorgenannten Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75/85 verbleiben die Dossiers in den sieben Widerrufsverfahren […] bei der Gemeinde. Der Gemeinde wird untersagt, in den noch pendenten sechs Widerrufsfällen Verfahrenshandlungen vorzunehmen, insbesondere, verfahrensleitend und/oder verfahrensabschliessend zu verfügen. 4. Das Gericht behält sich vor, allfällige vorsorgliche Anordnungen auch direkt gegenüber den Bauherrschaften zu verfügen. 5. Die Kostenfolge bleibt dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten."- 11 - 19. Am 9. September 2015 beantragte das DVS, auf die Beschwerde sei ein- zutreten und diese sei gutzuheissen, soweit darin sinngemäss die Aufhe- bung der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, be- züglich das Bauprojekts der C._____, namentlich bezüglich des Baupro- jektbestandteils mit Baufreigabe im Jahre 2018 (Haus B) beantragt werde. Dementsprechend sei die Beschwerde auch in Bezug auf den Nichtwider- rufsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, teilweise gutzuheissen. Eventuell sei die Beschwerde vollumfäng- lich gutzuheissen. •Der Gemeindevorstand habe am 18., mitgeteilt am 24. April 2012, un- ter anderem bezüglich des Bauprojekts der C._____ einen definitiven Baufreigabetermin festgelegt. Diese Verfügungen sei nicht publiziert worden. Die Beschwerdeführer seien angesichts ihrer Position als Nachbarn als befugt zu betrachten, gegen diese definitive Baufreiga- beverfügung sowie gegen die damit zusammenhängende Nichtwider- rufsverfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, Beschwerde zu er- heben. Auch die Beschwerdefrist sei eingehalten, weshalb auf die Be- schwerde einzutreten sei. •Da davon auszugehen sei, dass das ZWG am 1. Januar 2016 in Kraft trete, blieben Baubewilligungen mit Baufreigaben bis Ende 2017 gül- tig, spätere seien ungültig. Die angefochtene Baufreigabeverfügung sei zumindest für den Projektbestandteil mit Baufreigabe 2018 (Haus B) aufzuheben. Dies dränge sich aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG zwingend auf. Entsprechend sei die Beschwerde auch in Bezug auf den Nichtwiderrufsentscheid vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, inso- weit teilweise gutzuheissen, als darin die Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, bezüglich des Bauprojektbestandteils mit Baufreigabe im Jahr 2018 (Haus B) des Bauprojekts der C._____ nicht widerrufen worden sei. •Dieser Antrag stehe unter dem Vorbehalt, dass der Kreisrat E._____ wirklich entsprechend Beschluss gefasst habe und dieser in Rechts- kraft erwachsen könne. Andernfalls wäre die angefochtene Baufreiga- beverfügung gesamthaft aufzuheben, in Bezug auf den Projektbe- standteil mit Baufreigabe bis 2015 (Haus A) immerhin unter Vorbehalt einer Interessenabwägung. - 12 - 20. Am 30. September 2015 stellte die Beschwerdegegnerin 1 dem streitbe- rufenen Gericht das Protokoll der Kreisratssitzung vom 20. August 2015 zu. Danach nahm der Kreisrat den Antrag der Regionalplanungskommis- sion, Kontingente für Zweitwohnungen im Umfang von drei Jahreskontin- genten der bisherigen Jahreskontingente gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG für vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen für kontin- gentspflichtige Bauvorhaben freizugeben, an. Ebenfalls angenommen wurde der Antrag der Regionalplanungskommission, den Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau per 31. Dezember 2015 bzw. zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des ZWG aufzuheben und bei einem späteren Inkraft- treten des ZWG eventuell notwendig werdende weitere formelle Be- schlüsse der Präsidentenkonferenz als Nachfolgeorgan zu übertragen. 21. Am 19. Oktober 2015 beantragte die C._____ (nachfolgend Beschwerde- gegnerin 2), auf die Beschwerde R 15 72 sei nicht einzutreten. Eventuali- ter sei die Beschwerde abzuweisen. Subeventualiter sei sie insoweit ab- zuweisen, als dass sie Baufreigaben vor dem 31. Dezember 2017 betref- fe. Die superprovisorisch beantragte aufschiebende Wirkung der Be- schwerde erkannte der Instruktionsrichter derselben am 12. Oktober 2015 superprovisorisch und am 22. Oktober 2015 definitiv zu. •Bei der Verfügung vom 18. April 2012 handle es sich um eine Polizei- bewilligung, auf deren Erteilung der Bauherr bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen Anspruch habe. Vorliegend seien die Vorausset- zungen erfüllt. Die Baufreigabeverfügung habe keine eigenständige Bedeutung sondern sei Folge der rechtskräftigen Baubewilligung und der Erfüllung aller Nebenpflichten und richte sich nur an die Bauherr- schaft. Die Freigabeverfügung diene nicht dem Schutz nachbarlichen Interessen. Dafür stehe das Einspracheverfahren zur Verfügung. Die Beschwerdeführer seien im Freigabeverfahren nicht mehr involviert gewesen, umso mehr, als gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre- chung Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich erteilt worden seien, nicht unter die betreffenden Verfassungsbestim- mungen fielen. Die Beschwerdeführer seien zur Beschwerdeerhebung gegen die Baufreigabeverfügung nicht legitimiert, weshalb auf die Be- schwerde nicht einzutreten sei. Des Weiteren gehe für die Beschwer- deführer mit ihren Rügen auch kein praktischer Nutzen einher, weil sie - 13 - den Bau als solchen ohnehin nicht verhindern könne. Auch deshalb sei auf ihre Eingabe nicht einzutreten. Im Übrigen sei die Beschwerde ohnehin verspätet, sodass auch aus diesem Grund nicht auf diese eingetreten werden könne. •Auch bei gegebener Legitimation wäre die Beschwerde abzuweisen. Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien hier nicht gegeben. Zu- dem könne sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Vertrauensschutz nach Art. 9 BV berufen. Aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG und dem Beschluss des Kreisrats E._____ vom 20. August 2015 stünden der Gemeinde X._____ für die Jahre 2015 - 2017 je 1‘100 m 2 BGF an Kontingenten zur Verfügung, von welchen der Beschwerdegegnerin 2 gemäss Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 für die Jahre 2015 - 2017 insgesamt 1‘390 m2 zugewiesen worden seien. Damit fehlten der Beschwerdegegnerin 2 für die Realisierung beider Gebäude Kon- tingente von lediglich 50.15 m 2. Sie werde der Gemeinde das Gesuch stellen, die noch notwendigen 50.15 m2 aus der bei der Gemeinde an- gelegten Reserve zuzuweisen. Die Nachreichung der betreffenden Dokumente werde vorbehalten. Damit verfüge die Beschwerdegegne- rin 2 über genügend rechtmässig zugewiesener Kontingente, um das Bauvorhaben zu realisieren. Überdies machten die fehlenden 50.15 m2 bei einer gesamten BGF von 2‘280.15 m 2 nur 2.19 % der Gesamtfläche aus. Ein Widerruf der Baufreigabe oder gar der Baube- willigung wäre unverhältnismässig, selbst, wenn die noch fehlende Fläche nicht mittels Reserven zugeteilt werden könnte. Auch die Be- schwerdeführerin im Verfahren R 15 75 und 85 sei der Auffassung, es seien die Baufreigabeverfügungen nur für jene Bauvorhaben zu wider- rufen, welche die Realisierung nach dem Jahr 2017 erlaubten. Ebenso argumentiere das DVS. 22. Am 10. November 2015 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht mit, dass sie der Auffassung sei, dass sie wegen des Ausstandsbegehrens F._____ nicht befugt sei, sich in dieser Angelegenheit zu äussern oder Beschlüsse zu fassen. 23. Am 9. Dezember 2015 (Poststempel) hielten die Beschwerdeführer repli- cando an ihren Anträgen fest. •Es sei festzuhalten, dass der Kreisrat E._____ und die Beschwerde- gegnerin 1 nachträglich noch die rechtlichen Grundlagen zugunsten der verfügenden Baubehörde und der Bauherrschaft zu verbessern versucht hätten. Diesem Umstand sei bei der Kostenverteilung Rech- nung zu tragen. Die Kostenregelung sei aufgrund der rechtlichen Si-- 14 - tuation im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung zu treffen. Aufgrund der von der Beschwerdegegnerin 1 angerichteten Verwirrnissen wäre es sogar gerechtfertigt, Kosten und Entschädigungen vollumfänglich der Beschwerdegegnerin 1 zu überbinden. 24. Am 1. Februar 2016 hielt das DVS duplicando an seinen Anträgen fest. Der Beschwerdegegnerin 1 sei nochmals die Gelegenheit einzuräumen, sich vernehmen zu lassen. •Es stimme nicht, dass den Beschwerdeführern aus der Anfechtung der Baufreigabeverfügung vom 18. April 2015 kein praktischer Nutzen er- wachse. Falls eines oder beide Gebäude nur zu Erstwohnungszwe- cken genutzt werden dürften, stiegen die Chancen, dass auf dieses oder jenes Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen zumindest vorläufig verzichtet werde. Darin liege ein praktischer Nutzen bei einem Obsie- gen. Die Beschwerdeführer seien beschwerdelegitimiert. •Hier gehe es um die direkte Anfechtung der Baufreigabeverfügung vom 18. April 2015 und nicht um deren Widerruf. •Die Beschwerdegegnerin 2 meinte, Haus B könne noch 2017 erstellt werden und gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG als Zweitwohnung genutzt werden, nachdem der Kreis E._____ zwischenzeitlich drei weitere Jahreskontingente zugesprochen habe. Dies stimme nicht. Baufreiga- ben bis Ende 2017 könnten gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG dann erteilt werden, wenn in der Baubewilligung für den Beginn der Bauaus- führung kein Zeitpunkt festgesetzt sei oder in der Baubewilligung der Beginn der Bauausführung auf einen Zeitraum aufgeschoben werde, der vor Ende 2017 ende. Dies sei hier beides nicht der Fall. In der Baubewilligung sei effektiv ein Zeitpunkt für den Baubeginn festgesetzt und dieser falle auf einen Zeitraum nach Ende 2017. Abgesehen da- von würden selbst dann, wenn das Haus B tatsächlich noch im Jahr 2017 in Angriff genommen werden dürfte, immer noch 50.15 m 2 Kon- tingentsfläche fehlen. Das Haus B müsste somit redimensioniert wer- den. Selbst wenn das Haus B noch im Jahr 2017 realisiert werden dürfte, wäre dies nur möglich, weil der Kreis eine nachträgliche Zutei- lungsaktion im Umfang dreier Jahreskontingentstranchen durchgeführt habe. Diese Aktion sei nach der vorliegenden Beschwerdeerhebung erfolgt, was bei der Festlegung der Verfahrenskosten und der Partei- entschädigung zu berücksichtigen sei.- 15 - 25. Am 1. Februar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 2 an ihren Anträgen fest und verzichtete unter Verweis auf ihre Vernehmlassung vom 19. Ok- tober 2015 auf die Einreichung einer Duplik. 26. Ebenfalls am 1. Februar 2016 verzichtete auch die Beschwerdegegne- rin 1 auf eine Stellungnahme. 27. Am 2. Februar 2016 genehmigte die Regierung die Aufhebung des Regi- onalen Richtplans Zweitwohnungsbau E._____ und erklärte die Aufhe- bung für kantonale Behörden als verbindlich. 28. Am 10. März 2016 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 abermals auf eine weitere Stellungnahme. Gleichentags stellte die Beschwerdegegne- rin 1 dem Gericht eine Kopie der Abschreibungsverfügung vom 10. März 2016 bezüglich des Ausstandsbegehrens von F._____, Beschwerdeführer im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens R 15 73, zu. 29. Am 22. März 2016 liess Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht die Kopie eines Schreibens vom 22. März 2016 an die Beschwerdegegnerin 2 zu- kommen. Darin führte sie aus, dass ihr das Verwaltungsgericht mit Verfü- gung vom 7. Oktober 2015 die Kompetenz abgesprochen habe, in den of- fenen Fällen entsprechende Entscheidungen zu treffen. Deswegen könne sie weder den verfügten Baustopp aufheben noch betreffend Restkontin- gent von 50.15 m2 verfügen. Sie sei der Meinung, dass eine solche Zutei- lung möglich sein sollte, könne darüber aber erst entscheiden, wenn alles geklärt sei. 30. Am 23. März 2016 schrieb die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht, dass ihr die Beschwerdegegnerin 1 am 22. März 2016 mitgeteilt habe, dass die Zuteilung eines Restkontingentes von 50.15 m 2 möglich sein sollte, wenn alle Unklarheiten beseitigt seien. Damit stehe fest, dass der Beschwerde-- 16 - gegnerin 2 alle für ihre Bauvorhaben benötigten Kontingente innert der Zweijahresfrist gemäss ZWG zugesprochen werden könnten. Das Bau- vorhaben könnte damit umgesetzt und ihren Rechtsbegehren entspro- chen werden. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie auf die angefochtene Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, sowie die Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilligung und Baufreigabeverfügung wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene kommunale Bauf- reigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, mit der die Be- schwerdegegnerin 1 gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 den Baube- ginn für deren Bauprojekt definitiv auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. auf den 1. April 2018 (Haus B) festgelegt hat, sowie die Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, mit welcher die Beschwerdegegnerin 1 von einem Widerruf der an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilli- gung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, und der Bauf- reigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, abgesehen hat, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz ange- fochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. - 17 - b) Bezüglich Legitimation der Beschwerdeführer gilt es was folgt festzuhal- ten: Die Beschwerdegegnerin 1 hat mit der angefochtenen Verfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, die Baufreigabe für das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 2 definitiv auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. den 1. April 2018 (Haus B) festgelegt. Hinsichtlich solcher Baufreigabe- verfügungen ist ein Einspracheverfahren − im Gegensatz zum ordentli- chen Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 92 Abs. 2 des Raumplanungs- gesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) − nicht vorge- sehen. Dementsprechend fand aber auch keine (die Einsprachefrist aus- lösende) Publikation dieser Baufreigabeverfügung im amtlichen Publikati- onsorgan der Beschwerdegegnerin 1 statt. Die Beschwerdeführer sind daher als Eigentümer der Parzelle 2472, welche unmittelbar an die zu überbauende Parzelle 2469 der Beschwerdegegnerin 2 angrenzt, ohne Weiteres befugt, gegen diese Baufreigabeverfügung sowie gegen die damit zusammenhängende Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung und Baufreigabeverfügung direkt beim Verwaltungsgericht Beschwerde zu erheben, zumal sie − wie bereits das DVS in der Vernehmlassung vom 9. September 2015 zu Recht ausgeführt hat − bis anhin noch nie Gele- genheit hatten, das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 unter dem Aspekt der Zweitwohnungsgesetzgebung zu rügen. Es trifft zwar zu, dass die der angefochtenen Baufreigabeverfügung zugrunde liegende Baube- willigung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, in Rechts- kraft erwachsen ist. Bedingung für die Beanspruchung der Baubewilligung war jedoch das Vorhandensein eines entsprechenden Kontingents in der Zukunft. Die Erteilung der entsprechenden Baubewilligung erfolgte mithin nur bedingt. In der entsprechenden Baubewilligung wurde denn auch ex- plizit festgehalten, dass die Baufreigabe mittels anfechtbarer Verfügung erfolge. Selbiges sieht Art. 16 Abs. 2 des kommunalen Gesetzes über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, Etap-- 18 - pierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EZWG) vor, wonach die Rückstellung und die Freigabe der Kontingente im Rahmen von an- fechtbaren Verfügungen der Baubehörde erfolgen. Dementsprechend hat aber ein Baufreigabeentscheid selbständige Bedeutung und kann von den im Zeitpunkt des Erlasses legitimierten Personen zum Gegenstand einer Beschwerde gemacht werden. Denn obschon Baufreigabeverfügungen grundsätzlich nur die Bauherrschaft und die Baubehörde betreffen, muss es auch anderweitig legitimierten Dritten − wie den Beschwerdeführern − möglich sein, solche Baufreigabeverfügungen, welche regeln, ob bzw. wann mit dem Bau begonnen werden darf, anzufechten. c) In Bezug auf die Einhaltung der Beschwerdefrist gilt es vorweg festzuhal- ten, dass von der Beschwerdegegnerin 1 unstrittig weder die Baufreiga- beverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, noch die Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baube- willigung und der Baufreigabeverfügung publiziert wurden. Die Beschwer- deführer machen glaubhaft geltend, dass sie erstmals durch den Artikel in einer Zeitung vom 9. Juli 2015 Kenntnis von der Baufreigabeverfügung vom April 2012 sowie der Verfügung vom April 2015 betreffend Nicht- Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung erhalten hät- ten. Wie bereits das DVS in der Vernehmlassung vom 9. September 2015 zu Recht ausgeführt hat, wäre ein Nichteintretensentscheid infolge ver- passter Beschwerdefrist nur dann angezeigt, wenn es für die Beschwer- deführer bei Anwendung gehöriger Sorgfalt möglich gewesen wäre, die fragliche Baufreigabeverfügung bzw. die fragliche Verfügung betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung bereits früher anzufechten, was vorliegend indes nicht der Fall zu sein scheint. Wenn schon, wäre es an den Beschwerdegegnerinnen gelegen, zu be- weisen, dass die Beschwerdeführer schon vor der Publikation des Artikels in der Zeitung vom 9. Juli 2015 Kenntnis von den fraglichen Verfügungen gehabt hätten. Die Berufung darauf, dass die Beschwerdeführer als Ei-- 19 - gentümer einer Ferienwohnung bestens über die Belange in der Gemein- de informiert seien und als überzeugte Gegner neuer Zweitwohnungen über Bauvorhaben im Bilde seien, kann als Beweis jedenfalls genauso wenig genügen wie die Tatsache, dass bereits in einem Artikel in der Zei- tung vom 12. Mai 2015 über das Widerrufsverfahren berichtet wurde. Nach dem Gesagten ist der 10. Juli 2015 als Beschwerdefrist auslösen- des Datum zu betrachten, sodass die Beschwerde vom 17. August 2015, unter Berücksichtigung der Gerichtsferien, als rechtzeitig eingereicht zu qualifizieren ist (vgl. Art. 52 Abs. 1 VRG). d) Auf die Beschwerde R 15 72 vom 17. August 2015 ist nach dem vorste- hend Gesagten somit einzutreten. 2. In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es sodann noch darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin 1, nachdem sie am 10. März 2016 zeit- gleich mit der Zustellung der Abschreibungsverfügung bezüglich des Ausstandsbegehrens von F._____ auf eine Stellungnahme zu den Be- schwerdeverfahren R 15 72/73/75/85 verzichtet hat, das rechtliche Gehör in diesem Verfahren rechtsgenüglich wahrnehmen konnte. Gegenteiliges wird von der Beschwerdegegnerin 1 denn auch zu Recht nicht vorge- bracht. 3. a) Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, unstrittig eine Baubewilli- gung für die Erstellung von Zweitwohnungen erteilt. Weil im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine Baufreiga- be existierten, sicherte die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegne- rin 2 für die Jahre 2013 und 2014 zwar ein Kontingent von je 420 m 2 zu, während für das Jahr 2015 ein Kontingent von 420 m 2 bzw. für die Jahre 2016 und 2017 ein solches von je 485 m 2 bzw. für das Jahr 2018 ein sol- ches von 50.15 m 2 bloss in Aussicht gestellt wurde. Dementsprechend - 20 - wurde die Baufreigabe in der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, auch nur provisorisch auf den 1. Januar 2015 (Haus A) bzw. auf den 1. Januar 2018 (Haus B) erteilt. Mit der angefoch- tenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, wurde die definitiv Baufreigabe schliesslich auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. auf den 1. April 2018 (Haus B) erteilt. Wie nachfolgend dargestellt war dies zum damaligen Zeitpunkt indes nicht rechtmässig möglich. b) Am 26. Juni 2008 hat der Kreisrat E._____ den regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Dieser wurde vom Kreisrat mit Beschluss vom 20. August 2015 per 31. Dezember 2015 infolge Inkrafttretens des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) wieder aufgeho- ben. Der Zweck dieses Richtplans bestand darin, die Gemeinden zu ver- pflichten, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu begrenzen (vgl. Art. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwoh- nungsbaus [VBZW]). Art. 6 VBZW lautete wie folgt: Art. 6Kontingente 1 Das Gesamtkontingent für die 11 Kreisgemeinden beträgt pro Jahr 12'000 m 2 BGF und wird wie folgt aufgeteilt: - […] - X._____ 1100 m 2 2 Diese Aufteilung wird alle fünf Jahre überprüft. 3 Bei Gemeinden, die in ihren Baugesetzen keine BGF kennen, erfolgt eine analo- ge Umrechnung dieser Flächen. 4 Die Grundordnung kann für die einzelnen Bauherrschaften Kontingentsvorbezüge von maximal einem Jahr gestatten. 5 Die Gemeinden können nicht ausgeschöpfte Kontingente für maximal ein Jahr übertragen. 6 Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt. Die Baufreigaben dürfen nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau einschliesslich der VBZW wurde von der Regierung des Kantons Graubünden am 24. Februar 2009 genehmigt. Die Aufteilung des Gesamtkontingents im Sinne von Art. 6 - 21 - Abs. 1 VBZW wurde für fünf Jahre festgelegt (vgl. Art. 6 Abs. 6 VBZW). Dies betraf die Zeitperiode vom 24. Februar 2009 bis 24. Februar 2014. Eine Regelung für die Aufteilung der Folgezeit wurde nicht getroffen. Wie gesehen bestimmte Art. 6 Abs. 6 VBZW, dass Baufreigaben nur im Rah- men der festgelegten fünfjährigen Zeitspanne, für die das Gesamtkontin- gent gemäss Regionalem Richtplan aufgeteilt worden ist, erteilt werden durften. Damit steht fest, dass Baufreigaben für die Zeit nach dem 24. Februar 2014 aufgrund des damals gültigen Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbaus des Kreises E._____ nicht möglich waren. Somit konnte aber die Beschwerdegegnerin 1 im April 2012 rechtmässig keine Baufreigaben erteilen, welche die Zeit nach dem 24. Februar 2014 betra- fen. Art. 16 EZWG hält denn auch explizit fest, dass die Baufreigabe erst erfolgt, wenn die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauffol- genden Jahre über das beanspruchte Kontingent verfügt. Die Beschwer- degegnerin 1 hat dies in der am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilligung zunächst auch richtig erkannt und die Kontingente ab dem Jahr 2015 nicht definitiv zugesichert, sondern diese bloss in Aussicht gestellt. Dennoch hat die Beschwerdegegnerin 1 in der Folge mit der angefochtenen Baufreigabe- verfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, die definitive Baufreigabe erteilt, was zum damaligen Zeitpunkt − nach dem soeben Gesagten − nicht rechtmässig möglich war. c) Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände indes die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ ange- nommen. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbe- stimmungen in Kraft: Art. 75b BVZweitwohnungen 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchs- tens 20 Prozent beschränkt. - 22 - 2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. Art. 197 BV9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen) 1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht inner- halb von zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungs- bestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung. 2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungs- bestimmungen erteilt werden, sind nichtig. Um die drängendsten Fragen bis zur Inkraftsetzung des Ausführungsge- setzes zu klären und Rechtssicherheit zu schaffen, hat der Bundesrat am 22. August 2012 gestützt auf Art. 197 Abs. 1 BV die Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO) erlassen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft ge- treten ist. Am 1. Januar 2016 sind nun das Zweitwohnungsgesetz und die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft getreten, welche die übergangsmässige Zweitwohnungsverordnung abgelöst ha- ben. Das Zweitwohnungsgesetz enthält unter Art. 25 folgende Überg- angsregelung: Art. 25Übergangsbestimmungen 1 […] 2 Ordnete eine Baubewilligung, die vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilt wor- den war, einen zeitlichen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentie- rung an, so kann die für die Baubewilligung zuständige Behörde spätestens innert zweier Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes die Ausführung freigeben, wenn die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung entweder keinen Zeitraum fest- setzte oder diesen auf einen Zeitraum aufschob, der nicht später als zwei Jahre nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes endet. 3 […] 4 […] 5 […] Die fragliche Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, wurde unstrittig vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 rechtskräftig erteilt. Unstrittig ist des Weiteren, dass die - 23 - Beschwerdegegnerin 1 in der erwähnten Baubewilligung einen zeitlichen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentierung angeordnet hat, indem die betreffenden Kontingente ab dem Jahr 2015 − weil im Zeit- punkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine Baufreigabe existierten − nicht zugesichert, sondern bloss in Aussicht ge- stellt wurden. Der Entscheid über die definitive Kontingentszuteilung fiel mit der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012. Mit der ebenfalls angefochtenen Verfügung vom 1., mitge- teilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf wurde zudem vom Wider- ruf der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, Abstand genommen. d) Im Hinblick auf das Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 2 ZWG hat der Kreisrat E._____ mit Beschluss vom 20. August 2015 unter Beibehaltung des bis- herigen Verteilschlüssels und im bisherigen Umfang drei Jahreskontin- gente für vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen für kontingentpflichtige Bauvorhaben beschlossen, was für die Gemeinde X._____ einem Kontingent von 1100 m 2 BGF pro Jahr entspricht. Dem- entsprechend stehen der Beschwerdegegnerin 1 innerhalb der von Art. 25 Abs. 2 ZWG angeordneten Grenzen wiederum Kontingente zur Verfü- gung. Über den 31. Dezember 2017 hinaus können indes keine Kontin- gente mehr zugesprochen werden. Folglich sind die Kontingente ab 1. Januar 2018 obsolet und können nicht mehr beansprucht werden. Für das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 2 bedeutet dies, dass das Kontingent für 2018 von 50.15 m 2 Nutzfläche nicht mehr beansprucht werden kann. Nach dem Gesagten erweist sich die angefochtene Bau- freigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, als rechtsfehler- haft und ist zu berichtigen, soweit darin eine Baufreigabe über den 1. Ja- nuar 2018 hinaus erteilt worden ist. Ob die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 noch andere, vor dem 31. Dezember 2017 vor-- 24 - handene (Reserve-)Kontingente zusprechen kann, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und braucht deshalb hier nicht beantwortet zu werden. 4. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde R 15 72 in Bezug auf die angefochtene Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, als begründet und ist teilweise gutzuheissen. Ziff. 2 der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, betreffend das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 22. Ok- tober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) hat neu wie folgt zu lau- ten: "Mit der Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen werden. Die Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt." Entsprechend erweist sich die Beschwerde R 15 72 auch in Bezug auf die Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mit- geteilt am 24. April 2012, als begründet und ist insoweit teilweise gutzu- heissen, als darin die Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, bezüglich des Bauprojektbestandteils mit Baufreigabe im Jahr 2018 (Haus B) nicht widerrufen worden ist. Ziff. 1 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung hat neu wie folgt zu lauten: "Die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 wird nicht widerrufen. Die Baufreigabeverfügung vom 18. April 2012 bleibt bezüglich des Hauses A bestehen und wird bezüglich des Hauses B widerrufen." Im Übrigen ist die Beschwerde R 15 72 abzuweisen. - 25 - b) Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend gilt es bezüglich der Kostenverteilung und der Festlegung der Parteientschädigung zu be- achten, dass die Erstellung des Bauprojekts des Beschwerdegegners 2 in Bezug auf das Haus A im Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung am 17. August 2015 aufgrund fehlender Kontingente nicht möglich war. Die Ausführung des Hauses A ist heute möglich, weil der Kreisrat E._____ gestützt auf den seit 1. Januar 2016 in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 2 ZWG mit Beschluss vom 20. August 2015 entsprechend neue Kontingen- te geschaffen hat. Des Weiteren gilt es bezüglich der Kostenverteilung zu beachten, dass die Beschwerdegegnerin 1 durch ihr fehlerhaftes Vorge- hen die Durchführung der vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be- schwerdeverfahren zu verantworten hat. Dementsprechend rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- für das Beschwerdeverfahren R 15 72 der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Darüber hinaus hat die Beschwerdegegnerin 1 die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich re- duziert mit Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa- tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä- digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie- gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzu- sprechen ist. Ebenfalls keine aussergerichtliche Entschädigung zuzuspre- chen ist den Beschwerdeführern, da sie sich nicht anwaltlich vertreten liessen. - 26 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ziff. 2 der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, betreffend das Baugesuch der C._____ vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zwei- er Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) lautet neu wie folgt: "Mit der Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen werden. Die Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt." Ziff. 1 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung des Gemeinderats X._____ vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung lautet neu wie folgt: "Die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 wird nicht widerrufen. Die Bauf- reigabeverfügung vom 18. April 2012 bleibt bezüglich des Hauses A be- stehen und wird bezüglich des Hauses B widerrufen." Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 647.-- zusammen Fr. 2'647.-- gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu- stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ hat die C._____ aussergerichtlich reduziert mit Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung]- 27 - 5. [Mitteilungen]