<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2024-03-01-1C_252-2022.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1C_252/2022</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Urteil vom 1. März 2024</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>I. öffentlich-rechtliche Abteilung</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichter Kneubühler, Präsident, </div> <div class="para">Bundesrichter Haag, Müller, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Mösching. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">1. A.A.________ und B.A.________, </div> <div class="para">2. C.________ AG, handelnd durch A.A.________ und B.A.________, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwältin Katja V. Schwery Fux, </div> <div class="para">Beschwerdeführer, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>gegen</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">D.________, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwältin Medea Jäger-Marx, </div> <div class="para">Beschwerdegegner, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Einwohnergemeinde Zermatt, </div> <div class="para">Gemeindehaus, Kirchplatz 3, Postfach 345, 3920 Zermatt, </div> <div class="para">Staatsrat des Kantons Wallis, </div> <div class="para">Regierungsgebäude, Avenue de France 71, 1950 Sitten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Bauwesen, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, vom 14. April 2022 (A1 21 285). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sachverhalt:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para">D.________ reichte am 27. November 2019 bei der Einwohnergemeinde Zermatt (nachfolgend: EG Zermatt) ein Baugesuch betreffend Neubau MFH, Bewilligung von Erstwohnung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) sowie drei Einliegerwohnungen gemäss <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> auf der Parzelle Nr. xxx Zermatt ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt Nr. yyy vom 6. Dezember 2019 öffentlich bekannt gemacht. Am 20. Dezember 2019 erhoben B.A.________ und A.A.________ sowie die C.________ AG Einsprache und rügten unter anderem, dass die Einliegerwohnungen des Bauvorhabens eine Hauptgrundfläche aufweisen würden, welche viereinhalb Mal grösser als die Hauptnutzfläche der Erstwohnung sei, womit den Einliegerwohnungen keine untergeordnete Bedeutung mehr zukomme und das Gesuch dementsprechend nicht bewilligungsfähig sei. Die Gemeinde wies die Einsprache mit Bauentscheid vom 16. April 2020 ab und bewilligte das Baugesuch. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para">Gegen diesen Bauentscheid erhoben B.A.________ und A.A.________ sowie die C.________ AG Verwaltungsbeschwerde beim Staatsrat des Kantons Wallis, welcher diese mit Entscheid vom 3. Dezember 2021 abwies. Dagegen erhoben B.A.________ und A.A.________ sowie die C.________ AG am 23. Januar 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlich-rechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts Wallis. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 14. April 2022 ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">B.A.________ und A.A.________ sowie die C.________ AG gelangen mit Beschwerde vom 5. Mai 2022 an das Bundesgericht. Sie beantragen, in Gutheissung ihrer Beschwerde seien der Entscheid des Kantonsgerichts Wallis vom 14. April 2022 sowie die Verfügung des Gemeinderates der EG Zermatt vom 1. Mai 2020 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. </div> <div class="para">D.________, die EG Zermatt und das Kantonsgericht Wallis beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, während der Staatsrat des Kantons Wallis auf eine Vernehmlassung verzichtet. Mit Eingabe vom 3. November 2022 hat das vom Bundesgericht zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) zur Beschwerde Stellung genommen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Erwägungen:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die Zulässigkeit der Beschwerde von Amtes wegen und mit freier Kognition (<span class="artref">Art. 29 Abs. 1 BGG</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-II-276%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page276">BGE 146 II 276</a> E. 1). </div> <div class="para">Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer baurechtlichen Angelegenheit. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (<span class="artref">Art. 82 lit. a, <artref id="CH/173.110/86/1/d" type="start"></artref>Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie <artref id="CH/173.110/90" type="start"></artref>Art. 90 BGG</span><artref id="CH/173.110/86/1/d" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/82/a" type="end"></artref>). Ein Ausschlussgrund nach <span class="artref">Art. 83 BGG</span> liegt nicht vor. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als Nachbarn vom Bauvorhaben besonders betroffen und zur Beschwerde legitimiert (<span class="artref">Art. 89 Abs. 1 BGG</span>). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (<span class="artref">Art. 42 und <artref id="CH/173.110/100/1" type="start"></artref>Art. 100 Abs. 1 BGG</span><artref id="CH/173.110/42" type="end"></artref>) ist daher grundsätzlich einzutreten. Die mangelhafte Bezeichnung des Rechtsmittels - sie ist bloss mit Beschwerde tituliert - schadet den Beschwerdeführenden nicht (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-I-367%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page367">BGE 138 I 367</a> E. 1.1 mit Hinweis). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (<span class="artref">Art. 95 lit. a BGG</span>). Das Bundesgericht wendet das Recht dabei von Amtes wegen an (<span class="artref">Art. 106 Abs. 1 BGG</span>), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von der beschwerdeführenden Person vorgebracht und begründet werden, sofern die rechtlichen Mängel des angefochtenen Entscheids nicht geradezu offensichtlich sind (vgl. <span class="artref">Art. 42 Abs. 2 BGG</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-V-388%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page388">BGE 144 V 388</a> E. 2). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (<span class="artref">Art. 106 Abs. 2 BGG</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-1%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page1">BGE 143 I 1</a> E. 1.4<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-I-99%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page99">142 I 99</a></span> E. 1.7.2<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-I-229%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page229">139 I 229</a></span> E. 2.2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Das Bundesgericht legt seinem Urteil weiter den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (<span class="artref">Art. 105 Abs. 1 BGG</span>). Es kann die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <span class="artref">Art. 95 BGG</span> beruhen. Erforderlich ist zudem, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (vgl. <span class="artref">Art. 97 Abs. 1 und <artref id="CH/173.110/106/2" type="start"></artref>Art. 106 Abs. 2 BGG</span><artref id="CH/173.110/97/1" type="end"></artref>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1, 264 E. 2.3). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (<span class="artref">Art. 99 Abs. 1 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Es ist unbestritten, dass der Zweitwohnungsanteil in der EG Zermatt mehr als 20 % beträgt. Im Jahre 2020 lag er gemäss dem Wohnungsinventar des ARE bei 52.6 %. Dementsprechend dürfen dort grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden (<span class="artref">Art. 75b BV</span>, <span class="artref">Art. 6 Abs. 1 ZWG</span>). <span class="artref">Art. 6 Abs. 2 ZWG</span> behält jedoch u.a. die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen nach Artikel 7 Abs. 1lit. b ZWG vor. Nach der Legaldefinition in <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 ZWG</span> gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird, und entweder im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung; lit. a), oder nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird (lit. b). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> Die Vorinstanz bestätigte die Baubewilligung für eine Erstwohnung gemäss <span class="artref">Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG</span> sowie drei Einliegerwohnungen gemäss <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span>. Gemäss den Beschwerdeführenden habe die Vorinstanz jedoch <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> falsch angewendet und die Baubewilligung für die drei Einliegerwohnungen verstosse gegen Bundesrecht. Die teleologische und historische Auslegung sowie die Begriffsdefinition "Einliegerwohnung" führe zur Schlussfolgerung, dass den Einliegerwohnungen gegenüber der Erstwohnung eine untergeordnete Bedeutung zukommen müsse, weshalb nicht immer die in der Botschaft genannten maximal vier Einliegerwohnungen zulässig seien. Durch die Missachtung des Verhältnisses der Anzahl und der Fläche der Erstwohnung zur Einliegerwohnung - die Einliegerwohnungen hätten eine rund 4 1/2 mal grössere Fläche als die Erstwohnung - habe das Kantonsgericht <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> falsch ausgelegt. Vorliegend seien die Voraussetzungen von touristisch bewirtschafteten Wohnungen i.S.v. Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Abs. 2 lit. a ZWG nicht erfüllt, weil durch die Überproportionierung der Einliegerwohnungen Sinn und Zweck von <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> missachtet werde. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Das Gesetz ist in erster Linie aus sich selbst heraus auszulegen, d.h. nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen. Bei der Auslegung neuerer Bestimmungen kommt den Materialien eine besondere Stellung zu, weil veränderte Umstände oder ein gewandeltes Rechtsverständnis in dieser Situation eine von den Materialien abweichende Lösung kaum nahelegen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-IV-96%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page96">BGE 148 IV 96</a> E. 4.4.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-II-201%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page201">146 II 201</a> E. 4.1<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-I-242%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page242">144 I 242</a></span> E. 3.1.2 S. 251 f.; je mit Hinweisen). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Soweit hier interessierend gilt gemäss <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 ZWG</span> eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird, und im selben Haus liegt, in dem die Eigentümerschaft ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung; lit. a). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.1.</b> Die Vorinstanz hielt dazu fest, die zulässige Anzahl der Einliegerwohnungen ergebe sich aus dem Wortlaut nicht. Er äussere sich weder zu einer konkreten Anzahl noch zu einem Verhältnis der Wohnungsgrössen zwischen Erstwohnung und Einliegerwohnungen, weshalb die grammatikalische Auslegung vorliegend nicht weiterhelfe. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.</b> Die Beschwerdeführenden sind hingegen der Ansicht, der Gesetzgeber habe auf eine eigene Definition von "Einliegerwohnung" verzichtet, weshalb die allgemeine Definition zur Anwendung gelange, wie sie sich u.a auf Wikipedia finden lasse und eine untergeordnete Funktion von Einliegerwohnungen vorgebe. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.1.</b> Allerdings hält der Artikel auf Wikipedia vorab ausdrücklich fest, dass die Begriffserklärung einzig die Situation in Deutschland schildere. Sie stellt in der Folge als Ausgangspunkt der Definition auf § 11 des Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes (Zweites Wohnungsbaugesetz, II. WoBauG) ab, welches in Deutschland von 1956 bis 2001 gegolten habe (https://de.wikipedia.org/wiki/Einliegerwohnung besucht am 16. Februar 2024). Daraus lässt sich für die Begriffsdefinition im schweizerischen ZWG nichts Verbindliches ableiten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.2.</b> Auch die Beschreibung einer Einliegerwohnung gemäss Duden (https://www.duden.de/rechtschreibung/Einliegerwohnung; besucht am 16. Februar 2024), wonach es sich bei dieser um eine kleinere, zusätzlich eingebaute Wohnung (für einen Mieter) in einem Privathaus, Einfamilienhaus oder Ähnliches handle, geht nicht über eine allgemeine Definition hinaus, wie auch die Vorinstanz festhält. Daraus lassen sich keine präzisen, abschliessenden Vorgaben zur Grösse und Anzahl der zulässigen Einliegerwohnungen entnehmen. Diese allgemeine Definition ist zwar bei der weiteren Auslegung der Norm zu berücksichtigen, jedoch ergibt sich aus den Materialien vgl. 4.3, dass der Gesetzgeber keinesfalls nur so beschriebene Einliegerwohnungen als zulässig erachtet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.3.</b> Der Schluss der Vorinstanz, die grammatikalische Auslegung helfe bei der Bestimmung der zulässigen Anzahl Einliegerwohnungen und dem Verhältnis der Wohnungsgrössen zwischen Erstwohnung und Einliegerwohnungen nicht weiter, ist nicht zu beanstanden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.3.</b> Der Zweck des Zweitwohnungsgesetzes ist gemäss <span class="artref">Art. 1 ZWG</span> die Regelung der Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, lässt sich daraus die zulässige Anzahl der Einliegerwohnungen oder deren Verhältnis zur Erstwohnung nicht herauslesen. </div> <div class="para">Immerhin ist zu bemerken, dass sich das ZWG auf <span class="artref">Art. 75b BV</span> abstützt, welcher die Landschaft erhalten sowie bezahlbaren Wohnraum für die einheimische Bevölkerung schaffen soll (Botschaft vom 29. Oktober 2008 zur eidgenössischen Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" [BBl 2008 8757, 8765 f.), wobei insbesondere die Verhinderung von sog. "kalten Betten" beabsichtigt ist (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=43&amp;from_date=01.03.2024&amp;to_date=20.03.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-II-243%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page243">BGE 139 II 243</a> E. 10.4). An diesen Zielen hat sich die Zulässigkeit einer Einliegerwohnung gemäss <span class="artref">Art 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> messen zu lassen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.</b> Systematisch findet sich <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> im 4. Kapitel des Gesetzes mit dem Titel "Erstellung neuer Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent" in dessen 1. Abschnitt, welcher neue Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen regelt (ARON PFAMMATTER in: Zweitwohnungsgesetz [ZWG] - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl. 2021, N. 2 zu <span class="artref">Art. 7 ZWG</span>). Aus der systematischen Ordnung ergeben sich ebenfalls keine genaueren Hinweise darauf, wie viele Einliegerwohnungen zulässig sind bzw. wie deren Verhältnis zur Erstwohnung ausgestaltet sein muss. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.</b> Das ZWG ist am 1. Januar 2016 in Kraft getreten, weshalb es sich zweifellos um ein jüngeres Gesetz handelt und den Materialien eine besondere Bedeutung bei der Auslegung zukommt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.1.</b> Gemäss Botschaft zum Bundesgesetz über die Zweitwohngen vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 2287, 2303) sollen mit den touristisch bewirtschafteten Wohnungen "warme Betten" geschaffen werden. <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> ermögliche dabei, dass Ortsansässige beim Neubau einer Erstwohnung für die Eigennutzung im gleichen Gebäude auch eine touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne einer Einliegerwohnung erstellen dürften (z.B. um damit ein Erwerbseinkommen zu erzielen), ohne dabei die zusätzlichen Voraussetzungen gemäss den Buchstaben b und c erfüllen zu müssen. Ortsansässige sollten so eine aktive Gastgeberrolle einnehmen können. Allerdings ist dies nur möglich, wenn die Anzahl der Einliegerwohnungen zahlenmässig relativ gering bleibe; bei mehr als vier Einliegerwohnungen dürfte diese Voraussetzung kaum mehr erfüllbar sein. Im gleichen Sinne äussern sich auch die Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 26. Juni 2013 zum Entwurf des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (S. 6). </div> <div class="para">Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden lässt sich aus den Vernehmlassungen verschiedener Organisationen zum Entwurf des ZWG, welche eine Beschränkung auf eine oder zwei Einliegerwohnungen forderten, nichts zum konkreten Inhalt der Norm ableiten. In den Räten wurden sie nicht thematisiert und fanden dementsprechend auch keinen Niederschlag im Gesetzestext. Allgemein lässt sich den Beratungen im Parlament zu den Einliegerwohnungen nichts Konkretes entnehmen. Zwar war <span class="artref">Art. 7 ZWG</span> Gegenstand intensiver Diskussionen; diese drehten sich aber um Abs. 2 lit. c ZWG, der schliesslich im Rahmen eines Kompromisses zwischen dem Initiativkomitee und verschiedenen parlamentarischen Fraktionen gestrichen wurde (WOLF/NUSPLIGER, in: Zweitwohnungsgesetz [ZWG] - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl. 2021, N. 27 ff. zur Einleitung). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.2.</b> Das Schrifttum verweist ebenfalls auf die Botschaft zum ZWG und die "aktive Gastgeberrolle", die den ortsansässigen Personen darin zugedacht ist, damit eine Einliegerwohnung bewilligt werden könne (PFAMMATTER, a.a.O., N. 20 zu <span class="artref">Art. 7 ZWG</span>, JONAS ALIG, Das Zweitwohnungsgesetz, ZBl 117/2016 S. 236). Während PFAMMATTER weiter ausführt, weder im ZWG noch in der Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1) finde sich eine genaue Zahl an Einliegerwohnungen, weshalb seiner Ansicht nach je nach konkreter Situation (z.B. ausschliesslich in der professionellen Vermietung tätige Eigentümerschaft) und im Rahmen des Zweckes einer gewissen Nutzungsintensität auch mehr als vier Einliegerwohnungen möglich sein sollten, solange die aktive Gastgeberrolle wahrgenommen werden könne, erachtet ALIG die in der Botschaft genannte Anzahl hingegen als verbindliche Obergrenze. </div> <div class="para">In welchem Sinne die Botschaft zu verstehen ist, muss hier nicht abschliessend beantwortet werden, da nur drei Einliegerwohnungen zur Debatte stehen, die so oder anders grundsätzlich bewilligt werden können. Davon wäre nur abzuweichen, wenn aufgrund spezieller Umstände die vorgesehene "aktive Gastgeberrolle" durch die Eigentümerschaft nicht erbracht werden könnte. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.3.</b> Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden finden sich in den Gesetzesmaterialien keine Anhaltspunkte, wonach der Gesetzgeber zusätzlich eine untergeordnete Bedeutung der Einliegerwohnungen vorausgesetzt habe, weshalb das vorliegende Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig sei. </div> <div class="para">In Übereinstimmung mit der Vorinstanz hält das Schrifttum oder die Literatur fest, dass der Gesetzgeber - wie gesehen - darauf verzichtete, Vorgaben für die Ausgestaltung oder die Grösse von Einliegerwohnungen vorzusehen. Man möge zwar aufgrund der ursprünglichen Begrifflichkeit der Einliegerwohnung davon ausgehen, dass diese im Vergleich zur Erstwohnung kleiner ausgestaltet sei. Dies sei allerdings je nach konkreter Lebenssituation der Eigentümerschaft der Erstwohnung sowie aufgrund der in der Botschaft vertretenen Definition keinesfalls zwingend (PFAMMATTER, a.a.O., N. 22 zu <span class="artref">Art. 7 ZWG</span>). </div> <div class="para">Auch das ARE als zuständige Fachbehörde des Bundes führt in seiner Stellungnahme aus, Äusserungen dazu, dass Einliegerwohnungen flächenmässig in einem gewissen Verhältnis zur Erstwohnung stehen müssten, fehlten. Dass eine untergeordnete Bedeutung der Einliegerwohnungen gefordert würde, sei aus den Gesetzesmaterialien nicht erkennbar und es liessen sich auch sonst keine Anhaltspunkte finden, dass dies vom Gesetzgeber gewollt gewesen wäre. Somit sei das einzige quantitative Kriterium für Einliegerwohnungen die maximale Anzahl von vier Einliegerwohnungen und am angefochtenen Entscheid sei nichts auszusetzen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.4.</b> Dieser Auffassung ist beizupflichten, zumal auch der vom Gesetzgeber deklarierte Zweck von <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> in Widerspruch zum beschwerdeführerischen Verständnis der Norm stehen würde. </div> <div class="para">Gemäss Botschaft sollen Einliegerwohnungen den ortsansässigen Personen ein Erwerbseinkommen ermöglichen, soweit sie sich selbst um die Gäste kümmern können (aktive Gastgeberrolle). Eine zwingende Unterordnung der Einliegerwohnung im Verhältnis zur Erstwohnung würde dieser Absicht weitgehend widersprechen. Wie bereits die Vorinstanz ausführt, müsste die Erstwohnung prinzipiell eine sehr grosse Grundfläche aufweisen, damit die als grundsätzlich zulässig erachteten vier Einliegerwohnungen noch eine untergeordnete Bedeutung einnehmen könnten. Schon nur deshalb könnte das Kriterium "untergeordnete Bedeutung" bloss in Bezug auf eine Einliegerwohnung im Verhältnis zur Erstwohnung zur Anwendung gelangen, nicht aber auf die Gesamtheit der Einliegerwohnungen. </div> <div class="para">Zusätzlich verdeutlicht das vorliegende Bauvorhaben, dass bei einer zwingenden Unterordnung der Einliegerwohnungen Personen, die selber wenig Raum beanspruchen, benachteiligt wären. Die Erzielung eines Erwerbseinkommens mit Einliegerwohnungen würde ihnen wenn nicht verunmöglicht, so doch übermässig erschwert. Im Gegensatz zu ortsansässigen Personen mit grossen Erstwohnungen stünden ihnen prinzipiell nur sehr beschränkt Möglichkeiten offen, um mit Einliegerwohnungen ein Einkommen zu generieren und sich damit ihren eigenen Wohnraum finanzieren zu helfen. In der Folge bestünde für sie der Anreiz, eine überdimensionierte Erstwohnung zu erstellen, um von Einliegerwohnungen profitieren zu können, wodurch weiterer Boden verbraucht würde. Ein solches Verständnis der Norm stünde folglich auch in Widerspruch den durch <span class="artref">Art. 75b BV</span> angestrebten Zielen (vorne E. 4.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.5.</b> Ausschlaggebend für die Zulässigkeit einer Einliegerwohnung muss somit alleine sein, ob mit der Ausgestaltung des Bauvorhabens eine aktive Gastgeberrolle möglich ist und die Nutzung der Wohnung für "warme Betten" gewährleistet werden kann. </div> <div class="para">Solches steht vorliegend ausser Frage. Wie sich den Akten entnehmen lässt, handelt es sich bei den Einliegerwohnungen um zwei 3 1/2 Zimmerwohnungen mit einer Hauptnutzfläche von je 100 m <sup>2</sup> sowie eine 2 1/2 Zimmerwohnung mit einer Hauptnutzfläche von 67m <sup>2</sup>. Wie die EG Zermatt in ihrer Stellungnahme ausführt, würde bei einer doppelten Belegung sämtlicher Schlafzimmer somit insgesamt zehn Personen in den Einliegerwohnungen untergebracht. Eine solche Anzahl Gäste wird der Beschwerdegegner ohne Weiteres selber betreuen können. </div> <div class="para">Anders könnte es sich verhalten, wenn die Einliegerwohnung (en) so viele Personen beherbergen könnten, dass eine Betreuung durch die Eigentümerschaft nicht mehr möglich ist oder die Erstwohnung im Vergleich zur Einliegerwohnung quasi nur noch als Dienstbotenunterkunft erschiene, wodurch die Gastgeberrolle entfallen würde. Solches ist aber vorliegend nicht der Fall. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.6.</b> Es ist somit festzuhalten, dass die Vorinstanz in zutreffender Weise von bewilligungsfähigen Einliegerwohnungen ausging. Eine Verletzung von <span class="artref">Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG</span> liegt nicht vor. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Die unterliegenden Beschwerdeführenden tragen die Gerichtskosten (<span class="artref">Art. 66 Abs. 1 BGG</span>) und haben dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung auszurichten (<span class="artref">Art. 68 Abs. 2 BGG</span>), jeweils unter solidarischer Haftung (<span class="artref">Art. 66 Abs. 5 und <artref id="CH/173.110/68/4" type="start"></artref>Art. 68 Abs. 4 BGG</span><artref id="CH/173.110/66/5" type="end"></artref>). Die kommunalen und kantonalen Behörden haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (<span class="artref">Art. 68 Abs. 3 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Demnach erkennt das Bundesgericht:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde wird abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführenden haben den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Zermatt, dem Staatsrat des Kantons Wallis, dem Kantonsgericht Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 1. März 2024 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Präsident: Kneubühler </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Gerichtsschreiber: Mösching </div> </div></body></html>