Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung 2 ST.2013.173 Entscheid 30. Juni 2015 Mitwirkend: Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Alexander Widl, Ersatzrichter Claude Treyer und Gerichtsschreiberin Christina Hefti In Sachen A, Rekurrentin, vertreten durch Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner, Bahnhofstrasse 28, Postfach 556, 6431 Schwyz, gegen S t a at Z üri c h, Rekursgegner, vertreten durch das kant. Steueramt, Division Bau, Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich, betreffend Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009 - 2 - 2 ST.2013.173 hat sich ergeben: A. 1. Am 13. Januar 2004 übertrugen die Aktionäre der B Holding AG 100% des Aktienkapitals der Gesellschaft an die Erwerber C, D und E. Mit der Übernahme der B Holding AG und der durch diese beherrschten A AG (nachfolgend die Pflichtige) erwarben die Käufer indirekt ein in den Büchern der Pflichtigen erfasstes Immobilien- portfeuille von 25 Liegenschaften in verschiedenen Zürcher Gemeinden. Aus Anlass dieser sog. wirtschaftlichen Handänderung veranlagte der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde F mit Beschluss vom 29. Mai 2007 eine Grundstückgewinnsteuer von insgesamt Fr. 1'261'696.10 für den sich in der Gemeinde F befindlichen Teil dieses Immobilienportfeuilles. Für die im vorliegenden Rekursverfahren bedeutsame wir t- schaftliche Veräusserung des baurechtsbelasteten Grundstücks Kat.Nr. 14959 im Halt von 8'925 m2 an der ….stasse 79 ging der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde F damals bei eine m Erlös laut Steuererklärung von Fr. 9'200'000. - von einem Ve r- kehrswert vor 20 Jahren von Fr. 4'908'200. - und von wertvermehrenden Aufwendu n- gen von Fr. 266'251. - aus. Für die im vorliegenden Rekursverfahren ebenfalls bedeu t- same wirtschaftliche Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 16300 im Halt von 14'777m2 an der ………strasse 22 ging der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde F damals bei einem Erlös laut Steuererklärung von Fr. 6'400'000. - von einem Ve r- kehrswert vor 20 Jahren von Fr. 5'982'571.79 und von we rtvermehrenden Aufwendun- gen von Fr. 943'147.90 aus . Der sich aus letzterer Veräusserung ergebende Verlust wurde im Rahmen der Gesamtveräusserung mit Gewinnen aus der Veräusserungen anderer Liegenschaften des Immobilienportfeuilles in der Gemeinde F verrechnet. 2.1. Mit Kaufvertrag vom 27. Juli 2007 mit Grundbucheintrag ung vom 8. Ap- ril 2009 ver kaufte die Pflichtige das sich aus der Ab parzellierung vom Grundstück Kat.Nr. 16300 ergebende Grundstück Kat.Nr. 17202 im Halt von 6'785m 2 zum Preis von Fr. 4'715'5 75.- an die G AG. Mit Kaufvertrag und Grundbuc heintragung vom 4. Dezember 2009 veräusserte die Pflic htige zudem das baurechtsbelastete Grund- stück Kat.Nr. 14949 zum Preis von Fr. 9'200'000. - an die H AG. Gemäss Ziff. 11 der weiteren Bestimmungen des letzteren Kaufvertrags verpflichtete sich die Pflichtige überdies, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren "I", wel- che nach dessen definitiver Festsetzung anfallen werden, gemäss entspr echendem Kostenverteiler für die Verfahrens - und Ersch liessungskosten (letzter Stand vom 20. Juni 2006: Fr. 858'385.-) an die Gemeinde F zu bezahlen . - 3 - 2 ST.2013.173 2.2 In de r Grundstückgewinnsteuererklärung vom 27. Januar 2010 betre ffend das Grundstück Kat.Nr. 17202 deklarierte die Pflichtige einen steuerpflichtigen Gru nd- stückgewinn von Fr. 1'023'739.82. Ausgehend vom Veräusserungserlös von Fr. 4'715'575.- gelangte sie zu diesem Ergebnis, indem sie bei den Anlagekosten den Erlös aus der wirtschaftlichen Handänderung am ur sprünglichen Grundstück Kat.Nr. 16300 von Fr. 6'4 00'000.- aus dem Jahr 2004 wegen des sich darauf befindl i- chen baufälligen Gebäudes um Fr. 100'000. - auf Fr. 6'300'000.- reduzierte, diesen auf die Fläche des veräusserten Teils (Kat.Nr. 17202) umlegte (Fr. 2'892'704.88), wer t- vermehrende Aufwendungen und eine Mäklerprovision von insgesamt Fr. 116'498.15 sowie unter Berufung auf ihre Eigenschaft als innerkantonale L iegenschaftenhändlerin gemäss § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) die erwartete Grundstückgewinnsteuer von Fr. 378'951.13 bzw. die direkte Bundesssteuer von Fr. 303'681.02 hinzuzählte, was zu Anlagekosten von insgesamt Fr. 3'691'835.15 füh r- te. Mit rechtskräftiger Grundstückgewinnsteuerveranlagung GR 2009/96 vom 26. März 2013 wurde die Grundstückgewinnsteuer antragsgemäss veranlagt. In der Grundstückgewinnsteuererklärung vom 14. April 2010 betreffend das Grundstück Kat.Nr. 14959 deklarierte die Pflichtige einen Verlust von Fr. 1'516'985 .-. Ausgehend vom Veräusserungserlös von Fr. 9'200'000. - gelangte sie zu diesem E r- gebnis, indem sie bei den Anlagekosten den Erlös aus der wirtschaftlichen Handänd e- rung von Fr. 9'200'000.- aus dem Jahr 2004, Notariatskosten und eine Mäklerprovision von insgesamt Fr. 160'370.10, eine Rückstellung für die Kosten im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren "I" sowie unter Berufung auf ihre Eigenschaft als innerka n- tonale Liegenschaftenhändlerin gemäss § 221 Abs. 2 StG die erwartete direkte Bund- esssteuer von Fr. 556'615.01 hinzuzählte, was zu Anlag ekosten von insgesamt Fr. 10'716'985.11 führte. Unter Bezugnahme auf das Verwaltungsgerichtsurteil vom 25. August 2010 (SB.2009.00079), welches bei einem rein innerkantonalen Sachverhalt die fe hlende Möglichkeit der Verrechnung von Betriebsverlusten und Grundstückgewinnen bea n- standet hatte, beantragte die Pflichtige mit Schreiben vom 7. September 2010 die Ve r- rechnung des Wertzuwachsgewinns aus der Veräusserung des Grundstücks Kat. 17202 mit dem Verlust aus der Veräusserung des Grundstücks Kat. 14959 im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagungen. - 4 - 2 ST.2013.173 3. Zwischenzeitlich hatte die Pflichtige in ihrer Steuererklärung vom 29. J u- li 2010 für die Staats - und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009 einen steuerbaren Reingewinn von Fr. 1'651'462. - deklariert. Zu diesem Ergebnis war sie gelangt, indem sie vom Reingewinn gem äss Erfolgsrechnung des Geschäftsjahres 2009 von Fr. 11'772'592. - den Betrag von Fr. 10'121'130. - als Folge der beiden im Jahr 2009 getätigten Grundstückverkäufe freigestellt hatte. Den letzeren Betrag hatte sie derg e- stalt ermittelt, dass sie von den beid en "buchmässigen Gewinnen" aus den Veräusse- rungen der Liegenschaften von Fr. 4'255'350.- und Fr. 7'105'027. - gemäss eigenen Grundstückgewinnsteuerabrechnungen die bereits bei den Grundstückgewinnsteuerer- klärungen unter Berufung auf die Liegenschaftenhändle reigenschaft geltend gemac h- ten Betreffnisse der direkten Bundessteuer im Umfang von Fr. 303'681.- und Fr. 556'615.- sowie der Grundstückgewinnsteuer von Fr. 378'951.- abzog. 4. Das kantonale Steueramt schätz te die Pflichtige am 26. November 2010 gemäss Deklaration für die Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009 ein. B. Gegen die in der Folge eröffnete Schlussrechnung der Gemeinde liess die Pflichtige am 24. Januar 2011 fristgerecht Einsprache erheben. Sie beantragte die Be- rücksichtigung des Grundstückverlusts aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959 bei der Gewinnsteuer in dem Umfang, in welchem dieser bei den noch offenen Grundstückgewinnsteuerverfahren nicht zur Anrechnung gelangen werde (Fr. 1'516'985. - bzw. Fr. 493'246. - bei nicht gewährter bzw. gewährter grundsteuer- rechtlicher Verlustanrechnung). Die Nichtberücksichtigung würde zu einer Überbesteu- erung führen, da 2004 im Rahmen der Erfassung der wirtschaftlichen Handänderungen auf einer höheren Basis abgerechnet worden sei. Nachdem die Parteien sich anlässlich zweier Einschätzungsvorschläge (inkl. Verböserungsanzeigen) vom 18. Februar und 15. März 2013 nicht hatten einigen kö n- nen, schätze das kantonale Steueramt die Pflichtige mit Einspracheen tscheid vom 3. Juli 2013im Rahmen einer bereits vorgängig angekündigten Verböserung mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 2'252'200. - und einem steuerb aren Kapital von Fr. 12'926'000.- ein. Zu diesem Ergebnis gelangte dieses, indem es in einem er sten Schritt zum deklarierten Reingewinn v on Fr. 1'651'46 2.- auf das Grun dstück Kat.Nr. 17202 entfallende anteilig wieder eingebrachte Abschreibungen im Umfang von (Fr. 2'520'641.- / 14'777 m2 x 6'785 m2 =) Fr. 1'157'376.- gemäss Schreiben der vorma-- 5 - 2 ST.2013.173 ligen Vertreterin Ernst & Young AG vom 10. Dezember 2003 hinzurechnete. In e inem zweiten Schritt zog es die auf die Veräusserung der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 entfal- lende direkte Bundessteuer von Fr. 556'615.01 ab, da de r Pflichtigen im Rahmen des in Rechtskraft erwachsenen Veranlagungsentscheids des Ausschusses für Grundsteu- ern der Gemeinde F vom 13. Juni 2013 aufgrund eines Verlusts aus der zivilrechtlichen Handänderung im Umfang von Fr. 960'300. - (Erwerbspreis: Fr. 9'200'000. - gemäss wirtschaftlicher Handänderung vom 13. Januar 2004 , mutmasslicher Quartierplankos- ten Fr. 800'000. -, Mäklerprovision Fr. 148'488. -, Notariatskosten Fr. 11'882.10 ) kein entsprechender Abzug in Anwendung von § 221 Abs. 2 StG hatte gewährt werden können. Die Verrechnung des Verlusts aus der zivilrechtlichen Handänderung der L ie- genschaft Kat. Nr. 14959 im Umfang von Fr. 960'300. - mit dem übr igen Gewinn der Pflichtigen im Rahmen der Gewinnbesteuerung 2009 verweigerte das kantonale Ste u- eramt aus verschiedenen Gründen. C. Mit Rekurs vom 16. Juli 2013 liess die Pflichtige beant ragen, den steuerba- ren Reingewinn unter zusätzlicher Berücksichtigung des grundstückgewinnsteuerlichen Verlusts von Fr. 960'370.- auf Fr. 1'291'800.- herabzusetzen. Zudem verlangte sie eine Parteientschädigung. Das kantonale Steueramt beantrage in sein er Rekursantwort vom 22. A u- gust 2013 Abweisung des Rechtsmittels. D. Die Pflichtige liess sich zur zugestellten Rekursantwort nicht mehr verne h- men. Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolge nden Erwägungen eingegangen. - 6 - 2 ST.2013.173 Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Zwischen den Parteien ist die gewinnsteuerrechtliche Behandlung des grundstückgewinnsteuerrechtlichen Verlusts bzw. der zu diesem Verlust führenden Aufwandkomponenten als Folge der zivilrechtlichen Veräusserung des Grundst ücks Kat. Nr. 14959 vom 4. Dezember 2009 strittig. Nicht mehr strittig ist zwischen den Pa r- teien, dass bei rein innerkantonalen Sachverhalten (Sitz der veräussernden Gesel l- schaft sowie Belegenheitsort der veräusserten Grundstücke/Liegenschaften im Ka nton Zürich) im Bereich der Grundstückgewinnsteuer beim vorliegenden Sachverhalt man- gels gesetzlicher Grundlagen keine Verrechnung von Grundstückverlusten mit Gewi n- nen aus der Veräusserung weiterer Grundstücke/Liegenschaften möglich ist. 2. a) Die Pflichtige führt zur Begründung der Berücksichtigung des grun d- stückgewinnsteuerrechtlichen Verlusts bzw. der zu diesem Verlust führenden Au f- wandkomponenten bei der Gewinnbesteuerung an, es sei zwar unbestritten, dass Wertzuwachsgewinne aus der Veräusserung von Immobilien im Kanton Zürich von der Gewinnsteuer freigestellt würden, da die Grundstückgewinnsteuer diese erfasse. De s- halb unterlägen nur die wiedereingebrachten Abschreibungen der Besteuerung bei der kantonalen Gewinnsteuer . Ebenso unbestritten sei jedoch, dass bei Vorliegen e ines Verlusts aus dem Verkauf einer Liegenschaft dieser bei den Gewinnsteuern in A bzug gebracht werden könne. Hätte die Pflichtige selbst die Lie genschaft Kat.Nr. 14959 im Jahr 2004 für Fr. 9'200'000. - übernommen und 2009 bei gleichbleibend em Verkaufs- preis und zusätzlichen Aufwendungen von Fr. 960'370. - mit einem entspreche nden Verlust verkauft, wäre dieser Buchverlust im Rahmen des Massgeblichkeitsprinzips bei der Gewinnsteuer ohne Zweifel zu berücksichtigen gewesen. Daraus folge, dass Ve r- luste aus der Veräusserung von Grundstücken nicht bei der G ewinnsteuer eliminiert und der Grundstückgewinnsteuer zugewiesen würden, wie dies das kantonale Steue r- amt vertrete. Vielmehr sei ein solcher Verlust bei der G ewinnsteuer abziehbar. Der grundstückgewinnsteuerliche Verlust sei aufgrund der Besteuerung der wirtschaftlichen Handänderungen bei den Aktionären im Jahr 2004 entstanden. Damals sei der Wer t- zuwachsgewinn bis 2004 von der Grundstückgewinnsteuer erfasst worden mit der Fo l- ge, dass für die Belange der Grundstückgewinnsteuer neue Gestehungskosten ge lten würden. Bei Liegenschaftenveräusserungen der Pflichtigen mit Gewinn nach di esem Zeitpunkt könnten für die B elange der kantonalen Steuern die Gestehungskosten des - 7 - 2 ST.2013.173 Jahres 2004 geltend gemacht werden, da es nicht Sinn und Zweck der Grundstückg e- winnsteuer sein könne, den gleichen Wertzuwachs – auch nicht bei zwei Steuersubjek- ten – mehrfach zu besteuern. Auch wenn die Aktionäre und die Pflichtige verschiedene Steuersubjekte seien, würden die besteuerten Ver äusserungserlöse des Aktienverkäu- fers bei einer weiteren steuerbaren Veräusserung für die Belange der Grundstückg e- winnsteuer sehr wohl in Anrechnung gebracht. Kantone mit einem dualistischen Sy s- tem der Besteu erung der Grundstückgewinne trüg en diesem Um stand insofern Rechnung, als die Gesellschaft die bereits besteuerten Wertzuwachsgewinne aus wir t- schaftlichen Handänderungen auf Stufe der Immobiliengesellschaft als ve rsteuerte stille Reserven geltend machen könne. Damit werde sichergestellt, dass der gleiche Wertzuwachs nicht mehrfach besteuert werde. Nichts anderes könne in Kant onen mit monistischen Systemen gelten. Das Argument, dass es sich um zwei unte rschiedliche Steuersubjekte handle und die wirtschaftliche Handänderung der G ewinnsteuer fremd sei, greife zu kurz. Die Abgrenzung der Steuerhoheit zwischen der Gewinnsteuer und der Grundstückg ewinnsteuer als Objektsteuer im Hinblick auf die Besteuerung des Wertzuwachses bei der Veräusserung von Grundstücken müsse sowohl bei Gewinnen als auch bei Verlusten na ch gleichen Kriterien erfolgen. Bei Gewinnen sei die Berüc k- sichtigung der wirtschaftlichen Handänderung unbestritten, werde doch bei einer weite- ren Veräusserung für die Ermittlung der Erwerbskosten auf die letzte wirtschaftliche Handänderung abgestellt. Im Verlustfall könne es keine abweichende Berücksichtigung geben. Aufgrund des monistischen Steuersystems führe dies zwingend zu einer Ko r- rektur im Rahmen der Festlegung des steuerbaren Gewinns bei der Gewinnsteuer. Der Verlust aus der Immobilienveräusserung müsse auf jeden Fall entweder bei der Grundstückgewinnsteuer oder (bei weiteren steuerbaren Gewinnen) bei der G e- winnsteuer berücksichtigt werden, ansonsten dies dem verfassungsrechtlichen Grun d- satz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit widerspreche. b) Das kantonale Steueramt begründet den gegenteiligen Standpunkt wie folgt: Die wirtschaftliche Handänderung an de r Liegenschaft Kat. Nr. 14959 im Jahr 2004, bei welcher ohnehin die Aktionäre und nicht die Pflichtige Ste uersubjekt der Grundstückgewinnsteuer gewesen seien, habe für die Gewinnste uer keine Bedeutung bzw. die Gewinnsteuer kenne dieses Institut nicht. Für die sog. Entsteuerung des Wertzuwachsgewinns bei der kantonalen Gewinnsteuer könne daher nur die zivilrech t- liche Handände rung aus dem Jahr 2009 massgeblich sein. Insgesamt sei bei der Grundstückgewinnsteuer (wirtschaftliche Handänderung und zivilrechtliche Handänd e- rung) im Total ein Grundstückgewinn erzielt worden, welcher im Rahmen der Gewin n-- 8 - 2 ST.2013.173 besteuerung der Pflichtigen zu e ntsteuern sei. Der Umfang der Entsteuerung von Fr. 7'105'027. - ergebe sich aus der Differenz zwischen den effektiven Anlagekosten der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 im Jahr 2009 von Fr. 2'094'973. - und dem erzielten Verkaufspreis von Fr. 9'200'000. -. Des Wei teren wies es darauf hin, dass im Rahmen der Besteuerung der wirtschaftl ichen Handänderung 2004 zufolge Berücksichtigung eines Verkehrswerts vor 20 Jahren als Ersatzwert Fr. 4'025'549. - der Grundstückge- winnsteuer unterworfen gewesen seien. Dem im Jahr 2004 steuerbaren Grundstück- gewinn über Fr. 4'025'459. - stehe eine Entsteuerung bei den Staats - und Gemeinde- steuern über Fr. 7'105'027. - gegenüber bei einem handel srechtlichen Kapitalgewinn aus Veräusserung der Liegenschaft über Fr. 8'090'500. - (Differenz Verka ufs- preis/Buchwert). Somit stehe fest, dass aus der Veräusserung der Li egenschaft nach der Entsteuerung der Betrag von Fr. 985'473. - bei den Staats - und Gemeindesteuern steuerbar sei. Zudem könne festgehalten werden, dass Gewinne aus Grundstücken kraft § 64 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in dem Umfang als G e- winn bei den Staats - und Gemeindesteuern steuerbar seien, in dem der Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen den Gewinnsteuerwert übersteigen würden. Der Gewinnsteuerwert entsprech e dem Buchwert von Fr. 1'109'500. -, die wieder eing e- brachten Abschreibungen würden Fr. 25'103. -, die wertvermehrenden Aufwendu ngen Fr. 960'370.- umfassen. Somit liesse sich der erstmalige Kaufpreis auf Fr. 1'134'603. - beziffern. Zusammen mit den wertvermeh renden Aufwendungen ergebe sich ein Wert von Fr. 2'094'973. -. Bei einem Gewinnsteuerwert von Fr. 1'109'500. - seien daher aus der Veräusserung der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 Fr. 985'473. - bei den Staats - und Gemeindesteuern 2009 steuerbar. Schliesslich sei en die Kosten im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren sowie die Verkaufskosten steuersystematisch als Anl a- gekosten im Sinn der Grundstückgewinnsteuer zu qualifizieren, weshalb diese nur im Rahmen des Grundstückgewinnsteuerverfahrens zu berücksichtigen seien. c) Ob und inwiefern die von den Parteien geltend gemachten Argumente schlüssig sind, ist nachfolgend zu prüfen. 3. a) Das zürcherische Steuerrecht erfasst Grundstückgewinne, die auf Grundstücken des Geschäftsvermögens erzielt werden, in Anwen dung des monist i- schen Systems insofern gleich wie Gewinne aus der Veräusserung von Grundst ücken des Privatvermögens, als die Wertzuwachsquote (Differenz zwischen Anlageko sten und Erlös gemäss §§ 219 ff. StG) einheitlich der Grundstückgewinnsteuer unterlieg t. - 9 - 2 ST.2013.173 Ausgenommen von dieser einheitlichen Besteuerung sind in diesem System die soge- nannten wieder eingebrachten Abschreibungen ( für juristische Personen gemäss § 64 Abs. 3 StG definiert als Differenz zwischen den Anlagekosten , bestehend aus dem Erwerbspreis und wertvermehrenden Aufwendungen [einschliesslich der Baukreditzin- sen] und dem tieferen Buchwert /Gewinnsteuerwert des Grundstücks ; vgl. auch § 18 Abs. 5 für Liegenschaften des Geschäftsvermögens natürlicher Personen ). Diese u n- terliegen bei natürlichen Pe rsonen systemkonform der Einkommens - bzw. bei jurist i- schen Personen der Gewinnbesteuerung, da die Abschreibungen zulasten der Erfolgs- rechnung vorgenommen worden sind und deshalb das steuerbare Ei nkommen bzw. den steuerbaren Gewinn bereits gemindert haben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, Vorbemerkungen zu §§ 216 - 226a, N 4 ff.; § 18 N 141 ff. i.V.m. § 64 N 274 ff.). b) Während die Praxis bei einer Besitzesdauer von weniger als 20 Jahren bei der Bestimmung de r Anlagekosten in Abweichung zum Wortlaut von § 64 Abs. 3 StG regelmässig auf die grundsteuerlichen Anlagekosten gemäss §§ 219 ff. StG abstellt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 144 f.), können diese beim vorliegenden Sach- verhalt (wirtschaftliche Handänderung 2004 in Form des Verkaufs einer Mehrheitsb e- teiligung an der Pflichtigen mit Liegenschaftenbesitz über 20 Jahre / spätere zivilrecht- liche Veräusserung solcher Liegenschaften durch die Pflichtige) nicht ausschlag- gebend sein . Insbesondere das Abstell en auf die Anlagekosten der zivi lrechtlichen Handänderungen 2009, welche dem Veräusserungswert der wirtschaftlichen Handä n- derung 2004 zuzüglich späterer wertvermehrender Aufwendungen en tspricht, würde bei der Gewinnsteuer – als Differenz zum Buchwert – zur Besteuerung eines Gewinns führen, welcher teilweise – wenn auch bei den Aktionären als Steue rsubjekte – bereits als Wertzuwachsquote im Rahmen der Grundstückgewinnbesteuerung der wirtschaftl i- chen Handänderung 2004 erfasst worden ist (vgl. hierzu StRK I, 6 . Juni 1996, StE 1997 B 72.11 Nr. 4). Die Differenz zwischen Buchwert und Anlagekosten ist de s- halb in einem ersten Schritt aufgrund der Buchhaltung der Pflichtigen zu ermitteln. c) aa) Das kantonale Steueramt geht im Ein spracheentscheid für die Ermit t- lung des auf dem baurechtsbelasteten Grundstück Kat. Nr. 14959 erzielten und bei der Gewinnsteuer steuerbaren Anteils am Grundstückgewinn von folgenden Faktoren aus: - 10 - 2 ST.2013.173 - Gewinnsteuerwert = Buchwert Fr. 1'109'500.- - wieder eingebrachte Abschreibungen Fr. 25'103.- - Kaufpreis Fr. 1'134'603.- - wertvermehrende Aufwendungen Fr. 960'370.- - Anlagekosten Fr. 2'094'973.- - Buchwert Fr. 1'109'500.- - Differenz = bei der Gewinnsteuer steuerbarer Anteil Liegenschaftengewinn Fr. 985'473.- bb) Fraglich ist indes, ob diese Berechnung beim vorliegenden Sachverhalt zu einem Ergebnis führt, das dem der Regelung von § 64 Abs. 3 StG zugrunde liegenden gesetzgeberischen Willen entspricht. Diese Norm enthält im Sinn einer Beweiser leich- terung für die Einschätzungsbehörden eine gesetzliche Vermutung, dass der tiefer als der Anlagewert liegende Gewinnsteuerwert darauf zurückzuführen ist, dass Abschre i- bungen getätigt worden sind. Diese Vermutung ist indes im Einzelfall durch die Pflich ti- ge widerlegbar (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 148). Die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem tieferen Buchwert des baurechtsbelasteten Grundstücks Kat. Nr. 14959 beruht auf dem U mstand, dass die Pflichtige verschiedene in unmittelbar em Zusammenhang mit der Veräusserung st e- hende, im Nachgang an die zivilrechtliche Handänderung vom 4. Dezember 2009 a n- gefallene Kosten nicht mehr auf dem Immobilienkonto aktiviert , sondern in der Erfolgs- rechnung direkt gewinnmindernd beim gemäss Art. 663 A bs. 2 OR erforderlichen separaten Ausweis des Gewinns aus dem Verkauf von Anlagevermögen abgezogen hat. aaa) Die Verrechnung von Notariatskosten vom 8. Dezember 2009 im Umfang von Fr. 11'882.10 sowie der Vermittlungsprovision vom 17. Dezember im Umfang v on Fr. 148'488.- mit dem Veräusserungserlös wird handelsrechtlich als zumindest vertre t- bar eingestuft (Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, 2009, Band 1, S. 267). Diese Verrechnungsmöglichkeit führt in der Steuerperiode der Grundstücksveräuss e- rung zum selben Ergebnis, wie wenn der Gewinnsteuerwert in demselben Umfang e r- höht worden wäre und der zugunsten des Gewinnausweises aus dem Verkauf von Anlagevermögen auszubuchende Saldo des Immobilienkontos sich entsprechend ve r- ringert hätte. Damit ist aber na chgewiesen, dass die Differenz zwischen Gewinnste u-- 11 - 2 ST.2013.173 erwert und Anlageko sten entgegen der gesetzlichen Vermutung im entsprechenden Umfang nicht darauf zurückzuführen ist, dass Abschreibungen getätigt worden sind. bbb) Als ausserordentlich zu qualifizieren ist di e von der Pflichtigen gebildete und ebenfalls beim Ausweis des Gewinns aus dem Verkauf von Anlagevermögen abg e- zogene Rückstellung für die sich aus der Quartierplanung "I" ergebenden Kosten im Um- fang von Fr. 800'000. - (Umfang unbestritten) . Quartierplanungskosten sind als E r- schliessungskosten wertvermehrender Natur und daher bei Bezahlung als Anlagekosten aktivierungspflichtig. Die Belastung solcher Kosten auf Erfolgskonten widerspricht in der Regel den Grundsätzen ordnungsmässiger Buchführung. Durch d ie endgültige Bela s- tung von Erfolgskonten mit aktivierungspflichtigen Kosten erfolgt eine verdeckte A b- schreibung. S oweit eine solche Abschreibung den steuerbaren Erfolg nicht schmälern darf, ist sie dem buchmässigen Reingewinn zuzurechnen (Richner/Frei/Kau fmann/ Meuter, § 64 N 141; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuerg e- setz, 2. Band, 1963, § 19 N 100). Ein Blick auf den der einschlägigen Rückstellung zugrunde liegenden konkreten Sachverhalt zeigt indes auf, dass dieser die ausnahmsweis e erfolgswirksame Rückstel- lung für an sich aktivierungspflichtige Kosten zu rechtfertigen vermag. Die Rückste llung ist nicht während der Haltedauer des Grundstücks gebildet worden, so ndern er st als Folge einer ausdrücklichen Übernahmeverpflichtung der Pfli chtigen als Veräusserin ge- mäss Ziffer 11 des Kaufvertrags vom 4. Dezember 2009. Darin verpflichtet sich die Pflichtige, sämtliche im Zusammenhang mit dem Quartierplanungsverfahren dan nzumal fälligen und in Rechnung gestellten Kosten gemäss entsprechendem K ostenverteiler für die Verfahrens- und Erschliessungskosten an die Gemeinde F zu bezahlen. Eine Akti- vierung dieser Quartierplanungskosten ist zu diesem Zeitpunkt mangels Bezahlung sol- cher Kosten nicht möglich gewesen. Eine Aktivierung solcher Kosten erst in einer späte- ren Steuerperiode der Bezahlung ist zudem wenig sinnvoll, ist doch das Aktivum, auf welches sich diese Kosten beziehen, d.h. das Grundstück Kat.Nr. 14959, mit Ei ngang des hierfür von der Käuferin geleisteten Kaupreises bereits im Dezember 2009 ausge- bucht worden. In der vorliegenden Situation führt die Bildung der Rückstellung g e- winnsteuerrechtlich zu einer den wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechenden Ermitt- lung des sich aus dem Grundstückverkauf ergebenden Gewinns. Die Differenz zwischen dem Gewinnsteuerwert und den Anlagekosten ist auch hier entgegen der gesetzlichen Vermutung im entsprechenden Umfang nicht darauf zurückzuführen, dass Abschreibu n- gen getätigt worden sind. - 12 - 2 ST.2013.173 cc) Sind sowohl die Veräusserungskosten (Notariatskosten und Vermitt lungs- provision) im Umfang von Fr. 160'370'10 als auch die Bildung der Rückstellung für Quar- tierplankosten im Umfang von Fr. 800'000. - nicht durch die Gewin nsteuer zu erfassen, so unterliegen im Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959 einzig die in den Jahren 1986 bis 1988 getätigten ordentlichen Abschreibungen im U m- fang von Fr. 25'103.- der Gewinnsteuer. d) Zu keinem anderen Ergebnis führt die Beurteilung unter dem Aspekt der Ent- steuerung/Freistellung des Wertzuwachsgewinns . Soweit das kantonale Steueramt von einem handelsrechtlichen Kapitalgewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft im Um- fang von Fr. 8'090'500.- (Differenz zwischen Verkaufserlös Fr. 9'200'000.- und Buchwert Fr. 1'109'500.-) ausgeht, übersieht es den Umstand, dass sich die zusätzlich aufgewen- deten Veräusserungskosten und Rückstellungen kapitalgewinnvermindernd ausgewirkt haben, ohne den Buchwert zu erhöhen . Ausgangspunkt ist daher ein handelsrechtlicher Kapitalgewinn im Umfang von Fr. 7'1 30'130.- (Differenz Verkaufs erlös vermindert um zusätzliche Aufwendungen [Fr. 9'200'000. - abzgl. Fr. 960'370.- = Fr. 8'239'630. -] zum Buchwert [Fr. 1'109'500 .-]). Freizustellen ist im Gegenzug die Differenz zwischen den Anlagekosten von Fr. 1'134'603. - (Buchwert Fr. 1'109'500.- + Fr. 25'103.- wieder einge- brachte Abschreibungen) und dem verminderten Verkaufserlös von Fr. 8'239'630.-, was den Betrag von Fr. 7'105'027.- ergibt. Der Gewinnsteuer unterliegt lediglich die Differenz zwischen dem Kapitalgewinn und dem Freistellungsbetrag (Fr. 7'130'130.- abzüglich Fr. 7'105'027. - = Fr. 25'103. -), welche dem Betreffnis der wieder eingebrachten A b- schreibungen entspricht. 4. Zu prüfen bleibt, ob sich die vorstehende Korrektur überhaupt auf die Ermit t- lung des steuerbaren Gesamtgewinns der Pfl ichtigen für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009 auswirkt. Nebst dem bei der Gewinnsteuer wie vorstehend ermittelten steu- erbaren Gewinn aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959 im Umfang von Fr. 25'103. - ist auch der ordentliche Betriebsgewin n vo r Steuern im Umfang von Fr. 2'120'615.71 gemäss Erfolgsrechnung, der bei der Gewinnsteuer steuerbare G ewinn aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 17202 sowie die mit letzterer Veräuss e- rung zusammenhängende Geltendmachung der hierauf entfallenden Gru ndstückge- winnsteuer bzw. direkte Bundessteuer zu berücksichtigen. - 13 - 2 ST.2013.173 a) Werden die Veräusserungskosten für d en Verkauf des Grundstücks Kat.Nr. 17202 (Notariatskosten, Abbruchkosten, Vermittlungsprovision) im vom kant o- nalen Steueramt tolerierten Umfang von F r. 116'498.15 wie beim Grundstück Kat.Nr. 14959 nicht durch die Gewinnsteuer erfasst, so unterliegen der Gewinnbeste uerung lediglich noch die zwischen 1976 und 2001 auf dem Grundstück vorgenommenen Ab- schreibungen im auf den veräusserten Teil der ursprüngli chen Parzelle anteiligen Um- fang von (Fr. 2'520'641.- / 14'777 m2 x 6'785 m2 =) Fr. 1'157'376.-. b) Da die Pflichtige in ihrer Eigenschaft als innerkantonale Liegenschafte n- händlerin bei der Grundstückgewinnsteuerveranla gung für das Grundstück Kat.Nr. 17202 unter Berufung auf § 221 Abs. 2 StG die hierauf entfallende Grun d- stückgewinnsteuer im Umfang von Fr. 378'951.13 bzw. direkte Bundessteuer im U m- fang von Fr. 303'681.02 erfolgreich zum Abzug hat bringen können (Prozessgeschichte A. 2.2, Prot. S. 3, vgl. auch Reduktion der Freistellung in T -act. 3/4), sind die entspr e- chenden Steuerrückstellungen gemäss Erfolgsrechnung um die entsprechenden B e- träge zu kürzen (vgl. hierzu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 148 f.). Keine Rol- le mehr spielt hierbei die im Rahmen des Einspracheverfahrens gewährte Abzugsfähigkeit einer Steuerrückstellung direkte Bundessteuer im Um fang von Fr. 556'615.01 für die Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959 . D as kantonale Steueramt hat hiermit lediglich das seitens der Pflichtigen a ufgrund der vorsorglichen Geltendmachung dieses Steuerbetrags bei der Grundstückgewinnsteuer zu gering de- klarierte Freistellungsvolumen nach oben korrigiert, als sich die Erfolglosigkeit di eses Unterfangens abgezeichnet hatte. A ufgrund der in der Erfolgsre chnung deklarie rten ordentlichen und ausserordentlichen Gewinne ist davon auszugehen, dass die Rück- stellung direkte Bundessteuer im Umfang von Fr. 556'615.01 im ausgewiesenen G e- samtbetrag für Steuern/Steuerrückstellungen gemäss Erfolgsrechnung im Umfang von Fr. 1'354'552.60 mit enthalten sein muss. c) Zusammenfassend ergibt sich der nachfolgende steuerbare Gewinn der Pflichtigen für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009: - ordentlicher Betriebsgewinn vor Steuern Fr. 2'120'615.71 - Gewinn Veräusserung Kat.Nr. 14959 (wiedereing. Abschr.) Fr. 25'103.- - Gewinn Veräusserung Kat.Nr. 17202 (wiedereing. Abschr.) Fr. 1'157'376.- - Rückstellungen Steuern gemäss ER - Fr. 1'354'552.60 - Rückstellung Grundstückgewinnst. gemäss ER - Fr. 378'951.13 - 14 - 2 ST.2013.173 - Aufrechnung bei GGSt Kat.Nr. 17202 geltende gemachte GGSt Fr. 378'951.13 - Aufrechnung bei GGSt Kat.Nr. 17202 geltend gemachte dir. BSt Fr. 303'681.02 steuerbarer Gewinn Fr. 2'252'223.13 gerundet Fr. 2'252'200.- Es ist daher in einem ersten Schritt festzustellen, dass das kantonale Steue r- amt den steuerbaren Gewinn – die nachfolgende Prüfung der Einwendungen der Pflichtigen vorbehalten – im Ergebnis richtig festgelegt hat. 5. Wird eine Mehrheitsbeteiligung an Aktien eine r Immobiliengesellschaft ver- äussert, so führt dies je nach Eigenschaft der veräussernden Partei sowie je nach ka n- tonaler Regelung zu höchst unterschiedlichen Besteuerungen des sich anlässlich die- ser wirtschaftlichen Handänderung ergebenden Wertzuwachsgewinns auf den Grundstücken der Immobiliengesellschaft (vgl. hierzu Frei/Funke, Latente Steuern bei wirtschaftlicher Han dänderung von Immobiliengesellschaften , ZStP 2006, S. 279 ff., insb. S. 286 - 292). In diesem Zusammenhang gilt es auch die Frage zu beantwo rten, ob und wie im Fall einer Besteuerung dieses Wertzuwachsgewinns auf der Stufe Akt i- onariat diese Steuer bei einer späteren zivilrechtlichen Veräusserung dieser Grundst ü- cke durch die Immobiliengesellschaft in dieser zu berücksichtigen ist. a) Unabhängig von der Wahl eines monistischen oder eines dualistischen Systems der Besteuerung von Grundstückgewinnen wird in all jenen Fällen, in welchen zwischen dem Zeitpunkt des Aktienverkaufs auf Stufe Aktionariat und dem Zeitpunkt der zivilrechtlichen Veräusserung der Gesellschaftsgrundstücke durch die Gesellschaft selbst ein weiterer Wertzuwachs gewinn auf diesen Grundstücken angefallen ist, die bereits erfolgte Besteuerung des Wertzuwachsgewinns bis zum Aktienverkauf zwecks Vermeidung einer steuerlichen Doppelerfassung berücksichtigt. aa) Im monistischen System zürcherische r Prägung erfolgt dies gemäss § 219 Abs. 2 StG auf Stufe der Grundstückgewinnsteuer dadurch, dass für die Berech- nung des Gewinns auf die letzte (steuerbare) Handänderung abgestellt wird (vgl. Frei/Funke, S. 294 und 296) . Dies hat zur Folge , dass im Rahmen der Besteue- rung der zivilrechtlichen Handänderung der anlässlich des Aktienverkaufs ermittelte Veräusserungspreis zugleich als Erwerbspreis gilt. Auf Stufe der Gewinnbesteuerung der Immobiliengesellschaft erfolgt die Berücksichtigung in einem solchen Fall durch die - 15 - 2 ST.2013.173 Freistellung der Differenz zwischen den effektiven Anlagekosten gemäss Buchhaltung und dem Erlös aus der zivilrechtlichen Handänderung. Damit wird sichergestellt, dass der gesamte durch die Grundstückgewinnsteuer als steuerbar bzw. als nicht steuerbar (letzteres = Differenz Anlagekosten – Verkehrswert vor 20 Jahren, vgl. Ric h- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Vorbemerkungen zu §§ 216 - 226a, N 6 mit Hinweis auf Entscheid StRK I, 6. Juni 1996 = StE 1997 B 72.11 Nr. 4) erfasste Wertzuwachsgewinn nicht nochmals der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft unterliegt. bb) Während i n den meisten Kantonen mit dualistischen Systemen die Ver- meidung/Milderung einer steuerlichen Doppelbelastung in die ser Konstellation g esetz- lich nicht geregelt ist (Ausnahme: § 110 a StG Aargau) , ist eine solche i n der Veranla- gungs- und Gerichtspraxis anerkannt (vgl. Frei/Funke, S. 295 ff.; Urteil B 2011/193 des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, abrufbar unter http://www.gerichte.sg.ch/ home/dienstleistungen/rechtsprechung/verwaltungsgericht/entscheide_2012/b_2011_1 93.html, bestätigt durch Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts vom 10. Okt o- ber 2012, 2C_355/2012, E. 3.1; Praxisfestlegung Steuerverwa ltung Graubünden vom 1. Januar 2011, abrufbar unter http://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dfg/stv/ Praxisfestlegungen/079-01-01.pdf; Steuerpraxis Kanton Solothurn 2006 Nr. 5, abrufbar unter http://www.so.ch/departemente/finanzen/steueramt/rechtliche-grundlagen/steuer- praxis.html; Praxisfestlegung StP 127 Nr. 1 Kanton Thurgau, abrufbar unter http://steuerverwaltung.steuerpraxis.tg.ch/html/5ADF054B-ECBA-35C4-21AFFE3BE11 195AF.html). Die Doppelbelastung wird hierbei meist durch die steuerneutrale Aufwe r- tung des Grundstücks im Umfang des bereits anlässlich der wirtschaftlichen Handä n- derung besteuerten Wertzuwachsgewinns unter gl eichzeitiger Bildung einer entspr e- chenden versteuerten Reserve in der Steuerbilanz für die kantonale Gewinnsteuer aufgehoben. cc) Beide Entlastungssysteme bewirken im Fall eines auch nach dem Zei t- punkt der Aktienveräusserung anfallenden, über den bereits abgerechneten Wertz u- wachsgewinn hinausgehenden und anlässlich der Grundstückveräusserung durch die Immobiliengesellschaft realisierten weiteren Wertzuwachsgewinns deckungsgleich die jeweils systemkonforme Besteuerung nur noch dieser Gewinnkomponente. Di ese wird im zürcherischen System im sachgerecht reduzierten Umfang einzig durch die Grun d- stückgewinnsteuer, im dualistischen System aufgrund der Aufwertung der Immobilie i n demselben reduzierten Umfang einzig bei der Gewinnsteuer erfasst. - 16 - 2 ST.2013.173 b) Zu prüfen bleiben die Folgen dieser Entlastungssysteme in all jenen Fällen, in welchen zwischen dem Zeitpunkt des Aktienverkaufs auf Stufe Aktionariat und dem Zeitpunkt der zivilrechtlichen Veräusserung der Gesellschaftsgrundstücke durch die Gesellschaft selbst kein zusätzlicher Wertzuwachsgewinn auf diesen Grundstücken , sondern auf Basis des bereits beim Aktionariat besteuerten Wertzuwachsgewinns ein Verlust anfällt. Zu einem solchen Verlust kommt es immer dann, wenn der durch die Immobiliengesellschaft erzielte Verkaufserlös für ein Grundstück die korrigierten Anla- gekosten (im monistischen System auf Stufe Grundstückgewinnsteuer der Erlös aus der wirtschaftlichen Handänderung, im dualistischen System auf Stufe Gewinnsteuer die um die einschlägige Aufwertung erhöhten Anlagekosten, jeweils zuzüglich allfälliger nach dem Aktienverkauf getätigter wertvermehrender Aufwendungen) nicht mehr zu decken vermag. aa) Im zürcherischen System wirkt sich der vorstehende Sachverhalt auf Stufe der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft in einem ersten Schritt dahingehend aus, dass sich der gewinnsteuerrechtlich relevante Gewinn aus dem Verkauf der Liege n- schaft, bestehend aus der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkaufserlös, entsprechend verringert. In einem zweiten Schritt verringert sich aber auch der Freistel- lungsumfang. Dies deshalb, weil sich die Differenz zwischen den Anlagekosten g e- mäss Buchhaltung und Verkaufserlös ebenfalls vermindert hat – sei dies wegen höhe- rer Anlagekosten als Folge weiterer wertvermehrender Aufwendungen oder wegen eines Mindererlöses. Der Umfang der Freistellung ist in diesem System limitiert auf den sich aus der Buchhaltung ergebend en Nettozuwachsgewinn während der gesa mten Haltedauer in der Immobiliengesellschaft . Der Umstand, dass auf Stufe Akti onariat anlässlich des Aktienverkaufs bereits ein höherer Wertzuwachsgewinn grundstückg e- winnsteuerrechtlich erfasst (bzw. bei Geltendmachun g des Verkehrswerts vor 20 Ja h- ren teilweise nicht erfasst) worden ist, bleibt unberücksichtigt. Eine über die Berüc k- sichtigung des Netto wertzuwachsgewinns hinausgehende Korrektur bei der Gewinnsteuer ist nicht vorgesehen. Wiedereingebachte Abschreibungen w erden in diesem System bei Bestand eines Nettowertzuwachsgewinns gewinnsteuerrechtlich auf jeden Fall erfasst. bb) Wird die anlässlich der Aktienveräusserung durchgeführte Aufwertung des Grundstücks im Entlastungssystem verschiedener dualistischer Kanton e auch in der vorliegenden Konstellation beibehalten, führt dies zu einer weitergehenden Entla stung der Erfolgsrechnung der Immobiliengesellschaft als im zürcherischen Sy stem. Fällt der - 17 - 2 ST.2013.173 Veräusserungserlös der zivilrechtlichen Handänderung tiefer aus als de r aufgewertete Buchwert des Grundstücks, fliesst der sich daraus ergebende Verlust vollumfänglich in die Erfolgsrechnung ein. Der auf Stufe Aktionariat anlässlich des Aktienverkaufs bereits grundstückgewinnsteuerrechtlich erfasste höhere Wertzuwachsgewinn wird vollu m- fänglich berücksichtigt. Eine Aufhebung der gewinnsteuerrechtlichen Erfassung der wieder eingebrachten Abschreibungen ist dadurch möglich. Fraglich ist allerdings, ob die Veranlagungs - und Gerichtspraxis der dualist i- schen Kantone mit dem entsp rechenden Entlastungssystem in einer Situation wie der vorliegenden tatsächlich die Aufwertung in vollständigem Umfang aufrecht erhält. Die Pflichtige hat ihre diesbezüglichen Darlegungen für den Kanton Luzern nicht b elegt. Die publizierte Veranlagungs - und Gerichtspraxis (E. 5 a bb) hat sich bisher offenbar auf Grundlage des Vorliegens weiterer Wertzuwachsgewinne nach dem Zeitpunkt der wirtschaftlichen Handänderung entwickelt, ohne sich mit der vorliegenden Konstellation auseinandersetzen zu müssen. In der Literatur wird es – wenn auch ohne weitere B e- gründung – zumindest als systemwidrig erachtet, wenn die Gewinnanrechnung bei juristischen Personen dazu führen würde, dass die Besteuerung der wieder eing e- brachten Abschreibungen unte rbleiben würde (Marianne K löti-Weber; in: Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. A, 2015, § 103 N 20 a.E.). Wie es sich damit letztlich verhält, kann offengelassen werden, da sich – wie nachfolgend aufzuzeigen ist – be- reits das zürcherische Entlastungssystem als verfassungsmässig erweist. 6. Die Rüge der Pflichtigen, dass das zürcherische Entlastungssystem de n in Art. 127 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ve r- ankerten Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ve r- letze, ist angesichts der im Einspracheentscheid durchgeführten gewinnsteuerlichen Erfassung eines Liegenschaftsgewinns im Umfang von Fr. 985'473.- verständlich. Nach der in E. 3 dieses Entscheids vorgenommenen Korrektur im Sinn einer Verminderung des gewinn steuerrechtlich zu erfassenden Grundstückgewinns auf l e- diglich die wieder eingebrachten Abschreibungen erweist sich die Rüge indes als nicht stichhaltig. Das Leistungsfähigkeitsprinzip wird bereits eingehalten, wenn die Immob i- liengesellschaft gewinnsteuerrechtlich von der Abrechnung des gesamten während der Haltedauer eingetretenen Wertzuwachses auf dem Grundstück befreit ist, auch wenn sich aus grundstückgewinnsteuerrechtlicher Sicht aus der zweiten, zivilrechtlichen - 18 - 2 ST.2013.173 Handänderung aufgrund der Anrechnung de r Veräusserungspreises der wirtschaftl i- chen Handänderung als Anlagekosten ein – unter dem gesamten Wertzuwachsgewinn liegender – Verlust ergeben mag. Die Praxis der Anrechnung dieses Veräusserung s- preises auf Stufe Grundstückgewinnsteuer dient unter dem Aspekt des Leistungsfähig- keitsprinzips lediglich der Vermeidung einer doppelten grundstückg ewinnsteuerlichen Gewinnerfassung für den Fall, dass auch nach dem Zeitpunkt der wirtschaftlichen Handänderung ein weiterer Wertzuwachs beim Grundstück eintritt. Der Umstand, dass die A ktionäre als eigenständige Steuersubjekte grundstückgewinnsteuerlich bereits einen höheren Wertzuwachs bis zum Datum der wirtschaftlichen Handänderung abg e- rechnet bzw. freigestellt erhalten (Differenz zwischen Verkehrswert vor 20 Jahren un d Anlagekosten) haben, gebietet bei der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft im Rahmen einer später erfolgenden zivilrechtlichen Handänderung nicht, einen über den während der gesamten Haltedauer erzielten Nettowertzuwachsgewinn hinausgehe n- den Betrag freizustellen. Dem Leistungsfähigkeitsprinzip ist auf Stufe Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft hinreichend Rechnung getragen, wenn bei d ieser keinerlei Wertzuwachsgewinn gewinnsteuerrechtlich erfasst wird. Der Hinweis der Pflichtigen, dass die Immobil iengesellschaft bei eine m zivil- rechtlichen Erwerb des Grundstücks zum Verkaufspreis der wirtschaftlichen Handä n- derung und der darauf folgenden Verlust bringenden Weiterveräusserung bereits au f- grund des Massgeblichkeitsprinzips den Verlust in der Erfolgsrec hnung geltend machen kann, hilft nicht weiter. Die Immobiliengesellschaft ist in einer solchen Situation mit einem echten Buchverlust konfrontiert, weshalb das Leistungsfähigkeitsprinzip eine Anrechnung gebietet. Im Gegensatz hierzu hat die Pflichtige auf dem streitbetroffenen Grundstück bei gewinnsteuerlich abgerechneten wieder eingebrachten Abschreibu n- gen von lediglich rund Fr. 25'000.- trotz der zusätzlichen wertvermehrenden Aufwe n- dungen bzw. Verkaufskosten einen Buchgewinn vom mehreren Millionen Franken er- wirtschaftet, welcher vollständig von der Gewinnbesteuer ung ausgenommen wird. Unter dem Aspekt des Leistungsfähigkeitsprinzips sind diese zwei Konstellationen nicht miteinander vergleichbar. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. - 19 - 2 ST.2013.173 7. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung fällt bei diesem Au s- gang des Verfahrens ausser Betracht (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungs- rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. […]