<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00070</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221285&amp;W10_KEY=13013475&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00070</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.05.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erschliessung; Besonderes Gebäude; Einordnung. Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat über die Anforderungen Normalien erlässt. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Zugangsnormalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an der Verkehrssicherheit zu orientieren. Dabei sind insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu berücksichtigen (E. 4.2). Während eine innerhalb von 15 Jahren zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven, namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude erfordern würde, nicht relevant in Betracht. Die Zufahrt ist verkehrssicher (E. 4.3). Blosse Bestandteile von Gebäuden dürfen, auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Eine funktionelle Selbständigkeit wird nicht verlangt (E. 5.2). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 8.2). Das Bauprojekt ordnet sich genügend ein (E. 12). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREILEGUNG">FREILEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSGEBENDE FASSADENLÃNGE">MASSGEBENDE FASSADENLÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG">VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 24 Abs. I ABV</span><br/><span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 302 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52500" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00070</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Mai 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baukonsortium C,<b> </b>bestehend aus:<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E GmbH, </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission RÃ¼schlikon, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Baukommission RÃ¼schlikon erteilte der D AG und der E GmbH (als Baukonsortium) mit Beschluss vom 23. Mai 2019 die baurechtliche Bewilligung unter Nebenbestimmungen fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in RÃ¼schlikon.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen liess A als Nachbar am 4. Juli 2019 an das Baurekursgericht rekurrieren und die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die Verweigerung der Baubewilligung beantragen. Das Baurekursgericht </span>hiess<span> den Rekurs mit Entscheid vom 17. Dezember 2019 (R2.2019.00102) teilweise gut, indem es eine Anpassung der nÃ¶rdlichen Balkone an der Ostfassade im Hinblick auf die Wahrung der GrenzabstÃ¤nde verlangte; im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 3. Februar 2020 liess A beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, den Entscheid des Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. SinngemÃ¤ss beantragte er ausserdem einen Augenschein.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragt Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission RÃ¼schlikon und das Baukonsortium C liessen je auf Abweisung der Beschwerde schliessen, soweit darauf einzutreten sei. Im Rahmen weiterer Stellungnahmen hielten der BeschwerdefÃ¼hrer und die Beschwerdegegnerinnen je an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Als EigentÃ¼mer der unmittelbar Ã¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, ist der BeschwerdefÃ¼hrer, welcher am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und mit seinen AntrÃ¤gen nicht vollumfÃ¤nglich durchgedrungen ist, zur Beschwerde legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Insbesondere sind auch die BegrÃ¼ndungsanforderungen nach § 54 VRG eingehalten (vgl. Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 17 ff.).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer in seinen BeweisantrÃ¤gen um einen Augenschein ersucht, ist Folgendes festzuhalten: Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1). Die Vorinstanz hat am 28. Oktober 2019 einen Referentenaugenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1">Die streitgegenstÃ¤ndliche Parzelle Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon (BZO) in der Wohnzone W2A und ist gegenwÃ¤rtig mit einem Einfamilienhaus und einem GaragengebÃ¤ude Ã¼berstellt. Die privaten Beschwerdegegnerinnen beabsichtigen, die erwÃ¤hnten GebÃ¤ude abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt sieben Wohneinheiten sowie eine Unterniveaugarage mit elf FahrzeugabstellflÃ¤chen nebst einem Aussenparkplatz fÃ¼r Besucher zu errichten, wobei die Zufahrt von der H-Strasse her erfolgen soll. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vor, die Erschliessung des geplanten Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen samt Unterniveaugarage mit total elf FahrzeugabstellplÃ¤tzen (anstelle des bestehenden Einfamilienhauses) Ã¼ber die H-Strasse sei ungenÃ¼gend.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Eine genÃ¼gende Erschliessung eines GrundstÃ¼cks im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234â237 PBG liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlegen genÃ¼gend "zugÃ¤nglich" sind (§ 236 Abs. 1 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein, wobei der Regierungsrat Ã¼ber die Anforderungen Normalien erlÃ¤sst (§ 237 Abs. 2 PBG). Auf den 1. Juni 2020 wurden (unter anderem) die gestÃ¼tzt darauf erlassenen regierungsrÃ¤tlichen Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien, ZN; OS 50, 272 mit Ãnderungen in OS 70, 267; vormals LS 700.5) durch die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV; LS 700.4) ersetzt (vgl. OS 75, 280; ABl 2019-05-03). Nach deren Ãbergangsbestimmung (Bst. E der VerV) findet diese Verordnung indessen erst fÃ¼r Bauvorhaben Anwendung, welche nach ihrem Inkrafttreten bei den Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rden eingereicht wurden. Damit bleiben fÃ¼r die vorliegende Streitsache noch die vorgenannten Zugangsnormalien massgeblich.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b><span>Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls. Es lÃ¤sst sich deshalb nicht generell mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Von den vom Regierungsrat gemÃ¤ss § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen Zugangsnormalien kÃ¶nnen daher gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525, E. 2.4; 11. Januar 2012, VB.2011.00617/00618, E. 3.1; 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</span> <span>Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen (VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525; 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 2.4; E. 3.3.1).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b><span>Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und insbesondere der GewÃ¤hrung von Erleichterungen von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (auch zum Vorstehenden VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit zahlreichen Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Unbestritten ist, dass die vorliegende Erschliessung der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft Ã¼ber die H-Strasse nicht den Anforderungen der Zugangsnormalien entspricht. Es ist daher zu prÃ¼fen, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig war. In die H-Strasse fÃ¼hren </span>verschiedene<span> Querstrassen, welche mit Fahrverboten (Zubringerdienst gestattet) belegt sind. Abgesehen von der I-Strasse, welche eine Einbahnstrasse ist, sind die Querstrassen in beide Richtungen befahrbar. Ein Teil der Zu- und Wegfahrten kann daher Ã¼ber diese Querstrassen erfolgen, sodass nicht damit zu rechnen ist, dass sÃ¤mtlicher Verkehr Ã¼ber die ganze LÃ¤nge der H-Strasse erfolgt. Sodann ist fÃ¼r die H-Strasse nicht mit Durchgangs- sondern lediglich Zubringerverkehr zu rechnen. Die H-Strasse hat abgesehen von einer kleinen Kurve auf der HÃ¶he der Liegenschaft H-Strasse 03 einen geraden Verlauf mit Ã¼bersichtlichen Abzweigungen. Aufgrund dieser tatsÃ¤chlichen Situation erschliesst sich, dass ein Kreuzen von Fahrzeugen sowie von FussgÃ¤ngern und Fahrzeugen durchaus mÃ¶glich ist, ohne dass dadurch die Verkehrssicherheit gefÃ¤hrdet ist. Dass auf der Strasse an verschiedenen Stellen parkiert werden darf, mag zwar die Ãbersichtlichkeit etwas einschrÃ¤nken, zwingt die Lenker aber gleichzeitig zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der Verkehrssicherheit und dazu, dass die zulÃ¤ssige HÃ¶chstgeschwindigkeit von 50 km/h nicht gefahren wird. Gleiches gilt fÃ¼r die Querstrassen, bei welchen Rechtsvortritt gilt. Ein FahrzeugfÃ¼hrer darf nur so schnell fahren, dass er innerhalb der Ã¼berblickbaren Strecke halten kann; wo das Kreuzen schwierig ist, muss er auf halbe Sichtweite halten kÃ¶nnen (Art. 4 Abs. 1 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 [VRV]). Die geradlinige und Ã¼bersichtliche WegfÃ¼hrung sorgt dafÃ¼r, dass von keiner VerkehrsgefÃ¤hrdung auszugehen ist. Weiter ist zu beachten, dass das strittige GrundstÃ¼ck auch Ã¼ber die J- und I-Strasse in eine Richtung befahren werden kann, und dort lediglich wenige Meter der H-Strasse beansprucht. Die H-Strasse muss bei der Zufahrt zum GrundstÃ¼ck daher kaum in Anspruch genommen werden, sondern lediglich bei der Wegfahrt. Die Vorinstanzen haben demgemÃ¤ss ihr Ermessen nicht Ã¼berschritten, indem sie die Verkehrssicherheit bejahten und eine Abweichung von den Zugangsnormalien als zulÃ¤ssig erachteten. </span></p> <p class="Urteilstext">Zudem hat der BeschwerdefÃ¼hrer nicht substanziiert darlegen kÃ¶nnen, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von Ã¼ber die H-Strasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Dabei muss von einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) fÃ¼r die Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als Richtwert dienen kann. WÃ¤hrend eine innerhalb dieser Frist zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten fÃ¼r die Wahl der Zugangsart grundsÃ¤tzlich BerÃ¼cksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische AusnÃ¼tzungsreserven, namentlich auf bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken, deren effektive AusschÃ¶pfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender GebÃ¤ude erfordern wÃ¼rde, ausser Betracht (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2; BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.). Wie sich aus den Fotos des Augenscheins sowie dem GIS-Browser ergibt, ist die H-Strasse beinahe vollstÃ¤ndig Ã¼berbaut, weshalb allfÃ¤llige AusnÃ¼tzungsreserven jedenfalls nicht relevant in Betracht fallen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vor, die Ãberbauungsziffer sei Ã¼berschritten, da es sich bei der Einfahrt in die Einstellhalle nicht um ein Besonderes GebÃ¤ude handle. Die Einfahrt sei nicht konstruktiv-architektonisch selbstÃ¤ndig, sondern baulich und funktionell untrennbar mit dem Untergeschoss verbunden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Als Besondere GebÃ¤ude gelten laut § 273 PBG Bauten, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht Ã¼bersteigt. Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere GebÃ¤ude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, an HauptgebÃ¤ude angebaut werden dÃ¼rfen. Voraussetzung ist auch hier, dass die Verbindung oder die NÃ¤he zu einem HauptgebÃ¤ude zusammen mit der Beschaffenheit des GebÃ¤udes (GrÃ¶sse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu fÃ¼hrt, dass in einer als Besonderes GebÃ¤ude deklarierten Baute RÃ¤ume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen). Allerdings dÃ¼rfen blosse Bestandteile von HauptgebÃ¤uden, auch wenn sie sich fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkÃ¼rlich zu Besonderen GebÃ¤uden erklÃ¤rt werden. Um als Besondere GebÃ¤ude zu gelten, mÃ¼ssen sie in ihrer Ã¤usseren Erscheinung und in ihrem rÃ¤umlichen VerhÃ¤ltnis vom HauptgebÃ¤ude abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen HauptgebÃ¤uden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes zu verlangen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3 mit Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenÃ¼ber HauptgebÃ¤uden geringeren GebÃ¤udehÃ¶he (VGr, 3. September 2020, VB.2020.00111, E. 3.2.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1110). Eine funktionelle SelbstÃ¤ndigkeit wird nicht verlangt (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2; 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4; vgl. schon VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Wie sich aus den FassadenplÃ¤nen der SÃ¼d- und Ostfassade ergibt, ist die Einstellhallenzufahrt deutlich tiefer als das geplante GebÃ¤ude und auch nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet. Die Einstellhallenzufahrt kann klar vom HauptgebÃ¤ude abgegrenzt werden, insbesondere, da auch ein Teil der Einfahrt mit einem Garten Ã¼berdeckt ist. Schon aufgrund der deutlich geringeren HÃ¶he der Einstellhallenzufahrt im Vergleich zum HauptgebÃ¤ude kommt diesem eine konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit zu, weshalb es als Besonderes GebÃ¤ude zu qualifizieren ist. Eine funktionelle SelbstÃ¤ndigkeit ist gemÃ¤ss Rechtsprechung nicht verlangt, und auch dass das gewachsene Terrain Ã¼berragt wird, vermag an der Einordnung als Besonderes GebÃ¤ude nichts zu Ã¤ndern (vgl. VGr, 18. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00662, E. 4.3). Besondere GebÃ¤ude weisen gemÃ¤ss Art. 18 BZO eine eigene Ãberbauungsziffer auf und werden nicht zur Ãberbauungsziffer von HauptgebÃ¤uden dazu gerechnet. DemgemÃ¤ss ist die Ãberbauungsziffernberechnung der Beschwerdegegnerin 2 nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, dass bei der Berechnung der Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses der Rampenanbau bzw. die RampenÃ¼berdeckung fÃ¤lschlicherweise nicht berÃ¼cksichtigt worden sei. Art. 46 Abs. 1 BZO werde verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach Art. 46 Abs. 1 BZO dÃ¼rfen Ã¼ber dem gestalteten Terrain gesamthaft maximal 50 % der FassadenflÃ¤che des anrechenbaren Untergeschosses sichtbar sein. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 4.4; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Beschwerdegegnerin 2 gab an, die Rampe sei als Einfahrt zur Garage und Besonderes GebÃ¤ude bei der Berechnung der Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses nicht zu berÃ¼cksichtigen (vgl. auch § 293 Abs. 2 PBG). Die Seitenwand der Rampe stelle folglich keine freigelegte Aussenwand des Untergeschosses nach Art. 46 Abs. 1 BZO dar und sei gemÃ¤ss Praxis der Gemeinde RÃ¼schlikon nicht zu berÃ¼cksichtigen. Damit hat die Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen rechtskonform ausgeÃ¼bt. Die BaubehÃ¶rde stÃ¼tzte sich bei der Beurteilung der Freilegung nicht direkt auf § 293 Abs. 2 PBG, wonach eine Ausnahme fÃ¼r die Freilegung <i>nicht anrechenbare</i> Untergeschosse Ã¼ber 1,5 m Ã¼ber dem gestalteten Boden fÃ¼r Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen gilt. Sie lehnte sich bloss bei der Auslegung ihrer eigenen Bestimmung fÃ¼r <i>anrechenbare </i>Untergeschoss an diese an. Diese Anlehnung und gleiche Handhabung ist dabei durchaus vertretbar. Sodann ist wie gesehen (E. 5) die Einstellzufahrt ein Besonderes GebÃ¤ude und somit nicht Teil des anrechenbaren Untergeschosses. Art. 46 Abs. 1 BZO wurde daher nicht verletzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt weiter vor, die Ansetzung des Dachprofils auf der Westseite sei fehlerhaft. Das Dachprofil wÃ¼rde bei der Flucht des vorgelagerten Erkers anstelle der zurÃ¼ckversetzten Hauptfassade ansetzen, wodurch der Kniestock 1,3 m messen wÃ¼rde und das Dachgeschoss ein unzulÃ¤ssiges Vollgeschoss sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Dachgeschosse sind horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen. GebÃ¤udeabschnitte mit einer KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse (§ 275 Abs. 2 PBG). Aus den Schnitten 1-1 und 3-3 ist ersichtlich, dass der 0,4 m hinter der massgebenden (Haupt-)Fassade gemessene Kniestock 0,9 m betrÃ¤gt. Es handelt sich daher beim Dachgeschoss nicht um ein Vollgeschoss, sondern wie angegeben um ein Dachgeschoss.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt weiter, die BalkonrÃ¼cksprÃ¼nge wÃ¼rden optisch auffallen, weshalb sie bei der Berechnung der FassadenlÃ¤nge bezÃ¼glich der zulÃ¤ssigen Dachaufbauten nicht zu berÃ¼cksichtigen seien. Dadurch werde das zulÃ¤ssige Drittel der Dachaufbauten gemÃ¤ss Art. 20 Abs. 4 BZO Ã¼berschritten.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach Art. 20 Abs. 4 BZO sind Dachaufbauten, Dacheinschnitte und dergleichen im ersten Dachgeschoss gemÃ¤ss § 292 PBG im gesamten Ausmass von hÃ¶chstens einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge gestattet. Dachaufbauten in SchrÃ¤gdÃ¤chern sind als Lukarnen oder Schleppgauben auszubilden. Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ãsthetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden FassadenlÃ¤nge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende FassadenlÃ¤nge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet. Eine solche optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr, 18. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00662, E. 6.1; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Beim vorliegend zweigeteilten versetzten GebÃ¤ude sind die Fassaden der West- und der Ostseite jeweils separat zu behandeln. Die strittigen BalkonrÃ¼cksprÃ¼nge sind jeweils bloss einen halben Meter hinter der Hauptfassade zurÃ¼ckliegend und fallen optisch entgegen der Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers nicht besonders stark zurÃ¼ck. Wie von der Vorinstanz zu Recht aufgefÃ¼hrt, erscheinen die BalkoninnenwÃ¤nde vielmehr als Teil der Gesamtfassade (der jeweiligen GebÃ¤udehÃ¤lften). Die BalkoninnenwÃ¤nde bilden eine baulich-architektonische Einheit mit der Gesamtfassade, weshalb sie zulÃ¤ssigerweise an die massgebliche FassadenlÃ¤nge angerechnet wurden.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wirft sodann ein, die GrenzabstÃ¤nde seien nicht eingehalten, da es sich bei der Einstellhalleneinfahrt um einen Teil des HauptgebÃ¤udes handle, der berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼sse. Die Ostfassade der Einfahrt sowie das Wohnhaus wÃ¼rden eine Fassade von 30 m bilden, weshalb ein Grenzabstand von 8 m einzuhalten sei. Selbst wenn die Einstellhalleneinfahrt ein Besonderes GebÃ¤ude sei mÃ¼sste sie noch immer zu 50 % mitberÃ¼cksichtigt werden und ein Grenzabstand von 7,25 m eingehalten werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Der Grenzabstand setzt sich aus dem Grundabstand und dem MehrhÃ¶henzuschlag sowie dem MehrlÃ¤ngenzuschlag gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]). Der Grundabstand ist der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne MehrlÃ¤ngen- und MehrhÃ¶henzuschlag; er wird rechtwinklig zur projizierten Fassadenlinie und radial Ã¼ber die GebÃ¤udeecken gemessen (§ 22 Abs. 1 ABV). Der MehrlÃ¤ngenzuschlag entspricht einem bestimmten Teil der als MehrlÃ¤nge qualifizierten FassadenlÃ¤nge; der Zuschlag kann auf ein HÃ¶chstmass begrenzt werden (§ 23 Abs. 1 ABV). Bei seitlich gegliederten Fassaden wird die fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgebende LÃ¤nge fÃ¼r jeden Fassadenteil fÃ¼r sich bestimmt (§ 24 Abs. 1 ABV). Nach Art. 31 Abs. 1 BZO erhÃ¶ht sich der Grundabstand um ein FÃ¼nftel der GebÃ¤udemehrlÃ¤nge Ã¼ber 20 m. Bei der Berechnung der FassadenlÃ¤nge, die das Mass von 20 m Ã¼bersteigt, sind Besondere GebÃ¤ude mit der HÃ¤lfte ihrer LÃ¤nge zu berÃ¼cksichtigen (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Wie bereits dargelegt ist die Rampe als Besonderes GebÃ¤ude zu qualifizieren (E. 5). Sie hat den kantonalen Mindestabstand von 3,5 m einzuhalten (§ 270 Abs. 1 PBG), welcher vorliegend gegeben ist. Die Ostfassade des GebÃ¤udes ist versetzt und nicht bÃ¼ndig, so dass entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers eine gestaffelte Fassade vorliegt, sodass die fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgebende LÃ¤nge fÃ¼r jeden Fassadenteil fÃ¼r sich bestimmt wird. Dabei Ã¼berschreiten die vorspringenden Fassadenteile den Wert von 20 m nicht, sodass fÃ¼r sie kein MehrlÃ¤ngenzuschlag zu berechnen ist. Ebenso Ã¼berschreitet die Fassade der Rampe den Wert von 20 m nicht. FÃ¼r die Berechnung der zurÃ¼ckliegenden Fassadenteile kann auf E. 8.3 des vorinstanzlichen Entscheids verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, es seien unzulÃ¤ssige Abgrabungen vorgenommen worden. ZulÃ¤ssig seien lediglich solche von 1,5 m. Vorliegend seien an der Nordfassade Abgrabungen von 2,3 m geplant. Bei einer solchen Abweichung vom ZulÃ¤ssigen kÃ¶nne nicht mehr von einer moderaten Abweichung gesprochen werden, die Beschwerdegegnerin 2 habe klar ihr Ermessen Ã¼berschritten, als sie diese Abweichung zuliess. Es wÃ¼rde auch keine gestalterische Verbesserung nach Art. 45 Abs. 1 BZO vorliegen. </p> <p class="Erwgung2">Die privaten Beschwerdegegnerinnen erachten diese RÃ¼ge als unzulÃ¤ssig, da der BeschwerdefÃ¼hrer keinen Blick auf die Abgrabungen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kÃ¶nnen BeschwerdefÃ¼hrende die ÃberprÃ¼fung des Bauvorhabens im Licht all jener RechtssÃ¤tze verlangen, die sich rechtlich oder tatsÃ¤chlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen ist zu bejahen, wenn das Durchdringen von RÃ¼gen dazu fÃ¼hren wÃ¼rde, dass das Bauvorhaben im die BeschwerdefÃ¼hrerin belastenden Bereich nicht oder anders realisiert wÃ¼rde als geplant (BGr, 15. April 2019, 1C_303/2018, E. 1.1 mit Hinweisen). DemgegenÃ¼ber ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwÃ¼rdiges Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete BeeintrÃ¤chtigung gar nicht abzuwenden vermÃ¶chte, etwa, weil ein Projektmangel durch eine fÃ¼r den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann. Der praktische Nutzen der Rechtsmittelerhebung ist rÃ¼gespezifisch zu beurteilen; auf die RÃ¼ge, die von vornherein nicht zum angestrebten Nutzen fÃ¼hren kann, ist nicht einzugehen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 59 f.).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend erscheint fraglich, ob auf die RÃ¼ge Ã¼berhaupt einzugehen ist, oder ob ein allfÃ¤lliger Projektmangel nicht mit einer Nebenbestimmung betreffend die Abgrabungen an der Nordseite geheilt werden kÃ¶nnte, durch den dem BeschwerdefÃ¼hrer kein praktischer Nutzen entsteht. Diese Frage kann allerdings offenbleiben, da die RÃ¼ge auch in materieller Hinsicht nicht durchzudringen vermag.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Nach Art. 45 Abs. 1 BZO darf das gewachsene Terrain in den Bauzonen, ausser in der Kernzone, in der Regel um hÃ¶chstens 1,5 m abgegraben bzw. aufgeschÃ¼ttet werden. Von diesen Bestimmungen ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>10.4 </b>Die Nordfassade weist Ã¼ber eine LÃ¤nge von 4,2 m Abgrabungen von Ã¼ber 1,5 m auf, wobei die Steigung der Abgrabung ca. 8° betrÃ¤gt, von dem Punkt gemessen, an dem das Mass von 1,5 m Ã¼berstiegen wird bis zur hÃ¶chsten Stelle, wo die Abgrabungen 2,3 m betragen. Auf dieser LÃ¤nge befinden sich zwei Hausein- bzw. GartenausgÃ¤nge, diese weisen eine Breite von gesamthaft 2,5 m auf und sind von der Ausnahmebestimmung von Art. 45 Abs. 1 BZO erfasst. Dabei liegt das breitere doppeltÃ¼rige bodentiefe Fenster an der Stelle mit der grÃ¶ssten Abgrabung von 2,3 m. Zwischen den beiden Hausein- bzw. GartenausgÃ¤ngen findet sich ein ca. 1,0â1,1 m breiter Streifen an dem die Abgrabung 1,8â2,0 m misst. Der Streifen von dem Punkt, ab dem die Abgrabung 1,5 m Ã¼bersteigt, bis zum ersten Hauseingang ist ca. 1,4 m breit und die Abgrabung bemisst dort zwischen 1,5â1,7 m. Da die Abgrabungen nur <i>in der Regel</i> nicht tiefer als 1,5 m sein dÃ¼rfen, hat die Gemeinde bei der Handhabung dieser Bestimmung ein gewisses Ermessen um Ausnahmen zu gewÃ¤hren. Indem die Beschwerdegegnerin 2 aus gestalterischen Ãberlegungen fÃ¼r die Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Abgrabungen auf einem Streifen von 1,4 m um 0â20 cm und bei einem Streifen von ca. 1,0â1,1 m um 30â50 cm ein Abweichen von Art. 45 Abs. 1 BZO gewÃ¤hrte, hat sie ihren Ermessenspielraum nicht Ã¼berschritten. In der Tat wÃ¤re es der Gestaltung der Umgebung abtrÃ¤glich, wenn zwischen den EingÃ¤ngen bzw. dem Eingang, welche von der Ausnahmebestimmung von Art. 45 Abs. 2 BZO profitieren, und der Stelle, an welcher der Wert von 1,5 m noch eingehalten ist, GelÃ¤ndeerhebungen vorzufinden wÃ¤ren. DemgemÃ¤ss erweisen sich auch die Abgrabungen an der Nordfassade als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Vom BeschwerdefÃ¼hrer wird sodann beanstandet, dass das Schlafzimmer im Untergeschoss als Folge der Abgrabungen nur ungenÃ¼gend belichtet werde. Die BÃ¶schung befÃ¤nde sich lediglich 3 m vor dem Fenster. </p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Auch hier rÃ¼gt die private Beschwerdegegnerin, dass es dem BeschwerdefÃ¼hrer an der Legitimation fÃ¼r diese Beanstandung fehlt. Seine Legitimation fÃ¼r diese RÃ¼ge kann vorliegend ebenfalls offenbleiben, da sie ebenfalls materiell nicht durchdringt. </p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Nach § 302 Abs. 1 PGB mÃ¼ssen RÃ¤ume genÃ¼gend belichtet und lÃ¼ftbar sein. Wohn- und SchlafrÃ¤ume sind mit Fenstern zu versehen, die Ã¼ber dem Erdreich liegen, ins Freie fÃ¼hren und in ausreichendem Masse geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnen (Abs. 2). Das Elternschlafzimmer im Untergeschoss verfÃ¼gt Ã¼ber ein bodentiefes Fenster, welches sich zum Sitzplatz hin Ã¶ffnen und das Zimmer so verlassen lÃ¤sst. Die BÃ¶schung ist zwischen 4 und 5,3 m vom Fenster entfernt, was einen genÃ¼genden Lichteinfall ermÃ¶glicht, sodass das Fenster als Ã¼ber dem Erdreich liegend angesehen werden kann. Die gesetzlichen Anforderungen von § 302 PBG sind eingehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>12.1 </b>Abschliessend macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das Projekt ordne sich nicht genÃ¼gend ein. Namentlich zeigten die leicht versetzte Anordnung der beiden GebÃ¤udehÃ¤lften und die daraus resultierenden Kleinstauskragungen in den Dachbereichen, die Ã¼berdimensionierten Giebelfassaden, die zahlreichen Fassadenvor- und RÃ¼cksprÃ¼nge sowie die unausgewogene Fensteranordnung, dass dem Bauvorhaben ein ersichtliches gestalterisches Konzept fehle. Die Tiefgaragenrampe sei Ã¼berdimensioniert und trete maximal unsensibel in Erscheinung. Sie nehme einen Grossteil der Umgebung geradezu in Beschlag. Dabei sei zusÃ¤tzlich zu beachten, dass das direkt unterhalb der Rampe befindliche GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers einen Terrainsprung aufweise, sodass der RampenkÃ¶rper noch dominanter in Erscheinung trÃ¤ten. Die Staffelung des BaukÃ¶rpers verleihe dem GebÃ¤udekubus keinesfalls eine begrÃ¼ssenswerte Strukturierung. Stattdessen verliehen die Fassadenvor- und RÃ¼cksprÃ¼nge dem GebÃ¤ude ein unruhiges GeprÃ¤ge. Die sich in der Umgebung befindlichen ausgefalleneren GebÃ¤udevolumina seien im Gegensatz zum vorliegenden Projekt in sich stimmig gestaltet. Die Fenster, Erker und Balkone ordneten sich keinesfalls ausgewogen in das Fassadenbild ein. Insbesondere die Stirnfassaden mit den Ã¼berdimensionierten Glaselementen im Giebelfeld, gepaart mit einer in die Ecke gedrÃ¼ckten Loggia, und im Kontrast dazu relativ klein und in unterschiedlichsten Formaten gestalteten Fenstern in den unteren Geschossen liessen jegliches gestalterische Konzept vermissen. Die von der Vorinstanz behauptete RegelmÃ¤ssigkeit der Fensteranordnung sei nicht erkennbar. Ebenso wenig resultiere aus der Anordnung der Balkone kein [recte: ein] stimmiges Fassadenbild. Obwohl Steildachbauten gemÃ¤ss BZO vorgesehen seien, liessen sich in der nahen Umgebung aber keine Bauten mit vergleichbarer SteildachhÃ¶he, welche zudem lÃ¤ngs zum Hang angeordnet wurden, finden. Mit dieser Anordnung der Dachgestaltung stehe das Neubauprojekt vielmehr in unvereinbarem Kontrast zu den westlich gegenÃ¼ber befindlichen Nachbarbauten aus den 1910er-Jahren. </p> <p class="Erwgung2"><b>12.2 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Aus § 238 Abs. 1 PBG lÃ¤sst sich aber kein Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu Ã¼bernehmen. In einem heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine besondere RÃ¼cksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen. Respektiert ein GebÃ¤ude die Grenz- und Abstandsvorschriften, bildet § 238 Abs. 1 PBG in aller Regel keine Grundlage, um die Bauherrschaft mit Blick auf die Platzierung des BaukÃ¶rpers zu einer darÃ¼ber hinausgehenden RÃ¼cksichtnahme auf die Nachbarinteressen zu verpflichten, sofern jedenfalls der GrÃ¶ssenunterschied zum nachbarlichen GebÃ¤ude vertrÃ¤glich bleibt (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019. S. 815 f.). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen). Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>12.3 </b>Das Neubauprojekt mit den beiden GebÃ¤udehÃ¤lften ist insbesondere in Bezug auf die Ost- und die Westfassade mehrheitlich spiegelbildlich gestaltet und folgt einer gewissen Symmetrie. Die Anordnung der mittleren Fenster an der Nord- und SÃ¼dfassade liegen in einer Linie mit dem First und auch die Fenster im Erd- und Obergeschoss sind gleich ausgestaltet. Es kann somit nicht davon gesprochen werden, dass die Fensteranordnung unausgewogen ist und kein Konzept vorliegt. Die verschiedenen Fassadenvor- und RÃ¼cksprÃ¼nge sowie die Balkone geben dem GebÃ¤ude eine moderne Ausrichtung und es ist nicht ersichtlich, wie sich solche Vor- und RÃ¼cksprÃ¼nge bzw. Balkone nicht in die nÃ¤here Umgebung einordnen sollen. So bestehen solche beispielsweise auch bei den GrundstÃ¼cken H-Strasse 03, 05 und 06. Aus den Fotos des Augenscheins der Vorinstanz ergibt sich durchaus, dass die Umgebung des BaugrundstÃ¼cks durch heterogene Bauten geprÃ¤gt ist. DemgemÃ¤ss erweist sich die Ausgestaltung des GebÃ¤udes nicht schon deshalb als ungenÃ¼gend, weil der BeschwerdefÃ¼hrer darin kein Konzept erkennen kann. Das Fassadenbild erweist sich nicht in einem Mass unausgewogen, dass ihm eine genÃ¼gende Einordnung abgesprochen werden mÃ¼sste, sind doch insbesondere die einzelnen Fassadenelemente aufeinander abgestimmt. Die Staffelung des BaukÃ¶rpers lockert das GebÃ¤ude ebenfalls auf und ist nicht zu beanstanden. Auch wenn die Tiefgaragenrampe gross ausfÃ¤llt, fehlt es ihr aufgrund dessen noch nicht an der befriedigenden Einordnung. Insbesondere die BegrÃ¼nung des eingehausten Teils mindert die Wirkung der Rampe erheblich ab. Steildachbauten stellen gemÃ¤ss Art. 20 Abs. 1 BZO den Regelfall dar und erweisen sich auch aufgrund der heterogen gestalteten Dachlandschaft in der Umgebung nicht als unrechtmÃ¤ssig und sind auch SatteldÃ¤cher mit einem Ã¤hnlich steilen Dach in der nÃ¤heren Umgebung mehrfach vorhanden. DemgemÃ¤ss hat die Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen rechtskonform ausgeÃ¼bt, wenn sie dem Bauprojekt eine befriedigende Einordnung attestierte.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>13. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnerinnen eine solche zu bezahlen. Der Beschwerdegegnerin 2 steht keine EntschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 3; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 100).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'255.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnerinnen eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>