<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00850</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221119&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00850</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.03.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau von 3 MFH mit 14 Wohnungen und Tiefgarage: Anwendung der BZO-Bestimmung bzgl. grossem Grundabstand. Die Begriffe des grossen und kleinen Grundabstands sind im PBG nicht enthalten. Beim grossen Grundabstand handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen Ermessen der Behörde liegt. In Bezug auf die Anwendung unbestimmter kantonaler Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das Bundesgericht von einer Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen Instanzen grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen abweichen. Diese Rechtsprechung kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden. Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die kommunale Behörde in ihrer Bauordnung von einem unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts Gebrauch macht, welcher in den kommunalen Bauordnungen weit verbreitet ist. Dessen Bedeutung ist nach dem allgemeinen Sprachverständnis im baurechtlichen Kontext unbestritten und bezüglich dessen Anwendung besteht eine einheitliche Praxis. Auszugehen ist zwar vom Wortlaut der Bauordnung, welche dem Bauherrn vorliegend bei der Festlegung des grossen Grundabstands eine (gewisse) Wahlfreiheit lässt. Die Ausübung dieser Wahl hat indessen vor dem Sinn und Zweck des grossen Grundabstands zu erfolgen. Mit dem grossen Grundabstand soll im Interesse des Bauherrn und der Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite des Gebäudes mehr Raum geschaffen werden, zu der sich die Wohnräume des Gebäudes hauptsächlich orientieren. Insofern ist die Hauptwohnseite entgegen der Baukommission nicht irrelevant und darf nicht ausser Acht gelassen werden, auch wenn die anwendbare Bestimmung der BZO diese nicht ausdrücklich als massgebend bezeichnet. Andernfalls wäre das Institut des grossen Grundabstands seines Sinngehalts völlig entleert. Gründe, vom gängigen Verständnis und von Sinn und Zweck des grossen Grundabstands abzuweichen, sind im vorliegenden Fall keine ersichtlich (E.4.6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF">UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52276" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00850 <br/> VB.2020.00857</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. MÃ¤rz 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission Hausen am Albis, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und<br/> <br/> </a></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baukommission Hausen am Albis, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Baukommission Hausen am Albis erteilte der A AG am 23. Oktober 2019 unter Bedingungen und Auflagen die </span>baurechtliche Bewilligung<b> </b><span>fÃ¼r den Abbruch der bestehenden Bauten Vers.-Nrn. 01 und 02 und die Erstellung von drei MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 14 Wohnungen und gemeinsamer Tiefgarage, je einer Photovoltaikanlage auf den FlachdÃ¤chern der HÃ¤user X und Y sowie die Sanierung des Flurwegs G als FussgÃ¤ngererschliessung und Notzufahrt auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 und 04 am G-Weg 05/06/07 in Hausen am Albis.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierten C und D sowie E mit gemeinsamer Eingabe am 21. Dezember 2019 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die 2. Abteilung des Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 3. Juni 2020 im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 3. November 2020 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut, soweit es darauf eintrat, und hob den Beschluss der <span>Baukommission Hausen am Albis vom 23. Oktober 2019 auf.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhob die <span>A AG am 2<span>. Dezember 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache zum Entscheid der weiteren Rekurspunkte an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Sodann sei ihr eine angemessene ParteientschÃ¤digung zulasten der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (VB.2020.00850).</span></span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Tags darauf </span><span>erhob<span> d</span></span>ie <span>Baukommission Hausen am Albis <span>dagegen ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts vom </span></span>3. November 2020 vollumfÃ¤nglich <span>aufzuheben (VB.2020.00857)</span>. </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 4. Januar 2021 nahm die </span><span>Baukommission Hausen am Albis von der Beschwerde der A AG Kenntnis. <span>Mit separaten Beschwerdeantworten vom 12. Januar 2021 beantragten </span></span>C und D sowie E jeweils<span>, die Beschwerde abzuweisen, sowie eine ParteientschÃ¤digung. Das Baurekursgericht beantragte am 20. Januar 2021 in beiden Verfahren ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der jeweiligen Beschwerde. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 1. Februar 2021 replizierte die</span><span> A AG <span>unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen. Auf weiteren Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.</span></span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2020.00850 ist als Bauherrin ohne Weiteres und unbestrittenermassen gestÃ¼tzt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Die Baukommission Hausen am Albis <span>(VB.2020.00857) </span>rÃ¼gt eine Verletzung der Gemeindeautonomie (<span>Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]</span>)<span>. </span></span></p> <p class="Erwgung2"><span>Als eigenstÃ¤ndige Kommission i.</span><span> </span><span>S.</span><span> </span><span>v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 34 Gemeindeordnung Hausen am Albis vom 27. September 2009) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber Ã¼ber den Weiterzug zu entscheiden, wenn â wie vorliegend â ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeÃ¤ndert wurde (Mischa Morgenbesser<span>/Lorenzo Marazotta in: Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, ZÃ¼rich etc. 2017, § 172 N. 3</span>). Aufgrund ihrer Eigenschaft als BaubewilligungsbehÃ¶rde ist sie als TrÃ¤gerin hoheitlicher Gewalt berÃ¼hrt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 21 Abs. 2 lit.</span> b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in: <span>Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407</span><span>). <span>Da sie sich in vertretbarer Weise auf die Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund beruft, ist ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055, E. 2 mit Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1; BGE 140 I 90 E. 1.1 mit Hinweisen; Martin Bertschi, <br/> Kommentar VRG, § 21 N. 118).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.4 </span></b><span>Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerden ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die beiden vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Rekursentscheid, betreffen das nÃ¤mliche Bauvorhaben und werfen die gleichen Rechtsfragen auf. Die beiden vorerst separat gefÃ¼hrten Beschwerdeverfahren </span>VB.2020.00850 und VB.2020.00857 sind daher <span>aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden </span>zu vereinigen<span> und gemeinsam zu behandeln (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 50â60).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo </span>nicht<span> <span>anders vermerkt ist, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00850.</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 04 liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hausen am Albis vom 17. Dezember 1994 (BZO) in der Wohnzone W/1.8 und grenzt gegen SÃ¼dosten an die ebenfalls streitbetroffene Bauparzelle Kat.-Nr. 03, welche in der Kernzone K1 situiert ist. Die beiden Parzellen bilden zusammen ein langgezogenes, schmales Rechteck und grenzen im Nordosten an den G-Weg. Die Parzelle Kat.-Nr. 04 grenzt gegen Westen und Nordwesten an zwei weitere, ebenfalls der Wohnzone W/1.8 zugehÃ¶rige GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 010 und 011), wÃ¤hrend die Parzelle Kat.-Nr. 03 ihrerseits gegen SÃ¼den und SÃ¼dwesten an zwei ebenfalls der Kernzone K1 zugehÃ¶rige GrundstÃ¼cke grenzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Streitgegenstand ist die Einhaltung des grossen Grundabstands der geplanten HÃ¤user X und Y und in diesem Zusammenhang die Auslegung und Anwendung von Ziff. 3.2.1 BZO. In der massgeblichen Wohnzone W/1.8 betrÃ¤gt der grosse Grundabstand gemÃ¤ss Ziff. 3.2.1 BZO mindestens 10 m (Ziff. 3.1.1 BZO) und ist mindestens gegenÃ¼ber einer Fassade einzuhalten, wobei dies auch die strassenseitige Fassade betreffen kann. Bei Fassaden von mehr als 20 m LÃ¤nge ist der entsprechende Grundabstand um 1/5 der MehrlÃ¤nge zu erhÃ¶hen. Die AbstÃ¤nde gegenÃ¼ber Strassen erfahren keinen MehrlÃ¤ngenzuschlag (Ziff. 3.2.2 BZO).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Die Begriffe des grossen und kleinen Grundabstands sind im kantonalen Baugesetz nicht geregelt.</span><span> Bei </span>Ziff. 3.2.1 BZO <span>handelt es sich vollumfÃ¤nglich um gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b PBG kompetenzgemÃ¤ss erlassenes, kommunales Recht, dessen </span>Auslegung und Anwendung <span>in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraum erÃ¶ffnet. Die Angemessenheitskontrolle des Baurekursgerichts gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb â abhÃ¤ngig von der BegrÃ¼ndungsdichte der kommunalen BehÃ¶rde â beschrÃ¤nkt (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht steht keine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baukommission hatte in den ErwÃ¤gungen 6 und 7 ihres Beschlusses hinsichtlich der GrundabstÃ¤nde festgehalten, entsprechend Ziff. 2.2.3 BZO (mind. 7 m) halte das G-Weg den grossen Abstand gegen Westen ein. GegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 komme das GebÃ¤ude direkt auf der Grenze zu stehen. Da es sich um die gleiche GrundeigentÃ¼merin handle, werde von einem NÃ¤herbaurecht ausgegangen. Die HÃ¤user X und Y hielten den grossen Abstand entsprechend Ziffer 3.1.1 BZO (mind. 10 m) gegen Norden ein. Die Balkone von Haus Y wÃ¼rden zulÃ¤ssigerweise in den Abstandsbereich hineinragen. Es wÃ¼rden keine Grenzabstandsvorschriften verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>In ihrer Rekursantwort fÃ¼hrte die Baukommission ergÃ¤nzend aus, der grosse Grenzabstand sei gemÃ¤ss Ziff. 3.2.1 BZO gegenÃ¼ber mindestens einer Fassade einzuhalten. Mit dieser offen formulierten Vorschrift habe der Gesetzgeber dem Bauherrn die Wahl gelassen und entsprechende Planungsfreiheit gewÃ¤hrt. Es entspreche der stÃ¤ndigen Bewilligungspraxis, dem Bauherrn diese vom Gesetzgeber gewollte Freiheit zuzugestehen. Es sei zulÃ¤ssig, auf eine Festlegung der GebÃ¤udeseite fÃ¼r die Einhaltung des grossen Grundabstands zu verzichten. Wenn die Gemeinde darauf verzichte, wolle sie im Einzelfall beurteilen, ob die vom Bauherrn getroffene Wahl sachgerecht sei. Der grosse Grundabstand kÃ¶nne auch auf der GebÃ¤udeschmalseite gewÃ¤hlt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Weiter fÃ¼hrte sie aus, Sinn und Zweck des grossen Grundabstands bestehe darin, aus wohnhygienischen GrÃ¼nden zwischen GebÃ¤ude und GrundstÃ¼cksgrenze im Interesse des Bauherrn und des Nachbarn auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich die Wohnungen hauptsÃ¤chlich orientierten und so fÃ¼r eine optimale Belichtung und Besonnung zu sorgen. Dem sei vorliegend entsprochen worden. Da keine Regelung getroffen worden sei, welche auf die Hauptwohnrichtung abstelle, sei diese nicht relevant. Massgebend sei nur, ob mit der getroffenen LÃ¶sung fÃ¼r eine optimale Belichtung und Besonnung auf dem Bau- und den NachbargrundstÃ¼cken gesorgt werde.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Bei Haus X lÃ¤gen die Wohnzimmer gegen Nordwesten bzw. SÃ¼dwesten und die Balkone/SitzplÃ¤tze gegen Westen ausgerichtet. Fenster befÃ¤nden sich nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und SÃ¼den. Eine ausreichende Belichtung und Besonnung sei deshalb auch von Norden gegeben. Zudem bestehe gegen Westen bereits ein Abstand von 10 m ab Fassade bis zur GrundstÃ¼cksgrenze von Kat.-Nr. 011, womit eine ausreichende Besonnung und Belichtung des Bau- und des NachbargrundstÃ¼cks sichergestellt sei. Der bei der Wahl des grossen Grundabstands gegen Westen um 1,99 m grÃ¶ssere Abstand von Haus X zur Grenze wÃ¼rde die Belichtungs- und Besonnungssituation nicht verbessern. Durch die Wahl des grossen Grundabstands gegen Norden entstehe zudem zusÃ¤tzlicher Freiraum gegenÃ¼ber Haus Y.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Bei Haus Y lÃ¤gen die Wohnzimmer ebenfalls gegen Nordwesten bzw. SÃ¼dwesten und die Balkone/SitzplÃ¤tze gegen Westen ausgerichtet. Fenster befÃ¤nden sich nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und SÃ¼den. Eine ausreichende Belichtung und Besonnung sei deshalb auch von Norden gegeben. Durch die Festlegung des grossen Grundabstands im Norden kÃ¶nne dort ein hochwertiger Aufenthalts- und Spielbereich geschaffen werden. Zwischen Haus Y und dem WohngebÃ¤ude auf der Parzelle Kat.-Nr. 010 lÃ¤gen mehr als 10 m Distanz. FÃ¼r eine ausreichende Besonnung und Belichtung sei damit bis in die Abendstunden gesorgt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Dazu erwog das Baurekursgericht, vorliegend sei der grosse Grundabstand bei den HÃ¤usern X und Y bei der jeweils kÃ¼rzesten, gegen Norden zeigenden Fassade festgelegt worden. Es sei zwar zutreffend, dass die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hausen am Albis keine bestimmte Ausrichtung festgelegt und dem Bauherrn somit eine gewisse Wahlfreiheit einrÃ¤ume. Indes werde diese dadurch eingeschrÃ¤nkt, dass die betreffende Bestimmung selbstredend nicht ihres Sinns und Zwecks entleert werden dÃ¼rfe. So diene der grosse Grundabstand primÃ¤r der Wohnhygiene der zu erstellenden Bauten. Die Baukommission habe in ihren Vernehmlassungen und am Augenschein selber ausgefÃ¼hrt, die PlausibilitÃ¤t der Wahl anhand der Wohnhygiene und des Freiraums zu prÃ¼fen. So gewÃ¤hre die Bau- und Zonenordnung zwar einen vergleichsweise grÃ¶sseren Spielraum, dies jedoch nur im Rahmen des Grundzwecks der Bestimmung.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b>Das Baurekursgericht erwog weiter, vorliegend seien im GebÃ¤ude X in jedem Geschoss zwei Wohneinheiten vorgesehen, von denen die Wohnzimmer jeweils im Nordwesten und im SÃ¼dwesten situiert seien. SÃ¤mtliche Schlafzimmer wiesen sodann Fenster gegen Westen auf. Die Badezimmer und KÃ¼chen seien jeweils in den Ã¶stlichen GebÃ¤udeteilen vorgesehen. Die Terrassen und Balkone lÃ¤gen angrenzend an die WohnrÃ¤ume an der Westfassade. Das GebÃ¤ude Y sehe auf zwei Geschossen ebenfalls jeweils zwei Wohneinheiten mit einer fast identischen Raumaufteilung vor, wobei jeweils ein Schlafzimmer im SÃ¼dosten liege. Im Obergeschoss sei demgegenÃ¼ber nur eine Wohneinheit mit einer grossflÃ¤chigen Terrasse entlang der gesamten Westfassade vorgesehen, bei welcher der Wohn- und Essbereich im SÃ¼dosten liege.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b>Daraus ergebe sich ohne Weiteres, dass die Hauptwohnseite beider GebÃ¤ude klar gegen Westen liege. Sowohl die WohnrÃ¤ume als auch sÃ¤mtliche Terrassen und Balkone der Wohnungen seien gegen Westen ausgerichtet. Die Westfassade weise denn auch eine LÃ¤nge von 28,82 m bei Haus Y sowie von 26,85 m bei Haus X auf. Bei einer Festlegung des grossen Grenzabstands auf der Westseite wÃ¼rden jeweils beide Wohneinheiten pro Geschoss von einer besseren Belichtung und Besonnung profitieren. Damit sei die von der Baukommission bewilligte Festlegung des grossen Grundabstands auf der mit Abstand kÃ¼rzesten Fassadenseite (6,73 m bei Haus Y und 10,63 m bei Haus X), die zudem nach Norden zeige, in keiner Weise nachvollziehbar und erweise sich unter dem Aspekt der Wohnhygiene als unhaltbar. Dass die GebÃ¤ude auch gegen Norden Fenster aufwiesen und der damit gewonnene grÃ¶ssere Abstand zwischen den beiden GebÃ¤uden der Wohnhygiene dienlich wÃ¤re, Ã¼berzeuge angesichts der klaren Ausrichtung sÃ¤mtlicher WohnrÃ¤ume gegen Westen nicht. Eine Grundlage fÃ¼r eine abweichende Festlegung des grossen Grundabstands kÃ¶nne auch nicht im geplanten Freibereich fÃ¼r einen Spielplatz im Norden erblickt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>GestÃ¼tzt auf diese ErwÃ¤gungen gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, die Baukommission habe das ihr zustehende Ermessen in diesem Punkt nicht mehr vertretbar gehandhabt. Aufgrund der langen rechteckigen GrundstÃ¼cksform kÃ¶nnten die geplanten Bauten X und Y nicht einfach verschoben werden, weshalb eine konzeptionelle Ãberarbeitung des gesamten Projekts notwendig und eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels nicht mÃ¶glich sei. Schliesslich sei aufgrund des schmalen, lÃ¤nglichen GrundstÃ¼cks, welches vor allem gegen Norden eine geringe Tiefe aufweise, auch keine Ausnahmebewilligung denkbar. Das GrundstÃ¼ck weise selbst an der schmalsten Stelle 13,5 m auf und sei damit problemlos Ã¼berbaubar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im Beschwerdeverfahren macht die Baukommission geltend, Ã¼ber die Anwendung des grossen Grundabstands entscheide sie situativ. Im Gegensatz zu anderen Bauordnungen habe die Gemeinde Hausen am Albis in ihrer BZO fÃ¼r die Einhaltung des grossen Grundabstands keine konkrete Fassade festgelegt. Aufgrund der offenen Formulierung sei die Bauherrschaft bei der Wahl, von welcher Fassade der grosse Grundabstand zu messen sei, vÃ¶llig frei. Da in der frÃ¼heren BZO der grosse Grenzabstand noch gegenÃ¼ber der am stÃ¤rksten gegen SÃ¼den gerichteten lÃ¤ngeren GebÃ¤udeseite gegolten habe, handle es sich bei der heutigen Wahlfreiheit um einen bewussten Entscheid der StimmbÃ¼rger. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die Wohnhygiene werde grundsÃ¤tzlich Ã¼ber den GebÃ¤udeabstand geregelt und nicht beeintrÃ¤chtigt. Auch bei Anwendung des kleinen Grundabstands zu den westlich angrenzenden GrundstÃ¼cken wÃ¼rden die AbstÃ¤nde zu den bestehenden GebÃ¤uden weit Ã¼ber 7 m betragen. Aufgrund der starken Hanglage wÃ¼rde eine gewisse Einsehbarkeit zudem auch bei Einhaltung des grossen Grundabstands gegenÃ¼ber den westlichen GrundstÃ¼cken bestehen bleiben. Bei den geplanten MehrfamilienhÃ¤usern handle es sich ferner um reine Wohnbauten, weshalb die Hauptquelle fÃ¼r LÃ¤rm fÃ¼r die westlich gelegenen GrundstÃ¼cke weiterhin die J-Strasse sein werde. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die Ãberbauung des nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksteils, welcher an seiner schmalsten Stelle 13,5 m messe, sei schliesslich nicht problemlos, wenn gegen Westen ein Grundabstand von 10 m eingehalten werden mÃ¼sste. Auch ein GebÃ¤ude mit einer nach SÃ¼den ausgerichteten Hauptwohnseite und einem Grundabstand von 5 m gegen Westen sei schwer zu realisieren. Aufgrund der schmalen, lÃ¤nglichen, sich nach Norden verjÃ¼ngenden GrundstÃ¼cksform sei entschieden worden, den grossen Grundabstand gegen Norden anzuwenden, um im Sinn der haushÃ¤lterischen Bodennutzung und inneren Verdichtung eine optimale Ausnutzung des GrundstÃ¼cks zu ermÃ¶glichen. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.5 </span></b><span>Die Baukommission hatte in ihrem Entscheid wie gesehen summarisch begrÃ¼ndet, weshalb ihrer Ansicht nach die GrenzabstÃ¤nde eingehalten werden und im Rekursverfahren ihre BegrÃ¼ndung ergÃ¤nzt. Die VorwÃ¼rfe der Beschwerdegegnerschaft an die BegrÃ¼ndung sind unbegrÃ¼ndet; die Baukommission ist ihrer BegrÃ¼ndungspflicht nachgekommen. Das Baurekursgericht hat sich in seinem Entscheid mit diesen GrÃ¼nden ausreichend befasst und damit die ihm zustehende Kognition ausgeschÃ¶pft. Im Folgenden ist zu Ã¼berprÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig erweist oder ein unzulÃ¤ssiger Eingriff in den geschÃ¼tzten Ermessensspielraum der Baukommission vorliegt (vgl. E. 3.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.6 </span></b>Beim grossen Grundabstand handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff<span> des kommunalen Rechts (vgl. E 3.3)</span>, dessen Konkretisierung im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der BehÃ¶rde liegt (vgl. VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.2; VGr, 29. November 2018, VB.2018.00275, E. 3.4.1). <span>In Bezug auf die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das Bundesgericht von einer ErmessensÃ¼berschreitung aus, wenn die kantonalen Instanzen grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten GrundsÃ¤tzen abweichen (BGE 141 III 97 E. 11.2; 141 V 51 E. 9.2; 138 III 252 E. 2.1; 132 III 97 E. 1; 123 III 274 E. 1a/cc; je mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung kann gemÃ¤ss Bundesgericht sinngemÃ¤ss auch auf die Anwendung unbestimmter kantonaler Rechtsbegriffe durch kommunale BehÃ¶rden Ã¼bertragen werden (zum Ganzen: </span>VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.2 mit Verweis auf <span>BGr, 11. November 2019, 1C_64/2019, E. 3.5). Dasselbe muss auch dann gelten, wenn die kommunale BehÃ¶rde â wie hier â von einem unbestimmten Rechtsbegriff des kommunalen Rechts Gebrauch macht, dessen Bedeutung nach dem allgemeinen SprachverstÃ¤ndnis im baurechtlichen Kontext in Lehre und Rechtsprechung unbestritten ist und bezÃ¼glich dessen Anwendung eine einheitliche Praxis im Kanton besteht.</span></p> <p class="Erwgung3">Auszugehen ist vom Wortlaut der Bauordnung, welcher dem Bauherrn vorliegend bei der Festlegung des grossen Grundabstands eine Wahlfreiheit lÃ¤sst, indem sie namentlich nicht nÃ¤her bestimmt, auf welcher GebÃ¤udeseite es den grossen oder kleinen Grundabstand einzuhalten gilt. Wiewohl dem kommunalen Recht entspringend, handelt es sich beim Begriffspaar "kleiner und grosser Grundabstand" um ein in den ZÃ¼rcher Gemeinden weit verbreitetes Differenzierungskriterium, wenn es um die Berechnung des Grundabstands geht (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 640). Greift eine Bauordnung â wie hier â bewusst auf diese gebrÃ¤uchlichen Begriffe zurÃ¼ck, ohne sie nÃ¤her zu definieren, hat sich die BehÃ¶rde im Einzelfall am Sinn und Zweck des grossen bzw. kleinen Grundabstands zu orientieren. Mit dem grossen Grundabstand soll praxisgemÃ¤ss im Interesse des Bauherrn und der Nachbarn zwischen GebÃ¤ude und Grenze auf jener Seite des GebÃ¤udes mehr Raum geschaffen werden, zu der sich die WohnrÃ¤ume des GebÃ¤udes hauptsÃ¤chlich orientieren. Damit soll fÃ¼r eine optimale Belichtung und Besonnung gesorgt und der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmÃ¤ssig auch der Aussenraum intensiv genutzt wird. Insofern ist die Hauptwohnseite entgegen der Baukommission nicht irrelevant und darf nicht ausser Acht gelassen werden. Auch wenn der Wortlaut der Bestimmung diesbezÃ¼glich keine ausdrÃ¼ckliche EinschrÃ¤nkung enthÃ¤lt, kann die Bauordnung dem Bauherrn keine absolute Freiheit bei der Wahl des grossen Grundabstands einrÃ¤umen. Andernfalls wÃ¤re das Institut des grossen Grundabstands seines Sinngehalts vÃ¶llig entleert (vgl. zum Ganzen VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.4.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1076). Die Baukommission selber versteht den Begriff des grossen Grundabstands im genannten Sinn und bezeichnet in erster Linie die Wohnhygiene und den Nachbarschutz als Bestimmungszweck. Ein anderes als das gÃ¤ngige VerstÃ¤ndnis wÃ¼rde zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit fÃ¼hren. FÃ¼r einen Bauherrn wÃ¤re nicht nachvollziehbar, wie die Bestimmung der Bauordnung anzuwenden bzw. nach welchen Kriterien der grosse Grundabstand festzulegen ist.</p> <p class="Erwgung3">Angesichts der unbestrittenen Bedeutung des Begriffs des grossen Grundabstands in Lehre und Rechtsprechung war das <span>Baurekursgericht nicht gehalten, der Entstehungsgeschichte der Norm weiter nachzugehen. Der entsprechende Vorwurf der Bauherrin erweist sich als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>FÃ¼r die Bestimmung der Hauptwohnseite sind verschiedene AnknÃ¼pfungspunkte mÃ¶glich. <span>So kann auf die Ausrichtung der FensterflÃ¤chen, auf Art und FlÃ¤chen der zur betreffenden Fassade orientierten RÃ¤ume, oder, wenn in erster Linie ein besserer Immissionsschutz erreicht werden soll, auf die Orientierung der AussenrÃ¤ume abgestellt werden. Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung als die dominierendere erscheint (vgl. zum Ganzen, VGr, 6. April 2005, VB.2005.00043, E. 2.2). </span>In Anwendung dieser Kriterien haben die Vorinstanzen unbestrittenermassen die Westfassade als Hauptwohnseite qualifiziert. Die Wohn- und AussenrÃ¤ume sind bei beiden HÃ¤usern gegen Westen bzw. SÃ¼d-/Nordwesten ausgerichtet. Gleichzeitig ist die Westfassade die lÃ¤ngste Fassade. Der Hintergrund des Normzwecks, eine optimale Belichtung und Besonnung der Neubaute zu gewÃ¤hrleisten, gebietet ein Ansetzen des grossen Grundabstands auf der Westseite.</p> <p class="Erwgung3">Zum gleichen Ergebnis fÃ¼hrt auch der zu berÃ¼cksichtigende Normzweck des nachbarlichen Immissionsschutzes. Die HÃ¤user X und Y sind entsprechend der langen, schmalen GrundstÃ¼cksform als lÃ¤ngliche BaukÃ¶rper geplant und haben mit ihren jeweils weit Ã¼ber 20 m LÃ¤nge fÃ¼r den Grundabstand einen MehrlÃ¤ngenzuschlag zu beachten (vgl. Ziff. 3.2.2 BZO). Dieser betrÃ¤gt mit den geplanten LÃ¤ngen bei Haus X 1,99 m und bei Haus Y 1,77 m und dient dem Interesse der Nachbarn (Wegleitung zur Ziff. 3.2 BZO, S. 26). Zusammen mit dem MehrlÃ¤ngenzuschlag wÃ¼rde der grosse Grundabstand auf der Westseite von Haus X 11,99 m betragen. Die Westfassade von Haus X kommt den BauplÃ¤nen zufolge in einem Abstand von 9,59 m von der GrundstÃ¼cksgrenze entfernt zu liegen. Durch die Festlegung des grossen Grundabstands wÃ¼rde der Grenzabstand um 2,5 m vergrÃ¶ssert. Die Westfassade von Haus Y ist in einem Abstand von 6,77 m zur GrundstÃ¼cksgrenze geplant. Die Ansetzung des grossen Grundabstands wÃ¼rde zu einer Verdoppelung des Abstands der Fassade zur Grenze fÃ¼hren. Zwar befinden sich vorliegend nicht nur gegen Westen, sondern auch gegen Norden und SÃ¼den zahlreiche Fenster der Wohn- und SchlafrÃ¤ume. Mit dem grossen Grundabstand gegen Norden resultiert zudem ein Abstand von 10 m gegenÃ¼ber dem sÃ¼dlich geplanten Haus X sowie ein Freiraum bis zur 20,89 m entfernten nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksgrenze. Dies vermag indes die Verbesserung der Belichtungs- und Besonnungssituation der Neubaute und der Bauten auf den benachbarten GrundstÃ¼cken durch Ansetzen des grossen Grundabstands an der Westfassade nicht zu relativieren.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.2 </b>Es lÃ¤sst sich unter den vorliegenden UmstÃ¤nden nicht plausibel begrÃ¼nden, weshalb der gegen Norden gewÃ¤hlte grosse Grundabstand unter den Aspekten der Wohnhygiene der Neubaute und der Bauten auf den benachbarten GrundstÃ¼cken zu bevorzugen wÃ¤re. So sind die <span>langen Riegel in wohnhygienischer Hinsicht durchaus geeignet, die Belichtungs- und BesonnungsverhÃ¤ltnisse der benachbarten GrundstÃ¼cke zu beeintrÃ¤chtigen, zumal es sich um eine Hanglage handelt und die Neubauten hÃ¶her liegen als die benachbarten Parzellen im Westen. </span>Daran Ã¤ndert nichts, dass die heute bestehenden Liegenschaften J-Strasse 08 und 09 auf den benachbarten westlichen GrundstÃ¼cken (Kat.-Nrn. 010 und 011) in einem erheblichen Abstand zur Grenze situiert und zur Strasse hin orientiert sind. Demzufolge hat die Baukommission, indem sie den grossen Grundabstand nicht gegenÃ¼ber der Westfassade einforderte, den ihr zustehenden Ermessensspielraum bei der Anwendung des kommunalen Rechts verletzt. GrÃ¼nde, vom gÃ¤ngigen VerstÃ¤ndnis und von Sinn und Zweck des grossen Grundabstands abzuweichen, sind keine ersichtlich. Die AusfÃ¼hrungen der Baukommission deuten vielmehr darauf hin, dass sie sich vom Anliegen der inneren Verdichtung bzw. der optimalen baulichen AusnÃ¼tzung des BaugrundstÃ¼cks hat leiten lassen. Diese Ãberlegungen sind in Zusammenhang mit der Ansetzung des grossen Grundabstands allerdings sachfremd. Ihr Entscheid erweist sich damit als sachlich nicht mehr vertretbar und als rechtsverletzend.<i><span> </span></i><span>Das Baurekursgericht hat zu Recht eingegriffen; die entsprechenden</span> RÃ¼gen der Baukommission und der Bauherrin erweisen sich als unbegrÃ¼ndet. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von je Fr. 2'000.-. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erkennt:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Verfahren VB.2020.00850 und VB.2020.00857 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. <span>Die Beschwerden werden abgewiesen. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 310.-</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'310.-</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 und 2 werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- zu bezahlen (insgesamt Fr. 4'000.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>