<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2024.00336</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224754&amp;W10_KEY=13045527&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2024.00336</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Planungszone</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Das Gemeinwesen ist beschwerdelegitimiert (E. 1). Sachverhalt; massgebender Zeitpunkt betreffend Sachlage bildet Rekursentscheid, der vorinstanzliche Entscheid gab jedoch Anlass für neue Tatsachenbehauptungen; massgebende Rechtslage bildet aufgrund des Dauersachverhalts das neue Recht (E. 2). Voraussetzungen der Planungszone; Planbeständigkeit (E. 3). Keine neue Vertrauensgrundlage durch BZO-Teilrevision 2016 im streitbetroffenen Perimeter; Interesse an der Planungszone überwiegt (E. 5). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DER GEMEINDE">LEGITIMATION DER GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION GEMEINDE">LEGITIMATION GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSGEBENDE RECHTSLAGE">MASSGEBENDE RECHTSLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSGEBENDER SACHVERHALT">MASSGEBENDER SACHVERHALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEGATIVE VORWIRKUNG">NEGATIVE VORWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANBESTÃNDIGKEIT">PLANBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSHORIZONT">PLANUNGSHORIZONT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSZONE">PLANUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 2 lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 9 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 67a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 346 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 346 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 346 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 346 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 346 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. II lit. c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 21 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 27 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 36 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 19 Abs. I lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. II lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 49 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69956" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2024.00336</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 27. Februar 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, Gerichtsschreiber Silvio Forster. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Stadtrat, <br/> dieser vertreten durch den Vorsteher des <br/> Hochbaudepartements, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Planungszone,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich (fortan: die Baudirektion) setzte mit VerfÃ¼gung vom 28. September 2023 auf Antrag des Stadtrats von ZÃ¼rich im Gebiet "Seeufer Wollishofen" fÃ¼r die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 010, 011, 012, 013 und 014 gemÃ¤ss Situationsplan MSt. 1:3000 vom 20. Juni 2023 eine Planungszone fÃ¼r die Dauer von drei Jahren ab Ã¶ffentlicher Bekanntmachung fest. AllfÃ¤lligen Rekursen wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. Die Publikation erfolgte am 4. Oktober 2023.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob die A AG als EigentÃ¼merin der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 05, 012, 013 und 014 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gung. Eventuell seien die genannten Parzellen aus der Planungszone zu entlassen.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem das Baurekursgericht den Entzug der aufschiebenden Wirkung bestÃ¤tigt und einen doppelten Schriftenwechsel durchgefÃ¼hrt hatte, hiess es den Rekurs am 3. Mai 2024 gut und hob die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 28. September 2023 auf. Die Gerichtskosten wurden je zur HÃ¤lfte der Baudirektion und dem Stadtrat von ZÃ¼rich auferlegt. Diese wurden zudem verpflichtet, der Rekurrentin eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 850.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 6. Juni 2024 beantragte der Stadtrat namens der Stadt ZÃ¼rich dem Verwaltungsgericht, unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Mai 2024 die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 28. September 2023 wiederherzustellen.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Vernehmlassung vom 26. Juni 2024 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte mit Stellungnahme vom 5. Juli 2024 unter Hinweis auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumplanung vom gleichen Tag Gutheissung des Rechtsmittels. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Juli 2024 liess die A AG Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen. Sodann nahm die A AG â unter Wiederholung ihrer AntrÃ¤ge in der Beschwerdeantwort â am 21. August 2024 zur Eingabe der Baudirektion Stellung. Mit Replik vom 23. September 2024 und Duplik vom 4. November 2024 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 13. November 2024 erklÃ¤rte das Hochbaudepartement fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich den Verzicht auf Triplik.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><b><span> </span></b></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons ZÃ¼rich vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Beurteilung der Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als EigentÃ¼merin der von der Planungszone betroffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 04, 06, 07, 08, 09 und 010 ist die Stadt ZÃ¼rich kraft § 49 VRG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. a VRG zur Beschwerde legitimiert. Ob sie zusÃ¤tzlich auch zur Autonomiebeschwerde nach § 49 VRG in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. c VRG berechtigt wÃ¤re, kann offenbleiben. Angesichts der Tatsache, dass der Staat zum Erlass der Planungszone zustÃ¤ndig ist (§ 346 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1] und § 2 lit. b PBG; vgl. hinten E. 3.2), liegt dies zumindest nicht auf der Hand (vgl. VGr, 31. Mai 2023, VB.2022.00379/380, E. 1).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Das Baurekursgericht hat mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. November 2023 den seitens der Baudirektion in der VerfÃ¼gung vom 28. September 2023 fÃ¼r allfÃ¤llige Rekurse angeordneten Entzug der aufschiebenden Wirkung (Dispositivziffer III) bestÃ¤tigt. Ob diese Wirkung nach der Aufhebung der Planungszone durch den Rekursentscheid vom 3. Mai 2024 bestehen bleibt, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin â ohne einen entsprechenden Antrag zu stellen â annimmt, kann offenbleiben. Die Beschwerdegegnerin hat sich diesem Standpunkt nicht widersetzt, sondern Ã¼berlÃ¤sst den Entscheid darÃ¼ber dem Verwaltungsgericht. Weil hiermit der Endentscheid ergeht, erÃ¼brigt sich eine entsprechende prozessleitende Anordnung.</p> <p class="Urteilstext">Anzumerken ist, dass nach dem Sinn und Zweck der aufschiebenden Wirkung diese auch nach dem gutheissenden Rekursentscheid vor Verwaltungsgericht bestehen bleiben muss, damit die mit der Planungszone geschÃ¼tzte Planungsfreiheit der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden fortbesteht. Dementsprechend beginnt die dreijÃ¤hrige Frist nach § 346 Abs. 3 PBG mit der Publikation der streitbetroffenen VerfÃ¼gung im Amtsblatt vom 4. Oktober 2023 zu laufen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 30. November 2016 (BZO 2016, AS 700.100) befinden sich die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 05, 012, 013 und 014 der Beschwerdegegnerin in der Wohnzone W4. Zuvor waren die GrundstÃ¼cke nach der Bau- und Zonenordnung vom 24. November 1999 (BZO 1999) der Wohnzone W3 zugeteilt gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Am 12. November 2008 erliess der Gemeinderat ZÃ¼rich fÃ¼r die GrundstÃ¼cke der A AG (altKat.-Nrn. 015, 016, 017 und 018) sowie fÃ¼r die Seeparzelle altKat.-Nr. 019 des Kantons ZÃ¼rich Sonderbauvorschriften (in Kraft getreten am 7. November 2009; AS 700.270; im Folgenden SBV). Diese sollten gemÃ¤ss ihrem Art. 1 eine gemischte Wohn-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsnutzung ermÃ¶glichen und den Bestand sowie die Erneuerung der Umlade-, Produktions- und Transportanlagen fÃ¼r den Kiesumschlag und die Betonproduktion sicherstellen, solange die Anlieferung der UmschlagsgÃ¼ter (Kies, Sand, usw.) massgeblich mittels Schiffen erfolge.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit der Revision vom 15. Juni 2012 (AS 2014, 899; in Kraft seit 1. Mai 2014) erfuhr das Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) gewichtige Ãnderungen, namentlich mit Bezug auf die in Art. 1 und Art. 3 verankerten Ziele und GrundsÃ¤tze. Am 18. MÃ¤rz 2014 setzte der Kantonsrat den kantonalen Richtplan neu fest (vom Bundesrat genehmigt am 29. April 2015; BBl 2015, 3607). Nach mehreren Teilrevisionen erfolgte am 11. MÃ¤rz 2024 wiederum eine Neufestsetzung (Genehmigung durch den Bundesrat noch ausstehend; www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/richtplaene/kantonaler-richtplan.html).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Im September 2013 verfasste das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich ein Quartierentwicklungsleitbild fÃ¼r Wollishofen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Im MÃ¤rz 2018 erstellten die Baudirektion und die Stadt ZÃ¼rich gemeinsam ein Leitbild "Seebecken der Stadt ZÃ¼rich" (im Folgenden Leitbild "Seebecken"), das eine frÃ¼here Fassung aus dem Jahr 2009 ersetzte. Unter den eingangs formulieren LeitsÃ¤tzen (S. 6 f.) ist hervorzuheben, dass das Seebecken allseits Ã¶ffentlich zugÃ¤nglich sein und eine hohe Erlebnisvielfalt bieten soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Am 26. Juni 2019 Ã¼berwies der Gemeinderat dem Stadtrat eine Motion. Danach sollte der Stadtrat eine Gebietsplanung rund um die Rote Fabrik (Seeufer, Mythenquai [HÃ¶he Pier 7] bis und mit Rote Fabrik) ausarbeiten, die geeignet sei, die BedÃ¼rfnisse der StadtbevÃ¶lkerung nach Erholung, Freiraum und preisgÃ¼nstigem Wohnraum zu erfÃ¼llen. Zudem sollte diese Planung die Sonderbauvorschriften fÃ¼r das Areal der A AG ersetzen. In der Folge fÃ¼hrte die Stadt ZÃ¼rich 2021 und 2022 fÃ¼r das Gebiet Rote Fabrik bis zur Werft der ZÃ¼richsee-Schifffahrtsgesellschaft die Testplanung "Seeufer Wollishofen" durch. Diese zeigte verschiedene Szenarien fÃ¼r die Entwicklung des Stadt- und Freiraums auf, welche die ÃberprÃ¼fung der Bau- und Zonenordnung sowie der SBV Areal A AG erfordert hÃ¤tte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Am 1. Februar 2021 erliess der Kantonsrat mit dem Randtitel "Uferbereich von Seen" die neue Bestimmung von § 67a PBG (in Kraft getreten auf den 1. November 2021) mit folgendem Wortlaut:</p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup>FÃ¼r den Uferbereich von Seen werden in der Bau- und Zonenordnung nach den Vorgaben der Richtplanung ergÃ¤nzende Festlegungen fÃ¼r Bauzonen und, soweit zweckmÃ¤ssig, fÃ¼r Freihalte- und Erholungszonen getroffen. Dabei werden insbesondere die Ã¶kologische Gestaltung des Seeufers und die Planung von Seeuferwegen berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Urteilstext"><sup>2</sup>Mit RÃ¼cksicht auf die besondere Lage und die vorhandene bauliche Struktur werden ergÃ¤nzende Festlegungen vorgenommen:</p> <p class="Urteilstext">a. zu Baubereichen fÃ¼r GebÃ¤ude,</p> <p class="Urteilstext">b. zur Stellung und Erscheinung von GebÃ¤uden sowie zur GebÃ¤udelÃ¤nge, GebÃ¤udebreite, Gesamt- und FassadenhÃ¶he,</p> <p class="Urteilstext">c. zu weiteren Bauten und Anlagen sowie zum Umschwung.</p> <p class="Urteilstext"><sup>3</sup>Die ergÃ¤nzenden Festlegungen</p> <p class="Urteilstext">a. gewÃ¤hrleisten, dass Bauten, Anlagen und Umschwung so gestaltet sind, dass sie besondere RÃ¼cksicht auf die bauliche und landschaftliche Umgebung nehmen,</p> <p class="Urteilstext">b. gewÃ¤hrleisten eine genÃ¼gende BegrÃ¼nung und standortgerechte Bepflanzung,</p> <p class="Urteilstext">c. sichern eine genÃ¼gende Sicht auf den See."</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Mit einer Motion des Gemeinderats vom 22. Juni 2022 (GR Nr. 2022/260) wurde der Stadtrat aufgefordert, eine Ãnderung der Bau- und Zonenordnung auszuarbeiten, die eine Umzonung des Gebiets zwischen der Werft Wollishofen (ohne Werftareal) und der Roten Fabrik (ohne Fabrikareal) in eine Freihaltezone sowie eine Industrie- und Gewerbezone vorsehe. Die Motion will die Erstellung von zusÃ¤tzlichen Wohnungen verhindern, welche die Nutzung zu kulturellen und Erholungszwecken beeintrÃ¤chtigten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.9 </b>GestÃ¼tzt auf den Schlussbericht der Testplanung "Seeufer Wollishofen" vom 30. November 2022 stimmte der Stadtrat am 28. Juni 2023 dem gleichnamigen Masterplan zu. Dieser nennt GrundsÃ¤tze der rÃ¤umlichen Entwicklung fÃ¼r das Planungsgebiet und bezeichnet Massnahmen zur Erreichung dieses Ziels.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.10 </b>Massgebenden Zeitpunkt in Bezug auf die Sachlage bildet nach der Rechtsprechung stets der Sachverhalt im Zeitpunkt des Rekursentscheids (Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20a N. 4). Entscheidet das Verwaltungsgericht als zweite gerichtliche Instanz, so gilt zwar nach § 52 Abs. 2 VRG grundsÃ¤tzlich das Verbot neuer tatsÃ¤chlicher Behauptungen. Aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden lÃ¤sst die Praxis aufgrund der reformatorischen Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts aber Ausnahmen zu, wenn sich die Sachlage seit dem Rekursentscheid wesentlich verÃ¤ndert hat (Donatsch, § 52 N. 24). Vorliegend stÃ¼tzte sich das Baurekursgericht in seinen ErwÃ¤gungen im Wesentlichen darauf ab, dass die Planungsabsicht einzig auf geÃ¤nderten Anschauungen und Absichten des Gemeinderates als Planungsorgan beruhe. Diesen komme wegen der kurzen Dauer seit der letzten BZO-Revision von 2016 ein entsprechend geringes Gewicht zu. Somit bestehe an der mit der Planungszone sicherzustellenden Ãnderung der Nutzungsordnung kein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse. Weil sie damit gegen den Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit verstosse, erweise sie sich von vornherein als unzulÃ¤ssig. In Anbetracht dieser aus Sicht der BeschwerdefÃ¼hrerin verkÃ¼rzten Argumentation sah sich diese mit gutem Grund veranlasst, den massgebenden Planungsprozess vor Verwaltungsgericht umfassend darzulegen (Donatsch, § 52 N. 22).</p> <p class="Erwgung2">Hinsichtlich einer Ãnderung der Rechtslage stellt die Lehre grundsÃ¤tzlich auf den Zeitpunkt der erstinstanzlichen Anordnung ab, wobei das KontinuitÃ¤tsinteresse des Privaten einerseits und das Interesse des Gemeinwesens an der Geltung des neuen Rechts andererseits gegeneinander abzuwÃ¤gen seien und das Vertrauen des Privaten in die unverÃ¤nderte Weitergeltung des bisherigen Rechts grundsÃ¤tzlich Vorrang habe. Anders verhalte es sich jedoch dann, wenn zwingende GrÃ¼nde fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung des neuen Rechts sprÃ¤chen, insbesondere wenn die Vorschriften um der Ã¶ffentlichen Ordnung willen oder zur Durchsetzung erheblicher Ã¶ffentlicher Interessen erlassen worden seien (Donatsch, § 20a N. 24 f. mit Hinweisen). Die zÃ¼rcherische Praxis stellt bei Dauersachverhalten nach stÃ¤ndiger Praxis des Verwaltungsgerichts nicht nur im Rekurs-, sondern auch noch im Beschwerdeverfahren auf das neue Recht ab (Donatsch, § 20a N. 29). Dies hat das Gericht mit Bezug auf die Ãnderung von planungsrechtlichen Festlegungen wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens ausdrÃ¼cklich festgehalten (RB 1985 Nr. 116; vgl. auch VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00061, E. 5.5.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 27 Abs. 1 RPG kann die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde fÃ¼r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen, wenn NutzungsplÃ¤ne angepasst werden mÃ¼ssen oder noch keine vorliegen. Durch den Erlass einer Planungszone wird kÃ¼nftigen NutzungsplÃ¤nen und -vorschriften eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen lediglich noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert wird (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; BGr, 4. November 2020, 1C_577/2019, E. 3.2). Die Planungszone dient mithin der (einstweiligen) Sicherung der geplanten NutzungsÃ¤nderung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der BehÃ¶rden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeintrÃ¤chtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern kÃ¶nnte (Alexander Ruch in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich 2016, Art. 27 N. 26, mit Hinweisen). Das Bundesrecht regelt weder die ZustÃ¤ndigkeit noch das Verfahren zum Erlass einer Planungszone, sondern Ã¼berlÃ¤sst diesen Regelungsbereich den Kantonen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Auf kantonaler Ebene finden sich die Bestimmungen zur Planungszone in § 346 PBG. Mit Abs. 1 hat der ZÃ¼rcher Gesetzgeber den sachlichen Anwendungsbereich der Planungszone gegenÃ¼ber Art. 27 RPG zulÃ¤ssigerweise erweitert und sieht dieselbe nicht nur zur Sicherung von fehlenden oder zu revidierenden NutzungsplÃ¤nen, sondern auch zur Sicherung von kÃ¼nftigen GesamtrichtplÃ¤nen vor (Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 2022, S. 208; Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich etc. 2021, S. 117 ff.). Nach Abs. 2 ist fÃ¼r die Festsetzung von Planungszonen der Staat zustÃ¤ndig (vgl. auch § 2 lit. b PBG, der die Festsetzung von Planungszonen der zustÃ¤ndigen Direktion zuweist); er hat dabei begrÃ¼ndeten Festsetzungsbegehren untergeordneter PlanungstrÃ¤ger zu entsprechen. In zeitlicher Hinsicht limitiert § 346 Abs. 3 PBG die Festsetzung von Planungszonen auf lÃ¤ngstens drei Jahre, wobei diese Frist â soweit nÃ¶tig â um weitere zwei Jahre verlÃ¤ngert werden kann. Nach Ablauf dieser Frist darf die fehlende planungsrechtliche Baureife â in Ãbereinstimmung mit den Vorgaben des Bundesrechts (Frey, S. 208 f.) â gemÃ¤ss § 346 Abs. 4 PBG nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig erlassene Planungsmassnahme wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Festsetzung von Planungszonen bewirkt eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung und ist mit Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) nur vereinbar, wenn sie im Sinn von Art. 36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im Ã¶ffentlichen Interesse liegt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist (vgl. BGE 118 Ia 510 E. 4d; BGr, 4. August 2014, 1C_141/2014, E. 5.1, in: ZBl 116/2015, S. 194).</p> <p class="Urteilstext"><span>Voraussetzung der Anordnung von Planungszonen ist aufgrund dieser Vorgaben insbesondere die Absicht der BehÃ¶rden, eine bestehende planerische Ordnung abzuÃ¤ndern. In dieser begrÃ¼ndeten Planungsabsicht besteht das Ã¶ffentliche Interesse an der besagten Massnahme (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a; Ruch, Art. 27 Rz. 25 ff.). Die Planungszone muss ferner in einem PlanungsbedÃ¼rfnis begrÃ¼ndet sein. Schliesslich darf die Planungszone nicht weiter gehen, als es ihr Zweck erfordert. Insbesondere darf sie nicht die Wirkung eines strengen Bauverbots haben, sondern es mÃ¼ssen VerÃ¤nderungen mÃ¶glich sein, welche die kÃ¼nftige Nutzungsplanung nicht erschweren. Denn es gilt nur die Vereitelung der beabsichtigten Planung zu verhindern (vgl. VGr, 31. Mai 2023, VB.2022.00379/380, E. 5.1 ff. mit Hinweisen; BGE 113 Ia 362 E. 2a/cc und 2c; Ruch, a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., Art. 27 N. 27 und 36 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>An die Konkretheit der Planungsabsicht ist kein strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen konkretisierte Absicht" genÃ¼gt. Ziel ist es, die Entscheidungsfreiheit der Planungsorgane zu sichern. Dementsprechend dÃ¼rfen die Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht allzu hoch angesetzt werden (BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb). Ein PlanungsbedÃ¼rfnis ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die gegenwÃ¤rtige Regelung der rÃ¤umlichen Ordnung dem Raumplanungsauftrag widerspricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Vorstellung Ã¼ber die mit der Planungszone angestrebte kÃ¼nftige Ordnung muss grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sein. Indessen ist eine Planungszone im Hinblick auf die ihr zugrunde liegende Planungsabsicht nur aufzuheben, wenn diese offensichtlich rechtswidrig oder sinnlos ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Ferner kann eine Planungszone das Gebot der PlanbestÃ¤ndigkeit gemÃ¤ss Art. 21 Abs. 2 RPG verletzen, wenn keine erheblich geÃ¤nderten VerhÃ¤ltnisse vorliegen oder die Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die PlanbestÃ¤ndigkeit von vornherein gegen eine Plananpassung sprechen (VGr, 24. Januar 2013, VB.2012.00588, E. 4.2; 22. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00082, E. 6.3; BGE 113 Ia 362, E. 2a/bb und E. 2b). Im Zusammenhang mit mehreren Beschwerdeverfahren betreffend die vom Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich am 7. MÃ¤rz 2023 als Ãbergangsregelung erlassene Verordnung Ã¼ber die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen hat sich das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung der RechtmÃ¤ssigkeit dieses Erlasses auch mit dessen Vereinbarkeit mit der PlanbestÃ¤ndigkeit auseinandergesetzt. Im neuesten Entscheid AN.2023.00009 vom 24. Oktober 2024 hielt das Gericht fest, dass sich dieser Grundsatz fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit von raumplanerischen Sicherungsmassnahmen wie einer Planungszone (Art. 27 RPG) oder einer provisorischen Nutzungsordnung nach Art. 36 Abs. 2 RPG relativiere. Je nach Ausgangslage seien solche Sicherungsmassnahmen schon nach relativ kurzer Zeit rechtmÃ¤ssig. Sie stÃ¼nden dann mit dem Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit oder mit dem Anspruch auf Vertrauensschutz (Art. 9 BV) im Widerspruch, wenn eine blosse ÃberprÃ¼fung der bisherigen Zonenordnung ausgeschlossen sei, weil die Nutzungsvorschriften gerade erst den bestehenden VerhÃ¤ltnissen angepasst worden seien oder sich seit deren Erlass keinerlei Ãnderungen ergeben hÃ¤tten, die sich fÃ¼r die Raumplanung Ã¼berhaupt als erheblich erweisen kÃ¶nnten (E. 4.3; vgl. zu diesen GrundsÃ¤tzen bei einer Planungszone BGr, 13. September 2018, 1C_149/2018, E. 2.4; BGr, 23. August 2022, 1C_530/2021, E. 5.3 und 6.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In der streitbetroffenen VerfÃ¼gung vom 28. September 2023 fÃ¼hrte die Baudirektion unter Hinweis auf die in E. 2 wiedergegebene Planungsgeschichte aus, dass gestÃ¼tzt auf den Masterplan "Seeufer Wollishofen" die