<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00012</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207652&amp;W10_KEY=4467130&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00012</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.06.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilien- und eines Doppeleinfamilienhauses: Ausnützungsprivileg für Nebenräume.<br/><br/>Die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen. Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Der hier umstrittene Wintergarten ist kein Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV (E. 2.3.3).<br/><br/>Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE FLÃCHE">ANRECHENBARE FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENRAUM">NEBENRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVILEGIERUNG">PRIVILEGIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WINTERGARTEN">WINTERGARTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 10 lit. c ABauV</span><br/><span class="ungerade">Art. 38 Abs. II BZO Erlenbach</span><br/><span class="gerade">§ 252 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 297 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 302 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 302 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 303 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9065" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00012</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. Juni 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">A</a>,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<a id="Anonym_STRASSE_2_10"> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D, RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_6_32">Bau- und Planungskommission Erlenbach,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 14. November 2006 erteilte die Bau- und Planungskommission Erlenbach D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilien- und ein Doppeleinfamilienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02, 03 und 04 in Erlenbach.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 20. November 2007 teilweise gut, indem sie die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ergÃ¤nzte, wonach zum M-Weg ein Abstand von 3,5 m einzuhalten und das Doppeleinfamilienhaus entsprechend anzupassen sei; im Ãbrigen wies die Kommission den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 11. Januar 2008 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden sei, und die Baubewilligung aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r beide Verfahren. Die Rekurskommission am 22. Januar und die Bau- und Planungskommission Erlenbach am 5. Februar 2008 schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerdegegner liess am 15. Februar 2008 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrer, die im Rekursverfahren mit Erfolg die Unterschreitung des Wegabstands zum M-Weg durch das geplante Doppeleinfamilienhaus gerÃ¼gt haben, machen geltend, dieser Mangel sei nicht ohne weiteres heilbar, weshalb die von der Vorinstanz angeordnete ErgÃ¤nzung der Baubewilligung durch eine entsprechende Nebenbestimmung rechtsverletzend sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 7.1; 11. Januar 2006, VB.2005.00362, E. 3.2.2, beide unter www.vgrzh.ch; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 21-15 f.).</p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>1.2 </b></span>Wie die Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, kann der Wegabstand von 3,5 m eingehalten werden, ohne dass der BaukÃ¶rper verschoben oder sein Grundriss grundlegend Ã¼berarbeitet werden muss. Es genÃ¼gt, dass die beiden HaushÃ¤lften nÃ¤her zusammen geschoben werden, was im EG zu einer VerschmÃ¤lerung des Durchgangs zwischen den HauseingÃ¤ngen, im Obergeschoss zu kleineren gedeckten Terrassen, im Attikageschoss zu einer etwas geringeren FlÃ¤che der dortigen Ã¼ber 30 m<sup>2</sup> messenden RÃ¤ume und im Untergeschoss zu etwas kleineren KellerflÃ¤chen fÃ¼hrt. Wird diese Ãnderung, wie dies der private Beschwerdegegner in Aussicht gestellt hat, so vorgenommen, dass die Symmetrie der beiden HaushÃ¤lften erhalten bleibt, so hat sie keine wesentlichen Auswirkungen auf die Erscheinungsweise der Baute. Die Baurekurskommission durfte deshalb ohne Rechtsverletzung von einem untergeordneten, nebenbestimmungsweise heilbaren Mangel ausgehen. Indem die von der Vorinstanz formulierte Nebenbestimmung sinngemÃ¤ss festhÃ¤lt, dass durch die ProjektÃ¤nderung der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten ist, ist sie entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer <span class="UrteilstextChar">genÃ¼gend bestimmt; wie die Umsetzung konkret zu erfolgen hat, braucht nicht nÃ¤her umschrieben zu werden. Es genÃ¼gt der Nachweis, dass die notwendigen ProjektÃ¤nderungen technisch ohne weiteres realisierbar sind, keine neuen rechtlichen Fragen aufwerfen und fÃ¼r das Gesamtbild der Baute unerheblich sind.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer halten am Einwand fest, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung Ã¼berschritten sei und dass sich dieser Mangel nicht nebenbestimmungsweise beheben lasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Wie in den ErwÃ¤gungen zur angefochtenen Baubewilligung festgehalten wird, entsprach die AusnÃ¼tzungsberechnung der Bauherrschaft nicht der gesetzlichen Regelung, weshalb sie in verschiedener Hinsicht korrigiert wurde, so bezÃ¼glich Anrechnung der WohnungstrennwÃ¤nde und der Brandmauern sowie der LiftschÃ¤chte in den Vollgeschossen. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrer, die Nichtanrechnung der Brandmauern und der LiftflÃ¤chen seien nicht beanstandet worden, erweist sich damit als aktenwidrig. Dass die in diesem Zusammenhang vorgenommenen Korrekturen an der AusnÃ¼tzungsberechnung quantitativ ungenÃ¼gend seien, wird nicht geltend gemacht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Umstritten ist sodann die Anrechenbarkeit von zwei RÃ¤umen im Sockelgeschoss des Doppeleinfamilienhauses, die in den PlÃ¤nen mit "Reduit" bzw. "Keller Ost" bezeichnet sind. Die Vorinstanz hat die Nichtanrechnung dieser RÃ¤ume mit der BegrÃ¼ndung geschÃ¼tzt, der so genannte "Keller Ost" sei fÃ¼r einen Wohnraum nicht genÃ¼gend belichtet und es handle sich dabei um den gemÃ¤ss § 297 PBG erforderlichen Einstellraum. Beim angrenzenden Einfamilienhaus sei zwar neben dem umstrittenen "Reduit" mit dem "Keller West" schon ein Nebenraum vorhanden, doch sei auch beim von der Form her ungÃ¼nstig gestalteten Reduit eine unzulÃ¤ssige Nutzung wenig wahrscheinlich. Die BeschwerdefÃ¼hrer verweisen demgegenÃ¼ber auf die Lage dieser RÃ¤ume direkt neben WohnrÃ¤umen und ihre Ausrichtung gegen SÃ¼den, weshalb augenscheinlich sei, dass diese RÃ¤ume zu einer anrechenbaren Nutzung Verwendung finden wÃ¼rden. Der private Beschwerdegegner wiederholt die Argumente der Vorinstanz und bezweifelt die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrer, denen ein Zumauern der FensterÃ¶ffnungen auf der von ihnen abgewandten GebÃ¤udeseite keinen Vorteil bringen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Vorweg als unbegrÃ¼ndet zu verwerfen ist der Einwand bezÃ¼glich der Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrer. Die Bestimmungen Ã¼ber die AusnÃ¼tzung beschrÃ¤nken die FlÃ¤che der auf einem GrundstÃ¼ck mÃ¶glichen Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume und damit die NutzungsintensitÃ¤t. Durch eine Steigerung derselben durch zusÃ¤tzliche zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbare RÃ¤ume sind die EigentÃ¼mer unmittelbar angrenzender GrundstÃ¼cke betroffen; sie haben deshalb ein schÃ¼tzenswertes Interesse daran, dass die notwendigen Vorkehren getroffen werden, um eine unzulÃ¤ssige Nutzung der nicht anrechenbaren RÃ¤ume zu Wohn- und Arbeitszwecken zu verhindern. Dass die Nachbarn die Fassade mit den Fenstern, auf die mÃ¶glicherweise ganz oder teilweise verzichtet werden muss, nicht einsehen kÃ¶nnen, ist deshalb ohne Belang.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>FÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar sind gemÃ¤ss § 255 PBG alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden (Abs. 1); entsprechende FlÃ¤chen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung3">Nach der in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4 zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist fÃ¼r die Frage der Anrechenbarkeit entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfÃ¼llt, sondern fÃ¼r die AusÃ¼bung menschlicher TÃ¤tigkeiten und damit fÃ¼r den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte ErwÃ¤gungen]). Massgebend ist, ob ein GebÃ¤udeteil auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte FlÃ¤chen erfÃ¼llt oder nur unwesentlich unterschritten sind. GenÃ¼gt ein GebÃ¤udeteil sÃ¤mtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder ArbeitsrÃ¤ume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer GesamtwÃ¼rdigung zu prÃ¼fen, in welchem Ausmass der tatsÃ¤chliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 11-19 ff.). In einem Entscheid vom 22. Juli 2005 (BEZ 2005 Nr. 37) hat das Verwaltungsgericht mit "Waschen" und "Keller" bezeichnete RÃ¤ume als anrechenbar gewÃ¼rdigt, weil sie flÃ¤chenmÃ¤ssig weit Ã¼ber das fÃ¼r solche RÃ¤ume gemÃ¤ss § 303 Abs. 1 PBG gebotene Mindestmass hinausgingen und mehr als 10% FensterflÃ¤che aufwiesen; diese RÃ¤ume waren zwar mit den WohnrÃ¤umen nicht direkt verbunden, befanden sich jedoch teilweise in den nÃ¤mlichen Geschossen wie die zugehÃ¶rigen Wohnungen. Als nicht anrechenbar qualifiziert wurden dagegen in VB.2003.00364 vom 24. MÃ¤rz 2004 (E. 4.2.1, www.vgrzh.ch) drei je 18,5 m<sup>2</sup> grosse (Hobby-)RÃ¤ume, die je ein kleines, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht fÃ¼hrendes Fenster aufwiesen und nicht Ã¼ber wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur Ã¼ber das allgemeine Treppenhaus zugÃ¤nglich waren.</p> <p class="Erwgung3"><span class="UrteilstextChar"><b>2.2.3 </b></span>Nach der Regel von § 255 Abs. 2 PBG dÃ¼rfen hier die anrechenbaren RÃ¤ume im Unter- bzw. So<span class="UrteilstextChar">ckelgeschoss der beiden EinfamilienhÃ¤user lediglich 76 m</span><sup>2</sup><span class="UrteilstextChar"> aufweisen. Diese Grenze wird mit den unbestrittenermassen anrechenbaren RÃ¤umen (Zimmer, Bad/Dusche, ErschliessungsflÃ¤che) bereits erreicht, weshalb weitere zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbare RÃ¤ume zu einer zusÃ¤tzlichen Ãberschreitung der AusnÃ¼tzung fÃ¼hren.</span></p> <p class="Erwgung3">Das "Reduit" in der westlichen und der "Keller Ost" in der Ã¶stlichen HaushÃ¤lfte, welche die BeschwerdefÃ¼hrer als anrechenbar qualifiziert haben wollen, verfÃ¼gen Ã¼ber BruttoflÃ¤chen von 6,8 bzw. 20,1 m<sup>2</sup> sowie Ã¼ber je ein gegen SÃ¼den gerichtetes Fenster mit je 1,6 m<sup>2</sup> FlÃ¤che (125 x 130 cm). Wie der Grundrissplan des Sockelgeschosses zeigt, sind diese beiden RÃ¤ume Ã¼ber einen Flur mit den angrenzenden anrechenbaren RÃ¤umen und der ins Obergeschoss zu den weiteren WohnrÃ¤umen fÃ¼hrenden Treppe verbunden (vgl. nachfolgende Abbildung). </p> <p class="Erwgung3"><img alt="" height="361" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9066" width="570"/></p> <p class="Erwgung3"> </p> <p class="Urteilstext">Da die MindestflÃ¤che fÃ¼r RÃ¤ume von 10 m<sup>2</sup> bei EinfamilienhÃ¤usern und vergleichbaren Wohnungsarten gemÃ¤ss § 303 Abs. 1 PBG nicht zur Anwendung kommt und die FensterflÃ¤che den Anforderungen von § 302 Abs. 2 PBG genÃ¼gt, verstÃ¶sst das so bezeichnete "Reduit" nicht gegen baupolizeiliche Minimalanforderungen. Angesichts der geringen GrÃ¶sse ist es fÃ¼r sich allein zwar nicht als Wohnraum geeignet. Entscheidend ist indessen die vollstÃ¤ndige Integration dieses Raumes in den von den bergseitigen KellerrÃ¤umen durch eine SchiebetÃ¼r abgetrennten Wohnbereich, welche die Nutzung als Schrank- oder Ankleideraum nahe legt. Dank der ausreichenden Belichtung durch das gegen SÃ¼den gerichtete Fenster kommt auch die Einrichtung eines privaten BÃ¼ro-Arbeitsplatzes infrage. Ausserdem erscheint die Abtrennung vom Wohnbereich als zufÃ¤llig und kÃ¶nnte die FlÃ¤che mit geringem baulichem Aufwand dem angrenzenden Zimmer zugeschlagen werden. Mit der "WaschkÃ¼che" und einem GartengerÃ¤teraum im Erdgeschoss sowie dem "Keller West" verfÃ¼gt das Einfamilienhaus bei weitem Ã¼ber die gemÃ¤ss § 297 PBG erforderlichen NebenrÃ¤ume. Unter diesen UmstÃ¤nden ist von der Anrechenbarkeit des "Reduit" auszugehen.</p> <p class="Urteilstext">Der so genannte "Keller Ost" bei der anderen HaushÃ¤lfte ist ebenfalls vollstÃ¤ndig in den Wohnbereich integriert. Die gemÃ¤ss § 302 Abs. 2 PBG vorgeschriebene FensterflÃ¤che von einem Zehnten der BodenflÃ¤che ist zwar um 0,4 m<sup>2</sup> unterschritten. Das nach SÃ¼den ausgerichtete Fenster mit einer FlÃ¤che von 1,6 m<sup>2</sup> erlaubt es aber ohne weiteres, den 20,1 m<sup>2</sup> grossen Raum zu Wohnzwecken, sei es als Schlafzimmer, Arbeitszimmer oder dergleichen zu nutzen. Anders als die andere HaushÃ¤lfte verfÃ¼gt zwar dieser Hausteil Ã¼ber keinen weiteren als Keller nutzbaren Raum; indessen sind im Erdgeschoss ebenfalls eine 9,5 m<sup>2</sup> grosse "WaschkÃ¼che" sowie ein GartengerÃ¤teraum geplant und ist in der Tiefgarage zusÃ¤tzlicher Stauraum vorhanden. Es kann deshalb nicht gesagt werden, eine Zweckentfremdung des so genannten "Keller Ost" als Wohn- oder Arbeitsraum sei mangels anderer NebenrÃ¤ume wenig wahrscheinlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>MÃ¼ssen somit das "Reduit" und der "Keller Ost" gemÃ¤ss § 252 Abs. 2 PBG zusÃ¤tzlich bei den anrechenbaren FlÃ¤chen berÃ¼cksichtigt werden, so erhÃ¶ht sich die AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung beim Doppeleinfamilienhaus um 6,8 m<sup>2</sup> fÃ¼r das "Reduit" und um 20,1 m<sup>2</sup> fÃ¼r den "Keller Ost", das heisst insgesamt um 26,9 m<sup>2</sup>. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Ebenfalls umstritten ist die Anrechenbarkeit des Wintergartens bei der Ã¶stlichen HaushÃ¤lfte. Bereits in der Baubewilligung ist dieser beanstandet und verlangt worden, dass die Westseite nicht ummauert, sondern ebenfalls verglast werden muss. Wie bereits im Rekursverfahren rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer die ungenÃ¼gende Verglasung des Wintergartens und den Umstand, dass er von den beheizten RÃ¤umen nur durch eine GlasschiebtÃ¼re getrennt sei und er sich somit durch blosses Ãffnen dieser TÃ¼re als Wohnraumerweiterung nutzen lasse, was die das AusnÃ¼tzungsprivileg rechtfertigende Energieersparnis zunichte mache. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Das Obergeschoss des Doppeleinfamilienhauses weist folgenden Grundriss auf:</p> <p class="Urteilstext"><img alt="" height="362" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9067" width="585"/></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Wie bereits die BaubehÃ¶rde festgestellt hat, weist der Wintergarten des Ã¶stlichen Hausteils nicht die laut Ziffer 2.2 des "Vollzugsordner Energie" des Amtes fÃ¼r Abfall, Wasser Energie und Luft erforderlichen Verglasungsanteil von 70% auf (vgl. www.energie.zh.ch/internet/bd/awel/energie/de/Vorschriften/vollzugsordner.html), weshalb gemÃ¤ss Dispositiv Ziffer 1.1.4 der Baubewilligung auf der Westseite dieses Wintergartens die geplante Mauer durch eine Verglasung ersetzt werden muss. Inwiefern trotz dieser Ãnderung der notwendige Verglasungsanteil nicht eingehalten wird, wird in der Beschwerde nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Hingegen weisen die BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht darauf hin, dass aufgrund der Grundrissgestaltung des Obergeschosses der Wintergarten durch blosses Ãffnen der SchiebetÃ¼re als Erweiterung des angrenzenden Wohnraums genutzt werden kann. Zwar ist der Vorinstanz insoweit beizupflichten, als § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) keine feste Trennwand zwischen verglasten Balkonen, Veranden oder Vorbauten und den angrenzenden WohnrÃ¤umen verlangt, weshalb es grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig ist, die wÃ¤rmedÃ¤mmende Trennwand als verglaste SchiebetÃ¼re auszugestalten. Dies darf jedoch nicht dazu fÃ¼hren, dass der so genannte Wintergarten nicht mehr als ein den angrenzenden Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen untergeordneter Nebenraum erscheint, sondern Teil eines gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 PBG anrechenbaren Raumes wird. Denn die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG erlaubt dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von NebenrÃ¤umen. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV kÃ¶nnen deshalb nur solche RÃ¤ume qualifiziert werden, die in rÃ¤umlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von GrÃ¶sse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. So hat es die Baurekurskommission II in einem (vor Verwaltungsgericht angefochtenen) Entscheid vom 4. MÃ¤rz 2008 abgelehnt, einen zwar ausreichend verglasten, jedoch im GebÃ¤udeinnern gelegenen und nicht dem HauptgebÃ¤ude vorgelagerten Raum als ausnÃ¼tzungsprivilegierten Wintergarten zu wÃ¼rdigen (BRK II Nr. 0027/2008). Bereits der Wortlaut von § 10 lit. c ABauV, der die Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschrÃ¤nkt, lÃ¤sst es nicht zu, dass irgendwelche RÃ¤ume allein durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und die Verglasung von mindestens 70% der vertikalen BauhÃ¼llenteile als ausnÃ¼tzungsprivilegierte WintergÃ¤rten gelten kÃ¶nnen. Balkone und Veranden sind begrifflich FassadenvorsprÃ¼nge oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon, Kunst &amp; Architektur, Leipzig 2008, S. 41 und 439; Hans Koepf/GÃ¼nther Binding, BildwÃ¶rterbuch der Architektur, 4. Aufl., Stuttgart 2005, S. 44 und 494) und auch der vom Verordnungsgeber verwendete Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes HauptgebÃ¤ude angebaut wird.</p> <p class="Erwgung3">Der umstrittene Wintergarten ragt auf keiner Seite Ã¼ber die Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses vor, sondern liegt vollstÃ¤ndig innerhalb des Grundrisses des darunter liegenden Erdgeschosses und wird vollstÃ¤ndig vom Attikageschoss und dessen Terrassen Ã¼berdeckt. Damit handelt es sich jedenfalls nicht um einen verglasten Balkon und werden mit der Qualifikation als Veranda oder Vorbau diese Begriffe bis an die Grenze des ZulÃ¤ssigen gedehnt. Hinzu kommt jedoch, dass der Wintergarten mit 10 m<sup>2</sup> ebenso gross ist wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner LÃ¤ngsseite nur durch eine als SchiebetÃ¼re ausgestaltete Glaswand getrennt ist. Sodann muss dieser angrenzende Essraum auch als VerkehrsflÃ¤che zwischen KÃ¼che, Treppe, Wintergarten und Terrasse dienen, weshalb der vollstÃ¤ndige Einbezug des Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet ist. Auf Grund all dieser UmstÃ¤nde handelt es sich beim Wintergarten nicht mehr um einen Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemÃ¤ss § 255 Abs. 3 PBG vom Verordnungsgeber ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig privilegiert werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.4 </b> Damit ist die FlÃ¤che des ostseitigen Wintergartens ebenfalls bei der anrechenbaren FlÃ¤che zu berÃ¼cksichtigen, was zu einer zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung von 10 m<sup>2</sup> fÃ¼hrt. Die nÃ¤mlichen Ãberlegungen wÃ¼rden auch fÃ¼r den Wintergarten beim westlichen Einfamilienhaus gelten, dessen Nichtanrechnung indessen nicht gerÃ¼gt worden ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer beanstanden sodann erneut, dass die mit "GÃ¤ste-WC" und "Reduit" bezeichneten RÃ¤ume im 1. Dachgeschoss (Niveau 5) des Mehrfamilienhauses nicht in die AusnÃ¼tzungsberechnung einbezogen worden seien. Die Rekurskommission hat diese EinwÃ¤nde mit der BegrÃ¼ndung verworfen, dass das "Reduit" gemÃ¤ss Baubewilligung statt des geplanten, wesentlich grÃ¶sseren DachflÃ¤chenfensters nur eine LÃ¼ftungsflÃ¤che von 0,5 m<sup>2</sup> aufweisen dÃ¼rfe und deshalb sowie wegen seiner geringen GrÃ¶sse von bloss 6 m<sup>2</sup> und der 1,8 m weit gehend unterschreitenden RaumhÃ¶he nicht zu den anrechenbaren RÃ¤umen zÃ¤hle; das "GÃ¤ste-WC" sei dagegen anrechenbar, doch bestÃ¼nde hierfÃ¼r, wie die Bauherrschaft Ã¼berzeugend dargelegt habe, noch eine AusnÃ¼tzungsreserve.</p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ist beizupflichten. Das "Reduit", das nur vom Eingangsbereich der dortigen Wohnung her zugÃ¤nglich ist und unter der DachschrÃ¤ge liegt, lÃ¤sst sich wegen seiner geringen FlÃ¤che, seiner Proportionen und seiner geringen HÃ¶he sowie der reduzierten Belichtung kaum zweckentfremden; es ist nicht fÃ¼r Wohn- oder Arbeitszwecke geeignet. Das "GÃ¤ste-WC" ist dagegen klar anrechenbar, doch wird, wie die Bauherrschaft bereits in der Rekursantwort zutreffend dargelegt hat, dadurch das zulÃ¤ssige Mass nicht Ã¼berschritten. Nicht anrechenbar sind nach der Regel von § 255 Abs. 2 PBG im Dachgeschoss 261,62 m<sup>2</sup>, wovon das Doppeleinfamilienhaus unbestrittenermassen 71,11 m<sup>2</sup> und das Mehrfamilienhaus ohne Anrechnung des WCs 182,91 m<sup>2</sup> beansprucht, was eine Reserve von ca. 7,60 m<sup>2</sup> ergibt, welche durch das WC mit einer FlÃ¤che von 3,62 m<sup>2</sup> nicht ausgeschÃ¶pft wird. Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen nichts vor, was diese Berechnung infrage stellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen erhÃ¶ht sich die bereits vorhandene AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung von 14 m<sup>2</sup> um mindestens 36,9 m<sup>2</sup> auf 50,9 m<sup>2</sup>. Diese Korrektur erfordert eine umfassende Ãberarbeitung der beiden EinfamilienhÃ¤user, weshalb dem Mangel nicht gestÃ¼tzt auf § 321 PBG durch eine Nebenbestimmung Rechnung getragen werden kann. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Hinblick auf die Neuprojektierung rechtfertigt es sich, kurz zu den weiteren EinwÃ¤nden der BeschwerdefÃ¼hrer Stellung zu nehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer wiederholen ihre im Rekursverfahren vorgebrachten EinwÃ¤nde bezÃ¼glich der Einordnung des Bauvorhabens. Die Rekurskommission hat nach einem Augenschein beim BaugrundstÃ¼ck die Gestaltung der projektierten Neubauten und ihre Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung zutreffend nach § 238 Abs. 1 PBG und den dazu von der Rechtsprechung entwickelten GrundsÃ¤tzen beurteilt. Sie hat unter Bezugnahme auf die bauliche Umgebung eingehend dargelegt, dass die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde vertretbar sei, und zwar sowohl bezÃ¼glich der Anordnung und Ausformung der BaukÃ¶rper als auch hinsichtlich einzelner von den BeschwerdefÃ¼hrern gerÃ¼gter Gestaltungselemente, wie der Befensterung der Fassaden des Mehrfamilienhauses und der freistehend angeordneten Kamine der EinfamilienhÃ¤user. Auf diese zutreffenden AusfÃ¼hrungen ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Unzutreffend ist insbesondere der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrer, die BaubehÃ¶rde habe ihre ErmessensausÃ¼bung nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet, weshalb die Rekurskommission die Beurteilung mit uneingeschrÃ¤nkter PrÃ¼fungsbefugnis hÃ¤tte vornehmen mÃ¼ssen. Wie die Beanstandung der talseitigen DachflÃ¤che des Mehrfamilienhauses in der Baubewilligung zeigt, hat die BaubehÃ¶rde von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht; zudem hat sie ihre ErmessenausÃ¼bung zulÃ¤ssigerweise in der Rekursvernehmlassung vom 7. Februar 2007 nÃ¤her begrÃ¼ndet (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, BEZ 2007 Nr. 21).</p> <p class="Urteilstext">Sodann wiederholen die BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen ihre im Rekursverfahren vorgebrachte Kritik, ohne dass sie darzulegen vermÃ¶gen, weshalb die Rekurskommission die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde nicht als vertretbar habe wÃ¼rdigen dÃ¼rfen. Dass das Mehrfamilienhaus ein Steildach und die EinfamilienhÃ¤user FlachdÃ¤cher erhalten sollen, ist im gegebenen baulichen Kontext vertretbar. Aus § 238 PBG lÃ¤sst sich keine Verpflichtung ableiten, zwei vom nÃ¤mlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete Bauten als "in sich kohÃ¤rentes Ensemble" auszubilden; die Ãberlegung der Vorinstanz, dass auch gestalterisch zum Ausdruck kommen kann, dass es sich bei der einen Baute und ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein Doppeleinfamilienhaus handelt, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Ebenfalls ist nicht zu beanstanden, dass die Nordfassade des Mehrfamilienhauses nur durch wenige FensterÃ¶ffnungen durchbrochen ist; angesichts ihrer geringen HÃ¶he wirkt sie keineswegs Ã¼bermÃ¤chtig oder abstossend. Etwas unruhig erscheint dagegen die SÃ¼dfassade, ohne dass ihr jedoch die befriedigende Einordnung abgesprochen werden kÃ¶nnte. Auch die beiden freistehenden Kamine der EinfamilienhÃ¤user sind gestalterisch durchaus vertretbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Schliesslich rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer eine Verletzung von Art. 38 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO) betreffend das zulÃ¤ssige Profil von Attikageschossen beim Doppeleinfamilienhaus sowie eine Verletzung von § 292 PBG beim Mehrfamilienhaus.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Wie bereits in der Baubewilligung festgestellt wurde, durchstossen Teile des Attikageschosses des westlichen Einfamilienhauses sowie Teile des Dachrandes dieses GebÃ¤udes das zulÃ¤ssige Profil; entsprechend wurde in Dispositiv Ziffer 1.1.7 der Baubewilligung nebenbestimmungsweise eine ProjektÃ¤nderung verlangt. Im Rekursverfahren haben die BeschwerdefÃ¼hrer lediglich gerÃ¼gt, dieser Mangel sei nicht auflageweise heilbar, welchen Einwand die Vorinstanz verworfen hat.</p> <p class="Urteilstext">Im Beschwerdeverfahren machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Vorinstanz habe verkannt, dass die Profilverletzung beim Doppeleinfamilienhaus nicht bloss DachvorsprÃ¼nge betreffe, sondern die deutlich wichtigeren gedeckten SitzplÃ¤tze.</p> <p class="Urteilstext">Im Rekursverfahren war lediglich streitig, ob der bereits von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde erkannte Mangel einer Durchstossung des zulÃ¤ssigen Profils auf der Westseite des Doppeleinfamilienhauses nebenbestimmungsweise geheilt werden kÃ¶nne. Die RÃ¼ge, der zu heilende Mangel betreffe auch die Ã¼berdeckten SitzplÃ¤tze, das heisst eine Verletzung des Profils auf der SÃ¼dseite, ist deshalb neu und gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (</span>VRG) nicht zu hÃ¶ren. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern eine allenfalls erforderliche VerkÃ¼rzung des Dachvorsprungs im Bereich der SitzplÃ¤tze auf der von ihnen abgewandten GebÃ¤udeseite den BeschwerdefÃ¼hrern einen praktischen Nutzen bringen kÃ¶nnte; auf die RÃ¼ge, wÃ¤re sie rechtzeitig erhoben worden, wÃ¤re somit mangels Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrer nicht einzutreten gewesen.</p> <p class="Urteilstext">Was die Durchstossung des Profils auf der Westseite betrifft, so ist auf Grund der PlÃ¤ne offenkundig, dass sie mittels einer geringfÃ¼gigen Verschiebung der westlichen Aussenwand des Attikageschosses und eine VerkÃ¼rzung des Dachvorsprungs behoben werden kann. Ãusserlich wird das kaum wahrnehmbar sein, und es sind auch keine konstruktiven Schwierigkeiten ersichtlich, die einer solchen LÃ¶sung im Wege stehen kÃ¶nnten. Die Nebenstimmung erweist sich damit als rechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Beim Mehrfamilienhaus haben die BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren unter Hinweis auf den Entscheid VB.2004.00200 vom 24. November 2004 geltend gemacht, die dem 1. Dachgeschoss vorgelagerte Dachterrasse verstosse gegen § 292 PBG, wonach Dachaufbauten, welche Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Dachebene hinausragen, nicht breiter sein dÃ¼rfen als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge. Die Vorinstanz legt eingehend und zutreffend dar, dass und weshalb der von den BeschwerdefÃ¼hrern zitierte Entscheid, der ein als Attikageschoss ausgebildetes Dachgeschoss betraf, fÃ¼r die hier zu entscheidende Frage nichts her gibt. Sie weist insbesondere zutreffend darauf hin, dass im hier zu beurteilenden Fall mit einem SchrÃ¤gdach keine Gefahr besteht, dass wegen der auskragenden Terrasse das Dachgeschoss nicht mehr als solches zu erkennen ist. Im Ãbrigen kann auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden, mit denen sich die BeschwerdefÃ¼hrer, die lediglich ihre Rekursvorbringen wiederholen, in keiner Weise auseinander setzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde bezÃ¼glich der RÃ¼ge der AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung als begrÃ¼ndet, weshalb in Gutheissung der Beschwerde die Baubewilligung und der Rekursentscheid aufzuheben sind. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnern je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist der private Beschwerdegegner fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- an die BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 20. November 2007 sowie die Baubewilligung vom 14. November 2006 werden aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur HÃ¤lfte den Beschwerdegegnern auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der private Beschwerdegegner wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- an die BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>