<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00416</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204346&amp;W10_KEY=13013568&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00416</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.07.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 12.05.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d, 37a RPG</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c und Art. 37a RPG: Keine Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels notwendig (E. 1). Das vorliegende Bauvorhaben fällt grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG (E. 3.2). Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind zulässig, wenn deren Identität einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (E. 3.3). Für die Frage, ob die Identität gewahrt bleibt, ist das Bauvorhaben mit dem massgebenden Referenzzustand am 1. Juli 1972 zu vergleichen (E. 3.4). Vorliegend soll der Zweck der ursprünglichen Ökonomiebaute vollständig und nicht nur teilweise geändert werden. Eine derartige vollständige Zweckänderung ist gemäss Art. 24c RPG nicht zulässig (E. 3.5). Das in der Bauzone betriebene Architekturbüro ist kein Betrieb, der für die Erhaltung seiner Konkurrenzfähigkeit auf erweiterte Umnutzungsmöglichkeiten seines ausserhalb der Bauzone gelegenen Archivs angewiesen ist. Angesichts der stark fokussierten Zielsetzung von Art. 37a RPG auf bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzonen und der in Art. 43 RPV erfolgten Lockerung gegenüber den Anforderungen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV rechtfertigt es sich in jedem Fall, den Begriff der gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG restriktiv auszulegen. Abweisung der Beschwerde (E. 4). Kostenfolge (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBLICHE NUTZUNG">GEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃKONOMIEBAUTE">ÃKONOMIEBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃKONOMIEGEBÃUDE">ÃKONOMIEGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃKONOMIETEIL">ÃKONOMIETEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAUMPLANUNG">RAUMPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKÃNDERUNG">ZWECKÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 41 RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 42 RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 43 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2004 Nr. 61 S. 4</span><br/><span class="ungerade">RB 2004 Nr. 65 S. 130</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A ist EigentÃ¼merin eines ursprÃ¼nglich aus einem Wohn- und einem Ãkonomieteil bestehenden GebÃ¤udes Vers.-Nr. Y in der Landwirtschaftszone der Gemeinde X. Am 2. April 2001 ersuchte sie um die Bewilligung einer NutzungsÃ¤nderung im Erd- und Dachgeschoss des Ãkonomieteils, womit die bestehende WohnflÃ¤che gebÃ¤udeintern um rund 177 m</span><sup><span>2</span></sup><span> erweitert werden sollte. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 25. September 2001 verweigerte die Baudirektion die hierfÃ¼r notwendige Bewilligung nach den Art. 22, 24 bis 24d und 37a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG). GestÃ¼tzt auf diese VerfÃ¼gung verweigerte auch der Gemeinderat X am 27. November 2001 die erforderliche baupolizeiliche Bewilligung.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen beide Entscheide wandte sich A an den Regierungsrat. Nach DurchfÃ¼hrung eigener Sachverhaltsermittlungen durch die Staatskanzlei wies der Regierungsrat den erho­be­nen Rekurs am 24. September 2003 ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am 30. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid und die Bauverweigerungen seien aufzuheben und die ersuchte Bewilligung zu erteilen. Eventuell sei zumindest die Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung der bisher gewerblich genutzten RÃ¤ume in BÃ¼ros zu erteilen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Staatskanzlei beantragte am 7. Januar 2004 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion und der Gemeinderat X verzichteten auf Vernehmlassung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 26. Februar 2004 lud das Verwaltungsgericht das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung ein, zur Beschwerdeschrift und insbesondere dazu Stellung zu nehmen, ob das streitbetroffene Vorhaben nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) bewilligungsfÃ¤hig sei, speziell, ob die Umnutzung einer zonenwidrig gewordenen gewerblichen Nutzung in eine zonenfremde Wohnnutzung von vornherein unzulÃ¤ssig sei. Das Bundesamt erstattete seine Stellungnahme am 30. April 2004. Die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¤usserte sich dazu am 16. Juni 2004, wÃ¤hrend die Beschwerdegegnerschaft auf Stellungnahme verzichtete.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span> zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels. Im Beschwerdeverfahren wird in der Regel nur ein einfacher Schriftenwechsel durch­gefÃ¼hrt. Ein weiterer Schriftenwechsel kann ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines BeschwerdefÃ¼hrers auf erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorge­brachte Tatsachen abgestellt oder ein neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen wer­den soll (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfle­gegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N. 10). Diese Voraus­setzungen sind hier nicht erfÃ¼llt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Dem vorliegenden Streitfall liegt heute dank der SachverhaltsabklÃ¤rungen der Staatskanzlei ein im Wesentlichen unbestrittener Sachverhalt zu Grunde. Die fÃ¼r die Beurteilung des Bauvorhabens relevanten VorgÃ¤nge und die daraus resultierenden FlÃ¤chen der im GebÃ¤ude Vers.-Nr. Y wÃ¤hrend verschiedener Phasen ausgeÃ¼bten Nutzungen ergeben sich aus der Aufstellung der Staatskanzlei vom 1. September 2003, auf welche sich auch der angefochtene Entscheid abstÃ¼tzte. Auf die Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz (E. 3a-k, 5a-d, 13a-c) kann daher verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Der strittige Ausbau von WohnflÃ¤che ist in der massgebenden Landwirtschaftszone nicht zonenkonform und erfÃ¼llt die Voraussetzungen von Art. 24 RPG nicht. Nach Ã¼bereinstimmender und zutreffender Auffassung der Parteien bilden vorliegend die Art. 24c und Art. 37a RPG die einzig mÃ¶glichen Grundlagen fÃ¼r eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Der Regierungsrat erachtete die Voraussetzungen von Art. 24c RPG als nicht erfÃ¼llt, da mit den bisherigen Ãnderungen im Ãkonomieteil die WohnflÃ¤che bereits um 100 m<sup>2</sup> erwei­tert worden und der zulÃ¤ssige Rahmen damit vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft sei. Die Beschwer­defÃ¼hrerin bringt dagegen vor, die maximale Obergrenze von 100 m<sup>2</sup> gemÃ¤ss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV sei bundesrechtswidrig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemÃ¤ss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geÃ¤ndert wurden, durch die nach­trÃ¤gliche Ãnderung von Erlassen oder PlÃ¤nen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in ers­ter Linie Bauten, die in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geÃ¤ndert wurden, als mit dem In-Kraft-Treten des GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (AS 1972 I 950) erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu Recht gehen die Parteien davon aus, dass das vorliegende Bauvorhaben grundsÃ¤tzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fÃ¤llt, da das GebÃ¤ude lange vor dem 1. Juli 1972 errichtet und nicht mehr zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Ãnderungen an solchen Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig, wenn deren IdentitÃ¤t einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulÃ¤ssig. Nach Abs. 2 der Bestimmung ist fÃ¼r die Beurteilung der IdentitÃ¤t derjenige Zustand im Zeitpunkt der Erlass- oder PlanÃ¤nderung massgebend. Ob die IdentitÃ¤t im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemÃ¤ss Abs. 3 unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen. Sie ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn entweder die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che um mehr als 30 Prozent erweitert wird, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens nur zur HÃ¤lfte angerechnet werden (lit. a), oder die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che innerhalb oder ausserhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens um insgesamt mehr als 100 m<sup>2</sup> erweitert wird (lit. b). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der in Art. 24c Abs. 2 RPG verwendete Begriff der teilweisen Ãnderung oder massvollen Erweiterung entspricht inhaltlich dem bisherigen Art. 24 Abs. 2 aRPG und der dazu entwickelten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Da die MÃ¶glichkeit der teilweisen Ãnderung nur einmal ausgeschÃ¶pft werden darf, sind fÃ¼r die Beurteilung der IdentitÃ¤t alle seit In-Kraft-Treten der Erlass- oder PlanÃ¤nderung vollzogenen Ãnderungen zu berÃ¼ck­sich­tigen (BGE 127 II 215 E. 3a und b mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>FÃ¼r die Frage, ob die IdentitÃ¤t der Ãkonomiebaute im Wesentlichen noch gewahrt bleibt, ist das Bauvorhaben mit dem massgebenden Referenzzustand am 1. Juli 1972 zu ver­gleichen. Dieser beruht vorliegend auf dem als vor 1975 beschriebenen Zustand des GebÃ¤udes mit einer nutzbaren WohnflÃ¤che von 213 m<sup>2</sup> im Wohnteil und einer nutzbaren GewerbeflÃ¤che von 248 m<sup>2</sup> im Ãkonomieteil, beides Nutzungen, die mit In-Kraft-Treten des GewÃ¤sserschutzgesetzes bzw. nachfolgend des Raumplanungsgesetzes zonenwidrig geworden sind. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Fraglich ist, ob dieser Referenzzustand insoweit einer Korrektur bedarf, als eine damals bestehende zonenwidrige Nutzung in der Zwischenzeit aufgegeben worden und insoweit der Bestandesschutz untergegangen ist. Der Regierungsrat scheint sich im angefochtenen Entscheid â wenn auch im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 37a RPG â auf den Standpunkt zu stellen, die gewerbliche Nutzung sei 1976 ganz aufgegeben worden, und bemisst dementsprechend die erfolgte Erweiterung der zonenwidrig genutzten FlÃ¤che ausschliesslich bezogen auf die Wohnnutzung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die am Stichtag gegebene zonenwidrige Wohnnutzung im Wohnteil des Hauses blieb Ã¼ber den gesamten massgebenden Zeitraum erhalten. Sie wurde mit Bewilligung vom 16. April 1975 um 53 m</span><sup><span>2</span></sup><span> und mittels nachtrÃ¤glicher Bewilligung vom 23. November 1990 um weitere 47 m</span><sup><span>2</span></sup><span> im ersten Obergeschoss des Ãkonomieteils erweitert. Der Ãkonomieteil wurde am Stichtag als Kleinwarenlager des BaugeschÃ¤ftes C, an dem der Grossvater der BeschwerdefÃ¼hrerin als damaliger GrundeigentÃ¼mer beteiligt war, genutzt. Eine landwirtschaftliche Nutzung fand in diesem Zeitpunkt schon seit lÃ¤ngerem nicht mehr statt. Nach Bewilligung der WohnflÃ¤chenerweiterung und Auszug des BaugeschÃ¤ftes richtete sich D, der Vater der BeschwerdefÃ¼hrerin, ca. 1976 ohne Bewilligung ein ArchitekturbÃ¼ro im Erdgeschoss des Ãkonomieteils ein. Dieses BÃ¼ro musste dann allerdings 1991 gerÃ¤umt werden, da D eine nachtrÃ¤gliche Bewilligung der vollzogenen ZweckÃ¤nderung verweigert und er aufgefordert wurde, den rechtmÃ¤ssigen Zustand wieder herzustellen. Seither wird das Erdgeschoss nach den Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerin als Abstell- und Lagerraum und als Archiv fÃ¼r das ArchitekturbÃ¼ro verwendet. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Bei diesem Sachverhalt ist in der Tat fraglich, ob die gesamte bestehende Baute mit den in ihrem Wohn- und Ãkonomieteil am 1. Juli 1972 zonenwidrigen NutzflÃ¤chen als bestandesgeschÃ¼tzt gelten kann. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dauert die Besitzstandgarantie rechtmÃ¤ssig erstellter oder geÃ¤nderter Bauten nÃ¤mlich nur so lange an, als die IdentitÃ¤t der Baute und ihr ursprÃ¼nglicher Zweck nicht aufgegeben wird (BGr, 14. Juni 2004, 1A.146/2003 E. 3.2.1 unter Hinweis auf ZBl 83/1982 S. 447 E. 4b und 5a). Dabei ist aber im vorliegenden Fall insbesondere zu prÃ¼fen, ob die hier anfÃ¤nglich gegebene Besitzstandgarantie durch die unrechtmÃ¤ssige Umnutzung zum ArchitekturbÃ¼ro auch dann untergegangen ist, wenn diese ZweckÃ¤nderung â wie die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht â nach dem heute massgebenden milderen Recht hÃ¤tte bewilligt werden mÃ¼ssen und die daran anschliessende Archiv- und Lagernutzung als Folgenutzung des BaugeschÃ¤ftslagers sowohl nach damaligem als auch nach neuem Recht zulÃ¤ssig ist. Diese Frage kann jedoch offen bleiben, da die Bewilligung selbst ausgehend vom Referenzzustand von 1972 daran scheitert, dass mit den bisher vollzogenen und den geplanten VerÃ¤nderungen die IdentitÃ¤t der Baute nicht mehr gewahrt bleibt (nachfolgend Ziff. 3.5). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Aus dem gleichen Grund braucht hier auch nicht geprÃ¼ft zu werden, ob die absolute Grenze von 100 m<sup>2</sup> in Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV eingehalten ist und die Bestimmung, soweit sie sich auf gebÃ¤udeinterne Erweiterungen bezieht, Ã¼berhaupt gesetzeskonform ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Auch bei Einhalten der Grenzen von Art. 42 Abs. 3 RPV muss mit der teilweisen Ãnderung oder massvollen Erweiterung die IdentitÃ¤t der Baute gewahrt bleiben. Dieses Erfordernis erfÃ¼llen die im vorliegenden Fall bereits vollzogenen und die geplanten Ãnderungen nicht. Im Vergleich zum Referenzzustand soll der Zweck der ursprÃ¼nglichen Ãkonomiebaute vollstÃ¤ndig und nicht nur teilweise geÃ¤ndert werden. Die ursprÃ¼ngliche zonenwidrige Lagernutzung soll gesamthaft in eine grundlegend andere Nutzung, nÃ¤mlich die Wohnnutzung Ã¼berfÃ¼hrt werden. Eine derartige vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderung ist gemÃ¤ss Art. 24c RPG so wenig zulÃ¤ssig wie bereits unter der Herrschaft von Art. 24 Abs. 2 aRPG (vgl. BGE 113 Ib 303). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderung auch mit eingreifenden baulichen Ãnderungen einhergeht und in der Ã¤usseren Erscheinung der Baute offenkundig wird. Der ursprÃ¼ngliche bauliche Zustand lÃ¤sst sich aus den UmbauplÃ¤nen von 1973 bis 1976 ablesen, wobei die PlÃ¤ne den Ist-Zu­stand teilweise widersprÃ¼chlich aufzeigen. Die SÃ¼dwestfassade wies damals mit Ausnahme von drei kleinen FensterÃ¶ffnungen im Erdgeschoss keinerlei FassadenÃ¶ffnungen auf, gegen Nordwesten hin bestanden zwei StalltÃ¼ren zu Pferde- und HÃ¼hnerstall im Erdgeschoss mit je einem daneben liegenden Fenster. Auf der SÃ¼dostfassade war das grosse Scheunentor prÃ¤gend. Damit trat der fragliche Hausteil als ein nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmter Ãkonomieanbau in Erscheinung. DemgegenÃ¼ber wÃ¼rde er sich nach dem strittigen Bauvorhaben und in BerÃ¼cksichtigung der bereits vollzogenen Ãnderungen als voll ausgenutzter und zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeigneter Wohnteil prÃ¤sentieren. Auf der SÃ¼dwestseite wÃ¤ren Erd-, Ober- und Dachgeschoss je mit mehreren Fenstern belichtet. Die Nordwestfassade wurde bereits mit sechs schmalen Fenstern geÃ¶ffnet, wÃ¤hrend im Obergeschoss darÃ¼ber die Aussenmauer Ã¼ber eine LÃ¤nge von knapp 7 m verschoben und ein gedeckter Balkon eingerichtet wurde. In der SÃ¼dostfassade schliesslich soll das Scheunentor mit acht lÃ¤nglichen Fenstern versehen werden. Hinzu kommen die verschiedenen internen baulichen Massnahmen wie GrundrissverÃ¤nderungen, Isolierungen, Ãltank- und Heizungseinbau im Keller, Treppenhaus, Einbau von KÃ¼che und Bad sowohl im Erd- wie im Obergeschoss. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Bei dieser Sachlage ist das Mass der zulÃ¤ssigen teilweisen Ãnderung gemÃ¤ss Art. 24c RPG bereits mit den bisher bewilligten Ãnderungen vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft worden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Gegen eine Bewilligung nach Art. 37a RPG fÃ¼hrte die Baudirektion an, diese Bestimmung erlaube nach ihrer Zielsetzung nur eine Umnutzung von Gewerbe zu Gewerbe und nicht eine solche von Gewerbe zu Wohnen. Der Regierungsrat nahm diese Argumentation in seinem Rekursentscheid nicht auf, sondern erachtete Art. 37a RPG deswegen fÃ¼r nicht anwendbar, weil die Liegenschaft gar nicht mehr gewerblich genutzt sei. Die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nne sich auf keine durchgehend rechtmÃ¤ssige gewerbliche Nutzung berufen. Der heutigen Nutzung als Archiv fÃ¼r das ArchitekturbÃ¼ro komme keine Bedeutung zu, da die IdentitÃ¤t der NutzungsÃ¤nderung vom Magazin des BaugeschÃ¤fts zum rechtswidrigen ArchitekturbÃ¼ro bzw. vom ArchitekturbÃ¼ro zum Archiv nicht gegeben sei. DemgegenÃ¼ber macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, Gewerbebauten dÃ¼rften nach Art. 37a RPG durchaus auch zu Wohnzwecken umgebaut werden. Die heute bestehende gewerbliche Nutzung sei massgebend. Der Auszug des ArchitekturbÃ¼ros sei von den BehÃ¶rden unter vollstÃ¤ndig anderen rechtlichen Voraussetzungen, als sie heute bestÃ¼nden, erzwungen worden. Die IdentitÃ¤t der bisherigen gewerblichen Nutzungen sei nach dem neueren gÃ¼nstigeren Recht zu beurteilen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen ZweckÃ¤nderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Ãnderungen der NutzungsplÃ¤ne zonenwidrig geworden sind. Nach Art. 43 Abs. 1 RPV sind solche ZweckÃ¤nderungen und Erweiterungen unter verschiedenen kumulativ zu erfÃ¼llenden Voraussetzungen (lit. a-f) zulÃ¤ssig. Dazu gehÃ¶rt insbesondere, dass die Baute oder Anlage rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden ist (lit. a). Sodann darf die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che um maximal 30 Prozent erweitert werden, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens nur zur HÃ¤lfte angerechnet werden (Abs. 2). Eine Erweiterung um mehr als 100 m<sup>2</sup> ausserhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens ist nur zulÃ¤ssig, wenn dies fÃ¼r die FortfÃ¼hrung des Betriebes erforderlich ist (Abs. 3).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Mit Art. 37a RPG verfolgte der Gesetzgeber das Ziel, den sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben jene Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermÃ¶glichen, die zwecks Erhaltung der KonkurrenzfÃ¤higkeit erforderlich sind (Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen fÃ¼r den Vollzug, Bern 2000, S. 47 ff.). HierfÃ¼r dehnt die Sondernorm von Art. 43 RPV die Grenzen der Bestandesgarantie fÃ¼r Gewerbebauten gegenÃ¼ber der Grundnorm von Art. 24c RPG etwas aus, lÃ¤sst insbesondere auch vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderungen zu und zieht fÃ¼r Erweiterungen weniger restriktive quantitative Grenzen (vgl. Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG in: ZBl 102/2001, S. 291, S. 302 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Der fragliche Hausteil ist vor dem 1. Januar 1980 rechtmÃ¤ssig erstellt und gewerblich genutzt worden. Seit er nicht mehr fÃ¼r die Landwirtschaft genutzt wurde, diente er stets in irgendeiner Weise gewerblichen Zwecken. Dabei wurde jedoch die ursprÃ¼ngliche Lagernutzung des BaugeschÃ¤ftes 1976 aufgegeben zu Gunsten einer nach dem seinerzeitig anwendbaren Recht nicht bewilligungsfÃ¤higen Zwischennutzung als ArchitekturbÃ¼ro. Eine ge­werbliche Nutzung besteht heute insoweit fort, als der Hausteil teilweise dem umgesiedelten ArchitekturbÃ¼ro als Archiv dient. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unter diesen UmstÃ¤nden ist in der Tat Ã¤usserst fraglich, ob eine rechtmÃ¤ssig erstellte oder geÃ¤nderte gewerbliche Baute im Sinne von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV vorliegt. Zu Recht ist der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid und das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung in seiner Stellungnahme davon ausgegangen, dass die Zwischennutzung als ArchitekturbÃ¼ro nach dem damaligen Recht unrechtmÃ¤ssig war und als NutzungsÃ¤nderung daher keine BerÃ¼cksichtigung finden darf. AnknÃ¼pfungspunkt einer rechtmÃ¤ssigen gewerblichen Nutzung kÃ¶nnte daher von vornherein nur entweder die Lagernutzung des BaugeschÃ¤ftes oder die heute bestehende Archivnutzung des ArchitekturbÃ¼ros sein. Beide Nutzungen weisen jedoch keinen hinreichenden Bezug zu einem Gewerbebetrieb auf, den der Gesetzgeber mit der Schaffung von Art. 37a RPG privilegieren wollte. Das BaugeschÃ¤ft gab die GebÃ¤udenutzung bereits 1976 auf und ist demnach nicht auf Umstrukturierungen oder Strukturbereinigungen mittels Umnutzung der Ãkonomiebaute angewiesen. Die Archivnutzung des ArchitekturbÃ¼ros wurde als solche nie einem Bewilligungsverfahren unterzogen und blieb letztlich nur als Restnutzung der aufgegebenen wider­rechtlichen BÃ¼ronutzung bestehen. Bereits aus diesem Grunde ist hier fraglich, ob von einer rechtmÃ¤ssigen NutzungsÃ¤nderung im Sinne von Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV ausgegangen werden kann. Diese Frage kÃ¶nnte zwar insofern noch bejaht werden, als jedenfalls einem direkten Wechsel vom BaugeschÃ¤ftslager zum BÃ¼roarchiv nach damaligem und heutigem Recht nichts entgegengestanden hÃ¤tte. Jedoch ist diesbezÃ¼glich festzustellen, dass auch das in der Bauzone betriebene ArchitekturbÃ¼ro kein Betrieb ist, der fÃ¼r die Erhaltung seiner KonkurrenzfÃ¤higkeit auf erweiterte UmnutzungsmÃ¶glichkeiten seines ausserhalb der Bauzone gelegenen Archivs angewiesen ist. Angesichts der stark fokussierten Zielsetzung von Art. 37a RPG auf bestehende Gewerbebetriebe ausserhalb der Bauzonen und der in Art. 43 RPV erfolgten Lockerung gegenÃ¼ber den Anforderungen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV rechtfertigt es sich in jedem Fall, den Begriff der gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG restriktiv auszulegen. Nicht jede irgendwie geartete teilweise gewerbliche Nutzung einer Baute macht diese zu einer gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG. Vielmehr ist zu verlangen, dass die gewerbliche Baute entweder einen eigenstÃ¤ndigen Betrieb beherbergt oder aber dass in der Baute zumindest ein wesentlicher Betriebsteil eines bestehenden Betriebes angesiedelt ist. Eine lediglich teilweise und bezogen auf den Gesamtbetrieb eines ArchitekturbÃ¼ros nur untergeordnete Archivnutzung wie im vorliegenden Fall macht den bestehenden Hausteil daher nicht zu einer gewerblichen Baute mit erhÃ¶htem Bestandesschutz. Insofern kommt der bestehenden zonenwidrigen Nutzung einer Baute durchaus ein unterschiedliches Gewicht zu je, nachdem, ob sie als BegrÃ¼ndung der bestimmungsgemÃ¤ssen Nutzbarkeit der Baute im Sinne von Art. 24c RPG oder aber zur BegrÃ¼ndung einer gewerblichen Baute im Sinne von Art. 37a RPG herangezogen wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zum gleichen Schluss gelangte auch das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung in seiner Stellungnahme vom 26. Februar 2004, wenn es ausfÃ¼hrt, das GebÃ¤ude sei nicht als Gewerbebau konzipiert, es liege ein atypischer Fall vor und der Archivraum des ArchitekturbÃ¼ros mache die Baute nicht zur Gewerbebaute (Ziff. 2.1). Was die BeschwerdefÃ¼hrerin dagegen vorbringt, sticht nicht. Insbesondere lÃ¤sst sich aus der allgemeinen Zielsetzung der RPG-Revision nichts Massgebliches zum Anwendungsbereich von Art. 37a RPG ableiten. Soweit der Gesetzgeber generell die Umnutzung bestehender Bausubstanz ausserhalb der Bauzonen erleichtern wollte, ist dieses Anliegen in erster Linie in die neuen Bestimmungen von Art. 24a-24d RPG eingeflossen. Auch der Umstand, dass der Wortlaut von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen nicht generell ausschliesst und auch die Materialien zu dieser Frage keine klaren Hinweise ergeben, spricht weniger gegen als fÃ¼r einen beschrÃ¤nkten Anwendungsbereich von Art. 37a RPG. Die Beschwerde ist daher in ihrem Hauptantrag abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihrem Hauptantrag nicht durchdringt, ist nachfolgend ihr Eventualantrag betreffend Umnutzung des Erdgeschosses des ÃkonomiegebÃ¤udes in BÃ¼ros zu behandeln. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Vorentscheid vom 21. November 2001 hatte die Baudirektion der BeschwerdefÃ¼hrerin in Aussicht gestellt, eine Umnutzung des Erdgeschosses im Ãkonomieteil fÃ¼r 4 bis 5 BÃ¼roarbeitsplÃ¤tze zu bewilligen. Dazu fÃ¼hrte der Regierungsrat in seinem Rekursentscheid aus, die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nne daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, da die Baudirektion von falschen Voraussetzungen ausgegangen sei und der Umnutzung gewichtige raumplanerische Interessen entgegenstÃ¼nden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Vorentscheid selber liegt, da er positiv ausgefallen ist, naturgemÃ¤ss nicht im Streit. GestÃ¼tzt darauf wurde bisher noch kein konkretes Baugesuch eingereicht. Aus diesem Grunde war das Vorhaben auf Umnutzung in BÃ¼ros mit der angefochtenen VerfÃ¼gung nicht zu beurteilen. Damit kann dieses Bauvorhaben aber auch nicht zum Gegenstand des Rekurs- oder Beschwerdeverfahrens gemacht werden. Die diesbezÃ¼glichen Bemerkungen im Rekursentscheid erfolgten denn auch nur ergÃ¤nzungshalber. Der Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher ebenfalls abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Damit steht der BeschwerdefÃ¼hrerin von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'150.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext"><span>6. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>