<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00053</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216530&amp;W10_KEY=4467077&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00053</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.08.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.05.2017 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b> Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Bewilligungsfähigkeit einer Zufahrtsrampe zu einer Tiefgarage im Gartenbereich einer Kernzone. Begriff des Zufahrtswegs gemäss massgeblichem kommunalem Recht. Frage der Einordnung.]<br/><br/>Die projektierte Rampe ist schon deswegen nicht bewilligungsfähig, weil Stützmauern gemäss der einschlägigen Bestimmung der Bau- und Zonenordnung nicht zulässig sind. Die Gemeinde hat damit das Projekt wider ihre eigenen Vorschriften bewilligt (E. 4). <br/>Abgrenzung zwischen "Zufahrtsweg" gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung und "Zufahrtsstrasse" (E. 5.1, auch zum Folgenden). Die vorliegend projektierte Rampe kann nicht als Zufahrtsweg in diesem Sinn qualifiziert werden. Auch von einer guten Einordnung der Zufahrt, wie sie gemäss kommunalem Recht erforderlich wäre, kann nicht die Rede sein. Die Gemeinde hat die infrage stehende Kernzonenbestimmung ihrer Bau- und Zonenordnung in nicht mehr vertretbarer Weise angewendet. Die erteilte Baubewilligung erweist sich in Bezug auf die geplante Garagenzufahrt als rechtswidrig (E. 5).<br/><br/>Gutheissung im Hauptpunkt (Bewilligung zur Erstellung der Garagenzufahrt), im Übrigen Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSFÃHIGKEIT">BEWILLIGUNGSFÃHIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSRAMPE">ZUFAHRTSRAMPE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 50 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 6 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31594" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00053</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">der 1. Kammer</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. August 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C GmbH,<b> </b>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baukommission NÃ¼rensdorf,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 6. August 2014 erteilte die Baukommission NÃ¼rensdorf der <span>C GmbH</span> unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes Assek.-Nr. <span>01</span> und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf den in der Kernzone befindlichen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. <span>02</span> und <span>03</span>, <span>E-Strasse 04</span> in Y.</p> <p class="Urteilstext">Wegen der Lage des Bauvorhabens unweit des Z-Bachs war im Rahmen eines koordinierten Verfahrens am 22. Juli 2014 eine VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich ergangen, welche der Bauherrschaft die wasserbaupolizeiliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Ausnahmebewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben erteilt hatte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 11. September 2014 rekurrierte A gegen die Bewilligung der Baukommission vom 6. August 2014 und diejenige der Baudirektion vom 22. Juli 2014 sowie gegen die am 29. Juli 2013 durch den BausekretÃ¤r bewilligte Mutation betreffend die vormalige Parzelle Kat.-Nr. <span>05</span> bzw. deren Unterteilung in die beiden Bauparzellen an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht fÃ¼hrte daraufhin am 12. Januar 2015 einen Augenschein durch. Im Anschluss daran einigten sich die Parteien auf eine vorlÃ¤ufige Einstellung des Verfahrens.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 7. April 2015 ersuchte die <span>C GmbH</span> um Bewilligung eines in Bezug auf die Zufahrt zur Tiefgarage abgeÃ¤nderten Bauprojekts. Die Baukommission bewilligte dieses mit Beschluss vom 18. Mai 2015.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die wiederum erteilte Bewilligung rekurrierte A am 19. Juni 2015 ebenfalls an das Baurekursgericht.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 17. Dezember 2015 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren (Dispositiv-Ziff. I), trat auf den Rekurs gegen die ParzellierungsverfÃ¼gung vom 29. Juli 2013 nicht ein (Dispositiv-Ziff. II Abs. 1) und wies die Rechtsmittel gegen die BeschlÃ¼sse der Baukommission vom 6. August 2014 und 18. Mai 2015 sowie gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2014 ab, soweit es darauf eintrat und das Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abschrieb (Dispositiv-Ziff. II Abs. 2). Die Kosten des Verfahrens wurden A zu 9/10 und der <span>C GmbH</span> zu 1/10 auferlegt (Dispositiv-Ziff. III) und jene in Dispositiv-Ziff. IV verpflichtet, dieser eine ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von Fr. 2'000.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 29. Januar 2016 liess A Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge seien Dispositiv-Ziff. II Abs. 2 sowie Dispositiv-Ziff. III und IV des Entscheids des Baurekursgerichts aufzuheben und die Bewilligung zur Erstellung der geplanten Garagenzufahrt zu verweigern, eventualiter die Sache zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht bzw. die Baukommission zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 16. Februar 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete am 22. Februar 2016 auf Antragstellung bzw. Vernehmlassung. Die Baukommission und die <span>C GmbH</span> beantragten am 1. bzw. 14. MÃ¤rz 2016 die Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten von A, worauf sich diese mit Eingabe vom 12. April 2016 erneut vernehmen liess.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin vor Verwaltungsgericht ausfÃ¼hrt, richtet sich ihre Beschwerde nurmehr einzig gegen die Erstellung der Tiefgaragenzufahrt auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. <span>03,</span> wie sie mit Beschluss vom 6. August 2014 (Stammbaubewilligung) bzw. vom 18. Mai 2015 (ProjektÃ¤nderung) bewilligt wurde.</p> <p class="Urteilstext">AusdrÃ¼cklich <i>nicht</i> Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind infolgedessen die Parzellierungsbewilligung vom 29. Juli 2013, die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2014 betreffend Ausnahmebewilligung und das geplante Mehrfamilienhaus als solches.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zunÃ¤chst geltend, die Bewilligung der ProjektÃ¤nderung durch die Beschwerdegegnerin mit Beschluss vom 18. Mai 2015 sei unzulÃ¤ssig gewesen, da sie dem Devolutiveffekt zuwiderlaufe: Betreffend den Streitgegenstand sei bereits ein Rekursverfahren hÃ¤ngig gewesen. Die Beschwerdegegnerin 2 hÃ¤tte daher nicht Ã¼ber das abgeÃ¤nderte Gesuch befinden dÃ¼rfen. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin verkennt mit dieser Argumentation, dass der Gesuchsteller das Baugesuchsverfahren einleitet und <i>dessen Gegenstand bestimmt</i> (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 51 Rz. 115 sowie Fussnote 28). Einer Bauherrschaft ist es grundsÃ¤tzlich nicht verwehrt, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche zur Beurteilung einzureichen und sich erst nach der Bewilligung fÃ¼r das eine oder andere zu entscheiden. Ein solches Vorgehen kann sich unter UmstÃ¤nden aus verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden empfehlen, insbesondere auch mit Blick auf allfÃ¤llige Rekurse (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 279, auch zum Folgenden). Auch ein bewilligtes Bauprojekt steht der Einreichung eines weiteren Baugesuchs fÃ¼r das gleiche Bauareal nicht entgegen, wenn der Gesuchsteller ein hinreichendes Interesse daran hat und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Ob dies als selbstÃ¤ndiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines Ãnderungsgesuchs betreffend ein bereits bewilligtes Projekt (Stammbewilligung) erfolgt, entscheidet in erster Linie die Bauherrschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerin ersuchte wÃ¤hrend des laufenden (Stamm-)Bewilligungs­verfahrens bei der kommunalen BaubehÃ¶rde um Bewilligung fÃ¼r ein bezÃ¼glich der Tiefgarage abgeÃ¤ndertes Projekt. Vor dem Hintergrund des Dargelegten war dies zulÃ¤ssig, woran nichts zu Ã¤ndern vermag, dass im Stammbewilligungsverfahren ein Rekurs anhÃ¤ngig gemacht worden war. Die entsprechende beschwerdefÃ¼hrerische RÃ¼ge erweist sich als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der sÃ¼dliche Teil der geplanten Tiefgarage und insbesondere deren Zufahrtsrampe befinden sich im Gartenbereich der Kernzone Y.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die einschlÃ¤gige Bestimmung der Bau- und </span>Zonenordnung der Gemeinde NÃ¼rensdorf vom 24. November 2004 (BZO; online unter <a href="http://www.nuerensdorf"><span>www.nuerensdorf</span></a>.ch &gt; Verwaltung &gt; Online-Schalter), <span>Art. 13 BZO, bestimmt, dass der Gartenbereich fÃ¼r die Erhaltung oder Schaffung herkÃ¶mmlicher VorgÃ¤rten und Ã¼berdies zum Dorfkern gehÃ¶render Umgebungsbereiche mit Wiesen, Obst-, Pflanz- und GemÃ¼segÃ¤rten ausgeschieden wird (Satz 1). Ausser gut eingeordneten Zufahrtswegen sind keine Parkieranlagen, StÃ¼tzmauern oder andere das Gesamtbild stÃ¶rende AusrÃ¼stungen zulÃ¤ssig (Satz 2). KinderspielplÃ¤tze sind gestattet (</span>Satz<span> </span>3<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin vertritt die Auffassung, Art. 13 BZO schliesse Parkieranlagen (auch unterirdische) und StÃ¼tzmauern im Gartenbereich ausdrÃ¼cklich aus. TreppenabgÃ¤nge, ContainerstandplÃ¤tze und LÃ¼ftungsschÃ¤chte (wie sie von der privaten Beschwerdegegnerin geplant sind) stellten "andere das Gesamtbild stÃ¶rende AusrÃ¼stungen" dar und seien mithin ebenfalls unzulÃ¤ssig. Die Zufahrtsrampe zur Garage erweise sich zudem als nicht gut eingeordnet, wie dies gemÃ¤ss Art. 13 BZO erforderlich wÃ¤re. Sie wÃ¼rde den grÃ¶ssten zusammenhÃ¤ngenden GrÃ¼nbereich Birchwils unwiederbringlich zerstÃ¶ren. Die unnÃ¶tig lange Garageneinfahrt stelle einen markanten GelÃ¤ndeeinschnitt dar und widerspreche auch dem Charakter der Kernzone. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wirft der Vorinstanz in diesem Zusammenhang vor, ihre ÃberprÃ¼fungsbefugnis nicht ausgeschÃ¶pft zu haben. Sie habe lediglich festgestellt, die Beurteilung der Gemeinde, wonach die Zufahrt gut eingeordnet sei, sei nicht zu beanstanden; dies, obwohl die BegrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 2 widersprÃ¼chlich und unglaubwÃ¼rdig gewesen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bei Art. 13 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss (hier gestÃ¼tzt auf § 50 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [LS 700.1]) erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt.</p> <p class="Urteilstext">Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung steht den RekursbehÃ¶rden in Bezug auf die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie bei Ermessensentscheiden gestÃ¼tzt auf solches nur eine beschrÃ¤nkte ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu. Den zustÃ¤ndigen GemeindebehÃ¶rden kommt bei der Auslegung ein Beurteilungsspielraum zu (VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5 mit Hinweis; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f., auch zum Folgenden). Die RekursbehÃ¶rden haben eine vertretbare Auslegung zu respektieren (vgl. VGr, 17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.2), was allerdings immerhin eine nachvollziehbare BegrÃ¼ndung voraussetzt (VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00860, E. 4.5). Der Beurteilungsspielraum der Gemeinde ist indes nicht unbeschrÃ¤nkt; vielmehr steht das Recht auf wirksame ÃberprÃ¼fung bzw. auf AusschÃ¶pfung der ÃberprÃ¼fungsbefugnis auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (vgl. VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5, sowie 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und insbesondere E. 4.2.3 f. mit Hinweisen). Bei kommunalen Ermessensentscheiden kommt die Kognition der RekursbehÃ¶rden derjenigen des Verwaltungsgerichts gleich, da ein Eingreifen nur bei einem qualifizierten Ermessensfehler (Ermessensmissbrauch, -Ã¼ber- oder -unterschreitung) zulÃ¤ssig ist (vgl. Donatsch, § 20 N. 59 am Ende sowie § 50 N. 25 ff.). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Ungeachtet der etwas umstÃ¤ndlichen Formulierung von Art. 13 Satz 2 BZO kann die Bestimmung nur so verstanden werden, dass Zufahrtswege im Gartenbereich der Kernzone bewilligungsfÃ¤hig bzw. zulÃ¤ssig sind â notabene unter der Voraussetzung, dass sie gut eingeordnet sind (darauf wird unten E. 5.2 zurÃ¼ckzukommen sein) â, "Parkieranlagen, StÃ¼tzmauern oder andere das Gesamtbild stÃ¶rende AusrÃ¼stungen" hingegen <i>nicht</i>. Diese Auffassung wird im Ãbrigen von der privaten Beschwerdegegnerin geteilt, erwÃ¤hnt diese doch in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. MÃ¤rz 2016, dass StÃ¼tzmauern nach dieser Bestimmung "grundsÃ¤tzlich verboten" seien. Der kommunale Gesetzgeber erachtete offenkundig Parkieranlagen und StÃ¼tzmauern von vornherein als nicht gut eingeordnet. </p> <p class="Urteilstext">Dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin vertretenen Standpunkt, selbst unterirdische Parkieranlagen seien nach Art. 13 BZO grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig, kann zwar nicht gefolgt werden. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus der Formulierung "oder andere das Gesamtbild stÃ¶rende AusrÃ¼stungen", sind doch lediglich oberirdische Bauten und Anlagen geeignet, das Gesamtbild zu stÃ¶ren. Bezogen auf das vorliegende Projekt wÃ¤re damit die Tiefgarage â fÃ¼r sich allein betrachtet â wohl grundsÃ¤tzlich bewilligungsfÃ¤hig. Soweit ist der Auffassung der BaubehÃ¶rde, wie diese sie in der Rekursantwort vom 15. Oktober 2014 im Stammbaubewilligungsverfahren vertritt, zuzustimmen.</p> <p class="Urteilstext">Allerdings muss nach dem Dargelegten auch die â oberirdische â <i>Zufahrt</i> zur Tiefgarage bewilligungsfÃ¤hig sein (vgl. in diesem Sinn auch die kommunale BaubehÃ¶rde im Beschluss vom 18. Mai 2015).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Auch gemÃ¤ss dem im Anschluss an den durch die Vorinstanz durchgefÃ¼hrten Augenschein Ã¼berarbeiteten Projekt soll die Tiefgaragenrampe â wie sich aus den bei den Akten befindlichen PlÃ¤nen ergibt â eine LÃ¤nge von 30 und eine Breite von insgesamt (also inklusive der geplanten StÃ¼tzmauern) vier Metern aufweisen (vgl. die Schnitte C-C, 1, 2, 2a und 3 sowie den Umgebungsplan, auch zum Folgenden). Auf beiden Seiten der Rampe sind StÃ¼tzmauern geplant, welche zwar am Anfang der Rampe bzw. Zufahrt (also in StrassennÃ¤he) niedrig sind (von SÃ¼den her betrachtet weisen sie eine HÃ¶he von circa 30â35 Zentimetern auf), beim Garagentor indes eine HÃ¶he von Ã¼ber drei Metern erreichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die kommunale BaubehÃ¶rde hat, soweit aus den Akten ersichtlich ist, bezÃ¼glich der Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit der <i>Zufahrtsrampe</i> keine eigentliche PrÃ¼fung unter dem Blickwinkel von Art. 13 BZO und namentlich der Frage der Einordnung vorgenommen.</p> <p class="Urteilstext">Ihre lapidare Feststellung im Beschluss vom 6. August 2014 (betreffend das Stammbaubewilligungsverfahren), die projektierte Zufahrt und Garagenrampe seien gut eingeordnet, ist unbegrÃ¼ndet. Auch in der Rekursantwort vom 15. Oktober 2014 hat sie lediglich in allgemeiner, nicht auf den vorliegenden Fall bezogener Weise (sowie unter Auslassung der in der Bestimmung erwÃ¤hnten Voraussetzung der guten Einordnung) festgehalten, "Zufahrtswege" im Gartenbereich seien gestattet und es sei "nachvollziehbar, dass in Zusammenhang mit einer gut gestalteten Zufahrt und Rampe gerade StÃ¼tzmauern unerlÃ¤sslich" seien. Weiter fÃ¼hrt sie dort aus, die in Art. 13 BZO vorgesehenen BeschrÃ¤nkungen bezÃ¶gen sich grundsÃ¤tzlich auf oberirdische Bauten; unterirdische wirkten nicht stÃ¶rend auf das Gesamtbild, widersprÃ¤chen daher nicht dem Zweck von Art. 13 BZO und seien mithin bewilligungsfÃ¤hig. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch nach Auffassung der BaubehÃ¶rde das Gesamtbild stÃ¶rende, mithin eben oberirdische Bauten (abgesehen von den explizit ausgenommenen gut eingeordneten Zufahrtswegen) â und entsprechend bzw. insbesondere auch die ebenfalls dort erwÃ¤hnten Parkieranlagen und eben <i>StÃ¼tzmauern</i> â nach Art. 13 BZO <i>nicht</i> <i>bewilligungsfÃ¤hig</i> sind.</p> <p class="Urteilstext">Im Beschluss vom 18. Mai 2015 (betreffend die ProjektÃ¤nderung) fÃ¼hrt die kommunale BaubehÃ¶rde demgegenÃ¼ber aus, StÃ¼tzmauern wÃ¼rden von Art. 13 BZO nicht per se verboten. Die Zufahrt mÃ¼sse sich einerseits gut einordnen, andererseits dÃ¼rften die in jener Bestimmung weiter genannten AusrÃ¼stungen und Vorrichtungen das Gesamtbild nicht stÃ¶ren. Diese Auffassung steht, wie sich aus den vorstehenden AusfÃ¼hrungen ergibt, klar im Widerspruch zur Bestimmung. Weiter fÃ¤hrt die BaubehÃ¶rde mit Bezug auf das konkrete Projekt fort, die vorgesehenen StÃ¼tzmauern stÃ¼nden nicht in Konflikt mit Art. 13 BZO und die Garagenrampe sei gut gestaltet sowie harmonisch in den Kontext eingegliedert. Die noch vorhandenen StÃ¼tzmauern seien ab der HÃ¶he Schnitt 2a gegenÃ¼ber der Fahrbahn gestaffelt auszufÃ¼hren und ab einer HÃ¶he von 30 Zentimetern mit Pflanzen dauerhaft zu begrÃ¼nen. Die begrÃ¼nten StÃ¼tzmauern wÃ¼rden kaum mehr in Erscheinung treten. Damit sei die Ãsthetiknorm von Art. 13 BZO erfÃ¼llt und eine gute Einordnung gegeben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Wie dargelegt sind nach der Bestimmung StÃ¼tzmauern im Gartenbereich der Kernzone ausgeschlossen bzw. nicht bewilligungsfÃ¤hig. Dieser Ansicht ist letztlich jedenfalls auch die private Beschwerdegegnerin. Dass es sich vorliegend, wie diese dafÃ¼rhÃ¤lt, lediglich um "StÃ¼tzmÃ¤uerchen" handelt, Ã¤ndert hieran nichts. Davon kann bei einer HÃ¶he von, wie erwÃ¤hnt, stellenweise Ã¼ber drei Metern im Ãbrigen ohnehin keine Rede mehr sein, auch wenn vom angrenzenden GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin aus betrachtet davon lediglich ungefÃ¤hr 15 Zentimeter Ã¼ber das gewachsene Terrain hinausragen bzw. sichtbar sein sollten (vgl. Schnitt C-C).</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der Regelung von Art. 13 BZO gilt dies entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerschaft auch dann, wenn StÃ¼tzmauern fÃ¼r eine konkret geplante Zufahrt zu einer an sich bewilligungsfÃ¤higen Tiefgarage angeblich erforderlich bzw. gar unerlÃ¤sslich sein sollten. Ein entsprechendes Projekt ist solcherart abzuÃ¤ndern, dass keine StÃ¼tzmauern (mehr) erforderlich sind, ansonsten auf eine Tiefgarage letztlich verzichtet werden muss. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht festhÃ¤lt, kann nicht mit der Erforderlichkeit von StÃ¼tzmauern fÃ¼r ein konkretes Projekt deren ZulÃ¤ssigkeit entgegen dem insofern eindeutigen kommunalen Recht begrÃ¼ndet werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Das vorliegende Projekt kann nach dem Dargelegten bereits aufgrund der geplanten â angeblich unerlÃ¤sslichen â StÃ¼tzmauern nicht bewilligt werden. Die kommunale BaubehÃ¶rde hat das streitgegenstÃ¤ndliche Projekt offensichtlich wider die Vorschriften der eigenen Bau- und Zonenordnung bewilligt und damit ihr eigenes Recht in nicht vertretbarer Weise angewendet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die geplante Zufahrtsrampe kann aber auch â ungeachtet ihrer UnzulÃ¤ssigkeit aufgrund der projektierten StÃ¼tzmauern â deswegen vor dem Hintergrund von Art. 13 BZO nicht bewilligt werden, da sie nicht als gut eingeordneter Zufahrtsweg qualifiziert werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die kommunale Bau- und Zonenordnung enthÃ¤lt keine Definition des Begriffs "Zufahrtsweg". Im Folgenden ist dieser, unter Zuhilfenahme insbesondere der bzw. in Anlehnung an die Terminologie des Planungs- und Baugesetzes bzw. der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), zu klÃ¤ren. Vorab ist festzuhalten, dass der Begriff "Zufahrtsweg" bereits nach einem nicht juristischen VerstÃ¤ndnis eine weniger breite Zufahrt impliziert als derjenige der "Zufahrtsstrasse"; Ã¼berdies dÃ¼rfte ein Zufahrtsweg wohl mehr oder weniger dem gewachsenen Terrain folgen. </p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind fÃ¼r die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg der technische Ausbau und die Zweckbestimmung, namentlich die Erschliessungsfunktion der Anlage, zu berÃ¼cksichtigen. GemÃ¤ss § 6 Abs. 1 ZN erfolgt die Festlegung der Zufahrtsart nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Anwendungsbereichen im Anhang (zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 828 f.). Ein Zufahrtsweg weist denn auch gemÃ¤ss den im Anhang zu den Zugangsnormalien aufgefÃ¼hrten AusbaugrÃ¶ssen eine deutlich geringere Breite als eine Zufahrtsstrasse auf, nÃ¤mlich 3,00â3,50 Meter gegenÃ¼ber 4,00â4,75 Metern; dies erscheint aufgrund des jeweiligen Anwendungsbereichs (grundsÃ¤tzlich bis 10 [fÃ¼r den Zufahrtsweg] respektive bis 30 Wohneinheiten [fÃ¼r die Zufahrtsstrasse]) auch naheliegend. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass vorliegend sechs Wohnungen geplant sind, sodass auch unter diesem Aspekt ein Zufahrtsweg, wie ihn Art. 13 BZO vorsieht, ohnehin ausreicht.</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend kann die geplante Rampe aufgrund ihrer Breite von vier Metern, der beidseitigen StÃ¼tzmauern und der wesentlichen VerÃ¤nderungen des gewachsenen Terrains, welche sie mit sich bringen wÃ¼rde (vgl. in diesem Zusammenhang auch Art. 14 BZO, der sogar fÃ¼r die nicht zu einem Kernzonenbereich gehÃ¶rende Umgebung vorsieht, dass mÃ¶glichst keine VerÃ¤nderungen am gewachsenen Terrain vorzunehmen sind), nicht als Zufahrtsweg im Sinn von Art. 13 BZO qualifiziert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Ohnehin kann auch von einer guten Einordnung der Zufahrt keine Rede sein: Wie erwÃ¤hnt handelt es sich um eine Rampe von einer massiven LÃ¤nge (circa 30 Meter) und einer ebenfalls erheblichen Breite, die sich durch den Gartenbereich zwischen den beiden im Inventar der Heimatschutzobjekte verzeichneten HÃ¤usern <span>E-Strasse</span> 28 und <span>E-Strasse 07/09</span> ziehen und diesen entzweischneiden soll.</p> <p class="Urteilstext">Im Anschluss an den vorinstanzlichen Augenschein wurden zwar im Rahmen des abgeÃ¤nderten Projekts in gestalterischer Hinsicht in der Tat diverse Anpassungen gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglichen vorgenommen, wie die Vorinstanz, die deswegen von einer wesentlich verbesserten Gestaltung spricht, zutreffend festhÃ¤lt (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Insbesondere sei im Westen der Rampe der HÃ¶henunterschied zur Fahrbahn neu mit einer begrÃ¼nten BÃ¶schung anstelle einer Mauer Ã¼berwunden und seien die StÃ¼tzmauern auf das geringste mÃ¶gliche Mass reduziert worden. Weitere optische Verbesserungen ergÃ¤ben sich aufgrund der mit der Bewilligung verbundenen Auflagen, wonach die Mauern ab einer HÃ¶he von 30 Zentimetern mit Pflanzen dauerhaft zu begrÃ¼nen seien. </p> <p class="Urteilstext">Selbst vor dem Hintergrund dieser optischen Verbesserungen kann jedoch von einer guten Einordnung der projektierten Rampe keine Rede sein. Sie Ã¤ndern nÃ¤mlich nichts daran, dass sie insbesondere aufgrund ihrer Ausmasse und Lage nach wie vor einen offenkundig massiven Einschnitt in das GelÃ¤nde und damit das Aussehen und den Charakter jenes Gartenbereichs darstellen wÃ¼rde. Auch aufgrund der nunmehr geplanten â nicht mit gewachsenem Terrain zu vergleichenden â AbbÃ¶schung auf der Westseite der Rampe Ã¤ndert sich hieran nichts.</p> <p class="Urteilstext">In diesem Zusammenhang ist im Ãbrigen erneut der â die Umgebung betreffende â Art. 14 BZO zu erwÃ¤hnen, welcher vorsieht, dass am "gewachsenen Terrain, insbesondere strassenseitig, [â¦] mÃ¶glichst keine VerÃ¤nderungen vorzunehmen" und auch bzw. sogar dort ParkplÃ¤tze "unter Schonung der VorgÃ¤rten anzulegen" sind. Umso strenger sind die Anforderungen an die Einordnung einer Zufahrt im Gartenbereich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Nach dem Gesagten hat die Gemeinde die infrage stehende Kernzonenbestimmung ihrer Bau- und Zonenordnung in nicht mehr vertretbarer Weise angewendet. </p> <p class="Urteilstext">In diesem Zusammenhang bleibt anzumerken, dass das kommunale Recht bzw. die entsprechenden Vorschriften der Bau- und Zonenordnung zwar durchaus als restriktiv erscheinen mÃ¶gen. Dies erlaubt es der BaubehÃ¶rde jedoch keineswegs, die Bestimmung nicht bzw. entgegen ihrer Bedeutung anzuwenden. </p> <p class="Urteilstext">Die erteilte Baubewilligung erweist sich mit Bezug auf die geplante Garagenzufahrt als rechtswidrig. Damit ist die Beschwerde im Hauptpunkt gutzuheissen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde richtet sich sodann gegen weitere Teile der Tiefgarage und weitere Anlageteile im Gartenbereich. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Anlageteile im Widerspruch stÃ¼nden zu den massgeblichen BZO-Bestimmungen oder zur Einordnungsnorm von § 238 PGB. Dazu ist mit Bezug auf die Tiefgarage namentlich anzumerken, dass die Erstellung unterirdischer Bauten im Gartenbereich zulÃ¤ssig ist. </p> <p class="Urteilstext">Insoweit ist die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde richtet sich ausdrÃ¼cklich nicht gegen die Erstellung des geplanten Mehrfamilienhauses. Daran ist das Gericht in Anwendung der geltenden Dispositionsmaxime gebunden (vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 21 f.). Zwar liegt es auf der Hand, dass das Mehrfamilienhaus inklusive Tiefgarage aufgrund des vorliegenden Urteils nicht ohne ProjektÃ¤nderungen wird realisiert werden kÃ¶nnen. Dies rechtfertigt es jedoch nicht, die Baubewilligung entgegen dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin von Amtes wegen als Ganzes aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Vielmehr sind der Beschluss der Baukommission NÃ¼rensdorf vom 18. Mai 2015 und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2015 nur hinsichtlich der Bewilligung zur Erstellung der Garagenzufahrt aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Der VollstÃ¤ndigkeit halber bleibt anzumerken, dass bezÃ¼glich der ursprÃ¼nglich mit Beschluss der Baukommission NÃ¼rensdorf vom 6. August 2014 bewilligten Garagenzufahrt keine Aufhebung mehr zu erfolgen hat: DiesbezÃ¼glich wurde das Rekursverfahren â unter Hinweis auf den Verzicht der Beschwerdegegnerin 1 auf die AusfÃ¼hrung des ursprÃ¼nglichen Bauvorhabens â infolge Gegenstandslosigkeit rechtskrÃ¤ftig abgeschrieben.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Angesichts des grossmehrheitlichen Obsiegens der BeschwerdefÃ¼hrerin vor Verwaltungsgericht sind ihr die Kosten des Beschwerdeverfahrens lediglich zu 1/5 und im Ãbrigen zu je 2/5 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Sodann steht der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine reduzierte ParteientschÃ¤digung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1 zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 93 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Schliesslich ist die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung fÃ¼r das Rekursverfahren anzupassen. Vor dem Baurekursgericht stand noch die Baubewilligung als solche im Streit, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren rund zur HÃ¤lfte als unterliegend zu gelten hat. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind ihr somit zur HÃ¤lfte und im Ãbrigen zu je 1/4 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen. Die ParteientschÃ¤digungen sind entsprechend wettzuschlagen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Beschluss der Baukommission NÃ¼rensdorf vom 18. Mai 2015 und der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2015 werden bezÃ¼glich der Bewilligung zur Erstellung der Garagenzufahrt aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2015 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 8'370.-) zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu je 1/4 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. IV des Rekursentscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2015 werden fÃ¼r das Rekursverfahren keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'280.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 1/5 und der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu je 2/5 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>