Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nrn. R1S.2018.05115, R1S.2018.05122 und R1S.2018.05123 BRGE I Nrn. 0061/2019, 0062/2019 und 0063/2019 Entscheid vom 10. Mai 2019 Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud in Sachen Rekurrierende R1S.2018.05115 1. K. und V. R., […] 2. U. H., […] 3. G. H., […] 4. K. A., […] 5. G. AG, […] 6. Z. P. AG, […] alle vertreten durch […] R1S.2018.05122 S. Stiftung,[…] vertreten durch […] R1S.2018.05123 E. H., […] gegen Rekursgegnerinnen R1S.2018.05115 und R1S.2018.05123 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. S. Stiftung, […] Nr. 3 vertreten durch […] R1S.2018.05122 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich Mitbeteiligte R1S.2018.05122 2. Erbengemeinschaft G. L., bestehend aus: 2.1. P. G. G.L., […] 2.2. R. L., […] R1S.2018.05115 Seite 2 2.3. W. L., […] betreffend R1S.2018.05115 und R1S.2018.05123 Bausektionsbeschluss vom 2. Oktober 2018 […] und Verfügung der Baudi- rektion Kanton Zürich […] vom 20. Juni 2018; Baubewilligung und lärm- schutzrechtliche Bewilligung für Ersatzneubau Wohnüberbauung und Unter- niveaugarage, […] Zürich […] R1S.2018.05122 Bausektionsbeschluss vom 2. Oktober 2018 […] ; Baubewilligung für Ersatz- neubau Wohnüberbauung und Unterniveaugarage, […] , Zürich […] ______________________________________________________ hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 2. Oktober 2018 […] erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der S . Stiftung die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau einer Wohnüberbauung mit 124 Wohnungen und 87 Fahrzeugabstellplätzen in einer Unterniveaugarage (Ersatzneubau […] ) an der B.-Strasse in Zürich […] . Mit diesem Entscheid wurde sodann die Gesamtverfügung der Baudi- rektion Kanton Zürich […] vom 20. Juni 2018 betreffend Einhaltung der Lärm- Belastungsgrenzwerte und betreffend Lage in einem Perimeter gemäss Ka- taster der belasteten Standorte eröffnet. B. Gegen die Entscheide erhoben K . und V. R., U. H., G. H., K. A., die G. AG und die Z. P. AG (nachfolgend: Rekurrierende R. et al.) mit gemeinsamer Eingabe vom 7. November 2018 fristgerecht Rekurs an das Baurekursge- richt des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide; unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. C. Mit Eingabe vom 12. November 2018 erhob auch E . H. Rekurs und bean- tragte die grundlegende Überarbeitung des Bauprojekts nach Anhörung der R1S.2018.05115 Seite 3 Anwohner, (sinngemäss) mithin die Aufhebung des Beschlusses der Bau- sektion vom 2. Oktober 2018. D. Sodann liess die S. Stiftung mit Eingabe vom 8. November 2018 Bauherren- rekurs einreichen mit nachfolgenden Anträgen: " 1. Es seien im Bauentscheid […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 die folgenden Dispositivziffern aufzuheben: - Ziffer II.B.1. lit. f sowie II.B.12. - Ziffer II.B.1. lit. h - Ziffer II.B.22. lit. a 2. Es sei im Bauentscheid […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 die Dispositivziffer II.B.1. lit. t) wie folgt abzuändern: "dem Amt für Baubewilligungen über die Erfüllung der Auflage ge- mäss Ziff. II.22. lit. b (BehiG) abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk von Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau- und Energieeffizienz, einzureichen und bewilligen zu lassen;" 3. Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei auf die in den Rechtsbe- gehren Nr. 1 und Nr. 2 genannten Nebenbestimmungen des Bauent- scheids […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 zu beschränken. 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST auf der Prozessentschädigung, zu Lasten der Rekursgegnerin." E. Die Nachbarrekurse wurden unter den G. -Nrn. R1S.2018.05115 (Rekurrie- rende R. et al.) und R1S.2018.05123 (Rekurrentin E. H.) anhand genommen; der Bauherrenrekurs unter der G. -Nr. R1S.2018.05122, letzteres unter Ein- bezug der Erbengemeinschaft G. L., bestehend aus P. G. G. L., R. L. und W. L., als Mitbeteiligte. Mit Präsidialverfügungen vom 8. November 2018 und je vom 15. November 2018 wurden die Rekurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. F. Mit Präsidialverfügung vom 3. Dezember 2018 wurde das im Verfahren G. - Nr. R1S.2018.05122 gestellte Gesuch um Beschränkung der aufschieben- den Wirkung abgewiesen. R1S.2018.05115 Seite 4 G. Im Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05115 beantragte die Baudirektion mit Re- kursvernehmlassung vom 5. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses. Mit Rekursantwort vom 12. Dezember 2018 schloss die S . Stiftung auf Ab- weisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurrierenden R. et al. Auch die Bausektion der Stadt Zürich beantragte mit Vernehmlassung vom 12. De- zember 2018 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05123 schloss die Baudirektion mit Eingabe vom 12. Dezember 2018 ebenfalls auf Abweisung des Rekurses. Die Bau- sektion der Stadt Zürich machte mit Rekursvernehmlassung vom 19. Dezem- ber 2018 namhaft, der Rekurs sei abzuweisen. Die S. Stiftung beantragte per 19. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Re- kurrentin E. H. Im Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05122 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich mit Rekursantwort vom 19. Dezember 2018 die Rekursabweisung; unter Entschädigungsfolge zulasten der S . Stiftung. Die als Mitbeteiligte Rubrizierten liessen sich nicht vernehmen. H. Replicando hielten die Rekurrierenden R. et al. mit Eingabe vom 28. Januar 2019 an den eingangs gestellten Anträgen fest (Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05115). Auch die Rekurrentin E. H. hielt mit Replik vom 22. Januar 2019 (si nngemäss) an den erhobenen Rügen fest (Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05123). Sodann replizierte auch die S . Stiftung am 28. Januar 2019 unter Bekräftigung der mit ihrem Rekurs gestellten Anträge (Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122). I. Am 7. Februar 2019 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts in allen Verfahren auf Lokal einen Augenschein durch. R1S.2018.05115 Seite 5 J. Im Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05115 verzichtete die Baudirektion still- schweigend auf Erstattung einer Duplik; die Bausektion der Stadt Zürich und die S. Stiftung hielten mit Eingaben je vom 18. Februar 2018 vollumfänglich an den gestellten Anträgen fest. Im Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05123 verzichtete die Bausektion der Stadt Zürich mit Eingabe vom 18. Februar 2019 auf Erstattung einer Duplik; die S. Stiftung duplizierte per 18. Februar 2019 mit unveränderten Anträgen. Am 29. März 2019 liess sich die Rekurrentin E . H. unaufgefordert erneut zum Rekurs vernehmen. Die im Verfahren G. -Nr. R1S.2018.05122 von der Bausektion per 18. Feb- ruar 2019 erstattete Duplik erfolgte unter Festhaltung an den gestellten An- trägen. Es kommt in Betracht: 1. Die Verfahren G. -Nrn. R1S.2018.05115, R1S.2018.05122 und R1S.2018.05123 betreffen in der Sache dasselbe Bauvorhaben auf der Par- zelle Kat.-Nr. 1 und sind damit zu vereinigen. 2. Die Rekurrierenden K. und V. R., U. H. und G. H. sowie die Z. P. AG sind als Eigentümer von zur Bauparzelle Kat.-Nr. 1 benachbarten Liegenschaften zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs - und Baugesetzes (PBG) ohne weiteres berechtigt. Die Legitimation von K. A. sowie von E. H. ist angesichts des Nachweises von Mietverhältnissen über Wohnräume in benachbarten Liegenschaften ebenfalls ausgewiesen. Dasselbe gilt bezüg- lich der rekurrierenden G. AG, die ihr Domizil an der Wohnadresse von K. A. an der C. -Strasse 4 hat. Schliesslich ist auch das schutzwürdige Interesse R1S.2018.05115 Seite 6 der S. Stiftung zur Erhebung eines Bauherrenrekurses ausgewiesen. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die erhobenen Rekurse einzutreten. 3.1. Die Bauparzelle Kat. -Nr. 1 liegt inmitten der Stadt Zürich auf halbem Weg zwischen dem Bahnhof […] einerseits und der S .-Strasse bzw . [der A. - Strasse] sowie dem Einkaufszentrum […] andererseits. Die Bauparzelle hat eine Fläche von 7'610 m2 und wird auf der westlichen Längsseite durch die B.-Strasse und auf der östlichen Längsseite durch den in der Freihaltezone befindlichen B.-Hügel (Grundstück Kat.-Nr. 2) begrenzt. Auf letzterem befin- den sich die Kirche […] und das dazugehörige Pfarrhaus, welche beide als Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet sind. Der B.-Hügel selbst ist als Teil der "Moränenwälle [...]" im Inventar der kom- munalen Landschaftsschutzobjekte sowie als "Obstgarten B .-Hügel" im In- ventar der kommunalen Naturschutzobjekte verzeichnet. An der nördlichen Schmalseite stösst die Bauparzelle an einen Fussweg (F.-Weg) und südlich an die Liegenschaft Kat.-Nr. 3. Im Strassenraum an der südwestlichen Ecke der Bauparzelle befindet sich der nördliche Teil der Tramhaltestelle W .- Srasse (Tramlinien […] ; Trams in Richtung […] ). 3.2. Das rekursgegenständliche Bauprojekt sieht einen langgestreckten Gebäu- dekörper entlang der B .-Strasse, von dieser ca. 7 m (inkl. Trottoir) auf die Lage der Baulinie rückversetzt, vor. Dieser weist eine Gebäudelänge von 167,03 m sowie eine Gebäudetiefe von 15,68 m auf. Die maximale Gebäu- dehöhe beträgt 21,5 m. Der Neubau soll sechs dem Wohnen dienende Voll- geschosse, ein stellenweise durchbrochenes Dachgeschoss (Attika- Wohneinheiten) sowie im 1. Untergeschoss im Verhältnis zur B .-Strasse sechs ebenerdig gelegene Ladenlokale aufweisen. Gesamthaft projektiert sind 124 Wohneinheiten; davon acht 1- Zimmerwohnungen, 49 2- Zimmer- wohnungen, 48 3-Zimmerwohnungen und 19 4- Zimmerwohnungen. Vorge- sehen sind ferner ein über die Gesamtlänge des Baukörpers durchgehendes 2. Untergeschoss mit 87 Motorfahrzeugeinstellplätzen und ein mittig ange- ordnetes 3. Untergeschoss mit Nebenräumen. R1S.2018.05115 Seite 7 4.1. Die Rekurse der Rekurrierenden R. et al. und der Rekurrentin E. H. beschla- gen vorab zur Hauptsache die Frage der genügenden Einordnung des re- kursgegenständlichen Bauprojekts und die damit eng verknüpfte Frage der Erfüllung der Anforderungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG). Die Rekurrentin E. H. verweist darauf, der "Bauriegel" unterbreche den Blick von der B.-Strasse her zur Kirche […] und damit den Zugang zu den dahin- terliegenden Grünflächen ( B.-Hügel). Zu fordern sei eine Auflockerung der Bebauung. Zudem werde die Sicht auf den B.-Hügel auch vom T.-Platz her beeinträchtigt. Die Kirche […] werde von der B.-Strasse her nicht mehr sicht- bar sein und damit einfach "eingemottet". Die Bewohner entlang der B. - Strasse hätten enorme Nachteile hinzunehmen (Morgensonne, Schatten- wurf, kein Ausblick mehr auf den B. -Hügel und die dort befindlichen Tiere). Der langgezogene Bau weise die Merkmale eines Fabrik- und Bürogebäudes auf; der vorgesehene lange Baukörper passe nicht in das Ortsbild. Die Rekurrierenden R. et al. monieren, vorliegend seien die Abweichungen von der Regelbauweise in der Wohnzone W4 erheblich. Diese würden auch die Bauweise, die Gebäudelänge sowie die Abstände betreffen. Das Volu- men des Bauprojekts sei mit der Umgebung nicht verträglich. Es werde nicht dargetan, weshalb der Siedlungsabschluss, der durch die bestehenden Bau- ten entlang der westlichen B.-Strasse gebildet werde, auf die östliche Stras- senseite verschoben werden soll. Zwischen Freihaltezone und B.-Strasse werde ein Riegel geschoben, der an dieser Stelle nicht verträglich sei. In sei- nen Dimensionen sei das geplante Gebäude einmalig. Die Grundfläche sei mit rund 2'500 m 2 gewaltig; ebenso der Gebäudeinhalt mit 77'265 m3. Das Gebäude werde zur B. -Strasse hin (inklusive des anrechenbaren 1. Unter- geschosses) effektiv acht Stockwerke hoch. Diese Dimensionen würden nicht in die heutige Siedlungsstruktur im Umfeld der Bauparzelle passen. Nir- gends im Quartier würden derartige Dimensionen erreicht. Der Charakter des Gebiets verändere sich total, wenn die B.-Strasse durch einen baulichen Riegel vom B.-Hügel abgeschnitten werde. Auf der ganzen Länge eine ge- schlossene Baute zu realisieren, sei falsch. Die Bausektion befasse sich mit diesen Aspekten im angefochtenen Entscheid nur punktuell. Die nähere Um- gebung der Bauparzelle sei von älteren Bauten geprägt. Entlang der C. - Strasse würden sich teils alte, alles aber herrschaftliche Villen aufreihen. Am R1S.2018.05115 Seite 8 Ende der C.-Strasse befänden sich die denkmalgeschützten Gebäude Kir- che[…] und das zugehörige Pfarrhaus. Die Kirche sei ortsbildprägend, auch dank ihrer Stellung auf dem B.-Hügel. Sodann handle es sich beim B.-Hügel um eine grössere Baulücke mit landschaftlich eigenständiger Bedeutung. Zu verweisen sei auf die Einträge im Inventar der kommunalen Natur- und Land- schaftsschutzobjekte ("Moränenwälle [...]"; "Obstgarten B.-Hügel"). Bei der gegenüberliegenden Häuserzeile an der B. -Strasse handle es sich um vor knapp 100 Jahren erstellte, zusammengebaute Häuser mit einer regelmäs- sigen, feingliedrigen Fassade. Die Gebäude seien viergeschossig und ver- fügten über ein flaches Satteldach; di es bei einer Gebäudetiefe von rund 13,5 m. Die Gebäude am W.-Platz seien älteren Datums und verfügten alle- samt über Schrägdächer. Eine gewisse Zeugenhaftigkeit könne diesen Ge- bäuden nicht abgesprochen werden. Das Bauprojekt kontrastiere mit dieser Umgebung deutlich und nehme darauf keine Rücksicht; es setze sich mit einem überdeutlichen Kontrast von der bestehenden Bebauung ab. Das Pro- jekt wirke gegenüber der Nachbarschaft erdrückend und schaffe eine brutale Zäsur zum B.-Hügel. Dass das Bauvorhaben "im kompakten Stadtkörper" liege, treffe nicht zu. Bei letzterer Beurteilung könne selbstredend nicht darauf abgestellt werden, wie eine Grundstücksfläche zoniert sei. Das Bauvorhaben komme in einen bis- her nicht städtisch, sondern vom B.-Hügel geprägten Bereich zu liegen; mit- hin vergrössere es den Stadtkörper und konsumiere den Fuss des B.-Hügels. Zum B.-Hügel gebe es keinen "baulichen Kontext". Dort regierten die Land- schaft und die Natur. Die abzubrechenden Gebäude B. -Strasse 77 und 65 würden isoliert stehen und vermöchten den durch den Fuss des B.-Hügels geprägten Freiraum nicht erheblich zu beeinträchtigen. Für eine "Vervollstän- digung" des Strassenraums bestehe keine Notwendigkeit. Dass das Baupro- jekt "qualitätsvoll" sei, lasse sich nicht begründen. Eine gute st ädtebauliche Setzung werde bestritten. Vergleiche man die Grössenverhältnisse, bewirke die neue Überbauung einen deutlichen Massstabssprung. Die scharfkantig gegliederte Strassenfassade werde von den Nachbarn als sehr dominant, ja erdrückend wahrgenommen. Sie lasse jegliche Ruhe vermissen. Sodann sei auch die Nähe des Baukörpers zur nördlich angrenzenden Bebauung am F.- Weg erdrückend. Ausgerechnet dort weise der Baukörper die grössten Di- mensionen auf; auf die benachbarten Häuser werde keine Rücksicht genom- men. Dies beeinträchtige die Wohnqualität der am F. -Weg liegenden Stadt- villen und Gärten (Schattenwurf, räumlicher Eindruck) und sei eine Gefahr R1S.2018.05115 Seite 9 für die nahen, alten und zum Teil geschützten Bäume, insbesondere für die Platane auf der Parzelle Kat.-Nr. 4. Zu den Bäumen sei ein hinreichend gros- ser Abstand einzuhalten, sodass diese einen genügenden Lebensraum be- halten würden. Dass auf dieser Seite auch die Tiefgaragenausfahrt projek- tiert sei, belege die mangelnde Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft. In südlicher Richtung betrage der Abstand zum Gebäude auf der Parzelle Kat.- Nr. 3 nur ca. 5 m. Von einer Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft, etwa in Form einer differenzierten Höhenentwicklung der Bauten, könne keine Rede sein. Generell sei sodann die besondere Qualität der Überbauung (§ 71 PBG) aus den Plänen nicht ersichtlich, was sowohl bezüglich Lage, Zweckbestimmung sowie bezüglich des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen gelte. Die Überbauung führe zu einem starken Eingriff in das gewachsene Terrain; der Fuss des B.-Hügels werde abgegraben. Der natürliche Terrainverlauf auf der Bauparzelle sei nicht oder nur noch schlecht erkennbar. Das Mass der Ge- bäudehöhe sei auch ab dem gestalteten Terrain einzuhalten. Bezüglich Wohnlichkeit und Wohnhygiene erfülle die projektierte Überbauung nicht ein- mal die minimale, gesetzlich vorgeschriebene Qualität. Die Immissions- grenzwerte für die Wohnnutzung könnten nicht überall eingehalten werden; es sei eine Ausnahmebewilligung vonnöten. Dies sei das Gegenteil davon, was mit § 71 PBG verlangt werde. Bereits deshalb, weil mit einer Überbau- ung in Regelbauweise weniger Bewohnerinnen und Bewohner von der Lärm- belastung betroffen wären, sei die Bewilligung für eine Arealüberbauung zu versagen. Sodann seien auch an die Erschliessung erhöhte Anforderungen zu stellen. Die Zufahrt zur Einstellhalle sei entgegen den Ausführungen der Baudirektion nicht "überzeugend platziert". Die Zufahrt in die B. -Strasse sei nicht verkehrssicher gelöst. Bei der Mündung in die B.-Strasse führe die An- zahl Fahrten zu Konflikten mit dem Trottoir, dem Velostreifen und dem Fuss- gängerstreifen. 4.2. Gemäss § 69 PBG kann die Bau- und Zonenordnung in den Bauzonen all- gemein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind Mindestarealflächen festzulegen. Unter dem Titel "Anforderungen" hält § 71 PBG fest, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen R1S.2018.05115 Seite 10 (Abs. 1). Bei dieser Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu be- achten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Ge- bäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Vers orgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69 ff. PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten, in der Bauordnung festgesetzten Min- destfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Je nach den Bestimmungen der Bauordnung dürfen sie bezüglich der Ausnützung – meist in Form eines Arealüberbauungsbonus –, der Abstände und der höchstzulässigen Ge- schosszahl von der Regelbauweise abweichen, müssen aber den erwähnten Anforderungen an Gestal tung, Ausrüstung und Ausstattung entsprechen. Wie die jeweilige Formulierung in der Bauordnung auszulegen ist bzw. ob mit oder ohne Bezug auf das zulässige Ausnützungsmass für Regelüberbau- ungen, ist durch Auslegung zu ermitteln. In der Regel ergibt nur der erwähnte Bezug einen vernünftigen Sinn, weil sonst das Prinzip der nach Zonen abge- stuften Nutzungsziffern durchbrochen würde und bei Bauzonen mit geringer Ausnützung eine unerwünschte Verdichtung entstünde (Christoph Fritz- sche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zür cher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 134 sowie Bd. 2, S. 737). 4.3. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) – in der bis am 30. Oktober 2018 geltenden Fassung (nachfolgend: aBZO) – sind Arealüberbau- ungen in allen Wohnzonen, ausgenommen in der Wohnzone W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig. Die Areal- fläche muss mindestens 6'000 m 2 betragen. Für die Grenz- und Gebäudeab- stände gelten innerhalb der Arealüberbauung die kantonalen Abstands vor- schriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Areal- überbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. Die zonenge- mässe Vollgeschosszahl darf in der Wohnzone W2 auf drei und in den übri- gen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale Gebäu- dehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den üb- rigen Zonen 25 m. Die Ausnützungsziffer darf in den Wohn- und Zentrums- zonen sowie in den Zonen für öffentliche Bauten Oe2-Oe5 um den nach fol- gender Formel berechneten Wert heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer R1S.2018.05115 Seite 11 geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüg- lich 10 Prozentpunkte abzüglich in anrechenbaren Dachgeschossen reali- sierte Ausnützungsziffer (Art. 8 Abs. 1-2 und Abs. 4-5 und aBZO). 4.4. Der gestalterische Entscheidungsspielraum der Baubehörde wird durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert, als in der erwähnten, nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden. Damit wird der Baubehörde gleichsam ei n Programm vorgegeben, nach dem sie die Erfüllung der in Abs. 1 genannten Qualitätsanforderungen zu prüfen hat. Dies vermag nichts daran zu ändern, dass der Bauherr grundsätzlich auch bei Arealüberbauungen in der künstlerisch-architektonischen Gestaltung sei- ner Baute und deren Umschwung frei ist. § 71 PBG stellt jedoch an Bauten, Anlagen und Umschwung erhöhte ästhetische Anforderungen. Ob ein Vor- haben diese Anforderungen erfüllt, ist nach objektiven und grundsätzlichen Kriterien zu beurteilen, wobei es weder auf den Eindruck ästhetisch beson- ders empfindlicher Personen noch auf das Volksempfinden ankommt. Dem Bauherrn muss insbesondere für die übliche und naturgemäss individuelle Ausstattung seines Gartens ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belas- sen werden. Die dem Bauherrn gemäss Art. 26 der Bundesverfassung (BV) zustehende Freiheit ist im Rahmen der gesetzlichen Schranken von § 71 PBG zu achten; eine entsprechende Abwägung hat in Anwendung des Ver- hältnismässigkeitsprinzips zu erfolgen (Fritzsche/Bösch/W ipf, Bd. 1, S. 134 f., mit Hinweisen; VB.2003.00006 und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 2). Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto- nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent- scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge- richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über- schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen- den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin- zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Gr undsatz der Verhältnismäs- sigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine R1S.2018.05115 Seite 12 blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie- fer gesetzt werden (vgl. BGr 1C_358/2017 vom 5. September 2018, E. 3.6., mit Hinweisen). Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono- men Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der ka ntonalen Instanzen betrifft dies insbesondere § 238 PBG sowie § 71 PBG (Donatsch, § 20 Rz. 72). 4.5. Bei Projekten, welche sehr weitgehend von den Privilegierungen als Areal- überbauung gemäss § 72 Abs. 1 PBG profitieren und eine Grossmassstäb- lichkeit der Ge bäudevolumetrie Teil des architektonischen Konzepts ist, ist der Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Um- gebung besondere Beachtung zu schenken. Fehlt die Eingliederung in die bauliche Umgebung und die Rücksichtnahme auf diese, wi derspricht dies § 71 PBG, welcher über § 238 PBG und die für die Regelbauweise geltende befriedigende Gesamtwirkung hinausgehend eine besonders gute Gestal- tung und eine Rücksichtnahme auf die bauliche Umgebung verlangt. Es ge- nügt nicht, wenn das Projekt bl oss "nicht als Störfaktor" wahrzunehmen ist. Insofern kann die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie dazu füh- ren, dass sich das Projekt in einen (allzu) bewussten Gegensatz zum vorbe- stehenden Ortsbild setzt und die kleinteilige und offene Bauweise in der Um- gebung ignoriert. Eine solche Überbauung steht in Widerspruch zu den Vor- gaben von § 71 PBG (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5). In Beziehung zu setzen ist diese Rechtsprechung zu § 71 PBG mit dem all- gemeinen Grundsatz, dass die Ausnützung der maximalen Baumasse grundsätzlich einem öffentlichen Interesse entspricht, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kom- pakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduk- tion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduk- tion deshalb durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, ge- rechtfertigt werden. Lässt die Zonenordnung eine bestimmte Geschosszahl zu, darf zur Erreichung einer guten Gesamtwirkung nicht generell – etwa für R1S.2018.05115 Seite 13 ein ganzes Quartier – nur ein Geschoss weniger bewilligt werden, weil sonst die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde (BGr 1C_358/2017 vom 5. September 2018, E. 4.4; mit Hinweisen). 4.6. Die Bausektion begründet die Erfüllung der Einordnungsvoraussetzungen im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG bzw. die besonderen Voraussetzungen für eine Arealüberbauung im Sinne von § 71 PBG wie folgt: - Das Bauvorhaben liege im kompakten Stadtkörper, welcher hier durch mehrere Moränenhügel stark topografisch geprägt werde. Das Neu- bauprojekt schliesst die heutige Lücke in der linearen Bebauung am Fuss des B.-Hügels mit einem zusammenhängenden, langen Baukör- per und vervollständige den Strassenraum der B. -Strasse auf quali- tätsvolle Weise. Die für eine Arealüberbauung erforderliche, beson- ders gute städtebauliche Setzung werde mit dem Projekt erreicht. - Die plastische Gestaltung des Baukörpers werde aus einer durchge- henden Schrägstellung der Grundrisse entwickelt und mit zwei klaren Kopfsituationen abgeschlossen. Strassenseitig werde der lange Bau- körper ab dem fünften Geschoss in mehreren Schritten zurückgestuft, was einen massstäblichen Bezug zum gegenüberliegenden, eher mo- notonen Baukörper herstelle. Die Fassade werde zusätzlich durch vertikale Einschnitte in den Regelgeschossen und durch Eingangsni- schen im Erdgeschoss schön rhythmisiert. Zum B. -Hügel hin werde das Vol umen durch eine deutliche Staffelung des Baukörpers und durch geschwungene Balkone, noch stärker als die Strassenfassade, plastisch gegliedert. Die differenzierte, plastische Gestaltung des Bau- körpers unterstütze eine gute Einordnung in den baulichen Kontext. - Die Adressierung mit einer Nische pro Treppenhaus entlang der B.- Strasse erzeuge sowohl für das Gewerbe als auch für die Wohnungen eine schlüssige Adressierung. Aufgrund der Gartenzugänge im Ge- schoss darüber seien alle Wohnungen direkt am Grünraum angebun- den. Die Zufahrt zur Einstellhalle am nördlichen Gebäudeende wirke überzeugend platziert. - Die vorgesehenen Terrainanpassungen würden zu einer schlüssigen topographischen Einbettung des Gebäudes und zu einem natürlich wirkenden Terrainverlauf auf der Gartenseite führen. - Die homogenen Oberflächen des Gebäudes unterstützten die diffe- renzierte Plastizität des Baukörpers. Setzung und Proportionen der Fassadenöffnungen würden allseitig ausgewogen wirken. Schaufens- ter und Vordächer würden den öffentlichen Charakter des Erdge- schosses unterstreichen und den Strassenraum aufwerten. Der archi- tektonische Ausdruck sei dezidiert urban und wirke damit sowohl zum Ort als auch zum Projekt passend. R1S.2018.05115 Seite 14 - Die konzeptionellen Aussagen zu Materialen und Farben wirkten überzeugend (entsprechende Auflage betreffend Farb- und Material- konzept gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.g). - Die geplanten Veränderungen hätten keine Beeinträchtigung des Schutzwertes des Schutzobjektes […] "Moränenwälle [...]" zur Folge, weil die geplante Terraingestaltung mit der grosszügig hangabwärts verlaufenden Wiesenböschung den natürlichen Hangverlauf des grossräumigen Moränenhügels aufnehme. Die neue Umgebungsge- staltung als "Obsthain" mit verschiedenen Obstbäumen und z usam- menhängenden Wiesenflächen grenze an das Naturschutzinventa- robjekt [...] "Obstgarten [...]" und stelle mithin eine Fortsetzung des Schutzobjekts dar. Die besondere Rücksichtnahme sei durch dieses Konzept gewährleistet. - Die vorgesehene Umgebungsgestaltung erfülle die gemäss § 71 Abs. 1 bezüglich Arealüberbauungen verlangte besonders gute Gestaltung (noch) nicht in allen Teilen. Ebenso sei die vorgeschlagene Bepflan- zung zwar grundsätzlich möglich, eine Detailabstimmung jedoch noch erforderlich. Weiter seien die Materialisierung der Gartensitzplätze so- wie die Ausstattung des Spielbereiches im Detail zu ergänzen. Der Spielbereich sei hinsichtlich seiner Einbettung in die Hanglage sorg- sam zu gestalten (entsprechende Auflagen gemäss Dispositiv -Ziffer II.B.1.h). 4.7. Die Bausektion der Stadt Zürich hat damit das ihr zustehende Ermessen in zulässiger Weise ausgeübt und sich dabei hinreichend mit den von § 71 Abs. 2 PBG als relevant definierten Kriterien auseinandergesetzt. Namentlich hat sie mit Blick auf die Erf üllung der Anforderungen, wo erforderlich, die ent- sprechenden – allesamt indes untergeordneten und damit für die Beurteilung der Gesamtqualität des Bauprojekts nicht ins Gewicht fallenden – Ergänzun- gen in Form von Auflagen statuiert. Ohnehin ist Abs. 2 von § 71 PBG einzig als Strukturierung des Prüfprogramms zu verstehen. Mit der Umschreibung, dass "insbesondere" die aufgezählten Merkmale "zu beachten" seien, räumt das Gesetz der Verwaltungsbehörde auch bezüglich der Begründung einen erheblichen Gestaltungs- und Ermessenspielraum ein. Dies entspricht der mit der Revision des Planungs - und Baugesetzes vom 1. September 1991 verfolgten Zielsetzung, den Gemeinden grössere Kompetenzen einzuräu- men, so unter anderem auch bei der Zulassung von Arealüberbauungen (BRKE II Nr. 0271/2010 vom 23. November 2010, E. 4.6; VB.2003.00006 und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 2b). Die Bausektion der Stadt Zürich hat daher ihre durch das kantonale Recht eingeräumte Entschei- R1S.2018.05115 Seite 15 dungsfreiheit beansprucht und muss sich einen Eingriff durch die Rechtsmit- telbehörden nur im Rahmen des – vorstehend einlässlich behandelten – Kognitionsrahmens gefallen lassen. 4.8. In der Sache ist zunächst die Beziehung des Bauprojekts zu den Schutzob- jekten [...] "Moränenwälle [...]" und [...] "Obstgarten [...]" zu prüfen. Das letztere Objekt ist nicht auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 belegen, sondern auf der angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 2; eine direkte Beeinträchtigung fällt da- mit – auch angesichts der Platzierung des Baukörpers entlang der B.-Strasse – von vornherein ausser Betracht. Wie erwähnt, nimmt das rekursgegen- ständliche Bauprojekt gemäss Umgebungsplan Rücksicht auf die auf der Nachbarparzelle bestehende Bestockung, indem sie diese durch Pflanzun- gen auf der Bauparzelle weiterzuführen beabsichtigt. Der Perimeter des Landschaftsschutzobjekts [...] "Moränenwälle [...] " er- streckt sich von der B.-Strasse im Norden bis zur A.-Strasse im Süden sowie von der W .-/M.-Strasse im Westen bis zur Se. -Strasse im Osten. Das Schutzobjekt wird im Inventar der kommunalen Natur- und Landschafts- schutzobjekte (KSO) wie folgt umschrieben: "Bedeutung: Vom Moränenwall, der sich von der Kirche […] bis zur A. -Strasse hinzieht, ist der Teil im R.-Park das besterhaltene Gebiet. Hier ist die glaziale Form noch schön ausgeprägt erhalten geblieben. Aber auch im südlichen Teil ist trotz der Bauten der Wall noch erkennbar. Im Süden findet das Moränensystem seine Fortsetzung im vorgeschla- genen Landschaftsschutzobjekt «E.-K., W.». Im Norden umschliesst das Objekt das kantonale Schutzobjekt «K .-Hügel E.». Im Westen befindet sich das biologisch wertvolle Moränenstück M ., das sich vom Friedhof M . bis zum M . hinzieht. Hier liegt am steilen Abhang zur Al.-Strasse eine magere Schafweide, im oberen, flachen Bereich ein Hochstamm-Obstgarten. Ohne Bauten und Terrainveränderun- gen hätte das Teilstück sinnvollerweise eine Landschaftseinheit mit dem Moränenteilstück «M., W.» […] gebildet. Im Gebiet liegen zwei Aussichtspunkte, einer im R .-Park mit Blick gegen den H.-Berg und den Ü.-Berg, der zweite am M. mit Blick auf die S.-Bahn, die Au.-Strasse und die […] . R1S.2018.05115 Seite 16 Bedeutung: Zum Teil gut ausgeprägte Moränenwälle, die zum wichtigen Zü- richstadium gehören sowie biologisch wertvolle Landschaftsele- mente. Ziel: Ungeschmälerte Erhaltung des morphologischen Ers cheinungsbil- des sowie der mageren Schafweide und des Obstgartens." Wird ein inventarisiertes Objekt seiner Natur nach auf dem Verfügungswege oder durch Vertrag unter Schutz gestellt, wie dies in aller Regel bei Denk- malschutzobjekten der Fall ist, und kann seine Gefährdung durch ein Bau- projekt nicht zum vornherein ausgeschlossen werden, so hat das Gemein- wesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d.h. Schutzmassnahmen an- zuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. So ist immer dann vorzugehen, wenn eine Gefährdung des Schutzobjektes zu befürchten ist, der allein mit der Anwendung der Einordnungsbestimmungen nicht begegnet werden kann. Demgegenüber muss dieses Vorgehen dann entfallen, wenn ein Schutzobjekt nur mit von der Gemeinde zu erlassenden p lanerischen Schutzmassnahmen (§ 205 lit. a PBG) erfasst werden kann. Nach der ge- setzlichen Prioritätenordnung sollen als Schutzmassnahmen in erster Linie planungsrechtliche Massnahmen ergriffen werden (§ 205 PBG). Werden spezielle Schutzmassnahmen erlassen, wo auch planungsrechtliche Mass- nahmen zum Ziel führen können, müssen sachliche Gründe angegeben wer- den, weshalb vom Grundsatz gemäss § 205 PBG abgewichen wird. Die Pri- oritätenordnung spielt auch in die Beurteilung nach Massgabe des Verhält- nismässigkeitsprinzips hinein, indem die Anordnung einer besonderen Schutzmassnahme anstelle einer ebenfalls möglichen planungsrechtlichen tendenziell weitergeht, als nötig wäre. Die allgemeinen planungsrechtlichen Massnahmen sind im Gesetz bereits genau umschrieben, während eine be- sondere Anordnung auf den Einzelfall zugeschnitten ist. Überdies wird durch den Erlass spezieller Schutzmassnahmen mit dem Inhalt von planungsrecht- lichen Instituten durch die dafür zuständige Exekutive die Entscheidbefugnis der Legislative unnö tig eingeschränkt. Entsprechend dieser Grundsätze sieht die Natur- und Heimatschutzverordnung (NHV) in erster Linie planungs- rechtliche Massnahmen vor (§ 9 Abs. 1 NHV). Gemäss § 20 NHV werden Landschaftsschutzgebiete, soweit ihre Ausdehnung und ihr Charakter es er- lauben und es der Schutzzweck erfordert, zur planungsrechtlichen Sicherung in Freihaltezonen eingeteilt. Soweit planungsrechtliche Massnahmen nicht genügen, sind für Landschaftsschutzgebiete Vorschriften zu erlassen und R1S.2018.05115 Seite 17 Verfügungen zu treffen, die alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen verbieten, welche das Landschaftsbild beeinträchtigen (§ 21 Abs. 1 NHV). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Inventare (§ 204 Abs. 1 PBG; § 1 NHV) ist demnach davon auszugehen, dass die Schutzanliegen des I nven- tars mit Bezug auf die "Moränenwälle [...]" ihren Niederschlag in der zeitlich nach der Inventarisierung erlassenen kommunalen BZO gefunden haben. So wurde – beispielsweise – das im Perimeter des Inventarobjekts liegende und offenbar nicht nur morphologisch, sondern auch biologisch wertvolle Morä- nenstück M. mit der mageren Schafweide und dem Obstgarten der Freihal- tezone zugewiesen. Dasselbe gilt für die neben der vorliegend interessieren- den Bauparzelle gelegene Parzelle Kat. -Nr. 2. Andere Gebiet e der " Morä- nenwälle [...]" liegen mitten in der städtischen Siedlung und sind weitgehend überbaut; dies im Unterschied zu Landschaftsschutzgebieten, die üblicher- weise natürliche oder zumindest unüberbaute Landschaften umfassen (§ 19 NHV). Die bestehende Überbauung des Schutzgebietes und eine weitere bauliche Entwicklung tun somit, soweit nicht die der Freihaltezone zugewie- senen Grundstücke infrage stehen, dem Schutz keinen Abbruch. Ansonsten wäre auch die Bauparzelle nicht in der Bauzone belassen, sondern vielmehr der Freihaltezone zugewiesen worden. Mit der Zuweisung weiter Teile des Landschaftsschutzobjektes zur Bauzone hat der Gesetzgeber rechtswirksam auf einen vollständigen Schutz des Gebietes verzichtet (zum Ganzen BRGE I Nrn. 0192/2011 und 0193/2011 in BEZ 2012 Nr. 10, E. 5.6.3-5.6.5). Dennoch bliebe es der Bausektion der Stadt Zürich unbenommen, für das Landschaftsschutzobjekt "Moränenwälle [...]" als Ausfluss einer Schutzab- klärung besondere Anordnung im Sinne von § 21 NHV zu treffen, namentlich durch Erlass einer Schutzverordnung (§ 205 lit. b PBG). Das rekursgegen- ständliche Bauprojekt, welches überdies am Rande bzw. am Fuss des Schutzobjektes an der B. -Strasse zu liegen kommt, vermag – als eine von vielen bereits bestehenden Bauten am Fuss sowie auf dem Schutzobjekt selbst – das morphologische Erscheinungsbild der "Moränenwälle [...]" nicht zu gefährden. Der Aushub der Baugrube sowie die unterirdischen Gebäude- teile beeinträchtigen keine schützenswerten Aspekte des Schutzobjektes, da nicht die Substanz der Moränenwälle, sondern deren morphologisches Er- scheinungsbild zu erhalten ist. Auf die geplanten Terrainveränderungen kann es aufgrund der Art und Dimension des Schutzobjekts " Moränenwälle [...]" nicht ankommen. Was die Rekurrierenden R. et al. und die Rekurrentin E. H. R1S.2018.05115 Seite 18 hiergegen anführen, vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Auf- grund der Eigenschaft als Schutzobjekt kann namentlich für das Postulat, das Schutzobjekt müsse von bestimmten Orten her einsehbar sein bzw. blei- ben, nichts hergeleitet werden. Dies ist offensichtlich bereits an ver- schiedensten Orten nicht der Fall. Auch die Aussicht auf die sich ebenfalls im Bereich des Schutzobjekts befindliche Kirche […] ist nicht besonders ge- schützt. Mit der Zuweisung bzw. Beibehaltung der Bauparzel le in der Bauzone hat der kommunale Gesetzgeber verdeutlicht, dass an dieser Stelle auch weiterhin eine Bebauung möglich sein soll, sodass der Stadtkörper nicht bereits an der B. -Strasse endet. Entgegen den Ausführungen der Re- kurrierenden R. et al. besteht am besagten Ort nicht etwa eine Baulücke mit landschaftlich eigenständiger Bedeutung. Die Bauparzelle ist bereits heute verschiedentlich überbaut, unter anderem mit einer Tankstelle […], dem Ge- bäude Vers.-Nr. 1 sowie zwei älteren, landwirtschaftlich geprägten Bauten (Vers.-Nr. 2 und 3). Der Fuss des B.-Hügels, welcher Teil der Moränenwälle [...] bildet, weist bereits im aktuellen Zustand verschiedentlich nicht mehr den ursprünglichen, sondern einen gestalteten Terrainverlauf mit umfangreichen Abgrabungen auf. Eine Zäsur zwischen Strassenraum und B. -Hügel bilden sodann auch die weiteren Gebäude in der Häuserzeile B. -Strasse/W.- Platz/W.-Strasse (B.-Strasse Nrn. 89, 91, 93; W.-Strasse Nrn. 1, 3, 5, 11 und 15). Eine rechtserhebliche Tangierung der Schutzobjekte […] "Moränenwelle […] " und […] "Obstgarten […] " liegt nach dem Gesagten nicht vor. Im Rah- men der nachfolgenden Erwägungen bleibt indes zu prüfen, inwiefern das Bauvorhaben hinsichtlich der Schutzobjekte den gestalterischen Anforderun- gen bzw. den Einordnungsaspekten entspricht. 4.9. Die Lage der Bauparzelle kann im vorliegenden Fall nicht mit derjenigen in den von den Rekurrierenden R . et al. angeführten Entscheiden BGr 1C_313/2015 und BGr 1C_317/2015 vom 10. August 2016 verglichen werden. Dass in jenem Fall zur Beurteilung stehende Projekt sollte sich be- wusst grundlegend von der baulichen Umgebung abgrenzen; die Gross- massstäblichkeit der Gebäudevolumetrie war Teil des architektonischen Konzepts. Das Baukonzept und die Fassadengestaltung des Projekts hoben sich grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen Architektur ab; die Andersartigkeit stach deutlich hervor (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 R1S.2018.05115 Seite 19 vom 10. August 2016, E. 4.5). Das rekursgegenständliche Projekt, welches die Erstellung von 124 Wohneinheiten vorsieht, ist zwar ebenfalls als gross- massstäblich einzustufen. Indes befindet es sich nicht in einem peripheren, von kleinmassstäblichen Bauten geprägten Gebiet in der Stadt Zürich, son- dern an äusserst zentraler Lage zwischen dem Bahnhof […] einerseits und der S.-Strasse bzw. de[r] Au.-Strasse […] sowie dem Einkaufszentrum […] andererseits. Auf der gegenüberliegenden Seite der B.-Strasse befindet sich ein zwar zusammengebauter, aber mit einer Gesamtlänge von ca. 172 m (gemäss GIS -Browser; www.gis.zh.ch) ähnlich dimensionierter Baukörper. Dieser besteht aus Bauten datierend aus der Mitte des letzten Jahrhunderts (1920er- bis 1950er-Jahre), des Weiteren aber auch aus einem später datie- renden, direkt daran anschliessenden Bürogebäude (1960er -Jahre). Dass sich in der näheren Umgebung auch einige herrschaftliche Villen mit entspre- chenden Gärten befinden, gehört zur für das Zentrum der Stadt Zürich typi- schen Mischung älterer und neuerer Bebauungsformen. In der weiteren Um- gebung finden sich mit den modernistische n Gebäuden der Kantonsschule […] sowie der Bebauung auf dem H .-Areal weitere konzeptuell grossmass- stäbliche Bebauungsformen. Die blosse Grossmassstäblichkeit des Baupro- jekts allein vermag für eine Bebauung der Bauparzelle, mithin am fraglichen Ort, für sich allein noch keinen Verstoss gegen § 71 PBG zu begründen. Bemerkungsweise sei angefügt, dass es sich mit der – im Grundsatz auf die willkürliche Anwendung kantonalen Rechts beschränkte (Art. 95 des Bun- desgerichtsgesetzes [BGG]) – Kognition des Bundesgerichts nicht verträgt, für die Auslegung bzw. Anwendung von § 71 PBG derart detaillierte Vorga- ben zu statuieren. Dogmatisch wurden die mit BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 beurteilten Beschwerden letztlich einzig zufolge willkürl icher Nicht -Anwendung von § 71 PBG gutgeheissen; das- selbe gilt für die Beschwerde in BGr 1C_212/2011 (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5 in fine; BGr 1C_212/2011 vom 3. November 2011, E. 2.3). Damit kann – letztlich – offenbleiben, ob sich der vom Bundesgericht angedachte Schutz bestehender, kleinmassstäblicher Bebauungsformen mit den Zielen und Grundsätzen der schweizerischen Raumordnungspolitik verträgt. Diesbezüglich sind den Erwägungen zum Entscheid BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 keine Hinweise zu entnehmen. R1S.2018.05115 Seite 20 4.10. In der Sache ist zu den Kriterien gemäss § 71 Abs. 1 sowie Abs. 2 PBG i.V.m. § 238 PBG Folgendes massgeblich: Der Baukörper befindet sich – zumal nach Massgabe der vom Amt für Städtebau in dem von der privaten Rekurs- gegnerin durchgeführten Architekturwettbewerb definierten Kriterien – am richtigen Ort. Ein Abschluss des Strassenraums an der B.-Strasse entspricht dem Postulat der Schaffung attraktiver Stadträume; letzteres hat der kom- munale Gesetzgeber – wie erwähnt – für die Bauparzelle auch explizit vor- gesehen. Im Vergleich zur auf der Bauparzelle aktuell bestehenden Bebau- ung mit einer Tankstelle […] und dem Gebäude Vers.-Nr. 1 […] schafft die entstehende strassenseitige Nutzung mit Ladengeschossen erheblichen Mehrwert für die Umgebung. Das in weiten Teilen an den angrenzenden Strassenzügen (B.-Strasse, W.-Strasse, Geviert Sc.-Strasse/E.-Strasse/St.- Strasse/N.-Strasse) dominierende Konzept der Blockrandbebauung wird in ansprechender Form, unter Beachtung der diesbezüglichen Bedeutung der Adressbildung, weitegeführt. Dem entgegen steht auch die Erscheinung mit sieben Vollgeschossen (auf Seite B. -Strasse) und Attik ageschossen nicht; die Geschosse werden ab dem 5. Vollgeschoss zur Strasse hin rückversetzt. Durch die strassenseitige Lage und den hinter dem Baukörper ansteigenden Fuss des B.-Hügels wird eine gute städtebauliche Setzung und ein überzeu- gender Übergang de s Baukörpers zum Naturraum erreicht. Umgekehrt schafft die Schrägstellung der Gebäude- bzw. Wohnungsgrundrisse im Ver- hältnis zum Verlauf der B. -Strasse sowie die Strukturierung der Fassaden überzeugend gestaltete Abwechslung im Strassenraum, sodass der Baukör- per weniger als zusammenhängendes Ganzes, sondern vielmehr – analog der Anordnung der Gebäude auf der gegenüberliegenden Strassenseite – als Ensemble separater, strassenseitig orientierter "Town- Houses" wahrge- nommen wird. Dasselbe gilt für die rückwärti ge Gebäudefassade, auf wel- cher unter Berücksichtigung der Erholungsfunktion ein fliessender, ebenso auf kleinere Formen reduzierter und strukturierter Übergang in den Grün- raum erreicht wird. Zur zusätzlichen Auflockerung tragen weitere Fassadenstrukturierungen so- wie die durchlässige Konstruktion des Attikageschosses bei. Eine gute Ge- staltung wie auch haushälterische Nutzung der Bauparzelle wird dadurch er- reicht, dass der Gebäudekörper (Hauptkubus) in der Breite zwischen 10 m und ca. 16 m variiert. Auch die Gestaltung der kopfseitigen Abschlüsse über- zeugt. Während sich der südliche Abschluss am W .-Platz sowie in der Di- mensionierung an den angrenzenden Gebäuden auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 R1S.2018.05115 Seite 21 orientiert, bildet der nördliche Abschluss einen angemessenen räumliche n Übergang zwischen Strassenraum, F.-Weg und hinterliegendem Grünraum, unter Verwendung des durchlässigen Attikageschosses sowie von Gebäude- und Fassadenrücksprüngen. Von einer mangelnden Rücksichtnahme auf die weiteren Gebäude am W .-Platz ist nicht auszu gehen. Dass der Baukörper mit Bezug auf die Liegenschaften am F. -Weg allzu dominant auftrete, trifft angesichts der Rücksprünge und des an dieser Stelle bestehenden Gelän- degefälles nicht zu. Auch ist nicht zu befürchten, dass die Platane auf der Parzelle Kat.-Nr. 4 zufolge des Baukörpers von Lichtentzug betroffen wäre (vgl. die Fotos 20 und 29 gemäss Protokoll). Auch die am nördlichen Ab- schluss angeordnete Zufahrt zur Einstellhalle (von der B.-Strasse her) befin- det sich unter planerischen und gestalterischen Gesichtspunkten – auf die Frage der Verkehrssicherheit ist nachfolgend einzugehen – am richtigen Ort. Insgesamt trägt die projektierte Bebauung am fraglichen Ort erheblich zu ei- ner – auch auf Dauer bestehenden – Gestaltung des Stadtraums bei. Vorbe- stehende Beispiele moderner Architektur finden sich in der Umgebung (bspw. auf den Parzellen Kat. -Nrn. 6 und 7) ohne weiteres. Die Beziehung zum benachbarten Grünraum am ansteigenden B. -Hügel wird mittels ge- schwungener, dem Geländeverlauf folgender Fusswege hergestellt, welche jeweils separat an die einzelnen Wohn- bzw. Treppeneinheiten angeschlos- sen sind. Wie erwähnt ist auf dieser Seite eine Ergänzung bzw. ein fliessen- der Übergang der Bestockung unter Verwendung von Hochstamm- und Nie- derstammobstbäumen projektiert. Mittels Kies -Chaussierung ist zudem ein sanfter Übergang von den privaten Sitzplätzen zu den Grünräumen geplant. Im Einzelnen ist sodann auf die nachfolgenden Erwägungen zu den von der kommunalen Vorinstanz angeordneten, indes untergeordneten Auflagen in Sachen Umgebungsgestaltung zu verweisen. Weiteres Element des Über- gangs zum B.-Hügel sind die teilweise frei und teilweise als Kaschierung von Notausstiegsschächten platzierten Wildhecken. Überzeugend ist auch der vom Trottoir mittels eines Pflanzkörpers ab - bzw. rückversetzte Zugang zu den Ladenlokalen im Strassenraum sowie die dortige Anordnung der Velo- parkierung. Insgesamt ist dem projektierten Bauvorhaben eine durchwegs gute, situativ abgestimmte und in die städtische Umgebung wie zum hinter- liegenden Grünraum passende Gestaltung und Konzeption zu attestieren. Was die Wohnhygiene angeht, ist dem Projekt eine einwandfreie Gestaltung zu bescheinigen. Zwar kann die Überschreitung der Lärmimmissionsgrenz- werte durchaus ein Argument gegen die Erfüllung der Anforderungen punkto Wohnlichkeit und Wohnhygiene darstellen (BGr 1C_313/2015 und R1S.2018.05115 Seite 22 1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5 in fine). Eine Auslegung, wonach Arealüberbauungen an Strassen mit Überschreitungen der Immissions- grenzwerte generell unzulässig wären, würde aber zu weit gehen und den Anwendungsbereich von § 71 PBG in unzulässiger Weise einschränken. Vielmehr ist zu untersuchen, ob das Bauprojekt unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten eine gute Wohnqualität zu gewährleisten vermag, unter dem Vorbehalt, dass die Erreichung einer guten Wohnqualität in einer überwiegenden Mehrzahl der projektierten Wohneinheiten aufgrund der Sachlage nicht als illusorisch einzustufen ist. Darlegungen zu Referenzpro- jekten – siehe die nachfolgenden Erwägungen zur Frage der Überschreitung der Lärmgrenzwerte – sind indes nicht einzuverlangen. Vorliegend ist die überwiegende Mehrzahl der Wohneinheiten so projektiert, dass sie über je- weils zwei strassenabgewandte Wohn- bzw. Schlafräume verfügen (Aussicht Richtung B.-Hügel; mit jeweils davorliegenden Balkonen). Strassenseitig be- finden sich Küche sowie Wohn- und Essbereiche, welche indes über eine durchgehende Verbindung zum rückwärtigen Bereich bzw. zur strassenab- gewandten Seite und damit über Lüftungsfenster verfügen. Sämtliche Wohneinheiten werden mit den heute üblichen Komfortlüftungen ausgestat- tet. Damit wird eine für die zentral gelegenen Kreise der Stadt Zürich klar überdurchschnittliche Wohnqualität und Wohnhygiene gewährleistet; längst nicht alle Wohnungen des Bestandes verfügen über Aussicht und Zugang zu Grünräumen oder über mehrere (falls, im Bestand, überhaupt) lärmabge- wandte Schlafräume. Unbestritten mag der Wohnkomfort in den benachbar- ten herrschaftlichen Villen zum Teil höher sein. Entsprechendes kann indes nicht als Referenzmassstab herangezogen werden. Die Anforderungen an eine Arealüberbauung im Sinne von § 71 Abs. 1 und 2 (Beziehung zum Orts- bild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliede- rung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestim- mung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygi- ene) PBG werden vorliegend ohne weiteres erfüllt. Die Erfüllung der Anfor- derungen gemäss § 71 Abs. 2 (Versorgungs - und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung) ist unumstritten; insofern braucht darauf im Re- kursverfahren nicht weiter eingegangen zu werden. Eingegangen sei an dieser Stelle indes auf einzelne – weitere – Argumente der Rekurrierenden R. et al. sowie der Rekurrentin E. H. . Einen Aussichts- schutz von der B. -Strasse bzw. den daran befindlichen Liegenschaften auf den B.-Hügel bzw. die Kirche […] . sieht das Gesetz nicht vor. Daran ändert auch der Schutz der Objekte […] "Moränenwälle [...]" und […] "Obstgarten R1S.2018.05115 Seite 23 [...]" nichts. Die Kirche […] – ebenfalls ein Schutzobjekt, aber offensichtlich nicht tangiert – wird direkt von der B.-Strasse aus zwar ebenfalls nicht mehr sichtbar sein, thront aber auch weiterhin – weitherum sichtbar – auf dem B.- Hügel. Die Behauptung, wonach das Bauvorhaben die Sicht auf die K irche […] auch vom T- Platz (Bahnhof E.) her beeinträchtige, ist angesichts des Terrainverlaufs abwegig. Ein übermässiger Entzug von Licht bzw. ein über- mässiger Schattenwurf ist angesichts der Setzung des Baukörpers im Ter- rain nicht erkennbar. Auch nach den Vorschriften über die Regelüberbauung ist in der Wohnzone W4 keine maximale Gebäudelänge vorgegeben (Art. 13 Abs. 1 BZO). Die Vorschriften zur Arealüberbauung sehen in der Wohnzone W4 sodann eine maximale Gebäudehöhe von 25 m vor (Art. 8 Abs. 5 BZO). Eine mangelnde Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft kann in der Platzie- rung der Tiefgarage nicht erkannt werden. Auf Höhe der Tiefgarage befindet sich in der gegenüberliegenden Häuserzeile, wie erwähnt, ein Bürogebäude aus den 1960er-Jahren. Die herrschaftlichen Villen hinter dem F. -Weg (C.- Strasse 4 auf Kat.-Nr. 4 und weitere Parzellen entlang des F.-Wegs) sind von der Tiefgarage zufolge des im untersten Teil des F.-Wegs ansteigenden Ter- rainverlaufs (Treppen) abgeschirmt. Eine übermässige Beeinträchtigung des ebenfalls an der B.-Strasse gelegenen Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 5 kann angesichts von dessen Charakter als strassenseitig ausgestaltetes, blockrandähnliches Gebäude ausgeschlossen werden. Die Gestaltung des südlichen, kopfseitigen Abschlusses bzw. des Übergangs zum Gebäude auf der Parzelle Kat. -Nr. 3 überzeugt. Ein starker Eingriff in das gewachsene Terrain liegt unter Berücksichtigung der bereits heute auf der Bauparzelle bestehenden (abgegrabenen) Bauten, welche auf der der B. -Strasse zuge- neigten Seite Ladenräumlichkeiten […] sowie eine komplette Tankstelle mit Zufahrt […] umfassen, nicht vor. Einzig im nördlichen Teil der Bauparzelle sind Abgrabungen bis auf das Strassenniveau erforderlich, welche die ge- stalterische Situation angesichts des projektierten durchgehenden Ladenge- schosses allerdings eher aufwerten bzw. an die Stelle einer dort aktuell be- findlichen Betonmauer treten werden. Auf den von den Rekurrierenden R. et al. angeführten revidierten Art. 10 BZO (Abgrabungen) ist nachfolgend ein- zugehen. 4.11. Die Voraussetzungen punkto Einordnung (§ 238 PBG) sowie die Anforde- rungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG) sind erfüllt. Die Bausektion der R1S.2018.05115 Seite 24 Stadt Zürich hat den ihr zustehenden Ermessensspielraum in ohne weiteres zulässiger Weise wahrgenommen. 5.1. Im Zusammenhang mit der Gewährung der Privilegien für eine Arealüber- bauung rügen die Rekurrierenden R . et al., das Instrumentarium der Areal- überbauung gebe der Baubehörde die Möglichkeit, die Regelbauweise mas- siv zu durchbrechen. Die sehr grosse Abweichung von der Regelbauweise sei unzulässig. Für die Nachbarn einer Bauparzelle sei nicht voraussehbar, ob dort 4- geschossig (Regelbauweise) oder 7- geschossig (Arealüberbau- ung) gebaut werde. Ein Bonus von drei Vollgeschossen bedeute eine Ver- doppelung der nach der Regelbauweise zulässigen vier Geschosse. Die Kompetenz zur Erteilung einer Baubewilligung für eine Arealüberbauung liege zu Unrecht bei der Exekutive. Eine Umzonung von einer Wohnzone W4 in eine Wohnzone W7 bedürfe einer gesamthaften Abwägung und Abstim- mung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen. Verfah- rensmässig sei daher eine – unter Einbezug der Bevölkerung durchzufüh- rende – Nutzungsplanänderung angezeigt. Die Rekurrentin E. H. macht gel- tend, die Quartierbevölkerung sei über die Planung bzw. Gestaltung des Bauprojekts lediglich informiert, aber nicht ernst genommen bzw. einbezo- gen worden. 5.2. Der Umfang der im vorliegenden Fall gewährten Privilegierungen präsentiert sich wie folgt: Auf der Bauparzelle in der Wohnzone W4 war vor der auf den 1. November 2018 in Kraft getretenen Teilrevision der BZO die Realisierung von vier Vollgeschossen, eines anrechenbaren ("Zürcher") Untergeschosses sowie eines anrechenbaren Dachgeschosses zulässig; mithin total sechs Geschosse; dies bei einer Ausnützungsziffer von max. 130 %. Nach der Teil- revision – und der Umzonung in die Wohnzone W5 – sind auf der Baupar- zelle Kat.-Nr. 1 neu fünf Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachge- schoss zugelassen, dies bei einer Ausnützungsziffer von maximal 165 %. Unter Ausnahme der – nachfolgend zu erläuternden – Vorschriften für die Arealüberbauung ist auf der Bauparzelle nach den revidierten Bestimmun- gen kein anrechenbares Untergeschoss zulässig. R1S.2018.05115 Seite 25 Demgegenüber ermöglicht die Arealüberbauung gemäss Art. 8 Abs. 5 aBZO wie auch gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO die Realisierung von sieben Vollge- schossen, zuzüglich eines Dach- bzw. Attikageschosses sowie – in den Schranken von Art. 8 Abs . 7 BZO – eines zu einem Fünftel anrechenbaren Untergeschosses. Die Ausnützungsziffer kann nach der folgenden Formel heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer geteilt durch die gemäss Regel- bauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich die in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer (Art. 8 Abs. 5 aBZO; Art. 8 Abs. 6 BZO). 5.3. Aus diesen Grundlagen erschliesst sich, dass mit dem Instrument der Areal- überbauung auf der Bauparzelle – nach der bis am 30. Oktober 2018 in Kraft stehenden Fassung der aBZO – punkto Geschosszahl statt 5,5 Geschosse (unter Berücksichtigung des Dachgeschosses als halbes Geschoss) die Er- stellung von 7,7 Geschossen zulässig ist bzw. war (Zunahme an Geschos- sen auf Basis von 5,5 Geschossen = 100 %: 40 %). Die zulässige Ausnüt- zung erhöht bzw. erhöhte sich von 130 % auf 172,5 %, was einer Zunahme (auf Basis von 130 Prozentpunkten = 100 %) von 32,7 % entspricht. Die vor- liegend effektiv projektierten 12'007 m 2 an Geschossfläche entsprechen ei- ner Ausnützung von 157,7 %. Die nach der ab dem 1. November 2018 gel- tenden Zonierung für die neu der Wohnzone W5 zugeordnete Bauparzelle geltende Ausnützung beträgt 165 %. 5.4. Die erläuterte Zunahme unter Geltung der bis am 30. Oktober 2018 in Kraft stehenden aBZO fällt durchaus ins Gewicht. Indes ist bei der Beurteilung zu beachten, dass es vorliegend – entgegen der Sachlage in den von den Re- kurrierenden R. et al. zitierten Entscheide – nicht um die Frage der Zulässig- keit einer Sonderbauordnung in Form eines Gestaltungsplans (§§ 83 ff. PBG) in einer Kernzonenumgebung mit ISOS-Eintrag (BGE 135 II 209) oder die Frage der Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen (BGr 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005) geht. Ebenso wenig geht es um die Frage der Zulässigkeit einer Ausnützungsübertragung sowie um eine – im kanto- nalen Gesetz und in der kommunalen Bauordnung nicht vorgesehene – Ab- weichung von der maximal zulässigen Gebäudelänge (BGr 1C_416/2007 vom 3. Oktober 2008, E. 2 und E. 3). Nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gewährt das zürcherische Recht den Gemeinden mit R1S.2018.05115 Seite 26 der Arealüberbauung gemäss § 69 ff. PBG die Möglichkeit, in den fraglichen Regelungen gegen Gewährung der erwünschten guten Gestaltung weitrei- chende Privilegien etwa bei der Ausnützung oder der G eschosszahl zu sta- tuieren. Insofern ist hinzunehmen, dass sich die arealüberbauten Grundstü- cke in aller Regel recht deutlich von ihrer unmittelbaren baulichen Umgebung abheben, ohne dass dies jedoch in einer anderen Zonenzugehörigkeit Nie- derschlag finden w ürde. Umgekehrt werden Ausnützungsübertragungen o- der der – bloss rechnerische – Einbezug bereits überbauter Grundstücke bei Arealüberbauungen nicht als zulässig erachtet (VB.2011.00308 vom 7. De- zember 2011, E. 4.2; VB.94.00193 in BEZ 1995 Nr. 31). Eine Bes timmung einer kommunalen Bauordnung, wonach bei Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusätzliche Vollgeschosse errichtet werden dürfen, hat das Verwaltungsgericht ausdrücklich als zulässig erachtet. Nach der verwal- tungsgerichtlichen Rechtsprechung bes teht sodann ein Anspruch auf Aus- schöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten, auch mit Bezug auf die Realisie- rung von Arealüberbauungen (VB.2015.00677 vom 12. Mai 2016, E. 4.3). Dabei handelt es sich nicht nur um ein Credo, mithin einen mehr oder weni- ger verbindlichen Glaubenssatz. Vielmehr kommt der haushälterischen Nut- zung des Bodens Verfassungsrang zu (Art. 75 Abs. 1 BV). Die daraus resul- tierende Pflicht zur Verdichtung bildet denn auch einen wesentlichen Grund- satz der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG; Art. 3 Abs. 3 lit. a bis). Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur bau- lichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (VB.2016.00217 vom 15. September 2016, E. 4.2; VB.2015.00677 vom 12. Mai 2016, E. 4.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 660). Die im Rah- men der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes (Art. 75 Abs. 1 BV) erlassenen Vorschriften des RPG zur Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG) bieten keine Grundlage für einen Eingriff in das kantonale Recht. Insoweit erweisen sich die Vorschriften von § 69 ff. PBG und Art. 8 BZO ohne weiteres als bundesrechtskonform. Die Voraussetzungen einer Arealüberbauung sind in der BZO klar um schrieben und die Voraussetzungen einer wirksamen Kompetenzdelegation damit eingehalten. Dass die Bausektion der Stadt Zü- rich mit der Bewilligung von Arealüberbauungen rechtsetzend tätig werde, trifft offensichtlich nicht zu. Dass die Realisierung einer Arealüberbauung am besagten Ort nicht vorhersehbar gewesen wäre, trifft ebenfalls nicht zu. Die Bestimmung von Art. 8 BZO, wonach bei Arealüberbauungen bis zu sieben Vollgeschosse realisiert werden dürfen, steht bereits – soweit ersichtlich – R1S.2018.05115 Seite 27 seit über 10 Jahren in Kraft. Die für eine Arealüberbauung erforderliche Min- destfläche von 6'000 m2 ist seit den 1990er-Jahren unverändert geblieben. 5.5. Nach dem Gesagten erfordert das rekursgegenständliche Bauprojekt keine nutzungsplanerischen Festlegungen. Die diesbezügliche Rüge ist unbegrün- det. 6.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen weiter, der angefochtene Entscheid nehme nur ungenügenden Bezug auf die Dimensionierung des Bauprojekts. Der Baukörper weise eine Gebäudelänge von 167,03 m auf; die Gebäude- tiefe betrage 15,86 m. Die rechtliche Gebäudehöhe betrage 21,40 m, tat- sächlich sei das Gebäude teils höher. Fussabdruck (2'500 m 2) sowie Gebäu- devolumen (77'265 m3) seien gewaltig. Sodann müsse die Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten werden. 6.2. Der angefochtene Entscheid gibt – zunächst – unter Erwägung lit. C.b und C.c (Ausnützung) die projektierten anrechenbaren Flächen in Voll - und Dachgeschossen sowie in Untergeschossen wieder (12'007 m 2; 2'569 m2). Die tatsächlichen Gebäudedimensionen gehen aus den massstäblichen Plä- nen zu den einzelnen Geschossen sowie den Schnitten ohne weiteres hervor und sind korrekt vermasst. Eine besondere Bezugnahme im angefochtenen Entscheid war daher weder geboten noch erforderlich. Ein Begründungs- mangel liegt nicht vor . Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 PBG). Der gewachsene Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Damit fällt der Ansatz, die Gebäudehöhe müsse auch gegenüber dem gestalteten Terrain eingehalten werden, im Grundsatz ausser Betracht; auf Art. 10 BZO (Abgrabungen) ist nachfolgend einzugehen. Bemerkungsweise sei angefügt, dass selbst wenn die Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain (bzw. de facto die Unterkante des anrechenbaren 1. Untergeschosses) als massgeblich erachtet würde, diese eingehalten wäre. Angesichts der traufseitigen Rückversetzung der At- R1S.2018.05115 Seite 28 tikageschosse fallen diese bei der Berechnung der Gebäudehöhe ausser An- satz, sodass die Gebäudehöhe (inkl. Brüstung des Attikageschosses) am südlichen Ende des Baukörpers (tiefste Absenkung des gewachsenen Ter- rains) maximal 23,28 m betragen würde (vgl. die Schnitt e in act. 18.15 und den Grundriss des Attikageschosses in act. 8.18). Die erwähnten Rügen sind daher unbegründet. 7.1. Die Rekurrierenden R. et al. führen weiter an, das geplante anrechenbare Untergeschoss sei nicht mit Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO (Fünftelsregelung) ver- einbar. Die Bausektion der Stadt Zürich setze sich damit über das intertem- porale Verwaltungsrecht hinweg. Der entsprechende Vorentscheid vom 13. April 2016 könne der Bauherrschaft das frühere Privileg nicht sichern. So- dann sprenge das projektierte anrechenbare Untergeschoss auch den Rah- men der bis am 31. Oktober 2018 gültigen Regelung. 7.2. Der angefochtene Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich datiert vom 2. Oktober 2018; der Vorentscheid […] vom 13. April 2016. Die bis dahin geltenden Bestimmungen sind vor dem Hintergrund zu sehen, dass bis zum Inkrafttreten des revidierten Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO in bestimmten Wohnzo- nen (unter anderem der Wohnzone W4) das bis dato zulässige anrechen- bare Untergeschoss durch ein Vollgeschoss mit entsprechender Erhöhung der Ausnützungsziffer ersetzt wurde (neu total 5 zulässige Vollgeschosse). Indes bleibt dabei bei Arealüberbauungen in den Wohnzonen W4- W6 ein anrechenbares Untergeschoss in eingeschränkter Form zulässig. Dieses (neue) anrechenbare Untergeschoss darf indes nur zu maximal einem Fünf- tel der Fläche eines durchschnittlichen Vollgeschosses mit anrechenbaren Räumen genutzt werden (Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO). Die Neuregelung führt in den Wohnzonen W4-W6 zu leicht höheren Ausnützungsziffern (i m Umfang von ca. 6-7 % der Ausnützung). Verdeutlicht man sich die Folgen der Revision auf eine Überbauung in Re- gelbauweise, so sind auf der Bauparzelle – neu – statt vier Vollgeschosse zuzüglich eines anrechenbaren ("Zürcher") Untergeschosses nunmehr fünf Vollgeschosse (und kein anrechenbares Untergeschoss) mehr zulässig. Bei R1S.2018.05115 Seite 29 der Arealüberbauung in den Zonen W4-W6, bei welchen die Anzahl zulässi- ger Vollgeschosse nicht erhöht wurde, soll ein anrechenbares Unterge- schoss weiterhin zulässig sein, um den notwendigen Anordnungsspielraum zu gewährleisten und die sehr hohen Dichten auf acht statt nur auf sieben Geschosse zu verteilen (sieben Vollgeschosse plus ein anrechenbares Un- tergeschoss). Dies hat den Zweck, einen angemessenen Spielraum für eine differenzierte Höhenentwicklung zu schaffen. So sollen denn auch die erfor- derlichen Nebenräume wie Abstellräume, Waschküchen oder Veloabstell- plätze geschaffen werden können; ohne Druck, das von der Ausnützung be- freite anrechenbare Untergeschoss vollständig mit Wohn- und Arbeitsräu- men auszunützen (zum Ganzen Erläuterungsbericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich BZO 2014 [nachfolgend: Erläute- rungsbericht], S. 60 f.). 7.3. Angesichts dessen, dass die Neuregelung gemäss Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO erst per 1. November 2018 in Kraft getreten ist, stellt sich kein intertemporal- rechtliches Problem. Das auf den Vorentscheid sowie den vorliegend ange- fochtenen Bauentscheid vom 2. Oktober 2018 anwendbare Recht ist das- selbe. Der Bestimmung von Art. 8 Abs. 7 BZO ist angesichts ihrer planungs- rechtlichen Bedeutung indes negative Vorwirkung zuzuerkennen (vgl. zu ei- ner ähnlich lautenden Bestimmung in der Revisionsvorlage BRGE I Nr. 0139/2014 vom 26. September 2014, E. 6.4.1 und E. 6.4.2; dieser bestä- tigt mit VB.2014.00627 in BEZ 2015 Nr. 28). Letztere Rechtsprechung – zu- mal nicht am Beispiel von Art. 8 Abs. 7 BZO – konnte zum Zeitpunkt des Vorentscheids vom 13. April 2016 nicht als allgemein bekannt gelten. Der Vorentscheid vom 13. April 2016 erfolgte unter ausdrückli chem Hinweis auf die Regelung von Art. 8 Abs. 7 lit. b des BZO -Entwurfs. Trotz dessen Wort- laut sicherte die Behörde ein Festhalten an der bisherigen ständigen Praxis, wonach ein Ausnützungstransfer von den Vollgeschossen in das Unterge- schoss zulässig war, zu. Nach den allgemeinen Regeln des Vertrauens- schutzes ist das – berechtigte – Vertrauen der Bauherrschaft in die, wenn- gleich unzutreffende, aber doch verbindliche Zusicherung der Behörde zu schützen. Revisions- oder Widerrufsgründe liegen, zumal der Vorentscheid gerade mit Blick auf den neuen Art. 8 Abs. 7 BZO getroffen wurde, nicht vor (VB 93/0174 in BEZ 1994 Nr. 14, E. 2). R1S.2018.05115 Seite 30 7.4. Letztlich ist die Frage der Bindungswirkung des Vorentscheids vom 13. April 2016 indes nicht entscheidend. Art. 8 Abs. 5 BZO sieht in der Wohnzone W4 für Arealüberbauungen sieben zulässige Vollgeschosse vor. Projektiert sind vorliegend deren sechs sowie ein Attikageschoss zuzüglich das vorliegend interessierende 1. Untergeschoss. Letzteres könnte – ungeachtet der Defini- tion gemäss § 275 Abs. 3 PBG und der demzufolge richtigen Bezeichnung als Untergeschoss – auch als siebtes Vollgeschoss angerechnet werden, zu welchem zusätzlich noch ein weiteres Untergeschoss, allerdings unter Be- achtung der Einschränkung von Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO bzw. mit einer anre- chenbaren Nutzung von maximal einem Fünftel, realisiert werden könnte. Eine derartige – rein zwecks Beurteilung der zulässigen Ausnützung – erfol- gende Umqualifikation sieht § 276 Abs. 2 PBG ausdrücklich vor. Es dürfen mit anderen Worten neben den ohnehin erlaubten Dach- und Untergeschos- sen so viele an die Stelle von Vollgeschossen tretende Dach- oder Unterge- schosse erstellt werden, als Vollgeschosse zulässig wären. Daraus ergibt sich klarerweise eine (von den jeweiligen Zonenvorschriften abhängige) ge- samthaft zulässige Zahl von Geschossen, die ein Gebäude aufweisen darf (BRKE I Nr. 0134/1999 vom 2. Juli 1999, E. 4d). Die rekurrentische Auffas- sung, wonach die Einhaltung der Geschosszahlvorschriften für jeden Ge- schosstyp separat zu beurteilen sei, findet im Recht dagegen keine Stütze. Alles andere liefe auf eine Benachteiligung von Gebäuden in Hanglagen hin- aus. 7.5. Aus den Ausführungen der Rekurrierenden R. et al. zur Berechnung ergibt sich nichts Anderes. Wie erwähnt wurde im Rahmen der BZO -Revision das bisher nicht anrechenbare ("Zürcher") Untergeschoss in der Regelbauweise durch ein zusätzliches Vollgeschoss ersetzt. Nach den Ausführungen der Bausektion der Stadt Zürich im Vorentscheid vom 13. April 2016 entsprach die Ausnützungsübertragung von den Vollgeschossen in das Untergeschoss vor Inkrafttreten der neuen BZO der behördlichen Praxis. Insofern ist – wie erwähnt – gerade der Fortbestand des Vertrauens in den Fortbestand der behördlichen Praxis zur Ausnützungsübertragung zu schützen. Angesichts des geringen Umfanges der erforderlichen Übertragung von 96 m 2 stehen dem Vertrauensschutz sodann keine gewichtigen Drittinteressen entgegen. R1S.2018.05115 Seite 31 7.6. Die erwähnte Rüge erweist sich als unbegründet. 8.1. Die Rekurrierenden R. et al. machen weiter geltend, gegenüber der Liegen- schaft B.-Strasse 93 (Parzelle Kat.-Nr. 3) betrage der projektierte Grenzab- stand lediglich ca. 5 m, wobei kein Mehrlängenzuschlag veranschlagt wor- den sei. Dass der angefochtene Entscheid die Frage offen lasse, sei unzu- lässig; mithin werde die Rechtsanwendung in verfassungswidriger Weise verletzt. Da der relevante Grundbuchauszug nicht bei den Akten liege, habe die Bausektion der Stadt Zürich den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Auch die Rekurrentin E. H. rügt (sinngemäss) die Überlänge des Baukörpers bzw. das Fehlen von Zwischenräumen. 8.2. Die Bausektion der Stadt Zürich und die S. Stiftung berufen sich auf die be- stehende Näherbaurechtsdienstbarkeit vom 1. November 2017 […] zu Guns- ten der Bauparzelle und zu Lasten der Parzelle Kat.-Nr. 3. Die Unterschrei- tung des Gebäudeabstands sei bei einwandfreien wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnissen zulässig (§ 270 Abs. 3 PBG). Im angefoch- tenen Entscheid sei unter Dispositiv -Ziffer II.B.1.d i.V.m. Erwägun g lit. G.a eine entsprechende Auflage statuiert worden. Letzteres sei zulässig. Der an- gesetzte Mindestabstand von 5 m sei in erster Linie arbeitshygienisch be- gründet. Die Problematik der fehlenden Beurteilbarkeit ergebe sich nicht aus den Planunterlagen betreffend das Bauprojekt, sondern aus der darin feh- lenden Darstellung des Nachbargebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 3. Eine Gehörsverletzung liege nicht vor. 8.3. Die Bauparzelle ist – wie erwähnt – der Wohnzone W4 zugewiesen. In dieser gelten keine Vorschriften zur maximalen Gebäudelänge (Art. 13 BZO). Indes ist bei Fassadenlängen von mehr als 12 m zusätzlich zum Grundgrenzab- stand von 5 m ein Mehrlängenzuschlag von einem Drittel der Mehrlänge zu veranschlagen, letzteres indes nur bis zum Maximalgrenzabstand von 12 m (Art. 14 BZO). Mit Eintrag vom 1. November 2017 wurde zugunsten der Bau- parzelle und zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 3 eine Näherbaurechtsdienstbar- keit mit folgendem Wortlaut begründet: R1S.2018.05115 Seite 32 "Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks räumt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks das Recht ein, Bauten auf dem berechtigten Grundstück in Unterschreitung der ordentlichen Gebäude- und Grenzabstände bis 5,00 m an den gemeinsamen Parzellengrenzenabschnitt zu erstellen (vgl. dazu Plan in Anhang 2, hellblaue Linie), wobei Balkone im Bereich der in Anhang 2 rosa markierten Fläche bis 2,00 m in diesen Ab- standsbereich von 5,00 m "spitzwinklig" (und nicht parallel zur Parzellen- grenze) hineinragen dürfen. Die öffentlich- rechtlichen Vorschriften bleiben vorbehalten." In der Stadt Zürich ist die geschlossene Bebauung aufgrund der allgemeinen Vorschrift von Art. 7 BZO – auch in Wohnzonen bzw. der fraglic hen Wohn- zone W4 – erlaubt. 8.4. Nach der gesetzlichen Definition bestimmt der Grenzabstand die nötige Ent- fernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeab- stand diejenige zwischen zwei Gebäuden (§ 260 Abs. 1 PBG). Durch nach- barliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden (§ 270 Abs. 3 PBG). Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen; Erker, Balkone und der- gleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassaden- länge. Letzteres Vorschrift ist restriktiv bzw. nahe am darin verwendeten Be- griff "Vorsprung" auszulegen. Ein Vorsprung springt eben der Fassade vor und bildet nicht Teil derselben. So können zwar nach dem Gesetzeswortlaut Erker (die definitionsgemäss nicht bis zum Boden reichen), nicht jedoch ganze Treppenhäuser, Wintergärten und andere eigentliche Fassadenaus- buchtungen im Sinne der Bestimmung privilegiert sein. Erker und (abge- stützte) Balkone sind daher das Maximum, was der Nachbar innerhalb des Abstandsbereiches dulden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 850 f.). Aufgrund der systematischen Stellung im Gesetz gilt § 260 Abs. 3 PBG so- wohl für die Grenz - als auch die Gebäudeabstände. Nach dem Willen des Gesetzgebers darf mit der Näherbaurechtsvereinbarung nicht nur der Grenz- sondern ebenso der Gebäudeabstand unterschritten werden; letzteres steht unter der Schranke der wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Gegeben- heiten. Wird ein Näherbaurecht gewährt, sind von der Bewilligungsbehörde R1S.2018.05115 Seite 33 die in § 270 Abs. 3 PBG erwähnten Vorbehalte wohnhygienischer und feu- erpolizeilicher Verhältnisse zu prüfen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 861). Wohnhygienische Bedenken sind grundsätzlich nicht am Platz, solange der kantonale Mindestgebäudeabstand von 7 m (2 mal 3,5 m), zuzüglich allfälli- ger Mehrhöhenzuschläge, gewahrt ist. Das Gesetz geht davon aus, dass die Abstände ausreichen, um den minimalen Anforderungen der Wohnhygiene (wie auch der Feuerpolizei) zu genügen. Der kantonale Mindestabstand darf – jedenfalls in offener Bauweise – nur in Ausnahmefällen unterschritten wer- den, so etwa wenn sich fensterlose oder wenig hohe Fassaden gegenüber- stehen, die Fassaden sich nicht direkt, sondern nur über Eck gegenüberste- hen, oder die betreffenden Gebäude im relevanten Bereich keine Wohn- , Schlaf- oder Arbeitsräume aufweisen. Für den Brandschutz ist – unter Privi- legierung von vorspringenden Teilen wie Balkonen bis zu einer Tiefe von 1 m – bei Aussenwänden mit einer nicht brennbaren äussersten Schicht ein Schutzabstand von 5 m einzuhalten (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 866 und S. 1036). § 273 PBG enthält sodann Erleichterungen für Besondere Ge- bäude: Wo die Bau- und Zonenordnung nichts Anderes bestimmt, haben Ge- bäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, einen Gebäudeabstand von lediglich 3,5 m einzuhalten. 8.5. Der angefochtene Entscheid statuiert die a n die Bauherrschaft gerichtete Auflage, dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. G.a (1. Untergeschoss Verkaufsraum/Näherbaurecht) abgeänderte Pläne, ver- sehen mit dem Genehmigungsvermerk von Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau und Energieeffizienz und der Feuerpolizei, einzureichen und be- willigen zu lassen (Dispositiv-Ziffer II.B.1.d). Aus den Plänen wird ersichtlich, dass sich die Gebäudefassaden grundsätz- lich über Eck gegenüberstehen bzw. der Baukörper in südwestlicher Rich- tung in eine – teilweise im Zickzack konzipierte – Ecke ausläuft. Die Fassade des Baukörpers hält gegenüber dem Nachbargrundstück Kat. -Nr. 3 (nicht aber dem über die Parzellengrenze hinausragenden Gebäudeteil) durch- wegs einen Abstand von (mindestens) 5,0 m ein. In diesen Bereich ragen – wiederum in eckiger Anordnung – die Balkone des Erdgeschosses sowie des 1.-3. Obergeschosses, und zwar je höchstens im Mass von ca. 1,7 m. Der R1S.2018.05115 Seite 34 nach Massgabe der Grunddienstbarkeit zulässige Rahmen wird damit einge- halten. Eine Verletzu ng des rechtlichen Gehörs bzw. der Aktenführungs- pflicht liegt nicht vor. Der Bestand des Näherbaurechts gemäss Dienstbarkeit […] geht aus Erwägung lit. G.a des angefochtenen Entscheids hervor. Ge- mäss Art. 106a der Grundbuchverordnung (GBV) kann jedermann v om Grundbuchamt ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses einen Auszug – unter Anderem – über bestehende Dienstbarkeiten verlangen. Dies war den Rekurrierenden R. et al. ohne weiteres zuzumuten. Die Rüge der Ver- weigerung der Rechtsanwendung ist angesichts des vorinstanzlichen Hin- weises auf die Dienstbarkeit abwegig. Sofern ein Mangel bestünde, wäre dieser als im Rekursverfahren geheilt zu betrachten. Die Dienstbarkeit […] bezieht sich explizit sowohl auf den Grenz - als auch den Gebäudeabstand. Eine dienstbarkeitliche Derogation der von der BZO im Allgemeinen vorge- sehenen Grenz- und Gebäudeabstände ist angesichts der für das gesamte Gebiet der Stadt Zürich grundsätzlich zulässigen geschlossenen Bebauung (Art. 7 BZO) nicht zu beanstanden. Sodann ist – bemerkungsweise angefügt – trotz nicht vollständig vermasster Darstellung des Nachbargebäudes auf den Plänen kein Verstoss gegen feuerpolizeiliche Vorschriften erkennbar. Beim fraglichen Gebäudeteil auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 handelt es sich nach den Ergebnissen des Augenscheins um einen im Verhältnis zur strassensei- tigen Fassade in das Gefälle des B.-Hügels rückversetzten, eingeschossigen Garagenanbau aus Beton (Besonderes Gebäude). Dieser hält zu den nächstgelegenen Gebäudeecken gemäss Plänen einen Abstand von m in. 4,6 m (westliche Ecke) bzw. von 5 m ein (östliche Ecke). Die südwestliche Ecke der projektierten Balkone hält zur westlichen Ecke der Garage einen Abstand von 2,6 m ein; Balkone gelten nach brandschutztechnischen Regeln bis zu 1 m als privilegiert (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 1036). Angesichts der nur geringfügig von den massgeblichen brandschutztechnischen Nor- men abweichenden Abständen und dem Charakter des Garagenanbaus als Besonderes Gebäude erscheint der Entscheid der Bausektion der Stadt Zü- rich, eine feuerpolizeiliche und arbeitshygienische Beurteilung erst nach Ein- reichung abgeänderter Pläne vorzunehmen, ohne weiteres als vertretbar (§ 321 PBG). Die entsprechende Beurteilung wird von den Rekurrierenden nach Erhalt der entsprechenden Bewilligung (§ 316 Abs. 2 PBG) angefoch- ten werden können. R1S.2018.05115 Seite 35 8.6. Im Ergebnis erweist sich die Beurteilung des Abschlusses des projektierten Gebäudekörpers zur Liegenschaft B. -Strasse 93 (Parzelle Kat. -Nr. 3 ) als rechtskonform. 9.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen weiter eine Nichteinhaltung der Lärmvor- schriften. Die Immissionsgrenzwerte würden in vielen Räumen der projek- tierten Wohnüberbauung überschritten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung müssten die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern lärm- empfindlicher Räume eingehalten werden; Art. 22 des Umweltschutzgeset- zes (USG) statuiere ein grundsätzliches Bauverbot für lärmempfindliche Räume in Gebieten mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte. Eine Baubewilligung dürfe nur erteilt werden, wenn "das Gebäude" gegen Lärm abgeschirmt sei oder aber die "lärmempfindlichen Räume" auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet würden. Die blosse Anord- nung einzelner Lüftungsfenster auf der vom Lärm abgewandten Seite ge- nüge nicht. Erst wo Massnahmen an der Quelle sowie auf dem Ausbreitungs- weg des Lärms nicht genügten, stehe als Instrument die Ausnahmebewilli- gung nach Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutzverordnung (LSV) zur Verfügung; mithin nur dann, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG unter Würdi- gung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre. An eine Aus- nahmebewilligung seien hohe Anforderungen zu stellen. Sodann dürfe die Verwendung von Lüftungsfenstern im Lichte von Art. 32 Abs. 2 LSV nicht so weit gehen, dass damit in der Praxis keine bessere Situation erreicht werde als mit der Lüftungsfensterpraxis. Dass alle baulichen und gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft wären, werde bestritten. Massnahmen wie eine Geschwindigkeitsreduktion oder betreffend Lage und Art des Baukörpers seien im Baubewilligungsverfahren zu erwägen und vorzusehen. Bezüglich Lärmarchitektur seien die Rekurrierenden nicht Spezialisten; zur Frage der Lärmarchitektur werde ein Gutachten durch eine unabhängige Fachperson beantragt. Wenn der Bedarf nach Wohnraum ein Grund für eine Ausnahme- bewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV wäre, würde das Lärmschutzrecht aus- gehöhlt. Tatsache sei, dass 96 Bereiche "Wohnen/Essen/Kochen" zur B. - Strasse hin und 11 Zimmer im nördlichem Kopfbau übermässigem Lärm aus- gesetzt seien. Die Immissionsgrenzwerte würden sowohl am Tag als auch in der Nacht erheblich überschritten. R1S.2018.05115 Seite 36 Sodann habe die Baudirektion die "Vorbehalte und Nebenbestimmungen ge- mäss Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018" als verbindlich verfügt und zudem auf ein Schreiben (wohl) des Amtes für Baubewilligungen der Stadt Zürich vom 11. Mai 2018 verwie- sen. Beide Unterlagen seien den Rekurrierenden nicht bekannt; sie befän- den sich namentlich nicht in den Bauakten. 9.2. Die Bausektion der Stadt Züric h verweist darauf, dass der projektierte Bau- körper einen geschlossenen Riegel bilde und daher die Rückseite von Lär- mimmissionen abschirme. Ein Wegrücken bringe keine Verbesserung. Die Grundrisse der Wohnungen seien lärmoptimiert konzipiert worden. Im Rah- men der Prüfung durch die Fachstellen Lärmschutz des Kantons Zürich so- wie der Stadt Zürich seien alle infrage kommenden Massnahmen evaluiert und soweit sinnvoll und tragbar im Bauvorhaben umgesetzt worden. Die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte sei eher gering und liege deutlich unterhalb des Alarmwerts. An der Schaffung von Wohnraum innerhalb des überbauten Siedlungsgebiets und an der Ausschöpfung der baulichen Nut- zungsmöglichkeiten an gut erschlossenen städtischen Lagen bestehe ein le- gitimes öffentliches Interesse. Die Baudirektion verweist darauf, dass die frühere "Lüftungsfensterpraxis" nach der Rechtsprechung als bundesrechts- widrig einzustufen sei und daher auch nicht mehr angewandt werde. Indes sei ein "Lüftungsfenster" gewichtiger Bestandteil einer Grundrissoptimierung, welche Voraussetzung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei. In An- betracht der Gesamtsituation seien alle baulichen und gestalterischen Mas- snahmen ausgeschöpft. Die Bedingungen für die Erteilung einer Ausnah- mebewilligung (Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet, aktueller Bedarf an Wohnraum, Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten, angemessener Wohnkomfort sichergestellt) seien weitestgehend erfüllt. Bei allen geschlossenen Fenstern sei ein genügender Schallschutz vorgesehen und vorgeschrieben. Es könne nicht im Sinne des Lärmschutzrechts liegen, stark belastete Fenster, die eine fakultative Verbindung zwischen Innen- und Aussenraum im urbanen Umfeld darstellen, zu vermeiden. Die S. Stiftung verweist darauf, dass die Frage, ob ein überwiegendes Inte- resse an der Erteilung der Baubewilligung und der (fallweisen) Nichtanwen- dung des Immissionsschutzrechts bestehe, im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung im konkreten Einzelfall zu prüfen sei. Massgebend R1S.2018.05115 Seite 37 seien dabei insbesondere das in der Stadt Zürich nach wie vor äusserst knappe Wohnungsangebot, das Interesse am zentrumsnahen und beson- ders gut erschlossenen Standort des Ersatzneubaus sowie an der haushäl- terischen Bodennutzung innerhalb des überbauten Siedlungsgebiets, zumal nur geringfügige Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte vorlägen. Die Grundrisse seien praktisch allesamt lärmschutzoptimiert; die Wohnungen würden zudem mit kontrollierter Lüftung ausgestattet. Sodann seien die Vor- behalte und Nebenbestimmungen gemäss Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018 verbindlich (Be- und Entlüf- tung, Schalldämmung der Aussenhülle, Dimensionierung und Ausgestaltung von Lärmschutzmassnahmen). 9.3. Baubewilligungen für neue Gebäude, die de m längeren Aufenthalt von Per- sonen dienen, werden im Allgemeinen nur erteilt, wenn die Immissionsgrenz- werte nicht überschritten werden. Sind die Immissionsgrenzwerte überschrit- ten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren Aufent- halt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig ange- ordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnah- men getroffen werden (Art. 22 USG). Die LSV präzisiert dies insofern, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden m it lärmempfindli- chen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch bauliche oder ge- stalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (Art. 31 Abs. 1 lit. a und b LSV). Können die Immissionsgrenzwerte nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV werden die Lärmimmissionen bei Gebäuden in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume erteilt. Nach Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV gelten Räume in Wohnungen, ausgenommen Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume, als lärmempfindliche Räume. Das Bundesgericht hat in BGE 142 II 100 zur kantonalen "Lüftungsfenster- praxis" unter Bezugnahme auf den Schutzgedanken des Umweltrechts fest- gestellt, es lie ge näher, auf das am stärksten und nicht das am wenigsten exponierte Fenster abzustellen. Art. 22 USG statuiere ein grundsätzliches R1S.2018.05115 Seite 38 Bauverbot für lärmempfindliche Räume in Gebieten, in denen die Immissi- onsgrenzwerte überschritten sind und daher längerfrist ig eine Gesundheits- schädigung der Bewohner zu befürchten ist. Auch die Formulierung von Art. 31 Abs. 1 LSV ("Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der lärm- abgewandten Seite des Gebäudes") lasse darauf schliessen, dass die blosse Anordnung einzelner Lüf tungsfenster auf der lärmabgewandten Seite nicht genüge. Gestützt auf ein Gutachten des Bundesamts für Umwelt (BAFU) fol- gerte das Bundesgericht sodann, die "Lüftungsfensterpraxis" führe zu einer Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes. Genüge es für die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten seien, könne sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung der rückwärtigen Lüftungsfenster be- schränken; weitere Massnahmen würden aus Kostengründen nicht ergriffen und könnten auch nicht verlangt werden (BGE 142 II 100, E. 4.3 und E. 4.4). Zu unterscheiden ist dieser Fall freilich vom Fall der Erteilung einer Ausnah- mebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV (BGr 1C_313/2015 vom 10. August 2016, E. 3.6). Das Bundesgericht hat in BGE 142 II 100 denn auch ausdrück- lich ausgeführt, dass die Argumente, ohne die Lüftungsfensterpraxis könnten angesichts der in zahlreichen Städten entlang viel befahrener Strassen über- schrittenen Immissionsgrenzwerte an zentralen Lagen keine Wohnbauten mehr realisiert werden, was den Grundsätzen der Raumentwicklung wider- spreche, ernst zu nehmen seien. Die in Art. 31 Abs. 1 lit. a und b der Raum- planungsverordnung (RPV) vorgesehenen Massnahmen zur Emissionsbe- grenzung seien in städtischen Zentren zum Teil nicht möglich (z.B. Lärm- schutzwände) oder führten zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen (z.B. geschlossene Fassaden zur Strassenseite, Ausrichtung von Wohnun- gen nach Norden, ungünstige Wohnungsgrundrisse). Dem wichtigen Anlie- gen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungser- neuerung zu stärken, könne auf dem Weg der Ausnahmebewilligung Rech- nung getragen werden. Bauvorhaben, welche aus dieser Sicht wünschens- wert seien, werde eine Ausnah mebewilligung erteilt werden können, auch wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten sind, sofern de- ren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mit- tels Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weite- ren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden könne (BGE 142 II 100, E. 4.6). R1S.2018.05115 Seite 39 Bei der nach Art. 31 Abs. 2 LSV gebotenen Interessenabwägung werden nach konstanter Rechtsprechung raumplanerische Gründe berücksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn sich das Bauvorhaben im weit- gehend überbauten Gebiet befindet, ein akuter Bedarf an Wohnraum be- steht, die Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten sind und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt ist. Das private Interesse des Ei- gentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks allein reicht nicht aus. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der Zonenord- nung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissi- onsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Emp- findlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Namentlich kann ein raumplanerisches Interesse an der Schliessung einer Baulücke im bereits überbauten Gebiet ein überwiegendes Interesse darstellen (BGE 142 II 100, E. 4.6; BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011, E. 5). Das Vorliegen einer Bau- lücke allein genügt indes nicht immer und unter allen Umständen für einen Dispens nach Art. 31 Abs. 2 LSV. Vielmehr ist immer eine Interessenabwä- gung geboten. Dabei steht der zuständigen kantonalen Behörde ein erhebli- cher Beurteilungsspielraum zu (BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011, E. 5.7; BGr 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009, E. 2.6; zum Ganzen auch BRGE IV Nr. 0020/2017 in BEZ 2017 Nr. 19). 9.4. Entgegen den Vorbringen der Rekurri erenden R. et al. hat die Baudirektion den genannten Kriterien im angefochtenen Entscheid hinreichend Rechnung getragen. Dass es sich verbiete, im Rahmen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV zwecks Optimierung der Wohnungsgrundrisse und Reduktion der Lärmbetroffenheit auf die sog. "Lüftungsfensterpraxis" zurück- zugreifen, kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht entnommen werden. Die Bedeutung der "Lüftungsfensterpraxis" wird in den obgenannten Entscheiden mit Bezug auf die Erteilung ordentlicher Baubewilligungen (Be- urteilung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV) – zu Recht – mit dem Hinweis darauf als unzulässig betrachtet, dass sich die Frage des Lärmschutzes ansonsten allein auf die Optimierung der Lüftungsfenster beschränken könne, was den Zielen der Umweltschutzgesetzgebung zuwiderliefe. Nach der zitierten Praxis ist eine Optimierung mittels Lüftungsfenstern in Ge- bieten, in welchen sich eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV rechtfertigt, nach wie vor statthaft und als Massnahme zur Lärmoptimierung R1S.2018.05115 Seite 40 auch probat. Die auf der der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordneten Bauparzelle massgebenden Immissionsgrenzwerte für die Wohnnutzung be- tragen 65 dB (A) für den Tag und 55 dB (A) für die Nacht. Gemäss Anhang A des Gutachtens der K. B. AG (Vergleich Beurteilungspegel Tageszeitraum- Nachtzeitraum) liegen die nachts gemessenen Werte klar näher bei den Im- missionsgrenzwerten bzw. überschreiten die Immissionsgrenzwerte stärker als die tagsüber gemessenen Werte (tagsüber max. 66 dB [A], nachts max. 60 dB [A]). Insofern wurden der weiteren Betrachtung korrekt die (kritische- ren) Werte nachts zugrunde gelegt, zumal sich im Tageszeitraum bei Wohn- räumen höchstens Überschreitungen von 1 dB (A) ergeben können (Gutach- ten der K. B. AG, S. 7). Nachts werden die Immissionsgrenzwerte im Erdge- schoss und im 1. Obergeschoss strassenseitig bei Immissionswerten von 59 dB (A) (hauptsächlich) und 60 dB (A) (am nordöstlichen Gebäudeende) um 4 dB (A) bzw. um maximal 5 dB (A) überschritten. Im 2. und 3. Obergeschoss ist maximal eine Überschreitung von 4 dB (A) (an exponierten strassenorien- tierten Stellen sowie wiederum am nordöstlichen Gebäudeende) ausgewie- sen. Im 4. Obergeschoss reduziert sich das Mass der Überschreitungen auf maximal 3 dB (A), im 5. Obergeschoss auf 2 dB (A). Auf der lärmabgewand- ten Seite des Baukörpers sowie in nordöstlicher Richtung (mit genügendem Strassenabstand) werden die Immissionsgrenzwerte durchwegs eingehalten (zum Ganzen: Anhang A des Gutachtens der K. B. AG). Die diesbezügliche Beurteilung im Gutachten wird von den Rekurrierenden R. et al. denn auch nicht begründet in Zweifel gezogen. Das Gutachten ist vollständig und er- scheint in seinen Folgerungen als schlüssig. Die Einholung eines weiteren Gutachtens zur Lärmsituation erweist sich daher nicht als erforderlich. In der Beurteilung ist die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte als moderat zu bezeichnen; namentlich werden die Werte tagsüber nur geringfügig über- schritten. Die Zuordnung der Bauparzelle zur ES III ist bei der Beurteilung – gemäss nachfolgenden Ausführungen – nicht zu Ungunsten einer Bebauung zu berücksichtigen. Unzutreffend sind ferner die Rügen der Rekurrierenden R. et al., wonach die Gewährung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV de facto voraussetze, dass alle zweckmässigen Lärmschutzmassnahmen ausge- schöpft seien. Zwar ist auch bei Gebäuden, welche unter Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV bewilligt werden, eine Ausschöpfung der zweckmässigen und nach dem Stand der Technik verfüg- R1S.2018.05115 Seite 41 baren sowie unter den konkreten Gegebenheiten realisierbaren Lärmschutz- massnahmen – im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LSV und unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit – zu fordern. Ein entsprechender, die Frage ab- schliessend positiv beantwortender Nachweis kann von der Bauherrschaft indes nicht verlangt werden. Letzteres würde faktisch dazu führen, dass zu- sätzlich zum Lärmgutachten für jedes Bauprojekt in städtischem Gebiet zahl- lose (architektonische) Variantenstudien einzuholen wären; im strikten recht- lichen Sinn wäre der geforderte Nachweis faktisch nicht zu erbringen. Der Antrag der Rekurrierenden R. et al., zur Frage der optimalen Gestaltung des Bauvorhabens bzgl. Lärmschutz sei ein Gutachten einzuholen, ist daher un- beachtlich. Ohnehin widerspricht ein solcher Antrag, soweit er zudem nicht im Einzelnen begründet wird, dem auch im verwaltungsrechtlichen Verfahren geltenden Verbot des sog. Ausforschungsbeweises (fishing expedition). Es kann nicht an den Gerichten liegen, vorbei am Verfahrensgegenstand mittels architektonischer Variantenstudien lärmrechtlich optimale Gebäudegrund- risse zu erarbeiten. Von vornherein nicht massgeblich sein kann der Hinweis der Rekurrierenden R. et al. darauf, die Lärmbelastung sei vorgängig zur Er- teilung einer Ausnahmebewilligung an der Quelle zu begrenzen. Die Bau- herrschaft ist nicht Betreiberin der lärmverursachenden Anlage bzw. der B. - Strasse; bei letzterer handelt es sich um eine öffentliche Strasse, für welche bei Unzumutbarkeit einer Sanierung sogar Sanierungserleichterungen ge- währt werden können (Art. 20 Abs. 1 USG; Art. 25 Abs. 3 USG; Art. 14 LSV). Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV kann nicht von der Sanierung nahegelegener, der Hoheit eines Gemeinwesens unterstehender Verkehrsträger abhängig gemacht werden. Der Bauherr- schaft kommt diesbezüglich keinerlei Dispositionsbefugnis zu. Eine allfällige Lärmsanierung der B.-Strasse wäre im strassenrechtlichen Verfahren vorzu- nehmen. Ein generelles Verbot jeglicher Bautätigkeit entlang (noch) nicht lärmsanierter Strassen in städtischen Räumen wäre weder unter raumplane- rischen noch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten haltbar. Die Re- kurrierenden R. et al. konzedieren daselbst, dass am vorliegenden Standort auf dem Ausbreitungsweg kaum Lärmschutzmassnahmen (Lärmschutz- wände oder -wälle) denkbar seien. Der weitere Hinweis, die Erstellung mehrerer Einzelbauten würde den Druck, auch lärmempfindliche Räume zur B. -Strasse auszurichten, mindern, geht fehl. Aus lärmschutztechnischer Sicht ist angesichts der l inear zum Baukör- R1S.2018.05115 Seite 42 per verlaufenden Lärmquelle ( B.-Strasse) die beste Abschirmung durch ei- nen ununterbrochenen, dem Strassenverlauf folgenden Baukörper zu errei- chen. Eine Durchbrechung würde aus lärmrechtlicher Sicht zur Erhöhung der Belastungswerte auf der strassenabgewandten Seite führen; zudem ergäben sich zahlreiche Gebäudezwischenräume, in welchen gelegene Fenster bei rechtwinkliger Anordnung zum Strassenraum nur geringfügig verbesserte Lärmwerte aufweisen würden. Dergestalt hätte mit grosser Wahrscheinli ch- keit eine Erhöhung der Zahl lärmexponierter Räume zur Folge. Der weitere Vorschlag, der Baukörper solle von der Strasse weiter entfernt platziert wer- den, scheitert an der Hanglage der Bauparzelle bzw. dem Gefälle des B. - Hügels. Sodann widerspräche dies dem von der Bausektion der Stadt Zürich an dieser Stelle zu Recht berücksichtigten Anliegen der Schaffung eines ur- banen, attraktiven Strassenraums. Dass der angefochtene Entscheid die Frage der angeordneten technischen Lärmschutzmassnahmen gegen die Einwir kungen des Umgebungs - bzw. Strassenlärms offen lasse, trifft sodann nicht zu. Die entsprechenden Anfor- derungen werden in den Dispositiv -Ziffern II.B.1.a sowie II.B.44 -II.B.48 sta- tuiert. Die genannten Dispositiv-Ziffern entsprechen inhaltlich exakt der von den Rekurrierenden R. et al. als nicht aktenkundig gerügten Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018. Diese erfolgte im koordinierten Verfahren und fand vollumfänglich Eingang in den ange- fochtenen Entscheid. Dasselbe gilt für das Schreiben des Amtes für Baube- willigungen der Stadt Zürich vom 11. Mai 2018, dessen Inhalt vollständig in die Erwägungen der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion ein- geflossen ist. Eine Gehörsverletzung ist nicht erkennbar. Angesichts der Ver- fügbarkeit der Akten im Rekursverfahren wäre eine solche ohnehin als ge- heilt zu betrachten. Die Erteilung der Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV er- weist sich unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung als massge- blich definierten Kriterien auch in sachlicher Hinsicht ohne weiteres als ge- rechtfertigt. Die Grundrisse der projektierten Wohnungen sind dergestalt ausgerichtet, dass es sich bei den zur B. -Strasse hin ausgerichteten lärm- empfindlichen Räumen im Wesentlichen um kombinierte Wohn- Ess-Koch- Bereiche handelt. Im nördlichen Kopfbau finden sich zudem im 1. und 4. Obergeschoss je zwei Zimmer mit Fenster an der Nordfassade sowie im 5. Obergeschoss ein Zimmer mit Fenster an der Nordfassade. Sämtliche diese R1S.2018.05115 Seite 43 Räume verfügen über ein lärmabgewandtes, mithin rückwärtig oder auf eine Terrasse hin orientierte Lüftungsfenster. Damit sind angesichts der hohen Zahl an Wohnungen ohne weiteres genügende Massnahmen zur Grundris- soptimierung getroffen worden. Der gewählte Gebäudegrundriss und die ge- wählten Wohnungsgrundrisse garantieren einen für innerstädtische Verhält- nisse als überaus gut zu bezeichnenden Wohnkomfort. Der langgezogene Gebäudegrundriss mag sodann für sich bet rachtet zwar – in architektoni- scher Hinsicht – nicht besonders originell gelten, ist aber in Anbetracht der Lärmsituation als der Lärmquelle und der örtlichen Lage insgesamt am bes- ten entsprechende Lösung zu qualifizieren. Die Rekurrierenden R. et al. ver- mögen letztlich – wie erwähnt – nicht darzutun, inwiefern die Lärmoptimie- rung nicht genügen würde. Sodann berücksichtigt der angefochtene Ent- scheid der Baudirektion – in Übernahme der Stellungnahme der städtischen Behörden – zu Recht das Interesse an der Sc hliessung einer Baulücke im weitgehend überbauten Gebiet und die Lage der Bauparzelle an einem zent- rumsnahen, gut erschlossenen Ort. Wie unter Bezugnahme auf die Recht- sprechung ausgeführt, ist vorliegend der Siedlungsentwicklung nach innen besondere Beachtung zu schenken. Mit den Zielen der Raumplanung, mithin der Gesamtkonzeption des Raumplanungsrechts, wäre eine Verhinderung der Bautätigkeit an (gross-)städtischen Lagen wie der vorliegenden nicht zu rechtfertigen. Hinzu tritt die in der Stadt Zürich seit Jahren notorische Woh- nungsnot, zu deren Minderung grundsätzlich jede Bautät igkeit beiträgt. Mit dem in BGr 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009 beurteilten Sachverhalt der Erstellung zweier freistehender Einfamilienhäuser in der Gemeinde Genthod/GE bzw. in der Anflugschneise des Flughafens Genf-Cointrin ist der vorliegende Fall – nicht zuletzt schon mit Bezug auf die besonderen Eigen- heiten des Fluglärms – nicht vergleichbar (zum Ganzen BGr 1C_196/ 2008 vom 13. Januar 2009, E. 2). Das öffentliche Interesse an einer Bautätigkeit an der vorliegenden Lage übersteigt das bloss private Interesse an der bes- seren Grundstücksnutzung bei weitem. Die Erteilung der lärmrechtlichen Ausnahmebewilligung erfolgte mithin zu Recht. 9.5. Die Rügen betreffend die lärmrechtliche Beurteilung des rekursgegenständ- lichen Bauprojekts sind unbegründet. R1S.2018.05115 Seite 44 10. Die Rekurrierenden R. et al. rügen sodann, die Zufahrt zum Bauernhaus (Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 auf der Parzelle Kat.-Nr. 2) sei nicht definiert. Diesbezüglich ergibt sich aus Dispositiv-Ziffer II.B.1.f eine von der S. Stiftung angefochtene Anordnung. Die Gewährleistung der Zufahrt zum Gebäude Vers.-Nr. 4 ist daher nachfolgend – im Rahmen der Beurteilung des Rekur- ses der S. Stiftung – abzuhandeln. 11.1. Die Rekurrierenden R . rügen ferner die Verletzung der Bestimmungen der BZO zum Baumschutz. Auf dem Grundstück C.-Strasse 4 (Kat.-Nr. 4) stehe eine geschützte, rund hundertjährige Platane. Ihr Wurzelwerk und ihre Krone dürften durch die Bauarbeiten und den Neubau stark gefährdet sein. Es sei ein genügender Abstand einzuhalten, damit die Platane einen genügenden Lebensraum behalte und so erhalten werden könne. Nahe der fraglichen Pla- tane sei auch die Tiefgaragenausfahrt geplant, was die fehlende Rücksicht- nahme belege. 11.2. Der Bestimmung zum Baumschutz gemäss Art. 11a BZO (Inkrafttreten am 1. November 2018) kommt nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre- chung negative Vorwirkung zu (VB.2016.00406 vom 17. November 2016, E. 3; VB.2015.00762 vom 14. Juli 2016, E. 4.4). Sie ist daher für das vorlie- gende Verfahren bzw. die Beurteilung des angefochtenen Entscheids der Bausektion der Stadt Zürich uneingeschränkt anwendbar. Nach Art. 11a Abs. 1 BZO ist in den Baumschutzgebieten das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 0, 8 m bewilligungspflichtig. Ebenso benötigen Eingriffe im Kronenbereich oder am Wurzelwerk solcher Bäume, welche sich wie eine Beseitigung auswirken oder eine solche notwendig machen, eine Bewilligung. Die Bewilligung ist gemäss Art. 11a Abs. 5 BZO zu ertei len, wenn an der Erhaltung des Baumes kein überwiegendes öffentliches Inte- resse besteht, insbesondere wenn der Baum die physiologische Alters- grenze nach Art und Standort erreicht hat (lit. a), der Baum im Sinn einer Pflegemassnahme zugunsten eines wertvoll en Baumbestandes entfernt werden muss (lit. b), der Baum die Sicherheit von Menschen oder Sachen gefährdet und keine andere zumutbare Möglichkeit der Gefahrenabwehr ge- R1S.2018.05115 Seite 45 geben ist (lit. c) oder der Baum die ordentliche Grundstücksnutzung über- mässig erschwert (lit. d). Wird die Beseitigung von Bäumen bewilligt, kann eine angemessene Ersatzpflanzung verlangt werden (Art. 11a Abs. 6 BZO). 11.3. Gemäss § 238 Abs. 3 PBG kann, wo die Verhältnisse es zulassen, mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume beste- hen bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und an- dere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten o- der hergerichtet werden. Diese Vorschrift befasst sich mit der Gestaltung und Begrünung des Gebä udeumschwunges auf dem Baugrundstück selbst als Elemente der in § 238 PBG verlangten befriedigenden (Abs. 1) bzw. guten (Abs. 2) Einordnung in die Umgebung. Je nach den Verhältnissen kann sich der Einbezug der gewachsenen Vegetation gebieten. Nicht Regelungsge- genstand von § 238 Abs. 3 PBG bildet der Schutz von Bäumen um ihrer selbst willen bzw. als Objekte des Natur- oder Ortsbildschutzes. Da die frag- liche Platane nicht auf der Bauparzelle, sondern auf dem Nachbargrundstück steht, können die Rekurrierenden R. et al. aus der Bestimmung von § 238 Abs. 3 PBG nichts zu ihren Gunsten ableiten. 11.4. Die Platane auf der Parzelle Kat. -Nr. 4 geniesst indes ohne weiteres den Schutz der Bestimmung von Art. 11a BZO. In einer Auslegung kann dieser mit Blick auf die (mög liche) Beeinträchtigung des Wurzelwerks eines ge- schützten Baums auf einer Nachbarparzelle freilich kein besonderer Gehalt zugemessen werden. Hierfür spricht auch die Tatsache, dass von der Bewil- ligungspflicht Massnahmen, welche der polizeilich gebotenen Fr eihaltung des Strassenraums dienen, ausgeschlossen sind (Art. 11a Abs. 4 BZO). Eine Gegenausnahme ist insoweit zu machen, als dass bauliche Massnah- men auf einer Nachbarparzelle einen gemäss Art. 11a BZO zu schützenden Baum dergestalt beeinträchtigen, dass ein Absterben nicht (mehr) als über- wiegend unwahrscheinlich gelten kann. In solchen Fällen ist der Sachverhalt mit einer Fällung gleichzusetzen und zu prüfen, ob – in Anwendung der Kri- terien gemäss Art. 11a Abs. 5 BZO – ein überwiegendes öffentliches Inte- resse an der Erhaltung des Baumes besteht. Dergestalt ist vorliegend nicht der Fall. Die fragliche Platane befindet sich auf der Parzelle Kat. -Nr. 4, wel- che vom Baugrundstück durch den ca. 3,5 m breiten F.-Weg getrennt liegt. Die Platane steht auch nicht direkt auf der Grenze der Parzelle Kat. -Nr. 4 R1S.2018.05115 Seite 46 und dem F. -Weg, sondern weiter weg, d.h. um zusätzliche 1- 2 m rückver- setzt. Die äussersten, eckigen Auskragungen des projektierten Baukörpers kommen vom F. -Weg entlang des Baulinienabstands, bzw. wiederum 5 m grundstückeinwärts auf der Bauparzelle, zu liegen. Dieser Abstand wird auch von den projektierten Untergeschossen durchwegs eingehalten. Zusätzliche Auswirkungen aufgrund der dortigen Anordnung der Tiefgarage si nd keine zu erwarten. Die Vertreterin von Grün Stadt Zürich führte anlässlich des Au- genscheins denn auch aus, das Hauptwurzelwerk der Platane befinde sich klar auf der Parzelle Kat. -Nr. 4. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Wur- zelwerks der Platane, welche für diese existenzgefährdend sein könnte, kann angesichts der Entfernung von total mindestens 9 m vom Baukörper, trotz des zusätzlichen Platzbedarfs für die Baugrubensicherung, ausge- schlossen werden. Des Weiteren wird – wie erwähnt – die Baumkrone und damit die genügende Belichtung der Platane, zumal diese den Baukörper erheblich überragt, nicht tangiert (vgl. die Fotos 20 und 29 gemäss Protokoll). Vor diesem Hintergrund ist auf die Einholung eines baumpflegerischen Gut- achtens zu verzichten. 11.5. Ob allfällige in die Bauparzelle hineinragende Wurzeln oder Äste der Platane im Rahmen der Erstellung von Bauten gekappt werden dürfen, ist im Zivil- recht geregelt und vom Zivilrichter zu beurteilen (Art. 687 Abs. 1 des Zivilge- setzbuches [ZGB]). Das Baurekursgeric ht kann sich hierzu nur vorfrage- weise und namentlich insoweit äussern, als dies zur Abgrenzung von § 239 Abs. 1 PBG von den zivilrechtlichen Vorschriften erforderlich ist. Könnte die rekursgegenständliche Überbauung bzw. deren nördlicher Abschluss ge- stützt auf § 239 Abs. 1 PBG verhindert werden, so führte dies zu einer Be- schränkung des zivilrechtlich vorgesehenen Kapprechtes. Solches wäre mit dem Grundsatz nicht vereinbar, dass das öffentliche Recht keine Vorschrif- ten aufstellen darf, die den Sinn und Zweck des Bundeszivilrechts widerspre- chen oder diesen vereiteln (BRGE II Nr. 0139/2013 vom 1. Oktober 2013, E. 3.4.3; BRKE I Nr. 0639/1991 in BEZ 1991 Nr. 45). Letztere Überlegung ver- mag nichts daran zu ändern, dass der Schutz eines von besonderen Best- immungen gemäss der BZO oder gemäss § 203 Abs. 1 lit. f PBG erfassten Baumes – wie vorstehend erwähnt – bei einer Existenzgefährdung dessel- ben zufolge Ausübung des Kapprechts dessen ungehinderter Ausübung vor- gehen würde. Die Frage des Kapprechts ist daher vorliegend nicht zu behan- deln und bildet für sich auch keinen Rekursgrund. R1S.2018.05115 Seite 47 11.6. Hinzuweisen ist darauf, dass das Kapprecht – auch nach Massgabe der zi- vilrechtlichen Vorschriften – in jedem Fall möglichst schonend auszuüben ist. 11.7. Die Rüge betreffend den Schutz der Platane auf der Parzelle Kat. -Nr. 4 er- weist sich als unbegründet. 12.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen weitergehend, dass die Überbauung zu einem starken Eingriff in das gewachsene Terrain führe. Vor allem die starke Neigung des B.-Hügels führe zu grossen Terrainveränderungen. Mit der am 1. November 2018 in Kraft getretenen Revision der BZO seien die Abgra- bungsmöglichkeiten eingeschränkt worden. Die BZO lasse deshalb neu nur noch "geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen" zu (Art. 10 BZO). Hier hingegen werde der Fuss des B.-Hügels abgegraben; der Übergang zur B.- Strasse sei im Gelände nicht mehr ablesbar. 12.2. Gemäss dem bis zum 30. Oktober 2018 geltenden Art. 10 Abs. 1 aBZO wa- ren Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel -, Doppel- und Sammelgaragen zulässig. Art. 10 Abs. 2 aBZO statuierte, dass Abgrabungen im Übrigen nur gestattet sind, sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt und bei Erreichen der zonengemäs sen Vollgeschosszahl kein Unter- geschoss mehrheitlich über dem gestalteten Boden liegt. Diese Regelung erlaubte Abgrabungen in grossem Umfang, solange gleichzeitig durch Auf- schüttungen das Untergeschoss immer noch mehrheitlich unter dem gestal- teten Boden zu liegen kam. Die Erfahrungen zeigen, dass diese sehr weit- gehende Regelung angesichts des grossen Bau- und Entwicklungsdrucks insbesondere an Hanglagen zu unverhältnismässigen Terrainveränderun- gen und schlecht in die Topografie eingepassten Gebäuden führen kann. Der natürliche Terrainverlauf ist nicht oder nur noch schlecht erkennbar und die Gebäude inklusive Umschwung fügen sich nicht mit der gewünschten Sorg- falt in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein (Erläuterungsbericht, S. 50 f.). Der am 1. Nov ember 2018 in Kraft getretene Art. 10 BZO sieht daher zwar weiterhin vor, dass Abgrabungen für Haus - und Kellerzugänge, R1S.2018.05115 Seite 48 Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel -, Doppel- und Sam- melgaragen zulässig sind (Abs. 1). Im Übrigen sind gemäss der revidi erten Version der Abgrabungsvorschrift indes nur noch geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Zwecks Einordnung in die bauliche und land- schaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmoni- schen Geländeverlaufes können weiter gehende Terrainveränderungen be- willigt werden. Das Mass der Gebäudehöhe muss auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleiben (Abs. 2). Die Anpassung von Art. 10 BZO hat zum Ziel, dass Bauten möglichst harmonisch in die natürliche Topografie und in die bauliche Umgebung eingepasst werden (Erläuterungsbericht, S. 51). 12.3. Die Einschränkung der Abgrabungs - und Aufschüttungsmöglichkeiten ge- mäss revidiertem Art. 10 Abs. 2 BZO hat allein die bessere Eingliederung von Gebäuden in die natürliche Topographie und Landschaft zum Ziel (Er- läuterungsbericht, S. 50 f. und S. 55 f.). Daraus folgt, dass Art. 10 Abs. 2 BZO – im Gegensatz zu Art. 13 Abs. 3 BZO – primär ästhetisch motiviert ist und keinen wesentlichen planungsrechtlichen Gehalt hat. Darauf weist auch die an den Ästhetikparagraphen (§ 238 PBG) angelehnte Formulierung von Satz 2 der betreffenden Bestimmung hin, wonach zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung weitergehende Terrainveränderun- gen zugelassen werden. Eine Steuerung der Nutzungsmöglichkeiten ist je- denfalls nicht ersichtlich, womit Art. 10 Abs. 2 BZO keine planungsrechtliche Bedeutung im Sinn von § 234 PBG zukommt. Dieses Ergebnis korrespon- diert mit dem Beschluss der Bausektion vom 6. Dezember 2016, wonach Art. 10 Abs. 2 BZO ni cht bzw. nicht mehr unter denjenigen Bestimmungen auf- gelistet ist, auf welche Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung zu überprüfen sind. Art. 10 Abs. 2 der revidierten BZO entfaltet damit keine negative Vorwirkung (VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, E. 5.3.3). Dies hat auch im vorliegenden Fall zu gelten. Art. 10 Abs. 2 der revidierten BZO ist auf die Beurteilung des rekursgegenständlichen Bauprojekts nicht anwend- bar. 12.4. Bemerkungsweise ist an dieser Stelle anzufügen, dass auch unter dem Titel der gestalterischen Anforderungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG) vor- liegend keine zusätzlichen Anforderungen punkto Abgrabungen hergeleitet werden können. Definitionsgemäss geht es bei der Frage der Abgrabungen R1S.2018.05115 Seite 49 namentlich nicht um die Frage der Dimensionierung des erforderlichen Baustellenaushubs, sondern um die Abweichungen des nach Abschluss der Bauarbeiten resultierenden Terrainverlaufs im Vergleich zum gewachsenen Terrain. Wie bereits erwähnt, weist die Bauparzelle Kat.-Nr. 1 bereits heute vor allem im südlichen Teil einen stark gestalteten Terrainverlauf mit umfang- reichen Abgrabungen auf. Das vom projektierten Baukörper beanspruchte Gelände ist im Bereich der "[…] -Tankstelle" und des Gebäudes V ers.-Nr. 1 […] im Vergleich zum Niveau der B. -Strasse praktisch höhengleich. Weiter nördlich entlang der B.-Strasse fallen umfangreichere Abgrabungen an, was indes angesichts der dort strassen- bzw. trottoirseitig aktuell bestehenden, zum Teil mehrere Meter hohen Böschungsmauer gestalterisch nicht negativ ins Gewicht fällt. Angesichts dessen, dass das für die Ladennutzung entlang der B.-Strasse konzipierte 1. Untergeschoss auf der strassenabgewandten Seite nicht freigelegt wird, sondern unter Terrain bleibt (rückwärtig ebenerdi- ger Zugang für die Wohnnutzung im Erdgeschoss), ist dem Bauprojekt ein sorgsamer Umgang mit dem Terrainverlauf zu bescheinigen. 12.5. Die Rüge betreffend Abgrabungen ist unbegründet. 13.1. Die Rekurrierenden R. et al. berufen sich weiter darauf, dass bei Arealüber- bauungen gemäss dem am 1. November 2018 in Kraft getretenen Art. 8 Abs. 3 BZO ausreichend Gemeinschaftsräume geschaffen werden müssen. 13.2. Art. 8 Abs. 3 BZO (in Kraft seit 1. November 2018) enthält die Bestimmung, wonach bei Arealüberbauungen ausreichend Gemeinschaftsräume geschaf- fen werden müssen. Der bis zu diesem Zeitpunkt geltende Art . 8 aBZO sah eine derartige Pflicht nicht vor. 13.3. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beein- flusst wird. Die entsprechende Bausperre (§ 235 Abs. 1 PBG) soll nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht weitergehen, als es der Zweck der R1S.2018.05115 Seite 50 vorgesehenen Planung verlangt. § 234 PBG dient ausschliesslich der Plan- sicherung und erlaubt nicht et wa eine allgemeine Voranwendung künftigen Rechts. Auch werden durch § 234 PBG nicht sämtliche in Änderung befind- lichen Bestimmungen geschützt, welche Auswirkungen auf planungsrechtli- che Festlegungen haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungs- rechtlichen Festlegung stets um ein unmittelbares oder wenigstens mittelba- res Planungsinstrument handeln. § 234 PBG will verhindern, dass die für die Planfestsetzung zuständigen Behörden bei ihrem Entscheid vor vollendete Tatsachen gestellt werden, wenn noch während der Planungsphase Bau- werke entstehen, welche die vorhergesehene künftige Planung beeinträch- tigten (VB.2015.00762 vom 14. Juli 2016, E. 4.2, mit Hinweisen). 13.4. Ein planungsrechtlicher Gehalt kommt der Vorschrift von Art. 8 Abs. 3 BZO offenkundig nicht zu. Daran ändert nichts, dass § 71 Abs. 2 PBG die Art und den Grad der Ausrüstung zu einem für die Privilegierung als Arealüberbau- ung wesentlichen Kriterium erhebt. Eine – möglicherweise – fehlende Pro- jektierung von Gemeinschaftsräumen vermag die behördliche Planungs- und Entscheidungsfreiheit mit Blick auf zukünftige nutzungsplanerische Festle- gungen in keiner Weise einzuschränken. Art. 8 Abs. 3 BZO kommt daher keine negative Vorwirkung zu; die Bestimmung ist im vorliegenden Rekurs- verfahren nicht weiter beachtlich. 13.5. Die Rüge betreffend Gemeinschaftsräume ist unbegründet. 14.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen zudem die Anzahl der zu erstellenden Motorfahrzeugabstellplätze. Projektiert seien 84, wovon 11 für Besuchende und drei für Kunden vorgesehen seien. Die Bausektion der Stadt Zürich gehe im angefochtenen Entscheid davon aus, dass damit der Pflichtbedarf ge- mäss Parkplatzverordnung (PPV) von 50 Abstellplätzen erfüllt sei. Über die maximal zulässigen privaten Abstellplätze äussere sich der angef ochtene Entscheid nicht. Dass für die Arealüberbauung 84 Motorfahrzeugabstell- plätze erstellt werden dürften, werde bestritten. R1S.2018.05115 Seite 51 14.2. In ihrer Vernehmlassung erläuterte die Bausektion der Stadt Zürich die Be- rechnung der maximal zulässigen Anzahl an Motorfahrzeugabstellplätzen unter Verweis auf Erwägung lit. E.g des angefochtenen Entscheids sowie anhand der Vorgaben gemäss Art. 3 ff. PPV für das Reduktionsgebiet C. Insgesamt müssten 50 Motorfahrzeugabstellplätze erstellt werden und es dürften nicht mehr als 128 Motorfahrzeugabstellplätze nachgewiesen wer- den. Diese Berechnung wurde von den Rekurrierenden R. et al. replicando als nachvollziehbar anerkannt. 14.3. Auf die Frage der Anzahl zulässiger Motorfahrzeugabstellplätze ist damit nicht weiter einzugehen. Ein Begründungsmangel des angefochtenen Ent- scheids punkto maximaler Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze liegt offenkun- dig nicht vor. Die erhobene Rüge ist unbegründet. 15.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen unter dem Titel der Erschliessung – soweit es nicht um den bereits unter den Anforderungen an eine Arealüberbauung zu prüfenden Standort der Unterniveaugarage geht – , die Zufahrt in die B. - Strasse sei nicht verkehrssicher gelöst. Letztere sei sehr stark befahren; es gelte Tempo 50. Die vorgesehenen 84 Motorfahrzeug-abstellplätze würden zu einem erheblichen Verkehrsaufkommen führen. Dies führe bei der Aus- mündung in die B.-Strasse zu Konflikten mit dem Trottoir, dem Velostreifen und dem Fussgängerstreifen. 15.2. Anhang 1 der Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) verweist bezüglich der Typologie von Ausfahrten auf die Strassentypen gemäss Zugangsnormalien (ZN). Angesichts der zur Realisierung vorgesehenen 84 Motorfahrzeugab- stellplätze ist die Dimensionierung einer Zufahrtsstrasse (bis 300 Wohnein- heiten bei guter ÖV-Erschliessung) erforderlich (Ausfahrt Typ B). Dafür sieht die VSiV in Anhang Ziffer 1 eine erforderliche Sichtdistanz von 50- 90 m auf Innerortsstrecken, einen Einlenkerradius von 5 m, eine minimale Breite der Ausfahrt (im Gegenverkehr) von 5-6 m sowie eine Beobachtungsdistanz von 2,5 m ab Fahrbahnrand vor. Sodann ist bei Ausfahrten vom Typ B aufseiten der Ausfahrt ein Trottoir erforderlich. R1S.2018.05115 Seite 52 Gemäss den Plänen (Nachweis Sichtbermen; act. 18.24) verfügt die projek- tierte Ausfahrt Richtung Bahnhof E . über eine Sichtweite von 50 m (für den Einlenker Richtung W.-Platz) sowie in umgekehrter Richtung über eine Sicht- weite von 90 m (für den Einlenker Richtung Bahnhof E.). Die Breite der zwei- spurig geführten Ausfahrt beträgt 7 m. Der in den Plänen markierte Einlenker beträgt, wie erforderlich, 5 m. Entgegen den Ausführungen der Rekurrieren- den R. et al. ist ein Trottoir bei einer Ausfahrt vom Typ B sogar erforderlich; entsprechend muss dieses von den ausfahrenden Fahrzeugen auch über- fahren werden können. 15.3. Etwas Anderes ergibt sich auch aus dem von den Rekurrierenden R. et al. angeführten Entscheid VB.2010.00440 vom 26. Januar 2011 nicht. Diesem Entscheid lag ein Sachverhalt zugrunde, bei welchem neben der Zu- und Wegfahrt in die Unterniveaugarage auch die Zufahrt für die Warenanliefe- rung eines Ladens sowie eine Nebenfahrbahn mit Erschliessungsfunktion für einen Teil der total 273 Wohnungen sowie zusätzlich eine regionalen Rad- und Fusswegverbindung vorgesehen waren (VB.2010.00440 vom 26. Ja- nuar 2011, E. 1.5). Eine derartige Verkomplizierung der für die Verkehrssi- cherheit massgeblichen Verhältnisse ist vorliegend nicht erkennbar. 15.4. Die Anforderungen an die Verkehrssicherheit der Ausfahrt zur Unterniveau- garage sind eingehalten. Die entsprechende Rüge ist unbegründet. 16.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen mitunter auch, dass sich die Bausektion der Stadt Zürich zur Einhaltung der Energiewerte des Minergie-P-Eco-Stan- dards (Art. 8 Abs. 6 aBZO) nicht geäussert habe. Es sei einzig festgehalten worden, dass der Neubau mindestens dem Minergie- Standard entsprechen oder die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion um 20 % übertreffen müsse. Ob die gesetzlichen Anforderungen an die Energie- effizienz eingehalten würden, habe die Bausektion der Stadt Zürich nicht ge- prüft. Dementsprechend dürfe eine Arealüberbauung nicht bewilligt werden. R1S.2018.05115 Seite 53 16.2. Gemäss Art. 8 Abs. 6 aBZO haben Gebäude mindestens dem Minergie- Standard zu entsprechen oder die Anforderungen der kantonalen Wärme- dämmvorschriften um 20 % zu übertreffen. Wird der Ausnützungsbonus von 10 Prozentpunkten gemäss Art. 8 Abs. 5 aBZO ganz oder teilweise bean- sprucht, müssen Gebäude mindestens den Energiewerten des Minergie- P- Eco-Standards entsprechen, sofern für die betreffende Gebäudekategorie ein solcher Standard festgelegt ist. Ist nur der Minergie- P- oder nur der Mi- nergie-Eco-Standard festgelegt, ist diesen Energiewerten zu entsprechen. 16.3. Gemäss Erwägung lit. I.g des angefochtenen Entscheids nimmt die projek- tierte Arealüberbauung – wie erwähnt – den Ausnützungsbonus von bis zu 10 Prozentpunkten (Art. 8 Abs. 5 aBZO) nicht in Anspruch. Die Überbauung hat somit mindestens dem Minergie- Standard zu entsprechen oder die An- forderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion um 20 % zu übertreffen. Der angefochtene Entscheid statuiert in Dispositiv-Ziffer II.B.1.u die Auflage, dem Amt für Baubewilligungen vor Baubeginn ein entsprechen- des Zeugnis des Umwelt- und Gesundheitsschutzes, Bau und Energieeffizi- enz, über die Erfüllung der Auflage gemäss Dispositi v-Ziffer II.33 einzu- reichen. Dispositiv -Ziffer II.33 des angefochtenen Entscheids verweist auf die Anforderungen gemäss Erwägung lit. I.g des angefochtenen Entscheids. Der vom kommunalen Gesetzgeber statuierten – im Verhältnis zu den §§ 69 ff. PBG hinzutretenden – Vorschrift von Art. 8 Abs. 6 aBZO wird damit Rech- nung getragen. 16.4. Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne beson- dere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhal- tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewil- ligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befris- tungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieser Grundsatz gilt auch bei Arealüberbauungen: Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsge- richts ist die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen, deren Verletzung eine Bauverweigerung rechtfertigt, zwar in einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Andererseits hat es das Verwaltungs- gericht auch als zulässig erklärt, die Regelung von Nebenpunkten, die für die R1S.2018.05115 Seite 54 Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Be- deutung sind, in ein späteres Verfahren zu verweisen. Letzteres ist etwa be- züglich des Umgebungsplans bei Arealüberbauungen nicht zulässig, da sich die Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen nur anhand umfassen- der Planungsunterlagen beurteilen lässt (VB.97.00129 in RB 1997 Nr. 81). Derartiges kann bezüglich der Einhaltung energetischer Anforderungen keine Geltung haben. Die Statuierung entsprechender Auflagen ist – wobei eine genügende gesetzliche Grundlage auch in § 71 Abs. 1 und 2 PBG er- sehen werden kann – ohne weiteres möglich und in der Praxis auch üblich (BRKE II Nr. 0271/2010 vom 23. November 2010, E. 4.7). Bei Arealüberbau- ungen können – beispielsweise – auch die Farbgebung, Materialisierung und die Details der Fassadengestaltung auflageweise geregelt werden. Diese sind – wie die energetischen Anforderungen umso mehr – nicht ausschlag- gebend für die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens. Durch den Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung ist denn auch hinrei- chend sichergestellt, dass gegen eine den Anforderungen von Art. 8 Abs. 6 aBZO nicht genügende Ausgestaltung punkto Wärmedämmung ohne weite- res eingeschritten werden könnte. 16.5. Die Rüge betreffend die Erfüllung der energetischen Anforderungen erweist sich als unbegründet. 17.1. Die Rekurrierenden R. et al. stellen in allgemeiner Weise zur Debatte, ob die per 1. November 2018 in Kraft getretenen Änderungen der BZO auf die Be- urteilung d es rekursgegenständlichen Bauvorhabens Anwendung finden müssten. Dies, zumal der Bauentscheid aufgrund des vorliegenden Rekurs- verfahrens noch nicht rechtskräftig sei. Sodann seien Rechtsänderungen dann (im Sinne einer Vorwirkung) zu berücksichtigen, wenn z wingende Gründe für die sofortige Anwendung des neuen Rechts sprechen würden. Auffällig sei zudem, dass der angefochtene Entscheid der Bausektion vom 2. Oktober 2018 datiere und damit nicht einmal einen Monat vor Inkrafttreten der revidierten Bestimmungen gefällt worden sei. Wenn, wie die Bausektion der Stadt Zürich im angefochtenen Entscheid anführe, Ziel eine "qualitäts- volle Weiterentwicklung" der Stadt gewesen sei, hätte diese jedes Interesse R1S.2018.05115 Seite 55 haben müssen, eine Arealüberbauung bereits nach dem neuen Recht zu be- urteilen. 17.2. Was die Frage der Vorwirkung einzelner, für die Beurteilung des rekursge- genständlichen Bauvorhabens unter dem Gesichtswinkel der Vorwirkung – möglicherweise – massgeblicher revidierter BZO-Bestimmungen angeht, ist auf die vorstehenden Erwägungen bzw. die entsprechende Einzelfallbeurtei- lung nach Massgabe der Rechtsprechung zu § 234 PBG verweisen. Eine generelle, nicht von den besonderen Voraussetzungen und dem Verhältnis- mässigkeitsgrundsatz eingeschränkte Vorwirkung noch nicht in Kraft stehen- der Bestimmungen widerspräche nachgerade dem Legalitätsprinzip. Eine positive Vorwirkung ist unzulässig, und zwar auch dann, wenn dafür eine besondere gesetzliche Grundlage bestünde (Ulrich Haefelin/Georg Mül- ler/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 299). Die – negative – Vorwirkung gemäss § 234 PBG dient so- dann ausschliesslich der Plansicherung und erlaubt nicht etwa eine allge- meine Voranwendung künftigen Rechts (VB.2014.00627 vom 7. Mai 2015, E. 5.2; VB 90/0038 in BEZ 1990 Nr. 29). Die von den Rekurrierenden R. et al. weiter angedachte Verschiebung des Beurteilungszeitpunkts zwecks Ab- wartens einer Änderung der Rechtslage wäre mit der Pflicht zur angemesse- nen behördlichen Tätigkeit unvereinbar. Dass die Bausektion der Stadt Zü- rich den am 1. November 2018 in Kraft getretenen Bestimmungen der BZO im angefochtenen Entscheid keine generelle Vorwirkung zubilligte, ist nach dem Gesagten in keiner Weise zu beanstanden. 17.3. Für die Beurteilung eines erstinstanzlichen Entscheids ist das zum Ent- scheidzeitpunkt geltende Recht massgeblich. Rechtsänderungen nach dem erstinstanzlichen Entscheid können nur dann berücksichtigt werden, wenn die Rechtsänderung auch einen Widerruf rechtfertigen würde (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 169). Die An- wendung der revidierten Bestimmungen der BZO fällt damit – unter Aus- nahme einer besonders zu begründenden negativen Vorwirkung nach § 234 PBG – ausser Betracht. R1S.2018.05115 Seite 56 17.4. Die Rüge betreffend (Vor -)Anwendung der am 1. N ovember 2018 in Kraft getretenen Bestimmungen der BZO ist unbegründet. 18.1. Die Rekurrierenden R. et al. monieren in verfahrensrechtlicher Hinsicht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Baubewilligungsverfah- ren. Betroffen seien auch die zum Rekurs legitimierten Nachbarn. Daran än- dere nichts, dass das Zürcher Baurecht kein Einwendungs- oder Einsprache- verfahren kenne. Den Rekurrierenden sei keine förmliche Gelegenheit gebo- ten worden, vor dem Erlass der angefochtenen Entscheide von ihrem An- spruch auf rechtliches Gehör Gebrauch zu machen. Mithin hätten die Rekur- rierenden R. et al. weder Äusserungen zur Sache machen noch Beweise beibringen noch Einsicht in die Akten nehmen können. Ein freiwilliges Äusse- rungsrecht werde dem verfassungsrechtlichen Gehörsanspruch nicht ge- recht. 18.2. Art. 33 Abs. 2 RPG sieht vor, dass das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne vorzusehen hat, die sich auf dieses Gesetz und seine kantonalen und eidgenössischen Ausfüh- rungsbestimmungen stützen. Dabei ist gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewähr- leisten. Abs. 2 und Abs. 3 von Art. 33 RPG gehören sachlich zusammen und sind als Mindestvoraussetzungen kantonaler Rechtsschutzeinrichtungen bei der Überprüfung von Nutzungsplänen zu verstehen. Aus den Materialien zum RPG ergibt sich, dass Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht zwingend eine Beschwerdebehörde im eigentlichen Sinne verlangt, sondern eine Ein- spracheinstanz genügt. Erforderlich ist anderseits, dass die zuständige kan- tonale Instanz den angefochtenen Entscheid frei überprüft (BGE 109 Ia 1, E. 2; BGE 108 Ia 33, E. 1a; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 33 Rz. 75). Die – ältere – kantonale Rechtsprechung lässt es sodann genügen, wenn die Nachbarn im Verfahren vor der Baube- hörde zu Wort gekommen sind und sich diese mit deren Vorbringen ausei- nandergesetzt hat. Umgekehrt ist auch eine Äusserung im Rekursverfahren als genügend zu erachten (VB 46/1984 in RB 1984 Nr. 15). Selbstredend ist es als bundeskonform zu erachten, wenn Nachbarn – zufolge Verstreichens R1S.2018.05115 Seite 57 der Frist zur Stellung eines Begehrens um Zustellung des baurechtlichen Entscheides (§ 315 Abs. 1 PBG) – von der rekursweisen Anfechtung eines Bewilligungsentscheids ausgeschlossen bleiben (VB 74/1986 in BEZ 1987 Nr. 4). Die Ordnung des baurechtlichen Verfahrens vor den Gemeindebehörden ist im zürcherischen PBG klar geregelt. Wer Ansprüche aus dem PBG wahr- nehmen will, hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Ent- scheids zu verlangen; sodann erfolgt die – erwähnte – Kenntnisgabe an den Bauherrn (§ 315 Abs. 1 und 2 PBG). Das PBG enthält weiter ausdrücklich die Regel, dass ein Einspracheverfahren nicht durchgeführt wird (§ 315 Abs. 3 PBG). Das nicht rechtzeitige Verlangen des baurechtlichen Entscheids führt zur Verwirkung des Rekursrechts (§ 316 PBG). Diese Ordnung hat auch nach dem Inkrafttreten der Bestimmungen des neuen zürcherischen Ge- meindegesetzes (GG), welches in § 170 Abs. 1 lit. a GG unter dem Titel "Rechtsschutz" gegen von Behördenmitgliedern selbstständig getroffene An- ordnungen oder Erlasse im Allgemeinen die Möglichkeit einer Neubeurtei- lung durch die Ges amtbehörde vorsieht, Geltung (BRGE II Nr. 0153/2018 vom 11. Dezember 2018, E. 1.3.4; www.baurekursgericht-zh.ch). Eine Derogation dieser gesetzlichen Ordnung kraft Bundesrechts ist auszu- schliessen. Die von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG – als Spezialbestimmung zur allgemeinen Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV – statuierte "volle Über- prüfung" umfasst sowohl Kontrollen hinsichtlich Rechtsverletzungen, ein- schliesslich Missbrauch, Überschreitung oder Unterschreitung des Ermes- sens, als auch hinsichtlich unrichtiger bzw. unvollständiger Sachverhaltser- mittlung sowie die Prüfung der Unangemessenheit. Die volle Überprüfung schliesst dabei nicht aus, dass sich die Rechtsmittelbehörde auch bei um- fassender Kognition Zurückhaltung auferlegt. Sie darf nicht unter mehreren zweckmässigen Lösungen wählen bzw. ihr eigenes Ermessen an die Stelle des zuständigen Gemeinwesens setzen, sondern hat sich lediglich mit dem Nachweis zu begnügen, dass insgesamt angemessen verfügt worden ist. Eine entsprechende Zurückhaltung drängt sich v or allem auf, wenn es um die Würdigung lokaler Verhältnisse geht, Fachwissen eine entscheidende Rolle spielt oder Zukunftsprognosen anzustellen sind sowie bei Fragen im Grenzbereich zwischen Recht und Ermessen (Waldmann/Hänni, Art. 33 Rz. 64 f.). R1S.2018.05115 Seite 58 18.3. Im Ergebnis erweist sich die zürcherische Ordnung des baurechtlichen Ver- fahrens gemäss § 315 f. PBG ohne weiteres als bundesrechtskonform. Eine umfassende Teilnahme aller – potenziell – rekursberechtigten Nachbarn wäre mit dem Postulat der im Bereich des Bau- und Planungsrechts ange- strebten Verfahrensbeschleunigung unvereinbar (BRGE I Nr. 0153/2018 vom 11. Dezember 2018, E. 1.3.4, in fine; vgl. auch BRKE I Nr. 227/1999 in BEZ 1999 Nr. 39). Vielmehr wird der Rahmen des auf nachbarliche Anfech- tung hin durchzuführenden Rekursverfahrens erst mit Erlass der baubehörd- lichen Anordnung abschliessend definiert. Eine Art. 33 Abs. 2 lit. b RPG ge- nügende Rechts- und Ermessenskontrolle ist gemäss zürcherischem Recht sowohl im Verfahren vor dem Baurekursgericht als auch im anschliessenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren gewährleistet (§ 20 Abs. 1 des Verwal- tungsrechtspflegegesetzes [VRG]; § 50 Abs. 1 VRG). Die pflichtgemässe Er- messensausübung durch die Baubehörde setzt unter bundesrechtlichen Vor- gaben nicht voraus, dass den Nachbarn bereits vorgängig eine umfassende Teilnahme am verwaltungsinternen Verfahren ermöglicht wird. Hinzuweisen bleibt darauf, dass sich Dritte in Form der (freiwilligen) Anbringung von Ein- wendungen im Rahmen der Bestellung des baurechtlichen Entscheids ohne weiteres am verwaltungsinternen Verfahren beteiligen können (vgl. § 315 Abs. 2 PBG). Dergestalt haben die anwaltlich vertretenen Rekurrierenden R. et al. unterlassen. 18.4. Die Rügen betreffend den Einbezug der Rekurrierenden R. et al. in das bau- behördliche Verfahren sind unbegründet. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht zu erkennen. 19.1. Die Rekurrierenden R. et al. machen in prozessualer Hinsicht weiter namhaft, die S. Stiftung habe in ihrer Rekursantwort darauf hingewiesen, dass das rekursgegenständliche Bauprojekt "aus dem Gewinn eines Architekturwett- bewerbs und durch intensive Zusammenarbeit mit dem Amt für Städtebau Zürich (AfS)" entstanden sei. Zudem werde erwähnt, dass das AfS bereits in die Vorbereitung des Studienauftrags involviert gewesen und im Beurtei- lungsgremium durch Frau R. I. vertreten worden sei. Daraus müsse ge- schlossen werden, dass eine unzulässige Vorbefassung vorliegen könnte. R1S.2018.05115 Seite 59 Es werde daher beantragt, sämtliche Unterlagen zu dieser Zusammenarbeit zu den Akten zu nehmen. Insbesondere sei die Zusammensetzung der Wett- bewerbsjury bekanntzugeben; sodann seien sämtliche Akten des Wettbe- werbs beizuziehen. Allfällige (informelle) Voranfragen und deren Beantwor- tung – welche dokumentiert sein müssten – seien ebenfalls zu den Akten zu nehmen. 19.2. Die Rekurrierenden R. et al. tun nicht dar, inwiefern die Mitglieder der Bau- sektion des Stadtrates (Stadträte André Odermatt, Richard Wolff, Filippo Leutenegger) bei der Beschlussfassung hätten vorbefasst sein können. Als Sekretär der Bausektion amtete H. R. Eine – allfällige, nicht weiter substan- tiierte – Vorbefassung untergeordneter Gremien wäre nicht von Bedeutung. Dass Bauherren angesichts der Komplexität von Bauvorhaben im städti- schen Raum vor bzw. während der Projektierungsphase – und noch vor Ein- reichung des konkretisierten Bauprojekts zur Prüfung – mit den zuständigen Behörden in Kontakt treten, vermag keinen Anschein von Befangenheit zu begründen. Der besagte Architekturwettbewerb wurde, wie aus den Ausfüh- rungen der S. Stiftung ohne weiteres hervorgeht, von der Bauherrschaft und nicht etwa vom AfS durchgeführt. Ein Anspruch auf Aktenherausgabe oder Bekanntgabe der Wettbewerbsjury besteht gegenüber Privaten, zumal im Verwaltungsverfahren, nicht. Bezüglich der von den Rekurrierenden R. et al. weiter eingeforderten Unterlagen (Dokumentation der informellen Voranfra- gen sowie deren Beantwortung) ist nicht ersichtlich, weshalb diese zur Klä- rung des vorliegend zu beurteilenden Sachverhalts beitragen sollen. Der In- halt des zur Beurteilung gestellten Bauprojekts ist klar. Die Einforderung ei- nes Ausforschungsbeweises (fishing expedition) ist wie erwähnt unzulässig. 19.3. Die Rügen bezüglich unzulässiger Vorbefassung des AfS, Architekturwett- bewerb und Aktenherausgabe sind unbegründet. 20. Einzugehen ist sodann auf die noch nicht erwähnten Rügen der Rekurrentin E. H.. Der Abriss des auf der Bauparzelle bestehenden Gebäudes Vers.-Nr. 1 (und auch der weiteren Gebäude auf der Bauparzelle) ist als zulässig zu erachten. Umweltrechtliche Vorschriften, welche den Schutz von Gebäuden R1S.2018.05115 Seite 60 des Bestandes gewährleisten, sind nicht ersichtlich. Hingewiesen sei darauf, dass das rekursgegenständliche Projekt gegenüber den bestehenden Ge- bäuden eine klar weitergehende Nutzung der Bauparzelle ermöglicht, als dies bisher der Fall war. Die mit dem Abbruch und der Bautätigkeit einherge- henden Immissionen sind, soweit diese nicht im zivilrechtlichen Sinn als übermässig ausfallen, von den Nachbarn hinzunehmen. Der angefochtene Entscheid enthält hierzu in den Di spositiv-Ziffern II.B.124-II.B.139 die erfor- derlichen Auflagen; hinzu kommen Hinweise betreffend Asbestfasern (Erwä- gung lit. M.c) sowie betreffend Luftreinhaltung und Fahrzeugen zum Abtrans- port von Massengütern (Erwägungen lit. L.c und lit. L.d). Auf die Gewährleistung der Zufahrt zum Gebäude Vers. -Nr. 4 auf der an- grenzenden Parzelle Kat.-Nr. 2 ist, wie erwähnt, nachfolgend einzugehen. Was die Heizung bzw. die Wärmeversorgung des Bauprojekts angeht, so enthält der angefochtene Entscheid in Ziffer II.B.49 eine Auflage betreffend Lärmbegrenzung der haustechnischen Anlagen (Heizungs -, Lüftungs- und Klimaanlagen) sowie in Ziffer II.B.33 (i.V.m. Erwägung lit. I.g) Auflagen mit Bezug auf die Erfüllung des Minergie-Standards bzw. alternativ die Übertref- fung der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion. Eine Rechtsgrundlage, wonach bei Erdsondenheizungen bzw. Wärmepumpenheizungen Probeboh- rungen durchzuführen sowie die Stromkosten abzuklären wären, sieht das Planungs- und Baurecht nicht vor. Es ist denn auch nicht davon auszugehen, dass sich der Untergrund der Bauparzelle nicht für entsprechende Heizun- gen eigne. Dasselbe gilt für eine Pflicht, für das Projekt zwingend Solarzellen bzw. eine Fotovoltaikanlage oder Einrichtungen zur Rückgewinnung von Re- genwasser vorzusehen. Ein Aussichts- oder Besonnungsschutz für Liegen- schaften des Bestandes kann durch das Planungs - und Baurecht, da bauli- che Tätigkeit innerhalb der Bauzonen zulässig ist und zur Erfüllung der Ziele der Raumplanung auch zulässig sein muss, sachlogisch nicht gewährleistet werden. Dasselbe gilt für einen direkten Zugang zu Freiflächen bzw. zum B.- Hügel. Die Vorbringen betreffend Information der Bevölkerung und zur Tä- tigkeit des Quartiervereins E . haben für das öffentlich- rechtliche Verfahren betreffend Baubewilligung keine Bedeutung. Die Tätigkeit von M . G. und H. I. mag – so die Ausführungen der Rekurrentin zutreffen – dem Gebot einer umfassenden und transparenten Information der Nachbarn nicht entspro- chen haben. Eine Sanktionierung gegenüber der Bauherrschaft fällt, zumal im baurechtlichen Verfahren, mangels Relevanz ausser Betracht. R1S.2018.05115 Seite 61 21.1. Die Rekurrierenden R. et al. berufen sich auf die Bestimmungen von Art. 2quater Abs. 4 und Art. 123 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich (GO) be- treffend die Erhaltung und di e Erhöhung des Anteils von preisgünstigen Wohnungen und Gewerberäumen und das Erreichen von einem Drittel des Mietwohnungsbestandes im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern bis ins Jahr 2050. Das rekursgegenständliche Projekt beinhalte die baurecht- liche Bewilligung für 124 Wohnungen, wobei allerdings gar keine gemeinnüt- zigen Wohnungen entstehen würden. Der von der Stadt Zürich festgesetzte Gesetzesauftrag lasse sich so nicht erfüllen. 21.2. Art. 2 quater Abs. 4 GO besagt, dass die Stadt Zürich dafür sorgt, dass sich die Zahl der Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip kostende- ckender Mieten verpflichtet sind, stetig erhöht. Sie strebt einen Anteil von einem Drittel an allen Mietwohnungen an; ausgenommen von dieser Berech- nung sind Wohnungen und Einfamilienhäuser im selbstgenutzten Eigentum. Sodann statuiert Art. 123 GO, dass sich die Stadt Zürich für das Erreichen von einem Drittel des Mietwohnungsbestandes im Eigentum von gemeinnüt- zigen Wohnbauträgerinnen der Wohnbauträgern das Jahr 2050 als Ziel setzt. 21.3. Zur Geltendmachung der genannten Rüge sind die Rekurrierenden R. et al. angesichts ihrer bereits dargelegten Betroffenheit vom rekursgegenständli- chen Bauvorhaben entgegen der Ausführungen der kommunalen Vorinstanz ohne weiteres legitimiert. Die Erreichung der Ziele nach Massgabe der GO ist sodann in engem Zusammenhang mit der Konzeption eines Bauvorha- bens zu sehen. Insoweit kann nicht vorab generell von der fehlenden Legiti- mation von Nachbarrekurrierenden zur Erhebung von Rügen betreffend Bestimmungen zum gemeinnützigen Wohnungsbau ausgegangen werden. 21.4. Indes erweisen sich die Bestimmungen von Art. 2 quater Abs. 4 GO und Art. 123 GO offenkundig als zu wenig bestimmt, als dass sie in einem bau- rechtlichen Verfahren Pflichten der Bauherrschaft begründen könnten. Deren Adressaten – im Sinne von sozialen Zielen – sind denn auch nicht Private, R1S.2018.05115 Seite 62 sondern die Stadt Zürich und die politischen Instanzen. Das PBG daselbst enthält keine Bestimmungen, wonach bei der Projektierung von Wohnbauten (etwa punkto Zahl, Typ, Ausstattung oder Höhe der Mieten) auf öffentliche Interessen Rücksicht genommen werden müsste. Eine Bestimmung wie – beispielsweise – im Recht des Kantons Genf, wo Art. 5 Abs. 1 der loi générale sur les zones de développement (LGZD) die Erteilung einer bau- rechtlichen Bewilligung für Wohnbauten in bestimmten Zonen von der Nach- achtung öffentlicher Interessen abhängig macht, ist im zürcherischen Recht nicht vorgesehen. 21.5. Die Rüge zu den Zielen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erweist sich als unbegründet. 22.1. Die S. Stiftung beanstandet die im angefochtenen Entscheid statuierten Auf- lagen betreffend die Zufahrt zum Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 auf der Parzelle Kat.-Nr. 2. 22.2. Mit dem rekursgegenständlichen Bauprojekt wird der bisher über die Bau- parzelle zu diesem Schopf führende Flurweg aufgehoben. Die Auflage ge- mäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.f in Verbindung mit Dispositiv-Ziffer II.B.12 bein- haltet den planerischen Nachweis, wie die künftige Zufahrt zum Schopf er- folgen soll. 22.3. Die S. Stiftung macht diesbezüglich geltend, die Parzelle Kat.-Nr. 2 sei auch bei Aufhebung des Flurwegs noch im Sinne von § 237 PBG bzw. der ZN erschlossen. Die Erteilung der Baubewilligung dürfe daher nicht von zusätz- lichen Massnahmen zur Erschliessung des Schopfes abhängig gemacht werden, geschweige denn von der Bewilligung eines entsprechenden Bau- gesuchs eines Dritten. Die S. Stiftung weist sodann auf eine Bestimmung im Kaufvertrag mit den Eigentümern der Parzelle Kat.-Nr. 2 (über den Kauf der Bauparzelle) hin, wonach die S. Stiftung – sollte eine andere Zufahrt nicht realisierbar und eine Zufahrt zum Schopf für die Bewirtschaftung des Schopfs erforderlich sein – dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. R1S.2018.05115 Seite 63 2 entlang der nordöstlichen Grenze der Bauparzelle entschädigungslos ein Fuss- und Fahrwegrecht für Fahrzeuge mit der maximalen Breite von 2,5 m einräumt. Auf entsprechende Vorabklärungen hin hätten die Zuständigen der verschiedenen Ämter ausgeführt, dass einer solchen Erschliessung des Schopfes keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen würden. Eventuali- ter müsste gestützt auf die ZN – mangels Wohnnutzung – zum Schopf ohne- hin keine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt gewährleistet werden. Ein Wohnhaus gelte auch dann als erschlossen, wenn zwischen dem Ende der Zufahrt und dem Hauseingang eine nichtbefahrbare Weglänge von 80 m liege. Dies müsse auch für den zur Diskussion stehenden Schopf gelten. Die ZN sowie das PBG würden sodann bei Vorliegen wicht iger Gründe Abwei- chungen von den Normalien gestatten. 22.4. Die Bausektion der Stadt Zürich stellt sich auf den Standpunkt, mit der Auf- hebung des Flurwegs fehle dem Schopfgebäude auf der Parzelle Kat. -Nr. 2 die gemäss § 236 Abs. 1 PBG geforderte Zugänglichkeit. Die Ersatzer- schliessung mittels eines drei Meter breiten Kieswegs sei jedoch nicht Ge- genstand des mit dem angefochtenen Entscheid bewilligten Bauvorhabens. Dies Aussage, wonach das Grundstück Kat.-Nr. 2 trotz Aufhebung des Flur- wegs erschlossen sei, t reffe folglich nicht zu. Die privatrechtlich geregelte Zufahrt, welche durch die Freihaltezone führen solle, sei keineswegs als ge- sichert zu betrachten. Das Bauvorhaben schaffe insofern eine rechtswidrige Situation. Massgeblich sei letztlich die genügende Zufahrt für die bestehende Nutzung bzw. den bestehenden Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG; § 1 ZN). Die Rekurrentin sei daher zu Recht verpflichtet worden, eine Ersatz- bzw. Über- gangslösung in der Form von Abänderungsplänen aufzuzeigen respektive bewilligen zu lassen, welche sie auf dem eigenen Grundstück umsetzen könne. 22.5. Die Rekurrierenden R. et al. machen – wie bereits erwähnt – geltend, die Zufahrt zum Schopfgebäude sei nicht definiert. 22.6. Die Parzelle Kat.-Nr. 2 ist in der allgemeinen Freihaltezone (F) zoniert. R1S.2018.05115 Seite 64 22.7. Ein Grundstück ist im Sinne von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG sowie den §§ 234 ff. PBG unter anderem dann genügend erschlossen, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend "zu- gänglich" sind. Die Zugänglichkeit gehört also zur Erschliessung eines Grundstücks beziehungsweise eines Bauvorhabens und damit zur Baureife. Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, der Lage und der Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benutzer. Der Begriff "Zugänglichkeit" gemäss § 237 PBG ist dabei zu eng; die Bestimmung bezieht sich nicht primär auf "Geh-"Wege, sondern auf Zufahrten für Motor- fahrzeuge und die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr. Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein; die entsprechenden Details sind in den ZN geregelt, wobei diese freilich nicht auf die vom Zugang zur Haustüre führenden Eingänge anwendbar sind (§ 1 ZN). Die Anforderungen an die Erschliessung als grundlegende Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung gelten innerhalb wie auch ausserhalb der Bauzonen. Zugänge sind so nahe an die zu erschliessenden Grundstü- cke beziehungsweise Bauten und Anlagen heranzuführen, dass ein wirksa- mer Schutz der öffentlichen Dienste möglich ist. Dabei wird nicht verlangt, dass eine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt direkt bis zur Haustür führt. In diesem Sinne darf zwischen Ende der Zufahrt und dem Hauseingang eine nicht befahrbare, abgewickelte Weglänge von 80 m liegen. Bei grossen Ge- bäudehöhen und Gebäuden mit starker Personenbelegung gelten erhöhte Anforderungen an die Erreichbarkeit. Der Verzicht auf direkte Hauszufahrten kommt etwa innerhalb von Gesamtüberbauungen oder an steilen H anglan- gen vor. Insbesondere an ausgeprägten Hanglagen sind lokale Verhältnisse gegeben, die einen Verzicht auf die Erschliessung einer Einfamilienhaus-Lie- genschaft mit einer Zufahrt für Fahrzeuge erlauben. Unter den Gesichts- punkten der ortsplanerischen Äst hetik und des haushälterischen Umgangs mit dem Boden ist mit dem Bau von neuen Erschliessungsstrassen an sol- chen Lagen Zurückhaltung geboten; insofern wird toleriert, dass an Hanglan- gen Bauparzellen in zweiter Bautiefe häufig nur über Fusswege erschlossen sind. Jede Zufahrt ist – jedenfalls – mindestens als Notzufahrt auszugestalten, die den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Polizei) R1S.2018.05115 Seite 65 jederzeit gewährleistet. Auch auf die Notzufahrt kann indes verzichtet wer- den, wenn der Einsatz der öffentlichen Dienste anderweitig gewährleistet ist; die Notzufahrt muss mithin nicht bis zur Haustür führen (zum Ganzen Fritz- sche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 571 ff., mit Hinweisen). 22.8. Vorliegend steht offenkundig nicht die Zufahrt zur Parzelle Kat.-Nr. 2 als sol- ches zur Debatte, sondern einzig die grundstücksinterne Zufahrt zum Schopfgebäude Vers.-Nr. 4. Wie erwähnt gilt das Gebot genügender stras- senmässiger Erschliessung nicht bloss für die Zufahrt bis zur Grenze einer Parzelle, sondern dieses muss auch innerhalb des Grundstücks beachtet werden. In diesem Bereich sind die ZN freilich nicht direkt anwendbar, son- dern hilfsweise heranzuziehen, wobei den konkreten Sachumständen ge- bührend Beachtung zu schenken ist (VB 171/1985 in RB 1986 Nr. 91). 22.9. Eine direkte Verpflichtung zur Erstellung oder Sicherung von Zufahrten zu Drittgrundstücken (bzw. darauf gelegenen Gebäuden) kann aus den Vor- schriften gemäss §§ 234 ff. PBG, welche unzweifelhaft die Zugänglichkeit bzw. die Erschliessung des Baugrundstücks zum Gegenstand haben, nicht hergeleitet werden. Daran ändert auch die Bestimmung von § 237 Abs. 4 PBG, wonach privatrechtlich geordnete Zugänge ohne Zustimmung der ört- lichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert werden dür- fen, nichts. Eine Aufhebung einer servitutarisch gesicherten Zufahrt ist im vorliegenden Fall nicht vorgesehen. Die Eigentümerschaft der Parzelle Kat.- Nr. 2 und der Bauparzelle war vor dem Verkauf der letzteren dieselbe. Die Bauherrschaft und die – weiterhin an der Parzelle Kat.-Nr. 2 berechtigte – Eigentümerschaft haben sich im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über die Bauparzelle auf eine – jedenfalls zwischen den beteiligten Parteien si- chergestellte – Regelung einer allfälligen Beanspruchung der Bauparzelle zwecks Erschliessung des Schopfgebäudes geeinigt. 22.10. Dass die Bausektion der Stadt Zürich der Aufhebung einer Wegverbindung zu einer Drittparzelle im Rahmen eines baurechtlichen Entscheids Beach- tung schenkt, ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Indes erfüllt das Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 offenkundig eine eng mit der – im Wesentlichen – landwirtschaftlichen Nutzung der Parzelle Kat.-Nr. 2 verbundene Funktion. R1S.2018.05115 Seite 66 Ob und inwiefern für die landwirtschaftliche Nutzung des Schopfes über- haupt eine Zufahrt in Form eines Flurwegs (bzw. eine für landwirtschaftliche Fahrzeuge dimensionierte Zufahrt) erforderlich ist, kann und muss vorlie- gend offen bleiben. Angesichts der genügenden Notzufahrt über die weiter östlich im Bereich der Gebäude Vers.-Nrn. 5 und 6 gelegenen chaussierten Flächen auf der Parzelle Kat. -Nr. 2, welche von Motorfahrzeugen über den F.-Weg angefahren werden kann, ist nicht von vornherein von der ungenü- genden Erschliessung des Schopfgebäudes auszugehen. Ein nachgerade polizeiwidriger Zustand, welcher die Inpflichtnahme der Bauherrschaft recht- fertigen würde, liegt nicht vor. Indem die Bausektion der Stadt Zürich der Bauherrschaft ohne weitere Erwägungen zur Frage der Notwendigkeit einer Zufahrt zum Schopfgebäude Vers.-Nr. 4 die Verpflichtung eines planerischen Nachweises derselben auferlegt, hat sie den ihr bei der Beurteilung von Zu- fahrtssituationen zustehenden Ermessensspielraum überschritten. Die Rüge der S. Stiftung ist bereits deshalb begründet. 22.11. Die rechtlichen Bedenken der Bausektion der Stadt Zürich gegenüber einer (grundstücksinternen) Erschliessung des Schopfgebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 erweisen sich auch als unbegründet. Die BZO enthält für allge- meine Freiflächen keine detaillierte Definition. Gemäss § 61 Abs. 1 und 2 PBG sind als Freihaltezonen oder Erholungszonen die Flächen auszuschei- den, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind. Der Freihaltezone kön- nen ferner Flächen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzob- jekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzone dienen. Hin- sichtlich Inhalt und Verfahren gelten für Bauten und Anlagen, für die Rechte der Grundeigentümer und das Zugrecht der Gemeinden die gleichen Best- immungen wie bei übergeordneten Freihaltezonen (§ 62 Abs. 1 PBG). § 40 PBG stellt klar, dass nur solche Bauten und Anlagen erstellt werden dürfen, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen die- nen und den Zonenzweck nicht schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG (BGE 118 Ib 503, E. 5a). Diese Grundsätze gelten in Frei- haltezonen auch bezüglich die Zonenkonformität von Erschliessungsstras- sen bzw. anderen Zufahrten: Dienen die Zufahrten dem Zweck der Nut- zungszone, sind sie nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG zu beurteilen (BGr 1A.49/2006 vom 19. Juli 2006, E. 3.1 und E. 3.2). Angesichts dessen, dass das fragliche Schopfgebäude der praktizierten und weiter fortbestehen- R1S.2018.05115 Seite 67 den landwirtschaftlichen Nutzung der Parzelle Kat.-Nr. 2 dient, ist die Bewil- ligung einer – angemessen dimensionierten – landwirtschaftlichen Zufahrt über diese Parzelle ohne weiteres als zulässig zu erachten. Von einem Ver- lust der genügenden Erschliessung, welcher zu Wegnot (Art. 694 ZGB) füh- ren würde, kann nicht die Rede sein. Auch unter diesem Gesichtspunkt er- weist sich die Inpflichtnahme der Bauherrschaft als unzulässig. 22.12. Der Rekurs der S. Stiftung bezüglich Zufahrt zum Schopfgebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 erweist sich als begründet. Die Auflage gemäss Disposi- tiv-Ziffer II.B.1.f in V erbindung mit Dispositiv -Ziffer II.B.12 ist ersatzlos zu streichen. Bei diesem Ergebnis erweist sich die konträre Rüge der Rekurrie- renden R. et al. (vorstehende Erw. 10) von vornherein als unbegründet. 23.1. Die S. Stiftung moniert weiter die Nebenbestimmung gemäss Dispositiv-Zif- fer II.B.1.h bezüglich der Umgebungsgestaltung. Sie beruft sich dabei im We- sentlichen auf die Freiheit der künstlerisch-architektonischer Gestaltung der Baute sowie auf das Prinzip der Verhältnismässigkeit. Die Bausektion der Stadt Zürich lege nicht dar, weshalb die Erschliessungswege funktional und gestalterisch nicht überzeugen könnten. Angesichts des Umrisses der ge- planten Überbauung bestehe auch keine Exponiertheit der projektierten Sitz- plätze. Es sei mit den Chaussierungen zudem bewusst ein offener, grosszü- giger Charakter des Gartenbereichs und der darin eingebetteten Sitzflächen angestrebt worden, um einer Kleinparzellierung entgegen zu wirken. Das Wegsystem sei unter Berücksichtigung des Hangverlaufs entsprechend dem rückgeführten natürlichen Terrainverlauf geplant worden. Eine andere Weg- führung sei wenig sinnvoll und in Anwendung der SIA-Norm 500 auch kaum umsetzbar. Der im Südwesten gelegene Kiesstreifen diene der Zufahrt in den Gartenbereich mit den für den Unterhalt des Gartens nötigen Fahrzeugen. Die Breite des Kiesstreifens sei so geplant, dass die Durchfahrt mittels Un- terhaltsfahrzeugen bei gleichzeitigem Ausweichen der darauf befindlichen Personen ermöglicht werde. Optisch werde sich der Kiesstreifen angesichts des Terrainverlaufs und der begrünten Kiesoberfläche kaum von der Umge- bung abheben. Bei der Breite der mittels natürlich aussehender Betonpflas- tersteine ausgestalteten Wege bestehe ebenfalls kein Spielraum, da diese mit den für den Unterhalt des Gartens notwendigen Fahrzeugen befahren R1S.2018.05115 Seite 68 werden können. Die Wegbreite von 2,5 m sowie die Eingrünung sei zudem mit Grün Stadt Zürich vorbesprochen worden. Bei den Notausstiegsschächten im zentralen Gartenbereich handle es sich um Notausstiegsschächte der erforderlichen Schutzräume im dritten Unter- geschoss. Diese seien so gelegen, dass sie am wenigsten in Erscheinung treten; mithin lägen sie lediglich 0,1 m über dem gewachsenen Terrain und seien von einer Wildhecke umgeben. Die Auflage, wonach die Aufenthalts- möglichkeiten im Garten weiter zu erhöhen seien, sei angesichts der Erfül- lung der Erfordernisse gemäss § 248 PBG und Art. 11 Abs. 2 BZO nicht ver- ständlich. Im Umgebungsplan seien nebst der Spiellandschaft auch ge- schwungene Sitzelemente mit Holzabdeckung vorgesehen. Die Spielland- schaft weise mit den verschi edenen Themenbereichen jedenfalls die erfor- derliche Differenzierung aus. Die Wege und Blumenwiesen würden überdies zum Verweilen einladen. Die S. Stiftung wendet sich sodann gegen die Anwendung der sog. Drittels- regel im Vorgartenbereich. Diese sei vorliegend nicht verletzt; indes habe die Bausektion der Stadt Zürich offenbar die geplanten Veloparkplätze mit Schotterrasen zu den befestigten Flächen im Vorgartenbereich gezählt. Eine Abstellfläche für Velos im Vorgartenbereich sei nicht mit einem Abstellplatz für Motorfahrzeuge vergleichbar. Schotterrasen werde in der Stadt Zürich als Grünfläche qualifiziert. Die Länge der im Vorgartenbereich projektierten An- lieferungsflächen könne nicht weiter reduziert werden, da diese bereits den verkehrstechnischen Minimalanforderungen entspreche. Jedenfalls müsse die sogenannte Drittelsregel situationsgerecht bzw. im Rahmen der Ermes- sensausübung pflichtgemäss angewendet werden. Besprechungen mit dem Tiefbauamt Zürich sowie mit Grün Stadt Zürich hätten stattgefunden. 23.2. Die Bausektion der Stadt Zürich führt dagegen an, die Auflagen seien statu- iert worden, damit die Umgebungsgestaltung letztlich als "besonders gut" ge- wertet werden könne (§ 71 Abs. 1 PBG). Bezüglich der Sitzflächen werde das Bedürfnis nach Privatsphäre nicht berücksichtigt, was durch die fehlende Zonierung zwischen den privaten Sitzplätzen auf dem Gartenniveau und den angrenzenden, für die Hausgemeinschaft nutzbaren Flächen und Hauszu- gängen resultiere. Die offenen Sitzplätze befänden sich zum Teil in einem R1S.2018.05115 Seite 69 Abstand von weniger als 1 m zu den rückwärtigen Zugängen in den gemein- schaftlichen Gartenbereich; zudem sehe die Umgebungsgestaltung keine echte Abgrenzung zum Gartenweg vor, welcher zudem von Unterhaltsfahr- zeugen befahren werden solle. Bezüglich der Dimensi onierung der Wege zeichne sich die funktionale Gestaltung im Sinne einer Zufahrtsnutzung im Gartenbereich zu stark ab. Das Argument einer zwingend erforderlichen Wegbreite von 2,5 m könne angesichts der Möglichkeit des Ausweichens in die Wiesenfläche nicht nachvollzogen werden. Kritisiert werde nicht die Weg- führung, sondern die Breite und Art der Ausbildung des Wegs. Dass die Kies- fläche begrünt sein solle, ergebe sich aus der Darstellung im Plan nicht. Be- treffend Notausstiegsschächte sei nicht erkennbar, ob diese von den geplan- ten Hecken vollständig eingewachsen werden könnten. Zuletzt sei im Zu- sammenhang mit den Aufenthaltsmöglichkeiten die Ausstattung der Umge- bung noch zu wenig für die verschiedenen Alters - und Nutzergruppen der zukünftigen Bewohnenden dim ensioniert. Eine Erweiterung an untergeord- neten Aufenthaltsmöglichkeiten im direkten Wohnumfeld der Arealüberbau- ung erscheine angemessen. Betreffend Vorgartenflächen hält die Bausektion der Stadt Zürich entgegen, die für Veloabstellplätze projektierten Flächen seien Abstellflächen und er- möglichten aufgrund dieser Nutzung keine räumlich wirksame Begrünung, was der ständigen behördlichen Praxis entspreche. Besondere Verhältnisse, welche eine Abweichung von der sog. Drittelsregel zu rechtfertigen vermöch- ten, s eien nicht ersichtlich. Überdies seien Meinungsäusserungen der zu- ständigen Behörden im Rahmen von Vorabklärungen für die Bewilligungsbe- hörde nicht bindend. 23.3. § 71 Abs. 1 und Abs. 2 PBG statuieren, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Bei der Beurteilung sind – unter anderem – die Lage, die Zweckbestimmung, der Umfang und die Gestaltung der Umge- bungsanlagen massgeblich. Dass, wie die S. Stiftung ausführt, mit Bezug auf die Umgebungsgestaltung im engeren Sinn nur gefordert werden dürfe, was als "Kompensation der Privilegierungen, von welchen Arealüberbauungen profitieren" erscheine, trifft demgemäss nicht zu. Das Gesetz statuiert die Umgebungsgestaltung als separates Kriterium, welches der Prüfung durch die Baubehörde ohne weiteres unterliegt. Die kommunalen Behörden dürfen R1S.2018.05115 Seite 70 von Gesetzes wegen eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden nicht über Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsan- wendenden Gemeindebehörde ein gewisser – von den übergeordneten In- stanzen zu respektierender – Spielraum zu (BGr 1C_92/2018 vom 9. Juli 2018, E. 3.5). Das Vorbringen der S. Stiftung , die Privilegierungen der Are- alüberbauung würden kaum ausgeschöpft, trifft – in Nachachtung der vorste- henden Ausführungen namentlich betreffend die zulässige Geschosszahl – nicht zu. Der Bauherr ist grundsätzlich in der künstlerisch- architektonischen Gestal- tung seiner Baute und deren Umschwung frei. § 71 PBG stellt jedoch an Bau- ten, Anlagen und Umschwung erhöhte ästhetische Anforderungen (vgl. vor- stehend Erw. 4.4). Die Baubehörde darf nicht lediglich deshalb eine Baube- willigung verweigern, weil sie die Gestaltung eines Bauvorhabens nicht für optimal hält. Sie muss entsprechend dem in Art. 36 Abs. 3 BV verankerten Verhältnismässigkeitsprinzip alle in der Sache erheblichen Interessen be- rücksichtigen und sorgfältig gegeneinander abwägen. Nur ein hinreichendes öffentliches Interesse, welches die privaten Interessen des Bauherrn über- wiegt, rechtfertigt einen Eingriff in dessen gestalterischen Freiraum und da- mit eine Bauverweigerung gestützt auf § 71 Abs. 1 PBG (VB.2004.00449 in BEZ 2005 Nr. 19, E. 3.5). Indes ist – gerade auch in Nachachtung der bereits erläuterten Rechtsprechung zur Ermessenskontrolle durch die Rechtsmitte- linstanz – der kommunalen Baubehörde (auch) bei der Beurteilung der Um- gebungsgestaltung ein erhebliches Ermessen zuzugestehen. 23.4. Die auflageweise Regelung von Detailfragen der Umgebungsgestaltung ist, soweit die diesbezüglichen Korrekturen keine gesamthafte Unzulänglichkeit der Umgebungsplanung nahelegen, im Entscheid über die Bewilligung einer Arealüberbauung – wie erwähnt – ohne weiteres zulässig (VB.2003.00006 und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 3). R1S.2018.05115 Seite 71 23.5. Für die Auflage betreffend die Anordnung von privaten Sitzplätzen und ge- meinschaftlichen Erschliessungswegen (Dispositiv -Ziffer II.B.1.h in Verbin- dung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) bestehen nach den Ausführungen der Bausektion der Stadt Zürich ohne weiteres sachliche Gründe. Mit der Bau- sektion ist davon auszugehen, dass die privaten Terrassenflächen allzu sehr von – an sich der Öffentlichkeit vorbehaltenen – chaussierten Flächen um- geben sind, was gestalterisch noch nicht überzeugt. Erhebliche entgegen- stehende Interessen der Bauherrschaf t sind, abgesehen von einem gewis- sen zusätzlichen Planungsaufwand, nicht ersichtlich. Eine – im eigentlichen Sinne – Kleinparzellierung der Flächen ist nicht zu befürchten. Ein Eingriff in das von der Bausektion pflichtgemäss ausgeübte Ermessen entfällt vo n vornherein. Bezüglich der Auflagen der Bausektion zur Dimensionierung der Wegflächen (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Teilen der Erw ägung lit. F.h und der Erwägung lit. F.k) ist ins besondere massgebend, dass Art. 11 Abs. 2 BZO vorschreibt, dass in Wohnzonen mindestens zwei Drittel der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen sind. Eine genügende gesetzliche Grundlage für die Auflage zur Reduktion der Wegflächen ist da- mit – nebst der allgemeinen Norm von § 71 PBG – im kommunalen Recht sogar ausdrücklich vorhanden. Entgegen den Ausführungen der S. Stiftung erschöpft sich der Gehalt von Art. 11 Abs. 2 BZO nicht in der Gewährleistung eines Anteils von zwei Dritteln begrünter Flächen in Wohnzonen, sondern von mindestens zwei Dritteln. Die Wegführung an sich ist – wie die Bausek- tion in ihrer Vernehmlassung einräumt – nicht zu beanstanden und damit auch nicht weiter relevant. Das von der Bauherrschaft gegen eine Reduktion angeführte entgegenstehende Interesse, wonach das Wegsystem v on Un- terhaltsfahrzeugen befahren werden können und zudem ein Ausweichen ge- genüber den Benützern gewährleisten müsse, fällt nicht ins Gewicht. Die Durchführung der erforderlichen Gartenarbeiten ist nicht vom Vorhandensein eines für Fahrzeuge dimensionierten Wegnetzes abhängig. Der – geringfü- gige – Mehraufwand ist seitens der Bauherrschaft bzw. der Eigentümerschaft hinzunehmen. Würden Praktikabilitätsgründe bei der Bewirtschaftung als für eine Abweichung von Art. 11 Abs. 2 BZO genügend angesehen, würde dies die Zielsetzung eines möglichst hohen Anteils an Grünflächen in Wohnzonen verunmöglichen. Die Erwägungen der Bausektion der Stadt Zürich sind ohne R1S.2018.05115 Seite 72 weiteres nachvollziehbar; ein Eingriff in den Ermessensspielraum der Ge- meinde wäre auch diesbezüglich nicht begründbar. Die blosse Begrünung umfangreicher chaussierter Flächen und Wegflächen vermag unter der Ziel- setzung von Art. 11 Abs. 2 BZO nicht zu überzeugen und damit auch nicht zu genügen. Eine blosse Begrünung – statt eine Reduktion der Wegflächen – kann nicht zur Debatte stehen. Entsprechende Absprachen mit Grün Stadt Zürich sind nicht genügend substantiiert und wären überdies auch nicht ge- eignet, für das baubehördliche Verfahren einen Vertrauenstatbestand zu be- gründen. Dasselbe hat in gleicher Weise für die Dimensionierung des Kies- streifens zur Nachbarparzelle Kat.- Nr. 2 (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbin- dung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) zu gelten. Auch dieser ist mit der Auf- fassung der Bausektion der Stadt Zürich zu redimensionieren. Die weitere Auf lage betreffend die Gestaltung der Notausstiegsschächte bzw. deren Integration in das Terrain (ebenfalls Dispositiv -Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) erscheint für sich zwar nach- vollziehbar. Die Notausstiegsschächte werden den Ausführungen der Bau- herrschaft zufolge das gewachsene Terrain aber um lediglich 0,1 m überra- gen, was die Bausektion der Stadt Zürich im weiteren Verlauf des Verfahrens nicht in Zweifel zog. Die Statuierung einer entsprechenden Auflage erweist sich folglich nicht mehr als notwendig und damit auch nicht als verhältnis- mässig. Der Rekurs ist insoweit begründet. Dispositiv -Ziffer II.B.1.h in Ver- bindung mit den die Notausstiegsschächte betreffenden Ausführungen in Er- wägung lit. F.h ist demnach aufzuheben. Die Bausektion der Stadt Zürich hält im angefochtenen Entscheid sodann fest, aufgrund der grossen Wohnungsanzahl seien die Aufenthaltsmöglich- keiten im Gartenteil noch zu erhöhen (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.k). Auch diese Auflage erweist sich als begründet. Entge- gen den Ausführungen der S. Stiftung darf sich das rekursgegenständliche Projekt angesichts seiner Dimensionierung mit 124 Wohneinheiten nicht da- rauf beschränken, als Aufenthaltsraum bzw. als Spiel - und Ruheflächen ei- nen K inderspielplatz auszuscheiden und Sitzgelegenheiten vorzusehen. Vielmehr besteht ein berechtigtes Bedürfnis danach, die Aufenthaltsmöglich- keiten im Freien für verschiedene Altersgruppen zu differenzieren und – bei- spielsweise – auch Aufenthaltsmöglichkeiten für ältere Menschen zu schaf- fen. Die blosse Anordnung von Sitzgelegenheiten vermag diesem Postulat R1S.2018.05115 Seite 73 unter den Gesichtspunkten von § 71 PBG i.V.m. § 248 PBG nicht zu genü- gen. Die Auflage der Bausektion ist gerechtfertigt; ein Eingriff in ihr Ermessen fällt ausser Betracht. 23.6. Was die Frage der Vorgartenöffnung (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.l) angeht, sind in erster Linie § 238 Abs. 1 PBG und § 238 Abs. 3 PBG zu berücksichtigen. Gemäss § 238 Abs. 3 PBG kann – wie vor- stehend erwähnt –, wo die Verhältnisse es zulassen, mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume bestehen bleiben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt werden sowie Vorgärten und andere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder her- gerichtet werden. Im Sinne einer Leitlinie für die Ermessensausübung ist es dabei nicht zu beanstanden, wenn die Bausektion der Stadt Zürich praxisge- mäss die sogenannte Drittelsregel anwendet: In der Regel lässt sie eine Öff- nung der Vorgärten nur bis zu einem Drittel der Strassen- bzw. Weganstoss- länge zu. Die Öffnung soll damit grundsätzlich einen Drittel dieser Länge nicht überschreiten. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht allein das Ausmass der begrünten Fläche, sondern insbes ondere die Durchbre- chung der unmittelbar an den öffentlichen Grund anstossenden Begrünung. Davon hängt es massgeblich ab, ob der Vorgartenbereich noch als solcher erkannt wird (VB.2016.00535 vom 29. März 2017, E. 5.1.2, mit Hinweisen). Die Auflage gemäss D ispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erw. lit. F.l des angefochtenen Entscheids erfolgt in Anwendung der genannten Praxis bzw. der sog. Drittelsregel. Eine besondere bzw. positive – unter Ausnahme eines allgemein gehaltenen Hinweises auf die behördliche Praxis – Begrün- dung für deren Anwendung ist den Ausführungen der Bausektion der Stadt Zürich im angefochtenen Entscheid sowie im vorliegenden Verfahren nicht zu entnehmen. Der Bausektion der Stadt Zürich ist sodann beizupflichten, dass vorliegend kein e besonderen – etwa erschliessungstechnischen – Gründe eine Abweichung rechtfertigen würden. Entscheidend ist indes das Folgende: Der vorliegend im "Vorgartenbereich" vorgesehene Pflanzkörper weist eine Tiefe von lediglich 2 m auf. Von einem eigentlichen, substantiellen "Vorgartenbereich" kann damit nicht gesprochen werden. Das Festhalten der Bausektion der Stadt Zürich an einer Gestaltung unter Beachtung der sog. Drittelsregel wäre den Umständen offensichtlich nicht angemessen: Im Ent- scheid mit Bezug auf die Arealüberbauung (Erwägung lit. F.a- d) betont die R1S.2018.05115 Seite 74 Bausektion der Stadt Zürich die Adressbildung mit Bezug auf die einzeln er- schlossenen Teile der Überbauung, die Vervollständigung des Strassen- raums der B.-Strasse, den dezidiert urbanen architektonischen Ausdruck des Gebäudes und den öffentlichen Charakter des projektierten Erdgeschosses. Zu diesen Zielsetzungen stünde es in offenem Widerspruch, von der Bau- herrschaft die ungeschmälerte Einhaltung der sog. Drittelsregel einzufor- dern. Eine typische Vorgartengestaltung liefe dem im Strassenraum zur B. - Strasse angestrebten Erscheinungsbild der projektierten Überbauung nach- gerade zuwider. Die Bausektion der Stadt Zürich bescheinigt der im Umge- bungsplan dargestellten Gestaltung der Vorzone ein schlüssiges Konzept . Insofern ist – in Nachachtung des schlüssig dargelegten Konzepts einer mo- dernen, publikumsorientierten Gestaltung des Strassenraums – in das in der Sache nicht nachvollziehbar ausgeübte Ermessen der Bausektion der Stadt Zürich einzugreifen. Der Rekurs erweist sich insofern als begründet. Dispo- sitiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.l sind aufzuheben. 23.7. Im Ergebnis ist die Rüge betreffend die Anordnung der Notausstiegs- schächte (Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) sowie betreffend die Vorgartengestaltung (Dispositiv -Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.l) begründet und sind die besagten Auflagen demgemäss zu streichen. Im Übrigen ist die Rüge betreffend die Umge- bungsgestaltung unbegründet. Weitere betreffend die Umgebungsgestal- tung gemachte Auflagen gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.h wurden von der S. Stiftung inhaltlich nicht in Frage gestellt, was der Vollständigkeit halber fest- zuhalten ist. Dies betrifft die Auflagen betreffend Darstell ung der an den öf- fentlichen Fe.-Weg angrenzenden Böschung bzw. Erläuterung der pflanzli- chen Einbindung (Teile der Erwägung lit. F.h), die Präzisierung des Umge- bungsplans betreffend Terraingestaltung sowie die separate baurechtliche Bewilligung von Terrainanpassungen auf der Parzelle Kat. -Nr. 2 (Erwägung lit. F.i) sowie betreffend Bepflanzung (Erwägung lit. F.j). 24.1. Die S. Stiftung wendet sich sodann gegen die Auflage zur Überarbeitung des Projekts gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Erw. lit. F.n (Fäl- R1S.2018.05115 Seite 75 lung und Ersatzbepflanzung). Die besagte Erwägung statuiert, dass die bei- den geschützten Bäume Nr. 7 und 8 (Eiche und Eibe) direkt an der Grenze des Baugrundstücks zum F.-Weg zu erhalten seien. 24.2. Begründet wird dies insoweit, als die fraglichen Bäume Nr. 7 und 8 in den direkten Baubereich hineinragen würden und insbesondere sehr nahe an der geplanten Nagelwand (Baugrubensicherung) gelegen seien. In Abweichung zum Plan Baumbestand würden die Baumkronen der Bäume direkt in den Baubereich hineinragen, weshalb beim Absehen von einer Fällung die or- dentliche Grundstücksnutzung nicht nur übermässig, sondern sehr erheblich erschwert wäre. Es sei nahezu unmöglich, das geplante Bauprojekt umzu- setzen, ohne diese Bäume zu fällen oder jedenfalls so stark zurückzuschnei- den, dass dies einer Fällung gleichkommen würde. Unter Berücksichtigung der Verwurzelung der Eibe und der Eiche werde klar, dass auch deren Wur- zeln in den Baubereich – insbesondere den Baugrubenbereich bzw. den Be- reich der Baugrubenverbauung – hineinragten, weshalb eine Beschädigung des Wurzelwerks der Bäume während der Bauarbeiten unvermeidbar sei. In Ermangelung einer Bewilligung zur Fällung der Bäume entstünden der Be- klagten immense Kosten, Aufwand und Zeit- bzw. Bauverzögerungen. Die S. Stiftung verweist auf die vorgesehene Ersatzbepflanzung mit 13 neuen Hochstammobstbäumen, womit dem Schutz und Erhalt eines wertvollen Baumbestands auf der Bauparzelle genügend Rechnung getragen werde. Die Bäume würden sodann nicht in das vorgesehene Bepflanzungskonzept passen. 24.3. Die Bausektion der Stadt Zürich verweist auf den Schutz der fraglichen Bäume gemäss Art. 11a BZO. Am Erhalt der Bäume als raumwirksam flan- kierende Begrünung des F. -Wegs als Quartierweg bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse. Wie durch den Erhalt der Bäume, welche vor der Bau- linie und mit dem Stamm direkt an der Grenze der Bauparzelle stünden, die ordentliche Grundstücksnutzung eingeschränkt werde, sei nicht ersi chtlich. Der von den fraglichen Bäumen belegte Bereich sei im Verhältnis zur ge- samten Bauparzelle klein. Mit entsprechend fachgerechten Massnahmen für den Kronen- und Wurzelbereich könne der Schutz der Bäume im Rahmen R1S.2018.05115 Seite 76 der Bauausführung gewährleistet werden. Sofern einzelne Äste in das pro- jektierte Gebäude hineinragen würden, sei ein fachgerechter Rückschnitt der Krone möglich. 24.4. Der Bestimmung zum Baumschutz gemäss Art. 11a BZO (Inkrafttreten am 1. November 2018) kommt – wie bereits erwähnt – negative Vorwirkung zu Sie ist daher für das vorliegende Verfahren bzw. die Beurteilung des ange- fochtenen Entscheids der Bausektion uneingeschränkt anwendbar (vgl. im Detail vorstehende Erw. 11.2). 24.5. Die Bauparzelle befindet sich gemäss BZO im Baumschutzgebiet. Eine Be- seitigung der fraglichen Bäume Nr. 7 und 8 kommt damit vorliegend einzig unter dem Titel von Art. 11a Abs. 5 lit. d BZO (übermässige Erschwerung der Grundstücksnutzung) in Betracht. Nach den Ergebnissen des Augenscheins handelt es sich weder um alte noch um kranke Bäume, für welche eine Fäl- lung anderweitig angezeigt wäre (vgl. Fotos 16 und 17 gemäss Protokoll). Die Lage und die raumwirksame Funktion der Bäume unmittelbar am F.-Weg sprechen klar für deren Erhaltung. Dennoch kann das Interesse an der Er- haltung der Bäume – im Gegensatz zu demjenigen an der Erhaltung der be- reits erwähnten Plat ane auf der Parzelle Kat. -Nr. 4 – nicht als besonders gewichtig gelten. Es handelt sich nicht um besonders alte, besonders seltene oder schön gewachsene Exemplare. Angesichts der weiteren Sachum- stände kommt eine Fällung in Anwendung von Art. 11a Abs. 5 lit. d BZO dennoch nicht in Betracht. Die Bäume nehmen im Verhältnis zur Grösse der gesamten Bauparzelle einen nur sehr beschränkten Platz in Anspruch und liegen zudem direkt auf bzw. an der Grundstücksgrenze zum F. -Weg. Das Erfordernis eines überwiegenden öffentlichen Interesses an der Erhaltung ist damit erfüllt. Eine Beseitigung wäre nicht vertretbar, da eine solche die Gel- tung der Schutzbestimmung von Art. 11a BZO grundsätzlich infrage stellen würde. Angesichts der Dimensionierung des rekursgegenständlichen Bau- projekts (voraussichtliche Gesamtbaukosten von ca. Fr. 50 Mio.) kann keine Rede von einer übermässigen Erschwerung der Grundstücksnutzung oder unverhältnismässigen Kosten zur Erhaltung der Bäume sein. Freilich ist zu konzedieren, dass angesichts der Lage der Bäume an der Grundstücks- grenze eine Umprojektierung nicht zielführend und auch nicht verhältnismäs- R1S.2018.05115 Seite 77 sig wäre. Die Einholung eines besonderen Gutachtens ist – jedenfalls im vor- liegenden Verfahren – nicht erforderlich. Mit der Bausektion der Stadt Zürich ist davon auszugehen, dass im Rahmen der Bauausführung die notwendigen Massnahmen zum Schutz von Wurzelwerk und Krone zu ergreifen sind; letz- teres unter Beizug v on Sachverständigen und – soweit erforderlich – nach Erstellung eines baumpflegerischen Gutachtens. Ein Absterben der Bäume trotz Ergreifung der möglichen Schutzmassnahmen liegt ausserhalb der Dis- position gerichtlicher Instanzen. 24.6. Der Rekurs betreffend die Schutzmassnahmen für die Bäume Nr. 7 und 8 erweist sich als unbegründet. 25.1. Die S. Stiftung wendet sich sodann gegen die in Dispositiv-Ziffer II.B.1.t und Dispositiv-Ziffer II.B.22 (in Verbindung mit Erw. lit. I.f) statuierten Auflagen betreffend die Berücksichtigung der Bedürfnisse von Menschen mit Behin- derung. Diesbezüglich verlangt die Bausektion der Stadt Zürich die behin- dertengerechte Ausgestaltung der Terrassenausgänge betreffend drei Woh- nungen im 5. Obergeschoss (Niveaudifferenzen auf die Terrassen von je- weils 0,17 m). 25.2. Im Einzelnen führt die Bauherrschaft diesbezüglich an, es stehe ausser Frage, dass im rekursgegenständlichen Projekt der Zugang für Behinderte zum Wohngebäude und zu den Stockwerken im Sinne der Minimalanforde- rungen von Art. 3 lit. c des Behindertengleichstellungsgesetzes (BehiG) ge- währleistet sei. Die fraglichen Terrassenausgänge beträfen nicht den Zu- gang zum Wohngebäude oder zu den Stockwerken, sondern gehörten viel- mehr zum Wohnungsinnern. Eine behindertengerechte Ausges taltung des Wohnungsinnern könne gestützt auf das BehiG nicht verlangt werden. Bei den gestützt auf § 34 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) an- wendbaren Bestimmungen der SIA -Norm 500 (2009) handle es sich bloss um Richtlinien bzw. um Normalien, v on welchen im Einzelfall aus wichtigen Gründen abgewichen werden könne (§ 360 Abs. 3 PBG). Die allgemeine Verhältnismässigkeitsprüfung und die Güterabwägung zwischen konkurrie- renden Anforderungen bleibe vorbehalten. Die Projektleiterin des Umwelt - R1S.2018.05115 Seite 78 und Gesundheitsschutzes Zürich (UGZ) habe den projektierenden Architek- ten eine behördliche Auskunft erteilt, wonach bei den drei Terrassenausgän- gen ausnahmsweise von den Normalien abgewichen werden dürfe. Damit mangle es bereits an der Erforderlichkeit der entsprechenden Nebenbestim- mung. Sodann würden die Anforderungen bei lediglich drei von insgesamt 124 Wohnungen nicht eingehalten. Die Kosten für die normaliengerechte Ausgestaltung von (total) mindestens Fr. 60'000.– seien angesichts des bloss geringfügigen Nutzens nicht mehr verhältnismässig. Der Umstand, dass die Bausektion der Stadt Zürich das ihr zustehende Ermessen nicht ausgeübt habe, sei als Rechtsverletzung in Form einer Ermessensunter- schreitung zu qualifizieren. In Anbetracht der erteilten Auskunft des UGZ ver- stiesse eine Aufrechterhaltung der angefochtenen Auflagen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben bzw. das Willkürverbot. 25.3. Das BehiG und die dazugehörige Verordnung (BehiV) haben zum Zweck, Benachteiligungen zu verhindern, zu verringern oder zu beseitigen, denen Menschen mit Behinderungen ausgesetzt sind (Art. 1 Abs. 1 BehiG). Hierbei handelt es sich um eine Rahmengesetzgebung, die gesamtschweizerische Mindeststandards formuliert. Es obliegt somit den Kantonen, die Gleichstel- lungsmassnahmen zu konkretisieren. Eine zentrale Bedeutung nehmen da- bei die materiellen Bauvorschriften über das behindertengerechte Bauen ein. Die kantonale Norm gemäss § 239a PBG unterteilt Bauten und Anlagen in drei Kategorien, nämlich in öffentlich zugängliche Bauten und A nlagen, Wohngebäude sowie Gebäude mit Arbeitsplätzen, welche aufgrund ihrer verschiedenen Erschliessungskonzepte und Nutzbarkeit unterschiedlich strengen Anforderungen zu genügen haben. § 239a PBG sieht für Wohngebäude (Neu- und Umbauten) mit mehr als acht Wohneinheiten insbesondere vor, dass alle Einheiten für Menschen mit Be- hinderungen zugänglich sein müssen. Sodann muss das Innere der einzel- nen Wohneinheiten an die Bedürfnisse von Mens chen mit Behinderungen anpassbar sein (Abs. 2). Das Nähere zu den nach §§ 239a und 239b PBG erforderlichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde; der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Re- gelwerke (§ 239c Abs. 1 PBG). Das BehiG bleibt im Übrigen anwendbar (§ 239c Abs. 2 PBG). Gemäss der Ausführungsbestimmung in § 34 Abs. 1 BBV I richtet sich das behindertengerechte Bauen nach dem BehiG und dessen R1S.2018.05115 Seite 79 Ausführungsvorschriften sowie nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts. Im Einzelnen sind die Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 BBV I zu beachten, gemäss ausdrücklichem Wortlaut der Verordnung (§ 34 Abs. 2 BBV I) insbesondere auch für das Innere der Gebäude. Die Anhänge 2.5.1 und 2.5.2 BBV I verweisen auf die SIA-Norm 500 (2009) Hindernisfreie Bauten sowie auf die Empfehlung Wohnungsbau hindernisfrei – anpassbar, Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen (1992). Nach der nunmehr ausdrücklichen gesetzlichen Vorschrift von § 239c Abs. 3 PBG müssen bauliche Massnahmen gemäss den §§ 239a und 239b PBG verhältnismässig sein. Die Verhältnismässigkeit beurteilt sich dabei in einer Prüfung nach den Kriterien von Art. 11 und Art. 12 BehiG. Eine Abweichung von Richtlinien und Normalien kann aus wichtigen Gründen im Sinne von § 360 Abs. 3 PBG erfolgen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 993 f.). 25.4. Nach Massgabe der erläuterten kantonalrechtlichen Regelung kann unter dem geltenden Recht kein grundsätzlicher Unterschied zwischen den Anfor- derungen an die allgemeine Zugänglichkeit des Wohngebäudes einerseits und des Wohnungsinnern andererseits gemacht werden. Die SIA-Norm 500 (2009) ist, wie § 34 Abs. 2 BVV verdeutlicht, auch auf das Wohnungsinnere und damit die vorliegend streitgegenständlichen Terrassenausgänge ohne weiteres anwendbar. Ein Unterschied besteht lediglich darin, als das Woh- nungsinnere gemäss § 239a Abs. 2 Satz 2 PBG an die Bedürfnisse von Men- schen mit Behinderungen anpassbar sein muss. Letztere Vorschrift orientiert sich am zweistufigen Konzept der SIA-Norm 500 (Ziffer 9), welche als mini- male bauliche Grundvoraussetzungen vorsieht: keine Stufen (stufenloser Zu- gang zum Haus und zu möglichst vielen Wohnungen, Schwellenlosigkeit in den Wohnungen), ausreichende Durchgangsbreiten (ausreichende Raum -, Tür- und Korridorbreiten im Treppenhaus und in den Wohnungen), ausrei- chende Bewegungsfläche (ausreichende räumliche Dimensionierung z.B. von Lift, Küchen, Sanitärräumen) sowie rollstuhlgerechter Parkplatz. Im Be- darfsfall sieht das Konzept sodann individuelle A npassungen vor. Werden Bewohnerinnen oder Bewohner behindert oder ziehen neu behinderte Per- sonen ein, so sind die nötigen individuellen Anpassungen vorzunehmen (z.B. Treppenlift, Anpassung von Küche und Bad). Grundgedanke dieses Kon- zepts der Anpassbarkeit ist es, dass nicht gewissermassen auf Vorrat spezi- elle Behindertenwohnungen mit Sondereinrichtungen geschaffen werden. R1S.2018.05115 Seite 80 Nach dem Prinzip der Anpassbarkeit gebaute Wohnhäuser und Wohnungen können vielmehr im Bedarfsfall mit geringem Aufwand an die individuel len Bedürfnisse adaptiert werden (Nadja Herz, Die neuen Vorschriften für das behindertengerechte Bauen im Kanton Zürich, PBG aktuell 2/2013, S. 7 ff.). 25.5. Zwingende Gründe gemäss § 360 Abs. 3 PBG, weshalb im Fall der vorlie- genden Terrassenausgänge von den Vorgaben der SIA-Norm 500 abzuwei- chen wäre, sind aus den Ausführungen der S. Stiftung nicht ersichtlich. Na- mentlich stehen, da es sich um Ausgänge im 5. Obergeschoss eines Neu- baus handelt, der Anwendung der Normvorgaben keine topographischen Randbedingungen oder Gegebenheiten einer bestehenden Bausubstanz entgegen. Bereits die vor dem Inkrafttreten der §§ 239a- c PBG geltende Rechtsprechung zu Neubauten sah die grundsätzlich uneingeschränkte An- wendbarkeit der SIA-Norm 500 für das Wohnungsinnere vor, und zwar auch dann, wenn diese eine besondere architektonische Gestaltung (Raumhöhen) verunmöglicht (BRKE I Nr. 0365/2005 vom 16. Dezember 2005, E. 5.3). Aus den – nicht weiter substantiierten – Mehrkosten von schätzungsweise Fr. 60'000.– (für sämtliche drei Wohnungen) kann die Bauherrschaft zu ihren Gunsten nichts ableiten. Nur für einen Teil der Wohnungen eine Ausgestal- tung nach dem Konzept der SIA-Norm 500 zu verlangen, widerspräche dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften. Die Schwellenlosigkeit in den Wohnungen – und demzufolge auch der Terrassenausgänge – gehört ge- mäss dem zweistufigen Konzept zu den Grundanforderungen und ist damit unverzichtbar. Eine behindertengerechte Gestaltung als Auflage im Rahmen der Baubewilligung zu verlangen, entspricht ohne weiteres dem Verhältnis- mässigkeitsprinzip, zumal in diesem Zeitpunkt die Projektierung noch auf eine solche Anordnung reagieren kann. Die notwendigen Vorkehrungen im Hinblick einen behindertengerechten Ausbau einer Wohnung sind im aktuel- len Zeitpunkt noch mit einem viel geringeren Aufwand verbunden als zu ei- nem späteren Zeitpunkt bzw. im Bedarfsfall. Die Beurteilung der Verhältnis- mässigkeit ist in Art. 11 f. BehiG klar geregelt; als massgeblich gilt bei Neu- bauten ein Wert von 5 % des Gebäudeversicherungswertes. Ob diese Vor- schrift mit Bezug auf den Gesamtgebäudeversicherungswert des zu beurtei- lenden Projekts oder – bei kleineren Anpassungen im Wohnungsinnern – auf deren jeweiligen Gebäudeversicherungswert zu beziehen sind, kann vorlie- R1S.2018.05115 Seite 81 gend offen bleiben. Für die Wohneinheiten im rekursgegenständlichen Pro- jekt dürfte angesichts ihrer zentralen Lage, ihrer Grösse und ihrer Ausstat- tung ein objektiver Wert von durchwegs über Fr. 800'000.– (für die kleinsten Wohnungen) anzusetzen sein. Anpassungskosten in der H öhe von Fr. 20'000.– pro Einheit erweisen sich damit ohne weiteres als verhältnis- mässig. 25.6. Informelle Zusagen des UGZ vermögen kein schützenswertes Vertrauen der Bauherrschaft zu begründen. Die Projektleiterin des UGZ C. H. wies die Ar- chitekten der Bauherrschaft mit E-Mail vom 31. Oktober 2017 klar darauf hin, dass bei Neubauten grundsätzlich die Schwellenlosigkeit in allen Wohnun- gen zu verlangen sei und dass – auch bei Terrassenausgängen – nur im Einzelfall auf die Schwellenlosigkeit verzichtet werden könne. Dass dieselbe Projektleiterin am 7. Dezember 2017 auf Darlegung weiterer Gründe hin aus- nahmsweise akzeptierte, dass bei drei Terrassenzugängen eine höhere Schwelle als 0,025 m projektiert wurde, vermag in diesem Kontext kein schützenswertes Vertrauen zu begründen und die Beurteilung der Baube- hörde oder der Rechtsmittelinstanz nicht zu ersetzen. 25.7. Der Rekurs betreffend die behindertengerechte Ausgestaltung der Terras- senausgänge ist unbegründet. 26. Zusammenfassend sind die Rekurse der Rekurrierend en R. et al. und der Rekurrentin E. H. abzuweisen. Der Rekurs der S. Stiftung ist mit Bezug auf die Auflagen betreffend die Zufahrt zum Schopfgebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 (Dispositiv-Ziffern II.B.1.f in Verbindung mit II.B.12) sowie die An- ordnung der Notausstiegsschächte (Dispositiv -Ziffer II.B.1.h in Verbindung mit Teilen der Erwägung lit. F.h) und die Vorgartengestaltung (Dispositiv-Zif- fer II.B.1.h in Verbindung mit Erwägung lit. F.l) gutzuheissen. Der angefoch- tene Entscheid ist insoweit aufzuheben. Im Übrigen ist der Rekurs der S. Stiftung abzuweisen. R1S.2018.05115 Seite 82 27. Ausgangsgemäss sowie nach Massgabe der erhobenen Rügen und des Um- fangs der Rechtsschriften sind die Verfahrenskosten den sechs Rekurspar- teien im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05115 unter Solidarhaftung für zwei Drit- tel zu je einem Neuntel, der Rekurrentin E. H. zu einem Zwölftel, der S. Stif- tung zu einem Sechstel und der kommunalen Vorinstanz zu einem Zwölftel aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.– bis Fr. 50'000.– (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Plüss, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bau- summe von ca. Fr. 50 Mio.), aber vor allem angesichts des aussergewöhn- lich grossen Verfahrensaufwands (drei vereinigte Verfahren mit je doppeltem Schriftenwechsel, Abteilungsaugenschein, zahlreiche erhobene Rügen, weit überdurchschnittlicher Umfang des vorliegenden Urteils) ist die Gerichtsge- bühr auf Fr. 24'000.– festzusetzen. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um- triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend der S. Stiftung zulasten der Rekurrierenden R. et al. eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An- gemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 800.-- (insgesamt Fr. 4'800.--). So- dann ist der S. Stiftung auch zulasten der Rekurrentin E. H. – in Anbetracht R1S.2018.05115 Seite 83 des geringeren Aufwands zur Beantwortung dieses Rekurses – eine Um- triebsentschädigung von Fr. 1'000.– zuzuerkennen. Da die Umtriebsent- schädigungen pauschal festgelegt werden, entfällt die Zusprechung von Mehrwertsteuerzusätzen von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). Die Bausektion der Stadt Zürich beantragt die Zusprechung einer Umtriebs- entschädigung einzig im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122. Vorliegend han- delt es sich beim Rekurs der S. Stiftung zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen ungeachtet hatte die bereits fachkundige Behörde des grössten Ge- meinwesens im Kanton Zürich (hierzu Plüss, § 17 Rz. 53) im Rechtsmittel- verfahren keinen besonderen, über die Bearbeitung im Bewilligungsverfah- ren im Allgemeinen erheblich hinausgehenden Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so- dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an die Bausektion der Stadt Zürich abzusehen ist. Angesichts ihres mehrheitlichen Unterlie- gens im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122 ist der S. Stiftung diesbezüglich keine zusätzliche Umtriebsentschädigung zuzuerkennen. […]