2001/2/074 BE.2001.00391-K2 Art. Nr. 91 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 2. Kammer Urteil vom 11. Dezember 2002 Mitwirkend: Verwaltungsri chter Iberg (Präsident ), Verwaltungsrichter Gnädig, Verwaltungsrichterin Ki nk, Gerichtssc hreiber Roth. ----------- Verwaltungsgerichtliche s Beschwerdeverfahren der 1. F. AG , 2. B. AG , 3. E.B. , 4. D. und N.S. , alle vertreten durch lic . iur. Marcel Aebi, Fü rsprecher, Niederlenz, gegen den Entscheid des Departements des Innern vom 25. Oktober 2001 betreffend Grundbuchabgaben 2 Den Akten wird entnommen : A. Am 15. Februa r 2001 schlossen die F. AG, die B. AG und E.B. als Miteigentümer zu je einem Dritte l mit den Eheleute n D. und N.S. einen öffentlich beurkundeten Kauf vertrag über die unüberbauten Parzellen x und y. Der Kauf preis für die total 359 m 2 betrug Fr. 136'420.--. Am 22. Februar 2001 schloss das Ehepaar S. mit A.F. als Generalunter nehmer einen Werkvertrag über ein auf diesen Parzellen zu erstellendes, schlü sselfertiges Ei nfamilienhaus mit Fertiggarage zu einem Pausch alpreis von Fr. 512'580.-- ab. Am 21. Februar 2001 wurde der Kaufve rtrag über die beiden Grundstücke dem Grun dbuchamt des Bezirk s Lenzburg zum grundbuchlichen Vollzug angemeldet. Ge stützt auf de n nachträglich eingereichten Werkvertrag stel lte das Grundbuchamt für die Handänderung eine Abgaben- und Gebührenrechnu ng in der Höhe von Fr. 3'335.--, wobei die H andänderungsabgabe auf Fr. 3'245.-- (5 ‰ von Fr. 649'000.- -) festgesetzt wurde. B. Gegen die Abgaben- und Gebühre nrechnung vom 2. März 2001 erhoben die Vertragsparteien Besc hwerde mit dem Antrag, die Handänderungsabgabe sei auf Fr. 680.-- (5 ‰ von Fr. 136'420.--) herabzusetzen. Mit En tscheid vom 25. Okto ber 2001 hiess das Departement des Innern die Beschwe rde teilweise gut und setzte die Handänderungsabgabe auf Fr . 2'975.-- fest; die Reduktion erfolgte, weil der Werkpreis wegen Minderleistungen nachträglich auf Fr. 458'580.-- herabges etzt worden war. C. a) Gegen diesen Entscheid liessen di e F. AG, die B. AG, E.B. sowie D. und N.S. (im Folgenden: Be schwerdeführer) mit Eingabe vom 19. November 2001 Verwaltungs gerichtsbeschwerde erheben mit den Anträgen: "1. Die angefochtene Ve rfügung sei aufzuheben. 2. Die Handänderungsabgabe im Geschäft TB Nr. 692/01 Grundbuchamt Lenzburg sei auf Fr. 680.-- zu reduzieren. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." Auf die Begründung wird, soweit erforderlich, in den nachfol- genden Erwägungen eingegangen. 3 b) Das Departement des Innern beantragte mit Vernehmlassung vom 24. Januar 2002 die kostenfällige Abweisung der Be- schwerde. c) Die Beschwerdeführer nahmen am 9. April 2002 zur Vernehm- lassung Stellung und hielten an den gestellten Anträgen fest. Das Departement des Innern hielt seinerseits mit Eingabe vom 2. Mai 2002 am Antrag auf Abwe isung der Beschwerde fest. d) Mit Instruktionsverfügung vo m 12. November 2002 wurden die Baubewilligungsakten beigezogen u nd die Beschwerdeführer aufgefordert, gewisse Darstellungen im ange fochtenen Entscheid detailliert zu bestreit en, falls sie nicht ane rkannt würden. Mit Eingabe vom 26. November 2002 na hmen die Beschwerdeführer umfassend Stellung. D. Das Verwaltungsgeri cht hat den Fall am 11 . Dezember 2002 beraten und entschieden. Das Verwaltungsgerich t zieht in Erwägung : I. 1. Entscheide des Departe ments des Innern über Abga- benrechnungen der Grundbuchämter können an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (§ 30 Abs. 2 des Gesetzes über die Grundbuchabgaben [GBAG] vom 7. Mai 1980 i.V.m. § 2 Abs. lit. a der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrates vom 8. November 1992; § 52 Zi ffer 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968). Das Verwaltungs- gericht ist somit zur B ehandlung des vorliegenden Falles zuständig. Es überprüft den angefochtenen Entscheid vo llumfänglich (§ 56 Abs. 2 lit. a VRPG). 2. Die angefochtene Verf ügung des Departe ments des In- nern wurde den Beschwerdef ührern am 29 . Oktober 2001 zugestellt. Die 20-tägige Beschwerdefr ist (§ 30 Abs. 2 GBAG ) endete an sich am 18. November 2001, wurde aber, da di eser Tag auf einen Sonntag fiel, bis zum folgenden Montag verlängert (§ 31 VPRG i.V.m. § 81 Abs. 3 des Zivilrechtspflegegesetzes [Zivil prozessordnung; ZPO] vom 18. 4 Dezember 1984). Die Beschwerde wu rde am Montag, 19. November 2001, und damit fristg erecht aufgegeben. 3. Die übrigen Eintretensvor aussetzungen sind offensichtlich erfüllt. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten. II. 1. a) Auf allen grundbuchl ichen Vorgängen wird eine Ab- gabe erhoben (§ 1 GBAG). Bei Handänderungen an Grundstücken beträgt die Abgabe 5 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1 GBAG). Die Handänderungsabgabe st ellt eine sogenannte Gemeng- steuer dar, die Steuer- und teils Gebührencharakte r aufweist und deren Höhe somit nicht dur ch das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip begrenzt wird (vgl. Aar gauische Gerichts - und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1979, S. 103 ff.; Ulrich Hä felin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2678; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Auflage, Zürich 2002, S. 7 f., 204 f.; Botschaft des Regierungsrates vom 30 . April 1979 zum GBAG, S. 1; Botschaft des Regierungsrates vom 26. Mä rz 1979 zur Änderung des Grundbuchtarifes, S. 1). b) Gemäss § 10 Abs. 1 GB AG erstreckt sich die Abgabe- pflicht auf alle vertraglichen Lei stungen, welche die Parteien zu er- bringen haben, auch wenn sie im beur kundeten Kaufpreis nicht inbe- griffen sind, aber den Wert der Liegenschaft erhöhen. Die Beschwer- deführer bringen vor, die im Steuer recht immanente wirtschaftliche Betrachtungsweise könne nicht über den Bereich der wirtschaftlichen Identität hinaus ausgedehn t werden. Durc h die im vorliegenden Fall vorgenommene Auslegung von § 10 Ab s. 1 GBAG, mi t der darüber hinweggegangen werde, dass die Parteien des Kauf- und des Werk- vertrages nicht identisch seien, fehl e es an der geforde rten Klarheit und Bestimmtheit der gesetzlichen Grundl age. Deshalb sei es vorliegend unzulässig, zur Bemessung der Grundbuchabgabe den Werkpreis zum Grundstückkaufspreis aufzurechnen. Die Vorinstanz vertritt dagegen die Auffassung, der Kauf- und der Werkvertrag bildeten eine wirtschaftliche Einheit, sodass § 10 Abs. 1 GBAG zur Anwendung komme. 2. a) In erster Linie ist das Gesetz nach seinem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht gan z klar und sind verschiedene Ausle-5 gungen möglich, muss unter Berücksichtigung aller Auslegungsele- mente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Vom eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise ab- gewichen werden, wenn triftige Gr ünde dafür vor liegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entste hungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder au s dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 124 II 268; 120 V 102). Wo eine Steuernorm an wirt schaftliche Sachverhalte an- knüpft, ist auch ihre Auslegung, selb st wenn die Norm zivilrechtliche Begriffe enthält, durch eine wirts chaftliche Betracht ungsweise geprägt. Dies ist nicht einfach mit einer ausdehnenden Auslegung gleichzusetzen (sondern mag lediglic h so erscheinen, wenn die Begriffe ausschliesslich mit ihrem zivilrechtli chen Gehalt betrachtet werden). Allerdings ist eine wirtschaftliche Be trachtungsweise kein Freipass, um den Rahmen der Auslegung zu übersch reiten und zu Ergebnissen zu gelangen, die im Gesetz, seinem Wo rtlaut und Sinn gemäss, nicht enthalten sind (vgl. dazu Blumenstein/ Locher, a.a.O., S. 30 ff.). Bei Beachtung dieser Schran ken wird der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Steuer durch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht verletzt, wie das Bundesgericht gerade auc h hinsichtlich der Anwendung und Auslegung der Vorschriften über di e Handänderungssteuer festgehalten hat (Archiv für Schweizerisches A bgaberecht [ASA] 50 /1981-82, S. 445 ff. mit Hinweisen). b) Gemäss den Ge setzesmaterialien so ll § 10 Abs. 1 GBAG bei der Veranlagung der Gr undbuchabgabe eine möglichst rechtsgleiche Behandlung gewährleisten. Es soll keinen Unterschied ausmachen, ob ein bereits überbautes Grundstück gekauft wird oder eine noch unüberbaute Parzelle, wenn gl eichzeitig ein Werkvertrag für die Erstellung einer Baute abgeschlossen und damit im Ergebnis ebenfalls ein Grundstück mi t einem fertigen Haus erworben wird (AGVE 1984, S. 191 f.; vgl. Botschaft des Regierungsrates vo m 17. Dezember 1979 zum GBAG [zweite Lesung], S. 3). Die Handänderungsabgabe ist de mnach nicht nur auf dem Kaufpreis für das Bauland, sondern auch auf dem Werklohn zu erheben, wenn nicht das fertige Haus verkau ft wird, sondern zunächst nur das Land unter gleichzeitigem Abschluss eines Werkvertra ges, sofern zwischen dem Grundstückverkäufe r und dem Unternehm er (Ersteller 6 des Werks) zumindest eine wirtschaf tliche Identitä t besteht (AGVE 1984, S. 192 ff.). Auf die äussere Form und Bezeichnung der Verträge kommt es dabei nicht an, und es ist auch nicht zwingend erforderlich, dass die Verträge von den gleich en Parteien abgeschlossen worden sind (ASA 50, S. 450 f.). Die gegens eitige Abhängigkeit kann sich aus den Umständen des Vertragschlusses ergeben. Es genügt, dass das Geschäft nach seinem wirtschaf tlichen Gehalt dem Verkauf einer fertigen Baute gleichko mmt (Bernische Verwal tungsrechtsprechung [BVR] 2001, S. 553). Die unmittelbare zeitliche Abfolge der beiden Vertragsabschlüsse, die Identität von Veräusserer und Unternehmer und der Umstand, dass bereits bei oder unmittelbar nach Abschluss der Verträge mit der Er richtung der Baute begonnen wird, sind nur erhebliche Indizien für den erford erlichen ursächlichen Zusammenhang. Bedingungen im Rechtssinne für die Anwendung der Praxis sind sie jedoch nicht (Luzerne r Gerichts- und Verwaltungsen tscheide [LGVE] 1998 II Nr. 32, S. 274). Es genügt, wenn die Indizi en insgesamt, wie sie sich namentlich aus dem Text der Verträge, ihrem gleichzeitigen Abschluss und der Zahlungsweise er geben können, für eine Einheit des Geschäftes sprechen (AGVE 1984, S. 194 mit Hinweisen). c) Mit der dargelegten Au slegung, wonach § 10 Abs. 1 GBAG anwendbar ist, sofern die Kombination eines Grundstücksver- kaufsvertrages mit eine m Werkvertrag nach sei nem wirtschaftlichen Gehalt dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt, wird das Er- fordernis einer genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage für Ab- gaben nicht verletzt. Die Auslegung hä lt sich im Gegenteil eng an den Wortlaut und geht nicht über di e wirtschaftlichen Gegebenheiten hin- aus. Angesichts der ve rschiedenen Konstruktionen, die gewählt werden können, um Abgaben zu sparen, bedarf es einer umfassenden Formulierung. d) Die Beschwerd eführer bringen vor, der Grundbuchver- walter habe § 10 Abs. 1 GBAG ohne einen verbin dlichen Massstab über die wirtschaftliche Identität hinaus ausgelegt und damit den Grundsatz der Rechtsgleichheit verletzt. De r seit November 1982 existierenden Richtlinie für Grundbuchverwalter zur Anwendung des GBAG (im Folgenden: Richtlinien GBAG), welche als "Erläuterungen und Berechnungsbeispiele" vom dama ligen Grundbuchinspektor Hans Zehnder verfasst worden seien, komm e keine Rechtsverbindlichkeit zu, da diese nicht publiziert worden seien. 7 Das Handeln der Verwaltung wird nur in seltenen Fällen abschliessend durch das Gesetz determiniert. Der Gesetzgeber legt das Gesetz als Rahmen fest. Zwischen dem Akt der Ge setzgebung und den vollziehenden Einzelakten besteht ei ne Kluft, die im Prozess der Rechtsverwirklichung durch Gesetzes konkretisierung und Wahrnehmung der Vollzugsverantwortu ng zu überbrücken ist. In erster Linie hat die politisch verantwortliche Spitze der Verwaltung Leitvorstellungen betreffend die zweckmässige Gesetzeshandhabung und Ermessensausübung zu formu lieren. Wird darauf verzichtet, überträgt sie damit implizit die Sorge für die sachgemässe Rechtsverwirklichung der nachgeordneten Verwal tungsinstanzen. Damit kommt der Exekutive im Prozess der Rechtsverwirklichu ng eine Komplementärfunktion zu, welche sie mit administrativem Ergä nzungsrecht erfüllen kann (Giovanni Biaggini, Die vollzugslenkende Ve rwaltungsverordnung: Rechtsnorm oder Faktum?, in: Schweizerische s Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 98/1997, S. 12 f.). Die Richtlinien GBAG sind darauf angelegt, für eine ein- heitliche, gleichmässige und sachrichtige Praxis des Gesetzesvollzuges zu sorgen. Auch ohne Publikation si nd sie geeignet, eine rechtsgleiche Anwendung des Gesetzes zu fördern. Es wäre widersinnig, wie es die Beschwerdeführer verlan gen, zunächst die Richtlinien als unbeachtlich zu bezeichnen und als Fo lge die von den einzelnen Grundbuchverwaltern vorgenommene Gesetzesauslegung zu brand- marken, weil die Auslegun g nicht einheitlich erfolge. Die Frage der rechtsgleichen Anwendung st ellt sich nur, wenn im konkreten Anwen- dungsfall von den Richt linien abgewichen wird. Allerdings sind die Richtlinien nicht in dem Sinne verbind- lich, dass sie auch eine unz utreffende Auslegung des Gesetzes rechtfertigen könnten. Das Verwaltu ngsgericht hält sich an Richtlinien der Verwaltung, soweit ihre sa chliche Überzeugungsk raft reicht, sie nach ihren Voraussetzungen anwendbar sind und im Einzelfall keine im Lichte des positiven Verfassungs-, Gesetzes- oder Verordnungsrechts wesentlichen, besonderen Umstände vorliegen (AGV E 1995, S. 347; 1987, S. 310; vgl. auch Häfelin/Mülle r, a.a.O., Rz. 128 mit Hinweisen). 3. a) Unter dem Titel "Ver tragsgegenstand" wird in Ziffer 1.1 des Werkvertrages vom 22. Februar 2001 in seiner ursprünglichen Fassung (der Werkvertrag wu rde wegen Minderleistungen des Generalunternehmers unter gl eichbleibendem Datum abgeändert) 8 festgehalten, der Preis für das Land bet rage Fr. 136'420.--. In Ziffer 5.1 dieses Vertrages ist festgelegt, das s der Grundstücks kaufpreis gemäss notariellem Vertrag fällig werde; erst Ziffer 5. 2 legt dann den Zahlungsplan für den Werkpreis fest: Fr. 50'000.-- seien "bei Notar- vertrag", Fr. 462'580.-- "bei Bezugsbereitschaft" zu bezahlen. In Ziffer 9.2 wird der Antrittstermin für das Haus auf den 31. März 2002 festgelegt, wobei hinz ugefügt wird, da ss der Grundbucheintrag vorher erfolgen könne. Alle di e genannten Verweisunge n im Werkvertrag auf die Geltung des Kaufvertrages und dessen Regelungen sind unnötig. Wahrscheinlich sind sie darauf zurückzuführen, dass der Entwurf für den Werkvertrag bereits vorlag, als der Kaufve rtrag unterzeichnet wurde. Jedenfalls zeigen sie in aller Deutlichkeit, dass für die Parteien die beiden Verträge zusammengehörte n. Anders lassen sich diese Verweisungen nicht erklären. Im Abschnitt IV/Ziffer 1 de s Kaufvertrages ist bestimmt, dass Nutzen und Schaden an den Kaufsobj ekten per 1. April 2002 auf die Käuferschaft übergehen. Wie er wähnt, ist im We rkvertrag der 31. März 2002 als Bezugstermin festgehal ten. Zumindest soweit es um den Übergang von Nutzen und Schaden geht, bezog sich dieser nach den Absichten der Parteien auf das mit dem geplanten Haus überbaute Grundstück. Ziffer 11.2 des Werkvertra ges bestimmt, dass die Detail- regelungen im Werkvert rag gelten, wenn si e im Grundstück- und Werkvertrag unterschiedlich gestaltet seien. Deutlicher lässt sich die unmittelbare Verknüpfung der beiden Verträge kaum ausdrücken. Auch wenn im Kaufvertrag, dem verfolgten Zweck ent- sprechend, keine Verp flichtung zum Abschlu ss des Werkvertrages statuiert wurde, ist es aufgrund der engen Verk nüpfung der Verträge offensichtlich, dass das Land nich t verkauft worden wäre, wenn die Käufer nicht auch gleichzeitig die Verpflichtung zur Übernahme einer Baute auf dem Grundstü ck übernommen hätten . Bezeichnenderweise teilte das mit der Planung der Über bauung beauftrage Architekturbüro F. & Partner (an dem A.F. Teilhaber ist) dem Gemeinderat im Baubewilligungsverfahren am 9. März 2001 (also längst bevor das Haus gebaut war) mit, dass zwischenzeit lich das Gegens tand dieses Verfahrens bilden de "Haus A1 verkauft worden" sei. 9 b) aa) Die Beschwerdeführer berufen sich wiederholt darauf, dass die Verkäufer und der Genera lunternehmer per sönlich nicht identisch seien. Dies ist zutreffend. Da die gewählte Konstruktion mit A.F. als Generalunterneh mer diesem jedoch erlaub te, die Verkäufer als (Sub-)Unternehmer in die Erstellung des Werks einzub eziehen, ist die wirtschaftliche Identität zwischen Ve rkäufern und Werker stellern näher zu prüfen (bereits in AGVE 1984, S. 193 stellte das Verwaltungsgericht fest, es seien schon viele Konstruktionen versucht worden, um den Verkäufer und den Ersteller des Haus es als voneinander verschiedene Personen erscheinen zu lassen und so Handänderungsabgaben zu sparen). bb) Die Verkäufer führten un ter Einschaltung des erwähnten Architekturbüros (siehe vorne Erw. a) die ganze Planung der Überbauung und das Baubewilligungsve rfahren durch und hatten be- reits am 19. Juni 2000 die Bewilligung fü r die Erstellung von vier Ein- familienhäusern auf der (s päter parzellierten) Parz elle z erhalten. Die Baubewilligung wurde für eine einheit liche Überbauung erteilt; die Käufer S. mussten das Einfam ilienhaus nach den genehmigten Plänen erstellen bzw. erstell en lassen; sie hätten nich t damit rechnen können, auf den erworbenen Parzellen x und y ein anderes Projekt zu verwirklichen, schon gar ni cht innert nützlicher Fr ist. Durch die schon weit konkretisierte Planung war prak tisch vorgespurt, dass die an der Planung Beteiligten auch mit der Erstellung beau ftragt werden würden, wie dies durch den Werkvertrag mit A.F. denn auch geschah bzw. ermöglicht wurde. Die Verkäufer sind alle im Immobiliengeschäf t tätig (A. AG, mit A.F. als einzigem Verwaltungs rat und Hauptaktionär: Handel mit und Überbauung von Grundstücken, Liegen schaftsverwaltung / B. AG: Maler-, Gipser- und Gerü stgeschäft / E.B.: I mmobilienhändler und -vermittler im Rahmen der B.+ Part ner Immobilien). Es wäre völlig wirklichkeitsfremd anzuneh men, dass sie nicht durch Absprachen mit A.F. dafür gesorgt hätte n, bei der Erstellung und Veräusserung der von ihnen in die Wege geleiteten Überbauung ihres Grundstücks im Rahmen ihrer Geschäftsinteressen zum Zuge zu kommen. Es ist denn auch unbestritten, dass die B. AG bei den fraglichen Einfamilienhäusern jedenfalls die Gerüst- u nd Malerarbeiten ausfüh rte und die L. GmbH, mit Nennung von E.B. als Kontaktper son, in einem Zeitungsinserat von Ende Dezember 2000 "Einfamilienhaus objekte in Z." zum Verkauf anbot (Stellungnahme der Beschw erdeführer vom 26. No vember 2002, S. 1, 10 3). Irreführend sind in diesem Zu sammenhang die Ausführungen der Beschwerdeführer, wonach A.F. nie Geschäftsführer bzw. Zeichnungsberechtigter der L. GmbH gewesen sei ... Tatsache ist vielmehr, dass A.F. in der Vo rbereitungsphase des vorliegenden Geschäftsabschlusses als Gesellschaf ter und Geschäfts führer der L. GmbH ... einen massgeb lichen Einfluss hatte. cc) Wie bereits erwähnt, be stimmt Ziffer 12 des Werkver- trages, dass bei Differenzen zwisc hen dem Grundstücksverkaufs- und dem Werkvertrag die Detailregelung en im Werkvertrag gelten. Eine solche Bestimmung, die tendenziell auf Änderungen des Verkaufs- vertrages hinausläuft, konnte A.F. nur eingehen, wenn er sich der Zustimmung der Verk äufer sicher war, diese also im Verborgenen auch am Werkvertrag beteiligt waren. dd) Die wirtschaftliche Identität der Grundstücksverkäufer und der Werkersteller ist damit erwie sen. Dass vereinzelt auch ohne diese Verflechtung Grundstücke ve rkauft und überbaut wurden, mag zutreffen, vermag jedoch an der Beurteilung des vorliegenden Falles nichts zu ändern. ee) Die Beschwerdeführer be rufen sich verg eblich auf das Präjudiz von AGVE 1984, S. 190 ff. und verlangen Gleichbehandlung. Dort veräusserte die Einwohnergemein de die Bauparzelle. An der Er- stellung der Baute an sich hat die Ge meinde in aller Regel kein wirt- schaftliches Interesse, sondern vielmehr am Zuzug der Erwerber (und damit lediglich ein indirektes an der Bautätigkeit). Für die wirtschaft- liche Identität zwischen Grundstücksve rkäufer und Werker steller bedarf es des direkten wirtsch aftlichen Interesses an der Baute. Ungewöhnlich ist beim genannten Präjudiz einzig der Umstand, dass die Gemeinde den Grundstückskäufern vo rschrieb, wen sie mit der Erstellung ihres Hauses beauftragen müss ten, und bei einer Be teiligung der Gemeinde am Baukonsortium hätte wohl auch dort die wirtschaftliche Identität bejaht werden müssen. Etwas derart iges ist dem Entscheid indessen nicht zu entnehmen. Dass der Erst eller vorgeschrieb en wurde, dürfte vielmehr darin begründet sein , dass es sich um eine Reiheneinfamilienhaus-Überbauung handel te, bei der es unumgänglich war, dass sie durch einen einzi gen Ersteller realisiert wurde. c) Zusammenfassend ist fest zuhalten, dass der Werkvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag de rart verbunden wurde, dass die 11 beiden Verträgen zusammen den Erwe rb eines schlüsselfertigen Hauses regelten. Der Kauf- und de r Werkvertrag hän gen so eng zu- sammen, dass der eine den Bewegg rund für den Abschluss des ande- ren darstellte. 4. Damit erweist sich de r angefochtene Entscheid als zu- treffend. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. III. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Be- schwerdeführer die Verfahrenskosten zu tragen (§ 33 Abs. 2 VRPG). Parteikostenansatz fällt ausser Be tracht (§ 36 Abs. 1 VRPG). Demgemäss wird erkannt : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführer haben die verwaltungsgerichtlichen Verfah- renskosten, bestehend aus einer St aatsgebühr von Fr. 500.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen v on Fr. 288.--, zusammen Fr. 788.--, unter solidar ischer Haftbarkei t zu bezahlen. 3. Es wird kein Partei kostenersatz zugesprochen. Zustellung an : - die Beschwerdeführer (Anwalt) Mitteilung an : - den Regierungsrat - das Departement des Innern - das Grundbuchamt Lenzburg Aarau, 11. Dezember 2002 Im Namen des Ve rwaltungsgerichts 2. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: