Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2024.280 (SZ.2024.149) Art. 8 Entscheid vom 15. Januar 2025 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichterin Plüss Oberrichterin Hausherr Gerichtsschreiber Gasser Kläger A._____, […] Beklagter 1 B._____, […] Beklagte 2 C._____, […] Gegenstand Mietausweisung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. A._____ (Kläger) als Vermieter schloss am 20. April 2015 mit B._____ und C._____ (Beklagte) als Mieter einen Mietvertrag über eine 4 ½- Zimmerwohnung an der […] zu einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'800.00. 1.2. Mit amtlichem Formular vom 26. Juni 2024 wurde das Mietverhältnis durch den Kläger wegen Eigenbedarfs ordentlich auf den 30. September 2024 gekündigt. 2. 2.1. Der Kläger beantragte beim Bezirksgericht Zofingen mit Klage vom 9. Ok- tober 2024 die Ausweisung der Beklagten aus dem Mietobjekt. 2.2. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2024 reichten die Beklagten eine Stellung- nahme ein. 2.3. Am 4. November 2024 reichte der Kläger eine Eingabe ein. 2.4. Mit Eingabe vom 8. November 2024 nahmen die Beklagten erneut Stellung. 2.5. Der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen entschied am 15. Novem- ber 2024 das Folgende: " 1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die 4.5-Zimmerwohnung […] an der […] seit Ende September 2024 aufge- löst ist. 2. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, das Mietobjekt 4.5 -Zimmerwoh- nung […] an der […], bis spätestens am 17. Dezember 2024 vollständig geräumt und gereinigt zu verlassen, sowie sämtliche in ihrem Besitz befin- denden Schlüssel betreffend das Mietverhältnis auszuhändigen. Im Unterlassungsfalle würden sie auf Begehren des Gesuchstellers bei der Regionalpolizei Zofingen durch diese polizeilich ausgewiesen. - 3 - 3. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Gesuchsgegnern 1 und 2 auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss des Gesuchstellers in gleicher Höhe verrechnet, so dass d ie Gesuchsgegner 1 und 2 dem Gesuchsteller Fr. 800.00 direkt zu ersetzen haben. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen." 3. 3.1. Gegen diesen ihnen am 19. November 2024 zugestellten Entscheid erho- ben die Beklagten mit Eingabe vom 25. November 2024 Berufung beim Obergericht des Kantons Aargau und beantragten das Folgende: " 1. Der Entscheid des Zivilgerichts Zofingen vom 15. November 2024 sei auf- zuheben. 2. Die Sache sei zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Eventualiter sei die Räumungsfrist angemessen zu verlängern, mindes- tens bis zum Datum, z. B. 30. Juni 2025. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsbeklag- ten." 3.2. Mit Berufungsantwort vom 17. Dezember 2024 beantragte der Kläger die Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1 bzw. E. 1.2.2.3). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). - 4 - 2. Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids im Wesentlichen aus, dass die beiden Einschreiben mit den Kündigungen des Mietobjekts den Beklagten am 29. Juni 2024 am Postschalter in Kölliken zugestellt worden seien. Eine Anfechtung dieser Kündigung en gehe aus den Akten nicht hervor. Im Schreiben der Beklagten vom 23. September 2024 würden diese einzig eine besondere Härte geltend machen. Eine An- fechtung der Kündigung hätte jedoch spätestens bis am 29. Juli 2024 bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht erfolgen müssen. Die Kündi- gung sei unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist mit dem amt- lichen Formular erfolgt. Einwände gegen die Kündigung en seien erst mit Schreiben vom 23. September 2024 vorgebracht worden und seien damit verspätet. Die Rechtsfolge der gültigen Kündigung, nämlich die Auflösung des Mietverhältnisses per 30. September 2024, ergebe sich ohne weiteres. Bei der Beendigung des Mietverhältnisses hätten die Mieter die Sache den Vermietern in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsge- mässen Gebrauch ergebe. 3. 3.1. 3.1.1. Die Beklagten machen mit Berufung zunächst geltend, dass nicht zweifels- frei nachgewiesen sei, dass die Kündigung rechtzeitig und ordnungsge- mäss zugestellt worden sei. Die Unleserlichkeit der "Nachverfolgungsbe- lege" der Post sowie die "widersprüchliche Darstellung des Kündigungs- prozesses" würden Zweifel an der Rechtswirksamkeit der Kündigung be- gründen. 3.1.2. Den beiden Postquittungen (Beilage 2 zum Mietausweisungsgesuch) kann entnommen werden, dass der Kläger der Post am 26. Juni 2024 um 17:28 Uhr zwei an die Beklagten adressierte Einschreiben übergeben hat. Entgegen den Beklagten sind die Sendungsnummern auf den Postquittun- gen lesbar und die entsprechenden Sendungen können mittels der Online- Sendungsverfolgung der Post ( www.post.ch/de/empfangen/sendung-ver- folgen) problemlos nachverfolgt werden. Daraus ergibt sich, dass die bei- den Einschreiben den Beklagten am 29. Juni 2024 um 10:52 Uhr am Post- schalter in Kölliken zugestellt wurden. Es bestehen keine Zweifel daran und es wird nicht explizit bestritten, dass sich in den beiden genannten Post- sendungen die Kündigungen des zwischen dem Kläger und den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses (bzw. die amtlichen Kündigungsformulare [Beilagen 3 und 4 zum Mietausweisungsgesuch]) befunden haben. Damit steht fest, dass die Kündigungen den Beklagten am 29. Juni 2024 rechts- gültig zugestellt bzw. ausgehändigt worden sind. Die Kündigungen erfolg- ten unter Verwendung des amtlichen Formulars und unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist auf den ortsüblichen Termin (vgl. Beilage 1 - 5 - zum Mietausweisungsgesuch). Die Kündigungen sind durch die Beklagten ausweislich der Akten nicht (rechtzeitig) bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten worden und es wurde innert Frist von 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung auch keine Erstreckung des Mietverhält- nisses verlangt. Das Mietverhältnis endete damit am 30. September 2024 und der Kläger war ab diesem Zeitpunkt berechtigt, die Ausweisung der Beklagten aus dem streitgegenständlichen Mietobjekt zu verlangen. Nach dem Dargelegten kann denn auch offenbleiben, ob es sich bei den mit Eingabe des Klägers vom 4. November 2024 vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und eingereichten Beweismitteln um unzulässige Noven gehandelt hat. An dieser Stelle sei jedoch vermerkt, dass die Eingabe des Klägers vom 4. November 2024 den Beklagten mit gleichentags ergangener Verfügung zur Erstattung von freigestellten "Gegenbemerkungen" zugestellt worden ist und sie am 8. November 2024 eine Stellungnahme eingereicht haben . Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor. 3.2. 3.2.1. Weiter machen die Beklagten geltend, dass eine sofortige Räumung des Mietobjekts unzumutbar und nicht verhältnismässig sei. 3.2.2. Die Vorinstanz hat den Beklagten im angefochtenen Entscheid vom 15. No- vember 2024 zur Räumung des Mietobjektes eine Frist von über einem Monat gewährt, womit sie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_162/2021 vom 12. Mai 2021 E. 6.2), selbst bei Vorliegen humanitärer Gründe, korrekt Rechnung getragen hat. Die (unangefochten gebliebene n) Kündigungen erfolgten zudem bereits am 26. Juni 2024, womit den Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt (bzw. ab Zustellung der Kündigungen am 29. Juni 2024) bekannt war, dass sie die Wohnung spätestens per Ende September 2024 w ürden verlassen müs- sen. Im Weiteren hätten die Beklagten das Mietobjekt bereits per 17. De- zember 2024 räumen, reinigen und verlassen müssen, weshalb sie als Folge des Berufungsverfahrens von einer Verlängerung von über einem Monat profitierten. Von einer "sofortigen", unzumutbaren oder unverhältnis- mässigen Räumungsfrist kann jedenfalls nicht die Rede sein. Soweit die Beklagten sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses i.S.v. Art. 272 OR verlangen, ist darauf nicht einzugehen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses wurde bei der zuständigen Behörde nicht beantragt und bildet folglich nicht Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens. - 6 - 3.3. Die Berufung ist demnach unbegründet und somit abzuweisen. Aufgrund der klaren Sach - und Rechtslage erübrigt es sich denn vorliegend auch, weitere Beweisanordnungen zu treffen (vgl. Berufung, S. 2 "Beweisan- träge"), zumal die Beweisanträge durch die Beklagten in keiner Weise be- gründet werden. 4. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), wo- für gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haftung anzuordnen ist, da sie die Berufung gemeinsam erhoben haben. Ferner haben sie ihre Parteikosten selber zu tragen. Dem nicht anwaltlich vertretenen Kläger ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da er keine notwendigen Ausla- gen gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat und kein begrün- deter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt ( BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in: THOMAS SUTTER- SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 41 zu Art. 95 ZPO). Das Obergericht erkennt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten in solidarischer Haftung auferlegt. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. Zustellung an: […] - 7 - Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts frage von grundsätzlicher Be- deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzuleg en, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Aarau, 15. Januar 2025 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Richli Gasser