<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00310</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212539&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00310</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.01.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.07.2013 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser in Kernzone: Frage der hinreichenden Erschliessung und der Verkehrssicherheit. Einordnung. Die örtlichen Verhältnisse mit teilweise sehr nahe an die Strassengrenze reichenden älteren Gebäuden sind als kernzonentypisch zu bezeichnen. Südlich des Bauareals stehen die Gebäude beidseitig nahe der Fahrbahn. In jenem Bereich ist der Fussgängerschutz indessen durch ein ostseitiges Trottoir gewährleistet, welches gemäss Feststellung der Vorinstanz rund 11 m vor dem Baugrundstück endet. Auf der ganzen Anstosslänge des Baugrundstücks muss die Strasse auf 4 m mit einem zusätzlichen Bankett von 30 cm Breite ausgebaut werden. Gegen Norden steigt die Strasse leicht an und verläuft in einer leichten Kurve. Die Feststellung der Vorinstanz, die eher unübersichtlichen Verhältnisse liessen nur eine zurückhaltende Fahrweise zu, ist dadurch zu ergänzen, dass nunmehr auch auf diesem Abschnitt die Geschwindigkeit auf 30 km/h begrenzt ist und die hierfür notwendigen baulichen Massnahmen umgesetzt wurden (E. 2.5). Wenn die Baubehörde und das Baurekursgericht in Würdigung dieser Umstände die Anforderungen für ein Abweichen von den Regelanforderungen der Zugangsnormalien als erfüllt und den Ausbau der Strasse als genügend erachteten, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden (E. 2.6). Einordnung; BZO-Bestimmungen betreffend Bauvolumen (E. 4), Dachform (E. 5.3), Fensterform (E. 6), Fensterläden (E. 7) und Photovoltaikanlage (E. 8). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16814" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00310</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Januar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. J GmbH, vertreten durch RA X,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Obfelden, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Obfelden erteilte am 4. Oktober 2011 der J GmbH, Obfelden, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern (2. Etappe) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02/03 in Obfelden. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhob </span>I<span> am 2. November 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 3. April 2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 14. Mai 2012 beantragte </span>I<span> dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Rekursentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderats Obfelden vom 4. Oktober 2011 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der unter</span>­<span>liegenden Partei. </span>Eventualiter verlangte der BeschwerdefÃ¼hrer, die Verfahrenskosten und die ParteientschÃ¤digung unabhÃ¤ngig vom Ausgang der Beschwerde der BaubehÃ¶rde und dem Baurekursgericht aufzuerlegen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht und die private Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde; </span>L<span>etztere schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Der Gemeinderat Obfelden verwies auf seine Rekursantwort und verzichtete auf eine Beschwerdevernehmlassung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Replik hielt der BeschwerdefÃ¼hrer an seinen AntrÃ¤gen fest. Die Beschwerdegegner</span>­<span>schaft verzichtete auf die Einreichung einer Duplik. </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 28. November 2012 zog das Verwaltungsgericht vom Gemeinderat Obfelden einen Bericht Ã¼ber den Stand der EinfÃ¼hrung von Tempo 30 in der C-Strasse ein. Dieser erstattete seinen Bericht am 30. November 2012. Dem BeschwerdefÃ¼hrer wurde die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt, sich zu diesem Bericht vernehmen zu lassen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das langgezogene BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 umfasst eine FlÃ¤che von 2'365</span><span> </span><span>m</span><sup><span>2</span></sup><span> und stÃ¶sst im Osten an die C-Strasse. Der Ã¶stliche Teil der Bauparzelle (1'074</span><span> </span><span>m</span><sup><span>2</span></sup><span>) ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Obfelden (BZO) der Kernzone Weiler</span><span> </span><span>K1, der westliche Teil (1'291</span><span> </span><span>m</span><sup><span>2</span></sup><span>) der zweigeschossigen Wohnzone</span><span> </span><span>W2 zugewiesen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit der angefochtenen Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 bewilligte der Gemeinderat Obfelden die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern</span><span> (A und B)</span><span> mit insgesamt neun Wohneinheiten samt dazugehÃ¶riger Unterniveaugarage. Diese weist neun Autoabstell</span><span>­</span><span>plÃ¤tze</span><span> auf</span><span> und soll Ã¼ber die C-Strasse erschlossen werden. FÃ¼r den westlichen Be</span><span>­</span><span>reich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 wurde bereits am 20. September 2011 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses </span><span>(1. Etappe) </span><span>erteilt. GemÃ¤ss den BaugesuchsplÃ¤nen werden zusÃ¤tzlich fÃ¼nf ParkplÃ¤tze bei diese</span><span>m</span><span> GebÃ¤ude (D-Strasse</span><span> </span><span>04) bereitgestellt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Strittig ist zunÃ¤chst die hinreichende verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks. Der Gemeinderat Obfelden hielt hierzu in seinem Beschluss vom 4. Oktober 2011 fest, die C-Strasse erfÃ¼lle ab der Kreuzung D-Strasse bis zum Hauszugang C-Strasse 05/06 die Anforderungen der Zugangsnormalien nicht ganz und mÃ¼sse auf eine Breite von mindestens 4 m ausgebaut werden. Auf Grund der in diesem Bereich geplanten Massnahme "Tempo 30" erscheine ein Ausbau der gesamten Strasse auf eine minimale Breite von 4 m als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Zur rechtsgenÃ¼genden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks sei die C-Strasse auf der AnstosslÃ¤nge des BaugrundstÃ¼cks auf eine minimale Breite von 4 m plus 30 cm Bankett auszubauen. Entsprechend diesen ErwÃ¤gungen verlangt die Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 auflageweise, dass vor Baubeginn das genehmigte Strassenprojekt fÃ¼r diesen Ausbau vorliegen und der Strassenausbau vor Bezug der Hochbauten fertig gestellt sein mÃ¼sse (Disp.-Ziffer 1.5). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zur Frage der hinreichenden Erschliessung fÃ¼hrte das Baurekursgericht in seinem Rekursentscheid vom 3. April 2012 aus, die rund 380 m lange C-Strasse ende im SÃ¼den in der D- und im Norden in der E-Strasse, wobei auf etwa halber HÃ¶he die F-Strasse in die C-Strasse mÃ¼nde. Letztere sei unbestrittenermassen wie folgt ausgebaut: ab der Kreuzung D-Strasse bis zum Hauszugang des GebÃ¤udes C-Strasse 05/06 auf eine Breite von 3,8 m bis 3,9 m. Ab diesem Hauszugang bis zur F-Strasse sei sie 5 m und hernach bis zur E-Strasse 6 m breit. Bei der E-Strasse handle es sich um eine regionale Hauptverkehrsstrasse; sie fÃ¼hre sowohl ins Dorfzentrum als auch in Ã¶stlicher Richtung zum Autobahnanschluss. Die D-Strasse sei eine kommunale Sammelstrasse und mÃ¼nde sowohl im Osten wie im Westen in die E-Strasse. Die Bauparzelle liege in einer Distanz von rund 56 m zur EinmÃ¼ndung der C-Strasse in die D-Strasse und in einer solchen von rund 310 m zum Kreuzungsbereich der C-Strasse mit der E-Strasse. Auf der dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Strassenseite verlaufe entlang des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 ein Trottoir, welches bis rund 30 m an die Bauparzelle heranreiche. Die C-Strasse wÃ¤re nach dem in der angefochtenen Baubewilligung verlangten Erweiterung somit wie folgt ausgebaut: Auf den ersten 23 m wÃ¤re die Fahrbahn rund 3,8 m breit und wÃ¼rde ein 2 m breites Trottoir aufweisen. Alsdann bestÃ¼nde auf weiteren 11 m lediglich die rund 3,9 m breite Fahrbahn. Auf der HÃ¶he der Bauparzelle und somit auf den nachfolgenden 25 m wÃ¤re sie 4 m breit und wÃ¼rde ein 30 cm breites Bankett aufweisen. Anschliessend wÃ¼rde die C-Strasse dem bisherigen, erwÃ¤hnten Ausbaustand entsprechen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck stelle eine der letzten noch unÃ¼berbauten FlÃ¤chen dar. Die Ã¤lteren der im fraglichen Bereich der C-Strasse gelegenen GebÃ¤ude reichten sehr nahe bzw. bis fast an die Strassengrenze. Es handle sich um VerhÃ¤ltnisse, wie sie fÃ¼r Kernzonen typisch seien. Verbesserungen erschienen daher kaum mÃ¶glich. Die (nÃ¤her geschilderten) Ã¶rtlichen UmstÃ¤nde liessen nur eine zurÃ¼ckhaltende Fahrweise zu. Von der Bauparzelle fÃ¼hre der kÃ¼rzeste Weg Richtung Ortsmitte bzw. Autobahnzubringer Ã¼ber die D-Strasse. Die Hauptverkehrsbeziehung werde daher nach SÃ¼den gerichtet sein. Einzig ein 11</span> <span>m langer</span>,<span> Ã¼bersichtlicher Strassenabschnitt werde ohne FussgÃ¤ngerschutz verbleiben. </span>FÃ¼r d<span>ie an d</span>ie <span>F-Strasse stossenden GrundstÃ¼cke wie auch fÃ¼r die MehrfamilienhÃ¤user </span>C-Strasse <span>08‒05 mit einer Tiefgaragenausfahrt auf der HÃ¶he dieser Strasse stelle der Weg Ã¼ber die nÃ¶rdliche HÃ¤lfte der C-Strasse die weitaus kÃ¼rzeste Verbindung zum Ã¼bergeordneten Strassennetz dar. Der sÃ¼dliche Bereich der C-Strasse werde daher vor allem von den Ã¼brigen bestehenden</span> und<span> zwischen der F-Strasse und der D-Strasse gelegenen GrundstÃ¼cke sowie von den geplanten Wohneinheiten benutzt </span>werden <span>und daher nur ein geringes Verkehrsaufkommen aufweisen. Vorliegend sei von einem Sonderfall au</span>s<span>zugehen, welcher ein Abweichen von den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung rechtfertige. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerdeschrift vom 14. Mai 2012 zusammengefasst entgegen, fÃ¼r eine genÃ¼gende Erschliessung mÃ¼ssten Zufahrten nach § 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Die BaubehÃ¶rde habe bei Erteilung der Baubewilligung die Verkehrssicherheit auf eine Verkehrsberuhigungsmassnahme gestÃ¼tzt, welche zum Zeitpunkt der Bewilligung weder rechtlich noch tatsÃ¤chlich gesichert war. Das Baurekursgericht rechtfertige den Entscheid der BaubehÃ¶rde mehrfach mit den Abweichungen von den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung an Ausfahrten; hier gehe es aber um die ungenÃ¼gend ausgebaute C-Strasse als Zufahrt. Auf den gebotenen FussgÃ¤ngerschutz kÃ¶nne auch dann nicht verzichtet werden, wenn die Verkehrsberuhigung durch die Signalisation einer Tempo-30-Zone erfolge. Hier sei die C-Strasse Schulweg fÃ¼r viele Kinder. Die vom Gericht genannten neuen wichtigen GrÃ¼nde, namentlich die engen VerhÃ¤ltnisse, die UnÃ¼bersichtlichkeit oder das angeblich geringe Verkehrsaufkommen im sÃ¼dlichen Teil der D-Strasse seien unrichtig und unvollstÃ¤ndig. Die kernzonentypischen engen VerhÃ¤ltnisse bestÃ¼nden nur auf der Westseite der C-Strasse. Das auf der Ostseite bestehende Trottoir kÃ¶nnte ohne Weiteres weitergezogen werden. Von einem geringen Verkehrsaufkommen im sÃ¼dlichen Bereich der C-Strasse kÃ¶nne keine Rede sein. Wie das Wohnhaus der ersten Etappe kÃ¶nnte das BaugrundstÃ¼ck ohne Weiteres rÃ¼ckwÃ¤rtig Ã¼ber die D-Strasse erschlossen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Randtitel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Zugangsnormalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Von diesen technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den vom Regierungsrat erlassenen Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Wenn die Vorinstanz vorliegend im angefochtenen Rekursentscheid irrtÃ¼mlicherweise auf die Verkehrssicherheitsverordnung statt auf die Zugangsnormalien verwies, ist dies ohne rechtliche Bedeutung, da § 360 Abs. 3 PBG allgemein die gesetzliche Grundlage fÃ¼r die GewÃ¤hrung von Abweichungen von den technischen Anforderungen bildet.</p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von de</span><span>r</span><span> Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere prÃ¼f</span><span>t</span><span>, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine Ãber</span><span>­</span><span>prÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das Bauprojekt mit neun Wohneinheiten soll Ã¼ber die C-Strasse erschlossen werden. Die Tiefgarage umfasst fÃ¼nf EinzelparkplÃ¤tze und drei (hintereinander liegende) DoppelparkplÃ¤tze. Oberirdisch sind vier BesucherabstellplÃ¤tze vorgesehen. FÃ¼nf weitere AbstellplÃ¤tze sollen in der Tiefgarage der ersten, Ã¼ber die D-Strasse erschlossenen Etappe bereitgestellt werden. Wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, werden Ã¼ber die C-Strasse mehr als 30 Wohneinheiten erschlossen, weshalb sie grundsÃ¤tzlich den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich zu genÃ¼gen hÃ¤tte. Wie erwÃ¤hnt, steht den BehÃ¶rden bei der Anwendung der Zugangsnormalien ein gewisses Ermessen zu. Ob eine Zufahrt von in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde und das Baurekursgericht haben die UmstÃ¤nde, welche vorliegend ein Abweichen von den Anforderungen der Zugangsnormalien rechtfertigen, detailliert aufgelistet. Diese AusfÃ¼hrungen sind Ã¼berzeugend und es kann vorab auf diese verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die GrundstÃ¼cke und HÃ¤usergruppe bei EinmÃ¼ndung der C-Strasse in die D-Strasse wie auch das BaugrundstÃ¼ck und die nordwÃ¤rts auf der Westseite der C-Strasse anstossenden Liegenschaften sind der Kernzone zugeteilt. Die VerhÃ¤ltnisse sind kernzonentypisch mit teilweise sehr nahe an die Strassengrenze reichenden Ã¤lteren GebÃ¤uden. SÃ¼dlich des Bauareals, bei der EinmÃ¼ndung der C-Strasse in die D-Strasse, stehen die GebÃ¤ude beidseitig nahe der Fahrbahn. In jenem Bereich ist der FussgÃ¤ngerschutz indessen durch ein ostseitiges Trottoir gewÃ¤hrleistet, welches gemÃ¤ss Feststellung der Vorinstanz rund 11 m vor dem BaugrundstÃ¼ck endet. Auf der ganzen AnstosslÃ¤nge des BaugrundstÃ¼cks muss entsprechend der angefochtenen Baubewilligung vom 4. Oktober 2012 die Strasse auf 4 m mit einem zusÃ¤tzlichen Bankett von 30 cm Breite ausgebaut werden. Gegen Norden steigt die C-Strasse leicht an und verlÃ¤uft nahe der Liegenschaften C-Strasse 09 in einer leichten Kurve. Die Feststellung der Vorinstanz, die eher unÃ¼bersichtlichen VerhÃ¤ltnisse liessen nur eine zurÃ¼ckhaltende Fahrweise zu, ist dadurch zu ergÃ¤nzen, dass nunmehr gemÃ¤ss dem Bericht des Gemeinderats Obfelden vom 30. November 2012 (act. 16) auch auf diesem Abschnitt die Geschwindigkeit auf 30 km/h begrenzt ist und die hierfÃ¼r notwendigen baulichen Massnahmen umgesetzt wurden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Weiter </span><span>erweist sich aufgrund der Fahrdistanzen die Annahme der Vorinstanz als haltbar, dass die Hauptverkehrsbeziehung Richtung Ortszentrum und Ã¼bergeordnetem Strassennetz (Autobahn) vom Neubauvorhaben her eher in sÃ¼dlicher Richtung Ã¼ber die D-Strasse, von den MehrfamilienhÃ¤usern C-Strasse</span><span> </span><span>08‒05 eher Ã¼ber die nÃ¶rdliche HÃ¤lfte der C-Strasse erfolgt und daher der schmalste Bereich der C-Strasse </span><span>wohl</span><span> von </span><span>den Ã¼</span><span>brigen bestehenden, zwischen der F-Strasse und der D-Strasse gelegenen GrundstÃ¼cke sowie von den geplanten Wohneinheiten benutzt werden wird. Schliesslich ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass das Bauareal eine der letzten noch unÃ¼berbauten FlÃ¤che</span><span>n</span><span> im dortigen Ortsteil darstellt und der Ausbau der C-Strasse durch VerlÃ¤ngerung des ostseitigen Trottoirs, wie dies der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt, erhebliche Eingriffe in das Grundeigentum zur Folge hÃ¤tte und kaum ohne DurchfÃ¼hrung eines Quartierplanverfahrens realisiert werden kÃ¶nnte.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Wenn die BaubehÃ¶rde und das Baurekursgericht aufgrund all dieser UmstÃ¤nde die Anforderungen fÃ¼r ein Abweichen von den Regelanforderungen der Zugangsnormalien als erfÃ¼llt und den Ausbau der C-Strasse als genÃ¼gend erachteten, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Wie schon vor dem Baurekursgericht rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer sodann eine Verletzung von § 238 PBG. Im Rekursverfahren warf er in diesem Zusammenhang in formell-rechtlicher Hinsicht dem Gemeinderat Obfelden vor, er habe die Baubewilligung hinsichtlich der Ã¤sthetischen Wirkung des Bauvorhabens nicht hinreichend begrÃ¼ndet. Diesen Einwand wies das Baurekursgericht (Rekursentscheid E. 4.5) zurÃ¼ck und fÃ¼hrte aus, von der BegrÃ¼ndungspflicht im Sinn von § 10 Abs. 1 VRG sei die Frage zu unterscheiden, ob die BaubehÃ¶rde ein ihr vom Gesetz eingerÃ¤umtes Ermessen tatsÃ¤chlich ausgeÃ¼bt habe. Ermessensentscheide kÃ¶nnten auch noch im Rahmen des Schriftenwechsels oder eines Augenscheins begrÃ¼ndet werden. Fehle eine BegrÃ¼ndung, obliege die ErmessensausÃ¼bung vorbehÃ¤ltlich eines RÃ¼ckweisungsentscheids der Rekursinstanz, wobei jede KognitionseinschrÃ¤nkung, wie sie bei der ÃberprÃ¼fung baubehÃ¶rdlicher ErmessensausÃ¼bung bestehen kÃ¶nne, entfalle. Die BaubehÃ¶rde habe sich in ihrer Rekursvernehmlassung mit den Vorbringen des Rekurrenten umfassend auseinandergesetzt und das Bauvorhaben auf seine Ãbereinstimmung mit den einschlÃ¤gigen Normen geprÃ¼ft. Dem Rekurrenten sei es sowohl in der Replik als auch anlÃ¤sslich des Augenscheins mÃ¶glich gewesen, sich dazu zu Ã¤ussern. Eine Aufhebung der Baubewilligung sei daher nicht angezeigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In seiner Beschwerde an das Verwaltungsgericht wirft der BeschwerdefÃ¼hrer dem Baurekursgericht nunmehr eine rechtsverletzende Unterschreitung seiner ÃberprÃ¼fungsbefugnis vor. Entgegen deren AusfÃ¼hrungen habe die BaubehÃ¶rde Obfelden den schwerwiegenden Mangel der ErmessensausÃ¼bung mit der Rekursvernehmlassung beziehungsweise dem Lokaltermin nicht geheilt. Auch in der Rekursvernehmlassung fehle konkret jegliche Beschreibung des Gebietscharakters. Sie lege nicht dar, warum eine gute Gesamtwirkung erreicht werde, warum die Lage der Baute B die bestehende bauliche Umgebung nicht stÃ¶re, sich die franzÃ¶sischen Fenster und die Balkone gut ins Fassadenbild und die Fotovoltaikanlage ins eigene Dach wie auch in die bestehende Dachlandschaft von G einordneten. Die an die BegrÃ¼ndung des Einordnungsentscheids gestellten Anforderungen, wonach nachvollziehbar sein mÃ¼sse, dass die BehÃ¶rde ihren Entscheid nach objektiven Kriterien und unter BerÃ¼cksichtigung aller massgeblichen SachumstÃ¤nde gefÃ¤llt habe, seien damit nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben.</p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Anwendung dieser Ãsthetikgeneralklausel steht den Gemeinden ein erheblicher Ermessensspielraum zu. </span><span>Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen. Auch das Baurekursgericht darf â trotz umfassender ÃberprÃ¼fungsbefugnis â nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare Ã¤sthetische WÃ¼rdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 E. 3.2; VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die kommunale BehÃ¶rde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch tatsÃ¤chlich Gebrauch macht und in pflichtgemÃ¤sser AbwÃ¤gung aller in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet. Durch eine ausreichende BegrÃ¼ndung â spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung â ist dieses AbwÃ¤gen der massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche BegrÃ¼ndung des angefochtenen Entscheids und wird sie auch im Rekursverfahren nicht nachgebracht, so kann sich die kommunale BehÃ¶rde nicht auf ihren besonderen Ermessensspielraum berufen und ist die Vorinstanz berechtigt und verpflichtet, den Sachverhalt uneingeschrÃ¤nkt zu prÃ¼fen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.3; neuerdings bestÃ¤tigt in VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.1; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 26 Rz. 38â40).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Vorliegend kann der Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 lediglich entnommen werden, dass die Einordnung geprÃ¼ft und fÃ¼r gut befunden worden sei. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass es dem heutigen BeschwerdefÃ¼hrer aufgrund dieser ErwÃ¤gung nicht mÃ¶glich gewesen sei, sich mit der Ã¤sthetischen Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde auseinanderzusetzen. Hingegen hat der Gemeinderat Obfelden in seiner Rekursvernehmlassung vom 22. November 2011 (act. 10/7) ausfÃ¼hrlich zu den entsprechenden EinwÃ¤nden in der Rekursschrift Stellung genommen und seine Beurteilung des Bauprojekts in architektonisch-Ã¤sthetischer Hinsicht dargelegt. Er hat damit in nachvollziehbarer Weise belegt, dass und wie er seinen Ermessensspielraum bei ÃberprÃ¼fung des Bauprojekts auf seine Ãbereinstimmung mit den einschlÃ¤gigen Normen ausgeÃ¼bt hat, und zu Recht ist das Baurekursgericht von einer entsprechenden ErmessensausÃ¼bung durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde ausgegangen. Der Vorwurf des BeschwerdefÃ¼hrers, die Vorinstanz habe ihre ÃberprÃ¼fungsbefugnis in rechtsverletzender Weise unterschritten, ist unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im Zusammenhang mit der Einordnung rÃ¼gte der BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren die Kubatur des GebÃ¤udes A. Die Vorinstanz fÃ¼hrte hierzu aus (E. 4.6.1), nach Art. 8 Abs. 1 BZO hÃ¤tten sich Neubauten in der Kernzone K1 durch ihre Ausmasse, Form und Gestaltung so in die herkÃ¶mmliche charakteristische Bausubstanz einzuordnen, dass deren Eigenart erhalten bleibe. Die Grundmasse fÃ¼r Neubauten seien in Art. 6 BZO enthalten. Diese beschrÃ¤nke die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung mittels den primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen und der Ãberbauungsziffer. Wenn die BaubehÃ¶rde davon ausgehe, Art. 8 BZO sei keine BaubeschrÃ¤nkungsnorm, sei dies durchaus vertretbar. GemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung dÃ¼rfe einem Bauherrn nur aufgrund ausserordentlicher UmstÃ¤nde der Verzicht auf die Realisierung des grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssigen Bauvolumens aufgezwungen werden. Wie anlÃ¤sslich des Lokaltermins festgestellt worden sei, wiesen die entlang der C-Strasse und in der Kernzone K1 gelegenen GebÃ¤ude erhebliche Baukuben auf. Vor einer zurÃ¼ckhaltenden Bauweise kÃ¶nne hier keine Rede sein. Die KernzonengebÃ¤ude seien zwar ansprechend gestaltet, doch komme ihnen nicht eine derartige QualitÃ¤t zu, dass der Bauherrschaft die AusnÃ¼tzung der zulÃ¤ssigen BaumÃ¶glichkeiten untersagt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext"><span>In diesem Zusammenhang wendet der BeschwerdefÃ¼hrer ein, die BaubehÃ¶rde habe nie dargelegt, wie sie den unbestimmten Rechtsbegriff "Ausmass" im Sinn von Art. 8 Abs. 1 BZO auslege. Es sei fraglich, ob ein Mehrfamilienhaus fÃ¼r sieben Parteien Ã¼berhaupt bezÃ¼glich Ausmass den dÃ¶rflichen Charakter von G nicht stÃ¶re. Es sei zwar richtig, dass entlang der C-Strasse GebÃ¤ude mit erheblichen Baukuben stÃ¼nden; das Haus</span> <span>A weise indessen eine Kubatur auf, welche zwei</span>-<span> bis drei</span>m<span>al so gross sei wie die umliegenden GebÃ¤ude auf derselben Strassenseite. Das Baurekursgericht mÃ¼sse den Sachverhalt konkret abklÃ¤ren, zum Beispiel durch Heranziehen der GrÃ¶sse der Kubaturen der umliegenden HÃ¤user aus der GebÃ¤udeversicherung. Die Vorinstanz habe in ihre Beurteilung WohnhÃ¤user einbezogen, welche nicht zum Ortsteil G gehÃ¶rten und nicht in der Kernzone</span> <span>1 lÃ¤gen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Art. 6 BZO regelt die "Grundmasse fÃ¼r Neubauten" in der Kernzone K1. Danach dÃ¼rfen Neubauten zwei Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss aufweisen. Die GebÃ¤udehÃ¶he darf maximal 7,5 m betragen. Sodann haben HauptgebÃ¤ude eine Ãberbauungsziffer von maximal 36 %, Besondere GebÃ¤ude eine solche von maximal 10 % einzuhalten. </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit diesen Vorschriften hat der kommunale Gesetzgeber zukunftsweisend festgelegt, welche Grundmasse Neubauten in d</span>er<span> Kernzone</span> <span>K1 aufweisen dÃ¼rfen. Das streitige Bau</span>­<span>gesuch hÃ¤lt diese Baubegrenzungsnormen ein. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zu Recht weist die Vorinstanz darauf hin, dass nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung von einem Bauherrn aus EinordnungsgrÃ¼nden ein Verzicht auf die Realisierung eines grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssigen Neubauvolumens nur aus besonders triftigen GrÃ¼nden verlangt werden dÃ¼rfe wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). An diesen GrundsÃ¤tzen Ã¤ndert Art. 8 Abs. 1 BZO nichts. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Voraussetzungen, um dem privaten Beschwerdegegner die AusschÃ¶pfung des aufgrund von Art. 6 BZO zulÃ¤ssigen Bauvolumens zu untersagen, sind vorliegend nicht gegeben. Wie das Baurekursgericht anlÃ¤sslich des Augenscheins festgestellt hat, sich auch aus den Akten ergibt und vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht in Abrede gestellt wird, weisen die </span>e<span>ntlang der C-Strasse und in der Kernzone gelegenen GebÃ¤ude erhebliche Bau</span>­<span>kuben auf. Das Haus A weist einen Grundriss von 16,7</span> <span>m x 14,26</span> <span>m, das Haus B von 12</span> <span>m x 10</span>,<span>35</span> <span>m. Mit diesem Grundriss und </span>dieser <span>AusschÃ¶pfung der zulÃ¤ssigen Vollgeschoss- und Dachgeschosszahlen weist zwar das Haus A ein erhebliches Volumen auf, doch ist es nicht rechtsverletzend, wenn die BaubehÃ¶rde und die Vorinstanz angesichts der baulichen Umgebung keine Verletzung der Ãsthetiknorm von Art. 8 Abs. 1 BZO </span>annahmen<i><span>.</span></i><span> Die genaue Errechnung der Kubatur der umliegenden HÃ¤user durch Beizug der GebÃ¤udeversicherungsdaten ist dabei nicht erforderlich. Die Vorinstanz hat zu Recht auch fest</span>­<span>gehalten, den bestehenden KernzonengebÃ¤uden </span>komme <span>nicht eine derartige QualitÃ¤t zu, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung beschrÃ¤nkt werden mÃ¼sse. In diesem Zusammenhang durfte die Vorinstanz durchaus festhalten, dass auch die QualitÃ¤t der Ã¶stlich der C-Strasse in der Wohnzone stehenden WohnhÃ¤user keine AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung verlangt. Korrekt ist schliesslich auch die vorinstanzliche Feststellung, es kÃ¶nne auch nicht von einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit ausgegangen werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Baurekursgericht hat weiter den Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers gegen die Stellung der Baute B in der zweiten Bautiefe "direkt an der Zonengrenze" abgelehnt und ausgefÃ¼hrt, es stehe dem jeweiligen Bauherrn frei, einen Ersatz- oder Neubau zu erstellen, fÃ¼r welchen die Bau- und Zonenordnung ‒ abgesehen von den Abstandsvorschriften ‒ keine besondere Anordnung hinsichtlich dessen Stellung vorsehe. Ein Verbot, an die Zonengrenze zu bauen, kenne die kommunale Ordnung ebenfalls nicht. Das GebÃ¤ude stehe sodann keineswegs in stÃ¶rendem Gegensatz zur bestehenden baulichen Umgebung, komme es doch in etwa auf die gleiche Flucht zu liegen wie die nÃ¶rdlich des rekurrentischen Wohnhauses stehenden GebÃ¤ude.</p> <p class="Urteilstext"><span>Vor Verwaltungsgericht bemÃ¤ngelt der BeschwerdefÃ¼hrer erneut die Stellung des Hauses</span> <span>B, welches sich wegen </span>seiner<span> Lage direkt an d</span>er<span> westliche</span>n<span> Zonengrenze nicht gut in die bestehende Bausubstanz einfÃ¼ge. Die Lage der herkÃ¶mmlichen schÃ¼tzenswerten Bausubstanz an der C-Strasse sei immer praktisch an der Strassengrenze. Es gebe entlang dieser Strasse kein einziges Haus in der zweiten Bautiefe. Die Argumentation, das GebÃ¤ude B komme auf die gleiche Flucht zu liegen wie irgendwelche weiter entfernten HÃ¤user, welche auch nicht in der zweiten Bautiefe lÃ¤gen, sei nicht relevant. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, dass vorliegend die Bau- und Zonenordnung die Stellung der Neu- oder Ersatzbauten nicht vorschreibe und auch das Bauen an die Zonengrenze nicht untersage, ist beizupflichten. Es kann auf diese AusfÃ¼hrungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Es ist zwar richtig, dass die HÃ¤user nÃ¶rdlich der geplanten Bauten entlang der C-Strasse nur in <i>einer</i> Bautiefe stehen. Das Bauareal kann indessen zwanglos auch als Abschluss des der Kernzone K1 zugeteilten Gevierts angesehen werden bei EinmÃ¼ndung der C-Strasse und der H-Strasse in die E-Strasse, welches ebenfalls GrundstÃ¼cke umfasst, die in einer zweiten Bautiefe Ã¼berbaut sind oder Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen. Der kommunale Gesetzgeber hat die Kernzonengrenze im Bereich des Bauareals so gezogen, dass eine zweite Bautiefe Ã¼berbaut werden kann. Dies gilt es zu respektieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Unbehilflich ist weiter die RÃ¼ge des BeschwerdefÃ¼hrers, die Dachform des GebÃ¤udes B stelle kein nach Art. 9 Abs. 2 BZO vorgeschriebenes Satteldach dar. Ob die gewÃ¤hlte Dachform als Kehrfirst oder als Querdach eingestuft wird, ist nicht massgeblich, denn es ist auf jeden Fall nicht rechtsverletzend, wenn die BaubehÃ¶rde in Auslegung der kommunalen Bauordnung diese Dachform als Satteldach einstufte. Es kann diesbezÃ¼glich gemÃ¤ss § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die AusfÃ¼hrungen im Rekursentscheid (E. 4.6.3) verwiesen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer hat im Rekursverfahren weiter die Balkone wie auch die raumhohen Fenster der beiden GebÃ¤ude beanstandet, da sich diese nicht gut in die Fassaden einfÃ¼gten. Auf diese RÃ¼ge ist das Rekursgericht hinsichtlich der vom rekurrentischen GrundstÃ¼ck aus nicht einsehbaren Balkon bzw. Fenster nicht eingetreten mit der BegrÃ¼ndung, der gerÃ¼gte Mangel kÃ¶nnte mittels einer Nebenbestimmung geheilt werden. Dem Rekurrenten wÃ¼rde daraus aber kein Vorteil erwachsen, weshalb er nicht rekurslegitimiert sei. </p> <p class="Urteilstext"><span>Dies bestreitet der BeschwerdefÃ¼hrer. Es sei zwar richtig, dass die Balkone auf der SÃ¼dseite sowie die sechs raumhohen Fenster an der SÃ¼d- und Ostfassade des Hauses A von seinem GrundstÃ¼ck aus nicht einsehbar seien. Er habe diese Balkone und Fenster mit der insgesamt Ã¤sthetisch mangelnden Einordnung des Bauprojekts gerÃ¼gt. Das Baurekurs</span>­<span>gericht hÃ¤tte auf diese RÃ¼ge eintreten mÃ¼ssen. Der Mangel kÃ¶nne nicht einfach mit einer Nebenbestimmung geheilt werden, da das Weglassen von derart vielen Balkonen und franzÃ¶sischen Fenstern eine wesentliche ProjektÃ¤nderung darstelle. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG und § 21 Abs. 1 VRG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Kein schutzwÃ¼rdiges Interesse hat der Nachbar, wenn die Gutheissung der Beschwerde bzw. Behebung der betreffenden RÃ¼ge die behauptete BeeintrÃ¤chtigung gar nicht abzuwenden vermÃ¶chte, wenn etwa ein Projektmangel durch eine fÃ¼r den Nachbar bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, N. 21 und 34 ff.). Dies trifft vorliegend hinsichtlich der vom GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers nicht einsehbaren Balkone und Fenster auf der SÃ¼dseite der beiden GebÃ¤ude A und B sowie auf der Ostseite des Hauses A zu. Die Balkone kÃ¶nnten weggelassen und die Fenster auf die vom Rekurrenten verfochtene GrÃ¶sse verkleinert werden, ohne dass der Grundriss der HÃ¤user oder der Wohnungen verÃ¤ndert werden mÃ¼sste. Diese Ãnderungen kÃ¶nnten auflageweise angeordnet werden und mÃ¼ssten nicht zwingend zur Bauverweigerung fÃ¼hren. Zu beachten ist, dass dabei der BaubehÃ¶rde ein weitgehender Ermessensspielraum zusteht, ob bei inhaltlichen oder formalen MÃ¤ngeln eines Bauvorhabens das Baugesuch abgewiesen oder die MÃ¤ngel mittels Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 139 = BEZ 1982 Nr. 36 [hier massgebliche ErwÃ¤gungen ausschliesslich publiziert in BEZ 1982 Nr. 36]). Wenn das Baurekursgericht auf den Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers nicht eintrat, soweit dieser die Ausgestaltung der von ihm nicht einsehbaren Fassaden mit Balkonen bzw. Fenstern rÃ¼gte, hat sie nicht rechtsverletzend entschieden. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Hingegen hat die Vorinstanz die RÃ¼ge der fehlenden Einordnung hinsichtlich des westlichen Balkons des Hauses B geprÃ¼ft, da dieser vom GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers "wohl einsehbar" sei. Sie hat hierzu ausgefÃ¼hrt (Rekursentscheid E. 4.6.4 Abs. 2), es treffe zwar zu, dass bei keinem der bestehenden KernzonengebÃ¤ude derartige Balkone angebracht seien. Die Bau- und Zonenordnung schliesse aber auskragende Balkone, wie hier geplant, nicht aus. Der Umstand allein, dass derartige Balkone in der nÃ¤heren Umgebung fehlten, fÃ¼hre nicht dazu, dass sich der Balkon nicht in die bauliche Umgebung einordnen wÃ¼rde. Diese AusfÃ¼hrungen werden in der Beschwerdeschrift nicht substanziell infrage gestellt, weshalb auf diese verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). UnbegrÃ¼ndet ist auch der Einwand der fehlenden Einordnung hinsichtlich der ‒ als Zugang zum Balkon bzw. zum Garten ‒ auf der Westseite des Hauses B geplanten "franzÃ¶sischen" Fenster. Derartige Fenster sind bei Kernzonenneubauten durchaus Ã¼blich. Sie entsprechen Art. 12 Abs. 2 BZO, wonach Fenster die Form eines "stehenden Rechtecks" aufweisen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>In seine Rekursschrift vom 2. November 2012 brachte der BeschwerdefÃ¼hrer weiter vor, an den geplanten Wohnbauten seien entgegen Art. 12 Ziff. 4 BZO nicht "mehrheitlich" FensterlÃ¤den angebracht. Diese Vorschrift wird vom Gemeinderat so ausgelegt, dass die HÃ¤lfte der Fenster plus 1 FensterlÃ¤den aufweisen mÃ¼sse, wobei Dachgeschosse nicht mitgezÃ¤hlt wÃ¼rden, da bei diesen das Anbringen von FensterlÃ¤den schwierig sei (vgl. Protokoll des Augenscheins vom 2. Februar 2012, S. 1). </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht hat die Auslegung von Art. 12 Ziff. 4 BZO durch den Gemeinderat als "nachvollziehbar" geschÃ¼tzt (Rekursentscheid E. 4.6.6) und hierbei ausgefÃ¼hrt, es treffe zwar zu, dass bei der fraglichen Ãberbauung wohl auch im Dachgeschoss FensterlÃ¤den grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich seien. Es sei aber zu beachten, dass es sich um eine fÃ¼r die ganze Kernzone geltende Einordnungsvorschrift handle, welche mÃ¶glichst einheitlich gehandhabt werden mÃ¼sse. Diese "Argumentation" ist nach der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers "sachlich nicht nachvollziehbar". "Mehrheitlich" bedeute hier, dass FensterlÃ¤den anzubringen seien, aber darauf verzichtet werden kÃ¶nne, falls dies im Einzelfall nicht mÃ¶glich sei. Zudem habe die BaubehÃ¶rde ihre Auslegung nicht einheitlich gehandhabt, da an diversen HÃ¤usern im Orts</span>t<span>eil G FensterlÃ¤den auch an Dachgeschossfenstern angebracht seien. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Bei Art. 12 Ziff. 4 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (§ 49 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BaubehÃ¶rde obliegt, welche die VerhÃ¤ltnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen solche Entscheide daher nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (RB 1981 Nr. 20; RB 2000 Nr. 103 E. 2c = BEZ 2000 Nr. 19; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Zu Recht hat das Baurekursgericht aus den erwÃ¤hnten GrÃ¼nden die sachlich vertretbare Auslegung der Gemeinde geschÃ¼tzt. Der BeschwerdefÃ¼hrer setzt dieser Argumentation einfach eine eigene Auslegung entgegen, welche zudem vom Wortlaut der Bauordnung Ã¼berhaupt nicht gedeckt wird. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>GemÃ¤ss<b> </b>den BaugesuchsplÃ¤nen ist auf der westlichen DachflÃ¤che des Hauses A entlang des Firstes eine Fotovoltaikanlage im Ausmass von ca. 14 m x 2,5 m geplant. Hierzu brachte der heutige BeschwerdefÃ¼hrer im Rekurs vor, dies beeintrÃ¤chtige die Erscheinung der Baute, und in der Replik, es kÃ¶nne nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass diese Anlage keine Blendwirkung auf sein GrundstÃ¼ck bewirke. Auch diese EinwÃ¤nde hat die Vorinstanz abgelehnt. Hinsichtlich der Blendwirkungen fÃ¼hrte sie aus, die Fotovoltaikanlage sei auf der westlichen DachflÃ¤che des Hauses A geplant, weshalb der Rekurrent nicht mit Blendwirkungen rechnen mÃ¼sse. BezÃ¼glich der Einordnung hielt das Baurekursgericht fest, die Solaranlage solle praktisch die gesamte DachflÃ¤chenlÃ¤nge einnehmen. Indem sie im obersten Bereich der DachflÃ¤che und nahe dem Dachfirst angesiedelt werden soll, stelle sie keine optische ZÃ¤sur dar. Da sie zudem gegen die Wohnzone gerichtet sei, sei ihre optische Wirkung auf die Kernzone und das geschÃ¼tzte Ortsbild sehr gering, da sie wohl nur von Westen aus gesehen werden kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Beschwerde an das Verwaltungsgericht hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer bezÃ¼glich der geplanten Fotovoltaikanlage an seinen EinwÃ¤nden fest. In den FrÃ¼hlings- und Herbstmonaten mÃ¼sse mit einer mÃ¶glichen Blendwirkung auf seinen ‒ im Westteil seines GrundstÃ¼cks gelegenen ‒ Gartensitzplatz gerechnet werden. Die Anlage stehe zudem mit den zusÃ¤tzlich geplanten Dachfenstern auf dem gleichen Dachteil in Widerspruch zum in der Kernzone geforderten Ziegeldach. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Obfelden sind in der Kernzone Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Sie dÃ¼rfen aber nach Art. 14 BZO weder die Erscheinung der Baute noch das Ortsbild beeintrÃ¤chtigen. Hinsichtlich der zulÃ¤ssigerweise von einer Anlage zur Nutzung von Sonnenenergie beanspruchten DachflÃ¤che kann damit nicht eingewendet werden, nach Art. 9 Abs. 5 BZO seien DÃ¤cher mit Tonziegeln einzudecken. Wie das Baurekursgericht richtig festhÃ¤lt, fÃ¼hrt die eingemittete Anordnung der Anlage nahe dem Dachfirst und den beiden Giebelseiten dazu, dass keine optische ZÃ¤sur entsteht. Sie ist zudem gegen Westen, d. h. gegen die Wohnzone, ausgerichtet und von der C-Strasse aus nicht einsehbar. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz durften ohne Rechtsverletzung eine BeeintrÃ¤chtigung der Baute oder des Ortsbildes im Sinn von Art. 14 BZO verneinen. Wegen der Anordnung der Anlage auf der oberen westlichen DachhÃ¤lfte des Hauses A ist zudem nicht damit zu rechnen, dass die Anlage auf dem NachbargrundstÃ¼ck rechtlich bedeutsame Blendwirkungen verursachen wird. Unter diesen UmstÃ¤nden genÃ¼gte es, dass der Gemeinderat Obfelden in der Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 in Dispositiv-Ziffer 4 auflageweise anordnete, dass die Sonnenkollektoren mÃ¶glichst blend- und spiegelfrei sein mÃ¼ssten. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>GemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 1.6 der angefochtenen Baubewilligung vom 4. Oktober 2011 muss vor Baubeginn der grundbuchliche Nachweis Ã¼ber die Sicherung der gemeinschaftlich ausgewiesenen Kinderspielplatz- und RuheflÃ¤chen von 360 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r die MehrfamilienhÃ¤user D-Strasse 04 und C-Strasse 02 und 03 vorliegen. Die Vorinstanz folgte dem BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht bezÃ¼glich seines Einwands, die Verlegung der Spiel- und RuheflÃ¤chen sowie der Freizeit und PflanzgÃ¤rten in jenen Bereich der Bauparzelle, welche der Wohnzone zugehÃ¶re, sei nicht zulÃ¤ssig. Im Beschwerdeverfahren hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer an diesem Einwand fest. Mit der Auslagerung werde beim Bauprojekt die kernzonentypische Umgebungsgestaltung fÃ¼r diesen Ortsteil fehlen, was ein weiterer Einordnungsmangel darstelle. Zudem sehe die Bau- und Zonenordnung das ZusammenfÃ¼hren von SpielflÃ¤chen nur bei GebÃ¤udegruppen vor. Eine solche zeichne sich durch gleiche Merkmale aus, was hier nicht der Fall sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>GemÃ¤ss Art. 39 BZO (= Art. 36 altBZO) mÃ¼ssen Spiel- und RuheflÃ¤chen sowie Freizeit- und PflanzgÃ¤rten bei MehrfamilienhÃ¤usern mindestens 15 % der anrechenbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che umfassen (Abs. 1). Bei GebÃ¤udegruppen sind die SpielflÃ¤chen zusammenzufassen (Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext">Diese Bestimmung stellt eine "ergÃ¤nzende Bauvorschrift" (Art. 29 ff. BZO) dar. Sie ist somit nicht eine fÃ¼r die Kernzone anwendbare Ãsthetiknorm, sondern gilt fÃ¼r alle Bauzonen. Sie bezweckt, dass in allen Zonen ein bestimmter Anteil (15 %) der baulich genutzten GrundstÃ¼cksflÃ¤che fÃ¼r SpielplÃ¤tze und GrÃ¼nflÃ¤chen wie RuheflÃ¤chen, Freizeit- und PflanzgÃ¤rten ausgestaltet wird. Ihre Zweckbestimmung wird auch dann erreicht, wenn sie hier auf dem der Wohnzone zugeschiedenen Teil des Bauareals verwirklicht wird. Bei "GebÃ¤udegruppen" schreibt Art. 39 Abs. 2 BZO sogar die Zusammenfassung der SpielflÃ¤chen vor. Warum unter "GebÃ¤udegruppen" im Sinn dieser Vorschrift nur GebÃ¤ude "mit gleichen Merkmalen" zu verstehen seien, hier bei den WohnhÃ¤usern der 1. und 2. Etappe "mit Sicherheit nicht von einer GebÃ¤udegruppe ausgegangen werden" kÃ¶nne, ist nicht nachvollziehbar. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die</span><span> Beschwerde abzuweisen</span><span> ist</span><span>. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten de</span><span>m</span><span> BeschwerdefÃ¼hre</span><span>r</span><span> aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit </span><span>§ </span><span>13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ih</span><span>m</span><span> von vornherein nicht zu. Eine solche ist vielmehr der </span><span>privaten </span><span>Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. </span><span>1'500</span><span>.</span><span>-.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GrÃ¼nde, fÃ¼r das Rekursverfahren von der gesetzlichen Regelung abzuweichen und die Verfahrenskosten und ParteientschÃ¤digungen fÃ¼r das Rekursverfahren unabhÃ¤ngig vom Beschwerdeausgang der BaubehÃ¶rde und dem Baurekursgericht aufzuerlegen (Beschwerdeantrag Ziff. 3), sind keine ersichtlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>