Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-EV.2014.40 4-EV.2015.30 Urteil vom 6. April 2016 Besetzung Präsident E. Hauller Vizepräsident K. Müller Richter A. Baumgartner Richter V. Oeschger Richter M. Perrinjaquet Gerichtsschreiberin G. Bruder-Wismann Gesuchsteller Kanton Aargau vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gesuchs- gegnerin A._____-Anstalt, , liquidiert Gegenstand Rechtserwerb für den Bau der Bushaltestelle und der Lärmschutzwand B (Q._____ IO K 247; formelle Enteignungen) - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A. Der Kanton Aargau (Gesuchsteller) realisiert den Bau eines Gehwegs, ei- ner Bushaltestelle und einer Lärmschutzwand B (Q. IO K 247). Die Projekte wurden mit Beschlüssen des Regierungsrats vom 5. September 2012 und vom 11. Februar 2015 genehmigt (RRB Nr. 2015 -000128 und RRB Nr. 2012-001199). Gleichzeitig wurde das Enteignungsrecht erteilt (vgl. § 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993 und § 8 Abs. 1 des Dekrets über den Bau, den Unterhalt und die Kostenverteilung bei Kantonsstrassen [Kan- tonsstrassendekret, KSD; SAR 715.120] vom 20. Oktober 1971). B. Die Rechtserwerbe konnten mit den vom Projekt betroffenen Grundeigen- tümern, abgesehen von zwei Ausnahmen, vertraglich geregelt werden. Mit Eingaben vom 6. November 2014 resp. vom 6. Juli 2015 ersuchte das De- partement Bau, Verkehr und Umwelt (nachfolgend: BVU) um Genehmigung der zustande gekommenen Verträge und um Einleitung de r Enteignungs- verfahren für die offenen Rechtserwerbe sowie im Verfahren betreffend Rechtserwerb für Gehweg und Bushaltestelle um vorzeitige Besitzeinwei- sung. C. Bezüglich der Lärmschutzwand wies der Präsident des Spezialverwal- tungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (nachfolgend: SKE), den Stadtrat Q. mit Einschreiben vom 12. Dezember 2014 an, die Enteignungsakten vom 2. Januar 2015 bis 3. Februar 2015 auf der Ge- meindekanzlei zur Einsichtnahme zur Verfügung zu halten. Die betroffenen Grundeigentümer würden direkt angeschrieben und zur Einreichung von Begehren nach § 152 Abs. 1 BauG aufgefordert (vgl. im Detail 4 - AV.2014.42). D. Die A.-Anstalt (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) ist Eigentümerin der Par- zelle aaa im Halte von 557 m2. Sie ist von beiden Bauvorhaben betroffen. Für das Projekt Gehweg und Bushaltestelle sollten anfänglich 13 m2 abge- treten und 33 m 2 vorübergehend beansprucht werden. Für das Projekt Lärmschutzwand sollte auf der Parzelle der Gesuchsgegnerin eine Dienst- barkeit (Baurecht für eine Lärmschutzwand von 13 m 2) errichtet und 250 m2 vorübergehend beansprucht werden. E. Am 27. August 2015 stellte der Gesuchsteller ein Begehren um Ausdeh- nung der Enteignung auf die gesamte Parzelle aaa. Er stellte folgende An- träge: - 3 - "1. Die Enteignung ist auf die gesamte Liegenschaft LIG Q. / aaa, im Halte von 557 m2 auszudehnen. 2. Der Staat Aargau ist als neuer Grundeigentümer bei LIG Q. / aaa im Grundbuch einzutragen. 3. Es sei bei LIG Q. / aaa folgende Dienstbarkeit einzutragen: Last: Bau- recht für eine Lärmschutzwand mit Unterhaltsregelung zugunsten Staat Aargau 4. Die beiden beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabga- ben und Enteignungen eingereichten Begehren (4 -AV.2015.17 und 4-AV.2014.42) sind infolge Einreichung dieses Begehrens auf Aus- dehnung der Enteignung betr. LIG Q. / aaa hinfällig und können somit abgeschrieben werden. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Antragstel- lers." F. Bezüglich des Gehwegs und der Bushaltestelle wurde der Stadtrat mit Ein- schreiben vom 28. August 2015 aufgeforde rt, die Enteignungsakten vom 7. September 2015 bis 6. Oktober 2015 auf dem Stadtbauamt aufzulegen. Zudem wurde die Auflage am 3. September 2015 im D-Anzeiger und am 4. September 2015 im Amtsblatt öffentlich publiziert. Darin teilte der Präsident des SKE der Gesuchsgegnerin mit, dass ein Enteignungsverfahren einge- leitet werde und allfällige Begehren innert Frist bei der Stadtverwaltung ein- zureichen seien. Zudem beantrage der Gesuchsteller die vorzeitige Besitz- einweisung (vgl. im Detail 4-AV.2015.17). G. Innert der Auflagefrist stellte die Gesuchsgegnerin keine Begehren, wes- halb das SKE den Kanton Aargau mit Präsidialverfügung vom 15. Oktober 2015 ermächtigte, per 30. Oktober 2015 vorzeitig den Besitz an der Par- zelle aaa zu ergreifen. Das Dispositiv der Präsidialverfügung vom 15. Ok- tober 2015 wurde am 22. Oktober 2015 im D-Anzeiger und am 23. Oktober 2015 im Amtsblatt öffentlich publiziert (vgl. im Detail 4-EV.2015.31). H. Am 6. April 2016 hat das SKE den Fall in der besonderen Verfahren vorbe- haltenen 5er-Besetzung (vgl. § 3 Abs. 5 des Gerichtsorganisationsgeset- zes [GOG; SAR 155.200] vom 6. Dezember 2011) beraten und das nach- folgende Urteil gefällt. Das Gericht zieht in Erwägung: - 4 - 1. 1.1. Die Projektbewilligungen mit Erteilung der Enteignungstitel liegen vor (A.). Die Auflagen haben ordnungsgemäss stattgefunden (C. und F.). 1.2. Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, Verfahren der formellen Ent- eignung einleiten zu lassen (§ 151 BauG). 1.3. Die Gesuchsgegnerin i st eine liquidierte juristische Person, welche ihren Sitz im Ausland hatte ( S.). Eine Vertretung in der Schweiz und/oder ein Zustelldomizil sind nicht bekannt. Die Zustellungen müssen daher durch öffentliche Publikation im Amtsblatt des Kantons erfolgen (§ 15 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). Dies wurde bereits für die Auflage der Enteignungsak- ten im Projekt Bushaltestelle/Gehweg und für die Ermächtigung zur vorzei- tigen Besitzergreifung so gehandhabt (Sachverhalt F. und G.). Verfügt eine im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene juristische Per- son oder andere Rechtsträgerin nicht mehr über die vorgeschriebenen Or- gane, so kann jede Person, die ein schutzwürdiges Interesse hat, oder das Grundbuchamt am Ort des Grundstücks dem Gericht beantragen, die er- forderlichen grundstücksbezogenen Massnahmen anzuordnen (Art. 666b des Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] vom 10. Dezember 1907 ). Ein ent- sprechendes Begehren wurde vom Gesuchsteller am 19. Dezember 2014 an das Bezirksgericht Q. gerichtet. Seither ist das Verfahren dort hängig. Aufgrund der zeitlichen Dringlichkeit (Inb etriebsetzung der Bushaltestell e auf den Fahrplanwechsel von Mitte Dezember 2015) wurde in Absprache mit dem geschäftsführenden Bezirksgerichtspräsidenten von Q. das in den folgenden Erwägungen (Erw. 2. ff.) dargelegte Vorgehen beschlossen. 1.4. Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdeh- nung der Enteignung sowie um Sachleistungen (§§ 148 Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwende t, wie sie vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zustän- digkeit des SKE ist gegeben. 2. 2.1. Dem im Ausdehnungsbegehren gestellten Antrag auf Abschreibung der Verfahren 4-AV.2015.17 (F.) und 4-AV.2014.42 (C.) kann nicht gefolgt wer- den, da einerseits noch andere Grundeigentümer betroffen sind und ande- rerseits eine Abschreibung der Anordnungsverfahren (4-AV) praxisgemäss - 5 - erst mit Rechtskraft aller damit zusammenhängender Enteignungsverfah- ren (4-EV) vorgenommen wird. Die Vereinigung der beiden dasselbe Grundstück der Gesuchsgegnerin be- treffenden Enteignungsverfahren (4 -EV.2015.30 [Gehweg und Bushalte- stelle] und 4-EV.2014.40 [Lärmschutzwand]) ist jedoch verfahrensökono- misch und sachlich geboten. Auf die Ziffer 3. des Begehrens des Gesu chstellers vom 27. August 2015 (E.) braucht bei einer Enteignung der gesamten Parzelle nicht weiter ein- gegangen zu werden. 2.2. Das Grundstück hat eine rechteckige Form (Länge 41,5 m, Breite 13,5 m) und schliesst an der langen Seite an die Parzelle für die K 247 an. 2.2.1. Der kommunale Überbauungsplan C. wurde von der Gemeindeversamm- lung Q. am 1. Juli 1968 beschlossen und vom aargauischen Grossen Rat am 16. Oktober 1968 genehmigt. Er ist nach wie vor gültig (gemäss Aus- kunft von F., Leiter Hochbau der Stadt Q. anlässlich der Verhandlung im Parallelverfahren 4-EV.2014.39, Protokoll S. 5 und 6). Eine darin festgehaltene Baulinie verläuft entlang der nördlichen Grenze der Parzelle aaa. Diese liegt damit vollständig ausserhalb des bebaubaren Bereichs. Eine Überbaubarkeit der Parzelle aaa ist bereits dadurch ausge- schlossen. 2.2.2. Durch die Lärmschutzwand wird die Parzelle längs geteilt. Der strassensei- tige Streifen von 2,5 m Tiefe wird zusätzlich durch den Landbedarf für die Bushaltestelle geschmälert. Eine zweckmässige private Nutzung fällt in die- sem Bereich von vornherein ausser Betracht. Der verbleibende Streifen hinter der Lärmschutzwand weist noch eine Tiefe von 11 m auf, wobei für eine zonenkonforme Bebauung zus ätzlich die Grenzabstände zu beachten wären. Zudem wird hier eine Teilfläche von 168 m2 vorübergehend beansprucht. Auf der Restfläche besteht ein ellip- tisch geformter, bestockter Hügel. Eine wirtschaftlich sinnvolle private Nut- zung wäre insgesamt (tatsächliche und rechtliche Vorgaben) also auch auf dieser Seite der Lärmschutzwand kaum möglich , selbst wenn es die er- wähnte Baulinie nicht gäbe und die nutzungsplanerische Qualifikation als lärmvorbelastetes Wohngebiet mit dem Bau der Lärmschutzwand entfallen würde. - 6 - 2.2.3. Die Fläche könnte höchstens für einen unmittelbar angrenzenden Nach- barn von Interesse sein, der mit einem Erwerb des Grundstücks allenfalls die anrechenbare Ausnützungsziffer vergrössern könnte. Eine solche Ent- wicklung wäre nach der Praxis nur dann und soweit zu berücksichtigen, als sie sich im massgeblichen Zeitpunkt so verdichtet hat, dass mit hoher Wahrscheinlichkeit mit deren Eintritt zu rechnen ist (vgl. hinten Erw. 4.4. ). Vorliegend wurde ein solches Interesse weder geltend gemacht noch sind Anhaltspunkte dafür ersichtlich. 2.3. 2.3.1. Sachlich würde die Voraussetzung von § 134 Abs. 1 lit. a BauG , wonach die Enteignung auszudehnen ist, wenn die Teilenteignung die bestim- mungsgemässe Verwendung des verbleibenden Teils verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert, mit hoher W ahrscheinlichkeit erfüllt. Die Streitparzelle kann - wie ausgeführt (Erw. 2.2.) - nach den beiden Enteig- nungen nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt, d.h. zu Wohnzwecken überbaut werden. Aufgrund der geringen Fläche und des Standortes fällt auch eine andere wirtschaftlich attraktive Nutzungsmöglichkeit kaum in Be- tracht, selbst eine landwirtschaftliche Restnutzung wäre uninteressant. Ein Begehren um Ausdehnung der Enteignung müsste zwar gemäss BauG vom Enteigneten gestellt werden. Objektiv darf unter den vorliegenden Um- ständen aber angenommen werden, dass die Eigentümerin der Streitlie- genschaft sich aus den genannten Gründen nicht gegen die beantragte Ausdehnung wehren würde. 2.3.2. Wenn die Teilenteignung den Wert der betroffenen Liegenschaft um mehr als zwei Drittel vermindern würde, gesteht das Gesetz im Übrigen dem Ent- eigner einen von den tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten (Erw. 2.3.1) un- abhängigen Ausdehnungsanspruch zu (§ 134 Abs. 2 BauG). Darauf ist im Zuge der Festlegung der Entschädigung (Erw. 5.5.) zurückzukommen. 2.3.3. Schliesslich ist in Betracht zu ziehen, dass es für alle Beteiligten (ein- schliesslich des für die Grundbuchbereinigung zuständigen Zivilrichters ; Erw. 1.3.) einfacher und effizienter ist, wenn das Grundstück als Einheit behandelt wird. Dagegen spricht nichts für Teilenteignungen nach den ur- sprünglichen Begehren (D.), welche eine Zerstückelung des Grundstücks zur Folge hätten. Auch die früher zuständigen S. Behörden haben nach den Akten, wenn auch erfolglo s, mindestens zwei Mal eine Gesamtliquidation versucht. - 7 - 2.4. Vorbehältlich des Ergebnisses der E ntschädigungsfestsetzung (Erw. 5.5.) wird dem Begehren um Ausdehnung der Enteignung auf die gesamte Par- zelle stattgegeben. 3. 3.1. Die Gesuchsgegnerin wurde vorschriftsgemäss durch öffentliche Publika- tion auf das Enteignungsverfahren und auf die beantragte vorzeitige Be- sitzeinweisung aufmerksam gemacht ( Sachverhalt F. und G.). Begehren nach § 152 Abs. 1 BauG stellte sie nicht. Ebenso erhob sie keine Einwände gegen die vorzeitige Besitzeinweisung und die mittlerweile erfolgten Bau- arbeiten. Für das Gericht erübrigt sich unter diesen Umständen eine noch- malige einlässliche Auseinandersetzung mit der Frage der Zulässigkeit des Enteignungsverfahrens an sich. Vorliegend geht es allein darum, die Entschädigung für den Handwechsel zu bestimmen. Im Grundbuch ist einzig ein Inhabers chuldbrief über Fr. 20'000.00 vom 18. Oktober 1960, lautend auf die Stiftung E., T., eingetragen. 3.2. Bei der Enteignung gilt das relative Eintragungsprinzip. Das Eigentum geht nicht erst m it dem Grundbucheintrag über (wie beim absoluten Eintra- gungsprinzip im privatrechtlichen Normalfall, z.B. bei einem Kauf), sondern bereits mit der Leistung oder Hinterlegung der Entschädigung. Eine Mitwir- kung des Enteigneten ist nicht erforderlich (vgl. dazu auch Aargauische Ge- richts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2005 S. 407, und AGVE 1999 S. 448). Der Enteigner erlangt das Recht zur Weiterverfügung über das Grundstück jedoch erst mit dem Ei ntrag im Grundbuch (vgl. Basler Kom- mentar ZGB II, 5. Auflage, Basel 2015, Lorenz Strebel/Hermann Laim, Art. 656 N 42). 3.3. Die Aufgabe des SKE ist es unter den gegebenen Umständen also vorab dafür zu sorgen, dass die dem tatsächlichen Wert entsprechende Entschä- digung zurückgestellt wird. Damit erlangt einerseits der Enteigner die not- wendige, sein Handeln legitimierende Eigentumsstellung und anderseits wird sichergestellt, dass der zuständige Zivilrichter im Zuge der Grundbuch- bereinigung allfällig Anspruchsberechtigte schadlos halten kann. Eine Wei- tergabe der vom Kanton nicht unmittelbar benötigten Restfläche wird erst danach möglich sein. - 8 - 4. 4.1. Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu- gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie- len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleich gestellt sein wie vorher (AGVE 2004 S. 205; Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid- genossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2107; Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Ma rtin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli -Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kom- mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Bau- gesetzkommentar], Vorbemerkungen zu den §§ 142-147 BauG N 1ff.). 4.2. Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset- zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs- wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu- sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog. Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge- samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13; Baugesetzkommentar, §§ 143 -145 BauG, N 13 f.; BGE 129 II 420 , Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen). 4.3. Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub- jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs- chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme- thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi- gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subje ktive Optik zu ei- nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs- wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach- tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige Doppelentschädigungen entstehe n (vgl. Entscheid des Verwaltungsge- richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011). - 9 - 4.4. Gemäss § 154 Abs. 2 BauG richtet sich die Höhe der Entschädigung nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheides. Vorliegend würde dies bedeuten, dass die Verhältnisse am 6. April 2016 massgebend wären. Da der enteignende Eingriff vorliegend jedoch bereits stattgefunden hat und der Gesuchsgegnerin die Verfügungsgewalt über die enteignete Parzelle bereits entzogen wurde, rechtfertigt es sich nach ständiger Praxis des SKE, auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der tatsächlichen Besitzergreifung durch den Enteigner abzustellen ( Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, resp. vormals der Schätzungskommission nach BauG [ SKEE] 4- EV.2005.50021 vom 24. April 2007, S. 7). Das ist vorliegend der 30. Okto- ber 2015 (G.). Da die Entschädigung ab dem Tag der vorzeitigen Besitz- einweisung zu verzinsen ist (§ 146 Abs. 1 BauG), muss die Höhe der Ent- schädigung auf diesen Zeitpunkt festgelegt werden. Alles andere würde zu einer unzulässigen Doppelentschädigung führen. Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög- lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung genügen nicht (BGE 134 II 72; BGE 134 II 179). 4.5. Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für da s enteig- nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80; Baugesetzkommentar, §§ 143 - 145 BauG, N 23 f.). Bei der Enteign ung von Bauland spielt insbesondere die vorbestehende Ausschöpfung des baulichen Nutzungspotentials für die Entschädigungsbemessung eine zentrale Rolle (Hess/ Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 56 ff.). Wesentlich ist, wie sich die Abtretung auf die Nutzbarkeit der Streitparzelle auswirkt. Gelten hohe Baulandpreise und werden diese massgeblich durch die bestmögliche bauliche Ausnützung bestimmt, so richtet sich der Wert einer Teilfläche vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbaubarkeit des Grundstüc ks. Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht zweckmässig oder nur mit geringerem Volumen bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt (Schweizerisches Zent- ralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 74/1973, S. 332); er ist mit dem absoluten Landwert zu entschädigen. Beeinträchtigt die Abtretung die bauliche Nutzung des Restgrundstücks nicht, so handelt es sich um min- derwertigen Boden und wird dementsprechend tiefer bewertet als das üb- rige Land (BGE 122 I 180), mithin ist der relative Landwert geschuldet (vgl. VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 5.2.; AGVE 1998 S. 503 f.; 1989 S. 428; vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 106; § 194 aBauG - 10 - N 6e; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss., Zürich, 1966, S. 70). Das Au smass der Herabsetzung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (BGE 122 I 180). 4.6. Der Verkehrswert ist im Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln, denn Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwerti- ges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen auf den Verkehrswert auch des enteigneten Grundstücks schliessen (BGE 114 Ib 286 , Erw. 7.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19 EntG). Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Ver- gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Ver- gleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht - wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen - un- übliche Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Ver- gleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie die La- geklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Renta- bilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch klei- nere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswe rte fast beliebig ver- ändert werden kann (BGE 122 I 168, Entscheid des Bundesgerichts 1P.520/2003 vom 9. März 2004, Erw. 7.3.; BGE 115 IB 408, Erw. 2c; BGE 114 IB 286, Erw. 7; AGVE 1988 S. 525). Es ist auf die Vergleichszahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag abzustellen (vgl. AGVE 2004 S. 207 ff.; VGE WBE.2004.417 vom 1. De- zember 2006, S. 22; Hess/Weibel, Band I, Art. 19 N 81). Im vorliegenden Fall ist somit der Zeitraum von November 2013 bis Oktober 2015 massge- bend (Erw. 4.4.). 4.7. Der Vergleich von Grundstücken innerhalb einer Gemeinde, deren Wertbil- dung auf qualitativ, ihrem Wesen nach unterschiedlichen Faktoren beruht, ist heikel. Während in einem Villenquartier die Wohnlage massgebend ist, richtet sich der Wert im Gebiet für Mietwohnungen nach d er Intensität der zulässigen Nutzung und in der Industriezone nach der Eignung des Grund- stücks für Fabrikbetriebe. Je nach Zone wirken sich Unterschiede hinsicht- lich Ruhe, Besonnung, Nähe öffentlicher Verkehrsmittel und Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Aussichtslage etc. stärker aus. Auch die Form und - 11 - die Grösse der zu vergleichenden Grundstücke, ein Ufer - oder Waldan- stoss, öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen und Dienstbarkeiten (Las- ten und Rechte) spielen eine Rolle bei der Wertbestimmung. Preise, die der Staat als Enteigner freihändig oder vergleichsweise bezahlt hat, dürfen mit- berücksichtigt werden, solange nicht glaubhaft gemacht wird, dass diese dem Verkehrswert nicht entsprechen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N 84 - 86). Überbaute Parzellen eignen sich schlecht als Vergleichsobjekte, weil sich die möglichen Fehlerquellen nicht vollständig eliminieren lassen. Steht ein Abbruchobjekt auf dem Land, sind die Abbruch - und Räumungskosten zu berücksichtigen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N 89). 5. 5.1. Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter Landwert be- zeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen wirtschaftlichen Ausnützung. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die ge- winnverheissendste Nutzung dann möglich, wenn be i unüberbauten Grundstücken die Nutzung nicht in irgendeiner Art und Weise einge- schränkt ist. In diesem Fall entspricht der Verkehrswert dem absoluten Landwert. Anders verhält es sich, wenn ein Grundstück überbaut ist. Die bestehende Überbauung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten stets in gewisser Weise ein. Bei einem überbauten Grundstück verhindert die vorhandene Überbau- ung die Ausschöpfung ungenutzter Ausnützungsreserven solange, als mit ihrem Weiterbestand zu rechnen ist. Der Landwert ist folglich ein relativer, der von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise Ausnützungsgrad, Al- ter, Zustand und Ausbaustandard abhängt. Der der bestehenden Situation angepasste, verminderte Bodenwert wird als relativer Landwert bezeichnet (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 2., m.w.H.). 5.2. Es ist zunächst anhand der statistischen Methode der absolute Landwert zu ermitteln. Anschliessend wird - namentlich nach der Bedeutung der ent- eigneten Teilfläche in Bezug auf das Restgrundstück - der "Einschlag" be- stimmt, um den der absolute Landwert zu reduzieren ist ( VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 5.4., m.w.H.). 5.3. Das SKE hat sich dabei an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu orientieren und darf nicht einfach vom Angebot des En teigners ausgehen (vgl. gerade oben erwähnter VGE). - 12 - Die Bauchance verkörpert den Wert eines Grundstücks. Je stärker diese eingeschränkt ist, umso grösser hat der Abzug auszufallen. Wenn eine nor- male (gemessen an der geltenden Zonierung) Hochbaute nicht möglich ist, bleibt in Analogie zur Praxis bei der materiellen Enteignung nur der sog. landwirtschaftliche Restwert (vgl. BGE 112 Ib 485 , Erw. 10. b ). Es ist mit anderen Worten von den landwirtschaftlichen Ertragsmöglichkeiten auszu- gehen, wobei diese je nach Form und Grösse des Grundstücks selbst in- nerhalb des landwirtschaftlichen Restwerts nicht zum oberen Rand des Preisrahmens führen können. Wertsteigernd auswirken können sich aber durch die Lage ermöglichte "Hilfsnutzungen" für die eigentlichen Hochbau- ten (z.B. Tiefbauten, wie Parkplätze, oder Garten- bzw. Erholungsziele, wie Schrebergärten). 5.4. Für die Bewertung ist vorliegend von den Nutzungsmöglichkeiten der Lie- genschaft vor den Eigentumseingriffen auszugehen. Eine ökonomisch zweckmässige Nutzung mit Hoc hbauten ist - wie schon ausgeführt ( Erw. 2.2.) - wegen der Baulinie und aufgrund von Form und Fläche des Grund- stücks nicht möglich. Belegt wird der Schluss schon durch den Umstand, dass es offenbar in mindestens zwei Anläufen nicht g elungen ist, das Grundstück zu liquidie- ren; jedenfalls nicht zu Preisen, die den Vorstellungen der Liquidatoren ge- recht geworden wären. Selbst für Parkplätze scheint keine nennenswerte Nachfrage bestanden zu haben, zumal eine Direktausfahrt auf die K 247 ausgeschlossen gewesen sein dürfte. Auch landwirtschaftlich war keine in- tensivere Nutzung vorhanden oder absehbar. 5.5. Zusammenfassend drängt es sich unter diesen Umständen auf, bewer- tungsmässig in diesem Spezialfall nicht vom absoluten Baulandwert aus- gehend einen Abzug zu be stimmen, sondern von den tatsächlichen Nut- zungsmöglichkeiten her zu überlegen, welcher Aufpreis über den landwirt- schaftlichen Restwert hinaus gerechtfertigt sein könnte. Durch die beiden enteignungsrechtlichen Eingriffe (Bushaltestelle u nd Lärmschutzwand) werden auch die skizzierten bescheidenen Nutzungs- möglichkeiten gänzlich verunmöglicht, so dass wirtschaftlich gar kein Wert mehr angenommen werden dürfte, was wiederum - wie erwähnt (Erw. 2.) - das kantonale Ausdehnungsbegehren rechtfertigt. Das kantonale Entschädigungsangebot von pauschal Fr. 25'000 .00 ent- spricht einem m 2-Preis von knapp Fr. 45 .00. Derartige Preise kennt das Gericht aus Verfahren, wo es um den Erwerb von Land in Zonen für öffent- liche Bauten ging, das im massgeblichen Zeitpunkt vom Eigentümer in na- - 13 - her Zukunft nicht aus eigener Kraft hätte überbaut werden können und spä- ter vom Gemeinwesen für extensivere Zwecke (Fussballplätze, Friedhofer- weiterung, etc.) freihändig erworben werden sollte. Aus Sicht des SKE ist das kantonale Angebot auch mit Blick auf allfällig doch vorhandene Nut- zungsmöglichkeiten angemessen, zumal der auf dem Land lastende Inha- berschuldbrief über Fr. 20'000 .00 (Erw. 3.1.) dadurch mehr als gedeckt wird. 6. 6.1. Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei- nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG). Bei einer Vollenteignung kann es keinen Minderwert des Rests geben, wes- halb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. 6.2. Wird der Anspruch auf volle Entschäd igung nicht bereits durch die Sach- wertentschädigung (Verkehrswert und Minderwert) befriedigt, sind weiter die so genannten Inkonvenienzen zu ersetzen. Diese erfassen den Scha- den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist ein rechtserheblicher Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten aus der Enteignung oder dem Unternehmen des Ent- eigners erwächst. Zudem muss der Schaden dem Enteigneten selb er er- wachsen sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 196 f.). Als In- konvenienzen gelten etwa bauliche Anpassungen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, Schaden aus einem Betriebsunterbruch, Kosten für einen Umzug, Verlust von Abstel lplätzen infolge Abtretung von Vorgartenland, etc. (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 200; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2114; Baugesetzkommentar, §§ 143 - 145 BauG, N 47 f.). Weiter muss es sich um einen Schaden handeln, den der Enteignete mit Hilfe der enteigneten Rechte hätte von sich abwenden können, den er also nicht auch ohne Enteignung in gleicher Weise hätte dulden müssen wie seine nicht enteigneten Nachbarn (Hess/Weibel, Band I, Art. 19 EntG N 20, S. 241). Die Entschädigungspflicht ers treckt sich nur auf denjenigen Schaden, der vernünftigerweise als Folge des Rechtsver- lusts erwartet werden kann (Hess/Weibel, Band I, a.a.O., Art. 19 EntG N 22). Inkonvenienzen werden nicht geltend gemacht und sind für das Gericht auch nicht ersichtlich. - 14 - 7. Da die Gesuchsgegnerin eine liquidierte juristische Person ist, kann ihr we- der der vorliegende Entscheid zugestellt noch die Entschädigung direkt ausbezahlt werden. Das Dispositiv des Entscheids ist daher im D-Anzeiger und im Amtsbla tt öffentlich zu publizieren (analog zur vorzeitigen Besitzeinweisung, G.). Zu- dem ist der Entscheid nach Rechtskraft dem Bezirksgericht Q. anzuzeigen. Die Entschädigung ist vom Gesuchsteller zur Hinterlegung an die Aargaui- sche Staatsbuchhaltung zu bezahlen. Sie wird ab der vorzeitigen Besitz- einweisung bis zur Hinterlegung zu 1.75 % verzinst (§ 146 Abs. 1 BauG i.V.m. § 19 der Verordnung über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 713.112] vom 23. Februar 1994). Der Zins wird somit wie üblich bis zur Auszahlung der Entschädigung ge- währt, resp. hier bis zur Hinterlegung. Nachher gibt es für eine Verzinsung keine rechtliche Grundlage, und sie drängt sich sachlich auch nicht auf (vgl. z.B. die zinslose Vorfinanzierung im Beitragsrecht [§ 37 Abs. 2 BauG ]; AGVE 2005 S. 419). 8. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass für die abzutretende Parzelle aaa eine Entschädigung von Fr. 25'000.00 zu bezahlen ist. Die Entschädigung ist unbefristet, resp. bis zur Verfügung des Zivilrichters, bei der Aargauischen Staatsbuchhaltung zu hinterlegen. Die Eintragung im Grundbuch wird erst danach möglich sein (vgl. Erw. 3.2. und 3.3.). 9. Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel vom entschädigungspflichti- gen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschä digung zugesprochen wird (§ 149 Abs. 2 BauG). Vorliegend sind keine Gründe ersichtlich, von dieser Regelung abzuweichen. Der Gesuchsteller hat als Enteigner die Verfahrenskosten zu übernehmen. Mangels Vertretung werden keine Parteikosten ersetzt (§ 29 Abs. 1 VRPG). Das Gericht erkennt: 1. Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton Aargau und der A.-Anstalt, liquidiert, vom 28. August 2015 wird zum integrierten Be- standteil des vorliegenden Entscheids erklärt, soweit er den nachfolgenden Bestimmungen nicht widerspricht. - 15 - 2. 2.1. Die Abtretung der Parzelle aaa wird mit Fr. 25'000.00 entschädigt. 2.2. Die Entschädigung wird bei der Aargauischen Staatsbuchhaltung hinter- legt. 3. 3.1. Der Entscheid wird dem Bezirksgericht Q. mitgeteilt. 3.2. Der Gesuchsteller wird ermächtigt und angewiesen, die Handänderung zu gegebener Zeit - mit Rechtskraft der Grundbuchbereinigung durch den Zi- vilrichter - dem Grundbuchamt U. zur Eintragung anzumelden. 4. 4.1. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'800.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 208.00 und den Auslagen von Fr. 4.00, insgesamt Fr. 2'012.00, sind vom Gesuchsteller zu bezahlen. 4.2. Es werden keine Parteikosten ersetzt. Zustellung - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - A.-Anstalt: öffentliche Publikation des Urteilsdispositivs Mitteilung - Bezirksgericht Q. - Stadtrat Q. - Mitwirkende Fachrichter - Gerichtskasse (intern) Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau , obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit - 16 - dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde- schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be- gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent- scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem- ber 2008). Aarau, 6. April 2016 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: E. Hauller G. Bruder-Wismann