<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00550</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205094&amp;W10_KEY=4467138&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00550</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.05.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 02.02.2006 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Denkmalschutz: Wohnhaus, Stallscheune und Wagenschopf in Zürich-Albisrieden<br/><br/>Ein Augenschein des Verwaltungsgerichts ist nicht notwendig (E. 2).<br/>Begriff des Schutzobjekts (E. 3.1). Begriff der Zeugeneigenschaft; Überprüfungsmassstab des Verwaltungsgerichts (E. 3.2). Interessenabwägung zwischen dem privaten Interesse und dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts (E. 3.3).<br/>Kriterien für die Interessenabwägung: Denkmalschutzmassnahmen müssen namentlich breit, d.h. auf objektive Kriterien, abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (E. 4).<br/>Argumente der Stadt Zürich für einen Schutz (E. 5.1) bzw. der Vorinstanz gegen einen Schutz (E. 5.2).<br/>Zwar bildet das Gebäudeensemble den "Vorposten" zum alten Dorfkern von Albisrieden, doch kommt ihm nicht in einem Ausmass eine siedlungsprägende Wirkung zu, welche eine förmliche Unterschutzstellung rechtfertigen würde (E. 6.1). Hinsichtlich Baugeschichte (E. 6.2) und hinsichtlich Siedlungsgeschichte (E. 6.3) kann dem Ensemble keine qualifizierte Zeugeneigenschaft zugemessen werden. Die Vorinstanz hat zu Recht festgestellt, dass die Stadt Zürich ihr Ermessen überschritten hat, und somit nicht in rechtsverletzender Weise in die Gemeindeautonomie eingegriffen (E. 6.4).<br/>Abweisung der Beschwerde der Stadt Zürich.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Stadtrat von ZÃ¼rich stellte am 10. MÃ¤rz 2004 die GebÃ¤ude Vers.Nrn. 391 (Wohnhaus mit Stallscheune) sowie 392 (Wagenschopf) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. AR3207 an der Altstetterstrasse 336 in ZÃ¼rich-Albisrieden unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><b> </b></p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben die Erben des A als EigentÃ¼mer am 26. April 2004 Rekurs. Am 24. Mai 2004 reichten sie eine vom 3. Mai 2004 datierte Expertise Ã¼ber die NutzungsmÃ¶glichkeiten nach Unterschutzstellung mit SchÃ¤tzung der Baukosten fÃ¼r die Instandstellung mit Umbau und Renditeberechnung nach. Die Stadt ZÃ¼rich stellte dieser Expertise in der Rekursantwort vom 7. Juli 2004 bzw. dem beigelegten Bericht des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau vom 23. Juni 2004 Ã¼ber die Ã¶konomischen Auswirkungen einer Unterschutzstellung ihre eigenen Berechnungen gegenÃ¼ber. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 30. September 2004 hiess die Baurekurskommission I den Rekurs am 12. November 2004 gut; demgemÃ¤ss hob sie den Beschluss des Stadtrats vom 10. MÃ¤rz 2004 auf. Die Rekurskosten von Fr. 3'165.- auferlegte sie dem Stadtrat von ZÃ¼rich, den sie zudem zur Zahlung einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an die Erben des A verpflichtete.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die Stadt ZÃ¼rich am 16. Dezember 2004 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, dem die Aufhebung des Rekursentscheids sowie die BestÃ¤tigung des Unterschutzstellungsbeschlusses beantragt wurde; verfahrensrechtlich wurde um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht. Die Baurekurskommission I verzichtete auf Vernehmlassung. Die Erben des A beantragten Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die fÃ¼r die Beurteilung wesentlichen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse ergeben sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, insbesondere auch aus dem mit Fotografien dokumentierten Protokoll Ã¼ber den von der Baurekurskommission durchgefÃ¼hrten Augenschein. Auf die DurchfÃ¼hrung eines weiteren Augenscheins durch das Gericht kann daher verzichtet werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wir­kung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eine Unterschutzstellung setzt zunÃ¤chst voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beantwortung der Frage, ob bezÃ¼glich eines bestimmten Objektes die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu. Deren Handhabung kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle Ã¼berprÃ¼fen; doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung, soweit es um die Beurteilung Ã¶rtlicher VerhÃ¤ltnisse geht. Soweit unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist, kann sich die zustÃ¤ndige kommunale BehÃ¶rde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen, was die Baurekurskommission bei der ErmessensÃ¼berprÃ¼fung ebenfalls zu berÃ¼cksichtigen hat (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20 und 22; RB 1989 Nr. 67). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 85; RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). Ist die kommunale Unterschutzstellung wie hier durch die RekursbehÃ¶rde aufgehoben worden, hat das Gericht auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission bei der AusÃ¼bung der Ermessenskontrolle die gebotene ZurÃ¼ckhaltung gewahrt hat.</p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>3.3 </b></span>Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="UrteilstextChar">von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="ERW4"><b>4. </b> </a></p> <p class="Urteilstext">EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie weit dieses Ã¶ffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzten, den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berÃ¼cksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen (<span>BGE 1</span>18 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dÃ¼rfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie mÃ¼ssen breiter, d.h. auf objektive und grundsÃ¤tzliche Kriterien abgestÃ¼tzt sein und von einem grÃ¶sseren Teil der BevÃ¶lkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse AllgemeingÃ¼ltigkeit erheben zu kÃ¶nnen (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275; 118 Ia </span>384 E. 5a S. 389, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der Stadtrat ZÃ¼rich hat die Unterschutzstellung gestÃ¼tzt auf ein im August 2003 verfasstes Gutachten des StÃ¤dtebauamtes im Wesentlichen wie folgt begrÃ¼ndet: Die beiden GebÃ¤ude bildeten an der Albisrieder- und der Altstetterstrasse den markanten Auftakt zum kompakten lÃ¤ndlichen Dorfkern Albisrieden, der als zusammenhÃ¤ngender Ã¤lterer Siedlungsteil in der jÃ¼ngeren Bebauung liege und der Kernzone zugeschieden sei. Das HauptgebÃ¤ude, ein typisch bÃ¤uerliches MehrzweckgebÃ¤ude mit verputztem Wohn- und verbrettertem Ãkonomieteil, sei 1539/1540 erstellt worden, das frei stehende NebengebÃ¤ude 1845 als Wagenschopf und Speicher. Der bÃ¤uerlich geprÃ¤gte Vorgarten vor dem Wohnteil des HauptgebÃ¤udes sei von einer MetallumzÃ¤unung mit Sockelmauer eingefasst; der rÃ¼ckwÃ¤rtige Teil des Gartens bestehe aus Wiesland mit ObstbÃ¤umen. â Die ortsbildprÃ¤gende Wirkung sowohl des Haupt- wie auch des NebengebÃ¤udes sei betrÃ¤chtlich. Die typisch dÃ¶rflichen GebÃ¤udekuben mit den charakteristischen Verbretterungen setzten fÃ¼r Zufahrer von Westen auf der Altstetter- wie von Nordosten auf der Albisriederstrasse den Anfangspunkt des kompakten Dorfkerns. Die Konstruktionsweise des HauptgebÃ¤udes als Kombination eines ungebundenen und eines gebundenen GerÃ¼stsystems (BohlenstÃ¤nderbau mit unabhÃ¤ngigem Dachstuhl im Wohnhaus, MehrreihenstÃ¤nderbau im Ãkonomieteil) sei selten und zu diesem frÃ¼hen Zeitpunkt im Kanton ZÃ¼rich ohne Vergleich. Die ursprÃ¼ngliche MehrreihenstÃ¤nderkonstruktion im ÃkonomiegebÃ¤ude sei noch fast vollstÃ¤ndig vorzufinden; das dortige Rafendach dokumentiere eine heute weit seltenere Dachkonstruktion vor dem Aufkommen des Sparrendachs. Auch im Wohnteil dÃ¼rfte, mit Ausnahme der 1933 neu aufgebauten Giebelfassade, die StÃ¤nderkonstruktion noch weitgehend vorhanden sein, auch wenn sie durch jÃ¼ngere Verkleidungen verdeckt sei. Siedlungsgeschichtlich sei das HauptgebÃ¤ude eine Ausbauliegenschaft des Ã¤lteren Dorfkerns, gehÃ¶re also zu jenen GrundstÃ¼cken, aus denen das GrossmÃ¼nster als Grundherr einen Hof gebildet habe; bereits hundert Jahre spÃ¤ter sei dies kaum mehr mÃ¶glich gewesen, weshalb sich der BevÃ¶lkerungsdruck spÃ¤ter in Hausteilungen niedergeschlagen habe. Beim GebÃ¤ude Altstetterstrasse 336 sei dieser Vorgang mit den dadurch geschaffenen engen WohnverhÃ¤ltnissen noch sehr gut sichtbar. Es handle sich um ein typisches Bauernhaus mit der Zweiteilung in Wohn- und Ãkonomieteil unter einem First und einem freistehenden NebengebÃ¤ude. Noch im letzten Viertel des 20. Jahrhunderts sei dort Landwirtschaft betrieben worden. Das GebÃ¤ude bilde damit ein wichtiges Zeugnis jener wirtschaftlichen Epoche, in der Albisrieden zum landwirtschaftlichen Umland der zÃ¼nftischen und frÃ¼hindustriellen Stadt ZÃ¼rich gehÃ¶rt habe; es verweise wie alle ehemaligen BauernhÃ¤user in diesem Dorfkern auf die einstige Grundherrschaft des GrossmÃ¼nsters sowie den selbstÃ¤ndigen Charakter von Albisrieden vor dessen 1934 erfolgten Eingemeindung. Die Unterschutzstellung schrÃ¤nke die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks nicht wesentlich ein. Zwar wÃ¼rde die bei einem Verzicht auf Unterschutzstellung gebotene Profilerhaltung eine etwas grÃ¶ssere AusnÃ¼tzung zulassen; doch kÃ¶nne der jetzt leer stehende Ãkonomieteil auch bei einer Unterschutzstellung intensiver genutzt werden. Der Mehraufwand, den ein Umbau des unter Schutz gestellten GebÃ¤udes gegenÃ¼ber einem Neubau mit sich bringe, werde durch die MÃ¶glichkeit ausgeglichen, das NebengebÃ¤ude zu Wohnzwecken auszubauen, was ohne Unterschutzstellung nicht mÃ¶glich wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Baurekurskommission prÃ¼fte zunÃ¤chst, ob den beiden GebÃ¤uden, eine siedlungsprÃ¤gende Wirkung zukomme (Rekursentscheid E. 6). Auszugehen sei davon, dass in der Kernzone Albisrieden bereits verschiedene Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich dem Schutz des Ortsbildes dienten. Das HauptgebÃ¤ude Altstetterstrasse 336 markiere zwar von seiner Lage her an der Verzweigung Albisrieder-/Altstetterstrasse einen Vorposten des alten Dorfkerns; diese Wirkung werde jedoch dadurch relativiert, dass die Kernzone auf der westlichen Seite der Albisriederstrasse schon frÃ¼her, nÃ¤mlich mit dem erst 1945 erbauten Wohn- und GeschÃ¤ftshaus an der Albisriederstrasse 369 und dem zwar alten, aber Ã¤usserlich stark verÃ¤nderten Restaurant "Sternen" an der Albisriederstrasse 371 beginne. Der Wechsel zur dÃ¶rflichen Ãberbauung erfolge erst mit dem kÃ¼rzlich umgebauten und unter Schutz gestellten GebÃ¤ude Albisriederstrasse 377, welches bereits weiter innerhalb der Kernzone situiert sei als die streitbetroffenen GebÃ¤ude. Diese mÃ¼ssten, um wegen prÃ¤gender Wirkung auf das Ortsbild eine Ã¼ber die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme zu rechtfertigen, auch von ihrer Erscheinung und Bausubstanz her zu einer derartigen Wirkung beitragen, was nicht zutreffe: Die Ã¤ussere Erscheinung des Bauernhauses Altstetterstrasse 336 sei das Ergebnis von in der ersten HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts vorgenommenen Umbauten. Die DachhÃ¤uschen beim Wohnteil seien anlÃ¤sslich des Ausbaus des Dach- und Kehrgeschosses im Jahre 1928 erstellt worden; die nordÃ¶stliche Giebelfassade sei 1933 mit Backsteinmauerwerk ersetzt worden, und die sÃ¼dwestliche Giebelfasse sei von vornherein nicht als schutzwÃ¼rdig qualifiziert worden. Somit komme dem GebÃ¤ude kein Situationswert zu, welcher eine Unterschutzstellung rechtfertigen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung2">Sodann prÃ¼fte die Vorinstanz, ob das HauptgebÃ¤ude zusammen mit dem Wagenschopf einen wichtigen Zeugen fÃ¼r eine oder mehrere wirtschaftliche, soziale und politische Epochen bilde, was sie ebenfalls verneinte (E. 7). Weder deren hohes Alter noch die Konstruktionsweise des HauptgebÃ¤udes (Kombination des Ã¤lteren MehrreihenstÃ¤nderbaus im Ãkonomieteil mit dem jÃ¼ngeren BohlenstÃ¤nderbau im Wohnteil) vermÃ¶ge einen derartigen Schluss zu rechtfertigen. Die Kombination sei wohl eher zufÃ¤llig entstanden, also nicht Teil einer Entwicklung, welche sie zu einer gebrÃ¤uchlichen Bauweise hÃ¤tte werden lassen; es handle sich um einen Einzelfall ohne historische Bedeutung. Zudem sei nicht klar, wie viel von der Konstruktion des Wohnteils Ã¼berhaupt noch erhalten sei bzw. zugÃ¤nglich gemacht werden kÃ¶nne. Um einen wichtigen Zeugen handle es sich beim GebÃ¤udeensemble schliesslich auch nicht aus siedlungsgeschichtlicher Sicht. Zwar sei diesbezÃ¼glich die sichtbar gebliebene Unterteilung des Erdgeschosses in zwei separate Wohnungen nicht uninteressant, weil sie vom damaligen Verbot, neue WohnhÃ¤user zu bauen, zeuge, doch sei dieses Verbot in den DÃ¶rfern des Kantons ZÃ¼rich weit verbreitet gewesen, weshalb GebÃ¤ude mit zwei KÃ¼chen und Stuben auf engstem Raum keine Seltenheit seien. Zudem verhindere eine Unterschutzstellung im vorliegenden Fall nicht, dass die Folgen der Hausteilung, d.h. die Entstehung zweier vollstÃ¤ndiger Wohnungen auf kleinem Raum, nicht sichtbar bleiben wÃ¼rden: Die RÃ¤ume in der westlichen Wohnung blieben zwar aufgrund des geschÃ¼tzten Kachelofens und Metallherds als Stube und KÃ¼che erkennbar; die entsprechenden RÃ¤ume im Ã¶stlichen Wohnteil wÃ¼rden indessen einfach als kleine Zimmer zurÃ¼ckbleiben, deren Ursprung nicht mehr erkennbar wÃ¤re. Als Bauernhaus mit Stallanbau und Wagenschopf stÃ¼nden die streitbetroffenen GebÃ¤ude unbestrittenermassen fÃ¼r jene wirtschaftliche Epoche, in welcher Albisrieden zum landwirtschaftlichen Umland der Stadt ZÃ¼rich gehÃ¶rt habe. Eine qualifizierte Eignung als wichtiger Zeuge einer oder mehrerer Epochen komme ihnen jedoch nicht zu.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der Stadtrat hÃ¤lt in der Beschwerdeschrift an seiner Darstellung fest, dass den beiden GebÃ¤uden Vers.Nrn. 391 und 392 an der Ecke Altstetter-/Albisriederstrasse eine betrÃ¤chtliche ortsbildprÃ¤gende Wirkung zukomme. Die typischen dÃ¶rflichen GebÃ¤udekuben mit den charakteristischen Verbretterungen setzten fÃ¼r den von Westen auf der Altstetterstrasse und von Nordosten auf der Albisriederstrasse ankommenden Personen den "Anfangspunkt" zum Dorfkern Albisrieden, der ein Ensemble bilde. Damit wird aber der auf einer differenzierenden Betrachtung beruhende Befund der Vorinstanz, wonach der Wechsel zur dÃ¶rflichen Ãberbauung erst mit dem unter Schutz gestellten GebÃ¤ude Albisriederstrasse 377 erfolge, nicht in Frage gestellt. Die diesbezÃ¼gliche Beschreibung der Baurekurskommission ist aufgrund der Akten nachvollziehbar und betrifft zudem VerhÃ¤ltnisse, die gerichtsnotorisch sind. Ob die streitbetroffenen GebÃ¤ude mit der Baurekurskommission als "Vorposten" oder mit der BeschwerdefÃ¼hrerin als "Anfangspunkt" bezeichnet werden, ist eine verbale Nuance, die fÃ¼r sich allein nicht ausschlaggebend ist. Im Kontext ihrer weiteren AusfÃ¼hrungen betreffend die Situierung des streitbetroffenen GebÃ¤udekomplexes in der Kernzone Albisrieden erscheint jedenfalls der von der Baurekurskommission verwendete Begriff "Vorposten" als zutreffende Sachdarstellung und plausible WÃ¼rdigung. Ebenso wenig vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihren weiteren AusfÃ¼hrungen zum Situationswert die Schlussfolgerung der Vorinstanz zu entkrÃ¤ften, wonach das Bauernhaus auch von seiner Gestaltung und Erscheinung her nicht eine die Unterschutzstellung rechtfertigende ortsprÃ¤gende Wirkung aufweise. Mit diesen AusfÃ¼hrungen wird der Baurekurskommission zu Unrecht unterstellt, davon ausgegangen zu sein, dass die Bausubstanz des Bauernhauses mehrheitlich aus der ersten HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts stamme. Indessen hat die Baurekurskommission in diesem Zusammenhang ausgefÃ¼hrt, die "Ã¤ussere Erscheinung" des Bauernhauses sei mehrheitlich das Resultat von in jener jÃ¼ngerer Zeit vorgenommenen Umbauten, und dabei insbesondere die Dachaufbauten sowie die nordÃ¶stliche Giebelfassade erwÃ¤hnt. Diese WÃ¼rdigung ist aufgrund der bei den Akten liegenden Fotografien Ã¼berzeugend. Sie wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Baurekurskommission offenbar irrtÃ¼mlich davon ausgegangen ist, die sÃ¼dwestliche Giebelfassade sei Ã¼berhaupt nicht unter Schutz gestellt. Diese Giebelfassade trÃ¤gt nÃ¤mlich ohnehin wenig zur Erscheinung bei, weil sie sich auf der von der Strassenkreuzung abgewandten Seite befindet und wegen der sie umgebenden Nachbarbauten nicht gut einsehbar ist. Gesamthaft Ã¼berzeugt demnach die vorinstanzliche WÃ¼rdigung, wonach dem GebÃ¤udeensemble nicht in dem Ausmass eine siedlungsprÃ¤gende Wirkung zukommt, welche Ã¼ber den durch die Kernzonenbestimmungen bewirkten Schutz hinaus eine fÃ¶rmliche Unterschutzstellung rechtfertigen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>BezÃ¼glich der baugeschichtlichen Bedeutung des Streitobjekts hebt die BeschwerdefÃ¼hrerin erneut die Konstruktionsweise des HauptgebÃ¤udes (Kombination des Ã¤lteren MehrreihenstÃ¤nderbaus im Ãkonomieteil mit dem jÃ¼ngeren BohlenstÃ¤nderbau im Wohnteil) hervor. Die Baurekurskommission hat indessen diese Besonderheit nicht verkannt. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin steht die vorinstanzliche ErwÃ¤gung, beim Bau des Bauernhauses Altstetterstrasse 336 sei die Verbindung beider Konstruktionsweisen wohl eher zufÃ¤llig gewÃ¤hlt worden, reprÃ¤sentiere mithin nicht eine Entwicklung, welche diese Kombination zu einer gebrÃ¤uchlichen Bauweise habe werden lassen, nicht im Widerspruch zu den diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen im Fachbericht des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau. Dort wird die Entwicklung und Beschaffenheit beider Konstruktionstypen geschildert (einerseits MehrreihenstÃ¤nderbau als Erscheinungsform von HochstÃ¤nderbauten, mit steilem Dach seit dem 16. Jahrhundert, anderseits spÃ¤ter entwickelter BohlenstÃ¤nderbau als Erscheinungsform separat abgebundener DachstÃ¼hle); und es wird festgehalten, dass "Ãbergangsbauten" (mit einer Kombination) selten anzutreffen seien; das Bauernhaus Altstetterstrasse 336 gehÃ¶re zu den frÃ¼hesten Beispielen. Die Eigenschaft als "Ãbergangsbaute" in diesem Sinn ist zwar baugeschichtlich von einigem Interesse. Die WÃ¼rdigung der Vorinstanz, wonach diese Eigenschaft weder fÃ¼r sich allein noch im Zusammenhang mit den von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrten weiteren Aspekten ein wichtiges Zeugnis im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG abgebe, ist indessen nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Gleiches gilt fÃ¼r die WÃ¼rdigung der siedlungsgeschichtlichen Bedeutung des Streitobjekts. Die Baurekurskommission hat nicht verkannt, dass das Bauernhaus Altstetterstrasse 336 samt dem daneben stehenden Wagenschopf Zeugnis fÃ¼r jene wirtschaftliche Epoche ablegt, in der Albisrieden zum landwirtschaftlichen Umfeld der Stadt ZÃ¼rich gehÃ¶rte. Ihre Feststellung, es gebe etliche weitere ehemalige BauernhÃ¤user in Albisrieden, welche zum Teil unter Schutz gestellt seien, wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht bestritten. Diese hebt erneut die sichtbar gebliebene Unterteilung des Erdgeschosses in zwei Wohneinheiten hervor, welche mit der Ã¤usseren Fassadenteilung des Wohnhauses korrespondiere. Sie bestreitet indessen die Feststellung der Vorinstanz nicht, wonach bei einem â auch bei einer Unterschutzstellung zulÃ¤ssig bleibenden â Umbau die Zimmer im Ã¶stlichen Wohnteil nicht mehr als ehemalige KÃ¼che und Stube erkennbar wÃ¤ren. Sodann rÃ¤umt sie selber ein, dass die im westlichen Wohnteil noch vorhandenen Elemente (Metallherd in der KÃ¼che und Kachelofen in der Stube) keine besonders schÃ¼tzenswerte Exemplare darstellen. Vor diesem Hintergrund ist es nicht rechtsverletzend, wenn die Baurekurskommission â namentlich im Hinblick auf die Auswirkungen der auch bei einer Unterschutzstellung zulÃ¤ssig bleibenden VerÃ¤nderungen im Innern â eine qualifizierte Zeugenschaft der Baute auch in siedlungsgeschichtlicher Hinsicht verneint hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Demnach ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin mit der Unterschutzstellung des Bauernhauses Altstetterstrasse 336 das ihr zustehende Ermessen Ã¼berschritten habe. Zwar stÃ¼tzt sich deren Unterschutzstellungsbeschluss wie erwÃ¤hnt auf einen Fachbericht des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau, welcher eine detaillierte Beschreibung der Lage des Objekts in der Kernzone Albisrieden, der Baugeschichte und der Besitzergeschichte enthÃ¤lt. Bei der WÃ¼rdigung und Gewichtung der fÃ¼r die Unterschutzstellung sprechenden Einzelheiten kommt der Stadt ZÃ¼rich zwar ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Ob aus der Gesamtheit all dieser Einzelheiten auf eine qualifizierte Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu schliessen sei, ist zu einem erheblichen Teil auch Rechtsfrage, und â soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt â hat die Baurekurskommission trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen ZurÃ¼ckhaltung eine eigenstÃ¤ndige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist. Insoweit vermag der dem Unterschutzstellungsbeschluss der BeschwerdefÃ¼hrerin zugrunde liegende Amtsbericht eine selbstÃ¤ndige WÃ¼rdigung durch die Baurekurskommission nicht zu prÃ¤judizieren. Die von dieser im vorliegenden Fall getroffene WÃ¼rdigung vermag, wie vorstehend dargelegt, zu Ã¼berzeugen. Der Stadt ZÃ¼rich ist es mit ihren AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeschrift nicht gelungen, diese Beurteilung zu entkrÃ¤ften. Mit der Aufhebung des Unterschutzstellungsbeschlusses hat demnach die Vorinstanz nicht in rechtsverletzender Weise in die Gemeindeautonomie der BeschwerdefÃ¼hrerin eingegriffen. Bei dieser Rechtslage kann offen bleiben, ob die Unterschutzstellung mit dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit vereinbar wÃ¤re. Es kann angemerkt werden, dass die diesbezÃ¼glichen EinwÃ¤nde der Beschwerdegegnerinnen (vgl. Rekursschrift S. 6 ff.) angesichts des betrÃ¤chtlichen Mehraufwands der bei einer Unterschutzstellung erforderlichen Sanierung einiges fÃ¼r sich haben (vgl. RB 1995 Nr. 74). </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen. Der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin sind die Gerichtskosten aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nach § 17 Abs. 2 VRG bei diesem Verfahrensausgang von vornherein nicht zu. Hingegen ist sie zu verpflichten, den obsiegenden Beschwerdegegnerinnen eine solche EntschÃ¤digung im angemessenen Betrag von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu zahlen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu zahlen.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>