<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2011.00154</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211619&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2011.00154</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.03.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.11.2012 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kaskadenersatzbeschaffung von Liegenschaften (StHG 12 III lit. e bzw. StG 216 III lit. i); Präzisierung der Rechtsprechung: Den parlamentarischen Debatten lässt sich entnehmen, dass es primärer Wille des Gesetzgebers war, das Wohneigentum und die Mobilität zu fördern, andererseits aber auch Spekulationen durch mehrere Verkäufe zu verhindern. Das Steuer-RKG als auch das VGr schlossen daraus zu Recht, dass der Gesetzgeber kurzfristige Spekulationsgewinne infolge Kaskadenersatzbeschaffungen verhindern wollte. Indessen kann dem weiteren Schluss, der Nachweis für die dauernde Selbstnutzung der Ersatzliegenschaft sei grundsätzlich gescheitert, wenn das erste Ersatzobjekt innert fünf Jahren seit der Handänderung am urspünglichen Objekt verkauft werde, bei einer erneuten Ersatzbeschaffung mit vollständige Reinvestition des Erlöses nicht mehr festgehalten werden. Eine festgelegte Frist von fünf Jahren kann durch Gesetzesauslegung dieser Bestimmungen nicht entnommen werden (E. 2.3.2). Folglich ist lediglich bei rechtsmissbräuchlichen kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffungen ein Steueraufschub zu verwehren (E.2.3.3). Da die Bf die streitbetroffene Liegenschaft nicht während fünf Jahren selbst bewohnt haben, hat das RKG gemäss der verwaltungsgerichtlichen Praxis, an die sie gebunden gewesen ist, ohne weitere Prüfung der Umstände einen Steueraufschub verneint. Das RKG hat demnach in einem weiteren Rechtsgang zu prüfen, ob im vorliegenden Fall eine rechtsmissbräuchliche Kaskadenersatzbeschaffung vorliegt (E. 3). Rückweisung. Keine Kostenauflage; PE</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZOBJEKT">ERSATZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FÃNFJAHRESFRIST">FÃNFJAHRESFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESAUSLEGUNG">GESETZESAUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINN">GEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KASKADENERSATZBESCHAFFUNG">KASKADENERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIALIEN">MATERIALIEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOBILITÃT">MOBILITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMISSBRAUCH">RECHTSMISSBRAUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTGENUTZT">SELBSTGENUTZT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPEKULATIONSKAUF">SPEKULATIONSKAUF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEIGENTUM">WOHNEIGENTUM</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14222" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2011.00154</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. MÃ¤rz 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Florence Robert.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C AG,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="MsoNormal">A und B kauften am 29. Mai 2006 das Wohnhaus D-Strasse 01 in E (GBBl 02, Kat.-Nr. 03, 04 m<sup>2</sup> GrundstÃ¼ckflÃ¤che) zum Preis von Fr. â¦, welches sie in der Folge selbst bewohnten. Am 30. MÃ¤rz 2007 verkauften sie die zuvor ebenfalls selbst bewohnte Eigentumswohnung an der F-Strasse 05 in I (GBBl 06, 151/1000 an GBBl 07, Kat.-Nr. 08, mit Sonderrecht an 6½-Zimmerwohnung, Stockwerkeinheit Nr. 01; GBBL 09, 3/1000 an GBBl 07, Kat.-Nr. 08, mit Sonderrecht an Garage Nr. 01, Stockwerkeinheit Nr. 10) fÃ¼r Fr. â¦. FÃ¼r diese HandÃ¤nderung gewÃ¤hrte die BehÃ¶rde fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde I mit Einspracheentscheid vom 15. April 2008 den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum. Mit Kaufvertrag vom 3. Mai 2010 erwarben die Eheleute A und B das Wohnhaus G-Strasse 14, H (GBBl 11, Kat.-Nr. 12, 13 m<sup>2</sup> GrundstÃ¼ckflÃ¤che) zum Preis von Fr. â¦, welches sie ebenfalls selbst bewohnten. Das Einfamilienhaus in E verkauften sie am 15. Juli 2010 zum Preis von Fr. â¦. Infolge dieser HandÃ¤nderung verweigerte der Grundsteuerausschuss der Gemeinde E den Pflichtigen am 25. November 2010 die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs und auferlegte diesen eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦.</p> <p class="MsoNormal">Die hiergegen gerichtete Einsprache wies der Grundsteuerausschuss der Gemeinde E am 16. Juni 2011 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1">Den dagegen gerichteten Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 4. Oktober 2011 ebenfalls ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 22. November 2011 liessen die BeschwerdefÃ¼hrenden dem Verwaltungsgericht beantragen, die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns sei infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="MsoNormal">Sowohl das Steuerrekursgericht als auch der Grundsteuerausschuss der Gemeinde E verzichteten auf Beschwerdeantwort bzw. Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird.</span><span> </span><span>Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3">Das Steuerrekursgericht hat in seinem Entscheid mit Hinweis auf die von der ehemaligen Steuerrekurskommission im Jahr 2008 begrÃ¼ndete Rechtsprechung erwogen, dass die mehrfache Privilegierung durch kurzfristige Ersatzbeschaffungen ausgeschlossen sei. Werde nach einer Ersatzbeschaffung eines selbstbewohnten Eigenheims innerhalb von fÃ¼nf Jahren ein zweites Ersatzobjekt angeschafft und selbst bewohnt, werde die ursprÃ¼ngliche VerÃ¤usserung mit dem zweiten Ersatzobjekt verknÃ¼pft; die zweite trete an die Stelle der aufgegebenen ersten, wie wenn sie von Anfang an statt der ersten erworben worden wÃ¤re (kurzfristige Kaskadenersatzbeschaffung). Der anlÃ¤sslich des Verkaufs des ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼cks aufgeschobene Gewinn kÃ¶nne dann grundsÃ¤tzlich nicht nachbesteuert werden. Dagegen werde das erste Ersatzobjekt als normaler An- und Verkauf behandelt; auf dem dabei allenfalls erzielten Gewinn sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht aufschiebbar. Diese Rechtsprechung wurde durch das Verwaltungsgericht bestÃ¤tigt (VGr, 7. Juli 2010, SB 2009.00050).</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der nachfolgenden ErwÃ¤gungen kann im Sinn einer PrÃ¤zisierung der Rechtsprechung an der dargelegten Praxis nicht mehr vollstÃ¤ndig festgehalten werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Vorab sind <span>Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG bzw. § 216 Abs. 3 lit. i StG auszulegen und festzustellen, ob aus einer Kaskadenersatzbeschaffung keine mehrfache Privilegierung resultieren darf.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente (BGE 131 II 697 E. 4, mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1). Das Bundesgericht sowie auch das Verwaltungsgericht haben sich bei der Auslegung von Erlassen stets von einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das grammatische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich richtige LÃ¶sung ergab (BGE 124 II 372 E. 5 m.</span><span> </span><span>H.). Sind mehrere LÃ¶sungen denkbar, ist jene zu wÃ¤hlen, die der Verfassung entspricht (BGE 130 II 65 E. 4.2). Die verfassungskonforme Auslegung findet jedoch â auch bei festgestellter Verfassungswidrigkeit â im klaren Wortlaut und Sinn einer Gesetzesbestimmung ihre Schranke (BGE 129 II 249 E. 5.4).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und § 216 Abs. 3 lit. i StG setzen fÃ¼r den Steueraufschub voraus, dass der ErlÃ¶s fÃ¼r den Verkauf einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird. Dem Wortlaut kann keine direkte Antwort auf die Frage entnommen werden, ob eine kurzfristige Kaskadenersatzbeschaffung innert fÃ¼nf Jahren eine Besteuerung auslÃ¶st. Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG geht hervor, dass der Bundesrat in seiner Botschaft an die Bundesversammlung zum ursprÃ¼nglichen Entwurf des StHG 1983 einen Steueraufschub noch ablehnte (BBl 1983 III 50 und 102 f.). DemgegenÃ¼ber befÃ¼rwortete die Bundesversammlung die Aufnahme eines entsprechenden Aufschubtatbestands bei Ersatzbeschaffung fÃ¼r selbstgenutztes Wohneigentum im StHG. Den parlamentarischen Debatten lÃ¤sst sich entnehmen, dass es primÃ¤rer Wille des Gesetzgebers sei, das Wohneigentum und die MobilitÃ¤t zu fÃ¶rdern, andererseits aber auch Spekulationen durch mehrere VerkÃ¤ufe zu verhindern. WÃ¤hrend eine Minderheit die Meinung vertreten hat, die VerÃ¤usserung mÃ¼sse aus "zwingenden GrÃ¼nden" erfolgen, war nach Ansicht der Kommissionsmehrheit die Beurteilung der GrÃ¼nde nicht Aufgabe der SteuerbehÃ¶rden und die Gefahr der Spekulation sei durch das Erfordernis der dauernden Selbstnutzung ausgeschaltet. <span>Der Berichterstatter der Kommission, M. Salvioni, hielt dazu in Beantwortung von durch Nationalrat M. Matthey vorgetragenen Bedenken der Minderheit bezÃ¼glich Missbrauchs fÃ¼r spekulativen Liegenschaftenhandel (AB 1989 N. 49 ff.) Folgendes fest: " S'il y a un changement successif de maison, il est Ã©vident que l'on ne peut employer cet article que pour la premiÃ¨re aliÃ©nation, sauf si la deuxiÃ¨me a lieu aprÃ¨s cinque ou six ans, car s'il y a une sÃ©rie d'aliÃ©nations en peu d'annÃ©es, cet article ne peut pas Ãªtre appliquÃ©" (AB 1989 N. 51). In einer spÃ¤teren Session machte er folgende ErgÃ¤nzung: "La formulation du Conseil national fixe strictement le report de cette imposition au moment oÃ¹ la deuxiÃ¨me habitation serait eventuellement vendue [â¦]" </span>(AB 1990 N. 442). Sowohl der Nationalrat (91:59 Stimmen; AB 1989 N. 51) als auch der StÃ¤nderat stimmten dem Kommissionsantrag zu.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht als auch das Verwaltungsgericht schlossen daraus zu Recht, dass der Gesetzgeber kurzfristige Spekulationsgewinne infolge Kaskadenersatzbeschaffungen verhindern wollte. Indessen kann dem weiteren Schluss, der Nachweis fÃ¼r die dauernde Selbstnutzung der Ersatzliegenschaft sei grundsÃ¤tzlich gescheitert, wenn das erste Ersatzobjekt innert fÃ¼nf Jahren seit der HandÃ¤nderung am ursprÃ¼nglichen Objekt verkauft werde, bei einer erneuten Ersatzbeschaffung mit vollstÃ¤ndiger Reinvestition des ErlÃ¶ses nicht mehr festgehalten werden. Die bisherige Rechtsprechung stÃ¼tzte sich bei der sogenannten kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffung innerhalb von fÃ¼nf Jahren auf die erwÃ¤hnte Ãusserung des Kommissionssprechers, welcher davon ausging, dass ein Steueraufschub bei einer mehrfachen VerÃ¤usserung nur zum Zuge komme, wenn die zweite VerÃ¤usserung nach fÃ¼nf oder sechs Jahren stattgefunden habe. Zwar muss dieser Wortmeldung von S. Salvioni ein gewisses Gewicht zugemessen werden, da er die Mehrheitsmeinung der nationalrÃ¤tlichen Kommission zum Ausdruck brachte. Weil indessen kein weiterer offizieller Antrag vorgelegen hat, wurde die Frage der Kaskadenersatzbeschaffung im Rat jedoch nicht weiter behandelt. Eine festgelegte Frist von fÃ¼nf Jahren kann daher durch Auslegung Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG nicht entnommen werden. Zudem ist zu beachten, dass der Gesetzgeber die MobilitÃ¤t der Steuerpflichtigen fÃ¶rdern oder zumindest in keiner Weise hemmen wollte (AB 1989 N. 50 f.). Das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden vom 19. November 2001 Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und Befreiung des VerÃ¤usserers von der HandÃ¤nderungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstbenutzten Wohnliegenschaft (ZStB I Nr. 37/460, Rz. 20 und 25) grenzt sodann lediglich die Besteuerungsbefugnisse der Gemeinden ab. Das Rundschreiben Ã¤ussert sich diesbezÃ¼glich nur darÃ¼ber, welche Gemeinde unter welchen UmstÃ¤nden auf ihren Entscheid zurÃ¼ckkommen kann und den Gewinn bei einer definitiven Zweckentfremdung oder VerÃ¤usserung besteuern darf. Die Bestimmungen legen zwar nicht ausdrÃ¼cklich fest, dass bei einer Kaskadenersatzbeschaffung ein Steueraufschub zu gewÃ¤hren sei. Immerhin geht es davon aus, dass eine Nachbesteuerung des Gewinns zu unterbleiben hat, wenn eine erneute Ersatzbeschaffung stattfindet. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Aufgrund des Gesagten kann damit nicht allein massgebend sein, dass das erste Ersatzobjekt innert fÃ¼nf Jahren verÃ¤ussert worden ist, sondern es ist lediglich den rechtsmissbrÃ¤uchlichen kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffungen ein Steueraufschub zu verwehren. Dies kann namentlich dann der Fall sein, wenn bereits von Anfang an geplant war, das erste Ersatzobjekt allein aus spekulativen Motiven zu erwerben, um nach einer kurzen Besitzesdauer ein zweites Ersatzobjekt zu kaufen, um den Zwischengewinn abzuschÃ¶pfen. Wird hingegen ein Eigenheim auch bei einer Besitzesdauer von weniger als fÃ¼nf Jahren in dieser Zeit selbst bewohnt, daran den BedÃ¼rfnissen des EigentÃ¼mers entsprechende wertvermehrende Investitionen getÃ¤tigt und der ErlÃ¶s aus nachvollziehbaren GrÃ¼nden nach dem Verkauf wieder in ein weiteres Ersatzobjekt investiert, so liegt keine missbrÃ¤uchliche WertabschÃ¶pfung vor, die zu einer Verweigerung des Steueraufschubs fÃ¼hrt. Andernfalls kÃ¤me dies einer BeschrÃ¤nkung der MobilitÃ¤t des Steuerpflichtigen gleich. Schliesslich ist zu bemerken, dass in der Regel die Wertsteigerung am ersten Ersatzobjekt wÃ¤hrend der Besitzesdauer auch an einem gleichwertigen zweiten Ersatzobjekt gleichzeitig stattfindet, weshalb bei einer Reinvestition kein Spekulationsgewinn entstehend kann. Wird eine quantitativ oder qualitativ bessere Liegenschaft gekauft, so sind dazu zusÃ¤tzliche Fremd- oder Eigenmittel erforderlich (vgl. dazu Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum [Teil III], ZStP 2011, S. 13ff.). Zu berÃ¼cksichtigen ist ferner, dass lediglich ein Steueraufschub gewÃ¤hrt wird, wonach bei einem Verkauf ohne erneute Ersatzbeschaffung oder einer definitiven Zweckentfremdung der Gewinn nachbesteuert wird. Daher kann auch nichts von der Rechtsprechung zu § 170bis des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 abgeleitet werden, wonach eine mehrfache SteuerbegÃ¼nstigung ausgeschlossen wurde, da es sich unter der alten Gesetzgebung nicht um einen Steueraufschubtatbestand, sondern um eine Steuerbefreiung gehandelt hatte.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da die BeschwerdefÃ¼hrenden die streitbetroffene Liegenschaft nicht wÃ¤hrend fÃ¼nf Jahren selbst bewohnt haben, hat das Steuerrekursgericht gemÃ¤ss der verwaltungsgerichtlichen Praxis, an die sie gebunden gewesen ist, ohne weitere PrÃ¼fung der UmstÃ¤nde einen Steueraufschub verneint. Das Steuerrekursgericht hat demnach in einem weiteren Rechtsgang zu prÃ¼fen, ob im vorliegenden Fall gemÃ¤ss den obigen ErwÃ¤gungen eine rechtsmissbrÃ¤uchliche Kaskadenersatzbeschaffung vorliegt. Zu berÃ¼cksichtigen ist dabei unter anderem, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden gemÃ¤ss Veranlagungsentscheid vom 25. November 2010 an der Ersatzliegenschaft wertvermehrende Aufwendungen von insgesamt Fr. â¦ (fÃ¼r KÃ¼che und Licht) vorgenommen sowie ein Schwimmbad geplant haben. Ferner wird geltend gemacht, dass das erste Ersatzobjekt Ã¼ber kein BÃ¼ro verfÃ¼gt und sich die Umgebung nicht als kinderfreundlich herausgestellt habe. Ebenfalls ist zu werten, dass die Eheleute einen Wohnortswechsel noch vor ihrer erstgeborenen Tochter im Jahr 2004 vornehmen wollten. Im Weiteren hat das Steuerrekursgericht in Anwendung der absoluten Methode (BGE 137 II 419, E. 2.2.1) abzuklÃ¤ren, ob der gesamte Gewinn wieder in das zweite Ersatzobjekt reinvestiert worden ist. Die Sache ist deshalb in diesem Sinn zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b><br/> Da vorliegend eine nicht vorhersehbare PrÃ¤zisierung der Praxis zugunsten der Pflichtigen vorgenommen worden ist und die Pflichtigen im Wesentlichen obsiegt haben, sind die Kosten fÃ¼r das vorliegende Verfahren auf die Gerichtskasse zu nehmen und ist den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 151 Abs. 3 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG; § 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Der vorliegende Zwischenentscheid kann mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden, soweit er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (Art. 93 Abs. 1 BGG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'500; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'620.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden auf die Gerichtskasse genommen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'500.- zu bezahlen (Mehrwertsteuer inbegriffen). </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>