<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <a name="idp331760"></a><div class="big bold">Urteilskopf</div> <br/>125 III 62<br/><br/><br/><div class="paraatf">11. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 13 janvier 1999 dans la cause S.I. X. contre L. (recours en réforme)</div> <div class="paraatf"></div> <a name="idp333136"></a> <a name="idp191424"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste</div> <br/><div class="paraatf">Mietvertrag. Rücknahme der Zustimmung zur Untermiete (<span class="artref"><artref id="CH/220/262/2" type="start"></artref><artref id="CH/220/262/1" type="start"></artref>Art. 262 Abs. 1 und 2 OR</span><artref id="CH/220/262/2" type="end"></artref><artref id="CH/220/2" type="end"></artref>, <span class="artref">Art. 269d Abs. 3 OR</span>). <div class="paratf">Der Rückzug der Zustimmung zur Untermiete, welche für eine unbestimmte Dauer erteilt worden war, muss dem Mieter mit dem offiziellen Formular mitgeteilt werden. Ficht der Mieter den Rückzug der Zustimmung bei der Schlichtungsstelle an, und kommt in diesem Verfahren keine Einigung zustande, muss der Vermieter innerhalb von dreissig Tagen den Richter anrufen, ansonsten sein Klagerecht verwirkt. </div> </div> </div> <a name="idp370336"></a> <br/><div> <a name="idp378592"></a><span class="big bold" id="sachverhalt">Sachverhalt</span> <span class="small">ab Seite 62</span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="page62"></a><div class="center pagebreak">BGE 125 III 62 S. 62</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp380256"></a><span class="bold">A.- </span>Titulaire d'un bail qui se renouvelle tacitement de six mois en six mois, L. loue, depuis le 1er avril 1978, un appartement de cinq pièces et demie dans un immeuble sis à Genève. Avec le consentement de la bailleresse, il en sous-loue une partie des locaux depuis le 27 avril 1992.</div> <div class="paraatf">Le 22 mai 1996, le nouveau propriétaire de l'immeuble, la S.I. X., a fait notifier à L. un avis officiel de majoration de loyer ou d'autres <a name="page63"></a><div class="center pagebreak">BGE 125 III 62 S. 63</div>modifications du bail indiquant: '«fin de l'octroi de la faculté de sous-louer à partir du 30 septembre 1999'».</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp383600"></a><span class="bold">B.- </span>Le 18 juin 1996, L. a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, contestant la modification demandée de la relation contractuelle.</div> <div class="paraatf">L'affaire ne fut pas conciliée lors de l'audience du 17 février 1997.</div> <div class="paraatf">La bailleresse n'a pas saisi le Tribunal des baux et loyers d'une demande concluant à la confirmation du bien-fondé de sa prétention. En revanche, les locataires ont porté l'affaire devant cette juridiction qui a constaté la nullité de la prétention litigieuse par jugement du 6 novembre 1997.</div> <div class="paraatf">Statuant par arrêt du 25 mai 1998, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a constaté que le droit d'agir de la bailleresse était périmé, parce qu'elle n'avait pas agi dans les trente jours à compter de l'échec de la conciliation.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp387456"></a><span class="bold">C.- </span>La S.I. X. interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Invoquant une violation des <span class="artref"><artref id="CH/220/274^f/262" type="start"></artref><artref id="CH/220/274^f/1" type="start"></artref><artref id="CH/220/269^d" type="start"></artref>art. 269d, 274f al. 1 et 262 CO</span><artref id="CH/220/274^f/1" type="end"></artref><artref id="CH/220/274^f/262" type="end"></artref><artref id="CH/220/262" type="end"></artref>, elle conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au constat de la validité de la prétention notifiée par l'avis de modification du bail du 22 mai 1996.</div> <div class="paraatf">Le Tribunal fédéral rejette le recours dans la mesure où il est recevable et confirme l'arrêt cantonal.</div> <br/><div> <a name="idp399088"></a><span class="big bold" id="erwaegungen">Erwägungen</span> </div> <br/><div class="paraatf">Extrait des considérants:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp399984"></a><span class="bold" id="consideration_2.">2. </span>a) Selon l'<span class="artref">art. 262 al. 1 CO</span>, le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues par l'<span class="artref">art. 262 al. 2 CO</span>. En l'occurrence, le consentement requis a été donné pour une durée indéterminée.</div> <div class="paraatf">La bailleresse voudrait cependant retirer le droit de sous-louer après le 30 septembre 1999. La doctrine n'est pas univoque sur les circonstances qui permettraient de retirer le consentement accordé (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n. 35 ad <span class="artref">art. 262 CO</span>; Commentaire de l'USPI, n. 29 ad <span class="artref">art. 262 CO</span>; LACHAT, Le bail à loyer, p. 381 n. 2.2.7). Il n'est pas nécessaire d'approfondir la question à ce stade, puisqu'il faut préalablement s'interroger sur la nature de la prétention émise par la bailleresse.</div> <div class="paraatf">b) Le contrat de bail conclu initialement permettait au locataire d'utiliser l'appartement comme logement. Autrement dit, il donnait au locataire la faculté d'occuper, lui-même et ses proches, l'appartement loué <a name="page64"></a><div class="center pagebreak">BGE 125 III 62 S. 64</div>pour y habiter. Le consentement ultérieur à la sous-location a étendu les facultés accordées au locataire: celui-ci peut désormais faire un autre usage de la chose louée, à savoir la donner à bail et en tirer ainsi des revenus. Le retrait du consentement a donc pour effet de modifier l'usage convenu, en retirant au locataire la possibilité de sous-louer. La modification voulue par la bailleresse affecte ainsi de manière directe sa prestation essentielle: la cession d'un usage convenu de la chose (cf. <span class="artref">art. 253 CO</span>).</div> <div class="paraatf">Il faut donc en déduire que la bailleresse souhaite à l'avenir réduire ses prestations. Selon l'<span class="artref">art. 269d al. 3 CO</span>, l'envoi d'une formule officielle est exigé '«lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires'». Comme on se trouve en présence d'une forme de réduction des prestations du bailleur, il s'agit de l'une des hypothèses citées à titre d'exemple par l'<span class="artref">art. 269d al. 3 CO</span>, de sorte qu'il n'est pas douteux que cette disposition est applicable.</div> <div class="paraatf">Même si l'on admettait que l'exigence de la formule officielle n'existe que dans les hypothèses citées par la loi (dans ce sens: HIGI, op.cit., n. 48 ss ad <span class="artref">art. 269d CO</span>), la solution du cas d'espèce ne serait pas modifiée, puisqu'il s'agit précisément d'une forme de réduction des prestations. Il résulte cependant clairement du texte légal que l'<span class="artref">art. 269d al. 3 CO</span> ne cite que des exemples et qu'il n'est donc pas exclu d'appliquer la règle dans d'autres circonstances. La règle vise de façon générale toutes les '«modifications du contrat qui entraînent un amoindrissement unilatéral de la situation du locataire ...'» (LACHAT, op.cit., p. 372 n. 3.4).</div> <div class="paraatf">La recourante est d'ailleurs mal placée pour contester l'exigence de la formule officielle, puisqu'elle l'a elle-même utilisée, ce qui démontre que sa propre analyse l'avait conduite à conclure à sa nécessité.</div> <div class="paraatf">Lorsque l'<span class="artref">art. 269d al. 3 CO</span> est applicable, il résulte de la systématique de la loi qu'il faut appliquer les mêmes règles de procédure qu'en cas de contestation d'une majoration de loyer (cf. LACHAT, op.cit., p. 372 n. 3.6).</div> <div class="paraatf">c) Si l'autorité constate l'échec de la tentative de conciliation, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les trente jours (<span class="artref">art. 274f al. 1 CO</span>).</div> <div class="paraatf">Contrairement à ce que prévoit le droit cantonal (art. 10 A al. 1 de la loi du 4 décembre 1977 instituant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers), le juge ne peut pas être saisi par <a name="page65"></a><div class="center pagebreak">BGE 125 III 62 S. 65</div>n'importe laquelle des parties. Il résulte clairement du droit fédéral - qui prime le droit cantonal (art. 2 Disp. trans. Cst.) - que la qualité pour agir n'appartient qu'à celui qui persiste dans sa demande.</div> <div class="paraatf">En l'espèce, c'est la bailleresse qui souhaitait modifier à l'avenir les relations contractuelles, en retirant le consentement à la sous-location qui avait été donné pour une durée indéterminée. Elle voulait donc une '«autre modification'» du contrat au détriment du locataire, consistant à réduire l'usage autorisé (cf. <span class="artref">art. 269d al. 3 CO</span>); dans une telle situation, il appartient au bailleur qui persiste à demander la modification du contrat d'agir dans le délai de trente jours (HIGI, op. cit., n. 49 ad <span class="artref">art. 274f CO</span>).</div> <div class="paraatf">Il n'est pas contesté que la recourante n'a pas agi dans les trente jours et la cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en constatant que son droit d'agir était périmé (sur cette notion: cf. <a class="bgeref_id" href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=29&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1999&amp;to_year=1999&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-21%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page21">ATF 124 III 21</a> consid. 2b, 245 consid. 3a).</div> </div></body></html></html>