Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 26. Oktober 2022 (810 22 1) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Einverständnis des Grundeigentümers bei Bauvorhaben auf fremdem Grund / vorfrage- weise Prüfung der zivilrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsri chter Hans Furer, Markus Clausen, Daniel Ivanov, Niklaus Ruckstuhl, Gerichtsschreiber Marius Wehren Beteiligte A.____ AG , Beschwerdeführerin, vertreten durch Roman Zeller, Advo- kat gegen Baurekurskommission des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstras- se 29, 4410 Liestal, Vorinstanz B.____ , Beschwerdegegnerin, vertreten durch Reto Gantner, Advokat Einwohnergemeinde C.____ , Beigeladene Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus (Entscheid der Baurekurskommis- sion vom 27. Oktober 2020) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Am 22. Juli 2015 reichte B.____ beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (BIT) ein Baugesuch (Nr. 1307/2015) für ein Mehrfami lienhaus auf Parzelle Nr. 2345, Grund- buch C.____, ein. B. Mit Eingabe vom 15. August 2015 erhob die A.____ AG als Grundeigentümerin der Nachbarparzellen Nr. 1812 und Nr. 368 Einsprache gegen das Baugesuch. Sie machte geltend, das Bauvorhaben sehe eine Erschliessung über die Parzelle Nr. 1812 vor. Es sei deshalb nur realisierbar, wenn für die diesbezüglich notwendigen baulichen Massnahmen (Grab- und Bau- arbeiten) ebenso wie die Kanalisation eine privatre chtliche Vereinbarung vorliege. Am 25. No- vember 2015 reichte die Baugesuchstellerin bereinigte Pläne ein, welche indes nicht zu einem Rückzug der Einsprache führten. C. Mit Entscheid des BIT vom 19. November 2016 wurde die Einsprache im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wur de (Ziff. 1). Die Einsprecher wurden bezüglich der privatrechtlichen Einsprachen an den zuständigen Zivilrichter verwiesen (Ziff. 2). D. Gegen diesen Entscheid erhob die A.____ AG, vertre ten durch Roman Zeller, Advokat, mit Eingabe vom 2. Dezember 2016 Beschwerde bei der Bau rekurskommission des Kantons Basel-Landschaft. Nach Durchführung eines Augenscheins am 23. Mai 2017 wurde das Verfah- ren im Hinblick auf Einigungsgespräche der Parteien sistiert. In der Folge konnte keine gütliche Einigung erzielt werden. E. Mit Entscheid vom 27. Oktober 2020 wies die Baurekur skommission die Beschwerde im Sinne der Erwägungen sowie unter der Auflage, das s mit den Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahr t auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. mit Sicherheit erstellt werde, ab. F. Gegen diesen Entscheid erhob die A.____ AG, vertre ten durch Roman Zeller, Advokat, mit Eingabe vom 3. Januar 2022 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht. Sie stellt das Begehren, es sei der angefochtene Entscheid unter o/e- Kostenfolge aufzuheben und dem Baugesuch Nr. 1307/2015 die Baubewilligung zu verweigern. Am 7. März 2022 reichte die Beschwerdeführerin die Beschwerdebegründung ein. G. Mit Vernehmlassung vom 7. April 2022 beantragt die Baurekurskommission, die Be- schwerde sei abzuweisen. H. Die Beschwerdegegnerin, vertreten durch Reto Gantn er, Advokat, beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Mai 2022, es sei die Beschwerde vo llumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. I. Mit Verfügung vom 11. Mai 2022 wurde der Fall de r Kammer zur Beurteilung überwie- sen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht J. Anlässlich der heutigen Parteiverhandlung mit vorgän gigem Augenschein vor Ort hiel- ten die Parteien an den gestellten Begehren fest. Auf die jeweiligen Begründungen wird – so- weit erforderlich – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über di e Verfassungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsg ericht angefochten werden. Die Zu- ständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. 1.2 Nach § 47 Abs. 1 lit. a VPO ist zur Beschwerde befugt , wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt is t und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung hat. Die Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Sie macht geltend, der Beschwerdefüh rerin gehe es lediglich um finanzielle und nicht um baurechtliche Fragen, weshalb sie kein schützenswertes Interesse an der Verwei- gerung der Baubewilligung habe. Dazu ist festzustellen , dass die Beschwerdeführerin Grundei- gentümerin der Parzellen Nr. 1812 und Nr. 368 ist, we lche an die Bauparzelle Nr. 2345 angren- zen. Zudem wurden mit der strittigen Baubewilligung b auliche Massnahmen auf der Parzelle Nr. 1812 bewilligt. Die Legitimation der Beschwerdef ührerin ist damit ohne weiteres gegeben. Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt , sodass auf die Beschwerde einge- treten werden kann. 2. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können nac h § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Festste llung des Sachverhalts gerügt wer- den. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kanton sgericht dagegen – abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). 3.1 Das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben sieht die Erstellung eines Mehrfamilien- hauses auf der Parzelle Nr. 2345 vor. Die Erschliessung der Parzelle erfolgt über die Kantons- strasse und setzt die Erstellung einer Zufahrt voraus, wel che gemäss den eingereichten Plänen teilweise auf der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Nr. 1812 liegt. Zulas- ten dieser Parzelle und zugunsten der Bauparzelle Nr. 2 345 ist jeweils eine Dienstbarkeit mit der Bezeichnung "Geh- und Fahrrecht" im Grundbuch eingetragen. Die Beschwerdeführerin hat die Zustimmung zum Bauvorhaben bzw. zur Erstellung der Zufahrt über die Parzelle Nr. 1812 verweigert. 3.2.1 Das BIT führte im Einspracheentscheid aus, auf de r Parzelle Nr. 1812 werde lediglich der Einfahrtsbereich zur Bauparzelle erstellt. Es seien diesbezüglich keine baubewilligungs- pflichtigen baulichen Massnahmen geplant, welche eine Pu blikation des Bauvorhabens auf die- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht ser Parzelle erforderlich gemacht hätten. Das Terrain e ntlang der Grenze zu Parzelle Nr. 1812 werde in einem Abstand von 0.60 m nicht verändert. Di e Parkplätze befänden sich ausschliess- lich auf der Bauparzelle. Aufgrund der im Grundbuch e ingetragenen Dienstbarkeit seien die Parkplätze auf der Parzelle Nr. 2345 rechtsgenüglich ersch lossen. Das Herabsetzen der beste- henden Stützmauer sei nicht bewilligungspflichtig. 3.2.2 Die Vorinstanz bestätigte den Entscheid des BIT im Ergebnis. Sie verband die Ertei- lung der Baubewilligung jedoch mit der Auflage, dass m it den Bauarbeiten auf der Parzelle Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahr t auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. mit Sicherheit erstellt werde. Zur Begründung wurde zu sammengefasst ausgeführt, die Zufahrt zum geplanten Mehrfamilienhaus erfolge über eine Kant onsstrasse, welche zudem über einen Radweg verfüge. Die räumliche Bedeutung dieser Erschlie ssung sei erheblich bzw. mit wichti- gen räumlichen Folgen verbunden. Entsprechend bestehe ein öffentliches Interesse an einer vorgängigen Kontrolle der fraglichen baulichen Massnahmen, welche deshalb der Bewilligungs- pflicht unterstünden. Die festgestellte Baubewilligungsp flicht führe jedoch nicht zu einer Rück- weisung an das BIT, da die baulichen Massnahmen in den P länen eingezeichnet und damit zum Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gemacht word en seien. Es sei diesbezüglich zudem kein Verstoss gegen materielles Baurecht gegeben. W as die fehlende Unterschrift der Grundeigentümerschaft gemäss § 86 Abs. 2 der Verordnung zum Raumplanungs- und Bauge- setz (RBV) vom 27. Oktober 1998 anbelange, so bezwecke diese s Erfordernis, die Behandlung von rein hypothetischen Baugesuchen zu vermeiden, die man gels Zustimmung der Grundei- gentümerschaft von vornherein nicht realisierbar seien und deshalb nur nutzlosen Aufwand ver- ursachten. Das schutzwürdige Interesse an der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens solle nur in eindeutigen Fällen verneint werden, wen n beispielsweise die Realisierung des Bau- vorhabens aufgrund zivilrechtlicher Regelungen bzw. mang els Zustimmung der Grundeigentü- merschaft offensichtlich nicht möglich oder völlig ungewi ss sei. Bei der Beurteilung, ob die Zu- stimmung der Grundeigentümerschaft erforderlich sei, seien somit zivilrechtliche Aspekte von Bedeutung und daher vorfrageweise zu prüfen. Im vorliegenden Fall habe die Bauherrschaft ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchführung de s Baubewilligungsverfahrens bzw. die Realisierung des Bauvorhabens sei nicht völlig un gewiss. Es bestehe unbestrittenermassen ein Geh- und Fahrrecht auf der Parzelle Nr. 1812 zugunsten der Parzelle Nr. 2345, wobei ledig- lich die konkrete bauliche Ausgestaltung der Zufahrt zwisch en den Parteien umstritten sei. Ob dem Bauvorhaben zivilrechtliche Hindernisse bei der Reali sierung entgegenstünden bzw. ob das Geh- und Fahrrecht auch ein "Strassenbaurecht" umf asse, könne und dürfe nicht ab- schliessend geprüft werden, sondern sei allenfalls vor de m Zivilgericht zu klären. Da für das Bauvorhaben die ausreichende Erschliessung nur unter Ein bezug der Parzelle Nr. 1812 gege- ben sei, dürfe die Baubewilligung nur mittels einer Auflage erteilt werden, wonach mit den Bau- arbeiten auf Parzelle Nr. 2345 erst begonnen werden d ürfe, wenn die Zufahrt auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. mit Sicherheit erstellt werde. D em privatrechtlichen Streit über die Dienst- barkeitsausübung (konkrete bauliche Ausgestaltung der Zufa hrt) werde mit anderen Worten nicht vorgegriffen. Sollte aus diesem allenfalls noch n icht abgeschlossenen Streit eine andere als die geplante Zufahrt resultieren, müsste gegebenenf alls aber eine nachträgliche Projektän- derung bei der Baubewilligungsbehörde eingereicht werden. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.2.3 Die Beschwerdeführerin macht zusammengefasst gelt end, dass das strittige Baupro- jekt auf einem fremden Grundstück mangels Zustimmung d er Grundeigentümerschaft nicht er- richtet werden dürfe. Bei der Baugesuchstellerin handl e es sich weder um die Grundeigentü- merschaft noch um eine Baurechtsnehmerschaft. Es liege le diglich ein Geh- und Fahrrecht vor. Wie dieses auszugestalten sei, sei nicht geklärt, weil ne ben dem Weg auch weitere bauliche Massnahmen notwendig seien, worüber sich die Parteien grundsätzlich zivilrechtlich zu einigen hätten. Die Frage, wie die Zufahrtsstrasse zu erstell en sei, stelle zivilrechtlich eine nicht unbe- deutende Frage dar. Ohne eine entsprechende Einigung sei die Zufahrt auf das Grundstück der Bauherrschaft zwar gesichert, nicht jedoch umgesetzt re spektive noch nicht umsetzbar. Na- mentlich existiere kein Baurecht, welches der Bauherrscha ft erlauben würde, die Zufahrt ohne Absprache und Zustimmung der Grundeigentümerschaft zu e rstellen. Im Minimum sei zu ver- langen, dass die baulichen Massnahmen auf Parzelle Nr. 18 12 nicht in den Baugesuchsplänen der Liegenschaft auf Parzelle Nr. 2345 dargestellt wü rden. Die vorgesehenen baulichen Mass- nahmen stünden zudem in Widerspruch zu materiell-rechtl ichen Bauvorschriften und der Nach- weis einer rechtskonformen Entwässerung sei nicht erbracht. 3.2.4 In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz aus, § 86 Abs. 2 RBV bezwecke nicht, umstrittene private Rechte, die dem Bauvorhaben entgeg enstehen könnten, abschliessend im Baubewilligungsverfahren statt im Zivilverfahren zu über prüfen. Wie im angefochtenen Ent- scheid festgehalten werde, verbleibe insofern ein Risiko für die Bauherrschaft. Für die Beurtei- lung des Bauprojekts sei massgebend, dass die zivilrechtliche Ausgangslage dem Bauvorhaben nicht offensichtlich entgegenstehe. Was die Rüge des fehl enden Entwässerungsnachweises anbelange, so hätte diese bereits früher geltend gema cht werden müssen und nicht erst vor Kantonsgericht. Im Verfahren vor der Baurekurskommission se ien diesbezüglich weder spezifi- sche Vorbringen dargetan noch ein expliziter Antrag gestellt worden. 3.2.5 Die Beschwerdegegnerin entgegnet zusammengefasst , es sei unbestritten, dass sie aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit Anspruch auf ei ne Zufahrt über die Kantonsstrasse unter Einbezug der Parzelle Nr. 1812 habe. Zwar treffe zu, dass es hinsichtlich der zu erstellen- den Bauten, zumindest soweit diese auf der Parzelle N r. 1812 gelegen seien, einer zivilrechtli- chen Einigung bedürfe. Bestritten werde jedoch, dass m it der Baubewilligung diesbezüglich Fakten geschaffen würden. Von der Vorinstanz werde klar festgehalten, dass es nötigenfalls Sache eines Zivilgerichts sei, über Umfang und genauen Inhalt des bestehenden Dienstbar- keitsvertrags zu entscheiden, und dass es im Risiko der Bau herrschaft liege, eigenmächtige Bauten zu erstellen. Entsprechend sei die Auflage erfolg t, dass mit den Bauarbeiten erst be- gonnen werden dürfe, wenn die Zufahrt erstellt sei o der die Erstellung mit Sicherheit feststehe. Somit könne die erteilte Baubewilligung keine Fakten für die zivilrechtliche Beurteilung schaffen. Sinn und Zweck der mittels Baubewilligung erteilten Auflage sei es ja gerade, dass die zivil- rechtlichen Streitigkeiten geklärt seien, bevor mit dem B au begonnen werden könne. Insofern sei diesbezüglich keine Zustimmung im Sinne von § 86 A bs. 2 RBV erforderlich, sondern es müsse ein zivilrechtlicher Anspruch bestehen, was deutlich mehr sei als eine Unterschrift auf einem Baubewilligungsgesuch. Da die Baubewilligung ke ine zivilrechtliche Wirkung entfalte, werde die Frage nach der Konkretisierung der Dienstbarkeit zulasten und zugunsten der Parzel- le Nr. 1812 gerade nicht präjudiziert. Im Gegenteil zeige die Baubewilligung eigentlich nur auf, was in der Praxis tauglich sein könnte, also sinnvoll zu e rstellen sei. Es werde damit jedoch Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht keine Bewilligung für eine Baute auf einem fremden Grundstück erteilt. Bewilligt worden sei ein- zig das Recht der Beschwerdegegnerin zur Erschliessung übe r die Kantonsstrasse. Die bau- rechtlichen Einwände der Beschwerdeführerin seien unbeg ründet, die Rüge betreffend Kanali- sationsbewilligung werde erstmals vor Kantonsgericht vorgebracht und sei nicht zu hören. 4. Zu prüfen ist, ob dem strittigen Bauvorhaben ung eachtet der Tatsache, dass die Be- schwerdeführerin die Zustimmung zu den baulichen Massnahm en auf Parzelle Nr. 1812 ver- weigerte, die Bewilligung erteilt werden durfte. 5.1 Die auf den Parzellen Nr. 1812 und Nr. 2345 gepl ante Zufahrt über die Kantonsstrasse bildet Bestandteil des Baugesuchs bzw. der von der Baube willigungsbehörde bewilligten Pläne. Sie bedingt den Abbruch der bestehenden Stützmauer e ntlang der Hauptstrasse, welche teil- weise auf der Parzelle Nr. 1812 liegt und eine Höhe von 1.40 m bis 1.45 m aufweist, ebenso wie Abgrabungen im Umfang von 1.2 m bis 1.3 m. Die Zu - bzw. Ausfahrt führt über das öffentli- che Trottoir und einen Radweg direkt auf die Kantonsst rasse. Wie die Beschwerdeführerin zu- treffend ausführt, beinhaltet das Bauvorhaben bezügl ich der geplanten Erschliessung diverse bauliche Massnahmen, welche ihre Interessen bzw. die Inte ressen der Nachbarschaft tangie- ren. Namentlich werden die Strassenbreite, die Einfah rt auf das Grundstück sowie diverse Stützbauwerke und Abgrabungen planerisch festgelegt. Die fraglichen Massnahmen sind, wie die Vorinstanz zutreffend erwog und anlässlich des heutige n Augenscheins vor Ort ersichtlich wurde, mit wichtigen räumlichen Folgen für die Öffent lichkeit und die Nachbarn verbunden (vgl. BERNHARD WALDMANN /PETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 RPG N 10). Sie unterliegen daher der Baubewilligungspflicht. Ent gegen der Argumentation der Beschwer- degegnerin liegt diesbezüglich nicht lediglich eine (abstrakte) Bewilligung für eine Erschliessung über die Kantonsstrasse vor, sondern es wurden bauliche Ma ssnahmen auf einem fremden Grundstück bewilligt. 5.2.1 Die Baubewilligung ist eine Polizeibewilligung. Sie stellt fest, dass das ihr zugrundelie- gende Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Besti mmungen und insbesondere mit der Bau- und Raumplanungsgesetzgebung übereinstimmt. Über privatrechtliche Verhältnisse wird im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht entschiede n. Die Baubewilligungsbehörden haben lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfa hren zu prüfenden Vorschriften ent- spricht. Der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Priva t- und Verwaltungsrecht wird je- doch in zwei Fällen durchbrochen: Einerseits ist Zivilre cht zu berücksichtigen, wenn die Bau- herrschaft auf fremdem Boden baut. Andererseits sind zi vilrechtliche Verhältnisse im Baubewil- ligungsverfahren von Bedeutung, wenn die Baugesetzgebu ng privatrechtliche Tatbestände vo- raussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt, wie beis pielsweise zur Sicherung einer über fremden Boden führenden Zufahrt (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 13. September 2006 [810 06 71] E. 3.2 f.; Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2004 S. 412 E. 3.2). Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.2.2 Aus Art. 641 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (Z GB) vom 10. Dezember 1907 ergibt sich, dass Bauvorhaben auf fremdem Boden nur im Einverständnis mit dem Grundeigen- tümer realisiert werden können. Für die Inanspruchna hme fremden Grundeigentums bedarf der Baugesuchsteller somit grundsätzlich der Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers, die in der Regel durch dessen Unterschrift auf dem Baugesuch nachgewiesen wird (vgl. KGE VV vom 13. September 2006 [810 06 71] E. 4.2). 5.2.3 Gemäss § 86 Abs. 1 RBV ist das Baugesuch von der Bauherrschaft und den projekt- verantwortlichen Personen zu unterzeichnen. Wird das Ba ugesuch nicht von der Grundeigen- tümer- bzw. Baurechtsnehmerschaft gestellt, ist auch deren Unterschrift erforderlich (§ 86 Abs. 2 RBV). Die letztgenannte Bestimmung will sicherste llen, dass Baugesuche nur von be- rechtigten Personen eingereicht werden. Sie zielt darau f ab, der Bewilligungsbehörde die Prü- fung von Bauvorhaben zu ersparen, deren Verwirklichung zu m Vornherein am Widerstand des verfügungsberechtigten Eigentümers des Baugrundstückes sch eitert. Die Behörden sollen zu- dem nicht wider besseres Wissen zu einem Verfahren Hand bieten, welches die Eigentums- rechte Dritter zu verletzen geeignet ist. Fehlt die Zust immung der Grundeigentümerschaft oder fällt sie während des Verfahrens weg, ist auf das Gesuch mangels schutzwürdigen Interesses des Gesuchstellers in der Regel nicht einzutreten. Eine Mitunterzeichnung durch den Grundei- gentümer ist dann entbehrlich, wenn der Gesuchsteller e in eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuches besitzt. Dies kann n ach der Praxis etwa der Fall sein, wenn der Gesuchsteller als Stockwerkeigentümer oder Mit eigentümer ein seinen Eigentumsan- teil betreffendes Bauvorhaben ausführen will oder d as Enteignungsrecht oder das Baurecht am Baugrundstück besitzt (vgl. KGE VV vom 13. September 2006 [810 06 71] E. 4.3 mit Hinweisen; ALDO ZAUGG /P ETER LUDWIG , Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, Band I, 5. Au fl. 2020, Art. 34/34a N 10). In den anderen Fällen steht die Bewilligungsbehörde vor dem Dilemma, dass sie sich einerseits keine Entscheide anmassen darf, die in d ie Kompetenz des Zivilrichters fal- len, und dass sie anderseits keine Bewilligungen erteile n soll, die mit den zivilrechtlichen Ver- hältnissen offensichtlich in Widerspruch stehen. Die Ver waltung darf die Bewilligung für ein neues Bauprojekt verweigern, wenn sie nach summarischer Prüfung festgestellt hat, dass dem Baugesuchsteller die zivilrechtliche Verfügungsbefugnis ü ber das Baugrundstück offensichtlich fehlt. Ist die zivilrechtliche Verfügungsbefugnis dagegen zweifelhaft, so hat die Verwaltung dem Gesuchsteller eine Frist zur Anhebung eines Zivilprozesses zu setzen. Die Baubewilligung ist zu verweigern, wenn der Baugesuchsteller die Frist ungenutzt verstreichen lässt oder wenn ihm die Verfügungsbefugnis vom Zivilrichter abgesprochen wir d. Bejaht dagegen der Zivilrichter die Verfügungsbefugnis, so muss die Baubewilligung für ei n materiell baurechtskonformes Projekt erteilt werden. Bei diesem Vorgehen bleibt die Komp etenzabgrenzung zwischen Verwaltungs- behörden und Zivilgerichtsbarkeit gewahrt; ferner ist auf diese Weise sichergestellt, dass die Baubewilligung der zivilrechtlichen Situation nicht wid erspricht (vgl. KGE VV vom 13. Septem- ber 2006 [810 06 71] E. 6.1; Urteil des Verwaltungs gerichts [VGE] vom 10. Mai 1989 [Nr. 19], in: Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide [BLVGE] 1989 S. 81). Bei zweifelhafter Auslegung einer für die Erschliessung erforderlichen Die nstbarkeit ist es auch zulässig, die Baubewilligung zu verweigern, bis sich der Bauherr – nö tigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E. 6.2). Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.3.1 Das strittige Baugesuch sieht die Erstellung eine r über fremden Boden führenden Zu- fahrt vor, für welche die Grundeigentümerin die Zustim mung verweigerte. Demnach ist vorfra- geweise die zivilrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens zu beurteilen. 5.3.2 Auf den Parzellen Nr. 1812 und Nr. 2345 ist im Grundbuch ein gegenseitiges Wegrecht ("Geh- und Fahrrecht") eingetragen. Dem entsprechende n Dienstbarkeitsvertrag vom 7. De- zember 2001 inklusive Situationsplan kann entnommen werden, dass das Wegrecht im Hinblick auf die dereinstige Erstellung einer ab Hauptstrasse nu tzbaren, sowohl die Parzelle Nr. 1812 als auch 69 m 2 der Parzelle Nr. 2345 umfassenden Zufahrtsstrasse mit einer Länge von rund 40 m errichtet wurde (Ziffer 6). Die von der Vorinstan z aufgeworfene – und offen gelassene – Frage, ob das zwischen den Parteien vereinbarte Geh- und Fahrrecht ein "Strassenbaurecht" beinhalte, ist zu verneinen. Wie die Beschwerdeführeri n zutreffend ausführt und aus dem Dienstbarkeitsvertrag hervorgeht, beinhaltet das Geh- un d Fahrrecht kein Baurecht für die Er- stellung der Zufahrtsstrasse. Die Beschwerdegegnerin mach t ihrerseits zu Recht nicht geltend, dass ihr gestützt auf die Dienstbarkeit das Recht zum Bau der Strasse ohne Zustimmung der Beschwerdeführerin zustehen würde. Sie räumt vielmehr ein, dass es diesbezüglich einer zivil- rechtlichen Einigung bedürfe. 5.3.3 Zu berücksichtigen ist im Weiteren, dass das im Grun dbuch eingetragene Wegrecht nicht lediglich der Zufahrt zur Parzelle Nr. 2345, sond ern darüber hinaus der Erschliessung der hinterliegenden Parzelle Nr. 368, welche sich im Eige ntum der Beschwerdeführerin befindet, dienen soll. Die im Baugesuch vorgesehene Zufahrt steht zum solchermassen vereinbarten Wegrecht bzw. der damit vorgesehenen Erschliessung insof ern in Widerspruch, als sie auf die Erstellung einer Zufahrtsstrasse mit einer Länge von rund 10 m zur Bauparzelle Nr. 2345 be- schränkt ist. Der Ausbau der Zufahrtsstrasse zur Parzelle Nr . 368 wird durch das strittige Bau- vorhaben durch verschiedene bauliche Massnahmen erschwert: Namentlich entsteht durch die Abgrabung des Terrains am nördlichen Ende der geplante n Zufahrt eine Böschung, welche quer über die Parzelle Nr. 1812 bzw. die Wegrechtsflä che führt und teilweise durch eine Stütz- mauer (Winkelplatten) befestigt wird. Ausserdem ragt d er im nördlichen Teil der Bauparzelle geplante Sitzplatz des Mehrfamilienhauses – wenn auch geringfügig – in die Wegrechtsfläche hinein. Wie bereits ausgeführt, besteht der Sinn und Zweck der Dienstbarkeit in der Bewerkstel- ligung einer gemeinsamen Erschliessung. Entsprechend e rweist sich diesbezüglich eine ge- genseitige Abstimmung der betroffenen Grundeigentüme r als unabdingbar. Nach der Lehre ergibt sich auch aus dem Gebot der Rücksichtnahme, dass G rundeigentümer durch das eigene Bauvorhaben die Erschliessung der Nachbarparzellen nicht unnötig erschweren oder gar verei- teln sollen. Im Zusammenhang mit einem im Baugesetz d es Kantons Bern ausdrücklich gere- gelten Abstimmungsgebot wird festgehalten, dass der Ba uabschlag auszusprechen sei, wenn zwar eine für das betreffende Bauvorhaben genügende Er schliessung vorgesehen sei, diese jedoch auf die Erschliessung benachbarter Parzellen kein e Rücksicht nehme (vgl. Z AUGG /L UD - WIG , a.a.O., Art. 7/Art. 8 N 13). Letzteres ist in Bezug auf die geplante Zufahrt, welche dem Sinn und Zweck des vereinbarten Wegrechts zuwiderläuft und für welche die Beschwerdeführerin die Zustimmung verweigerte, der Fall. Ob die Beschwerdefüh rerin die Zufahrt, wie sie im Bauge- such vorgesehen ist, zu dulden hat, erscheint vor diesem Hi ntergrund als zweifelhaft. Die Be- Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht antwortung dieser Frage bedingt eine Auseinandersetzung mit dem Grundbucheintrag und dem zugrundeliegenden Dienstbarkeitsvertrag, welche dem Zi vilrichter zu überlassen und nicht im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens vorzu nehmen ist (vgl. dazu auch Luzer- ner Gerichts- und Verwaltungsentscheide [LGVE] 1998 II Nr. 10 E. 4c; Verwaltungs- und Ver- waltungsgerichtsentscheide des Kantons Obwalden [VVGE] 1991/1992 Nr. 19 S. 59 ff.). 5.3.4 Nach dem Gesagten kann im vorliegenden Fall vom Erfordernis der Zustimmung der Grundeigentümerin nicht abgesehen werden. Auf der Pa rzelle Nr. 1812 sind baubewilligungs- pflichtige Massnahmen geplant, welche eine Publikation d es Bauvorhabens auch auf dieser Parzelle erforderlich machen. Die geplante Erschliessung ist zudem mangels zivilrechtlicher Verfügungsbefugnis der Beschwerdegegnerin über die Par zelle Nr. 1812 bzw. Zustimmung der Beschwerdeführerin aktuell nicht hinreichend sichergest ellt. Dieser Mangel kann auch nicht mit der im angefochtenen Entscheid enthaltenen Auflage, wonach mit den Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 2345 erst begonnen werden dürfe, wenn die Zufahr t auf Parzelle Nr. 1812 erstellt sei bzw. mit Sicherheit erstellt werde, behoben werden. Die i m Baugesuch vorgesehene und zu bewilli- gende Erschliessung muss vielmehr vorgängig bzw. im Zeitpu nkt der Erteilung der Baubewilli- gung sichergestellt sein. 6. Demnach ist in Gutheissung der Beschwerde der angef ochtene Entscheid aufzuheben und die Bewilligung für das Baugesuch Nr. 1307/2015 d er Beschwerdegegnerin zu verweigern. Der Beschwerdegegnerin steht die Möglichkeit offen, ei n neues – in Bezug auf beide Parzellen korrekt zu publizierendes – Baugesuch einzureichen, sob ald sie sich mit einem Urteil des zu- ständigen Zivilgerichts einen hinreichenden Ausweis über die Berechtigung zur Erstellung der geplanten Zufahrt verschafft hat oder diesbezüglich das Einverständnis der Beschwerdeführerin vorliegt. Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin braucht unter diesen Umständen nicht eingegangen zu werden. 7.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterlieg enden Partei in angemessenem Aus- mass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Im vorliegenden Fall rechtfertigt es sich, die Verfahrenskos- ten in der Höhe von Fr. 3'000.-- vollumfänglich der un terliegenden Vorinstanz aufzuerlegen und von einer Kostenauferlegung zulasten der Beschwerdegegnerin abzusehen. Namentlich kommt die Verweigerung der Baubewilligung aus Sicht der Besch werdegegnerin im Ergebnis insofern dem vorinstanzlichen Entscheid gleich, als die Ausführun g des Bauvorhabens vom Einver- ständnis der Beschwerdeführerin bzw. einem entsprechenden Ausweis des zuständigen Zivilge- richts abhängt. 7.2 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann ge mäss § 21 Abs. 1 VPO für den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Ausgangsgemäss ist der Beschwerdeführerin eine Partei- entschädigung zuzusprechen, welche analog zu den Verfa hrenskosten vollumfänglich zulasten der Vorinstanz geht. Der in der Honorarnote vom 9. Jun i 2022 geltend gemachte Aufwand von 21.08 Stunden erweist sich als angemessen. Zuzüglich eines Aufwands von 4 Stunden für die Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht heutige Parteiverhandlung und ausgehend von einem Stu ndenansatz von Fr. 250.-- ist das Ho- norar demnach auf Fr. 7'000.50 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) festzusetzen. 7.3 Bezüglich der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Sache zu neuem Ent- scheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Baurekurskom- mission vom 27. Oktober 2020 aufgehoben und die Bewilli gung für das Baugesuch Nr. 1307/2015 der Beschwerdegegnerin wird verweigert. 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Koste n des vorinstanzli- chen Verfahrens an die Baurekurskommission des Kantons Basel - Landschaft zurückgewiesen. 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden der Vor- instanz auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in der H öhe von Fr. 2'500.-- wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet. 4. Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädig ung in der Höhe von Fr. 7'000.50 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) zulasten d er Vorinstanz zugesprochen. Präsidentin Gerichtsschreiber Gegen diesen Entscheid wurde am 8. März 2023 Beschwerde beim Bundesgericht (Verfah- rensnummer 1C_122/2023) erhoben.