Seite 1 Urteil vom 10. Januar 2020 (510 19 94) _____________________________________________________________________ Ermässigung bei selbstbewohnten Liegenschaften Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter P. Salathe, Steuer- richter J. Felix, Gerichtsschreiberin N. Waldmeier Parteien A.B.____ und B.B. ____, Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: A. Die Pflichtigen erwarben im Jahr 1981 die Parzelle Nr. ww Grundbuch C.____. Damals war die Parzelle mit einem Einfamilienhaus an der X.____strasse 9 bebaut, in welchem die Pflichtigen bis im Jahr 2017 wohnten. Im März 2016 begründeten sie auf der Parzelle Nr. ww Stockwerkei- gentum ( Parzelle Nr. xx, 17/100 Miteigentum; Parzelle Nr. yy, 17/100 Miteigentum; Parzelle Nr. zz, 66/100 Miteigentum) und verkauft en mit Vertrag vom 29. März 2016 die Stock - werkeigentumsparzelle Nr. xx an der Y.____strasse 10 an D.____ für Fr. 275'550.--. Die Parzel- le Nr. xx beinhaltet einen Miteigentumsanteil von 17/100 an der Grundstücksparzelle Nr. ww mit Sonderrecht an de r 3.5-Zimmerwohnung Nr. W1 im Erdgeschoss nebst Hobbyraum Nr. H1 im Untergeschoss. Daraufhin errichteten die Pflichtigen und D.____ im nördlichen Teil der Parzelle ein Zweifamilienhaus mit Autounterstand an der Y.____strasse 10. Im Jahr 2017 zogen die Pflichtigen vom Einfamilienhaus an der X.____strasse 9 in das Obergeschoss des Zweifamili- enhauses an der Y.____strasse 10 (Nr. yy, 17/100 Miteigentum, mit Sonderrecht an der 3.5 - Zimmerwohnung Nr. W2 im Obergeschoss, nebst Hobbyraum Nr. H2 im Untergeschoss). Mit Veranlagungsverfügung vom 18. April 2018 wurde der steuerbare Grundstückgewinn der Parzelle Nr. xx auf Fr. 121'265.-- und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 30'316.-- festgesetzt. B. Gegen diese Veranlagung erhoben die Pflichtigen mit Schreiben vom 1. Mai 2018 Einsprache und begehrten sinngemäss eine neue Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer unter Berück- sichtigung einer Ermässigung für eine mehr als zwanzigjährige Selbstnutzung gemäss § 78bis des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 7. Februar 1974 (Steuergesetz, StG, SGS 331). Zur Begründung führten sie aus, sie seien seit dem 25. April 1980 im Besitz der be- treffenden Liegenschaft und hätten folglich einen Anspruch auf eine entsp rechende Ermässi- gung. Mit Einspracheentscheid vom 5. August 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung machte sie u.a. geltend, dass die Pflichtigen die im Jahr 2016 verkaufte 3.5 - Zimmerwohnung an der Y.____strasse 10 nie selbst bewohnt hätten, weswegen es bereits an der Voraussetzung der selbstbewohnten Liegenschaft mangle. Zudem sei das Mehrfamilien- haus, in dem die betreffende Wohnung sich befinde, erst im Jahr 2017 erbaut worden, womit es sich um einen Neubau handle und nicht u m Altbesitz. Aus diesen Gründen gelange die Ermäs- sigung nach § 78bis Abs. 1 StG nicht zur Anwendung. C. Mit Schreiben vom 27. August 2019 erheben die Pflichtigen Rekurs und begehren erneut die neue Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer unter Berücksicht igung der Ermässigung im Sinne von § 78bis Abs. 1 StG. Zur Begründung machen sie im Wesentlichen geltend, es sei un- zutreffend, dass sie die 3.5 -Zimmerwohnung an der Y.____strasse 10 verkauft hätten. Mit Ver- trag vom 29. März 2016 hätten sie einen Teil ihres Landes an D.____ verkauft. Daraufhin hätten Seite 3 die Pflichtigen und D.____ ihre Stockwerkeigentumswohnungen unabhängig voneinander er- richtet, was die separat abgeschlossenen Werkverträge mit den am Bau beteiligten Unterneh- men belegen würden. Das Einfamilienhaus an der X.____strasse 9 auf der Parzelle Nr. ww hät- ten sie über 20 Jahre, genauer 36 Jahre, bewohnt. Die ganze Parzelle sei selbstbewohnter Alt- besitz, wozu auch der an D.____ veräusserte Landanteil gehöre. Mit Vernehmlassung vom 14. Oktober 2019 beant ragt die Steuerverwaltung erneut die Abwei- sung des Rekurses. Zur Begründung verweist sie grundsätzlich auf die Ausführungen im Ein- spracheentscheid. Ferner führt sie aus, dass die Rekurrenten die 3.5 -Zimmerwohnung an der Y.____strasse 10 im Gegensatz zum Ei nfamilienhaus an der X.____strasse 9 nie selbst be- wohnt hätten. Damit fehle es bereits an der Grundvoraussetzung für eine Ermässigung gemäss § 78bis Abs. 1 StG, nämlich dem «Selbstbewohnen». Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats - und Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zustän- dig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetra g wie im vorlie- genden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterin- nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 2. Vorliegend ist zu beurteilen, ob bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer betreffend Parzelle Nr. xx Grundbuch C.____ eine Ermässigung gemäss § 78bis Abs. 1 StG zu berücksich- tigen ist. 2.1 Nach § 78bis Abs. 1 StG ermässigt sich der Grundstückgewinn bei der Veräusserung von selbstbewohnten Liegenschaften für jedes nach dem 20. Besitzesjahr nachgewiesene Jahr der Selbstbenutzung um Fr. 5'000.--, höchstens jedoch um Fr. 50'000.--, sofern der Veräusserer die Liegenschaft während mindestens 20 Jahren zu Eigentum besessen hat. Die Entlastung des Altbesitzes war insbesondere als Ausgleich gedacht zur Verschärfung der nur noch hälftigen Berücksichtigung der Geldwertveränderung auf nach dem 1. Januar 1991 realisierten Grundstückgewinnen. Ebenso sollte die Bestim mung älteren Steuerpflichtigen ent- gegenkommen, die z.B. wegen des Umzugs in ein Altersheim kein selbstgenutztes Wohneigen- tum mehr erwerben und deshalb von dessen steuerlicher Privilegierung (im Sinne eines Auf- schubs der Grundstückgewinnsteuer) nicht mehr p rofitieren können ( PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 204). Seite 4 2.2. Bevor die eigentliche Rechtsfrage behandelt wird, ist auf das Vorbringen der Rekurrenten einzugehen, wonach sie nicht die 3.5-Zimmerwohnung an der Y.____strasse 10, sondern bloss einen Teil ihres Grundstücks verkauft hätten. Da einem öffentlich beurkundeten Vertrag eine erhöhte Beweiskraft zukommt (vgl. Art. 9 Abs. 1 ZGB), ist für die vorliegende Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer der Kaufvertrag vom 29. März 2016 massgebend. Das Gericht und die Steuerverwaltung sind an de n Inhalt der Ur- kunde gebunden, selbst wenn dieser nicht dem entsprechen sollte, was die Rekurrenten eigent- lich zu beurkunden beabsichtigten. Dem Kaufvertrag zufolge haben die Rekurrenten einen Mit- eigentumsanteil von 17/100 an der Parzelle Nr. ww, enthalten im Stockwerkeigentum Nr. xx mit Sonderrecht an der 3.5 -Zimmerwohnung Nr. W1 im Erdgeschoss nebst Hobbyraum Nr. H1 im Untergeschoss, verkauft. Die Urkunde ist so zu verstehen, dass die Rekurrenten eine fertig er- stellte Wohnung im Erdgeschoss des Zweif amilienhauses verkauft haben. Dabei ist irrelevant, dass das Zweifamilienhaus im Zeitpunkt des Verkaufs noch gar nicht errichtet worden ist und dass die Rekurrenten und die Käuferin des Stockwerkeigentums eigene Werkverträge abge- schlossen hatten zum Bau ih rer jeweiligen Wohnung im Erdgeschoss bzw. im Obergeschoss des Zweifamilienhauses. Dies deutet lediglich darauf hin, dass der öffentlich beurkundete Kauf- vertrag allenfalls nicht vollumfänglich dem Willen der Rekurrenten entsprechen könnte. Selbst wenn der Kaufvertrag so ausgestaltet wäre, wie von den Rekurrenten vorgebracht, würde dies jedoch am Ausgang des vorliegenden Falles nichts ändern, wie die nachfolgenden Ausführun- gen zeigen. 2.3. Um in den Genuss einer Ermässigung nach § 78 bis Abs. 1 StG zu gelang en, müssen die Veräusserer die Liegenschaft während mindestens 20 Jahren zu Eigentum besessen und selbst bewohnt haben. Bis zum Verkauf des Stockwerkeigentums Nr. xx im Jahr 2016 waren die Rekurrenten Alleinei- gentümer der Liegenschaft Nr. ww. Sie wohnten während 36 Jahren im Einfamilienhaus im süd- lichen Teil der Parzelle, bevor sie im Jahr 2017 in das Obergeschoss des neu errichteten Zwei- familienhauses im nördlichen Teil der Parzelle zogen. Die verkaufte 3.5 -Zimmerwohnung im Erdgeschoss des Zweifamili enhauses an der Y.____strasse 10 haben die Rekurrenten nie selbst bewohnt, was angesichts der Tatsache, dass es sich um einen Neubau handelt, natur- gemäss auch gar nicht möglich ist. Praxisgemäss und in konstanter Rechtsprechung ist mit § 78bis Abs. 1 StG ein Wohnhaus gemeint, welches selbst bewohnt sein kann und muss. Folg- lich gelangt § 78bis Abs. 1 StG nicht zur Anwendung, wenn wie vorliegend nur das Grundstück, auf dem eine Wohnbaute errichtet wird, 20 Jahre selbst besessen wurde und nicht auch die eigentliche Wohnbaute. Es findet demnach keine steuerliche Privilegierung statt, wenn jemand bloss einen Teil eines (teilweise) selbstbewohnten Grundstücks verkauft. 3. Eine Ermässigung des Grundstücksge winns nach § 78bis Abs. 1 StG kommt nach dem Ausge- führten nicht in Frage, weshalb sich der Rekurs als unbegründet erweist und abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1'500.-- zu bezahlen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs - und Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO, SGS 271]). Seite 5 Demgemäss erkennt das Steuergericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrech- net werden. 3. Mitteilung an die Rekurrenten (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).