«I_NAM» «I_ALI» «I_BEM» Urteil vom 28. Mai 2025 ReferenzVR3 24 89 InstanzDritte verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungPedretti, Vorsitz Brun und Audétat Helbling, Aktuar ad hoc ParteienA._____ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Claudio Allenspach gegen Stadt Fürstenau Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger B._____ Beschwerdegegner GegenstandBaueinsprache/Baubewilligung2 / 14 Sachverhalt A. B._____ ist Eigentümer der in der Wohnzone 2 von Fürstenaubruck gelegenen Parzelle Z.1._____, Grundbuch der Gemeinde Thusis, auf deren östlicher Seite er gestützt auf die Baubewilligung vom 3. Oktober 2006 einen Unterstand für einen Fahrzeuganhänger und Gartengeräte erstellt hatte. B. Am 14. Mai 2024 reichte B._____ der Stadt Fürstenau auf einem Meldeblatt ein Baugesuch für einen neuen Unterstand aus Holz am gleichen Ort des inzwischen baufälligen Unterstands ein. Der neue Unterstand solle als Gartenschopf genutzt und mit Holztäfer beplankt sowie mit einem Dach versehen werden. Das bestehende Näherbaurecht werde übernommen. C. Das Baugesuch wurde vom Vorstand der Stadt Fürstenau am 23. Mai 2024 im Meldeverfahren bewilligt. In der Folge wurde das Vorhaben ausgeführt. D. Dagegen gelangte A._____ als Eigentümer der Nachbarsparzelle Z.2._____ am 1. Juni 2024 an die Baukommission der Stadt Fürstenau (fortan: Baukommission) und führte aus, er habe feststellen müssen, dass B._____ einen festen, containerartigen Bau aufgestellt habe. Sein einmaliges Einverständnis vom 7. August 2006 zum früheren, mit Werbeblachen eingewandeten Lattenbau bzw. Steckregal könne nicht als Blankocheck verstanden werden. Er beantrage, den Abbruch bzw. die Versetzung des fixen Baus auf die gesetzlich festgelegte Abstandsgrenze. E. Am 3. Juni 2024 wurde eine Baukontrolle durchgeführt. Die Baukommission stellte dabei fest, dass der Holzunterstand ordnungsgemäss wie auf den eingereichten Plänen vom 14. Mai 2024 erstellt worden sei. F. Daraufhin wandte sich A._____ erneut an die Baukommission und führte aus, beim vormaligen Unterstand habe es sich um eine Fahrnisbaute mit Rohren, Latten und Werbeplanen aus Stoff gehandelt. Demgegenüber bestehe der heutige Bau aus festen Baustoffen, Stahlträgern, Balken und Brettern. Möglicherweise sei auch ein Fundament erstellt und das Objekt damit verbunden worden. Das Meteorwasser werde über seinen Luftraum abgeleitet und unterspüle die Grenzmauer, welche schon arg verrutscht sei. B._____ sei daher aufzufordern, den Urzustand wiederherzustellen. Bei seinem früheren Einverständnis habe es sich um einen nachbarlichen Dienst für einen provisorischen Unterstand gehandelt. Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bestehe nicht.3 / 14 G. Mit Einspracheentscheid vom 20. August 2024, mitgeteilt am 22. August 2024, wies der Vorstand der Stadt Fürstenau die Einsprache von A._____ ab, soweit darauf einzutreten sei, und bestätigte die Bewilligung vom 23. Mai 2024 (Dispositiv-Ziffer 1). Begründend hielt er fest, die Baubehörde habe das Gesuch vom 14. Mai 2024 im Meldeverfahren behandelt, da es sich beim Bauvorhaben um eine Fahrnisbaute handle, welche ohne grossen Aufwand wieder vom Boden getrennt werden könne. An dieser Stelle habe sich auch bereits seit fast 18 Jahren ein Unterstand befunden, welcher gestützt auf das Baugesuch abgebrochen und in kleinerer Form sowie von der Gestaltung und Optik her deutlich verbessert neu erstellt werden sollte. Zudem bestehe für das Bauvorhaben ein vom Einsprecher am 7. August 2006 schriftlich eingeräumtes Näherbaurecht, das auch für die neu erstellte Fahrnisbaute gelte. Daher müsse der ordentliche Grenzabstand nicht eingehalten werden und sei das Baugesuch zu Recht bewilligt worden. Da die Einsprache somit ohnehin abzuweisen sei, könne offenbleiben, ob auf die lediglich per E-Mail eingereichte Einsprache gar nicht erst eingetreten werden müsste. H. Dagegen liess A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 19. September 2024 Beschwerde beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben und was folgt beantragen: 1. Dispositiv-Ziffer 1 des Einspracheentscheids des Stadtrates der Stadt Fürstenau vom 20. August 2024 sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Es sei festzustellen, dass der Stadtrat die Einsprache des A._____ gegen das Bauvorhaben des B._____ betreffend Abbruch und Neubau Unterstand/Gartenschopf auf Parzelle Nr. Z.1._____ zu Unrecht abgewiesen und die Baubewilligung vom 23. Mai 2024 zu Unrecht bestätigt hat. 3.1 Das Baugesuch vom 14. Mai 2024, Abbruch und Neubau Unterstand/Gartenschopf auf Parzelle Nr. Z.1._____, des B._____ sei abzuweisen, folglich sei diesem die Baubewilligung für die Erstellung des Unterstandes/Gartenschopfs am vorgesehenen Ort zu verweigern respektive die im Meldeverfahren erteilte Bewilligung sei aufzuheben. 3.2. Insoweit das Baugesuch nicht ohnehin vollumfänglich abzuweisen ist, sei der Bauherrschaft unter der Strafdrohung des Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, zu befehlen, den Neubau Unterstand/Gartenschopf auf Parzelle Nr. Z.1._____ dergestalt zurückzuversetzen oder umzuplatzieren, dass der Grenzabstand von 2.5 m zum Nachbargrundstück Nr. Z.2._____ des Beschwerdeführers eingehalten ist. 4. Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen – insbesondere zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens mit Neubeurteilung – an die Stadt Fürstenau zurückzuweisen.4 / 14 5. Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz ins Stadium des Beginns der Einsprachefrist zurückzuweisen, und diese zu verpflichten, dem Beschwerdeführer in Bezug auf seine Einsprache zur Behebung des allfälligen Formmangels eine Nachfrist anzusetzen. 6. Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, bei einem etwaigen Formfehler betreffend seine Einsprache wäre ihm eine Nachfrist zur Behebung des Mangels anzusetzen gewesen. Letztlich sei diese Frage indes unerheblich, da das Bauvorhaben zum Abbruch und Neubau eines Unterstands bzw. Gartenschopfs auf der Parzelle Z.1._____ im ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu behandeln und in diesem Rahmen abzuweisen gewesen wäre. Denn der Neubau von B._____ verletze den Grenzabstand zu seinem Grundstück. Er habe sich einzig mit dem früher geplanten kleinen Unterstand einverstanden erklärt, nicht aber ein immerwährendes Näherbaurecht erteilt. Die Baubewilligung könne daher nicht erteilt werden. I. Die Stadt Fürstenau (fortan: Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 10. Oktober 2024 sinngemäss auf Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf den angefochtenen Einspracheentscheid. J. B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner) liess sich trotz der ihm eingeräumten Frist zur Stellungnahme nicht vernehmen. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 20. August 2024, mitgeteilt am 22. August 2024, stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die verwaltungsgerichtliche Beschwerde zur Verfügung; zudem ist dieser auch nicht endgültig. Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des 5 / 14 Obergerichts des Kantons Graubünden zu bejahen. Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat vom Einspracheentscheid betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist demnach einzutreten. 2. Im angefochtenen Einspracheentscheid liess die Beschwerdegegnerin die Frage nach einer formgerecht – weil elektronisch – eingereichten Einsprache offen, da sie ohnehin aufgrund des schriftlich eingeräumten Näherbaurechts, das eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands erlaube, abzuweisen sei (vgl. dortige E. 2 f. [act. B.2]). Streitgegenstand bildet vorliegend somit in erster Linie die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die im vereinfachten Verfahren erteilte Baubewilligung für den neuen Unterstand bzw. Gartenschopf auf der Parzelle Z.1._____ zu Recht in Abweisung der Einsprache bestätigt hat. Auf daran vorbeizielende Anträge, namentlich das Wiederherstellungsverfahren betreffend, kann nicht eingetreten werden; ebenso sind entsprechende Vorbringen ausserhalb des Streitgegenstands nicht zu hören. Gegenstände, über welche die erstinstanzlich verfügende Behörde nicht entschieden hat, darf die zweite Instanz nicht beurteilen (vgl. BGE 142 I 155 E. 4.4.2 und BGE 125 V 413 E. 1b; Urteil des Bundesgerichts 1C_469/2021 vom 13. Juni 2022 E. 1.2.). Ausserdem ist darauf hinzuweisen, dass ein Feststellungsbegehren im Verhältnis zu einem Gestaltungsbegehren subsidiär ist (vgl. BGE 142 V 2 E. 1.1; Urteile des Bundesgerichts 2C_494/2022 vom 12. Dezember 2023 E. 1.2, 2C_922/2020 vom 8. März 2021 E. 2.4) 3. Gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG (BR 801.100) gehen unmittelbar anwendbare Bestimmungen des KRG abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten u.a. die kantonalen Bauvorschriften gemäss Art. Z.2._____ bis 84 KRG (Ziff. 5). Lediglich dort, wo kommunale Vorschriften nach dem KRG zulässig sind, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin Anwendung. Vorbehalten bleiben ferner allgemein strengere Vorschriften der Gemeinden (vgl. Urteil des Obergerichts VR3 24 61 vom 5. Mai 2025 E. 4.4). 3.1. Laut Art. 76 Abs. 1 KRG gelten für offene überdachte Flächen wie Unterstände und dergleichen die Grenzabstände für Gebäude, gemessen ab Dachtraufe bis zur Grundstücksgrenze. Bei der Erstellung von Gebäuden, die das massgebende Terrain überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt (Art. 75 Abs. 1 KRG). Nach 18 i.V.m. Art. 13 6 / 14 des Baugesetzes der Gemeinde Fürstenau (fortan: BauG) gilt in der Wohnzone 2 ein kleiner Grenzabstand von 2.5 m und ein grosser Grenzabstand von 5 m. 3.2. Gemäss Art. 86 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden (Abs. 1 Satz 1). Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch Verordnung, welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Sie trifft für Bauten und Anlagen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen die gleiche Regelung, soweit das Bundesrecht dies zulässt (Abs. 2). Die Gemeinden können im Baugesetz nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem vereinfachten Baubewilligungsverfahren unterstellen (Abs. 3). Vorbehalten bleiben abweichende eidgenössische oder kantonale Bestimmungen für Bauvorhaben, die nicht der kommunalen Baubewilligungshoheit unterliegen (Abs. 4). 4. Zu prüfen ist zunächst, ob das Bauvorhaben für den neuen Unterstand bzw. Gartenschopf zu Recht im Meldeverfahren bzw. im vereinfachten Baubewilligungsverfahren behandelt worden ist. Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, dass ein ordentliches Baubewilligungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen. 4.1. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Bewilligungspflicht ist Art. 22 Abs. 1 RPG (SR 700), der grundsätzlich alle Bauten und Anlagen als bewilligungspflichtig erklärt. Bauten und Anlagen im Sinne dieser Bestimmung sind künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (vgl. BGE 139 II 134 E. 5.2). Den Kantonen bleibt es vorbehalten, über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und für weitere Vorgänge eine Bewilligungspflicht einzuführen (vgl. Urteil 1C_389/2019 vom 27. Januar 2021 E. 3.1). Zudem dürfen sie für bestimmte Bauvorhaben ein vereinfachtes Verfahren vorsehen (sog. kleine Baubewilligung) sowie Kleinstbauten einer blossen Anzeigepflicht unterstellen oder überhaupt von der Bewilligungspflicht ausnehmen, sofern sie keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, Erschliessung 7 / 14 und Umwelt bewirken (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_123/2021 vom 28. März 2022 E. 3.1, 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1). Hingegen dürfen die Kantone nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_51/2015 vom 8. April 2015 E. 3). 4.2. Gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG ist das kantonale formelle Baurecht unmittelbar anwendbar und geht abweichenden kommunalen Bestimmungen vor (siehe Art. 86 KRG). Massgebend sind dabei die Art. 40 ff. KRVO (BR 801.110). Art. 50 KRVO mit der Marginalie "vereinfachtes Baubewilligungsverfahren" lautet wie folgt: 1 Das vereinfachte Baubewilligungsverfahren findet auf untergeordnete Bauvorhaben Anwendung, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere: 1. geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben; 2. bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. 2 Das vereinfachte Baubewilligungsverfahren findet überdies auf Bauvorhaben Anwendung, die gemäss Artikel 40 von der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem Baugesetz dem vereinfachten Baubewilligungsverfahren unterstellt sind. Art. 40 KRVO besagt unter anderem: 1 Sofern die Vorschriften des materiellen Rechts eingehalten werden, bedürfen folgende Bauvorhaben keiner Baubewilligung: (…) 5. Gebäude mit einem Volumen bis zu 5 m³ (Kleinbauten) sowie Fahrradunterstände mit einer Grundfläche bis zu 4.0 m²; (…) 8. Anlagen der Gartenraumgestaltung wie Fusswege, Gartenplätze, Storen, Treppen, Feuerstellen, Biotope, Pflanzentröge, Kunstobjekte, Fahnenstangen, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen; (…) 20. Fundamentfreie Unterstände und dergleichen bis 25 m² Grundfläche für Nutztiere, fundamentfreie Plastiktunnels und Melkstände sowie ähnliche Einrichtungen der Landwirtschaft und des Gartenbaus wie kleine Vorrichtungen für den Verkauf von Produkten; 21. Materialdepots, die nur einmal im Jahr für maximal vier Monate eingerichtet werden; (…)8 / 14 4.3. Nach Art. 49 BauG entscheidet die Baubehörde, ob das angezeigte Vorhaben unter die baubewilligungsfreien Vorhaben gemäss Art. 40 KRVO fällt oder ob eine Baubewilligungspflicht besteht; sie entscheidet zugunsten der Baubewilligungspflicht, wenn sie dies im öffentlichen Interesse oder zur Wahrung von Rechten Dritter für notwendig oder angemessen hält (Abs. 1). Bezüglich der baubewilligungspflichtigen Vorhaben entscheidet die Baubehörde sodann, ob das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist oder ob die Voraussetzungen für das Meldeverfahren gemäss Art. 50 KRVO erfüllt sind; für Vorhaben gemäss Art. 40 KRVO, die nach Abs. 1 einer Baubewilligungspflicht unterstellt werden, kommt ausschliesslich das Meldeverfahren gemäss Art. 50 f. KRVO zur Anwendung (Abs. 2). 4.4. Dem angefochtenen Einspracheentscheid vom 20. August 2024 ist zu entnehmen, dass das Baugesuch im Meldeverfahren bzw. im vereinfachten Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 92 Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 50 KRVO, in Kraft seit 1. April 2019) behandelt worden ist, da es sich um eine Fahrnisbaute handle (vgl. dortige E. 1 [act. B.2]). Mit dem Beschwerdeführer ist dabei in Erinnerung zu rufen, dass nach der bundesgerichtlichen Praxis auch Fahrnisbauten als Bauten im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG gelten, wenn sie über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest verwendet werden und entsprechende räumliche Auswirkungen zeitigen (vgl. BGE 139 II 134 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_123/2021 vom 28. März 2022 E. 3.1). Ob es sich vorliegend überhaupt um eine Fahrnisbaute handelt, kann offenbleiben. Denn es liegt auf der Hand, dass die neu mit Holztäfer und einem Dach versehene und als Gartenschopf zu nutzende Baute (vgl. hierzu Bewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8]) nach aussen in Erscheinung tritt und auf Dauer angelegt ist. Mit anderen Worten ist eine wahrnehmbare Veränderung der Umgebung ersichtlich, weshalb sie durchaus nachbarrechtliche Auswirkungen zeitigt und – anders als im angefochtenen Einspracheentscheid angedeutet (vgl. act. B.2) – nicht als untergeordnetes Bauvorhaben gelten kann. Ebenso wenig konnte aufgrund der Platzierung des Bauvorhabens nahe der Grenze zur Nachbarsparzelle Z.2._____ die Erhebung von Einsprachen ausgeschlossen werden. Zudem handelt es sich nicht lediglich um eine geringfügige Projektänderung einer bereits bewilligten Baute, da sich das neue Bauvorhaben vom ursprünglichen, teilweise mit Blachen umhüllten Steckregal mit Latten, das als Unterstand für einen Fahrzeuganhänger und Gartengeräte genutzt wurde (vgl. Baubewilligung vom 3. Oktober 2006 [act. C.6]), wesentlich unterscheidet (vgl. hierzu Fotodokumentation gemäss Baubewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8]). Insofern kann das vereinfachte 9 / 14 Baubewilligungsverfahren nicht gestützt auf Art. 50 Abs. 1 KRVO Anwendung finden. 4.5. Dasselbe gilt mit Blick auf Art. 50 Abs. 2 KRVO. Denn danach kommt das vereinfachte Baubewilligungsverfahren nur bei Bauvorhaben zum Zug, die gemäss Art. 40 KRVO von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind. Dies ist hier gerade nicht der Fall. Zwar unterstehen gemäss Art. 49 BauG nicht bewilligungspflichtige Bauvorhaben nach Art. 40 KRVO dem vereinfachten Baubewilligungsverfahren, wenn die Baubehörde dies im öffentlichen Interesse oder zur Wahrung von Rechten Dritter für notwendig oder angemessen hält. Indes weist die als Gartenschopf genutzte Holzbaute gemäss den Plänen unbestrittenermassen ein Volumen von mehr als 10 m 3 auf (2 m Höhe x 2.1 m Breite x 2.6 m Länge, vgl. dazu Baubewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8]), weshalb Art. 40 Abs. 1 Ziff. 5 KRVO ausser Betracht fällt. Ebenso wenig liegt eine Anlage der Gartenraumgestaltung (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 8 KRVO) oder ein fundamentfreier Unterstand für Nutztiere oder landwirtschaftliche Zwecke (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 20 KRVO) vor. Schliesslich handelt es sich bei der längerfristig als Gartenschopf zu nutzenden Holzbaute auch nicht lediglich um ein temporäres Materialdepot (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 21 KRVO). Demnach ist das Bauvorhaben des Beschwerdegegners bewilligungspflichtig und das vereinfachte Baubewilligungsverfahren findet keine Anwendung. Vielmehr hätte die Beschwerdegegnerin ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchführen müssen. 5. Zu prüfen ist im Weiteren, ob aus prozessökonomischen Gründen auf eine Rückweisung an die Beschwerdegegnerin zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens nach den einschlägigen Normen abgesehen werden kann. 5.1. Der Beschwerdeführer befürwortet dies, da das Bauvorhaben materiell mangels Einhaltung des Grenzabstands zu seinem Grundstück ohnehin nicht bewilligungsfähig sei. Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass ein solcher reformatorischer Entscheid nur erfolgen kann, wenn die Verfahrensvoraussetzungen im Einspracheverfahren auch erfüllt waren. Die Beschwerdegegnerin nahm dazu aber im angefochtenen Einspracheentscheid vom 20. August 2024 nicht abschliessend Stellung. Sie stellte darin fest, dass sich der Beschwerdeführer innerhalb der Einsprachefrist per E-Mail an die Gemeinde gewandt und sinngemäss Einsprache gegen den Bau des Holzunterstands bzw. Gartenschopfs erhoben habe. Gestützt auf Art. 2 (Geltungsbereich des VRG für Gemeindebehörden) i.V.m. Art. 8 Abs. 1 VRG 10 / 14 (Einhaltung von Fristen) deutete sie zwar an, dass eine elektronische Übermittlung grundsätzlich unzulässig sei, liess diese Frage letztlich aber offen, da die Einsprache aufgrund eines schriftlich eingeräumten Näherbaurechts, das eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands erlaube, ohnehin abzuweisen sei (vgl. dortige E. 2 [act. B.2]). Mithin blieb das Formerfordernis als Eintretensvoraussetzung im Einspracheverfahren unbeurteilt. Der Beschwerdeführer beruft sich in seiner Rechtsschrift auf Art. 87 Abs. 1 BauG, wonach namentlich Verfügungen der Baukommission oder des Bauamts in Anwendung des vorliegenden Gesetzes innert 20 Tagen seit Mitteilung durch Einsprache bei der Baubehörde angefochten werden können. Gestützt darauf macht er geltend, das kommunale Baugesetz verlange mit Blick auf das Formerfordernis keine Schriftlichkeit (vgl. act. A.1 S. 5 f.). Hierzu nahm die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 10. Oktober 2024 nicht Stellung (vgl. act. A.2). Ihre Überlegungen als mit speziellem Fachwissen zum kommunalen Baugesetz ausgestattete Behörde sind somit weder hinlänglich bekannt noch konnte sich der Beschwerdeführer im Rahmen des Schriftenwechsels dazu in gebührender Weise äussern. Da sich die Angelegenheit insoweit nicht als liquid erweist, kann das streitberufene Gericht den vorliegenden Formmangel weder heilen noch kommt die Rückweisung der Sache zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens – mit Möglichkeit der Einspracheerhebung – einem formalistischen Leerlauf gleich. 5.2. Eine Rückweisung an die Beschwerdegegnerin rechtfertigt sich auch insoweit, als gemäss dem Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) an der nördlichen Grenze der Parzelle Z.1._____ mit dem Zonenplan eine statische Waldgrenze im Sinne von Art. 11 und 13 KWaG ([BR 920.100]; vgl. auch Art. 10 Abs. 2 und Art. 13 WaG [SR 921.0]) eingetragen worden ist. Gemäss Art. 29 KWaG beträgt der minimale Waldabstand von Bauten und Anlagen gegenüber Hochwald 10 m und gegenüber Niederwald 5 m. Im Weiteren sieht Art. 30 KWaG vor, dass die Gemeinden in Ausnahmefällen gestützt auf neue Baulinien oder Baugestaltungslinien kleinere Waldabstände vorsehen können; diese sind in der Nutzungsplanung festzulegen (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen im Waldabstandsbereich können erhöht, erweitert, mit Anbauten versehen oder nach Zerstörung oder Abbruch an Ort und Stelle wiederaufgebaut werden, sofern der Waldabstand dadurch nicht verringert wird und dies nach Massgabe des Bau- und Planungsrechts zulässig ist (Abs. 2). Für unterirdische Bauten und Anlagen, Kleinbauten, Hochspannungsmasten und dergleichen können die zuständigen Behörden im Rahmen des Leitverfahrens Ausnahmebewilligungen erteilen; das Amt ist vorgängig anzuhören (Abs. 3). 11 / 14 Vorliegend ist der Abstand der neuen Baute zur Waldgrenze aus den Akten nicht genau eruierbar. Da allerdings bereits die Fassade nur gerade 4.45 m bis 4.8 m von der nördlichen Parzellengrenze entfernt liegt (vgl. Baubewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8], beträgt der Abstand des noch näher an der Waldgrenze liegenden neuen Unterstands bzw. Gartenschopfs jedenfalls deutlich weniger als 5 m. In der Grundordnung enthaltene Waldabstandslinien im Sinne von Art. 78 Abs. 3 Satz 2 KRG oder in der kommunalen Nutzungsplanung enthaltene Bau(gestaltungs)linien gemäss Art. 30 Abs. 1 KWaG, welche den gesetzlichen Waldabständen gemäss Art. 29 Abs. 1 KWaG vorgingen, sind im Bereich der hier massgeblichen Parzelle Z.1._____ keine erkennbar. Im Allgemeinen hat es die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Baubewilligungs- bzw. Einspracheverfahren – anders als noch im Baubewilligungsverfahren im Jahr 2006 (act. C.4 f.) – unterlassen, sich mit dem Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber dem Wald auseinanderzusetzen. Insbesondere fehlen Ausführungen und Abklärungen dazu, ob es sich beim fraglichen Bauvorhaben um eine bestehende Baute oder Anlage im Sinne von Art. 30 Abs. 2 KWaG handeln soll, oder ob es einer Ausnahmebewilligung nach Art. 30 Abs. 3 KWaG bedarf (vgl. auch Art. 17 KWaV [BR 920.110]), wozu das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) im Sinne von Art. 30 Abs. 3 Satz 2 KWaG vorgängig anzuhören ist (vgl. auch Richtlinie des Departements für Infrastruktur, Energie und Mobilität [DIEM] und des Departements für Volkswirtschaft und Soziales [DVS] des Kantons Graubünden betreffend Ausnahmen vom kantonalen Mindest-Waldabstand vom 1. Juli 2023). So wurde denn auch im Rahmen des vormaligen Baubewilligungsverfahrens zum ursprünglichen Unterstand für einen Autoanhänger und Gartengeräte im Jahr 2006 das Amt für Wald begrüsst (vgl. act. C.4), das sich am 18. August 2006 insoweit vernehmen liess, als dass die Baubewilligung namentlich unter der Auflage, dass der Zugang zum Waldareal stets gewährleistet sei und kein Recht entstehe, die Baute künftig zu erweitern oder anders zu nutzen, erteilt werden könne (vgl. act. C.5). Vorliegend fehlt eine entsprechende Stellungnahme des AWN und wird diese Thematik auch von der Beschwerdegegnerin nicht näher beleuchtet, obwohl die Einhaltung der Waldabstandsvorschriften gemäss Art. 29 f. KWaG i.V.m. Art. 78 Abs. 3 KRG – als Element der unmittelbar anwendbaren kantonalen Bauvorschriften (siehe dazu Art. 107 Abs. 2 Ziffer 5 KRG) – gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG eine Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung darstellt. Angesichts des fehlenden aktenkundigen Nachweises über die Einhaltung der Vorschriften über den Waldabstand gemäss Art. 29 f. KWaG i.V.m. Art. 78 Abs. 3 KRG durch das strittige Bauvorhaben bzw. eine in jeder Hinsicht fehlenden Auseinandersetzung damit durch die kommunale Baubehörde, hat diese das Baubewilligungsverfahren 12 / 14 ordentlich durchzuführen und dazu weitere Abklärungen zu treffen. Insofern ist die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 5.3. In diesem Rahmen wird sich die Beschwerdegegnerin – auf entsprechende Einsprache hin – auch näher mit dem strittigen Näherbaurecht auseinanderzusetzen haben. Die Verfahrensbeteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass es sich beim Bauvorhaben um eine Kleinbaute im Sinne von Art. 19 Abs. 1 BauG handelt. Gemäss Art. 18 Abs. 7 BauG gelten für An- und Kleinbauten die minimalen, kantonalen Abstandsvorschriften. Demnach ist für das Bauvorhaben ein Grenzabstand von 2.5 m beachtlich (vgl. E. 3.1. hiervor). Die Beschwerdegegnerin berief sich im angefochtenen Einspracheentscheid vom 20. August 2024 allerdings auf Art. 77 Abs. 1 Satz 1 KRG, wonach die kommunale Baubehörde Unterschreitungen der im KRG und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilligen kann, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (vgl. dortige E. 3 [act. B.2]). Dazu hielt sie fest, vorliegend bestehe ein vom Beschwerdeführer am 7. August 2006 schriftlich eingeräumtes Näherbaurecht, was auch für die neu erstellte Baute gelte, womit der ordentliche Grenzabstand nicht eingehalten werden müsse (vgl. ebenda). 5.4. Aktenkundig ist vorliegend ein in Zusammenhang mit dem früheren Unterstand erstelltes und als "Bagatellbaugesuch" bezeichnetes Schreiben des Beschwerdegegners vom 7. August 2006 an die Baukommission der Stadt Fürstenau mit namentlich folgendem Inhalt: "Ich beabsichtige, einen Unterstand auf der östlichen Seite meiner Liegenschaft zu erstellen. Hierbei handelt es sich um einen kleinen Unterstand (L/B/H 2.20 x 1.8 x 2 m) aus Steckregal (Fahrnisbau) für den Autoanhänger. Nach Rücksprache mit meinen Nachbarn, C._____ und A._____, haben diese nichts gegen das Bauvorhaben einzuwenden." Dieses Schreiben unterzeichneten neben dem Beschwerdegegner auch der Beschwerdeführer und seine Ehefrau, womit sie das "Einverständnis der Nachbarn" unterschriftlich erklärten (vgl. act. C.3). 5.5. Die Einräumung eines Näherbaurechts setzt gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG namentlich den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Betroffenen voraus (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat betreffend Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG-Revision], Heft Nr. 3/2004-2005, S. 348). Diese unterliegt keiner Formvorschrift, obwohl die 13 / 14 einfache Schriftlichkeit aus Praktikabilitäts- und Beweisgründen empfehlenswert ist (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 22 83 vom 19. Januar 2023 E. 4.1.1, R 20 21 vom 20. Juli 2021 E. 5.2.2 und R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E. 5a). Indem der Beschwerdeführer gegen das von der Beschwerdegegnerin angenommene Näherbaurecht zur Unterschreitung des Grenzabstands einwendet, das Einverständnis habe sich einzig auf den damals geplanten Unterstand für den Autoanhänger bezogen und mitnichten ein immerwährendes Näherbaurecht umfasst, wird die Beschwerdegegnerin im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens dem mit dem obigen Text zum Ausdruck gebrachten wirklichen Willen näher nachzugehen haben, wobei eine Willenserklärung nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen ist, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (vgl. BGE 148 III 57 E.2.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_211/2023 vom 11. Januar 2024 E. 5.2; Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E. 5b). Angesichts des mit der "Vereinbarung zwischen den Betroffenen" verbrieften zivilrechtlichen Elements in Art. 77 Abs. 1 KRG obliegt im Streitfalle die Frage, ob bzw. mit welcher Tragweite zwischen den Parteien ein Vertrag über ein Näherbaurecht zustande gekommen ist, letztlich aber der abschliessenden Beurteilung durch das Zivilgericht (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E. 7). 5.6. Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde gutzuheissen ist, soweit darauf getreten werden kann, und der angefochtene Einspracheentscheid vom 20. August 2024 sowie die darin bestätigte Baubewilligung vom 23. Mai 2024 sind aufzuheben. Die Angelegenheit ist im Sinne der Erwägungen zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens, in welchem die nicht korrekte Wahl der Verfahrensart der Beschwerdegegnerin anzulasten ist (vgl. Art. 49 BauG), rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zur Hälfte ihr und dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Dabei erweist sich eine Staatsgebühr von CHF 3'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen (vgl. Art. 75 Abs. 2 VRG). Ausserdem hat der Beschwerdeführer im Umfang seines Obsiegens Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 1 VRG). Sein Rechtsvertreter reichte dem Gericht am 22. November 2024 eine Honorarnote über CHF 5'531.55 für 18.4 Arbeitsstunden à CHF 270.00 (CHF 4'968.00) zzgl. 3 % Barauslagen (CHF 149.05) und 8.1 % MWST (CHF 414.50) ein (vgl. act. J.1). Diese erscheint dem streitberufenen Gericht bei vorliegender Honorarvereinbarung (vgl. act. B.1) über 14 / 14 den veranschlagten Stundensatz gerade noch als vertretbar, wobei sich bei korrekter Rundung ein Betrag von CHF 5'531.50 ergibt. Folglich haben die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer aussergerichtlich je mit CHF 2'765.75 (= ½ von CHF 5'531.50) zu entschädigen. Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Einspracheentscheid vom 20. August 2024 sowie die darin bestätigte Baubewilligung vom 23. Mai 2024 werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird im Sinne der Erwägungen zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die Stadt Fürstenau zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus – einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00 – und den Kanzleiausgaben von CHF 369.00 Total CHF 3'369.00 gehen je zur Hälfte zulasten von B._____ und der Stadt Fürstenau. 3. Die Stadt Fürstenau und B._____ entschädigen A._____ aussergerichtlich mit je CHF 2'765.75 (inkl. Spesen und MWST). 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]