<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00299</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223832&amp;W10_KEY=13045531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00299</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.02.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Anpassung Nutzungsrevers</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Seit Februar 2017 ist zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ein Ausnützungsrevers im Grundbuch angemerkt; mit dem verfahrensauslösenden Gesuch verlangt die Beschwerdeführerin, Inhaberin des genannten Grundstücks, dass der Revers zu reduzieren sei, weil der Neubau auf dem begünstigten Grundstück weniger Baumasse beanspruchte als mit der der Eintragung zugrunde liegenden Mutationsbewilligung vom 4. Juli 2016 übertragen worden sei.] Ein Ausnützungstransfer erlangt erst mit der Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen ist, baurechtliche Relevanz (E. 3.3). Reverse sollen ausserdem stets gesetzliche Erfordernisse aufnehmen, die gemäss dem im Zeitpunkt ihrer Anordnung geltenden Recht im Fall der Verwirklichung des Bauvorhabens zu beachten sind (E. 3.4). Vorliegend wurde der im Grundbuch zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 eingetragene Nutzungsrevers infolge Änderung bzw. Anpassung des ihm zugrunde liegenden Bauvorhabens nachträglich fehlerhaft. Die Beschwerdegegnerin hätte das Gesuch der Beschwerdeführerin daher materiell behandeln müssen (E. 4.2). Mit der Fehlerhaftigkeit bzw. teilweisen Wirkungslosigkeit des Revers erfolgte indes nicht zugleich eine Änderung der Verfügung vom 4. Juli 2016 und der darauf basierenden Grundbuchanmerkung, diese ist vielmehr an den neuen Umfang des Ausnützungsrevers anzupassen (E. 4.3). Im Rahmen der geforderten Anpassung ist neben der zu berücksichtigenden Änderung des Projekts auch der Umstand miteinzubeziehen, dass die Baumasse nach der aktuellen Rechtsprechung anders berechnet werden müsste (E. 4.4). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNG DES BAUPROJEKTS">ÃNDERUNG DES BAUPROJEKTS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSTRANSFER">AUSNÃTZUNGSTRANSFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTLICHE RELEVANZ">BAURECHTLICHE RELEVANZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINTRAG IM GRUNDBUCH">EINTRAG IM GRUNDBUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSREVERS">NUTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 254 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 254 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 313 Abs. 2 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65015" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00299</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Februar 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Sonja GÃ¼ntert. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B und oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission KÃ¼snacht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Anpassung Nutzungsrevers,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 16. September 2014 erteilte die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck altKat.-Nr. 01, das damals im Eigentum der Erbengemeinschaft E stand. Am 29. September 2015 wurde F der Neubau zweier MehrfamilienhÃ¤user auf dem gleichen GrundstÃ¼ck bewilligt.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 4. Juli 2016 bewilligte die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht D, das GrundstÃ¼ck altKat.-Nr. 01 in die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 zu unterteilen. Gleichzeitig ordnete sie an, dass innert 30 Tagen ab Rechtskraft der VerfÃ¼gung ein Zeugnis des Grundbuchamts Ã¼ber die Anmerkung der nachfolgend genannten Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung (AusnÃ¼tzungsrevers) auf dem belasteten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 einzureichen sei: </p> <p class="Sachverhalt2"> "Eine TeilflÃ¤che von 616 m<sup>2 </sup>des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 ist durch die auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 bewilligten Neubauten baulich ausgenÃ¼tzt und demzufolge bei der Berechnung der massgeblichen GrundflÃ¤che (§ 259 PBG [Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975]) in Abzug zu bringen."</p> <p class="Urteilstext">Im Februar 2017 wurde der AusnÃ¼tzungsrevers im Grundbuch zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 angemerkt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Infolge Erbteilung gelangte das Eigentum am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 im Anschluss an A und das Eigentum am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an F. </p> <p class="Urteilstext">Am 22. Februar 2022 wies A die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht darauf hin, dass die beiden MehrfamilienhÃ¤user auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 weniger Baumasse bzw. weniger GrundstÃ¼ckflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 beanspruchten, als mit der Mutationsbewilligung vom 4. Juli 2016 Ã¼bertragen worden sei, und ersuchte entsprechend um Reduktion der im Grundbuch eingetragenen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung um 93 m<sup>2</sup> von 616 m<sup>2</sup> auf 523 m<sup>2</sup>. Mit Beschluss vom 11. Oktober 2022 lehnte die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht die Annahme dieses Gesuchs gestÃ¼tzt auf § 313 Abs. 2 PBG ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen liess A am 21. November 2022 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 25. April 2023 abwies (Dispositiv-Ziff. I), die Kosten des Rekursverfahrens A auferlegte (Dispositiv-Ziff. II) und in Dispositiv-Ziff. III keine UmtriebsentschÃ¤digung zusprach.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 30. Mai 2023 liess A Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. April 2023 aufzuheben und das Gesuch um Ãnderung des AusnÃ¼tzungsrevers zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 gemÃ¤ss Baubewilligung BG [â¦] vom 12. September 2016 fÃ¼r den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Umfang von 523,42 m<sup>2</sup> mit entsprechender Anmerkung im Grundbuch anhand zu nehmen und gutzuheissen, eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. April 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses, subeventualiter an die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht, zurÃ¼ckzuweisen. In prozessualer Hinsicht liess A zudem um Beizug der Akten des Baurekursgerichts bzw. der Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht ersuchen, so insbesondere "sÃ¤mtliche[r] Baubewilligungsunterlagen der Baubewilligung BG [â¦] vom 12. September 2016 fÃ¼r den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf Kat.-Nr. 02".</p> <p class="Urteilstext">Am 12. Juni 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Juni 2023 beantragte die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht Entsprechendes unter EntschÃ¤digungsfolge. Mit Schreiben vom 10. Juli 2023 Ã¤usserte sich A hierzu.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Nachdem die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht holte von Amtes wegen die Akten der Vorinstanz ein, welchen namentlich auch die </span>Unterlagen zur Baubewilligung BG [â¦] vom 12. September 2016 fÃ¼r den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02<span> beilagen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die AusnÃ¼tzungsziffer gibt das VerhÃ¤ltnis der anrechenbaren GeschossflÃ¤che zur massgeblichen GrundflÃ¤che wieder (§ 254 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG [Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2; auch betreffend die nachfolgenden PBG-Bestimmungen]), das heisst zu der von der Baueingabe erfassten FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile der Bauzone (vgl. § 259 Abs. 1 PBG). Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter GrundflÃ¤che entfallen dÃ¼rfen (§ 254 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Urteilstext">Letztere betrÃ¤gt in der Gemeinde KÃ¼snacht bei Hauptbauten in der Zone W2, wo sich auch die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 und 03 befinden, 1.00. Die Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude betrÃ¤gt bei GrundstÃ¼cken mit einer massgeblichen GrundflÃ¤che von bis und mit 1'000 m<sup>2</sup> 0.20. FÃ¼r FlÃ¤chenanteile Ã¼ber 1'000 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt die Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude 0.10 (Art. 19 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht [BZO]).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen BaugrundstÃ¼ck ergebende NutzungsmÃ¶glichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer GrundstÃ¼cke beansprucht (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00397, E. 3.2). Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erlaubt einer GrundeigentÃ¼merin bzw. einem GrundeigentÃ¼mer mit anderen Worten, durch Ãberschreiten der festgelegten Nutzungsziffern (wozu neben der AusnÃ¼tzungsziffer auch die Baumassenziffer, die Ãberbauungsziffer und die FreiflÃ¤chenziffer gehÃ¶ren) ein bestimmtes Projekt trotz fehlender GrundflÃ¤che zu verwirklichen, indem eine noch nicht genutzte GrundstÃ¼cksflÃ¤che einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden GrundstÃ¼ck angerechnet wird. Andererseits kann die sich einschrÃ¤nkende GrundeigentÃ¼merin bzw. der sich einschrÃ¤nkende GrundeigentÃ¼mer ihre bzw. seine Parzelle nachtrÃ¤glich wenigstens wirtschaftlich voll nutzen, falls sie bzw. er diese baulich nicht voll beansprucht hat bzw. ausnÃ¼tzen will. Dadurch wird die AusnÃ¼tzung des zur VerfÃ¼gung stehenden Baulands verbessert, ohne dass die zonengemÃ¤sse Baudichte insgesamt Ã¼berschritten wird. Die ZulÃ¤ssigkeit solcher AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (zum Ganzen <span>Christoph Fritzsche/Peter </span>BÃ¶sch<span>/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 929 mit Hinweisen; ferner </span>BGr, 19. Dezember 2019, 1C_57/2019, E. 3.3 mit Hinweisen; VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.1<span>).</span></p> <p class="Urteilstext">Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung hat baurechtlich zur Folge, dass bei einer spÃ¤teren Ãberbauung des belasteten GrundstÃ¼cks nicht mehr die gesamte ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che zur VerfÃ¼gung steht. Sie hat mithin die Wirkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung. Im Grundbuch ist ein Revers anzumerken, der festhÃ¤lt, inwieweit die belastete Parzelle zusÃ¤tzlich baulich ausgenutzt wird (BGr, 19. Dezember 2019, 1C_57/2019, E. 3.3; <span>Fritzsche/</span>BÃ¶sch<span>/Wipf/Kunz, S. 934</span>). Damit <span>wird sichergestellt, dass die AusnÃ¼tzbarkeit des belasteten GrundstÃ¼cks entsprechend reduziert und spÃ¤ter nicht konsumiert wird. Indes hat die Anmerkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch grundsÃ¤tzlich nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen Anmerkung besteht in der Orientierung einer allfÃ¤lligen Erwerberin bzw. eines allfÃ¤lligen Erwerbers einer Liegenschaft, dass eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung bestehen kÃ¶nnte. Ob sie tatsÃ¤chlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung hingegen nicht (</span>zum Ganzen <span>VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Baurechtliche Relevanz erlangt der AusnÃ¼tzungstransfer erst mit der Bewilligung des Projekts, das auf die zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzungsreserven angewiesen ist. Vorher entfaltet die mit schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der GrundstÃ¼ckseigentÃ¼merinnen bzw. GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer, durch privatrechtliches RechtsgeschÃ¤ft und ohne behÃ¶rdliche PrÃ¼fung der baurechtlichen Belange einen Ã¶ffentlich-rechtlich wirksamen AusnÃ¼tzungstransfer herbeizufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Die vom NachbargrundstÃ¼ck zur VerfÃ¼gung gestellte AusnÃ¼tzung kann sodann nur in dem Umfang Ã¼bertragen werden, als es vom BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r das betreffende Vorhaben gerade benÃ¶tigt wird. Eine Verschiebung von AusnÃ¼tzungsflÃ¤che auf Vorrat, die auf dem ZielgrundstÃ¼ck einen fÃ¼r andere Zwecke verwendbaren Ãberschuss zur Folge hÃ¤tte, ist ausgeschlossen (zum Ganzen <span>Fritzsche/</span>BÃ¶sch<span>/Wipf/Kunz, S. 932 f.; </span><span>VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311. E. 4.1</span><span>)</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Reverse sollen stets gesetzliche Erfordernisse aufnehmen, die gemÃ¤ss dem im Zeitpunkt ihrer Anordnung geltenden Recht im Fall der Verwirklichung des Bauvorhabens zu beachten sind. Ãndert sich dieses Recht und fÃ¤llt damit die ursprÃ¼ngliche Rechtsgrundlage des Reverses ersatzlos dahin, so kann auch dieser nicht unverÃ¤ndert weitergelten. Reverse haben nur insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils gÃ¼ltige Recht stÃ¼tzen lassen (VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00397, E. 4.3.1 mit weiteren Hinweisen). Dem Wegfall der gesetzlichen Grundlage ist eine PraxisÃ¤nderung der Verwaltungs- oder VerwaltungsjustizbehÃ¶rden gleichzustellen (David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, ZÃ¼rich 1990, S. 395; vgl. auch Julia HÃ¤nni, Verfassungsstruktur des Judikativen Rechts, ZÃ¼rich/St. Gallen 2022, S. 154, wonach sich die Rechtslage nicht nur aus den Entscheidungen des Gesetzgebers ergebe, sondern auch mittels Rechtsfindung).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Vorliegend erteilte die Beschwerdegegnerin am 29. September 2015 eine Baubewilligung fÃ¼r den Neubau zweier MehrfamilienhÃ¤user mit Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck altKat.-Nr. 01. Unter dem Titel "Baumassenziffer" wird dabei im Bewilligungsentscheid festgehalten, dass die massgebliche FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks 5'588 m<sup>3</sup> betrage abzÃ¼glich 247 m<sup>3 </sup>in der Freihaltezone. Dies ergebe eine massgebliche GrundflÃ¤che von 5'341 m<sup>3</sup>. Die zulÃ¤ssige Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude werde mit einer Reserve von 3 m<sup>3 </sup>eingehalten, die zulÃ¤ssige Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude mit einer Reserve von 13 m<sup>3</sup>.</p> <p class="Urteilstext">Am 24. Juni 2016 ersuchte D um baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Unterteilung des GrundstÃ¼cks altKat.-Nr. 01 in zwei GrundstÃ¼cke mit einer FlÃ¤che von 2'719 m<sup>2</sup> (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02) und 2'868 m<sup>2 </sup>(GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03). Mit VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 bewilligte die Beschwerdegegnerin die Parzellierung unter der Bedingung bzw. Auflage, dass zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 der strittige AusnÃ¼tzungsrevers Ã¼ber eine TeilflÃ¤che von 616 m<sup>2</sup> im Grundbuch eingetragen werde. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie hierzu nÃ¤her aus, dass das auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 geplante Bauprojekt gemÃ¤ss rechtskrÃ¤ftiger Baubewilligung vom 29. September 2015 als Hauptbaumasse 3'335 m<sup>3</sup> beanspruche und als Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude 436 m<sup>3</sup>, womit die auf dem GrundstÃ¼ck maximal zulÃ¤ssige Hauptbaumasse von 2'719 m<sup>3</sup> und die maximal zulÃ¤ssige Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude von 372 m<sup>3 </sup>Ã¼berschritten wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Nach Eintragung des AusnÃ¼tzungsrevers, am 11. November 2021, schlossen die BeschwerdefÃ¼hrerin, inzwischen EigentÃ¼merin des (belasteten) GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, und F, EigentÃ¼mer des (begÃ¼nstigten) GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, einen Vergleich betreffend die "RÃ¼ckÃ¼bertragung AusnÃ¼tzungsziffer", worin sich der Letztgenannte zur RÃ¼ckÃ¼bertragung einer Baumasse von 93 m<sup>3</sup> an die BeschwerdefÃ¼hrerin verpflichtete, da diese nicht benÃ¶tigt wÃ¼rde, was erst nach Beendigung der Bauarbeiten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 Anfang 2019 ersichtlich geworden sei. In der Folge ersuchte die BeschwerdefÃ¼hrerin die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 22. Februar 2022 um Anpassung des zulasten ihres GrundstÃ¼cks eingetragenen AusnÃ¼tzungsrevers "an die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung gemÃ¤ss Baubewilligung fÃ¼r die Neubauten auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 vom 12. September 2016 ["2. ProjektÃ¤nderung gegenÃ¼ber dem am 29. September 2015 bewilligten Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit Tiefgarage"] im Umfang von 523 m<sup>2</sup>.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin hielt die BeschwerdefÃ¼hrerin hierauf mit Schreiben vom 17. MÃ¤rz 2022 dazu an, eine aktuelle, detaillierte und nachvollziehbare Baumassenberechnung sÃ¤mtlicher GebÃ¤ude auf den vom anzupassenden Nutzungstransfer betroffenen GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 02 und 03 einzureichen, da die beantragte Reduktion der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwar aus dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin erwÃ¤hnten baurechtlichen Entscheid vom 12. September 2016 hervorgehe, es sich bei dem betreffenden Erkenntnis jedoch lediglich um einen Zwischenentscheid handle, auf den weitere ProjektÃ¤nderungen gefolgt seien. Am 13. Mai 2022 wies die Beschwerdegegnerin die BeschwerdefÃ¼hrerin (Ã¼berdies) auf einen Entscheid der Vorinstanz vom 30. August 2016 hin (Verfahren R2.2015.00229), wonach (neu) die Baumasse unter vorspringenden Bauteilen an die Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude anzurechnen sei, wenn der Vorsprung nebst dem Grundkubus auf einer Seite auf einer Wand abgestÃ¼tzt sei. Somit hÃ¤tten sich aufgrund der gÃ¤ngigen Gerichtspraxis die VerhÃ¤ltnisse seit der VerfÃ¼gung vom 12. September 2016 massgeblich verÃ¤ndert und sei die dort angegebene Baumasse zwingend zu Ã¼berprÃ¼fen. Damit der im Grundbuch eingetragene AusnÃ¼tzungsrevers rechtskonform angepasst werden kÃ¶nne, sei die tatsÃ¤chlich realisierte Baumasse nach den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen und der gÃ¤ngigen Gerichtspraxis zu ermitteln. Weil sich die BeschwerdefÃ¼hrerin weigerte, die erforderlichen Unterlagen einzureichen, lehnte die Beschwerdegegnerin die Annahme ihres Gesuchs in Anwendung von § 313 Abs. 2 PBG ab.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Unter den Parteien ist unbestritten, dass das mit baurechtlichem Beschluss vom 29. September 2015 bewilligte Bauvorhaben in dieser Form nie realisiert wurde, sondern nach Vorliegen der (ersten) Baubewilligung noch insgesamt fÃ¼nf PlanÃ¤nderungen (ProjektÃ¤nderungen vom 29. August 2016, 12. September 2016, 20. MÃ¤rz 2018, 19. Juli 2018 und 18. Februar 2019) erfuhr. Dabei wirkte sich die am 12. September 2016 bewilligte (zweite) Ãnderung auch auf die Dimension des Neubaus und somit auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks aus. GemÃ¤ss den dem baurechtlichen Entscheid beigelegten Planunterlagen fÃ¼hrte sie konkret zu einer Reduktion der Hauptbaumasse auf 3'242,42 m<sup>3 </sup>bei einer gleichbleibenden massgeblichen GrundflÃ¤che von 2'621 m<sup>2</sup> bzw. einer maximal zulÃ¤ssigen Hauptbaumasse von 2'621 m<sup>3</sup>. </p> <p class="Urteilstext">Damit wurde der gestÃ¼tzt auf die VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 im Grundbuch zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 eingetragene Nutzungsrevers Ã¼ber 616 m<sup>2</sup> infolge Ãnderung bzw. Anpassung des ihm zugrunde liegenden Bauvorhabens nachtrÃ¤glich fehlerhaft (vgl. dazu Fries, S. 381 ff., insbesondere S. 384). NachtrÃ¤glich fehlerhafte Reverse sind in der Regel lediglich anfechtbar. Die bzw. der Betroffene ist auf den Weg der fÃ¶rmlichen Aufhebung der Nebenbestimmung ins WiedererwÃ¤gungsverfahren zu verweisen (Fries, S. 396), wobei die VerwaltungsbehÃ¶rden zur materiellen PrÃ¼fung von WiedererwÃ¤gungsgesuchen verpflichtet sind, falls die gesuchstellende Person eine wesentliche Ãnderung der bei Erlass der Anordnung gegebenen Sachlage, zum Beispiel Ãnderungen des Projekts, des Gesetzes oder der Praxis geltend macht (Fries, S. 397).</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin hÃ¤tte das Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin daher materiell behandeln mÃ¼ssen bzw. durfte die materielle Behandlung desselben nicht von der Einreichung einer aktuellen, detaillierten und nachvollziehbaren Baumassenberechnung sÃ¤mtlicher GebÃ¤ude auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02 und 03 abhÃ¤ngig machen. So lÃ¤sst sich der Beschwerdegegnerin namentlich nicht folgen, wenn sie geltend macht, das WiedererwÃ¤gungsgesuch habe aufgrund der nach dem "Zwischenentscheid" vom 12. September 2016 bewilligten (weiteren) PlanÃ¤nderungen ohne eine Baumassenberechnung Ã¼ber den Endausbau nicht abschliessend Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nnen. Die Ã¼brigen ProjektÃ¤nderungen betrafen laut den Planunterlagen lediglich untergeordnete Punkte bzw. die Umgebungsgestaltung und Erschliessungsdetails, die keine Auswirkungen auf die (bewilligte) Baumasse zeitigten. Mit Schreiben vom 29. September 2020 bestÃ¤tigte die Beschwerdegegnerin dem Bauherrn F zudem, dass die zwei neuen MehrfamilienhÃ¤user auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 nach den bewilligten PlÃ¤nen erstellt worden seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nachdem eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung lediglich in dem Umfang baurechtliche Relevanz erlangt, als es vom begÃ¼nstigten GrundstÃ¼ck gerade benÃ¶tigt wird, wurde die mit (Parzellierungs-)Bewilligung vom 4. Juli 2016 erfolgte Zuteilung einer AusnÃ¼tzungsreserve von 616 m<sup>2</sup> an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 teilweise wirkungslos. Damit erfolgte indes nicht zugleich eine Ãnderung der VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 (dazu auch unten, E. 4.5) und der darauf basierenden Grundbuchanmerkung, was sich nur schon darin zeigt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihrem an die Beschwerdegegnerin gerichteten, verfahrensauslÃ¶senden Gesuch um Anpassung des AusnÃ¼tzungsrevers mitsamt entsprechender Anmerkung im Grundbuch bei richtiger Lesart auf Ãnderung der VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 abzielt. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin schreibt, sie verlange nicht die Ãnderung der VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016, sondern den Erlass einer neuen VerfÃ¼gung, welche "die Anmerkung eines AusnÃ¼tzungsrevers gemÃ¤ss Baubewilligung vom 12. September 2016" anordne, verkennt sie, dass der AusnÃ¼tzungsrevers eine Daueranordnung ist (Fries, S. 100). Bei einer DauerverfÃ¼gung wirkt die einmal angeordnete Rechtsfolge in die Zukunft (Pierre Tschannen/Markus MÃ¼ller/Markus Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Bern 2022, Rz. 714), weshalb diese â also hier die VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 â abzuÃ¤ndern ist, um die darin geregelten RechtsverhÃ¤ltnisse (hier der Umfang des AusnÃ¼tzungsrevers) anzupassen. Eine neue VerfÃ¼gung im beschwerdefÃ¼hrerischen Sinn wÃ¼rde zu jener vom 4. Juli 2016 hinzutreten, was widersprÃ¼chliche VerhÃ¤ltnisse begÃ¼nstigt und daher nicht angeht. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im Rahmen der geforderten Anpassung des Nutzungsrevers ist neben der zu berÃ¼cksichtigenden Ãnderung des Projekts auch der Umstand miteinzubeziehen, dass die Baumasse heute laut Beschwerdegegnerin anders als in dem baurechtlichen Entscheid vom 12. September 2016 berechnet werden mÃ¼sste, weil die Vorinstanz mit Entscheid vom 30. August 2016 die damalige Praxis der Beschwerdegegnerin bezÃ¼glich der Baumassenberechnung als rechtswidrig einstufte. Die BaubehÃ¶rde hat nÃ¤mlich Ã¼ber ein WiedererwÃ¤gungsgesuch grundsÃ¤tzlich gemÃ¤ss der im Zeitpunkt ihres Entscheids geltenden Rechtslage zu befinden (Fries, S. 300 ff. und S. 398, auch zum Folgenden). Wohl hat sie auch dem Bestandesprivileg, den GrundsÃ¤tzen Ã¼ber den Widerruf von Baubewilligungen sowie dem intertemporalen Grundsatz Rechnung zu tragen, gemÃ¤ss dem bei der Beurteilung der RechtmÃ¤ssigkeit bestehender Bauten das im Zeitpunkt ihrer Errichtung geltende Recht anzuwenden ist, es sei denn, das geltende Recht sei das mildere. Solche GrÃ¼nde sind vorliegend aber zu verneinen: Geht es um die Erstellung einer Baute, so ist durchaus fÃ¼r deren Bewilligung grundsÃ¤tzlich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung massgeblich. RechtmÃ¤ssig erstellte Bauten kommen grundsÃ¤tzlich in den Schutz der Besitzstandsgarantie, das heisst neue EigentumsbeschrÃ¤nkungen dÃ¼rfen auf sie nur (aber immerhin) angewandt werden, wenn ein gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse dies verlangt und das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip eingehalten ist (BGr, 29. Januar 2020, 1C_63/2019, E. 5.1). Im Zeitpunkt der Bewilligung der PlanÃ¤nderung vom 12. September 2016 war der vorgenannte Rekursentscheid noch nicht in Rechtskraft erwachsen und die Bestandteil der Bewilligung vom 12. September 2016 bildende Baumassenberechnung entsprach der damals geltenden Rechtslage bzw. der (aus Sicht der privaten Partei grosszÃ¼gigeren) Praxis der Beschwerdegegnerin. Entsprechend sind die zwischenzeitlich erstellten zwei MehrfamilienhÃ¤user auf Kat.-Nr. 02 im Bestand geschÃ¼tzt; ebenso verhÃ¤lt es sich fÃ¼r die Baute auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (vgl. auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 12, wonach erste Voraussetzung fÃ¼r die Geltung der Besitzstandsgarantie das Vorliegen einer bestehenden Baute oder Anlage ist). Da die diesen Bauten zugrunde liegenden Bewilligungen vom vorliegenden Verfahren unberÃ¼hrt (zu) bleiben (haben), sind auch die GrundsÃ¤tze Ã¼ber den Widerruf von Baubewilligungen (dazu etwa VGr, 9. Juni 2022, VB.2021.00725, E. 3.2) nicht einschlÃ¤gig. Anders als bei den angesprochenen Bauten ist vorliegend aber die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung eines GrundstÃ¼cks, welche durch den AusnÃ¼tzungsrevers mitbestimmt wird, keine Rechtsposition, welche einen Anspruch auf Weitergeltung verschafft (vgl. Konrad Zimmermann, Die Besitzstandsgarantie im Ã¶ffentlichen Recht, ZÃ¼rich 2023, Rz. 75 f.). Ohnehin ersucht die BeschwerdefÃ¼hrerin um Anpassung des AusnÃ¼tzungsrevers zu ihren Gunsten, also um eine mÃ¶gliche MehrausnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, weshalb die beschwerdefÃ¼hrerische Qualifikation der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertrag als Besitzstandsfall widersprÃ¼chlich erscheint.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Somit ist die VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 am Massstab des aktuell gÃ¼ltigen Rechts, mitsamt der seither hierzu ergangenen Praxis (oben E. 3.4 und E. 4.2), zu beurteilen. Denn gemÃ¤ss den GrundsÃ¤tzen des allgemeinen Verwaltungsrechts kann eine DauerverfÃ¼gung auch an nachtrÃ¤gliche Ãnderungen der Rechtslage oder allenfalls der Praxis angepasst (bzw. nÃ¶tigenfalls widerrufen) werden (BGE 139 II 185 E. 10.2.3). Der Umstand, dass nach der ProjektÃ¤nderung vom 12. September 2016 die VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2016 aus tatsÃ¤chlichen GrÃ¼nden mangelhaft wurde (oben E. 4.2 Abs. 2), fÃ¼hrt nicht dazu, dass sie nicht mehr massgebend ist, wie das die BeschwerdefÃ¼hrerin vortrÃ¤gt. Ist eine fehlerhafte VerfÃ¼gung nÃ¤mlich nicht geradezu nichtig und ist sie â wie vorliegend â formell rechtskrÃ¤ftig geworden, so kann der Mangel nur noch durch eine spÃ¤tere Ãnderung der VerfÃ¼gung behoben werden. Bis dahin mÃ¼ssen indes auch fehlerhafte VerfÃ¼gungen beachtet werden (Tschannen/MÃ¼ller/Kern, Rz. 836). Somit muss die "baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die GrundstÃ¼cksunterteilung'' (Dispo-Ziff. 1) vom 4. Juli 2016 angepasst werden, da sie â und nicht die Baubewilligungen vom 29. September 2015 oder jene vom 12. September 2016, welche die Erstellung der zwei MehrfamilienhÃ¤user auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 regelte â massgebend ist fÃ¼r die Anmerkung der Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Rechtsfehlerhaft sind die Entscheide der Vorinstanzen aber insoweit, als sie fÃ¼r die nachgesuchte Anpassung des AusnÃ¼tzungsrevers gestÃ¼tzt auf das geltende Recht eine aktuelle Baumassenberechnung von der BeschwerdefÃ¼hrerin einforderten: Baugesuchsunterlagen sind derart abzufassen, dass die zustÃ¤ndigen BaubehÃ¶rden ein Projekt vollstÃ¤ndig auf seine Ãbereinstimmung mit dem massgeblichen Recht prÃ¼fen kÃ¶nnen. Hierbei kann die BaubehÃ¶rde bei Bedarf eine Baumassenberechnung verlangen oder selber eine erstellen (vgl. VGr, 17. April 2014, <span>VB.2014.00071</span>. E. 3.2). Die ursprÃ¼nglich bewilligte Hauptbaumasse reduzierte sich mit der am 12. September 2016 erfolgten Bewilligung einer (zweiten) PlanÃ¤nderung von 3'335 m<sup>2</sup> auf 3'242 m<sup>2</sup>, wobei die aktualisierte Berechnung der Baumasse vom 10. Juli 2016 Bestandteil der massgebenden Unterlagen und mithin der Genehmigung ist. Auf deren Grundlage ist die Baumasse anhand der nun geltenden Praxis zu berechnen, was die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren bereits skizzierte. Sollten fÃ¼r eine definitive Berechnung detailliertere Unterlagen erforderlich sein, muss dies die Beschwerdegegnerin der BeschwerdefÃ¼hrerin genauer darlegen. </p> <p class="Urteilstext">Wenn die Beschwerdegegnerin ihre Nichtanhandnahme des Gesuchs auf § 11 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) abstÃ¼tzt, ist sie darauf hinzuweisen, dass gemÃ¤ss dieser Norm allein "offensichtlich mangelhafte Gesuche" zurÃ¼ckzuweisen sind, was auf die die Berechnung der Baumasse vom 10. Juli 2016 nicht zutrifft.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Beschwerdegegnerin anzuweisen, </span>das Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin um Ãnderung des AusnÃ¼tzungsrevers zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 gemÃ¤ss Baubewilligung BG [â¦] vom 12. September 2016 fÃ¼r den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf Kat.-Nr. 02 im Umfang von 523,42 m<sup>2</sup> mit entsprechender Anmerkung im Grundbuch anhand zu nehmen<span>.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin obsiegt rund zur HÃ¤lfte. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je hÃ¤lftig der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VRG). ParteientschÃ¤digungen sind mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Sofern das Bundesgericht das vorliegende Urteil als Zwischenentscheid qualifizieren sollte (vgl. dazu BGE 144 III 253 E. 1.4), liesse es sich gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 <span>des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) </span>nur anfechten, wenn es einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnte (lit. a) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. April 2023 und der Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 11. Oktober 2022 werden aufgehoben und die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Baukommission KÃ¼snacht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von <span>Dispositiv</span>-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 25. April 2023 <span>werden die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'620.- je hÃ¤lftig der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 120.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'120.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden je hÃ¤lftig der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>