<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2008 67 S.341</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">341</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft2"><b>67</b></span> <span class="ft2"><b>Geschäfts-/Privatvermögen (§ 51 StG).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Eine Liegenschaft, die für die Übertragung an Nachkommen gehal-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>ten und in der Folge auch tatsächlich an einen Nachkommen über-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>tragen wird, ist auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privat-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>vermögen zuzuordnen.</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">24. Juli 2008 in Sachen H. + A.Sch., 3-RV.2006.264</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">2.1.</span><br/> <span class="ft1">Der Rekurrent ist selbständig erwerbstätiger Elektroinstallateur.</span><br/> <span class="ft1">Im Jahr 1980 hat er das Grundstück GB D. Parz. X erworben. Darauf</span><br/> <span class="ft1">erstellte er in den Jahren 1998/99 ein Einfamilienhaus. Mit Kaufver-</span><br/> <span class="ft1">trag vom 23. Dezember 2000 veräusserte der Rekurrent die Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaft (...) an seinen Sohn und seine Schwiegertochter.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">3.</span><br/> <span class="ft1">3.1.</span><br/> <span class="ft1">Das Verwaltungsgericht unterscheidet zwischen Liegenschaf-</span><br/> <span class="ft1">tenhändlern im engeren und Liegenschaftenhändlern im weiteren</span><br/> <span class="ft1">Sinne und führt dazu folgendes aus (AGVE 1999 S. 169; VGE vom</span><br/> <span class="ft1">23. August 2007 in Sachen KStA/P.G.):</span><br/> <span class="ft8">"bb) Beiden Arten von Liegenschaftenhändlern ist gemeinsam, dass</span><br/> <span class="ft8">sie erfahrungsgemäss willens sind, unter günstigen Umständen sämtliche</span><br/> <span class="ft8">Grundstücke zu veräussern. Deshalb werden grundsätzlich alle ihre Liegen-</span><br/> <span class="ft8">schaften zum Geschäftsvermögen gezählt. Bei der Annahme von Privatver-</span><br/> <span class="ft8">mögen, mit Ausnahme der privat bewohnten Liegenschaft, ist daher entspre-</span><br/> <span class="ft8">chend grosse Zurückhaltung geboten. Weitere Fälle von Privatvermögen</span><br/> <span class="ft8">sind aber möglich, so etwa, wenn Grundstücke nachweisbar für konkrete</span><br/> <span class="ft8">andere private Zwecke gehalten werden, beispielsweise für die Übertragung</span><br/> <span class="ft8">an Nachkommen, oder den Betroffenen sonstwie affektiv verbunden sind.</span><br/> <span class="ft8">Dem Steuerpflichtigen muss also die Möglichkeit offen stehen, den Gegen-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">342</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">beweis (dass entgegen der Vermutung eben doch Privatvermögen vorliegt)</span><br/> <span class="ft8">anzutreten. An diesen sind allerdings infolge der genannten besonderen</span><br/> <span class="ft8">Konstellation zwischen Liegenschaftenhändler und Objekt strenge Anforde-</span><br/> <span class="ft8">rungen zu stellen, wobei er für den Liegenschaftenhändler i.w.S. etwas</span><br/> <span class="ft8">leichter zu führen sein mag. Mit der blossen Bezeichnung durch den Steuer-</span><br/> <span class="ft8">pflichtigen selber kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, vielmehr</span><br/> <span class="ft8">bedarf es dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und objektiver Umstände."</span><br/> <span class="ft1">3.2.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss der dargelegten verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-</span><br/> <span class="ft1">chung können Liegenschaften eines Liegenschaftenhändlers dann zu</span><br/> <span class="ft1">dessen Privatvermögen gehören, wenn sie zwar nicht selbst bewohnt</span><br/> <span class="ft1">sind, aber beispielsweise für die Übertragung an Nachkommen</span><br/> <span class="ft1">gehalten werden. Dies macht der Rekurrent im vorliegenden Fall gel-</span><br/> <span class="ft1">tend. Ein strikter Nachweis dieser ursprünglichen Absicht ist nicht zu</span><br/> <span class="ft1">erbringen. Der Rekurrent hat jedoch die gemäss Verwaltungsgericht</span><br/> <span class="ft1">für den Nachweis erforderliche äusserlich sichtbare Handlung vorge-</span><br/> <span class="ft1">nommen, in dem die Liegenschaft X. tatsächlich an seinen Sohn ver-</span><br/> <span class="ft1">kauft wurde. Der Umstand, dass das Grundstück bereits im Jahr 1980</span><br/> <span class="ft1">erworben wurde, als Sohn "erst" 16 Jahre alt war, führt nicht dazu,</span><br/> <span class="ft1">dass dem Rekurrenten die geltend gemachte Absicht abgesprochen</span><br/> <span class="ft1">wird (vgl. zum Ganzen RGE vom 25. August 2005 in Sachen W.K.,</span><br/> <span class="ft1">in dem zwei Wohnungen einer von W.K. realisierten Überbauung</span><br/> <span class="ft1">dem Privatvermögen zugeordnet wurden, da er diese später seinen</span><br/> <span class="ft1">[im Zeitpunkt der Überbauung 6 und 10 Jahre alten] Kindern zur</span><br/> <span class="ft1">Verfügung stellen wolle).</span><br/> <span class="ft1">Der Hinweis der Steuerkommission D., der Rekurrent habe in</span><br/> <span class="ft1">der Einsprache erstmals geltend gemacht, er habe das Grundstück in</span><br/> <span class="ft1">der Absicht, sie an seine Kinder weiter zu geben, gekauft, ist klar ak-</span><br/> <span class="ft1">tenwidrig. Bereits in einem Schreiben vom 14. Mai 1998 an den da-</span><br/> <span class="ft1">mals zuständigen Steuerkommissär betreffend der Zuordnung der</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaft X. zum Geschäfts- oder Privatvermögen wurde vom</span><br/> <span class="ft1">Rekurrenten die geltend gemachte Absicht dargelegt. Der Steuer-</span><br/> <span class="ft1">kommissär hat im Übrigen, wenn auch ausdrücklich nur im Sinne</span><br/> <span class="ft1">eines Auskunftsschreibens und nicht als Beschluss der zuständigen</span><br/> <span class="ft1">Steuerkommission, in der Antwort vom 10. August 1998 folgendes</span><br/> <span class="ft1">festgehalten:</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">343</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">"Die Parzelle X. könnte bei einem familieninternen Verkauf als Privat-</span><br/> <span class="ft8">vermögen beurteilt werden, weil sich das ursprüngliche Erwerbsmotiv im</span><br/> <span class="ft8">relevanten Zeitpunkt der Veräusserung als realisiert erweist."</span><br/> <span class="ft1">3.3.</span><br/> <span class="ft1">Der Steuerkommission D. ist insofern Recht zu geben, dass der</span><br/> <span class="ft1">Rekurrent das Grundstück X. in der Buchhaltung aktiviert, jedoch</span><br/> <span class="ft1">nicht sämtliche Grundstücke erfasst hat. So wurde das 1970 er-</span><br/> <span class="ft1">worbene Einfamilienhaus in O. nicht eingebucht. Indes kann daraus</span><br/> <span class="ft1">nicht geschlossen werden, der Rekurrent habe das Grundstück X. als</span><br/> <span class="ft1">Geschäftsvermögen betrachtet. Auch die 1982 erworbene Parz. Y.,</span><br/> <span class="ft1">auf der das von den Rekurrenten bewohnte Einfamilienhaus erstellt</span><br/> <span class="ft1">wurde, wurde in die Buchhaltung aufgenommen, obwohl es sich</span><br/> <span class="ft1">zweifellos um Privatvermögen handelt. Die buchhalterische Behand-</span><br/> <span class="ft1">lung der Grundstücke kann damit nicht massgeblich sein.</span><br/> <span class="ft1">3.4.</span><br/> <span class="ft1">Die Steuerkommission D. weist darauf hin, das Grundstück X.</span><br/> <span class="ft1">sei zusammen mit den vier anderen Baulandparzellen als Arbeits-</span><br/> <span class="ft1">reserve für das Elektroinstallationsgeschäft gehalten worden. Wie die</span><br/> <span class="ft1">Rekurrenten korrekt entgegnen, ist diese Annahme nicht zwingend,</span><br/> <span class="ft1">wäre doch die "Arbeitsreserve" sehr bescheiden gewesen und hätte</span><br/> <span class="ft1">deshalb keinen wesentlichen Einfluss auf den Geschäftsgang gehabt.</span><br/> <span class="ft1">Den Rekurrenten ist Glauben zu schenken, dass die Grundstücke</span><br/> <span class="ft1">nicht als Arbeitsreserve erworben wurden. Zumal sich die Frage</span><br/> <span class="ft1">stellt, ob die Grundstücke nicht in den Geschäftsjahren 1995/96, als</span><br/> <span class="ft1">der Umsatz und der Gewinn stark zurück gegangen sind, veräussert</span><br/> <span class="ft1">worden wären, wenn sie tatsächlich als Arbeitsreserve gehalten</span><br/> <span class="ft1">worden wären.</span><br/> <span class="ft1">3.5.</span><br/> <span class="ft1">Das Grundstück X. ist somit dem Privatvermögen des Rekur-</span><br/> <span class="ft1">renten zuzuordnen, unabhängig davon, ob der Rekurrent als Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaftenhändler im weiteren Sinne zu qualifizieren ist, oder nicht.</span><br/></div> </div> </body> </html>