<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00643</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223226&amp;W10_KEY=13045529&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00643</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.05.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zulässigkeit der nebenbestimmungsweisen Heilung der Überschreitung der Überbauungsziffer (§ 321 PBG). Zwar spricht die Grössenordnung der Überschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. Sodann sind die verlangten Änderungen planerisch und baulich grundsätzlich einfach zu bewerkstelligen. Allerdings ist der Erwägung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nördlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser könne alternativ verkleinert oder entfernt werden. Die Auflage lässt damit verschiedene Varianten einer Projektänderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulässig. Weiter haben die erforderlichen Änderungen eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge, für die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind (E. 5.2). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNG">ÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERKER">ERKER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDRISS">GRUNDRISS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEILUNG">HEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃNGELBEHEBUNG">MÃNGELBEHEBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERSCHREITUNG">ÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VARIANTE">VARIANTE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 251 lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 254 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 256 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=63178" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00643</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Mai 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>BeschwerdefÃ¼hrende 1â11, alle vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B AG, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission NÃ¼rensdorf, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 28. Februar 2022 erteilte die Baukommission NÃ¼rensdorf der B AG unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fÃ¼nf Wohnungen und Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in NÃ¼rensdorf-Birchwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â11 gemeinsam am 7. April 2022 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Am 22. August 2022 fÃ¼hrte die 4. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 22. September 2022 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und ergÃ¤nzte den Beschluss der Baukommission NÃ¼rensdorf vom 28. Februar 2022 mit folgender Auflage: "Die Einhaltung der Ãberbauungsziffer ist nachzuweisen. Dem Bauamt sind vor Baufreigabe die im Sinn der ErwÃ¤gungen korrigierte Berechnung sowie entsprechend angepasste PlÃ¤ne einzureichen und genehmigen zu lassen." Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â11 am 25. Oktober 2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, diesen sowie den Beschluss der Baukommission NÃ¼rensdorf aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten sie eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerinnen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde NÃ¼rensdorf beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2022, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die B AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine ParteientschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 3. Januar 2023 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden vollumfÃ¤nglich an ihren AntrÃ¤gen und ihrer BegrÃ¼ndung fest. Die private Beschwerdegegnerin reichte am 26. Januar 2023 ihre Duplik ein unter Wiederholung der gestellten AntrÃ¤ge. Zuletzt reichten am 22. Februar 2023 die BeschwerdefÃ¼hrenden ihre Triplik ein, worin sie weiterhin vollumfÃ¤nglich an ihren Begehren festhielten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck mit einer FlÃ¤che von 1'331 m<sup>2</sup> liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde NÃ¼rensdorf (BZO) in der eingeschossigen Wohnzone W1. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fÃ¼nf Wohnungen und Unterniveaugarage zu erstellen. Das Bauprojekt wurde unter </span>Bedingungen und Auflagen bewilligt. Unter anderem wurde die Realisierung des Ã¶stlichen und westlichen Erkers aus gestalterischen GrÃ¼nden nicht bewilligt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gten im Rekursverfahren unter anderem eine Ãberschreitung der Ãberbauungsziffer, weil drei von vier geplanten Erkern, obwohl sie eine Tiefe von mehr als 1,5 m aufwiesen, nicht und auch nicht teilweise in die Ãberbauungsziffer eingerechnet worden seien. Die "Erker" im Norden und SÃ¼den kÃ¶nnten sodann von vornherein nicht als solche gelten. Ferner sei der KonstruktionsstÃ¤rkenabzug von 5 cm zu Unrecht generell vorgenommen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht gelangte zum Schluss, der nÃ¶rdliche und der sÃ¼dliche Erker fielen nicht unter den Erkerbegriff und seien daher je voll an die Ãberbauungsziffer anzurechnen. Im Bereich der Glasfronten sei der KonstruktionsstÃ¤rkenabzug sodann offensichtlich unzulÃ¤ssig. In der Folge stellte es eine Ãberschreitung der Ãberbauungsziffer fest, welche sich jedoch mittels Verzicht auf die beiden Erker oder zumindest Verkleinerung des nÃ¶rdlichen Erkers und Reduktion des GebÃ¤udeumfangs ohne Schwierigkeiten beheben lasse. Es ergÃ¤nzte den angefochtenen Beschluss mit den entsprechenden Auflagen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>In ihrer Beschwerde machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nun als Erstes geltend, eine auflageweise Korrektur der festgestellten Ãberschreitung der Ãberbauungsziffer sei in mehrfacher Hinsicht nicht zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Die Ãberbauungsziffer, welche die Ã¼berbaubare GrundstÃ¼cksflÃ¤che beschrÃ¤nkt (§ 251 lit. a und § 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemÃ¤ss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung des PBG vom 14. September 2015), wurde fÃ¼r die vorliegend massgebliche Wohnzone W1 auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die fÃ¼r die Ãberbauungsziffer anrechenbare FlÃ¤che ergibt sich gemÃ¤ss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grÃ¶ssten oberirdischen GebÃ¤udeumfassung auf den Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische, geschlossene VorsprÃ¼nge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische VorsprÃ¼nge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und LaubengÃ¤nge, jedoch nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden Fassade messen (Abs. 2). Wird die KonstruktionsstÃ¤rke der Fassade aufgrund der WÃ¤rmedÃ¤mmung grÃ¶sser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berÃ¼cksichtigen (Abs. 3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Was den Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vorab auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 70 VRG). Letztere fÃ¼hrte in ihrem Entscheid zusammengefasst aus, unter dem Begriff Erker werde landlÃ¤ufig ein der Fassade oder Ecke eines GebÃ¤udes vorgelagerter, geschlossener, Ã¼berdachter und Ã¼ber ein oder mehrere Geschosse reichender Anbau verstanden, welcher nicht vom Boden aufsteige. Ein Abstand zwischen Erkerunterkante und gestaltetem Terrain von einem Meter sei dabei vom Verwaltungsgericht als ausreichend erachtet worden. Nicht massgeblich sei die Nutzung sowie die konkrete Ausgestaltung, solange die Eigenart als Vorsprung gewahrt bleibe.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid weiter, der geplante sÃ¼dliche Erker sei nicht als solcher erkennbar. Dieser sei auf der einen Seite an die Fassade des westlichen, vorspringenden GebÃ¤udeteils angebaut, auf der anderen Seite befinde sich auf gleicher Flucht eine Terrasse und die Fassade des Obergeschosses im Bereich dieser Terrasse springe â abgesehen von einem 0,6 m breiten 2-m-RÃ¼cksprung â um 5,7 m zurÃ¼ck. Der "Erker" trete somit nicht als Fassadenvorsprung in Erscheinung; vielmehr werde einzig dieser selbst als Fassade wahrgenommen.</p> <p class="Erwgung2">Sodann kÃ¶nne nur die Fassade des Ã¶stlichen GebÃ¤udeteils als "betreffende Fassade" im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG gelten, da die Fassaden aufgrund des markanten horizontalen und vertikalen Versatzes im Umfang von 3,22 m bzw. 1,22 m optisch als separate Fassaden wahrgenommen wÃ¼rden. Dies fÃ¼hre dazu, dass der fragliche Erker auch den zulÃ¤ssigen Drittel Ã¼berschreite und dessen FlÃ¤che damit vollumfÃ¤nglich an die Ãberbauungsziffer anzurechnen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Dasselbe gelte fÃ¼r den nÃ¶rdlichen Erker, welcher zwar grundsÃ¤tzlich als Vorsprung erkennbar sei, das zulÃ¤ssige Drittelsmass jedoch ebenfalls Ã¼berschreite. Aus den gleichen GrÃ¼nden sei auch hier nur die Fassade des betreffenden GebÃ¤udeteils massgebend. Damit sei auch die FlÃ¤che des nÃ¶rdlichen Erkers vollumfÃ¤nglich an die Ãberbauungsziffer anzurechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Zur Berechnung der </span>Ãberbauungsziffer <span>geht die </span>Baubewilligung <span>von einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'331 m<sup>2</sup> aus, was unter Zugrundelegung der </span>Ãberbauungsziffer <span>von 25 % zu einer Ã¼berbaubaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 332,75 m<sup>2</sup> fÃ¼hrt. GemÃ¤ss dem bei den bewilligten PlÃ¤nen liegenden "Nachweis ÃberbauungsflÃ¤che" soll eine FlÃ¤che von 332,53 m<sup>2</sup> Ã¼berbaut werden. Werden der nÃ¶rdliche und der sÃ¼dliche Erker mit FlÃ¤chen von 12,58 m<sup>2</sup> bzw. 10,56 m<sup>2</sup> hinzugerechnet, ergibt dies eine Ã¼berbaute FlÃ¤che von 355,67 m<sup>2</sup>. Dies wiederum fÃ¼hrt zu einer Ãberschreitung der </span>Ãberbauungsziffer durch diese beiden Erker um 23,14<span> m<sup>2</sup> bzw. 6,96 %.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren, dass die Vorinstanz auch die gemÃ¤ss Auflage der BaubehÃ¶rde wegzulassenden Erker im Osten und Westen mit FlÃ¤chen von 7,15 m<sup>2</sup> bzw. 10 m<sup>2</sup> in den ErwÃ¤gungen zur auflageweisen Volumenreduktion hÃ¤tte berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen.<span> Zwar wurden gemÃ¤ss Plan "Nachweis ÃberbauungsflÃ¤che" die Erker im Osten und Westen nicht in die Berechnung miteinbezogen. Da deren Bau jedoch bereits von der BewilligungsbehÃ¶rde verweigert wurde, zeitigen sie von vornherein keine Auswirkungen auf die Ãberbauungsziffer und sind Ã¼berdies auch nicht Gegenstand der strittigen Auflage.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Hinzu kommt indes die Korrektur des generell vorgenommenen Abzugs von 5 cm fÃ¼r eine KonstruktionsstÃ¤rke von Ã¼ber 35 cm, welchen die Vorinstanz bei den Glasfronten â insbesondere im sÃ¼dlichen Bereich (Wohnzimmer Erd- und Obergeschoss) â als offensichtlich unzulÃ¤ssig erachtete. Diese Korrektur beschlÃ¤gt gemÃ¤ss Vorinstanz eine FlÃ¤che von ca. 1,5 m<sup>2</sup>, welche durch eine minimale Reduktion der GebÃ¤udeumfassung vorzunehmen sei. Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden sind jedoch bei einem GebÃ¤udeumfang von ca. 80 m an rund 75 % der AussenwÃ¤nde raumhohe Fenster geplant, weshalb die Reduktion rund 3 m<sup>2</sup> (60 m x 5 cm) betragen mÃ¼sse. </p> <p class="Erwgung3">Diese Frage ist nicht entscheidrelevant und kann offengelassen werden. Da zur Baufreigabe ohnehin eine angepasste Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer einzureichen und von der BaubehÃ¶rde zu prÃ¼fen sein wird, erÃ¼brigt sich nach der vorinstanzlich festgestellten AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung bildet) deren genaue ziffernmÃ¤ssige Fixierung, zumal diese nach der angepassten Berechnung ohnehin Ã¼berholt sein wird (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen und mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen (vgl. zum Ganzen und auch zum Folgenden <span>VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46</span>; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 437). </p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.1.1 </span></b>Die nebenbestimmungsweise MÃ¤ngelbehebung <span>kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, s</span>olange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen. In diesen FÃ¤llen steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. <span>Beim Entscheid darÃ¼ber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer </span>Nebenbestimmung <span>bewilligungsfÃ¤hig bleibt, ist daher in erster Linie Art und Ausmass des Mangels massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b><span>Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der VerstÃ¶sse seine IdentitÃ¤t zu verlieren, so ist eine Heilung mittels </span>Nebenbestimmung<span> unzulÃ¤ssig und die Baubewilligung zu verweigern.</span> Ebenso, wenn ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird. Auch in diesen FÃ¤llen fÃ¤llt eine auflageweise Behebung der MÃ¤ngel ausser Betracht. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b><span>Die statuierten Nebenbestimmungen mÃ¼ssen daher konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuÃ¤ndern ist bzw. welchen Einfluss die MÃ¤ngelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. KÃ¶nnen keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die Ã¤sthetischen Auswirkungen der MÃ¤ngelbehebung nicht abschÃ¤tzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende WÃ¼rdigung durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist d<span>ie Ãberarbeitung der BauplÃ¤ne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der BaubehÃ¶rde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span>Vorab ist festzuhalten, dass bei der Beantwortung der Frage, ob MÃ¤ngel eines Bauvorhabens mit einer </span>Nebenbestimmung <span>geheilt werden kÃ¶nnen oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt<span> (VGr, 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2)</span></span>. </p> <p class="Erwgung2">Letztere erwog, die Ãberschreitung der Ãberbauungsziffer lasse sich vorliegend ohne Schwierigkeiten beheben, indem auf die beiden fraglichen Erker verzichtet bzw. der nÃ¶rdliche Erker zumindest verkleinert wÃ¼rde. Das Wohnzimmer (inkl. Kochen/Essen) mit dem sÃ¼dlichen Erker weise eine grosszÃ¼gige FlÃ¤che von 61,40 m<sup>2</sup> auf, weshalb hier keine weiteren Anpassungen zwingend seien. Der nÃ¶rdliche Erker betreffe ein Bad und ein Zimmer der 5½-Zimmer-Wohnung. Die notwendigen Ãnderungen der Raumdisposition seien ohne Weiteres machbar, indem etwa auf das Zimmer 4 und das Reduit verzichtet werde. Die Korrektur des 5-cm-Abzugs beschlage eine FlÃ¤che von lediglich ca. 1,5 m<sup>2</sup>, was mittels einer minimalsten Reduktion der oberirdischen GebÃ¤udeumfassung, die sich weder auf die innere Raumstruktur noch auf das Ã¤ussere Erscheinungsbild auswirke, ebenfalls ohne Schwierigkeiten kompensiert werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b><span>Zwar spricht die GrÃ¶ssenordnung der Ãberschreitung von rund 7 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Ãbernutzung von gut 11 m<sup>2</sup> bzw. Ã¼ber 7 % ebenfalls der nebenbestimmungsweisen Heilung zugÃ¤nglich (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.2). Die vom Baurekursgericht verlangte geringfÃ¼gige Reduktion des GebÃ¤udeumfangs sowie die Entfernung der beiden Erker ist sodann planerisch und baulich grundsÃ¤tzlich einfach zu bewerkstelligen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Allerdings ist der ErwÃ¤gung, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hinsichtlich des nÃ¶rdlichen Erkers verwiesen wird, zu entnehmen, dieser kÃ¶nne alternativ verkleinert <i>oder</i> entfernt werden. <span>Die Auflage lÃ¤sst damit verschiedene Varianten einer ProjektÃ¤nderung zu und erweist sich bereits aus diesem Grund als unzulÃ¤ssig.</span> Weiter betreffen die erforderlichen Ãnderungen am nÃ¶rdlichen Erker ein Zimmer, das Reduit sowie insbesondere auch ein Badezimmer, was eine nicht mehr untergeordnete Grundrissumgestaltung der betreffenden Wohnung zur Folge hat, fÃ¼r die zudem ebenfalls verschiedene Varianten denkbar sind.</p> <p class="Erwgung3">Dies zeigen anschaulich die von der Bauherrin im vorliegenden Verfahren zur Illustration der Auflagenbereinigung eingereichten ÃnderungsplÃ¤ne. Daraus ergibt sich zudem, dass diese inwendigen Ãnderungen hinsichtlich der Befensterung auch Ã¤usserlich zu GestaltungsÃ¤nderungen fÃ¼hren. Ferner fÃ¼hrt die AuflagenerfÃ¼llung auch zu Ãnderungen an den auf den Erkern geplanten Terrassen. Im Ãbrigen ist daraus ersichtlich, dass bereits die in der Baubewilligung statuierte Entfernung des Ost- und Westerkers zu Ãnderungen der Wohnungseinteilung fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Mit Blick auf die ErwÃ¤gungen der BaubehÃ¶rde in der angefochtenen Bewilligung, wonach sich die geplante Baute an exponierter Lage befindet und im Ortsbild eine prÃ¤gnante Stellung einnimmt, wird darÃ¼ber hinaus durch das Weglassen der beiden Erker auch die gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes ("harmonisch verteilte Volumina") infrage gestellt. Insbesondere, nachdem bereits zwei der ursprÃ¼nglich vier Erker aus gestalterischen GrÃ¼nden weggelassen werden mÃ¼ssen (vgl. die entsprechende Auflage in der Baubewilligung). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Zusammengefasst kÃ¶nnen die von der Vorinstanz festgestellten MÃ¤ngel des Bauvorhabens nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § </span>321<span> Abs. 1 </span>PBG<span> behoben werden. Das von der Vorinstanz gewÃ¤hlte Vorgehen kommt daher nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht infrage; eine Heilung der MÃ¤ngel mittels Nebenbestimmungen erweist sich als unzulÃ¤ssig. KÃ¶nnen die MÃ¤ngel nicht nebenbestimmungsweise geheilt werden, ist die Baubewilligung zu verweigern. Damit erwiesen sich die entsprechenden RÃ¼gen als berechtigt und ist die Beschwerde der Nachbarn ohne PrÃ¼fung der weiteren RÃ¼gen gutzuheissen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekursverfahrens in dem Sinn neu festzulegen, als dass sie von der Bauherrin und der BaubewilligungsbehÃ¶rde je zur HÃ¤lfte zu tragen sind. Sodann ist die Bauherrin zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Bauherrin und der BaubewilligungsbehÃ¶rde je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Bauherrin steht ausgangsgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den </span><span>BeschwerdefÃ¼hrenden <span>fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).</span></span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2022 sowie der Beschluss der Baukommission NÃ¼rensdorf vom 28. Februar 2022 werden aufgehoben.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span> <span>Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 7'205.-) werden der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span> <span>Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 205.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'205.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden <span>der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>