A1 18 34 URTEIL VOM 11. JULI 2018 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Thomas Brunner, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Christophe J o- ris, Richter, sowie Aaron Kronig, Gerichtsschreiber ad hoc, in Sachen X _________, Y _________ und Z _________, vertreten Rechtsanwalt M _________, gegen SCHÄTZUNGSKOMMISSION, EINWOHNERGEMEINDE A _________, (Enteignung) Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 14. Dezember 2017. - 2 - Sachverhalt A. Am 7. Oktober 2015 genehmigte der Staatsrat die Pläne des Strassenbauprojektes „Zufahrt West “ für den Totalumbau des Bahnhofs , auf Gebiet der Gemeinde A _________ (Gemeinde). Die neue Zufahrt dient zwischen dem Bahnhof A _________ und der Hauptstrasse dem Busverkehr . Die Postautos gelangen im Einbahnverkehr von der Hauptstrasse zum Bahnhof und anschliessend von dort über eine Zufahrt s- rampe an dem auf der Parzelle Nr. xxx gelegenen Haus „X _________“ vorbei zurück auf die Hauptstrasse . Der Staatsrat erklärte alle in den genehmigten Ausführungspr o- jekten vorgesehenen Arbeiten als Werk öffentlichen Nutzens, erteilte das Recht auf Enteignung und genehmigte u. a. auch den Landerwerbspl an vom 10. Oktober 2014, wonach insgesamt 1 084 m2 Boden definitiv enteignet werden . Dieser Plangenehm i- gungsentscheid erwuchs nach dem Urteil des Kantonsgerichts vom 17. Juni 2016 (A1 15 235) mit dem Urteil des Bundesgerichts 1C_360/2016 am 29. September 2016 in Rechtskraft , wo bei letztinstanzlich eine gegen das Strassenbauprojekt erhobene Beschwerde abgewiesen worden war. Am 22. März 2017 genehmigte der Staatsrat die vorzeitige Besitznahme der Parzelle Nr. xxx, soweit diese für die Realisierung des Pro- jektes benötigt wurde. B. Mit Publikation im Amtsblatt Nr. xxx vom xxx 2017 wurde den Eigentümern die E r- nennung der Schätzungskommission bekannt gegeben. Am 1 9. Juni 2017 führte die Schätzungskommission mit den Eigentümern eine örtliche Begehung de r von der En t- eignung betroffenen Parzellen durch. Gemäss Entscheid der Schätzungskommission beantragten dabei Y _________ und Z _________ grundsätzlich eine Gleichbehan d- lung und eine Minderwertentschädigung wegen des Lärms und wegen Lichtimmissi o- nen, da di e neue Ampel „genau auf Augenhöhe der Küche“ s tehe. Es bestehe auch eine Einschränkung der Zufahrt. X _________ verlangte bei der Ortsschau eine Ent- schädigung von Fr. 300.--/m2 für den enteigneten Boden und Fr. 70 000.-- als Minder- wert für zwei Wohnungen. C. Mit Entscheiden vom 14. Dezember 2017 (zugestellt am 18. Dezember 2017) legte die Schätzungskommission die Entschädigung für d ie enteigneten 66 m2 Boden der Parzelle Nr. xxx auf Fr. 150.--/m2 fest und sprach keine Minderwertentschädigung zu. Die Kommission legte dar, dass die beiden vom Registerhalter von A _________ an- gegebenen Bodenpreise in der Zone WG3 von Fr. 200.--/m2 und Fr. 350.--/m2 nicht repräsentativ seien, so dass man Bodenpreise von anderen Talgemeinden herangezo- gen habe, welche für die Verkehrswertfestsetzung dienten. Die Lichtimmissionen seien - 3 - nicht besonders stark und könnten mit einfachen Mitteln gemindert werden. Der Meh r- verkehr und die Mehrbelastung durch Abgase sei en gering. Auch für die Lärmimmissi- onen sei keine Entschädigung gerechtfertigt, da die einschlägigen Normen eingehalten seien. Das Haus sei bereits jetzt auf drei Seiten dem Lärm ausgesetzt. D. Gegen die Entscheide der Schätzungskommission vom 14. Dezember 2017 erho- ben Z _________ und Y _________ sowie X _________ (fortan Beschwerdeführer) am 5. Februar 2018 gemeinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrechtl i- chen Abteilung des Kantonsgerichts und stellten folgende Rechtsbegehren: "1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. 2. Der Quadratmeterpreis für die enteignete Fläche ist auf CHF 210.-- festzulegen. 3. Es sei festzustellen, dass die enteignete Fläche ‚Schutzschildcharakter‘ für den verbleibenden Teil der Parzelle Nr. xxx aufweist, hinsichtlich materiellen Immissionen (Licht, Lärm, Abgase, Erschütterungen) als auch ideellen Immissionen. primär: 4. Expertisen haben die materiellen als auch d ie ideellen Immissionen festzustellen und die Werteinbusse sowie die Wertminderung nach Art. 13 lit. b und c EntG im Sinne der Ausführu n- gen aufgrund der Differenzmethode festzulegen. 5. Die Gemeinde A _________ wird verpflichtet, den durch die Expertisen ermittelten Minderwert an die Beschwerdeführer auszurichten. subsidiär: 6. Die Schätzungskommission hat die materiellen als auch die ideellen Immissionen festzustellen und die Werteinbusse sowie die Wertminderung nach Art. 13 lit. b und c EntG im Sinne der Ausführungen aufgrund der Differenzmethode festzulegen. 7. Die Gemeinde A _________ wird verpflichtet, den durch die Schätzungskommission ermittelten Minderwert an die Beschwerdeführer auszurichten. in jedem Fall: 8. Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zulasten des Staates Wallis 9. Dem Beschwerdeführer ist eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.“ Die Beschwer deführer machten geltend, dass fünf Busse pro Stunde direkt an ihrer Hausfassade vorbeifahren würden. Die Körperschalldämmung, welche zwischen dem Gebäude und dem Kieskoffer hätte erstellt werden sollen, sei nicht eingeb aut worden. Direkt neben der enteigneten Rampe würden die Züge der xxx verkehren. Die Schät- zungskommission sei ohne vertiefte Begründung unrechtmässig von den Angaben des Registerhalters abgewichen. Der Bodenpreis von Fr. 210.--/m2 entspreche dem Mittel der angegebenen Bodenpreise von B _________ und C _________. Es könne vorlie- gend eine Wertminderung geltend gemacht werden , weil das Restgrundstück infolge der vom öffentlichen Werk ausgehenden Immissionen an Wert einbüsse und diese Werteinbusse in einem kausalen Zusamm enhang mit der Enteignung stehe. Die ent-- 4 - eignete Fläche stelle ein e Schutzschildfunktion gegenüber jeglicher Mehrbelastung dar. Die Fahrmanöver der Busse direkt an der Hauswand würden neben Lärm vor a l- lem Erschütterungen und Immissionen von Dieselabgasen z ur Folge haben. Die Schätzungskommission gehe auch von einer Erhöhung der Immissionen aus und ohne die enteignete Fläche, welche bisher eine Schutzfunktion gehabt habe, hätte das Pr o- jekt nicht realisiert werden können. Aufgrund der mangelhaften Feststellun g des Sach- verhalts könne nicht ein bezifferbares Begehren gestellt werden. Es werde deshalb beantragt, eine Expertise durchzuführen, damit die Immissionen und dementsprechend die Wertverminderung geschätzt werden könnten. Beim Haus könne nun keine Au s- sendämmung mehr angebracht werden . Die Schätzungskommission habe sich mit diesem Argument nicht auseinandergesetzt. E. Die Beschwerde wurde am 8. Februar 2018 an die Schätzungskommission und die Gemeinde zur Vernehmlassung weitergeleitet. Am 9. März 2018 bea ntragte die Gemeinde, die Beschwerde kostenpflichtig abzuwe i- sen. Gestützt auf den Grundlagenbericht habe die Schätzungskommissio n identische Entscheide gefällt, welche von allen andern Eigentümern akzeptiert worden seien. Das Gebäude auf der Parzelle Nr. xxx bestehe aus zwei ineinander hineinragenden Bauku- ben, wobei die ersten beiden Geschosse (Einstellhalle und Arztpraxis) direkt an die Zufahrt grenzten und die darüber liegenden Wohngeschosse zurückversetzt seien, so dass diese möglichen Immissionen wenige r ausgesetzt seien. Auf der Zufahrt bestehe gemäss Grundbuch Beleg Nr. xxx ein Durchgangsrecht von 1 m Breite zu Gunsten der Gemeinde, was zu einer Herabsetzung des Verkehrswertes führe. Somit seien rund 22 m2 der enteigneten Fläche mit einer Dienstbarkeit belastet und mit dem tauschwe i- sen Angebot von 32 m2 auf der Südseite verbleibe noch eine unbelastete enteignete Fläche von 14 m2. Die enteignete Fläche diene auch der Zufahrt zur eigenen Einstel l- halle und sei zudem nicht überbaubar. Bezüglich der Lärmimmissionen sei en die Pl a- nungswerte für die zurückversetzten Wohnungen eingehalten. Da die Liegenschaft der Beschwerdeführer im Perimeter der Lärmempfindlichkeitsstufe 2 sei und auf drei Se i- ten von Verkehrsanalgen (Zug und Kantonsstrasse) umgeben sei, könne die minimale Teilfläche nicht eine Schutzschildfunktion haben. Weil es zwischen dem Strassenobe r- bau und der Aussenfassade der Einstellhalle keine direkte Verzahnung gebe , könne eine zusätzliche Körperschalldämmung entfallen. Der Strassenoberbau berühre einzig den vorgelagerten Baukubus, in welchem sich keine Wohnungen befinden würden. Sollten die gesetzlichen Werte in Bezug auf den Körperschall überschritten werden, - 5 - müsste ohnehin nach einer technischen Lösung ge sucht werden und eine solche B e- einträchtigung könne nicht mit einem Minderwert abgegolten werden. Am 5. März 2018 beantragte auch die Schätzungskommission sinngemäss, die B e- schwerde abzuweisen. Der Bodenpreis sei nach der statistischen Methode ermittelt worden, wobei zu berücksichtigen sei, dass die Parzelle überbaut sei und ihre eigen- ständige Verkehrsfähigkeit verloren habe. Dadurch reduziere sich der Wert. Die Parzel- le sei schon vor dem Umbau exponiert gewesen und durch den Umbau würden keine zusätzlichen Immissionen entstehen, die einen Minderwert des Wohnhauses rechtfert i- gen würden. Die Kommission hinterlegte auch eine Liste mit Eigentumsübertragungen in den Gemeinden B _________, D _________ und A _________ mit Angaben insbe- sondere der Quadratmeterpreise und der Grundbuchbelegsnummern. F. Die Beschwerdeführer reichten am 30. April 2018 eine Replik ein und wiederholten die Rechtsbegehren. Die Schätzungskommission habe die Dienstbarkeit nicht erwähnt, so dass sie keinen Einfluss auf den Verkehrswert gehabt habe. Die Rampe sei faktisch nur von den Eigentümern als Zugang benützt worden. Das Angebot der Gemeinde, ihrer Parzelle eine Fläche von 32 m2 zuzuweisen, sei ein nachgereichtes Argument und habe keinen Einfluss auf die Festsetzung des Quadratmeterpreises. Durch den zusätz- lichen Busverkehr auf der Rampe seien die Einfahrt und die Ausfahrt in die Einstellha l- le stark beeinträchtigt, was auch zu entschädigen sei. Bei der Bewertung sei nicht a l- leine auf die teilenteignete Fläche abzustellen. Massgebend sei der Quadratmeterpreis als Umschwung, welcher sich vom bebaubaren Land nicht unterscheide. Eine Schutz- schildfunktion sei nur zu verneinen, wenn die immissionsbedingten Nachteile auch o h- ne die Enteignung eingetreten wären. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Abgasbe- lastung durch die dieselbetriebenen Postautobusse sei schwerwiegend, weshalb eine Feinstaubmessung durchzuführen sei und aufgrund der Resultate ein Minderwert zu berechnen sei. Der Bericht der E _________ AG bezüglich der Lärmbeurteilung sei ein Parteigutachten. Eine Arztpraxis könne nicht als Betrieb eingestuft werden. Die Arz t- praxis habe bei der Lärmbeurteilung den gleichen Belastungsgrenzwert wie eine Wo h- nung, nämlich 55 dB(A) am Tag. Dieser Wert werde überschritten. Das Einbr ingen ei- ner Körperschalldämmung wäre zu Beginn der Arbeiten kostengünstig möglich gew e- sen. Die Erschütterungen zur Bezifferung des Minderwertes seien nachzumessen. Die Gemeinde antwortete hierzu am 17. Mai 2018. Das Durchgangsrecht ergebe sich aus dem von der Schätzungskommission hinterlegten Grundbuchauszug und es sei von Amtes wegen zu berücksichtigen. Die Wohnungen seien gegenüber der Arztpraxis zurückversetzt. Bezüglich der Arztpraxis seien die Beschwerdeführer nicht beschwert. - 6 - Zudem ergäbe sich ohnehin nur ein Anspruch auf bauliche Massnahmen. Es sei davon auszugehen, dass die effektiven Erschütterungseinwirkungen weit unter den schadens- relevanten Richtwerten liegen würden. Zudem habe bereits vor der Umnutzung der Einfahrtsrampe eine weit höhere Belastu ng durch die bestehende Kantonsstrasse und den Eisenbahnverkehr bestanden. Über die Anordnung einer Expertise habe das G e- richt zu entscheiden. Es wurden keine weiteren Rechtsschriften eingereicht. Weitere Sachverhaltsdarste l- lungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, soweit rechtlich von Bede u- tung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt. Erwägungen 1. Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (EntG; SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim Kantonsgericht eingereicht werden (Abs. 1). Das Beschwerdeverfahren ist grundsät z- lich durch das Gesetz über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechts- pflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Es weicht dahingehend davon ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und über die Bege h- ren der Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b EntG). 1.1 Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt eine letztinstanzl i- che Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, die mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter liegt. Die B e- schwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids und als Stockwerk- eigentümer des von der Schätzung betroffenen Grundstückes durch diesen berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung, so dass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerde- führung legitimiert sind. Auf die im Übrigen form - und fristgerecht eingereichte B e- schwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG). 1.2 Das Gericht hat die eingereichten Belege und das Dossier der Schätzungsko m- mission zu den Akten genommen. Die vorhandenen Akten enthalten die entscheidrel e- vanten Sachverhaltselemente, so dass auf die Erhebung weiterer Beweismittel - insbe-- 7 - sondere auf die Edition von Grundbuchbelegen und die beantragten Expertisen - ver- zichtet werden kann (vgl. hierzu auch nachfolgend E. 4.2.4). 1.3 Bezüglich der von den Beschwerdeführern gerügten Verletzung des rechtlichen Gehörs ist auszuführen, dass die Schätzungskommission ihren Begründungspflichten in hinreichendem Masse nachgekommen ist. So lässt sich dem angefochtenen En t- scheid vom 14. Dezember 2017 ohne Weiteres entnehmen, weshalb die Forderungen der Beschwerdeführer abgewiesen wurden. Aufgrund der Darlegungen im Entscheid und dem Zusatzbericht war es für die Beschwerdeführer hinreichend klar, von welchen Überlegungen sich d ie Schätzungskommission im angefochtenen Entscheid im W e- sentlichen hat leiten lassen. Ob diese Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht im formellen Zusammenhang zu prüfen . Sie sind materieller Natur, worauf nachst e- hend noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall waren die Beschwerdeführer, wie b e- reits ihre Beschwerdeeingaben aufzeigen, ohne Weiteres in der Lage, den une r- wünschten Entscheid sachgerecht anzufechten. Folglich ist die Vorinstanz der sie b e- treffenden Begründungspflicht hinreichend nachgekommen. 2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unricht i- ge oder unvollständige Feststellung des rechts erheblichen Sachverhalts geltend g e- macht werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden. 3. Die Beschwerdeführer kritisieren vorab die Höhe der von der Schätzungskommiss i- on festgesetzten Entschädigung von Fr. 150.--/m2 und betrachten die enteignete Flä- che als Schutzschild gegenüber jeglicher Mehrbelastung durch Immissionen, weshalb eine Entschädigung für den Minderwert verlangt wird. Zur Höhe von Entschädigungen bei formeller Enteignung ist folgendes festzuhalten: 3.1 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2 der Bun desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; Art. 6 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 [KV; SGS/VS 101.1] und Art. 11 EntG; vgl. Peter Hänni, Enteignung und Entschädigung, in: Schweizerische Baurechtstagung 2005, Freiburg 2005, S. 131; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011 S. 162 E. 3.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 14 104 vom 5. Dezember 2014 S. 5). Gemäss Art. 13 EntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des - 8 - enteigneten Rechts (lit. a), d en Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils, wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller weiteren vom Enteigneten hinzunehmenden N achteile, die sich nach dem gewöhnl i- chen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c). Für die Berechnung des Verkehrswerts ist gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG der Zeitpunkt der Schätzung massgebend. Der Verkehrswert hängt von objektiven Kriterien ab, die ein potentieller Käufer in Betracht gezogen hätte, insbesondere Gegebenheiten jurist i- scher Natur wie z.B. die Bestimmungen des öffentlichen Rechts, welche die gesetzl i- chen Nutzungsmöglichkeiten des Bodens festlegen, sowie Bedingungen tat sächlicher Art wie die Lage der Parzelle oder die physischen Charakteristika des Bodens (BGE 122 II 246 E. 4a; 122 II 337 E. 5a; 122 I 168 E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 11 205 vom 3. Februar 2012 E. 4a). Auch die Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit einer besseren Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu berücksichtigen (Art. 15 Abs. 2 EntG). Die durch das Werk des Enteigners entstehenden Werterhöhu n- gen oder Wertv erminderungen fallen – selbst bei einer Teilenteignung – ausser B e- tracht (Abs. 3). Eine Wertminderung des verbleibenden Teils kann sich aber ergeben, wenn dieser klein oder schlecht geformt und daher nur erschwert zu nutzen ist. Auch kann der verbleibende Teil durch das auf der enteigneten Fläche errichtete Werk, n a- mentlich durch dessen Immissionen, in seinem Wert gemindert werden (vgl. BGE 106 Ib 381 E. 2b). 3.2 Der Verkehrswert wird in der Regel nach der statistischen Methode festgelegt, also nach den Kaufpreisen für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Bescha f- fenheit (Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; ZWR 2011 S. 162 E. 3.2). In diesem Zusammenhang fallen Freundschafts - und Liebhaber- sowie Spekulations- und Arrondierungspreise in der Regel nicht in Betracht. Besond e- ren Umständen, die eine Erhöhung oder Verminderung des Durchschnittspreises b e- wirken, ist jedoch Rechnung zu tragen (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art. 19; ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteile des Kantonsgerichts A1 11 291 vom 21. September 2012 E. 2.4; A1 01 99 vom 11. Juni 2002). Zur Verkehrswertfestlegung ist in jedem Fall von der rechtlichen und tatsächl i- chen Situation der Nutzung im Bewertun gszeitpunkt auszugehen. Dieser ist in der R e- gel jener der Schätzung durch die Schätzungskommission. Er kann allenfalls bei langer Verfahrensdauer und gleichzeitiger, vorgängiger Inbesitznahme geändert werden - 9 - (BGE 129 II 470 E. 6.1; Urteil des Bundesgericht s 1P.421/2002 vom 7. Januar 2003; ZWR 2005 S. 16 ff.; Ulrich Zimmerli, Die staatsrechtliche Rechtsprechung des Bu n- desgerichts in den Jahren 2003 und 2004, in: ZBJV Band 140 2004, S. 661; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoi re, construction, exprop- riation, Bern 2001, N. 1166 ff.). Von einer anderen als der am Bewertungsstichtag b e- stehenden Rechtslage darf ausgegangen werden, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit die Änderung der rechtlichen Zuordnung des enteigneten Grundstücks i n naher Z u- kunft anzunehmen wäre (BGE 129 II 470 E. 5). 3.3 Gemäss der Bestätigung des Registerhalters auf dem Katasterauszug (Beleg xxx) und dem Zonennutzungsplan der Gemeinde lieg t die Parzelle Nr. xxx zwar in der Bauzone und dabei aber in der Zone für ö ffentliche Bauten und Anlagen (vgl. Art. 90 des Bau - und Zonenreglements der Einwohnergemeinde A _________ , Änderungen genehmigt am 14. Dezember 2009, homologiert durch den Staatsrat am 2 9. Januar 2014 [BZR]). Art. 90 BZR hält bezüglich der Nutzungsart fest: „Ausscheiden von Gebie- ten zur Erstellung von öffentlichen Bauten und Anlagen oder anderen Einrichtungen (Sport/Erholung), die im öffentlichen Interesse liegen. Jegliche private Überbauung ist untersagt.“ Diese Bestimmung beeinträchtigt den Wert der Parzelle. 3.4 Die Beschwerdeführer verlangen eine Entschädigung von Fr. 210.--/m2, was dem Mittel der Schnittmenge zwischen den angegebenen Bodenpreisen in B _________ und C _________ entspreche. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Schätzung s- kommission sich nicht an die Angaben des Registerhalters von A _________ halte, welcher Eigentumsübertragungen zwischen Fr. 200.-- und Fr. 300.--/m2 erwähnt habe. Die Schätzungskommission begründe nicht, inwiefern eine Talgemeinde im F _________ mit einer Bergg emeinde im G _________ vergleichbar sein solle. Die Bo- denpreise in B _________ würden aber Fr. 190.--/m2 und mehr betragen. Die Gemeinde hat in der Stellungnahme vom 9. März 2018 festgehalten, dass auf der Zufahrt ein Durchgangsrecht von 1 m Breite zu Gun sten der Gemeinde bestehe, so dass dies aufgrund der den Eigentümern nicht ausschliesslich zustehenden Nutzung zu einer Herabsetzung des Verkehrswertes führe . Der enteignete Boden sei nicht überbaubar und in Berücksichtigung der Dienstbarkeit und des geste igerten Gemein- gebrauchs zwecks Erschliessung der eigenen Einstellhalle sei der zugesprochene B e- trag „an der oberen Bewertungsskala“. Im gleichen Sinne hat die Schätzungskommis- sion am 5. März 2018 dargelegt, dass die Angaben des Registerhalters und die R e- cherchen beim Grundbuchamt bei der Preisfestlegung mitberücksichtigt worden seien. Es seien Kriterien wie Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung, Marktverhältnisse - 10 - und Verbaubarkeit einbezogen worden. Die Parzelle sei bereits überbaut und somit „konsumiert“, so dass der Boden seine Verkehrsfähigkeit verloren habe. Die Schä t- zungskommission hinterlegte die Tabelle der auf dem Grundbuch nachgeforschten Eigentumsübertragungen. 3.5 Vorliegend ergibt sich, dass von der Parzelle Nr. xxx insgesamt 66 m2 Boden zur Enteignung kommen. Obwohl die Parzelle in der Bauzone liegt und die Schätzung s- kommission sowie die Beschwerdeführer davon ausgehen, dass sich die Parzelle in der Wohn- und Geschäftszone WG3 befindet, ergibt sich aus der Bestätigung des R e- gisterhalters auf dem Katasterauszug vom 2. Juni 2017 (Beleg 15 der Schätzung s- kommission) und dem Zonennutzungsplan der Gemeinde, dass die Parzelle Nr. xxx in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt. Auf die beiden vom Registerhalter erwähnten Eigentumsübertragungen und die von der Schätzungskommission hinterleg- te Liste der Vergleichspreise kann somit grundsätzlich nicht abgestellt werden. Der Registerhalter von A _________ betrachtet die Eigentumsübertragungen von Fr. 350.-- /m2 (Neubau I _________) und von Fr. 200.-- bis 230. --/m2 (J _________) als „nicht vergleichbar“. Der Preis für die übrigen in der Liste aufgeführten Eigentumsübertragu n- gen in A _________ beträgt zwischen Fr. 80.--/m2 (Grundbuchbeleg Nr. xxx) und Fr. 179.--/m2 (Grundbuchbeleg Nr. xxx). Es wäre deshalb nicht nötig, auf Vergleich s- preise in B _________ oder D _________ zurückzugreifen. Von entscheidender B e- deutung ist, dass in A _________ gemäss dieser Liste in den letzten drei Jahren in der Bauzone ausser in einem Fall keine Verkaufspreise von über Fr. 150.--/m2 getätigt wurden und der von de n Beschwerdeführern geforderte Betrag von Fr. 210.--/m2 nicht dem Preis vergleichbarer Handänderungen in der Gemeinde entspricht. Zu berücksich- tigen ist, dass die Parzelle Nr. xxx zwar erschlossen ist, aber zwischen der Bahnlinie und der Kantonsstrasse liegt und mit einem Durchgangsrecht zu Gunsten der Gemei n- de belastet ist. Richtig ist auch der Hinweis der Gemeinde in der Vernehmlassung vom 17. Mai 2018 (S. 2) auf die Rechtsprechung, dass der zu enteignende Boden ve r- gleichbar ist mit nicht ausnützbaren Vorgartenflächen ohne gestalterische Bedeutung , welche regelmässig mit Reduktionen (von 25 % bis 50 %) des Baulandwertes bewertet werden (ZWR 2018 S. 20 E. 5 mit Verweis auf Urteil des Bundesgerichts 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2010 E. 3.2: vgl. auch 1C_339/2013 vom 27. August 2013 E. 2.4). Das Gericht erachtet deshalb die geforderte Entschädigung von Fr. 210.--/m2 aufgrund des Gesagten als zu hoch und betrachtet den vo n der Schätzungskommission zug e- sprochenen Betrag von Fr. 150.--/m2 mehr als angemessen. - 11 - 4. Die Beschwerdeführer beanstanden auch den Entscheid der Schätzungskommiss i- on über die Ablehnung des Minderwerts. Die Wertminderung bestehe, weil das Res t- grundstück infolge der vom öffentliche n Werk ausgehenden Immissionen an Wert ei n- büsse und diese Werteinbusse in einem kausalen Zusammenhang mit der Enteignung stehe. Die enteignete Fläche stelle eine Schutzschildfunktion gegenüber jeglicher Mehrbelastung dar. Ohne die Inanspruchnahme der entei gneten Fläche hätte die Rampe nicht gebaut werden können und eine Mehrbelastung durch die hinzukomme n- den Immissionen wäre gar nicht möglich gewesen. 4.1 Die Entschädigung kann im Fall einer Teilenteignung nach der Differenzmethode ermittelt werden. Diese besteht darin, dass der Verkehrswert der Liegenschaft vor der Enteignung mit jenem des Restgrundstücks nach der Enteignung verglichen und die Differenz als der durch die Enteignung bewirkte und zu entschädigende Minderwert betrachtet wird ( Urteil des Bunde sverwaltungsgerichts A -3273/2016 vom 7. Februar 2017 E. 6.1; BGE 93 I 554 E. 4). Die Differenzmethode kommt auch zur Anwendung, wenn nicht eine räumliche, sondern eine rechtliche Teilenteignung vorliegt. Gemeint sind damit Fälle, in denen nicht das Eigentu m an einem Grundstück oder Grundstüc k- teil enteignet, sondern die Eigentumsrechte lediglich eingeschränkt werden. Dies in s- besondere, indem ein Grundstück zwangsweise mit einer Dienstbarkeit belastet wird. In diesen Fällen erfolgt die Schadensermittlung dadu rch, dass vom Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks derjenige des belasteten Grundstücks abgezogen wird (vgl. Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., N. 167 und 173 zu Art. 19 ; vgl. auch BGE 141 I 113 E. 6.5.1 mit weiteren Hinweisen). 4.2 Der verbleibende Teil einer Liegenschaft kann unter anderem dadurch eine Wer t- minderung erfahren, dass er durch das auf der enteigneten Fläche errichtete Werk mit Immissionen belastet wird. Denn gemäss Art. 13 lit. b EntG umfasst eine Enteignung s- entschädigung auch den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils, wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grun d- stücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird. 4.2.1 Die vom errichteten Werk ausgehenden Immissionen sind u nabhängig davon zu berücksichtigen, ob sie übermässig im Sinn von Art. 684 ZGB sind (vgl. BGE 106 Ib 381 E. 2b). Zwischen der Enteignung und der Wertminderung des verbleibenden Teils muss aber ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen: Eine Entschädigung ist nur für diejenigen Nachteile zu leisten, die der Enteignete ohne den Rechtsverlust aller Voraussicht nach von sich hätte abwenden können (vgl. Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., N. 9 zu Art. 22 und N. 17 ff. zu Art. 19; BGE 106 Ib 381 E. 2b und 3a). Ei n sol-- 12 - cher Kausalzusammenhang ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung g e- geben, wenn die enteignete Teilfläche eine "Schutzschildfunktion" gegen Immissionen solcher Art erfüllte, wie sie vom errichteten Werk ausgehen (vgl. dazu BGE 141 I 113 E. 6.5.1; Das Bundesgericht hat sich erstmals im Urteil BGE 106 Ib 381 in grundsätzli- cher Weise zur Schutzschildtheorie geäussert ; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-3273/2016 vom 7. Februar 2017 E. 6.2.1). 4.2.2 Das Bundesgericht hat einen adäquaten Kausal zusammenhang zwischen der Enteignung und der Wertminderung des verbleibenden Teils in einem Fall bejaht, in dem für die Verlegung einer Strasse "ein beträchtlicher Teil des vor dem Wohnhaus liegenden Gartens, der als Garant für ungeschmälerte Aussicht und ungestörtes Woh- nen gelten durfte" von einem Grundstück abgetrennt wurde. Für eine andere Liege n- schaft verneinte es einen solchen Zusammenhang hingegen, "weil die geringe Abtr e- tungsfläche keinerlei Schutzfunktion erfüllen konnte" (vgl. BGE 106 Ib 381 E. 3a mit Hinweisen). Diese Unterscheidung behielt es in der Folge im Wesentlichen bei: So hielt es in einem Fall fest, der von der Erstellung einer Strasse betroffene Eigentümer, de s- sen Grundeigentum sich von seinem Wohnhaus über 80 m weit bis zum Seeufer e r- streckt habe, habe nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge damit rechnen dürfen, dass er Beeinträchtigungen durch den Strassenverkehr vom Wohnhaus fernhalten könne (vgl. BGE 106 Ib 381 E. 4b). Hingegen wies es in BGE 110 Ib 43 darauf hin, die für den Nationalstrassenbau beanspruchte Fläche – ein Dreieck mit einer Tiefe von höchstens 15 m – habe den noch überbaubaren Teil der betroffenen Parzelle in keiner Weise zu schützen vermocht (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 2). Auch im Fall des Doppelspurausbaus einer Bahnlinie vern einte es den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der A b- tretung eines schmalen Landstreifens und den verstärkten Lärm - und Staubimmissio- nen aus dem Bahnbetrieb, da die Verstärkung dieser Immissionen auch eingetreten wäre, wenn das zweite Gleis ohne Inansp ruchnahme des Bodens der Enteigneten e r- stellt worden wäre (vgl. BGE 131 II 458 E. 4). Es ergibt sich somit, dass eine Entsch ä- digung geschuldet ist, wenn der enteignete Teil eines Grundstückes geeignet ist, die durch das Werk herbeigeführten positiven und n egativen Immissionen (Lärm, Staub, Aussicht, Besonnung usw.) vom Restgrundstück fernzuhalten, während eine geringf ü- gige Abtretungsfläche, der diese Schutzfunktion nicht zukommen konnte, den Eige n- tümer auf seine nachbarrechtlichen Abwehransprüche beschränkt (BGE 98 Ib 329 E. 1; 104 Ib 79 E. 1b; 106 Ib 381 E. 3a; 110 Ib 43 E. 2; Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., N. 23 zu Art. 19). Solche Abwehrrechte bestehen allerdings nur gegen Immissionen, die im Sinn von Art. 684 ZGB übermässig sind (vgl. dazu BGE 106 Ib 381 E. 2a). G e- mäss der im Enteignungsrecht ergangenen Rechtsprechung gelten die vom Schienen - - 13 - und Strassenverkehr ausgehenden Immissionen nur dann als übermässig im Sinne dieser Bestimmung und lassen den Enteigner ersatzpflichtig werden, wenn sie für de n Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, ihn in spezieller Weise treffen und einen schweren Schaden verursachen (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4; 141 I 113 E. 6.5.1 und 131 II 458 E. 4). 4.2.3 Die Schätzungskommission hielt im Entscheid fest, für die Licht - und A b- gasimmissionen sei eine Entschädigung nicht gerechtfertigt. Die Lichtimmissionen sei- en nicht besonders stark und könnten mit einfachen Mitteln erheblich gemindert wer- den. Die Auswirkungen der Abgase durch den Mehrverkehr über die Zufahrt seien nur schwer zu werten und grundsätzlich durch die Anwohner zu dulden. Auch für die Lärm- immissionen sei keine Entschädigung gerechtfertigt, da die einschlägigen Normen ei n- gehalten seien. Das Haus sei bereits jetzt auf drei Seiten dem Lärm ausgesetzt und sein Hauptblick auf die Lärmquellen gerichtet. 4.2.4 Diese Überlegungen der Schätzungskommission treffen zu. Gemäss Art. 13 lit b EntG ist bei einer Teilenteignung ein Betrag bei einer Wertminderung zu entschädigen. Dabei stellt sich die Frage, ob die enteignete Teilfläche eine „Schutzschildfunktion“ erfüllte. Wie dargelegt, bejaht das Bundesgericht den adäquaten Kausalzusamme n- hang zwischen Enteignung und der Wertminderung des verbleibenden Teils, wenn der Eigentümer aufgrund der Grösse und der Lage der enteigneten T eilfläche damit rech- nen durfte, dass diese die fraglichen Beeinträchtigungen vom überbauten Bereich fernhalten würde. Wird nur eine geringe Fläche am Rand der Liegenschaft in Anspruch genommen, verneint das Bundesgericht die Schutzschildfunktion hingegen ( E. 4.2.2). Dies, weil die Beeinträchtigung nicht wesentlich geringer ausfallen würde, wenn das Werk ohne Inanspruchnahme der Liegenschaft, aber unmittelbar an ihrer Grenze e r- stellt worden wäre. Die Immissionen sind damit „nicht Folge der Enteig nung, sondern des Werks“ (vgl. BGE 131 II 458 E. 4). So führte das Bundesgericht aus, dass die Li e- genschaft den gleichen oder noch stärkeren Immissionen ausgesetzt wäre, würde die enteignete Teilfläche nicht beansprucht, die Strasse stattdessen aber längs der Grenze der Liegenschaft verlaufen würde (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 2). Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Enteignung von Nachbarrechten ist streng (vgl. David Hofstetter und Alexander Rey, Teilenteignung und Schutzschildtheorie, in ZBl 2017 S. 243 ff., S. 246). So hielt das Bundesgericht fest, dass die stetige Zunahme der Motorfahrzeuge die Erstellung neuer und den Ausbau bestehender Verkehrswege ve rlange und es hat daraus den Schluss gezogen, dass die öffentlich -rechtlichen Körperschaften meistens gar nicht in der Lage wären, die notwendigen Bauvorhaben auszuführen, wenn sie für - 14 - alle schädigenden Einwirkungen aufkommen müssten, welche diese unentbehrlichen Werke zwangsläufig mit sich bringen würden (BGE 141 I 113 E. 6.5.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ergibt sich, dass nur 66 m2 Boden am Rande der Parzelle Nr. xxx enteignet werden, was eine geringe Fläche darstellt und die Schutzschildfunktio n schon grundsätzlich dahinfällt. Der lärm- und lufthygienische Zustand zählt daher nicht zu den verkehrswertmitbestimmenden Eigenschaften. Eine Expertise über die Immissi- onen von Feinstaub, Lärm, Erschütterungen und Licht ist nicht notwendig und ang e- bracht. Wie die Schätzungskommission richtig festhält, war das Gebäude bereits bisher auf drei Seiten dem Lärm der Hauptstrasse und der Bahn ausgesetzt und durch die Durchfahrt von fünf Bussen stündlich erfolgt nur eine minimale Erhöhung der Dezibe l- werte des Lä rmpegels. Wie das Bundesgericht festhält, sind die Lärm - und Staub - immissionen nicht Folge de r Enteignung, sondern des Werks. Erfüllt die enteignete Teilfläche kei ne „ Schutzschildfunktion“, ha ben die Eigentümer nur dann einen En t- schädigungsanspruch, wenn sie von übermässigen Immissionen im Sinne von Art. 684 ZGB betroffen sind und sich daher auf eine Unterdrückung ihrer nachbarlichen A b- wehrrechte nach Art. 679 Abs. 1 ZGB berufen k önnen. Immissionen gelten dabei nur dann als übermässig, wenn die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des Schadens kumulativ erfüllt wären (BGE 136 II 263 E. 7; 129 II 420 E. 4.3.2; 106 Ib 381 E. 2 und 3; 110 Ib 359 E . 1; 119 Ib 334 E. 3c , je mit Hinweisen). D ies behaupten die Enteigneten selbst nicht und ist auch nicht ersichtlich. 5. Aufgrund der Darlegungen sind somit die Begehren der Beschwerdeführer gesamt- haft abzuweisen. Sie sind deshalb als unterliegende Partei anzusehen. 5.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können diese ganz oder teilweise e r- lassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von dieser Regel abzuweichen. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts - oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8) setzten sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehö r- de sowie der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zw i- schen Fr. 280.-- und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Bei der Festsetzung der Gerichtsg e- bühr ist insbesondere de r Umfang und der Schwierigkeitsgrad des Falls, die Art der Prozessführung der Parteien sowie ihre finanzielle Situation zu berücksichtigen (Art. 13 GTar). Aufgrund dieser Kriterien erachtet das Gericht vorliegend eine Gerichtsgebühr - 15 - von Fr. 1 500.-- als angemessen. Diese ist von den unterliegenden Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen. 5.2 Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche obsiegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91 Abs. 3 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von dieser Regel abzuweichen. Demnach erkennt das Kantonsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von Fr. 1 500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidari- scher Haftbarkeit auferlegt. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. Das Urteil wird de n Beschwerdeführern, der Schätzungskommission und der Ei n- wohnergemeinde A _________ schriftlich mitgeteilt. Sitten, 11. Juli 2018