<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00437</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210491&amp;W10_KEY=13013541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00437</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.02.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewilligung für den Aufbau eines Attikageschosses auf ein zu einer altrechtlichen Arealüberbauung gehörendes Einfamilienhaus. An der Rechtsprechung, wonach eine angemerkte Eigentumsbeschränkung ihre Gültigkeit nach einer Rechtsänderung behält, wenn die bei der Bewilligung der Gesamtüberbauung gewährte Privilegierung auch nach geltendem Recht eine solche darstellt, ist festzuhalten (E. 5.2). Die punktuelle Aufstockung eines einzelnen Einfamilienhauses der Gesamtüberbauung verändert unter den vorliegenden Umständen ein wesentliches Merkmal der Arealüberbauung, nämlich deren Einheitlichkeit. Dies stellt eine wesentliche Änderung der seinerzeit bewilligten Überbauung dar (E. 5.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTRECHTLICH">ALTRECHTLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WESENTLICHE ABWEICHUNG">WESENTLICHE ABWEICHUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 73 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 251 lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">Art. 5 ZÃRI BO</span><br/><span class="ungerade">Art. 7 ZÃRI BO</span><br/><span class="gerade">Art. 29 ZÃRI BO</span><br/><span class="ungerade">Art. 34 Abs. I ZÃRI BO</span><br/><span class="gerade">Art. 8 Abs. I BZO ZÃ¼rich</span><br/><span class="ungerade">Art. 13 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2011 Nr. 20 S. 9</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12576" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00437</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Februar 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_16">,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_22">, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_27"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich erteilte am 20. Januar 2010 A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Aufbau eines Dachgeschosses und fÃ¼r verschiedene Umbauten im Erdgeschoss beim bestehenden Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob C am 22. Februar 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte, die angefochtene Baubewilligung aufzuheben. Mit Entscheid vom 23. Juni 2010 hiess die Baurekurskommission I den Rekurs gut und hob den Beschluss der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich vom 20. Januar 2010 auf. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 1. September 2010 erhob A Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, den Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 aufzuheben und den Bausektionsbeschluss vom 20. Januar 2010 zu bestÃ¤tigen, eventuell die Sache an die Baurekurskommission I zur PrÃ¼fung der noch nicht beurteilten Fragen zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen sowohl fÃ¼r das Rekurs- als auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich stellte den Antrag, die Beschwerde im Sinn des Eventualantrags, allenfalls des Hauptantrags, gutzuheissen. In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen im Beschluss der Bausektion vom 20. Januar 2010 und im Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission.</p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 bildet die mittlere Baute einer leicht gestaffelten Reihenhauszeile mit drei Einheiten (E-Strasse 04/03/05). Es wurde am 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 von der Bausektion II des Stadtrats von ZÃ¼rich als Teil einer Ãberbauung in der damaligen Zone D bewilligt, welche aus den vier MehrfamilienhÃ¤usern E-Strasse 06/07/08/09 und den sechs EinfamilienhÃ¤usern E-Strasse 10/11/12 sowie 04/03/05 besteht. Die damals geltende Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 12. Juni 1963 (BauO 1963) liess in der Zone D grundsÃ¤tzlich zwei Vollgeschosse zu; zusÃ¤tzlich durften 50 % der darunter liegenden VollgeschossflÃ¤che in einem Teil des GebÃ¤udes oder der GebÃ¤udegruppe in einem dritten Vollgeschoss zusammengefasst werden (Art. 5 und 7 BauO 1963). Das damalige Projekt sah teilweise viergeschossige BaukÃ¶rper vor, umfasste eine ArealflÃ¤che von ca. 6'852 m<sup>2</sup> und wurde als ArealÃ¼berbauung im Sinn von Art. 29 ff. BauO 1963 bewilligt. Mit den Baubewilligungen vom 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 wurde die â heute auch auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 vermerkte â Anmerkung der folgenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch verfÃ¼gt: </p> <p class="Urteilstext">a) Der jeweilige EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 13 darf die ArealflÃ¤che weder stÃ¤rker auszunÃ¼tzen noch wesentlich anders als nach den von der Bausektion II des Stadtrates am 21. Januar 1972 und 9. November 1973 bewilligten PlÃ¤nen Ã¼berbauen. </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach der heute geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) ist das Areal und damit auch das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 der Zone W2bI zugeteilt. In dieser sind laut Art. 13 BZO 2 Vollgeschosse, 1 anrechenbares Untergeschoss und 1 anrechenbares Dachgeschoss gestattet. ArealÃ¼berbauungen sind in der Wohnzone W2b nicht zulÃ¤ssig (Art. 8 Abs. 1 BZO). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt in ihrer Beschwerde vom 1. September 2010 (Rz. 11.5, S. 12 f.) vorab neu vor, der Rekurs der nunmehrigen Beschwerdegegnerin sei missbrÃ¤uchlich. Denn im obersten Geschoss ihrer Liegenschaft E-Strasse 09 habe sie in Abweichung von den ursprÃ¼nglich bewilligten PlÃ¤nen eine Ã¼berdachte TerrassenflÃ¤che von ca. 20 m<sup>2</sup> FlÃ¤che eingefasst und zu Wohnraum umfunktioniert. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe dies erst durch die unerwartete Argumentation im Rekursentscheid beim Planstudium bemerkt. Da es sich beim erweiterten Geschoss dieser Liegenschaft um ein Vollgeschoss handle, sei dadurch die anrechenbare AusnÃ¼tzung erhÃ¶ht worden. Diese Ãnderung sei zudem von weither sichtbar. Der Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerin, die die baulichen VerÃ¤nderungen auf ihrem GrundstÃ¼ck einerseits und auf dem NachbargrundstÃ¼ck andererseits mit verschiedenen Ellen messe, sei unverstÃ¤ndlich und widersprÃ¼chlich, verstosse gegen Treu und Glauben und sei als rechtsmissbrÃ¤uchlich zu qualifizieren, weshalb die Baurekurskommission auf den Rekurs nicht hÃ¤tte eintreten dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2">Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin entgegen, gemÃ¤ss Auskunft des damaligen Bauleiters sei die angesprochene Ãberdeckung eines Teils der Terrasse auf Wunsch des ersten Mieters der betreffenden Wohnung auch im talseitigen Bereich mit einer Verglasung geschlossen worden. Die Ãnderung sei in den RevisionsplÃ¤nen von 1974 und 1975 bereits enthalten. Die Beschwerdegegnerin sei erst 1981 an die E-Strasse gezogen und erst seit 2005 StockwerkeigentÃ¼merin. Sie habe die Verglasung nicht veranlasst und bis zum vorliegenden Verfahren nicht einmal gewusst, dass diese Verglasung eine Abweichung von den ursprÃ¼nglich bewilligten PlÃ¤nen darstelle. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Verwaltungsgericht entscheidet in Streitigkeiten betreffend Baubewilligungen nach dem Baurekursgericht bzw. den Baurekurskommissionen als zweite gerichtliche Instanz. GemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG sind vorliegend neue tatsÃ¤chliche Behauptungen nur soweit zulÃ¤ssig, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Die Behauptung, im obersten Geschoss Liegenschaft E-Strasse 09 habe die heutige Beschwerdegegnerin in Abweichung von den ursprÃ¼nglich bewilligten PlÃ¤nen eine Ã¼berdachte TerrassenflÃ¤che von ca. 20 m<sup>2</sup> FlÃ¤che eingefasst und zu Wohnraum umfunktioniert, stellt eine neue Tatsachenbehauptung dar, welche keineswegs durch den Rekursentscheid "notwendig" geworden ist. GemÃ¤ss Auffassung der Vorinstanz verstÃ¶sst das streitige Bauvorhaben gegen den im Grundbuch angemerkten ArealÃ¼berbauungsrevers. Eine Verletzung dieses Reverses wurde von der heutigen Beschwerdegegnerin bereits im Rekurs vom 22. Februar 2010 geltend gemacht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte daher bereits im Rekursverfahren Anlass gehabt, die Planakten zu studieren und den erwÃ¤hnten Einwand vor Vorinstanz vorzubringen. Auf diesen ist daher nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Einwand der rechtsmissbrÃ¤uchlichen Rechtsmittelerhebung wÃ¤re zudem unbegrÃ¼ndet. Der fragliche Ã¼berdachte Terrassenbereich mit CheminÃ©e weist gemÃ¤ss dem von der Baupolizei der Stadt ZÃ¼rich genehmigten AusfÃ¼hrungsplan vom 19. MÃ¤rz 1975 eine verschiebbare Windschutzverglasung auf. Auch wenn dieser Raum spÃ¤ter ohne Baubewilligung in einen Wohnraum umfunktioniert wurde, kann der Beschwerdegegnerin offensichtlich kein rechtsmissbrÃ¤uchliches Verhalten vorgeworfen werden, wenn sie sich gegen die streitige Aufstockung auf dem NachbargebÃ¤ude wehrte. Die Anrufung des StÃ¶rerprinzips durch die BeschwerdefÃ¼hrerin ist verfehlt, geht es doch bei diesem allein um die Frage, gegen wen sich eine polizeiliche Massnahme richten soll und nicht um die rechtsmissbrÃ¤uchliche Verwendung eines Rechts. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baurekurskommission I begrÃ¼ndete ihren Rekursentscheid im Wesentlichen damit, bei isolierter Betrachtung des streitbetroffenen GebÃ¤udes wÃ¤re die geplante Aufstockung unter dem Aspekt der Geschosszahl zulÃ¤ssig. Hingegen sei die Ãberbauung als Ganze nach dem geltenden Recht unzulÃ¤ssig; dies allein schon deswegen, weil sie auch GebÃ¤ude mit vier Vollgeschossen aufweise und die geltende Bau- und Zonenordnung hier keine ArealÃ¼berbauung mehr vorsehe. Es kÃ¶nne nur mehr nach der Regelbauweise von Art. 13 BZO vorgegangen werden. Das Verwaltungsgericht habe schon verschiedentlich Gelegenheit gehabt, sich mit der Bedeutung von ArealÃ¼berbauungsreversen zu befassen. Im Entscheid RB 1989 Nr. 71 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass eine EigentumsbeschrÃ¤nkung, die eine von der RegelÃ¼berbauung abweichende GesamtÃ¼berbauung (ArealÃ¼berbauung) vor VerÃ¤nderungen bewahre, ihre rechtliche Grundlage verliere, wenn der alte Baubestand nach einer RechtsÃ¤nderung als RegelÃ¼berbauung bewilligt werden kÃ¶nnte und deshalb keine Privilegierung mehr beanspruche. Hieraus erhelle, dass die 1972 statuierte Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung nach wie vor gelte; die Ãberbauung als Ganzes wÃ¤re heute nach der Regelbauweise schon deswegen nicht zulÃ¤ssig, weil sie auch viergeschossige GebÃ¤ude aufweise. Dass diese oder eine andere Regelbauwidrigkeit nicht auch beim streitbetroffenen GebÃ¤ude selber zu verzeichnen sei, sei nach dem Gesagten unerheblich. Mit dem streitigen Projekt werde von den seinerzeitigen PlÃ¤nen wesentlich abgewichen, indem in einer ursprÃ¼nglich dachgeschossfreien Ãberbauung ein Attikageschoss vorgesehen sei. Die Wesentlichkeit der Abweichung sei umso mehr zu bejahen, als bei Rechtskraft der angefochtenen Bewilligung jedenfalls unter dem Aspekt der Geschosszahl hernach auf sÃ¤mtlichen nur zwei Vollgeschosse aufweisenden GebÃ¤uden ein Attikageschoss bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Dies sei beim Einfamilienhaus an der E-Strasse 04 bereits erfolgt, doch kÃ¶nne hieraus, weil reverswidrig, nichts abgeleitet werden. Im Weiteren gehe mit dem bewilligten Attikageschoss auch eine stÃ¤rkere AusnÃ¼tzung einher. Zwar seien Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die AusnÃ¼tzungsziffer anzurechnen, aber die AusnÃ¼tzung werde auch mit den Geschosszahlvorschriften beschrÃ¤nkt (§ 251 lit. b PBG), sodass aus der Erweiterung um ein Dachgeschoss eine stÃ¤rkere AusnÃ¼tzung resultiere. Dass mit der Geltung des Reverses die Ãberbauung in ihrem Bestand gleichsam eingefroren werde, sei gesetzgeberisch durchaus gewollt. Mit dem Grundsatz der haushÃ¤lterischen Bodennutzung sei der Revers klar vereinbar, erreiche doch die ArealÃ¼berbauung in der bestehenden Form gesamthaft eine AusnÃ¼tzung von 75 % (Baubewilligung 1973, E. c), wÃ¤hrend nach der geltenden Bau- und Zonenordnung in der Standortzone eine AusnÃ¼tzungsziffer von 40 % gelte. Dass mit dem geplanten Attikageschoss die bestehende AusnÃ¼tzung von 75 % nicht erhÃ¶ht wÃ¼rde, weil Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar seien, fÃ¼hre zwar dazu, dass insofern kein weitergehender Gesetzesverstoss zu verzeichnen wÃ¤re. Dies Ã¤ndere indes nichts an der Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem nach wie vor zu beachtenden Revers. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Beschwerdeschrift entgegen, die Bausektion attestiere dem betreffenden Attikageschoss vorzÃ¼gliche Gestaltung und Einpassung in das Ensemble der ArealÃ¼berbauung. Da die geforderte ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t ohne Weiteres erhalten, ja deutlich Ã¼bertroffen bleibe, sei die diskutierte ZufÃ¼gung ohne Weiteres auch als zulÃ¤ssig im Sinn von Art. 30 BauO 1963 zu qualifizieren. GemÃ¤ss dem Revers dÃ¼rfe das Areal nicht "wesentlich anders" Ã¼berbaut werden als nach den bewilligten PlÃ¤nen. Dieser Anforderung werde das Projekt der BeschwerdefÃ¼hrerin ohne Weiteres gerecht. Schon bei Betrachtung eines einzelnen Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen kÃ¶nne die AnfÃ¼gung eines Attikageschosses, das sich unauffÃ¤llig und selbstverstÃ¤ndlich in das Bestehende einfÃ¼ge, nicht als wesentlich andere Ãberbauung qualifiziert werden; umso mehr gelte dies, wenn die AnfÃ¼gung in Bezug gesetzt werde zum gesamten baulichen Bestand des Areals. Die ArealÃ¼berbauung weise zwei Zeilen mit je drei EinfamilienhÃ¤usern auf. Bei der hier zur Diskussion stehenden Zeile E-Strasse 04/03/05 sei die ErgÃ¤nzung mit einem Attikageschoss beim Haus E-Strasse 04 bereits realisiert; die analoge AttikazufÃ¼gung E-Strasse 03 sei Gegenstand der vorliegenden Beschwerde und beim Haus E-Strasse 05 sei ebenfalls mit einer analogen AttikazufÃ¼gung zu rechnen, wenn das Rechtsmittelverfahren erfolgreich abgeschlossen werden kÃ¶nne. Aus GrÃ¼nden des zu beachtenden Dachprofils sei bei der HÃ¤userzeile E-Strasse 10/11/12 kaum mit nennenswerten AttikazufÃ¼gungen zu rechnen. Der Rekursentscheid sei somit auch deshalb aufzuheben, weil der Revers durch das Bauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin sowohl hinsichtlich AusnÃ¼tzung als auch bezÃ¼glich Mass der Ãnderung eingehalten sei. Sollte das Bauprojekt Ã¼ber den von der Bausektion definierten Rahmen des Reverses hinausgehen, wÃ¤re die Baubewilligung unter adÃ¤quater Anpassung des Reverses zu erteilen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>ArealÃ¼berbauungen (§§ 69 ff. PBG) sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten MindestflÃ¤che (§ 69 PBG) und nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 73 Abs. 1 PBG). Sie dÃ¼rfen je nach den Vorschriften in der Bauordnung von den Bestimmungen fÃ¼r die Regelbauweise (in der Regel hinsichtlich AusnÃ¼tzung und Geschosszahl) und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden (§ 72 Abs. 1 PBG) abweichen, mÃ¼ssen aber dafÃ¼r erhÃ¶hten Anforderungen an die Gestaltung (besonders gute Gestaltung), Ausstattung und AusrÃ¼stung entsprechen (§ 71 Abs. 1 PBG). Bereits vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes enthielt die Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 12. Juni 1963 Bestimmungen Ã¼ber die "Arealbebauung" (Art. 29 ff.), welche sich weitgehend mit den heute geltenden Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes decken. Praktisch wÃ¶rtlich stimmen beispielsweise Art. 34 Abs. 1 BZO 1963 und § 73 Abs. 2 PBG Ã¼berein. Danach sind mit der baurechtlichen Bewilligung Nebenbestimmungen zu verbinden, wonach wÃ¤hrend des Bestands der bewilligten Ãberbauung das Areal weder stÃ¤rker ausgenÃ¼tzt noch wesentlich anders als nach den bewilligten PlÃ¤nen Ã¼berbaut werden darf. Mit diesem nach der alten Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich und nunmehr in § 73 Abs. 2 PBG vorgesehenen Revers soll sichergestellt werden, dass die im Ã¶ffentlichen Interesse mit der Baubewilligung verlangten erhÃ¶hten Anforderungen an die Ãberbauung nicht durch spÃ¤tere bauliche VerÃ¤nderungen zunichte gemacht werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich Ã¼ber die Bedeutung von ArealÃ¼berbauungsreversen auszusprechen, insbesondere auch von solchen, die vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes erlassen wurden (RB 1987 Nr. 69; RB 1989 Nr. 71; VGr, 12. Februar 1991, VB 90/173 [nicht publiziert]). Im von der Vorinstanz als Entscheidgrundlage beigezogenen Entscheid RB 1989 Nr. 71 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht hinsichtlich der vorliegenden Problematik Folgendes aus:</p> <p class="Urteilstext">(E. 2a): Bewilligungen von ArealÃ¼berbauungen werden zumeist mit Nebenbestimmungen verbunden, die gewÃ¤hrleisten sollen, dass die von der Regelbauweise abweichende Ãberbauung nach einheitlichem Plan zu Ende gefÃ¼hrt wird und in ihren sie gegenÃ¼ber der RegelÃ¼berbauung auszeichnenden Merkmalen (besonders gute Gestaltung, zweckmÃ¤ssige Ausstattung und AusrÃ¼stung, vgl. § 71 PBG) erhalten bleibt. Auch diese Nebenbestimmungen verlieren ihre gesetzliche Grundlage dann, wenn das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als RegelÃ¼berbauung ausgefÃ¼hrt werden kÃ¶nnte. Zu beachten ist dabei, dass eine ArealÃ¼berbauung oft mehrere GrundstÃ¼cke erfasst; je nach Anordnung der Bauten kÃ¶nnen einzelne dieser GrundstÃ¼cke besonders dicht Ã¼berbaut werden, wÃ¤hrend im Extremfall ein anderes vÃ¶llig unÃ¼berbaut bleibt, weil dort die zur Bewilligung der ArealÃ¼berbauung ausschlaggebende FreiflÃ¤che ausgeschieden wurde. Dieser besondere, durch die ArealÃ¼berbauung hergestellte Zusammenhang zwischen den GrundstÃ¼cken wird durch eine RechtsÃ¤nderung nicht berÃ¼hrt. Ob die Nebenbestimmungen der Bewilligung einer ArealÃ¼berbauung auch im neuen Recht eine Grundlage haben, ist deshalb nicht fÃ¼r jedes der erfassten GrundstÃ¼cke als solches, sondern fÃ¼r das gesamte Gebiet zu prÃ¼fen, das von der ursprÃ¼nglichen Bewilligung erfasst war. Ist beispielsweise die nach neuem Recht zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung fÃ¼r das ganze Areal bereits erreicht, so dÃ¼rfen auf einem TeilgrundstÃ¼ck auch dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses GrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet eine AusnÃ¼tzungsreserve aufweist (RB 1988 Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34).</p> <p class="Urteilstext">â¦</p> <p class="Urteilstext">(E. 2b): Die GÃ¼ltigkeit der angemerkten EigentumsbeschrÃ¤nkung hÃ¤ngt deshalb davon ab, ob die mit dem Bebauungsplan vom 20. MÃ¤rz 1928 bzw. mit Genehmigung des GesamtÃ¼berbauungsplans vom 7. Dezember 1934 gewÃ¤hrte Privilegierung beim Zusammenbauen auch nach dem heute geltenden Recht eine solche darstellt. Ist das nicht der Fall, kÃ¶nnte also die damals bewilligte Ãberbauung nach heute geltendem Recht hinsichtlich des Zusammenbaus, der AbstÃ¤nde und der AusnÃ¼tzung als RegelÃ¼berbauung erstellt werden, so fehlt dem Revers die gesetzliche Grundlage und ist er zu lÃ¶schen.</p> <p class="Urteilstext">VerstÃ¶sst dagegen die nach altem Recht bewilligte Ãberbauung gemÃ¤ss Bebauungs- bzw. GesamtÃ¼berbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen Rechts, so behalten die ehemals die GesamtÃ¼berbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage, und zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften Ã¼ber die Gruppen- oder ArealÃ¼berbauung kennen wÃ¼rde. Denn der Zweck dieser Nebenbe­stimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der GesamtÃ¼berbauung zu wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert trotz RechtsÃ¤nderung diese Abweichung an, so bleibt damit auch die Grundlage fÃ¼r die Nebenbestimmungen erhalten.</p> <p class="Urteilstext"><span>Der Entscheid RB 1989 Nr. 71 wurde mit Beschwerdeentscheid vom 5. Dezember 2007 (BEZ 2008 Nr. 1) bestÃ¤tigt. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die von der Bausektion II des Stadtrats von ZÃ¼rich am 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 bewilligte ArealÃ¼berbauung, umfassend die vier MehrfamilienhÃ¤user E-Strasse 06/07/08/09 und die sechs EinfamilienhÃ¤user E-Strasse 10/11/12 sowie 04/03/05, wÃ¤re nach der geltenden Rechtslage unbestrittenermassen schon deshalb nicht als RegelÃ¼berbauung bewilligungsfÃ¤hig, weil sie teilweise GebÃ¤ude mit vier Vollgeschossen aufweist, wÃ¤hrend nach der Regelbauweise nur zwei Vollgeschosse gestattet sind. Die GesamtÃ¼berbauung erfÃ¼llt auch nicht die Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung nach geltendem Recht, da eine solche gemÃ¤ss Art. 8 BZO in der hier massgebenden Wohnzone W2b nicht zulÃ¤ssig ist. Demzufolge kann der mit den Baubewilligungen 1972 und 1973 statuierte ArealÃ¼berbauungsrevers von vornherein nicht durch einen ArealÃ¼berbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin subeventualiter beantragt. Denn dies wÃ¼rde voraussetzen, dass eine ArealÃ¼berbauung nach geltendem Recht Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig wÃ¤re (vgl. hierzu VGr, 5. Dezember 2007, BEZ 2008 Nr. 1). Die vorliegend die GesamtÃ¼berbauung sichernde Nebenbestimmung, also der im Grundbuch angemerkte ArealÃ¼berbauungsrevers, behÃ¤lt somit ihre gesetzliche Grundlage und ist nach wie vor gÃ¼ltig, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat. Danach darf der jeweilige EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 13 (alt) die ArealflÃ¤che weder stÃ¤rker auszunÃ¼tzen noch wesentlich anders, als nach den von der Bausektion II des Stadtrats am 21. Januar 1972 und 9. November 1973 bewilligten PlÃ¤nen Ã¼berbauen. Bauliche Massnahmen verstossen somit gegen diese Nebenbestimmung, wenn sie zu einer wesentlich anderen Ãberbauung fÃ¼hren, als seinerzeit bewilligt wurde. Dies ist anhand der Zielsetzung des ArealÃ¼berbauungsreverses zu beurteilen. Die Merkmale der GesamtÃ¼berbauung, welche seinerzeit das Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben, mÃ¼ssen also auch mit den betreffenden baulichen Massnahmen gewahrt bleiben. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Vorliegend ist weiter zu beachten, dass die streitbezogene Ãberbauung als Ganzes sowohl als Regelbauweise wie auch als ArealÃ¼berbauung den heutigen Bauvorschriften widerspricht und damit (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG fÃ¤llt. Sie geniesst grundsÃ¤tzlich Bestandesgarantie, doch sind Ãnderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssig. Umbauten und Erweiterungen mÃ¼ssen somit nicht nur dem ArealÃ¼berbauungsrevers entsprechen, das heisst, sie dÃ¼rfen keine wesentlich andere Ãberbauung als seinerzeit bewilligt darstellen. Ihnen dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG auch keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben weiter die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (§ 357 Abs. 1 Satz 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 festgehalten, dass mit dem strittigen Projekt von den seinerzeitigen PlÃ¤nen wesentlich abgewichen werde. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Die punktuelle Aufstockung eines einzelnen Einfamilienhauses der GesamtÃ¼berbauung verÃ¤ndert ein wesentliches Merkmal der ArealÃ¼berbauung, nÃ¤mlich die Einheitlichkeit der GesamtÃ¼berbauung. Der Umstand, dass sich die streitbezogene Aufstockung auf dem Haus E-Strasse 03 nach den AusfÃ¼hrungen der Bausektion in der Baubewilligung im Sinn von § 238 PBG gut in die bauliche Umgebung einordne und eine gute Gesamtwirkung erziele, bedeutet keinen Widerspruch zu dieser Feststellung. Denn § 238 PBG erlaubt es nach der Rechtsprechung nicht, eine einheitliche Ãberbauung durchzusetzen (RB 1980 Nr. 120). Dieses Ziel ist vielmehr durch den Erlass von Sonderbauvorschriften und GestaltungsplÃ¤nen (§§ 79 ff. PBG) oder aber gerade mittels ArealÃ¼berbauungsvorschriften (§§ 69 ff. PBG) zu verfolgen (RB 1980 Nr. 120). Massgebend ist daher vorliegend, dass mit der einzelfallweisen Aufstockung ein charakteristisches Merkmal der GesamtÃ¼berbauung, nÃ¤mlich die Ausgestaltung der ReiheneinfamilienhÃ¤user ohne Attikageschosse, durchbrochen wird, was als wesentliche Ãnderung der seinerzeit bewilligten Ãberbauung einzustufen ist. </p> <p class="Erwgung2">In diesem Zusammenhang darf durchaus auch die prÃ¤judizielle Bedeutung der streitigen Baubewilligung einbezogen werden. Wie die Vorinstanz richtig ausgefÃ¼hrt hat, mÃ¼ssten bei Bejahung der BewilligungsfÃ¤higkeit aus GrÃ¼nden der Rechtsgleichheit auch einzelne Aufstockungen der Ã¼brigen ReiheneinfamilienhÃ¤user zugelassen werden, was die Einheitlichkeit der Dachgeschossausbildung bei den ReiheneinfamilienhÃ¤usern zusÃ¤tzlich beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde. Es kann auch nicht gesagt werden, dass mit der â reverswidrigen â Aufstockung des Hauses E-Strasse 04 gemÃ¤ss Bewilligung der Bausektion vom 13. Juni 2006 diese Einheitlichkeit bereits zerstÃ¶rt worden wÃ¤re. Denn diese Aufstockung betrifft das oberste bergseitige Einfamilienhaus an der E-Strasse, sodass die geschilderte Einheitlichkeit bezÃ¼glich der restlichen fÃ¼nf ReiheneinfamilienhÃ¤user gewahrt bleibt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Die Baurekurskommission I hat die BaubewilligungsfÃ¤higkeit auch deshalb verneint, weil mit dem bewilligten Attikageschoss eine stÃ¤rkere AusnÃ¼tzung einhergehe. Zwar seien Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die AusnÃ¼tzungsziffer anzurechnen, aber die AusnÃ¼tzung werde auch mit den Geschosszahlvorschriften beschrÃ¤nkt (vgl. § 251 lit. b PBG), sodass aus der Erweiterung um ein Dachgeschoss eine stÃ¤rkere AusnÃ¼tzung resultiere. Dies wiederum widerspreche dem ArealÃ¼berbauungsrevers. </p> <p class="Erwgung2">Da die Aufstockung bereits eine unzulÃ¤ssige wesentliche Abweichung von den seinerzeit bewilligten PlÃ¤nen darstellt, kann diese Streitfrage vorliegend offenbleiben. Doch ist anzumerken, dass die Frage, ob auch eine unzulÃ¤ssige stÃ¤rkere AusnÃ¼tzung vorliegt, eher allein auf Grundlage der AusnÃ¼tzungsziffer zu beantworten wÃ¤re, nachdem gemÃ¤ss geltendem Recht in der hier massgebenden Zone W2b neben zwei Vollgeschossen ein anrechenbares Dachgeschoss zulÃ¤ssig ist (Art. 13 BZO). Sodann stellte sich dabei auch die Frage, in welcher Weise § 255 Abs. 2 PBG zu berÃ¼cksichtigen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die streitige Aufstockung gegen den ArealÃ¼berbauungsrevers verstÃ¶sst und nicht bewilligungsfÃ¤hig ist. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.-. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>