<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00585</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205714&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00585</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.03.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Um- und Ausbau der Dachgeschosse von drei Mehrfamilienhäusern<br/>Interessenabwägung gemäss § 357 Abs. 1 PBG: Weder die Vorbringen der beschwerdeführenden Nachbarn noch diejenigen der Bauherrschaft lassen die Interessenabwägung der Vorinstanz als rechtsverletztend erscheinen. Die Liegenschaften 1 und 2 weisen in den beiden Vollgeschossen deutlich mehr anrechenbare Flächen auf, als dies zulässig wäre; dasselbe gilt auch für die Liegenschaft 3. Dem Interesse der Bauherrschaft an der Schaffung von zusätzlich 548,71 m2 kann deshalb kein grosses Gewicht zukommen. Insbesondere lassen sich für eine Verdichtung, welche die von der BZO vorgegebene Überbauungsdichte derart krass überschreiten lässt, keine öffentlichen Interessen anführen. - Wird dagegen nur der Ausbau bei der Liegenschaft 1 zugelassen, so kommt die Bauherrschaft insgesamt nahe an diejenige Wohnfläche heran, die auch mit einer bauordnungsgemässen Neuüberbauung der beiden Grundstücke zu erreichen wäre. Insoweit ist ihr Interesse beachtlich und deckt sich mit dem öffentlichen Interesse an der Ausschöpfung der durch die BZO eingeräumten Baumöglichkeiten. Wenn die Baurekurskommission diesen Interessen den Vorrang gegeben hat gegenüber den aufgrund der Abstandsverhältnisse hinnehmbaren Beeinträchtigungen der Nachbarn, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletztend (E. 2.3.5).<br/>Abweisung beider Beschwerden<br/><br/>(VB.2005.00585 vereinigt mit VB.2005.00588)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTHÃHE">FIRSTHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLICHE INTERESSEN">NACHBARLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 281 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2006 Nr. 40 S. 63</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 19. April 2005 erteilte der Gemeinderat Weiningen C und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau und den Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 01, 02, 03 (Kat.-Nrn. 04 und 05).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommision und hiess sie am 11. November 2005 insofern teilweise gut, als die Bewilligung fÃ¼r den Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 aufgehoben wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhoben die sich im Rekursverfahren gegenÃ¼berstehenden privaten Parteien je Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Die im Rekursverfahren nur teilweise obsiegenden Nachbarn beantragten am 10. Dezember 2005, es sei auch die Bewilligung fÃ¼r den Dachgeschossausbau der Liegenschaft L-Strasse 01 aufzuheben (VB.2005.00585). Die Bauherrschaft liess beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen insoweit aufzuheben, als damit die Bewilligung fÃ¼r den Dachgeschossausbau der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 aufgehoben worden sei (VB.2005.00588). Die Nachbarn beantragten in verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht die DurchfÃ¼hrung einer Augenscheinsverhandlung.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz beantragte am 23. Dezember 2005 Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat Weiningen verzichtete am 16. Januar 2006 auf Vernehmlassung. Die privaten Parteien liessen je Abweisung der Beschwerde der Gegenpartei unter Kostenfolge beantragen, die Bauherrschaft zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die beiden gegen den Rekursentscheid vom 11. November 2005 gerichteten Beschwerden, welche die nÃ¤mlichen Sach- und Rechtsfragen betreffen, sind aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 20. September 2005 beruhenden Feststellungen der Vorinstanz Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, insbesondere die Fotografien, kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30) dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.</p> <p class="Urteilstext">Soweit im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als RekursbehÃ¶rde gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG volle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare ErmessensausÃ¼bung der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Wie die Baurekurskommission unwidersprochen festgestellt hat, Ã¼berschreiten die drei streitbetroffenen Bauten die gemÃ¤ss Art. 17 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Weiningen vom 21. April 1994 (BZO) zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 7 m um 1,35 m (L-Strasse 01), um 1,04 m (L-Strasse 02) und um 1,93 m (L-Strasse 03). Das Umbauprojekt sieht den Ersatz der bisherigen WalmdÃ¤cher mit einer Dachneigung von ca. 25<sup>o</sup> durch 40<sup>o </sup>steile SatteldÃ¤cher vor, was dazu fÃ¼hrt, dass die Dachfirste ca. 2 m hÃ¶her verlaufen und im Vergleich zu denjenigen der bisherigen WalmdÃ¤chern deutlich lÃ¤nger sein werden.</p> <p class="Urteilstext">Die beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn machen geltend, durch die neue Dachform werde die sich aus GebÃ¤udehÃ¶he und FirsthÃ¶he zusammen ergebende GesamthÃ¶he Ã¼berschritten und ihre Interessen seien gegenÃ¼ber denjenigen der Bauherrschaft unzureichend gewichtet worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen SchnittflÃ¤che zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen, wÃ¤hrend als FirsthÃ¶he der senkrechte Abstand zwischen Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che und First gilt. Beide Masse sind im Regelfall unabhÃ¤ngig voneinander einzuhalten; eine Besonderheit stellen DÃ¤cher mit einer Neigung von mehr als 45<sup>o</sup> dar, wo gemÃ¤ss § 281 Abs. 2 PBG die GebÃ¤udehÃ¶he auf die Ebene zu projizieren ist, die das Dach unter 45<sup>o</sup> berÃ¼hrt.</p> <p class="Urteilstext">Sind GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he je gesondert geregelt und gibt es keine gesetzliche Vorschrift, welche direkt die GesamthÃ¶he des GebÃ¤udes bestimmt, so ist die Baurekurskommission zutreffend davon ausgegangen, dass die geplante VerstÃ¤rkung der Dachneigung, solange diese 45<sup>o</sup> nicht Ã¼bersteigt, keinen weitergehenden Verstoss gegen Art. 17 BZO Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he darstellt und deshalb keiner Ausnahmebewilligung bedarf. In gleicher Weise hat das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 83 = BEZ 2002 Nr. 22 entschieden, wo die Errichtung eines Attikageschosses auf einer die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreitenden bestehenden Baute ebenfalls nicht als zusÃ¤tzliche Verletzung der GebÃ¤udehÃ¶he gewÃ¼rdigt wurde. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Entscheidend fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der umstrittenen Aufstockungen ist somit die Frage, ob dem Bauvorhaben Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen. AbzuwÃ¤gen ist somit zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingerÃ¤umten BaumÃ¶glichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass sich die BeeintrÃ¤chtigung ihrer eigenen GrundstÃ¼cke im Rahmen dessen hÃ¤lt, was auch von einer baurechtskonformen Ãberbauung der BaugrundstÃ¼cke zu erwarten wÃ¤re (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 120).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b> Die Vorinstanz hat aufgrund ihres Augenscheins erwogen, dass insbesondere der Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 betrÃ¤chtliche Einwirkungen auf die nÃ¶rdlich gelegenen GebÃ¤ude M-Strasse 06 und 07 habe. Es handle sich um relativ enge VerhÃ¤ltnisse. Die Erscheinung der bereits zu hohen GebÃ¤ude werde durch das Bauvorhaben nicht nur hÃ¶henmÃ¤ssig, sondern auch in der Breite wesentlich ausgedehnt. Die SatteldÃ¤cher mit einer Dachneigung von 45<sup>o</sup> anstelle der bisherigen eher flachen WalmdÃ¤cher fielen optisch weit mehr ins Gewicht. Die von der BaubehÃ¶rde verlangte Reduktion der FirsthÃ¶he diene der Einhaltung der in Art. 17 BZO auf 4 m begrenzten FirsthÃ¶he und Ã¤ndere nichts daran, dass der First der Liegenschaft L-Strasse 03 bis gegen 2 m hÃ¶her zu liegen komme als der First eines regelkonformen Neubaus an der selben Stelle. Auch der First des GebÃ¤udes L-Strasse 02 komme einen Meter hÃ¶her zu liegen als derjenige eines Neubaus. Die nachbarschaftlichen Interessen wÃ¼rden dadurch in erheblichem Mass tangiert. Die neuen Dachgeschosse dieser beiden GebÃ¤ude fÃ¼hrten insbesondere in den unteren Geschossen der Liegenschaften M-Strasse 06 und 07 nicht nur zur Verschlechterung der Aussicht, sondern auch zum Entzug von Licht, was angesichts der engen VerhÃ¤ltnisse eine wesentliche Verschlechterung bedeute. Die nachbarlichen Interessen wÃ¼rden zusÃ¤tzlich durch das Ã¶ffentliche Interesse an der Errichtung baurechtskonformer Bauten unterstrichen. Diesen nachbarlichen Interessen stÃ¼nden die primÃ¤r wirtschaftlichen Interessen der Bauherrschaft und die raumplanerischen Interessen an einer Verdichtung der Ãberbauung gegenÃ¼ber.</p> <p class="Erwgung3">Die Bauherrschaft mache geltend, die Verweigerung der geplanten Dachausbauten habe eine Einbusse von insgesamt 582,2 m<sup>2</sup> WohnflÃ¤che zur Folge; auch bei einer Realisierung des Bauvorhabens liege die gesamte NutzflÃ¤che immer noch 120 m<sup>2</sup> unter derjenigen einer NeuÃ¼berbauung. Allerdings sei zu berÃ¼cksichtigen, dass eine solche NeuÃ¼berbauung sich an die GebÃ¤udehÃ¶he von 7 m und die FirsthÃ¶he von 4 m halten mÃ¼sste; es kÃ¶nne auch nicht darauf ankommen, dass die bestehenden Untergeschosse aus tatsÃ¤chlichen GrÃ¼nden nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kÃ¶nnten. Der Verzicht auf die Realisierung der Dachausbauten bei den Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 hÃ¤tte gemÃ¤ss der AusnÃ¼tzungsberechnung vom 11. Juli 2005 insgesamt eine Reduktion der nutzbaren WohnflÃ¤che ab 1,20 m RaumhÃ¶he von insgesamt 212,73 m<sup>2</sup> zur Folge. Unter diesen UmstÃ¤nden vermÃ¶chten die fÃ¼r den Ausbau sprechenden privaten und Ã¶ffentlichen Interessen die entgegenstehenden nachbarlichen Interessen nicht zu Ã¼berwiegen. Insbesondere sei im Hinblick auf die ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzung festzustellen, dass auch das Mass der Verdichtung nach Innen seine Grenze an der geltenden Bau- und Zonenordnung finde. Diese lege auch die Ã¤usseren Abmessungen eines GebÃ¤udes fest; bei einem baurechtswidrigen GebÃ¤ude kÃ¶nne der Grundsatz der Verdichtung nach innen deshalb nicht unbesehen der Gesamtsituation Ã¼ber die nachbarlichen Interessen gestellt werden. Anders verhalte es sich dagegen bei der Liegenschaft L-Strasse 01. Dieses weise einen grÃ¶sseren Abstand zu den weiter nÃ¶rdlich liegenden GebÃ¤uden M-Strasse 06, 07, 08, 09 und 10 auf. Von Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen kÃ¶nne hier nicht mehr gesprochen werden. Zwar werde auch hier die GebÃ¤udehÃ¶he teilweise um bis zu 1,40 m Ã¼berschritten, doch zeitige der Dachgeschossausbau insbesondere auf die BelichtungsverhÃ¤ltnisse weit geringere Auswirkungen, als dies beim Ausbau der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 der Fall sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Die beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn machen geltend, diese InteressenabwÃ¤gung beruhe auf falschen Zahlen und sei ungenÃ¼gend. Die Interessen der EigentÃ¼mer der Liegenschaften M-Strasse 09 und 10, welche beim Augenschein nicht betreten worden seien, seien ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt worden. Dort wÃ¼rde nicht nur die Aussicht, sondern auch die Belichtung der Wohnzimmer beeintrÃ¤chtigt. Sodann treffe es nicht zu, dass die Bauherrschaft eine NutzflÃ¤che von 1743 m<sup>2</sup> realisieren kÃ¶nnte, weil aufgrund der GebÃ¤udehÃ¶he von 7 m das Untergeschoss praktisch vollstÃ¤ndig unter den gewachsenen Boden zu liegen kÃ¤me und deshalb nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kÃ¶nnte. Zudem kÃ¶nne bei den bestehenden GebÃ¤uden entgegen den Behauptungen der Bauherrschaft das Untergeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden, was durch die Vermietung von Zimmern in diesen Geschossen belegt werde. Sodann gehe die Bauherrschaft zu Unrecht von einer mÃ¶glichen NutzflÃ¤che von 1743 m<sup>2</sup> aus, denn die fÃ¼r ein Dachgeschoss beanspruchte FlÃ¤che entspreche derjenigen eines Vollgeschosses, was wegen der BerÃ¼cksichtigung der DachschrÃ¤ge jedoch nicht realisierbar sei.</p> <p class="Erwgung3">Die Bauherrschaft wirft der Vorinstanz vor, sie habe bei der InteressenabwÃ¤gung unzulÃ¤ssigerweise in den Ermessensspielraum der kommunalen BaubehÃ¶rde eingegriffen. Bei der InteressenabwÃ¤gung habe die Baurekurskommission sodann berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen, dass bei einer NeuÃ¼berbauung zu den Nachbarparzellen lediglich ein Grenzabstand von 4 m einzuhalten wÃ¤re. Das wÃ¼rde dazu fÃ¼hren, dass die Firste von Neubauten annÃ¤hernd auf die gleiche HÃ¶he oder sogar hÃ¶her zu liegen kÃ¤men als bei den umstrittenen Dachausbauten. AllfÃ¤llige Vorteile, die sich bei einer NeuÃ¼berbauung fÃ¼r die Nachbarn ergÃ¤ben, wÃ¼rden durch den geringeren Grenzabstand mehr als wettgemacht. DemgegenÃ¼ber stelle der Verzicht auf den Dachgeschossausbau, welcher je eine Wohnung mit Ã¼ber 160 m<sup>2</sup> FlÃ¤che zulasse, fÃ¼r die Bauherrschaft einen bedeutenden Nachteil dar.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>In der angefochtenen Baubewilligung vom 19. April 2005 hat der Gemeinderat Weiningen die mÃ¶gliche BeeintrÃ¤chtigung nachbarlicher Interessen nicht in Betracht gezogen und in der Rekursantwort vom 29. Juli 2005 hat er lediglich vorgebracht, die nachbarlichen Interessen seien aufgrund der bescheidenen ErhÃ¶hung des Firstes um 1,5 m als nicht Ã¼berwiegend einzustufen. Dieser wenig aussagekrÃ¤ftige Satz, vermag unter den vorliegenden UmstÃ¤nden, wo es um die VergrÃ¶sserung der Dachgeschosse von GebÃ¤uden geht, die gemessen an der umliegenden Ãberbauung schon jetzt ein relativ grosses Volumen aufweisen, und wo aufgrund von Topographie und ÃberbauungsverhÃ¤ltnissen die Nachteile fÃ¼r die Nachbarn ins Auge springen, die pflichtgemÃ¤sse AusÃ¼bung des Ermessens durch den Gemeinderat Weiningen nicht zu belegen. Der Einwand der beschwerdefÃ¼hrenden Bauherrschaft, die Baurekurskommission habe den Ermessensspielraum der Gemeinde missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht durchzuschlagen (RB 1991 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.4 </b>Die Baurekurskommission hat einen Augenschein an der M-Strasse vorgenommen, an welcher die Liegenschaften der beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn liegen, und dabei die GrundstÃ¼cke M-Strasse 06, 07 und 08, nicht jedoch M-Strasse 09 und 10 betreten. Eine unzureichende AbklÃ¤rung des massgeblichen Sachverhalts kann ihr deshalb nicht vorgeworfen werden. Die Liegenschaft M-Strasse 09 ist durch das Bauvorhaben in Ã¤hnlicher Weise betroffen wie die Nachbarliegenschaft M-Strasse 08, wÃ¤hrend die Liegenschaft M-Strasse 10 schon deutlich weiter entfernt liegt. Unter diesen UmstÃ¤nden konnte die Vorinstanz darauf verzichten, einen Augenschein auch auf diesen GrundstÃ¼cken zu nehmen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zudem nicht geltend, dass sie anlÃ¤sslich der Augenscheinsverhandlung eine entsprechende Ausdehnung der Begehung beantragt hÃ¤tten. Sodann hÃ¤lt das GebÃ¤ude L-Strasse 01 einen Abstand von ca. 13 m zur Nachbargrenze ein, das heisst rund doppelt so viel wie das GebÃ¤ude L-Strasse 02. Dass aufgrund dieser grÃ¶sseren Entfernung sich die VergrÃ¶sserung der GebÃ¤ude-Silhouette geringfÃ¼giger auf die Nachbarliegenschaften auswirkt, ist offenkundig. Die von den beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn im Beschwerdeverfahren eingereichten Fotografien zeigen zwar, dass der hÃ¶here First zu einer gewissen BeeintrÃ¤chtigung der Aussicht fÃ¼hren wird, doch kann aufgrund der grossen AbstÃ¤nde von einem Lichtentzug keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.5 </b>Weder die Vorbringen der beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn noch diejenigen der Bauherrschaft lassen die InteressenabwÃ¤gung der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen. Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 weisen in den beiden Vollgeschossen anrechenbare FlÃ¤chen vom 765.96 m<sup>2</sup> auf (vgl. VB.2005.00585,), das heisst deutlich mehr als bei einer AusnÃ¼tzung von 30 % auf dem 2019 m<sup>2 </sup>umfassenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssig wÃ¤re (766 m<sup>2</sup> statt 605,7 m<sup>2</sup>). Dasselbe gilt bei der Liegenschaft L-Strasse 03 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, wo sich die anrechenbare FlÃ¤che auf 392.24 m<sup>2</sup> statt auf zulÃ¤ssige 265,8 m<sup>2</sup> belÃ¤uft. Insgesamt sind damit die beiden GrundstÃ¼cke um 286,7 m<sup>2</sup> Ã¼bernutzt. Dem Interesse der Bauherrschaft an der Schaffung von zusÃ¤tzlich insgesamt 548,71 m<sup>2</sup> WohnflÃ¤che in den Dachgeschossen kann deshalb kein grosses Gewicht zukommen. Insbesondere lassen sich fÃ¼r eine Verdichtung, welche die von der Bau- und Zonenordnung vorgegebene Ãberbauungsdichte derart krass Ã¼berschreitet, keine Ã¶ffentlichen Interessen anfÃ¼hren. Zu berÃ¼cksichtigen ist auch, dass die Vollgeschosse, wenn die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung eingehalten wÃ¼rde, deutlich geringere GrundflÃ¤chen aufweisen und sich dadurch auch die FlÃ¤chen der Dach- und der Untergeschosse vermindern wÃ¼rden. Auch bei einem Neubau kÃ¶nnten die Untergeschosse ohne Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he und ohne verbotenes Freilegen (vgl. Art. 20 BZO) teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden; es kann deshalb offen bleiben, in welchem Umfang dies schon bei den bestehenden Bauten zutrifft. Gleichwohl wÃ¼rden bauordnungskonforme Neubauten insgesamt deutlich geringere WohnflÃ¤chen aufweisen, als sie die Bauherrschaft bei den bestehenden Bauten mit dem Ausbau der Dachgeschosse erzielen will. Aus diesem Grund kann es auch nicht darauf ankommen, dass die bestehenden Bauten bergseitig deutlich grÃ¶ssere GrenzabstÃ¤nde aufweisen als den Minimalabstand von 4 m gemÃ¤ss Art. 17 BZO; zwar wÃ¼rden Neubauten, die im Minimalabstand zur Grenze errichtet wÃ¼rden, die Nachbarn hÃ¶henmÃ¤ssig in einer mit dem umstrittenen Projekt vergleichbaren Weise beeintrÃ¤chtigen, doch wÃ¼rde die Einhaltung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 30 % zu insgesamt kleineren BaukÃ¶rpern fÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Wird dagegen der Ausbau des Dachgeschosses nur bei der Liegenschaft L-Strasse 01 zugelassen, so kommt die Bauherrschaft insgesamt nahe an diejenige WohnflÃ¤che heran, die auch mit einer bauordnungsgemÃ¤ssen NeuÃ¼berbauung der beiden GrundstÃ¼cke zu erreichen wÃ¤re. Insoweit ist ihr Interesse beachtlich und deckt sich mit dem Ã¶ffentlichen Interesse an der AusschÃ¶pfung der durch die Bau- und Zonenordnung eingerÃ¤umten BaumÃ¶glichkeiten. Wenn die Baurekurskommission diesen Interessen den Vorrang gegeben hat gegenÃ¼ber den aufgrund der AbstandsverhÃ¤ltnisse hinnehmbaren BeeintrÃ¤chtigungen der Nachbarn, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens zu je 1/30 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/3 den beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn 1.1-5.2 und zu je 1/3 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r 2/3 den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Auf ParteientschÃ¤digungen besteht bei diesem Ausgang des Verfahrens kein Anspruch (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Beschwerden VB.2005.00585 und VB.2005.00588 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 540.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'540.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn 1.1-5.2 zu je 1/30 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/3 und den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 zu je 1/3 unter solidarischer Haftung fÃ¼r 2/3 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>