Seite 1 Entscheid vom 15. Februar 2013 (510 12 74) __________________________________________________ ___________________ Verkehrswert vor 20 Jahren Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter P. Salathe, Dr. P Spitz, Gerichtsschreiber i.V. v. Q. P. Tran Parteien A. Rekurrent gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Veranlagungsverfügung Grundstückgewinnsteuer Nr . 12/257 vom 5. Juli 2012 wurde der Pflichtige zu einem Steuerbetrag von Fr. 4'492.-- veranlagt. 2. Mit Schreiben vom 31. Juli 2012 erhob der Pflichtig e Einsprache mit den Begehren, es sei die Veranlagungsverfügung in dem Sinne zu rektifizieren, dass der Verkehrswertberechnung vor 20 Jahren nicht der in der Veranlagungsverfügung e nthaltene Ansatz von Fr. 461.-- pro m 2 zugrunde gelegt werde, sondern ein m 2-Preis von Fr. 752.--, eventualiter von Fr. 550.--. Zur Begründung führte er aus, dass er mit Schreiben vom 4. November 2010 der Bezirks- schreiberei B. die Absicht mitgeteilt habe, die Liegen schaft C, D, Parzelle Nr. E, für Fr. 850'000.-- verkaufen zu wollen. Der Pflichtige habe die Ansicht vertreten, dass diese Veräusse- rung keine Grundstückgewinnsteuer auslösen werde, bat abe r um eine Vorausberechnung. Mit E-Mail vom gleichen Tag habe die Bezirksschreiberei dem Pflichtigen die Vorausberechnung zukommen lassen. Aus der Vorausberechnung ergebe sich, dass von einem Gestehungspreis von Fr. 863'677.-- auszugehen sei, nämlich von einem Lan dpreis vor 20 Jahren von Fr. 197'142.-- (indexiert) und von Baukosten von Fr. 655'2 10.-- (ebenfalls indexiert) zuzüglich Han- dänderungssteuer und Fertigungskosten. Der Verkehrswertbe rechnung vor 20 Jahren sei ein m2-Preis von Fr. 550.-- zugrunde gelegt worden. Ein Verka uf der Liegenschaft sei danach aber nicht zustande gekommen. Nachdem der Pflichtige einen neuen Kaufinteressenten gefunden habe, habe er sich mit E-Mail vom 6. Juni 2011 bei der zuständigen Steuerabteilung i n F. erkundigt, ob die Vorausberech- nung vom November 2010 auch im Jahre 2011 Gültigkeit habe. Der Pflichtige habe in der Folge mit dem Bereichsleiter Spezialsteuern telefoniert, welch er dem Pflichtigen mitgeteilt habe, dass nur die Indexierung leicht ändere, alles andere bliebe in etwa gleich, wobei der Pflichtige hierfür auf seine Handnotiz auf dem E-Mail vom 6. Juni 2011 hin wies, bei der er schriftlich festhielt, dass die neue Indexierung den Gestehungspreis erhöhen werde. Im Juli 2011 habe der Pflichti- ge den Kaufvertrag abgeschlossen und am 2. Mai 2012 d er Steuerverwaltung das Meldeformu- lar für die Grundstück- und Handänderungssteuer (Liegen schaften im Privatvermögen) einge- reicht. Dies zusammen mit der erwähnten E-Mail Korresp ondenz und sämtlichen darin erwähn- ten Unterlagen. Als der Pflichtige die Veranlagungsverf ügung vom 5. Juli 2012 erhielt, habe er festgestellt, dass die Steuerverwaltung von einem Verke hrswert vor 20 Jahren von Fr. 461.-- pro m 2 ausging. Der Pflichtige habe darauf sofort dem Bere ichsleiter Spezialsteuern telefoniert und auf die Differenz zwischen den erhaltenen Auskünfte n und der nunmehrigen Verfügung Seite 3 verwiesen. Der Bereichsleiter habe dem Pflichtigen mitge teilt, dass die Steuerverwaltung vom Mittelwert der im Jahre 1991 in der Gemeinde D. effe ktiv gehandelten m 2-Preise ausginge, so- fern der Pflichtige nicht nachweise, dass eine nahe geleg ene Parzelle zu einem höheren Preis veräussert worden sei. Für Details sei der Pflichtige an das Statistische Amt des Kantons Basel- Landschaft verwiesen worden. Gestützt auf private Recherchen führt der Pflichtige weiterhin aus, dass der m 2-Preis für ein 360 m2 grosses Stück Bauland, welches im Jahre 1991 am G. verkauft worden sei, Fr. 752.-- betrü- ge. Er sei der Meinung, der G. liege in der Nähe des H. und die Lage der vom Pflichtigen ver- kauften Liegenschaft sei mit der Bauparzelle am G. absolut vergleichbar. Zusammenfassend hielt der Pflichtige fest, es sei in recht licher Hinsicht festzustellen, dass er sich auf die Auskünfte, welche er im November 2010 sowie im Juni 2011 bezüglich die für die Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Verkehrswerte vor 20 Jahren erhalten habe, habe ver- lassen dürfen. Insbesondere habe er davon ausgehen dürf en, dass ihm auf sein Mail vom 6. Juni 2011 hin jede nicht nur marginale Änderung des Ba sis-Verkehrswertes mitgeteilt worden wäre. Da ihm in der Folge bestätigt worden sei, dass es praktisch keine Änderungen gebe, und da ihm insbesondere auch schriftlich keine Änderungen m itgeteilt worden seien, habe er sich auf die Richtigkeit der erhaltenen Vorausberechnung verlassen dürfen. Des Weiteren sei fest- zustellen, dass die effektiven Bauland-Verkehrswerte im K anton Baselland im Jahre 1991 nicht tiefer gewesen seien als 1990, sondern höher. Weiter ste he fest, dass im Jahre 1991 am nahe gelegenen G. in D. eine Baulandparzelle für Fr. 752. -- pro m 2 verkauft worden sei. Auch die Tatsache, dass der durchschnittliche m 2-Preis der im Jahre 1990 in D. verkauften Parzellen be i Fr. 554.-- pro m 2 lag und im Jahre 1992 bei Fr. 626.-- pro m 2 bzw. Fr. 641.-- pro m 2, beweise, dass der Verkehrswert im Zwischenjahr 1991 unmöglich unter Fr. 550.-- pro m 2 gelegen haben kann. Aus all diesen Gründen könne nicht im Ernst davon ausgegangen werden, dass der Ver- kehrswert von Bauland in D. im Jahre 1991 lediglich Fr. 461.-- pro m 2 betragen habe. Es sei entweder vom Verkehrswert von Fr. 752.-- pro m 2 auszugehen (d.h. vom effektiv gehandelten m2-Preis an G. vor 20 Jahren) oder von den Fr. 550.--, welche dem Pflichtigen bei seinen Vor- abklärungen als Verkehrswert angegeben worden seien. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 5. September 2012 wies d ie Steuerverwaltung die Ein- sprache ab. Zur Begründung führte sie aus, dass gemäss ko nstanter Praxis der Steuerverwal- tung der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Metho- de zu ermitteln sei. Ausgangspunkt für die Verkehrswert schätzung nach der statistischen Me- thode würden die vorhandenen Vergleichspreise bilden . Dazu seien Vergleichspreise von Han- Seite 4 dänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichb ar könnten dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehan- delt worden sei. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt seien, könnten nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwick- lung Auskunft geben. Als vergleichbar könnten dabei Hand änderungen an (möglichst nahe ge- legenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hin- sichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder ähnlich seien. Vom Steuerpflichtigen werde in casu kein Nachweis eines höheren Erwerbspreises erbracht. Der Pflichtige weise lediglich auf eine im Jahr 1991 angeblich am G. verkaufte Parzelle hin, oh- ne aber einen entsprechenden Nachweis zu erbringen. D er Steuerpflichtige habe bei der Sach- verhaltsermittlung und bei der Beweisleistung aktiv mitzu wirken unabhängig davon, ob er für den konkreten Sachverhalt oder den zu leistenden Beweis die objektive Beweislast trage oder nicht; die Mitwirkungspflicht bestehe ungeachtet der Verteilung der objektiven Beweislast. Steu- eraufhebende und -mindernde Tatsachen, die der Steue rpflichtige behaupte, habe er zu bewei- sen, ansonsten er die Folgen der Beweislosigkeit zu trag en habe. Da keinerlei Nachweis er- bracht worden sei, habe der Pflichtige die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Damit sei der Verkehrswert vor 20 Jahren aufgrund der hiervor zitierten Praxis zu bestimmen. Weiter sei zu prüfen, ob sich der Pflichtige auf die be haupteten Auskünfte berufen könne. Nicht jedes staatliche Verhalten sei geeignet, beim Bürger Vertrauen zu schaffen, das Schutz verdie- ne. Erforderlich sei vielmehr ein hinreichend bestimmt er Staatsakt, der beim Bürger eine be- stimmte Erwartung wecke, nach der er sein Verhalten ausr ichte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung finde der Grundsatz von Treu und Glauben im Steuerrecht vor allem auf das Verfahren Anwendung, sowie dort, wo den Steuerpflicht igen ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt sei. Im Jahr 2010 habe der Steuerpflichtige einen Vorbescheid angefordert, welcher ihm auch zugestellt wurde. Wie diesem zu entnehmen sei, sei der Verkehrswert von vor 20 Jah- ren, d.h. für das Jahr 1990 berechnet worden. Vorlieg end gelte der Verkehrswert von 1991, weshalb der Pflichtige aus dem Vorbescheid aus dem Jahr 2 010 nichts zu seinen Gunsten ab- leiten könne. Ein Vorbescheid aus dem Jahre 2011, welch er einen Verkehrswert von 1991 ausweisen würde, liege nicht vor. Ebenfalls nichts abgele itet werden könne aus der vom Steu- erpflichtigen verfassten E-mail, handle es sich doch dabei nicht um eine Auskunft der Steuer- verwaltung. Aus der Tatsache, dass eine schriftliche Anf rage nicht beantwortet werde, könne der Steuerpflichtige gemäss einem Entscheid des Steuergerichts vom 2. Juli 2010 kein Vertrau- ensschutz ableiten, da er nicht eine falsche, sondern gar keine Antwort bekommen habe. Be- treffend die angebliche telefonische Auskunft sei auf di e hiervor zitierte Praxis betreffend die Beweislast zu verweisen. Ob das Telefonat überhaupt gef ührt wurde, bzw. wenn ja, welchen Seite 5 Inhalt dieses hatte, werde nicht nachgewiesen. Die T elefonnotiz des Pflichtigen sei eine Partei- behauptung, welche als Nachweis nicht genügen könne. D ie Folgen der Beweislosigkeit habe der Pflichtige zu tragen. 4. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2012 erhob der Pflicht ige Rekurs mit den Begehren, der Einsprache-Entscheid der Steuerverwaltung vom 5. Septembe r 2012 sei aufzuheben und im Sinne seines Einsprachebegehrens zu rektifizieren. In Ergänzung zur Einsprachebegründung bringt der Pflich tige vor, dass die Behauptung der Steuerverwaltung, die schriftliche Anfrage des Pflichti gen vom 6. Juni 2011 an die Steuerver- waltung sei nicht beantwortet worden, stimme nicht. D er Bereichsleiter Spezialsteuern habe dem Pflichtigen nach Erhalt jenes E-Mails sofort telefo niert, auf die Anfrage des Pflichtigen und die seinerzeitige Vorausberechnung Bezug genommen und bestätigt, dass nur bezüglich Inde- xierung etwas leicht ändere. Die beiden Anfragen - zuer st bei der Bezirksschreiberei, dann bei der Steuerverwaltung - zeigten auch, dass der Pflichtige sehr vorsichtig gewesen sei und genau wissen wollte, ob er seine Liegenschaft zum in Erwägung gezogenen Preis verkaufen könne, ohne Grundstückgewinnsteuer zahlen zu müssen, oder ob ei ne Grundstückgewinnsteuer fällig werde. Es dürfe demzufolge davon ausgegangen werden, dass der Pflichtige nachgefragt hätte, wenn ihm vom vorerwähnten Bereichsleiter keine befriedi gende Auskunft gegeben worden wä- re. 5. Mit Vernehmlassung vom 8. November 2012 beantragte die Steuerverwaltung die Ab- weisung des Rekurses. Zur Begründung fasst sie die im Einsprache-Entscheid vom 5. September 2012 vorge- brachten Argumente zusammen und hält ergänzend fest, wäre der Pflichtige tatsächlich von der Steuerverwaltung kontaktiert worden, dann wohl nur, weil sie den Pflichtigen auf die Fehlerhaf- tigkeit seiner Einschätzung aufmerksam habe machen wollen. 6. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Pa rteien an ihren Anträgen fest. Seite 6 Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstritt ener Steuerbetrag wie im vor- liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht üb ersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterin- nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stell enden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der fü r die Bestimmung des Grundstückge- winns massgebliche Verkehrswert vor 20 Jahren des Grundstü cks des Rekurrenten mit der Parzellen-Nr. E. Grundbuch D. von der Steuerverwaltung richtig ermittelt worden ist. 3. a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstü- cken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer . Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös di e Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Vorbe halten bleibt § 77 Abs. 3 (§ 75 Abs. 3 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bes timmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 2 0 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. b) Vorliegend ist nicht bestritten, dass die Zeitspan ne zwischen Erwerb und Verkauf des Grundstückes mehr als 20 Jahre beträgt und dementspreche nd § 77 Abs. 3 StG zur An- wendung gelangt (Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommen tar zum Steuergesetz des Kan- tons Basel-Landschaft, § 77 N 6 ff.). Ebenso unbestritte n ist, dass mangels Nachweis des kon- kreten Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren für die Berechnung der Gestehungskos- ten relevant ist. 4. a) Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effekti- ve Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür Seite 7 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertung sstichtag am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher G eschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seine r eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaf t ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlic hen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die i m Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hienach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaft en, sondern in den besonderen Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begrün det sind (wie z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte Ka ufpreisgestaltung), haben auf den Ver- kehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss keinen Einfluss (vgl. Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierte n Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage, Zürich 2006, § 220 N 123 ff.; Entscheid des Steuergerich ts [STGE] vom 23. März 2012, 510 11 62, m.w.H., www.bl.ch/steuergericht ; StGE vom 12. Mai 2006, Nr. 510 06 1, E. 2b). b) Ausgangspunkt sind vorliegend zwei verfügbare Daten sätze: Die Angaben des statistischen Amtes des Kantons Basel-Landschaft sowie die Au fzeichnungen des kantonalen Amtes für Liegenschaftsverkehr. Die Daten des statistische n Amtes über Freihandverkäufe für Bauland in der Gemeinde D. im Stichjahr 1991 ergeben einen durchschnittlichen Quadratme- terpreis von Fr. 442.--. Die Angaben des Amtes für Liegenschaftsverkehr wiederu m zeigen die Verkäufe inklusive der entsprechenden Parzellen-Nr., dem Flur- und Strassennamen, der Zone, dem ge- nauen Kaufdatum sowie der Fläche einzeln auf. Weil di ese Daten genauere Rückschlüsse auf die zum Vergleich kompatiblen Verkäufe zulassen, stützt si ch das Steuergericht nachfolgend auf die Angaben des Amtes für Liegenschaftsverkehr. 5. a) Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und d er kantonalen Steuerjus- tizbehörden ist der objektive Verkehrswert von unüberba uten Grundstücken nach der statisti- schen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verke hrswertschätzung nach der statisti- schen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Han- dänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleich bar können dabei Handänderungen Seite 8 gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehan- delt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewert ungsstichtag erfolgt sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum S tichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handände rungen von (möglichst nahe gelege- nen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen - und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnli ch sind (vgl. STGE 510 11 67, a.a.O.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 12. Mai 2006, Nr. 510 06 1, E. 2c). Unterschiede beeinträchtigen die Verglei chstauglichkeit nicht, doch muss ihnen Rechnung getragen werden. Die einzelnen massgeblichen V ergleichsgrundstücke sind unter Würdigung ihrer Vor- und Nachteile dem Schätzungsobje kt gegenüberzustellen, und es ist auf diese Weise im Rahmen der Hoch- und Tiefpreise ein ange messenes Mittel festzulegen. Aus gegebenen Werten soll somit auf den gesuchten Wert gesc hlossen werden (Richner/Frei/Kauf- mann/Meuter, a.a.O., § 220 N 161 f.). Die Vergleichsmethode kann dabei nicht nur dort brauch- bare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von Handände rungen sich zum Vergleich anböten. Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig vergleichsta uglicher Referenzpreis eine hinreichende Schätzungsgrundlage abgeben, wobei diesfalls aber die ko nkreten Umstände der Veräusse- rung bekannt sein müssen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 166). b) Im vorliegenden Fall verkaufte der Steuerpflichtig e die Parzelle Nr. E. in D. mit Vertrag vom 1. Juli 2011 zu einem Veräusserungspreis vo n insgesamt Fr. 850'000.--. Somit gilt für die Berechnung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren der 1. Juli 1991 als Bewertungs- stichtag. Das der Beurteilung unterliegende Grundstück befindet sich im Gebiet H. in D., Wohnzone 2 (nachfolgend: Zone W2). Von den im Jahre 1991 erfolgten Handänderungen in der Zone W2 in D. sind gestützt auf die Daten des Amtes für Liegenschaftsverkehr folgende zwei Verkäufe unbebauter Grundstücke zur Bestimmung des Verkehr swerts vor zwanzig Jahren heranzuziehen: Am 15. November wurden im "I." 363 m 2 Land zum m 2-Preis von Fr. 709.40 und am 22. November im "J." 364 m 2 Land zum m 2-Preis von Fr. 800.-- verkauft. Der Mittelwert der beiden Verkaufspreise beträgt Fr. 754.70. Des Weiter en ist den Aufzeichnungen des Amtes für Liegenschaftsverkehr zu entnehmen, dass die Preisentwicklung in den nachfolgenden zwei Jahren klar steigend war. Es steht somit fest, dass sich der von der Steuerverwalt ung angenommene Ver- kehrswert vor zwanzig Jahren von Fr. 461.-- pro m 2 für die Parzelle Nr. E., Grundbuch D., als nicht angemessen erweist und somit in diesem Falle gemä ss Begehren des Rekurrenten neu mit Fr. 752.-- pro m 2 festzusetzen ist. Seite 9 Zusammenfassend ist aufgrund obiger Ausführungen der R ekurs, resp. das Hauptbe- gehren des Rekurrenten gutzuheissen und die Veranlagun gsverfügung Grundstückgewinnsteu- er Nr. 12/257 vom 5. Juli 2012 betreffend Grundstückge winnsteuer der Parzelle Nr. E. Grund- buch D. dahingehend anzupassen, dass ein Preis von Fr. 752.-- pro m 2 als Verkehrswert vor 20 Jahren zu berücksichtigen und mit dem Index 1.12 zu indexieren ist. 6. Da das Hauptbegehren des Rekurrenten durchgedrungen ist, ist an dieser Stelle auf den Eventualantrag nicht weiter einzugehen. 7. Ausgangsgemäss sind dem Rekurrenten keine Verfahren skosten aufzuerlegen (Art. 130 StG i.V.m § 20 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungs- prozessordnung [VPO]). 8. Nach 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Beschwe rden in Steuersachen der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eine s Vertreters eine angemessene Partei- entschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen we rden. Diese Bestimmung ist jedoch nur bei Anfall von Drittkosten anwendbar. Im vorliegenden Fall vertritt der Rekurrent sich selbst, d.h. er ist nicht nur Rekurrent, sondern zugleich auch sein Vertreter. Deshalb ist von der Zu- sprechung einer Parteientschädigung abzusehen (siehe Ents cheid des Steuergerichts [StGE] vom 22. Februar 2008, 510 07 59). Seite 10 Demgemäss wird erkannt: ://: 1. Der Rekurs wird gutgeheissen. 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den massgebl ichen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 461.-- pro m 2 auf Fr. 752.-- pro m 2 zu erhöhen, mit einem Index von 1.12 zu indexieren und den Rekurrenten neu zu veranlagen. 3. Es werden keine Kosten erhoben. Der bereits bezahl te Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'000.-- wird dem Rekurrenten zurückerstattet. 4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 5. Mitteilung an den Rekurrenten (1) und an die Steu erverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3). Steuergerichtspräsident: C. Baader Gerichtsschreiber i.V.: v. Q. P. Tran