<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00120</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107443&amp;W10_KEY=4467143&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00120</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.09.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Voraussetzung einer Unterschutzstellung: Zeugeneigenschaft des Schutzobjekts; Kognition der Rechtsmittelinstanzen (E. 1). Zulässiges Abstellen auf das Gutachten der Sachverständigenkommission (E. 2). Schützwürdigkeit im konkreten Fall (E. 3a); Situationswert (E. 3b). Wesentliche Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) als Teil des Schutzumfangs (E. 4a); Möglichkeit einer wirtschaftliche sinnvollen Nutzung auch nach Unterschutzstellung (E. 4b). Der Vertrauenschutz steht im vorliegenden Fall einer Unterschutzstellung nicht entgegen (E. 5). Frage der materiellen Enteignung ist nicht Verfahrensgegenstand (E. 6).<br/>Abweisung (E. 7).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Artikel 8, 9, 29 ff BV ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 lit. III BV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 210 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 211 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 216 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Als Folge eines Baugesuches fÃ¼r die Erstellung eines Terrassenhauses mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 der Erbengemeinschaft A an der K-Strasse in X erliess der Gemeinderat X am 18. Dezember 2000 Ã¼ber diese Liegenschaft mit dem Wohn­haus "G" eine vorsorgliche Schutzmassnahme im Sinn von § 210 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Gleichzeitig ersuchte der Gemeinderat die Baudirektion um Stellungnahme, ob es sich bei der Liegenschaft Kat.Nr. 1 um ein Objekt von Ã¼berkommunaler Bedeutung handle. Die Denkmalpflege-Kommission des Kantons ZÃ¼rich erstattete hierauf am 11. Juni 2001 ein Gutachten und kam zum Schluss, dass es sich beim Haus "G" aufgrund seines Eigen- und Situationswertes um ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung handle. Mit Beschluss vom 22. Oktober 2001 stellte hierauf der Gemeinderat X das Mehrfamilienhaus "G" (Assek.Nr. 2) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 an der K-Strasse in Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG i.V. mit § 205 lit. c PBG unter Denkmalschutz. Der Schutzumfang ist in der SchutzverfÃ¼gung umschrieben und umfasst im Wesentlichen das Ã¤ussere Erscheinungsbild des Mehrfamilienhauses sowie einen Teil der Umgebung.<br/> <br/> </p> <p class="Einzug1">II. Gegen die SchutzverfÃ¼gung erhob die Erbengemeinschaft A am 26. November 2001 Rekurs an die Baurekurskommission II. Diese fÃ¼hrte einen Augenschein durch und wies am 25. Februar 2003 den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat, und bestÃ¤tigte demgemÃ¤ss die SchutzverfÃ¼gung des Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 im beurteilten Umfang.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit Beschwerde vom 1. April 2003 beantragte die Erbengemeinschaft A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 25. Februar 2003 und die SchutzverfÃ¼gung des Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 aufzuheben, eventualiter die Sache zur AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen und ihr eine angemessene EntschÃ¤digung auszurichten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission II sowie der Gemeinderat X beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Die angefochtene SchutzverfÃ¼gung des Gemeinderates X vom 22. Oktober 2001 stellt einen Eingriff in das durch Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) geschÃ¼tzte Eigentum dar, der nur zulÃ¤ssig ist, wenn er auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im Ã¶ffentlichen Interesse liegt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist (Art. 36 BV; BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 2 mit Hinweisen).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Gesetzliche Grundlage einer SchutzverfÃ¼gung von Natur- und Heimatschutzobjekten bildet § 203 PBG. GemÃ¤ss Abs. 1 lit. c dieser Gesetzesbestimmung sind Schutzobjekte u.a. Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und als Teil der Sachverhaltsermittlung die denkmalpflegerische Bedeutung des in Frage stehenden Objekts abzuklÃ¤ren. Insofern kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfÃ¼gende BehÃ¶rde getan hat. Anschliessend hat die BehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob die denk­malpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fach­leuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG der ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht zugÃ¤nglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lic. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbestÃ¤tigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen rÃ¼gen vorab sinngemÃ¤ss eine ungenÃ¼gende Feststel­lung des Sachverhaltes im Sinn von § 51 VRG durch den Gemeinderat. Dieser habe am 18. Dezember 2000 eine vorsorgliche Schutzmassnahme Ã¼ber die Liegenschaft Kat.Nr. 1 angeordnet und gleichzeitig die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich um eine Stellungnahme ersucht, ob es sich bei dieser Liegenschaft allenfalls um ein Objekt von Ã¼berkommunaler Bedeutung handle. Im Gutachten der Denkmalpflege-Kommission des Kantons ZÃ¼rich vom 11. Juni 2001 werde festgehalten, dass es sich beim Haus "G" um ein Schutzobjekt von <i>kommunaler </i>Bedeutung handle. Damit werde die Frage, ob es sich um ein Schutzobjekt von Ã¼berkommunaler Bedeutung handle, eindeutig verneint. Die definitive SchutzabklÃ¤rung wÃ¤re jedoch Sache der Gemeinde X gewesen. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen hÃ¤tten keinerlei Kenntnis Ã¼ber die Ergebnisse der gemeindeinternen AbklÃ¤rungen, ebenso wenig Ã¼ber fÃ¼r die Inventarisierung von Schutzobjekten vorgeschriebenen PlÃ¤ne/Doku­men­ta­ti­onen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">GemÃ¤ss § 216 PBG bestellt der Regierungsrat eine oder mehrere Kommissionen von SachverstÃ¤ndigen, die das Gemeinwesen in Fragen des Natur- und Heimatschutzes unentgeltlich beraten (Abs. 1). Der Regierungsrat Ã¼bertrÃ¤gt ihnen alle Fragen von Ã¼berkommunaler Bedeutung zur Begutachtung; es kÃ¶nnen ihnen auch weitere begutachtende Aufgaben zugewiesen werden (Abs. 2). GestÃ¼tzt auf diese gesetzliche Grundlage hÃ¤lt § 4 Abs. 2 des Reglementes fÃ¼r die SachverstÃ¤ndigen-Kommissionen gemÃ¤ss § 216 PBG fest, dass die Gemeinden die Kommissionen um Gutachten zu Fragen von kommunaler Bedeutung ersuchen kÃ¶nnen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat X fÃ¼r die Ermittlung des Sachverhaltes auf das Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kom­mis­sion des Kantons ZÃ¼rich vom 11. Juni 2001 abstellte. Dieses Gutachten erweist sich als klar und vollstÃ¤ndig begrÃ¼ndet (vgl. die nachfolgenden ErwÃ¤gungen). Die Gemein­de hat glaubhaft versichert, es bestÃ¼nden keine "gemeindeinternen", d.h. nicht bei den Akten liegenden Unterlagen. Da das streitige Schutzobjekt nicht inventarisiert war, bestehen auch keine Inventarunterlagen. Die Inventarisierung ist nicht Voraussetzung einer Unterschutzstellung. GemÃ¤ss § 210 PBG kÃ¶nnen vorsorgliche Schutzmassnahmen, welche das Objekt bis zum Entscheid Ã¼ber definitive Schutzmassnahmen sichern, auch ohne Inventarisierung erlassen werden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. Hinsichtlich der SchutzwÃ¼rdigkeit des Mehrfamilienhauses "G" (Assek.Nr. 2) selber wenden die BeschwerdefÃ¼hrerinnen allein ein, in der SchutzverfÃ¼gung der Gemeinde X werde nicht ausgefÃ¼hrt, wieso die Stilmischung zwischen traditionellem ZÃ¼richseehaus des 18. Jahrhundert, Jugendstil und Heimatstil schÃ¼tzenswert sein und einen wichtigen Zeitzeugen darstellen soll.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Mit einlÃ¤sslichen AusfÃ¼hrungen, auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 VRG) hat die Baurekurskommission, gestÃ¼tzt auf das Gutachten der gesetzlich (§ 216 PBG) vorgesehenen sachverstÃ¤ndigen Denkmalpflege-Kommission des Kantons ZÃ¼rich erwogen, dass es sich bei der Villa "G" aufgrund ihres Eigen- und Situationswertes um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle. Dieser WÃ¼rdigung ist beizupflichten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Villa "G" wurde 1922 erstellt. Sie fÃ¤llt damit baustilgeschichtlich in die Zeit zwischen Historismus und Moderne, die auch als die "Jahre des Umbruchs", anzusiedeln zwischen 1900 und 1925, bezeichnet werden. Jene baugeschichtliche Epoche beginnt mit der Ãberwindung des Historismus durch den in der Wende vom 19. ins 20. Jahrhundert aufkommenden Jugendstil, der jedenfalls in seiner typischen AusprÃ¤gung eine vergleichsweise einheitliche, einfach erkennbare und zuordnungsfÃ¤hige, sich an den Formen der Natur orientierende Gestaltung aufweist. Aufgrund der von der Vorinstanz im Detail beschrie­benen baulichen Merkmale lÃ¤sst sich die Villa "G" dieser Zeit des Umbruchs zwischen Historismus und Moderne zuordnen. Diese Zeit stellt fraglos eine eigenstÃ¤ndige "Epoche" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG dar. Beim streitbetroffenen Objekt handelt es sich unbestrittenermassen um einen der letzten, wenn nicht um den letzten am besten erhaltenen und qualitÃ¤tsvollsten Zeugen der Stilperiode der Umbruchszeit des frÃ¼hen 20. Jahrhunderts in X. Damit ist â auf kommunaler Stufe â die Wichtigkeit der Zeugenschaft der Villa "G" erstellt. Mit dem Verlust dieser Villa wÃ¤re die Baugeschichte von X mit Bezug auf die erwÃ¤hnte Epoche Ã¼berhaupt nicht mehr oder zumindest wesentlich schlechter dokumentiert. Im Gutachten der Kantonalen Denkmalpflegekommission und im angefochtenen Rekursentscheid wird in rechtsgenÃ¼gender Weise dargelegt, fÃ¼r welchen Baustil das Streitobjekt Zeugenschaft ablegt und weshalb diese Zeu­genschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG als "wichtig" zu qualifizieren ist. Der in der Beschwerdeschrift erhobene Vorwurf, die Schutz­abklÃ¤rung sei oberflÃ¤chlich gewesen, und insbesondere sei die Zeugeneigenschaft und Wichtigkeit des Schutzobjektes nicht dargestellt worden, ist unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Rekursentscheid vom 25. Fe­bruar 2003 gestÃ¼tzt auf den durchgefÃ¼hrten Augenschein weiter ausgefÃ¼hrt, dass das Haus "G" auch einen erheblichen Situationswert aufweist. Das GebÃ¤ude stehe an einem markanten Ort und zwar solitÃ¤r auf der Krete eines exponierten, relativ steilen, stark durchgrÃ¼nten und gegen die Strasse hin weitgehend unÃ¼berbauten SÃ¼dhanges. Das Streitobjekt sei von vielen verschiedenen und wichtigen Standorten in der Gemeinde wie z.B. dem Bahn­hof und der L-Strasse her sichtbar und bilde beim Aufgang bzw. bei der Auffahrt vom Dorfzentrum zum alten Dorfkern von X einen starken Blickfang. Das GebÃ¤ude prÃ¤ge damit wesentlich im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG "Landschaften oder Siedlungen" mit. Dieser Umstand weise es ebenfalls als Schutzobjekt aus.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Diese AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission sind Ã¼berzeugend und werden durch die von der Kommission anlÃ¤sslich ihres Augenscheines aufgenommenen Fotos gestÃ¼tzt. Die SchutzobjektqualitÃ¤t der Villa "G" aufgrund ihres Situationswertes blieb in der Beschwerdeschrift unangefochten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen erachten weiter den Miteinbezug der Umgebung in den Schutzumfang als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Sie fÃ¼hren hierzu aus, dass sich das Mehrfamilienhaus "G" auf ebener FlÃ¤che befindet, wÃ¤hrend der Rest des GrundstÃ¼ckes steil gegen die M-Strasse abfalle. Selbst wenn also auf der UmgebungsflÃ¤che ein Neubau stehen wÃ¼rde, kÃ¶nne von einer echten BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjektes nicht gesprochen werden. Zur AbklÃ¤rung der Fragen der Nutzungseinbusse habe der Bauausschuss der Gemeinde X eine Studie Ã¼ber die MÃ¶glichkeiten eines ErgÃ¤nzungsbaus in Auftrag gegeben. Diese Studie habe lediglich die aufgrund der GrundstÃ¼cksflÃ¤che von Kat.Nr. 1 vorhandene maximal zulÃ¤ssige oberirdische Baumasse bzw. die nach Abzug der Baumasse des Hauses "G" vorhandene mÃ¶gliche Restnutzung berÃ¼cksichtigt. Die Studie vernachlÃ¤ssige wesentliche Parameter, welche die Realisierbarkeit der aufgezeigten Varianten fraglich erscheinen liessen, wie die Erschliessung der Neubauten Ã¼ber die M-Strasse, die zu beachtenden Vorschriften bezÃ¼glich LÃ¤rmschutz gegenÃ¼ber der M-Strasse und die Vereinbarkeit mit § 238 Abs. 3 PBG sowohl gegenÃ¼ber dem Mehrfamilienhaus "G" wie auch gegenÃ¼ber den unmittelbaren NachbargrundstÃ¼cken.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">aa) § 203 Abs. 1 lit. c PBG schÃ¼tzt das Objekt samt der fÃ¼r seine Wirkung "wesentliche Umgebung". Als Entscheidungshilfe fÃ¼r die SchutzverfÃ¼gung hat der Bauausschuss der Gemeinde X von Architekt H die MÃ¶glichkeiten eines ErgÃ¤nzungsbaus zum Haus "G" prÃ¼fen lassen. Dieser arbeitete vier Strukturvarianten von BebauungsmÃ¶glichkeiten des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 1 aus, wobei alle Varianten die Restnutzung auf dem GrundstÃ¼ck im Wesentlichen auf dem sÃ¼dÃ¶stlich vorgelagerten GrundstÃ¼cksteil (sÃ¼dlich des GrundstÃ¼ckes Kat.Nr. 3). vorsehen. Der Bericht kommt zum Schluss, dass nur die Variante 1 in Frage kÃ¤me, wenn allein der Gesichtspunkt einer mÃ¶glichst uneingeschrÃ¤nkten Sicht von SÃ¼den und SÃ¼dwesten auf die Villa "G" zÃ¤hlen wÃ¼rde. Den Nutzungsverlust dieser Variante errechnete Architekt Christoffel mit 16%. Die Varianten 3 und 4, welche lediglich zu einem Nutzungsverlust von 3% bzw. 6% fÃ¼hrten, bezeichnete er als "vertretenbaren Kompromiss". Indem der Gemeinderat X den freizuhaltenden Umgebungsbereich auf den "Sektor zwischen der Flucht der SÃ¼dostfassade bis zur M-Strasse einerseits und der Flucht der Nordostfassade bis zur M-Strasse anderseits" beschrÃ¤nkt, ermÃ¶glicht er ErgÃ¤nzungsbauten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 nach Varianten 3 und 4. Die Baurekurskommission hat diesen Umgebungsschutz als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erachtet. Sie hat ausgefÃ¼hrt, das Haus "G" entfalte seine ortsbauliche Hauptwirkung in der SÃ¼dansicht. Um diese Ansicht zu wahren und den Blick von SÃ¼den her auf das GebÃ¤ude freizuhalten, sei es unabdingbar, auch den gemÃ¤ss SchutzverfÃ¼gung freizuhaltenden Teil der Umgebung zu schÃ¼tzen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Die angefochtene SchutzverfÃ¼gung erweist sich damit auch hinsichtlich des Umgebungsschutzes als rechtmÃ¤ssig. Indem der Gemeinderat den freizuhaltenden Bereich so festlegte, dass auch Neubauten gemÃ¤ss Varianten 3 und 4 mÃ¶glich sind, hat er nicht in optimaler Weise die Sicht von SÃ¼den und SÃ¼dwesten auf die Villa sichergestellt, sondern aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit bereits eine "KompromisslÃ¶sung" gewÃ¤hlt. GemÃ¤ss dem Bericht von Architekt Christoffel hÃ¤lt diese LÃ¶sung den Nutzungsverlust fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerinnen Ã¤usserst klein (3 bzw. 6%), gewÃ¤hrleistet gleichzeitig aber den Sichtschutz in vertretbarem Umfang. Der vÃ¶llige Verzicht auf einen Umgebungsschutz wÃ¼rde auch noch die Ãberbauung jener GrundstÃ¼cksflÃ¤che ermÃ¶glichen, welche der SÃ¼dwestfassade des Schutzobjektes vorgelagert ist, und damit den Situationswert der Villa "G" praktisch zerstÃ¶ren.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Zu weitergehenden AbklÃ¤rungen als Entscheidgrundlage fÃ¼r den Umgebungsschutz war der Gemeinderat X nicht gehalten. Die Bewilligung einer Ausfahrt in die M-Strasse als Erschliessung eines ErgÃ¤nzungsbaus hat die Baudirektion mit Stellungnahme vom 16. Ok­tober 2001 in Aussicht gestellt. Gegen den durch den Kanton geplanten Ausbau der M-Strasse im Bereich des GrundstÃ¼ckes Kat.Nr. 1 haben die BeschwerdefÃ¼hrerinnen am 30. November 2002 Einsprache erhoben. Dieses Projekt sieht im Bereich der gemÃ¤ss SchutzverfÃ¼gung mÃ¶glichen ErgÃ¤nzungsbaute Landabtretungen von ca. 0,75 m an den Strassenbau vor. Die bauliche Nutzung des RestgrundstÃ¼ckes ausserhalb des Umgebungsschutzes wird damit durch das Ausbauprojekt â wenn Ã¼berhaupt â in geringfÃ¼gigem Mass eingeschrÃ¤nkt. Der LÃ¤rmschutz schliesslich gegenÃ¼ber der M-Strasse steht einem ErgÃ¤nzungsbau nicht grundsÃ¤tzlich entgegen, sondern ist im Zusammenhang mit der Ausarbeitung eines konkreten Bauprojektes zu berÃ¼cksichtigen. Gleiches gilt fÃ¼r die rechtsgenÃ¼gende Einordnung eines Neubaus im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Vorliegend war auch keine zusÃ¤tzliche WirtschaftlichkeitsprÃ¼fung einer Sanierung des Schutzobjektes gegenÃ¼ber einem Abbruch mit Neubau erforderlich. Vorab ist festzuhalten, dass rein finanzielle Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen an einer hÃ¶chstmÃ¶glichen AusnÃ¼tzung ihres GrundstÃ¼ckes das Ã¶ffentliche Interesse an der Denkmalschutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen vermÃ¶gen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120 Ia 270 E. 6c; 126 I 219 E. 2c, je mit Hinweisen). WirtschaftlichkeitsÃ¼berlegungen spielen im Rahmen der AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen Interessen an der Unterschutzstellung gegenÃ¼ber den privaten Interessen eine Rolle, wenn sich die UnterschutzstellungsverfÃ¼gung fÃ¼r die EigentÃ¼merschaft geradezu als unzumutbar erweisen wÃ¼rde (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366, 372 E. 6b, auch zum Folgenden). Dabei ist als Grundsatz zu beachten, dass RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen je geringer zu gewichten sind, je schutzwÃ¼rdiger eine Baute ist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die fachkundige Baurekurskommission hat in ihrem Rekursentscheid unbestritten festgehalten, dass die Villa "G" in ihren Grundstrukturen in sehr gutem Zustand ist, was die Erhaltung des GebÃ¤udes ohne weiteres ermÃ¶glicht. Das GebÃ¤ude kÃ¶nne mit klar verhÃ¤ltnismÃ¤ssigem technischen Aufwand als Schutzobjekt erhalten werden. Diese Aussagen werden durch die von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen im Jahre X in Auftrag gegebene Nutzungsstudie gestÃ¼tzt. Diese Studie<i> </i>ermittelt einen Ertragswert der Villa vor der Renovation von Fr. 800'000.-, einen Renovationsaufwand von Fr. 670'000.- und einen Ertragswert nach der Renovation von Fr. 1'800'000.-. Unter Einbezug eines ErgÃ¤nzungsbaus kann die gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung sogar praktisch vollumfÃ¤nglich realisiert werden. Den BeschwerdefÃ¼hrerinnen verbleibt auf jeden Fall auch mit der Unterschutzstellung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. a) Wie schon im Rekursverfahren machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen schliesslich geltend, der SchutzverfÃ¼gung stÃ¼nden auch GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes entgegen. Im Jahre Y seien die Baulinien fÃ¼r die rechtsufrige N-Strasse so gelegt worden, dass sie das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 der BeschwerdefÃ¼hrerinnen mit der Villa "G" halbiert habe. Die dagegen erhobene Einsprache sei damals von der Baudirektion abgewiesen worden mit dem Hinweis, die Schwere der Eigentumsbelastung werde dadurch gemildert, dass sie weitgehend geneigtes GelÃ¤nde betreffe, wÃ¤hrend der ebene Teil des GrundstÃ¼ckes unbelastet bleibe und dieser von der GrÃ¶sse her fÃ¼r eine allfÃ¤llige NeuÃ¼berbauung ausreichen sollte. Die Baudirektion habe damit die Villa "G" nicht als schutzwÃ¼rdig erachtet und deren Abbruch in Kauf genommen. Die angefochtene SchutzverfÃ¼gung beschlage genau den ebenen Teil des GrundstÃ¼cks und ermÃ¶gliche lediglich im steilen GelÃ¤ndeteil eine Neubaute; der Eingriff durch die SchutzverfÃ¼gung in die Eigentumsrechte sei damit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig schwerer als die Baulinien im Jahre 1975. Auch habe die Gemeinde X ihre Pflicht zur NachfÃ¼hrung der Inventare nicht pflichtgemÃ¤ss erfÃ¼llt. Die Nichtaufnahme des streitigen GrundstÃ¼ckes ins "provisorische Inventar" kÃ¶nne nicht allein mit der Tatsache entschuldigt werden, dass die Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit von Bauten im Laufe der Zeit gewissen VerÃ¤nderungen unterworfen sei. Besonders schwer sei vorliegend, dass die Gemeinde den Architekten der KÃ¤ufer nicht auf die MÃ¶glichkeit einer Unterschutzstellung hingewiesen habe, als dieser mit dem beabsichtigten Projekt bei der Gemeinde vorsprach.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die Baurekurskommission hat in ihrem Rekursentscheid zur Frage, ob der Erlass der angefochtenen SchutzverfÃ¼gung dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspreche, ausfÃ¼hrlich Stellung genommen (Rekursentscheid E. 7). Auf diese Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Zu Recht hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass Schutzmassnahmen laut § 210 PBG auch ohne Inventarisierung erlassen werden kÃ¶nnten. Inventare sind vorlÃ¤ufig und bedÃ¼rfen der NachfÃ¼hrung (§ 8 der Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977). Die Aufnahme ins Inventar stellt eine blosse Verwaltungsanordnung ohne VerfÃ¼gungscharakter dar und hat fÃ¼r die GrundeigentÃ¼merschaft keine direkte Ãnderung der Rechtsposition zur Folge (RB 1992 Nr. 8). Die Auffassungen Ã¼ber schutzwÃ¼rdige DenkmÃ¤ler haben in jÃ¼ngster Zeit eine starke Entwicklung erfahren. "WÃ¤hrend frÃ¼her in erster Linie AltertÃ¼mer und Bauten von Ã¼berragender SchÃ¶nheit unter Schutz gestellt wurden, erstreckt sich heute der Denkmal­schutz auch auf Objekte aus neuerer Zeit und auf GebÃ¤ude, welche fÃ¼r ihre Entstehungs­zeit charakteristisch sind" (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366, 369 E. 4a). Die Nichtaufnahme ins Inventar bildet von vornherein keine Vertrauensgrundlage, dass das Gemeinwesen auf eine Unterschutzstellung verzichtet.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Inwiefern das Verfahren bei Festsetzung der Baulinien fÃ¼r die â zwischenzeitlich im kantonalen Richtplan gestrichene â rechtsufrige N-Strasse im Jahr 1975 aus GrÃ¼nden von Treu und Glauben der angefochtenen SchutzverfÃ¼gung entgegenstehen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Die SchutzwÃ¼rdigkeit der Villa "G" war nicht â auch nicht vorfrageweise â Gegenstand des von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen erwÃ¤hnten Einspracheentscheides der Baudirektion vom 2. April 1975. Zudem wÃ¤re die Baudirektion fÃ¼r den Entscheid, ob ein Objekt ein kommunales Schutzobjekt darstellt, gar nicht zustÃ¤ndig (§ 211 Abs. 2 PBG). VÃ¶llig unbegrÃ¼ndet ist schliesslich auch der Einwand, eine Vertrauensgrundlage bei den BeschwerdefÃ¼hrerinnen sei dadurch geschaffen worden, dass das Bauamt den Architekten der KÃ¤uferschaft nicht auf die MÃ¶glichkeit der Unterschutzstellung hingewiesen habe, als dieser mit dem Bauprojekt vorsprach. Die Voraussetzungen fÃ¼r die BegrÃ¼ndung einer Vertrauenslage bei den BeschwerdefÃ¼hrerinnen sind durch diese "Unterlassung" gegenÃ¼ber Dritten auch nicht ansatzweise gegeben.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Zusammengefasst ergibt sich, dass GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes vorliegend nicht gegen eine Unterschutzstellung des Streitobjektes sprechen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">6. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zu Recht bemerken, ist die Frage, ob die streitige SchutzverfÃ¼gung eine materielle Enteignung im Sinn von Art. 26 Abs. 2 BV darstellt und ob die Voraussetzungen fÃ¼r die Geltendmachung des Heimschlagsrechtes (§ 214 PBG) gegeben sind, nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeschrift ist daher nicht nÃ¤her einzugehen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">7. Die Beschwerde ist mithin abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 VRG die Verfahrenskosten den BeschwerdefÃ¼hrerinnen aufzuerlegen und steht ihnen von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a und b VRG dem Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen ist fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'800.-. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1.<span> </span>Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"><span class="msoIns"><ins cite="mailto:Martin%20Kayser" datetime="2003-11-11T19:02"> </ins></span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden je zu einem Drittel den BeschwerdefÃ¼hrerinnen auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden fÃ¼r die ganzen Kosten. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4.<span> </span>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, dem Beschwerdegegner Fr. 600.- zu bezahlen (total Fr. 1'800.-; MwSt. inbegriffen), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="MsoNormal"><span>5. ...</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>