Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2014.00180 BRGE III Nr. 0167/2015 Entscheid vom 21. Oktober 2015 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Ersatz- richter Reinhold Schätzle, Gerichtsschreiber Roland Blaser in Sachen Rekurrent Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich gegen Rekursgegner 1. Stadtrat Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon Mitbeteiligte 2. Politische Gemeinde Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon betreffend Stadtratsbeschluss vom 2. Oktober 2014; Entlassung des Objektes Assek.-Nr. 975 aus dem Inventar der kunst - und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, Kat. -Nr. 4378, Usterstrasse 23, Illnau-Effretikon ______________________________________________________ R3.2014.00180 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 2. Oktober 2014 verzichtete der Stadtrat Illnau - Effretikon auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes Usterstrasse 23 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4378 in Unterillnau und entliess es aus dem I n- ventar der kunst - und kulturhistorischen Objekte von kommunaler Bede u- tung. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgte am 24. O k- tober 2014. B. Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZHV) mit Eingabe vom 24. November 2014 binnen gesetzlicher Frist an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte: "1. Es sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014 aufzuh e- ben und der Rekursgegner sei einzuladen, das Woh nhaus Assek. -Nr. 975, Kat.-Nr. 4378, Usterstrasse 23, 8308 Illnau, unter Schutz zu ste llen, und zwar unter Durchführung eines A ugenscheins des Kollegialg erich- tes; 2. eventualiter sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Okt ober 2014 aufzuheben und die Angelegenheit zum Neuentscheid an den Rekur s- gegner zurückzuweisen, und zwar unter Durchfü hrung eines Auge n- scheins des Kollegialgerichtes; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und zusätzlichem Meh r- wertsteuerzusatz." C. Mit Verfügung vom 25. November 2014 wurde der Eingang des Rekurses vorgemerkt, diesem die aufschiebende Wirkung zuerkannt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. In seiner Rekursantwort vom 20. Januar 2015 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zula s- ten des Rekurrenten. E. Die rekurrentische Replik datiert vom 16. Februar 2015; die Duplik der Vor- instanz vom 6. März 2015. R3.2014.00180 Seite 3 F. Am 10. April 2015 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Im Anschluss an den A u- genschein wurde das Verfahren auf Antrag der Vorinstanz informell sistiert, um abzuklären, ob allenfalls eine Wiedererwägung des streitbetroffenen Beschlusses in Frage komme. In der Folge teilte diese aber dem Baur e- kursgericht mit, dass ein Entscheid in dieser Angelegenheit erwünscht sei. G. Auf die Darlegungen der Parteien sowie die Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich , in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Es kommt in Betracht: 1. Der Rekurrent ist gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs - und Baugesetzes (PBG) zur Erhebung des vorl iegenden Rekurses legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre- ten. 2.1. Das streitbetroffene Geschäfts- und Wohngebäude an der Usterstrasse 23 (auch als "alter Konsum" oder "Landi -Haus" bekannt) wurde 1928 von der Landwirtschaftlichen Genossenschaft Illnau im Zentrum von Unterillnau er- stellt und befindet sich in der Kernzone. Im Erdgeschoss betrieb diese G e- nossenschaft und in späteren Jahren der VOLG einen Laden. Heute befi n- det sich dort ein Blumengeschäft. Die darüber liegenden Geschosse sind bewohnt. Das oberste Dachgeschoss wird als Estrich genutzt. Das markante fünfgeschossige (inkl. Dachgeschosse) verputzte Gebäude, das einen guten baulichen Zustand aufweist , steht zie mlich exponiert gi e- belständig direkt an der Usterstrasse und grenzt an den Dorfpla tz, an we l- chem sich u.a. auch die neue VOLG -Überbauung befindet. Mit Ausnahme R3.2014.00180 Seite 4 der Ladenzone im Erdgeschoss hat das repräsentative G ebäude, welches ausgeprägte Stilelemente des Expressionismus aufweist , seit seiner Erstel- lung kaum wesentliche Veränderungen erfahren. Das Streitobjekt sowie der 1949 erstellte Annexbau (Usterstrasse 25) stehen seit 2005 im Eige ntum der Stadt Illnau-Effretikon. Im Jahre 2009 wurde das Gebäude ins Inventar der kunst - und kulturhisto- rischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen . Das I n- ventarblatt hält dazu im Sinne eines Resümees zusammengefasst fest: "Der stattliche Bau [….] ist sorgfältig bis ins Detail gearbeitet. Besonders auffallend ist die grosse fünfgeschossige symmetrisch gegliederte Giebe l- fassade zur Usterstrasse mit dem erhöht gelegenen Ladeneingang und der Schaufensterzone im Erdgeschoss. Zum Dorfplatz mit Brunnen ist ein ebenfalls symmetrisch gegliederter Quergiebel gerichtet. Hier befindet sich auch ein kleiner Nebeneingang mit historischer Tür. Die rückwärtige Giebel- fassade wird bestimmt durch einen auskragenden dreieckigen Erker und die reiche Durchfensterung mit den jeweils den Räumlichkeiten angepas s- ten Fensterformaten. Die meisten Fenster sind mit Jalou sieläden versehen. Die Dachuntersicht des grossen steilen Satteldachs ist auf den Traufseiten kastenartig mit Holz verschalt, auf der nordwestlichen Giebelseite ermö g- licht eine Flugsparrenkonstruktion den Dachüberstand. Wichtige Zierel e- mente sind beispiels weise die Sägeschnittverzierung der Ortgangbretter, die geschnitzten Bügen der Flugsparrenkonstruktion und die profilierten Fenstereinfassungen mit angedeuteter Verdachung. Als repräsentativer, architektonisch wertvoller Bau des frühen 20. Jahrhu n- derts, au fgrund seiner sozial - und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung und als Ortsbild und Strassenraum prägender Bau ist das Gebäude schü t- zenswert und integral in Gestaltung, Form und Struktur sowie dem dazug e- hörigen Umfeld zu erhalten. Dabei sollte auch auf ein en behutsamen U m- gang mit dem angebauten Lager - und Bürogebäude von 1949 Wert gelegt werden." Diese Schutzwürdigkeit im Sinne von § 203 PBG ist denn auch unbestritten und wird von der Vorinstanz nicht in Frage gestellt. Die angefochtene I n- ventarentlassung erfolgte vielmehr im Zusammenhang mit der geplanten Neugestaltung des Dorfplatzes. 2.2. Aufgrund der so genannten gesetzlichen Selbstbindung (§ 204 PBG) der Stadt Illnau-Effretikon, vor allem auch als Grundeigentümerin der streitb e- troffenen Lie genschaft, steht letzere faktisch selbst ohne formelle Verf ü- gung bereits unter Schutz (BRKE II Nr. 0214/1982 in BEZ 1984 Nr. 18, E. R3.2014.00180 Seite 5 2). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben nämlich u.a. Gemeinden in ihrer T ä- tigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und , wo das öffentl i- che Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Damit kann sich die Selbstbindung sogar auf Grundstücke Privater erstrecken (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs - und Baurecht, Band 1, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 221). 3.1. Die Vorinstanz hält bezüglich der strittigen Inventarentlassung und dem Verzicht auf Schutzmassnahmen zusammengefasst fest, wohl sei der "alte Konsum" ein grundsätzlich schützenswertes Gebäude und deshalb seine r- zeit zu Recht ins kommunale Inventar aufgenommen worden. Der Grad der Schutzwürdigkeit und seine Bedeutung für das Ortsbild würden jedoch re - kurrentischerseits deutlich überschätzt. Die Schutzwürdigkeit eines Objekts führe, das zeige u.a. die verwaltungsgerichtliche Rechts prechung, nicht zwingend zu entsprechenden Schutzmassnahmen. Dies treffe nur dann zu, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten sei als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. In casu treffe dies nun abe r gerade nicht zu. Es bestehe ein grosser polit i- scher Wille an der Realisierung eines attraktiven Dorfzentrums mit einem neugestalteten und vergrösserten Dorfplatz. Dies sei mit einer blossen S a- nierung des streitbetroffenen Gebäudes kaum möglich; die angestrebte und auch von der in den letzten Jahren stark angestiegenen Bevölkerung g e- wünschte Platzvergrösserung lasse sich nur auf Kosten der Liegenschaft Usterstrasse 23 vernünftig umsetzen. Die gegenteilige Auffassung bzw. Empfehlung in der Konzeptstudie der ZHAW sei lediglich eine subjektive Gewichtung der Autoren. Für eine Inventarentlassung und gegen eine U n- terschutzstellung sprächen zudem künftige Sanierungskosten sowie die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten bei einem Fortbestand des G e- bäudes. Insgesam t falle die Interessenabwägung deutlich zugunsten der Inventarentlassung aus. Schliesslich sei nicht beabsichtigt, den Abbruch zu vollziehen, bevor gesichert sei, dass die neue Dorfplatzgestaltung im Ra h- men des künftigen Gestaltungsplans dereinst tatsächlich realisiert werde. 3.2. Der Rekurrent moniert dagegen zur Hauptsache, die Liegenschaft U s- terstrasse 23 sei ein sehr wichtiger ortsbaulicher, sozialgeschichtlicher und R3.2014.00180 Seite 6 baukünstlersicher Zeuge, der zudem ausgezeichnet und authentisch erha l- ten sei. Zudem würde das Ortsbild im Zentrum von Illnau bei einem A b- bruch erheblich beeinträchtigt. Die in den letzten Jahren erstellten Fachgu t- achten qualifizierten die streitbetroffene Baute allesamt als schutzwürdig. Folglich bestehe ein überwiegendes öffentliches Int eresse an deren Erhalt. Der rechtsgültige Gestaltungsplan Dorfplatz Unterillnau gehe ebenfalls vom Weiterbestand dieses ehemaligen VOLG -Gebäudes aus. Es gebe keine höherwertigen und objektiven Interessen, welche für eine Inventarentla s- sung sprächen. Diese sei vielmehr eine willkürliche Ermessensüberschre i- tung der Vorinstanz, welche rechtsmittelweise zu korrigieren sei. 4.1. Die Verfahrensakten zeigen, dass erste konkrete denkmalschützeri sche Abklärungen über die Schutzwürdig keit der streitbetroffenen Liegenschaft bereits im Jahre 2003 vorge nommen wurden, damals im Zusammenhang mit "allgemeinen Planungsfragen" und einer Überbauungsstudie im Ort s- kern von Un terillnau, welcher im Übrigen im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufg elistet ist. Bereits das Gut achten von Pierrot Hans vom 30. September 2003 empfahl die Erhaltung des "alten Konsums" in seiner originalen Bausubstanz und architektonischen Gesta l- tung. Ebenso ging der vom Grossen Gemeinderat am 9. März 200 6 festge- setzte öffentliche Gestaltungsplan "Dorfplatz Unterillnau" von einem Erhalt des Streitobjekts (im Gestaltungsplan als Bereich K2 definiert) aus . Am 28. Mai 2009 erfolgte dann die bereits im Detail erläuterte Inventaraufnahme. Im Rahmen des gep lanten Umbaus dieser Liegenschaft (es wurde u.a. e r- wogen, dort eine neue Gemeindebibliothek einzurichten ) sowie des Annex- baus Usterstrasse 25 erstellte das Büro DENKMALaktiv Winterthur im Au f- trag der Vorinstanz am 8. Juli 2009 bzw. 28. Februar 201 1 zwei we itere Gutachten. Sie attestierten dem Streitobjekt "aufgrund seiner bede utenden ortsbaulichen Markanz, seinem sozialgeschichtlichem Wert (Repr äsentant der aufstrebenden Genossenschaftsentwicklung) und als sehr wic htigem, raren als auch aussagekräf tigem baukünstlerischem Dokument des Art déco resp. Expressionismus der 1920er Jahre" erneut hohen Ze ugenwert im Sinne von § 203 PBG . Unter Wahrung der G ebäudecharakteristik und seines Bautyps seien, mit Ausnahme von authe ntisch zu erhal tenden schützenswerten Baustrukturen und Elementen, j edoch bauliche Ve rände- rungen uneingeschränkt möglich. Ein grosses U mbaupotential liege vorab R3.2014.00180 Seite 7 im Bereich des Erdgeschosses . Das 1949 erstellte A nnexgebäude U s- terstrasse 25 könne jedoch unter Umständen abgebrochen werden. 4.2. In einem dringlichen Postulat forderten verschiedene Gemeinderäte am 7. September 2009 eine Vergrösserung des Dorfplatzes Unterillnau (GGR - Geschäft-Nr. 119/09; Postulat Wespi und Mitunterzeichnende ). In Bean t- wortung dieses Postulats arbeitete der Stadtrat mit Datum vom 13. Deze m- ber 2010 zwei separate Vorlagen aus. Einerseits ging es um die von der Legislative angestrebte Vergrösserung des Dorfplatzes; andererseits um den Umbau der streitbetroffenen Liegenschaft Usterstrasse 23. Der Grosse Gemeinderat wies die Vorlagen am 23. Juni 2011 zurück mit dem Auftrag, eine ganzheitliche Lösung zu erarbeiten. Im Sommer/Herbst 2012 erstellte die Zürcher Hochschule ZHAW, Abteilung Architektur, Gestaltu ng und Ingenieurwesen, in Zusammenarbeit mit dem Stadtrat eine detaillierte Konzeptstudie mit drei Varianten für die "Aufwe r- tung des Dorfzentrums Illnau", wobei auch hier vor allem eine neue Dor f- platzgestaltung im Fokus stand. Dabei empfahlen die Verfasser die Reali- sierung einer der drei Varianten des Konzepts 2, welches von einem Erhalt des inventarisierten Streitobjekts, jedoch dem Abbruch der Annexbaute U s- terstrasse 25. Am 4. April 2013 schlug der Stadtrat dem Grossen Gemei n- derat diese Variante zur Genehmigung vor. Letzteres trat auf dieses G e- schäft am 30. Januar 2014 aber nicht ein, so ndern wies das Geschäft mit dem Auftrag an den Stadtrat zurück, die aktue lle Nutzung der Liegenschaf- ten Usterstrasse 23 und 25 vorläufig beizubehalten. Am 19. Juni 2014 beauftragte der Grosse Gemeinderat den Stadtrat im Rahmen einer dringlichen Motion namens "Attraktives Dorfzentrum Illnau" einen neuen öffentlichen Gestaltungsplan für einen erweiterten Dorfplatz unter Einbezug eines Abbruchs der Liegenschaften Usterstrasse 23 und 25 vorzulegen. In Beantwortung einer Interpellation sprach sich der Stadtrat Illnau-Effretikon am 4. September 2014 dafür aus, vor der Weiterverfolgung der Idee eines Gestaltungsplans (der den rechtskräftigen Gestaltungsplan "Dorfplatz Unterillnau" aus dem Jahre 2006 ersetzen würde) vorab aus f i- nanzpolitischen Gründen vorerst über das denkmalschützerische Schicksal der streitbetroffenen Liegenschaft zu entscheiden . Als Folge d avon b e- schloss die Vorinstanz am 2. Oktober 2014 die vorliegend strittige Inventa r- entlassung. R3.2014.00180 Seite 8 5.1. Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Int e- resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bunde s- verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt somit im ko n- kreten Fall eine Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen. Schutzmassnahmen sind für die betroffene Grundeigentümerschaft nur dann zumutbar, wenn sie das private Interesse an einer möglichst freien Grundstücksnutzung überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uh l- mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 613 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223). Die Qualifikation eines Gebäudes als "wichtiger Zeuge" oder "die Umgebung wesentlich mitprägendes Element" führt also nicht per se zwingend zu Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts stärker zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VB.2008.00481 in BEZ 2009 Nr. 23, E. 2.2). Im Rahmen dieser Interessenabwägung vermögen finanzielle Grundeige n- tümerinteressen an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung für sich a l- lein in der Regel das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Die Frage der Verhältnismässigkeit darf somit nicht isoliert nur anhand der zu erwa r- tenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im R ah- men der Interessenabwägung ebenso das Mass des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu b e- rücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitä tsüberlegungen zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). Die Interessenabwägung hat ausschliesslich nach objektiven Kriterien zu erfolgen. Politisch motivierte Präferenzen von Parteien bzw. politischen Gruppierungen die, aus welchen Gründen auch immer, den Abbruch einer Liegenschaft zum Ziel haben, spielen bei dieser Interessenabwägung ebenso wenig eine Rolle wie das Engagement von lokalen Interessengru p- pen am Erhalt einer Liegenschaft bzw. an der Anordnung entsprechender Schutzmassnahmen. R3.2014.00180 Seite 9 5.2. Bei sich auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse Entscheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines Objektes als Schutzobje kt, auf den konkreten Umfang einer Schut z- massnahme, allenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht falle n- den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurüc k- haltung aufzuerlegen. Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ve r- stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der vollständigen oder partiellen Erhaltungs - und Renovations- fähigkeit von Schutzobjekten, ist das Baurekursgericht a ls Fachgericht in Bausachen zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkma l- pflegebehörden. Schliesslich ist die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen (Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schweren Eingriff in das Grundeigentum bilden. 5.3. Das im Eigentum der S tadt Illnau -Effretikon stehende Streitobjekt unte r- steht, wie bereits vorgängig unter Ziffer 2.2 dargelegt, der gesetzlichen Selbstbindung von § 204 PBG, weswegen es von Amtes wegen zu sch o- nen und zu erhalten ist. Damit ist hier im Unterschied zu Schutzobje kten im Eigentum Privater nicht zwischen dem öffentlichen Schutzinteresse und privaten Eigentümerinteressen abzuwägen, sondern zwischen gegenläuf i- gen öffentlichen Interessen zu gewichten (VB.96.00024 vom 27. September 1996 in BEZ 1996 Nr. 23). Die soeben d argelegten Grundsätze bei der g e- botenen Interessen - bzw. Güterabwägung sind aber auch hier grundsät z- lich relevant (BRKE II Nr. 214/1982 vom 19. Oktober 1982 in BEZ 1984 Nr. R3.2014.00180 Seite 10 18; Jürg Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs - und Ba u- gesetz, Zürich, 1986, S. 150 f.). 6.1. Bei der Liegenschaft Usterstrasse 23 handelt es sich, wie voranstehend be- reits umfassend dargelegt, um ein qualitativ hochwertiges Denkmalschut z- objekt, das sich überdies – wie auch der Augenschein des Baurekursg e- richts gezeigt hat – in einem guten baulichen bzw. ba utechnischen (stat i- schen) Zustand befindet. Der "alte Konsum" ist einerseits als das Ortsbild und das Strassenbild prägender Bau und andererseits au fgrund seines E i- genwerts in hohem Mass erhaltenswert. 6.2. Dieses gewichtige Ortsbild - und Denkmalschutzinteresse konkurriert mit dem Interesse an einer Neugestaltung des im jetzigen Zustand unbestritt e- nermassen wenig attraktiven Dorfplatzes Unterillnau, der – was am Augen- schein festgestellt werden konnte – vor allem als Autoparkplatz sowie als Standort für zah lreiche Werbeträger dient. Der bestehende Dorfbrunnen wird dadurch beinahe erdrückt. Die Auffassung der Vorinstanz, es bestehe hier ein g estalterischer und ortsbaulicher Handlungsbedarf, ist also durch- aus objektiv nachvollziehbar. Aus dem jahrelangen Hin und Her in den kommunalen Planungsbemühu n- gen, politischen Vorstössen jeglicher Art und Absichtserklärungen von örtl i- chen Interessengruppen hat sich bisher auf die Dauer jedoch keine klare ortsplanerische Stossrichtung über die künftige Dorfplatzgestaltung herau s- kristallisiert, was die vorgängig unter Ziffer 4.1. – 4.2. aufgeführte planer i- sche "Leidensgeschichte" exemplarisch aufzeigt. Die Umsetzung der drin g- lichen Motion "Attraktives Dorfzentrum Il lnau" vom 19. Juni 2014 , welche vor allem auch auf den Abbruch der Gebäude Usterstrasse 23 und 25 a b- zielt, würde bereits wieder zur Aufhebung des erst im Jahre 2006 festge- setzten öffentlichen Gestaltungsplans "Dorfplatz Unterillnau" führen, we l- cher – wie erwähnt – vom Erhalt des Streitobjekts ausgeht. Dies stünde im Widerspruch zu den Grundsätzen der Rechtssicherheit und der Planb e- ständigkeit. Die im Sommer/Herbst 2012 erstellte ZHAW-Studie für die "Aufwertung des Dorfzentrums Illnau" zeigt, dass eine ortsb aulich gelungene und grosszüg i- R3.2014.00180 Seite 11 ge Dorfplatzgestaltung selbst bei einem Fortbestand des "alten Konsums" – aber unter Abbruch der nicht schützenswerten Annexbaute Usterstrasse 25 – nicht nur möglich wäre, sondern von den Verfassern der Studie sogar als ortsbaulich beste Lösung zur Realisierung empfohlen wird (Konzept 2 mit drei verschiedenen Varianten). Im Detail wird dazu u.a. festgehalten (act. 12.25, S. 106): "Das Konzept 2 ist ein ausgewogenes Konzept, welches sich für den Erhalt der bäuerlichen Reminiszen z in Form der Usterstrasse 23 (Landi -Haus) entscheidet und doch klare strukturelle Verbesserungen zur bestehenden Situation aufweist. So ist der Verlust der doch sehr geschlossenen Liege n- schaft Usterstrasse 25 nötig, um einen Befreiungsschlag zu machen und die Nutzungsüberschneidungen auf den Plätzen zu entflechten. Durch den Abbruch der Liegenschaft Usterstrasse 25 entstehen drei Plätze: Der b e- stehende Platz Nord, der bestehende Platz Süd und der neue Platz bei der ehemaligen Usterstrasse 25. [….] Im Vergl eich zum Konzept 1 (Erhalt be i- der Liegenschaften) können somit die Nutzungsüberschneidungen, bei E r- halt der Anzahl Parkplätze, klar entflochten und eine grössere Vielfalt an Aussenraumnutzungen angeboten werden. Im Vergleich zur Variante 3 bleibt das Landi -Haus erhalten. So kann die Identität des bestehenden Dorfplatzes erhalten werden." Die vorinstanzliche Argumentation, eine gute und grosszügige ortsbauliche Lösung sei einzig bei einem Abbruch des Streitobjekts möglich, erweist sich bereits aufgrund dieser Konzeptstudie als unhaltbar. Ohnehin ist die beabsichtigte Neugestaltung des Dorfplatzes nicht eine Frage der Quantität, sondern der Qualität. Es kann also nicht darum gehen, dort eine möglichst grosse zusammenhängende Fläche zu schaffen, so n- dern eine or tsbaulich passende und ausbalancierte Dorfplatzgestaltung zu realisieren. Das Baurekursgericht konnte sich anlässlich seines Auge n- scheins ebenfalls davon überzeugen, dass der Abbruch des streitbetroff e- nen Gebäudes für die Schaffung eines neuen attraktiven und grosszügigen Dorfplatzes zwar eine Option wäre, aber keineswegs mehr und schon gar nicht eine conditio sine qua non. Überdies ist die Finanzierung einer umfassenden Platzneugestaltung im Rahmen des von den Motionären angestrebten öffentlichen Gestaltu ngs- plans "Attraktives Dorfzentrum Illnau" noch völlig offen bzw. in keiner Weise gesichert. Dies gilt nicht nur bezüglich der eigentlichen Platzgestaltung, sondern ebenso hinsichtlich der Ersatzbauten für die Gebäude Usterstra s- se 23 und 25, welche bekanntl ich im Eigentum der Stadt Illnau -Effretikon stehen. Der Verkauf dieser Liegenschaften und der Einstieg eines privaten R3.2014.00180 Seite 12 Investors ist damit ein realistisches künftiges Szenario . Jedenfalls steht ein Realisierungszeitpunkt einer Platzneugestaltun g im Sinne der Motionäre auch aus finanzpolitischen Gründen noch in weiter Ferne. Bei dieser Ausgangslage entfällt schliesslich auch die Möglichkeit, die In - ventarentlassung – im Sinne des vorinstanzlichen Standpunktes im vorli e- genden Rekursverfahren – unter der aufschiebenden Bedingung der Ba u- freigabe für eine die Beseitigung des Gebäudes mit beinhaltender neuer Platzgestaltung zu ergänzen. 6.3. Insgesamt fällt die Interessenabwägung klar zugunsten der Erhaltung des unbestrittenermassen schutzwürdigen G ebäudes Usterstrasse 23 aus, weshalb die strittige Inventarentlassung als nicht sachgerecht und recht s- widrig in Gutheissung des Rekurses aufzuheben ist. Eine formelle Unte r- schutzstellung im Sinne des rekurrentischen Hauptantrags ist aufgrund der Selbstbindung der Vorinstanz im jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht geboten. Jedenfalls solange, als das streitbetroffene Gebäude nicht verändert we r- den soll, sondern es nur um seinen Bestand geht, ist eine förmliche Unte r- schutzstellung, mit der sowohl der Schutzumfang wie auch allfällige Verä n- derungsmöglichkeiten näher umschrieben würden, nicht erforderlich. Folglich ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen. [….]