<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00215</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216630&amp;W10_KEY=13013509&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00215</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.10.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung betreffend Umbau eines bauvorschriftswidrigen Gebäudes; Frage der neubauähnlichen Umgestaltung. Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, unter anderem umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen dem entgegenstehen (sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie). Die baulichen Änderungen dürfen nicht auf einen weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (E. 3.2.1). Vorliegend sind keine grundlegenden Veränderungen an der Baute geplant. Vielmehr handelt es sich in erster Linie um eine Nutzung bestehender Substanz und steht damit der Schutz bestehender Investitionen im Vordergrund. Es sind auch keine überwiegenden nachbarlichen oder öffentlichen Interessen ersichtlich, welche dem Projekt entgegenstünden (E. 3.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE">ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICHE UMGESTALTUNG">NEUBAUÃHNLICHE UMGESTALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31709" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00215</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Oktober 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b>E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b>G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1<b> </b>F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2<b> </b>H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA I,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>J,<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>K,<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA M,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bauausschuss Hinwil,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 30. MÃ¤rz 2015 erteilte der Bauausschuss Hinwil K und J die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau des Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, L-Strasse 02 in Hinwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten A und B, C und D, E und G sowie F und H mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Mai 2015 an das Baurekursgericht. </p> <p class="Urteilstext">Dieses fÃ¼hrte am 10. Dezember 2015 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 30. MÃ¤rz 2016 wies es das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 28. April 2016 liessen A und B, C und D, E und G sowie F und H Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss am 31. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss beantragte am 8. Juni 2016 die Abweisung der Beschwerde ebenso wie selbentags â unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten </span>A und Bs, C und Ds, E und Gs sowie F und Hs â <span>K und J</span>.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude liegt in der Wohnzone W/1.6 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil vom 19. September 2013 (BZO; online unter www.hinwil.ch &gt; Verwaltung &gt; Dienstleistungen &gt; Reglemente). Im Nordosten grenzt es an die L-Strasse, Ã¼ber die es auch erschlossen ist. Mit einem Abstand von lediglich rund 4,4 Metern zu dieser Strasse hÃ¤lt es den in § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) vorgesehenen Strassenabstand von sechs Metern nicht ein. Zudem stellt diese Strasse mit einer Breite von lediglich 3,8 Metern vor dem Hintergrund des Umstands, dass durch sie mehr als zehn Wohneinheiten erschlossen werden, eine ungenÃ¼gende Erschliessung dar.</p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GebÃ¤ude ist damit als vorschriftswidrig zu betrachten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Vorliegend gibt es keine Baulinie, weshalb die fÃ¼r baulinienwidrige Bauten geltende Sondernorm von § 101 PBG nicht direkt zur Anwendung kommt. Der Strassenabstand gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG wird zwar wie erwÃ¤hnt nicht eingehalten. Dennoch kann â entgegen der Auffassung der Vorinstanz und entsprechend den Ã¼bereinstimmenden Auffassungen der Parteien â offenbleiben, ob bzw. inwiefern die Sondernorm von § 101 Abs. 1 PBG (Ã¼ber den subsidiÃ¤ren § 265 Abs. 1 PBG) dennoch auch hier zur Anwendung kÃ¤me; dies zumal bei der Auslegung jener Bestimmung und der PrÃ¼fung der BewilligungsfÃ¤higkeit baulinienwidriger Bauten â bzw. der Frage, ob eingreifendere bauliche VerÃ¤nderungen baulinienwidriger Bauten als neubauÃ¤hnlich zu betrachten sind â regelmÃ¤ssig auf die Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG zurÃ¼ckgegriffen wird (vgl. VGr, 1. September 2015, VB.2015.00032, E. 1.2 â 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2 â 2. Juni 2010, VB.2010.00001, E. 8 f. â 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Beschwerdegegner planen insbesondere den RÃ¼ckbau und die Neuaufstockung des Dachgeschosses ihres Hauses. Die Firstrichtung soll dabei gedreht werden, der First somit inskÃ¼nftig nicht mehr parallel, sondern quer zur L-Strasse verlaufen. Auf der Ostseite des Hauses ist zudem der Anbau einer unterkellerten Doppelgarage geplant.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog, die geplanten Ãnderungen in den unter dem Dachgeschoss liegenden Geschossen seien nur sehr untergeordneter Natur: Es wÃ¼rden zusÃ¤tzliche TrennwÃ¤nde eingezogen und neue Badezimmer eingebaut. Auch wenn die Ãnderungen am Dachgeschoss an sich einer Neuerstellung gleichkÃ¤men, seien die VerÃ¤nderungen am ganzen Einfamilienhaus angesichts der Beibehaltung der unteren Geschosse nicht als neubauÃ¤hnlich einzustufen. Die Erhaltung der ursprÃ¼nglich in die Baute getÃ¤tigten Investition stehe noch im Vordergrund. Den baulichen Ãnderungen stÃ¼nden auch keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder privaten Interessen gegenÃ¼ber. Von den BeschwerdefÃ¼hrenden war im Rekursverfahren vornehmlich die Dienstbarkeit 03 betreffend Bau-, Pflanzungs- und GewerbebeschrÃ¤nkung vom 4. Mai 1962 ins Feld gefÃ¼hrt worden, mit welcher die BaumÃ¶glichkeiten auf den GrundstÃ¼cken entlang der L-Strasse eingeschrÃ¤nkt worden waren: Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden widersprach das streitgegenstÃ¤ndliche Bauvorhaben klar dieser Dienstbarkeit. Die Vorinstanz erwog diesbezÃ¼glich, dies sei eine dinglich gesicherte privatrechtliche Vereinbarung mit ausschliesslich zivilrechtlicher Verbindlichkeit, welche deshalb im Baubewilligungsverfahren (somit im Fall eines Um- wie eines Neubaus) nicht zu beachten sei. In Anbetracht dessen, dass das BaugrundstÃ¼ck gross genug sei, um darauf einen Neubau mit denselben Dimensionen zu erstellen, und dass aufgrund der primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen gar ein grÃ¶sserer und insbesondere hÃ¶herer Neubau zulÃ¤ssig wÃ¤re, erweise sich der Vorteil, welcher die Nachbarn aus einem AbrÃ¼cken des Neubaus um 1,6 Meter von der Strasse zu ziehen vermÃ¶chten, als von sehr untergeordneter Natur. Er vermÃ¶ge das Interesse der Bauherrschaft am Umbau des bestehenden Einfamilienhauses offensichtlich nicht zu Ã¼berwiegen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, mit dem Bauprojekt solle nicht ein Umbau, sondern eine unzulÃ¤ssige neubauartige Umgestaltung erfolgen: Aufstockungen bei baurechtswidrigen Bauten seien im Rahmen von § 101 bzw. § 357 PBG nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nur dann zulÃ¤ssig, wenn die Geschosse, auf welche aufgestockt werden solle, weitgehend unberÃ¼hrt blieben, was vorliegend nicht der Fall sei: Dem Projekt zufolge sollten FussbÃ¶den hÃ¶her bzw. tiefer gesetzt, ZwischenwÃ¤nde entfernt und die Anordnung des Treppenhauses wie auch die Raumeinteilung in allen drei Geschossen verÃ¤ndert werden. Das GebÃ¤ude solle mithin vollstÃ¤ndig ausgehÃ¶hlt werden und eine vollkommen andere Erscheinung erhalten. Den Beschwerdegegnern gehe es lediglich darum, weiterhin vom ungenÃ¼genden Strassenabstand profitieren zu kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Folgenden ist somit zu prÃ¼fen, ob eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vorliegt und damit die geltenden Neubauvorschriften zur Anwendung gebracht werden mÃ¼ssen:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, unter anderem umgebaut und erweitert werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen dem entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weiter­gehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut § 357 Abs. 2 PBG die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstands­garantie (zum Begriff vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810. E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21; vgl. zu den zulÃ¤ssigen Massnahmen im Allgemeinen Willi, S. 93 ff.). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen. <i>NeubauÃ¤hnliche Umgestaltungen</i> sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die fÃ¼r Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).</p> <p class="Urteilstext">Von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen ist nur dann auszugehen, wenn sie den Tatbestand einer <i>Gesetzesumgehung</i> erfÃ¼llen, also die fragliche Bestimmung ihrem Wortlaut nach zwar einhalten, ohne aber zugleich ihren Sinn und Zweck zu beachten (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft dies zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es dem GrundeigentÃ¼mer ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen â vorliegend insbesondere die Einhaltung des Strassenabstands von sechs Metern gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG â zu verhindern (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 3.1). Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen, sondern hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab.</p> <p class="Urteilstext">Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr bloss als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r das Vorliegen einer neubauÃ¤hnlichen Umbaute dar. Selbst bei weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht. Daher ist grosse <i>ZurÃ¼ckhaltung</i> bei der Annahme neubauÃ¤hnlicher Umgestaltungen geboten, die sich auch deshalb rechtfertigt, weil die Bewilligung von Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen (vgl. dazu die â auch von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten â Urteile VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, sowie zum Ganzen VGr, 1. September 2015, VB.2015.00032, E. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Das Verwaltungsgericht erwog in einem der von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten Urteilen, zum Zweck der weiteren wirtschaftlich sinnvollen Nutzung eines bestehenden GebÃ¤udes liessen sich auch weitgehende Eingriffe in die innere GebÃ¤udesubstanz rechtfertigen. Entsprechend erschiene beispielsweise auch der Einbau eines Lifts nicht als von vornherein unzulÃ¤ssig (vgl. VGr, 28. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00280, E. 2.5 Abs. 3, auch zum Folgenden). Auch die Ã¤ussere Gestalt eines GebÃ¤udes dÃ¼rfe insofern verÃ¤ndert werden, als dies zur Anbringung der Aussenisolation und fÃ¼r eine der neuen Raumeinteilung entsprechende Befensterung erforderlich sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die bestehende Liegenschaft umfasst ein Ã¤lteres, Ã¼ber ein Unter-, ein Voll- und ein Dachgeschoss verfÃ¼gendes (vgl. § 275 PBG) gedrungenes Einfamilienhaus mit entsprechend niedrigen RÃ¤umen und einem besonders im Dachgeschoss verwinkelten Grundriss. Letzteres ist zudem aufgrund der geringen RaumhÃ¶he lediglich sehr beschrÃ¤nkt zu Wohnzwecken nutzbar.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Baueingabe soll die heute nicht mehr zeitgemÃ¤sse Baute innen (teilweise) wie aussen umgebaut bzw. energetisch saniert sowie durch die Anhebung des Dachs bzw. Aufstockung des Dachgeschosses erweitert werden. BezÃ¼glich des letzten Punkts wurde mit revidierter Baueingabe vom 19. MÃ¤rz 2015 eine Anpassung gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglichen Projekt vorgenommen: So wurde insbesondere die geplante Dachneigung (wie auch die Neigung der beiden â ost- und westseitig geplanten â Lukarnen) von 45 Grad auf 35 Grad und die FirsthÃ¶he um 1,40 Meter (diejenige der Gauben um 0,60 Meter) reduziert; die GesamthÃ¶he des Hauses (GebÃ¤ude- plus FirsthÃ¶he) soll danach 11,27 (statt 12,67) Metern betragen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>GemÃ¤ss den der Baueingabe beiliegenden PlÃ¤nen sollen das Aussenmauerwerk und der grÃ¶sste Teil der die Raumeinteilung bildenden WÃ¤nde im Unter- wie im Erdgeschoss bestehen bleiben, ebenso die Decke des Untergeschosses. Das Aussenmauerwerk erhÃ¤lt im Rahmen der geplanten energetischen Sanierung wohl lediglich eine DÃ¤mmung. Einzig im Dachgeschoss mit dem erwÃ¤hnten verwinkelten Grundriss soll die bisherige Raumeinteilung grÃ¶sstenteils wegfallen, was wohl angesichts der Aufstockung samt Ãnderung der Firstrichtung unumgÃ¤nglich ist. Den wohl grÃ¶ssten Eingriff im GebÃ¤udeinnern stellt die geplante Verlegung des Treppenhauses dar. Diese dÃ¼rfte womÃ¶glich ebenfalls mit der Drehung des Firsts zusammenhÃ¤ngen. Der Eingriff erscheint jedenfalls ohnehin nicht massiv. BezÃ¼glich der BÃ¶den bzw. Decken erweist sich die Aufdoppelung bzw. Anhebung angesichts zeitgemÃ¤sser AnsprÃ¼che an die RaumhÃ¶hen einerseits sowie aus den von den Beschwerdegegnern angefÃ¼hrten bautechnischen GrÃ¼nden andererseits als nachvollziehbar und nicht Ã¼bermÃ¤ssiger Eingriff in die Bausubstanz.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Vorliegend findet auch keine NutzungsÃ¤nderung bzw. -intensivierung statt. Namentlich soll die Liegenschaft nach wie vor von einer (einzigen) Familie zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht etwa eine zweite Wohneinheit gebildet werden. Der vorliegende Fall ist auch aus diesem Grund nicht mit dem dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten Urteil VGr, 26. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00280, zugrunde liegenden Fall (vgl. dortige E. 2.5 Abs. 2 f.) zu vergleichen: Dort hatten die geplanten erheblichen VerÃ¤nderungen just die ErmÃ¶glichung einer solchen NutzungsÃ¤nderung, nÃ¤mlich die Schaffung einer zweiten Wohneinheit, zum Ziel.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Zusammenfassend bleiben somit die Aussenmauern, der weit Ã¼berwiegende Teil des inneren Mauerwerks und mithin der Raumeinteilung und ein Teil der Deckenkonstruktion bestehen. Die Baute erfÃ¤hrt somit keine grundlegende VerÃ¤nderung im oben dargelegten Sinn. </p> <p class="Urteilstext">Folglich handelt es sich vorliegend in erster Linie um eine Nutzung der bestehenden Bausubstanz, steht mithin der Schutz bestehender Investitionen im Vordergrund. Von einem weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz bzw. einer neubauÃ¤hnlichen Umge­staltung kann nicht gesprochen werden.</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich, welcher relevante Vorteil den Beschwerdegegnern aus der Verletzung des Strassenabstands konkret erwachsen soll, den sie sich angeblich mit einem Um- statt eines Neubaus erhalten kÃ¶nnen wollten. </p> <p class="Urteilstext">In diesem Zusammenhang ist mit Blick auf die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks Folgendes zu ergÃ¤nzen bzw. in Betracht zu ziehen: Aufgrund der ParzellenflÃ¤che von 612 Quadratmetern und der Baumassenziffer von 1.6 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung belÃ¤uft sich die zulÃ¤ssige Baumasse auf 979 Kubikmeter. Das projektierte HauptgebÃ¤ude weist ein Volumen von 866,84 Kubikmetern auf. Die zulÃ¤ssige Baumasse wird damit auch durch das infrage stehende Projekt bei Weitem nicht ausgenÃ¼tzt.</p> <p class="Urteilstext">Der Grenzabstand, welcher insbesondere dem Schutz nachbarlicher Interessen dient, wird mit dem vorliegenden Projekt eingehalten. Ãber die erwÃ¤hnte Unterschreitung des Strassenabstands hinaus ist zudem nicht ersichtlich, dass (massgebliche) Ã¶ffentliche Interessen verletzt wÃ¼rden. Dem geplanten Umbau stehen folglich keine Ã¼berwiegenden nachbarlichen oder Ã¶ffentlichen Interessen entgegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, mit den geplanten Giebellukarnen wÃ¼rde zudem die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschritten.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 280 Abs. 1 Satz 1 PBG wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der Skizze der in der kommunalen Bau- und Zonenordnung enthaltenen Wegleitung setzt sich die GesamthÃ¶he aus der GebÃ¤udehÃ¶he <i>plus</i> der FirsthÃ¶he zusammen; die GebÃ¤udehÃ¶he bemisst sich demnach ab dem gewachsenen Terrain (lediglich) bis zur Unterkante der DachflÃ¤che (vgl. auch die Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG in der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [LS 700.2]).</p> <p class="Urteilstext">Bei Dachaufbauten ist naturgemÃ¤ss keine GebÃ¤udehÃ¶he zu messen. Der obere Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he eines Hauses ist die Schnittlinie zwischen traufseitiger Fassade und DachflÃ¤che, wobei als solche jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist. Der Schnittpunkt Fassade/DachflÃ¤che im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG und damit die GebÃ¤udehÃ¶he Ã¤ndern sich durch Dachaufbauten nicht, auch wenn diese â wie vorliegend â zulÃ¤ssigerweise bÃ¼ndig mit der traufseitigen Fassade erstellt werden. Als massgebliche DachflÃ¤che gilt auch im Bereich solcher Aufbauten die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 917 ff. und insbesondere S. 920). Auch vorliegend ist dementsprechend â entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden â die GebÃ¤udehÃ¶he entsprechend der kantonal- wie kommunalrechtlich vorgeschriebenen Messweise und nicht bis zum Dachansatz der Lukarne zu messen. </p> <p class="Urteilstext">Folglich wird die maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 Metern gemÃ¤ss Ziff. 6.1.1 BZO (wie auch die maximale FirsthÃ¶he von sieben Metern) mit dem Projekt eingehalten, wie dies auch die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz festgehalten haben. Damit liegt auch keine neue Abweichung von den Bauvorschriften vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander zu je einem Achtel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ãberdies haben die BeschwerdefÃ¼hrenden, wiederum unter solidarischer Haftung, den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- auszurichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 360.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander zu je 1/8 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>