Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni Urteil vom 5. März 2025 ReferenzVR3 24 26 InstanzDritte verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungSchmid Christoffel, Vorsitz Brun und Audétat Gees, Aktuar ParteienA._____ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder gegen Gemeinde B._____ Beschwerdegegnerin 1 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally C._____ und D._____ Beschwerdegegner 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger GegenstandBaueinsprache2 / 14 Sachverhalt A. C._____ und D._____ sind Eigentümer der nebeneinanderliegenden Parzellen 30074 und 30075 im Grundbuch der Gemeinde B._____, Fraktion E._____. Auf der Parzelle 30074 stehen aktuell "Wohnhaus und Stall". Gemäss Generellem Gestaltungsplan B._____ ist das Wohnhaus als "kulturhistorisch wertvolles Gebäude" und der Stall als "ortsbildprägende Baute" eingestuft. A._____ ist angrenzender Nachbar an die Parzelle 30075 (Parzelle 30069). B. C._____ und D._____ haben bereits am 23. Oktober 2020 sowie am 21. Juli 2021 zwei Baugesuche betreffend die erwähnten Grundstücke gestellt, wogegen A._____ Einsprache erhoben hat. Die Gemeinde B._____ hat die beiden Baugesuche mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Juli 2022 rechtskräftig abgewiesen. C. Mit Baugesuch vom 25. März 2023 beantragten C._____ und D._____ betreffend die Parzellen 30074 / 30075 den Umbau respektive die Erweiterung der auf Parzelle 30074 befindlichen Gebäude (Wohnhaus und Stall) in eine 4.5-Zimmer- Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG sowie in ein Atelier als Gewerbefläche. D. Gegen das vom 21. Mai bis 9. Juni 2023 öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob A._____ am 8. Juni 2023 Einsprache mit dem Antrag auf Verweigerung der Baubewilligung, unter gesetzlicher Kostenfolge. Zusammenfassend wurde ausgeführt, dass das Baugesuch die Voraussetzungen des Zweitwohnungsgesetzes nicht erfülle und das Projekt höchstens dann einer Bewilligung zugänglich wäre, wenn die Gesamtheit aller zu Wohnzwecken geeigneten Räume mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegt würde. E. Mit Bauentscheid vom 22. Januar 2024, mitgeteilt am 9. Februar 2024, wies die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab, soweit sie darauf eintrat und hiess das Baugesuch von C._____ und D._____ mit bestimmten Auflagen gut. Die Bewilligung erfolgte unter anderem mit der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung, dass die Atelierräumlichkeiten im Unter- und Erdgeschoss der Liegenschaft unter Ausschluss der Wohnnutzung ausschliesslich als Gewerbeflächen respektive Atelier genutzt werden dürfen. Zwischen den Gewerbeflächen und Wohnflächen dürfe keine interne Verbindung bestehen. Die bestehenden Verbindungen müssten mittels unbeweglichen Trennwänden geschlossen werden. Entsprechend wurde das Grundbuchamt F._____ angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen als Auflage auf Parzelle 30074 mit dem Stichwort "Atelier im 1. UG/EG: Ausschliesslich gewerbliche 3 / 14 Nutzung mit Wohnverbot (EGID Fr. 191644098)" anzumerken. Den Entscheid begründete die Gemeinde damit, dass die alten Wohnflächen im Wohnteil der Parzelle 30074 trotz Unbewohnbarkeit ausnahmsweise als altrechtliche Wohnflächen gemäss Art. 10 ZWG zu qualifizieren seien, weil sie aufgrund des kommunalen Schutzes in Art. 80 BauG-E._____ als "kulturhistorisch wertvolles Gebäude" zwingend wiederhergestellt werden müssten. F. Gegen den Bauentscheid vom 22. Januar 2024 erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 12. März 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Bauentscheids unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. 8,1 % MWSt.). Zudem sei der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass keine altrechtliche Wohnung im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes vorliege, da sich die Wohnräume nicht für eine Wohnnutzung eignen würden (Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG). Entsprechend könne der Bau der geplanten Wohnung nicht ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden. Zudem liege auf der Hand, dass die Atelierräume in Umgehungsabsicht faktisch zu Wohnzwecken benutzt werden würden. G. In ihrer Vernehmlassung vom 9. April 2024 beantragten C._____ und D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Sie bestritten die Beschwerde- wie auch die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers. Eine Umgehungsabsicht hinsichtlich der Nutzung des Ateliers wurde bestritten. Nutzungen würden schliesslich auch von der Baupolizei auf ihre Rechtmässigkeit geprüft. H. Mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2024 beantragte die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter gesetzlicher Kostenfolge. Sie wiederholte im Wesentlichen die bereits gemachten Ausführungen gemäss Bauentscheid vom 22. Januar 2024. I. Mit Verfügung vom 7. Mai 2024 wurde die vom Beschwerdeführer beantragte aufschiebende Wirkung für die Beschwerde zuerkannt, nachdem die Beschwerdegegnerin 1 auf eine diesbezügliche Vernehmlassung verzichtet und die Beschwerdegegner 2 keine Einwände erhoben hatten. J. Mit Replik vom 28. Juni 20024 verwies der Beschwerdeführer auf seine Anträge gemäss Beschwerde und vertiefte seine Standpunkte.4 / 14 K. Mit Duplik vom 22. Juli 2024 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Rechtsbegehren unverändert fest und vertiefte ihre Argumente gemäss Vernehmlassung vom 6. Mai 2024. L. Mit Schreiben vom 31. Juli 2024 führten die Beschwerdegegner 2 aus, dass nicht dupliziert werden könne, da der Beschwerdeführer auf die von ihnen eingereichte Vernehmlassung vom 9. April 2024 nicht repliziert habe. M. Mit Triplik vom 30. August 2024 wiederholte der Beschwerdeführer im Wesentlichen die bereits deponierten Ausführungen. N. Mit Quadruplik vom 3. September 2024 äusserten sich die Beschwerdegegner 2 nochmals kurz ohne neue wesentliche Vorbringen. O. Mit Quadruplik vom 13. September 2024 wiederholt die Beschwerdegegnerin 1 ihren bereits dargelegten Standpunkt. P. Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. Prozessuales 1.1. Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 14. Juni 2022 (GOG; BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 26 auf VR3 24 26 abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden. 1.2. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid vom 22. Januar 2024 (act. B.1 = act. C.6) ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden (vgl. Art. 92 KRG [BR 801.100], Art. 46 KRVO [BR 801.110], Art. 126 Abs. 1 des Baugesetzes der Fraktion E._____ [nachfolgend BauG-E._____] sowie Art. 33 Abs. 2 RPG (SR 700). Die Beurteilung der 5 / 14 vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Die Beschwerde wurde im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- und formgerecht eingereicht. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers wird von den Beschwerdegegnern 2 bestritten (act. A.2 S. 3 f.) und ist nachfolgend zu prüfen. 1.3.1. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Das kantonale Recht muss die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten gewährleisten (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG; Art. 111 Abs. 1 BGG). Entsprechend ist hinsichtlich der Frage der Legitimation auf Art. 89 Abs. 1 BGG und die dazu ergangene Rechtsprechung abzustellen. Art. 89 Abs. 1 BGG setzt für das Beschwerderecht voraus, dass die beschwerdeführende Partei vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c; vgl. BGE 141 II 50 E. 2.2.). Das besondere Berührtsein setzt voraus, dass die beschwerdeführende Person zur Streitsache über eine spezifische Beziehungsnähe verfügt. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden (BGE 140 II 214 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.2). Zudem muss die beschwerdeführende Person ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids besitzen. Nach der Rechtsprechung setzt dieses Interesse voraus, dass dieser Person im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen ist bei Streitigkeiten über Baubewilligungen grundsätzlich zu bejahen, wenn das Durchdringen von Rügen der beschwerdeführenden Person sich rechtlich oder tatsächlich auf ihre Stellung auswirken würde, indem das Bauvorhaben, soweit es diese Person belastet, nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGE 139 II 499 E. 2.2 mit Hinweisen, vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2023 vom 5. November 2024 E. 2.4.). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen sein werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen 6 / 14 Anlage hervorruft (BGE 136 II 281 E. 2.3.1; Urteil 1C_392/1C_393/2020 vom 20. Mai 2021 E. 4.2, vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.2). 1.3.2. Die Beschwerdegegner 2 bestreiten die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers mit der Begründung, dass es nicht allein auf die Nähe zum Grundstück ankommen dürfe. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlange den Nachweis von tatsächlichen und rechtlichen Vorteilen. Die Liegenschaft des Beschwerdeführers erhalte durch die Realisierung des Bewilligungsersuchten keinen Nachteil. Im Gegenteil erführe sie, würde das streitgegenständliche Projekt realisiert werden dürfen, nur Vorteile und auch eine massive Wertvermehrung. Dies ergebe sich aus den Akten und der Begründung der Bewilligung (act. A.2. S. 3 f). 1.3.3. Das Gericht ist von Amtes wegen verpflichtet, die Prozessvoraussetzungen und damit auch die Beschwerdelegitimation zu prüfen. Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid formell beschwert, da er am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat und dort mit seinen Anträgen ganz oder teilweise unterlegen ist (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG; vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 608 f.). Auch die materielle Beschwer, besonderes Berührtsein und schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids, kann bejaht werden, da der Beschwerdeführer als Nachbar (Parzelle 30069, Eigentümerabfrage auf https://G._____) durch das gemäss Bauentscheid bewilligte Bauprojekt mit grosser Wahrscheinlichkeit von Immissionen wie Lärm, Staub etc. betroffen wäre. Entsprechend ist auf die Beschwerde einzutreten. 1.4. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es festzuhalten, dass auf den vom Beschwerdeführer sowie den Beschwerdegegnern 2 beantragten Beizug der Akten betreffend die Baubewilligungsverfahren für die früheren Baugesuche der Beschwerdegegner 2 vom 23. Oktober 2020 und 21. Juli 2021 verzichtet werden kann. Wie sich nachfolgend zeigen wird, ergibt sich der relevante Sachverhalt hinreichend aus den vorliegenden Akten (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E. 6.5, 141 I 60 E. 3.3, 136 I 229 E. 5.3). 1.5. Streitgegenstand bildet in formeller Hinsicht die Frage, ob der Beschwerdeführer zur Einsprache legitimiert war und die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht auf die Einsprache eingetreten ist. 1.5.1. Gemäss Art. 92 Abs. 2 i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG sind zur Einsprache Personen berechtigt, die ein schutzwürdiges eigenes Interesse haben oder nach 7 / 14 Bundesrecht legitimiert sind. Die Legitimation zur Einsprache muss wie die Legitimation zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht gewährleistet sein (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG, Art. 111 Abs. 1 BGG, Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.1.). Entsprechend kann auf die in E. 1.3.1. zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 89 Abs. 1 BGG verwiesen werden. 1.5.2. Die Beschwerdegegner 2 bestreiten die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers mit derselben Begründung wie dessen Beschwerdelegitimation – mit einem fehlenden tatsächlichen und rechtlichen Interesse (vgl. dazu E. 1.3.2). 1.5.3. Die Legitimation des Einsprechers kann vorliegend bejaht werden. Der Einsprecher würde als Nachbar (Parzelle 30069; Eigentümerabfrage auf https://G._____) durch das Bauprojekt mit grosser Wahrscheinlichkeit von Immissionen wie Lärm, Staub ect. betroffen sein. Somit ist er besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse. Entsprechend war der Beschwerdeführer zur Einsprache legitimiert und die Beschwerdegegnerin 1 ist zurecht darauf eingetreten. 2. Materielles In materieller Hinsicht sind insbesondere zwei Punkte strittig: Zum einen ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung der Wohnung zu Recht ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) bewilligt hat (E. 3 nachfolgend). Zum andern ist zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche bewilligt hat (E. 4 nachfolgend). 3. Zur Frage der Bewilligung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung 3.1. Gemäss Art. 6 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG oder in anderen, vorliegend nicht zur Diskussion stehenden Ausnahmefällen. Ausgenommen von dieser Regelung sind altrechtliche Wohnungen, welche am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren (Art. 11 i.V.m. Art. 10 und Art. 2 ZWG). 3.2. Die Gemeinde B._____ hat einen Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Die Beschwerdegegnerin 1 bewilligte das Baugesuch betreffend die Erstellung der 8 / 14 Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung, weil sie das vorbestehende Wohnhaus als altrechtliche Wohnung qualifizierte (act. B.1 = act. C.6, Rz. 11). Diese Qualifikation wird vom Beschwerdeführer in Abrede stellt. Somit ist nachfolgend zu prüfen, ob das vorbestehende Wohnhaus als altrechtliche Wohnung gemäss Zweitwohnungsgesetz zu qualifizieren ist. 3.3. Gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG liegt eine altrechtliche Wohnung bei kumulativem Vorliegen von fünf Voraussetzungen vor. Eine der Voraussetzungen ist die Eignung der Wohnung für eine Wohnnutzung am 11. März 2012 (Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG). Die Parteien sind sich einig, dass das bestehende Wohnhaus aktuell nicht bewohnbar ist und auch am 11. März 2012 nicht bewohnbar war (act. A.1 Rz 19 f., act. A.2 Ziff. VI.d, act. A.3 Rz. 10, act. B.1 E.7). Ein entsprechendes Bild ergibt sich aus der bei den Akten liegenden Bilddokumentation der Liegenschaft – zumindest für das Jahr 2020 (act. B.3). Somit fehlt es dem bestehenden Wohnhaus am Erfordernis der Eignung für eine Wohnnutzung per 11. März 2012, weshalb grundsätzlich nicht von einer altrechtlichen Wohnung gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG ausgegangen werden kann. 3.4. Nachfolgend ist zu prüfen, ob das bestehende Wohnhaus – wie von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemacht – im Sinne einer Ausnahme durch Gesetzesauslegung als altrechtliche Wohnung zu qualifizieren ist. 3.4.1. Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den Standpunkt, dass die alten Wohnflächen im Wohnteil der Parzelle 30074 trotz Unbewohnbarkeit ausnahmsweise als altrechtliche Wohnflächen gemäss Art. 10 ZWG zu qualifizieren seien, weil sie aufgrund des kommunalen Schutzes in Art. 80 BauG-E._____ als "kulturhistorisch wertvolles Gebäude" zwingend wiederhergestellt werden müssten. Die Rechtsordnung wäre augenscheinlich widersprüchlich, wenn die Art. 10 f. ZWG in dieser Situation zufolge Unbewohnbarkeit den Untergang der altrechtlichen Wohnnutzung anordnen würden, währenddem Art. 80 BauG-Ardez (i.V.m. Art. 94 KRG) die Eigentümer zufolge Unbewohnbarkeit zur Wiederherstellung der altrechtlichen Wohnung verpflichten würde. Wie bei derart (scheinbaren) Konflikten vorzugehen sei, habe das Bundesgericht kürzlich im Zusammenhang mit der Frage, ob Bussen zulasten juristischer Personen steuerrechtlich als geschäftsmässig begründeter Aufwand gelten, unter dem Titel Einheit der Rechtsordnung beschrieben. Das Bundesgericht halte konkret fest, dass Gesetze im Schnittstellenbereich unterschiedlicher Rechtsgebiete nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung systematisch so auszulegen seien, dass diese Rechtsgebiete möglichst widerspruchsfrei zusammenwirken würden (act. A.3 Rz. 16 f.).9 / 14 3.4.2. Vorweggenommen werden kann, dass das Gericht in den beiden erwähnten Normen keinen Widerspruch sieht – Verneinen einer altrechtlichen Wohnung infolge Unbewohnbarkeit gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG versus Instandstellungsverpflichtung gemäss Art. 80 BauG-Ardez. In Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG ist die Wohnraumnutzung und damit die Frage, ob das vorbestehende Wohnhaus eine Erst- oder Zweitwohnung darstellt, geregelt. Die Norm von Art. 80 BauG-E._____ regelt dagegen die Verpflichtung des Eigentümers eines kulturhistorisch wertvollen Gebäudes, dieses zu unterhalten respektive instand zu setzen – unabhängig von der Nutzung des Wohnraums (Erst- oder Zweitwohnung). Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 sind die Eigentümer gestützt auf den Wortlaut von Art. 80 Abs. 1 BauG-E._____ nicht verpflichtet, "die bestehende (altrechtliche) Wohnnutzung zu erhalten bzw. wiederherzustellen…" (act. A.3 Rz. 16). Gemäss Gesetzestext müssen vielmehr die Gebäude von kulturhistorischem Wert – und nicht die bestehende altrechtliche Wohnnutzung – erhalten bleiben (Edifizis da valur istoric-culturala … ston gnir mantgnüts). 3.4.3. Selbst wenn ein Widerspruch dieser beiden Normen zu bejahen wäre – Verneinen einer altrechtlichen Wohnung infolge Unbewohnbarkeit gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG versus Instandstellungsverpflichtung gemäss Art. 80 BauG-E._____ –, wäre aufgrund der Gesetzessystematik klar, wie ein solcher Widerspruch aufzulösen wäre. So steht das Zweitwohnungsgesetz als Bundesgesetz einem kommunalen Baugesetz gegenüber. Gemäss Art. 3 Abs. 2 ZWG kann der Kanton Vorschriften erlassen, die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als das Zweitwohnungsgesetz, allerdings darf er e contrario keine nach dem Zweitwohnungsgesetz untersagten Zweitwohnungen erlauben. Die von der Beschwerdegegnerin 1 vorgenommene Auslegung von Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG würde allerdings – gestützt auf die kommunale Norm – eine nach dem Zweitwohnungsgesetz untersagte Zweitwohnung erlauben, was gestützt auf Art. 3 Abs. 2 ZWG als nicht zulässig erachtet werden kann. 3.4.4. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass der von der Beschwerdegegnerin 1 zitierte Bundesgerichtentscheid (BGE 143 II 8 E. 7.3) einen anderen Sachverhalt betrifft und deshalb für die Beurteilung der vorliegenden Fragestellung nicht herangezogen werden kann. Im besagten Bundesgerichtentscheid geht es um das Aufeinandertreffen von sich widersprechenden Normen aus zwei unterschiedlichen Rechtsgebieten (Steuerrecht und Strafrecht), welche nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung systematisch so auszulegen seien, dass diese Rechtsgebiete möglichst widerspruchsfrei zusammenwirken würden (act. A.3 Rz. 17 f.). Anders als 10 / 14 im zitierten Bundesgerichtsentscheid stehen sich vorliegend allerdings zwei Normen desselben Rechtsgebiets (Baurecht) gegenüber – Art. 10 i.V.m. Art. 2 ZWG versus Art. 80 BauG-E._____ –, welche sich im Übrigen nicht widersprechen (vgl. E. 3.4.2) und deren Auslegung aufgrund der Gesetzessystematik selbst bei Vorliegen eines Widerspruchs klar wäre (vgl. E. 3.4.3). 3.4.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass kein Grund ersichtlich ist, weshalb das bestehende Wohnhaus durch Gesetzesauslegung als altrechtliche Wohnung zu qualifizieren wäre (vgl. E. 3.3 und 3.4). 3.5. Das bestehende Wohnhaus ist somit – entgegen dem Bauentscheid vom 22. Januar 2024 (act. B.1 = act. C.6, Rz. 11) – nicht als altrechtliche Wohnung im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes zu qualifizieren. Entsprechend hat die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Beschwerdegegner 2 betreffend die Erstellung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG zu Unrecht bewilligt. 4. Zur Frage der Bewilligung des Ateliers als Gewerbefläche 4.1. Der Vollständigkeit halber ist nachfolgend die strittige Frage zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche bewilligt hat. 4.2. Der Beschwerdeführer rügt, dass das geplante Atelier im Baugesuch in Umgehungsabsicht als Gewerbefläche eingegeben worden sei. Es liege auf der Hand, dass die Atelierräume faktisch zu Wohnzwecken benutzt würden. Die "Stüva" sei 18 m 2 gross und 2.20 m niedrig, wogegen das Atelier 75 m 2 gross sei. Schliesslich entspräche eine Wohnnutzung des Ateliers auch dem vorgängig eingereichten Baugesuch (act. A.1 Rz. 33 f.). 4.3. Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder drängen sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (Art. 90 KRG). 4.4. Die Beschwerdeführerin hielt in ihren Erwägungen gemäss Bauentscheid vom 22. Januar 2024 fest, dass die Bauherrschaft in einem ersten Bauvorhaben im ehemaligen Heustall noch ein grosses Wohn- und Esszimmer (Erdgeschoss) sowie ein von den Wohnräumen zugängliches Atelier (1. Untergeschoss) vorgesehen habe. Die nun geplante Wohnung verfüge neben der eher kleinen Süva (18 m2) über 11 / 14 kein eigentliches Wohnzimmer. Das Atelier dagegen eigne sich aufgrund der Grösse, der Lage, der Helligkeit sowie der Ausstattung (Cheminée) optimal zur Wohnraumnutzung (act. B.1 = act. C.6, Rz. 19 f.). Vor diesem Hintergrund hat die Beschwerdegegnerin 1 unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit alle geeigneten und erforderlichen Massnahmen ergriffen, um die Erhaltung des rechtmässigen Zustandes abzusichern und damit eine missbräuchliche Nutzung des Ateliers zu verhindern. So hat sie im Bauentscheid vom 22. Januar 2024 im Rahmen von Auflagen angeordnet, dass die Atelierräumlichkeiten – unter Ausschluss der Wohnnutzung – ausschliesslich als Gewerbeflächen / Atelier genutzt werden dürfen und dass zwischen den Gewerbeflächen und den Wohnflächen keine interne Verbindung bestehen dürfe bzw. dass die bestehenden Verbindungen mittels unbeweglichen Trennwänden geschlossen werden müssen. Eine entsprechende Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung im Grundbuch F._____ wurde ebenfalls angeordnet (act. B.1 = act. C.6, Dispositiv Ziff. 3.2). 4.5. Der Argumentation des Beschwerdeführers, dass die von der Beschwerdegegnerin 1 getroffenen Massnahmen nicht ausreichen würden, um einen Missbrauch zu verhindern, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer führte aus, dass die interne Verbindung zwischen Wohnung und Atelier problemlos beseitigt werden könne, ohne dass die Gemeinde davon Kenntnis erlangen würde. Zudem dürfe es kaum möglich sein, festzustellen, ob sich jemand zu Wohnzwecken oder aus anderen Gründen in den Atelierräumen aufhalte (act. A.1 Rz. 34). Dem ist entgegenzuhalten, dass gemäss kantonaler Rechtsprechung dem Bürger weder von vornherein misstrauisch gegenübergetreten werden, noch in ihm einen potentiellen Rechtsbrecher gesehen werden soll, sondern von der grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger auszugehen sei (vgl. dazu PVG 2008 Nr. 21 E. 2.c und PVG 1993 Nr. 37). Eine gewerbliche Nutzung des Ateliers scheint im Übrigen auch in Anbetracht dessen, dass die Beschwerdegegner 2 ein Architekturbüro betreiben (H._____ AG) als plausibel. 4.6. Somit hat die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche bewilligt. 5. Fazit Aufgrund der Ausführungen in E. 3 ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Beschwerdegegner 2 betreffend die Erstellung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG zu Unrecht bewilligt hat. Die 12 / 14 Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der angefochtene Bauentscheid vom 22. Januar 2024 ist aufzuheben. 6. Kosten- und Entschädigungsfolgen 6.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). 6.2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.00 festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unterliegenden Beschwerdegegnern 1 und 2 je hälftig auferlegt. 6.3. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Gestützt auf die Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) wird bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundensatz übernommen, sofern dieser den Ansatz von CHF 270.00 nicht überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt. 6.4. Vorliegend machte der obsiegende Beschwerdeführer mit Schreiben vom 30. August 2024 eine Entschädigung von CHF 9'244.20 (inkl. 8,1 % MWST) geltend. Er macht einen zeitlichen Aufwand von 30.75 Stunden und einen Stundenansatz von CHF 270.00 geltend (gemäss Honorarvereinbarung war ein Stundenansatz von CHF 290.00 vereinbart). Dieser Aufwand erscheint dem angerufenen Gericht jedoch als zu hoch bzw. für die Prozessführung nicht erforderlich, weshalb es die aussergerichtliche Parteientschädigung für das vorliegende Verfahren ermessensweise auf pauschal CHF 7'500.00 (inkl. MWST und Spesen) festsetzt. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerin 1 und der 13 / 14 Beschwerdegegner 2 den Beschwerdeführer somit je zur Hälfte aussergerichtlich zu entschädigen.14 / 14 Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bauentscheid vom 22. Januar 2024 wird aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus – einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00 – und den Kanzleiausgaben von CHF 348.00 Total CHF 3'348.00 gehen je hälftig zulasten der Gemeinde B._____ und unter sich solidarisch haftend C._____ sowie D._____. 3. Die Gemeinde B._____ einerseits und C._____ sowie D._____ andererseits haben A._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 7'500.00 (inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]