<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00120</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210830&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00120</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht von Grundstückerwerben durch Personen im Ausland.<br/>Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts als zweite kantonale Beschwerdeinstanz (E. 1.1). Beschwerdelegitimation der Volkswirtschaftsdirektion (E. 1.2). Zulässige Anfechtung eines Rückweisungsentscheids (E. 1.3).<br/>Die Bewilligungsbehörde kam zu Recht zum Schluss, dass der zivilrechtliche Wohnsitz bzw. der Lebensmittelpunkt eines Aktionärs einer Immobiliengesellschaft nicht in der Schweiz liegt, und dass dieser deshalb als "Person im Ausland" zu erachten ist bzw. als Person, die der Bewilligungspflicht gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) unterliegt (E. 4).<br/>Der Erwerb eines jeden - auch noch so kleinen - Anteils an einer nicht börsenkotierten Immobiliengesellschaft durch eine "Person im Ausland" stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb im Sinne des BewG dar. Die Bewilligungspflicht entfällt einzig im Fall einer Kapitalerhöhung, die die Stellung des Erwerbers nicht verstärkt (E. 5).<br/>Im vorliegenden Fall durften die Aktionäre der Immobiliengesellschaft auf die Rechtmässigkeit der Eintragung ihrer Gesellschaft in das Handelsregister (2004), des damit verbundenen Aktienerwerbs (2004), der Feststellung der fehlenden Bewilligungspflicht durch die Bewilligungsbehörde (2005) sowie des Kaufs von vier Grundstücken (2005 und 2006) vertrauen: Die anwaltlich nicht vertretenen Aktionäre hatten weder gegenüber dem Handelsregisteramt noch gegenüber der Bewilligungsbehörde unrichtige Angaben zum zivilrechtlichen Wohnsitz der Aktionäre gemacht, und es wäre Aufgabe der Behörden gewesen, die bewilligungsrelevante Wohnsitzfrage im Rahmen der Untersuchungspflicht abzuklären bzw. abklären zu lassen. Die Bewilligungsbehörde hätte somit nicht nachträglich - im Jahr 2009 - feststellen dürfen, dass die in den Jahren 2004 bis 2006 getätigten Grundstückerwerbsgeschäfte einer Bewilligung bedürfen (E. 6 und 7).<br/>In Bezug auf einen 2007getätigten Grundstückerwerb durfte die Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht hingegen nachträglich feststellen, denn es bestand keine Vertrauensgrundlage dafür, dass jener Aktionär, dessen Wohnsitz im Ausland liegt, seinen Aktienanteil bewilligungsfrei verdoppeln und damit eine beherrschende Stellung in der Immobiliengesellschaft erlangen durfte (E. 8.3.1). Gutheissung, soweit die Vorinstanz das Geschäft zur weiteren Behandlung an die Bewilligungsbehörde zurückgewiesen hatte, ohne dass dazu Anlass bestand; im Übrigen Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTIENERWERB">AKTIENERWERB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTIENGESELLSCHAFT">AKTIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSPFLICHT">BEWILLIGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FESTSTELLUNGSBEGEHREN">FESTSTELLUNGSBEGEHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKERWERB">GRUNDSTÃCKERWERB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDELSREGISTER">HANDELSREGISTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDELSREGISTEREINTRAG">HANDELSREGISTEREINTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEBENSMITTELPUNKT">LEBENSMITTELPUNKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICH">NACHTRÃGLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PERSON IM AUSLAND">PERSON IM AUSLAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT">ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ">UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERRUF">WIDERRUF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNSITZ">WOHNSITZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 2 Abs. I BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 4 Abs. I lit. e BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. I lit. a BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. I lit. c BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 Abs. II lit. a BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 Abs. I lit. c BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 17 Abs. I BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 25 Abs. Ibis BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 27 Abs. I BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 Abs. I lit. a BewV</span><br/><span class="gerade">Art. 93 Abs. I lit. b BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 4 EGBewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 77 Abs. I KV</span><br/><span class="gerade">Art. 643 Abs. II OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 VBewG</span><br/><span class="gerade">Art. 23 Abs. I ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2011 Nr. 39 S. HEFT 3 S. 39 F.</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13185" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00120</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das Amt fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. Bezirksrat ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadt ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch den Stadtrat, Stadthaus, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Gemeinde E, <br/> vertreten durch den Gemeinderat,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Die A AG mit Sitz in ZÃ¼rich wurde am 22. Dezember 2004 ins Handelsregister eingetragen; sie bezweckt den Handel mit und die Verwaltung von Immobilien. Das Aktienkapital </span>gehÃ¶rte<span> zum Zeitpunkt der GesellschaftsgrÃ¼ndung zu gleichen Teilen (je 34 von 102 Aktien) drei AktionÃ¤ren, nÃ¤mlich den beiden Schweizer BÃ¼rgern C und F sowie dem italienischen StaatsangehÃ¶rigen B.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 28. Januar 2005 erwarb die A AG ein GrundstÃ¼ck an der G-Strasse 01 in ZÃ¼rich, wobei sie sich im Rahmen des Kaufvertrags dazu verpflichtete, beim Bezirksrat ZÃ¼rich eine Bewilligung zum Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland bzw. eine Feststellung der fehlenden BewilligungsbedÃ¼rftigkeit einzuholen. Mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2005 stellte der Bezirksrat ZÃ¼rich fest, dass die A AG fÃ¼r den Erwerb des betreffenden GrundstÃ¼cks keine Bewilligung im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewG) benÃ¶tige. In der Folge erwarb die A AG drei weitere GrundstÃ¼cke, nÃ¤mlich an der H-Strasse 02 in ZÃ¼rich (am 14. Juli 2005), an der I-Strasse 03 in ZÃ¼rich (am 29. Juli 2005) und an der J-Strasse 04 in E (am 15. September 2006). </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Im Juli/August 2005 fÃ¼hrte die A AG eine KapitalerhÃ¶hung durch, wobei die drei AktionÃ¤re ihre jeweiligen Anteile um je 466 Aktien auf je 500 Aktien erhÃ¶hten; die drei GrÃ¼ndungsaktionÃ¤re behielten ihre Aktienanteile von je 1/3 somit bei. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Am 7. Oktober 2007 verdoppelte B seinen Aktienanteil, indem er F dessen 500 Aktien der A AG abkaufte. Seither halten B 2/3 und C 1/3 der Aktien der A AG. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>E. </span></b><span>Im MÃ¤rz 2009 leitete der Bezirksrat ZÃ¼rich ein Verfahren ein, um die Bewilligungspflicht der diversen Aktien- und KaufgeschÃ¤fte im Zusammenhang mit der A AG zu Ã¼berprÃ¼fen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>F. </span></b><span>Am 12. November 2009 beschloss der Bezirksrat, (I.) der Feststellungsbeschluss des Bezirksrats vom 23. MÃ¤rz 2005, wonach die A AG fÃ¼r den Erwerb des GrundstÃ¼cks an der G-Strasse 01 in ZÃ¼rich keine Bewilligung im Sinn des BewG benÃ¶tige, werde widerrufen; (II.) es werde nachtrÃ¤glich festgestellt, dass die Eintragung der A AG ins Handelsregister und der Erwerb von 34 Aktien der A AG durch B im Dezember 2004 einer Bewilligung bedÃ¼rfe, die nicht erteilt werde (lit. a); es werde nachtrÃ¤glich festgestellt, dass der Erwerb von GrundstÃ¼cken an der H-Strasse 02 und an der I-Strasse 03 in ZÃ¼rich sowie an der J-Strasse 04 in E durch die A AG einer Bewilligung bedÃ¼rfe, die nicht erteilt werde (lit. b−d und f); es werde nachtrÃ¤glich festgestellt, dass der Erwerb von 466 Aktien (im Juli/August 2005) bzw. von 500 Aktien (im Oktober 2007) der A AG durch B einer Bewilligung bedÃ¼rfe, die nicht erteilt werde (lit. e bzw. g); (III.) die in Disp.-Ziff. II aufgefÃ¼hrten GrundstÃ¼cke wÃ¼rden mit einer Verkaufssperre belegt und dÃ¼rften nicht verÃ¤ussert werden, bis die zustÃ¤ndigen AufsichtsbehÃ¶rden bzw. Gerichte Ã¼ber ihre Verwendung entschieden hÃ¤tten; diese Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung sei im Grundbuch anzumerken; (IV.) die Verfahrenskosten wÃ¼rden der A AG auferlegt; (V.) einem allfÃ¤lligen Rekurs gegen Disp.-Ziff. III werde die aufschiebende Wirkung entzogen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>G. </span></b><span>Am 13. November 2009 erstattete der Bezirksrat bei der Staatsanwaltschaft Anzeige gegen C, F und B wegen Verstosses gegen die das Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewG).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Am 17. Dezember 2009 gelangten die A AG, B und C an die Rekurskommission fÃ¼r Grunderwerb des Kantons ZÃ¼rich und beantragten in erster Linie, (1.) der Bezirksratsbeschluss vom 12. November 2009 sei aufzuheben, (2.) es sei festzustellen, dass die Eintragung der A AG ins Handelsregister keiner Bewilligung bedurfte, (3.) es sei festzustellen, dass der Erwerb von vier GrundstÃ¼cken durch die A AG keiner Bewilligung bedurfte, (4.) es sei festzustellen, dass die KapitalerhÃ¶hung der A AG vom Juli/August 2005 keiner Bewilligung bedurfte, (5.) es sei festzustellen, dass der Aktienerwerb Bs vom 7. Oktober 2007 keiner Bewilligung bedurfte; ferner seien die angeordneten Verkaufssperren aufzuheben und die GrundbuchÃ¤mter anzuweisen, die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch zu lÃ¶schen. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 25. Juni 2010 Ã¼berwies die Rekurskommission fÃ¼r Grunderwerb das Verfahren zur weiteren Behandlung an die Baurekurskommission I (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht). </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Am 20. Januar 2011 entschied das Baurekursgericht, (I.) der Rekurs werde insofern gutgeheissen, als Disp.-Ziffn. I, II a−f und III des Beschlusses des Bezirksrats vom 12. November 2009 aufgehoben wÃ¼rden und das GeschÃ¤ft zur weiteren Behandlung an die Vor­instanz zurÃ¼ckgewiesen werde; im Ãbrigen werde der Rekurs abgewiesen; (II.) die Verfahrenskosten von Fr. 7'250.- wÃ¼rden zu 3/4 dem Bezirksrat ZÃ¼rich auferlegt sowie â unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r 1/4 des Gesamtbetrags â zu je 1/12 der A AG, B und C; (III.) der Bezirksrat ZÃ¼rich werde verpflichtet, der A AG, B und C eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 250.- (insgesamt Fr. 750.-) zu bezahlen. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Am 11. Februar 2011 gelangte die Volkswirtschaftsdirektion mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 sei aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrats vom 12. November 2009 zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Mit Beschwerdeantwort vom 21. MÃ¤rz 2011 beantragten die A AG, B und C, (1.) auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; (2.) eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen; (3.) unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. In prozessualer Hinsicht beantragte die Beschwerdegegnerschaft, (4.) vor der Entscheidung in der Hauptsache und der allfÃ¤lligen DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung sei die Beschwerde ohne weitere Vernehmlassung insoweit abzuweisen, als sie die Verkaufssperre gemÃ¤ss Disp.-Ziff. III des Beschlusses des Bezirksrats vom 12. November 2009 betreffe, und die zustÃ¤ndigen GrundbuchÃ¤mter seien durch das Gericht anzuweisen, die Verkaufssperren im Grundbuch zu lÃ¶schen; (5.) die Akten der Vorinstanz, insbesondere die Eingaben der Beschwerdegegnerschaft samt Beweismitteln, seien beizuziehen; (6.) es sei eine mÃ¼ndliche Verhandlung durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Das Baurekursgericht beantragte mit Stellungnahme vom 23. MÃ¤rz 2011, die Beschwerde sei unter den Ã¼blichen Kostenfolgen abzuweisen. Die Mitbeteiligten verzichteten auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde (Stadt ZÃ¼rich) bzw. liessen sich nicht vernehmen (Bezirksrat ZÃ¼rich und Gemeinde E).</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Am 13. April 2011 nahm die BeschwerdefÃ¼hrerin innert erstreckter Frist Stellung zur Beschwerdeantwort, wobei sie an ihren AntrÃ¤gen festhielt. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtete am 2. Mai 2011 darauf, sich zu dieser Stellungnahme zu Ã¤ussern; die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, die den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland betrifft, zustÃ¤ndig (Art. 15 Abs. 1 lit. c BewG in Verbindung mit § 4 lit. c des EinfÃ¼hrungsgesetzes des Kantons ZÃ¼rich vom 4. Dezember 1988 zum Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland, EG BewG). Aus der Auflistung der zulÃ¤ssigen Beschwerdeobjekte in Art. 20 Abs. 1 BewG kann entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft nicht geschlossen werden, dass es unzulÃ¤ssig ist, innerkantonal zwei Beschwerdeinstanzen vorzusehen, wie dies § 4 lit. c EG BewG â in Ãbereinstimmung mit Art. 77 Abs. 1 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 (KV) â tut. Das Verfahren vor dem Baurekursgericht hat im Ãbrigen in Bezug auf das Anfechtungsobjekt ohnehin zur Folge, dass die erstinstanzliche VerfÃ¼gung des Bezirksrats durch den Baurekursentscheid ersetzt wird (Devolutiveffekt) und im vorliegenden Verfahren als mitangefochten gilt (vgl. BGE 129 II 438 E. 1).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Beschwerderecht steht der vom Kanton bezeichneten beschwerdeberechtigten kantonalen BehÃ¶rde zu (Art. 20 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit Art. 15 Abs. 1 lit. b BewG). Im Kanton ZÃ¼rich handelt es sich dabei um die Volkswirtschaftsdirektion (§ 4 lit. b EG BewG in Verbindung mit § 1 der Verordnung vom 19. Mai 2010 zum EinfÃ¼hrungsgesetz zum Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland [VBewG]; so auch BGr, 15. Januar 2010, 2C_409/2009, E. 1.1), die sich durch das Amt fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit vertreten lÃ¤sst. Angesichts der spezialgesetzlichen Legitimationsregelung kann es entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft nicht auf weitere Kriterien â wie formelle Beschwer, schutzwÃ¼rdige Interessen oder RechtspersÃ¶nlichkeit der BeschwerdefÃ¼hrerin â ankommen. Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich ist demnach zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts entspricht zwar weitgehend einem Endentscheid; in Bezug auf einzelne Fragen wies das Gericht die Sache jedoch zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurÃ¼ck. Angefochten ist somit ein RÃ¼ckweisungsentscheid. Solche Entscheide sind in der Regel nur dann anfechtbar, wenn die Voraussetzungen fÃ¼r die Anfechtung von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden erfÃ¼llt sind (vgl. RB 2002 Nr. 2; RB 2005 Nr. 20). Gegen selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde unter anderem dann zulÃ¤ssig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 Ã¼ber das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfÃ¼llt, denn die Gutheissung der Beschwerde hÃ¤tte die BestÃ¤tigung des Bezirksratsentscheids vom 12. November 2009 und damit die sofortige HerbeifÃ¼hrung eines Endentscheids zur Folge, wodurch ein bedeutender Zeitaufwand erspart bliebe.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>GrundsÃ¤tzlich nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist Disp.-Ziff. II.g des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009. Das Baurekursgericht hob den erstinstanzlichen Beschluss diesbezÃ¼glich nÃ¤mlich nicht auf, was von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht beanstandet wird und wogegen die Beschwerdegegnerschaft keine Beschwerde erhob. Wie zu zeigen sein wird, rechtfertigt es sich allerdings aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden dennoch, auf die betreffende Thematik einzugehen (vgl. E. 8.3). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BewG beschrÃ¤nkt den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland, um die Ãberfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG). Personen im Ausland bedÃ¼rfen fÃ¼r den Erwerb von GrundstÃ¼cken â abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen (Art. 2 Abs. 2 BewG) â einer Bewilligung der zustÃ¤ndigen kantonalen BehÃ¶rde (Art. 2 Abs. 1 BewG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Als âErwerb eines GrundstÃ¼ckesâ gilt unter anderem der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem GrundstÃ¼ck (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG) sowie der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsÃ¤chlicher Zweck der Erwerb von GrundstÃ¼cken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer BÃ¶rse in der Schweiz kotiert sind (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG). GemÃ¤ss Art. 1 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 1. Oktober 1984 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewV) gilt ferner auch die Beteiligung an der GrÃ¼ndung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung verstÃ¤rkt, an der KapitalerhÃ¶hung von juristischen Personen, deren tatsÃ¤chlicher Zweck der Erwerb von GrundstÃ¼cken ist, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung erworben werden kÃ¶nnen, als Erwerb von GrundstÃ¼cken. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Als âPersonen im Auslandâ gelten unter anderem StaatsangehÃ¶rige der Mitgliedstaaten der EuropÃ¤ischen Gemeinschaft oder der EuropÃ¤ischen Freihandelsassoziation, die ihren rechtmÃ¤ssigen und tatsÃ¤chlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG); die Verordnung prÃ¤zisiert, dass nicht als Person im Ausland gilt, wer in der Schweiz Wohnsitz nach den Art. 23, 24 Abs. 1, 25 und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) hat (Art. 2 Abs. 1 BewV). Die RechtmÃ¤ssigkeit des Wohnsitzes setzt ferner eine gÃ¼ltige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EG-EFTA zur Wohnsitznahme voraus (Art. 2 Abs. 2 BewV). Ebenfalls als Personen im Ausland gelten juristische Personen oder vermÃ¶gensfÃ¤hige Gesellschaften ohne juristische PersÃ¶nlichkeit, die ihren statutarischen und tatsÃ¤chlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen GrÃ¼nden allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird unter anderem dann vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Erwerber, deren Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 1 BewG sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lÃ¤sst, haben spÃ¤testens nach dem Abschluss des RechtsgeschÃ¤fts oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedÃ¼rfen (Art. 17 Abs. 1 BewG; Art. 15 Abs. 1 BewV).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und rÃ¤umt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der HandelsregisterfÃ¼hrer verfÃ¤hrt wie der Grundbuchverwalter; er verweist jedoch eine juristische Person oder vermÃ¶gensfÃ¤hige Gesellschaft ohne juristische PersÃ¶nlichkeit, die ihren Sitz von der Schweiz ins Ausland verlegt, vor der LÃ¶schung in jedem Fall an die BewilligungsbehÃ¶rde (Art. 18 Abs. 2 BewG). Grundbuchamt, Handelsregisteramt und SteigerungsbehÃ¶rde Ã¼berlassen eine nÃ¤here PrÃ¼fung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung darÃ¼ber grundsÃ¤tzlich der BewilligungsbehÃ¶rde, an die sie den Erwerber verweisen (Art. 18 Abs. 1 BewV). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die BewilligungsbehÃ¶rde und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprÃ¼ft und Ã¼ber die sie nÃ¶tigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG). Die BewilligungsbehÃ¶rde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgenÃ¶ssischen Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser BehÃ¶rden, die beschwerdeberechtigte kantonale BehÃ¶rde und das Bundesamt fÃ¼r Justiz kÃ¶nnen Auskunft Ã¼ber alle Tatsachen verlangen, die fÃ¼r die Bewilligungspflicht oder die Bewilligung von Bedeutung sind (Art. 22 Abs. 2 BewG). Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes wegen, berufsmÃ¤ssig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person oder Gesellschaft ohne juristische PersÃ¶nlichkeit oder eines Anlagefonds durch Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem Vollzug eines RechtsgeschÃ¤fts Ã¼ber den Erwerb mitwirkt (Art. 22 Abs. 3 Teilsatz 1 BewG). Die BehÃ¶rde kann zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22 Abs. 4 BewG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Die Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhÃ¤lt (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachtrÃ¤glich festgestellt, wenn der Erwerber einer zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde, dem Grundbuchverwalter oder dem HandelsregisterfÃ¼hrer Ã¼ber Tatsachen, die fÃ¼r die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1<sup>bis</sup> BewG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>RechtsgeschÃ¤fte Ã¼ber einen Erwerb, fÃ¼r den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskrÃ¤ftige Bewilligung unwirksam (Art. 26 Abs. 1 BewG). Sie werden Ã¼berdies unter anderem dann nichtig, wenn der Erwerber das RechtsgeschÃ¤ft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt (Art. 26 Abs. 2 lit. a BewG). Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten (Art. 26 Abs. 3 BewG); sie haben unter anderem zur Folge, dass von Amtes wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird (Art. 26 Abs. 4 lit. c BewG). Die beschwerdeberechtigte kantonale BehÃ¶rde oder, wenn diese nicht handelt, das Bundesamt fÃ¼r Justiz, klagt gegen die Parteien auf a) Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustandes, wenn ein GrundstÃ¼ck aufgrund eines mangels Bewilligung nichtigen RechtsgeschÃ¤fts erworben wurde; b) AuflÃ¶sung der juristischen Person mit Verfall ihres VermÃ¶gens an das Gemeinwesen im Fall von Art. 57 Abs. 3 ZGB (Art. 27 Abs. 1 BewG). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Bezirksrat erwog, dass der Handelsregistereintrag der Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004, die FeststellungsverfÃ¼gung des Bezirksrats vom 23. MÃ¤rz 2005, die in den Jahren 2005 und 2006 erfolgten GrundstÃ¼ckerwerbe bzw. Grundbucheintragungen sowie der Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 vom 7. Oktober 2007 nur deshalb mÃ¶glich gewesen seien, weil der Beschwerdegegner 2 gegenÃ¼ber den BehÃ¶rden unzutreffenderweise angegeben habe, dass sein Wohnsitz in der Schweiz liege. In Bezug auf alle erfolgten ErwerbsgeschÃ¤fte seien demnach die Bewilligungspflicht nachtrÃ¤glich festzustellen und die Bewilligungserteilung zu verweigern. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht erwog, der Beschwerdegegner 2 habe seinen Wohnsitz zwar nie in die Schweiz verlegt und mÃ¼sse demnach als Person im Ausland gelten. Doch der Mangel der fehlenden Bewilligung zum Erwerb von GrundstÃ¼cken sei dadurch geheilt worden, dass die Beschwerdegegnerin 1 am 22. Dezember 2004 in das Handelsregister eingetragen worden sei (Art. 643 Abs. 2 des Obligationenrechts [OR]). Der Beschwerdegegner 2 habe in Bezug auf seinen Wohnsitz weder falsche noch unvollstÃ¤ndige Angaben gemacht, weshalb die nachtrÃ¤gliche Feststellung der Bewilligungspflicht in Bezug auf die GrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 1 im Jahr 2004, die KapitalerhÃ¶hung im Jahr 2005 sowie den Erwerb von GrundstÃ¼cken in den Jahren 2005 und 2006 nicht infrage komme. Einzig was den Aktienkauf vom 7. Oktober 2007 betreffe, habe der Bezirksrat die Bewilligung zu Recht nachtrÃ¤glich verweigert, denn durch diesen Erwerb habe der Beschwerdegegner 2 seinen Aktienanteil so weit erhÃ¶ht, dass er â als Person im Ausland â eine beherrschende Stellung in der Beschwerdegegnerin 1 erlangt habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, der Bezirksrat sei zu Recht davon ausgegangen, dass die diversen ErwerbsgeschÃ¤fte nur aufgrund von unrichtigen Angaben zum Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 mÃ¶glich gewesen seien und dass die Bewilligungserteilung nachtrÃ¤glich zu verweigern sei. Die Eintragung der Beschwerdegegnerin 1 im Handelsregister entfalte entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts keine heilende Wirkung und vermÃ¶ge den Mangel der fehlenden Bewilligungen nicht zu korrigieren. Die Beschwerdegegnerschaft habe nicht darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass sich ein auslÃ¤ndischer StaatsbÃ¼rger an einer Immobiliengesellschaft beteiligen kÃ¶nne. Sie habe gewusst, dass Wohnsitz in der Schweiz erforderlich sei, zumal sie anlÃ¤sslich der Eintragung ins Handelsregister eine Lex-Friedrich-ErklÃ¤rung abgegeben habe. Der Beschwerdegegner 2, der die Rechtslage gekannt habe, habe seinen Wohnsitz nur zum Schein in die Schweiz verlegt. Die BehÃ¶rden hÃ¤tten eingehende Nachforschungen zum Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 nur deshalb unterlassen, weil seitens der AktionÃ¤re der Beschwerdegegnerin 1 stets versichert worden sei, dass die Bestimmungen des BewG eingehalten worden seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, der Beschwerdegegner 2 habe seinen Wohnsitz im Jahr 2004 in die Schweiz verlegt, sodass weder er noch die Beschwerdegegnerin 1 als Personen im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG gelten kÃ¶nnten. Selbst wenn man aber davon ausginge, dass der Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 im Ausland lÃ¤ge, wÃ¤ren die getÃ¤tigten ErwerbsgeschÃ¤fte nicht als bewilligungspflichtig einzustufen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>FÃ¼r die Frage, ob jemand als Person im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG zu gelten hat, ist entscheidend, ob der zivilrechtliche Wohnsitz innerhalb oder ausserhalb der Schweiz liegt (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 BewV). Der Wohnsitz befindet sich gemÃ¤ss Art. 23 Abs. 1 ZGB an dem Ort, wo sich eine Person mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhÃ¤lt. Nach der Rechtsprechung gilt â auch im Zusammenhang mit Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG â jener Ort als Wohnsitz, den eine Person zum Mittelpunkt ihres Lebensinteresses gemacht hat. FÃ¼r die BegrÃ¼ndung des Wohnsitzes mÃ¼ssen zwei Merkmale erfÃ¼llt sein: ein objektives Ã¤usseres, der Aufenthalt, sowie ein subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, auf welche â fÃ¼r Dritte erkennbare â Absicht die feststellbaren UmstÃ¤nde objektiv schliessen lassen. Der Wohnsitz einer Person befindet sich am Ort, mit dem sie â unter BerÃ¼cksichtigung der gesamten UmstÃ¤nde â die engsten Beziehungen hat. Der Ort, wo die Schriften hinterlegt werden oder der in Bescheinigungen der Fremdenpolizei, der SteuerbehÃ¶rden oder der Sozialversicherungen genannt wird, stellt zwar ein Indiz fÃ¼r den Wohnsitz dar. Er kann jedoch dem Ort, wo sich die meisten Elemente betreffend das persÃ¶nliche, soziale und berufliche Leben des Betroffenen konzentrieren, nicht vorgehen (BGE 136 II 405 [=Pra 2011 Nr. 14] E. 4.3). Das Bundesgericht verneinte einen Schweizer Wohnsitz beispielsweise in Bezug auf einen GrundstÃ¼ckerwerber, der sich nur wÃ¤hrend beschrÃ¤nkter Zeit â unterbrochen von lÃ¤ngeren Auslandaufenthalten â in der Schweiz aufgehalten hatte. Angesichts des ungenÃ¼genden tatsÃ¤chlichen Aufenthalts in der Schweiz nicht als wohnsitzbegrÃ¼ndend erachtete es in diesem Fall, dass der Erwerber seine Schriften in der Schweiz hinterlegt hatte, dass in Dokumenten der VerwaltungsbehÃ¶rden ein Schweizer Wohnort aufgefÃ¼hrt war, dass er fÃ¼r seinen Sohn das Quartalsgeld fÃ¼r eine Schule in der Schweiz bezahlt hatte, dass er in der Schweiz ein Auto gekauft hatte und dass er wÃ¤hrend einer lÃ¤ngeren Periode in Schweizer Hotels bzw. bei Schweizer Freunden gewohnt hatte (BGE 136 II 405 [=Pra 2011 Nr. 14] E. 4.5â4.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im vorliegenden Fall stellen die zahlreichen Flugtickets, Automietbelege und Hotelabrechnungen, die der offenbar aus beruflichen GrÃ¼nden oft reisende Beschwerdegegner 2 eingereicht hat, ein gewichtiges Indiz dafÃ¼r dar, dass er sich nur sporadisch und ohne Absicht eines dauernden Verbleibs in der Schweiz aufhÃ¤lt. Hinzu kommt, dass F die Behauptung des Beschwerdegegners 2 bestreitet, von 2004 bis 2007 zusammen mit ihm in einer Wohnung in K gewohnt zu haben. Der Beschwerdegegner 2 wendet zwar ein, dass die Angaben Fs ihrerseits unzutreffend und lediglich aus GrÃ¼nden einer arbeitsrechtlichen Streitigkeit erfolgt seien. FÃ¼r das Vorliegen einer solchen Falschaussage bestehen allerdings keinerlei Anhaltspunkte, zumal der Beschwerdegegner 2 seine Wohnsituation auch nicht mittels anderer Beweismittel belegt hat. Insbesondere vermÃ¶gen die eingereichten Fotos nicht den Nachweis seines Zusammenwohnens mit F zu erbringen. Angesichts der gewichtigen Hinweise darauf, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 nicht in der Schweiz lag bzw. liegt, massen die Vorinstanzen den gegenteiligen Indizien (WohnsitzbestÃ¤tigungen der Gemeinde N [10/9.12.1] sowie der Stadt ZÃ¼rich; Schweizer Aufenthaltsbewilligung; Zahlung von SozialversicherungsbeitrÃ¤gen und Quellensteuer in der Schweiz; in der Schweiz immatrikuliertes Privatfahrzeug; schweizerischer FÃ¼hrerschein) zu Recht geringeres Gewicht zu. Vor dem Hintergrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. E. 4.2) ist unter diesen UmstÃ¤nden mit den Vorinstanzen davon auszugehen, dass der Beschwerdegegner 2 in der Schweiz keinen Wohnsitz begrÃ¼ndet hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Ebenfalls als unbegrÃ¼ndet erweisen sich die verfahrensrechtlichen RÃ¼gen der Beschwerdegegnerschaft in Bezug auf die Feststellung des Wohnsitzes des Beschwerdegegners 2. Angesichts der soeben geschilderten Beweislage durfte die Vorinstanz ohne WillkÃ¼r annehmen, dass sie ihre Ãberzeugung durch weitere Beweiserhebungen â insbesondere durch die Befragung mehrerer namentlich genannter Zeugen sowie durch die Vornahme eines Augenscheins in der ZÃ¼rcher Wohnung des Beschwerdegegners 2 â nicht Ã¤ndern wÃ¼rde. Somit verletzte sie das rechtliche GehÃ¶r der Beschwerdegegnerschaft nicht, indem sie die entsprechenden Beweisofferten ablehnte (vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3). Die gleichen, im Verfahren vor Verwaltungsgericht erneut gestellten BeweisantrÃ¤ge sind demnach ebenso abzuweisen wie das Begehren, zwecks Darstellung des ganzen Ausmasses der Situation eine mÃ¼ndliche Verhandlung durchzufÃ¼hren. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs liegt auch insofern nicht vor, als der Beschwerdegegner 2 vor dem Bezirksrat anscheinend keine Gelegenheit erhielt, zu den belastenden Aussagen Mustafa Rahiminias Stellung zu nehmen; eine allfÃ¤llige GehÃ¶rsverletzung wurde dadurch geheilt, dass sich der Beschwerdegegner 2 vor dem Baurekursgericht zu den VorwÃ¼rfen Ã¤ussern konnte (<span>vgl. BGr, 23. MÃ¤rz 2011, 5A_791/2010, E. 2.3.2</span>). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Vorinstanzen kamen somit zu Recht zum Schluss, dass es sich beim Beschwerdegegner 2 mangels Wohnsitzes in der Schweiz um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG bzw. Art. 2 Abs. 1 BewG handelt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Zu prÃ¼fen ist als nÃ¤chstes, ob die diversen AktienerwerbsgeschÃ¤fte des Beschwerdegegners 2 als bewilligungspflichtige GrundstÃ¼ckerwerbe einzustufen sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG gilt der Erwerb eines âAnteilsâ an einer juristischen Person, deren tatsÃ¤chlicher Zweck der Erwerb von GrundstÃ¼cken ist, als GrundstÃ¼ckerwerb im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer BÃ¶rse in der Schweiz kotiert sind. Als Ausnahme von dieser Regel erwÃ¤hnt Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV KapitalerhÃ¶hungen, welche die Stellung des Erwerbers nicht verstÃ¤rken. Weder Gesetz noch Verordnung nennen einen <i>Mindest</i>anteil, der erworben werden muss, damit ein GrundstÃ¼ckerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG vorliegt. Demnach ist davon auszugehen, dass der Erwerb eines jeden â auch noch so kleinen â Anteils an einer nicht bÃ¶rsenkotierten Aktiengesellschaft, der die Stellung des Erwerbers verstÃ¤rkt, als GrundstÃ¼ckserwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG zu gelten hat und somit der Bewilligungspflicht untersteht, wenn er durch eine Person im Ausland erfolgt (Art. 2 Abs. 1 BewG). Diese Auffassung wird denn auch durch die Rechtsprechung (BGE 106 Ib 83 E. 1), die Materialien (Botschaft des Bundesrats vom 28. Mai 2003 zu einer Ãnderung des Bundesgesetzes Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland, BBl 2003 4357 ff., S. 4361 und 4364), die Lehre (Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, GrundstÃ¼ckerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Ãberblick Ã¼ber die Revision 1997, ZÃ¼rich 1998, S. 64 N. 179) sowie das Merkblatt vom 1. April 2005 des Bundesamts fÃ¼r Justiz zum Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (S. 6) bestÃ¤tigt. Der gegenteiligen Auffassung der Beschwerdegegnerschaft, die Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV fÃ¼r gesetzeswidrig hÃ¤lt und den Aktienerwerb einzig dann als GrundstÃ¼ckerwerb im Sinn von Art. 4 BewG erachtet haben will, wenn er dazu fÃ¼hrt, dass eine Person im Ausland mehr als einen Drittel des Aktienkapitals besitzt und somit eine beherrschende Stellung in der Gesellschaft innehat, kann demnach nicht gefolgt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin 1 um eine sogenannte Immobiliengesellschaft handelt bzw. um eine juristische Person, deren tatsÃ¤chlicher Zweck der Erwerb von GrundstÃ¼cken ist. Ebenso wenig ist strittig, dass die Aktien der Beschwerdegegnerin 1 nicht an einer BÃ¶rse in der Schweiz kotiert sind. Vor dem Hintergrund des in E. 5.2 Gesagten ergibt sich demnach, dass die Beteiligung des Beschwerdegegners 2 an der GrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004 sowie der am 7. Oktober 2007 erfolgte Erwerb der Aktien Fs durch den Beschwerdegegner 2 als GrundstÃ¼ckerwerbsgeschÃ¤fte im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG zu gelten haben, die einer Bewilligungspflicht gemÃ¤ss Art. 2 Abs. 1 BewG unterliegen, da sie durch eine Person im Ausland â den Beschwerdegegner 2 (vgl. E. 4.4) â erfolgten. Die KapitalerhÃ¶hung der Beschwerdegegnerin 1 vom Juli/August 2005, mit der der Beschwerdegegner 2 seine Stellung als AktionÃ¤r nicht verstÃ¤rkte, stellt hingegen keinen GrundstÃ¼ckerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG bzw. Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV dar und unterlag somit keiner Bewilligungspflicht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Demnach hob das Baurekursgericht den bezirksrÃ¤tlichen Beschluss vom 12. November 2009 zu Recht auf, soweit darin nachtrÃ¤glich festgestellt wurde, dass der Erwerb von 466 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 im Rahmen der KapitalerhÃ¶hung vom Juli/August 2005 einer Bewilligung bedÃ¼rfe, die nicht erteilt werde. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Als nÃ¤chstes stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerschaft mit Bezug auf die Notwendigkeit einer Bewilligung fÃ¼r den Erwerb von GrundstÃ¼cken auf die am 22. Dezember 2004 erfolgte Eintragung der Beschwerdegegnerin 1 in das Handelsregister vertrauen durfte. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss der Rechtsprechung verleiht der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens. Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestÃ¼tzt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rÃ¼ckgÃ¤ngig machen kann (BGE 137 I 69 E. 2.5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Aus den Akten ergibt sich in Bezug auf die vorliegend strittige Handelsregistereintragung der Beschwerdegegnerin 1 Folgendes: In der Ã¶ffentlichen Beurkundung der GrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 1 vom 1. November 2004 wurde der Beschwerdegegner 2 als âwohnhaft in L [I]â aufgefÃ¼hrt. In der Eintragungsanmeldung der AktionÃ¤re vom 16. Dezember 2004 bezeichnete sich der Beschwerdegegner 2 als âitalienischer StaatsangehÃ¶riger, in L [IT]â. Als Beleg 3a umfasst die Handelsregisteranmeldung ein als âWohnsitzbestÃ¤tigungâ betiteltes Schreiben der Gemeinde N vom 15. Dezember 2004, worin diese bestÃ¤tigte, dass der Beschwerdegegner 2 am 14. Dezember 2004 von M zugezogen und im Einwohnerregister der Gemeinde eingetragen worden sei. Der Handelsregisteranmeldung lag ferner eine Beglaubigung des Notariats O vom 21. Dezember 2004 bei, worin die Echtheit der Unterschriften der drei GrÃ¼ndungsmitglieder der Beschwerdegegnerin 1 amtlich bezeugt wurde; der Beschwerdegegner 2 wurde hier als âwohnhaft P-Strasse 05, Kâ bezeichnet. Bei der Eintragung der Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004 in das Handelsregister wurde der Beschwerdegegner 2 als âitalienischer StaatsangehÃ¶riger, in Kâ erwÃ¤hnt. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Kann der HandelsregisterfÃ¼hrer die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und rÃ¤umt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf (Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 Halbsatz 1 BewG). GemÃ¤ss Ziff. 31.12 der Wegleitung des Bundesamts fÃ¼r Justiz vom 1. Juli 2009 fÃ¼r die GrundbuchÃ¤mter betreffend Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland <span>(http://www.bj.admin.ch/content/dam/data/wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-d.pdf)</span> â die sinngemÃ¤ss auch fÃ¼r das Handelsregisteramt Geltung haben muss (vgl. Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 BewG) â erÃ¼brigt sich eine Verweisung des GrundstÃ¼ckerwerbers an die BewilligungsbehÃ¶rde nur dann, wenn ein Beweis vorliegt, dass der auslÃ¤ndische Erwerber seinen Lebensmittelpunkt in der Schweiz hat, wobei eine BestÃ¤tigung der Gemeinde Ã¼ber die erfolgte Anmeldung fÃ¼r sich allein nicht genÃ¼gt. Als Anhaltspunkte fÃ¼r einen Wohnsitz in der Schweiz werden das Zusammenleben mit einem Partner und minderjÃ¤hrigen Kindern im gleichen Haushalt, die Abmeldung im Ausland, die volle Steuerpflicht, ein AnstellungsverhÃ¤ltnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs oder die regelmÃ¤ssige Mitwirkung in einem Verein erwÃ¤hnt (vgl. auch oben, E. 4). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Vor dem Hintergrund dieser Vorgaben musste sich das Handelsregisteramt im vorliegenden Fall bewusst sein, dass weder die SchriftenhinterlegungsbestÃ¤tigung der Gemeinde N noch die notarielle Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften der GrÃ¼ndungsaktionÃ¤re einen Nachweis dafÃ¼r darstellen, dass der zivilrechtliche Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 in der Schweiz liegt. Angesichts der erst wenige Tage vor der Handelsregistereintragung vorgenommenen Schriftenhinterlegung in der Gemeinde N sowie der Angabe eines italienischen Wohnorts in der Anmeldung selbst hÃ¤tte das Handelsregisteramt jedenfalls nicht ausschliessen dÃ¼rfen, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 ausserhalb der Schweiz liege bzw. dass die Handelsregistereintragung der Beschwerdegegnerin 1 bewilligungspflichtig sei. Demnach wÃ¤re das Handelsregisteramt gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 Halbsatz 1 BewG dazu verpflichtet gewesen, das Eintragungsverfahren auszusetzen und die Beschwerdegegnerin an die BewilligungsbehÃ¶rde zu verweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Indem das Handelsregisteramt die Beschwerdegegnerin 1 stattdessen ohne Weiterungen in das Handelsregister eintrug und ihr dadurch RechtspersÃ¶nlichkeit verlieh (vgl. BGE 112 II 1 E. 4b), erweckte es ein berechtigtes Vertrauen der AktionÃ¤re in die RechtmÃ¤ssigkeit des Eintrags. Dabei kann den AktionÃ¤ren der Beschwerdegegnerin 1 entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin keine BÃ¶sglÃ¤ubigkeit vorgeworfen werden: Der Beschwerdegegner 2 gab zwar teilweise an, in K âwohnhaftâ zu sein; dass sein zivilrechtlicher Wohnsitz im Sinn von Art. 23 ff. ZGB an diesem Ort liege, behauptete er hingegen nicht. Es ist nicht ersichtlich, welche unrichtigen oder unvollstÃ¤ndigen Angaben die GesellschaftsgrÃ¼nder gegenÃ¼ber dem Handelsregisteramt machten, aufgrund derer das Handelsregisteramt ausschliessen konnte, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 im Ausland liege. Da die AktionÃ¤re im Rahmen des Eintragungsverfahrens nicht anwaltlich vertreten waren, darf ferner auch nicht unterstellt werden, dass sie die Wohnsitzvoraussetzungen gemÃ¤ss Art. 23 ff. ZGB kannten; in diesem Punkt unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich von BGE 112 II 1 (E. 6b), wo der auslÃ¤ndische Erwerber von einem Schweizer Rechtsanwalt vertreten wurde, der die Bewilligungsvoraussetzungen gemÃ¤ss BewG kennen musste. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Insgesamt ist der Vertrauensschutz der AktionÃ¤re in die RechtmÃ¤ssigkeit der GrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 1 und in den damit verbundenen Aktienerwerb hÃ¶her zu gewichten als das Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Regel, wonach RechtsgeschÃ¤fte Ã¼ber einen bewilligungspflichtigen GrundstÃ¼ckerwerb ohne rechtskrÃ¤ftige Bewilligung unwirksam bleiben bzw. nichtig werden (Art. 26 Abs. 1 und 2 BewG). Da die AktionÃ¤re gegenÃ¼ber dem Handelsregisteramt weder unrichtige noch unvollstÃ¤ndige Angaben Ã¼ber fÃ¼r die Bewilligungspflicht bedeutsame Tatsachen gemacht haben, kommt ferner auch eine auf Art. 25 Abs. 1<sup>bis</sup> BewG gestÃ¼tzte nachtrÃ¤gliche Feststellung der Bewilligungspflicht nicht infrage. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.8 </b>Demnach hob das Baurekursgericht den bezirksrÃ¤tlichen Beschluss vom 12. November 2009 zu Recht auf, soweit darin nachtrÃ¤glich festgestellt worden war, dass die Eintragung der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 in das Handelsregister und der damit verbundene Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 einer Bewilligung bedÃ¼rften, die nicht erteilt werde. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Was den Erwerb von vier GrundstÃ¼cken in den Jahren 2005 und 2006 durch die Beschwerdegegnerin 1 angeht, ist an sich davon auszugehen, dass diese RechtsgeschÃ¤fte keiner Bewilligungspflicht unterlagen: Die Beschwerdegegnerin 1 kann â zumindest zum Zeitpunkt des Erwerbs der vier GrundstÃ¼cke â nicht als Person im Ausland qualifiziert werden, da der Beschwerdegegner 2 bis am 7. Oktober 2007 lediglich 1/3 ihrer Aktien hielt und somit nicht gesagt werden kann, dass eine Person im Ausland eine beherrschende Stellung innehatte (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der Bezirksrat macht allerdings geltend, dass er im Rahmen des Beschlusses vom 23. MÃ¤rz 2005 nicht die fehlende Bewilligungspflicht festgestellt hÃ¤tte, wenn er damals um die wahren WohnsitzverhÃ¤ltnisse des Beschwerdegegners 2 gewusst hÃ¤tte. Vielmehr hÃ¤tte er diesfalls festgestellt, dass der Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 im Rahmen der GrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 1 zu Unrecht ohne Bewilligung erfolgt sei; dadurch wÃ¤re letztlich auch der Erwerb von GrundstÃ¼cken durch die Beschwerdegegnerin 1 verhindert worden. Im Folgenden stellt sich demnach die Frage, ob die Beschwerdegegnerschaft auf die FeststellungsverfÃ¼gung des Bezirksrats vom 23. MÃ¤rz 2005, wonach die Beschwerdegegnerin 1 zum Erwerb eines GrundstÃ¼cks keiner Bewilligung bedÃ¼rfe, vertrauen durfte, bzw. ob der bezirksrÃ¤tliche VerfÃ¼gungswiderruf vom 12. November 2009 rechtmÃ¤ssig war. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Das BewG regelt lediglich die Voraussetzungen des Widerrufs einer <i>erteilten</i> Bewilligung (Art. 25 Abs. 1 BewG), nicht aber jene des â hier strittigen â Widerrufs einer VerfÃ¼gung, mit der die fehlende Bewilligungspflicht festgestellt wurde. GemÃ¤ss der Rechtsprechung kann eine materiell unrichtige VerfÃ¼gung im Fall einer fehlenden gesetzlichen Widerrufsregelung nur dann nach Ablauf der Rechtsmittelfrist widerrufen werden, wenn das Interesse an der richtigen DurchfÃ¼hrung des objektiven Rechts dasjenige des Vertrauensschutzes Ã¼berwiegt. Von einem Ã¼berwiegenden Vertrauensschutzinteresse ist in der Regel unter anderem dann auszugehen, wenn der Private von einer ihm durch die VerfÃ¼gung eingerÃ¤umten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut; ein Wiederruf kommt in einem solchen Fall infrage, wenn er durch ein besonders gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse geboten ist (BGE 137 I 69 E. 2.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Aus den Akten ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrem Gesuch an den Bezirksrat vom 20. Januar 2005 den GrundstÃ¼ckkaufvertrag, den Handelsregisterauszug, eine âWohnbestÃ¤tigungâ der AktionÃ¤re sowie Finanzierungsunterlagen beilegte. Der Bezirksrat ersuchte die Beschwerdegegnerin 1 am 25. Januar 2005 zur AbklÃ¤rung der Bewilligungspflicht um Einreichung eines Verzeichnisses der AktionÃ¤re mit Angabe von Wohnort, BÃ¼rgerort bzw. StaatsangehÃ¶rigkeit und Anteil am Grundkapital sowie um eine BestÃ¤tigung der AktionÃ¤re, dass auslÃ¤ndische Personen den Erwerb weder finanziert hÃ¤tten noch dafÃ¼r Sicherheiten leisteten. Die Beschwerdegegnerin 1 antwortete am 26. Januar 2005, dass der Beschwerdegegner 2 als italienischer StaatsangehÃ¶riger in K wohnhaft sei und dass er einen Anteil von 33,33% des Grundkapitals besitze; die AktionÃ¤re hielten ihre Anteile an der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r eigene Rechnung, und auslÃ¤ndische Personen hÃ¤tten den Erwerb weder finanziert noch Sicherheiten dafÃ¼r geleistet. Mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2005 stellte der Bezirksrat fest, dass der Beschwerdegegner 2 in K niedergelassen sei und dass Personen im Ausland keinen entscheidenden Einfluss auf die Verwaltung oder GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung der Beschwerdegegnerin 1 ausÃ¼ben kÃ¶nnten, weshalb Letztere fÃ¼r den Erwerb des GrundstÃ¼cks keiner Bewilligung bedÃ¼rfe.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 BewG hat die BewilligungsbehÃ¶rde den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und darf nur auf Vorbringen abstellen, die sie geprÃ¼ft und Ã¼ber die sie nÃ¶tigenfalls Beweis erhoben hat. Die Beweiserhebung kann unter UmstÃ¤nden mit grossem Ermittlungsaufwand verbunden sein (vgl. BGE 113 Ib 289 E. 4). Im vorliegenden Fall kann vor dem Hintergrund der geschilderten Aktenlage nicht gesagt werden, dass der Bezirksrat seiner Pflicht, die Bewilligungsvoraussetzungen von Amtes wegen abzuklÃ¤ren, in genÃ¼gendem Umfang nachkam. Insbesondere unterliess er es zu untersuchen, ob der Beschwerdegegner 2 effektiv zivilrechtlichen Wohnsitz in der Schweiz habe. Er verlangte von der Beschwerdegegnerschaft keine AuskÃ¼nfte betreffend den Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 und begnÃ¼gte sich stattdessen mit der BestÃ¤tigung der Gemeinde N in Bezug auf die Hinterlegung der Schriften bzw. mit der Angabe des Beschwerdegegners 2, in K âwohnhaftâ zu sein. Erst viel spÃ¤ter kam der Bezirksrat seiner Untersuchungspflicht auf hinreichende Weise nach, als er die Beschwerdegegnerin 1 â erstmals am 13. Mai 2009 â dazu aufforderte, Unterlagen zum Nachweis des Wohnsitzes des Beschwerdegegners 2 in der Schweiz einzureichen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Angesichts dieser UmstÃ¤nde erweckte die VerfÃ¼gung des Bezirksrats vom 23. MÃ¤rz 2005 das berechtigte Vertrauen der AktionÃ¤re der Beschwerdegegnerin 1, zum Erwerb des betreffenden GrundstÃ¼cks keine Bewilligung zu benÃ¶tigen. Dies gilt umso mehr, als sie gerade zwecks AbklÃ¤rung einer allfÃ¤lligen Bewilligungspflicht um eine FeststellungsverfÃ¼gung ersucht hatten und ihren Mitwirkungspflichten (Art. 22 Abs. 2â4 BewG) im von den BehÃ¶rden verlangten Umfang nachgekommen waren. Die AktionÃ¤re waren im Bewilligungsverfahren nicht rechtskundig vertreten; wenn sie den Beschwerdegegner 2 als âin K wohnhaftâ bezeichneten, lÃ¤sst sich ihnen deshalb nicht vorwerfen, der BewilligungsbehÃ¶rde unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Angaben zum zivilrechtlichen Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 gemacht zu haben. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.7 </b>Insgesamt Ã¼berwiegt das Interesse der Beschwerdegegnerschaft am GrundstÃ¼ckerwerb im Vertrauen auf die VerfÃ¼gung des Bezirksrats vom 23. MÃ¤rz 2005 das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Regelung, wonach der GrundstÃ¼ckerwerb durch Personen im Ausland zur Verhinderung der Ãberfremdung des einheimischen Bodens einer Bewilligungspflicht unterliegt. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.8 </b>In der VerfÃ¼gung des Bezirksrats vom 23. MÃ¤rz 2005 wurde die fehlende Bewilligungspflicht zwar nur bezogen auf das erste der vier GrundstÃ¼ckerwerbe der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 festgestellt. GestÃ¼tzt auf diese VerfÃ¼gung durften die AktionÃ¤re aber auch in Bezug auf die folgenden drei GrundstÃ¼ckerwerbe in den Jahren 2005 und 2006 darauf vertrauen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 keiner Bewilligungspflicht unterlag, da sich wÃ¤hrend dieser Zeit keine entscheidwesentlichen UmstÃ¤nde verÃ¤nderten. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.9 </b>Weil die Beschwerdegegnerschaft gegenÃ¼ber der BewilligungsbehÃ¶rde keine unrichtigen oder unvollstÃ¤ndigen Angaben machte, die fÃ¼r die Bewilligungspflicht bedeutsam waren, durfte die BewilligungsbehÃ¶rde die Bewilligungspflicht in Bezug auf die getÃ¤tigten GrundstÃ¼ckerwerbe nicht nachtrÃ¤glich feststellen (vgl. Art. 25 Abs. 1<sup>bis</sup> BewG).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.10 </b>Demnach hob das Baurekursgericht den bezirksrÃ¤tlichen Beschluss vom 12. November 2009 zu Recht auf, soweit darin der Feststellungsbeschluss vom 23. MÃ¤rz 2005 widerrufen und nachtrÃ¤glich festgestellt wurde, dass der Erwerb von vier GrundstÃ¼cken durch die Beschwerdegegnerin 1 jeweils einer Bewilligung bedÃ¼rfe, die nicht erteilt werde. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.11 </b>Da die GrundstÃ¼ckerwerbe der Beschwerdegegnerin 1 rechtmÃ¤ssig erfolgten, ist ferner auch nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die in Disp.-Ziff. III des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 angeordnete Verkaufssperre aufgehoben hat. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Eventualiter macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, von einer RÃ¼ckweisung der Sache an den Bezirksrat sei im Fall einer Beschwerdeabweisung abzusehen. Aufgrund des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts sei nÃ¤mlich nicht ersichtlich, weshalb und inwiefern sich aus der Aufhebung von Disp.-Ziffn. I, II a−f und III bzw. aus der Nichtaufhebung der Ã¼brigen Dispositivziffern des bezirksrÃ¤tlichen Beschlusses vom 12. November 2009 weiterer Bearbeitungsbedarf fÃ¼r den Bezirksrat ergebe. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Das Baurekursgericht begrÃ¼ndete die RÃ¼ckweisung des GeschÃ¤fts damit, dass der Bezirksrat Ã¼ber zahlreiche FeststellungsantrÃ¤ge der Beschwerdegegnerschaft noch nicht befunden habe. Die RÃ¼ckweisung sei erforderlich, um den funktionalen Instanzenzug zu wahren bzw. um den Rechtsmittelzug nicht zu verkÃ¼rzen. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Die Beschwerdegegnerschaft hatte im Rahmen ihres Rekurses FeststellungsantrÃ¤ge in Bezug auf die Bewilligungsfreiheit des Handelsregistereintrags vom 22. Dezember 2004, der KapitalerhÃ¶hung vom Juli/August 2005, des Erwerbs von vier GrundstÃ¼cken in den Jahren 2005 und 2006 sowie des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 gestellt (vgl. oben, Sachverhalt II.A). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b>Was die FeststellungsantrÃ¤ge betreffend Handelsregistereintrag, KapitalerhÃ¶hung und GrundstÃ¼ckerwerbe betrifft, ist nicht ersichtlich, inwiefern sich eine RÃ¼ckweisung des GeschÃ¤fts an den Bezirksrat rechtfertigen kÃ¶nnte, nachdem das Baurekursgericht Disp.-Ziff. I, II.a−f und III. des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 aufgehoben hat; die gestellten AntrÃ¤ge wurden im Rahmen des angefochtenen Entscheids beurteilt und bedÃ¼rfen keiner weiteren bzw. erneuten Beurteilung durch den Bezirksrat, zumal die Beschwerdegegnerschaft kein fortbestehendes Feststellungsinteresse dargetan hat. Einzig in Bezug auf den Feststellungsantrag zum Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 vom 7. Oktober 2007 ergeben sich Unklarheiten: Das Baurekursgericht hielt in E. 11.1 des angefochtenen Entscheids zwar fest, dieses RechtsgeschÃ¤ft sei bewilligungspflichtig gewesen, und hob Disp.-Ziff. II.g des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 aus diesem Grund denn auch nicht auf. Gleichzeitig wies das Baurekursgericht die Sache jedoch zur PrÃ¼fung der rekurrentischen FeststellungsantrÃ¤ge an den Bezirksrat zurÃ¼ck und forderte diesen damit unter anderem auch zur PrÃ¼fung des Begehrens auf, die fehlende Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 sei festzustellen. Angesichts dieser Unklarheit rechtfertigt es sich im Folgenden aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Frage der Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 â die an sich nicht Verfahrensgegenstand bildet (vgl. E. 1.4) â zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Der Erwerb von 500 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 vom 7. Oktober 2007 stellt einen bewilligungspflichtigen GrundstÃ¼ckerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG dar (vgl. oben, E. 5.3). Der Beschwerdegegner 2 ersuchte die BehÃ¶rden indessen nicht um die erforderliche Bewilligung und verstiess dadurch gegen Art. 17 Abs. 1 BewG bzw. Art. 15 Abs. 1 BewV. Wenn aber Art. 25 Abs. 1<sup>bis</sup> BewG die nachtrÃ¤gliche Feststellung einer Bewilligungspflicht im Fall von Erwerbern zulÃ¤sst, die den BehÃ¶rden <i>unrichtige</i> oder <i>unvollstÃ¤ndige</i> Angaben machen, so muss diese MÃ¶glichkeit â ohne dass dies in Art. 25 BewG explizit erwÃ¤hnt ist â erst recht auch dann bestehen, wenn ein Erwerber die BehÃ¶rden Ã¼ber das bewilligungspflichtige ErwerbsgeschÃ¤ft Ã¼berhaupt nicht informiert. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.3 </b>WÃ¤hrend sich die Beschwerdegegnerin 1 im Zusammenhang mit dem Handelsregistereintrag vom 22. Dezember 2004 und den vier GrundstÃ¼ckerwerben in den Jahren 2005 und 2006 auf den Schutz ihres berechtigten Vertrauens berufen durfte (vgl. oben, E. 6 und 7), vermag der Beschwerdegegner 2 in Bezug auf seinen Aktienerwerb vom 7. Oktober 2007 kein schutzwÃ¼rdiges Vertrauen geltend zu machen. Weder aufgrund des Handelsregistereintrags vom 22. Dezember 2004 noch gestÃ¼tzt auf den Bezirksratsbeschluss vom 23. MÃ¤rz 2005 durfte er darauf vertrauen, seinen Aktienanteil an der Beschwerdegegnerin 1 ohne Bewilligung beliebig erhÃ¶hen zu dÃ¼rfen, zumal sich dadurch wesentliche SachumstÃ¤nde verÃ¤nderten: Der Beschwerdegegner 2 erlangte durch den Aktienerwerb vom 7. Oktober 2007 eine beherrschende Stellung in der Beschwerdegegnerin 1 und liess diese so zu einer Person im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG werden (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG). Es fehlt demnach an einer zulÃ¤ssigen Vertrauensgrundlage fÃ¼r die Bewilligungsfreiheit des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007. Das Baurekursgericht hob den bezirksrÃ¤tlichen Beschluss vom 12. November 2009 somit zu Recht insoweit nicht auf, als darin nachtrÃ¤glich festgestellt wurde, dass der am 7. Oktober 2007 erfolgte Erwerb von 500 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 einer Bewilligung bedÃ¼rfe, die nicht erteilt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Nach dem Gesagten vermag der im Rekursverfahren gestellte Antrag auf Feststellung der Bewilligungsfreiheit des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 keine RÃ¼ckweisung der Sache an den Bezirksrat zu rechtfertigen, da die Bewilligungspflicht dieses RechtsgeschÃ¤fts feststeht. Soweit die fehlende Bewilligung dazu fÃ¼hren wird, dass von Amtes wegen auf Beseitigung des rechtswidrigen Zustands geklagt wird (vgl. Art. 26 BewG), besteht ebenfalls kein RÃ¼ckweisungsbedarf: Die Erhebung bzw. Beurteilung einer solchen Klage ist nicht Sache des Bezirksrats; vielmehr haben die beschwerdeberechtigte kantonale BehÃ¶rde oder das Bundesamt fÃ¼r Justiz an die zustÃ¤ndigen ZivilbehÃ¶rden zu gelangen (vgl. Art. 27 Abs. 1 BewG sowie BGE 110 Ib 105 E. 3a und 3b). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Der Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin ist demnach gutzuheissen. Disp.-Ziff. I des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 ist insoweit aufzuheben, als darin das GeschÃ¤ft zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurÃ¼ckgewiesen wurde. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend erweisen sich die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrerin als weitgehend unbegrÃ¼ndet; die Beschwerde ist einzig in Bezug auf den Eventualantrag gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen; Disp.-Ziff. I des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 wird insofern aufgehoben, als darin angeordnet wird, dass das GeschÃ¤ft zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurÃ¼ckgewiesen werde. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 190.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'190.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von je Fr. 1'000.- zuzÃ¼glich je Fr. 80.- Mehrwertsteuer (insgesamt Fr. 3'240.-; inkl. MWSt.), zu entrichten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>