Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 4. November 2020 (810 20 65) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Revision der Zonenvorschriften Siedlung und der Teilzonenvorschriften Siedlung "Orts- kern" sowie Mutation des Baulinienplans "Dorfkern" / Wohnungsbau in OeWA-Zone / Schutz von Nistplätzen und Gehölze / Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan / Schutzzone Hofstattbereich / Bauteile auf dem Dach / Schutzbedürfnis einer Baute Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Claude Jeanneret, Markus Clausen, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess, Gerichts- schreiberin Chiara Piras Beteiligte Einwohnergemeinde Seltisberg, vertreten durch Roman Zeller, Ad- vokat gegen Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft, 4410 Liestal, Beschwerdegegner Betreff Revision der Zonenvorschriften Siedlung und der Teilzonenvorschrif- ten Siedlung "Ortskern" sowie Mutation des Baulinienplans "Dorfkern" (RRB Nr. 229 vom 18. Februar 2020) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Im Rahmen einer Gesamtüberarbeitung der Ort splanung der Gemeinde Seltisberg be- schloss die Einwohnergemeindeversammlung am 17. September 2018 die Revision der Teil zo- nenvorschriften Siedlung Ortskern (Teilzonenreglement Siedlung Ortskern [TZRS], orientierende Anhänge 1, 2 und 3, Teilzonenplan) und die Mutation des Baulinienplans Dorfkern. Die Publika- tion erfolgte im Gemeindeanzeiger Nr. 10 vom 24. Oktober 2018 und im kantonalen Amtsblatt Nr. 43 vom 25. Oktober 2018. Die Planauflage fand vom 25. Oktober bis 26. November 2018 statt. Es wurden dagegen keine Einsprachen erhoben. B. Am 28. November 2018 beschloss die Einwohnergemeindeversammlung die Revision der Zonenvorschriften Siedlung (Zonenreglement Siedlung [ZRS], orientierende Anhänge 1 und 2, Zonenplan). Diese wurden im kantonalen Amtsblatt Nr. 4 vom 24. Januar 2019 und im Ge- meindeanzeiger Nr. 1 vom selben Tag publiziert. Die Planauflage fand vom 24. Januar bis 25. Februar 2019 statt. Wäh rend der Auflagefrist gingen drei Einsprachen ein, welche auch in den nachfolgenden Verständigungsverhandlungen nicht einvernehmlich erledigt werden konnten. C. Mit Schreiben des Gemeinderats Seltisberg vom 12. April 2019 bzw. vom 22. Juli 2019 (eingegangen am 31. Juli 2019) legte dieser die Revision dem Regierungsrat des Kantons Basel- Landschaft (Regierungsrat) zur Genehmigung und zur Beurteilung der unerledigten Einsprachen vor. D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 2020-229 vom 18. Februar 2020 wies der Regierungsrat zwei Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Die dritte Einsprache schrieb er als gegenstandslos ab (Dispositiv-Ziff. 1). Die von der Einwohnergemeindeversammlung am 17. September 2018 be- schlossene Revision der Teilzonenvorschriften Siedlung Ortskern und Mutation des Baulienplans Dorfkern sowie die am 28. November 2018 besch lossene Revision der Zonenvorschriften Sied- lung genehmigte der Regierungsrat mit Ausnahmen, Änderung, Sistierung und Auflagen und er- klärte sie für allgemeinverbindlich (Dispositiv-Ziff. 2). Von der Genehmigung ausgenommen und zur Überarbeitung zurückgewiesen wurden unter anderem die nachfolgenden – im vorliegenden Verfahren relevanten – Punkte: a) Zweckbestimmungen "Wohnungsbau" und "Laden" in Art. 5 Abs. 2 lit. d ZRS und im Zonenplan (Zone für öffentliche Werke und Anlagen [OeWA]); c) Art. 18 Abs. 6 ZRS, Art. 19 ZRS, Art. 23 Abs. 6 TZRS und Art. 24 TZRS (Schutz von Nistplätzen und Gehölzen); e) Art. 7 TZRS (Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan); f) der letzte Abschnitt in Art. 9 Abs. 3 TZRS ("Der Anteil der … nicht übersteigen"); h) die unbestimmten Masse ( "n.b.") in Art. 21 Abs. 8 TZRS sowie der gesamte Art. 21 Abs. 9 TZRS (Bauteile auf dem Dach). Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Zudem wurde der Gemeinderat angehalten, innert einem Jahr seit Rechtskraft des RRB Nr. 2020- 229 vom 18. Februar 2020 a) die Bedeutung und das Schutzbedürfnis der Baute "Haus A.____", B.____strasse 12, zu überprüfen und bei entsprechender Erkenntnis eine zonenrechtliche Zuweisung vor- zunehmen; sowie innert drei Jahren seit Rechtskraft des RRB Nr. 2020-229 vom 18. Februar 2020 c) die schützenswerten Naturobjekte mit einer der übergeordneten Gesetzgebung (Bun- desgesetz über den Natur- und Heimatschutz [NHG] vom 1. Juli 1966, Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz [NLG] vom 20. November 1991) entsprechenden Planung unter Schutz zu stellen und d) für die Schutzzone Hofstattbereich eine rechtskonforme Ziffer gemäss § 18 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 zu defi- nieren, die zudem dem Ziel des Hofstattbereichs (Frei - und Grünfläche gemäss Art. 9 TZRS) gerecht wird. Schliesslich wurde die Gemeinde angewiesen, bei der Veröffentlichung der Pläne und der Reg- lemente (Internet und Papierform) die regierungsrätlichen Eintragungen (Erwägungen und Nicht- genehmigungen) zu übernehmen (Dispositiv-Ziff. 7). E. Mit Beschwerde an das Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs - und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), vom 28. Februar 2020 stellte die Gemeinde Seltisberg, vertreten durch Roman Zeller und/oder David Grimm, Rechtsanwälte, die Begehren, es seien die mit RRB Nr. 2020-229 vom 18. Februar 2020 beschlossenen Ausnahmen von der Genehmigung a bis h (Ziff. 1); die beschlossene Sistierung zu den OeWA-Zonen 7 und 8 (Ziff. 2); die beschlossenen Auflagen a bis e (Ziff. 3) sowie die Ziffer 7 und die regierungsrätlichen Nichtgenehmigungsvermerke auf dem revidierten Zonenplan betreffend Ausnahmen, Sistierung oder Auflagen aufzuheben (Ziff. 4); alles unter o/e-Kostenfolge (Ziff. 5). Mit Beschwerdebegründung vom 4. Mai 2020 schränkte die Ge- meinde ihre Rechtsbegehren dahingehend ein, dass nur die Ausnahmen von der Genehmigung a, c, e, f und h (Ziff. 1); die Auflagen a, c und d (Ziff. 2), die Ziffer 7 des RRB und die regierungs- rätlichen Nichtgenehmigungsvermerke auf dem revidierten Zonenplan betreffend die unter Rechtsbegehen 1 und 2 der angefochtenen Ausnahmen oder Auflagen aufzuheben seien (Ziff. 3); alles unter o/e-Kostenfolge (Ziff. 4). F. Mit Vernehmlassung vom 3. Juli 2020 schloss die im kantonsgerichtlichen Verfahren den Regierungsrat vertretende Bau- und Umweltschutzdirektion (BUD) auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. G. Mit Verfügung vom 5. August 2020 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung im Rah- men einer Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein überwiesen. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht H. An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien ist – soweit erforderlich – in den Erwägungen einzu- gehen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Die Nichtgenehmigung von Zonenvorschriften gilt nach ständiger Praxis des Kantons- gerichts als aufsichtsrechtliche Massnahme, welche von den Gemeinden gestützt auf § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 in Verbindung mit § 47 Abs. 1 lit. c VPO mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs - und Verwaltungsrecht, angefochten werden kann. Die verwaltungsgerichtliche Beschwerde verdrängt in diesem Bereich die Beschwerde wegen Verlet- zung der Gemeindeautonomie nach § 41 VPO ( Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfas- sungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 10. April 2013 [810 12 270] E. 1). Die Beschwerde- führerin ist demnach befugt, gegen die teilweise Nichtgenehmigung der vorliegendenfalls stritti- gen Zonenvorschriften verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim Kantonsgericht zu erheben. Da auch die weiteren formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die form- und fristgerecht einge- reichte Beschwerde einzutreten. 2.1 Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO grundsätzlich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Die Unangemessenheit kann nach § 45 Abs. 1 lit. c VPO nur in den in dieser Bestimmung genannten Ausnahmefällen überprüft werden. Entscheide betreffend die Genehmigung von Zonenvorschriften fallen nicht da- runter. 2.2 Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 hat das kantonale Recht die volle Überprüfung von Verfügungen und Nutzungsplä- nen durch wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten. Diesen Anforderungen genügt es nach ständiger Rechtsprechung, wenn der Regierungsrat als Plangenehmigungsbehörde als einzige Instanz mit voller Kognition über Einsprachen und Beschwerden entscheidet (vgl. BGE 127 II 238 E. 3b/bb; BGE 119 Ia 321 E. 5c; BGE 114 Ia 233 E. 2b; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 549 ff.; BERNHARD WALDMANN/ PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 74 f. zu Art. 33 RPG). Volle Überprüfung bedeutet in diesem Zusammenhan g nicht nur die freie Prüfung des Sachverhalts und der sich stellenden Rechtsfragen, sondern auch eine Ermessenskontrolle. Die Überprüfung hat sich dabei dort sachlich zurückzuhalten, wo es um lokale An gelegenheiten geht, hingegen so weit auszu- greifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten (vgl. BGE 127 II 238 E. 3 b/aa). Bei der Angemessenheitsprüfung ist jeweils der den Planungsträgern durch Art. 2 Abs. 3 RPG zuerkannte Gestaltungsbereich zu beachten. Nach Art. 2 Abs. 3 RPG achten die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf, den ihnen nach- geordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgabe nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Ein Planungsentscheid ist gestützt darauf zu schützen, wenn er sic h als zweckmässig erweist, Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht unabhängig davon, ob sich weitere, ebenso zweckmässige Lösungen erkennen lassen (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 551). 2.3 Die Forderung nach einer vollen Überprüfung der Nutzungspläne kann sich als proble- matisch erweisen, wenn Rechtsmi ttel- und Genehmigungsverfahren in einem Zug abgewickelt werden. Während im Genehmigungsverfahren gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG und § 31 Abs. 5 RBG eine Rechtmässigkeitsprüfung bzw. eine auf kantonale Anliegen beschränkte Prüfung der Zweck- mässigkeit genügt, verpflichtet Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG zu einer umfassenden Zweckmässigkeits- prüfung (vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Rz. 67 zu Art. 33 RPG). Das kann dazu führen, dass Nutzungspläne in Bezug auf diejenigen Grundstücke, die von Rechtsmitteln betroffen sind, um- fassend überprüft werden und in Bezug auf die restlichen Gebiete im Wesentlichen nur einer eingeschränkten Überprüfung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens unterzogen werden (vgl. AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Rz. 61 zu Art. 33 RPG). Beurteilt der Regierungsrat d ie Nut- zungsplanung nicht im Rahmen des Rechtsmittel -, sondern des Genehmigungsverfahrens, so liegt daher keine den Anforderungen von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG genügende volle Überprüfung vor. Das Kantonsgericht hat in diesen Fällen als einzige kantonale Rechtsmittelinstanz eine freie Ermessens- und Zweckmässigkeitskontrolle vorzunehmen, auch wenn ihm eine solche im Allge- meinen nicht zusteht (vgl. KGE VV vom 10. April 2013 [810 12 270] E. 2.3; KGE VV vom 5. No- vember 2008 [810 08 57] E. 3; KGE VV vom 01. November 2006 [810 06 98] E. 2.1; siehe auch BGE 114 Ib 81 E. 3). Vorliegend hatte der Regierungsrat in Bezug auf die hier noch strittigen Fragen keine Beschwerden, sondern die Frage der Genehmigung zu beurteilen, weshalb dem Kantonsgericht die volle Überprüfungskompetenz im Sinne von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG zusteht (vgl. KGE VV vom 19. Oktober 2016 [810 15 257] E. 2.3). 3.1 Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet zunächst die Frage, ob der Regie- rungsrat zu Recht die Zweckbestimmung "Wohnungsbau" und "Laden" in der OeWA-Zone Nr. 4 von der Genehmigung ausgenommen hat (Art. 5 Abs. 2 lit. d ZRS und Zonenplan). 3.2 Art. 5 ZRS (Allgemeine Bestimmungen Zone für öffentliche Werke und Anlagen) sieht vor, dass Zonen für öffentliche Werke und Anlagen Gebiete umfassen, die zur Erfüllung öffentli- cher Aufgaben benötigt werden (Abs. 1). Die Nutzung richtet sich nach der vorgesehenen Zweck- bestimmung und diese ist wie folgt festgelegt: (…) d. Bildungseinrichtungen, Verwaltung, Woh- nungsbau, Parkierungsanlagen, Freizeit, Laden (Abs. 2). An der Gemeinde versammlung vom 28. November 2018 wurde beschlossen, die ursprünglich vorgesehene Zweckbestimmung "sozi- aler Wohnungsbau" zum Zweck "Wohnungsbau" abzuändern (Planungs bericht vom 12. April 2019, S. 33). 3.3 Der Regierungsrat verweigerte die Genehmigung der Zwecke "Wohnungsbau" und "La- den" in Art. 5 Abs. 2 lit. d ZRS mit der Begründung, dass § 24 RBG den Zweck der Nutzung von OeWA-Zonen in der Erfüllung öffentlicher Aufgaben definiere. Die Errichtung von Wohnungsbau- ten oder von Ladenflächen sei nach allgemeinem Verständnis keine Aufgabe, die durch die öf- fentliche Hand wahrzunehmen sei. Diese Zwecke seien weder auf eine OeWA-Zone angewiesen noch in einer solchen zulässig. Unter Verweis auf die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte bundesgerichtliche Rechtsprechung (Urteil 1C_817/2013 vom 21. März 2014) stellte sich die Vor-Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht instanz auf den Standpunkt, dass im Kanton Basel-Landschaft eine deutlich bestimmtere Defini- tion der OeWA-Zone gelte ("Erfüllung öffentlicher Aufgaben") als im Kanton Wallis ("öffentliche Bauten und Anlagen oder andere Einrichtungen, die im öffentlichen Interesse liegen"). In sei ner Vernehmlassung führt der Reg ierungsrat aus, es sei zentral, dass OeWA -Zonen nicht überdi- mensioniert seien bzw. dass der Zonenzweck in den Zweckbestimmungen nach der gesetzlichen Vorgabe von § 24 RBG auf die Erfüllung öffentlicher Aufgaben beschränkt werde. Grund dafür seien die weitreichenden Kompetenzen des Gemeinwesens in OeWA-Zonen (Enteignungsrecht gemäss § 77 Abs. 1 RBG), die für die Zweckerfüllung notwendige zentrale, gut erreichbare Lage und die Funktion der Zone als Sicherungsinstrument. 3.4 Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, dass der Regierungsrat das Recht falsch auslege und damit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung widerspreche. Gemäss Urteil des Bundesgerichts 1C_817/2013 vom 21. März 2014 sehe weder das Bundesrecht noch die in diesem Fall einschlägige Norm des Kantons Wallis für OeWA -Zonen ein grundsätzliches Verbot kommunaler Mietwohnungen vor. Ein solches Verbot sei auch nicht in § 24 RBG erkenn- bar. Die in den beiden Gesetzen verwendeten Begriffe seien auf denselben Sinn zurückzuführen. Es gebe keine öffentliche Aufgabe, die nicht im öf fentlichen Interesse liege. Die vorgesehenen gemeindeeigenen Mietwohnungen sollten u.a. die Abwanderung junger Familien verhindern. Fer- ner seien ländliche Gemeinden wie die Beschwerdeführerin von einem kontinuierlichen Laden- sterben betroffen. Es entspreche deshalb einem öffentlichen Interesse im Sinne des RPG, einen Dorfladen zu bewahren. Nur so könne sichergestellt werden, dass die Bevölkerung nicht für jeden Einkauf den Weg nach Liestal nehmen müsse. 4.1 Gemäss Art. 14 Abs. 1 und 2 RPG ordnen Nutzungspläne die zulässige Nutzung des Bodens, wobei vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen unterschieden werden. Neben den in Art. 14 Abs. 2 RPG vorgesehenen Zonenarten kann das kantonale Recht weitere Nutzungszo- nen vorsehen (Art. 18 Abs. 1 RPG). Einerseits können Zonen vorgesehen werden, welche die im RPG genannten Zonenarten weiter untergliedern. Anderseits können die Kantone auch neue Zo- nen definieren, welche entweder selbständig zu den Hauptnutzungsarten des RPG hinzutreten oder diese überlagern (vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Rz. 4 zu Art. 18 RPG). Das kantonale Recht ermächtigt in § 2 RBG die Gemeinden, im Rahmen dieses Gesetzes eigene Vorschriften zu er- lassen, die der Genehmigung des Regierungsrats bedürfen. Nach § 18 Abs. 1 RBG erlassen die Gemeinden für das ganze Gemeindegebiet Zonenvorschriften, welche aus Zonenplänen und Zo- nenreglementen bestehen. Im Rahmen der bundesrechtlichen und der kantonalen Vorgaben kommt den Gemeinden bei der Ausgestaltung der Nutzungspläne und Nutzungszonen eine rela- tiv erhebliche Gestaltungsfreiheit zu (vgl. BGE 110 Ia 167 E . 7a/aa; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Rz. 23 zu Art. 14 RPG). Die Einwohnergemeinden des Kantons Basel-Landschaft sind somit ei- nerseits zum Erlass von Nutzungsplänen verpflichtet (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1P.733/2003 vom 29. Januar 2004 E. 3.1). Anderseits sind sie in der Ausgestaltung der Zonenvorschriften, welche für die betreffenden Zonen gelten, autonom (KGE VV vom 17. Oktober 2007 [810 07 155] E. 2.2; KGE VV vom 18. April 2007 [810 06 305] E. 2.2). 4.2 Als Bauzonen können gemäss § 20 Abs. 1 lit. g RBG unter anderem Zonen für öffentliche Werke und Anlagen ausgeschieden werden. Diese umfassen gemäss § 24 Abs. 1 RBG Gebiete, Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben durch die Gemeinwesen (lit. a), andere Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts (lit. b), Inhaber staatlicher Konzessionen (lit. c) oder Per- sonen des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen (lit. d), benötigt werden. Zusätzlich sind in den Zonen für öffentliche Werke und Anlagen in beschränktem Umfang andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind (§ 24 Abs. 2 RBG). 4.3 Die Beschwerdeführerin stützt sich auf § 24 Abs. 2 RBG als Grundlage für die von ihr ausgeschiedene Zone OeWA mit der Zweckbestimmung "Wohnungsbau" und "Laden". Das Kan- tonsgericht hat im Zusammenhang mit dieser Bestimmung bereits ausgeführt, dass auch eine private Nutzung in der OeWA-Zone möglich ist, sofern ihr gegenüber der Hauptnutzung unterge- ordnete Bedeutung zukommt . Von einer beschränkten und damit zulässigen privaten Nutzung kann jedoch von vornherein nur dann ausgegangen werden, wenn der Anteil der öffentlichen Nutzung denjenigen der nicht öffentlichen Nutzung klar überwiegt (vgl. KGE VV vom 5. April 2006 [810 05 141] E. 3b/dd). Entsprechend kann nur eine überwiegend öffentliche Nutzung eines Ge- bäudes im Einklang mit § 24 Abs. 2 RBG stehen. Gleichzeitig hielt das Kantonsgericht fest, dass § 24 Abs. 2 RBG immer in Bezug auf ein bestimmtes Gebäude in der OeWA -Zone und nicht allgemein auf ein Gebiet bezogen geprüft werden darf. Würde nämlich § 24 Abs. 2 RBG in Bezug auf ganze OeWA -Zonen geprüft werden, könnten einzelnen Bauten unter Umständen auch Fremdnutzungen in grösserem Umfang zugebilligt werden, wenn Bauten mit geringerem Antei l an Fremdnutzung einen Ausgleich hierzu schaffen würden. Eine solche Auslegung birgt jedoch die Gefahr der Verletzung der Rechtsgleichheit der einzelnen Gebäude in der betreffenden OeWA-Zone und ist deshalb abzulehnen (vgl. KGE VV vom 5. April 2006 [810 05 141] E. 3b/ee). Gemäss der dargelegten Rechtsprechung des Kantonsgerichts ist die Vorschrift des § 24 Abs. 2 RBG somit restriktiv auszulegen (KGE VV vom 17. Oktober 2007 [810 07 155] E. 5.2 f.) und darf – entgegen dem Vorgehen der Beschwerdeführerin – nicht auf ein Gebiet bezogen geprüft wer- den. 4.4 In Anbetracht dieser Kriterien ist zunächst festzustellen, dass in diesem Zusammenhang der Verweis der Beschwerdeführerin auf Art. 2 Abs. 3 RPG, wonach die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf achten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen, unbehelflich ist. Die Gemeinde kann eine Ver- letzung ihrer Autonomie nur dann mit Erfolg geltend machen, wenn sich der Eingriff des Regie- rungsrats in die kommunale Gestaltungsfreiheit nicht mit vernünftigen, sachlichen Gründen ver- treten lässt. Zwar darf der Regierungsrat nicht einfach das Ermessen der Gemeinde durch sein eigenes ersetzen. Er hat es in Übereinstimmung mit der Regel von Art. 2 Abs. 3 RPG den Ge- meinden zu überlassen, unter mehreren verfügbaren und zweckmässigen Lösungen zu wählen. Der Regierungsrat kann jedoch bei seiner Zweckmässigkeitskontrolle nicht erst einschreiten, wenn die Lösung der Gemeinde ohne sachliche Gründe getroffen wurde und schlechthin unhalt- bar ist. Die kantonalen Behörden dürfen sie vielmehr korrigieren, wenn sie sich aufgrund über- kommunaler öffentlicher Interessen als unzweckmässig erweist oder wenn sie den wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung nicht entspr icht oder unzureichend Rechnung trägt. Verlangt die kantonale Behörde von der Gemeinde mit vernünftiger, sachlicher Begründung eine Änderung der Zonenplanung, um diese mit den gesetzlichen Anforderungen in Übereinstimmung zu bringen, so kann sich die Geme inde nicht mit Erfolg über eine Verletzung ihrer Autonomie Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht beklagen (BGE 116 Ia 221 E. 2c). Vorliegend kann dem Regierungsrat kein Vorwurf gemacht werden. Wie nachfolgend dargelegt wird, ging der Regierungsrat von sachlichen und vernünftigen Überlegungen aus, die im Einklang mit Sinn und Zweck des Gesetzes stehen. 4.5 Die Beschwerdeführerin stützt ihre Ansicht auf ein Bundesgerichtsurteil aus dem Jahre 2014. Im zitierten Urteil (1C_817/2013) gelangte Art. 24 des Gesetzes zur Ausführung des Bun- desgesetzes über die Raumplanung des Kantons Wallis vom 23. Januar 1987 zur Anwendung. Die Bestimmung sah die Möglichkeit von Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen vor. Solche Zonen umfassten gemäss der gesetzlichen Umschreibung Gebiete, die von den Gemeinden für die Nutzung von Bauten oder Einrichtungen von öffentlichem Interesse wie Verwaltungsbauten, Spitäler, Schulen, Kirche, Mehrzweckhallen und Parkanlagen vorgesehen waren. Art. 76 des Bau- und Zonenreglements (BZR) der betroffenen Gemeinde definierte als Zweck der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen die Ausscheidung von Gebieten zur Erstellung von öffentlichen Bauten und Anlagen (Schul- und Geschäftsgebäude, Sakralbauten, Bauten für Mietwohnungen) oder anderen Einrichtungen (Sport, Erholung), die im öffentl ichen Interesse liegen; jegliche pri- vate Überbauung war untersagt. Dafür galten in Art. 76 BZR eher rudimentäre Bauvorschriften. Unter der Bezeichnung "Besondere Bestimmungen" war überdies, immer noch bezogen auf die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen , festgehalten: "Der Bau von Mietwohnungen darf im Sinne der Wohnbauförderung ausschliesslich durch die Gemeinde erfolgen. Die Mietwohnungen verbleiben im Besitze der Gemeinde und dürfen nicht veräussert werden. Die Vermietung erfolgt zu Marktpreisen." Das Bundesgericht hielt im zitierten Urteil fest, dass weder das Bundesrecht noch das kantonale Recht ein grundsätzliches Verbot kommunaler Mietwohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen kenne, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen jedoch für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen bestimmt seien. Entscheidend sei, dass die zugelassenen Bauten und An- lagen überwiegend öffentlichen und nicht privaten Interessen dienen würden. Dazu würden nebst Schulen und Sportanlagen auch Alters- und Pflegeheime sowie Familiengärten, öffentliche Park- plätze und ähnliches zählen (Urteil des Bundesgerichts 1C_817/2013 vom 21. März 2014 E. 4.4.1). Die betroffene Gemeinde habe bezweckt, mit der Zulassung gemeindeeigener Miet- wohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen dem festgestellten Mangel an Miet- wohnungen auf dem Gemeindegebiet zu begegnen. Die Mietwohnungen hätten nicht verkauft werden dürfen und zu Marktpreisen vermietet werde n müssen. Unter den reglementarisch vor- geschriebenen Kautelen habe die Erstellung gemeindeeigener Miet wohnungen im öffentlichen Interesse gelegen (Urteil des Bundesgerichts 1C_817/2013 vom 21. März 2014 E. 4.5). 4.6 Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin kann aus dem zitierten Urteil nicht allgemein der Schluss gezogen werden, eine Gemeinde könne in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Mietwohnungen und Läden zulassen. Zunächst ist festzustellen, dass sich die dem Bundesgerichtsurteil zugrundeliegende Rechtslage von der heute zu beurteilenden unterschei- det: Einerseits hatte die vom Urteil des Bundesgerichts betroffene Gemeinde einen Mangel an Mietwohnungen auf dem Gemeindegebiet festgestellt. Diesem Zustand wollte sie mit den geplan- ten Mietwohnungen entgegenwirken. Die geplanten Mietwohnungen sollten jedoch im Eigentum der Gemeinde bleiben und die Vermietung hatte zu Marktpreisen zu erfolgen. Darüber hinaus Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht waren eine Kindertagesstätte und öffentliche Parkplätze geplant. Das Bauvorhaben hatte als Auf- bau auf dem Werkhof mit Feuerwehr im Untergeschoss errichtet werden müssen (Urteil des Bun- desgerichts 1C_817/2013 vom 21. März 2014 E. 5.3). Die Beschwerdeführerin weist jedoch we- der einen dokumentierten Wohnungsmangel noch klare Bedingun gen für die geplante Vermie- tung der Wohnungen vor. Insbesondere wurde die Einschränkung des Wohnungsbaus auf "sozi- ale" Wohnungen von der Gemeindeversammlung gestrichen. Anderseits hat die Vorinstanz zu Recht hervorgehoben, dass sich die einschlägigen kanto nalen Bestimmungen von Art. 24 des Gesetzes zur Ausführung des Bundesgesetzes über die Raumplanung des Kantons Wallis vom 23. Januar 1987 – "öffentliches Interesse" – und § 24 RBG – "zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben" – in ihrem Wortlaut unterscheiden. Trotz seiner fundamentalen Bedeutung für die Rechtsanwen- dung hat der Begriff der öffentlichen Aufgabe bisher keine einheitliche und hinreichend scharfe Definition erfahren. In der Lehre wird der Begriff teilweise weit verstanden, indem alle Aufgaben, die im öffentlichen Interesse liegen, als öffentliche Aufgaben bezeichnet werden. Ein enges Ver- ständnis stellt den Begriff dagegen auf eine Stufe mit dem Begriff der Staatsaufgabe. Staatsauf- gaben werden gemeinhin als Aufgaben definiert, die durch Verfassung un d Gesetz staatlichen Behörden zugewiesen sind. In seiner Praxis geht das Bundesgericht davon aus, dass öffentliche Aufgaben jene sind, die im Auftrag des Gesetzgebers erfüllt werden müssen. Dies impliziert, dass die Aufgaben im öffentlichen Interesse liegen (BERNHARD RÜTSCHE, Was sind öffentliche Aufga- ben?, in: recht 2013, S. 153 -162, S. 154 f., S. 157 ff.). Freilich bereitet auch die inhaltliche Be- stimmung dessen, was im öffentlichen Interesse liegt, erhebliche Schwierigkeiten. So gibt es praktisch keine allgemeingültigen Kriterien, nach denen ein Interesse als öffentlich zu qualifizie- ren ist. Staatsaufgaben und öffentliche Interessen sind somit zu unterscheiden. Während eine Staatsaufgabe die Konsequenz eines an den Staat gerichteten Auftrags ist, beziehen sich öffent- liche Interessen auf die Bedürfnis - und Motivationslage (FELIX HAFNER, Staatsaufgaben und öf- fentliche Interessen – ein (un)geklärtes Verhältnis?, in: Basler juristische Mitteilungen [BJM] 2004 S. 281-308, S. 291, S. 297 ff.). Die Begriffe sind somit nicht deckungsgleich und das Urteil des Bundesgerichts kann für den vorliegenden Fall nicht als Präjudiz herangezogen werden . Aber auch davon abgesehen vermögen die Vorbringen der Beschwerdeführerin in diesem Zusammen- hang nicht zu überzeugen. § 24 Abs. 2 RBG ist restriktiv auszulegen. Eine private Nutzung ist nur in beschränktem Masse zulässig und der Anteil der öffentlichen Nutzung muss denjenigen der nicht öffentlichen Nutzung klar überwiegen (vgl. E. 4.3 hiervor). Entsprechend dem Zonenzweck müssen Bauten oder Anlagen, damit sie sich in der OeWA-Zone als zonenkonform erweisen, der Allgemeinheit dienen und nicht nur einem privilegierten, bestimmt eingegrenzten Personenkreis. Öffentliche Bauten und Anlagen dienen dem Gemeinwesen unmittelbar durch ihren Gebrauchs- wert als Verwaltungsvermögen oder als Sachen im Gemeingebrauch, wie Verwaltungsgebäude, Schulhäuser, Spitäler, Gefängnisse, Altersheime, Schrebergärten oder Asylunterkünfte. Sie hel- fen im weiteren Sinn Aufgabe n des modernen Leistungs- und Sozialstaats wahrzunehmen. Pri- vate Bauten mit beschränktem oder geschlossenem Benutzerkreis widersprechen demnach dem Zonenzweck und fallen als öffentliche Bauten oder Anlagen grundsätzlich ausser Betracht. Eine Baute mit einem beschränkten Benutzerkreis in dieser Zone ist nur zulässig, sofern sie im Dienst einer öffentlichen Aufgabe steht (bspw. Schulsportanlage, die auch noch für gewisse Zeit aus- schliesslich für die Mitglieder eines privaten Vereins zur Verfügung steht). Wohnungsbau und Läden fallen nicht unter diesen Zweck. Ferner ist p reisgünstiger Wohnraum über den konkreten Fall hinaus im ganzen Kanton ein aktuelles planungsrechtliches und planungspolitisches Thema. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Der Wohnungs- und Ladenbau ist jedoch nicht auf einen bes timmten Standort angewiesen. Zu- dem gilt es zu beachten, dass mit der Zuweisung zur OeWA -Zone Eigentumsbeschränkungen einhergehen (§ 77 RBG). Aus dem Gesagten folgt, dass sich der Beschluss des Regierungsrats als im Einklang mit § 24 Abs. 2 RBG erweist und die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist. 5.1 Strittig ist im vorliegenden Verfahren zudem die Frage, ob die Genehmigung der Art. 18 Abs. 6 ZRS, Art. 19 ZRS sowie Art. 23 Abs. 6 und Art. 24 TZRS zu Recht verweigert wurde (Schutz von Nistplätzen und Gehölzen). 5.2 Art. 18 ZRS und Art. 23 TZRS (Umgebungsgestaltung) sehen unter anderem vor, dass Nistplätze für gefährdete Vogelarten (insbesondere […]) und Fledermausquartiere geschützt sind und nicht entfernt werden dürfen. Muss ein solcher Ort aus zwing enden Gründen entfernt oder beeinträchtigt werden, muss entweder auf der betreffenden Parzelle oder auf einer anderen Par- zelle in der Gemeinde ein vollwertiger Ersatz geschaffen werden (Abs. 6). Die nachfolgenden Art. 19 ZRS und Art. 24 TZRS, die vom Regie rungsrat in ihrer Gesamtheit gestrichen wurden, beinhalten die Regelung, dass mit einheimischen Gehölzen bestockte Flächen zu erhalten, auf- zuwerten beziehungsweise nach Möglichkeit neu zu schaffen sind (Abs. 1). Markante Bäume sind möglichst an ihren Standorten zu erhalten. Als markante Bäume gelten die in lit. a bis c definierten Bäume (Abs. 2). Stirbt ein solcher Baum ab oder muss er aus zwingenden Gründen gefällt wer- den, muss er entweder auf der betreffenden Parzelle oder auf einer anderen Parzelle in der Ge- meinde mit einem jungen Baum einer der genannten Arten oder einer anderen einheimischen Obst- oder Laubbaumart ersetzt werden (Abs. 3). Stirbt der neu gepflanzte Baum ab oder wird er gefällt, muss er, unabhängig von der Stammdicke, wieder ersetzt werden (Abs. 4). Aus Rücksicht auf die Brutzeit der Vögel ist bei allen Gehölzen vom 1. März bis zum 31. Juli auf Schneide- und Fällarbeiten zu verzichten (Abs. 5). 5.3 Der Regierungsrat begründete seinen Entscheid im Wesentlichen damit, dass die stritti- gen Bestimmungen zwar einen weitgehenden und generellen Schutz von Nistplätzen und Bäu- men im Siedlungsgebiet bezwecken würden – was grundsätzlich begrüsst werde –, dies in der von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Form jedoch in einem gewissen Widerspruch zum Schutzgedanken des NLG bzw. des NHG stehe. Die vom Schutz betroffene Grundeigentümer- schaft habe ein Recht, die mit dem Erlass der Zonenvorschriften einhergehenden Beschränkun- gen und Pflichten zu kennen. Eine Verortung der zu schützenden Objekte sei erfo rderlich: § 10 Abs. 1 NLG sehe ausdrücklich vor, dass der Schutz und der Unterhalt von schützenswerten Na- turobjekten durch Ausscheidung und Bezeichnung in Zonenplänen erreicht werden könne. Weiter verpflichte § 11 NLG die Gemeinden, die erforderlichen Schutz- und Schonzonen für schützens- werte Naturobjekte entsprechend den Bestimmungen des Raumplanungs-, Bau- und Forstrechts zu erlassen. Die strittigen Bestimmungen müssten deshalb von der Genehmigung ausgenommen und der Gemeinderat müsse angehalten werden, innert drei Jahren seit Rechtskraft des ange- fochtenen Beschlusses die schützenswerten Naturobjekte mit einer der übergeordneten Gesetz- gebung entsprechenden Planung unter Schutz zu stellen. In der Vernehmlassung weist der Re- gierungsrat darauf hin, dass das Kantonsgericht in einem Urteil vom 19. Februar 2020 (810 19 94) festgestellt habe, dass die naturschutzfachlich erhobenen schutzwürdigen Naturobjekte im Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Zonenplan verbindlich festzulegen seien. Im Zonenreglement seien zu jedem schutzwürdigen Naturobjekt die verbindlichen Schutzziele sowie Schutz - und Pflegemassnahmen festzusetzen. Die von der Beschwerdeführerin gewählte Lösung, d.h. die generelle Umschreibung der zu schüt- zenden Nistplätze und Gehölze, sei deshalb unzulässig. Ferner werde das Argument der B e- schwerdeführerin, wonach im Siedlungsgebiet die Besiedlung Vorrang habe, in dieser Absolutheit bestritten. Die Förderung der Biodiversität höre nicht an der Bauzonengrenze auf. Stattdessen sei aufgrund der verdichteten Bauweise ein detaillierter Schutz gerade im Siedlungsgebiet zwin- gend. Zudem sei die Rücksichtnahmepflicht Sinn und Zweck der Naturschutzgesetzgebung und nicht identisch mit einem Veränderungsverbot. Um- oder Neubauten, die geschützte Einzelobjekt berühren würden, seien wie auch die Überprüfung der Schutzeinträge im Rahmen einer Ortspla- nungsrevision nach § 14 NLG möglich. Die Unterschutzstellung sei somit nicht absolut. Schliess- lich hätten betroffene Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gemäss § 17 Abs. 4 NLG einen Anspruch auf finanzielle Beiträge für Naturschutzleistungen. Der Entscheid der Beschwer- deführerin, keine Schutzobjekte auszuscheiden, könne vermuten lassen, dass sie sich von dieser Abgeltungspflicht befreien wolle. 5.4 Die Beschwerdeführerin kritisiert, die Ausführungen der Vo rinstanz seien widersprüch- lich. Es sei zwar richtig, dass zonenplanerische Massnahmen stets einen Eingriff ins Privateigen- tum bedeuten würden und die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer deshalb ein Recht darauf hätten zu wissen, wie weit der Eingriff gehe. Die Beschwerdeführerin sei jedoch der An- sicht, dass sie im Rahmen der bestehenden Gesetzgebung einen optimalen Schutz von Naturo- bjekten im Siedlungsgebiet gewährleiste, der gleichzeitig einen minimalen Eingriff ins Privatei- gentum der Betroffenen bedeute. Sie unterscheide zwischen "statisch im Zonenplan festgelegten Naturschutzmassnahmen", welche einen erheblichen Eingriff ins Grundeigentum der Betroffenen bedeuten würden und "dynamischen Naturschutzmassnahmen", bei denen der Eingriff deutlich weniger weit gehe. Im Siedlungsgebiet würden statisch definierte Schutzmassnahmen, wie sie der Regierungsrat fordere, für die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer eine Überbauung erheblich erschweren. Die Lösung der Beschwerdeführerin basiere auf d er An- nahme, dass schützenswerte Naturobjekte im Siedlungsgebiet dynamisch entstehen und dyna- misch wieder verschwinden könnten. Dies gelte für Tiere und Pflanzen. Die Beschwerdeführerin wolle nicht den einzelnen Nistplatz schützen, sondern der Natur die Mög lichkeit geben, auch im Siedlungsgebiet Platz zu finden. Werde bei einem Neu - oder Umbau ein Naturobjekt tangiert, gehe im Siedlungsgebiet das Interesse am Siedlungsbau vor. Die Grundeigentümerschaft müsse in einem solchen Fall für einen Ersatz sorgen. Solche Ersatzmassnahmen seien vergleichsweise einfach und kostengünstig zu realisieren. Für die vom Regierungsrat vorgetragene Pflicht zur Verortung der schützenswerten Naturobjekte mangle es zudem an einer gesetzlichen Grundlage. § 10 Abs. 1 NLG sei eine Kan n-Bestimmung mit einer nicht abschliessenden Aufzählung von möglichen Massnahmen, die der Gemeinde einen Ermessensspielraum im Sinne von Art. 2 Abs. 3 RPG gebe. Auch § 11 NLG schreibe keine Verortung der Naturobjekte vor. Zwar hätten gemäss § 11 Abs. 3 NLG Nutzungspläne die nach § 12 NLG geschützten Naturobjekte zu ent- halten. Bei den Naturobjekten nach § 12 NLG handle es sich jedoch um vom Regierungsrat fest- gelegte Naturobjekte. Bei den umstrittenen kommunalen Bestimmungen gehe es demgegenüber um Objekte, welche allenfalls kommunal zu schützen seien. Die Bestimmung des Umfangs und der Intensität des Schutzes liege somit in der Autonomie der Gemeinde. Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.1 Gemäss § 2 NLG sorgen Kanton, Einwohner- und Bürgergemeinden zusammen mit den Grundeigentümern und Grundeigentümerinnen und der Bevölkerung für die Erhaltung eines in- takten Naturhaushaltes (Abs. 1). Sie wirken dem Aussterben der einheimischen Tier- und Pflan- zenarten entgegen und sie schützen deren Lebensräume und Lebensgemeinschaften (Abs. 2). Ferner bewahren der Kanton und die Einwohnergemeinden die Landschaft vor Verarmung und Verunstaltung und sorgen für den Schutz, die Pflege und die wissenschaftliche E rforschung der Naturobjekte (Abs. 3). Gemäss § 10 Abs. 1 NLG können Schutz und Unterhalt von schützens- werten Landschaften und Naturobjekten durch Ausscheidung und Bezeichnung in Zonenplänen (lit. a.), Aufnahme ins Inventar der geschützten Naturobjekte (lit. b.), Vereinbarungen mit den Grundeigentümern und Grundeigentümerinnen oder den Bewirtschaftern und Bewirtschafterin- nen (lit. c.) und Erwerb (lit. d) erreicht werden. Nach Möglichkeit sind einvernehmliche Lösungen anzustreben (§ 10 Abs. 2 NLG). Kanton und Einwohnergemeinden erheben die schützenswerten Landschaften und Naturobjekte im Rahmen ihrer raum- und nutzungsplanerischen Aufgaben. Sie stützen sich dabei auf Fachgutachten (§ 11 Abs. 1 NLG). Kanton und Einwohnergemeinden er- lassen die erforderlichen Schutz- und Schonzonen entsprechend den Bestimmungen des Raum- planungs-, Bau- und Forstrechts (§ 11 Abs. 2 NLG). Die naturschutzfachlich ("Naturinventar", Fachgutachten nach § 11 NLG) erhobenen schutzwürdigen Naturobjekte sind im Zonenplan ver- bindlich als Natu rschutzzone oder Naturschutzobjekt festzulegen. Im Zonenreglement sind zu jedem schutzwürdigen Naturobjekt die verbindlichen Schutzziele sowie Schutz- und Pflegemas- snahmen festzusetzen (vgl. KGE VV vom 8. Mai 2019 [810 18 153, 155, 163] E. 5.3 m.w.H. und KGE VV vom 19. Februar 2020 [810 19 94] E. 5.6). § 13 NLG sieht zudem verschiedene Verbote vor. So ist es unter anderem verboten, geschützte Naturobjekte in ihrem Bestand zu gefährden, ihren Wert oder ihre Wirkung zu beeinträchtigen oder sie zu beseitigen (§ 13 Abs. 1 NLG). Lässt sich eine Beeinträchtigung geschützter oder schützenswerter Naturobjekte durch technische Ein- griffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, hat der Verursacher oder die Verursa- cherin gemäss § 14 NLG für bestmöglichen Schutz , Wiederherstellung oder ansonst für ange- messenen Ersatz zu sorgen. 6.2 Um die im Sinne von § 10 NLG geforderte Sicherstellung von Landschaften und Naturo- bjekten zu erreichen, müssen Naturschutzzonen mit verbindlichen Schutzbestimmungen festge- legt werden. Die naturschutzfachlich erhobenen schutzwürdigen Naturobjekte sind im Zonenplan verbindlich festzulegen (als Naturschutzzone oder Naturschutzobjekt; vgl. KGE VV vom 19. Feb- ruar 2020 [810 19 94] E. 5.6). So sieht auch § 29 Abs. 3 RBG vor, dass schützenswerte Einzel- objekte in den Zonenvorschriften bezeichnet und umschrieben werden. Die Sicherstellung von Landschaften und Naturobjekten gemäss § 10 NLG lässt sich jedoch auch auf anderem Weg als durch raumplanerische Massnahmen erreichen (KGE VV vom 8. Mai 2019 [810 18 153, 155, 163] E. 5.4). Es besteht jedoch aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit ein numerus clausus der Massnahmen zum Schutz und Unterhalt von schützenswerten Landschaften und Na- turobjekten im Sinne von § 10 NLG. Eine Auslegung der Bestimmung wie sie die Beschwerde- führerin suggeriert, würde zu erheblichen Unterschieden bei den kommunalen Regelungen und schliesslich zu einer Aufweichung der Natur- und Landschaftsschutzbestimmungen führen. Ein gleichwertiger und wirksamer Schutz im Sin ne von § 10 NLG könnte so nicht erreicht werden. Den Gemeinden steht bei der Frage, durch welche Massnahmen der Schutz und Unterhalt von schützenswerten Landschaften und Naturobjekten erreicht wird, ein Ermessensspielraum zu. Das Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht Ermessen muss indessen pflichtgemäss ausgeübt werden und ist im Rahmen von § 10 NLG nicht schrankenlos. Die Vorgehensweise der Beschwerdeführerin widerspricht deshalb § 10 NLG. Dar- über hinaus verlangt auch Art. 18 Abs. 1bis NHG den besonderen Schutz von Standorten, die besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen oder eine ausglei- chende Funktion im Naturhaushalt erfüllen, und nennt verschiedene Beispiele. Die gesetzlichen Kriterien werden in Art. 14 Abs. 3 der Natur- und Heimatschutzverordnung (NHV) vom 16. Januar 1991 konkretisiert. Biotope sind grundsätzlich zu schützen und zu unterhalten, gleich ob sie von nationaler, regionaler oder nur lokaler Bedeutung sind (Art. 18b Abs. 1 NHG). Eingriffe darin dür- fen nur bewilligt werden, wenn sie standortgebunden s ind und einem überwiegenden Bedürfnis entsprechen (Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 6 NHV). Lässt sich eine Beeinträchtigung unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so sind Schutz -, Wiederherstellungs- und Er- satzmassnahmen anzuordnen (Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 7 NHV). § 14 NLG sieht ebenfalls vor, dass wenn sich eine Beeinträchtigung geschützter oder schützenswerter Naturob- jekte durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden lässt, der Ver- ursacher oder die Verursacherin für bestmöglichen Schutz, Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen hat. Die Ausscheidung und Bezeichnung schützenswerter Landschaften und Naturobjekte in Zonenplänen hat damit nicht einen unverhältnismässigen Ein- griff in die Eigentumsrechte der Eigentümerinnen und Eigentümer zur Folge. Die Gemeinden als Planungsbehörden haben jedoch abzuklären, ob und wo es im Planungsperimeter noch schüt- zenswerte Lebensräume für einheimische Pflanzen- und Tierarten gibt. Die im Planungsperimeter vorhandenen und daran angrenzenden Biotope müssen vor Erlass und Revision von Nutzungs- plänen festgestellt werden (Art. 15 Abs. 5 NHV). Die hierfür nötigen Erhebungen stellen notwen- dige Grundlage der Ortsplanung dar (Urteil des Bundesgerichts 1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 E. 3.3). Aus dem Gesagten folgt, dass die von der Beschwerdeführerin geplante Regelung gegen höherrangiges Recht verstösst und der Regierungsrat die Genehmigung der Art. 18 Abs. 6 ZRS, Art. 19 ZRS sowie Art. 23 Abs. 6 und Art. 24 TZRS zu Recht verweigert hat. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 7.1 Des Weiteren ist vorliegend zu prüfen, ob Art. 7 TZRS vom Regierungsrat zu Recht nicht genehmigt wurde (Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan). 7.2 Art. 7 T ZRS (Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan) sieht vor, dass der Ge- meinderat in den Kernzonen im Rahmen von Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan ein Vollgeschoss mehr und bis zu 3 m mehr Fassaden - und Gebäudehöhe gestatten kann (Abs. 1). Die Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan weisen im Gesamten gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile auf. Dafür müssen folgende Voraussetzungen kumu- lativ erfüllt sein: a.) Die Bebauung weist eine hohe Qualität bezüglich Städtebau und Architektur auf; b.) Die Bauten und Anlagen der Bebauung fügen sich gut in die bauliche und dorflandschaft- liche Umgebung ein; c.) Die Planung erfüllt erhöhte bau - und siedlungsökologische Anforderun- gen und d.) Die Bebauung genügt fortschrittlichen Massnahmen zur Energienutzung (Abs. 2). Die Einhaltung der Voraussetzungen ist in den Planungsunterlagen nachvollziehbar darzustellen und zu beschreiben. Der Gemeinderat erlässt ergänzende Richtlinien (Abs. 3). Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.3 Der Regierungsrat verweigerte die Genehmigung des Art. 7 TZRS, weil die Bestimmung keine Mindestfläche definiere, womit die Voraussetzungen gemäss § 50 Abs. 2 RBG nicht erfüllt seien. In der Bestimmung finde mit der Zulassung eines zusätzlichen Vollgeschosses und einer Erhöhung der Fassaden- und Gebäudehöhe um 3 m eine Infragestellung der Zonenvorschriften statt. Dies sei nicht zulässig. Für derart grundlegende Abweichungen von den Zonenvorschriften sei das Quartierplanverfahren anzuwenden. Im Ortskern der Gemeinde sei die zweigeschossige Bauweise vorherrschend. Es sei von der Beschwerdeführerin nicht dargelegt worden, welche Auswirkungen die vorgesehene Regelung bzw. die Dreige schossigkeit auf das Ortsbild haben könne. Es werde zudem nicht sichergestellt, dass eine Baute tatsächlich in die Umgebung einge- passt werde. Ohne festgelegte Mindestfläche könne jedes Baugesuch als Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan deklariert werden, nur um in der Kernzone ein zusätzliches Vollgeschoss bauen zu können. Dies entspreche nicht dem Zweck der Ausnahmeüberbauung nach einh eitli- chem Plan. Dieses Instrument diene dazu, dass nur bis zu einem bestimmten Masse von der Regelbauweise abgewichen werden könne. Dadurch grenze sich das Instrument von der Quar- tierplanung ab. Es sei das falsche Instrument, um Ausnahmen zu gewähren, wie sie von der Beschwerdeführerin vorgesehen seien. Das Instrument diene vielmehr der Überbauung grösse- rer Areale nach einem Gesamtkonzept mit mehreren identischen Bauten. In seiner Vernehmlas- sung weist der Regierungsrat insbesondere darauf hin, dass die Nichtgenehmigung der Bestim- mung angezeigt sei, weil die von der Beschwerdeführerin geäusserten Absichten der Verwen- dung der Ausnahmeklausel (Anwendung auf Einzelbauten) nicht dem Sinn und Zweck von § 50 RBG entsprechen würden. Deshalb sei auch eine mildere Massnahme nicht möglich. Die Nach- besserung mittels Festlegung einer Mindestfläche sei nicht möglich, da Einzelbauten keine Are- alüberbauungen darstellen würden. 7.4 Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang im Wesentlichen vor, dass die Nichtgenehmigung von Art. 7 TZRS unverhältnismässig sei. Es mangle vorliegend insbesondere an der Erforderlichkeit der Massnahme, da eine mildere Massnahme in Form einer Auflage zur Nachbessrung der Bestimmung möglich gewesen wäre. 8.1 Gemäss § 50 RBG können die Z onenvorschriften vorsehen, dass der Gemeinderat bei Überbauungen nach einheitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen, unter ande- rem von den Nutzungsmassen nach § 18 RBG, der Gebäudelänge und der Gebäudehöhe im Sinne der verdichteten Bauweise gestatten kann, sofern eine hohe Wohnqualität und gute Einfü- gung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet sind (Abs. 1). Die Zonenvor- schriften regeln die Mindestfläche für eine solche Überbauung und legen die maximal zulässigen Abweichungen von den für dieses Gebiet geltenden Zonenvorschriften fest (Abs. 2). Das RBG nennt nur wenige Voraussetzungen, damit von einer Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan gesprochen werden kann. Die Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan bzw. der Ge- samtplan muss – im Gegensatz etwa zu den Nutzungsplänen – weder öffentlich aufgelegt oder publiziert noch vom Regierungsrat genehmigt werden. Im Gegensatz zum Quartierplan gemäss den §§ 37 ff. RBG ist weiter bei der Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan kein geregel- tes Verfahren vorgesehen. Der kantonale Gesetzgeber hat hier offensichtlich der Gemeindeau- tonomie den Vorrang einräumen wollen. § 50 RGB kann somit als Delegationsnorm zugunsten der Gemeindeautonomie verstanden werden. § 50 Abs. 2 RBG sieht als e inzige Bedingungen Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht vor, dass die (kommunalen) Zonenvorschriften die Mindestfläche für eine solche Überbauung und die maximal zulässigen Abweichungen von den für dieses Gebiet geltenden Zonenvorschriften festlegen. Ferner ergibt sich aus Sinn und Zweck einer Gesamtplanung, dass eine solche Aus- nahmeüberbauung nur im Hinblick auf eine verdichtete Bauweise zur Anwendung gelangen darf. Dabei ist davon auszugehen, dass es sich bei § 50 RBG nicht um eine Ausnahmebestimmung im klassischen Sinne handelt. Vielmehr kommt der fraglichen Bestimmung mit Blick auf ihre Ziel- setzung, welche in der Förderung der verdichteten Bauweise zum Zwecke des haushälterischen Umgangs mit Bauland besteht, der Charakter einer speziellen Ermächtigungsnorm zu. Diese gibt der zuständigen Behörde ein Mittel in die Hand, in eigener Kompetenz und im Rahmen der ge- setzlichen Ordnung einer Bauherrschaft gewisse bauliche Abweichungen zu gewähren (KGE VV vom 25. Oktober 2006 [810 05 425] E. 5.1). 8.2 Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht das Erfordernis einer Mindestfläche und der Festlegung einer maximal zulässigen Abweichung von den Zonenvorschriften sowie dass in Art. 7 TZRS keine im Sinne von § 50 Abs. 2 RBG vorgeschriebene Mindestfläche vorgesehen ist. Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, der Beschwerdegegner habe mit seinem Entscheid gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip, insbesondere gegen das Erfordernis der Erforderlichkeit , verstossen. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit fordert, dass die Verwaltungsmassnahmen zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und notwendig sind. Ausserdem muss der angestrebte Zweck in einem vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen stehen, die den Privaten auferlegt werden (statt vieler BGE 136 I 17 E. 4.4; vgl. zum Ganzen auch ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/ St. Gallen 202 0, Rz. 514 ff. m.w.H.). Neben deren Geeignetheit muss d ie Verwaltungsmass- nahme im Hinblick auf das im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel erforderlich sein; sie hat zu unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme für den angestrebten Erfolg ausreichen würde. Das Element der Erforderlichkeit dient der Prüfung der Intensität staatlichen Handelns. Die Prüfung der Erforderlichkeit entfällt, wenn lediglich eine geeignete Massnahme zur Verfügung steht (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 527). Eine Verwaltungsmassnahme ist schliesslich nur gerechtfertigt, wenn sie ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für den betro ffenen Privaten bewirkt, wahrt (HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., Rz. 557). 8.3 Wenn die Beschwerdeführerin nun vorbringt, die verfügten Massnahmen seien nicht ver- hältnismässig, so kann ihr nicht gefolgt werden: Die von ihr vorgeschlagene, weniger einschnei- dende Alternative (Auflage zur Nachbesserung) liegt zwar auf der Hand. Im Rahmen der Erfor- derlichkeit einer Massnahme ist es nämlich nicht statthaft, beispielsweise eine Bewilligung zu verweigern oder ein gänzliches Verbot auszusprechen, wenn der rechtmässige Zustand durch eine mit der Bewilligung verknüpfte Auflage oder Beding ung herbeigeführt werden kann. Vorlie- gend ist jedoch der Eignungsnachweis der Massnahmenalternative entscheidend. Eine mildere Massnahme fällt als ungeeignet ausser Betracht, wenn sie eine geringere Zwecktauglichkeit als die ursprünglich ins Auge gefasste Vorkehrung aufweist, d.h. nicht den erwünschten Erfolg zeitigt (vgl. BGE 129 I 35 E. 10.2). Der Regierungsrat hat zu Recht darauf hingewiesen, dass eine Aus- nahmeüberbauung nach einheitlichem Plan nur bei grösseren Arealüberbauungen zulässig ist. Die Absicht der Beschwerdeführerin, die Ausnahme auf Einzelbauten anzuwenden und damit im Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht Ortskern, wo eine zweigeschossige Bauweise vorherrscht, dreigeschossige Bauten zu ermögli- chen, ist nicht mit dem Instrument der Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan im Sinne von § 50 Abs. 2 RBG realisierbar. Die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Regelung verstösst gegen Sinn und Zweck dieses Instruments (vgl. E. 8.1 hiervor). Vielmehr ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass eine Rückweisung mit der Auflage zur Nachbesserung nicht möglich ist, da die Regelung selbst mit Angabe einer Mindestfläche unzulässig ble iben würde. Eine andere mildere Massnahme ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht vorgebracht. Die Beschwerde ist deshalb auch in diesem Punkt abzuweisen. 9.1 Als nächstes ist vorliegend zu prüfen, ob der Beschwerdegegner zu Recht die Geneh- migung von Art. 9 Abs. 3 TZRS verweigert hat (Schutzzone Hofstattbereich). 9.2 Art. 9 Abs. 3 TZRS sah in der von der Beschwerdeführerin vorgesehenen Fassung vor, dass der Anteil der anrechenbaren Gebäudefläche aller Klein - und Anbauten inn erhalb der Schutzzone Hofstattbereich 20% der auf der Parzelle gesamthaft realisierten anrechenbaren Ge- bäudefläche nicht übersteigen darf. 9.3 Der Regierungsrat verweigerte die Genehmigung von Art. 9 Abs. 3 TZRS mit der Be- gründung, in der Bestimmung werde eine dynamische, von den realisierten und nicht von der realisierbaren in- und ausserhalb des Hofstattbereichs stehenden Gebäudeflächen abhängige n Ziffer definiert. Bei Parzellen mit grossen Gebäudeflächen könne im Hofstattbereich mehr gebaut werden, bei Parzellen mit kleinen oder ohne Gebäudeflächen entsprechend weniger oder nichts. Er wies zudem auf die Diskrepanz zwischen den Aussagen im Planungsbericht und den Festle- gungen im TZRS hin. Zudem sei nicht sichergestellt, dass der Gesamtcharakter des Hofstattbe- reichs als Frei- und Grünfläche erhalten werden könne. Im Wesentlichen entspreche die festge- legte Lösung nicht § 18 Abs. 3 RBG, wonach für den Hofstattbereich eine eigenständige Über- bauungsziffer oder Grünflächenziffer festzulegen sei. Das RBG sehe eine maximal zulässige bau- liche Nutzung mit der Überbauungs-, Grünflächen- und / oder Ausnützungsziffer vor. Diese Ziffern würden sich auf die Grundstücksfläche beziehen. Das Reglement der Beschwerdeführerin be- ziehe die zulässige bauliche Nutzung auf die realisierte anrechenbare Gebäudefläche. Diese dy- namische Regelung der maximalen Nutzungsmöglichkeit widerspreche klarerweise dem RBG, weshalb die Beschwerdeführerin angehalten worden sei, innert drei Jahren seit Rechtskraft des angefochtenen Entscheids für die Schutzzone Hofstattbereich eine rechtskonforme Ziffer gemäss § 18 Abs. 3 RBG zu definieren, die zudem dem Ziel des Hofstattbereichs gerecht werde. In der Vernehmlassung weist der Regierungsrat darauf hin, dass die Überbauungsziffer sich aus dem Verhältnis zwischen der anrechenbaren Gebäudefläche und der anrechenbaren Grundstückflä- che berechne (§ 47 Abs. 1 "Bestimmungen Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB]" in der RBV [IVHB RBV]). Als anrechenbare Gebäudefläche gelte die Flä- che innerhalb der projizierten Fassadenlinie. Die projizierte Fassadenlinie sei die Projektion der Fassadenlinie auf der Ebene der amtlichen Vermessung. Also variiere die anrechenbare Gebäu- defläche je nach Fassadenlinie des konkreten Gebäudes. Die 20% in der strittigen Bestimmung würden sich auf eine konkrete Baute beziehen und damit auf eine je nach Gebäudegrösse vari- ierende Ziffer. Das verstosse gegen die §§ 46 Abs. 1 und 47 RBV und gegen § 46 f. IVHB RBV. Für die Überbauungsziffer müsse die Parzellenfläche massgebend sein. Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht 9.4 Die Beschwerdeführerin stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, es sei falsch, dass Art. 9 Abs. 3 TZRS (letzter Satz) keine Überbauungsziffer gemäss § 18 Abs. 3 RBG enthalte, die sich auf die Grundstückfläche beziehe. Di e Ziffer in der streitgegenständlichen Bestimmung sei an die realisierte anrechenbare Gebäudefläche geknüpft. Die anrechenbare realisierte Ge- bäudefläche sei wiederum durch die Überbauungsziffer in Art. 4 TZRS definiert. Nach § 18 Abs. 3 RBG richte sich die maximal zulässige bauliche Nutzung nach der Überbauungs-, Grünflächen- und / oder der Ausnützungsziffer. Art. 9 Abs. 3 TZRS nehme mittelbar Bezug auf die anrechen- bare Gebäudefläche, die sich aus der Überbauungsziffer maximal errechne. Dadurch, dass die Überbauungsziffer auf die bereits konsumierte Überbauung Bezug nehme, werde gewährleistet, dass die Nebenbauten zur bereits bestehenden Bebauung in einem adäquaten Verhältnis stün- den. Werde ein Grundstück mit 20% überbaut, stehe der Eigentümerin oder dem Eigentümer eine Überbauungsziffer von 4% der Überbauung (20% von 20%) zur Verfügung. Bei der Lösung des Beschwerdegegners könnten jedoch 5% überbaut werden. In diesem Zusammenhang bestreitet die Beschwerdeführerin einen Widerspruch zwischen dem Planungsbericht und der dort erwähn- ten Reduktion der Bebauung auf 5% und der Regelung in Art. 9 Abs. 3 TZRS. Gemäss Art. 4 TZRS sei in der Kernzone A eine maximale Überbauungsziffer von 25% und in der Kernzone B eine maximale Überbauungsziffer von 30% vorgeschrieben. Werde eine Parzelle maximal über- baut, könnten ausgehend von den relativen 20% der Überbauungsziffer in der Kernzone A Ne- benbauten in der Grösse von 5% der Überbauungsziffer und in der Kernzone B Nebenbauten in der Grösse von 6% erstellt werden. Die Variante der Gemeinde nehme besser Rücksicht auf die bestehende Bebauung und auf das Ortsbild. Die Nebenbauten im Hofstattbereich stünden immer in Relation zur Hauptbaute auf der Parzelle. Es bestehe schliesslich keine gesetzliche Grundlage, wonach die Gemeinde zwingend die Vorgabe des Regierungsrats umzusetzen hätte. 10.1 Nutzungsziffern im weiteren Sinne bestimmen im Rahmen der Nutzungspläne das Mass der zulässigen Grundstücknutzungen, indem sie die anrechenbare Landfläche ins Verhältnis zur überbauten Fläche setzen. Sie erfüllen damit einerseits typische baupolizeiliche, insbesondere wohnhygienische Funktionen, andererseits stehen sie im Dienste gestalterischer Interessen. Mit Nutzungsziffern im weiteren Sinne – z.B. der Ausnützungsziffer, der Baumassenziffer, der Über- bauungsziffer oder der Grün- und Freiflächenziffer – können namentlich die Erhaltung von Frei- und Grünflächen, die Verkehrs sicherheit oder der Land schaftsschutz gewährleistet werden. Zudem wirken sie sich auf den Charakter und die künftige Entwicklung einer Bauzone aus und erfüllen damit soziale Funk tionen. Teils überlassen die Kantone den Entscheid, ob die Baubeschränkung mittels Nut zungsziffern oder primärer Bauvorschriften (d.h. Abstands vor- schriften, Höhenvorschriften, Geschosszahl, Gebäudelänge und -breite etc.) erfolgen muss, den Gemeinden. Der Umfang der kommunalen Auto nomie hängt folglich vom kantonalen Recht ab (vgl. zum Ganzen DANIELA IVANOV, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, Diss. Freiburg 2006, S. 69, mit Hinweisen). 10.2 Der Kanton Basel-Landschaft verlangt von den Gemeinden, dass die Zonenreglemente Art und Mass der Nutzung, insbesondere die Bauweise, die Ge bäudemasse (Gebäudelänge, Gebäudetiefe, Gebäudehöhe oder Geschosszahl), die maximal zulässige, bauliche Nutzung sowie die Dachformen und ihre Ausgestaltung bestimmen. Die maximal zulässige, bauliche Nutzung wird mit der Überbauungs-, Grünflächen- und/oder der Ausnützungsziffer bestimmt (§ 18 Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht Abs. 3 RBG). Das kantonale Gesetz verlangt in einem Zonenreglement folglich grundsätzlich die Angabe eines Nutzungsmasses, wobei es den Gemeinden aber eine Wahl freiheit lässt. Für die Berechnung der baulichen Nutzung (Be bauungsziffer, Nutzungsziffer, Ausnützungsziffer nach ORL [Institut für Orts-, Regional- und Landesplanung der ETH Zürich] ) ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vor handene Parzellenfläche massgebend, sofern nicht die Gemeinde die Nutzungs übertragung gemäss § 88 RBG vorgesehen hat (§ 46 RBV) . Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Baut en über dem gewachsenen Terrain (§ 47 Abs. 1 RBV). Die Nutz ungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche (§ 48 Abs. 1 RBV). Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und de r anrechenbaren Parzellenfläche (§ 49 Abs. 1 RBV). Die gesetzliche Regelung von § 46 Abs. 1 RBV legt der Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungsziffer, Nutzungsziffer, Ausnützungsziffer nach ORL ) unmissverständlich die Parzellenfläche zugrunde. Die von der Beschwerdeführerin g ewählte Lösung, wonach der Anteil der anrechenbaren Gebäudefläche aller Klein- und Anbauten innerhalb der Schutzzone Hofstattbereich 20% der auf der Parzelle gesamthaft realisierten anrechenbaren Gebäudefläche nicht übersteigen darf, entspricht nicht der vom Gesetzgeber gewollten statischen Grösse der Bebauungsziffer. Es ist mit der Vorinstanz einig zu gehen , dass die anrechenbare Gebäudefläche, die eine dynamische Grösse darstellt, unter anderem zur Folge hat, dass sich auf einer Parzelle mit jeder Erweite rung der anrechenbaren Gebäudefläche auch die Fläche der zulässigen An - und Nebenbauten im Hofstattbereich vergrössert. Zudem bringt der Regierungsrat zur Recht vor, dass bei Parzellen mit grossen Gebäudeflächen im Hofstattbereich mehr gebaut werden könne, als auf Parzellen mit einer kleinen oder gar keiner Gebäudefläche, unabhängig von der Fläche der betroffenen Parzelle. Diese dynamische Regelung widerspricht der Regelung von § 18 Abs. 3 RBG. Unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdeführerin, dass mit der von ihr gewählten Regelung die Nebenbauten im Hofstattbereich in Relation zur Hauptbaute auf der Parzelle stehen würden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Schutzzone Hofstattbereich die verbleibenden Flächen der traditionellen Hofs tatt als Grün - und Freifläche sichern soll und der Gesamtcharakter der Hofstatt als Frei- und Grünfläche trotz der Baumöglichkeiten zu erhalten ist (Art. 9 Abs. 1 und 4 TZRS). Dieser Zweck würde zur Makulatur verkommen, wenn im Hofstattbereich von Parzelle n, auf denen bereits grosse Bauten erstellt wurden, grossflächige Klein- oder Anbauten errichtet werden dürften. Ebenfalls nicht zu hören ist die Rüge, wonach die anrechenbare realisierte Gebäudefläche durch die Überbauungsziffer in Art. 4 TZRS definiert sei. In Übereinstimmung mit den vor instanzlichen Ausführungen ist darauf hinzuweisen, dass Art. 4 TZRS die maximale Überbauungs ziffer der Kernzonen KA und KB definiert. Die Über bauungs- ziffer der Zone Hofstattbereich wird in der Bestimmung nicht festgelegt. Diese wird im streitgegen- ständlichen Art. 9 Abs. 3 TZRS bestimmt. Unter Beachtung der genannten Umstände sind die Nichtgenehmigung der Nutzungs vorschriften der Schutzzone Hofstattbereich und die Auflage, innert drei Jahren seit der Rechtskr aft des angefochtenen Beschlusses für die Schutzzone Hofstattbereich eine rechtskonforme Ziffer zu definieren, die dem Ziel des Hof stattbereichs gerecht wird, gerechtfertigt. Die Beschwerde ist deshalb auch in diesem Punkt abzuweisen. Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht 11.1 Als nächstes ist vorliegend zu prüfen, ob der Beschwerdegegner zu Recht die Geneh- migung des Art. 21 Abs. 8 und 9 TZRS verweigert hat (Bauteile auf dem Dach). 11.2 Art. 21 Abs. 8 TZRS statuiert, dass für einzelne Bauteile auf dem Dach folgende Maxi- malmasse gelten: Art Maximalmass strassenseitig Maximalmass hofstattseitig Frontfläche pro Dachauf- baute in der unteren Dach- hälfte 1.8 m2 1.8 m2 Frontfläche pro Dachauf- baute in der oberen Dach- hälfte 0.5 m2 0.5 m2 Frontfläche pro eingeschnit- tene Dachterrassen nicht zulässig n.b. Lichtfläche pro Dachflä- chenfenster 0.3 m2 0.5 m2 Lichtfläche für die Summe der Dachflächenfenster 2% der zugehörigen Dachflä- che n.b. Die Bemessung der Frontflächen erfolgt an den äussersten Bauteilen der Dachaufbauten. Art. 21 Abs. 9 TZRS hält zudem fest, dass in der unteren Dachhälfte die einzeln zulässigen Dachaufbau- ten zu einem Dachaufbau zusammengefasst werden dürfen, wenn sich der Dach aufbau gut in die Dachlandschaft einfügt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. 11.3 Der Regierungsrat führte in seinem Entscheid aus, dass mit Schlepp - oder Giebeldä- chern versehene eingeschnittene Dachterrassen strassenabgewandt zwar zulässig seien und das TZRS ein Maximalmass der Frontfläche für eingeschnittene Dachterrassen auch vorsehe, jedoch auf das konkrete Festlegen eines zulässigen Masses verzichte. Aufgrund der fehlenden Definition sei eine Verunstaltung des Ortskerns nicht auszuschliessen. Dies widerspreche dem Verunstaltungsverbot gemäss § 7 Abs. 1 des Gesetzes über den Denkmal - und Heimatschutz (DHG) vom 9. April 1992. Aus diesem Grund sei auch bei der Lichtfläche der Dachflächenfenster strassenabgewandt ein Maximalmass zu definieren. Wenn nichts festgelegt sei, müsse die Bau- herrschaft davon ausgehen, dass sie in der Ausgestaltung der Masse des Bauteils frei sei. Damit könnte sich die Gemeinde mit dem Willkürvorwurf konfrontiert sehen. Zudem sei mit der Regelung das Bestimmtheitsgebot verletzt. Es sei unabdingbar, dass entsprechende Nutzungsmasse fest- gelegt würden. Seien Masse festgelegt, so sei es denkbar, dass von den festgelegten Massen im Rahmen von Ausnahmen abgewichen werden könne, wenn dadurch eine gute oder bessere Ge- samtwirkung in Bezug auf das Ortsbild erreicht werden könne. In der Vernehmlassung ergänzt der Beschwerdegegner, dass bei fehlenden Vorgaben betreffend Maximalmasse der Gemeinde- rat keine Handhabe habe, wenn im Baugesuchsverfahren eine Verunstaltung festgestellt werde. Dies sei vor allem auch deshalb problematisch, weil der Ortskern betroffen sei. Die Bauherrschaft Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht habe einen Anspruch darauf, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung zu ken- nen. Dies sei Ausfluss des Gesetzmässigkeitsprinzips. Deshalb sei es zwingend erforderlich, ent- sprechende Vorgaben zu den Maximalmassen festzulegen. Art. 14 TZRS sei vage formuliert und äussere sich nicht zu Dachaufbauten. Schliesslich erinnert der Regierungsrat daran, dass § 7 Abs. 2 lit. b RBV die Möglichkeit von Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften vor- sehe (Ausnahmebewilligung). 11.4 Die Beschwerdeführerin weist insbesondere darauf hin, dass eine reglementarische Be- stimmung grundsätzlich nicht zu einer Verunstaltung führen könne. Eine Verunstaltung könne mit oder ohne Bestimmung entstehen, weshalb die Bestimmung als solche nicht gegen das Verun- staltungsverbot verstossen könne. Die Regeln für die Dachaufbauten kritisiere der Regierungsrat nicht. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Regierungsrat die Be stimmungen betreffend Dachterrassen beanstande. Werde eine Dachterrasse zugelassen, ergebe sich die Fronthöhe der Terrassenwand im Einschnitt nahezu ausschliesslich aus der maximalen Geschosshöhe des sich dahinter befindenden Dachgeschosses. Auch deshalb sei nicht nachvollziehbar, wieso diese Geschosshöhe für Dachaufbauten auf der strassenabgewandten Seite explizit bestimmt werden solle. Das Erscheinungsbild des Einschnittes ergebe sich aus den TZ-Vorschriften. Art. 14 TZRS enthalte ein Gestaltungsgebot und Art. 21 Abs. 2 TZRS eine positive Ästhetikklausel. Es bestehe keine gesetzliche Bestimmung, die dem Gemeinderat vorschreibe, dass die Frontfläche einer eingeschnittenen Dachterrasse zwingend im Reglement festzusetzen sei. In Bezug auf Absatz 9 der Bestimmung hebt die Beschwerdeführerin hervor, dass für Architekten keine freie Gestal- tungswahl gelte. Die Bestimmung ziele in erster Linie auf Dachgauben (Lukarne) ab. Es bestehe für die Eigentümerschaft die Möglichkeit, im unteren Dachbereich die Dachaufbauten zu einer einzigen Dachaufbaute zusammenzufassen, wenn der Architekt nachweise, dass eine gute Ge- samtwirkung erreicht werde. 12. Die nachvollziehbaren Ausführungen der Vorinstanz überzeugen, weshalb grundsätzlich darauf verwiesen werden kann (vgl. E. 1.17 des angefochtenen Entscheids). Was die Beschwer- deführerin dagegen einwendet, dringt nicht durch. Es mag zutreffen, dass das Fehlen eines Mas- ses alleine noch keine Verunstaltung zu bewirken vermag. Massgebend ist jedoch, dass die Ge- fahr der Verunstaltung des Ortskerns bei unklaren oder gar fehlenden Vorschriften ansteigt und dass angesichts der fast unbegrenzten Gestaltungsmöglichkeiten die Bewilligung einer besonde- ren Grösse aus Gründen der Rechtsgleichheit weitere Bewilligungen nach sich zöge. Daran än- dert auch die Bestimmung von Art. 21 Abs. 2 TZRS nichts, wonach alle Bauteile auf dem Dach so anzuordnen und zu gestalten sind, dass sie ein ästhetisch ansprechendes Gesamtbild erge- ben und mit der darunterliegenden Fassade harmonieren. Wesentlich muss sein, dass für Bau- herren, Nachbarn und Behörden Volumen und Gestaltung einer Baute im Rahmen des kantona- len und kommunalen Rechts berechenbar bleiben. Ferner wäre die Rechtssicherheit erheblich beeinträchtigt, bedenke man die Vielzahl der potentiell betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Damit drängt sich im TZRS eine planerische Festlegung der M aximalmasse für die hofstattseitige Frontfläche pro eingeschnittene Dachterrasse und für die hofstattseitige Lichtfläche für die Summe der Dachflächenfenster auf, die diesbezüglich Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für alle Betroffenen herstellt. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das pauschale I naussichtstellen einer Zusammenfassung einzelner Dachaufbauten zu einem Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht Dachaufbau beanstandet und folglich nicht genehmigt hat (Art. 21 Abs. 9 TZRS). Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdi- gung der besonderen Umstände des Einzelfalles der Gemeinderat im Rahmen von § 7 RBV der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen beantragen kann, sofern dies in den Zonenvorschriften vorgesehen ist. Dies gilt insbesondere, wenn damit eine bessere Einpassung in den erhaltenswerten Ortskern erreicht wird (§ 7 Abs. 2 lit. b RBV). Damit wäre die Möglichkeit einer ganzheitlichen Sicht des betroffenen Objekts sichergestellt. Der Regi erungsrat hat die un- bestimmten Masse in Ar t. 21 Abs. 8 TZRS sowie de n gesamten Art. 21 Abs. 9 TZRS zu Recht von der Genehmigung ausgenommen. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt abzuwei- sen. 13.1 In einem letzten Punkt ist vorliegend zu prüfen, o b der Regierungsrat die Ortsplanung der Beschwerdeführerin in Bezug auf die Baute "Haus A.____" an der B.____strasse 12 zu Recht kritisiert und die Beschwerdeführerin verpflichtet hat, innert einem Jahr seit Rechtskraft des an- gefochtenen Beschlusses die Bedeutung und das Schutzbedürfnis der Baute zu überprüfen und bei entsprechender Erkenntnis eine zonenrechtliche Zuweisung vorzunehmen. 13.2 Der Regierungsrat erwog, dass die Baute an der B.____strasse 12 (Parzelle Nr. xxx, Grundbuch [GB] Seltisberg) im Bauinventar des Kantons (BIB) als kommunal schützenswert ein- gestuft worden sei. Gemäss den §§ 2 und 5 DHG seien die Gemeinden verpflichtet, schützens- werte Kulturdenkmäler mittels Ausscheidung und Bezeichnung im Zonenplan zu schützen. Zu- dem seien auch gemäss kantonalem Richtplan schützens- oder erhaltenswerte Einzelobjekte im Rahmen der Ortsplanung festzulegen. Die Gemeinden berücksichtigten für ihre raumplanerische Interessenabwägung die bestehenden nationalen und kantonalen Inventare. Im Planungsbericht habe aber keine eigentliche Auseinandersetzung mit der Bedeutung der Baute stattgefunden. Es seien Aspekte wie die bauliche Verdichtung, die Wirtschaftlichkeit und der Wohnkomfort gleich hoch gewichtet worden wie der Erhalt eines einzigartigen Kulturdenkm als. Wirtschaftliche Inte- ressen seien ferner keine Begründung für den Abbruch einer Baute. Da weder eine Gegenüber- stellung eines konkreten öffentlichen Interesses erfolgt sei, welches den Verzicht auf die Umset- zung mit geeigneten Schutzmassnahmen rechtfert igen würde, noch ein qualifiziertes Fachgut- achten erstellt worden sei, sei die Planung in diesem Punkt nicht nachvollziehbar. 13.3 Die Beschwerdeführerin entgegnet den Argumenten des Regierungsrats mit dem Hin- weis, dass sich der Gemeinderat im Planungsbericht ausführlich mit der raumplanerischen Inte- ressenabwägung auseinandergesetzt und dabei drei verschiedene Szenarien einander gegen- übergestellt habe: Die Unterschutzstellung der Baute, den Verzicht auf eine Unterschutzstellung und eine Unterschutzstellung mit der Möglichkeit, auf der Parzelle einen Ergänzungsbau zu er- stellen. Das Resultat der Interessenabwägung sei eindeutig für den Verzicht auf eine Unter- schutzstellung ausgefallen. Ferner weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass § 5 DHG eine Kann-Bestimmung enthalte, wonach Kulturdenkmäler in Zonenplänen ausgeschieden und be- zeichnet werden könnten. Die Gemeinde sei zum Schluss gekommen, dass mit einem oder meh- reren qualitativ hochstehenden Neubauten die Parzelle besser genutzt werden und Wohnraum für mehrere Familien bieten könne. Es sei schwierig, die Baute so zu sanieren, dass sie den heutigen Ansprüchen an Wohnkomfort, Energieverbrauch etc. gerecht werden könne. Diesen in Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Gemeindeautonomie fallende Ermessensentscheid gelte es zu akzeptieren . Er könne vom Regierungsrat nicht aufgehoben werden. 13.4 Im Planungsbericht ging die Beschwerdeführerin auf die Tatsache ein, dass das BIB die Liegenschaft als kommunal schützenswert bezeichnet. Weiter ist im Planungsbericht vermerkt, dass das Gebäude im Jahr 1962 durch den bekannten Architekten Rolf Otto erstellt worden sei und das BIB die Baute wie folgt würdige: "An einem leicht abfallenden Südosthang ist der dreitei- lige Flachdachbau mit fliessend verbundenen Räumen grosszügig organisiert. Die in strengem Raster rhythmisierte Sichtbeton-Glas-Fassade öffnet das Gebäude soweit als möglich auf allen Seiten. Eine Einfriedung in Sichtbeton umschliesst den transparenten Körper. Eine zentrale Halle verbindet den Wohn- mit dem Schlaftrakt und stellt gleichzeitig die Verbindung zum Garten mit Schwimmbad her. Bedeutend ist der gepflegte Ziergarten, der aus grosszügigen Rasenflächen und dicht bepflanzten Büschen und Hecken besteht. Mehrere Buchskugeln und eine Pergola bil- den markante Akzente." Die Gemeinde verzichtete im Planungsbericht auf die Unterschutzstel- lung basierend auf die vorgenommene Interessenabwägung. Als öffentliche Interessen definierte die Beschwerdeführerin den Schutz einer regional resp. kommunal bedeutsamen Liegenschaft, die Förderung der baulichen Verdichtung und einer qualitativ guten Baustruktur. Als private Inte- ressen wurden die Wirtschaftlichkeit/Rendite der Liegenschaft, der Wohnkomfort und die Erfül- lung der baulichen Auflagen zu Energieeffizienz, Belichtung, Zugänglichkeit usw. genannt. Die Beschwerdeführerin anerkannte die Einzigartigkeit der Baute. Ähnliche Bauformen dieser Quali- tät seien selten, was für den Erhalt sprechen würde. Das zu schützende Gebäude liege auf einem rund 2'000 m2 grossen Grundstück. Die Parzelle könne mit einem Neubau bess er genutzt wer- den. Es sei möglich, auf dieser Fläche drei qualitativ gute Bauten zu erstellen, welche Wohnraum für drei Familien bieten könnten. Zudem sei es schwierig, die bestehende Baute so zu sanieren, dass sie den heutigen Ansprüchen an Wohnkomfort, E nergieverbrauch usw. gerecht werden könne. Im Abwägen der Interessen würde die Möglichkeit einer dichteren und guten Baustruktur mit hohem Wohnkomfort sowie der rationellen Erfüllung der baulichen Auflagen für eine Neube- bauung der Parzelle ohne Erhalt der Liegenschaft als Baudenkmal sprechen. Unter den drei mög- lichen Szenarien wies der Verzicht auf Unterschutzstellung mit 4 Pluspunkten gegenüber den anderen beiden Szenarien (-2 Punkte für die Unterschutzstellung und +/- O Punkte für eine Un- terschutzstellung mit der Möglichkeit der Erstellung eines Ergänzungsbaus) das beste Ergebnis aus (Planungsbericht vom 12. April 2019, S. 22 f.). 14.1 Die rechtliche Grundlage für die Unterschutzstellung des streitgegenständlichen Hauses findet sich im DHG und im RBG. Gemäss § 29 Abs. 3 RBG werden schützenswerte Einzelobjekte in den Zonenvorschriften bezeichnet und umschrieben. § 1 DHG umschreibt die Zwecksetzung des Gesetzes mit Schonung, Schutz und Sicherung von Ortsbildern und Kulturdenkmälern. Ge- mäss § 2 Abs. 1 DHG sorgen der Kanton und die Einwohnergemeinden zusammen mit Eigentü- merinnen und Eigentümern sowie Benutzerinnen und Benutzern für Schutz, Erhaltung und Pflege der Kulturdenkmäler als Bestandteil des kulturellen Erbes. Schutz objekte sind Kulturdenkmäler, an deren Erhaltung wegen ihres kulturellen, geschichtli chen, künstlerischen, kunsthistorischen, städtebaulichen, volkskundlichen oder wissenschaftlichen Wertes ein erhebliches öffentliches In- teresse besteht. Dazu gehören Ensemble, Einzelwerke und deren Fragmente sowie deren Aus- stattung (§ 3 Abs. 1 DHG ). Gemäss § 4 lit. a DHG können Kultur denkmäler namentlich auch Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht private Bauwerke sowie Wohnungs- und Geschäftshäuser oder Bauernhäuser sein. Schutz und Unterhalt von schützenswerten Kulturdenkmälern können gemäss § 5 Abs. 1 DHG erreicht wer- den durch Ausscheidung und Bezeichnung in Zonenplänen (lit. a), Aufnahme in das Inventar der geschützten Kulturdenkmäler (lit. b) oder Erwerb (lit. c). Schliesslich sind gemäss § 6 DHG die Gemeinden gehalten, im Rahmen ihrer Nutzungsplanung Schutz- und Schonzonen zur Erhaltung schutzwürdiger Ortsbilder und der wertvollen Bausubstanz entsprechend den Bestimmungen im Raumplanungs- und Baugesetz zu erlassen (vgl. KGE VV vom 17. Mai 2006 [810 2005 328] E. 5 c/aa). 14.2 Die Interessenabwägung spielt im Bereich der Raumplanung eine wichtige Rolle. Soweit den Behörden bei der Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Hand lungsspiel- räume zustehen, haben sie die Interessen gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen der Interes- senabwägung sind in einem ersten Schritt alle für die beabsichtigte Planungsvorkehr und im Blick auf die physischen Merkmale des Planungs raums betroffenen Interes sen zu ermitteln (Art. 3 Abs. 1 lit. a RPV). Darunter fallen neben den Zielen und Grundsätzen des Planungsrechts auch die öffentlichen Interessen ausserhalb der Raumplanung sowie private Interessen . Immerhin müssen nur diejenigen Interessen aufgenommen werden, die für die spätere Abwägung rechtlich und sachlich erheblich sowie aktuell sind. So sind beispielsweise anlässlich der planerischen Un- terschutzstellung einer Gebäudegruppe (Denkmalschutz) ebenfalls die privaten Nutzungsinteres- sen der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer und Nutzungsberechtigten zu ermitteln. Soweit öffentliche Interessen betroffen sind, haben die Behörden diese zu klären und besonders im Zweifelsfalle ausdrücklich zu beur teilen (vgl. KGE VV vom 15. Mai 2019 [810 18 176] E. 3.3.1 m.w.H.). 14.3 Der Denkmalschutz erstreckt sich heute auch auf Objekte neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungszeit charakteristisch sind. Wie die Vorinstanz zu Recht hervorhebt, hat das Kantonsgericht in seiner Rechtsprechung festgehalten, dass bei der Prüfung der Frage, ob ein Ob jekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissensc haftliche Kriterien abgestützte Ge- samtbeurteilung Platz zu greifen hat, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, g esellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumsein- griffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4.a m.w.H.). Da in der Regel die Entscheidorgane, sei es bei verwaltungsrechtlichen Instrumenten die Exe kutive, bei planungsrechtlichen Instrumenten die Legislative oder die Organe im Rechtsmittelverfahren, nicht über genügend denkmalpflegerische Sachkenntnis verfügen, benötigen diese im konkreten Ein- zelfall Fachgutachten, um die vom Gesetz georderten Abwägungen vornehmen zu können. Das denkmalkundliche Gutachten dient der Erfassung der zwei konstitutiven Denkmaleigenschaften, nämlich der materiellen Existenz (Authentizität) des Denkmals und de s Denkmalbeweises, der die bedeutungsvolle Spurenfülle, die der Gegenstand trägt, aufzeigt. Erst aus diesen beiden Ele- menten lässt sich die dritte rechtlich konstitutive Eigen schaft, das öffentliche Interesse, in der Seite 24 http://www.bl.ch/kantonsgericht Güterabwägung sachlich richtig bewerten (KGE VV vom 15. Mai 2019 [810 18 176] E. 3.4.2 m.w.H.). 14.4 Vorliegend unbestritten ist, dass die Baute "Haus A.____" im kantonalen Bauinventar als kommunal schützenswert aufgenommen worden ist. Das BIB berücksichtigt alle Bauten im Sied- lungsgebiet, die vor 1970 erbaut worden sind. Es dokumentiert und bewertet Einzelbauten, Bau- gruppen oder Anlagen. Die Bewertung erfolgt nach einem feststehenden kultur- und architektur- historischen Kriterienkatalog. Es ist zwar nur ein H inweisinventar ohne Rechtsverbindlichkeit, wird jedoch im Rahmen von Nutzungsplanungen von den Behörden und Planern beigezogen. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Aufnahme des "Haus A.____" ins BIB darauf hindeutet, dass eine Schutzwürdigkeit der Baute vorliegen könnte und diese deshalb vertieft ge- prüft werden muss . Mit der Vorinstanz übereinstimmend geht das Kantonsgericht davon aus, dass die Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Ortsplanung keine sachliche, auf wissenschaftli- che Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung vorgenommen hat, die den kulturellen, geschichtli- chen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang des "Haus A.____" berücksichtigt hat. Die Beschwerdeführerin hat die notwendigen Erhebungen nicht vorgenommen und im Planungs- bericht keine die Anforderungen der Rechtsprechung erfüllende Interessenabwägung vorgenom- men, weshalb sie zu Recht verpflichtet wurde, gestützt auf ein qualifiziertes Fachgutachten eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Der vorinstanzliche Entscheid ist insofern zu schützen. Der Regierungsrat hat die Beschwerdeführerin zu Recht angehalten, innert einem Jahr seit der Rechtskraft des angefochtenen Entscheids die Bedeutung und das Schutzbedürfnis der Baute "Haus A.____" zu überprüfen und bei entsprechender Erkenntnis eine zonenrechtliche Zu- weisung vorzunehmen. Die Beschwerde ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen. 15. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Beschwerdeführerin mit ihren Vorbringen nicht durchdringt. Der Regierungsrat hat zu Recht die Zweckbestimmungen "Wohnungsbau" und "Laden" in Art. 5 Abs. 2 lit. d ZRS und im Zonenplan , Art. 18 Abs. 6 ZRS, Art. 19 ZRS, Art. 23 Abs. 6 TZRS und Art. 24 TZRS (Schutz von Nistplätzen und Gehölzen), Art. 7 TZRS (Ausnahme- überbauung nach einheitlichem Plan), Art. 9 Abs. 3 letzter Satz TZRS (Schutzzone Hofstattbe- reich), die unbestimmten Masse ( "n.b.") in Art. 21 Abs. 8 TZRS sowie de n gesamten Art. 21 Abs. 9 TZRS (Bauteile auf dem Dach) von der Genehmigung ausgenommen und entsprechende Auflagen (inkl. jene betreffend das "Haus A.____") verfügt. Die Beschwerde ist folglich abzuwei- sen. 16. Es bleibt über die Kosten zu entscheiden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfa ssen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden gestützt auf § 20 Abs. 1 VPO in Verbindung mit § 20 Abs. 3 VPO in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Angesichts des Ausgangs des Verfahrens sind die Verfahrenskos ten in der Höhe von Fr. 2'200. -- der Be- schwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- zu verrechnen. Die Parteikosten sind in Anwendung von § 21 Abs. 1 und 2 VPO wettzuschlagen. Seite 25 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- werden der Beschwer- deführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- verrechnet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Vizepräsident Gerichtsschreiberin