<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00058</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219552&amp;W10_KEY=4480714&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00058</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.09.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Genügende Erschliessung in rechtlicher wie tatsächlicher Hinsicht im Fall eines in einer Gewerbezone geplanten Neubaus für Garagen sowie für Lager- und Hobbyräume.<br/><br/>Mit dem zulasten des Grundstücks der Beschwerdeführerin und zugunsten desjenigen der Beschwerdegegnerin 1 begründeten und im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrecht besteht eine rechtlich gesicherte Erschliessung. Indem die Beschwerdegegnerin 1 zunächst um eine direkte Erschliessung über eine bestimmte öffentliche Strasse ersuchte (hierfür wurde von den betreffenden kantonalen Behörden eine Verweigerung in Aussicht gestellt), ist sie entsprechenden Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen (E. 3.2).<br/>Auch in tatsächlicher Hinsicht erweist sich die Erschliessung über den bestehenden Zufahrtsweg als genügend. Die Vorinstanz hat in zulässiger Weise das voraussichtliche Verkehrsaufkommen auf eine Nutzung mit der entsprechenden Anzahl Wohneinheiten umgerechnet ([§ 6 Abs. 1 der Zugangsnormalien;] E. 3.3).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSS- UND FAHRWEGRECHT">FUSS- UND FAHRWEGRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARGRUNDSTÃCK">NACHBARGRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICH">RECHTLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMRECHNUNG">UMRECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEINHEITEN">WOHNEINHEITEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 6 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44587" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00058</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. September 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C AG,<b> </b>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baukommission Elsau,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Firma E,<b> </b>Erben von F (in Liquidation), Z,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel"><br/> hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG ist EigentÃ¼merin der Liegenschaft Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02, in Elsau.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 5. Juni 2018 erteilte die Baukommission Elsau der C AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines GebÃ¤udes fÃ¼r Garagen sowie Lager- und HobbyrÃ¤ume auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, H-Strasse/G-Strasse in Elsau.</p> <p class="Urteilstext">Wegen der Lage des Bauvorhabens (an einer Staatsstrasse, im Waldabstandsbereich sowie im Nahbereich des I-Bachs) war im Rahmen eines koordinierten Verfahrens bereits am 30. Mai 2018 eine VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich ergangen, mit welcher der Bauherrschaft die strassenpolizeiliche, forstrechtliche, wasserbaupolizeiliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung (je unter Nebenbestimmungen) fÃ¼r das Bauvorhaben erteilt worden war. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 11. Juli 2018 rekurrierte die A AG gegen die Bewilligung der Baukommission vom 5. Juni 2018 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht fÃ¼hrte daraufhin am 20. November 2018 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 6. Dezember 2018 wies es sodann das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens wurden der A AG auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und diese in Dispositiv-Ziff. III verpflichtet, der C AG eine ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von Fr. 2'000.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 28. Januar 2019 fÃ¼hrte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2018 aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 21. Februar 2019 unter Verzicht auf weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Gleichentags verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Die C AG und die Baukommission Elsau beantragten â Erstere mit Beschwerdeantwort vom 27. Februar 2019 und unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten der A AG, Letztere mit Vernehmlassung vom 1. MÃ¤rz 2019 â die Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Urteilstext">Daraufhin liessen sich die A AG einerseits und die C AG andererseits mit Eingaben vom 12. und 30. April 2019 sowie vom 11. Juni 2019 weiter vernehmen. Die Baukommission Elsau verzichtete mit Eingabe vom 9. Mai 2019 grundsÃ¤tzlich auf weitere Stellungnahme, ebenso die C AG am 13. Juni 2019. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Urteilstext">Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die noch unÃ¼berbaute Bauparzelle der Beschwerdegegnerin 1 (Kat.-Nr. 03) liegt in der Gewerbezone GIII (vgl. Art. 55 der Bau- und Zonenordnung der Politischen Gemeinde Elsau vom 21. September 2017 [BZO; unter www.elsau.ch &gt; Verwaltung &gt; Reglemente]). Im Norden grenzt sie an die H-Strasse, im Osten an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die Bauparzelle soll fÃ¼r den motorisierten Verkehr Ã¼ber einen 3,6 m breiten und 90 m langen, Ã¼ber die beschwerdefÃ¼hrerische Parzelle (bzw. an deren Rand entlang) fÃ¼hrenden Zufahrtsweg erschlossen werden, welcher in die G-Strasse mÃ¼ndet; die Erschliessung fÃ¼r FussgÃ¤nger/innen und Fahrradfahrende soll direkt Ã¼ber die H-Strasse erfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Im Erd- und 1. Obergeschoss des Neubaus sind insgesamt rund 95 GaragenplÃ¤tze (insbesondere fÃ¼r Oldtimerautos) geplant; beide Geschosse sind entsprechend mit dem Auto befahrbar. Im 2., 3. und 4. Obergeschoss, welche je Ã¼ber ein Treppenhaus und einen Warenlift erreichbar sind, sind sodann je 89, 87 und 41 LagerrÃ¤ume geplant. Die Nutzung des 5. Ober­geschosses ist gemÃ¤ss Angaben der Beschwerdegegnerin 1 noch offen; "angedacht" sei die Nutzung dieser Geschossebene fÃ¼r ein Kleingewerbe mit BÃ¼ros. SÃ¼dlich des GebÃ¤udes sollen zudem 60 bzw. 55 AussenabstellplÃ¤tze entstehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt vor Verwaltungsgericht nurmehr noch, hinsichtlich des BaugrundstÃ¼cks bestehe keine genÃ¼gende Erschliessung bzw. ZugÃ¤nglichkeit im Sinn von §§ 236 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Zum einen wÃ¤re die Beschwerdegegnerin 1 nach ihrem DafÃ¼rhalten verpflichtet gewesen, sich um eine direkte Erschliessung des GrundstÃ¼cks Ã¼ber die H-Strasse (stÃ¤rker) zu bemÃ¼hen und einen ablehnenden diesbezÃ¼glichen Entscheid "einer Sachbearbeiterin" der Baudirektion anzufechten bzw. diesen nicht einfach hinzunehmen. Zum anderen ist sie der Auffassung, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen (vgl. § 6 der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5]) den Sachverhalt unrichtig festgestellt und sei von einer (viel) zu tiefen Anzahl Fahrten pro Tag ausgegangen, sodass sie zu Unrecht zum Schluss gelangt sei, die geplante Erschliessung Ã¼ber einen Zufahrtsweg genÃ¼ge.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die kommunale BaubehÃ¶rde bewilligte mit Mutationsanzeige vom 11. April 2017 eine Unterteilung der vormaligen Parzelle Kat.-Nr. 04 in die Parzellen Kat.-Nr. 01 und 03 unter der Auflage, dass unter anderem fÃ¼r den Zugang zu Letzterer Ã¼ber Erstere ein unbeschrÃ¤nktes Fuss- und Fahrwegrecht mit einer Breite von mindestens 3,60 m vertraglich zu regeln und im Grundbuch einzutragen sei. DiesbezÃ¼glich erklÃ¤rte die kommunale BaubehÃ¶rde in ihrer Rekursvernehmlassung vom 10. August 2018, die Zufahrt zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 habe auf dem Weg einer auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zu errichtenden Grunddienstbarkeit geregelt werden mÃ¼ssen, da eine direkte Zufahrt zu jenem GrundstÃ¼ck Ã¼ber die H-Strasse im vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 1931 vom 10. September 1997 genehmigten Quartierplan J explizit ausgeschlossen worden sei (ebenso die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin 1 vom 27. Februar 2019 sowie ferner die VorabklÃ¤rung des kantonalen Amts fÃ¼r Verkehr vom 27. November 2017).</p> <p class="Urteilstext">Dementsprechend wurde denn auch zwischen der Mitbeteiligten â der ursprÃ¼nglichen EigentÃ¼merin der Parzelle Kat.-Nr. 04 â und der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rahmen eines am 24. April 2017 Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrags betreffend den Erwerb des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in Ziff. 15 ein Fuss- und Fahrwegrecht (von 3 Metern Breite) zulasten dieses GrundstÃ¼cks (Kat.-Nr. 01) und zugunsten des â nachmals (bzw. aufgrund eines Kaufvertrags vom 8. Februar 2018) von der Beschwerdegegnerin 1 erworbenen â GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 begrÃ¼ndet und die entsprechende Dienstbarkeit (05) im Grundbuch eingetragen; eine am 26. Juni 2017 Ã¶ffentlich beurkundete ErgÃ¤nzung zum Kaufvertrag vom 24. April 2017 hatte sodann (einzig) die Breite des Fuss- und Fahrwegs zum Gegenstand, war doch im Kaufvertrag vom 24. April 2017 statt der von der kommunalen BaubehÃ¶rde in der Mutationsbewilligung verlangten Breite von 3,60 Metern eine zu geringe von lediglich 3 Metern vereinbart worden.</p> <p class="Urteilstext">Unter dem Titel "Weitere Bestimmungen zur Dienstbarkeit" (ebenfalls unter Ziff. 15 des Kaufvertrags vom 24. April 2017) wurde zwischen der Mitbeteiligten und der BeschwerdefÃ¼hrerin weiter vereinbart, dass der berechtigte EigentÃ¼mer im Zeitpunkt des Vorliegens eines konkreten Bauvorhabens "verpflichtet [sei] bei den BaubehÃ¶rden um eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines GrundstÃ¼ckes Ã¼ber die H-Strasse nachzusuchen" (lit. b Abs. 1). FÃ¼r den Fall, dass eine solche Bewilligung zur primÃ¤ren Erschliessung Ã¼ber die H-Strasse von den BaubehÃ¶rden erteilt wÃ¼rde, verpflichtete er sich weiter zur Abgabe einer LÃ¶schungsbewilligung betreffend diese Dienstbarkeit (lit. b Abs. 2); im gegenteiligen Fall, also demjenigen der Verweigerung der verkehrstechnischen Erschliessung des GrundstÃ¼cks Ã¼ber die H-Strasse, "bleibt diese Dienstbarkeit im Grundbuch bestehen" (lit. b Abs. 3 Satz 1). Schliesslich wurde vereinbart, dass die Kosten eines Ausbaus bzw. einer Erweiterung der Strasse auf dem belasteten GrundstÃ¼ck vom berechtigten EigentÃ¼mer allein zu tragen wÃ¤ren, falls die BaubehÃ¶rde "spÃ¤ter einen Ausbau/Erweiterung der Strasse auf dem belasteten GrundstÃ¼ck gemÃ¤ss VSS-Nor­men" verlangen wÃ¼rde (lit. b Abs. 3 Satz 2). Diese Bestimmungen blieben von der erwÃ¤hnten ErgÃ¤nzung vom 26. Juni 2017 unberÃ¼hrt bzw. gemÃ¤ss dieser "in allen Teilen unverÃ¤ndert bestehen".</p> <p class="Urteilstext">Der zwischen der Mitbeteiligten und der Beschwerdegegnerin 1 am 8. Februar 2018 Ã¶ffentlich beurkundete Kaufvertrag betreffend die Parzelle Kat.-Nr. 03 enthÃ¤lt sodann eine Ãberbindungsklausel, wonach "die obligatorisch wirkenden Bestimmungen gemÃ¤ss Anhang lit. A [...] mit Abschluss dieses Vertrages von der verÃ¤ussernden Partei auf die erwerbende Partei", also die Beschwerdegegnerin 1, Ã¼bergehen, (vgl. sodann den Nachtrag bzw. die am 11. Dezember 2019 Ã¶ffentlich beurkundete Ãnderung zum Kaufvertrag vom 8. Februar 2018, woraus sich im Ãbrigen auch ergibt, dass die Legitimation der Beschwerdegegnerin 1 entgegen dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin in der Replik vom 12. April 2019 nicht dahingefallen, sondern nach wie vorgegeben ist). Besagter Anhang A ist identisch mit dem Wortlaut der Ziff. 15 des Kaufvertrags vom 24. April 2017 in Verbindung mit der erwÃ¤hnten ErgÃ¤nzung vom 26. Juni 2017.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>BezÃ¼glich der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Beschwerdegegnerin 1 hÃ¤tte sich um eine direkte Erschliessung des GrundstÃ¼cks Ã¼ber die H-Strasse bemÃ¼hen mÃ¼ssen â welche in einem Zusammenhang mit der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu sehen ist, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin damit wohl infrage stellen will â, ist zunÃ¤chst Folgendes festzuhalten:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r den bestimmungsgemÃ¤ssen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft Ã¼ber die dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden BenÃ¼tzungsrechte an der Zufahrt verfÃ¼gt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht EigentÃ¼merin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genÃ¼gt es, wenn auf dem fremden ZufahrtsgrundstÃ¼ck zugunsten des BaugrundstÃ¼cks eine Dienstbarkeit lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 743 [Rz. 12.3.6.1]). </p> <p class="Urteilstext"><span>Werden ZugÃ¤nge zu GrundstÃ¼cken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem Ã¶ffentlich-rechtlichen Erfordernis genÃ¼gt, hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde bei der PrÃ¼fung des Baugesuchs vorfrageweise zu entscheiden. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im Interesse der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zustÃ¤ndigen Organen nur mit ZurÃ¼ckhaltung geprÃ¼ft. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft â nÃ¶tigenfalls mithilfe des Zivilgerichts â einen hinreichenden Ausweis Ã¼ber ihre Berechtigung am ZufahrtsgrundstÃ¼ck verschafft hat (VGr, </span>20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7.3, und <span>12. Janu­ar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 338 f. [Rz. 6.2.1 f.] und S. 744 [Rz. 12.3.6.3]; BEZ 1981 Nr. 1).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Der Zugang zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 ist wie erwÃ¤hnt Ã¼ber ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht (05) gesichert. DiesbezÃ¼glich hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin wie erwÃ¤hnt dafÃ¼r, die Beschwerdegegnerin 1 habe ihr zukommende Verpflichtungen verletzt, indem sie es unterlassen habe, auf einen Hindernisbrief der Baudirektion vom 9. April 2018 betreffend die direkte verkehrstechnische Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 Ã¼ber die H-Strasse hin eine anfechtbare VerfÃ¼gung zu erwirken und den Rechtsweg zu beschreiten und zwar bis zu einem "zumindest auf kantonaler Ebene letztinstanzlich Ã¼berprÃ¼ften Entscheid". Ohne dies seien die "im Anhang A lit. b erwÃ¤hnten vertraglichen Pflichten [...] in keiner Weise erfÃ¼llt worden".</p> <p class="Urteilstext">Die damalige EigentÃ¼merin des BaugrundstÃ¼cks stellte am 10. Oktober 2017 beim Bausekretariat Elsau einen Antrag betreffend direkte Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 Ã¼ber die H-Strasse; das Bausekretariat leitete diese Anfrage am 8. November 2017 an das kantonale Amt fÃ¼r Verkehr weiter . Dieses verwies in einem Antwortschreiben bzw. einer VorabklÃ¤rung vom 27. November 2017 auf den rechtskrÃ¤ftigen Quartierplan J, in dessen Perimeter das GrundstÃ¼ck liege, sowie auf § 240 Abs. 3 PBG, dem zufolge Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger Ã¶ffentlicher Strassen â hier der als Hauptverkehrsstrasse klassierten H-Strasse â nach MÃ¶glichkeit rÃ¼ckwÃ¤rtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen haben; die vorliegend vorgesehene, mittels Dienstbarkeit weiterhin gesicherte rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung Ã¼ber die G-Strasse entspreche sowohl dem Quartierplan als auch den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes. Im Ãbrigen sei im Bereich des BaugrundstÃ¼cks ein Strassenprojekt vorgesehen. Eine Einfahrt in die H-Strasse im betreffenden Bereich wÃ¼rde den separat gefÃ¼hrten Rad- und Fussweg queren. Radwegquerungen seien aus VerkehrssicherheitsgrÃ¼nden auf ein Minimum zu beschrÃ¤nken, welcher Problematik im Strassenprojekt mittels BeschrÃ¤nkung von Radwegquerungen auf drei Knoten Rechnung getragen werde. Weitere Zufahrten kÃ¶nnten nicht toleriert werden. FÃ¼r eine neue direkte Erschliessung in die H-Strasse kÃ¶nne aus diesen GrÃ¼nden keine strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden (vgl. ferner die das Strassenprojekt betreffenden PlÃ¤ne aus dem entsprechenden Betriebs- und Gestaltungskonzept von Mai 2014 sowie dem Bauprojekt von Juni 2018).</p> <p class="Urteilstext">Im ursprÃ¼nglichen, am 4. MÃ¤rz 2018 eingereichten Baugesuch war offenkundig zunÃ¤chst eine Erschliessung von Norden her, also Ã¼ber die H-Strasse, geplant. Die Baudirektion bzw. deren Leistelle fÃ¼r Baubewilligungen hielt jedoch im erwÃ¤hnten, vom 9. April 2018 datierenden Hindernisbrief bzw. ihrer Beurteilung des Baugesuchs fest, dem Bauvorhaben stÃ¤nden aus strassenpolizeilichen GrÃ¼nden Hindernisse entgegen, die sich nicht mit Nebenbestimmungen beheben liessen: Die geplante Erschliessung befinde sich im Baulinienbereich der H-Strasse und widerspreche dem Zweck der Baulinie. Die interne Erschliessung mÃ¼sse entschÃ¤digungslos entfernt oder angepasst werden, wenn der Ausbau der Staatsstrasse dies erfordere (vgl. §§ 99 und 100 Abs. 2 PBG). Dementsprechend kÃ¶nne fÃ¼r die geplante Erschliessung keine strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Aus diesem Grund wurden in der Folge revidierte PlÃ¤ne (nÃ¤mlich die beiliegenden, vom 17. April 2018 datierenden) eingereicht, welche die Erschliessung Ã¼ber den im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrweg vorsehen. Hierauf wurde mit GesamtverfÃ¼gung vom 30. Mai 2018 (unter anderem auch) die strassenpolizeiliche Bewilligung (unter Nebenbestimmungen) erteilt.</p> <p class="Urteilstext">Die in Aussicht gestellte Verweigerung der strassenpolizeilichen Bewilligung war offensichtlich rechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Wie dargelegt kam der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund des Erwerbs des BaugrundstÃ¼cks und der Ãberbindungsklausel im Kaufvertrag vom 8. Februar 2018 in Verbindung mit dessen Anhang A (lit. b) die Pflicht zu, bei den BaubehÃ¶rden "um eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines GrundstÃ¼cks Ã¼ber die H-Strasse <i>nachzusuchen</i>" [Hervorhebung nicht im Original]). Nach dem vorstehend Geschilderten ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung nachgekommen ist. Dass sich aus den erwÃ¤hnten Formulierungen fÃ¼r sie eine Pflicht ergeben (haben) soll, Ã¼ber das entsprechende Ersuchen hinaus im (vorliegend eingetretenen) Fall einer Verweigerung auch den Rechtsmittelweg zu beschreiten, ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Damit ist nach dem Gesagten offenkundig, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht etwa einen Anspruch auf Abgabe einer LÃ¶schungsbewilligung gegenÃ¼ber der Beschwerdegegnerin 1 hat bzw. auf AblÃ¶sung der Dienstbarkeit wegen weggefallenen Interesses (vgl. die erwÃ¤hnten Bestimmungen zur Dienstbarkeit im Kaufvertrag vom 24. April 2017 bzw. vom 8. Februar 2018 [oben 3.1 Abs. 3] sowie Art. 736 des Zivilgesetzbuchs [SR 210]).</p> <p class="Urteilstext">Mit dem Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 und zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 besteht damit eine rechtlich gesicherte Erschliessung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Streitig ist vorliegend sodann insbesondere die Frage, ob eine in tatsÃ¤chlicher Hinsicht genÃ¼gende Erschliessung bestehe.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin argumentiert, beim vorliegenden Bauvorhaben handle es sich um ein "GrÃ¶sstprojekt", dessen geplante Erschliessung Ã¼ber einen 3,6 Meter breiten Zufahrtsweg in vÃ¶lliger Diskrepanz hierzu stehe. Das Projekt sehe "313 Nutzungseinheiten" sowie zudem 55 AussenabstellplÃ¤tze vor und es sei daher von "notorisch zu erwartendem, sehr grossem Verkehrsaufkommen an PKW-, Liefer- und Lastwagenfahrten" auszugehen. Konkret sei mit mindestens 846 tÃ¤glich zu erwartenden Fahrten mit motorisiertem Individualverkehr zu rechnen, 626 fÃ¼r die 313 "Nutzungseinheiten" (also tÃ¤glich je zwei Fahrten) sowie je 220 fÃ¼r die AussenabstellplÃ¤tze (mithin je vier Fahrten tÃ¤glich pro Abstellplatz). Angesichts der GrÃ¶sse des Projekts hÃ¤tte ihrer Auffassung nach ein Verkehrskonzept vorgelegt werden mÃ¼ssen. Insbesondere beanstandet sie, dass die Vor­instanz unbesehen von den seitens der Beschwerdegegnerin 1 geschÃ¤tzten 50 Bewegungen pro Tag ausgegangen sei, und rÃ¼gt sie in diesem Zusammenhang insbesondere eine unrichtige bzw. unvollstÃ¤ndige Feststellung des Sachverhalts. </p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt auf Erfahrungen mit einer etwas kleiner dimensionierten Baute der Beschwerdegegnerin 1 in L mit gleichem Nutzungskonzept, bei welcher im Durchschnitt etwa 30 bis 35 Fahrten pro Tag anfielen, geht diese und ebenso die Vorinstanz fÃ¼r das Bauprojekt von tÃ¤glich voraussichtlich etwa 50 Fahrten aus. Die Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼hrt aus, von der (wohl weit Ã¼berwiegend privaten) Mieterschaft in den LagerrÃ¤umen im 2., 3. und 4. Obergeschoss eingelagerte MÃ¶bel und sonstige GegenstÃ¤nde wÃ¼rden naturgemÃ¤ss wÃ¤hrend der gesamten Nutzungsdauer von mehreren Monaten nicht benÃ¼tzt bzw. bewegt und Oldtimer, fÃ¼r deren Einstellung die GaragenplÃ¤tze im Erd- und ersten Obergeschoss vornehmlich gedacht sei, wÃ¼rden erfahrungsgemÃ¤ss lediglich in den Sommermonaten bewegt, insgesamt durchschnittlich etwa sechsmal pro Jahr.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben (vgl. §§ 233 ff. PBG). Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sind. Die genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).</p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die bereits erwÃ¤hnten Zugangsnormalien, in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat (zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 720 [Rz. 12.3.1.1]). Die Festlegung der Zugangsart erfolgt dabei gemÃ¤ss § 6 Abs. 1 ZN nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Anwendungsbereichen im Anhang der Zugangsnormalien. Die Auswirkungen anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei gemÃ¤ss § 6 Abs. 2 ZN weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten.</p> <p class="Urteilstext">Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen GrÃ¼nden von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige GrÃ¼nde dafÃ¼r bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem am bereits erwÃ¤hnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen (vgl. etwa VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525, E. 2.4 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und insbesondere der GewÃ¤hrung von Erleichterungen von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287, E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64). GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 722 [Rz. 12.3.1.4]). Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum Ganzen VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 6.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang zunÃ¤chst von der bestehenden Erschliessung bzw. Zugangsart ausgegangen, aufgrund der infrage stehenden Breite somit einem Zufahrtsweg, und hat dann, um einen Vergleich der vorliegend geplanten Nutzung mit derjenigen bei einer (gemÃ¤ss dem infrage stehenden Anwendungsbereich gemÃ¤ss Anhang Zugangsnormalien) entsprechenden Anzahl Wohnein­heiten vornehmen zu kÃ¶nnen (wie dies § 6 Abs. 1 Satz 2 ZN vorsieht), errechnet, wie viele Fahrten denn bei der zulÃ¤ssigen Nutzung im Fall eines Wohnhauses mit zehn Wohneinheiten anfielen. (<span>GemÃ¤ss Plan der ÃV-GÃ¼teklas­sen im geografischen Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich [www.maps.zh.ch] liegt das BaugrundstÃ¼ck in der ÃV-GÃ¼teklasse E und verfÃ¼gt mithin Ã¼ber eine schlechte Anbindung an den Ã¶ffentlichen Verkehr. Infolgedessen kann es vorliegend einzig um den unteren Anwendungsbereich der betreffenden Zugangsart gehen, wovon auch die Vorinstanz ausgegangen ist.)</span></p> <p class="Urteilstext">Nicht ersichtlich bzw. nachvollziehbar ist, was gegen diese Vorgehensweise sprechen bzw. inwiefern diese einen "Zirkelschluss" darstellen sollte, wie von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet wird. Diese beschrÃ¤nkt sich in diesem Zusammenhang darauf, in pauschaler Weise ihre Auffassung kundzutun, dass das Verkehrsaufkommen (und die entsprechenden Auswirkungen) von zehn Wohn­einheiten nicht mit demjenigen von 313 "Nutzungseinheiten" verglichen bzw. gleichgesetzt werden kÃ¶nne. Mit den diesbezÃ¼glichen schlÃ¼ssigen ErwÃ¤gungen der Vor­instanz setzt sie sich indes nicht auseinander.</p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann ist in diesem Zusammenhang auch festzuhalten, dass in Anbetracht der Dimensionen und von Lage, Art und Zweckbestimmung der Baute im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens zur AbschÃ¤tzung des Verkehrsaufkommens kein BedÃ¼rfnis nach einem Verkehrskonzept besteht. Es genÃ¼gt vorliegend, hierzu auf nachvollziehbare Erfahrungswerte abzustellen (vgl. etwa VGr, 21. April 2016, VB.2015.00718, E. 9, sowie hierzu BGr, 11. Januar 2017, 1C_283/2016, E. 2.6), wie dies die Vorinstanz getan hat. Nicht ersichtlich ist sodann, dass bzw. inwiefern ein Expertengutachten </span>bezÃ¼glich der Frage des Verkehrsaufkommens und der Verkehrssicherheit<span>, wie es von der BeschwerdefÃ¼hrerin â im Ãbrigen erst m</span>it Replik vom 12. April 2019 â beantragt wurde, zur KlÃ¤rung des Sachverhalts Wesentliches beitragen kÃ¶nnte: Die Vor­instanz konnte sich anlÃ¤sslich eines Augenscheins vom 20. November 2018 ein Bild der VerhÃ¤ltnisse vor Ort machen, und die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet sich vor Verwaltungsgericht sodann lediglich in sehr pauschaler Weise gegen die nachvollziehbaren und schlÃ¼ssigen vor­instanzlichen ErwÃ¤gungen, wobei sie ihrerseits aufgrund einer schlichten Multiplikation â was sodann nicht zu Ã¼berzeugen vermag (dazu sogleich) â zu den von ihr behaupteten bzw. angeblich zu erwartenden 846 Fahrten tÃ¤glich gelangt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Die Vorinstanz errechnete bei einem Wohnhaus mit zehn Wohneinheiten zufolge der nach der anwendbaren Bau- und Zonenordnung zu erstellenden 18 PflichtabstellplÃ¤tze (wovon drei BesucherparkplÃ¤tze; vgl. Art. 72 Abs. 2 f. BZO) grundsÃ¤tzlich 36 Fahrten pro Tag. In diesem Zusammenhang ist bedenken, dass es sich bei den PflichtabstellplÃ¤tzen, von denen die Vorinstanz vorliegend ausgegangen ist, lediglich um die <i>minimal erforderliche, nicht aber die maximal zulÃ¤ssige Anzahl</i> ParkplÃ¤tze handelt (die Gemeinde Elsau gehÃ¶rt zum Typ 1 gemÃ¤ss der â noch geltenden â Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen von Oktober 1997, S. 6 f. [www.baudirektion.zh.ch &gt; Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft &gt; Luft, Klima &amp; Elektrosmog &gt; VerÃ¶ffentlichungen], die nur den Pflichtbedarf an ParkplÃ¤tzen festlegen, also deren minimal erforderliche Zahl). Folglich ist die Vorinstanz bei ihrer Berechnung bzw. bei der Erstellung der Vergleichsbasis auch von einer Mindestanzahl an <i>Fahrten</i> ausgegangen. GrundsÃ¤tzlich wÃ¤re im Fall eines Wohnhauses vorliegend auch die Erstellung <i>von mehr als</i> 18 ParkplÃ¤tzen denkbar bzw. zulÃ¤ssig, wobei diesfalls entsprechend mehr (als 36) Fahrten tÃ¤glich anfielen.</p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich der gemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin 1 tÃ¤glich etwa 50 zu erwartenden Fahrten erwog die Vorinstanz, deren AusfÃ¼hrungen erwiesen sich als nachvollziehbar. Die Beschwerdegegnerin 1 stÃ¼tzte sich dabei, wie bereits erwÃ¤hnt, auf Erfahrungen mit einer Ã¤hnlichen, etwas kleiner dimensionierten Baute mit gleichem Nutzungskonzept, bei der 30 bis 35 Fahrten tÃ¤glich verzeichnet wÃ¼rden. Mit der Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang davon auszugehen, dass LagerrÃ¤ume ihrem Zweck entsprechend lediglich sporadisch aufgesucht werden. Dass die LagerrÃ¤ume im 2., 3. und 4. Obergeschoss tÃ¤glich aufgesucht werden wÃ¼rden, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet, erweist sich demgegenÃ¼ber als nicht plausibel. Weiter ist auch davon auszugehen, dass die im Erd- sowie im 1. Obergeschoss der Baute geplanten GaragenplÃ¤tze, mit Blick auch auf die Lage des BaugrundstÃ¼cks, in dessen unmittelbarer NÃ¤he sich keine Wohnbauten befinden, vornehmlich dem lÃ¤ngeren Einstellen von Fahrzeugen dienen und die darin abgestellten Fahrzeuge infolgedessen bei Weitem nicht tÃ¤glich bewegt werden dÃ¼rften (so auch die Vor­instanz). Aus demselben Grund ist auch nicht mit einer regen Benutzung der AussenparkplÃ¤tze auszugehen; diese dÃ¼rften vielmehr in erster Linie von den Mieterinnen und Mietern der LagerrÃ¤ume genutzt werden. Dass die Vor­instanz vor diesem Hintergrund 50 Fahrten tÃ¤glich als nachvollziehbar und plausibel erachtet hat, ist infolgedessen ebenso wenig zu beanstanden wie ihr Schluss, die von der Baute ausgehenden Auswirkungen wÃ¼rden nur unmerklich Ã¼ber denen einer Wohnbaute mit zehn Wohneinheiten liegen, was umso mehr gilt, wenn man â nach dem oben AusgefÃ¼hrten â davon ausgeht, dass bei einer Wohnbaute vorliegend grundsÃ¤tzlich auch mehr als 18 ParkplÃ¤tze zulÃ¤ssig wÃ¤ren. Die BeschwerdefÃ¼hrerin vermag mit ihren pauschalen Vorbringen die Ã¼berzeugenden vor­instanzlichen ErwÃ¤gungen nicht zu entkrÃ¤ften.</p> <p class="Urteilstext">Von ihren grundlegenden EinwÃ¤nden hinsichtlich des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens abgesehen bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin auch gegen die die Verkehrssicherheit betreffenden und sich auch auf die Feststellungen anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 20. November 2018 stÃ¼tzenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nichts vor: Danach dient der rund 90 Meter lange Zufahrtsweg einzig den Mieterinnen und Mietern des Bauobjekts und wÃ¼rden die darauf verkehrenden Fahrzeuge wegen dieser geringen LÃ¤nge nur mit tiefer Geschwindigkeit unterwegs sein. Beim Augenschein habe festgestellt werden kÃ¶nnen, dass die Erschliessungsanlage von beiden Enden Ã¼berblickt werden kÃ¶nne, und an beiden Enden bestehe genÃ¼gend Raum, um ein entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Es sei daher weder mit KreuzungsmanÃ¶vern noch mit rÃ¼ckwÃ¤rtsfahrenden Fahrzeugen zu rechnen. Die Vorinstanz weist schliesslich darauf hin, dass die Erschliessung fÃ¼r allfÃ¤llige FussgÃ¤nger/innen und Fahrradfahrende separat gefÃ¼hrt werde, und kommt zum Schluss, die Erschliessung sei unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als genÃ¼gend zu betrachten. Die Beschwerdegegnerin 2 hatte ihrerseits in ihrer Rekursvernehmlassung vom 10. August 2018 darauf hingewiesen, dass auf der G-Strasse ein sehr geringes Verkehrsaufkommen herrsche, sodass der Verkehr nicht wesentlich behindert wÃ¼rde, wenn im Einzelfall ein Fahrzeug auf dieser Strasse warten mÃ¼sse; auf der anderen, westlichen Seite bzw. auf dem BaugrundstÃ¼ck bestehe ohnehin genÃ¼gend Warteraum. Aufgrund der separat bzw. entlang der H-Strasse gefÃ¼hrten Rad- und Fusswegerschliessung liege sodann ein wichtiger Grund im Sinn von § 11 ZN vor, der es rechtfertigte, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Schliesslich wurde die Baubewilligung vom 5. Juni 2018 auch unter der Auflage erteilt, dass dem Bausekretariat "[v]or jedem Bezug von RÃ¤umen im GebÃ¤ude [...] Meldung zu erstatten" sei. Die Baukommission behalte sich vor, "je nach Nutzung, Lagergut etc. zusÃ¤tzliche bau- und umweltrechtliche sowie feuerpolizeiliche Auflagen zu verfÃ¼gen". Zwischen der ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼ckseigentÃ¼merin und der BeschwerdefÃ¼hrerin war zudem ohnehin, wie bereits erwÃ¤hnt (vgl. oben 3.1 Abs. 3), vereinbart worden, falls von der BaubehÃ¶rde eine Verbreiterung des Zufahrtswegs als notwendig erachtet wÃ¼rde, kÃ¶nne der Ausbau bzw. die Erweiterung der DienstbarkeitsflÃ¤che verlangt werden; die Kosten eines Ausbaus hÃ¤tte die dannzumal berechtigte EigentÃ¼merin zu tragen. Zu einem solchen hÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrerin demnach aber jedenfalls Hand zu bieten. Ihre Argumentation erscheint umso schwerer nachzuvollziehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>Zusammenfassend ist der Schluss der Vorinstanz, dass die Erschliessung des Bauprojekts Ã¼ber den infrage stehenden Zufahrtsweg als genÃ¼gend zu betrachten sei, nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dementsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht der BeschwerdefÃ¼hrerin keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr ist sie antragsgemÃ¤ss zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 4'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 330.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'330.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>