<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2002.00005</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107060&amp;W10_KEY=13013573&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2002.00005</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.01.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 04.11.2003 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung (Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone "Bürgli" in Zürich-Enge) Begriff der materiellen Enteignung; Abgrenzung zwischen Auszonung und Nichteinzonung; massgeblicher Stichtag (E. 3). Im Zeitpunkt des Inkrafttretens der nutzungsplanerischen Festsetzung (1997) galt in der Stadt Zürich mit der BZO 1963 keine Zonenordnung, die den Anforderungen des RPG vollumfänglich entsprach (Bestätigung der Rechtsprechung). Die Zuweisung der Grundstücke zur Freihaltezone ist deshalb als Nichteinzonung zu würdigen (E. 5). Begriff des weitgehend überbauten Gebietes und der Baulücken (E. 6a). Die Grundstücke bilden zwar eine Baulücke, doch kommt ihnen eine eigenständige landschaftliche Qualität zu. Sie gehören demnach nicht zum weitgehend überbauten Gebiet; Darstellung der Rechtsprechung zu diesen Fragen (E. 6b). Erschliessung: Es liegen keine erheblichen Kosten für die Erschliessung vor, die unter Umständen eine Entschädigungspflicht auslösen könnten. Angebliche Investitionen im 19. Jahrhundert sind nicht mehr zu berücksichtigen (E. 7b/aa). Mehrkosten im Zusammenhang mit einer geplanten Überbauung können nicht als nutzlos erachtet werden, oder sie sind im Wissen um eine Änderung der Zonenordnung entstanden (E. 7b/bb). Vertrauensschutz: Es liegen keine behördlichen Äusserungen oder Handlungen vor, die eine Überbauungsmöglichkeit zugesichert hätten (E. 8). Sonderopfer: Die Voraussetzungen hiefür sind nicht erfüllt. Namentlich ist für die Beurteilung der Eingriffsintensität die Grösse des Grundbesitzes nicht massgeblich (E. 9). Abweisung des Rekurses. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃRGLIHÃGEL (ZÃRICH-ENGE)">BÃRGLIHÃGEL (ZÃRICH-ENGE)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDEROPFER">SONDEROPFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITGEHEND ÃBERBAUTES GEBIET">WEITGEHEND ÃBERBAUTES GEBIET</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 46 lit. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 lit. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 lit. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 lit. a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 lit. III RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Die Erben des F sind EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 02 und 03 am BÃ¼rglihÃ¼gel zwischen Bederstrasse, Felsenkellerweg und BÃ¼rglistrasse in ZÃ¼rich-Enge. Ge­mÃ¤ss Bau- und Zonenordnung 1963 (BZO 1963) lag die Parzelle Kat.Nr. 03 teils in der Wohn­zone D, teils in der Wohnzone B; die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 waren der Wohnzone D zugeteilt. Mit der vom Grossen Gemeinderat am 23. Oktober 1991 beschlosse­nen und vom Volk am 17. Mai 1992 angenommenen Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO 1992) wurde die Parzelle Kat.Nr. 03 der Zone W 4 mit einem Wohnanteil von 60 % zugeteilt, wÃ¤hrend die rund 26'000 m2 umfassenden GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 grÃ¶ss­tenteils (mit Ausnahme der beiden auf Kat.Nr. 02 stehenden GebÃ¤ude mit einer FlÃ¤che von 946 m2), d.h. im Umfang von 25'091 m2 der Freihal­tezone zugewiesen wurden. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Im anschliessenden Rechtsmittelverfahren verlangten die Erben des F erfolglos die Zuweisung der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 zu einer Bauzone; ihre diesbezÃ¼glichen Rechtsmittel wurden von der Baurekurskommission I am 18. MÃ¤rz 1994, vom Regierungsrat am 30. November 1994 sowie vom Bundesgericht am 14. Dezem­ber 1995 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Mit Beschluss vom 10. Septem­ber 1997 genehmigte der Regierungsrat im Rahmen einer sogenannten Teilgenehmigung jene in der Urnenabstimmung vom 17. Mai 1992 angenommenen Freihaltezonen, die aufgrund bereits abgeschlossener Rechtsmittelverfahren genehmigungsfÃ¤hig waren, unter anderen auch die Freihaltezone BÃ¼rglihÃ¼gel. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. Oktober 1997 setzte der Stadtrat ZÃ¼rich die genehmigten Freihaltezonen auf den Tag nach der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung, d.h. auf den 11. Oktober 1997 in Kraft. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Mit Beschluss vom 24. November 1999 verabschiedete der Grosse Gemeinderat die Revisionsvorlagen 1999 Teile I und II der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich. Dage­gen erhoben die Erben des F Rekurs, unter anderem mit dem Antrag, die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 einer Bauzone zuzuweisen. Die Baurekurskommission I trat am 25. Au­gust 2000 auf den Rekurs nicht ein, im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, bei der streitbetroffenen Revisionsvorlage 1999 habe es sich klarerweise nicht um eine Total-, son­dern um eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung gehandelt; die vom Regierungsrat am 10. September 1997 genehmigten Zonenfestsetzungen, worunter auch die Freihaltezone "BÃ¼rglihÃ¼gel" falle, seien nicht Gegenstand dieser Vorlage gewesen. Der Entscheid der Bau­­rekurskommission vom 25. August 2000 blieb unangefochten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Mit Schreiben vom 29. September 2000 an den Vorsteher des Departements Hoch­­bau der Stadt ZÃ¼rich machten die Erben des F in Erneuerung frÃ¼herer Begehren fÃ¼r die Zuweisung der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 zur Freihaltezone EntschÃ¤digungsforde­rungen wegen materieller Enteignung im Betrag von mindestens 54 Mio. Franken geltend. Sie verzichteten dabei auf DurchfÃ¼hrung einer Einigungsverhand­lung. Die Stadt ZÃ¼rich ersuchte am 8. Dezember 2000 das Statthalteramt des Bezirks ZÃ¼rich um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 13. Dezember 2000 der SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Mit Klageschrift vom 23. MÃ¤rz 2001 bestritt die Stadt ZÃ¼rich das Vorliegen einer ma­teriellen Enteignung; eventualiter beantragte sie, die EntschÃ¤digung auf hÃ¶chstens Fr. 20'830'000.- mit Verzinsung ab 29. September 2000 festzusetzen und ihr fÃ¼r den Fall, dass die EntschÃ¤digung mehr als 2/3 des Verkehrswerts der betroffenen FlÃ¤chen betrage, das Eigentum daran zuzusprechen. Die Erben des F beantragten in der Klageantwort vom 30. April 2001 die Zusprechung einer EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung im Be­trag von Fr. 61'263'700.-, nebst Zins ab 11. Oktober 1997. An der SchÃ¤tzungs­verhandlung vom 25. September 2001 hielt die KlÃ¤gerin an ihrem Hauptbegehren be­treffend Verneinung einer EntschÃ¤digungspflicht sowie an ihrem Eventualantrag auf Zuspre­chen des Eigentums fest; eine allfÃ¤llige EntschÃ¤digung sei ab 8. Januar 2000 zu verzinsen. Die Beklag­ten hielten vollumfÃ¤nglich an ihren AntrÃ¤gen fest. Der als Mitbeteiligter bei­geladene Staat ZÃ¼rich schloss sich den AntrÃ¤gen der KlÃ¤gerin an. Im Anschluss an diese Verhandlung fÃ¼hr­te die SchÃ¤tzungskommission mit den Parteien einen Augenschein bei den betroffenen GrundstÃ¼cken durch.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Mit Beschluss vom 2. April 2002 stellte die SchÃ¤tzungskommission I fest, die Zuwei­sung der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 zur am 11. Oktober 1997 in Kraft getretenen Freihaltezone habe keine materielle Enteignung bewirkt (Disp. Ziff. I). Die Kosten des SchÃ¤t­zungsverfahrens auferlegte sie der KlÃ¤gerin; ParteientschÃ¤digungen sprach sie nicht zu (Disp. Ziff. II).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Gegen den SchÃ¤tzungsentscheid meldeten die Erben des F am 6. August 2002 beim Verwaltungsgericht Rekurs an. Mit Rekursschrift vom 12. September 2002 beantragten sie dem Gericht, es sei das Vorliegen einer materiellen Enteignung festzustellen und die Re­kursgegnerin (in Verbindung mit dem Staat als Mitbeteiligtem) zu einer EntschÃ¤digung von Fr. 61'294'020.- zu verpflichten, verzinslich ab 11. Oktober 1997 zum Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r bestehende 1. Hypotheken auf Wohn­liegen­schaften (AntrÃ¤ge 1 und 2); fer­ner sei festzustellen, das der Rekursgegnerin und dem Mitbeteiligen kein Zugrecht zustehe (3). In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuch­ten sie, die Rekurs­gegnerin zu einer Stellungnah­me zu nÃ¤her bezeichneten PlaneintrÃ¤gen und Fragen anzuhalten (4); alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin (5). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Mit Rekursantwort vom 25. November 2002 beantragte die Rekursgegnerin primÃ¤r Abweisung aller RekursantrÃ¤ge; fÃ¼r den Fall, dass in Gutheissung des Rekursantrags 1 eine EntschÃ¤digungspflicht bejaht werde, sei die EntschÃ¤digung auf hÃ¶chstens Fr. 24'405'000.- mit Beginn der Verzinsung ab 8. Januar 2000 zu bemessen; fÃ¼r den Fall, dass die EntschÃ¤di­gung mehr als 2/3 des Verkehrswerts der betroffenen FlÃ¤chen ausmache, sei der Rekursgegnerin das Eigentum daran zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die SchÃ¤tzungskommission I sowie die Baudirektion (namens des als Mitbeteiligten in das Verfahren einbezogenen Staates ZÃ¼rich) verzichteten am 22. bzw. 24. Oktober 2002 auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">1. Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879/8. Juni 1997 (AbtrG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">2. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">3. Laut Art. 22<sup>ter</sup> Abs. 3 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) bzw. Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raum­planung (RPG) schuldet das Gemein­we­sen fÃ¼r die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrÃ¤n­kungen, die Ã¤hnlich einer Enteig­­nung wirken, volle EntschÃ¤digung. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">a) GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf <i>Planungen</i> zu­rÃ¼ck­zufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigen­tÃ¼­mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum flies­sen­de Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahms­wei­se einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so be­trof­fen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung gelei­stet wÃ¼r­de (BGE 121 II 417 E. 4a, Meilen/Mariafeld). In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nf­tigen besseren Nutzung der Sa­che nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeit­punkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ver­wirkli­chen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz­recht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.). </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist eine EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r Eigentumsbegrenzungen von vornherein zu verneinen, wenn sie zum Schutz von <i>PolizeigÃ¼tern</i> erfolgt sind. Dabei ist allerdings von einem engen Polizeibegriff auszugehen. Darunter fallen ledig­lich gegen den StÃ¶rer gerichtete Massnahmen, mit welchen eine als Folge der beabsichtig­ten GrundstÃ¼cknutzung zu erwartende konkrete, das heisst ernsthafte und unmittelbare GefÃ¤hrdung fÃ¼r die Ã¶ffentliche Ordnung, Sicherheit und Gesundheit abgewendet werden soll und mit welchen die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde zu diesem Zweck ein von Gesetzes wegen bestehendes Verbot konkretisiert und in Bezug auf die stets zu beachtenden polizeilichen Schranken der Eigentumsfreiheit festsetzt (HÃ¤nni, S. 331 ff.; Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 173 f.).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">c) Vom <i>Entzug</i> einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ord­nung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich von vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeit­punkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss (BGE 122 II 326 E. 4b und E. 5, Dietikon; 121 II 417 E. 3, Meilen/Mariafeld). Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Ge­meinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gt, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Be­ach­tung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nicht­bau­zo­nen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer <i>Auszonung</i> be­trof­fen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼r­digen ist. Wird dagegen bei der erst­maligen Festsetzung einer verfassungs‑ und gesetzes­kon­formen Nutzungsplanung eine Lie­genschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewie­sen, so liegt nach der bundes­ge­richt­li­chen Praxis eine <i>Nichteinzonung</i> vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage ste­hen­de FlÃ¤­che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 122 II 326 E. 4c, Dieti­kon; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; HÃ¤nni, S. 601 ff.).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Weil Nichteinzonungen grundsÃ¤tzlich als AnwendungsfÃ¤lle der Inhaltsbestim­mung des Eigentums gelten, lassen sie die Annahme einer materiellen Enteignung und die Zu­spre­­chung einer entsprechenden EntschÃ¤digung nur ausnahmsweise, bei Vorliegen be­son­de­rer UmstÃ¤nde, zu (BGE 122 II 326 E. 6a, Dietikon; 122 II 455 E. 4a, StÃ¤fa; 121 II 417 E. 4b, Meilen/Mariafeld; 118 Ib 341 E. 4, Herrliberg, auch zum Folgenden). So kann die Nicht­einzonung den EigentÃ¼mer etwa dann enteignungs­Ã¤hn­lich treffen, wenn sein Land baureif oder groberschlossen ist, von einem gewÃ¤sser­schutz­rechtskonformen Generellen Kanalisa­tionsprojekt (GKP) erfasst wird und wenn er fÃ¼r dessen Erschliessung und Ãberbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat (so schon BGE 105 Ia 330 E. 3d, Zizers), wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼s­sen (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 149; HÃ¤nni, S. 603). Derartige UmstÃ¤nde kÃ¶nnten allenfalls eine Einzonung ge­boten haben. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grund­stÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Ge­biet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG bzw. von Art. 36 Abs. 3 RPG befindet. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Ver­trau­ensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Lie­gen UmstÃ¤nde vor, die eine Einzonung geboten hÃ¤tten, so lÃ¤sst sich annehmen, der EigentÃ¼mer habe am mass­gebenden Stichtag mit hoher Wahr­scheinlichkeit damit rechnen dÃ¼r­fen, das Land aus eigener Kraft Ã¼berbauen zu kÃ¶nnen. Trifft all dies jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteig­nungs­gleichen Wirkung der Nichtein­zonung gesprochen werden. Nach der bundesgericht­li­chen Rechtsprechung ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist, dass ein EigentÃ¼mer keinen Rechtsanspruch auf die Zu­wei­sung seines Landes in eine Bauzone hat, auch nicht bei erschlossenem oder erschliessbarem Land. Erste Voraussetzung der Ãber­bau­barkeit einer Par­zelle und damit von deren BaulandqualitÃ¤t bildet die Zu­ge­hÃ¶­rigkeit des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, welche den aus der Neuordnung des Boden­rechts fliessenden ver­fassungs‑ und gesetzmÃ¤ssigen Anforderungen entspricht und welche die Berechtigung zum Bauen einschliesst.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">d) Trifft ein Bauverbot nur einen Teil einer oder mehrerer Parzellen desselben Eigen­­tÃ¼mers, so ist fÃ¼r die Beurteilung der Eingriffs­intensitÃ¤t (vgl. zu diesem Kriterium Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 164 ff.) auf die gesamte FlÃ¤che abzustellen, soweit ein gewis­ser Zusammenhang des von der EigentumsbeschrÃ¤nkung betroffenen Grundbesitzes be­steht (RB 1997 Nr. 117, ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli). Dabei wird nach der Praxis des Verwaltungsge­­richts die fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche EingriffsintensitÃ¤t bei einem Baulandverlust von 40 % in der Regel erreicht. Den Besonderheiten des Einzelfalles ist in der Weise Rechnung zu tragen, dass ein Eingriff innerhalb einer Bandbreite von 35 % bis 45 % aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse so oder anders zu qualifizieren ist (RB 1997 Nr. 118, ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">e) Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 181), hier also der 11. Oktober 1997.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">4. Die SchÃ¤tzungskommission I hat im Wesentlichen erwogen: Die Zuweisung der beiden GrundstÃ¼cke zur Freihaltezone, formell ohnehin ein Planungsakt, sei nicht im Sinn der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung polizeilich motiviert; daran Ã¤ndere nichts, dass die Ausscheidung ausreichender GrÃ¼nflÃ¤chen innerhalb des Siedlungsgebiets auch der Erhaltung der LebensqualitÃ¤t und damit letztlich der Gesundheit der BevÃ¶lkerung diene; die raumplanerische Motivierung stehe jedenfalls gegenÃ¼ber einer allfÃ¤lligen polizeilichen hier klar im Vordergrund (E. 3a). Mit der KlÃ¤gerin sei davon auszugehen, dass die Bau- und Zonenordnung 1963 in ihrer Gesamtheit weder inhaltlich noch formal den Anforderun­gen des Raumplanungsrechts vollumfÃ¤nglich entsprochen habe; aufgrund dieses Befundes sei, wie unter Bezugnahme auf die in RB 1997 Nr. 119 publizierten verwaltungsgerichtlichen ErwÃ¤gungen im Urteil betreffend Freihaltezone BurghÃ¶lzli nÃ¤her ausgefÃ¼hrt wird, von einer Nichteinzonung auszugehen (E. 5). Zu prÃ¼fen bleibe, ob die Zuweisung der beiden GrundstÃ¼cke aufgrund "besonderer UmstÃ¤nde" im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (wie sie nÃ¤her in E. 6 dargelegt wird) die Beklagten nicht doch enteignungsÃ¤hnlich getroffen habe. Wie der Augenschein gezeigt habe, bildeten die drei GrundstÃ¼cke der Beklag­ten zusammen den "BÃ¼rglihÃ¼gel", auf dessen Kuppe sich das GebÃ¤udeensemble des "BÃ¼rgli" mit den 1837 erbauten GebÃ¤uden BÃ¼rglistrasse und befinde, von welcher aus das GelÃ¤nde nach Nordwesten, Norden, Osten und SÃ¼dosten hin stark abfalle. Die HÃ¶hendifferenz zwischen der Bederstrasse und dem GebÃ¤udepodest des Hauses BÃ¼rglistras­se betrage 26 m bei einer Horizontaldistanz von 110 m; die HÃ¶hendifferenz zwischen der Ã¶stlichen Kante dieses Podestes und der BÃ¼rglistrasse messe 10 m bei einer Horizontal­dis­tanz von 12 m. Der sÃ¼dliche Abhang des "BÃ¼rgli" sei mit Reben bestockt; im Ãbrigen be­stehe die FreiflÃ¤che aus dem Garten in der nÃ¤heren Umgebung der WohngebÃ¤ude sowie aus dem anschlies­senden Wiesland mit ObstbÃ¤umen. Schon angesichts dieser besonderen topographischen Lage kÃ¶nnten die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke nicht als blos­se BaulÃ¼cke innerhalb des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets bezeichnet werden (E. 7). Welches Gewicht den Erschlies­sungsverhÃ¤ltnissen (wie sie in E. 8 namentlich unter Bezugnahme auf den 1898 erarbeiteten Quartierplan mit einer von GebÃ¤ude Bederstrasse aus projektierten Durchgangsstrasse nÃ¤her dargelegt werden) im Rahmen der PrÃ¼fung besonderer UmstÃ¤nde bei­zumes­sen sei, kÃ¶nne offen bleiben, weil selbst bei einer hinreichenden Erschliessung sol­che besondere UmstÃ¤nde nur angenommen werden kÃ¶nnten, wenn die Beklagten fÃ¼r Er­schlies­sung und Ãberbauung des Areals schon erhebliche Kosten aufgewendet hÃ¤tten. Das treffe, wie in E. 9 nÃ¤her ausgefÃ¼hrt wird, nicht zu. Die von den Beklagten geltend gemachten Investitionen â Mehrkosten von Fr. 250'000.- beim Bau der Garagen am Felsenkellerweg, Erstellungskosten von Fr. 6'500'000.- fÃ¼r das GebÃ¤ude Bederstrasse, Projektierungs­studien von Fr. 341'416.- fÃ¼r eine Ãberbauung des "BÃ¼rgli" â stÃ¼nden nicht im Zusammenhang mit einem konkreten Bauvorhaben. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">5. Die Rekurrenten machen in erster Linie geltend, die Zuweisung ihrer GrundstÃ¼­cke zur Freihaltezone sei entgegen der Auffassung der SchÃ¤tzungskommission nicht als Nicht­einzonung, sondern als Auszonung zu wÃ¼rdigen. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">a) Nach dem Gesagten hÃ¤ngt die Qualifikation als Nichteinzonung oder Auszonung davon ab, ob die Gemeinde im Zeitpunkt der streitbetroffenen Festlegung (hier der Zuweisung zur Freihaltezone gemÃ¤ss der insoweit am 11. Oktober 1997 in Kraft getretenen BZO 1992) Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gte, der den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprach. Dementsprechend stellt sich die Frage, ob die BZO 1963 der Beschwerdegeg­­nerin in ihrer am Stichtag geltenden Fassung diesen bundesrechtlichen Anforderungen entsprach. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Mit dieser Frage hat sich das Verwaltungsgericht einlÃ¤sslich im Urteil vom 18. Dezember 1997 (RB 1997 Nr. 119) betreffend die Freihaltezone BurghÃ¶lzli (bzw. die anlÃ¤sslich deren Festsetzung gestellten EntschÃ¤digungsforderungen) befasst. Es hat erkannt, die BZO 1963 der Stadt ZÃ¼rich habe den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes zwar weit­­gehend, aber inhaltlich wie formal nicht vollumfÃ¤nglich entsprochen; die im Jahre 1983 beschlossene und am 16. MÃ¤rz 1988 in Kraft getretene Freihaltezone BurghÃ¶lzli sei daher als Nichteinzonung und nicht als Auszonung zu qualifizieren. Jenem Entscheid kommt daher hohe prÃ¤judizielle Bedeutung zu, ging bzw. geht es doch im frÃ¼heren wie im heutigen Fall um die WÃ¼rdigung der gleichen Bauordnung derselben Gemeinde im Rahmen der nÃ¤mlichen bundesrechtlichen Anforderungen. Angesichts seiner grundsÃ¤tzlichen Be­deutung fÃ¤llt eine abweichende Beurteilung im vorliegenden Fall nur unter Beachtung der GrundsÃ¤tze, wie sie fÃ¼r eine PraxisÃ¤nderung massgebend sind, in Betracht. Eine Praxis­Ã¤nderung muss sich auf ernsthafte sachliche GrÃ¼nde stÃ¼tzen (vgl. dazu und zu den weiteren Voraussetzungen einer PraxisÃ¤nderung Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwal­tungs­recht, 4. A., ZÃ¼rich 2002, Rz. 509 ff.). Zwar zielen die in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Erfordernisse fÃ¼r eine PraxisÃ¤nderung in erster Linie darauf ab, den Adressaten einer von der bisherigen, fÃ¼r ihn gÃ¼nstigeren Praxis abweichenden Anordnung vor einer </p> <p class="Einzug1">rechtsungleichen Behandlung zu schÃ¼tzen. Im vorliegenden Fall weicht der Entscheid der SchÃ¤t­zungskommission gerade nicht von dem genannten PrÃ¤judiz ab; vielmehr streben die Rekurrenten einen von diesem Urteil abweichenden Entscheid an; ihre diesbezÃ¼glichen Vor­bringen beinhalten denn auch grÃ¶sstenteils eine kritische Auseinandersetzung mit jenem Ur­teil (Rekursschrift S. 5â19). Das Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass Letzterem auch fÃ¼r den vor­­liegenden Fall prÃ¤judizielle Bedeutung in dem Sinne zukommt, dass das Gericht von sei­nem frÃ¼heren Urteil vom 18. Dezember 1997 nur abweichen soll, wenn triftige Argu­men­te dafÃ¼r gegeben sind (vgl. RB 1982 Nr. 118 = ZBl 83/1982, S. 270 = ZR 81 Nr. 86).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Die Rekurrenten bringen im Wesentlichen vor, die BZO 1963 habe das Baugebiet vom Nichtbaugebiet ebenso deutlich wie die BZO 1992 getrennt. Die im Verfahren be­treffend die Freihaltezone BurghÃ¶lzli erhobene Behauptung der heutigen Rekursgegnerin, mit der BZO 1992 sei die FreihaltezonenflÃ¤che um 160 ha zulasten der Bauzone erhÃ¶ht wor­­den, sei unbewiesen geblieben. Bei einer ÃberprÃ¼fung dieser Behauptung sei zu berÃ¼ck­sichtigen, dass es in der BZO 1963 FreihaltezonenflÃ¤chen gegeben habe, welche in der BZO 1992 im Hinblick auf Ã¶ffentliche Bauten einer Bauzone zugeteilt worden seien. Sodann handle es sich bei den frÃ¼her noch nicht der Freihaltezone zugewiesenen FlÃ¤chen grÃ¶ss­­tenteils um solche, die schon damals dem Publikum als GrÃ¼nanlagen zur VerfÃ¼gung gestanden hÃ¤tten oder die aus besonderen rechtlichen GrÃ¼nden ohnehin unÃ¼berbaubar gewesen und/oder die im Eigentum der Stadt, des Kantons oder des Bundes gestanden hÃ¤tten. Selbst wenn von einem Zuwachs von 160 ha FreihaltezonenflÃ¤che auszugehen wÃ¤re, wÃ¼rde dies nur 2,3 % der nicht bewaldeten GesamtflÃ¤che der Stadt von 7'005 ha und lediglich ei­nen Zuwachs von 3,5 % der bisherigen BauzonenflÃ¤che von 4'541 ha ausmachen. Dabei handle es sich planerisch gesehen um eine Bagatelle. Ebenso wenig kÃ¶nne daraus, dass die BZO 1963 verschiedene planungsrechtliche Instrumente wie namentlich Kern- und Quartier­­erhaltungszonen, fÃ¼r Dienstleistungsbetriebe geÃ¶ffnete Industriezonen, WaldabstandslinienplÃ¤ne, AusssichtsschutzplÃ¤ne und EmpfindlichkeitsstufenplÃ¤ne noch nicht enthalten ha­­be, auf ein bundesrechtliches UngenÃ¼gen der damaligen Bauordnung geschlossen werden. Entgegen der vorinstanzlichen Auffassung und des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 18. Dezember 1997 dÃ¼rfe es fÃ¼r die streitige Qualifikation nicht einzig darauf ankom­men, ob die fragliche Bauordnung vor oder nach dem Inkrafttreten des Raumplanungsgeset­­zes erlassen worden sei; mit der gegenteiligen Betrachtungsweise werde verkannt, das dem Bund im Raumplanungswesen lediglich eine Grundsatzkompetenz zukomme. SelbstverstÃ¤ndlich sei es den Gemeinden schon vor dem 1. Januar 1980 mÃ¶glich gewesen, in bun­­desrechtskonformer Weise Ã¼ber die Zuweisung von GrundstÃ¼cken zu einer Bauzone zu entscheiden; das gelte sowohl in verfahrensrechtlich-organisatorischer wie auch in materiel­ler Hinsicht. Das Raumplanungsgesetz schreibe den Gemeinden fÃ¼r den Erlass der Nutzungsplanungen keine Volksabstimmung vor; es stelle daher aus bundesrechtlicher Sicht keinen Mangel dar, dass die BZO 1963, weil dagegen kein Referendum ergriffen worden sei, definitiv vom Gemeindeparlament verabschiedet worden sei. Die im Raumplanungsgesetz statuierten PlanungsgrundsÃ¤tze hÃ¤tten schon vor dessen Erlass in grossen Gemeinden, insbesondere in der Stadt ZÃ¼rich, gegolten. Wollte man dem Inkrafttreten des Raumplanungs­­gesetzes entschÃ¤digungsrechtlich eine derart weitgehende Bedeutung zumessen, wie dies die Rechtsprechung annehme, so hÃ¤tte dies der Bundesgesetzgeber ausdrÃ¼cklich festlegen mÃ¼ssen. Dieser habe aber nicht im entferntesten an eine derartige Tabula-rasa-Re­ge­lung gedacht. Die diesbezÃ¼glichen Aussagen des Bundesgerichts in den FÃ¤llen Dietikon, Uster und Niederhasli hÃ¤tten Gemeinden bzw. Gebiete betroffen, die sich nicht mit dem streitbetroffenen Areal in ZÃ¼rich-Enge vergleichen liessen. Im Fall BurghÃ¶lzli habe das Verwaltungsgericht verkannt, dass der von ihm zitierte Art. 53 BZO 1963 bezÃ¼glich Bauten ausserhalb der Bauzone kein milderes Regime als Art. 24 RPG zugelassen habe; denn gemÃ¤ss Art. 54 BZO 1963 habe vom in Art. 51 BZO statuierten Verbot von zonenwidrigen Vorkehren gerade nicht entbunden werden dÃ¼rfen. Unzutreffend sei die Aussage der SchÃ¤tzungskommission, die Zonenplanung 1963 habe nicht auf genÃ¼genden Erhebungen Ã¼ber den Baulandbedarf beruht und zudem Ã¶kologische Anliegen im Sinn von Art. 1 Abs. 1 sowie Abs. 2 lit. a RPG zu wenig berÃ¼cksichtigt; beides sei jedenfalls bei der Erarbeitung des 1976 erlassenen Wohnanteilplans, also noch unter der Herrschaft der BZO 1963, ausreichend erfolgt. Es treffe zwar zu, dass beim Erlass der BZO 1963/76 noch kein AnhÃ¶rungsverfahren im Sinn von § 7 Abs. 1 PBG durchgefÃ¼hrt worden sei; der Informationspflicht im Sinn von Art. 4 RPG sei indessen bereits damals durch die Berichterstattung in den Stadt­­zÃ¼rcher Tageszeitungen genÃ¼gt worden. Nicht Ã¼berzeugend sei der Hinweis der SchÃ¤t­zungskommission darauf, dass der Stadtrat ZÃ¼rich in seiner Weisung vom 29. Dezember 1961 zur BZO 1963 (SRB 3773) selber das VerhÃ¤ltnis zwischen Bau- und Erholungsgebie­ten als noch keineswegs optimal bezeichnet habe. Mit dem anlÃ¤sslich der Revision des Bau­­gesetzes vom 23. April 1893 (BauG) am 24. Mai 1959 eingefÃ¼gten § 68c sei eine Rege­­lung getroffen worden, die dem Regime fÃ¼r die Landwirtschaftszone gemÃ¤ss Art. 16 RPG sehr nahe komme. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts lasse dessen frÃ¼­here grundeigentÃ¼merfreundliche EntschÃ¤digungspraxis nicht den Schluss zu, dass damals trotz der mit den GrundsÃ¤tzen des Raumplanungsgesetzes weitgehend Ã¼bereinstimmenden Zielsetzung der damaligen Planung bei der Ausscheidung von Freihaltezonen die in Frage stehenden Ã¶ffentlichen Interessen anders als nach dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes gewichtet worden seien; es sei verfehlt, diese frÃ¼here EntschÃ¤digungspraxis in einen Zusammenhang mit der Frage zu bringen, ob die BZO 1963/76 bereits RPG-kon­form gewesen sei.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">c) Bei diesen Vorbringen handelt es sich grÃ¶sstenteils um Argumente, welche bereits im Verfahren VK.1995.00029 betreffend die Freihaltezone BurghÃ¶lzli seitens der dort beteiligten GrundeigentÃ¼mer vorgebracht wurden (vgl. dortige E. 5a) und damals vom Gericht fÃ¼r nicht stichhaltig befunden worden sind (E. 5b). Die Vorbringen der heutigen Rekur­renten vermÃ¶gen jedenfalls jene ErwÃ¤gungen im Wesentlichen nicht zu entkrÃ¤ften. Das Verwaltungsgericht hat seine Beurteilung im Entscheid VK.1995.00029 nicht auf die Annah­me gestÃ¼tzt, die BZO 1963 habe wesentlich weniger Ã¼berbaubar gewesenes Privatland einer Nichtbauzone zugeteilt als die BZO 1992. Zur diesbezÃ¼glichen Darstellung der Rekur­­renten braucht daher keine Stellungnahme der Rekursgegnerin eingeholt zu werden. EinzurÃ¤umen ist, dass entgegen der diesbezÃ¼glich unzutreffenden ErwÃ¤gung im Urteil VK.1995.00029 Art. 53 BZO 1963 keine Grundlage bot, um von den Anfor­derungen in Art. 51 BZO zu dispensieren; danach durften in der Freihaltezone GebÃ¤ude oberirdisch nur erstellt, erweitert oder umgebaut werden, soweit sie der Bewirtschaftung oder der Bewerbung von FreiflÃ¤chen dienten und dem Zonenzweck nicht widersprachen; ein Dispens von dieser Bestimmung war â wie sich aus dem im damaligen Urteil nicht berÃ¼cksichtigten Art. 54 BZO 1963 ergibt â nicht mÃ¶glich. Die Rekurrenten selber sehen in­des­sen in diesem Einwand "kein Argument von grossem Gewicht". An der Gesamtbeurtei­lung vermag er nichts zu Ã¤ndern. Das Gericht sieht keinen Grund, von seiner damaligen Be­urteilung abzuweichen. Danach hat die BZO 1963 in ihrer Gesamtheit weder inhaltlich noch formal den Anforderungen des spÃ¤teren Raumplanungsgesetzes entsprochen, weshalb die Zuweisung der GrundstÃ¼cke der Rekurrenten zur Freihaltezone BÃ¼rglihÃ¼gel als Nichtein­zonung zu wÃ¼rdigen ist.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">6. <span>a) Der Begriff des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche BaulÃ¼cken innerhalb dieses Bereichs. Zu den Letzteren zÃ¤hlen einzelne unÃ¼berbaute Parzellen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine re­lativ ge­ringe FlÃ¤che aufweisen. Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend durch ihre Um­­gebung geprÃ¤gt. Das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung so stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Der Begriff der weitgehenden Ãberbauung ist somit nach der Rechtsprechung gebietsbezogen, Parzel­len Ã¼bergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem GrundstÃ¼ck ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den VerhÃ¤ltnissen auf benachbarten Parzel­len zu betrachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der baulichen Um­gebung so­wie der vorhandenen Infrastruktur zu beurteilen. Peripher gelegene FlÃ¤chen, denen im Ver­hÃ¤ltnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zukommt, sind nicht als weitgehend Ã¼berbautes Gebiet zu betrachten, selbst wenn dort eine gewisse BautÃ¤tigkeit eingesetzt hat. Dasselbe gilt fÃ¼r grÃ¶ssere BaulÃ¼cken in besiedeltem Gebiet, die der Auflo­ckerung der Siedlungsstrukturen, der ErhÃ¶hung der WohnqualitÃ¤t durch GrÃ¼nflÃ¤chen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG) und der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 Abs. 4 lit. b RPG) dienen. Ihnen kommt eine eigenstÃ¤ndige Funktion zu, und sie werden nicht von der sie umgebenden Ãberbauung mitgeprÃ¤gt (BGE 121 II 417 E. 5a S. 424, Meilen/Mariafeld; BGr, 16. April 2002, ZBl 103/2002, S. 658 E. 2.1, Kilchberg).</span> </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Die Rekurrenten bringen vor, entgegen der Auffassung der SchÃ¤tzungskommission rechtfertige weder das Ausmass der betroffenen FlÃ¤che noch deren topographische Be­schaffenheit den Schluss, es handle sich dabei nicht um eine BaulÃ¼cke. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen (Rekursschrift S. 22-24) beinhalten vorerst und weitgehend eine Kritik an den in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien zum Begriff des weitgehend Ã¼berbauten Landes bzw. Gebietes im Sinn von Art. 15 lit. a und 36 Abs. 3 RPG. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, im vorliegenden Fall von den dargelegten Kriterien (E. 6a) abzuweichen. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Nach diesen Kriterien kann das hier streitbetroffene Areal zwar als BaulÃ¼cke bezeich­­net werden; entscheidend ist indessen, dass ihm aufgrund seiner GrÃ¶sse und der topographischen Beschaffenheit eine eigenstÃ¤ndige landschaftliche QualitÃ¤t zukommt. Darin un­­terscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von den FÃ¤llen <i>Meilen/Mariafeld</i> (RB 1994 Nr. 96; BGE 121 II 417 E. 5a), <i>MÃ¤nnedorf/Seeufer</i> (RB 1995 Nr. 99), <i>Dietikon</i> (VGr, 24. No­vember 1995, VK.1994.00050; BGE 122 II 326 E. 5c S. 334), <i>ZÃ¼rich/Burg­hÃ¶lz­li</i> (VGr, 18. Dezember 1997, VK.1995.00029, unverÃ¶ffentlichte E. 7c S. 31 f.) und <i>Kilchberg</i> (VGr, 21. Juni 2001, VR.2000.00001; BGr, <span>16. April 2002, ZBl 103/2002, S. 658 E. 2.),</span> in denen die ZugehÃ¶rigkeit zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet bejaht worden ist (in den FÃ¤llen Meilen/Mariafeld und Kilchberg durch das Bundesgericht in BestÃ¤tigung der verwaltungsgerichtlichen Beurteilung, im Fall Dietikon durch das Bundesgericht in Abweichung von der anders ausgefallenen verwaltungsgerichtlichen Beurteilung, in den FÃ¤llen MÃ¤nnedorf/Seeufer und ZÃ¼rich/Burg­hÃ¶lz­li abschliessend durch das Verwaltungsgericht). Im Fall <i>Meilen/Mariafeld</i> ging es um eine der Kernzone zugewiesene, jedoch freizuhaltende FlÃ¤che von ca. 13'000 m2; entscheidend war, dass diese FlÃ¤che kein homogenes Ganzes, keine zu­sam­menhÃ¤ngende "Oase" bildete, sondern in drei Teile zerfiel, denen deswegen eine eigenstÃ¤ndige landschaftliche QualitÃ¤t abgesprochen wurde. Im Fall <i>Dietikon</i> handelte es sich um zwei der Freihaltezone zugewiesene, jedoch bereits Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke von insgesamt ca. 8'000 m2 zwischen Limmat und SBB-Trassee; aufgrund der mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbaren Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse bejahte das Bundesgericht einen Siedlungs­­zusammenhang mit dem jenseits der Bahn gelegenen, ebenfalls seit langem Ã¼berbauten Gebiet. Im Fall <i>MÃ¤nnedorf/Seeufer</i> befanden sich die streitbetroffenen Parzellen innerhalb des seeseits der Seestrasse gelegenen Streifens, der teilweise mit herrschaftlichen Vil­len Ã¼berbaut worden war; das Verwaltungsgericht bejahte das Vorliegen einer echten BaulÃ¼cke hinsichtlich der ersten Bautiefe eines einzelnen GrundstÃ¼cks, wÃ¤hrend es dies fÃ¼r die Ã¼brigen streitbetroffenen GrundstÃ¼cksteile und GrundstÃ¼cke verneinte. Im Fall <i>ZÃ¼rich/ Burg­hÃ¶lzli</i>, in dem die EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r der Freihaltezone zugewie­sene FlÃ¤chen von insgesamt Ã¼ber 90'000 m2 zu beurteilen war, anerkannte das Verwal­tungsgericht das Vorliegen einer entschÃ¤digungspflichtigen BaulÃ¼cke lediglich hinsichtlich drei Teilbereichen von ca. 1'000 m2 bzw. 6'000 m2 bzw. 5'400 m2, wobei es sich im Wesent­lichen um Unterbrechungen der bestehenden Bebauung entlang der SÃ¼dstrasse handelte. Im Fall <i>Kilch­berg</i> waren zwei freizuhaltende FlÃ¤­chen von 1'500 m2 bzw. 1'260 m2 innerhalb der einer Kernzone zugewiesenen Parzellen an der Dorfstrasse zu beurteilen; das Verwaltungsgericht und ihm folgend das Bundesgericht wÃ¼rdigten diese FlÃ¤chen als entschÃ¤digungspflichtige BaulÃ¼cken, weil sie sich in einen relativ engen und geschlossenen Strassenzug einfÃ¼gten, entlang welchem Ã¼berbaute und unbebaute (mit FreiflÃ¤chen belegte) Parzellen in lockerer Reihenfolge wechselten. In den FÃ¤llen MÃ¤nnedorf/Seeufer, ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli und Kilchberg war demnach in erster Linie massgebend, dass die als BaulÃ¼cken gewÃ¼rdigten FlÃ¤­chen innerhalb eines weitgehend Ã¼berbauten Strassenzugs (Seestrasse MÃ¤nnedorf, SÃ¼dstrasse ZÃ¼rich, Dorfstrasse Kilch­berg) lagen. In den FÃ¤llen Meilen/Mariafeld und Dietikon wurde den streitbetroffenen FlÃ¤chen aus den dargelegten anderen GrÃ¼nden eine eigenstÃ¤ndige landschaftliche QualitÃ¤t abgesprochen bzw. ein Siedlungszusammenhang zur baulichen Umgebung zuerkannt.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Soweit in der Rechtsprechung das Vorliegen einer entschÃ¤digungspflichtigen BaulÃ¼cke mit der BegrÃ¼ndung verneint worden ist, das streitbetroffene Land weise eine periphere Lage auf oder sei nicht allseitig durch eine bestehende Ãberbauung begrenzt, kÃ¶nnen die Rekurrenten hieraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wohl betrafen die in der Rechtspre­chung beurteilten FÃ¤lle hÃ¤ufig diese vom vorliegenden Fall abweichende Konstellation, </p> <p class="Einzug1">im Kanton ZÃ¼rich vor allem die FÃ¤lle <i>MÃ¤nnedorf/Joggenrain</i> (VK.1989.00021, 20. Dezem­ber 1990; BGr, 18. September 1992, E. 4a), <i>Herrliberg/Schipfgut</i> (VK.1990.00003, 23. Ok­tober 1991, E 6b; BGE 118 Ib 341 E. 4a), <i>Erlenbach</i> (VK.1991.00002, 30. Januar 1992, E. 5a), <i>Henggart</i> (RB 1992 Nr. 92), <i>StÃ¤fa/Zehntentrottenweg</i> (RB 1993 Nr. 63), <i>MÃ¤nnedorf/ Allenberg</i> (VK.1991.00031, 30. August 1993, E. 5b), <i>StÃ¤fa/Torlen</i> (VK.1993.00017, 23. No­vember 1994; in dieser Hinsicht bestÃ¤tigt durch BGE 122 II 455 E. 6a S. 462), <i>KÃ¼snacht/ Ãus­sere Allmend</i> (VK.1994.00043, 20. November 1995, E. 5b, bestÃ¤tigt durch BGr, 3. Sep­tember 1996, E. 3c; ebenso VK.1996.00034, 26. Februar 1998, E. 5a und VK.1997.00014, 29. April 1998, E. 5a), <i>SchÃ¶nenberg</i> (VK.1997.00035, 19. MÃ¤rz 1998, E. 5d) sowie <i>Meilen/ Allmend</i> (VR.2000.00003, 9. Februar 2001, E. 5b). Zu beachten ist je­doch, dass eine derartige Lage am Rand des Ã¼berbauten Gebiets nicht die einzige Konstellation bildet, die gegen die Annahme einer BaulÃ¼cke ohne eigenstÃ¤ndige Bedeutung spricht. Wie dargelegt kann es am erforderlichen Siedlungszusammenhang auch bei Land an zentraler Lage inmitten des Ã¼berbauten Gebiets fehlen, sofern es sich dabei um eine grÃ¶s­sere BaulÃ¼cke mit landschaftlich eigenstÃ¤ndiger Bedeutung handelt. Auf dieser Linie liegen die Ur­tei­le in den FÃ¤llen <i>Horgen/Allmend</i> (VK.1988.00018+00024, 13. Juli 1990; BGr, 18. Sep­tem­ber 1992, ZBl 94/ 1993, S. 251 E. 6b) sowie <i>Uster/Schlossberg</i> (VK.1995.00001, 14. Mai 1996, E. 4a; BGr, 4. April 1997, E. 5b, Pra 86/1997 Nr. 104).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die eigenstÃ¤ndige Bedeutung des heutigen Freihaltezonegebietes auf dem BÃ¼rglihÃ¼gel ist auch im Rechtsmittelverfahren betreffend die Festsetzung dieser Zone von den da­­mit befassten Instanzen hervorgehoben worden: So hat die Baurekurskommission im Re­kursentscheid vom 18. MÃ¤rz 1994 erwogen, zwar sei der sich entlang der Waffenplatz-, der Bederstrasse, des Felsenkellerwegs und der Schulhausstrasse erstreckende HÃ¼gelfuss bereits mit Bauten Ã¼berstellt; ein weiterer baulicher Eingriff in die HÃ¼gellandschaft sei jedoch nicht tolerierbar; der HÃ¼gel bilde eine in sich geschlossene landschaftliche Einheit, welche es im heutigen Umfang zu erhalten gelte. Das Bundesgericht er­wog in seinem Urteil vom 14. Dezember 1995, die VorzÃ¼ge eines integralen Schutzes des BÃ¼rglihÃ¼gel seien offenkundig; auch bei einer nur teilweisen und schonenden Ãberbauung verlÃ¶re die Erhebung ihre markante Erscheinung und ginge teilweise im HÃ¤usermeer unter; dadurch wÃ¼rde der BÃ¼rglihÃ¼gel sowohl als Naturdenkmal als auch in seiner siedlungsgliedernden Funktion entwertet. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Entsprechend der vorinstanzlichen Beurteilung ist demnach festzuhalten, dass das streitbetroffene Areal nicht dem weitgehend Ã¼berbauten Gebiet zuzurechnen ist. Der Zuord­nung zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet steht seine raumplanerisch eigenstÃ¤ndige Bedeutung als Landschaftsschutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. e PBG (markanter Teil des EndmorÃ¤nenzugs) und zugleich als Trenngebiet zwischen See-orientiertem Villenquartier und dichter Blockbebauung an der Waffenplatz- und der Bederstrasse entgegen. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">7. a) Die Rekurrenten machen wie schon vor SchÃ¤tzungskommission geltend, das der Freihaltezone zugewiesene Areal sei am Stichtag im Wesentlichen erschlossen gewesen sei. Eines Quartierplans hÃ¤tte es nicht bedurft. Deswegen wÃ¤re entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin auch keine Revision des Quartierplans aus dem Jahre 1898 nÃ¶tig gewesen. (Dieser sah die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung Ã¼ber eine von der Bederstrasse bzw. der dortigen Parzelle Kat.Nr. 03 aus dem Hang entlang gegen SÃ¼den fÃ¼hrende und hernach den Hang Ã¼berquerende Strasse bis zur BÃ¼rglistrasse vor.) GemÃ¤ss der Praxis der stÃ¤dtischen BaubehÃ¶rde sei zur Erschliessung von GrundstÃ¼cken und GrundstÃ¼ckteilen in­ner­halb eines Bereichs von 75 m ab dem Ã¶ffentlichen Strassennetz kein Quartierplan erforderlich. Hier liege, wie der vorliegende Plan zeige, der grÃ¶sste Teil des Are­als in diesem Bereich, und zur Bildung Ã¼berbaubarer Parzellen wÃ¤re ein Quartierplan fÃ¼r das gesamthaft den Rekurrenten gehÃ¶rende Areal ohnehin nicht erforderlich gewesen. Zur arealinternen Fein­erschliessung hÃ¤tten zwei bis drei Stichstrassen ab der BÃ¼rgli- und der Bederstrasse, allenfalls auch ab dem Katharinenweg genÃ¼gt. â DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die Rekursgegnerin an ihrer vor SchÃ¤tzungskommission vertretenen Auffassung fest, wonach das Areal trotz der es umgebenden Erschliessungsanlagen (Strassen, Kanalisations- und Versorgungsleitungen) weiterer Anlagen (Fahr- und Fusswege, Abwasser- und Versorgungsleitungen) bedurft hÃ¤tte, welche wegen der landschaftlichen Bedeutung des BÃ¼rglihÃ¼gels sowie der gebotenen Abstimmung auf die benachbarte Ãberbauung nur im Rahmen eines Quartierplans und zusÃ¤tzlich eines Gestaltungsplans unter wesentlicher Mitwirkung des Kantons und der Stadt realisierbar gewesen wÃ¤ren; dies hÃ¤tte unter anderem entweder die Ausarbeitung eines neuen oder die Revision des Quartierplans aus dem Jahr 1898 bedingt, welcher mit den heutigen Anforderungen an den Landschaftsschutz nicht mehr vereinbar gewesen wÃ¤re. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die SchÃ¤tzungskommission hat die damit aufgeworfenen Fragen, ob und welche Er­schliessungsmassnahmen am Stichtag noch erforderlich gewesen wÃ¤ren und ob die Rekurrenten sie aus eigener Kraft â ohne eine Ã¼ber die erforderlichen Bewilligungen hinausgehende Mitwirkung der Rekursgegnerin und des Kantons â hÃ¤tten realisieren kÃ¶nnen, nicht nÃ¤her geprÃ¼ft, dies mit der BegrÃ¼ndung, es fehle fÃ¼r die Bejahung einer EntschÃ¤digungspflicht eine weitere, kumulativ zur Erschliessung erforderliche Voraussetzung; die Rekurrenten kÃ¶nnten selbst unter der Annahme einer vollen Erschliessung eine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung nur beanspruchen, wenn sie fÃ¼r diese Erschliessung und eine geplante Ãberbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hÃ¤tten. - Aus den glei­­chen Ãberlegungen (dazu nachfolgend E. 7b) braucht sich auch das Verwaltungsgericht im vorliegenden Rekursverfahren mit den ErschliessungsverhÃ¤ltnissen nicht weiter auseinanderzusetzen. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Die Rekurrenten bringen wie schon im SchÃ¤tzungsverfahren vor, eine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung stehe ihnen bereits aufgrund der (von ihnen behaupteten) vollen Erschliessung des fraglichen Areals zu, selbst wenn sie fÃ¼r dessen Erschlies­sung und Ãberbauung noch keine erhebliche Investitionen getÃ¤tigt hÃ¤tten (Rekursschrift S. 24 und 28). Diesem Standpunkt kann von vornherein nicht beigetreten werden; denn er widerspricht klar der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">aa) Die Rekurrenten machten ferner bereits im SchÃ¤tzungsverfahren geltend, fÃ¼r Erschliessung und Ãberbauung des fraglichen Areals erhebliche Kosten aufgewendet zu haben. In diesem Zusammenhang beriefen sie sich vorab darauf, dass ihr RechtsvorgÃ¤nger En­­de des 19. Jahrhunderts an den damaligen Bau der BÃ¼rglistrasse Leistungen in Form von unentgeltlichen Landabtretungen und/oder von MehrwertbeitrÃ¤gen erbracht habe; da nach da­maliger Rechtslage die Erschliessung nicht unentgeltlich gewesen sei, sei es nicht Sache der Rekurrenten, die damals erbrachten Leistungen zu substanziieren und zu belegen. Dieser Argumentation kann nicht beigetreten werden. Zeitlich derart weit zurÃ¼ckliegende Investitionen kÃ¶nnen, selbst wenn sie belegt wÃ¤ren, unter den hier massgeblichem Gesichtswin­kel des Vertrauensschutzes nicht mehr berÃ¼cksichtigt werden. Die MÃ¶glichkeit, aufgrund von getÃ¤tigten Dispositionen Rechte fÃ¼r sich abzuleiten, nimmt mit zunehmendem Zeitablauf ab (vgl. BGE 125 II 431 E. 5b S. 437); aus den hier im Zusammenhang mit dem Bau der BÃ¼rglistrasse geltend gemachten Aufwendungen vor Ã¼ber hundert Jahren lÃ¤sst sich am Stichtag (1997) kein Einzonungsgebot ableiten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Sodann nannten die Rekurrenten drei Positionen, nÃ¤mlich beim Bau der Garagen angefallene, auf Fr. 250'000.- bezifferte Mehrkosten dafÃ¼r, dass die statische Dimensio­nierung auf den spÃ¤teren Bau von EinfamilienhÃ¤user ausgerichtet worden sei; zweitens </p> <p class="Einzug1">Kos­­ten von ca. Fr. 6'500'000.- fÃ¼r das 1986/87 erstellte GebÃ¤ude Bederstrasse auf Kat.Nr. 03; drittens Kosten von Fr. 341'416.- fÃ¼r Projektierungsstudien betreffend eine Ãberbauung des "BÃ¼rgli". </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Hinsichtlich der Erstellungskosten fÃ¼r das GebÃ¤ude Bederstrasse ist, wie schon die SchÃ¤tzungskommission zutreffend erwogen hat, nicht ersichtlich, inwiefern es sich dabei um nutzlos gewordene Investitionen fÃ¼r die der Freihaltezone zugewiesenen GrundstÃ¼­cke Kat.Nrn. 01 und 02 handeln soll. Das GebÃ¤ude Bederstrasse steht auf der Parzelle Kat.Nr. 03, welche mit der BZO 1992 der Wohnzone W 4 zugeteilt worden ist. Inwiefern in den genannten Erstellungskosten nutzlos gewordene Investitionen fÃ¼r die der Freihaltezone zugewiesenen GrundstÃ¼cke enthalten sind, haben die Rekurrenten weder vor SchÃ¤tzungskommission noch vor Verwaltungsgericht dargetan. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Hinsichtlich der Kosten der am Felsenkellerweg erstellten Garagen wird zwar mit der Behauptung, die auf den Bau von EinfamilienhÃ¤user ausgerichtete statische Dimensionierung habe Mehrkosten von Fr. 250'000.- verursacht, zumindest im Ansatz eine ErklÃ¤rung geliefert, weshalb es sich dabei um nutzlos gewordene Investitionen handeln soll. Die­­ser pauschale Hinweis reicht jedoch nicht aus, um bei der Entscheidfindung von nutzlos gewordenen Investitionen in der geltend gemachten HÃ¶he auszugehen. Die Rekurrenten be­haupten zu Recht nicht, die erstellten Garagen kÃ¶nnten heute nicht genutzt werden. Ob und inwieweit es sich bei den geltend gemachten Kosten tatsÃ¤chlich um einen Mehraufwand han­delt, welcher hÃ¤tte vermieden werden kÃ¶nnen, wenn bei der Erstellung der Garagen von der Festsetzung der Freihaltezone ausgegangen worden wÃ¤re, wird nicht im Einzelnen dargetan. Im Ãbrigen haben die Rekurrenten der Feststellung der SchÃ¤tzungskommission, die geltend gemachten Mehrkosten stÃ¼nden nicht im Zusammenhang mit einem konkreten Bau­vorhaben fÃ¼r das streitbetroffene Areal, nicht widersprochen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"> Mit Bezug auf die behaupteten Kosten von Fr. 341'416.- fÃ¼r Projektstudien reichten die Rekurrenten im SchÃ¤tzungsverfahren folgende Unterlagen ein: eine pauschale Kos­tenzusammenstellung, wonach im Juni 1989 Fr. 40'000.- fÃ¼r "Unterlagen fÃ¼r Bauamt II", im Januar 1991 Fr. 242'935.- fÃ¼r "KonzeptplÃ¤ne" und im Juni 1995 Fr. 58â491- fÃ¼r "PlÃ¤ne fÃ¼r AusnÃ¼tzungsberechnung" aufgewendet worden sein sollen; ein Vorentscheidsgesuch vom 10. Juli 1991 mit verschiedenen Fragen, unter anderem betreffend die Aufhebung der am 6. Juni 1901 festgesetzten Baulinien zwischen Beder- und BÃ¼rglistrasse sowie die BewilligungsfÃ¤higkeit eines beigelegten Bauprojektes; sodann zwei vom 30./31. August 1995 datierte Ãberbauungsstudien aufgrund der BZO 1963 mit bzw. ohne Beachtung der Verkehrsbaulinien von 1901. Die SchÃ¤t­zungskommission hat dazu erwogen, dem Beschluss des Gemeinderats vom 23. Oktober 1991 betreffend Neuregelung der Bau- und Zonenordnung seien Ratsverhandlungen vorausgegangen, die in der Presse kommentiert worden sei­en. Die Rekurrenten hÃ¤tten schon damals gewusst, dass ihre GrundstÃ¼cke am BÃ¼rglihÃ¼gel von dieser Neuregelung betroffen wÃ¼rden; sie hÃ¤tten daher nicht in guten Treuen Projektierungsarbeiten fÃ¼r eine Ãber­bauung des BÃ¼rglihÃ¼gels nach der BZO 1963 in Auftrag geben dÃ¼rfen; die dafÃ¼r aufgewendeten Kosten kÃ¶nnten daher â unter dem hier einzig massgeben­den Gesichtswinkel des allenfalls ein entschÃ¤digungsrechtliches Einzonungsgebot begrÃ¼ndenden Vertrauensschutzes â nicht berÃ¼cksichtigt werden. - Dieser Beurteilung ist beizutre­ten. In der Rekursschrift wird nichts vorgebracht, was die diesbezÃ¼gliche WÃ¼rdigung der Vor­instanz entkrÃ¤f­ten kÃ¶nnte; vielmehr wiederholen die Rekurrenten darin einzig die bereits vor SchÃ¤tzungskommission vorgebrachten Argumente.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">8. Zu prÃ¼fen bleibt, ob andere Gesichtspunkte des Vertrauensschutezs vorhanden und derart gewichtig seien, dass sie eine Einzonung des Areals geboten hÃ¤tten. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die Rekurrenten bringen in dieser Hinsicht vor, wÃ¤hrend Ã¼ber hundert Jahren habe die Rekursgegnerin mit ihrem "Verhalten ... Hoffnungen auf den dauernden Fortbestand der Bebaubarkeit der GrundstÃ¼cke Kat. Nrn. 01 und 02" genÃ¤hrt; es verstosse gegen Treu und Glauben, wenn fÃ¼r die all diese Erwartungen zunichte machende Zuweisung zur Freihal­tezone keine EntschÃ¤digung geleistet werde. Dieses Verhalten habe zwar nicht in ge­ziel­ten Zusicherungen bestanden, wohl aber darin, dass bei der Umsetzung neuer bau- und pla­nungsrechtlicher Institute in frÃ¼heren Jahrzehnten nie in Betracht gezogen worden sei, entsprechende Massnahmen fÃ¼r den BÃ¼rglihÃ¼gel zu ergreifen. So sei schon mit der BZO 1946 ein das ganze Stadtgebiet Ã¼berziehendes Netz von GrÃ¼n- und Freihaltezonen ge­schaffen wor­den. Von 1960 an habe die Rekursgegnerin Sonderbauordnungen festgesetzt und Unter­schutzstellungen fÃ¼r weite Gebiete der Stadt angeordnet. Sodann habe sie von den durch das PBG seit 1975 ermÃ¶glichten GestaltungsplÃ¤nen und Planungszonen in weiten Teilen des Stadtgebiets Gebrauch gemacht. Schliesslich seien seit 1976 im kommunalen und im regionalen Siedlungsplan in ausgedehntem Mass GrÃ¼nflÃ¤chen vorgesehen worden. In all diese Bestrebungen und Planungen zur GrÃ¼nhaltung sei der BÃ¼rglihÃ¼gel nie einbezogen worden.</p> <p class="Einzug1"> Es trifft zu, dass die stÃ¤dtischen und kantonalen BehÃ¶rden vor der Festlegung der BZO 1992 in frÃ¼heren Planungsphasen stets davon ausgegangen sind, dass die Interessen des Landschaftsschutzes eine Ãberbauung des BÃ¼rglihÃ¼gels nicht ausschlÃ¶ssen, sondern ledig­lich eine RÃ¼cksichtnahme auf die besonderen Gegebenheiten erforderten. Die BZO 1992 brachte fÃ¼r den BÃ¼rglihÃ¼gel insofern eine Ãnderung des Planungskonzepts. Dies hat auch das Bundesgericht in seinem die Festsetzung der Freihaltezone BÃ¼rglihÃ¼gel betreffenden Urteil vom 14. Dezember 1995 eingerÃ¤umt, ohne jedoch darin einen hinreichend gewich­tigen Vertrauenstatbestand zu erblicken, welcher der Zuweisung zur Freihaltezone ent­gegenstehen wÃ¼rde. So wenig die frÃ¼here, eine schonende Ãberbauung ermÃ¶glichende Planung die Zuweisung zur Freihaltezone ausschloss, so wenig kÃ¶nnen in dieser Ãnderung des Planungskonzepts besondere UmstÃ¤nde erblickt werden, welche die neue Festlegung unter dem Gesichtswinkel des Vertrauensschutzes als materielle Enteignung erscheinen liessen. Planungen, die eine Ãberbauung von GrundstÃ¼cken zuliessen, jedoch vor dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes ergangen sind, vermÃ¶gen als solche, fÃ¼r sich allein betrachtet, in aller Regel keine Vertrauensposition zu schaffen, die zu einer EntschÃ¤digungspflicht we­gen materieller Enteignung fÃ¼hrt. Dazu mÃ¼ssten konkrete Zusicherungen der zustÃ¤ndigen Be­hÃ¶rden oder andere besondere UmstÃ¤nde treten (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N.<span> </span>154 ff.; BGE 118 Ib 341 E. 4d, Herrliberg/Schipfgut; BGE 122 II 455 E. 6b, StÃ¤fa/ Torlen), die hier fehlen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">9. Die Rekurrenten machen geltend, mit der Zuweisung ihrer GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02 werde ihnen ein Sonderopfer auferlegt. Ihres Wissens gebe es in der Stadt ZÃ¼rich keine einzige andere Familie oder private Einzelperson, welche aufgrund der BZO 1992 fÃ¼r eine derart grosse BauflÃ¤che die Befugnis zur baulichen Nutzung verloren und damit einen derart grossen VermÃ¶gensverlust erlitten habe.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Der Tatbestand des Sonderopfers unterscheidet sich vom Haupttatbestand der materiellen Enteignung â dem Entzug einer wesentlichen EigentÃ¼merbefugnis â darin, dass der Eingriff von geringerer IntensitÃ¤t sein kann, jedoch bei Verzicht auf eine EntschÃ¤digung eine stossende rechtsungleiche Behandlung bewirken wÃ¼rde. Die Annahme eines entschÃ¤digungspflichtigen Sonderopfers setzt indessen wie der Haupttatbestand voraus, dass am Stichtag die MÃ¶glichkeit einer zukÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache bestand, die der GrundeigentÃ¼mer aus eigener Kraft hÃ¤tte verwirklichen kÃ¶nnen. Das ist, wie ausgefÃ¼hrt, nur der Fall, wenn im massgebenden Zeitpunkt eine dem Bundesrecht entsprechende Grund­­ordnung galt, welche die Zuweisung des Landes zu einer Nichtbauzone als Auszonung erscheinen lÃ¤sst, oder wenn aufgrund besonderer UmstÃ¤nde eine Einzonung geboten gewesen wÃ¤re (BGr, 18. September 1992, E. 5, MÃ¤nnedorf/Joggenrain; BGr, 4. April 1997, E. 6, Pra 86/1997 Nr. 104, Uster/Schlossberg).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Aufgrund dieser Rechtsprechung ist von vornherein fraglich, ob ein Sonderopfer einzig deswegen zu bejahen sei, weil ein einzelner GrundeigentÃ¼mer aufgrund seines gros­sen Grundbesitzes von der Festsetzung einer Nichtbauzone erheblich stÃ¤rker betroffen wird als andere GrundeigentÃ¼mer, die durch die gleiche oder eine gleichartige Festlegung ebenfalls, aber aufgrund geringeren Grundbesitzes weniger stÃ¤rker betroffen werden. Mit der un­terschiedlichen EingriffsintensitÃ¤t, welche der Unterscheidung zwischen den beiden TatbestÃ¤nden materieller Enteignung (Entzug einer wesentlichen EigentÃ¼merbefugnis und Vor­­liegen eines Sonderopfers) zugrunde liegt, wird Bezug genommen auf die "Sache", de­ren Gebrauch untersagt oder eingeschrÃ¤nkt wird, unabhÃ¤ngig davon, ob es sich im Einzelfall um einen grÃ¶sseren oder kleineren Grundbesitz handelt. Soweit das Kriterium der EingriffsintensitÃ¤t in der Praxis quantifiziert wird, geht es regelmÃ¤ssig darum, in welchem Aus­­mass das betroffene<i> Objekt</i> in den NutzungsmÃ¶glichkeiten inhaltlich oder rÃ¤umlich ein-geschrÃ¤nkt wird und einen Wertverlust erleidet (vgl. Riva, Hauptfragen, S. 273 ff.). In FÃ¤llen, in denen mehrere Parzellen desselben GrundeigentÃ¼mers von einem Bauverbot erfasst werden, kann sich allerdings die (hier nicht relevante ) Frage stellen, welches die betroffene Eigentumsposition ist, auf die fÃ¼r die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t Bezug genommen werden muss (vorn E. 3d; vgl. RB 1997 Nr. 117). Freilich trifft es zu, dass in der Recht­­sprechung die Verneinung eines Sonderopfers gelegentlich mit dem Hinweis begrÃ¼ndet wird, andere <i>EigentÃ¼mer</i> in vergleichbarer Lage seien ebenso betroffen (vgl. Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 130). Das kann aber nicht dazu fÃ¼hren, dass im Sinn der Argu­men­tation der Rekurrenten im vorliegenden Fall auf die GrÃ¶sse ihre Grundbesitzes abzustellen wÃ¤re, um hieraus auf ein Sonderopfer zu schliessen. Es wÃ¤re denn auch kaum praktikabel, die GrÃ¶sse des betroffenen Grundbesitzes zum Massstab dafÃ¼r zu nehmen, ob der Eingriff mit der Rechtsgleichheit unvereinbar sei, obwohl er nicht als Entzug einer wesentlichen EigentÃ¼merbefugnis zu qualifizieren ist.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Selbst wenn man die Argumentation der Rekurrenten nicht als von vornherein untaug­lich betrachtet wÃ¼rde, fÃ¼hrte sie in ihrem Fall nicht zur Annahme eines Sonderopfers. Wie die Rekursgegnerin in der Rekursantwort (S. 40) aufzeigt, sind mehrere andere private EigentÃ¼mer mit einem ebenfalls grossen Grundbesitz in der Stadt ZÃ¼rich durch die Zuweisung von Land zur Freihaltezone aufgrund der BZO 1992 in Ã¤hnlicher Weise wie die Rekur­renten (d.h. mit FlÃ¤chen zwischen 1 ha und 2,4 ha) betroffen worden. Das streitbetroffe­ne Areal am BÃ¼rglihÃ¼gel gehÃ¶rt somit zwar zu den grÃ¶ssten FlÃ¤chen in privater Hand, die durch die BZO 1992 mit einem Bauverbot belegt worden ist; die Rekurrenten sind indessen nicht die einzigen privaten EigentÃ¼mer, die mit einem Grundbesitz in dieser GrÃ¶ssenordnung betroffen worden sind. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">10. <span>Demnach ist der Rekurs abzuweisen. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1.<span> </span>Der Rekurs wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">...</p> <p class="Einzug2"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>