<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00846</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220200&amp;W10_KEY=4480705&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00846</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.04.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung Mehrfamilienhaus</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit sozialem Zweck nach kommunalen Sonderbauvorschriften; Fahrzeugabstellplätze<br/><br/>Die anwendbaren Sonderbauvorschriften sehen verschiedene baurechtliche Erleichterungen vor, sofern ein Anteil von mindestens einem Viertel des Bauprojekts für preisgünstige Familienwohnungen vorgesehen ist, die Vermietung dauerhaft gesichert wird und ein zustimmendes Fachgutachten vorliegt. Im Gegenzug sind die qualitativen Anforderungen von § 71 PBG zu erfüllen (E. 3.3.1). Die Vorinstanzen haben § 71 PBG zu Recht zweckbezogen ausgelegt und dem Bauprojekt wie auch den Parkplätzen zulässigerweise eine gute Gesamtwirkung attestiert (E. 3.3.2). Die erstinstanzliche Behörde war nicht verpflichtet, dem Fachgutachten - welches die Bewilligung des Projekts empfiehlt - vorbehaltlos zu folgen (E. 3.3.3).<br/>Der offene Fahrzeugunterstand stellt kein besonderes Gebäude dar, weshalb ein Baumassenzifferzuschlag für nicht beanspruchte Baumasse gewährt werden durfte (E. 3.4.1). Die Parkplätze verursachen keine Überschreitung der Lärmbelastungsgrenzwerte und auch die Anwendung des Vorsorgeprinzips bzw. die diesbezügliche Interessenabwägung führt nicht dazu, dass sie unterirdisch angelegt oder überdeckt werden müssten (E. 3.4.2). Die Beschwerdeführenden haben hinsichtlich der Berechnung der Anzahl zu erstellender Parkfelder kein genügendes Anfechtungsinteresse (E. 3.4.3). Der soziale Zweck der Baute bzw. die Vermietung erweist sich als genügend gesichert und die Zuständigkeitsordnung, wonach die kommunale Baubehörde über Baugesuche entscheidet, in denen die Gemeinde selbst als Baugesuchstellerin auftritt, entspricht der ständigen verwaltungsgerichtlichen Praxis (E. 3.5 f.).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSANFORDERUNGEN">GESTALTUNGSANFORDERUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMGRENZWERTE">LÃRMGRENZWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLÃTZE">PARKPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERBAUVORSCHRIFTEN">SONDERBAUVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SOZIALER WOHNUNGSBAU">SOZIALER WOHNUNGSBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERURSACHERPRINZIP">VERURSACHERPRINZIP</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 2 Abs. I aBV</span><br/><span class="ungerade">Art. 7 Abs. I LSV</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 79 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 80 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 243 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 244 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 11 Abs. II USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47206" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00846</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. April 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinde KÃ¼snacht, <br/> Abteilung Liegenschaften, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission KÃ¼snacht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung Mehrfamilienhaus,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 9. April 2019 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht der Gemeinde KÃ¼snacht unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses fÃ¼r soziale Zwecke an der F-Strasse 01 in KÃ¼snacht (Kat.-Nr. 02).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen rekurrierten A, B und C als Stockwerk­eigentÃ¼mer einer benachbarten Parzelle am 16. Mai 2019 an das Baurekursgericht. Am 19. November 2019 hiess dieses das Rechtsmittel in einem Nebenpunkt betreffend die Holzverkleidung des Sockelbereichs gut. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C am 19. Dezember 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids sowie des Beschlusses der Baukommission KÃ¼snacht. Eventualiter sei der soziale Zweck des Neubaus fÃ¼r sÃ¤mtliche Wohnungen grundbuchlich und drittverbindlich vor Baufreigabe zu sichern, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde KÃ¼snacht beantragte am 23. Januar 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Das Baurekursgericht schloss am 24. Januar 2020 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission KÃ¼snacht beantragte mit Eingabe vom 27. Januar 2020 ebenfalls unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer die Abweisung der Beschwerde. Diese hielten mit Replik vom 7. Februar 2020 an ihren AntrÃ¤gen fest, wie auch die Baukommission KÃ¼snacht in ihrer Duplik vom 13. Februar 2020. Eine weitere Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrer erfolgte am 13. MÃ¤rz 2020.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1.<span> </span></b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2.<span> </span></b>GemÃ¤ss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzt. Bei Vorliegen dieser besonderen rÃ¤umlichen BeziehungsnÃ¤he braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse Ã¼bereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschÃ¼tzt wird (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrer sind Mit- bzw. StockwerkeigentÃ¼mer einer an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 03). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitgegenstÃ¤ndliche BaugrundstÃ¼ck befindet sich im Eigentum der Gemeinde KÃ¼snacht und liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Wohnzone W3/2.4 mit LÃ¤rm-Empfindlichkeitsstufe III. Die Gemeinde KÃ¼snacht beabsichtigt, ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 25 Wohnungen nach den Sonderbauvorschriften von Art. 19b BZO zu errichten. Im Aussenbereich des BaugrundstÃ¼cks sind 15 AussenparkplÃ¤tze geplant; weitere fÃ¼nf ParkplÃ¤tze sind auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 vorgesehen. Acht dieser PlÃ¤tze werden dem angrenzenden Seewasserwerk als Ersatz fÃ¼r bestehende AbstellplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung gestellt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen vor, die einschlÃ¤gigen Sonderbaunormen seien rechtsfehlerhaft angewandt bzw. die gemÃ¤ss Art. 19b Abs. 6 BZO geforderten erhÃ¶hten Gestaltungsvorschriften von § 71 PBG nicht eingehalten worden. Namentlich liege kein zustimmendes Fachgutachten vor, obwohl dies nach Art. 19b Abs. 7 BZO erforderlich sei, und allgemein wÃ¼rde dem Gutachten nicht gefolgt.</p> <p class="Urteilstext">Ferner beanstanden sie die geplante Erstellung der ParkplÃ¤tze bzw. des Fahrzeugunterstandes: Entweder sei dieser als besonderes GebÃ¤ude zu qualifizieren. In diesem Fall sei bei der Bewilligung des Projekts zu Unrecht ein Baumassenzifferzuschlag fÃ¼r nicht beanspruchte Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude gewÃ¤hrt worden. Sollten die ParkplÃ¤tze hingegen nicht als besondere GebÃ¤ude einzustufen sein, so wÃ¼rden sie jedenfalls den Vorgaben von § 71 PBG bzw. von § 244 Abs. 3 PBG nicht genÃ¼gen, was wiederum die BewilligungsfÃ¤higkeit nach den Sonderbauvorschriften verunmÃ¶glichen wÃ¼rde. Anders als bisher projektiert sollen die ParkplÃ¤tze Ã¼berdacht oder unterirdisch erstellt werden, um LÃ¤rmimmissionen vorzubeugen. Zudem seien zu wenige ParkplÃ¤tze vorgesehen und die acht AbstellplÃ¤tze fÃ¼r das nahegelegene Seewasserwerk bei der Beurteilung der LÃ¤rmbelastung zu Unrecht nicht berÃ¼cksichtigt worden.</p> <p class="Urteilstext">Schliesslich machen die BeschwerdefÃ¼hrer geltend, der soziale Zweck der geplanten Baute sei mangels klarer Grundlagen in den Vermietungsrichtlinien sowie mangels Grundbucheintrag nicht genÃ¼gend gesichert und es verstosse zudem gegen das Gewaltenteilungsprinzip, dass die Baukommission KÃ¼snacht zugunsten der Gemeinde KÃ¼snacht die fragliche Bewilligung erlassen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2</b> Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Urteilstext">Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts wie dem vorliegend streitbetroffenen Art. 19b BZO kann sich Ã¼berdies fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (vgl. dazu Marco Donatsch <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014,</span> § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht geÃ¶ffnet wird (VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die Rekursinstanz ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der GemeindebehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).</p> <p class="Urteilstext">Auch bei der Auslegung von § 71 PBG verfÃ¼gt die BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum (vgl. zum Ganzen VGr, 17. April 2019, VB.2019.00018, E. 3.3).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3 <br/> 3.3.1 </b>Die angefochtene Baubewilligung ist in Anwendung kommunaler Sonderbauvorschriften ergangen. Solche kÃ¶nnen die freiere Ãberbauung geeigneter Gebiete nach einheitlichen GestaltungsgrundsÃ¤tzen ermÃ¶glichen und die Voraussetzungen fÃ¼r besondere Nutzungsarten schaffen; hierbei kann von der Regelbauweise abgewichen werden (§ 79 f. PBG). Die Sonderbauvorschriften von Art. 19b BZO sehen verschiedene baurechtliche Erleichterungen vor, sofern ein Anteil von mindestens einem Viertel des Bauprojekts fÃ¼r preisgÃ¼nstige Familienwohnungen vorgesehen und die Vermietung dauerhaft gesichert wird. Im Gegenzug sind die qualitativen Anforderungen von § 71 PBG zu erfÃ¼llen. Insbesondere haben sich die Bauten, Anlagen sowie der Umschwung besonders rÃ¼cksichtsvoll in die Quartierstrukturen einzuordnen, sodass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, und es muss ein zustimmendes unabhÃ¤ngiges Fachgutachten vorliegen.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3.2</b> Im Hinblick auf die Gestaltung machen die BeschwerdefÃ¼hrer geltend, die Vorinstanz habe bei ihrer diesbezÃ¼glichen Beurteilung zu Unrecht auf den sozialen Zweck des Bauprojekts abgestellt. Vielmehr sei anhand objektiver Kriterien zu Ã¼berprÃ¼fen, ob die Vorgaben von § 71 PBG eingehalten seien, was vorliegend zu verneinen sei: Es seien bloss vier Waschmaschinen bzw. WaschplÃ¤tze fÃ¼r die insgesamt 25 Wohnungen vorgesehen, die FahrzeugabstellplÃ¤tze seien ungedeckt, der Veloraum im 2. Untergeschoss sei unpraktisch und die RÃ¤ume sowie die Balkone seien klein und teilweise nicht optimal angeordnet.</p> <p class="Urteilstext">ZunÃ¤chst ist darauf hinzuweisen, dass es mit Blick auf den Wortlaut von § 71 Abs. 1 PBG durchaus angezeigt ist, bei der Beurteilung auf den Zweck des Bauprojekts abzustellen, genauso wie auch die Gestaltung projektbezogen zu beurteilen ist. ("Die Bauten [â¦] mÃ¼ssen besonders gut gestaltet sowie <i>zweckmÃ¤ssig</i> ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein.") Es ist naheliegend, dass ein Mehrfamilienhaus fÃ¼r soziale Zwecke keine Ã¼berdurchschnittlich grossen RÃ¤ume oder Balkone aufweisen muss. Weiter ist der Vorinstanz darin zu folgen, dass vier Waschmaschinen fÃ¼r 25 Wohnungen ohne Weiteres genÃ¼gend sind und dass der Veloraum im â mit einem Lift erreichbaren â 2. Untergeschoss in Kombination mit 22 im Aussenbereich geplanten AbstellplÃ¤tzen zwar nicht das HÃ¶chstmass an Komfort bietet, den Anforderungen von Art. 19b Abs. 6 BZO in Verbindung mit § 71 PBG jedoch gerecht wird, zumal bereits ein erstes Fachgutachten dem Projekt insgesamt eine gute WohnqualitÃ¤t attestierte. Auch die Festsetzung von teilweise ungedeckten FahrzeugabstellplÃ¤tzen, welche gegenÃ¼ber der GrÃ¼nflÃ¤che zwecks Verbesserung der Gestaltung bewusst tieferliegend angeordnet werden, lag innerhalb des Ermessensspielraums der BewilligungsbehÃ¶rde. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrer diesbezÃ¼glich eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs durch die Vorinstanz monieren, da diese sich nicht mit der ArealqualitÃ¤t der ParkplÃ¤tze auseinandergesetzt habe, ist ihnen nicht zu folgen: Die Vorinstanz hat sich durchaus mit den diesbezÃ¼glichen Fragen befasst. Auf ihre zutreffenden AusfÃ¼hrungen kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden. Oberirdische AbstellplÃ¤tze stellen zwar durchaus eine gewisse optische BeeintrÃ¤chtigung dar. FÃ¼nf der PlÃ¤tze werden jedoch durch eine Pergola verdeckt; nur neun PlÃ¤tze sind offen und befinden sich zudem auf der dem Wohnhaus der BeschwerdefÃ¼hrer abgewandten Seite, wodurch sie fÃ¼r diese kaum sichtbar sind. Auch von der Seeseite her sind sie kaum zu sehen, da sie durch die Baute des Seewasserwerks verdeckt werden (s. allgemein zur Beurteilung der ParkplÃ¤tze unten E. 3.4).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3.3</b> Weiter bringen die BeschwerdefÃ¼hrer vor, dass es sich bei Art. 19b Abs. 7 BZO, welcher ein zustimmendes unabhÃ¤ngiges Fachgutachten fÃ¼r das Projekt verlangt, um eine Delegationsnorm handle: Die Beurteilung und ErmessensausÃ¼bung werde damit der eingesetzten Fachperson Ã¼bertragen und sei fÃ¼r die BaubehÃ¶rde bindend, weshalb diese in allen Punkten dem Gutachten hÃ¤tte folgen mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Im fraglichen Fachgutachten wird der BaubehÃ¶rde empfohlen, das Bauprojekt grundsÃ¤tzlich zu bewilligen, dabei jedoch der Situierung der Baumasse, der Materialisierung des GebÃ¤udesockels, der Gestaltung des Eingangsbereichs und der ParkplatzflÃ¤che erhÃ¶hte Aufmerksamkeit zu schenken. Entsprechend setzte sich die BehÃ¶rde ihrem Bewilligungsentscheid mit den genannten Kritikpunkten auseinander, verbesserte die Gestaltung des Eingangsbereichs, begrÃ¼ndete ihre abweichende Meinung bezÃ¼glich der Situierung und ordnete fÃ¼r einen Teil der ParkplÃ¤tze eine passende Ãberdeckung an, um eine besonders gute Gestaltung zu erreichen.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrer handelt es sich bei Art. 19b Abs. 7 BZO nicht um eine Delegationsnorm in dem Sinn, dass der eingesetzten Fachperson die Rechtsanwendung Ã¼berlassen wÃ¼rde. Fachgutachten eignen sich grundsÃ¤tzlich zur Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts, die Beantwortung der Rechtsfragen â vorliegend die Beurteilung der Einhaltung der Sonderbauvorschriften â verbleibt jedoch der entscheidenden BehÃ¶rde. Wie oben ausgefÃ¼hrt, hat sich diese eingehend mit dem Gutachten auseinandergesetzt, das Projekt in verschiedenen Punkten angepasst und ihre rechtliche WÃ¼rdigung einlÃ¤sslich begrÃ¼ndet. Die geringfÃ¼gigen verbleibenden Abweichungen liegen innerhalb des der BehÃ¶rde nach wie vor verbleibenden Beurteilungsspielraums und fÃ¼hren nicht dazu, dass das Gutachten â welches die Bewilligung des Projekts empfiehlt â nicht mehr zustimmend wÃ¤re und damit die Sonderbauvorschriften nicht eingehalten wÃ¤ren.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4 </b><br/> <b>3.4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer beanstanden mit Blick auf den projektierten Fahrzeugunterstand die GewÃ¤hrung eines Baumassenzifferzuschlags nach Art. 19b Abs. 3 BZO. Diese Bestimmung besagt, dass nicht beanspruchte Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude der Baumasse fÃ¼r Hauptbauten angerechnet werden darf. § 273 PBG definiert besondere GebÃ¤ude als Bauten, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht Ã¼bersteigt. Weiter bezeichnet § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) GebÃ¤ude als ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen eine feste Ãberdachung und in der Regel weitere AbschlÃ¼sse aufweisen. Hierunter ist namentlich ein Witterungsschutz zu verstehen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Bau- und Umweltrecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 963). Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrt, bietet der witterungsoffene Unterstand nicht Schutz in dem Sinn, dass eine wetterunabhÃ¤ngige Nutzung ermÃ¶glicht wÃ¼rde oder die Fahrzeuge vor WitterungseinflÃ¼ssen tatsÃ¤chlich geschÃ¼tzt wÃ¤ren. Damit ist der oben und seitlich offene, als Pergolakonstruktion gestaltete Unterstand nicht als besonderes GebÃ¤ude zu qualifizieren (anders als namentlich Carports oder allenfalls oben und seitlich teilweise geschlossene FahrzeugunterstÃ¤nde, vgl. VGr, 11. Januar 2012, VB.2011.00617, E. 7.2). Mithin durfte der Baumassenzifferzuschlag fÃ¼r nicht beanspruchte Baumasse entgegen den beschwerdefÃ¼hrerischen Vorbringen gewÃ¤hrt werden.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer stellen sich auf den Standpunkt, es sei mit Blick auf dadurch entstehende LÃ¤rmimmissionen vorliegend ohnehin unzulÃ¤ssig, oberirdische ParkplÃ¤tze zu errichten. Vielmehr sei eine Tiefgarage oder allenfalls eine LÃ¶sung mit einem geschlossenen Fahrzeugunterstand zu wÃ¤hlen und bei der Beurteilung der zu erwartenden Immissionen seien auch die acht zugunsten des Seewasserwerks zu erstellenden ParkplÃ¤tze miteinzubeziehen.</p> <p class="Urteilstext">Die fraglichen ParkplÃ¤tze stellen eine AussenlÃ¤rm erzeugende ortsfeste Anlage dar und haben die einschlÃ¤gigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 lit. b der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Nach dem in den Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV statuierten Vorsorgeprinzip darf weiter verlangt werden, dass die Emissionen so weit begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich mÃ¶glich sowie wirtschaftlich tragbar ist. § 244 Abs. 3 PBG bestimmt, dass die nicht fÃ¼r Besucher vorgesehenen ParkplÃ¤tze unterirdisch angelegt oder Ã¼berdeckt werden mÃ¼ssen, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die VerhÃ¤ltnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind.</p> <p class="Erwgung4">In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz besteht kein Grund zur Annahme, dass die streitbetroffenen ParkplÃ¤tze zu einer Ãberschreitung der Belastungsgrenzwerte fÃ¼hren. PrÃ¤zisierend ist festzuhalten, dass dies unabhÃ¤ngig davon zutrifft, ob die acht fÃ¼r das Seewasserwerk zu erstellenden ParkplÃ¤tze miteinberechnet werden oder nicht (VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2 betreffend eine Tiefgarage mit 24 AbstellplÃ¤tzen). Eine GrenzwertÃ¼berschreitung wird denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Den BeschwerdefÃ¼hrern ist jedoch darin zuzustimmen, dass die Anforderungen des Vorsorgeprinzips trotzdem einzuhalten sind. Allerdings hat das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip in FÃ¤llen wie dem vorliegenden regelmÃ¤ssig zur Folge, dass sich besondere Anordnungen nicht rechtfertigen (Alain Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, ErgÃ¤nzungsband zur 2. Auflage, Art. 11 N. 14). Es gibt keinen absoluten Anspruch auf Ruhe; geringfÃ¼gige StÃ¶rungen sind hinzunehmen (BGE 126 II 366 E. 2b).</p> <p class="Erwgung4">Die drei oben genannten, in § 244 Abs. 3 PBG statuierten Voraussetzungen kÃ¶nnen als PrÃ¤zisierung des Vorsorgeprinzips verstanden werden und mÃ¼ssen kumulativ erfÃ¼llt sein (VGr, 4. Mai 2017, VB.2017.00008, E. 5.6.2). Vorliegend sind die hohen Kosten einer Tiefgarage und das entgegenstehende Interesse der BeschwerdefÃ¼hrer an einer Reduktion der LÃ¤rmimmissionen gegeneinander abzuwÃ¤gen. Wie vorstehend ausgefÃ¼hrt, sind keine einschneidenden Immissionen zu erwarten; zudem kÃ¶nnte durch Verzicht auf die â von ihrem GrundstÃ¼ck abgewandt gelegenen â oberirdischen ParkplÃ¤tze fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¶chstens eine geringfÃ¼gige Verbesserung erzielt werden: Der LÃ¤rm der zu- und wegfahrenden Fahrzeuge bleibt auch bei Vorhandensein einer Unterniveaugarage der gleiche. Etwas weniger LÃ¤rm entstÃ¼nde lediglich dadurch, dass die Fahrzeuge beim Einfahren und Verlassen der ParkplÃ¤tze nicht oberirdisch manÃ¶vrieren. Bei den Ãberlegungen betreffend den LÃ¤rm darf zudem der UmgebungslÃ¤rm berÃ¼cksichtigt werden: Das Bauprojekt befindet sich in der NÃ¤he der G-Strasse sowie einer Bahnlinie und mithin nicht an einer besonders ruhigen Lage. Der LÃ¤rm von wenigen parkierenden Fahrzeugen fÃ¤llt demgegenÃ¼ber nicht massgeblich ins Gewicht.<span> </span></p> <p class="Urteilstext"> Entsprechend erweisen sich die hohen Kosten fÃ¼r eine Tiefgarage als unzumutbar und es kÃ¶nnte durch die unmassgebliche LÃ¤rmreduktion keine wesentliche Schonung erreicht werden, was entsprechend auch fÃ¼r geschlossene FahrzeugunterstÃ¤nde zutrifft. Der baurekursgerichtliche Entscheid ist somit auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4.3 </b>Weiter monieren die BeschwerdefÃ¼hrer, die Zahl der ParkplÃ¤tze sei unrichtig berechnet worden. Nachbarn sind allerdings regelmÃ¤ssig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden AbstellplÃ¤tze bzw. die Art der ErfÃ¼llung auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit Ã¼berprÃ¼fen zu lassen, kann doch ein entsprechender Projektmangel mit einer fÃ¼r den Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit Hinweisen). Ein rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die RechtmÃ¤ssigkeit eines Abstellplatzes Ã¼berprÃ¼ft zu haben, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte BeeintrÃ¤chtigung von NachbargrundstÃ¼cken befÃ¼rchten lÃ¤sst (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB 90/0013 [nicht publiziert]). Eine legitimationsbegrÃ¼ndende Betroffenheit durch die gewÃ¤hlte ParkierungslÃ¶sung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen Ã¼ber die Erstellung von AbstellplÃ¤tzen anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn ÃbelstÃ¤nde im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befÃ¼rchten sind, die sich in spezieller Weise zulasten des Nachbarn auswirken (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1).</p> <p class="Urteilstext">Es trifft zu, dass die Baukommission KÃ¼snacht bei der Festlegung der Anzahl ParkplÃ¤tze nach Art. 38 BZO im Sinn einer Ausnahmebewilligung die zu erstellende Parkplatzzahl von 19 auf zwÃ¶lf reduzierte, da die Bewohner und Bewohnerinnen der streitbetroffenen Liegenschaft angesichts ihrer reduzierten finanziellen MÃ¶glichkeiten in der Regel weniger Autos besÃ¤ssen. Die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS-Normalien), welche durch Art. 38 Abs. 4 BZO fÃ¼r anwendbar erklÃ¤rt werden, erlauben fÃ¼r spezielle Wohnformen denn auch ein Abweichen von den Richtwerten (VSS-Norm 640 281 Ziff. 9 ff.). Inwiefern die BeschwerdefÃ¼hrer durch die vorgenommene Reduktion der â wie erwÃ¤hnt auf der von ihren Wohnungen abgewandten Seite des BaugrundstÃ¼cks liegenden â ParkplÃ¤tze in spezieller Weise betroffen sein kÃ¶nnten, legen sie allerdings nicht substanziiert dar; sie ziehen einzig die ZulÃ¤ssigkeit der Reduktion in Zweifel. Damit ist auf diese RÃ¼ge nicht einzugehen. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.5 </b>Im Rahmen des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus kÃ¶nnen gewisse bauliche Privilegien in Anspruch genommen werden, wenn ein Anteil von mindestens einem Viertel fÃ¼r preisgÃ¼nstige Familienwohnungen genutzt und die Vermietung dauerhaft gesichert wird (Art. 19b Abs. 5 BZO). Die BeschwerdefÃ¼hrer stellen sich auf den (Eventual-)Standpunkt, die vorgesehene Sicherung genÃ¼ge nicht und der soziale Zweck des Neubaus sei fÃ¼r sÃ¤mtliche Wohnungen grundbuchlich und drittverbindlich vor Baufreigabe zu sichern, da die Gemeinde in der Zukunft mÃ¶glicherweise keine gemeinnÃ¼tzige Verwendung bzw. Vermietung der Wohnungen mehr gewÃ¤hrleiste.</p> <p class="Urteilstext">In der Baubewilligung wird verbindlich festgehalten, dass das vorgeschriebene Viertel der GesamtwohnflÃ¤che der Baute fÃ¼r preisgÃ¼nstige Familienwohnungen reserviert ist, was vor Baufreigabe als Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch einzutragen ist. In einem AusfÃ¼hrungsreglement der Gemeinde KÃ¼snacht zu Art. 19b Abs. 5 BZO wird die Kostenmiete im gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau bzw. die Berechnung des Maximalmietzinses festgelegt (s. zur Regelung der Mietzinsberechnung auch § 49b Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 8 ff. der Verordnung vom 11. Juli 2018 Ã¼ber den preisgÃ¼nstigen Wohnraum [PWV]). Aus der Beschwerdeschrift erhellt nicht, inwiefern darÃ¼ber hinaus eine grundbuchliche Sicherung des sozialen Zwecks fÃ¼r sÃ¤mtliche Wohnungen zum Schutz der gemeinnÃ¼tzigen Verwendung nÃ¶tig wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.6 </b>Schliesslich erblicken die BeschwerdefÃ¼hrer eine Verletzung des Gewaltenteilungsprinzips in der Tatsache, dass die Baubewilligung der Gemeinde KÃ¼snacht von der Baukommission KÃ¼snacht und damit von einer der gleichen Ã¶ffentlich-rechtlichen KÃ¶rperschaft zugehÃ¶rigen Stelle erteilt wurde.</p> <p class="Urteilstext">Der Grundsatz der Gewaltenteilung verlangt eine Trennung von Judikative, Legislative und Exekutive. Nach der Gemeindeordnung der Gemeinde KÃ¼snacht fÃ¤llt die Einreichung eines Baugesuchs betreffend ein in deren Eigentum stehendes GrundstÃ¼ck in die Kompetenz des Gemeinderats. Die Beurteilung des Gesuchs obliegt der Baukommission, welche ebenfalls ein Exekutivorgan ist. Das Gewaltenteilungsprinzip ist damit nicht tangiert und die beschriebene ZustÃ¤ndigkeitsordnung ist gemÃ¤ss stÃ¤ndiger verwaltungsgerichtlicher Praxis rechtskonform (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00596, E. 5.2.2; 14. Januar 2009, VB.2008.00428, E. 4.2.2; VB.1996.00030 = RB 1997 Nr. 103).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.7 </b>Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihnen eine ParteientschÃ¤digung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Den Beschwerdegegnerinnen steht </span>in dieser Konstellation ebenfalls keine EntschÃ¤digung zu. Obsiegenden grÃ¶sseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise eine solche zugesprochen, wenn ausserordentliche BemÃ¼hungen nÃ¶tig waren, welche Ã¼ber das hinausgehen, wofÃ¼r das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der Aufwand vor der zweiten Rechtsmit-telinstanz blieb fÃ¼r die Beschwerdegegnerinnen jedoch â obgleich die Gemeinde KÃ¼snacht eine anwaltliche Vertretung beizog â relativ bescheiden.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 205.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'205.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrern unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>