<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00660</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209814&amp;W10_KEY=13013545&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00660</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.06.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Verzicht auf Durchführung nachträgliches Baubewilligungsverfahren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Pflicht zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Frage der Verwirkung des Rekursrechts. Treu und Glauben. Nach Treu und Glauben darf der Dritte mit der Geltendmachung seiner Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachträgliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen. Auch die formlos ausgesprochene Weigerung der Behörde, ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen, kann nicht beliebig lange infrage gestellt werden, sondern der Einsprecher hat innert angemessener Frist den Erlass einer formrichtigen Verfügung zu verlangen (E. 2.1). Zwar scheint vorliegend die von der Bauherrschaft eingereichte Klage betreffend Höhenreduktion einer Einfriedung Auslöser für die schriftliche Intervention des Beschwerdegegners gewesen zu sein. Dies allein lässt das Vorgehen des Beschwerdegegners jedoch nicht als treuwidrig erscheinen. Nachdem ihm die Bauabnahme nicht eröffnet worden war und er nach Abschluss der Bauarbeiten mehrmals vergeblich beim Bauamt vorgesprochen hatte, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, dass er erst nach Eingang der erwähnten Klage einen Anwalt beigezogen und die formell richtigen rechtlichen Schritte hat einleiten lassen. Wer zudem wie die Beschwerdeführenden in mehrfacher Hinsicht Verfahrensregeln verletzt, kann nicht unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben erwarten, dass gegenüber einem betroffenen Dritten übermässig hohe Ansprüche an die rechtzeitige Wahrnehmung seiner Rechte gestellt werden (E. 2.5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZEIGEVERFAHREN">ANZEIGEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTLICHER ENTSCHEID">BAURECHTLICHER ENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDE">GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEBEGRIFF">GEBÃUDEBEGRIFF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKURSRECHT">REKURSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12050" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00660</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Juni 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20">,</a> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_26">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_32"><span>Baukommission Herrliberg,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Verzicht auf DurchfÃ¼hrung eines nachtrÃ¤glichen <br/> Baubewilligungsverfahrens,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 11. Mai 2009 stellte die Baukommission Herrliberg fest, dass die von den EigentÃ¼mern A und B vorgenommenen Ãnderungen an einem bereits bewilligten Terrassendeck auf der Liegenschaft G-Strasse 01 nicht bewilligungspflichtig seien und dass deshalb entgegen dem Gesuch des Nachbarn D vom 15. April 2009 kein erneutes Baubewilligungsverfahren einzuleiten sei.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von D erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 20. Oktober 2009 gut. Sie hob die angefochtene VerfÃ¼gung auf und lud die Baukommission zur DurchfÃ¼hrung eines nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 23. November 2009 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben sowie festzustellen, dass der Beschwerdegegner sein Rekursrecht verwirkt habe; eventuell sei nach einem Augenschein die Baukommission zur Erteilung der Bewilligung fÃ¼r das Terrassendeck in seiner heutigen Ausgestaltung einzuladen und subeventuell sei die Sache zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 13. Januar 2010 auf Abweisung der Beschwerde, wÃ¤hrend die Baukommission als Mitbeteiligte am 26. Januar 2010 auf Mitbeantwortung verzichtete. Der Beschwerdegegner liess am 16. Februar 2010, soweit darauf einzutreten sei, Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen. Mit Replik vom 1. und Duplik vom 26. April 2010 hielten die privaten Parteien an ihren Standpunkten fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die angefochtene VerfÃ¼gung vom 11. Mai 2009 der Baukommission Herrliberg beinhaltet zunÃ¤chst die Feststellung, dass dem seinerzeit bewilligten Terrassendeck ungeachtet der Ãnderungen gegenÃ¼ber den bewilligten PlÃ¤nen keine GebÃ¤udequalitÃ¤t zukomme; zudem seien die Ãnderungen in Bezug auf FundamentstÃ¤rken und StÃ¤nderkonstruktion vom Bauamt am 28. Februar 2008 abgenommen und der Bauherrschaft die Richtigkeit der Baute mit VerfÃ¼gung vom 4. MÃ¤rz 2008 bestÃ¤tigt worden. Sodann wird der Sache nach mit der in Briefform gekleideten VerfÃ¼gung dem Gesuchsteller und heutigen Beschwerdegegner mitgeteilt, dass sein Gesuch vom 15. April 2009 um nachtrÃ¤gliche DurchfÃ¼hrung eines nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens abgelehnt werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat demgegenÃ¼ber die GebÃ¤udequalitÃ¤t des Terrassendecks in seiner gegenwÃ¤rtig ausgebauten Form bejaht und deshalb in Gutheissung des Nachbarrekurses die Baukommission zur DurchfÃ¼hrung eines Baubewilligungsverfahrens eingeladen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden sich in ihrem Hauptstandpunkt gegen die Anordnung eines nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens, indem sie geltend machen, das Bauvorhaben sei in seiner "konkreten Ausgestaltung", Ã¼ber die auch der Beschwerdegegner genauestens im Bild gewesen sei, am 28. Februar 2008 abgenommen worden. Die Intervention des Beschwerdegegners bei der Gemeinde im FrÃ¼hjahr 2009 und seine Rekurserhebung im Sommer 2009 seien daher klar verspÃ¤tet gewesen, weshalb er das Rekursrecht verwirkt habe und die Vorinstanz auf den Rekurs nicht hÃ¤tte eintreten dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Wer den baurechtlichen Entscheid nicht entsprechend § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 303; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, Ziff. 20.7.5.2). Gleiches gilt fÃ¼r den Fall, dass gar keine Publikation erfolgt, weil die Baubewilligung zu Unrecht ohne VerÃ¶ffentlichung und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und der Nachbar erst durch die Erstellung der Baute von der Sache erfÃ¤hrt (RB 1981 Nr. 144; VGr, 24. November 1999, VB.1999.00209; VGr, 16. Juni 1999, VB.1999.00098, auch zum Folgenden). Nach Treu und Glauben darf der Dritte aber mit der Geltendmachung seiner AnsprÃ¼che nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemÃ¼hen (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, www.vgrzh.ch; vgl. RB 1980 Nr. 2; Ruckstuhl, S. 301). Auch die formlos ausgesprochene Weigerung der BehÃ¶rde, ein Baubewilligungsverfahren durchzufÃ¼hren, kann nicht beliebig lange infrage gestellt werden, sondern der Einsprecher hat innert angemessener Frist den Erlass einer formrichtigen VerfÃ¼gung zu verlangen (VGr, 3. September 2008, VB.2008.00229, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext">In einem neueren Entscheid, gegen den eine Beschwerde beim Bundesgericht noch hÃ¤ngig ist, hat das Verwaltungsgericht erwogen, diese GrundsÃ¤tze seien auch dann anzuwenden, wenn die BehÃ¶rde mangels Kenntnis des Bauvorhabens oder einer Abweichung von den bewilligten PlÃ¤nen eine Bewilligung weder im ordentlichen noch im Anzeigeverfahren erteilt hat (VB.2009.00018 vom 16. Dezember 2009, vgl. auch die ebenfalls publizierte abweichende Meinung der Minderheit der Kammer, www.vgrzh.ch/rechtsprechung). Wie das Gericht erwogen hat, lÃ¤uft auch in diesen FÃ¤llen dem Nachbar schon mangels Publikation keine Verwirkungsfrist im Sinn von § 316 Abs. 1 PBG. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, der auch die Rechtsbeziehungen zwischen den sich in einem Verwaltungsverfahren gegenÃ¼berstehenden Privaten beherrscht (RB 1981 Nr. 147; RenÃ© Rhinow, GrundzÃ¼ge des schweizerischen Verfassungsrechts, Basel/Genf/MÃ¼nchen 2003, Rz. 2397; Yvo Hangartner in: St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2008, Art. 5 BV Rz. 43), kann jedoch von einem Nachbarn, der durch ein nicht bewilligtes Bauvorhaben auf einem NachbargrundstÃ¼ck betroffen ist oder der, nachdem ihm auf sein Gesuch hin die Baubewilligung zugestellt wurde, eine Abweichung von den bewilligten PlÃ¤nen entdeckt, erwartet werden, dass er innert nÃ¼tzlicher Frist die BehÃ¶rde auf den Mangel hinweist und eine VerfÃ¼gung erwirkt, die ihm Zugang zum Verfahren verschafft. Andernfalls hÃ¤tte es der Nachbar in der Hand, eine von ihm bis dahin widerspruchslos geduldete Baute bis zum Ablauf der gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung fÃ¼r ein behÃ¶rdliches Einschreiten geltenden Maximalfrist von 30 Jahren (vgl. BGE 107 Ia 121, 105 Ib 265 E. 6a) jederzeit wieder infrage zu stellen, was nicht nur Treu und Glauben widerspricht, sondern auch unter dem Gesichtswinkel der Rechtssicherheit fragwÃ¼rdig ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss den der Baubewilligung vom 11. September 2006 zugrunde liegenden BaugesuchsplÃ¤nen, die in keiner Weise den Anforderungen von § 3 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 entsprechen, sollte westlich anschliessend an die ebene RasenflÃ¤che der Reihenhausliegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼ber dem dort steil abfallenden Hang ein 4 m tiefer und 6,5 m breiter Holzrost angebracht werden. Diese sogenannte Holzterrasse sollte rasenseitig auf einer 1 m hohen Wand aus Eisenbahnschwellen und hangabwÃ¤rts auf drei 3,2 m hohen Holzpfosten mit Betonfundamenten ruhen. Laut den BaueingabeplÃ¤nen, die Ã¼ber die konstruktiven Merkmale keine Auskunft geben, sollte das Terrain unter dem Rost unverÃ¤ndert entsprechend der bisherigen Hangneigung verlaufen. Abgesehen von der bergseitigen Wand aus Eisenbahnschwellen sollte der Bereich unter der Terrasse keine Umwandungen erhalten.</p> <p class="Urteilstext">Die im ordentlichen Verfahren erteilte Bewilligung, deren Zustellung der Beschwerdegegner rechtzeitig verlangt hatte, erwuchs unangefochten in Rechtskraft. In der Folge ersuchte die Bauherrschaft um die Bewilligung einer ProjektÃ¤nderung, welche eine Verkleinerung der Terrasse in der Nordwest-Ecke vorsieht. Diese Ãnderung wurde am 23. November 2006 im Anzeigeverfahren bewilligt. Nachdem auch die auflageweise verlangte Skizze fÃ¼r das GelÃ¤nder der Terrasse vorlag, wurde am 14. September 2007 die Baufreigabe erteilt und wurde anschliessend die Terrasse gebaut. Am 28. Februar 2008 erfolgte die Schlussabnahme; die entsprechende VerfÃ¼gung der Baukommission, welche auch die Genehmigung einer in den bisherigen PlÃ¤nen nicht vorgesehenen, provisorisch bereits erstellten Treppe lÃ¤ngs der Nordseite der Terrasse umfasst, wurde dem Beschwerdegegner nicht zugestellt. Jedoch fÃ¼hrt die Baukommission in ihrer Rekursantwort vom 6. Juli 2009 aus, der Beschwerdegegner wisse seit langem, dass das Bauamt das Deck abgenommen und fÃ¼r richtig befunden habe, da er bezÃ¼glich des Konflikts mit der Bauherrschaft mehrmals auf dem Bauamt vorgesprochen habe und er bei dieser Gelegenheit immer wieder darauf hingewiesen worden sei, dass es der Bauherrschaft unbenommen sei, unter dem Deck Materialien zu lagern, und dieses dadurch nicht zum GebÃ¤ude wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2">Mit Schreiben seines Vertreters vom 15. April 2009 liess der Beschwerdegegner geltend machen, dass die tatsÃ¤chlich erstellte und laufend verÃ¤nderte Baute nicht der am 2. Oktober 2006 bewilligten Terrasse entspreche, sondern durch Abweichungen vom bewilligten Projekt GebÃ¤ude-QualitÃ¤t erlangt habe; die laufenden Bauarbeiten seien einzustellen und ein nachtrÃ¤gliches Bewilligungsverfahren einzuleiten. In der Folge erging die angefochtene VerfÃ¼gung vom 11. Mai 2009.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Wie sich aufgrund der Akten ergibt, weicht die heute bestehende Baute deutlich von den bewilligten BaueingabeplÃ¤nen ab. Abgesehen von der geÃ¤nderten Tragkonstruktion entspricht insbesondere das Terrain unter der Terrasse nicht dem auf den PlÃ¤nen eingezeichneten steil abfallenden Hangverlauf, sondern ist terrassiert worden. Zudem ragen die Fundation und der darÃ¼ber angebrachte Boden terrassenartig aus dem bestehenden Hangverlauf heraus, sodass eine grÃ¶ssere ebene FlÃ¤che entstanden ist, welche sich teils zu Lagerzwecken, teils als gedeckter Gartensitzplatz eignet. Wie die bei den Akten liegenden Fotos zeigen, wird die unter der Terrasse entstandene FlÃ¤che zur Lagerung von GartengerÃ¤ten und dergleichen genutzt. Zudem rÃ¤umen die BeschwerdefÃ¼hrenden die gelegentliche Nutzung als Sitzplatz ein. Sodann ist der unter der Terrasse liegende Bereich durch eine in den BaueingabeplÃ¤nen nicht vorhandene Treppe erschlossen worden.</p> <p class="Erwgung2">Was den Zeitpunkt der in Abweichung von den BaueingabeplÃ¤nen vorgenommenen Arbeiten betrifft, so sind sie, wie auch die BeschwerdefÃ¼hrenden einrÃ¤umen, im Wesentlichen zwischen der Baufreigabe und der Bauabnahme am 28. Februar 2008 erfolgt. Ob, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen (Ziffer 11 der Beschwerdeschrift), der Hang schon vor Baubeginn terrassiert gewesen ist, lÃ¤sst sich aufgrund der Akten nicht beurteilen. Ebenfalls lÃ¤sst sich nicht erkennen, in welchem Zeitpunkt die Nutzung zu Lagerzwecken und als gelegentlicher Sitzplatz aufgenommen wurde; immerhin lassen die Fotos erkennen, dass die Lagernutzung laufend intensiviert worden ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Was die baurechtliche Qualifikation der bewilligten und der in Abweichung von den BaueingabeplÃ¤nen vorgenommenen Arbeiten betrifft, so ist mit der Vorinstanz (Erw. 5.4 des angefochtenen Entscheids) davon auszugehen, dass bereits die ursprÃ¼nglich bewilligte Baute gebÃ¤udeÃ¤hnliche Merkmale aufweist. Das gilt insbesondere dann, wenn, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, das darunter liegende GelÃ¤nde entgegen der Darstellung in den BaueingabeplÃ¤nen bereits vor Baubeginn terrassiert war. Jedenfalls aber haben die in der Folge vorgenommenen Ãnderungen dazu gefÃ¼hrt, dass unter dem Terrassendeck ein mindestens zu Lagerzwecken nutzbarer und tatsÃ¤chlich auch so genutzter Raum entstanden ist. Dieser Sachverhalt ist aufgrund der Akten ohne Weiteres ersichtlich, weshalb die Vorinstanz ohne GehÃ¶rsverletzung auf einen Augenschein verzichten konnte. Auch wenn das Terrassendeck keinen vollstÃ¤ndigen Witterungsschutz verleiht, stellt dieses bzw. der unter diesem geschaffene Raum ein GebÃ¤ude im Sinn von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 2. Juni 1977 (ABauV) dar. Auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission ist gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zu verweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Zwar ist der genaue Zeitpunkt der erstmaligen Intervention des Beschwerdegegners gegen die Nutzung des Raums unter dem Terrassendeck zu Lagerzwecken aufgrund der Akten nicht feststellbar, doch ist die Darstellung der Baukommission unbestritten geblieben, dass der Beschwerdegegner in dieser Sache nach der Bauabnahme vom 28. Februar 2008 mehrmals auf dem Bauamt vorgesprochen hat. Als diese BemÃ¼hungen keinen Erfolg zeitigten, scheint er sich an seinen heutigen Vertreter gewandt zu haben, der schliesslich am 15. April 2009 der Baukommission schriftlich die nachtrÃ¤gliche DurchfÃ¼hrung eines Baubewilligungsverfahrens beantragte.</p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden sowie aufgrund des nicht sehr transparenten Vorgehens der Bauherrschaft und der BewilligungsbehÃ¶rde kann dem Beschwerdegegner nicht vorgeworfen werden, er habe mit der RÃ¼ge der festgestellten MÃ¤ngel in treuwidriger Weise zugewartet. Zwar scheint AuslÃ¶ser fÃ¼r die schriftliche Intervention vom 15. April 2009 eine von der Bauherrschaft am 26. MÃ¤rz 2009 beim Bezirksgericht Meilen eingereichte Klage gewesen zu sein, mit welcher diese vom Beschwerdegegner die HÃ¶henreduktion einer als Sichtschutz gegenÃ¼ber dem hier streitigen Holzdeck angebrachten Einfriedung verlangt hatte. Dies allein lÃ¤sst das Vorgehen des Beschwerdegegners jedoch nicht als treuwidrig erscheinen. Nachdem ihm die Bauabnahme nicht erÃ¶ffnet worden war und er nach Abschluss der Bauarbeiten mehrmals vergeblich beim Bauamt vorgesprochen hatte, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, dass er erst nach Eingang der erwÃ¤hnten Klage einen Anwalt beigezogen und die formell richtigen rechtlichen Schritte hat einleiten lassen. Zudem liegt es im Wesen des von der Bauherrschaft gewÃ¤hlten und der BaubehÃ¶rde tolerierten Vorgehens, dass die baurechtliche Relevanz der vorgenommenen Ãnderungen nur allmÃ¤hlich zutage trat. Zudem war sie fÃ¼r einen Laien nicht leicht zu erkennen und wurde von der BaubehÃ¶rde dem Beschwerdegegner gegenÃ¼ber in Abrede gestellt. Wer wie die BeschwerdefÃ¼hrenden in mehrfacher Hinsicht Verfahrensregeln verletzt, kann nicht unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben erwarten, dass gegenÃ¼ber einem betroffenen Dritten Ã¼bermÃ¤ssig hohe AnsprÃ¼che an die rechtzeitige Wahrnehmung seiner Rechte gestellt werden.</p> <p class="Urteilstext">Es liegen damit in jeder Hinsicht wesentlich andere VerhÃ¤ltnisse vor, als sie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2009.00018 vom 16. Dezember 2009 zu beurteilen hatte, wo der Nachbar wÃ¤hrend der BauausfÃ¼hrung von der Bauherrschaft auf die Abweichung hingewiesen worden war und sie gebilligt hatte, aber erst rund vier Jahre spÃ¤ter im Zusammenhang mit einem anderen ZerwÃ¼rfnis erstmals bei der BaubehÃ¶rde vorstellig wurde.</p> <p class="Urteilstext">Damit kann dem Beschwerdegegner kein treuwidriges Zuwarten bei der Geltendmachung seiner AnsprÃ¼che vorgeworfen werden und ist die Vorinstanz zu Recht auf seinen Rekurs eingetreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden hilfsweise beantragen, es sei durch das Verwaltungsgericht bzw. die Vorinstanz aufgrund eines Augenscheins Ã¼ber die BewilligungsfÃ¤higkeit des Holzdecks in der Form zu entscheiden, wie es sich heute prÃ¤sentiert, so ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist neben der Frage, ob der Beschwerdegegner seine AnsprÃ¼che rechtzeitig geltend gemacht hat, noch die BewilligungsbedÃ¼rftigkeit der gegenÃ¼ber den bewilligten PlÃ¤nen vorgenommenen Ãnderungen. Diese hat die Vorinstanz mit zutreffenden ErwÃ¤gungen (vgl. Erw. 5.1 des angefochtenen Entscheids), auf die wiederum verwiesen werden kann, bejaht. Ob diese Ãnderungen bewilligungsfÃ¤hig sind, wird im Rahmen des nachzuholenden Baubewilligungsverfahrens in erster Linie von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zu prÃ¼fen sein, und zwar auf der Grundlage von vorschriftsgemÃ¤ssen ÃnderungsplÃ¤nen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), die Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung an den Beschwerdegegner zu verpflichten sind (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'770.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>