<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00626</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218206&amp;W10_KEY=4467068&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00626</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.05.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.04.2019 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einleitung des Quartierplanverfahrens</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einleitung des Quartierplanverfahrens: Areal mit Gestaltungsplanpflicht/Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG.<br/><br/>Die Gemeinde setzte für das betreffende Areal in der BZO eine Gestaltungsplanpflicht zur Realisierung eines Ortszentrums fest. Der Gestaltungsplan wurde bisher noch nicht rechtskräftig festgesetzt. Ein bauwilliger Grundeigentümer einer Parzelle im Gestaltungsplanperimeter tat während des laufenden Gestaltungsplanverfahrens seine Bauabsicht kund, was die Gemeinde in einem Beschluss zur Kenntnis nahm und damit die Dreijahresfrist gemäss § 235 PBG, nach deren Ablauf die fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben nicht mehr entgegengehalten werden kann, als ausgelöst bezeichnete. Kurz vor Ablauf dieser Dreijahresfrist leitete die Gemeinde für das vom Gestaltungsplanperimeter erfasste Areal ein Quartierplanverfahren ein und setzte einen vorzeitigen Quartierplanbann fest, wogegen der bauwillige Grundeigentümer vor Baurekursgericht obsiegte. Dagegen führte die Gemeinde Beschwerde und vertrat die Auffassung, die Dreijahresfrist von § 235 PBG sei nicht auf das Gestaltungsplanverfahren zugeschnitten, und es liege diesbezüglich eine Gesetzeslücke vor.<br/><br/>Selbst wenn es Gestaltungsplanverfahren von längerer Dauer als drei Jahre gibt, so heisst dies nicht, dass den dort betroffenen Grundeigentümern die Nutzung ihres Eigentums auf unbestimmte Zeit verwehrt sein kann. Die Frist von § 235 PBG beginnt sodann erst bei Geltendmachung einer Bauabsicht zu laufen und nicht generell mit dem Beginn eines Gestaltungsplanverfahrens (E. 5.3.2). Das Gesetz nennt keine expliziten Fristen für das Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans (E. 5.3.1). Für eine analoge Anwendung von § 82 und 87 PBG besteht kein Anlass (E. 5.3.4). Es lässt sich auch den Materialien nicht entnehmen, dass es sich um ein gesetzgeberisches Versehen handeln sollte, dass § 235 PBG auch in Bezug auf Gestaltungspläne gelten solle. Die Dreijahresfrist begann i.c. mit dem Entgegenhalten der fehlendenplanungsrechtlichen Baureife. Dass sich der Grundeigentümer mit der Testplanung einverstanden und einem privaten Gestaltungsplan nicht abgeneigt zeigte, änderte nichts am Ablauf der Dreijahresfrist (E. 5.3.8). Da ein Gestaltungsplan als planerische Festlegung gilt, war die Dreijahresfrist von § 235 PBG vorliegend anwendbar und unterdessen abgelaufen (E. 5.3.10). Der Gestaltungsplan und ein allfälliger Quartierplan sind vorliegend zweckverbunden, und das strittige Quartierplanverfahren hätte sich ohne das Gestaltungsplanverfahren nicht aufgedrängt. Da dem Grundeigentümer aber aufgrund des Fristablaufs von § 235 PBG nicht mehr länger der noch festzusetzende Gestaltungsplan entgegengehalten werden kann und damit dessen Realisierungschancen in dieser Form gering sind, erübrigt sich auch das Quartierplanverfahren, welches nur aufgrund des Gestaltungsplans und zu dessen Realisierung eingeleitet wurde (E. 5.5.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUSPERRE">BAUSPERRE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DREIJAHRESFRIST">DREIJAHRESFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESLÃCKE">GESETZESLÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANBANN">QUARTIERPLANBANN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANEINLEITUNG">QUARTIERPLANEINLEITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANPERIMETER">QUARTIERPLANPERIMETER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANVERFAHREN">QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 123 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 129 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 148 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 235 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=38137" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00626</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Mai 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cyrielle SÃ¶llner Tropeano.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Gemeinde A, vertreten durch den Gemeinderat, <br/> dieser vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Einleitung des Quartierplanverfahrens,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. August 2016 leitete der Gemeinderat A das amtliche Quartierplanverfahren Ã¼ber das Gebiet E, welches C gehÃ¶rende GrundstÃ¼cke enthÃ¤lt, ein. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich genehmigte die Verfahrenseinleitung mit VerfÃ¼gung vom 9. Dezember 2016, setzte â auf Antrag des Gemeinderats A â mit VerfÃ¼gung vom 10. Februar 2017 einen vorzeitigen Quartierplanbann fest und entzog allfÃ¤lligen Rekursen die aufschiebende Wirkung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">C erhob am 13. MÃ¤rz 2017 dagegen Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats A vom 23. August 2016 und der entsprechenden GenehmigungsverfÃ¼gung sowie die Feststellung, dass der vorzeitige Quartierplanbann mit Gutheissung des vorgenannten Aufhebungsantrags ebenfalls aufgehoben werde.</p> <p class="Sachverhalt1">Mit Entscheid vom 15. August 2017 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut, hob demgemÃ¤ss den Gemeinderatsbeschluss vom 28. [recte 23.] August 2016 und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 9. Dezember 2016 auf und stellte fest, dass die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Februar 2017 gegenstandslos geworden sei.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhob die Gemeinde A am 15. September 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids der Vorinstanz vom 15. August 2017 (Dispositiv-Ziffer I) und die BestÃ¤tigung des erstinstanzlichen Gemeinderatsbeschlusses vom 23. August 2016 sowie der beiden VerfÃ¼gungen der Baudirektion (Nr. 01 und Nr. 02), unter gleichzeitiger Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziffer II) sowie unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung zugunsten der Gemeinde A fÃ¼r das vorinstanzliche Rekursverfahren (Dispo­sitiv-Ziffer III); unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von C.</p> <p class="Urteilstext">Die als Mitbeteiligte ins Verfahren aufgenommene Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich beantragte am 18. Oktober 2017 die Gutheissung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten von C; sie verwies zur BegrÃ¼ndung auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung vom 17. Oktober 2017. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 25. Oktober 2017 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Sachverhalt2">C beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 25. Ok­tober 2017 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde A. </p> <p class="Sachverhalt2">Zudem gelangte sie mit dem prozessualen Gesuch an das Verwaltungsgericht, der Beschwerde sei insoweit die aufschiebende Wirkung zu entziehen, dass ihr ein Anspruch auf Behandlung eines Vorentscheidgesuchs Ã¼ber die Frage, ob ihre GrundstÃ¼cke im Bestand Ã¼ber die fÃ¼r ein VerkaufsgeschÃ¤ft erforderliche Erschliessung verfÃ¼gen, zustehe. Die Gemeinde A beantragte im Rahmen ihrer Replik vom 29. November 2017 die Abweisung des Antrags um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung. Im Ãbrigen hielt sie an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit Duplik vom 22. Dezember 2017 hielt auch C an ihren bisherigen AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 22. Februar 2018 wurde das Gesuch der Beschwerdegegnerin um teilweisen Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde abgewiesen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Danach kÃ¶nnen Akte im Sinn von § 19 Abs. 1 VRG mit Beschwerde angefochten werden. Zu diesen Akten zÃ¤hlen nach der Rechtsprechung auch die Entscheide der Direktionen, insbesondere jene in Bausachen (VGr, 18. September 2014, VB.2013.00624, E. 1 mit weiterem Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Rekurs- und Beschwerdebefugnis in Bau- und Planungsverfahren richten sich nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Diese Bestimmung regelt jedoch nur die Legitimation Privater, weshalb fÃ¼r die Rechtsmittelbefugnis der Gemeinden die allgemeine Legitimationsvorschrift von § 21 VRG fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren gilt (vgl. § 49 VRG; VGr, 17. MÃ¤rz 2016, VB.2014.00721, E. 1.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Gemeindeautonomie wird von Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) garantiert. Aufgrund von § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG sind Gemeinden deshalb zur Beschwerde berechtigt, wenn sie eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie geltend machen kÃ¶nnen. Dies ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts in Quartierplanverfahren insbesondere in Bezug auf entsprechende Entscheide des Baurekursgerichts grundsÃ¤tzlich der Fall (VGr, 21. September 2015, <span>VB.2014.00480, E. 1.2.1; </span>VGr, 24. Oktober 2002, VB.2001.00313, E. 1b). Im Quartierplanverfahren sind die Gemeinden Ã¼berdies berechtigt, den Interessenausgleich der GrundeigentÃ¼mer gleichsam treuhÃ¤nderisch auf dem Rechtsmittelweg zu verteidigen, selbst wenn sie weder in ihrer planerischen Autonomie noch in eigenen vermÃ¶gensrechtlichen Interessen betroffen sind, und somit auch, wenn nur die Auslegung kantonalen Rechts streitig ist (vgl. VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052 und VB.2011.00782, E. 1.3; RB 1991 Nr. 7; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 128).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die Gemeinde ist bei den sie betreffenden Planungsangelegenheiten auf kommunaler Ebene autonom (bspw. Bau- und Zonenordnung, § 45 PBG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt einen Eingriff in ihre quartierplanrechtliche Planungsautonomie und die Aushebelung ihres treuhÃ¤nderisch angestrebten Interessenausgleichs unter den beteiligten Quartierplangenossen ohne sachlich Ã¼berzeugende BegrÃ¼ndung. Weiter falle ins Gewicht, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin als Gemeinde mit rund â¦ Einwohnern fÃ¼r das Gestaltungsplanverfahren E mittlerweile Kosten von rund Fr. 300'000.- erwachsen seien, was immerhin rund â¦ Steuerprozenten des kommunalen Finanzhaushalts entsprÃ¤che. Schliesslich sei sie als EigentÃ¼merin zweier im Beizugsgebiet des Quartierplans E liegender GrundstÃ¼cke (Kat.-Nr. 03 und 04) wie eine Privatperson betroffen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.5 </span></b>Bereits angefallene Planungskosten kÃ¶nnen nicht zur BegrÃ¼ndung der Legitimation herangezogen werden, da der rein finanzielle Aspekt keinem schutzwÃ¼rdigen Interesse entspricht. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist jedoch durch den Entscheid des Baurekursgerichts in ihrer Eigenschaft als TrÃ¤gerin hoheitlicher Gewalt berÃ¼hrt als auch wie eine private GrundeigentÃ¼merin betroffen, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung gestÃ¼tzt auf § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG legitimiert ist (Bertschi, Kommentar VRG; § 21 N. 118). </span>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde gestÃ¼tzt auf § 21 Abs. 2 lit. b VRG einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>ZunÃ¤chst ist die von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachte Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs durch die Vorinstanz zu prÃ¼fen, da Letztere sich gemÃ¤ss RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht materiell mit den planungsrechtlichen Ãberlegungen, ob mit der rechtskrÃ¤ftigen Quartierplaneinleitung der Quartierplanbann als lex specialis die planungsrechtliche Baureife derogiere, auseinandergesetzt habe, was schon allein zur Aufhebung des Rekursentscheids fÃ¼hren mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r leitet sich der Anspruch der Verfahrensbeteiligten ab, dass sich die RechtsmittelbehÃ¶rde mit den gestellten AntrÃ¤gen und den relevanten Sachvorbringen auseinandersetzt. Dies bedeutet aber nicht, dass sie sich mit jeder Behauptung, mit jedem rechtlichen Einwand und mit jedem Beweismittel auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken (Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 33).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin tat in der Rekursantwort ihre Auffassung kund, dass das Institut der planungsrechtlichen Baureife gemÃ¤ss § 235 PBG nicht einschlÃ¤gig sei. Die Vorinstanz erachtete jedoch deren Diskussion als erforderlich, weshalb sie sich in E. 5.3 des angefochtenen Entscheids mit dieser Frist auseinandersetzte, obwohl die Einleitung eines Quartierplanverfahrens Streitgegenstand bildet. In der Folge prÃ¼fte die Vorinstanz zudem die Auswirkungen auf die angefochtene Einleitung. Die BegrÃ¼ndung gibt ihre Ãberlegungen wieder. Dass sie keine grundsÃ¤tzlichen nicht auf den Fall bezogenen rechtlichen Ãberlegungen in die BegrÃ¼ndung aufnahm und nicht jedes einzelne Argument der Sichtweise der BeschwerdefÃ¼hrerin aufgriff, ist nicht zu beanstanden, zumal sie sich auf das fÃ¼r ihren Entscheid Wesentliche beschrÃ¤nken darf.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs durch die Vorinstanz ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit einem Gestaltungsplan werden fÃ¼r ein bestimmt umgrenztes Gebiet Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden. FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen. Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 1â3 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Sofern nÃ¶tig, muss der Quartierplan mittels GrenzverÃ¤nderungen und Landumlegungen dafÃ¼r sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Ãberbauung eignen. Zudem muss er dafÃ¼r sorgen, dass alle GrundstÃ¼cke im Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben (§§ 128 Abs. 1 und 236 Abs. 1 PBG). Mit dem Rekurs gegen die Einleitung des Quartierplans oder deren Verweigerung kann nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art kÃ¶nnen spÃ¤ter nicht mehr erhoben werden (§ 148 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Planungsrechtliche Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben entgegengehalten wird, sind innert lÃ¤ngstens drei Jahren zu erlassen. Nach Ablauf dieser Frist darf die fehlende planungsrechtliche Baureife nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig erlassene Festlegung wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt werden kann (§ 235 PBG, Planungsrechtliche Baureife im Besonderen).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Perimenter des Quartierplans E befindet sich im Ã¶stlichen Dorfteil von A und wird begrenzt durch die F-Strasse im Osten, die G-Strasse im SÃ¼den sowie verschiedene GrundstÃ¼cksgrenzen im Norden und Westen. Das quartierplanrechtliche Beizugsgebiet umfasst die gleichen GrundstÃ¼cke wie der Perimeter des â noch nicht festgesetzten â Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans E. GemÃ¤ss rechtskrÃ¤ftiger Bau- und Zonenordnung (BZO) der Gemeinde A befindet sich das besagte Beizugsgebiet in der Kernzone K3 und wird mit einer Gestaltungsplanpflicht Ã¼berlagert, welche die Entwicklung eines Dorfzentrums vorantreiben soll (Art. 26 BZO A).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdegegnerin sei zu widersprechen, als sie vorgebracht habe, dass ein Quartierplanverfahren zur Herstellung der Baureife fÃ¼r das fragliche Gebiet erst dann eingeleitet werden dÃ¼rfe, wenn der Gestaltungsplan rechtskrÃ¤ftig vorliege. Dieser Rechtsauffassung stehe entgegen, dass die Erschliessung entweder mit dem Gestaltungsplan selbst oder aber auch mit einem Quartierplan zu regeln sei (vgl. § 83 Abs. 3 PBG). Zudem widerspreche diese Auffassung der MÃ¶glichkeit, mit dem Quartierplan auch einen Gestaltungsplan festzusetzen (vgl. § 129 Abs. 1 PBG). Bei bestehender Gestaltungsplanpflicht werde ein rechtskrÃ¤ftig erlassener Gestaltungsplan fÃ¼r die Verfahrenseinleitung eines Quartierplans nicht vorausgesetzt. Fraglich sei indes die Folge fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplanverfahrens, wenn der Quartierplan im Hinblick auf einen Gestaltungsplan festgesetzt werden soll, dessen Fehlen aber einem Bauvorhaben innerhalb des betreffenden Gestaltungsplangebiets infolge Ablaufs der dreijÃ¤hrigen Frist gemÃ¤ss § 235 PBG nicht mehr entgegengehalten werden kÃ¶nne. Wenn ein Bauvorhaben einen derart wesentlichen Teil des Gestaltungsplangebiets beschlage, dass sich das mit dem Gestaltungsplan verfolgte Ãberbauungsziel Ã¼berhaupt nicht mehr erreichen liesse, sich der Quartierplan aber am Gestaltungsplan orientiere, wÃ¼rde dies die QuartierplanbedÃ¼rftigkeit infrage stellen. Die Verfahrenseinleitung wÃ¤re in einem solchen Fall und namentlich dann, wenn der Quartierplan einzig die einem zu erlassenden Gestaltungsplan entsprechende Nutzung ermÃ¶glichen solle, nicht mehr notwendig und daher unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen sei deshalb, ob die fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin entgegenstehe. Die Bestimmung von § 234 PBG diene ausschliesslich der Plansicherung. Um negativ prÃ¤judiziert werden zu kÃ¶nnen, mÃ¼sse eine Planungsabsicht einen bestimmten Konkretisierungsgrad erreicht haben; hinreichend konkretisiert gelte eine planerische Festlegung in der Regel dann, wenn sie zuhanden der Ã¶ffentlichen Auflage gemÃ¤ss § 7 PBG verabschiedet worden sei. Die GrundstÃ¼cke der Beschwerdegegnerin lÃ¤gen in einem durch eine Gestaltungsplanpflicht Ã¼berlagerten Gebiet. Dies habe zur Folge, dass sie grundsÃ¤tzlich erst dann baureif wÃ¼rden, wenn ein Gestaltungsplan festgesetzt worden sei. In zeitlicher Hinsicht sei § 235 PBG zu beachten (drei Jahre). Die Gestaltungsplanpflicht habe demnach nicht zur Folge, dass die GrundstÃ¼cke im gestaltungsplanpflichtigen Gebiet fÃ¼r unbestimmte Zeit nicht baureif seien.</p> <p class="Urteilstext">Umstritten sei vorliegend der Ablauf dieser Frist. FÃ¼r die FristauslÃ¶sung massgeblich sei, wann der Bauherr gegenÃ¼ber der BewilligungsbehÃ¶rde erstmals seine Bauabsicht und seine mangelnde Bereitschaft fÃ¼r die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans kundgetan habe. Die Beschwerdegegnerin habe mit Schreiben vom 14. Januar 2014 der Hoffnung Ausdruck gegeben, dass die planungsrechtliche Baureife vor Ablauf der maximal zur VerfÃ¼gung stehenden Dreijahresfrist erstellt werden kÃ¶nne und habe um BestÃ¤tigung des Erhalts des Schreibens im Sinn einer FristauslÃ¶sung gebeten. Der BeschwerdefÃ¼hrerin sei die Bauabsicht damit seit LÃ¤ngerem bekannt gewesen. Am 28. Januar 2014 habe der Gemeinderat beschlossen, die Ausarbeitung eines Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans an die Hand zu nehmen. Dieser Beschluss sei der Beschwerdegegnerin erÃ¶ffnet worden. Es kÃ¶nne ihr nun nicht zum Nachteil gereichen, dass sie damals die Notwendigkeit zur Ausarbeitung des heute immer noch fehlenden Gestaltungsplans wohl oder Ã¼bel hingenommen und kein Baugesuch eingereicht habe. Zudem sei aus diesem Beschluss zu schliessen, dass selbst der Gemeinderat davon ausgegangen sei, dass ein eigenes Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin nur noch fÃ¼r einen begrenzten Zeitraum zu verhindern gewesen wÃ¤re und ihm durchaus bewusst gewesen sei, dass er sich lediglich noch fÃ¼r diesen Zeitraum auf die fehlende planungsrechtliche Baureife berufen kÃ¶nne. FristauslÃ¶send sei mithin der 28. Januar 2014 gewesen, womit der Ablauf der Frist gemÃ¤ss § 235 PBG auf den 28. Januar 2017 falle. Dementsprechend kÃ¶nne einem Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin die fehlende planungsrechtliche Baureife heute nicht mehr entgegengehalten werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Rechtsfolgen dieses Umstands seien auf die angefochtene Einleitung des Quartierplanverfahrens zu prÃ¼fen. Der Entwurf des Gestaltungsplans E zeige, dass dessen Realisierung nicht mehr gewÃ¤hrleistet sei, wenn einem Bauvorhaben auf den GrundstÃ¼cken der Beschwerdegegnerin die fehlende planungsrechtliche Baureife nicht mehr entgegengehalten werden kÃ¶nne, da ihre GrundstÃ¼cke rund einen Drittel des Gestaltungsplangebiets beschlagen. Die Realisierungschancen einer gestaltungsplangemÃ¤ssen Ãberbauung seien aufgrund der Bauabsichten der Beschwerdegegnerin nicht mehr intakt. Damit entfalle auch der Grund fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplanverfahrens, dessen Zweck untrennbar mit dem Gestaltungsplan verbunden sei. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheine die Einleitung des sich nach dem Gestaltungsplanzweck orientierenden Quartierplanverfahrens unzulÃ¤ssig. Die Beurteilung der RÃ¼ge betreffend RechtmÃ¤ssigkeit der Gebietsabgrenzung erÃ¼brige sich damit. Zudem falle eine Sistierung des Quartierplans ausser Betracht. Der Gestaltungsplan werde grundlegend zu Ã¼berarbeiten sein, wobei sich zeigen werde, ob ein Quartierplan Ã¼berhaupt noch erforderlich sei. Eine Sistierung sei den EigentÃ¼mern der GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet nicht zumutbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin machte geltend, die vorinstanzliche BegrÃ¼ndung vermÃ¶ge argumentativ nicht zu Ã¼berzeugen, weil damit nicht nur der Aspekt der Baureife verkannt, sondern auch das Plansicherungsinstrument von § 235 PBG in einen falschen Zusammenhang gestellt werde, mit dem fatalen Resultat, dass die in Art. 26 BZO A stipulierte Gestaltungsplanpflicht kurzum ausgehebelt werde und die aufwÃ¤ndigen kommunalen Bestrebungen zur Erreichung eines Gestaltungsplans in einem eigentlichen Scherbenhaufen endeten. Soweit gemÃ¤ss der Vorinstanz das Rechtsinstitut der planungsrechtlichen Baureife gemÃ¤ss § 235 PBG angeblich dem Quartierplanverfahren entgegenstehe, habe sie, die BeschwerdefÃ¼hrerin, dargelegt, dass mit der rechtskrÃ¤ftigen Quartierplaneinleitung der Quartierplanbann gemÃ¤ss § 150 PBG greife, welcher als lex specialis die planungsrechtliche Baureife derogiere, weshalb die von der Beschwerdegegnerin reklamierte planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 235 PBG vorliegend gar nicht einschlÃ¤gig sei (betreffend Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs, vgl. E. 2). Mit ihrer isolierten Argumentation gestÃ¼tzt auf § 235 PBG greife die Vorinstanz zu kurz, weil sie damit den aktenkundigen Umstand Ã¼bergehe, dass das strittige Beizugsgebiet unabhÃ¤ngig vom Gelingen des Gestaltungsplanverfahrens nach wie vor quartierplanbedÃ¼rftig sei, weil es dem Beizugsgebiet eben an der Feinerschliessung fehle. Die Beschwerdegegnerin habe diesen Umstand nicht substanziiert bestritten, weshalb es umso mehr Ã¼berrasche, dass die Vorinstanz den Aspekt der tatsÃ¤chlichen Feinerschliessung komplett Ã¼bergangen habe. Die QuartierplanbedÃ¼rftigkeit habe die Vorinstanz bereits in ihrem Entscheid vom 22. September 2009 erkannt und bis dato habe sich an der Feinerschliessung nachweislich nichts geÃ¤ndert. Im erwÃ¤hnten Entscheid habe die Vorinstanz denn auch erÃ¶rtert, der Quartierplanbann derogiere die planungsrechtliche Baureife. Im angefochtenen Entscheid habe die Vorinstanz nun sachverhaltswidrig Ã¼bersehen sowie rechtlich Ã¼bergangen, dass fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung stets auch die Erschliessung zwingend vorausgesetzt sei. Nach den rechtlichen Grundlagen sei die planungsrechtliche Baureife im Sinn von § 235 PBG ein Unterbegriff der Baureife im weiteren Sinn. Das streitgegenstÃ¤ndliche Gebiet bleibe auch bei Fallierens des angedachten Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans quartierplanbedÃ¼rftig, weil es unverÃ¤ndert an der notwendigen Feinerschliessung fehle. Solange diese Defizite nicht beseitigt seien, werde sie, die BeschwerdefÃ¼hrerin, in ihrer Funktion als Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde weder der Beschwerdegegnerin noch den Ã¼brigen Quartierplangenossen eine Baubewilligung erteilen (kÃ¶nnen), was belege, dass die thematische VerkÃ¼rzung der Streitsache auf den Aspekt der planungsrechtlichen Baureife verfehlt sei. § 235 PBG und damit die Dreijahresfrist seien nicht auf die Gestaltungsplanpflicht zugeschnitten. Vielmehr seien im Fall einer Gestaltungsplanpflicht die Vorschriften von §§ 82 und 87 PBG analog anwendbar, womit ein fÃ¼r die Sondernutzungsplanung realistischer Zeithorizont von fÃ¼nf Jahren gewÃ¤hrleistet wÃ¼rde. Die Vorinstanz habe Ã¼ber den Umweg des allein streitgegenstÃ¤ndlichen Quartierplanverfahrens einen betrÃ¤chtlichen planungsrechtlichen Kollateralschaden angerichtet. Der Vorhalt von SÃ¤umigkeit und zeitlicher VerzÃ¶gerung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin entbehre jeglicher tatsÃ¤chlichen Grundlage.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt dem entgegen, § 235 PBG statuiere eine verbindliche Vorgabe zur AbwÃ¤gung der Nutzungsinteressen eines GrundeigentÃ¼mers und der Planungsinteressen einer Gemeinde. Dass die Planungsvarianten und der Umsetzungshorizont mÃ¶glicherweise durch ein regelbaukonformes Projekt im Perimeter beeinflusst wÃ¼rden, habe die BeschwerdefÃ¼hrerin zu vertreten. Mit einer professionellen Planung wÃ¤re es ohne Weiteres mÃ¶glich gewesen, dem SouverÃ¤n innert der Dreijahresfrist einen Gestaltungsplan vorzulegen. Dass ihren GrundstÃ¼cken die fÃ¼r eine bauliche Nutzung erforderliche Feinerschliessung fehle, sei schon vor der Vorinstanz bestritten worden, und es finde sich auch in der Beschwerdeschrift keine Auseinandersetzung mit ihren Vorbringen.</p> <p class="Erwgung2">Im Mai 2014 habe die BeschwerdefÃ¼hrerin die Testplanung in Auftrag gegeben, welche im Dezember 2014 abgeschlossen und im Februar 2015 der Ãffentlichkeit vorgestellt worden sei. Anstatt den Gestaltungsplan gemÃ¤ss Testplanung zu erarbeiten, habe die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Folge die Umsetzung der Ergebnisse der Testplanung ohne das GrundstÃ¼ck der ihre Mitwirkung verweigernden H prÃ¼fen und einen Bericht hierzu erarbeiten lassen. Dieser Schritt sei ohne Orientierung der betroffenen GrundeigentÃ¼mer erfolgt. Es gebe keinerlei Rechtfertigung fÃ¼r einen Gestaltungsplan ohne Einbezug dieses GrundstÃ¼cks. Obschon der erst im September 2015 verabschiedete, jedoch effektiv seit FrÃ¼hjahr 2014 vorgelegene Gestaltungsplan den Bedarf einer Landumlegung etc. aufgezeigt habe, habe die BeschwerdefÃ¼hrerin auf Einleitung des im Sommer 2016 als erforderlich behaupteten Quartierplanverfahrens verzichtet. Auch in den Folgemonaten sei die Planung nicht vorangetrieben worden. Lediglich vier Tage vor Ablauf der dreijÃ¤hrigen Frist gemÃ¤ss § 235 PBG habe die BeschwerdefÃ¼hrerin die Festsetzung des vorzeitigen Quartierplanbanns beantragt. Bis zur Rekursantwort im vorinstanzlichen Verfahren sei sie, die Beschwerdegegnerin, nie darauf hingewiesen worden, dass ihre bereits mit einem Restaurant, einer Wohnliegenschaft und ParkplÃ¤tzen sowie ehemals einer Scheune Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke auf dem Gebiet E ungenÃ¼gend erschlossen seien. Die mÃ¶glichen Konsequenzen, dass die Aufwendungen zur Umsetzung des Gestaltungsplans gemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin unnÃ¼tz wÃ¼rden, resultierten allein daraus, dass Letztere nicht in der Lage gewesen sei, den Gestaltungsplan innert der gesetzlich mittels Bausperre gesicherten Frist festzusetzen. FÃ¼r einen lÃ¤ngeren Schwebezustand ihrer Rechte bestehe keine Grundlage, bedeute einen Eingriff in die Eigentumsgarantie, und Ã¼berdies sei die Bausperre am 14. Januar 2017 abgelaufen. Ihre GrundstÃ¼cke seien fÃ¼r die Nutzung nach geltendem Recht baureif, und bis zum Ablauf der Dreijahresfrist sei nie eine fehlende Erschliessung im Bestand vorgetragen oder der Bedarf eines Quartierplanverfahrens behauptet worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die Mitbeteiligte stellt sich auf den Standpunkt, aufgrund dessen, dass das Gebiet E der Gestaltungsplanpflicht unterliege, bestehe ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse. Der Anspruch an die Entwicklung des Gebiets E sei hoch, solle doch das in der Kernzone gelegene, heute noch nicht vollstÃ¤ndig genutzte Areal die wichtige Funktion eines Ortszentrums Ã¼bernehmen. Der Ã¶ffentliche Gestaltungsplan biete hier eine gute Grundlage, um im Umfeld dieser Kernzone eine attraktive Zentrumsentwicklung zu ermÃ¶glichen. Ein Gestaltungsplan habe nach § 83 Abs. 3 PBG auch die Erschliessung zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sei. PrimÃ¤r werde mit dem Gestaltungsplan jedoch eine stÃ¤dtebaulich und architektonisch hochwertige Ãberbauung anhand einer Spezialbauordnung angestrebt. GestaltungsplÃ¤ne enthielten in Bezug auf die Feinerschliessung jedoch nicht das erforderliche Instrumentarium zur hoheitlichen Durchsetzung der planerischen Ziele. In diesem Sinn stelle der Quartierplan ein Hilfsinstrument dar fÃ¼r das Erreichen einer den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen angemessenen Ãberbauung. Das Vorliegen eines rechtskrÃ¤ftigen Gestaltungsplans sei nicht Voraussetzung fÃ¼r die Einleitung bzw. Genehmigung des Quartierplans. Der Gesetz- und Verordnungsgeber gestehe den Gemeinden eine Erarbeitung in Wechselwirkung und unter BerÃ¼cksichtigung der (Zwischen-)Ergebnisse der beiden Instrumente im jeweils anderen Verfahren zu. Entsprechend kÃ¶nne nach Massgabe von § 149 Abs. 1 PBG auch nicht relevant sein, ob ein noch nicht rechtskrÃ¤ftig festgesetzter Gestaltungsplan als fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben entgegengehalten werden kÃ¶nne. Das Gebiet E sei unabhÃ¤ngig von der noch nicht rechtskrÃ¤ftigen sondernutzungsplanerischen Neuordnung der Nutzung durch den Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan hinsichtlich der technischen Feinerschliessung nicht baureif. Im Rahmen der Ausarbeitung des Gestaltungsplans habe keine Einigung Ã¼ber eine rechtsgenÃ¼gende Erschliessung erzielt werden kÃ¶nnen, weshalb die Gemeinde in der Konsequenz ein Quartierplanverfahren eingeleitet habe. </p> <p class="Erwgung2">Die Frage, ob die Voraussetzungen fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplanverfahrens erfÃ¼llt seien oder nicht, sei unabhÃ¤ngig davon zu prÃ¼fen, in welchem planungsrechtlichen Zustand sich der Ã¶ffentliche Gestaltungsplan oder in welchem rechtlichen Verfahrensstand sich das Festsetzungsverfahren des Gestaltungsplans befinde. Folgte man der Argumentation der Vorinstanz, wÃ¼rde der Gemeinde der Boden fÃ¼r eine qualitativ hochstehende Entwicklung des Gebiets E als Ortszentrum entzogen werden. Die im Ã¶ffentlichen Interesse liegende demokratisch legitimierte Planungsgrundlage in der BZO A sei mit dem Entscheid "abstrakt kassiert" worden. Den Gemeinden stÃ¼nde Ã¼berdies beim Erlass der Ortsplanung ein weiter Gestaltungsraum zu, und sie verfÃ¼gten in diesem Bereich Ã¼ber Autonomie. Gerade Entscheide betreffend die Einleitung eines Quartierplanverfahrens wÃ¼rden oftmals von Ãberlegungen getragen, die sich von der weitgehend im Ermessen der Gemeinde stehenden Ausgestaltung der Planung nicht scharf trennen liessen. Nach der Meinung der Mitbeteiligten seien die beiden Instrumente im Planungsrecht mit unterschiedlichen Zielsetzungen differenziert und auf die konkreten Verfahren bezogen zu betrachten. Eine direkte VerknÃ¼pfung der Instrumente, wie von der Vorinstanz vorgenommen, kÃ¶nne sich planungsrechtlich verhÃ¤ngnisvoll auswirken und insbesondere im Zusammenhang mit der planerischen Entwicklung und Erschliessung gestÃ¼tzt auf die von der Gemeinde erlassenen Grundlagen (BZO mit Gestaltungsplanpflicht) zu Ergebnissen fÃ¼hren, die den Grundprinzipien des Planungsrechts, den demokratischen Prozessen im Planungsbereich und letztlich der Gemeindeautonomie widersprÃ¤chen. Ein solches Vorgehen gelte es zu vermeiden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Streit liegt die Frage, ob der Umstand, dass der Gestaltungsplan E wegen Ablaufs der Frist von § 235 PBG von lÃ¤ngstens drei Jahren einem Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin nicht mehr entgegengehalten werden kann, zur Folge hat, dass ein zur Umsetzung dienender Quartierplan nicht mehr zulÃ¤ssig ist. Somit ist nachfolgend zu prÃ¼fen, ob die Einleitung des Quartierplans E rechtmÃ¤ssig, zweckmÃ¤ssig und angemessen war.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zu klÃ¤ren ist zunÃ¤chst, ob das streitbetroffene Quartierplanverfahren zwingend von der Existenz eines Ã¶ffentlichen Gestaltungsplanverfahrens abhÃ¤ngt. Die Erschliessung ist entweder mit dem Gestaltungsplan selbst oder aber auch mit einem Quartierplan zu regeln (§ 83 Abs. 3 PBG). Zudem besteht die MÃ¶glichkeit, mit dem Quartierplan gleichzeitig einen Gestaltungsplan festzusetzen (§ 129 Abs. 1 PBG), weshalb sich diese beiden Instrumente nicht gegenseitig ausschliessen und womit das Quartierplanverfahren nicht erst dann eingeleitet werden darf, wenn der Gestaltungsplan rechtskrÃ¤ftig vorliegt. Auch ist, wie bereits die Vorinstanz feststellte, bei bestehender Gestaltungsplanpflicht ein rechtskrÃ¤ftig erlassener Gestaltungsplan nicht Voraussetzung fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplanverfahrens (vgl. §§ 123 ff. PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>FÃ¼r den Erlass eines Gestaltungsplans sind im Gesetz keine Fristen fÃ¼r den Ablauf des Verfahrens enthalten. Im Gegensatz zum Quartierplanverfahren (vgl. §§ 151 Abs. 3, 152 Abs. 3, 153, 154 ff. PBG) werden keine Fristen explizit genannt, ausser dass eine VorprÃ¼fung innert zwei respektive drei Monaten zu erfolgen hat (§ 87a Abs. 2 PBG). Der Zeitbedarf hÃ¤ngt stark von der politischen Bedeutung, der KomplexitÃ¤t und der Vorbereitung des Gestaltungsplanverfahrens ab. Das Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans kann gemÃ¤ss einer Meinung in der Literatur ab Entwurf (nach der Vorbereitung, Beratung und AuslÃ¶sung) bis zum Inkrafttreten am Tag nach der Publikation der Genehmigung ca. 15â20 Monate in Anspruch nehmen (vgl. Rebecca Bauder, Der Gestaltungsplan, Inhalt, Bedeutung und Anwendung in der Praxis, 1. Aufl. 2013, Schriftenreihe Verein ZÃ¼rcher Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute, Subfachschrift Nr. 5, S. 31).</p> <p class="Erwgung3">Selbst wenn es Gestaltungsplanverfahren wie die von der BeschwerdefÃ¼hrerin aufgezÃ¤hlten Beispiele gibt, welche ohne Weiteres lÃ¤nger als fÃ¼nf Jahre bis zum Planungsabschluss beanspruchen und parallel zu Quartierplanungen laufen, so heisst dies nicht, dass den dort betroffenen GrundeigentÃ¼mern die Nutzung ihres Eigentums auf unbestimmte Zeit verwehrt sein kann. Die Frist von § 235 PBG beginnt sodann erst bei Geltendmachung einer Bauabsicht zu laufen und nicht generell mit dem Beginn eines Gestaltungsplanverfahrens.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Das Baurekursgericht hielt bereits in frÃ¼heren FÃ¤llen fest, das Fehlen eines Gestaltungsplans â und damit der Baureife â kÃ¶nne einem Bauvorhaben nur wÃ¤hrend der in § 235 PBG statuierten Frist von drei Jahren entgegengehalten werden (BRKE III Nr. 130/2008 in BEZ 2009 Nr. 8, vgl. auch VGr, 23. Juni 2005, VB.2005.00046, E. 3, ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission II). Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt diesbezÃ¼glich jedoch â nebst der fehlenden verwaltungs- und bundesgerichtlichen BestÃ¤tigung dieser Beurteilung â, dass die planungsrechtliche Baureife sowie die Dreijahresfrist nicht auf die Gestaltungsplanpflicht zugeschnitten seien. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Der Gestaltungsplan gehÃ¶rt zu den Instrumenten, welche planungsrechtliche Festlegungen zum Gegenstand haben. Er gehÃ¶rt zu den Planungsinstrumenten, wie auch die Bau- und Zonenordnung, Sonderbauvorschriften, der Quartierplan oder der Baulinienplan (vgl. AufzÃ¤hlung bei <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 564)</span>. Die Gestaltungsplanpflicht kann, wie bereits in der baurekursgerichtlichen Rechtsprechung festgehalten, nicht zur Folge haben, dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r unbestimmte Zeit nicht baureif ist. Es steht nicht im Gemeindeermessen, beliebig lange mit der Festsetzung des Gestaltungsplanes zuzuwarten. Vielmehr gilt auch bei der Gestaltungsplanpflicht wie bei den anderen fehlenden planungsrechtlichen Festlegungen, welche einem Bauherrn im Sinn von § 235 PBG entgegengehalten werden kÃ¶nnen, dass die mangelnde Baureife nur fÃ¼r die Dauer von drei Jahren Geltung hat (BEZ 2009 Nr. 8). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, § 235 PBG sei in Bezug auf den Gestaltungsplan nicht anwendbar; vielmehr behauptet sie, es liege diesbezÃ¼glich eine Gesetzes­lÃ¼cke vor. Weiter macht sie geltend, dass die Frist, in welcher ein Gestaltungsplan entgegengehalten werden kÃ¶nne, in analoger Anwendung von §§ 82 und 87 PBG mindestens fÃ¼nf Jahre zu betragen habe. Sonderbauvorschriften kÃ¶nnen frÃ¼hestens fÃ¼nf Jahre nach ihrem Inkrafttreten aufgehoben werden, wenn weder eine wesentliche BautÃ¤tigkeit eingesetzt hat, die von den eingerÃ¤umten MÃ¶glichkeiten Gebrauch macht, noch entsprechende ernsthafte Bestrebungen nachgewiesen werden (§ 82 PBG). GestaltungsplÃ¤ne kÃ¶nnen in gleicher Weise wie Sonderbauvorschriften aufgehoben werden. Die entsprechenden Bestimmungen gelten nicht fÃ¼r untergeordnete Ãnderungen (§ 87 PBG). Eine analoge Anwendung dieser Bestimmungen fÃ¼r die Dauer, wÃ¤hrend welcher ein noch fehlender Gestaltungsplan den GrundeigentÃ¼mern bezÃ¼glich ihrer Bauvorhaben entgegengehalten werden kann, lÃ¤sst sich daraus jedoch nicht ablesen. </p> <p class="Erwgung3">Dies umso mehr, als die Festsetzung der Dreijahresfrist unter gegenseitiger AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen Interessen der PlanungstrÃ¤ger und den Interessen der GrundeigentÃ¼mer erfolgte. Den Gesetzesmaterialen zur Ãnderung des PBG im Jahr 1991, welche eine Reduktion der Frist von fÃ¼nf auf drei Jahre sowie auch die Revision der Vorschriften Ã¼ber den Gestaltungsplan beinhaltete, lÃ¤sst sich nicht entnehmen, dass es sich um ein gesetzgeberisches Versehen handelte (Amtsblatt 1989/II, S. 1713 ff.; Kantonsratsprotokolle, 211. Sitzung, 12. MÃ¤rz 1991 und 219. Sitzung, 22. April 1991; Signatur StAZH MM 24.130 KRP 1991/211/0003 und 1991/219/0010).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.5 </b>Demzufolge besteht kein Anlass, § 235 PBG nicht auch bezÃ¼glich des Entgegenhaltens eines Gestaltungsplans anzuwenden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.6 </b>Die Frist von § 235 PBG beginnt erst dann zu laufen, wenn einem Vorhaben das Fehlen der planungsrechtlichen Baureife entgegengehalten wird (BGE 115 Ia 333, E. 6b). FristauslÃ¶send ist dabei nicht erst ein abschlÃ¤gig beurteiltes Baugesuch, wÃ¼rden diesfalls doch dem Bauherrn zwecklose Aufwendungen anfallen. Massgeblich ist vielmehr, wann der Bauherr gegenÃ¼ber der BewilligungsbehÃ¶rde erstmals seine Bauabsicht und seine mangelnde Bereitschaft fÃ¼r die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans kundgetan hat und ihm hierbei die fehlende Baureife entgegengehalten wurde (BEZ 2009 Nr. 8).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.7 </b>Als erstmaliges tatsÃ¤chliches Kundtun der Bauabsicht kann das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 14. Januar 2014 bezeichnet werden, worin sie auch um BestÃ¤tigung der entsprechenden FristauslÃ¶sung gemÃ¤ss § 235 PBG ersuchte, selbst wenn das C-Vorprojekt bereits am 8. MÃ¤rz 2012 dem Gemeinderat vorgestellt worden war. Die BeschwerdefÃ¼hrerin nahm in ihrem Beschluss vom 28. Januar 2014 davon Kenntnis, stellte fest, dass diese Frist nun ausgelÃ¶st sei, und legte in ihrem Zeitplan die Genehmigung des Gestaltungsplans auf Mai 2017 fest. Dies kann somit, wie die Vorinstanz bereits feststellte, als ein Entgegenhalten der fehlenden planungsrechtlichen Baureife gewÃ¼rdigt werden. Somit begann die Frist mit dem Entgegenhalten (28. Januar 2014) durch die BeschwerdefÃ¼hrerin und nicht bereits mit Datum des Schreibens (14. Januar 2014) der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Dass sich die GrundeigentÃ¼mer, inklusive der Beschwerdegegnerin, bei der Sitzung vom 28. Mai 2013 offenbar mit der DurchfÃ¼hrung einer Testplanung einverstanden und der nachfolgenden Entwicklung eines privaten Gestaltungsplans nicht abgeneigt zeigten, Ã¤ndert nichts am Ablauf der Dreijahresfrist und lÃ¤sst es auch nicht als gegen Treu und Glauben verstossend erscheinen, dass sich die Beschwerdegegnerin auf deren Ablauf beruft. H verweigerte in der Folge die Unterzeichnung des Vertrags zur Erarbeitung eines privaten Gestaltungsplans, was der Beschwerdegegnerin am 17. Dezember 2013 mitgeteilt wurde. Daraufhin hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin den Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan zu veranlassen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.8 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hatte denn auch die Ergebnisse der Testplanung im Dezember 2014 vorliegen und prÃ¤sentierte diese am 26. Februar 2015 der BevÃ¶lkerung. Am 7. September 2015 lag der von der BeschwerdefÃ¼hrerin zur VorprÃ¼fung durch die Mitbeteiligte sowie zur Vernehmlassung durch die GrundeigentÃ¼mer verabschiedete Entwurf des Gestaltungsplans vor. Die Testplanung enthielt eine weitere Variante, wonach der Planer einen erneuten Bericht zu verfassen hatte, welcher die MÃ¶glichkeiten der Planung eines Dorfzentrums ohne das GrundstÃ¼ck von H aufzeigen sollte. Dies fÃ¼hrte zu einer zeitlichen VerzÃ¶gerung von rund einem Jahr bis zum 6. Mai 2015. Es ist jedoch keine BegrÃ¼ndung ersichtlich, weshalb die Gemeinde neben der alternativen Variante (ohne Einbezug des GrundstÃ¼cks von H) nicht die ursprÃ¼ngliche Variante parallel weiterverfolgte. Dies erstaunt umso mehr, als das GrundstÃ¼ck von H (Kat.-Nr. 05) aufgrund seiner Lage ein zentrales Element des Gestaltungsplanperimeters bildet, ohne welches sich eine sinnvolle Ãberbauung im Sinn des Gestaltungsplans, welcher sich auf die Erstellung eines Dorfzentrums mit einem freien Platz konzentriert, kaum realisieren lÃ¤sst.</p> <p class="Urteilstext">Im erlÃ¤uternden Bericht nach Art. 47 RPV wurde der Planungsablauf fÃ¼r den Gestaltungsplan E vom Ausarbeiten des ersten Entwurfs (Anfang Juli 2015) bis zur Publikation und zum Inkrafttreten (bis Dezember 2017) auf zweieinhalb Jahre veranschlagt. Eine Festsetzung innerhalb einer Dreijahresfrist konnte deshalb als durchaus realistisch bezeichnet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.9 </b>Da ein Gestaltungsplan als planerische Festlegung gilt und vorliegend der Erlass des Gestaltungsplans E konkret infrage stand sowie der Zweck der Sicherung kÃ¼nftiger Planung einschlÃ¤gig ist, ist § 235 PBG wie von der Vorinstanz festgehalten anwendbar. Geht man von einer FristauslÃ¶sung am 28. Januar 2014 aus, so war die Dreijahresfrist gemÃ¤ss § 235 PBG am 28. Januar 2017 abgelaufen. Dabei hÃ¤tte es auch andere MÃ¶glichkeiten zur Planungssicherung gegeben; insbesondere, weil auch der Gesetzgeber, beispielsweise mit der Planungszone (§ 346 PBG, Maximalfrist fÃ¼nf Jahre), auch anderes vorgesehen hat. Ebenso hÃ¤tte die MÃ¶glichkeit einer frÃ¼hzeitigen Einleitung eines Quartierplanverfahrens bestanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Es ist folglich zu prÃ¼fen, ob in diesem Fall der Nichtfestsetzung eines Gestaltungsplans innert der gemÃ¤ss § 235 PBG statuierten Plansicherungsfrist von drei Jahren eine QuartierplanbedÃ¼rftigkeit in Bezug auf die Landumlegung und Erschliessung des Gestaltungsplanperimeters im Hinblick auf den Inhalt des noch nicht festgesetzten Gestaltungsplans besteht und mit dem (vorzeitigen) Quartierplanbann die Beschwerdegegnerin weiterhin von der RealisierungsmÃ¶glichkeit ihres Bauvorhabens abgehalten werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>GemÃ¤ss § 148 Abs. 2 PBG sind die mÃ¶glichen RÃ¼gen im Rekursverfahren gegen den Einleitungsbeschluss Ã¼ber ein Quartierplanverfahren darauf beschrÃ¤nkt, ob die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens gegeben seien oder fehlten.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Das Verfahren wird auf Gesuch eines GrundeigentÃ¼mers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wÃ¼nschbar erscheinen lassen, durch den Gemeindevorstand von Amtes wegen eingeleitet (§ 147 PBG). Im Beschluss Ã¼ber die Verfahrenseinleitung des Quartierplans ist insbesondere Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit des nachgesuchten Verfahrens und die ZweckmÃ¤ssigkeit der Gebietsabgrenzung zu entscheiden (§ 23 QPV). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.4 </b>Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind (§ 83 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss Art. 26 BZO soll der Gestaltungsplan auch eine zweckmÃ¤ssige Feinerschliessung vorsehen (lit. c). Das Quartierplanverfahren soll demzufolge nicht dazu dienen, nur eine kÃ¼nftige potenzielle planungsrechtliche Ordnung zu erstellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.5 </b>Im Einleitungsbeschluss des Quartierplans E vom 23. August 2016 erwog die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass damit sÃ¤mtliche vom Beizugsgebiet erfassten GrundstÃ¼cke zur Baureife gebracht werden sollen, damit diese im Rahmen der baurechtlichen Festlegungen des Gestaltungsplans Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen. ZusÃ¤tzlich zur vorgesehenen Parkierung seien gemÃ¤ss Gestaltungsplan diverse Fusswegverbindungen sowie ein Ã¶ffentlicher Platzbereich vorgesehen. Innerhalb des Gebiets E seien sowohl neue Wasser- wie auch Abwasser- und ElektrizitÃ¤tsleitungen zu erstellen und an das bestehende Werkleitungsnetz anzuschliessen, weshalb die GrundstÃ¼cke im Gebiet E noch nicht vollstÃ¤ndig baureif im Sinn von §§ 233 ff. PBG seien. Mit den festgestellten ErschliessungsmÃ¤ngeln sei die QuartierplanbedÃ¼rftigkeit ausgewiesen. Der Quartierplan ermÃ¶gliche eine den Vorschriften des Gestaltungsplans entsprechende Nutzung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.6 </b>Kernfrage des vorliegenden Verfahrens war, ob die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens (Einleitung des Quartierplans) fehlen oder gegeben sind (§ 148 Abs. 2 PBG). Dabei besteht ein konkreter Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan, da dieser eine <i>parzellenÃ¼bergreifende</i> Ãberbauung des Gestaltungsplangebiets (identisch mit dem Quartierplanperimeter) vorsieht. Auch wenn im Rahmen des Gestaltungsplans die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen sind, vermag er nicht, wie der Quartierplan, die Parzellen bezÃ¼glich geeigneter Form und Lage, Erschliessung und gegebenenfalls unter Zusammenlegung und Neuverteilung des Landes in Ã¼berbaubare baureife Form unter Ausgleich der Wertunterschiede zu bringen (Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im zÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, Diss. ZÃ¼rich 2004, S. 4). Gerade solches ist aber durch den Entwurf (Testplanung) des die Parzellengrenzen verschiedentlich Ã¼berschreitenden Gestaltungsplans vorgesehen. WÃ¤hrend mindestens einzelne bereits Ã¼berbaute Parzellen im Gestaltungsplangebiet â insbesondere ein Teil derjenigen der Beschwerdegegnerin â im Hinblick auf eine bessere Ausnutzung weitgehend erschlossen und Ã¼berbaubar erscheinen und insofern keines Quartierplans bedÃ¼rften, wÃ¤re die Notwendigkeit eines Quartierplans dazu auf jeden Fall gegeben, sollte der Gestaltungsplan in der geplanten Form durchgesetzt werden, was aber eben nicht der Fall ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.7 </b>Dass der Gestaltungsplan einen freien offenen Zentrumsplatz sowie Fusswege vorsieht, welche im Quartierplan berÃ¼cksichtigt werden sollten, heisst nicht, dass das fragliche Areal im heutigen Bestand vÃ¶llig unerschlossen ist. Der erlÃ¤uternde Bericht nach Art. 47 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) spricht denn auch nicht von grossen ErschliessungsmÃ¤ngeln. Auch bezÃ¼glich der ÃV-GÃ¼teklasse wird die Erschliessung zwar als nur von mittlerer QualitÃ¤t bezeichnet, woraus jedoch folgt, dass sie vorhanden ist. Dass bereits einmal ein amtliches Quartierplanverfahren im Jahr 2009 eingeleitet wurde, ist fÃ¼r die strittige Quartierplaneinleitung dagegen nicht von Belang, wurde dieses doch damals nicht weiterverfolgt.</p> <p class="Erwgung3">Der Quartierplan ist auf eine Realisierung des Gestaltungsplans ausgerichtet, weshalb die Erschliessung des Areals im heutigen Bestand nicht Verfahrensgegenstand sein kann. Als die Beschwerdegegnerin ihre Bauabsicht kundtat und die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Folge in ihrem Beschluss vom 28. Januar 2014 die AuslÃ¶sung der dreijÃ¤hrigen Frist gemÃ¤ss § 235 PBG festhielt, waren allfÃ¤llige ErschliessungsmÃ¤ngel kein Thema. Die Mitbeteiligte stellte denn auch in der ersten VorprÃ¼fung am 18. Januar 2016 fest, dass die Baufelder B, D und G bereits Ã¼berbaut und erschlossen seien. Zumindest Baufeld G fÃ¤llt in das Eigentum der Beschwerdegegnerin. Entspreche ist ein externes SachverstÃ¤ndigengutachten an dieser Stelle nicht einzuholen.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.4.8 </span></b>Ob deshalb durch eine rechtskrÃ¤ftige Quartierplaneinleitung mit dem Quartierplanbann eine lex specialis zur planungsrechtlichen Baureife bestÃ¼nde, steht vorliegend noch nicht zur Beurteilung. Durch das vorliegende Rechtsmittelverfahren wurde das Quartierplanverfahren bisher noch nicht rechtskrÃ¤ftig eingeleitet. Wie die Beschwerdegegnerin ausfÃ¼hrte, wÃ¼rde es der dreijÃ¤hrigen Frist von § 235 PBG zuwiderlaufen, wenn die Bausperre durch das Aneinanderreihen von mehreren Planungsverfahren auf lÃ¤ngere bzw. unbestimmte Zeit verlÃ¤ngert wÃ¼rde. Das Risiko, dass nach Ablauf der Bausperre und vor Festsetzung des Gestaltungsplans ein GrundeigentÃ¼mer seine Liegenschaft nach geltendem Recht nutzt, kann dadurch nicht verhindert werden. Auch <span>Fritzsche</span><span>/BÃ¶sch/Wipf halten unter Verweis auf RB 1987 Nr. 65 fest, dass § 150 PBG auf den rechtskrÃ¤ftig eingeleiteten Quartierplan beschrÃ¤nkt sei und die Bestimmung insoweit eine Sondernorm zu § 234 PBG sei, die ausschliesslich im Fall des rechtskrÃ¤ftig eingeleiteten Quartierplans zur Anwendung komme und dann dem allgemeineren § 234 PBG vorgehe (a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., S. 562).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>Der Verweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf den Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2009, wonach fÃ¼r das gleiche betroffene Gebiet die QuartierplanbedÃ¼rftigkeit hervorgehoben worden sei, ist vorliegend nicht mehr zielfÃ¼hrend, da sich die Frage der Erschliessung in diesem Fall auch im Gestaltungsplanverfahren E stellte und der damalige Einleitungsbeschluss nie in Rechtskraft erwuchs. Dass der Quartierplanbann gemÃ¤ss § 150 PBG das Rechtsinstitut der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 235 PBG derogiere, ist folglich auch diesem Entscheid nicht zu entnehmen. Ein konkretes Bauvorhaben steht vorliegend ebenso wenig zur Beurteilung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin ausfÃ¼hrte und auch die Vorinstanz festhielt, sind vorliegend der Gestaltungsplan und ein â allfÃ¤lliger â Quartierplan zweckverbunden. Das strittige Quartierplanverfahren wÃ¼rde sich ohne die Gestaltungsplanpflicht nicht aufdrÃ¤ngen. Da der Beschwerdegegnerin aber aufgrund des Fristablaufs von § 235 PBG der noch festzusetzende Gestaltungsplan nicht mehr lÃ¤nger entgegengehalten werden kann und damit dessen Realisierungschancen in dieser Form gering sind, erÃ¼brigt sich auch das Quartierplanverfahren, welches nur aufgrund des Gestaltungsplans und zu dessen Realisierung in dieser Form eingeleitet wurde. Dies bedeutet in der Folge jedoch nicht, dass dem Gebiet eine zukÃ¼nftige Quartierplanung verwehrt bleiben muss, zumal bereits 2009 eine solche angeregt wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtkosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen und ist ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 17 Abs. 2 VRG). Sie ist hingegen zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung von Fr. 7'000.-, zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer, total Fr.7'560.-, zu bezahlen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Bei der Bemessung der HÃ¶he der Gerichtskosten ist neben dem Zeitaufwand des Gerichts insbesondere auch das tatsÃ¤chliche Streitinteresse zu berÃ¼cksichtigen (§ 2 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010). Letzteres zeichnet sich dadurch aus, dass es in diesem Verfahren unter anderem um die Realisierungschancen des Gestaltungsplans ging. Angesichts der gesamten UmstÃ¤nde erscheint eine GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 14'000.- als angemessen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 14'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 250.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 14'250.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 7'000.- zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer, also total Fr. 7'560.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>