<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2005 120 S.560</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">560</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>120 Besitzstandsgarantie.</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Anwendung der Regeln der Besitzstandsgarantie bei Vorliegen eines</b></span><br/> <span class="ft1"><b>Beseitigungsrevers (Erw. 2 und 3).</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Änderung einer landwirtschaftliche Wohnbaute zwecks landwirt-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>schaftsfremder Wohnnutzung (Erw. 4).</b></span><br/> <br/> <span class="ft2">Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 21. September 2005 i. S. EG</span><br/> <span class="ft2">S. und L. W. gegen den Entscheid des Baudepartements/Gemeinderats F.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen:</i></span><br/> <br/> <span class="ft5">1. Strittig ist vorliegend einzig, ob die Beschwerdeführerin an</span><br/> <span class="ft5">der nordöstlichen, gegen den Wald gerichteten Seite des Wohnhau-</span><br/> <span class="ft5">ses, das Dach anheben, eine Lukarne einbauen sowie einen Treppen-</span><br/> <span class="ft5">anbau an der Aussenseite erstellen darf. Mit diesen Massnahmen soll</span><br/> <span class="ft5">ermöglicht werden, dass im zurzeit 9 ½ Zimmer umfassenden Wohn-</span><br/> <span class="ft5">haus zwei voneinander getrennte Wohneinheiten entstehen, welche</span><br/> <span class="ft5">von zwei der insgesamt 6 Erben bewohnt werden können. (...)</span><br/> <span class="ft5">2. Das Raumplanungsgesetz regelt die Besitzstandsgarantie in</span><br/> <span class="ft5">den Art. 24c ("Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausser-</span><br/> <span class="ft5">halb der Bauzonen") und 24d ("Kantonalrechtliche Ausnahmen für</span><br/> <span class="ft5">Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen"). Vorliegend gelangt</span><br/> <span class="ft5">Art. 24d RPG zur Anwendung, da das Wohnhaus nicht, wie Art. 24c</span><br/> <span class="ft5">RPG erfordert, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder</span><br/> <span class="ft5">Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch Aufgabe der land-</span><br/> <span class="ft5">wirtschaftlichen Nutzung durch den bzw. die Eigentümer (vgl.</span><br/> <span class="ft5">Art. 41 RPV sowie RRB Art. Nr. ...).</span><br/> <span class="ft5">Gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG kann das kantonale Recht in land-</span><br/> <span class="ft5">wirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind,</span><br/> <span class="ft5">landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zulassen. Der kantonale Ge-</span><br/> <span class="ft5">setzgeber hat in § 69 Abs. 1 BauG festgelegt, dass in landwirtschaft-</span><br/> <span class="ft5">lichen Wohnbauten im Rahmen des Bundesrechts landwirtschafts-</span><br/> <span class="ft5">fremde Wohnnutzungen bewilligt werden.</span><br/> <span class="ft5">Die Koordinationsstelle Baugesuche hat in ihrer Verfügung vom</span><br/> <span class="ft5">12. November 2004 ausgeführt, die Regeln der Besitzgarantie ge-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutz</span> <span class="page_no">561</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">langten infolge des bestehenden Beseitigungsrevers nicht zur An-</span><br/> <span class="ft5">wendung. Im Sinne der Verhältnismässigkeit könnten die Massnah-</span><br/> <span class="ft5">men zur Förderung einer zeitgemässen Wohnhygiene (Terrasse, neue</span><br/> <span class="ft5">Raumaufteilung, Dachfenster, Badeeinbau) indessen toleriert wer-</span><br/> <span class="ft5">den. Einem allfälligen Begehren um Löschung des Beseitigungsre-</span><br/> <span class="ft5">vers könne nicht zugestimmt werden. Da der Revers Bestandteil der</span><br/> <span class="ft5">Baubewilligung aus dem Jahre 1974 sei, könne dessen Aufhebung</span><br/> <span class="ft5">nur im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens erfol-</span><br/> <span class="ft5">gen. Nachdem das Grundstück ausserhalb der Bauzonen liege, sei die</span><br/> <span class="ft5">kantonale Zustimmung notwendig. Diese könne indessen nicht erteilt</span><br/> <span class="ft5">werden. Die Beschwerdeführerin hält dieser Rechtsauffassung die</span><br/> <span class="ft5">Nichtigkeit des Revers entgegen; im Übrigen sei der Gemeinderat für</span><br/> <span class="ft5">dessen Aufhebung zuständig, da er diesen allein auch verfügt habe.</span><br/> <span class="ft5">Es ist daher zu prüfen, ob der Beseitigungsrevers der Anwen-</span><br/> <span class="ft5">dung der Besitzstandsgarantie entgegensteht.</span><br/> <span class="ft5">3. a) Vorab ist festzuhalten, dass aufgrund des Wortlauts von</span><br/> <span class="ft5">Art. 24d Abs. 1 RPG jedenfalls nicht abgeleitet werden kann, dass</span><br/> <span class="ft5">ein Beseitungsrevers dessen Anwendbarkeit verhindern würde. Vor-</span><br/> <span class="ft5">aussetzung für die kantonale Besitzstandsgarantie für ehemalige</span><br/> <span class="ft5">landwirtschaftliche Wohnbauten ist allein die "erhaltene Bausub-</span><br/> <span class="ft5">stanz", deren Schutz Sinn und Zweck der Bestimmung ist.</span><br/> <span class="ft5">Im vorliegenden Fall liegt in tatsächlicher Hinsicht mit einem</span><br/> <span class="ft5">9 ½ Zimmer-Wohnhaus unbestrittenermassen eine erhaltenswürdige</span><br/> <span class="ft5">Bausubstanz vor. Der Beseitigungsrevers könnte eine Anwendung</span><br/> <span class="ft5">der Bestimmung daher nur verhindern, wenn angenommen würde,</span><br/> <span class="ft5">mit dem Revers sei die Erhaltenswürdigkeit der Bausubstanz in</span><br/> <span class="ft5">rechtlicher Hinsicht in Frage zu stellen. Diese Rechtsfrage kann hier</span><br/> <span class="ft5">offengelassen werden, da die nachfolgenden Ausführungen zeigen,</span><br/> <span class="ft5">dass der Revers ohnehin beseitigbar ist.</span><br/> <span class="ft5">b) Gemäss Ziffer 15 der Baubewilligung des Gemeinderates F.</span><br/> <span class="ft5">vom 29. Juli 1974 gilt der "im Anhang an diese Baubewilligung zu</span><br/> <span class="ft5">unterzeichnende Revers" als integrierender Bestandteil derselben. Er</span><br/> <span class="ft5">wurde in der Folge am 30. Juli 1974 zwischen der Einwohnerge-</span><br/> <span class="ft5">meinde F., vertreten durch den Gemeinderat, und S. W. "abgeschlos-</span><br/> <span class="ft5">sen" und am 12. August 1974 im Grundbuch B. angemerkt. Darin</span><br/> <span class="ft5">verpflichtete sich S. W., das Wohnhaus mit 3 Garagen, Remise, Stal-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">562</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">lungen und Silo nur für landwirtschaftliche und gemüsebauliche</span><br/> <span class="ft5">Zwecke zu verwenden. Der Gemeinderat seinerseits erklärte, von sei-</span><br/> <span class="ft5">nem Widerrufsrecht nur dann Gebrauch zu machen, wenn die auf</span><br/> <span class="ft5">Parzelle Nr. 133 stehenden Bauten für andere als landwirtschaftliche</span><br/> <span class="ft5">oder gemüsebauliche Zwecke verwendet würden.</span><br/> <span class="ft5">Nachdem die landwirtschaftliche Nutzung unbestrittenermassen</span><br/> <span class="ft5">vor rund 9 Jahren aufgegeben worden ist, tritt das Widerrufsrecht des</span><br/> <span class="ft5">Gemeinderates gemäss dem Revers in Kraft. Die Regeln der Besitz-</span><br/> <span class="ft5">standsgarantie zur Anwendung gelangen zu lassen, wenn die Bauten</span><br/> <span class="ft5">zu beseitigen sind, macht keinen Sinn. Der Gemeinderat hat nun aber</span><br/> <span class="ft5">erklärt, dass er den Beseitigungsrevers nicht durchsetzen, sondern</span><br/> <span class="ft5">aufheben wolle; nachdem die Liegenschaft ausserhalb Baugebiet</span><br/> <span class="ft5">liege, sei er indessen dafür nicht allein zuständig.</span><br/> <span class="ft5">c) Der Revers ist zwar Teil der Baubewilligung von 1974, aber</span><br/> <span class="ft5">damit ist noch nicht entschieden, ob dessen Aufhebung tatsächlich</span><br/> <span class="ft5">eine Änderung der Baubewilligung erfordert. Angesichts der Vorge-</span><br/> <span class="ft5">schichte könnte nämlich ohne weiteres davon ausgegangen werden,</span><br/> <span class="ft5">dass der Revers aufgrund einer zwischen der Gemeinde F. und S. W.</span><br/> <span class="ft5">abgeschlossenen, umfassenden zivil- und öffentlichrechtlich wirken-</span><br/> <span class="ft5">den Vereinbarung zustande gekommen ist, welche den Landerwerb</span><br/> <span class="ft5">der Gemeinde und die Umsiedlung des Betriebes umfasste. Wäre der</span><br/> <span class="ft5">Revers folglich vertraglich entstanden, käme der anschliessend erteil-</span><br/> <span class="ft5">ten Baubewilligung diesbezüglich keine konstitutive Wirkung mehr</span><br/> <span class="ft5">zu und die Vertragsparteien bzw. deren Rechtsnachfolger wäre ohne</span><br/> <span class="ft5">weiteres befugt, wiederum durch gemeinsamen Vertrag die verein-</span><br/> <span class="ft5">barte Pflicht zu beenden.</span><br/> <span class="ft5">Wie dem auch sei: Es ist jedenfalls aufgrund der diesbezüglich</span><br/> <span class="ft5">massgeblichen Bestimmung von § 59 BauG nicht erkennbar, weshalb</span><br/> <span class="ft5">für die Aufhebung des Revers ein erneutes Baubewilligungsverfah-</span><br/> <span class="ft5">ren durchzuführen ist. Es stellt sich lediglich die Frage, ob der Kan-</span><br/> <span class="ft5">ton einer allfälligen Löschung zuzustimmen hat. Auch dies ist zu ver-</span><br/> <span class="ft5">neinen, nachdem der Revers nicht aufgrund einer Forderung im Rah-</span><br/> <span class="ft5">men der kantonalen Zustimmung zum Baugesuch im Jahre 1974 be-</span><br/> <span class="ft5">gründet worden ist. Damals wie heute brauchte es zum Bauvorhaben</span><br/> <span class="ft5">zwar eine kantonale Zustimmung; wenn nun diese damals aber ohne</span><br/> <span class="ft5">irgendwelche Nebenbestimmungen erteilt worden ist, ist nicht</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutz</span> <span class="page_no">563</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">ersichtlich, wieso es nun heute für eine Aufhebung einer gemeinde-</span><br/> <span class="ft5">rätlichen Nebenbestimmung das Einverständnis des Kantons brau-</span><br/> <span class="ft5">chen sollte. Hinzu kommt weiter, dass seitens des Baudepartements</span><br/> <span class="ft5">wie auch des Gemeinderats F. Einigkeit darüber besteht, dass die</span><br/> <span class="ft5">Durchsetzung des Beseitigungsrevers unverhältnismässig wäre und</span><br/> <span class="ft5">keine öffentlichen Interessen bzw. Gründe dargelegt wurden, wieso</span><br/> <span class="ft5">der Revers noch notwendig sei. Im Gegenteil behindert der Beseiti-</span><br/> <span class="ft5">gungsrevers sogar die Finanzierung der gewässerschutzrechtlich not-</span><br/> <span class="ft5">wendigen Sanierung der Liegenschaft. Es liegt damit auch im öffent-</span><br/> <span class="ft5">lichen Interesse, den Revers zu beseitigen und damit die in Aussicht</span><br/> <span class="ft5">stehende Investition zu erleichtern.</span><br/> <span class="ft5">d) Demgemäss ist festzuhalten, dass der Gemeinderat F. für die</span><br/> <span class="ft5">Löschung des Beseitigungsrevers keine kantonale Zustimmung</span><br/> <span class="ft5">braucht und ihn von sich aus löschen lassen kann. Nachdem es seine</span><br/> <span class="ft5">Sache ist, diesen aufzuheben, kann offen bleiben, ob der Revers</span><br/> <span class="ft5">nichtig und ob die Voraussetzungen des Widerrufs bzw. der Widerer-</span><br/> <span class="ft5">wägung gemäss den §§ 25 ff. VRPG zur Anwendung gelangen.</span><br/> <span class="ft5">4. a) Da davon auszugehen ist, dass der Revers durch den Ge-</span><br/> <span class="ft5">meinderat F. beseitigt werden wird, ist erstellt, dass es sich vorlie-</span><br/> <span class="ft5">gend grundsätzlich um eine nach raumplanungsrechtlichen Gesichts-</span><br/> <span class="ft5">punkten erhaltenswerte Bausubstanz handelt. Es ist daher zu prüfen,</span><br/> <span class="ft5">ob beim vorliegenden Bauprojekt die übrigen fünf Voraussetzungen</span><br/> <span class="ft5">vorliegen, die nach Art. 24d Abs. 3 lit. a - e RPG notwendig sind, da-</span><br/> <span class="ft5">mit eine Bewilligung nach Abs. 1 erteilt werden darf.</span><br/> <span class="ft5">Die Nutzung als Wohnhaus im Zusammenhang mit der Führung</span><br/> <span class="ft5">eines Landwirtschaftsbetriebes (Gemüseanbau) ist vor 9 Jahren</span><br/> <span class="ft5">definitiv aufgegeben worden: Ein Teil des Kulturlandes ist an Bauern</span><br/> <span class="ft5">im Dorf verpachtet, die Scheune sowie ein Teil des Weidlandes um</span><br/> <span class="ft5">das Gebäude herum werden von einer Drittperson für Pferdehaltung</span><br/> <span class="ft5">genutzt; die Beschwerdeführerin unterhält den grossen Obst- und Ge-</span><br/> <span class="ft5">müsegarten; auch steht ausser Frage, dass das Haus zur Wohn-</span><br/> <span class="ft5">nutzung weiterhin geeignet ist und diese Nutzung keine Ersatzbauten</span><br/> <span class="ft5">zur Folge hat. Ebenso wenig wird die landwirtschaftliche Bewirt-</span><br/> <span class="ft5">schaftung des umliegenden Grundstücks gefährdet. Mithin ist un-</span><br/> <span class="ft5">bestritten, dass die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 lit. a und d</span><br/> <span class="ft5">RPG erfüllt sind.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">564</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Im Weiteren ist infolge der geplanten landwirtschaftsfremden</span><br/> <span class="ft5">Wohnnutzung eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Er-</span><br/> <span class="ft5">schliessung notwendig, wird doch das Wohnhaus auf Kosten der Be-</span><br/> <span class="ft5">schwerdeführerin an die Kanalisation angeschlossen; weitere Er-</span><br/> <span class="ft5">schliessungserweiterungen - insbesondere beispielsweise eine Ver-</span><br/> <span class="ft5">breiterung der lediglich einspurig befahrbaren Zufahrt - sind zu</span><br/> <span class="ft5">Recht nicht geplant. Es ist also festzuhalten, dass auch die Voraus-</span><br/> <span class="ft5">setzung von Art. 24d Abs. 3 lit. c RPG erfüllt ist (vgl. zu Ganzen</span><br/> <span class="ft5">auch Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt-</span><br/> <span class="ft5">recht, 3. Aufl., Zürich 1999, N 751, 753 und 754, mit Hinweis auf</span><br/> <span class="ft5">BBl 1996 III 544).</span><br/> <span class="ft5">b) aa) Mithin stellt sich also nur noch die Frage, ob durch die</span><br/> <span class="ft5">anbegehrten Umbauten die äussere Erscheinung und die bauliche</span><br/> <span class="ft5">Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben und der land-</span><br/> <span class="ft5">wirtschaftsfremden Wohnnutzung keine überwiegenden Interessen</span><br/> <span class="ft5">entgegenstehen (Art. 24d Abs. 3 lit. b und e RPG). Weiter ist in die-</span><br/> <span class="ft5">sem Zusammenhang Art. 42a Abs. 1 RPV beachtlich, nach dem im</span><br/> <span class="ft5">Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG Erweiterungen zulässig</span><br/> <span class="ft5">sind, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind.</span><br/> <span class="ft5">bb) Wie unter Ziffer 1 vorstehend erwähnt, soll auf der rück-</span><br/> <span class="ft5">wärtigen Seite des Hauses, direkt im Bereich des bereits bestehenden</span><br/> <span class="ft5">Eingangs im Erdgeschoss, eine nicht eingewandete Aussentreppe er-</span><br/> <span class="ft5">stellt werden. Dabei soll das Dach in diesem Bereich, d.h. auf einer</span><br/> <span class="ft5">Länge von knapp 2.5 m, um rund 1.2 m verlängert werden. Ebenfalls</span><br/> <span class="ft5">auf der rückwärtigen Wohnseite ist der Einbau eines zusätzlichen Ba-</span><br/> <span class="ft5">des im Obergeschoss geplant. Da die Kniestockhöhe hier lediglich 65</span><br/> <span class="ft5">cm beträgt, soll das Dach um 15° angehoben werden. Dies führt zu</span><br/> <span class="ft5">einer Kniestockhöhe von 1.2 m (gleich wie auf der Hauptwohnseite).</span><br/> <span class="ft5">Ferner ist hier der Einbau einer Lukarne geplant. Dabei soll die</span><br/> <span class="ft5">bisherige Bruttogeschossfläche von 206.4 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">bei einer leicht verän-</span><br/> <span class="ft5">derten Raumeinteilung um netto lediglich 1.5 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">erhöht werden.</span><br/> <span class="ft5">Von der Vorinstanz toleriert sind - zusätzlich zum bereits beste-</span><br/> <span class="ft5">henden Balkon entlang der Hauptwohnseite - eine Terrasse im Ober-</span><br/> <span class="ft5">geschoss (2 m x 2.7 m), sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss</span><br/> <span class="ft5">eine neue Raumaufteilung und das bereits eher behelfsmässig</span><br/> <span class="ft5">eingebaute Bad.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutz</span> <span class="page_no">565</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Ziel aller Umbauten ist es, die Nutzung des bisherigen 9 ½ Zim-</span><br/> <span class="ft5">mer-Hauses so zu gestalten, dass zwei voneinander getrennte Wohn-</span><br/> <span class="ft5">einheiten entstehen. Diese Aufteilung an sich wird von der Vorin-</span><br/> <span class="ft5">stanz nicht als problematisch angesehen.</span><br/> <span class="ft5">cc) Gemäss den Erläuterungen vom 22. August 2003 des Bun-</span><br/> <span class="ft5">desamtes für Raumentwicklung zu Art. 42a RPV ist für eine zeit-</span><br/> <span class="ft5">gemässe Wohnnutzung eine Erweiterung nur dann unumgänglich,</span><br/> <span class="ft5">wenn und soweit der aktuelle Zustand der Wohnbaute deren Vermie-</span><br/> <span class="ft5">tung oder Verkauf nicht zulassen würde und die Voraussetzungen für</span><br/> <span class="ft5">ein zeitgemässes Wohnen nicht durch bauliche Vorkehren innerhalb</span><br/> <span class="ft5">des bestehenden Gebäudevolumens geschaffen werden können. So-</span><br/> <span class="ft5">dann hat das Bundesgericht in einem jüngsten Entscheid (1A.290/</span><br/> <span class="ft5">2004 vom 7. April 2005) ausgeführt, dass nicht die individuellen</span><br/> <span class="ft5">Wohnbedürfnisse massgebend seien, sondern dass ein genereller</span><br/> <span class="ft5">Massstab anzulegen sei: "Massgeblich ist, ob die Platzverhältnisse</span><br/> <span class="ft5">derart beengt sind, dass die Hauptbaute den allgemeinen Ansprüchen</span><br/> <span class="ft5">an eine Wohnbaute nicht genügt und deshalb auch nicht zu Wohn-</span><br/> <span class="ft5">zwecken vermietet oder verkauft werden könnte".</span><br/> <span class="ft5">dd) Vorliegend beträgt die anrechenbare Bruttogeschossfläche</span><br/> <span class="ft5">gut 200 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span><span class="ft5">. Dass bei diesen grosszügigen Verhältnissen zwei Bade-</span><br/> <span class="ft5">zimmer zu einer zeitgemässen Wohnnutzung gehören, kann nicht</span><br/> <span class="ft5">ernsthaft in Abrede gestellt werden. Das bereits heute bestehende</span><br/> <span class="ft5">Bad im Erdgeschoss sowie die eine Toilette im Untergeschoss</span><br/> <span class="ft5">vermögen diesen Ansprüchen nicht zu genügen.</span><br/> <span class="ft5">Die vorhandenen Raumverhältnisse liessen zwar ohne weiteres</span><br/> <span class="ft5">den Einbau eines Bades innerhalb der bestehenden Kubatur zu.</span><br/> <span class="ft5">Vorliegend ist nun aber in Betracht zu ziehen, dass es sich beim</span><br/> <span class="ft5">Obergeschoss nicht um ein eigentliches vollwertiges Geschoss, son-</span><br/> <span class="ft5">dern um den Dachausbau handelt, der infolge einer Kniestockhöhe</span><br/> <span class="ft5">von 1.2 m auf der Hauptwohnseite bzw. 65 cm auf der anderen Seite</span><br/> <span class="ft5">zu beengenden Verhältnissen führt und so nur eine eingeschränkte</span><br/> <span class="ft5">Wohnnutzung zulässt. Weiter kommt hinzu, dass nach Ansicht der</span><br/> <span class="ft5">Vorinstanz grundsätzlich eine Aufteilung in zwei separate Wohnein-</span><br/> <span class="ft5">heiten zulässig ist. Unter diesem Aspekt macht denn auch insbeson-</span><br/> <span class="ft5">dere die tolerierte Terrasse im Obergeschoss Sinn, nachdem bereits</span><br/> <span class="ft5">entlang der Hauptwohnseite im Erdgeschoss ein Balkon besteht. Be-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">566</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">trachtet man die Sachlage unter diesem, von der Vorinstanz</span><br/> <span class="ft5">akzeptierten Aspekt, so ist ein Badeinbau im Obergeschoss unum-</span><br/> <span class="ft5">gänglich, gehört doch mindestens eine Nasszelle zwingend zu einer</span><br/> <span class="ft5">zeitgemässen Wohneinheit. Dass das bereits bestehende, indessen</span><br/> <span class="ft5">nicht bewilligte Bad mit einer Kniestockhöhe von 65 cm sowie einer</span><br/> <span class="ft5">nur minimal zu öffnenden Türe den Ansprüchen an eine zeitgemässe</span><br/> <span class="ft5">Wohnnutzung nicht zu genügen vermag, steht ausser Frage.</span><br/> <span class="ft5">Aufgrund der unter dem Dach herrschenden äusserst einengenden</span><br/> <span class="ft5">Wohnverhältnisse und unter Berücksichtigung des übrigen vorhande-</span><br/> <span class="ft5">nen Raumes, erscheint der von der Beschwerdeführerin verlangte</span><br/> <span class="ft5">Badeineinbau unter Anhebung des Daches um 15° sowie der Einbau</span><br/> <span class="ft5">einer Lukarne gerechtfertigt. Eine andere Lösung innerhalb der</span><br/> <span class="ft5">bestehenden Kubatur ist nicht realistisch.</span><br/> <span class="ft5">Dasselbe gilt für die beantragte Aussentreppe. Nachdem die</span><br/> <span class="ft5">Vorinstanz die Realisierung von zwei voneinander getrennten Wohn-</span><br/> <span class="ft5">einheiten zulässt, verlangt eine zeitgemässe Wohnnutzung auch ge-</span><br/> <span class="ft5">trennte Zugänge. Wie das Baudepartement anlässlich des Augen-</span><br/> <span class="ft5">scheins einräumte, ist die Erstellung eines getrennten Zugangs inner-</span><br/> <span class="ft5">halb des bestehenden Gebäudevolumens nur unter grossen Ein-</span><br/> <span class="ft5">schränkungen des Wohnkomforts im Erdgeschoss möglich, da der</span><br/> <span class="ft5">Zugang zu einzelnen Zimmern nur über ein Drittzimmer möglich</span><br/> <span class="ft5">wäre. Die Schaffung von "gefangenen" Zimmern kann kaum als Ver-</span><br/> <span class="ft5">wirklichung einer zeitgemässen Wohnnutzung bezeichnet werden.</span><br/> <span class="ft5">Hinzu kommt weiter, dass mit der Erstellung einer nicht eingewande-</span><br/> <span class="ft5">ten Treppe keine Erweiterung der Bruttogeschossfläche erfolgt (vgl.</span><br/> <span class="ft5">dazu RRB Art. Nr. ..., nachdem ein überdeckter Erschliessungsweg</span><br/> <span class="ft5">nicht anzurechnen ist) und infolge der fehlenden Einwandung auch</span><br/> <span class="ft5">nicht von einer eigentlichen Erweiterung der Kubatur gesprochen</span><br/> <span class="ft5">werden kann (vgl. dazu RRB Art. Nr. ...).</span><br/> <span class="ft5">Mithin ist also festzuhalten, dass der beantragte Badeinbau im</span><br/> <span class="ft5">Obergeschoss wie auch die Aussentreppe den Anforderungen von</span><br/> <span class="ft5">Art. 42a RPV genügen.</span><br/> <span class="ft5">ee) Die äussere Erscheinung und bauliche Grundstruktur, d.h.</span><br/> <span class="ft5">die statisch wichtigen Teile eines Gebäudes, werden durch den nicht</span><br/> <span class="ft5">eingewandeten und daher lichten Treppenaufgang sowie die Dachan-</span><br/> <span class="ft5">hebung um 15°, inkl. die Lukarne, nicht wesentlich verändert. Wie</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutz</span> <span class="page_no">567</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">insbesondere den eingereichten Plänen vom 6. Juni 2004 zu entneh-</span><br/> <span class="ft5">men ist, handelt es sich um optisch eher geringfügig wahrnehmbare</span><br/> <span class="ft5">Neuerungen. Laut den Materialien zu Art. 24d RPG darf man dem</span><br/> <span class="ft5">Gebäude die neue Nutzung ansehen. So sind etwa kleinere bauliche</span><br/> <span class="ft5">Anpassungen solange zulässig, als dass der typische Charakter des</span><br/> <span class="ft5">Gebäudes erhalten bleibt (vgl. dazu BBl 1996 III 544). Dies ist</span><br/> <span class="ft5">vorliegend zweifellos der Fall. Hinzu kommt, dass die Änderungen</span><br/> <span class="ft5">auf der rückwärtigen, an den Wald angrenzenden Seite des Hauses</span><br/> <span class="ft5">vorgenommen werden und daher ohnehin nur für Besucherinnen und</span><br/> <span class="ft5">Besucher überhaupt einsehbar sind (vgl. dazu im Übrigen auch Wal-</span><br/> <span class="ft5">ter Haller/Peter Karlen, a.a.O., N 752). Mithin ist festzuhalten, dass</span><br/> <span class="ft5">auch Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG durch das Bauvorhaben erfüllt ist.</span><br/> <span class="ft5">In der abschliessenden Interessenabwägung gemäss lit. e von</span><br/> <span class="ft5">Art. 24d Abs. 3 RPG ist zu prüfen, ob der beabsichtigten Nutzung</span><br/> <span class="ft5">keine öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen. Grosse</span><br/> <span class="ft5">Bedeutung haben in diesem Zusammenhang die Aspekte des Land-</span><br/> <span class="ft5">schaftsschutzes (vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen,</span> <span class="ft5">a.a.O., N 755).</span><br/> <span class="ft5">Vorliegend sind keine derartigen entgegenstehenden Interessen er-</span><br/> <span class="ft5">sichtlich; es werden vom Baudepartement auch keine vorgebracht.</span><br/> <span class="ft5">Weiter ist insbesondere von Bedeutung, dass die geplante Erweite-</span><br/> <span class="ft5">rung im Einklang mit den Zielen des Raumplanungsgesetzes steht,</span><br/> <span class="ft5">wird doch durch die Modernisierung der erhaltenswürdigen Bausub-</span><br/> <span class="ft5">stanz kein zusätzlicher Boden beansprucht; durch die intensivere</span><br/> <span class="ft5">Nutzbarkeit des bereits umbauten Raums wird diese natürliche Le-</span><br/> <span class="ft5">bensgrundlage geschützt und die Landschaft geschont (vgl. Art. 1</span><br/> <span class="ft5">Abs. 2 lit. a und Art. 3 Abs. 2 RPG).</span><br/> <span class="ft5">c) Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die von der</span><br/> <span class="ft5">Beschwerdeführerin beantragte Aussentreppe sowie die Dachanhe-</span><br/> <span class="ft5">bung mit Lukarne zu bewilligen sind. Voraussetzung dafür ist aber,</span><br/> <span class="ft5">dass der auf der Parzelle 133 lastende Beseitigungsrevers im Grund-</span><br/> <span class="ft5">buch gelöscht wird. Erst dann darf der Gemeinderat F. eine Baube-</span><br/> <span class="ft5">willigung für die genannten Umbauten unter den üblichen Bedin-</span><br/> <span class="ft5">gungen und Auflagen erteilen. In dem Sinne ist die Beschwerde gut-</span><br/> <span class="ft5">zuheissen und sind die Verfügung der Koordinationsstelle Baugesu-</span><br/> <span class="ft5">che vom 12. November 2004 sowie der Entscheid des Gemeinderates</span><br/> <span class="ft5">F. vom 22. Novemer 2004 aufzuheben.</span><br/></div> </div> </body> </html>