<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00028</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205861&amp;W10_KEY=4467135&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00028</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.05.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufbau eines Attikageschosses auf einem Mehrfamilienhaus. <br/><br/>Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Der Schutz der Planänderung vor Präjudizierung hält an, wenn die Rückweisung mit dem Auftrag erfolgt, der Gemeinderat habe weitergehende Einschränkungen der Baumöglichkeiten vorzuschlagen. Die vorgesehene Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (E. 2.4).<br/>Vorliegend ist bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung und kein Auftrag erkennbar, die Baumasse stärker herabzusetzen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 2.4). Die Beschwerde ist hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife begründet (E. 2.5).<br/>Der Einwand der Überschreitung der zulässigen Baumasse wurde im Rekursverfahren nicht geprüft. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend geklärt und sind deshalb die Akten gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurückzuweisen (E. 3).<br/>Teilweise Gutheissung (Rückweisung).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BZO Zollikon</span><br/><span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die BaubehÃ¶rde Zollikon A und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Aufbau eines Attikageschosses auf der Mehrfamilienhaus-Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Zollikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurse wurden von der Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 vereinigt und unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gutgeheissen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 20. Januar 2006 liessen A und B dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz verzichtete am 7. Februar 2006 auf Vernehmlassung. Die Nachbarn liessen am 15./16. MÃ¤rz 2006 mit ihren HauptantrÃ¤gen RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz oder die BaubehÃ¶rde bzw. Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, die BaubehÃ¶rde Zollikon als Mitbeteiligte am 21. Februar 2006 Gutheissung der Beschwerde beantragen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemÃ¤ss § 21 lit. a VRG zur Beschwerde legitimiert. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Baurekurskommission hat die angefochtene Bewilligung mit der BegrÃ¼ndung aufgehoben, das Bauvorhaben prÃ¤judiziere eine sich im Gang befindliche Ãnderung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO). Zwar habe die BaubehÃ¶rde die Bewilligung am 11. April 2005 erteilen dÃ¼rfen, ohne die vom Gemeinderat am 13. April 2005 zu Handen der Ã¶ffentlichen Auflage verabschiedete Revisionsvorlage zu berÃ¼cksichtigen. Dieser sei jedoch im Rekursverfahren Rechnung zu tragen, da unter den gegebenen UmstÃ¤nden das Ã¶ffentliche Interesse am Schutz der angestrebten PlanÃ¤nderung vor PrÃ¤judizierung den entgegenstehenden privaten Interessen vorgehe. Die vom Gemeinderat vorgeschlagene Reduktion der Baumassenziffer von 1,75 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> auf 1,6 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> werde fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck eine zulÃ¤ssige Baumasse von noch 1'083 m<sup>3</sup> zur Folge haben, welche durch das mit der Attikawohnung aufgestockte GebÃ¤ude mit insgesamt 1'176 m<sup>3</sup> Baumasse deutlich Ã¼berschritten werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Einen Tag nach dem Entscheid der Baurekurskommission vom 13. Dezember 2005 beschloss eine ausserordentliche Gemeindeversammlung am 14. Dezember 2005 RÃ¼ckweisung der Revisionsvorlage an den Gemeinderat mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode erneut eine geÃ¤nderte Bauordnung vorzulegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der RÃ¼ckweisungsbeschluss der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005 stellt eine im Lauf des Rechtsmittelverfahrens neu eingetretene Tatsache dar. Entgegen seiner frÃ¼heren Praxis (RB 1961 Nr. 24) lÃ¤sst das Verwaltungsgericht heute die BerÃ¼cksichtigung solcher neu eingetretenen Tatsachen zu, wenn wichtige prozessÃ¶konomische GrÃ¼nde dafÃ¼r sprechen, der Streitgegenstand nicht verÃ¤ndert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (RB 1982 Nr. 40, 1998 Nr. 60; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 17). Diese Voraussetzungen sind hier ohne weiteres erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach dem RÃ¼ckweisungsbeschluss verbunden mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode erneut eine geÃ¤nderte Bauordnung vorzulegen, liegt zur Zeit kein fÃ¶rmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vor. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Wie das Verwaltungsgericht in RB 2004 Nr. 69 entschieden hat, hÃ¤lt der Schutz der PlanÃ¤nderung vor PrÃ¤judizierung dann an, wenn die RÃ¼ckweisung mit dem Auftrag erfolgt, der Gemeinderat habe weitergehende EinschrÃ¤nkungen der BaumÃ¶glichkeiten vorzuschlagen. Auch in einem solchen Fall muss aber die vorgesehene PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).</p> <p class="Urteilstext">Hier lassen die Voten fÃ¼r die RÃ¼ckweisung der Vorlage an den Gemeinderat keine klare Stossrichtung und insbesondere nicht den Auftrag erkennen, die Baumasse stÃ¤rker herabzusetzen, als dies der Gemeinderat in seiner erfolglosen Vorlage vorgeschlagen hatte; wÃ¤hrend einzelne Votanten lediglich einfachere Regelungen oder das Abwarten einer in Aussicht genommenen Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes forderten, wandten sich andere allgemein gegen die vorgeschlagenen Abzonungen. Unter diesen UmstÃ¤nden sind nicht einmal die Konturen einer Neuordnung abzusehen und lassen sich auch ihre Realisierungschancen nicht abschÃ¤tzen. Die neue Vorlage, mit welcher der Gemeinderat von der Gemeindeversammlung beauftragt wurde, ist deshalb zu unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor PrÃ¤judizierung beanspruchen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Aufgrund des verÃ¤nderten Sachverhalts erweist sich damit die Beschwerde hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife als begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die rekurrierenden Nachbarn haben im Rekursverfahren nicht nur den Einwand der fehlenden Baureife erhoben, sondern insbesondere auch geltend gemacht, das streitbetroffene GebÃ¤ude Ã¼berschreite durch die Aufstockung bereits die nach geltendem Recht zulÃ¤ssige Baumasse. Nachdem sie die Baubewilligung wegen fehlender planungsrechtlicher Baureife aufgehoben hat, hat die Vorinstanz diesen Einwand, wie sie ausdrÃ¼cklich festgehalten hat, nicht beurteilt; ihre Bemerkungen zur Frage der ZulÃ¤ssigkeit von unterschiedlichen Baumassenziffern fÃ¼r Haupt- und NebengebÃ¤ude und zur Nichtanrechenbarkeit von PflanztrÃ¶gen und Dachkaminen vermÃ¶gen daran nichts zu Ã¤ndern (vgl. Rekursentscheid, E. 6). Insbesondere ist ungeklÃ¤rt geblieben, inwieweit der im Rekursverfahren erhobene Einwand zutrifft, dass zur anrechenbaren Baumasse auch der GebÃ¤udeteil auf der Nordseite des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses gehÃ¶re, der sich laut Darstellung der Beschwerdegegner Ã¼ber dem gewachsenen Boden befindet und infolge AufschÃ¼ttungen und der Ãberdeckung mit Humus nur noch teilweise in Erscheinung treten soll. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend geklÃ¤rt und sind deshalb die Akten gestÃ¼tzt auf § 64 Abs. 1 VRG zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als vollstÃ¤ndig obsiegend erscheinen bei diesem Ausgang die Beschwerdegegner 2 und 3, welche im Hauptstandpunkt RÃ¼ckweisung des Verfahrens an die Vorinstanz beantragt haben. Nur teilweise obsiegend sind dagegen die Ã¼brigen Verfahrensbeteiligten, die im Hauptstandpunkt Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung (BeschwerdefÃ¼hrende und Mitbeteiligte) bzw. vollstÃ¤ndige Abweisung der Beschwerde (Beschwerdegegner 1) beantragt haben. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind deshalb zu je 1/6 den BeschwerdefÃ¼hrenden und zu je 1/3 dem Beschwerdegegner 1 und der Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Die Rekurskosten wird die Vorinstanz im zweiten Rechtsgang neu zu verlegen haben.</p> <p class="Urteilstext">Eine ParteientschÃ¤digung ist zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrenden lediglich den vollstÃ¤ndig obsiegenden Beschwerdegegnern 2 und 3 zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG); angemessen ist ein Betrag von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid wird aufgehoben und die Akten werden zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission II zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/3 zu je 1/6 den BeschwerdefÃ¼hrenden und zu je 1/3 dem Beschwerdegegner 1 und der Mitbeteiligten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden zu UmtriebsentschÃ¤digungen von je Fr. 500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegner 2 und 3 verpflichtet (insgesamt Fr. 1'000.-), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>