Kantonsgericht Schwyz Urteil vom 31. Juli 2017 ZK1 2016 39 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber, Pius Schuler und Jörg Meister, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch. In Sachen A.________ AG, Beklagte und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen 1. D.________, 2. E.________, 3. F.________, 4. G.________, 5. Q.________, Klägerinnen und Berufungsgegnerinnen, vertreten durch Rechtsanwalt J.________, betreffend Löschung einer Dienstbarkeit (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 30. September 2016, ZEV 2025 110);- hat die 1. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben und in Erwägung: 1. Gestützt auf den Kaufvertrag vom 14. Oktober 1971 zwischen Hotelier B.________ sel. und Gastwirt H.________ sel. (BB 5 S. 5 Ziff. 8) bzw. der Vertragsänderung vom 8. Juli 1977 (BB 7) ist im Grundbuch R.________ auf KTN K.________ (Grundbuch Nr. I.________) zu Gunsten des Grundstückes KTN L.________ (GB Nr. M.________) ein beschränktes Benutzungsrecht des Parkplatzes eingetragen (KB 3). Im Jahr 2008 wurde zur Realisierung des neuen, das ehemalige Kurhotel „N.________“ ersetzenden Mehrfamilienhau- ses „P.________“ vom berechtigten Grundstück die 2‘029 m2 grosse Liegen- schaft KTN O.________ derart abparzelliert (BB 11), dass das Stammgrunds- tück nurmehr 461 m 2 umfasste und unüberbaubar wurde. Die Dienstbarkeit wurde nicht auf die abparzellierte grössere Liegenschaft übertragen. Später wurde auf dem kleineren Stammgrundstück im Grundbuch jedoch eine öffent- lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt, wonach für das Mehrfami- lienhaus stets mindestens acht Besucherparkplätze zur Verfügung stehen müssten (BB 2 und 15). In Gutheissung der Klage der Mitglieder der Erbengemeinschaft des verstor- benen Hoteliers B.________ sel. wies der Einzelrichter am Bezirksgericht Hö- fe das Grundbuchamt an, das Benutzungsrecht am Parkplatz zu löschen. Da- gegen erhob die beklagte Rechtsnachfolgerin des ehemaligen Gastwirtes H.________ sel. rechtzeitig am 3. November 2016 Berufung. Sie beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, eventualiter das Benutzungsrecht am Parkplatz gegen eine richterlich festzulegende Ent- schädigung abzulösen. Mit Berufungsantwort vom 7. Dezember 2016 verlan- gen die Klägerinnen, die Berufung abzuweisen. 2. Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In der Begründung ist konkret aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Sie muss vollständig, hinreichend ge-Kantonsgericht Schwyz 3 nau und eindeutig sein, wobei abweichend von der erstinstanzlichen Klagebe- gründung auch eine Auseinandersetzung mit den rechtlichen Erwägungen des angefochtenen Urteils vorausgesetzt wird (vgl. dazu Reetz/Theiler in Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 32016, Kommentar, Art. 311 ZPO N 36). Es muss zum Ausdruck kommen, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auf- fassung der Berufungsführerin unrichtig sein soll (Kunz, ZPO-Rechtsmittel, Art. 311 ZPO N 92) bzw. diese darf sich nicht mit ihrer erstinstanzlichen Dar- stellung der Rechtslage begnügen, wenn sich die Vorinstanz damit auseinan- dersetzte (Hungerbühler/Bucher, DIKE Kommentar, 22016, Art. 311 ZPO N 40). Fehlt eine hinreichende Begründung, ist auf die Berufung von Amtes wegen nicht einzutreten (Kunz, ebd., N 84 mit Hinweisen sowie auch N 94). Formell macht die Berufungsführerin beide Berufungsgründe von Art. 310 ZPO geltend. Inwiefern der Vorderrichter den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll, lässt sich indes der Berufungsbegründung, welche im Sachver- haltsteil keine konkreten Rügen an den erstinstanzlichen Sachverhaltsfeststel- lungen enthält, nicht entnehmen, weshalb von Vornherein auf diesen Beru- fungsgrund nicht einzutreten ist (vgl. noch unten lit. c). Aus folgenden Grün- den ist auch der Berufungsgrund von Art. 310 lit. a ZPO nicht hinreichend be- gründet. a) Der Vorderrichter stützte seine Beurteilung, wonach die Beklagte nicht darzulegen vermöchte, dass sie im Zusammenhang mit der Nutzung des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks KTN L.________ kein rechtlich erheb- liches, eigenes Bedürfnis nach Parkplätzen auf KTN K.________ habe, nebst Art. 736 Abs. 1 ZGB auf Art. 743 Abs. 2 ZGB ab. Nach dieser Bestimmung ist bei der Teilung eines Grundstückes die Dienstbarkeit auf den nicht betroffe- nen Teilen zu löschen, wenn sich ihre Ausübung nach den Belegen oder den Umständen auf einzelne Teile beschränkt. Der Eigentümer des zu teilenden Grundstückes muss dem Grundbuchamt beantragen, welche Einträge zu lö- schen und welche auf die Teilstücke zu übertragen sind (CHK-Göksu, 32016, ZGB 743 N 2). Vorliegend ist unbestritten, dass die Dienstbarkeit wie auch die Kantonsgericht Schwyz 4 öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu Gunsten der Gemeinde über den Revers betreffend unter anderem die Parkplätze nicht auf die abparzellier- te Mehrfamilienhausliegenschaft übertragen worden ist (vgl. auch BB 11 S. 2 und 4 f.) und der Vorderrichter belegte seine Auffassung, die Interessen der Beklagten an der Dienstbarkeit seien nur noch im Rahmen der Nutzungsmög- lichkeiten des Stammgrundstückes relevant, in rechtlicher Hinsicht mit Hinwei- sen auf das Gesetz und die Lehre. Mit dem blossen Vorwurf, der Einzelrichter weiche mit dieser Begründung ihrer Argumentation aus und „verkehrt die Streitfrage“, genügt die beanwaltete Beklagte den Anforderungen an eine Be- rufungsbegründung nicht. Soweit sie sich auf Sinn und Zweck der Dienstbar- keit beruft, geht dies an der rechtlichen Argumentation des Vorderrichters vor- bei. Auch wenn es in rechtlicher Hinsicht nicht erforderlich ist, Normen anzuru- fen und aufzuzeigen, inwiefern die rechtlichen Erwägungen des angefochte- nen Entscheids diese verletzten, ist es doch ungenügend, nur zu rügen, der angefochtene Entscheid sei falsch (Hungerbühler/Bucher, a.a.O., Art. 311 ZPO N 31; Seiler, Die Berufung nach ZPO, 22013, N 896). Vorliegend ist un- klar, was die Beklagte mit dem Vorwurf, die Streitfrage sei verkehrt worden, meint, und sie führt nicht einmal rudimentär aus (vgl. dazu auch noch unten lit. b), welche Rechtsanwendungen des Vorderrichters allenfalls weshalb un- richtig seien. b) Auch aus den Vorbringen der Beklagten, der aktuelle Eigentümer müsse „alles Interesse“ an der Dienstbarkeit verloren haben, wird nicht klar, dass sie sinngemäss die vorderrichterliche Rechtsauffassung bestreitet, wonach die Dienstbarkeit nur zur Befriedigung von aktuellen Bedürfnissen dienen könne, die sich aus der Nutzung des herrschenden Grundstückes ergeben würden. Vorliegend schloss der Vorderrichter aus, dass die Nutzungsinteressen der Beklagten und Dritter an der ohne Übertragung der Dienstbarkeit abparzellier- ten KTN O.________ zur Beurteilung derjenigen von KTN L.________ rele- vant seien. Damit setzt sich die Beklagte ebenso wenig auseinander wie mit der rechtlichen Ausführung des Vorderrichters, die Gemeinde Feusisberg Kantonsgericht Schwyz 5 könne ein Grundstück, das nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilde, nicht in die Pflicht nehmen. Soweit sie konstatiert, dass der Vorderrich- ter mit der Feststellung, sie würde kaum mit eigenen Interessen des Grunds- tückes KTN L.________ argumentieren, wenn die Dienstbarkeit bei der Abpa- rzellierung auf die Liegenschaft KTN O.________ übertragen worden wäre, die Interessenslage auf den Punkt bringe, lässt sich dies nur als Zugeständnis verstehen, dass im Rahmen der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes KTN L.________ keine Interessen mehr an der dienstbarkeitsrechtlichen Parkplatznutzung bestehen. Anderweitige Deutungen dieses Abschnitts der Berufungsbegründung sind unklar und der Vorwurf, der Vorderrichter würde sich nur auf die Interessen des Grundstücks KTN O.________ beschränken, ist unverständlich. Vielmehr gelangte der Vorderrichter wie gesagt zur Auffas- sung, die Nutzungsbedürfnisse von KTN O.________ spielten keine Rolle, und seine darauf gründende, nicht offensichtlich falsche Rechtsanwendung wird mithin nicht hinreichend als unrichtig und korrigierbedürftig kritisiert. c) Die Beklagte macht im Berufungsverfahren noch geltend, sie bedürfte zum Unterhalt und Pflege des Grundstückes KTN L.________ des Parkplat- zes auf dem Grundstück KTN K.________. Indes bestritt die Beklagte in ihrer erstinstanzlichen Klageantwort im Wesentlichen lediglich eine Beschränkung der Dienstbarkeit auf die Bedürfnisse eines bestrittenen ehemaligen Hotelbe- triebes. Sie behauptete, dass die Umwandlung des ehemaligen Gastgewer- bebetriebes in ein Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeigentum auf der abparzel- lierten Liegenschaft KTN O.________ durch den ursprünglichen Zweck der Dienstbarkeit abgedeckt sei, machte aber nicht geltend, den Parkplatz zum Unterhalt und zur Pflege des Grundstückes KTN L.________ zu benötigen. Dieses nicht weiter begründete neue tatsächliche Vorbringen ist im Beru- fungsverfahren mithin unzulässig (Art. 317 ZPO). Daher fehlt es der Berufung mangels erheblichen Interesses der Beklagten am Parkplatz auch an der hin- reichenden Begründung des Vorwurfes, der Vorderrichter hätte es unterlas- sen, eine Ablösung gegen eine Entschädigung zu beurteilen.Kantonsgericht Schwyz 6 3. Mithin ist zusammenfassend auf die Berufung nicht einzutreten. Abge- sehen davon wäre sie auch in der Sache insoweit abzuweisen, als die Auffas- sung des Vorderrichters nicht zu beanstanden ist, dass die Beklagte nach der Abparzellierung der Liegenschaft KTN O.________ auf dem verbleibenden Grundstück KTN L.________ alles Interesse daran verloren habe (Art. 736 Abs. 1 ZGB), die Dienstbarkeit zum ursprünglichen Zweck auszuüben. a) Charakteristisch und unabdingbar für die aus einer Dienstbarkeit abge- leiteten Rechte und Pflichten ist deren Verknüpfung mit dem Eigentumsrecht an den betroffenen Grundstücken (Petitpierre, BSK, 52015, Art. 730 ZGB N 1). Den vom Gesetz zugebilligten Vorteil geniesst nur der Eigentümer am berech- tigten Grundstück (ebd. N 4). Beschränkt dingliche Rechte der Grunddienst- barkeit umfassen nur Rechte und Pflichten, die aus dem Grundeigentum flies- sen (ebd. Art. 736 ZGB N 11; vgl. auch Kähr, OFK, 32016, Art. 730 ZGB N 12). Es handelt sich um eine rein sachenrechtliche Beziehung (Petitpierre, a.a.O., Art. 736 ZGB N 14). Das Subjekt der Grunddienstbarkeit und dessen Interes- sen daran werden durch das Eigentum an einem herrschenden Grundstück bestimmt (Liver, ZK, 31980, Art. 730 ZGB N 2 und Art. 736 ZGB N 56 f.). b) Grundsätzlich wird der ursprüngliche Zweck der Dienstbarkeit, nament- lich auch in der damaligen Neukonzeptionierung der Liegenschaft als Gast- wirtschaftsbetrieb „Bel Air“ (vgl. Klage S. 4 f.), durch den Ersatz des ehemali- gen Hotels durch ein neues Mehrfamilienhaus zwar grundsätzlich nicht tan- giert. Das Grundstück KTN L.________ dient inzwischen jedoch nur noch KTN O.________ als Erholungs- und Kinderspielfläche (vgl. BB 15 S. 2 lit. C), weshalb der Parkplatz auf KTN K.________ nach vernünftiger Betrachtungs- weise (vgl. BGE 130 III 554 E. 3.3) auch für die Beklagte im Rahmen ihrer Eigentumsrechte an KTN L.________ nichts mehr nützt (vgl. Kähr, a.a.O., Art. 730 ZGB N 14 mit Hinweisen). Der Wegfall des ursprünglichen Interesses an Parkierungsmöglichkeiten zum Betrieb einer Liegenschaft, welche dienst- barkeitsrechtlich mit dem belasteten Grundstück verknüpft ist, kann nicht Kantonsgericht Schwyz 7 durch ein neues Interesse an der Vermietung der Parkplätze an Dritte ersetzt werden (Petitpierre, a.a.O., Art. 736 ZGB N 15; vgl. auch Liver, a.a.O., Art. 736 ZGB N 58 ff.). Selbst falls die Mieter in einer sachenrechtlichen Be- ziehung zur abparzellierten Liegenschaft stünden, würde dies am Interessen- sverlust der Beklagten nichts ändern, da diese Parzelle mangels Übertragung der Dienstbarkeit eine Drittliegenschaft ist, auf welche die Grunddienstbarkeit nicht bezogen werden darf (vgl. Petitpierre, a.a.O., Art. 730 ZGB N 13). Die von der Beklagten geltend gemachten wirtschaftlichen Vorteile aus der aktuel- len Bewirtschaftung durch Überlassung bzw. Vermietung der Parkplätze an Besucher oder Bewohner der Liegenschaft KTN O.________ fliessen nicht aus ihrem Eigentumsrecht an KTN L.________ und sind daher vom Vorder- richter zutreffend als nicht relevant betrachtet worden (zur Frage einer Ablö- sung der Dienstbarkeit gegen eine Entschädigung nach Art. 736 Abs. 2 ZGB in Bezug auf ein Parkierungsinteresse zwecks Unterhalt und Pflege von KTN L.________ vgl. oben E. 2.c). Andere, namentlich gegenwärtig nicht ausgeübte Interessen macht die Beklagte bezogen auf ihr Grundstück nicht geltend. Dass die Gemeinde davon ausgegangen ist, für das neuerstellte Mehrfamilienhaus auf KTN O.________ würden acht Besucherparkplätze auf KTN K.________ zur Verfügung stehen (BB 15) und eine entsprechende öf- fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf KTN L.________ anmerken liess (BB 2), ist – was schon der Vorderrichter feststellte und die Beklagte im Berufungsverfahren nicht konkret bestritt – hier privatrechtlich unerheblich. 4. Im Ergebnis ist die Berufung mithin abzuweisen, soweit darauf einzutre- ten ist. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind ausgangsgemäss der unter- liegenden Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 34 GebO) und diese ist zu verpflichten, die Gegenpartei angemessen zu entschädigen (§§ 2, 8 Abs. 2 und 11 GebTRA);-Kantonsgericht Schwyz 8 erkannt: 1. Die Berufung wird, soweit darauf überhaupt einzutreten ist, abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.00 werden der Be- klagten auferlegt und vom Vorschuss bezogen, so dass der Beklagten Fr. 1‘000.00 aus der Kantonsgerichtskasse zurückzubezahlen sind. 3. Die Beklagte wird verpflichtet, die Klägerinnen für das Berufungsverfah- ren mit insgesamt Fr. 1‘500.00 zu entschädigen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa- chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be- schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 30‘000.00. 5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R), die Gemeinde Feusisberg (1/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Der Gerichtsschreiber Versand