<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <a name="idp324304"></a><div class="big bold">Urteilskopf</div> <br/>124 III 310<br/><br/><br/><div class="paraatf">56. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 8 mai 1998 dans la cause dame R. contre SI X. (recours en réforme)</div> <div class="paraatf"></div> <a name="idp325680"></a> <a name="idp334592"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste</div> <br/><div class="paraatf">Begehren auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses (<span class="artref">Art. 270 OR</span>). <div class="paratf">Verhältnis zwischen <span class="artref">Art. 269 OR</span> und <span class="artref">Art. 269a lit. a OR</span>. Der Mieter, der den Anfangsmietzins anficht, ist zum Beweis dafür zugelassen, dass der orts- oder quartierübliche Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache verschafft und damit missbräuchlich i.S.v. <span class="artref">Art. 269 OR</span> ist (E. 2a-2c). </div> </div> </div> <a name="idp343312"></a> <br/><div> <a name="idp351760"></a><span class="big bold" id="sachverhalt">Sachverhalt</span> <span class="small">ab Seite 310</span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="page310"></a><div class="center pagebreak">BGE 124 III 310 S. 310</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp353424"></a><span class="bold">A.- </span>Aux termes d'un contrat de bail à loyer signé le 23 juin 1994, dame R. est devenue locataire d'un appartement de 3 pièces et demie, propriété de la SI X. Le loyer convenu était de 12'480 fr. par année. L'avis officiel indiquait que le loyer de l'ancien locataire avait été fixé à 11 160 fr. depuis le 1er août 1992. Le nouveau loyer était motivé par :</div> <div class="paraatf">- son adaptation aux loyers comparables (<span class="artref">art. 269a let. a CO</span>),</div> <div class="paraatf">- l'augmentation des charges courantes y compris la variation du taux de</div> <div class="paraatf">l'intérêt hypothécaire dont celui de référence était de 5,5% (<span class="artref">art. 269a</span></div> <div class="paraatf">let. b CO),</div> <div class="paraatf">- le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, avec</div> <div class="paraatf">référence à l'indice d'avril 1994 : 101,0 (<span class="artref">art. 269a let</span>. e CO),</div> <div class="paraatf">- la remise en état partielle de l'appartement.</div> <div class="paraatf">Le 21 juillet 1994, dame R. a saisi la commission de conciliation compétente d'une contestation du loyer initial, puis, la conciliation ayant échoué, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Après avoir invité la demanderesse à démontrer que son loyer était abusif, ledit Tribunal, statuant par ordonnance préparatoire, a ordonné des enquêtes sur les loyers comparatifs. Dans ses dernières écritures, la locataire a persisté dans les fins de sa demande tendant à ce que le loyer convenu de 12'480 fr. soit déclaré abusif et à ce que le loyer licite soit ramené à 7'488 fr. l'an sur la base d'un calcul de rendement.</div> <div class="paraatf"> <a name="page311"></a><div class="center pagebreak">BGE 124 III 310 S. 311</div> </div> <div class="paraatf">Par jugement du 9 septembre 1996, le Tribunal des baux et loyers a débouté la demanderesse des fins de sa requête. Statuant sur appel de la locataire, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le jugement.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp366688"></a><span class="bold">B.- </span>La demanderesse exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à ce qu'il soit dit et prononcé que le loyer de 12 480 fr., charges non comprises, est abusif, que le loyer licite pour l'appartement litigieux est de 7'992 fr. par année plus charges dès le 1er juillet 1994, que la bailleresse doit rembourser à la demanderesse le trop perçu de loyer depuis le 1er juillet 1994, soit un montant de 374 fr. par mois, et que le montant de la garantie bancaire est ramené à 1'998 fr., le solde étant remboursé à la locataire. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause à la cour cantonale pour qu'elle statue dans le sens des considérants.</div> <div class="paraatf">La défenderesse propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt cantonal.</div> <br/><div> <a name="idp368960"></a><span class="big bold" id="erwaegungen">Erwägungen</span> </div> <br/><div class="paraatf">Extrait des considérants:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp369920"></a><span class="bold" id="consideration_2.">2. </span>a) C'est en vain que la recourante, comme moyen subsidiaire, critique les éléments retenus par l'arrêt attaqué à propos de la conformité du loyer litigieux à ceux du quartier. Le Tribunal fédéral est en effet lié par cette constatation, dont les critères d'application n'ont d'ailleurs pas été mis en cause devant la cour cantonale.</div> <div class="paraatf">On doit, en revanche, examiner si c'est à juste titre que la cour cantonale a refusé à la demanderesse le droit d'invoquer le caractère excessif du rendement de la chose louée, au sens de l'<span class="artref">art. 269 CO</span>, motifs pris que le loyer initial attaqué correspondait aux prix du quartier et que la locataire n'avait pas apporté la preuve de l'existence d'indices d'abus. La question à résoudre est celle du rapport entre l'art. 269 (rendement excessif) et l'<span class="artref">art. 269a CO</span>, plus spécialement l'<span class="artref">art. 269a let. a CO</span> (loyer se situant dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier).</div> <div class="paraatf">b) La jurisprudence, rendue sous l'empire de l'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AMSL; RS 221.213.1), a posé nettement que lorsque la comparaison avec d'autres choses louées établit que le loyer litigieux se tient dans les limites des loyers usuels dans le quartier ou la localité, il faut encore déterminer s'il existe de sérieux indices que la majoration contes-tée procure au bailleur un rendement excessif au sens de l'<span class="artref">art. 14 AMSL</span> (aujourd'hui <span class="artref">art. 269 CO</span>). Elle a relevé que l'<span class="artref">art. 15 AMSL</span> <a name="page312"></a><div class="center pagebreak">BGE 124 III 310 S. 312</div>(aujourd'hui <span class="artref">art. 269a CO</span>) énumérait un certain nombre de cas dans lesquels le loyer était présumé ne pas être abusif, mais que la présomption pouvait être renversée s'il résultait des faits que le bailleur retirait de la chose louée un rendement excessif au sens de la première des dispositions citées, le fardeau de la preuve incombant au locataire (<a class="bgeref_id" href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1998&amp;to_year=1998&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-II-361%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page361">ATF 114 II 361</a> consid. 5). La jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les <span class="artref"><artref id="CH/220/269" type="start"></artref>art. 269 et 269a CO</span><artref id="CH/220/269^a" type="end"></artref> a maintenu l'application de ces principes, en en étendant même la portée, en ce sens que le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus (cf. <a class="bgeref_id" href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1998&amp;to_year=1998&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-163%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page163">ATF 121 III 163</a>, spéc. p. 168; <a class="bgeref_id" href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1998&amp;to_year=1998&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a>, spéc. p. 83; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, chap. 19 ch. 2.1.6, p. 303, et chap. 21 ch. 5.3.2 et note 55, p. 358/359).</div> <div class="paraatf">Il résulte du texte même de l'<span class="artref">art. 269a CO</span> que la disposition pose une présomption puisqu'il y est dit, à titre de préambule: «Ne sont en règle générale pas abusifs...». Pratiquement, les exceptions prévues à l'<span class="artref">art. 269a CO</span> ne sont que subsidiaires, c'est-à-dire qu'elles déploient leurs effets uniquement lorsque le locataire (ou éventuellement le bailleur lors d'une demande en réduction du loyer ou d'une contestation du loyer initial) ne parvient pas à renverser la présomption légale (Commentaire de l'USPI, n. 21 ad <span class="artref">art. 269a CO</span>; cf. aussi ANDREAS BRUNNER, Methoden der Mietzinsanpassung, Mietrechtsseminare 1995, p. 18; ROBERT SIEGRIST, Der missbräuchliche Mietzins: Regel und Ausnahmen (Art. 269 und 269a OR), thèse Zurich 1997, p. 75-76). Mais pour renverser la présomption légale, le locataire doit être admis à prouver que le loyer est abusif au sens de l'<span class="artref">art. 269 CO</span>. Plus particulièrement à propos des loyers comparatifs, le locataire doit être autorisé à renverser la présomption, puisque les loyers comparatifs ne peuvent pas servir de moyen de défense à un bailleur auquel le locataire démontre que le rendement de l'immeuble est exagéré (DAVID LACHAT, op.cit., chap. 19 ch. 2.1.6, p. 303, et chap. 21 ch. 5.3.6, p. 360; cf. aussi Commentaire de l'USPI, n. 3 ad <span class="artref">art. 269a CO</span>, p. 459). Ce n'est donc qu'en cas d'échec du renversement de la présomption, ou en cas de difficulté ou d'impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement, notamment lorsqu'il s'agit d'immeubles anciens, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels.</div> <div class="paraatf">c) Il suit de là que la cour cantonale a violé le droit fédéral en refusant à la locataire le droit de prouver que le loyer permet à la bailleresse d'obtenir un rendement excessif et que ce loyer est dès lors <a name="page313"></a><div class="center pagebreak">BGE 124 III 310 S. 313</div>abusif au sens de l'<span class="artref">art. 269 CO</span>. L'arrêt auquel la cour cantonale s'est référée (<a class="bgeref_id" href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1998&amp;to_year=1998&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-364%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page364">ATF 121 III 364</a> consid. 4b) - par une citation incomplète - n'a au reste ni le sens ni la portée qu'elle lui prête; en effet, le Tribunal fédéral, en indiquant dans quels cas le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'un critère absolu comme celui de l'<span class="artref">art. 269 CO</span>, précise et ajoute «à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, lequel ne peut pas lui être refusé» (ibidem, p. 367 in fine).</div> <div class="paraatf">L'arrêt attaqué doit ainsi être annulé et la cause doit être renvoyée à la Chambre d'appel pour qu'elle se prononce sur le caractère excessif du loyer, après avoir procédé à l'examen et au calcul du rendement de la chose louée, dès l'instant où, faute de toutes données de fait, le Tribunal fédéral n'est pas à même d'y procéder lui-même.</div> </div></body></html></html>