<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00115</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220971&amp;W10_KEY=13013478&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00115</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.01.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.12.2021 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2017</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zulässigkeit einer jährlichen individuellen Schätzung bei Mehrfamilienhäusern. [Die Pflichtige ist 50%-Miteigentümerin eines Mehrfamilienhauses. In der Steuerperiode 2017 erhöhte das kantonale Steueramt den Steuerwert des Mehrfamilienhauses um rund 70%. Als Begründung führte es an, der Formelwert bzw. der deklarierte Vermögenssteuerwert befinde sich nicht in der Bandbreite zwischen 70% und 100% des Verkehrswerts, weshalb er auf 70% des Verkehrswerts anzuheben sei.] Da vor Steuerrekursgericht der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens auf die Frage beschränkt wurde, ob das steueramtliche Abweichen vom weisungsgemässen Formelwert in der gegebenen Konstellation rechtlich zulässig sei, beschränkt sich auch vor Verwaltungsgericht der Streitgegenstand auf diese Frage (E. 2.1). Die Festsetzung des Vermögenssteuerwerts von Mehrfamilienhäusern ist in § 39 StG sowie in der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (Weisung 2009) geregelt (E. 2.4). Eine individuelle Schätzung des Verkehrswerts hat nach der Weisung 2009 immer dann zu erfolgen, wenn der Formelwert neu berechnet wurde. Da der Formelwert bei Mehrfamilienhäusern jährlich neu festgelegt wird, hat auch jährlich eine individuelle Schätzung des Verkehrswerts zur Überprüfung des Formelwerts zu erfolgen (E. 3.2.3). Dass die Bestimmung, wonach ein unter 70 % des Verkehrswerts liegender Formelwert auf 70 % des Verkehrswerts anzuheben ist, nur in der Weisung 2009 und nicht im StG selbst enthalten ist, stellt keine Verletzung des abgaberechtlichen Legalitätsprinzips (Art. 127 Abs. 1 BV) dar (E. 3.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGABERECHTLICHES LEGALITÃTSPRINZIP">ABGABERECHTLICHES LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERTBEWERTUNG">ERTRAGSWERTBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELWERTE">FORMELWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDIVIDUELLE SCHÃTZUNG">INDIVIDUELLE SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITGEGENSTAND">STREITGEGENSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 2009">WEISUNG 2009</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 127 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">§ 39 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 39 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 Abs. IV StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 14 Abs. I StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50677" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00115</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>des Einzelrichters</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Januar 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span> Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2017,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend: die Pflichtige) ist 50 % MiteigentÃ¼merin des Mehrfamilienhauses an der C-Strasse 01 in D. Die anderen 50 % sind im Eigentum ihres Bruders. Das Mehrfamilienhaus besteht aus drei Wohnungen und einem Atelier. Die Pflichtige selbst bewohnt die Attikawohnung. In ihrer SteuererklÃ¤rung 2017 deklarierte sie fÃ¼r das streitbetroffene Mehrfamilienhaus die folgenden Mietzinse: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Stockwerk</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Wohnungstyp</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Deklarierter Mietzins (50 %)</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Attika</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">1</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Wohnung</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">EG</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Wohnung</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">EG</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Atelier</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Total</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Fr. â¦</b></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"><span>Als VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼r das Mehrfamilienhaus deklarierte die Pflichtige Fr. â¦,</span> was ungefÃ¤hr der Kapitalisierung der ErtrÃ¤ge von Fr. â¦ mit dem fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user anwendbaren Kapitalisierungssatz von 7,05 % entspricht. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit EinschÃ¤tzungsvorschlag vom 4. MÃ¤rz 2019 erhÃ¶hte das kantonale Steueramt den VermÃ¶genssteuerwert von Fr. â¦ auf Fr. â¦ Als BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es aus, aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung seien die VermÃ¶genssteuerwerte dann gesetzmÃ¤ssig, wenn sie sich innerhalb einer Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts bewegten. GemÃ¤ss GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich betrage allein der Versicherungswert des GebÃ¤udes Fr. â¦ und die GrundstÃ¼ckflÃ¤che von 627 m<sup>2</sup> ergebe einen Steuerwert von Fr. â¦ Unter BerÃ¼cksichtigung einer Altersentwertung von Fr. â¦ und einem Landwert fÃ¼r die gesamte Parzelle von Fr. â¦ sei von einem Marktwert fÃ¼r die gesamte Liegenschaft von Fr. â¦ auszugehen. Entsprechend betrage der VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼r die gesamte Liegenschaft Fr. â¦ (70 % des Markwerts) bzw. Fr. â¦ fÃ¼r den hÃ¤lftigen Anteil. Bei NichteinverstÃ¤ndnis sei der Wert mittels anerkannter, nachvollziehbarer Beweismittel zu widerlegen (z.B. durch ein von einem anerkannten LiegenschaftenschÃ¤tzer erstelltes Verkehrswertgutachten). Mit Eingabe vom 20. MÃ¤rz 2019 liess die Pflichtige diesen Vorschlag ablehnen. Der VermÃ¶genssteuerwert sei nach der einschlÃ¤gigen Weisung korrekt nach der Formel "Mietertrag kapitalisiert mit 7,05 %" deklariert worden. Da es sich bei einem hÃ¶heren VermÃ¶genssteuerwert um eine steuerbegrÃ¼ndende Tatsache handle, fÃ¼r welche das Steueramt beweispflichtig sei, sei es auch nicht an ihr, ein Gutachten einzuholen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Aktenauflage vom 30. April 2019 forderte das kantonale Steueramt die Pflichtige erneut auf, mittels anerkannter, nachvollziehbarer Beweismittel zu belegen, dass sich der deklarierte VermÃ¶genssteuerwert innerhalb der Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts befinde. Der Vertreter der Pflichtigen wiederholte mit E-Mail vom 6. Mai 2019 seinen Standpunkt, wonach keine Veranlassung bestehe, von der formelmÃ¤ssigen Bewertung abzuweichen und es beweisrechtlich nicht der Pflichtigen obliege, die steuerbehÃ¶rdliche Annahme eines hÃ¶heren Verkehrswerts zu entkrÃ¤ften. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 20. Juni 2019 schÃ¤tzte das kantonale Steueramt die Pflichtige mit einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦ und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) ein. Einkommensseitig wurden keine Korrekturen vorgenommen. VermÃ¶gensseitig wurde der Steuerwert des Mehrfamilienhauses wie im EinschÃ¤tzungsvorschlag vorgesehen auf Fr. â¦ erhÃ¶ht, wobei bei der Berechnung der Vermerk "1/2 Anteil nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen geschÃ¤tzt" angebracht wurde. Dagegen liess die Pflichtige am 26. Juni 2019 Einsprache erheben. Mit Auflage vom 23. Juli 2019 und Mahnung vom 11. September 2019 forderte das kantonale Steueramt die Pflichtige â wie bereits im EinschÃ¤tzungsverfahren â erneut auf, den Nachweis zu erbringen, dass der deklarierte VermÃ¶genssteuerwert in der Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liege. Mit E-Mails vom 29. Juli bzw. 12. September 2019 fÃ¼hrte der Vertreter der Pflichtigen wiederum aus, die Forderung nach einem durch die Pflichtige zu bezahlenden Privatgutachten sei rechtswidrig, weshalb ein solches nicht eingeholt werde. Mit Entscheid vom 26. November 2019 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Einspracheentscheid erhob die Pflichtige am 6. Dezember 2019 Rekurs beim Steuerrekursgericht. </p> <p class="Sachverhalt1">Mit VerfÃ¼gung vom 22. September 2020 fragte der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts die Pflichtige an, ob sie die individuelle VerkehrswertschÃ¤tzung des kantonalen Steueramts rein quantitativ akzeptiere, sodass die Streitsache auf die Grundsatzfrage beschrÃ¤nkt werden kÃ¶nne, ob das steueramtliche Abweichen vom weisungsgemÃ¤ssen Formelwert in der gegebenen Konstellation rechtlich zulÃ¤ssig sei. Mit Eingabe vom 24. September 2020 stimmte die Pflichtige dieser VerfahrensbeschrÃ¤nkung zu. </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Entscheid vom 29. Oktober 2020 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs der Pflichtigen ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 8. Dezember 2020 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid des Steuerrekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 29. Oktober 2020 sei vollstÃ¤ndig aufzuheben. Der VermÃ¶genssteuerwert des Mehrfamilienhauses an der C-Strasse 01 in ZÃ¼rich sei fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2017 auf Fr. â¦ festzusetzen und infolgedessen das satzbestimmende VermÃ¶gen auf Fr. â¦ zu reduzieren. Im Ãbrigen seien fÃ¼r die Anpassung der definitiven Steuerveranlagung 2017 die Faktoren gemÃ¤ss dem erstinstanzlichen Einspracheentscheid vom 26. November 2019 einzusetzen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 21. Dezember 2020 nahm das kantonale Steueramt zu den Argumenten der Pflichtigen in der Beschwerde Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Pflichtige reichte am 24. Dezember 2020 eine Replik ein. WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, liess sich das Steueramt der Stadt ZÃ¼rich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Der Einzelrichter</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit</span><span> der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die Staats- und Gemeindesteuern kÃ¶nnen laut § 153 Abs.3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.2 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (vgl. RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.3 </span></b><span>Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen. Auf Begehren, Ã¼ber welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hÃ¤tte entscheiden sollen, ist daher nicht einzutreten (vgl. [anstelle vieler] VGr, 5. April 2018, SB.2018.00004, E. 1.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a, N. 45).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Vor Steuerrekursgericht wurde der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens auf die Frage beschrÃ¤nkt, ob das steueramtliche Abweichen vom weisungsgemÃ¤ssen Formelwert in der gegebenen Konstellation rechtlich zulÃ¤ssig sei. Da nur diese Frage Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids ist, beschrÃ¤nkt sich auch vor Verwaltungsgericht der Streitgegenstand auf diese Frage (vgl. E. 1.3). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b>Nach Art. 14 Abs.1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berÃ¼cksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist fÃ¼r die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene BerÃ¼cksichtigung des Ertragswerts nÃ¤her geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). <span>Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 39 StG N. 7). Der Kanton ZÃ¼rich hat Art. 14 Abs.1 StHG in § 39 Abs.1 StG umgesetzt. </span>Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulÃ¤ssig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b>Die aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung angepassten und seit 1. Januar 2003 in Kraft stehenden § 39 Abs. 3 und Abs. 4 StG lauten wie folgt: Der<span> Regierungsrat erlÃ¤sst die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen (Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den QualitÃ¤tsmerkmalen der GrundstÃ¼cke, die im Fall der VerÃ¤usserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen wÃ¼rden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Abs. 3 Satz 2). Die Formel ist so zu wÃ¤hlen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden SchÃ¤tzungen nicht Ã¼ber dem effektiven Marktwert liegen (Abs. 3 Satz 3). FÃ¼hrt in EinzelfÃ¤llen die formelmÃ¤ssige Bewertung dennoch zu einem hÃ¶heren VermÃ¶genssteuerwert, ist eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4 StG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Am 12. August 2009 hat der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG die </span>Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend: Weisung 2009) <span>erlassen, welche ab der Steuerperiode 2009 (1. Januar 2010) gÃ¼ltig ist.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b><span>Zum VermÃ¶genssteuerwert von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern sieht die Weisung die folgenden Bestimmungen vor: </span></p> <p class="Erwgung3"><i><span>Rz. 36: Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user sowie Stockwerkeigentum zu GeschÃ¤ftszwecken sind zum Ertragswert zu bewerten.</span></i></p> <p class="Erwgung3"><i><span>Rz. 38: Zur Ermittlung des Ertragswerts von MehrfamilienhÃ¤usern ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. </span></i></p> <p class="Erwgung3"><i><span>Rz. 39: Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten EntschÃ¤digungen. Ein allfÃ¤lliger Mietwert der vom EigentÃ¼mer und von zu seinem Haushalt gehÃ¶renden Personen selbst genutzten RÃ¤ume ist, ohne BerÃ¼cksichtigung eines eventuellen Einschlags gemÃ¤ss Ziff. 67, zum Mietertrag hinzuzuzÃ¤hlen. Wurden Mieter vertraglich zur Ãbernahme von Ã¼blicherweise vom EigentÃ¼mer zu tragenden Unterhaltskosten und Abgaben verpflichtet, so ist der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzÃ¤hlen. Ausser Betracht fallen VergÃ¼tungen der Mieter fÃ¼r Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, EmpfangsgebÃ¼hren fÃ¼r Radio und Fernsehen, GebÃ¼hren fÃ¼r die Kehrichtentsorgung sowie GebÃ¼hren fÃ¼r Wasser, Abwasser und fÃ¼r die Abwasserreinigung.</span></i></p> <p class="Erwgung3"><i><span>Rz. 40: Bei nicht-, nur teilweise vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu Vorzugsbedingungen vermieteten Objekten ist der erzielbare Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.</span></i></p> <p class="Erwgung3"><i><span>Rz. 41: Der Kapitalisierungssatz wurde durch SachverstÃ¤ndige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt. Er setzt sich aus dem Basiszinssatz und einem Zuschlag zusammen:</span></i></p> <p class="Erwgung1">-<span> </span><i>Der Basiszinssatz berÃ¼cksichtigt die aktuelle Zinssituation und die Zinserwartungen der Zukunft. Er betrÃ¤gt 4,75 %.</i></p> <p class="Erwgung1">-<span> </span><i>Der Zuschlag zur Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten und zur Bildung angemessener RÃ¼cklagen fÃ¼r den Unterhalt der Bauten betrÃ¤gt 2,3 %.</i></p> <p class="Erwgung3"><i><span>Rz. 42: Der Kapitalisierungssatz betrÃ¤gt somit fÃ¼r alle MehrfamilienhÃ¤user 7,05 %.</span></i></p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Unter Ziff. D.I sieht die Weisung 2009 sodann eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuerwerts vor. Die diesbezÃ¼glichen Bestimmungen lauten wie folgt: </p> <p class="Erwgung1"><i>Rz. 79: FÃ¼hrt die schematische, formelmÃ¤ssige Ermittlung zu einem VermÃ¶genssteuerwert, der Ã¼ber 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, so ist eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuerwerts vorzunehmen.</i></p> <p class="Erwgung1"><i>Rz. 80: Bei der individuellen SchÃ¤tzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: </i></p> <p class="Erwgung1">-<span> </span><i>auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, </i></p> <p class="Erwgung1">-<span> </span><i>auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, </i></p> <p class="Erwgung1">-<span> </span><i>auf ein nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen erstelltes Privatgutachten.</i></p> <p class="Erwgung1"><i>Rz. 81: Ist aufgrund vorstehender Grundlagen keine gesicherte IndividualschÃ¤tzung mÃ¶glich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt fÃ¼r die individuelle Ermittlung des Verkehrswerts die hedonische Methode anwenden. FÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollstÃ¤ndig und wahrheitsgetreu ausfÃ¼llen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollstÃ¤ndig ausgefÃ¼llte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, so ist der VermÃ¶genssteuerwert nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen zu schÃ¤tzen (§§ 139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG). FÃ¼hrt auch die hedonische Methode zu einem unsicheren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten Schritt ein amtliches Gutachten anordnen.</i></p> <p class="Erwgung1"><i>Rz. 82: Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen SchÃ¤tzung ermittelt, ist der VermÃ¶genssteuerwert auf 70 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70 % des Verkehrswerts betrÃ¤gt oder auf 90 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100 % des Verkehrswerts betrÃ¤gt.</i></p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.3 </b>Unter dem Titel Neufestsetzung von VermÃ¶genssteuerwerten und Eigenmietwerten von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern hÃ¤lt die Weisung 2009 sodann fest, dass die VermÃ¶genssteuerwerte von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern sowie die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehÃ¶renden Personen genutzten Wohnungen in Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern ab Steuerperiode 2009 in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Das Steuerrekursgericht kam in seinem Entscheid zum Schluss, dass es dem kantonalen Steueramt nicht verwehrt gewesen sei, fÃ¼r den VermÃ¶genssteuerwert des Mehrfamilienhauses nicht auf den Formelwert abzustellen, sondern im Sinn von Rz. 79 der Weisung 2009 eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen und den VermÃ¶genssteuerwert auf 70 % des Verkehrswerts anzuheben. Es stÃ¼tzte sich dabei insbesondere auf BGE 128 I 240, in welchem sich das Bundesgericht aufgrund einer staatsrechtlichen Beschwerde des Mieterverbands ZÃ¼rich mit § 39 StG zu befassen hatte. Das Bundesgericht habe mit diesem Urteil die VerfassungskonformitÃ¤t von § 39 Abs. 3 und 4 StG bestÃ¤tigt und gleichzeitig festgehalten, die harmonisierungs- und verfassungsmÃ¤ssige Anwendung erheische, im Rahmen der AusfÃ¼hrungsvorschriften (mithin der Weisung) aufgrund der Formelbewertung resultierende verfassungswidrig tiefe Steuerwerte gegebenenfalls durch eine individuelle SchÃ¤tzung zu vermeiden oder zu korrigieren, wie dies das Gesetz (§ 39 Abs. 4 StG) fÃ¼r zu hohe, d.h. Ã¼ber dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrÃ¼cklich vorsehe. Mit Verweis auf seinen Entscheid 1 ST.2019.121 vom 14. Februar 2020 wies das Steuerrekursgericht darauf hin, dass gemÃ¤ss Rz. 92 der Weisung 2009 die VermÃ¶genssteuerwerte von MehrfamilienhÃ¤usern in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen der Weisung neu festzulegen seien. Anders als bei EinfamilienhÃ¤usern und Stockwerkeigentum, wo sich der Formelwert schwergewichtig auch am Landwert orientiere, stelle sich im vorliegenden Fall die Frage nicht, ob die Verfassungswidrigkeit des Formelwerts darauf beruhe, dass die Bodenpreise seit 2009 (dem Jahr der Weisung) ganz allgemein stark angestiegen seien und deshalb einer individuellen SchÃ¤tzung das Rechtsgleichheitsgebot entgegenstehen kÃ¶nnte.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b><span>Die Pflichtige rÃ¼gt zum einen, d</span>ie Auffassung des Steuerrekursgerichts, wonach die jÃ¤hrlich neue VermÃ¶genssteuerwertermittlung fÃ¼r Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user durch Kapitalisierung der MietertrÃ¤ge automatisch auch eine jederzeitige IndividualschÃ¤tzung erlaube, treffe nicht zu. Dem stehe das neue Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2020 (SB.2020.00088) entgegen, welches erst wÃ¤hrend laufender Rechtsmittelfrist ergangen und aufgrund seiner grundsÃ¤tzlichen Natur auch mittels Medienmitteilung kommuniziert worden sei. Besagtem Urteil sei eine Konstellation mit einem GeschÃ¤ftshaus zugrunde gelegen, dessen VermÃ¶genssteuerwert â nicht anders wie auch bei MehrfamilienhÃ¤usern â sich ebenso durch die Kapitalisierung mit 7,05 % ergebe. Das Verwaltungsgericht habe in diesem Urteil festgehalten, dass ohne Vorliegen eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds eine einzelfallartige ErhÃ¶hung des VermÃ¶genssteuerwerts durch das Steueramt aufgrund der verfassungsrechtlichen Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) rechtswidrig sei. Bereits damit stehe fest, dass das Vorgehen des Beschwerdegegners Art. 8 Abs. 1 BV verletzte, da fÃ¼r die ausserordentliche EinzelfallschÃ¤tzung keine Rechtsgrundlage bestehe. Ferner sei zu berÃ¼cksichtigen, dass fÃ¼r Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user in erster Linie die erzielten MietertrÃ¤ge einschlÃ¤gig seien. Das Steuerrecht sei vom Grundsatz der zivilrechtsakzessorischen Betrachtungsweise geprÃ¤gt, weshalb es im Kern widersprÃ¼chlich wÃ¤re, wenn der Verordnungsgeber bei MehrfamilienhÃ¤usern einerseits bewusst auf die erzielten Mietzinseinnahmen abstelle, die sich aber nicht regelmÃ¤ssig Ã¤nderten, und zugleich extensive EinzelfallschÃ¤tzungen nach behÃ¶rdlichem GutdÃ¼nken und ohne klar erkennbare Systematik erlauben wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Das kantonale Steueramt vertritt hingegen die Position, es sei nach jeder Neufestlegung des Formelwerts eine individuelle SchÃ¤tzung des Verkehrswerts vorzunehmen, sofern die schematische, formelmÃ¤ssige Ermittlung zu einem VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼hre, der nicht innerhalb der Grenzen von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liege. Diese PrÃ¼fung sei gemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGr, 10. Juli 2002, 2P.120/2001) vom Kanton bei jeder Festlegung der Steuerwerte sicherzustellen, sei vom Kantonsrat des Kantons ZÃ¼rich im seinerzeitigen Verfahren gegenÃ¼ber dem Bundesgericht explizit zugesichert worden und entspreche auch der Praxis des kantonalen Steueramts. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b> </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.3.1 </b>Wie das kantonale Steueramt in seiner Beschwerdeantwort zutreffend ausfÃ¼hrt, war Streitobjekt des verwaltungsgerichtlichen Urteils SB.2020.00088 vom 11. November 2020 nicht eine GeschÃ¤ftsliegenschaft, sondern eine industrielle Liegenschaft. Dies kommt im Urteil sowohl im Sachverhalt (Abschnitt I.A) als auch in den ErwÃ¤gungen (E. 2) klar zum Ausdruck und war zwischen den Parteien auch nicht strittig. Das kantonale Steueramt hatte fÃ¼r die neue Bewertung der industriellen Liegenschaft die BewertungsgrundsÃ¤tze fÃ¼r Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user analog angewandt, worauf in der von der Pflichtigen angerufenen Stelle im Sachverhalt (Abschnitt I.B) Bezug genommen wird. Die Weisung 2009 sieht fÃ¼r die beiden Typen von Liegenschaften â Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user zum einen und industrielle oder gewerbliche Liegenschaften zum anderen â unterschiedliche BewertungsgrundsÃ¤tze vor. WÃ¤hrend Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user zum Ertragswert bewertet werden (Weisung 2009, Rz. 36), berechnet sich der Wert von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften nach der Formel "Landwert + Zeitbauwert" (Weisung 2009, Rz. 46). Sodann behandelt die Weisung 2009 diese beiden Typen auch bei der Neufestsetzung der VermÃ¶genssteuerwerte unterschiedlich. Die VermÃ¶genssteuerwerte von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften bleiben unter Vorbehalt der in Ziff. 89-91 genannten ausserordentlichen NeubewertungsgrÃ¼nde bis zu einer spÃ¤teren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverÃ¤ndert (Weisung 2009, Rz. 88). Die VermÃ¶genssteuerwerte von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern hingegen sind ab Steuerperiode 2009 in jeder Steuerperiode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen (Weisung 2009, Rz. 92). Die Feststellung des Verwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 11. November 2020, SB.2020.00088, wonach eine einzelfallartige ErhÃ¶hung des VermÃ¶genssteuerwerts ohne Vorliegen eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds gegen die Rechtsgleichheit verstosse, bezieht sich auf industrielle oder gewerbliche Liegenschaften und nicht auf Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user. Da sich das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2020, SB.2020.00088, nicht zur Bewertung von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern Ã¤ussert, steht es â entgegen der Auffassung der Pflichtigen â einer jederzeitigen IndividualschÃ¤tzung von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern nicht entgegen. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.3.2 </b>GemÃ¤ss Rz. 79 der Weisung 2009 ist eine individuelle SchÃ¤tzung des Verkehrswerts vorzunehmen, sofern die schematische, formelmÃ¤ssige Ermittlung zu einem VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼hrt, der Ã¼ber 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt. Diese Bestimmung stellt sicher, dass die Formelwerte zu VermÃ¶genssteuerwerten fÃ¼hren, die in der Bandbreite zwischen 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegen. Vor diesem Hintergrund ist die Bestimmung dahingehend zu verstehen, dass eine individuelle SchÃ¤tzung des Verkehrswerts immer dann zu erfolgen hat, wenn der Formelwert neu berechnet wurde. WÃ¤hrend die Formelwerte von EinfamilienhÃ¤usern und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) sowie industriellen oder gewerblichen Liegenschaften â abgesehen von ausserordentlichen NeubewertungsgrÃ¼nden â einmalig bei Erlass der Weisung im Jahr 2009 berechnet wurden, wird der Formelwert von Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern, welcher dem Ertragswert entspricht, jÃ¤hrlich neu festgelegt. Aufgrund dieser jÃ¤hrlichen Neufestlegung ist es auch gerechtfertigt, dass bei Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern jÃ¤hrlich eine individuelle SchÃ¤tzung des Verkehrswerts zur ÃberprÃ¼fung des neu festgesetzten Formel- bzw. Ertragswerts zu erfolgen hat. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.3.3 </b>Die Argumentation der Pflichtigen, wonach es widersprÃ¼chlich wÃ¤re, wenn der Verordnungsgeber bei MehrfamilienhÃ¤user einerseits bewusst auf die erzielten Mietzinseinnahmen abstelle, die sich aber nicht regelmÃ¤ssig Ã¤nderten, und zugleich extensive EinzelfallschÃ¤tzungen nach behÃ¶rdlichem GutdÃ¼nken und ohne klar erkennbare Systematik erlauben wÃ¼rde, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Die individuelle SchÃ¤tzung erlaubt nur ein Eingreifen bzw. ein Abweichen von der formelmÃ¤ssigen Ertragswerbewertung, wenn der formelmÃ¤ssige Wert nicht in der Bandbreite zwischen 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegt. Innerhalb dieser Bandbreite darf vom Ertragswert nicht abgewichen werden. Zudem gibt die Weisung 2009 in Rz. 80 ff. klare Vorgaben, nach welchen GrundsÃ¤tzen die individuelle SchÃ¤tzung zu erfolgen hat, weshalb extensive EinzelfallschÃ¤tzungen nach behÃ¶rdlichem GutdÃ¼nken und ohne klar erkennbare Systematik gegen die Weisung 2009 verstossen wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.3.4 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das kantonale Steueramt durch die Vornahme der individuellen SchÃ¤tzung des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses nicht gegen die Weisung 2009 verstossen hat. Ob das kantonale Steueramt die individuelle SchÃ¤tzung korrekt vorgenommen hat, kann an dieser Stelle offenbleiben, da die Pflichtige den ermittelten Verkehrswert von Fr. â¦ bzw. Fr. â¦ fÃ¼r den Miteigentumsanteil von 50 % im steuerrekursgerichtlichen Verfahren in quantitativer Hinsicht akzeptiert hat. Es ist an dieser Stelle jedoch darauf hinzuweisen, dass das kantonale Steueramt vor der Vornahme einer individuellen SchÃ¤tzung die Ertragswertberechnung hÃ¤tte Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼ssen. Der von der Pflichtigen fÃ¼r die Attikawohnung deklarierte hÃ¤lftige Jahresmietzins von Fr. â¦ erscheint eher tief, weshalb nicht ausgeschlossen werden kann, dass es sich dabei um eine Vorteilsmiete handelt, welche fÃ¼r die Ertragswertberechnung auf einen Drittpreis anzuheben gewesen wÃ¤re. Da in der vorliegenden Konstellation aber auch ein deutlich hÃ¶herer Drittpreis fÃ¼r die Attikawohnung nicht zu einer anderen Bewertung gefÃ¼hrt hÃ¤tte, kann die korrekte Feststellung des Ertragswerts ausnahmsweise unberÃ¼cksichtigt bleiben. Denn selbst wenn der hÃ¤lftige Drittpreis fÃ¼r die Attikawohnung doppelt so hoch wÃ¤re wie der von der Pflichtigen deklarierte Mietzins (Fr. â¦ anstatt Fr. â¦), wÃ¼rde dies an der vorliegenden Bewertung nichts Ã¤ndern. Unter BerÃ¼cksichtigung eines Drittpreises von Fr. â¦ beliefen sich die zu kapitalisierenden hÃ¤lftigen Jahresmietzinse auf Fr. â¦ und der hÃ¤lftige Ertragswert wÃ¤re Fr. â¦ Da auch dieser Wert deutlich unterhalb der Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegt, betrÃ¼ge der VermÃ¶genssteuerwert auch in diesem Fall Fr. â¦ (70 % des Verkehrswerts). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Weiter bringt die Pflichtige vor, der in Rz. 79 der Weisung 2009 verankerten individuellen SchÃ¤tzung des Verkehrswerts, sofern der Formelwert unter 70 % des Verkehrswerts liegt, fehle die gesetzliche Grundlage im kantonalen Steuergesetz, weshalb diese gesetzeswidrig sei und Ã¼berdies gegen das in Art. 127 Abs. 1 BV verankerte abgaberechtliche LegalitÃ¤tsprinzip verstosse. § 39 Abs. 4 StG erlaube die Vornahme einer individuellen SchÃ¤tzung nur, wenn die formelmÃ¤ssige Bewertung zu einem Wert Ã¼ber dem effektiven Marktwert fÃ¼hre. Bereits die systematische Stellung des § 39 Abs. 4 StG verdeutliche, dass es unstreitig der gesetzgeberischen Intention entsprochen habe, VermÃ¶genssteuerwerte durch IndividualschÃ¤tzung nur "nach unten", nicht aber "nach oben" zu korrigieren. Dies werde auch durch die historische Auslegung gestÃ¼tzt, zeige doch die Gesetzgebungsgeschichte, dass der heutige § 39 StG nur aufgrund bundesgerichtlichen Drucks Ã¼berhaupt existiere.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Das abgaberechtliche LegalitÃ¤tsprinzip verlangt, dass die Ausgestaltung der Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung in den GrundzÃ¼gen im Gesetz selbst geregelt ist (Art. 127 Abs. 1 BV; Art. 164 Abs. 1 lit. d BV). Es dient einer rechtssicheren (Voraussehbarkeit, Berechenbarkeit), rechtsgleichen und willkÃ¼rfreien Abgabeerhebung (BGE 141 V 509 E. 7.1.1). Zu diesem Zweck wird der Handlungsspielraum der rechtsanwendenden AbgabebehÃ¶rden auf ein vernÃ¼nftiges Mass beschrÃ¤nkt (BGE 145 I 52 E. 5.2.1; BGE 143 I 227 E. 4.2; BGE 142 II 182 E. 2.2.1). Delegiert der Gesetzgeber die ZustÃ¤ndigkeit zur Festlegung einer Abgabe an eine nachgeordnete BehÃ¶rde, muss er den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand und die Bemessungsgrundlage zumindest in den GrundzÃ¼gen selber festlegen (BGE 143 I 220 E. 5.1.1; vgl. zum Ganzen: BGr, 27. Januar 2020, 2C_973/2019, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Der GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer als Kreis der Steuerpflichtigen und die GrundstÃ¼cke als Gegenstand der VermÃ¶genssteuer gehen aus dem StG eindeutig hervor. Indem die Pflichtige vorliegend eine Verletzung von Art. 127 Abs. 1 BV rÃ¼gt, macht sie sinngemÃ¤ss geltend, die Bemessungsgrundlage der VermÃ¶genssteuer auf GrundstÃ¼cke sei in § 39 StG nicht ausreichend normiert. Dem kann nicht gefolgt werden. § 39 Abs. 1 StG schreibt in genereller Weise vor, dass das VermÃ¶gen â und damit auch ein GrundstÃ¼ck â zum Verkehrswert bewertet wird. In Bezug auf die Bewertung von GrundstÃ¼cken ermÃ¤chtigte der Gesetzgeber den Regierungsrat, die Bestimmungen fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken in einer Dienstanweisung zu erlassen (§ 39 Abs. 3 StG), was der Regierungsrat mit der Weisung 2009 getan hat. Als Grundsatz legte der Gesetzgeber fest, eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung kÃ¶nne vorgesehen werden, die Formel sei aber so zu wÃ¤hlen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden SchÃ¤tzungen nicht Ã¼ber dem effektiven Marktwert liegen. Mit der vorgeschriebenen Verkehrswertbewertung sind die GrundzÃ¼ge der Bemessungsgrundlage in § 39 StG enthalten. Dass der Gesetzgeber in § 39 Abs. 4 StG darÃ¼ber hinaus festgelegt hat, dass bei einem den Verkehrswert Ã¼bersteigenden Formelwert ein VermÃ¶genssteuerwert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben ist, fÃ¼hrt im Umkehrschluss nicht dazu, dass die Anhebung auf 70 % des Verkehrswerts bei einem unter 70 % des Verkehrswerts liegenden Formelwerts zwingend auch im StG hÃ¤tte geregelt werden mÃ¼ssen. Bereits aufgrund der in § 39 Abs. 1 StG vorgeschriebenen Verkehrswertbewertung muss der Steuerpflichtige damit rechnen bzw. ist es fÃ¼r ihn voraussehbar, dass ein Formelwert, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt, auf eine bestimmte Schwelle anzuheben ist. Dass diese Schwelle â welche gemÃ¤ss Weisung Rz. 79 der Weisung 2009 70 % des Verkehrswerts betrÃ¤gt â nicht im StG selbst geregelt ist, begrÃ¼ndet keine Verletzung des abgaberechtlichen LegalitÃ¤tsprinzips, da die GrundsÃ¤tze der Bewertung im StG ausreichend festgehalten sind. Diese Auffassung wird auch â worauf das Steuerrekursgericht bereits hingewiesen hat â durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung gestÃ¼tzt. So hat das Bundesgericht in BGE 128 I 240 festgehalten, der mit § 39 StG dem Regierungsrat gewÃ¤hrte Spielraum schliesse die MÃ¶glichkeit mit ein, auch verfassungswidrig tiefe Steuerwerte gegebenenfalls durch eine individuelle SchÃ¤tzung zu vermeiden oder zu korrigieren, wie dies das Gesetz fÃ¼r zu hohe, d.h. Ã¼ber dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrÃ¼cklich vorsehe (BGE 128 I 240 E. 3.3.2). </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Weil die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine UmtriebsentschÃ¤digung (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>der Einzelrichter</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 140.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 1'140.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung bzw. UmtriebsentschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>