© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/17 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-10150, 21-121 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 21.02.2023 Entscheiddatum: 20.12.2022 BUDE 2022 Nr. 112 Baurecht. Art. 45 Abs. 1 VRP, Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV, Abs. 1 ÜBest GschV, Abs. 2 Bst. a Übest GSchV. Baureglementarische Gewässerabstandsvorschriften haben seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes keine Grundlage mehr, da dieses im Gegensatz zum Baugesetz keinen kantonalrechtlichen Gewässerabstand mehr vorsieht. Mangels Festlegung des definitiven Gewässerraums war vorliegend nur noch der übergangsrechtliche Gewässerabstand massgeblich. Die Messungen vor Ort ergaben, dass die Werte der Sohlenbreite zwischen 0,6 m und 1,4 m lagen, weshalb der in der Grundlagenkarte Gewässerraum eingetragene Wert von 1 m als generalisierte Sohlenbreite sachgerecht war. Da die Vorinstanz von einer geringeren Sohlenbreite ausging, verletzte das Bauvorhaben den übergangsrechtlichen Gewässerabstand und war nicht bewilligungsfähig (Erw. 3.2). Gutheissung der Rekurse. BUDE 2022 Nr. 112 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 1/16 20-10150/21-121 Entscheid Nr. 112/2022 vom 20. Dezember 2022 Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 (im Rekurs Nr. 20-10150) Rekurrentin 2 (im Rekurs Nr. 21-121) Erbengemeinschaft A.___sel., bestehend aus: - A.A.___ - B.A.___ - C.A.___ B.___ A.C.___ und B.C.___ D.___ alle vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen E.___ F.___ vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen gegen Vorinstanz Baukommission Z.___ (Entscheid vom 14. Dezember 2020) Rekursgegnerin G.___AG vertreten durch lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Kirchenweg 5, 8034 Zürich Betreff Baubewilligung (Tiefgarage mit Lagerräumen) 2/16 Sachverhalt A. a) Die G.___AG, Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, in X.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 28. April 1999 in drei Zonen; der östliche Teil befindet sich in der Wohnzone W2b, der westliche Teil in der Wohn- Gewerbezone WG3 und im Süden wird ein Teil von der Grünzone Freihaltung überlagert . Aus- serdem ragt der südöstliche Zipfel des Baugrundstücks in den Wald hinein. Es ist mit sechs Mehrfamilienhäusern überbaut. Das hügelige Gelände ist gegen Süden steil abfallend. b) Die Grundstücke Nrn. 002 (F.___, vorgängig H.___ ), 003 (A.C___/B.C___) und 004 (B.___/Erbengemeinschaft A.___sel., vorgängig B.___ und A.___) grenzen südwestlich und das Grundstück Nr. 005 (E.___) nördlich an das Baugrundstück. Das in der Landwirtschaftszone lie- gende Grundstück Nr. 006 (D.___) befindet sich südlich des Baugrundstücks und wird durch den M.___bach abgetrennt. Ausschnitt kommunaler Zonenplan (Geoportal SG) c) Das Baugrundstück wird von der N.___strasse (Kantonsstrasse), über die O.___ strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) – einem Abzweiger im Bereich der Einmündung der O.___strasse in die N.___ strasse – erschlossen. Die Notzufah rt ist über den P.___ weg (Gemeindew eg 2. Klasse) vorgesehen, der von der O.___ strasse steil nach Südosten abbiegt. Im Bereich von dessen Kurve ostwärts grenzt der Weg an das Baugrundstück, wo etwa in der Mitte des angren- zenden Grundstücks Nr. 001 die Notzufahrt zum Grunds tück geplant ist. Von der Einfahrt zum Baugrundstück in südwestlicher Richtung ist der P.___weg etwa wagenbreit, von der Kurve an in Richtung Einmündung in die O.___strasse verbreitert er sich. Ausschnitt Strassenklassierung Gemeinde (Geoportal SG) d) Mit Baugesuch vom 12. August 2020 beantragte die G.__ _AG bei der Baukommission Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung einer Tiefgarage mit Lagerräumen. Das Gesuch um- fasst 14 Autoabstellplätze in der Tiefgarage sowie Velo- und Lagerräume im Südosten des Grund- stücks Nr. 001. Im Sockelgeschoss sind weitere Lagerräume geplant. Die Erschliessung erfolgt über die Zufahrt der Wohnhäuser auf Grundstück Nr. 001 grösstenteils unterirdisch und führt unter den Wohnhäusern und durch die Tiefgaragen auf einer rund 5 m breiten Privatstrasse hindurch. Das Bauvorhaben is t auf dem südlichen, rund 6'000 m2 grossen Teil des Grundstücks Nr. 001 geplant, welcher zur Zeit der Baueingabe noch ein separates Grundstück Nr. 007 war und erst im weiteren Verlauf mit dem nördlichen, rund 7'500 m2 grossen Grundstück Nr. 001 zusammenge- legt wurde. e) Innert der Auflagefrist vom 26. August bis 8. September 2020 erhoben A.___ und B.___, E.___, A.C.___ und B.C.___ und D.___ sowie H.___ Einsprache gegen das Bau vorhaben. Mit Einspracheergänzung vom 21. September 2020 wurden von H.___, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gallen, Rügen öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Natur vorge- bracht. f) Mit Beschluss vom 14. Dezember 2020 erteilte die Baukommission Z.___ die Baubewilli- gung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprachen in öffentlich-rechtlicher Hinsicht ab, soweit sie darauf eintrat. In privatrechtlicher Hinsicht wurden die Einsprachen von E.___ und H.___ auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Zur Begründung führte die Baukommission Z.___ aus, dass das Bauvorhaben zonenkonform sei und die angrenzende Grünzone nicht beeinträchtige. Da die fensterlosen Lagerräume nicht beheizt würden, würden sie nicht zur anrechenbaren Ge- schossfläche gezählt und damit werde die Ausnützungsziffer nicht übers chritten. Aufgrund der 3/16 vorliegenden Unterlagen seien durch das Bauvorhaben keine Eingriffe in die Wasserverläufe er- kennbar. Die ursprünglich mangelhafte Visierung sei durch Visiere mit Höhenmarkierung behoben worden. Eine Revitalisierung des M.___-, Q.___-, R.___bachs und der übrigen Zuflüsse sei nicht geplant und sei auch nicht Bestandteil des Baugesuchs. Auf die Einsprache sei diesbezüglich nicht einzutreten. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werde das Grundstück Nr. 007 mit dem Grundstück Nr. 001 vereinigt. Der entsprechende Mutationsplan Nr. 008 liege der Baukom- mission Z.___ vor, der Eintrag ins Grundbuch sei noch nicht erfolgt. Die Erschliessung des Grund- stücks Nr. 001 sei mit dem Teilstrassenplan "Einlenker O.___strasse" vom 29. März 2019 recht- lich geregelt worden. Zusätzlich bestehe ab dem P.___weg eine Zufahrt für die Feuerwehr oder andere öffentliche Dienste. Eine hinreichende Erschliessung sei somit vorhanden. Die Feiner- schliessung erfolge innerhalb des Grundstücks und eine Klassierung sei nicht angezeigt. Der Ge- wässerraum nach Art. 90 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) sei noch nicht festgelegt. Bis zur Festlegung des Gewässerraums seien die Übergangsbestim- mungen der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung (SR 814.201; abgekürzt GSchV) an- zuwenden. Die Abstandsregelungen im Baureglement blieben weiterhin in Kraft und fänden nur noch dort Anwendung, wo sie über den übergangsrechtlich definierten Bereich hinausreichten. Die Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 (abgekürzt ÜBest GSchV) verlangten Abstände für Bauten und Anlagen entlang von Gewässern von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m. Der M.___bach weise eine Sohlenbreite von max. 0,6 m aus, der Gewässerabstand gemäss ÜBest GSchV betrage demnach 8,6 m. Da die geplante Baute nicht innerhalb des übergangsrechtlichen Gewässerabstands liege, sei keine kantonale Zustimmung erforderlich. Der Gewässerabsta nd gemäss Art. 22 Abs. 1 des geltenden Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 29. Juli 2015, welcher nach wie vor Anwendung finde, werde aber unterschritten. Da der Zugang zum Gewässer bestehen bleibe, keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt würden, die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt werde und der Zweck der Zone weder vereitelt noch gefährdet werde, werde eine Ausnahmebewilligung nach Art. 108 PBG erteilt. B. a) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ , A.C.___ und B.C.___, D.___ sowie E.___, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom 23. Dezember 2020 Rekurs (im Folgenden Rekurs 1; Verfahren Nr. 20-10150) beim Baudeparte- ment (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Mit Rekursergänzung vom 27. Januar 2021 wird folgender Antrag gestellt: Baubewilligung der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 sei ebenso wie der Einspracheentscheid der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 auf- zuheben, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Baugesuch sei ein Musterbeispiel für den Versuch von diversen Gesetzesumgehungen. Zum Einen würde vorerst lediglich ein Garagengeschoss mit Zwischenlager erstellt, obwohl dieses Vorhaben nur als erste Etappe zur Erstellung eines weiteren Mehrfamilienhauses dienen solle. Zum Andern sei noch kurz vor Erteilung der Baubewilligung eine Verei nigung der Grundstücke Nrn. 001 und 007 vorgenommen worden; offensichtlich um die Frage der rechtlich hinreichenden Erschliessung und der Ausnützu ng zu umgehen. Die Rekursgegnerin kümmere sich in keiner Weise um ihre auch grundbuchlich eingetragenen rechtlichen Verpflichtungen (Verletzung von bestehenden Qu ellrechten und des Fuss- und Fahrwegrechts der Rekurrenten sowie Einbringung von Ankernägeln ohne Einwilligung von E.___ ). Diesbezüglich seien Zivilverfahren in die Wege geleitet worden. Obwohl die Baubewilligung für die Häuser O.___strasse 009a-c und 010a-c zwischenzeitlich rechtskräftig sei, hätte eine Baubewilligung ohne vorgängige oder parallele Erstellung einer Gemeindestrasse 2. Klasse nicht bewilligt werden dürfen . Es stehe au sser Zweifel, dass die O.___ strasse bereits heute auf diese Weise wesentlic h mehr als zehn Woh neinheiten erschliesse und daher hätte 4/16 klassiert werden müssen. Sicher müsse dies aber passieren, wenn nun ein weiteres Mehrfamilienhaus auf dem ursprünglichen Grundstück Nr. 007 erstellt werden solle; die aufgrund des Hinweises auf die mangelnde rechtliche Erschliessung noch wenige Tage vor Erteilung der Baubewilligung und Abweisung der Einsprache vorgenommene Grundstückszusammenführung vermöge an dieser klaren Feststellung nichts zu ändern. Das Bauvorhaben verfüge auch über keine Notzufahrt. Wie sich aus dem Fuss- und Fahrwegrecht vom 23. Juli 1979 klar ergebe, sei das Fuss- und Fahrwegrecht ein zig auf das Grundstück Nr. 001 beschränkt; inwiefern dieses Recht ausreiche, um eine Notzufahrt zu begründen (in öffentlich-rechtlicher Sicht handle es sich lediglich um einen Weg) sei im Rahmen des Zivilrechts zu entscheiden. Jedenfalls stehe fe st, dass das Grundstück Nr. 007 in rechtlicher Hinsicht keinerlei Zugangs - und Zufahrtsrechte im Rahmen der Dienstbarkeit und dami t auch kein Recht zum Bef ahren des Grundstücks Nr . 005 aufweise. Damit fehle es an einer rechtlich hinreichenden Erschliessung. Auch verletze das Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften über die Naturgefahren und die Ausscheidung des Gewässerraums. Der östlich des Bauvorhabens verlaufende M.___bach führe immer wieder zu Überschwemmungen und damit seien die Grundstücke der Rekurrenten erheblich gefährdet; die diesbezüglichen Abklärungen und erforderlichen Bewilligungen lägen nicht vor. Beim M.___bach handle es sich um ein Gewässe r, das im öst lichen Teil – im P.___ wald – eine erhebliche Gefährdung aufweise; nach Verlassen des Waldes weise der Bach immer noch eine mittlere Gefährdung auf und führe sehr oft im Talbereich östlich und westlich der N.___ strasse – im Bereich der rekurren tischen Liegenschaften – zu Überflutungen. Bei dieser Sachlage sei es verfehlt, einen reduzierten Gewässerraum festzulegen. Das Bauvorhaben liege im Gewässerraum bzw. innerhalb des ordentlichen Gewässerabstands nach Art. 19 Abs. 4 Bst. a und b PBG . Der altrechtliche Gewässerabstand v on 10 m zum M.___ bach sei vorliegend unterschritten worden; er betrage lediglich noch 8,6 m. Eine formelle Bewilligung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) liege nicht vor. Ebenso fehle eine Untersuchung der effektiven Gerinnesohle und der tatsächlichen Gefährdungsverhältnisse. Obwohl der Gemeinde empfohlen worden sei, die Lage des Bachs zu überprüfen, habe sie dies unterlassen. Dies wiege umso schwerer, weil der M.___ bach eine grosse bis mittlere Gefährdung der Überflutung aufweise und damit ganz besondere öffentliche Interessen vorliegen müssten, um trotzdem eine entsprechende Ausnahmebewilligung zu erteilen. Das geplante Gebäude rage mit den Dachvorsprüngen zudem in den übergangsrechtlichen Gewässerraum hi nein, und es sei davon auszugehen, dass Terrainveränderungen im Gewässerraum nötig seien, um das Objekt überhaupt zu erstellen. Diesbezüglich seien keinerlei Abklärungen getroffen worden. Angesichts der dargelegten Naturgefahren sei die Möglichkeit, den M.___bach auch beidseitig unbeschränkt zu betreten, um Unterhalts- und Korrektionsarbeiten zu machen, erforderlich. Eine Abklärung der vorhandenen Naturgefahren und der Auswirkung auf die Wasserführung und Tiefenstruktur des Bodens sei nicht durchgeführt worden. Auch sei die Funktion der Grünzone am Fuss des Hangs unklar. Ausserdem werde der Waldabstand um einen Meter unterschritten; weiter würden zur Erstellung des Gebäudes massive Abgrabungen notwendig sein. Für diese Abgrabungen und für die Unters chreitung des Waldabstands liege wiederum keine Ausnahmebewilligung vor. Von einer Gesetzesumgehung sei auch im Zusammenhang mit der Ausn ützungsziffer auszugehen. Die Nutzungsübertragung von einer Zone in eine solche mit anderen Nutzungsvorschriften sei unzulässig. Im vorliegenden Fall befinde sich das streitige Bauvorhaben in ei ner Zone mässiger Baudichte (W2b); die Zonengrenze verlaufe mitten durch die Grundstücke Nrn. 007 (alt) und 001; der westliche Teil sei der Zone WG3 mit höherer Dichte zugeteilt. Offensichtl ich sei bereits im Rahmen der Über bauung mit den Häusern O.___strasse 009a -c und 010 a-c ein solcher Ausnützungstransfer über die Zonengrenzen hinweg gemacht worden. Es gehe nicht an, durch die Vereinigung der Grundstücke Nrn. 001 und 007 ohne Prüfung der A usnützungsberechnung und Ausnützungsermittlung eine weitere Baute zuzulassen. b) Gegen diesen Beschluss vom 14. Dezember 2020 erhob auch H.___ durch ihren Rechts- vertreter mit Schreiben vom 4. Januar 2021 Rekurs (im Folgenden Rekurs 2; Verfahren Nr. 21 - 5/16 121) beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 1. Februar 2021 wird folgender Antrag gestellt: Die Baubewilligung der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 sei ebenso wie der Einspracheentscheid der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 aufzuheben, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. In formeller Hinsicht wird eine Vereinigung der Rekurse 1 und 2 beantragt. Zur Begründung wird geltend gemacht, dass die Liegenschaft der Rekurrentin 2 in der Vergangenheit schon mehrfach durch den M.___ bach überflutet worden sei. Die Vorinstanz habe sich dieser Sache nie richtig angenommen, selbst nicht im vorliegenden Verfahren, indem die Gefährdung durch den M.___bach und die Veränderungen durch das Bauvorhaben nochmals thematisiert worden seien. Im Übrigen ist die Begründung grösstenteils identisch mit derjenigen in Rekurs 1. C. a) Mit Vernehmlassungen vom jeweils 26. Februar 2021 beantragt die Vorinstanz , die Re- kurse 1 und 2 unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird auf den angefochtenen Ent- scheid verwiesen und ergänzend geltend gemacht, dass es im Ermessen der Rekursgegnerin liege, wann und wie viele Baugesuche eingereicht würden. Die Bauverwaltung habe nur die bau- rechtlichen Belange zu prüfen und zu beurteilen. Der unterschwellige Vorwurf, dass die B auver- waltung rechtsmissbräuchliches Tun unterstütze, werde dezidiert zurückgewiesen. Das vereinigte Grundstück Nr. 001 habe direkten Anstoss an eine klassierte Gemeindestrasse 2. Klasse (O.___strasse). Weshalb die Zufahrt in die Tiefgaragen bzw. die Verbindungen der weiteren Tief- garagen innerhalb des Grundstücks zu klassieren seien, sei weder nachvollziehbar noch entspre- che es einer gängigen Praxis. Es sei ökonomisch, bestehende und rechtskräftig bewilligte Er- schliessungen für weitere Bauvorhaben zu nutzen ; insbesondere in Anbetracht der Topografie und dem haushälterischen Umgang mit Bauland. Dass Grundstücke im Rahmen eines Bauvor- habens vereinigt würden, sei nicht unüblich. Die Notzufahrt für Zufahrten von Feuerwehr - und Rettungsfahrzeugen erfolge über einen Gemeindeweg 2. Klasse (P.___weg). Das streitige Bau- gesuch beinhalte keine anrechenbaren Geschossflächen, die für eine Ausnützungsberechnung relevant wären. Aus diesem Grund sei es obsolet, dies mit einer Berechnung zu belegen. Selbst- verständlich würde bei einem weiteren Baugesuch eine entsprechende Berechnung einverlangt, sofern erforderlich. Das Bauvorhaben befinde sich in der Gefahrenzone Rutschung. Diesem Um- stand sei mit dem entsprechenden Gefahrennachweis Rechnung getragen worden. Es sei belegt, dass die Grundstücke der Rekurrentinnen und Rekurrenten durch den M.___bach gefährdet seien. Es sei aber auch belegt, dass das Bauvorhaben keinen Einfluss auf die Gefahrensituation Wasser habe, die direkt vom M.___bach ausgehe. Der Waldabstand sei eingehalten. Dass eine Ausnahmebewilligung für Baugruben im Waldabstand benötigt werde, werde bestritten, da eine Baugrube nur eine vorübergehende Inanspruchnahme darstelle , und die Wiederherstellung gemäss den eingereichten Plänen vollständig erfolge. b) Mit Vernehmlassungen vom jeweils 15. März 2021 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Zürich, die Rekurse 1 und 2 unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei . Zur Begründung wird geltend gemacht, dass zumin- dest bei zwei der Rekurrentinnen und Rekurrenten die Legitimation zu prüfen sei, weil diese ge- mäss Adressangaben nicht im unmittelbaren Bereich des Bauvorhabens wohnhaft seien . Die Mutmassungen der Rekurrentinnen und Rekurrenten über weitere Etappen entbehrten jeglicher Grundlage und seien für die vorli egende Baubewilligung auch irrevant. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit der Hinweis der Vorinstanz auf die Notwendigkeit eines Teilstrassenplans und die Möglichkeit einer Vereinigung der Grundstücke Nrn. 001 und 007 eine Gesetzesumgehung darstelle. Die Behauptungen der Rekurrentinnen und Rekurrenten, dass sich die Rekursgegnerin über private Rechte hinwegsetze, würden grösstenteils bestritten und seien Gegenstand in hängigen Zivilverfahren. Diese haltlosen Vorbringen seien im öffentlich -rechtlichen 6/16 Rechtsmittelverfahren nicht relevant, weshalb darauf nicht einzutreten sei. Die Rekursgegnerin plane den B au einer Tiefgarage mit Keller - und Abstellräumen. Eine allenfalls beabsichtigte nächste Bauetappe wäre wiederum in einem Baubewilligungsverfahren zu publizi eren und die Rekurrentinnen und Rekurrenten hätten wiederum die Möglichkeit, dagegen Einsprache zu erheben. Die O.___strasse sei eine Gemeindestrasse 2. Klasse; es sei deshalb nicht ersichtlich, warum deren Klassierung verlangt werde. Der Vollzug der Zusam menlegung der beiden Grundstücke Nrn. 001 und 007 im Grundbuch habe vor Baufreigabe zu erfolgen. Das Begehren sei beim Grundbuchamt eingereicht worden. Das Bauvorhaben verfüge über eine ausreichende Notzufahrt über den P.___weg als Gemeindeweg 2. Klasse, welche auch vom Zuständigen der Feuerwehr als genügend beurteilt worden sei. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten legten nicht dar, inwiefern das streitige Bauvorhaben im Fall eines Hochwassers zu einer Verschlechterung der Situation für ihre Anliegerliegenschaften führen sollte. Abstandsregelungen für den Ge wäs- serabstand im Baureglement fänden nur noch dort Anwendung, wo sie einen grösseren als den übergangsrechtlich definierten Bereich vorsähen. Da in Art. 22 Abs. 1 BauR noch ein Gewässer- abstand von 10 m verlangt werde, wäre dieser Abstand einzuhalten. Aufgrund der kantonal gel- tenden Übergangsbestimmungen, die einen Abstand von 8 m plus die Breite der bestehende n Gerinnesohle von 0,6 m vorsähen, sei die Bewilligung dieses reduzierten Abstands im Sinn einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 108 PBG nicht zu beanstanden. Eine Zustimmung der kanto- nalen Ämter sei dann nicht einzuholen, wenn wie vorliegend der übergangsrechtliche Gewässer- abstand gemäss kantonalen Vorschriften eingehalten sei. Es werde nicht ansatzweise dargelegt, inwieweit das Bauvorhaben die Situation längs des M.___bachs überhaupt und insbesondere zu- lasten der Rekurrentinnen und Rekurrenten verschärfe. Gestützt auf die Baugesuchspläne sei die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass das bestehe nde gewachsene Terrain bestehen bleibe. Die Behauptung, dass der übergangsrechtlich vorgeschriebene Gewässerabstand von 8,6 m die Möglichkeit verhindere, den M.___bach beidseitig unbeschränkt für Unterhalts - und Korrektionsarbeiten zu betreten, entbehre jeglicher Grundlage. Die Bauliegenschaft befinde sich nicht in einer geschützten Grundwasserzone, und das Bauvorhaben beeinflusse die Grundwas- serströme, so sie denn überhaupt vorhanden seien, nicht nachteilig. Ebenfalls unerfindlich sei, welchen Einfluss die Frage nach der Funktion der Grünzone südlich des Bauvorhabens oder nach einer tatsächlich nicht vorhandenen Grundwasserfassung im Zusammenhang mit der Bewilli- gungsfähigkeit des nachgesuchten Bauvorhabens habe. Im Übrigen werde der gesetzliche Wald- abstand vom Neubau eingehalten. Die von den Rekurrentinnen und Rekurrenten geltend gemach- ten, bewilligungspflichtigen Abgrabungen im Bereich des Gewässer - bzw. Waldabstands über- schritten die einzuhaltenden Abstände nicht, wie dem Plan "TG + Lagerraum D2 – Grundrisse und Schnitte" vom 12. August 2020 klar zu entnehmen sei. Eine Ausnahmebewilligung und damit eine Zustimmung des AREG sei daher auch hier nicht nötig. Der stattgefundene Ausnützungs- transfer sei jeweils innerhalb der entsprechenden Nutzungszone vorgenomme n worden. Da es sich bei dem nachgesuchten Bauvorhaben um eine Tiefgarage mit nicht ausnützungsrelevanten Keller- und Abstellräumen für die Wohnhäuser O.___strasse 15a-c und 17a-c handle, sei nicht ersichtlich, inwiefern die Frage der Ausnützung überhaupt relevant sei, da es sich um nicht anre- chenbare Flächen handle. c) Mit Amtsberichten vom jeweils 21. Juni 2021 führt das kantonale Tiefbauamt (TBA) in den Rekursen 1 und 2 aus, dass aufgrund der Tatsache, dass der Ziel -, Anlieger- und Quellverkehr innerhalb e ines einzigen Privatgrundstücks (Grundstück Nr. 001) stattfinde, an einer Öffentlicherklärung der grundstücksinternen Zufah rtsstrasse in der Regel keine No twendigkeit bestehe. Vorliegend seien keine Ausnahmekriterien erfüllt, die eine Klassierung der Stras se erforderlich mache. d) Mit Amtsberichten vom jeweils 28. Juli 2021 führt das Amt für Wasser und Energie, Abtei- lung Wasserbau, in den Rekursen 1 und 2 aus, dass die generalisierte Sohlenbreite des M.___bachs gemäss Geoportal des Kantons St.Gallen von Profil km 0,586 bis km 0,705 einen Meter betrage. Somit betrage der Gewässerabstand gemäss ÜBest GSchV 9 m. Dieser gelte 7/16 beidseits des Gewässers und werde somit jeweils ab dem Böschungsfuss gemessen. Gemäss Angaben im Katasterplan betrage der Abstand des geplanten Gebäudes 8,6 m. Aufgrund der vor- liegenden Informationen seien die Übergangsbestimmungen somit nicht eingehalten. Die genaue Lage des Gewässers könne aber nicht verifiziert werden, da das Gewässer gemäss Orthofo to aus dem Jahr 2019 vollständig mit Büschen eingewachsen sei. Ein Unterhalt des Gewässers sollte aber gemäss ihrer Einschätzung möglich sein. e) Mit Amtsberichten vom jeweils 2. August 2021 führt das Amt für Wasser und Energie, Ab- teilung Naturgefahren, in den Rekursen 1 und 2 aus, dass sich die geplante Tiefgarage am Rand eines mittleren Gefahrengebiets durch die Hangmure M.___ befinde. In diesem Bereich sei mit einer Überschwemmungshöhe zwischen 0,5 m und 2 m zu rechnen. In Gebieten mit mittlerer Ge- fährdung seien gemäss Art. 103 PBG bauliche Massnahmen möglich, wenn die Risiken durch angemessene Massnahmen im zulässigen Bereich gehalten werden könnten. Hierfür seien Ob- jektschutzmassnahmen in einem Objektschutznachweis auf zuführen. Die Gemeinde überprüfe die vorgesehenen Objektschutzmassnahmen auf ihre Plausibilität und verfüge deren Realisierung mit einer Auflage in der Baubewilligung. f) Mit Amtsberichten vom jeweils 6. Oktober 2021 führ t das Kantonsforstamt in den Rekur- sen 1 und 2 aus, dass der Abstand der östlichen Ecke der geplanten Tiefgarage zur Stockgrenze 15 m betrage. Der gesetzliche Waldabstand sei damit eingehalten. Das Vorhaben beeinträchtige den Wald nicht. g) Mit Stellungnahmen vom jeweils 22. Oktober 2021 führen die Rekurrentinnen und Rekurrenten in den Rekursen 1 und 2 aus, dass der Waldabstand – wie bereits in d er Rekursbegründung festgehalten – vom Bauvorhaben an der südöstlichen Gebäudeecke um rund einen Meter unterschritten werde. Weiter würden zur Erstellung des Gebäudes massive Abgrabungen notwendig sein. Weder für diese Abgrabungen noch für die Unterschreitung des Waldabstands liege eine Ausnahmebewilligung vor. D. a) Das Bau- und Umweltdepartement führte am 25. November 2021 in Anwesenheit der Ver- fahrensbeteiligten sowie je eines Vertreters des Kantonsforstamtes, des Amtes für Wasser und Energie, Abteilungen Wasserbau und Naturgefahren, einen Augenschein durch. Dabei erklärten die Rekurrentinnen und Rekurrenten, dass sie nicht nur eine fehlende rechtliche Sicherstellung der Notzufahrt über den P.___weg geltend machten, sondern auch eine tatsächliche. Der Weg sei steil und schmal. Das Bauvorhaben generiere ziemlich grosse Abgrabungen, daher sei nicht vom Umriss des Gebäudes auszugehen, sondern von den Abgrabungen, die bis in den Wald reichten. Es seien keine Abklärungen betreffend Baugrube gemacht worden. Der Vertreter des Kantonsforstamtes führte aus, dass das Bauvorhaben gegenüber der massgeblichen Waldecke gemäss Geoportal einen Abstand von 14,75 m einhalte. Allerdings sei einzuräumen, dass das Geoportal nicht ganz präzise sei. Diese Unterschreitung hätte aber auf jeden Fall keinen Einfluss auf den Wald. Eine Faustregel besage, dass die Wurzeln etwa gleich wei t hinausragten wie die Äste, d.h. bis etwa 10 m ab Stockgrenze; dabei sei unerheblich, ob es sich um Laub- oder Nadel- bäume handle. Der Vertreter der Vorinstanz bemerkte, dass das Baugesuch mit einem Waldab- stand von 15 m bewilligt worden sei; dieser sei einzuhalten. Der Vertreter der Abteilung Naturge- fahren führte aus, dass betreffend Hochwasser keine Mehrgefährdung erfolge, sobald das Mete- orwasser – üblicherweise durch ein Retentionsbecken – gedrosselt an den Bac h abgegeben werde, und schloss eine Mehrgefährdung bei einer Überbauung unter diesen Voraussetzungen aus. Der Vertreter des Wasserbaus ergänzte, dass die Abflussmenge so gedrosselt werden müsse, dass sich der Koeffizient bei einer Überbauung auf die Grösse 0,3 reduziere, welche einer unüberbauten Wiese entspreche. Auch er betonte, dass die streitige Überbauung keinen Einfluss auf die Überschwemmungssituation habe. Im Weiteren hätten die am Augenschein vorgenom- 8/16 menen Messungen gezeigt, dass der im Geoportal gemittelte Wert von 1 m im Bereich des Bau- vorhabens zutreffend sei . Für den übergangsrechtlichen Gewässerabstand bedeute dies, dass zu 8 m eine Sohlenbreite von 1 m addiert werde, und er bestätigte nochmals, dass der übergangs- rechtliche Gewässerabstand 9 m betrage und somit verletzt sei. Weiter führte er aus, dass ge- mäss Geoportal für den M.___bach in diesem Bereich eine minimale Gewässerraumbreite von 11 m eingetragen sei. Hinzu käme, dass die Zugänglichkeit für den Unterhalt gegeben sein müsse; wobei dies allerdings aufgrund der Topografie nicht vom Baugrundstück, sondern vom Grundstück Nr. 006 aus erfolgen würde. Die Uferbestockung käme knapp innerhalb des Gewäs- serraums zu stehen. b) Mit Eingabe vom 23. Dezember 2021 lässt sich die Vorinstanz zum Augenschein protokoll vernehmen und reicht eine Bestätigung des Kommandanten der Feuerwehr Z.-W.___ vom 24. Oktober 2018 ein, dass aus der Sicht der Feuerwehr die (Not -)Zufahrt über den P.___weg völlig ausreiche. c) Mit Eingabe vom 13. Januar 2022 teilt der Rechtsvertreter von H.___ sel. mit, dass die Er- bengemeinschaft H.___ sel. (nunmehr F.___, Z.___) neu Partei im Rekursverfahren sei. d) aa) Mit Eingabe vom 25. Januar 2022 lässt sich die Rekursgegnerin zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Es wird geltend gemacht, dass die beschriebene Notzufahrt über den P.___weg be- reits rechtskräftig bewilligt und soweit auf dem Grundstück verlaufend erstellt sei sowie bereits den teilweise noch im Bau befindlichen Mehrfamilienhäusern diene. Sie solle nun auch als solche zur nachgesuchten Tiefgarage dienen. Bei den Angaben zur Sohlenbreite handle es sich um ei- nen gemittelten Wert von 1 m; die Sohlenbreite variiere jedoch gemäss Messungen am Augenschein stark – zwischen 0,6 m und 1,4 m. Der Stellungnahme wurde ein am 12. Januar 2022 erstellter Vermessungsplan der I.___AG, Z.___, beigelegt, welcher aufzeigt, dass der Wald- abstand von 15 m eingehalten sei. bb) Mit Eingabe vom 28. Januar 2022 lassen sich die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 und 2 zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Darin wird beantragt, den W aldfeststellungsplan in dem entsprechenden Bereich (mit der erwähnten Lücke) zu edieren, da der Waldverlauf für das Bau- vorhaben wesentlich sei. Ergänzend wird ausgeführt, dass keine Unterlagen betreffend Retenti- onsbecken und dessen Dimensionierung vorhanden seien. Aufgrund der bereits heutigen man- gelnden Retention – und erst recht nach Erstellung des streitigen Bauvorhabens – seien zusätz- liche Überflutungen zu erwarten. Es werde nochmals ausdrücklich festgehalten, dass keine Auf- lagen betreffend Liegenschaftsentwässerung usw. in der Baubewilligung aufgenommen worden seien. e) Mit Eingabe vom 26. April 2022 verzichtet die Rekursgegnerin auf eine Stellungnahme zu den Eingaben der Verfahrensbeteiligten zum Augenscheinprotokoll, verweist aber auf die bishe- rigen Stellungnahmen, insbesondere auf die Vernehmlassung vom 15. März 2021 und die Stel- lungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 25. Januar 2022. f) Mit Eingabe vom 27. April 2022 informiert der Rechtsvertreter von A.___sel. und B.___ über den Parteiwechsel, dass nunmehr die Erbengemeinschaft A.___sel. anstelle von A.___sel. trete. E. a) Mit Amtsbericht vom 28. April 2022 überprüfte das Amt für Raumentwicklung und Geoinfor- mation, Abteilung Vermessung, die digital erfasste Stockgrenze anhand der Originalfeststellung (Waldfeststellung Detailplan Nr. 27, 1:1'000). Dazu wurde der Detailplan Nr. 27 im GIS (Geome- dia Professional) eingepasst. Im Bereich der fraglichen Stockgrenze betrage die Genauigkeit der 9/16 Einpassung ungefähr 5 cm. Die herausgemessene Distanz von der südöstlichen Ecke des ge- planten Gebäudes bis zur Ecke Stockgrenze belaufe sich auf 14,725 m. Die verschiedenen Feh- lereinflüsse (Vermessung der Stockgrenzen, originaler Waldfeststellungsplan, Scanning der Ori- ginalpläne, Abgriff ab dem Scan) könnten sich überlagern, so dass für die digital erfasste Stock- grenze gesamthaft von einer Genauigkeit von 0,2 bis 0,3 m auszugehen sei. Unter Berücksichti- gung der obigen Ausführungen könne die Distanz von 14,7 m +/- 0,3 m zwischen der rechtsgülti- gen Stockgrenze und der streitigen, projektierten Gebäudeecke herausgelesen werden. In der amtlichen Vermessung gelte üblicherweise als Toleranzgrenze für die Beurteilung einzelner Wi- dersprüche die dreifache Standardabweichung. Eindeutig von einer Verletzung der Abstandsvor- schrift könne in Analogie somit erst gesprochen werden, wenn der Toleranzwert überschritten werde. Anhand der obgenannten Ausführungen könne eine Unterschreitung der 15 m nicht mit der erforderlichen Sicherheit und Genauigkeit festgestellt werden. Dennoch sei die vorhandene digitale Stockgrenze die beste verfügbare Linie. Sie sei bestmöglich digitalisiert worden, und ein grober Fehler sei nicht festgestellt worden. b) Mit Stellungnahme vom 16. Mai 2022 führt die Rekursgegnerin aus, dass selbst wenn die Rekursinstanz entgegen der klaren Aussage im Amtsbericht und der stets vertretenen Meinung der Rekursgegnerin den gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstand als unterschritten beurteilen sollte, dies kein Grund wäre, die Baubewilligung aufzuheben, da bei d ieser offensichtlich für die Rekursgegnerin vor Einreichung des Baugesuchs nicht erkennbaren Unschär fe der planlichen Grundlagen mit einer marginalen Projektänderung die Verletzung des Waldabstands geheilt wer- den könnte. c) Mit Stellungnahme vom 28. Juni 2022 führen die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 und 2 aus, dass sie daran festhielten, dass der massgebliche Waldabstand unterschritten sei. Der Amts- bericht der Abteilung Vermessung belege nicht das Gegenteil. Massgeblich se i der originale Waldfeststellungsplan. Die mit verschiedenen Annäherungswerten und Aufrundungen hergelei- tete digitale Stockgrenze sei weder die beste verfügbare Linie, noch sei sie für die Einhaltung des Waldabstands massgeblich. Es werde der Nachweis nich t erbracht, dass der Waldabstand ge- stützt auf den Waldfeststellungsplan eingehalten sei. Zu Recht habe der Vertreter des Kantons- forstamtes darauf hingewiesen, dass der Abstand mindestens um 0,25 m unterschritten sei. Auch in dem von der Rekursgegnerin eingereichten Katasterplan vom 12. August 2020 sei dieser Nach- weis nicht erbracht; dieser Plan enthalte lediglich schematisch die Stockgrenze, die digital und nicht anhand der Originalpläne ermittelt worden sei. Ausserdem habe die Rekursgegnerin mit ihrer Eingabe zum Augenscheinprotokoll zahlreiche aktenwidrige Feststellungen gemacht. Viel- mehr bestehe keine rechtlich hinreichende Erschliessung für den Grundstückteil, auf dem sich die streitige Tiefgarage befinde; es handle sich hier um das ehemalige Grundstück Nr. 007. Die Not- zufahrt über den P.___weg sei damit keineswegs "bereits rechtskräftig bewilligt" und erstellt. Sie sei weder tatsächlich genügend noch rechtlich gesichert. Ausserdem unterschreite das Baupro- jekt den massgeblichen Gewässerabstand, wofür keine Ausnahmebewilligung vorliege. Zur Stel- lungnahme des Amtes für Wasser und Energie vom 11. Januar 2022 wird ausgeführt, dass für das Bauprojekt keinerlei Objektschutzmassnahmen vorgesehen seien. d) Mit E-Mail vom 25. Oktober 2022 teilt E.___ mit, dass er von seinem Rechtsvertreter nicht mehr vertreten werde. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 10/16 Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleic hen sachlichen Zusammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen ( VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset- zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. 1.4 Die Rekursgegnerin stellt die Rekursberechti gung zumindest der Erbengemeinschaft A.___sel., von B.___ sowie von E.___ in Frage, da diese offenbar nicht im unmittelbaren Bereich des Bauvorhabens wohnhaft seien. 1.4.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP zur Erhebung ei nes Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. 1.4.2 Das Bundesgericht verlangt neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführende über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwer- deführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Nach der bundesgericht- lichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwer deführung gegen ein Bauvorhaben legiti- miert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betrof- fenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Recht- sprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, dass nicht sche matisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten Verhältnisse erforderlich sei (Urteil des Bundesgerichtes 1C_11/ 2021 vom 15. Dezember 2021 Erw. 1.5 mit Hinweisen; vgl. auch BUDE Nr. 80/2022 vom 6. September 2022 Erw. 1.3.3 und N r. 41/2022 vom 11. Mai 2022 Erw. 1.2.3 f.). 1.4.3 Die Erbengemeinschaft A.___sel. und B.___ sind je zur Hälfte Eigentümer von Grundstück Nr. 004. Die Distanz zwischen dem geplanten Gebäude und ihrer Liegenschaft beträgt rund 57 m. E.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 005; dieses ist vom Bauvorhaben rund 96 m entfernt. Damit befinden sich beide Grundstücke in einem Umkreis innerhalb von 100 m zum Projekt. Unter diesen Umständen verfügen sowohl die Erbengemeinschaft A.___sel. und B.___ als auch E.___ über die geforderte Nähe zum Streitgegenstand. Auch die Liegenschaften der übrigen Rekurren- tinnen und Rekurrenten liegen im Umkreis von 100 m, weshalb auch bei ihnen die räumliche Nähe gegeben ist. 1.5 Die Rekur sberechtigung ist daher bei allen Rekurrentinnen und Reku rrenten gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse 1 und 2 ist einzutreten. 11/16 2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einspra- che- und Baubewilligungsentscheid erging am 14. Dezember 2020. Mithin sind vorliegend grund- sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG " vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei- terhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 3. Die Rekurrenten und Rekurrentinnen machen geltend, dass der übergangsrechtliche Gewässer- abstand verletzt sei. 3.1 Am 1. Januar 2011 trat Art. 36a des Bundesgesetzes ü ber den Schutz der Gewässer (SR 814.2; abgekürzt G SchG) in Kraft. Gestützt auf Art. 36a Abs. 2 GSch G beschloss der Bundesrat am 4. Mai 2011 Änderungen der GSchV und setzte diese auf den 1. Juni 2011 in Kraft. Nach Art. 36a Abs. 1 GSchG legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer fest, der erforderlich ist für die Gewährleistung folgen- der Funktionen (Gewässerraum): a. die natürlichen Funktionen der Gewässer; b. den Schutz vor Hochwasser; c. die Gewässernutzung. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Art. 36a Abs. 2 GSchG). Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt - und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv bewirt- schaftet wird (Art. 36a Abs. 3 erster Satz GSchG). 3.2 Art. 41a und Art. 41b GSchV legen fest, welche Breite der Gewässerraum für Fliessgewäs- ser (Art. 41a GSchV) bzw. für stehende Gewässer (Art. 41b GSchV) mindestens zu betragen hat. In beiden Fällen muss die Breite des Gewässerraums unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden (Art. 41a Abs. 3 bzw. Art. 41b Abs. 2 GSchV), kann aber in di cht überbauten Gebieten auch den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hoc hwasser ge- währleistet ist (Art. 41a Abs. 4 bzw. Art. 41b Abs. 3 GSchV). Art. 41c GSchV regelt die extensive Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraums. Nach Art. 41c Abs. 1 erster Satz GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Als standortgebunden gelten Anlagen, die aufgrund ihre s Bestimmungszwecks oder aufgrund der standörtlichen Ver- hältnisse (z.B. Schluchten oder durch Felsen eingeengte Platzverhältnisse) nicht ausserhalb des Gewässerraums angeordnet werden können ( Bundesamt für Umwelt, Erläuternder Bericht zur parlamentarischen Initiative "Schutz und Nutzung der Gewässer (07.492) – Änderung der Gewäs- serschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung, S. 14). In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegen- den Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 zweiter Satz GSchV). Nach Abs. 1 ÜBest GSchV legen die Kantone den Gewässerraum gemäss den Art. 41a und 41b GSchV bis zum 31. Dezem- ber 2018 fest. Solange sie den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen Strei- fen von je 8 m zuzüglich die Breite der bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer bestehenden Gerinnesohle bis 12 m Breite (Abs. 2 Bst. a ÜBest GSchV). Soll eine Baute oder Anlage in nerhalb des übergangsrechtlich geltenden Gewässerabstands erstellt werden, kann eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen nach Art. 41c GSchV erfüllt sind. 12/16 3.3 Die Gemeinde Z.___ hat den definitiven Gewässerraum nach Art. 41a und Art. 41b GSchV für den M.___bach in diesem Bereich nicht festgelegt. Es gelten demnach die übergangsrechtli- chen Bestimmungen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz – für den Gewässerabstand gälten nach wie vor die Vorschriften des Baureglements der Gemeinde Z.___, wenn der baureglemen- tarische Abstand grösser ist als der übergangsrechtliche Gewässerabstand – haben die baureg- lementarischen Gewässerabstandvorschriften seit Inkrafttreten des PBG keine Grundlage mehr, da dieses im Gegensatz zum BauG keinen kantonalrechtlichen Gewässerabstand mehr vorsieht. Es gilt daher nicht mehr der Gewässerabstand von 10 m, der unterschritten wird, sondern mass- geblich ist nur noch der übergangsrechtliche Gewässerabstand. Die Vorinstanz geht von einer Gerinnesohle von 0,6 m aus. Gemäss Gewässerraum Grundlagenkarte (Publikationsdatum: 20. September 2022) beträgt die generalisierte Sohlenbreite des M.___bachs in diesem Bereich 1 m. Anlässlich des Augenscheins wurden Messungen der Sohlenbrei te vorgenommen. Diese Messungen zeigten ein sehr unterschiedliches Bild; die Werte lagen zwischen 0,6 m bis 1,4 m. Sowohl im Bereich der südwestlichen als auch südöstlichen Ecke des Bauvorhabens wurde eine Sohlenbreite von 1,4 m gemessen. Diese Feststellung wurde im Augenscheinprotokoll festgehal- ten und wurde von keinem Verfahrensbeteiligten in Abrede gestellt . Aufgrund der sehr unter- schiedlichen Werte der Sohlenbreite – alleine im Bereich des Baugrundstücks – ist die gemittelte Sohlenbreite von 1 m sachgerecht, was auch der Vertreter der Abteilung Wasserbau am Augen- schein bestätigt hat. In Anbetracht dessen, dass die effektive Sohlenbreite von 1,4 m beim Stand- ort der geplanten Baute sogar grösser ist, zieht die Rekursgegnerin aus der generalisierten Soh- lenbreite sogar einen Vorteil. Ausschnitt Gewässerraum Grundlagenkarte (Geoportal SG) 3.4 Im Amtsbericht der Abteilung Wasserbau wird festgehalten, dass die genaue Lage des Ge- wässers nicht verifiziert werden könne, da das Gewässer gemäss Orthofoto aus dem Jahr 2019 vollständig mit Büschen eingewachsen sei. Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass der Bach teilweise verbaut ist. Die in die Jahre gekommene Verbauung ist mehr oder weniger intakt und konzentriert sich auf die Seite des Baugrundstücks. Gerade im Bereich der geplanten Baute ist die Verbauung auf der Seite des Baugrundstücks noch recht gut erhalten. Aufgrund des Zu- stands der Verbauung kann ohne weiteres geschlossen werden, dass diese bereits vor dem Jahr 2019 erstellt worden ist und dass sich der Verlauf – zumindest auf der Baugrundstückseite – nicht geändert hat. Visier Visier 13/16 3.5 Somit ist erstellt, dass das Bauprojekt teilweise innerhalb d es eidgenössisch geltenden übergangsrechtlichen Gewässerabstand von 9 m (8 m plus Sohlenbreite von 1 m) liegt und damit bereits aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig ist. 4. Bei diesem Ergebnis würden sich weitere Ausführungen zu den Rügen der Rekurrentinnen und Rekurrenten an sich erübrigen. Aus verfahrensökonomischen Gründen sind jedoch folgende Überlegungen angezeigt: 4.1 Der M.___bach wird auf der Seite des Baugrundstücks von einer Uferbestockung von einer Breite von 4 bis 5 m gesäumt. Nach Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur - und Heimatschutz (SR 451; abgekürzt NHG) ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenar- ten u.a. durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) entgegenzuwirken. Be- sonders schützenwert sind Uferbereiche, Riedgebiete, Moor e, seltene Waldgesellschaften, He- cken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Na- turhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften auf- weisen (Art. 18 Abs. 1bis NHG). Nach Art. 115 Bst. a PBG sind Gewässer und ihre Ufer Schutzob- jekte, für deren Ufervegetation bereits ein „ex lege“ -Schutz von Bundesrechts wegen besteht (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1, S. 13, Ziff. 5b). Den Bauplänen ist nir- gends zu entnehmen, wie die Baugrube hinsichtlich des M.___bachs und dessen Uferbestockung aussehen wird. Der geologische Bericht der J.___AG, V.___, vom 7. August 2020, zeigt Stabili- tätsberechnungen und auch elf verschiedene Schnitte von – teilweise mehrere Meter auskragen- den – Baugruben; allerdings können diese nicht dem Standort zugeordnet werden. Demenspre- chend muss auch abgeklärt werden, ob und in welchem Umfang der Bau und Unterhalt der ge- planten Tiefgarage mit Lagerräumen das Gel ände im angrenzenden übergangsrechtlichen Ge- wässerabstand beansprucht und welche Einwirkungen sowohl auf die Fläche innerhalb des über- gangsrechtlichen Gewässerabstand als auch auf die Ufervegetation entstehen. Hierzu hätte die Rekursgegnerin allfällige neue Baugesuchsunterlagen bei der Vorinstanz einzureichen. 4.2 Weitere Abklärungen müssen auch in Bezug auf den Waldabstand getroffen werden. Ge- mäss Amtsbericht hält das Bauvorhaben gemäss Geoportal einen Waldabstand von nur 14,725 m ein. Da das Geoportal rechtl ich nicht verbindlich ist, und der Standort des geplanten Gebäudes ausserhalb des Waldfeststellungsplans Nr. 27 liegt, wurde der Waldfeststellungsplan im GIS ein- gelesen. Durch die verschiedenen Fehlereinflüsse von der Feldaufnahme bis zum Abgriff ab Scan ergibt sich ein Toleranzwert von +/- 0,3 m. Dem Amtsbericht ist zu folgen, indem von einer Verlet- zung der Waldabstandsvorschrift erst gesprochen werden kann, wenn der Toleranzwert über- schritten wird. Wird der Toleranzwert dem aus dem Geoportal herausgelesenen Waldabstand von 14,725 m hinzugezählt, wird der gesetzlich vorgeschriebene Waldabstand von 15 m eingehalten. Wie bereits beim M.___bach und dessen Uferbestockung ist auch hinsichtlich des Walds aus den Bauplänen nicht ersichtlich, wie die Baugrube aussehen wird. Es wäre auch bezüglich des Walds vorinstanzlich abzuklären, ob und in welchem Umfang der Bau und der Unterhalt der geplanten Tiefgarage mit Lagerräumen das Gelände innerhalb des Waldabstands beansprucht und mit wel- chen Einwirkungen zu rechnen ist. Auch diesbezüglich sind die aktuellen Baugesuchsunterlagen unvollständig. Ausschnitt Waldfeststellungsplan Schmidberg II, Detailplan 27 4.3 Wenn ein einzelnes Baugrundstück bereits direkt an eine öffentliche Strasse angrenzt und die zu erstellende Erschliessungsanlage (Zufahrt, Vorplatz o.ä.) erkennbar der privaten Nutzung vorbehalten ist (vgl. GVP 2001 Nr. 98), liegt eine blosse Hauszufahrt vor . Dabei spielt es keine Rolle, wenn sich auf dem einzelnen Grundstück mehr als ein Gebäude (Ein- und/oder Mehrfami- lienhäuser, unabhängig der Eigentumsverhältnisse am Gebäude, z.B. Stockwerkeigentum) und 14/16 damit eine Vielzahl von Wohneinheiten befinden; die Eigentümer haben sich in diesen Fällen pri- vatrechtlich zu organisieren (Hausordnung, Stockwerkeigentümer-Reglement). Auf grundstücks- internen Zufahrtsstrassen (zu Gar agen, Aussenparkplätzen oder zu Tiefgarageneinfahrten) be- wegt sich – wie auf einer Gemeindestrasse dritter Klasse – zwar ebenfalls lediglich Ziel-, Anlieger- und Quellverkehr. Trotzdem besteht aufgrund der Tatsache, dass dieser Verkehr innerhalb eines einzigen Privatgrundstücks stattfindet, in der Regel keine Notwendigkeit an einer Öffentlicherklä- rung der internen Erschliessung (BDE Nr. 98/2020 vom 27. Oktober 2020 Erw. 2.1 f.) Die Feiner- schliessung umfas st den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Er- schliessungsanlagen. Die Hauszugänge und -zufahrten auf den Baugrundstücken selbst zählen indessen nicht mehr zur Feinerschliessung (GVP 2011 Nr. 21). Für die Frage der Öffentlicherklä- rung einer Erschliessungsanlage ist damit neben der Abgrenzung zur Groberschliessung insbe- sondere die Unterscheidung zur privaten Hauszufahrt wichtig. Das Grundstück Nr. 001 ist über die klassierte O.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) stras- senmässig er schlossen. Diese stellt die Feinerschliessung dar. Der weitere Verlauf der O.___strasse, dessen Klassierung die Rekurrentinnen und Rekurrenten verlangen, verläuft dage- gen innerhalb des Grundstücks Nr. 001. Die Strasse auf dem Grundstück Nr. 001 dient denn auch nur der grundstücksinternen Erschliessung und ist nicht etwa Bestandteil eines übergeordneten Strassennetzes (vgl. VerwGE B 2014/16 vom 30. Juni 2015 Erw. 2.2; VerwGE B 2009/30 vom 3. Dezember 2009 Erw. 4.2). Als solche gehört sie nicht zur Feinerschli essung (VerwGE B 2018/185 vom 24. Januar 2019 Erw. 5.2; GVP 2011 Nr. 21). Damit fehlt es im vorliegenden Fall an einem öffentlichen Interesse für die beantragte Klassierung. 4.4 Dabei spielt es keine Rolle, ob bzw. wann eine Vereinigung von mehreren Grundstüc ken erfolgt ist. Ausschlaggebend ist lediglich, dass die Strasse der Erschliessun g eines einzigen Grundstücks dient. Eine Öffentlicherklärung der internen Zufahrtsstrasse ist daher vorliegend nicht zwingend. Die Feinerschliessung ist aber bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze des zu überbauenden Grundstücks heranzuführen, so dass dieses einen direkten Anstoss an die öffent- liche Strasse hat. Im Zusammenhang mit dem Baugesuch der Rekursgegnerin für sechs Mehrfamilienhäuser mit drei Tiefgaragen auf Grundstück Nr. 001 wurde die südliche Ein- und Ausfahrt der O.___strasse in die N.___strasse optimiert. Innerhalb des Strassengrundstücks wurde der Einlenker vergrös- sert. In diesem Bereich wurde die private Erschliessung für die sechs Mehrfamilienhäuser ange- schlossen. Der Teilstrassenplan "Einlenker O.___strasse" wurde mit Verfügung des Baudeparte- mentes am 29. März 2019 genehmigt. Ausschnitt Teilstrassenplan Einlenker O.___strasse Wie dem Ausschnitt zu entnehmen is t, wurde der Einlenker O.___ zum Baugrundstück Nr. 001 zwar erneuert und verbreitert; allerdings ist die Zufahrt zum Baugrundstück nach wie vor nicht vollständig klassiert. Der Spickel vor der Einfahrt wurde von der Klassierung aus nicht nachvoll- ziehbaren Gründen ausgenommen, obwohl dieser für die Erschliessung des Grundstücks Nr. 001 notwendig gewesen wäre . Der Spic kel gehört zu Grundstück Nr. 011 (Eigentümerin Politische Gemeinde Z.___). Da die Erschliessung somit über ein Drittgrundstück führt, ist dieser Spickel zwingend ebenfalls zu klassieren (vgl. auch VerwGE B 2021/45 vom 13. Februar 2022 Erw. 3.2.2, wonach eine Zufahrt öffentlich zu erklären ist, wenn sie über ein Drittgrundstück führt). 5. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben den übergangsrechtlichen Gewässerabstand verletzt. Die angefochtene Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 und die Einspracheentscheide der Baukommission Z.___ vom jeweils 14. Dezember 2020 sind deshalb 15/16 aufzuheben. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich als begründet und sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu über- binden. 6.2 Der von A.___sel. und B.___ im Rekurs 1 am 14. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 6.3 Der von H.___ sel. im Rekurs 2 am 29. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 7. Rekurrentinnen und Rekurrenten, Rekursgegnerin und Vorinstanz stellen je ein Begehren um Er- satz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser- amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf- erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schwei zerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab- gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 7.2.1 Sowohl die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 als auch die Rekurrentin 2 obsiegen mit ihren Anträgen. Da die beiden Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwie- rigkeiten boten, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich An- spruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote n vorlie- gen, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO ) ermessensweise festzulegen. D ie Re kursbe- gründungen sind in den beiden Verfahren weitgehend identisch, weshalb je eine reduzierte aus- seramtliche Entschädigung zugesprochen wird. 7.2.2 Die ausseramtliche Entschädigung für die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 ist auf ins- gesamt Fr. 2'500.– festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 7.2.3 Die ausseramtliche Entschädigung für die Rekurrentin 2 ist auf Fr. 2'500.– festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 7.2.4 Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 7.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen An- spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihre Begehren in den beiden Rekursen sind des- halb abzuweisen. 7.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St.Gallen 2004, S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihre Begehren in den beiden Rekursen sind daher abzuweisen. 16/16 Entscheid 1. a) Der Rekurs Nr. 20-10150 der Erbengemeinschaft A.___sel. , bestehend aus A.A.___, B.A.___, C.A.___, von B.___, A.C.___ und B.C.___, D.___ sowie E.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Der Rekurs Nr. 21-121 von F.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. c) Der Beschluss der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 und die Einspracheentscheide vom jeweils 14. Dezember 2020 werden aufgehoben. 2. a) Der G.___AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt. b) Der am 14. Januar 2021 von A.___sel. und B.___ im Rekurs Nr. 20-10150 geleistete Kos- tenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. c) Der am 29. Januar 2021 von H.___ sel. im Rekurs Nr. 21-121 geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren der Erbengemeinschaft A.___sel. , bestehen d aus A.A.___, B.A.___, C.A.___, sowie von B.___, A.C.___ und B.C.___, D.___ sowie E.___ um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 20-10150 wird gutgeheissen. Die G.___AG entschädigt die Erbengemeinschaft A.___sel., bestehend aus A.A.___, B.A.___, C.A.___, sowie B.___, A.C.___ und B.C.___, D.___ und E.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'500.–. b) Das Begehren von F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 21-121 wird gutgeheissen. Die G.___AG entschädigt F.___ ausseramtlich mit Fr. 2'500.–. c) Die Begehren der G.___AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in den Rekursen Nrn. 20-10150 und 21-121 werden abgewiesen. d) Die Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in den Rekursen Nrn. 20-10150 und 21-121 werden abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin