<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00308</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211328&amp;W10_KEY=13013537&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00308</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.12.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einbezug eines mit einer inventarisierten Trotte überbauten Grundstücks in eine Arealüberbauung. § 71 Abs. 3 PBG enthält keine zusätzlichen Anforderungen an die Arealüberbauung, sondern stellt lediglich fest, dass für das ganze Areal - unter Einbezug des bereits überbauten Grundstücks - die Voraussetzungen gemäss § 71 Abs. 1 und 2 PBG gelten. Gestaltung, Ausstattung und Ausrüstung des Areals gemäss den Anforderungen von Abs. 1 und 2 müssen allerdings auch dem überbauten Grundstück zugute kommen. Wird dieses lediglich einbezogen, um seine zusätzliche Nutzung für das Areal zu gewinnen, ohne dass die Arealüberbauung ihm einen Vorteil bringt, lässt sich der Einbezug nicht rechtfertigen. Umso mehr muss dies gelten, wenn auf dem überbauten Grundstück wie hier ein Objekt des Denkmalschutzes liegt, gegenüber welchem die Arealüberbauung schon nach § 238 Abs. 2 PBG zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet ist (E. 4.2). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist nicht von vornherein ausgeschlossen, dass die besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt, auch nur über die Umgebungsgestaltung erreicht werden kann (E. 4.3). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROTTE">TROTTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSGESTALTUNG">UMGEBUNGSGESTALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14091" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00308</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Dezember 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt ZÃ¼rich,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>E, vertreten durch F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch I,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">7. J, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>8. K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">7−8 vertreten durch L,</p> <p class="MsoNormal"><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. Juli 2010 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Sektion Immobilienbewirtschaftung der Stadt ZÃ¼rich die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau des Altersheims Trotte (ArealÃ¼berbauung) auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. WP5113 und WP4499 an der Nordstrasse 331, 349 sowie der Trottenstrasse 74 und 76 in ZÃ¼rich 10 â Wipkingen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen wandten sich A und B, C, D, E, M, G und H mit Eingabe vom 20. August 2010 innert Frist an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung vom 13. Juli 2010. Am 23. August 2010 reichten auch J und K Rekurs gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich ein und beantragten ebenfalls dessen Aufhebung.</p> <p class="Urteilstext">M zog am 24. MÃ¤rz 2011 ihren Rekurs zurÃ¼ck. Mit Entscheid vom 1. April 2011 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse gut, soweit sie nicht infolge RÃ¼ckzugs erledigt abgeschrieben wurden. DemgemÃ¤ss wurde der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid wandte sich die Immobilienbewirtschaftung der Stadt ZÃ¼rich mit Beschwerde vom 17. Mai 2011 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April 2011 sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz beantragte am 27. Mai 2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt ZÃ¼rich schloss am 15. Juni 2010 auf Gutheissung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft 1−6 beantragte mit Beschwerdeantwort vom 22. August 2010 die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die Beschwerdegegnerschaft 7 und 8 stellte mit separater Eingabe â ebenfalls datierend vom 22. August 2011 â denselben Antrag.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 16. September 2011 teilte die BeschwerdefÃ¼hrerin mit, dass sie auf Stellungnahme zu den Beschwerdeantworten verzichte. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 7. Oktober 2011 wurde der Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit zur Stellungnahme zur Vernehmlassung der mitbeteiligten Bausektion der Stadt ZÃ¼rich gegeben. Die Beschwerdegegnerschaften reichten ihre Stellungnahmen am 17. und 20. Oktober 2011 ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) befinden sich die BaugrundstÃ¼cke in der Wohnzone W3. Geplant ist der Neubau des bestehenden Altersheims Trotte im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung auf den beiden aneinander grenzenden GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. WP5113 und WP4499. Das bestehende, im Jahr 1958 mittels Ausnahmebewilligung genehmigte, achtgeschossige Altersheim sowie das dreigeschossige Personal- und Verwalterhaus stehen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. WP5113. Das Ã¶stlich daran anschliessende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. WP4499 ist mit einem inventarisierten Wohnhaus â einer ehemaligen Trotte von vor 1812 â Ã¼berbaut.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die geplante ArealÃ¼berbauung aufgrund der fehlenden baulichen Einbindung der Trotte in das Gesamtkonzept den Anforderungen von § 71 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht genÃ¼ge, weshalb der Einbezug der Parzelle WP4499 in die ArealÃ¼berbauungsflÃ¤che nicht zulÃ¤ssig sei und folglich die erforderliche ArealÃ¼berbauungsflÃ¤che von 6'000 m<sup>2</sup> nicht erreicht werde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t des Projekts liege darin, dass durch die Einbettung der potenziell schutzwÃ¼rdigen Trotte in die Ã¶ffentliche Parkanlage eine Situation geschaffen werde, die ein ausgleichendes Pendant zum Neubau schaffe und so eine stadtrÃ¤umliche QualitÃ¤t erziele, die den erhÃ¶hten Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung entspreche. Gerade durch die Volumenkonzentration kÃ¶nne ein Zustand geschaffen werden, der mit einer respektvollen Distanz die IntegritÃ¤t des potenziellen Schutzobjekts zu wahren vermÃ¶ge, und zwar unter gleichzeitiger Realisierung eines dringend notwendigen altersgerechten Neubaus. Weil RÃ¼cksicht auf ein bestehendes Schutzobjekt genommen werden mÃ¼sse, kÃ¶nne der relevante Verbindungsbogen zwischen den beiden GrundstÃ¼cken gar nicht Ã¼ber die bauliche Einheit geschlagen werden. WÃ¼rde die Haltung der Vorinstanz geschÃ¼tzt, wonach eine baulich einheitliche Gestaltung nur dann als qualitativ hochstehend eingestuft werden kÃ¶nne, wenn alle Objekte gleich aussehen wÃ¼rden, werde ein Einbezug Ã¤lterer Schutzobjekte in ArealÃ¼berbauungen in Zukunft nicht mehr mÃ¶glich sein. Der eingereichte Umgebungsplan zeige deutlich, dass das TrottengebÃ¤ude in die Umgebungsgestaltung einbezogen worden sei. Dies unter dem Gesichtspunkt, mÃ¶glichst nahe an der historischen Gartengestaltung, wie sie frÃ¼her um das GebÃ¤ude angelegt gewesen sei, zu bleiben. <span>Die Umgebungsgestaltung sei im Hinblick auf das gesamte Areal geplant worden. Es gebe keine Unterscheidung zwischen den beiden GrundstÃ¼cken. Der von der Vorinstanz geforderte bauliche Beitrag wÃ¼rde einen Einbezug des architektonischen Flairs aus dem 18. Jahrhundert in einen Neubau nach hÃ¶chstem Baustandard (hier: Minergie-P-Eco) bedeuten. Dies kÃ¶nne unmÃ¶glich ernsthaft verlangt werden und wÃ¼rde ausserdem nicht dem Schutzgedanken entsprechen. Der Beschluss der Bausektion beruhe auf einer vollstÃ¤ndigen WÃ¼rdigung des massgebenden Sachverhalts und einer angemessenen ErmessensausÃ¼bung und sei in jeder Hinsicht rechtmÃ¤ssig. Der Entscheid der Vorinstanz sei deshalb aufzuheben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei der ArealÃ¼berbauung handelt es sich um eine Ãberbauung von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten MindestflÃ¤che aufgrund einer einheitlichen, die gesamte Ãberbauung umfassenden Baueingabe (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 312, auch zum Folgenden). Der ArealÃ¼berbauung liegt das planerische Motiv zugrunde, den BaubehÃ¶rden die rechtliche Handhabe zu bieten, eine von der normalen abweichende, differenziertere Bauweise zuzulassen und gleichzeitig an die bauliche Gestaltung, die Einordnung in die Umgebung und die WohnqualitÃ¤t in verschiedener Beziehung erhÃ¶hte Anforderungen zu stellen (VGr, 20. August 1974, ZBl 1975, 204 E. 3b).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 71 PBG mÃ¼ssen Bauten und Anlagen einer ArealÃ¼berbauung sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1). GemÃ¤ss Abs. 2 der genannten Bestimmung sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung. Nach § 71 Abs. 3 PBG kÃ¶nnen ArealÃ¼berbauungen auch bereits Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke umfassen, wenn die Ãberbauung als Ganzes den Anforderungen genÃ¼gt. <span>Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>§ 71 Abs. 1 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der BaubehÃ¶rde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist das Baurekursgericht grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb es neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der WÃ¼rdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Beurteilungsspielraum Ã¶ffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b = BEZ 2003 Nr. 22; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2). Ist die Einordnung einer ArealÃ¼berbauung strittig, so darf das Baurekursgericht mithin nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist.</p> <p class="Erwgung2">Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar halten durfte beziehungsweise, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung der Gemeindeautonomie zulÃ¤ssig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Auf ihren besonderen Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale BaubehÃ¶rde indessen nur berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2). Zwar hat die BeschwerdefÃ¼hrerin in der BegrÃ¼ndung der Baubewilligung lediglich rudimentÃ¤r ausgefÃ¼hrt, inwiefern sich der geplante Neubau unter Einbezug der inventarisierten Trotte im Sinn von § 71 Abs. 3 PBG in die ArealÃ¼berbauung einordne. Die geforderte BegrÃ¼ndung hat sie jedoch mit ihren Rekursvernehmlassungen vom 5. und 29. Oktober 2010 nachgeliefert, was nach dem Gesagten nicht zu beanstanden ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Umfeld des fraglichen Areals ist gekennzeichnet durch eine Hanglage (SÃ¼dhang) und eine kleinteilige, heterogene Siedlungsstruktur. Das GrundstÃ¼ck mit dem bestehenden Altersheim wird im Norden von der Nord-, im SÃ¼den von der Trottenstrasse und im Westen von den GrundstÃ¼cken Nordstrasse 357 bzw. Trottenstrasse 36 und 84 begrenzt. Ãstlich schliesst das GrundstÃ¼ck mit dem TrottengebÃ¤ude an. Das TrottengrundstÃ¼ck grenzt mit seiner Nordseite ebenfalls an die Nordstrasse. SÃ¼dlich grenzen die Liegenschaften Trottenstrasse 56−62 an. Bei der Trotte handelt es sich um ein vor 1812 erstelltes, zweigeschossiges, teils verputztes und verbrettertes, langrechteckiges Wohnhaus mit Satteldach und bÃ¤uerlichem Charakter. Es ist im Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten der Stadt ZÃ¼rich verzeichnet und wird heute zu Wohnzwecken genutzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin plant die Errichtung eines siebengeschossigen Altersheim-Neubaus im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung, welche das inventarisierte TrottengebÃ¤ude auf dem NachbargrundstÃ¼ck miteinbeziehen soll. Zwischen dem Altersheim und der Trotte soll ein Park entstehen. Der Einbezug der Parzelle mit dem TrottengebÃ¤ude in den Arealperimeter soll dabei Ã¼ber die Gestaltung der Gartenanlage und nicht durch eine bauliche Einbindung der Trotte in das Gesamtkonzept erfolgen.</p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hat diesbezÃ¼glich festgehalten, dass der Einbezug der bestehenden GebÃ¤ude im Sinn von § 71 Abs. 3 PBG einen baulichen Beitrag des Neubaus erfordere und eine "verbindende" Umgebungsgestaltung keinesfalls genÃ¼ge (E. 4.5 des vorinstanzlichen Entscheids).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>§ 71 Abs. 3 PBG enthÃ¤lt keine zusÃ¤tzlichen Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung, sondern stellt lediglich fest, dass fÃ¼r das ganze Areal â unter Einbezug des bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cks â die Voraussetzungen gemÃ¤ss § 71 Abs. 1 und 2 PBG gelten. Aus Abs. 3 der Bestimmung kann daher nicht abgeleitet werden, dass das Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck durch eine bestimmte Art der Gestaltung einzubeziehen sei. Massgeblich bleibt vielmehr, ob fÃ¼r das Areal insgesamt eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 und 2 PBG erreicht wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gestaltung, Ausstattung und AusrÃ¼stung des Areals gemÃ¤ss den Anforderungen von Abs. 1 und 2 mÃ¼ssen allerdings auch dem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck zugutekommen. Wird dieses lediglich einbezogen, um seine zusÃ¤tzliche Nutzung fÃ¼r das Areal zu gewinnen, ohne dass die ArealÃ¼berbauung ihm einen Vorteil bringt, lÃ¤sst sich der Einbezug nicht rechtfertigen. Umso mehr muss dies gelten, wenn auf dem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck wie hier ein Objekt des Denkmalschutzes liegt, gegenÃ¼ber welchem die ArealÃ¼berbauung schon nach § 238 Abs. 2 PBG zu besonderer RÃ¼cksichtnahme verpflichtet ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aus dieser Anforderung ergibt sich indessen nicht, dass das ganze Areal einheitlich zu gestalten sei, und ebenso wenig, dass die Gestaltung eine enge Verbindung mit dem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck auszudrÃ¼cken habe. Bei entsprechender Ausgangslage ist durchaus auch denkbar, dass zum Beispiel eine LÃ¶sung, welche GegensÃ¤tze schafft und dem bestehenden Objekt einen grosszÃ¼gigen Freiraum sichert, als besonders gute Gestaltung anerkannt werden kann.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorliegend weist der geplante Neubau unbestrittenermassen keine bauliche Bezugnahme zur inventarisierten Trotte auf. Diese soll vielmehr Ã¼ber die Umgebungsgestaltung mittels der neu zu schaffenden Parkanlage in die ArealÃ¼berbauung integriert werden. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist nicht von vornherein ausgeschlossen, dass die besondere RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt auch nur Ã¼ber die Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Hierzu mÃ¼sste diese aber als verbindendes Element zwischen Schutzobjekt und neuem GebÃ¤ude dienen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Dass diese Einbindung vorliegend nicht gelungen ist, ergibt sich bereits daraus, dass die geplante Parkanlage in zwei Teile unterteilt ist. Der eine Teil gehÃ¶rt zur Trotte und ist nicht Ã¶ffentlich zugÃ¤nglich. Der Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche Teil gehÃ¶rt zum Altersheim. Dazwischen liegt ein aus mehreren BÃ¤umen bestehender "Sichtschutz" zu der als WohngebÃ¤ude genutzten Trotte. Aufgrund des "Sichtschutzes" zwischen Neubau und Schutzobjekt wird die Trotte durch die Parkgestaltung nicht ins Areal eingebettet, sondern vom Ã¼brigen Park getrennt. Die geforderte verbindende Funktion vermag die Parkgestaltung in der projektierten Form daher nicht wahrzunehmen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht diesbezÃ¼glich geltend, die Vorinstanz habe sich bei der Beurteilung der Parkanlage auf den Umgebungsplan in der Dokumentation abgestÃ¼tzt. Zur Beurteilung sei aber einzig und allein der zusammen mit dem Baugesuch eingereichte Umgebungsplan massgebend. Hierzu ist festzuhalten, dass auch auf dem als massgeblich erachteten Plan ein aus mehreren BÃ¤umen bestehender "Sichtschutz" zu der als WohngebÃ¤ude genutzten Trotte vorgesehen ist. Zwar mag zutreffen, dass die BÃ¤ume dem Schutz der PrivatsphÃ¤re der Bewohner der Trotte dienen. Dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass die als Sichtschutz geplanten BÃ¤ume entlang des Handlaufs einen Respektsabstand zur inventarisierten Trotte schaffen und diese damit optisch vom restlichen Park abtrennen. Die besondere RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt lediglich Ã¼ber die Umgebungsgestaltung lÃ¤sst sich daher mit der vorgesehenen Ausgestaltung der Parkanlage nicht erreichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Indessen erscheint vorliegend nicht ausgeschlossen, dass die geforderte besondere RÃ¼cksichtnahme durch eine verbesserte Umgebungsgestaltung gelingen kann. Diese mÃ¼sste so angelegt sein, dass sie die Trotte nicht wie bisher von der ArealÃ¼berbauung abtrennt, sondern Ã¼ber die Parkanlage miteinbezieht. Da somit die Anforderungen von Art. 71 Abs. 1 und 2 PBG auch nur Ã¼ber eine verbesserte Umgebungsgestaltung erreicht werden kÃ¶nnen, ist noch von einem lediglich untergeordneten Mangel auszugehen, der sich Ã¼ber eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen lÃ¤sst. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher zu verpflichten, einen neuen Umgebungsplan einzureichen. Dieser ist von der Bausektion im Sinn der vorstehenden ErwÃ¤gungen zu prÃ¼fen. Der Entscheid ist in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu erÃ¶ffnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der angefochtene Entscheid spricht dem streitigen Bauvorhaben sodann nicht nur gegenÃ¼ber der inventarisierten Trotte, sondern generell die gemÃ¤ss § 71 Abs. 1 und 2 PBG erforderliche besonders gute Gestaltung ab.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>BezÃ¼glich der Frage der Einordnung des strittigen Bauvorhabens ist vorab festzuhalten, dass ein verwaltungsgerichtlicher Lokaltermin nicht erforderlich ist, da bereits die<br/> Vorinstanz einen Augenschein durchgefÃ¼hrt hat und ihr Protokoll im Zusammenhang mit den Ã¼brigen Akten hinreichend Aufschluss Ã¼ber die zu wÃ¼rdigenden tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse gibt, <span>zumal kein Parteiantrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins gestellt wurde (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrt bezÃ¼glich der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung der Bausektion aus, es treffe zwar zu, dass das Projekt aus einem Wettbewerbsverfahren als Sieger hervorgegangen sei. Es zeichne sich aber vor allem durch sein dominantes und wuchtiges Volumen aus. Es stehe sowohl im Norden wie im SÃ¼den auf bzw. hart an der Verkehrsbaulinie und drÃ¤nge gleichsam in den Strassenraum. Die strassenseitige nÃ¶rdliche Fassade wirke wegen ihrer Ã¼berwiegend geschlossenen Mauerfront, ihrer schieren GrÃ¶sse und Position Ã¼berdimensioniert, schluchtartig, abweisend und bedrohlich. Die AuffÃ¤cherung der Ost- und Westfassaden nÃ¼tze da nur wenig. Indem das AltersheimgebÃ¤ude â zwecks der grundsÃ¤tzlich lobenswerten Schaffung eines Ã¶ffentlichen Parkbereichs â ganz an den westlichen Rand des Areals verschoben werde, die angestrebte Verdichtung mithin nicht inmitten bzw. nicht eingebettet in das Arealgebiet erfolge, werde die wuchtige Wirkung der Baute noch verschÃ¤rft. Auch sei die Hanglage in die WÃ¼rdigung mit einzubeziehen, da sie die wuchtige Wirkung der Baute â und zwar ausschliesslich im negativen Sinn â akzentuiere.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zur WÃ¼rdigung der Vorinstanz ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass auch eine sehr ungewÃ¶hnliche Architektur qualifizierten Ã¤sthetischen AnsprÃ¼chen genÃ¼gen kann (RB 1996 Nr. 77). Wenn eine ArealÃ¼berbauung eine klare ZÃ¤sur zur Nachbarschaft schafft, darf dies nicht dazu fÃ¼hren, dass ihr deswegen die geforderte besonders gute Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung von vornherein abgesprochen wird (RB 1997 Nr. 79). Zwar trifft zu, dass die umstrittene ArealÃ¼berbauung im Quartier einen krÃ¤ftigen neuen Akzent setzt. Allein aufgrund der markanten Erscheinung â insbesondere der Nordfassade â lÃ¤sst indessen nach dem Gesagten noch nicht der Schluss ziehen, dass sich das angefochtene Projekt deswegen nicht in die bauliche Umgebung einordne. Die Ã¼beraus positive Ã¤sthetische Beurteilung der gut besetzten Wettbewerbsjury lÃ¤sst sich damit â wie nachfolgend ausgefÃ¼hrt â jedenfalls nicht infrage stellen:</p> <p class="Urteilstext">Die Wettbewerbsjury hielt in ihrer Beurteilung fest, beim Projekt "Lila" sei ein kompakter, grosser Kubus azentrisch in das langgezogene GrundstÃ¼ck gesetzt worden, sodass gegenÃ¼ber der feinkÃ¶rnigen Struktur der EinfamilienhÃ¤user im Osten ein angemessener Freiraum bleibe. Die eigenwillig schmetterlingsÃ¤hnliche Grundrissform reagiere differenziert auf die angrenzende Bebauung und werde in der Bearbeitung des Dachs als eigentliche fÃ¼nfte Fassade fortgesetzt. Diese geschickte Modellierung des BaukÃ¶rpers bewirke, dass die an sich grosse Masse nie in ihrer vollen GrÃ¶sse wahrgenommen werde. Eine Ausnahme bilde die Ansicht von der Nordstrasse her; hier wÃ¤re eine weitergehende Modulierung insbesondere der GebÃ¤udehÃ¶he wÃ¼nschenswert. Insgesamt entstehe mit dem prÃ¤gnanten, klar als Ã¶ffentlich erkennbaren Bau und dem grosszÃ¼gigen, attraktiv nutzbaren Aussenraum eine Ã¼berzeugende stÃ¤dtebauliche Gesamtanlage.</p> <p class="Urteilstext">Die von der Wettbewerbsjury hervorgehobenen VorzÃ¼ge des Bauprojekts sind gestÃ¼tzt auf die bei den Akten liegenden PlÃ¤ne nachvollziehbar. Insbesondere wird die von der<br/> Vorinstanz gerÃ¼gte wuchtige Erscheinung durch die EinschÃ¤tzung der Wettbewerbsjury stark relativiert. Zwar hÃ¤lt auch die Jury fest, dass aufgrund der Ansicht von der Nordstrasse her eine Modellierung insbesondere der GebÃ¤udehÃ¶he wÃ¼nschenswert wÃ¤re. Wie die Bausektion indessen in ihrer EinordnungsbegrÃ¼ndung ausfÃ¼hrt, sind die Nord- und SÃ¼dfassaden im Vergleich zur Ost- und Westseite ruhiger ausgebildet. Insbesondere die Fassade zur Nordstrasse Ã¼be eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung, welche die geforderte Gesamtwirkung im Kontext unterstÃ¼tze. Diese WÃ¼rdigung der Einordnungssituation auf der Nordseite erweist sich als nachvollziehbar, zumal die Nordfassade direkt an den wenig empfindlichen Strassenraum der Nordstrasse mit im Vergleich zu den EinfamilienhÃ¤usern im Osten eher grosskubigen Bauten angrenzt. Wie die Wettbewerbsjury zutreffend festgehalten hat, erlaubt die Volumenkonzentration zur Nordstrasse hin die Schaffung eines angemessenen Freiraums gegenÃ¼ber den EinfamilienhÃ¤usern im Osten. Diese BegrÃ¼ndung erweist sich unter BerÃ¼cksichtigung der von der Bausektion angefÃ¼hrten ruhigeren Fassadengestaltung zur Nordstrasse hin als vertretbar. Wenn die kommunale BaubehÃ¶rde zum Schluss gekommen ist, dass das Projekt im Zusammenspiel mit der Parksituation die Anforderungen von § 71 Abs. 1 und 2 PBG erfÃ¼lle, hat sie ihren Ermessenspielraum nicht Ã¼berschritten und liegt in dieser Auffassung keine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>AnzufÃ¼gen bleibt, dass die Textur und Farbigkeit der Materialien mit der Baubewilligung noch nicht definitiv festgelegt wurde, weshalb die Farb- und Materialwahl nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Der Entscheid Ã¼ber die Farb- und Materialwahl kann jedoch fÃ¼r die Ã¤ussere Erscheinung des Neubaus von erheblicher Bedeutung sein, weshalb die in Dispositiv-Ziffer 21 der Baubewilligung vorgesehene "Bestimmung" im Einvernehmen mit dem Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau allein nicht ausreicht. GemÃ¤ss § 316 Abs. 2 sind <i>alle </i>baurechtlichen Entscheide unter anderem jenen Personen zu erÃ¶ffnen, die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch vorbehaltene Bewilligungen von Nebenpunkten. Der Klarheit halber ist daher nebenbestimmungsweise anzuordnen, dass der noch zu fÃ¤llende Entscheid betreffend die definitiven Farben und die Textur in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu erÃ¶ffnen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Damit ist die Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April 2011 ist aufzuheben, und die Sache ist zur PrÃ¼fung der Ã¼brigen im Rekursverfahren erhobenen RÃ¼gen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. BestÃ¤tigt sie die Baubewilligung im zweiten Rechtsgang, so hat sie den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 13. Juli 2010 mit folgenden Nebenbestimmungen zu ergÃ¤nzen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span> <span>Die Bauherrschaft hat vor Baubeginn einen im Sinn der ErwÃ¤gungen des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 7. Dezember 2011 verbesserten Umgebungsplan einzureichen. Der Entscheid Ã¼ber die Genehmigung des Umgebungsplans ist in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu erÃ¶ffnen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span> Der Entscheid Ã¼ber die definitiven Farben und die Textur gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 21 ist in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu erÃ¶ffnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je unter solidarischer Haftung <span>der Beschwerdegegnerschaft 1−6 und der Beschwerdegegnerschaft 7‑8 je zu 1/4 sowie der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten, welche die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, je zu 1/4 aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zuzusprechen. Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Vorinstanz im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Erwgung2">1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April 2011 aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 220.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 20'220.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden je unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft 1−6 und der Beschwerdegegnerschaft 7−8 je zu 1/4 sowie der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten je zu 1/4 auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>