R 11 8 5. Kammer URTEIL vom 17. Mai 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Nachdem eine gegen eine erste Baubewilligung erhobene Beschwerde vom Verwaltungsgericht (VGU R 09 17) aus formellen Gründen gutgeheissen worden war, erteilte der Gemeindevorstand … der … AG mit Verfügung vom 1. Dezember 2010 unter Auflagen die Bewilligung zur Überbauung der im Gebiet „…“ gelegenen Parzellen Nrn. 1460 und 527 mit drei Mehrfamilienhäusern (nur Zweitwohnungen), einer Unterniveaugarage sowie Sitzplätzen und wies die gegen das Baugesuch durch …, Eigentümer der benachbarten Parzellen Nrn. 525, 526, 543 und 544, erhobene Einsprache unter Kostenfolge ab, soweit sie darauf eintrat. Integrierenden Bestandteil der Baubewilligung bildete eine vom kantonalen Erziehungs-, Kultur- und Umweltschutzdepartement (EKUD) am 22. September 2010 unter Auflagen erteilte Bewilligung zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen. Dem Einsprecher wurden Kosten in der Höhe von Fr. 4'456.-- auferlegt. Vom Einsprecher vorgebrachte privatrechtliche Einwände verwies die Gemeinde auf den Zivilweg. Hinsichtlich der beanstandeten Entfernung von Hecken und Feldgehölzen stellte sie auf die in der kantonalen Verfügung enthaltenen Überlegungen und Schlüsse ab. Danach handle es sich bei der entlang der Quartierstrasse verlaufenden Hecke und des im Bauareal stockenden Feldgehölzes offenkundig um schutzwürdige Lebensräume im Sinne von Art. 18 Abs. 1bis NHG. Der Bedarf für die geplanten Eingriffe sei im konkreten Fall jedoch ausgewiesen. Ein überwiegendes Interesse an der Erhaltung der Objekte sei nicht ersichtlich, zumal ohne deren Entfernung die geplante, zonenkonforme Überbauung gar nicht realisiert werden könnte. Sofern ein öffentliches Interesse an deren Erhalt bestanden hätte, hätte die Gemeinde deren Erhalt bspw. mittels planerischer Massnahmen im Generellen Gestaltungsplan sichern müssen. Vorliegend seien die Bauparzellen der W1, also einer Bauzone, zugewiesen worden und deren Überbauung stehe im Einklang mit dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden. Mittels separater Auflage in der kantonalen Verfügung werde sichergestellt, dass allenfalls vorhandene Tiere fachgerecht überführt würden. Ebenso seien geeignete Ersatzmassnahmen verfügt und die Bewilligung zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen denn auch nur unter Auflagen erteilt worden. Als unzutreffend erachtete die Gemeinde sodann die diversen vom Einsprecher vorgebrachten baurechtlichen Einwände, so u.a. jenen betreffend Verletzung der Vorschriften über die zulässigen Gebäude- und Firsthöhen gemäss Zonenschema (Art. 52 i.V. mit Art. 56 BG). 2. Dagegen reichte … am 17. Januar 2011 beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein mit im Wesentlichen folgenden Anträgen: „1. der Bau- und Einspracheentscheid vom 1. Dezember 2010 sei im Umfang der nachfolgenden Rügen aufzuheben; 2. die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 sei aufzuheben; die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung sei zu verweigern; 3. die Departementsverfügung vom 22. September 2010 zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen sei aufzuheben; … 6. der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die streitige Baubewilligung sei mit diversen erheblichen Mängeln behaftet, welche sich nicht mit geringfügigen Projektkorrekturen oder Auflagen beheben liessen. Das Bauvorhaben widerspreche der privatrechtlichen Dienstbarkeit zu Gunsten Parzelle Nr. 526 und zulasten Parzelle Nr. 1460 und den Bestimmungen über die Erhaltung von Hecken und Feldgehölzen. Zudem stehe es in Widerspruch zu den Bestimmungen über Abgrabungen und Stützmauern, die geschlossene Bauweise, und verstosse aufgrund einer gesetzwidrigen Messweise gegen die Vorgaben hinsichtlich der zulässigen Gebäude- und Firsthöhe, wie auch gegen jene betreffend Gebäudelänge und -abstand. 3. a) Das EKUD beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit sich diese auf die mitangefochtene EKUD-Verfügung vom 22. September 2010 beziehe. Der Heckenschutz gemäss Art. 18 Abs. 1bis NHG sei nicht absolut, sondern einer Interessenabwägung zugänglich. Diese sei vorliegend aufgrund der konkreten Zonierung und dem fehlenden weitergehenden planerischen Schutz nach Anhörung und im Einvernehmen mit der kompetenten Fachstelle zugunsten des privaten Bauvorhabens ausgefallen, die Bewilligung für das Entfernen der Hecken und Feldgehölze unter Auflagen bewilligt worden. b) Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden könne. Hinsichtlich der beanstandeten Bewilligung für die Entfernung von Hecken und Feldgehölzen verwies sie auf die Ausführungen des kantonalen Departements. Die sodann vom Beschwerdeführer dem Bauprojekt entgegen gehaltene privatrechtliche Grunddienstbarkeit werde mit Sicherheit nicht in derart offensichtlicher Weise verletzt, dass deshalb die öffentlich-rechtliche Baubewilligung verweigert hätte werden dürfen. Als unbegründet erwiesen sich ferner auch die gerügten diversen Verletzungen materiellen Baurechts, wie u.a. die behauptete Verletzung der Vorschriften über die Gebäude- und Firsthöhe, wo seitens des Beschwerdeführers ungerechtfertigterweise die von der Gemeinde angewandte Messweise beanstandet werde. c) Auch die … AG beantragte mit im Wesentlichen denselben Überlegungen wie die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden könne. 4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien die Gelegenheit, ihre Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen. 5. Mit prozessleitender Verfügung vom 5. April 2010 erteilte der Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekte bilden die Baubewilligung 2010/01 vom 1. Dezember 2010, der gleichentags ergangene Bau- und Einspracheentscheid sowie die mit diesen beiden zusammen koordiniert eröffnete Departementsverfügung Nr. 414 vom 22. September 2010 (Bewilligung zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen). Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung derselben. Hierzu ist er als vormaliger Einsprecher und Adressat des erwähnten Bau- und Einspracheentscheides ohne weiteres legitimiert. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten. Departementsverfügung Nr. 414 vom 22. September 2010 (Bewilligung zur Entfernung von Feldgehölzen und Hecken) 2. a) Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der Departementsverfügung. Er bringt vor, der Bedarf für den Eingriff (Entfernung, Zerstörung) in die auch von der Fachbehörde als schutzwürdig qualifizierten Naturobjekte (bestehende Hecke sowie eines Feldgehölzes mit Steinbiotop) sei gar nicht gegeben. Das Bauvorhaben lasse sich nämlich, wenn auch in abgeänderter Form, unter Wahrung bzw. Erhaltung der beiden Naturobjekte realisieren. Zumutbare Änderungen bzw. Lageverschiebungen der geplanten Bauten seien möglich, zumal dadurch die zonenkonforme Überbaubarkeit des Grundstücks grundsätzlich gewährleistet bleibe und zonenkonforme Nutzung des Baugrundstücks und Biotoperhaltung in keinem Widerspruch stünden. Die Zerstörung der beiden Schutzobjekte entspreche daher keinem überwiegenden Interesse; ebenso wenig könne von einer Standortgebundenheit des Eingriffs die Rede sein. Bereits daher müsse die Interessenabwägung zugunsten des Erhalts beider Schutzobjekte ausfallen, weshalb auf eine Festlegung derselben im Generellen Gestaltungsplan denn auch verzichtet habe werden dürfen. Auch die vom Departement angeordneten, ausführlichen Ersatzmassnahmen vermöchten die Beseitigungsbewilligung für beide Objekte nicht zu rechtfertigen. Erst wenn die Standortgebundenheit und das überwiegende Bedürfnis nachgewiesen seien, dürften in einem zweiten Schritt Ersatzmassnahmen angeordnet werden. Könne aber kein überwiegendes Bedürfnis geltend gemacht werden und fehle es zudem an der erforderlichen Standortgebundenheit des Eingriffs, brauche es gar keine Ersatzmassnahmen, und es dürfe daher denn auch keine Bewilligung für die Entfernung der Hecke und des Biotops erteilt werden. Vielmehr sei das Bauprojekt unter Erhalt der Naturobjekte entsprechend abzuändern. Ihm kann im Ergebnis nicht gefolgt werden. b) Dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten ist durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Bei diesen Massnahmen ist schutzwürdigen land- und forstwirtschaftlichen Interessen Rechnung zu tragen (Art. 18 Abs. 1 NHG). Besonders zu schützen sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen (Art. 18 Abs. 1 bis NHG). Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter NHG). Gemäss Art. 14 Abs. 3 NHV werden Biotope als schützenswert bezeichnet aufgrund der insbesondere durch Kennarten charakterisierten Lebensraumtypen nach Anhang 1 (lit. a), der geschützten Pflanzen- und Tierarten nach Art. 20 NHV (welcher seinerseits auf die Anhänge 2 bis 4 verweist) (lit. b), der nach der Fischereigesetzgebung gefährdeten Fische und Krebse (lit. c), der gefährdeten und seltenen Pflanzen- und Tierarten, die in den vom BAFU erlassenen oder anerkannten Roten Listen aufgeführt sind (lit. d) oder weiterer Kriterien, wie Mobilitätsansprüche der Arten oder Vernetzung ihrer Vorkommen (lit. e). Nach Art. 14 Abs. 6 NHV darf ein technischer Eingriff, der schützenswerte Biotope beeinträchtigen kann, nur bewilligt werden, sofern er standortgebunden ist und einem überwiegenden Bedürfnis entspricht; für die Bewertung des Biotops in der Interessenabwägung sind neben seiner Schutzwürdigkeit nach Abs. 3 insbesondere seine Bedeutung für die geschützten, gefährdeten und seltenen Pflanzen- und Tierarten (lit. a), seine ausgleichende Funktion für den Naturhaushalt (lit. b), seine Bedeutung für die Vernetzung schützenswerter Biotope (lit. c) sowie seine biologische Eigenart oder sein typischer Charakter (lit. d) massgebend. Wer einen Eingriff vornimmt oder verursacht, ist zu bestmöglichen Schutz-, Wiederherstellungs- oder ansonsten angemessenen Ersatzmassnahmen zu verpflichten (Art. 14 Abs. 7 NHV). c) Biotope als Lebensräume sind - solange sie überhaupt Tiere und Pflanzen beherbergen - vorerst nichts anderes als zu bezeichnende Gebiete. Ihre Besonderheit liegt in ihrer Schutzwürdigkeit. Diese wird damit zum einzigen Beurteilungskriterium, um Biotope im Sinn des NHG von anderen Gebieten abzugrenzen. Die Ausscheidung erfolgt ausschliesslich anhand qualitativer Kriterien; Massstab bilden hauptsächlich die Vorgaben von Art. 18 Abs. 1, 1bis und 1 ter NHG sowie von Art. 14 Abs. 3 NHV (Karl Ludwig Fahrländer, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, Zürich 1997, Rz. 14 zu Art. 18). In der letztgenannten Bestimmung werden spezifische Kategorien mit entsprechenden Qualitätskriterien bzw. Indikatoren aufgestellt, die es ermöglichen, Lebensräume zu bezeichnen, denen eine besondere Bedeutung in Bezug auf den Artenschutz unabhängig von ihrem nationalen, regionalen oder lokalen Stellenwert zukommt (Christoph Fisch, Neuerungen im Natur- und Heimatschutz, in: URP 2001 S. 1118 f). Die im zweiten Satzteil von Art. 18 Abs. 1bis NHG aufgeführte "Generalklausel", welche sich an der dem Biotop zugeschriebenen Funktion (Ausgleich im Naturhaushalt, besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften) orientiert, dient einerseits der Überprüfung der im ersten Satzteil aufgelisteten Standorte im Einzelfall auf ihre Richtigkeit hin, andererseits der Ergänzung durch zusätzliche Standorte (Fahrländer, a.a.O., Rz. 15 zu Art. 18). d) Unbestrittenermassen kommt innerhalb der Wohnzone W1, entlang der Quartierstrasse gelegenen Hecke und eines auf einem kleinen Felsriegel stockenden Feldgehölzes Schutzwürdigkeit im Sinne von Art. 18 Abs. 1 bis NHG zu. Entsprechend stellt sich, wie seitens des Beschwerdeführers zutreffend geltend gemacht worden ist, zum einen die Frage nach der Zulässigkeit des technischen Eingriffs (vgl. Art. 14 Abs. 6 NHV) und zum andern - falls ein solcher unvermeidbar ist - ob Schutz-, Wiederherstellungs- oder andere angemessene Ersatzmassnahmen zu ergreifen sind. Nach dem Wortlaut von Art. 18 Abs. 1 ter NHG sowie von Art. 14 Abs. 7 NHV ist die Anordnung von Schutz-, Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die zwingende Folge der Bewilligung eines Eingriffes in ein geschütztes Biotop. Die Anordnung von Ersatzmassnahmen kommt dabei nur insoweit zum Zuge, als nicht Massnahmen zum Schutz oder zur Wiederherstellung ausreichen (Andreas Seitz/Willi Zimmermann, Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz NHG: Bundesgerichtliche Rechtsprechung 1997-2007, in: URP 2008 S. 162 f.; Fahrländer, a.a.O., Rz. 33 f. zu Art. 18). e) Das Departement hat in der angefochtenen Verfügung den Bedarf nach dem Eingriff (Entfernung der beiden Schutzobjekte) mit der Überlegung der Unvermeidbarkeit und des ausgewiesenen Bedarfs desselben bejaht und sich dabei auch von gemeindlichen Verzicht auf planerische Festlegungen in der Grundordnung (z.B. Ausscheidung einer Naturschutzzone i.S. von Art. 33 KRG oder eine Bezeichnung im GGP) leiten lassen. Insbesondere aus letzteren hat es geschlossen, dass die Interessenabwägung am Erhalt der Naturobjekte bereits im Rahmen der Nutzungsplanung stattgefunden habe, weshalb bei solchen Konstellationen dem Interesse an einer zonenkonformen Überbauung der in einer Bauzone gelegenen Flächen grundsätzlich der Vorrang zu geben sei. Der Beschwerdeführer hält dieser - in vielen Fällen wohl ohne weiteres vertretbaren - Einschätzung entgegen, dass im konkreten Fall der Bedarf für die Eingriffe in die Schutzobjekte bzw. deren Zerstörung trotzdem nicht nachgewiesen sei, weil das Bauprojekt auch unter Wahrung bzw. Erhalt der Schutzobjekte realisiert werden könne. Mit ihm ist davon auszugehen, dass aus dem Verzicht auf entsprechende planerische Festlegungen in der Grundordnung nicht gleichzeitig auch das Absehen von der von Art. 18 Abs. 1 ter NHG verlangten Interessenabwägung abgeleitet werden darf. Der Verzicht auf planerische Aufnahme in die Grundordnung stellt lediglich ein gewichtiges Indiz für die Zulässigkeit des technischen Eingriffs dar, welches in die erforderliche Interessenabwägung einzufliessen hat. Insofern erweist sich die in der Verfügung vorgebrachte Begründung denn auch als zu kurz gegriffen. f) Im vorliegenden Verfahren hat daher das Departement denn auch seine Argumentation entsprechend ergänzt und folgende neue Überlegungen, welche über die konkrete Zuweisung zu einer Bauzone ohne spezielle planerische Schutzmassnahmen hinaus für die Zulässigkeit des Eingriffs im konkreten Fall sprechen würden, vorgebracht: „Das Feldgehölz mit Steinaufschüttung befindet sich etwa 7 m von der Grenze zur Parzelle 1460. Berücksichtigt man diese Lage sowie den Umstand, dass ein Gebäude einen Abstand von mindestens 3 m vom Biotop einhalten müsste, kommt man zum Schluss, dass das Haus 1 nicht erstellt werden könnte, wenn das Feldgehölz und der Steinhaufen nicht entfernt werden dürften. Es trifft nach Auffassung des EKUD auch nicht zu, dass das Bauprojekt - in abgeänderter Form - unter Wahrung des Schutzobjektes Hecke realisiert werden könnte, wie vom Beschwerdeführer behauptet. Das Gelände, auf welchem sich Parzelle 527 befindet, ist sehr steil. Die Erschliessung der Baustelle und der Häuser kann nur von der Strasse aus erfolgen, die südlich der Parzelle verläuft. Selbst wenn die geplanten Häuser 1-3 hangaufwärts verschoben würden, müsste die Hecke für die Dauer des Baus zu einem grossen Teil entfernt werden. Die vollständige Wiederherstellung der Hecke entlang der Strasse wäre unmöglich, da die Häuser von dieser Strasse her erschlossen werden müssen. Im besten Fall wäre eine teilweise Wiederherstellung der Hecke möglich. Die Bauherrschaft wollte ursprünglich die Hecke soweit möglich auf der Südseite der Häuser zum Teil wieder herstellen. Das ANU hat dies abgelehnt, weil eine Wiederherstellung nur in Fragmenten zwischen Strasse und Gebäude möglich gewesen wäre. Eine solche unterbrochene Hecke, die sich praktisch in den Vorgärten von Wohngebäuden befinden würde, bliebe nicht lange naturnah. Sie würde ihre Funktion einbüssen und wäre ökologisch wenig wertvoll. Es trifft somit aufgrund der topografischen Verhältnisse und der Lage der Schutzobjekte nicht zu, dass das Grundstück bei Erhaltung der Schutzobjekte vollumfänglich genutzt werden könne, wie der Beschwerdeführer mehrfach behauptet (Ziff. 29, 30, 31). Nach unserer Auffassung wäre die Nutzung der Parzellen sehr stark eingeschränkt, wenn Hecke und Feldgehölz erhalten werden müssen. Das EKUD ist der Auffassung, dass das Interesse der Bauherrschaft an der Überbauung der beiden Parzellen das Interesse an der Erhaltung der zur Diskussion stehenden Naturobjekte überwiegt.“ Diesen Überlegungen kann sich das Gericht ohne weiteres anschliessen wobei festzuhalten ist, dass erst sie den in der angefochtenen Verfügung gezogenen Schluss, der technische Eingriffs sei aufgrund einer breiten Interessenabwägung zulässig, gesamthaft als vertretbar und rechtens erscheinen lassen. Daher kann der Beschwerdeführer aus seinen diesbezüglichen Einwänden denn auch nichts zugunsten seiner Begehren ableiten. g) Erweist sich der technische Eingriff als unvermeidbar, fragt sich, ob Schutz-, Wiederherstellungs- oder andere angemessene Ersatzmassnahmen zu ergreifen sind. Nachdem Schutzmassnahmen im Lichte des Dargelegten per se entfallen müssen, und eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ebenfalls kein Thema sein kann, kommt - wie in der Departementsverfügung zutreffend festgehalten worden ist - von vorneherein nur die Anordnung einer angemessenen Ersatzmassnahme in Frage. h) Angemessener Ersatz ist zunächst eins zu eins Realersatz in Art, Erscheinung und Funktion an einem anderen Standort in derselben Gegend. Er kann aber auch - in qualitativer, quantitativer und allenfalls finanzieller Hinsicht - möglichst gleichwertiger Ersatz sein. Angemessener Ersatz heisst aber auch sinnvoller und verhältnismässiger Ersatz, d.h. er kann ausnahmsweise den Anforderungen von Art. 18 Abs. 1 ter NHG auch dann genügen, wenn er sich nicht als gleichwertig erweist (Seitz/Zimmermann, a.a.O., S. 163; Fahrländer, a.a.O., Rz. 37 zu Art. 18). Eine Ersatzmassnahme gilt als verhältnismässig, wenn sie zur Verwirklichung von Naturschutzinteressen geeignet und notwendig ist und der angestrebte Zweck in einem vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen steht, welche dem Privaten auferlegt werden (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 581). Die vom kantonalen Departement auf Empfehlung des ANU (als Fachbehörde) in Ziff. 1 lit. a - f des Dispositivs der Verfügung vom 22. September 2010 vorgesehenen Ersatzmassnahmen sind - was auch seitens des Beschwerdeführers zu Recht nicht in Abrede gestellt wird - geeignet und erforderlich, um den erlittenen Verlust des geschützten Lebensraumes adäquat zu kompensieren, und wahrt insgesamt betrachtet ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für die Beschwerdegegnerin 2 bewirkt. Letztere hat die Anordnung dieser Ersatzmassnahmen denn auch ohne weiteres akzeptiert. Für das Gericht besteht aufgrund der oben geschilderten Rechtslage daher denn auch keinerlei Anlass, Änderungen an den angeordneten Ersatzmassnahmen vorzunehmen. i) Die angefochtene Departementsverfügung vom 22. September 2010 ist daher denn auch unter Abweisung der diesbezüglich dagegen erhobenen Beschwerde zu bestätigen. Bau- und Einspracheentscheid 2010/01 sowie Baubewilligung 2010/01, beide vom 1. Dezember 2010 3. a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die streitige Baubewilligung sei mit diversen erheblichen Mängeln behaftet, welche sich nicht mit geringfügigen Projektkorrekturen oder Auflagen beheben liessen. In diesem Zusammenhang macht er u.a. eine Verletzung der kommunalen Vorschriften über die Gebäude- und Firsthöhe (Art. 56 BG) geltend. Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut: 1 Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Das Mass der grössten Gebäudeecke darf jedoch im maximal 1.5 m von der zulässigen Gebäudehöhe gemäss Zonenschema, Art. 52 BG, abweichen. Bei talseitigen Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neugestalteten Terrain aus zu messen. 2 Die Firsthöhe wird ab Niveaupunkt bis Oberkant First gemessen. 3 Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 3 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht. 4 Zusätzliche Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für Garagezufahrten und Hauseingänge sind gestattet, sofern sie gesamthaft die Länge der Hauptfassade nicht überschreiten und bei der Hauptfassade höchstens die halbe Länge abgetragen wird. Wird mehr abgetragen, so wird die Gebäudehöhe und Firsthöhe vom neuen Geländeverlauf aus gemessen. Ausgehend von der zitierten Bestimmung sind die Rügen des Beschwerdeführers betreffend Überschreitung der in der Bauzone W1 zulässigen Höhenmasse zu prüfen. b) Zunächst bringt er vor, es falle auf, dass bei der Berechnung des zulässigen Höhenmasses - wo sich die Frage nach den Hauptgebäudeecken stelle - beim Haus 1 die Ecke Nr. 2 unberücksichtigt geblieben sei. Diese in den Projektplänen ersichtliche Ecke wäre auch daher relevant, als in diesem Bereich starke Abgrabungen vorgesehen seien. Sein Einwand trifft nicht zu. Abgesehen von den geltend gemachten Abgrabungen bereits daher, weil sich die Ecke Nr. 2 bei einem Gebäuderücksprung von lediglich 2,2 m befindet, weshalb keine gegliederte Baute im Sinne von Art. 56 Abs. 3 BG vorliegen kann. c) Der Beschwerdeführer stellt sich sodann auf den Standpunkt, dass Art. 56 Abs. 1 und Abs. 4 BG nur „Abgrabungen“, d.h. solche Verhältnisse betreffe, wo das beabsichtigte neue Terrain unter dem gewachsenen Boden liegt. Dieser Einwand trifft angesichts der Wortlautes von Art. 56 BG zu. So steht in Abs. 1 in fine: "Bei talseitigen Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neu gestalteten Terrain aus zu messen." "Neugestaltetes Terrain" im Sinne dieser Bestimmung kann aber offenkundig nur eine Abgrabung sein, umso mehr, als der konträre Begriff "Aufschüttungen" in Art. 56 BG nicht verwendet worden ist. In dieselbe Richtung zielt die Formulierung in Abs. 4 in fine: "Wird mehr abgegraben, so wird die Gebäudehöhe Firsthöhe vom neuen Geländeverlauf aus gemessen." d) Die Gemeinde vertritt im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid implicite die Meinung, dass beim vorliegenden Projekt generell vom neu gestalteten Terrain aus gemessen werden dürfe oder müsse. Diese Messweise bildet denn auch die Grundlage der Baubewilligung, wo u.a. in Ziff. 1.1 der Auflagen und Bedingungen vorgegeben wird: „Das Gelände bei Gebäudeecken Nr. 4, Nr. 11 und Nr. 18 ist gemäss den Korrekturen in den beiliegenden Plänen so anzupassen, dass die Höhen eingehalten werden.“ Die Anpassungen gemäss den verlangten Korrekturen führen gegenüber dem gewachsenen Terrain bei den Ecken Nr. 11 und Nr. 18 zu Aufschüttungen, mit der Folge, dass die Gemeinde dort vom neu gestalteten Terrain aus messen will. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat sie ihre Praxis in Bestätigung des oben Dargelegten denn auch insofern umschrieben, als sie die Gebäudehöhen entweder (bei vielen Abgrabungen) gesamthaft vom neuen oder gesamthaft vom gewachsenen Terrain aus messe. Im vorliegenden Fall habe sie aufgrund der vorliegenden Summe von Abgrabungen nur ab neuem Terrain gemessen. Die gemeindliche Praxis der „entweder - oder“ Messweise lässt sich nicht halten. Und sie scheint im Übrigen auch von der Gemeinde nicht derart konsequent umgesetzt zu werden, wie sie geltend machen will. Dies zeigt jedenfalls bereits ihre eigene, detaillierte Berechnung im angefochtenen Einspracheentscheid (dort bei Haus 1: Ecke Nr. 3 und Haus 2: Ecke Nr. 10, wo jeweils auf das gewachsene Terrain abgestellt worden ist) auf. Art. 56 BG stellt angesichts seines Wortlautes keine genügende gesetzliche Grundlage für Messweise, welche eine Aufschüttung als Berechnungsbasis nimmt, zu bilden. Im Übrigen darf nicht übersehen werden, dass mit einer solchen Messweise die Vorschriften über die Gebäudehöhe, welche insbesondere auch dem Schutz des Nachbarn dienen, völlig ihres Sinnes und Inhaltes beraubt würden. Entsprechend verdient die von der Gemeinde im streitigen Baubewilligungsverfahren verwendete generelle Messweise vom neuen Terrain aus so oder anders keinen Rechtsschutz. e) Die von der Bauherrschaft zur Stützung der gemeindlichen Auffassung vertretene Ansicht, dass sowohl eine einheitliche Messung ab gewachsenem Terrain, als auch eine einheitliche Messung ab neuem Terrain, als auch die gemischte Methode zulässig ist, erweist sich angesichts des unmissverständlichen Wortlautes von Art. 56 Abs. 1 und Abs. 4 BG als unzutreffend. Vielmehr darf nur bei talseitigen Abgrabungen sowie bei Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für Garagenzufahrten und Hauseingängen ab neu gestaltetem Terrain gemessen werden. In allen anderen Fällen hat die Messung immer vom gewachsenen Terrain auszugehen (Art. 56 Abs. 1 BG). Dies bedeutet, dass generell vom gewachsenen Terrain aus zu messen ist, sofern nicht eine der in Art. 56 Abs. 1 und 4 in fine BG aufgeführten Ausnahmen zum Tragen kommt. Auf das vorliegende Bauprojekt übertragen bedeutet dies, dass eine gemischte Berechnungsweise zur Anwendung gelangen muss. f) Überträgt man das Gesagte auf das streitige Bauprojekt, so zeigt ein Vergleich mit den gemeindlichen Berechnungen der Gebäude- und Firsthöhen gemäss Einspracheentscheid (vgl. Seiten 7, 8 und 9) im Wesentlichen, dass die Berechnungen der Höhenmasse bei Haus 1 korrekt durchgeführt worden sind. Daran vermag die in Ziff. 1.1 der Baubewilligung bei Ecke Nr. 4 vorgesehene Korrektur deshalb nichts zu ändern, weil diese nach Abgrabung inklusive späterer Aufschüttung immer noch unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommen wird, mithin die Aufschüttung faktisch „folgenlos“ bleibt. Falsch berechnet wurden demgegenüber die Höhenmasse bei den Häusern 2 und 3. Bei ersterem wurde die Ecke Nr. 11 und bei letzterem die Ecken Nr. 17 und 18 fälschlicherweise vom neuen Terrain (Aufschüttungen) aus gemessen, wohingegen - im Lichte des oben Dargelegten - vom gewachsenen Terrain aus zu messen gewesen wäre. Dies führt dazu, dass bei Haus 2 die zulässige Gebäudehöhe um ca. 14.75 cm bzw. die zulässige Firsthöhe um ca.19.75 cm überschritten wird. g) Der Umstand, dass bei den erwähnten Punkten vom gewachsenen Terrain aus zu messen gewesen wäre, führt dazu, dass bei Haus 2 die Ecke Nr. 11 in Widerspruch zu Art. 56 Abs. 1 BG bewilligt worden ist. Danach darf das Mass der grössten Hauptgebäudeecke um maximal 1,5 m von der zulässigen Gebäudehöhe gemäss Zonenschema abweichen. Im konkreten Fall wäre mithin eine diesbezügliche Gebäudehöhe von 6,6 m zulässig; gemäss Projekt vorgesehen sind demgegenüber 7,51 m. Die zulässige Gebäudehöhe wird bei dieser Ecke entsprechend um 91 cm, die mittlere Gebäudehöhe um 14 cm (5,24 m statt 5,1 m) überschritten. Das Gesagte gilt im Ergebnis auch für Haus 3, wo zwar die mittlere Gebäudehöhe eingehalten wird, die Ecken Nrn. 17 und 18 aber mit 6,76 m (Nr. 17) bzw. 6.62 m (Nr. 16) die zulässige Gebäudehöhe (6,6 m) ebenfalls überschreiten. h) Im Lichte des Dargelegten steht daher fest, dass das Bauprojekt in Verletzung von Art. 56 BG bewilligt worden ist. Die angefochtene Baubewilligung 2010/01 und der gleichentags ergangene Bau- und Einspracheentscheid 2010/01, beide vom 1. Dezember 2010, erweisen sich daher als rechtswidrig und sind bereits deshalb in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. i) Von einer Prüfung der weiteren, vom Beschwerdeführer geltend gemachten Mängeln und Rügen kann abgesehen werden.4. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind deshalb die Baubewilligung Nr. 2010/01 und der Bau- und Einspracheentscheid, beide vom 1. Dezember 2010, aufzuheben. Im Übrigen (Departementsverfügung vom 22. September 2010) ist die Beschwerde abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu einem Viertel zulasten des Beschwerdeführers und zu jeweils drei Achteln zulasten der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG). Der Beschwerdeführer hat der … AG eine entsprechend dem Verfahrensausgang angemessen reduzierte, ermessensweise festgelegte Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu bezahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG); der Gemeinde steht demgegenüber keine Entschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Baubewilligung Nr. 2010/01 und der Bau- und Einspracheentscheid 2010/01, beide vom 1. Dezember 2010, aufgehoben. Im Übrigen (Departementsverfügung vom 22. September 2010) wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 424.-- zusammen Fr. 3'424.-- gehen zu einem Viertel zulasten des Beschwerdeführers, und zu jeweils drei Achteln zulasten der Gemeinde … sowie der … AG. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … hat der … AG eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.