<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2002 67 S.254</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">254</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>67</b></span> <span class="ft2"><b>Arealüberbauung.</b></span><br/> <span class="ft2"><b>-</b></span> <span class="ft2"><b>Sinn und Zweck dieser besonderen Überbauungsform; Auswirkungen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>auf spätere bauliche Änderungen (Erw. 2/b).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>-</b></span> <span class="ft2"><b>Anwendung auf den konkreten (Sonder-)Fall (Erw. 2/c).</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 16. Juli 2002 in</span><br/> <span class="ft3">Sachen Sch. gegen Baudepartement.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">1. Die Beschwerdeführer beabsichtigen, im nordöstlichen Be-</span><br/> <span class="ft1">reich ihrer Parzelle Nr. 3226 einen mit Rasengittersteinen belegten</span><br/> <span class="ft1">Autoabstellplatz zu erstellen. Dessen Grundfläche beträgt rund</span><br/> <span class="ft1">20 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span><span class="ft1">. Die Zufahrt soll über den Galliweg und - mit dem Einver-</span><br/> <span class="ft1">ständnis des betreffenden Grundeigentümers - über die benachbarte</span><br/> <span class="ft1">Parzelle Nr. 109 erfolgen.</span><br/> <span class="ft1">2. a) Das Wohnhaus auf der Parzelle Nr. 3226 ist Teil einer</span><br/> <span class="ft1">Arealüberbauung mit 18 Reiheneinfamilienhäusern, für welche der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinderat einer Baugenossenschaft am 23. Juli 1996 die Baube-</span><br/> <span class="ft1">willigung erteilt hat. Auf der Südostseite dieser Überbauung befinden</span><br/> <span class="ft1">sich - in Form von Unterständen - 21 Autoabstellplätze für die</span><br/> <span class="ft1">Hauseigentümer und 12 Parkplätze für die Besucher. Der Gemein-</span><br/> <span class="ft1">derat ist der Meinung, mit diesem Parkierungskonzept seien weitere</span><br/> <span class="ft1">Abstellplätze ausgeschlossen worden. Das Baudepartement ist dieser</span><br/> <span class="ft1">Auffassung beigetreten. Mit der Zusammenfassung der Parkplätze</span><br/> <span class="ft1">auf der Parzelle Nr. 2978 und der Beschränkung auf eine Zufahrt</span><br/> <span class="ft1">werde der Verkehrsfluss auf dem Galliweg möglichst wenig</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">255</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">behindert und die Verkehrssicherheit allgemein erhöht. Ästhetische</span><br/> <span class="ft1">Gründe und der sparsame Umgang mit Land sprächen ebenfalls für</span><br/> <span class="ft1">eine solche Lösung. § 21 Abs. 2 lit. d ABauV verlange zudem eine</span><br/> <span class="ft1">sorgfältige und rationelle Erschliessung sowie gemeinsame Autoab-</span><br/> <span class="ft1">stellanlagen. Nicht über die gemeinsame Zufahrt erschlossene Ab-</span><br/> <span class="ft1">stellplätze stellten das gewählte Parkierungskonzept im Nachhinein</span><br/> <span class="ft1">wieder in Frage.</span><br/> <span class="ft1">b) Das Institut der Gesamt- oder Arealüberbauung schöpft sei-</span><br/> <span class="ft1">nen Sinn aus den Mängeln der Regelbauweise, die sich an die vor-</span><br/> <span class="ft1">handene und aus der Sicht der Planung zufällige, meist kleinräumige</span><br/> <span class="ft1">Grundstückseinteilung halten muss und daher tendenziell zu einer</span><br/> <span class="ft1">monotonen, gestalterisch wenig hervorstechenden Überbauung, zu</span><br/> <span class="ft1">einer unzureichenden Ausnützung des Bodens und zu einem mittel-</span><br/> <span class="ft1">mässigen Standard der Infrastrukturanlagen führt; mit der Gesamt-</span><br/> <span class="ft1">oder Arealüberbauung soll und kann dagegen auf einem grösseren</span><br/> <span class="ft1">Areal, das die Ausmasse der gewöhnlichen Einzelparzellen über-</span><br/> <span class="ft1">schreitet, eine einheitliche, städtebaulich und architektonisch sowie</span><br/> <span class="ft1">infrastrukturmässig überdurchschnittliche Lösung mit guter, d.h.</span><br/> <span class="ft1">rationeller und funktionsgerechter Ausnützung des Bodens erreicht</span><br/> <span class="ft1">werden (AGVE 1984, S. 307 mit Hinweis). Diese Qualitätsziele sind</span><br/> <span class="ft1">in § 21 Abs. 2 ABauV detailliert aufgelistet (siehe auch § 102 der</span><br/> <span class="ft1">Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Rothrist [BNO] vom</span><br/> <span class="ft1">23. November 1989 / 5. November 1991). Der Bauherr, der sich</span><br/> <span class="ft1">ihnen unterzieht, darf regelmässig einen Bonus, etwa hinsichtlich der</span><br/> <span class="ft1">zulässigen Ausnützung, in Anspruch nehmen (so die §§ 49 f. BNO).</span><br/> <span class="ft1">Dass sich die Höhe der qualitativen Anforderungen auch bei</span><br/> <span class="ft1">späteren baulichen Änderungen entsprechend auswirken muss, liegt</span><br/> <span class="ft1">auf der Hand. Der Bauherr hat den ihm zustehenden Bonus "konsu-</span><br/> <span class="ft1">miert", folglich haben er und seine Rechtsnachfolger auch dafür zu</span><br/> <span class="ft1">sorgen, dass das mit der Gesamt- oder Arealüberbauung verfolgte</span><br/> <span class="ft1">Gestaltungsziel nicht durch nachträgliche Veränderungen verwässert</span><br/> <span class="ft1">wird (siehe den VGE III/69 vom 13. Dezember 1977 in Sachen W.,</span><br/> <span class="ft1">S. 5). Die Baubewilligungsbehörde darf dabei einen strengen Mass-</span><br/> <span class="ft1">stab anlegen, damit die architektonische Homogenität solcher Über-</span><br/> <span class="ft1">bauungen gewahrt bleibt.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">256</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">c) Die hier zu beurteilende Arealüberbauung bildet nun aller-</span><br/> <span class="ft1">dings in mehrfacher Hinsicht einen Sonderfall:</span><br/> <span class="ft1">aa) Die Baubewilligung für die in Frage stehende Arealüber-</span><br/> <span class="ft1">bauung wurde nicht im ersten Anlauf erteilt. Im Jahre 1992 ersuchte</span><br/> <span class="ft1">die Architekturfirma B. AG den Gemeinderat um einen Vorentscheid</span><br/> <span class="ft1">für eine Gesamtüberbauung mit 19 Wohneinheiten auf den Parzellen</span><br/> <span class="ft1">Nrn. 111 und 2978. Der kommunale Ortsplaner verfasste hierüber</span><br/> <span class="ft1">mit Datum vom 14. September 1992 nach Massgabe von § 33</span><br/> <span class="ft1">ABauV (in der bis zum 27. August 2000 geltenden Fassung) sowie</span><br/> <span class="ft1">§ 12 Abs. 2 und § 103 Abs. 4 BNO ein Gutachten. Darin wurde u.a.</span><br/> <span class="ft1">festgestellt, dass die notwendigen Autoabstellplätze mit 28 Parkfel-</span><br/> <span class="ft1">dern für die Bewohner (1½ pro Wohnung) und 6 für die Besucher</span><br/> <span class="ft1">ausgewiesen seien; 19 Abstellplätze seien unterirdisch angeordnet (S.</span><br/> <span class="ft1">2). Das Projekt wurde dann überarbeitet, namentlich weil die zuläs-</span><br/> <span class="ft1">sige Ausnützungsziffer von 0.5 gemäss § 49 BNO überschritten war,</span><br/> <span class="ft1">was die Reduktion um eine Wohneinheit bedingte. Im Weitern wurde</span><br/> <span class="ft1">die Zahl der Abstellplätze für die Bewohner von 28 auf 21 reduziert,</span><br/> <span class="ft1">und zudem verzichteten Baukommission und Gemeinderat auf eine</span><br/> <span class="ft1">(teilweise) unterirdische Parkierung. Für diese Änderungen wurde</span><br/> <span class="ft1">die Meinung des Gutachters nicht mehr eingeholt, obwohl dies auf</span><br/> <span class="ft1">Grund von § 33 ABauV sowie § 103 Abs. 4 und § 12 Abs. 2 BNO</span><br/> <span class="ft1">erforderlich</span> <span class="ft1">gewesen</span> <span class="ft1">wäre.</span> <span class="ft1">Entgegen</span> <span class="ft1">der</span> <span class="ft1">gemeinderätlichen</span><br/> <span class="ft1">Auffassung sind das ursprüngliche und das überarbeitete Projekt</span><br/> <span class="ft1">keineswegs praktisch identisch. Von Bedeutung ist namentlich, dass</span><br/> <span class="ft1">im realisierten Projekt - abweichend von § 102 Abs. 2 lit. f BNO -</span><br/> <span class="ft1">sämtliche Autoabstellplätze, d.h. insgesamt 18 mehr als im ersten</span><br/> <span class="ft1">Projekt, oberirdisch angelegt wurden; da die "gute architektonische</span><br/> <span class="ft1">Gestaltung (...) der</span> <span class="ft1">Freiräume" und "gute Spiel-, Freizeit-,</span><br/> <span class="ft1">Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflä-</span><br/> <span class="ft1">chen" unter den Qualitätsanforderungen ausdrücklich aufgeführt sind</span><br/> <span class="ft1">(§ 21 Abs. 2 lit. b und f ABauV; siehe auch § 102 Abs. 2 lit. e BNO),</span><br/> <span class="ft1">erscheint es unter dem gestalterischen Aspekt durchaus relevant,</span><br/> <span class="ft1">wenn durch oberirdische Abstellplätze zusätzlich freie Flächen</span><br/> <span class="ft1">beansprucht werden. Insofern wenden die Beschwerdeführer zu</span><br/> <span class="ft1">Recht ein, "an die Arealüberbauung Galliweg (könnten) nicht die</span><br/> <span class="ft1">gleich hohen Anforderungen gestellt werden, wie üblich".</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">257</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">bb) Die Beschwerdeführer haben in ihrer Stellungnahme vom</span><br/> <span class="ft1">5. November 2002 darauf hingewiesen, dass der Gemeinderat seit</span><br/> <span class="ft1">Jahren vier Einzelparkplätze toleriere, welche auf den Parzellen</span><br/> <span class="ft1">Nrn. 3236-39 in Abweichung von dem der Arealüberbauung zu-</span><br/> <span class="ft1">grundeliegenden Parkierungskonzept erstellt worden seien. Dieser</span><br/> <span class="ft1">Sachverhalt hat sich an der verwaltungsgerichtlichen Augenscheins-</span><br/> <span class="ft1">verhandlung bestätigt. Es handelt sich dabei um Längsparkplätze,</span><br/> <span class="ft1">welche südwestlich der Häuser 1-4 mutmasslich im Zuge der Reali-</span><br/> <span class="ft1">sierung der Arealüberbauung im Jahre 1996 mit Rasengittersteinen</span><br/> <span class="ft1">angelegt worden sind. Die Vertreter des Gemeinderats haben einge-</span><br/> <span class="ft1">räumt, dass die Abstellplätze baubewilligungspflichtig seien; es sei</span><br/> <span class="ft1">noch offen, ob das betreffende Verfahren eingeleitet werde, wobei</span><br/> <span class="ft1">mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Baubewilligung erteilt</span><br/> <span class="ft1">würde. Dies zeigt doch, dass der Gemeinderat dem gestalterischen</span><br/> <span class="ft1">Moment und dem Kriterium der Einheitlichkeit bei Arealüberbauun-</span><br/> <span class="ft1">gen eher wenig Bedeutung beimisst; nachträglichen Änderungen</span><br/> <span class="ft1">steht er nicht von Vornherein ablehnend gegenüber. Vor diesem</span><br/> <span class="ft1">Hintergrund wird die Argumentation des Baudepartements stark</span><br/> <span class="ft1">relativiert.</span><br/> <span class="ft1">d) Es kommt hinzu, dass der fragliche Abstellplatz, der in Form</span><br/> <span class="ft1">eines als Provisorium gedachten Kiesplatzes bereits besteht, inner-</span><br/> <span class="ft1">halb der Arealüberbauung "Galli" praktisch nicht in Erscheinung</span><br/> <span class="ft1">tritt. Er liegt peripher im nördlichsten Bereich der Arealüberbauung</span><br/> <span class="ft1">und zugleich an deren tiefstem Punkt. Von allen Seiten her wird er</span><br/> <span class="ft1">durch die bestehenden Bauten und durch die Bepflanzung weitge-</span><br/> <span class="ft1">hend abgeschirmt. Einzig Fussgänger und Autofahrer, die den</span><br/> <span class="ft1">Galliweg oder dessen Gehweg benützen und sich in unmittelbarer</span><br/> <span class="ft1">Nähe des Abstellplatzes befinden, nehmen diesen überhaupt wahr. Es</span><br/> <span class="ft1">kann jedenfalls nicht die Rede davon sein, dass durch ihn das</span><br/> <span class="ft1">gestalterische Grundkonzept der Überbauung in irgendeiner Weise</span><br/> <span class="ft1">tangiert wird. Unter diesem Gesichtspunkt erweisen sich die Stütz-</span><br/> <span class="ft1">mauer, das Gerätehaus und das Dachfenster, welche die Beschwer-</span><br/> <span class="ft1">deführer bewilligt erhalten haben, eher als problematisch.</span><br/></div> </div> </body> </html>