<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00338</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217675&amp;W10_KEY=13013503&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00338</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.11.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.08.2018 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauherrenbeschwerde gegen Bewilligungsverweigerung für Überbauung in Kernzone aus Gestaltungsgründen: Volumenreduktion; Einordnung und Gestaltung. Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG. Danach müssen sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. In Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (E. 2). Die projektierten Mehrfamilienhäuser sind zu Recht weder für sich selber noch in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung als den erhöhten gestalterischen Anforderungen genügend beurteilt vorgeworfen worden. Sodann verlangen die Rücksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt sowie die baulich und landschaftlich empfindliche Umgebung eine Reduktion der geplanten Gebäudevolumina. Dies bringt einen gewissen Ausnützungsverlust mit sich, welcher vorliegend von der Bauherrschaft â deren Interessen diesbezüglich geringer zu gewichten sind â hinzunehmen ist (E. 3 und 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HERABSETZUNG">HERABSETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNG">ÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMEN">VOLUMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37063" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00338</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. November 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat Maschwanden, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Maschwanden verweigerte der A AG mit Beschluss vom 6. September 2016 die Erteilung einer Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch des Mehrzweckbauernhauses und den Neubau von drei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse in Maschwanden. Gleichzeitig erÃ¶ffnete er die im koordinierten Verfahren ergangene VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich Nr. 2 vom 18. August 2016.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Erwgung2">Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom 20. Oktober 2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, den Beschluss aufzuheben und die baurechtlichen Bewilligungen fÃ¼r das Bauvorhaben zu erteilen, eventuell unter Nebenbestimmungen. Am 18. April 2017 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 26. Mai 2017 erhob die A AG dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die nachgesuchten baurechtlichen Bewilligungen zu erteilen, eventuell die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Sodann verlangte sie fÃ¼r beide Rechtsmittelverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht schloss am 13. Juni 2017 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 23. Juni 2017 erfolgte eine Noveneingabe durch die A AG zusammen mit dem Antrag, die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde sei aufzufordern, die baurechtlichen Bewilligungen und die bewilligten BaugesuchsplÃ¤ne betreffend das Bauvorhaben an der B-Strasse 03/04 in Maschwanden (Kat.-Nr. 05) zu edieren und ihr Gelegenheit zu geben, dazu Stellung zu nehmen. Die Bausektion nahm am 28. Juni 2017 Stellung und wandte sich darin gegen die Beschwerde. Gleichentags beantragte der Gemeinderat Maschwanden in seiner Beschwerdeantwort, die Beschwerde abzuweisen sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Mit Eingabe vom 6. Juli 2017 nahm der Gemeinderat Maschwanden Stellung zur Noveneingabe und beantragte die Abweisung der VerfahrensantrÃ¤ge. Am 28. August 2017 nahm die A AG zu letzterer Stellung und hielt an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Der Gemeinderat Maschwanden verzichtete mit Eingabe vom 11. September 2017 auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das mit einem Mehrzweckbauernhaus (Vers.-Nr. 06) Ã¼berstellte BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maschwanden vom 2. Juni 2003 (BZO) in der Kernzone am sÃ¼dwestlichen Siedlungsrand von Maschwanden im Ortsteil C. Es befindet sich innerhalb der jeweiligen Perimeter des kantonalen Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung und des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS). Gegen Norden grenzt das GrundstÃ¼ck an die B-Strasse und gegen Westen an einen Feldweg. Auf dem sÃ¼dÃ¶stlichen NachbargrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 08) befindet sich ein Bauernhof mit einem als Schutzobjekt eingestuften Riegelhaus, einer Scheune sowie kleineren Wirtschaftsbauten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt, das bestehende Mehrzweckbauernhaus abzubrechen und drei MehrfamilienhÃ¤user (Haus A, B und C) mit insgesamt 34 Wohnungen sowie einer gemeinsamen Unterniveaugarage zu erstellen. Die drei MehrfamilienhÃ¤user sollen je zwei Voll- und Dachgeschosse sowie ein SchrÃ¤gdach aufweisen. Haus B, welches das bestehende Haus ersetzt, soll parallel zur B-Strasse zu stehen kommen, wÃ¤hrend Haus A giebelseitig zur B-Strasse geplant ist. Ein kleineres Haus C soll sich im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich des GrundstÃ¼cks befinden und westlich davon ein oberirdischer Besucherparkplatz mit insgesamt 17 AbstellplÃ¤tzen. Die Zufahrt zur Tiefgarage mit 51 PlÃ¤tzen soll Ã¼ber eine Rampe zwischen den HÃ¤usern A und B erfolgen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Strittig ist, ob gestÃ¼tzt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangt werden kann und ob das Bauprojekt den erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gt. In diesem Zusammenhang ist sodann die Dach-, die Fassaden und die Umgebungsgestaltung gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 6, Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 BZO Gegenstand des Beschwerdeverfahrens.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b>Wie die Vorinstanz zum Rechtlichen zutreffend und unwidersprochen erwogen hat (E. 4.1 f.), sind Bauten, Anlagen und Umschwung gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 PBG schutzwÃ¼rdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG (VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Demnach mÃ¼ssen <span>sich Bauten, welche sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann in AusnahmefÃ¤llen gestÃ¼tzt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung, eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das LegalitÃ¤tsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ãsthetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu fÃ¼hren darf, dass generell â etwa fÃ¼r ein ganzes Quartier â die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wÃ¼rde. Nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt kann die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baurekursgericht hielt vorab zu Recht fest, dass dem Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission vom 27. April 2016 grosses Gewicht beizumessen sei. Auf die diesbezÃ¼glichen zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Vorab verwiesen werden kann sodann auf die weiteren baurekursgerichtlichen AusfÃ¼hrungen zur Volumenreduktion, welche nicht zu beanstanden sind. Eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung durch die Vorinstanz ist entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ersichtlich. In tatsÃ¤chlicher Hinsicht kÃ¶nnen sich die ErwÃ¤gungen neben den am Augenschein gewonnenen EindrÃ¼cken auch auf die Akten abstÃ¼tzen. Daraus lÃ¤sst sich als Erstes erkennen, dass das in direkter Nachbarschaft befindliche Schutzobjekt samt den dazugehÃ¶rigen Ãkonomiebauten prÃ¤gend auf die unmittelbare Umgebung des BaugrundstÃ¼cks auswirkt. Die Bauten beeinflussen das Bild nicht nur vom sÃ¼dlichen Dorfrand aus betrachtet, sondern aufgrund ihrer â von den beiden Ãkonomiebauten unbeeintrÃ¤chtigten â freien Stellung mit grossem Umschwung auch an der B-Strasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>FÃ¼r die Beurteilung massgebend ist sodann nicht allein die Situation an der B-Strasse, sondern die (inventarisierte) Umgebung des BaugrundstÃ¼cks insgesamt. So stellte das Baurekursgericht zu Recht nicht nur auf die unmittelbar anstossenden GrundstÃ¼cke ab, sondern bezog in seinen ErwÃ¤gungen auch die weitere Umgebung mit ein (vgl. RB 1990 Nr. 78). Es fÃ¼hrte gestÃ¼tzt auf die Akten sowie die Fotodokumentation des Augenscheins und im Einklang mit der Baudirektion zutreffend aus, dass die weitere Umgebung aus Ã¼berwiegend locker aufgereihten Bauern- und EinfamilienhÃ¤usern mit grosszÃ¼gigen Zwischenbereichen bestehe. Diese Beschreibung des landschaftlichen und baulichen Umfelds durch die Vorinstanzen ist umfassend dokumentiert und nachvollziehbar; es kann insgesamt von einer zurÃ¼ckhaltenden AusnÃ¼tzung gesprochen werden. Ferner trifft es zu, dass sich bereits aus der Inventarisierung als eines der besterhaltenen lÃ¤ndlichen Ortsbilder der Region im ISOS und dem dort formulierten Erhaltungsziel bezÃ¼glich Substanz, Anordnung und Gestaltung der Bauten eine besondere QualitÃ¤t der baulichen Umgebung ergibt. So werden etwa die Bauten auf den unmittelbar Ã¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼cken im kantonalen Inventar als prÃ¤gend bezeichnet und befindet sich das bauliche Umfeld entlang der B-Strasse in einem als "Baugruppen mit speziellen Merkmalen" bezeichneten Bereich. Daran Ã¤ndert nichts, dass sich in der Nachbarschaft auch EinfamilienhÃ¤user jÃ¼ngeren Baujahrs befinden. Schliesslich werden gemÃ¤ss Inventar die GrÃ¼nbereiche und GÃ¤rten hervorgehoben, ist das Gebiet westlich des BaugrundstÃ¼cks als wichtigen Freiraum eingestuft und sind gemÃ¤ss Schutzziel insbesondere auch die FreirÃ¤ume zu bewahren, weshalb zu Recht auch von einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit ausgegangen wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Weiter kann auf die ebenfalls zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden, wonach das Neubauprojekt insgesamt zu einer unzulÃ¤ssigen BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts fÃ¼hren wÃ¼rde (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Zwar trifft es zu, dass die Stellung der drei Neubauten grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig ist, die Grundmasse gemÃ¤ss Art. 4 BZO eingehalten werden und Haus B, welches das ursprÃ¼ngliche Mehrzweckbauernhaus ersetzt, nicht gegen die Vorschrift der Profilerhaltung (Art. 3 BZO) verstÃ¶sst. Doch hat die Vorinstanz zu Recht und im Einklang mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die Gesamtwirkung des Bauprojekts, d.<span> </span>h. der drei geplanten HÃ¤user gemeinsam beurteilt (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253, E. 5.4). Sie hat zutreffend festgehalten, dass durch das AusschÃ¶pfen der zulÃ¤ssigen Grundmasse auf engem Raum drei voluminÃ¶se BaukÃ¶rper zu stehen kÃ¤men, welche deutlich dominanter in Erscheinung treten wÃ¼rden, als die bestehenden Bauten in der Umgebung und mit dem Ortsbild nicht vertrÃ¤glich seien. Dass bestehende Bauten Ã¤hnliche Volumina aufweisen, Ã¤ndert nichts daran, dass sich die geplante Ãberbauung durch ihre Dimension und die gut einsehbare Lage am (bisher intakten) Siedlungsrand stÃ¶rend auf das geschÃ¼tzte Ortsbild auswirkten, indem sie sich durch ihr Volumen Ã¼bermÃ¤ssig abheben wÃ¼rden. Die streitbetroffenen Neubauten wÃ¼rden durch ihre GrÃ¶sse und der NÃ¤he das Schutzobjekt in zweifacher Hinsicht beeintrÃ¤chtigen, indem sie einerseits die Sicht darauf einschrÃ¤nkten und dieses andererseits optisch konkurrierten. Dabei ist weder die Perspektive vom BaugrundstÃ¼ck noch vom Schutzobjekt aus massgebend, sondern die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253, E. 5.4 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b>Sodann hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, dass die Bewilligung frÃ¼herer Bauprojekte keine Vertrauensgrundlage fÃ¼r die Bewilligung eines bestimmten Bauvorhabens zu begrÃ¼nden vermag. GrundsÃ¤tzlich gilt, dass a<span>usserhalb des Vorentscheidverfahrens gemÃ¤ss §§ 323 f. PBG erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt werden (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00565, E. 3.3; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, N. 341, mit weiteren Hinweisen). </span>Zudem hat jede Baute die <span>Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten, was gestÃ¼tzt auf die eingereichten PlÃ¤ne zum konkreten Projekt im Baubewilligungsverfahren im Einzelnen zu Ã¼berprÃ¼fen ist (vgl. § 2 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV] und § 310 Abs. 1 PBG). Daher</span> durfte die BeschwerdefÃ¼hrerin aus einem bewilligten, aus zwei Bauten anderer Abmessungen bestehenden Projekt nicht auf die BewilligungsfÃ¤higkeit des streitbetroffenen Projekts schliessen<span>. Genauso wenig begrÃ¼ndet der Kaufvertrag Ã¼ber das GrundstÃ¼ck zwischen der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Gemeinde, welcher keinerlei Hinweise bezÃ¼glich Ãberbaubarkeit enthÃ¤lt, eine Vertrauensgrundlage.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Schliesslich hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass aus der Zuteilung zur gleichen Zone nicht abgeleitet werden darf, dass darin Ã¼berall dieselben Anforderungen an die Einordnung gelten wÃ¼rden. Hierzu ist zu bemerken, dass eine Kernzone, welche wie vorliegend einen grossen Teil des Dorfes umfassen kann, naturgemÃ¤ss unterschiedliche Siedlungsstrukturen aufweist, welche bei der Beantwortung der Einordnungsfrage zu berÃ¼cksichtigen sind. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin diesbezÃ¼glich auf die Ãberbauung "Sagi" verweist, fÃ¼hrt der Gemeinderat zutreffend aus, dass sich in deren Umgebung weder inventarisierte Objekte befinden noch das kantonale Inventar Strukturvorgaben enthÃ¤lt, weshalb das Gebiet gemÃ¤ss ISOS als Umgebungszone II mit Erhaltungsziel b eingestuft wurde, wÃ¤hrend sich das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck dem Gebiet 2 mit Erhaltungsziel B zugeordnet ist. Die Festlegung der zulÃ¤ssigen Bauvolumen nach Zonen entspricht sodann dem geltenden Recht. Eine Verpflichtung zu einer differenzierteren Regelung innerhalb der Zone nach Ortsteilen wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt, entbehrt indessen einer rechtlichen Grundlage. Dass die Beschwerdegegnerin die am nordÃ¶stlichen Siedlungsrand, im Ortsteil Oberdorf gelegene Ãberbauung "Sagi" anders beurteilte als das streitbetroffene Projekt am sÃ¼dwestlichen Dorfrand im Ortsteil C befindliche, ist daher nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Nach dem Gesagten vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin auch aus der an der B-Strasse 03/04 geplanten Ãberbauung, deren Bewilligung ebenfalls angefochten wurde, fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit ihres eigenen Bauprojekts nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Die weiter Ã¶stlich liegenden BaugrundstÃ¼cke befinden sich im Gebiet 2.1 mit Erhaltungsziel A, wo wiederum andere Anforderungen gelten, deren Einhaltung am konkreten Projekt Ã¼berprÃ¼ft werden mÃ¼ssen. Zudem befindet sich im Gegensatz zum vorliegenden Fall kein Schutzobjekt in unmittelbarer Nachbarschaft und ist die Lage der Ãberbauung weniger exponiert. Jedenfalls ist das vorgebrachte Bauprojekt â dessen Bewilligung im Ãbrigen noch nicht rechtskrÃ¤ftig ist â nicht in einer Art und Weise mit dem vorliegenden Projekt vergleichbar, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin aus dem Gleichbehandlungsgebot etwas Massgebliches zu ihren Gunsten ableiten kÃ¶nnte. Ob die entsprechende Noveneingabe noch zulÃ¤ssig war, kann daher offengelassen werden und die beantragte Edition der BauplÃ¤ne unterbleiben. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Insgesamt verlangen damit die RÃ¼cksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt sowie die baulich und landschaftlich empfindliche Umgebung eine Reduktion der geplanten GebÃ¤udevolumina. Dies bringt einen gewissen AusnÃ¼tzungsverlust mit sich, welcher vorliegend von der Bauherrschaft â deren Interessen diesbezÃ¼glich geringer zu gewichten sind â hinzunehmen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Bauprojekt wurde allerdings nicht nur aufgrund seiner Dimension als ungenÃ¼gend beurteilt, sondern es sind ihm weitere Ã¤sthetische GestaltungsmÃ¤ngel vorgeworfen und das Bauprojekt gemessen an den erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG als ungenÃ¼gend beurteilt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Von der Beschwerdegegnerin bemÃ¤ngelt wurde, dass die Bauten eine unruhige, ortsuntypische Fassaden- und Dachgestaltung aufwiesen und die Anforderungen von Art. 7 und 8 BZO nicht erfÃ¼llten. Ebenfalls nicht erfÃ¼llt seien die Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 1 BZO, insbesondere hinsichtlich der oberirdischen Parkplatzanlage und der Tiefgarageneinfahrt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Dazu fÃ¼hrte das Baurekursgericht ergÃ¤nzend und zutreffend aus, die sÃ¼dliche Dach­flÃ¤che von Haus B verfÃ¼ge Ã¼ber vier Schleppgauben sowie vierzehn Dachfenster. ZulÃ¤ssig seien indessen lediglich <i>einzelne</i> Dachfenster (Art. 7 Abs. 6 BZO). Dem ist anzufÃ¼gen, dass gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 1 und 2 BZO Fenster und TÃ¼ren in Anordnung und Ausgestaltung der ortsÃ¼blichen Gestaltung zu entsprechen haben und die Fassaden dem Ortsbild anzupassen sind. Aus den BauplÃ¤nen und den Fotos des vorinstanzlichen Augenscheins ergibt sich indessen, dass keine diesen Anforderungen genÃ¼gende Gestaltung vorliegt. Die geplanten Bauten weisen nicht nur eine durch die vielen Dachfenster unruhige Dachgestaltung, welche mit den SatteldÃ¤chern in der Umgebung in Widerspruch stehen, sondern auch eine ungenÃ¼gende Fenster- und Fassadengestaltung auf. Die seriellen HauseingÃ¤nge und die aufgereihten Balkone wirken in ihrer Umgebung fremd.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Sodann erwog das Baurekursgericht, die konzentrierte Gruppierung der drei grossvolumigen GebÃ¤udekÃ¶rper sowie die oberirdischen ParkplÃ¤tze fÃ¼hrten dazu, dass praktisch keine FreirÃ¤ume mehr verbleiben wÃ¼rden. Dieser zutreffenden Feststellung zufolge wird Art. 9 Abs. 1 BZO, wonach die ortsÃ¼bliche Umgebungsgestaltung zu erhalten und auch bei Neubauten mÃ¶glichst weitgehend zu Ã¼bernehmen ist, nicht eingehalten. Zudem wird damit das im ISOS formulierte Schutzziel der Erhaltung der FreirÃ¤ume nicht berÃ¼cksichtigt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Inwiefern die geplanten Neubauten die Anforderungen von Art. 7, 8 und 9 BZO sowie die erhÃ¶hten gestalterischen AnsprÃ¼che von § 238 Abs. 2 PBG erfÃ¼llen kÃ¶nnten, ist nicht zu erkennen. Sodann werden die ErwÃ¤gungen der BewilligungsbehÃ¶rde von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht substanziiert infrage gestellt. Die Ã¤sthetische Kritik der BaubehÃ¶rde, die sich auf das Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission stÃ¼tzen kann, ist ohne Weiteres nachvollziehbar und vertretbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die Vorinstanz ist damit zu Recht zum Schluss gelangt, dass die projektierten MehrfamilienhÃ¤user unter BerÃ¼cksichtigung des Ortsbildschutzes weder fÃ¼r sich selber noch in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung den erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen genÃ¼gen. Ebenfalls zu Recht geschÃ¼tzt hat es den Entscheid der Beschwerdegegnerin, wonach die geplanten Bauten gesamthaft betrachtet in einem klaren und krassen Widerspruch zu ihrer Umgebung stehen, welcher gestÃ¼tzt auf § 238 Abs. 2 PBG eine Reduktion der GebÃ¤udevolumen rechtfertigt. Im Ãbrigen ist aufgrund der Akten nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht seine Kognition verletzt hÃ¤tte (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4). Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Ebenso wenig wird der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen. Die mÃ¶gliche EntschÃ¤digungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 17 N. 50 ff.). Da dem Gemeinwesen vorliegend kein Ã¼bermÃ¤ssiger Aufwand entstanden ist, sind die Voraussetzungen von § 17 VRG nicht erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 13'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 170.--; Zustellkosten,<br/> Fr. 13'170.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden keine zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>