© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/16 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-921 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 22.11.2022 Entscheiddatum: 10.10.2022 BUDE 2022 Nr. 092 Strassenrecht, Baurecht, Art. 108 Abs. 2 StrG, Art. 122 Abs. 3 PBG. Vorliegend rechtfertigt sich die Unterschreitung des Strassenabstands insbesondere aufgrund des Ortsbildschutzes sowie aus raumplanerischer bzw. architektonischer Sicht, weshalb die Vorinstanz zu Recht eine Ausnahmebewilligung dafür erteilt hat (Erw. 4). Im Übrigen ist die Beseitigung des (lokalen) Schutzobjekts (Abbruch) aus denkmalpflegerischer Sicht möglich und das geplante Ersatzobjekt fügt sich gut in das Gesamtbild des bestehenden Ortsbilds von lokaler Bedeutung ein (Erw. 5). Abweisung des Rekurses. BUDE 2022 Nr. 92 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-921 Entscheid Nr. 92/2022 vom 10. Oktober 2022 Rekurrenten A.___ und B.___, vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Bahnhof- strasse 24, 9443 Widnau gegen Vorinstanz Stadtrat X.___ (Entscheid vom 11. Januar 2021) Rekursgegner C.___, D.___, E.___, alle vertreten durch Dr.iur. David Brunner, Rechtsanwalt, Hinter- lauben 12, 9000 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Abbruch Wohnhaus mit Neubau Mehrfamilienhaus, Schutzentlassung, Einbau Luft-Wasser-Wärmepumpe) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 2/15 Sachverhalt A. C.___, D.___ und E.___ sind Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, an der L.___strasse 6 in Y.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 11. Juni 1996 in der Kernzone K3. Es ist mit einem Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) mit angebauter Scheune (Vers.-Nr. 003) überbaut. B. a) Mit Baugesuch vom 30. März 2020 beantragten C.___, D.___ und E.___ beim Stadtrat X.___ den Abbruch des Wohnhauses (Vers.- Nr. 002) mit angebauter Scheune (Vers.-Nr. 003) sowie die Baubewil- ligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Luft -Wasser- Wärmepumpe. Gleichzeitig wurde die Entlassung der bestehenden Gebäude aus der Schutzverordnung der Stadt X.___ vom 11. Juni 1996 (nachfolgend SchV) beantragt. b) Innert der Auflagefrist vom 20. Mai bis 20. Juni 2020 erhoben A.___ und B.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten unter anderem eine verstärkte Rechtswidrigkeit, übermässige Immissionen, Mehrverkehr sowie einen unerlaubten Abriss d er erhaltenswerten Fassade. c) Mit Beschluss vom 11. Januar 2021 erteilte der Stadtrat X.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Ein- sprachen von A.___ und B.___ ab. Zudem stimmte er den Anträgen der Ortsbildkommission (Schutzentlassung, Abbruch und Neubau) zu. Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, das Bauvorhaben sei eng von der Ortsbildkommission, welche dem Projekt zustimme, begleitet worden. In der laufenden Revision der Sch V habe sich ge- zeigt, dass das Gebäude aufgrund des Zustands aus dem Schutz zu entlassen sei, was hiermit vorgezogen werde. Der Neubau passe sich auch bezüglich Gebäude - und Firsthöhe in die unmittelbare Umge- bung ein, weshalb der Schattenwurf zu tolerieren sei und die Aussicht nicht übermässig eingeschränkt werde. C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ nunmehr vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Widnau, mit Schreiben vom 28. Januar 2021 Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Mit Rekursergänzung vom 15. März 2021 werden folgende Anträge gestellt: 1. Der Einspracheentscheid und die Baubewilligung des Stadtrats von X.___ vom 11. Januar 2021 betreffend das Bauvorhaben der Rekursgegner 1 -3: Entlassung aus der Schutzverordnung de r Stadt X.___, Abbruch Wohnhaus mit Scheune und Neubau Mehrfamilien- haus, Einbau Luft-Wasser-Wärmepumpe (Grundstück Nr. 001), seien aufzuheben. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 3/15 2. Die Baubewilligung für das Bauvorhaben Entlassung aus der Schutzverordnung der Stadt X.___, Abbruch Wohnhaus mit Scheune und Neubau Mehrfamilien- haus, Einbau Luft-Wasser-Wärmepumpe (Grundstück Nr. 001), sei zu verweigern. 3. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen des Baudepartements St.Gallen an den Stadtrat von X.___ zurückzuweisen. 4. Unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner 1-3. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, die Gebäude seien nach wie vor schutzwürdig und nicht aus der SchV zu entlassen. Ohnehin halte der Neubau in einer Ecke den geset zlichen Strassen- abstand nicht ein. Insgesamt füge sich der Neubau schlecht in das Ortsbild ein und die grössere Nutzungsintensität sowie das zusätzliche Volumen seien weder durch eine bessere Ausnützung noch den Orts- bildschutz gerechtfertigt. Schliesslich halte das Bauvorhaben auch den Gewässerabstand nicht ein. D. a) Mit Schreiben vom 17. März 2021 verzichtet die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. b) Mit Amtsbericht vom 27. Mai 2021 führt die kantonale Denkmalpflege (KDP) aus, die Einstufung als Einzelschutzobjekt von lokaler Bedeutung sei korrekt und das Ortsbild sei ebenfalls von loka- ler Bedeutung. Aus den Unterlagen gehe nicht hervor, auf welchen Grundlagen über die Schutzwürdigkeit des Kulturobjekts sowie den Substanzschutz aus dem Ortsbildschutz entschieden worden sei. Die Einhaltung der formellen Anforderungen an eine Schutzentlassung seien fraglich und zu überprüfen. Hinsichtlich Einfügung des Ersatzob- jekts könne den Erwägungen der Ortsbildkommission in den wesentli- chen Punkten gefolgt werden. Das Projekt führe zu keiner Beeinträch- tigung des Ortsbilds von lokaler Bedeutung. Insgesamt seien sowohl die Schutzentlassung als auch die Genehmigung des Neubaus mate- riell nachvollziehbar. c) Mit Schreiben vom 24. Februar 2022 nehmen die Rekursgegner, nunmehr vertre ten durch Dr.iur. David Brunner, Rechtsanwalt, St.Gallen, Stellung zum Amtsbericht der KDP vom 27. Mai 2021 und beantragen die Abweisung des Rekurses unter Kosten - und Entschädigungsfolgen. Dabei weisen sie darauf hin, dass aus Sicht der KDP der Abbruch sowie der Neubau bewilligungsfähig seien. Als Grundlage für die Schutzentlassung hätten insbesondere die Einschätzung der Ortsbildkommission sowie das vom Architekten eingereichte Dossier gedient. Weiter habe die Ortsbildkommission die Unterschreitung des St rassenabstands empfohlen, worauf eine Ausnahmebewilligung beantragt worden sei. Insgesamt habe die Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 4/15 Ortsbildkommission eine genügende Interessenabwägung über die Schutzwürdigkeit zuhanden der Vorinstanz vorgenommen. E. a) Das Bau- und Umweltdepartement führte am 29. April 2022 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie eines Vertreters der KDP einen Augenschein durch. b) Mit Schreiben vom 25. Mai 2022 reicht die KDP einige Anpas- sungswünsche am Augenscheinprotokoll ein. c) Mit Schreiben vom 13. Juni 2022 verzichten die Rekursgegner auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. d) Mit Eingabe vom 5. Juli 2022 lassen sich die Rekurrenten zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Mittels Baulinie könne der Gewäs- serabstand nicht unterschritten werden. Zudem liege ein Teil des Bau- vorhabens innerhalb der Baulinie. Im Übrigen sei die Grundsubstanz der Gebäude erhalten, weshalb eine Renovation ohne weiteres mög- lich wäre, zumal die Rekursgegner das Schutzobjekt mutwillig zerstört hätten. Auch die Schutzentlassung sei nicht korrekt durchgeführt wor- den und rechtfertige sich nicht. Schliesslich fehle es an der erforderli- chen Interessenabwägung für die Unterschreitung des Strassenab- stands. e) Mit Schreiben vom 22. August 2022 nehmen die Rekurrenten zum angepassten Augenscheinprotokoll Stellung. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich au s Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 5/15 PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 11. Januar 2021. Mithin sind vorliegend grundsätz- lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An- hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. 3. Die Rekurrenten machen eine Verletzung des Gewässerabstands gel- tend. 3.1 Die politische Gemeinde legt in der kommunalen Nutzungspla- nung den Gewässerraum nach der Bundesgesetzgebung über den Gewässerschutz fest (Art. 90 Abs. 1 PBG). Gegenüber Gewässern, bei denen auf die Festlegung des Gewässerraums verzichtet wurde, gilt für Ba uten und Anlagen in der Bauzone ein beidseitiger Abstand von fünf Metern (Art. 90 Abs. 2 PBG). Gemäss Art. 90 Abs. 3 PBG ist die Unterschreitung des Abstands zulässig, wenn die Hochwassersi- cherheit gewährleistet ist, der Zugang und die ungehinderte Zufahrt zum Gewässer für den Unterhalt sichergestellt oder nicht erforderlich ist und auch keine ökologischen Interessen entgegenstehen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung ei- ner Ausnahmebewilligung (W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 90 N 14). Die Unterschreitung des Abstand s nach Abs. 3 bedarf der Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle (Art. 90 Abs. 4 Bst. b PBG). Die Gemeinden können Gewässerräume in einer Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung, in einer Teilrevision der Nutzungspla- nung zum Thema Gewässerraum oder gebietsweise mittels Teilzo- nenplan festlegen. Weiter ist die Festlegung mit einem Sondernut- zungsplan über das ganze oder teilweise Gemeindegebiet möglich. Durch eine Festlegung mittels Sondernutzungsplan können Gewäs- serräume auch schon vor einer Anpassung der Ortsplanung an das PBG festgesetzt werden. Dies erfolgt mit "Baulinien Gewässerraum" (Art. 29 Abs. 1 Bst. b PBG ), welche einen längeren, zweckmässigen Abschnitt betrachten. Entsprechende Baulinien beziehen sich lediglich auf das Gewässer, für das der Gewässerraum festgelegt wird. Andere Abstände wie zum Beispiel Strassen-, Wald- oder Grenzabstände gel- ten weiterhin. Wird innerhalb der Bauzone auf die Festlegung des Ge- wässerraums verzichtet, so gilt der kantonale Gewässerabstand nach Art. 90 Abs. 2 PBG (5 m). Dieser Abstand kann bei Bedarf mit einem Sondernutzungsplan (Baulinien Gewässerabstand) den örtlichen Ver- hältnissen angepasst werden (vgl. Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG), Arbeitshilfe Gewässerraum im Kanton St.Gallen, Stand Mai 2022, Ziffn. 4.1, 4.4 und 4.6, abrufbar unter: www.sg.ch/bauen/raumentwicklung/ortsplanung/sachthemen/). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 6/15 3.2 Vorliegend hat die Vorinstanz am 14. August 2017 für das frag- liche Gebiet einen Baulinienplan Bach S.___ erlassen (vom Baudepar- tement am 13. Juni 2018 genehmigt). Dieser sieht im Bereich des Bau- grundstücks eine Baulinie "Gewässerabstand für Bauten" entlang der Grundstücksgrenze vor. Mit dem Baulinienplan wurde für einen Ab- schnitt des Bach S.___ der Gewässerraum nach Art. 41a der eidge- nössischen Gewässerschutzverordnung (SR 814.201; abgekürzt GSchV) festgelegt, wobei grösstenteils auf die Festlegung des Gewäs- serraums des eingedolten Bachs verzichtet (Art. 41a Abs. 5 Bst. b GSchV) und der Gewässerabstand gemäss Art. 90 Abs. 2 PBG den örtlichen Verhältnissen angepasst wurde. Der Baulinienplan erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 3.3 Entgegen der Ansicht der Rekurrenten kann d er Gewässerab- stand nach Art. 90 PBG mittels Baulinienplan den örtlichen Verhältnis- sen angepasst werden. Vorliegend wurde im Bereich des eingedolten S.___bachs ein 5 m breiter Freihaltebereich ausgeschieden, in wel- chem nur Anlagen zulässig sind, die für schwere Bau- und Unterhalts- maschinen keine Hindernisse darstellen und der befahren werden kann, ohne dass dadurch grosse Kosten für die Wiederherstellung ent- stehen (vgl. Festl egungen gemäss Baulinienplan Bach S.___ vom 13. Juni 2018; www.geoportal.ch/ktsg). Die raumplanerisch sinnvolle gebietsweise Festlegung des Gewässerraums mit Anpassung des Ge- wässerabstands an die örtlichen Verhältnisse durch die Vorinstanz wurde von der zuständigen kantonalen Stelle (AREG ; Art. 3 Abs. 1 Bst. c und Art. 6 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz [sGS 731.11; abgekürzt PBV]) genehmigt, womit implizit auch die Zustim- mung zur Unterschreitung des Gewässerabstands gemäss Art. 90 Abs. 2 i.V.m. Abs. 4 PBG erteilt wurde. Folglich erübrigt sich in Bezug auf den Gewässerabstand eine Interessenabwägung im Einzelfall. Der rechtskräftig festgelegte Gewässerabstand wird zudem vom Bauvor- haben klarerweise nicht in Anspruch genommen (vgl. Situationsplan, vi act. 29). Die von den Rekurrenten beantragte Expertise bezüglich Gewässerraum ist v orliegend nicht notwendig, weshalb der entspre- chende Antrag abgelehnt wird. Insgesamt ist der Einwand der Rekur- renten, wonach der Gewässerabstand verletzt werde, unbegründet. 4. Die Rekurrenten beanstanden zudem, die ausnahmsweise Unter- schreitung des Strassenabstands durch die südöstliche Ecke des ge- planten Neubaus rechtfertige sich vorliegend nicht. Ohnehin fehle es an der notwendigen Interessenabwägung in Bezug auf die Ausnahme- bewilligung. Vorab machen die Rekurrenten somit sinngemäss gel- tend, die Vorinstanz habe den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, weil die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands nicht begründet worden sei. 4.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt unter anderem, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechts- stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 7/15 grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag ent- schieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittel- instanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön- nen. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge- nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem recht- lichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 134 I 83 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Die Begründung muss jedoch auf jeden Fall angemessen und hinreichend, d.h. nachvollziehbar und verständlich, sein. Dabei sind die Anforderungen an die Begründung umso höher, je grösser der Entscheidungsspielraum der Behörde ist und je stärker ein Entscheid in die individuellen Rechte eingreift (BGE 112 IA 107 Erw. 2b mit Hinweisen). 4.2 Aus den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses lassen sich die Gründe, welche die Vorinstanz zur Erteilung einer Ausnahme- bewilligung veranlasst hat, nicht entnehmen. Zudem fehlt es an einer ausreichenden Beschreibung des Sachverhalts, da aus den Erwägun- gen insbesondere nicht klar hervorgeht, für welchen Bereich genau eine Ausnahmebewilligung erteilt wird und wie diese zu Stande kommt. Daran ändert nichts, dass die Ortsbildkommission an der Sit- zung vom 18. Februar 2020 (vi act. 4) die Unterschreitung des Stras- senabstands empfohlen hat, zumal zumindest bezüglich Strassenab- stand das entsprechende Protokoll auch nicht Eingang in den Be- schluss gefunden hat und dieses vom zuständigen Stadtrat nicht ge- würdigt wurde. Wie die Rekurrenten zu Recht vorbringen, wird einzig auf die gesetzliche Bestimmung (Art. 108 Abs. 2 des Strassengeset- zes [sGS 732.1; abgekürzt StrG]) verwiesen und ohne klaren Sachver- halt und ohne Begründung eine Ausnahmebewilligung für die Redu- zierung des Strassenabstands erteilt. Der Beschluss gibt folglich we- der den rechtserheblichen Sachverhalt wieder noch enthält er diejeni- gen Angaben, welche erforderlich gewesen wären, um die Gründe für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nachvollziehen zu können. Der Einwand, die Vorinstanz habe in der angefochtenen Verfügung die Begründungspflicht verletzt, ist damit zutreffend. Darin liegt eine Ver- letzung des rechtlichen Gehörs. 4.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, seine Verletzung führt in der Regel zu einer Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Heilung der Verlet zung ist gemäss bundesgerichtli- cher Praxis möglich, wenn die Verletzung nicht besonders schwer wiegt, und wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des An- spruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 8/15 die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu ei- nem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wä ren (RIZVI/RISI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 15 N 11). Auch im Fall einer Heilung ist die Gehörsverletzung bei der Festlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu berücksich- tigen (RIZVI/RISI, a.a.O., Art. 15 N 32). 4.4 Im vorliegenden Fall verfügt die Rekursinstanz zum einen über volle Kognition. Zum andern hat sich die Vorinstanz sowie insbeson- dere die KDP als Fachbehörde am Augenschein zu den möglichen Ausnahmegründen nachträglich geäussert und die Rekurrenten konn- ten dazu mehrmals Stellung nehmen. Die Beurteilung der entspre- chenden Ausnahmegründe ist sodann eine Rechts- und keine Ermes- sensfrage. Unter diesen Umständen ist eine Heilung des Verfahrens- mangels grundsätzlich angezeigt. Die eventualiter beantragte Rück- weisung würde sich als Verfahrensleerlauf erweisen, zumal die Vorinstanz – wie sich im Verlauf des Rekursverfahrens gezeigt hat – ohnehin wieder gleich entscheiden würde. Die Gehörsverletzung gilt damit als geheilt. Allerdings wird sie bei der Kostenverlegung zu be- rücksichtigen sein. Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht eine Ausnahmebewilligung vom Strassenabstand erteilt hat. 4.5 Gemäss Art. 108 Abs. 2 StrG kann die zuständige Behörde Aus- nahmen von den Strassenabstandsvorschriften bewilligen, wenn we- der Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden (Bst. a), Schutzobjekte nach Art. 115 PBG zu erhalten sind (Bst. b) oder redu- zierte Abstände für Lärmschutzanlagen der Einhaltun g der Lärm- schutzgesetzgebung dienen (Bst. c). Auf eine Ausnahmebewilligung besteht kein Rechtsanspruch. Ein solcher kann sich unter Umständen aber aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz ergeben. Ausnahmen nach Strassenrecht sind nur zurückhaltend und einzig be i Vorliegen besonderer Verhältnisse zu gewähren, auch wenn der Gesetzeswort- laut nicht zwingend nach einem Härtefall im Sinn von Art. 77 Abs. 1 Bst. a BauG verlangt und strassenrechtliche Ausnahmebewilligungen nicht nur bei Vorliegen einer eigentlichen Ausn ahmesituation erteilt werden dürfen. Bei der Beurteilung, ob besondere Umstände die Er- teilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen, ist auf die konkreten Verhältnisse abzustellen und die Raum- und Ortsplanung sind mitzu- berücksichtigen. Dabei kommt den zuständigen Behörden ein erhebli- cher Spielraum zu (GVP 2006 Nr. 35). Gleichwohl heisst das aber nicht, dass Ausnahmebewilligungen generell und ohne Vorliegen be- sonderer mit dem Einzelfall zusammenhängender Gründe oder gar nach Gutdünken erteilt werden können, ansonsten die Grundordnung aufgehoben würde (BDE Nr. 41/2021 vom 11. Mai 2021 Erw. 4.5 mit Hinweisen). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 9/15 4.6 Gemäss Art. 12 Abs. 1 des Baureglements der Stadt X.___ vom 1. Oktober 2016 (nachfolgend BauR) beträgt der Strassenabstand ge- genüber Gemeindestrasse 3. Klasse 3 m. Vorliegend wurde das Bau- vorhaben mehrfach von der Ortsbildkommission begutachtet . Diese hat an der Sitzung vom 18. Februar 2020 festgehalten, dass zuguns- ten eines rechtwinkligen Grundris ses eine Ausnahmebewilligung bei der Baubehörde beantragt werde (vgl. Protokollauszüge gemäss vi act. 3, 4, 9 und 15). Gestützt auf diese Abklärungen hat die Vorinstanz folglich aus Gründen des Ortsbildschutzes eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstands erteilt. Mit Amtsbericht vom 27. Mai 2021 hat die KDP festgehalten, dass sie den Erwägungen der Ortsbildkommission (u.a. gemäss Protokoll vom 18. Februar 2020) in den wesentlichen Punkten folgen könne. Am Augenschein vom 29. April 2022 hat der (damalige) Leiter der KDP diese Ansicht bestätigt und ausgeführt, dass ein wesentliches Merkmal des vorliegenden Ortsbilds sei, dass die älteren Häuser recht nahe und kompakt an den jeweiligen Erschliessungsstrassen stünden. Insgesamt sei aus denk- malpflegerischer Sicht die teilweise Unterschreitung des Strassenab- stands klar nachvollziehbar und sehr wünschenswert. Dagegen brin- gen die Rekurrenten namentlich vor, gegenüber der L.___strasse be- stehe ein erheblicher Abstand und entgegen der Auffassung der KDP sei die Situation vor allem bezogen auf das Baugrundstück und nicht nur auf andere Liegenschaft zu beurteilen. Die neueren Bauten hielten sodann entlang der L.___strasse den gesetzlichen Abstand ein. Auf- grund einer Gesamtbetrachtung rechtfertige sich vorliegend keine Re- duktion des gesetzlichen Strassenabstands, zumal ein Neubau erstellt werde. Schliesslich sei eine umfassende Interessenabwägung durch die Vorinstanz vorzunehmen. 4.7 Vorliegend werden die besonderen Verhältnisse insbesondere aufgrund des Ortsbildschutzes sowie aus raumplane rischer bzw. ar- chitektonischer Sicht begründet. Insbesondere die KDP als dafür zu- ständige Fachstelle hat am Augenschein ausführlich und nachvollzieh- bar begründet, weshalb für die Unterschreitung des Strassenabstands vorliegend Gründe des Ortsbildschutzes vorhanden sind, da typischer- weise die älteren Häuser recht nahe an der Erschliessungsstrasse ste- hen. Dies zeigt sich nicht nur beim bestehen den Gebäude in Bezug auf den A.__weg, sondern insbesondere bei den Häusern entlang der O.___gasse (z.B. Grundstück Nr. 004) sowie südlich der L.___strasse. Ebenso ortstypisch sind teilweise die südlichen Vorgartenbereiche, wie dies auch beim Baugrundstück der Fall ist und was den grösseren Abstand gegenüber der L.___strasse begründet. Insgesamt ist nach- vollziehbar, dass vorliegend aufgrund der exponierten Lage im Orts- bildschutzgebiet von Y.___ diesen typischen Elementen des Ortsbilds Rechnung getragen und besondere Verhältnisse angenommen wur- den. Von der Einschätzung der Fachstelle wird zudem nicht ohne zwin- gende Gründe abgewichen (VerwGE B 2017/184 vom 13. Dezember 2018 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Hinsichtlich der Frage, durch welche Abweichung von den Vorschr iften und durch welche Anordnung den besonderen Verhältnissen genau Rechnung getragen wird , ist schliesslich eine Ermessensfrage , wobei der Vorinstanz ein grosser Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 10/15 Spielraum zukommt (BGE 97 I 134 Erw. 3; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St.Gallen 2020, N 424 ff.). Dass der geplante Neubau im Vergleich zum bestehenden Ge- bäude einen grösseren Strassenabstand einnimmt, erscheint aufgrund der im rückwärtigen Bereich entstandenen Neubauten ebenfalls als nachvollziehbar. Eine geringfügige Unterschreitung des Strassenab- stands an der südöstlichen Gebäudeecke ist an dieser Stelle aus Gründen des Ortbildschutzes insgesamt nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz hat folglich zu Recht eine Ausnahmebewilligung vom Stras- senabstand nach Art. 108 Abs. 2 Bst. b StrG erteilt. 5. Schliesslich bemängeln die Rekurrenten die Schutzentlassung bzw. den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie die Einfügung des Neubaus in das Ortsbildschutzgebiet. 5.1 Gemäss den besonderen Bedingungen (S. 23) der angefochte- nen Verfügung vom 11. Januar 2021 ging die Vorinstanz offenbar da- von aus, vor Erteilung einer Baubewilligung müsse ein betroffenes Schutzobjekt vorzeitig aus dem Schutz entlassen und e in Schutzent- lassungsverfahren nach PBG durchgeführt werden. Da die Vorinstanz die SchV derzeit überarbeite, könne die Schutzentlassung durch den Stadtrat im Baubewilligungsverfahren genehmigt werden. Wie die Re- kurrenten zu Recht vorbringen, wäre für eine vorzeitige Schutzentlas- sung eine Änderung der bestehenden Sch V notwendig, welche im Planverfahren (Art. 34 ff. PBG) erfolgen müsste. Ein entsprechendes Planverfahren ist unbestrittenermassen nicht durchgeführt worden, auch wenn die Vorinstanz in der Bauanze ige auf eine Schutzentlas- sung hingewiesen hat. Ebenso ist unbestritten, dass die fraglichen Ge- bäude derzeit noch in der geltenden SchV aufgeführt sind. Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens kann ein in der Schutzverordnung aufgeführtes Schutzobjekt jedoch beseitigt oder beeinträchtigt werden, ohne dass vorgängig oder gleichzeitig eine förmliche Schutzentlas- sung notwendig ist. Erstens ist in Art. 122 Abs. 3 PBG – sowie in Art. 29 Abs. 4 i.V.m. Art. 27 Abs. 5 BauR – ausdrücklich vorgesehen, dass unter Schutz gestellte Objekte beseitig oder beeinträchtigt wer- den dürfen, wenn ein gewichtiges das Interesse an der Erhaltung über- wiegendes Bedürfnis nachgewiesen wird. Zweitens ist es aber auch von der Sache her weder nötig noch richtig. Eine Abbruch- oder Bau- bewilligung stellt bloss eine Ermächtigung des Bewilligungsinhabers dar, nicht aber eine Verpflichtung. Wird die Bewilligung in die Tat um- gesetzt und das Objekt beseitigt oder beeinträchtigt, ist dies von der Gemeinde in der Schutzverordnung oder im Schutzinv entar entspre- chend nachzutragen ( J. BEREUTER: in: Bereuter/Ritter/Frei [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 122 N 36; BUDE Nr. 12/2022 vom 11. Februar 2022 Erw. 6.5 f.). Vorliegend ist die Vorinstanz zwar fälscherweise von der Notwendigkeit einer vorgängigen förmlichen Schutzentlassung ausge- gangen. Aus dem vorstehend Gesagten folgt allerdings, dass im Rah- men des Baubewilligungsverfahrens ohne Weiteres auch über die Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 11/15 Schutzwürdigkeit der betroffenen Schutzobjekte sowie deren Beein- trächtigung oder Be seitigung (Schutzentlassung) befunden werden konnte. 5.2 Betrifft ein Bau - oder Abbruchgesuch ein bereits durch Auf- nahme in eine Schutzverordnung grundeigentümerverbindlich ge- schütztes Objekt, steht die Unterschutzstell ung als solche nur unter einschränkenden Voraussetzungen wieder zur Diskussion. Nutzungs- pläne und damit auch Schutzverordnungen sind raumplanerische Massnahmen, welche als solche nach Art. 21 Abs. 2 des eidgenössi- schen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) zu überprü- fen sind, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Bei Baubewilligungen im Zusammenhang mit geschützten Baudenkmä- lern ist demnach nach Massgabe der soeben beschriebenen Grund- sätze der Abänderbarkeit von Unterschutzstellungsen tscheiden auf- grund der aktuellen Gegebenheiten zu prüfen, ob die Schutzwürdigkeit des Objekts weiterhin gegeben ist. Wird die Frage aufgrund neuer Er- kenntnisse bezüglich Schutzwürdigkeit oder bezüglich berechtigter In- teressen der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers oder an- derer öffentlicher Interessen verneint, steht der Bau- und Abbruchbe- willigung nichts entgegen. Wenn der Schutz dagegen aufrechterhalten werden soll, ist aus Sicht der Schutzziele zu bestimmen, ob die ge- planten Änderungen am Schutzobjekt – allenfalls unter Auflagen – zu- lässig sind. Diese Frage hat die Baubewilligungsbehörde unter Beizug von Fachleuten zu klären und nach pflichtgemässem Ermessen zu entscheiden (BEREUTER, a.a.O., Art. 122 N 30 f.) 5.3 Vorliegend handelt es sich gemäss SchV bei den bestehenden Gebäuden (Vers.-Nrn. 002 und 003) um erhaltenswerte Kulturobjekte (Art. 6 Abs. 2). Erhaltenswert bezeichnete Objekte sind als Einzelob- jekt oder als Bestandteil des Orts - und Landschaftsbilds charakteris- tisch. Sie sind nach Möglichkeit zu erhalten (Art. 6 Abs. 2 SchV). Ge- mäss Vorinstanz sei bei den fraglichen Objekten weniger als 50 Pro- zent der Bausubstanz erhalten und es liege ein Ersatzbauprojekt vor, welches in Bezug auf die ortsbauliche Wirkung und Ausgestaltung ge- nüge, womit die Vo raussetzungen von Art. 29 Abs. 4 i.V.m. Art. 27 Abs. 5 BauR erfüllt seien. Die entsprechende Kommission der Vo- rinstanz (Ortsbildkommission) hat gemäss Beschluss vom 9. April 2019 festgestellt, dass die vorhandene Substanz der fraglichen Ge- bäude nicht mehr erhaltenswert sei und die Aufhebung des Schutzsta- tus unter Vorbehalt eines adäquaten und bewilligungsfähigen Ersatz- projekts in Aussicht gestellt werden könne (vgl. auch Dossier "Entlas- sung aus der Schutzverordnung" vom 20. August 2019, vi act. 2) . In der Folge hat die Ortsbildkommission das Ersatzbauprojekt mehrfach geprüft sowie ein Farb- und Materialkonzept für die öffentliche Auflage verlangt (vi act. 9). Im Amtsbericht vom 27. Mai 2021 hat die KDP das Vorgehen der Vorinstanz in Bezug auf die Schutzwürdigkeit sowie die Einstufung als Objekt von lokaler Bedeutung als korrekt eingestuft und den Entscheid der Vorinstanz als materiell nachvollziehbar bezeich- net, auch wenn Zweifel an der Objektivität einzelner Entscheidgrund- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 12/15 lagen sowie eine nicht nachgewiesene Interessenabwägung bemän- gelt wurden. Am Augenschein vom 29. April 2022 hat sich der schlechte bauliche Zustand der Gebäude eindrücklich bestätigt. Die Vorinstanz hat dabei ausgeführt, dass im Rahmen der laufenden Re- vision der Schutzverordnung die Schutzwürdigkeit von mehreren Ex- perten überprüft und – unabhängig von den unbewilligten Abbruchar- beiten im Innern der Gebäude – verneint worden sei. Weiter stütze man sich in Bezug auf das Ortsbild auf die Aussagen der Ortsbildkom- mission, welche im vorgesehenen Er satzprojekt eine Verbesserung zur bestehenden Situation sehe. Die KDP hat vor Ort nochmals bestä- tigt, dass sie festgestellt habe, dass die Erhaltensfähigkeit des Einzel- schutzobjekts unabhängig von den bereits vorgenommenen Abbruch- arbeiten nicht mehr gegeben sei. Der Zeugniswert des Objekts sei zu- dem eher gering. Insgesamt sei der Erhalt des Hauses im heutigen Zustand nicht verhältnismässig, da die Struktur zwar ortstypisch, je- doch nicht herausragend und bereits in früheren Zeiten verändert wor- den sei. 5.4 Auch wenn die Rekurrenten zutreffend vorbringen, dass die Grundsubstanz von Scheune und Stall – zumindest überwiegend – er- halten sei und eine Renovation des Gebäudes grundsätzlich möglich wäre, kann vorliegend den schlüssigen Ausführungen der KDP gefolgt werden, wonach ein Abbruch der Gebäude verhältnismässig sei. Be- züglich Schutzwürdigkeit liegen somit wesentlich geänderte Verhält- nisse bzw. das Interesse an der Erhaltung überwiegende Bedürfnisse im Sinn von Art. 122 Abs. 3 PBG vor. Dass die Rekursgegner bereits einen Teil der historischen Bauteile sowie die Ausstattung im Innern des Gebäudes ohne Bewilligung zerstört haben, ist zwar äusserst be- dauerlich, im vorliegenden Zusammenhang jedoch nicht massgeblich und einzig hinsichtlich des angeordneten Baustopps (Art. 159 Abs. 1 PBG) und einer allfälligen Strafe (Art. 162 PBG) von Belang. In Bezug auf die Einfügung des geplanten Neubaus bringen die Rekurrenten sodann ebenfalls nur allgemein vor, dieser falle zu gross aus und wirke störend. Auf die einzelnen Kriterien von Art. 4 Abs. 2 und 3 SchV ge- hen sie dabei nicht näher ein. Mit Blick auf die Baupläne sowie Aus- führungen der Vorinstanz und KDP ist nicht ersichtlich, inwiefern der geplante Neubau sich insbesondere in Bezug auf die Gebäudeform und -stellung, Dachgesta ltung, Höhen, Fassadengliederung und -gestaltung usw. nicht gut in das Gesamtbild des bestehenden Orts- bilds von Y.___ (lokale Bedeutung) einfügen soll, zumal insbesondere die ortsbildwirksame südorientierte Giebelfront (vgl. S. HEUSSER, Qua- lifikation des Ortsbildes, ISOS -Inventarblatt 1995, abrufbar unter: www.sg.ch/kultur/denkmalpflege/Ortsbildschutz-ISOS/isos.html) bei- behalten wird. Diesbezüglich kann auf die überzeugenden Ausführun- gen der KDP am Augenschein verwiesen werden, wonach für die Ein- ordnung in s Ortsbild insbesondere dessen Elemente wie Volumen, Dachform, Materialisierung, Typologie sowie Grösse und Positionie- rung der Bauten wesentlich seien und der geplante Ersatzbau nament- lich von der Massstäblichkeit viele Elemente aufnehme und dem Orts- bild insgesamt angemessen Rechnung trage. Auch die Volumetrie und Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 13/15 Grösse, der Standort, der geplante Kreuzgiebel sowie die Materialisie- rung sind weitere wichtige Elemente, welche zu einer guten Einfügung betragen. Eine allenfalls ungenügende Interessenabwägung d er Vorinstanz wäre durch die nachträglichen Ausführungen im Übrigen geheilt, zumal sich die Rekurrenten im Verlauf des Verfahrens mehr- fach äussern konnten. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich als un- begründet. 6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz das rechtliche Ge- hör der Rekurrenten verletzt hat, dieser Mangel jedoch im Rekursver- fahren geheilt wurde. In der Sache ist der Rekurs dagegen abzuwei- sen. 7. 7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. In Verfahren, bei denen sich ähnlich wie im Zivilprozess zwei Private mit entgegengesetzten Interessen am Verfahrensausgang ge- genüberstehen, werden in aller Regel diese beiden für die Auferlegung von amtlichen Kosten herangezogen, während dem erstverfügenden Gemeinwesen, selbst wenn es mit seinen Anträgen unterliegt, keine amtlichen Kosten auferlegt werden. Ausschlaggebend hierfür ist, dass die privaten Beteiligten ein persönliches und direktes Interesse am Verfahrensausgang haben, während das Gemeinwesen in diesen Fäl- len grundsätzlich nur öffentliche Interessen wahrt, nämlich die richtige Anwendung der massgeblichen Vorschriften. Diese Praxis findet ins- besondere in Baubewilligungs - und Planungsverfahren Anwe ndung, wurde vom Verwaltungsgericht aber auch in anderen Fällen bestätigt (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungs- rechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 76). Ausnahmsweise wird jedoch eine Kostenauferlegung zu Lasten der Vorinstanz vorge- nommen, wenn ein schwerer Verfahrensfehler vorliegt. Als solche schweren Verfahrensfehler würden nach der Rechtsprechung etwa die Verletzung des rechtlichen Gehörs, die fehlende schriftliche Informa- tion eines Nachbarn, das Unterlassen der Einleitung eines koordinier- ten Verfahrens oder eine offenbare Rechtsverletzung gelten (vgl. R. HIRT, a.a.O., S. 89 ff. und 110). 7.2 Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Ge- bührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Im vorliegenden Verfahren unterliegen die Rekurrenten in der Sache; sie obsiegen indes in Bezug auf die geltend gemachte Gehörsverlet- zung. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist es daher ange- messen, ih nen die amtlichen Kosten in reduziertem Umfang (d.h. Fr. 2'500.–) aufzuerlegen. Die Vorinstanz trägt den restlichen Betrag (d.h. Fr. 1'000.–); auf die Erhebung des Anteils der Vorinstanz ist je- doch zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 7.3 Der von A.___ am 11. Februar 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 14/15 8. Rekurrenten und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 8.2 Die Rekurrenten unterliegen in der Sache, obsiegen jedoch in Bezug auf die geltend gemachte Gehörsverletzung. Weil das V erfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht An- spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Es ist daher angezeigt, der Gehörsverletzung durch d ie Vorinstanz Rech- nung zu tragen und den Rekurrenten eine reduzierte Parteientschädi- gung zuzusprechen. Weil keine Kostennote eingereicht wurde, wird die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbin- dung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) auf Fr. 1'000.– festgelegt, sie ist von der Politischen Gemeinde X.___ zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge- stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 8.3 Die Rekursgegner obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf ei ne ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Da die Rekursgegner nicht während des gesamten Verfahrens vertreten waren und einzig eine kurze Stellungnahme zum Amtsbericht der Denkmalpflege eingereicht haben, rechtfertigt sich die Zusprechung einer reduzierten Parteientschädigung. Weil keine Kos- tennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise auf Fr. 2'000.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von den Re- kurrenten zu bezahlen. Entscheid 1. Der Rekurs von A.___ und B.___ wird abgewiesen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2022), Seite 15/15 2. a) A.___ und B.___ bezahlen unter solidarischer Haftung eine Ent- scheidgebühr von 2'500.–. b) Der am 11. Februar 2021 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. c) Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von 1'000.– bei der Politischen Gemeinde X.___ wird verzichtet. 3. a) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt- lichen Kosten wird gutgeheissen. Die Politische Gemeinde X.___ ent- schädigt A.___ und B.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 1'000.–. b) Das Begehren von C.___, D.___ und E.___ um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten wird gutgeheissen. A.___ und B.___ entschädi- gen C.___, D.___ und E.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'000.– . Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin