<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00305</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105846&amp;W10_KEY=13013580&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00305</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.12.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bei der Ausnützungsberechnung nach § 259 PBG müssen durch Wegrechte belastete Flächen, die auch der Erschliessung von Nachbarparzellen dienen, nicht mehr von der massgeblichen Grundstücksfläche in Abzug gebracht werden. Das gilt ebenso für die Anrechenbarkeit einer als eigenes Grundstück ausgeschiedenen Zufahrtsstrasse, welches sich im Miteigentumsanteil befindet (E. 2c/aa).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARKEIT">ANRECHENBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSGEBLICHE GRUNDFLÃCHE">MASSGEBLICHE GRUNDFLÃCHE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 646 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2001 Nr. 5</span><br/><span class="ungerade">RB 2000 Nr. 101</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 5. Oktober 1999 erteilte der Gemeinderat D C.1.1 und C.1.2 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r Umbauten am GebÃ¤ude Assek.Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 an der Z-strasse in D. Vorgesehen sind im We­sent­lichen ein neuer Hauseingang, Anbauten (auf der GebÃ¤udesÃ¼dseite in Form eines Win­ter­gartens), die Aufstockung mit einem Dachgeschoss und innere Umbauten. Insgesamt soll ein Zweifamilienhaus mit einer 6 ½- und einer 8-Zim­merwohnung entstehen. GemÃ¤ss Dispositiv Ziffer 1 der Baubewilligung war vor Baubeginn unter anderem "das schriftliche EinverstÃ¤nd­nis der MiteigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 03 (E+A) fÃ¼r das NÃ¤­herbaurecht beizubringen". Gegen die baurechtliche Bewilligung liess A als EigentÃ¼mer des unmittelbar angrenzenden NachbargrundstÃ¼cks Kat.Nr. 04 am 10. No­vem­ber 1999 rechtzeitig an die Baurekurskommission III rekurrieren, mit dem Antrag, die Bewilligung sei aufzuheben. â Mit Beschluss vom 16. November 1999 stellte der Gemein­derat D fest, dass durch die Einreichung des Kaufvertrags vom 27. MÃ¤rz 1972 die Bedin­gung gemÃ¤ss Dispositiv Ziffer 1 der Baubewilligung vom 5. Oktober 1999 betreffend Nach­weis der EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts erfÃ¼llt sei. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baurekurskommission III hiess den Rekurs am 12. Juli 2000 teilweise gut. Sie lud den Gemeinderat D ein, "die baurechtliche Bewilligung vom 5. Oktober 1999 mit einer Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Sinne der ErwÃ¤gungen zu ergÃ¤n­zen". Im Ãbrigen wurde das Rechtsmittel abgewiesen. Die Rekurskommission be­grÃ¼n­dete ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt: Der Miteigentumsanteil der Rekurs­gegner von einem Drittel der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 sei nach der Recht­spre­chung zum neu gefassten § 259 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tem­ber 1975/1. Septem­ber 1991 (PBG) zur massgeblichen GrundflÃ¤che zu rechnen, da diese Par­zelle nur gerade vier GrundstÃ¼cken als Erschliessung diene. Die erfolgte AusnÃ¼tzungs­Ã¼ber­tragung sei je­doch im Grundbuch durch Anmerkung einer Ã¶ffentlichrechtlichen Eigentums­be­schrÃ¤nkung zu Lasten des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 03 zu sichern. Da der Gemeinderat D die Frage des Ab­stellplatznachweises von der Baubewilligung ausgenommen bzw. eine Auflage statuiert habe, wonach vor Baubeginn der Abstellplatznachweis zu er­bringen sei, fehle es einst­wei­len noch an einem Entscheid Ã¼ber die Situierung der Abstell­plÃ¤tze. Die Frage kÃ¶nne da­her auch nicht Gegenstand des Rekursverfahrens sein. Eine blos­se Unterstellung sei im Ãb­ri­gen der Einwand des Rekurrenten, dass die Anordnung der RÃ¤umlichkeiten im Um­bau­ob­jekt jederzeit die Erstellung von drei Wohneinheiten und einer Praxis zulasse, was zu einer ErhÃ¶hung der Zahl der PflichtabstellplÃ¤tze fÃ¼hre. Nicht ersichtlich sei sodann, inwie­fern der Rekurrent im Zusammenhang mit der Frage der Schutz­raumpflicht in persÃ¶nlichen In­teressen beeintrÃ¤chtigt sein solle. Was schliesslich den zu erwartenden Baustellenverkehr anbelange, so sei festzuhalten, dass die bei der Erstel­lung von Bauten oder Umbauten er­for­­derlichen An- und Abtransporte von Materialien zu den nicht vermeidbaren Immis­sio­nen gehÃ¶rten, die von den AnstÃ¶ssern grundsÃ¤tzlich zu tolerieren seien. Besondere UmstÃ¤n­de, die die Statuierung von Auflagen erforderlich machten, seien hier nicht gegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 15. September 2000 liess A dem Verwal­tungs­gericht be­an­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Juli 2000 sowie die Baubewilligung vom 5. Ok­to­ber 1999 seien aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der pri­vaten Beschwerdegegner. C.1.1 und C.1.2 beantragten mit Be­schwer­deantwort vom 29. Septem­ber/5. Oktober 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellte der Ge­meinde­rat D am 17./19. Oktober 2000.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die ErwÃ¤gungen gemÃ¤ss Rekursentscheid sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien wer­den - soweit erforderlich - nachstehend wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Der unterlegene Rekurrent lÃ¤sst im vorliegenden Beschwerdeverfahren noch fol­gende RÃ¼gen erheben: Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ab der Erschliessungsparzelle Kat. Nr. 03 verstosse gegen § 259 Abs. 2 PBG. Das streitige Vorhaben sei daher nicht bewil­li­gungsfÃ¤hig, da es zu einer Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks Kat.Nr. 02 fÃ¼hre. Sodann kÃ¶n­ne der Mangel des fehlenden Parkplatznachweises nicht mittels einer Neben­bestim­mung behoben werden, da kein nur untergeordneter Mangel im Sinn von § 321 PBG vor­liege. Schliesslich sei angesichts der bereits heute prekÃ¤ren ZufahrtsverhÃ¤ltnisse von der Bau­herr­schaft vor der Baufreigabe ein Plan Ã¼ber den Baustellenverkehr und die </span><span>B</span><span>austellen­installa­tion vorzulegen. - Im Zusammenhang mit dem Schutzraumnachweis und der Kana­lisation werden im vorliegenden Beschwerdeverfahren keine EinwÃ¤nde mehr vorgebracht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Zur Behauptung der Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks und in diesem Zusam­menhang zur Frage der massgeblichen GrundflÃ¤che gemÃ¤ss § 259 PBG hat die Baurekurs­kommission III auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zum neu gefassten § 259 PBG verwiesen und erwogen, dass durch Wegrechte belastete FlÃ¤chen, die auch der Er­schlies­­sung von wenigen NachbargrundstÃ¼cken dienten, nicht mehr von der massgeblichen GrundflÃ¤che abzuziehen seien. VerkehrsflÃ¤chen, die nicht auf Ã¼bergeordneten Festlegungen beruhten, seien zur massgeblichen GrundflÃ¤che zu zÃ¤hlen, dies unabhÃ¤ngig davon, ob sie nur der grundstÃ¼ckinternen Erschliessung dienten oder nicht. Damit stehe ausser Zweifel, dass vorliegend die der Erschliessung von lediglich vier GrundstÃ¼cken dienende abparzel­lierte FlÃ¤che von Kat.Nr. 03 bei der Bestimmung der massgeblichen GrundflÃ¤che zu be­rÃ¼ck­­sichtigen sei. Diese FlÃ¤che setze sich aus dem eigentlichen BaugrundstÃ¼ck und dem den privaten Rekursgegnern zustehenden Miteigentumsanteil von einem Drittel der Par­zelle Kat.Nr. 03 zusammen. Der Umstand, dass dieses GrundstÃ¼ck teilweise mit Gara­gen­bauten Ã¼berstellt sei, die den Ã¼brigen MiteigentÃ¼mern gehÃ¶rten, kÃ¶nne der Bauherr­schaft nicht entgegengehalten werden. Die dadurch konsumierte AusnÃ¼tzung mÃ¼ssten sich jene Eigen­tÃ¼mer zulasten ihrer Miteigentumsanteile anrechnen lassen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der BeschwerdefÃ¼hrer lÃ¤sst zur Frage der massgeblichen GrundflÃ¤che zusam­men­gefasst geltend machen, dass die Baurekurskommission III Ã¼bersehen habe, dass im Ent­scheid RB 1993 Nr. 45 vom Verwaltungsgericht lediglich die Frage zu beurteilen ge­wesen sei, ob eine innerhalb des BaugrundstÃ¼cks liegende und der Erschliessung von Dritt­grund­stÃ¼cken dienende WegflÃ¤che an die massgebliche GrundflÃ¤che anzurechnen sei oder nicht. Offen gelassen worden sei vom Verwaltungsgericht ausdrÃ¼cklich, wie es sich bei ei­ner als eigene Wegparzelle ausgeschiedenen Zufahrtsstrasse verhalte. Ein solcher Fall aber sei hier gegeben. Die in Frage stehende Parzelle diene der Erschliessung von vier Lie­gen­schaf­ten. Auf der Miteigentumsparzelle befÃ¤nden sich drei aneinandergebaute Garagen. Ei­ne Ga­rage diene dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 05 (E), und zwei Garagen stÃ¼n­den zur ausschliesslichen Nut­zung der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers zur VerfÃ¼­gung. Im Baugesuch wiesen die pri­vaten Beschwerdegegner auf der Miteigentumsparzelle einen of­fe­nen Parkplatz aus, ob­wohl eine entsprechende Nutzungsvereinbarung unter den Mit­eigen­tÃ¼mern fehle. Im Ã¶ffent­lich be­urkundeten Kaufvertrag vom 27. MÃ¤rz 1972 seien die Inte­res­sen der drei Grundei­gen­tÃ¼mer gleichmÃ¤ssig gewahrt worden. Da die Lage der Grund­­­stÃ¼cke Kat.Nrn. 04 und 05 keine Ga­ra­ge auf der eigenen Liegenschaft erlaubten, sei diesen MiteigentÃ¼mern die MÃ¶glichkeit erÃ¶f­f­net worden, eine bzw. zwei Garagen auf der Miteigen­tumsparzelle zu erstellen. Im Ge­gen­zug seien dem privaten Beschwerdegegner bzw. dessen GrundstÃ¼ck verschiedene Vor­teile eingerÃ¤umt worden (NÃ¤herbaurecht fÃ¼r dessen Garage­trakt und fÃ¼r das Wohnhaus). Es be­stehe daher kein Grund, in den Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag einzugreifen und nach­trÃ¤glich einem MiteigentÃ¼mer irgendwelche ungerecht­fertigten Vorteile einzurÃ¤umen. Durch den Ausbau der Liegenschaft der privaten Beschwer­degegner werde die Miteigen­tums­par­zelle als ErschliessungsflÃ¤che in weitergehendem Um­fang als bisher in Anspruch genom­men. Damit diene die Parzelle nicht bloss einigen weni­gen Liegenschaften als Er­schliessung, sondern mehreren Wohneinheiten. Die AusnÃ¼tzungs­Ã¼bertragung von einem solchen Grund­stÃ¼ck sei durch § 259 PBG nicht gedeckt. Als mass­geb­liche GrundflÃ¤che werde vorliegend die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che bezeichnet. Die Miteigentums­parzelle werde indes­sen davon nicht erfasst. Das sei schon deshalb nicht mÃ¶glich, weil die Zustimmung der Ã¼b­rigen MiteigentÃ¼mer nicht vorliege, die aber im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG vorliegen mÃ¼sste. Zu beachten sei sodann, dass die Miteigentums­parzelle ein Ausmass von 589 m2 aufweise und damit ein Potential einer zusÃ¤tzlichen Bau­masse von 1'060.2 m3 enthalte. Das in Frage stehende Gebiet sei aus verschiedenen GrÃ¼nden nicht geeignet, eine solche zusÃ¤tz­liche Baumasse zu verkraften (was nÃ¤her dargelegt wird). Hinsichtlich der Zu­stimmung der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer zur AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung seien die Bestimmungen der Art. 646 ff.­ ZGB massgebend. GemÃ¤ss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedÃ¼rfe es zur VerÃ¤us­serung oder Belastung der Sache sowie zur VerÃ¤nderung ihrer Zweckbestim­mung der Ãber­ein­stim­mung aller MiteigentÃ¼mer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung ver­ein­bart hÃ¤tten, was nicht der Fall sei. Neben der blossen Erschliessungsfunktion komme der Mitei­gentums­parzelle eine weitergehende Bedeutung zu, nÃ¤mlich jene der Ab­stell­flÃ¤che fÃ¼r Fahr­zeuge. Es wÃ¤re denkbar und auch zulÃ¤ssig, dass auf dem GrundstÃ¼ck wei­tere Garagen errich­tet wÃ¼rden, sofern unter den MiteigentÃ¼mern eine entsprechende Eini­gung erzielt wÃ¼r­de. Ga­ra­gen aber seien bei der Berechnung der Baumassenziffer zu berÃ¼ck­sichtigen. Damit wÃ¼rde die Ãbertragung eines Drittels der zulÃ¤ssigen Baumassenziffer die Rechte der Ã¼brigen Mit­eigen­tÃ¼mer beeintrÃ¤chtigen. Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ohne Zu­stimmung der Ã¼bri­gen MiteigentÃ¼mer sei nicht zulÃ¤ssig. Da eine solche Zustimmung nicht vorliege, sei die Bau­be­willigung wegen Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks aufzuheben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) Die Baurekurskommission III ist wie erwÃ¤hnt unter Hinweis auf den in RB 1993 Nr. 45 publizierten Verwaltungsgerichtsentscheid zum Schluss gekommen, dass die im Miteigentum der privaten Beschwerdegegnerschaft stehende Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 bei der Bestimmung der massgeblichen GrundflÃ¤che gemÃ¤ss § 259 PBG zu be­rÃ¼cksichtigen sei. Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dafÃ¼r, dass das abzulehnen sei, weil hier ent­gegen dem im genannten Entscheid gegebenen Sachverhalt eine abparzellierte FlÃ¤che vor­liege. - Richtig ist, dass das Verwaltungsgericht in RB 1993 Nr. 45 ausdrÃ¼cklich offen ge­lassen hat, wie es sich mit der Anrechenbarkeit einer als eigenes GrundstÃ¼ck ausgeschie­de­nen Zufahrtsstrasse verhÃ¤lt. Indessen hat das Gericht die Anrechenbarkeit einer solchen Par­­zelle an die massgebliche GrundflÃ¤che in einem Urteil vom 27. September 1995 (RB 1995 Nr. 83) ausdrÃ¼cklich bejaht. Diese Auffassung hat es in einem nicht publizierten Entscheid vom 15. MÃ¤rz 1996 (VB.95.00163 + 00164) bestÃ¤tigt und dazu erwogen, es sei nicht einzusehen, warum der Sachverhalt einer abparzellierten FlÃ¤che mit servitutarisch ge­sicherten Wegrechten im Hinblick auf § 259 PBG rechtlich aus grundsÃ¤tzlichen Ãberle­gun­gen anders gewÃ¼rdigt werden sollte als die in RB 1993 Nr. 45 gegebene Situation. Da­ran ist festzuhalten. Der vom BeschwerdefÃ¼hrer vertretenen Auffassung ist nicht zu folgen. Kei­­nem Zweifel kann sodann unterliegen, dass es hier um einige wenige GrundstÃ¼cke geht, die Ã¼ber die Parzelle Kat.Nr. 03 erschlossen werden. Daran Ã¤ndert das vorliegend strei­tige Umbauvorhaben, mit dem eine zusÃ¤tzliche Wohneinheit geschaffen werden soll, nichts. Im genannten Urteil vom 27. September 1995 (RB 1995 Nr. 83) hat das Verwal­tungsgericht im Ãbrigen festgehalten, dass eine (abparzellierte) Privatstrasse, die der Er­schliessung von zehn Wohneinheiten diene, zu der fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgeblichen GrundflÃ¤che zÃ¤hle. Auch insofern ist der Standpunkt des BeschwerdefÃ¼hrers abzulehnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Der Umstand, dass auf der Miteigentumsparzelle drei aneinandergebaute Ga­ragen stehen, ist nicht entscheidend, da jedenfalls nicht geltend gemacht wird, das Grund­stÃ¼ck Kat.Nr. 03 sei baulich bereits in einem solchen Umfang ausgenÃ¼tzt, dass eine Be­an­spruchung der AusnÃ¼tzungsreserve dieser Parzelle nicht mehr mÃ¶glich sei. Schliesslich ist nicht klar, was damit gemeint ist, wenn in der Beschwerdeschrift (S. 5) gesagt wird, dass die Miteigentumsparzelle von der Baueingabe nicht erfasst werde. GemÃ¤ss der dem Bauge­such beigelegten AusnÃ¼tzungsberechnung geht die private Beschwerdegegnerschaft von der auf dem BaugrundstÃ¼ck erlaubten Baumasse aus. Hinzu gerechnet wird ein Drittel der FlÃ¤che der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03. Damit wird dieses letztere GrundstÃ¼ck im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG von der Baueingabe erfasst. Gegen die streitige AusnÃ¼t­zungs­­Ã¼bertragung ist (unter Ã¶ffentlichrechtlichen Gesichtspunkten) auch angesichts der unmittel­baren Nachbarschaft der beiden GrundstÃ¼cke und der geltenden gleichen Zonen­vorschrif­ten nichts einzuwenden (vgl. dazu RB 1995 Nr. 82 = BEZ 1995 Nr. 31; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 131 ff.). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet insbesondere ein, dass die private Beschwer­de­ge­gnerschaft nicht AlleineigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 03 sei. Vielmehr befinde sich die Erschliessungsparzelle im Miteigentum von drei AnstÃ¶ssern. Diese rechtliche Si­­­tua­tion schliesse die streitige AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung aus, da der BeschwerdefÃ¼hrer damit nicht einverstanden sei. - Die Baurekurskommission III hat zu dieser Frage in einem Satz festge­halten, dass es fÃ¼r die der Miteigentumsquote entsprechende AusnÃ¼tzungsÃ¼ber­tra­gung kei­ner Zustimmung der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer bedÃ¼rfe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Die private Beschwerdegegnerschaft ist unbestritten zu einem Drittel Miteigen­tÃ¼merin an der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03. GemÃ¤ss Art. 646 Abs. 3 ZGB hat jeder MiteigentÃ¼mer fÃ¼r seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines EigentÃ¼mers, und es kann dieser Anteil von ihm verÃ¤ussert und verpfÃ¤ndet und von seinen GlÃ¤ubigern gepfÃ¤n­det wer­den. Die gemÃ¤ss Baugesuch auf das BaugrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 zu Ã¼bertragende AusnÃ¼t­zung entspricht genau der der privaten Beschwerdegegnerschaft zustehenden Mit­eigen­tums­quote von einem Drittel (act. 8/12.2). Es liegt mithin eine VerfÃ¼gung Ã¼ber die Quote vor, was mit Art. 646 Abs. 3 ZGB ohne weiteres vereinbar ist (vgl. dazu: Christoph Brun­ner/JÃ¶rg Wichtermann in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht/­Schwei­ze­ri­sches Zivilgesetzbuch II [Basler Kommentar], Art. 646 N. 21 ff.). Ein Sachverhalt im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB ist offensichtlich nicht gegeben. Weder wird die Sache als Gan­zes (das GrundstÃ¼ck als solches) verÃ¤ussert, noch im Sinn dieser Bestimmung belastet. Mit der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung wird nicht in die Rechte der Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer eingegrif­fen. Diesen steht selbstverstÃ¤ndlich das gleiche Recht zu. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung hat je­doch zur Folge, dass der privaten Beschwerdegegnerschaft keine AusnÃ¼tzungsreserve zur Realisierung eines Bauvorhabens auf der Erschliessungsparzelle mehr zur VerfÃ¼gung steht. Zur Klarstellung dieser Rechtslage hat die Baurekurskommission III die Anmerkung der er­wÃ¤hnten Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch angeordnet. Der Rekurskommission ist auch ohne weiteres darin zu folgen, dass der Bauherrschaft nicht ent­­­gegengehalten werden kann, dass die Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 03 mit drei den Ã¼b­rigen MiteigentÃ¼mern gehÃ¶renden Garagen Ã¼berstellt ist. Die durch diese Bauten kon­su­mier­te AusnÃ¼tzung mÃ¼ssen sich die beiden andern MiteigentÃ¼mer anrechnen lassen. Klar verfehlt ist schliesslich auch der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers, dass durch die AusnÃ¼t­zungsÃ¼bertragung die Rechte der beiden anderen MiteigentÃ¼mer deshalb beeintrÃ¤chtigt wÃ¼r­­den, weil im Fall einer Einigung aller MiteigentÃ¼mer die MÃ¶glichkeit der Erstellung weiterer Garagenbauten eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rde. Durch die NutzungsÃ¼bertragung wird eben gerade nicht in die Rechte der beiden anderen MiteigentÃ¼mer eingegriffen. Die Miteigen­tÃ¼mer kÃ¶nnen sich hinsichtlich einer VerfÃ¼gung Ã¼ber die Sache im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB (z.B. Ã¼ber die Erstellung weiterer Garagebauten) selbstverstÃ¤ndlich immer ei­nigen. Diese latent gegebene MÃ¶glichkeit hindert jedoch die private Beschwerde­gegner­schaft nicht an der VerfÃ¼gung Ã¼ber ihren Anteil. Rechte der beiden Ã¼brigen MiteigentÃ¼mer werden jedenfalls dadurch nicht verletzt. Ein Anwendungsfall von § 310 Abs. 3 PBG liegt nicht vor. Der Einwand der Ãbernutzung ist daher unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Schliesslich kann auch aus dem Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 27. MÃ¤rz 1972 nichts zu Gunsten des BeschwerdefÃ¼hrers abgeleitet werden. Diesem Ver­trag ist mit keinem Wort zu entnehmen, dass die private Beschwerdegegnerschaft in der VerfÃ¼gung Ã¼ber ihre Quote im Sinn des Standpunkts des BeschwerdefÃ¼hrers irgendwie eingeschrÃ¤nkt wÃ¤re. Was damals zwischen den drei MiteigentÃ¼mern hinsichtlich der Er­stellung von Garagenbauten und der gegenseitigen EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten ver­einbart worden ist, ist fÃ¼r den Entscheid Ã¼ber die heutige Streitfrage ohne Bedeutung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) aa) Hinsichtlich der PflichtabstellplÃ¤tze hat die Baurekurskommission III fest­gehalten, dass der Gemeinderat D Ã¼ber diese Frage noch nicht entschieden habe. Die Frage kÃ¶nne daher auch nicht Gegenstand des Rekursverfahrens sein. Im Ãbrigen sei die Behaup­tung, dass die Raumanordnung im in Frage stehenden GebÃ¤ude ohne weiteres die Erstel­lung von drei Wohneinheiten und eine Praxis zulasse, eine blosse Unterstellung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Im Zusammenhang mit der Abstellplatzfrage lÃ¤sst der BeschwerdefÃ¼hrer gel­tend machen, dass es hÃ¶chst problematisch sei, das Problem der Anordnung der Abstell­plÃ¤tze in der Baubewilligung auszuklammern und mit einer Auflage zu heilen. Es sei nicht erkennbar, wie die private Beschwerdegegnerschaft den Parkplatznachweis erbringen kÃ¶n­ne. Sodann sei schon im Rekursverfahren geltend gemacht worden, dass es sich auf Grund einer objektiven Betrachtungsweise beim Bauvorhaben nicht bloss um ein Zwei­familien­haus handle. Vielmehr mÃ¼sse nach durchgefÃ¼hrtem Umbau von drei Wohnein­hei­ten und von einer Praxis ausgegangen werden, was die Erstellung von mindestens zwei oder drei weiteren AbstellplÃ¤tzen bedinge.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Es trifft zu, dass der Gemeinderat D Ã¼ber die Frage der Anordnung der Abstell­plÃ¤t­ze noch nicht entschieden hat. Damit aber konnte diese Frage auch nicht Thema des Re­kursverfahrens sein (RB 1983 Nr. 5). Gegen das Vorgehen des Gemeinderats ist nichts ein­zuwenden. Es liegt keine unzulÃ¤ssige Aufspaltung der Baubewilligung vor (dazu RB 1989 Nr. 83). Selbst wenn man die Auffassung vertreten wollte, dass das Vorgehen des Gemein­de­rats D gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verstosse und mit § 321 Abs. 1 PBG nicht vereinbar sei, wÃ¤re eine Aufhebung der Baubewilligung gleich­wohl nicht mÃ¶glich. Lassen sich die erforderlichen AbstellplÃ¤tze weder auf dem Bau­grundstÃ¼ck noch in nÃ¼tzlicher Entfernung davon verwirklichen (§ 244 Abs. 1 PBG), kom­men materiell die §§ 245 ff. PBG zur Anwendung (Beteiligung an einer Gemeinschafts­anlage, Leistung einer Ersatzabgabe). Das Verwaltungsgericht hat daher am 2. MÃ¤rz 1995 (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14) entschieden, dass der Nachbar grundsÃ¤tzlich nicht le­gitimiert sei, RÃ¼gen im Zu­sammenhang mit AbstellplÃ¤tzen vorzubringen, weil solche Ein­wÃ¤nde wegen der MÃ¶glich­keit der Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage bzw. der Leis­­tung einer Ersatzabgabe nicht geeignet seien, die angestrebte Bauverweigerung herbei­zufÃ¼hren. Selbst wenn also der Gemeinderat Ã¼ber die Abstellplatzfrage bereits entschieden hÃ¤tte, wÃ¤re der BeschwerdefÃ¼h­rer nicht zur RÃ¼ge legitimiert, es seien zusÃ¤tzliche Pflicht­abstellplÃ¤tze erforderlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt schliesslich, die private Beschwerdegegnerschaft sei angesichts der engen ZufahrtsverhÃ¤ltnisse zu verpflichten, vor der Baufreigabe einen Bau­installationsplan vorzulegen. Die Baurekurskommission III hat dieses Begehren abge­lehnt, da hier keine ausserordentlichen VerhÃ¤ltnisse vorlÃ¤gen, die die Statuierung entspre­chen­­der Auflagen gebÃ¶ten. Dieser Auffassung ist zu folgen. Das streitige Bauvorhaben zeich­net sich durch keinerlei Besonderheiten aus. Es weist einen kleinen, allenfalls einen mittleren Umfang auf. Auch wenn die ZufahrtsverhÃ¤ltnisse eher eng sein mÃ¶gen, so muss die Bau­herrschaft Baumaterial zufÃ¼hren und Abbruchmaterial abtransportieren kÃ¶nnen. Das wird ohne gewisse Behinderungen der Nachbarschaft kaum mÃ¶glich sein. Zu ver­wei­sen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf § 229 PBG betreffend die Inanspruch­nahme von DrittgrundstÃ¼cken bei der Erstellung oder VerÃ¤nderung von Bauten. Anderseits aber muss die Zufahrt zu den nachbarlichen Parzellen grundsÃ¤tzlich gewÃ¤hrleistet sein. Jeden­falls darf das Eigentum der betroffenen nachbarlichen GrundeigentÃ¼mer nicht unzu­mutbar beein­trÃ¤ch­tigt werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>