Beschwerdeführerin A. vertreten durch: RA AA. Vorinstanz Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden, Regierungsgebäude, 9102 Herisau Beigeladene Kant. Aufsichtsbehörde Beigeladener B. Gegenstand Abparzellierung nach BGBB Beschwerde gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission vom 28. November 2019 Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Zirkular-Urteil vom 8. März 2021 Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D. Hofmann Verfahren Nr. O4V 20 3 Seite 2 Rechtsbegehren a) der Beschwerdeführerin: 1. Der Beschluss der Bodenrechtskommission BR-Gesuch 0001 vom 28. November 2019 sei aufzuheben und das BR-Gesuch 0002 sei zu bewilligen. 2. Eventualiter sei der Beschluss der Bodenrechtskommission, BR -Gesuch 0001 vom 28. November 2019 aufzuheben und an die Vorinstanz zur Neu beurteilung zurückzu- weisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der Vorinstanz. b) der Vorinstanz: 1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Sachverhalt A. A. ist Grundeigentümerin der durch den Pächter B. bewirtschafteten Parzelle Nr. 0003 mit einer Fläche von 11‘059 m 2. Die Parzelle liegt auf dem Gebiet der Gemeinde C. und befindet sich gemäss kommunalem Zonenplan in der Landwirtschaftszone und im Waldareal. Im westlichen Teil der Parzelle befindet sich das Wohnhaus Assek. Nr. 0004, welches zonenfremd genutzt wird. Die Parzelle verfügt über keine direkte Zufahrt und kei n Fahrrecht bis zur Parzellengrenze. B. Mit Eingabe vom 20. Juni 2019 (act. 13.1) reichte A. bei der Bodenrechtskommis sion ein Zerstückelungsgesuch ein. Dabei ersuchte sie, das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 mit einem Umschwung von ca. 1 ‘000 m2 abzuparzellieren. Geplant sei, das Haus zu verkaufen, da eine Eigennutzung altershalber nicht mehr möglich sei. Der restliche Boden werde samt Wald an einen Selbstbewirtschafter verkauft. Bauliche Massnahme seien in nächster Zeit keine vorgesehen. Seite 3 Auszug aus dem Plan Amtliche Vermessung GIS AR (nordorientiert), Februar 2021 C. Mit Entscheid vom 26. August 2019 (act.13.6) stellte das Amt für Raum und Wald, Abtei - lung Raumentwicklung, fest, dass das Gebäude Assek. Nr. 0004 zur Zeit rechtmässig ge - nutzt werde und weiterhin so genutzt werden dürfe. Zudem verfügte es in Ziff. 2.3, dass die Zufahrt zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzelle Nr. 0003 und der angrenzen- den Grundstücke zu gewährleisten und im Falle einer Abparzellierung grundbu chlich zu sichern sei. Ebenso sei die Holzabfuhr vom bewaldeten Teil des Grundstücks Nr. 0003 sowie der Zugang zum Gebäude Assek. Nr. 0004 grundbuchlich zu regeln. D. Mit Schreiben vom 19. August 2019 (act. 13.7), versandt am 29. August 2019, teilte die Bodenrechtskommission A. mit, dass eine Abparzellierung mit einer maximalen Fläche von 1‘052 m2 in Aussicht gestellt werde, sofern der Entscheid der Abteilung Raum entwicklung vom 26. August 2019 rechtskräftig vorliege. Der Bodenrechtskommission müsse der Entwurf des Fuss - und Fahrwegrechts zur land - und forstwirtschaftlichen Er schliessung eingereicht werden. E. Mit Beschluss vom 28. November 2019 (act. 2) wies die Bodenrechtskommission das Gesuch von A. ab. Gleichzeitig ordnete sie an, den Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrags zur Regelung der Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 einzureichen. Seite 4 F. Gegen diesen Entscheid liess A. (vertreten durch RA AA. ) mit Eingaben vom 9. Januar 2020 und 22. Januar 2020 (act. 1 und 7) Beschwerde beim Obergericht erheben, wobei sie eingangs erwähnte Rechtsbegehren stellte. G. Mit Schreiben vom 27. Februar 2020 (act. 12) liess sich die Bodenrechtskommission (im Folgenden: Vorinstanz) mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur Beschwerde ver- nehmen. Mit Schreiben vom 16. März 2020 (act. 15) liess sich die Kantonale Aufsichtsbe - hörde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu stellen. H. Mit Eingabe vom 6. Mai 2020 (act. 18) liess die Beschwerdeführerin eine Replik einreichen, wobei sie an ihren Anträgen festhielt. Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 20. Mai 2020 (act. 21) auf eine Duplik. I. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen näher eingegangen. Erwägungen 1. Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID -19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2) kann das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in allen Fällen auf dem Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Zirku- larbeschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52 Abs. 2 des Justizgesetzes, bGS 143.51). Da im vorliegenden Ver fahren keine Durchführung einer Verhandlung vorge - schrieben ist und die Parteien auf die Durchführung einer so lchen verzichteten, hat das Obergericht das vorliegende Urteil einstimmig mittels Zirkularurteils gefällt. 2. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, dass das Obergericht nach Art. 6 der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (bGS 213.113) i. V. m. Art. 90 Abs. 1 lit. f. des Bundesgesetzes über das bäu erliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) zur Behandlung der Beschwerde gegen den ablehnenden Beschluss der Vorinstanz zuständig is t. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht. Als Adressatin des angefochtenen Beschlusses, mit welchem ihr Gesuch um Zerstückelung des Grundstücks Nr. 0003 abgelehnt wurde, ist die Beschwerdeführerin formell beschwert und in eigenen schutzw ürdigen Interessen be rührt. Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten. Seite 5 3. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts- verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter- schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vor - gesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts - und Sachver- haltskontrolle beschränkt. 4. Die Aufteilung eines landwirtschaftlichen Grundstückes in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB setzt eine Ausnahmebewilligung vom Zer- stückelungsverbot voraus (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB). Eine gemischte Nutzung kann namentlich dadurch entstehen oder beabsichtigt werden, dass ursprünglich landwirtschaftli- che Wohn- und Ökonomiegebäude für diese Nutzung nicht mehr benötigt werden und leer stehen oder bestimmungswidrig anderen Zwecken (beispielsweise Wohnzwecken) dienen oder zugeführt werden sollen (BGE 125 III 175 E. 2c). Die angestrebte Nichtunterstellung der abparzellierten Teilfläche unter das BGBB wirft die Frage nach deren künftiger Nutzung auf. Die Ausnahmebewilligung g emäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB weist damit nicht nur einen bodenrechtlichen, sondern auch einen raumplanerische n Aspekt auf und begründet ein Bedürfnis nach deren verfahrensrechtlicher Koordination ( BGE 125 III 175 E. 2c). Nach Art. 4a Abs. 1 der Ver ordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB, SR 211.412.110) stellt die Bewilligungsbehörde der kantonalen Behörde im Verfahren um Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs - und Zerstückelungsverbot, di e für den Entscheid über Bauvorhaben aus serhalb der Bauzone zuständig ist (Art. 25 Abs. 2 des Raumplanungs - gesetzes, RPG, SR 700), die Ak ten zum Erlass einer Verfügung zu, wenn auf einem betroffenen Grundstück eine Baute oder Anlage besteht und sich die se ausserhalb einer Bauzone im Sinne des Raumplanungsrechts befindet. Die Bewilligungsbehörde entscheidet in diesen Fällen erst, wenn eine rechtskräftige raumplanungsrechtliche Verfügung vorliegt, in der die Rechtmäs sigkeit der Nutzung der betreffenden Ba ute oder Anlage festgestellt wird (Art. 4a Abs. 2 VBB). Die Planungsbehörde prüft, ob die Bauten und Anlagen nach Art. 16a RPG zonenkonform sind oder ob eine Ausnahme von der Zonenkonformität nach Art. 24 bis 24d RPG bewilligt werden kann. Sie muss hierzu nach Art. 43a der Rauplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) vorgehen, womit von ihr zu prüfen ist, ob die Baute für den bisherigen Zweck noch benötigt wird (lit.a), die neue Nutzung keine unnötige Ersatzbaute zur Folge hat (lit.b), die beste hende Erschliessun g höchstens geringfügig erweitert wird (lit.c), die landwirtschaftliche Bewirt schaftung der umliegenden Grundstücke Seite 6 weiterhin möglich bleibt (lit.d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e; vgl. dazu BGE 139 III 327 E. 5.2). Die (bodenre chtliche) Bewilligungsbehörde hat in jedem Einzelfall zu prüfen, ob das Wohnhaus noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört und diesem dienen kann, d.h. ob es objektiv betriebsnotwendig ist. Landwirtschaftliche Gebäude, die nicht mehr zweckentsprec hend genutzt werden, sind aus dem Geltungs - bereich des BGBB zu entlassen, wenn sie aufgrund einer an den raumplanungsrechtlichen Vorgaben orientierten, zukunftsgerichteten Beurteilung als für eine rentable und existenzsichernde landwirtschaft liche Nutzung entbehrlich scheinen ( HERRENSCHWAND/ BANDLI, in: Das bäuerliche Boden recht, 2. Aufl. 2011, N.7 f. zu Art. 60 BGBB). Sind die raumplanungs- und die bodenrechtli chen Voraussetzungen zur nichtlandwirtschaftlichen Verwendung eines vormals landwirt schaftlichen Gebäudes erfüllt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahmebe willigung (Urteil des Bundesgerichts 5A./2000 vom 9. November 2000 E. 2c). Zuständig für die Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs - oder Zerstückelungsver- bot ist die Bod enrechtskommission. Ist nach Art. 4a VBB eine Verfahrenskoordination not - wendig, überweist die Bodenrechtskommission die Akten an das Amt für Raum und Wald und entscheidet erst nach Rechtskraft der raumplanungsrechtlichen Verfügung (Art. 2 Abs. 2 lit. a u nd Art. 8 der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht). 4.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass das Grundstück C. Nr. 0003 (nur) über ein Fahrrecht der Flurgenossenschaft Pfand verfüge. Das Fahr recht ende mit der Flurgenossenschaftsstrasse. Gemäss ihrem Schreiben vom 29. August 2019 seien die Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 zu regeln. Die Gründe für eine Ausnahme vom Zer - stückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB seien nicht gegeben. Die nichtland - wirtschaftliche Nutzung sei rechtmässig, ent sprechend könne das Gebäude Assek. Nr. 0004 mit einer Fläche von 999 m 2 abparzelliert und aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden, sobald die Fuss - und Fahrwegrechte und Holzabfuhrrechte grund - buchlich geregelt seien. 4.2 Die Beschwerdeführerin lässt dagegen einwenden, dass das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 unbestritten nicht zur Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Ge werbes betriebsnot - wendig sei. So sei denn auch die nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Wohnhauses rechtskräftig bewilligt worden. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung könne nicht davon abhängig gemacht werden, dass vorgängig ein Entwurf des Fuss - und Fahrwegrechts zur land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung eingereicht werde. Dies insbesondere nicht, Seite 7 sofern damit eine Erschlies sung gefordert werde, die über die bestehende Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 hinausgehen würde. Gemäss Entscheid des Amts für Raum und Wald vom 26. August 2019 wären ledig lich bei einer Beeinträchtigung der land - und forst- wirtschaftlichen Nutzung durch die Abparzel lierung entsprechende Fahr - und Wegrechte innerhalb der bestehenden Parzelle zu errichten. Es wäre d er Beschwerdeführerin ohne weiteres möglich gewesen zugunsten des landwirt schaftlichen und zulasten des nichtland - wirtschaftlichen Grundstücks Eigentümerdienstbarkeiten zu errichten. Indem die Vorinstanz das Gesuch der Beschwerdeführerin abgewiesen habe, ohne ihr zuvor eine Frist zur Ein - reichung der angeforderten Entwürfe anzusetzen und ohne ihr bei Säumnis die Ablehnung des Gesuches anzudrohen, verletze sie den Anspruch der Be schwerdeführerin auf rechtli- ches Gehör. 4.3 In der Vernehmlassung vom 27. F ebruar 2020 hält die Vorinstanz fest, dass sie es als notwendig erachte, dass für das verbleibende landwirtschaftliche Grundstück die Fuss- und Fahrwegrechte grundbuchlich gesichert seien. Ebenso sollen für das neue Grundstück die Dienstbarkeiten mit einem Fuss- und Fahrwegrecht grundbuchlich gesichert werden. Fahr - rechte seien erforderlich, damit eine ortsübliche Nutzung der Grundstücke möglich sei und die Interessen der jeweiligen Grundeigentümer der geteilten Grundstücke gewahrt würden. Durch die Vorga be, fehlende Dienstbarkeiten zu regeln, solle Konfliktpotential zwischen den verschiedenen Grundei gentümern im Vornherein vermieden werden. Die Vorinstanz habe mit einem Augenschein vom 12. Juli 2019 und dem Austausch per Telefon und Mail - verkehr vom 31. Oktober 2019 dem rechtlichen Gehör Genüge getan. 4.4 Die Aufsichtsbehörde hält dafür, dass die Vorinstanz aus der Sicht des rechtlichen Gehörs vor der Abweisung des Gesuches eine Frist zur Einreichung der angefochtenen Entwürfe mit der Androhung der Able hnung des Gesuches bei Säumnis hätte setzen müssen. Der Antrag, die Angelegenheit aus formellen Gründen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu- rückzuweisen, sei als begründet zu betrachten. 4.5 Vorab gilt es festzuhalten, dass der angefochtene Entscheid gewisse Widersprüche auf - weist: So wird einerseits in Ziff. 6 der Erwägungen festgehalten, dass eine Aufteilung gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB zu bewilligen sei, wenn sich die verschiedenen Nutzungen rechtlich und tatsächlich trennen liessen. Da s rechtmässig nichtlandwirt - schaftlich genutzte Grundstück Nr. 0003, Mutation Nr. 0006 vom 18. Oktober 2019, sei dem Geltungsbereich des BGBB nicht un terstellt. Für das Grundstück sei deshalb gemäss Art. 86 Abs. 1 lit. BGBB die Anmerkung „nicht dem BGBB unterstellt“ im Grundbuch einzutragen (Ziff. 10 der Erwägungen). Anderseits wird in Ziff. 8 der Erwä gungen festgestellt, dass die Gründe für eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB Seite 8 nicht ge geben seien. Die nichtlandwirts chaftliche Nutzung sei recht mässig, entsprechend könne das Gebäude Assek. Nr. 0004 mit einer Fläche von 999 m 2 abparzelliert und aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden, sobald die Fuss - und Fahrwegrechte und Holzabfuhrrechte grundbuchlich ger egelt seien. Im Dispositiv wird dann in Ziff. 1 die beantragte Abparzellierung nicht bewilligt und trotzdem in Ziff. 2 verfügt, dass ein Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrags zur Regelung der Fahrrechte und Holzabfuhrrechte für das Grundstück Nr. 0005 und das neue Wohnhausgrundstück Nr. 0003 einzureichen sei. Im angefochtenen Entscheid ist jedoch nirgends ersichtlich, inwiefern die Voraussetzungen für eine Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB im vorlie - genden Fall nicht gegeben seien sollen. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid diesbezüglich als unzureichend begründet, was als Gehörsverletzung einzustufen ist (PATRICK SUTTER, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 29 VwVG). 4.6 Die Vorinstanz scheint zudem ausser Acht gelassen zu haben, dass die Rechtmässigkeit der künftigen Nutzung eines ursprünglichen landwirtschaftlichen Wohn- und Ökonomiege- bäudes von der Planungsbehörde und nicht von der Bodenrechtsbehörde zu prüfen ist (Art. 4a Abs. 2 VBB). Das Amt für Raum und Wald, Abteilung Raumentwicklung, hat die nicht - landwirtschaftliche Wohnnutzung des Wohn hauses Assek. Nr. 0004 mit Entscheid vom 26. August 2019 (act. 13.6) als zul ässig eingestuft und aus drücklich die beabsichtigte weitere nichtlandwirtschaftliche Nutzung (ohne bauliche Massnahmen) erlaubt. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen und bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Da die Beschwerdeführe rin mit der Abparzellierung keinen Umbau beabsichtigt, sah das Amt für Raum und Wald offenbar trotz fehlenden Zufahrtsrechts für die Parzelle Nr. 0003 davon ab, die raumplanungsrechtliche Bewilligung zu verweigern. Würde die man gelnde Erschlies sung der P arzelle Nr. 0003 der geplanten Wohnnutzung durch die neuen Eigentümer ent gegenstehen, hätte dies vom Amt für Raum und Wald im betreffenden Ent scheid so festge stellt werden müssen. Die Auflage in Ziff. 2.3 des raumplanungsrechtlichen Entscheids kann demzufolge nur im Sinne von Art. 43a lit. d RPV verstanden werden, d.h. mit dieser Auflage wird sichergestellt, dass die land- und forstwirt- schaftliche Nutzung innerhalb der bestehenden Parzelle Nr. 0003 durch die Abparzellierung nicht gefährdet wird, weshalb die Zufahrt zur Bewirtschaftung gleichzeitig im Grundbuch zu sichern ist. 4.7 Da es sich bei der Frage der Erschliessung um eine Frage des Raumplanungsrechts (Art. 19 RPG und Art. 43a RPV) und nicht des bäuerlichen Bodenrechts han delt, bietet Art. 60 Abs. 1 lit. a BGB für die Vorinstanz keine rechtliche Handhabe, eine bodenrechtliche Aus - nahmebewilligung wegen fehlender Fahrrechte für das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 und die Seite 9 Parzelle Nr. 0003 zu verweigern. Demzufolge überschritt die Vorinstanz ihre Kompetenz, indem sie im Bodenrechtsentscheid eine Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 bzw. des Wohnhauses Assek. Nr. 0004 forderte, welche über die b estehende Erschliessung der Parzelle Nr. 0003 hinausgeht, auch wenn ein gesichertes Zufahrtsrecht für das Wohnhaus Assek. Nr. 0004 sowohl im Interesse der Beschwerdeführerin als auch der künftigen Eigentümerschaft lie gen müsste. Der angefochtene Beschluss verstösst damit gegen Bundesrecht, womit er aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung nach Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (Art. 59 i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG). Bei der Neubeurteilung ist von der Vorinstanz zu prüfen, ob das Gebäude Assek. Nr. 0004 noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört und objektiv betriebsnotwendig ist bzw. ob dieses für die landwirtschaftliche Nutzung als entbehrlich erscheint. Der Vorinstanz steht es zudem frei im Sinne von Ziff. 2.3 des rechtskräftigen Entscheids des Amts für Raum und Wald vom 26. August 2019 eine Frist für die Einreichung des Entwurfs eines Dienstbar - keitsvertrags zur Regelung der Zufahrt zur land - und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung des neuen Grund stücks Nr. 0005 über das Grundstück Nr. 0003 zu setzen, ev entuell mit der Androhung, dass die Ab parzellierung ansonsten nicht genehmigt würde. Denkbar erschiene auch eine mit der bodenrechtlichen Bewilligung verknüpfte Auflage oder Bedin - gung, was aufgrund des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit ohnehin vor einer Verweige- rung zu prüfen wäre ( HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz 531; HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., N. 1 zu Art. 60 BGBB). 5. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Beschwerde im Sinne des Eventualantrags wie folgt gutzuheissen ist: Der ange fochtene Beschluss der Vorinstanz vom 28. November 2019 ist aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. 6. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des - sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Die Rückweisung einer Sache an eine Vorinstanz zur neuen Entscheidung mit offenem Ausgang gilt im Hinblick auf die Kostenverteilung als vollständiges Obsiegen der rechtsmittelführenden Partei (Urteil des Bundesgerichts 1C_308/2018 vom 9. Oktober 2019 E. 9; WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Ver - fahrensrechts, 2020, Rz. 3641). Die Gerichtskasse ist anzuweisen, der Beschwerdeführerin den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500. -- zurückzuerstatten. Da die Vorinstanz mit ihren Begehren nicht durchdringt und der ange fochtene Entscheid aufzuheben ist, ist ihr die Entscheidgebühr aufzuerlegen. In An wendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) er scheint eine Ent scheidgebühr von Seite 10 insgesamt Fr. 1'500.-- als angemessen, wobei in Anwendung von Art. 22 Abs. 1 VRPG auf die Erhebung verzichtet wird. 6.1 Nach A rt. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Die Entschädigung setzt sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnun g gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltstarif, AT, bGS 145.53) . In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festge - legt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000. -- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts - und/oder Sachverhaltsfra- gen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000. -- bis Fr. 7‘000.-- angemessen er- scheint; und c) schwierige Fälle so wohl bezüglich Sachverhalts - und/oder Rechtsfragen, in de - nen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfang - reiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000. -- bis Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 6.2 RA AA., welcher die Beschwerdeführerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren vertrat, hat eine Kostennote in der Höhe von Fr. 3‘164.25 (inkl. Aus lagen und Mehrwertsteuer) eingereicht. Vorliegend ist die Entschädigung inner halb des für die erste Fallgruppe - mit einfachen Rechtsfragen und unterdurchschnittlichem Aufwand - geltenden Rahmens von bis zu Fr. 4‘000. -- festzulegen, womit die Kostennote als ange messen erscheint. Diese ist ausgangsgemäss der Vorinstanz aufzuerlegen. 7. Das vorliegende Urteil schliesst das Verfahren nicht ab, sondern weist die Sache an die erstinstanzlich zuständige Bodenrechtskommission zurück. Es ist daher den Vor - und Zwi- schenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich seine Anfechtung nach Art. 93 des Bundes- gerichtsgesetzes (BGG, SR 173.110) richtet (BGE 133 V 477 E. 4.2). Seite 11 Das Obergericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A. wird der angefochtene Be schluss der Bodenrechtskommission vom 28. November 2019 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung und neuem Entscheid an die Bodenrechts kommission zurückgewiesen. 2. Es wird eine Entscheidgebühr von insgesamt Fr. 1 ‘500.-- festgesetzt, welche auf die Staatskasse genommen wird. Die Gerichtskasse wird angewiesen, A. den Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-- zurückzuerstatten. 3. A. wird zulasten der Bodenrechtskommission eine Parteientschädigung von Fr. 3‘164.25 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zugesprochen. 4. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent- scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsg esetz, BGG, SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesge - richt, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich ein zureichen. Die Be - schwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufe - nen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz, die Beigelade - nen, das Bundesamt für Landwirtschaft sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse. Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtspräsident: lic. iur. Ernst Zingg Der Gerichtsschreiber: lic. iur. Daniel Hofmann versandt am: 15. März 2021