Kantonsgericht Schwyz Urteil vom 20. Februar 2018 ZK1 2017 21 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber, Pius Schuler und Jörg Meister, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch. In Sachen A.________ AG Klägerin und Berufungsführerin, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen C.________ Beklagter und Berufungsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt D.________, betreffend negative Feststellungsklage/Widerklage (Provision aus Mäklervertrag) (Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Küssnacht am Rigi vom 13. März 2017, ZGO 2014 1);- hat die 1. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben: A. Notar K.________ stellte am 19. November 2012 L.________ der A.________ AG für die Vermittlung des Kaufs von zwei Mehrfamilienhäusern in Hergiswil (BB 6 f.), die über Herrn C.________ und ihn erfolgt sei, eine Pro- vision von Fr. 75‘600.00 (inkl. 8 % MWST) in Rechnung (KB 3). Nachdem die Provisionsforderung bestritten wurde, stellte C.________ im Kanton Nidwal- den ein Schlichtungsgesuch und erhielt am 20. März 2013 die Klagebewilli- gung (KB 5 und 7). Dann liess er am 25. März 2013 die A.________ durch das Betreibungsamt Nidwalden auf Fr. 95‘200.00 betreiben (KB 6). B. Die A.________ AG klagte am 3. Januar 2014 beim Bezirksgericht Küssnacht am Rigi gegen C.________ mit folgende Begehren: 1. Es sei festzustellen, dass die Klägerin nicht Schuldnerin der mit Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Nidwalden geltend ge- machten Forderung von CHF 95‘200.00 nebst Zinsen und Kosten ist. 2. Es sei sodann festzustellen, dass das Betreibungsverfahren gegen die Klägerin ungerechtfertigt eingeleitet worden ist, weshalb Nich- tigkeit besteht bzw. die Aufhebung desselbigen zu erklären ist. 3. Das Betreibungsamt Nidwalden sei anzuweisen, den Registerein- trag zu löschen resp. diesen keinen Dritten mitzuteilen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Auslagen und MwSt. zu Lasten des Beklagten. In der Klageantwort und Widerklage vom 20. Februar 2014 stellte der Beklag- te folgende Anträge: 1. Die Klage der Klägerin vom 3. Januar 2014 sei vollumfänglich ab- zuweisen. 2. Die Widerbeklagte sei zu verpflichten, dem Widerkläger 2.5 % des Kaufpreises der Liegenschaften F.________strasse yy und H.________strasse zz beide in Hergiswil NW nebst Zins zu 5 % seit dem 20.11.2012 zu bezahlen.Kantonsgericht Schwyz 3 3. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx beim Betreibungs- amt Nidwalden in 6371 Stans sei zu beseitigen und es sei dem Widerkläger die definitive Rechtsöffnung für den Betrag von CHF 95‘200.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 20.11.2012 zu erteilen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin und der Widerbeklagten. Mit Widerklageantwort vom 12. Juni 2014 beantragte die Klägerin, die Wider- klage vollumfänglich abzuweisen. Nach der Instruktionsverhandlung mit Par- teibefragung der einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsratspräsidentin der Klägerin, I.________, und des Beklagten am 22. April 2015, wies das Be- zirksgericht das klägerische Gesuch um Wiederherstellung der verpassten Frist zur Klagereplik ab. Die Parteien erstatteten daraufhin die Replik und die Duplik zur Widerklage. Danach versandte das Gericht am 19. April 2016 eine Beweisverfügung (Vi-act. A VI) und der Beklagte bezifferte am 7. November 2016 die Widerklage auf Fr. 125‘000.00 (Vi-act. A VII), bevor das Gericht an- lässlich der mündlichen Beweisverhandlung vom 11. November 2016 ver- schiedene Zeugen einvernahm (Vi-act. A VIII A-F). C. Mit Urteil vom 13. März 2017 hiess das Bezirksgericht in vollständiger Abweisung der Klage die Widerklage gut und verpflichtete die Klägerin, dem Beklagten den Betrag von Fr. 125‘000.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 20. No- vember 2012 zu bezahlen (Dispositivziffern 1 und 2). Weiter beseitigte es den Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Nidwalden für den Betrag von Fr. 95‘000.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 20. November 2012 und für Fr. 103.00 Betreibungskosten (Ziff. 3), auferlegte die Gerichts- kosten von Fr. 11‘500.00 der Klägerin und verpflichtete diese, den Beklagten mit Fr. 12‘865.50 zu entschädigen (Ziff. 5). D. Die Klägerin erklärte gegen das Urteil des Bezirksgerichts am 1. Mai 2017 rechtzeitig Berufung. Sie beantragt dem Kantonsgericht, das Urteil auf- zuheben, ihre Klage gutzuheissen und die Widerklage abzuweisen, eventuali- ter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Kantonsgericht Schwyz 4 Beklagte verlangt mit Berufungsantwort vom 1. Juni 2017, die Berufung abzu- weisen, das angefochtene Urteil zu schützen und ihm die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren (KG-act. 7). Die Klägerin replizierte unaufgefordert am 16. Juni 2017 (KG-act. 12), wozu der Beklagte am 28. Juni 2017 Stellung nahm und seinerseits am 17. Juli 2017 eine Noveneingabe machte (KG- act. 16), zu welcher sich die Klägerin am 24. August 2017 vernehmen liess (KG-act. 18);- und in Erwägung: 1. Es ist unbestritten, dass sich L.________, Notar K.________ und der Beklagte am 16. Mai 2012 in einem Restaurant in E.________ zu einem Ge- schäftsessen trafen und dabei die beiden Liegenschaften in Hergiswil zur Sprache kamen, welche die Klägerin im Juli 2012 für einen Preis von insge- samt Fr. 5 Mio. erwarb. Die Klägerin bestreitet im Berufungsverfahren nicht mehr, dass L.________ für sie handeln konnte. Sie behauptet indes, zusam- mengefasst, zwischen L.________ und dem Beklagten sei kein Mäklervertrag abgeschlossen worden und abgesehen davon habe der Beklagte einen sol- chen Vertrag gar nicht erfüllt, sondern der mit dem Verkäufer persönlich be- kannte G.________ habe ihr den Kauf der Liegenschaften direkt vermittelt. 2. Die Vorinstanz ist, zusammenfassend, in Abwägung der Aussagen der Parteien und Zeugen davon ausgegangen, dass der Beklagte entsprechend dem ihm erteilten Mäklerauftrag tätig geworden sei und die fraglichen Liegen- schaften vermittelt, mithin sich damit die vereinbarte Provision verdient habe (angef. Urteil E. 2.f/dd; gleichermassen schon eingangs E. 2.f/bb). Sie führt die Gründe dafür an, weshalb sie aufgrund der Zeugenaussagen zum Schluss kam, dass L.________ für die Klägerin mit dem Beklagten einen Mäklerver- trag abgeschlossen habe (angef. Urteil E. 2.e), der dementsprechend die Klä-Kantonsgericht Schwyz 5 gerin mit Informationen über die Verkäuferschaft versorgt habe, welche es der Klägerin erlaubten, ein Kaufangebot über Fr. 4,3 Mio. zu machen und Ver- tragsverhandlungen aufzunehmen sowie zum Abschluss zu bringen (angef. Urteil E. 2.f/bb). Entgegen den Darlegungen der Klägerin im Berufungsverfah- ren bestätigten der Notar K.________ und J.________, Angestellter der Klä- gerin, glaubhaft, dass L.________ dem Beklagten den Auftrag erteilt habe, der Klägerin die beiden Liegenschaften gegen eine Provision zu vermitteln. a) Notar K.________ sagte als Zeuge sinngemäss aus, der Beklagte habe das Geschäftsessen vom 16. Mai 2012 auf Bitte von L.________ organisiert und es sei an diesem Treffen nur darum gegangen, über Liegenschaften zu diskutieren (vgl. Vi-act. VIII.B Fragen 2 f.). L.________ räumte ein, dem Be- klagten gesagt zu haben, er solle ein Treffen mit dem Notar organisieren, weil er mit diesem Geschäfte habe machen wollen (Vi-act. VIII.A Fragen 23 ff.), bestreitet aber, dass dieser ihm an diesem Treffen etwas habe anbieten kön- nen (ebd. Fragen 28 ff.). Dagegen sagt der Notar aus, L.________ habe sich zwar nicht für Aargauer Liegenschaften, aber für die beiden Liegenschaften in Hergiswil interessiert, die ihm selber exklusiv angeboten worden, aber zu teu- er gewesen seien (ebd. Fragen 5 f. und 9 sowie 22). Daher habe er beim Ver- käufer die Bereitschaft, an Dritte zu verkaufen, abgeklärt und dann die Sache den Beklagten im Wissen, dass dieser mit L.________ Geschäfte habe ma- chen wollen, weiter vermitteln lassen (ebd. Fragen 7 ff. und 22 ff.). Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich diesen Aussagen der Wille des Notars entnehmen, dass L.________ die Gelegenheit zum Kauf dieser Liegenschaf- ten nur durch die Vermittlung des Beklagten bekommen sollte. Dass L.________ dem Beklagten für eine solche Gelegenheit eine Provision ver- sprach, geht schon aus der von der Klägerin erwähnten, indes als blosse Mutmassung hingestellten Antwort des Notars auf die sechste Frage und deutlich aus der Antwort zur zwölften Frage hervor. So bemerkte der Notar einleitend, die Frage nach der Provisionsvereinbarung schon beantwortet zu haben, und fährt wie folgt fort:Kantonsgericht Schwyz 6 Als man die Liegenschaftssachen angeschaut habe, habe er (der Zeuge) beide gefragt, ob man eine Provision vereinbart habe bzw. ob das klar sei und daraufhin hätten beide bestätigt: „Jawohl, wir haben das gemacht.“ Damit wird entgegen der Behauptung der Klägerin offensichtlich, dass der Zeuge aussagt, beide, also der Beklagte und L.________ der Klägerin, hätten ihn am fraglichen Geschäftsessen das Vorhandensein einer Provisionsverein- barung bestätigt. Diesen Sachverhalt bejahte der Zeuge auf Frage der Kläge- rin ein drittes Mal (vgl. Frage 31). Die Vorinstanz begründete die Glaubwür- digkeit der Aussagen des Notars insbesondere auch im Vergleich zu denjeni- gen von L.________ zutreffend (vgl. angef. Urteil E. 2.e/cc, worauf zu verwei- sen ist). Im Übrigen nannte der Notar für sein Bestreben, dem Beklagten zu helfen und ihm ein Geschäft zu ermöglichen, einen überzeugenden Grund, nämlich dessen schlechte finanzielle Lage (Vi-act. VIII.B Frage 24 und 26). Der Notar räumte aber dennoch ein, am Treffen selber sei von der Provisions- höhe nicht die Rede gewesen (ebd. Fragen 13 und 31). Dieses Zugeständnis spricht dafür, dass seine Motivation, dem Beklagten zu helfen, sein Aussage- verhalten nicht beeinflusste, zumal er anlässlich der vorinstanzlichen Beweis- verhandlung ohne Rücksicht auf die Wahrung seines Rufes als Notar offenleg- te, sein Schreiben zur Rechnung vom 19. November 2012 wissentlich irritie- rend verfasst zu haben, um als Anwalt und Zeuge der damaligen mündlichen Provisionszusage zu Gunsten des Beklagten Druck aufzusetzen (ebd. Frage 27). Die Behauptung der Klägerin, der Zeuge hätte mit dem Beklagten abge- macht, dieser würde ihm einen Teil der Provision zurückerstatten, ist abwegig. Der Zeuge hätte keinesfalls in einem Schreiben an einen Dritten derart ver- fängliche Formulierungen gewählt, welche die Klägerin den Verdacht eines angeblich gegen das E.________ Beurkundungsrecht verstossenden Vorge- hens überhaupt erst fassen liessen, wenn er auf seine Rechnung handeln und nicht nur dem Beklagten hätte helfen wollen. b) Abgesehen davon stellte die Vorinstanz in ihrer Beweiswürdigung nicht allein auf die Aussagen des mit dem Beklagten gut bekannten Notars ab, son- dern berücksichtigte Angaben weiterer Zeugen, wonach L.________ entgegen Kantonsgericht Schwyz 7 seiner eigenen Aussage (Vi-act. VIII.A Fragen 16 f. und 46) Provisionen für Liegenschaften versprach bzw. bezahlte, die ihm zum Kauf vermittelt wurden: aa) J.________ sagte aus, der Beklagte habe einen ähnlichen Provisions- auftrag wie er selber erhalten. Ebenfalls hörte er von L.________ vom Ge- schäftsessen mit dem Beklagten und K.________, an welchem die Rahmen- bedingungen der Vermittlung abgemacht worden seien. Allgemein habe L.________ allen Leuten, die mit Liegenschaften zu ihm gekommen seien, Provisionen in Aussicht gestellt, sich aber nicht an die Abmachungen gehalten (Vi-act. GA 20 Fragen 14 ff. und 27 ff.). Er bestätigt, dass der Beklagte seitens der Klägerin den Auftrag zur Unterbreitung eines Kaufangebots erhalten habe, nachdem er ihr Unterlagen bzw. ein Dossier gemäss einer Liste (BB 2) zur Verfügung gestellt habe (ebd. Fragen 4, 20 f., 23, 35 und 46 ff.). Zwar zog J.________ seine Aussage mit der Begründung zurück, er sei vom Beklagten gebeten worden, Aussagen zu dessen Gunsten zu machen, damit er eine Provision bekomme, die ihm gar nicht zustehe (Vi-act. GA 40). In dem deswe- gen auf Anzeige des Bezirksgerichts gegen ihn eingeleiteten Vorverfahren wegen falschen Zeugnisses will J.________ dem Bezirksgericht dagegen ge- sagt haben, was den Tatsachen entspreche. Er bestätigte in der Sache, dass L.________ eine Provisionszusage gemacht habe, indes sei nachher die Ver- bindlichkeit dieser Zusage umstritten gewesen, weil das Geschäft über je- manden, der mit der Tochter des Verkäufers ein Verhältnis gehabt habe oder befreundet gewesen sei, zustande gekommen sei (GA 80d Fragen 10 und 23). Aus diesen Aussagen wird klar, dass der Zeuge nach wie vor an der Tat- sache einer Provisionszusage von L.________ zu Gunsten des Beklagten festhielt. Er glaubte aber, dass diese nicht wirksam geworden sei, weil der Kauf auf Vermittlung des damaligen Partners der Tochter des Verkäufers, G.________, abgeschlossen wurde. Dies habe er erst nach der Befragung durch das Bezirksgericht von L.________ erfahren (ebd. Fragen 24 ff.), der ihn schon vor der gerichtlichen Einvernahme gedrängt haben soll, er solle sa- gen, dass der Beklagte die Liegenschaften nicht vermittelt habe (Vi-act. GA 20 Kantonsgericht Schwyz 8 Frage 44). Er räumte gegenüber den Strafbehörden hingegen ein, entgegen dem Wortlaut seines Schreibens bezüglich des Aussagerückzugs nicht durch den Beklagten in seinem Aussageverhalten beeinflusst worden zu sein (GA 80 Frage 32) und bestätigte noch einmal mehrere Beeinflussungsversuche durch L.________, denen er dann auch nachgab, weil er dessen „Fakten“ geglaubt habe, wonach der Kauf letztlich nicht durch „Vermittlungsbemühungen“ des Beklagten (ebd. Frage 42) zustande gekommen sei, sondern durch einen Drit- ten vermittelt worden sei (ebd. Fragen 36 ff.). Mithin bestätigte auch dieser Zeuge, dass L.________ dem Beklagten ein Vermittlungsmandat erteilte, wie die Vorinstanz zutreffend feststellte (angef. Urteil E. 2.e/bb). bb) Der dem Zeugen J.________ namentlich nicht bekannte Dritte, damali- ger Partner der Tochter des Verkäufers, ist G.________. Dieser sagte sinn- gemäss aus, er sei betr. Verkauf des Objekts nicht wegen der Provision moti- viert gewesen, sondern habe lediglich M.________, seinen Schwiegervater in spe (Vi-act. VIII.C Frage 3), beim Verkauf unterstützen wollen (Vi-act. VIII.C Frage 38). Dem Zeugen G.________ wurde „die Absicht, welche dahinter ste- cke“, dass er von L.________ für die Vermittlung der beiden Liegenschaften eine Provision von Fr. 5‘000.00 erhielt, erst im Nachhinein bewusst, als er er- fuhr, dass noch andere Personen involviert seien (Vi-act. VIII.C Frage 38). Mithin geht also inzwischen auch er davon aus, dass hinter dieser Zahlung nicht nur blosse Dankbarkeit, sondern ein zusätzlicher Grund steckte. Seine Aussagen (ebd. Fragen 7) widerlegen zudem die Behauptungen von L.________, keine Provisionen zu zahlen (Vi-act. VIII.A Frage 16), sowie die- jenige von I.________, vom Verkäufer eine Provision erhalten zu haben (Vi- act. III.A Frage 49). c) Aus diesen Gründen ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz da- von ausging, der Beklagte habe von der Klägerin den Auftrag erhalten, ihr die beiden Liegenschaften in Hergiswil gegen eine Provision zu vermitteln, sofern die Exklusivität des Angebots an K.________ dahinfiele.Kantonsgericht Schwyz 9 3. Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Ver- gütung, Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Art. 412 Abs. 1 OR). a) Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich dem angefochtenen Urteil entnehmen, was die Vorinstanz unter der Formulierung „entsprechend seinem Mäklerauftrag“ verstand. Zur vertragserfüllenden Mäklertätigkeit zählt sie die Abgabe eines Kaufangebotes über Fr. 4,3 Mio. Franken (BB 3) sowie die Versorgung mit Informationen über die Verkäuferschaft, welche es der Klägerin erlaubte, Vertragsverhandlungen aufzunehmen und zum Abschluss zu bringen (angef. Urteil E. 2.f/bb). Die Vorinstanz bejahte den Provisionsan- spruch des Beklagten „im Lichte der Rechtslage“, dass der Mäklerlohn erst verdient ist, sobald der Kaufvertrag durch Nachweis oder Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist, wobei im Zweifelsfall über den Umfang des Mäklervertrages von Nachweismäkelei auszugehen sei (vgl. angef. Urteil E. 2.d in fine i.V.m. 2.e/dd und f/dd). Dies ist hier im Ergebnis nicht zu bean- standen, weil die beiden Zeugen K.________ und J.________ die Darstellung des Beklagten bestätigten, dass ihm für den Nachweis der Gelegenheit, die Liegenschaften zu kaufen, eine Provision versprochen worden war. Notar K.________ gab an, dass L.________ anlässlich des Treffens vom 16. Mai 2012 zum Beklagten gesagt habe, er solle mit dem Notar klären, um was kon- kret es sich handle und ob man das übernehmen bzw. besichtigen könne. Er habe dem Beklagten dann die nötigen Informationen zur Weitergabe (Namen der Grundeigentümer bzw. deren Bank) übergeben (Vi-act. VIII.B Fragen 10 und 22 ff.; im Übrigen vgl. oben E. 2). Somit versprach L.________ für die Vermittlung der Gelegenheit, ein Kaufsangebot zu unterbreiten, für den Er- folgsfall eine Provision. Der Beklagte musste weder einen eigentlichen Kon- takt zur Verkäuferschaft herstellen noch auf den Abschluss des angestrebten Kaufs aktiv hinwirken. Damit ist die Vereinbarung einer Nachweismäkelei be- wiesen und es kann offengelassen werden, ob Lehre und Rechtsprechung es Kantonsgericht Schwyz 10 zulassen, im Zweifel von einer Nachweismäkelei auszugehen (vgl. dazu CHK- Bracher, 32016, Art. 412 OR N 4 mit Hinweisen). b) Entgegen der Auffassung der Klägerin muss der Beklagte nicht behaup- ten, in rechtlicher Hinsicht die Voraussetzungen der Nachweismäkelei zu er- füllen. Es genügt, wenn er die entsprechenden Tatsachen und Umstände dar- tut, was vorliegend der Fall ist. Der Beklagte behauptete nämlich schon in der Klageantwort, L.________ habe für die Klägerin gegen Provision Kaufobjekte vermittelt erhalten wollen und er habe die gemäss Liste gewünschten Unterla- gen (BB 2) bei der Liegenschaftsverwaltung der Kaufobjekte für die Klägerin besorgt und gemäss erhaltenem Auftrag den Preis von 4.3 Mio. Franken an- geboten (Vi-act. II S. 3 ff.). Dies und damit die Tatsache, dass die Klägerin durch den Beklagten nicht nur die Gelegenheit zur Abgabe eines Kaufangebo- tes vermittelt erhielt, sondern diese Gelegenheit auch nutzte, ist aufgrund der Aussagen des Zeugen J.________ erstellt (vgl. oben E. 2.b). Damit behaupte- te und bewies der Beklagte in tatsächlicher Hinsicht vorliegend mehr als was für den Beweis der Nachweismäkelei ausreichte: Er setzte die Klägerin als Erster über die verkaufsinteressierte Person in Kenntnis. Zudem bedingte sich der Zeuge K.________ bei L.________ für die Abklärung dieses Verkaufsin- teresses an Dritte eine Vergütung für den Beklagten aus (vgl. oben E. 2.a). Somit musste der Beklagte den Kontakt nicht vermitteln, sondern nur eine Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages nachweisen. 4. Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kam (Art. 413 Abs. 1 OR). a) Vorliegend ist bewiesen, dass der Beklagte die vereinbarte Mäklertätig- keit (Nachweis) ausführte (vgl. oben E. 3). Unbestritten ist, dass die Klägerin die Liegenschaften kaufte. Sie macht indes geltend, nicht „infolge“ der Mäkler- tätigkeit des Beklagten gekauft zu haben, sondern erst auf Vermittlung des mit dem Verkäufer persönlich bekannten G.________ hin. Indes genügt bei der Kantonsgericht Schwyz 11 Nachweismäkelei zur Vermutung dieses Kausalzusammenhanges der vorlie- gend erbrachte Beweis der Mäklertätigkeit an sich. Der Klägerin steht der Ge- genbeweis offen, dass sie bereits vorher Kenntnis von der Abschlussbereit- schaft des nachgewiesenen Verkaufsinteressierten hatte (vgl. CHK-Bracher, a.a.O., Art. 413 OR N 7; Burkhalter, OFK, 32016, Art. 413 OR N 13). Dies vermag die Klägerin, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt (angef. Urteil E. 2.f/bb), indes nicht zu beweisen. Vielmehr räumt die Klägerin im Beru- fungsverfahren in tatsächlicher Hinsicht ein, die Liegenschaften seien erst im Juni auf einem Internetportal aufgeschaltet worden, nachdem der Beklagte das Kaufangebot abgegeben habe (Berufung S. 7). Deshalb ist der Kausalzu- sammenhang als gegeben zu betrachten, wurde doch der Kauf mit dem vom Beklagten namhaft gemachten Verkaufsinteressenten abgeschlossen, was selbst dann gälte, wenn dieser Abschluss nicht unmittelbare Folge der verein- barten Mäklertätigkeit bzw. des durch den Beklagten abgegebenen Kaufange- bots gewesen sein sollte. b) Nachdem im Berufungsverfahren nicht mehr bestritten und von mehre- ren Personen bestätigt ist, dass L.________ für die Klägerin tätig war bzw. die Liegenschaften kaufte (Vi-act. VIII.C Fragen 9 und 13 ff.; VIII.E Frage 2; VIII.F Vorfrage lit. a und Frage 5; GA 20 Frage 41), ist auch seine Darstellung zu verwerfen, seine Frau habe selbständig die von G.________ angebotenen Liegenschaften innert zwei Tagen für die Klägerin gekauft, weil diese ihm zu teuer gewesen seien (Vi-act. VIII.A Fragen Nr. 42 f.). Der Umstand, dass L.________ über die Kaufmöglichkeit nach der Vermittlung des Beklagten bereits seit rund zwei Monaten informiert war und auch deswegen die Liegen- schaften schon mehrmals besichtigt hatte (GA 20 Frage 9), ist solange als mitbestimmender Faktor für den Kauf dieser Liegenschaften anzusehen, als nicht nachgewiesen ist, dass die Klägerin völlig unabhängig davon durch G.________ zum Kauf veranlasst wurde. Nach dem Gesagten (vgl. oben E. 2) kann L.________ nicht geglaubt werden (vgl. Vi-act. VIII.A Fragen 28 ff.), dass er anlässlich des Treffens mit dem Beklagten und K.________ kein Interesse Kantonsgericht Schwyz 12 an den beiden Liegenschaften gezeigt habe und nicht gestützt auf den vom Beklagten erstmals hergestellten Kontakt für die Klägerin die Liegenschaften kaufte. Auch für G.________ wurde im Nachhinein klar, dass nicht nur er den Kontakt zwischen den Kaufsparteien vermittelte, sondern ausser ihm weitere Personen in das Geschäft involviert waren (Vi-act. VIII.C Frage 38 und oben E. 2.b/bb). Mithin vermag die Klägerin den nach der Rechtsprechung hier zu vermutenden (vgl. oben lit. a) „psychologischen Zusammenhang“ (vgl. dazu Bracher, a.a.O., Art. 413 OR N 7; Ammann, BSK, 62015, Art. 413 OR N 8) nicht zu widerlegen. Schliesslich kann der Kausalzusammenhang selbst dann bestehen, wenn der Geschäftsabschluss durch einen anderen Mäkler – als solcher G.________ weder für die Klägerin noch den Verkäufer tätig sein woll- te (vgl. Vi-act. VIII.C Fragen 7 f.) – zustande kam (vgl. Amman, ebd.). Aus diesen Gründen ist neben der vereinbarten ausgeübten Mäklertätigkeit des Beklagten und des unbestrittenen Kaufs der beiden Liegenschaften auch die dritte Voraussetzung für den Mäklerlohn, nämlich der Kausalzusammen- hang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Kauf, gegeben. 5. Die Klägerin beanstandet noch die Begründung des angefochtenen Ur- teils, wonach eine Provisionsspanne von 2 bis 3 % ohne Weiteres üblich sei. Die Vorinstanz geht jedoch hauptsächlich von einem Provisionssatz von 2.5 % bzw. zumindest einer von 2-3 % aus, weil dies so vereinbart wurde und nicht, weil dieser Ansatz üblich ist. Sie befand, dass diese Provisionszusage nicht im Sinne von Art. 417 OR als unangemessen herabzusetzen sei. Für den Fall der Bejahung des Zustandekommens eines Mäklervertrages zwischen den Par- teien legt die Klägerin nicht substanziiert dar, weshalb die Vorinstanz nicht hätte von einer vereinbarten Provisionshöhe von 2.5 % ausgehen dürfen. Darauf muss daher nicht mehr weiter eingegangen werden, abgesehen vom Hinweis, dass zwei Zeugen die Vereinbarung einer Provision in dieser Höhe zumindest vom Hörensagen bestätigten (Vi-act. VIII.B Fragen 13 und 24; GA 20 Fragen 4 i.V.m. 32). Zudem bestätigt die Rechtsprechung Kantonsgericht Schwyz 13 (vgl. BGE 138 III 669 = Pra 2013 Nr. 55) die Annahme der Vorinstanz, wonach Provisionen in dieser Höhe nicht unüblich sind. Die Klägerin vermag im Beru- fungsverfahren denn auch nicht anhand konkreter Ansätze nachzuweisen, dass im Kanton Nidwalden eine Provision von 2.5 % unangemessen wäre. 6. Zusammenfassend ist die Berufung mithin abzuweisen und das ange- fochtene Urteil zu bestätigen. Ausgangsgemäss trägt die Klägerin die Kosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und sie hat den Beklagten zu entschädigen (vgl. die Kostennote in KG-act. 8, welche angemessen erscheint und um den Aufwand für die weiteren Stellungnahmen zu erhöhen ist; § 6 Abs. 1 GebTRA). Mit dieser vollen Entschädigung wird das Gesuch um unent- geltliche Rechtspflege gegenstandslos (vgl. auch seitens des Beklagten un- angefochten gebliebene Dispositivziff. 4 des angef. Urteil) und es ist kein Ar- mentarif zu berechnen, da der Beklagte auch in seiner Noveneingabe vom 17. Juli 2017 (KG-act. 16) nicht geltend macht, die Klägerin könne ihn nicht oder voraussichtlich nicht entschädigen;-Kantonsgericht Schwyz 14 erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 9‘000.00 werden der Klä- gerin auferlegt und aus dem geleisteten Vorschuss gedeckt. 3. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten für das Berufungsverfahren mit Fr. 7‘500.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu entschädigen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa- chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be- schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 125‘000.00. 5. Zufertigung an die beiden Parteivertreter (je 2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Namens der 1. Zivilkammer Der Kantonsgerichtsvizepräsident Der Gerichtsschreiber Versand 21. Februar 2018 kau