<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00089</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221740&amp;W10_KEY=13013470&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00089</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.10.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau einer Wohnüberbauung. Auslegung und Anwendung der Gestaltungsplanvorschriften (GPV). Abstand zur Landwirtschaftszone. Das Verständnis des Gemeinderats von der Gestaltungsplanvorschrift bzgl. Gesamtnutzfläche ist nicht zu beanstanden und auch deren Anwendung liegt innerhalb seines geschützten Entscheidungsspielraums (E.4). Der Gemeinderat ist auch hinsichtlich der strittigen Gestaltungsfragen innerhalb seines bei der Auslegung und Anwendung der GPV zustehenden Ermessensspielraums geblieben (E.5). Vorliegend verläuft entlang der Landwirtschaftszone der Panoramaweg und kommen die Gebäude â anders als im Bundesgerichtsentscheid BGE 145 I 156, E. 6 - nicht direkt auf die Zonengrenze zu stehen, sondern mit einem Abstand zum Panoramaweg. Aufgrund der Distanz sind nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte Landwirtschaftszone zu erwarten.Insgesamt genügt es daher, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist (E.6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTAND">ABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTNUTZFLÃCHEN">GESAMTNUTZFLÃCHEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=54725" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00089</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Oktober 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>A,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>C,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>E,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>G AG,<b> </b>vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Gemeinderat Uitikon,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2020 erteilte der Gemeinderat Uitikon der G AG unter Bedingungen und Auflagen die </span>baurechtliche Bewilligung<span> fÃ¼r den Neubau einer WohnÃ¼berbauung (5 GebÃ¤ude mit 98 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten und 2 Tiefgaragen) auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 01 und 02 an der I-Gasse in Uitikon.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierten A und B, C und D sowie E mit gemeinsamer Eingabe am 15. Mai 2020 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der Bewilligung sowie die Sistierung des Rekursverfahrens. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 19. Mai 2020 sistierte das Baurekursgericht das Verfahren und setzte es am 15. Juli 2020 auf Begehren der Bauherrschaft fort. Am 22. Oktober 2020 fÃ¼hrte eine Delegation der 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat<span>.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B, C und D sowie E mit gemeinsamer Eingabe vom 1. Februar 2021 <span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten sie eine ParteientschÃ¤digung (zzgl. MWST) zulasten der </span><span>Beschwerdegegnerschaft<span>.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 26. Februar 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschluss vom 1. MÃ¤rz 2021 beantragte der Gemeinderat Uitikon</span><span>, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und es sei der Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r die Umtriebe eine angemessene EntschÃ¤digung zuzusprechen. Die G AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. MÃ¤rz 2021 ebenfalls, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen sowie <span>eine ParteientschÃ¤digung (zzgl. MWST) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. In prozessualer Hinsicht verlangten sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span></span></p> <p class="Urteilstext">A und B, C und D sowie E <span>replizierten a<span>m 20. April 2021 unter Festhaltung an den gestellten AntrÃ¤gen. Mit Duplik vom 10. Mai 2021 hielt die </span>G AG<span> an den mit Beschwerdeantwort gestellten AntrÃ¤gen fest. Auf weiteren Schriftenwechsel wurde stillschweigend verzichtet.</span></span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als unterliegende Nachbarn im Rekursverfahren ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4, mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 79). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein beziehungsweise aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81). Die Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220840&amp;W10_KEY=4591009&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx5"></a> Augenschein vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 22. Oktober 2020 mit 20 Fotografien liegt bei den Akten. Dieses sowie die in den Akten befindlichen PlÃ¤ne belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist insbesondere fÃ¼r eine Beurteilung der vorliegend strittigen Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck befindet sich gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon von 1995 (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung (WG3) und LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe III. Massgebend ist sodann der im Jahr 2013 rechtskrÃ¤ftig festgesetzte Ã¶ffentliche Gestaltungsplan J, dessen Gebiet sich Ã¼ber eine rund 950 m lange, teilweise bereits Ã¼berbaute Baulandreserve entlang der Ã¶stlich davon verlaufenden K-Strasse erstreckt und die Baufelder 016 bis 023 umfasst. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Beim vorliegend strittigen Bauprojekt handelt es sich um die erste von drei geplanten Bauetappen der verfahrensbeteiligten Bauherrschaft. Es betrifft die Baufelder 017 und 018 <span>auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 01 und 02</span>; die weiteren Etappen werden die Baufelder 019 und 020 betreffen. Die beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn sind StockwerkeigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 03, welche einzig durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 (L-Weg) vom BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 getrennt ist. Sie machen in mehrfacher Hinsicht VerstÃ¶sse gegen die Gestaltungsplanvorschriften (GPV) geltend und rÃ¼gen insbesondere die Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Als Erstes monieren die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung und in diesem Zusammenhang eine willkÃ¼rliche Auslegung der Gestaltungsplanvorschriften (GPV). Sie machen geltend, die in Art. 7 GPV enthaltene Definition der GesamtnutzflÃ¤che entspreche mit Ausnahme der Geschossvorgaben exakt dem Wortlaut von § 255 Abs. 1 PBG in der alten Fassung. Die Begrifflichkeiten des PGB sowie die Praxis dazu seien darin Ã¼bernommen und es sei keine eigenstÃ¤ndige kommunale Regelung geschaffen worden. Die an die AusnÃ¼tzung anrechenbaren FlÃ¤chen seien daher analog zu beurteilen und folglich auch die Treppen inklusive Treppenaugen, LiftschÃ¤chte, InstallationsschÃ¤chte, Vormauerungen in den Badezimmern sowie die Ã¼berdachten Eingangsbereiche an die GesamtnutzflÃ¤che anzurechnen, welche damit das zulÃ¤ssige Mass sprenge.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cknutzung ergibt sich gemÃ¤ss § 250 Abs. 1 PBG nach AusnÃ¼tzung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den Bauvorschriften. Die Bau- und Zonenordnung geht den Bauvorschriften des kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde hÃ¤lt (§ 250 Abs. 2 PBG). Die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung wird gemÃ¤ss § 251 lit. a PBG unter anderem durch AusnÃ¼tzungs-, Ãberbauungs-, GrÃ¼nflÃ¤chen- und Baumassenziffern festgelegt. Letztere geben das VerhÃ¤ltnis der anrechenbaren FlÃ¤che (bei der AusnÃ¼tzungsziffer GeschossflÃ¤che) zur massgeblichen GrundflÃ¤che wieder (§ 254 Abs. 1 PBG; § 255 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><span>Die Gemeinde hat unter dem Titel ''Dichte'' in Art. 7 Abs. 1 GPV die zulÃ¤ssigen GesamtnutzflÃ¤chen tabellarisch aufgefÃ¼hrt; d</span>iese ersetzen gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 1 Satz 2 GPV die AusnÃ¼tzungsziffer und die Ãberbauungsziffer gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung. Als GesamtnutzflÃ¤che sind demgemÃ¤ss alle dem Wohnen, Arbeiten und sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in sÃ¤mtlichen Geschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen, SanitÃ¤rrÃ¤ume und inneren TrennwÃ¤nde anzurechnen (Art. 7 Abs. 1 GPV, *Markierung). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Bei Art. 7 Abs. 1 GPV handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Das PBG verwendet den Begriff der GesamtnutzflÃ¤che nicht, womit die Frage nach den an die GesamtnutzflÃ¤che anzurechnenden FlÃ¤chen das kantonale Recht grundsÃ¤tzlich nicht tangiert. Der Gemeinde wird damit bei der Auslegung und Anwendung dieser Bestimmung ein Ermessensspielraum erÃ¶ffnet, dessen Umfang im Folgenden zu klÃ¤ren ist. Fraglich ist, inwiefern die Anlehnung der kommunalen Bestimmung an den Begriff bzw. die Definition der AusnÃ¼tzungsziffer im kantonalen Recht Auswirkungen bei der Auslegung und Anwendung von Art. 7 Abs. 1 GPV zeitigt. Denn nur bei der </span>Anwendung <span>unbestimmter Rechtsbegriffe des bundes- oder kantonalen Rechts ist von einer ErmessensÃ¼berschreitung auszugehen, wenn die kommunalen BehÃ¶rden grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten GrundsÃ¤tzen abweichen (VGr, 8. April 2021, VB.2020.00667, E. 4.3). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Unter der Marginalie ''Anrechenbare FlÃ¤chen und anrechenbarer Raum'' wird in § 255 Abs. 1 PBG (bisherige Fassung) hinsichtlich der AusnÃ¼tzungsziffer festgelegt, alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden seien anrechenbar. Im Wortlaut annÃ¤hernd deckungsgleich wurde in Art. 7 Abs. 1 GPV festgelegt, als GesamtnutzflÃ¤che seien alle dem Wohnen, Arbeiten und sonst dem Aufenthalt dienenden oder hierfÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in sÃ¤mtlichen Geschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen, SanitÃ¤rrÃ¤ume und inneren TrennwÃ¤nde anzurechnen.</p> <p class="Erwgung3">Die Vorinstanz hielt dazu allgemein und zutreffend fest, beim Instrument der im PBG nicht normierten, in GestaltungsplÃ¤nen indes oft anzutreffenden GesamtnutzflÃ¤che handle es sich um eine weitere MÃ¶glichkeit, die zulÃ¤ssige Ãberbaubarkeit einer Parzelle festzulegen. Die GesamtnutzflÃ¤che unterscheide sich in der Praxis Ã¼blicherweise dahingehend von der AusnÃ¼tzungsziffer, dass sie einerseits nicht auf die GrundstÃ¼cksflÃ¤che bezogen sei, sondern die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung in Quadratmeter festlege. Andererseits seien Ã¼blicherweise die anrechenbaren FlÃ¤chen in sÃ¤mtlichen Geschossen, auch in den oftmals bei der Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer privilegierten Ober- und Untergeschossen (vgl. § 255 Abs. 3 PBG), einzubeziehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Wie die Vorinstanz sodann zutreffend erwogen hat, kann â selbst wenn sich Art. 7 Abs. 1 GPV einzig in diesen beiden Aspekten von § 255 Abs. 1 PBG unterscheidet â daraus nicht zwingend geschlossen werden, dass der kommunale Gesetzgeber die Berechnungspraxis von § 255 Abs. 1 PBG Ã¼bernehmen wollte oder die rechtsanwendende BehÃ¶rde dies tun mÃ¼sste. Zwar stimmt der Wortlaut von Art. 7 Abs. 1 GPV mehrheitlich mit demjenigen von § 255 Abs. 1 PBG Ã¼berein, doch genÃ¼gt dies angesichts der Unterschiede der beiden Instrumentarien nicht dafÃ¼r. Entscheidend ist, dass der kommunale Gesetzgeber mit der GesamtnutzflÃ¤che bewusst ein Instrument gewÃ¤hlt hat, welches die AusnÃ¼tzungsziffer und die Ãberbauungsziffer gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung â wie in Art. 7 Abs. 1 GPV ausdrÃ¼cklich festgehalten â <i>ersetzen</i> soll. Weil es sich nicht zuletzt auch um eine Regelung betreffend einen Sondernutzungsplan und damit ein die Grundordnung ersetzendes Planungsinstrument handelt, Ã¶ffnet Art. 7 Abs. 1 GPV genÃ¼gend Raum fÃ¼r eine von § 255 Abs. 1 PBG abweichende Auslegung. <span>Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Mit dem Baurekursgericht ist festzuhalten, dass dem Gemeinderat vor diesem Hintergrund ein (von </span>§ 255 Abs. 1 PBG abweichender<span>) Spielraum bei der Auslegung von </span>Art. 7 Abs. 1 GPV zukommt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Dass sich der Gesetzgeber hinsichtlich der Frage der anrechenbaren FlÃ¤chen in Art. 7 Abs. 1 GPV an § 255 Abs. 2 PBG anlehnte, Ã¤ndert nichts daran, dass er anstelle einer AusnÃ¼tzungsziffer eine GesamtnutzflÃ¤che festlegte und damit zu einem von der AusnÃ¼tzungsziffer abweichenden Instrument griff. Gegenteiliges vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden aus den Materialien nicht abzuleiten. DemgemÃ¤ss wurde zum Ausschluss einer Privilegierung von Unter- und Dachgeschossen wie in § 255 Abs. 2 PBG vorgesehen, davon abweichend ''Vollgeschosse'' durch ''sÃ¤mtliche Geschosse'' ersetzt (vgl. Ãffentlicher Gestaltungsplan J Planungsbericht, Ziff. 3.4.3). Entgegen ihrer Ansicht ergibt sich auch aus Art. 4 Abs. 1 GPV, welcher fÃ¼r die Gestaltung der Ãberbauungen und AussenrÃ¤ume auf § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen verweist (''im Sinne von''), nichts anderes, auch wenn Abs. 2 im Wesentlichen dem Wortlaut des PBG entspricht. In Art. 7 Abs. 1 GPV wird mit dem Ã¤hnlichen Wortlaut gerade nicht auf das PBG verwiesen, sondern es werden ausdrÃ¼cklich die gestÃ¼tzt darauf erlassenen Bestimmungen zur AusnÃ¼tzungs- und Ãberbauungsziffer gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung ersetzt, welche ohne abweichende Gestaltungsplanvorschriften gelten wÃ¼rden. Dies ergibt sich auch aus Ziff. 3.4.3 Abs. 1 des Planungsberichts (a.a.O.), wonach mit dieser Vorgabe, welche unabhÃ¤ngig von GrundstÃ¼cksflÃ¤chen und Geschossigkeitsdefinitionen ist, die Arbeit aller Beteiligten erleichtert werden soll, was ebenfalls auf ein von der AusnÃ¼tzungsziffer abweichendes VerstÃ¤ndnis hindeutet. Einen weiteren Hinweis darauf stellt die Aussage im Planungsbericht dar, die im Gestaltungsplan erlaubte Dichte liege Ã¼ber dem Dichtemass, welches nach gÃ¼ltiger BZO erreicht werden kÃ¶nnte (Ziff. 3.4.3 Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext"><span>Aus diesen AusfÃ¼hrungen ergibt sich, dass die Anlehnung der kommunalen Bestimmung an den Begriff bzw. die Definition der AusnÃ¼tzungsziffer im kantonalen Recht keine Auswirkungen auf die Auslegung und Anwendung von Art. 7 Abs. 1 GPV zeitigt. Insofern besteht keine EinschrÃ¤nkung des kommunalen Ermessenspielraums.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung bzw. unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der Bau(bewilligungs)behÃ¶rde Ã¼berprÃ¼ft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b><span>Ausgangspunkt jeder </span>Auslegung<b> </b><span>ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext allein nicht klar verstÃ¤ndlich und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, muss unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. DafÃ¼r ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2 mit Hinweisen). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen).</span> <span>Die Auslegung ist auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten (BGE 128 I 34 E. 3b).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b><span>Das Baurekursgericht erwog, wenn nach Auffassung des Gemeinderats die effektiv nutzbaren FlÃ¤chen fÃ¼r die Anrechenbarkeit massgebend sein sollten, leuchte es ein, dass Treppenaugen und InstallationsschÃ¤chte nicht an die GesamtnutzflÃ¤che angerechnet und bei Liftanlagen der Liftboden berÃ¼cksichtigt wÃ¼rde. Dass innere TrennwÃ¤nde angerechnet wÃ¼rden, auch wenn diese nicht im eigentlichen Sinn nutzbar seien, lasse sich damit erklÃ¤ren, dass die TrennwÃ¤nde in der Stern-Bemerkung zu Art. 7 Abs. 1 GPV explizit aufgefÃ¼hrt seien. Was unter den ''dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen'' zu verstehen sei, biete demgegenÃ¼ber Interpretationsspielraum. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Im Baufeld 017 wÃ¼rden die in den BaukÃ¶rper eingestÃ¼lpten, Ã¼berdeckten Eingangsbereiche bei den Briefkastenanlagen sowie der Velo- und Kinderwagenraum nicht angerechnet. Im Baufeld 018 blieben ebenfalls die Eingangsbereiche unter den abgestÃ¼tzten Erkern mit den Briefkastenanlagen unberÃ¼cksichtigt. Dass der Gemeinderat den ''dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen'' eine andere Bedeutung zumesse, als dies im Zusammenhang mit § 255 Abs. 1 PBG gemeinhin gemacht wÃ¼rde (vgl. <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 939 ff.</span>), erscheine angesichts des ihm zukommenden Ermessensspielraums bei der Auslegung von Art. 7 Abs. 1 GPV als vertretbar (vgl. E. 4.3). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b><span>Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Zumal gemÃ¤ss der Stern-Bemerkung in Art. 7 Abs. 1 GPV in sÃ¤mtlichen Geschossen angerechnet wird â und nicht wie in § 255 Abs. 1 PBG nur in Vollgeschossen â ist nachvollziehbar, wenn <span>Ã¼berdachte, aber </span>unbeheizte FlÃ¤chen in den <span>Eingangsbereichen der</span> Erdgeschosse â anders als im Anwendungsbereich von § 255 Abs. 1 PBG â nicht zu den dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen gezÃ¤hlt werden sollen. Dasselbe gilt hinsichtlich der Treppen und <span>Vormauerungen in den Badezimmern, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden angerechnet haben wollen. </span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b><span>Ausgehend von diesem zulÃ¤ssigen VerstÃ¤ndnis des Gemeinderats hat das Baurekursgericht zu Recht keine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GesamtnutzungsflÃ¤che erkannt. </span><span>Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Baufeld 017 ist unbestrittenermassen eine maximale GesamtnutzungsflÃ¤che von 2'411 m<sup>2</sup> und auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Baufeld 018 eine solche von 5'500 m<sup>2</sup>, insgesamt also 7'911 m<sup>2</sup> zulÃ¤ssig. GemÃ¤ss im Bewilligungsverfahren eingereichter und verifizierter Berechnung umfasst das strittige Bauprojekt eine GesamtnutzungsflÃ¤che von 7'872 m<sup>2</sup>. Damit liegt das Bauprojekt innerhalb <span>der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung. Im Ãbrigen weist der Gemeinderat zutreffend darauf hin, dass gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 4 GPV </span></span>innerhalb des Gestaltungsplangebietes<span> NutzungsÃ¼bertragungen bis zu 10 % der </span>gemÃ¤ss Abs. 1 zulÃ¤ssigen GesamtnutzflÃ¤che in einem Baubereich mÃ¶glich wÃ¤ren. Da die Bauherrin auch EigentÃ¼merin der Baubereiche G und H ist, wÃ¼rde daher auch die Anwendung strengerer Berechnungskriterien nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b><span>Zusammengefasst ist das VerstÃ¤ndnis des Gemeinderats von </span><span>Art. 7 Abs. 1 GPV <span>nicht zu beanstanden und liegt innerhalb seines geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraums. Die anderslautenden RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden erwiesen sich als unbegrÃ¼ndet. Das Baurekursgericht hat die Auslegung und Anwendung der kommunalen Bestimmung durch die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde zu Recht geschÃ¼tzt.</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren als Zweites eine willkÃ¼rliche Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung durch das Baurekursgericht bei der Beurteilung der gerÃ¼gten ungenÃ¼genden Einordnung und Gestaltung. Sie sind der Ansicht, das Bauprojekt erfÃ¼lle die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen sowie die Gestaltungsvorgaben des Gestaltungsplans bezÃ¼glich Anzahl der GebÃ¤ude und sichtbaren Geschossigkeit nicht und nehme allgemein auf die umliegenden GrundstÃ¼cke innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sowie die angrenzende Landwirtschaftszone zu wenig RÃ¼cksicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss dem Zweckartikel (Art. 1 GPV) soll der Gestaltungsplan die planungsrechtlichen Grundlagen unter anderem fÃ¼r die Erstellung einer ortsbaulich und architektonisch hervorragenden GesamtÃ¼berbauung, fÃ¼r identitÃ¤tsstiftende Eingangsbereiche und spezifische Nutzungen, fÃ¼r attraktive FreirÃ¤ume und Ã¶ffentliche Aufenthaltsbereiche sowie fÃ¼r einen einheitlichen Ãbergang zwischen Baugebiet und Landschaft schaffen. </p> <p class="Erwgung2">Die Ãberbauungen und AussenrÃ¤ume im Gestaltungsplanperimeter sind gemÃ¤ss Art. 4 Abs. 1 GPV im Sinne von ArealÃ¼berbauungen nach § 71 PBG besonders gut zu gestalten, zweckmÃ¤ssig auszustatten und auszurÃ¼sten. Bei der Beurteilung sind nach Art. 4 Abs. 2 GPV insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung. </p> <p class="Erwgung3"><span>§ 71 PBG, auf den in </span>Art. 4 Abs. 1 GPV <span>verwiesen wird, fordert fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen mit identischem Wortlaut, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen (Abs. 1). Bei der Beurteilung dieser Anforderungen sind gemÃ¤ss Abs. 2 dieser Bestimmung â Ã¤hnlich wie nach </span>Art. 4 Abs. 2 GPV<span> â insbesondere die Beziehung zum Ortsbild, zur baulichen und landschaftlichen Umgebung sowie die Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Umgebungsanlagen zu beachten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>In § 71 Abs. 1 PBG wird den VerwaltungsbehÃ¶rden nach der Rechtsprechung ein Entscheidungsspielraum erÃ¶ffnet, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00055, E. 3.3, auch zum Folgenden). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Solche ergeben sich fÃ¼r die streitbetroffene Umgebungsgestaltung vorliegend insbesondere aus dem zitierten Art. 4 Abs. 2 GPV sowie weiteren, konkreten Gestaltungsvorschriften der GPV. </p> <p class="Erwgung3">Die kommunale BehÃ¶rde darf daher von Gesetzes wegen die Umgebungsgestaltung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters nur bewilligen, wenn diese besonders gut ist, und sie muss dies anhand der genannten Kriterien prÃ¼fen; insoweit verfÃ¼gen die Gemeinden Ã¼ber keinerlei Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall gegeben sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden GemeindebehÃ¶rde ein gewisser Spielraum zu. Die Gerichte haben eine vertretbare EinschÃ¤tzung zu respektieren und dÃ¼rfen nicht ihre eigene EinschÃ¤tzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden LÃ¶sung setzen (vgl. zum Ganzen VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00055, E. 3.3 mit Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Vorab ist der im Zusammenhang mit den Gestaltungsvorgaben vorgebrachten RÃ¼ge der Unterschreitung der in der Tabelle von Art. 7 Abs. 1 GPV genannten GebÃ¤udezahl nachzugehen. </span>Danach ist fÃ¼r die massgeblichen Baubereiche E und F eine GebÃ¤udezahl von 5â8 bzw. 6â9 GebÃ¤uden aufgefÃ¼hrt. <span>Strittig ist, ob diese Zahlen verbindlich sind und deren Unterschreitung zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren muss. Mit den drei bestehenden Bauten und den zwei geplanten wÃ¼rde die genannte Anzahl in den Baufeldern 021 und 017 erreicht. Auswirkungen hat die Frage einzig auf das Projekt in Baufeld 018.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.1 </span></b><span>Das Baurekursgericht erwog dazu zusammengefasst, zunÃ¤chst erscheine zweifelhaft, ob Art. 7 Abs. 1 GPV ein ausreichender normativer Gehalt zukomme, um die Frage der erforderlichen GebÃ¤udezahl verbindlich festzulegen. Zwar werde in der rechten Spalte der Tabelle je Baufeld ein GebÃ¤udezahlbereich aufgefÃ¼hrt, doch sei die betreffende Spalte mit ''Hinweis'' Ã¼bertitelt. Es erscheine daher nicht abwegig, wenn die aufgefÃ¼hrte GebÃ¤udezahl nicht verbindlich, sondern als Empfehlung bei der Umsetzung des Gestaltungsplans definiert werden solle.</span></p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen im Planungsbericht bestÃ¤tigten ein solches VerstÃ¤ndnis (vgl. Planungsbericht, S. 10). Darin werde einerseits ausgefÃ¼hrt, dass die Zahl der zu errichtenden GebÃ¤ude nicht frei sei. Andererseits werde festgehalten, dass eine ganz enge Umschreibung der GebÃ¤udezahl nicht angezeigt sei. Weiter werde darin schliesslich bemerkt, dass in den Vorschriften diesbezÃ¼glich ein Richtwert festgehalten sei. Dies werde damit begrÃ¼ndet, dass die verschiedenen Vorschriften (z.B. Mindest- und Maximalvolumen, GebÃ¤udeformen, Ausrichtung, Lage, ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤ten) die qualitativen Anforderungen ausreichend umschreiben und sicherstellen wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext"><span>Schliesslich fÃ¼hrte das Baurekursgericht aus, dass ein Projekt zu scheitern habe, wenn es die betreffenden Richtvorgaben zur GebÃ¤udezahl nicht erreiche, nicht die Intention des Gesetzgebers gewesen sein dÃ¼rfte. GemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen im Planungsbericht seien vielmehr die weiteren Vorgaben zur Volumenstruktur als verbindlich zu verstehen und hÃ¤tten zur Folge, dass die GebÃ¤udezahl nicht frei sei. Da gemÃ¤ss Planungsbericht diese weiteren Bestimmungen die Anforderungen an eine Ãberbauung ausreichend sicherstellten, mÃ¼ssten allein diese als (verbindliche) Regeln betrachtet werden, die eine Bauverweigerung zur Folge haben kÃ¶nnten.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b><span>Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). ErgÃ¤nzend ist anzufÃ¼gen, dass in der Spalte bezÃ¼glich der GesamtnutzflÃ¤che in Art. 7 Abs. 1 GPV eine konkrete Zahl in Verbindung mit dem Zusatz ''max.'' genannt wird, wohingegen in der Spalte mit den GebÃ¤udezahlen in kursiver Schrift eine Bandbreite bezeichnet wird, welche mit ''Hinweis'' Ã¼bertitelt ist. Auf S. 11 des Planungsberichts ist die in Art. 7 Abs. 1 GPV enthaltene Tabellenspalte ebenfalls abgebildet und zwar im Zusammenhang mit der Aussage, i</span>n den Baubereichen sei die darin genannte GebÃ¤udezahl anzustreben. </p> <p class="Erwgung3">Sodann wird im Planungsbericht festgehalten, eine Kombination von verschiedenen Strukturen Ã¼ber die Baubereiche hinweg sei mÃ¶glich und erwÃ¼nscht. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen daher aus dem Vergleich mit Bauprojekten auf Baufeldern 022 und 019, wo die Anzahl GebÃ¤ude in den genannten Bereichen liege, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden findet sich ferner kein Hinweis, dass die GebÃ¤udezahlen als Ersatz fÃ¼r die fehlende LÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung (vgl. Art. 6 Abs. 4 GPV) hÃ¤tten dienen sollen und daher verbindlich wÃ¤ren. Nachdem gemÃ¤ss Planungsbericht die Regeln Ã¼ber die Volumenstruktur die qualitativen Anforderungen ausreichend umschreiben und sicherstellen, ist ein ortsbildvertrÃ¤glicher Charakter dennoch gewÃ¤hrleistet. Ob die Wohnbauten von den AteliergebÃ¤uden optisch und funktional genÃ¼gend abgegrenzt sind, um als eigenstÃ¤ndige GebÃ¤ude zu gelten, kann vor diesem Hintergrund offengelassen werden. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.3 </span></b><span>Der Gemeinderat musste nach dem Gesagten die genannten Richtwerte nicht durchsetzen und hat auch das Baurekursgericht zu Recht nicht darauf bestanden, sondern ist zum Schluss gekommen, entscheidend sei, dass die Vorschriften zur Volumenstruktur erfÃ¼llt seien. So ist auch gemÃ¤ss Planungsbericht die Volumenstruktur selbst in grossen Baubereichen in keiner Art und Weise beliebig oder frei, sondern an verlÃ¤ssliche Regeln gebunden. Dem Bauentscheid ist hinsichtlich der GebÃ¤udezahl folgerichtig nichts zu entnehmen; hingegen Ã¤usserte sich der Gemeinderat darin unter dem Aspekt ''ArealÃ¼berbauungsstatus'' eingehend zur Volumenstruktur und zur Gestaltung. </span></p> <p class="Urteilstext">DiesbezÃ¼glich monieren die BeschwerdefÃ¼hrenden allerdings zu Recht, sie hÃ¤tten â entgegen dem Baurekursgericht â die Vorschriften zur Volumenstruktur einerseits hinsichtlich der fehlenden Einhaltung des fÃ¼nfgeschossigen Erscheinungsbilds (Art. 8 Abs. 2 Satz 1 GPV) und andererseits im Zusammenhang mit der Gestaltung (Art. 4 GPV) als verletzt gerÃ¼gt. Nachdem sich das Baurekursgericht mit diesen RÃ¼gen im Weiteren jedoch auseinandergesetzt hat, ist dessen Entscheid nicht zu beanstanden und nachfolgend den diesbezÃ¼glichen Vorbringen nachzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>In </span>Art. 8 Abs. 2 Satz 1 GPV <span>ist die als verletzt gerÃ¼gte Vorgabe enthalten, dass </span>in jedem Fall maximal fÃ¼nf Geschosse in Erscheinung treten dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.4.1 </span></b>Dem Bauentscheid ist â ohne weitere BegrÃ¼ndung â zu entnehmen, <span>das Projekt trete an keiner Stelle mehr als fÃ¼nfgeschossig in Erscheinung. Der Gemeinderat hat darin </span>unter dem Titel ''Architektonischer Ausdruck'' <span>ferner ausgefÃ¼hrt, </span>auf einen Betonsockel wÃ¼rden situativ drei- oder viergeschossige vertikal strukturierte GebÃ¤ude gesetzt.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.4.2 </span></b><span>Das Baurekursgericht erwog diesbezÃ¼glich, der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach bei sÃ¤mtlichen GebÃ¤uden im Baufeld 018 beidseitig sechs Wohngeschosse in Erscheinung trÃ¤ten, kÃ¶nne nicht gefolgt werden. Wie sich aus den PlÃ¤nen ergebe, seien beim geplanten Bauvorhaben jeweils maximal vier Ã¼bereinanderliegende Wohngeschosse wahrnehmbar. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Die Baute stehe infolge der Hanglage auf einem teilweise sichtbaren Sockelgeschoss, welches eingeschossig und nicht zweigeschossig in Erscheinung trete. Im Unterschied zu den Ã¼brigen Geschossen, welche gestalterisch mit einer horizontalen Linie voneinander getrennt seien, fehle beim Sockelgeschoss eine entsprechende Trennungslinie. Der betreffende FlÃ¤chenbereich sei durchgehend einheitlich gestaltet, was dazu fÃ¼hre, dass dieser Bereich trotz seiner teilweisen ÃberhÃ¶he im Vergleich zu den Ã¼brigen Geschossen optisch als ein Geschoss wahrgenommen werden kÃ¶nne. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b><span>Dem halten die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen, bei der ''ÃberhÃ¶he'' des Sockelgeschosses handle es sich sowohl optisch als auch funktional um zwei Geschosse, was insbesondere bei den TreppentÃ¼rmen auf der Nordseite ersichtlich sei. Dies lasse sich zudem aus der sichtbaren Geschossigkeit des westlich anschliessenden GebÃ¤udeteils ablesen. Dass beim unteren Geschoss â abgesehen von einer TÃ¼re â keine Gliederungselemente vorhanden seien, mache den Sockel noch nicht zu bloss einem Geschoss. </span></p> <p class="Urteilstext">Mit dieser Ansicht verkennen die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass fÃ¼r die Beurteilung der sichtbaren Geschossigkeit die fehlenden Gliederungselemente sehr wohl massgeblich ins Gewicht fallen. Die HÃ¶he des Sockelgeschosses von 5,5 m auf der Nordostseite des GebÃ¤udes Nr. 05 mag dessen eingeschossiges Erscheinungsbild nicht infrage zu stellen, zumal das GelÃ¤nde abschÃ¼ssig ist. </p> <p class="Urteilstext"><span>Insgesamt vermÃ¶gen die RÃ¼gen am vorinstanzlichen Entscheid bei diesen Gegebenheiten nicht zu verfangen. Das Baurekursgericht ist zu Recht zum Schluss gekommen, dass der Gemeinderat, wenn er der Ãberbauung kein geschossÃ¼berschreitendes Erscheinungsbild attestiert habe, innerhalb seines bei der Auslegung und Anwendung von Art. 8 Abs. 2 GPV zustehenden Ermessensspielraums geblieben sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.5 </span></b><span>Damit bleiben unter Ã¤sthetischen Gesichtspunkten die Vorbringen zur Einordnung und Gestaltung zu prÃ¼fen (Verletzung von Art. 1 und 4 GPV) und in diesem Zusammenhang insbesondere die als Ã¼berlang gerÃ¼gte FassadenlÃ¤nge sowie die als abweisend beanstandete Fassadengestaltung.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b><span>In seinem Bauentscheid hat der Gemeinderat in gestalterischer Hinsicht unter dem Titel <i>Beziehung zum Orts- und Landschaftsbild</i> festgehalten, die gewÃ¤hlte GebÃ¤udesetzung zeichne ein baufeldÃ¼bergreifendes Bebauungsmuster, welches einen starken Bezug zur Landschaft suche und die Morphologie des Siedlungsraums auf eine selbstverstÃ¤ndliche Art ergÃ¤nze. Die winkelfÃ¶rmigen GebÃ¤ude westlich der I-Gasse verzahnten sich mit der Landschaft. GrosszÃ¼gige FreirÃ¤ume erlaubten eine Vernetzung zwischen der Landschaft und den GebÃ¤uden an der I-Gasse. Trotzdem werde die I-Gasse mit den fÃ¼nf HauptbaukÃ¶rpern und den Wohnateliers klar gefasst und definiert. Mit der Entwicklung im Gebiet I seien grossmassstÃ¤bliche Formen nicht nur erlaubt, sondern Pflicht. Zahlreiche GebÃ¤ude in der Nachbarschaft seien bereits nach den Gestaltungsplanvorgaben erstellt worden oder in Realisierung. Das vorliegende Projekt spinne das definierte Ãberbauungsmuster weiter. Das Wechselspiel von MehrfamilienhÃ¤usern und Wohnateliers erzeuge eine wohltuende Abwechslung. Die gegliederten und abgestuften GebÃ¤udekubaturen erreichten eine gute Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Zur <i>kubischen Gliederung</i> hat der Gemeinderat ausgefÃ¼hrt, die fÃ¼nf BaukÃ¶rper bildeten ein geschickt aufeinander abgestimmtes Bebauungsmuster. So profitierten die ost-west-orientierten GebÃ¤ude im Baufeld 017 von den ZwischenrÃ¤umen der sÃ¼dorientierten GebÃ¤ude im Baufeld 018. Die GebÃ¤udevolumina seien beidseitig der I-Gasse folgend und gegen SÃ¼den abfallend in ihrer HÃ¶he gestaffelt. Die Wohnateliers in den ZwischenrÃ¤umen seien zu Stufen zusammengefasst und glichen den HÃ¶henunterschied mit unterschiedlichen RaumhÃ¶hen aus. Die HauptgebÃ¤udezeilen im Baufeld 018 fielen gegen Westen ebenfalls ab. Es sei je Zeile eine Abstufung geplant. In der nÃ¶rdlichen Zeile sei die Stufe zweigeschossig, in den beiden sÃ¼dlicheren Zeilen eingeschossig. Die Fassadenabwicklung, die AusprÃ¤gung der Balkone sowie die Abstufung und die VersÃ¤tze in den BaukÃ¶rpern seien untereinander verwandt und bildeten dadurch ein differenziertes kubisches Konglomerat. </span></p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich <i>Fassadengestaltung</i> ist dem Bauentscheid zu entnehmen, die BetonoberflÃ¤che des Sockels und die hinterlÃ¼fteten Holzfassaden wÃ¼rden identisch nachbehandelt und generierten dadurch ein einheitliches und selbstverstÃ¤ndliches Erscheinungsbild. Die Lochfensterfassaden erhielten durch Vor- und RÃ¼cksprÃ¼nge eine Ã¼bergeordnete Gliederung. Die FenstergrÃ¶ssen variierten je nach Nutzung. Die Nordseiten der langen GebÃ¤udezeilen im Baufeld 018 seien im Mittelbereich der laubengangartigen WohnungszugÃ¤nge mit gebÃ¤udehohen vertikalen Rippen strukturiert. Gesamthaft wirkten diese Elemente ausgewogen und wiesen eine gut strukturierte Architektursprache auf.</p> <p class="Urteilstext">Zur WohnqualitÃ¤t/Wohnhygiene fÃ¼hrte der Gemeinderat schliesslich aus, die Wohnungen im Baubereich E seien alle gegen SÃ¼den oder gegen Westen ausgerichtet und mit Balkonen/AussensitzplÃ¤tzen ausgestattet. Einzige Ausnahme bilde die 2,5-Zimmer-Gartenwohnung Nr. 06, welche nach Osten orientiert sei. Die Wohnungen der MehrfamilienhÃ¤user auf dem Baufeld 018 seien alle ausnahmslos gegen SÃ¼den orientiert, teilweise auch mehrseitig. Die Wohn- und Schlafzimmer der mittig angeordneten Wohnungen hÃ¤tten zudem alle direkten Zugang zum sÃ¼dorientierten Balkon/Aussensitzplatz. Dies habe die Konsequenz, dass einige KÃ¼chen eher gangartig und ohne Tageslicht situiert seien und die Reduits Ã¼ber Zimmer oder Nasszellen zugÃ¤nglich seien. SÃ¤mtliche RaumgrÃ¶ssen seien jedoch angemessen dimensioniert und sehr gut mÃ¶blierbar. Die mit Splitlevel organisierten WohnungszugÃ¤nge seien allesamt mit dem rollstuhlgÃ¤ngigen Lift und Ã¼ber eine zentrale Treppenanlage erschlossen. Damit werde zwangslÃ¤ufig im Treppenhaus fÃ¼r Begegnungen und AustauschmÃ¶glichkeiten der Bewohnerschaft gesorgt. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.5.2 </span></b><span>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte in seinem Entscheid aus, soweit die BaubehÃ¶rde das Bauvorhaben anhand der ArealÃ¼berbauungsvorschriften (und nicht des Zweckartikels) prÃ¼fe â mithin keine hervorragende, sondern eine besonders gute Gestaltung als Beurteilungsmassstab ansetze â liege dies innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums bei der Anwendung und Auslegung der GPV. Zweckartikel wÃ¼rden der Zielumschreibung dienen; eine selbstÃ¤ndige normative Relevanz von Art. 1 GPV sei fraglich. Art. 4 GPV als konkretisierende Bestimmung dazu zu verstehen, sei nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Diesen zutreffenden AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht nichts entgegen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.5.3 </span></b><span>Zusammengefasst erwog die Vorinstanz in gestalterischer Hinsicht weiter, die drei quer zur Gasse ausgerichteten HaupthÃ¤user trÃ¤ten gestaffelt in Erscheinung. Die GebÃ¤udevolumina dieser HÃ¤userzeilen seien in ihrer HÃ¶he dem GelÃ¤nde folgend gegen Westen abfallend. Je HÃ¤userzeile sei eine Abstufung geplant. In der nÃ¶rdlichen Zeile (Haus Nr. 05) sei diese Stufe zweigeschossig, in den beiden sÃ¼dlicheren Zeilen (HÃ¤user Nrn. 015 und 07) eingeschossig. Die kritisierten BaukÃ¶rper seien zwar grossmassstÃ¤blich, wiesen damit aber eine differenzierte kubische Gliederung auf, welche sich auch im Grundriss mit den verschiedenen Auskragungen und AusprÃ¤gungen der Balkone zeige.</span></p> <p class="Urteilstext">Das Bauvorhaben weise mit den hier gewÃ¤hlten Gliederungsstrukturen und der winkelfÃ¶rmigen Anordnung der BaukÃ¶rper eine Ã¼berzeugende KÃ¶rnigkeit auf. Die Ansicht, dass die KÃ¶rper Ã¼berdimensioniert wirken wÃ¼rden, kÃ¶nne angesichts der gewÃ¤hlten kubischen Staffelungen nicht geteilt werden. Die drei BaukÃ¶rper wÃ¼rden in ihrer Volumetrie trotz des je gemeinsamen GebÃ¤udesockels durchbrochen. So wÃ¼rden sich die HaupthÃ¤user und die Atelierbauten augenscheinlich voneinander abheben. Die HaupthÃ¤user unterteilten sich sodann optisch in einen hÃ¶her in Erscheinung tretenden Ost- und einen tiefer gelegenen Westbereich. Insbesondere auch mit den VersÃ¤tzen im Grundriss und den unterschiedlichen AusprÃ¤gungen der Balkone trÃ¤ten auch die HaupthÃ¤user differenziert in Erscheinung.</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn die GebÃ¤udelÃ¤nge gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 4 frei bzw. nicht auf ein maximales Mass beschrÃ¤nkt sei, kÃ¶nne sich eine BeschrÃ¤nkung aus den erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen ergeben. Zwar wiesen die BaukÃ¶rper in Baufeld 018 eine GesamtlÃ¤nge von 44 m auf und bestehe damit ein LÃ¤ngenunterschied zur rekurrentischen Liegenschaft von 10 m, doch beeintrÃ¤chtige dies die Wahrnehmung der geplanten BaukÃ¶rper in der Umgebung â insbesondere im VerhÃ¤ltnis zur rekurrentischen Ãberbauung â nicht.</p> <p class="Urteilstext">In Bezug auf die umliegende Umgebung fÃ¼hrte das Baurekursgericht weiter aus (S. 15), diese weise zwar einige kleiner dimensionierte Ein- und MehrfamilienhÃ¤user auf und es seien auf dem sÃ¼dlichen NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 kleinere BaukÃ¶rper geplant. Indes existierten im Gestaltungsplanperimeter auch Bauten mit grossmassstÃ¤blichen LÃ¤ngen, welche das vorliegende LÃ¤ngenmass Ã¼berstiegen (beispielsweise die bestehende Baute auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 und die projektierten Bauten auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 010 und 011). </p> <p class="Urteilstext">Vor diesem Hintergrund scheine es vertretbar, wenn die BehÃ¶rde dem strittigen LÃ¤ngenmass OrtsbildvertrÃ¤glichkeit zuspreche. Die Abstufungen in der HÃ¶he und die FassadenrÃ¼cksprÃ¼nge sowie die abwechslungsreiche Gestaltung wirkten sich positiv auf die Wahrnehmung der LÃ¤nge aus. GegenÃ¼ber der rekurrentischen Liegenschaft falle die LÃ¤nge sodann optisch nicht massgeblich ins Gewicht, da der LÃ¤ngenunterschied auf beide Fassadenenden aufgeteilt sei. Ein Eingreifen aufgrund der Volumetrie erscheine nicht angezeigt.</p> <p class="Urteilstext">Wie der Augenschein gezeigt habe, erlaube die gewÃ¤hlte Setzung der BaukÃ¶rper im Baufeld 018 im Vergleich zu den umliegenden Ãberbauungen sehr grosszÃ¼gige FreirÃ¤ume zwischen den HaupthÃ¤usern. Die als HÃ¶fe konzipierten GrÃ¼nrÃ¤ume bÃ¶ten einerseits einen grosszÃ¼gigen Aufenthalts- und Spielbereich fÃ¼r die Bewohner. Andererseits werde mit ihnen auch eine Schnittstelle zur Feldstruktur der angrenzenden Landwirtschaftszone geschaffen. Die grossflÃ¤chigen FreirÃ¤ume generierten eine gelungene Verzahnung der Ãberbauung mit der Landschaft. Auch wenn die BaukÃ¶rper im Vergleich zur rekurrentischen Liegenschaft etwas weiter zur Landwirtschaftszone vorragten und weniger gestaffelt seien, beeintrÃ¤chtige dies ihre Einordnung in die landwirtschaftliche Umgebung nicht (S. 16).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.5.4 </span></b><span>Diese ErwÃ¤gungen der Vorinstanz stÃ¼tzen sich auf die Akten und insbesondere auch auf die Erkenntnisse des Augenscheins. Sie erweisen sich als zutreffend und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfÃ¤nglich darauf verwiesen werden (§ 70 i. V. m. § 28 Abs. 1 VRG). </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden die Volumetrie ihrer Liegenschaft (I-Gasse 012) aufgrund der unterschiedlichen Terrassierungen, Balkonauskragungen sowie GebÃ¤uderÃ¼cksprÃ¼ngen und -staffelungen als ''verspielt'' bezeichnen, dieses Attribut dem strittigen GebÃ¤ude auf Baufeld 018 mit denselben Eigenschaften indes absprechen, kann dem vor dem Hintergrund der vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen und mit Blick auf die Akten nicht gefolgt werden. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Ihre subjektive Wahrnehmung der BaukÃ¶rper in Baufeld 018 als ''mehrheitlich geschlossene Wand'' vermag die Ã¼berzeugenden vorinstanzlichen Erkenntnisse nicht infrage zu stellen. Auch wenn die Bauten von unten in der Mitte der beschwerdefÃ¼hrerischen Liegenschaft aus betrachtet so wahrgenommen werden kÃ¶nnten, verkennt diese Sicht, dass das Bauprojekt in seiner Umgebung gesamthaft zu beurteilen ist. Dass sich die Vorinstanz zu diesem Vorbringen nicht explizit geÃ¤ussert hat, macht ihre Beurteilung daher nicht willkÃ¼rlich. </span></p> <p class="Urteilstext">Zur geplanten LÃ¤nge ist weiter festzuhalten, dass die von der Vorinstanz zum Vergleich herangezogenen lÃ¤ngeren Bauten auf den Kat.-Nrn. 09 und 010 zwar in der Tat parallel zum Hang stehen. Dies Ã¤ndert indes nichts daran, dass die geplante Baute deren LÃ¤ngenmasse unterschreitet und im VerhÃ¤ltnis zur beschwerdefÃ¼hrerischen Liegenschaft um einen Viertel lÃ¤nger ist, die MehrlÃ¤nge jedoch mit je 5 m pro Seite diese nicht beeintrÃ¤chtigt. </p> <p class="Erwgung3"><span>Wesentlich ist, dass die langgezogene, rechtwinklige Bauweise und grossmassstÃ¤bliche Formen sowie eine erhÃ¶hte Dichte nach dem Gestaltungsplanbericht und den behÃ¶rdlichen AusfÃ¼hrungen ausdrÃ¼cklich erwÃ¼nscht sind. Hinzu kommt, dass die Gliederung innerhalb der Baubereiche mit weiteren Gestaltungsplanvorschriften, wie z.B. Art. 6 Abs. 13 GPV (Freiraumkorridore) oder Art. 8 GPV (HÃ¶henstaffelung) gesichert wird, deren Einhaltung nicht beanstandet wurde.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Die Vorinstanz ist daher gestÃ¼tzt auf die Akten und nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu Recht zum Schluss gekommen, dass die BaubehÃ¶rde der Ãberbauung mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung die hier geltenden erhÃ¶hten Anforderungen attestieren durfte und sich diese WÃ¼rdigung als vertretbar erweist. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.6 </span></b><span>Im Zusammenhang mit der Aussenraumgestaltung sind sodann die Containeranlagen und die BesucherplÃ¤tze strittig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, diese wÃ¼rden in unmittelbarer NÃ¤he zum Ã¶ffentlichen Spielplatz zu liegen kommen, womit die Anforderungen gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 GPV und insbesondere die Abstimmung mit den verschiedenen NutzungsansprÃ¼chen nicht erreicht werde. Zudem wÃ¼rden damit auch die Gestaltungsvorgaben von Art. 4 Abs. 2 GPV verletzt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.1 </b>AussenrÃ¤ume sind nach <span>Art. 11 Abs. 2 GPV</span> je Baubereich nach einheitlichen GrundsÃ¤tzen so zu gestalten, dass eine hohe AufenthaltsqualitÃ¤t erreicht wird und sie den verschiedenen NutzungsansprÃ¼chen genÃ¼gen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.2 </b><span>Dem Bauentscheid kann dazu entnommen werden, die Gestaltung der FreiflÃ¤chen sei aufgrund der eingereichten Unterlagen konzeptionell und inhaltlich bereits auf einem guten Stand. Die Zielvorgaben von Art. 11 GPV wÃ¼rden erreicht.</span></p> <p class="Urteilstext">Weiter wurde darin zur <i>Terrain- und FreiflÃ¤chengestaltung</i> ausgefÃ¼hrt, die Eingangshallen des Baufelds 018 seien Ã¼ber eine offene Platzabfolge erschlossen und vorteilig an die I-Gasse angegliedert. Die intensiv nutzbaren Aufenthaltsbereiche vor den HauszugÃ¤ngen seien mit Sitzelementen ausgestattet und mit Bepflanzungsfeldern strukturiert. TreppenlÃ¤ufe fÃ¼hrten in die tiefer liegenden GartenhÃ¶fe, die mit einem Aufenthalts- und Spielbereich als Treffpunkt fÃ¼r Bewohner gedacht seien. Die GartenhÃ¶fe wÃ¼rden mit einer naturnahen Vegetation gestaltet und sorgten fÃ¼r eine hohe BiodiversitÃ¤t. GegenÃ¼ber dem M-Weg begrenzten murale BetonabschlÃ¼sse in verschiedenen HÃ¶hen den halbÃ¶ffentlichen Raum. Buchten mit Sitzelementen markierten die ZugÃ¤nge zu den GartenhÃ¶fen. Ostseitig wÃ¼rden die GartenhÃ¶fe zu den Wohnateliers hin mit Sitzstufen und angelegten Trockenstandorten abgeschlossen. Damit entstehe eine vielversprechende Aussenraumvielfalt und das Angebot an Wegverbindungen zwischen I-Gasse und M-Weg sei vorzÃ¼glich. </p> <p class="Urteilstext">Entlang der mit BÃ¤umen durchsetzten I-Gasse wÃ¼rden die Vorzonen beidseitig mit Pflanzrabatten und Sitzelementen bestÃ¼ckt. Die HauszugÃ¤nge in Asphalt wÃ¼rden von chaussierten Zwischenbereichen abgelÃ¶st. Im Nordosten wÃ¼rden AutoabstellplÃ¤tze fÃ¼r Besucher sowie Entsorgungsstellen fÃ¼r Hauskehricht und Recyclingstoffe konzentriert angeboten. Das Terrain folge den ins GelÃ¤nde eingefÃ¼gten GebÃ¤udekÃ¶rpern in einer verstÃ¤ndlichen und selbsterklÃ¤renden Weise und es sei in seiner Lage mit der jeweiligen OberflÃ¤chenstruktur nachvollziehbar begrÃ¼ndet. Selbst bei der topografisch anspruchsvollen ostseitigen Abgrenzung gegenÃ¼ber den EinfamiliengrundstÃ¼cken blieben die Projektanten den GestaltungsgrundsÃ¤tzen treu. Der mit bepflanzten Betonstufen gegliederte Zwischenbereich solle mit artenreichen Stauden und GrÃ¤sern bepflanzt werden. Damit kÃ¶nne ein schÃ¶nes und eigenstÃ¤ndiges Ambiente erreicht werden. Die Umgebungsgestaltung entspreche den Anforderungen von § 71 PBG und Art. 37 BZO.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.3 </b><span>Das Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid im Wesentlichen, auch wenn die hohe AufenthaltsqualitÃ¤t baubereichsÃ¼bergreifend gewÃ¤hrleistet werden mÃ¼sste, erwiese sich die Kritik als unbegrÃ¼ndet. Das bei der nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksecke des Baubereichs E2 vorgesehene ContainergebÃ¤ude, die ebenfalls dort befindlichen Unterflurcontainer sowie die BesucherparkplÃ¤tze beeintrÃ¤chtigten die AufenthaltsqualitÃ¤t des nÃ¶rdlich dazu gelegenen Quartierplatzes nicht. </span></p> <p class="Urteilstext">Wie sich anlÃ¤sslich des Augenscheins gezeigt habe, setze sich der Quartierplatz aus einem Spielplatz und unmÃ¶blierter FlÃ¤che zusammen, welche zu einem Grossteil im Anfahrtsbereich der rekurrentischen Tiefgarageneinfahrt liege. Die geplante Containeranlage und die BesucherparkplÃ¤tze seien zum Strassenraum zurÃ¼ckversetzt angeordnet. Zur Kletter- und Schaukelanlage bestÃ¤nden gegenÃ¼ber den Liegenschaften I-Gasse 012 und 013 ca. 25 m Abstand. Angesichts dieser Distanz sei nicht davon auszugehen, dass die AufenthaltsqualitÃ¤t auf dem Spielplatz massgeblich beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnte, zumal ein geschlossenes ContainergebÃ¤ude vorgesehen sei und Geruchsimmissionen damit ausgeschlossen seien. Als zurÃ¼ckversetzte Baute trete dieses auch optisch zurÃ¼ckhaltend in Erscheinung und wÃ¼rde gemÃ¤ss Vegetationskonzept ohnehin von zwei BÃ¤umen im Nahbereich zumindest teilweise verdeckt. Daher seien auch fÃ¼r die nÃ¤her zur Containeranlage gelegenen Turnstangen keine BeeintrÃ¤chtigungen zu erwarten.</p> <p class="Urteilstext">In verkehrstechnischer Hinsicht wÃ¼rde der Quartierplatz ebenfalls nicht wesentlich zusÃ¤tzlich belastet. Die MÃ¼llabfuhr mÃ¼sse ohnehin den Quartierplatz passieren, um zur Ãberbauung zu gelangen, was auch fÃ¼r Besucher gelte. Zumal mehrere GrundstÃ¼cke bedient werden mÃ¼ssten, seien WendemanÃ¶ver der MÃ¼llabfuhr ausgeschlossen. WendemanÃ¶ver der Besucher wÃ¼rden den Quartierplatz nicht tangieren, da die PlatzverhÃ¤ltnisse auf den ParkplÃ¤tzen dafÃ¼r ausreichend seien. Unter diesen UmstÃ¤nden bestehe kein Anlass, in die WÃ¼rdigung der Vorinstanz einzugreifen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.4 </b><span>Die Vorinstanz erachtete die behÃ¶rdliche Beurteilung der Zielvorgaben betreffend die Aussenraumgestaltung als erreicht. Dies ist entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Urteilstext">Die AussenrÃ¤ume sind zwar besonders gut zu gestalten, doch bloss zweckmÃ¤ssig auszustatten und auszurÃ¼sten (vgl. Art. 4 Abs. 1 GPV). Sodann soll einerseits eine hohe AufenthaltsqualitÃ¤t erreicht werden, jedoch auch den verschiedenen NutzungsansprÃ¼chen genÃ¼ge getan werden (vgl. Art. 11 Abs. 2 GPV). Dass die Vorinstanz die einzelnen Elemente der Containeranlage und der BesucherparkplÃ¤tze als den (besonders gut gestalteten) Aussenraum nicht beeintrÃ¤chtigend beurteilte, ist vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden. </p> <p class="Urteilstext">Zudem werden die genannten Vorgaben der ZweckmÃ¤ssigkeit durch die zurÃ¼ckversetzte, geschlossene Containerbaute und die fÃ¼nf BesucherparkplÃ¤tze (unbestrittenermassen) eingehalten. Ferner ist beides zwingend bei der I-Gasse zu platzieren, da die gesamte Erschliessung einzig darÃ¼ber erfolgen soll (vgl. Art. 12 Abs. 1 GPV, wonach Zufahrten Ã¼ber die Fusswege oder den M-Weg ausgeschlossen sind). Dies schrÃ¤nkt einerseits die PlatzierungsmÃ¶glichkeiten ein und es wurden andererseits gewisse Immissionen mit der Lage des Quartierplatzes an der I-Gasse in Kauf genommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b><span>Zusammenfassend hÃ¤lt auch die Ã¤sthetische Beurteilung der durch das Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Der Gemeinderat hat seinen Ermessensspielraum nicht verletzt, indem er dem Bauprojekt eine besonders gute Gestaltung attestierte und die Gestaltungsvorgaben als eingehalten beurteilte. Das Baurekursgericht hat sich mit dessen Entscheid auseinandergesetzt, diesen mit seinen Erkenntnissen des Augenscheins ergÃ¤nzt und zu Recht geschÃ¼tzt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Schliesslich rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, der Abstand zur Landwirtschaftszone werde unterschritten und damit Art. 16a sowie die Art. 24 ff. RPG verletzt. Sie stÃ¼tzen sich zur BegrÃ¼ndung ihrer RÃ¼ge im Wesentlichen auf BGE 145 I 156, E. 6.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>In diesem Entscheid hat das Bundesgericht ausgefÃ¼hrt, <a id="E6_3">bei Bauten, die direkt oder ganz nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden sollen als jener, in der sie liegen, erforderten die PrÃ¼fung der ZonenkonformitÃ¤t stets auch den Einbezug ihrer Auswirkungen auf die Umgebung. Seien nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte Zone zu erwarten, genÃ¼ge es, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspreche, in die es zu liegen komme. Wenn von einer Baute auf oder ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nachbarzone wahrscheinlich seien, habe die BaubehÃ¶rde die KonformitÃ¤t auch mit der benachbarten Zone zu prÃ¼fen. </a></span></p> <p class="Urteilstext">Eine Wohnbaute, die wegen ihrer Platzierung an der Zonengrenze Auswirkungen auf eine benachbarte Landwirtschaftszone habe, mÃ¼sse demnach sowohl die Vorschriften der Bauzone, in der das GebÃ¤ude errichtet werde, als auch jene der Landwirtschaftszone einhalten. Da nichtlandwirtschaftliche Wohnbauten in der Letzteren nicht zonenkonform seien und deshalb â soweit nicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Betracht komme (Art. 24 ff. RPG) â nicht bewilligt werden kÃ¶nnten, mÃ¼ssten solche Wohnbauten so weit von der Grenze zurÃ¼ckversetzt werden, dass ihre Erstellung auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten Auswirkungen mehr habe. Die EinschrÃ¤nkung der Ãberbaubarkeit des in der Bauzone gelegenen Landes ergebe sich in diesem Fall aus der gleichzeitigen Mitbeanspruchung eines angrenzenden Teils der Landwirtschaftszone und finde ihre gesetzliche Grundlage in Art. 16a RPG.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>Die Vorinstanz fÃ¼hrte dazu zusammengefasst aus, es habe sich im Rahmen des Augenscheins verdeutlicht, dass nicht ersichtlich sei, inwiefern die geplanten Bauten in Baufeld 018 nach Massgabe dieser Rechtsprechung zu nahe an der Landwirtschaftszone gelegen sein kÃ¶nnten. Zwischen den BaukÃ¶rpern und der Landwirtschaftszonengrenze verlaufe der M-Weg, welcher zweifelsohne eine attraktive Spazierwegroute darstelle. Zwar kÃ¶nne die gegenwÃ¤rtige Nutzung des Wegs dem Bauvorhaben nicht angelastet werden, doch mÃ¼sse diese zusammen mit der zu erwartenden Mehrbeanspruchung in die Beurteilung der Abstandssituation miteinfliessen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Eine gewisse Mehrnutzung des Wegs werde spÃ¼rbar sein; Auswirkungen auf die angrenzende Landwirtschaftszone seien indes nicht zu erwarten. Die Breite des Wegs genÃ¼ge ohne Weiteres, damit sich FussgÃ¤nger heute und auch mit der zukÃ¼nftigen Mehrnutzung ohne Beanspruchung des Landwirtschaftslands kreuzen kÃ¶nnten. Ebenso scheine eine Begegnung mit Fahrradfahrern angesichts des Ausbaustandards unproblematisch. Es sollte auch mÃ¶glich sein, den nur gelegentlich anzutreffenden Unterhaltsfahrzeugen der Gemeinde bei den Gabelungen mit dem L- oder N-Weg bzw. den Nischen entlang des Baufelds auszuweichen ohne das angrenzende Ackerland zu betreten. Sodann sei nicht ausser Acht zu lassen, dass der M-Weg nicht die Haupterschliessung darstelle, sondern einen alternativen Zugang zur I-Gasse ermÃ¶gliche. Dass landwirtschaftliches Nutzland betreten wÃ¼rde, kÃ¶nne letztlich bei allen Spazierwegen entlang von Landwirtschaftszonen vorkommen. Genauso mÃ¼sste wie Ã¼berall gelegentlich mit liegengelassenen AbfÃ¤llen gerechnet werden. MÃ¶gliche Auswirkungen der WohnÃ¼berbauung auf das Landwirtschaftsland seien zwar nicht auszuschliessen, doch seien die zu erwartenden Immissionen vernachlÃ¤ssigbar. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Dass die Nutzung des Kulturlands aufgrund des Bauvorhabens beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnte, sei nicht ersichtlich. Wie anlÃ¤sslich des Augenscheins habe festgestellt werden kÃ¶nnen, wÃ¼rden darauf auch keine besonders empfindlichen Kulturen bewirtschaftet. Der M-Weg sei sodann vorbestehend und werde mit dem Bauvorhaben nicht ausgebaut. Die ZonenkonformitÃ¤t scheine im Hinblick auf die BauausfÃ¼hrung und spÃ¤tere Unterhaltsarbeiten ebenfalls unproblematisch. Im Ergebnis seien keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die angrenzende Landwirtschaftszone zu erwarten, weshalb die BaubehÃ¶rde die ZonenkonformitÃ¤t des Bauvorhabens mit dieser nicht zu prÃ¼fen gehabt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b><span>Auf diese zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen kann vorab vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Nach den zutreffenden und unbestrittenen vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen verlÃ¤uft <span>entlang der westlichen Grenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 der ausparzellierte M-Weg (Kat.-Nr. 014), welcher eine durchgehende Verbindung von der O-Strasse im Norden bis zum P-Weg im SÃ¼den darstellt. Der Weg steht im Eigentum der Gemeinde Uitikon und bildet den westlichen Abschluss des Gestaltungsplanperimeters, wo zugleich auch die Zonengrenze zur Landwirtschaftszone verlÃ¤uft. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Auf HÃ¶he des strittigen Baufelds 018 weist der Weg eine ab- bzw. zunehmende Breite von ca. 3,5 m bis 4,2 m auf. AnlÃ¤sslich des Augenscheins hat sich gezeigt, dass der Weg stellenweise breiter ausgebaut ist als amtlich vermasst. Entlang des Baufelds 018, welches unmittelbar an den M-Weg angrenzt, sind Betonmauern geplant, um den Vorschriften von Art. 6 Abs. 9 GPV nachzukommen. Dort, wo keine Mauern vorgesehen sind, befinden sich in einem Abstand von knapp 2 m zum M-Weg zurÃ¼ckversetzte Sitzelemente sowie die rund 0,6 m zum M-Weg zurÃ¼ckversetzten westlichen GebÃ¤udefassaden der HÃ¤user I-Gasse 05, 015 und 07.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b><span>Vorliegend verlÃ¤uft entlang der Landwirtschaftszone der M-Weg und kommen die GebÃ¤ude â anders als im zitierten Bundesgerichtsentscheid â nicht direkt auf die Zonengrenze zu stehen, sondern mit einem Abstand von mindestens 0,6 m zum 3,5 m bis rund 4 m breiten M-Weg. Zwar handelt es sich dabei um Grossbauten, doch sind, wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, aufgrund der Distanz nach der allgemeinen Lebenserfahrung keine, oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benachbarte Landwirtschaftszone zu erwarten. </span></p> <p class="Urteilstext">Wenn der M-Weg breiter ausfÃ¤llt, als amtlich vermasst und die Landwirtschaftszone beansprucht, kann dies dem Bauvorhaben nicht angelastet werden. Beim befÃ¼rchteten Littering handelt es sich sodann um unzulÃ¤ssiges Verhalten, welches jedoch ebenfalls nicht dem Bauvorhaben zugerechnet werden kann. Dass zufÃ¤llig heruntergefallene GegenstÃ¤nde auf das Ackerland fallen kÃ¶nnten, ist angesichts des Abstands, wie die Vorinstanz zutreffend feststellte, nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Vor Baubeginn ist schliesslich der Bauablauf und -betrieb mit der BaubehÃ¶rde zu koordinieren und detailliert auszuweisen. Dabei wird darauf zu achten sein, dass die Landwirtschaftszone mÃ¶glichst unbehelligt bleibt. Dies wird Sache der BewilligungsbehÃ¶rde sein, weshalb auf die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen nicht weiter einzugehen ist. <span>Insgesamt genÃ¼gt es daher, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Zusammenfassend erwiesen sich die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unberechtigt und der vorinstanzliche Entscheid als rechtmÃ¤ssig. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Drittel unter solidarischer Haftung fÃ¼r das Ganze aufzuerlegen (§ </span>70 <span>in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Ein Anspruch auf ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind sie zu verpflichten, im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die mÃ¶gliche EntschÃ¤digungsberechtigung von </span>Gemeinwesen<span> stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 17 N. 50 ff.). Da der BehÃ¶rde vorliegend kein Ã¼bermÃ¤ssiger Aufwand entstanden ist, ist auch ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 130.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'130.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den <span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1â</span>3 <span>unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag zu je einem Drittel </span>auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die <span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1â3 </span>werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, <span>der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>