<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00057</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208625&amp;W10_KEY=13013550&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00057</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.05.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewilligung von Projektänderungen an inventarisiertem Bauernhaus im Anzeigeverfahren. Projektänderungen, welche in Ergänzung oder Abänderung zu einem bewilligten Projekt ergehen, dürfen nur dann im Anzeigeverfahren, d.h. ohne neue Aussteckung und Bekanntmachung ergehen, wenn sie untergeordneter Natur sind (E. 3.2). Das 2. Abänderungsprojekt stellt in seiner Gesamtheit, d.h. als Projekt mit vollständiger Auskernung des Bauernhauses, gegenüber dem ursprünglichen Baugesuch mit bedeutenden Eingriffen, aber doch weitgehender Erhaltung der horizontalen Gebäudestruktur sowie inneren und äusseren Trennwänden, ein qualitativ völlig anderes Bauvorhaben dar und hätte daher nicht im Anzeigeverfahren behandelt werden dürfen (E. 3.3). Indem die Beschwerdeführerin mit ihrer Intervention bei der Baubehörde mehr als 6 Monate nach Kenntnis der Änderungen zuwartete, hat sie ihr Rekursrecht verwirkt (E. 4.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZEIGEVERFAHREN">ANZEIGEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINTRETEN">NICHTEINTRETEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINTRETENSENTSCHEID">NICHTEINTRETENSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNG">PROJEKTÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTELLUNGSBEGEHREN">ZUSTELLUNGSBEGEHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 Abs. I BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 316 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2009 Nr. 26 S. 25</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10147" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00057</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Mai 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Vereinigung A,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13">C GmbH,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_19">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24">Bauausschuss DÃ¼bendorf,</a> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_29">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat DÃ¼bendorf erteilte am 2. November 2006 der C GmbH die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau des â im kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Kulturobjekte aufgefÃ¼hrten â Bauernhauses Assek.-Nr. 01, Kat.-Nr. 02, an der F-Strasse 03 in DÃ¼bendorf sowie fÃ¼r den Abbruch der Scheune und einen Ersatzbau in Form von drei ReiheneinfamilienhÃ¤usern. Diese Baubewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 28. Februar 2007 bewilligte der Bauausschuss der Stadt DÃ¼bendorf im Anzeigeverfahren eine "1. ProjektÃ¤nderung/AuflagenerfÃ¼llung". AnlÃ¤sslich einer Baukontrolle vom 28. Februar 2008 stellte die Stadt DÃ¼bendorf fest, dass das Bauernhaus Assek.-Nr. 01 entgegen den bewilligten BauplÃ¤nen ausgehÃ¶hlt worden war und nur noch Teile der Aussenfassaden stehen geblieben waren. Der StadtprÃ¤sident verfÃ¼gte gleichentags einen Baustopp und verlangte die Einreichung von entsprechenden Planunterlagen mit den vorgenommenen Ãnderungen. Am 1. April 2008 erteilte der Bauausschuss der Stadt DÃ¼bendorf im Anzeigeverfahren die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die vorgenommenen Ãnderungen als "2. ProjektÃ¤nderung". </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 7. November 2008 an die Stadt DÃ¼bendorf verlangte die Vereinigung A unter anderem, es sei fÃ¼r das im Anzeigeverfahren am 1. April 2008 bewilligte Projekt das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzufÃ¼hren, eventuell sei die Bauherrschaft zur vollstÃ¤ndigen Wiederherstellung des inventarisierten GebÃ¤udes mit den Einrichtungen zu verpflichten. In seiner Antwort vom 25. November 2008 hielt der Bauausschuss der Stadt DÃ¼bendorf fest, gegen die Baubewilligung vom 1. April 2008 seien bei der Baurekurskommission III Rekurse eingereicht worden. Der Rekursentscheid werde Auskunft darÃ¼ber geben, ob das richtige Bewilligungsverfahren gewÃ¤hlt worden sei. Im Ãbrigen habe die Vereinigung A seit LÃ¤ngerem Kenntnis von den Eingriffen und in einem Rekursverfahren betreffend ein Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft ausdrÃ¼cklich auf die ZustÃ¤nde an der F-Strasse 03 aufmerksam gemacht. Die Vereinigung A hÃ¤tte sich daher bereits viel frÃ¼her ins Verfahren einschalten mÃ¼ssen, weshalb ihr Rekursrecht ohnehin verwirkt wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 11. Dezember 2008 an die Baurekurskommission III stellte die Vereinigung A die nÃ¤mlichen Begehren wie in ihrem Schreiben vom 7. November 2008 an die Stadt DÃ¼bendorf. Die Baurekurskommission III trat mit Entscheid vom 17. Dezember 2008 auf den Rekurs nicht ein. </p> <p class="Urteilstext"><b>IV. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 4. Februar 2009 beantragte die Vereinigung A dem Verwaltungsgericht, den Bauausschuss DÃ¼bendorf zu verpflichten, fÃ¼r die am 28. Februar 2007 und 1. April 2008 im Anzeigeverfahren erteilten baurechtlichen Bewilligungen betreffend das nie aus dem Inventar schÃ¼tzenswerter Bauten entlassene Bauernhaus Assek.-Nr. 01 in DÃ¼bendorf das ordentliche Baubewilligungsverfahren nachzuholen, eventuell eine Schutzentlassung amtlich zu publizieren, subeventuell die Bauherrschaft zu verpflichten, den "status quo ante (Stand: Baubewilligung vom 2. November 2006)" wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Rekursgegner. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission III beantragte am 11. MÃ¤rz 2009, es sei die Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaften beantragten ebenfalls Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Auf Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde ihr die MÃ¶glichkeit zur Einreichung einer Replik eingerÃ¤umt, welche am 6. Mai 2009 eingereicht wurde. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Rekursentscheides werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet allein die Frage, ob die Baurekurskommission III zu Recht auf den Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht eingetreten ist. Die formell unterlegene Rekurrentin ist befugt, den Nichteintretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf ihr Rechtsmittel nicht eingetreten (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. Auflage, ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 98).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zur BegrÃ¼ndung des Nichteintretensbeschlusses fÃ¼hrte die Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid aus, die Rekurrentin gebe zu erkennen, dass ihrer Meinung nach das gesamte GebÃ¤ude ein Schutzobjekt sei. Um den Erlass einer SchutzverfÃ¼gung zu erwirken, welche die integrale Unterschutzstellung des GebÃ¤udes beinhalte, hÃ¤tte die Rekurrentin indessen bereits im Zeitpunkt des Erlasses der ordentlichen Bewilligung vom 2. November 2006 tÃ¤tig werden kÃ¶nnen und mÃ¼ssen. Dies habe sie jedoch unterlassen; sie habe nicht einmal den baurechtlichen Entscheid angefordert. Im Verfahren gegen die Bewilligung der zweiten ProjektÃ¤nderung kÃ¶nne sich die Rekurrentin demnach nicht mehr fÃ¼r die Erhaltung â oder nunmehr Wiederherstellung â des Umbauobjektes einsetzen; diese Intervention sei offenkundig verspÃ¤tet. Damit sei es auch unerheblich, ob die fragliche Bewilligung zu Recht oder zu Unrecht im Anzeigeverfahren ergangen sei. Auf den Rekurs des ZÃ¼rcher Heimatschutzes sei somit nicht einzutreten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Anfechtungsobjekt des Rekursverfahrens vor der Baurekurskommission III war gemÃ¤ss Rekurshauptantrag die baurechtliche Bewilligung des Bauausschusses der Stadt DÃ¼bendorf vom 1. April 2008 (2. ProjektÃ¤nderung). Aus der erwÃ¤hnten BegrÃ¼ndung der Vorinstanz geht nicht mit der notwendigen Klarheit hervor, ob diese das Rekursrecht der BeschwerdefÃ¼hrerin entsprechend § 316 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) als verwirkt oder aber die materiellen EinwÃ¤nde als unbegrÃ¼ndet (weil verspÃ¤tet) erachtete; Letzteres hÃ¤tte eher zu einer Rekursabweisung fÃ¼hren mÃ¼ssen. Zu prÃ¼fen ist somit vorab, ob das Rekursrecht der BeschwerdefÃ¼hrerin entsprechend § 316 Abs. 1 PBG verwirkt war. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b>Wer im baurechtlichen Verfahren AnsprÃ¼che geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1 PBG innert 20 Tagen seit der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt (zur zwingenden Natur dieser Bestimmung RB 2000 Nr. 105, E. 3b). Diese Regelung ist auch von Natur- und Heimatschutzorganisationen zu beachten, welche gestÃ¼tzt auf kantonales Recht (§ 338a Abs. 2 PBG) oder Bundesrecht (Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz [NHG]) ein ideelles Verbandsbeschwerderecht geltend machen wollen (RB 1994 Nrn. 89 und 90; Art. 12c Abs. 2 NHG). </p> <p class="Urteilstext">Das Baugesuch fÃ¼r den Umbau des Bauernhauses an der F-Strasse 03 sowie den Abbruch der Scheune und den Ersatzbau lag bis am 7. September 2006 Ã¶ffentlich auf. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat damals kein Zustellungsbegehren im Sinn von § 315 PBG eingereicht. Ihr stand damit auch kein Rekursrecht gegen die hierauf ergangene (Stamm-)Baubewilligung vom 2. November 2006 offen. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG sind dem Gesuchsteller, der rechtzeitig ein Zustellungsbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt hat, "alle baurechtlichen Entscheide Ã¼ber das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist". Eine Baubewilligung, die in Ãnderung oder ErgÃ¤nzung einer frÃ¼heren Bewilligung erteilt wird und ohne selbstÃ¤ndige Ausschreibung und Aussteckung des Projektes ergeht, ist in ihrer Geltung von der ursprÃ¼nglichen Bewilligung (der sogenannten Stammbaubewilligung) abhÃ¤ngig und hat keinen selbststÃ¤ndigen Bestand (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00078, E. 3; VGr, 20. Dezember 1988, VB.1988.000147, E. 2c, beide nicht publiziert). Das Zustellungsbegehren erstreckt sich auch auf solche Ãnderungs- oder ErgÃ¤nzungsbewilligungen. Wer das Rekursrecht entsprechend § 316 Abs. 1 PBG verwirkt hat, dem steht folgerichtig auch kein Rekursrecht gegen solche ProjektÃ¤nderungsbewilligungen zu. </p> <p class="Urteilstext">ProjektÃ¤nderungen, welche in ErgÃ¤nzung oder AbÃ¤nderungen zu einem bewilligten Projekt ergehen, dÃ¼rfen nur dann im Anzeigeverfahren, d.h. ohne neue Aussteckung und Bekanntmachung, ergehen, wenn sie <i>untergeordneter </i>Natur sind (so auch der Wortlaut von § 13 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]; vgl. auch Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 319). Dies folgt einerseits aus dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung, d.h. dass ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit zu prÃ¼fen und zu beurteilen ist (vgl. VGr, 20. Dezember 1988, VB.1988.00147 mit Hinweisen; VGr, 27. April 1989, BEZ 1989 Nr. 14), und dient anderseits der GewÃ¤hrleistung grundlegender rechtsstaatlicher Verfahrensprinzipien. Ein baurechtliches Verfahren, welches Dritten die Ergreifung eines Rechtsmittels verunmÃ¶glicht, obschon diese grundsÃ¤tzlich zu einem solchen legitimiert wÃ¤ren, verletzt die schon durch Bundesrecht vorgeschriebenen Verfahrensgarantien (Art. 25 und 33 Abs. 3 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; BGE 120 Ib 48 E. 2b, 120 Ib 379 E. 3d und e; BGr, 9. September 1992, ZBl 95 (1994) S. 69 f. E. 2b [zur ZulÃ¤ssigkeit von Vorentscheiden ohne Drittwirkung]). Es geht daher nicht an, in ErgÃ¤nzung einer Stammbaubewilligung ProjektÃ¤nderungen ohne neue Aussteckung und Publikation im Anzeigeverfahren zu bewilligen, wenn das Baugesuch <i>mit</i> den Ãnderungen â gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglichen Baugesuch â so verÃ¤ndert wird, dass ein "andersartiges" Bauprojekt vorliegt und Dritten erneut Verfahrensrechte einzurÃ¤umen sind. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu ziehen, doch ist bei ZweifelsfÃ¤llen das formstrengere, d.h. ordentliche Verfahren mit Publikation und Aussteckung anzuordnen (§ 15 Abs. 3 BVV; vgl. auch MÃ¤der, Rz. 224). </p> <p class="Urteilstext"><b>3.3 </b>Das Bauernhaus Assek.-Nr. 01 an der F-Strasse 03 in DÃ¼bendorf ist im kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Kulturobjekte unter Nr. 04 aufgenommen. Das am 2. November 2006 bewilligte Bauprojekt sah den Umbau dieses Bauernhauses vor. Im Untergeschoss sollten der GewÃ¶lbekeller und der Naturkeller bestehen bleiben und mit einem neuen Treppenabgang erschlossen werden. Im Erdgeschoss war der Einbau von Nasszellen und wohnungsinterner Treppe zum Keller bzw. ins Obergeschoss geplant; die Umfassungsmauern und die meisten internen Mauern sollten bestehen bleiben. Im Obergeschoss sollten ebenfalls SanitÃ¤rrÃ¤ume eingebaut bzw. bei der Maisonettewohnung eine interne Treppe eingebaut werden; im Ãbrigen blieb dieses Geschoss unverÃ¤ndert. Das Dachgeschoss schliesslich umfasste den Einbau neuer Nasszellen, die VerÃ¤nderung interner Zimmermauern und auf der SÃ¼dostseite den Einbau von Dachlukarnen. Die horizontale GebÃ¤udekonstruktion blieb bis und mit 1. OG praktisch unberÃ¼hrt, wÃ¤hrend die Dachkonstruktion mit WÃ¤rmedÃ¤mmung neu erstellt werden sollte. Schliesslich war geplant, die Fenstereinteilung vor allem im 1. OG und in den Dachgeschossen an den Nordost- und SÃ¼dostfassaden neu vorzunehmen. </p> <p class="Urteilstext">Die 1. ProjektÃ¤nderung, bewilligt am 28. Februar 2007, beinhaltete zur Hauptsache PlanÃ¤nderungen in ErfÃ¼llung der in der Stammbaubewilligung vom 2. November 2006 enthaltenen Auflagen und ist damit klarerweise untergeordneter Natur ohne jede EigenstÃ¤ndigkeit. Die im Rekursverfahren streitige 2. ProjektÃ¤nderung erfolgte nachtrÃ¤glich, nachdem der StadtprÃ¤sident DÃ¼bendorf am 28. Februar 2008 einen Baustopp fÃ¼r den Umbau des Bauernhauses verfÃ¼gt und die Einreichung von neuen PlÃ¤nen angeordnet hatte. Eine Baukontrolle vom gleichen Tag hatte ergeben, dass das Umbauobjekt, Bauernhaus Assek.-Nr. 01, vollstÃ¤ndig ausgehÃ¶hlt worden war und nur noch ein Teil der GebÃ¤udeaussenhÃ¼lle bestehen geblieben war. SÃ¤mtliche inneren TrennwÃ¤nde, die horizontale GebÃ¤udekonstruktion wie auch die in den ursprÃ¼nglichen PlÃ¤nen als weiterhin bestehend gekennzeichneten Giebelfassaden waren teilweise abgebrochen und entfernt worden. </p> <p class="Urteilstext">Das 2. AbÃ¤nderungsprojekt stellt in seiner Gesamtheit, d.h. als Projekt mit vollstÃ¤ndiger Auskernung des Bauernhauses Assek.-Nr. 01 gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglichen Baugesuch mit bedeutenden Eingriffen, aber doch weitgehender Erhaltung der horizontalen GebÃ¤udestruktur sowie inneren und Ã¤usseren TrennwÃ¤nden ein qualitativ vÃ¶llig anderes Bauvorhaben dar. Es ist schlechterdings unverstÃ¤ndlich, dass das 2. "AbÃ¤nderungsprojekt" nicht im ordentlichen Verfahren mit Publikation, sondern im Anzeigeverfahren behandelt wurde. Zumindest hÃ¤tte die BaubehÃ¶rde das in § 15 Abs. 3 BVV ausdrÃ¼cklich fÃ¼r "ZweifelsfÃ¤lle" vorgesehene Verfahren einhalten mÃ¼ssen, nÃ¤mlich das Vorhaben Ã¶ffentlich bekannt zu machen, aufzulegen und abzuwarten, ob innerhalb der Auflagefrist Zustellbegehren gemÃ¤ss § 315 PBG gestellt werden. </p> <p class="Urteilstext">Unhaltbar ist aber auch die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz, die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte bereits im Zeitpunkt der ordentlichen Baubewilligung vom 2. November 2006 tÃ¤tig werden mÃ¼ssen, mithin ihre Begehren bereits gegen die Stammbaubewilligung erheben mÃ¼ssen. Der Stadtrat hat mit Vorentscheid vom 8. September 2005 zur Frage Stellung genommen, ob ein Ersatzbau des Bauernhauses erlaubt sei, und dazu festgehalten, dass das schutzwÃ¼rdige Bauernhaus aufgrund der ErlÃ¤uterungen und Feststellungen gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen zu erhalten und von einem Ersatzbau somit abzusehen sei. In der Baubewilligung vom 2. November 2006 hat der Stadtrat zum geplanten Umbau des Bauernhauses erwogen, die Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) sei zum Schluss gekommen, dass dem Umbau zugestimmt werden kÃ¶nne, da das Erscheinungsbild zu grossen Teilen erhalten bleibe und eine weitergehende Unterschutzstellung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re. Wenn sich die BeschwerdefÃ¼hrerin diesen Ãberlegungen des Stadtrates anschloss bzw. die ursprÃ¼nglichen PlÃ¤ne als "aus Sicht des Denkmalschutzes gerade noch hinnehmbar" (Beschwerdeschrift S. 5) erachtete, steht dies nicht im Widerspruch zur â durchaus vertretbaren â Auffassung, die totale Auskernung sei mit der SchutzobjektqualitÃ¤t des Bauernhauses unvereinbar. Denn von einem Entscheid Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit und den Schutzumfang eines inventarisierten Objektes kann im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben dann Umgang genommen werden, wenn eine GefÃ¤hrdung des Inventarobjekts ausgeschlossen werden kann (RB 2000 Nr. 96 = BEZ 2000 Nr. 22). Der Umstand, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin bei Erteilung der Baubewilligung vom 2. November 2006 keine formelle SchutzverfÃ¼gung verlangte, weil sie zusammen mit der Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) und dem Stadtrat DÃ¼bendorf der Auffassung war, unter denkmalpflegerischen Aspekten seien die gemÃ¤ss Baugesuch vorgesehenen (Erhaltungs-)Massnahmen hinreichend und wÃ¼rden das inventarisierte Objekt nicht gefÃ¤hrden, hindert sie keineswegs, Schutzmassnahmen bei vollstÃ¤ndiger Auskernung dieses Objektes zu verlangen. Daran Ã¤ndert nichts, dass die am 2. November 2006 rechtskrÃ¤ftig bewilligten baulichen Massnahmen nicht mehr in Frage gestellt werden kÃ¶nnen und nur (aber immerhin) die weitergehenden Abbruchmassnahmen Streitgegenstand sind. Die BegrÃ¼ndung der Baurekurskommission III ist rechtlich nicht haltbar. </p> <p class="Urteilstext"><b>4. </b></p> <p class="Urteilstext"><b>4.1 </b><span>Wer den baurechtlichen Entscheid nicht entsprechend § 315 Abs. 1 PBG rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 303; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, Ziff. 20.7.5.2). Gleiches gilt fÃ¼r den Fall, dass gar keine Publikation erfolgt, weil die Baubewilligung zu Unrecht ohne VerÃ¶ffentlichung und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und der Nachbar erst durch die Erstellung der Baute von der Sache erfÃ¤hrt (RB 1981 Nr. 144; VGr, 24. November 1999, VB.99.00209; VGr, 16. Juni 1999, VB.99.00098, auch zum Folgenden). Nach Treu und Glauben darf der Dritte aber mit der Geltendmachung seiner AnsprÃ¼che nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemÃ¼hen (vgl. RB 1980 Nr. 2; Ruckstuhl, S. 301). Dies gilt auch fÃ¼r zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigte Organisationen (vgl. RB 2006 Nr. 76 = BEZ 2007 Nr. 9 E. 2.5). </span></p> <p class="Urteilstext"><b>4.2 </b>Hier hat der Stadtrat DÃ¼bendorf bereits in seinem Antwortschreiben vom 25. November 2008 geltend gemacht, die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte sich "bereits viel frÃ¼her" ins Verfahren einschalten mÃ¼ssen, weil sie seit LÃ¤ngerem Kenntnis von den Eingriffen habe und in einem Rekursverfahren betreffend einem Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft ausdrÃ¼cklich auf die ZustÃ¤nde an der F-Strasse 03 aufmerksam machte. TatsÃ¤chlich hat die BeschwerdefÃ¼hrerin in einer Rekursschrift vom 5. Mai 2008 an die Baurekurskommission III betreffend Inventarentlassung der HÃ¤user G-Strasse 05, 06 und 07 zum Haus F-Strasse 03 ausgefÃ¼hrt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Bis vor wenigen Monaten konnte man dort ein grosses, eindrÃ¼ckliches, ehemaliges Bauernhaus sehen, auf das auch das wichtige Inventarwerk âDie KunstdenkmÃ¤ler der Schweiz, Kt. ZÃ¼rich IIIâ aufmerksam macht. Heute stehen davon aber nur noch durchlÃ¶cherte AussenwÃ¤nde, obwohl es sich um ein kommunales Schutzobjekt handelt, bzw. gehandelt hat. Die Frage, wie es zu dieser ZerstÃ¶rung kam und warum ein Umbau bewilligt wurde, der zwangslÃ¤ufig den Zeugenwert fast vÃ¶llig zunichte machen musste, kann leider nicht Gegenstand dieses Rekurses sein â¦"</span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin wusste somit auf jeden Fall bereits Anfang Mai 2008 von der â entgegen der Baubewilligung vom 2. November 2006 â erfolgten totalen Auskernung des Bauernhauses Assek.-Nr. 01. Unter diesen UmstÃ¤nden hÃ¤tte sie nach den erwÃ¤hnten GrundsÃ¤tzen innert "nÃ¼tzlicher" Frist bei der BaubewilligungsbehÃ¶rde vorstellig und die Zustellung eines allfÃ¤lligen baurechtlichen Entscheides bzw. die DurchfÃ¼hrung eines nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens verlangen mÃ¼ssen. Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihrer Intervention bis zum 7. November 2008, also mehr als 6 Monate, zuwartete, hat sie ihr Rekursrecht verwirkt. Die Vorinstanz ist daher â im Ergebnis â zu Recht auf den Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht eingetreten.</p> <p class="Urteilstext"><b>5. </b></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist aus den genannten GrÃ¼nden abzuweisen. Damit erÃ¼brigt sich, auf die VerfahrensantrÃ¤ge der BeschwerdefÃ¼hrerin (Augenschein, Beizug eines KDK-Gutachtens) nÃ¤her einzugehen.</p> <p class="Urteilstext"><b>6. </b></p> <p class="Urteilstext">Da der Beschwerdegegner 2 das Beschwerdeverfahren durch sein pflichtwidriges Verhalten mitverursacht hat, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Beschwerdegegner 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [</span>VRG]). Eine UmtriebsentschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Indessen ist eine solche vorliegend auch der formell obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 zu versagen, da weder Sachverhalt noch die Rechtsfragen einen besonderen Aufwand oder den Beizug eines Rechtsbeistandes erforderten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>