<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Par acte de vente immobilière du 28 octobre 1986, </p> <p class="MsoPlainText">R. a acquis les articles 3793 et 3792 (provenant de l'ancien arti-</p> <p class="MsoPlainText">cle 3663 divisé) du cadastre de X. de U. SA</p> <p class="MsoPlainText">(D.11/14). Sur ces articles se trouvent un immeuble, situé rue Z.</p> <p class="MsoPlainText">7, et une cour.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> S. est propriétaire des articles 6221 et 6222 du</p> <p class="MsoPlainText">cadastre de X., qui formaient l'ancien article 3664. L'ar-</p> <p class="MsoPlainText">ticle 6221 est situé rue Y. 8a et comporte un bâtiment de 92 m2,</p> <p class="MsoPlainText">ainsi qu'une cour de 37 m2. Au registre foncier, sous la rubrique serv-</p> <p class="MsoPlainText">itudes et charges foncières, il est notamment mentionné s'agissant de cet</p> <p class="MsoPlainText">article :</p> <p class="MsoPlainText"> "</p> <p class="MsoPlainText"> Ch. et droit de passage : FD : 3792, 3793; conditions de</p> <p class="MsoPlainText"> constructions : FD : 3792; mur mitoyen : FD, FS : 3792; l'ins-</p> <p class="MsoPlainText"> cription datant du 19 juillet 1899 (D.11/22)".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Cette inscription fait ainsi référence à un document qui est l'acte d'ac-</p> <p class="MsoPlainText">quisition du 19 juillet 1899 reçu D., notaire, par</p> <p class="MsoPlainText">F. , acheteur, de l'article 3664, rue Z., des</p> <p class="MsoPlainText">Vendeurs T.. L'objet de la vente est, selon le-</p> <p class="MsoPlainText">dit acte, l'immeuble 7a, rue Z., subdivisé en logements pour 46 m2</p> <p class="MsoPlainText">et cour pour 130 m2. L'acte comporte sous point 7 le passage suivant :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "Dans le cas où l'acquéreur viendrait à agrandir la maison rue</p> <p class="MsoPlainText"> Z. numéro 7a, il pourra établir la muraille nord moitié</p> <p class="MsoPlainText"> sur son terrain et moitié sur l'article 3663. Les propriétaires</p> <p class="MsoPlainText"> de cet article auront la faculté d'utiliser ultérieurement la-</p> <p class="MsoPlainText"> dite muraille dans toute sa hauteur et sa largeur moyennant la</p> <p class="MsoPlainText"> moitié des frais de construction dudit mur au cours du jour et</p> <p class="MsoPlainText"> à dire d'experts.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'acquéreur pourra établir la façade ouest de cette nouvelle</p> <p class="MsoPlainText"> construction à l'alignement de la façade actuelle de la maison</p> <p class="MsoPlainText"> rue Z. numéro 7a, avec faculté d'y ouvrir tel genre de</p> <p class="MsoPlainText"> portes et fenêtres qu'il lui conviendra ouvrant sur le terrain</p> <p class="MsoPlainText"> asservi au passage.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La hauteur de ladite construction ne pourra dépasser 8.50 m.</p> <p class="MsoPlainText"> mesurés depuis le sol jusqu'aux dômes; le toit ne pourra être</p> <p class="MsoPlainText"> mansardé (D.11/6-21)".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Cette servitude a subsisté après épuration partielle et grève</p> <p class="MsoPlainText">toujours les articles 6221 et 6222 du cadastre de X. au</p> <p class="MsoPlainText">profit de l'article 3792.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Le 18 février 1992, R. a introduit action contre</p> <p class="MsoPlainText">S., prenant pour conclusions :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "Principalement :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 1. Dire et constater que la construction située sur l'article</p> <p class="MsoPlainText"> 6221 du cadastre de X. viole la servitude de</p> <p class="MsoPlainText"> hauteur inscrite au Registre foncier au profit des articles</p> <p class="MsoPlainText"> 3793 et 3792 dudit cadastre.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 2. En conséquence, condamner le défendeur à démolir la partie</p> <p class="MsoPlainText"> de l'ouvrage contraire à la servitude.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Subsidiairement :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 3. Condamner le défendeur à verser au demandeur fr. 50'000.- à</p> <p class="MsoPlainText"> titre de dommages-intérêts.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En toute état de cause :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 4. Condamner le défendeur aux frais et dépens de l'instance".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En bref, le demandeur fait valoir que l'immeuble situé sur l'ar-</p> <p class="MsoPlainText">ticle 6221 du cadastre de X., rue Y. 8a, est l'an-</p> <p class="MsoPlainText">cien immeuble situé dès l899 rue Z. 7a et qu'il ne respecte pas la</p> <p class="MsoPlainText">servitude de construction, puisque son toit est mansardé et sa hauteur</p> <p class="MsoPlainText">mesurée depuis le sol jusqu'aux dômes, c'est-à-dire au faîte de l'immeu-</p> <p class="MsoPlainText">ble, est de 11.50 m. Il ajoute qu'une lucarne a été posée sur le toit.</p> <p class="MsoPlainText">Dans sa réplique, il précise que la construction de l'immeuble est anté-</p> <p class="MsoPlainText">rieure à 1886, qu'à l'époque de sa vente, l'immeuble litigieux comprenait</p> <p class="MsoPlainText">un bâtiment de 46 m2, comprenant deux petits logements et que le 4 octobre</p> <p class="MsoPlainText">1905, l'adjoint du géomètre cantonal a inscrit une modification sur le</p> <p class="MsoPlainText">plan cadastral, mentionnant un logement de 92 m2 s'agissant de l'article</p> <p class="MsoPlainText">3664 du cadastre.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il expose que du fait du non-respect de la servitude, il subit</p> <p class="MsoPlainText">de nombreux inconvénients (vue bouchée, ensoleillement du jardin et de la</p> <p class="MsoPlainText">cour diminué, impression d'étouffement accentuée en hiver par l'accumula-</p> <p class="MsoPlainText">tion de la neige sans parler des risques d'avalanches compte tenu du toit</p> <p class="MsoPlainText">mansardé, présence d'un appartement habité sous les combles entraînant le</p> <p class="MsoPlainText">rejet supplémentaire dans l'atmosphère environnante d'huile de chauffa-</p> <p class="MsoPlainText">ge...), qui entraînent une moins-value de son immeuble de 50'000 francs.</p> <p class="MsoPlainText">Le défendeur conclut au rejet de la demande sous suite de frais, dépens et</p> <p class="MsoPlainText">honoraires. En bref, il fait valoir que l'immeuble Y. 8a, construit</p> <p class="MsoPlainText">avant 1887, n'a pas été modifié extérieurement depuis lors et que sa hau-</p> <p class="MsoPlainText">teur est restée constante dès l'origine. Il précise que l'immeuble n'a</p> <p class="MsoPlainText">fait l'objet que de deux transformations, l'une en 1916 (transformation de</p> <p class="MsoPlainText">l'étage correspondant à des travaux intérieurs exclusivement) et en 1921</p> <p class="MsoPlainText">(percement de deux fenêtres). Dans ces conditions, il lui paraît impos-</p> <p class="MsoPlainText">sible que l'ancien immeuble Z. 7a soit l'actuel immeuble Y.</p> <p class="MsoPlainText">8a. Au surplus, même si tel était le cas, il convient de tenir compte de</p> <p class="MsoPlainText">ce que, selon le demandeur lui-même, en tous les cas depuis 1905, l'im-</p> <p class="MsoPlainText">meuble Y. 8a n'a pas été transformé de sorte qu'il est abusif de</p> <p class="MsoPlainText">faire valoir maintenant une éventuelle violation de la servitude. Par ail-</p> <p class="MsoPlainText">leurs, le défendeur conteste que le demandeur subisse une moins-value du</p> <p class="MsoPlainText">fait d'une éventuelle violation de la servitude, l'immeuble Y. 8a</p> <p class="MsoPlainText">n'ayant pas été modifié depuis l'achat des parcelles 3792 et 3793 par le</p> <p class="MsoPlainText">demandeur, en 1986.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Une expertise a été ordonnée dans le cadre de l'administration</p> <p class="MsoPlainText">des preuves et confiée à T., architecte à X.,</p> <p class="MsoPlainText">afin de déterminer s'il y avait violation de la servitude et le cas éché-</p> <p class="MsoPlainText">ant quelles en seraient les conséquences.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il ressort du rapport de l'expert que l'immeuble Y. 8a à</p> <p class="MsoPlainText">X. n'a pas un toit à la mansarde avec lucarnes, mais qu'il</p> <p class="MsoPlainText">s'y trouve une tabatière, réglementaire.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'expert a également mesuré la hauteur de l'immeuble Y.</p> <p class="MsoPlainText">8a. A la corniche, au nord, elle est de 6.82 m. et au sud de 6.87 m. L'im-</p> <p class="MsoPlainText">meuble, à son faîte, a une hauteur de 11.50 m. Consultant les archives</p> <p class="MsoPlainText">communales, l'expert a pu déterminer que l'immeuble Y. 8a a été</p> <p class="MsoPlainText">construit avant 1887, qu'il a été transformé intérieurement en 1916 et que</p> <p class="MsoPlainText">deux fenêtres ont été percées au sud en 1921. Quant à l'immeuble Z.</p> <p class="MsoPlainText">7, il a été construit en 1899 (D.22).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. La valeur litigieuse est au moins égale au montant des conclu-</p> <p class="MsoPlainText">sions subsidiaires de la demande, ce qui fonde la compétence de l'une des</p> <p class="MsoPlainText">deux Cours civiles.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Selon l'article 731 al.1 CC, l'inscription au registre foncier</p> <p class="MsoPlainText">est nécessaire pour la constitution des servitudes. Aux termes de l'arti-</p> <p class="MsoPlainText">cle 738 CC, l'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement</p> <p class="MsoPlainText">les droits et les obligations dérivant de la servitude, l'étendue de cel-</p> <p class="MsoPlainText">le-ci pouvant être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par</p> <p class="MsoPlainText">son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant</p> <p class="MsoPlainText">longtemps, paisiblement et de bonne foi.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En l'occurrence, l'inscription n'est pas complète. Elle renvoie</p> <p class="MsoPlainText">aux pièces justificatives. En conséquence, il y a lieu de s'appuyer sur</p> <p class="MsoPlainText">les documents auxquels il est fait référence (ATF 88 II 252, JT 1963 I</p> <p class="MsoPlainText">166; ATF 108 II 542, JT 1983 I 597).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il résulte de l'expertise, et ce point n'est plus contesté par</p> <p class="MsoPlainText">le demandeur dans ses conclusions en cause, que le toit de l'immeuble</p> <p class="MsoPlainText">Y. 8a n'est pas un toit à la mansarde. Sur ce point, la servitude</p> <p class="MsoPlainText">est respectée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La question centrale est celle de l'interprétation du mot "dôme"</p> <p class="MsoPlainText">utilisé dans la servitude. Dans son rapport du 5 mai 1993, l'expert expose</p> <p class="MsoPlainText">que le mot "dôme" revêt dans le cas particulier une utilisation d'aspect</p> <p class="MsoPlainText">technique local qui signifie corniche et non pas faîte du toit, de sorte</p> <p class="MsoPlainText">que la servitude de hauteur n'est pas violée. Il a confirmé cette affir-</p> <p class="MsoPlainText">mation dans le rapport d'expertise complémentaire du 24 février 1994 ré-</p> <p class="MsoPlainText">pondant à diverses questions du demandeur qui contestait l'expertise</p> <p class="MsoPlainText">(D.40). Pour établir ce complément de rapport, l'expert s'est approché de</p> <p class="MsoPlainText">E., architecte cantonal, ainsi que de C., ancien</p> <p class="MsoPlainText">archiviste cantonal. Il y a lieu ainsi de s'en tenir aux conclusions de</p> <p class="MsoPlainText">l'expert qui ne sont pas infirmées par le croquis établi par l'architecte</p> <p class="MsoPlainText">cantonal consulté unilatéralement par le demandeur au mois de juin 1993,</p> <p class="MsoPlainText">ni par le résultat de l'entretien que le demandeur a eu au Château, au</p> <p class="MsoPlainText">mois d'avril 1993, avec le préposé aux permis de construire, qu'il avait</p> <p class="MsoPlainText">aussi consulté de son propre chef (D.34). On ignore en effet quelles ques-</p> <p class="MsoPlainText">tions le demandeur a posées à ces deux personnes qui ne connaissaient pas</p> <p class="MsoPlainText">le dossier.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Au surplus, même s'il fallait admettre, avec le demandeur, comp-</p> <p class="MsoPlainText">te tenu du plan dressé par l'adjoint au géomètre cantonal de 1905</p> <p class="MsoPlainText">(D.1/10), que le bâtiment a été transformé extérieurement à cette époque,</p> <p class="MsoPlainText">passant de 46 m2 à 92 m2 - et bien qu'on n'en trouve pas trace aux</p> <p class="MsoPlainText">archives communales - l'interprétation du mot "dôme" donnée par l'expert</p> <p class="MsoPlainText">est la seule qui permet de comprendre que les propriétaires du fonds</p> <p class="MsoPlainText">dominant, à l'époque, n'aient pas protesté contre la transformation de</p> <p class="MsoPlainText">l'immeuble en violation de la servitude et qu'elle soit encore inscrite au</p> <p class="MsoPlainText">registre foncier à l'heure actuelle. En d'autres termes, l'interprétation</p> <p class="MsoPlainText">qu'a donnée l'expert de la servitude correspond à la manière dont elle a</p> <p class="MsoPlainText">été exercée pendant longtemps paisiblement.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas établi que l'immeu-</p> <p class="MsoPlainText">ble situé sur l'article 6221 du cadastre de X. viole la</p> <p class="MsoPlainText">servitude instituée par l'acte d'acquisition du 19 juillet 1899 et que la</p> <p class="MsoPlainText">demande est mal fondée. Dès lors, il n'est pas nécessaire de se pencher</p> <p class="MsoPlainText">plus avant sur la question de savoir si l'actuel immeuble Y. 8a est</p> <p class="MsoPlainText">bien l'ancien immeuble Z. 7a.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Le demandeur qui succombe sera condamné aux frais et dépens de</p> <p class="MsoPlainText">la procédure. Il n'y a cependant pas lieu de le condamner aux honoraires</p> <p class="MsoPlainText">du mandataire de l'adverse partie en application de l'article 368 aCPC,</p> <p class="MsoPlainText">applicable en l'espèce. En effet, il n'est ni établi ni allégué que le</p> <p class="MsoPlainText">demandeur aurait usé de procédés de mauvaise foi. Au surplus, lorsqu'il a</p> <p class="MsoPlainText">introduit la demande, il pouvait penser que son interprétation du mot dôme</p> <p class="MsoPlainText">était soutenable. Toutefois, dans la fixation des dépens, il y a lieu de</p> <p class="MsoPlainText">tenir compte de ce qu'à tout le moins après le dépôt du rapport complé-</p> <p class="MsoPlainText">mentaire de l'expert, il devait s'apercevoir que sa cause était dénuée de</p> <p class="MsoPlainText">toute chance de succès et mettre fin à la procédure.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA IIe COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette la demande.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Condamne le demandeur aux frais de la procédure qu'il a avancés et qui</p> <p class="MsoPlainText"> sont arrêtés à 5'610 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Condamne le demandeur à verser une indemnité de dépens de 4'000 francs</p> <p class="MsoPlainText"> au défendeur.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 3 juillet 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier L'un des juges</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>