Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2015.00037 BRGE III Nr. 0116/2015 Entscheid vom 5. August 2015 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub, Baurichterin Mo- nika Spring-Gross, Gerichtsschreiberin Andrea Kuhn in Sachen Rekurrentin B. T. AG, [….] gegen Rekursgegnerin 1. Baubehörde X, [….] Beigeladene 2. L. K. und S. B., [….] betreffend Verfügung vom 20. Januar 2015; Bewilligung der Grenzmutation für Ne u- bau von zwei Mehrfamilienhäusern _______________________________________________________ R3.2015.00037 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Verfügung vom 20. Januar 2015 erteilte die Baubehörde X der B. T. AG unter Nebenbestimmungen die Bewilligung für eine Grenzmutation. In Dis- positiv-Ziffer A.3. der Verfügung wurde folgende Auflage statuiert: "Es ist die Erstellung von max. 3 Abstellplätzen für Motorfahrzeuge bei der Liegenschaft K.-Strasse 2 auf dem Grundstück A zulässig. Der Baubehörde ist mit dem detaillierten Umgebungsplan vor Rohbauvollendung der Nac h- weis über die Einhaltung der zulässigen Parkplatzzahl zu erbringen". B. Gegen diesen Entscheid erhob die B. T. AG mit Eingabe vom 2. März 2015 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bea n- tragte die Aufhebun g von Dispositiv-Ziffer A.3. des Entscheides unter Ko s- ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. C. Mit Verfügung vom 4. März 2015 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Gleichzeitig wurden L. K. und S. B. in das Rekursverfahren beigeladen. D. Mit Eingabe vom 6. Mai 2015 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrentin. Die Beigeladenen beantragten mit Eingabe vom 7. April 2015 ebenfalls die Abweisung des Reku rses unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zula s- ten der Rekurrentin. E. Die Rekurrentin verzichtete stillschweigend auf eine Replik. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. R3.2015.00037 Seite 3 Es kommt in Betracht: 1. Die Baugrundstücke Kat. -Nrn. 479, 6832 und 6833 sind gemäss der kom- munalen Bau- und Zonenordnung der Wohnzone W3/70 mit Gewerbee r- leichterung zugeteilt. Sie liegen nebeneinander und bilden eine L -Form. Das mittlere Gr undstück Kat.-Nr. 6832 (B.-Strasse 17/19) stösst mit seiner Nordwestgrenze an das Grundstück Kat.-Nr. 479 (K.-Strasse 2) und mit der Südwestgrenze an das Grundstück Kat. -Nr. 6833 (N.-Strasse 18). Ausser- dem grenzen die L -Form bildenden Bauparzellen im Nordo sten an die N.- Strasse, im Südwesten an die B.-Strasse und im No rdwesten an die K.- Strasse. Mit Beschluss [….] vom 12. Februar 2013 wurde der Rekurrentin der A b- bruch der Gebäude Assek. -Nrn. 1744 und 1746 und der teilweise Abbruch der Gebäude Assek.-Nr. 1745 und 1741 sowie der Neubau von zwei Meh r- familienhäusern mit Gewerbe und Tiefgarage unter Auflagen bewilligt, w o- bei auf dem Grundstück Kat. -Nr. 6832 ein Motel zu liegen kommen soll. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beigeladenen Rekurs, welcher mit – mittlerweile rechtskräftigem – Urteil des Baurekursge richtes vom 10. Juli 2013 abgewiesen worden ist (BRGE III Nr. 0085/2013). Auch gegen die Verfügung der Baubehörde X vom 22. September 2014, mit welcher im Rahmen der Umgebungsplanprüfung der Standort der Entrauchungsschächte der Tiefgarage und die Nutzungsordnung der Aut o- abstellplätze nach Benutzerkategorien – mit einer kleinen Änderung – ge- nehmigt worden ist, erhoben sie Rekurs. Dieser Rekurs wurde mit Urteil vom 8. April 2015 (BRGE III Nr. 0055/2015) abgewiesen. Ursprünglich war vorgesehen, die drei Baugrundstücke zusammen zu l e- gen. So wurde auch in der Stammbaubewilligung vom 12. Februar 2013 in Dispositiv-Ziffer A.3.3. festgehalten, dass vor Baubeginn die Mutation für die Grundstückzusammenlegung der Kat. -Nrn. 479, 6832 und 6833 erfolgt sein müsse. Die Bauherrschaft ersuchte nun aber im Vorfeld der angefoc h- tenen Verfügung um die baurechtliche Bewilligung für die Neuunterteilung der Baugrundstücke in die drei folgenden neuen Grundstücke (vgl. act. 11.3.1): R3.2015.00037 Seite 4 - A bestehende Liegenschaft K.-Strasse 2 - B projektierte Neubauten N.-Strasse 18 und B.-Strasse 17 - C bestehende Liegenschaft B.-Strasse 19. Mit der angefochtenen Verfügung wurde die baurechtliche Bewilligung für diese Grenzmutation unter Auflagen erteilt. In Dispositiv-Ziffer A.3. wurde festgehalten, dass die Erstellung von maximal drei Abstellplätzen für Moto r- fahrzeuge bei der Liegenschaft K.-Strasse 2 auf dem Grundstück A zulä s- sig sei. Der Gemeinde X sei mit dem detaillierten Umgebungsplan vor Ro h- bauvollendung der Nachweis über die Einhaltung der zulässigen Parkplat z- zahl zu erbringen. Hiergegen richtet sich der vorliegende Rekurs. 2. Die Rekurrentin ist als Baugesuchstellerin und Adressatin des angefocht e- nen Entscheides zu r Rekurserhebung legitimier t (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 3. Die Beigeladenen sind Eigentümer der an die Nord ostgrenze des Ba u- grundstücks Kat. -Nr. 479 und an die Nord ost- sowie Nordwestgrenze des Baugrundstücks Kat.-Nr. 6832 anstossenden Parzelle Kat. -Nr. 6831. Mit Rekurs vom 23. Oktober 2014 gegen die Verfügung der Beubehörde X vom 22. September 2014 machten sie geltend, die auf dem G rundstück Kat. - Nr. 479 (zukünft iges Grundstück A) liegenden und d em Grundstück Kat. - Nr. 6832 (zukünft iges Grundstück B) zugeordneten Abstellplätze seien nicht erschlossen. Da die betreffenden Abstellplätze auch Gegenstand di e- ses Verfahrens bilden, wurden L. K. und S. B. von Amtes wegen in das vor- liegende Verfahren beigeladen. 4. Die Rekurrentin macht geltend, dass auf Seite 8 der Stammbau bewilligung vom 12. Februar 2013 ein Parkplatzminimum und – da sich die Baugrund - stücke im Reduktionsgebiet A im Sinne der Parkplatzverordnung befinden würden, wo die Parkplatzzahl pro Nutz ung auch nach oben begrenzt sei – auch ein Parkplatzmaximum definiert worden sei. Für die bestehende Ba u- R3.2015.00037 Seite 5 te Assek.-Nr. 1745 auf Kat. -Nr. 479 (K.-Strasse 2) sei dabei ein Parkplat z- minimum von zwei und ein Parkplatzmaximum von drei festgelegt worden. Insgesamt seien auf der Parzelle aber sechs oberirdische Parkfelder bewi l- ligt worden, nämlich zusätzlich vier den Neubauten zugewiesene Abstel l- plätze. Drei dieser oberirdischen Par kfelder auf dem Grundstück Kat. -Nr. 479 seien vorliegend streitgegenständlich. Ursprünglich sei geplant gewesen, die drei Grundstücke Kat. -Nrn. 479, 6832 und 6833 zu einem einzigen Grundstück zu vereinigen und hernach die Parzellengrenzen neu zu ziehen. Nun se i dieser Zwischenschritt we g- gelassen, und es seien stattdessen direkt die neuen Grundstücksgrenzen festgelegt worden. Mit der neuen Grenzziehung habe sich an der best e- henden tatsächlichen Situation nichts verändert. Die in Frage stehenden drei Parkfelder b efänden sich am selben Ort wie mit der Stammbaubewill i- gung vom 12. Februar 2013 bewilligt. Der einzige Unterschied sei, dass nun zwischen dem Mehrfamilienhaus, dem diese Parkfelder zugeordnet seien und dem Grundstück auf dem sie lägen, eine Grenze verlaufe . Dies könne kein Grund für deren Baupolizeiwidrigkeit sein. Die Parkfeldobergrenze gemäss Art. 4 der Parkplatzverordnung der Ge- meinde X (PPV) sei, wie der Normbedarf gemäss Art. 3 PPV, nu tzungsbe- zogen und nicht grundstücksbezogen. Dass der Parkplatzbeda rf einer Li e- genschaft auf dem Baugrundstück selber gedeckt werden müsse, lasse sich der B estimmung nicht entnehmen. Ebenso wenig liege eine Übe r- schreitung der erlaubten Maximalzahl im Sinne der Parkplatzveror dnung vor, wenn Par kfelder auf einem Drittgrunds tück erstellt würden. Der Nor m- bedarf g emäss Art. 3 PPV berechne sich – dem Normzweck entspr e- chend – anhand der Bruttogeschossfläche oder anhand der Zimmer usw., er sei also nicht grundstücks -, sondern nutzungsbezogen. Ein Verbot, A b- stellplätze auf e inem Dr ittgrundstück zu erstellen, ergebe sich weder aus dem Wortlaut, noch aus dem Sinn und Zweck der Norm und würde übe r- dies ohnehin gegen kantonales Recht verstossen (§ 244 Abs. 1 PBG), w o- bei es auch unter keinem Titel eine Rolle spielen könne, ob auf diesem Grundstück bereits einer anderer Liegenschaft zugeordnete Parkfelder b e- stehen würden. Das gegenteilige Rechtsverständnis wäre klar normzwec k- widrig. R3.2015.00037 Seite 6 5. Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass beim Erlass der Stammbaubewill i- gung die Vorinstanz davon ausgegangen se i, dass die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 479, 6832 und 6833 zu einem einzigen Grundstück vereint wü r- den. Die Beurteilung der Parkplatzsituation und die Bewilligung der vorli e- gend strittigen sechs oberirdischen Parkplätze bei der Liegenschaft As sek.- Nr. 1745 würden auf dieser Voraussetzung basieren. Entsprechend sei die Grundstückzusammenlegung in der Stammbaubewilligung auch als vor Baubeginn zu erfüllende Auflage statuiert worden. Es seien also mit der Stammbaubewilligung nicht etwa sechs oberird ische Parkplätze auf dem Grundstück Kat.-Nr. 479 bewilligt, sondern 40 Parkplätze auf dem neu en t- stehenden Grundstück. Entgegen der Auffassung der Re kurrentin würde die gemäss Art. 4 PPV vorgeschriebene Maximalzahl für das neue Grundstück A ohne Redu ktion der gemäss Stammbaubewilligung bewilligten sechs Parkplätze überschri t- ten. Für die Liegenschaft K.-Strasse 2 seien nämlich lediglich maximal drei Parkplätze zulässig, was aus Seite 8 der Stammbaubewilligung eindeutig hervorgehe. Eine Überschreitung der gemäss Art. 4 PPV errechneten M a- ximalzahl sei nicht zulässig, insbesondere auch dann nicht, wenn die über die Maximalzahl hinaus bewilligten Parkplätze einer Liegenschaft auf einem anderen Grundstück zur Nutzun g zugewiesen seien. Die in Art. 4 PPV vor- geschriebene Maximalzahl verstehe sich nämlich pro Grundstück, was b e- reits aus dem Wortlaut eindeutig hervorgehe. Auch bei einer Auslegung nach Sinn und Zweck ergebe sich ohne Zweifel, dass die Maximalzahl pro Grundstück eingehalten werden müsse. Sinn und Zw eck der Ma ximalvor- schrift gemäss Art. 4 PPV sei in erster Linie die Beschränkung des Ve r- kehrsaufkommens im Zentrum von X. Könnte die Maximalzahl pro Grun d- stück überschritten werden, so würde dies für die Gemeinde X zu e inem nicht mehr handhabbaren Kon trollaufwand führen. Konkret müsste laufend kontrolliert werden, ob die über die Maximalzahl hinaus bewilligten Par k- plätze nicht zweckentfremdet würden. Im Falle einer Zweckentfre mdung bestünde die Gefahr eines erhöhten Verkehrsaufkommens. Da Nu tzungs- rechte an Parkplätzen rasch ändern könnten, sei eine wirksame Kontrolle in diesem Bereich kaum möglich. Die Höchstzahl zulässiger Parkplätze gemäss Art. 4 PPV sei wie erwähnt grundstücksbezogen, indem die Anzahl zulässiger Parkplätze im Redukt i- onsgebiet A pro Grundstück vorgeschrieben und auch einzuhalten sei. Aus R3.2015.00037 Seite 7 Art. 4 PPV ergebe sich zwar kein generelles Verbot, Abstellplätze auf e i- nem Drittgrundstück zu erst ellen, sehr wohl aber habe Art. 4 PPV ein so l- ches Verbot teilweise zur Folge: Dies nämlich dann, wenn auf dem fragl i- chen Drittgrundstück die maximal zulässig e Anzahl Parkplätze gemäss Art. 4 PPV bereits ausgeschöpft sei und durch diese weiteren Parkplätze überschritten würde. Genau ein solcher Fall liege vor. 6. Die Beigeladenen erklären, dass mit der angefochtenen Verfügung statt der vorgesehenen Zusammenlegung eine Neuparzellierung der drei Grundst ü- cke bewilligt worden sei. Mit der Neuparzellierung liege zwar eine Zufahrt s- berechtigung über die K.-Strasse für das neue Grundstück A vor, nicht hi n- gegen für das Grundstück B. Deshalb fehle es an einer rechtlich gesiche r- ten Zufahrt für die Abstellplätze der auf dem Grundstück B vorgesehenen Häuser. Die Baubewilligungsbehörde habe dies erkannt und in der Bewill i- gung der Grenzmutation zu Recht festgehalt en, dass auf dem Grundstück A nur die der Liegenschaft K.-Strasse 2 dienenden Parkplätze zulässig se i- en. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin gehe es vorliegend nicht darum, dass die gesamte Anzahl der Parkplätze der Parkplatzverordnung oder dem Planungs - und Baugesetz widerspreche. Vielmehr verfügten die A b- stellplätze, die den Besuchern oder Beschäftigen des Grundstücks B die n- ten, nach wie vor über kein Zufahrtsrecht über die private K.-Strasse. 7.1. Gemäss § 242 Abs. 1 PBG legt die Bau - und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze für Verkehrsmittel, insbesondere für Motorfahrzeuge, fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen Ve r- kehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für Bewo h- ner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind. Im Normalfall soll die Zahl der Abstellplätze so festgelegt werden, dass die Fahrzeuge der Benützer einer Baute oder Anlage ausserhalb des öffentlichen Grundes aufgestellt werden können. Besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse, insb e- sondere des Verkehrs oder des Schutzes von Wohngebieten, Natur - und Heimatschutzobjekten, Luft und Gewässern, kann die Zahl der erforderl i- chen Plätze tiefer angesetzt und die Gesamtzahl begrenzt werden (§ 242 Abs. 2 PBG). R3.2015.00037 Seite 8 Die Gemeinde X hat von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht und e ine Parkplatzverordnung (PPV) erlassen. Gemäss deren Art. 3 wird der Nor m- bedarf an Abstellplätzen anhand der Nutzungsart berechnet (z.B. 1 PP/Wohnung). Gemäss Art. 4 PPV wird entsprechend der Lage des b e- troffenen Grundstückes die Zahl der Personenwagen -Abstellplätze in % des Normbedarfs festgelegt. Der Mindestwert legt die Zahl der minimal e r- forderlichen Fahrzeugabstellplätze fest (Pflichtabstellplätze); der Höchs t- wert die Zahl der maximal zulässigen Fahrzeug abstellplätze. Im Rahmen dieser Minimal- und Maximalvorschrift kann der Bauherr die zu erstellende Parkplatzzahl frei bestimmen. Die Baugrundstücke liegen im Reduktionsgebiet A, in welchem für Bewo h- ner mindestens 50 % und maximal 100 % des Normbedarfs sowie für B e- sucher, Kunden und Beschäftigte mindestens 30 % und maximal 80 % des Normbedarfs an Abstellplätzen zur Verfügung gest ellt werden darf. Die auf Seite 8 der Stammbaubewilligung vom 12. Februar 2013 aufgeführten M i- nimal- und Maximalzahlen an Abste llplätzen je Nutzungsart wurden von den Parteien nicht bestritten. Gemäss dieser Auflistung sind für die Bes u- cher der Liegenschaft K.-Strasse 2 (zukünftiges Grundstück A) minimal und maximal einen sowie für die Beschäftigten der genannten Liegenschaft m i- nimal einen und maximal zwei Abstellplätze vorgesehen. Strittig ist die Fr a- ge, ob die insgesamt sechs geplanten Ab stellplätze auf dem Grundstück A erstellt werden dürfen, obwohl die errechnete Maximalzahl für diese Parze l- le mit drei Abstellplätzen bereits ausgeschöpft ist. Unbestritten blieb, dass – auch unter Einbezug der auf dem Grundstück A vorgesehenen Abstellplä t- ze für das Grundstück B – die (nutzungsbezogene) Minimal- bzw. Maximal- zahl für jedes einzelne der drei Grundstücke eingehalten ist. 7.2. Wo der Gesetzeswortlaut nic ht klar ist, oder wo Zweifel be stehen, ob ein scheinbar klarer Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt, ist eine Auslegung notwendig. Die Gründe für die Auslegungsbedürftigkeit von Rechtsnormen liegen einerseits in der Unzulänglic hkeit der Sprache; and e- rerseits kann die Tragweite einer abstrakten Regelung bezüglich zukünft i- ger Anwendungsfälle oft nur unvollkommen vorausgesehen werden ( Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf- lage, Zürich 2010, Rz 214). Für die Normen des Verwaltungsrechts gelten die üblichen Methoden der Gesetzesauslegung. Zur Anwendung gelangen R3.2015.00037 Seite 9 die grammatikalische, historische, zeitgemässe, systematische und teleol o- gische Auslegungsmethode (Häfelin/Müller, Rz. 216 ff.). Bei der Parkplatzverordnung handelt es sich um kompetenzgemäss erla s- senes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der komm u- nalen Baubehörde obliegt, welche die Verhältnisse am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG erkannte das Ve r- waltungsgericht mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 (VB.2013.00468 in BEZ 2014 Nr. 3), das Baurekursgericht sei nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, seine gesetzlic he Überprüfungsbefugnis (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) auszuschöpfen. Dies in Abkehr von der früheren Rechtsprechung (gru ndlegend: VB.2010.00127 vom 30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28), wonach sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung diesbezüglicher baurechtlicher Entscheide auf Grund der Ge- meindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV]; Art. 85 der Kantonsverfassung [KV]) Zurückhaltung aufzuerlegen hatte. Zwar verfügt die Gemeinde bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts über einen gewissen Beurteilungsspielraum. Di e- ser ist indes nicht unbeschränkt. Das Recht auf wirksame Überprüfung des angefochtenen Entscheides steht auf derselben Stufe wie die Gemeindeau- tonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (VB.2013.00788 vom 28. August 2014, E. 4.5; vgl. zum Ganzen Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 54 ff.). Immerhin stellt sich die Frage, ob der Beurteilungsspielraum einer Gemeinde bei der Auslegung ihres eigenen Rechts nicht weiter reicht als bei der Auslegung kantonalen Rechts. Das Verwaltungsgericht hat sich indes bislang (auch im soeben zitierten En t- scheid) hierzu nicht geäussert. Auch vorliegend kann diese Frage offen bleiben, ist doch der Entscheid der Vorinstanz, wie sich aus den nachst e- henden Erwägungen ergibt, auch bei einer Prüfung mit eingeschränkter Kognition nicht zu schützen. 7.3. Zunächst ist festzuhalten, dass die sechs oberirdischen Abstellplätze auf dem heutigen Grundstück Kat. -Nr. 479 mit Stammbeschluss vom 12. Fe b- ruar 2013 unter dem Vorbehalt der Zusammenlegung bewilligt worden sind. R3.2015.00037 Seite 10 Mit der nachgesuchten Neuparzellierung änderten sich die Verhältnisse, weshalb sich eine neue Beurteilung der Abstellplatzsituation auf den Grundstücken durch die Baubehörde rechtfertigte. Dass Abstellplätze auf Drittgrundstücken errichtet werden können, ist u n- bestritten und im Planungs - und Baugesetz auch s o vorgesehen. Gemäss § 244 Abs. 1 PBG müssen Abstellplätze entweder auf dem Baugrundstück selbst oder aber in nützlicher Entfernung davon liegen. Mit dieser Vorschrift wollte der Gesetzgeber dem erstellungspflichtigen Bauherrn die Möglichkeit einräumen, seiner Verpflichtung ganz oder t eilweise auch auf einem Nac h- bargrundstück nachzukommen. Mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes ist es durchaus vereinbar, wenn die notwendigen Abstellplätze statt auf dem Baugrundstück selbst in dessen Nähe errichtet werden. Abstellplätze sollen Raum schaffen , damit die Motorfahrzeuge ausserhalb des öffentlichen Grundes abgestellt werden können, und so die Strassen und Verkehrsfl ä- chen vom ruhenden Verkehr entlasten. Diese Funktion kommt ihnen auch dann zu, wenn sie sich nicht auf dem Baugrundstück befinden (vg l. Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Diss., Winterthur 1987, S. 56). Aus der kantonalen Bestimmung lässt sich somit nicht ableiten, dass die errechnete Maximal - anzahl pro Grundstück auf diesem eingehalten werden müsste. Es bleibt zu prüfen, ob sich eine entsprechende Einschränkung aus dem kommunalen Recht ergibt. Nach Auffassung der Vorinstanz ist die in der Parkplatzverordnung festgelegte Maximalzahl grundstückbezogen zu ve r- stehen und darf selbst dann nicht überschritten werden, wenn die überzä h- ligen Abstellplätze einem anderen Grundstück dienen sollen. Ein solcher Sinngehalt lässt sich entgegen der Behauptung der Vorinstanz der komm u- nalen Parkplatzv erordnung nicht entnehmen. Art. 4 PPV hält zwar fest, dass die Zahl der Personenwagen -Abstellplätze anhand der Lage des b e- troffenen Grundstückes berechnet wird, woraus jedoch nicht geschlossen werden kann, dass nur die Maximalzahl auf einem Grundstück errichtet werden darf. Art. 4 PPV regelt allei n die Berechnungsweise der Mindest - und Maximalzahl Abstellplätze pro Grundstück, spricht sich jedoch keine s- wegs darüber aus, wo diese zu erstellen sind. Sinn und Zweck einer so l- chen Abstellplatzzahlbeschränkung ist die Entlastung des Verkehrs sowie umweltschutzrechtliche Gedanken. Mit der Erstellung der drei Abstellplätze auf dem Grundstück A, welche dem zukünftigen Grundstück B zugeordnet werden sollen, wird dem Sinn und Zweck der Norm nicht widersprochen, R3.2015.00037 Seite 11 spielt es doch für das Verkehrsaufkommen sowie fü r den Umweltschutzge- danken aufgrund einer gebietsweisen Betrachtung keine Rolle, ob die A b- stellplätze auf dem Grundstück A od er dem benachbarten Grundstück B angeordnet sind. Dies gilt jedoch nur solange die Maximalzahlen aller betei- ligten Grundstücke eing ehalten werden. Eine Überschreitung der Maxima l- zahl an Abstellplätzen auf einem Grundstück ist mit anderen Worten nur zu- lässig, sofern diese überzähligen Abstellplätze einem anderen Grundstück zugewiesen werden, dessen Maximalzahl dadurch nicht überschritt en wird. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Ebenso wenig steht vorliegend ein sogenannter verpönter Kontingentha n- del in Frage. Der Entschei d des Baurekursgerichts vom 20. August 2010 (BRKE I Nr. 0178/2010; bestätigt mit Entscheid des Verwaltungsg erichts vom 9. Februar 2011 [VB.2010.00508]) ist vorliegend nicht einschlägig, ging es doch damals um die Frage, ob über freiwillig erstellte Abstellplätze in einem Gebiet mit Abstellplatzzahlbeschränkung frei verfügt werden darf. Dies wurde aus Gründen de s Zweckerhaltungsgebots verneint. Vorliegend gestaltet sich die Situation jedoch anders, da die drei strittigen Parkplätze auf dem Grundstück A rechnerisch dem Grundstück B angehören und auch diesem dienen sollen. Werden Abstellplätze auf einem fremden Gru ndstück erstellt, besteht j e- doch die Gefahr, dass sie ganz oder teilweise aufgehoben, zweckentfre m- det oder einem anderen Grundstück zur Verfügung gestellt werden. Um dies zu verhindern, sind solche Abstellplätze dinglich zu sichern. Als Sich e- rungsmittel ko mmen etwa die Begründung von Eigentumsrechten an A b- stellplätzen oder eines Baurechts und vor allem die Errichtung einer Grund - oder Personaldienstbarkeit in Betracht. Die angefochtene Verfügung ist daher mit einer entsprechenden Auflage zu ergänzen. Damit kann auch der Befürchtung der Vorinstanz begegnet wer- den, wonach die Erstellung von Abstellplätzen auf Drittgrundstücken, we l- che die Maximalzahl an Abstel lplätzen bereits erreicht haben, zu einem nicht mehr handhabbaren Kontrollaufwand führen würde. 7.4. Da mit der angefochtenen Verfügung eine Grenzmutation bewilligt worden ist und die drei Grundstücke somit nicht – wie in der Stammbaubewilligung vorgesehen – zusammengelegt werden, bleibt zu prüfen, ob die dem R3.2015.00037 Seite 12 Grundstück B zugeordneten Abstellplätze auf dem Grundstück A genügend erschlossen sind. Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Wird ein Zugang über ein Drittgrundstück geführt, so kann die entspr e- chende Berechtigu ng durch privatrechtliche Vereinbarung (insbesondere durch eine Dienstbarkeit) eingeräumt werden. Auch in diesem Fall muss j e- doch die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung des Zugangs gesichert sein. Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfe n deshalb ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rech t- lich verändert oder aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im Grun d- buch anzumerken (§ 237 Abs. 4 PBG). Da es sich bei der genügenden Erschliessung des Baugrundstücks um eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung handelt (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG; §§ 233 und 234 PBG), sind die Verwaltungs - und Verwaltungsrechtspflegebehörden gehalten, die Frage, ob der priva t- rechtlich geregelte Grundstückszugang aus öffentlichrechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstellt, im Sinne einer zivilrechtlichen Vorfr a- ge zu prüfen. Bei der Entscheidung von Vorfragen aus einem fremden Z u- ständigkeitsbereich – hier aus demjenigen der Zivilgerichte – ist jedoch Zu- rückhaltung geboten (vgl. Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2014, § 1 Rz. 40). Die privatrechtliche Regelung des Grundstückszugangs kann deshalb von den Baubehörden und der Rekur s- instanz nur dann als hinreichende Sicherung akzep tiert werden, wenn sich daraus das Recht zur dauernden und jederzeitigen Benützung des Z u- gangs klar ergibt. Trifft dies nicht zu, so ist die Baubewilligung grundsätzlich zu verweigern, bis sich der Bauherr − nötigenfalls auf dem Zivilweg − einen hinreichenden Ausweis über seine Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VB 105/1980 in BEZ 1981 Nr. 1, E. 3a). Die Frage, ob die Abstellplätze in rechtlicher Hinsicht genügend erschlo s- sen sind, ist somit im Sinne einer zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen. Das Grundstück A ist durch die Privatstrasse " K.-Strasse" erschlossen, welche in nordöstliche Richtung von der B.-Strasse abzweigt. Sie liegt auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 479 (entspricht Grundstück A), 502, 2895 und 6831 und steht daher im Eigentum der jeweiligen Grundeigentümer. G e- mäss Auszug aus dem Grundbuch und der Dienstbarkeit SP Art. 1438 b e- steht zugunsten und zulasten dieser Grundstückseigentümer ein gege nsei- R3.2015.00037 Seite 13 tiges Fuss- und Fahrwegrecht für die K.-Strasse. Die Beigeladenen machen nun geltend, dass das Grundstück B über kein Zufahrtsrecht über die K.- Strasse verfüge, weshalb die Abstellplätze für das Grundstück B auf dem Grundstück A nicht erschlossen seien. Gemäss Dienstbarkeit SP Art. 1438 haben die Eigentümer der berechtigten Liegenschaften das jederzeitige Fuss - und Fahrwegrecht über die belast e- ten Grundstücke. Einschränkungen ergeben sich aus der Grunddienstba r- keit keine (act. 14). Solche Grunddienstbarkeiten bestehen anerkannte r- massen auch für Dritte, die ein Nutzungsrecht am berechtigten Grundstück (z.B. Nutzniessung, Miete oder Pacht) eingeräumt erhalten haben (BGE 131 III 345, E. 3.1; Peter Liver, Zürcher Kommentar, 1980, Art. 730 N 40). Wenn ein Wegrecht somit auch für einen Mieter eines Abstellplatzes auf dem berechtigten Grundstück g ilt, hat dies für einen baurechtlich oder dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Abstellplatz ebenfalls zu gelten. Daraus folgt, dass es bei der Frage der Erschliessung von Abstellplätzen keine Rol- le spielen kann, welchem Grundstück oder welcher Person diese rechtlich zugeordnet sind, vielmehr ist ausschlaggebend, auf welchem Grundstück sie zu liegen kommen. Die Abstellplätze sind auf dem Grundstück A g e- plant, zu dessen Gunsten unbestrittenermassen ein Wegrecht an der K.- Strasse besteht. Die Abstellplätze sind somit ohne weiteres in rechtlicher Hinsicht erschlossen. Von einer unzumutbaren Mehrbelastung im Sinne von Art. 739 ZGB ist nicht auszugehen (vgl. hierzu BGE 131 III 345, E. 4.3.1 ff.) und wird denn auch von den Beigeladenen nicht geltend gemacht. 8. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. Demgemäss ist Dispositiv -Ziffer A.3. der Baubehörde X vom 20. Januar 2015 aufzuheben und durch folgende Auflage zu ersetzen: "Mit Vollzug der Mutation ist entweder mittels Begründung von Eigentum s- rechten, einem Baurecht im Sinne von Art. 675 ZGB oder durch Errichtung einer Dienstbarkeit sicherzustellen, dass drei der sechs vorgesehenen A b- stellplätze auf dem Grundstück A ( K.-Strasse 2) dem Grundstück B ( N.- Strasse 18 und B.-Strasse 17) zugeordnet werden. Eine solche Sicherung ist im Grundbuch einzutragen." Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. [….]