<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00367</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219190&amp;W10_KEY=13013493&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00367</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.03.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.04.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlicher Ausgestaltung je Dachhälfte. Es ist zulässig, das Dachgeschoss eines Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu versehen und auf der anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten (E. 4.4). Dadurch, dass die Dachfläche des Attikageschosses eine Neigung von 15 % aufweist, erwecken die Aufbauten den Eindruck eines Vollgeschosses unter einem flachen Schrägdach, was gegen § 292 PBG verstösst (E. 4.6). Die Beschwerdeführenden haben trotz teilweiser verdeckter Sicht ein schutzwürdiges Interesse an der Redimensionierung der Dachgeschosse (E. 4.7). Die die Dachtraufe durchstossenden Gauben verletzen § 292 PBG sowie das kommunale Recht nicht (E. 5). Der Eindruck einer vier Vollgeschosse aufweisenden Baute ist nicht Folge einer unbefriedigenden architektonischen Gestaltung, sondern wird durch die Ausschöpfung der zulässigen baulichen Möglichkeiten verursacht. Insgesamt ist § 238 Abs. 1 PBG nicht verletzt (E. 6.3). Bei einer Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen ist nicht mehr von einem umweltrechtlichen Bagatellfall auszugehen. Da die Rampe mit einer geringen Steigung (6 %) bereits eingehaust ist, sind weitere Massnahmen im Sinn der Vorsorge nicht ersichtlich (E. 7.4). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFORM">DACHFORM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LUKARNE">LUKARNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNIVEAUGARAGE">UNTERNIVEAUGARAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 7 Abs. I lit. a LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 7 Abs. I lit. b LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 11 Abs. II USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=41838" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00367</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. MÃ¤rz 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Genossenschaft D,<b> </b>vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Stadtrat Uster,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. November 2017 erteilte der Stadtrat Uster der Genossenschaft D die Baubewilligung fÃ¼r die Errichtung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Uster.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben B und A mit Eingabe vom 11. Dezember 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 23. Mai 2018 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben B und A mit Eingabe vom 22. Juni 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich mit folgenden AntrÃ¤gen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Eventualiter sei der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren PrÃ¼fung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Subventualiter sei der angefochtene Bauentscheid mit Nebenbestimmungen zu ergÃ¤nzen, wonach</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a) auf die bis an die Fassadenflucht vorstossenden westseitigen Teile der Dachgeschosse sowie die ostseitigen "Lukarnen" zu verzichten sei und vor Baufreigabe entsprechende AbÃ¤nderungsplÃ¤ne einzu-reichen und bewilligen zu lassen seien;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) die Zahl der oberirdischen ParkplÃ¤tze auf drei zu reduzieren und vor Baufreigabe ein entsprechend korrigierter Umgebungsplan ein-zureichen und bewilligen zu lassen sei.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Es sei ein Augenschein vor Ort durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zuzÃ¼glich 7,7 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 6. Juli 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Genossenschaft D beantragte am 27. August 2018 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. Am 28. August 2018 stellte auch der Stadtrat Uster den Antrag, es sei die Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrenden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 10. September 2018 hielten B und A an ihren AntrÃ¤gen fest. Der Stadtrat Uster erstattete seine Duplik mit Eingabe vom 24. September 2018. Die Duplik der Bauherrschaft datiert vom 25. September 2018. B und A liessen sich nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss der geltenden Zonenordnung der Stadt Uster in der Landhauszone L2/30. Die Bauherrschaft plant den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und die Errichtung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit je fÃ¼nf Wohnungen sowie einer gemeinsamen Unterniveaugarage mit 16 FahrzeugabstellplÃ¤tzen.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen neben der Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he die Dachgestaltung sowie die ungenÃ¼gende Einordnung des Bauvorhabens. Ausserdem bemÃ¤ngeln sie eine fehlende LÃ¤rmprognose und die Anzahl der oberirdisch angeordneten ParkplÃ¤tze.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Sie machen geltend, die Beurteilung der erhobenen RÃ¼gen setze detaillierte Kenntnisse der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse voraus. Das vorinstanzliche Augenscheinprotokoll genÃ¼ge nicht, um einen hinreichenden gesamtheitlichen Eindruck zu erlangen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bei den Akten findet sich das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins. Darin enthalten sind verschiedene Fotos, darunter eine Aufnahme des BaugrundstÃ¼cks sowie der dem BaugrundstÃ¼ck in allen Richtungen benachbarten Bauten. Ausserdem liegen dem Verwaltungsgericht die Akten der gegen ein erstes Bauprojekt der Bauherrschaft auf dem BaugrundstÃ¼ck gerichteten Rekurse vor. Auch in diesem Rekursverfahren fÃ¼hrte die Vorinstanz einen Augenschein durch. Das Protokoll enthÃ¤lt zahlreiche weitere Fotos vom BaugrundstÃ¼ck und der baulichen Umgebung. Der massgebliche Sachverhalt bezÃ¼glich des BaugrundstÃ¼cks und der nÃ¤heren baulichen Umgebung ergibt sich aus den Akten â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die DurchfÃ¼hrung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Strittig ist vorliegend vorab die Frage der Einhaltung der zulÃ¤ssigen <i>GebÃ¤udehÃ¶he</i> durch die beiden geplanten Neubauten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids gingen weitgehend an der Sache vorbei. Die Vorinstanz gehe mit keinem Wort darauf ein, wo bei den verschiedenen GebÃ¤udeteilen die fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebende Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che verlaufe. Sie fÃ¼hre sogar aus, § 280 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) sei vorliegend irrelevant. Diese Auffassung sei verfehlt. Denn selbst wenn die Bestimmung nicht zu den Vorschriften betreffend HÃ¶chstmass und Gestaltung von Dachgeschossen zÃ¤hle, dÃ¼rfe die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he selbstredend nicht Ã¼berschritten werden. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei entlang der gesamten Trauffassade zu messen. Ein Blick auf einen Schnittplan genÃ¼ge nicht. Die Nordansichten der beiden GebÃ¤ude zeigten ein SchrÃ¤gdach mit einer Neigung von 15 °, welches bis an die fÃ¼r die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche Fassadenflucht reiche. Es sei eine einzige vom First bis zur Traufe durchgehende DachflÃ¤che ersichtlich. Dadurch werde die fÃ¼r die Bestimmung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche Schnittlinie bestimmt. Diese befinde sich beim Haus A auf einer Kote von 509.60, beim Haus B auf einer solchen von 510.30. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei deutlich Ã¼berschritten. FÃ¼r die Ansetzung einer hypothetisch tieferen Schnittlinie bestehe bei einem SchrÃ¤gdach kein Raum. Massgeblich sei das tatsÃ¤chliche SchrÃ¤gdach. Nur bei Attikageschossen werde auf ein hypothetisches SchrÃ¤gdachprofil abgestellt. Es liege vorliegend nicht nur in rechtlicher, sondern auch in tatsÃ¤chlicher Hinsicht weder ein Flachdach, noch eine Kombination von SchrÃ¤g- und Flachdach, sondern ein SchrÃ¤gdach mit einer Terrasse vor. Im Bereich ohne Terrasse sei die GebÃ¤udehÃ¶he klarerweise an der tatsÃ¤chlichen Schnittlinie von DachflÃ¤che und Fassade zu messen. Dieser Bereich sei zu behandeln wie ein Kreuzfrist oder Quergiebel.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht erachtet die GebÃ¤udehÃ¶he als eingehalten. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrt das Gericht aus, aus dem Verwaltungsgerichtsentscheid VB.2016.00525 lasse sich nicht ableiten, es sei im vorliegenden Fall auf der als Attikageschoss ausgebildeten Seite die GebÃ¤udehÃ¶he an der Schnittlinie zwischen der Fassade des Dachgeschosses und der SchrÃ¤gdachflÃ¤che Ã¼ber dem Dachgeschoss zu messen. Die Bestimmung Ã¼ber die Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG zÃ¤hle nicht zu den Vorschriften betreffend HÃ¶chstmass und Gestaltung von Dachgeschossen. Die von den Rekurrierenden propagierte Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼hrte dazu, dass die fragliche Ausgestaltung von Dachgeschossen faktisch verunmÃ¶glicht wÃ¼rde. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei daher bei der vorliegenden Ausgestaltung des Dachgeschosses auf der als Attikageschoss ausgebildeten Traufseite an der Schnittlinie zwischen der Vollgeschossfassade und der FlÃ¤che des Flachdachs (Terrasse) zu messen. Hier sei die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,10 m eingehalten. Die Frage, ob es sich bei den westseitigen, bis an die Fassaden der darunterliegenden Vollgeschosse reichenden Abschnitte um Dachaufbauten handle oder ob vielmehr eine besondere Dachform vorliege, kÃ¶nne offenbleiben, da die beanstandeten Bauteile vom rekurrentischen GrundstÃ¼ck aus nicht einsehbar seien und ein entsprechender Mangel ohnehin nicht zur Aufhebung der Baubewilligung, sondern hÃ¶chstens zur Statuierung einer entsprechenden Auflage fÃ¼hren wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die beiden geplanten HÃ¤user A und B weisen eine besondere Dachform auf. Ostseitig ist ein SchrÃ¤gdach unter Ansetzung eines Kniestocks vorgesehen. Die Vorinstanz geht westseitig von einer als Attikageschoss Ã¼ber einem Flachdach ausgestalteten Dachform aus. DemgegenÃ¼ber bezeichnen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Dachform als SchrÃ¤gdach mit Terrasse. Strittig ist vorliegend die Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he im Bereich der nordwestlichen GebÃ¤udeecken. In diesem Bereich verlÃ¤uft die Dachgeschossfassade â unbestrittenermassen auf einem Drittel der FassadenlÃ¤nge â bÃ¼ndig mit der Hauptfassade.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Vorab ist prÃ¤zisierend darauf hinzuweisen, dass es ohne Weiteres zulÃ¤ssig ist, das Dachgeschoss eines GebÃ¤udes auf einer DachhÃ¤lfte mit einem SchrÃ¤gdach zu versehen und auf der anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten. Das SchrÃ¤gdach unterliegt dabei den Bestimmungen fÃ¼r SchrÃ¤gdÃ¤cher, das Flachdach hat den Vorschriften und Vorgaben der Rechtsprechung fÃ¼r Attikageschosse zu genÃ¼gen. Dies hat zur Folge, dass auf der SchrÃ¤gdachseite ein Kniestock von maximal 0,9 m in Anschlag gebracht werden darf, wÃ¤hrend das hypothetische Dachprofil auf der Flachdachseite am Schnittpunkt zwischen Trauffassade und DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses anzubringen ist. Das Anbringen eines Kniestocks fÃ¼r die Ermittlung der hypothetischen Profillinie ist auf der Flachdachseite nicht zulÃ¤ssig. Abweichendes ist dem zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 9. Februar 2017 (VB.2016.00525) nicht zu entnehmen, wenn auch einzurÃ¤umen ist, dass die dortigen ErwÃ¤gungen allenfalls missverstanden werden konnten.</p> <p class="Erwgung2">Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet. Massgebend fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he ist die Schnittlinie der traufseitigen Fassade/DachflÃ¤che. Bei GebÃ¤uden mit SchrÃ¤gdÃ¤chern fÃ¼hrt die Bestimmung der Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten. Bei Bauten mit FlachdÃ¤chern hingegen ist eine hypothetische Traufseite zu bestimmen, in der Regel die GebÃ¤udelÃ¤ngsseite (vgl. BRKE in BEZ 2001 Nr. 40 und 2002 Nr. 37). Bei derartigen Bauten ist der obere GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt die "Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che", wobei als "DachflÃ¤che" jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG). Die GebÃ¤udehÃ¶he wird nur auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes gemessen (BEZ 2006 Nr. 8).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden sind die geplanten BaukÃ¶rper westseitig bzw. sÃ¼dwestseitig als Attikabauten ausgestaltet. Das Dach Ã¼ber dem obersten Vollgeschoss ist auf zwei Dritteln der FassadenlÃ¤nge als Flachdach ausgestaltet, indem die Hauptfassade des Dachgeschosses entsprechend zurÃ¼ckversetzt ist. Dass das Dach des Dachgeschosses nicht vÃ¶llig flach, sondern leicht ansteigend verlÃ¤uft, vermag an dessen Qualifikation als Attikageschoss nichts zu Ã¤ndern. In Anwendung der Vorschrift von § 280 Abs. 1 PBG wird die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r die gesamte West- bzw. SÃ¼dwestfassade daher an der Schnittlinie der Vollgeschossfassade und der FlÃ¤che des Flachdaches (Dach des obersten Vollgeschosses = Terrasse) gemessen. Damit ist die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,10 m eingehalten. Dass das Attikageschoss jeweils auf einem Drittel der FassadenlÃ¤nge fassadenbÃ¼ndig erstellt werden soll, Ã¤ndert daran nichts, da sich dadurch der Schnittpunkt Fassade/DachflÃ¤che nicht Ã¤ndert. Als massgebliche DachflÃ¤che gilt auch im Bereich solcher Aufbauten die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses und nicht etwa der Dachabschluss des Attikageschosses. Ist die Oberkante des obersten Vollgeschosses nicht ablesbar, so sind zwischen den traufseitigen Enden der Geschossoberkanten Verbindungslinien zu ziehen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 920).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Von der Frage der Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he zu unterscheiden ist diejenige nach der zulÃ¤ssigen baulichen Ausgestaltung des Dachgeschosses. GemÃ¤ss der diesbezÃ¼glich massgeblichen Bestimmung von § 292 PBG dÃ¼rfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge, sofern sie bei SchrÃ¤gdÃ¤chern Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45 ° an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenÃ¼ber der hypothetischen Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss â wie ein Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach â mit der Fassade des Vollgeschosses bÃ¼ndig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwÃ¤hnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulÃ¤ssig, d.<span> </span>h. sie dÃ¼rfen bei FlachdÃ¤chern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dÃ¼rfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.<span> </span>h. mit der betreffenden Fassade bÃ¼ndig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22; vgl. schon RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121 E. 1; 1999 Nr. 122; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 941; je auch zum Folgenden). Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulÃ¤ssig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.<span> </span>h. an die GebÃ¤udeecken der betreffenden Traufseiten, zu rÃ¼cken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a [nicht publiziert]).</p> <p class="Erwgung2">Letztere Voraussetzung ist bei der vorliegenden gewÃ¤hlten Dachgestaltung offensichtlich nicht erfÃ¼llt. Zwar wurde das fÃ¼r Attikageschosse zulÃ¤ssige Dachprofil unbestrittenermassen korrekt angesetzt, und die strittige Dachaufbaute durchstÃ¶sst dieses nicht mehr als auf einem Drittel der LÃ¤nge der West- bzw. SÃ¼dwestfassade. Dadurch, dass die DachflÃ¤che des Attikageschosses nicht ganz flach verlÃ¤uft, sondern eine Neigung von unbestrittenermassen 15 % aufweist, erwecken die Dachgeschosse jedoch in diesem Bereich optisch in der Tat nicht mehr den Eindruck eines Dachgeschosses. Vielmehr erscheint das Dachgeschoss in diesem Bereich als viertes Vollgeschoss unter einem flachen SchrÃ¤gdach. Dies verstÃ¶sst gegen Sinn und Zweck der Vorschrift von § 292 PBG, bei welcher es sich um eine Ãsthetiknorm handelt und welche Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindern soll (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2">Insofern ist den BeschwerdefÃ¼hrenden beizupflichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Als zutreffend erweist sich allerdings auch die Feststellung der Vorinstanz, dass dieser Mangel zum vornherein nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hrt, da er ohne Weiteres durch Statuierung einer entsprechenden Auflage geheilt werden kann. Wie die GrundrissplÃ¤ne deutlich machen, kÃ¶nnen die entsprechenden Aufbauten, welche jeweils ein zusÃ¤tzliches Zimmer der Dachwohnungen beinhalten, ohne Weiteres weggelassen oder verkleinert werden, was baulich absolut unproblematisch erscheint und lediglich zum Verlust bzw. zur Verkleinerung je eines Raumes der Dachgeschosswohnungen fÃ¼hrt.</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn die Sicht von den GrundstÃ¼cken der BeschwerdefÃ¼hrenden auf die West- bzw. SÃ¼dwestfassaden der Neubauten mehr oder weniger verdeckt sein mag, kann allerdings nicht gesagt werden, die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten keinerlei berechtigte und damit schutzwÃ¼rdige Interessen an einer derartigen auflageweisen Heilung des Mangels. Die BeschwerdefÃ¼hrenden erheben unter anderen eine EinordnungsrÃ¼ge, in welcher nicht nur die Erscheinung der Bauten als "viergeschossig" gerÃ¼gt wird, sondern auch EinwÃ¤nde im Zusammenhang mit der Dachgestaltung erhoben werden (vgl. die nachfolgenden ErwÃ¤gungen unter Ziffer 6). Dass die Dachgestaltung das Erscheinungsbild von BaukÃ¶rpern in massgeblicher Weise prÃ¤gt, liegt auf der Hand. Insofern kann den BeschwerdefÃ¼hrenden ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der beantragten optischen Redimensionierung der Dachgeschosse nicht abgesprochen werden.</p> <p class="Urteilstext">Insofern ist die Baubewilligung in teilweiser Gutheissung der Beschwerde durch eine entsprechende Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen. Danach ist die Bauherrschaft zu verpflichten, die Dachaufbauten an der West- bzw. SÃ¼dwestfassade der HÃ¤user A und B entweder gÃ¤nzlich wegzulassen oder durch ZurÃ¼ckversetzen von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass das Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss zu erkennen ist. Die Bauherrschaft ist zu verpflichten, der BaubewilligungsbehÃ¶rde geÃ¤nderte Planunterlagen zur Bewilligung einzureichen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen im Weiteren die an der Ost- bzw. Nordostfassade geplanten Dachaufbauten. Diese seien nicht auf der DachflÃ¤che aufgesetzt, sondern wÃ¼rden die Traufe des Daches durchstossen. Die ZugehÃ¶rigkeit der Aufbauten zur Hauptfassade werde dadurch betont, dass Farbe und Materialisierung nahtlos fortgefÃ¼hrt und die Traufe durch die raumhohen Fenster durchbrochen wÃ¼rde. Diese Bauteile wÃ¼rden daher nicht nur Art. 30 BZO verletzen, sondern insbesondere auch gegen § 292 PBG verstossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 292 lit. a PBG dÃ¼rfen Dachaufbauten, soweit nichts anderes bestimmt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein, sofern sie bei SchrÃ¤gdÃ¤chern Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Dachebene hinausragen. Unter Dachaufbauten gemÃ¤ss § 292 lit. a PBG sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ãhnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die DachflÃ¤che nach aussen durchstossen (vgl. BEZ 1993 Nr. 9 und 1991 Nr. 67). Dass sie dabei die Traufe nicht durchbrechen dÃ¼rfen, wurde von der Rechtsprechung bisher nicht gefordert (vgl. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 942).</p> <p class="Erwgung2">Es handelt sich bei den gerÃ¼gten Bauteilen klarerweise um Dachaufbauten im Sinn von § 292 lit. a PBG. Diese sind als klassische Schleppgauben ausgebildet, welche unterhalb des Dachfirstes angesetzt sind und bis zur Hauptfassade reichen, mit der Besonderheit, dass sie die Dachtraufe, welche mit der Hauptfassade bÃ¼ndig ist, durchstossen. Ein Verstoss gegen § 292 PBG ist nicht auszumachen. Es liegt insbesondere auch keine unkonventionelle Konstruktion im Dachbereich vor, welche nach der Rechtsprechung von den Dachaufbauten abzugrenzen wÃ¤re, da keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der DachflÃ¤che selbst abgestuft ist (vgl. BEZ 1993 Nr. 9 und 1991 Nr. 67). Dies wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht auch nicht geltend gemacht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Was das kommunale Recht anbelangt, so ist unbestritten, dass die geltende Bauordnung der Stadt Uster fÃ¼r die Dorfzone D2 eine Vorschrift enthÃ¤lt, wonach Dachaufbauten die Trauflinie des Hauptdaches nicht unterbrechen dÃ¼rfen (Art. 24 BZO). FÃ¼r die vorliegend infrage stehende Landhauszone L2/30 sieht die Bauordnung keine entsprechende Bestimmung vor. Was die Dachgestaltung anbelangt, hÃ¤lt Art. 30 BZO lediglich fest, dass Dachaufbauten Ã¼ber SchrÃ¤gdÃ¤chern die Form einer Schleppgaube oder Giebellukarne aufzuweisen haben (vgl. Art. 30 Abs. 1 BZO). Die als Schleppgauben ausgestalteten Bauteile halten vor dieser Bestimmung ohne Weiteres stand. Dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde in diesem gesetzlichen Kontext davon ausgeht, dass Dachaufbauten in der Landhauszone die Traufe des Hauptdaches durchbrechen dÃ¼rften, ist nicht zu beanstanden. Es kann auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden im Weiteren die Gestaltung der geplanten MehrfamilienhÃ¤user. Sie machen vorab geltend, die Vorinstanz habe sich bei der Beurteilung der genÃ¼genden Einordnung im Wesentlichen mit dem Hinweis auf die Einhaltung der primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen begnÃ¼gt. Damit habe die Vorinstanz ihre PrÃ¼fungspflicht verletzt und ihr Ermessen unterschritten. Die von der Vorinstanz ins Feld gefÃ¼hrte horizontale Staffelung sei als gerade <i>nicht positiv</i> zu werten. Die vollstÃ¤ndige Freilegung der Untergeschosse fÃ¼hre zum optischen Eindruck eines zusÃ¤tzlichen Vollgeschosses. Im Zusammenspiel mit der unsensiblen Gestaltung des Dachgeschosses entstehe der Eindruck von viergeschossigen GebÃ¤uden. Die flache Dachneigung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht positiv zu werten. Das Dachgeschoss erscheine als Attikageschoss, welches Ã¼blicherweise ein Flachdach aufweise. Das SchrÃ¤gdach erweise sich als "vÃ¶llig unnÃ¶tige" ErhÃ¶hung.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale BehÃ¶rde Ã¼berschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die lokalen Ã¤sthetischen Interessen gegenÃ¼ber den privaten und den Ã¼berkommunalen Ã¶ffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwÃ¤gen. Dabei mÃ¼ssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berÃ¼cksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen Ã¶ffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt (E. 3.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Vorab erweist sich der Vorwurf, das Baurekursgericht habe zur BegrÃ¼ndung der befriedigenden Einordnung lediglich auf die Einhaltung der primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen verwiesen, als unberechtigt. ZunÃ¤chst verweist die Vorinstanz zu Recht auf das heterogene bauliche Umfeld, aus welchem sich keine besonderen gestalterischen Anforderungen ableiten liessen. Diese Feststellung wird durch die anlÃ¤sslich des Augenscheins aufgenommenen Fotos der benachbarten GebÃ¤ude bestÃ¤tigt und von beschwerdefÃ¼hrerischer Seite im Ãbrigen auch nicht bestritten. Im Weiteren verweist das Gericht auf die horizontale Staffelung der Fassaden und die grosszÃ¼gige Befensterung, Elemente, welche geeignet sind, das optische Erscheinungsbild einer Fassade aufzulockern. Weshalb die Staffelung negative optische Auswirkungen zeitigen sollte, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden ohne weitere BegrÃ¼ndung geltend machen, ist nicht nachvollziehbar. Im Weiteren verweist die Vorinstanz auf die geringe Neigung des SchrÃ¤gdaches auf der einen DachhÃ¤lfte, welche verhindere, dass das Dach die Fassaden optisch erhÃ¶he. Die geplanten Dachfenster bezeichnet das Baurekursgericht als von untergeordneter Bedeutung. Deren Ausmasse stÃ¼nden in einem ausgewogenen VerhÃ¤ltnis zu den betreffenden DachflÃ¤chen. Schliesslich lehne sich die Dachgestaltung aufgrund des Verzichts auf ein Flachdach an die in der Umgebung vorherrschenden Dachformen an.</p> <p class="Urteilstext">Dass die geplanten GebÃ¤ude an der West- bzw. SÃ¼dwestfassade teilweise den Eindruck einer vier Vollgeschosse aufweisenden Baute erwecken, ist nicht von der Hand zu weisen. Dies ist hingegen nicht Folge einer unbefriedigenden architektonischen Gestaltung, sondern wird â in Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz â durch die AusschÃ¶pfung der baulichen MÃ¶glichkeiten wie insbesondere der zulÃ¤ssigen Freilegung der Untergeschosse sowie der Realisierung von Attikageschossen mit Dachaufbauten verursacht. Im Zusammenhang mit diesen EinwÃ¤nden hat der Hinweis der Vorinstanz auf die Einhaltung der primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen seine Berechtigung. Zu berÃ¼cksichtigen sind im vorliegenden Zusammenhang schliesslich die vorstehenden ErwÃ¤gungen unter Ziffer 4.6. Die in teilweiser Gutheissung geforderte Reduktion der Dachaufbauten an der West- bzw. SÃ¼dwestfassade der HÃ¤user A und B wird die Optik des Dachgeschosses Ã¤ndern und dazu fÃ¼hren, dass das Attikageschoss deutlicher als Dachgeschoss wahrnehmbar wird bzw. die Bauten in diesem Bereich nicht (mehr) viergeschossig in Erscheinung treten.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beurteilung der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG erreiche, nicht zu beanstanden, sodass sich die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge als unberechtigt erweist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden sich im Weiteren gegen die Argumentation der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, wonach eine Ãberschreitung der Planungswerte ausgeschlossen werden kÃ¶nne, sodass eine LÃ¤rmprognose nicht erforderlich sei. Im Umstand, dass die Vorinstanz auf die geltend gemachte Verletzung des Vorsorgeprinzips nicht eingegangen sei, sei eine formelle Rechtsverweigerung zu erblicken. Vorsorgliche Emissionsbegrenzungsmassnahmen seien auch ausserhalb der Schwelle der Planungswerte zu prÃ¼fen. FÃ¼r die Bestimmung der mÃ¶glichen Massnahmen und deren Wirksamkeit sei zunÃ¤chst der massgebliche Sachverhalt mittels LÃ¤rmprognose zu ermitteln.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Geplant ist vorliegend eine Unterniveaugarage mit 16 AbstellplÃ¤tzen. Die Ausfahrt soll im Bereich der nordwestlichen Ecke des Hauses A (in westlicher Richtung leicht verschoben) in die G-Strasse erfolgen. Die geplante Tiefgarage stellt einen AussenlÃ¤rm erzeugende neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) dar. Als solche hat sie einerseits die einschlÃ¤gigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) und anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich mÃ¶glich sowie wirtschaftlich tragbar ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz besteht kein Grund zur Annahme, dass die streitbetroffene Anlage zu einer <i>Ãberschreitung der Belastungsgrenzwerte</i> fÃ¼hrt. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden, welche von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Ãbrigen auch nicht bestritten werden. Verwiesen werden kann im Weiteren auf die Vorgaben der kantonalen Fachstelle fÃ¼r LÃ¤rmschutz, auf welche die BaubewilligungsbehÃ¶rde bereits in der Rekursvernehmlassung hingewiesen hat (vgl. www.tba.zh.ch/internet/baudirektion/tba/de/laerm/ laermvorsorge.html → Neuanlagen → Berechnungswerkzeug Tiefgaragen). GemÃ¤ss den dortigen Vorgaben liegt die geplante Anlage mit 16 AbstellplÃ¤tzen angesichts der grossen Distanz zu benachbarten lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen deutlich innerhalb des Bereichs, in welchem die Planungswerte zum vornherein als eingehalten beurteilt werden und gemÃ¤ss den Vorgaben der Fachstelle keine weiteren AbklÃ¤rungen erforderlich sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Nach der Rechtsprechung brauchen weitergehende Anordnungen im Sinn der Vorsorge dann nicht mehr geprÃ¼ft zu werden, wenn von vornherein feststeht, dass die betreffende Anlage nur bedeutungslose Immissionen verursacht, mithin ein sog. umweltschutzrechtlicher Bagatellfall vorliegt (BGE 124 II 219 E. 8b mit Hinweisen; VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3; 31. Oktober 2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1). Aus dem Vorsorgeprinzip kann kein absoluter Schutz vor Emissionen abgeleitet werden. Vielmehr sind geringfÃ¼gige, nicht erhebliche StÃ¶rungen hinzunehmen (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 379).</p> <p class="Erwgung2">Bei einer Unterniveaugarage mit 16 AbstellplÃ¤tzen kann zwar nicht mehr ohne Weiteres von einem umweltrechtlichen Bagatellfall gesprochen werden (vgl. etwa BGr, 3. Februar 2010, 1C_162/2009, E. 5), weshalb das <i>Vorsorgeprinzip</i> grundsÃ¤tzlich zur Anwendung gelangt. Es ist aber zu berÃ¼cksichtigen, dass die Tiefgaragenrampe, welche eine Steigung von lediglich 6 % aufweist, vorliegend im Innern des GebÃ¤udes verlÃ¤uft und daher bereits eingehaust ist. Es ist unter diesen UmstÃ¤nden nicht ersichtlich, welche weiteren Massnahmen im Sinn der Vorsorge verlangt werden kÃ¶nnten bzw. mÃ¼ssten. Eine Verlegung der Unterniveaugaragenausfahrt erscheint jedenfalls keineswegs geboten und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht gefordert. Auch im Rekursverfahren haben die BeschwerdefÃ¼hrenden keine weiteren konkreten Massnahmen angefÃ¼hrt. Dass die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen diesbezÃ¼glich keine AusfÃ¼hrungen enthalten, ist daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Schliesslich machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, das Bauvorhaben sehe fÃ¼nf oberirdische AbstellplÃ¤tze vor. Es seien jedoch lediglich drei BesucherabstellplÃ¤tze zulÃ¤ssig. Da es sich bei den oberirdischen AbstellplÃ¤tzen offensichtlich um BesucherabstellplÃ¤tze handle, seien diese auf drei zu reduzieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Wie die BaubewilligungsbehÃ¶rde vernehmlassungsweise geltend macht, wurde die Baubewilligung bereits mit der Auflage verbunden, vor Baubeginn im Rahmen der detaillierten Umgebungsgestaltung die Nutzung der oberirdischen ParkplÃ¤tze als BesucherabstellplÃ¤tze zu bezeichnen und dabei die Anzahl auf drei zu beschrÃ¤nken. Die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden erweist sich daher als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die angefochtene Baubewilligung (Dispositiv-Ziffer A.3.) ist durch folgende Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen: "Die Dachaufbauten an der West- bzw. SÃ¼dwestfassade der HÃ¤user A und B sind entweder gÃ¤nzlich wegzulassen oder durch ZurÃ¼ckversetzen von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass das Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss in Erscheinung tritt. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen".</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die Rekurskosten in der HÃ¶he von Fr. 8'560.- sind zu je 2/5 den solidarisch fÃ¼r 4/5 haftenden BeschwerdefÃ¼hrenden sowie zu je 1/10 der Bauherrschaft und der BaubewilligungsbehÃ¶rde aufzuerlegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu je 2/5 den solidarisch haftenden BeschwerdefÃ¼hrenden und zu je 1/10 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen (vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht den BeschwerdefÃ¼hrenden keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr sind sie zu einer angemessenen (leicht reduzierten) ParteientschÃ¤digung an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und AbÃ¤nderung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 23. Mai 2018 wird Dispositiv-Ziffer A.3. des Beschlusses des Stadtrats Uster vom 7. November 2017 durch folgende Nebenbestimmung ergÃ¤nzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span>"Die Dachaufbauten an der West- bzw. SÃ¼dwestfassade der HÃ¤user A und B sind entweder gÃ¤nzlich wegzulassen oder durch ZurÃ¼ckversetzen von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass das Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss in Erscheinung tritt. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen."</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 8'650.- werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 + 2 zu je 2/5, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 4/5, und der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu je 1/10 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 + 2 zu je 2/5, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 4/5, und der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu je 1/10 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 + 2 werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'500.-, d.</span><span> </span><span>h. insgesamt Fr. 5'000.- (inkl. MwSt.), zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>