<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00349</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215613&amp;W10_KEY=4467088&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00349</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.10.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ein projektbezogenes Näherbaurecht liegt vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft (E. 5.1). Fehlt es an einer entsprechenden ausdrücklichen Näherbaurechtsvereinbarung, ist davon auszugehen, dass das Näherbaurecht nur für ein bestimmtes Bauwerk erteilt wurde. Mit dem Untergang der privilegierten Baute fällt daher vermutungsweise auch das Näherbaurecht dahin. Die Beschwerdeführer möchten ihr Einfamilienhaus abbrechen. Damit verlieren sie ihr Näherbaurecht, ist doch dieses an den Fortbestand ihres Gebäudes geknüpft. Als Folge davon müssen sie mit ihrem geplanten Mehrfamilienhaus den gesetzlich vorgesehenen Gebäudeabstand einhalten (E. 5.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEABSTAND">GEBÃUDEABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHLOSSENE BAUWEISE">GESCHLOSSENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZBAU">GRENZBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTBEZOGENES NÃHERBAURECHT">PROJEKTBEZOGENES NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 270 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 274 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=27812" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00349</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. Oktober 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Erbengemeinschaft A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>bestehend aus:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>E, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>BaubehÃ¶rde Zollikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 29. September 2014 erteilte die BaubehÃ¶rde Zollikon der Erbengemeinschaft A, bestehend aus B und C (nachstehend Erbengemeinschaft), die Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Zollikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 14. November 2014 rekurrierte E dagegen an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess mit Entscheid vom 5. Mai 2015 den Rekurs gut und hob die Baubewilligung auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 8. Juni 2015 fÃ¼hrte die Erbengemeinschaft beim Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von E. Das Baurekursgericht liess sich am 24. Juni 2015 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. E beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 7. Juli 2015 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Erbengemeinschaft. Die Gemeinde Zollikon stellte am 4. Juli 2015 den Antrag auf Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von E. Die Erbengemeinschaft verzichtete am 10. August 2015 auf Erstattung einer Replik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer sind EigentÃ¼mer der Bauparzelle Kat.-Nr. 01. Diese Parzelle grenzt an die Parzelle Kat.-Nr. 03, welche ihrerseits der Beschwerdegegnerin gehÃ¶rt. Die beiden GrundstÃ¼cke befinden sich in der Wohnzone W2.10. Sie sind mit einem Doppeleinfamilienhaus Ã¼berstellt. Dieses Doppeleinfamilienhaus wurde anfangs der 1930er-Jahre auf der damals noch nicht unterteilten Parzelle Kat.-Nr. 04 errichtet. Zu einem nicht nÃ¤her bekannten Zeitpunkt in den 1930er-Jahren wurde dieses GrundstÃ¼ck in die erwÃ¤hnten beiden Parzellen aufgeteilt; die Aufteilung erfolgte dabei entlang der zwischen den beiden EinfamilienhÃ¤usern verlaufenden Brandmauer. Dadurch entstanden aus den zusammengebauten EinfamilienhÃ¤usern zwei Grenzbauten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer mÃ¶chten ihren Teil des Doppeleinfamilienhauses abbrechen und durch ein 28 Meter langes und 7,74 Meter breites Mehrfamilienhaus ersetzen. Die lÃ¤ngere Seite des GebÃ¤udes soll dabei in einem Abstand von sechs Metern parallel zur gemeinsamen GrundstÃ¼cksgrenze verlaufen. Eine bauliche Verbindung zwischen dem Mehrfamilienhaus und dem direkt auf der Grenze stehenden, Ã¼briggebliebenen Doppeleinfamilienhausteil der Beschwerdegegnerin ist nicht vorgesehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In verfahrensrechtlicher Hinsicht wird die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragt. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; PlÃ¼ss, § 7 N. 79). Wie nachstehend aufzuzeigen sein wird, stellen sich vorliegend ausschliesslich rechtliche Fragen. DemgegenÃ¼ber sind die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unbestritten. Damit erÃ¼brigt sich die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zwischen den Parteien ist strittig, ob das projektierte Mehrfamilienhaus den erforderlichen Abstand zum Ã¼briggebliebenen Teil des Doppeleinfamilienhauses einhÃ¤lt. In der Wohnzone W2.10 muss der Grundabstand mindestens sechs Meter betragen (Art. 15 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 [BZO]). Unter dem Grundabstand ist dabei der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne MehrlÃ¤ngen- und MehrhÃ¶henzuschlag zu verstehen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 844). Die Berechnung des GebÃ¤udeabstandes richtet sich nach den §§ 271â274 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). GemÃ¤ss § 271 PBG muss der Abstand zwischen GebÃ¤uden, die GrenzabstÃ¤nde einzuhalten haben, der Summe der beidseitig nÃ¶tigen GrenzabstÃ¤nde entsprechen. Von diesem Grundsatz sieht § 274 Abs. 1 PBG folgende Erleichterung vor: Steht ein nachbarliches GebÃ¤ude nÃ¤her an der Grenze als es nach den Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist, so genÃ¼gt als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benÃ¶tigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand. Vorliegend steht das GebÃ¤ude der Beschwerdegegnerin unmittelbar auf der gemeinsamen GrundstÃ¼cksgrenze und unterschreitet damit den gemÃ¤ss Art. 15 BZO erforderlichen Grundabstand von sechs Metern. Folglich hÃ¤tte das projektierte Mehrfamilienhaus gegenÃ¼ber dem Einfamilienhaus der Beschwerdegegnerin einen GebÃ¤udeabstand von 9,5 Meter einzuhalten (6 Meter kommunaler Grenzabstand zuzÃ¼glich 3,5 Meter kantonalrechtlicher Mindestgrenzabstand gemÃ¤ss § 270 Abs. 1 PBG). Das Bauprojekt unterschreitet diesen Abstand von 9,5 Metern deutlich. Entsprechend ist nachstehend zu prÃ¼fen, ob fÃ¼r diese Abstandsunterschreitung eine Rechtsgrundlage besteht.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen sinngemÃ¤ss geltend, die in Art. 19 Abs. 2 und 4 in Verbindung mit Art. 32 BZO vorgesehene MÃ¶glichkeit der geschlossenen Ãberbauung bzw. des Grenzbaus habe zur Folge, dass ein Bauvorhaben in der Wohnzone W2.10 weder Grenz- noch GebÃ¤udeabstÃ¤nde zu beachten haben. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. In der Wohnzone W2.10 darf nur entweder offen oder dann geschlossen gebaut werden. Eine irgendwie geartete dritte Form der GebÃ¤udeanordnung ("halboffen" oder "halbgeschlossen") ist weder in den kommunalen noch in den kantonalen Baubestimmungen vorgesehen. Will die Bauherrschaft geschlossen bauen, muss sie zwingend ihr GebÃ¤ude an dasjenige des Nachbarn anbauen. Dass es hierfÃ¼r einer nahtlosen Verbindung zwischen den beiden GebÃ¤uden bedarf, ergibt sich aus dem kantonalrechtlichen Begriff der geschlossenen Ãberbauung (§ 286 Abs. 2 PBG; vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 874 f.). MÃ¶chte die Bauherrschaft demgegenÃ¼ber offen bauen, muss sie den vorgeschriebenen GebÃ¤udeabstand zum NachbargebÃ¤ude einhalten. In der Wohnzone W2.10 betrÃ¤gt dieser mindestens 6 Meter. Nur wenn ein NÃ¤herbaurecht vereinbart worden war, darf dieser Abstand unterschritten werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss § 270 Abs. 3 PBG kann durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse ein NÃ¤herbaurecht begrÃ¼ndet werden. Aufgrund eines solchen NÃ¤herbaurechts darf nicht nur der Grenz-, sondern auch der GebÃ¤udeabstand unterschritten werden und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob es sich dabei um einen kantonalen oder kommunalen Abstand handelt (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 861). Die Zustimmung zum NÃ¤herbaurecht kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen NÃ¤herbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar verpflichtet, GebÃ¤ude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. DemgegenÃ¼ber liegt ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knÃ¼pft (Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2001, S. 58â61).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Vorliegend finden sich in den Akten keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass den BeschwerdefÃ¼hrern oder ihren RechtsvorgÃ¤ngern erlaubt worden wÃ¤re, den Grenz- oder GebÃ¤udeabstand in genereller Form zu unterschreiten. Die BeschwerdefÃ¼hrer reichten auch keinen entsprechenden Baurechtsvertrag ein. Da kein generelles NÃ¤herbaurecht vorliegt, ist in einem nÃ¤chsten Schritt zu prÃ¼fen, ob den BeschwerdefÃ¼hrern bzw. ihren RechtsvorgÃ¤ngern ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht eingerÃ¤umt worden war. Vorliegend wurde in den 1930er-Jahren die frÃ¼here Parzelle Kat.-Nr. 04 in die beiden neuen Parzelle Kat.-Nr. 01 und 03 unterteilt. Mit dieser Unterteilung wurden die beiden GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer bzw. deren Rechtsnachfolger konkludent verpflichtet, die auf der gemeinsamen Grenze stehenden EinfamilienhÃ¤user gegenseitig zu dulden. Es liegen mithin zwei spiegelbildlich ausgestaltete, projektbezogene NÃ¤herbaurechte vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Fehlt es an einer entsprechenden ausdrÃ¼cklichen NÃ¤herbaurechtsvereinbarung, ist davon auszugehen, dass das NÃ¤herbaurecht nur fÃ¼r ein bestimmtes Bauwerk erteilt wurde. Mit dem Untergang der privilegierten Baute fÃ¤llt daher vermutungsweise auch das NÃ¤herbaurecht dahin (SchÃ¼pbach Schmid, S. 34). Die BeschwerdefÃ¼hrer mÃ¶chten ihr Einfamilienhaus abbrechen. Damit verlieren sie ihr NÃ¤herbaurecht, ist doch dieses â wie oben dargelegt â an den Fortbestand ihres GebÃ¤udes geknÃ¼pft. Als Folge davon mÃ¼ssen sie mit ihrem geplanten Mehrfamilienhaus den gesetzlich vorgesehenen GebÃ¤udeabstand einhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>An der fehlenden BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauprojekts Ã¤ndert auch Art. 19 Abs. 2 BZO nichts: Nach dieser Bestimmung ist in der Wohnzone W2.10 die geschlossene Ãberbauung unter anderem dann zulÃ¤ssig, wenn an ein bestehendes GebÃ¤ude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird. Das projektierte Mehrfamilienhaus soll baulich nicht mit dem Einfamilienhaus der Beschwerdegegnerin verbunden werden, sondern frei auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrer stehen. Es ist somit gerade keine geschlossene Ãberbauung vorgesehen, weshalb Art. 19 Abs. 2 BZO nicht einschlÃ¤gig ist. Ebenso wenig kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrer aus Art. 32 BZO etwas zu ihren Gunsten ableiten: Diese Bestimmung regelt nur das Zustimmungserfordernis des Nachbarn zum einseitigen Grenzbau. Vorliegend wollen die BeschwerdefÃ¼hrenden ihr GebÃ¤ude nicht direkt auf der Grenze, sondern in einem Abstand von sechs Meter errichten. Da kein Grenzbau geplant ist, gelangt auch Art. 32 BZO nicht zur Anwendung. Wie oben dargelegt, handelt es sich bei der geschlossenen bzw. offenen Ãberbauung um Begriffe des kantonalen Rechts (§ 286 PBG). Dem kommunalen Gesetzgeber steht diesbezÃ¼glich kein sogenannt "gemeindefreiheitsbezogener" Legiferierungs- oder Auslegungsspielraum zu (zum Begriff der "Gemeindefreiheitsbezogenheit", vgl. BGr, 11. Juli 2013, 2C_794/2012, E. 2.2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Es bleibt somit zu prÃ¼fen, ob fÃ¼r das Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG erteilt werden kann. Ausnahmebewilligungen sind nur dann zulÃ¤ssig, wenn sie unter anderem nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen (§ 220 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Gesetzgeber hat mit § 274 Abs. 1 PBG eine Bestimmung erlassen, welche diejenigen Bauvorhaben privilegiert, die sich in der NÃ¤he von abstandswidrigen GebÃ¤uden befinden. Es liegt mit anderen Worten gerade keine Situation vor, an die der Gesetzgeber nicht gedacht hat und die deshalb mittels einer Ausnahmebestimmung zu regeln wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten je zu einem Viertel den beiden BeschwerdefÃ¼hrern und zur HÃ¤lfte der Mitbeteiligten aufzuerlegen; die BeschwerdefÃ¼hrer haften solidarisch fÃ¼r ihre Anteile (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht den BeschwerdefÃ¼hrern und der Mitbeteiligten nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die beiden BeschwerdefÃ¼hrer sind unter solidarischer Haftung zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen. die BaubehÃ¶rde hat im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemÃ¤ss keine EntschÃ¤digung zu entrichten (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, ZÃ¼rich etc. 2014, § 17, N. 93 ff.)</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zu einem Viertel den beiden BeschwerdefÃ¼hrern und zur HÃ¤lfte der Mitbeteiligten auferlegt; die beiden BeschwerdefÃ¼hrer haften solidarisch fÃ¼r ihre Anteile.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die beiden BeschwerdefÃ¼hrer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>