<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="Xecusson"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p align="left" class="XCantondeVaud"><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> <p align="left" class="XTribunaladministratif"><span>COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p align="left" class="XArrt-Considrant"><span>Arrêt du <a name="DE_DATE_EXP">1<sup>er</sup> décembre 2016 </a></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal">Composition</p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="XComposition"><span lang="EN-GB">M. Eric Brandt, </span><span lang="EN-GB">président</span><span lang="EN-GB">; MM. Jean-Daniel Beuchat et Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Mathilde Kalbfuss, greffière.<span> </span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="128"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Recourante</span></p> </td> <td valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="FR"> </span></p> </td> <td valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>A.________, </b>à ********<a name="P_INSERT_REPR"></a>,</p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_PLAIGNANT_X"> </a></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td width="1"><p class="MsoNormal"> </p></td> <td colspan="2" valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Autorités intimées</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB"> 1.</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Municipalité de Montreux</b>,</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="2" valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="FR"> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB"> 2.</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Service des communes et du logement,</b> <b>Division logement</b>, à Lausanne.</p> </td> <td width="1"><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td width="1"></td> <td width="128"></td> <td width="1"></td> <td width="22"></td> <td width="1"></td> <td width="434"></td> <td width="1"></td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_AUTI_X"> </a></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Autorité concernée</span></p> </td> <td valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB"> 3.</span></p> </td> <td valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Service de la promotion économique et du commerce, Police cantonale du commerce</b>, à Lausanne.</p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_AUTC_X"></a><a name="RU_AUTOTEXT_KL%C3%84GER_X"> </a></p> <p align="left" class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal">Objet</p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="MsoNormal">permis de construire <span> </span> <span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="MsoNormal">Recours A.________ c/ la décision de la Municipalité de Montreux du 21 avril 2016 refusant l'octroi d'un permis de construire pour un projet d'aménagement de salons de massage et de bien-être sur la parcelle n° ******** et la décision de la Division logement du Service des communes et du logement du 8 mars 2016 ordonnant la remise en état des lieux</p> </td> </tr> </table> <p class="XArrt-Considrant"> </p> <p class="XArrt-Considrant">Vu les faits suivants</p> <p class="LettreAvec">A.<span> </span>a) La société A.________, dont le siège est à ********, est propriétaire depuis le 8 septembre 2006 de la parcelle n° ******** du cadastre communal de Montreux située à ********. Ce bien-fonds, d'une surface totale de 316 m<sup>2</sup>, comprend un bâtiment ******** destiné à l'habitation d’une surface de 88 m<sup>2 </sup>au sol, un garage ECA n° ******** de 18 m<sup>2 </sup>et une place-jardin de 210 m<sup>2</sup>. Le bâtiment d'habitation contient quatre appartements de 65 m<sup>2 </sup>comprenant trois chambres, une cuisine et une salle de bains, répartis sur quatre étages, dont le dernier est aménagé dans les combles. Lors de l'acquisition, les logements étaient tous occupés par des locataires, qui ont quitté les lieux entre le 31 mai et le 31 juillet 2007. L'appartement du rez-de-chaussée a ensuite été mis à la disposition de B.________, administrateur unique de A.________, du mois de septembre 2007 au mois d'août 2008 contre un loyer mensuel de 1'500 fr.</p> <p class="Numroetlettresans">b) Après le départ des locataires, A.________ a décidé d'effectuer des travaux de rénovation dans l'immeuble. Ainsi, en 2007, les logements du rez-de-chaussée et du 3<sup>e </sup>étage ont été entièrement rénovés et ceux des 1<sup>er</sup> et 2<sup>e</sup> étages ont été rafraîchis; les fenêtres du bâtiment ont toutes été remplacées par des vitrages isolants. En outre, les salles de bains des 1<sup>er</sup> et 2<sup>e</sup> étages ont été refaites à neuf au cours des quatre dernières années.</p> <p class="Numroetlettresans">c) A partir de 2008, les quatre appartements ont été loués à la société C.________, qui a son siège à ******** et est domiciliée dans les bureaux de la société D.________ à ********. L’accord conclu oralement entre A.________ et C.________ a été formalisé le 20 décembre 2008 par la signature d’un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux valable du 1<sup>er</sup> janvier 2009 au 1<sup>er</sup> janvier 2019. Un loyer global a été fixé à 50'000 fr. par année, en échange de quoi C.________ s'est engagée à financer de futurs travaux de rénovation de l'immeuble à concurrence de 100'000 fr. Il a en outre été convenu que le loyer serait porté en déduction de divers prêts que C.________ avait consentis à A.________. La durée du contrat de bail a été prolongée jusqu'au 1<sup>er</sup> janvier 2025 par un avenant du 5 janvier 2010. </p> <p class="Numroetlettresans">d) Dès le 1<sup>er</sup> juin ou le 1<sup>er</sup> septembre 2008, les quatre logements ont été loués comme salons de massage au moyen de baux à loyer pour locaux commerciaux conclus par – en qualité d'administrateur de A.________ – pour le compte de C.________. Ainsi, l'appartement du rez-de-chaussée a été mis à disposition de E.________ du 1<sup>er</sup> septembre 2008 au 1<sup>er</sup> septembre 2013 contre un loyer de 2'600 fr. par mois. Celui du 1<sup>er</sup> étage a été loué à F.________ du 1<sup>er</sup> juin 2008 au 1<sup>er</sup> juin 2013 pour un loyer mensuel de 2'500 fr. L'appartement du 2<sup>e</sup> étage a été loué à G.________ à partir du 1<sup>er</sup> juin 2008 pour un loyer qui n'a pas été communiqué, puis il a été mis à disposition de H.________ à compter du 1<sup>er</sup> avril 2012 contre un loyer mensuel de 2'600 fr. Enfin, l'appartement du 3<sup>e</sup> étage a été loué à I.________ du 1<sup>er</sup> septembre 2008 au 1<sup>er</sup> septembre 2013 pour un loyer de 2'400 fr. par mois. Les baux ont été reconduits par la suite avec les mêmes locataires. Les loyers sont encaissés par B.________, qui les reverse à C.________ pour amortir la dette contractée par A.________. </p> <p class="Numroetlettresans">Les locataires sous-louent quant à eux les trois chambres des appartements à des prostituées contre un tarif à la journée, étant précisé que la locataire du 1<sup>er</sup> étage, qui est aussi une travailleuse du sexe, exerce son activité professionnelle dans l'une des trois pièces de son logement et sous-loue les deux autres chambres.</p> <p class="LettreAvec">B.<span> </span>Le 22 janvier 2014, G.________ a déposé auprès du Service de la promotion économique et du commerce (SPECo), dont fait partie la Police cantonale du commerce (ci-après: la Police du commerce), un formulaire pour annonce de salon de prostitution portant sur l'appartement du rez-de-chaussée, laissé vacant suite au décès de E.________, survenu le 11 décembre 2013. La Police du commerce a écrit le 24 janvier 2014 à G.________ pour l'informer qu'elle refusait d'enregistrer son annonce de salon dès lors que l'utilisation du logement à cette fin n'avait jamais fait l'objet d'une procédure d'enquête publique. Elle l'a invitée à adresser une demande de changement d'affectation à la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) qui devait être accompagnée du formulaire n° 53, consistant en une demande d'autorisation spéciale, dans le cas où la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) serait applicable. La Police du commerce s'est également réservé la possibilité de procéder à la fermeture du salon dans l'éventualité où son exploitation aurait débuté sans l’autorisation municipale de changement d'affectation ou sans annonce valable. Une copie de son courrier était adressée à A.________, à la municipalité et à la Division logement du Service des communes et du logement (ci-après: la Division logement).</p> <p class="Numroetlettresans">Le 3 février 2014, H.________ a indiqué à la Police du commerce qu'il souhaitait agrandir son salon de massage, aménagé dans l'appartement du 2<sup>e</sup> étage, dans celui du rez-de-chaussée, pour lequel il avait conclu un contrat de bail oral portant sur la période du 1<sup>er</sup> février au 31 mars 2014. Par courrier du 7 février 2014, la Police du commerce a relevé que sa requête n'était pas accompagnée du formulaire pour annonce de salon; pour le reste, elle a invoqué les mêmes éléments que dans sa lettre du 22 janvier 2014 à l'attention de G.________. Son courrier était aussi adressé en copie à A.________, à la municipalité et à la Division logement.</p> <p class="LettreAvec">C.<span> </span>a) Le 21 février 2014, le Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux (ci-après: le Service de l'urbanisme) a invité A.________ à lui faire parvenir un dossier complet pour mise à l'enquête publique portant sur le changement d'affectation du bâtiment d'habitation en salons de massage et de bien-être. A.________ lui a alors transmis le formulaire n° 53 pour l'appartement du rez-de-chaussée, en précisant que les quatre logements étaient d'ores et déjà utilisés comme salons de prostitution. Dans deux lettres des 29 septembre et 13 novembre 2014, le Service de l'urbanisme a informé la société qu'il entendait traiter l'immeuble dans sa globalité et l'a invitée à lui transmettre le formulaire n° 53 pour les quatre appartements concernés.</p> <p class="Numroetlettresans">B.________ s'est adressé le 18 novembre 2014 par e-mail à la municipalité pour expliquer que l'existence des salons était une situation connue de tous depuis la mise en exploitation des locaux et pour solliciter une entrevue à ce sujet avec des représentants de la municipalité, du Service de l'urbanisme et de la Police du commerce. Le Service de l'urbanisme lui a répondu le 2 décembre 2014 que le bâtiment ne pouvait pas profiter de la situation acquise et lui a une nouvelle fois demandé de lui transmettre un dossier complet pour mise à l'enquête publique.</p> <p class="Numroetlettresans">b) Le 3 décembre 2014, A.________, par l’intermédiaire de l'architecte mandaté, a déposé auprès de la municipalité une demande de permis de construire pour <i>"changement ou nouvelle destination des locaux"</i>, visant l'aménagement de salons de massage et de bien-être. A cette demande, étaient joints un plan de situation à l'échelle 1:500 et des plans de chaque étage à l'échelle 1:100, ainsi que le formulaire n° 53 concernant l’autorisation requise par la LDTR. Le formulaire précisait que le loyer des logements avant le changement d’affectation s’élevait à 1042 fr. et qu’il avait été porté à 50'000 fr. par année après le changement d’affectation pour tout l’immeuble. Le dossier a été mis à l'enquête publique du 7 février au 9 mars 2015 et a suscité une opposition ainsi qu'une intervention.</p> <p class="Numroetlettresans">c) Le 29 janvier 2015, la municipalité a adressé à la Division logement le formulaire n° 53 accompagné d’un préavis négatif pour le changement d'affectation envisagé. Elle a fait valoir que le tenancier des salons ne pouvait pas se prévaloir d'une exploitation illégale pour fonder un droit acquis et qu’il existait une pénurie de logement avérée dans le secteur en cause.</p> <p class="Numroetlettresans">d) Par courrier du 19 mars 2015, la Division logement a informé A.________ du préavis négatif de la municipalité. Elle a invité la société à produire une série de documents relatifs à l'occupation de l'immeuble et aux loyers appliqués depuis son acquisition et à faire valoir tout argument utile au traitement de sa demande d'autorisation spéciale. A.________ a répondu le 11 mai 2015 en dressant un bref historique de l'immeuble et en joignant les pièces demandées. Invoquant le contrat de bail conclu avec C.________, elle a demandé que l'autorisation d'affecter les logements en salons lui soit accordée jusqu'au 31 décembre 2021; elle s'engageait en échange à remettre le bâtiment en conformité à partir du 1<sup>er</sup> janvier 2022.</p> <p class="Numroetlettresans">e) Par courrier du 25 novembre 2015, la Division logement a informé la société que des représentants du canton et de la commune souhaitaient visiter les appartements. Une délégation composée de représentants de la Division logement, de la Police du commerce, de la Police Riviera et de l'Office communal du logement de Montreux (OCL) a ainsi procédé, le 4 décembre 2015, à une visite du bâtiment en présence de B.________ et H.________. Le même jour, la Division logement a établi un rapport technique avec un plan de chaque appartement. Ce rapport comporte l'analyse suivante:</p> <p class="MsoQuote">"Situé sur une parcelle de 316 m2, l'immeuble de quatre logements de 3 pièces, datant des années 30, comprend un sous-sol, un rez-de-chaussée, deux étages et un comble habitable.</p> <p class="MsoQuote"><u>Enveloppe</u></p> <p class="MsoQuote">La couverture est ancienne. Le sur comble est non isolé. En façades, les moellons du rez-de-chaussée sont en bon état, mais le crépi des autres niveaux est lézardé. Les fenêtres semblent avoir été rénovées il y a environ 25 ans. Les volets, en bois, sont lessivés.</p> <p class="MsoQuote"><u>Communs</u></p> <p class="MsoQuote">Le local de chauffage est vétuste avec une chaudière à mazout des années 90. La citerne à mazout se trouve dans un garage annexe.</p> <p class="MsoQuote">Le local de buanderie est terne. Il est pourvu d'un bassin en pierre et d'appareils en fonction.</p> <p class="MsoQuote">Les portes palières sont anciennes et montrent des signes de fatigue. La cage d'escalier est saine. Les marches en granit sont en bon état. L'éclairage est faible.</p> <p class="MsoQuote">Le comptage de l'électricité, au sous-sol, est récent (10 ans environ)</p> <p class="MsoQuote"><u>Espaces de logements</u></p> <p class="MsoQuote">Au rez-de-chaussée le logement de trois pièces est en bon état avec une cuisine agencée et un local sanitaire rénové il y a probablement moins de 10 ans.</p> <p class="MsoQuote">Le 1<sup>er</sup> et le 2<sup>e</sup> étage sont un peu plus vétustes avec des cuisines et des locaux sanitaires moins récents.</p> <p class="MsoQuote">Aux combles, la typologie est un peu différente en raison des mansardes, mais les cuisines et la salle d'eau sont superposées aux lieux identiques des rez-de-chaussée, 1<sup>er</sup> et 2<sup>e</sup> étage.</p> <p class="MsoQuote">Des couleurs vives, en lien avec l'activité de salon de massage, ornent les pièces de travail. Les radiateurs sont munis de vannes thermostatiques pour la plupart. Les parquets sont en bon état, certain encore naturels d'autre remplacés par des sols stratifiés. Certains plafonds présentent encore des moulures.</p> <p class="MsoQuote">(…)</p> <p class="MsoQuote"><b>Conclusions</b></p> <p class="MsoQuote">Ces quatre logements d'environ 65 m2 nets appartiennent à la catégorie à pénurie. Une occupation ordinaire est possible sans travaux préalables marquants.</p> <p class="MsoQuote">Des travaux à moyen terme sont plausibles, tels que l'amélioration du bilan thermique, les communs et les portes palières ainsi que la production de chaleur.</p> <p class="MsoQuote">La valeur objective actuelle de l'immeuble figure en annexe."</p> <p class="Numroetlettresans">Le détail du calcul en annexe donne une valeur objective de 1'171’999 fr. avec le terrain et la déduction de vétusté et fixe un revenu locatif objectif de 43'950 fr. par an avec un taux de rendement admissible fixé à 3,75%.</p> <p class="LettreAvec">D.<span> </span>A la suite de la visite des appartements, et pressentant vraisemblablement qu'elles n'obtiendraient pas l'autorisation d'exploiter les salons jusqu'à la date demandée, A.________ et C.________ ont conclu, le 10 décembre 2015, un nouvel avenant au contrat de bail du 20 décembre 2008, qui rétablissait l'échéance initiale au 1<sup>er</sup> janvier 2019 et précisait que l'immeuble devrait être vidé des salons pour cette date. Il était également prévu que le loyer se monterait, dès le 1<sup>er</sup> janvier 2016, à 72'000 fr. par année, soit 1'500 fr. par mois et par appartement, et qu'il serait compensé avec la dette contractée par A.________ jusqu'à son extinction totale. C.________ n'était du reste plus tenue de participer financièrement à la rénovation du bâtiment.</p> <p class="LettreAvec">E.<span> </span>Le 17 mars 2016, la Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis à la municipalité la synthèse des autorisations spéciales et préavis des services concernés de l'administration cantonale. La Division logement et l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) ont émis des préavis négatifs. En particulier, la Division logement a rendu la décision suivante en date du 8 mars 2016:</p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">"La Division logement du Service des communes et du logement :</span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">1. Refuse de régulariser l’affectation en salons de massages au sens de la LPros des quatre logements sis à ********, propriété de A.________.</span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">2. Ordonne la réaffectation de l’immeuble en appartements « standard » du marché, et ce, dans les plus brefs délais, soit au plus tard d'ici au 1<sup>er</sup> avril 2017. Les éventuels contrats de location ou sous-location commerciales devront être résiliés sans délai, leur validité même étant réservée au sens de l'art. 19 CO puisque ces contrats ne sont pas conformes au droit public cantonal en matière d'affectation. </span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">3. A compter du 1<sup>er</sup> avril 2017 au plus tard, les logements devront être remis sur le marché ordinaire du logement, leur loyer étant contrôlé à hauteur de CHF 50'400.-/an ou un loyer mensuel moyen net de CHF 1'050.-. Une copie des quatre baux à loyer d'habitation (ou le cas échéant, des contrats de sous-location sous forme de logement exclusivement) à établir pour ces quatre appartements devra être produite à la Division logement.</span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">4. Afin d'assurer que ces appartements reviennent de manière pérenne sur le marché standard de la location, la Division logement instaure un contrôle des loyers d'une durée de cinq ans sur ces quatre appartements.</span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">5. Les restrictions figurant sous chiffres 3 et 4 de ladite décision feront l’objet d’une mention a[u] registre foncier, pour la durée de sa validité. </span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">6. La violation de la présente décision sera passible des sanctions administratives et pénales prévues par l’art. 14 LDTR, qui dispose que « celui qui contrevient aux dispositions de la présente loi […] est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à CHF 40 000.- ». Cette sanction pourra concerner aussi bien le propriétaire que le locataire et sous-bailleur.</span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">7. Le montant des loyers fixé sous chiffre 2 sera susceptible d'être adapté en cas de travaux de rénovation, lesquels devront obtenir l'aval préalable de la Division logement.</span></p> <p class="MsoQuote"><span lang="FR">8. Conformément à l'art. 4 al. 5 de la loi, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu'une transaction intervienne avant la fin des travaux ou avant la réaffectation des lieux en logement. Cette soumission à autorisation fera également l'objet d'une mention au registre foncier."</span></p> <p class="Numroetlettresans">Dans sa motivation, la Division logement a relevé que les logements en cause correspondaient de par leur surface, leur aménagement et, de manière générale, leurs caractéristiques aux besoins prépondérants de la population de Montreux et qu'ils entraient dans une catégorie à pénurie, le marché locatif montreusien ne présentant que 1% de logements vacants. Leur valeur objective se rapprochait nettement plus du loyer consenti à C.________ que des loyers dont s'acquittaient les locataires. La location des appartements comme salons de massage, pour des loyers qui étaient manifestement excessifs au vu de la valeur objective et des loyers précédemment fixés, ne correspondait pas au but de préservation du parc locatif vaudois. L'intérêt public à les maintenir sur le marché ordinaire et "standard"<i> </i>de l'habitation exclusivement l'emportait sur l'intérêt privé à les louer ou les sous-louer sous forme de salons de massage.</p> <p class="LettreAvec">F.<span> </span>Le 20 avril 2016, une mention de contrôle des loyers et de soumission à autorisation pour la vente de l'immeuble a été inscrite au registre foncier d'Aigle-Riviera, conformément aux chiffres 5 et 8 du dispositif de la décision précitée.</p> <p class="LettreAvec">G.<span> </span>Par décision du 21 avril 2016, qui a été notifiée le 13 mai suivant à l'architecte de A.________, la municipalité a refusé le permis de construire compte tenu des préavis négatifs des services cantonaux. Elle a également attiré l'attention de la société sur la décision de la Division logement ordonnant la réaffectation de l'immeuble dans un délai au 1<sup>er</sup> avril 2017 et instaurant un contrôle des loyers.</p> <p class="LettreAvec">H.<span> </span>A.________ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal) par acte du 9 juin 2016. Elle a conclu à la réforme de la décision de la Division logement en ce sens que le délai imparti pour réaffecter l'immeuble en appartements "standards" du marché est prolongé jusqu'au 31 décembre 2018, que l'instauration d'un contrôle des loyers et la soumission de la vente de l'immeuble à autorisation sont annulées et que la mention correspondante est radiée du registre foncier.</p> <p class="Numroetlettresans">Dans sa réponse du 9 août 2016, la municipalité a conclu au rejet du recours.</p> <p class="Numroetlettresans">La Police du commerce s'est déterminée en date du 10 août 2016.</p> <p class="Numroetlettresans">La Division logement a transmis ses déterminations le 19 août 2016. Elle a conclu au rejet du recours et au maintien de sa décision du 8 mars 2016.</p> <p class="Numroetlettresans">La société recourante a déposé un mémoire complémentaire le 13 décembre (recte: septembre) 2016. Elle a modifié sa conclusion relative au chiffre 2 du dispositif de la décision de la Division logement en ce sens que le délai imparti pour réaffecter l'immeuble est prolongé jusqu'au 1<sup>er</sup> juin 2018 pour l'appartement du 1<sup>er</sup> étage, jusqu'au 1<sup>er</sup> avril 2017 pour celui du 2<sup>e</sup> étage et jusqu'au 1<sup>er</sup> septembre 2018 pour celui du 3<sup>e</sup> étage, soit jusqu'à l'échéance des baux à loyer concernés. Elle a par ailleurs produit un contrat de bail à loyer pour habitation conclu le 10 septembre 2015 avec H.________, initialement valable jusqu'au 15 septembre 2016, portant sur le logement du rez-de-chaussée, pour un loyer de 1'500 fr. par mois, charges non comprises.</p> <p class="Numroetlettresans">La Division logement s'est déterminée sur le mémoire complémentaire en date du 20 septembre 2016.</p> <p class="Numroetlettresans">Le tribunal a tenu une audience à ******** le 22 septembre 2016. Le compte-rendu résumé de l'audience comporte les précisions suivantes:</p> <p class="MsoQuote">"(…)</p> <p class="MsoQuote">Interpellé par le président, B.________ indique que la société C.________ appartient à l'oncle de son ex-femme, qu'elle a son siège à ******** et qu'elle est domiciliée en Suisse dans les bureaux de la société D.________, à ********. L'oncle est quant à lui domicilié en Italie, pays dont il est ressortissant. Il a encore investi de l'argent dans d'autres sociétés sises en Suisse. Il détient les 100 actions au porteur de A.________ en nantissement.</p> <p class="MsoQuote">Interrogé par le président au sujet des travaux de rénovation effectués dans l'immeuble de ********, B.________ estime que l'appartement du rez-de-chaussée a été rénové à hauteur de 30'000 fr. à 35'000 fr. environ et celui dans les combles à concurrence de 30'000 fr. environ. Les appartements des premier et deuxième étages ont été rafraîchis et les salles de bains entièrement refaites à concurrence de 10'000 fr. chacune. Enfin, 30'000 fr. environ ont été investis pour la pose de double vitrage dans tous les logements. B.________ précise que A.________ a investi une somme de 80'000 fr. à l'aide de liquidités provenant d'autres immeubles.</p> <p class="MsoQuote">B.________ déclare que A.________ loue les quatre appartements à C.________ pour 50'000 fr. par année. Ce prix se justifiait par le fait que C.________ devait encore investir une somme de 100'000 fr. pour la rénovation des logements. En outre, C.________ a prêté à A.________ les fonds propres pour l’acquisition de l’immeuble et encaisse désormais tous les loyers, ce qui permet d'amortir la dette de A.________.</p> <p class="MsoQuote">B.________ déclare qu'il a des contacts avec tous les locataires de l'immeuble, qui sous-louent les trois chambres de leur appartement à des travailleuses. La locataire du premier étage travaille quant à elle dans l'une des chambres et sous-loue les deux autres pièces. B.________ ne prend pas part à leur commerce. Il se contente de récolter les loyers et de les reverser à C.________.</p> <p class="MsoQuote">J.________ explique que la PCC recueille et enregistre les annonces de salons sans pour autant contrôler l'identité des personnes qui y travaillent. Elle peut toutefois obtenir des informations relatives au nombre de personnes occupées. La PCC et la Police cantonale ont une base de données commune sur laquelle sont reportées les nouvelles annonces de salons. Seule la Police cantonale procède à des contrôles.</p> <p class="MsoQuote">(…). </p> <p class="MsoQuote">Le président demande aux représentants de la Division logement comment ils ont procédé à la détermination du loyer de 1'050 fr. K.________ explique que le questionnaire 53 indiquait un loyer de 1'041 fr. par appartement. En appliquant la méthode objective de fixation du loyer, le SCL est arrivé à un loyer légèrement inférieur et a donc admis le montant de 1'050 fr. comme base de contrôle. L.________ précise que les rénovations effectuées ont été prises en compte pour fixer la valeur objective du bâtiment.</p> <p class="MsoQuote">B.________ explique que la somme de 1'041 fr. correspond au montant annuel de 50'000 fr. réparti sur les quatre appartements. Avant les rénovations, les loyers étaient de l'ordre de 800 fr. à 1'200 fr. B.________ confirme contester tant le principe du contrôle des loyers que le montant retenu.</p> <p class="MsoQuote">M.________ expose que l'Office du logement cherche à maintenir des logements à loyers abordables Le prix du m2 pour un logement neuf répondant aux besoins prépondérants de la population a été fixé à ******** à 240 fr. Les logements de l’immeuble de ******** présentent une surface de 65 m2, de sorte que le loyer s'élèverait au maximum à 1'300 fr. par appartement pour un logement neuf. La Division logement précise qu’elle a opéré une réduction de 30% de la valeur objective pour tenir compte de la vétusté de l’immeuble. </p> <p class="MsoQuote">Interrogé par le président, B.________ explique que l'immeuble est grevé d'un crédit hypothécaire et qu'il doit encore payer les intérêts sur les fonds propres. Il ignore si le montant du loyer fixé par la Division logement couvre ses charges annuelles. </p> <p class="MsoQuote">B.________ déclare qu'il est à l'origine de l'achat de l'immeuble à ******** et de l'aménagement des appartements en salons. A l'époque, il ignorait qu'il fallait demander une autorisation à la commune. Il explique qu'il a commencé par faire des baux d'habitation, qu'il a ensuite transformés en baux commerciaux sur les conseils d'un avocat. Il ajoute que la PCC lui a aussi demandé d'établir des baux commerciaux, propos mis en doute par J.________.</p> <p class="MsoQuote">N.________ indique qu'il n'a pas eu connaissance, en 2008, des travaux entrepris. B.________ précise qu'ils ont eu lieu à l'intérieur des locaux uniquement. K.________ relève que même sans travaux, il aurait fallu demander une autorisation à la commune pour le changement d’affectation.</p> <p class="MsoQuote">Interrogé par le juge, B.________ déclare ignorer à quel prix les locataires sous-louent les quatre appartements. Il croit toutefois savoir qu'ils appliquent le tarif de 100 fr. par jour par travailleuse.</p> <p class="MsoQuote">L'audience est suspendue à 15h00 afin d'aller procéder à l'inspection locale, qui débute à 15h15 dans l'immeuble sis ********.</p> <p class="MsoQuote">La cour et les parties entrent dans le logement du rez-de-chaussée. Ce dernier est vide et les portes des chambres sont toutes munies de cadenas et sont fermées. La cour constate que la cuisine et les sols ont été refaits à neuf. B.________ indique que du parquet a été posé dans les chambres et que les murs de ces pièces ont été rafraîchis. Il déclare que l'appartement dans les combles présente la même surface mais qu'il est mansardé.</p> <p class="MsoQuote">A la demande de K.________, B.________ déclare que les titulaires des baux ne vivent pas dans les appartements. Il ajoute qu'il loue l'appartement du rez-de-chaussée pour 1'500 fr. et estime que le locataire sous-loue les chambres à hauteur de 600 fr. ou 700 fr. par mois.</p> <p class="MsoQuote">La cour et les parties se rendent dans l'appartement du premier étage et examinent la cuisine et les chambres. La cour constate que ces pièces ont été rénovées. Le président interroge les trois occupantes, qui indiquent qu'elles vivent dans le logement.</p> <p class="MsoQuote">La cour et les parties se déplacent dans l'appartement du deuxième étage et examinent la cuisine, la salle de bains et l'une des chambres. La cour constate que la cuisine n'a pas été rénovée.</p> <p class="MsoQuote">La cour et les parties descendent au sous-sol de l'immeuble et examinent la buanderie et la chaufferie. La cour constate que le brûleur est neuf et que la chaudière doit être rénovée.</p> <p class="MsoQuote">La cour et les parties sortent de l'immeuble et se tiennent devant la façade nord. M.________ relève que le bâtiment entre dans la catégorie de pénurie et correspond au type de bien recherché par les autorités.</p> <p class="MsoQuote">L.________ déclare que le SCL a déduit 30% de la valeur ECA au titre de vétusté pour fixer la valeur objective de l'immeuble.</p> <p class="MsoQuote">(…)"</p> <p class="Numroetlettresans">A la suite de l'audience, la municipalité a produit un exemplaire du dossier de la demande de permis de construire en date du 26 septembre 2016.</p> <p class="Numroetlettresans"> </p> <p class="XArrt-Considrant">Considérant en droit</p> <p class="Numroavec">1.<span> </span>Déposé en temps utile (art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; RSV 173.36), selon les formes prescrites par la loi (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), le recours est recevable en la forme, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.</p> <p class="Numroavec"><span lang="FR">2.<span> </span></span><span lang="FR">a) Selon l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. Cette disposition vise également les changements d'affectation, même s'ils ne sont pas accompagnés de travaux de construction (cf. arrêt AC.2012.0195 du 30 octobre 2012 consid. 2a, et les références citées).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span lang="FR">L'art. 103 al. 1, 1<sup>ère</sup> phrase de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) précise qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé. Si le changement d'affectation n'est pas expressément mentionné par la loi comme élément soumis à autorisation, l'art. 68 let. b du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) subordonne notamment à autorisation de la municipalité le changement de destination des constructions existantes.</span></p> <p class="Numroetlettresans">De jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de donner une interprétation extensive de la notion de changement d'affectation, qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un changement fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation – par exemple l'habitation – est totalement abandonnée au profit d'une autre – par exemple l'activité artisanale (cf. arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 2a, et les références citées). On ne se trouve dès lors en présence d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du point de vue de la planification ou du point de vue de l'environnement (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d; voir en outre arrêt AC.2014.0364 du 26 janvier 2016 consid. 2b). <span lang="FR">Le tribunal de céans a ainsi considéré que l'aménagement d'un salon de massage dans les locaux utilitaires du sous-sol d'une villa affectée à un usage mixte (habitation et bureaux) constituait un changement d'affectation et était ainsi soumis à autorisation, ce d'autant plus que des travaux tels que la pose de cloisons et la création d'une douche avaient été opérés (cf. arrêt AC.2012.0369 du 11 décembre 2013 consid. 3c).</span></p> <p class="Numroetlettresans">L'art. 1 al. 1, 2<sup>e</sup> phrase LDTR prévoit par ailleurs que dans les communes où sévit la pénurie de logements, l'utilisation de logements, ou de parties de logements, à d'autres fins que l'habitation est soumise à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.</p> <p class="Numroetlettresans">b) En l'espèce, la société recourante reconnaît que la modification des quatre appartements litigieux en salons de massage constitue un changement d'affectation et qu'elle était ainsi soumise à la délivrance d'un permis communal de construire et à une autorisation cantonale spéciale. A cet égard, elle ne conteste pas les décisions de la municipalité et de la Division logement en tant qu'elles refusent d'autoriser après coup l'aménagement des salons. Elle soutient néanmoins qu'il est de notoriété publique en ville de Montreux que les logements en cause sont utilisés à des fins de prostitution et que cette situation a toujours été connue et tolérée par les autorités communales depuis la mise en exploitation des locaux. Elle fait également valoir que la Police du commerce l'aurait autorisée depuis 2008 à exploiter les salons. Elle se prévaut ainsi implicitement de sa bonne foi.</p> <p class="Numroetlettresans">c) Le tribunal constate toutefois que la société recourante ne s'est jamais souciée de savoir si l'utilisation des logements pour la prostitution nécessitait des autorisations préalables. Elle a loué ses appartements à cette fin à l'insu des autorités, qui ont été mises devant le fait accompli. Par ailleurs, l'argument selon lequel la Police du commerce aurait autorisé l'exploitation des salons ne convainc pas. Il ressort en effet des explications de cette autorité qu'elle s'occupe uniquement d'enregistrer les annonces de salons, sans en vérifier la conformité, et que la délivrance des autorisations relève de la seule compétence de la municipalité et de la Division logement. Les circonstances du cas font que la société recourante ne pouvait pas se croire autorisée à changer l'affectation des logements sans autorisation de la municipalité. Ce d’autant plus qu'elle a réalisé des travaux de rénovation non négligeables pour procéder au changement d’affectation. Les logements du rez-de-chaussée et du 3<sup>e</sup> étage ont été entièrement rénovés (cuisine et sanitaire), ceux des 1<sup>er</sup> et 2<sup>e</sup> étages ont été rafraîchis avec des salles de bains entièrement remises à neuf, et enfin, toutes les fenêtres du bâtiment ont été remplacées par des vitrages isolants. Comme on le verra ci-après, ces travaux auraient de toute manière dû être soumis à l’autorisation de la Division logement même si la société recourante n’avait pas procédé à un changement d’affectation, et des mesures de contrôle des loyers lui auraient très vraisemblablement été imposées dans ce cadre, s’agissant de logements entrant dans une catégorie soumise à pénurie. La décision que la Division logement aurait dû rendre pour autoriser ces travaux n’aurait pas été bien différente de celle qui est contestée par le recours, puisque la valeur objective aurait été fixée selon les mêmes critères. La société recourante ne saurait d’aucune manière se prévaloir de sa bonne foi, puisque le changement de destination était soumis à un permis de construire de la municipalité et à une autorisation spéciale de la Division logement et qu'au demeurant, les travaux de rénovation qu’elle a engagés auraient de toute manière dû aussi être soumis à la Division logement par l’intermédiaire de la municipalité en vue de l’octroi d’une autorisation LDTR (cf. arrêt AC.2011.0293 du 31 janvier 2013 consid. 4c).</p> <p class="Numroavec">3.<span> </span><span lang="FR">a) La législation cantonale en matière de transformation et de rénovation de maisons d'habitation ainsi que d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, sur laquelle se fonde la décision de la Division logement, répond à un intérêt public important visant à combattre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population (ATF 101 Ia 507 consid. 2c). Elle tend à enrayer la diminution du nombre des logements à pénurie, tout en permettant le bon entretien des immeubles (Bulletin du Grand Conseil [BGC], février 1985, p. 1426). Les mesures cantonales visent non seulement à éviter la disparition de logements à la suite de démolition et de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi le renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop importantes (pénurie qualitative). L'autorité cantonale doit tenir compte du niveau des loyers avant et après transformation, mais aussi de l'importance des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des appartements transformés (ATF du 29 septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b). Elle est ainsi amenée à définir les travaux admissibles et nécessaires pour assurer la réalisation du but d'intérêt public recherché par le législateur cantonal, à savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF 101 Ia 507).</span></p> <p class="Numroetlettresans">La LDTR cherche à faire face à une pénurie de logements "catégorielle", qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population, notamment celles à revenus bas (BGC, février 1985, p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). L'art. 3 al. 1 du règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) précise que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton. <span lang="FR">En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), étant précisé </span>que seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (<span lang="FR">art. 4 RLDTR)</span>.</p> <p class="Numroetlettresans"><span lang="FR">b) En l’espèce, l'immeuble en cause entre dans une catégorie où sévit la pénurie en raison du type de logements qu’il abrite et de la commune dans laquelle il est situé, qui connaît la pénurie par rapport à de telles</span><span lang="FR"> habitations (voir sur ce point les déterminations du 19 août 2016 de la Division logement, qui indique en page 7 un taux de vacance de 1,025% sur le marché locatif de la commune de Montreux au mois de juin 2015; cf. aussi arrêt </span>AC.2015.0205 du 19 avril 2016, qui précise à son consid. 2d que l'existence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée est admise lorsque le taux de vacance est inférieur à 1,5% selon la statistique des logements vacants fournie par l'autorité communale).<span lang="FR"> Ainsi, cet immeuble entre dans le champ d'application de la LDTR et il aurait fallu solliciter une autorisation cantonale spéciale avant d'y aménager des salons de massage. La société recourante ne conteste pas les éléments qui précèdent et ne s'oppose pas non plus </span>à l'ordre de la Division logement de réintégrer les appartements dans le parc des logements "standards", dans son principe. Elle soutient en revanche que le<span lang="FR"> délai imparti au 1<sup>er</sup> avril 2017 pour la mise en œuvre de la réaffectation devrait être prolongé jusqu'au 1<sup>er</sup> juin 2018 pour l'appartement du 1<sup>er</sup> étage et jusqu'au 1<sup>er</sup> septembre 2018 pour celui du 3<sup>e</sup> étage, soit jusqu'à l'échéance des baux, de façon à tenir</span> compte de ses engagements contractuels; à défaut, elle affirme qu'elle risquerait de subir un préjudice financier conséquent. Elle fait également valoir qu'une prolongation se justifie d'autant plus que le logement du rez-de-chaussée est reloué comme habitation depuis le 15 septembre 2015 et que la remise sur le marché des autres appartements nécessitera d'engager des dépenses importantes.</p> <p class="Numroetlettresans">c) Vu que le changement d'utilisation des logements a déjà eu lieu, il sied tout d'abord de relever que <span lang="FR">l'ordre de réaffecter l'immeuble en appartements "standards" du marché apparaît comme logique et proportionné (voir en ce sens arrêt AC.2015.0056 du 16 décembre 2015 consid. 7). S'agissant du délai imparti pour la mise en œuvre de la mesure, on constate que la </span>société recourante exploite illégalement les salons depuis 2008. Si le logement du rez-de-chaussée est certes réutilisé comme logement d'habitation depuis le mois de septembre 2015, il n'en demeure pas moins que les trois autres appartements, qui répondent aux besoins de la majeure partie de la population, sont soustraits du marché locatif depuis plus de huit ans. On ne saurait admettre que cette situation dure encore pendant les deux prochaines années. En effet, l’intérêt public à la préservation du parc de logements soumis à pénurie l'emporte sans aucun doute sur les intérêts privés de la société recourante et de ses locataires à pouvoir exploiter les salons. Il importe donc de mettre un terme à cette pratique illégale aussi rapidement que possible. Dans ses déterminations, la Division logement explique qu'elle a demandé la remise en état d'ici au 1<sup>er</sup> avril 2017 en tenant compte du délai ordinaire de congé pour les locaux commerciaux, qui est de six mois pour le terme fixé par l'usage local (art. 266d du code des obligations du 30 mars 1911 – CO; RS 220 – en lien avec l'art. 36 des règles et usages locatifs du canton de Vaud). Cette solution paraît raisonnable et elle tient suffisamment compte des liens contractuels en cours, ce d'autant plus que l'autorité cantonale aurait pu exiger une réaffectation immédiate. A noter encore que, contrairement à ce qu'affirme la société recourante, la remise en état ne devrait pas engendrer de coûts excessifs. En effet, la réaffectation des appartements en logements ne nécessitera pas en principe de travaux significatifs, à l'exception de la restauration des murs, qui ont été peints dans des couleurs vives. L'ordre de remettre les logements sur le marché locatif dans un délai au 1<sup>er</sup> avril 2017 est ainsi conforme au principe de la proportionnalité et la décision de la Division logement doit être confirmée sur ce point déjà.</p> <p class="Numroetlettresans"><span lang="FR">d) </span>Dans ses déterminations, la Division logement affirme que le contenu des baux commerciaux que la société recourante a conclu avec la société locataire C.________ et les autres locataires serait contraire à la LDTR puisque l'affectation commerciale des locaux n'a jamais été autorisée par les autorités. Elle remet ainsi en question la validité de ces contrats sous l'angle des art. 19 al. 2 et 20 CO. Le moyen tiré du non-respect du droit public cantonal est toutefois irrecevable devant le tribunal de céans. En effet, s'il est certes admis en droit suisse que le juge administratif peut trancher à titre préjudiciel des questions de droit privé (ATF 124 III 134 consid. 2b/aa/ccc p. 142; 90 II 158 consid. 3 p. 161), la validité des baux litigieux ne constitue pas en l'espèce une question préalable qu'il serait nécessaire de résoudre pour déterminer si l'ordre de remise en état et le délai imparti à cet effet se justifient.</p> <p class="Numroavec">4.<span> </span>a) Dans les communes où sévit la pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation, sont soumises à une autorisation cantonale (art. 1 al. 1 LDTR)<span lang="FR">. Celle-ci </span>est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'art. 39 de la loi vaudoise du 16 mai 2006 sur l'énergie (LVLEne; RSV 730.01); elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1 LDTR). L'octroi de l'autorisation peut être subordonné à certaines conditions (al. 2). Ainsi, l'autorité cantonale peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi (al. 3). Le contrôle des loyers est, en règle générale, limité à la première mise en location après travaux; il peut toutefois porter sur dix ans lorsque les dispositions du droit du bail concernant la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux ne peuvent empêcher des hausses contraires aux buts poursuivis par la loi (art. 15 RLDTR).</p> <p class="Numroetlettresans">En matière de législation sur le logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Cela étant, les cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation. Si l'institution d'un contrôle permanent et général des loyers est incompatible avec le droit fédéral, il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans (TF 1P.20/2005 du 18 mars 2005 consid. 2.2, et les arrêts cités; arrêt AC.2011.0293 du 31 janvier 2013 consid. 4a).</p> <p class="Numroetlettresans">b) Dans un arrêt FO.2008.0019 du 3 février 2009 portant sur la loi cantonale du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL; RSV 840.13), le tribunal a considéré que le maintien pendant une certaine durée d'un appartement sur le marché locatif ou la surveillance des loyers étaient des conditions admissibles au regard du but poursuivi par la loi, à savoir la lutte contre la pénurie de logement, même si celle-ci était muette sur ce point (cf. consid. 1c/cc). Une telle interprétation, fondée sur le but et le sens de la loi, permet en l'occurrence d'admettre que malgré l'absence de base légale formelle en ce sens, la LDTR – qui poursuit le même but que la LAAL – donne la possibilité de contrôler les loyers de logements remis sur le marché locatif après avoir bénéficié de rénovations et après avoir été affectés à un usage commercial sans autorisation.</p> <p class="Numroetlettresans">c) En l'espèce, la société recourante ne conteste pas que les travaux de rénovation effectués dans l'immeuble entrent dans le champ d’application de la loi dès lors qu'ils incluent une composante de plus-value et qu'ils touchent une catégorie de logements où sévit la pénurie (cf. <i>supra</i> consid. 3b). Elle s'oppose en revanche au contrôle des loyers en faisant valoir que cette mesure constituerait une violation de la garantie de la propriété. Elle soutient également que les futurs locataires disposeront, de par la loi, de tous les moyens nécessaires pour se prémunir de loyers abusifs, notamment grâce aux dispositions relatives à la contestation du loyer initial.</p> <p class="Numroetlettresans">d) Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de considérer que le but poursuivi par les législations cantonales tendant à préserver l'habitat et les conditions de vie existants, notamment en restreignant l'aliénation de maisons d'habitation, procède d'un intérêt public important. Ce type de réglementation n'est en soi pas contraire au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris dans la mesure où elle prévoit le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose: pourvu que l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (TF 1C_16/2015 du 3 septembre 2015 consid. 5.2, et les arrêts cités). En l'occurrence, l'intérêt de la société recourante, qui réside dans la faculté de disposer librement de son bien, se heurte à l'intérêt public à la conservation d'une offre d'appartements à usage d'habitation présentant des qualités répondant à un besoin de la population, notamment concernant le montant du loyer. Ce dernier intérêt prime, raison pour laquelle l'instauration d'un contrôle des loyers est possible. Cela étant, l'intérêt privé de la société recourante doit également être préservé dans la mesure du possible. Or, il apparaît en l'espèce que la mesure est prévue pour une période de cinq ans, ce qui paraît nécessaire et suffisant pour sauvegarder l'intérêt public poursuivi, sans porter une atteinte trop incisive à la garantie de la propriété de la société recourante. A noter pour le surplus qu'après la fin des cinq ans, cette dernière sera libre de majorer le loyer selon les règles du droit civil. Le contrôle des loyers est ainsi conforme au principe de la proportionnalité et doit être confirmé pour ce motif déjà.</p> <p class="Numroetlettresans">e) On relève ensuite que l'institution d'un contrôle des loyers au sens de la LDTR est compatible avec le droit fédéral du bail, dès lors que les champs d'application des deux législations ne sont pas les mêmes (voir en ce sens arrêt FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 8). De plus, les dispositions du CO ne paraissent pas suffisantes en l'espèce pour garantir le respect du but poursuivi par la loi. En effet, à défaut de contrôle, la société recourante pourra fixer librement le loyer initial lors de la remise en location des appartements, sans tenir compte à cet égard des besoins de la population. Pour ce motif également, la décision de la Division logement doit être confirmée en tant qu'elle instaure un contrôle des loyers. </p> <p class="Numroavec">5.<span> </span><span lang="FR">a) S'agissant du revenu locatif admissible, la jurisprudence admet que </span>l'autorité prenne en compte un état différent de l’état locatif existant, au motif que le loyer "réel" serait supérieur ou inférieur à celui pour lequel un objet comparable pourrait être remis sur le marché locatif. Le calcul en deux étapes, soit la définition du loyer dit objectif, puis le report admissible du coût des travaux sur l’état initial constitue dès lors une méthode d'évaluation adéquate (cf. arrêt FO.2014.0024 consid. 2c, et les arrêts cités).</p> <p class="Numroetlettresans">b) En l'espèce, la Division logement a appliqué la méthode dite "de la valeur objective" pour déterminer les loyers admissibles. Elle a d'abord défini que la valeur objective de l'immeuble était de 1'391'097 fr., en prenant en compte la valeur à neuf ECA (876'391 fr.), la valeur du terrain (347'774 fr.) et les aménagements admis (166'932 fr.). De ce montant, elle a déduit la somme de 219'098 fr. pour vétusté. La valeur objective avant travaux est ainsi de 1'171'999 fr. L'autorité cantonale a ensuite fixé un taux de rentabilité admissible de 3,75%, ce qui donne un état locatif objectif de l'immeuble de 43'950 fr. par an (1'171'999 fr. x 3,75%), soit 916 fr. – montant arrondi – par mois et par appartement. Dans ces conditions, la Division logement a admis la somme de 1'041 fr. figurant dans la demande d'autorisation spéciale déposée par la société recourante, somme qu'elle a arrondie à 1'050 fr.</p> <p class="Numroetlettresans">c) <span lang="FR">La société recourante conteste le revenu locatif admissible après travaux retenu. Elle soutient que le calcul opéré est erroné puisqu'il ne tient pas compte des travaux à plus-value effectués depuis 2008, ni du fait qu'il lui </span>faudra procéder à de nouvelles rénovations avant la remise en location des logements. Elle estime que le loyer de 1'500 fr. qui a été fixé avec la société locataire C.________ <span lang="FR">par avenant du 10 décembre 2015 </span>correspond au loyer réel et à la valeur objective de l'état de chaque appartement; elle relève qu'il s'agit en outre du loyer <span lang="FR">actuel pour le logement du rez-de-chaussée et de la somme dont s'est acquitté son administrateur en 2007 et 2008. </span></p> <p class="Numroetlettresans">d) Le tribunal constate que la méthode de calcul choisie par la Division logement est conforme à la LDTR et à la jurisprudence rendue à ce sujet et qu'elle a été correctement appliquée en l'espèce. Il ressort en particulier des explications de cette autorité à l'audience qu'elle a pris en considération les travaux de rénovation qui ont été effectués pour fixer la valeur objective de l'immeuble. En outre, et comme on l'a déjà vu, la remise en état des appartements n'engendrera pas, en principe, d'importants frais supplémentaires (cf. <i>supra</i> consid. 3c) qu'il conviendrait de répercuter sur les loyers. La Division logement souligne au demeurant dans ses déterminations que si de nouvelles rénovations devaient être effectuées pendant la période de contrôle, elle procéderait à une analyse actualisée pour, cas échéant, augmenter le montant des loyers admissibles. On relève pour le surplus que la société recourante ne subira aucune perte financière en percevant à l'avenir un loyer mensuel de 1'050 fr. par logement. Ce montant est en effet quasiment identique au montant de loyer qui avait été convenu avec la société locataire C.________ – 50'000 fr. par année, soit 1'041 fr. par mois et par appartement – jusqu'à la fin de l'année 2015, avant que les deux sociétés ne modifient le contrat de bail existant par un avenant du 10 décembre 2015, alors même que la procédure de rétablissement de la situation réglementaire était en cours.</p> <p class="Numroavec">6.<span> </span>S'agissant de la soumission de la vente de l'immeuble à autorisation, il convient de renvoyer à la jurisprudence précitée selon laquelle la LDTR est compatible avec le droit fédéral et la garantie de la propriété, pourvu que l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (cf. <i>supra</i> consid. 4c).</p> <p class="Numroetlettresans">On rappelle ici que l'intérêt à la préservation du parc de logements soumis à pénurie prime l'intérêt privé de la société recourante à disposer librement de son immeuble, ce qui justifie dès lors d'en subordonner la vente à l'octroi d'une autorisation spéciale. Le fait que la mesure soit prévue sur une durée de dix ans est en outre proportionné aux circonstances, le fait de devoir consulter l'autorité concernée avant de pouvoir céder le bien ne paraissant pas en soi comme trop incisif.</p> <p class="Numroavec">7.<span> </span><span lang="FR">A teneur de </span>l'art. 5 LDTR, lorsque l'autorité cantonale accorde l'autorisation sollicitée aux conditions fixées à l'art. 4, celles-ci sont opposables à tout acquéreur de l'immeuble; l'autorité requiert l'inscription de leur mention au registre foncier pour la durée de leur validité. Cette inscription doit être radiée lorsque la commune où est situé l'immeuble ne figure plus dans la liste des communes où sévit la pénurie de logements au sens de l'art. 2 LDTR.</p> <p class="Numroetlettresans">Le contrôle des loyers et la soumission de la vente de l'immeuble à autorisation étant admis dans leur principe en l'espèce, il apparaît que l'inscription d'une mention au registre foncier est directement fondée sur la loi. La mesure est ainsi pleinement justifiée et cette question n'appelle pas de remarque supplémentaire.</p> <p class="Numroavec">8.<span> </span>a) Les mesures nécessaires à l’élimination d’une situation contraire au droit doivent être dirigées contre le perturbateur. Selon la jurisprudence, le perturbateur est celui qui a occasionné le dommage ou le danger, soit le perturbateur par comportement, mais aussi celui qui exerce sur la chose qui a provoqué une telle situation le pouvoir de fait ou de droit, à savoir le perturbateur par situation (ATF 122 II 65 consid. 6a p. 70 et les arrêts cités). Lorsque l’on est en présence de plusieurs perturbateurs, l’autorité jouit d’une certaine marge d’appréciation dans le choix de la personne à laquelle incombera l’obligation d’éliminer la perturbation. Il n’y a toutefois pas de doute que la responsabilité en raison du comportement et celle qui découle de la situation peuvent coexister et que l’obligation d’éliminer la perturbation peut être imposée alternativement ou cumulativement à tout perturbateur, aussi bien de comportement que de situation. Dans le cas d’un ordre de remise en état d’une construction non réglementaire, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’est pas arbitraire d’adresser l’ordre de remise en état au perturbateur par comportement, qui doit entrer en considération si possible avant le perturbateur par situation, s’il n’y pas d’urgence (ATF 107 Ia 19 consid. 2b p. 24; cf. aussi arrêt AC.2013.0449 consid. 1b).</p> <p class="Numroetlettresans">Si un ordre de remise en état est donné à un perturbateur qui n’a pas le pouvoir - fondé sur le droit privé - de disposer de l’immeuble ou n’en a pas le pouvoir exclusif, ce perturbateur ne peut satisfaire à son obligation que si les propriétaires ou ceux qui détiennent le pouvoir sur l’immeuble lui donnent leur consentement. Si, en revanche, celui qui détient le pouvoir de disposer de l’immeuble s’oppose à la remise en état, le destinataire de la décision se voit imposer une obligation qu’il ne peut pas remplir avec les moyens juridiques dont il dispose. Mais l’ordre de remise en état n’est pas nul pour autant, il est seulement inexécutoire en l’état. Pour éliminer l’obstacle à l’exécution, il faut rendre à l’égard de celui qui a le droit de disposition et qui refuse d’approuver l’ordre de remise en état des lieux, une décision ordonnant d’éliminer ou de tolérer l’élimination. La personne qui détient le pouvoir sur l’immeuble et à qui l’ordre de remise en état (ou de tolérer la remise en état) est notifié après coup, dispose alors de tous les moyens de droit contre la décision de remise en état. Elle peut notamment remettre en question la proportionnalité de la mesure (ATF 107 Ia 19 consid. 2c p. 26; cf. aussi arrêt AC.2013.0449 consid. 1b). </p> <p class="Numroetlettresans">b) En l'espèce, la société recourante répond à la qualification de perturbateur par comportement car c’est elle qui a créé la situation illicite en ordonnant, en organisant et en réalisant le changement d’affectation des logements. C’est donc avec raison que l’ordre de rétablissement de la situation réglementaire a été notifié à la société recourante en sa qualité de perturbateur par comportement, qui doit entrer en considération si possible avant le perturbateur par situation. La société locataire principale, soit la société C.________, par son contrat de bail, dispose du pouvoir de fait sur les logements détournés de leur affectation et en retire un profit en les sous-louant aux quatre sous-locataires, qui disposent également d’un droit d’usage sur ces logements par le contrat de bail signé avec la société C.________. La société locataire ainsi que les sous-locataires répondent clairement à la définition de perturbateur par situation. Ils détiennent par les baux qu’ils ont signés le droit de disposition sur les logements et pourraient faire obstacle à l’ordre de rétablissement de la situation réglementaire. La société recourante n’a ainsi pas le pouvoir, fondé sur le droit privé, de disposer des logements loués et sous-loués pour des activités commerciales et qui doivent retrouver leur destination d’origine. Dans ces conditions, il appartiendra à la municipalité de notifier à la société locataire C.________, ainsi qu’aux quatre sous-locataires, les décisions attaquées, soit la décision municipale du 21 avril 2016 ainsi que la décision de la Division logement du 8 mars 2016; ces derniers disposeront alors de tous les moyens de droit pour les contester. De cette manière, et dans l’hypothèse où les éventuels recours que pourraient former les locataires et sous-locataires contre ces décisions seraient rejetés, elles leur seraient également opposables et ils ne pourraient faire obstacle à leur exécution.</p> <p class="Numroavec">9.<span> </span>Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et les décisions attaquées maintenues. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de justice à la charge de la société recourante (art. 49 al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD).</p> <p class="Numroavec"> </p> <p class="XArrt-Considrant">Par ces motifs<br/> la Cour de droit administratif et public<br/> du Tribunal cantonal<br/> arrête:</p> <p class="RetraitDispositif">I.<span> </span>Le recours est rejeté.</p> <p class="RetraitDispositif">II.<span> </span>La décision de la Municipalité de Montreux du 21 avril 2016 et la décision de la Division logement du Service des communes et du logement du 8 mars 2016 sont maintenues.</p> <p class="RetraitDispositif">III.<span> </span>Un émolument de justice de 3000 (trois mille) francs est mis à la charge de la société recourante.</p> <p class="RetraitDispositif">IV.<span> </span>Il n'est pas alloué de dépens.</p> <p class="RetraitDispositif"> </p> <p class="MsoNormal">Lausanne, le 1<sup>er</sup> décembre 2016</p> <p class="CitationLisible"> </p> <p class="Xprsetgreffier">Le président: La greffière:<br/> <br/> </p> <p class="Voiederecours">Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.</p> <p class="Voiederecours">Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.</p> </div></body></html>