Baurekursgericht des Kantons Zürich 4. Abteilung G.-Nr. R4.2024.00041 BRGE IV Nr. 0117/2024 Entscheid vom 2. September 2024 Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Roland Keller, Baurichterin Petra Röthlisberger, Gerichtsschreiber Mario Gasser in Sachen Rekurrent A, […] gegen Rekursgegnerin Stadt X, […] vertreten durch Stadtrat X […] dieser wiederum vertreten durch […] betreffend […] Festsetzung der kommunalen Mehrwertabgabe, […] _______________________________________________________ R4.2024.00041 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Verfügung vom 13. Februar 2024 setzte die Stadt X die Mehrwertabgabe für die Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 in X auf Fr. 28'591.-- fest. B. Mit Eingabe vom 15. März 2024 erhob A gegen diese Verfügung Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte sinngemäss eine angemessene Reduktion der festgesetzten Mehrwertabgabe. C. Mit Präsidialverfügung vom 18. März 2024 wurde vom Rekurseingang Vor- merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Vernehmlassung vom 17. April 2024 beantragte die Vorinstanz die Ab- weisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Rekurrenten. E. Der Rekurrent verzichtete stillschweigend auf die Einreichung einer Replik. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: R4.2024.00041 Seite 3 1. Als Miteigentümer des betroffenen Grundstücks und als alleiniger Adressat der angefochtenen Verfügung ist der Rekurrent ohne Weiteres zum Rekurs legitimiert (§ 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Auch die üb- rigen Prozessvoraussetzungen (§§ 22 ff. VRG) sind erfüllt. Auf den Rekurs ist daher einzutreten. 2. Der Rekurrent wehrt sich einzig gegen die Mehrwertabgabe in der Höhe von Fr. 21'000.--, für welche er als hälftiger Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 1 als abgabepflichtig erklärt wurde. Im Übrigen beanstandet er die vorinstanzliche Verfügung nicht. Beantragt wird eine angemessene Reduk- tion der Mehrwertabgabe, ohne dass diese beziffert wurde. Es ist somit von einem Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert auszugehen, womit die Re- kursinstanz in Dreierbesetzung entscheidet (§ 335 PBG). Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 1 befindet sich im B-Quartier in X und ist gegenwärtig mit einem Mehrfamilienhaus überstellt (B-Strasse 35). Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO) wurde das B-Quartier samt rekurrentischem Grundstück neu der Quartiererhal- tungszone Q zugeschieden. Zuvor lag das Quartier in der Wohn- und Ge- werbezone WG2a. Die Teilrevision ist am 13. Oktober 2023 in Kraft getreten. 3.1. Unbestrittenermassen stellt diese Umzonung eine Planungsmassnahme dar, bei welcher eine kommunale Mehrwertabgabe erhoben werden kann, sofern ein Planungsvorteil resultiert. In der angefochtenen Verfügung wurde in Bezug auf die Bemessung des Mehrwertes erwogen, es sei vorliegend eine individuelle Schätzung gemäss § 15 der Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) vorgenommen worden, weil das kantonale Landpreismodell für die Vorlage der Teilrevision der BZO mit dem Ergänzungsplan nicht eingesetzt werden könne. Es sei ein Mehrwert von Fr. 168'909.-- ermittelt worden. Die Mehrwertabgabe betrage 25 % des um Fr. 100'000.-- gekürzten Mehrwerts, mithin Fr. 28'591.--. Aus einer R4.2024.00041 Seite 4 Übersicht im "Deckblatt per 13. Oktober 2023" ergibt sich zudem, dass die Mehrwerte der drei rekurrentischen Grundstücke je einzeln ermittelt und dem Rekurrenten entsprechend seinem Miteigentumsanteil zugeordnet wurden. 3.2. Die von der Vorinstanz eingeholte individuelle Schätzung wurde von der C AG durchgeführt. In der Mehrwertermittlung vom 25. Januar 2024 wurde in Bezug auf das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 1 (welches zur Hälfte im Miteigentum des Rekurrenten steht) ein Mehrwert von gesamthaft Fr. 268'000.-- ermittelt. Hierfür wurde der Marktwert des unbebauten Grund- stücks unter altem Recht demjenigen unter aktuellem Recht gegenüberge- stellt. Unter altem Recht wurde ein Projektwert von Fr. 1'853'000.-- ermittelt und unter aktuellem Recht ein solcher von Fr. 2'121'000.--. Die Mehrwertermittlung äussert sich zu verschiedenen wertrelevanten Fak- toren. Bezüglich der hier interessierenden Mikrolage-Qualität weist die indi- viduelle Schätzung dem Grundstück in allen Nutzungskategorien (Wohnen, Büro, Verkauf und Gewerbe) einen Wert von 2,5 zu, was einer Lage mit leich- ten Defiziten entspricht. 3.3. Der Rekurrent macht zusammengefasst geltend, der Mehrwert, welcher dem Grundstück Kat.-Nr. 1 durch die Aufzonung zukommen soll, sei falsch be- rechnet worden. Die Mikrolage sei im gesamten Gebiet als einheitlich ange- nommen worden. Mit Bezug auf die Auswirkungen des Lärms durch den Strassenverkehr bestehe aber im B-Quartier keine einheitliche Belastung. Die Liegenschaften entlang der D-Strasse hätten eine massive Mehrbelas- tung durch den Lärm des Strassenverkehrs. Dies gehe auch aus der Bewer- tung der Lageklassen 2025 hervor, wobei für das B-Quartier drei verschie- dene Lageklassen angenommen würden. Wie aus dieser Karte des GIS- Browsers hervorgehe, würden alle Grundstücke des B-Quartiers entlang der D-Strasse – also auch das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 1 – in die höchste Stufe eingestuft. Es könne nicht sein, dass staatliche Einheiten von verschiedenen Bewertungen (z.B. für die Mehrwertabgabe und für den Ei- genmietwert) ausgingen. Je nach Sachverhalt würden die Werte so festge- legt, um die Steuern bzw. Abgaben zu optimieren, womit der Steuerzahler immer benachteiligt werde. Der der Mehrwertermittlung zugrunde liegende R4.2024.00041 Seite 5 Verkehrswert des strittigen Grundstücks sei daher angemessen zu reduzie- ren. 3.4. Die Vorinstanz entgegnet in ihrer Vernehmlassung, die Behauptung des Re- kurrenten, die Lärmbelastung sei beim strittigen Grundstück erheblich, dürfe bereits angesichts des Abstands zur Fahrbahn unzutreffend sei. Hinzu komme, dass sich wohl ein Grossteil der lärmempfindlichen Räume an der strassenabgewandten und südlichen Seite des Gebäudes befänden, die vom Lärm nicht betroffen sei. Ungeachtet dessen habe die Schätzerin den Stras- senlärm und zudem auch noch den Fluglärm berücksichtigt. Beim Unterkri- terium "Lärmbelastung" sei anlässlich der Bewertung entsprechend von "mehreren Belastungen" ausgegangen worden. Daraus sei ein Gesamtrating von 2,5 (Lage mit leichten Defiziten) resultiert. Würde für das strittige Grund- stück nur der Strassenlärm berücksichtigt ("sehr lärmbelastet"), wäre dem Rekurrenten nicht gedient, zumal in diesem Fall das Gesamtrating sogar um eine Stufe steigen würde (3,0 – durchschnittliche Lage). Weiter verkenne der Rekurrent, dass die Lärmbelastung zwar Bestandteil des Mikro-Lageratings sei, wobei aber noch acht weitere Kriterien hinzukämen. Trotz des prognos- tizierten, positiven Wandels des Gebiets sei beispielsweise das Image des Gebiets als "ungünstig" und nicht als "durchschnittlich" bewertet worden. Ins- gesamt habe die Schätzerin das Mikro-Rating für das Gebiet B zwar gesamt- haft, aber dafür sehr zurückhaltend vorgenommen. 3.5.1. Die Kantone sind gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem Raumpla- nungsgesetz entstehen, vorzusehen. Mit dieser Mehrwertabgabe soll ein Teil des planungsbedingten Mehrwerts abgeschöpft werden. Der Ertrag wird für Massnahmen der Raumplanung verwendet. Mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen RPG-Revision wurden in Art. 5 Abs. 1bis bis Abs. 1sexies RPG Min- destvorgaben für die Mehrwertabschöpfung eingeführt. Die Umsetzung die- ser Vorgaben obliegt den Kantonen. Der Zürcher Kantonsrat verabschiedete am 28. Oktober 2019 das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz (MAG), das die bundesrechtlichen Vorgaben mit dem kantonalen Mehrwertausgleich umsetzt und zudem den Gemeinden die R4.2024.00041 Seite 6 Möglichkeit einräumt, auch bei Um- und Aufzonungen eine kommunale Ab- gabe zu erheben. Die ausführende Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) wurde am 30. September 2020 vom Regierungsrat erlassen. MAG und MAV regeln den Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen bei Ein-, Um- und Aufzonungen und traten am 1. Januar 2021 in Kraft. 3.5.2. § 19 Abs. 1 Satz 1 MAG hält fest, dass die Gemeinden den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung regeln. § 1 MAG definiert als Aufzonung die Verbesse- rung der Nutzungsmöglichkeiten einer Bauzone (lit. c.) und als Umzonung die Zuweisung einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart (lit. d.). Die Stadt X hat in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) festgelegt, dass die Mehrwertabgabe bei Auf- oder Umzonungen 25% des um Fr. 100'000.-- ge- kürzten Mehrwerts beträgt (Art. 4a Abs. 1 und 3 BZO). Der für die Höhe der Abgabe massgebende Mehrwert entspricht der Diffe- renz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Pla- nungsmassnahme (§ 20 Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 1 MAG). Für die Bewertung eines Grundstücks wird eine anerkannte Bewertungsme- thode angewendet (§ 7 Abs. 3 MAV). Die Bewertung eines Grundstücks rich- tet sich gemäss § 7 Abs. 1 MAV einerseits nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der Infrastruktur und den Verkehrsverhältnissen (lit. a), sowie nach der Lage des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit (lit. b). 3.5.3. Die vorliegend interessierende Mikrolage ist einer der wesentlichen Faktoren bei der Grundstücksbewertung. Gemäss den Erläuterungen zur Mehrwerter- mittlung vom 25. Januar 2024 waren für die Beurteilung der Lagequalitäten für Wohnnutzungen Indikatoren wie ÖV-Erschliessung, Dienstleistungsan- gebote, Lärm, Besonnung sowie sozio-ökonomische Zusammensetzung der Haushalte wesentlich. Nach Einschätzung der Schätzerin sei die Mikrolage auf dem Gebiet B relativ homogen. R4.2024.00041 Seite 7 Wie die Schätzerin die Mikrolage im Detail beurteilte, geht aus dem Antwort- schreiben der Vorinstanz vom 7. November 2023 an den Rekurrenten her- vor, mit welchem seine Stellungnahme im Nachgang zur Gewährung des rechtlichen Gehörs (vgl. § 16 Abs. 2 MAV) beantwortet wurde. Das Mikro- lage-Rating der Schätzerin basiere auf rund 80 Indikatoren, welche gesamt- schweizerisch in einheitlicher Qualität vorlägen. Die Indikatoren würden in einem zweistufigen Verfahren zu Teilratings und zu einem Gesamtrating ag- gregiert. Die Skala des Gesamtratings reiche von 1 (schlechte Lage) bis 5 (exzellente Lage). Das Rating "2,5 – Lage mit Defiziten" für das Gebiet B liege im untersten Quartil im Vergleich aller Mikrolage-Ratings in der Schweiz. Die Homogenisierung der Mikrolage-Ratings im Gebiet B solle zur Einfachheit der Mehrwertberechnungen und Gleichbehandlung aller Grund- eigentümer beitragen. Es könne argumentiert werden, dass die Mikrolagen innerhalb des Gebiets variieren würden. Dies hätte aber eine tendenzielle Aufwertung anderer Grundstücke und keine Abwertung des rekurrentischen Grundstücks zur Folge, so die Vorinstanz. 3.5.4. Diese vorinstanzliche Erklärung bezüglich Bewertung der Mikrolage im Ant- wortschreiben vom 7. November 2023 und in der Rekursantwort überzeugt. Entgegen dem impliziten rekurrentischen Vorwurf wurde bei der Grund- stücksbewertung berücksichtigt, dass das strittige Grundstück von (Stras- sen- und Flug-)Lärm betroffen ist. Die übrigen Grundstücke im Quartier – also auch diejenigen, welche nicht direkt entlang der D-Strasse liegen – wurden mit derselben Bewertung der Mikrolage erfasst. Daraus folgt, dass die von der D-Strasse weiter entfernten Grundstücke womöglich wegen der geringeren Lärmbelastung eher zu tief bewertet wurden, als dass das rekur- rentische Grundstück zu hoch bewertet wurde. Der Rekurrent kann somit aus der einheitlich erfolgten Bewertung der Mikrolage im Quartier B nichts zu sei- nen Gunsten ableiten. 3.5.5. Bemerkungsweise ist auf folgenden Umstand hinzuweisen: Die im vor- instanzlichen Antwortschreiben vom 7. November 2023 ersichtlichen Bewer- tungen der einzelnen Aspekte der Mikrolage (S. 3) sind nicht in der Mehrwer- termittlung dargestellt. Sie wurden mithin erst dem Rekurrenten zugänglich gemacht, als dieser seine auch im vorliegenden Fall vorgebrachte Rüge der einheitlichen Mikrolage im Rahmen des rechtlichen Gehörs gemäss § 16 R4.2024.00041 Seite 8 Abs. 2 MAV am 24. September 2023 an die Gemeinde richtete. Wünschens- wert wäre, dass diese Angaben in der Mehrwertermittlung selbst dargestellt werden (vgl. auch Swiss Valuation Standard, 3. Aufl., Zürich 2017, S. 69, wo- nach die Bewertungsannahmen zu beschreiben und verwendete Bewer- tungsgrundlagen anzugeben sind). Da dem Rekurrenten diese Angaben je- doch bereits vor dem Rekursverfahren bekannt waren, ändert dies vorlie- gend am Ergebnis nichts. 3.5.6. Dass das Gebiet B schliesslich im kantonalen Geoportal verschiedenen La- geklassen zugeteilt wird (vgl. www.geo.ktzh.ch, Karte "Lageklassen 2025 (provisorisch)", während das Quartier in der Mehrwertermittlung bezüglich der Mikrolage als homogen qualifiziert wurde, ist für die vorliegende Mehr- wertermittlung nicht relevant. Die Lageklassen im Geoportal werden durch die Steuerbehörden beigezogen. Demgegenüber sind zur Mehrwertermitt- lung nicht steuerrechtlich relevante Daten ausschlaggebend, sondern der Verkehrswert, also der Erlös, der bei einer Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können (vgl. § 6 MAV). Wie erwähnt, ist für die Bewer- tung eines Grundstücks eine anerkannte Bewertungsmethode anzuwenden (§ 7 Abs. 3 MAV). Vorliegende Mehrwertermittlung erfolgte anhand der dy- namischen Residualwertmethode (Discounted-Cashflow-Methode), welche im Swiss Valuation Standard als häufigste Methode für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Geschäftshäusern und als breit verwendete Me- thode bei institutionellen Investoren beschrieben wird (S. 64). Das Schwei- zerische Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten (5. Aufl., 2019) beschreibt die Discounted- Cashflow-Methode als geeignet zur Bewertung von ertragsorientierter Immo- bilien (S. 158). Es ist somit ohne Weiteres von einer anerkannten Bewer- tungsmethode im Sinne von § 7 Abs. 3 MAV auszugehen. Das vorinstanzli- che Vorgehen ist damit nicht zu beanstanden. Zu betonen bleibt wiederum, dass womöglich andere Grundstücke im Gebiet B zu tief bewertet wurden, nicht aber das rekurrentische Grundstück zu hoch, zumal die Lärmbelastung berücksichtigt wurde. Auch wenn einige Grundstücke im Gebiet B im Geo- portal einer besseren Lageklasse zugeordnet werden, kann der Rekurrent daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. R4.2024.00041 Seite 9 4.1. Der Rekurrent macht im Weiteren geltend, die von ihm für das bestehende Mehrfamilienhaus erhobenen Mietzinse lägen netto rund 20 bis 40 % unter den in der Mehrwertermittlung aufgeführten Werten. Die der Verfügung zu- grunde liegenden Mietzinse für die Berechnung des Ertragswertes seines Grundstücks seien angemessen zu reduzieren. 4.2. Wie bereits dargelegt, war zur Mehrwertermittlung der Verkehrswert ohne und mit Planungsmassnahme zu berechnen. Der ausgleichspflichtige Mehr- wert eines Grundstücks entspricht der Differenz zwischen zwei Verkehrswer- ten des Bodens. Dabei werden diese Werte ohne Gebäude (im Sinne von Bauland) ermittelt (vgl. Erläuterungen zur Mehrwertausgleichsverordnung S. 16). Der Landwert bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der mit dem Land erzielt werden kann. Wertbestimmende Faktoren des Landwerts sind die Makro- und Mikrolage, die Nutzungsart und das Nutzungsmass. Wie gesagt erfolgte die Mehrwertermittlung im vorliegenden Fall anhand der dynamischen Residualwertmethode. Die Werte der Bestandsliegenschaften und die tatsächliche Ausnützung der Parzellen durch die Bestandsliegen- schaften wurden nicht berücksichtigt. Massgebend für die Wertermittlung war die zulässige Ausnützung gemäss den baurechtlichen Eckwerten der bisherigen Zone WG2a und die zukünftige Ausnutzung gemäss aktueller Quartiererhaltungszone Q. Bei der Wertermittlung wurde von einer bestmög- lichen Nutzung des Grundstücks ausgegangen (highest-and-best-use). Die bestmögliche Nutzung eines Grundstücks resultiert im höchstmöglichen Wert bzw. Landwert. Die Einschätzung von Verkaufserlösen und Marktmie- ten erfolgte anhand der hedonischen Modelle der Schätzerin für Miet- und Eigentumswohnungen und für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen (vgl. zum Ganzen: Erläuterungen zur Mehrwertermittlung vom 25. Januar 2024). 4.3. Wie ebenfalls bereits aufgezeigt wurde, ist die vorliegend gewählte Methode zur Mehrwertermittlung als anerkannt im Sinne von § 7 Abs. 3 MAV zu qua- lifizieren. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, hat die Schätzerin korrek- terweise auf theoretische, unter den jeweiligen baurechtlichen Rahmenbe- dingungen bewilligungsfähige Neubauprojekte abgestützt. Korrekterweise wurde dies für die Verkehrswertermittlung beider interessierender Zeitpunkte R4.2024.00041 Seite 10 (vor und nach Planungsmassnahme) gleichermassen vorgenommen. Die auf dem streitbetroffenen Grundstück aktuell tatsächlich erhobenen Mietzinse sind daher nicht massgebend bzw. wurden diese zu Recht nicht berücksich- tigt. Entgegen dem rekurrentischen Antrag sind die der Mehrwertermittlung zugrunde liegenden Mietzinse für die Berechnung des Ertragswertes nicht zu reduzieren. 5. Zusammengefasst erweist sich die rekurrentische Kritik an der vorinstanzli- chen Mehrwertermittlung als unbegründet. Folglich ist der Rekurs abzuwei- sen. 6. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1'500.-- festzusetzen. 7. Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Vorliegend handelt es sich um einen vergleichsweise einfachen Fall. Dem- entsprechend hatte die Behörde keinen besonderen, über die Bearbeitung im Verwaltungsverfahren erheblich hinausgehenden Zusatzaufwand zu trei- ben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, R4.2024.00041 Seite 11 so dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an die Vo- rinstanz abzusehen ist.