Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 13. Juni 2012 (810 11 354) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Baubewilligung Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsri chter Beat Walther, Markus Clausen, Niklaus Ruckstuhl, Jgnaz Jermann , Gerichtsschrei- ber Marius Wehren Parteien A.____ , Beschwerdeführer, vertreten durch Adrian Schmid, Advokat gegen 1. Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 29, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin 2. B.____ und C.____ , Beschwerdegegner 3. D.____ , Beschwerdegegnerin 4. E.____ und F.____ , Beschwerdegegner Beschwerdegegner 2 - 4 vertreten durch Roman Zeller, Advokat Beigeladene Einwohnergemeinde G.____ Betreff Baugesuch für Mehrfamilienhaus, Parz. 1892, X. ____weg 15, G.____ (Entscheid der Baurekurskommission Basel-Landschaft vom 03. Mai 2011) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Am 25. Februar 2010 reichten B.___ und C.____ bei m Bauinspektorat Basel- Landschaft ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus auf Parzelle Nr. 1892, Grundbuch G.____, ein. Dagegen erhoben die Einwohnergemeinde G.____ sowie der Grundeigentümer der Parzel- le Nr. 2725, A.____, beim Bauinspektorat Einsprache. Die Gemeinde zog ihre Einsprache in der Folge zurück. Der private Einsprecher machte im Wesentli chen geltend, dass das geplante Mehrfamilienhaus die Bebauungs- und Nutzungsziffer überschreite, da die Grünzonenfläche der Baugesuchsparzelle nicht zur baulichen Nutzung gerechnet werden dürfe. Die Voraussetzun- gen für eine Ausnahmebewilligung seien sodann nicht gegeben. B. Mit Entscheid vom 9. August 2010 wies das Bauinspektor at die Einsprache von A.____ im Sinne der Erwägungen ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Miteinbezug des Grünflächenanteils der Parzelle N r. 1892 grundsätzlich nicht zulässig sei. Die Gemeinde habe aus diesem Grund einen Ausnahmeantrag formuliert, welchem zugestimmt werden könne, da die Voraussetzungen für eine Ausnahme von den Zonenvorschriften gege- ben seien und die Gemeinde zudem mit einem Schreiben v om 9. September 1986 Vertrauens- schutz begründet habe. Im fraglichen Schreiben habe sie der Bauherrschaft mitgeteilt, dass das in der Grünzone liegende Areal in die Nutzungsberechnung einbezogen werden könne. C. Gegen den Entscheid des Bauinspektorats erhob A.____ mit Eingabe vom 20. August 2010 Beschwerde bei der Baurekurskommission Basel-Landsch aft mit dem Antrag, es sei die Baubewilligung zu verweigern. D. Mit Entscheid vom 3. Mai 2011 wies die Baurekurskomm ission die Beschwerde von A.____ ab. E. Am 13. Oktober 2011 erhob A.____, vertreten durch E lisabeth Gutzwiller Emmerth, Advokatin in Reinach, gegen den Entscheid der Baurekursk ommission Beschwerde beim Kan- tonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht. Er beantragt, es seien der Entscheid der Baurekurskommission vom 3. Mai 2011 sowie der Entscheid des Bauinspektorats vom 9. August 2010 in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die mit Baugesuch Nr. 0406/2010 nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweig ern. Eventualiter sei die Angele- genheit zur materiellen Neubeurteilung an das Bauinspektorat zurückzuweisen. F. Mit Eingabe vom 14. Dezember 2011 reichte der Besc hwerdeführer dem Gericht seine Beschwerdebegründung ein, in welcher er vollumfänglich an den gestellten Begehren festhält. G. Die Einwohnergemeinde G.____ erklärte mit Eingabe vom 12. Januar 2012, dass sie auf eine weitere Vernehmlassung verzichte und an ihrem Ausnahmeantrag festhalte. H. Mit Vernehmlassung vom 16. Januar 2012 beantragen d ie Beschwerdegegner 2-4 (nachfolgend: Beschwerdegegner), vertreten durch Roman Zeller, Advokat in Basel, es sei die Beschwerde abzuweisen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht I. Die Baurekurskommission beantragt in ihrer Vernehmla ssung vom 16. Januar 2012 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. J. Mit Präsidialverfügung vom 30. Januar 2012 wurde der Fall der Kammer zur Beurtei- lung überwiesen. Die Einwohnergemeinde G.____ wurde ersucht, dem Gericht die Zonenvor- schriften 1964 einzureichen. Ausserdem wurden ab Bauin spektorat Basel-Landschaft die Bau- gesuchsakten Nr. 1399/1973 und Nr. 2244/1977 beigezogen. K. Anlässlich der heutigen Parteiverhandlung mit vorgän gigem Augenschein vor Ort hal- ten die Parteien vollumfänglich an ihren Rechtsbegehre n fest. Der Beschwerdeführer wurde neu durch Adrian Schmid, Advokat in Reinach, vertreten. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g: 1. Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über di e Verfassungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsg ericht angefochten werden. Die Zu- ständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. Zur Beschw erde ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO befugt, wer durch die angefochtene Verfügung ode r den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung od er Aufhebung hat. Der Beschwerde- führer ist als Grundeigentümer der Nachbarparzelle der Baugesuchsparzelle durch den ange- fochtenen Entscheid im Sinne dieser Bestimmung betroff en, weshalb seine Beschwerdelegiti- mation gegeben ist. Auf die im Übrigen form- und fri stgerecht erhobene Beschwerde ist dem- nach einzutreten. 2. Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO grundsätz- lich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen - ab gesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen - untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). 3.1 Streitgegenstand bildet das Baugesuch der Beschwer degegner für ein Mehrfamilien- haus auf Parzelle Nr. 1892, Grundbuch G.____. Die Baugesuchsparzelle liegt zu rund drei Vier- teln der Fläche in der WG3-Zone und mit der restliche n Fläche in der Grünzone. Umstritten ist zunächst, ob die Grünzonenfläche in die bauliche Nutzung einbezogen werden kann und für das Bauprojekt eine ordentliche Baubewilligung erteilt werden kann. 3.2 Die Baurekurskommission erwog in diesem Zusammenhang , dass für einen Einbezug des Grünzonenanteils bei der Nutzungsberechnung keine ge setzliche Grundlage gegeben sei. Namentlich habe die Gemeinde in ihren Zonenvorschrifte n von der in § 46 Abs. 3 der Verord- nung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Okt ober 1998 vorgesehenen Mög- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht lichkeit, Parzellenteile, die in anderen Zonen (beispi elsweise Grün- und Uferschutzzonen) lie- gen, ganz oder teilweise in die Nutzungsberechnung ei nzubeziehen, keinen Gebrauch ge- macht. Die im Zonenreglement festgehaltene Möglichkeit , ausserhalb des Baugebiets liegende Parzellenteile in die Berechnung der Nutzung einzubezi ehen, sei im vorliegenden Zusammen- hang unbehelflich, da die innerhalb des Baugebiets zu lässige Nutzung höchstens um 20 % überschritten werden dürfe, vorliegend jedoch eine Übe rschreitung der Bebauungsziffer von ca. 31 % und der Nutzungsziffer von ca. 32 % vorliege. Die Bewilligung des strittigen Bauge- suchs könne deshalb nur über eine Ausnahme erfolgen. 3.3 Die Beschwerdegegner stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass das strit- tige Baugesuch den gesetzlichen Bestimmungen entspreche und der Grünzonenanteil der Bau- gesuchsparzelle in die Nutzungsberechnung miteinbezoge n werden könne. Zur Begründung führen sie aus, dass die heute noch geltenden Zonenvorsch riften 1982 genehmigt worden sei- en, weshalb von der in § 46 Abs. 3 RBV vorgesehenen Be fugnis kein Gebrauch habe gemacht werden können, da die Raumplanungs- und Bauverordnung in jenem Zeitpunkt noch gar nicht in Kraft gestanden habe. Umgekehrt sei der Einbezug der entsprechenden Flächen beim Erlass der Zonenvorschriften klar beschlossen worden, ohne dies a usdrücklich zu erwähnen. Nach dem damaligen Verständnis des kommunalen Gesetzgebers sei die bauliche Nutzung für Par- zellen innerhalb des Baugebiets auf die gesamte Baupar zelle, also auch auf Grün- und Ufer- schutzzonen, gerechnet worden. Der Gesetzgeber habe dam it eine Regelung erlassen, welche er in konstanter Praxis auch gelebt habe und von welch er auch der Beschwerdeführer habe profitieren können. Der sich über den Y.____graben erstreckende Grünstreifen sei dementspre- chend bei sämtlichen Überbauungen (auf den Parzellen N r. 2725, 159 und 3484) in die Nut- zungsberechnung einbezogen worden. Gründe, weshalb diese konstante Praxis nun nicht mehr gelten solle, seien nicht ersichtlich. 3.4 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf Land, das baulich nicht ausnützbar ist, in der Regel nicht in die Berechnung der Ausnütz ungsziffer einbezogen werden. So sind neben den Verkehrsflächen bzw. Erschliessungsanlagen im we itesten Sinn auch Wald, öffentli- che Gewässer, Land in der Freihaltezone und Flächen, d ie mit einem planungsrechtlichen Bau- verbot belegt sind, nicht anrechenbar. Eine Ausnahme ist nur aufgrund einer ausdrücklichen Vorschrift zulässig. Liegt ein Grundstück somit nur zum Teil im Baugebiet für private Bauten, so darf der baulich nicht nutzbare Teil nicht in die Bere chnung der Ausnützungsziffer einbezogen werden, es sei denn, eine ausdrückliche Vorschrift lasse eine Ausnahme zu (vgl. BGE 109 Ia 30 E. 6a mit Hinweisen). Dieser Grundsatz wurde mit § 46 A bs. 3 RBV im kantonalen Recht fest- geschrieben. Danach können Parzellenteile, die in ande ren Zonen (beispielsweise Grün- und Uferschutzzonen) liegen, ganz oder teilweise in die Nutz ungsberechnung einbezogen werden, sofern die Zonenvorschriften dies vorsehen. Der Einbezug des Grünzonenanteils der Bauge- suchsparzelle in die bauliche Nutzung setzt im Hinblick auf die Praxis des Bundesgerichts un- abhängig von der in § 46 Abs. 3 RBV enthaltenen Rege lung eine ausdrückliche Vorschrift im kommunalen Recht voraus. Auf die Vorbringen der Beschw erdegegner im Zusammenhang mit der Rechtmässigkeit bzw. Anwendbarkeit von § 46 Abs. 3 RB V im vorliegenden Fall braucht unter diesen Umständen nicht eingegangen zu werden. Zu prüfen ist, ob im kommunalen Recht eine ausdrückliche Bestimmung für einen Einbezug der Grünzonenfläche vorhanden ist. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.5 Das Zonenreglement für das Bau- und Landschaftsgebi et (ZBL) der Einwohnerge- meinde G.____ vom 19. November 1980 sieht in Ziffer 2 des Normblatts Nr. ZR 5/63 vor, dass ausserhalb des Baugebiets liegende Parzellenteile (ausge nommen Wald) in die Berechnung der Nutzung einbezogen werden können, wobei die inne rhalb des Baugebiets zulässige Nut- zung höchstens um 20 % überschritten werden darf. Die fr agliche Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut auf Parzellenteile ausserhalb des Baugebiets b eschränkt. Sie ist deshalb im Fall der innerhalb des Baugebiets, jedoch nicht in einer Bauzone für private Bauten gelegenen Grünzo- nenfläche der Baugesuchsparzelle nicht anwendbar. Hinzu kommt, dass gestützt auf diese Be- stimmung eine Überschreitung der zulässigen Nutzung um hö chstens 20 % möglich wäre, in Bezug auf das vorliegend strittige Bauprojekt jedoch ein e Überschreitung der Bebauungs- und Nutzungsziffer von jeweils rund 30 % vorliegt. Davon abg esehen enthält das ZBL keine aus- drückliche Vorschrift, welche eine Anrechnung von innerha lb des Baugebiets liegenden Parzel- lenteilen, welche baulich nicht nutzbar sind, erlauben würde. Nicht massgebend ist in diesem Zusammenhang, ob der damalige kommunale Gesetzgeber da von ausging, dass die bauliche Nutzung für Parzellen innerhalb des Baugebiets auf die gesamte Bauparzelle, also auch auf Grün- und Uferschutzzonen, zu rechnen sei, zumal eine so lche Rechtsauffassung jedenfalls unzutreffend gewesen wäre. 3.6 Soweit die Beschwerdegegner geltend machen, dass i n Bezug auf die Zonenvorschrif- ten der Einwohnergemeinde G.____ eine konstante Gene hmigungspraxis bestehe, welche in- nerhalb des Baugebiets einen Einbezug von Grünzonen- un d anderen Freihalteflächen vorse- he, kann ihnen nicht gefolgt werden. Zutreffend ist, dass in den Jahren 1973/74 und 1977/78 im Rahmen von Baubewilligungen für Mehrfamilienhäuser au f den Nachbarparzellen der Bauge- suchsparzelle eine Anrechnung der im damaligen Zeitpu nkt in der OeW-Zone gelegenen Par- zellenfläche erfolgte. Die fraglichen Baubewilligungen wurden jedoch, wie der Beschwerdefüh- rer zutreffend ausführt, noch unter der Geltung der alten Zonenvorschriften von 1964 erteilt. Dass in Bezug auf die heute geltenden Zonenvorschriften der Einwohnergemeinde G.____ eine Praxis bestünde, bei Parzellen innerhalb des Baugebiets die in Grün- und Uferschutzzonen ge- legene Parzellenfläche in die bauliche Nutzung einzub eziehen, ist nicht ersichtlich. Vielmehr brachten sowohl die Baubewilligungsbehörde als auch die Einwohnergemeinde G.____ im Rah- men des vorliegenden Verfahrens klar zum Ausdruck, dass hinsichtlich der Baugesuchsparzelle einzig für die in der WG3-Zone, nicht jedoch für die in der Grünzone gelegene Parzellenfläche ein Nutzungsanspruch bestehe und eine Nutzungsanrechnung d es Grünzonenanteils deshalb nur auf dem Weg einer Ausnahmebewilligung erfolgen könne. 4.1 Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine n Einbezug der Grünzonenflä- che in die bauliche Nutzung, und damit verbunden die E rteilung einer ordentlichen Baubewilli- gung, nicht gegeben. Zu prüfen ist somit im Weiteren, ob die Vorinstanzen die Voraussetzun- gen für eine Ausnahmebewilligung zu Recht bejahten. 4.2 Die Baurekurskommission erwog diesbezüglich, dass die Baugesuchsparzelle zusam- men mit den Parzellen Nr. 2725, 159 und 3484 eine E inheit zwischen dem öffentlichen Kinder- garten und dem Z.____ darstellten. Die drei letztere n Parzellen seien noch unter der vor 1980 Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht geltenden Zonenordnung überbaut worden und hätten für ihre Bebauungen bei der Berechnung der Nutzung die gesamte Fläche berücksichtigen können. Di e Konsultation der Baugesuchsak- ten aus den Jahren 1973/74 und 1977/78 zeige, dass auch bei diesen Bauten eine Überschrei- tung der Bebauungs- und Nutzungsziffer vorliege, wenn der Grünzonenanteil nicht mitgerechnet werde. Aufgrund dieser Vorgeschichte sowie der klaren E inheit der vier Parzellen entlang des Y.____grabens erachte man die Ausnahmeerteilung als si nnvoll. Dadurch könne verhindert werden, dass diese Einheit durch eine kleiner als die an deren Gebäude dimensionierte Baute unterbrochen oder gestört werde. Die Ausnahmebewilli gung trage dazu bei, dass Dimension und Bauvolumen der Bauten auf sämtlichen vier Parzellen nicht in einem Missverhältnis stün- den. 4.3 Der Beschwerdeführer bestreitet die Ausnahmewürdig keit des vorliegenden Bauge- suchs. Er macht geltend, dass durch die Verweigerung des B augesuchs nicht jegliche architek- tonisch vernünftige Lösung verunmöglicht werde und k ein ausgesprochener Härtefall vorliege. Das Argument der Vorinstanz, wonach bei einigen Nachba rparzellen unter der Ägide des alten Zonenreglements Ausnahmebewilligungen und Nutzungsübe rschreitungen gewährt worden seien, führe nicht dazu, dass im vorliegenden Fall eben so verfahren werden könnte und müss- te. Im Gegensatz zur früheren Regelung sei gemäss den heute geltenden Zonenvorschriften eine Grünzone anstatt einer OeW-Zone ausgeschieden wo rden, und es sei klar bestimmt wor- den, unter welchen Voraussetzungen die normale Nutzung durch Anrechnung einer Grünzo- nenfläche überschritten werden dürfe. Es liege auch kein e Situation vor, in welcher Vertrauens- schutz beansprucht werden könnte, zumal es insofern an sämtlichen Voraussetzungen fehle. 4.4.1 Gemäss § 111 Abs. 2 RBG sind die Gemeinden befugt , im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung Ausnahmeregelungen vorzusehen. In § 7 Abs. 1 RBV ist geregelt, dass der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde in Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfa lles schriftlich begründet Ausnah- men beantragen kann, sofern dies in den Zonenvorschrift en vorgesehen ist. Eine entsprechen- de Regelung findet sich in Ziffer 16 ZBL, wonach im Bau- und Landschaftsgebiet Ausnahmen erteilt werden können, und zwar insbesondere dann, wen n die Anwendung der Zonenvorschrif- ten architektonisch vernünftige Lösungen verunmöglichen würde, in ausgesprochenen Härtefäl- len oder für vorbestandene Betriebe. 4.4.2 Die Gewährung von Ausnahmebewilligungen ist an klare und relativ strikte Vorausset- zungen zu knüpfen. Die Ausnahmetatbestände können zwar - was sinnvoll ist - generalklausel- artig umschrieben werden, haben sich jedoch auf Sonderfä lle zu beschränken. Dies entspricht dem Zweck der Ausnahmebewilligung, welcher darin liegt, in Einzelfällen Härten und Unzuläng- lichkeiten der Nutzungsvorschriften auszugleichen oder zu m ildern. Es sollen mithin offensicht- lich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift verhindert werden. Dafür müssen spezielle, vom Normalfall abweichende Umstände vorliegen, wobei sowohl objektive Besonderheiten (Lage der Parzelle, technische Situation) als auch Besonderheite n, die in den subjektiven Verhältnissen des Bauherrn begründet sind (z.B. Bedürfnisse einer behinderten Person, Bedürfnisse der Fah- renden), in Frage kommen. Die Ausnahmebewilligung da rf jedoch nicht dafür eingesetzt wer- den, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen, weil auf Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht diesem Weg das Gesetz selbst abgeändert würde (vgl. B ERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 23 N 4; BGE 117 Ia 141 E. 4; BLVGE 2001 S. 74). Sie darf sodann nicht gegen Sinn und Zweck des Gesetzes verstossen und muss auf einer umfas- senden Abwägung der öffentlichen und privaten Interess en beruhen (vgl. BLVGE 2001 S. 74 mit Hinweisen). Unzulänglichkeiten einer Bau- und Zone nordnung sind durch deren Änderung und nicht durch eine grosszügige Ausnahmebewilligungsp raxis zu beheben (vgl. W AL- TER HALLER /P ETER KARLEN , Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, N 693). Bei der ausnahmsweisen Bewilligung von Ausnützungen, die üb er das sonst zulässige Mass hi- nausgehen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgericht s grösste Zurückhaltung zu üben. Die Ausnahmebewilligung kann weder dazu dienen, dem B auherrn eine ideale Lösung zu ver- schaffen, noch besteht ihr Zweck darin, ein intensives Ausnützungsstreben zu unterstützen (vgl. BGE 107 Ia 214 E. 5). 4.5 Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass mit der Au snahmebewilligung verhindert werden könne, dass die "Einheit" der entlang des Y.___ _grabens bestehenden Parzellen durch eine kleiner als die anderen Gebäude dimensionierte Ba ute unterbrochen oder gestört werde. Dazu ist festzustellen, dass die Baugesuchsparzelle selbst b ei einem Einbezug des Grünzo- nenanteils eine im Vergleich zu den Nachbarparzellen w eitaus geringere bauliche Nutzung auf- weist. Der von der Vorinstanz angestrebte Zweck könnte mit der strittigen Ausnahmebewilligung somit von vornherein nicht erreicht werden. Hinzu kommt, dass die weitere Umgebung der Baugesuchsparzelle, wie anlässlich des heutigen Augenschein s vor Ort ersichtlich wurde, von Bauten mit unterschiedlichen Dimensionen und Volumen g eprägt ist. Zwar mag hinsichtlich der drei Mehrfamilienhäuser auf den Parzellen Nr. 2725, 159 und 3484 eine gewisse Einheitlichkeit bestehen, was deren architektonisches Erscheinungsbild anbel angt. Eine im Hinblick auf das Ortsbild bedeutsame "Einheit" der Bauten entlang des Y .____grabens, was deren Dimension und Bauvolumen anbelangt, ist jedoch nicht ersichtlich und es liegt diesbezüglich jedenfalls kei- ne Ausnahmesituation vor. 4.6.1 Die Beschwerdegegner führen weitere Gründe an, weshalb im vorliegenden Fall von einer Ausnahmesituation auszugehen sei. Sie machen gel tend, dass es sich bei der Bauge- suchsparzelle um das letzte Grundstück am Y.____graben handle, für welches nun eine andere rechtliche Regelung gelten solle. Speziell sei auch die Situation, dass der Beschwerdeführer sich mit § 46 Abs. 3 RBV auf eine neue rechtliche Vorsc hrift berufe, welche zur Zeit des Erlas- ses des Zonenreglements noch nicht existiert habe. Des Wei teren sei speziell, dass die Bau- herrschaft auf die konstante Bewilligungspraxis vertraue n durfte und Dispositionen gestützt auf dieses Vertrauen vorgenommen habe. Das genannte Vertrau en stütze sich auch auf erteilte Zusicherungen, wonach die gesamte Parzellenfläche für d ie Berechnung der Bebauungs- und Nutzungsziffer einbezogen werden dürfe. Schliesslich sei dem Beschwerdeführer bei seinem eigenen Baugesuch bei Nichtanrechnung des Grünzonenante ils dieselbe Überschreitung der Bebauungs- und Nutzungsziffer wie im vorliegenden Fall g ewährt worden. Wenn er den Nach- barn nunmehr bei gleicher Rechtslage die Bewilligung v erweigern wolle, so verstosse er gegen Treu und Glauben und verhalte sich rechtsmissbräuchlich. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.6.2 Vorab können die Beschwerdegegner aus dem Umstand, dass für die Baugesuchspar- zelle eine andere rechtliche Regelung gilt als seinerzeit für die Nachbarparzellen, nichts zu ih- ren Gunsten ableiten. Eine Änderung der rechtlichen G rundlagen bzw. der Praxis der Behör- den, wie sie im vorliegenden Fall im Verlauf von mehre ren Jahrzehnten erfolgte, stellt noch kei- ne Ausnahmesituation dar, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen könn- te. Unter den gegebenen Umständen kann auch nicht von einer rechtsmissbräuchlichen Be- schwerdeerhebung gesprochen werden. Was die Berufung d er Beschwerdegegner auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes anbelangt, so wurde dies e Frage im angefochtenen Ent- scheid offen gelassen. Demgegenüber begründete das Baui nspektorat die Erteilung der Aus- nahmebewilligung unter anderem mit dem Vertrauensschut z in behördliche Auskünfte. Es ver- wies in diesem Zusammenhang auf ein Schreiben der Bau verwaltung der Einwohnergemeinde G.____ vom 9. September 1986, wonach der Grünzonenant eil der Baugesuchsparzelle bei der Nutzungsberechnung einbezogen werden könne. Die Vorau ssetzungen des Vertrauensschut- zes seien hinsichtlich dieses Schreibens gegeben. Ferner ha be auch die Baubewilligungsbe- hörde mit ihrer Auskunft an die Beschwerdegegner vom 1 7. September 2009 Vertrauensschutz begründet, indem sie im Rahmen einer Voranfrage den Miteinbezug der Nutzungsfläche der Grünzone aufgrund der Stellungnahme der Gemeinde un d der in Aussicht gestellten Ausnah- mebewilligung als zulässig beurteilte. 4.6.3 Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu un d Glauben statuiert ein Verbot wi- dersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person Ansp ruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründen- des Verhalten der Behörden. Voraussetzung für eine Ber ufung auf Vertrauensschutz ist, dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf die V ertrauensgrundlage verlassen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen ha t, die sie nicht mehr rückgängig machen kann. Die Berufung auf Treu und Glauben scheitert, we nn ihr überwiegende öffentliche Interes- sen entgegenstehen (vgl. BGE 137 I 69 E. 2.5.1 mit Hin weisen). Auf Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte ken nen sollen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_377/2008 vom 4. Mai 2009 E. 2.7.1). 4.6.4 Vorliegend verwiesen die Beschwerdegegner im Ra hmen einer einfachen Anfrage an das Bauinspektorat vom 12. Juni 2009 auf den Brief der Bauverwaltung der Einwohnergemein- de G.____ vom 9. September 1986, wonach das in der Grü nzone liegende Areal der Bauge- suchsparzelle in die Nutzungsberechnung einbezogen werde n könne. Ein Widerruf dieser schriftlichen Zusage sei in der Zwischenzeit nicht erfolg t, sodass darauf nach dem Grundsatz von Treu und Glauben abgestellt werden dürfe. Weitere Abklärungen des Architekten hätten ergeben, dass die Grünzone trotz dieser Zusicherung durch die Gemeinde nicht in die Nut- zungsberechnung einbezogen werden dürfe. Man ersuche deshalb, insbesondere in Würdigung des Grundsatzes von Treu und Glauben, um die Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Der vom Bauinspektorat zur Stellungnahme aufgeforderte Gemeinderat der Einwohnergemeinde G.____ hielt mit Protokoll der Sitzung vom 4. August 2009 f est, dass Grünzonen keinen Nutzungsanteil besitzen würden. Die Bauverwaltung habe jedoch der Bauherrschaft mit Schreiben vom 9. Sep- tember 1986 mitgeteilt, dass die Grünzonenfläche bei der Nutzung mitgerechnet werden könne. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Welche Hintergründe zu dieser Zusicherung geführt hätt en, könne heute nicht mehr rekon- struiert werden. Aus städtebaulicher Sicht werde eine Au snahme in Aussicht gestellt. Ange- sichts der Nutzungszusicherung von 1986 sei davon auszugehen , dass damit kein Präjudiz ge- schaffen werde. Das Bauinspektorat teilte den Beschwerde gegnern in der Folge mit Schreiben vom 17. September 2009 mit, dass der Miteinbezug der Nutzungsfläche der Grünzone aufgrund der Stellungnahme der Gemeinde und der in Aussicht ge stellten Ausnahmebewilligung als zu- lässig beurteilt werde. 4.6.5 Zunächst ist festzustellen, dass die von den Beschwerd egegnern im Verfahren vor Kantonsgericht geltend gemachte konstante Bewilligungspr axis in der Einwohnergemeinde G.____ betreffend den Einbezug von Freihalteflächen i n die bauliche Nutzung von vornherein nicht als Vertrauensgrundlage in Betracht kommt, zumal i n Bezug auf die heute geltenden Zo- nenvorschriften keine solche Praxis besteht. Zu beurteil en ist daher einzig, ob die im Entscheid des Bauinspektorats angeführten Auskünfte der Gemeinde und des Bauinspektorats eine Beru- fung auf den Vertrauensschutz zulassen. 4.6.6 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts können b loss dem Bauinteressenten erteilte günstige behördliche Auskünfte beschwerdeberecht igten Dritten, welche sich gegen die Erteilung einer entsprechenden Baubewilligung zur We hr setzen, nicht entgegengehalten wer- den. Wer ein Bauvorhaben ausführen will, weiss oder muss wissen, dass dafür ein Bewilli- gungsverfahren mit öffentlicher Auflage durchzuführen ist und dass berührten Dritten ein An- fechtungsrecht zusteht. Er kann sich nicht gutgläubig dar auf verlassen, mit einer behördlichen Auskunft oder Zusage sei auch das Ergebnis eines solchen A nfechtungsverfahrens vorwegge- nommen. Wenn das Gesetz zur Sicherung der Interessen b erührter Dritter formalisierte Mitwir- kungs- und Anfechtungsmöglichkeiten statuiert, so bleibt bei der Bewilligung von Bauten für ausserhalb des vorgeschriebenen Verfahrens ergehende Z usicherungen, welche diesen Rechtsschutz ausschalten, kein Raum (vgl. BGE 117 Ia 285 E. 3e mit Hinweisen). Beschwer- deberechtigte Dritte müssen somit sämtliche rechtlichen Argumente ins Verfahren einbringen können, ohne dass ihnen die Verbindlichkeit der Auskunft entgegengehalten werden kann. Die bindende Wirkung der Auskunft versagt mit anderen Worte n, sobald Dritte ihre Interessen auf dem Rechtsmittelweg wahrnehmen können (vgl. B EATRICE WEBER -DÜRLER , Falsche Auskünfte von Behörden, in: ZBl 92/1991 S. 17). Gestützt darauf kann dem Beschwerdeführer weder die Auskunft der Gemeinde vom 9. September 1986 noch die Auskunft des Bauinspektorats vom 17. September 2009, welche ohne Publikation im Rahmen einer einfachen Anfrage im Sinne von § 90 RBV erfolgte, entgegengehalten werden. Es li egt damit keine Vertrauensgrundlage vor, welche gegenüber dem Beschwerdeführer Wirkung ent falten könnte. Eine Berufung auf Treu und Glauben im Zusammenhang mit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung - wie im Übrigen auch einer ordentlichen Baubewilligung - fällt unter diesen Umständen ausser Betracht. 4.7 Nach dem Gesagten kann im vorliegenden Fall unter keinem Gesichtspunkt von einer Ausnahmesituation gesprochen werden, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung recht- fertigen könnte. Auf die weiteren Voraussetzungen fü r eine Ausnahmebewilligung braucht unter diesen Umständen nicht eingegangen zu werden. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5. Für das strittige Baugesuch kann somit weder eine o rdentliche Baubewilligung noch eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen. 6. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kant onsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmas s auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Den kantonalen Behörden und den Gemeinden können in Fälle n wie dem vorliegenden keine Ver- fahrenskosten auferlegt werden (§ 20 Abs. 3 VPO). Vorl iegend ist den unterlegenen Beschwer- degegnern ein Verfahrenskostenanteil in der Höhe von F r. 750.-- aufzuerlegen. Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann gemäss § 21 Abs. 1 VPO für den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Entsprechend dem Verfahrensausgang ist dem Besc hwerdeführer eine Parteientschä- digung zuzusprechen, welche zu je einem Drittel der Ba urekurskommission, den Beschwerde- gegnern und der Beigeladenen aufzuerlegen ist. Ausge hend von dem in der Honorarnote vom 29. Februar 2012 ausgewiesenen Aufwand zuzüglich drei Stunden für die heutige Parteiver- handlung sowie Auslagen in der Höhe von Fr. 158.50 ist diese auf insgesamt Fr. 3'951.-- (inkl. Mehrwertsteuer von 8 %) festzusetzen. Die Baurekurskommi ssion, die Beschwerdegegner so- wie die Beigeladene haben dem Beschwerdeführer somit jeweils Fr. 1'317.-- (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer von 8 %) zu bezahlen. Bezüglich der Kost en des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Sache zum neuen Entscheid an die Baurekurskommission zurückzuweisen. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Koste n des vorinstanzli- chen Verfahrens an die Baurekurskommission des Kantons Basel - Landschaft zurückgewiesen. 3. Den Beschwerdegegnern 2-4 wird ein Verfahrenskoste nanteil in der Höhe von Fr. 750.-- auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.- - wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. 4. Dem Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'951.-- (inkl. Auslagen und 8 % MWSt) zugesprochen, welche jeweils zu einem Drittel, d.h. im Umfang von je Fr. 1'317.--, der Baurekurskom- mission des Kantons Basel-Landschaft, den Beschwerdegegnern 2-4 und der Einwohnergemeinde G.____ auferlegt wird. Präsidentin Gerichtsschreiber