<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2018.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218688&amp;W10_KEY=13013496&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2018.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.01.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Berechnung der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstücks an den Baurechtsnehmer. Zur Berechnung des Grundstückgewinns ist anstelle des öffentlich beurkundeten Kaufpreises der Verkehrswert als Ersatzwert beizuziehen, wo einerseits ein offenkundiges Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert und andererseits eine besondere Beziehung zwischen den Parteien des Kaufvertrags besteht (E. 1.2). Beim Verkauf eines baurechtsbelasteten Grundstücks an den Baurechtsnehmer ist praxisgemäss dem Kaufpreis der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks gegenüberzustellen, da infolge Konfusion (Konsolidation) das Baurecht hernach zwar faktisch fortbesteht, dem materiellen Gehalt nach jedoch mit der Handänderung weggefallen ist (E. 3). Vorliegend ist aufgrund des Grundstückverkaufs an den Baurechtsnehmer und der hierauf basierenden amtlichen Verkehrswertschätzung von einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen beurkundeten Verkaufspreis und Verkehrswert auszugehen (E. 5.1). Zudem liegen aufgrund der Beteiligungsverhältnisse und der verwandtschaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zueinander besondere Beziehungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags vor (E. 2). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6). Beschwerdeabweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHT">BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSBERECHTIGTE/-R">BAURECHTSBERECHTIGTE/-R</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSBESTELLUNG">BAURECHTSBESTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSDIENSTBARKEIT">BAURECHTSDIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSGRUNDSTÃCK">BAURECHTSGRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSVERTRAG">BAURECHTSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSZINS">BAURECHTSZINS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DEALING AT ARM'S LENGTH">DEALING AT ARM'S LENGTH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DEALING AT ARMS LENGTH">DEALING AT ARMS LENGTH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTVERGLEICH">DRITTVERGLEICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONFUSION">KONFUSION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONSOLIDATION">KONSOLIDATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MISSVERHÃLTNIS">MISSVERHÃLTNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATGUTACHTEN">PRIVATGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VEREINIGUNG">VEREINIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 735 Abs. I ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=40365" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2018.00055</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Oktober 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Reto HÃ¤ggi Furrer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben des A,<b> </b>nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 1.<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch die D AG,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die Grundsteuerkommission, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A rÃ¤umte der F AG ZÃ¼rich im Jahr 1976 ein Baurecht am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in E ein. Im Jahr 1992 wurde dieses GrundstÃ¼ck mit den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 02 und 03 zum neuen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 im Halt von 05 m<sup>2</sup> vereinigt, das Baurecht auf die ganze FlÃ¤che des neuen GrundstÃ¼cks ausgedehnt und der jÃ¤hrliche Baurechtszins auf Fr. â¦ (indexiert) festgelegt. Dieses Baurecht wurde am 7. November 1995 aufgelÃ¶st, wobei A fÃ¼r die bestehenden GebÃ¤ude eine HeimfallentschÃ¤digung leistete.</p> <p class="Urteilstext">Am 9. Februar 1996 rÃ¤umte A der kurz vorher gegrÃ¼ndeten G AG (heute H AG) am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 ein bis 31. Oktober 2095 dauerndes Baurecht ein, wobei der jÃ¤hrliche Baurechtszins auf Fr. â¦ festgelegt wurde und die G AG grundpfandgesicherte Darlehensschulden im Betrag von Fr. â¦ Ã¼bernahm.</p> <p class="Urteilstext">A starb im Jahr 2000. Am 17. MÃ¤rz 2015 verkaufte die Erbengemeinschaft A, bestehend aus B und C das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 der H AG zu einem Preis von Fr. â¦. Mit Veranlagungsentscheid vom 21. Oktober 2015 setzte die Grundsteuerkommission E den steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ und die geschuldete GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest. Dabei ging sie davon aus, dass das GrundstÃ¼ck erheblich unter dem Verkehrswert verkauft worden sei und setzte den massgebenden Verkehrswert auf Fr. â¦ fest. Eine dagegen erhobene Einsprache wies die Grundsteuerkommission mit Entscheid vom 15. Dezember 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtigen liessen am 12. Januar 2016 dem Steuerrekursgericht beantragen, es sei der Einspracheentscheid aufzuheben und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. 0.- festzusetzen. In der Folge liess das Steuerrekursgericht den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks ohne BerÃ¼cksichtigung des Baurechts durch einen Experten schÃ¤tzen. Mit Entscheid vom 17. April 2016 setzte das Steuerrekursgericht die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei einem steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ neu auf Fr. â¦ fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtigen liessen am 6. Juni 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und der steuerpflichtige GrundstÃ¼ckgewinn sowie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. 0.-, eventualiter der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦, subeventualiter auf Fr. â¦ festzusetzen. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 12. Juni 2018 auf Vernehmlassung. Die Gemeinde E schloss mit Beschwerdeantwort vom 9. August 2018 auf Abweisung des Rechtsmittels unter EntschÃ¤digungsfolge. Die Pflichtigen Ã¤usserten sich am 17. August 2018 erneut.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG gilt als steuerpflichtiger GrundstÃ¼ckgewinn der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Als ErlÃ¶s und Erwerbspreis gilt der jeweilige Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 und § 222 StG). Liegt die fÃ¼r den Erwerbspreis massgebliche HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, dÃ¼rfen die Steuerpflichtigen den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anschlag bringen (§ 220 Abs. 2 StG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In der Regel bildet der Ã¶ffentlich beurkundete Kaufpreis den massgebenden Erwerbspreis, da davon auszugehen ist, dass dieser den Verkehrswert widerspiegelt. Dabei wird grundsÃ¤tzlich hingenommen, dass sich Unterschiede ergeben kÃ¶nnen, weil die einen Vertragsparteien ihr GrundstÃ¼ckgeschÃ¤ft preislich wohlfeil gestalten, die anderen jedoch zu einem teureren Preis handeln (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 StG N. 101). Besteht zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach anerkannten Methoden geschÃ¤tzten Verkehrswert des GrundstÃ¼cks jedoch ein offensichtliches MissverhÃ¤ltnis, so entfÃ¤llt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung die ursprÃ¼ngliche Vermutung, dass der beurkundete Verkaufspreis dem Verkehrswert des GrundstÃ¼cks entspricht; die Praxis nimmt ein solches MissverhÃ¤ltnis an, wenn der Kaufpreis mindestens 25 % unter dem Verkehrswert liegt. In solchen FÃ¤llen besteht die widerlegbare Vermutung, der Verkaufspreis habe keine wirkliche rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung, das heisst, die Parteien hÃ¤tten ihre Rechtsbeziehungen nicht umfassend offengelegt. Dahinter steht die Ãberlegung, dass der am Markt auftretende Ver­Ã¤usserer sein GrundstÃ¼ck vermutlich nicht unter dem Verkehrswert verkauft hat und dass deshalb unter Vorbehalt des Unrichtigkeitsnachweises durch den Steuerpflichtigen angenommen werden muss, es seien im Umfang des Unterschiedsbetrags zwischen Kaufpreis und Verkehrswert weitere Leistungen fÃ¼r die Grundeigentumsverschaffung vereinbart worden. Mit dem Heranziehen des Verkehrswerts als Ersatzwert wird der (wirkliche) rechtsgeschÃ¤ftliche Wille der Vertragsparteien nicht missachtet, sondern im Gegenteil im Einklang mit §§ 220 Abs. 1 und 222 StG zur Grundlage der Gewinn- bzw. ErlÃ¶sbestimmung gemacht (VGr, 4. November 2003, SB.2003.00012, E. 1c/aa [nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht]; RB 1996 Nr. 56; RB 1993 Nr. 29; vgl. auch BGE 143 II 33 E. 3.2.3). Diese Vermutung kann indes mit der einfachen Behauptung widerlegt werden, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrags keine besonderen, namentlich freundschaftliche sowie familien- oder gesellschaftsrechtliche, arbeitsrechtliche oder anderen rechtsgeschÃ¤ftliche Beziehungen bestÃ¼nden; diesfalls ist es an der BehÃ¶rde, solche Beziehungen darzutun (RB 1996 Nr. 56). Daraus folgt, dass der Verkehrswert als Ersatzwert nur dort hinzuziehen ist, wo einerseits ein offenkundiges MissverhÃ¤ltnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert und anderseits zwischen den Parteien des Kaufvertrags eine besondere Beziehung besteht (Richner et al., § 220 StG N. 103 f.). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Strittig ist hier zunÃ¤chst, ob zwischen den Pflichtigen und der KÃ¤uferin eine enge Beziehung bestehe. KÃ¤uferin des GrundstÃ¼cks ist die H AG, eine Tochtergesellschaft der M AG. B war bis zum 21. Juli 2016 VerwaltungsratsprÃ¤sident und ist weiterhin Verwaltungsrat der KÃ¤uferin und zudem VerwaltungsratsprÃ¤sident von deren Muttergesellschaft. GemÃ¤ss eigenen Angaben ist er gemeinsam mit seinem Sohn EigentÃ¼mer der M AG, wobei er rund 20 % der Aktien und sein Sohn die Ã¼brigen Aktien hÃ¤lt. Damit besteht zwischen B und der KÃ¤uferin offenkundig eine besondere Beziehung. Davon gehen auch die Pflichtigen aus.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hingegen sind sie der Ansicht, zwischen C und der KÃ¤uferin fehle es an einer besonderen Beziehung, weil C weder direkt noch indirekt an der KÃ¤uferin beteiligt sei und deshalb auch nicht von einem unterpreisigen Verkauf profitiere. Dem lÃ¤sst sich nicht folgen. ZunÃ¤chst steht C aufgrund der verwandtschaftlichen Beziehungen den AktionÃ¤ren der Muttergesellschaft nahe. Sie ist sodann gemeinsam mit B Mitglied der Erbengemeinschaft A. Dem Umstand, dass B und dessen Sohn von einem besonders gÃ¼nstigen Verkaufspreis an die H AG durch die damit verbundene ErhÃ¶hung des inneren Werts der Aktiengesellschaft indirekt profitieren, lÃ¤sst sich ohne Weiteres im Rahmen der Erbteilung Rechnung tragen, indem in einer Schattenrechnung der tatsÃ¤chliche Wert des GrundstÃ¼cks angerechnet und die Differenz bei B aufgerechnet wird. WÃ¼rde der Kaufpreis steuerlich akzeptiert, wÃ¤re ein solches GeschÃ¤ft auch fÃ¼r C vorteilhaft, da die Erbmasse nicht durch die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer belastet wÃ¼rde. Die umfangreiche Korrespondenz mit dem zustÃ¤ndigen Gemeindesteueramt, in der versucht wurde, einen Vorentscheid Ã¼ber den Verkehrswert vor 20 Jahren sowie Ã¼ber einen einem Drittvergleich standhaltenden Verkaufspreis zu erwirken, deuten denn auch darauf hin, dass es den Pflichtigen bei der Festsetzung des Kaufpreises primÃ¤r darum ging, die Bezahlung von GrundstÃ¼ckgewinnsteuern zu vermeiden. Angesichts dieser UmstÃ¤nde besteht auch zwischen C und der KÃ¤uferin eine besondere Beziehung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die Pflichtigen sich im Rahmen des Schriftenwechsels hierzu bereits Ã¤ussern konnten, besteht keine Veranlassung fÃ¼r eine Parteibefragung; es ist sodann auch nicht ersichtlich, inwiefern eine Befragung der als Zeugen angebotenen I und J einen zusÃ¤tzlichen Erkenntnisgewinn bringen sollte.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weil die KÃ¤uferin zugleich Berechtigte des Baurechts ist, nahm die Vorinstanz den Drittvergleich anhand des Verkehrswerts des unbelasteten GrundstÃ¼cks vor. Die Pflichtigen sind demgegenÃ¼ber der Auffassung, der Drittvergleich habe anhand des Verkehrswerts fÃ¼r das mit dem Baurecht belastete GrundstÃ¼ck zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Verwaltungsgericht Ã¤usserte sich zu dieser Problematik in einem Entscheid vom 12. Dezember 1980 und kam zu folgendem Schluss: "Hat ein GrundeigentÃ¼mer â wie hier â sein mit einem Baurecht belastetes GrundstÃ¼ck an den Baurechtsnehmer verÃ¤ussert und ist damit das Baurecht zwar formell bestehen geblieben, dem materiellen Gehalt nach aber fÃ¼r den Eigentumserwerber uno actu mit der HandÃ¤nderung weggefallen, da es durch Konfusion (Konsolidation) zur blossen â jederzeit von ihm ablÃ¶sbaren â EigentÃ¼merdienstbarkeit geworden ist, so darf unbedenklich angenommen werden, dass ein nicht baurechtsbelastetes HauptgrundstÃ¼ck die Hand gewechselt habe und dass der Kaufpreis fÃ¼r den vollen, unbeschrÃ¤nkten Eigentumserwerb an diesem GrundstÃ¼ck bezahlt worden sei" (SR 51/1978, E. 2b Abs. 3 [nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht]; vgl. auch VGr, 13. November 1996, SR.96.00051, E. 2.a [nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht]). </p> <p class="Urteilstext">An dieser Praxis ist festzuhalten. Handelt es sich beim KÃ¤ufer um den Baurechtsberechtigten, so kann er Ã¼ber das GrundstÃ¼ck verfÃ¼gen als wÃ¤re es nicht mit dem Baurecht belastet. Zudem kann er das Baurecht jederzeit im Grundbuch lÃ¶schen lassen (Art. 735 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs [ZGB]). FÃ¼r den Baurechtsberechtigten hat das GrundstÃ¼ck damit einen hÃ¶heren Wert als fÃ¼r eine Drittpartei, die das belastete GrundstÃ¼ck erwirbt. Es darf deshalb davon ausgegangen werden, dass der Baurechtsberechtigte einen dem Verkehrswert des unbelasteten GrundstÃ¼cks entsprechenden Kaufpreis zu zahlen bereit ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Pflichtigen bringen dagegen vor, ein unabhÃ¤ngiger Dritter hÃ¤tte fÃ¼r das GrundstÃ¼ck nur einen Kaufpreis bezahlt, bei dem die restliche Laufdauer des Baurechts berÃ¼cksichtigt worden wÃ¤re. Damit vergleichen sie indes zwei unterschiedliche Sachverhalte. Zu prÃ¼fen ist nicht, was ein unabhÃ¤ngiger Dritter fÃ¼r das belastete GrundstÃ¼ck bezahlt hÃ¤tte, sondern was ein unabhÃ¤ngiger Dritter fÃ¼r das GrundstÃ¼ck bezahlt hÃ¤tte, wenn er Berechtigter des Baurechts â also in der gleichen Lage wie die KÃ¤uferin â gewesen wÃ¤re. Damit zielen auch die AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen zum Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor dem Verkauf ins Leere. Die Pflichtigen verkennen, dass hier einzig das konkrete KaufgeschÃ¤ft zu beurteilen ist. Es ist mithin irrelevant, wie das GrundstÃ¼ck vor dem Verkauf bewertet worden wÃ¤re. Entscheidend ist einzig, was ein unabhÃ¤ngiger Dritter in der gleichen Lage wie die KÃ¤uferin fÃ¼r das GrundstÃ¼ck bezahlt hÃ¤tte bzw. was die Pflichtigen von einem unabhÃ¤ngigen Dritten als Kaufpreis gefordert hÃ¤tten, wenn dieser zugleich Berechtigter des Baurechts gewesen wÃ¤re. Es trifft sodann nicht zu, dass die KÃ¤uferin bei einem derart berechneten Kaufpreis eine geldwerte Leistung an ihre AktionÃ¤re erbrÃ¤chte. Denn aus Sicht der KÃ¤uferin entspricht der Verkehrswert demjenigen eines unbelasteten GrundstÃ¼cks, weil sie als daran Berechtigte durch das Baurecht in der GrundstÃ¼cksnutzung nicht eingeschrÃ¤nkt ist; weil sie das Baurecht jederzeit ablÃ¶sen kann, kÃ¶nnte sie zudem das unbelastete GrundstÃ¼ck weiterverÃ¤ussern. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hat dem Kaufpreis demnach zu Recht den Verkehrswert des unbelasteten GrundstÃ¼cks gegenÃ¼bergestellt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>UnbegrÃ¼ndet ist schliesslich der in diesem Zusammenhang erhobene Vorwurf der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Vorinstanz habe das rechtliche GehÃ¶r verletzt, weil sie auf die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht hinreichend eingegangen sei. </p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen der aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) abgeleiteten BegrÃ¼ndungspflicht ist nicht erforderlich, dass ein Gericht sich mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann es sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Die BegrÃ¼ndung muss so abgefasst sein, dass sich Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stÃ¼tzt (BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Es trifft zwar zu, dass die Vorinstanz auf die rechtlichen Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden zur Frage, ob der Verkehrswert des belasteten oder des unbelasteten GrundstÃ¼cks massgebend sei, nicht weiter einging. Sie legte aber in ErwÃ¤gung 4a unter Hinweis auf das Urteil SR 51/1978 mit hinreichender Klarheit dar, aus welchen GrÃ¼nden sie den Verkehrswert des unbelasteten GrundstÃ¼cks fÃ¼r massgebend betrachtet. Damit ist sie der BegrÃ¼ndungspflicht nachgekommen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz hat den Verkehrswert des unbelasteten GrundstÃ¼cks amtlich schÃ¤tzen lassen. Der amtliche SchÃ¤tzer kommt in seiner Expertise zum Schluss, als Verkehrswert sei vom absoluten Landwert nach der Vergleichswertmethode auszugehen, der am 17. MÃ¤rz 2015 Fr. â¦ betragen habe. FÃ¼r den 17. MÃ¤rz 1995 ermittelte der Experte einen absoluten Landwert von Fr. â¦.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden. Die erkennende BehÃ¶rde kann sich deshalb bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob das amtliche Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, aufzutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018, E. 2.3 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden kritisieren zunÃ¤chst, dass der Experte den Verkehrswert aufgrund des absoluten Landwerts schÃ¤tzte. Soweit ihre Kritik damit begrÃ¼ndet wird, dass das GrundstÃ¼ck mit einem Baurecht belastet ist, kann auf die vorstehenden AusfÃ¼hrungen zum massgeblichen Verkehrswert verwiesen werden. Was sodann die Bewertungsmethode betrifft, legt der Experte nachvollziehbar dar, dass bei der Lageklassemethode aufgrund der tiefen bestehenden AusnÃ¼tzung ein zu tiefer Landwert resultiert. DemgegenÃ¼ber weichen der absolute Landwert und der zur Plausibilisierung hinzugezogene Residualwert in bedeutend geringerem Umfang voneinander ab. Angesichts des geringen relativen Landwerts erscheint denn auch einleuchtend, dass ein unabhÃ¤ngiger Dritter einen dem absoluten Landwert abzÃ¼glich der Abbruchkosten entsprechenden Kaufpreis bezahlt hÃ¤tte. </p> <p class="Erwgung2">Was sodann die Verkehrswertberechnung fÃ¼r das Jahr 2015 betrifft, Ã¼ben die BeschwerdefÃ¼hrenden zwar pauschale Kritik am Gutachten, vermÃ¶gen aber nicht aufzuzeigen, inwiefern der Landwert falsch berechnet worden sein sollte. Das in diesem Zusammenhang angefÃ¼hrte Privatgutachten der K AG vom 31. [sic] Juni 2013 weist â wie der Experte schlÃ¼ssig aufzeigt â methodische MÃ¤ngel auf. Der angebliche Landwert von Fr. â¦/m2 beruht auf einem offenbar unter www.comparis.ch ausgeschriebenen Preis fÃ¼r ein VergleichsgrundstÃ¼ck, das indes nicht hinreichend genau spezifiziert wird. Die K AG beschrÃ¤nkte sich sodann darauf, gestÃ¼tzt auf dieses Vergleichsobjekt den Preis durch GegenÃ¼berstellung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung zu ermitteln ("â¦ / 8.0 x 3.5 = <b>â¦/m2</b>"). Da dieser Berechnung gar kein tatsÃ¤chlicher Kaufpreis zugrunde liegt und der Landpreis sich in der Regel nicht linear zur zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung erhÃ¶ht, kann eine derart vorgenommene Preisberechnung offenkundig nicht als Grundlage zur Bestimmung des Verkehrswerts dienen; zudem hÃ¤tte eine Vergleichsbewertung auch die jeweiligen wertvermehrenden bzw. -vermindernden UmstÃ¤nde beim jeweiligen GrundstÃ¼ck berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen wie dies der amtliche Experte getan hat. Sodann vermag allein der Umstand, dass wenige Vergleichstransaktionen vorhanden waren und der Wertausgleich auf Annahmen des Experten beruhten, "die nur bedingt nachvollziehbar" sein sollen, das Gutachten nicht in Zweifel zu ziehen. Ihre AusfÃ¼hrungen zu falschen Annahmen bei der Residualmethode verkennen sodann, dass fÃ¼r den Verkehrswert nicht massgebend ist, welche PlÃ¤ne die G AG mit dem GrundstÃ¼ck verfolgt, sondern wie ein unabhÃ¤ngiger Dritter mit den GebÃ¤uden verfahren wÃ¤re. Denn aus Sicht des VerkÃ¤ufers kann der Plan des KÃ¤ufers, das GrundstÃ¼ck nicht wirtschaftlich optimal ausnutzen zu wollen, jedenfalls bei GrundstÃ¼cken wie dem vorliegenden fÃ¼r die Preisbildung keine Rolle spielen. </p> <p class="Erwgung2">BezÃ¼glich des Landwerts im Jahr 1995 verweisen die BeschwerdefÃ¼hrenden auf eine VerkehrswertschÃ¤tzung von L vom 3. Juni 1993, wonach der Landwert Fr. â¦/m<sup>2</sup> betrage. Die SchÃ¤tzung diente indes in erster Linie dazu, den Wert des Baurechts bzw. der Bauten auf dem GrundstÃ¼ck zu beurteilen. Es findet sich in der damaligen VerkehrswertschÃ¤tzung zwar tatsÃ¤chlich unter dem Titel "Schlussbemerkungen" ein Hinweis, wonach der Landwert Fr. â¦/m<sup>2</sup> betrage. Woraus sich dieser Wert ergeben soll, lÃ¤sst sich der VerkehrswertschÃ¤tzung jedoch nicht entnehmen. Angesichts der damaligen wirtschaftlichen Situation erscheint dieser Landwert denn auch als deutlich zu hoch. DemgegenÃ¼ber berechnete der Experte den damaligen Landwert nachvollziehbar durch Vergleich mit einer tatsÃ¤chlichen Transaktion fÃ¼r ein GewerbegrundstÃ¼ck. Dass die Parteien dem Baurechtsvertrag vom 9. Februar 1996 einen Landwert von Fr. â¦ zugrunde legten, vermag die Bewertung des Experten sodann nicht zu entkrÃ¤ften. Ebenso ist die RÃ¼ge unbegrÃ¼ndet, die tiefere Bewertung habe eine doppelte Besteuerung zur Folge, weil bereits die Baurechtszinsen besteuert worden seien. Die Baurechtszinse wurden als GrundstÃ¼cksertrag besteuert, wÃ¤hrend es hier um den unverdienten Wertzuwachs des GrundstÃ¼cks geht; dabei handelt es sich um zwei unterschiedliche TatbestÃ¤nde, weshalb keine doppelte Besteuerung vorliegt. Die Hinweise der BeschwerdefÃ¼hrenden auf den Verkehrswert des baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cks zielen sodann ins Leere, weil â wie sich sogleich zeigt â auch fÃ¼r das Jahr 1995 der Verkehrswert des unbelasteten GrundstÃ¼cks massgeblich ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der Kaufpreis entspricht nur rund 68 % des nach dem Gesagten massgebenden Verkehrswerts. Damit liegt ein offensichtliches MissverhÃ¤ltnis vor, weshalb fÃ¼r die Festsetzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf den Verkehrswert als Ersatzwert abzustellen ist; dieser betrÃ¤gt per Verkaufsdatum Fr. â¦.</p> <p class="Urteilstext">Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck beziehen. Massgebend ist die tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit des GrundstÃ¼cks im VerÃ¤usserungszeitpunkt. Diese Beschaffenheit ist auch der SchÃ¤tzung des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren zugrunde zu legen (VGr, 19. April 2017, SB.2017.00006, E. 2.1 [nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht]). Hier entspricht der massgebende Landwert demnach demjenigen des unbelasteten GrundstÃ¼cks im Jahr 1995; dieser betrÃ¤gt gemÃ¤ss Expertise Fr. â¦, was einen steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ ergibt. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). Eine ParteientschÃ¤digung ist ihnen nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem doch kein Ã¼ber dessen Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand entstanden.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 17'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 17'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>