2000 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 555 III. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 130 Kommunale Nutzungsplanung, akzessorische Normenkontrolle; Voraus - setzungen für die vorsorgliche Unterschutzstellung einer Bachaue. - Aufgrund einer akzessorischen Prüfung wird einem rechtskräftigen Nutzungsplan die Gefolgschaft nur dann verweigert, wenn dessen Rechts- und Verfassungswidrigkeit klar zu Tage tritt und der fest ge- stellte Mangel den Rahmen einer blossen relativen Unzweck mässig- keit sprengt (Erw. 3 a). - Prüfung, ob das Kriterium der Überf lutungsgefahr die Zuweisung ei- ner Fläche zum Nichtbaugebiet zur Folge hat (Erw. 3 b und c aa-cc). - Lässt sich die Frage nach der Eignung zur Überbauung nicht klar be - antworten, ist eine Querverbindung unter den Bauzonenkriterien zu - lässig und die Eignung einer Fläche als Bauland um so eher zu be jah- en, wenn diese "weitgehend überbaut" und erschlossen ist (Erw. 3 c dd). - Damit eine Landschaft mit vorsorglichen Schutzmassnahmen belegt werden kann, muss sie im kantonalen Richtplan als Objekt von kantonaler Bedeutung ausgewiesen sein (Erw. 4). Entscheid des Regierungsrates vom 5. April 2000 in Sachen P.N.A. und P.N.S. gegen Baudepartement und Gemeinderat S. Aus den Erwägungen 3. a) Gemäss § 90 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 (KV) ist der Regierungsrat gehalten, Erlassen die Anwendung zu versagen, die Bundesrecht oder kantonalem Verfas - sungs- oder Gesetzesrecht widersprechen (vgl. dazu Kurt Eichenber - ger, Verfassung des Kantons Aargau, Aarau 1986, N 18 ff. zu § 90). Nach aargauische m Recht unterliegen dieser vorfrageweisen Nor - menkontrolle auch Bauordnungen und Zonenpläne. Mit Rücksicht auf die autonome Stellung der Gemeinden (§ 106 KV) und unter 556 Verwaltungsbehörden 2000 Berücksichtigung des Umstandes, dass es nicht seine Aufgabe ist, eine allgemeine Aufsich t über die zuständigen Planungsinstanzen vorzunehmen, übt der Regierungsrat bei der Überprüfung von Zo - nenplänen Zurückhaltung. So wird einem rechtskräftigen Nutzungs - plan die Gefolgschaft aufgrund einer akzessorischen Prüfung nur dann verweigert, wenn des sen Rechts - und Verfassungswidrigkeit klar zutage tritt und der festgestellte Mangel den Rahmen einer blossen relativen Unzweckmässigkeit sprengt, deren Behebung in das nächste Revisionsverfahren verwiesen werden kann. Ein strenger Massstab muss namentlich dann gelten, wenn es um die Rechtsbe - ständigkeit einer bestehenden Abgrenzung von Baugebiet und Nicht- baugebiet geht, wo das Bedürfnis nach Rechtssicherheit besonders hoch ist und regelmässig erhebliche planerische Interessen im Spiele sind. Die Vorwegnah me einer diesbezüglichen Zonenplanrevision kann nur dann zulässig sein, wenn die bestehende Zoneneinteilung oder der Verlauf der Zonengrenze planerisch schlechterdings unver - tretbar oder sinnlos ist und damit gegen das Willkürverbot verstösst. Im Übrigen s oll die Anpassung von Zonenplänen an geänderte rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse nach Möglichkeit im Rah - men einer Zonenplanrevision durch das für die Nutzungsplanung zuständige demokratische Organ erfolgen. Nur so bleiben die Kohä - renz der Planung und eine sachgerechte und umfassende Abwägung der berührten Interessen gewährleistet (vgl. zum Ganzen RRB Nr. ...; AGVE 1989 S. 522 f.; AGVE 1990 S. 305; Walter Haller/Peter Kar- len, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Aufl., Zürich 1992, S. 246 f.). b) Gemäss Art. 15 RPG umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraus - sichtlich innert 15 Jahren benötigt oder erschlossen wird. Die Parzelle 3535 wird durch den Aabach von der östlich be - nachbarten Landwirtschaftszone getrennt, grenzt ansonsten jedoch an überbautes Gebiet: Im Westen liegt ein Einfamilienhausquartier, auf der im Süden angrenzenden Parzelle befindet sich eine Schreinerei und nördlich von Parzelle 3535 beginnt das Areal einer Giesserei. 2000 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 557 Die Parzelle 3535 ist klarerweise Bestandteil des Siedlungsbereiches westlich des Aabaches und stellt daselbst eine eigentliche Baulücke dar. Es wird denn zu Recht auch nicht geltend gemacht, das fragliche Gebiet könne nicht als weitgehend überbaut qualifiziert werden. c) aa) Unter Verweis auf die im Februar und Mai 1999 aufge - tretenen Überflutungen der Parzelle 3535 stellen die Beschwerdefüh- rerinnen indessen in Frage, ob diese für eine Überbauung geeignet sei. Land ist zur Überbauung geeignet, "wenn die Eigenschaften des betreffenden Gebietes den Anforderungen genügen, die aus der Sicht der dafür vorgesehenen Nutzung zu stellen sind" (vgl. BGE 114 Ia 251). Einschränkend wirken sich in diesem Zusammenhang weniger bautechnische Anforderungen aus als die natürlichen Gege benheiten (Topographie, Exposition, Klima) und die vorhandene öffentliche Infrastruktur (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs - und Baurecht, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 76). Die Parzelle 3535 ist gemäss den unbestrittenen Angaben der Gemeindevertret er und des Vertre - ters der Abteilung Raumplanung sowohl wasser - und abwassertech - nisch als auch verkehrsmässig vollständig erschlossen. Die Be - schwerdeführerinnen bezweifeln die Rechtmässigkeit der Zonierung denn auch nicht unter dem Gesichtspunkt der genü genden Infra - struktur, sondern weisen vielmehr auf die Anforderungen der Natur - und Landschaftspflege und der Wohnhygiene hin. bb) Zu berücksichtigen ist vorab, dass sich die Planungsorgane bei der Zonierung im fraglichen Geländebereich offensichtlich am Lauf des Aabaches orientierten; dieser bildet gleichsam eine natürli - che Grenze zwischen Wohn- und Gewerbezone einerseits und Land - wirtschaftszone andererseits. Es kann demgemäss nicht davon ge - sprochen werden, indem die Parzelle 3535 der Bauzone zugeschla - gen worden sei, entwickle sich das Siedlungsgebiet auf nicht nach - vollziehbare Art und Weise - beispielsweise in Form eines isolierten Spickels - in das Nichtbaugebiet hinein (vgl. EJPD/BRP, Erläuterun - gen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, S. 205). 558 Verwaltungsbehörden 2000 cc) Nach den Angaben der Gemeindevertreter, die sowohl die Beschwerdeführerinnen als auch die D. AG (Bauherrin und Be - schwerdegegnerin) bestätigen, staut sich das Wasser des Aabaches nach ausgiebigen Regenfällen bei der Brücke am südlichen Ende von Parzelle 3535 und tritt dort über das Ufer; alsdann fliesst es auf der Aabachstrasse in nördlicher Richtung und gelangt über den gemäss dem umstrittenen Bauvorhaben zu überbauenden Bereich der Par - zelle 3535 zurück in den Aabach. Es wird in der Folge vo n keiner Seite bestritten, dass ein grosser Teil von Parzelle 3535 durchschnitt- lich etwa einmal jährlich überflutet wird. Das Kriterium der Überflutungsgefahr muss indessen nicht zwingend die Zuweisung einer Fläche zum Nichtbaugebiet zur Folge haben; sol ange die Wohnhygiene gewährleistet ist, können diesbe - zügliche Mängel einer Parzelle nämlich im Hinblick auf die Baureife des Grundstückes mittels baulicher Massnahmen behoben werden (vgl. § 32 BauG; Stellungnahme der Abteilung Raumplanung ...; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, Rz 6 zu § 156 des alten Baugesetzes vom 2. Februar 1971 [aBauG]; die Definition des Begriffes der Baureife wurde bezüglich der hier interessierenden Fragen unverändert in das heute geltende Baugesetz übernommen). Im vorliegenden Fall führte nun der Ver - treter der Abteilung Raumplanung an der Augenscheinsverhandlung aus, es gäbe im Kanton unzählige Bauzonen, die in viel stärkerem Ausmass Überflutungen ausgesetzt seien, als die Parzelle 3535; zu denken sei beispielsweise an die Altstadt von Rheinfelden. Es könne denn auch keinesfalls davon gesprochen werden, die Wohnhygiene auf Parzelle 3535 sei gefährdet. Die Auswirkungen von allfälligen Überflutungen könnten nämlich bei der Erwirkung der Baureife ei n- gedämmt werden. Für den Regierungsrat besteht keine Veranlassung, von dieser Beurteilung abzuweichen. Zwar ist die Überflutungsge - fahr von Parzelle 3535 nicht von der Hand zu weisen; dafür, dass es sich bei Parzelle 3535 um ein eigentliches Feuchtgebiet handelt, das eine Wohnnutzung unmöglich erscheinen liesse, finden sich indessen 2000 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 559 keinerlei Anhaltspunkte; dies wird auch von niemandem geltend gemacht. Hinzu kommt, dass das Bachbett am 14. Oktober 1999 im Rahmen von Unterhaltsarbeiten von abgelagertem Kies befreit wurde und diese Massnahme dazu beitragen soll, dass Überschwemmungen in Zukunft weniger oft auftreten. Der Regierungsrat betrachtet die Voraussetzung der Wohnhygiene mit Bezug auf Parzelle 3535 somit als erfüllt. dd) Aufgrund des Gesagten gelangt der Regierungsrat zur Auf - fassung, dass sich die Qualifikation der Parzelle 3535 als "zur Über - bauung geeignet" jedenfalls nicht als willkürlich bezeichnen lässt. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass in Fällen, in denen sich die Frage nach der Eignung z ur Überbauung nicht mit einem klaren Ja oder Nein beantworten lässt, nach der bundesgerichtlichen Recht - sprechung eine Querverbindung unter den Bauzonenkriterien durch - aus zulässig ist und die Eignung einer Fläche als Bauland um so eher zu bejahen ist, wenn diese wie vorliegendenfalls bereits "weitgehend überbaut" und erschlossen ist (vgl. BGE 114 Ia 251 f.). (...) 4. a) Zwar steht somit fest, dass die Parzelle 3535 die Voraus - setzungen erfüllt, um gemäss Art. 15 RPG grundsätzlich Bestandteil der Bauzonen b ilden zu können. Damit ist allerdings noch nichts über die Schutzwürdigkeit der Auenwaldpartien und Streuwiesen auf der Parzelle gesagt. Die Beschwerdeführerinnen beantragen denn auch diesbezügliche planerische Massnahmen und verlangen zur Sicherung des Uferbereiches vorab den Erlass einer Planungszone. b) Gegenstand des Naturschutzes ist gemäss § 1 Abs. 2 des De - kretes über den Natur- und Landschaftsschutz vom 26. Februar 1985 (NLD) die natürliche Eigenart der Landschaft. Zu deren schutzwür - digen Elementen gehören u.a. Ufervegetationen mit Ufergehölzen sowie weitere Lebensräume seltener oder bedrohter Pflanzen - und Tierarten (§ 4 Abs. 1 NLD). Der Schutz solcher Biotope ist in erster Linie über die Nutzungsplanung sicherzustellen (§ 4 Abs. 2 und § 7 NLD). Hi ezu hat das Baudepartement Bestandesaufnahmen von schutzwürdigen Landschaften, Landschaftselementen oder gefähr -560 Verwaltungsbehörden 2000 deten Pflanzen- und Tierarten zu beschaffen (sog. Inventare des Na - tur- und Landschaftsschutzes), wobei die Inventarobjekte nach ihrer Schutzwürdigkeit in solche von nationaler, kantonaler und lokaler Bedeutung einzuteilen sind (§ 6 NLD). Im Hinblick auf die Aus - scheidung von Landschafts - und Naturschutzzonen oder Naturob - jekten von kantonaler Bedeutung kann das Baudepartement - oder kraft seiner aufsichtsrechtlichen Funktion der Regierungsrat - als Sicherungsmassnahmen vorsorgliche Schutzmassnahmen erlassen, die solange in Kraft bleiben, bis der definitive Erlass sichergestellt ist, längstens aber fünf Jahre (§ 9 Abs. 1 und 3 NLD). c) Im vorliegenden Verfahren kann es einzig um die Frage einer vorsorglichen Unterschutzstellung nach § 9 NLD gehen. Mit einer solchen würde verhindert, dass die auf Parzelle 3535 vorhandene Flora und Fauna verändert oder zerstört würde, bevor allfällige defi - nitive Schutzmassnahmen Platz greifen könnten. Ob überhaupt und allenfalls welche definitiven Schutzmassnahmen zu ergreifen sein werden, ist dagegen (noch) nicht zu beantworten; die Prüfung dieser Frage wäre von den Planungsorganen im Rahmen einer Revision der Nutzungsplanung Kulturland vorzunehmen. Aus diesem Zusammen - spiel zwischen vorsorglicher Massnahme und definitiven Schutz - massnahmen folgt, dass erstere nur dann zulässig ist, wenn letztere nicht von vornherein ausgeschlossen erscheinen; ein Interesse an der Erhaltung eines Entscheidungsspielraumes besteht nur dann, wenn eine in Aussicht genommene Planung sich vernünftigerweise auch realisieren lässt (vgl. AGVE 1988 S. 375 f.; AGVE 1990 S. 260 ff.; RRB Nr. ...). d) Gemäss den Aussagen der Abteilung Landschaft und Gewäs- ser als diesbezüglicher Fachinstanz ist die Parzelle 3535, insbeson - dere der am Ufer des Aabaches gelegene Bereich, als schützenswer - tes Gebiet im Sinne von § 4 NLD einzustufen; es handle sich um eine wertvolle Bachaue. Dieses Planungsbedürfnis fin det seinen Ausdruck denn auch darin, dass der Gemeinderat S. zurzeit auf der Parzelle 3535 den Erlass einer Uferschutzzone plant. Die Vorausset -2000 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 561 zung, wonach die Schutzmassnahmen, die mit der vorsorglichen Massnahme gesichert werden sollen, "durchführbar und haltbar" sein müssen (vgl. AGVE 1990 S. 264, mit Hinweis auf BGE 113 Ia 266), ist somit zweifellos gegeben. Zu prüfen bleibt, ob nicht ein umfas - senderer, sich nicht nur auf den Uferstreifen beziehender Schutzbe - reich ausgeschieden werden müsste, so dass sich vorsorgliche Mass- nahmen insbesondere unter diesem Aspekt aufdrängen würden. Dazu müsste es sich bei Parzelle 3535 bzw. beim Uferbereich um ein Ob - jekt kantonaler Bedeutung handeln, dürfen doch vorsorgliche Schutzmassnahmen gemäss § 9 NLD nur für Obj ekte von kantonaler Bedeutung erlassen werden; bei Objekten lokaler Bedeutung liegt die Zuständigkeit allein beim Gemeinderat. e) Das umstrittene Gebiet wird im kommunalen Landschaftsin - ventar als Landschaft von kantonaler Bedeutung bezeichnet. Dies genügt indessen nicht, damit das Gebiet tatsächlich als Objekt von kantonaler Bedeutung im Sinne von § 9 NLD gilt. Gemäss der Rechtsprechung des Regierungsrates müsste die fragliche Fläche nämlich zudem im kantonalen Richtplan entsprechend ausgewiesen sein (vgl. RRB Nr. ...). Dies ist mit Bezug auf Parzelle 3535 unbe - strittenermassen nicht der Fall. Obwohl sich der Richtplantext und die Richtplan-Gesamtkarte vom 17. Dezember 1997 - anders als der frühere Gesamtplan Kulturland - auch über Bauzonen aussprechen (vgl. z.B. die verschiedenen Interessengebiete für die Grundwasser - nutzung), enthält er zur Ufervegetation und zum Auengebiet auf Parzelle 3535 keinerlei Aussagen. Der Grosse Rat brachte somit zum Ausdruck, dass er als kantonales Planungsorgan die Parzelle 353 5 - wohl insbesondere aufgrund der geringen Dimension - nicht als kantonales Interessengebiet für den Naturschutz betrachtet. Damit deckt sich denn auch, dass das Gebiet weder im nationalen noch im kantonalen Aueninventar enthalten ist. Somit ergibt sich, dass die Voraussetzungen für den Erlass vor - sorglicher Massnahmen mangels eines Objektes von kantonaler Be - deutung nicht gegeben sind. (...) 562 Verwaltungsbehörden 2000 5. Nach dem Gesagten und unter Berücksichtigung sämtlicher dargelegter Argumente ergibt sich somit, dass die vorli egende Pla - nung den verfassungsrechtlichen Ansprüchen zu genügen vermag; im Hinblick auf die Ausscheidung einer Schutzzone sind seitens des Kantons keine vorsorgliche Massnahmen geboten. (...) 131 Erschliessungsanlagen. - Eigentumsverhältnisse an einer Wasserleitung. - Auswirkungen auf bestehende Leitungen, wenn die Revision des Wasserreglements für bestimmte Leitungstypen das Eigentum neu regelt; im Interesse der Rechtssicherheit ist eine ausdr ückliche (übergangsrechtliche) Regelung im Reglement zu empfehlen. Entscheid des Baudepartements vom 05. Januar 2000 in Sachen Z. Sachverhalt Die Wasserleitung, die die Liegenschaft von Z. erschliesst, stand nach bisherigem Recht im Eigentum der Gemeinde O ; Kosten für eine Reparatur der Leitung gingen daher zu ihren Lasten. Ge - stützt auf ein neues Wasserreglement verfügte der Gemeinderat, dass die Leitung ins Eigentum von Z. übergehe, soweit sie über privaten Grund führe. Dagegen erhob Z. Beschwerde beim Baudepartement. Aus den Erwägungen 2. Im Jahre 1963 erstellte Z. auf der Parzelle 467 ein Einfamili - enhaus. Mit Prot okollauszug vom 24. Dezember 1962 hatte ihm der Gemeinderat O. die Bewilligung erteilt, beim letzten Hydrant im Gebiet Talrai an das Leitungsn etz der Wasserverso rgung anzu - schliessen. Die Zuleitung verläuft zunächst in der Talraistrasse, von dort führt sie über ein privates Grundstück (Parzelle 768) rund 45 m den Hang hinauf zur Parzelle 467. Für die Kosten musste Z. auf -