<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter">CO 1CO 1</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=331106" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=331107" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>14.2024.135</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal">26 febbraio 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di esecuzione e fallimenti</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>del Tribunale d’appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta del giudice:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Jaques, presidente</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>cancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bertoni</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48<i>b</i> LOG) nella causa SO.2023.5127 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 26 ottobre 2023 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RE 1</span></b><span> __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>RE 2 __________</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>(patrocinati dall’PA 1 __________)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>avv. CO 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span>giudicando sul reclamo del 23 ottobre 2024 presentato da RE 1 e RE 2 contro la decisione emessa l’11 ottobre 2024 dal Pretore;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto: A.</span></b><span> Con istromento notarile n. __________ dell’8 marzo 2021 del notaio avv. CO 1, RE 1 e RE 2 quale parte concedente/venditrice da una parte e PI 1 quale parte beneficiaria/acquirente dall’altra hanno sottoscritto un atto di costituzione di diritto di compera in relazione ai fondi n. __________ e __________ RFD di __________. Il punto 2 del rogito prevede che il prezzo di vendita di fr. 16'260'000.– era da saldare in varie </span><i><span>tranches</span></i><span> descritte al punto 2.1. Secondo il punto 2.2 il notaio, attingendo all’ultima </span><i><span>tranche</span></i><span> del prezzo di vendita, a conferma do-cumentale dell’avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e in possesso dei titoli ipotecari liberi da aggravio, era </span><i><span>“irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti”</span></i><span> a procedere alle formalità seguenti: a) pagare le imposte cantonali e comunali scoperte prima del 31 dicembre 2011, b) versare sul conto dell’Ufficio esazione e condoni fr. 650'400.– per il pagamento della tassa sugli utili immobiliari (TUI), c) pagare la provvigione d’intermediazione come da clausola 2.6 del rogito e infine d) </span><i><span>“versare il saldo alla parte venditrice secondo sue istruzio­n<span>i”</span></span></i><span>.</span><span> Il punto 2.3 prevede in particolare che qualora l’acquirente aves­se</span><span> esercitato il diritto di compera prima del 30 giugno 2023, ella avrebbe dovuto versare sul conto del notaio il saldo del prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a quel momento e il notaio sarebbe stato allora incaricato di procedere con le incombenze di cui al punto 2.2.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>B. </b>Con scritto del 29 novembre 2022, il notaio ha confermato alla Banca __________ – ossia la banca detentrice delle cartelle ipotecarie che gravavano le particelle compravendu­te a garanzia del debito ipotecario dei venditori – l’intenzione di PI 1 di esercitare il diritto di compera. L’avv. CO 1 ha quindi comunicato alla banca che il saldo del prezzo <span>di fr. 5'920'000.– sarebbe stato versato sul suo conto e che lo stes­so</span> sarebbe stato da lei utilizzato, come da rogito (clausola 2.2), per pagare eventuali imposte cantonali e comunali (che non sussistevano), per versare la TUI di fr. 650'400.– e per pagare il saldo della pigione d’intermediazione di fr. 461'871.45. Il notaio ha poi scritto: </span><i><span>“dedotto quanto precede, mi impegno irrevocabilmente a versare la somma restante sul conto presso il vostro Istituto che mi vor<span>rete indicare”</span></span></i><span>. Il notaio ha chiesto altresì la restituzione dei titoli ipo­tecari</span><span> al portatore.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Il 30 novembre 2022, ossia prima della scadenza del diritto di compera che era stata fissata per giugno 2023, l’acquirente ha versato fr. 5'920'000.– sul conto clienti del notaio a saldo residuo del prezzo e per l’esercizio del diritto di compera. Con lettera del 6 dicembre 2022, la banca ha trasmesso al notaio i titoli ipotecari <span>e comunicato che il debito ipotecario ammontava a fr. 3'850'879.90.</span> L’avv. CO 1 ha quindi estinto il debito ipotecario residuo e provveduto ai versamenti previsti al punto 2.2 del rogito, di modo che il saldo rimanente sul conto è sceso a fr. 956'848.65 (5'920'000 ./. 650'400 ./. 461'871.45 ./. 3'850'879.90).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Nell’ambito di controversie nate tra acquirente e venditori in merito ad asseriti difetti dell’oggetto compravenduto, con istanza del 12 gennaio 2023, l’avv. CO 1 ha chiesto alla Pretura di Lugano, sezione 3, di essere autorizzata a depositare giudizialmente presso essa il saldo di fr. 956'648.65. Il Pretore ha respinto la domanda mediante decisione del 6 aprile 2023 (SO.2023.144), contro la quale l’avv. CO 1 è insorta invano alla Seconda Camera civile del Tribunale d’appello (IICCA) con un appello del 21 aprile 2023, ch’essa ha respinto, nella misura della sua ricevibilità, con decisione 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50).</span></p> <p class="R1"><span> <b>E.</b> Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 13 settembre 2023 dalla sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, RE 1 e RE 2 hanno escusso l’avv. CO 1 per l’incas­so di fr. 956'648.65 oltre agl’interessi del 5% dal 21 gennaio 2023 (i<span>ndicando quale causa del credito il </span></span><i><span>“Saldo del prezzo come da con­tratto</span></i><i><span> di compravendita di cui al rogito no. __________ del notaio CO 1”</span></i><span>) e fr. 2'000.– oltre agl’interessi del 5% dal 6 settembre 2023 (per </span><i><span>“Ripetibili decisione del Tribunale d’appello del 28.8.2023 (inc. 12.2023.50)”</span></i><span>).</span></p> <p class="R1"><span> <b>F. </b>Avendo l’avv. CO 1 interposto opposizione al precet­to esecutivo, con istanza del 26 ottobre 2023 RE 1 e RE 2 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, limitatamente a fr. 956'648.65 oltre agli interessi del 5% dal 21 gennaio 2023 (lasciando perdere la pretesa di fr. 2'000.– oltre agl’interessi). Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni scritte del 4 gennaio 2024. Mediante replica e duplica spontanee dell’11 e 25 gennaio 2024, le parti hanno ribadito il proprio punto di vista.</span></p> <p class="R1"><span> <b>G. </b></span><span>Statuendo con decisione dell’11 ottobre 2024, il Pretore ha respinto l’istanza, ponendo a carico degli istanti le spese processuali di fr. 1'000.– senz’assegnare indennità.</span></p> <p class="R1"><span> <b>H. </b>Contro la sentenza appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti </span><span>a questa Camera </span><span>con un reclamo del 23 ottobre 2024 </span><span>per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate spese e ripetibili (di fr. 40'000.–. in prima istanza) in entram­be le sedi. Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2024, l’avv. CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo. Mediante replica e duplica spontanee del 18 dicembre 2024 e 7 gennaio 2025, le parti si sono riconfermate nelle rispettive e contrastanti conclusioni.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Considerando</span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>in diritto: 1.</span></b><span> La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.1</b> Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. <span>321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore di RE 1 e RE 2 il 14 ottobre 2024,</span> il termine d’impugnazione è scaduto giovedì 24 ottobre. Presentato il giorno prima (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.2</b> </span><span>La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate </span><span>(art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).</span><span> </span><span>Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.3</b> Con le osservazioni al reclamo </span><span>l’CO 1 si duole che i reclamanti abbiano omesso di menzionare atti procedurali riguardanti procedimenti pendenti tra le medesime parti e produce al riguardo il decreto supercautelare (doc. 1) emesso il 25 settembre 2024 dal Pretore aggiunto del distretto di Lugano, con il quale le ha fatto ordine </span><span>di trattenere sul suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65.</span><span> Alla duplica spontanea di seconda sede ella ha poi accluso il decreto della IICCA dell’11 dicembre 2024 (doc. 2), che ripristina in pendenza dell’appello il decreto supercautelare del 25 settembre 2024, che era stata revocato con decisione cautelare del 6 dicembre 2024. Si tratta però di allegazioni e documenti nuo­vi, inammissibili in questa sede (</span><span>art. 326 cpv. 1 CPC), ciò che vale anche per le decisioni accluse alla replica spontanea (doc. E e F).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura sommaria documentale </span><i><span>(Urkundenprozess)</span></i><span>, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 <span>III 176 consid. 4.2.1), così da determi-nare rapidamente i ruoli delle</span> parti in un eventuale processo ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio 2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564 consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> Nella decisione impugnata, il Pretore ha considerato che il rogito non costituisce un valido titolo di rigetto dell’opposizione poiché il notaio non si è riconosciuta debitrice nei confronti degli escutenti, ma al punto 2.2 figura semmai che il </span><i><span>“notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti</span></i><span>, a </span><span>versare il saldo alla parte venditrice secondo le sue istruzioni. </span><span>A mente del Pretore si tratta di un incarico e di un’autorizzazione delle parti al notaio e non di un riconoscimento di debito del notaio nei confronti delle parti o di una di esse, tanto che l’avv. CO 1 ha firmato l’atto pubblico in veste di notaio, non in qualità di parte contrattua­le. Quanto allo scritto del 29 novembre 2022 del notaio alla Banca __________ in cui scrive d’impegnarsi </span><span>irrevocabilmente a versare la somma restante sul conto che la banca le avrebbe indicato, </span><span>il Pretore ha considerato che l’interpretazione secondo cui tale scritto possa costituire un riconoscimento di debito risulta forzata, e ad ogni modo il notaio avrebbe se del caso assunto un impegno nei confronti della Banca e non degli istanti.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Ricordato che i venditori si erano impegnati a sanare a proprie spese eventuali irregolarità o difetti ai beni immobili compravenduti (punti 5.2 e 5.3) e che fra acquirente e venditori erano insorte controversie sullo stato dell’immobile, tanto che l’acquirente aveva </span><i><span>“diffidato la notaia [dal] provvedere a qualsiasi versamento”</span></i><span>, il Pretore ha citato, senz’altro commento, il passo della decisione di reiezione della domanda di deposito giudiziale del notaio, in cui la IICCA ha osservato che </span><i><span>“fosse risultato un saldo positivo (ossia a favore dei venditori), l’istante avrebbe senz’altro potuto e dovuto corrisponderlo ai venditori; se, invece, a seguito dell’espletamento di quelle medesime formalità fosse risultato un saldo negativo (ossia a favore <span>dell’acquirente), essa, in assenza di un’esplicita pattuizione tra le parti</span> in tal senso, non avrebbe potuto e dovuto versare nulla a nessuno, ma semmai solo trattenere quell’importo presso di sé (ciò che l’acquirente le aveva chiesto di fare con il doc. B) in attesa di istruzioni congiunte delle parti contraenti o di una decisione giudiziaria”</span></i><span>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Nel reclamo RE 1 e RE 2 sostengono che il Pretore ha erroneamente applicato il diritto nella qualificazione dei rapporti tra venditori e notaio. Come già deciso dalla CEF, l’inca­rico conferito al notaio non è parte della mera attività ministeriale dello stesso, ma è la conseguenza della stipulazione di un contratto di </span><i><span>escrow</span></i><span>, e quindi di un vero e proprio impegno, il cui adempimento implica il versamento del saldo dovuto ai venditori (sentenza 14.2021.78 del 7 novembre 2021, consid. 4.1.1). Secondo i reclamanti, il rogito costituisce pertanto un valido titolo di rigetto, unitamente alla lettera del 29 novembre 2022, dalla quale si evince l’importo del saldo del prezzo che il notaio deve corrispondere loro.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span>Nelle osservazioni al reclamo l’avv. CO 1 sostiene che il contratto concluso con i venditori costituirebbe invece un contratto misto, che presenta gli elementi del mandato e del deposito-sequestro ai sensi degli art. 480 e 481 CO, pur ribadendo di non poter far altro che aspettare istruzioni congiunte delle parti contraenti o una decisione giudiziale prima di versare il saldo ai venditori, specie perché proprio in applicazione delle norme sul­l’<i><span>escrow</span></i> il giudice le ha ingiunto di trattenere presso di sé il saldo del prezzo.</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5. </b></span><span>Costituisce un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di debito determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi).</span><span> </span><span>L’opposizione può essere rigettata in via provvisoria solo se l’e­­scutente prova (e non solo rende verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014, consid. 3.1.3 con rimandi) che l’escusso ha riconosciuto senza riserve né condizioni il debito posto in esecuzione.</span><span> Il riconoscimento deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti dall’escu­­tente (S<span>taehelin</span> </span><span class="MsoPageNumber"><span>in: Basler Kommentar, SchKG I, 3<sup>a</sup> ed. 2021, </span></span><span>n. 21 ad art. 82 LEF).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5.1 </b></span>Orbene, contrariamente a quanto deciso dal Pretore, l’<i><span>“incarico e autorizzazione dati dalle parti”</span></i><span> congiuntamente, nella misura in cui è stato accettato dal notaio, costituisce un riconoscimento da parte sua, quale mandatario, dell’obbligo di </span>attingere all’ultima tranche del pagamento del prezzo di compravendita versata dall’acquiren­-te sul suo conto per espletare le formalità di cui al punto 2.2 del rogito (lett. a–c), ossia per procedere ai pagamenti ivi definiti (imposte, TUI, provvigione d’intermediazione) e <i>“versare il saldo alla parte venditrice secondo le sue istruzioni”</i>. Il rapporto tra le parti non si esaurisce in un contratto di deposito irregolare – che verte cioè su somme non individualizzate (art. 481 CO), come lo sono inevitabilmente i bonifici sul conto clienti del notaio (DTF 118 Ib 314 consid. 2/c) – ma comprende le formalità appena ricordate.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Non si tratta poi di un sequestro ai sensi dell’art. 480 CO, secondo cui <i><span>“se più persone, per tutelare i loro diritti, hanno depositato presso un terzo, quale sequestratario, una cosa, su cui siavi contestazione o i cui rapporti giuridici siano incerti, il sequestratario non potrà restituirla se non col consenso degli interessati o dietro ordine del giudice”</span></i>, perché il notaio non ha ricevuto tali somme in ragione d’in­certezze riguardanti i rapporti giuridici tra le parti (<span>Barbey</span> in: Commentaire romand, Code des obligations I, 3<sup>a</sup> ed. 2021, art. 480 n. 1) né per garantire pretese litigiose o equivoche (<span>Schott</span>/<span>Mauren­brecher </span>in: <span class="MsoPageNumber"><span>KUKO, Kurzkommentar Obligationenrecht, 2014, n. 7 ad art. 480 LEF), bensì, come visto, </span></span>per adempiere le formalità predefinite concordemente pattuite dalle parti nel rogito.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.2</b> Come sostenuto dai reclamanti (e implicitamente ammesso dalla resistente), le parti hanno concluso un cosiddetto contratto di <i>es­crow</i>, mediante il quale il promittente consegna all’<i>escrow-agent</i> una cosa, affinché questi la custodisca, a garanzia del promittente (beneficiario), e la consegni al beneficiario al verificarsi di un certo evento, in genere una condizione pattuita tra promittente e beneficiario (sentenza della CEF 14.2021.78 del 4 novembre 2021 consid. 4.1.1 con rinvii). Il contratto di <i>escrow</i> può avere per oggetto anche cose fungibili, consegnate all’<i>escrow-agent</i> sulla base di un contratto di deposito irregolare (cfr. <span>Barbey</span>, op. cit., n. 8 ad art. 480). <span>Nel caso specifico, l’avv. CO 1 si è impegnata quale <i>escrow-</i></span><i>agent</i> a custodire il denaro ricevuto dall’acquirente (promittente) – che ha esercitato il diritto di compera secondo il punto 2.3 – e a conferma documentale dell’avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e in possesso dei titoli ipotecari di cui al punto 1.2 liberi di aggravio il notaio era <i>“irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti”</i> a procedere a espletare le formalità di cui al punto 2.2 del rogito (pagamento di eventuali imposte cantonali e comunali scoperte, pagamento della TUI e della provvigione d’intermediazione) e a consegnare il saldo residuo alla parte venditrice (beneficiario) secondo le sue istruzioni. In definitiva la sentenza del giudice precedente è giuridicamente errata su questo punto. Il rogito rappre-senta un valido titolo di rigetto nei confronti del notaio per il suo obbligo di consegnare ai venditori il saldo del prezzo di compravendita.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6. </b><span>In merito all’eccezione sollevata dal notaio in prima sede, secondo cui, in presenza di contestazioni sull’esistenza di difetti dell’immo­bile compravenduto, ella avrebbe potuto versare ai venditori il sal­do delle somme in deposito solo nella misura in cui: a) non sussiste un saldo negativo (a favore dell’acquirente), b) esiste un accordo tra le parti, c) istruzioni congiunte delle parti e d) una decisione giudiziale, i reclamanti sottolineano che l’eccezione si basa unicamente su un passaggio meramente ipotetico, aggiuntivo e decontestualizzato della sentenza della IICCA, che del resto ha respinto l’istanza di deposito giudiziale. Ritengono che andasse esaminata quale eccezione giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF e respinta. D’altronde, perfino il Tribunale amministrativo cantonale (TRAM) ha sconfessato ufficialmente la tesi della convenuta, sancendo il principio secondo cui il notaio non ha alcun dovere e/o diritto di trattenere il saldo del prezzo di compravendita a garanzia di eventuali (e qui contestati) difetti dell’immobile compravenduto (sentenza del TRAM 52.2016.158 del 21 aprile 2017, consid. 4.4). Nel caso concreto, epilogano i reclamanti, non sussiste neppure nel rogito alcuna pattuizione e/o condizione che consenta al notaio di effettuare una simile trattenuta.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span>Con le osservazioni al reclamo la resistente<span> afferma di aver sen­z’altro reso verosimile la propria eccezione conformemente all’art. 82 cpv. 2 LEF, sostanziando</span><span> </span>i <i><span>“gravi”</span></i> inadempimenti contrattuali dei venditori riferibili soprattutto ai difetti del bene venduto<span> median­te </span>una <i><span>“congrua e idonea”</span></i> documentazione<span>, ovvero la </span>perizia sui difetti (doc. 1 di prima sede) e la petizione volta a condannare i reclamanti a risarcire all’acquirente il minor valore della cosa venduta di oltre tre milioni (doc. 2 di prima sede, SO.2023.5127)<span>,</span><span> </span>ossia un importo ben più alto di quello trattenuto<span>. Ripete che tra le formalità da espletare prima di versare il saldo ai venditori la IICCA ha precisato che rientrino anche quelle relative alla </span><i><span>“presunta difettosità dei fondi compravenduti o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”. </span></i><span>Dal momento che l</span>’incarico le è stato conferito congiuntamente dalle parti, a fronte della richiesta dell’acquirente di non versare il saldo del prezzo ai venditori, la resistente ritiene di non poter far altro che attendere istruzioni congiunte delle parti o una decisione giudiziale. Reputa inadempiuto anche il presupposto dell’esistenza di un saldo positivo a favore dei venditori.</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>6.1</b> A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2, pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1).</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.2 </b>Nel caso in esame, la resistente misconosce che il rigetto dell’op­posizione è stato richiesto sulla base del rogito e non della sentenza della IICCA. Nel valutare l’incarico affidatole, non è in sé di rilievo sapere se i difetti invocati dall’acquirente sono verosimili o <span>no. Determinante è sapere se il notaio ha il diritto o addirittura l’ob­­bligo</span> di trattenere il saldo del prezzo di vendita in caso di controversie sui difetti dell’immobile fino al raggiungimento di un accordo tra le parti o all’emanazione di una decisione giudiziale. Ora, il rogito (doc. C) non prevede un simile diritto od obbligo. Il versamen­to del saldo del prezzo ai venditori è condizionato solamente all’e­spletamento delle formalità elencate al punto 2.2, lett. a-c, e alla conferma documentale dell’avvenuta iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e alla consegna al notaio dei titoli ipotecari liberi da aggravio, presupposti il cui adempimento non è controverso.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.3</b> Nel rogito i concedenti hanno confermato che l’immobile è stato edificato conformemente alla licenza edilizia rilasciata e dispone del certificato di abitabilità, che eventuali irregolarità dovranno essere sanate da loro (punto 5.2) e che eventuali difetti devono essere messi in conformità a spese loro (punto 5.3). Si tratta all’evi­denza di un impegno dei venditori nei confronti dell’acquirente, in cui il notaio non c’entra nulla. L’incarico affidatole congiuntamente dalle parti al punto 2.2 non si riferisce ai punti 5.2 e 5.3 né prevede che dal saldo da versare ai venditori debbano essere dedotti o trattenuti somme a garanzia di eventuali pretese risarcitorie del­l’acquirente o di rimborso di un eventuale minor valore dei fondi venduti in ragione di difetti. Nella nota sentenza (doc. H, consid. 9), la IICCA si è limitata, per di più per abbondanza, a precisare che ai fini del giudizio sulla richiesta di deposito giudiziale, non sussisteva alcuna incertezza in punto alla determinazione del creditore del saldo, che al momento del giudizio potevano essere solo i venditori, <i><span>“sia pure per un importo non certo”</span></i>, giacché, <i><span>“solo a titolo di ipotesi”</span></i>, il saldo da versare loro avrebbe potuto essere negativo <i><span>“a seguito della presunta difettosità dei fondi compravenduti o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”</span></i>. La decisione non ha valore vincolante sulla questione ora in esame dell’estensione del­-l’obbligo assunto dal notaio, tanto che la IICCA ha respinto l’istan­za di deposito giudiziale.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.4 </b>La resistente disconosce anche che il punto 2.2 del rogito non prevede che il versamento del saldo del prezzo ai venditori sia subordinato a ulteriori istruzioni congiunte delle parti (ma solo dei venditori) o all’emanazione di una sentenza. L’osservazione aggiuntiva della IICCA riguarda poi unicamente l’ipotesi, peraltro non prevista nell’atto pubblico, in cui il saldo fosse da versare all’ac­quirente. Il fatto che quest’ultima si sia opposta posteriormente al versamento del saldo ai venditori è senza rilievo, poiché non può modificare unilateralmente l’incarico affidato al notaio. Del resto, non è dato di capire perché l’avv. CO 1 dovrebbe conformarsi alla richiesta unilaterale dell’acquirente, non contemplata nell’atto pubblico, e non a quella dei venditori, fondata sul punto 2.2/d del medesimo atto, volta al versamento del saldo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.5</b> La resistente eccepisce inoltre di essere tenuta a<span> trattenere sul suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65</span> in base al <span>decreto supercautelare emesso il 25 settembre 2024. Si tratta però di un’al­legazione nuova, fondata su un documento nuovo, di cui non si può tenere conto a questo stadio della procedura </span><span>(consid. 1.3). L’eccezione va così respinta. </span>Non avendo l’escussa reso verosimili motivi che inficiano il titolo di rigetto, in definitiva il reclamo merita accoglimento.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> <b>7.</b> In entrambe le sedi </span><span>la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili,</span><span> determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (</span><span>RL 178.310</span><span>) per il rinvio del</span><span>l’art. 96 CPC,</span><span> seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), in prima come in seconda sede. I reclamanti, che ottengono ragione, chiedono l’assegnazione di ripetibili di fr. 40'000.– in prima sede (ossia il massimo della tariffa), facendo valere che il notaio ha manifestamente violato – e continua a violare – i propri doveri nei loro confronti, e ciò da quasi due anni. L’avv. CO 1 rileva a ragione che il motivo invocato dai reclamanti non rientra tra i criteri dell’art. 11 cpv. 5 RTar, il quale cita l’importanza della lite, la sua difficoltà, l’ampiezza del lavoro o del tempo impiegato dal­l’avvocato.<b><i> </i></b>Ora, per una causa sommaria prescritta dalla LEF il cui valore litigioso, come nella fattispecie sia compreso tra fr. 500'000.– e fr. 1'000'000.–, l’art. 11 cpv. 1 e 2 lett. b RTar prevede ripetibili varianti dallo 0.8 al 4.2% del valore medesimo. Dandosi in concreto un valore litigioso di fr. 956'648.65, e tenuto conto della difficoltà media della lite e di un impegno tutto sommato contenuto dei patrocinatori, tradottosi in un’istanza di nove pagine effettive e di una replica di quattro, le ripetibili possono essere fis-sate in fr. 15'000.– con riferimento alla fascia media-bassa della tariffa. Applicando gli stessi parametri, le ripetibili vanno stabilite in sede di reclamo in fr. 8'000.–.</span></p> <p class="R1"><span> <b>8.</b> </span><span>Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 956'648.65, raggiunge la soglia di</span><span> fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>pronuncia:</span></b><span> </span><b><span>1.</span></b><span> Il reclamo è accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><i><span> “1. L’istanza</span></i><i><span> è accolta e di conseguenza l’opposizione al precetto esecutivo n. __________</span></i><i><span> emesso dalla sede di Lugano </span></i><i><span>dell’Ufficio d’esecu­zione è rigettata in via provvisoria per fr. 956'648.65 oltre agli interessi del 5% dal 21 gennaio 2023.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> 2. </span></i><i><span>Le spese processuali di complessivi fr. 1'000.– sono poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agl’istanti in solido ripetibili di fr. 15'000.–”</span></i><span>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Le spese processuali di complessivi fr. 1'500.– relative al presente giudizio, già anticipate dai reclamanti, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà loro ripetibili di fr. 8'000.–.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 3.</span></b><span> Notificazione a:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– </span></p> <p class="MsoNormal"><span> ;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– </span></p> <p class="MsoNormal"><span> .</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La cancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).</span></p> </div></body></html>