<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2005 36 S.152</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">152</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>36</b></span> <span class="ft2"><b>Vertragliche Reduktion der gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände.</b></span><br/> <span class="ft2"><b>-</b></span> <span class="ft2"><b>Begriffe des Mehrfamilien- und des Terrassenhauses nach Massgabe</b></span><br/> <span class="ft2"><b>von § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG und § 20 Abs. 4 ABauV (Erw. 2/b/aa und</b></span><br/> <span class="ft2"><b>bb).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- Anwendung auf den konkreten Fall; fehlende Terrassierung, wenn</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nicht gesagt werden kann, die betreffende Baute sei aufgrund der to-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>pographischen Gegebenheiten bewusst treppenförmig erstellt worden</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(Erw. 2/b/cc/bbb).</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 30. März 2005 in Sa-</span><br/> <span class="ft3">chen D. AG gegen Regierungsrat.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">153</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">1. Die Beschwerdeführerin erstellt derzeit im Gebiet "Rütimatt"</span><br/> <span class="ft1">die Wohnüberbauung "Schlossberg", bestehend aus 16 Häusern. 14</span><br/> <span class="ft1">dieser Häuser sind offenbar bereits fertiggestellt und bezogen. Das</span><br/> <span class="ft1">verbleibende Doppelhaus (Häuser Nrn. 15 und 16), welches</span><br/> <span class="ft1">Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens bildet, weist auf den drei</span><br/> <span class="ft1">oberirdischen Geschossen insgesamt sechs Wohnungen auf. Die Ge-</span><br/> <span class="ft1">bäudehöhe der mit einem Flachdach versehenen Baute beträgt</span><br/> <span class="ft1">10.08 m, die Gebäudelänge 25.80 m. Im Kellergeschoss befindet sich</span><br/> <span class="ft1">eine Einstellhalle mit 14 Autoabstellplätzen. Der umbaute Raum be-</span><br/> <span class="ft1">trägt rund 5'650 m</span><span class="ft5"><sup>3</sup></span><span class="ft1">.</span><br/> <span class="ft1">2. a) Streitig ist im vorliegenden Falle der Grenzabstand zur</span><br/> <span class="ft1">Parzelle Nr. 394. In der Wohn- und Gewerbezone (WG) 2, in welcher</span><br/> <span class="ft1">die Parzelle Nr. 399 gemäss dem geltenden Bauzonenplan der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinde Bellikon vom 10. Juni 1987 / 27. März 1990 gelegen ist,</span><br/> <span class="ft1">gilt ein kleiner Grenzabstand von 4 m (§ 5 Abs. 1 der Bau- und</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde Bellikon vom 20. November</span><br/> <span class="ft1">1998 / 15. Juni 1999). Dazu kommt ein Mehrlängenzuschlag von</span><br/> <span class="ft1">2.70 m gemäss § 24 Abs. 1 Satz 1 BNO; danach erhöhen sich bei</span><br/> <span class="ft1">einer die Länge von 15 m überschreitenden Fassade (im vorliegen-</span><br/> <span class="ft1">den Falle 25.80 m [vorne Erw. 1]) die Grenzabstände gegenüber den</span><br/> <span class="ft1">verlängerten Gebäudeseiten um ¼ der Mehrlänge (im vorliegenden</span><br/> <span class="ft1">Falle 25.80 m ./. 15.00 m = 10.80 m : 4). Der einzuhaltende Grenz-</span><br/> <span class="ft1">abstand beträgt somit 6.70 m. Der effektive Grenzabstand zur Par-</span><br/> <span class="ft1">zelle Nr. 394 beträgt indessen nur 4.00 m. Ein entsprechendes, ge-</span><br/> <span class="ft1">stützt auf § 47 Abs. 2 BauG vereinbartes Näherbaurecht steht der</span><br/> <span class="ft1">Beschwerdeführerin gemäss einem mit dem Eigentümer der Parzelle</span><br/> <span class="ft1">Nr. 394 am 12. Mai 2003 abgeschlossenen Dienstbarkeitsvertrag zu.</span><br/> <span class="ft1">Der Regierungsrat erachtet § 47 Abs. 2 BauG freilich nicht als</span><br/> <span class="ft1">anwendbar. Das Bauprojekt erfülle mangels einer Gebäudestufung</span><br/> <span class="ft1">entlang der Hangneigung die von der verwaltungsgerichtlichen</span><br/> <span class="ft1">Rechtsprechung ausgestalteten Kriterien für ein Terrassenhaus nicht.</span><br/> <span class="ft1">Die in § 20 Abs. 4 ABauV statuierte Ausnahme komme deshalb nicht</span><br/> <span class="ft1">zum Zug, und es gelte der Grenzabstand von 6.70 m. Die Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeführerin bejaht demgegenüber die Terrassierung sowohl in</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">154</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">bezug auf die Stufung der Baute am Hang als auch in bezug auf das</span><br/> <span class="ft1">Verhältnis der Wohn- zur Terrassenfläche; zudem handle es sich um</span><br/> <span class="ft1">selbständige Wohneinheiten.</span><br/> <span class="ft1">b) aa) Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, können</span><br/> <span class="ft1">die (Grenz- und Gebäude-)Abstände durch einen mit dem Baugesuch</span><br/> <span class="ft1">einzureichenden Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben</span><br/> <span class="ft1">werden; ausgenommen sind Abstände gegenüber Mehrfamilien-</span><br/> <span class="ft1">häusern (§ 47 Abs. 2 BauG). § 22 Abs. 1 BNO legt in diesem Zu-</span><br/> <span class="ft1">sammenhang fest, dass Grenz- und Gebäudeabstände reduziert oder</span><br/> <span class="ft1">aufgehoben werden können, wenn dadurch die zonenzulässige An-</span><br/> <span class="ft1">zahl Wohneinheiten insgesamt nicht überschritten wird. Da in der</span><br/> <span class="ft1">Zone WG 2 die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nicht fixiert ist</span><br/> <span class="ft1">(§ 5 Abs. 1 BNO), gilt § 47 Abs. 2 BauG uneingeschränkt. Weiter zu</span><br/> <span class="ft1">beachten ist die folgende Ausführungsbestimmung zu § 47 BauG</span><br/> <span class="ft1">(§ 20 Abs. 4 ABauV):</span><br/> <span class="ft6">"Als Mehrfamilienhäuser gelten Gebäude mit vier und mehr</span><br/> <span class="ft6">Wohneinheiten. Einfamilienhausüberbauungen wie Reihenhäuser,</span><br/> <span class="ft6">Terrassenhäuser und dergleichen gelten nicht als Mehrfamilienhäu-</span><br/> <span class="ft6">ser."</span><br/> <span class="ft1">Es gibt keine allgemeingültige Definition des Begriffs "Mehr-</span><br/> <span class="ft1">familienhaus". Der allgemeine Sprachgebrauch versteht darunter ein</span><br/> <span class="ft1">Gebäude mit mehreren Wohnungen. Vor diesem Hintergrund war es</span><br/> <span class="ft1">folgerichtig, in die ABauV eine Legaldefinition aufzunehmen. Der</span><br/> <span class="ft1">Verordnungsgeber musste sich dabei der ratio legis bewusst sein:</span><br/> <span class="ft1">Hinter dem Vorbehalt, dass privatrechtliche Abänderungen der Ab-</span><br/> <span class="ft1">standsvorschriften bei Mehrfamilienhäusern nicht zulässig sind (§ 47</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 Satz 2 BauG), steht nämlich in erster Linie der Schutz der</span><br/> <span class="ft1">Mieter; der Ersteller eines Mehrfamilienhauses soll nicht zum Nach-</span><br/> <span class="ft1">teil der künftigen Bewohner, die sich in der Baubewilligungsphase ja</span><br/> <span class="ft1">noch nicht wehren können, auf der vertraglichen Ebene Abstandsre-</span><br/> <span class="ft1">duktionen vornehmen können (AGVE 2001, S. 296; Spezial-</span><br/> <span class="ft1">kommission Baugesetzrevision, fortlaufendes Protokoll der 11. Sit-</span><br/> <span class="ft1">zung vom 14. Dezember 1990, S. 153 [Votum Baudirektor</span><br/> <span class="ft1">Dr. U. Siegrist]). Für eine griffige Terminologie bildet der Mieter-</span><br/> <span class="ft1">schutz freilich ein untaugliches Kriterium, kann doch beispielsweise</span><br/> <span class="ft1">ein Gebäude mit einer Mehrzahl von Wohnungen auch in Stock-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">155</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">werkeigentum aufgeteilt sein. Es lag deshalb nahe, die Legal-</span><br/> <span class="ft1">definition nach Massgabe klar umschriebener bzw. beschreibbarer</span><br/> <span class="ft1">Haustypen vorzunehmen (Gebäude mit vier und mehr Wohneinhei-</span><br/> <span class="ft1">ten, Reihenhäuser, Terrassenhäuser). Dass das eigentliche gesetzge-</span><br/> <span class="ft1">berische Anliegen damit nicht durchwegs und vollumfänglich umge-</span><br/> <span class="ft1">setzt werden kann, ist im Interesse der Anwendungspraktikabilität</span><br/> <span class="ft1">hinzunehmen.</span><br/> <span class="ft1">bb) Das Verwaltungsgericht hat sich in einem Entscheid vom</span><br/> <span class="ft1">2. März 1976 in Sachen G. (publiziert in: ZBl 78/1977, S. 28 ff.;</span><br/> <span class="ft1">siehe auch Verwaltungsgericht, in: Mitteilungen des Baudeparte-</span><br/> <span class="ft1">ments Nr. 39/1986, S. 286; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons</span><br/> <span class="ft1">Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 166 N 4) mit dem</span><br/> <span class="ft1">Begriff des Terrassenhauses befasst. Es hat dort u.a. ausgeführt,</span><br/> <span class="ft1">terrassiert seien der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen von</span><br/> <span class="ft1">einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede</span><br/> <span class="ft1">Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell</span><br/> <span class="ft1">eines Einfamilienhauses bilde; auch die einzelnen Gebäudestufen der</span><br/> <span class="ft1">Terrassenbaute lägen also senkrecht übereinander, wenn auch nur</span><br/> <span class="ft1">teilweise; deshalb gälten sie nicht als "senkrecht übereinander</span><br/> <span class="ft1">liegend". Der Raum über der unteren Stufe diene der oberen Stufe als</span><br/> <span class="ft1">verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als</span><br/> <span class="ft1">überdimensionierter Balkon. Die Terrasse müsse eine minimale</span><br/> <span class="ft1">Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem sie diene, ha-</span><br/> <span class="ft1">ben, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können. Die Regel sei</span><br/> <span class="ft1">ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von mindestens</span><br/> <span class="ft1">1:3. Senkrecht übereinander befänden sich demgegenüber Ge-</span><br/> <span class="ft1">schosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander lägen, mit</span><br/> <span class="ft1">Ausnahme von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Ge-</span><br/> <span class="ft1">bäudevorsprüngen oder entsprechenden nebensächlichen Rückver-</span><br/> <span class="ft1">setzungen (siehe zum Ganzen: AGVE 1997, S. 330).</span><br/> <span class="ft1">cc) Die Umsetzung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden</span><br/> <span class="ft1">Fall ergibt Folgendes:</span><br/> <span class="ft1">aaa) (...)</span><br/> <span class="ft1">bbb) Die erwähnte publizierte Rechtsprechung des Verwal-</span><br/> <span class="ft1">tungsgerichts ist vor dem Hintergrund der Bestimmungen über die</span><br/> <span class="ft1">Bauhöhen und die Geschosszahl zu sehen. Am Hang werden diese</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">156</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Parameter talseitig gemessen, bei gestaffelten und terrassierten Bau-</span><br/> <span class="ft1">ten für jeden Gebäudeteil einzeln (§ 12 Abs. 3 ABauV, Fassung vom</span><br/> <span class="ft1">12. Juli 2000). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppen-</span><br/> <span class="ft1">überbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden</span><br/> <span class="ft1">nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig</span><br/> <span class="ft1">bei Weitem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den</span><br/> <span class="ft1">einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der</span><br/> <span class="ft1">Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppen-</span><br/> <span class="ft1">überbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen</span><br/> <span class="ft1">und deren Anlehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt</span><br/> <span class="ft1">wird; dies ist denn auch der Grund, weshalb die Praxis die Vorausset-</span><br/> <span class="ft1">zung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Ver-</span><br/> <span class="ft1">hältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf (vorne Erw. bb).</span><br/> <span class="ft1">§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von</span><br/> <span class="ft1">Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die</span><br/> <span class="ft1">versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf einem bauli-</span><br/> <span class="ft1">chen Sachzwang beruht, zugeschnitten (siehe zum Ganzen</span><br/> <span class="ft1">VGE III/152 vom 14. Dezember 2000 [BE.1999.00270], S. 10 f.).</span><br/> <span class="ft1">Von einer Baute, die aufgrund der topographischen Gegeben-</span><br/> <span class="ft1">heiten bewusst treppenförmig erstellt worden ist, kann beim hier zu</span><br/> <span class="ft1">beurteilenden Projekt nicht die Rede sein. Dass die südwestseitigen</span><br/> <span class="ft1">Gebäudeabschlüsse des jeweils oberen Geschosses um 2.5 bis 3 m</span><br/> <span class="ft1">zurückversetzt sind, ist offenbar primär durch die architektonische</span><br/> <span class="ft1">Absicht bestimmt, teilweise offene Terrassenflächen zu schaffen. Der</span><br/> <span class="ft1">Regierungsrat hat zu Recht erwogen, die geplante Baute könnte ohne</span><br/> <span class="ft1">weiteres auch in flachem Gelände erstellt werden und sei in keiner</span><br/> <span class="ft1">Art und Weise auf das Vorhandensein eines Hangs angewiesen. Au-</span><br/> <span class="ft1">genfällig ist denn auch, dass die Gebäudehöhe gesamthaft über alle</span><br/> <span class="ft1">vier Geschosse gerechnet worden ist; würde es sich um eine</span><br/> <span class="ft1">Terrassenüberbauung handeln, wäre die Berechnungsweise gemäss</span><br/> <span class="ft1">§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV angewandt worden. An dieser Sichtweise</span><br/> <span class="ft1">vermag nichts zu ändern, dass die von der Praxis verlangte Relation</span><br/> <span class="ft1">zwischen Terrassen- und Wohnfläche an sich eingehalten ist. (...).</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin betont, dass das Verwaltungsgericht in</span><br/> <span class="ft1">dem in AGVE 1997, S. 327 ff. publizierten Fall eine Terrassierung</span><br/> <span class="ft1">ebenfalls bejaht habe, obwohl dort die den Wohngebäuden vorgela-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">157</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">gerten unterirdischen Garagenbauten hangseitig mit der oberen Ge-</span><br/> <span class="ft1">bäudestufe bündig gewesen seien. Dies trifft in der Tat zu, ist aber</span><br/> <span class="ft1">ohne Belang. Entscheidend ist nur, dass die einzelnen Gebäudestufen</span><br/> <span class="ft1">entsprechend der vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang</span><br/> <span class="ft1">hineingebaut sind. Beim zugrundeliegenden Bauprojekt K. in Woh-</span><br/> <span class="ft1">lenschwil war dem so, beim Bauprojekt der Beschwerdeführerin</span><br/> <span class="ft1">fehlt es klarerweise an dieser Voraussetzung. Im Übrigen weist der</span><br/> <span class="ft1">Regierungsrat zu Recht darauf hin, dass eine treppenförmige Ver-</span><br/> <span class="ft1">schiebung der einzelnen Gebäudestufen auch auf der Hangseite</span><br/> <span class="ft1">zumindest bei Wohngeschossen aus wohntechnischen Gründen (Be-</span><br/> <span class="ft1">lichtung) die Regel sein wird.</span><br/> <span class="ft1">c) Zusammenfassend ist unter diesem Titel somit festzuhalten,</span><br/> <span class="ft1">dass es sich bei den Häusern Nrn. 15 und 16 um keine terrassierten</span><br/> <span class="ft1">Bauten, sondern um normale Mehrfamilienhäuser handelt, die den</span><br/> <span class="ft1">nutzungsordnungsgemässen Grenzabstand von 6.70 m einzuhalten</span><br/> <span class="ft1">haben (vorne Erw. a). Die Möglichkeit, diesen Abstand auf vertragli-</span><br/> <span class="ft1">cher Ebene zu verringern, ist durch § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG ausge-</span><br/> <span class="ft1">schlossen.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>