<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00248</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216295&amp;W10_KEY=13013512&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00248</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.05.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Pachtlandvergabe</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Verpachtung von Landwirtschaftsland durch eine Gemeinde, Rechtsmittelweg] Streitigkeiten betreffend den Inhalt eines Pachtvertrages über Landwirtschaftsland sind auch dann zivilrechtlicher Natur, wenn das Grundstück im Eigentum einer Gemeinde steht. Der Bezirksrat hätte auf den Rekurs deshalb nicht eintreten dürfen (E. 2). Abweisung im Sinn der Erwägungen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE PACHT">LANDWIRTSCHAFTLICHE PACHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PACHT">PACHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE STREITIGKEIT">ZIVILRECHTLICHE STREITIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTÃNDIGKEIT">ZUSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 1 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29946" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00248</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 4. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. Mai 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Jso Schumacher<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Reto HÃ¤ggi Furrer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, <br/> vertreten durch den Gemeinderat C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Pachtlandvergabe</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Zwischen A und der Gemeinde C bestand ein bis 31. MÃ¤rz 2016 laufender Pachtvertrag Ã¼ber das in der Landwirtschafszone liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in C. Mit Schreiben vom 27. Februar 2015 kÃ¼ndigte der Gemeinderat C diesen Vertrag und teilte A zugleich mit, er kÃ¶nne sich um einen neuen bewerben; dies tat A am 15. August 2015. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2015 teilte der Gemeinderat C dem A mit, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 werde ihm, befristet bis ins Jahr 2018, weiterhin verpachtet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 20. November 2015 rekurrierte A beim Bezirksrat D und beantragte sinngemÃ¤ss, die Gemeinde C sei zu verpflichten, ihm einen Pachtvertrag mit lÃ¤ngerer Vertragsdauer anzubieten. Der Bezirksrat wies den Rekurs mit Beschluss vom 16. MÃ¤rz 2016 ab, soweit er darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A liess dagegen am 3. Mai 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und Folgendes beantragen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei die einseitige Befristung der Pachtdauer gemÃ¤ss Gemeinderatsbeschluss des Beschwerdegegners, Mitteilung vom 29. Oktober 2015, aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Es sei festzustellen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer die Voraussetzungen fÃ¼r eine VerlÃ¤ngerung der Pacht grundsÃ¤tzlich erfÃ¼llt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Es sei festzustellen, das[s] eine VerkÃ¼rzung der Pachtdauer gemÃ¤ss Art. 8 LPG [Bundesgesetz Ã¼ber die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985, SR 221.213.2] nur in gegenseitigem EinverstÃ¤ndnis erfolgen kann.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Es sei festzustellen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer mangels anderweitiger Abrede grundsÃ¤tzlich Anspruch auf VerlÃ¤ngerung der Pacht fÃ¼r die Dauer von 6 Jahren hat, wobei der Beschwerdegegner zu verpflichten sei, dem BeschwerdefÃ¼hrer einen Pachtvertrag Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 [â¦] in C fÃ¼r eine Dauer von mindestens 4 Jahren beginnend ab 1. April 2016 anzubieten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zzgl. MWSt zulasten des Beschwerdegegners".</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht zog in der Folge die Akten des Rekursverfahrens bei; Vernehmlassungen wurden nicht eingeholt.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht prÃ¼ft seine eigene ZustÃ¤ndigkeit ebenso wie diejenige der Vorinstanz von Amtes wegen (§ 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 57, auch zum Folgenden). Soweit die Vorinstanz nicht zustÃ¤ndig war, gilt es die vorliegende Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen abzuweisen (VGr, 21. September 2011, VB.2011.00496, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 1 VRG werden Ã¶ffentlichrechtliche Angelegenheiten von den VerwaltungsbehÃ¶rden und vom Verwaltungsgericht entschieden; privatrechtliche AnsprÃ¼che sind demgegenÃ¼ber vor den Zivilgerichten geltend zu machen.</p> <p class="Urteilstext">Streitgegenstand bildet die Verpachtung von Landwirtschaftsland, das im Eigentum der Beschwerdegegnerin ist. Diese hat beschlossen, das fragliche GrundstÃ¼ck weiterhin an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpachten, jedoch nur noch mit einem bis 2018 befristeten Vertrag. Kontrovers ist einzig diese Befristung.</p> <p class="Urteilstext">Die Verpachtung von Land erfolgt mittels zivilrechtlichen Vertrags (vgl. Art. 1 Abs. 4 und Art. 4 LPG; ferner Art. 275 ff. des Obligationenrechts [SR 220]); dies gilt auch fÃ¼r die Verpachtung von Landwirtschaftsland durch eine Gemeinde (BGE 112 II 35 E. 2; BGr, 19. MÃ¤rz 2014, 2C_314/2013, E. 1.1.1). Streitigkeiten, welche den Pachtvertrag als solchen betreffen, sind deshalb grundsÃ¤tzlich durch die Zivilgerichte und nicht in einem Verwaltungsverfahren zu beurteilen. Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer einen (zivilrechtlichen) Anspruch auf Abschluss eines Pachtvertrags von bestimmter Dauer behauptet, muss er dies demnach vor einem Zivilgericht geltend machen. Anders verhielte es sich nur bei Streitigkeiten bezÃ¼glich der zulÃ¤ssigen HÃ¶he des Pachtzinses (Art. 35a ff. LPG; vgl. etwa BGr, 11. Juni 2008, 2C_552/2007); darum geht es hier indes nicht.</p> <p class="Urteilstext">Eine Ã¶ffentlichrechtliche Streitigkeit lÃ¤ge demgegenÃ¼ber vor, wenn es sich beim von der Beschwerdegegnerin verpachteten Land um eine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch oder um VerwaltungsvermÃ¶gen handelte. Um eine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch oder um VerwaltungsvermÃ¶gen handelt es sich indes nur, wenn die fragliche Sache unmittelbar der ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben dient bzw. im Rahmen ihrer Zweckbestimmung der Allgemeinheit zur BenÃ¼tzung offensteht (§ 11 Abs. 3 des Finanzhaushaltsgesetzes vom 2. September 1979 [GS IV 193 ff.]; AndrÃ© Moser, Der Ã¶ffentliche Grund und seine BenÃ¼tzung, Bern 2011, S. 18 ff. und 34 ff.; Pierre<span> Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 48 Rz. 13 f.; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2016, Rz.</span> 2205 ff. und 2226 f.); das streitgegenstÃ¤ndliche Landwirtschaftsland dient nicht unmittelbar einer Ã¶ffentlichen Aufgabe, sondern dem BeschwerdefÃ¼hrer als Kulturland fÃ¼r seine Zwecke und steht damit auch nicht der Allgemeinheit zur BenÃ¼tzung offen. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich kÃ¶nnte es sich allenfalls insofern um eine Ã¶ffentlichrechtliche Streitigkeit handeln, als der Beschluss des Gemeinderats, das streitgegenstÃ¤ndliche GrundstÃ¼ck dem BeschwerdefÃ¼hrer und nicht einem Mitbewerber zu verpachten, angefochten wÃ¤re (vgl. BGr, 19. MÃ¤rz 2014, 2C_314/2013, E. 1.1.2). Der BeschwerdefÃ¼hrer â der vom entsprechenden Beschluss ohnehin begÃ¼nstigt ist â ficht indes nicht den Entscheid an, das Land ihm zu verpachten, sondern ist mit den Vertragsbedingungen nicht einverstanden; dabei handelt es sich â wie dargelegt â um eine zivilrechtliche Streitigkeit.</p> <p class="Urteilstext">Da die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall als Subjekt des Privatrechts und nicht in hoheitlicher Funktion tÃ¤tig wurde, konnte der Gemeinderat Ã¼ber die VerlÃ¤ngerung bzw. den Neuabschluss des Pachtvertrags und insbesondere Ã¼ber dessen Inhalt gegenÃ¼ber dem BeschwerdefÃ¼hrer nicht im Rahmen einer VerfÃ¼gung befinden. Das Schreiben vom 29. Oktober 2015 ist deshalb als Angebot zum Vertragsschluss zu qualifizieren und stellt keine Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG dar. Entsprechend fehlte es im Rekursverfahren auch an einem Anfechtungsobjekt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 8 Abs. 2 Satz 1 LPG ist die Vereinbarung einer Fortsetzung des Pachtvertrags auf kÃ¼rzere Frist nur gÃ¼ltig, wenn die BehÃ¶rde sie bewilligt hat. Bei dieser Bewilligung der BehÃ¶rde bzw. deren Verweigerung handelt es sich um eine Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG; wird dagegen ein Rechtsmittel erhoben, sind fÃ¼r dessen Beurteilung die Verwaltungs(justiz)behÃ¶rden zustÃ¤ndig (vgl. auch Art. 47 ff. LPG). </p> <p class="Urteilstext">Die entsprechende Bewilligung des Amts fÃ¼r Land und Naturschutz des Kantons ZÃ¼rich (ALN) vom 11. Februar 2016 bzw. die diese ersetzende VerfÃ¼gung vom 10. MÃ¤rz 2016 wurden indes erst nach Einreichung des Rekurses erlassen, weshalb im Zeitpunkt der Rekurserhebung auch diesbezÃ¼glich ein Anfechtungsobjekt fehlte. Im Ãbrigen wÃ¤re die Vorinstanz zur Beurteilung dieser VerfÃ¼gungen ohnehin nicht zustÃ¤ndig: GemÃ¤ss § 19b Abs. 2 lit. b Ziff. 2 VRG ist die Ã¼bergeordnete Direktion Rekursinstanz fÃ¼r Anordnungen eines Amts; gegen VerfÃ¼gungen des ALN ist entsprechend Rekurs bei der Baudirektion und nicht bei der Vorinstanz zu erheben. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten hÃ¤tte die Vorinstanz auf den Rekurs nicht eintreten dÃ¼rfen; die Beschwerde ist insofern im Sinn der ErwÃ¤gungen abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat die Rekurskosten von insgesamt Fr. 600.- dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. Nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Die Kosten kÃ¶nnen indes ausnahmsweise auch nach Ermessen, das heisst nach BilligkeitserwÃ¤gungen verteilt und in diesem Rahmen insbesondere auf die Kasse der Entscheidinstanz genommen werden (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 48 und 63 f.). Letzteres drÃ¤ngt sich etwa auf, wenn eine (nicht anwaltlich vertretene) Partei aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung ein unzulÃ¤ssiges Rechtsmittel erhoben hat (VGr, 20. Juni 2012, VB.2012.00356, E. 4.1).</p> <p class="Urteilstext">Weil der â im Rekursverfahren nicht anwaltlich vertretene â BeschwerdefÃ¼hrer auf die (falsche) Rechtsmittelbelehrung im Schreiben vom 29. Oktober 2015 vertrauen durfte und die Unrichtigkeit derselben auch dem Gemeinderat nicht vorgeworfen werden kann, sind die Kosten des Rekursverfahrens in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. III im Rekursentscheid auf die Staatskasse zu nehmen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Aus den vorgÃ¤ngig ausgefÃ¼hrten GrÃ¼nden sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf die Gerichtskasse zu nehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss ist dem BeschwerdefÃ¼hrer keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In AbÃ¤nderung der Dispositiv-Ziff. III im Beschluss des Bezirksrats D vom 16. MÃ¤rz 2016 werden die Rekurskosten auf die Staatskasse genommen. Im Ãbrigen wird die Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden auf die Gerichtskasse genommen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>