<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00244</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215130&amp;W10_KEY=4467102&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00244</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.04.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.01.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung: Umnutzung eines stillgelegten Armeebrennstofflagers in der Landwirtschaftszone in eine Hundebetreuungsanlage<br/><br/>Legitimation des beschwerdeführenden Kantons (E. 1). Auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins kann verzichtet werden (E. 2). Vorliegend kommt allein Art. 24a RPG als Grundlage für die Ausnahmebewilligung infrage (E. 3.3). Mit der beabsichtigten Zweckänderung wären neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt verbunden, welche Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG untersagt (E. 3.4). Die Hundebetreuungsanlage dient nicht einer der in § 7 Abs. 1 WaldG genannten Zweckbestimmungen von Waldstrassen. Zudem fehlen wichtige Gründe für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Ohnehin beschränkt das Gesetz die entsprechende Befugnis der Gemeinden auf den Einzelfall. Hierunter sind Anlässe von beschränkter zeitlicher Dauer zu verstehen und nicht die nachgesuchte Erlaubnis für den täglichen, auf zwei Fahrten am Morgen und am Abend vorgesehenen Transport der Hunde für eine unbefristete Dauer bzw. für einen Zeitraum von zehn Jahren (E. 4.3).<br/><br/>Gutheissung; Wiederherstellung der Verfügungen der Baukommission und der Baudirektion.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORSTRECHT">FORSTRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDSTRASSE">WALDSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WILDTIERKORRIDOR">WILDTIERKORRIDOR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENZWECK">ZONENZWECK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKÃNDERUNG">ZWECKÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 16 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24a Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 34 Abs. II lit. b RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 Abs. I WaG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I WaldG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=26377" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00244</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. April 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><b>Kanton ZÃ¼rich, </b></a><br/> vertreten durch die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A<b>, </b><br/> vertreten durch Rechtsanwalt B, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin, </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Baukommission G, </b></p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligte, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Das der Armasuisse gehÃ¶rende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde G vom 13. Dezember 1993 in der Landwirtschaftszone. Das Areal befindet sich in E. Die rund 4'000 m² grosse Parzelle ist mit einem 2 m hohen Maschendrahtzaun eingefriedet und wird ausschliesslich Ã¼ber den F-Strasse, eine Waldstrasse, erschlossen. Neben der Lagerhalle Vers.-Nr. 02 befinden sich 20 unterirdische Tanks auf dem Areal, das frÃ¼her der Schweizerischen Armee als Brennstofflager diente. Heute liegt die Anlage brach und wird nur noch zur Wahrung der Bausubstanz unterhalten.</p> <p class="Urteilstext">A beabsichtigt, die von ihr in H betriebene Hundebetreuungsanlage auf dieses GelÃ¤nde zu verlegen. Dabei handelt es sich um eine Tagesobhut Ã¼ber Hunde, die jeweils am Morgen abgeholt und am Abend wieder nach Hause gebracht werden sollen. Vorgesehen ist die Betreuung von einstweilen 15 Hunden, wobei eine Erweiterung auf 30 Tiere beabsichtigt sei.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 4. Juli 2013 lehnte die Baudirektion das Gesuch von A fÃ¼r eine Umnutzung sowohl aus raumplanungs- wie auch aus forstrechtlichen GrÃ¼nden ab. Denn das Vorhaben kÃ¶nne weder nach Art. 22 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) noch gemÃ¤ss Art. 24â24d bzw. Art. 37a RPG bewilligt werden; ferner stehe es im Widerspruch zu § 7 des (kantonalen) Waldgesetzes vom 7. Juni 1998 (WaldG). Daraufhin verweigerte die Baukommission G am 6. August 2013 die baurechtliche Bewilligung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b>Dagegen gelangte A an das Baurekursgericht. Nachdem dieses am 20. Februar 2014 einen Augenschein auf dem Lokal durchgefÃ¼hrt hatte, hiess es den Rekurs am 12. MÃ¤rz 2014 gut, hob den Beschluss der Baukommission G vom 6. August 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 4. Juli 2013 auf und lud die Vorinstanzen ein, der Rekurrentin unter den erforderlichen Auflagen und mit einem Vorbehalt nach Art. 24a Abs. 2 RPG eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a Abs. 1 RPG zu erteilen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 14. April 2014 beantragte die Baudirektion namens des Kantons ZÃ¼rich dem Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. MÃ¤rz 2014 sei aufzuheben sowie der Bauabschlag der Baukommission G vom 6. August 2013 und der Baudirektion vom 4. Juli 2013 seien wiederherzustellen. Ausserdem verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="MsoNormal">A liess am 20. Mai 2014 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â Abweisung der Beschwerde beantragen. Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 21. Mai 2014 lautet ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. In einer weiteren Eingabe vom 24. Juni 2014 hielt A an ihren AntrÃ¤gen fest und beantragte zudem, das Gericht habe eine neu vorgeschlagene Regelung der Zu- und Wegfahrten zum bzw. vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zu prÃ¼fen. Mit Stellungnahme vom 8. Juli 2014 beantragte die Baukommission G sinngemÃ¤ss Abweisung der Beschwerde, wobei sie die von der Gesuchstellerin vorgeschlagene EinschrÃ¤nkung der Zu- und Wegfahrten begrÃ¼sste. Mit Stellungnahme vom 13. August 2014, die A nicht zugestellt werden konnte, erklÃ¤rte die Baudirektion am 13. August 2014, dass sie an der Beschwerde festhalte und kein Raum fÃ¼r eine gÃ¼tliche Einigung bestehe. In der Folge richtete A am 17. und 24./26. November 2014 weitere Eingaben an das Verwaltungsgericht.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Auf die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden Bezug genommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Kraft Art. 34 Abs. 2 lit. b RPG sind Kantone und Gemeinden gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen Ã¼ber die ZonenkonformitÃ¤t von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen zur Beschwerde an das Bundesgericht in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemÃ¤ss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (Bundesgerichtsgesetz, BGG) berechtigt. Unter dem Randtitel "Einheit des Verfahrens" erklÃ¤rt Art. 111 Abs. 1 BGG, dass eine zur Beschwerde an das Bundesgericht legitimierte Partei sich auch am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen kÃ¶nne</span>. Desgleichen ergibt sich die Beschwerdelegitimation des Kantons aus § 21 Abs. 2 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; <span>vgl. </span>Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.] Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 146). Laut § 47 der Finanzcontrollingverordnung vom 5. MÃ¤rz 2008 entscheidet der Regierungsrat Ã¼ber die FÃ¼hrung eines Prozesses, wenn der Streitwert Ã¼ber Fr. 400'000.- liegt (Abs. 1 lit. a); in den Ã¼brigen FÃ¤llen befindet die Direktion oder die Staatskanzlei darÃ¼ber (Abs. 2). Im Bereich der Raumplanung ist die Baudirektion zustÃ¤ndig (§ 58 Abs. 1 der Verordnung Ã¼ber die Organisation des Regierungsrates und der kantonalen Verwaltung vom 18. Juli 2007 in Verbindung mit Anhang 1, lit. G, Ziffer 11). Auf die im Ãbrigen <span>frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegnerin </span>beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der fÃ¼r die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 20. Februar 2014 einen Lokaltermin abgehalten, und es dÃ¼rfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen GrÃ¼nden kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der ErnÃ¤hrungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem Ã¶kologischen Ausgleich. Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder fÃ¼r den produzierenden Gartenbau nÃ¶tig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG). Es steht fest, dass sowohl die frÃ¼here Bewerbung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 als Brennstofflager der Armee wie auch die geplante Nutzung als HundebetreuungsstÃ¤tte dem Zonenzweck zuwiderlÃ¤uft. Die Erteilung einer ordentlichen Bewilligung gemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG fÃ¤llt daher ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Laut Art. 24 RPG kÃ¶nnen Ausnahmebewilligungen fÃ¼r zonenwidrige Bauten und Anlagen erteilt werden, wenn ihr Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Die Standortgebundenheit ist nach stÃ¤ndiger bundesgerichtlicher Praxis zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten GrÃ¼nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Positive Standortgebundenheit bedeutet objektives Angewiesensein auf eine bestimmte Lage, was sich aus technischen, betriebswirtschaftlichen oder aus GrÃ¼nden der Bodenbeschaffenheit ergeben kann (BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 220). Negative Standortgebundenheit liegt insbesondere dann vor, wenn sich die geplante Nutzung wegen der damit verbundenen Immissionen in einer Bauzone nicht verwirklichen lÃ¤sst (BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 6.3; 3. September 1997, ZBl 99/1998, S. 332 E. 5b; VGr Luzern, 25. Juni 1998, ZBl 2000 S. 419; HÃ¤nni, S. 221).</span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hat zutreffend festgehalten, dass eine Hundebetreuung, wie sie die Beschwerdegegnerin vorsieht, auch innerhalb der Bauzonen realisiert werden kann, weshalb es an der positiven wie an der negativen Standortgebundenheit fehlt. Daran Ã¤ndert der Umstand nichts, dass die regelmÃ¤ssig hohen Landpreise im Baugebiet eine weniger ertragreiche Nutzung wie die vorliegende erschweren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Sodann hat die Vorinstanz zutreffend erwogen, dass von den in Art. 24aâ24e RPG normierten TatbestÃ¤nden einer erleichterten Ausnahmebewilligung vorliegend allein Art. 24a RPG infrage kommt. Unter dem Randtitel "ZweckÃ¤nderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen" hÃ¤lt diese Bestimmung fest:</p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup>Erfordert die Ãnderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:</p> <p class="Urteilstext">a.<span> </span>dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen, und</p> <p class="Urteilstext">b.<span> </span>sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>2</sup>Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen von Amtes wegen neu verfÃ¼gt wird."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Das Baurekursgericht erwog, dass die geplante Umnutzung keine baulichen Massnahmen erfordere. Das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur, Abteilung Wald, der Baudirektion Ã¤ussere gestÃ¼tzt auf eine Stellungnahme der Fischerei- und Jagdverwaltung Bedenken wegen der Wildtier-Vernetzung, insbesondere wenn die Hunde wÃ¤hrend des Tages aus der Anlage hinausgefÃ¼hrt wÃ¼rden. Zudem komme eine Ausnahmebewilligung zum Befahren der Waldstrasse nur fÃ¼r Einzelfahrten, nicht aber fÃ¼r ganze Nutzergruppen in Betracht. Ebenso gehe das Amt fÃ¼r Raumentwicklung der Baudirektion aufgrund der Zunahme von Fahrten von Mehrimmissionen aus. Wie der Augenschein gezeigt habe, wÃ¼rden die Hunde im Auto auf das GelÃ¤nde gefahren und verliessen dieses nicht. Die Fahrten beschrÃ¤nkten sich auf ein bis zwei firmeneigene Fahrzeuge, die werktags am Morgen hin- und am Abend wieder wegfÃ¼hren. Die Autos kÃ¶nnten innerhalb des umzÃ¤unten GelÃ¤ndes abgestellt werden, und die rund 400 m lange Waldstrasse sei fÃ¼r diese Fahrten genÃ¼gend ausgebaut. Daher sei nicht anzunehmen, dass der Hundebetreuungsbetrieb im bisher praktizierten Rahmen neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt erzeuge.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vor, dass die streitbetroffene NutzungsÃ¤nderung deswegen ausser Betracht falle, weil das regelmÃ¤ssige Befahren der Waldstrasse mit Motorfahrzeugen zu nichtforstlichen Zwecken unzulÃ¤ssig sei. Vermutlich kÃ¤me es zu mehr als je zwei Fahrten am Morgen und am Abend, und zwar von den Betreibern wie den Tierhaltern. Im Vergleich mit der frÃ¼heren militÃ¤rischen Nutzung wÃ¼rden im betreffenden Waldareal zusÃ¤tzliche LÃ¤rmimmissionen anfallen. Sodann liege das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mitten in einer regionalen Ausbreitungsachse fÃ¼r Wildtiere und grenze an den regional bedeutenden Wildtierkorridor Nr. 03 an. Eine Hundebetreuungsanlage wÃ¼rde die Wildtier-Vernetzung an diesem Standort erheblich beeintrÃ¤chtigen. Schliesslich wÃ¤re die Kontrolle einer bewilligungskonformen Nutzung angesichts der peripheren Lage des Areals mit vernÃ¼nftigem Aufwand nicht mÃ¶glich.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin entgegen, dass nach zutreffender WÃ¼rdigung durch das Baurekursgericht weder mit Bezug auf den Boden noch die Erschliessung und die Umwelt mit rechtserheblichen Auswirkungen zu rechnen sei. BetreuungsplÃ¤tze fÃ¼r Hunde unterschieden sich grundlegend von Trainings- und Ausbildungsanlagen. Nur bei letzteren seien Besucher erwÃ¼nscht. Weil die Gesuchstellerin Ã¼ber eine grÃ¼ndliche Berufsausbildung verfÃ¼ge und fÃ¼r eine seriÃ¶se GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung GewÃ¤hr biete, erÃ¼brige sich eine polizeiliche Kontrolle. Im Vergleich mit der frÃ¼heren militÃ¤rischen Verwendung zeitige die Nutzung des Areals als Hundebetreuungsplatz geringe Auswirkungen auf die Umwelt. Bei Kat.-Nr. 01 handle es sich um eine hÃ¤ssliche Brache, die â auch wegen der Belastung des Bodens durch die frÃ¼here Nutzung und die zerfallende Bausubstanz â nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden kÃ¶nne. Die Standortgemeinde und interessierte Kreise unterstÃ¼tzten das Vorhaben. Das Recht des GrundeigentÃ¼mers auf Zufahrt zu seinem GrundstÃ¼ck, das er dem PÃ¤chter Ã¼bertragen kÃ¶nne, fliesse aus der Bundesverfassung und sei als wohlerworben zu wÃ¼rdigen. Schliesslich habe die Gemeinde G signalisiert, der Beschwerdegegnerin die nach der Waldgesetzgebung erforderliche Ausnahmebewilligung zu erteilen. Der Wildtierkorridor erstrecke sich nicht auf Kat.-Nr. 01; im Ãbrigen gewÃ¤hrleiste die ausgedehnte WaldflÃ¤che einen hinreichenden Wilddurchgang; dass die blosse Anwesenheit von Hunden in einem eingezÃ¤unten Areal dem Wild schade, sei nicht nachgewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die militÃ¤rische Tankanlage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 wurde am 7. August 2010 aufgegeben. Selbst unter der Annahme, dass die Parzelle wieder fÃ¼r die Landesverteidigung verwendet werden kÃ¶nnte, ist fÃ¼r die Beurteilung des Baugesuchs vom gegenwÃ¤rtigen Zustand auszugehen. So gesehen wÃ¤ren mit der beabsichtigten ZweckÃ¤nderung offensichtlich neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt verbunden, welche Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG untersagt (<span>Rudolf Muggli in: AemisGer/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 24a N. 6 und 9).</span> Dabei ist festzuhalten, dass nach dem Gesetzeswortlaut selbst geringfÃ¼gige Auswirkungen ausgeschlossen sind (BGr, 6. August 2007, 1A.274/2006, E. 3.2.3; 12. September 2003, 1A.214/2002, E. 5.1.1; Muggli, Art. 24a N. 11). An dieser Beurteilung wÃ¼rde sich auch dann nichts Ã¤ndern, wenn die militÃ¤rische Nutzung bis heute ausgeÃ¼bt worden wÃ¤re. Denn mit der neuen Zweckbestimmung wÃ¤ren andersartige Einwirkungen auf den Boden und die Umwelt verbunden, die Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG untersagt. So ist anzunehmen, dass sich die dauernde Anwesenheit von mindestens 15 Hunden an Werktagen â etwa aufgrund von Fahrnisbauten (HundehÃ¼tten und SpielgerÃ¤te) und der dauernden LÃ¤rmerzeugung â auf die Beschaffenheit des Bodens und die Wildtiere in der nÃ¤heren Umgebung auswirkt. Wie die Beschwerdegegnerin in der Duplik anmerkt, geht sie davon aus, bis zu rund 30 Hunde zu betreuen. Ob dieser Umstand zu einer erheblichen BeeintrÃ¤chtigung fÃ¼r die Wildtiere und deren Zirkulation fÃ¼hrt oder nicht, kann daher offenbleiben.</p> <p class="Urteilstext">Nach den Akten beabsichtigte die Beschwerdegegnerin ursprÃ¼nglich, in der Lagerhalle einen BÃ¼rocontainer sowie ein mobiles WC-HÃ¤uschen aufzustellen. Nachdem die Baudirektion dies als unzulÃ¤ssige bauliche Massnahme eingestuft hatte, verzichtete die Gesuchstellerin darauf. Im Rahmen des vorliegend zu beurteilenden redimensionierten Vorhabens stellt sich gleichwohl die Frage, wo die Beschwerdegegnerin und ihre Mitarbeiterin BÃ¼roarbeiten erledigen und wo sie sich tagsÃ¼ber aufhalten. Ob das stillgelegte und nur noch substanzerhaltend gewartete LagergebÃ¤ude, das nach eigenen Vorbringen der Beschwerdegegnerin vom Zerfall bedroht ist, sich wohnhygienisch fÃ¼r den dauernden Aufenthalt der Betreuungspersonen eignet und Ã¼ber sanitÃ¤re Einrichtungen verfÃ¼gt (vgl. hierzu §§ 299 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]), geht aus den Akten nicht hervor und erscheint nach den UmstÃ¤nden mehr als fraglich. Unter den gegebenen UmstÃ¤nden wÃ¤re im Fall einer Bewilligung der nachgesuchten ZweckÃ¤nderung damit zu rechnen, dass diese nur den ersten Schritt zu umfangreicheren VerÃ¤nderungen darstellen wÃ¼rde, was Art. 24a Abs. 1 RPG vermeiden will (Muggli, Art. 24a N. 6).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der EigentÃ¼mer einer Sache kann nach Art. 641 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) in den Schranken der Rechtsordnung darÃ¼ber verfÃ¼gen. GemÃ¤ss Art. 15 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Wald vom 4. Oktober 1991 dÃ¼rfen Wald und Waldstrassen nur zu forstlichen Zwecken mit Motorfahrzeugen befahren werden. Der Bundesrat regelt die Ausnahmen fÃ¼r militÃ¤rische und andere Ã¶ffentliche Aufgaben (Abs. 1). Die Kantone kÃ¶nnen zulassen, dass Waldstrassen zu weiteren Zwecken befahren werden dÃ¼rfen, wenn nicht die Walderhaltung oder andere Ã¶ffentliche Interessen dagegen sprechen. Laut § 7 Abs. 1 WaldG dÃ¼rfen Waldstrassen, soweit notwendig, fÃ¼r die AusÃ¼bung der Jagd und der Landwirtschaft sowie fÃ¼r den Unterhalt von GewÃ¤ssern und Versorgungsanlagen befahren werden. Die Gemeinde kann aus anderen wichtigen GrÃ¼nden Ausnahmebewilligungen im Einzelfall erteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht hat sich mit der letztgenannten Vorschrift nicht nÃ¤her auseinandergesetzt, sondern im Rahmen der raumplanungsrechtlichen Beurteilung lediglich festgehalten, dass der rund 400 m lange Abschnitt der Waldstrasse zwischen dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und der D-Strasse genÃ¼gend ausgebaut und frÃ¼her denn auch fÃ¼r die Bewirtschaftung des Brennstofflagers befahren worden sei.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Beschwerdegegnerin dieser Argumentation beipflichtet und in der Duplik den Abschluss einer Vereinbarung anbietet, welche die Zu- und Wegfahrten zeitlich einschrÃ¤nkt, hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer den motorisierten Verkehr grundsÃ¤tzlich fÃ¼r unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Es steht fest, dass die Hundebetreuungsanlage nicht einer der in Satz 1 von § 7 Abs. 1 WaldG genannten Zweckbestimmungen dient. Wie die Beschwerdegegnerin selbst einrÃ¤umt, kommt daher einzig eine Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Satz 2 dieser Bestimmung infrage. Dass die Gemeinde G anscheinend gewillt ist, eine solche zu erteilen, tut nichts zur Sache. Wie sich dem Gesetzeswortlaut entnehmen lÃ¤sst, darf eine Ausnahmebewilligung nur aus wichtigen GrÃ¼nden erteilt werden. Wie das Verwaltungsgericht in stÃ¤ndiger Rechtsprechung zu § 220 PBG erkannt hat (VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00356, E. 2, mit Hinweisen), kommt eine Ausnahmebewilligung nur bei besonderen VerhÃ¤ltnissen in Betracht, worunter regelmÃ¤ssig eine aussergewÃ¶hnliche Beschaffenheit des Terrains oder der GrundstÃ¼cksform zu verstehen ist. An einer solchen Ausnahmesituation fehlt es im vorliegenden Fall. Vielmehr strebt die BeschwerdefÃ¼hrerin eine Sonderregelung an, welche auf die von ihr beabsichtigte Nutzweise zugeschnitten ist. Dass sich diese Sonderregelung dauerhaft nur auf je zwei Fahrten am Morgen und am Abend bezieht, ist im Ãbrigen wenig wahrscheinlich. Vielmehr dÃ¼rften besondere BedÃ¼rfnisse der Betreuungspersonen oder der Hunde und von deren Haltern zusÃ¤tzlichen Verkehr auslÃ¶sen. Sodann beschrÃ¤nkt das Gesetz die Befugnis der Gemeinden zur Erteilung von Ausnahmebewilligungen auf den Einzelfall. Darunter sind AnlÃ¤sse von beschrÃ¤nkter zeitlicher Dauer wie Waldfeste, Sportveranstaltungen, Pfadfinderlager oder dergleichen zu verstehen und nicht die nachgesuchte Erlaubnis fÃ¼r eine unbefristete Dauer bzw. fÃ¼r den in der Duplik erwÃ¤hnten Zeitraum von zehn Jahren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Das Gericht ist sich der Tatsache durchaus bewusst, dass es an geeignetem und erschwinglichem Land fÃ¼r die Hundebetreuung in Bauzonen mangelt. Auch stellt es keineswegs in Abrede, dass eine breite Ãffentlichkeit an Ãrtlichkeiten fÃ¼r die Betreuung von Hunden sowie fÃ¼r deren Schulung interessiert ist. Allerdings gilt dasselbe auch fÃ¼r zahlreiche andere FreizeitaktivitÃ¤ten, die vorzugsweise ausserhalb der Bauzonen gepflegt werden. Es geht nicht an, dass der im Raumplanungsgesetz verankerte Grundsatz der Trennung von Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet durch den Richter aufgeweicht wird. Vielmehr ist es Sache des Gesetzgebers, Leitplanken fÃ¼r eine Ã¼ber die land- und forstwirtschaftliche Bewerbung des Nichtsiedlungsgebiets hinausgehende Nutzung zu schaffen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss der Baukommission G vom 6. August 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 4. Juli 2013 sind unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 12. MÃ¤rz 2014 wiederherzustellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die unterliegende Beschwerdegegnerin kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), und es steht ihr von vorneherein keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche muss auch dem obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrer versagt bleiben, der sich vor Verwaltungsgericht lediglich fÃ¼r den Bestand seiner Bauverweigerung eingesetzt hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. MÃ¤rz 2014 wird aufgehoben. <span>Der Beschluss der Baukommission G vom 6. August 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 4. Juli 2013 werden wiederhergestellt.</span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 290.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'290.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'210.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung anâ¦</p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>