<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00301</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223173&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00301</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufhebung der Bauverweigerung für den Neubau von drei Einfamilienhäusern durch das Baurekursgericht; Einordnung und Gestaltung. Verfahrensvereinigung (E. 1.2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1.3). Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (E. 3.1). Ermessen der Gemeinde (E. 3.2). Den Gemeinden steht es im Bereich normaler Wohnzonen nicht zu, über § 238 PBG hinausgehende gestalterische Vorschriften zu erlassen (E. 5.2). Wie der verwaltungsgerichtliche Augenschein gezeigt hat, präsentiert sich das Quartier als baulich sehr vielgestaltig; es lässt sich nicht von einem einheitlichen Quartierbild sprechen. Verschiedene Gebäude enthalten mehrere Wohneinheiten und auch die Gartengestaltung bzw. die Begrünung erweisen sich als uneinheitlich (E. 5.3.2). Das Bauvorhaben mit den drei Baukörpern bringt ein neues Gestaltungselement in das Quartier ein, die neue Formensprache führt jedoch nicht dazu, dass die Einordnung als unbefriedigend qualifiziert werden müsste (E. 5.3.4 f.). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVERWEIGERUNG">BAUVERWEIGERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTWIRKUNG">GESAMTWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSVORSCHRIFT">GESTALTUNGSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DER GEMEINDE">LEGITIMATION DER GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERBILD">QUARTIERBILD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNZONE">WOHNZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=61219" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2022.00301</p> <p class="MsoNormal">VB.2022.00320</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 2. MÃ¤rz 2023</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00301</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde Zumikon, vertreten durch RA X, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00320</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Y, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Z, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F und/oder RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00301 und VB.2022.00320</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukonsortium N-Strasse, bestehend aus:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. H AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. I AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00301</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Y, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Z, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch RA F und/oder RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Mitbeteiligte 5â11, </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">6. L, <span>vertreten durch RA M, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. Mitbeteiligte 13â14, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00320</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Zumikon, vertreten durch RA X, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Zumikon verweigerte dem Baukonsortium N-Strasse, bestehend aus der H AG, der I AG sowie J, am 14. Juli 2021 die Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden Wohnhauses Vers.-Nr. 01 und den Neubau von drei EinfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der N-Strasse 03 in Zumikon. GemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen erfolgte der Bauabschlag einzig aufgrund der ungenÃ¼genden Einordnung des Projekts im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). "FÃ¼r den hypothetischen Fall einer Aufhebung der Verweigerung sowie des Vorliegens einer rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung" prÃ¼fte der Gemeinderat das Vorhaben auf seine Vereinbarkeit mit den weiteren massgebenden Vorschriften, bejahte dies und statuierte "subsidiÃ¤r, eine rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung vorausgesetzt", verschiedene Nebenbestimmungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob das Baukonsortium N-Strasse Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, der Gemeinderat sei â unter Aufhebung des Beschlusses vom 14. Juli 2021 â einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen. In der Folge wies das Gericht Dritte darauf hin, dass sie ein Begehren um Teilnahme am Rekursverfahren stellen kÃ¶nnten, wovon 15 Nachbarn Gebrauch machten und sich zur Sache vernehmen liessen. Nach DurchfÃ¼hrung eines doppelten Schriftenwechsels fÃ¼hrte das Baurekursgericht am 15. MÃ¤rz 2022 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 12. April 2022 hiess das Gericht den Rekurs gut, hob den angefochtenen Gemeinderatsbeschluss vom 14. Juli 2021 auf und lud den Gemeinderat ein, die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschwerde vom 20. Mai 2022 (VB.2022.00301) liess der Gemeinderat namens der Gemeinde Zumikon dem Verwaltungsgericht beantragen:</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>"1. Die Beschwerde sei gutzuheissen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 2. DemgemÃ¤ss sei der angefochtene Rekursentscheid vom 12. April 2022 aufzuheben â¦ und der erstinstanzliche Gemeinderatsbeschluss vom 14. Juli 2021 sei vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen, unter gleichzeitiger Neuverlegung der vorinstanzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen â¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 3. Es sei ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss in seiner Vernehmlassung vom 22. Juni 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess am 24. Juni 2022 das Baukonsortium N-Strasse stellen. Mit Replik vom 11. August 2022 und Duplik vom 19. September 2022 hielten diese Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Zuvor hatten sich die Mitbeteiligten 1â4 am 7. September 2022 im Wesentlichen den AntrÃ¤gen der BeschwerdefÃ¼hrerin angeschlossen. Auch sie verlangten eine ParteientschÃ¤digung und in prozessualer Hinsicht die Vereinigung dieses Prozesses mit dem Verfahren VB.2022.00320.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 24. Mai 2022 liessen auch Z, Y, D und E Beschwerde (VB.2022.00320) mit folgenden AntrÃ¤gen erheben:</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>"1. Es sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. April 2022 aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats vom 14. Juli 2021 sei vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 2. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. April 2022 aufzuheben und es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 3. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MWSt.) zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 22. Juni 2022 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess am 4. Juli 2022 das Baukonsortium N-Strasse stellen. Mit Replik vom 12. September 2022 beharrten die BeschwerdefÃ¼hrenden auf ihren AntrÃ¤gen und verlangten die Vereinigung des Verfahrens mit dem Prozess VB.2022.00301. Schliesslich hielt das Baukonsortium N-Strasse mit Duplik vom 19. bzw. 26. September 2022 an seinen AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Am 30. Januar 2023 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht einen Augenschein durch.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Auf die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids, die Parteivorbringen sowie die Feststellungen des Gerichts am Augenschein wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b><b> </b></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen die nÃ¤mlichen Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>GemÃ¤ss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 VRG sind Gemeinden zur Beschwerde legitimiert, wenn sie durch die Anordnung wie eine Privatperson berÃ¼hrt sind und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung haben (lit. a), die Verletzung von Garantien rÃ¼gen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt (lit. b) oder bei der ErfÃ¼llung von gesetzlichen Aufgaben in ihren schutzwÃ¼rdigen Interessen anderweitig verletzt sind, insbesondere bei einem wesentlichen Eingriff in ihr Finanz- oder VerwaltungsvermÃ¶gen (lit. c). UnabhÃ¤ngig von den finanziellen Auswirkungen des Entscheids anerkennt das Bundesgericht die Legitimation des Gemeinwesens, wenn dieses in spezifischen eigenen Sachanliegen qualifiziert betroffen ist, was der Fall ist, wenn der angefochtene Hoheitsakt wesentliche Ã¶ffentliche Interessen in einem Politikbereich betrifft, der dem Gemeinwesen zur Regelung zugewiesen wurde (VGr, 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00384, E. 1.2.1; Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 107). Das allgemeine Interesse an der richtigen Rechtsanwendung verschafft dem Gemeinwesen noch keine Beschwerdebefugnis (BGE 136 II 383 E. 2.4).</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde fÃ¼hrende Gemeinde Zumikon rÃ¼gt, dass das Baurekursgericht mit dem angefochtenen Entscheid ihre Autonomie missachtet habe. Die Anwendung der Gestaltungsnorm von § 238 PBG verlangt nach einer BerÃ¼cksichtigung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse und rÃ¤umt den Gemeinden insoweit einen qualifizierten Beurteilungsspielraum ein. Zudem macht die BeschwerdefÃ¼hrerin die Missachtung von Art. 3 Abs. 2 Satz 2 ihrer Bau- und Zonenordnung vom 6. MÃ¤rz 2018 (BZO) und damit ihres kommunalen Rechts geltend. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer von Liegenschaften in der unmittelbaren Umgebung des BaugrundstÃ¼cks. Durch die Errichtung der drei Neubauten im Sichtbereich werden sie in ihren schutzwÃ¼rdigen Interessen berÃ¼hrt, weshalb sie kraft § 338a PBG ebenfalls zur Beschwerde legitimiert sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf beide Beschwerden einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit einer FlÃ¤che von 1'369 m<sup>2</sup> liegt an der Verzweigung N-Strasse/O-Strasse/P-Weg und fÃ¤llt von Norden nach SÃ¼den um Ã¼ber 8 m ab. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung ist die Parzelle samt dem nÃ¤heren Umfeld der Zone W2/25 zugeteilt. Westlich von ihr ist zudem grossflÃ¤chig die Festlegung "hoher GrÃ¼nanteil" vermerkt. Das streitbetroffene Projekt besteht aus drei Flachdachbauten mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren Dachgeschoss. Die beiden talseitigen WohnhÃ¤user A und B sind rechteckig, das bergseitige Haus C â aufgrund des gegenÃ¼ber dem P-Weg einzuhaltenden Wegabstands â trapezfÃ¶rmig. Die drei GebÃ¤ude sind mit ihrer LÃ¤ngsseite auf die N-Strasse ausgerichtet und weisen untereinander einen GebÃ¤udeabstand von je 7 m auf. Die Breitseite der drei HÃ¤user misst je 7,24 m; die LÃ¤ngsseite der GebÃ¤ude A und B betrÃ¤gt 14,65 m, jene des trapezfÃ¶rmigen Hauses C 15,18 m bzw. 13,22 m. Die GeschosshÃ¶hen belaufen sich einheitlich auf je 2,80 m. Wegen vorbestehender AufschÃ¼ttungen treten die HÃ¤user gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglich gewachsenen Terrain teilweise bis gut 9 m hoch in Erscheinung.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Streitgegenstand bildet einzig die Frage, ob sich das Bauvorhaben rechtsgenÃ¼gend in die bauliche Umgebung einordnet oder nicht. FÃ¼r den Fall, dass dies â entgegen der Auffassung des Gemeinderats â zutrifft, wird das Projekt im baurechtlichen Entscheid vom 14. Juli 2021 auf seine VertrÃ¤glichkeit mit den Ã¼brigen massgebenden Normen Ã¼berprÃ¼ft. Darin kommt die BehÃ¶rde zum Schluss, dass das Vorhaben â unter Nebenbestimmungen â im Fall von dessen befriedigender Einordnung bewilligungsfÃ¤hig ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00384, E. 3.2; 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 814 f.). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass entgegen der neueren verwaltungsgerichtlichen Praxis das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale BehÃ¶rde Ã¼berschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die lokalen Ã¤sthetischen Interessen gegenÃ¼ber den privaten und den Ã¼berkommunalen Ã¶ffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwÃ¤gen. Dabei mÃ¼ssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berÃ¼cksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen Ã¶ffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt.</p> <p class="Urteilstext"><span>Eine unbefriedigende Einordnung liegt nicht bereits dann vor, wenn in einer relativ einheitlichen Ãberbauung neue Elemente wie andersartige Baumaterialien, Kubaturen oder Dachformen verwendet werden. Vielmehr kann von einem Einordnungsmangel erst dann gesprochen werden, wenn eine Baute gegenÃ¼ber ihrem Umfeld hinsichtlich der prÃ¤genden Merkmale in einen stÃ¶renden Widerspruch tritt (VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 6.1.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 815 f.).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht hielt fest, dass sich westlich des BaugrundstÃ¼cks grosse Parzellen mit voluminÃ¶sen GebÃ¤uden vorfÃ¤nden, deren Ausmasse von der Strasse her wegen der grosszÃ¼gigen BegrÃ¼nung nicht genau ersichtlich seien. Die Mehrheit der GrundstÃ¼cke sei mit grossen BÃ¤umen bestockt; in nÃ¶rdlicher Richtung stosse das Quartier an einen Wald an. Alter und Stil der HÃ¤user variierten stark. SÃ¼dÃ¶stlich des BaugrundstÃ¼cks befÃ¤nden sich mehrere neuere Bauten auf etwas kleineren Parzellen, die weniger Ã¼ppig bepflanzt und weitgehend terrassiert seien. Die AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤uden seien unterschiedlich, insgesamt aber ebenfalls grosszÃ¼gig. FÃ¼r die ortsbauliche Beurteilung komme es vor allem auf diejenigen Nachbarbauten an, die zusammen mit dem BaugrundstÃ¼ck gesehen wÃ¼rden. Soweit ein optischer Zusammenhang von GrundstÃ¼cken an der N-Strasse und insbesondere bei der Kreuzung zur O-Strasse bestehe, wiesen die betreffenden GebÃ¤ude nicht nur einen anderen Baustil und teilweise ein spÃ¤teres Baujahr auf, sondern seien auch kleiner und stÃ¼nden nÃ¤her beieinander als die GebÃ¤ude im nordwestlichen Teil des Quartiers P. Zudem sei die DurchgrÃ¼nung zumindest von der N-Strasse her gesehen bescheidener. Dieses Bebauungsmuster setze sich in sÃ¼dlicher Richtung fort. Wenn der Gemeinderat das Erscheinungsbild des Bauvorhabens von der N-Strasse her beanstande, gelte es dem entgegenzuhalten, dass von dort her betrachtet das Quartierbild mit grossen Parzellen und GebÃ¤udeabstÃ¤nden wenig ausgeprÃ¤gt sei. Vielmehr trete ein heterogenes Wohnquartier mit unterschiedlichen Baustilen ohne einheitliches Ãberbauungsmuster in Erscheinung. AnlÃ¤sslich der Revision der Bau- und Zonenordnung im Jahr 2018 hÃ¤tte es der Gemeinde freigestanden, Vorschriften bezÃ¼glich der Platzierung der GebÃ¤ude oder deren Dichte und HÃ¶he zu statuieren. Nachdem sie dies unterlassen habe, gehe es nicht an, einem Projekt, das alle massgebenden Vorschriften respektiere, die befriedigende Gestaltung abzusprechen. Daran Ã¤ndere auch Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO nichts, wonach ein besonderes Augenmerk auf eine stimmige KÃ¶rnung der Bauten und ein durchgrÃ¼ntes Erscheinungsbild der Wohnquartiere zu legen sei. Hierbei handle es sich nÃ¤mlich nur um eine Konkretisierung von § 238 PBG. Schliesslich erweise sich die von den Beigeladenen erhobene RÃ¼ge einer "Ã¼berhohen bzw. turmÃ¤hnlichen Erscheinung" der projektierten GebÃ¤ude als unbegrÃ¼ndet. Denn die zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶hen wÃ¼rden eingehalten und von einem MissverhÃ¤ltnis der Proportionen kÃ¶nne nicht gesprochen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Beschwerde fÃ¼hrende Gemeinde Zumikon hÃ¤lt dem Rekursentscheid entgegen, dass die Bauherrschaft durch den Bauabschlag bei der Realisierung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 352,25 m<sup>2</sup> nicht eingeschrÃ¤nkt werde. Sie habe jedoch den Quartiercharakter zu berÃ¼cksichtigen, der durch vergleichsweise grosse GebÃ¤udevolumina, erhebliche AbstÃ¤nde zwischen den einzelnen BaukÃ¶rpern und eine Ã¼ppige DurchgrÃ¼nung geprÃ¤gt sei. Im streitbetroffenen Quartier P finde ein stetiger baulicher Generationenwechsel in unterschied­lichster Formensprache statt, was jedoch nicht als anspruchslose Architektur bezeichnet werden und zur Anlegung eines tiefen Massstabs an die befriedigende Einordnung fÃ¼hren dÃ¼rfe. Das BaugrundstÃ¼ck befinde sich an ortsbaulich exponierter Hanglage und sei Ã¼ppig durchgrÃ¼nt. Mit der strittigen Ãberbauung entstÃ¼nde an dieser Stelle eine neue, Ã¼beraus dominante, unpassende und das Ortsbild erheblich beeintrÃ¤chtigende Situation, welche durch die baubedingt erforderliche Entfernung der dichten Vegetation noch verstÃ¤rkt wÃ¼rde. WÃ¤hrend die umliegenden GebÃ¤ude auf der Nordseite der GrundstÃ¼cke angeordnet seien und die AusnÃ¼tzung auf ein einzelnes Objekt konzentriert werde, was zu einem lockeren Bebauungsmuster mit zumeist grosszÃ¼gigen GÃ¤rten auf der SÃ¼dseite fÃ¼hre, hÃ¤tte das umstrittene Projekt eine Verteilung der Kubatur Ã¼ber das gesamte GrundstÃ¼ck zur Folge. Dadurch entstÃ¼nde eine Insel mit kleinen, kasernenartig anmutenden BaukÃ¶rpern. Die vorgesehene Terrainanpassung und die AusschÃ¶pfung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he verstÃ¤rkten das quartierfremde Erscheinungsbild. Beim Haus A an der N-Strasse sei das Terrain massiv aufgeschÃ¼ttet worden und eine 3 m hohe StÃ¼tzmauer geplant, wodurch das GebÃ¤ude gleichsam auf ein Podest zu stehen kÃ¤me. Das Baurekursgericht habe Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO zu Unrecht als bedeutungslose Konkretisierung von § 238 PBG betrachtet. Vielmehr habe die Gemeinde damit eine Norm zur "ortsbauliche(n) Grundhaltung" erlassen. Die darin verlangte stimmige KÃ¶rnung der Bauten und Bewahrung eines durchgrÃ¼nten Erscheinungsbildes lasse das Projekt offensichtlich vermissen.</p> <p class="Urteilstext">Die privaten BeschwerdefÃ¼hrer schliessen sich diesen RÃ¼gen im Wesentlichen an, dies auch in ihrer Stellungnahme zum Rechtsmittel der Gemeinde. Zudem werfen sie dem Baurekursgericht vor, dass es zu Unrecht vom schlÃ¼ssigen Gutachten abgewichen sei, das die Gemeinde von Architekt Q eingeholt habe. Auch wenn die Vorinstanz zutreffend auf die heterogene Architektur im Quartier P hingewiesen habe, sei dieses mit Bezug auf Dichte, DurchgrÃ¼nung und Anordnung der GebÃ¤ude homogen. Wie der Experte zu Recht festgestellt habe, wÃ¼rde das streitbetroffene Projekt zu einer unÃ¼blichen Kleinteiligkeit bzw. unÃ¼blichen Dichte innerhalb des BaugrundstÃ¼cks fÃ¼hren, und dies erst noch an einer exponierten Lage. Indem das Baurekursgericht nicht dargelegt habe, inwiefern von der BaubehÃ¶rde der bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zustehende Ermessensspielraum Ã¼berschritten worden sei, habe es die Gemeindeautonomie verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Beschwerdegegner erblicken darin eine paradoxe Situation, dass ihnen die Realisierung von zu kleinen EinfamilienhÃ¤usern auf dem BaugrundstÃ¼ck vorgeworfen werde. Die Bauverweigerung sei umso weniger verstÃ¤ndlich, als der Gemeinderat unlÃ¤ngst die Erstellung von je drei MehrfamilienhÃ¤usern auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 bewilligt habe, die vergleichbare oder nur wenig grÃ¶ssere AbstÃ¤nde untereinander aufwiesen. Eine Bauverweigerung setze einen konkreten Einordnungsmangel voraus, indem bei objektiver Betrachtung ein stÃ¶render Widerspruch oder sonst ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen oder zum Quartiercharakter zu beklagen sei. Weil es an solchen Merkmalen hier fehle, falle ein stÃ¶render Widerspruch von vornherein ausser Betracht. Mit einem Anteil von 57 % der GrundflÃ¤che sei das BaugrundstÃ¼ck auch kÃ¼nftig hinreichend begrÃ¼nt. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin einrÃ¤ume, sei die Umgebung mit einem Nebeneinander von verschiedener Architektur und Kubatur im Umbruch. Damit stehe jedoch die gleichzeitig aufgestellte Behauptung in Widerspruch, dass das Quartier durch offensichtliche Strukturmerkmale geprÃ¤gt sei, die es zu erhalten gelte. Wegen der Ã¼beralterten Bausubstanz, des Verdichtungspotenzials und des anstehenden Generationenwechsels werde sich das Quartier auch kÃ¼nftig Ã¤ndern. FÃ¼r die Erhaltung der heutigen, gewucherten Bepflanzung bestehe keine Rechtsgrundlage. In der Umgebung fÃ¤nden sich auch andere GebÃ¤ude, die geringe AbstÃ¤nde zueinander aufwiesen; mit der baulichen Entwicklung am P dÃ¼rften solche Konstellationen noch zunehmen. Wenn die Gemeinde darauf verzichtet habe â wie etwa zur Lage der GebÃ¤ude â einschrÃ¤nkende Bauvorschriften zu erlassen, dÃ¼rfe sie ein vermeintlich erwÃ¼nschtes Bebauungsmuster nicht mittels § 238 Abs. 1 PBG erzwingen. Sodann kÃ¶nne von einer extensiven Auslegung der mÃ¶glichen HÃ¶henentwicklung keine Rede sein. Der Gemeinderat habe mit den erteilten Baubewilligungen eine Terrassierung am P zugelassen, womit Ersatzneubauten den TerrainverhÃ¤ltnissen entsprechend realisiert werden dÃ¼rften. Zu Unrecht berufe sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auf Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO, denn § 238 Abs. 1 PBG lasse fÃ¼r eine damit statuierte allgemeine VerschÃ¤rfung der gebotenen Einordnung keinen Raum. Wenn der Gemeinderat die Schaffung einer Quartiererhaltungszone im Quartier P als mit der Eigentumsgarantie unvereinbar wÃ¼rdige, dÃ¼rfe er erst recht nicht im Einzelfall die Beibehaltung der angeblich angestammten ortsbaulichen Struktur verlangen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Vorliegend kommt mit Bezug auf die Gestaltung des Bauvorhabens Abs. 1 von § 238 PBG zur Anwendung, der eine befriedigende Einordnung verlangt. Die in Abs. 2 derselben Bestimmung fÃ¼r Bauwerke in der Nachbarschaft von Objekten des Natur- und Heimatschutzes statuierten hÃ¶heren Anforderungen fallen hier ausser Betracht. Sodann gilt es zu beachten, dass die Ausmasse einer Baute und deren Positionierung auf dem GrundstÃ¼ck im Wesentlichen durch die BaubeschrÃ¤nkungsnormen und Nutzungsziffern bestimmt werden. Werden diese Vorschriften eingehalten, ist bei der Anwendung der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG als zusÃ¤tzliche EigentumseinschrÃ¤nkung eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung geboten. So schÃ¼tzt diese Vorschrift beispielsweise weder vor einer EinschrÃ¤nkung der Aussicht noch vor zusÃ¤tzlichem Schattenwurf und Lichtentzug (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 812 f.).</p> <p class="Urteilstext">Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, hat die Gemeinde Zumikon anlÃ¤sslich der Revision ihrer Bau- und Zonenordnung im Jahr 2018 in Bezug auf das streitbetroffene Quartier P bewusst auf die Schaffung von Ã¤sthetisch motivierten Eigentums­beschrÃ¤nkungen â wie z.<span> </span>B. die Festsetzung einer Quartiererhaltungszone, Vorschriften zur (nord-/sÃ¼dseitigen) Positionierung von GebÃ¤uden auf dem GrundstÃ¼ck oder zur Einhaltung eines GrÃ¼nflÃ¤chenanteils â verzichtet. Wenn Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO festhÃ¤lt, dass besonderes Augenmerk auf die stimmige KÃ¶rnung der Bauten und ein durchgrÃ¼ntes Erscheinungsbild der Wohnquartiere gelegt werde, so werden damit Kriterien erwÃ¤hnt, die ohnehin Teil der bei PrÃ¼fung der gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG massgeblichen Aspekte bilden. Diese kommunale Bestimmung hat keine selbstÃ¤ndige Bedeutung, sondern konkretisiert lediglich § 238 PBG. Das vom Gemeinderat am 30. Mai 2022 verabschiedete und ab 1. Juli 2022 verbindliche Merkblatt Gestaltungskriterien gemÃ¤ss Art. 3 BZO mag der Gemeinde als Richtlinie zur Auslegung von § 238 PBG dienen, ist auf vorliegende Bewilligung vom 14. Juli 2021 aber jedenfalls nicht anzuwenden. Ãberdies steht es de<span>n Gemeinden im Bereich normaler Wohnzonen nicht zu, Ã¼ber § 238 PBG hinausgehende gestalterische Vorschriften zu erlassen</span> (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 2.4.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen â nach den Akten zu Recht â nicht in Abrede, dass die Gestaltung des streitbetroffenen Vorhabens als solches rechtsgenÃ¼gend ist. Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildet einzig die Frage, ob der Bezug der drei projektierten EinfamilienhÃ¤user zur baulichen Umgebung als befriedigend qualifiziert werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Als fÃ¼r die Beurteilung der rechtsgenÃ¼genden Einordnung des Bauvorhabens massgebendes bauliches Umfeld ist vorab die unmittelbare Nachbarschaft an der N-Strasse zu betrachten, sodann der Bereich zwischen dem talseitigen Arm der P-Strasse bis zur EinmÃ¼ndung der N-Strasse und dem Ã¶stlichen Bogen der P-Strasse bis zum Kehrplatz im bergseitigen Bereich. Dementsprechend hat sich der Augenschein des Verwaltungsgerichts â im EinverstÃ¤ndnis mit den Parteien â auf das genannte Gebiet beschrÃ¤nkt. Das GelÃ¤nde steigt im Wesentlichen von SÃ¼den nach Norden an. Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 befindet sich nÃ¶rdlich der N-Strasse und eine Bautiefe unterhalb des bergseitigen Strangs der P-Strasse im oberen Teil des Quartiers und fast in der Mitte von dessen West-Ost-Ausdehnung. Aufgrund des abfallenden GelÃ¤ndes trifft es zu, dass die auf dem BaugrundstÃ¼ck projektierten GebÃ¤ude jedenfalls dann gut eingesehen werden kÃ¶nnen, wenn die BegrÃ¼nung im Zug der NeuÃ¼berbauung beseitigt werden sollte. Allerdings lÃ¤sst sich entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht von einer besonders prominenten Lage sprechen. Dies trifft wesentlich stÃ¤rker zu fÃ¼r die Baute an der Strassenkreuzung P-Strasse/N-Strasse, fÃ¼r die Liegenschaften zwischen der P-Strasse und dem P-Weg sowie etwa auf den nordÃ¶stlichen Abschluss des Quartiers mit dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Wie der Augenschein gezeigt hat, prÃ¤sentiert sich das Quartier P als baulich sehr vielgestaltig. Zwar weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht darauf hin, dass die meisten GrundstÃ¼cke eine stattliche GrÃ¶sse aufweisen und mit grosszÃ¼gigen LandhÃ¤usern Ã¼berbaut sind; auch trifft es zu, dass die Liegenschaften Ã¼berwiegend im bergseitigen Bereich angeordnet sind und der talseitige sÃ¼dliche Teil von grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤chen dominiert wird. Allerdings ist dieses Strukturelement nicht einheitlich verwirklicht, sondern finden sich im Quartier auch kleinere Parzellen mit dementsprechend bescheidener dimensionierten HÃ¤usern, so namentlich im Geviert P-/R-/S-/N-Strasse. Neben diesen Abweichungen "nach unten" finden sich auch solche "nach oben"; so etwa haben mehrere Liegenschaften bergseitig des oberen Arms der P-Strasse bezÃ¼glich ihrer Dimensionierung mit LandhÃ¤usern oder Villen nur noch wenig gemein. Grosse GegensÃ¤tze zeigen sich ferner bezÃ¼glich Alter, Baustil und Kubatur der GebÃ¤ude. Neben Neubauten sind solche aus den 50er-Jahren des letzten Jahrhunderts vorzufinden, wobei meist typische Stilelemente aus der betreffenden Epoche verwendet worden sind. Wie die Fotografien im verwaltungsgerichtlichen Augenschein-Protokoll zeigen, lÃ¤sst sich in architektonischer Hinsicht nicht im Mindesten von einem einheitlichen Quartierbild sprechen; vielmehr findet sich eine ausgesprochen bunte Vielfalt von Strukturen. Auch handelt es sich nicht mehr um ein typisches Einfamilienhaus-Quartier; vielmehr enthalten Ã¤usserlich als EinfamilienhÃ¤user erscheinende GebÃ¤ude mehrere Wohneinheiten. In einem besonders auffÃ¤lligen Gegensatz zum Quartierbild erscheinen etwa die Liegenschaften auf Kat.-Nr. 07, auf Kat.-Nr. 08 und Kat.-Nr. 09. Wenn die Gemeinde die ausladenden GÃ¤rten im SÃ¼dbereich der GrundstÃ¼cke erwÃ¤hnt, trifft diese Feststellung zwar in der Mehrheit der FÃ¤lle zu, doch wird auch dieses Element mehrfach in ausgeprÃ¤gter Weise durchbrochen, so etwa beim GebÃ¤ude P-Strasse 010, bei den Parzellen T-Strasse 011 und 012, deren SÃ¼dbereich grossteils als Garagenzufahrt versiegelt ist. AuffÃ¤llig sind ferner die hohen StÃ¼tzmauern entlang der P-Strasse; geradezu wuchtig wirkt diejenige auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09, welche zudem der auffÃ¤lligen Gestaltung des hinterliegenden Wohnhauses zusÃ¤tzliche Dominanz verleihen. Auch in Bezug auf die Positionierung der Gartenbereiche (und damit zusammenhÃ¤ngend, der Bauten) auf den jeweiligen GrundstÃ¼cken ist somit im Quartier P keine HomogenitÃ¤t zu verzeichnen. Was schliesslich die BegrÃ¼nung des Quartiers betrifft, ist diese wohl insgesamt ausgeprÃ¤gt, doch zeigen sich auch hier bei den einzelnen GrundstÃ¼cken grosse Unterschiede bezÃ¼glich Art und Ausmass der Bepflanzung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Die knappe Stellungnahme des von der Gemeinde zur Beurteilung des Bauprojekts auf seine genÃ¼gende Gestaltung und Einordnung in das bestehende Ortsbild hin beigezogenen Architekten Q kommt in sachverhaltsmÃ¤ssiger Hinsicht zu vergleichbaren Feststellungen: Die Umgebung des BaugrundstÃ¼cks sei geprÃ¤gt von grossen EinfamilienhÃ¤usern, die sich an unterschiedliche Bautypologien anlehnen, sowie einer Ã¼ppigen DurchgrÃ¼nung. Die auf dieser Grundlage gezogene Schlussfolgerung des Architekten, das Bauprojekt erfÃ¼lle die minimalen Anforderungen einer befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 PBG nicht, liegt einerseits nicht in seinem ZustÃ¤ndigkeitsbereich, sondern dem der BaubewilligungsbehÃ¶rde, und ist andererseits nicht nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.4 </b>Das Bauvorhaben mit den drei BaukÃ¶rpern, deren Schmalseite 7,24 m und deren GebÃ¤udeabstand zueinander 7,00 m betrÃ¤gt, bringt nach zutreffender Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ein neues Gestaltungselement in das Quartier P. Der Wegabstand zum P-Weg belÃ¤uft sich auf 5 m. Der Strassenabstand gegenÃ¼ber der N-Strasse betrÃ¤gt â bedingt durch die entlang dieser verlaufende Baulinie â rund 7,50 m. Sodann entsprechen die GrenzabstÃ¤nde zu den nÃ¶rdlich und Ã¶stlich anstossenden Parzellen mit 5 m dem von Art. 17 BZO vorgegebenen Mass. Aufgrund der frÃ¼heren AufschÃ¼ttung mÃ¶gen die drei HÃ¤user vergleichsweise hoch erscheinen. Massgebend ist indessen, dass das Projekt die gemÃ¤ss Art. 17 BZO erlaubte GebÃ¤udehÃ¶he von 6,50 m einhÃ¤lt, wie der baurechtliche Entscheid in lit. l der ErwÃ¤gungen zutreffend festhÃ¤lt. Schliesslich verbleibt ein GrÃ¼nflÃ¤chenanteil von 57 %. Der gegenwÃ¤rtige Baumbestand, der die Sicht auf das heute bestehende Wohnhaus auf dem BaugrundstÃ¼ck in erheblichem Ausmass verdeckt, ist zwar wie gesagt nicht geschÃ¼tzt, doch kann die BaubehÃ¶rde Ã¼ber den von der Bauherrschaft gemÃ¤ss Dispositiv Ziffer 1.4 des baurechtlichen Entscheids nachzureichenden Umgebungsplan, welcher den gemÃ¤ss lit. q der ErwÃ¤gungen statuierten Anforderungen zu genÃ¼gen hat, auf die kÃ¼nftige BegrÃ¼nung Einfluss nehmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.5 </b> Die geschilderte dem Projekt innewohnende neue Formensprache fÃ¼hrt entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden jedoch nicht dazu, dass die Einordnung als unbefriedigend qualifiziert werden muss. Die Aufteilung der zulÃ¤ssigen Baumasse auf drei einzelne GebÃ¤ude, die in baurechtskonformen AbstÃ¤nden zueinander und zu den Verkehrswegen wie den NachbargrundstÃ¼cken angeordnet werden sowie die erlaubte GebÃ¤udehÃ¶he ausschÃ¶pfen, schafft im massgebenden baulichen Umfeld, das nach dem in E. 5.3.2 Gesagten bereits heute ausgesprochen heterogen ist, keinen klaren oder stÃ¶renden Widerspruch. Zwar dominieren nach wie vor grosszÃ¼gige EinfamilienhÃ¤user. Diese weisen aber unter sich eine Ã¼beraus grosse Bandbreite bezÃ¼glich Alter, Stil, Formensprache und Umgebungsgestaltung auf. Daneben sind auch kleinere EinfamilienhÃ¤user, MehrfamilienhÃ¤user und geradezu herrschaftliche Anwesen vorzufinden.</p> <p class="Erwgung2">Schliesslich ist angesichts der jÃ¼ngeren baulichen Entwicklung davon auszugehen, dass die vorstehend umschriebene architektonische Vielgestaltigkeit des Quartiers P â wohl mit jedem Ersatzbau â weiter zunehmen wird. Wie die Erfahrung zeigt, ist mit der NeuÃ¼berbauung eines GrundstÃ¼cks auch regelmÃ¤ssig eine dichtere AusnÃ¼tzung bis zu dem gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen HÃ¶chstmass verbunden. Aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden weichen dabei grosszÃ¼gige EinfamilienhÃ¤user oft GebÃ¤uden mit mehreren Wohneinheiten. Die genannte Entwicklung wird noch begÃ¼nstigt, wenn die Nutzungsplanung â wie dies vorliegend zutrifft â einer solchen Entwicklung keine Ã¼ber die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG hinausgehenden Schranken setzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Im Licht dieser ErwÃ¤gungen ist dem Bauvorhaben eine zumindest befriedigende Einordnung zuzuerkennen. Das Bauprojekt beinhaltet neue Gestaltungselemente bezÃ¼glich der Kubatur; vor dem Hintergrund der heterogenen und keinesfalls einheitlichen Bebauung des Quartiers hÃ¤lt das Bauprojekt vor § 238 Abs. 1 PBG jedoch klarerweise stand. Durch die Bauverweigerung hat der Gemeinderat Zumikon sein Ermessen klarerweise Ã¼berschritten. Die Beschwerden sind daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Anzumerken bleibt, dass der Gemeinderat im baurechtlichen Entscheid vom 14. Juli 2021 zwar das Projekt wegen der von ihm fÃ¼r unbefriedigend qualifizierten Einordnung verweigert hat. Im Eventualstandpunkt â falls von einer befriedigenden Einordnung auszugehen wÃ¤re â hat er jedoch das Baugesuch umfassend geprÃ¼ft und unter den erforderlichen Nebenbestimmungen bewilligt. Nachdem die im Rekursverfahren Beigeladenen ausschliesslich die Einordnungsfrage thematisiert haben, hat das Baurekursgericht folgerichtig von einer RÃ¼ckweisung abgesehen, sondern den Gemeinderat eingeladen, die Baubewilligung zu erteilen. Auch vor Verwaltungsgericht haben die BeschwerdefÃ¼hrenden einzig die RÃ¼ge der unbefriedigenden Gestaltung erneuert, ohne anderweitige EinwÃ¤nde zu erheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Gemeinde und den privaten BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ihnen muss eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr sind sie je zur HÃ¤lfte zu verpflichten, der obsiegenden Bauherrschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung im angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 3'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerdeverfahren VB.2022.00301 und VB.2022.00320 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 1'285.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'285.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der Gemeinde Zumikon und je zu einem Achtel den privaten BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt, diesen unter solidarischer Haftung fÃ¼r die andere HÃ¤lfte der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gemeinde Zumikon und die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, den Beschwerdegegnern zusammen eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'750.- (insgesamt Fr. 3'500.-, inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:</span></p> <p class="Einzug2"><span> a) die Parteien und die Mitbeteiligten</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) das Baurekursgericht</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>