Lausanne, 3. Mai 2016
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteile vom 3. Mai 2016 (1C_158/2015, 1C_159/2015, 1C_160/2015)
Beschränkung von Zweitwohnungen: Bundesgericht verlangt 
Abklärungen zu möglichem Rechtsmissbrauch
Das Bundesgericht  heisst  zwei Beschwerden  von  Helvetia  Nostra  betreffend
Bauprojekte im Walliser Ferienort Ovronnaz gut. Mit Blick auf einen möglichen
Rechtsmissbrauch im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsbeschränkung muss
vertieft abgeklärt werden, ob für die insgesamt 44 als Erstdomizil bewilligten
Wohnungen in Ovronnaz mit seinen rund 700 festen Einwohnern eine entsprechende
Nachfrage besteht. Eine dritte Beschwerde von Helvetia Nostra betreffend ein Einfamilienhaus im gleichen Gebiet weist das Bundesgericht ab.
Die Walliser Gemeinde Leytron hatte im Dezember 2012 die Baubewilligung für zwei
Projekte im Ferienort Ovronnaz erteilt. Vorgesehen ist die Erstellung von Mehrparteienchalets und zwei Einzelchalets mit insgesamt 44 Wohnungen. Im gleichen Zeitraum
wurde auch der Bau eines Einfamilienhauses bewilligt. Die neuen Wohnungen, die alle
im gleichen Gebiet von Ovronnaz entstehen sollen, waren ursprünglich als Zweitwohnungen bewilligt worden. Nachdem das Bundesgericht 2013 entschieden hatte,
dass die ein Jahr zuvor angenommene Zweitwohnungsinitiative unmittelbar anwendbar
sei, verband die Gemeinde die Baubewilligungen nachträglich mit der Auflage, dass die
Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen seien. Helvetia Nostra gelangte gegen die
Baubewilligungen ans Walliser Kantonsgericht, das die Beschwerden 2015 abwies.
Das Bundesgericht heisst an seiner öffentlichen Beratung vom Dienstag die zwei Beschwerden von Helvetia Nostra betreffend die Mehrparteienchalets und die zwei Einzelchalets gut und weist die Sachen zur Neubeurteilung zurück. Gemäss Artikel 75b der
Bundesverfassung darf der Zweitwohnungsanteil in Gemeinden 20 Prozent nicht
übersteigen. Das Zweitwohnungsgesetz sieht bei einer Überschreitung vor, dass die
Gemeinden nur Erstwohnungen bewilligen dürfen und diese Nutzungsbeschränkung im
Grundbuch vermerkt wird. Die Nutzungsbeschränkung kann auf bestimmte Zeit sistiert
werden, wenn der Eigentümer für die zu einem angemessenen Mietzins ausgeschriebene Erstwohnung keinen Mieter findet. Gemäss Bundesgericht ist nicht auszuschliessen,
dass gewisse Bauherrschaften versucht sein könnten, den Bewilligungsbehörden
falsche Angaben zur Nutzung als Erstwohnung zu machen. Von einem solchen Rechtsmissbrauch ist jedoch nur in offensichtlichen Fällen auszugehen. Das kann unter
anderem der Fall sein, wenn keine entsprechende Nachfrage an Erstwohnungen
besteht. Das Bundesgericht hat bisher in sieben Fällen aus unterschiedlichen Kantonen
über einen möglichen Rechtsmissbrauch im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsbeschränkung entschieden und dabei keinen feststehenden offensichtlichen Rechtsmissbrauch festgestellt. In zwei Fällen hat es von den kantonalen Behörden zusätzliche
Abklärungen verlangt. Gestützt auf seine bisherigen Entscheide kommt das Bundesgericht bezüglich der beiden zu beurteilenden Mehrparteienchalets und den beiden
Einzelchalets zum Schluss, dass eine Nachfrage nach 44 neuen Erstwohnung im
Ferienort Ovronnaz mit rund 700 festen Einwohnern nicht ausreichend ausgewiesen ist.
Die Vorinstanzen werden zur Frage der Nachfrage vertiefte Abklärungen treffen
müssen. Dazu ist insbesondere die Leerstandsquote für Wohnungen des fraglichen
Typs zu ermitteln. Bei den Bauherrschaften können Angaben zu potentiellen Käufern
erhoben werden. Ebenfalls abzuklären ist, ob die Wohnungen aufgrund ihrer Lage, ihrer
Art und ihres Preises zum Verkauf oder zur Vermietung als Erstwohnungen überhaupt in
Frage kommen.
Die weitere, von Helvetia Nostra und von Nachbarn erhobene Beschwerde betreffend
die Baubewilligung für das Einfamilienhaus weist das Bundesgericht am Dienstag ab.
Der Bauherr beabsichtigt, dieses Haus als Erstwohnung selber zu nutzen und es
bestehen keine Hinweise auf einen Rechtsmissbrauch. Lausanne, le 3 mai 2016
Communiqué aux médias du Tribunal fédéral
Arrêts du 3 mai 2016 (1C_158/2015, 1C_159/2015, 1C_160/2015)
Limitation des résidences secondaires : le Tribunal fédéral exige 
des vérifications afin d'éviter les abus de droit
Le Tribunal fédéral admet deux recours d'Helvetia Nostra concernant des projets de
constructions dans la station valaisanne d'Ovronnaz. Afin de prévenir les éventuels
abus de droit en relation avec la limitation des résidences secondaires, il y a lieu de
vérifier de manière plus approfondie s'il existe une demande pour 44 résidences
principales dans la station d'Ovronnaz qui compte quelque 700 habitants à l'année.
Un troisième recours, qui concerne un unique logement dans le même secteur, est
rejeté.
La commune valaisanne de Leytron a délivré en décembre 2012 deux permis de
construire pour des chalets de plusieurs appartements et deux chalets individuels dans
la station touristique d'Ovronnaz, soit 44 logements au total. Elle a simultanément
autorisé la construction d'une maison unifamiliale. Ces projets, situés dans le même
secteur d'Ovronnaz, concernaient à l'origine des résidences secondaires. En 2013, le
Tribunal fédéral a décidé que l'initiative sur les résidences secondaires adoptée l'année
précédente  était  immédiatement  applicable.  La  commune  a  alors  complété  les
autorisations de construire par des avenants imposant l'utilisation des logements
comme résidences principales. Helvetia Nostra a recouru contre les permis de
construire auprès du Tribunal cantonal valaisan, qui l'a déboutée en 2015.
Dans sa délibération publique de mardi, le Tribunal fédéral admet les deux recours
d'Helvetia  Nostra  concernant  les  habitations  plurifamiliales  et  les  deux  chalets
individuels, et renvoie les causes pour nouveaux jugements. L'article 75b de la
Constitution fédérale interdit les nouvelles résidences secondaires dans les communes
comptant plus de 20 pour cent de ce type de logements. La loi fédérale sur les
résidences secondaires (LRS) prévoit dans ces cas que seules des résidences
principales peuvent être construites, cette affectation devant être mentionnée au
Registre foncier. Cette limitation d'utilisation peut être suspendue pendant une durée
déterminée si le propriétaire prouve qu'il n'a pas pu trouver une personne disposée à
utiliser légalement le logement offert à des conditions raisonnables. Selon le Tribunal
fédéral, on ne peut exclure que certains constructeurs ne tentent de contourner la
réglementation en prétendant faussement construire des résidences principales. Un tel
abus de droit ne peut toutefois être reconnu que dans les cas manifestes. Tel peut être
le cas lorsqu'il n'existe pas de demande pour des résidences principales. Sur les sept
arrêts rendus à ce jour dans ce domaine concernant différents cantons, un tel abus n'a
jamais été définitivement retenu. Dans deux cas, la cause a été renvoyée à l'autorité
cantonale afin d'éclaircir la situation. S'appuyant sur ses décisions précédentes, le
Tribunal  fédéral  constate  que  l'existence  d'une  demande  pour  des  résidences
principales n'est pas suffisamment démontrée pour un tel nombre de logements, dans
une station à vocation touristique qui ne compte que 700 habitants à l'année. Les
instances précédentes devront donc examiner la question de façon approfondie,
notamment en déterminant le taux de vacance pour les résidences principales, en
tenant compte des acheteurs potentiels qui se sont déjà présentés et en vérifiant que
les logements, par leur situation, leur typologie et leurs prix (à la vente ou la location),
se prêtent réellement à une utilisation en tant que résidences principales.
Le troisième recours, formé par Helvetia Nostra et un voisin, et portant sur la maison
unifamiliale dans le même secteur, a en revanche été rejeté dans la même séance: le
constructeur désire occuper lui-même le logement en résidence principale, et il n'existe
pas d'indice d'abus de droit.