Handelsgericht des Kantons Zürich Geschäfts-Nr.: HG190084-O U/ei Mitwirkend: Die Oberrichter Roland Schmid, Präsident, und Dr. Daniel Schwander, die Handelsrichterinnen Dr. Eliane E. Ganz und Nathalie Lang, der Handelsrichter Prof. Dr. Othmar Strasser sowie der Gerichtsschreiber Leonard Suter Urteil vom 4. September 2020 in Sachen A._____, Klägerin vertreten durch Rechtsanwalt X._____, gegen B._____ AG, Beklagte vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, betreffend Forderung - 2 - Rechtsbegehren: (act. 1) " 1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 30'241.95 zuzüglich Zins seit 1. Januar 2018 zu bezahlen. 2. Es sei vom Vorbehalt der Nachklage Vormerk zu nehmen; Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Beklagten." Sachverhalt und Verfahren A. Parteien und ihre Stellung Bei der Klägerin handelt es sich um eine natürliche Person mit Wohnsitz in Zürich. Bis zu r Erlöschung am 28. Juni 2018 war sie zudem Inhaberin des Einzel - unternehmens "Restaurant C._____ ", welches das Führen ei nes Res taurants bezweckte (act. 3/2). Die Bek lagte ist eine in D._____ ZH domizilierte Aktiengesellschaft, welche die Abwicklung und … [Auftragsgebiet] sowie von Aufträgen als Totalunternehmerin bezweckt. Darüber hinaus kann die Gesellschaft im In- und Aus -land Grundeigentum erwerben, belasten, veräussern und verwalten (act. 3/1). B. Unbestrittener Sachverhalt Am 10. September 2002 schloss die Klägerin mit E._____ , dem ehemaligen Eigentümer der Liegenschaft an der F._____ -strasse … in … Zürich, einen Mietvertrag über eine Verkaufsfläche für einen Imbissstand ab ( nachfolgend Mietvertrag; act. 3/5). Gleichentags wurde auch ein Zusatz zum Mietvertrag abgeschlossen, welcher insbesondere den Verwendungszweck der Verkaufsfläche und die sich darauf befindenden B auten und Installationen regelt (nachfolgend Zusatzvereinbarung; act. 3/6). Zwei Tage später, am 12. September 2002, stellte E._____ der G._____ AG Zürich eine Vollmacht aus, um die Baueingabe für einen neuen Imbissstand einzureichen (act. 1 Rz 4; act. 12 Rz 10.2). - 3 - Das Baugesuch wurde am 31. Oktober 2002 unter dem Titel "Erweiterung Anb au Take Away Bistro" bei der Bausektion der Stadt Zürich eingereicht. Die se bewilligte das Gesuch mit Entscheid vom 19. Februar 2003 und erlaubte den Bau eines Take- Away -und Bistro- Betriebs (act. 13/3; act. 13/4). Eine entsprechende Baute wurde schliesslich von der Klägerin erstellt (act. 1 Rz 12; act. 12 Rz 9). Im März 2010 wurde die streitgegenständliche Liegenschaft von der Beklagten übernommen und der Mietvertrag per 30. September 2012 gekündigt (act. 3/19; act. 3/20). Nachdem die Klägerin die Kündigung angefochten hatte, wurde das Mietverhältnis jedoch von den Parteien vergleichsweise bis 30. September 2017 erstreckt (act. 3/21b). Mit Schreiben vom 30. September 2016 teilte die Beklagte der Klägerin mit, sie verlange per Ende des Mietverhältnisses die Beseitigung der Baute. In der Folge verzichtete die Beklagte indes darauf und erklärte, die Übergabe des Mietobjekts könne im derzeitigen Zustand erfolgen (act. 13/5; act. 13/6). Daraufhin reichte die Klägerin beim hiesigen Gericht eine Klage ein und beantragte, es sei festzustellen, dass sie gegenüber der Beklagten Anspruch auf Entschädigung des infolge einer Gastronomiebaute auf dem Grundstück der Beklagten entstandenen Mehrwerts habe. Mi t Beschluss vom 27. Oktober 2017 erging in der Sache ein Nichteintretensentscheid (HG170102; act. 4/25). Schliesslich wurde der Klägerin mit Urteil vom 13. Dezember 2017 befohlen, das streitgegenständliche Mietobjekt zu verlassen (HG170391; act. 5/19). C. Wesentliche Parteistandpunkte a. Klägerin Die Klägerin behauptet, nach Abschluss des Mietvertrags sei sie mit E._____ übereingekommen, eine komplett eingerichtete gastwirtschaftliche Lokalität als Anbau an das bestehende Gebäude an der F._____ -strasse … errichten zu dürfen (act. 1 Rz 4). Während der Dauer des Mietverhältnisses habe sie insgesamt CHF 633'401.15 in das Mietobjekt investiert. Dieses habe daher bei - 4 - Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufgewiesen, wofür ihr von der Beklagten eine Entschädigung zustehe (act. 1 Rz 9). Es liege keine ausdrückliche Zustimmung von E._____ zur streitgegenständlichen Baute vor. Jedoch habe E._____ der G._____ AG eine Vollmacht für die entsprechende Baueingabe ausgestellt und sei über die erteilte Bewilligung informiert worden. D aher sei der Anbau mit konkludentem Einverständnis des ehemaligen Eigentümers erstellt worden . Die vereinbarte Wiederherstellungspflicht beziehe sich nicht auf die streitgegenständliche Baute, sondern auf den Imbisswagen, welche die Klägerin vom Vormieter übernommen habe und ursprünglich habe betreiben wollen (act. 1 Rz 12 f. und 15; act. 21 Rz 3 f.). b. Beklagte Die Beklagte stell t sich auf den Standpunkt, der klägerische Entschädigungsanspruch setze zunächst voraus, dass E._____ dem streitgegenständlichen Mieterbau zugestimmt habe. Diese Voraussetzung sei erfüllt. Weiter sei vorausgesetzt, dass eine Mehrwertentschädigung nicht schriftlich wegbedungen worden sei. Tatsächlich hätten E._____ und die Klägerin im Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung eine solche Entschädigung jedoch wegbedungen. Auch habe E._____ in der Folge nicht auf entsprechende Vertragsklausel verzichtet (act. 12 Rz 21 ff.). D. Prozessverlauf Die Klägerin reichte am 14. Mai 2019 (Datum Poststempel) die vorlie gende Klage ein (act. 1). Den von ihr geforderten Vorschuss für die Gerichtskosten leistete sie fristgerecht (act. 6; act. 8). Nachdem die Bek lagte ihre Klageantwort (act. 12) eingereicht hatte, fand am 5. November 2019 eine Vergleichsverhandlung statt, anlässlich derer die Parteien einen Vergleich schlossen ( Prot. S. 6 ; act. 17), welchen die Klägerin jedoch innert Frist beim Gericht widerrief (act. 18). Daraufhin wurde ein zweiter Schrif tenwechsel angeordnet. Betreffend die von der Klägerin eingereichte Re plik (ac t. 21) stellte das Gericht mit Verfügung vom 3. Februar - 5 - 2020 fest, dass sie verspätet eingereicht worden sei (act. 24). Mit Eingabe vom 11. Februar 2020 reichte die Klägerin ein Wiedererwägungsgesuch ein und beantragte, es sei festzustellen, dass die Replik nicht verspätet eingereicht worden sei (act. 28). Dieses Gesuch wurde mit Verfügung vom 12. Februar 2020 gutgeheissen, sodass die Replik als rechtzeitig erfolgt zu gelten hat (act. 30). Sodann reichte die Beklagte ihre Duplik innert Frist ein (act. 32). Am 4. September 2020 fand die Hauptverhandlung statt (Prot. S. 15), d eren Durchführung die Klägerin ausdrücklich gewünscht hatte (act. 38). Aus den Ausführungen der Parteien anlässlich der Hauptverhandlung ergaben sich keine Noven, welche entscheidungsrelevant wären. Der Prozess erweist sich als spruchreif. Erwägungen 1. Zuständigkeit Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürichs zur Beurteilung der vorliegenden Klage ist gegeben und blieb überdies unbestrit - ten (Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG). 2. Mehrwertentschädigungsanspruch des Mieters Vorliegend sind sich die Parteien uneinig darüber, ob die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung hat. Um den behaupteten Anspruch der Klägerin prüfen zu können, sind zunächst die rechtlichen Voraussetzungen einer solchen Entschädigung darzulegen. 2.1. Voraussetzungen der Mehrwertentschädigung gemäss Art. 260a OR Der Mieter darf das Mietobjekt gemäss Art. 260a Abs. 1 OR nur mit schrif tlicher Einwilligung des Verm ieters verändern. Durch die Zustimmung zur Än derung verliert der Vermieter grundsätzlich sein Recht, bei der Beendigung der Miete die Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen. Jedoch kann er sich - 6 - dieses Recht gemäs s Art. 260a Abs. 2 OR schriftlich ausbedingen (BSK OR I- WEBER, 7. Auflage, Basel 2019, Art. 260a N 3 f.). Gemäss der herrschenden Lehre stellt die in Art. 260a Abs. 1 und 2 OR verlangte Schriftlichkeit ein Gültigkeitserfordernis dar ( HIGI/WILDISEN, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 260a N 42; BÄTTIG, SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 2018, Art. 260a N 67; BSK OR I- WEBER, a.a.O., Art. 260a N 3). Dieser Auffassung ist zu folgen: Bei der in Art. 260a Abs. 1 und 2 OR vorausgesetzten Schriftlichkeit handelt es sich um eine gesetzliche Formvorschrift i.S.d. Art. 11 Abs. 2 OR. Demgemäss ist ein Rechtsgeschäft bei Nichteinhaltung der Form vorschrift ungültig , wenn die Norm nicht ausdrückl ich "etwas anderes vorschreibt" (BGer 5A_702/2016 vom 28. März E. 2.1; MÜLLER, Berner Kommentar zu Art. 1 -18 OR, Bern 2018, Art. 11 N 246 ff. ). Gemäss ständiger Rechtsprechung ist ein formungültiger Vertrag nichtig, wobei die Formnichtigkeit folgenlos blei bt, wenn die Berufung darauf offenbar rechtsmissbräuchlich ist (BGE 137 III 243 E. 4.4.6 ; BGer 4C.175/2003 vom 28.10.2003 E. 3.2). Hat der Vermieter seine Zustimmung zur Änderung gegeben bzw. verzichtet er auf die ausbedungene Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, entsteht vorbehaltlich einer anderen Regelung bei Beendigung des Mietver hältnisses – unter der Voraussetzung, die Mietsache weise einen erheblichen Mehrwert auf – ein Mehrwertentschädigungsanspruch des Mieters (Art. 260a Abs. 3 OR, BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 260a N 6). 2.2. Entschädigungsanspruch bei Wechsel des Eigentümers Veräussert der Vermieter das Mietobjekt nach Abschluss des Mietvertrags, so gehen gemäss Art. 261 OR alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über. Eine Rückwirkung findet jedoch nicht statt; bereits entstandene und fällige Forderungen bleiben beim Veräusserer (BGE 127 III 273 E. 4c). Ein allfälliger Mehrwertentschädigungs anspruch – ausser die konkrete Forderung wäre schon gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer fällig - 7 - geworden – kann somit ohne Weiteres gegenüber dem neuen Eigentümer des fraglichen Mietobjekts geltend gemacht werden. 3. Vertragliche Regelung zwischen der Klägerin und E._____ Nach dem oben Gesagten ist vorliegend entscheidend, was zwischen der Klägerin und E._____ betreffend Veränderungen des Mietobjekts festgehalten wurde, da diese Regelungen auch zwischen den Parteien gelten . Es sind dah er die zwischen der Kl ägerin und E._____ geschlossenen Verträge zu prüfen und auszulegen. 3.1. Vertragliche Grundlagen Im Mietvertrag wurde unter dem Titel "Besondere Vereinbarung" zu den Veränderungen und Erneuerungen des Mietobjekts Folgendes festgehalten (act. 3/5): " Veränderungen am Bodenbelag gehen nach Mietende entgeltlos an den Vermieter über. Bei Mietende ist der Belag in einwandfreiem Zustand zu übergeben. Bei Vertragsende ist der Fahrnisbau zu beseitigen sofern nicht eine andere Lösung getroffen wird." Ziffer 4 der Zusatzvereinbarung äussert sich zur Thematik wie folgt (act. 3/6): " 4. Bauten und Installationen Die bau- und gewerbepolizeilichen Vorschriften sind vom Mieter einzuhalten. Die Kosten für verlangte Bauten (z.B. Filteranlage, Kamin usw.) und Installationen (Strom- und Wasserzähler) gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters. Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden die mieterseitigen Bauten und Installationen durch den Vermieter grundsätzlich nicht übernommen. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Bauten und Installationen beseitigt und den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Verzichten die Parteien auf die Beseitigung, gehen die betreffenden Bauten und Installationen entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters über." - 8 - 3.2. Rechtliches zur Auslegung 3.2.1. Auslegungsregeln des Obligationenrechts Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie au f den übereinstimmenden tatsächlichen Willen der Parteien abzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 115 II 464 E. 2c). Ist ein solcher nicht nachgewiesen, sind di e Erklärungen der Parteien "aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten". Man spricht hierbei vom mutmasslichen Willen, welcher durch die objektivierte Auslegung festgestellt wird (BGE 138 III 659 E. 4.2.1). Bei der Auslegung bildet der Wortlaut das primäre Auslegungsmittel (BGer 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.). Massgeblich für die Bedeutung ei - nes Wortes ist jedoch weniger dessen unmittelbarer Wortsinn als seine Stellung im Kontext und wiederum dessen Stellung im Gesamtkonzept des Vertrages (BSK OR I -WIEGAND, 6. Auflage, Art. 18 N 24). Jedoch hat es immer beim Wortlaut sein Bewenden, wenn die übrigen Auslegungsmittel nicht sicher einen anderen Schluss erlauben (BGer 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.). Für eine Auslegung sind im Weiteren die Umstände zu berücksichtigen, die den Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren. Es ist somit der Zeitpunkt des Vertrag sabschlusses massgebend, weshalb bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nachträgliches Parteiverhalten nicht von Bedeutung ist. Später eint retende Umstände lassen erkennen, wie die Parteien selbst den Vertrag seinerzeit gemeint hatten. Das ergibt den wirklichen Parteiwillen und ist deshalb eine tatsächliche Feststellung (BGE 123 III 626 E. 3.1). Die Behauptungs - und Beweislast für den Bestand und den Inhalt eines vom objektivierten Auslegungsergebnis abweichenden tatsächlichen Parteiwillens trägt jene Partei, welche aus diesem Willen zu ihren Gunsten eine Rechtsfolge ableitet. Denn während es sich bei der Frage nach dem mutmasslichen Willen um eine Rechtsfrage handelt, beruht die Feststellung des tatsächlichen Willens auf Beweiswürdigung (BGE 121 III 118 E. 4a). - 9 - 3.3. Parteivorbringen 3.3.1. Klägerin Die Klägerin behauptet, im Gegensatz zum " kleinen Vorhaben " (Bedachung, Luftabfuhr), welches ursprünglich beabsichtigt gewesen sei, liege keine ausdrückliche Zustimmung von E._____ zur streitgegenständl ichen Baute vor. Diese sei aber mit dessen konkludentem Einverständnis erstellt worden (act. 1 Rz 12 f.). Die im Mietvertrag festgehaltene Wiederherstellungspflicht beziehe sich nur auf den Fahrnisbau. Dies werde auch durch die Zusatzvereinbarung untermauert, in welcher bloss auf einen Imbissstand Bezug genommen werde und nur kleinere Bauvorhaben erwähnt würden (act. 1 Rz 14.2). Tatsächlich habe die Klägerin vom Vormieter einen Imbisswagen erworben und ursprünglich diesen betreiben wollen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags sei vorgesehen gewesen, den Imbisswagen mit einem Dach zu überdecken und die Emissionen aus dem Imbissbetrieb über eine mit der Liegenschaft verbundene Lüftungsanlage abzuführen. Aus diesem Grund sei im Mietvertrag unter dem Titel "Bauten" bl oss von einer Filteranlage und einem Kamin die Rede (act. 21 Rz 4). Dies widerspreche der beklagtischen Ansicht, wonach Mietvertrag und Zusatzvereinbarung alle Rechte und Pflichten der Parteien im Hinblick auf die zugestandenen Bauten auf der Mietvertragsf läche regle (act. 1 Rz 15; act. 21 Rz 2). Die Duldung des streitgegenständlichen Bauvorhabens durch E._____ lege nahe, dass der Vertrag unter stillschweigender Aufhebung des Schriftlichkeitsvorbehalts angepasst worden sei, andernfalls die Klägerin kaum Investitionen in der Höhe von CHF 633'401.15 getätigt hätte (act. 21 Rz 7). Es wäre daher stossend und treuwidrig, auf den ursprünglichen Vertrag abzustellen, welcher bloss eine kleine Verkaufsfläche für einen Imbissstand zum Gegenstand gehabt habe (act. 1 Rz 15 f.; act. 21 Rz 5). 3.3.2. Beklagte - 10 - Die Beklagte bestreitet, dass die Klägerin erst nach Abschluss des Mietvertrags mit E._____ übereingekommen sei, auf der Mietvertragsfläche einen Anbau zu errichten. Denn bereits zwei Tage nach Vertragssc hluss habe E._____ der G._____ AG Zürich die Vollmacht erteilt, die Bau eingabe für den neuen Imbissstand zu erstellen. Dadurch erhelle, dass bereits bei Vertragsschluss klar gewesen sei, dass die Klägerin die streitgegenständliche Baute erstellen würde. Daher sei der Mietvert rag für die Regelung dieser Mieterbaute vollumfänglic h massgeblich (act. 12 Rz 9 ff. und 23). Die Umstände des Vertrags schlusses und die nachfolgenden Ereignis se sprächen dagegen, dass E._____ direkt nach Vertragsschluss auf die K lauseln habe verzichten wollen, die ihn vor einer Mehrwertentschädigung spflicht schützten. Ohnehin hätte ein solcher Verzicht schriftlich erfolgen müs sen, so die Beklagte. Letztlich sei die Mehrwertentschädigung wegbedungen und die entsprechenden Vertragsklauseln nie aufgehoben w orden (act. 12 Rz 22; act. 32 Rz ). 3.4. Würdigung 3.4.1. Auslegung Zunächst ist unbestritten, dass der Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung durch die Übernahme des streitgegenständlichen Mietobjekts durch die Beklagte auch zwischen den Parteien Gültigkeit erlangt haben. Des Weiteren besteht Einigkeit darüber, dass E._____ der Erstellung der streitgegenständlichen Mieterbaute zugestimmt hat. Tatsächlich ist diese Zustimmung weder dem Mietvertrag noch der Zusatzvereinbarung ausdrücklich zu entnehmen. Doch da die Zusti mmung unbestritten blieb, ist sie als erstellt zu erachten. Was die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts anbelangt, sind die getroffenen schriftlichen Regelungen jedoch eindeutig. Zwar ist im Mietvertrag nur von "Verän derungen am Bodenbelag", welche nach Mietende entg eltlos an den Vermieter übergehen, und dem "Fahrnisbau", welcher bei Vertragsende zu beseitigen ist, die Rede. Aufgrund der - 11 - klaren Regelung in Ziffer 4 der Zusatzvereinbarung kann vorliegend aber darauf verzichtet werden, die Begriffe "Veränderungen am Bodenbelag" und "Fahrnisbau" auszulegen. Denn in der besagten Ziffer heisst es au sdrücklich, die Bauten und Installationen des Mieters seien auf Verlangen des Vermieters zu beseitigen, wobei sie bei Verzicht au f Beseitigung entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergingen. Diese Formulierung kann vernünftigerweise nicht anders verstanden werden, dass die Wiederherstellungspflicht des Mieters alle Mieterbauten betriff t. D ass künftig zu erstellende Bauten davon ausgenommen werden sollten , ist nicht ersichtlich. Daran änd ert auch nichts, dass in Ziffer 4 der Zusatzvereinbarung als Beispiele für Bauten bloss "Filteranlage, Kamin usw." genannt werden. Es entsprach also dem mutmasslichen Willen der Klägerin und E._____, dass die Klägerin nach Mietende alle – somit auch die noch zu erstellenden streitgegenständlichen – Bauten entfernen muss oder diese aber entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergehen. Der Klägerin gelingt es nicht, einen von diesem Auslegungsergebnis abweichenden tatsächlichen Konsens nachzuweisen. Dass in der Zusatzvereinbarung bloss kleinere Bauvorhaben genannt wurden, vermag keine abweichende tatsächliche Willensübereinkuft zu belegen, zumal die Bauten ausdrücklich als Beispiele genannt wurden. Die Klägerin hat keine Beweismittel – namentlich auch keine Zeugenaussage von E._____ – offeriert, welche belegen könnten, dass die streitgegenständliche Baute nicht von der vereinbarten Wiederherstellungspflicht umfasst werden soll te. Damit bleibt es beim Ergebnis der objektivierten Auslegung. 3.4.2. Vertragsanpassung Die Klägerin macht jedoch geltend, die Duldung des streitgegenständlichen Bauvorhabens würde nahelegen, der Vertrag sei in stillschweigender Aufhebung des Schriftlichkeitsvorbehalts dahingehend angepasst worden, dass die streitgegenständliche Baute nicht von der Wiederherstellungspflicht erfasst sei. Andernfalls hätte sie kaum derart hohe Investitionen getätigt. - 12 - Dazu ist zunächst festzuhalten, dass die Wiederherstellungspflicht des Mieters , wie oben ausgeführt , zwingend schriftlich festzuhalten ist und daher auch nur schriftlich angepasst bzw. aufgehoben werden kann. Daher könnte die Klägerin selbst aus einer nachgewiesenen konkludenten Vertragsanpassung mangels derer Gültigkeit nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn Gründe, weshalb sich die Beklagte offenbar rechtsmissbräuchlich verhalten soll, wenn sie sich auf das Formerfordernis beruft, nennt die Klägerin keine. Ohnehin vermag die Klägerin aber nicht nachzuweisen, dass die vertraglichen Grundlagen tatsächlich konkludent angepasst worden sein könnten. D ass E._____ das Bauvorhaben der Klägerin geduldet hat, spricht keineswegs dafür, dass er stillschweigend auf die Wiederherstellungspflicht verzichtet hat. Denn eine Wiederherstellungspflicht wird ja gerade im Hinblick auf eine vor - oder nachgängig genehmigte bzw. gedultete Baute vereinbart. Vielfach wird ein Vermieter die Veränderung des Mietobjekts nur deshalb dulden, weil eine Wiederherstellungspflicht vereinbart wur de. Auch sagt die Höhe der Investition der Klägerin nichts über eine konkludente Vertragsanpassung aus. Sollte die Aufhebung der Wiederherstellungspflicht für die Klägerin aber tatsächlich eine Bedingung für i hre Investitionen gewesen sein, leuchtet nicht ein , weshalb sie nicht auf die Einhaltung des Formvorschrift bestanden hatte. Weitere substantiierte Behauptungen betreffend den angeblichen Verzicht von E._____ auf die Wiederherstellungsklausel stellt die Klägerin nicht auf. Damit misslingt ihr der Nachw eis, dass die relevanten vertraglichen Grundlagen nach Vertragsschluss stillschweigend angepasst wurden. 3.5. Fazit Im Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung legten die Klägerin und E._____ fest, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Beseitigung der Mieterbauten verlangen kann oder diese bei Verzicht auf die Beseitigung entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters übergehen. Nach dem mutmasslichen Willen der Klägerin und E._____ bezog sich diese Regelung auch auf die streitgegenständliche Baute. Dass diese Vertragsklauseln nachträglich - 13 - abgeändert oder aufgehoben w orden sein sollen, vermag die Klägerin nicht zu beweisen. Mit der Übernahme des Mietobjekts durch die Beklagte erlangte diese Regelung auch Gültigkeit zwischen den Parteien. Damit besteht keine Grundlage für einen Ents chädigungsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten. Aus diesem Grund kann darauf verzichtet werden, zu prüfen, ob überhaupt ein erheblicher Mehrwert am Mietobjekt entstanden ist. Nach dem Gesagten ist die Forderung der Klägerin vollumfänglich abzuweisen. 4. Kosten- und Entschädigungsfolge Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, sind nach der allgemeinen Kostenregelung der Klägerin als unterliegender Partei aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 105 ZPO). Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. Art. 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert, dem Zeitaufwand des Gerichts sowie der Schwierig keit des Falls (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d sowie § 4 GebV OG). Bei einem Streitwert von CHF 30'241.95 und unter der Berücksichtigung, dass es sich vorliegend um einen unterdurchschnittlich aufwendigen und kom plexen Fall handelt, ist die Gerichtsgebühr unter leichter Erhöhung der Grundgebühr auf rund CHF 4'800.– festzusetzen. Antragsgemäss ist der Beklagten eine Parteientschädigung zuzusprechen. Die Grundgebühr, auf die der Anspruch mit der Erarbeitung oder Beantwortung der Klage entsteht, deckt auch den Aufwand für die Teilnahme an der Hauptverhandlung ab. Für die Teilnahme an zusätzlichen Verhandlungen und weiteren notwendigen Rechtsschriften wird ein Einzelzuschlag von jeweils höchstens der Hälfte der Grundgebühr berechnet; diese darf insgesamt jedoch nicht überschrit ten wer -den (§ 11 Abs. 1 -3 AnwGebV). Vorliegend hat die Beklagte nach dem ersten Schriftenwechsel an einer Vergleichsverhandlung teilgenommen sowie mit der Duplik eine weitere Rechtsschrift eingereicht (act. 32), weshalb die Grundgebühr leicht zu erhöhen ist. Unter weiterer - 14 - Berücksichtigung des geringen Zeitaufwands der Vertretung sowie der unterdurchschnittlichen Schwierigkeit des Falls ist die von der Klägerin zu bezahlende Parteientschädigung, mithin in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 sowie § 11 AnwGebV, auf CHF 6'050.– festzusetzen. Das Handelsgericht erkennt: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 4'800.–. 3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und – soweit möglich – aus dem von der ihr geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. 4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 6'050.– zu bezahlen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien. 6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 30'241.95. Zürich, 4. September 2020 Handelsgericht des Kantons Zürich Präsident: Roland Schmid Gerichtsschreiber: Leonard Suter