<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00037</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217171&amp;W10_KEY=13013505&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00037</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.05.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rückbau einer Einstellhalle; Auslegung einer BZO-Bestimmung der Gemeinde Kleinandelfingen. Die vor dem Hauptgebäude liegende, im Jahr 1996 bewilligte Einstellhalle wird durch das Bauvorhaben weder baulich noch in ihrer Nutzweise verändert. Daher kann ihre Rechtmässigkeit im vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden (E. 2.2 f.). Die umstrittene BZO-Bestimmung ist so zu verstehen, als dass ein Gebäude als Ganzes talseitig optisch nicht mehr als zweigeschossig in Erscheinung treten darf. Es handelt sich um eine Ästhetikklausel (E. 3.5 f.). Die Bestimmung wird durch das Bauvorhaben nicht verletzt (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSWIDRIGE BAUTE">RECHTSWIDRIGE BAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERRUF">WIDERRUF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 293 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33912" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00037</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Mai 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1.<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Kleinandelfingen, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. Juni 2016 erteilte der Gemeinderat Kleinandelfingen B und C die Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch eines bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Zweifamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 03 in Kleinandelfingen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte A am 19. Juli 2016 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses hiess sein Rechtsmittel mit Entscheid vom 5. Januar 2017 teilweise gut und ergÃ¤nzte die Baubewilligung mit verschiedenen Auflagen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 18. Januar 2017 fÃ¼hrte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden ist. Die vom Gemeinderat Kleinandelfingen erteilte Baubewilligung sei nicht nur mit Auflagen zu ergÃ¤nzen, sondern insgesamt aufzuheben. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und C. Das Baurekursgericht liess sich am 2. Februar 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Gemeinderat Kleinandelfingen beantragte am 8. Februar 2017 sinngemÃ¤ss die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A. Am 16. Februar 2017 teilten A und C mit, dass sie auf eine Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts verzichteten und beantragten sinngemÃ¤ss die Abweisung der Beschwerde, wobei zu prÃ¼fen sei, ob der Bauherrschaft eine UmtriebsentschÃ¤digung zustehe. Zudem beantragten sie, die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen. Schliesslich reichte A am 3. MÃ¤rz 2017 seine Replik ein, wozu sich die Beschwerdegegnerschaft nicht mehr vernehmen liess.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die private Beschwerdegegnerschaft ist EigentÃ¼merin des an der D-Strasse 03 in Kleinandelfingen gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, welches sich in der Wohnzone W2/20 befindet. Dem BeschwerdefÃ¼hrer gehÃ¶rt die westlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 02. Die Bauherrschaft mÃ¶chte das bestehende Einfamilienhaus abbrechen und durch ein Zweifamilienhaus ersetzen. Geplant ist der Bau eines GebÃ¤udes mit einem Untergeschoss und zwei Vollgeschossen. Auf dem Flachdach soll zudem ein Attikageschoss gebaut werden. Die sich vor dem Haus befindende â auf die D-Strasse hinausfÃ¼hrende â Autoeinstellhalle soll im Rahmen des Umbaus nicht verÃ¤ndert werden. Der Bau dieser Einstellhalle wurde 1996 vom Gemeinderat Kleinandelfingen bewilligt und im Rechtsmittelverfahren von der Baurekurskommission IV des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 1997 (im Wesentlichen) geschÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt zunÃ¤chst, die Einstellhalle Ã¼berschreite die Ãberbauungsziffer und unterschreite den Grenzabstand zum NachbargrundstÃ¼ck, womit diese materiell rechtswidrig sei und rÃ¼ckgebaut werden mÃ¼sse. Da die Einstellhalle bereits im Zeitpunkt des ursprÃ¼nglichen Baubewilligungsverfahrens rechtswidrig gewesen sei, habe die BaubehÃ¶rde hierfÃ¼r zu Unrecht eine Baubewilligung erteilt bzw. die Baurekurskommission IV diese im Jahr 1997 zu Unrecht geschÃ¼tzt. Die Einstellhalle geniesse damit auch keinen Bestandesschutz. Der Beschwerdegegner 2 fÃ¼hrt in seiner Baubewilligung vom 15. Juni 2016 hierzu aus, die Tiefgarage Ã¼berschreite die Ãberbauungsziffer fÃ¼r NebengebÃ¤ude deutlich. Diese Baurechtswidrigkeit sei infolge geÃ¤nderter Bauvorschriften eingetreten und deshalb hinzunehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das<span> Baugesuchsverfahren wird durch den Gesuchsteller eingeleitet und dieser bestimmt auch </span>d<span>essen Gegenstand </span>(Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 51 Rz. 115 sowie Fussnote 28). Wie bereits erwÃ¤hnt, erteilte der Gemeinderat der heutigen privaten Beschwerdegegnerschaft 1996 eine Baubewilligung fÃ¼r die Errichtung einer Einstellhalle, welche im vom heutigen BeschwerdefÃ¼hrer angestrengten Rekursverfahren grÃ¶sstenteils bestÃ¤tigt wurde. Unbestritten ist sodann, dass die Einstellhalle selber durch das Bauvorhaben weder baulich noch in ihrer Nutzweise verÃ¤ndert werden soll. Zwar ist dem BeschwerdefÃ¼hrer zuzustimmen, wenn er ausfÃ¼hrt, die Einstellhalle stehe in einem funktionellen Zusammenhang zum geplanten Neubau, da diese dem Haus weiterhin als Autogarage dienen soll und dieses durch die Einstellhalle erschlossen wird. Aus den eingereichten PlÃ¤nen wird allerdings ersichtlich, dass das Zweifamilienhaus â gleich wie das bestehende Einfamilienhaus â hinsichtlich Statik und Konstruktion vom Garagengeschoss unabhÃ¤ngig ist. Ausserdem fÃ¼hrt der Abstand von 10,5 m zwischen dem Haus und der Fassade der Einstellhalle sowie die Bepflanzung der dazwischenliegenden Decke der Einstellhalle dazu, dass diese auch optisch getrennt vom dahinterliegenden Haus wahrgenommen wird. Das bestehende Einfamilienhaus und die Einstellhalle bilden damit â entgegen dem BeschwerdefÃ¼hrer â kein "Ensemble", das durch das Bauvorhaben verÃ¤ndert wÃ¼rde. Somit ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass es sich bei der Einstellhalle um eine selbstÃ¤ndige Nebenbaute handelt, welche nicht Gegenstand des beschwerdegegnerischen Baugesuches bildet. Ein Umbau oder eine Erweiterung der Einstellhalle liegt nicht vor. Damit muss auch nicht geprÃ¼ft werden, ob der Neubau nach § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zulÃ¤ssig wÃ¤re oder nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Daraus folgt, dass die Einstellhalle auch nicht Inhalt des gegen die Baubewilligung gerichteten Rekurs- bzw. Beschwerdeverfahrens sein kann, weshalb sich weitere AusfÃ¼hrungen hierzu grundsÃ¤tzlich erÃ¼brigen. Da sich jedoch der Beschwerdegegner 2 in der Baubewilligung vom 15. Juni 2016 von sich aus zur â seiner Ansicht nach bestehenden â nachtrÃ¤glichen Rechtswidrigkeit der Einstellhalle geÃ¤ussert hat, ist der VollstÃ¤ndigkeit halber dennoch kurz auf den vom BeschwerdefÃ¼hrer geforderten RÃ¼ckbau einzugehen. Dabei kann offenbleiben, ob die Einstellhalle tatsÃ¤chlich (ursprÃ¼nglich oder nachtrÃ¤glich) materiell rechtswidrig ist, wÃ¤re doch vorliegend ein Widerruf der Baubewilligung und die Anordnung des RÃ¼ckbaus ohnehin ausgeschlossen: Eine Baubewilligung, von der bereits Gebrauch gemacht worden ist, gilt grundsÃ¤tzlich als unwiderruflich. Ein Widerruf kommt in einem solchen Fall nur in Betracht, wenn durch die Rechtswidrigkeit der Baute besonders gewichtige Ã¶ffentliche Interessen beeintrÃ¤chtigt werden. Hierzu gehÃ¶rt insbesondere der Schutz von PolizeigÃ¼tern wie etwa die Sicherheit und Gesundheit von Personen (BGr, 6. Mai 2015, 1C_740/2013, E. 5.2 und 8.3 mit weiteren Hinweisen). Eine solche GefÃ¤hrdung von PolizeigÃ¼tern wurde weder vom BeschwerdefÃ¼hrer behauptet noch ist ersichtlich, wie eine Ãberschreitung der Ãberbauungsziffer Personen an Leib und Leben gefÃ¤hrden soll. Somit erweist sich die Bewilligung zum Bau der Einstellhalle als unwiderruflich.</p> <p class="Erwgung2">Ãberdies ist anzumerken, dass der heutige BeschwerdefÃ¼hrer, welcher auch im damaligen Rekursverfahren anwaltlich vertreten war, bereits 1997 geltend machte, dass das Garagengeschoss die Ãberbauungsziffer Ã¼berschreite. Dieses Vorbringen wurde jedoch von der Baurekurskommission IV zurÃ¼ckgewiesen. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat diesen Rekursentscheid unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen lassen und es wÃ¤re daher stossend, wenn er dieselben Argumente im heutigen Verfahren gegen eine baulich unverÃ¤ndert bleibende Einstellhalle nochmals vorbringen kÃ¶nnte. Zudem hÃ¤tte eine allfÃ¤llige Ãberschreitung der Ãberbauungsziffer durch die Einstellhalle keinen Einfluss auf die RechtmÃ¤ssigkeit des Neubaus, ist doch gemÃ¤ss Art. 25 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kleinandelfingen vom 6. April 2011 (BZO) die Ãberbauungsziffer fÃ¼r NebengebÃ¤ude unabhÃ¤ngig von derjenigen fÃ¼r HauptgebÃ¤ude.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, die eingereichten FassadenplÃ¤ne wÃ¼rden zeigen, dass der Neubau viergeschossig in Erscheinung trete, wodurch Art. 25 Abs. 2 BZO verletzt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Art. 25 Abs. 1 BZO besagt, dass GebÃ¤ude in der Wohnzone W2/20 maximal zwei Vollgeschosse haben dÃ¼rfen. Absatz 2 legt unter dem Randtitel "Talseitige Fassaden" sodann fest, dass in der W2/20 die talseitigen Fassaden maximal zweigeschossig in Erscheinung treten dÃ¼rfen. Davon ausgenommen sind HauszugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Zufahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen (Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO). Schliesslich wird in Art. 25 Abs. 4 Satz 1 BZO festgehalten, dass der Ausbau eines Dachgeschosses frei ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Beschwerdegegner 2 hat sich weder in der Baubewilligung noch im Rekurs- und Beschwerdeverfahren dazu geÃ¤ussert, wie Art. 25 <i>Abs. 2</i> BZO auszulegen ist und in welchem VerhÃ¤ltnis dieser Absatz zu den AbsÃ¤tzen 1 und 4 steht. Auch die Frage, ob das Zweifamilienhaus talseitig hÃ¶chstens zweigeschossig in Erscheinung tritt und damit Art. 25 Abs. 2 BZO erfÃ¼llt, ist vom Beschwerdegegner 2 nicht behandelt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Vorinstanz hat zur Auslegung und Einhaltung von Art. 25 Abs. 2 BZO Folgendes ausgefÃ¼hrt: Da EingÃ¤nge zu Sammelgaragen ausdrÃ¼cklich von der Anwendung von Art. 25 Abs. 2 BZO ausgenommen seien, habe der freigelegte Bereich des Garagengeschosses unberÃ¼cksichtigt zu bleiben. Das Dachgeschoss falle sodann bei der Beurteilung des talseitigen Erscheinungsbildes von vornherein ausser Betracht, da gestÃ¼tzt auf Art. 25 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse gestattet seien und daher in Absatz 2 nur diese beiden Vollgeschosse gemeint sein kÃ¶nnten. Ausserdem normiere Art. 25 Abs. 4 BZO, dass der Ausbau eines Dachgeschosses frei sei. Daraus folge, dass das Bauvorhaben mit seinen beiden Vollgeschossen bauordnungskonform talseitig zweigeschossig in Erscheinung trete.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref479088087"><b>3.5 </b>Diese Auslegung vermag nur teilweise zu Ã¼berzeugen. WÃ¼rde man nÃ¤mlich der vor­instanzlichen Ansicht folgen, hÃ¤tte Art. 25 Abs. 2 BZO praktisch keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung mehr. So wÃ¼rde die Bestimmung bloss noch besagen, dass die beiden zulÃ¤ssigen Vollgeschosse eines Hauses talseitig nicht mehr als zweigeschossig in Erscheinung treten dÃ¼rfen. Eine solche Konstellation erscheint aber ohnehin nur schwer vorstellbar. Auch die Ausnahme fÃ¼r HauszugÃ¤nge etc. (Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO) macht bei einer solchen Auslegung wenig Sinn. Zudem deutet die Formulierung "maximal zweigeschossig <i>in Erscheinung treten</i>" darauf hin, dass unter diesem Absatz eine optische bzw. gestalterische Beurteilung vorzunehmen ist. Daraus, dass der lokale Gesetzgeber diese BeschrÃ¤nkung nur fÃ¼r talseitige Fassaden festgesetzt hat, lÃ¤sst sich ausserdem schliessen, dass es ihm dabei nicht um eine weitere â Ã¼berflÃ¼ssige â Festlegung bezÃ¼glich der Vollgeschosszahl ging, sondern er in dem Sinn eine einheitliche Ãberbauung der talseitigen Fassaden anstrebte, als dass diese von SÃ¼den her betrachtet nicht allzu dominant in Erscheinung treten sollen.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref479165684"><b>3.6 </b>Demzufolge kann Art. 25 Abs. 2 BZO nur so verstanden werden, als dass dieser Absatz verhindern mÃ¶chte, dass ein GebÃ¤ude als Ganzes und damit gerade auch aufgrund seiner Unter- und Dachgeschosse talseitig optisch mehr als zweigeschossig in Erscheinung tritt. Mithin handelt es sich bei Art. 25 Abs. 2 BZO damit um eine Ãsthetikklausel. Dass Art. 25 Abs. 4 BZO den Ausbau eines Dachgeschosses als frei bezeichnet, steht einer solchen Auslegung nicht entgegen: Solange das Dachgeschoss talseitig als solches wahrgenommen wird und das GebÃ¤ude folglich von aussen betrachtet nicht als dreigeschossig erscheint, lÃ¤sst sich ein ausgebauter Dachstock ohne Weiteres mit Art. 25 Abs. 2 BZO vereinbaren.</a></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Somit ist zu prÃ¼fen, ob die talseitige Fassade des Neubaus â vorliegend also die SÃ¼dfassade â den so ausgelegten Art. 25 Abs. 2 BZO erfÃ¼llt. FÃ¼r die Beurteilung massgebend ist dabei insbesondere die Sicht von der sÃ¼dlich des BaugrundstÃ¼ckes verlaufenden D-Strasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Aus den eingereichten FassadenplÃ¤nen wird ersichtlich, dass die beiden Vollgeschosse des Neubaus talseitig als ebensolche wahrgenommen werden und das Bauvorhaben bereits aufgrund derselben als zweigeschossig in Erscheinung tritt. Daran Ã¤ndert â entgegen der Vorinstanz â nichts, dass das Erdgeschoss fÃ¼r einen sich auf der D-Strasse befindenden Betrachter als durch das Garagengeschoss verdeckt erscheint. Bei einer frontalen Sichtweise auf den Neubau sind klarerweise sowohl das Garagengeschoss als auch das Erdgeschoss gleichzeitig und Ã¼bereinander sichtbar. Ebenso verhÃ¤lt es sich, wenn sich ein Betrachter innerhalb des Wohnquartiers auf eine etwas erhÃ¶hte Lage begibt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Hingegen fÃ¤llt das Garagengeschoss mit der Einstellhalle bei der PrÃ¼fung nach Art. 25 Abs. 2 BZO ausser Betracht. Es kann diesbezÃ¼glich grundsÃ¤tzlich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). ZunÃ¤chst sind Zufahrten zu Sammelgaragen bereits aufgrund des klaren Wortlautes von der Anwendung von Art. 25 Abs. </span>2 BZO ausgenommen. Versteht man die Bestimmung als Gestaltungsvorschrift, macht die Ausnahmeregelung denn auch durchaus Sinn, wird doch ein Hauseingang oder eine Zufahrt zu einer Sammelgarage von aussen betrachtet in der Regel nicht als eigenes Geschoss wahrgenommen. Dies muss umso mehr fÃ¼r eine Zufahrt gelten, welche sich nicht im GebÃ¤ude selber, sondern mehr als 10 m davor befindet. Das Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers, die Einstellhalle "sprenge mit ihren Massen das gemÃ¤ss Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO ZulÃ¤ssige bei Weitem", ist dagegen ungenÃ¼gend substanziiert und findet denn auch keine Grundlage in der BZO. Auch aus der Tatsache, dass das Garagengeschoss im Rekursentscheid vom 27. Februar 1997 als freigelegtes Untergeschoss bezeichnet wird, kann der BeschwerdefÃ¼hrer nichts zu seinen Gunsten ableiten. Da ErwÃ¤gungen im Gegensatz zum Dispositiv eines Entscheides nicht in Rechtskraft erwachsen (Alain Griffel <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons ZÃ¼rich (VRG), 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014,</span> § 28 N. 7), ist das Gericht im vorliegenden Verfahren nicht an diese EinschÃ¤tzung gebunden. Zudem ist die hier interessierende ErwÃ¤gung eher knapp gehalten, war doch aufgrund der damaligen Ausgangslage mit einem einstÃ¶ckigen Haus und einem von aussen nicht sichtbar ausgebauten Dachgeschoss ohnehin klar, dass das Bauvorhaben Art. 25 Abs. 2 BZO (damals: Art. 16 Abs. 2 BauO) nicht verletzt. Ebenso unbehelflich ist der vom BeschwerdefÃ¼hrer angefÃ¼hrte Entscheid der Baurekurskommission IV aus dem Jahr 1993 zu § 293 Abs. 2 PBG. Zwar ist es richtig, dass Art. 25 Abs. 2 Satz 2 BZO und § 293 Abs. 2 PBG ihrem Wortlaut nach weitgehend Ã¼bereinstimmen. Es bestehen aber keinerlei Hinweise dafÃ¼r, dass der lokale Gesetzgeber damit beabsichtigte, im Sinn einer dynamischen Verweisung die jeweils geltende Rechtsprechung zu § 293 PBG bei der Auslegung der hier strittigen BZO-Bestimmung fÃ¼r massgeblich zu erklÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Somit ist fÃ¼r die Einhaltung von Art. 25 Abs. 2 BZO entscheidend, ob das Dachgeschoss als talseitige Fassade wahrgenommen wird und das Zweifamilienhaus damit dreigeschossig in Erscheinung tritt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Hierzu ist vorab anzumerken, dass das Baurekursgericht die Baubewilligung hinsichtlich des Dachgeschosses durch mehrere Nebenbestimmungen ergÃ¤nzt hat. Zum einen wurde angeordnet, dass sich der oberste GebÃ¤udeabschnitt ("Attikageschoss") innerhalb des nach § 292 PBG massgeblichen Profils eines entsprechenden SchrÃ¤gdaches zu halten habe. Zum anderen seien die im Attikageschoss vorgesehenen gemauerten BrÃ¼stungen durch offene SicherungsgelÃ¤nder zu ersetzen oder soweit zurÃ¼ckzunehmen, dass sie innerhalb des massgeblichen Profils gemÃ¤ss § 292 PBG zu liegen kommen. Diese Auflagen wurden von der Bauherrschaft nicht angefochten, weshalb sie bereits in die hier vorzunehmende Ã¤sthetische Beurteilung einzubeziehen sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht in seiner Beschwerde geltend, das Bauvorhaben verletzte Art. 25 Abs. 2 BZO, da (auch) das Dachgeschoss talseitig in Erscheinung trete. So sei darauf eine Loggia geplant, welche talseitig auf einer LÃ¤nge von 4,7 m bÃ¼ndig mit der darunterliegenden Fassade des Erd- und Obergeschosses verlaufe. Dem restlichen Teil des Dachgeschosses, welcher 9,37 m lang sei, sei sÃ¼dseitig eine Terrasse mit einer Tiefe von 3,1 m vorgelagert. Diese AusfÃ¼hrungen zum Sachverhalt sind zwar zutreffend, sie fÃ¼hren aber nicht zu einer Verletzung der hier interessierenden BZO-Bestimmung. Wie bereits ausgefÃ¼hrt (siehe E. 3.6), steht Art. 25 Abs. 2 BZO dem (Aus-)Bau eines Dachgeschosses nÃ¤mlich nicht entgegen, solange dieses talseitig <i>als solches erkennbar</i> ist. Dies ist vorliegend der Fall. Auf zwei Dritteln der SÃ¼dfassade liegt das Attikageschoss zurÃ¼ckversetzt, hinter einer relativ breiten Terrasse. Das einzige fassadenbÃ¼ndige Bauelement ist damit die einen Drittel der SÃ¼dfassade einnehmende Loggia. Ein solche Gestaltung ist aber gerade typisch fÃ¼r ein Attikageschoss und dieses ist damit, von aussen betrachtet, klar als Dachgeschoss erkennbar. WÃ¼rde man der Argumentation des BeschwerdefÃ¼hrers folgen, kÃ¶nnte ein Bauherr auf einem GebÃ¤ude mit einem Flachdach nur dann ein Attikageschoss errichten, wenn er gleichzeitig auf ein Vollgeschoss verzichten wÃ¼rde. Ein solche EinschrÃ¤nkung wÃ¼rde einen nicht unerheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte des betreffenden Bauherrn bedeuten und bedÃ¼rfte daher einer (klaren) gesetzlichen Grundlage. Eine solche findet sich in der BZO der Gemeinde Kleinandelfingen aber nicht. Auch deutet nichts darauf hin, dass der lokale Gesetzgeber die daraus resultierende Schlechterstellung von HÃ¤usern mit FlachdÃ¤chern gegenÃ¼ber solchen mit SchrÃ¤gdÃ¤chern gewollt hÃ¤tte, fand er doch in seinem Bericht zur BZO-Revision von 2011 durchaus wohlwollende Worte fÃ¼r das gemÃ¤ss dem revidierten Art. 26 BZO neu zulÃ¤ssige Flachdach; Dieses sei heute eine weitverbreitete und beliebte Dachform, weil es grosszÃ¼gige Terrassen zulasse und im Gegensatz zum SchrÃ¤gdach die RaumhÃ¶he nicht einschrÃ¤nke (Bericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV, S. 28).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammengefasst liegt damit vorliegend kein Verstoss gegen Art. 25 Abs. 2 BZO vor. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der privaten Beschwerdegegnerschaft steht mangels besonderen Aufwands keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 70 in Verbindung mit § 17 Abs. 1 lit. a VRG). Das von ihr gestellte Begehren um Neuverteilung der Rekurskosten erweist sich sodann als unzulÃ¤ssig, ist im</span> Verfahren vor Verwaltungsgericht das Institut einer Anschlussbeschwerde doch nicht bekannt (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 63 N. 22). Abgesehen davon ist die private Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren teilweise unterlegen, was eine teilweise Kostenauferlegung zu ihren Lasten rechtfertigt. </p> <p class="Urteilstext">Der lokalen BehÃ¶rde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss ebenfalls keine EntschÃ¤digung zu (vgl. VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 6, mit Hinweisen; PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span><span>Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>