<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00153</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214244&amp;W10_KEY=4467107&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00153</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.06.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umzonung.<br/><br/>Die Stadt wies Bereiche der bisher in der Freihaltezone gelegenen Grundstücke der Zone für öffentliche Bauten zu. Der Beschwerdegegner ist Konzessionär einer Teilfläche des von der Umzonung betroffenen Grundstücks. Die Vorinstanz hat zu Unrecht den Konzessionsvertrag als Hindernis für die umstrittene Teilrevision der Nutzungsplanung betrachtet, denn selbst als wohlerworben zu betrachtende Befugnisse des Konzessionärs stellen keinen Schutzwall gegen Eingriffe dar, zu denen sich das Gemeinwesen aufgrund tatsächlicher oder rechtlicher Veränderungen veranlasst sieht (E. 4).<br/><br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSVERHÃLTNISSE">EIGENTUMSVERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSION">KONZESSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHLERWORBENE RECHTE">WOHLERWORBENE RECHTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONE FÃR ÃFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN">ZONE FÃR ÃFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 33 Abs. III lit. b RPG</span><br/><span class="gerade">§ 50 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 63 Ziff. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 64 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22915" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00153</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Juni 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin MichÃ¨le Babst.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch den Gemeinderat, </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch den Stadtrat, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Club A, vertreten durch RA B, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat ZÃ¼rich wies am 23. Mai 2012 mit einer Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) Bereiche der bisher in der Freihaltezone gelegenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 sowie eine zum ZÃ¼richsee gehÃ¶rende FlÃ¤che von 785 m² der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zu. </p> <p class="Urteilstext">Mit der Umzonung soll die im Jahr 1952 erbaute Wache Wasserschutzpolizei am Mythenquai durch einen Neubau ersetzt werden. Die der Stadt ZÃ¼rich gehÃ¶renden GrundstÃ¼cke wurden durch AuffÃ¼llung im Seegebiet geschaffen und beruhen auf altrechtlichen Landanlagekonzessionen. Der Club A ist gemÃ¤ss Konzessionsvertrag mit der EigentÃ¼merin vom 4. Juli 1988 KonzessionÃ¤r einer TeilflÃ¤che von Kat.-Nr. 01 und betreibt darauf eine Bootshausanlage.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Einen vom Club A gegen die Teilrevision der BZO erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht am 1. Februar 2013 gut und hob den Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai 2012 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 6. MÃ¤rz 2013 beantragte der Stadtrat namens der Stadt ZÃ¼rich dem Verwaltungsgericht:</p> <p class="MsoNormal"><span>"1. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts [â¦] vom 1. Februar 2013 sei aufzuheben und der Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai 2012 betreffend Teilrevision Nutzungsplanung Ãnderung Zonenplan und Bauordnung Wache Wasserschutzpolizei am Mythenquai, ZÃ¼rich 2-Enge, sei zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. Aus GrÃ¼nden der VerfahrensÃ¶konomie seien im Verfahren vor Verwaltungsgericht auch jene RÃ¼gen zu behandeln, welche die Vorinstanz wegen der Verneinung der RechtmÃ¤ssigkeit der strittigen Zonierung nicht geprÃ¼ft hat.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts [â¦] vom 1. Februar 2013 aufzuheben und der Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai 2012 betreffend Teilrevision Nutzungsplanung, Ãnderung Zonenplan und Bauordnung Wache Wasserschutzpolizei am Mythenquai, ZÃ¼rich 2-Enge, mit einer im SÃ¼den verÃ¤nderten Zonengrenze, die lediglich einen 3,50 m breiten 'Abstandsstreifen' auf dem Konzessionsland beansprucht, zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 4. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners."</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2013 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag samt Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung liess der Club A am 16 September 2013 stellen. Mit Replik vom 23. Oktober 2013, Duplik vom 11. November 2013 und Triplik vom 25. November 2013 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Der Club A erklÃ¤rte am 9. Dezember 2013 den Verzicht auf Qua­druplik.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Zwischenzeitlich hatte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich die Ãnderung der Bau- und Zonenordnung mit VerfÃ¼gung vom 11. Juli 2013 genehmigt.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>Das Baurekursgericht ist zum richtigen Schluss gekommen, dass dem Beschwerdegegner als KonzessionÃ¤r einer TeilflÃ¤che des von der Umzonung betroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 die Befugnis zur Anfechtung zusteht. Zwar wird der Beschwerdegegner durch die Revision noch nicht unmittelbar tangiert, sondern erst durch das aller Wahrscheinlichkeit nachfolgende Bauvorhaben. Weil jedoch die streitbetroffene Ãnderung der Bau- und Zonenordnung auf ein weitgehend konkretisiertes Projekt fÃ¼r die Wasserschutzpolizei Mythenquai zugeschnitten ist, erscheint es sachgerecht, dass sich der KonzessionÃ¤r bereits gegen die Revision der Nutzungsplanung zur Wehr setzen kann. Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt die Anfechtungsbefugnis der Gegenpartei vor Verwaltungsgericht denn auch nicht mehr in Abrede.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Desgleichen ist die Beschwerde fÃ¼hrende Stadt ZÃ¼rich aufgrund ihrer Planungsautonomie wie auch als GrundeigentÃ¼merin legitimiert, vor Verwaltungsgericht die Wiederherstellung des Gemeinderatsbeschlusses vom 23. Mai 2012 zu verfechten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt sich, dass auf einen verwaltungsgerichtlichen Augenschein </span><span>(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32)</span><span> und anderweitige Beweiserhebungen verzichtet werden kann.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im Antrag des Stadtrats ZÃ¼rich an den Gemeinderat vom 14. Dezember 2011 finden sich folgende AusfÃ¼hrungen zum Bauvorhaben:</p> <p class="Urteilstext">"Die Wache Wasserschutzpolizei am Mythenquai ist auf dem in der Stadt ZÃ¼rich liegenden Teil des ZÃ¼richsees und der Limmat fÃ¼r die polizeilichen Aufgaben, die Seerettung sowie die Ãl- und Chemiewehr zustÃ¤ndig. Der Ã¼berwiegende Teil des polizeilichen Bereiches der Wasserschutzpolizei ist heute am Mythenquai stationiert, der zivile sowie ein kleiner Teil des polizeilichen Bereiches im Tiefenbrunnen. Neu soll der polizeiliche und der zivile Bereich der Wasserschutzpolizei entflochten und auf zwei Standorte aufgeteilt werden. Der gesamte polizeiliche Bereich (Wache, Ãl- und Chemiewehr/Umweltdelikte und Kommissariatsleitung) soll am Mythenquai konzentriert werden, wÃ¤hrend der zivile Bereich (Hafenverwaltung, Werkstatt und eingemietete kantonale Schifffahrtskontrolle) am Standort Tiefenbrunnen verbleiben soll.</p> <p class="Urteilstext">Das bestehende GebÃ¤ude der Wache Wasserschutzpolizei am Mythenquai wurde 1952 erstellt und seither mehrmals erweitert und umgebaut. Ein Neubau wird nÃ¶tig, da die Bausubstanz in schlechtem Zustand ist und die PlatzverhÃ¤ltnisse so eng sind, dass der Platzbedarf seit 1999 nur mit befristet bewilligten Containern gedeckt werden kann. FÃ¼r die polizeilichen Aufgaben und die Seerettung kommt nur der Standort Mythenquai in Betracht, benÃ¶tigt doch die Wasserschutzpolizei zur ErfÃ¼llung ihrer Kernaufgaben eine gute Ãbersicht Ã¼ber das Einsatzgebiet."</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> Der revidierte Art. 24 BZO statuiert unter dem Randtitel "Wasserschutzpolizei Mythenquai":</p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup>Es gelten folgende Grundmasse:</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>Vollgeschoss max.</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>3</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>Anrechenbares Untergeschoss max.</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>1</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>Anrechenbares Dachgeschoss max.</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>1</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>GebÃ¤udehÃ¶he, maximale HÃ¶henkote</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"><span>420 m Ã¼.M.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> <sup>2</sup>VorbehÃ¤ltlich der Bestimmungen Ã¼ber die Strassen- und WegabstÃ¤nde darf auf die Zonengrenze gebaut werden.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>3</sup>Das unterste Geschoss darf ab der Uferlinie 21 m in Ã¶stlicher Richtung und 14 m in nÃ¶rdlicher Richtung ins Wasser hineinragen. Zudem sind im Wasser oder im Seegrund nur statisch notwendige Einbauten (insbesondere PfÃ¤hlungen und StÃ¼tzpfeiler) zulÃ¤ssig. Sie mÃ¼ssen einen Abstand zur seeseitigen Zonengrenze von mindestens 2 m einhalten.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>4</sup>Das zweitunterste Geschoss muss seeseitig einen Abstand von mindestens 2 m bis zur Ã¶stlichen und nÃ¶rdlichen Zonengrenze einhalten. DarÃ¼ber liegende Vollgeschosse sind bis zur Zonengrenze gestattet.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>5</sup>Im anrechenbaren Dachgeschoss sind nur ein Lift und ein Treppenaufgang einschliesslich Vorraum fÃ¼r Rettungsdienste, eine Helikopteraussenlandestelle fÃ¼r FlÃ¼ge zur Hilfeleistung sowie nÃ¶tige technische Einrichtungen gestattet.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>6</sup>Auf allen DachflÃ¤chen sind Solaranlagen zulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>7</sup>Ãber und im Wasser sind Einrichtungen zum Anlegen und Festmachen von Schiffen (Stege) zulÃ¤ssig. Sie dÃ¼rfen Ã¼ber die Zonengrenze hinausragen."</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Konzessionsvertrag zwischen den Parteien vom 4. Juli 1988 lautet wie folgt:</p> <p class="Urteilstext">"Art. 1 Die Stadt ZÃ¼rich bewilligt dem Club A (KonzessionÃ¤r), auf der im beiliegenden Konzessionsplan rot eingefassten Parzelle Kat. Nr. 2568 â¦ ihres Landes am Mythenquai 75 die bereits vorhandene Bootshausanlage bestehen zu lassen und zu betreiben.<br/> Das gemÃ¤ss Konzessionsplan benÃ¶tigte GelÃ¤nde wird dem KonzessionÃ¤r unentgeltlich zur VerfÃ¼gung gestellt.</p> <p class="Urteilstext">Art. 2 Der KonzessionÃ¤r betreibt die Bootshausanlage auf dem zur VerfÃ¼gung gestellten Boden auf eigene Gefahr.</p> <p class="Urteilstext">Art. 3 Die Konzession wird unter Vorbehalt einer frÃ¼heren vom Kanton rechtskrÃ¤ftig verfÃ¼gten Beseitigung der Bauten oder RechtsÃ¤nderung auf die Dauer von 60 Jahren ab <br/> 1. Januar 1988 erteilt.<br/> Der KonzessionÃ¤r hat sein Interesse an einer VerlÃ¤ngerung der Konzession bis spÃ¤testens zwei Jahre vor Ablauf der obgenannten 60-jÃ¤hrigen Dauer der Stadt bekanntzugeben.<br/> Ãber eine allfÃ¤llige EntschÃ¤digung beim Heimfall haben sich die Vertragsparteien zu gegebenem Zeitpunkt auseinanderzusetzen.<br/> Muss die Bootshausanlage aus auch fÃ¼r die Stadt zwingenden GrÃ¼nden entfernt werden, ist der KonzessionÃ¤r verpflichtet, das GelÃ¤nde nach den Anordnungen des zustÃ¤ndigen stÃ¤dtischen Amtes in dem Zustand wiederherzustellen, in dem es sich vor der Errichtung der BootshÃ¤user befand.</p> <p class="Urteilstext">Art. 4 Der KonzessionÃ¤r verpflichtet sich, die Bootshausanlage einwandfrei zu unterhalten.<br/> BezÃ¼glich des Ã¤usseren Unterhalts sowie der Farbgebung der Bootshausanlage hat sich der KonzessionÃ¤r mit dem Hochbauinspektorat der Stadt ZÃ¼rich abzusprechen.<br/> Die Aussenanlagen dÃ¼rfen nur im EinverstÃ¤ndnis mit dem Gartenbauamt geÃ¤ndert werden.<br/> FÃ¼r den Unterhalt der zur Bootshausanlage gehÃ¶renden Rasenfelder hat der KonzessionÃ¤r zu sorgen.<br/> Werden die vorgenannten Pflichten des KonzessionÃ¤rs dauernd verletzt, so ist die Stadt ZÃ¼rich nach angemessener Fristansetzung berechtigt, festgestellte MÃ¤ngel auf Kosten des KonzessionÃ¤rs beheben zu lassen.<br/> Der Unterhalt der BÃ¤ume sowie der Ufersicherung ist Sache der Stadt ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Art. 5 Der KonzessionÃ¤r verpflichtet sich, die Bootshausanlage nicht ihrem Zwecke zu entfremden. Er garantiert, dass in der Bootshausanlage weder ein dauernder noch ein vor­Ã¼bergehender Wirtschaftsbetrieb fÃ¼r Drittpersonen eingerichtet wird.<br/> Ausnahmen (z.B. anlÃ¤sslich der Regatten) bedÃ¼rfen einer Bewilligung durch den Polizeivorstand der Stadt ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Art. 6 Erweiterungsbauten bedÃ¼rfen der vorgÃ¤ngigen Zustimmung des Bauamtes I der Stadt ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Art. 7 Diese Konzession bedarf der Genehmigung durch den Stadtrat von ZÃ¼rich und tritt mit ihrer Genehmigung durch die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich in Kraft. Sie ersetzt diejenige vom 17. Oktober 1930."</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die vom Gemeinderat vorgesehene Umzonung sieht die Zuweisung eines Teils des KonzessionsgrundstÃ¼cks (nÃ¶rdlicher und westlicher Landstreifen neben dem Bootshaus zur Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zu. Das aktuelle Siegerprojekt wÃ¼rde allerdings keine oberirdische KonzessionsflÃ¤che beanspruchen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 60 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen GrundstÃ¼cke, die von ihren EigentÃ¼mern zur ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben benÃ¶tigt werden, einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen werden. Im Streit liegt primÃ¤r die Frage, ob die Schaffung einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten deswegen unzulÃ¤ssig sei, weil ein Teil des Beizugsgebiets aufgrund der Sondernutzungskonzession dem Beschwerdegegner zur Nutzung Ã¼bertragen worden ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht hat diese Frage aus folgenden GrÃ¼nden bejaht: Mit der Erteilung der Konzession habe der Beschwerdegegner ein wohlerworbenes Recht erlangt, dessen wesentlicher Gehalt unwiderruflich und gesetzesbestÃ¤ndig sei und daher nur auf dem Weg der Enteignung entzogen oder beschrÃ¤nkt werden kÃ¶nne. Dem Konzessionsvertrag lasse sich nicht entnehmen, dass der Beschwerdegegner eine Inanspruchnahme der FlÃ¤che fÃ¼r Ã¶ffentliche Zwecke, vorliegend entweder fÃ¼r die bauliche Nutzung oder fÃ¼r die Erschliessung, zu dulden hÃ¤tte. Weil die Zuweisung von Konzessionsland zu einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten ausser Betracht falle, bestÃ¼nden erhebliche Zweifel, ob sich das Projekt Ã¼berhaupt realisieren lasse, fÃ¼r das die Umzonung eine Grundlage schaffen solle. Daher sei der angefochtene Beschluss insgesamt aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels geltend, dass § 60 Abs. 1 PBG fÃ¼r die Umteilung eines GrundstÃ¼cks in die Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nicht vollkommen unbelastetes Eigentum verlange. Vielmehr sei im Einzelfall zu prÃ¼fen, ob eine EigentumsbeschrÃ¤nkung der Realisierung eines Vorhabens im Weg stehe. Die Befugnisse des Beschwerdegegners am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ergÃ¤ben sich aus dem Konzessionsvertrag von 1988. SchÃ¼tzenswert sei nicht das wohlerworbene Recht als dogmatische Konstruktion, sondern die ihm zugrunde liegende Interessenlage, der Umfang, die Art und Wirkkraft; somit lasse sich die konkrete SchutzwÃ¼rdigkeit der Rechtsposition erst aufgrund der gesetzlichen Regelung, des einzelnen Verleihungsakts und der gesamten Interessenlage ermitteln. Eine EinschrÃ¤nkung der Wohlerworbenheit kÃ¶nne sich nicht nur durch einen Anpassungsvorbehalt, sondern auch aus Treu und Glauben ergeben. Selbst wenn ein Exklusivrecht des KonzessionÃ¤rs vorlÃ¤ge, wÃ¤re das Gemeinwesen berechtigt, die Konzession aufgrund verÃ¤nderter Ã¶ffentlicher Interessen anzupassen oder aufzuheben. Die Eigentumsgarantie schÃ¼tze nur, aber immerhin den wesentlichen Gehalt der Konzession. Bei der Ermittlung von deren Kerngehalt mÃ¼ssten auch die Entstehungsgeschichte und frÃ¼here RechtsverhÃ¤ltnisse berÃ¼cksichtigt werden. Hier ergebe sich aus der ursprÃ¼nglichen Konzession von 1930, dass die Nutzung des KonzessionÃ¤rs auf AktivitÃ¤ten im Zusammenhang mit dem Rudersport beschrÃ¤nkt gewesen sei. Daran habe sich mit der Erneuerung der Konzession von 1988 nichts geÃ¤ndert. Sodann bestehe ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse, dass die Wasserschutzpolizei am Mythenquai ihre gesetzlichen Kernaufgaben erfÃ¼llen kÃ¶nne. Umgekehrt habe der Beschwerdegegner 1988 nicht darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass die Stadt das Konzessionsland nie antasten wÃ¼rde. Das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an einem Ersatzneubau fÃ¼r die Wasserschutzpolizei Ã¼berwiege jenes des Beschwerdegegners, zumal die angefochtene Zonierung nur einen kleinen Teil der KonzessionsflÃ¤che ausmache und den wesentlichen Gehalt der KonzessionsflÃ¤che nicht tangiere. Die Inanspruchnahme von Konzessionsland beschrÃ¤nke sich auf eine ManÃ¶vrierflÃ¤che fÃ¼r Dienstfahrzeuge und den Ersatz eines unterirdischen Treibstofftanks. KÃ¼nftig befinde sich die Helikopteraussenlandestelle auf dem Dach des Neubaus, sodass die Blaulichtorganisationen nicht mehr wie bisher Ã¼ber Konzessionsland fahren mÃ¼ssten.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt der Beschwerdegegner entgegen, dass eine Einzonung laut zutreffender Feststellung des Baurekursgerichts ausser Betracht falle, wenn die betroffene FlÃ¤che mit einem Baurecht im Sinn von Art. 675 ZGB belastet sei. Dasselbe mÃ¼sse auch bei einer Sondernutzungskonzession gelten. Der Konzessionsvertrag rÃ¤ume der BeschwerdefÃ¼hrerin kein Recht auf Inanspruchnahme der KonzessionsflÃ¤che ein und schmÃ¤lere das exklusive Nutzungsrecht des Beschwerdegegners nicht. Vielmehr mache die ausschliessliche Nutzung der entsprechenden FlÃ¤che fÃ¼r den Bestand und Betrieb der Bootshausanlage den wesentlichen Gehalt der Konzession aus. Aus dem Vergleich der ursprÃ¼nglichen Konzession mit jener von 1988 lasse sich nichts zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin ableiten; insbesondere hÃ¤tten die Parteien nicht beabsichtigt, die Rechte des Beschwerdegegners einzuschrÃ¤nken. Wenn die Wasserschutzpolizei schon 1988 unter beengten PlatzverhÃ¤ltnissen gelitten und die BeschwerdefÃ¼hrerin dennoch den Konzessionsvertrag abgeschlossen habe, bestehe kein Anlass zur Annahme, dass die KonzessionsflÃ¤che nun vorzeitig in Anspruch genommen werden mÃ¼sse. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren gehe es nicht darum, verschiedene Ã¶ffentliche Interessen gegeneinander abzuwÃ¤gen, vielmehr schliesse § 60 Abs. 1 PBG die Einzonung von vornherein aus. Bereits die Inanspruchnahme eines Teils der KonzessionsflÃ¤che als ManÃ¶vrierraum fÃ¼r Dienstfahrzeuge oder fÃ¼r den Ersatz eines bestehenden unterirdischen Treibstofftanks stelle einen unzulÃ¤ssigen Eingriff dar. Das bisherige Verhalten der Wasserschutzpolizei habe die Rechte der KonzessionÃ¤rin wiederholt erheblich beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Ob die dem Beschwerdegegner durch die Sondernutzungskonzession zugestandenen Rechte die streitbetroffene Umzonung ausschliessen, ist eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht kraft § 50 VRG frei Ã¼berprÃ¼ft.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Konzession ist die Verleihung des Rechts zur AusÃ¼bung einer monopolisierten TÃ¤tigkeit oder zur Sondernutzung einer Ã¶ffentlichen Sache (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, Rz. 2591). Der vertragliche Teil einer Sondernutzungskonzession begrÃ¼ndet ein wohlerworbenes Recht, dessen wesentlicher Gehalt aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes unwiderruflich und gesetzesbestÃ¤ndig ist und unter dem Schutz der Eigentumsgarantie steht. Die Substanz dieses Rechts kann deshalb nur auf dem Weg der Enteignung entzogen oder beschrÃ¤nkt werden. Das bedeutet, dass der Eingriff auf einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage beruhen, im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein muss; das Gemeinwesen hat zudem den KonzessionÃ¤r voll zu entschÃ¤digen, wenn der Eingriff einen wirtschaftlichen Betrieb verunmÃ¶glicht (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2594, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).</p> <p class="Urteilstext">In einem KonzessionsverhÃ¤ltnis stehen sich ein Gemeinwesen als Konzessionsgeber und regelmÃ¤ssig ein Privater als KonzessionÃ¤r gegenÃ¼ber. Der Staat befindet sich dabei in einer â tendenziell problematischen â Doppelstellung: Auf der einen Seite tritt er als Besitzer der "Staatsdinge" mit Erteilung der Konzession in eine Sonderverbindung zum Konzessionsnehmer; aus dieser Sonderverbindung ergibt sich eine eigenstÃ¤ndige Interessenlage. Auf der anderen Seite bleibt der Staat aber, und zwar losgelÃ¶st von dieser Sonderverbindung, der Gestalter der Ã¶ffentlichen Ordnung. In dieser Eigenschaft muss er Interessen wahrnehmen, die unter UmstÃ¤nden in Widerspruch zur Interessenlage aus der Sonderverbindung stehen (Enrico Riva, KonzessionsverhÃ¤ltnis und LeistungsstÃ¶rung, in: Isabelle HÃ¤ner/Bern­hard Waldmann [Hrsg.], Die Konzession, ZÃ¼rich 2011, S. 54). Im Herrschaftsbereich des Staates kann eine LeistungsstÃ¶rung in der Weise auftreten, dass sich die Ã¶ffentlichen Interessen in Bezug auf das KonzessionsverhÃ¤ltnis als solches in einer Weise Ã¤ndern, dass die Nutzung der Konzession den Ã¶ffentlichen Interessen zuwiderlÃ¤uft (Riva, S. 57). Im Sinn einer Grundregel bleiben die gegenseitigen Verpflichtungen trotz der LeistungsstÃ¶rung bestehen. Indessen ist es weder in jedem Fall gerecht noch sinnvoll, diese Grundregel anzuwenden; vielmehr kÃ¶nnen sich Ãnderungen des KonzessionsverhÃ¤ltnisses aufdrÃ¤ngen (Riva, S. 58). Als Bestimmung des kantonalen Planungsrechts bildet § 60 PBG jedenfalls keine konzessionsrechtliche Schranke fÃ¼r die streitbetroffene Umzonung; auch andere konzessionsbezogene Hindernisse sind nicht ersichtlich. Mangels einer Regelung im Gesetz oder im Konzessionsakt ist das Gemeinwesen im Fall einer tiefgreifenden Wandlung der Ã¶ffentlichen Interessen berechtigt, den Konzessionsakt einseitig zu Ã¤ndern oder sogar aufzuheben (Riva, 66).</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der Akten ist das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin am Neubau der Wache Wasserschutzpolizei klar ausgewiesen. Die teilweise im Jahr 1952 erstellten GebÃ¤ude sind nicht nur veraltet, sondern bieten auch zu wenig Platz, und ihre technische AusrÃ¼stung vermag zeitgemÃ¤ssen AnsprÃ¼chen nicht mehr zu genÃ¼gen. Es bedarf keiner weiteren AusfÃ¼hrungen, dass an einer effizient arbeitenden Wasserschutzpolizei ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse besteht. Ebenso darf als notorisch gelten, dass die Inanspruchnahme des ZÃ¼richsees durch die Schifffahrt und den Freizeitsport stetig zugenommen hat, insbesondere seit der Neuordnung der Konzession im Jahr 1988. Desgleichen ist das Schadenspotenzial bei Ãl- und ChemieunfÃ¤llen sowie deliktisch verursachten UmweltschÃ¤den angestiegen. Unter diesen UmstÃ¤nden ist der BeschwerdefÃ¼hrerin grundsÃ¤tzlich die Berechtigung zuzuerkennen, mittels Umzonung eines Teilbereichs der KonzessionsflÃ¤che in das KonzessionsverhÃ¤ltnis einzugreifen. Das Gesagte gilt ungeachtet der zwischen den Parteien umstrittenen Frage nach dem genauen Umfang und einer allfÃ¤lligen Ausschliesslichkeit der Nutzungsrechte des Beschwerdegegners. Denn selbst als wohlerworben zu betrachtende Befugnisse des KonzessionÃ¤rs stellen keinen Schutzwall gegen Eingriffe dar, zu denen sich das Gemeinwesen aufgrund tatsÃ¤chlicher oder rechtlicher VerÃ¤nderungen veranlasst sieht; von einer eigentlichen Widerrufsfestigkeit oder Gesetzesfestigkeit der Konzession kann daher nicht gesprochen werden (Riva, S. 67/68). Als Folge eines solchen Eingriffs kann das Gemeinwesen aber entschÃ¤digungspflichtig werden (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2594; Riva, S. 69; vgl. dazu hinten E. 6).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zum Schluss, dass das Baurekursgericht zu Unrecht den Konzessionsvertrag vom 4. Juli 1988 als Hindernis fÃ¼r die umstrittene Teilrevision der Nutzungsplanung betrachtet und den angefochtenen Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai 2012 allein aus diesem Grund aufgehoben hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im Weiteren ist zu prÃ¼fen, ob die mit dem streitbetroffenen Gemeinderatsbeschluss vorgenommene Teilrevision der Nutzungsplanung mit den massgebenden GrundÃ¤tzen des Raumplanungsgesetzes sowie des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vereinbar ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Baurekursgericht hat zu dieser Frage deswegen nicht Stellung genommen, weil es zum unzutreffenden Schluss gelangt ist, dass die Umzonung allein schon am Konzessionsvertrag vom 4. Juli 1988 scheitere. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt dem Verwaltungsgericht ausdrÃ¼cklich, dass es die von der Vorinstanz nicht behandelten RÃ¼gen aus GrÃ¼nden der VerfahrensÃ¶konomie zu beurteilen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Kraft § 63 Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht befugt, bei Aufhebung des vor­instanzlichen Entscheids reformatorisch selbst zu entscheiden. Es steht ihm nach § 64 Abs. 1 VRG aber auch frei, die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung auf die Sache nicht eingetreten oder der Sachverhalt ungenÃ¼gend festgestellt worden ist.</p> <p class="Urteilstext">Der Beschwerdegegner hat im Rekursverfahren gerÃ¼gt, dass die Umzonung im Widerspruch zur kantonalen und regionalen Richtplanung sowie zu Art. 15 und 17 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) und § 47 PBG stehe. Ferner missachte der Einbezug einer TeilflÃ¤che des ZÃ¼richsees das eidgenÃ¶ssische GewÃ¤sserschutzgesetz vom 24. Januar 1991 wie auch das kantonale Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991. Diesen Standpunkt hat er vor Verwaltungsgericht in der Beschwerdeantwort und Duplik aufrechterhalten und vertieft.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Den Gemeinden kommt bei ihren Planungsentscheiden nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (VGr, 25. August 2011, VB.2011.00083, E. 2.2, 15. April 2010, VB.2009.00521, E. 2.4 mit Hinweisen; vgl. BGr, 21. November 2008, 1C_119/2008, E. 2.4). Jedoch mÃ¼ssen sie das Ermessen nach sachlichen Kriterien ausÃ¼ben und insbesondere die verschiedenen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen sachgerecht gewichten (BGE 119 Ia 362 E. 5a). Wenn das Baurekursgericht die von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG verlangte volle ÃberprÃ¼fung vorgenommen hÃ¤tte (vgl. hierzu Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 78), wÃ¼rde das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur noch auf Rechtsverletzungen hin, einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung, beurteilen (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Nachdem das Baurekursgericht die Umzonung wie gesagt nicht auf ihre planungsrechtliche ZulÃ¤ssigkeit hin Ã¼berprÃ¼ft hat, wÃ¤re es aufgrund von § 50 Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht ausgeschlossen, dass die gebotene volle Kognition durch das Verwaltungsgericht ausgeÃ¼bt wÃ¼rde. Abgesehen davon, dass ein derartiger reformatorischer Entscheid in der Praxis kaum je vorkommt (vgl. Donatsch, § 50 N. 68), wÃ¤re er im vorliegenden Fall besonders unzweckmÃ¤ssig. Denn die komplexe Beurteilung der planungs- und wasserrechtlichen ZulÃ¤ssigkeit der Umzonung einer FlÃ¤che, die auch einen Bereich des ZÃ¼richsees umfasst, ist vorab Sache des als Fachgericht amtenden Baurekursgerichts und nicht des als Rechtskontrollinstanz wirkenden Verwaltungsgerichts. Sodann wÃ¼rden die Parteien im Fall einer erstinstanzlichen WÃ¼rdigung durch das Verwaltungsgericht eine Rechtsmittelinstanz verlieren. Diesen gewichtigen Nachteilen gegenÃ¼ber wiegt das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an einem raschen materiellen Entscheid eher leicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Februar 2013 aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem hinsichtlich der RechtsbestÃ¤ndigkeit der Umzonung unentschiedenen Prozessausgang sind die Kosten des Verwaltungsgerichts den Parteien je hÃ¤lftig aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). <span>Ãber </span>die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens <span>wird das </span>Baurekursgericht<span> im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.</span><span> </span>Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung von ParteientschÃ¤digungen sind nicht erfÃ¼llt (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der vorliegende RÃ¼ckweisungsentscheid stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass Zwischenentscheide nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Februar 2013 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen zu neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>