<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2005 127 S.611</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Grundbuchrecht</span> <span class="page_no">611</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>VIII. Grundbuchrecht</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft3"><b>127 Art. 962 ZGB; § 163 Bau G</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Anmerkungen von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Grundbuch bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Gestützt auf § 163</b></span><br/> <span class="ft3"><b>BauG können nur solche Anordnungen in Baubewilligungen im Grund-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>buch angemerkt werden, die den Charakter einer Eigentumsbeschrän-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>kung haben. Reine Verpflichtungen zu einer Leistung lassen sich gestützt</b></span><br/> <span class="ft3"><b>auf § 163 BauG im Grundbuch nicht anmerken.</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres, Justiz-</span><br/> <span class="ft4">abteilung, Sektion Grundbuch und Notariat, vom 17. Oktober 2005, i.S. Ein-</span><br/> <span class="ft4">wohnergemeinde xx gegen die Teilabweisungsverfügung des Grundbuchamtes</span><br/> <span class="ft4">xx vom 21. Oktober 2004</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">4. Die Einwohnergemeinde xx (im Nachfolgenden auch "Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdeführerin") beruft sich darauf, dass die im Grundbuch anzu-</span><br/> <span class="ft6">merkende Verpflichtung gestützt auf die Baugesetzgebung angeord-</span><br/> <span class="ft6">net wurde und unter den Bedingungen und Auflagen in die Bau-</span><br/> <span class="ft6">bewilligung aufgenommen wurde. Gemäss § 163 BauG könnten Be-</span><br/> <span class="ft6">dingungen und Auflagen, die gestützt auf Raumplanungs-, Umwelt-</span><br/> <span class="ft6">schutz- und Baurecht verfügt werden, auf Begehren des Gemein-</span><br/> <span class="ft6">derates im Grundbuch angemerkt werden. Das Grundbuchamt xx</span><br/> <span class="ft6">demgegenüber ist der Auffassung, ungeachtet der Unterbringung der</span><br/> <span class="ft6">Verpflichtung unter den Bedingungen und Auflagen in der Baube-</span><br/> <span class="ft6">willigung könnten nur solche Tatbestände angemerkt werden, die den</span><br/> <span class="ft6">Charakter einer Eigentumsbeschränkung hätten. Die in Frage stehen-</span><br/> <span class="ft6">de Anmerkung sei jedoch keine Eigentumsbeschränkung, sondern</span><br/> <span class="ft6">eine Verpflichtung. Sinngemäss geht somit das Grundbuchamt davon</span><br/> <span class="ft6">aus, dass vorliegend § 163 BauG als gesetzliche Grundlage für die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">612</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">anbegehrte Anmerkung nicht beigezogen werden kann. Die übrigen</span><br/> <span class="ft6">Voraussetzungen für die Vornahme der Anmerkung (entsprechender</span><br/> <span class="ft6">Antrag der verfügenden Behörde an das Grundbuchamt; rechtskräf-</span><br/> <span class="ft6">tige, die Anmerkung vorsehende Verfügung; Anmerkung beim</span><br/> <span class="ft6">Grundstück des von der Verfügung betroffenen Grundeigentümers)</span><br/> <span class="ft6">werden vom Grundbuchamt nicht bestritten.</span><br/> <span class="ft6">5. Anmerkungen im Grundbuch bedürfen - wie oben bereits er-</span><br/> <span class="ft6">wähnt - einer gesetzlichen Grundlage. § 163 BauG, auf den sich die</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführerin vorliegend beruft, sieht grundsätzlich vor, dass</span><br/> <span class="ft6">Eigentumsbeschränkungen, die von einer Gemeinde im Einzelfall ge-</span><br/> <span class="ft6">stützt auf Raumplanungs-, Umwelt- und Baurecht verfügt werden,</span><br/> <span class="ft6">auf Begehren im Grundbuch angemerkt werden können. Die anmer-</span><br/> <span class="ft6">kungsfähigen Eigentumsbeschränkungen sind im § 163 Abs. 1 Bst. a</span><br/> <span class="ft6">BauG grundsätzlich nicht abschliessend aufgezählt (Ernst Kistler/</span><br/> <span class="ft6">René Müller, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Brugg</span><br/> <span class="ft6">2002, N. 2 und 8 zu § 163). Immerhin geht aus dem Randtitel zu</span><br/> <span class="ft6">§ 163 BauG ("Anmerkung von Eigentumsbeschränkungen") aber</span><br/> <span class="ft6">hervor, dass der anzumerkende Tatbestand den <b><i>Charakter einer Ei-</i></b></span><br/> <span class="ft7"><i><b>gentumsbeschränkung</b></i> haben muss, das heisst, der Grundeigentümer</span><br/> <span class="ft6">kann seine Herrschaftsmacht über das Grundstück in einer bestimm-</span><br/> <span class="ft6">ten Weise nicht mehr oder nurmehr beschränkt ausüben. Aus den in</span><br/> <span class="ft6">der Klammer bei § 163 Abs. 1 Bst. a aufgeführten Beispielen geht</span><br/> <span class="ft6">der erforderliche eigentumsbeschränkende Charakter der Anordnung</span><br/> <span class="ft6">deutlich hervor (Verfügungs<b><i>beschränkungen</i></b>, Zweckentfremdungs-</span><br/> <span class="ft7"><i><b>verbote</b></i>, Abparzellierungs<b><i>verbote</i></b><i>,</i> Aufteilungs<b><i>verbote</i></b>). Auch Jürg</span><br/> <span class="ft6">Schmid hält im Basler Kommentar ZGB zu Art. 962 ZGB wörtlich</span><br/> <span class="ft6">fest: "Anmerkungsfähig sind öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-</span><br/> <span class="ft6">schränkungen, die das Grundeigentum betreffen, <b><i>soweit sie die Nut-</i></b></span><br/> <span class="ft7"><i><b>zung des Bodens oder die Verfügung über das Eigentum be-</b></i></span><br/> <span class="ft7"><i><b>schränken</b></i>" (Jürg Schmid, Basler Kommentar ZGB II, 2. Auflage,</span><br/> <span class="ft6">Basel 2002, N. 7 zu Art. 962 ZGB).</span><br/> <span class="ft6">Im vorliegenden Fall lautet die im Grundbuch anzumerkende</span><br/> <span class="ft6">Anordnung wie folgt:</span><br/> <span class="ft5"><i>"Ist in einem späteren Zeitpunkt die Einleitung des Regenwas-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>sers an eine noch zu erstellende Meteorwasserleitung erforderlich,</i></span><br/> <span class="ft5"><i>verpflichtet sich die Grundeigentümerin, die anfallenden Grund-</i></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Grundbuchrecht</span> <span class="page_no">613</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft5"><i>eigentümerbeiträge im dannzumaligen Zeitpunkt gemäss einem</i></span><br/> <span class="ft5"><i>Beitragsplan oder Erschliessungsvertrag zusätzlich zu den An-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>schlussgebühren zu entrichten. Diese Verpflichtung ist bei jeder</i></span><br/> <span class="ft5"><i>Handänderung dem jeweiligen Käufer zu überbinden."</i></span><br/> <span class="ft6">Gefordert wird hier von der Grundeigentümerin eine <b>Leistung</b></span><br/> <span class="ft6">- sie muss gegebenenfalls Beiträge an eine Meteorwasserleitung zu-</span><br/> <span class="ft6">sätzlich zu den Anschlussgebühren entrichten und diese Verpflich-</span><br/> <span class="ft6">tung auf einen allfälligen Käufer der Liegenschaft überbinden. <i>Herr-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>schaftsrechte in Bezug auf das Grundstück werden indes mit dieser</i></span><br/> <span class="ft5"><i>Anordnung nicht berührt</i>. <i>Die Grundeigentümerin kann das Grund-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>stück auch nach dieser Anordnung in gleicher Weise wie vorher</i></span><br/> <span class="ft5"><i>nutzen und ist in ihrer Verfügung über das Grundstück auch nicht</i></span><br/> <span class="ft5"><i>eingeschränkt. Eine eigentliche, das Grundstück treffende Eigen-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>tumsbeschränkung stellt damit die in Frage stehende Anordnung der</i></span><br/> <span class="ft5"><i>Gemeinde xx nicht dar</i>. Da der Anordnung somit der Charakter einer</span><br/> <span class="ft6">Eigentumsbeschränkung abgeht, kann sie nicht gestützt auf § 163</span><br/> <span class="ft6">BauG angemerkt werden. Daran ändert auch nichts, dass die An-</span><br/> <span class="ft6">ordnung in der Baubewilligung unter der Rubrik "Bedingungen und</span><br/> <span class="ft6">Auflagen" untergebracht wurde. Auch in einem solchen Fall muss</span><br/> <span class="ft6">sich der anzumerkende Tatbestand stets als Eigentumsbeschränkung</span><br/> <span class="ft6">im eigentlichen Sinn erweisen, was aber - wie gesehen - vorliegend</span><br/> <span class="ft6">nicht der Fall war. Mangels Vorliegens einer Eigentumsbeschränkung</span><br/> <span class="ft6">kann daher § 163 BauG nicht als gesetzliche Grundlage für die An-</span><br/> <span class="ft6">merkung dienen. Andere in Frage kommende gesetzliche Grundlagen</span><br/> <span class="ft6">für die Anmerkung sind im Weiteren keine ersichtlich. Ein Vollzug</span><br/> <span class="ft6">der anbegehrten Anmerkung im Grundbuch konnte aus diesem</span><br/> <span class="ft6">Grunde nicht stattfinden. Abgesehen davon hätte im vorliegenden</span><br/> <span class="ft6">Fall für die Anmerkung § 163 BauG auch aus einem anderen Grunde</span><br/> <span class="ft6">nicht beigezogen werden können, wie nachfolgende Erörterungen</span><br/> <span class="ft6">zeigen.</span><br/> <span class="ft6">6. Sinn und Zweck einer Anmerkung bei einem Grundstück be-</span><br/> <span class="ft6">stehen darin, Dritte auf einen <b>spezifisch parzellenbezogenen Tatbe-</b></span><br/> <span class="ft8"><b>stand</b> aufmerksam zu machen. Dritte sollen anhand der Anmerkung</span><br/> <span class="ft6">im Grundbuch erkennen können, dass hier <b>speziell für das in Frage</b></span><br/> <span class="ft8"><b>stehende Grundstück</b> ein spezifisch gearteter Umstand vorliegt, den</span><br/> <span class="ft6">es zu beachten gilt. Besteht ein Tatbestand nicht spezifisch nur für</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">614</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">ein Grundstück oder einzelne Grundstücke, sondern generell auf-</span><br/> <span class="ft6">grund einer Gesetzesvorschrift (z.B. für sämtliche überbauten oder</span><br/> <span class="ft6">zu überbauenden Grundstücke einer Gemeinde), macht eine Anmer-</span><br/> <span class="ft6">kung beim Grundstück im Grundbuch keinen Sinn: Der entspre-</span><br/> <span class="ft6">chende Umstand kann ohnehin direkt der gesetzlichen Bestimmung</span><br/> <span class="ft6">entnommen werden. Einen zusätzlichen Hinweis beim Grundstück</span><br/> <span class="ft6">braucht es dabei nicht. Ein solcher wäre überflüssig und würde die</span><br/> <span class="ft6">entsprechende Spalte im Hauptbuch des Grundbuches nur unnötiger-</span><br/> <span class="ft6">weise belasten, ohne dadurch für einen interessierten Dritten einen</span><br/> <span class="ft6">tatsächlichen Informationsmehrwert zu schaffen. Was sich direkt aus</span><br/> <span class="ft6">dem Gesetz ergibt, ist im Grundbuch nicht zusätzlich anzumerken.</span><br/> <span class="ft6">Nur für Umstände, die den spezifischen Einzelfall betreffen und</span><br/> <span class="ft6">spezifisch parzellenbezogen sind, macht eine Anmerkung effektiv</span><br/> <span class="ft6">Sinn. Dieser Grundsatz ist auch § 163 BauG immanent. Bereits bei</span><br/> <span class="ft6">der Beratung des Baugesetzes im Parlament hat sich der damalige</span><br/> <span class="ft6">Baudirektor RR Pfisterer dafür ausgesprochen, aufgrund des § 163</span><br/> <span class="ft6">nur spezifisch einzelfall- und parzellenbezogene Verhältnisse anmer-</span><br/> <span class="ft6">ken zu lassen. Dies geht insbesondere aus einer Aussage hervor, die</span><br/> <span class="ft6">Pfisterer anlässlich der Beratung im Grossen Rat bei § 163, nach da-</span><br/> <span class="ft6">maliger Nummerierung noch § 161, machte und welche wörtlich wie</span><br/> <span class="ft6">folgt lautete (Zitat aus den "Verhandlungen des Aargauischen Gros-</span><br/> <span class="ft6">sen Rates, Amtsperiode 1989-1993"):</span><br/> <span class="ft5"><i>".....Weiter, damit keine Illusionen entstehen, es geht nicht</i></span><br/> <span class="ft5"><i>darum, dass nun das gesamte Planwerk im Grundbuch angemerkt</i></span><br/> <span class="ft5"><i>wird. <b>Das ist nicht möglich</b>, aber alle <b>spezifischen einzelfallbezoge-</b></i></span><br/> <span class="ft7"><i><b>nen, parzellenbezogenen</b> Verhältnisse können so angemerkt werden.</i></span><br/> <span class="ft5"><i>..."</i></span><br/> <span class="ft6">Auch im Kommentar BauG von Kistler/Müller (Ernst</span><br/> <span class="ft6">Kistler/René Müller, Baugesetz des Kantons Aargau, a.a.O., N. 8</span><br/> <span class="ft6">Abs. 2 zu § 163) wird dafür plädiert, dass - selbst bei den eigentli-</span><br/> <span class="ft6">chen Eigentumsbeschränkungen - im Interesse der Klarheit und</span><br/> <span class="ft6">Übersichtlichkeit des Grundbuches <b>nur die wesentlichen Eigen-</b></span><br/> <span class="ft8"><b>tumsbeschränkungen</b> angemerkt werden sollten. Dies umso mehr,</span><br/> <span class="ft6">als sich ein interessierter Dritter ohnehin bei der Gemeinde in-</span><br/> <span class="ft6">formieren muss, will er eine umfassende Übersicht über alle (auf-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Grundbuchrecht</span> <span class="page_no">615</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">grund öffentlichen Rechts) bestehenden Eigentumsbeschränkungen</span><br/> <span class="ft6">erhalten.</span><br/> <span class="ft6">Im vorliegenden Fall wiederholt die Verpflichtung in Ziffer 10</span><br/> <span class="ft6">der Baubewilligung (allfällige Leistung von Grundeigentümerbeiträ-</span><br/> <span class="ft6">gen) im Wesentlichen nur, was bereits in § 31 des Erschlies-</span><br/> <span class="ft6">sungsfinanzierungsreglementes der Gemeinde xx geregelt ist. Dort</span><br/> <span class="ft6">steht wörtlich:</span><br/> <span class="ft5"><i>"Die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer leisten nach</i></span><br/> <span class="ft5"><i>Massgabe der ihnen erwachsenden wirtschaftlichen Sondervorteile</i></span><br/> <span class="ft5"><i>Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung</i></span><br/> <span class="ft5"><i>von Anlagen der Abwasserbeseitigung. Ihre Kostenanteile sind von</i></span><br/> <span class="ft5"><i>der Erschliessungsfunktion abhängig. Die Festlegung erfolgt im Bei-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>tragsplan gemäss Tarif im Anhang."</i></span><br/> <span class="ft6">Wie die Gemeinde xx in ihrem Brief vom 21. Juni 2005 selbst</span><br/> <span class="ft6">erwähnt, kann die Verpflichtung gemäss Ziffer 10 der Baubewilli-</span><br/> <span class="ft6">gung vom 16. August 2004 grundsätzlich bei allen Grundeigentü-</span><br/> <span class="ft6">mern im Gemeindegebiet zutreffen.</span><br/> <span class="ft6">Insofern erweist sich die in Frage stehende Verpflichtung in der</span><br/> <span class="ft6">Baubewilligung (Ziffer 10) von ihrer Natur her nicht als spezifisch</span><br/> <span class="ft6">einzelfall- und parzellenbezogen. Auch aus diesem Grunde hätte da-</span><br/> <span class="ft6">her die Anmerkung dieser Verpflichtung im Grundbuch abgelehnt</span><br/> <span class="ft6">werden müssen.</span><br/></div> </div> </body> </html>