<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2019.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219903&amp;W10_KEY=4480711&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2019.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.01.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Formelle Teilenteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücksteilen, die der Wohnnutzung dienen.<br/><br/>Allgemeine Grundsätze der formellen (Teil-)Enteignung sowie Ausführungen zum Abzug bei Vorgartenland (E. 3). Die enteigneten Flächen lagen im Strassenabstandsbereich und ihnen kann eine Funktion zum Schutz der Privatsphäre und der Erholung nicht abgesprochen werden. Es handelt sich somit um Vorgartenland, weshalb für die Berechnung der Enteignungsentschädigung zuerst der durchschnittliche Verkehrswert je Quadratmeter zu schätzen und der so gewonnene Wert mit Einschlägen herabzusetzen ist (sog. Durchschnittsmethode). Für eine Festsetzung nach Massgabe der vom Rekurrenten behaupteten eigenen Hofareal-Praxis, die für Abtretungen kleiner Landstreifen auf bebauten Grundstücken in der Landwirtschaftszone generell eine Entschädigung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsieht, bleibt im vorliegenden Fall kein Raum (E. 5.1). Der Verkehrswert von Grundstücken, die ausserhalb der Bauzone liegen, aber der Wohnnutzung dienen, ist mit dem Marktwert von Grundstücken in der Bauzone vergleichbar oder kommt diesem immerhin nahe. Es rechtfertigt sich bei einer Teilenteignung unbebauter Grundstücksteile deshalb, auf Preise, die für die unbebautes Wohnbauland erzielt würden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (E. 5.2). <br/><br/>Die kantonale Bestimmung über die Berücksichtigung von Werterhöhungen und Vorteilen sowie über die Befreiung von besonderen Lasten (§ 12 AbtrG) ist gleich auszulegen wie die vergleichbare Bestimmung des Bundesrechts. Demnach besteht kein Spielraum für die Berücksichtigung solcher Umstände in Fällen, in denen die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert bestimmt wird; sie können in die Entschädigungsberechnung einfliessen, wenn eine den Verkehrswert übersteigende Minderwertentschädigung anfällt (subjektive Methode) (E.6). Teilweise Gutheissung/Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG">ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESSCHUTZ">BESTANDESSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DURCHSCHNITTSBERECHNUNG">DURCHSCHNITTSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNGSHÃHE">ENTSCHÃDIGUNGSHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSKOMMISSION">SCHÃTZUNGSKOMMISSION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STATISTISCHE METHODE">STATISTISCHE METHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILENTEIGNUNG">TEILENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORTEILSANRECHNUNG">VORTEILSANRECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTERHÃHUNG">WERTERHÃHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 12 AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 13 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 20 Abs. II EntG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 Abs. I EntG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 62 StrassG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=46138" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2019.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 23. Januar 2020</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Cornelia Moser.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich,<b> </b>vertreten durch Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, dieses vertreten durch das Immobilienamt, RA MLaw A sowie B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Formelle Teilenteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Im Zusammenhang mit dem Projekt fÃ¼r die Fahrbahnverbreiterung und Erstellung einer Mittelinsel an der H-Strasse in I wurde von den GrundstÃ¼cken Kat. Nr. 01 (C und D) 51 m<sup>2</sup>, Kat. Nr. 02 (heute: E) 46 m<sup>2</sup> und Kat. Nr. 03 (F) 90 m<sup>2</sup> beansprucht bei einer LandentschÃ¤digung von Fr. 50.-/m<sup>2</sup>. Mit amtlicher Publikation vom 23. August 2013 bis am 23. September 2013 wurde das Projekt Ã¶ffentlich aufgelegt. Gleichzeitig erfolgte am 23. August 2013 eine persÃ¶nliche Anzeige an C, D, E sowie F. </p> <p class="Urteilstext">C und D erhoben am 14. September 2013 gegen das Projekt sowie gegen die Enteignung Einsprache und stellten gleichzeitig EntschÃ¤digungsbegehren fÃ¼r die mit dem Strassenbauprojekt verbundene Landabtretung. Ebenso erhoben E sowie F jeweils am 18. September 2013 Einsprache gegen das Projekt und die Enteignung und stellten ein EntschÃ¤digungsbegehren fÃ¼r die mit dem Strassenbauprojekt verbundene Landabtretung. Sowohl E sowie auch F zogen spÃ¤ter ihre Einsprachen zurÃ¼ck.</p> <p class="Urteilstext">Am 13. Dezember 2013 fand eine Einigungsverhandlung statt, an welcher keine einvernehmliche LÃ¶sung gefunden wurde. Daraufhin setzte der Regierungsrat mit Beschluss vom 8. Juli 2015 das Projekt fÃ¼r die Sanierung und den Ausbau der Fahrbahn, die Erstellung eines Gehwegs und Radstreifens, die Erstellung einer FussgÃ¤ngerÃ¼berquerung mit Schutzinsel sowie den Neubau einer FussgÃ¤ngerverbindung an der H-Strasse, Gemeinde I und Stadt K fest. Gleichzeitig nahm er unter anderem von den Vereinbarungen Ã¼ber die vorzeitige Besitzeseinweisung mit F und E Vormerk, und schrieb die Einsprache von D und C als gegenstandslos geworden ab. Sodann beauftragte er die Baudirektion unter anderem, den Landerwerb durchzufÃ¼hren und das fÃ¼r die AusfÃ¼hrung des Projekts erforderliche Land nÃ¶tigenfalls auf dem Weg der Expropriation zu erwerben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Gesuch vom 15. Dezember 2016 an das Statthalteramt des Bezirks I beantragte der Kanton ZÃ¼rich die Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Mit VerfÃ¼gung vom 19. Dezember 2016 Ã¼berwies das Statthalteramt des Bezirks I das Begehren an die kantonale SchÃ¤tzungskommission II. Die SchÃ¤tzungsverhandlung mit anschliessendem Augenschein fand unter Anwesenheit der Parteien sowie der SchÃ¤tzungskommission am 22. Mai 2017 statt. </p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission Kreis II setzte mit Entscheid vom 27. Februar 2019 in teilweiser Gutheissung die EntschÃ¤digung fÃ¼r das zu enteignende Land jeweils auf Fr. 200.-/m<sup>2</sup> (Fr. 10'200.- bei C und D, Fr. 9'200.- bei E, Fr. 18'000.- bei F), zuzÃ¼glich Zins zu 5 % seit 14. Juni 2016, fest und auferlegte die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens dem Kanton ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 1. April 2019 meldete der Kanton ZÃ¼rich Rekurs gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission an, woraufhin dem Kanton ZÃ¼rich mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 3. April 2019 Frist zur BegrÃ¼ndung des Rekurses angesetzt wurde. In der Rekursschrift vom 9. Mai 2019 beantragte der Kanton ZÃ¼rich, der Entscheid der SchÃ¤tzungskommission sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft aufzuheben und die EntschÃ¤digung auf jeweils Fr. 50.-/m<sup>2</sup>, zuzÃ¼glich Zins seit 14. Juni 2016, festzusetzen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>C, D, E und F, alle vertreten durch Rechtsanwalt G, liessen mit Rekursantwort vom 17. Juni 2019 die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen. Der Kanton ZÃ¼rich reichte am 28. Juni 2019 eine Replik ein, woraufhin sich C, D, E und F am 9. August 2019 erneut vernehmen liessen. Nachdem der Kanton ZÃ¼rich am 26. August 2019 eine Triplik eingereicht hatte, liessen sich die Parteien nicht mehr vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Streitgegenstand bildet die von der SchÃ¤tzungskommission II festgesetzte EntschÃ¤digungshÃ¶he. Im angefochtenen Entscheid wurde der Rekurrent verpflichtet, den Rekursgegnern 1.1 und 1.2 eine EntschÃ¤digung von Fr. 10'200.-, der Rekursgegnerin 2 eine EntschÃ¤digung von Fr. 9'200 und der Rekursgegnerin 3 eine EntschÃ¤digung von Fr. 18'000.-, jeweils zuzÃ¼glich Zins zu 5 % seit 14. Juni 2016, zu bezahlen. Diese EntschÃ¤digung berechnet sich aufgrund eines Quadratmeterpreises von Fr. 200.-. Im Streit liegt, ob dieser Betrag gerechtfertigt bzw. zu hoch ist. Der Rekurrent vertritt â wie bereits auch im Verfahren vor der SchÃ¤tzungskommission â die Ansicht, dass ein Preis von Fr. 50.-/m<sup>2</sup> gerechtfertigt sei. Die Rekursgegner haben den SchÃ¤tzungsentscheid akzeptiert. Vor der SchÃ¤tzungskommission verlangten sie noch eine EntschÃ¤digung von Fr. 510.-/m<sup>2</sup>. Der Streitwert entspricht der Differenz zwischen den beim Verwaltungsgericht gestellten Begehren und dem von der Vorinstanz zugesprochenen Betrag (sogenanntes Gravamensystem; VGr, VB.2013.00685/VB.2013.00707 vom 5. MÃ¤rz 2014 E. 1.3), weshalb bei einer Differenz von Fr. 150.-/m<sup>2</sup> und einer enteigneten FlÃ¤che von insgesamt 187m<sup>2</sup> von einem Streitwert von Fr. 28'050.- auszugehen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulÃ¤ssig. Diesen Rekurs in vermÃ¶gensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde. GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (</span>VRG) Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 32â86 N. 10 m.<span> </span>w.<span> </span>H.; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschrÃ¤nkte Kognition deckt sich mit jener bei der ÃberprÃ¼fung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722â00725+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re <span>(VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.2, mit Hinweis auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit weiteren Hinweisen, unter anderem auf BGE 113 Ib 39 E. 2a</span>). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausfÃ¼hrlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsÃ¤chlich gehandelten Preise fÃ¼r vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu mÃ¼ssen Vergleichspreise in genÃ¼gender Zahl fÃ¼r Objekte Ã¤hnlicher Beschaffenheit zur VerfÃ¼gung stehen. An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lÃ¤sst sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, GrÃ¶sse, Erschliessungsgrad und AusnutzungsmÃ¶glichkeiten bei den zu vergleichenden GrundstÃ¼cken ist mit PreiszuschlÃ¤gen oder -abzÃ¼gen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn Ã¼berhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dÃ¼rfen ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere ErhÃ¶hungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verÃ¤ndert werden kann, dazu zÃ¤hlen insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden LandflÃ¤che um so genanntes Vorgartenland handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschrÃ¤nkt Ã¼berbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des GesamtgrundstÃ¼cks ausmacht und fÃ¼r sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen kÃ¶nnte. Erschwerend kommt in solchen FÃ¤llen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem RestgrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lÃ¤sst. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulÃ¤ssig, bei der Bemessung der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge bzw. ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschÃ¤digenden Verkehrswert kann selten prÃ¤zis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzulegen (VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel als zulÃ¤ssig, da das abzutretende Vorgartenland nicht Ã¼berbaubar war, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das RestgrundstÃ¼ck bereits Ã¼berbaut war (VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulÃ¤ssig, da der Verlust der AbtretungsflÃ¤che weder einen Einfluss auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks noch auf dessen Ãberbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der EntschÃ¤digung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen. Demnach wird der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des RestgrundstÃ¼cks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer TeilflÃ¤che eignet sie sich v.<span> </span>a. dann, wenn Ã¼ber die VerkehrswertentschÃ¤digung hinaus ein mittelbarer Schaden (weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz, dass gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung KÃ¤ufer fÃ¼r Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke ausserhalb der Bauzone einen Bodenpreis zu bezahlen bereit seien, der demjenigen fÃ¼r unbebautes Industrieland entsprÃ¤che. Unter BerÃ¼cksichtigung der VerkÃ¤ufe von unbebautem Industrie- und Gewerbeland in der Gemeinde und im Bezirk I der letzten zehn Jahre sei fÃ¼r die Anwendung der Vergleichsmethode und die Ermittlung eines allgemeinen Preisniveaus zu wenig Datenmaterial vorhanden, insgesamt nÃ¤mlich nur elf Vergleichswerte. Infolgedessen sei auf ein SchÃ¤tzungsgutachten aus einem anderen Entscheid zu Quadratmeterpreisen von Industrieland in I abzustellen, wonach die Quadratmeterpreise mittels Ertragswertmethode ermittelt wurden und mittels Lageklassenmethode verifiziert wÃ¼rden. Dies fÃ¼hre zu einem Verkehrswert fÃ¼r Industrieland von Fr. 1'000.- pro m<sup>2</sup>. Da sich die von der Abtretung betroffene FlÃ¤che im Abstandsbereich entlang der H-Strasse befinde, sei ein sogenannter Abzug fÃ¼r Vorgartenland zu berÃ¼cksichtigen. Da die zu enteignende FlÃ¤che jeweils nur einen sehr kleinen Prozentteil der GrundstÃ¼cksflÃ¤che ausmache und durch die Abtretung die Nutzung der GrundstÃ¼cke nicht verÃ¤ndert werde, sei ein Vorgartenabzug von 80 % gerechtfertigt. Zusammengefasst ergebe sich eine EntschÃ¤digung von Fr. 200.- pro m<sup>2</sup>. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Rekurrent beruft sich zur BegrÃ¼ndung seines Rekurses auf die sogenannte "Hof­areal-Praxis", die bei abzutretenden Landstreifen in der bebauten, aber nicht der Landwirtschaft dienenden Landwirtschaftszone angewendet werde. Die Transaktionspreise dafÃ¼r orientierten sich an denjenigen in der Erholungszone, weshalb eine EntschÃ¤digung von Fr. 50.- pro m<sup>2</sup> beantragt werde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz treffe es nicht zu, dass sich die bundesrechtliche Rechtsprechung bei bebauten GrundstÃ¼cken in der Landwirtschaftszone an Industriebaulandpreisen orientiere. Vielmehr wÃ¼rden gemÃ¤ss Bundesgericht Preise bezahlt, die nahe an den Preisen fÃ¼r Bauland liegen, was sodann aber nur bei Vollenteignungen zutreffend sei und nicht wie vorliegend bei Teilenteignungen von fÃ¼r die Nutzung irrelevanter Landstreifen. Eine Bewertung anhand von Preisen fÃ¼r Industrieland in Kombination mit einem Vorgartenabzug kÃ¶nne nicht zum Tragen kommen. Vielmehr seien aufgrund der fehlenden eigentlichen Funktion der enteigneten FlÃ¤che die Preise tiefer anzusetzen. Der beantragte Quadratmeterpreis von Fr. 50.- sei angesichts der SchÃ¤tzung durch die J AG, wonach die AbtretungsflÃ¤che einen Wert von Fr. 25.-/m<sup>2</sup> aufweise, sogar grosszÃ¼gig bemessen. ErgÃ¤nzend sei festzuhalten, dass die GrundstÃ¼cke der Rekursgegnerschaft durch die Neuerstellung des Trottoirs gar eine Aufwertung erfahren hÃ¤tten, fÃ¼r welche der Rekurrent zugunsten der Rekursgegnerschaft auf die Erhebung von TrottoirbeitrÃ¤gen verzichtet hatte. Dasselbe gelte fÃ¼r die auf Staatskosten erstellte Natursteinmauer und die Entsorgung der invasiven Neophyten auf dem GrundstÃ¼ck der Rekursgegnerin 3.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Rekursgegnerschaft rÃ¤umt ein, dass sich die Bewertung nach Industriebauland tatsÃ¤chlich nicht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entnehmen liesse, aber nach der Rechtsprechung Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken ausserhalb der Bauzone ein Vielfaches des Werts von Landwirtschaftsland zukomme. Die Vorinstanz habe die NutzungsmÃ¶glichkeiten der GrundstÃ¼cke korrekt berÃ¼cksichtigt und auch begrÃ¼ndet, welche Methode angewandt werde, diese habe angesichts der fehlenden Vergleichspreise ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss und mit prÃ¤ziser BegrÃ¼ndung ausgeÃ¼bt. Beruhe der Ãbersetzungsfehler der Vorinstanz darauf, von Industrieland anstelle von Bauland ausgegangen zu sein, so sei anzumerken, dass Bauland bekanntermassen erheblich mehr wert sei als Industriebauland. Es treffe nicht zu, dass es sich bei der enteigneten FlÃ¤che um GrundstÃ¼ckstreifen handle, deren Wert sich gegen Null bewege. Diese GrundstÃ¼ckstreifen hÃ¤tten Erholungs- und PrivatsphÃ¤rencharakter und trÃ¼gen zur LÃ¤rmverminderung bei. Durch die Enteignung und Erstellung des Trottoirs habe sich der Strassenabstand zudem weiter ins GrundstÃ¼ck hinein verschoben. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass es sich um GrundstÃ¼cke in der Landwirtschaftszone handelt, welche der Wohnnutzung dienen und nicht dem Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) unterstehen, weshalb der EntschÃ¤digungspreis Ã¼ber dem Preis fÃ¼r Landwirtschaftsland liegen kann. Diese GrundstÃ¼cke der Rekursgegnerschaft sind Gegenstand einer Teilenteignung im Strassenabstandsbereich, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass der Preis pro Quadratmeter unter demjenigen des Ã¼brigen GrundstÃ¼cks liegt (oben, E. 3.3). Angesichts dessen kam die Vorinstanz zum Schluss, dass dieses wie Vorgartenland zu entschÃ¤digen ist. Dieser Frage ist vorab nachzugehen, da sich erst aus ihr ableitet, nach welcher Methode die EnteignungsentschÃ¤digung zu berechnen ist (oben. E. 3.3 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Entsprechend der hauptsÃ¤chlichen Nutzung der GrundstÃ¼cke als EinfamilienhÃ¤user ist nach der Rechtsprechung davon auszugehen, dass bei solchen GrundstÃ¼cken die Umgebungsgestaltung eine erhÃ¶hte Rolle spielt, weil unter anderem dieses Land den Abstand zur Strasse sicherstellt (so ausdrÃ¼cklich in BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999, E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch RenÃ© A. Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, 6. A., Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1990, Nr. 128 V a, mit weiteren Hinweisen; Carmen Walker SpÃ¤h, Vorgartenland im Abtretungsverfahren, in PBG aktuell, ZÃ¼rcher Zeitschrift fÃ¼r Ã¶ffentliches Baurecht, PBG 2013/1 S. 5 Ziff. III; Peter Wiederkehr, Die ExpropriationsentschÃ¤digung, Winterthur 1966, S. 71). Dem Vorgarten fÃ¼r sich alleine kommt aufgrund seiner UnÃ¼berbaubarkeit aber ein eingeschrÃ¤nkter Wert zu (Wiederkehr, S. 73 f.; Rhinow/KrÃ¤henmann, Nr. 128 V a). Die Entfernung zwischen den jeweiligen WohngebÃ¤uden und der Strasse war vor der Fahrbahnverbreiterung und Erstellung eines Trottoirs relativ gross (rund 20 m, an der schmalsten Stelle 12,5 m). Diese Entfernung wurde durch das Strassenprojekt um ca. 1,5 bis 2,5 m verringert. Da der enteignete Landstreifen im Wesentlichen fÃ¼r die Erstellung eines Trottoirs verwendet und die Fahrbahn nur sehr geringfÃ¼gig nÃ¤her an die GebÃ¤ude der Rekursgegner geschoben wurde, resultierte durch die Enteignung keine wesentliche LÃ¤rmzunahme. Indes kann vorliegend den AbstandsflÃ¤chen eine Funktion zum Schutz der PrivatsphÃ¤re und der Erholung nicht abgesprochen werden. DarÃ¼ber hinaus spielt fÃ¼r die Bewertung des Vorgartenlands in der Regel auch der Einfluss auf die AusnÃ¼tzungsziffer eine Rolle (BGr, 27. August 2013, 1C_339/2012, E. 2.4; BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3). Vorliegend ist indes unbestritten, dass sich die ErweiterungsmÃ¶glichkeiten der bestehenden Bauten nach den Regeln des Bestandesschutzes gemÃ¤ss Art. 24c des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und Art. 42 Abs. 3 lit. b der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) richten und somit unabhÃ¤ngig von AusnÃ¼tzungsziffern und vom Ausmass des Umschwungs sind. Auch wenn man, wie es der Rekurrent geltend macht, davon ausgeht, dass sich das Gartenleben in allen drei Liegenschaften ausschliesslich auf der von der Staatsstrasse abgewandten Seite abspielen sollte, steht dies der Qualifikation als Vorgartenland bzw. der Anwendung der vorerwÃ¤hnten GrundsÃ¤tze nicht entgegen, vielmehr ist dies fÃ¼r Vorgartenland durchaus typisch.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Der Rekurrent ist â unter anderem gestÃ¼tzt auf das von ihm eingereichte Gutachten â der Ansicht, dass es sich bei der enteigneten FlÃ¤che um eine Teilenteignung von fÃ¼r die Nutzung irrelevanten Landstreifen handle, welche vom Markt nicht nachgefragt wÃ¼rden und auch keine wertrelevanten GartenflÃ¤chen darstellten. Es komme kein Vorgartenlandabzug in Frage, sondern das Land sei grundsÃ¤tzlich wie Landwirtschaftsland zu entschÃ¤digen, weshalb die beantragte EntschÃ¤digung von Fr. 50.-/m<sup>2</sup>, welche sich an Transaktionspreisen fÃ¼r GrundstÃ¼cksflÃ¤chen in der Erholungszone orientiere, Ã¼ber der im Gutachten errechneten EntschÃ¤digung von Fr. 25.-/m<sup>2</sup> liege und damit grosszÃ¼gig festgesetzt sei.</p> <p class="Erwgung3">Dem vom Rekurrenten eingereichten Gutachten der J AG vom 8. Mai 2019 kommt die Aussagekraft einer Parteibehauptung zu, welche der freien BeweiswÃ¼rdigung unterliegt; das Gericht ist nicht an die darin enthaltenen Aussagen gebunden (VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.3.2 mit weiteren Hinweisen; vgl. sodann BGE 141 IV 369 E. 6.2; § 7 Abs. 4 Satz 1 VRG). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Bei der Enteignung von Vorgartenland wird die EntschÃ¤digung in der Regel anhand der Durchschnittsberechnung festgelegt. Der Rekurrent beruft sich dahingegen auf die Differenzberechnung, allerdings ohne eine entsprechende Berechnung zu liefern. Vielmehr beschrÃ¤nkt er sich darauf, doch einen Quadratmeterpreis anzuwenden und zwar derjenigen von GrundstÃ¼cken in der Erholungszone. Damit werden aber der Verkehrswert und der â hier gar nicht relevante â mittelbare Schaden vermischt (vgl. RB 2006 Nr. 118, E. 3.1). Wie oben ausgefÃ¼hrt (E. 3.3.2) ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung die Differenzmethode bei formellen Teilenteignungen insbesondere in Konstellationen anwendbar, bei welchen das RestgrundstÃ¼ck durch die Enteignung einen Minderwert erleidet, der Ã¼ber die EntschÃ¤digung fÃ¼r die abgetretene LandflÃ¤che hinausgeht, was indes vorliegend von der Vorinstanz nicht angenommen und von keiner Partei geltend gemacht wurde. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Rekurrenten zitierten ImmobilienschÃ¤tzungslehre, die wie folgt zu verstehen ist: selbst wenn der Verkehrswert der Restparzelle unverÃ¤ndert bleibt, erhalten der Umschwung sowie das Vorland durch die Abtrennung einen Eigenwert, welcher wie selbstÃ¤ndig handelbare KleinflÃ¤chen zu entschÃ¤digen ist (Canonica, S. 374). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.4 </b>Demnach handelt es sich vorliegend bei den enteigneten FlÃ¤chen um Vorgartenland und ist das Vorgehen der SchÃ¤tzungskommission in methodischer Hinsicht, das heisst insoweit nicht zu beanstanden, als sie zuerst den durchschnittlichen Verkehrswert je Quadratmeter geschÃ¤tzt und den so gewonnenen Wert als im Abstandsbereich liegendes Vorgartenland mit EinschlÃ¤gen herabgesetzt hat (Durchschnittsberechnung). FÃ¼r eine Festsetzung nach Massgabe der vom Rekurrenten behaupteten, indes nicht nachgewiesenen eigenen "Hofareal-Praxis", die ungeachtet der vorstehenden GrundsÃ¤tze fÃ¼r Abtretungen kleiner Landstreifen auf bebauten GrundstÃ¼cken in der Landwirtschaftszone generell eine EntschÃ¤digung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsehe, bleibt somit im vorliegenden Fall kein Raum.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die bei Vorgartenland anzuwendende Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â zumindest in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird (statistische Methode). In einem zweiten Schritt wÃ¤re zu prÃ¼fen, welcher Anteil fÃ¼r Vorgartenland davon abzuziehen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung3">Die enteigneten FlÃ¤chen sind zwar der Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) zuzuordnen, allerdings ist bei der Bestimmung des Verkehrswerts nicht starr auf die Zonierung abzustellen, sondern hauptsÃ¤chlich auf die (erwartete) Nutzung der FlÃ¤chen. Die enteigneten FlÃ¤chen sind jeweils Teil eines GrundstÃ¼cks, das zwar ausserhalb der Bauzone liegt, aber der Wohnnutzung dient. Solche Wohnbauten werden, auch wenn sie nicht dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprechen, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Bestandesgarantie, Art. 24c Abs. 1 RPG). DarÃ¼ber hinaus profitieren sie in der Regel von der UnÃ¼berbaubarkeit der umliegenden GrundstÃ¼cke. Insofern ist in Ãbereinstimmung mit der Rechtsprechung davon auszugehen, dass der Verkehrswert wohl ein Vielfaches des landwirtschaftlichen Marktwertes betrÃ¤gt und mit dem Marktwert von GrundstÃ¼cken in der Bauzone vergleichbar ist oder diesem immerhin nahe kommt (vgl. BGE 119 Ib 366, E. 3c; BGr, 1. November 2012, 1C_435/2012, E. 4.2). Auch wenn das GrundstÃ¼ck an sich Ã¼berbaut wÃ¤re, ist bei Teilenteignungen unbebauter GrundstÃ¼cksteile fÃ¼r Strassenprojekte in der Regel ein Vergleich mit unbebauten Parzellen oder Abbruchobjekten zu ziehen, um den (Bau-)Landwert zu ermitteln (Walker SpÃ¤h, S. 9). Somit wÃ¤ren Vergleichspreise fÃ¼r unbebautes Landwirtschaftsland, welches aber der Wohnnutzung dient, beizuziehen. Es erscheint naheliegend, dass solche Preise (bzw. solches Landwirtschaftsland) nicht existieren. Allein deswegen lÃ¤sst sich die statistische Methode allerdings nicht verwerfen. Wie sich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt, mÃ¼ssen nÃ¤mlich nicht zwingend HandÃ¤nderungspreise fÃ¼r GrundstÃ¼cke mit der selben Zonierung herbeigezogen werden, sondern es ist vorab auf die Nutzung und auf Objekte Ã¤hnlicher Beschaffenheit abzustellen (BGE 122 I 168 E. 3b/bb; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4). Es rechtfertigt sich deshalb, auf Preise, die fÃ¼r unbebautes Wohnbauland erzielt wÃ¼rden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschrÃ¤nkten MÃ¶glichkeiten, die die zonenfremde Nutzung mit Bestandesschutz mit sich bringt, sowie die Dauer, fÃ¼r welche die zonenfremde Nutzung weiter aufrecht erhalten kann, mit PreiszuschlÃ¤gen oder -abzÃ¼gen zu berÃ¼cksichtigen (oben, E. 3.2; vgl. Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 105). Nur wenn die statistische Methode zu keinem eindeutigen Resultat fÃ¼hrt, sind weitere Berechnungsmethoden anzuwenden. Um den Verkehrswert anhand von Industriebaulandpreisen festzulegen, wie es die Vorinstanz tat, besteht aber nur schon mangels vergleichbarer Nutzung kein Raum. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus dem von der Vorinstanz angefÃ¼hrten Bundesgerichtsentscheid BGE 119 Ib 336 E. 3.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die SchÃ¤tzungskommission erwog, dass gemÃ¤ss statistischem Amt des Kantons ZÃ¼rich in der Gemeinde I fÃ¼r unbebautes Industrie- und Gewerbeland der Durchschnittsverkaufspreis der letzten zehn Jahre bei Fr. 841.-/m<sup>2</sup> liege, aufgrund des spÃ¤rlichen Datenmaterials aber die Ertragswertmethode anzuwenden und das Ergebnis mit der Lageklassenmethode zu verifizieren sei. Sie errechnete unter Zuhilfenahme der Berechnung aus dem Verfahren SchKII 4/2018, wo es um ein GrundstÃ¼ck in der selben Gemeinde und an der selben Strasse ging, einen Verkehrswert von Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup>). Vorliegend ist mit Blick auf die Daten des statistischen Amtes des Kantons ZÃ¼rich davon auszugehen, dass Vergleichspreise fÃ¼r unbebautes Wohnbauland Ã¼ber den Preisen fÃ¼r Industriebauland liegen dÃ¼rften (vgl. statistik.zh.ch &gt; Daten &gt; Immobilien &amp; Raum &gt; Immobilienmarkt &amp; -preise, besucht am 6. November 2019), weshalb sich die Frage stellt, ob die von der Vorinstanz festgelegte EntschÃ¤digung aufgrund des Verbots der reformatio in peius zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers ohnehin nicht mehr zu Ã¼berprÃ¼fen wÃ¤re. Allerdings lÃ¤sst sich den ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission zwar entnehmen, dass sie die unverbaubare Seesicht der GrundstÃ¼cke, die Unbebaubarkeit der umgebenden GrundstÃ¼cke und auch die Lage an der Kantonsstrasse berÃ¼cksichtigt hatte, aber nicht, ob sie wie oben aufgefÃ¼hrt, insbesondere die durch die Landwirtschaftszone bedingte NutzungseinschrÃ¤nkung angemessen berÃ¼cksichtigt hat. Damit erscheint es nicht ausgeschlossen, dass sich dadurch der errechnete Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- bzw. von Fr. 200.- noch verringern kÃ¶nnte. </p> <p class="Erwgung3">Weil das Verwaltungsgericht eine umstrittene EnteignungsentschÃ¤digung nach dem in E. 2 Gesagten nicht auf Angemessenheit Ã¼berprÃ¼ft, sondern lediglich Rechtskontrolle Ã¼bt, und dies wie gesagt nur mit Bezug auf das Gesamtergebnis, folgt daraus, dass die Ãnderung einer EntschÃ¤digung durch das Verwaltungsgericht selbst kaum je in Betracht kommt. Zwar sieht § 63 Abs. 1 VRG vor, dass das Verwaltungsgericht selbst entscheidet, wenn es die angefochtene Anordnung aufhebt. Indessen erscheint es sachgerecht, dass die Sache gestÃ¼tzt auf § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen wird, wenn das Gutachten eines SachverstÃ¤ndigen bzw. vorliegend der Entscheid der SchÃ¤tzungskommission zum Wert eines GrundstÃ¼cks nicht zu Ã¼berzeugen vermag (vgl. VGr, 28. Januar 2016, VR.2013.00001/2, E. 5.4). Insofern ist die Sache zur Neubeurteilung im Sinn dieser ErwÃ¤gungen an die SchÃ¤tzungskommission zurÃ¼ckzuweisen. Es erÃ¼brigt sich, die HÃ¶he des von der Vorinstanz vorgenommenen Abzugs fÃ¼r Vorgartenland zu Ã¼berprÃ¼fen, solange die Verkehrswertberechnung des Quadratmeter-Durchschnittspreises noch offen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der Rekurrent macht geltend, dass die GrundstÃ¼cke der Rekursgegner seit der Strassensanierung eine Wertsteigerung erfahren hÃ¤tten. Insbesondere sei die Einfahrt in die H-Strasse sicherer geworden und die Liegenschaften auch fÃ¼r FussgÃ¤nger erschlossen, wofÃ¼r er ohne weiteres TrottoirbeitrÃ¤ge hÃ¤tte erheben kÃ¶nnen, aber zugunsten der Rekursgegnerschaft darauf verzichtet habe. Die GrundstÃ¼cke der Rekursgegner 1 und 3 profitierten dann von einer neu erstellten Natursteinmauer und die Rekursgegnerin 3 zudem von der Entfernung der invasiven Neophyten auf ihrem GrundstÃ¼ck. Zur BegrÃ¼ndung dieser Vorbringen legte der Rekurrent die Rechnung fÃ¼r die Erstellung der Natursteinmauer und fÃ¼r die Entfernung der Neophyten zu den Akten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 12 AbtrG werden WerterhÃ¶hungen und Vorteile, und zwar auch solche, die durch die Befreiung von besonderen Lasten entstehen, welche durch die Enteignung auf dem verbleibenden Teil der Liegenschaft erwachsen, bei der Bestimmung der EntschÃ¤digung in billige BerÃ¼cksichtigung gezogen. Die BerÃ¼cksichtigung erfordert demnach eine ErmessensausÃ¼bung.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung sind WerterhÃ¶hungen, die aus dem Strassenbau resultieren und Gegenstand einer Beitragspflicht sein kÃ¶nnen, einzig nach den Sondervorschriften von § 62 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG) und somit im Rahmen der Beitragspflicht zu berÃ¼cksichtigen. Werden die TrottoirbeitrÃ¤ge nicht geltend gemacht, besteht kein Raum fÃ¼r eine BerÃ¼cksichtigung im Rahmen der EnteignungsentschÃ¤digung (vgl. RB 1964 Nr. 116). Insofern kann auch nicht geltend gemacht werden, dass den Enteigneten durch den Verzicht auf die Erhebung der TrottoirbeitrÃ¤ge ein Vorteil entstanden sei, welcher bei der EnteignungsentschÃ¤digung berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼sste. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Weiter stellt sich die Frage, inwiefern § 12 AbtrG Ã¼berhaupt Anwendung findet, wenn die EnteignungsentschÃ¤digung nach dem Verkehrswert bestimmt wird. Im Bundesrecht finden sich vergleichbare Bestimmungen: so regelt Art. 20 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG) die durch die Enteignung erfolgte Befreiung von besonderen Lasten. Diese Bestimmung regelt jedoch nur den Verkehrswert der <i>enteigneten</i> FlÃ¤chen. Sofern die Restparzelle von der Enteignung besonderer Lasten profitiert und so einen Wertzuwachs hat, ist dieser aber gemÃ¤ss Art. 22 EntG abzugelten und damit nur, wenn eine den Verkehrswert Ã¼bersteigende MinderwertentschÃ¤digung anfÃ¤llt (Art. 22 Abs. 1 EntG; Hess/Weibel, Art. 20 N. 6 sowie Art. 16 N. 11). Diese Regelung im Bundesrecht, die dazu fÃ¼hren kann, dass beim Enteigneten unter UmstÃ¤nden eine Bereicherung eintreten kann, schliesst nicht aus, dass die Kantone eine abweichende Regelung vorsehen (Hess/Weibel, Art. 16 N. 11). Wie Art. 22 Abs. 1 EntG ist auch die ZÃ¼rcher Bestimmung zu verstehen: Eine Vorteilsanrechnung soll nur bei der Berechnung der EnteignungsentschÃ¤digung nach der subjektiven Methode, mithin wenn ein den Verkehrswert Ã¼bersteigender Minderwert resultiert, mÃ¶glich sein (RB 1964 Nr. 116). Dies ergibt sich auch aus dem Wortlaut von § 12 AbtrG, welcher auf die nichtenteignete Restparzelle Bezug nimmt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Insofern findet § 12 AbtrG ausserhalb der subjektiven Methode keine Anwendung und es besteht, wenn der Verkehrswert die EnteignungsentschÃ¤digung bestimmt, kein Ermessensspielraum fÃ¼r eine BerÃ¼cksichtigung von WerterhÃ¶hungen und Vorteilen. Auch besondere Lasten, von welchen der Enteignete befreit wurde, fÃ¼hren in diesen FÃ¤llen nicht zu einer Anrechnung an die EntschÃ¤digung. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Demnach ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, damit sie fÃ¼r die enteigneten FlÃ¤chen die HÃ¶he der EnteignungsentschÃ¤digung im Sinn der ErwÃ¤gungen neu berechnet. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 5). Die Kosten sind deshalb der Rekursgegnerschaft unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; § 14 VRG). Dem nicht anwaltlich vertretenen Rekurrenten steht keine ParteientschÃ¤digung zu, da das Verfahren keinen besonderen Aufwand erforderte (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Rekursgegnerschaft steht eine solche mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens ebenfalls nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erlÃ¤utern: Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung des Rekurses werden die Dispositiv-Ziffern 1, 2 und 3 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 27. Februar 2019 aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung im Sinn der ErwÃ¤gungen an die SchÃ¤tzungskommission II zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'480.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Rekursgegnern 1.1 und 1.2 zu je einem <sup>1</sup>/<sub>6</sub>, der Rekursgegnerin 2 und der Rekursgegnerin 3 zu je <sup>1</sup>/<sub>3</sub> auferlegt, je unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keinen ParteientschÃ¤digungen gesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>