<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2007 79 S.305</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2007</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">305</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>79</b></span> <span class="ft2"><b>Benützungsgebühren (§ 34 Abs. 2 BauG)</b></span><br/> <span class="ft2"><b>-</b></span> <span class="ft2"><b>Schuldner der Benützungsgebühren ist der Eigentümer eines Ge-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>bäudes. Sie können von diesem erhoben werden, auch wenn sie bei</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der Mieterschaft nicht erhältlich gemacht werden konnten</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom</span><br/> <span class="ft3">4. September 2007 in Sachen W. gegen Einwohnergemeinde R.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2007</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">306</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">A.</span><br/> <span class="ft1">W. ist Eigentümer einer Liegenschaft an der M. Strasse in R.</span><br/> <span class="ft1">Dieses Haus war in der Zeit vom 15. November 1998 bis</span><br/> <span class="ft1">30. September 2005 an die Eheleute E. P. und M. P. vermietet.</span><br/> <span class="ft1">B.1.</span><br/> <span class="ft1">In der Zeit vom 16. Dezember 2002 bis 29. November 2004</span><br/> <span class="ft1">wurden M. P. für das Objekt "M. Strasse" in R. von der Finanz-</span><br/> <span class="ft1">verwaltung Benützungsgebühren für Wasser und Abwasser in Rech-</span><br/> <span class="ft1">nung gestellt.</span><br/> <span class="ft1">B.2.</span><br/> <span class="ft1">Am 17. November 2005 wurde W. von der Finanzverwaltung</span><br/> <span class="ft1">Benützungsgebühren für Wasser und Abwasser in Rechnung gestellt.</span><br/> <span class="ft1">Als Kunde wurde auf der Rechnung Frau M. P. aufgeführt.</span><br/> <span class="ft1">B.3.</span><br/> <span class="ft1">Mit Protokollauszug vom 12. Dezember 2005 beschloss der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinderat R., die offenen Gebührenrechnungen für die Lie-</span><br/> <span class="ft1">genschaft an der M. Strasse für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis</span><br/> <span class="ft1">30. September 2005 dem Eigentümer W. in Rechnung zu stellen.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">3.2.4.</span><br/> <span class="ft1">Zusammengefasst besteht in der Gemeinde R. in sämtlichen</span><br/> <span class="ft1">strittigen Bereichen eine gesetzliche Grundlage zur Erhebung von</span><br/> <span class="ft1">Benützungsgebühren. Damit ist aber noch nichts darüber ausgesagt,</span><br/> <span class="ft1">wer mit diesen Gebühren belastet werden darf.</span><br/> <span class="ft1">3.3.1.</span><br/> <span class="ft1">Das Abwasserreglement von 1990 (aAR) bezeichnet in § 34</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 als Schuldner der Abgaben den jeweiligen Grundeigentümer.</span><br/> <span class="ft1">Auch das neue Abwasserreglement von 2003 (AR) bezeichnet in</span><br/> <span class="ft1">§ 27 den Eigentümer als zur Bezahlung der Abgaben verpflichtet.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2007</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">307</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Die Abwassergebühren können damit grundsätzlich dem Ei-</span><br/> <span class="ft1">gentümer in Rechnung gestellt werden.</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.</span><br/> <span class="ft1">Das neue Wasserreglement (WR) definiert in § 37 denjenigen</span><br/> <span class="ft1">als zahlungspflichtig, dem laut Grundbuch das Eigentum zusteht. Im</span><br/> <span class="ft1">Wasserreglement von 1990 (aWR) findet sich keine analoge</span><br/> <span class="ft1">Bestimmung. Es ist daher zu prüfen, wer nach dem alten Wasser-</span><br/> <span class="ft1">reglement als zahlungspflichtig zu betrachten ist.</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.1.</span><br/> <span class="ft1">§</span> <span class="ft1">53 Abs. 1 aWR bezeichnet den Abonnenten als zah-</span><br/> <span class="ft1">lungspflichtig. Das Wasserreglement enthält jedoch keine Definition</span><br/> <span class="ft1">des Abonnenten. Es ist daher anhand des Reglements zu prüfen, wer</span><br/> <span class="ft1">als Abonnent anzusehen ist. (...)</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.2.</span><br/> <span class="ft1">§ 37 Abs. 1 aWR hält fest, dass die dauernde Lieferung von</span><br/> <span class="ft1">Wasser auf Grund der Anschlussbewilligung erfolgt. Abonnent ist</span><br/> <span class="ft1">somit, wem die Anschlussbewilligung erteilt wird. Mit der An-</span><br/> <span class="ft1">schlussbewilligung befasst sich § 51 Abs. 1 aWR. Demnach erhebt</span><br/> <span class="ft1">der Gemeinderat bei Erteilung der Anschlussbewilligung bzw. bei</span><br/> <span class="ft1">Erteilung der Baubewilligung die Vorauszahlung der mutmasslichen</span><br/> <span class="ft1">Anschlussgebühr, berechnet aufgrund der geschätzten Baukosten.</span><br/> <span class="ft1">Schuldner der Baukosten ist gestützt auf § 50 Abs. 2 aWR der Ei-</span><br/> <span class="ft1">gentümer der angeschlossenen Baute. Daraus folgt, dass der Eigen-</span><br/> <span class="ft1">tümer als Schuldner der Anschlussgebühren automatisch auch</span><br/> <span class="ft1">Empfänger der Anschlussbewilligung und daher als Abonnent anzu-</span><br/> <span class="ft1">sehen ist.</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.3.</span><br/> <span class="ft1">Auch § 38 Abs. 1 aWR, wonach der Abonnent gegenüber der</span><br/> <span class="ft1">Wasserversorgung für alle Schäden haftet, die durch sein Eigentum</span><br/> <span class="ft1">verursacht werden, weist darauf hin, dass der Eigentümer als</span><br/> <span class="ft1">Abonnent zu betrachten ist.</span><br/> <span class="ft1">Schliesslich ist auch festzuhalten, dass das Reglement den Be-</span><br/> <span class="ft1">griff "Mieter" nicht erwähnt. Auch dies ist zumindest ein Indiz dafür,</span><br/> <span class="ft1">dass der Eigentümer als Abonnent anzusehen ist.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2007</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">308</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">3.3.2.4.</span><br/> <span class="ft1">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Begriff "Abonnent"</span><br/> <span class="ft1">im aWR der Gemeinde R. sich einzig und alleine auf den Eigentümer</span><br/> <span class="ft1">der Liegenschaft bezieht. Damit ist sowohl nach altem wie auch nach</span><br/> <span class="ft1">neuem Wasserreglement gegenüber der Gemeinde grundsätzlich W.</span><br/> <span class="ft1">gebührenpflichtig.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">3.4.1.</span><br/> <span class="ft1">Zwischen den Eheleuten P. und W. bestand ein Mietvertrag im</span><br/> <span class="ft1">Sinne der Art. 253 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung</span><br/> <span class="ft1">des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obli-</span><br/> <span class="ft1">gationenrecht; OR; SR 220) vom 30. März 1911.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss Art. 256b OR trägt der Vermieter die mit der Sache</span><br/> <span class="ft1">verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben. Unter den Begriff</span><br/> <span class="ft1">Lasten und öffentliche Abgaben fallen Grundsteuern, Gebäudeversi-</span><br/> <span class="ft1">cherungsprämien, Wasser-, Abwasser-, Meteorwasser- und Kehricht-</span><br/> <span class="ft1">abfuhrgrundgebühren, dingliche Lasten des privaten und des öffent-</span><br/> <span class="ft1">lichen Rechts (Grund- und Vorzugslasten) und ähnliche Verpflich-</span><br/> <span class="ft1">tungen "aus dem 'Haben' der Sache". Die Regel, wonach diese Kos-</span><br/> <span class="ft1">ten vom Vermieter zu tragen sind, ergibt sich aus dem Wesen der</span><br/> <span class="ft1">Miete als obligatorischem Recht auf Gebrauchsüberlassung. Das Ge-</span><br/> <span class="ft1">setz setzt dabei voraus, dass solche Abgaben und Lasten den Eigen-</span><br/> <span class="ft1">tümer treffen sollen, weil sie mit dem Gebrauch der Sache nicht un-</span><br/> <span class="ft1">mittelbar verbunden sind (Roger Weber, in: Heinrich Honsell/Nedim</span><br/> <span class="ft1">Peter Vogt/Wolfgang Wiegand, Basler Kommentar zum Schweizeri-</span><br/> <span class="ft1">schen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Auflage,</span><br/> <span class="ft1">Basel 2003, N. 1 zu Art. 256b, mit weiteren Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">Dieser Grundsatz wurde auch schon mehrfach vom Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richt bestätigt, letztmals im Entscheid 4C. 268/2006: Gemäss</span><br/> <span class="ft1">Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezah-</span><br/> <span class="ft1">len, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese</span><br/> <span class="ft1">Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich</span><br/> <span class="ft1">vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Ne-</span><br/> <span class="ft1">benkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau be-</span><br/> <span class="ft1">zeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche</span><br/> <span class="ft1">Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462;</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2007</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">309</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002, E. 2.1, publ. in</span><br/> <span class="ft1">mp 2002 S. 163 ff., je mit Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">Art. 257b OR ermöglicht dem Vermieter, die öffentlichen Ab-</span><br/> <span class="ft1">gaben als Nebenkosten auszuscheiden und sie dem Mieter zu aufer-</span><br/> <span class="ft1">legen, sofern sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.</span><br/> <span class="ft1">Der Vermieter hat somit die Möglichkeit, die als Nebenkosten</span><br/> <span class="ft1">anfallenden Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren auf den</span><br/> <span class="ft1">Mieter zu überwälzen, falls er dies will. Auch nach den mietrechtli-</span><br/> <span class="ft1">chen Bestimmungen ist im Aussenverhältnis gegenüber dem Ge-</span><br/> <span class="ft1">meinwesen einzig und alleine der Vermieter für diese Gebühren</span><br/> <span class="ft1">zahlungspflichtig.</span><br/> <span class="ft1">3.4.2.</span><br/> <span class="ft1">Betrachtet man den am 2. April 2007 eingereichten Mietvertrag</span><br/> <span class="ft1">vom 9. November 1998, so wurde unter Ziff. 4 vereinbart, dass</span><br/> <span class="ft1">sämtliche Nebenkosten direkt zulasten des Mieters gehen würden.</span><br/> <span class="ft1">Damit hat der Eigentümer von der Möglichkeit gemäss</span><br/> <span class="ft1">Art. 257d OR Gebrauch gemacht und die Nebenkosten dem Mieter</span><br/> <span class="ft1">auferlegt. Diese Vereinbarung beschlägt aber bloss das zivilrechtliche</span><br/> <span class="ft1">Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter, wonach letzte-</span><br/> <span class="ft1">rer anstelle des ersteren die Gebühren zu bezahlen hat. Sie vermag</span><br/> <span class="ft1">aber nicht in das reglementarisch öffentlich-rechtlich begründete Ab-</span><br/> <span class="ft1">gabeverhältnis zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer einzu-</span><br/> <span class="ft1">greifen.</span><br/> <span class="ft1">3.5.</span><br/> <span class="ft1">Die Gebührenrechnungen für die Zeit vom 1. Oktober 2004 bis</span><br/> <span class="ft1">zum 30. September 2005 in der Höhe von Fr. 3'311.-- wurden somit</span><br/> <span class="ft1">zu Recht dem Eigentümer W. zugestellt. Er ist aufgrund obiger</span><br/> <span class="ft1">Ausführungen als Eigentümer der Liegenschaft an der M. Strasse in</span><br/> <span class="ft1">R. für die anfallenden Gebühren zahlungspflichtig. (...)</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">3.5.3.</span><br/> <span class="ft1">Im Weiteren ist nun zu prüfen, ob der Beschwerdeführer auch</span><br/> <span class="ft1">für die Benützungsgebühren in der Zeit vom Oktober 2001 bis</span><br/> <span class="ft1">September 2004 in der Höhe von Fr. 3'633.-- aufzukommen hat, ob-</span><br/> <span class="ft1">wohl diese jeweils an die Mieterin fakturiert wurden.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2007</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">310</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hatte einen ähnli-</span><br/> <span class="ft1">chen Fall zu entscheiden (VB.2001.00209), welchem folgender</span><br/> <span class="ft1">Sachverhalt zugrunde lag: Die betroffene Gemeinde liess die Gebüh-</span><br/> <span class="ft1">renrechnungen für eine Tennishalle über mehr als 20 Jahre der Be-</span><br/> <span class="ft1">triebs-AG zukommen, welche diese Tennishalle betrieb, obwohl sie</span><br/> <span class="ft1">nicht Grundeigentümerin war. Die Reglemente sahen als Schuldner</span><br/> <span class="ft1">der Benützungsgebühren die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechts-</span><br/> <span class="ft1">berechtigten vor. Nachdem die Betriebs-AG in Konkurs gefallen war,</span><br/> <span class="ft1">stellte die Gemeinde die Rechnung den beiden Grundeigentümern</span><br/> <span class="ft1">zu. Diese machten geltend, ein solches Vorgehen stelle einen unzu-</span><br/> <span class="ft1">lässigen Schuldnerwechsel dar. Das Verwaltungsgericht hielt fest, ein</span><br/> <span class="ft1">solches Vorgehen sei zulässig. Die Gemeinde habe durchaus über-</span><br/> <span class="ft1">zeugend dargelegt, dass die Zusendung der Rechnungen an die Mie-</span><br/> <span class="ft1">terin aus Gründen der administrativen Vereinfachung erfolgt sei, dies</span><br/> <span class="ft1">habe aber an der eigentlichen Schuldnerstellung nichts zu ändern</span><br/> <span class="ft1">vermocht und es sei zulässig, die Rechnung nun den Eigentümern</span><br/> <span class="ft1">zuzustellen.</span><br/> <span class="ft1">Diese Rechtsprechung wirkt auch für die Schätzungskommis-</span><br/> <span class="ft1">sion überzeugend. Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem Schreiben</span><br/> <span class="ft1">an den Beschwerdeführer (...) ausgeführt, man habe die Gebühren-</span><br/> <span class="ft1">rechnungen in den vergangenen Jahren direkt den Mietern zugestellt,</span><br/> <span class="ft1">um dem Vermieter die Weiterverrechnung zu ersparen. Erst nachdem</span><br/> <span class="ft1">es nicht gelungen sei, die Gebühren beim Ehepaar P. zu beziehen,</span><br/> <span class="ft1">habe man diese beim Eigentümer eingefordert.</span><br/> <span class="ft1">Ein solches Vorgehen macht durchaus Sinn und ist absolut</span><br/> <span class="ft1">nachvollziehbar. Die Gemeinde hat sich, nachdem es ihr nicht ge-</span><br/> <span class="ft1">lang, bei den Mietern die Benützungsgebühren einzutreiben, zu</span><br/> <span class="ft1">Recht an den Eigentümer der Liegenschaft gehalten, welcher als</span><br/> <span class="ft1">Abonnent Schuldner der Gebühren ist. Daher liegt auch kein Verstoss</span><br/> <span class="ft1">gegen das Verursacherprinzip oder das Gleichbehandlungsgebot vor.</span><br/> <span class="ft1">Die Rechnungsstellung erfolgte somit richtigerweise an W.,</span><br/> <span class="ft1">welcher für die ausstehenden Gebühren aufzukommen hat.</span><br/></div> </div> </body> </html>