Seite 1 Entscheid vom 28. August 2015 (530 15 12) __________________________________________________ ___________________ Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter J. Felix, Dr. Ph. Spitz, Dr. P. Leumann, Steuerrichterin M. Elbert, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A.____ , vertreten durch Zeller Dettwiler, Advokatur & Notariat , Herr Roman Zeller, Wasserturmplatz 3, 4410 Liestal Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin betreffend direkte Bundessteuer 2010 Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2010, amtliche Einschätzung vom 1. März 2012, welche der Beschwerdeführerin als Allei nerbin eröffnet wurde, wurde der Onkel der Pflichtigen, der Erblasser für den Zeitraum vom 1. Januar bis 10. Dezember 2010 (Todestag) zu einem steuerbaren Einkommen von 346‘100. -- veranlagt, wobei für die Überfüh- rung der Parzelle Nr. 62 GB X.____ vom Geschäfts- ins Privatvermögen ein Betrag von Fr. 324’00.-- als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit aufgerechnet wurde. 2. Mit Eingabe vom 29. März 2012 erhob die Pflichtige Einsprache und beantragte den Erlass der Steuerforderung. Mit Einspracheergänzung vom 28. November 2014 führte der Ver- treter aus, die Steuerverwaltung habe die Liegenschaft trotz nicht mehr gegebener Geschäfts- tätigkeit des Erblassers während Jahren und damit fälsch licherweise als geschäftlich ein- gestuft, so dass die Veranlagungsverjährung eingetreten sei. Eventualiter sei der Steuerwert zu hoch angesetzt. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 19. März 2015 hiess die St euerverwaltung die Einspra- che teilweise gut. Zur Begründung führte sie aus, die L iegenschaft sei gemäss der Präpon- deranzmethode dem Geschäftsvermögen zugewiesen worden. Die Handelsbilanz sei nach dem Massgeblichkeitkeitsprinzip für die Steuerbehörde zu beachten. Nach objektiven Kriterien sei ab dem Jahr 2003 keine Gewinnstrebigkeit mehr vorhanden g ewesen. Im Jahre 2008 sei die Ver- lustverrechnung für die Geschäftstätigkeit durch die Ste uerverwaltung nicht mehr zugelassen und für das Jahr 2009 sei eine Reversvereinbarung getroffen worden, welche für das Jahr 2010 verlängert worden sei. Die Pflichtige habe die Liegen schaft in der Steuererklärung 2011 als Pri- vatvermögen deklariert. Der Buchwert der Liegenschaft be trage aufgrund des Verkaufs von 94 m² Land im Jahr 2008 nicht mehr Fr. 150‘000.--, sonder n neu Fr. 147‘603.-- (= Fr. 150‘000.-- ./. Buchwert des verkauften Landes gemäss Katasteranzeige: 94 m² × Fr. 25.50). Der Gewinn aus der Überführung der Liegenschaft berechne sich demnach wie folgt: Vom Wert der Liegenschaft gemäss Verkehrswertschätzung der Steuerverwaltung vom 18. Juli 2014 in Höhe von Fr. 430‘000.-- sei der Buchwert in Höhe von Fr. 147‘603. -- abzuziehen, was Fr. 282‘397.-- ergebe. Unter Berücksichtigung der AHV-Beiträge in Höhe von 10% resultiere ein steuerbares Einkom- men aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 255‘837.--. Seite 3 4. Mit Eingabe vom 20. April 2015 erhob der Vertret er Beschwerde und beantragte, 1. Der Einsprache-Entscheid sei zufolge Eintretens der Veranlagungsverjährung aufzuheben, 2. Even- tualiter sei die direkte Bundessteuer angemessen herabzusetzen, 3. Unter o/e-Kostenfolge. Zur Begründung führte er aus, die Privatentnahme sei für die Pflichtige nicht absehbar gewesen, sei der Betrieb doch ausschliesslich mit Hobbycharakter gefüh rt worden. Die Pensionierung des Erblassers sei ein weiteres Indiz für die Aufgabe der Ge schäftstätigkeit gewesen. Es sei die Veranlagungsverjährung eingetreten. Zudem liege der aktuelle Liegenschaftswert wegen des vernachlässigten Unterhaltes unter dem damaligen Einstan dswert. Ein Mehrwert sei während der Geschäftstätigkeit nicht entstanden. 5. Mit Vernehmlassung vom 12. Juli 2015 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie aus, die Lieg enschaft sei dazumal gestützt auf die Präponderanzmethode und damit zu Recht ins Geschäftsvermögen überführt worden. Der blos- se Zeitablauf genüge nicht, um von einer Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen aus- zugehen. Zudem sei die Liegenschaft gestützt auf eine Re versvereinbarung zwischen der Steuerverwaltung und dem Erblasser und damit im gege nseitigen Einvernehmen im Geschäfts- vermögen belassen worden, da man mit der Überführung b is zum Inkrafttreten der Unterneh- menssteuerreform II per 1. Januar 2011 habe zuwarten w ollen. Dass der Vertreter nunmehr argumentiere, es läge eine Veranlagungsverjährung vor, sei mit Blick auf den Grundsatz von Treu und Glauben nicht haltbar. Die Pflichtige sei ge stützt auf das Massgeblichkeitsprinzip auf dem seinerzeit eingebuchten Wert von Fr. 150‘000.-- zu behaften. Der Verkehrswert von Fr. 430‘000.-- erscheine im Vergleich zum Gebäudeversicherungswert von Fr. 555‘000.-- moderat. 6. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Pa rteien an ihren Begehren fest. Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetz es über die direkte Bundes- steuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän- Seite 4 dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Ste uergesetz, StG) vom 7. Februar 1974 Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- über- steigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden. Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu stelle nden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Der Beurteilung unterliegt vorliegend, ob die Ste uerverwaltung zu Recht auf eine Über- führung der Parzelle Nr. 62 GB X.____ vom Geschäfts- in s Privatvermögen erkannt und ent- sprechend den bei der Überführung entstandenen Grundstü ckgewinn als steuerbares Einkom- men aus selbständiger Tätigkeit aufgerechnet hat. 3. Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehren den und einmaligen Einkünfte mit Ausnahme der Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen (Art. 16 Abs. 1 und 3 DBG). a) Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowi e aus jeder anderen selbständigen Er- werbstätigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG). Dazu zählen auch a lle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleich- gestellt ist unter anderem die Überführung von Geschäf ts- in Privatvermögen. Als Geschäfts- vermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstä- tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). b) Die Überführung einer Geschäftsliegenschaft ins Pri vatvermögen (Privatentnah- me) stellt eine sog. steuersystematische Realisation nach Art. 18 Abs. 2 DBG dar. Dies hat zur Folge, dass die Differenz zwischen Verkehrswert und Buch wert der Liegenschaft als Einkom- men besteuert wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A. Zü- rich 2009, Art. 18 N 79 ff.). 4. Der Vertreter macht geltend, bereits die damalig e Überführung der Liegenschaft ins Ge- schäftsvermögen (Einbringung) sei zu Unrecht erfolgt. Di e Steuerverwaltung hält dafür, die Seite 5 Überführung sei in gegenseitigem Einvernehmen zwischen dem Erblasser und der Steuer- verwaltung bzw. gestützt auf die Präponderanzmethode erfolgt. a) Wirtschaftsgüter können aufgrund ihrer Beschaffenhei t und konkreten Zweckbe- stimmung notwendiges Geschäfts- oder notwendiges Privatve rmögen bilden oder, wie na- mentlich Liegenschaften, Alternativgüter darstellen, d. h. sowohl zum Geschäfts- wie auch zum Privatvermögen gehören. Für die Abgrenzung ist massgebe nd auf die technisch-wirtschaftliche Funktion des Vermögenswertes abzustellen; Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn es tatsächlich dem Geschäft dient (vgl. Entscheid des Bundes gerichts [BGE] 2C_515/2013 vom 27. November 2013, E. 2.1, mit weiteren Hinweisen). Dient ein Alternativgut gleichzeitig sowohl privaten wie auch geschäftlichen Zwecken, spricht man von gemischten Gütern. Die Zuweisung zum Geschäfts- oder Privatvermögen erfolgt in diesen Fäll en nach der sogenannten Präpon- deranzmethode (Amschwand, Geschäftsvermögen oder Privatvermögen? Eine Übersicht, publ. in: Steuerrevue [StR] 2000, S. 481 ff.). Nach der Pr äponderanzmethode werden ab dem 1. Ja- nuar 1995 diejenigen gemischt, d.h. teils geschäftlich, teils privat, genutzten Objekte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit die nen, in ihrer Gesamtheit dem Ge- schäftsvermögen zugewiesen. Die nicht vorwiegend geschäft lich genutzten Objekte gehören demgegenüber gesamthaft zum Privatvermögen, auch wenn sie teilweise geschäftlich genutzt werden (BGE 133 II 420, E. 3.3, mit weiteren Hinwei sen). Ein Vermögenswert dient dann vor- wiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit, wenn er zu mehr als 50% geschäftlich genutzt wird (Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Art. 18 DBG N 55; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 18 N 107, mit weiteren Hinweisen). b) Gemäss Art. 58 Abs. 1 lit. a DBG setzt sich der steue rbare Reingewinn aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Sal dovortrages des Vorjahres zu- sammen. Er wird ergänzt durch alle vor Berechnung des S aldos der Erfolgsrechnung ausge- schiedenen Teile des Geschäftsergebnisses, die nicht zur D eckung des geschäftsmässigen Aufwandes verwendet werden, wie insbesondere die geschäf tsmässig nicht begründeten Ab- schreibungen und Rückstellungen (lit. b) sowie die der E rfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträge (lit. c). Es gilt somit das Prinzip der Massgeblich keit der nach den Regeln des Handels- rechts aufgestellten Handelsbilanz auch für die Steuer bilanz unter Vorbehalt der steuerrechtli- chen Korrekturvorschriften sowie der zwingenden handelsrec htlichen Vorschriften. Der Grund- satz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerb ilanz wirkt sich auch in verfahrens- rechtlicher Hinsicht aus. Die steuerpflichtige Gesellschaft muss sich nach diesem Prinzip grund- sätzlich bei der von ihr in ihren ordnungsgemäss geführte n Büchern erscheinenden Darstellung Seite 6 der Vermögenslage des Jahresergebnisses behaften lassen (v gl. BGE 141 II 83, E. 3.1 f., mit weiteren Hinweisen). c) Vorliegend gelangte die Steuerverwaltung unter Hi nweis auf die Präponderanz- methode mit Schreiben vom 27. September 1996 an den E rblasser und wies denselben an, die Liegenschaft in die Geschäftsbuchhaltung einzubuchen. Der Treuhänder werde beauftragt, den entsprechenden Buchwert zu ermitteln. Zur Begründung wurde ausgeführt, er verbuche seit Jahren eine jährliche Geschäftsmiete und die geschäftliche Nutzung der Liegenschaft sei grös- ser als die Privatwohnung. In der Bilanz des Schreinerbe triebes des Jahres 1995 wurde unter Verweis auf das vorgenannte Schreiben und dem Titel „U eb. von Privat an Geschäft“ die Lie- genschaft mit einem Betrag von Fr. 150‘000.-- eingebuch t. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Qualifikation der Liegenschaft als Geschäftsvermögen falsch sein soll. Vielmehr erfolgte die Einbringung nicht nur aufgrund der Präponderanzmetho de zu Recht, sondern ist der Erblasser aufgrund des Massgeblichkeitsprinzips auf die von ihm se lbst vorgenommene Einbuchung zu behaften, und zwar auch auf den damals seitens des Treuh änders festgelegten Buchwert von Fr. 150‘000.--. Seither wurde vom Erblasser immer di eser Betrag deklariert und seitens der Steuerverwaltung veranlagt, was stets unbestritten blie b. Abschreibungen wurden unbestritte- nermassen nie vorgenommen. Der vorgenannte Buchwert gil t entsprechend immer noch, ist doch auch der aktuellsten Bilanz, d.h. jener aus dem Jahr 2008 ein solcher von nach wie vor Fr. 150‘000.-- zu entnehmen. 5. Weiter macht der Vertreter geltend, die Überführ ung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen (Privatentnahme) hätte schon vor Jahre n erfolgen müssen, zumal der Erb- lasser infolge Pensionierung eine Rente beziehe und entsprechend keine Erwerbstätigkeit mehr ausübe. Daher sei das Besteuerungsrecht hinsichtlich der Privatentnahme verjährt. a) Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält die sen bei, solange keine Ver-äusserung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt. Dies gilt unabhängig von der Aufga- be der selbständigen Erwerbstätigkeit, aber auch bei E rbgang, Schenkung oder Verpachtung nach Aufgabe einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Auch bei Geschäftsaufgabe bleibt die bis- herige Qualifikation bis zur Beendigung der Liquidation bestehen (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 2. A., 2011, S. 58 f.). Der Steuerpflichtige hat gegenüber den Steuer- behörden den eindeutigen Willen zu äussern, beispielsw eise durch die Buchung einer Privat- entnahme, die Liegenschaft ins Privatvermögen überführ en zu wollen. Tut er dies nicht, ist Seite 7 grundsätzlich davon auszugehen, dass die Liegenschaft im Ge schäftsvermögen verbleibt; durch den blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegensc haft nicht ins Privatvermögen überge- hen (vgl. BGE vom 7. November 1986 i.S. K. gegen Steu errekurskommission des Kantons Ba- sel-Landschaft, publ. In : Archiv für Schweizerisches Abgab erecht [ASA] 57, S. 271 ff., E. 3b ; BGE vom 13. Juli 1994, publ in: StR 1994, S. 575 ff., E. 5b). Hintergrund hierfür bildet die Über- legung, dass die Besteuerung eines Liquidationsgewinne s bei einer Privatentnahme zu einer wirtschaftlichen Belastung für den Eigentümer werden ka nn und demgemäss erst dann Platz greifen soll, wenn unumstösslich feststeht, dass der Liquidationsfall tatsächlich eingetreten bzw. gewollt ist (Reich, a.a.O., Art. 18 DBG N 42, mit weiteren Hinweisen). b) Vorliegend erfolgte somit entgegen der Ansicht de s Vertreters keine quasi auto- matische Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins P rivatvermögen bei Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit infolge Zeitablaufes. Da sich die Liegenschaft damit nach wie vor im Geschäftsvermögen befindet, sind auch die vom Vertreter gemachten Ausführungen zum Eintritt der Veranlagungsverjährung hinfällig. 6. Wie hiervor gesehen, hat die Privatentnahme durch ei n Aktivwerden des Steuerpflichti- gen im Sinne einer eindeutigen Willensbekundung gegenüber der Steuerbehörde zu erfolgen. a) Mit Schreiben vom 18. April 2005 wandte sich die da malige Vertreterin des Erb- lassers im Zusammenhang mit der geplanten Aufgabe der E rwerbstätigkeit an die Steuerver- waltung. Sie führte aus, man wolle die Steuerfolgen der Überführung der Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen abklären. Aus diesem Grund ersuche man die Steuerverwaltung, den mas- sgebenden Verkehrswert für die Überführung zu ermitteln. Mit Datum vom 15. September 2005 schätzte die Steuerverwaltung den Wert der Geschäftsliege nschaft auf Fr. 430‘000.--. Im An- schluss daran hat der Erblasser auf die Überführung ver zichtet und stattdessen sein Gewerbe im kleinen Rahmen fortgeführt. b) Mit Schreiben vom 29. Februar 2008 wandte sich die Steuerverwaltung an den Erblasser und teilte demselben mit, dass man aufgrund der Geschäftsabschlüsse, welche in den letzten vier Jahren mit einem minimalen Umsatz und V erlusten abgeschlossen hätten, die- se Art der Geschäftstätigkeit steuerlich nicht mehr akzepti eren könne. Entsprechend werde le- diglich noch der im Steuerjahr 2007 erzielte Geschäft sverlust zugelassen. Im Jahr 2008 sei die Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen zu überführen. Mi t Schreiben vom 4. April 2008 Seite 8 wandte sich die damalige Vertreterin des Erblassers an die Steuerverwaltung und teilte mit, dass mit der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen noch bis min- destens dem 31. Dezember 2009 zugewartet werde, da bis dann klarer sein sollte, was mit der Geschäftsliegenschaft geschehen soll (Verkauf, Überführu ng etc.). Mit Unterzeichnung des Schreibens erklärte sich die Steuerverwaltung mit dem Be steuerungsaufschub einverstanden (sog. Reversvereinbarung). c) Mit Schreiben vom 8. Januar 2010 wandte sich die dama lige Vertreterin des Erb- lassers erneut an die Steuerverwaltung und teilte mit, per 1. Januar 2011 würden gestützt auf die Unternehmenssteuerreform II (USTR II) neue Bestim mungen in Kraft treten, gemäss wel- chen die Besteuerung der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen für den Erblasser milder ausfallen würde. Daher sei die Liegenschaft bis mindestens dahin noch als Geschäftsliegenschaft zu behandeln. Mit Unterzeichnung des Schreibens erklärte die Steu- erverwaltung sich mit dem nochmaligen Besteuerungsaufsch ub einverstanden (sog. Revers- vereinbarung). d) Hintergrund dieser Vereinbarung war das absehbare Inkrafttreten per 1. Januar 2011 der aufgrund des Bundesgesetzes vom 23. März 2007 üb er die Verbesserung der steuer- lichen Rahmenbedingungen für unternehmerische Tätigkei ten und Investitionen (Unterneh- menssteuerreformgesetz II) beschlossenen Art. 18a und 37b DBG. Wird gemäss dem Auf- schubtatbestand Art. 18a Abs. 1 DBG eine Liegenschaft d es Anlagevermögens aus dem Ge- schäfts- ins Privatvermögen überführt, so kann die steuerpf lichtige Person verlangen, dass im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen d en Anlagekosten und dem massgeben- den Einkommenssteuerwert besteuert wird. In diesem Fall gelten die Anlagekosten als neuer massgebender Einkommenssteuerwert und die Besteuerung de r übrigen stillen Reserven als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit wird bis zur Veräusserung der Liegenschaft aufgeschoben. Im Zeitpunkt der Überführung werden gem äss dieser Norm also lediglich die wieder eingebrachten Abschreibungen besteuert und der Wertzuwachsgewinn aufgeschoben (vgl. Kreisschreiben Nr. 28 der Eidgenössischen Steuerverwal tung [ESTV], Besteuerung der Liquidationsgewinne bei definitiver Aufgabe der selb ständigen Erwerbstätigkeit vom 3. Novem- ber 2010 [KS Nr. 28], Ziff. 2.4.1). Hätte sich vorlie gend der Erblasser auf diese Norm berufen, wäre der ganze Gewinn, da wie gesehen keine Abschreibu ngen vorgenommen wurden, aufge- schoben worden. Wird gemäss Art. 37b DBG betreffend Liquidationsgewinne die selbstständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so ist die S umme der in den letzten zwei Geschäftsjah- Seite 9 ren realisierten stillen Reserven getrennt vom übrigen Einkommen zu besteuern. Einkaufsbei- träge gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG sind abziehbar. W erden keine solchen Einkäufe vorge- nommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der reali sierten stillen Reserven, für den der Steu- erpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG nachweist, zu ei- nem Fünftel der Tarife nach Art. 36 berechnet. Für di e Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Satzes ist e in Fünftel dieses Restbetrages massge- bend, es wird aber in jedem Falle eine Steuer zu ein em Satz von mindestens 2 Prozent erho- ben. Hätte sich vorliegend der Erblasser auf diese Norm berufen, wäre die Liquidation, da eine gesonderte Besteuerung zu einem tieferen Satz erfolg t wäre, milder besteuert worden als unter dem alten, d.h. bis Ende des Jahres 2010 geltenden Rech ts. Gemäss Art. 37b Abs. 2 DGB gilt Abs. 1 auch für den überlebenden Ehegatten, die ander en Erben und die Vermächtnisnehmer, sofern sie das übernommene Unternehmen nicht fortführe n; die steuerliche Abrechnung erfolgt spätestens fünf Kalenderjahre nach Ablauf des Todesjahre s des Erblassers. Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob auch die Erben die Voraussetzungen gemäss Abs. 1 erfüllen müssen. Halte man sich gemäss Anhang II zum KS Nr. 28, Verordnung über die Be- steuerung der Liquidationsgewinne bei der definitiven Aufgabe der selbständigen Erwerbstätig- keit (Art. 37b DGB), Erläuterungen der Stabstelle Gese tzgebung der ESTV vom Januar 2010, Ziff. 1.3, bei der Auslegung von Art. 37b DBG strikte a n den Wortlaut, hätte dies die bizarr an- mutende Konsequenz, dass auch die Erben die Voraussetzung en des Alters (55. Altersjahr er- reicht) oder der Invalidität (Unfähigkeit zur Weiterfüh rung infolge Invalidität) erfüllen müssten, wenn sie die privilegierte Liquidationsbesteuerung geltend machen wollten. Obwohl die Materia- len diesbezüglich keinen Aufschluss geben würden, könne ge stützt auf die erkennbaren zu- grundeliegenden Wertungen davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber dies nicht gewollt habe. Daraus folgt, dass die Erben, die Vorau ssetzung des Alters oder der Invalidität nicht erfüllen müssen, um sich auf Art. 37b DBG berufen zu können. e) Bis zum Tod des Erblassers am 10. Dezember 2010 erfol gte damit keine Wil- lensbekundung hinsichtlich einer Privatentnahme. Im Gege nteil bestand zwischen dem Erblas- ser und der Steuerverwaltung ein gegenseitiges Einvernehmen dahingehend, dass die Überfüh- rung erst im Jahr 2011 und damit unter dem neuen Rech t gemäss USTR II stattfinden sollte. Auch vor diesem Hintergrund ist der gegenüber der Steu erverwaltung erhobene Vorwurf des Vertreters, die Überführung hätte schon lange erfolgen müssen und eine Besteuerung sei heute verjährt, zurückzuweisen. Eine solche Argumentation widerspricht vielmehr dem Grundsatz von Treu und Glauben, der in Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfa ssung der Schweizerischen Eidgenos- senschaft vom 18. April 1999 (BV) ausdrücklich als ein Gru ndsatz rechtsstaatlichen Handelns Seite 10 genannt wird und aus Art. 9 BV folgt und in erster Li nie den Schutz berechtigten Vertrauens einschliesst. Jede Partei soll dem gegebenen Wort treu bleiben, und die Gegenpartei soll die- sem Wort Glauben schenken, d.h. darauf vertrauen dürfen . Der Grundsatz gilt auch im Steuer- recht und zwar sowohl für die Steuerbehörden wie auch für die Steuerpflichtigen in ihrem wech- selseitigen Verhältnis. Er gebietet ein loyales und vert rauenswürdiges Verhalten im Rechtsver- kehr (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Vorbemerkungen [VB] zu Art. 109 - 121 N 50, mit weiteren Hinweisen). 7. Die Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt , zwar liege eine Reverslösung vor, wonach die Liegenschaft im gegenseitigen Einvernehmen e rst im Jahr 2011 überführt werden sollte. Da der Erblasser jedoch im Jahr 2010 verstorben se i und die Beschwerdeführerin den Schreinereibetrieb nicht weitergeführt habe, sei die Überführung per Todestag erfolgt und daher zu Recht auf diesen Zeitpunkt besteuert worden. a) Mit Ehe- und Erbvertrag vom 10. Februar 1989 zwi schen der Tante der Pflichti- gen (verstorben am 2. Oktober 1994) und dem Erblasser w urde die Beschwerdeführerin als Alleinerbin eingesetzt. Der Antritt der Erbschaft erf olgte nach Durchführung eines Öffentlichen Inventars, mit Auskündungsfrist vom 10. Februar bis 25. M ärz 2011, mit Annahmeerklärung der Pflichtigen am 18. April 2011. Konsequenz des Öffentli chen Inventars war, dass gemäss Art. 589 Abs. 1 ZGB die im Inventar verzeichneten Schulden und Vermögenswerte auf die Pflichtige übergingen. Die Haftung ist gemäss Art. 589 Abs. 3 ZGB grundsätzlich auf die Schulden be- schränkt, die im Inventar verzeichnet sind. Gemäss Art. 590 Abs. 1 ZGB sind Erben grundsätz- lich nicht haftbar für Forderungen, deren Anmeldung durch die Gläubiger versäumt wurde. Im Öffentlichen Inventar wurde die Pflichtige darauf hing ewiesen, dass für Steuerschulden und andere öffentlichrechtliche Forderungen keine Anmeldun gspflicht bestehe; bei Annahme der Erbschaft unter Öffentlichem Inventar würden die Erben für offene Steuerschulden des Erblas- sers also auch dann haften, wenn diese nicht verzeichnet se ien. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht von Bundesrechts wegen keine Anmeldungspflicht für die auf die Erben übergehenden Steuerschulden eines Erblassers. Da die Ste uerforderung ihre Grundlage im öffentlichen Recht habe, sei es dem öffentlichen Recht vorbehalten zu bestimmen, ob und unter welchen Bedingungen die Steuerforderung gegen den Er blasser auf dessen Erbe übergeht bzw. ob der Fiskus, um seine Rechte nicht zu verlieren, si e in ein öffentliches Inventar anzu- melden habe. Die Art. 589 und 590 ZGB seien auf öffe ntlichrechtliche Forderungen nicht an- wendbar, wenn nicht das kantonale öffentliche Recht der en Geltung ausdrücklich vorbehalte. Seite 11 Eine abweichende kantonale Regelung oder Praxis verletze somit den Grundsatz der deroga- torischen Kraft des Bundesrechts nicht und verstosse auch nicht gegen Sinn und Zweck des Bundesprivatrechts (BGE 102 Ia 483, E. 5 und 6; BSK ZGB II - Wissmann/Vogt/Leu, Art. 589 N 5, mit weiteren Hinweisen). Da den einschlägigen base llandschaftlichen Normen keine abwei- chende Regelung zu entnehmen ist und auch keine abwei chende Praxis besteht, ergibt sich demzufolge, dass für Steuerforderungen keine Anmeldung im Öffentlichen Inventar zu erfolgen hat und die Erben für die im Inventar nicht angemelde ten öffentlichrechtlichen Forderungen vollumfänglich haften. Vorliegend haftet die Pflichti ge damit auch für die im Öffentlichen Inven- tar nicht angemeldeten Steuerforderungen des Erblassers. b) Gemäss der in Art. 560 des Schweizerischen Zivilgeset zbuches vom 10. Dezem- ber 1907 (ZGB) statuierten Universalsukzession erwerben d ie Erben die Erbschaft als Ganzes (BSK ZGB II - Schwander, Art. 560 N 2). Damit treten die Erben grundsätzlich in alle Rechte und Pflichtigen des Erblassers ein. Die Pflichtige hat damit nicht nur, wie hiervor gesehen, die Haftung für die Steuerforderungen übernommen, sonder n kommt, infolge Übergangs des Ge- schäftsvermögens auch in den Genuss der vom Erblasser mit de r Steuerverwaltung vereinbar- ten Reverslösung, welche nicht, von was die Steuerverwaltu ng fälschlicherweise auszugehen scheint, mit dem Tod des Erblassers endet, zumal seitens d er Steuerverwaltung kein entspre- chender Vorbehalt angebracht worden ist. c) Hinsichtlich eines geerbten Geschäftsbetriebes bleibt es den Erben überlassen, ob sie die selbständige Erwerbstätigkeit fortsetzen oder beenden. Dies erlaubt es den Erben, selbst zu entscheiden, ob sie die Steuerfolgen einer Privatentnahme im Zeitpunkt des Erbgangs eintreten lassen oder die Liegenschaft, zumindest vorerst , im Geschäftsvermögen belassen wollen. Es stehen namentlich drei Varianten zur Verfü gung: Erstens können die Erben die Lie- genschaften durch Erklärung gegenüber der Steuerverwaltu ng ins Privatvermögen überführen, womit der Kapitalgewinn nach Art. 18 Abs. 2 DBG steu erbar wird. Zweitens besteht die Mög- lichkeit, die Tätigkeit des Erblassers in der bisherigen o der einer modifizierten Form fortzuset- zen, woraus sich ohne weiteres der Schluss auf eine selbst ändige Erwerbstätigkeit ergibt. Die Besteuerung des Kapitalgewinns wird diesfalls bis zum Zei tpunkt einer allfälligen Realisation aufgeschoben (Art. 18 Abs. 2 DBG). Schliesslich ist, drittens, zulässig, die Liegenschaften unter Aufschub der Steuer auf dem Kapitalgewinn zunächst ein mal im Geschäftsvermögen zu belas- sen, auch wenn die Erben die vom Erblasser ausgeübte Geschäftstätigkeit nicht aktiv weiterfüh- ren (vgl. BGE 2C_515/2013, E. 2.4.2). Seite 12 d) Relevant ist demnach, welche der vorgenannten Handl ungsvarianten die Be- schwerdeführerin gewählt hat. Wie gesehen, erfolgte d er Antritt der Erbschaft und damit des Schreinereibetriebes im Jahr 2011. Einen Entscheid über die drei hiervor erwähnten Varianten - Überführung ins Privatvermögen, Fortführung des Geschä fts, Belassen im Geschäftsvermögen ohne Weiterführung der Geschäftstätigkeit - konnte dami t seitens der Pflichtigen im vorliegend strittigen Steuerjahr 2010 naturgemäss gar noch nicht vorgenommen werden. Überdies liegt die von der Praxis geforderte ausdrückliche Erklärung gegenüb er der Steuerverwaltung, die Lie- genschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführen zu wollen, bis heute, geschweige denn für das Steuerjahr 2010, nicht vor. Die Pflichti ge hat zwar ab Herbst des Jahres 2011 und im Jahr 2012 den Schreinereibetrieb, in dem sie wertl oses Material entsorgte und die noch vor- handenen Maschinen verkaufte, liquidiert und zudem die fragliche Liegenschaft in der Steuerer- klärung des Jahres 2011 als Privatvermögen deklariert. Ob diese implizite Geschäftsaufgabe indes genügt, um eine Privatentnahme anzunehmen, kann vorliegend, da hier über das Steuer- jahr 2010 zu entscheiden ist, offen bleiben. e) Zu guter Letzt bleibt darauf hinzuweisen, dass die B esteuerung mit der Reverslö- sung in gegenseitigem Einvernehmen zwischen dem Erblasser und der Steuerverwaltung ins Steuerjahr 2011, mit dem Ziel einer milderen Besteue rung aufgrund der Gesetzesnovelle der USTR II, aufgeschoben wurde. Die Reverslösung gilt aufgr und der Universalsukzession wie gesehen auch für die Pflichtige. Auch die Steuerverwal tung hat sich daran zu halten. Eine Be- steuerung im Steuerjahr 2010 verstösst daher nicht nur gegen die Vereinbarung, sondern auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. f) Aus alledem ergibt sich, dass die Steuerverwaltung, jedenfalls für das Steuerjahr 2010, zu Unrecht von einer Überführung der Liegenschaf t vom Geschäfts- ins Privatvermögen ausgegangen ist und einen Liquidationsgewinn besteuert hat. g) Aus den vorstehenden Ausführungen zeigt sich, dass ei ne Besteuerung zwar nicht im Jahr 2010, aber wohl im Jahr 2011 zu erfolge n hat. Da sich die Pflichtige, soweit er- sichtlich bis heute nicht auf den Aufschubtatbestand gemäss Art. 18a DBG berufen hat, wird die Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, nach Art. 37b DBG, auf den sich wie gese hen auch die Pflichtige als Erbin berufen kann, zu erfolgen haben. Die entsprechende Berechnung des Liquidationsgewinns wird alsdann von der Steuerverwaltung vorzunehmen sein, wobei für de n Überführungswert wohl auf die Verkehrswertschätzung der Steuerverwaltung vom 18. Juli 2014 in Höhe von Fr. 430‘000.--, Seite 13 zumal dieser Wert seitens des Vertreters dem Grundsatz na ch nicht bestritten worden ist, ab- gestellt werden kann. Dass dieser Wert plausibel ist, erg ibt sich auch aus dem Kaufvertrag be- treffend Mutation Nr. 911 vom 7. Mai 2008, mit welche r der Erblasser einen Streifen im Halte von 94m2 von der Parzelle Nr. 62 GB X.____ zu einem Qu adratmeterpreis von Fr. 470.-- ver- kauft hat. Multipliziert man die der Parzelle verbleibe nden 873 m2 (967m2 ./. 94m2) mit Fr. 470.-- resultiert ein reiner Landwert von Fr. 410‘31 0.--. Überdies wurde die Liegenschaft im Öf- fentlichen Inventar vom 7. April 2011 mit Fr. 510‘000.-- geschätzt, wobei dieser Wert in die Ver- anlagungsverfügung der Erbschaftssteuer vom 29. Juni 2011 einfloss, welche seitens der Pflichtigen unangefochten blieb. Schliesslich liegt ein e Verkehrswertschätzung der Baselland- schaftlichen Gebäudeversicherung (BGV) vom 11. April 1985 vor, welcher ein Neuwert von Fr. 426‘900.-- zu entnehmen ist. Vorliegend ist der Gebäudeversicherungswert im Jahr 2011 massgebend, so dass der Wert von Fr. 426‘900.-- entsprechen d zu indexieren ist. Der BGV- Index belief sich im Jahr 1985 auf 100 Punkte, jener im Jahr 2011 auf 130 Punkte, was eine Indexierung von 1.3 (130/100) bzw. ein Gebäudeversicherun gswert im Jahr 2011 von Fr. 555‘000.-- (= Fr. 426‘900.-- x 1.3) ergibt. Aus alled em ergibt sich, dass der von der Steuerver- waltung angenommene Verkehrswert von Fr. 430‘000.-- m oderat ausgefallen ist. Von diesem Wert ist wie hiervor dargetan, gestützt auf das Massgebli chkeitsprinzip, der Buchwert der Lie- genschaft abzuziehen. Entgegen der Ansicht des Vertrete rs, welcher den Antrag stellte, es sei zufolge Eintretens der Veranlagungsverjährung gar kein e Steuer zu erheben, wird der Gewinn aus der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen also zu besteuern sein. Da aufgrund der Privilegierung gemäss der USTR I I alsdann wohl eine mildere Besteue- rung als im Steuerjahr 2010 resultieren wird, ist die Beschwerdeführerin mit ihren Begehren zu rund 80% durchgedrungen. Damit ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. 8. Es bleibt über die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu befinden. a) Ausgangsgemäss sind der Beschwerdeführerin reduziert e Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 200.-- aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG). b) Nach Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 bi s 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 (VwVG) kan n bei Beschwerden in Steuer- sachen der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für de n Beizug eines Vertreters eine ange- messene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Mit Honorarno- Seite 14 te vom 20. August 2015 machte der Vertreter eine Par teientschädigung, ohne Hauptverhand- lung, in Höhe von insgesamt Fr. 5‘688.90 geltend, wel che sich aus 16.50 Stunden à Fr. 300.-- zuzüglich Auslagen von Fr. 317.50 und Mehrwertsteuer (MWS T) von Fr. 421.40 zusammen- setzte. Der gerichtlich anerkannte Stundensatz für Anwäl te beträgt Fr. 250.-- (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009, publ. in: Baselland- schaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.). Für die heutige Ver- handlung sind 2 weitere Stunden zuzusprechen, was ein Total von 18.50 Stunden ergibt. Das Honorar beläuft sich entsprechend auf Fr. 5‘337.90 (= 18.50 Stunden x Fr. 250.-- zuzüglich Aus- lagen und MWST). Entsprechend ihrem teilweisen Obsiegen im Umfang von 80% resultiert eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 4‘270.30. Notwendig sind Parteikosten, die zur sachge- rechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidig ung der besonderen Umstände des Einzelfalls objektiv unerlässlich sind (vgl. BGE 130 II 200, E. 7). Den Gerichten kommt bei der Festsetzung der notwendigen Kosten ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE vom 26. Mai 2003, 2a.363/2002, E. 5). Der betriebene Aufwand mu ss demnach vertretbar sein. Vorliegend wurde eine umfangreiche Rechtsschrift eingereicht, die dem Steuergericht bei der Entscheidfin- dung indes kaum weitergeholfen hat. Insbesondere die Ausführungen zur angeblichen Verjäh- rungsproblematik gingen an der zu entscheidenden Frage vorbei. Das Steuergericht kommt daher zum Schluss, dass lediglich die Hälfte der vorstehend berechneten reduzierten Parteient- schädigung in Höhe von Fr. 4‘270.30 als notwendige Bem ühungen zu vergüten ist. Demnach beläuft sich die reduzierte Parteientschädigung, die de r Beschwerdeführerin zu Lasten des Staates resp. der Steuerverwaltung des Kantons Basel-La ndschaft zuzusprechen ist, auf Fr. 2‘135.15 (inkl. Auslagen und MWST). Seite 15 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen t eilweise gutgeheissen. 2. Die Beschwerdeführerin hat reduzierte Verfahrenskoste n in Höhe von Fr. 200.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 20.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kos- tenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Koste nvorschuss von Fr. 800.-- wird ihr zurückerstattet. 3. Die Steuerverwaltung hat der Beschwerdeführerin e ine reduzierte Parteientschädigung in Höhe von Fr. 2‘135.15 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 4. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. d er Beschwerdeführerin (2), die Eidge- nössische Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwa ltung des Kantons Basel- Landschaft (3).