© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/25 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-5619, 20-5620 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 25.03.2022 Entscheiddatum: 11.02.2022 BUDE 2022 Nr. 012 Art. 21 Abs. 2 RPG, Art. 25 PBG, Art. 129 Abs. 2 PBG: Dem angefochtenen Sondernutzungsplan steht weder der kantonale noch der kommunale Richtplan entgegen (Erw. 4). Auch präjudiziert der Plan die noch ausstehende Umsetzung des ISOS nicht (Erw. 5). Weiter trägt der Sondernutzungsplan dem Kulturobjekt wie auch der geschützten Linde im Sinn der SchutzV Rechnung. Mit der Umsetzung des SNP kann auch die Fällung der Blutbuche gerechtfertigt werden. Dies begründet aber keine vorgängige Anpassung der SchutzV. Diesbezüglich sind die Rekurse gutzuheissen (Erw. 6). Der Sondernutzungsplan ermöglicht eine Überbauung, welche den bundesrechtlichen Planungszielen und - grundsätzen in hohem Masse Rechnung trägt. Der Entscheid der Vorinstanz, den angefochtenen Plan trotz Massstabssprung gutzuheissen, beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und ist – auch wenn es gemäss HBA andere Bebauungsmöglichkeiten gegeben hätte – nicht zu beanstanden (Erw. 7). Die Abweichungen von der Regelbauweise zwecks einer Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität sind gerechtfertigt und die nachbarlichen Interessen werden nicht übermässig beeinträchtigt (Erw. 8). Weder für sich alleine noch in ihrer Gesamtheit stellen die Abweichungen von der Regelbauweise eine materielle Zonenplanänderung dar. Der Plan erweist sich damit als rechtmässig und die Rügen hiergegen als unbegründet (Erw. 9). BUDE 2022 Nr. 12 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 20-5619/20-5620 Entscheid Nr. 12/2022 vom 11. Februar 2022 Rekurrentin 1 (im Rekurs Nr. 20-5619) Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ bestehend aus:  B.___  C.___  […] vertreten durch lic.iur. Saila Ruibal, Rechtsanwältin, Rütistrasse 5, 8580 Amriswil Rekurrenten 2 (im Rekurs Nr. 20-5620) D.___ und E.___ vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 9004 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Gesamtentsched vom 3. Juli 2020) vertreten durch Dr.iur. HSG Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen Rekursgegnerin (in beiden Rekursen Nrn. 20- 5619 und 20-5620) F.___ AG vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufenerstrasse 11, 9001 St.Gallen Betreff Sondernutzungsplan G.___strasse und 1. Änderung der Schutzverordnung Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 2/24 Sachverhalt A. a) Die F.___ AG ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001 an der G.___strasse (Kantonsstrasse) in Z.___. Das Grundstück liegt ge- mäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ in der Wohn-Gewer- bezone für dreigeschossige Bauten (WG3). Das Grundstück ist mit ei- nem herrschaftlichen , auf die G.___strasse ausgerichteten, dreige- schossigen Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert (Vers.-Nr. 002) über- baut. Weiter befinden sich auf dem Grundstück zwei Ökonomiebauten; eine grössere Remise und ein kleiner er Unterstand. In der nordöstli- chen Ecke des Grundstücks befinden sich sodann zwei freistehende Garagen. Gemäss der gültigen Schutzverordnung der Gemeinde Z.___ vom 6. Januar 2016 (im folgenden SchutzV) handelt es beim Wohnhaus Vers. -Nr. 002 um ein geschütztes Kulturobjekt (Inventar Nr. 003). Sodann befinden sich auf dem Grundstück zwei geschützte Naturobjekte (Inventar Nr. 004); eine Linde sowie eine Blutbuche. Öst- lich an das Grundstück grenzt der Friedhof H.___. b) Nördlich des Grundstücks l iegen die beiden Grundstücke Nrn. 005 und 006. Das Grundstück Nr. 005 steht im Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ , bestehend aus B.___, C.___, […]. Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen Wohnge- bäude (Vers.-Nr. 007) überbaut. Südlich des Wohngebäudes befindet sich ein eingeschossiges gedecktes Schwimmbad. Das Grundstück Nr. 006 steht im Eigentum von D.___ und E.___ und ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus (Vers.-Nr. 008) und einer Garage über- baut. c) Das Grundstück Nr. 001 war bis ins Jahr 201 5 der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) zugewiesen. Am 4. Mai 2010 verabschiedete der Gemeinderat Z.___ neben einer Änderung der SchutzV und des Baureglements, einen überarbeiteten Zonenplan, mit welchem unter anderem das Grundstück Nr. 001 neu der WG3 zuge- teilt werden sollte. Die Umzonung erfolgt vor dem Hintergrund, dass die Kirchgemeinde H.___ als vormalige Eigentümerin des Grund- stücks Nr. 001 keine Reserveflächen für den Friedhof mehr benötigte. Die damalige Umzonung wurde von E.___ angefochten, wurde aber vom Verwaltungsgericht mit Urteil B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 bestätigt. B. a) Am 10. Mai 2019 erliess der Gemeinderat Z.___ nach Durchführung eines Mitwirkungsverfahrens den Sondernutzungsplan G.___strasse (nachfolgend SNP) samt besonderen Vorschriften (nachfolgend besV) . Der Planperim eter umfasst das Grundstück Nr. 001. Das Kulturobjekt sowie die geschützte Linde sollen in die ge- plante Überbauung integriert werden. Dagegen ist der Abbruch der Ökonomiebauten und der Garagen sowie die Fällung der geschützten Blutbuche vorgesehen. Entsprechend erliess der Gemeinderat Z.___ Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 3/24 zusammen mit dem SNP eine Änderung der SchutzV, wonach die Blutbuche aus dem Schutz entlassen werden soll. Im SNP werden mehrere Baufelder ausgeschieden. Die Baufelder A1 und A2 liegen rechtwinklig zueinander und bestimmen die Bereiche, in welchen die Hauptbauten erstellt werden dürfen. Die Baub ereiche liegen – vom Kulturobjekt aus betrachtet – in den dahinterliegenden Bautiefen. Das Baufeld A1 erstreckt sich über eine Länge von 33,85 m und liegt parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze in einem Abstand von 6,75 m. Es weist eine Breite von 13,7 m auf. Das 34,6 m lange und 13,45 m breite Baufeld A2 liegt vertikal dazu und weist zur östlichen Gründstückgrenze einen Abstand von 6,5 bis 7,5 m auf. Die Erschliessung des Plangebiets erfolgt über die G.___strasse, wobei die planinterne Erschliessung entlang der östlichen Plangrenze erfolgt. Die Parkierung erfolgt in der Tiefgarage, deren Zufahrt sic h ebenfalls östlich des Baufeldes A2 befindet. Der Abstand zwischen den Baufeldern A1 und A2 beträgt 6 m. Durch die rechtwinklige Anordnung der Baufelder wird ein Grün raum aufgespannt, in welchem Quatierplatz und Spielfläche vorg esehen sind. In den Baufeld ern B dürfen dagegen nur unbewohnte Bauten mit einer maximalen Grundfläche von 70 m 2 und einer Gebäudehöhe von maximal 3, 5 m bzw. Firsthöhe von 5 m erstellt werden. b) Die öffentliche Auflage erfolgte vom 29. Mai bis 28. Juni 2019. Während der Auflagefrist erhoben unter anderem die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, vertreten durch die I.___ Treuhand AG sowie D.___ und E.___, vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen den SNP sowie die Änderung der SchutzV. c) Mit Schreiben vom 14. Oktober 2019 teilte die Bau- und Infra- strukturkommission den Einsprech enden mit, dass aufgrund der Prüfung der Einsprachen eine Versch ärfung von Art. 7 besV (Bau- feld A) und Art. 16 besV (Bepflanzung) vorgesehen sei. Die Verschär- fung sehe insbesondere vor, dass bei den Baufeldern A neu die Grenz- abstandsvorschriften (inkl. Mehrlängenzuschlag) nach Regelbauweise gegenüber den Grundstücken ausserhalb des Planperimeters einzu- halten seien. Sodann soll zwischen den Baufeldern A1 und A2 ein Ge- bäudeabstand von mindestens 6 m gelten. Schliesslich sollen die Bestimmungen zur Ersatzpflanzung dahingehend angepasst werden, dass mindestens eine Blutbuche zu erstellen sei. Bei den Anpassun- gen handle es sich um Verschärfungen gegenüber der öffentlich auf- gelegten Variante. Mangels einer zusätzlichen Belastung der angren- zenden Grundstücke erübrige sich eine erneute öffentliche Auflage. d) Zumal die Einsprecher trotz der Anpassung an der Einsprache festhielten, setzte der Gemeinderat Z.___ mit Beschluss vom 18. Feb- ruar 2020 den angepassten SNP samt den besV (Plandatum 10. De- zember 2019) sowie die Änderung der SchutzV fest. Die Einsprachen wies der Gemeinderat mit separatem Einspracheentscheid vom 18. Februar 2020 ab. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 4/24 e) Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) genehmigte den SNP sowie die Änderung der SchutzV mit Verfügung vom 14. April 2020 . Der Gemeinderat eröffnete die Beschlüsse vom 18. Februar 202 0 sowie die Genehmigungsverfügung vom 14. April 2020 als Gesamtentscheid am 3. Juli 2020. C. Gegen den Gesamtentscheid erhob die Stockwerk- eigentümergemeinschaft A.___, nunmehr vertreten durch lic.iur. Saila Ruibal, Rechtsanwältin, Amriswil , mit Schreiben vom 17. Juli 2020 beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepar- tement) Rekurs (im Folgenden Rekurrentin 1 im Rekurs Nr. 20-5619). Auch D.___ und E.___ erhoben durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 17. Juli 2020 Rekurs (im Folgenden Rekurrenten 2 im Rekurs Nr. 20 -5620). Die Rekursergänzung der Rekurrentin 1 vom 4. September 2020 ist inhaltlich deckungsgleich mit der Rekursergän- zung der Rekurrenten 2 vom 28. August 2020. Der Einfachheit halber wird daher im Folgenden von den Rekurrenten gesprochen. Die Re- kurrenten stellen folgende Anträge: 1. Die Änderung de r Schutzverordnung G.___strasse vom 10. Dezember 2019 sei aufzuheben. 2. Der Sondernutzungsplan G.___strasse vom 10. De- zember 2019 sei aufzuheben. 3. Ziff. 2, 3 und 4 des Festsetzungsbeschlusses des Ge- meinderates Z.___ vom 18. Februar 2020 seien auf- zuheben. 4. Ziff. 1 (soweit die Rekurrenten betroffen sind), Ziff. 2, Ziff. 3 und Ziff. 4 des Ein spracheentscheides des Ge- meinderates Z.___ vom 18. Februar 2020 seien auf- zuheben. 5. Ziff. 1 und Ziff. 2 des Genehmigungsentsch eides des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 14. April 2020 (Geschäfts-Nr. 20-2382) seien aufzuhe- ben. 6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Vorhaben sei weder mit dem kommunalen Richtplan noch mit der kommunalen SchutzV ver- einbar. Der Richtplan setze für das Mischgebiet "G.___strasse-Fried- hof" behördenverbindlich unter anderem fest, dass das bestehende Kulturobjekt eingebunden und ein angemessen er Übergang zum Friedhofsareal gestaltet werden soll . Bereits das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil in Zusammenhang mit der Umzonung festgehal- ten, dass eine undifferenzierte Überbauung mit dem Richtplan nicht zu vereinbaren sei. Die von den Rekurrenten in Auftrag gegebene Begut- achtung des Richtprojekts durch den Architekten J.___ zeige, dass Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 5/24 das Vorhaben weder Rücksicht noch Bezug auf den spezifischen Cha- rakter der Siedlung nehme. Weiter fehle es an der städtebaulichen und architektonischen Qualität, so dass die Gewährung der Mehrausnüt- zung unzulässig sei. Schliesslich sei eine Revision der SchutzV auf- grund des Grundsatzes der Planbeständigkeit ohnehin nicht zulässig. D. a) Mit Schreiben vom 4. November 2020 stellt die Vorinstanz die Vorakten zu und beantragt unter Verweis auf den Einspracheent- scheid den Rekurs abzuweisen. b) Mit Vernehmlassung vom 9. November 2020 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, St.Gallen, die Rekurse unter Kostenfolge abzuweisen. Zur B egrün- dung wird geltend gemacht, dass die Abweichungen von der Regel- bauweise für die Erreichung der städtebaulichen Qualität er forderlich seien. Entsprechend stünde der Erlass des SNP im öffentlichen Inte- resse. Eine übermässige Beeinträchtigung der nachbarlichen Interes- sen sei ausgeschlossen. Auch bestünden überwiegende öffentliche In- teressen an der Änderung der SchutzV, was mit d em Grundsatz der Planbeständigkeit zu vereinbaren sei. c) Mit koordinierter Vernehmlassung vom 23. Dezember 2020 nimmt das AREG unter Miteinbezug der kantonalen Denkmalpflege (DMP) und dem Amt für Natur, Jagd und Fischerei (ANJF) zu den Rekursen Stellung. Als Teil eines urbanen Verdichtungsraums trage die Gemeinde Z.___ die Verantwortung, einen Teil des künftigen kan- tonalen Bevölkerungswachstums zu übernehmen. Es bestehe somit ein öffentliches Interesse an der Innenentwicklung im vorliegenden Gebiet. Die hohe Qualität des SNP werde im Planungsbericht darge- legt und sei ohne Weiteres nachvollziehbar. Mit der Erhöhung der Ge- bäudehöhe und Geschossigkeit würden die Nachbarn mehrbelastet. Mit den gleichzeitig verfügten Einschränkungen im Grenzbereich zu den nörd lichen Nachbarn erfolge jedoch eine Kompensation. Auch liege keine materielle Zonenplanänderung vor. Aus denkmalpflegeri- scher Sicht bedeute der SNP in Bezug auf den Verlust der Blutbuche und den Abbruch der Remise eine leichte Beeinträchtigung des Kultu- robjekts. Ein rechtlich verbindlicher Ortsbildschutz liege zurzeit nicht vor und der vorgesehene Strukturschutz an der G.___strasse werde vom SNP nicht tangiert. In der Abwägung der Interessen von Verdich- tung und Denkmalschutz stimme die DMP dem SNP zu. Nach Ansicht des ANJF könnte die geschützte Linde durch die Bauarbeiten der Tief- garage gefährdet werden. Der Beizug eines Baumexperten für die Beurteilung der konkreten Gefährdung und für die Ausarbeitung der notwendigen Massnahmen während der Bauzeit sei daher unerläss- lich. d) Mit Amtsbericht vom 22. März 2021 führt das Hochbauamt (HBA) aus, dass der SNP Bezug zum eigenen Grundstück aufnehme. Die Stellung der beiden rechtwinklig angeordneten Längsbauten auf dem eigenen Grundstück scheine auf den ersten Blick stimm ig. Eine Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 6/24 Reduktion des ordentlichen Gebäudeabstands zwischen den beiden Neubauten lasse sich auch aus der historischen Bauweise herleiten und sei schlüssig. Die Platzierung der Neubauten an den Rand des Grundstücks führe jedoch zu einer Abgrenzung gegenüber den umlie- genden Bauten. Eine gute Integration in die gebaute Umgebung sei mit den beiden Bauvolumen bezüglich Platzierung, Länge, Breite und Höhe daher nicht zu erreichen. E. a) Das Baudepartement führte am 14. Juni 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie je eines Vertreters des AREG , der DMP und des HBA einen Augenschein durch. b) Mit Eingabe vom 28. Juni 2021 lässt sich die Vorinstanz, seit dem Augenschein vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, St.Gallen, zum Protokoll vernehmen und hält fest, dass das HBA seinen Amtsbericht vor Ort stark relativiert habe. c) Mit Eingabe vom 9. August 2021 nimmt die Rekursgegnerin zum Amtsbericht des HBA sowie zum Augenscheinprotokoll Stellung. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu- sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab- gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugeset z vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Da der vorliegende SNP erst nach Vollzugsbeginn des PBG Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 7/24 öffentlich aufgelegen ist, gelangen somit grundsätzlich die Bestimmun- gen des PBG zur Anwendung, sofern sie gemäss Anhang zum Kreis- schreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG" vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als un- mittelbar anwendbar erklärt werden. 3. Die Rekurrenten rügen, dass die Gebäudevolumen nicht visiert wor- den seien. Wie die Rekurrenten selber ausführen, besteht beim Erlass von Sondernutzungsplänen keine Pflicht zur Visierung. Auf den Vor- wurf – die Vorinstanz habe sich treuwidrig verhalten, in dem trotz vor- gängiger Zusicherung auf die Visierung verzichtet worden sei – ist nicht weiter einzugehen. Die Rekurrenten haben Einsprache erhoben und konnten ihre Verfahrensreche wahrnehmen. Auf die Verletzungen von Verfahrensrechten Dritter können sich die Rekurrenten demge- genüber nicht berufen. Auch für die Beurteilung des SNP, namentlich für die Frage der städtebaulichen und architektonischen Qualität, ist eine Visierung nicht notwendig. Die Rüge erweist sich daher als unbe- gründet. 4. Im vorliegenden Rekursverfahren ist vor allem der Erlass eines Son- dernutzungsplans strittig, mit welchem in Abweichung von den Regel- bauvorschriften eine dichtere Überbauung realisiert werden soll. 4.1 Die Bestimmungen zur besonderen Bauweise nach Art. 25 PBG sind direkt anwendbar und lösen die bisherigen Vorschriften zu den Überbauung- und Gestaltungsplänen gemäss BauG ab (Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, ABl 2015, S. 2445 [nachfolgend Botschaft PBG]). Nach Art. 25 PBG kann mit dem Sondernutzungsplan in Abweichung vom Rahmen- nutzungsplan e ine besondere Bauweise festgelegt werden (Bst. a) sowie im Interesse einer Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität eine höhere bauliche Nutzung zugelassen werden (Bst. b). Der Erlass von Sondernutzungsplänen, die Ab wei- chungen von der im Rahmennutzungsplan festgelegten planerischen Grundordnung enthalten, setzt grundsätzlich ein öffentliches Interesse voraus (Botschaft PBG, a.a.O., S. 2445). Hierbei sind die verschiede- nen und auch häufig gegensätzlichen Ziele und Interessen gegenei- nander abzuwägen. Die Grundlage für diese Interessenabwägung bilden primär die Ziele und Grundsätze des eidgenössischen Raum- planungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) gemäss Art. 1 und 3. Es sind aber auch Interessen zu berücksichtigen, die in Spezialgesetzen – etwa Schutzverordnungen – enthalten sind oder sich aus den gesell- schaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklungen ergeben. Erforderlich ist eine umfassende Abwägung und Abstimmung aller wesentlichen Gesichtspunkte (BGE 114 IA 369). 4.2 Nach Art. 1 Abs. 1 RPG sorgen Bund, Kantone und Gemeinden dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie unterstützen nach Art. 1 Abs. 2 RPG Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 8/24 mit Massnahmen der Raumplanung unter anderem Bestrebungen, die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen (Bst. a); die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität (Bst. abis); kompakte Siedlungen zu schaffen (Bst. b ); die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten (Bst. bbis). Die Landschaft ist nach Art. 3 Abs. 2 RPG zu schonen; ins- besondere sollen Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Land- schaft einordnen (Bst. a). Nach Art. 3 Abs. 3 RPG sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Aus- dehnung zu begrenzen , insbesondere sollen; Wohn- und Arbeitsge- biete einander zweckmässig zugeordnet und durch das öffentliche Verkehrsnetz erschlossen sein (Bst . a); Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche getroffen werden (Bst. abis); Wohngebiete vor schädlichen und lästigen Einwirkungen wie Luftver schmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden (Bst. b); Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden (Bst. c); günstige Voraussetzungen für die Versor- gung mit Gütern und Dienstleistun gen sichergestellt werden (Bst. d) und Siedlungen m öglichst viele Grünflächen und Bäume enthalten (Bst. e). 4.3 Der kantonale Richtplan zeigt mit dem Raumkonzept eine Ge- samtschau der künftigen räumlichen Ordnung des Kantons St.Gallen. Er ist der strategische Orientierungsrahmen für die Koordination der raumwirksamen Tätigkeiten und er fördert die Zu sammenarbeit über räumliche, sektorielle und institutionelle Grenzen hinweg. Die Entwick- lung von Wohnen und Arbeiten ist gemäss Richtplan vorab auf Zen- tren, urbane Verdichtungsräume und gut mit dem öffentlichen Verkehr (öV) erschlossene Dörfer zu lenken. Entsprechend ist der Anteil des Wachstums gemäss den Raumtypen zu verteilen. Das zusätzliche Be- völkerungswachstum soll zu 65% im urbanen Verdichtungsraum, zu 33% in der Landschaft mit kompakten Siedlungen und z u 2% in der Kultur- und Agrarlandschaft stattfinden ( Koordinationsblatt R11). Die Gemeinde Z.___ ist gemäss Richtplankarte dem Raumtyp "urbaner Verdichtungsraum" zugeordnet und hat damit den entsprechenden Teil des künftigen kantonalen Bevöl kerungswachstums zu überneh- men. 4.4 Wo und inwiefern die Verdichtung innerhalb des Gemeindege- biets erfolgen soll, ergibt sich aus dem kommunalen Richtplan der Ge- meinde Z.___ aus dem Jahr 2009. So soll die zentral gelegene Fläche im Mischgebiet "G.___strasse-Friedhof", unter Berücksichtigung der sensiblen Nachbarnutzung (Friedhof) im Osten , in die bestehende Wohn-Gewerbe-Struktur integriert werden (Bereich S1; Themen- gruppe Nutzung; Objektblatt S 1.2.2). Um dieses Ziel zu verfolgen wurde folgender Richtplaninhalt festgesetzt:  Die Fläche soll in ein Wohn -Gewerbegebiet mittlerer Dichte umgezont werden. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 9/24  Mit der Entwicklung und Nutzung des Baulandes sind die folgenden ortsbaulichen Rahmenbedingungen zu beachten:  Gewerbliche, publikumsintensive Nutzung zur G.___strasse unter Berücksichtigung der Verkehrsimmissionen;  Einbindung des bestehenden Kulturobjektes;  Wohnnutzung hinterliegend anordnen;  Rückwärtige Verkehrserschliessung;  Angemessen gestalteter Übergang zum Friedhofareal. Weiter handelt es sich beim Gebiet "G.___strasse-Friedhof“ um ein Gebiet von öffentlichem Interesse (Bereich S 3; Themengruppe Ge- biete von öffentlichem Interesse; Objektblatt S 3.2.3) mit dem Ziel die zentral gelegene Wohn -Gewerbe-Fläche unter Berücksichtigung der sensiblen Nachbarnutzung (Friedh of) in die heterogene Siedlungs- struktur zu integrieren und damit die G.___strasse aufzuwerten. Als Richtplaninhalt wurde dazu festgesetzt:  Das Konzept für eine Überbauung muss neben der Nutzungsab- stufung folgende Rahmenbedingungen berücksichtigen:  Geeignete gestalterische Einbindung des bestehenden Kultu- robjektes;  Sparsame, möglichst zusammengefasste Verkehrserschlies- sung;  Berücksichtigung der guten Erschliessung durch den Öffentlichen Verkehr bei der Fusswegerschliessung des Ge- bietes;  Berücksichtigung der umgebenden baulichen Körnung;  Abstimmung mit allfälliger Strassenraumgestaltung der G.___strasse. 4.5 Die im Richtplan vorgesehene Umzonung in ein Wohn-Gewer- begebiet mittlerer Dichte wurde im Jahr 2010 vorgenommen und – wie eingangs bereits erwähnt – vom Verwaltungsgericht mit Urteil B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 bestätigt. Dabei hielt das Verwal- tungsgericht fest, dass gestützt auf die Vorgaben im Richtplan eine künftige Bebauung des Grundstücks Nr. 001 einen entsprechend ge- stalteten Übergang im Sinn einer „Pufferzone“ zum Friedhof einhalten müsse und auch das Kulturobjekt und die beiden Bäume auf dem Grundstück in die Gestaltung ein zubeziehen seien. Eine undifferen- zierte Überbauung nach der Regelbauweise käme jedenfalls nicht in Betracht (Erw. 3.4.2). 4.6 Aus dem kommunalen Richtplan geht somit hervor, dass ein ge- wichtiges öffentliches Interesse an einer verdichteten Bebauung im Gebiet "G.___strasse-Friedhof“ – namentlich auf dem noch weitge- hend unüberbauten Grundstück Nr. 001 – besteht. Mit dem SNP wurde sichergestellt, dass – wie das Verwaltungsgericht festhielt – keine un- differenzierte Überbauung nach Regelbauweise erfolgt. Auch wurde das Kulturobjekt im SN P eingebunden. Von einer ungeeigneten ge- stalterischen Einbindung kann angesichts der positiven Beurteilung durch die DMP nicht die Rede sein. Umso mehr als der Richtplan nicht Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 10/24 vorgibt, auf welche Art und Weise das Kulturobjekt einzubinden ist. Ebenfalls ist die im Richtplan vorgesehene rückwärtige und möglichst zusammengefasste Verkehrserschliessung sichergestellt. Die Er- schliessung erfolgt am östlichen Rand des Planperimeters und mündet dort in eine Tiefgarage. Die Erschliessung im östlichen Grenzbereich bietet sodann einen gewissen Freiraum gegenüber dem angrenzen- den Friedhofsareal. Durch die Platzierung des Wendeplatzes und der unbewohnten Nebenbaute mit stark beschränkter Gebäude- und Frist- höhe in der nordöstlichen Ecke wird zudem noch mehr Abstand zur offenen – und damit in ihrer Nutzung sensible ren – Urnenwand ge- schaffen. Damit besteht ein angemessen gestalteter Übergang und es wird auch der geforderten Nutzungsabstufung Rechnung getragen. Der Planperimeter liegt in Fusswegdistanz zur Bushaltestelle Kir che. Der Bahnhof Z.___ ist ebenfalls in kürzester Zeit zu Fuss zu erreichen. Eine sehr gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr ist somit sichergestellt. Und zwar unabhängig davon, dass unter Umständen die stark frequentierte Kantonsstrasse überquer t werden muss und hierzu kein Fussgängerstreifen zur Verfügung steht. Entscheidend ist einzig, ob eine Erschliessung nach der im Plan festgelegten Art grund- sätzlich möglich ist (vgl. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 153, GVP 1995 Nr. 93, S. 217). Eine eingehendere Prüfung ist hingegen erst im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. Auch nicht massgebenden ist, dass die in der Richtplankarte bzw. im Freiraumkonzept angedachten Fusswegverbindungen (noch) nicht existieren. Wird doch die Realisierung dieser Wege weder verunmög- licht noch präjudiziert. Indem das Kulturobjekt erhalten bleibt und die Baufelder im hinteren Teil des Grundstücks platziert sind, wird die cha- rakteristische Körnung entlang der G.___strasse übernommen. Der Körnung im hinteren Teil kommt – wie auch die DMP ausführt – keine Schutzwürdigkeit zu. 5. Die Rekurrenten rügen weiter, dass der SNP dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) widerspreche. 5.1 Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat- schutz (SR 451; abgekürzt NHG) sieht vor, dass der Bundesrat für Schutzobjekte von nationaler Bedeutung Schutzinventare erlässt. Für den Schutz der Ortsbilder von nationaler Bedeutung hat der Bundesrat den Inventarisierungsauftrag durch den Erlass der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (SR 451.12; abgekürzt VISOS) erfüllt. Der inzwischen mehrfach er- gänzte und revidierte Anhang zur VISOS enthält heute rund 1'200 nach Kantonen gegliedert Ortsbilder von nationaler Bedeutung. 5.2 Die Gemeinde Z.___ ist bei der Erfassung des ISOS als von regionaler Bedeutung eingestuft worden und ist daher nicht Bestand- teil des VISOS. Die bei der Erfassung des ISOS als Ortsbilder regio- naler Bedeutung eingestuften Orte wurden aber als Ortsbilder kanto- naler Bedeutung in den kantonalen Richtplan (Koordinationsblatt S31) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 11/24 aufgenommen. Im Zuge der Überarbeitung von kommunalen Schutz- verordnungen wird das Kantonsinventar überprüft und die schützens- werten Bestandteile in die Schutzverordnung übernommen. Dies ist mit der im Jahr 2016 genehmigten Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Z.___ zu grossen Teilen bereits erfolgt. Wie aber aus der Genehmigungsverfügung des AREG vom 6. Januar 2016 hervorgeht, wurde auf eine umfassende Überarbeitung des Ortsbildinventars ver- zichtet. Die im damaligen Genehmigungsverfahren beigezogene DMP hat mit Schreiben vom 13. Februar 2013 zu prüfende Bauten und Orts- bilder aufgelistet. Entsprechend hat das AREG die SchutzV unter der Auflage genehmigt, dass die im Anhang der Genehmigungsverfügung erwähnten Gebiete und Objekte durch eine Fachperson zu prüfen sind. 5.3 Im ISOS -Inventarblatt für das verstädterte Dorf Z.___ ist das Wohnhaus G.___strasse als "stattliche Liegenschaft mit altem 3-gesch. Wohnkubus, Ökonomiebau, Linde und Blutbuche" vermerkt (Einzelobjekt 009). Das Plangebiet des SNP liegt in der Ortserweite- rung "G.___strasse und A.___. 19.-A.-20.JH." (Gebiet 010). Sodann tangiert das Plangebiet die Umgebungszone I "Grünraum mit öffentl. Bauten und Anlagen, ortsbildgliedernd". 5.4 Das Wohnhaus wie auch die beiden Bäume sind gemäss SchutzV bereits geschützt (Inventar Nr n. 003 und 004), womit auch dem ISOS Rechnung ge tragen wurde. Weiter ist noch zu prüfen, ob der SNP mit dem ISOS zu vereinbaren ist oder ob damit der Nachtrag der SchutzV mit den gemäss Genehmigungsverfügung noch nicht übernommenen ISOS-Gebieten präjudiziert. 5.5 Gemäss der Auflage in der Genehmigungsverfügung vom 6. Ja- nuar 2016 ist unter anderem das Gebiet 010 – in welchem sich der vorliegend strittige SNP befindet – noch nicht in der SchutzV ausge- schieden. Beim Gebiet 010 handelt es sich gemäss ISOS-Inventarblatt um die Ortserweiterung "G.___strasse und A.___. 19.-A.-20.JH." (Ge- biet 010) mit Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur). Nach Auffassung der DMP soll der Streifen entlang der G.___strasse bei einem Nach- trag der SchutzV einem Strukturschutzgebiet unterstellt werden. Den hinteren Teil erachtet die DMP jedoch nicht als schutzwürdig. Dieser Einschätzung ist zu folgen, erstreckt sich doch das Gebiet 010 im frag- lichen Bereich bloss auf die erste Bautiefe. Dahinter beginnt die Um- gebungszone I, deren Umsetzung von der DMP nicht gefordert wurde. Dies zu Recht, war doch der hier interessierende Bereich im Zeitpunkt der ISOS -Inventaraufnahme noch der ZöBA zugewiesen. Als die SchutzV genehmigt wurde, war das Gebiet bereits der WG3 zugewie- sen. Es bestand damit kein Grund für den Schutz des "Grünraums mit öffentlichen Bauten und Anlagen" wie er in der Umgebungszone I vor- gesehen war. Entsprechend präjudiziert der strittige SNP auch nicht die noch ausstehende Umsetzung des ISOS. Die charakteristische Überbauung mit regelmässig gesetzten Punktba uten in der ersten Bautiefe entlang der G.___strasse bleibt erhalten, indem die geplanten Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 12/24 Neubauten in den rückwärtigen Raum gesetzt werden. Die Rüge er- weist sich damit als unbegründet. 6. Die Rekurrenten rügen weiter, dass das Vorhaben in mehrfacher Hin- sicht der SchutzV widerspreche. 6.1 Im Planperimeter befinden sich ein Kultur - und zwei Naturob- jekte. Gemäss den allgemeinen Bestimmungen nach Art. 3 SchutzV sind Schutzgegenstände in ihrer äusseren Erscheinungsform und in ihrer inneren Zusammensetzung geschützt (Abs. 1). In der unmittelba- ren Umgebung der Schutzgegenstände sind alle Massnahmen unter- sagt, welche die Schutzgegenstände be einträchtigen (Abs. 2). Hin- sichtlich der Kulturobjekte konkretisiert Art. 7 SchutzV, dass diese nicht abgebrochen werden dürfen und sie in ihrer schutzwürdigen Sub- stanz sowie in ihrem Erscheinungsbild und ihrer Umgebung zu erhal- ten und fachgerecht zu pflegen sind (Abs. 1). Änderungen, Umbauten und Renovationen an Kulturobjekten sind zulässig, soweit dadurch ihre schutzwürdige Substanz nicht beeinträch tigt wird (Abs. 2). D ie Umgebung von Kulturobjekten ist so zu gestalten, dass deren künstle- rischer Wert nicht beeinträchtigt wird. Insbesondere sind Terrainver- änderungen, Gestaltung und Beschaffenheit von Vorplätzen und Par- kierungseinrichtungen und die Bep flanzung auf den Charakter des Kulturobjekts abzustimmen (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Für Bauten und Anlagen in der unmittelbaren Umgebung von Kulturobjekten gelten so- dann die Vorschriften der Ortsbildschutzgebiete sinngemäss (Abs. 2). Gemäss Art. 4 Abs. 1 SchutzV haben sich Bauten und Anlagen in Orts- bildschutzgebieten in ihrem Erscheinungsbild am spezifischen Cha- rakter der Siedlung zu orientieren. Hinsichtlich geschützter Einzel- bäume sieht Art. 18 SchutzV den Erhalt in der Substanz und Erschei- nungsform vor (Abs. 1). Das Fällen von geschützten Bäumen ist nur zulässig, wenn andere öffentliche Interessen, insbesondere die Anfor- derungen an die Sicherheit, es erfordern (Abs. 2). Bei abgehenden oder gefällten Bäumen ist die Bau - und Infrastrukturkommission be- fugt, den Standort, die Art und den Umfang der erforderlichen Ersatz- pflanzung zu bestimmen und diese in Absprache mit dem Grundeigen- tümer zu veranlassen (Abs. 3). 6.2 Entgegen den rekurrentischen Einwendungen enthält der Pla- nungsbericht auch die zum Verständnis des streitbetroffenen Son- dernutzungsplans notwendigen Angaben. Im Planungsbericht wird ausgeführt, dass im Planperimeter ein geschütztes Kulturobjekt liegt und sich die Bebauung in das Gefüge des bestehenden Kulturobjekts integrieren soll. Auch wird begründet, warum die geplante Bebauung mit dem Kulturobjekt verträglich und die Fällung der Blutbuche not- wendig ist. Damit sind die hauptsächlichen Schritte der Abwägung sichtbar. 6.3 Im SNP wird der Erhalt des Kulturobjekts nicht in Frage gestellt, so dass den wichtigen Anliegen nach Art. 3 Abs. 1 und Art. 7 SchutzV Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 13/24 Rechnung getragen wird. Die Remise gehört zwar auch zum Ensem- ble, ist aber nicht geschützt. Das Baufeld A2 kommt mit etwa 9 m re- lativ nahe an das Kulturobjekt heran und erreicht in der Vertikalen etwa die gleiche Höhe. Weil aber das Baufeld A2 auf Höhe der zweiten Bau- tiefe und parallel zur Zufahrt sowie mit der Schmalseite zum Kulturob- jekt gesetzt wird, erfolgt eine Einbindung des Kulturobjekts in die neue Siedlungsstruktur. Die Baufelder A1 und A2 orientieren sich sodann an den historischen Gebäudestellungen, Baufluchten und Proportio- nen. Es ist daher der Einschätzung der DMP zu folgen, wonach Volu- men und Höhe der Neubauten in der geplanten Anordnung für das Kulturobjekt verträglich sind. Von einer Beeinträchtigung im Sinn von Art. 3 Abs. 2 SchutzV kann jedenfalls nicht gesprochen werden. Die Anordnung der Baufelder stellt auch sicher, dass das Kulturobjekt von der G.___strasse her gesehen über genügend Raum verfügt. Dieser Raum wird – entgegen dem Einwand der Rekurrenten – nicht durch die Garageneinfahrt bedrängt , befindet sich die Einfahrt doch in der dahinterliegenden Bautiefe . Im hinteren Bereich des Kulturobjekts spannen die beiden Baufelder einen grosszügigen Freiraum auf. Die Umgebungsflächen werden sodann gestalterisch und ökologisch auf- gewertet (Art. 13 besV). Insgesamt wird die Umgebung des Kulturob- jekts – was auch die DMP anerkennt – so gestaltet, dass deren künst- lerischer Wert nicht beeinträchtigt wird (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Zwar gelten für Bauten und Anlagen in der unmittelbaren Umge bung von Kulturobjekten die Vorschriften der Ortsbildschutzgebiete nach Art. 4 SchutzV sinngemäss (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Die Rücksichtnahme ist jedoch nicht so umfassend, dass sich bauliche Änderungen im Umfeld von Baudenkmälern nach den strengen Massstäben der Denkmal- pflege zu richten haben (W. ENGELER, Das Baudenkmal im schweize- rischen Recht, Zürich/St.Gallen 2008, S. 161). Zumal die Bestimmun- gen zum Ortsbildschutzgebiet vorliegend nur sinngemäss anwendbar sind und gemäss Art. 4 Abs. 3 SchutzV auch eine zeitgemässe Archi- tektursprache möglich ist, kann nicht gefordert werden, dass sich die Neubauten dem Kulturobjekt in historisierender Weise "anbiedern". Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass es falsch wäre, den Charakter des Kulturobjekts durch Neubauten, welche sich stark an das Erschei- nungsbild desselben anlehnen, zu verunklären (Art. 4 Abs. 2 SchutzV). Diesem Ansatz folgend, sollen sich die gemäss SNP möglichen Neu- bauten zurücknehmen, um so in der Wirkung nicht das Kulturobjekt zu konkurrieren. Dies wird erreicht, indem die Gebäude als klare Kuben (Art. 11 Abs. 2 besV) in zurückhaltenden Materialen und Farben (Art. 11 Abs. 4 besV) auszugestalten sind. Dennoch wird dadurch auch die gestalterische Sprache des Kulturobjekts aufgenommen, tritt doch dieses gemäss ISOS-Inventarblatt ebenfalls kubisch in Erschei- nung. Die Übernahme weiterer Merkmal, wie etwa Sockelgeschosse, erscheint – auch mit Blick auf den Ermessensspielraum der Planungs- behörde – nicht angebracht. Es ist daher gestalterisch auch richtig, die Attikageschosse (Art. 11 Abs. 2 besV) wie auch die Loggias (Art. 11 Abs. 3 besV) in den Kubus zu integrieren sind. Durch die gestalteri- schen Elemente und die Setzung wird eine gute Gesamtwirkung im Sinn von Art. 4 Abs. 3 SchutzV erreicht. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 14/24 6.4 Die Rekurrenten rügen, dass die Linde durch die Erstellung der Tiefgarage gefährdet sei. Das ANJF bestätigt, dass die Tiefgarage sehr nahe zur Linde zu liegen komme und diese durch den Wurzelver- lust und die Bauarbeiten stark gefährdet sei. Das ANJF erachte daher den Beizug eines Baumexperten für die Beurteilung der konkreten Gefährdung und für die Ausarbeitung der notwendigen vorsorglichen Schutzmassnahmen während der Bauzeit für unerlässlich. Während den Bauarbeiten sei eine enge Begleitung durch ein auf Baumpflege spezialisiertes Fachbüro notwendig. Die Ausdehnung der Tiefgarage ist mittels Baulinien festgelegt. Wie aus Art. 9 besV hervorgeht, han- delt es sich um Mindestabstände, so dass die Baulinie nicht ausge- schöpft werden muss. Nach Ansicht des ANJF besteht eine mögliche Gefährdung durch die Erstellung der Tiefgarage, es ist aber nicht aus- geschlossen, dass unter Anwendung von Schutzmassnahmen die Ge- fährdung gebannt werden kann. Die genaue Beurteilung der Gefähr- dung kann aber erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erfol- gen, da die Gefährdung massgeblich von der endgültigen Grösse der Tiefgarage wie auch von der Art der Bauausführung abhängt. Im Rah- men des Baubewilligungsverfahrens wird die Baubewilligungsbehörde die Sache eingehend zu prüfen haben, wobei wahrscheinlich sicher- ende Auflagen zur Bauausführung gemacht werden müssen. 6.5 Die Rekurrenten erachten die vorgesehene Fällung der Blutbu- che aus formellen wie auch materiellen Gründen als unzulässig. Ent- gegen der Ansicht der Rekurrenten wird die Fällung jedoch nicht durch den Grundsatz der Planbeständigkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG verhin- dert. In Art. 18 SchutzV – sowie in Art. 129 Abs. 2 PBG – ist ausdrück- lich vorgesehen, dass Naturschutzobjekte beeinträchtigt oder beseitigt werden dürfen, wenn ein gewichtiges das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachgewiesen wird. Aufgrund der Lage des Kulturobjekts ist die Erschliessung des Plangebiets – welche gemäss Richtplan rückwärtig und zusammengefasst erfolgen soll – nur im öst- lichen Teil der Liegenschaft Nr. 001 möglich, wo sich die Blutbuche befindet. Durch die östliche Erschliessung wird zudem eine gewisse Distanz zum angrenzenden Friedhof geschaffen. Unter Beibehaltung des Kulturobjekts samt den beiden Bäumen könnte nur noch die nörd- liche Hälfte des unternutzten Grundstücks überbaut werden. Selbst wenn auf der nördlichen Hälfte eine ähnlich dichte Überbauung reali- siert werden könnte, so müssten Abstriche bei der Grünfläche ge- macht werden. Der Standort der Blutbuche steht somit in Widerspruch zu gewichtigen öffentlichen Interessen, so dass ein ausgleichender Kompromiss kaum möglich ist. Bei dieser Ausgangslage ist dem ANJF und der DMP zu folgen, welche die Fällung nicht beanstandet haben. Die im SNP vorgesehen e Ersatzpflanzung (Art. 16 besV) schafft zu- dem einen Ausgleich, so dass dem öffentlichen Interesse an Siedlun- gen mit Grünflächen und Bäumen (Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG) sowie Art. 18 Abs. 3 SchutzV Rechnung getragen wird. Die Rüge der Rekur- renten erweist sich somit als unbegründet. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 15/24 6.6 Die Schlussfolgerung, dass die mit dem SNP verfolgten öffentli- chen Interessen die Fällung der Blutbuche rechtfertigen, bedeutet je- doch nicht, dass die SchutzV vorgängig anzupassen ist. Die SchutzV wurde im Jahr 2016 genehmigt und hat damit den Planungshorizont noch längstens nicht überschritten. Auch sind keine erheblich geän- derten Verhältnisse ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Rekursgeg- nerin stellt insbesondere die Zuführung der ehemaligen Reservefläche für den Friedhof in ei ne zentral gelegene Wohn - und Gewerbezone keine Änderung der Verhältnisse dar. Wurde doch die SchutzV in Zu- sammenhang mit der Ortsplanrevision – in welcher unter anderem das Grundstück Nr. 001 umgezont wurde – revidiert. Der SNP stellt – ent- gegen der Ansicht der Vorinstanz – ebenfalls keine geänderten Ver- hältnisse dar. Der SNP rechtfertigt lediglich die Fällung im konkreten Einzelfall, ändert aber nichts an der abstrakten Schutzwürdigkeit der Blutbuche. Die SchutzV wäre höchstens im Nachgang der Fällung im Zuge der Überbauung den tatsächlichen Verhältnissen anzupassen. Eine vorgängige Anpassung der SchutzV ist dagegen nicht angezeigt, da immer noch die Möglichkeit besteht, dass die geplante Überbauung – aus welchen Gründen auch immer – gar nicht realisiert w ird. Die Rüge der Rekurrenten, wonach die Änderung der SchutzV unzulässig ist, erweist sich damit als begründet, weshalb diese aufzuheben ist. 6.7 Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass dem SNP weder der kantonale noch der kommunale Richtplan entgegensteht. Auch präju- diziert der SNP die noch ausstehende Umsetzung des ISOS nicht. Weiter trägt der SNP dem Kulturobjekt wie auch der geschützten Linde im Sinn der SchutzV Rechnung. Mit der Umsetzung des SNP kann auch die Fällung der Blutbuche gerechtfertigt werden. Dies begründet aber keine vorgängige Anpassung der SchutzV. Diesbezüglich sind die Rekurse gutzuheissen. 7. Nachfolgend ist näher zu prüfen ist, ob die im SNP vorgesehenen Ab- weichungen von der Regelbauweise auch eine höhere Überbauungs- qualität im Sinn von Art. 25 PBG bewerkstelligen. Diese Qualitätsstei- gerung ist dann zu bejahen, wenn die auf der Grundlage des abwei- chenden Sondernutzungsplans vorgesehene Überbauung den bun- desrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen besser entspricht als dies bei Einhaltung der Regelbauvorschriften der Fall wäre. Für Son- dernutzungspläne, die eine gegenüber der Regelbauweise höhere bauliche Nutzung zulassen, ist zudem vorausgesetzt, dass damit eine Überbauung von hoher städte - bzw. ortsbaulicher und architek toni- scher Qualität erreicht werden kann . Ob dies der Fall ist, geht über reine Ästhetikfragen hinaus. Im Rahmen der Beurteilung der städte- bzw. ortsbaulichen und architektonischen Qualität sind nebst den ge- stalterisch-ästhetischen auch die im konkreten Einzelfall und bezogen auf die Umgebung sich stellenden bau- und verkehrstechnischen Fra- gestellungen sowie die gebührende Rücksichtnahme auf die betroffe- nen nachbarlichen Interessen zu prüfen und zu berücksichtigen. Die- sen Anforderungen an die städte- bzw. ortsbauliche und architektoni- sche Qualität ist ein umso höheres Gewicht beizumessen, je grösser Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 16/24 die Abweichungen vom Rahmennutzungsplan sind (Botschaft PBG , a.a.O., S. 2445). Das ist darum gerechtfertigt, weil die von Bundes- rechts wegen anzustrebende Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 Bst. a RPG) umso eher gelingen kann, wenn die zusätzliche bauliche Dichte von einer dieser angepassten Quali tät ausgeglichen wird (B. DEILLON, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla- nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 25 N 7 f. mit weiteren Hinweisen). 7.1 Das vom SNP erfasste Gebiet liegt in der WG3. Gemäss Art. 9 Abs. 1 des gültigen Baureglements der Politischen Gemeinde Z.___ vom 22. Dezember 2004 [abgekürzt BauR] sind in der WG3 Baut en mit drei Vollgeschossen zulässig. Als Vollgeschoss zählt jedes Stock- werk, dass im Wesentlichen über dem Terrain und unter dem Dach- raum liegt und weder als Untergeschoss noch als Dachgeschoss gilt (Art. 27 Abs. 1 BauR). Als Dachgeschosse gelten unter anderem Atti- kageschosse, welche auf den Gebäudelängsseiten von Oberkant fer- tig Boden, zuzüglich einer Brüstungshöhe von 0,80 m, bis zum Schnitt- punkt der Fassade über dem obersten Vollgeschoss unter einem Win- kel von 45° zurück liegen (Art. 27 Abs. 3 Bst. b BauR) Die Gebäude- höhe ist in der WG3 auf 10,5 m, die Firsthöhe auf 14,5 m beschränkt (Art. 9 Abs. 1 BauR). D er kleine Grenzabstand beträgt mindestens 5 m, der Grosse mindestens 10 m (Art. 9 Abs. 1 BauR) . Zur Anwen- dung gelangt sodann der Mehrlängenzuschlag (MLZ) gemäss Abs. 4 desselben Artikels. Demnach beträgt der MLZ bei Hauptbauten von mehr als 25 m Gebäudelänge ein Viertel der Mehrlänge, jedoch höchs- tens 10 m. Die Ausnützungsziffer ist in der WG3 auf 0,6 beschränkt (Art. 9 Abs. 1 BauR). 7.2 In Abweichung von der Regelbauweise lässt der SNP in den Baufeldern A vier Vollgeschosse zu. Denn gemäss Art. 7 Abs. 3 besV dürfen die Bauten eine maximale Gebäude- bzw. Firsthöhe von 13,5 m nicht überschreiten. Gemäss den architektonischen A nforderungen nach Art. 11 Abs. 2 besV haben Bauten eine kubische Erscheinung aufzuweisen. Dabei ist das Attikageschoss in den Kubus zu integrieren und gilt als Vollgeschoss. Entgegen dem Planungsbericht vom 7. Mai 2019 erfolgt hinsichtlich des Grenzabstands keine Abweichung mehr, da die Vorinstanz Art. 7 Abs. 2 besV entsprechend angepasst hat. Zwi- schen den Bauten in den Baufeldern A1 und A2 gilt ein Geb äudeab- stand von mindestens 6 m (Art. 7 Abs. 2 besV), womit der ordentliche Gebäudeabstand um 4 m unterschr itten wird. Schliesslich wird eine Mehrausnützung von maximal 20 % gewährt (Art. 10 besV). 7.3 Durch den SNP kann eine offensichtlich unternutzte Fläche in der Bauzone verdichtet werden (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG). Die Kon- zentration auf zwei Baukörper lässt eine kompakte Siedlung entstehen (Art. 1 Abs. 2 Bst. b RPG), welche insb. aufgrund der Nähe zum Bahn- hof gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist (Art. 3 Ab s. 3 Bst. a RPG). Die beiden rechtwinklig zueinanderstehenden Neubauten spannen einen hofartigen Garten- oder Grünbereich auf. Die dabei Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 17/24 entstehende allgemeine Umgebungsfläche ist als Wiesen- oder Ra- senfläche mit einzelnen, standort gerechten Pflanzen zu gestalten (Art. 13 Abs. 1 besV). Die mächtige Linde wird in die Überbauung in- tegriert und für die zu fällende Blutbuche sind drei grosskronige Bäume zu stellen (Art. 16 Abs. 1 und 2 besV). Zwar wird durch die darunter- liegende Einstellhalle die Qualität der Grünfläche – wie das HBA her- vorhebt – eingeschränkt. Zumal aber für die Ersatzpflanzungen ge- mäss ANJF genügend Platz zur Verfügung steht und die Bau- und Um- weltkommission beim Nachweis einer realistischen Ersetzbarkeit des Personenwagenverkehrs durch den öffentlichen Verkehr, den Fuss- gänger- oder den Zweiradverkehr die Erstellung einer geringeren als der erforderlichen Zahl von Abstellplätzen zulassen kann (Art. 44 Abs. 3 besV), fällt dies nicht weiter ins Gewicht. Denn insgesamt wird durch die Setzung der Baukörper sowie durch die besV zur Umge- bungsgestaltung sichergestellt, dass eine Siedlung mit viel Grünf lä- chen und Bäumen entsteht (Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG). Eine solche Verdichtung nach innen (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG) unter gleichzeiti- ger Sicherstellung einer grossen Grünfläche erfordert am vorliegenden Standort langgestreckte und etwas höhere Baukörper. Durch die Plat- zierung der Baukörper im nördlichen und östlichen Randbereich wird zudem der Wohnqualität Rechnung getragen ( Art. 1 Abs. 2 Bst. abis RPG). Die Wohnungen werden optimal besonnt und sind gleichzeitig gut vor dem Strassenlärm geschützt (Art. 3 Abs. 3 Bst. b RPG) . Die Setzung fördert sodann die Aufenthaltsqualität des Quartierplatzes (Art. 14 besV) und der Spielfläche (Art. 15 besV). Die offene Fläche ist ebenfalls optimal besonnt, lärmgeschützt und aufgrund der Distanz zur Strasse für spielende Kinder sehr sicher. Die Überbauung bietet damit einen attraktiven Nachbarschaftstreffpunkt, was wiederum die Wohn- qualität fördert und allfällige Nachteile einer Verdichtung ausgleicht (Art. 1 Abs. 2 Bst. abis RPG). Insgesamt ermöglicht der SNP eine Über- bauung, welche den bundesrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen in hohem Masse Rechnung trägt. 7.4 Die Rekurrenten bemängeln unter Verweis auf die von ihnen eingeholte architektonische Beurteil ung des Richtprojekts , dass die geplanten Volumen einiges grösser seien als die umliegenden Punkt- bauten. Die geplanten Neubauten erschienen als klare Kuben und würden nicht versuchen, ihr quartierfremdes Vol umen durch Rück- sprünge oder ähn liches zu unterbrechen. Die nach aussen präsen- tierte Fassade des Richtprojekts, lasse eine starke vertikale Ausrich- tung der Fassadengestaltung erkennen. Die Grundrisse seien von in- nen heraus gestaltet und würden keinen Bezug zur umliegenden Ar- chitektur herstellen. A uch sei kein Sockelgeschoss oder Souterrain ausgebildet, die Traufhöhe der umliegenden Bauten sei nicht berück- sichtigt und kaum ein Dachrand erkennbar. Insgesamt bilde sich ein starker Kontrast zu den quartiertypischen Bauten. Auch das HBA be- anstandet in seinem Amtsbericht, dass die geplanten Volumen deut- lich grösser seien als die umliegenden Gebäude. Bei den umliegenden Gebäuden handle es sich mehrheitlich um punktförmige zwei - oder dreigeschossige Wohnbauten mit Steildächern. Die viergeschossigen Neubauten würden die gesamte Umgebung, bis auf das Gebäude der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 18/24 Rekurrentin 1 (Grundstück Nr. 005) überragen. Zusammen mit der Platzierung an den Rand des Grundstücks erfolge eine Abgrenzung gegenüber den umliegenden Bauten. Wie aus dem Planungsbericht hervorgeht, wurde im Vorfeld eine Bebauungsstudie erarbeitet, welche Bezug nimmt auf die umliegende ortsbauliche Situation inkl. Freiraum und die Verträglichkeit der inneren Verdichtung im Quartier. Dabei sei – wie der die Vorinstanz beratende Architekt am Rekursaugen schein ausgeführt hat – unter anderem auch die Bebauung mit Punktbauten diskutiert worden. Jedoch habe sich gezeigt, dass Punktbauten das hofartige des Kulturobjekts verwässern würden. Der Vertreter des HBA führte am Augenschein aus, dass der SNP für sich alleine be- trachtet Qualitäten habe. Eine Bebauung mit Punktbauten sei sicher- lich schwierig. Er habe da eher an die Möglichkeit einer Teppichsied- lung gedacht. Entsprechend sei er der Meinung, dass es auch andere Bebauungsmöglichkeiten gegeben hätte. 7.5 Der kommunalen Planungsbehörde (Art. 1 Abs. 1 PBG) kommt bei der Festsetzung von Sondernutzungsplänen und insbesondere bei der Beurteilung, ob mit dem Plan eine bessere städtebauliche und ar- chitektonische Lösung erzielt wird, eine besondere Entscheidungs - und Ermessensfreiheit zu. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Sie darf trotz umfassender Überprü- fungsbefugnis nur einschreiten, wenn die Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist oder dem übergeordneten Recht widerspricht, und sie kann eine vertretbare Würdigung nicht ein- fach durch ihre eigene ersetzen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 Erw. 2.2). Es lässt sich nicht gänzlich von der Hand weisen, dass mit dem geplanten SNP und den darin vorgesehenen Volumen ein Massstabssprung erfolgt. Dies wird besonders im Vergleich zu r Bebauung südwestlich und westlich des Planperimeters deutlich. Nordwestlich des Perimeters weisen die Gebäude dagegen wiederum grössere Volumen auf. Und auf den gegenüberliegenden Strassenseiten besteht eine gänzlich an- dere Bebauungsstruktur. Das fragliche Gebiet wird daher im Richtplan zu Recht als heterogen beschrieben. Indem das Kulturobjekt belassen wird und die Neubauten im hinteren – gemäss DMP nicht schutzwür- digen – Teil erstellt werden, bleibt aber die bestehende charakteristi- sche Bebauungsstruktur in der ersten Bautiefe ent lang d er G.___strasse erhalten. Die Abgrenzung gegen Osten hat den Vorteil, dass – wie das HBA am Augenschein ausgeführt hat – eine Abgren- zung zum Friedhof erfolgt. Durch die Setzung in den Randbereichen wird sodann sichergestellt, dass ein grosszügiger – zumindest teil- weise offener – Quartierplatz von hoher Qualität entsteht. Um gleich- zeitig eine verdichtete Bebauung zu bewerkstelligen, kann ein Mass- stabssprung angezeigt sein. Der Entscheid der Vorinstanz, den ange- fochtenen SNP trotz Massstabssprung gutzuheissen, beruht somit auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände und ist – auch wenn es gemäss HBA andere Bebauungsmöglichkeiten gege- ben hätte – nicht zu be anstanden. Auf die von den Rekurrenten ge- rügte Fassadengestaltung sowie Ausgestaltung der Grundrisse ist Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 19/24 nicht weiter einzugehen, da diese vom SNP nicht vorgegeben werden. Die diesbezügliche architektonische Gestaltung bzw. ihre Überein- stimmung mit dem SNP ist grundsätzlich im nachfolgenden Baubewil- ligungsverfahren zu klären (VerwGE B 2012/128 und B 2012/137 vom 22. Mai 2013 Erw. 6.8.5.1). Die Rüge erweist sich somit als unbegrün- det. 8. Im Planungsbericht werden die Abweichungen wie folgt tabellarisch dargestellt: Zu präzisieren ist, dass der MLZ bei Hauptbauten von mehr als 25 m Gebäudelänge ¼ der Mehrlänge beträgt, jedoch höchstens 10 m. Da- mit wären grundsätzlich Ge bäudelängen von 65 m möglich (Art. 9 Abs. 4 BauR). Die Abweichungen hinsichtlich des kleinen Grenzstab- stands sind überholt, da gemäss dem angepassten Art. 7 Abs. 2 besV die Grenzabstandsvorschriften gegenüber Grundstücken aus serhalb des Planperimeters einzuhalten sind. Demgegenüber fehlt bei der ta- bellarischen Darstellung die zusätzliche Mehrausnützung von maximal 20 % (Art. 10 besV). 8.1 Die Überschreitung der Gebäudehöhe um 3 m, ist erforderlich, damit die Volumen ohne störende Attikaeinschnitte als Kuben erstellt werden können. Darüber hinaus kann hierdurch eine dichtere Bebau- ung erfolgen. Die Reduktion des Abstands zwischen den Baufeldern A1 und A2 von 10 auf 6 m ist für die Bildung eines attraktiven Innen- hofs sowie die Übern ahme der historischen Gebäudestellung eben- falls von Bedeutung. Wie die DMP ausführt bleibt durch die Anordnung der Baufelder zudem die Achse hinter dem Kulturobjekt frei. Die Erhö- hung der Ausnützungsziffer ist darüber hinaus zur Erreichung einer verdichteten Bauweise notwendig . Insgesamt erweisen sich die Ab- weichungen von der Regelbauweise somit als geeignet und erforder- lich zur Erreichung einer städtebaulichen und architektonischen Qua- lität. 8.2 Indem die Baufelder A1 und A2 eine Überschreitung der Gebäu- dehöhe um 3 m zulassen und so das Attikageschoss als Vollgeschoss ausgestaltet werden kann, treten die Gebäude höher in Erscheinung. In Bezug auf die nachbarlichen Interessen ist dies vor allem beim Bau- feld A1 relevant, da dieses südlich der rekurrentischen Grundstücke Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 20/24 Nrn. 005 und 006 liegt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass südlich der rekurrentischen Grundstücke nach Regelbauweise ein 25 m langer dreigeschossiger Baukörper mit einem kleinen Grenzabstand von 5 m erstellt werden könnte. Auf dem Baukörper könnte ein 3 m hohes Atti- kageschoss mit einem Rücksprung von 2,20 m (Art. 27 Abs. 3 Bst. b BauR) erstellt werden. Damit relativiert sich der von den Rekurrenten angestellte Höhenvergleich, da dieser lediglich ein regelbaukonformes Satteldach, aber kein Attika darstellt. Weiter ist zu beachten, dass im Vergleich zur Regelbauweise nur die Gebäudehöhe höher ausfällt. Die zulässige Firsthöhe (13,5 m) ist demgegenüber sogar um einen Meter tiefer als nach den Regelbauvorschriften (14,5 m). In Bezug auf das Grundstück Nr. 006 hat der SNP zudem den Vorteil, dass sich das Baufeld A1 nur etwa auf 13 m der insgesamt knapp 32 m langen ge- meinsamen Grenze erstreckt. Dies trifft auf das Grundstück Nr. 005 indessen nicht zu , erstreckt sich doch das Baufeld A1 fast über die gesamte Grundstücksgrenze. Jedoch weist das Gebäude Vers. - Nr. 007 gegen Süden hin einen grosszügigen, eingeschossigen Anbau auf, in welch em sich ein Schwimmbad befindet. Der Wohntrakt des Gebäudes befindet sich dagegen etwa 21 m von der Grenze entfernt. Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist somit vor allem im Garten, weniger aber im gedeckten Schwimmbad und im Wohntrakt wa hrzu- nehmen. Die Höhenüberschreitung wird durch d ie Platzierung der Baufelder und die besV zur Umgebungsfläche kompensiert. Die Grundstücke Nrn. 005 und 006 werden vom potentiell lärmigen Quar- tierplatz optimal abgeschirmt. Auch lässt der SNP Richtung Norden keine Loggien zu. Die Rekurrenten sind daher besser vor diesbezüg- lich unerwünschten Auswirkungen (Lärm usw.) geschützt, als dies bei einem Attikageschoss nach Regelbauweise der Fall wäre. Auch mit in den Grenzabstand ragenden Balkonen muss nicht gerechnet werden (Art. 23 Abs. 2 BauR). Das Gleiche gilt für Sitzplätze, sind diese doch in der Umgebungsfläche unzulässig (Art. 13 Abs. 2 besV). Eine über- mässige Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen ist mit dem SNP somit nicht verbunden. 8.3 Damit ergibt sich, dass die Abweichungen von der Regelbau- weise zwecks einer Überbauung von hoher städtebaulicher und archi- tektonischer Qualität gerechtfertigt sind und die nachbarlichen Interes- sen nicht übermässig beeinträchtigt werden. 9. Zu prüfen bleibt, ob der SNP – wie die Rekurrenten geltend machen – eine materielle Zonenplanänderung darstellt. 9.1 Abweichungen von der Regelbauweise durch Sondernutzungs- pläne sind nur soweit zulässig, als diese nicht zu einer materiellen Zo- nenplanänderung führen (GVP 2003 Nr. 19). Das Verbot der materiel- len Zonenplanänderung ist mittlerweile auch in Art. 23 Abs. 2 PBG sta- tuiert. Welche Abweichungen von den Regelbauvorschriften materiell zu einer Zonenplanänderung führen, kann nicht generell, sondern bloss an Hand konkreter Umstände im Einzelfall bestimmt werden. So Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 21/24 beurteilte das Verwaltungsgericht zum Beispiel zwei drei- bzw. vierge- schossige Bauten von knapp 80 m und 100 m Länge in einer Wohn- zone W2 mit einer erlaubten Gebäudelänge von 36 m noch als zonen- konform, wobei das Gericht aber darauf hinwies, dass von der vom Sondernutzungsplan erfassten Fläche von 12'520 m2 lediglich 3'100 m2 zur Überbauung vorgesehen waren (VerwGE B 2008/124 vom 24. März 2009 Erw. 5.1 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat sodann in einem in GVP 2003 Nr. 19 teilweise veröffentlichten Ur- teil vom 26. Juni 2003 entschieden, in einer dreigeschossigen Bauzone sei die Errichtung von vier - bzw. fünfgeschossigen Bauten mit Attikageschoss auf einer Teilfläche des Überbauungsplans mit den Planungsgrundsätzen vereinbar, weshalb von keiner schleichenden Zonenplanänderung gesprochen werden könne. Im Urteil B 2011/182 vom 3. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht aus, es liege in der Natur der Sache, dass eine verdichtete Bauweise Abweichungen von der Regelbauweise bedinge. Dement sprechend sei es zulässig, die Gebäudemasse und die Geschossigkeit innerhalb eines Plangebi ets entsprechend den jeweiligen konkreten Verhältnissen differenziert zu regeln. Die Konzentration auf wenige Bauten habe konkret eine ver- dichtete Überbauung entlang zweier Erschliessungsstränge zur Folge. Dadurch würden beachtliche Freiräume zwischen den Bauten ge- schaffen, womit dem städtebaulichen Ansatz "Verdichtung zu Gunsten grosszügiger Freiflächen" optimal Rechnung getragen werde (Erw. 5.5.5; zum Gan zen vgl. auch VerwGE B 2013/166 vom 4. De- zember 2014 Erw. 4.5). 9.2 Nach Art. 7 Abs. 3 besV dürfen die Ge bäude in den Baufel- dern A eine maximale Gebäude - sowie Fristhöhe von 13,5 m nicht überschreiten. Gemäss Art. 11 Abs. 2 besV ist das oberste Attikage- schoss in den Kubus zu integrieren und als Vollgeschoss auszugestal- ten. Zwar müsste in der nächst-höheren Bauklasse eine um 0,5 m tie- fere Gebäudehöhe eingehalten werden. Darüber könnte aber ein Dachraum – Attika oder Satteldach – mit einer Fristhöhe von 17 m errichtet werden. Der SNP lässt diesbezüglich keine Überbauung zu, welche in der WG4 nicht möglich wäre. Gemäss Art. 9 Abs. 4 BauR wird die Gebäudelänge in der WG3 nicht beschränkt, sondern lediglich im Rahmen eines Mehrlängenzuschlags berücksichtigt. Der Mehrlän- genzuschlag beträgt bei Hauptbauten von mehr als 25 m Gebäude- länge ¼ der Mehrlänge, jedoch höchstens 10 m. Damit wären Gebäu- delängen von 65 m möglich, w as im SNP bei weitem nicht ausge- schöpft wird. Nach Art. 10 besV wird im SNP eine Mehrausnützung von maximal 20% gewährt. Art. 6 Abs. 1 BauR sieht ausdrücklich vor, dass zur Erreichung einer qualitativ guten Überbauung eine Mehraus- nützung gewährt werde. Die Mehrausnützung kann in den Zonen WE und W2 bis 25 % und in den übrigen Zonen bis 20 % betragen. Damit überschreitet die eingeräumte Mehrausnützung nicht den gemäss BauR vorgesehenen Rahmen. Weder für sich alleine noch in ihrer Ge- samtheit stellen die Abweichungen von der Regelbauweise eine ma- terielle Zonenplanänderung dar. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 22/24 9.3 Damit erweist sich der SNP als rechtmässig und die Rügen hier- gegen als unbegründet. 10. Zusammenfassend ergibt sich, dass mit dem SNP eine Überbauung von hoher städtebaulicher und archit ektonischer Qualität ermöglicht wird. Die Rekurse gegen den SNP sind daher abzuweisen. Dagegen erweist sich die vorgängige Anpassung der SchutzV als unzulässig, so dass die Rekurse gegen die SchutzV gutzuheissen sind. 11. 11.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Rekurrenten sind mit ihren Anträgen grossmehrheitlich – und in der Sache auch trotz Aufhebung der Änderung der SchutzV vollständig – unterlegen. Die Ent scheidgebühr beträgt vor dem Hintergrund, dass zwei – inhaltlich aber identische – Rekurse zu bearbeiten waren Fr. 3'600.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin 1 und den Rekurrenten 2 je zur Hälfte zu überbinden. Die Stockwerkei- gentümer der Rekurrentin 1 bezahl en die amtlichen Kosten von Fr. 1'800.– unter solidarischer Haftung (Art. 96bis VRP). Das gleiche gilt für die Rekurrenten 2. 11.2 Der von der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ am 7. September 2020 im Rekurs Nr. 20 -5619 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist zu verrechnen. 11.3 Der von D.___ am 24. Juli 2020 im Rekurs Nr. 20 -5620 geleis- tete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zu verrechnen. 12. Die Rekurrentin 1, die Rekurrenten 2 sowie die Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 12.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 12.2 Die Rekursgegnerin obsiegt mit ihren Anträgen grossmehrheit- lich. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtferti- gen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä- digung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausser- amtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 23/24 Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise festzule- gen. Die ausseramtliche Entschädigung ist für beide Rekurse zusam- men auf Fr. 4'000.– festzulegen. Eine weitere Erhöhung ist nicht an- gezeigt. Zwar waren zwei Rekursverfahren zu führen, diese waren in- haltlich jedoch deckungsgleich, sodass die Rekursgegnerin jeweils auch nur eine Eingabe für beide Rekurse erstellen konnte. Die ausser- amtliche Entschädigung ist von der Rekurrentin 1 und den Rekurrenten 2 je zur Hälfte zu übernehmen. Die Stockwerkeigentümer der Rekurrentin 1 haben die Rekursgegnerin unter solidarischer Haf- tung mit Fr. 2'000.– zu entschädigen; Die Rekurrenten 2 haben die Rekursgegnerin mit der gleichen Summe unter solidarischer Haftung zu entschädigen. 12.3 Da die Rekurrentin 1 und die Rekurrenten 2 mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus- seramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs Nr. 20-5619 der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, bestehend aus B.___, C.___, […] wird im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen, im Übrigen abgewiesen. b) Der Rekurs Nr. 20-5620 von D.___ und E.___ wird im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen, im Übrigen abgewiesen. c) Die 1. Änderung der Schutzverordnung G.___strasse vom 7. Mai 2019 wird aufgehoben. 2. a) Die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ be- zahlen unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von Fr. 1'800.–. b) D.___ und E.___ bezahlen unter solidarischer Haftung eine Ent- scheidgebühr von Fr. 1'800.–. c) Der am 7. September 2020 von der Stockwerkeigentümerge- meinschaft A.___ im Rekurs Nr. 20-5619 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird verrechnet. d) Der am 24. Juli 2020 von D.___ und E.___ im Rekurs Nr. 20 - 5620 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird verrechnet. 3. a) Das Begehren der F.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten im Rekurs Nr. 20 -5619 wird gutgeheissen. Die Mitglieder der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 12/2022), Seite 24/24 Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ entschädigen die F.___ AG unter solidarischer Haftung ausseramtlich mit Fr. 2'000.–. b) Das Begehren der F.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten im Rekur s Nr. 20 -5620 wird gutgeheissen. D.___ und E.___ entschädigen die F.___ AG unter solidarischer Haftung ausseramtlich mit Fr. 2'000.–. c) Das Begehren der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ im Rekurs Nr. 20-5619 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abge- wiesen. d) Das Begehren von D.___ und E.___ im Rekurs Nr. 20-5620 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin