<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00612</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221121&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00612</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.03.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Bewilligung für Umnutzung zu einem Bed &amp; Breakfast: mangelnde Erschliessung. Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch einerseits tatsächlich genügend und andererseits rechtlich gesichert sein. Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über dauernde und für die vorgesehene Bewerbung einer Baute ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Dem Bauherrn steht in diesem Zusammenhang auch der Nachweis offen, dass die ihm dienende Zufahrt im fraglichen Bereich dem öffentlichen Gebrauch offensteht, das heisst, dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Damit dies der Fall ist, bedarf es im Kanton Zürich einer (in der Regel formlosen) Widmung zum Gemeingebrauch. Diese setzt voraus, dass dem Gemeinwesen die Verfügungsmacht über das betreffende Strassengebiet zukommt. Das ist regelmässig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet zu Eigentum erworben hat, sei es freihändig oder durch Expropriation. Die Verfügungsmacht kann aber auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen. Ferner lassen Lehre und Rechtsprechung für die Begründung der Verfügungsmacht auch die blosse Zustimmung des Eigentümers zur Widmung genügen. Eine besondere Form dieser Zustimmung ist in keinem Fall erforderlich. So kann ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (E.4.1). Es liegt in casu weder eine explizite noch eine konkludente Widmung zum Gemeingebrauch vor (E.4.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINGEBRAUCH">GEMEINGEBRAUCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDMUNG">WIDMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 233 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II lit. b RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=51919" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00612</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. MÃ¤rz 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Baukommission Turbenthal, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraph"><span>1.1<span> </span></span><span>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoListParagraph"><span>1.1<span> </span></span><span>G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA X,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal erteilte G und H mit Beschluss vom 22. Mai 2019 unter Nebenbestimmungen die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am I-Weg 03 in Turbenthal zu einem Bed<span> </span>&amp;<span> </span>Breakfast sowie zum Einbau einer Backstube.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben C und B sowie D und E mit gemeinsamer Eingabe vom 5. Juli 2019 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung aufzuheben und den Betrieb eines Bed<span> </span>&amp;<span> </span>Breakfast auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 zu verbieten.<span> Eine Delegation der 4. Abteilung des </span>Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 19. Februar 2020 im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Am 9. Juli 2020 hiess es den Rekurs gut, hob den Beschluss der Baukommission der Gemeinde Turbenthal vom 22. Mai 2019 auf und lud letztere ein, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu prÃ¼fen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal erhob am 10. September <span>gegen den Entscheid des Baurekursgerichts Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und den Baukommissionsbeschluss vom </span>22. Mai 2019 integral zu bestÃ¤tigen, unter Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten<span>. Ferner beantragte sie eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 28. September 2020 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C und B sowie D und E beantragten in ihrer Beschwerdeantwort vom 15. Oktober 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung (inkl. MWST). Am 12. November 2020 replizierte die Baukommission der Gemeinde Turbenthal mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen. Mit Duplik vom 7. Dezember 2020 hielten B und C sowie D und E vollumfÃ¤nglich an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Die Baukommission der Gemeinde Turbenthal nahm am 16. Dezember 2020 mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen erneut Stellung. In ihrer Stellungnahme vom 4. Januar hielten C und B sowie D und E ebenfalls weiterhin vollumfÃ¤nglich an den gestellten AntrÃ¤gen fest. G und H liessen sich zu keinem Zeitpunkt vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Die Baukommission Turbenthal rÃ¼gt eine Verletzung der Gemeindeautonomie (<span>Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]</span>)<span>. </span>Als eigenstÃ¤ndige Kommission i.</span><span> </span><span>S.</span><span> </span><span>v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 20. April 2015 (vgl. Art. 33 ff. Gemeindeordnung Turbenthal) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber Ã¼ber den Weiterzug zu entscheiden, wenn â wie vorliegend â ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeÃ¤ndert wurde (Mischa Morgenbesser<span>/Lorenzo Marazotta in: Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, ZÃ¼rich etc. 2017, § 172 N. 3</span>). Aufgrund ihrer Eigenschaft als BaubewilligungsbehÃ¶rde ist die Gemeinde als TrÃ¤gerin hoheitlicher Gewalt berÃ¼hrt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 21 Abs. 2 lit.</span> b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in: <span>Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407</span><span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Da die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Bauparzelle liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Turbenthal (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung (WG3). Sie grenzt im Norden auf der gesamten GrundstÃ¼ckslÃ¤nge an den L-Weg Kat.-Nr. 08. Letzterer mÃ¼ndet in westlicher Richtung, 45 m ab der westlichen Parzellenecke in die J-Strasse, welche ihrerseits sogleich in die K-Strasse mÃ¼ndet. Von der K-Strasse fÃ¼hrt sodann der I-Weg (Kat.-Nr. 07) in einem Bogen von Norden her Richtung BaugrundstÃ¼ck. Der Wendehammer des I-Wegs ist mit dem L-Weg verbunden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Jahr 1961 erteilte der Gemeinderat Turbenthal die Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Einfamilienhauses. Nachdem mit den AnstÃ¶ssern keine Einigung fÃ¼r eine Landabtretung gefunden werden konnte, verzichtete der Gemeinderat im gleichen Jahr nachtrÃ¤glich auf die verlangte Verbreiterung des L-Wegs von 3 m auf 5 m und erteilte diesbezÃ¼glich eine Ausnahmebewilligung. Im entsprechenden Beschluss hielt der Gemeinderat gleichzeitig fest, dass dies kein PrÃ¤judiz fÃ¼r spÃ¤tere Baugesuche sei und die Verbreiterung nachzuholen sei, sobald sie mÃ¶glich werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Bei der Bewilligung der WohnrÃ¤ume und Nasszellen im Dachgeschoss im Jahr 2011 war zwar bekannt, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses auch ein Bed<span> </span>&amp;<span> </span>Breakfast betrieben werden soll, doch wurde die entsprechende Nutzung damals nicht bewilligt. Ebenfalls nicht formell bewilligt wurde â trotz Bezeichnung in den RevisionsplÃ¤nen â die Nutzung der daneben eingebauten Backstube fÃ¼r die Produktion von Backwaren, welche Ã¼ber einen Onlineversand vertrieben sowie an MarktstÃ¤nden verkauft werden. Im angefochtenen Beschluss wurde beiden Nutzungen die nachtrÃ¤gliche Bewilligung erteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Strittig ist einzig, ob die Parzelle hinreichend erschlossen ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Eine genÃ¼gende </span>Erschliessung<b> </b><span>eines GrundstÃ¼cks im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 233 ff. PBG liegt unter anderem dann vor, wenn dieses sowie die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend "zugÃ¤nglich" sind. Nach § 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende </span>Zufahrt<b> </b><span>fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. Die </span>Zufahrten sollen sodann fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (<span>§ 237 Abs. 2 PBG</span>). <span>Dies gilt auch fÃ¼r Umbauten oder NutzungsÃ¤nderungen, durch die von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen wesentlich abgewichen wird (§ 233 Abs. 2 PGB).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220601&amp;W10_KEY=4517287&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx7"></a> Erschliessung <span>steht der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde nach langjÃ¤hriger Rechtsprechung eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (BGer 1C_433/2017, E. 4.5.2 mit Hinweisen; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere prÃ¼ft daher lediglich, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Spielraum nicht Ã¼berschritten hat. Dies ist gemÃ¤ss der prÃ¤zisierten Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht nur der Fall, wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist, sondern namentlich auch dann, wenn sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; BGr, 11. November 2019, 1C_64/2019, E. 3.5; VGr, 7. November 2019, VB.2019.00286, E. 4).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat aufgrund seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG beschrÃ¤nkten Kognition neben der richtigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts die korrekte Anwendung des Rechts zu prÃ¼fen (VGr, 13. Juli 2011, VB.2010.00433, E. 5.1).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r den bestimmungsgemÃ¤ssen Gebrauch einerseits tatsÃ¤chlich genÃ¼gend und andererseits rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr Ã¼ber dauernde und fÃ¼r die vorgesehene Bewerbung einer Baute ausreichende BenÃ¼tzungsrechte an einer Zufahrt verfÃ¼gt oder dass ihm fÃ¼r den Ausbau die nÃ¶tigen dinglichen Rechte zustehen. Der Nachweis kann durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung des berechtigten EigentÃ¼mers geleistet werden. Mit einem Revers muss sodann noch gewÃ¤hrleistet sein, dass die Erschliessung dem fraglichen Bauvorhaben dauernd zur VerfÃ¼gung steht (fÃ¼r die Zufahrt ausdrÃ¼cklich § 237 Abs. 4 PBG; vgl. zum Ganzen </span>VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.2.1; <span>24. Mai 2018, VB.2017.00334, E. 7.2; </span>5. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00543, E. 3 = BEZ 2015 Nr. 27; <span>9. Mai 2012, VB.2011.00730, E. 5.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 743 f.).</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Dem Bauherrn steht in diesem Zusammenhang auch der Nachweis offen, dass die ihm dienende Zufahrt im fraglichen Bereich dem Ã¶ffentlichen Gebrauch offensteht, das heisst, dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Damit dies der Fall ist, bedarf es im Kanton ZÃ¼rich einer (in der Regel formlosen) Widmung zum Gemeingebrauch. Diese setzt voraus, dass dem Gemeinwesen die VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das betreffende Strassengebiet zukommt. Das ist regelmÃ¤ssig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet zu Eigentum erworben hat, sei es freihÃ¤ndig oder durch Expropriation. Die VerfÃ¼gungsmacht kann aber auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Ãffentlichkeit oder einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung beruhen. Ferner lassen Lehre und Rechtsprechung fÃ¼r die BegrÃ¼ndung der VerfÃ¼gungsmacht auch die blosse Zustimmung des EigentÃ¼mers zur Widmung genÃ¼gen. Eine besondere Form dieser Zustimmung ist in keinem Fall erforderlich. So kann ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Ãffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (zum Ganzen: Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 743; VGr, 6. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00391, E. 4.1 ff.; 9. Mai 2012, VB.2011.00730, E. 5.3.1; 10. Mai 2000, VB.2000.00025, E. 4a/cc; BEZ 2006 Nr. 38; RB 1988 Nr. 64 = BEZ 1989 Nr.</span> <span>2; </span>BGr, 5A_348/2012, E. 4.3; BGE 74 I 41, S. 48<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>Das Baurekursgericht hielt fest, dass eine wesentliche NutzungsÃ¤nderung im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG vorliege, zumal der Bed<span> </span>&amp;<span> </span>Breakfast-Betrieb fÃ¼nf zusÃ¤tzliche PflichtabstellplÃ¤tze ausgelÃ¶st habe, was unbestritten blieb. Die Parteien sind sich sodann einig, dass der L-Weg aufgrund dessen geringer Breite von 2,75 m (bzw. 2,3 m bei einer angrenzenden StÃ¼tzmauer) sowie des verengten Einlenkers fÃ¼r die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks ungenÃ¼gend ist. Die Baukommission erachtete indes den I-Weg als sowohl in rechtlicher als auch in tatsÃ¤chlicher Hinsicht fÃ¼r die deklarierten Nutzungen genÃ¼gend erschlossen. Da die privatrechtlichen EigentumsverhÃ¤ltnisse am I-Weg beziehungsweise die im Grundbuch eingetragenen Wegrechte fÃ¼r Dritte nicht ohne Weiteres erkennbar wÃ¤ren, sei zwecks Schaffung klarer VerhÃ¤ltnisse das Recht der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02, 05 und 06, den I-Weg als Zufahrt zu benÃ¼tzen, im Grundbuch auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 07 anzumerken.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Die ZugÃ¤nglichkeit Ã¼ber den I-Weg wÃ¼rde vorliegend in tatsÃ¤chlicher Hinsicht unbestrittenermassen genÃ¼gen. </span>Das Baurekursgericht gelangte indes zum Schluss, dass die Erschliessung Ã¼ber den grundsÃ¤tzlich hinreichend ausgebauten I-Weg rechtlich nicht gesichert sei. Als Voraussetzung fÃ¼r die rechtliche Sicherung der Zufahrt ist strittig, ob der I-Weg, welcher unbestrittenermassen im Privateigentum von zehn MiteigentÃ¼mern steht, durch schriftliche oder konkludente Widmung in den Gemeingebrauch Ã¼bergegangen und damit der Erschliessung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks dient. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Unter dem Aspekt der Baureife beziehungsweise Erschliessung hatte die Baukommission im aufgehobenen Beschluss ausgefÃ¼hrt, die Zufahrt zum streitbetroffenen GrundstÃ¼ck erfolge Ã¼ber den I-Weg, welcher im Jahr 1979 vom seinerzeitigen GrundeigentÃ¼mer als neue Quartierstrasse erstellt worden sei. Dieser habe im gleichen Jahr schriftlich erklÃ¤rt, der I-Weg dÃ¼rfe fÃ¼r die streitbetroffene (Kat.-Nr. 02), sowie zwei weitere Liegenschaften (Kat.-Nrn. 05 und 06) als Zufahrt benÃ¼tzt werden. Damit liege fÃ¼r den I-Weg eine bereits vor Jahrzehnten erfolgte Widmung zum Gemeingebrauch vor. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Dem Protokoll zum Genehmigungsbeschluss des Erschliessungsstrassenprojekts I vom 24. Oktober 1978 kann entnommen werden, dass angedacht worden war, die Liegenschaften M, N und O (=Kat.-Nrn. 02, 05 und 06) mÃ¶glicherweise in den darauffolgenden Jahren Ã¼ber die neue Quartierstrasse zu erschliessen. Der LandeigentÃ¼mer P wurde entsprechend in Disp.-Ziff. 2 zur Abgabe einer ErklÃ¤rung verpflichtet, diese MÃ¶glichkeit zu gewÃ¤hren. Dem Schreiben vom 5. Januar 1979 legte P die verlangte ErklÃ¤rung bei. Darin erklÃ¤rte er die GrundeigentÃ¼mer Liegenschaften M, N und O (=Liegenschaften Kat.-Nrn. 05, 06 und 02) fÃ¼r berechtigt, den I-Weg bei einer eventuellen Aufhebung der EinmÃ¼ndung des L-Wegs in die J-Strasse als Zugang zu benutzen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Das Baurekursgericht erwog diesbezÃ¼glich zu Recht, das vorgebrachte Schreiben enthalte keine bedingungslose Zustimmung des damaligen EigentÃ¼mers zur Nutzung des I-Wegs. Dieser habe unmissverstÃ¤ndlich vorgegeben, dass erst bei einer allfÃ¤lligen Aufhebung der EinmÃ¼ndung des L-Wegs in die J-Strasse der I-Weg als Erschliessungsweg benutzt werden dÃ¼rfe. Diese Nutzungsvoraussetzung sei indes bis heute nicht erfÃ¼llt. Die entsprechende EinmÃ¼ndung bestehe nach wie vor und sei â wie auch der Ã¼brige Weg â in einwandfreiem baulichem Zustand. Zwar sei der EinmÃ¼ndungsbereich im Lauf der Jahre baulich verÃ¤ndert, der geplante RÃ¼ckbau jedoch nie vollzogen worden. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.4 </span></b>DiesbezÃ¼glich kann vollumfÃ¤nglich auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>). Aus dem Schreiben von P als damaligem EigentÃ¼mer kann keine (unbedingte) Zustimmung <span>zur Widmung zum Gemeingebrauch abgeleitet werden, welche fÃ¼r die VerfÃ¼gungsmacht der Gemeinde genÃ¼gen wÃ¼rde. Er hat seine Zustimmung ausdrÃ¼cklich vom Eintreten einer Bedingung abhÃ¤ngig gemacht, was bis heute nicht erfolgt ist. Im Beschluss von 1978 war ebenfalls lediglich von der "MÃ¶glichkeit" einer Erschliessung die Rede, welche gewÃ¤hrt werden sollte (E. 4.2.2) und genÃ¼gte die bedingte Zustimmung zur ErfÃ¼llung der dort statuierten Nebenbestimmung. Abgesehen davon ging es lediglich um die Erschliessung dreier konkreter GrundstÃ¼cke und nicht um die allgemeine Befahrung. Der Nachweis, dass eine Widmung zum Gemeingebrauch vorliegt, gelingt damit nicht. Auch kann ein solcher nicht daraus abgeleitet werden, dass </span>der I-Weg vom seinerzeitigen GrundeigentÃ¼mer als neue Quartierstrasse erstellt worden und von den anstossenden GrundstÃ¼cken seither fÃ¼r die strassenseitige Erschliessung genutzt<span> wird. Indes kÃ¶nnte auch ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Ãffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (vgl. E. 4.1). Entgegen dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin hat das Baurekursgericht das Vorliegen einer solchen konkludenten Widmung geprÃ¼ft.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.5 </b>So erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, anlÃ¤sslich des Lokaltermins habe festgestellt werden kÃ¶nnen, dass die Ausfahrt der Garage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 sowie diejenige des Carports auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 baulich derart ausgerichtet seien, dass die Zufahrten praktisch nur Ã¼ber den L-Weg mÃ¶glich seien. Auch die Umgebungsgestaltung auf dem BaugrundstÃ¼ck sei auf eine Erschliessung Ã¼ber den L-Weg ausgerichtet. Offenbar hÃ¤tten die Parteien den I-Weg seit jeher als Privatstrasse qualifiziert, welche dem BaugrundstÃ¼ck nicht zur VerfÃ¼gung stehe. Lediglich die GÃ¤ste des Bed<span> </span>&amp;<span> </span>Breakfast schienen sich nicht daran gehalten und den I-Weg als Zufahrt genutzt zu haben. Anders wÃ¼rden sich die seit Jahren bestehenden, aktenkundigen Reklamationen der EigentÃ¼mer des I-Wegs gegen Lieferanten und Besucher des Bed<span> </span>&amp;<span> </span>Breakfast nicht erklÃ¤ren lassen. Die Baukommission und die Bauherrschaft hÃ¤tten denn auch gegenÃ¼ber den Rekurrierenden erklÃ¤rt, die Problematik sei bekannt und die GÃ¤ste wÃ¼rden darauf hingewiesen, ausschliesslich den L-Weg als Zufahrt zu nutzen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.6 </b>Das Baurekursgericht hat sich gestÃ¼tzt auf die Akten und die Erkenntnisse am Augenschein ausfÃ¼hrlich mit der konkreten Erschliessungssituation des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks befasst. Diese ErwÃ¤gungen, mit denen es das Vorliegen einer konkludenten Widmung verneint hat, erweisen sich entgegen dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin als nachvollziehbar und sind nicht zu beanstanden.<span> Eine konkludente Widmung zum Gemeingebrauch liegt nicht vor. Der Nachweis einer solchen gelingt, wie sich aus dem Folgenden ergibt, nicht. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.7 </b>Einer Ãusserung in der privaten E-Mail-Korrespondenz vom 9. August 2019 kann zwar entnommen werden, dass die Bauherrschaft bis vor einigen Jahren tÃ¤glich bis zu 15 Hin- und Wegfahrten Ã¼ber den I-Weg getÃ¤tigt haben soll. Allein daraus <span>kann indes kein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Ãffentlichkeit abgeleitet werden, welcher eine entsprechende Widmung bewirkt hÃ¤tte. Auch wenn dies von den MiteigentÃ¼mern des I-Wegs geduldet worden wÃ¤re, so wurde die Befahrung durch die GÃ¤ste des B</span><span> </span><span>&amp;</span><span> </span><span>B jedenfalls nicht widerspruchslos hingenommen. Zudem scheint bereits der frÃ¼here EigentÃ¼mer O, welcher die Liegenschaft 2004 an die Bauherrschaft verkaufte, gemÃ¤ss eigenen Angaben auf ausdrÃ¼ckliches Verlangen immer den L-Weg und nicht den I-Weg als Zufahrt benutzt zu haben. Abgesehen davon wÃ¼rde die blosse Duldung fÃ¼r eine konkludente Widmung auch nicht genÃ¼gen (vgl. VGr, 6. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00391, E. 5.5.2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.8 </b><span>Das Argument, der I-Weg dÃ¼rfe mangels strassenverkehrsrechtlichen EinschrÃ¤nkungen von der Allgemeinheit uneingeschrÃ¤nkt befahren werden und diene damit einem unbestimmten Benutzerkreis, verfÃ¤ngt nach dem Gesagten nicht. Die EigentÃ¼mer haben lediglich bis anhin kein entsprechendes zivilrechtliches Verbot erwirkt. Ebenso wenig kann die BeschwerdefÃ¼hrerin etwas aus dem Vorbringen ableiten, dass die Erschliessungssituation des BaugrundstÃ¼cks unbefriedigend sei und die Zufahrt Ã¼ber den L-Weg keine sinnvolle Erschliessung (mehr) darstelle. </span>BezÃ¼glich des Arguments der SchneerÃ¤umung durch die Gemeinde ist schliesslich Folgendes festzuhalten: Das Winterdienstkonzept der Gemeinde Turbenthal von 2016 enthÃ¤lt unter Ziffer 5 Richtlinien fÃ¼r Privatstrassen. DemgemÃ¤ss werden private Quartierstrassen wie die vorliegende ab einer gewissen GrÃ¶sse auf schriftliches Gesuch hin gepfadet (sog. WeissrÃ¤umung, Ziffer 5.1). Dies stellt, wie das Baurekursgericht zutreffend erwog, kein Indiz fÃ¼r die behauptete (konkludente) Widmung des I-Wegs fÃ¼r den Ã¶ffentlichen Gebrauch dar. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Zusammenfassend ist der Schluss der Vorinstanz, dass die </span>Erschliessung<span> fÃ¼r die (wesentliche) NutzungsÃ¤nderung Ã¼ber den infrage stehenden Zufahrtsweg rechtlich nicht gesichert ist und damit als ungenÃ¼gend zu betrachten sei, nicht zu beanstanden. Das streitbetroffene Bauvorhaben ist damit mangels genÃ¼gender </span>Erschliessung<b> </b><span>nicht bewilligungsfÃ¤hig. </span>Der angefochtene Rekursentscheid erwies sich sowohl in rechtlicher als auch in tatsÃ¤chlicher Hinsicht nicht als fehlerhaft. Die Vorinstanz hat zu Recht in den Beurteilungsspielraum der Baukommission eingegriffen. <span>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht der BeschwerdefÃ¼hrerin keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr ist sie antragsgemÃ¤ss zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'280.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden der </span><span>BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die </span><span>BeschwerdefÃ¼hrerin wird <span>verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>