<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00104</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205539&amp;W10_KEY=4467137&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00104</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.12.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung und Erstellung von Fahrzeugabstellplätzen<br/><br/>Baumassenzifferberechnung: Vorliegend findet § 357 PBG bei der Berechnung der Baumassenziffer keine Anwendung. Abgesehen davon lässt der Wortlaut von § 357 Abs. 5 PBG seit der Änderung der AbauV keine Anpassungen im Einzelfall mehr zu. Bei der Berechnung der Baumasse gilt ohne Einschränkung der "oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen" als anrechenbar und daher ist auch die Aussendämmung einzubeziehen. Damit erhöht sich vorliegend die Überschreitung der Baumassenziffer um 97 m3; die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung ist entsprechend zu korrigieren. Indessen ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf die im Detail korrigierte Baumassenberechnung der heutigen Beschwerdeführerin eingegangen. Einer solchen Berechnung haftet stets eine gewisse Unsicherheit an, die auf Masstoleranzen, Ungenauigkeit der Baupläne, Toleranzen der Terrainaufnahmen, "Interpolationsspielräume" der Höhenkurven usw. zurückzuführen ist. Angesichts der Relation der zusätzlichen Überschreitung von 97 m3 zur gesamthaft zulässigen Baumasse für Hauptbauten von 18'363 m3 liegt nach wie vor ein nebenbestimmungsweise heilbarer Mangel vor (E. 3.2.3).<br/>Rechtsgenügende Einordnung (E. 4.3 und 4.4).<br/>Bauvorhaben genügt den kantonalen und kommunalen Anforderungen an Arealüberbauungen (E. 5.2).<br/>Parkplatzberechnung: Der behauptete Mangel an Abstellplätzen führt für die Beschwerdeführerin zu keinen direkten Nachteilen, was die Legitimation der Nachbarn zu begründen vermöchte. Zu Recht ist die Vorinstanz bezüglich der behaupteten ungenügenden Anzahl Parkplätze auf den Rekurs nicht eingetreten (E. 6.2). Im Übrigen ist die Rüge auch inhaltlich verfehlt (E. 6.3).<br/>Teilweise Gutheissung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BONUS">BONUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DISPOSITIONSMAXIME">DISPOSITIONSMAXIME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAHRZEUGABSTELLPLATZ">FAHRZEUGABSTELLPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRPARTEIENVERFAHREN">MEHRPARTEIENVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAUMBEZIEHUNG">RAUMBEZIEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN MELIUS">REFORMATIO IN MELIUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN PEIUS">REFORMATIO IN PEIUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAIN">TERRAIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERNUTZUNG">ÃBERNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 5 Abs. I ABauV</span><br/><span class="ungerade">§ 33a ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 256 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 258 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. V PBG</span><br/><span class="gerade">§ 27 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Hochbau- und <span class="UrteilstextChar">Planungsausschuss MÃ¤nnedorf erteilte am 12. Februar 2004 der Stiftung C unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von zwei HÃ¤usern (A + B) mit Seniorenwohnungen samt Unterniveaugarage und fÃ¼r den Umbau des bestehenden Hauses (C) Assek.-Nr. 01 auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 an der L-Strasse in MÃ¤nnedorf. Der Beschluss wurde vom Gemeinderat MÃ¤nnedorf am 31. MÃ¤rz 2004 als ArealÃ¼berbauung genehmigt.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 13. Mai 2004 Rekurs an die Baurekurskommission II mit dem Hauptantrag, die angefochtene Baubewilligung aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 1. Februar 2005 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergÃ¤nzte die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach die Baumasse um 587.<span>07 m<sup>3</sup></span> zu reduzieren sei. Im Ãbrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat und bestÃ¤tigte den angefochtenen Beschluss im beurteilten Umfang.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 7. MÃ¤rz 2005 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Beschluss der Baurekurskommission II vom 1. Februar 2005 soweit aufzuheben, als damit die Baubewilligung des Hochbau- und Planungsausschusses MÃ¤nnedorf bestÃ¤tigt und der dagegen eingereichte Rekurs abgewiesen worden war, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Auf Antrag der privaten Beschwerdegegnerin wurde das Beschwerdeverfahren mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 12. April 2005 sistiert und am 27. September 2005 wieder aufgenommen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II beantragte am 15. MÃ¤rz 2005 Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellten am 31. Oktober bzw. 14. November 2005 der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf sowie die Stiftung C und schlossen je auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien sowie die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, nachfolgend wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist <span class="UrteilstextChar">gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission</span>. Da die auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In prozessualer Hinsicht beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 9. November 2004 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgefÃ¼hrt; die darauf beruhenden Feststellungen, welche die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse rechtsgenÃ¼gend dokumentieren, kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, <span class="UrteilstextChar">mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gte im Rekursverfahren die Verletzung zahlreicher baurechtlicher Vorschriften. Die Vorinstanz bejahte eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Baumassenziffer und wies die Ã¼brigen RÃ¼gen ab, soweit sie darauf eintrat. Vor Verwaltungsgericht sind allein die Einhaltung der Baumassenziffer, die Einordnung des Bauvorhabens samt Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung sowie die genÃ¼gende Zahl von AutoabstellplÃ¤tzen und deren Anordnung strittig.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Hinsichtlich der Baumassenziffer fÃ¼hrte der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf in der Baubewilligung aus, das BaugrundstÃ¼ck sei 7'669 m<sup>2</sup> gross. Laut Ziff. 5.1.1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde MÃ¤nnedorf vom 30. September 1996 (BZO) sei in der <span class="UrteilstextChar">Zone W 2.2 fÃ¼r HauptgebÃ¤ude eine Baumasse von 2.2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> und fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude" eine solche von 0.2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> zulÃ¤ssig. Die PflichtparkplÃ¤tze im Haus A beanspruchten teilweise Baumasse, sodass nach Ziff. 5.1.3 BZO ein Anteil der Baumassenziffer fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude" derjenigen fÃ¼r HauptgebÃ¤ude zugeschlagen werden kÃ¶nne. Im Ãbrigen werde der ArealÃ¼berbauungsbonus von 0.2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> beansprucht. FÃ¼r HauptgebÃ¤ude sei somit eine maximale Baumasse von 18'406 m<sup>3</sup> (7'669 x 2,4 m<sup>3</sup>) zuzÃ¼glich dem Bonus von 230 m<sup>3</sup> (insgesamt also 18'636 m<sup>3</sup>) und </span>fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude" eine solche von 1'534 m<sup>3</sup> zulÃ¤ssig. FÃ¼r die HauptgebÃ¤ude sei eine Baumasse von insgesamt 18'411 m<sup>3</sup> und fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude" eine solche von 534 m<sup>3 </sup>ausgewiesen. Die zulÃ¤ssigen Baumassenziffern wÃ¼rden somit eingehalten.</p> <p class="Urteilstext"><span>In ihrer Rekursschrift machte die </span>heutige BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, bei korrekter Berechnung der Baumasse fÃ¼r die HauptgebÃ¤ude resultiere statt einer Reserve von 225.2 m<sup><span>3</span></sup> eine Ãberschreitung von 587.07 m<sup><span>3</span></sup>. Diesen Einwand schÃ¼tzte die Baurekurskommission und hielt hierzu fest, neben den von den Rekursgegnern anerkannten Fehlern im Umfang von 19.22 m<sup><span>3</span></sup> (Additionsfehler) und dem Einbezug der Loggien bei den HÃ¤usern A und B (269.42 m<sup><span>3</span></sup>), total 288.6 m<sup><span>3</span></sup>, seien auch die LaubengÃ¤nge beim Haus C mit einer weiteren Baumasse von 616.77 m<sup><span>3</span></sup> voll einzubeziehen. Damit sei die von der Rekurrentin geltend gemachte Ãbernutzung von 587.07 m<sup><span>3</span></sup> erstellt. Die Ã¼brigen gerÃ¼gten Positionen seien daher nicht nÃ¤her zu Ã¼berprÃ¼fen. Selbst wenn eine grÃ¶ssere als die gerÃ¼gte Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Baumasse vorliege, kÃ¶nne im Nachbarrekursverfahren nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft hinausgegangen werden. Eine reformatio in melius scheide im Mehrparteienverfahren aus. Die weiteren im Zusammenhang mit der Baumassenzifferberechnung namhaft gemachten EinwÃ¤nde (Nichtdarstellung des gewachsenen Terrains beim Haus C, Bonus fÃ¼r Unterniveaugarage von 230 m<sup><span>3</span></sup>, NichtberÃ¼cksichtigung der WÃ¤rmedÃ¤mmung beim Haus C) wies die Rekurskommission ab.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin im Zusammenhang mit der Baumassenberechnung erneut vor, diese sei beim Haus C nicht nachvollziehbar, da in den PlÃ¤nen das gewachsene Terrain nicht eingezeichnet sei. Ein benachbarter GrundeigentÃ¼mer habe Anspruch darauf, dass die AusnÃ¼tzung aufgrund richtiger und vollstÃ¤ndiger PlÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nne, ohne dass man sich fragen mÃ¼sse, wie eine im Plan eingezeichnete Linie zu interpretieren sei; hierzu sei die Angabe "gewachsenes Terrain" unabdingbar. Zudem sei die WÃ¤rmedÃ¤mmung beim Haus C mit einzurechnen. Der Einwand, eine reformatio in melius scheide im Mehrparteienverfahren aus, verfange nicht, da dies lediglich fÃ¼r das Beschwerdeverfahren, nicht auch fÃ¼r das Rekursverfahren gelte.</p> <p class="Erwgung3"><span class="UrteilstextChar"><b>3.2.1 </b></span>Der <span class="UrteilstextChar">Einwand, in den PlÃ¤nen sei das gewachsene Terrain des Hauses C nicht eingezeichnet, ist unbegrÃ¼ndet. In den BaueingabeplÃ¤nen der Fassaden Nord, Ost und West ist das "Gewachsene(s) Terrain" ausdrÃ¼cklich als solches bezeichnet. Allein bei der Ansicht der SÃ¼dfassade fehlt ein entsprechender Vermerk. Zu Recht hat die Vorinstanz den Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckgewiesen, in den PlÃ¤nen sei das gewachsene Terrain nicht eingezeichnet.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Neu bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerdeschrift vor, dass das gewachsene Terrain, auf welches abzustellen sei, nicht dem heute bestehenden Terrain entspreche; es seien â wie beim bestehenden Parkplatz â AufschÃ¼ttungen erfolgt. Diese tatbestÃ¤ndliche Behauptung ist neu und gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG nicht zu hÃ¶ren. Sie ist zudem auch unbegrÃ¼ndet. Die Gemeindeversammlung MÃ¤nnedorf stimmte dem Bau der Siedlung mit <span class="UrteilstextChar">Autoeinstellhalle, Hallenbad und Zivilschutzanlage am 5. Mai 1975 zu und die Baubewilligung hierfÃ¼r wurde am 9. September 1975 erteilt, also lange vor dem In-Kraft-Treten der baupolizeilichen Bestimmungen</span> des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Ã¼ber die zulÃ¤ssigen baulichen GrundstÃ¼cknutzungen (§ 250 ff. PBG), insbesondere Ã¼ber die Nutzungsziffern am 1. Juli 1978 (OS 46, 833). Bei der Bestimmung des "oberirdisch umbauten Raumes" gemÃ¤ss § 256 Abs. 1 PBG ist auch bei Ã¼berbauten Liegenschaften nicht auf VerhÃ¤ltnisse vor dem In-Kraft-Treten dieses Gesetzes abzustellen; dies gilt auch im Lichte der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Bestimmung des gewachsenen Terrains bei Um- und Erweiterungsbauten (vgl. VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295, www.vgrzh.ch). Zu Recht hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde in Anwendung von § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) bei der Bestimmung des gewachsenen Bodens beim Haus C auf den bestehenden Terrainverlauf abgestellt.</p> <p class="Erwgung3">Im Zusammenhang mit der GebÃ¤udehÃ¶he des Hauses A rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin (Beschwerdeschrift Ziff. 20) eine ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts bezÃ¼glich des gewachsenen Terrains im Bereich der frÃ¼heren AufschÃ¼ttungen beim heutigen Parkplatz. Beim Haus A handelt es sich um eine NeuÃ¼berbauung. Eine allfÃ¤llige TerrainverÃ¤nderung im Bereich des heutigen Parkplatzes hat vor weit mehr als zehn Jahren stattgefunden. Deshalb ist gemÃ¤ss § 5 Abs. 1 ABauV auf den Verlauf des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs abzustellen. Die Feststellung der frÃ¼heren TerrainverhÃ¤ltnisse â anhand des beantragten Amtsberichts â erÃ¼brigt sich deshalb.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>In der Baumassenzifferberechnung der Baugesuchstellerin vom 10. MÃ¤rz 2003 wie auch in der von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren verfochtenen Baumassenzifferberechnung, welche eine Ãbernutzung von 587.07 m<sup>3</sup> (anstatt einer Reserve von 225.2 m<sup>3</sup>) ausweist, wird beim Haus C die neue WÃ¤rmedÃ¤mmung nicht einberechnet, was im Rekurs beanstandet wurde (Rekursschrift Ziff. 46). Die Baurekurskommission hat die WÃ¤rmedÃ¤mmung beim Haus C im Umfang von 972 m<sup>3 </sup>"in ausdehnender Anwendung von § 33a ABauV" als nicht anrechenbar eingestuft. Sie lehnte zudem, wie erwÃ¤hnt (vgl. E. 3.1), eine Reduktion der Baumasse Ã¼ber die von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachten 587.07 m<sup>3</sup> mit dem Hinweis ab, eine reformatio in melius scheide im Mehrparteienverfahren aus.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. § 357 Abs. 5 PBG (in der Fassung vom 19. Juni 1983) sieht weiter vor, dass Bauvorschriften, die eine zweckmÃ¤ssige Anpassung bestehender Bauten und Anlagen an Vorschriften im Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interesse nicht zulassen, durch Verordnung entsprechend gemildert werden kÃ¶nnen (Satz 1); solange keine Verordnung darÃ¼ber besteht, sind Anpassungen im Einzelfall zulÃ¤ssig (Satz 3). Nach § 33a ABauV (in der Fassung vom 25. September 1991) gilt das Anbringen einer Aussenisolation an vor dem 1. Januar 1987 erstellten GebÃ¤uden als eine zweckmÃ¤ssige Anpassung im Sinne von § 357 Abs. 5 PBG und darf dadurch der nach Gesetz und Bauordnung massgebende Abstand bis zu 15 cm unterschritten werden. Diese baupolizeilichen Bestimmungen greifen vorliegend indessen nicht ein, weil es sich beim Haus C â bezÃ¼glich der Baumassenziffer â nicht um eine vorschriftswidrige bestehende Baute handelt. Somit findet § 357 PBG bei der Berechnung der Baumassenziffer keine Anwendung. Zudem lÃ¤sst der Wortlaut von § 357 Abs. 5 PBG seit der Ãnderung der ABauV vom 25. September 1991 keine Anpassungen im Einzelfall mehr zu. Bei der Berechnung der Baumasse des Hauses C gilt ohne EinschrÃ¤nkung der "oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen" als anrechenbar (vgl. § 258 Abs. 1 PBG) und daher ist die AussendÃ¤mmung einzubeziehen. GemÃ¤ss den Angaben des Hochbau- und Planungsausschusses MÃ¤nnedorf entspricht die an den Fassaden des Hauses C angebrachte WÃ¤rmedÃ¤mmung einem Volumen von 97 m<sup><span>3</span></sup>.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat die Anrechnung der WÃ¤rmedÃ¤mmung auch mit dem Hinweis abgelehnt, eine reformatio in melius scheide im Mehrparteienverfahren aus. GemÃ¤ss § 27 VRG kann die Rekursinstanz zu Gunsten eines Rekurrenten Ã¼ber die Rekursbegehren hinausgehen oder die angefochtene Anordnung zu seinem Nachteil abÃ¤ndern. In Durchbrechung der grundsÃ¤tzlich fÃ¼r das Rekursverfahren geltenden Dispositionsmaxime lÃ¤sst das Gesetz mithin im Rekursverfahren die reformatio in peius vel in melius zu (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 27 N. 3). Der Entscheid, zu Gunsten oder zu Ungunsten der rekurrierenden Partei eine Besser- bzw. Schlechterstellung vorzunehmen, liegt im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der RekursbehÃ¶rde (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 27 N. 4). Zu berÃ¼cksichtigen ist allerdings, dass § 27 VRG auf ein Rekursverfahren zugeschnitten ist, in welchem sich die erstinstanzlich verfÃ¼gende BehÃ¶rde und der rekurrierende Anordnungsadressat gegenÃ¼berstehen. In einem Mehrparteienverfahren hingegen ist von der MÃ¶glichkeit der Besserstellung nur zurÃ¼ckhaltend Gebrauch zu machen. Denn fÃ¼r eine private Gegenpartei bedeutet die Besserstellung der rekurrierenden Partei notwendigerweise einer Verschlechterung ihrer Rechtsstellung, der sie nicht wie die rekurrierende Partei durch den RÃ¼ckzug des Rechtsmittels entgehen kann (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 27 N. 13 und § 63 N. 15 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall standen diese prozessualen GrundsÃ¤tze der BerÃ¼cksichtigung der WÃ¤rmedÃ¤mmung beim Haus C im Umfang von 97 m<sup><span>3</span></sup> indessen nicht entgegen, weil die Vorinstanz damit nicht zu Gunsten der Rekurrentin Ã¼ber deren Rekursbegehren, welches auf Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung lautete, hinausgegangen wÃ¤re. Eine reformatio in melius wÃ¼rde (erst) dann vorliegen, wenn der Rechtsgrund "ausgewechselt" worden wÃ¤re, d.h., wenn die verlangte Aufhebung bzw. Ãnderung der Baubewilligung aus einem wesentlich anderen Sachverhalt, verbunden mit einem anderen Rechtssatz, erfolgt wÃ¤re (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19 - 28, N. 87; vgl. auch RB 1979 Nr. 24). Es kommt hinzu, dass die Rekurrentin die Nichtanrechnung der WÃ¤rmedÃ¤mmung beim Haus C in der RekursbegrÃ¼ndung ausdrÃ¼cklich beanstandete. Entgegen der Rechtsauffassung der privaten Beschwerdegegnerin war sie zu dieser RÃ¼ge legitimiert, denn die Anrechnung hat eine Volumenreduktion der HÃ¤user A oder B zur Folge. Eine zu hohe Baumasse kann, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, von jedem direkten Nachbarn gerÃ¼gt werden. Es kann diesbezÃ¼glich auf die Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission (E. 5) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass bei der Ermittlung der Baumassenziffer auch die an den Fassaden des Hauses C angebrachte WÃ¤rmedÃ¤mmung mit einem Volumen von 97 m<sup>3</sup> anzurechnen ist; die GesamtÃ¼berschreitung der Baumassenziffer betrÃ¤gt somit 684.07 m<sup>3</sup> (587.07 m<sup>3</sup> + 97 m<sup>3</sup>). Die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung ist entsprechend zu korrigieren.</p> <p class="Erwgung3">Zu Recht ist die Vorinstanz indessen nicht weiter auf die im Detail und bis auf die zweite Kommastelle korrigierte Baumassenberechnung der heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin eingegangen â was von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht beanstandet wird. Einer solchen Berechnung haftet â wie jeder AusnÃ¼tzungsberechnung â stets eine gewisse Unsicherheit an, die auf Masstoleranzen, Ungenauigkeit der BauplÃ¤ne, Toleranzen der Terrainaufnahmen, "InterpolationsspielrÃ¤ume" der HÃ¶henkurven usw. zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist (vgl. VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31). Angesichts der Relation der zusÃ¤tzlichen Ãberschreitung von 97 m<sup>3</sup> zur gesamthaft zulÃ¤ssigen Baumasse fÃ¼r Hauptbauten von 18'636 m<sup>3</sup> liegt nach wie vor ein nebenbestimmungsweise heilbarer Mangel vor (§ 321 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Des Weiteren sind die Fragen der rechtsgenÃ¼genden Einordnung gemÃ¤ss § 238 PBG der geplanten Ãberbauung sowie der Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss § 71 PBG streitig.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz fÃ¼hrte im Rekursentscheid hierzu aus, das Haus A respektiere die fÃ¼r die Wohnzone W/2.2 geltenden Massvorgaben von 10.5 m GebÃ¤udehÃ¶he und 13.5 m GesamthÃ¶he. Die von § 238 Abs. 1 <span class="UrteilstextChar">PBG verlangte befriedigende Gesamtwirkung erstrecke sich genauso wie die besondere RÃ¼cksichtnahme auf Denkmalschutzobjekte gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG allein auf die Gestaltung der Baute; den geltenden Massvorschriften kÃ¶nne nicht je nach Einzelfall ein sich auf § 238</span> PBG abstÃ¼tzendes ortsbauliches bzw. denkmalschÃ¼tzerisches Korrektiv beigegeben werden. Die Abmessungen des einzelnen BaukÃ¶rpers (Grundriss und HÃ¶he) kÃ¶nne hÃ¶chstens dann direkt eingeschrÃ¤nkt werden, wenn auf entsprechende Bauten und Anlagen keine expliziten Massvorschriften anwendbar seien. Restriktionen der bauordnungsgemÃ¤ssen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten oder gar eine Freihaltung eines Umgebungsbereichs kÃ¶nnten bei dieser Ausgangslage grundsÃ¤tzlich nicht mittels § 238 Abs. 2 PBG durchgesetzt werden, was einer Aushebelung der nutzungsplanerischen Vorgaben gleichkÃ¤me. Was die Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung betreffe, so bestreite die Rekurrentin pauschal, dass diese vorlÃ¤gen, ohne substanziierte MÃ¤ngel der Ãberbauung aufzuzeigen.</p> <p class="Urteilstext"><span>In der Beschwerdeschrift wird zur Einordnung und ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit des Bauprojektes vorgebracht, beim Haus der BeschwerdefÃ¼hrerin handle es sich um ein inventarisiertes schutzwÃ¼rdiges Objekt. GerÃ¼gt werde vor allem die optische Dominanz des Hauses A gegenÃ¼ber dem aufgrund der natÃ¼rlichen TerrainverhÃ¤ltnisse tiefer gelegenen Haus. Das Beurteilungsgremium des Projektwettbewerbes habe festgehalten, dass die neuen BaukÃ¶rper "bedrÃ¤ngende VerhÃ¤ltnisse" gegenÃ¼ber der Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin schaffe. Bei der Platzierung der BaukÃ¶rper sei keine genÃ¼gende RÃ¼cksichtnahme auf die bauliche Umgebung genommen worden; vielmehr schÃ¶pfe das Haus A die volle zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he aus. VerschÃ¤rft werde dies durch den Umstand, dass die GebÃ¤udehÃ¶he vom bestehenden Terrain des Autoabstellplatzes gemessen werde, trotz vorgenommener AufschÃ¼ttung. Weiter habe die Rekursinstanz zur RÃ¼ge, die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe dem Aspekt der baulichen Einordnung Ã¼berhaupt keine Beachtung geschenkt, gar keine Stellung genommen. Schliesslich seien die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung des Arealbonus nicht gegeben, namentlich weil es an einer guten baulichen Einordnung zum Ortsbild und zur baulichen Umgebung fehle.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders RÃ¼cksicht zu nehmen; sie dÃ¼rfen auch durch NutzungsÃ¤nderungen und Unterhaltsarbeiten nicht beeintrÃ¤chtigt werden (Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext">Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG steht der kommunalen BaubehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung eines Einordnungsentscheids der kommunalen BaubehÃ¶rde ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemÃ¤ss § 51 VRG eine fÃ¼r den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es in willkÃ¼rlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorliegend fÃ¼hrte die private Beschwerdegegnerin im Hinblick auf das vorliegende Ãberbauungsvorhaben im Jahre 2001 einen Projektwettbewerb auf der Grundlage der SIA-Ordnung 142 durch. ZwÃ¶lf ArchitekturbÃ¼ros wurden zur Abgabe eines Projektes eingeladen. Die Mehrheit der stimmberechtigten Mitglieder des Beurteilungsgremiums waren Fachpreisrichter bzw. -richterinnen. Thema der Aufgabenstellung war unter anderem auch das Ortsbild. Im Wettbewerbs-Programm wurde darauf hingewiesen, dass das Planungsgebiet in der Wohnzone W2.2 liegt und im Osten an die Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten sowie im Norden und Nordwesten an die Kernzone K2 anstosse. Diese Kernzone trage der geschichtlichen Entwicklung der M-Strasse Rechnung, welche bis zum Bau der N-Strasse die einzige Querverbindung zwischen der "O-Strasse" und "P" gewesen sei. LÃ¤ngs der Strasse hÃ¤tten sich im 16. bis 18. Jh. GehÃ¶fte angesiedelt, welche teilweise noch erhalten seien. Es werde erwartet, dass mit dem Wettbewerbsprojekt auf diese spezielle ortsbauliche Situation reagiert werde und der Ãbergang zur M-Strasse sorgfÃ¤ltig gestaltet werde.</p> <p class="Urteilstext"><span>Insgesamt gingen elf Projekte ein. Beurteilungskriterien waren unter anderem die gestalterischen Komponenten hinsichtlich Ortsbild (Situation, Integration), Gestaltung der BaukÃ¶rper (Erscheinungsbild) und Raumkonzept (rÃ¤umliche QualitÃ¤t, Erschliessung und Orientierung, AttraktivitÃ¤t der Wohnungen). Das Beurteilungsgremium empfahl der Bauherrschaft einstimmig das erstprÃ¤mierte Projekt "F" zur Weiterbearbeitung; das im Streit liegende Bauprojekt entspricht diesem weiter bearbeiteten Wettbewerbsprojekt. In der Zusammenfassung des Projektkommentars hielt das Beurteilungsgremium fest, dass der Vorschlag konzeptionell durch die ortsbauliche Interpretation der Aufgabe </span>Ã¼berzeuge und es ihm gelinge, die VorzÃ¼ge des Standorts in spezifische WohnqualitÃ¤t umzusetzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Entgegen den RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerin hat der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf in der Baubewilligung vom 12. Februar 2004 unter dem Titel "ArealÃ¼berbauung" eingehend zur Einordnung des Bauprojektes Stellung genommen. Er hat unter anderem festgehalten, dass die BaulÃ¼cke zwischen dem bestehenden GebÃ¤ude und der M-Strasse mit drei- bzw. viergeschossigen BaukÃ¶rpern geschlossen werde. Beide GebÃ¤ude wiesen ein Flachdach auf und fÃ¼hrten damit das vorrangige Muster der Bauten in der unmittelbaren Umgebung an der L-Strasse weiter. Gleichzeitig ergebe sich eine Abgrenzung zu den sÃ¼dlich und westlich anschliessenden Bauten in der Kernzone M. Bei beiden Neubauten handle es sich um klar definierte Kuben ohne Durchdringungen von Balkonen. Sie setzten sich in ihrem Erscheinungsbild von den Bauten in der anschliessenden Kernzone ab. Mit der gemischten und auch gegen aussen hin jeweils erkennbaren Nutzweise sowie dem Verzicht auf Balkone im herkÃ¶mmlichen VerstÃ¤ndnis wÃ¼rden jedoch â zumindest gedanklich â wesentliche Elemente der Kernzone in einer zeitgemÃ¤ssen Form interpretiert. Durch grosszÃ¼gige ZwischenrÃ¤ume blieben die natÃ¼rliche Topografie erlebbar und werde der Sichtbezug von der L-Strasse her gegen die weite Seenlandschaft offen gehalten. Die AussenraumqualitÃ¤t sei hoch und biete ein grosses Erholungs- und Begegnungspotential fÃ¼r den Aufenthalt im Freien. Auch die Freiraumgestaltung erfÃ¼lle Ã¼berdurchschnittliche AnsprÃ¼che.</p> <p class="Urteilstext">Mit der DurchfÃ¼hrung eines Projektwettbewerbs hat die Bauherrschaft die Grundlage fÃ¼r ein in gestalterischer Hinsicht qualitativ hohe Anforderungen erfÃ¼llendes Bauprojekt geschaffen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt "nicht die architektonische Gestaltung des Hauses A per se", sondern allein eine fehlende besondere RÃ¼cksichtnahme auf das benachbarte Schutzobjekt; dem kÃ¶nne mit einer Verteilung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens auf dem BaugrundstÃ¼ck Rechnung getragen werden. Sie liess hierzu einen Vorschlag fÃ¼r eine ProjektÃ¤nderung ausarbeiten, wonach beim Haus A ein Vollgeschoss weggelassen und dafÃ¼r das Haus B um ein Vollgeschoss erhÃ¶ht wÃ¼rde. Baurekurskommission und Verwaltungsgericht haben indessen im vorliegenden Verfahren nicht Ã¼ber Varianten zu entscheiden, sondern â wie bereits dargelegt â allein darÃ¼ber, ob der Einordnungsentscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde sich im Rahmen des ihr zustehenden Ermessensspielraums bewegt oder sich als offensichtlich unvertretbar erweist.</p> <p class="Urteilstext">Die M-Strasse bildet die Grenze zwischen der Kernzone, welcher die Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin zugeteilt ist, und der Wohnzone W.2.2 mit dem Bauareal. Wie die Baurekurskommission nÃ¤her darlegt, wurde diese Abgrenzung 1996 im Rahmen der Totalrevision der Bau- und Zonenordnung neu festgelegt. Das Haus A entspricht den bauordnungsgemÃ¤ssen Horizontal- und VertikalbeschrÃ¤nkungen und damit der mit Festlegung der Nutzungszonen in jenem Gebiet bewusst gewÃ¤hlten ZÃ¤sur entlang der M-Strasse zwischen der Kernzone und der Wohnzone. Der Abstand vom Haus Ã¼ber die M-Strasse hinweg zum Neubau betrÃ¤gt immerhin 20 m â 25 m. Unbestrittenermassen ist der BaukÃ¶rper A Ã¤usserst sorgfÃ¤ltig gestaltet. Wenn die Vorinstanz zum Ergebnis gelangte, der Einordnungsentscheid der BaubewilligungsbehÃ¶rde bewege sich im Rahmen des dieser zustehenden Ermessensspielraums und erweise sich nicht als "offensichtlich unvertretbar", so ist dies nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen ArealÃ¼berbauungen besonders gut gestaltet<b> </b>sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein; gemÃ¤ss Abs. 2 sind bei dieser Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</p> <p class="Urteilstext">Absatz 1 von § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der VerwaltungsbehÃ¶rde einen Entscheidungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Absatz 2 der Bestimmung insoweit strukturiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden. Damit wird der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde gleichsam das Programm vorgegeben, gemÃ¤ss dem sie die ErfÃ¼llung der in Absatz 1 genannten QualitÃ¤tsanforderungen zu prÃ¼fen hat. Mit der Umschreibung, dass "insbesondere" die aufgezÃ¤hlten Merkmale "zu beachten" seien, rÃ¤umt das Gesetz der VerwaltungsbehÃ¶rde aber ausdrÃ¼cklich auch einen Ermessensspielraum ein. Dies entspricht der mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 verfolgten Zielsetzung, den Gemeinden grÃ¶ssere Kompetenzen einzurÃ¤umen, so unter anderem auch bei der Zulassung von ArealÃ¼berbauungen (vgl. Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, S. 10 f.). Die erwÃ¤hnte ZurÃ¼ckhaltung der Rekursinstanz bei der ÃberprÃ¼fung von Einordnungsentscheiden (vgl. E. 4.2) <span class="AufzhlungszeichenChar">ist auch bezÃ¼glich von § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Ermessensspielraum Ã¶ffnet</span><i> </i>(VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b, www.vgrzh.ch). Gleiches gilt fÃ¼r die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde <span class="UrteilstextChar">hat in den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung geprÃ¼ft, ob das Bauvorhaben den kantonalen und kommunalen Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gt und dies bejaht. Ihre Auffassung wird durch den Projektkommentar des Wettbewerb-Beurteilungsgremiums gestÃ¼tzt. Daraus ergibt sich, dass das Bauprojekt qualitativ hohe Anforderungen</span> erfÃ¼llt in seiner baulichen Ausgestaltung mit den zwei villenartigen Einzelbauten in einem parkartig gestalteten Areal, den grosszÃ¼gigen ZwischenrÃ¤umen, welche den Sichtbezug zur Seelandschaft freihalten, mit der Anpassung an die Topografie, der zweckmÃ¤ssigen LÃ¶sung der Erschliessung und Parkierung, den schÃ¶nen AussenraumbezÃ¼gen der Ã¶ffentlichen Nutzungen im Erdgeschoss sowie dem hohen Wohnwert der Wohnungen mit guter Besonnung und intensiver Beziehung zum Garten und Seelandschaft. Wenn die BaubehÃ¶rde zum Schluss kam, das Bauprojekt erfÃ¼lle die Anforderungen gemÃ¤ss § 71 an eine ArealÃ¼berbauung, hat sie die ihr durch das kantonale Recht eingerÃ¤umte Entscheidungsfreiheit beansprucht und offenkundig nicht rechtsfehlerhaft entschieden. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin hinsichtlich der Einordnung ist â wie bereits aufgezeigt wurde â verfehlt. Im Ãbrigen hat die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren einfach die in § 71 Abs. 2 PBG aufgefÃ¼hrten Beurteilungskriterien aufgelistet und diese als "nicht erfÃ¼llt" bzw. "ungenÃ¼gend" bezeichnet, ohne substanziiert aufzuzeigen, weshalb das Bauprojekt als Ganzes nicht arealÃ¼berbauungswÃ¼rdig sein sollte. Zu Recht hat die Vorinstanz den Entscheid der Ã¶rtlichen BehÃ¶rde, welche die Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung im Sinn von § 71 PBG bejahte, geschÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wandte im Rekursverfahren weiter ein, die Parkplatzberechnung sei nicht nachvollziehbar, in jedem Fall falsch und die erforderliche Anzahl ParkplÃ¤tze nicht erreicht. Auf diese EinwÃ¤nde ist die Baurekurskommission mangels Legitimation nicht eingetreten. Einerseits sei die L-Strasse, auf welche sÃ¤mtliche ParkplÃ¤tze ausgerichtet seien, nicht die gesetzliche Zufahrt zur rekurrentischen Liegenschaft, welche von der Q-Strasse her Ã¼ber die M-Strasse erschlossen werde. Durch die angeblich nicht verkehrssicher angelegten Parkfelder werde die Rekurrentin nicht mehr als die Allgemeinheit betroffen, selbst wenn sie gelegentlich die L-Strasse als Verkehrsteilnehmer benÃ¼tzen mÃ¶ge. Anderseits seien sÃ¤mtliche in diesem Zusammenhang erhobenen Vorbringen nicht geeignet, die verlangte Aufhebung der Baubewilligung herbeizufÃ¼hren. AllfÃ¤llige MÃ¤ngel kÃ¶nnten durch fÃ¼r die Nachbarin bedeutungslosen Nebenbestimmungen geheilt werden. In ihrer Beschwerdeschrift hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin hierzu fest, diese AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz mÃ¶gen in den meisten FÃ¤llen, wo ungenÃ¼gende Anzahl ParkplÃ¤tze gerÃ¼gt werden, durchaus zutreffen. Vorliegend verhalte es sich aber aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse und der geltend gemachten RÃ¼gen anders. Richtig sei, dass die Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht direkt an die L-Strasse angrenze. Indessen werde die Erschliessung der auf dem BaugrundstÃ¼ck befindlichen G-Anlage neu von der L-Strasse auf die M-Strasse verlegt. Bereits aus diesem Grund steche das Argument der fehlenden Legitimation nicht. Zudem mÃ¼sse bestritten werden, dass die fehlende Anzahl ParkplÃ¤tze auf dem BaugrundstÃ¼ck vorschriftsgemÃ¤ss, d.h. verkehrssicher angelegt werden kÃ¶nnte, ohne dass die FreiflÃ¤che abermals beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde und damit die BewilligungsfÃ¤higkeit des Arealbonus erst recht wegfalle.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss stÃ¤ndiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels Rechtsschutzinteresse die Legitimation abzusprechen, wenn der gerÃ¼gte Projektmangel durch eine fÃ¼r ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Der behauptete Mangel an AbstellplÃ¤tzen fÃ¼hrt vorliegend fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin zu keinen direkten Nachteilen, was die Legitimation der Nachbarn zu begrÃ¼nden vermÃ¶chte (VGr, 15. MÃ¤rz 2002, VB.2001.00317, www.vgrzh.ch). Die L-Strasse, auf welche sÃ¤mtliche ParkplÃ¤tze ausgerichtet sind, dient der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht als Zufahrt zu ihrer eigenen Liegenschaft an der M-Strasse. ZusÃ¤tzliche ParkplÃ¤tze wÃ¼rden nicht zur Folge haben, dass die Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung (vgl. E. 5.2) nicht mehr erfÃ¼llt wÃ¼rden. Die an die M-Strasse verlegte Zufahrt zur G-Anlage betrifft nur die Ver- und Entsorgung der Anlage; inwiefern dies der BeschwerdefÃ¼hrerin zu einem Nachteil im Zusammenhang mit der Anzahl der ParkplÃ¤tze an der L-Strasse gereichen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Zu Recht ist die Baurekurskommission bezÃ¼glich der behaupteten ungenÃ¼genden Anzahl ParkplÃ¤tze auf den Rekurs nicht eingetreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin ist zudem <span class="UrteilstextChar">auch inhaltlich verfehlt. Weshalb die Berechnung der PflichtabstellplÃ¤tze nicht nachvollziehbar sein soll, ist unerfindlich. Die Baubewilligung zeigt auf, dass das Bauvorhaben die Pflicht von 33 AbstellplÃ¤tzen auslÃ¶st, wovon 13 AbstellplÃ¤tze fÃ¼r die Bewohner der Seniorenwohnungen</span>, 12 PlÃ¤tze fÃ¼r die Besucher der Seniorenwohnungen sowie je 4 PlÃ¤tze fÃ¼r Personal Bibliothek/Spitex und Besucher Bibliothek/Spitex. Diese Anzahl ist mit 20 PlÃ¤tzen in der Tiefgarage, 10 offenen PlÃ¤tzen an der L-Strasse und 3 offenen AbstellplÃ¤tzen bei der Einfahrt zur Unterniveaugarage ausgewiesen. Ziff. 10.7 BZO regelt die AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Motorfahrzeuge. Laut Ziff. 10.7.2 BZO bestimmt sich die Zahl der MotorfahrzeugabstellplÃ¤tze bei bestimmten Wohnformen wie Alterswohnungen aufgrund der vorgesehenen Nutzung, der Ã¶rtlichen Gegebenheiten und des zu erwartenden Verkehrsaufkommens. Bei guter Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr kann laut Ziff. 10.7.3 BZO die erforderliche Anzahl zudem gemÃ¤ss der kantonalen Wegleitung zur Ermittlung von FahrzeugabstellplÃ¤tzen vom Juni 1990 reduziert werden.</p> <p class="Erwgung2">Es ist eine Erfahrungstatsache, dass betagte Senioren weniger motorisiert sind, als die beruflich aktive BevÃ¶lkerung. Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat in ihrer Rekursantwort denn auch unwidersprochen ausgefÃ¼hrt, die HÃ¤lfte der bestehenden ParkplÃ¤tze der Seniorensiedlung sei mangels Bedarf an Dritte vermietet. Die Alterswohnungen liegen zudem im Nahbereich einer mit der S-Bahn-Station verbundenen Buslinie. Wenn die BaubehÃ¶rde unter diesen UmstÃ¤nden die Parkplatzzahl fÃ¼r die Bewohner der Seniorenwohnungen auf 25% der bei "normalen" Wohnungen erforderlichen Anzahl festlegte, so blieb sie innerhalb des ihr durch das kommunale Recht bei der Festlegung der erforderlichen Anzahl AbstellplÃ¤tze bei Alterswohnungen eingerÃ¤umten Ermessensspielraumes. Was die ParkplÃ¤tze fÃ¼r die Zusatznutzungen Bibliothek und Spitex betrifft, so sind diese in der Baubewilligung aufgefÃ¼hrt. Im Ãbrigen dienen die vorgesehenen GemeinschaftsrÃ¤ume wie z.B. der Mehrzwecksaal im Haus A nicht einer weiteren Fremdnutzung, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Rekursschrift behauptet, sondern denjenigen der hauseigenen Bewohner. Die G-Anlage als solche ist nicht Bestandteil des Baugesuches und damit nicht Prozessgegenstand. Diese verfÃ¼gte zudem schon bisher Ã¼ber keine ParkplÃ¤tze und ein die Parkplatzpflicht auslÃ¶sender Sachverhalt (§ 243 PBG) liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung1">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise <span class="UrteilstextChar">gutzuheissen und die von der Vorinstanz statuierte Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen ist; im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten anteilmÃ¤ssig den Parteien aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Da die BeschwerdefÃ¼hrerin zum Ã¼berwiegenden Teil unterliegt, hat sie 4/5 der Gerichtskosten zu tragen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu; vielmehr</span> <span class="UrteilstextChar">ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen. Angesichts des geringfÃ¼gigen Unterliegens rechtfertigt sich eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'200.- (insgesamt Fr. 2'400.-; Mehrwertsteuer inbegriffen). Die Verteilung der Rekurskosten sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung durch die Vorinstanz (Rekursentscheid Disp.-Ziffern. II und III) sind zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die durch die Baurekurskommission II statuierte Nebenbestimmung (Rekursentscheid Disp.-Ziffer I) wird wie folgt neu gefasst:</span></p> <p class="Einzug2"><span> "Die Baumasse des Projektes ist â ausgehend von der in der Berechnung der Bauherrschaft deklarierten Baumasse â um 684.07 m</span><sup><span>3</span></sup><span> zu reduzieren. Vor Baubeginn sind der BaubehÃ¶rde entsprechende PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen."</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu 4/5 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu je 1/10 der privaten Beschwerdegegnerin und dem Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Disp.-Ziffern II (Verfahrenskosten) und III (UmtriebsentschÃ¤digung) des Entscheides der Baurekurskommission II vom 1. Februar 2005 werden bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'200.- (insgesamt Fr. 2'400.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>