2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 149 V. Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 25 Baubewilligung; Parkplatzerstellungspflicht Die altrechtliche Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage, welche entge- gen § 62 Abs. 1 aBauG ohne Sicherstellung der dauernden Verfügbarkeit der Parkplätze erfol gte, genügt der Parkfelderstellungspflicht nach § 55 Abs. 1 BauG nicht. Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. Februar 2014 in Sa - chen A. gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt und Stadtrat B. (WBE.2013.324). Aus den Erwägungen 2. 2.1. Bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen sind genügend Parkfelder für die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher sow ie die erforderlichen Verkehrsflächen für den Zubringerdienst zu schaffen. Die Parkfelder müssen auf privatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu dienen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können ( § 55 Abs. 1 BauG). Di e Parkierungs - und Verkehrsflächen müssen so ausgelegt sein, dass die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher aufgenommen und die Anlieferung bewältigt werden können. Dabei sind die Grösse der Bauten, die Art ihrer Be - nutzung, die Erschliessung durch öffentli che Verkehrsmittel und die Möglichkeiten, andere Parkierungsflächen zu benutzen, zu berück - sichtigen (§ 56 Abs. 1 BauG). Nach der Rechtsprechung des Verwal- tungsgerichts ist von einer Umgestaltung, welche die Parkfelderstel - lungspflicht auslöst, auszugehen, wenn eine eigentliche Veränderung des Baukörpers vorliegt. Blosser Unterhalt und zeitgemässe Erneue -150 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2014 rung im Sinne von § 68 lit. a BauG (Besitzstandsgarantie) machen noch keine relevante Umgestaltung aus (vgl. dazu AGVE 1997, S. 317 ff.; 1982, S. 265; 19 80, S. 249). Ausschlaggebend ist somit nicht das Bedarfskriterium, sondern das Ausmass der baulichen Massnahmen (AGVE 1997, S. 319; vgl. auch CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 55 N 28). 2.2. Die Beschwerdeführerin beanstandet die ihr obliegende Pflicht zur Erstellung von sechs Parkfeldern zu Recht nicht. Unbestritten ist sodann, dass vier Parkfelder auf der Parzelle 532 vorhanden sind, bzw. erstellt werden und die zwei weiteren Parkfelder entweder auf privatem Grund ( § 55 Abs. 1 BauG) geschaffen oder nachgewiesen werden müssen. Streitig ist, ob die Beschwerdeführerin den Nachweis für die zwei fehlenden Parkfelder aufgrund von Ersatzleistungen im Zusam - menhang mit der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 erbring en kann oder Parkflächen im Parkhaus C. sie von der Ersatzabgabe be - freien. 3. 3.1. In der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 wurde die dama - lige Eigentümerin und Bauherrschaft, die Erbengemeinschaft D. ver - pflichtet, für den Umbau der Liegenschaft Restaurant E., Parzelle 532, 12 Parkplätze auf eigenem Grund und Boden sicherzustellen oder, soweit die Sicherstellung auf eigenem Grund und Boden nicht möglich war, sich bei einer geeigneten Parkierungsanlage einzumie - ten. Nach Darstellung der Beschwerdeführerin wurde diese Parkfel- derstellungspflicht von der Erbengemeinschaft D. erfüllt, indem sie im Jahre 1981 40 Aktien der Parkhaus C. AG erwarb. 3.2. Die Parkplatzerstellungspflicht in der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 stützte sich auf die kommunal e Bauordnung. § 43 Abs. 2 der Bauordnung der Gemeinde B. vom 23. Juni 1960, vom Grossen Rat genehmigt am 27. Juni 1961, lautete: 2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 151 "Ist die Erstellung von privaten Abstellplätzen nicht möglich, kann der Grundeigentümer oder Betriebsinhaber durch den Gemeinde rat zur Leistung angemessener Beiträge an den Bau öffentlicher Abstellplätze, die der betref - fenden Liegenschaft dienen, verpflichtet werden." Der Grundeigentümer konnte somit seine Pflicht zum Bau von Parkfeldern auf privatem Grund unter bestimmten V oraussetzungen durch eine finanzielle Beteiligung am Bau öffentlicher Parkfelder er - füllen. Diese Ersatzlösung entsprach einer der vier Möglichkeiten, die das am 1. Mai 1972 in Kraft gesetzte aBauG (in Kraft bis 31. März 1994) vorsah. Gemäss § 60 Abs. 1 S atz 1 aBauG waren die Baueigentümer verpflichtet bei der Neuerstellung von Bauten auf privatem Grund, d.h. in der Regel auf dem Baugrundstück, genügend Abstellplätze für die Fahrzeuge der Benützer und Besucher zu schaffen. Stattdessen konnte der Pflichtige die erforderlichen Abstellplätze im Sinne einer Ersatzlösung auch auf einem andern Grundstück bereitstellen oder sich an einer Gemeinschaftsanlage oder an der Finanzierung öffentli- cher Abstellplätze beteiligen ( § 62 Abs. 1 Satz 1 aBauG). Die Ablö - sung der Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen durch die Pflicht zur Zahlung einer Ablösesumme oder der finanziellen Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage sicherte dem Baueigentümer eine gewisse Anzahl reservierter Parkfelder, entsprechend der Zahl der Pl ätze, die er nach § 60 Abs. 1 bzw. Abs. 3 aBauG auf eigenem oder benachbar- tem Boden zu erstellen verpflichtet gewesen wäre. V oraussetzung war, dass die Parkfelder in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie dienten, lagen und ihre dauernde Verfügbarkeit zugunsten der Be- nützer und Besucher der fraglichen Liegenschaft sichergestellt war (§ 62 Abs. 1 Satz 2 aBauG; vgl. ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Aufl., Aarau 1985, § § 60-63 N 13 mit Hinweisen). Die Beteiligung an einer Ge meinschaftsanlage war als V orzugslast ausgestaltet und erforderte zur Erfüllung der bauge- setzlichen Ablösepflicht eine dingliche Sicherung der räumlich abge- grenzten Parkfelder (vgl. dazu AGVE 1977, S. 202; WALTER MÜLLER, Die öffentliche Strasse und ihre Benutzung nach aargaui - schem Verwaltungsrecht, Zürich 1973, S. 158; ZIMMERLIN, a.a.O., zu §§ 60-63 N 13). Eine bloss obligatorische Sicherung der Berechti-152 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2014 gung galt nicht als zureichende Erfüllung der Ablösepflicht (vgl. AGVE 1983, S. 100, Erw. 5a). Die di ngliche Sicherung der Zweckbestimmung von Abstellplätzen und die Pflicht zur Beteili - gung an gemeinsamen oder öffentlichen Abstellplätzen waren im Grundbuch anzumerken (§ 222 Abs. 2 lit. d aBauG). Das aBauG verlangte grundsätzlich die reale Erfüllung der Parkfelderstellungspflicht. Anzumerken ist, dass schon in der Praxis unter dem alten Baugesetz Regelungen der Ablöseverpflichtung be - standen, welche dem System der Ersatzabgabe nahe kamen. In AGVE 1987, S. 252 erwähnt das Verwaltungsgericht in diesem Zu - sammenhang auch die Regelung der Parkhaus C. AG. 3.3. Im Unterschied zum alten Baugesetz normiert § 58 BauG die Pflicht der Bauherrschaft, die keine Parkfelder erstellen oder nachweisen kann, zur Leistung einer Ersatzabgabe. Dies bedeutet einen Systemwechsel: Während sich der betroffene Grundeigentümer altrechtlich durch eine Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage oder mittels Finanzierung öffentlicher Abstellplätze eine entspre - chende Anzahl reservierter Parkfelder sicherte und ihm damit ein wirtschaftlicher Sondervorteil erwuchs, hat er neurechtlich mit der (regelmässig tieferen) Ersatzabgabe lediglich einen Ausgleich dafür zu schaffen, dass er im Unterschied zu anderen Grundeigentümern seiner Pflicht zur Erstellung von Parkfeldern nicht realiter genü gen muss (vgl. AGVE 2002, S. 123). Die Erhebung der Abgabe hängt bloss davon ab, ob die Abstellplätze gebaut werden oder nicht (vgl. HÄUPTLI, a.a.O., § 58 N 2, 5; Botschaft des Regierungsrats des Kan - tons Aargau an den Grossen Rat vom 21. Mai 1990, 5397, S. 31). Übergangsrechtlich wurde gemäss § 169 Abs. 4 BauG eine nach bisherigem Recht festgelegte Pflicht, sich an der Finanzierung künf - tig zu erstellender Gemeinschaftsanlagen oder öffentlicher Abstell - plätze zu beteiligen, in eine Ersatzabgabe umgewandelt . Betei - ligungspflichten, die vor mehr als 25 Jahren rechtskräftig festge setzt worden sind, galten als erloschen. Nach der Rechtsprechung des Ver- waltungsgerichts bezieht sich diese Übergangsbestim mung auf alt - rechtliche Beteiligungspflichten, die der Pflichtige durch Leistung des von ihm geforderten Beitrags erfüllt bzw. sichergestellt hatte, 2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 153 ohne im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Baugesetzes den Ge - genwert – in Form der Parkfeld -Benützungsrechte – erhalten zu ha - ben, weil die betreffende Gemeinschaftsanlage bzw. die betreffenden öffentlichen Parkfelder noch nicht erstellt waren. In derartigen Fällen sollte dem Schwebezustand durch Umwandlung der Beteili gungs- pflicht in eine Ersatzabgabe gemäss § 58 BauG ein Ende gesetzt wer- den (vgl. AGVE 20 02, S. 119; VGE III/53 vom 10. Mai 2001 [WBE.2000.91], Erw. II/2b). 3.4. 3.4.1.-3.4.2. (…) 3.5. Die Ablösungspflicht in der Baubewilligung wurde 1971 und damit vor dem Inkrafttreten des ersten kantonalen Baugesetzes begründet. Die Ablösungspflicht aus de r Baubewilligung vom 15. Februar 1971 wurde nach Darstellung der Beschwerdeführerin im Jahre 1981 vollzogen. Damals galt für Ersatzlösungen § 62 aBauG mit der Verpflichtung, dass die in einem öffentlichen Park - haus sichergestellten Abstellplätze dinglich, d.h. durch Anmerkung im Grundbuch oder mittels Dienstbarkeitsverträgen in ihrer Zweck - bestimmung sichergestellt werden mussten. Die Rechtsvor gängerin der Beschwerdeführerin erwarb 40 Aktien, entspre chend der Ablö - sungspflicht für 10 Parkplätze. Ein Benützungsrecht an einzelnen Parkflächen im Parkhaus wurde nicht begründet. Der Erwerb der Ak- tien genügte demnach und mangels dinglicher Sicherstellung den V oraussetzungen gemäss § 62 aBauG für die Erfüllung der Park - felderstellungspflicht nach kantona lem Recht nicht. Es liegen auch keine Mietverträge für Parkfelder vor, welche gemäss Auflage in der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 als Ersatzlösung vorgesehen waren. Ob und inwieweit die ursprüng liche Regelung in der Bauord- nung der Stadt B. (siehe vorne Erw. 3.2) zwingend eine reale Erfül - lung verlangte und die Ablösung der Pflicht zur Erstellung als V or - zugslast ausgestaltet waren, kann vorliegend offengelassen werden (siehe dazu auch hinten Erw. 4). Das Baugesetz 1971 enthielt für alt - rechtlich begründete Ersatzlösungen keine Übergangsregelung. (…) 154 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2014 3.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass beim Inkrafttreten von §§ 58 ff. BauG am 1. April 1994 für die Liegenschaft Parzelle 532 keine Pflichten der Eigentümer oder Bauherrschaften zur Erstellung von Parkfeldern oder deren Ablösung offen waren. Übergangsrechtli- che Sachverhalte im Zusammenhang mit Parkfelderstellungspflich - ten gemäss §§ 58 ff. BauG stellen sich keine. (…) 4. 4.1. Gemäss § 55 Abs. 1 Satz 2 BauG müssen die Parkfelder auf pri- vatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu die - nen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können. Nach § 57 Abs. 1 BauG müssen die Parkfelder ihrer Zweckbestim - mung erhalten bleiben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungs - gerichts müssen auf Drittgrundstücken Pflichtparkplätze dinglich, d.h. insbesondere durch Errichtung einer Grunddienstbar keit oder eines Baurechts gesichert sein ( AGVE 2013, S. 183; 2002, S. 244). Eine bloss obli gatorische Sicherung, wie z.B. die kündbare Miete , genügt demgegenüber nicht ( AGVE 2013, S. 183; VGE III/59 vom 30. Oktober 2012 [WBE.2011.400], S. 19; ZIMMERLIN, a.a.O., §§ 60-63 N 13). 4.2. Der Nachweis der rechtlichen Sicherstellung der dauernden und ausschliesslichen Verfügbarkeit der Parkfelder auf andern Grundstü - cken ist von der Frage der Sachverhaltsermittlung zu unterscheiden (VGE III/59 vom 30. Oktober 2012 [WBE.2011.400], S. 19 f.). Den Nachweis hat der Baugesuchsteller im Baugesuch zu erbringen. Im Ergebnis ist dem Stadtrat daher nicht vorzuwerfen, die Beschwer - deführerin könne den Nachweis der Sicherstellung nicht führen, da vermutungsweise vorhandene ältere Protokolle des Stadt rats fehlten bzw. dieser sich nicht darum bemühte. Die Protokolle des Stadtrats können, unabhängig von deren Datum, nicht zum Nachweis einer dinglichen Berechtigung dienen, dafür sind entsprechende Ein tra- gungen im Grundbuch erforderlich (siehe vorne Erw. 3.2 und 4.1). Die Baubewilligungsbehörde hat die Grundbuchauszüge beigezogen und ist damit ihrer Pflicht zu r Erhebung des rechtserheblichen Sach -2014 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 155 verhalts unter Beachtung der (relevanten) V orbringen der Parteien nachgekommen. Ältere Protokolle oder die Baugesuchakten aus dem Jahre 1971, welche vor Inkrafttreten des (neuen) Baugesetzes datie - ren, sind zur Beurteilung der Parkplatzsituation und der Ersatzabgabe für aktuelle Neu- beziehungsweise Umbauvorhaben der Beschwerde- führerin nicht massgebend. Die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführerin sind daher mangels Relevanz abzuweisen. Nach der Änderung de r Rechtslage, insbesondere mit der Ab - schaffung der altrechtlichen Ersatzlösungen (Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage oder Finanzierung öffentlicher Abstellplätze; siehe vorne Erw. 3.3), und im Zusammenhang mit der (neuen) Baubewilligung vom 17. Dezember 2012 ist auch nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführerin aus entsprechenden Dokumenten ablei - ten möchte. 4.3. Das Eigentum an den Aktien der Parkhaus C. AG erbringt den Nachweis der dauernden und ausschliesslichen Verfügbarkeit von konkreten Parkfeldern (§§ 55 ff. BauG) nicht. Der Aktienbesitz und auch die reglementarischen Rechte der Beschwerdeführerin als Aktionärin der Parkhaus C. AG belegen keine dinglich gesicherten Benützungsrechte an einzelnen Parkflächen zugunsten der Beschwer- deführerin oder der Parzelle 532. V on den im Reglement vorgesehe- nen Möglichkeiten eines ausschliesslichen obligatorischen oder dinglichen Nutzungsrechts an Parkfeldern hat die Beschwerdeführe - rin keinen Gebrauch gemacht. Es kann daher offengelassen werden, ob ein e dieser Möglichkeiten den Anforderungen an die Sicherstel - lung gemäss BauG genügen kann. Die V orinstanzen haben daher zu Recht festgestellt, dass zwei der sechs notwendigen Parkfelder nicht auf der Parzelle 532 erstellt werden und für die fehlenden Parkfe lder auch die erforderliche Sicherstellung auf privatem Grund fehlt. 5. 5.1. (…) 5.2. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie sei nicht er - satzpflichtig, weil ihre Rechtsvorgängerin bereits Ersatzabgaben für 156 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2014 Parkplätze der Parzelle 532 geleistet hat, verkennt sie die Rechtsna - tur und die Grundlagen der Ersatzabgabe. Mit der Ersatzabgabe wird nur – aber immerhin – die Realerfüllung (hier die Erstellung eigener Parkfelder) von Pflichten im Zusammenhang mit einem Bauvorha - ben abgelöst; es werden kein e (virtuellen) Parkflächen zulasten der Öffentlichkeit erworben. Die Leistung einer Ersatzabgabe verschafft dem Grundeigentümer und seinen Rechtsnachfolgern keine Rechts - position, die sie für die Zukunft von Ersatzabgaben befreien könnte. Der Umstand, das s in einer öffentlichen Gemeinschaftsan lage Park- felder existieren und die Ablösung der Pflicht mittels Er werb von Aktien der Parkhaus C. AG seinerzeit (1978 und 1981) als genü gen- der Ersatz qualifiziert wurde, fällt für die Beurteilung nicht in Be - tracht. Eine Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG besteht nur bei Bauten und Anlagen. Ein Bestandsschutz käme daher nur bestehen - den privaten Parkierungsanlagen, die rechtmässig (baubewilligungs - konform) erstellt wurden, zu. Solche Parkflächen mit dinglicher Be- rechtigung werden nicht behauptet. Die unbestrittene Parkfelderstel - lungspflicht für das vorliegende Bauvorhaben löst auch die neurecht- liche Ablösungspflicht mittels Ersatzabgaben aus. An dieser Pflicht vermag auch der Vermerk im Aktienregister und auf den Aktienzertifikaten nichts zu ändern. Richtig ist, dass mit dem Stempelaufdruck die mehrmalige Verwendung der Aktien zur Abgeltung von Ablösepflichten verhindert werden soll. Der Wortlaut schliesst die Verwendung dieser Aktien zur Abgeltung von Ablöse - pflichten generell aus, also auch für Ersatzabgaben. Jedenfalls mit Inkrafttreten von § § 58 ff. BauG und § 63 der Bau - und Nutzungs- ordnung hat der Vermerk seine Bedeutung gewandelt. Er dient allen - falls als Ausweis für die Erfüllung altrechtlicher Ablösepflichten. Hinzu kommt, dass die Parkhaus C. AG eine private Unter nehmung ist, auch wenn die Stadt B. eine substantielle Beteiligung hat. Aus dieser privatrechtlichen Ordnung können keine bestandesgeschützten Ansprüche gegen den Staat abgeleitet werden.