Lausanne, 23. November 2023
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 24. Oktober 2023 (4A_252/2023)
Anpassung des Mietzinses am Ende des indexierten Mietvertrags
Das Bundesgericht äussert sich in einem aktuellen Entscheid zur Anpassung des
Mietzinses am Ende eines indexierten Mietvertrags wegen einer Veränderung des
hypothekarischen Referenzzinssatzes. Auf die Höhe des Zinssatzes zu Indexbeginn
können sich Mieter oder Vermieter nur berufen,  wenn sie die Mietzinsanpassung
innert der anwendbaren Kündigungsfrist auf Ende des indexierten Vertrags geltend
machen. 
Die Parteien eines Mietvertrags können die Höhe des Mietzinses an den Landesindex
der Konsumentenpreise (LIK) binden. Ein entsprechender Vertrag muss von Gesetzes
wegen für mindestens fünf Jahre abgeschlossen werden. Während der Laufzeit des Vertrags hängt der Mietzins einzig von der Entwicklung des LIK ab, ohne Berücksichtigung
von Veränderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Im konkreten Fall hatten
Mieter und Vermieterin 2015 einen auf fünf Jahre indexierten Mietvertrag abgeschlossen. Danach sollte der Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündbar sein, frühestens
auf das Ende der Indexierung am 30. März 2020. Die Mieter ersuchten im März 2020 um
eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin. Zur Begründung
führten sie den nunmehr tieferen hypothekarischen Referenzzinssatz (1.25  % im März
2020)  gegenüber  demjenigen  zu  Indexbeginn  (2.0  %  2015)  an.  Das  Kantonsgericht
Basel-Landschaft gab ihnen Recht und senkte den monatlichen Mietzins ab dem 1. Juli
2020 von 3500 auf 3215 Franken. 
Das  Bundesgericht  heisst  die  Beschwerde  der  Vermieterin  gut.  Wollen  Mieter  oder
Vermieter auf Ende eines indexierten Mietvertrags eine Mietzinsanpassung wegen einer
Veränderung  des  hypothekarischen  Referenzzinssatzes  gegenüber  dem  Zinssatz  bei
Indexbeginn verlangen, müssen sie dies unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer tun. Ansonsten ist vermutungsweise davon auszugehen, dass sie mit dem bisherigen Mietzins (vorerst) einverstanden sind. Wird dann zu
einem späteren Zeitpunkt eine Anpassung des Mietzinses wegen einer Senkung oder
einem Anstieg des Referenzzinssatzes verlangt, kann dies nicht mehr unter Berufung
auf  dessen  Höhe  zu  Beginn  des  Indexierungsvertrags  erfolgen.  Massgebend  ist  in
diesem Fall der hypothekarische Referenzzinssatz zu dem Zeitpunkt, an dem der Vertrag
unter Einhaltung der Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können. Das war im vorliegenden  Fall  Ende  Dezember  2019,  als  der  Referenzzinssatz  1.5  %  betrug.  Die
Differenz gegenüber dem tieferen Zinssatz im März 2020 hat die Vermieterin bereits
weitergegeben  und  den  Mietzins  auf  3393  Franken  herabgesetzt.  Für  eine  darüber
hinausgehende Mietzinssenkung gibt es keine Grundlage. Lausanne, le 23 novembre 2023
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 24 octobre 2023 (4A_252/2023)
Adaptation du loyer à l'échéance d'un bail à loyers indexés
Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral se prononce sur l'adaptation du loyer à
l'échéance d'un bail à loyers indexés, en raison d'une variation du taux d'intérêt
hypothécaire de référence. Les locataires ou les bailleurs ne peuvent invoquer le taux
d'intérêt en vigueur au début de la période d'indexation que s'ils demandent l'adaptation du loyer dans le délai de résiliation applicable,  pour la fin du bail  à loyers
indexés.
Les parties à un contrat de bail peuvent lier le loyer à l'évolution de l'indice suisse des
prix à la consommation (IPC). Un tel contrat doit, de par la loi, être conclu pour une
durée minimale de cinq ans. Pendant la durée de validité dudit contrat, le loyer dépend
uniquement de l'évolution de l'IPC, sans prise en compte des variations du taux d'intérêt
hypothécaire  de  référence.  Dans  le  cas  concret,  les  locataires  et  la  bailleresse  ont
conclu en 2015 un contrat de bail à loyers indexés pour une durée de cinq ans. Passé ce
délai, le bail pouvait être résilié moyennant un délai de préavis de trois mois, mais au
plus tôt pour la fin de la période d'indexation le 30 mars 2020. En mars 2020, les locataires ont sollicité une réduction de loyer pour le prochain terme de résiliation, au motif
que le taux d'intérêt hypothécaire de référence était alors plus bas (1,25  % en mars
2020) qu'il ne l'était au début de la période d'indexation (2,0  % en 2015). Le Tribunal
cantonal du Canton de Bâle-Campagne leur a donné raison et a réduit le loyer mensuel
de 3'500 à 3'215 francs à compter du 1er juillet 2020.
Le  Tribunal  fédéral  admet  le  recours  de  la  bailleresse.  Si  le  locataire  ou  le  bailleur
souhaite demander une adaptation de loyer, pour l'échéance d'un bail à loyers indexés,
en raison d'une variation du taux hypothécaire de référence depuis le début de la période d'indexation, il doit le faire pour la fin de la période d'indexation en respectant le
délai de résiliation convenu. À défaut, il faut présumer que les parties acceptent (pour
l'heure) le loyer payé jusqu'ici. Si par la suite une adaptation de loyer est demandée en
raison d'une baisse ou d'une hausse du taux d'intérêt de référence, le taux en vigueur au
début du contrat de bail assorti d'une clause d'indexation ne pourra plus être invoqué.
Dans ce cas, le taux de référence hypothécaire déterminant sera celui en vigueur à la
date à laquelle le bail aurait pu être résilié en respectant le délai de préavis. En l'occurrence, il s'agissait de fin décembre 2019 alors que le taux d'intérêt de référence se
situait à 1,5 %. La bailleresse ayant déjà répercuté la différence par rapport au taux
d'intérêt plus bas de mars 2020 en réduisant le loyer à 3'393 francs, une réduction de
loyer plus importante ne se justifie pas. Losanna, 23 novembre 2023
Comunicato stampa del Tribunale federale
Sentenza del 24 ottobre 2023 (4A_252/2023)
Adeguamento della pigione al termine del contratto di locazione 
con pigioni indicizzate
In una recente decisione il Tribunale federale si pronuncia sull'adeguamento della
pigione, causato dalla variazione del tasso ipotecario di riferimento, al termine di un
contratto  di  locazione  con  pigioni  indicizzate.  I  conduttori  o  i  locatori  possono
rivendicare  il  tasso  d'interesse  applicato  all'inizio  del  periodo  di  indicizzazione
soltanto se fanno valere l'adeguamento della pigione entro la scadenza del termine di
disdetta per la fine del contratto di locazione con pigioni indicizzate.
Le parti di un contratto di locazione possono vincolare l'importo della pigione all'indice
nazionale  dei  prezzi  al  consumo  (IPC).  Per  legge,  un  simile  contratto  dev'essere
concluso  per  cinque  anni  almeno.  Per  tutta  la  durata  del  contratto  la  pigione  varia
esclusivamente in base all'andamento dell'IPC, senza considerare le variazioni del tasso
ipotecario di riferimento. Nella fattispecie,  nel 2015 i conduttori e la locatrice hanno
stipulato un contratto di locazione con pigioni indicizzate per una durata di cinque anni.
Dopo questo lasso di tempo, il contratto poteva essere disdetto con un preavviso di tre
mesi, ma non prima della fine del periodo di indicizzazione, fissata al 30 marzo 2020.
Nel marzo 2020, i conduttori hanno chiesto una riduzione della pigione per la prossima
scadenza di disdetta argomentando che il tasso ipotecario di riferimento era in quel
momento inferiore (1,25  % a marzo 2020)  a quello applicato all'inizio del periodo di
indicizzazione (2,0  % nel 2015). Il Tribunale cantonale di Basilea Campagna ha dato loro
ragione e ha ridotto la pigione mensile da 3'500 a 3'215 franchi a partire dal 1°  luglio
2020.
Il  Tribunale  federale  accoglie  il  ricorso  della  locatrice.  Se  il  conduttore  o  il  locatore
desidera richiedere un adeguamento del canone di locazione per la scadenza di un
contratto di locazione a pigioni indicizzate a causa di una variazione del tasso ipotecario
di riferimento dall'inizio del periodo di indicizzazione, deve farlo entro la fine del periodo
di indicizzazione, rispettando il periodo di preavviso concordato. In caso contrario, è
lecito presumere che le parti accettino (per il momento) la pigione pagata finora. Se in
un  secondo  tempo  viene  sollecitato  un  adeguamento  della  pigione  a  causa  di  una
riduzione o di un aumento del tasso ipotecario di riferimento, non è più possibile fare
appello al tasso applicato all'inizio del contratto di locazione contenente una clausola di
indicizzazione. In tal caso sarà determinante il tasso ipotecario di riferimento applicato al
momento in cui il contratto avrebbe potuto essere rescisso nel rispetto del periodo di
preavviso, il che, nella fattispecie, sarebbe stato alla fine di dicembre 2019, quando il
tasso  di  interesse  di  riferimento  era  pari  all'1,5  %.  La  locatrice  ha  già  applicato  la
differenza rispetto al tasso di interesse più basso di marzo 2020 riducendo la pigione a
3'393 franchi. Non sussistono i presupposti per un'ulteriore riduzione.