<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00401</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206527&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00401</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.03.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Festsetzung des Gestaltungsplans "Zentrum Nüeri Mitte".<br/><br/>Strittig sind die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs.4 der Gestaltungsplanvorschriften. Gegen den Entscheid der Baurekurskommission wehren sich sowohl die Gemeinde als auch die privaten Beschwerdeführerinnen.<br/><br/>Der Gestaltungsplan schreibt in Art. 6 Abs. 4 vor, dass bei einem Neubau auf den Grundstücken der privaten Beschwerdeführerinnen mindestens die Hälfte der Nutzfläche dem Wohnen im Alter dienen muss. Der Gestaltungsplan enthält selbst jedoch keine Vorschriften, wie eine Wohnung beschaffen sein muss, damit sie dem Wohnen im Alter dient. Ohne eine Konkretisierung verstösst die Vorschrift gegen das in Art. 5 Abs. 1 BV verankerte Legalitätsprinzip. Daneben erweist sie sich als eine allzu rigorose Eigentumsbeschränkung. Ebenfalls als nicht zulässig erweist sich Satz 2 der Vorschrift, wonach in der überbaubaren Gebäudefläche Balkone u.ä. enthalten sein sollen (E. 4.2).Die Eigentumsbeschränkung von Art. 4 Abs. 2 des Gestaltungsplans, wonach das Erdgeschoss für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden und Praxen zu nutzen ist, geht weit weniger weit. Sie kann sich auf kantonale Bestimmungen stützen und trägt zum Zweck der Kernzone bei. Die Vorschrift erweist sich demnach als rechtmässig (E. 4.3).<br/>Das Grundstück der privaten Beschwerdeführerinnen wird durch die Parkierungszone noch nicht direkt in Anspruch genommen. Sie erweist sich als rechtmässig (E. 5.1). Allfällige Beeinträchtigungen des Betriebs sind geringfügig und vermögen die Unzweckmässigkeit der Festlegung der Zufahrt nicht zu begründen(E. 5.2)<br/>Teilweise Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde; Abweisung der Beschwerde der privaten Beschwerdeführerinnen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTERSWOHNUNG">ALTERSWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BV</span><br/><span class="ungerade">§ 256 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7644" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00401</p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00402</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. MÃ¤rz 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><b><span>I. </span></b><span>Gemeinde NÃ¼rensdorf,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>II</span></b><span>. 1.<b> </b>A AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>I</span></b><span>. 1.<b> </b>A AG,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.<b> </b>B<b>, </b></span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span>Gemeinde NÃ¼rensdorf,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Gestaltungsplan,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung NÃ¼rensdorf setzte am 23. November 2005 den Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum NÃ¼eri Mitte" (bestehend aus einem Ãbersichtsplan 1:500, den Vorschriften und dem Bericht zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen) fest. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG und B, beide EigentÃ¼merinnen von drei GrundstÃ¼cken im Gestaltungsplangebiet, Rekurs mit verschiedenen AntrÃ¤gen zur Parkierungszone und Erschliessung sowie zur NutzflÃ¤che, Nutzweise und der Firstrichtung. Die Baurekurskommission IV hiess das Rechtsmittel am 24. August 2006 teilweise gut. Sie hob Art. 6 Abs. 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) ganz und vorlÃ¤ufig auch Art. 4 Abs. 2 GPV sowie die im Areal II vorgeschriebenen Firstrichtungen auf. Der Gemeinderat wurde eingeladen, das Gestaltungsplanverfahren weiterzufÃ¼hren (Festsetzung der NutzflÃ¤che fÃ¼r Areal II und anschliessend ÃberprÃ¼fung von Art. 4 Abs. 2 GPV sowie der Firstrichtungen im Areal II). Die Verfahrenskosten auferlegte sie zu je einem Viertel den beiden Rekurrentinnen und zur HÃ¤lfte der Gemeinde. UmtriebsentschÃ¤digungen wurden keine zugesprochen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Gemeinde NÃ¼rensdorf, vertreten durch den Gemeinderat, erhob am 22. September 2006 Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission (VB.2006.00401). Sie beantragte, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 23. November 2005 wieder vollumfÃ¤nglich herzustellen. Eventualiter sei Art. 6 Abs. 4 GPV in einem nÃ¤her umschriebenen Sinn zu prÃ¤zisieren bzw. zu Ã¤ndern, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.</p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Entscheid der Baurekurskommission erhoben auch die A AG und B Beschwerde (VB.2006.00402). Sie wandten sich insofern gegen den Gestaltungsplan, als dieser das Areal II mit einer Parkierungszone belaste und eine Erschliessung von Nachbarliegenschaften Ã¼ber die GrundstÃ¼cke der beiden BeschwerdefÃ¼hrerinnen festsetze. Gleichzeitig ersuchten sie unter Hinweis auf laufende Verhandlungen mit der Gemeinde um Sistierung des Verfahrens, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Gemeinde und der Baurekurskommission IV.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 27. September 2006 vereinigte das Verwaltungsgericht die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion ein, bezÃ¼glich der streitbetroffenen Festlegungen des Gestaltungsplans den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Auf Anfrage des Verwaltungsgerichts reichte die Gemeinde NÃ¼rensdorf am 17. Oktober 2006 das Protokoll vom 19. September 2006 nach, als Gemeinderat und RechnungsprÃ¼fungskommission in gemeinsamer Sitzung den Weiterzug des Rekursentscheides beschlossen hatten. Die Baudirektion genehmigte den Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum NÃ¼eri Mitte" am 18. Oktober 2006 im Sinne der ErwÃ¤gungen. In diesen ErwÃ¤gungen wurde auf den kantonalrechtlichen GewÃ¤sserabstand und die demzufolge beschrÃ¤nkte Geltung von Art. 6 Abs. 1 GPV hingewiesen.</p> <p class="Urteilstext">Am 19. Oktober 2006 erÃ¶ffnete der AbteilungsprÃ¤sident das Vernehmlassungsverfahren. Mit Eingabe vom 24. Oktober 2006 informierte der Gemeinderat darÃ¼ber, dass er auf den Vereinbarungsvorschlag der privaten BeschwerdefÃ¼hrerinnen betreffend Parkierung und Erschliessung nicht eintrete, und ersuchte um Behandlung der vereinigten Beschwerden. Mit Vernehmlassung vom 9. November 2006 beantragte der Gemeinderat, die Beschwerde der beiden GrundeigentÃ¼merinnen sei unter Kostenfolge zu deren Lasten abzuweisen. Die Baurekurskommission IV beantragte am 16. November 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung beider Beschwerden. Die Beschwerdeantwort der GrundeigentÃ¼merinnen erfolgte am 12. Januar 2007 und schloss auf Abweisung der gegnerischen Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Gemeinde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdelegitimation der beiden im Rekursverfahren teilweise unterlegenen privaten BeschwerdefÃ¼hrerinnen (im folgenden BeschwerdefÃ¼hrerinnen bezeichnet) ist ohne weiteres gegeben (§ 21 lit. a VRG, § 338 a Abs. 1 PBG). Auch die Gemeinde als PlanungstrÃ¤gerin ist durch den Rekursentscheid in ihren schutzwÃ¼rdigen Interessen betroffen und daher zur BeschwerdefÃ¼hrung berechtigt (§ 21 lit. b VRG). Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als erste Rechtsmittelinstanz Ã¼berprÃ¼fen die Baurekurskommissionen kommuna­le NutzungsplÃ¤ne einschliesslich GestaltungsplÃ¤ne grundsÃ¤tzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre GesetzmÃ¤ssigkeit, sondern auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es fÃ¼r die Beurteilung auf die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ankommt, haben sich die RekursbehÃ¶rden bei der Ermessenskontrolle allerdings ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Sie dÃ¼rfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist oder den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht. Im Ãbrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren UnzweckmÃ¤ssigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, Rz. 1073 f.). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden Ã¼ber kommunale Nutzungsplanungen gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die drei GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerinnen (Kat.-Nrn. 01, 02 und 03) liegen im sÃ¼dlichen Bereich der Kernzone NÃ¼rensdorf. Sie sind Ã¼berbaut, wobei nach Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerinnen eine FlÃ¤che von total 490 m<sup>2</sup> Ã¼berstellt ist. Nach einer von der Gemeinde beauftragten NutzflÃ¤chenberechnung sollen dabei ein Wohnanteil von 871 m<sup>2</sup> und ein Gewerbeanteil von 270 m<sup>2</sup>, somit eine gesamte NutzflÃ¤che von 1'141 m<sup>2</sup> realisiert worden sein. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit der Bau- und Zonenordnung vom 13. November 1984 (BZO 1984) hatte die Gemeindeversammlung NÃ¼rensdorf die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke dem Baubereich B der Kernzone zugewiesen und die mÃ¶gliche BruttogeschossflÃ¤che auf max. 1'050 m<sup>2</sup> beschrÃ¤nkt. Nach der Bau- und Zonenordnung vom 18. MÃ¤rz 1993 blieben die GrundstÃ¼cke im Baubereich B der Kernzone, wo Neubauten im Wesentlichen durch die Geschosszahl (je zwei Voll- und Dachgeschosse) und die GebÃ¤udehÃ¶he, jedoch nicht mehr hinsichtlich der NutzflÃ¤chen beschrÃ¤nkt wurden (Art. 7 der Bauordnung vom 18. MÃ¤rz 1993, BauO 1993). </p> <p class="Urteilstext">Aus einem im Jahr 2002 ausgeschriebenen Ideenwettbewerb fÃ¼r eine Neugestaltung und Entwicklung des Dorfzentrums ging Ende 2003 das Konzept "libelle" hervor. Dieses sah abgesehen von einem neuen Verkehrs- und Freiraumkonzept eine gewisse bauliche Verdichtung und vermehrt zentrumsorientierte Nutzungen im Entwicklungsgebiet vor. In einem ersten Schritt wurde das neue Konzept in der BZO-Revision vom 24. November 2004 umgesetzt. GemÃ¤ss einem neuen Art. 5a BauO bezweckt die Kernzone die Erhaltung und Erneuerung der Ortskerne in ihrer rÃ¤umlichen und baulichen Struktur. Die Kernzone NÃ¼rensdorf bezweckt zudem die Sicherung zentrumsorientierter Nutzungen. Weiter sind im Kernzonenplan drei Gebiete im Bereich des Dorfzentrums mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt, wo dementsprechend keine Bau- bzw. Umgebungsbereiche oder Firstrichtungen mehr vorgegeben werden. Die drei planlich ausgeschiedenen Gebiete mit den Namen "SÃ¼d", "Mitte-Volg/Post" und "Ost" werden in einem neuen Art. 32a der BauO umschrieben, wobei hier nun vier Areale "SÃ¼d", "Mitte", "Volg/Post" und "Ost" unterschieden werden. FÃ¼r das Areal Volg/Post, das der Erweiterung der ZentrumsÃ¼berbauung dienen soll, gilt im Einzelnen: "Ausbau Volg/Post soll ermÃ¶glicht werden â das Erdgeschoss ist fÃ¼r LÃ¤den, Praxen etc. bestimmt â Obergeschosse: vorrangig Wohnungen â Sicherung der Zufahrt mit zentraler Tiefgarage â Kurzparkierung fÃ¼r LÃ¤den und Zentrumsbau". Die drei streitbetroffenen GrundstÃ¼cke liegen im planlich ausgeschiedenen Gebiet "Mitte-Volg/Post", welches im SÃ¼den auch zwei GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 04 und 05) der W3-Zone erfasst.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GestÃ¼tzt auf diese Vorgaben wurde der Ã¶ffentliche Gestaltungsplan "Zentrum NÃ¼eri Mitte" ausgearbeitet. Der Gestaltungsplan bezeichnet im Wesentlichen vier Baubereiche, die Bereiche A und B sowie die Areale I und II, Letzteres vollstÃ¤ndig innerhalb der drei streitbetroffenen GrundstÃ¼cke. In den Baubereichen sind teilweise Firstrichtungen festgelegt, so auch auf dem Areal II. Die Gestaltungsplanvorschriften legen in Art. 4 GPV die Nutzweise der GrundstÃ¼cke in der Kernzone fest. ZulÃ¤ssig sind Nutzungen, die zur AttraktivitÃ¤t des Zentrums beitragen. FÃ¼r die Nutzweise massgebend sind die Kernzonenvorschriften und die verbindlichen GrundsÃ¤tze nach Art. 32a BauO (Art. 4 Abs. 1 GPV). Das Erdgeschoss ist fÃ¼r zentrumsorientierte Nutzungen wie LÃ¤den, Praxen und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht ausgestaltete Wohnungen, die sich fÃ¼r das Alterswohnen eignen, sind diesen Nutzungen gleichgestellt (Art. 4 Abs. 2 GPV). Art. 5 GPV befasst sich mit dem Ersatz- und Umbau bestehender Bauten. HierfÃ¼r gelten in den Baubereichen A und B die Kernzonenvorschriften von Art. 6 und 7 BauO (Abs. 1). Bestehende Bauten auf den Arealen I und II kÃ¶nnen im vorhandenen Umfang umgebaut und erneuert werden (Abs. 2). Nach Art. 6 Abs. 1 GPV dÃ¼rfen Neubauten in den bezeichneten Baubereichen unabhÃ¤ngig von Stras­sen-, Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nden situiert werden. Die Ã¼berbaubare GebÃ¤udeflÃ¤che fÃ¼r Neubauten ist im Plan festgelegt. In Bezug auf die drei streitbetroffenen GrundstÃ¼cke bestimmt Art. 6 Abs. 4, dass die GebÃ¤udeflÃ¤che auf max. 520 m<sup>2 </sup>erhÃ¶ht werden kÃ¶nne, wenn mindestens 50 % der NutzflÃ¤che fÃ¼r das Wohnen im Alter vorgesehen und realisiert werde. In der Ã¼berbaubaren GebÃ¤udeflÃ¤che sind Balkone, Loggien und dergleichen enthalten. </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 7 Abs. 4 GPV bezeichnet der Gestaltungsplan grÃ¶ssere Parkierungszonen fÃ¼r Kunden und Besucher ausserhalb des Strassenraums. Die FlÃ¤chen sind dauernd fÃ¼r diesen Zweck zu sichern. Die Parkierungszone kann oberirdische und unterirdische AbstellflÃ¤chen umfassen. Eine solche Parkierungszone ist zwischen dem bestehenden GebÃ¤ude von Volg/Post und dem Areal II auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 ausgeschieden. Diese Parkierungszone ist oberirdisch auf 14.50 m und unterirdisch auf 17.0 m parallel zur Ã¶stlichen GebÃ¤udefassade begrenzt und erfasst im Nordosten teilweise auch das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der BeschwerdefÃ¼hrerinnen. Die Erschliessung der Parkierungszone erfolgt Ã¼ber eine Zu- und Wegfahrt im Norden ab der kantonalen M-Strasse. Im SÃ¼den ist zusÃ¤tzlich eine Wegfahrt Ã¼ber die beiden W-3 GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 05 auf die kommunale N-Strasse vorgesehen. Daneben ist eine weitere Zufahrt ab der N-Strasse auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 eingezeichnet. Hierzu bestimmt Art. 7 Abs. 3 GPV, dass bei Neubebauung des Areals II die Zufahrt gemeinsam mit den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 04 und 05 von der N-Strasse her erfolgt. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur Tiefgarage Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 zu gewÃ¤hrleisten. Dementsprechend ist im Plan eine mÃ¶gliche Erweiterung der Tiefgarage in Ã¶stlicher Richtung mittels eines Pfeils dargestellt. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich der Voraussetzungen und dem zulÃ¤ssigen Inhalt eines Gestaltungsplanes im Allgemeinen kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz (Erw. 3) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden wird vorab die Beschwerde der Gemeinde (Erw. 4) und nachfolgend diejenige der BeschwerdefÃ¼hrerinnen behandelt (Erw. 5). In WÃ¼rdigung beider Beschwerdeentscheide ist schliesslich Ã¼ber das weitere Schick­sal des Gestaltungsplans "Zentrum NÃ¼eri Mitte" zu befinden (Erw. 6).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In der von der Gemeinde erhobenen Beschwerde geht es um die bauliche Nutzweise und das Nutzungsmass, d.h. um die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs. 4 GPV sowie die Firstrichtungen fÃ¼r das Areal II. Die Baurekurskommission erwog im Wesentlichen, bei einer NeuÃ¼berbauung des Areals II mÃ¼sse die HÃ¤lfte der erlaubten NutzflÃ¤che dem Wohnen im Alter dienen. Eine derart rigorose EigentumsbeschrÃ¤nkung verlange ein konkret dahingehendes BedÃ¼rfnis, das sich nicht anderweitig befriedigen lasse. Da ein solches nicht dargetan werde, sei Art. 6 Abs. 4 GPV aufzuheben. Damit entfalle eine verbindliche Angabe Ã¼ber die mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung der rekurrentischen GrundstÃ¼cke. Die Gemeinde habe daher zunÃ¤chst eine generell gÃ¼ltige NutzflÃ¤che zu bestimmen. Der gewÃ¼nschte Anreiz kÃ¶nne dann etwa so geschaffen werden, dass sich die zulÃ¤ssige NutzungsflÃ¤che im Falle der Realisierung von Alterswohnungen in einem bestimmten Mass erhÃ¶he (Bonus). Ohne eine generell gÃ¼ltige NutzflÃ¤che fÃ¼r das Areal II kÃ¶nne Art. 4 Abs. 2 GPV Ã¼ber die Nutzweise des Erdgeschosses sowie die Vorgabe der Firstrichtung nicht verlÃ¤sslich Ã¼berprÃ¼ft werden, weshalb auch diese beiden Festlegungen vorlÃ¤ufig aufzuheben seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zur ÃberprÃ¼fung von Art. 6 Abs. 4 GPV ist die mit der Bestimmung verbundene EigentumsbeschrÃ¤nkung zu ermitteln und in VerhÃ¤ltnis zum gegebenen Ã¶ffentlichen Interesse zu setzen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die Gemeinde macht zunÃ¤chst geltend, nach Art. 6 Abs. 4 GPV sei nur die gegenÃ¼ber der BZO 1984 zugestandene bauliche Mehrnutzung fÃ¼r das Wohnen im Alter vorzusehen und zu realisieren. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen erachten diese Behauptung als aktenwidrig und wollen die Bestimmung nach ihrem Wortlaut auslegen.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem klaren Wortlaut von Art. 6 Abs. 4 GPV kann ein Neubau auf dem Areal II auf einer GebÃ¤udeflÃ¤che von 520 m<sup>2</sup> nur dann realisiert werden, wenn mindestens die HÃ¤lfte der NutzflÃ¤che dem Wohnen im Alter dient. Falls die GrundeigentÃ¼mer eine solche Nutzung nicht wÃ¼nschen, so sind sie in ihren baulichen MÃ¶glichkeiten auf den Ersatz- und Umbau der bestehenden Bauten beschrÃ¤nkt (Art. 5 GPV). Von dieser Auslegung geht offenbar auch die Gemeinde aus; ihre AusfÃ¼hrungen beziehen sich wohl eher auf das rechnerische Ergebnis. Unter der BZO 1984 durfte auf den fraglichen GrundstÃ¼cken eine BruttogeschossflÃ¤che von 1'050 m<sup>2</sup> realisiert werden, wÃ¤hrend der Gestaltungsplan letztlich eine maximale NutzflÃ¤che von 2'080 m<sup>2</sup> zulÃ¤sst. Nach den Vorstellungen des Gestaltungsplans mÃ¼ssten also mit einem Neubau auf mind. 1'040 m<sup>2</sup> Alterswohnungen erstellt werden, was in etwa dem Nutzungsmehrmass entspricht. </p> <p class="Urteilstext">Allerdings ist der von der Gemeinde angestellte Vergleich mit den NutzungsmÃ¶glichkeiten der BZO 1984 nicht angezeigt, nachdem Art. 7 der BauO 1993 die NutzflÃ¤chenbeschrÃ¤nkung fÃ¼r den Baubereich B ausdrÃ¼cklich fallen gelassen hat. Inwieweit der Gestaltungsplan gegenÃ¼ber bisher eine Mehrnutzung zulÃ¤sst, ist daher ausschliesslich aufgrund der 1993 nach wie vor massgebenden BaubereichsflÃ¤che von ca. 368 m<sup>2</sup> zu ermitteln. Darauf hÃ¤tten sich eine NutzflÃ¤che von ca. 1'412 m<sup>2</sup> verwirklichen lassen. Mit dem Gestaltungsplan wurde daher die vor der BZO 2004 mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung im Ergebnis um ca. 668 m<sup>2</sup> NutzflÃ¤che erhÃ¶ht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Weiter bringt die Gemeinde vor, die Verpflichtung von Art. 6 Abs. 4 GPV sei, was das Wohnen im Alter betreffe, hinfÃ¤llig, da das Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 Ã¼ber die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG, SR 151.3) ab neun Wohnungen zwingend die behindertengerechte Bauweise verlange. Bei einer mÃ¶glichen NutzflÃ¤che von mehr als 2'000 m<sup>2</sup> dÃ¼rfe diese Wohnungsanzahl auf dem Areal II erreicht werden. Die Anforderungen an fÃ¼r das Alter geeigneten Wohnraum gingen weniger weit als das Behindertengleichstellungsgesetz oder wÃ¼rden sich praktisch damit decken. </p> <p class="Urteilstext">Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die im Gestaltungsplan eingetragenen Firstrichtungen auf dem Areal II zeigen, dass eine NeuÃ¼berbauung des Areals grundsÃ¤tzlich mit zwei etwas unterschiedlich ausgerichteten GebÃ¤uden erfolgen soll. Bei gleicher GebÃ¤udeflÃ¤che dÃ¼rften diese demnach je 260 m<sup>2</sup> Ã¼berstellen. Wenn nun die Erdgeschosse jeweils fÃ¼r LÃ¤den, Praxen etc. vorgesehen wÃ¼rden, so bliebe in den drei Obergeschossen (inkl. Dachgeschoss) noch eine NutzflÃ¤che von 780 m<sup>2</sup>, was selbst bei einer ausschliesslichen Wohnnutzung und durchschnittlichen WohnungsgrÃ¶ssen von knapp 100 m<sup>2</sup> nur je acht Wohnungen entsprÃ¤che. Diese GebÃ¤ude gÃ¤lten daher noch nicht als WohngebÃ¤ude im Sinne von Art. 3 lit. c BehiG.</p> <p class="Urteilstext">Auch kann nicht gesagt werden, Alterswohnungen und Behindertenwohnungen seien von ihrer Ausstattung her gleich. Die BedÃ¼rfnisse von Alten und Behinderten mÃ¶gen zwar, was die ZugÃ¤nglichkeit fÃ¼r gehbehinderte Menschen anbelangt, Ã¤hnlich sein, jedoch kÃ¶nnten durchaus verschiedene gruppenspezifische Anforderungen gestellt werden. Im Bundesrecht etwa findet sich in § 49 der Verordnung zum Wohnbau- und EigentumsfÃ¶rderungsgesetz vom 30. November 1981 (VWEG, SR 843.1) eine Bestimmung zu Alters- und Invalidenwohnungen. Nach deren Abs. 1 haben als Alterswohnungen Kleinwohnungen mit bis zu drei Zimmern zu gelten. Neu zu erstellende Kleinwohnungen mÃ¼ssen den BedÃ¼rfnissen der Betagten Rechnung tragen. Nach Abs. 2 der Bestimmung haben als Invalidenwohnungen Wohnungen aller GrÃ¶ssen zu gelten, die den besonderen Anforderungen der Invaliden genÃ¼gen. Auch Art. 4 Abs. 2 GPV scheint eine Unterscheidung zwischen behindertengerecht ausgestalteten Wohnungen und solchen, die sich fÃ¼r das Alterswohnen eignen, zu treffen, andernfalls die in Satz 2 erfolgte EinschrÃ¤nkung Ã¼berflÃ¼ssig wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Es bleibt daher fraglich, welche Beschaffenheit eine Wohnung im Einzelnen aufweisen muss, um im Sinne von Art. 6 Abs. 4 GPV das Wohnen im Alter zu ermÃ¶glichen. Der Gestaltungsplan selber enthÃ¤lt keine nÃ¤here Umschreibung des Begriffs. Im kantonalen Recht existieren darÃ¼ber ebenfalls keine Vorschriften. Was unter Wohnen im Alter oder auch unter einer Alterswohnung zu verstehen ist, ist aber in hohem Grad unbestimmt. Sowohl die WohnungsgrÃ¶sse, deren Ausstattung und Erschliessung wie auch letztlich gemeinschaftlich genutzte RÃ¤ume und Infrastruktur kÃ¶nnen dazu beitragen, dass sich eine Wohnung besonders gut nicht nur durch behinderte, sondern insbesondere durch alte Menschen nutzen lÃ¤sst. Die diesbezÃ¼glichen BefÃ¼rchtungen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen, wonach zu Alterswohnungen auch ein Betreuungskonzept gehÃ¶ren kÃ¶nnte, sind daher durchaus berechtigt, zumal es hier immerhin um Alterswohnungen auf einer FlÃ¤che 1'040 m<sup>2</sup> geht, was mindestens zwÃ¶lf Kleinwohnungen entspricht. Das Wohnen im Alter kÃ¶nnte sodann auch nicht nur mittels baulicher EinschrÃ¤nkungen, sondern sogar durch bestimmte Vorgaben fÃ¼r die Vermietung einer Wohnung gefÃ¶rdert werden. </p> <p class="Urteilstext">Das in Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999(BV) verankerte LegalitÃ¤tsprinzip verlangt unter anderem, dass ein Rechtssatz genÃ¼gend bestimmt sein muss, so dass das Handeln der VerwaltungsbehÃ¶rden im Einzelfall voraussehbar und rechtsgleich ist (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2002, Rz. 386 ff.). Diese Anforderung wird mit Art. 6 Abs. 4 GPV nicht erfÃ¼llt. Ohne eine Konkretisierung des Begriffs Wohnen im Alter kÃ¶nnte die Bestimmung daher keine genÃ¼gende Grundlage im Sinne eines generell-abstrakten Rechtssatzes fÃ¼r eine spÃ¤tere Auflage in der Baubewilligung bilden.</p> <p class="Urteilstext">UnabhÃ¤ngig von diesem Zwischenergebnis, ist im Weiteren die ZulÃ¤ssigkeit der Bestimmung zu untersuchen. Diese PrÃ¼fung steht allerdings unter der minimalen Annahme, dass die Konkretisierung in dem Sinne erfolgt, dass die WohnungsgrÃ¶sse § 49 Abs. 1 WEGV entspricht und die Anforderungen an NutzflÃ¤chen fÃ¼r das Wohnen im Alter inhaltlich nicht weiter gehen als die Anforderungen an WohnungszugÃ¤nge gemÃ¤ss Art. 2 Abs. 3 BehiG, sich allerdings auch auf solche WohngebÃ¤ude beziehen, die nicht ohnehin dem Behindertengleichstellungsgesetz unterstehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Zu klÃ¤ren ist weiter, welche Bedeutung die in Art. 32a BauO fÃ¼r das Areal Volg/Post aufgestellten Vorgaben fÃ¼r die drei GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerinnen haben. Diese Bestimmung verlangt im Grundsatz eine Erdgeschossnutzung durch LÃ¤den, Praxen etc. und eine vorrangige Wohnnutzung in den Obergeschossen. Die Gemeinde ordnet das Areal II dem Bereich "Volg/Post" zu, die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bestreiten dies. Die Baurekurskommission prÃ¼fte die Frage lediglich im Zusammenhang mit der aus Art. 4 Abs. 2 GPV erfolgten EigentumsbeschrÃ¤nkung und konnte sie offenlassen, da sie Art. 4 Abs. 2 GPV aus anderem Grund vorlÃ¤ufig aufhob. Immerhin bemerkte sie dabei, dass das Areal Volg/Post rein wÃ¶rtlich genommen das strittige Areal nicht umfasse.</p> <p class="Urteilstext">Die Auslegung von Art. 32a BauO hat sich vorerst an der planlichen Ausscheidung der drei gestaltungsplanpflichtigen Gebiete zu orientieren. Von ihrem Sinn und Zweck her werden mit Art. 32a BauO die wegleitenden GrundsÃ¤tze fÃ¼r alle vom Plan erfassten FlÃ¤chen aufgestellt. Da die drei streitbetroffenen GrundstÃ¼cke im Areal "Mitte-Volg/Post" liegen, mÃ¼ssen sie zwangslÃ¤ufig entweder den von Art. 32a BauO fÃ¼r das Areal "Mitte" oder den fÃ¼r das Areal "Volg/Post" aufgestellten GrundsÃ¤tzen unterliegen. Beim Areal Mitte steht der nordÃ¶stlich der M-Strasse vorgesehene Zentrumsbau mit Dorfplatz im Mittelpunkt des Interesses. Inwieweit die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke diesem Zweck zugeordnet werden kÃ¶nnten, ist nicht ersichtlich. Auf dem Areal "Volg/Post" hingegen geht es um den Ausbau von Volg und Post, um Kurzparkierung und zentrale Tiefgarage. Aufgrund ihrer unmittelbaren Nachbarschaft dazu kÃ¶nnen die fraglichen GrundstÃ¼cke nur diesem Zweck zugeordnet werden. Dies zeigt sich letztlich gerade im strittigen Gestaltungsplan, der den nord­westlichen Bereich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 fÃ¼r die Parkierung beansprucht.</p> <p class="Urteilstext">Inhaltlich stellt Art. 32a BauO allerdings lediglich GrundsÃ¤tze fÃ¼r die einzelnen, noch zu erarbeitenden GestaltungsplÃ¤ne auf. Insofern kann nicht gesagt werden, dass diese Bestimmung fÃ¼r sich bereits unmittelbar eigentumsbeschrÃ¤nkend sei. Sie konkretisiert in erster Linie das von der Gemeinde bei der Ausgestaltung der weiteren Planung zu verfolgende Ã¶ffentliche Interesse und ist damit eher mit einer richtplanerischen Vorgabe zu vergleichen als mit einer eigentÃ¼merverbindlichen Nutzungsvorschrift in einer Kernzone. Immerhin unterscheidet sie sich aber vom Richtplan dadurch, dass es den BeschwerdefÃ¼hrerinnen offen gestanden hÃ¤tte, bereits die in Art. 32a BauO aufgestellten GrundsÃ¤tze als zu einschrÃ¤nkende Vorgaben fÃ¼r die nachfolgende Gestaltungsplanung anzufechten. Da sie dies nicht getan haben, mÃ¼ssen sie die in Art. 32a BauO vorgenommene Konkretisierung der Ã¶ffentlichen Interessen jedenfalls als verbindliche Vorgabe gegen sich gelten lassen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Die Baurekurskommission kam zum Schluss, mit Art. 6 Abs. 4 GPV liege gemessen am nicht nÃ¤her begrÃ¼ndeten Ã¶ffentlichen Interesse an Alterswohnungen eine allzu rigorose EigentumsbeschrÃ¤nkung vor. Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht im Ergebnis anschliessen. Zwar ist mit der zugestandenen GebÃ¤udeflÃ¤che von 520 m<sup>2</sup> eine massive ErhÃ¶hung der bisher zulÃ¤ssigen NutzflÃ¤che verbunden. Das allein rechtfertigt jedoch nicht jede EigentumsbeschrÃ¤nkung. Angesichts des gemÃ¤ss Art. 32a BauO auf einen vorrangigen Wohnungsbau in den Obergeschossen beschrÃ¤nkten Ã¶ffentlichen Interesses rechtfertigt es sich insbesondere nicht, eine NeuÃ¼berbauung vollstÃ¤ndig von der Verwirklichung von 50 % NutzflÃ¤che fÃ¼r das Wohnen im Alter abhÃ¤ngig zu machen. Damit wÃ¼rden die BeschwerdefÃ¼hrerinnen gezwungen, eine NeuÃ¼berbauung zu einem wesentlichen Teil fÃ¼r einen bestimmten Wohnungstyp zu konzipieren, wozu auch zusÃ¤tzliche technische Installationen gehÃ¶ren. Ein dreigeschossiger Neubau mit Familienwohnungen etwa oder ohne Lift wÃ¤re schon nicht mehr zulÃ¤ssig. Selbst ein Neubau innerhalb des ursprÃ¼nglich in der BZO 1984/1993 definierten Baubereichs B wÃ¤re nicht zulÃ¤ssig, da die im Areal II bestehenden Bauten nur umgebaut und erneuert, nicht aber durch einen vÃ¶llig anders gestalteten Neubau abgelÃ¶st werden dÃ¼rfen (vgl. Art. 5 Abs. 2 GPV). DemgemÃ¤ss hat die Baurekurskommission die Vorschrift mit guten GrÃ¼nden als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig gewÃ¼rdigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.5 </b>Der festgestellte Mangel lÃ¤sst sich in verschiedener Weise beheben. In Frage kommt grundsÃ¤tzlich bereits die ersatzlose Streichung der in Art. 6 Abs. 4 Satz 1 GPV aufgestellten Bedingung, so wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerinnen im Rekursverfahren auch verlangt haben. Diese Vorgehensweise drÃ¤ngt sich vor allem dann auf, wenn die Gemeinde mit ihrer Bedingung selber gar nicht mehr von den GrundeigentÃ¼merinnen verlangen wollte, als dies bereits der Bundesgesetzgeber mit dem Behindertengleichstellungsgesetz tut. Aus dem diesbezÃ¼glichen Beschwerdeeventualantrag der Gemeinde geht nicht ganz klar hervor, ob dies wirklich ihre Auffassung ist oder ob sie mit der strittigen Klausel den Anwendungsbereich des Behindertengleichstellungsgesetzes auch auf Wohnbauten mit weniger als neun Wohnungen ausdehnen wollte. </p> <p class="Urteilstext">Denkbar wÃ¤re aber auch ein Vorgehen, wie es die Rekursinstanz vorgezeichnet hat, wonach zuerst eine ohne zusÃ¤tzliche Bedingung geltende NutzflÃ¤che zu bestimmen wÃ¤re, welche alsdann bei Erstellen von Alterswohnungen Ã¼ber einen Bonus erhÃ¶ht wÃ¼rde. In diesem Fall mÃ¼sste allerdings die Nutzung fÃ¼r das Wohnen im Alter gemÃ¤ss Erw. 4.2.2 vorstehend konkretisiert werden (vgl. immerhin Erw. 4.3.3 nachfolgend). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.6 </b>An dieser Stelle ist weiter auf Art. 6 Abs. 4 Satz 2 GPV einzugehen, den die BeschwerdefÃ¼hrerinnen im Rekursverfahren ebenfalls als unzulÃ¤ssige EigentumsbeschrÃ¤nkung gerÃ¼gt hatten. Die Baurekurskommission setzte sich damit nicht auseinander, da sie den ganzen Absatz ohnehin als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erachtete. Dabei Ã¼bersah sie aber, dass es fÃ¼r die Gemeinde bei der weiteren Bearbeitung der Bestimmung durchaus von Interesse sein wird, ob die in diesem Satz enthaltene Massvorschrift bei einer NutzflÃ¤chenfestsetzung im Sinn der vorstehenden ErwÃ¤gung zulÃ¤ssig ist. </p> <p class="Urteilstext">Der fragliche Satz besagt, dass in der Ã¼berbaubaren GebÃ¤udeflÃ¤che von max. 520 m<sup>2</sup> auf dem Areal II Balkone, Loggien und dergleichen enthalten sind. Der Gestaltungsplan "Zentrum NÃ¼eri Mitte" bezeichnet als massgebende Nutzungsziffer fÃ¼r Neubauten in allen Baubereichen die Ã¼berbaubare GebÃ¤udeflÃ¤che und wÃ¤hlt damit einen im Planungs- und Baugesetz nicht explizit existierenden Begriff. Inhaltlich lehnt sich der Begriff offensichtlich an die fÃ¼r die Ãberbauungsziffer anrechenbare FlÃ¤che an, welche sich gemÃ¤ss § 256 Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grÃ¶ssten oberirdischen GebÃ¤udeumfassung auf den Erdboden ergibt. Nach § 256 Abs. 2 PBG fallen dabei allerdings die oberirdischen VorsprÃ¼nge wie Balkone, Erker und LaubengÃ¤nge jeweils in unterschiedlichem Ausmass ausser Ansatz. </p> <p class="Urteilstext">Die in Art. 6 Abs. 4 GPV statuierte, vom Planungs- und Baugesetz abweichende Messweise ist problematisch, da sich die Gemeinden in ihren Bauvorschriften grundsÃ¤tzlich an die im Gesetz vorgesehenen Instrumente zur BeschrÃ¤nkung der baulichen GrundstÃ¼cksnutzungen und deren Messweise zu halten haben. Im Ergebnis entspricht der Einbezug von Balkonen, Loggien etc. in die Ã¼berbaubare GebÃ¤udeflÃ¤che immerhin der zulÃ¤ssigen Festlegung eines konkreten Kernzonen-Baubereichs, da innerhalb eines solchen ebenfalls alle oberirdischen GebÃ¤udevorsprÃ¼nge zu realisieren sind (VGr, 18. Oktober 2002, VB.2001.00269). Es besteht jedoch ein wesentlicher Unterschied zwischen der Ausscheidung eines Baubereichs, der sich wie hier etwa die Baubereiche A und B unmittelbar um die Fassaden eines bestehenden GebÃ¤udes legt, und einem Baubereich-Areal, das wie das Areal II in nur rund hÃ¤lftigem Umfang mit zwei verschiedenen BaukÃ¶rpern neu Ã¼berstellt werden soll. In diesem Fall geht es nicht mehr um die Profilerhaltung von bestehenden BaukÃ¶rpern, sondern um deren neue Platzierung und Gestaltung. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen fÃ¼rchten hier deshalb zu Recht, dass die vom Planungs- und Baugesetz abweichende Messweise im Areal II die Erstellung von allenfalls wohnhygienisch erwÃ¼nschten GebÃ¤udevorsprÃ¼ngen hindere. Die Gemeinde bringt selber keine ortsplanerisch motivierte BegrÃ¼ndung fÃ¼r die von § 256 Abs. 2 PBG abweichende Messweise im Areal II vor. Bei der Neufassung von Art. 6 Abs. 4 GPV wird daher dessen Satz 2 ersatzlos aufzuheben sein. </p> <p class="Urteilstext">Angesichts des Ausschlusses von GebÃ¤udevorsprÃ¼ngen gemÃ¤ss § 256 Abs. 2 PBG wird demnach zu prÃ¼fen sein, ob die auf 520 m<sup>2</sup> festgesetzte GebÃ¤udeflÃ¤che etwas zu reduzieren ist, um die gewÃ¼nschte AusnÃ¼tzung beizubehalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Nach Art. 4 Abs. 2 GPV ist das Erdgeschoss fÃ¼r zentrumsorientierte Nutzungen wie LÃ¤den, Praxen und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht ausgestaltete Wohnungen, die sich fÃ¼r das Alterswohnen eignen, sind diesen Nutzungen gleichgestellt. Die Gemeinde bezweifelt, dass aus der Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV auch die UnÃ¼berprÃ¼fbarkeit Art. 4 Abs. 2 GPV folgt.</p> <p class="Urteilstext">Die Kritik der Gemeinde ist berechtigt. Die Baurekurskommission liefert keine nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r die fehlende ÃberprÃ¼fbarkeit der Bestimmung. MÃ¶glicherweise nimmt sie an, die massgebende NutzungsflÃ¤che sei als eine fÃ¼r das ganze Gestaltungsplangebiet gÃ¼ltige in Art. 4 GPV aufzunehmen. Dies ist keineswegs erforderlich. Angesichts des Konkretisierungsgrades der fÃ¼r die einzelnen Baubereiche mÃ¶glichen NutzungsintensitÃ¤ten fehlt bei Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV lediglich ein Grundnutzungsmass fÃ¼r das Areal II. UnabhÃ¤ngig von diesem konkreten Nutzungsmass ist Art. 4 Abs. 2 GPV durchaus einer selbstÃ¤ndigen ÃberprÃ¼fung zugÃ¤nglich. Die Baurekurskommission hat hierzu bereits bemerkungsweise einige AusfÃ¼hrungen gemacht, weshalb es sich aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden rechtfertigt, auf eine RÃ¼ckweisung zu verzichten und die ÃberprÃ¼fung im Beschwerdeverfahren direkt vorzunehmen. Damit verfÃ¼gt das Verwaltungsgericht ausnahmsweise auch Ã¼ber die Befugnis, Ermessensfragen zu beurteilen, jedenfalls soweit als dies mit der gebotenen ZurÃ¼ckhaltung auch der Baurekurskommission zusteht (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 63 N. 11 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die Bau- und Zonenordnung kann die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cknutzung durch Bestimmungen Ã¼ber die AusnÃ¼tzung, die Bauweise und die Nutzweise nÃ¤her ordnen (§ 49 Abs. 1 PBG). Sie kann insbesondere fÃ¼r ganze Zonen, gebietsweise oder fÃ¼r einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschrÃ¤nken. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann fÃ¼r geeignete Lagen Ã¼berdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur LÃ¤den und GaststÃ¤tten zulÃ¤ssig sind. DarÃ¼ber hinaus kÃ¶nnen in GestaltungsplÃ¤nen Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Innerhalb bestimmter Nutzungen sind im Gestaltungsplan sogar weitergehende Differenzierungen als in der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssig, so etwa fÃ¼r spezielle Dienstleistungsbetriebe oder DetailwarengeschÃ¤fte oder auch fÃ¼r Familien-, Klein-, Alters- und Behindertenwohnungen (vgl. Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 126 f.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich, Rz. 3-26).</p> <p class="Urteilstext">Art. 4 Abs. 2 GPV kann sich auf diese kantonalen Bestimmungen stÃ¼tzen und hÃ¤lt sich insbesondere auch an die ihm zugrunde liegenden Bestimmungen der Bauordnung. Zweck der Kernzone NÃ¼rensdorf ist die Sicherung zentrumsorientierter Nutzungen (Art. 5a BauO), wozu LÃ¤den, Praxen etc. ohne Zweifel beitragen. Die Gemeinde bringt sodann mit Recht vor, Art. 4 Abs. 2 GPV beinhalte gegenÃ¼ber Art. 32a BauO keine weitere EinschrÃ¤nkung, sondern eine Erweiterung der NutzungsmÃ¶glichkeiten. FÃ¼r das Erdgeschoss verlangen beide Bestimmungen im fraglichen Areal die Nutzung fÃ¼r LÃ¤den, Praxen und dergleichen, wobei Art. 4 Abs. 2 GPV zusÃ¤tzlich aber auch Alterswohnungen erlaubt. Unter diesen UmstÃ¤nden erweist sich Art. 4 Abs. 2 GPV unabhÃ¤ngig vom konkret auf dem Areal II geltenden Nutzungsmass als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Es stellt sich allerdings die Frage, ob Art. 4 Abs. 2 GPV nicht ebenso wie Art. 6 Abs. 4 GPV mangels genÃ¼gender Bestimmtheit dem LegalitÃ¤tsprinzip widerspricht. Das kann in diesem Zusammenhang verneint werden. Ein Rechtssatz hat nicht in allen FÃ¤llen das gleiche Mass an Bestimmtheit aufzuweisen. Massgebend ist insbesondere, ob und in welchem Mass mit der Norm in Freiheitsrechte eingriffen wird (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 388). Die mit Art. 4 Abs. 2 GPV verbundene EigentumsbeschrÃ¤nkung geht wesentlich weniger weit als diejenige von Art. 6 Abs. 4 GPV, da sie sich nur auf eine zusÃ¤tzlich Nutzungsvariante und nur auf das Erdgeschoss bezieht, das zudem fÃ¼r gehbehinderte Personen ohnehin leichter zugÃ¤nglich gemacht werden kann. Unter diesen UmstÃ¤nden lÃ¤sst es sich eher vertreten, dass die offen gehaltene Bestimmung erst bei ihrer Anwendung im Einzelfall im Hinblick auf ein sachgerechtes Ergebnis konkretisiert wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Gemeinde erkennt auch keinen aus der Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV folgenden Bedarf nach vorlÃ¤ufiger Aufhebung der Firstrichtungen. In diesem Punkt ist ihr nicht zu folgen. Die konkrete Ausrichtung der Firste hÃ¤ngt massgeblich von der ohne weitere Bedingungen gewÃ¤hrten Ã¼berbaubaren GebÃ¤udeflÃ¤che ab. Die Verteilung der GebÃ¤udekubatur auf zwei GebÃ¤udekÃ¶rper mit unterschiedlicher Ausrichtung der Firste, wie dies der Gestaltungsplan vorsieht, lÃ¤sst sich bei einer wesentlichen ErhÃ¶hung der Ã¼berbaubaren GebÃ¤udeflÃ¤che eher rechtfertigen, als wenn die NutzflÃ¤che nur gerade auf dem in der BZO 1993 gewÃ¤hrten Mass belassen wÃ¼rde. In diesem Fall wÃ¤re kaum einzusehen, weshalb dabei nicht auch die ursprÃ¼ngliche Firstrichtung gemÃ¤ss der BZO 1984/1993 beibehalten werden sollte. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen wenden sich in ihrer Beschwerde insoweit gegen den Gestaltungsplan, als er das Areal II mit einer Parkierungszone belaste und die Erschliessung von Nachbarliegenschaften Ã¼ber die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerinnen festsetze. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Parkierungszone belastet nicht das Areal II, sondern das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerinnen Kat.-Nr. 01, welches das Areal II bis auf eine Tiefe von ca. 9 m Ã¼berlappt. Nach seinem Sinn ist der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerinnen daher so zu verstehen, dass sie keine Belastung des GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 durch die Parkierungszone wÃ¼nschen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Die Baurekurskommission hat dazu erwogen, es bestehe ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse an der mit dem Gestaltungsplan verfolgten baulichen Entwicklung des Ortszentrums. Es sei unwahrscheinlich, dass die Beanspruchung des rekurrentischen GrundstÃ¼cks (max. 1.50 m nÃ¤her, spitz zulaufend Ã¼ber ca. 20 m LÃ¤nge) zu einer relevanten immissionsmÃ¤ssigen Verschlechterung fÃ¼hre. Diese wÃ¤re jedenfalls marginal und nicht unzumutbar. Eine VergrÃ¶sserung im Sinne einer KapazitÃ¤tssteigerung sei nicht beabsichtigt, das neu beanspruchte Gebiet solle vielmehr einer besseren Benutzbarkeit dienen. Weitere GrÃ¼nde gegen die ZweckmÃ¤ssigkeit und Notwendigkeit der beanstandeten Massnahmen wÃ¼rden nicht vorgebracht, insbesondere werde nicht geltend gemacht, der vorgesehene Eingriff treffe die GrundeigentÃ¼merinnen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Dass die Verwirklichung der Parkierungsanlage angesichts der derzeitigen rekurrentischen Haltung mit einem (Teil-)­Quar­tierplan oder einem Zwangserwerb durchgesetzt werden mÃ¼sse, lasse den Gestaltungsplan nicht als unhaltbar erscheinen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Im Rekursverfahren hatten die BeschwerdefÃ¼hrerinnen moniert, der Gemeinderat habe sich in seinem Bericht zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen widersprÃ¼chlich geÃ¤ussert. Wenn schon die heutige oberirdische ParkflÃ¤che angeblich nicht vergrÃ¶ssert werden solle, so sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Parkierungszone auf das rekurrentische GrundstÃ¼ck ausgedehnt werden mÃ¼sse. Im Beschwerdeverfahren beklagen sie nun, die Baurekurskommission habe sich mit diesem Argument in gehÃ¶rsverletzender Weise nicht auseinandergesetzt. </p> <p class="Urteilstext">Der Vorwurf ist unbegrÃ¼ndet. Die entscheidende BehÃ¶rde darf sich in ihrem Entscheid auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken und hat sich nicht mit jeder tatsÃ¤chlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (vgl. BGE 124 V 180; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 10 N. 40 in Verbindung mit § 28 N. 4, je mit Hinweisen). Wenn die Baurekurskommission in ihren ErwÃ¤gungen davon sprach, dass eine ParkplatzvergrÃ¶sserung im Sinne einer KapazitÃ¤tssteigerung nicht beabsichtigt sei, so brachte sie damit genÃ¼gend zum Ausdruck, dass fÃ¼r ihre Beurteilung nicht die ParkplatzgrÃ¶sse bzw. die zusÃ¤tzlich beanspruchte FlÃ¤che, sondern die KapazitÃ¤t des Parkplatzes ausschlaggebend war. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Eine weitere GehÃ¶rsverletzung sehen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen darin, dass die Baurekurskommission die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der beanspruchten Massnahme nicht geprÃ¼ft habe, obwohl sie doch im Rekurs das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip angesprochen hÃ¤tten mit ihrem Vorbringen, dass fÃ¼r die geplante Ein- und Ausfahrt auf die M-Strasse auch ohne Inanspruchnahme ihres GrundstÃ¼cks eine genÃ¼gende Strassenanstossbreite vorhanden sei. Dieser Vorwurf ist nicht ganz unbegrÃ¼ndet, jedoch erscheint die damit verbundene GehÃ¶rsverletzung als eher marginal, so dass sie im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann. </p> <p class="Urteilstext">Bereits im Bericht zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen hatte der Gemeinderat darauf hingewiesen, dass die Nutzbarkeit des bestehenden Parkplatzes verbessert werden solle (kein abschÃ¼ssiges Terrain, Verzicht auf SchrÃ¤gstellung, bequemeres Zu- und Wegfahren). Mit der Parkierung werde zudem eine Randbepflanzung und eine schÃ¶nere Umgebungsgestaltung angestrebt. Weitere Einzelheiten ergeben sich auch aus der vor der Ã¶ffentlichen Orientierungsversammlung an alle Haushaltungen und auswÃ¤rtigen GrundeigentÃ¼mer versandten BroschÃ¼re "Zukunft Ortszentrum" und den AusfÃ¼hrungen der Gemeinde in der Rekursvernehmlassung. Die Beanspruchung zusÃ¤tzlicher ParkierungsflÃ¤che gehe auf eine neue RampenlÃ¶sung fÃ¼r die Anlieferung der Betriebe Post/Volg zurÃ¼ck. Weil die Anlieferung damit in den Bereich der Staatstrasse verlegt werden kÃ¶nne und die zweite Anlieferungsrampe vis-Ã -vis des rekurrentischen WohngebÃ¤udes mit Kehrplatz fÃ¼r Lastwagen aufgehoben werde, wÃ¼rden die Rekurrentinnen von dieser LÃ¶sung auch profitieren. Mit diesen Hinweisen von Seiten der Gemeinde war genÃ¼gend dargetan, weshalb die bestehenden StrassenanstosslÃ¤nge an die M-Strasse fÃ¼r eine zentrumsgerechte Erschliessung der ParkierungsflÃ¤chen sowie der beiden Betriebe Post und Volg nicht genÃ¼gt. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen bleibt darauf hinzuweisen, dass das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerinnen durch die Festsetzung einer Parkierungszone im Gestaltungsplan noch nicht direkt in Anspruch genommen wird. Es wird darauf lediglich eine FlÃ¤che ausgeschieden, welche der Parkierung vorbehalten ist. Ob das Ã¶ffentliche Interesse an der Erweiterung des bestehenden Parkplatzes ausreicht, um gegen den Willen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen eine Landumlegung durchsetzen zu kÃ¶nnen, wird erst im Rahmen eines Grenzbereinigungs- oder Teilquartierplanverfahrens abschliessend zu beurteilen sein.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen sodann wie bereits im Rekursverfahren weiterhin geltend, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 werde ein GeschÃ¤ft betrieben. Die Parkierungszone in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem solchem Lebensmittelproduktionsbetrieb sei unzumutbar. Der Einwand wurde von der Vorinstanz zu Recht verworfen. Aus der Verschiebung der Parkierungszone um max. 1.50 m auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 muss sich nicht zwangslÃ¤ufig eine lufthygienische Verschlechterung fÃ¼r den Betrieb ergeben, zumal das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerinnen vom neuen Konzept teilweise auch profitieren kann, so von der neuen Anlieferung, dem AbrÃ¼cken der Parkierungszone von der GrundstÃ¼cksgrenze im hinteren Bereich und der vorgesehenen Randbepflanzung. Angesichts dieser Beurteilung musste sich die Baurekurskommission auch nicht mit dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen auseinandersetzen, wonach eine LÃ¼ftungsanlage zur Sicherstellung hygienischer VerhÃ¤ltnisse mindestens Fr. 80'000.- koste.</p> <p class="Urteilstext">Der Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrerinnen gegen die Parkierungszone auf ihrem GrundstÃ¼ck wurde daher von der Baurekurskommission zu Recht abgewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Im zweiten Punkt ihrer Beschwerde geht es den BeschwerdefÃ¼hrerinnen um die mit einem blauen Pfeil auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 eingetragene Zufahrt ab der N-Strasse. Diese liegt neben einer Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 vorgesehenen und mittels blauen Pfeils dargestellten Ausfahrt ab der unteren Parkebene auf die N-Strasse. Art. 7 GPV regelt die Erschliessung und Parkierung im ganzen Gestaltungsplangebiet. Dazu hÃ¤lt Abs. 1 fest, die Erschliessung der GrundstÃ¼cke erfolgte Ã¼ber die im Plan bezeichneten Zu- und Wegfahren. Bauten und Anlagen auf den betreffenden GrundstÃ¼cken dÃ¼rfen dies nicht erschweren. Abs. 2 der Bestimmung regelt die hier nicht interessierende Zufahrt zum Zentrumsbau auf dem Areal I. GemÃ¤ss Abs. 3 der Bestimmung erfolgt die Zufahrt bei Neubebauung des Areals II gemeinsam mit den Parz. Kat.-Nrn. 04 und 05 von der N-Strasse her. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur Tiefgarage Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 zu gewÃ¤hrleisten. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen brachten im Rekurs vor, damit werde unmittelbar eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung der Parkierungszone Ã¼ber ihr GrundstÃ¼ck ermÃ¶glicht, was nicht nÃ¶tig sei. Ihr Produktionsbetrieb kÃ¶nne ein NÃ¤herrÃ¼cken fahrender Autos nicht tolerieren. Die Baurekurskommission erwog dazu, diese Zufahrt komme gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 3 GPV erst zum Zuge, wenn das Areal II neu Ã¼berbaut werde. AllfÃ¤llige BeeintrÃ¤chtigungen des Betriebes seien hÃ¶chstens geringfÃ¼gig und begrÃ¼ndeten die UnzweckmÃ¤ssigkeit der Festlegung nicht. Eine vollumfÃ¤ngliche Erschliessung des Areals II Ã¼ber die M-Strasse komme nicht in Frage, da es sich um eine Staatsstrasse und einen Kreuzungsbereich handle. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen setzen sich mit dieser BegrÃ¼ndung im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Sie bringen lediglich vor, die blauen Pfeile seien offenkundig unrechtmÃ¤ssig. Die Zufahrt Ã¼ber das Areal II zu den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05 mÃ¼sste die Ausfahrt aus der Tiefgarage kreuzen. Diese Einwendungen vermÃ¶gen die Schlussfolgerungen der Baurekurskommission nicht zu widerlegen. Vorab ist festzuhalten, dass der Einfahrtspfeil an der N-Strasse entgegen dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen nicht den Baubereich Areal II belastet, sondern nur den nicht Ã¼berbaubaren Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03. Mit dieser ZufahrtsmÃ¶glichkeit wird auch keineswegs die rÃ¼ckwÃ¤rtige Parkierungszone erschlossen, ist doch ab dieser lediglich die Ausfahrt in Richtung N-Strasse Ã¼ber die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 05 vorgesehen. Es liegt weiter auf der Hand, dass bei einer neuen Ãberbauung des Areals II eine gemeinsame ZufahrtslÃ¶sung mit diesen beiden angrenzenden GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05 in Betracht gezogen werden muss. Ob diese gemeinsame ZufahrtslÃ¶sung fÃ¼r sich und im Zusammenhang mit der Ausfahrt aus der unteren Parkierungsebene verkehrstechnisch genÃ¼gt, kann erst anhand eines konkreten Projekts geprÃ¼ft werden.</p> <p class="Erwgung3">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerinnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde der Gemeinde teilweise gutzuheissen und diejenige der BeschwerdefÃ¼hrerinnen abzuweisen. Die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat zur Ãberarbeitung von 6 Abs. 4 GPV und der PlaneintrÃ¤ge der Ã¼berbaubaren FlÃ¤che und der Firstrichtungen fÃ¼r das Areal II zurÃ¼ckzuweisen. Angesichts dessen, dass damit allein Festlegungen fÃ¼r das Areal II aufzuheben sind, und da dieses Areal fÃ¼r die Gemeinde offenbar im Gegensatz zu den anderen Bereichen im Perimeter keine PrioritÃ¤t hat, wird eine Teilinkraftsetzung in Betracht zu ziehen sein.</p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf die vorinstanzlich vorgenommene Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung (je ein Viertel zu Lasten der Rekurrentinnen, die HÃ¤lfte zu Lasten der Gemeinde; keine UmtriebsentschÃ¤digung) drÃ¤ngt sich bei diesem Verfahrensausgang keine Ãnderung auf. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind gemÃ¤ss dem Obsiegen und Unterliegen im vereinigten Beschwerdeverfahren festzulegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 VRG). AusgangsgemÃ¤ss sind diese Kosten zu drei Vierteln den BeschwerdefÃ¼hrerinnen und zu einem Viertel der Gemeinde aufzuerlegen. Unter diesen UmstÃ¤nden steht den BeschwerdefÃ¼hrerinnen von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Auch die Gemeinde kann praxisgemÃ¤ss keine solche fÃ¼r sich beanspruchen, da die Verteidigung ihrer hoheitlichen Planung zu ihren angestammten amtlichen Aufgaben gehÃ¶rt (RB 1986 Nr. 5).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin I wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerinnen II.1 und II.2 wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss werden Art. 6 Abs. 4 GPV sowie die auf dem Areal II im Plan eingetragenen Festlegungen (Ã¼berbaubares FlÃ¤chenmass und Firstrichtungen) aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Bearbeitung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu einem Viertel der BeschwerdefÃ¼hrerin I und zu je drei Achteln den BeschwerdefÃ¼hrerinnen II.1 und II.2 auflegt, den BeschwerdefÃ¼hrerinnen II.1 und II.2 je unter solidarischer Haftung fÃ¼r drei Viertel.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>