<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Au printemps 1989, S., désireux de vendre son immeu-</p> <p class="MsoPlainText">ble [...] à La Chaux-de-Fonds, a chargé T. de</p> <p class="MsoPlainText">trouver un acquéreur. Une commission de 20'000 francs a été arrêtée. Dans</p> <p class="MsoPlainText">le courant de l'automne de la même année, T. et B.</p> <p class="MsoPlainText">ont convenu de se partager par moitié la commission de 20'000 francs dans</p> <p class="MsoPlainText">l'hypothèse où le second nommé trouverait un acheteur. Le 30 avril 1990,</p> <p class="MsoPlainText">suite à l'intervention d'B., l'immeuble a été acquis en proprié-</p> <p class="MsoPlainText">té commune par C.SA, A. SA et R. pour un</p> <p class="MsoPlainText">prix de 2'220'000 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 9 mai 1990, T. a touché la commission convenue</p> <p class="MsoPlainText">et en a reversé la moitié à B. quelques jours plus tard. De son</p> <p class="MsoPlainText">côté, B. a touché 30'000 francs de la part des acheteurs, récla-</p> <p class="MsoPlainText">mant en outre 30'000 francs supplémentaires à A. SA et à </p> <p class="MsoPlainText">R. dans une procédure actuellement pendante devant la Cour civile du</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal cantonal. Après avoir appris la nouvelle, T. s'est</p> <p class="MsoPlainText">adressé à B. afin que ce dernier lui verse la moitié de la com-</p> <p class="MsoPlainText">mission qu'il avait reçue des acquéreurs, en invoquant leur accord de</p> <p class="MsoPlainText">l'automne 1989. En effet, selon T., les deux parties avaient</p> <p class="MsoPlainText">convenu à cette occasion de se partager par moitié les commissions que</p> <p class="MsoPlainText">chacune d'elles encaisserait en cas de vente de l'immeuble. Le 13 novembre</p> <p class="MsoPlainText">1992, devant le refus d'B., T. a ouvert action con-</p> <p class="MsoPlainText">tre ce dernier en paiement de 15'000 francs plus intérêts à 10 % dès le 10</p> <p class="MsoPlainText">mars 1992.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Par jugement du 14 juillet 1994, le président du Tribunal civil</p> <p class="MsoPlainText">du district de La Chaux-de-Fonds a rejeté la demande. Il a notamment con-</p> <p class="MsoPlainText">sidéré que des contrats de courtage liaient tant S. à </p> <p class="MsoPlainText">T. que les acheteurs à B.. Quant à l'accord liant </p> <p class="MsoPlainText">T. à B., il l'a également qualifié de courtage, étant don-</p> <p class="MsoPlainText">né que B. avait été invité, moyennant commission, à indiquer à</p> <p class="MsoPlainText">T. l'occasion de conclure la vente dont celui-ci était lui-</p> <p class="MsoPlainText">même chargé. Le premier juge a par contre estimé que l'existence d'un ac-</p> <p class="MsoPlainText">cord sur le partage entre parties d'une éventuelle commission perçue au-</p> <p class="MsoPlainText">près des acheteurs n'était pas prouvé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. T. recourt contre ce jugement pour fausse applica-</p> <p class="MsoPlainText">tion du droit matériel et arbitraire dans la constatation des faits en</p> <p class="MsoPlainText">concluant à la cassation du jugement attaqué avec ou sans renvoi, sous</p> <p class="MsoPlainText">suite de frais et dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le recourant reproche au premier juge d'avoir écarté arbitraire-</p> <p class="MsoPlainText">ment sa thèse selon laquelle un partage de la commission provenant des</p> <p class="MsoPlainText">acheteurs était convenu entre B. et lui-même, en sus du partage</p> <p class="MsoPlainText">de la commission provenant du vendeur. Il allègue également que le tribu-</p> <p class="MsoPlainText">nal a fait une fausse application du droit en niant la conclusion tacite</p> <p class="MsoPlainText">d'un contrat de société simple entre B. et lui-même.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Le président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds</p> <p class="MsoPlainText">conclut au rejet du recours. L'intimé conclut au rejet du recours sous</p> <p class="MsoPlainText">suite de frais et dépens, en relevant que le recourant n'a pas réussi à</p> <p class="MsoPlainText">prouver l'existence d'une convention, voire d'un usage commandant un par-</p> <p class="MsoPlainText">tage par moitié de tous les profits réalisés dans le cadre de cette affai-</p> <p class="MsoPlainText">re.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) Les constatations de fait lient la Cour de cassation, sauf</p> <p class="MsoPlainText">arbitraire, c'est-à-dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son</p> <p class="MsoPlainText">large pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait</p> <p class="MsoPlainText">dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN</p> <p class="MsoPlainText">1988, p.41 et la jurisprudence citée).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Il n'est pas contesté que le recourant et l'intimé avaient</p> <p class="MsoPlainText">convenu qu'ils partageraient la commission de 20'000 francs au cas où ce</p> <p class="MsoPlainText">dernier parviendrait à trouver un acquéreur pour l'immeuble. Le litige</p> <p class="MsoPlainText">porte sur l'existence ou non d'un accord réciproque entre les parties con-</p> <p class="MsoPlainText">cernant le partage d'une éventuelle commission payée par les acheteurs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A ce propos, le recourant estime que le premier juge a abusé de</p> <p class="MsoPlainText">son pouvoir d'appréciation en accordant une importance privilégiée à cer-</p> <p class="MsoPlainText">tains indices au détriment d'autres pour conclure finalement à l'inexis-</p> <p class="MsoPlainText">tence d'un accord prévoyant le partage de la commission des acheteurs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) Le premier juge a pertinemment rappelé dans ses considérants</p> <p class="MsoPlainText">que, conformément à l'article 8 CC, chaque partie devait prouver les faits</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle alléguait pour en déduire son droit. En l'espèce, force est de</p> <p class="MsoPlainText">reconnaître que le recourant, demandeur dans le présent procès, n'a fourni</p> <p class="MsoPlainText">aucun élément de preuve concret à l'appui de ses allégués. D'ailleurs, le</p> <p class="MsoPlainText">seul moyen de preuve qu'il a proposé dans sa demande pour établir l'exis-</p> <p class="MsoPlainText">tence d'un accord sur le partage de la commission des acheteurs consistait</p> <p class="MsoPlainText">en l'interrogatoire d'B., interrogatoire qui n'a pas permis de</p> <p class="MsoPlainText">prouver l'existence d'un tel accord. On cherche en vain, dans le dossier,</p> <p class="MsoPlainText">un indice probant en faveur de la thèse du recourant. Le fait que</p> <p class="MsoPlainText">B. ait admis que des partages de commission étaient prévus dans le cadre</p> <p class="MsoPlainText">d'anciennes affaires avec le recourant n'en est pas un.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par conséquent, le premier juge n'a pas fait preuve d'arbitraire</p> <p class="MsoPlainText">en considérant que l'existence d'un accord portant sur le partage de la</p> <p class="MsoPlainText">commission des acheteurs, alléguée par T., n'avait pas été</p> <p class="MsoPlainText">prouvée.</p> <p class="MsoPlainText">3. a) Selon l'article 412 al.1 CO, le courtage est un contrat par</p> <p class="MsoPlainText">lequel le courtier est chargé, moyennant salaire, soit d'indiquer à l'au-</p> <p class="MsoPlainText">tre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'in-</p> <p class="MsoPlainText">termédiaire pour la négociation d'un contrat.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Le premier juge a qualifié l'accord conclu entre </p> <p class="MsoPlainText">T. et B. de contrat de courtage. Le recourant conteste</p> <p class="MsoPlainText">cette qualification juridique de l'accord litigieux et estime que les rè-</p> <p class="MsoPlainText">gles régissant la société simple devraient s'appliquer en l'espèce. Il</p> <p class="MsoPlainText">considère que B. et lui-même visaient un but commun dans la mesu-</p> <p class="MsoPlainText">re où tous deux recherchaient un acquéreur intéressé par la vente de l'im-</p> <p class="MsoPlainText">meuble de S..</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) Il ressort des faits retenus par le premier juge que</p> <p class="MsoPlainText">B. et T. ont passé un accord aux termes duquel le premier,</p> <p class="MsoPlainText">au cas où il trouverait un acheteur, devait toucher la moitié de la com-</p> <p class="MsoPlainText">mission encaissée par le second. Cet accord correspond parfaitement à la</p> <p class="MsoPlainText">définition du courtage au sens des articles 412 ss CO, contrat bilatéral</p> <p class="MsoPlainText">imparfait où une partie doit fournir une prestation principale, le salai-</p> <p class="MsoPlainText">re, alors que l'autre ne doit qu'une prestation dépendante, l'obligation</p> <p class="MsoPlainText">de fidélité du courtier (Antognazza, Courtage, FJS no 417; Thilo, Le cour-</p> <p class="MsoPlainText">tage en immeubles et la rémunération du courtier in JT 1949 I 35).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En l'espèce, il s'agit plus précisément d'un contrat de sous-</p> <p class="MsoPlainText">courtage, étant donné qu'il existait déjà un contrat de courtage principal</p> <p class="MsoPlainText">entre le recourant et S.. Pour la doctrine, cette substitution</p> <p class="MsoPlainText">n'empêche pas que le courtier principal continue à s'occuper de l'ensemble</p> <p class="MsoPlainText">de l'affaire (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du</p> <p class="MsoPlainText">courtier, thèse, Lausanne 1993, p.203). Quant à B., il est en</p> <p class="MsoPlainText">même temps courtier des acquéreurs de l'immeuble et sous-courtier de</p> <p class="MsoPlainText">T., courtier du vendeur. Ce type de double courtage est admis</p> <p class="MsoPlainText">par la jurisprudence pour autant que le courtier ne défende pas des inté-</p> <p class="MsoPlainText">rêts contraires (ATF 111 II 368), ce que n'a pas fait B. puis-</p> <p class="MsoPlainText">qu'il s'est uniquement engagé à indiquer aux deux parties l'occasion de</p> <p class="MsoPlainText">conclure un contrat.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. L'hypothèse d'un contrat de société simple doit être écartée. En</p> <p class="MsoPlainText">effet, selon l'article 530 al.1 CO, la société est un contrat par lequel</p> <p class="MsoPlainText">deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs res-</p> <p class="MsoPlainText">sources en vue d'atteindre un but commun. Selon la doctrine (Patry, Précis</p> <p class="MsoPlainText">du droit des sociétés, T. I, p.205), lorsqu'il n'existe pas de preuve</p> <p class="MsoPlainText">directe - contrat écrit, confirmation écrite d'une convention verbale - de</p> <p class="MsoPlainText">l'existence d'un contrat de société, il faut se référer à des indices con-</p> <p class="MsoPlainText">cluants, c'est-à-dire permettant, par le sens et la portée qui leur sont</p> <p class="MsoPlainText">normalement attachés, de croire à la conclusion d'un tel contrat. En l'oc-</p> <p class="MsoPlainText">currence, le recourant ne fournit aucun indice concernant les apports des</p> <p class="MsoPlainText">éventuels sociétaires, élément essentiel de la société simple (art.531</p> <p class="MsoPlainText">CO). Par ailleurs, si T. et B. avaient tous deux le</p> <p class="MsoPlainText">même but, soit la conclusion d'un contrat de vente immobilière, celui-ci</p> <p class="MsoPlainText">ne saurait être assimilé au but commun de la définition précitée. Le pre-</p> <p class="MsoPlainText">mier juge a eu raison de considérer que "l'animus societatis" faisait dé-</p> <p class="MsoPlainText">faut; les deux parties n'avaient pas la volonté d'agir en commun pour at-</p> <p class="MsoPlainText">teindre leur but, mais plutôt la volonté d'agir séparément. On en veut</p> <p class="MsoPlainText">pour preuve que la commission de 20'000 francs ne devait être partagée que</p> <p class="MsoPlainText">si l'acheteur avait été trouvé par B.. Par contre, il n'était</p> <p class="MsoPlainText">pas prévu que le recourant verse une commission à B. au cas où</p> <p class="MsoPlainText">il aurait trouvé l'acquéreur lui-même.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C'est à bon droit que le premier juge nie l'existence d'un con-</p> <p class="MsoPlainText">trat de société simple et le jugement attaqué doit être confirmé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Mal fondé, le recours doit être rejeté. Vu le sort de la cause,</p> <p class="MsoPlainText">le recourant supportera les frais et versera une indemnité de dépens à</p> <p class="MsoPlainText">l'intimé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Arrête les frais à 660 francs, avancés par le recourant, et les met à</p> <p class="MsoPlainText"> sa charge.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Condamne le recourant à payer à l'intimé une indemnité de dépens de 400</p> <p class="MsoPlainText"> francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 30 janvier 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>