<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=330918" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=330919" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2024.155</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">10 gennaio 2025</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta del giudice:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini, presidente</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>cancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bellotti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2024.864 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 9 agosto 2024 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata dall’avv. PA2PA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata dall’ PA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>chiedente nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti l’espulsione della</span></p> <p class="MsoNormal"><span>convenuta dall’ente locato; </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con decisione 24 </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ottobre 2024;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>appellante la convenuta </span></b><span>con appello del 4 novembre 2024, con cui chiede</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo e nel merito la riforma del </span></p> <p class="MsoNormal"><span>querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto 9 agosto 2024, con </span></p> <p class="MsoNormal"><span>protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>mentre con osservazioni 9 dicembre 2024 l’appellata si è opposta al gravame, pure con </span></p> <p class="MsoNormal"><span>protesta di spese e ripetibili;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>A.<span> </span></span></b><span>Nel giugno/luglio 2016 la AO 1 (locatrice) e la AP 1 (conduttrice) hanno sottoscritto un contratto di locazione (doc. B) valido dal 1° novembre 2016 (in sostituzione di un precedente contratto in vigore dal 2005) avente per oggetto dei locali commerciali adibiti a C______ F______ e 20 posteggi in via S______ B______ __, A______, per una pigione mensile (indicizzata, e da pagare anticipatamente rispetto al mese di riferimento) di fr. 3'500.-, e un acconto mensile per le spese accessorie di fr. 2'500.- con conguaglio alla fine di ogni anno per il 31 dicembre (da pagare o contestare per iscritto entro 30 giorni, ritenuto che in assenza di contestazione entro tale termine, il conteggio sarebbe stato ritenuto approvato, cfr. pto. 6). Il contratto prevedeva una durata determinata di 10 anni con scadenza al 31 ottobre 2026 previa disdetta con preavviso di sei mesi, in assenza della quale la locazione sarebbe proseguita con durata indeterminata e possibilità di disdetta con preavviso di 6 mesi per la fine di qualsiasi mese (a eccezione di dicembre, cfr. pto. 3).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>B.<span> </span></span></b><span>In data 14 febbraio 2024 la locatrice ha trasmesso alla conduttrice il conteggio con conguaglio finale riferito alle spese accessorie dell’anno 2023, attestante un saldo scoperto di fr. 11'853.75 da versare entro 30 giorni (doc. C).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>L’11 marzo 2024 T______ T______, per conto della conduttrice, ha chiesto alla locatrice copia di tutte le fatture riferite alle spese accessorie di cui al suddetto conguaglio 2023. La locatrice ha dapprima chiesto chiarimenti sulle fatture desiderate dalla controparte e sollecitato l’invio di una procura scritta attestante l’autorizzazione di T______ T______ a richiederle (doc. D, E, F). Dopo aver ricevuto conferma della richiesta da parte di J______ H______, amministratore unico di AP 1, con e-mail 20 marzo 2024 la locatrice ha scritto al medesimo per inviargli tali fatture, annesse in allegato (doc. G e H).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>C.<span> </span></span></b><span>Con scritto 11 aprile 2024 la locatrice ha invitato la conduttrice a saldare l’importo di fr. 11'853.75 relativo al conguaglio delle spese accessorie 2023, ancora scoperto, entro il termine di 10 giorni (doc. I). </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>D.<span> </span></span></b><span>Con e-mail 6 maggio 2024 la conduttrice ha chiesto alla locatrice di poter pagare l’importo a rate (doc. 3). Tale richiesta non ha ottenuto riscontro.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>E.<span> </span></span></b><span>Con raccomandata 16 maggio 2024 la locatrice, per il tramite della sua patrocinatrice avv. PA2, ha diffidato la conduttrice a saldare tale importo entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto per mora (doc. J). L’invio risulta essere stato recapitato il giorno successivo 17 maggio 2024 (doc. K).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Parallelamente, con domanda di esecuzione pure del 16 maggio 2024, la locatrice ha avviato un’esecuzione presso l’UE di Bellinzona tendente all’incasso della suddetta somma (doc. L), con emissione del relativo precetto esecutivo (PE) n. _______ in data 21 maggio 2024, avverso il quale la conduttrice non ha interposto opposizione (doc. O). </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>F.<span> </span></span></b><span>Con e-mail 29 maggio 2024 la conduttrice ha rinnovato (invano) la richiesta alla controparte di pagamento rateale del conguaglio 2023.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>G.<span> </span></span></b><span>Con modulo ufficiale del 18 giugno 2024 la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta del contratto per mora per il 31 luglio 2024 (doc. M). </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Lo stesso giorno, la conduttrice ha pagato, per le spese accessorie 2023, fr. 10'041.50 (doc. N).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>H.<span> </span></span></b><span>Con istanza 11 luglio 2024 la conduttrice ha dato l’avvio a una procedura di contestazione della disdetta innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di G______ (doc. 8).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>I.<span> </span></span></b><span>Con istanza 9 agosto 2024 la locatrice ha convenuto la conduttrice innanzi alla Pretura del Distretto di Bellinzona postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, la sua espulsione dall’ente locato, rimarcando la validità della disdetta per mora ai sensi dell’art. 257d CO, per mancato pagamento tempestivo e integrale delle spese accessorie 2023 malgrado regolare diffida.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>J.<span> </span></span></b><span>Con osservazioni 5 settembre 2024 la conduttrice si è opposta allo sfratto, rilevando in particolare di aver contestato la fattura relativa alle spese accessorie 2023 (che non costituiva un conteggio dettagliato e non adempiva dunque i presupposti legali), così come previsto dal pto. 6 del contratto di locazione, richiedendo immediatamente e ripetutamente una copia di tutti i giustificativi, che tuttavia non sarebbero mai stati trasmessi (avendo la locatrice sempre ignorato le sue richieste), come pure di avere corrisposto alla controparte, in data 18 giugno 2024, fr. 10'041.50 per spese accessorie e di avere sempre versato puntualmente le pigioni. Ha pure osservato che fra le parti sono pendenti svariate procedure riguardanti gravi difetti dell’ente locato (che avrebbero un inevitabile impatto sul conteggio delle spese accessorie e di riscaldamento). Inoltre, la conduttrice ha sostenuto che la diffida 16 maggio 2024 trasmessale dalla parte avversa sarebbe inefficace ai sensi dell’art. 257d CO in quanto le assegnava un termine di soli 10 giorni anziché 30, e che la stessa sarebbe stata ritirata il 23 maggio 2024, sicché al momento della pronuncia della disdetta del 18 giugno 2024 non erano ancora trascorsi i 30 giorni previsti dalla legge. Ha dunque affermato che la disdetta sarebbe nulla e inefficace (come già sostenuto nell’ambito della procedura di contestazione da lei avviata) e che il caso non sarebbe in ogni caso manifesto ai sensi dell’art. 257 CPC.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>K.<span> </span></span></b><span>Con decisione 24 ottobre 2024 il Pretore ha accolto l’istanza della locatrice, ordinando l’espulsione immediata della conduttrice dall’ente locato con le comminatorie di rito, e condannandola a sopportare le spese processuali di fr. 100.- e a rifondere alla controparte fr. 720.- a titolo di ripetibili. </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>L.<span> </span></span></b><span>Con appello 4 novembre 2024 la conduttrice si è aggravata contro tale decisione, chiedendo preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo e nel merito la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto 9 agosto 2024, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>M.<span> </span></span></b><span>Con osservazioni 9 dicembre 2024 la locatrice si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione (nella misura della sua ricevibilità), con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>E considerato </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in diritto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>1.<span> </span></span></b><span>Il 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una nuova versione del Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) in attuazione della relativa modifica del 17 marzo 2023. Visto il momento della comunicazione della decisione pretorile, la presente procedura rimane retta dal diritto procedurale previgente (art. 405 cpv.1 CPC). La stessa non è inoltre toccata dalle nuove norme di applicazione immediata ai sensi dell’art. 407f CPC. Non si pongono dunque problematiche a livello di disposizioni transitorie.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>2.<span> </span></span></b><span>L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata, essendo stato fissato dal Pretore in fr. 36'000.- (6 mesi di pigione e spese accessorie, valore non contestato dalle parti) ma essendo invero quantificabile, in presenza di una contestazione della disdetta e secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, a fr. 216'000.- (ammontare della pigione per la durata di 3 anni, cfr. DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>3.<span> </span></span></b><span>I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nel caso concreto l’appello 4 novembre 2024 contro la decisione 24 ottobre 2024 (notificata il 28 ottobre 2024) è tempestivo, così com’è tempestiva la risposta all’appello (osservazioni) del 9 dicembre 2024.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>4.<span> </span></span></b><span>Giusta l’art. 315 cpv. 1 CPC, l’appello preclude, limitatamente alle conclusioni, l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata, riserva fatta per determinate eccezioni che qui non ricorrono. Esplicando l’appello in esame effetto sospensivo <i>ex lege</i>, la relativa richiesta contenuta nel gravame è pertanto superflua.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>5.<span> </span></span></b><span>Con l’appello possono essere censurati l’errata applicazione del diritto oppure l’errato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore, ovvero deve cercare di dimostrare che la sua tesi si impone su quella della decisione impugnata. Non può semplicemente riproporre le allegazioni di fatto o gli argomenti giuridici fatti valere in prima istanza, ma deve cercare di far emergere che la decisione impugnata è errata per quanto riguarda i fatti accertati o le conclusioni giuridiche tratte da essi. Può farlo solo ripresentando l'impostazione del primo giudice e sottolineando le lacune del suo ragionamento con critiche puntuali, esplicite e circostanziate, indicando precisamente i passaggi della decisione che contesta e le prove su cui si fonda, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime (STF 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023 consid. 4.3). Nella fattispecie si può sin d’ora osservare che ampi passaggi del gravame sono frutto di un copia incolla delle osservazioni di prima sede del 5 settembre 2024 e sono dunque privi di confronto con la decisione impugnata, e che l’appello verrà esaminato solo laddove rispetta i principi di motivazione appena esposti.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>6.<span> </span></span></b><span>Giusta l’art. 317 cpv. 1 CPC (applicabile al conduttore convenuto in una procedura sommaria di tutela nei casi manifesti, ma non alla parte locatrice e istante, che di principio non può in seconda sede presentare nuovi mezzi di prova, cfr. STF 4A_470/2022 del 4 gennaio 2023 consid. 4.1 e </span><span>4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5)</span><span>, in sede di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>7.<span> </span></span></b><span>Con la decisione impugnata il Pretore, dopo avere esposto i requisiti per accordare la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), ha in sintesi evidenziato che il conguaglio di cui al doc. C riportava la chiave di riparto per le spese - a seconda della spesa -per m2, per nq o per % nonché la deduzione di quanto già pagato in acconto, indicava che le fatture originali erano a disposizione, e adempiva i requisiti necessari di un conteggio per le spese accessorie. Ha poi rilevato che l’unica contestazione mossa dalla conduttrice era rivolta alla ricezione delle fatture alla base di tale conteggio (cfr. doc. 3), ma che le stesse risultano esserle state trasmesse (doc. G e H) e non sono state da lei contestate. D'altronde, la medesima aveva chiesto senza riserve e a due riprese (in data 6 e 29 maggio 2024) di poter pagare a rate le spese relative all’anno 2023 (doc. 3), non si era opposta al relativo precetto esecutivo (ovvero aveva riconosciuto il debito ex art. 135 cifra 1 CO) e in data 18 giugno 2024 aveva pagato un importo di fr. 10’041.50 (doc. N). Infine, il primo giudice ha rilevato che la diffida doc. J era stata ritirata in data 17 maggio 2024 (doc. K) e non il 23 maggio 2024 (come sostenuto dalla conduttrice) e che pertanto la seguente disdetta del 18 giugno 2024 era stata spedita nei termini di legge.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>8.<span> </span></span></b><span>Con il gravame, l’appellante muove una serie di contestazioni che a suo modo di vedere attesterebbero l’illiquidità della fattispecie e l’infondatezza dello sfratto, tanto più nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Innanzitutto, essa sostiene che il conguaglio di cui al doc. C non poteva, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, essere considerato un conteggio dettagliato, dal momento che si limitava a indicare l'importo complessivo delle spese, ripartito in base a mq, nq o %, ma non forniva alcun dettaglio delle fatture</span><span> </span><span>componenti detto importo. Inoltre, contrariamente all'assunto pretorile, tale conguaglio sarebbe stato da lei contestato (come previsto all'art. 6 del contratto di locazione), richiedendo senza indugio una copia dei giustificativi relativi alle spese fatturate. L'appellante ribadisce nel seguito che la controparte le avrebbe negato l'accesso a tali documenti (e meglio affermando di non riuscire a capire che tipo di fattura fosse richiesta e richiedendo una procura), come pure che la medesima non avrebbe mai dimostrato la trasmissione delle fatture prodotte in causa quale doc. H (invero mai ricevute). </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Successivamente, l’appellante afferma che le fatture prodotte (doc. H) riportano spese accessorie per fr. 37'279.- e spese di riscaldamento per fr. 57'141.- e che le stesse non hanno alcuna relazione comprensibile con la somma di fr. 41'853.75 indicata nel doc. C.</span><span> Sicché an</span><span>cora oggi non sarebbe possibile comprendere quali siano le spese computate nel conguaglio, e l’apparente scoperto non sarebbe mai stato debitamente accertato. Inoltre, il fatto di aver chiesto la rateizzazione riguarderebbe le modalità di pagamento e non il dettaglio delle spese fatturate.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>In aggiunta a ciò, l’appellante sostiene che nella diffida di pagamento la locatrice le avrebbe assegnato un termine di soli 10 giorni anziché di 30 giorni così come previsto dall’art. 257d CO (ciò che comporterebbe la sua inefficacia), che detta diffida non sarebbe mai stata ritirata in data 17 maggio 2024 e che sicuramente sull’avviso di ricezione (di cui al doc. K) non può figurare la firma dell'appellante. Sulla base di due nuovi documenti prodotti con l’appello quali doc. 10 e 11 (e a suo dire da ammettere ex art 317 CPC) risulterebbe piuttosto che l'invio sia stato apparentemente consegnato alle ore 08:37 del 17 maggio 2024 a tale “D______ G______”, malgrado nessun collaboratore dell’appellante abbia mai avuto un tale cognome e la firma non sia riconducibile ad alcuna persona impiegata presso di lei. Piuttosto, la busta contenente la diffida sarebbe stata trovata nella bucalettere il 23 maggio 2024. Ciò comporterebbe che tra la ricezione della diffida e la disdetta 18 giugno 2024 non sarebbero trascorsi i 30 giorni che devono essere concessi alla parte conduttrice per saldare il presunto scoperto.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Infine, l’appellante osserva che presso la Pretura del Distretto di Bellinzona è tutt’ora pendente la sua procedura di contestazione della disdetta (inc. SE.2024.67), che il Pretore non si è ancora espresso in merito ed ha citato alle parti all'udienza di dibattimento per il 21 gennaio 2025 (cfr. doc. 8 pure annesso al gravame) e che a suo modo di vedere, da anni la controparte starebbe cercando in ogni modo di porre fine alla sua attività economica con ogni sorta di ostruzionismo.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>9.<span> </span></span></b><span>Con le sue osservazioni 9 dicembre 2024, l’appellata rileva invece che la controparte non ha mai contestato il conguaglio, al quale era peraltro annesso un calcolo completo, ora prodotto in questa sede (documento tuttavia inammissibile, v. sopra consid. 6). Essa aggiunge che la conduttrice, dopo la ricezione delle fatture (v. e-mail del 20 marzo 2024), non aveva più sollecitato alcunché o mosso contestazioni (avverso il conteggio, le fatture o il precetto esecutivo), e anzi aveva chiesto di poter pagare l’importo a rate, versando poi un importo parziale dopo il decorso infruttuoso del termine di diffida. A quest’ultimo proposito, l’appellata ritiene che la ricezione della diffida in data 17 maggio 2024 sia comprovata (doc. K), che le relative contestazioni mosse dalla controparte (sollevate per la prima volta in sede di appello) siano palesemente infondate e che tale scritto fissava un ultimo termine di pagamento di 30 giorni scaduto infruttuosamente in data 16 giugno 2024. Sicché nulla ostava alla pronuncia dello sfratto, neppure la pendenza della parallela procedura di contestazione della disdetta.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>10.<span> </span></span></b><span>La procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti prevista dall'art. 257 CPC permette di ottenere rapidamente una decisione con autorità di cosa giudicata ed esecutiva quando la situazione in fatto e in diritto non è ambigua (STF 4A_250/2022 del 3 ottobre 2023 consid. 4.2; IICCA del 7 marzo 2024, inc. 12.2024.5, consid. 3). </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Secondo l'art. 257 cpv. 1 CPC, l’autorità giudicante accorda la tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett. b). Se queste condizioni non sono adempiute, essa non entra nel merito della domanda (art. 257 cpv. 3 CPC) e la dichiara inammissibile. È escluso che la procedura possa sfociare nella reiezione della pretesa dell'istante con autorità di cosa giudicata (DTF 144 III 462 consid. 3.1, 140 III 315 consid. 5.2.3 e 5.3). L'ammissibilità della procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è quindi soggetta a due condizioni cumulative.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Innanzitutto, i fatti sono incontestati, se non sono stati contestati dalla parte convenuta, e sono immediatamente comprovabili, se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese, posto che le prove vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC) e che il grado di prova in capo all’istante resta quello della prova piena e non della semplice verosimiglianza. Se la parte convenuta fa valere delle obiezioni motivate e concludenti che non possono essere subito scartate e sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2). </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>La situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. Per contro, la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui l’autorità giudicante non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le circostanze del caso (DTF 144 III 462 consid. 3.1, 141 III 23 consid. 3.2). Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata sull'art. 257 CPC, non è necessario che la parte convenuta renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o l’estinzione della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli argomenti proposti siano atti a comportare il rigetto dell’azione, non appaiano di primo acchito inconsistenti e non si prestino a un esame in procedura sommaria (DTF 144 III 462 consid. 3.1; STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021 consid. 4.2).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>11.<span> </span></span></b><span>Nulla impedisce alla parte locatrice di far capo a una procedura sommaria di espulsione anche qualora sia parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta. In una tale evenienza, il giudice del caso manifesto verificherà in via pregiudiziale la validità della disdetta, e potrà accogliere l’istanza di espulsione qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale, non possano intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico (DTF 141 III 262 consid. 3.2).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>12.<span> </span></span></b><span>Nel caso in esame, la conduttrice non risulta avere mai contestato il conguaglio 14 febbraio 2024 (tantomeno per iscritto, come previsto dal pto. 6 del contratto di locazione), limitandosi piuttosto a chiedere la trasmissione delle relative fatture, a distanza di quasi un mese (in data 11 marzo 2024). In prima sede, essa non aveva mai sostenuto che l’e-mail 20 marzo 2024 della locatrice - prodotta quale doc. G – non contenesse in allegato le fatture ivi menzionate, bensì aveva ignorato tale documento e si era apoditticamente limitata ad affermare di non averle mai ricevute. E anche nel suo appello, essa non si confronta in alcun modo con il suddetto documento e con l’assunto pretorile secondo cui esso attesta l’avvenuto invio delle fatture in data 20 marzo 2024. D’altronde, come opportunamente rilevato dall’appellata, dopo tale data la conduttrice non risulta avere formulato alcuna contestazione relativa a un mancato invio, un ulteriore sollecito o una nuova richiesta. Essa con l’impugnativa neppure contesta che, come già evidenziato dal primo giudice, il suo successivo comportamento (assenza di contestazioni anche dopo la ricezione delle diffide di pagamento, richiesta priva di riserve di poter pagare l’importo a rate, mancata opposizione al PE, pagamento parziale del 18 giugno 2024) conferma casomai il suo riconoscimento incondizionato del debito, e formula per la prima volta, tardivamente, contestazioni riferite agli importi di cui alle fatture agli atti, già proponibili innanzi al Pretore (cfr. art. 317 CPC) e irricevibili in questa sede. Anche a tal riguardo, l’appello è pertanto carente nella motivazione, inammissibile e inadatto a rimettere in discussione la decisione di primo grado sul tema del buon fondamento della pretesa creditoria della parte locatrice, oggetto della procedura di cui all’art. 257d CO. Peraltro, è pure manifestamente insostenibile la contestazione relativa al termine di diffida: solo lo scritto 11 aprile 2024 assegnava un termine di pagamento di 10 giorni; quello successivo del 16 maggio 2024 (e che ha condotto alla disdetta del contratto per mora) fissava un termine di 30 giorni, come già ribadito dal Pretore e nuovamente ignorato dall’appellante, che si limita a riproporre una tesi infondata di prima sede. Quanto al giorno di ricezione di tale diffida, in prima sede la locatrice l’aveva individuato e dimostrato mediante il doc. K, attestante il ritiro della raccomandata in data 17 maggio 2024. In quella sede, la conduttrice non aveva contestato il documento, limitandosi ad affermare acriticamente e senza il supporto di alcuna prova che il ritiro sarebbe invece avvenuto il 23 maggio 2024; sicché le contestazioni ora contenute nell’impugnativa e la produzione dei doc. 10-11, già proponibili in primo grado, sono manifestamente inammissibili ai sensi dell’art. 317 CPC e non possono essere qui considerate. Peraltro, l’affermazione dell’appellante secondo cui il ritiro sarebbe avvenuto solo in data 23 maggio 2024 con il reperimento della busta nella bucalettere, oltre a non essere dimostrato (non fornendo i doc. 10 e 11 alcuna informazione al riguardo), neppure è compatibile con il metodo di invio prescelto dalla locatrice, ritenuto che in caso di invio raccomandato, nella bucalettere non viene lasciata alcuna busta, bensì al massimo un avviso di ritiro.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Dovendosi confermare la scadenza infruttuosa del termine di diffida in data 17 giugno 2024 (art. 78 cpv. 1 CO), e non potendo il successivo pagamento (solo parziale) del 18 giugno 2024 sanare tale mancanza, ne deriva che in questa sede l’appellante non propone censure atte a fare anche solo dubitare della validità della disdetta in esame, pure del 18 giugno 2024.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>13.<span> </span></span></b><span>Per tutti questi motivi, la decisione pretorile resiste alle critiche contenute nell’appello, che dev’essere respinto nella (limitata) misura della sua ricevibilità.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali sono fissate sulla base degli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG. Le indennità per ripetibili sono quantificate in fr. 3'000.- in applicazione degli art. 11 cpv. 1, 2 e 5 e 13 cpv. 1 RTar.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>14.<span> </span></span></b><span>Essendo la causa stata trattata in procedura sommaria e non ponendo la stessa questioni di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato da questa Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1 lett. b n. 2 e 3 LOG.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.</span></b><span> L'appello 4 novembre 2024 di AP 1 <b>è respinto nella misura della sua ricevibilità.</b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.</span></b><span> Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 3’000.- per ripetibili di seconda sede.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.</span></b><span> </span><span>Notificazione:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- ; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span> . </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La cancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span></p> </div></body></html>