<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00306</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211254&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00306</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.11.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachträgliche Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung für eine Ersatzbaute in der Kernzone von Richterswil.<br/><br/>Art. 16 Abs. 1 BZO statuiert eine Profilerhaltungspflicht, aufgrund welcher Ersatzbauten im bisherigen Gebäudeumfang zu errichten sind, während in Art. 16 Abs. 2 BZO festgehalten ist, unter welchen Voraussetzungen Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt werden können (E. 4.3).<br/><br/>Selbst wenn lediglich von den durch die Beschwerdeführenden anerkannten Abweichungen ausgegangen wird, handelt es sich dabei aufgrund der kleinräumigen Verhältnisse um deutliche Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung, welche nicht nach Art. 16 Abs. 1 BZO bewilligt werden können (E. 4.3.1).<br/><br/>Die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs kann auch nicht nach Massgabe von Art. 16 Abs 2 BZO als Abweichung bewilligt werden (E. 4.3.2).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT">ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBAU">ERSATZBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBAUTE">ERSATZBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEPROFIL">GEBÃUDEPROFIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT">GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13794" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00306<br/> VB.2011.00307</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. November 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Aus VB.2011.00306</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde Richterswil, vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2011.00307</span></p> <p class="MsoNormal"><span>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">C, vertreten durch RA D<span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2011.00306</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2011.00307</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Hochbaukommission Richterswil, vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend nachtrÃ¤gliche Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 8. Juni 2010 erteilte die Hochbaukommission Richterswil B die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die ProjektÃ¤nderung zum Umbau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Richterswil.</p> <p class="Urteilstext">Gleichzeitig erÃ¶ffnet wurde die VerfÃ¼gung der Baudirektion ZÃ¼rich vom 25. Mai 2010, mit der das Projekt nachtrÃ¤glich ortsbildschutzrechtlich bewilligt wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob C Rekurs an die Baurekurskommission II (heute: 2. Abteilung des Baurekursgerichts). <span>Am 16. Dezember 2010 fÃ¼hrte die Baurekurskommission im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. </span>Mit Entscheid vom 29. MÃ¤rz 2011 wurde der Rekurs gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wurde. DemgemÃ¤ss wurden die angefochtenen Entscheide der Hochbaukommission Richterswil vom 8. Juni 2010 bzw. der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 25. Mai 2010 aufgehoben und die kommunale BaubehÃ¶rde eingeladen, Ã¼ber die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu befinden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 16. Mai 2011 beantragte die Gemeinde Richterswil, den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. MÃ¤rz 2011 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Gleichentags erhob auch B Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben. Ãberdies ersuchte er um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie um Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 18. Mai 2011 wurden die Beschwerdeverfahren VB.2011.00306 und VB.2011.00307 vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 31. Mai 2011 auf Abweisung der Beschwerden. C beantragte mit Eingabe vom 22. August 2011, die Beschwerden abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Am 2. September 2011 verzichtete die Gemeinde Richterswil auf weitere AusfÃ¼hrungen. B mit Replik vom 13. September 2011 und C mit Duplik vom 3. Oktober 2011 hielten an den im ersten Schriftenwechsel gestellten AntrÃ¤gen fest. B erstattete am 20. Oktober 2011 eine weitere Stellungnahme, in welcher er an seinen AntrÃ¤gen erneut festhielt, wÃ¤hrend die Gemeinde Richterswil wiederum auf Stellungnahme verzichtete.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet die Frage, ob sich die Erteilung der nachtrÃ¤glichen Bewilligungen fÃ¼r die umstrittene ProjektÃ¤nderung durch die Hochbaukommission Richterswil am 8. Juni 2010 und die Baudirektion am 25. Mai 2010 als zulÃ¤ssig erweisen. Die AusfÃ¼hrungen der Parteien zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sind somit im vorliegenden Verfahren nicht zu behandeln.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der private BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 16. Dezember 2010 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere auch der verschiedenen PlÃ¤ne, Fotos und Dokumentationen des streitbezogenen Objekts, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Jahr 2004 wurden dem privaten BeschwerdefÃ¼hrer die Bewilligungen fÃ¼r den <i>Umbau </i>des auf dem BaugrundstÃ¼ck stehenden Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt. Aufgrund der schlechten Bausubstanz entschied sich der private BeschwerdefÃ¼hrer jedoch anstelle des Umbaus fÃ¼r einen Abbruch und einen Wiederaufbau des GebÃ¤udes. Im vorliegenden Verfahren sind die nachtrÃ¤glich erteilten Bewilligungen fÃ¼r die vom privaten BeschwerdefÃ¼hrer erstellte <i>Ersatzbaute</i> angefochten.</p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich in der Kernzone von Richterswil und ist Teil eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds von kantonaler Bedeutung. Im Kernzonenplan der Gemeinde Richterswil ist das streitbetroffene GebÃ¤ude gelb bezeichnet. GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bedeutet dies, dass das GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung des GebÃ¤udeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden darf. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob sich die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen als zutreffend erweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Gemeinde Richterswil macht geltend, die amtliche Vermessung habe ergeben, dass das GebÃ¤ude 21 cm nach Westen verbreitert worden sei. Eine Verbreiterung von Ã¼ber 21 cm sei nicht nachgewiesen. Zudem sei unklar, wie sich die angebliche Verbreiterung der sÃ¼dlichen Anbaute um 13 cm mit dem behaupteten NÃ¤herrÃ¼cken dieses Anbaus um 37 cm in Richtung der Liegenschaft des Beschwerdegegners vereinbaren lasse. Die Abweichung im Bereich des Dachfirstes betrage 9 cm und liege in der Messtoleranz. Zudem seien die Traufen nicht hÃ¶her gesetzt worden, sondern lÃ¤gen einzig nÃ¤her beim NachbargrundstÃ¼ck, was unbestrittenermassen Anpassungen notwendig gemacht habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der private BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrt aus, die MehrlÃ¤nge der Westfassade von 21 cm und die Mehrbreite des Anbaus Richtung SÃ¼den seien auf die nachtrÃ¤glich angebrachte, aber bereits frÃ¼her bewilligte Aussenisolation zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Die Fassade sei auch westlich isoliert und somit um 21 cm lÃ¤nger. Das GebÃ¤ude sei jedoch nicht hÃ¶her als die Altbaute, und die Traufe des Ersatzbaus liege nach wie vor tiefer als diejenige des GebÃ¤udes des Beschwerdegegners. Richtig sei, dass die KÃ¼che und eine Hausecke aufgrund eines von der Gemeinde bei der SchnurgerÃ¼stabnahme nicht erkannten Planungsfehlers des auswÃ¤rtigen ArchitekturbÃ¼ros um 18 cm verschoben seien. Zudem seien die WÃ¤nde vorher von unten nach oben schrÃ¤g, d.<span> </span>h. nicht rechtwinklig, gewesen. Diese WÃ¤nde seien heute gerade. </p> <p class="Urteilstext">Es sei somit ein Ersatzbau mit Aussenisolation erstellt worden, welcher nach den bewilligten PlÃ¤nen gebaut worden sei. Alle bewilligten PlÃ¤ne wÃ¼rden auf einer Aussenisolation beruhen. Die Gemeinde habe also schon immer eine Aussenisolation als zulÃ¤ssig erachtet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zu beurteilen ist im vorliegenden Fall, inwiefern das heutige GebÃ¤ude vom ursprÃ¼nglich bestehenden GebÃ¤ude abweicht. Die vom privaten BeschwerdefÃ¼hrer im Jahr 2004 eingereichten PlÃ¤ne, aufgrund welcher die Hochbaukommission Richterswil am 26. Oktober 2004 und die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich am 6. Oktober 2004 die Bewilligungen fÃ¼r den <i>Umbau </i>des auf dem BaugrundstÃ¼ck stehenden Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt haben, sind fÃ¼r die Frage der BaurechtskonformitÃ¤t der <i>Ersatzbaute</i> nicht massgeblich. Mit Entscheid der Baurekurskommission vom 13. Januar 2009 wurde der Bauherr verpflichtet, der BaubehÃ¶rde unverzÃ¼glich neue PlÃ¤ne zur DurchfÃ¼hrung eines nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens einzureichen, da sich die ursprÃ¼nglichen PlÃ¤ne als ungenÃ¼gend erwiesen hÃ¤tten. Aufgrund der daraufhin eingereichten PlÃ¤ne erteilte die Hochbaukommission Richterswil mit Beschluss vom 26. Mai 2009 und die Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 4. Mai 2009 nachtrÃ¤glich im Anzeigeverfahren die notwendigen Bewilligungen. Diese wurden von der Baurekurskommission II auf Rekurs des Beschwerdegegners hin mit Entscheid vom 2. Februar 2010 aufgehoben und die Angelegenheit zur DurchfÃ¼hrung eines ordentlichen koordinierten Verfahrens an die Vorinstanzen zurÃ¼ckgewiesen. Mit den im vorliegenden Verfahren angefochtenen Entscheiden wurden die nachtrÃ¤glichen Bewilligungen fÃ¼r die umstrittene ProjektÃ¤nderung erteilt, welche vom Beschwerdegegner wiederum angefochten wurden. Die vom privaten BeschwerdefÃ¼hrer eingereichten PlÃ¤ne zur ProjektÃ¤nderung sind somit bis heute nicht rechtskrÃ¤ftig genehmigt, weshalb diese fÃ¼r die Beurteilung der BaurechtskonformitÃ¤t der Ersatzbaute nicht massgebend sind. </p> <p class="Urteilstext">Zudem ist darauf hinzuweisen, dass gemÃ¤ss § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 das Anbringen einer Aussenisolation nur <i>an vor dem 1. Januar 1987 erstellten GebÃ¤uden </i>als eine zweckmÃ¤ssige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Unbestritten ist, dass das GebÃ¤ude nach Westen um (mind.) 21 cm verbreitert und auch die Ostfassade des GebÃ¤udes nach Osten erweitert wurde. GemÃ¤ss den Nachmessungen der F ist im nÃ¶rdlichen Teil der Westfassade bei einer "Messgenauigkeit von +/- 2 cm" sogar von einer Verbreiterung von 26 bis 28 cm auszugehen. Weiter wurde der sÃ¼dliche Anbau nach diesen Nachmessungen um 37 cm nach Osten erweitert. Diese Verbreiterung wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden bestritten. Unter Bezugnahme auf die PlÃ¤ne wird geltend gemacht, der sÃ¼dliche Anbau sei lediglich 13 cm breiter. Nach den PlÃ¤nen sei der Anbau 3 m breit, gemÃ¤ss Vermessung dagegen 3,13 m. Diese PlÃ¤ne sind jedoch, wie bereits in E. 3.3 festgehalten, nicht massgebend. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hÃ¤lt fest, dass auch die Ostfassade des HauptgebÃ¤udes nach Osten hinausgezogen worden sei, sodass sie der Grenze wegen habe schrÃ¤g gefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen. In diesem Bereich sei als Folge auch das Giebeldach weiter nach aussen geschoben, was zur Kollision der Ã¶stlichen Traufe mit dem Dach des Beschwerdegegners gefÃ¼hrt habe. Auch diese Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich aufgrund der Nachmessungen der F und der Fotos in den Akten als zutreffend. Ãberdies liegt die Traufe der Ersatzbaute nach wie vor tiefer als diejenige des GebÃ¤udes des Beschwerdegegners. Ob die Ersatzbaute rund 9 cm hÃ¶her ist als das ursprÃ¼ngliche GebÃ¤ude, ist im vorliegenden Verfahren nicht entscheidrelevant und kann deshalb offenbleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit stellt sich die Frage, ob sich die Ersatzbaute als bewilligungsfÃ¤hig erweist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Ist zu prÃ¼fen, ob eine Baute den kommunalen Kernzonenvorschriften und dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG entspricht, steht der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bzw. der gemÃ¤ss Ziffer 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) bis am 1. November 2011 fÃ¼r den Schutz des Ã¼berkommunalen Ortsbilds zustÃ¤ndigen Baudirektion eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen BehÃ¶rden nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung zu schÃ¼tzen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der ÃberprÃ¼fung zurÃ¼ckzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00448, E. 2.1, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im Beschluss vom 8. Juni 2010 hÃ¤lt die Hochbaukommission Richterswil unter dem Titel "AbstÃ¤nde" fest, dass der bereits erstellte Ersatzbau u.<span> </span>a. aufgrund der Korrektur der schiefen Fassaden des Altbaus vom ursprÃ¼nglichen Grundriss abweiche. Dies sei fÃ¼r die Wohnhygiene, die Sicherheit und Zweckbestimmung des neuen GebÃ¤udes nÃ¶tig (senkrechte Fassaden). Da sich in den betroffenen Bereichen bauseits keine Fenster befÃ¤nden und die Fenster der Nachbarliegenschaft nur Ã¼ber das Eck rund einen Meter vom Ersatzbau entfernt seien, wÃ¼rden die Abweichungen gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 2 BZO bewilligt. Unter dem Titel "Einordnung und Gestaltung" wird zudem festgehalten, dass aufgrund der vorliegenden Angaben die Anforderungen gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 4 BZO, der eine gute EinfÃ¼gung von Ersatzbauten ins Ortsbild verlange, erfÃ¼llt wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext">In der VerfÃ¼gung vom 25. Mai 2010 hÃ¤lt auch die Baudirektion fest, der Ersatzbau kÃ¶nne aus Sicht des Ortsbildschutzes nachtrÃ¤glich bewilligt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 BZO dÃ¼rfen die im Kernzonenplan braun oder gelb speziell bezeichneten GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung des GebÃ¤udeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen von Absatz 1, also von der Pflicht, Ersatzbauten unter Beibehaltung des GebÃ¤udeprofils und der Erscheinung zu errichten, kÃ¶nnen gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 2 Satz 1 BZO bewilligt werden, wenn diese aus GrÃ¼nden der Wohnhygiene (insbesondere fÃ¼r SanitÃ¤rrÃ¤ume), der Sicherheit (z.<span> </span>B. fÃ¼r Treppenanlagen) oder fÃ¼r die neue Zweckbestimmung des GebÃ¤udes (z.<span> </span>B. verÃ¤nderte Fensteranordnung) nÃ¶tig sind und das Ortsbild nicht nachteilig beeinflusst wird. Ausserdem kÃ¶nnen Abweichungen angeordnet werden, wenn dadurch die Einpassung ins Ortsbild verbessert wird (Art. 16 Abs. 2 Satz 2 BZO).</p> <p class="Urteilstext">Art. 16 Abs. 1 BZO statuiert somit eine Profilerhaltungspflicht, aufgrund welcher Ersatzbauten im bisherigen GebÃ¤udeumfang zu errichten sind, wÃ¤hrend in Art. 16 Abs. 2 BZO festgehalten ist, unter welchen Voraussetzungen Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, im vorliegenden Fall seien die Abweichungen im Zentimeterbereich untergeordneter Natur und mit dem in Art. 16 Abs. 1 BZO statuierten Grundsatz der Profilerhaltung vereinbar. </p> <p class="Urteilstext">Diese Auslegung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist mit dem klaren Wortlaut der BZO nicht vereinbar und damit rechtsverletzend. Selbst wenn lediglich von den durch die BeschwerdefÃ¼hrenden anerkannten Abweichungen ausgegangen wird, handelt es sich dabei aufgrund der kleinrÃ¤umigen VerhÃ¤ltnisse um deutliche Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung, welche nicht nach Art. 16 Abs. 1 BZO bewilligt werden kÃ¶nnen. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden vertretene Interpretation widerspricht dem ausdrÃ¼cklichen Wortlaut, Abweichungen lediglich unter den in Art. 16 Abs. 2 BZO statuierten Voraussetzungen zu bewilligen. Nicht massgebend ist zudem, dass der Charakter des GebÃ¤udes nicht verÃ¤ndert wird. Damit wird lediglich der ebenfalls in Art. 16 Abs. 1 BZO statuierten Voraussetzung Rechnung getragen, dass ein GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung der Erscheinung ersetzt werden darf. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Somit ist zu prÃ¼fen, ob die Durchbrechung des bisherigen GebÃ¤udeumfangs durch das streitige Bauvorhaben nach Massgabe von Art. 16 Abs. 2 BZO als Abweichung bewilligt werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Wie bereits von der Vorinstanz zutreffend festgehalten, kann das Argument der Wohnhygiene im vorliegenden Verfahren gerade nicht vorgebracht werden. Durch die Ersatzbaute werden die schon bisher weit unter dem Regelmass liegenden AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤uden noch weiter unterschritten und die wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse damit vielmehr weiter verschlechtert. Von der Gemeinde Richterswil wird denn auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr daran festgehalten, dass die Abweichungen aus GrÃ¼nden der Wohnhygiene nÃ¶tig sind. </p> <p class="Urteilstext">Soweit der private BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, aus wohnhygienischen GrÃ¼nden kÃ¶nnten weder die KÃ¼che noch die seitlichen ZugÃ¤nge zum Essraum verkleinert werden, ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall eine andere Anordnung der RÃ¤ume angezeigt gewesen wÃ¤re. Jedenfalls kann sich der private BeschwerdefÃ¼hrer nicht auf die Verbesserung der wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse im GebÃ¤udeinnern berufen und daraus einen Anspruch ableiten, ein grÃ¶sseres GebÃ¤ude erstellen zu dÃ¼rfen. Dasselbe gilt fÃ¼r die Argumentation des privaten BeschwerdefÃ¼hrers, die RÃ¤ume seien so klein, dass eine Isolation im Innern gar nicht mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Ob aufgrund der Aussenisolation keine RaumflÃ¤che dazugewonnen wurde, spielt fÃ¼r die Frage der Profilerhaltung keine Rolle. Schliesslich kann sich der private BeschwerdefÃ¼hrer nicht darauf berufen, nach den bewilligten PlÃ¤nen gebaut zu haben. Die vom privaten BeschwerdefÃ¼hrer im Jahr 2004 eingereichten PlÃ¤ne, aufgrund welcher die Hochbaukommission Richterswil und die Baudirektion die Bewilligungen fÃ¼r den <i>Umbau</i> des Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt haben, sind â wie bereits in E. 3.3 festgehalten â fÃ¼r die Frage der BaurechtskonformitÃ¤t der <i>Ersatzbaute </i>nicht massgeblich. </p> <p class="Urteilstext">Die weiteren in Art. 16 Abs. 2 Satz 1 BZO genannten GrÃ¼nde, welche eine Abweichung vom heutigen Zustand rechtfertigen kÃ¶nnen, nÃ¤mlich die Sicherheit oder die neue Zweckbestimmung des GebÃ¤udes, werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend gemacht, und aus den Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte fÃ¼r deren Vorliegen.</p> <p class="Urteilstext">Auch wurde im vorliegenden Fall durch die Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung und der damit einhergehenden Verringerung der AbstÃ¤nde die Einpassung ins Ortsbild gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 2 Satz 2 BZO nicht verbessert. Zwar wurde der vernachlÃ¤ssigte Hinterhof durch den Umbau aufgewertet. Die Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung waren jedoch nicht kausal fÃ¼r diese Aufwertung, sondern eine solche wÃ¤re auch durch die Erstellung einer Ersatzbaute im Umfang des bisherigen GebÃ¤udes zu erreichen gewesen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die Gemeinde Richterswil bejaht schliesslich die Voraussetzungen von Art. 16 Abs. 4 BZO. Nach dieser Bestimmung dÃ¼rfen die im Kernzonenplan nicht speziell bezeichneten GebÃ¤ude, sofern sie sich gut ins Ortsbild einfÃ¼gen, wie gelb bezeichnete HÃ¤user umgebaut oder ersetzt werden. Andernfalls sind die Bestimmungen fÃ¼r Neubauten anzuwenden. </p> <p class="Urteilstext">Im Kernzonenplan der Gemeinde Richterswil ist das streitbetroffene GebÃ¤ude gelb bezeichnet. Art. 16 Abs. 4 BZO regelt jedoch, unter welchen Voraussetzungen die im Kernzonenplan <i>nicht </i>speziell bezeichneten GebÃ¤ude umgebaut oder ersetzt werden dÃ¼rfen, und ist somit im vorliegenden Fall nicht einschlÃ¤gig. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Ersatzbaute nicht gestÃ¼tzt auf Art. 16 Abs. 1 BZO bewilligt werden kann, die Durchbrechung des bisherigen GebÃ¤udeumfangs durch das streitige Bauprojekt weder aus GrÃ¼nden der Wohnhygiene noch der Sicherheit noch fÃ¼r die neue Zweckbestimmung des GebÃ¤udes notwendig ist und durch die Abweichungen die Einpassung ins Ortsbild nicht verbessert wird. Die Ersatzbaute ist somit auch unter BerÃ¼cksichtigung der besonderen Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde und der Baudirektion nicht bewilligungsfÃ¤hig. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich fÃ¼hrt der private BeschwerdefÃ¼hrer aus, bei den GebÃ¤uden an der E-Strasse 03 und der G-Strasse 04 seien ebenfalls Ãnderungen des GebÃ¤udeprofils bewilligt worden. Damit macht der private BeschwerdefÃ¼hrer einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend. </p> <p class="Urteilstext">Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht nur, wenn eine eigentliche gesetzeswidrige Praxis besteht und die BehÃ¶rde es ablehnt, diese aufzugeben (BGE 127 I 1 E. 3a; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 518). Im vorliegenden Fall bestehen keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden â sollte eine gesetzeswidrige Praxis bestehen â nicht gewillt sind, von dieser abzuweichen. Es besteht somit kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen<span>. </span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 <span>VRG</span>). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr ist <span>der private BeschwerdefÃ¼hrer </span>zu verpflichten, eine solche dem Beschwerdegegner zu bezahlen, da die Vielzahl und die KomplexitÃ¤t der im Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.-. </p> <p class="urteilstext0"><span>Die Gemeinde Richterswil ist hingegen nicht zu einer ParteientschÃ¤digung an den Beschwerdegegner zu verpflichten. Stehen sich nÃ¤mlich in einem Beschwerdeverfahren private Parteien gegenÃ¼ber, kann nach § 17 Abs. 3 VRG das unterliegende Gemeinwesen in der Regel nicht zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung verpflichtet und auch nicht entschÃ¤digungsberechtigt werden (</span>VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 46, mit Hinweisen).<span> DemgemÃ¤ss wird dem an der Seite eines privaten Beschwerdegegners obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen; vorbehalten sind FÃ¤lle, in denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung in Frage stellt (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Diese Praxis muss auch gelten, wenn das Gemeinwesen nicht als Beschwerdegegner betroffen ist, sondern an der Seite eines privaten BeschwerdefÃ¼hrers selber Beschwerde erhebt. Auch in diesem Fall liegt es regelmÃ¤ssig vor allem im Interesse des privaten BeschwerdefÃ¼hrers, sich fÃ¼r den Bestand der ihm von der GemeindebehÃ¶rde erteilten Bewilligung einzusetzen; diese kann im vom Bauherrn angestrengten Verfahren ihren Standpunkt auch als Mitbeteiligte vertreten, ohne dass sie dazu selber Beschwerde zu erheben braucht.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 360.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der private BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>