Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 55 + 59 Entscheid vom 6. März 2020 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber Parteien 1.Einfache Gesellschaft A.________, c/o B.________ AG, be- stehend aus: - C.________, - D.________, 2.B.________ AG, Beschwerdeführerinnen (im Verfahren III 2019 55), alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________, 3.F.________, Beschwerdeführer (im Verfahren III 2019 59), vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________ gegen 1.Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4.H.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur.________ Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)2 Sachverhalt: A.H.________ reichte am 14. April 2014 ein Baugesuch für den Ersatzbau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle, Photovoltaikanlage und Erdsonden- Wärmepumpe auf dem Grundstück KTN 001.________, J.________strasse 1, in Küssnacht ein. Dieses wurde im Amtsblatt (…) publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben die einfache Gesellschaft A.________ und die B.________ AG einerseits sowie F.________ andererseits öffentlich-rechtliche Einsprache. Nach zweimaligen Projektänderungen, gegen welche wiederum Einsprachen eingereicht bzw. aufrechterhalten wurden, erteilte der Bezirksrat Küssnacht, ge- stützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 22. April 2016 mit Beschluss (BRB) Nr. 596 vom 19. Oktober 2016 die nachgesuchte Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprachen ab. Mit Beschluss (RRB) Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 hiess der Regierungsrat des Kantons Schwyz die von der einfachen Gesellschaft A.________ und der B.________ AG einerseits sowie von F.________ andererseits dagegen erhobe- nen Beschwerden gut und hob die vorinstanzlichen Baubewilligungen für das ge- plante Bauvorhaben auf. Mit dem unangefochten in Rechtskraft erwachsenen Ent- scheid VGE III 2017 172 vom 20. Dezember 2017 wies das Verwaltungsgericht die von H.________ am 19. September 2017 eingereichte Beschwerde ab. B.Am 12. März 2018 reichte H.________ ein Baugesuch für ein überar- beitetes Bauprojekt auf KTN 001.________ ein. Dieses wurde im Amtsblatt (…) publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben die einfache Gesellschaft A.________ und die B.________ AG einerseits sowie F.________ andererseits wiederum öffentlich-rechtliche Einsprache. C.Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid des ARE vom 18. Mai 2018 B2018-0363 erteilte der Bezirksrat Küssnacht mit BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 die nachgesuchte Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprachen ab. D.Dagegen erhoben die einfache Gesellschaft A.________ und die B.________ AG (Verfahren II; VB 131/2018) einerseits sowie F.________ (Ver- fahren I; VB 132/2018) andererseits je am 9. Juli 2018 Beschwerden beim Regie- rungsrat. E.Der Regierungsrat entschied mit RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 (Versand: 26.2.2019) wie folgt: 1. Die Beschwerden I und II werden insoweit teilweise gutgeheissen, als der zweite Satz in Ziffer 1 und der zweite Satz in Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 324 3 der Vorinstanz 1 vom 13. Juni 2018 aufgehoben werden. Im Übrigen werden die Beschwerden I und II abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 1500.--) dem Beschwerdeführer I und den Beschwerdeführern II auferlegt (…). 3. Dem Beschwerdegegner wird eine Parteientschädigung von Fr. 2500.-- zugesprochen. Davon haben der Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II (diese unter solidarischer Haftbarkeit) je die Hälfte (je Fr. 1250.--) zu übernehmen. (4.- 6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). F.Die einfache Gesellschaft A.________ und die B.________ AG lassen mit Eingabe vom 20. März 2019 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde gegen den RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 erhe- ben (Verfahren III 2019 55) mit den Anträgen: 1. Der angefochtene Beschluss Nr. 141/2019 des Regierungsrates vom 19. Februar 2019 (mit Ausnahme von Dispositivziffer 1 Satz 1) sowie die vom Regierungsrat geschützten Verfügungen des Bezirksrates Küssnacht vom 13. Juni 2018 und des kantonalen Amtes für Raumentwicklung vom 18. Mai 2018 seien aufzuheben. 2. Das Baugesuch sei abzuweisen und die anbegehrte Baubewilligung sei zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung, Mängelbehebung und rechtsgenüglichen Begründung an den Regierungsrat (allenfalls: an den Bezirksrat) zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Beschwerdeverfahren zu Lasten des Beschwerdegegners und/oder des Bezirks bzw. Kantons. G.F.________ lässt am 25. März 2019 ebenfalls fristgerecht beim Verwal- tungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde gegen den RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 erheben (Verfahren III 2019 59) und beantragen: 1. Der angefochtene Beschwerdeentscheid Nr. 141/2019 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 19. Februar 2019 (betreffend das Verfahren VB 132/2018) sowie der Beschluss Nr. 324 des Bezirksrates Küssnacht vom 13. Juni 2018 und der dazugehörige Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung Nr. B20180363 vom 18. Mai 2018 seien aufzuheben, soweit der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschwerdeentscheid Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 die Beschwerde nicht gutgeheissen hat. 2. Die Kosten der beiden Beschwerdeverfahren seien vollumfänglich dem Beschwerdegegner sowie dem Bezirk Küssnacht und dem Kanton Schwyz aufzuerlegen und dem Beschwerdeführer sei zu deren Lasten für beide Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. H.Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 29. März 2019 die Beschwerdeverfahren III 2019 55+59 seien zu vereinigen und beide Beschwerden unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer 4 abzuweisen. Das ARE beantragt am 3. April 2019 vernehmlassend ebenfalls die Vereinigung der Beschwerdeverfahren III 2019 55+59 und die Abweisung beider Beschwerden. Der Beschwerdegegner lässt mit separaten Vernehmlassungen vom 25. April 2019 die Abweisungen der Beschwerden beantragen sowie die Bestätigung des angefochtenen RRB Nr. 141/2019 und der vorinstanzlich erteilten Bewilligungen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Der Bezirksrat Küssnacht lässt mit Eingabe innert erstreckter Frist vom 29. Mai 2019 auf eine Vernehmlassung samt Antragstellung verzichten. I.Der Beschwerdeführer Ziff. 3 lässt mit Replik vom 31. Juli 2019 an den An- trägen gemäss Beschwerdefrist vom 25. März 2019 samt Begründung festhalten. Die Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 lassen mit Replik vom 31. Juli 2019 die Gutheissung ihrer Beschwerde vom 20. März 2019 beantragen. Der Beschwer- degegner lässt mit Eingaben vom 15. August 2019 auf die Einreichung einer Du- plik zu den Repliken verzichten. Das instruierende Sicherheitsdepartement verzichtet mit Eingabe vom 21. August 2019 auf die Einreichung einer Duplik. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 wird die Verfahrensvereinigung nicht ausdrücklich erwähnt. Nach konstanter Rechtsprechung können Beschwerden vereinigt werden, wenn die zu- ständige Behörde für zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen Verfahrensart zuständig ist und sich die verschiedenen Beschwerden im Wesentlichen auf die gleichen Tatsachen (Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe (Rechtsfragen) stützen (vgl. VGE III 2018 127+128 vom 27.5.2019 Erw. 1; III 2011 151+155 vom 18.1.2012 Erw. 1; VGE 1025+1026/99 vom 15.7.1999 Erw. 1; VGE 603+606/92 vom 23.9.1992 Erw. 1, Prot. 1018). Der Regierungsrat hat die Beschwerdeverfah- ren VB 131/2018 (der Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2) und VB 132/2018 (des Beschwerdeführers Ziff. 3) im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 aufgrund des engen sachlichen Zusammenhangs sowie ähnlicher sich stel- lenden Rechtsfragen vereinigt und einen, beide Verfahren betreffenden Beschwer- deentscheid gefällt, welcher wiederum Anfechtungsobjekt der vorliegend zu be- handelnden Beschwerden bildet. Die Voraussetzungen zur Verfahrensvereinigung sind - wie im vorinstanzlichen Verfahren - auch im vorliegenden Verfahren gege- ben, weswegen die beiden Beschwerdeverfahren (Verfahren III 2019 55+59) vereinigt werden. 1.2Am 20. März 2019 haben die Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 gegen den RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 Beschwerde eingereicht, wobei die 5 Beschwerdeführerin Ziff. 1 als bestehend aus K.________, C.________ und D.________, aufgeführt worden ist. Mit Eingabe vom 22. März 2019 hat ihr Rechtsvertreter orientiert, dass K.________ bezüglich des Grundstücks KTN 002.________ als Eigentümer ausgeschieden ist mit der Folge, dass nur noch C.________ und D.________ Eigentümer der J.________strasse (KTN 002.________) seien. Es sei Sache des Gerichts darüber zu befinden, ob die Parteibezeichnung zu ändern sei. Wie sich aus dem der Eingabe vom 22. März 2019 beigelegten Auszug des öf- fentlich beurkundeten "Gesellschaftsvertrag Ausscheiden von Gesellschaftern" vom 16. Januar 2019 ergibt, bildeten K.________, C.________ und D.________ als Gesamteigentümer der darin aufgelisteten Liegenschaften (u.a. KTN 002.________) eine einfache Gesellschaft (die Beschwerdeführerin Ziff. 1 gemäss Eingabe vom 20.3.2019). Bei sämtlichen dieser Liegenschaften ist nun entweder K.________ als Gesamteigentümer ausgeschieden und C.________ sowie D.________ verblieben als Gesamteigentümer (und einfache Gesellschaft), oder C.________ und D.________ sind als Gesamteigentümer ausgeschieden, wodurch die einfache Gesellschaft bezüglich dieser Liegenschaften aufgelöst und K.________ Alleineigentümer geworden ist. Die Löschung von K.________ als Gesamteigentümer u.a. von KTN 002.________ vom 16. Januar 2019 wurde im Amtsblatt (…) publiziert. K.________ war demnach bereits vor Einreichung der Beschwerde vom 20. März 2019 nicht mehr zusammen mit C.________ und D.________ Gesamteigentümer von Liegenschaften (u.a. KTN 002.________) und folglich auch nicht mehr Mitglied der Beschwerdeführerin Ziff. 1. Er wird da- her in der Parteibezeichnung auch nicht als deren Mitglied aufgeführt. 2.1Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas- sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; vgl. Art. 38 Abs. 1 des Baureglements Küssnacht [BauR] vom 1.11.2006). Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvor- sprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausla- dung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG; vgl. Art. 38 Abs. 2 BauR). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäu- dehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 38 Abs. 3 Satz 1 BauR). Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flach- dächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; vgl. Art. 39 Abs. 1 BauR). Nicht berücksichtigt werden u.a. Attikageschosse und Dachbrüs- tungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalb eines Giebeldrei-6 ecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von maximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des dar- unter liegenden Geschosses zurückversetzt sind (§ 60 Abs. 3 lit. c PBG). Nach Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR werden das Attikageschoss und die Dachbrüstung nicht berücksichtigt, sofern sie mindestens um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sind. Bei Dachneigungen über 45° wird das Mehrmass, das sich bei einem 45° geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet (§ 60 Abs. 4 PBG; Art. 39 Abs. 3 BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG). Laut Art. 39 Abs. 4 BauR wird die Gebäudehöhe für jede Fassade und jeden Fassadenteil einzeln be- stimmt. Dies gilt auch bei Reihen- und Terrassenhäusern. Die Messweise der (kommunalen) Gebäudehöhe bestimmt sich nach kantonalem Recht (§ 31 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997; EGV-SZ 2006 Nr. 8.2). Die kantonalen Bauvorschriften gelten gemäss § 52 Abs. 1 Satz 1 PBG als Mindestvorschriften in allen Gemein- den. § 52 Abs. 2 PBG räumt den Gemeinden einen gewissen Spielraum bei der Festsetzung der kommunalen Bauvorschriften ein. So können die Gemeinden weitergehende Vorschriften erlassen oder in gewissen Zonen Grenz- und Ge- bäudeabstände festlegen, welche die kantonalen Vorschriften unterschreiten. Dagegen enthält § 52 PBG keine Ermächtigung an die Gemeinden, hinsichtlich der Gebäudeabstände oder -höhen eigene Definitionen oder Messweisen einzu- führen (vgl. VGE III 2012 151 vom 13.2.2013 Erw. 4.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 1994 A 4 Erw. 4). Da das kantonale Recht bezüglich der Messweise der Gebäu- dehöhe abschliessende Regelungen enthält, besteht hier keine kommunale Re- gelungskompetenz. 2.2Unterirdische Bauten, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1.00 m überragen, dürfen gemäss § 61 Abs. 2 PBG und Art. 40 Abs. 2 BauR bis 1.00 m an die Grenze heranreichen. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu § 61 Abs. 2 PBG ist die grundsätzliche Frage, ob eine unterirdische Baute vorliegt, auf dem Wege einer differenzierten (bzw. einer auf die nachbarlichen Grenzen bezogenen) Betrach- tungsweise zu beantworten. Somit fällt die Annahme einer unterirdischen Baute nicht schon dann ausser Betracht, wenn der betreffende Baukörper ausserhalb des Grenzbereiches an einer Stelle mehr als einen Meter über das gewachsene Terrain ragt. Je nach den Geländeverhältnissen bei abfallendem Terrain kann ei- ne Baute im Verhältnis zu einem Nachbargrundstück als Tiefbaute erscheinen, obschon sie auf einer anderen Seite die betreffende Höhe überschreitet. Wichtig ist vor allem, wie sich eine Baute im Verhältnis zu den betroffenen Nachbar-7 grundstücken darbietet. Mithin ist der Grenzabstand von einem Meter gemäss § 61 Abs. 2 PBG gegenüber einer bestimmten Nachbarliegenschaft dann ge- rechtfertigt, wenn die betreffende Baute gegenüber dieser Nachbarliegenschaft in einer vertikalen Ausdehnung von maximal einem Meter aus dem gewachsenen Terrain in Erscheinung tritt (vgl. EGV-SZ 1990 Nr. 15 Erw. 2b/dd-ff mit Hinwei- sen, Erw. 2c und 2d; vgl. auch EGV-SZ 2000 Nr. 57 Erw. 2.2). 2.3.1 Das Erdgeschoss der geplanten Baute auf KTN 001.________ hält ge- genüber der Nachbarparzelle KTN 003.________ im Südosten einen Grenzab- stand von einem Meter ein. In seiner vertikalen Ausdehnung überragt die "Sü- dostfassade" dieses Erdgeschosses das gewachsene Terrain an keiner Stelle um das für eine unterirdische Baute zulässige Mass von 1.00 m (vgl. Plan "Fas- saden und Schnitte", Mst. 1:100 vom 9.3.2018, insb. Ansicht "Südostfassade" [im Aktenverzeichnis zu VB 131/2018; nachfolgend: VB 131/2018-act.] III.-06 Beilage in B 4; Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9.2.2016 [Punkte 1 und 14 im Grundriss Untergeschoss] = VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr ab 1/2016' in Vorakten). Entsprechend der in vorstehender Erwägung wiedergege- benen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts präsentiert sich das Erdge- schoss auf der Südostseite als unterirdische Baute, weswegen der Grenzabstand von einem Meter gemäss § 61 Abs. 2 PBG gegenüber KTN 003.________ ge- rechtfertigt ist. 2.3.2 Hinsichtlich der Nordwestseite des Untergeschosses der geplanten Baute auf KTN 001.________ gegenüber der Grenze zu KTN 004.________ bemän- geln die Beschwerdeführer zu Recht die unterschiedliche planerische Darstellung der Höhe des gewachsenen Terrains in den verschiedenen Ansichten des Plans "Fassaden und Schnitte", Mst. 1:100 vom 9.3.2018. In der Planansicht "Schnitt A- A" ist das gewachsene Terrain im Bereich der Fensteroberkante und in der Pla- nansicht "Nordwestfassade" (an derselben Stelle) im Bereich Fensterunterkante eingetragen. Sodann ist in der Planansicht "Schnitt A-A" eine vertikale Aufbrüs- tung der Nordwestfassade des Untergeschosses über die Oberkante des Da- chabschlusses des Untergeschosses hinaus (auf annähernd das Niveau des Erdgeschosses von 466.25 m.ü.M. eingetragen, während auf der Planansicht "Nordwestfassade" die Nordwestfassade des Untergeschosses an der nördlichen Ecke eine vertikale Höhe von 465.97 m.ü.M. erreicht und gegen die westliche Ecke leicht auf eine Höhe von 465.80 m.ü.M. abfällt. Die Unterschiede bezüglich der vertikalen Ausdehnung der Nordwestfassade des Untergeschosses auf die- sen Plänen sind (ebenso wie bei der Höhe des gewachsenen Terrains) augenfäl- lig. 8 Grundsätzlich ist - in Übereinstimmung mit dem Bezirksrat - bei den Höhen- bestimmungen von der Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9. Februar 2016 (VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr ab 1/2016' in Vorakten) auszu- gehen. Der nicht weiter begründeten Ansicht des Beschwerdegegners in den Stellungnahmen vom 25. April 2019 im Verfahren III 2019 59 (S. 8), wonach für das "planlich ausgewiesene Quergefälle der Einstellhalle" auf der Nordwestseite andere, von der Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9. Februar 2016 abwei- chende Höhenkoten, massgebend sein sollen, kann dagegen nicht gefolgt wer- den. Demnach weist das gewachsene Terrain im Bereich der nördlichen Gebäu- deecke des Untergeschosses (Punkt 15 der Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9.2.2016 [Grundriss Untergeschoss]) der Nordwestseite des Untergeschos- ses eine Höhe von 464.95 m.ü.M. auf und an der westlichen Gebäudeecke eine Höhe 465.07 m.ü.M. (Punkt 10 der Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9.2.2016 [Grundriss Untergeschoss]) - und nicht 464.80 m.ü.M. wie in der Pla- nansicht "Nordwestfassade" aufgeführt. Die Höhe von 465.07 m.ü.M. entspricht denn in etwa auch (aus dem Plan ge- messen) der Höhe das gewachsenen Terrains, wie sie im Plan "Schnitt A-A" ab- gebildet ist. Soweit die vertikale Ausdehnung der Nordwestfassade des Unterge- schosses an dieser Stelle annähernd das Niveau des Erdgeschosses von 466.25 m.ü.M. erreichen sollte (vgl. Planansicht "Schnitt A-A"), wäre das zulässige Mass von 1 m gemäss § 61 Abs. 2 PBG wohl überschritten (vgl. Erw. 2.2 hiervor). Über welche Länge sich diese Aufbrüstung hinzieht, liegt im Dunkeln, da sie in den Fassadenplänen nicht dargestellt ist. Eine Überschreitung des Masses von 1 m ist im Übrigen auch bei der Höhe der Nordwestfassade des Untergeschosses im Bereich der nördlichen Gebäudeecke gegeben: Mit einer Höhe von 465.97 m.ü.M. (Planansicht "Nordwestfassade") überragt das Untergeschoss die mass- gebliche Höhe des gewachsenen Terrains von 464.95 m.ü.M. an dieser Stelle (Punkt 15 der Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9.2.2016) - wenn auch nur marginal - um mehr als einen Meter. Da sich das Projekt auch aus nachfolgenden Gründen als nicht bewilligungsfähig erweist, kann an dieser Stelle auf Weiterungen verzichtet werden. Es bleibt dar- auf hinzuweisen, dass die angeführten Widersprüchlichkeiten und/oder Unklar- heiten zu einem guten Teil daraus resultieren, dass das Bauprojekt nicht durch- gehend auf die Terrainhöhen der Höhenbestimmungen der L.________ AG vom 9. Februar 2016 (VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr ab 1/2016' in Vorakten) abstellt. In diesem Sinne stellt sich auch nicht die Frage, ob an den Angaben der Höhenkontrollen der L.________ AG vom 9. Februar 2016 zu zwei- feln sei (vgl. angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 4.2), als 9 vielmehr, ob das Abstellen auf Höhenkoten in den Projektplänen, welche von diesen Angaben abweichen resp. (durch diese) nicht verifiziert sind (vgl. etwa die Terrainhöhen der Eckpunkte des der Nordwestfassade vorgelagerten Wintergar- tens, dazu BRB Nr. 324 vom 13.6.2018 Erw. 2.3.7), zulässig ist. Es wird daher bei einem Folgeprojekt Sache der Bauherrschaft (und von den zuständigen Be- willigungsbehörden zu prüfen) sein, dass die Vermassungen durchgehend an- hand verifizierbarer Höhenkoten ab den relevanten (Eck)punkten erfolgen (vgl. Art. 120 Abs. 1 lit. e BauR). 2.4.1 Der Bezirksrat hat im BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 (Erw. 1.5) die erfor- derlichen Grenzabstände der geplanten Baute auf KTN 001.________ unter Be- rufung auf Art. 39 Abs. 4 BauR einerseits mit Bezugnahme auf die Gebäudehöhe gemäss § 60 Abs. 2 PBG und andererseits mit Bezugnahme auf die Gebäu- dehöhe zuzüglich der Höhe des Attikageschosses je separat ermittelt, wobei als Grundlage für die Höhe des Attikageschosses das ausgemittelte Niveau gemäss den Terrainhöhen an den Falllinien der jeweiligen Eckpunkte des zurückversetz- ten Attikageschosses dienten (vgl. Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9.2.2016 [Grundriss Dachgeschoss] = VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schrift- verkehr ab 1/2016' in Vorakten). 2.4.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19. Fe- bruar 2019 (Erw. 6.3) demgegenüber festgehalten, eine Rückversetzung des obersten Geschosses habe grundsätzlich nicht zur Folge, dass von einer in der Höhe gestaffelten Baute gemäss § 60 Abs. 5 PBG auszugehen sei. Da das Attikageschoss zudem nicht um das Mass seiner Höhe von der Fassade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sei (mit Ausnahme von max. ei- nem Drittel dieser Fassadenlänge [nach § 60 Abs. 3 lit. c PBG, nicht aber nach den insofern erhöhten Anforderungen von Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR i.V.m. § 52 Abs. 2 PBG; Erw. 2.1 hiervor]), wäre es eigentlich gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG an die Gebäudehöhe anzurechnen. Allerdings halte die Fassade des Hauptkör- pers gegen Südosten einen Grenzabstand von 3.68 m ein (vgl. Situationsplan, Mst. 1:500 vom 9.3.2018 = VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4), obwohl bei einer Gebäudehöhe von 6.69 m (berechnet bis zur Oberkante des zweiten Ober- geschosses, vgl. Plan "Fassaden und Schnitte", Mst. 1:100 [Ansicht: "Südostfas- sade"] vom 9.3.2018 = VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4) nur ein Grenzab- stand von 3.35 m erforderlich wäre. Bei einer (zulässigen) Erhöhung des zweiten Obergeschosses bzw. einer (teilweisen) Ummauerung der Terrasse im obersten Geschoss, anstelle der geplanten Verglasung, könnte der geforderte 45°-Winkel "praktisch eingehalten" werden, wodurch das Dachgeschoss nicht an die Gebäu-10 dehöhe anzurechnen wäre. Unter diesen Umständen sei nicht verhältnismässig, vom Beschwerdegegner eine weitere Anpassung des Bauprojekts zu verlangen. 2.5.1 Grundsätzlich kommt der Gemeinde oder dem Bezirk nicht die Kompetenz zu, eine eigene Messweise anstelle der kantonalen anzuwenden (vgl. Erw. 2.1 hiervor). Vielmehr ist davon auszugehen, dass das Instrumentarium (Definitio- nen/Messweisen usw.) durch das PBG einheitlich vorgegeben wird. Somit ist Art. 39 Abs. 4 BauR so auszulegen, dass er mit § 60 Abs. 5 PBG (bzw. § 60 Abs. 2 ff. PBG) vereinbar ist. Zumindest können daraus keine geringeren erfor- derlichen Masse resultieren als mit Anwendung der kantonalen Bestimmung. 2.5.2 Das Gesetz verlangt in § 60 Abs. 5 PBG nur, dass sich bei einer in der Höhe gestaffelten Baute ein oder mehrere Baukörper voneinander abgrenzen lassen. Abgrenzungskriterien für diese einzelnen Baukörper werden nicht nor- miert. Die Annahme und Beurteilung einer Staffelung in der Höhe ist in der Regel unproblematisch bei Gebäudeensembles wie Terrassenhäuser oder Gebäuden, die im Grundriss gestaffelt sind (Reihenhäuser) und deren jeweils eigenständige Einheiten unterschiedliche Höhen aufweisen (vgl. Erläuterungen zur Interkanto- nalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB] vom 22.9.2005, Stand 3.9.2013 S. 9 und S. 12; Anhang 2 mit Fig. 6.1 zur IVHB). In- des bleibt die Staffelung in der Höhe von Gesetzes wegen nicht auf solche (be- reits im Grundriss gestaffelte) Gebäudekomplexe beschränkt. Vielmehr können auch anderweitig in der Höhe gestaffelte Gebäudeeinheiten unter § 60 Abs. 5 PBG (und Art. 31 Abs. 5 BauR) fallen (vgl. VGE III 2017 226 vom 30.5.2018 Erw. 4.4.5). Im zitierten Fall spiegelte sich die Staffelung zum einen in der um 340 m 2 gerin- geren Fläche der jeweiligen Geschosse und zum andern in der Rückversetzung um rund 3 m vom unteren Geschoss. Es wurde damit von drei deutlich vonein- ander abgrenzbaren Baukörpern bestehend zum einen aus Erd- und erstem Oberschoss, zum andern aus zweitem und drittem Obergeschoss sowie dem At- tikageschoss ausgegangen, wobei das Attikageschoss bei der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen war, weil es die Masse gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG einhielt. Schliesslich wurden je nach massgebender Gebäu- dehöhe verschiedene Grenzabstände ermittelt und die Grenzabstände als einge- halten beurteilt (vgl. zit. VGE III 2017 226 Erw. 4.4.2 i.V.m. Erw. 4.4.8). Im VGE III 2013 75 vom 18. Dezember 2013 (Erw. 3.3.2) wurde bei einem Ge- bäude, über dessen Sockelgeschoss (Treppenvorbau) mit einer Höhe von rund 2.70 m drei Wohngeschosse, um 1.70 m zurückversetzt, mit einer Gebäudehöhe von 10.70 m angeordnet waren, auf eine in der Höhe gestaffelte Baute erkannt.11 In VGE III 2010 115+118 vom 18. November 2010 (Erw. 7.2) hielt das Verwal- tungsgericht fest, eine Praxis, wonach lediglich bei einer Rückversetzung von mindestens 3 m von einem gestaffelten Baukörper gesprochen werde, bestehe im Kanton Schwyz nicht. Im konkreten Fall wurden die Höhen des Veloraumes (6.48 m) gegenüber einer Gebäudehöhe an der von ihm zurückversetzten Nord- ostfassade von 11.63 m sowie der Garage und des Vorplatzraumes (4.61 m) gegenüber einer Gebäudehöhe an der von diesem zurückversetzten Nordwest- fassade von 8.59 m gestützt auf § 60 Abs. 5 PBG gesondert bestimmt. In VGE 1030/05 vom 31. August 2005 stellte das Verwaltungsgericht fest, bei einem Attikageschoss, das weniger als das Mass seiner Höhe rückversetzt ist (in casu nur einen Meter anstelle 3.1 m), komme nicht in Frage, eine gestaffelte Berechnung der Gebäudehöhe vorzunehmen, da sonst die Sonderregelung von § 60 Abs. 3 lit. c PBG ihres Sinnes entleert würde (Erw. 2.3). Nach dem Willen des kantonalen Gesetzgebers sei das Attikageschoss bei der Gebäude- höhenberechnung nur dann nicht mitzuberücksichtigen, wenn es mindestens um das Mass ihrer Höhe von der Fassade zurückversetzt sei (gemäss der bis 30.6.2008 geltenden Fassung von § 60 Abs. 3 lit. c PBG). Eine gestaffelte (dop- pelte) Gebäudehöhenberechnung, welche zunächst das lediglich um einen Meter von der Hauptfassade zurückversetzte Attikageschoss ausblende mit der Folge, dass der aus einer Gebäudehöhe ohne Attikageschoss hergeleitete (kleinere) Grenzabstand von der Hauptfassade aus gemessen würde, während der aus einer zweiten Gebäudehöhe mit Attikageschoss hergeleitete (grössere) Grenz- abstand nicht von der Hauptfassade aus, sondern von der Fassade des Attika- geschosses aus gemessen würde, widerspreche eindeutig den vom kantonalen Gesetzgeber in § 60 Abs. 2 und 3 PBG vorgegebenen Bestimmungen (Erw. 2.4). 2.5.3Vor dem Hintergrund der dargestellten Rechtsprechung des Verwaltungs- gerichts ist die Praxis des Regierungsrates nicht zu beanstanden, wonach (ledig- lich) eine Rückversetzung des obersten (Attika)Geschosses grundsätzlich nicht zur Folge hat, dass von einer in der Höhe gestaffelten Baute auszugehen ist (vgl. angefochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 6.3). Dies steht in Ein- klang mit dem erwähnten VGE 1030/05 vom 31. August 2005 und gilt erst recht, wenn man noch § 60 Abs. 4 PBG beachtet, wonach bei einem Attikageschoss, das nicht um das Mass seiner Höhe zurückgesetzt ist, d.h. die (fiktive) Dach- neigung des Attikageschosses die 45°-Linie überschreitet, nur das Mehrmass, das sich bei einem 45°geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet wird (VGE III 2016 152 vom 25.4.2017 Erw. 7.5.2; EGV-SZ 2007 C.2.2 Erw. 4.2.3). Da der Grenzabstand nur die Hälfte der Gebäudehöhe beträgt (§ 60 Abs. 1 PBG), würde z.B. bei einem um einen Meter rückversetzten, drei Meter hohen Attika-12 geschoss in Anerkennung einer Staffelung das Mehrmass von 2 Metern bereits "kompensiert". Mithin ist ein Attikageschoss entweder (ohne Staffelung) zur Ge- bäudehöhe hinzuzurechnen oder aber - falls die Voraussetzungen gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG eingehalten sind - für die Gebäudehöhe überhaupt nicht zu berücksichtigen; eine Staffelung für das Attikageschoss findet nicht statt (vgl. VGE III 2019 168 Erw. 4.3). Eine Qualifikation des konkreten Bauvorhabens auf KTN 001.________ als eine in der Höhe gestaffelte Baute erscheint im Übrigen auch nicht sachgerecht. Das Attikageschoss eines Mehrfamilienhauses muss sich regelmässig auf einen kommunal festgelegten Bruchteil des darunter liegenden Geschosses beschrän- ken, um die zulässige Anzahl Vollgeschosse einhalten zu können (vgl. Art. 37 Abs. 7 BauR). Auch ist eine Rückversetzung des Attikageschosses zumeist auf- grund der Abstandsvorschrift (vgl. § 60 Abs. 3 lit. c PBG; Art. 39 Abs. 2 BauR) er- forderlich. Ein Mehrfamilienhaus mit einem zurückversetzten Attikageschoss ent- spricht mit anderen Worten dem Normalfall und wird deswegen nicht als (vertikal) gestaffelte Baute wahrgenommen. Folglich kann auch in casu das Attikage- schoss, welches nicht um das Mass seiner Höhe von der Südostfassade zurück- gesetzt ist, in Übereinstimmung mit § 60 Abs. 3 PBG resp. Art. 39 Abs. 2 BauR und den nach wie vor zutreffenden Ausführungen in VGE 1030/05 vom 31. Au- gust 2005 (Erw. 2.3 und Erw. 2.4) bei der Gebäudehöhenberechnung nicht aus- geklammert werden, sondern ist soweit zu berücksichtigen, als es die in diesen Bestimmungen verlangten Rückversetzungen nicht einhält (vgl. § 60 Abs. 4 PBG; Art. 39 Abs. 3 BauR; EGV-SZ 2006 B 8.2 Erw. 4.1; EGV-SZ 2007 C.2.2 Erw. 4.2.3). 2.6.1 Die Länge der Südostfassade des zweiten Obergeschosses beträgt 14.25 m. Die Fassadenhöhe des Attikageschosses bis zur Oberkante des Da- chabschlusses beträgt 2.9 m. Auf der Südostseite ist die 11.01 m lange Fassade des Attikageschosses um 1.45 m von der Südostfassade zurückversetzt. Würde die Höhe der Südostfassade von 6.69 m - ausgehend von den in vorstehender Erw. 2.4.2 wiedergegebenen Überlegungen des Regierungsrates im angefochte- nen RRB Nr. 141/2019 (Erw. 6.3) - durch bspw. eine Ummauerung der Terrasse im obersten Geschoss um 0.67 m auf das (bei einem einzuhaltenden Grenzab- stand von 3.68 m) zulässige Mass von 7.36 m erhöht, würde die Höhendifferenz zwischen dem Abschluss der derart erhöhten Südostfassade und der Oberkante des Dachabschlusses des Attikageschosses mithin von 2.90 m um 0.67 m auf 2.23 m reduziert. Auch unter den hypothetischen Vorgaben des regierungsrätli- chen Vorschlages erreicht die projektierte Rückversetzung des Attikageschosses um 1.45 m das Mass ihrer Höhe somit noch deutlich nicht. Zusätzlich zu der vom 13 Regierungsrat postulierten (möglichen) Erhöhung der Südostfassade um 0.67 m wäre vielmehr eine weitere vertikale Verschiebung der Südostfassade um 0.78 m erforderlich. Dieses Mehrmass müsste zur Gebäudehöhe gerechnet werden (vgl. dazu § 60 Abs. 4 PBG; Art. 39 Abs. 3 BauR; EGV-SZ 2006 B 8.2 Erw. 4.1). Daraus resultiert eine für den Grenzabstand relevante Höhe der Südostfassade von 8.14 m und mithin ein erforderlicher Grenzabstand von 4.07 m, den das Bauprojekt mit einem eingehaltenen Grenzabstand von 3.68 m (vgl. Situations- plan, Mst. 1:500 vom 9.3.2018) um 0.39 m relativ deutlich unterschreitet. Damit erweist sich die - rechnerisch ohne weiteres widerlegbare - Mutmassung im angefochtenen RRB Nr. 141/2019, wonach mit einer hypothetisch zulässigen Erhöhung der Südostfassade der geforderte 45°-Winkel "praktisch eingehalten" würde, als offensichtlich unzutreffend und damit als unhaltbar. Die darauf basie- rende Folgerung des Regierungsrates, dass es "unter diesen Umständen" unver- hältnismässig sei, eine Anpassung des Bauprojekts zu verlangen, fusst auf einem unrichtig resp. unvollständig erhobenen Sachverhalt. Bei einer Grenzabstands- verletzung von jedenfalls 0.39 m erscheint es im Gegenteil als geboten, eine An- passung des Bauprojekts zu verlangen. Hinzu kommt, dass die Nichteinhaltung der Vorgaben von § 60 Abs. 3 lit. c PBG resp. von Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR und die daraus resultierende Berücksichtigung des Attikageschosses bei der Ge- bäudehöhe auch bei weiteren Fassaden Auswirkungen hinsichtlich des Grenz- abstandes zeitigen, wie der Beschwerdeführer Ziff. 3 zu Recht geltend macht. 2.6.2 Weder die Südwest- noch die Nordostfassaden des Attikageschosses lie- gen nach dem vorstehend Gesagten innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° und sie halten insbesondere auch die von Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR geforderte Rück- versetzung um das Mass ihrer Höhe (2.9 m) nicht ein (vgl. Plan "Grundrisse", Mst. 1:100 vom 9.3.2018, "Grundriss Dachgeschoss" (= VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4). Gemäss den Berechnungen des Bezirksrates im BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 (Erw. 1.5) beträgt die Höhe der Südwestfassade 7.54 m und sie hält einen Grenzabstand von 3.84 m ein. Die Höhe der Nordostfassade be- trägt 7.39 m und sie hält einen Grenzabstand von 3.81 m ein. Würde man analog den Überlegungen des Regierungsrates (vgl. Erw. 2.4.2 hier- vor) diese beiden Fassaden um das für die Einhaltung des Grenzabstandes zulässige Mass (um 0.14 m auf 7.68 m bei Südwestfassade resp. um 0.22 m auf 7.62 m bei der Nordostfassade) erhöhen, würde zur Einhaltung des erforder- lichen Masses der Rückversetzung des Attikageschosses (Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR) bei der Südwestfassade (mit einer Rückversetzung des Attikageschosses um 1.77 m) eine zusätzlich vertikale Verschiebung um 0.99 m erforderlich sein (die zur Gebäudehöhe von damit total 8.67 m gerechnet werden müsste) und bei 14 der Nordostfassade (mit einer Rückversetzung des Attikageschosses um 1.47 m) eine zusätzlich vertikale Verschiebung um 1.21 m (die zur Gebäudehöhe von damit total 8.82 m gerechnet werden müsste). Die hieraus resultierenden Grenz- abstände von 4.33 m an der Südwestseite und von 4.41 m an der Nordostseite unterschreitet das Bauprojekt mit eingehaltenen Grenzabständen von 3.84 m an der Südwestseite und von 3.81 m an der Nordostseite (vgl. Situationsplan, Mst. 1:500 vom 9.3.2018) um 0.49 m und um 0.60 m deutlich. Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die Folgerung des Regierungsrates als unzulässig, wo- nach eine Anpassung des Bauprojekts unverhältnismässig sei. 3.1Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenba- ren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 31 BauR). In der Zone W3 gilt eine AZ von 0.7 (Art. 75 BauR). Als anre- chenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (Art. 32 Abs. 1 BauR). Davon werden gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR u.a. folgende Flächen nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht: - zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume sowie Wasch- küchen, sofern sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume verwendbar sind; Heiz-, Kohlen- und Tankräume (lit. a), - allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Abstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen; Schutzräume, unterirdische Archiv- und Tresorräume (lit. c), - der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen) und Einfamilienhaussiedlungen, soweit sie mindestens 20 m 2 erreichen und bei einem grösseren Ausmass 2% der anrechenbaren Bruttoge- schossfläche nicht übersteigen und für die im Grundbuch ein Benutzungsrecht zu Gunsten aller Bewohner angemerkt wird (lit. d), - Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anre- chenbare Räume erschliessen, in Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen) zu- dem sämtliche wohnungsexternen und allgemein zugänglichen Treppen und Kor- ridore sowie Liftschächte (lit. e), - Wintergärten, verglaste Veranden, Vorbauten, Balkone und Terrassen ohne heiz- technische Installationen bis zu 10% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche, jedoch maximal 20m2 pro Wohnung, sofern diese Räume ausserhalb der wärme- gedämmten Gebäudehülle liegen (die Mehrfläche wird ausnützungsmässig ange- rechnet) (lit. f), - offene ein- und vorspringende Balkone, sowie offene Erdgeschosshallen und überdeckte, offene Dachterrassen (lit. g), - in Untergeschossen die keine anrechenbaren Räume enthalten, die Hausein- gangszone mit Treppe und Lift, welche zur Erschliessung der oberen Geschosse dient (lit. h).15 3.2Nach Art. 35 Abs. 1 BauR können Grundeigentümer von benachbarten oder in zweckmässigem Zusammenhang stehenden Grundstücken derselben Zone durch Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf die Bauparzelle übertragen. Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit kann nur mit Zustimmung des Bezirksrates gelöscht werden (Art. 35 Abs. 2 BauR). 3.3Mit BRB Nr. 1039 vom 19. April 2000 (VB 131/2018-act. I.-01 Bel. 11) er- teilte der Bezirksrat Küssnacht die Baubewilligung unter Bedingungen und Aufla- gen für die Erstellung eines Doppeleinfamilienhauses auf dem in der Zone W3 gelegenen Grundstück KTN 005.________, Küssnacht. Im damaligen Zeitpunkt galt für die Zone W3 eine Ausnützung von 0.6, was bei einer Grundstücksfläche von 937 m 2 eine Bruttogeschossfläche von 562.20 m 2 ergab. Die konsumierte Bruttogeschossfläche betrug 561.60 m 2 (VB 131/2018-act. I.-01 Bel. 11 S. 3). Laut BRB Nr. 775 vom 25. November 2015 (VB 131/2018-act. I.-01 Bel. 18) stell- te das Ressort Planung, Umwelt und Verkehr (zu einem darin nicht aufgeführten Zeitpunkt) fest, dass das Grundstück KTN 005.________ wegen einer unbe- willigten Umnutzung des Untergeschosses übernutzt wurde. In der Folge wurde im Grundbuch zu Lasten von KTN 001.________ und zu Gunsten von KTN 005.________ eine Baubeschränkung, Ausnützungsverlagerung mit Löschungs- vorbehalt: 58 m 2 BGF eingetragen (27.9.2004, Beleg 385 und 09.12.2004 Beleg 495). Aufgrund der nach 2004 erfolgten Zonenplanrevision, mit der Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Zone W3 auf 0.7 (vgl. Erw. 3.1 hiervor; Art. 75 BauR) beträgt die BGF von KTN 005.________ nunmehr 655.90 m 2, womit zusammen mit der übertragenen Ausnützung von 58 m 2 BGF auf KTN 005.________ insge- samt 713.9 m2 BGF verfügbar waren. Davon wurden laut BRB Nr. 775 vom 25. November 2015 329.27 m 2 (Haus M.________) und 314.71 m 2 (Haus N.________), total 643.98 m 2 BGF konsu- miert, woraus eine Ausnützungsreserve von 69.92 m 2 BGF, ohne Ausnützungs- verlagerung eine solche von 11.92 m 2 GF resultiert. Bei diesem Ergebnis ge- nehmigte der Bezirksrat mit dem erwähnten BRB Nr. 775 die Löschung der Dienstbarkeit "Baubeschränkung, Ausnützungsverlagerung mit Löschungsvorbe- halt: 58 m2 BGF zulasten Grundstück KTN 001.________ und zugunsten Grund- stück KTN 005.________ (VB 131/2018-act. I.-01 Bel. 18) (vgl. dazu RRB 642/2017 vom 22.8.2017 Erw. 5.1.2 ff.). 3.4.1 Bei einer (vor 2006) vorhandenen BGF von 562.20 m 2 plus einem damals (wegen unbewilligter Übernutzung) benötigten Ausnützungstransfer von 58 m 2 BGF kann davon ausgegangen werden, dass infolge der unbewilligten Übernut-16 zung auf KTN 005.________ eine BGF von 620.2 m 2 (562.20 m 2 + 58 m 2) kon- sumiert worden ist. Wie es sich damit genau verhält und durch welche Mass- nahmen die festgestellte unbewilligte Übernutzung nachträglich legalisiert wor- den ist, erhellt aus den Akten nicht. Die in BRB Nr. 775 vom 25. November 2015 aufgeführten Berechnungen bezie- hen sich auf eine Ausnützungszifferberechnung vom 20. Januar 2015. Dazu ist vorab festzustellen, dass die bei den Akten liegende Ausnützungszifferberech- nung sowie die zugrundeliegenden Pläne vom 10. Dezember 2014 datieren. Die- se Pläne weisen weder eine eindeutig deklarierte Urheberschaft auf, noch ist darauf ein (amtlicher) Bewilligungsvermerk angebracht (vgl. VB 131/2018-act. II.- 02 Beilage 'Löschung AZ-Transfer' in Vorakten; Bf-3-act. 7). Laut diesen Unterla- gen waren auf KTN 005.________ am 10. Dezember 2014 total 643.98 m 2 BGF konsumiert. Mithin ist davon auszugehen, dass auf diesem Grundstück zwi- schenzeitlich d.h. nach dem im Jahr 2004 erfolgten Ausnützungstransfer über 58 m2 BGF eine weitere Nutzungserweiterung um 23.78 m 2 BGF (620.2 m2 - 643.98 m2) erfolgt sein muss, zu welcher den Akten nichts zu entnehmen ist. 3.4.2 Das Ressort Planung, Umwelt und Verkehr hat der N.________ Architek- tur AG am 20. Januar 2015 in globaler Weise zugesichert, dass die Berech- nungsweise gemäss den Plänen vom 10. Dezember 2014 korrekt sei. Keller-, Estrich-, Garagenräume samt den dazugehörenden Treppenhäusern seien zu- treffenderweise nicht angerechnet worden (VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr bis 12/2015' in Vorakten). Aufgrund welcher konkreter Bestim- mungen (in Art. 32 Abs. 2 BauR) die jeweilige Nichtanrechnung der einzelnen Räume in den verschiedenen Geschossen im bestehenden Gebäude auf KTN 005.________ an die Bruttogeschossfläche zutreffend war, lässt sich diesem Schreiben nicht entnehmen. Ebensowenig lässt sich aus den erwähnten Plänen vom 10. Dezember 2014 selber bei sämtlichen Räumen durchgehend nachvoll- ziehen, in Anwendung welcher konkreten Bestimmungen (in Art. 32 Abs. 2 BauR) die Nichtanrechnung von der Bruttogeschossfläche erfolgte. Diese Frage stellt sich etwa bei den beiden Garagen und dem Veloabstellplatz im UG im Hausteil 'M.________'. Art. 32 Abs. 2 lit. c BauR sieht die Nichtanrech- nung von Ein- oder Abstellräumen für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen dann vor, wenn diese allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienen. Der Plan "Untergeschoss Mst. 1:100 (DINA3) Zweifamilienhaus, GS Nr. 005.________" vermittelt indes nicht den Eindruck, dass die beiden separierten Garagen im Untergeschoss allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten die- nen sollten, sondern vielmehr ausschliesslich je einer Wohnung, die durch die rückseitige Tür ab der Garage erreichbar ist. Der 'Veloraum' im UG ist gemäss 17 diesem Plan ausschliesslich über die rückseitigen Türen der beiden Garagen und über die Treppen vom Erdgeschoss her (von der Wohnung im EG/OG des Haus- teils 'M.________' und der Wohnung im 1./2. OG des Hausteils 'N.________') er- schlossen. Demnach steht - mangels Zugang - auch der 'Veloraum' im UG weder der Wohnung im Untergeschoss im Hausteil 'M.________' (und deren Besu- chern) noch der Wohnung im Erdgeschoss im Hausteil 'N.________' (und deren Besuchern) zur Verfügung, was die Anwendung von Art. 32 Abs. 2 lit. c BauR dem Wortlaut nach ausschliesst. Anzufügen ist indes, dass gemäss der Ansicht der Nordwestfassade dieses Ge- bäudes auf "google street view" im EG, drei Treppenstufen über dem Garagen- niveau, eine (auf den Plänen vom 10.12.2014 nicht deklarierte) Tür von aussen her in den - dem 'Veloraum' vorgelagerten - 'Weinkeller' nordöstlich der Garagen führt. Ob durch diese Tür auch der hinter dem Weinkeller situierte 'Veloraum' er- schlossen ist, ist nicht erkennbar. Indessen wirft diese planerisch nicht ausge- wiesene Tür, die - soweit ersichtlich - nicht geprüfte Frage auf, ob die am 10. De- zember 2014 angefertigten Planunterlagen die bestehende Situation auf KTN 005.________ in allen Teilen korrekt wiedergeben. Im UG des Hausteils 'M.________' befindet sich - wie bereits erwähnt - eine Wohnung. Mithin enthält dieses Untergeschoss anrechenbare Räume, weswe- gen sich die Nichtanrechnung der Eingangszone mit Treppe(n), welche zur Er- schliessung der oberen Geschosse dient, jedenfalls nicht ohne Weiteres aus Art. 32 Abs. 2 lit. h BauR ableiten lässt. Die Treppe im Hausteil 'M.________' führt zur Wohnung, welche sich über das EG und OG in diesem Hausteil erstreckt, und erschliesst damit anrechenbare Räume, was gegen die Anwendbarkeit von Art. 32 Abs. 2 lit. e Teilsatz 1 BauR spricht. In Ermangelung eines Zugangs der Wohnung im Untergeschoss im Hausteil 'M.________' und der Wohnung im Erd- geschoss im Hausteil 'N.________' (vgl. dazu Plan "Erdgeschoss Mst. 1:100 (DINA3) Zweifamilienhaus, GS Nr. 005.________") zu diesen Verkehrsflächen kann auch nicht unbesehen Art. 32 Abs. 2 lit. e Teilsatz 2 BauR zur Anwendung kommen. Die Treppe vom Erdgeschoss ins 1. Obergeschoss im Hausteil 'N.________' führt zur Wohnung, welche sich über das 1. und 2. OG in diesem Hausteil er- streckt (vgl. dazu Plan "1. Obergeschoss Mst. 1:100 (DINA3) Zweifamilienhaus, GS Nr. 005.________"). Dabei handelt es sich zwar um eine wohnungsexterne, jedoch nicht um eine allgemein zugängliche Treppe, weswegen sich auch dies- bezüglich die Anwendbarkeit von Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR nicht ohne Weiteres erschliesst. 18 Im Erdgeschoss befindet sich vor der Wohnung im Erdgeschoss des Hausteils 'N.________' ein - gemäss Planunterlagen vom 10. Dezember 2014 - sowohl fenster- als auch türloser Raum an der Nordostecke mit unbekannter Funktion. Ob die (gänzlich fehlende) Zugänglichkeit (und letztlich auch die Verwendbarkeit bzw. Nutzbarkeit dieses bestehenden Raumes; vgl. Felix Huber, Die Ausnüt- zungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 69) im Plan Erdgeschoss vom 10. Dezember 2014 korrekt wiedergegeben wird, lässt sich auf der Basis der vorhandenen Ak- ten nicht verifizieren. Anzufügen ist jedoch, dass die Erstellung eines einer Woh- nung vorangestellten, fenster- und zugangslosen Raums planerisch und funktio- nell derart sinnlos erscheint, dass sich hier wiederum die Frage aufdrängt, ob die Pläne vom 10. Dezember 2014 die bestehende Situation auf KTN 005.________ tatsächlich in allen Teilen korrekt wiedergeben. Aus welchen Gründen der mit A 2.3 bezeichnete Raum im 2. Obergeschoss (Hausteil 'N.________') nicht anrechenbar ist, ist sodann a priori nicht erkennbar. 3.4.3 Zusammenfassend lässt sich die summarische Beurteilung des Bezirksra- tes, wonach die Berechnungsweise gemäss den Plänen vom 10. Dezember 2014 korrekt sei und die Keller-, Estrich-, Garagenräume samt den dazugehörenden Treppenhäusern zutreffenderweise nicht angerechnet worden seien, anhand der aktenkundigen Pläne zu der Baute auf KTN 005.________ nicht, jedenfalls nicht durchgehend nachvollziehen. Vielmehr verbleiben konkrete Zweifel, ob die Nut- zung des Grundstücks KTN 005.________ einen (Rück)Transfer von 58 m 2 Brut- togeschossfläche überhaupt zulassen. Die Ausnützungszifferberechnung und die Planunterlagen vom 10. Dezember 2014 wurden global als zutreffend bezeich- net, obschon nach dem Gesagten bei einzelnen Räumlichkeiten nicht erkennbar ist, ob und unter Berücksichtigung welcher genauen Aspekte gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR sie von der anrechenbaren BGF in Abzug gebracht werden können. Insbesondere erscheint aufgrund der in vorstehender Erwägung angeführten An- haltspunkte auch fraglich, ob die (Plan)Unterlagen vom 10. Dezember 2014 die bestehende Situation auf KTN 005.________ tatsächlich in allen Teilen korrekt wiedergeben. Dabei fällt ins Gewicht, dass den Plänen vom 10. Dezember 2014 und der darauf beruhenden Ausnützungszifferberechnung kein offizieller Charak- ter zukommt (vgl. Erw 3.4.1 hiervor). D.h. es handelt sich nicht um in einem (al- lenfalls nachträglichen; vgl. dazu Erw. 3.4.1 hiervor) Baubewilligungsverfahren bewilligte Pläne, auf deren Basis etwa eine Bauabnahme stattgefunden hätte, durch welche die plangetreue Erstellung der Baute und der Nutzung der ver- schiedenen Räume überprüft worden wären. Vielmehr wurden diese Pläne of- fenbar eigens für den Zweck des Ausnützungs-(Rück)Transfers erstellt.19 3.5.1 Der Regierungsrat hat in RRB Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 (Erw. 5.2.2) festgehalten (und im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 3 darauf verwiesen), dass im Zeitpunkt der Löschung der Ausnützungsüber- tragung das Baugesuch auf KTN 001.________ (inkl. der dagegen erhobenen Einsprachen) bereits hängig gewesen ist und der Bezirksrat daher verpflichtet gewesen wäre, die Beschwerdeführer vorgängig anzuhören (mit Verweis auf Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979). Es steht sodann ausser Frage, dass der Ausnützungs(Rück)Transfer von 58 m2 ab KTN 005.________ auf das Baugrundstück KTN 001.________ re- sp. die Löschung der Ausnützungsübertragung ab KTN 001.________ auf KTN 005.________ aus dem Jahre 2004 für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorha- bens auf KTN 001.________ unabdingbar ist. Daraus folgt, wie der Regierungs- rat zu Recht ausgeführt hat, dass der Bezirksrat den Beschwerdeführern das Gesuch um Löschung des Ausnützungstransfers ab KTN 001.________ auf KTN 005.________ vorgängig der von ihm bewilligten Löschung hätte bekannt ma- chen und ihnen damit ermöglichen müssen, von ihren Verfahrensrechten Ge- brauch zu machen. Indem er dies unterlassen hat, hat er ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. 3.5.2 Soweit der Bezirksrat im BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 weiterhin die An- sicht vertritt, die Löschung des Ausnützungstransfers sei nicht Bestandteil des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens, weil er diese Löschung als eigenstän- diges Verfahren (rechtskräftig) behandelt habe (Erw. 2.3.9 und 3.3.1), kann ihm nicht gefolgt werden. Die damaligen Einsprecher waren zweifellos dazu legitimiert gewesen, im Rahmen des hängigen Baubewilligungsverfahren zu bestreiten, dass ein (Rück)Transfer von Ausnützungsreserven in der Höhe von 58 m 2 ab KTN 005.________ auf das Baugrundstück möglich und zulässig sei (vgl. VGE III 2014 153 vom 15.7.2015 Erw. 3.2.3; Urteil BGer 1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2). Bereits vor dem fraglichen Ausnützungs(Rück)Transfer ab KTN 005.________ war ein Ausnützungstransfer von 100 m 2 ab einer anderen Parzelle (KTN 006.________) auf das Baugrundstück durch die Bauherrschaft vorgesehen, ge- gen welchen die Beschwerdeführer einspracheweise opponiert hatten. Während die Baukommission für diesen ursprünglichen Ausnützungstransfer anfänglich noch ihre Zustimmung in Aussicht gestellt hatte, teilte sie dem Rechtsvertreter der Bauherrschaft am 27. August 2014 schliesslich mit, dass dieser Ausnüt- zungstransfer nicht bewilligt werden könne. Abschliessend hielt sie in diesem Schreiben fest: "In Anbetracht dessen, dass die Menge der anrechenbaren BGF das Ausmass der geplanten Baute grundlegend beeinflusst, wird der Bezirksrat 20 unter Berücksichtigung Ihres rechtlichen Gehörs, der Einsprachen und Ihrer Ver- nehmlassungen im Anschluss einen Zwischenentscheid zum geplanten Ausnüt- zungstransfer fällen" (VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr bis 12/2015' in Vorakten). In der Aktennotiz des Ressorts Planung, Umwelt und Ver- kehr vom 11. September 2014 zu einer Besprechung zwischen Vertretern des Bezirksrats, des Ressorts Planung, Umwelt und Verkehr und der Bauherrschaft bezüglich eines möglichen Ausnützungs(Rück)Transfer ab KTN 005.________ auf das Baugrundstück wurde als Schlussfolgerung festgehalten: "Resultat der Verhandlungen abwarten; anschliessend den Einsprechern das rechtliche Gehör erteilen und sodann den Entscheid vorbereiten (VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr bis 12/2015' in Vorakten). Nachdem das 'Resultat der Verhandlungen' zwischen der Bauherrschaft und den Eigentümern von KTN 005.________ dem Bezirk am 13. November 2015 mitge- teilt wurde (VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr bis 12/2015' in Vor- akten), wurde den Einsprechern das rechtlichen Gehör dazu jedoch nicht ge- währt. Vielmehr bewilligte der Bezirksrat mit BRB Nr. 775 vom 25. November 2015 die Löschung des Ausnützungstransfers von 58 m 2 ab KTN 001.________ auf KTN 005.________, ohne die Einsprecher im hängigen Baubewilligungs- und Einspracheverfahren betr. Bauvorhaben auf KTN 001.________ darüber in Kenntnis zu setzen. 3.5.3 Angesichts des erwähnten Verfahrensablaufes, in welchem sowohl seitens der Baukommission (unterzeichnet u.a. von der Ressortvorsteherin) wie auch des Ressorts Planung, Umwelt und Verkehr explizit festgehalten worden war, dass in Anbetracht der grundlegenden Bedeutung des Ausmasses der anrechenbaren BGF für die geplante Baute auf KTN 001.________, den Einsprechern das recht- liche Gehör bezüglich des Ausnützungs(Rück)Transfer gewährt werden müsse, erscheint die vom Bezirksrat hernach gewählte Vorgehensweise befremdlich. Durch diese Abweichung vom - verwaltungsintern (korrekt) skizzierten Verfah- rensablauf - wurde den damaligen Einsprechern verunmöglicht, von ihren Verfah- rensrechten Gebrauch zu machen (vgl. Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfah- ren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., 2013, N 491). Auf diese Verfahrensverletzung beruft sich denn auch Bezirksrat, wenn er sein jeweiliges Nichteintreten auf die Rügen der Beschwerdeführer (resp. der damali- gen Einsprecher; vgl. etwa BRB Nr. 324 vom 13.6.2018 Erw. 2.3.9 und 3.3.1) gegen diesen Ausnützungs(Rück)Transfer durchgehend damit begründet (hat), dass aufgrund seines Vorgehens (die Löschung des Ausnützungstransfers aus dem Jahr 2004 in einem eigenständigen Verfahren, ohne Kenntnisgabe an die Einsprecher im hängigen Baubewilligungs- und Einspracheverfahren zu bewilli-21 gen) diese Löschung unangefochten rechtskräftig geworden sei und keine Rechtsmittel dagegen mehr zulässig seien. Dies entspricht im Kern einer gezielten Umgehung der Verfahrensrechte der da- maligen Einsprecher und damit einer besonders schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs. Ein solches Vorgehen führt entgegen der Ansicht des Bezirksrats indes nicht zur Rechtskraft der - unter Ausschluss der Verfahrensbe- teiligten - bewilligten Löschung des Ausnützungstransfers, sondern hat grundsätzlich die Aufhebung dieser Bewilligung zur Folge (vgl. auch RRB Nr. 642/2017 vom 22.8.2017 Erw. 5.2.3; Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 548 f.). 3.5.4 Bei einer unter besonders schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs zustande gekommenen Anordnung, kann eine Heilung nur mit grosser Zurückhaltung in Betracht gezogen werden, namentlich unter den Voraussetzun- gen, dass die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu un- nötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestell- ten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sa- che nicht zu vereinbaren wären (vgl. Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., N 549; Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 2011, S. 67). Der Regierungsrat ist im RRB Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 (Erw. 5.2.3 ff.), angesichts der ihm zukommenden vollen Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 46 VRP), von einer Heilung der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Beschwerdeverfahren ausgegangen, wobei er sich in materieller Hin- sicht lediglich summarisch zu einigen wenigen Räumen und deren Nichtanrech- nung von der aBGF geäussert hat. Mit anderen Räumen (vgl. Erw. 3.4.2 hiervor), welchen bereits von den Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 in der Stellung- nahme vom 22. März 2016 (S. 10 ff.) und vom Beschwerdeführer Ziff. 3 mit Re- plik vom 22. März 2016 (S. 5 f.) vor dem Bezirksrat gerügt worden waren (VB 131/2018-act. II.-02 Beilagen in 'Schriftverkehr ab 1/2016' in Vorakten), wie etwa die nicht gemeinschaftlichen Garagen und 'Veloraum' im UG hat sich der Regie- rungsrat dagegen gar nicht auseinandergesetzt. Ebensowenig hat er sich zu der bereits damals gerügten Planwidrigkeit hinsichtlich der Erschliessung des "Wein- kellers" ausgesprochen oder zu der nicht nachvollziehbaren planerischen Nut- zung des tür- und fensterlosen Vorbaus vor der Wohnung an der Nordostecke im EG des Hausteils 'N.________'. 3.6Eine eingehende Auseinandersetzung mit den vorerwähnten Unklarheiten (vgl. insb. Erw. 3.4.2 f.), welche für eine Heilung der Gehörsverletzung durch den Bezirksrat in casu zu erwarten gewesen wäre, sowie insbesondere auch eine Prüfung (oder der Rückweisung der Sache an den Bezirksrat zur Vornahme einer 22 solchen), ob die eingereichten (Plan)Unterlagen vom 10. Dezember 2014 die be- stehende (bewilligte) Situation auf KTN 005.________ resp. die tatsächliche Nut- zung der von der aBGF in Abzug gebrachten Räumlichkeiten in allen Teilen kor- rekt wiedergeben, ist nach dem Gesagten nicht erfolgt. Es verbleiben daher wei- terhin erhebliche Unklarheiten bezüglich der Begründung der Nichtanrechnung einzelner Räume der bestehenden Baute auf KTN 005.________ anhand von Art. 32 Abs. 2 BauR und es bestehen überdies objektive Anhaltspunkte dafür, dass die eingereichten Pläne vom 10. Dezember 2014 (vgl. dazu Erw. 3.4.3 letz- ter Absatz hiervor) die bestehende Situation auf KTN 005.________ nicht in allen Teilen korrekt abbilden. Daraus resultieren begründete Zweifel, ob bzw. in welchem Umfang eine Über- tragung von Ausnützungsreserven ab KTN 005.________ überhaupt möglich und zulässig ist (Urteil BGer 1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2). Dies stellt für die Bewilligung der Löschung der Ausnützungsübertragung ab KTN 001.________ auf KTN 005.________ aus dem Jahre 2004 jedoch unabdingbare Voraussetzung dar. 3.7Diese weiterhin bestehenden Unklarheiten und Zweifel führen zum Ergeb- nis, dass die unter Ausschluss der Verfahrensrechte der Einsprecher im damals bereits hängigen Baubewilligungs- und Einspracheverfahren ergangene Bewilli- gung der Löschung der 2004 erfolgten Ausnützungsübertragung ab KTN 001.________ auf KTN 005.________ (d.h. der BRB Nr. 775 vom 25.11.2015) nicht geheilt werden kann, sondern aufzuheben ist. Eine allfällige neue Bewilligung der Löschung dieser Ausnützungsübertragung oder ein Ausnützungs(Rück)Transfer über allenfalls eine andere (mögliche) BGF ab KTN 001.________ auf KTN 005.________ setzt die Ausräumung der beste- henden Zweifel anhand einer ergebnisoffenen Klärung des Umfangs der mögli- chen Ausnützungsreserve auf KTN 005.________ voraus, d.h. aufgrund einer Prüfung der bestehenden Baute auf KTN 005.________ anhand der vorhande- nen Ausstattung resp. ihrer möglichen Nutzbarkeit zufolge der baulichen Gestal- tung (vgl. Huber a.a.O., S. 68 f.); unter Einräumung der Verfahrensrechte der Verfahrensbeteiligten. Die sich hieraus ergebenden Verzögerungen sind durch eine schwerwiegende Gehörsverletzung bedingt und daher in Kauf zu nehmen. Angesichts des offenen Ergebnisses liegt auch kein formalistischer Leerlauf vor. Soweit sich der Beschwerdegegner auf die Autonomie der Gemeinde hinsichtlich des Ausnützungstransfers beruft, wird diese Autonomie in Art. 35 Abs. 1 BauR dadurch beschränkt, als nur eine noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grund- stücks übertragen werden kann (Selbstbindung; EGV-SZ 2014 B.12 Erw. 2.2; VGE III 2015 51 vom 26.8.2015 Erw. 2.4). Der Prüfung im Beschwerdeverfahren, 23 ob die Voraussetzung für einen Ausnützungstransfer oder die Rückübertragung eines solchen im konkreten Verfahren tatsächlich gegeben ist, steht die Autono- mie der Gemeinde hinsichtlich der Regelung der Überbauungsdichte nicht im Wege (vgl. Urteil BGer 1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2). Dies muss um- so mehr gelten, als sich - wie in casu - die bereits beanspruchte Nutzung des (rück)übertragenden Grundstücks nicht auf bewilligte Baupläne und Abnahme- protokolle stützen kann und die Zustimmung des Bezirksrats zur Löschung der Ausnützungsverlagerung ab KTN 001.________ auf KTN 005.________ aus dem Jahre 2004 überdies unter Ausschluss der Verfahrensrechte der verfah- rensbeteiligten Beschwerdeführer erfolgt ist. 4.1Das kommunale Baureglement definiert in Art. 32 Abs. 2 lit. d und e BauR ein Mehrfamilienhaus als ein Haus ab drei Wohnungen (vgl. Erw. 3.1 hiervor). Das geplante Objekt auf KTN 001.________ verfügt im Erdgeschoss über eine 2 ½-Zimmerwohnung und im 1. und 2. OG je über eine 4 ½-Zimmerwohnung. So- mit steht fest, dass drei Wohnungen geplant sind, weshalb nicht zu beanstanden ist, dass das Projekt als Mehrfamilienhaus qualifiziert worden ist. Die Angabe im Anhang zum BauR (zu Art. 32), wonach gewisse Flächen bei Mehrfamilienhäu- sern ab 3 Wohnungen nicht anrechenbar, bei 1-3 Wohnungen aber anrechenbar sind, ist offensichtlich widersprüchlich. Massgebend ist der Wortlaut des Geset- zestextes, gemäss welchem "ab drei Wohnungen" von einem Mehrfamilienhaus auszugehen ist (vgl. VGE III 2010 115+118 vom 18.11.2010 Erw. 8.1). Anzufügen ist, dass der Bezirksrat mit Mitteilung vom 27. Juni 2019 (publiziert auf www.kuessnacht.ch → portrait → aktuelles; eingesehen am 17.2.2020) das wei- tere Vorgehen bezüglich "Küssnachter Raumplanung" nach der zweimaligen Ab- lehnung der Teilrevision der Nutzungsplanung skizziert hat. Danach wird die Nut- zungsplanung des Bezirks Küssnacht auf der Basis eines neuen kommunalen Richtplans bis frühestens 2025/2026 einer Gesamtrevision unterzogen. Als Grundsatz hat der Bezirksrat entschieden, dass bis zur Gesamtrevision keine weiteren Teilrevisionen der Nutzungsplanung oder eine vorgezogene Revision des Baureglements vorgesehen werden. Mithin können die vom geltenden Gesetzestext abweichenden Bestimmungen zur Familienwohnung in einem zwischenzeitlich verworfenen Entwurf eines neu- en Baureglements keine relevante Grundlage zur Auslegung dieses Begriffes im geltenden Recht bieten. 4.2Bei der Anwendung und Auslegung der reglementarischen Umschreibung der anrechenbaren bzw. nichtanrechenbaren Bruttogeschossfläche (Erw. 3.1 hiervor) kommt der Frage, ob ein Raum oder eine Fläche zum Wohnen und/ oder 24 Arbeiten verwendbar ist (Art. 32 Abs. 2 lit. a BauR) oder diesen Zwecken unmit- telbar dient (Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR), eine massgebende Bedeutung zu (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.2.2). Es ist nicht auf die Bezeichnung in den Plänen abzustellen, sondern darauf, welche Geschossnutzung ein Raum aufgrund sei- ner baulichen Gestaltung tatsächlich zulässt (vgl. Huber, a.a.O., S. 51 ff.). Ausschlaggebend ist, dass Kellerräume (bzw. Stau- oder Abstellräume) nicht als Wohn- und Arbeitsräume verwendbar sind, wobei bei der Prüfung der Verwendbarkeit als Wohn- und Arbeitsräume die wohnhygienischen Bestimmungen beizuziehen sind (vgl. VGE III 2010 194 vom 20.1.2011 Erw. 6.3.2; VGE III 2010 104 vom 21.9.2010 Erw. 5.3 je mit Hinweis auf EGV-SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.2.1 f.). Soweit der Beschwerdegegner geltend macht, es sei einzig auf die Verhältnisse im Bewilligungszeitpunkt abzustellen, ist dem nicht zu widersprechen. Beim Bau- vorhaben auf KTN 001.________ handelt es sich jedoch um ein Bauprojekt, bei welchem anhand Raumgrösse, Raumhöhe, Fenstergrösse und andere Raumei- genschaften auf die objektive Eignung, um dem Wohnen zu dienen, abzustellen ist (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.2.2 i.f.; VGE III 2014 191 vom 28.1.2015 Erw. 3.4; VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 3.5.3). Die Ausstattung bereits beste- hender Räume (vgl. Erw. 3.6 hiervor) steht beim geplanten Bauprojekt auf KTN 001.________ dagegen nicht zur Debatte und kann insofern nicht massgeblich sein (vgl. Huber a.a.O., S. 69). 4.3Der mit 'Keller' bezeichnete Raum im nordöstlichen Bereich des Erdge- schosses (nördlich angrenzend an den Geräteraum) befindet sich vollständig über dem gestalteten Terrain. Er weist eine Bruttofläche von 12.5 m 2 und eine Fensterfläche von 1.10 m 2 auf und ist direkt durch den Flur (im Plan Grundriss Erdgeschoss als 'Vorplatz' bezeichnet) innerhalb der Wohnung im Erdgeschoss erschlossen (vgl. Plan "Grundrisse", Mst. 1:100 vom 9.3.2018). Inwiefern die (alleinige) Zugänglichkeit durch den wohnungsinternen Flur und ei- ne - angebliche - "Lage abseits der Wohnung" die Eignung für Wohnzwecke ein- schränken könnte (vgl. RRB Nr. 642/2017 vom 22.8.2017 Erw. 7.3), ist weder nachvollziehbar noch (auch nur ansatzweise) begründet. Die Positionierung die- ses Raumes innerhalb der Wohnung spricht im Gegenteil vielmehr klar für eine Eignung für Wohnzwecke resp. eine Anrechenbarkeit zu der Bruttogeschoss- fläche (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.9 Erw. 3.2.2). Von der objektiven Beschaffenheit und Lager her unterscheidet sich dieser Raum im Erdgeschoss von den darüber liegenden - hinsichtlich Raumgrösse und Erschliessung - nahezu identischen Räumen in den beiden Obergeschossen, welche mit Zimmer bezeichnet werden, primär aufgrund der geringeren Fensterfläche, welche den in Art. 16 Abs. 2 BauR 25 vorgesehene Zehntel der Bodenfläche knapp (um 0.15 m 2) nicht erreicht, was in- dessen nicht zwingend bedeutet, dass dieser Raum nicht zur Ausnützung zu rechnen ist (vgl. VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 Erw. 2.3). 4.4Da sich das Projekt bereits aus vorstehenden Gründen als nicht bewilli- gungsfähig erweist, braucht die Anrechenbarkeit dieses Raumes bei der Brutto- geschossfläche vorliegend nicht abschliessend beurteilt zu werden. Auch steht dem Bezirksrat bei der Auslegung der reglementarischen Umschreibung ein ge- wisser, pflichtgemäss auszuübender Ermessensspielraum zu. Bei einem Nach- folgeprojekt wird sich der Bezirksrat daher bei der Anrechenbarkeit von Räumen, bei welchen die Verwendbarkeit als Wohn- oder Arbeitsräume i.S.v. Art. 32 Abs. 2 lit. a BauR zu beurteilen ist, insbesondere auch darüber auszusprechen haben, ob er an seiner kundgemachten Praxis zur Anrechnung von "Wohnungsorientier- ten Abstellräumen" festhalten will (vgl. Bf-Ziff.-3-act. 8; vgl. auch VB 131/2018- act. I.-01 Bel. 21; Wortlaut von Art. 32 Abs. 2 lit. a BauR). 5.1Gemäss Art. 34 Abs. 1 BauR ist die anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht beansprucht ist und in der Bauzone liegt. Nicht ange- rechnet werden laut Art. 34 Abs. 2 lit. c BauR projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festlegung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durch- geführt ist. Ausgenommen sind höchstens 5% der von der Baueingabe erfassten Fläche, wenn das Gemeinwesen für den Bau oder Ausbau der genannten Ver- kehrsanlagen einen Teil des Baugrundstückes beansprucht. 5.2Der Regierungsrat hat im RRB Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 Erw. 6.2 (worauf er im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 3 verwiesen hat) - in Übereinstimmung mit BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 (Erw. 2.3.11) - ausgeführt, eine Verkehrsanlage gelte dann als projektiert, wenn für deren Fest- setzung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden sei. Als derartiges Verfahren gelte bspw. die Festsetzung von Baulinien, der Erlass eines Gestaltungsplans oder die Erteilung einer Baubewilligung (mit Hinweis auf Huber, a.a.O., S. 76, RRB Nr. 411 vom 30.5.2017 Erw. 6.2 und RRB Nr. 134 vom 16.2.2016 Erw. 6.2). Der Erschliessungsplan Küssnacht vom 12. Juli 2001 (vom Regierungsrat genehmigt mit RRB Nr. 134 vom 18.12.2001; vgl. auch VB 131/2018-act. I.-01 Bel. 14 und Bel. 15 S.1) sehe zwar einen Ausbau der be- stehenden J.________strasse vor (erste Etappe). Auch in der 2016 (…) publi- zierten Änderung des Erschliessungsplans Küssnacht und Haltikon sei ein teil- weiser Ausbau der J.________strasse (inkl. Verlängerung des Trottoirs im Be- reich der Parzelle KTN 001.________) weiterhin enthalten. Gemäss Ausbaupro-26 gramm soll dieses Strassenbauprojekt spätestens bis im Jahr 2025 realisiert werden. Gegen die revidierte Nutzungsplanung des Bezirks Küssnacht seien beim Regierungsrat noch mehrere Verwaltungsbeschwerden hängig (vgl. dazu auch die in Erw. 4.1 hiervor angeführte Mitteilung des Bezirksrates vom 27. Juni 2019, wonach nach der Ablehnung der Teilrevision der Nutzungsplanung an der Urne vom 10.2.2019 die Nutzungsplanung des Bezirks Küssnacht auf der Basis eines neuen kommunalen Richtplans bis frühestens 2025/2026 einer Gesamtre- vision unterzogen werde). Es scheine derzeit noch offen, wann und in welchem konkreten Ausmass das Strassenbauprojekt tatsächlich realisiert werden soll. Ebenso sei unklar, ob eine Beanspruchung des Baugrundstücks für die Erstellung des Trottoirs tatsächlich erforderlich sei. Die Strassenverbreiterung und das Trottoir würden damit nicht als "projektiert" im Sinne von Art. 34 Abs. 2 lit. c BauR gelten. Demzufolge habe der Bezirksrat zu Recht die ganze Bauparzelle zur anrechenbaren Baufläche ge- zählt. 5.3Dem Verwaltungsgericht steht keine Prüfung der richtigen Handhabung des Ermessens zu (vgl. § 55 Abs. 2 lit. a VRP), wenn sich eine Beschwerde gegen eine Verfügung bzw. einen Entscheid des Regierungsrates richtet. Die vorste- hend wiedergegebene Definition des Regierungsrates, durch Einleitung oder Durchführung welcher Verfahren die Festlegung von Verkehrsanlagen erfolgt sein müsse, damit diese als projektierte Verkehrsanlagen im Sinne von Art. 34 Abs. 2 lit. c BauR zu gelten haben, erscheint sachlich begründet, inhaltlich ver- tretbar und steht damit im Rahmen des ihm zustehenden Ermessens. Der Umstand, dass neben dieser Praxis (des Kantons Thurgau; vgl. Huber, a.a.O., S. 76) weitere, sachlich vertretbare Möglichkeiten bestehen, um Flächen zu defi- nieren, welche als für Verkehrsanlagen vorgesehen (projektiert) sind, vermag ein Eingreifen des Verwaltungsgerichts als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz nicht zu rechtfertigen. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsgericht ver- wehrt, anstelle der von den Vorinstanzen übereinstimmend vorgenommenen (und im Ergebnis vertretbaren) Beurteilung, wonach der im Erschliessungsplan Küssnacht vom 12. Juli 2001 vorgesehene, teilweise Ausbau der J.________strasse (inkl. Verlängerung des Trottoirs im Bereich der Parzelle KTN 001.________) nicht als "projektiert" im Sinne von Art. 34 Abs. 2 lit. c BauR gilt, eine eigene umfassende Beurteilung vorzunehmen. 5.4Dasselbe gilt grundsätzlich auch hinsichtlich der vom Regierungsrat als vertretbar beurteilten kommunalen Praxis bezüglich des sogenannten "Leibungs- abzuges" (vgl. dazu BRB Nr. 324 vom 13.6.2018 Erw. 2.3.10; angefochtener 27 RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 3 mit Hinweis auf RRB Nr. 642/2017 vom 22.8.2017 Erw. 7.4). 6.1Die Gemeinden sind für die Groberschliessung der Bauzonen verantwort- lich. Sie bezeichnen die Anlagen der Groberschliessung in den Erschliessungs- plänen (§ 38 Abs. 1 PBG; vgl. auch § 2 Abs. 2 des Gesetzes über die Grundei- gentümerbeiträge an Verkehrsanlagen [SRSZ 400.220] vom 7.2.1990). Die Grob- erschliessung der Baugebiete erfolgt nach Massgabe des kommunalen Erschlies- sungsplans aufgrund der Vorschriften des kantonalen Rechts (Art. 10 Abs. 1 Satz 1 BauR). Die Bezirksgemeinde erlässt einen Erschliessungsplan (Art. 7 BauR). Laut dem Erschliessungsplan Küssnacht vom 12. Juli 2001 bildet die "O.________strasse/teilweise J.________strasse" die Groberschliessung für ein grösseres zusammenhängendes Baugebiet. Die J.________strasse ist folglich eine Groberschliessungsstrasse und damit eine Nebenstrasse im Sinne von § 7 Abs. 1 des kantonalen Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. Sep- tember 1999 (vgl. § 4 ff. StrG). Es handelt es sich bei der J.________strasse (KTN 002.________) um eine öffentliche Strasse, deren Eigentümerin und Trä- gerin die Beschwerdeführerin Ziff. 1 ist (vgl. § 7 Abs. 2 StraG; EGV-SZ 2002 C 17.1 Erw. 4c S. 222). Die J.________strasse ist zudem im Wegrodel, Verzeichnis der öffentlichen Wege mit privater Unterhaltspflicht in der Gemeinde Küssnacht als Fahrweg erfasst. Die Feststellung des Bezirksrats (BRB Nr. 324 vom 13.6.2018 Erw. 1.3), welcher sich der Regierungsrat angeschlossen hat (ange- fochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 3 mit Hinweis auf RRB Nr. 642/2017 vom 22.8.2017 Erw. 14), dass die Bauliegenschaft rechtsgenüglich er- schlossen sei, ist beizupflichten (§ 37 PBG). Es kann darauf verwiesen werden. 6.2Das Erstellen neuer und der Aus- und Umbau bestehender Zufahrten und privater Zugänge zu Strassen bedürfen einer Bewilligung des Strassenträgers (§ 47 Abs. 1 StraG). Eine Bewilligung ist auch erforderlich, wenn über eine be- stehende Zufahrt ein wesentlich grösserer oder andersartiger Verkehr in eine Strasse geleitet werden soll (§ 47 Abs. 2 StraG). Die Bewilligung wird verweigert, wenn der Gemeingebrauch erheblich behindert, die Umweltschutzvorschriften nicht eingehalten oder die Verkehrssicherheit gefährdet würden (§ 48 Abs. 1 StraG). Die Erteilung von Einfahrtsbewilligungen (Polizeierlaubnis) in Strassen dient in erster Linie dem öffentlichen Interesse an der Verkehrssicherheit. Es soll im Rahmen des Bewilligungsverfahrens geprüft werden, ob Einfahrten in Strassen den heutigen Anforderungen (Übersichtlichkeit, Einfahrtsradien usw.) genügen und entsprechend verkehrssicher sind (EGV-SZ 1999 Nr. 43 Erw. 4.4.1 S. 134).28 Für Strassen von Genossenschaften des öffentlichen Rechts und Privaten ist der Gemeinderat Aufsichts- und Bewilligungsbehörde (§ 10 Abs. 3 StraG). Gestützt darauf ist der Gemeinderat u.a. auch die zuständige Instanz zur Erteilung von Einfahrtsbewilligungen gemäss § 47 StraG und § 25 der Strassenverordnung (StraV; SRSZ 441.111) vom 18. Januar 2000 zu öffentlichen Strassen im Eigen- tum von Genossenschaften des öffentlichen Rechts und Privaten (vgl. VGE III 2017 68+70 vom 27.9.2017 Erw 4.6.6). Der Umstand, dass in § 47 Abs. 1 StraG - wie in diversen weiteren Bestimmungen des StraG (vgl. §§ 29 Abs. 1; 30 Abs. 1, 42, 43 Abs. 1, 44 Abs. 1) und der StraV (§§ 21; 22; 23 Abs. 1) - das Erfordernis einer Bewilligung des Strassenträgers statuiert wird, ändert nichts daran, dass der Gemeinderat gemäss § 10 Abs. 3 StraG die Bewilligungsbehörde für Stras- sen ist, welche im Eigentum von Privaten stehen resp. deren Träger Private sind (vgl. § 7 Abs. 2 StraG). Dies entspricht auch Art. 23 Abs. 1 i.V.m. Art. 24 Abs. 1 Satz 1 BauR, wonach Strasseneinfahrten einer Bewilligung der zuständigen Auf- sichtsbehörde gemäss der kantonalen Strassengesetzgebung, d.h. des Bezirks- rates bedürfen. 7.1Strasseneinfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu unterhalten. Die den Verkehrsverhältnissen angemessene Sicht darf nicht durch Bauten, Mauern, Einfriedungen, andere Anlagen oder Pflanzungen behindert werden (Art. 24 Abs. 1 Satz 2 BauR). Das Gefälle von Garagen-Einfahrten darf höchstens 15% betragen. 3 m vom Strassenrand ist dieses auf 5% zu reduzieren (Art. 24 Abs. 2 BauR). Bei jeder Garage ist ein Vorplatz von mindestens 6 m Tie- fe vorzusehen, ohne Trottoir- oder Fahrbahnfläche zu beanspruchen (Art. 24 Abs. 3 BauR). Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sowie Zweckänderungen sind genügend Abstellflächen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten (Art. 28 Abs. 1 Satz 1 BauR). Bei Wohnhauten beträgt die Mindestzahl 1 ½ Abstellplätze je Wohnung, wobei auf ganze Zahlen aufzurunden ist. Davon ist bei Mehrfamilienhäusern eine ange- messene Zahl Parkplätze für Besucher zu reservieren und zu signalisieren; Ga- ragenvorplätze und Zufahrten dürfen nicht in die Berechnung der Abstellplätze einbezogen werden (vgl. Art. 28 Abs. 2 BauR). 7.2Der Bezirksrat hat im BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 (Erw. 1.3 und Erw. 1.11 i.V.m. Erw. 2.3.5 ff.) als zuständige Bewilligungsinstanz (§ 10 Abs. 3 StraG i.V.m Art. 23 Abs. 1 BauR) die Einfahrtsbewilligung gemäss § 47 StraG für die geplante Zufahrt auf KTN 001.________ ab der J.________strasse erteilt. Als Auflage hat er statuiert, dass die geplante Stützmauer entlang der Grundstücks- grenze zu KTN 004.________ innerhalb des Sichtfelds in Richtung Knoten O.________strasse-J.________strasse auf eine maximale Höhe von 0.6 m zu 29 reduzieren sei. Für die Beurteilung der Verkehrssicherheit hat er die einschlägi- gen Normen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfach- leute (VSS-Normen 660 050 [Grundstückzufahrten] und 640 273 [Knoten]) bei- gezogen. Er ist davon ausgegangen, dass die Kurve (im Bereich der Einfahrt zu KTN 001.________) mit rund 30 km/h durchfahren werden könne, so dass von einer Knotensichtweite von 20 - 35 m auszugehen sei. Die erforderlichen Sicht- verhältnisse würden bei Umsetzung der statuierten Auflage mit dem geplanten Projekt eingehalten. Zwar reduziere die Hecke auf KTN 007.________ die Sicht- weite zum Knoten O.________strasse-J.________strasse, es bestehe aber noch immer eine ausreichende Sichtweite von 28 m (Plan "Situation mit Sichtbermen MST 1:500 = VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4). Die erforderliche Garagen- vorplatztiefe von 6 m (Art. 24 Abs. 3 BauR) werde eingehalten. Gemäss Planein- gabe weise die Rampe eine zulässige Neigung von 10.6% auf. Anhand des Plans "Zu-/Wegfahrten Aussenparkplatz MST 1:200" vom 9. März 2018 (= VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4) bestehe für Benutzer des Besu- cherparkplatzes die Möglichkeit, mit einem Wendekreis von 10 m auf dem eige- nen Grundstück zu wenden und vorwärts in die J.________strasse einzufahren. Auch wenn dieser Wendekreis nicht für alle Fahrzeuge möglich sei, bestehe genügend Platz, damit auch grössere Fahrzeuge mit einem Zusatzmanöver par- kieren könnten. Die Höhe des Besucherparkplatzes im Bereich des Wintergar- tens betrage (nach den eigenen Berechnungen des Bezirksrates in Erw. 2.3.7) ca. 2.23 m, womit die Komfortstufe A gemäss VSS-Norm SN 640 291a von mind. 2.20 m eingehalten sei. 7.3Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19. Fe- bruar 2019 (Erw. 8.2) u.a. festgehalten, in Bezug auf den geplanten einzelnen Aussenparkplatz sei eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen, wie dies der Be- zirksrat getan habe (vgl. Erw. 7.2 hiervor). Ein rückwärtiges Einfahren in die J.________strasse dürfte jedenfalls nur in Ausnahmefällen nötig sein. Gemäss den Berechnungen des Bezirksrats halte die Höhe des Besucherparkplatzes die Komfortstufe B [sic] gemäss VSS-Norm SN 640 291a (Tabelle 8 S. 17) von mind. 2.20 m ein. Mit dem Messpunkt 465.90 m.ü.M. werde im Plan "Fassaden und Schnitt MST 1: 100", Ansicht Nordwestfassade, das gewachsene Terrain (und nicht die Unterkante des Wintergartens) dargestellt. Dies sei in den Plänen zwar nicht vermasst, dürfte sich aber im Bereich zwischen dem gewachsenen Terrain und der Höhe des Erdgeschosses (466.26 m.ü.M.) befinden. Weiter sei zu berücksichtigen, dass das Gelände gegen Norden abfalle, womit der Parkplatz tiefer liege, als von den Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 angenommen (auf 464.07 m.ü.M.).30 Aus dem Plan "Kanalisation und Umgebung MST 1:100", Ansicht Grundriss Um- gebung (= VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4) sei ersichtlich, dass die Nei- gung der Garageneinfahrt weniger als 10.6% betrage, was sich bei der Nachkon- trolle des Planes Fassaden und Schnitt MST 1: 100", Ansicht Südwestfassade und Nordwestfassade) als richtig erweise. Damit halte die geplante Tiefgaragen- einfahrt das in Art. 24 Abs. 2 BauR vorgegebene Gefälle von höchstens 15% ein (vgl. angefochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 9.2). Den Ausführungen des Bezirksrates hinsichtlich der Sichtweiten (vgl. Erw. 7.2 hiervor) pflichtet der Regierungsrat grundsätzlich bei (vgl. angefochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 9.3.1 f.). 7.4.1 Grundsätzlich ist mit den Beschwerdeführern davon auszugehen, dass ein Wendekreis von 10 m (Durchmesser) nur für Kleinst- und Kleinwagen zu genü- gen vermag (vgl. Bf Ziff. 1 u. 2-act. II/5; Anhang zur Einsprache des Bf Ziff. 3 vom 5.4.2018 [= VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 5]). Dies schliesst zwar nicht aus, dass auch grössere Fahrzeuge mit einem Zusatzmanöver auf dem Bau- grundstück parkieren können, ergibt sich aufgrund des Gefälles von der J.________strasse zur Einfahrt Einstellhalle jedoch auch nicht ohne Weiteres. Die im Plan "Zu-/Wegfahrten Aussenparkplatz MST 1:200" vom 9. März 2018 dargestellten Ein- und Ausfahrtvarianten berücksichtigen das vorhandene Gefälle nicht. Bei beiden Varianten kann für das Manövrieren zum Aussenparkplatz nicht die Rampe von der J.________strasse zur Garageneinfahrt (die "<Einfahrt- und Aus- fahrt>" gemäss Plan "Kanalisation und Umgebung MST 1:100", Ansicht Grund- riss Umgebung) selber benutzt werden, sondern es muss um diese herumgefah- ren werden. Bei der Variante 1 befindet sich die Mitte des schematisch darge- stellten Fahrzeugs beim Einfahren auf das Baugrundstück deutlich südlich der "<Einfahrt- und Ausfahrt>", in etwa dort, wo auf dem Plan "Grundriss Unterge- schoss" die Höhenangabe "464.86 m.ü.M. vermerkt ist und quert dann in einem Bogen die "<Einfahrt- und Ausfahrt>" in Richtung Aussenparkplatz. Bei der Vari- ante 2 erfolgt die Einfahrt ebenfalls deutlich südlich der "<Einfahrt- und Aus- fahrt>" über den Bereich, wo die Höhenangabe "464.86 m.ü.M. vermerkt ist ge- gen die Nordwestfassade des Mopedraumes im UG und quert von dort rückwärts die "<Einfahrt- und Ausfahrt>" zum Aussenparkplatz. Bei der Ausfahrt ab dem Grundstück (Variante 2) fährt das Fahrzeug ab dem Aussenparkplatz vorwärts zum erwähnten Standort bei der Nordwestfassade des Mopedraumes im UG und dreht mittels zwei- oder mehrmaligen Rück- und Vorwärtsmanövern auf die Fahrtrichtung "<Einfahrt- und Ausfahrt>". 31 All diese, gemäss dem Plan "Zu-/Wegfahrten Aussenparkplatz" erforderlichen Fahrmanöver erfolgen über das Gefälle von der J.________strasse zur Einfahrt der Einstellhalle resp. zur Nordwestfassade des Mopedraumes im UG. Da die J.________strasse gegen Süden ansteigt, liegt der Bereich südlich der "<Ein- fahrt- und Ausfahrt>", wo beim Einfahren auf das Baugrundstück nach den Vari- anten 1 und 2 die J.________strasse verlassen wird, zudem nochmals deutlich höher als beim Bereich der "<Einfahrt- und Ausfahrt>" selber (vgl. dazu auch Erw. 7.5.1 hierach), so dass für das Manövrieren zum Erreichen des Aussen- parkplatzes (via Nordwestfassade des Mopedraumes im UG) wohl auch ein grösseres Gefälle überwunden werden muss, als ab der J.________strasse über die "<Einfahrt- und Ausfahrt>" zur Einstellhalle. Hierüber enthält der Plan "Zu- /Wegfahrten Aussenparkplatz MST 1:200" vom 9. März 2018 jedoch keine kon- kretisierenden Angaben. Planerisch nicht dargestellt ist, wie die Einfahrt ab der J.________strasse insge- samt modelliert werden soll resp. kann, damit die erforderlichen Fahrmanöver zum Erreichen des Aussenparkplatzes mit den benötigten (Über)Querungen der "<Einfahrt- und Ausfahrt>" möglich werden. In diesem Sinn weisen die Be- schwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 nachvollziehbar darauf hin, dass der südliche Eckbereich des Aussenparkplatzes in der Planansicht "Grundriss Erdgeschoss" derart nahe bei der Querlinie über die "<Einfahrt- und Ausfahrt>" mit der Höhen- angabe 464.07 m.ü.M. - wo der Gefällwechsel 5% /10.6% erfolgen soll - situiert ist (rund 0.5 m entfernt, aus dem Plan gemessen), dass nur schwer nachvoll- ziehbar ist, wie die Höhendifferenz zum Aussenparkplatz (auf ca. die Höhe der Garageneinfahrt von 463.48 m.ü.M.). überwunden werden kann. Die Anmerkung des Bezirksrates im BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 (Erw. 2.3.7), wonach die Höhenangabe 464.07 m.ü.M. nicht im Bereich des Parkplatzes vermasst sei, trägt zur Beantwortung dieser offenen Frage wenig bei. 7.4.2 Nachdem sich das Projekt bereits aus vorstehenden Gründen als nicht bewilligungsfähig erweist, braucht (auch) diese Frage vorliegend nicht abschlies- send erörtert zu werden. Bei einem Folgeprojekt wird jedoch eine planerische Darstellung der Einfahrt ab der J.________strasse erforderlich sein, welche den konkret zu überwindenden Gefällen bei den - für das Erreichen des Aussenpark- platzes - notwendigen Fahrmanövern Rechnung trägt und die beabsichtigte Mo- dellierung der Einfahrt ab der J.________strasse wiedergibt, aus welcher sich die Möglichkeit des Erreichens des Aussenparkplatzes via die benötigten (Über)Que- rungen der "<Einfahrt- und Ausfahrt>" in nachvollziehbarer Weise erhellt. Dass diese Plandarstellung sämtliche notwendigen Vermassungen aufweisen wird, damit sich Mutmassungen der Bewilligungsinstanz(en) etwa darüber, auf 32 welcher Höhe der Aussenparkplatz zu liegen komme oder welches die lichte Höhe zum teilweise darüber situierten Wintergarten sei, zum Vornhinein gänzlich erübrigen werden, bedarf keiner weiteren Erläuterungen (vgl. Erw. 2.3.2 i.f. hier- vor). 7.5.1 Es kann davon ausgegangen werden, dass sich aus der soeben erwähn- ten planerischen Darstellung der Einfahrt ab der J.________strasse auch die von den Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 in der Beschwerde vom 20. März 2019 aufgeworfenen Fragen hinsichtlich der Möglichkeit der Gefälleüberwindung bis zur Garageneinfahrt (Ziff. 5 S. 12 ff.) im Rahmen der anwendbaren Normen (ins. Art. 24 Abs. 2 und 3 BauR) klären lassen werden, jedenfalls soweit diese Unklar- heiten aus den diesbezüglich wenig aussagekräftigen Darstellungen in den Fas- sadenplänen (insb. Südwestfassade) resultieren. Immerhin ist aber darauf hinzuweisen, dass die J.________strasse (auch) im Be- reich der Einfahrt zum Baugrundstück KTN 001.________ gegen Süden ansteigt. Im Plan "Grundriss Untergeschoss" finden sich dazu die Höhenangaben 463.98 m.ü.M., 464.22 m.ü.M. und 464.45 m.ü.M. (nördlich, in der Mitte und südlich der Zufahrtsrampe beim Strassenrand). Vom südlichen Bereich dieser Rampe mit der erwähnten Höhe von 464.45 m.ü.M. ist bei einer Distanz von knapp 2.5 m (aus dem Plan gemessen) zu der eingetragenen Querlinie über die "<Einfahrt- und Ausfahrt>" mit der Höhenangabe 464.07 m.ü.M. für die Überwindung der Höhendifferenz von demnach 0.38 m rechnerisch ein Gefälle von rund 15% er- forderlich. Das auf dem Plan "Grundriss Untergeschoss" eingetragene Gefälle von 5% entspricht dagegen jenem Gefälle, welches benötigt wird, um die Höhen- differenz von 0.15 m vom Strassenrand in der Rampenmitte mit der dort angege- benen Höhe von 464.22 m.ü.M. über eine Distanz von ca. 3 m (aus dem Plan gemessen) zur erwähnten Querlinie über die "<Einfahrt- und Ausfahrt>" mit der Höhenangabe 464.07 m.ü.M. zu überwinden. Demnach sind die Vorgaben Art. 24 Abs. 2 Satz 2 BauR lediglich auf der 'nördlichen Hälfte' dieser Rampe einge- halten. Auf der 'südlichen Hälfte' werden diese Vorgaben dagegen relativ deutlich überschritten. Ob und wie sich die Vorgaben von Art. 24 Abs. 2 BauR vor dem dargelegten Hintergrund für die Garageneinfahrt einhalten lassen, wird in einem Folgeprojekt darzulegen sein (vgl. auch Erw. 7.4.2 hiervor). 7.5.2 Soweit die Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 rügen, dass die Einfahrt auf das Baugrundstück KTN 001.________ unter Berücksichtigung der im Er- schliessungsplan Küssnacht vom 12. Juli 2001 vorgesehenen Verlängerung des Trottoirs im Bereich der Parzelle KTN 001.________ geplant werden müsse, hat der Regierungsrat im RRB Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 Erw. 16.2 (worauf er im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 3 verwiesen hat) 33 festgehalten, dass das Bauvorhaben einen allfälligen späteren Strassenausbau nicht tangiere. Insbesondere sei eine Verlängerung des Trottoirs im Bereich der Parzelle KNT 001.________ nach wie vor möglich, weswegen § 21 Abs. 1 PBV i.V.m. § 33 Abs. 1 PBG nicht zur Anwendung komme. Darauf kann - im Rahmen des den Vorinstanzen zustehenden Ermessensrahmen (vgl. dazu auch Erw. 5.2 f. hiervor) - verwiesen werden. 7.6.1 Den VSS-Normen kommt zwar kein Rechtssatzcharakter zu (vgl. VGE III 2015 51 vom 26.8.2015 Erw. 7.3.4; VGE 1011/03 vom 20.11.2003 Erw. 5.b). In- dessen stellt auch das Bundesgericht regelmässig auf das VSS-Normwerk ab (vgl. z.B. Urteile BGer 1C_502/2012+1C_506/2012 vom 26.6.2013 Erw. 4.3.5; 1C_271/2011 vom 27.9.2011 Erw. 3.2.1), weist jedoch auch darauf hin, dass die- ses nicht allzu schematisch und starr gehandhabt werden dürfe (Urteil BGer 1C_382/2008 vom 5.2.2009 Erw. 3.2). Da es sich bei den VSS-Normen lediglich um Richtlinien handelt, muss deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemei- nen Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässig- keit, standhalten. Sie dürfen daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der Entscheidung zugrunde gelegt werden (Urteile BGer 1C_375/2011 vom 28.12.2011 Erw. 3.3.3; 1C_30/2010 vom 2.11.2010 Erw. 3.3). Die Verkehrs- sicherheit ist unter Berücksichtigung aller Umstände und nicht nur nach den Vor- gaben für die Sichtweiten gemäss der VSS-Norm 640 273a zu beurteilen. 7.6.2 In Berücksichtigung der dargelegten Sach- und Rechtslage (vgl. Erw. 7.1 ff.) kann den Vorinstanzen gefolgt werden, dass die geplante Einstellhallenein- fahrt und -ausfahrt trotz Unterschreitung der Sichtweiten gemäss VSS-Norm nicht zu einer übermässigen, unzulässigen Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit führt. Aufgrund der konkreten Situation mit der Kurve (im Bereich der Grunds- tückseinfahrt zu KTN 001.________) und der Einmündung der J.________strasse in die O.________strasse (ohne Vortrittsberechtigung) ca. 20 m hangabwärts ist es praktisch ausgeschlossen, dass der unterste Teil der J.________strasse mit der an sich zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h befahren werden kann. Die Annahme einer Befahrbarkeit mit rund 30 km/h erweist sich somit als begründet, so dass von einer Knotensichtweite von 20 - 35 m ausgegangen werden darf. Die Sichtberme bergwärts liegt mit 60 m zudem deutlich über diesen Vorgaben. 7.6.3 Hinsichtlich der Auflage des Bezirksrates, wonach die geplante Stützmau- er entlang der Grundstücksgrenze zu KTN 004.________ innerhalb des Sicht- felds in Richtung Knoten O.________strasse-J.________strasse ' auf eine ma- ximale Höhe von 0.6 m zu reduzieren sei (vgl. BRB Nr. 324 vom 13.6.2018 Erw. 34 1.5 und Erw. 1.11; Erw. 7.2 hiervor) ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass der Bezirksrat ein (möglichst) freies Sichtfeld fordert. Mit den Beschwerdeführe- rinnen Ziff. 1 und 2 ist indes zu halten, dass aus den Plänen weder eine neu ge- plante (0.82 m hohe) Stützmauer in diesem Bereich, noch der Abbruch der be- stehenden Stützmauer zu erkennen ist. Im Plan "Grundriss Erdgeschoss" wird die Stützmauer entlang der Grundstücksgrenze zu KTN 004.________ explizit als bestehend geführt. Ein Rückbau derselben (gelb) ist in den Planunterlagen nicht aufgeführt. Eine als neu (schwarz) dargestellte Stützmauer findet sich auf dem Plan "Schnitt A-A". In den Plänen "Südwestfassade" und "Nordwestfassa- de", welche den Bereich des Sichtfelds in Richtung Knoten O.________strasse- J.________strasse ' beschlagen, ist dagegen keine geplante Stützmauer in die- sem Bereich dargestellt. Der Beschwerdegegner selber geht offenbar davon aus, dass sich die Auflage des Bezirksrats auf die bestehende Stützmauer innerhalb des Sichtfeldes beziehe (Vernehmlassung im Verfahren III 2019 55 vom 25.4.2019 Ziff. 10 S. 7 unten). Insofern sind die Auswirkungen der bestehenden Stützmauer entlang der Grundstücksgrenze zu KTN 004.________ auf das Sicht- feld in Richtung Knoten O.________strasse-J.________strasse ', resp. die Auf- lage des Bezirksrats hierzu nicht liquide. 8.1Das ARE hat im Gesamtentscheid vom 18. Mai 2018 die Stellungnahme des kantonalen Tiefbauamtes als zuständige Fachbehörde wiedergegeben und darauf abgestellt (Ziff. II.1 S. 3; Ziff. 2c S. 6). Danach liegt das geplante MFH auf KTN 001.________ fast vollständig innerhalb der rechtskräftigen Baulinien II des kantonalen Nutzungsplans der Südumfahrung Küssnacht, Abschnitt 1 vom Okto- ber 2011. Gemäss § 4 Abs. 4 [recte: 3] der Verordnung Kantonaler Nutzungsplan Südumfahrung Küssnacht Abschnitt 1 des Baudepartements (in Kraft seit 21.10.2011, nachfolgend: VkNP) dürfen innerhalb der Baulinie II nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die eine setzungsunempfindlich Konstruktion aufweisen und die mit keinem Bauteil einschliesslich der Fundamente mehr als 4 m unter- halb des gewachsenen Terrains zu liegen kommen. Der Nachweis hat durch die Bauherrschaft zu erfolgen. Gemäss Baubeschrieb vom 18. Dezember 2015 sei eine setzungsunempfind- liche Konstruktion in Massivbauweise projektiert, die Querprofile würden das Un- tergeschoss innerhalb von max. 4 m unterhalb des Terrains zeigen. Der gewach- sene Terrainverlauf dürfte aufgrund der Plangrundlagen nur approximativ sein. Die Überdeckung zum Tunnel sei aber deutlich grösser als die minimale Über- deckung der Baulinie II. Damit sei die Sicherheit gewährleistet. 8.2Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 (Erw. 7.1) auf seine Beurteilung im RRB Nr. 642/2017 vom 22.8.2017 (Erw. 17) 35 verwiesen und daran festgehalten, dass kein Anlass bestehe, an der Richtigkeit des in den Plänen eingezeichneten Sicherheitsabstandes von 4 Metern unter dem gewachsenen Terrain zu zweifeln. Das Bauvorhaben sei in dieser Hinsicht nicht angepasst worden. Die Erteilung einer (formellen) Ausnahmebewilligung durch das Baudepartement sei nicht erforderlich. 8.3Dieser Beurteilung kann mit Hinwies auf den Plan "Fassaden und Schnitte", Mst. 1:100 vom 9.3.2018 = VB 131/2018-act. III.-06 Beilage in B 4) und die Ter- rainhöhen gemäss der Höhenkontrolle der L.________ AG vom 9.2.2016 [insb. Punkte 1 und 14 sowie 3 und 13] = VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftver- kehr ab 1/2016' in Vorakten) in materieller Hinsicht zugestimmt werden. Gemäss den planerischen Darstellungen auf den Planansichten "Südwestfassade", "Schnitt A-A", "Südostfassade" und "Nordostfassade" hält das Fundament der geplanten Baute den innerhalb der Baulinie II geforderten Abstand von 4 m ein. Der Verlauf des nordöstlichen Randes der Baulinie II im Bereich der Südostfas- sade der geplanten Baute auf KTN 001.________ wie er auf den Planansichten Südwestfassade", "Schnitt A-A", und "Nordostfassade" eingetragen ist, stimmt sodann mit jener im kantonalen Nutzungsplans der Südumfahrung Küssnacht, Abschnitt 1 vom Oktober 2011 überein (vgl. dazu auch (vgl. webGIS-SZ, Geoka- tegorien: Grundstücke, Gebäude projektiert und Nutzungsplanung: linienbezoge- ne Festlegungen). Damit liegt der (Terrain)Punkt 1 (an der nördlichen Ecke des Untergeschosses), wo das Fundament der Baute relativ deutlich um mehr als 4 m unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt, erheblich ausserhalb der Baulinie II. Im Bereich des Schnittes A-A, kreuzt das Fundament der Baute die 4 m-Sicherheitsabstandslinie exakt am nordöstlichen Rand der Baulinie II, weswe- gen auch in diesem keine Unterschreitung des Sicherheitsabstandes innerhalb der Baulinie II zu erkennen ist. 8.4Der Regierungsrat hat festgehalten, da das Bauvorhaben den erforder- lichen Sicherheitsabstand einhalte, sei die Erteilung einer (formellen) Ausnahme- bewilligung durch das Baudepartement nicht erforderlich gewesen. 8.4.1 Bedarf ein Bauvorhaben auch der Bewilligung oder Zustimmung weiterer Instanzen des Bundes, Kantons oder Bezirks, leitet die Gemeinde das vollständi- ge Baugesuch nach einer ersten Prüfung mit ihrem Bericht an die vom Regie- rungsrat bezeichnete kantonale Amtsstelle weiter (§ 77 Abs. 3 PBG). Die (kanto- nale) Baugesuchszentrale beurteilt an wöchentlichen Koordinationssitzungen zu- sammen mit den kantonalen Fachstellen, ob ein Baugesuch grundsätzlich weiter behandelt werden kann oder der Ergänzung bedarf (§ 39 Abs. 1 PBV). Die kan- tonalen Fachstellen beurteilen ein Bauvorhaben auf die Vereinbarkeit mit jenen 36 öffentlich-rechtlichen Vorschriften, für die sie zuständig sind. Dabei halten sie laut § 40 Abs. 2 PBV in der Stellungnahme an die Baugesuchszentrale fest, ob das Bauvorhaben zu bewilligen oder zu verweigern ist (lit. a), Nebenbestimmungen in die kantonale Baubewilligung aufzunehmen sind (lit. b) oder eine Ausnahmebe- willigung erteilt werden kann (lit. c). Das ARE verfasst gestützt auf die Stellung- nahmen der kantonalen Fachstellen die kantonale Bewilligung. Ergibt sich bei einem Bauvorhaben ein Widerspruch zwischen einzelnen Stellungnahmen, so entscheidet das Volkswirtschaftsdepartement (§ 43 Abs. 1 und 2 PBV). 8.4.2 § 43 Abs. 2 PBV, wonach bei sich widersprechenden Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen das Volkswirtschaftsdepartement entscheidet, ist Aus- fluss des bundesrechtlichen Koordinationsgrundsatzes. Erfordert die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt. Die Verfü- gungen dürfen keine Widersprüche enthalten (Art. 25a Abs. 1 und 3 RPG). Diese Vorgabe galt bereits vor der PBG-Revision von 2007. Vor dieser Revision erlies- sen die für ein Baugesuch zuständigen kantonalen Instanzen eigenständig je ihre Verfügungen und stellten sie der kantonalen Baukontrolle zu. Enthielten sie Wi- dersprüche, so erliess das Justizdepartement einen Gesamtentscheid (§ 40 bis 43 aPBV). Seit der PBG-Revision (die u.a. die Straffung und Vereinfachung des Baubewilligungsverfahrens nach dem Grundsatz "ein Gesuch - eine Bewilligung" anstrebte, vgl. RRB Nr. 88/2007 vom 17.1.2007) ergeht seitens des Kantons ein einziger Gesamtentscheid, der die Stellungnahmen der betroffenen, zuständigen Fachstellen vereint. Zuständig ist das ARE, ausser es ergeben sich Widersprüche zwischen einzelnen Stellungnahmen der Fachbehörden. Diesfalls entscheidet das Volkswirtschaftsdepartement (vgl. VGE III 2019 88 vom 25.9.2019 Erw. 1.4.1). 8.4.3 Vorliegend hat kein Widerspruch im Sinne von § 43 Abs. 2 PBV vorgele- gen, weswegen das ARE am 18. Mai 2018 den Gesamtentscheid verfügt hat (§ 43 Abs. 1 PBV). Das Baudepartement hat das Projekt durch das Tiefbauamt als zuständige Fachstelle (vgl. dazu die Normalien Standards des Baudeparte- ments: B Funktion / Organigramm B 2 Zuständigkeiten der Abteilungen; publ. auf www.sz.ch → staatskanzlei-departemente → baudepartement → tiefbauamt → normalien-standars.html) geprüft mit dem Ergebnis, dass dieses eine setzungs- unempfindliche Konstruktion aufweist und dessen Fundament max. 4 m unter- halb des Terrains zu liegen kommt, womit die Sicherheit gewährleistet ist und die Voraussetzungen zur ausnahmsweisen Erteilung einer Bewilligung der Baute in- nerhalb der Baulinien II gegeben sind (vgl. auch Gesamtentscheid des ARE vom 22.4.2016 Ziff. II.1 und III.2.c = VB 131/2018-act. II.-02 Beilage in 'Schriftverkehr ab 1/2016' in Vorakten). Diese (Ausnahme-)Bewilligung ist nach dem Gesagten 37 bereits konzeptuell ein integrativer Bestandteil des kantonalen Gesamtentschei- des vom 18. Mai 2018 (Disp-Ziff. 1), welcher die Stellungnahmen der betroffe- nen, zuständigen Fachstellen in einem einzigen Entscheid vereint. Die Erteilung einer (formellen) Ausnahmebewilligung durch das Baudepartement zuhanden des ARE war somit nicht erforderlich. Eine Verletzung des Koordinationsgebots liegt nicht vor. 9.1Auf eine einlässliche Auseinandersetzung mit der gerügten Gehörsverlet- zung hinsichtlich des nicht protokollierten Telefongesprächs des zuständigen Sachbearbeiters beim Amt für Umweltschutz (AfU) mit dem Architekten des Bau- herrn betreffend die Situierung des Versickerungsschachtes und des Schlamm- sammlers vom 12. April 2018 (vgl. Gesamtentscheid des ARE vom 18.5.2018 Ziff. II.2 S. 3; angefochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 5. - 5.2) kann vorliegend verzichtet werden, nachdem die Beschwerde bereits aus ande- ren Gründen gutzuheissen ist. Immerhin kann darauf hingewiesen werden, dass auch über informelle Besprechungen mit Verfahrensbeteiligten eine Aktennotiz zu erstellen ist (vgl. VGE III 2014 144 vom 28.1.2015 Erw. 2.2.6 mit Hinweis auf RRB Nr. 687/2014 vom 24.6.2014 Erw. 2.2.3). Eine einlässliche Auseinandersetzung kann aus dem nämlichen Grund auch be- züglich der fehlenden Deaktivierung des Korrekturmodus bei der Ausfertigung dieses BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 (vgl. angefochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 5.3.2) unterbleiben. Dasselbe gilt für die fehlerhafte Grunds- tückbezeichnung bei den Durchleitungsrechten und der hier unklaren Verfü- gungsanordnung (Überprüfung statt Sicherstellung) im BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018 Disp.-Ziff. 7 (vgl. angefochtener RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 10.2). Ob und in welchem Verfahren sich ein Durchleitungsrecht über KTN 008.________ realisieren lässt, kann vorliegend offenbleiben, dies auch ange- sichts der Ausführungen des Beschwerdegegners, wonach aktuell ein Anschluss unter Umgehung von KTN 008.________ möglich sei resp. favorisiert werde. Hinsichtlich der von den Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 geäusserten Be- sorgnis bezüglich des Schutzes der Einstellhalle vor Überflutung kann in grundsätzlicher Art darauf hingewiesen werden, dass die Baubewilligungsbehör- de davon ausgehen darf, dass die Regeln der Baukunde eingehalten werden, ohne dass dies ausdrücklich als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werden muss. 10.Zusammenfassend sind die Beschwerden (Verfahren III 2019 55 und Ver- fahren III 2019 59) im Sinne der Erwägungen gutzuheissen und der angefochte- nen RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 sowie der BRB Nr. 324 vom 38 13. Juni 2018, der Gesamtentscheid des ARE vom 18. Mai 2018 und der BRB Nr. 775 vom 25. November 2015 sind aufzuheben. 11.1Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) des vorliegenden Verfahrens von insgesamt Fr. 4'500.-- je zu einem Drittel (je Fr. 1'500.--) dem Beschwerdegegner, dem Be- zirk Küssnacht und dem Kanton Schwyz aufzuerlegen. Den beanwalteten Beschwerdeführinnen Ziff. 1 und 2 einerseits sowie dem be- anwalteten Beschwerdeführer Ziff. 3 ist zu Lasten des Beschwerdegegners, des Bezirks und des Kantons, je eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Ver- waltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 GebT enthaltenen Kriterien, in Ausübung des pflicht- gemässen Ermessens auf insgesamt je Fr. 2'700.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzulegen. Hiervon entfällt je ein Drittel (je Fr. 900.--) auf den Beschwerdegeg- ner, den Bezirk und den Kanton. 11.2Die Kosten und Entschädigungen des regierungsrätlichen Beschwerdever- fahrens RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 sind neu zu regeln. Die Verfah- renskosten von insgesamt Fr. 3'000.-- gehen dem Verfahrensausgang entspre- chend neu je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) zu Lasten des Beschwerdegegners sowie zu Lasten des Bezirks. Den auch im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren Beschwerdeführinnen Ziff. 1 und 2 einerseits sowie dem beanwalteten Beschwerdeführer Ziff. 3 ist zu- dem eine Parteientschädigung von insgesamt je Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zuzusprechen, wovon je die Hälfte (je Fr. 1'250.--) zu Lasten des Be- schwerdegegners und des Bezirks geht.39 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerdeverfahren III 2019 55 und III 2019 59 werden vereinigt. Sie werden im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtenen RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 sowie der BRB Nr. 324 vom 13. Juni 2018, der Gesamtentscheid des ARE vom 18. Mai 2018 und der BRB Nr. 775 vom 25. November 2015 werden aufgehoben. 2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 von insgesamt Fr. 3'000.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) dem Beschwerdegegner und dem Bezirk Küssnacht auferlegt. 2.2 Den beanwalteten Beschwerdeführinnen Ziff. 1 und 2 wird für das regie- rungsrätliche Beschwerdeverfahren RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 zu Lasten des Beschwerdegegners und des Bezirks Küssnacht eine Parteientschädigung von je Fr. 1'250.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt; insgesamt Fr. 2'500.--) zugesprochen. 2.3 Dem beanwalteten Beschwerdeführer Ziff. 3 wird für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 zu Lasten des Beschwerdegegners und des Bezirks Küssnacht eine Parteientschädi- gung von je Fr. 1'250.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt; insgesamt Fr. 2'500.--) zugesprochen. 3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 4'500.-- werden je zu einem Drittel (je Fr. 1'500.--) dem Beschwerdegegner, dem Bezirk Küss- nacht und dem Kanton Schwyz auferlegt. Die Beschwerdeführinnen Ziff. 1 und 2 einerseits und der Beschwerdefüh- rer Ziff. 3 andererseits haben je einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- be- zahlt, der ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist. Der Beschwerdegegner und der Bezirk Küssnacht haben ihre Betreffnisse von je Fr. 1'500.-- innert 30 Tagen auf das Postkonto 60-22238-6 des Ver- waltungsgerichts zu überweisen. Hinsichtlich des Kantonsanteils wird auf die kantonsinterne Verrechnung verzichtet. 4.1 Den beanwalteten Beschwerdeführinnen Ziff. 1 und 2 wird für das verwal- tungsgerichtliche Verfahren zu Lasten des Beschwerdegegners, des Be-40 zirks Küssnacht und des Kantons Schwyz eine Parteientschädigung von je Fr. 900.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt; insgesamt Fr. 2'700.--) zuge- sprochen. 4.2 Dem beanwalteten Beschwerdeführer Ziff. 3 wird für das verwaltungsge- richtliche Verfahren zu Lasten des Beschwerdegegners, des Bezirks Küss- nacht und des Kantons Schwyz eine Parteientschädigung von je Fr. 900.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt; insgesamt Fr. 2'700.--) zugesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113 ff. BGG). 6. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen Ziff. 1 und 2 (3/R) - den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers Ziff. 3 (2/R) - den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R) - den Bezirksrat Küssnacht (R) - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB) - das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB) - das Grundbuchamt Küssnacht (nur Dispositiv) - Stockwerkeigentümer O.________halde; N.________ und M.________, O.________halde, 6403 Küssnacht (R; nur Dispositiv) - und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A). Schwyz, 6. März 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:41 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 10. März 2020