8/25 Steuern PVG 2002 87 des Rekurrenten glaubhaft eine Veränderung der Marktverhält- nisse geltend gemacht wurde. Gestützt auf Art. 22 lit. d GStG ist es Aufgabe des Gemeindevorstandes, den aktuellen Verkehrswert, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder einer neuen Schatzung, abzuklären und neu zu verfügen. A 02 18 Urteil vom 22. Mai 2002 Handänderungssteuer. Erfordernis der Zuverlässigkeit der Berechnungsbasis. (Präzisierung der Rechtsprechung). —Stellt eine Gemeinde bei der Ermittlung dieser Steuer anstelle des effektiv bezahlten Übernahmepreises strik- te auf den höheren Verkehrswert gemäss letzter amtli- cher Schätzung ab – sofern die Differenz zwischen die- sen beiden Eckwerten jeweils mehr als 10% beträgt –, setzt dies voraus, dass an der Richtigkeit und Aktualität der amtlichen Schätzung keine Zweifel bestehen (E.1b). — Bei einer ausgewiesenen Wertdiskrepanz von fast 1 Mio. Franken oder umgerechnet 70% zwischen Verkaufspreis und amtlichem Schätzwert erachtet das Gericht die Ein- holung einer aktuellen Grundstücks- und Gebäudeschät- zung als Basis zur Steuerermittlung für unverzichtbar (E.3). Imposta sul trapasso di proprietà. Presupposto dell’affida- bilità della base di calcolo. (Precisazione della prassi). — Se nella determinazione dell’imposta il comune non si fonda sul prezzo d’alienazione effettivamente corrispo- sto, bensì esclusivamente sul più alto valore commer- ciale della stima ufficiale – per quanto la differenza tra questi due valori superi il 10% – ciò presuppone che non sussista alcun dubbio sull’esattezza e l’attualità della stima ufficiale (cons. 1b). — In presenza di una differenza di quasi 1 mio. di franchi o del 70% tra il prezzo d’acquisto e quello della stima uffi- ciale, il Tribunale considera indispensabile ordinare, per prenderla come base di calcolo dell’imposta, una stima attualizzata del fabbricato e del fondo (cons. 3). 258/25 Steuern PVG 2002 88 Erwägungen: 1. b) Unter Hinweis auf die klare Bestimmung in Art. 20 GStG ist die Gemeinde zum Schluss gelangt, dass hier unbesehen der substanziellen Besonderheiten des Einzelfalles – wie der un- veränderlichen Weiterverwendung als Telekommunikationsge- bäude bzw. der auf Parz. 844 durch die bestehenden Festanlagen glaubhaft sehr eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten und der dadurch naturgemäss sehr beschränkten Interessenz an potentiel- len Käufern für ein solch überwiegend der Allgemeinheit dienen- des Empfangs-, Sende- und Informationszentrum in abgelegener Ortslage mit relativ geringfügiger Bevölkerungsdichte und damit gleichzeitig kleiner Benutzerzahl – nicht auf den tatsächlich erziel- ten, viel tieferen Verkaufspreis von bloss Fr. 443 950.– abzustellen sei. Stattdessen müsse im Einklang mit der in Art. 20 GStG veran- kerten 10%-Differenzregel zwingend vom amtlichen Schätzungs- wert vom Herbst 1998 ausgegangen werden, worin die Liegen- schaft auf Fr. 1,407 Mio. und ihr Objektwert damit unlängst noch dreimal höher geschätzt worden sei. Das Gericht hält die besagte Steuervorschrift nach Art. 20 Abs. 2 GStG zwar weder für rechts- noch gar verfassungswidrig. Als Korrelat zur Anwendung und Um- setzung dieser strengen Steuervorschrift muss aber unbedingt von zutreffenden und zuverlässigen Grundlagen ausgegangen werden. Besteht also auch nur der leiseste Zweifel an der Richtig- keit oder Aktualität des dafür benötigten Zahlenmaterials, ist die Einholung einer entsprechend angepassten amtlichen Schätzung unverzichtbar. Der betroffene Eigentümer und Steuerpflichtige muss in solchen Fällen stets die Möglichkeit besitzen, sich zur ekla- tanten Diskrepanz zwischen dem unter Privaten vereinbarten Übernahmepreis und dem amtlichen Schätzungswert nochmals im Rahmen eines neuen Schätzungsverfahrens frei äussern zu können. Nicht anders verhält es sich im Einzelfall, wo der Wertun- terschied zwischen den in Art. 20 Abs. 2 GStG erwähnten Eckwer- ten riesengross ist und sich deshalb ernsthaft die Frage stellt, ob aufgrund der strengen Auflagen betreffend Nutzung und Weiter- veräusserung der Immobilie auf Parz. 844 seit Frühling 2001 einer- seits tatsächlich noch von der Existenz eines Marktwertes gespro- chen werden kann und anderseits die schon im Herbst 1998 festgelegten amtlichen Verkehrswerte – unbekümmert dieser neu- en Fakten – wirklich noch als Massstab und Basis für die strikte An- wendung der 10%-Regel herangezogen werden konnten. Dies trifft hier beides nicht zu.8/25 Steuern PVG 2002 89 3. a) Wie das Verwaltungsgericht zur aufgeworfenen Be- messungsproblematik bereits festhielt, sind allfällige Abweichun- gen zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem effektiv im freien Handel erzielten Kaufpreis von Immobilien her- kömmlicherweise ohne weitere Nachforschungen oder Abklärun- gen zu akzeptieren, sofern die entsprechenden Wertunterschiede entweder die im Gesetz ausdrücklich verankerten Schwellenwerte (hier 10%) oder sonst die dafür von der Rechtsprechung gesetzten Höchstlimiten in der Realität nicht überschreiten. Klafft die Preis- schere zwischen diesen Eckwerten aber massiv über die tolerier- ten Prozentwerte auseinander, rechtfertigt es sich, einer derart mar- kanten Preisdifferenz noch näher auf den Grund zu gehen und sie detaillierter zu hinterfragen. Unbestritten beträgt die hier inte- ressierende Wertdiskrepanz fast Fr. 1 Mio. oder umgerechnet 70%. In Anbetracht dieser enormen Abweichungen zwischen dem amt- lichen Schätzungswert (Herbst 1998) und dem tatsächlich gelösten Übernahmepreis (Frühling 2001) erscheint es dem Gericht indes unerlässlich, die speziellen Eigenheiten des umstrittenen Ver- kaufsobjekts im freien Handel noch einmal genauer prüfen und be- werten zu lassen. An der Einholung einer neuen, vollständig über- arbeiteten Gebäude- und Grundstücksschätzung führt darum hier kein Weg vorbei. Dieses Vorgehen erscheint im Einzelfall umso an- gezeigter, als selbst die Vorinstanz keine plausible Begründung lie- fern konnte, wie die gewaltige Preisdifferenz zwischen dem erst zwei Jahre zuvor dreimal höher geschätzten Immobilienwert der Parz. 844 und dem später dafür tatsächlich erzielten Verkaufserlös auf dem aktuellen Liegenschaftsmarkt erklärt werden könnte. Dass der viel tiefere Verkaufserlös vornehmlich auf persönlichen Bezie- hungen zwischen den Vertragsparteien beruht und es die Behör- den damit nur mit einem simulierten Scheingeschäft unter Priva- ten zwecks Steuerersparnis zu tun gehabt hätten, wurde zudem nicht einmal behauptet, geschweige denn von der Vorinstanz be- wiesen. b) Zusammengefasst folgt daraus, dass der angefochtene Entscheid in der ergangenen Form und Ausgestaltung nicht halt- bar ist, was zur teilweisen Gutheissung des Rekurses bzw. Gut- heissung des Eventualantrags der Rekurrentin führt. Im Sinne der oben dargelegten Erwägungen wird die Gemeinde verpflichtet, gestützt auf die vorherige Einholung einer aktualisierten Grund- stücksschätzung – die in Würdigung sämtlicher Wertfaktoren mög- lichst sorgfältig zu erfolgen hat und mangels direkter Vergleichs- objekte zweifellos als Sonderfall anzusehen ist – nochmals neu die8/25 Steuern PVG 2002 90 geschuldete Handänderungssteuer zu ermitteln, wofür erneut auf den Steuersatz von 2% (Art. 20 Abs. 1 GStG) und allenfalls auf die an sich beachtenswerte 10%-Regel (Art. 20 Abs. 2 GStG) abzustel- len sein wird. A 01 99 Urteil vom 19. Februar 2002