An alle akkreditierten Journalisten
des Bundesgerichts
Lausanne, 3. Mai 2021
Embargo: 3. Mai 2021, 12:00 Uhr
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 23. März 2021 (4A_571/2020)
Hinterlegung des Mietzinses
Bei Mängeln an Wohn- oder Geschäftsräumen kann der Mieter nur künftige Mietzinsen mit der Wirkung einer Bezahlung gegenüber dem Vermieter hinterlegen. Wer
Mietzinsen hinterlegt, die bereits zu zahlen (fällig) gewesen wären, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Das Bundesgericht weist die Beschwerde einer Mieterin gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt ab.
Eine Mieterin in der Stadt Basel hatte im September 2018 von der Vermieterin die Behebung von Mängeln an dem von ihr gemieteten Lagerraum verlangt. Für den Fall, dass
die Mängel nicht  behoben würden,  drohte sie ihrer Vermieterin die Hinterlegung der
Mietzinsen bei der Schlichtungsstelle an. Nachdem die Mängel nicht behoben wurden,
zahlte die Mieterin keine Miete mehr. Sie hinterlegte die Miete für Oktober und November erst bei der Schlichtungsstelle, nachdem bereits die Novembermiete fällig geworden
und sie von der Vermieterin gemahnt worden war. Im Dezember kündigte die Vermieterin
nach Fristablauf das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstandes. Das Zivilgericht BaselStadt wies die Mieterin 2020 an, den Lagerraum zu räumen. Das Appellationsgericht des
Kantons Basel-Stadt bestätigte den Entscheid.
Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Mieterin ab. Be i einem Mangel an gemieteten unbeweglichen Sachen wie Wohn- oder Geschäftsräumen kann der Mieter den Mietzins bei der zuständigen Stelle hinterlegen. Z uvor muss der Mieter dem Vermieter schriftlich eine Frist zur Behebung des Mangels ansetzen und ihm die Hinterlegung androhen.
Die Hinterlegung muss zudem angekündigt werden. Noch nicht geklärt hat das Bundesgericht  bisher  die Frage,  ob  auch  ein  bereits  fälliger  Mietzins  (der  also  vom  Mieter
bereits zu zahlen gewesen wäre), mit der Wirkung einer Bezahlung gegenüber dem Vermieter hinterlegt werden kann. Es kommt aufgrund einer Auslegung zum Schluss, dass
dies nicht der Fall ist. Vielmehr können mit der Wirkung einer Bezahlung nur künftige
Mietzinsen hinterlegt werden. Im konkreten Fall erfüllte die Mieterin diese Voraussetzung
nicht, womit die Mieten durch die Hinterlegung nicht als bezahlt gelten. Da die hinterlegten Mietzinsen auch nicht innert der gestellten Zahlungsfrist an die Vermieterin weitergeleitet bzw. dieser anderweitig direkt bezahlt wurden, ist der angefochtene Entscheid
nicht zu beanstanden. A tous les journalistes accrédités auprès
du Tribunal fédéral
Lausanne, le 3 mai 2021
Embargo : 3 mai 2021, 12h00
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 23 mars 2021 (4A_571/2020)
Consignation du loyer
En cas de défauts affectant des habitations ou des locaux commerciaux, le locataire
ne peut consigner, avec pour effet d'être réputés payés au bailleur, que les loyers à
échoir. Le locataire qui consigne des loyers qui auraient déjà dû être payés (exigibles) risque une résiliation pour cause de demeure. Le Tribunal fédéral rejette le
recours formé par une locataire à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel du canton
de Bâle-Ville.
En septembre 2018, une locataire en ville de Bâle a demandé à la bailleresse de remédier aux défauts affectant l'entrepôt qu'elle lui louait. La locataire a signifié à la bailleresse qu'elle allait consigner les loyers auprès de l'autorité de conciliation si les défauts
n'étaient pas réparés. Les défauts n'ayant pas été réparés, la locataire n'a plus versé de
loyer. Ce n'est qu'une fois que le loyer pour le mois de novembre est devenu exigible, et
après avoir été sommée par la bailleresse de s'acquitter des loyers, que la locataire a
consigné les loyers pour les mois d'octobre et novembre auprès de l'autorité de conciliation. En décembre, après l'échéance du délai de paiement fixé, la bailleresse a résilié le
bail pour cause de demeure de la locataire. En 2020, le Tribunal civil de Bâle-Ville a ordonné à la locataire d'évacuer l'entrepôt. La Cour d'appel du canton de Bâle-Ville a
confirmé ce jugement.
Le Tribunal fédéral rejette le recours de la locataire. En présence d'un défaut affectant
des objets immobiliers loués, tels que des habitations ou des locaux commerciaux, le
locataire peut consigner  les loyers auprès de l'autorité compétente.  Au préalable,  le
locataire doit fixer par écrit au bailleur un délai pour remédier au défaut et le menacer de
la consignation des loyers. En outre, la consignation doit être annoncée. Jusqu'à présent, le Tribunal fédéral n'a pas tranché la question de savoir si un loyer déjà exigible
(qui aurait donc déjà dû être payé par le locataire) pouvait également être consigné avec
pour effet d'être réputé payé au bailleur. Sur la base d'une interprétation, le Tribunal
fédéral  parvient  à  la  conclusion  que  tel  n'est  pas  le  cas.  Seuls  les loyers  à  échoir
peuvent être consignés avec l'effet d'un paiement. Dans le cas d'espèce, la locataire n'a
pas rempli cette condition, de sorte que les loyers consignés ne sont pas réputés payés.
Comme les loyers consignés n'ont pas non plus été transférés à la bailleresse, respectivement les loyers ne lui ont pas été directement versés, dans le délai de paiement
imparti, l'arrêt attaqué n'est pas critiquable. A tutti i giornalisti accreditati presso il 
Tribunale federale
Losanna, 3 maggio 2021
Embargo: 3 maggio 2021, ore 12:00
Comunicato stampa del Tribunale federale
Sentenza del 23 marzo 2021 (4A_571/2020)
Deposito di pigioni
In caso di difetti nei locali d'abitazione o commerciali, il conduttore può depositare
solo le pigioni future con effetto di pagamento verso il locatore. Chi deposita pigioni
che già sarebbero state da pagare (esigibili), rischia la disdetta a causa di mora nel
pagamento.  Il  Tribunale  federale  respinge  il  ricorso  di  una  conduttrice  contro  la
decisione del Tribunale d'appello del Cantone di Basilea-Città.
Una  conduttrice  di  un  magazzino  locato  nella  città  di  Basilea  aveva  chiesto  nel
settembre 2018 alla locatrice di rimediare ai difetti riscontrati. Nel caso in cui i difetti non
fossero stati rimossi, essa aveva minacciato la locatrice di depositare la pigione presso
l'autorità di conciliazione. Dopo che i difetti non sono stati eliminati, la conduttrice ha
smesso di pagare la pigione. Essa ha depositato le pigioni di ottobre e novembre presso
l'autorità di conciliazione solo dopo che quella di novembre era già scaduta e aveva
ricevuto un sollecito di pagamento dalla locatrice. In dicembre, la locatrice ha disdetto il
contratto  di  locazione  dopo  la  scadenza  del  termine  a  causa  degli  arretrati  di
pagamento. Il Tribunale civile di Basilea-Città ha ordinato alla conduttrice di liberare il
magazzino nel 2020. Il Tribunale d'appello del Cantone di Basilea-Città ha confermato la
decisione.
Il Tribunale federale respinge il ricorso della conduttrice. In caso di difetti a un bene
immobile dato in locazione, come locali d'abitazione o commerciali, il conduttore può
depositare la pigione presso l'autorità competente. Prima di farlo, il conduttore deve
fissare  per  scritto  al  locatore  un  termine  per  rimediare  al  difetto  e  minacciargli  il
deposito. Anche il deposito deve essere annunciato. Il Tribunale federale non ha ancora
chiarito  la  questione  se  la pigione  già  dovuta  (che  quindi  il  conduttore  avrebbe  già
dovuto pagare) possa essere depositata anche con effetto di pagamento al locatore.
Sulla base di un'interpretazione, esso giunge alla conclusione che ciò non è il caso.
Però solo la pigione futura potrà essere depositata con effetto di pagamento. Nel caso
specifico, la conduttrice non ha soddisfatto questo requisito, con la conseguenza che le
pigioni  non  sono  da  reputare  come  pagate  con  il  deposito.  Poiché  la  pigione  già
depositata non è stata trasmessa alla locatrice entro il termine di pagamento stabilito e
nemmeno pagata direttamente alla locatrice, la decisione impugnata non è criticabile.