<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00498</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210754&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00498</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.05.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.10.2011 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung: Legitimation. Schutzwürdigkeit. Gutachten. Kosten. Die Legitimation der Beschwerdeführerin 1 ergibt sich zum einen daraus, dass bei einer Entlassung des Streitobjekts aus dem Inventar und anschliessender Realisierung eines Ersatzbauprojekts eine weit intensivere Nutzung möglich wäre, womit für deren Liegenschaft ein finanzieller Nachteil entstehen würde; zum andern ist die Rechtsmittelbefugnis auch deshalb gegeben, weil sie das Vorliegen eines gesamthaft schutzwürdigen Ensembles behauptet (E. 1.2.2). Aufgrund der unvollständigen Sachverhaltsermittlung der Vorinstanzen war die Einholung eines Gutachtens erforderlich (E. 4.1). Das Gutachten beruht auf zutreffender Rechtsgrundlage, ist vollständig, klar sowie gehörig begründet, weshalb kein Grund besteht, nicht auf dieses abzustellen und eine Oberexpertise anzuordnen (E. 4.3). Da die Einholung eines Gutachtens aufgrund der ungenügenden Sachverhaltsermittlung der Gemeinde notwendig geworden war, rechtfertigt es sich, der Gemeinde trotz ihres Obsiegens einen Teil der Kosten des Gutachtens aufzuerlegen (E. 5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENGE RÃUMLICHE BEZIEHUNG">ENGE RÃUMLICHE BEZIEHUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTENSKOSTEN">GUTACHTENSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTENSIVIERUNG">INTENSIVIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTEN">KOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENTRAGUNG">KOSTENTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERTEILUNG">KOSTENVERTEILUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSERMITTLUNG">SACHVERHALTSERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERSTÃNDIGENGUTACHTEN">SACHVERSTÃNDIGENGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNVOLLSTÃNDIGKEIT">UNVOLLSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 7 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 50 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13350" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><br/> VB.2009.00498</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Mai 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>N</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><b><span>,</span></b></a><b><span> </span></b><span><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_7">Vereinigung B,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_12">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_17"><span>Gemeinderat Hochfelden,</span></a><span> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_5_22">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. F<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_28">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. G<a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_7_33">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_8_39">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Inventarentlassung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 16. Dezember 2008 entliess der Gemeinderat Hochfelden die Liegenschaft Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Hochfelden (EigentÃ¼mer: G und F) aus dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte von kommunaler Bedeutung und stellte eine Abbruchbewilligung in Aussicht, sofern fÃ¼r den geplanten Ersatzbau eine rechtskrÃ¤ftige baurechtliche Bewilligung vorliege. </p> <p class="Urteilstext"><b>II.</b></p> <p class="Urteilstext">Gegen die Inventarentlassung erhob die Vereinigung B mit Eingabe vom 6. Februar 2009 fristgerecht Rekurs bei der Baurekurskommission IV und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 5. Februar 2009 erhob zudem N fristgerecht Rekurs bei der Baurekurskommission und beantragte ebenfalls die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV vereinigte am 16. Juli 2009 die beiden Verfahren und wies die Rekurse ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit gemeinsamer Beschwerde vom 19. September 2009 beantragten die Vereinigung B und N dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache, den vorinstanzlichen Entscheid sowie den Beschluss des Gemeinderats Hochfelden vom 16. Dezember 2008 aufzuheben und fÃ¼r das Bauernhaus I-Strasse 03 eine definitive Unterschutzstellung zu verfÃ¼gen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV beantragte Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung stellten der Gemeinderat Hochfelden sowie F und G. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 10. MÃ¤rz 2010 holte das Verwaltungsgericht von J ein Gutachten Ã¼ber folgende Frage ein: </p> <p class="Einzug2"><span> "Handelt es sich beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Hochfelden um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche oder hat es eine fÃ¼r das Ortsbild wesentlich mitprÃ¤gende Bedeutung?" </span></p> <p class="Urteilstext">Der SachverstÃ¤ndige erstattete sein Gutachten am 15. Februar 2011. Die Parteien nahmen hierzu mit Eingaben vom 1., 3. und 30. MÃ¤rz 2011 Stellung. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden â soweit rechtserheblich â in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>1.1 </b>Die Vereinigung B ist als gesamtkantonal tÃ¤tige (ideelle) Vereinigung in Anwendung von § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung des Rekursentscheids legitimiert, da eine Inventarentlassung und somit die Anwendung des III. Titels (Der Natur- und Heimatschutz; §§ 203 ff. PBG) im Streit steht. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2.1 </span></b><span>Wie schon im Rekursverfahren stellen die Mitbeteiligten die Rechtsmittellegitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 infrage. Sie machen hierzu geltend, bei einer Inventarentlassung bestehe die legitimationsbegrÃ¼ndende spezifische BeziehungsnÃ¤he des rekurrierenden Nachbarn nur, wenn sowohl dessen Liegenschaft wie auch das aus dem Inventar entlassene GebÃ¤ude zusammen ein gesamthaft schÃ¼tzenswertes Ensemble bilden wÃ¼rden, was vorliegend nicht zutreffe. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat die Rekurslegitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 mit der BegrÃ¼ndung bejaht, sie verfÃ¼ge als EigentÃ¼merin von Nachbarliegenschaften mit Sicht auf das Inventarobjekt Ã¼ber eine hinreichend enge Raumbeziehung. Die Entlassung des Bauernhauses aus dem Inventar hÃ¤tte zur Folge, dass mit einem Ersatzbauprojekt eine intensivere Nutzung (Wohnungen statt Ãkonomieteil) mÃ¶glich wÃ¤re, womit fÃ¼r ihre Liegenschaft ein finanzieller Nachteil, jedenfalls eine intensivierte Nutzung entstehen wÃ¼rde; dadurch wÃ¤re sie erheblich tangiert. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG sowie nach § 21 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat. Die Baurekurskommission IV hat im angefochtenen Entscheid vom 16. Juli 2009 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt. Die allgemein zur Bestimmung von § 338a Abs. 1 PBG dargelegten GrundsÃ¤tze gelten auch dort, wo eine Drittperson sich gegen eine Anordnung wehren will, mit welcher ein benachbartes GrundstÃ¼ck entsprechend dem Ersuchen des EigentÃ¼mers aus einem Schutzinventar entlassen wird. Das Verwaltungsgericht hat schon verschiedene Male erwogen, dass ein Nachbar dann Ã¼ber die erforderliche legitimationsbegrÃ¼ndende BeziehungsnÃ¤he verfÃ¼ge, wenn die Entlassung eines Inventarobjekts und die damit verbundene, rein abstrakte MÃ¶glichkeit der NeuÃ¼berbauung eines GrundstÃ¼cks eine Minderung des Werts seiner Liegenschaft zur Folge habe. Dabei obliege es dem Rekurrenten darzutun, welche neuen BaumÃ¶glichkeiten die Inventarentlassung</span><span> </span><span>ermÃ¶gliche und inwiefern sich diese auf seine Liegenschaft auswirken wÃ¼rden. Eine Wertverminderung des nachbarlichen GrundstÃ¼cks kÃ¶nne darÃ¼ber hinaus auch dann zur Debatte stehen, wenn Anhaltspunkte dafÃ¼r bestÃ¼nden, dass die HÃ¤user der BeschwerdefÃ¼hrenden zusammen mit den im Streit liegenden potenziellen Schutzobjekten ein schutzwÃ¼rdiges Ensemble bildeten (vgl. zum Ganzen VGr, 4. Mai 2006, VB.2006.00067; 12. Juli 2007, VB.2007.00126; 20. Dezember 2007, VB.2007.192/193). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu Recht hat die Vorinstanz die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 schon deshalb bejaht, weil bei einer Entlassung des Bauernhauses aus dem Inventar und anschliessender Realisierung eines Ersatzbauprojektes eine weit intensivere Nutzung mÃ¶glich wÃ¤re, womit fÃ¼r deren Liegenschaft ein finanzieller Nachteil entstehen wÃ¼rde. Die Rechtsmittelbefugnis ist vorliegend aber auch deshalb gegeben, weil sie das Vorliegen eines gesamthaft schutzwÃ¼rdigen Ensembles behauptet. Ihre eigene Liegenschaften I-Strasse 05 und M-Strasse 03 sind zugunsten des Kantons ZÃ¼rich mit einer Personaldienstbarkeit belastet, wonach die GebÃ¤ude nicht abgebrochen werden dÃ¼rfen und bauliche Ãnderungen oder Unterhaltsarbeiten, welche die "Ã¤ussere Wirkung des GebÃ¤udes berÃ¼hren", der Zustimmung der Baudirektion bedÃ¼rfen (act. 9/16.1 und 9/16.2). Die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 ist legitimiert, die Erhaltung des auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite gelegenen Streit-objekts als schÃ¼tzenswertes Ensemble zu beantragen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.3 </span></b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 5. Juni 2009 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Zudem ist die Liegenschaft I-Strasse 03 in dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Gutachten (act. 24 und 25) ausserordentlich gut mit Fotos und PlÃ¤nen dokumentiert. Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund des Augenscheins der Vorinstanz und den genannten Unterlagen mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45). </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="erwgung20"><b>2.1 </b><span>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein <i>oder</i> die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Zusammenhang mit den EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern hat das Bundesgericht schon mehrfach festgehalten, dass diese allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse liegen. Wie weit dieses Ã¶ffentliche Interesse reicht, insbesondere in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b S. 309;<span> </span></span><span>118 Ia 384 E. 5a S. 388 f.). </span><span>Der Denkmalschutz erstreckt sich heute auch auf Objekte neuerer Zeit und auf GebÃ¤ude, welche fÃ¼r ihre Entstehungszeit charakteristisch sind. Bei der PrÃ¼fung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben (vgl. BGE 126 I 219 E. 2e S. 223).</span></p> <p class="erwgung20"><b><span>2.2 </span></b><span>Bei der Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</span></p> <p class="urteilstext0"><span>Ob die gemÃ¤ss Gesetz verlangten Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich frei prÃ¼ft. Bei der Auslegung und Anwendung der fÃ¼r die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche MitprÃ¤gung" steht jedoch der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).</span></p> <p class="urteilstext0"><b><span>3. </span></b></p> <p class="urteilstext0"><b><span>3.1 </span></b><span>Im angefochtenen Entscheid hielt der Gemeinderat zur SchutzobjektsqualitÃ¤t des streitbetroffenen Bauernhauses Assek.-Nr. 01 fest, die detaillierten AbklÃ¤rungen durch die architektonische Gutachterin der Gemeinde habe Folgendes ergeben: Im Inventar werde der ehemalige rÃ¼ckseitige Schweinestall als nicht ganz befriedigend bezeichnet. Dass es sich um ein gut gepflegtes, erhaltenswertes GebÃ¤ude mit schÃ¶nen Details handelt, entspreche nicht mehr der heutigen EinschÃ¤tzung. Ebenso seien am GebÃ¤ude keine Elemente von handwerklichem oder bautechnischem Wert erkennbar. Die vorhandene Bausubstanz mache einen schlechten Allgemeineindruck, insbesondere bezÃ¼glich des Dachstuhls. Ein Abbruchverbot kÃ¶nne materiell nicht ausreichend gestÃ¼tzt werden, sei auch nicht Ziel der Inventarisierung gewesen. Wichtig sei die Stellung im Ortsbild. Deshalb werde begrÃ¼sst, dass das Objekt ortsbildgerecht ersetzt und eine den heutigen BedÃ¼rfnissen entsprechende Nutzung ermÃ¶glicht werde. Ein Abbruch kÃ¶nne in Aussicht gestellt werden, wenn ein eigenstÃ¤ndiges, architektonisch anspruchsvolles Projekt fÃ¼r einen Ersatzbau vorgelegt werde, das der prominenten Lage an der I-Strasse gebÃ¼hrend Rechnung trage. In der Rekursvernehmlassung vom 7. April 2009 (act. 9/11) fÃ¼hrte der Beschwerdegegner ergÃ¤nzend aus, beim strittigen GebÃ¤ude handle es sich um einen GebÃ¤udetyp, der in dieser Region vielfach vorkomme und dessen Bausubstanz generell und die inneren Ausbauten im Speziellen keinen historischen Wert aufweisen. </span></p> <p class="urteilstext0"><span>Auch die Baurekurskommission verneinte in ihrem Rekursentscheid vom 16. Juli 2009 den Eigenwert des GebÃ¤udes. Es fÃ¤nden sich daran weder baukÃ¼nstlerisch besonders wertvolle Details noch vermÃ¶ge das GebÃ¤ude eine wirtschaftsgeschichtlich, soziale oder baukÃ¼nstlerisch bedeutungsvolle Epoche aussagekrÃ¤ftig zu dokumentieren. In der Gemeinde Hochfelden wÃ¼rden sich â wie sich schon aus der Inventarliste fÃ¼r Objekte mit Situationswert ergebe â mehrere BauernhÃ¤user aus derselben Entstehungszeit finden. Das Streitobjekt hebe sich nicht derart von den Ã¼brigen HÃ¤usern ab, dass eine Unterschutzstellung gerechtfertigt wÃ¤re. Von der Vorinstanz sei zu Recht auch ein nur geringer Situationswert des Objekts festgestellt worden. Das GebÃ¤ude liege weder an reprÃ¤sentativer Lage oder an einem Dorfplatz noch bilde es Auftakt einer Strasse. Auch vermÃ¶ge es nicht die konkrete Ã¶rtliche Situation in besonderer Weise zu prÃ¤gen. Die Bebauung entlang der I-Strasse sei heterogen; die heutige Ãberbauungsstruktur entlang der Strasse kÃ¶nne auch durch einen Ersatzbau sichergestellt werden. Nicht einzusehen sei zudem, inwiefern es sich bei den Liegenschaften entlang der I-Strasse um ein Ensemble handeln soll, seien doch die Nachbarliegenschaften I-Strasse 05 und 04 sowie M-Strasse 03 FachwerkhÃ¤user und die Liegenschaften I-Strasse 05 und M-Strasse 03 viel kleinmassstÃ¤blicher als die streitbetroffene Liegenschaft und zudem sei kein historischer Zusammenhang erkennbar. </span></p> <p class="urteilstext0"><b><span>3.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen halten in ihren Rechtsschriften zur Typologie des Bauernhauses I-Strasse 03 fest, es handle sich um einen traufstÃ¤ndigen, kleinbÃ¤uerlichen Mehrzweckbau mit Abfolge Wohnen/Stall/Tenn unter gemeinsamem Giebeldach sowie um einen zweigeschossigen Wohnteil mit Einzelfenstern, Wohnteil mit verputztem Fachwerkbau, Scheunenteil mit Bretterverschalung, zweiraumtiefen Grundriss, einen liegenden Dachstuhl, eine teilweise Unterkellerung mit Ã¤usseren Treppenabgang und einen Keller mit gewerblicher Nutzung. Diese Spezifikation sei in Hochfelden einzigartig. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1 </span></b><span>Ausser dem Inventar der kommunalen Natur- und Heimatschutzobjekte Hochfelden, Liste der Objekte mit Situationswert (act. 9/12.3), in welchem das streitige Objekt als "gut gepflegtes, erhaltenswertes<i> </i>Haus mit schÃ¶nen Details[;] RÃ¼ckseite mit ausgebautem ehemaligen Schweinestall nicht ganz befriedigend" charakterisiert wird, fanden sich in den von der Vorinstanz dem Verwaltungsgericht Ã¼bermittelten Gerichtsakten keine tatbestÃ¤ndlichen Erhebungen Ã¼ber dessen <i>Eigenwert</i>. Die Bedeutung des Bauernhauses I-Strasse 03 in geschichtlicher und/oder kultureller Hinsicht war</span> <span>â gerichtsaktenmÃ¤ssig â nicht belegt. Auch eine Bestandsaufnahme des Bauernhauses fehlte. Ob in der Gemeinde Hochfelden "mehrere" vergleichbare Objekte bestehen, war aufgrund dieser Akten nicht nachvollziehbar. Auch hinsichtlich des <i>Situationswertes</i> des Bauernhauses I-Strasse 03 fanden sich bei den Akten keine Unterlagen, welche es dem Verwaltungsgericht erlaubt hÃ¤tten, dessen Bedeutung einzustufen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund dieser unvollstÃ¤ndigen Sachverhaltsermittlung hat das Verwaltungsgericht von </span>J ein Gutachten eingeholt Ã¼ber die Frage, ob es sich beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in Hochfelden um einen wichtigen Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche handle oder es eine fÃ¼r das Ortsbild wesentlich mitprÃ¤gende Bedeutung habe.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>Der Experte kommt in seinem ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndeten Gutachten vom 15. Februar 2011 hinsichtlich des streitbezogenen GebÃ¤udes Assek.-Nr. 02, I-Strasse 03, zusammengefasst zum Schluss (Gutachten act. 24, S. 13 ff.), dass eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft fÃ¼r die Entstehung des Bauerndorfes Hochfelden bzw. fÃ¼r den Wiederaufbau auf der BrandstÃ¤tte von 1846 im Oberdorf von Hochfelden nicht nachweisbar sei. Eine architekturhistorische oder konstruktionsgeschichtliche wichtige Zeugenschaft kÃ¶nne wegen der zahlreichen Vergleichsbeispiele fÃ¼r das Jahr 1847 auf der BrandstÃ¤tte im Oberdorf selbst und in den Ã¼brigen Dorfteilen nicht belegt werden. Eine wichtige sozialgeschichtliche Zeugenschaft sei angesichts der grossen Zahl von zwischen 1847 und 1881 auf der einstigen BrandstÃ¤tte selbst entstandene Vergleichsbeispiele nicht zu belegen. Der Bestand an Ausstattung und wandschliessender Elemente (FensterflÃ¼gel und TÃ¼rflÃ¼gel) von 1847 dÃ¼rfte gemÃ¤ss Ã¤usserem Augenschein im Dorf Hochfelden noch mehrfach bei im kommunalen Inventar erfassten Objekten vorhanden sein und kÃ¶nne fÃ¼r sich allein keine wichtige kommunale Zeugenschaft aufgrund seiner Einzigartigkeit belegen. Das aktuelle Ã¤ussere Erscheinungsbild mit Putzfassade von 1930 stelle keinen wichtigen Zeugen einer neuen Weise der architektonischen Gestaltung im Dorf dar und in Bezug auf das Ortsbild von Hochfelden besitze die Liegenschaft I-Strasse 03 nur eine eingeschrÃ¤nkte Bedeutung fÃ¼r das Dorfbild des Oberdorfs. Der Situationswert beschrÃ¤nke sich auf die Blickrichtung von SÃ¼den, von der EinmÃ¼ndung der I-Strasse und der O-Gasse in die M-Strasse und sei daher als von eher niedriger bis mittlerer Bedeutung einzustufen. DarÃ¼ber hinaus besitze die I-Strasse 03 innerhalb des Dorfbildes an der I-Strasse selber keine herausgehobene Stellung. </span></p> <p class="Urteilstext"><b>4.3 </b><span>GemÃ¤ss § 7 VRG untersucht die VerwaltungsbehÃ¶rde den Sachverhalt von Amts wegen, unter anderem durch den Beizug von SachverstÃ¤ndigen (Abs. 1); das Ergebnis der Untersuchung wÃ¼rdigt die VerwaltungsbehÃ¶rde frei (Abs. 4). Dieser Grundsatz der freien WÃ¼rdigung des Untersuchungsergebnisses gilt indessen insofern nur eingeschrÃ¤nkt, als Gutachten nur daraufhin geprÃ¼ft werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollstÃ¤ndig, klar sowie gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die sachverstÃ¤ndige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 78).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndete und dokumentierte Gutachten des Experten J Ã¼berzeugt. Die Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrerinnen zum Gutachten (act. 33) sind einleitend rein formaler Natur, das heisst betreffen den Aufbau des Gutachtens und beinhalten den Einwand, das Gutachten hÃ¤ufe Unterlagenmaterial an, statt sich auf das Wesentliche zu konzentrieren. Solche RÃ¼gen sind von vornherein nicht geeignet, die SchlÃ¼sse des Gutachtens in Zweifel zu ziehen. Sodann bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrerinnen, dass das Gutachten auf fehlende EintrÃ¤ge in Ã¼berkommunalen oder nationalen Inventaren verweise, was vorliegend irrelevant sei, da nie behauptet worden sei, es handle sich um ein Schutzobjekt von Ã¼berkommunaler, regionaler oder gar nationaler Bedeutung. Derartige Verweise gehÃ¶ren indessen zu einer fachkundigen Erarbeitung der geltenden (Rechts-)Grundlagen und sind keineswegs verfehlt. Der Gutachter hat aus diesen Verweisen auch keine falschen SchlÃ¼sse gezogen, insbesondere hieraus kein Argument <i>gegen</i> die SchutzwÃ¼rdigkeit abgeleitet. Gleiches gilt fÃ¼r die Feststellung des Experten, dass das GebÃ¤ude I-Strasse 03 nicht in der dreibÃ¤ndigen Publikation "Die BauernhÃ¤user des Kantons ZÃ¼rich" enthalten sei. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bemÃ¤ngeln weiter, der Experte habe die Aussagen des Inventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) und des kommunalen Inventars von Hochfelden falsch gewichtet. Kunst- oder architekturhistorisch wertvolle DenkmÃ¤ler wÃ¼rden im ISOS nur ausgezeichnet, wenn sie im Quartier einen besonderen Stellenwert haben. Ferner werde der historischen Zeugenschaft der einzelnen Objekte im ISOS verstÃ¤ndlicherweise kaum Rechnung getragen, denn es gehe um Ortsbildschutz. Von Bedeutung sei nur, dass sich das GebÃ¤ude I-Strasse 03 im Gebiet 1 des ISOS-Planes von Hochfelden befinde, fÃ¼r das das Erhaltungsziel A festgelegt worden sei, das heisst Erhaltung der Substanz/Integrale Erhaltung aller Bauten, Anlageteile und FreirÃ¤ume und Beseitigung stÃ¶render Eingriffe. Auch dieser allgemeine Einwand vermag das Gutachten nicht infrage zu stellen, welches die Bedeutung des Streitobjekts als Einzelobjekt und als Teil des Ortsbildes eingehend untersucht hat. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen weiter geltend, die Angaben des Gutachters zum kommunalen Inventar weckten vÃ¶llig falsche Vorstellungen Ã¼ber Art, Umfang und QualitÃ¤t des DenkmÃ¤lerbestands. Es kÃ¶nne keine Rede davon sein, dass das Inventar 80 bis 90 % der seit 1881 bestehenden Bausubstanz im Dorf Hochfelden umfasse, wie das Gutachten (auf S. 10) ausfÃ¼hre. Aus den AusfÃ¼hrungen auf S. 39 des Gutachtens ergibt sich aber, wie die â an sich zu Recht als ungenau gerÃ¼gte â Formulierung von S. 10 zu verstehen ist: denn dort wird darauf hingewiesen, dass im kommunalen Inventar von 1997 etwa 80 bis 90 % aller gemÃ¤ss GebÃ¤udeversicherung vor 1881 im Dorf Hochfelden erstellten Bauten erfasst wurden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Schliesslich erhebt die BeschwerdefÃ¼hrerin unter dem Titel "Kritik an der Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit" verschiedene EinwÃ¤nde, welche letztlich einfach die Zeugeneigenschaft des Streitobjekts anders als der gerichtlich bestellte Gutachter gewichten. Dadurch werden die Feststellungen des Experten nicht erschÃ¼ttert. Das Gutachten beruht </span><span>auf zutreffender Rechtsgrundlage, ist vollstÃ¤ndig, klar sowie gehÃ¶rig begrÃ¼ndet. Es besteht kein Grund, nicht auf dieses abzustellen und eine Oberexpertise anzuordnen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.4 </span></b><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass entsprechend dem Gutachten dem GebÃ¤ude I-Strasse 03 keine <i>wichtige </i>siedlungsgeschichtliche, architekturhistorische, konstruktionsgeschichtliche oder sozialgeschichtliche Zeugenschaft zukommt. Hinsichtlich des Situationswertes misst der Experte dem Streitobjekt eine "eingeschrÃ¤nkte Bedeutung fÃ¼r das Ortsbild des Oberdorfes" zu, mithin keine <i>wesentliche </i>MitprÃ¤gung des Ortsbildes, was gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG Voraussetzung wÃ¤re, um das Vorliegen eines Schutzobjekts zu bejahen. Der Gemeinderat Hochfelden hat nicht rechtsverletzend gehandelt, als er das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01, I-Strasse 03, aus dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte von kommunaler Bedeutung entliess. Die Beschwerde ist abzuweisen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG in Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrerinnen aufzuerlegen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Von diesem Grundsatz ist indessen hinsichtlich der Kosten des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens teilweise abzuweichen. Das Gutachten wurde notwendig, weil die von der Gemeinde vorgenommenen Sachverhaltsermittlungen ungenÃ¼gend waren (vgl. vorn E. 4.1). Da die entsprechenden AbklÃ¤rungen Aufgabe der Gemeinde sind, sind auch ihr in Anwendung von § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG die damit entstandenen Kosten unabhÃ¤ngig vom Verfahrensausgang aufzuerlegen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 5; vgl. auch BRKE in BEZ 1998 Nr. 25). Allerdings geht der Aufwand zur Erstellung eines Gutachtens im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Ã¼ber die AbklÃ¤rungen hinaus, die im Rahmen des kommunalen Verfahrens hÃ¤tten vorgenommen werden mÃ¼ssen. Es rechtfertigt sich deshalb, die Kosten des Gutachtens zu einem Drittel der Gemeinde und zu zwei Dritteln den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerinnen aufzuerlegen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind sodann als Unterliegende zu verpflichten, den Mitbeteiligten fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine solche von insgesamt Fr. 1'200.-. Hingegen steht der Beschwerdegegnerin keine ParteientschÃ¤digung zu, da die Beantwortung der Beschwerde zu ihren angestammten amtlichen Aufgaben gehÃ¶rt und hier keinen ungewÃ¶hnlichen Aufwand verursachte (</span>KÃ¶lz/ Bosshart/ RÃ¶hl, § 17 N. 19)</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 31'074.35 Gutachten,<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 34'284.35 Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 31'074.35 werden je zu einem Drittel den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 und 2 und dem Beschwerdegegner auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Ã¼brigen Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrerinnen auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen werden solidarisch verpflichtet, den Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 600.-, total Fr. 1'200.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>