<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00723</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224282&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00723</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.08.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Die Vorinstanz verneinte die in einem früheren, bereits in Rechtskraft erwachsenen Quartierplan festgestellte Notwendigkeit zur separaten Erschliessung des bislang unüberbauten und deutlich niedriger gelegenen Teils des Grundstücks der Beschwerdeführerin zu Unrecht. Indem sie die mit dem streitgegenständlichen Quartierplan nunmehr zu realisierende Erschliessung dieses Grundstückteils über ein Nachbargrundstück zugunsten einer rein grundstücksinternen Erschliessung über den bereits erschlossenen, deutlich höher gelegenen nördlichen Grundstücksteil verwarf, griff die Vorinstanz in unzulässiger Weise in das planerische Ermessen des Beschwerdegegners 1 ein. Dies umso mehr, als die von der Vorinstanz angedachte, unter Umständen nur mittels Autolift realisierbare grundstücksinterne Erschliessung des bislang unüberbauten südlichen Grundstückteils in Anbetracht der topographischen Verhältnisse und des ungleich grösseren baulichen Potenzials als geradezu unzweckmässig erscheint. Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANBEDÃRFTIGKEIT">QUARTIERPLANBEDÃRFTIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 155 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=67399" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00723</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. August 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Serafin Ritscher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA Dr. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat StÃ¤fa, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA Dr. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stiftung E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA Dr. L, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 24. August 2021 setzte der Gemeinderat StÃ¤fa den Quartierplan M fest. Die Baudirektion genehmigte die Festsetzung am 13. Dezember 2021.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><br/> Dagegen erhoben je eigenstÃ¤ndig und mit verschiedenartigen AntrÃ¤gen die vier Quartierplangenossen A, Stiftung E, G und C Rekurs an das Baurekursgericht.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht fÃ¼hrte am 29. August 2022 einen Abteilungsaugenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2022 vereinigte es die vier Rekursverfahren, trat auf den von A erhobenen Rekurs nicht ein und hiess unter anderem den von C erhobenen Rekurs teilweise gut. Dementsprechend hob es den Beschluss des Gemeinderats StÃ¤fa vom 24. August 2021 und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 13. Dezember 2021 unter anderem insoweit auf, als damit die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 (im Alleineigentum von A) und die damit zusammenhÃ¤ngenden Festsetzungen gemÃ¤ss Plan "Neuer Bestand 1:500" festgesetzt bzw. genehmigt wurden; unter RÃ¼ckweisung der Sache zur Neubeurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen und zur neuen Festsetzung an den Gemeinderat StÃ¤fa. Im Ãbrigen wies es den von C erhobenen Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><br/> A erhob am 28. November 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als damit die im Quartierplan M vorgesehene verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung ihres GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 aufgehoben wurde, und die Sache sei zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts insoweit aufzuheben, als angeordnet wurde, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit der ganzen FlÃ¤che in den Kostenverteiler einzubeziehen und mit einer Kostenpflicht von 50 % zu belasten; das ganze GrundstÃ¼ck sei stattdessen ohne jegliche Kostenpflichten vollstÃ¤ndig aus dem Quartierplan bzw. dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Ferner verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 21. Dezember 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 12. Januar 2023 die Gutheissung der Beschwerde in Bezug auf deren Hauptrechtsbegehren. C reichte am 23. Januar 2023 eine Beschwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung des Hauptrechtsbegehrens der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A hielt mit Replik vom 20. Februar 2023 an ihren AntrÃ¤gen fest. Der Gemeinderat StÃ¤fa Ã¤usserte sich nicht.</p> <p class="Urteilstext">Von den weiteren vor der Vorinstanz involvierten, in das Beschwerdeverfahren als Mitbeteiligte aufgenommenen Quartierplangenossen erklÃ¤rten K mit Eingabe vom 6. Dezember 2022 ausdrÃ¼cklich, alle weiteren stillschweigend ihren Verzicht auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden, einen Quartierplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist AlleineigentÃ¼merin der im Quartierplangebiet befindlichen Parzelle Kat.-Nr. 01, welche das Baurekursgericht in Gutheissung des vom Mitbeteiligten 1 erhobenen Rekurses als zufolge hinreichender Erschliessung (gar) nicht quartierplanbedÃ¼rftig erachtet hat, wogegen die BeschwerdefÃ¼hrerin als Rekursgegnerin in jenem Verfahren opponierte. Als insoweit vor der Vorinstanz unterlegene Adressatin des Rekursentscheids und AlleineigentÃ¼merin des besagten GrundstÃ¼cks ist die BeschwerdefÃ¼hrerin beschwerdelegitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Vorliegend zu beurteilen sind Anordnungen des Quartierplanrechts (vgl. §§ 123 ff. PBG). Nach Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der kommunalen PlanungsbehÃ¶rde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101) zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 85 N. 11; vgl. auch BGr, 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2). Dies gilt auch fÃ¼r den Quartierplan â ein Instrument der Sondernutzungsplanung â, der im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermÃ¶glicht und die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen enthÃ¤lt (§ 123 Abs. 1 PBG). Beim von der QuartierplanbehÃ¶rde der zustÃ¤ndigen Gemeinde oder Stadt aufgestellten Quartierplan haben die Beteiligten das Recht, AntrÃ¤ge und Einwendungen vorzubringen; die weiteren Verfahrensschritte hÃ¤ngen jedoch nicht von MehrheitsbeschlÃ¼ssen der Beteiligten ab. Die BeschlÃ¼sse fasst vielmehr die QuartierplanbehÃ¶rde, welche die Interessen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer abzuwÃ¤gen, mÃ¶glichst auszugleichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang zu bringen hat (VGr, 9. Dezember 2021, VB.2021.00280, E. 3.1; 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.2; 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2; 15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Bei kommunalen NutzungsplÃ¤nen â so auch QuartierplÃ¤nen â Ã¼berprÃ¼ft das Baurekursgericht alle MÃ¤ngel, insbesondere auch die ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit der planerischen Anordnungen (§ 20 Abs. 1 VRG, insbesondere § 20 Abs. 1 lit. c VRG). Folglich kommt ihm von Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33 Abs. 1 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) Nachachtung verschafft wird, der eine volle ÃberprÃ¼fung von NutzungsplÃ¤nen durch mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Eine derartige ÃberprÃ¼fung schliesst nicht aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz ZurÃ¼ckhaltung auferlegt, soweit Ã¼ber die ZweckmÃ¤ssigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3 RPG). GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf die RechtsmittelbehÃ¶rde damit nicht unter mehreren verfÃ¼gbaren und angemessenen LÃ¶sungen wÃ¤hlen bzw. eine zweckmÃ¤ssige WÃ¼rdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde, so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren (BGr, 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015, 1C_130/2014, E. 2.2). Mitunter kommt den Gemeinden im Quartierplanrecht grundsÃ¤tzlich Planungsautonomie zu. Bei der ÃberprÃ¼fung des kommunalen Planungsentscheids durch das Baurekursgericht muss insbesondere berÃ¼cksichtigt werden, dass der erstinstanzlichen BehÃ¶rde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen kÃ¶nnen. Das Baurekursgericht darf von der gewÃ¤hlten LÃ¶sung nur abweichen, wenn sich die kommunale BehÃ¶rde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen hat leiten lassen oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Im Beschwerdeverfahren Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht als zweite Rechtsmittelinstanz Rekursentscheide nur auf Rechtsverletzungen, einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung, hin. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG; VGr, 9. Dezember 2021, VB.2021.00280, E. 3).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplanverfahren M wurde vom Beschwerdegegner 1 im Jahr 2012 eingeleitet. Ziel ist die Sicherstellung einer genÃ¼genden Erschliessung aller GrundstÃ¼cke im weitgehend Ã¼berbauten Quartierplanperimeter. Dieser wird im SÃ¼den durch die N-Strasse, im Osten durch die O-Strasse, im Westen durch die P-Gasse und im Norden durch das Areal Q begrenzt. Die erste GrundeigentÃ¼merversammlung fand am 16. November 2016 statt; die zweite am 3. Oktober 2018. Die erstmalige Festsetzung des Quartierplans M durch den Beschwerdegegner 1 datiert vom 11. Februar 2020. Mit Schreiben der Beschwerdegegnerin 2 vom 9. Oktober 2020 wurde das Genehmigungsverfahren einstweilen sistiert; gemÃ¤ss Entscheiden der Vorinstanz vom Juli 2020 gelangt fÃ¼r den Quartierplan M die wÃ¤hrend laufendem Quartierplanverfahren am 1. Juni 2020 in Kraft getretene Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV; LS 700.4) zur Anwendung. Basierend auf deren Bestimmungen wurde der zweite, hier streitbetroffene Quartierplanentwurf festgesetzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Quartierplangebiet weist eine FlÃ¤che von 71'367 m<sup>2</sup> auf und umfasst sowohl Ã¼berbaute als auch unbebaute FlÃ¤chen, wobei es sich bei Letzteren um RebhÃ¤nge, Wiesen oder SchrebergÃ¤rten handelt. Das Quartierplangebiet ist massgeblich geprÃ¤gt durch seine Topografie. Der S-Bach fliesst durch den Perimeter. Besonders im oberen und unteren Teil des Perimeters ist das GelÃ¤nde stark geneigt. Im oberen Teil des Perimeters liegt das hier streitbetroffene, 8'105 m<sup>2</sup> grosse GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der BeschwerdefÃ¼hrerin. In dessen nÃ¶rdlichem, 3'220 m<sup>2</sup> grossen und in der Wohnzone W 2/1.4 gelegenen Bereich, dem im technischen Bericht zum Quartierplan M ein Potenzial von acht Wohneinheiten zugemessen wird und der direkt ab der westlich angrenzenden P-Gasse erschlossen werden kann, befindet sich heute das Wohnhaus Vers.-Nr. 02 an der P-Gasse 06. Das GelÃ¤nde rund um dieses Wohnhaus gestaltet sich eben bzw. kÃ¼nstlich terrassiert. Hinter dieser Ebene um das Wohnhaus Vers.-Nr. 02 fÃ¤llt das GrundstÃ¼ck in Richtung SÃ¼den auf einer LÃ¤nge von rund 20 m eher steil und auf weiteren 70 m leicht ab. Der sÃ¼dliche, 4'830 m<sup>2</sup> grosse, gÃ¤nzlich unbebaute und in der Wohnzone W 2/1.9 gelegene Teil des GrundstÃ¼cks stellt gemÃ¤ss dem technischen Bericht eine BaulÃ¼cke mit einem Potenzial von etwa 16 Wohneinheiten dar. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Etwa ein Drittel des Quartierplans M â worunter das hier streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 â ist auch Bestandteil des am 10. MÃ¤rz 2000 von der Rekursgegnerin 2 genehmigten Teilquartierplans "P-Gasse". Der Teilquartierplan P-Gasse sah die Erschliessung des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 via die R-Strasse von SÃ¼den her Ã¼ber den Dorfbach als bestmÃ¶gliche Erschliessungsvariante vor (nachfolgend: Erschliessungsvariante 2). In der Folge konnte der Mitbeteiligte 1, EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, den nach damaligem Planungsstand nicht mehr benÃ¶tigten Ã¶stlichen Teil einer oberhalb seiner Parzelle etwa zur Mitte des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 hin verlaufenden Zufahrtsstrasse im Jahr 2002 kÃ¤uflich erwerben und sein GrundstÃ¼ck dergestalt hangseits um die FlÃ¤che dieses ehemaligen Ã¶stlichen Teils jener Zufahrtsstrasse erweitern. Ausparzelliert verblieb damals nur der westliche Teil der Zufahrtsstrasse (Kat.-Nr. 04). Im Jahr 2016 wurde die Erschliessungsvariante 2 indes aus gewÃ¤sserschutzrechtlichen GrÃ¼nden als nicht lÃ¤nger zulÃ¤ssig erachtet. Als neu bestmÃ¶gliche unter insgesamt fÃ¼nf geprÃ¼ften Erschliessungsvarianten betreffend den sÃ¼dlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 eruierte der Beschwerdegegner 1 nunmehr die Erschliessungsvariante 3. Dabei handelt es sich um die Erschliessung mittels der bereits bis zum Jahr 2002 ausparzellierten Zufahrtsstrasse, deren Ã¶stlicher Teil wie erwÃ¤hnt zwischenzeitlich an den Mitbeteiligten 1 verkauft und mit dessen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 verbunden worden war. Der Quartierplan M sieht daher vor, dass der Mitbeteiligte 1 die fÃ¼r die VerlÃ¤ngerung der Zufahrtsstrasse nunmehr (wieder) benÃ¶tigte Ã¶stliche FlÃ¤che seines GrundstÃ¼cks im Umfang eines Streifens von 101 m<sup>2</sup> an die BeschwerdefÃ¼hrerin abtritt (neu zu schaffende Strassenparzelle Kat.-Nr. 05 im Alleineigentum der BeschwerdefÃ¼hrerin) und von dieser hierfÃ¼r mit Fr. 750.- pro m<sup>2 </sup>entschÃ¤digt wird<a id="_Hlk168320765">.</a></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Mitbeteiligte 1 wehrte sich vor der Vorinstanz gegen die Erschliessungsvariante 3 mittels des Rechtsbegehrens, wonach "fÃ¼r den Fall, dass mit Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 tatsÃ¤chlich ein Erschliessungsdefizit bestehen sollte", dieses GrundstÃ¼ck nicht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des Mitbeteiligten 1, sondern anderweitig, namentlich direkt von der P-Gasse oder von der R-Strasse her, zu erschliessen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz kam zusammengefasst zum Schluss, der Mitbeteiligte 1 habe damit auch vorgebracht, dass er das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 als verkehrsmÃ¤ssig bereits vollstÃ¤ndig erschlossen erachte. Nach Massgabe zumindest sinngemÃ¤sser Ãusserungen des damals noch nicht rechtsanwaltlich vertretenen Mitbeteiligten 1 innert der Auflagefrist des zweiten Quartierplanentwurfs sei die RÃ¼ge der bereits vollstÃ¤ndigen Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 Ã¼berdies auch rechtzeitig im Sinne von § 155 PBG erfolgt.</p> <p class="Erwgung2">Die vom Mitbeteiligten 1 vorgebrachte RÃ¼ge sei sodann zutreffend. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei derart gross, dass zahlreiche grundstÃ¼cksinterne Erschliessungsvarianten in Betracht gezogen werden kÃ¶nnten, um auch den sÃ¼dlichen Teil des GrundstÃ¼cks rechtsgenÃ¼gend zu erschliessen. Denkbar sei ein Ausbau der bestehenden Zufahrt westlich des Wohnhauses Vers.-Nr. 02, allenfalls mit Autolift zur Ãberwindung des GefÃ¤lles zum sÃ¼dlichen Teil des GrundstÃ¼cks hin. MÃ¶glich sei auch die Realisierung der (weiteren) Variante 3.1 (westseitige Zufahrt von der P-Gasse direkt auf den nÃ¶rdlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01) sowie schliesslich eine Kombination aus den Varianten 3 und 3.1. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 stosse jedenfalls auf einer beachtlichen LÃ¤nge an die P-Gasse an und eine Zufahrt ab der P-Gasse zum sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksteil sei technisch umsetzbar. Mit anderen Worten betreffe das Erschliessungsdefizit in verkehrsmÃ¤ssiger Hinsicht allein die grundstÃ¼cksinterne Erschliessung und nicht die Feinerschliessung. Nur letztere sei allerdings Gegenstand des Quartierplanverfahrens. Dementsprechend sei die Verkehrserschliessung des sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteils von Kat.-Nr. 01 nicht durch den vorliegenden Quartierplan zu regeln. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GestÃ¼tzt auf diese ErwÃ¤gungen hob die Vorinstanz wie erwÃ¤hnt die erstinstanzlichen Entscheide unter anderem insoweit auf, als mit diesen die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 (im Quartierplanverfahren) festgesetzt bzw. genehmigt wurde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz Ã¼berzeugen nicht. Die Vorinstanz lÃ¤sst zunÃ¤chst ausser Acht, dass die quartierplanrechtliche Erschliessungs<i>bedÃ¼rftigkeit</i> des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 mit dem am 10. MÃ¤rz 2000 von der Beschwerdegegnerin 2 genehmigten Teilquartierplan P-Gasse rechtskrÃ¤ftig festgestellt wurde. Angepasst wurde mit dem Quartierplan M nach Massgabe der zwischenzeitlich verÃ¤nderten gewÃ¤sserschutzrechtlichen Rahmenbedingungen nur die <i>Art</i> der Erschliessung (neu Variante 3 anstelle der als nicht mehr realisierbar erachteten Variante 2 Ã¼ber den S-Bach von SÃ¼den her). Die restlichen Festlegungen des Teilquartierplans P-Gasse â und damit auch die quartierplanrechtliche ErschliessungsbedÃ¼rftigkeit des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 respektive ganz allgemein dessen Beizug in den Quartierplanperimeter â blieben ausdrÃ¼cklich unangetastet. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das Quartierplanverfahren schafft <i>gut</i> Ã¼berbaubare Parzellen (Peter Wiederkehr, Das zÃ¼rcherische Quartierplanrecht, ZÃ¼rich 1972, S. 14). Mit der Anlage von Grob- und Feinerschliessungsstrassen ist die ZugÃ¤nglichkeit nicht allein zu den GrundstÃ¼cken, sondern auch zu den zugehÃ¶rigen Bauten und Anlagen in der Regel durchaus gewÃ¤hrleistet (Peter Engeler, Die Erschliessung von BaugrundstÃ¼cken nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1976, S. 54). Das am Hang liegende und bislang erst im Norden mit einem GebÃ¤ude Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 erstreckt sich Ã¼ber eine Tiefe von Ã¼ber 100 m und fÃ¤llt nach SÃ¼den wie erwÃ¤hnt (E. 3.2) deutlich ab (vgl. auch www.gis.zh.ch ˃ Karte "Digitale HÃ¶henmodelle 2021/22 ZH"). Es gilt gemÃ¤ss der im Sinne von Art. 31 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) erstellten Ãbersicht des Beschwerdegegners 1 als nicht vollstÃ¤ndig erschlossen und (noch) nicht baureif (www.gis.zh.ch ˃ Karte "Ãberbauungs- und Erschliessungsstand"). Mit der hier streitbetroffenen Quartierplanung soll eine rechtsgenÃ¼gende Feinerschliessung unter anderem des sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 erreicht werden. Darin liegt eines der Hauptziele des Quartierplanverfahrens gemÃ¤ss dem Einleitungsbeschluss des Beschwerdegegners 1 vom 12. Juni 2012. Der Einbezug des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in den Quartierplanperimeter zwecks Feinerschliessung ist namentlich aufgrund der GrÃ¶sse und der Topografie des GrundstÃ¼cks mit der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 in deren Rekursantwort nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Dass nach Auffassung der Vorinstanz eine rein grundstÃ¼cksinterne Erschliessung ausserhalb des Quartierplanverfahrens mÃ¶glich sein soll, Ã¤ndert hieran nichts. Damit wird nicht dargetan, weshalb die anderslautende Auffassung des Beschwerdegegners 1 nicht vertretbar sein sollte. Dies gilt umso mehr, als die von der Vorinstanz angedachte, rein grundstÃ¼cksinterne Erschliessung mittels einer Autolift-LÃ¶sung angesichts eines Erschliessungspotenzials von 16 Wohneinheiten nachgerade unzweckmÃ¤ssig erscheint. Ein Autolift mag eine LÃ¶sung fÃ¼r die Fahrzeugparkierung bei einigen wenigen Wohneinheiten darstellen, etwa betreffend die Tiefgarage eines via einer direkt angrenzenden Strasse zugÃ¤nglichen Mehrfamilienhauses. Die notwendige Erschliessung umfasst vorliegend jedoch auch die nicht mittels eines Autolifts zu bewerkstelligende ZugÃ¤nglichkeit des gesamten sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 fÃ¼r Baustellenverkehr, Feuerwehr, SanitÃ¤t, Lieferservice, Verkehr fÃ¼r Wartung und Unterhalt von GebÃ¤uden usw. Die weiteren von der Vorinstanz in Betracht gezogenen Varianten lassen sich sodann nicht ohne die Zustimmung von Drittbeteiligten verwirklichen, worauf die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht hinweist. Die Variante 3.1 wÃ¤re ebenso wie eine Kombination der Varianten 3 und 3.1 auf eine weitreichende Ãnderung und Ausdehnung der auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 lastenden Grunddienstbarkeit angewiesen. Diese stammt aus dem Jahr 1961 und beinhaltet derzeit nur ein Fuss- und Fahrwegrecht fÃ¼r landwirtschaftliche Bewerbung; sodann beschlÃ¤gt sie nur einen kleinen Teilbereich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04. Durch Nichterteilung der entsprechenden Zustimmung vermÃ¶chten die Dienstbarkeitsbelasteten jedwelche direkte Erschliessung ab der P-Gasse in diesem Bereich ohne Weiteres zu verhindern. Die Schaffung von neuen Servituten â allenfalls auch gegen den Willen einzelner Beteiligter respektive bisheriger GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mer â ist nur im Quartierplanverfahren mÃ¶glich (vgl. Wiederkehr, S. 48 f.). Eine quartierplanrechtliche Regelung der Erschliessung des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 ist weiterhin uneingeschrÃ¤nkt einleuchtend.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Indem die Vorinstanz die Erschliessungsvariante 3 respektive die von ihr angedachten drei Erschliessungsvarianten mit den Eingriffen in das Eigentum des Mitbeteiligten 1 abwÃ¤gt, und dergestalt zum Schluss kommt, es bestÃ¼nden hinreichende grundstÃ¼cksinterne Erschliessungsvarianten, vermischt sie schliesslich in sachfremder Weise die Frage der ErschliessungsbedÃ¼rftigkeit des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 mit der Frage der quartierplanrechtlich zu bewerkstelligenden Ausgleichsmassnahmen zugunsten des Mitbeteiligten 1 im Falle der Verwirklichung der Erschliessungsvariante 3. Erstere Frage ist indes sachlogisch von zweiterer zu trennen. Mit anderen Worten kann der zu bewerkstelligenden Erschliessung des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 ihre QuartierplanbedÃ¼rftigkeit nicht deswegen abgesprochen werden, weil sie allenfalls auch mit einem hÃ¶heren Geldausgleich (oder allenfalls auch einem anderen Ausgleich, etwa einem FlÃ¤chenausgleich) fÃ¼r den â im Falle der Verwirklichung der Variante 3 â Einwurf von 101 m<sup>2 </sup>GrundstÃ¼cksflÃ¤che einhergehen kÃ¶nnte als die derzeit geplanten Fr. 750.- pro m<sup>2</sup>. Diese Fragen sind indes ebenso wenig Streitgegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens wie die von der Vorinstanz zufolge Verneinung der ErschliessungsbedÃ¼rftigkeit des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 bislang noch nicht geprÃ¼ften RÃ¼gen des Mitbeteiligten 1 betreffend die <i>Art</i> der quartierplanrechtlichen Erschliessung (Variantenentscheid; Eventualrechtsbegehren fÃ¼r den Fall, dass die Vorinstanz zum Schluss kommen sollte, dass die Erschliessungsvariante 3 nicht zu beanstanden ist). DiesbezÃ¼gliche Anweisungen der Beschwerdeinstanz an die Vorinstanz wÃ¤ren verfrÃ¼ht und fallen daher ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><br/> Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung2">Dispositivziffer II Absatz 2 des Entscheids der Vorinstanz ist insoweit aufzuheben, als damit in teilweiser Gutheissung des Rekurses des Mitbeteiligten 1 die im Quartierplan M vorgesehene verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 aufgehoben worden ist. Die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinn der vorstehenden ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung2">Bemerkungsweise ist festzuhalten, dass (Eventual-)Rechtsbegehren aus der Rekursschrift der BeschwerdefÃ¼hrerin vom 2. Februar 2022 dabei nicht mehr zu prÃ¼fen sein werden, nachdem die BeschwerdefÃ¼hrerin das vollstÃ¤ndige Nichteintreten auf den von ihr selbst erhobenen Rekurs (Dispositivziffer II Absatz 1 des Entscheids der Vorinstanz) zwar in der Beschwerdeschrift kurz angesprochen, jedoch in ihren Rechtsbegehren nicht etwa die Aufhebung desselben beantragt hat. Das vorinstanzliche Nichteintreten auf den von der BeschwerdefÃ¼hrerin daselbst erhobenen Rekurs war deshalb im vorliegenden Beschwerdeverfahren auch nicht Streitgegenstand; es ist in Rechtskraft erwachsen.</p> <p class="Erwgung1">Der Klarheit halber aufzuheben ist Ã¼berdies die RÃ¼ckweisung der Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne <i>ihrer</i> ErwÃ¤gungen und zur neuen Festsetzung an den Beschwerdegegner 1 (Dispositivziffer II Absatz 3 des Entscheids der Vorinstanz), soweit sich die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen â in Bezug auf die quartierplanrechtliche ErschliessungsbedÃ¼rftigkeit des sÃ¼dlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 â nach dem vorstehend AusgefÃ¼hrten als unzutreffend erwiesen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Kann <span>eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Person mit Blick auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Der Entscheidinstanz steht bei der Verteilung der Verfahrenskosten ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 13 N. 41 und 51 f.). Vorliegend rechtfertigt es sich mit Blick auf die quartierplanrechtliche Spezialkonstellation, die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem vollstÃ¤ndig unterliegenden Mitbeteiligten 1 allein aufzuerlegen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b><span>Die Gerichtskosten des Rekursverfahrens (Dispositivziffer III des Entscheids der Vorinstanz) sind wie folgt neu aufzuerlegen: </span></p> <p class="Erwgung2"><span> ­â zu 8/27 dem Beschwerdegegner 1</span></p> <p class="Urteilstext"> â zu 4/27 der Beschwerdegegnerin 2</p> <p class="Urteilstext"> â zu 1/9 der BeschwerdefÃ¼hrerin (unverÃ¤ndert)</p> <p class="Urteilstext"> â zu 1/6 der Mitbeteiligten 2 (unverÃ¤ndert)</p> <p class="Urteilstext"> â zu 1/6 dem Mitbeteiligten 3 (unverÃ¤ndert)</p> <p class="Urteilstext"> â zu 1/9 dem Mitbeteiligten 1.</p> <p class="Urteilstext"><span>Dispositivziffer IV Absatz 1 des Entscheids der Vorinstanz ist aufzuheben. Der Mitbeteiligte 1 ist vielmehr zu einer ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren insgesamt zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b><br/> <span>Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim vorliegenden RÃ¼ckweisungsentscheid um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) handelt, der nur unter den darin erwÃ¤hnten einschrÃ¤nkenden Voraussetzungen angefochten werden kann.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> a) Dispositivziffer II Absatz 2 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Oktober 2022 wird insoweit aufgehoben, als damit in teilweiser Gutheissung des Rekurses des Mitbeteiligten 1 die im Quartierplan M vorgesehene verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 aufgehoben worden ist. Die Sache wird zur Neubeurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span> b) Dispositivziffer II Absatz 3 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Oktober 2022 wird im Sinn der ErwÃ¤gungen aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> c) In AbÃ¤nderung von Dispositivziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Oktober 2022 werden die Kosten des Rekursverfahrens â unter Beibehaltung der der BeschwerdefÃ¼hrerin, der Mitbeteiligten 2 und dem Mitbeteiligten 3 auferlegten Anteile â zu 8/27 dem Beschwerdegegner 1, zu 4/27 der Beschwerdegegnerin 2 und zu 1/9 dem Mitbeteiligten 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> d) Dispositivziffer IV Absatz 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Oktober 2022 wird aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 445.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'945.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Mitbeteiligten 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Mitbeteiligte 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der ErwÃ¤gung 8 Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die Mitbeteiligten; <br/> c) das Baurekursgericht;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE). </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>