<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00380</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215968&amp;W10_KEY=13013514&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00380</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.01.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung und Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Denkmalschutz; Unterschutzstellung; Inventarentlassung; Neubauprojekt. Legitimation der beschwerdeführenden Nachbarn (E. 1). Keine Koordinationspflicht zwischen der Unterschutzstellung des Wohn- und Wäschehauses und der Inventarentlassung von Gärtnerhaus und Verbindungsgang sowie dem geplanten Neubauprojekt (E. 3). Das von der Gemeinde in Auftrag gegebene Gutachten über die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft gelangte zum Schluss, dass das um 1780 und 1820 errichtete Wohn- und Wäschehaus klar schutzwürdig sei, hingegen nicht das 1918 erstellte Gärtnerhaus mit dem Verbindungsgang. Die denkmalschützerische Wirkung von Park und Wohnhaus könnten durch die Entfernung des Verbindungsgangs sogar verbessert werden. Diese Einschätzung bestätigte sich anlässlich des baurekursgerichtlich durchgeführten Augenscheins. Sie erweist sich als vollständig, klar, gehörig begründet und ist widerspruchsfrei, weswegen die Inventarentlassung von Gärtnerhaus und Verbindungsgang zu Recht erfolgte (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GÃRTNERHAUS">GÃRTNERHAUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARTEILENTLASSUNG">INVENTARTEILENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATION">KOORDINATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATIONSPFLICHT">KOORDINATIONSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBINDUNGSGANG">VERBINDUNGSGANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNHAUS">WOHNHAUS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 216 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25a RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I lit. b VRG</span><br/><span class="gerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=28995" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00380</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Januar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Basil Cupa. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. Erbengemeinschaft A,<b> </b>bestehend aus: </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Zollikon, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>H, vertreten durch RA I,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung und Inventarentlassung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 24. September 2014 entschied der Gemeinderat Zollikon betreffend die Liegenschaft an der J-Strasse 06 in Zollikon, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, das Haupthaus (Vers.-Nr. 02) sowie das Waschhaus (Vers.-Nr. 02, ohne K-Strasse 05) mitsamt ihrer Umgebung unter Schutz zu stellen. Zugleich beschloss er, der Garten sei mit Ausnahme fÃ¼r den Neubau eines Zweifamilienhauses freizuhalten und entliess sowohl das GÃ¤rtnerhaus an der K-Strasse 05 als auch den Verbindungsgang zwischen diesem und dem Haupthaus aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ein hiergegen erhobenes Rechtsmittel wies das Baurekursgericht nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Entscheid vom 19. Mai 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben die Nachbarn D, E sowie die Erben der wÃ¤hrend des Rechtsgangs verstorbenen A mit Eingabe vom 22. Juni 2015 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten unter Kostenfolgen zur Hauptsache die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 8. Juli 2015 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Ebenso beantragten die mitbeteiligte GrundstÃ¼ckseigentÃ¼merin H mit Eingabe vom 3. August 2015 und die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 15. September 2015, die Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden hielten mit Replik vom 25. Oktober 2015 an ihren AntrÃ¤gen fest, so auch die Mitbeteiligte in ihrer Stellungnahme vom 5. November 2015 und die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 9. November 2015.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn sind EigentÃ¼mer der Ã¶stlich beziehungsweise sÃ¼dlich an die streitbetroffene Liegenschaft angrenzenden GrundstÃ¼cke und daher mit Blick auf die Inventarentlassung des GÃ¤rtnerhauses und des Verbindungsgangs sowie damit verbundener mÃ¶glicher Neugestaltungen, welche sich auf den Marktwert ihrer Liegenschaften auswirken kÃ¶nnte, im Sinn von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) beschwerdelegitimiert (vgl. VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00559, E. 3; 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Zollikon liess die SchutzwÃ¼rdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft mittels Gutachten abklÃ¤ren. Das im Namen der Schweizerischen Bauernhausforschung durch M am 24. August 2010 verfasste Gutachten kam zum Schluss, das GÃ¤rtnerhaus und der Verbindungsgang zum Haupthaus wiesen keine ausreichenden baukÃ¼nstlerischen QualitÃ¤ten auf, um als Schutzobjekte zu gelten, weshalb sie durch einen modernen Neubau ersetzt werden kÃ¶nnten, sofern sich dieser in Proportionen und Gestaltung gegenÃ¼ber dem Haupthaus zurÃ¼ckhalte.</p> <p class="Urteilstext">Vor diesem Hintergrund <span>entschied der Gemeinderat Zollikon mit amtlich publiziertem Beschluss vom 25. September 2013, eine die Streitliegenschaft betreffende SchutzverfÃ¼gung zu erlassen sowie mit der EigentÃ¼merschaft einen Dienstbarkeits- und Schutzvertrag Ã¼ber die Erhaltung </span>des Haupthauses (Vers.-Nr. 02), des Waschhauses (Vers.-Nr. 02, ohne K-Strasse 05) und des parkÃ¤hnlichen Gartens an der J-Strasse 06 abzuschliessen. Gleichzeitig beschloss er aufgrund der vorgenommenen SchutzabklÃ¤rungen, das GÃ¤rtnerhaus an der K-Strasse 05 und den Verbindungsgang zum Haupthaus aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen (Teilentlassung aus Objekt Inv.-Nr. 4.4). Zudem legte er das Baugesuch fÃ¼r den Ersatz des GÃ¤rtnerhauses zur Ã¶ffentlichen Einsichtnahme auf. Als Ersatzbau bewilligte die BaubehÃ¶rde Zollikon der GrundstÃ¼ckseigentÃ¼merin mit Beschluss vom 7. Juli 2014 die Erstellung eines Zweifamilienhauses mit Tiefgarage. Am 19. September 2014 erfolgte der Abschluss des Dienstbarkeits- und Schutzvertrags mit der GrundeigentÃ¼merin. Daraufhin stellte der Gemeinderat Zollikon das Haupt- und Waschhaus am 24. September 2014 unter Schutz und beschloss die Inventarentlassung des GÃ¤rtnerhauses und des Verbindungsgangs. Weiter wurde verfÃ¼gt, der Garten sei in seiner Erscheinung zu erhalten und mit Ausnahme des Ersatzbaus gemÃ¤ss der Baubewilligung vom 7. Juli 2014 von Bauten freizuhalten. Hauptstreitpunkt des vorliegenden Verfahrens ist somit die durch das Baurekursgericht geschÃ¼tzte Inventarteilentlassung von GÃ¤rtnerhaus und Verbindungsgang.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden stellen die Inventarteilentlassung vom 24. September 2014 und die am 7. Juli 2014 erteilte Baubewilligung fÃ¼r den Ersatz des GÃ¤rtnerhauses ein "Gesamtpaket" dar. Da die Baubewilligung aufgehoben worden sei, erweise sich die Inventarteilentlassung als ungÃ¼ltig und das Baurekursgericht habe im Sinn einer RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz Ã¼ber beides erneut gemeinsam zu befinden. Es handle sich um zwei beziehungsweise ein Verfahren, welches nach Art. 25a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) koordiniert werden mÃ¼sse. Die Beschwerdegegnerin und die Mitbeteiligte sind dementgegen der Ansicht, dass es sich um zwei von einander losgelÃ¶ste, nicht koordinierungspflichtige Verwaltungsakte handle. Vorliegend sei allein Ã¼ber die Inventarentlassung mit Blick auf die zu verneinende SchutzwÃ¼rdigkeit von GÃ¤rtnerhaus und Verbindungsgang zu entscheiden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Nach Art. 25a RPG ist eine BehÃ¶rde zu bezeichnen, die fÃ¼r ausreichende Koordination sorgt, wenn die Errichtung oder Ãnderung einer Baute oder Anlage VerfÃ¼gungen mehrerer BehÃ¶rden erfordert (Abs. 1). Eine Pflicht zur materiell und verfahrensmÃ¤ssig koordinierten Rechtsanwendung besteht dann, wenn verschiedene materiell-rechtliche Vorschriften anzuwenden sind, zwischen welchen ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhÃ¤ngig voneinander angewendet werden dÃ¼rfen (grundlegend hierzu BGE 116 Ib 50 E. 4b). Nicht erforderlich ist die Koordination von Entscheiden, die im Zusammenhang mit dem Bauprojekt <span>stehen, aber keinen direkten Einfluss auf die Ausge­staltung der geplanten Baute oder Anlage haben (Arnold Marti, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 25a N. 19). Insbesondere soll es trotz der grundsÃ¤tzlichen Koordinationspflicht weiterhin mÃ¶glich bleiben, den Entscheidungsprozess in mehrere Phasen zu unterteilen. So erstreckt sich die Koordinationspflicht nicht auf Entscheide, die zwar in engem Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, welche aber keinen Einfluss auf die ZulÃ¤ssigkeit und die Verwirklichung des Bauvorhabens zeitigen (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 25a N. 25).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Im Bereich des Denkmalschutzes kÃ¶nnen beide Konstellationen vorliegen (vgl. VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 4.3; 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.10.1 f.; 7. Mai 2013, VB.2012.00618, E. 5.2; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3; 23. MÃ¤rz 2006, VB. 2005.00580, E. 5.3). Es besteht jedoch nicht zwingend ein Abstimmungsbedarf zwischen dem Verzicht auf eine Unterschutzstellung oder einer Inventarentlassung und dem Erlass einer Baubewilligung, gerade wenn die Abtrennung der Verfahren die Rechte der GrundeigentÃ¼merschaft oder Drittbetroffener nicht beeintrÃ¤chtigt, indem in beiden Verfahren dafÃ¼r gesorgt ist, dass ihnen die sie betreffenden VerfÃ¼gungen ordnungsgemÃ¤ss mitgeteilt werden (vgl. VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>Im vorliegend zu beurteilenden Fall konnten sich die BeschwerdefÃ¼hrenden sowohl gegen die Inventarteilentlassung vom 24. September 2014 als auch gegen die am 7. Juli 2014 erteilte Baubewilligung fÃ¼r den Ersatz des GÃ¤rtnerhauses zur Wehr setzen. Gegen­stand des angefochtenen Entscheids ist die Frage, ob das GÃ¤rtnerhaus und der Verbindungsgang Ã¼ber eine ausreichende ZeugenqualitÃ¤t im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG verfÃ¼gen und, falls ja, ob ihre Unterschutzstellung unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten sowie unter BerÃ¼cksichtigung der sich entgegenstehenden Interessen der GrundeigentÃ¼merschaft an einer mÃ¶glichst uneingeschrÃ¤nkten Nutzung des GrundstÃ¼cks und derjenigen der Nachbarn an der Beibehaltung des jetzigen Zustands zu rechtfertigen wÃ¤re. Zwar besteht zwischen dieser Frage und dem Erlass einer Baubewilligung fÃ¼r den Ersatz des GÃ¤rtnerhauses ein inhaltlicher Konnex, dennoch lassen sich beide Fragen widerspruchsfrei ohne Nachteile fÃ¼r die Nachbarn getrennt voneinander beurteilen, insbesondere da die Erteilung der Baubewilligung gerade keine Voraussetzung fÃ¼r die Inventarteilentlassung darstellt. Streitrelevant ist vorliegend allein die Frage nach der SchutzwÃ¼rdigkeit der inventarteilentlassungsbetroffenen Bauten. Eine Koordinationspflicht im Sinn von Art. 25a RPG besteht gegenwÃ¤rtig nicht. Demzufolge ist das von den Vorinstanzen gewÃ¤hlte Vorgehen nicht rechtsverletzend, den Entscheidungsprozess zu etappieren und die Frage der RechtmÃ¤ssigkeit eines Ersatzbaus fÃ¼r das GÃ¤rtnerhaus gesondert â in einem allenfalls spÃ¤teren Verfahren â zu beurteilen. Der Beschluss vom 24. September 2014 ist somit nicht ungÃ¼ltig.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachfolgend gilt es zu prÃ¼fen, ob dem GÃ¤rtnerhaus und dem Verbindungsgang grundsÃ¤tzlich eine schutzwÃ¼rdige ZeugenqualitÃ¤t im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zukommt. GemÃ¤ss der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden handelt es sich beim Ensemble um eine qualitÃ¤tsvolle, gestalterische Einheit und es bestehe dem Gutachten von N vom 18. Juni 2015 folgend kein Zweifel an der Zeugeneigenschaft von GÃ¤rtnerhaus und Verbindungsgang. Diese erachten die Beschwerdegegnerin und die mitbeteiligte GrundstÃ¼ckseigentÃ¼merin unter Verweis auf die beiden Gutachten von M vom 24. August 2010 und vom 10. Dezember 2014 indes als nicht schutzwÃ¼rdig im Sinn des Gesetzes.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Als Schutzobjekte fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltungswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlichen mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist, kommt allfÃ¤llig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (vgl. VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 2.2; 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dem von der Gemeinde Zollikon in Auftrag gegebenen und von M am 24. August 2010 verfassten Gutachten ist zu entnehmen, dass das Haupthaus um 1780 von O erstellt und durch ein vor 1812 entstandenes und im Jahr 1828 umgebautes Waschhaus erweitert wurde. Das GÃ¤rtnerhaus und sein Verbindungsgang zum Haupthaus wurden erst 1918 durch die Architekten Haller und Ulrich realisiert. Diese hÃ¤tten das GÃ¤rtnerhaus stark Ã¼berformt und es sei in Bezug auf seine architektonischen QualitÃ¤ten "eher bescheiden". Von der ursprÃ¼nglichen Innenausstattung hÃ¤tten sich kaum nennenswerte Reste erhalten. Zudem greife der Verbindungsgang stark in die Erscheinung des Haupthauses ein. Im Gegensatz zum klar schutzwÃ¼rdigen Haupt- und Waschhaus verfÃ¼gten weder das GÃ¤rtnerhaus noch der Verbindungsgang Ã¼ber ausreichende baukÃ¼nstlerische QualitÃ¤ten, um als Schutzobjekte zu bestehen. Letztere verfÃ¼gten auch nicht Ã¼ber eine siedlungsprÃ¤gende Funktion. Das ebenfalls von M am 10. Dezember 2014 verfasste ErgÃ¤nzungsgutachten bekrÃ¤ftigt diese Schlussfolgerungen und ergÃ¤nzt etwa, dass der einseitig geschlossene Verbindungsgang die Wirkung des Haupthauses in seiner Entfaltung eher stÃ¶re als ihn zu fÃ¶rdern.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte am 13. MÃ¤rz 2015 einen ausfÃ¼hrlich protokollierten Augenschein durch und besichtigte die streitbetroffene Liegenschaft sowie deren Umgebung. Dabei gelangte es zur Auffassung, dass dem GÃ¤rtnerhaus und dem Verbindungsgang weder ein hervorragender Eigenwert noch eine siedlungsprÃ¤gende Funktion zuerkannt werden kÃ¶nne, da diese Bauten von der J-Strasse her gar nicht oder nur kaum zu sehen seien und das Ensemble angesichts seiner zeitversetzten Entstehungsgeschichte und der nur geringfÃ¼gig vorhandenen Erhaltung im Innern des GÃ¤rtnerhauses nicht integral erhalten werden mÃ¼ssten. Lediglich das Haupt- und das Waschhaus seien â allerdings unbestrittenermassen â schutzwÃ¼rdig. In Bezugnahme auf die genannten Gutachten von M hielt das Baurekursgericht dessen Schlussfolgerung, wonach das klar schutzwÃ¼rdige Haupthaus durch den RÃ¼ckbau des Verbindungsgangs in seiner Wirkung als Schutzobjekt sogar verbessert werden kÃ¶nne, fÃ¼r einleuchtend. Dies sei auch in Ãbereinstimmung mit dem Kernzonenplan der Gemeinde Zollikon. Die Einholung eines weiteren Gutachtens hielt das Baurekursgericht bei dieser Ausgangslage fÃ¼r abdingbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden reichten dem Verwaltungsgericht ein vom 18. Juni 2015 datierendes Privatgutachten von N ein, welchem zu entnehmen ist, dass die Umgestaltungen der Streitliegenschaft von 1918 in klarem Zusammenhang mit den damaligen tiefgreifenden sozialen VerÃ¤nderungen steht. Die Umnutzung sei als zeittypische Massnahme klar nachvollziehbar und gestalterisch hochwertig ausgefÃ¼hrt, weshalb das Ensemble als Ganzes denkmalschÃ¼tzerisch bedeutsam sei. Auf eine siedlungsprÃ¤gende Funktion verweist dieses Gutachten nicht. Eine solche machen die BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht geltend.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Nach dem Gesagten stellt sich die Frage, wie sowohl die beigebrachten Gutachten als auch die Begehung und Bewertung durch das Baurekursgericht zu beurteilen sind.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.5.1 </span></b>Das Verwaltungsgericht prÃ¼ft den dem angefochtenen Entscheid zugrunde gelegten Sachverhalt frei (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG). Steht allerdings â wie vorliegend â eine gutachterliche EinschÃ¤tzung im Streit, beschrÃ¤nkt das Verwaltungsgericht seine PrÃ¼fung darauf, ob das Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchsfrei ist (vgl. VGr, 8. Juni 2015, VB.2015.00126, E. 4.2; VGr, 15. September 2008, VB.2008.00340, E. 2; VGr, 5. November 2012, VB.2012.00437, E. 3.2; RB 2000 Nr. 108 [VB.1999.00395 = BEZ 2000 Nr. 52]; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 50 N. 64). Die Entscheidinstanz darf somit nur aus triftigen GrÃ¼nden von einem durch eine ausreichend fachkundige Person erstellten Gutachten abweichen â etwa dann, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit des Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (BGE 136 II 539 E. 3.2; VGr, 3. November 2014, VB.2014.00445, E. 6.2; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.5.2 </span></b>Bereits vor Baurekursgericht stellten die BeschwerdefÃ¼hrenden die Kompetenz, die UnabhÃ¤ngigkeit und die SchlÃ¼ssigkeit der von M erstellten Gutachten infrage, weshalb sie subeventualiter die Erstellung eines weiteren Gutachtens durch die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission und/oder der kantonalen Denkmalpflegekommission beantragten. Die Pflicht zur Einholung eines entsprechenden Gutachtens ist mit Blick auf § 216 PBG schon deshalb zu verneinen, weil Ã¼berkommunalen Aspekten angesichts der strittigen Teilentlassung aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte im vorliegend zu beurteilenden Einzelfall keine massgebende Bedeutung zukommt (vgl. VGr, 13. Januar 2010, VB.2009.00319, E. 4; 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 2). M ist seit 1989 als wissenschaftlicher Leiter der schweizerischen Bauernhausforschung tÃ¤tig, Mitglied der Denkmalpflegekommission des Kantons ZÃ¼rich und damit fachkundig und geeignet, um die denkmalpflegerische QualitÃ¤t der als Weinbauernhaus errichteten Streitliegenschaft zu beurteilen. Der Umstand, dass er womÃ¶glich bereits frÃ¼her Gutachten zuhanden der Gemeinde Zollikon erstellt hat, lÃ¤sst ihn nicht als befangen erscheinen. Vielmehr sind die beiden durch ihn verfassten Gutachten in sich schlÃ¼ssig. Seine Schlussfolgerungen sah das Baurekursgericht bei der DurchfÃ¼hrung des Augenscheins am 13. MÃ¤rz 2015 bestÃ¤tigt. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden ist anzumerken, dass das Baurekursgericht als Fachgericht Ã¼ber die nÃ¶tigen Fachkenntnisse verfÃ¼gt, um denkmalpflegerische Fragestellungen sachkompetent zu beurteilen (vgl. etwa VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00213, E. 2 f.; 29. Mai 2013, VB.2012.00730, E. 3; <span>7. November 2007, VB.2007.00236, E. 7.2; 23. Januar 2003, VB.2002.00299, E. 2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Weder die Gutachten von M noch die Beurteilung durch das Baurekursgericht sind widersprÃ¼chlich oder unvollstÃ¤ndig. Vielmehr ist die Beurteilung des Baurekursgerichts, die sich auf die genannten Gutachten und die EindrÃ¼cke anlÃ¤sslich des Augenscheins stÃ¼tzt, vollstÃ¤ndig, klar, wohlerwogen und nachvollziehbar. Das Baurekursgericht legte Ã¼berzeugend dar, dass weder das GÃ¤rtnerhaus noch der Verbindungsgang Ã¼ber eine eigenstÃ¤ndige architektonische QualitÃ¤t verfÃ¼gen und ihnen auch keine Bedeutung im Sinn eines Ensemblewerts beigemessen werden kann. Schliesslich ist auch die Schlussfolgerung Ã¼berzeugend, dass die Wirkung des um 1780 errichteten Haupthauses in denkmalschÃ¼tzerischer Hinsicht mittels RÃ¼ckbau des eher stÃ¶rend in Erscheinung tretenden Verbindungsgangs von 1918 verbessert werden kÃ¶nne (dazu bereits E. 4.2 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Daran Ã¤ndert das von den BeschwerdefÃ¼hrenden beigebrachte Gutachten von N vom 18. Juni 2015 nichts. Es vermag keine ausreichenden Zweifel an besagter Beurteilung von M, welche sich anlÃ¤sslich des Augenscheins durch das Baurekursgericht bestÃ¤tigte, zu wecken. Angesichts dieser klaren Sachlage erÃ¼brigt sich die Erstellung eines weiteren Gutachtens.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Inventarteilentlassung des Verbindungsgangs und des GÃ¤rtnerhauses im Licht von § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu beanstanden ist; der angefochtene Entscheid erweist sich als rechtskonform.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag aufzuerlegen <span>(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie sind zudem zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Mitbeteiligten im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag eine angemessene ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). Die unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden haben hingegen keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung. Ebenfalls abzuweisen ist der EntschÃ¤digungsantrag der Beschwerdegegnerin, da das Gemeinwesen wie vorliegend im Rahmen der Ã¼blichen AmtsfÃ¼hrung keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung besitzt (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 8).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.--; Zustellkosten,<br/> Fr. 4'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag verpflichtet, der Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>