<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 135</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">135</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>36</b></span> <span class="ft2"><b>Ausnützungsziffer (§ 9 Abs. 2 ABauV)</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Eine innerhalb der Gebäudehülle liegende, unmittelbar dem Gewerbe</b></span><br/> <span class="ft2"><b>dienende Aussenverkaufsfläche eines Ladengeschäfts gehört zur anre-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>chenbaren Bruttogeschossfläche.</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 17. Juni 2011 in Sachen A.</span><br/> <span class="ft3">gegen B. (WBE.2010.390).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">136</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">II.</span><br/> <span class="ft1">1.</span><br/> <span class="ft1">1.1.</span><br/> <span class="ft1">Umstritten ist das Bauprojekt Aussenverkauf beim Ladenge-</span><br/> <span class="ft1">schäft A. (...) in C.. Die Aussenverkaufsfläche liegt vollständig</span><br/> <span class="ft1">überdeckt durch das darüberliegende Geschoss vor dem Einkaufsla-</span><br/> <span class="ft1">den. Auf der Fläche werden Erde, Pflanzen, Blumen usw., aber auch</span><br/> <span class="ft1">saisonale Produkte wie zum Beispiel Weihnachtsbäume angeboten.</span><br/> <span class="ft1">Hierzu wurden fahrbare Warenträger und Paletten eingerichtet. Der</span><br/> <span class="ft1">Aussenverkauf wird schon seit einigen Jahren betrieben. Die Waren</span><br/> <span class="ft1">werden jeweils am Morgen im Aussenbereich aufgestellt und am</span><br/> <span class="ft1">Abend ins Ladeninnere verräumt.</span><br/> <span class="ft1">Die Liegenschaft befindet sich in der Wohn- und Gewerbe-</span><br/> <span class="ft1">zone 4 (WG 4).</span><br/> <span class="ft1">1.2.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss § 50 Abs. 1 Satz 1 BauG können Gemeinden das zuläs-</span><br/> <span class="ft1">sige Verhältnis von nutzbaren Flächen oder Inhalten von Gebäuden</span><br/> <span class="ft1">zu den Grundstücksflächen festlegen. Die Ausnützungsziffer ist die</span><br/> <span class="ft1">Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche</span><br/> <span class="ft1">und der anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 ABauV). Die</span><br/> <span class="ft1">Gemeinde C. sieht in der BNO solche Ausnützungsziffern vor,</span><br/> <span class="ft1">insbesondere auch in der WG 4.</span><br/> <span class="ft1">Zu prüfen ist, ob die strittige Aussenverkaufsfläche in die Be-</span><br/> <span class="ft1">rechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen ist oder nicht. Dies ist</span><br/> <span class="ft1">der Fall, wenn sie als "anrechenbare Bruttogeschossfläche" zu quali-</span><br/> <span class="ft1">fizieren ist.</span><br/> <span class="ft1">2.-3. (...)</span><br/> <span class="ft1">4.</span><br/> <span class="ft1">4.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der an-</span><br/> <span class="ft1">rechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücksfläche (§ 9 Abs. 1 ABauV). Sie ist ein zonenplanerisches Mit-</span><br/> <span class="ft1">tel, um im Verein mit anderen namentlich die bauliche Dichte zu be-</span><br/> <span class="ft1">grenzen und ermöglicht so einer Gemeinde, die Intensität der Besie-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">137</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">dlung, d. h. die Zahl der Wohnungen und Arbeitsstätten, also prak-</span><br/> <span class="ft1">tisch die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung, bezo-</span><br/> <span class="ft1">gen auf eine bestimmte Fläche zu beeinflussen. Abgesehen von so-</span><br/> <span class="ft1">ziologischen und wirtschaftlichen Aspekten dient diese Beschrän-</span><br/> <span class="ft1">kung zunächst vorwiegend polizeilichen Zielen (Erhaltung von Licht,</span><br/> <span class="ft1">Luft, Sonne, in gewissem Sinne auch der Gewährleistung der Wohn-</span><br/> <span class="ft1">hygiene). Ferner erlaubt es die Ausnützungsziffer, die Folgewirkun-</span><br/> <span class="ft1">gen der privaten Bautätigkeit für die Öffentlichkeit zu beeinflussen:</span><br/> <span class="ft1">Sie ist ein Mass für die Belastung der Infrastruktur (Art, Distanz</span><br/> <span class="ft1">bzw. Länge und Auslastung der Anlagen) sowie der Umwelt (Immis-</span><br/> <span class="ft1">sionen, Orts- und Landschaftsbild usw.). Städtebauliche Bedeutung</span><br/> <span class="ft1">hat die Ausnützungsziffer, indem sie es erleichtert, Nutzungsdiffe-</span><br/> <span class="ft1">renzierungen (Wohnanteile, Begrünungsanteile) zu umschreiben, und</span><br/> <span class="ft1">die Zonenplanung befähigt, durch eine Differenz zwischen grosszü-</span><br/> <span class="ft1">gigeren Abstandsvorschriften und anderen linearen Gebäudebegren-</span><br/> <span class="ft1">zungen einerseits und einer restriktiveren Ausnützungsziffer ander-</span><br/> <span class="ft1">seits einen Gestaltungsspielraum des privaten Bauherrn in der Be-</span><br/> <span class="ft1">stimmung des Baukörpers zu eröffnen und so zu einer insoweit diffe-</span><br/> <span class="ft1">renzierten Überbauung zu gelangen (AGVE 2004, S. 187 mit Hin-</span><br/> <span class="ft1">weisen; AGVE 2003, S. 487 mit Hinweis).</span><br/> <span class="ft1">4.2.</span><br/> <span class="ft1">4.2.1.</span><br/> <span class="ft1">Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller</span><br/> <span class="ft1">ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer-</span><br/> <span class="ft1">und Wandquerschnitte (§ 9 Abs. 2 ABauV). Grundlegende Voraus-</span><br/> <span class="ft1">setzung für die Anrechenbarkeit einer Fläche ist also deren Qualifi-</span><br/> <span class="ft1">kation als Geschossfläche. Als Geschossfläche gelten dabei unge-</span><br/> <span class="ft1">achtet ihrer Nutzung alle unter- oder oberirdischen Innenräume eines</span><br/> <span class="ft1">Gebäudes einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte sowie</span><br/> <span class="ft1">die zum Gebäude gehörende Aussenräume. Der Zweckbestimmung</span><br/> <span class="ft1">der Ausnützungsziffer entsprechend (Streuung der baulichen Dichte,</span><br/> <span class="ft1">Wahrung polizeilicher Interessen, städtebauliche Anliegen; siehe</span><br/> <span class="ft1">Erw. 4.1.), sind nur jene Aussenräume zu berücksichtigen, die sich</span><br/> <span class="ft1">innerhalb der Gebäudehülle befinden. Hierzu zählen beispielsweise</span><br/> <span class="ft1">Erdgeschosshallen, überdeckte Sitzplätze, Balkone oder Dach-</span><br/> <span class="ft1">terrassen (AGVE 2004, S. 187 f.).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">138</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">4.2.2.</span><br/> <span class="ft1">Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, die mehrseitig offenen</span><br/> <span class="ft1">Verkaufsflächen befänden sich ausserhalb des Baukörpers und aus-</span><br/> <span class="ft1">serhalb der Gebäudehülle, weshalb sie keine Geschossflächen dar-</span><br/> <span class="ft1">stellten. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Im erwähnten</span><br/> <span class="ft1">AGVE 2004, S. 186 ff. war u. a. zu beurteilen, ob die Aussenterrasse</span><br/> <span class="ft1">eines Restaurants als Geschossfläche zu qualifizieren ist. Da die</span><br/> <span class="ft1">Terrasse weder über eigene Seitenwände noch eine Dachkonstruktion</span><br/> <span class="ft1">verfügte und damit jeglicher Gebäudecharakter fehlte, verneinte das</span><br/> <span class="ft1">Verwaltungsgericht das Vorliegen einer Geschossfläche im Sinne von</span><br/> <span class="ft1">§ 9 Abs. 2 ABauV. Es liege vielmehr ein nicht anrechenbarer</span><br/> <span class="ft1">Aussenraum vor (AGVE 2004, S. 187 f.). Anders verhält sich die</span><br/> <span class="ft1">Situation im vorliegenden Fall: Die strittige Aussenverkaufsfläche</span><br/> <span class="ft1">wird vollständig von dem darüberliegenden Geschoss, das sich</span><br/> <span class="ft1">innerhalb der geschlossenen Gebäudehülle befindet, überdeckt. Die</span><br/> <span class="ft1">Fläche wird zudem an mehreren Seiten durch Wände abgegrenzt.</span><br/> <span class="ft1">Indem die Säulen unmittelbar an die Fassade des oberen Stockwerks</span><br/> <span class="ft1">anschliessen, kann nicht von einem Dachvorsprung oder ähnlichem</span><br/> <span class="ft1">gesprochen werden. Trotz der relativ breiten Säulen und dem Lift-</span><br/> <span class="ft1">und Treppenhausanbau handelt es sich nicht um einen geschlossenen</span><br/> <span class="ft1">Raum. Vielmehr ist von einem zum Gebäude gehörenden Aussen-</span><br/> <span class="ft1">raum, der jedoch innerhalb der Gebäudehülle liegt, auszugehen. Die</span><br/> <span class="ft1">Aussenverkaufsfläche ist folglich als Geschossfläche im Sinne von</span><br/> <span class="ft1">§ 9 Abs. 2 ABauV zu qualifizieren. Dieser Auffassung ist im Übrigen</span><br/> <span class="ft1">auch die Beschwerdeführerin.</span><br/> <span class="ft1">4.3.</span><br/> <span class="ft1">Zu prüfen ist im Weiteren, ob die Aussenverkaufsfläche als "an-</span><br/> <span class="ft1">rechenbare Bruttogeschossfläche" gilt oder ob sie unter § 9 Abs. 2</span><br/> <span class="ft1">lit. a ABauV fällt, wonach alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe</span><br/> <span class="ft1">dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen der Bruttoge-</span><br/> <span class="ft1">schossfläche nicht anzurechnen sind.</span><br/> <span class="ft1">4.3.1.</span><br/> <span class="ft1">Ausgehend von der Funktion der Ausnützungsziffer (siehe vor-</span><br/> <span class="ft1">ne Erw. 4.1.) sind von der Anrechnung Flächen ausgenommen, die</span><br/> <span class="ft1">nicht unmittelbar der für die betreffende Zone vorgesehenen Wohn-</span><br/> <span class="ft1">oder Gewerbenutzung dienen, sondern gleichsam unabhängig von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">139</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">der Anwesenheit irgendwelcher Personen oder der Ausübung der</span><br/> <span class="ft1">betreffenden Hauptnutzung einen primär infrastrukturellen Sach-</span><br/> <span class="ft1">zweck erfüllen und insofern die Hauptnutzung bloss im Sinne einer</span><br/> <span class="ft1">Hilfsfunktion ergänzen. Das trifft ausgesprochen zu für die in der Re-</span><br/> <span class="ft1">gel im Untergeschoss angeordneten Infrastrukturräume und die zum</span><br/> <span class="ft1">Gebäude gehörenden Aussenräume wie offene Erdgeschosshallen,</span><br/> <span class="ft1">überdeckte offene Dachterrassen oder offene Balkone (AGVE 2003,</span><br/> <span class="ft1">S. 487 mit Hinweis auf AGVE 1986, S. 290 ff. und AGVE 1979,</span><br/> <span class="ft1">S. 243 ff.).</span><br/> <span class="ft1">Das Privileg der Nichtanrechnung besteht aber nicht unbe-</span><br/> <span class="ft1">schränkt, sondern angesichts des Sinns dieser Vorschrift nur und so-</span><br/> <span class="ft1">weit diese Räume ein untergeordnetes Ausmass behalten. Die Nicht-</span><br/> <span class="ft1">anrechnung lässt sich ja nur aus der Hilfsfunktion für die Hauptnut-</span><br/> <span class="ft1">zung rechtfertigen. Daher muss ein Nebenraum gegenüber der</span><br/> <span class="ft1">Hauptnutzung quantitativ und qualitativ in einem vernünftigen unter-</span><br/> <span class="ft1">geordneten Verhältnis stehen; Massstab ist dabei das in der betref-</span><br/> <span class="ft1">fenden Zone übliche, durchschnittliche Gebäude und dessen Nutzung</span><br/> <span class="ft1">nach objektiven, auf die Verhältnisse des durchschnittlichen Grund-</span><br/> <span class="ft1">eigentümers abstellenden Kriterien (AGVE 2003, S. 488 mit Hinweis</span><br/> <span class="ft1">auf AGVE 1986, S. 290 ff., AGVE 1985, S. 309 und AGVE 1979,</span><br/> <span class="ft1">S. 243 ff.). Qualitativ ist erforderlich, dass der betreffende (nicht an-</span><br/> <span class="ft1">zurechnende) Raum mittelbar dem Zweck der Hauptnutzung dient</span><br/> <span class="ft1">(AGVE 1985, S. 309; AGVE 1979, S. 246).</span><br/> <span class="ft1">Daraus erhellt, dass es sich bei den in § 9 Abs. 2 lit. a ABauV</span><br/> <span class="ft1">aufgeführten Beispielen um Flächen bzw. Räume handelt, welche</span><br/> <span class="ft1">normalerweise nur Hilfsfunktionen erfüllen und daher in der Regel</span><br/> <span class="ft1">nicht anzurechnen sind. Dienen sie indessen (unmittelbar) dem</span><br/> <span class="ft1">Zweck der Hauptnutzung, so sind auch sie der Bruttogeschossfläche</span><br/> <span class="ft1">anzurechnen.</span><br/> <span class="ft1">4.3.2.</span><br/> <span class="ft1">Eine Aussenverkaufsfläche dient schon von der Definition her</span><br/> <span class="ft1">dem Gewerbe. Die Beschwerdeführerin bietet auf der fraglichen</span><br/> <span class="ft1">Fläche auf Paletten und fahrbaren Gestellen verschiedene Artikel für</span><br/> <span class="ft1">den Gartengebrauch (Pflanzen, Erde, Holzkohle usw.) sowie saisona-</span><br/> <span class="ft1">le Produkte (wie z. B. Weihnachtsbäume) zum Verkauf an. Mit dem</span><br/> <span class="ft1">Aussenverkauf erwirtschaftet sie einen Jahresumsatz von immerhin</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">140</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Fr. 50'000.00 bis Fr. 60'000.00 (gemäss Beschwerdeführerin) bzw.</span><br/> <span class="ft1">mindestens Fr. 80'000.00 (gemäss Beschwerdegegner). Die Aussen-</span><br/> <span class="ft1">verkaufsfläche ist - zumindest während eines grösseren Teils des</span><br/> <span class="ft1">Jahres - zu einem festen Bestandteil des Verkaufsraums geworden.</span><br/> <span class="ft1">Dass die Aussenverkaufsfläche dem Gewerbe und damit (unmit-</span><br/> <span class="ft1">telbar) dem Hauptzweck dient, ist denn auch unbestritten. Demge-</span><br/> <span class="ft1">mäss fehlt es im konkreten Fall an der qualitativen Unterordnung,</span><br/> <span class="ft1">wie dies bei den in § 9 Abs. 2 lit. a ABauV aufgeführten Beispielen</span><br/> <span class="ft1">in der Regel der Fall ist. Die Aussenverkaufsfläche gehört folglich</span><br/> <span class="ft1">zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche und ist bei der Berechnung</span><br/> <span class="ft1">der Ausnützungsziffer zu berücksichtigen.</span><br/> <span class="ft1">Ob im konkreten Fall von einer "mindestens einseitig offenen</span><br/> <span class="ft1">Erdgeschosshalle" auszugehen ist, ist bei diesen Gegebenheiten nicht</span><br/> <span class="ft1">von Bedeutung. Tatsache und entscheidrelevant ist vielmehr, dass die</span><br/> <span class="ft1">Aussenverkaufsfläche unmittelbar der Hauptnutzung, dem Gewerbe,</span><br/> <span class="ft1">dient. Aus dem von der Beschwerdeführerin und Gemeinderat er-</span><br/> <span class="ft1">wähnten Entscheid (AGVE 1986, S. 586 f.) kann im Übrigen nicht</span><br/> <span class="ft1">gefolgert werden, dass einseitig offene Erdgeschosshallen überhaupt</span><br/> <span class="ft1">nie anzurechnen wären. Abgesehen davon, dass es im genannten Ent-</span><br/> <span class="ft1">scheid um eine andere Bestimmung ging, wurde die fragliche Fläche</span><br/> <span class="ft1">als ganzseitig umschlossen qualifiziert (vgl. AGVE 1986, S. 586 f.).</span><br/> <span class="ft1">Die Frage, ob eine unmittelbar dem Hauptzweck (z. B. Gewerbe)</span><br/> <span class="ft1">dienende einseitig offene Erdgeschosshalle als anrechenbare Brutto-</span><br/> <span class="ft1">geschossfläche gilt, wurde nicht behandelt (erst recht nicht unter Gel-</span><br/> <span class="ft1">tung von § 9 Abs. 2 ABauV).</span><br/></div> </div> </body> </html>