<!DOCTYPE html> <html> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="Weblaw AG Bern - https://weblaw.ch " name="publisher"/> <meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="last-modified"> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="date"> <meta content="AGVE 2018 - Band 50" name="description"/> <title>AGVE 2018 - Band 50</title> </meta></meta></head> <body> <!-- AGVE_PAGE_NR 1 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">397</span> </div> <div class="page" id="S397"> <span class="text"><b>50 </b> <b>Aktivierungspflicht von Umbaukosten (§ 68 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 StG) </b></span><br/> <span class="text">-</span><br/> <span class="text"><b>Die steuerliche Unterscheidung zwischen wertvermehrenden und</b></span><br/> <span class="text">werterhaltenden Kosten bei Liegenschaften des Privatvermögens</span><br/> <span class="text">deckt sich grundsätzlich mit handelsrechtlichen Grundsätzen. Einer</span><br/> <span class="text">analogen Anwendung dieser Grundsätze im Geschäftsvermögensbe-</span><br/> <span class="text">reich steht nichts im Weg. </span><br/> <span class="text">-</span><br/> <span class="text"><b>Wird eine Liegenschaft nahezu vollständig um- und ausgebaut, sind</b></span><br/> <span class="text">die Kosten zu aktivieren. Es liegen keine abzugsfähigen Unterhalts-</span><br/> <span class="text">kosten vor. </span><br/> <span class="text">Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,</span><br/> <span class="text">vom 25. Oktober 2018 in Sachen B. AG (3-RV.2016.185).</span><br/> <span class="text"><i>Aus den Erwägungen </i></span><br/> <span class="text">3.</span><br/> <span class="text">3.1.</span><br/> <span class="text">In den Jahren 2011 und 2012 wurde die der Rekurrentin gehö-</span><br/> <span class="text">rende Liegenschaft umfassend erneuert. Die Rekurrentin hat im Jahr</span><br/> <span class="text">2011 in der Erfolgsrechnung CHF 1'056'119.45 als Unterhalt</span><br/> <span class="text">Liegenschaft (Kto. 4200) geltend gemacht.</span><br/> <span class="text">Die Liegenschaft wurde per 31. Dezember 2011 mit</span><br/> <span class="text">CHF 595'000.00 und per 31. Dezember 2012 in Berücksichtigung</span><br/> <span class="text">einer Aktivierung von Liegenschaftskosten von CHF 110'000.00</span><br/> <span class="text">( Umbuchung Umbaukosten US ; Kto. 4201 mit CHF 705'000.00</span><br/> <span class="text">(Kto. 1110 Liegenschaft) bilanziert.</span><br/> <span class="text">(...)</span><br/> <span class="text">5.</span><br/> <span class="text">5.1.</span><br/> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 2 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">398</span> </div> <div class="page" id="S398"> <div role="main"> <span class="text">Die Vorinstanz hat im Jahr 2011 CHF 620'000.00 für Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftsunterhalt nicht dem geschäftsmässig begründetem Aufwand</span><br/> <span class="text">zugerechnet. Vielmehr wurde in diesem Umfang eine Aktivierung</span><br/> <span class="text">verlangt, da eine Nutzung der Investitionen über den Bilanzstichtag</span><br/> <span class="text">hinaus möglich sei. Die Rekurrentin bestreitet diese Aktivierungs-</span><br/> <span class="text">pflicht.</span><br/> <span class="text">5.2.</span><br/> <span class="text">Mit der Bilanzierung und Bewertung der Geschäftsaktiven wird</span><br/> <span class="text">der Unternehmungsgewinn massgeblich mitbestimmt. Kosten für</span><br/> <span class="text">Gegenstände des Anlagevermögens sind dementsprechend im Sinne</span><br/> <span class="text">von § 68 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 StG aktivierungspflichtig und nicht di-</span><br/> <span class="text">rekt der Erfolgsrechnung des Erwerbsjahres als Aufwand zu belasten,</span><br/> <span class="text">wenn sie einen bleibenden Wert haben und über den Bilanzstichtag</span><br/> <span class="text">hinaus genutzt werden. Die Vorschrift konstituiert eine Aktivierungs-</span><br/> <span class="text">pflicht und lässt damit die (vollständige) Direktabschreibung nicht zu</span><br/> <span class="text">(RGE vom 1. Juli 2004 [3-RV.2003.50373]; Kommentar zum Aar-</span><br/> <span class="text">gauer Steuergesetz, a.a.O., § 68 StG N 47; Francis Cagianut/ Ernst</span><br/> <span class="text">Höhn, Unternehmungssteuerrecht, 3. Auflage, Bern 1993, § 4</span><br/> <span class="text">Rz 61). Nicht aktivierungspflichtig sind Gegenstände von geringem</span><br/> <span class="text">Wert auf Grund des Rechnungslegungsgrundsatzes der Wesent-</span><br/> <span class="text">lichkeit und des verwaltungsrechtlichen Grundsatzes der Verhältnis-</span><br/> <span class="text">mässigkeit. Die Wertgrenze ist aufgrund der Art und Grösse des Ge-</span><br/> <span class="text">schäfts und des Buchführungsaufwandes zu beurteilen (Kommentar</span><br/> <span class="text">zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 68 StG N 48).</span><br/> <span class="text">5.3.</span><br/> <span class="text">Bei Aufwendungen im Zusammenhang mit bereits zum Ge-</span><br/> <span class="text">schäftsvermögen gehörenden Gegenständen des Anlagevermögens</span><br/> <span class="text">sind die wertvermehrenden Aufwendungen aktivierungspflichtig.</span><br/> <span class="text">Kosten für werterhaltende Massnahmen sind - soweit sie nicht</span><br/> <span class="text">aktivierungsfähig sind - der Erfolgsrechnung als Aufwand zu belas-</span><br/> <span class="text">ten. Eine Wertvermehrung und damit eine Verpflichtung zur Aktivie-</span><br/> <span class="text">rung ist aus handelsrechtlicher Sicht nur möglich, wenn der Wert des</span><br/> <span class="text">Vermögensgegenstandes über den bisherigen steuerlichen Wert</span><br/> <span class="text">gestiegen ist (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 68</span><br/> <span class="text">StG N 58; F. Richner, Unterhaltskosten und Abschreibungen bei Ge-</span><br/> <span class="text">schäftsgrundstücken, ZStP 2018 S. 98).</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 3 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">399</span> </div> <div class="page" id="S399"> <div role="main"> <span class="text">5.4.</span><br/> <span class="text">Sachanlagen wie Bauten sowie technische Anlagen stehen dem</span><br/> <span class="text">Unternehmen zur langfristigen oder mehrmaligen Nutzung zur</span><br/> <span class="text">Verfügung und gehen durch Abnützung mittelbar in das Leistungser-</span><br/> <span class="text">gebnis ein. Die Aktivierung von Kosten für Erneuerungen, Verbesse-</span><br/> <span class="text">rungen und Umbauten ist gerechtfertigt, sofern damit eine Wertver-</span><br/> <span class="text">mehrung oder eine zusätzliche Nutzungsmöglichkeit geschaffen</span><br/> <span class="text">wird. Dem Kriterium des künftigen Nutzenzuflusses kommt ent-</span><br/> <span class="text">scheidende Bedeutung zu (Ulrike Stefani, in: Rechnungslegung nach</span><br/> <span class="text">Obligationenrecht, veb.ch Praxiskommentar, Zürich 2014, Art. 959</span><br/> <span class="text">OR N 11).</span><br/> <span class="text">Bei Umbauten in bestehenden Gebäuden ist eine Unterschei-</span><br/> <span class="text">dung zwischen Bauleistungen mit wertvermehrendem, werterhalten-</span><br/> <span class="text">dem und werterhöhendem Charakter vorzunehmen. Zur Beurteilung</span><br/> <span class="text">der Aktivierungsfähigkeit soll nicht zu eng am Kriterium der</span><br/> <span class="text">Wertvermehrung angeknüpft werden. Bei Umbauten kann eine</span><br/> <span class="text">vorbereitende Bauleistung mit an sich werterhöhendem Charakter</span><br/> <span class="text">sehr wohl einen Nutzen haben. In diesem Sinne sind weniger ein-</span><br/> <span class="text">zelne Bautätigkeiten zu beurteilen, sondern eher das Projekt als Gan-</span><br/> <span class="text">zes. Eine Aktivierung ist nicht zulässig bei Kosten, die lediglich dem</span><br/> <span class="text">Unterhalt dienen. Reparaturen sind der Erfolgsrechnung zu belasten</span><br/> <span class="text">(Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Band 1, Zürich 2009,</span><br/> <span class="text">S. 202 ff.).</span><br/> <span class="text">Handelsrechtlich ist somit bei Geschäftsliegenschaften einer-</span><br/> <span class="text">seits zwischen Unterhalt (Reparaturen), welcher der laufenden Rech-</span><br/> <span class="text">nung zu belasten ist, und wertvermehrenden Investitionen, welche zu</span><br/> <span class="text">aktivieren sind, zu unterscheiden. Aufgrund des Massgeblichkeits-</span><br/> <span class="text">prinzipes ist diese Regelung - unter Vorbehalt steuerlicher</span><br/> <span class="text">Vorschriften - vorab zu beachten.</span><br/> <span class="text">5.5.</span><br/> <span class="text">Eine ausdrückliche Regelung mit der Unterscheidung von</span><br/> <span class="text">werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen kennt das</span><br/> <span class="text">Steuerrecht nur für die Bemessung des abziehbaren Unterhaltes von</span><br/> <span class="text">Liegenschaften des Privatvermögens. Diese steuerliche Unterschei-</span><br/> <span class="text">dung deckt sich jedoch vorab mit den handelsrechtlichen Grundsät-</span><br/> <span class="text">zen.</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 4 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">400</span> </div> <div class="page" id="S400"> <div role="main"> <span class="text">5.6.</span><br/> <span class="text">Das Bundesgericht hat sich im Urteil vom 4. Oktober 2017</span><br/> <span class="text">(2C_1166/2016 und 2C_1167/2016 = StE 2018 B 23.45.1 Nr. 5) dazu</span><br/> <span class="text">wie folgt geäussert:</span><br/> <span class="text"><b>4.</b></span><br/> <span class="text"><b>4.1.</b> Laut Beschwerdeführerin ist vorliegend strittig und zu bestim-</span><br/> <span class="text">men, was vom Begriff der Instandsetzungskosten miteingeschlossen werde.</span><br/> <span class="text">Für das Kantonsgericht bilden die Instandstellungskosten allerdings gar</span><br/> <span class="text">keine eigene Kategorie von Liegenschaftskosten. Die Vorinstanz erklärt</span><br/> <span class="text">vielmehr sämtliche Ausgaben im Zusammenhang mit Liegenschaften für</span><br/> <span class="text">aktivierungspflichtig, soweit sie einen über den Bilanzstichtag hinaus</span><br/> <span class="text">andauernden Mehrwert zur Folge haben.</span><br/> <span class="text">Aufgrund der konkreten Vorbringen der Beschwerdeführerin ist in der</span><br/> <span class="text">Sache vorliegend daher vielmehr strittig, ob Instandstellungs- bzw. Instand-</span><br/> <span class="text">setzungskosten im geschäftlichen Bereich von vornherein vom Abzug</span><br/> <span class="text">ausgeschlossen sind - zumindest dann, wenn der Buchwert der Liegenschaft</span><br/> <span class="text">zuvor im selben Umfang abgeschrieben worden war. Eine präzise</span><br/> <span class="text">Umschreibung des Begriffs der Instand <i>stellungs</i> kosten (so Art. 32 Abs. 2</span><br/> <span class="text">DBG) bzw. Instand <i>setzungs</i> kosten (so Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 des</span><br/> <span class="text">Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 über die Mehrwertsteuer [MWSTG;</span><br/> <span class="text">SR 641.20]) - im französischen Wortlaut der beiden genannten Gesetzesbe-</span><br/> <span class="text">stimmungen identisch als 'frais de remise en état' bezeichnet -, wäre mithin</span><br/> <span class="text">nur dann rechtserheblich, wenn sich herausstellen sollte, dass über die Auf-</span><br/> <span class="text">wendungen für die Wertvermehrung gemäss Art. 34 lit. d DBG hinaus bei</span><br/> <span class="text">Geschäftsliegenschaften bestimmte Kosten (der Instandstellung bzw.</span><br/> <span class="text">Instandsetzung) nicht von der Einkommenssteuer abziehbar wären.</span><br/> <span class="text"><b>4.2.</b> Nach Ansicht des Thurgauer Verwaltungsgerichts, auf welche sich</span><br/> <span class="text">sowohl der angefochtene Entscheid als auch die Beschwerdeführerin abstüt-</span><br/> <span class="text">zen, dürfen Ausgaben, die aufgewendet werden, um eine Liegenschaft im</span><br/> <span class="text">Geschäftsvermögen in ihrem Bestand zu vermehren (wertvermehrende Auf-</span><br/> <span class="text">wendungen) oder in ihrem Zustand dauernd wesentlich zu verbessern (In-</span><br/> <span class="text">standstellungskosten), nicht dem Aufwand der aufgelaufenen Geschäftspe-</span><br/> <span class="text">riode belastet werden. Bei Geschäftsliegenschaften könnten einzig die In-</span><br/> <span class="text">standhaltungskosten sowie die periodischen Abschreibungen auf dem</span><br/> <span class="text">Anlagevermögen als Aufwand geltend gemacht werden (Urteil des Verwal-</span><br/> <span class="text">tungsgerichts des Kantons Thurgau vom 11. Februar 2015 E. 2.1, in: TVR</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 5 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">401</span> </div> <div class="page" id="S401"> <div role="main"> <span class="text">2015 Nr. 10). Eine solche Aktivierungspflicht von Instandstellungskosten</span><br/> <span class="text">für Selbständigerwerbende, die den Buchwert abgeschrieben haben, postu-</span><br/> <span class="text">liert auch DIETER EGLOFF (in: Klöti/Weber/Siegrist/Weber, Kommentar</span><br/> <span class="text">zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, Rz. 125 zu § 39). Indessen</span><br/> <span class="text">widerspricht diese Auffassung der gesetzlichen Konzeption des</span><br/> <span class="text">Liegenschaftenkostenabzugs:</span><br/> <span class="text">Bei selbständiger Erwerbstätigkeit werden die geschäfts- oder berufs-</span><br/> <span class="text">mässig begründeten Kosten von den Einkünften abgezogen (Art. 27 Abs. 1</span><br/> <span class="text">DBG). Einkommenssteuerlich nicht abziehbar sind nach dem Wortlaut von</span><br/> <span class="text">Art. 34 lit. d DBG, der für Privat- und Geschäftspersonen gleichermassen</span><br/> <span class="text">gilt, die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder</span><br/> <span class="text"><i>Wertvermehrung </i>von Vermögensgegenständen. Für juristische Personen</span><br/> <span class="text">statuiert Art. 58 Abs. 1 lit. b Lemma 1 DBG gleichermassen, dass die ver-</span><br/> <span class="text">buchten Kosten für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von</span><br/> <span class="text">Gegenständen des Anlagevermögens für die Ermittlung des steuerbaren</span><br/> <span class="text">Reingewinns juristischer Personen dem Saldo der Erfolgsrechnung hinzuge-</span><br/> <span class="text">rechnet werden.</span><br/> <span class="text">Dass Selbständigerwerbende oder juristische Personen über die Kos-</span><br/> <span class="text">ten für Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung hinaus bestimmte</span><br/> <span class="text">Kosten für die Instandstellung von (abgeschriebenen) Grundstücken nicht</span><br/> <span class="text">abziehen können sollen, findet keine Grundlage in der Bundessteuer-</span><br/> <span class="text">gesetzgebung. Diese kennt keine Korrekturnorm, wonach Instand-</span><br/> <span class="text">stellungskosten für (abgeschriebene) Geschäftsliegenschaften - unabhängig</span><br/> <span class="text">von einer Wertvermehrung - zu aktivieren wären (vgl. Art. 58 Abs. 1 lit. b</span><br/> <span class="text">DBG i.V.m. Art. 18 Abs. 3 DBG).</span><br/> <span class="text"><b>4.3.</b> Die Verknüpfung der Instandstellungskosten mit den Abschrei-</span><br/> <span class="text">bungen, wie sie die Beschwerdeführerin vornimmt, drängt sich auch bei</span><br/> <span class="text">einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht auf:</span><br/> <span class="text">Gemäss Art. 28 Abs. 2 DBG werden Abschreibungen in der Regel</span><br/> <span class="text">nach dem tatsächlichen Wert der einzelnen Vermögensteile berechnet oder</span><br/> <span class="text">nach ihrer voraussichtlichen Gebrauchsdauer angemessen verteilt. Wenn die</span><br/> <span class="text">Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift ausführt, dass mit Abschrei-</span><br/> <span class="text">bungen der Altersentwertung Rechnung getragen wird, hat sie möglicher-</span><br/> <span class="text">weise vorab die (ausserordentliche) Abschreibung <i>nach dem tatsächlichen</i></span><br/> <span class="text">Wert der Vermögensteile im Visier und damit ein zu enges Begriffsverständ-</span><br/> <span class="text">nis der Abschreibung. Art. 28 Abs. 2 DBG sieht darüber hinaus vor, dass ge-</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 6 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">402</span> </div> <div class="page" id="S402"> <div role="main"> <span class="text">tätigte Investitionen in jenen Geschäftsjahren zum Abzug gebracht werden,</span><br/> <span class="text">in denen der Gegenstand voraussichtlich gebraucht wird und dank seiner</span><br/> <span class="text">Nutzung ein höherer Betriebsertrag erzielt wird. Diese (ordentlichen) Ab-</span><br/> <span class="text">schreibungen betreffen die entsprechende Investition; sie haben keinen un-</span><br/> <span class="text">mittelbaren inneren Zusammenhang mit den späteren Kosten der Instand-</span><br/> <span class="text">stellung und präjudizieren deren Verbuchung nicht. Dass als Folge der Ver-</span><br/> <span class="text">teilung der Anschaffungskosten auf die Nutzungsdauer auf dem Vermögens-</span><br/> <span class="text">gegenstand stille Reserven entstehen können, vor allem wenn die Liegen-</span><br/> <span class="text">schaft gleichzeitig mittels werterhaltenden Aufwendungen instandgehalten</span><br/> <span class="text">und instandgestellt wird, ist systembedingt und von der Steuerbehörde</span><br/> <span class="text">hinzunehmen. Diese stillen Reserven werden erst dann steuerlich erfasst,</span><br/> <span class="text">wenn infolge Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung Ka-</span><br/> <span class="text">pitalgewinne anfallen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG für Selbständigerwer-</span><br/> <span class="text">bende; analog Art. 58 Abs. 1 lit. c DBG für juristische Personen).</span><br/> <span class="text"><b>4.4.</b> Die Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin würde darauf hin-</span><br/> <span class="text">auslaufen, Instandstellungskosten - gestützt auf eine aussergesetzliche Fik-</span><br/> <span class="text">tion - den wertvermehrenden Kosten gleichzusetzen. Das Gesetz erlaubt die</span><br/> <span class="text">Verweigerung des Liegenschaftenkostenabzugs bei Geschäftsliegenschaften</span><br/> <span class="text">aber nur, wenn die Aufwendungen tatsächlich wertvermehrenden Charakter</span><br/> <span class="text">haben. Somit ist analog zu Privatliegenschaften zu prüfen, ob Instand-</span><br/> <span class="text">stellungskosten im Einzelfall werterhaltend oder wertvermehrend sind (vgl.</span><br/> <span class="text">E. 2.1 hiervor).</span><br/> <span class="text">Die Vorinstanz hat diese Prüfung vorgenommen und lediglich Reno-</span><br/> <span class="text">vationskosten von Fr. 111'450.-- als wertvermehrend qualifiziert. Dagegen</span><br/> <span class="text">wehrt sich die Beschwerdeführerin nicht. Namentlich behauptet sie nicht,</span><br/> <span class="text">dass im vorliegenden Einzelfall Instandstellungskosten in einem grösseren</span><br/> <span class="text">Umfang als wertvermehrend im Sinne von Art. 34 lit. d DBG gelten. Der</span><br/> <span class="text">angefochtene Entscheid ist daher nicht zu beanstanden.</span><br/> <span class="text"><b>4.5.</b> Offen bleiben kann, wie die wertvermehrenden Kosten gemäss</span><br/> <span class="text">Art. 34 lit. d DBG für Selbständigerwerbende genau zu ermitteln sind. Der</span><br/> <span class="text">Beschwerdegegner möchte dieselben Regeln anwenden wie sie für</span><br/> <span class="text">Privatliegenschaften gelten. Ihm schwebt demnach eine restriktivere Aus-</span><br/> <span class="text">scheidung nicht abzugsfähiger Aufwendungen vor als dem Kantonsgericht,</span><br/> <span class="text">das ein extensiveres Verständnis der aktivierungspflichtigen Aufwendungen</span><br/> <span class="text">hat. Da bezüglich der hierfür massgeblichen Sachverhaltselemente jedoch</span><br/> <span class="text">keine entsprechende Rüge erhoben wurde, hat das Bundesgericht hier nicht</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 7 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">403</span> </div> <div class="page" id="S403"> <div role="main"> <span class="text">zu prüfen, ob das Kantonsgericht allenfalls einen zu hohen Anteil an</span><br/> <span class="text">wertvermehrenden Kosten ausgeschieden hat.</span><br/> <span class="text">(...)</span><br/> <span class="text"><b>5.</b></span><br/> <span class="text">Art. 9 Abs. 1 StHG sowie Art. 28 des Gesetzes des Kantons Freiburg</span><br/> <span class="text">vom 6. Juni 2000 über die direkten Kantonssteuern (DStG/FR) betreffend</span><br/> <span class="text">die geschäfts- oder berufsmässig begründeten Kosten von Selbständig-</span><br/> <span class="text">erwerbenden sowie Art. 35 lit. d DStG/FR betreffend nicht abziehbare</span><br/> <span class="text">Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von</span><br/> <span class="text">Vermögensgegenständen lauten im Wesentlichen gleich wie Art. 27 Abs. 1</span><br/> <span class="text">DBG bzw. Art. 34 lit. d DBG. Sodann kann der Begriff der (Liegenschafts-</span><br/> <span class="text">)Unterhaltskosten im Geltungsbereich des StHG im kantonalen Recht nicht</span><br/> <span class="text">anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer</span><br/> <span class="text">(Urteil 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E. 3.1). Dementsprechend</span><br/> <span class="text">kann hinsichtlich der Kantonssteuer auf die Ausführungen zur direkten</span><br/> <span class="text">Bundessteuer verwiesen werden. Die Beschwerde ist auch hinsichtlich der</span><br/> <span class="text">Kantonssteuer abzuweisen.</span><br/> <span class="text">Auch danach bleibt massgebliches Kriterium für einen Abzug</span><br/> <span class="text">immer die geschäftsmässige Begründetheit. Einer <i>analogen</i> Anwen-</span><br/> <span class="text">dung der für Liegenschaften des Privatvermögens entwickelten</span><br/> <span class="text">Praxis zu den werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwen-</span><br/> <span class="text">dungen steht jedoch nichts im Wege (RGE vom 17. Dezember 2009</span><br/> <span class="text">[3-RV.2008.31]).</span><br/> <span class="text">5.7.</span><br/> <span class="text">5.7.1.</span><br/> <span class="text">Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhalts-</span><br/> <span class="text">kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegen-</span><br/> <span class="text">schaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung</span><br/> <span class="text">durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind</span><br/> <span class="text">Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem</span><br/> <span class="text">Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer</span><br/> <span class="text">abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 StG). Als Kosten für den Unterhalt von</span><br/> <span class="text">Liegenschaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen</span><br/> <span class="text">(§ 24 Abs. 1 StGV). Die bundesrätliche Verordnung über den Abzug</span><br/> <span class="text">der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten</span><br/> <span class="text">Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung) vom 24. August</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 8 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">404</span> </div> <div class="page" id="S404"> <div role="main"> <span class="text">1992 ist mit Ausnahme von deren Art. 4 sinngemäss anwendbar (§ 24</span><br/> <span class="text">Abs. 4 StGV).</span><br/> <span class="text">5.7.2.</span><br/> <span class="text">Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind die nicht</span><br/> <span class="text">abzugsfähigen übrigen Kosten und Aufwendungen, insbesondere die</span><br/> <span class="text">Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertver-</span><br/> <span class="text">mehrung von Vermögensgegenständen (§ 41 Abs. 1 lit. d StG).</span><br/> <span class="text">5.7.3.</span><br/> <span class="text">Grundsätzlich erfolgt die Ausscheidung der werterhaltenden</span><br/> <span class="text">und wertvermehrenden Aufwendungen aufgrund einer Einzelbetrach-</span><br/> <span class="text">tung der getätigten baulichen Massnahmen. Läuft die Instand-</span><br/> <span class="text">stellung, Umgestaltung oder Modernisierung einer Liegenschaft je-</span><br/> <span class="text">doch auf eine grundlegende Neugestaltung der Liegenschaft hinaus,</span><br/> <span class="text">die einer eigentlichen Neuerstellung gleichkommt, so erfolgt eine</span><br/> <span class="text">Gesamtbetrachtung und es werden die dafür aufgewendeten Kosten</span><br/> <span class="text">behandelt wie die Kosten von Neu-, Um-, Ein- und Ausbauten. Sie</span><br/> <span class="text">sind bei Liegenschaften im Privatvermögen nicht - auch nicht teil-</span><br/> <span class="text">weise - als Unterhalt abziehbar (vgl. VGE vom 17. Dezember 2013</span><br/> <span class="text">[WBE.2013.139]; VGE vom 17. Dezember 2013 [WBE.2013.245];</span><br/> <span class="text">VGE vom 17. März 2010 [WBE.2009.329]; AGVE 2006 S. 113 ff.).</span><br/> <span class="text">5.7.4.</span><br/> <span class="text">Die für die Liegenschaftsunterhaltskosten zur Anwendung</span><br/> <span class="text">kommende Gesamtbetrachtung bei einer grundlegenden Neugestal-</span><br/> <span class="text">tung einer Liegenschaft (auch im Hinblick auf bestehen gebliebene</span><br/> <span class="text">Gebäudeteile) gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung</span><br/> <span class="text">auch für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Ein Abzug für</span><br/> <span class="text">energiesparende und umweltschonende Massnahmen ist mithin nur</span><br/> <span class="text">für Massnahmen an vorhandenen Bauten, nicht aber bei der Er-</span><br/> <span class="text">stellung von Neubauten möglich. Denn bei Neubauten können die</span><br/> <span class="text">Auslagen nie Quasiunterhaltskosten bilden, sondern stellen nicht ab-</span><br/> <span class="text">setzbare Herstellungskosten dar. Dazu zählen auch energiesparende</span><br/> <span class="text">und umweltschonende Aufwendungen für Um- und Ausbauten bzw.</span><br/> <span class="text">grundlegende Neugestaltungen von Liegenschaften (vgl. Urteil des</span><br/> <span class="text">Bundesgerichts vom 4. September 2014 [2C_153/2014]; Urteil des</span><br/> <span class="text">Bundesgerichts vom 6. Juli 2010 [2C_63/2010]; Urteil des</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 9 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">405</span> </div> <div class="page" id="S405"> <div role="main"> <span class="text">Bundesgerichts vom 23. Februar 2015 [2C_286/2014, 2C_287/2014]</span><br/> <span class="text">= StE 2015 B 25.6 Nr. 64 = StR 2015 S. 428).</span><br/> <span class="text">5.8.</span><br/> <span class="text">Das Verwaltungsgericht hat sich im Urteil vom 3. Juli 2017</span><br/> <span class="text">(WBE.2017.21) zur Unterscheidung von nicht abziehbaren Um- und</span><br/> <span class="text">Ausbaukosten einerseits und Liegenschaftsunterhaltskosten ander-</span><br/> <span class="text">seits wie folgt geäussert:</span><br/> <span class="text"><b>2.2.</b></span><br/> <span class="text">Beim Entscheid, ob es sich um nicht abziehbare Um- und Ausbaukos-</span><br/> <span class="text">ten oder um abziehbare Liegenschaftsunterhaltskosten handelt, ist der</span><br/> <span class="text">Zweck der baulichen Massnahme wegleitend. Dient die Massnahme in ers-</span><br/> <span class="text">ter Linie oder ganz überwiegend einer Ausweitung der Nutzung, so ist in</span><br/> <span class="text">aller Regel auf reine Um- bzw. Ausbaukosten zu schliessen. Dagegen liegen</span><br/> <span class="text">zumindest hinsichtlich des nicht klar wertvermehrenden Anteils baulicher</span><br/> <span class="text">Massnahmen Liegenschaftsunterhaltskosten vor, wenn die infrage stehen-</span><br/> <span class="text">den Arbeiten insgesamt gesehen keine massgebliche Nutzungserweiterung</span><br/> <span class="text">zur Folge haben. Die Grenze zum Umbau dürfte indessen dann über-</span><br/> <span class="text">schritten sein, wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, d.h. wenn aus</span><br/> <span class="text">den baulichen Massnahmen zusätzliche Raumeinheiten resultieren. Sobald</span><br/> <span class="text">diese eine gewisse Grösse übersteigen, überwiegt der Um- bzw. Ausbau-</span><br/> <span class="text">charakter, so dass ein Unterhaltsabzug ausser Betracht fällt (Urteil des Ver-</span><br/> <span class="text">waltungsgerichts vom 17. Dezember 2013 [WBE.2013.245] Erw. 3.4).</span><br/> <span class="text"><b>2.3.</b></span><br/> <span class="text">Bei der Unterscheidung von werterhaltenden und wertvermehrenden</span><br/> <span class="text">Aufwendungen besteht eine grosse Begriffsvielfalt. Zuweilen ist auch von</span><br/> <span class="text">Modernisierungen die Rede. Diese können, müssen aber nicht Wertvermeh-</span><br/> <span class="text">rung darstellen: Das Wesen der Modernisierung, welche noch als Instand-</span><br/> <span class="text">stellung bezeichnet werden kann, besteht darin, dem Gebäude den zeitge-</span><br/> <span class="text">mässen Komfort wiederzugeben, den es ursprünglich besessen, durch den</span><br/> <span class="text">technischen Fortschritt und die Veränderung der Lebensgewohnheiten je-</span><br/> <span class="text">doch verloren hatte. Die Aufwendungen für die Instandstellung oder</span><br/> <span class="text">Modernisierung eines Grundstücks, welche einer eigentlichen Neueinrich-</span><br/> <span class="text">tung gleichkommt, sind dagegen nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig.</span><br/> <span class="text">Wird ein Gebäude umfassend erneuert, spricht die Vermutung dafür, dass</span><br/> <span class="text">die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden Charakter haben (FELIX</span><br/> <span class="text">RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 10 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">406</span> </div> <div class="page" id="S406"> <div role="main"> <span class="text">MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 32</span><br/> <span class="text">N 49 ff.).</span><br/> <span class="text"><b>3.</b></span><br/> <span class="text">3.1.</span><br/> <span class="text">Das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung liessen die Beschwerde-</span><br/> <span class="text">führer in ein Zweifamilienhaus umbauen und daran Stockwerkeigentum</span><br/> <span class="text">begründen. Dazu musste die innenliegende Treppe abgebrochen und</span><br/> <span class="text">mussten die Eingangsbereiche neu konzipiert werden, sodass jede Wohnung</span><br/> <span class="text">danach über einen eigenen Eingang verfügte. Weiter wurde die gesamte</span><br/> <span class="text">Haustechnik und der Innenausbau entfernt, sodass bloss noch der Rohbau</span><br/> <span class="text">vorhanden war. In etwa die Hälfte der Innenwände mussten weichen und</span><br/> <span class="text">zudem fand ein Eingriff in die tragende Struktur des Gebäudes statt. Die</span><br/> <span class="text">beiden Wohnungsgrundrisse wurden grundlegend umgestaltet - Küchen und</span><br/> <span class="text">Nasszellen erhielten einen anderen Standort. Schliesslich vergrösserte sich</span><br/> <span class="text">das Volumen der Wohnliegenschaft durch einen zusätzlichen Anbau gemäss</span><br/> <span class="text">den Berechnungen der Beschwerdeführer um 24,4%. Durch den Anbau von</span><br/> <span class="text">je zwei zusätzlichen Zimmern entstanden nach dem Umbau zwei 5-½-</span><br/> <span class="text">Zimmer-Wohnungen. Schliesslich liessen sie einen Carport mit Ge-</span><br/> <span class="text">räteschuppen und auf dem abparzellierten Grundstück eine Teichanlage</span><br/> <span class="text">sowie eine Stützmauer erstellen.</span><br/> <span class="text"><b>3.2.</b></span><br/> <span class="text">Entgegen den Beschwerdeführern ist das vom Spezialverwaltungsge-</span><br/> <span class="text">richt zitierte Urteil des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015</span><br/> <span class="text">(2C_286/2014) für die Beurteilung ihres Falles einschlägig, obwohl der</span><br/> <span class="text">Sachverhalt nicht identisch ist. Das Spezialverwaltungsgericht hat denn</span><br/> <span class="text">auch bloss die auch auf den vorliegenden Fall zutreffenden allgemeingülti-</span><br/> <span class="text">gen Ausführungen in Erwägung 3.4 des Bundesgerichtsurteils wiedergege-</span><br/> <span class="text">ben. Von einer Ruine, welche 30 Jahre unbewohnt war, ist das Spezialver-</span><br/> <span class="text">waltungsgericht klarerweise nicht ausgegangen. Zu relativieren ist einzig</span><br/> <span class="text">der Vorhalt im angefochtenen Urteil, wonach die Renovation deutlich mehr</span><br/> <span class="text">gekostet habe als die Liegenschaft - spielte sich der Kauf doch innerhalb</span><br/> <span class="text">der Familie ab, wobei meist Vorzugspreise zur Anwendung kommen. Wie</span><br/> <span class="text">im zitierten Bundesgerichtsurteil wurden aber auch bei der Liegenschaft der</span><br/> <span class="text">Beschwerdeführer Heizung, elektrische Installationen, sanitäre Anlagen und</span><br/> <span class="text">Fenster mit kostspieligen Arbeiten auf einen Schlag erheblich verbessert.</span><br/> <span class="text">Sämtliche wesentlichen Bereiche der Liegenschaft waren betroffen, womit</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 11 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">407</span> </div> <div class="page" id="S407"> <div role="main"> <span class="text">es sich nicht mehr um eine partielle, sondern um eine umfassende In-</span><br/> <span class="text">standstellung handelte.</span><br/> <span class="text">Ein Bündel derartiger Baumassnahmen hebt den Standard eines</span><br/> <span class="text">Gebäudes gegenüber seinem Zustand beim Erwerb und führt zu einer Wert-</span><br/> <span class="text">vermehrung (FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., Art. 32 N 53). In-</span><br/> <span class="text">standstellungs- und Modernisierungsmassnahmen, die für sich allein noch</span><br/> <span class="text">als Unterhaltsmassnahmen zu beurteilen wären, können in ihrer Gesamtheit</span><br/> <span class="text">zu einer Wertvermehrung führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das</span><br/> <span class="text">Nutzungspotential) des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand</span><br/> <span class="text">(im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Herstellung) deutlich erhöht wird</span><br/> <span class="text">(RICHNER UND ANDERE, a.a.O. Art. 32 N 52). Dies trifft auf die Liegen-</span><br/> <span class="text">schaft der Beschwerdeführer zu, denn mit dem Ausbau zu zwei separaten</span><br/> <span class="text">Wohnungen hat sich das Nutzungspotential verdoppelt. Das Spezialverwal-</span><br/> <span class="text">tungsgericht hat damit die Abzugsfähigkeit der geltend gemachten Kosten</span><br/> <span class="text">zu Recht verneint.</span><br/> <span class="text"><b>3.3.</b></span><br/> <span class="text">Auch im Hinblick auf die in Erw. 2.2. dargelegte verwaltungsgericht-</span><br/> <span class="text">liche Rechtsprechung (WBE.2013.245) erscheint die vorinstanzliche Würdi-</span><br/> <span class="text">gung überzeugend. Im Ergebnis geht das Spezialverwaltungsgericht davon</span><br/> <span class="text">aus, dass ein Umbau der Liegenschaft vorliegt, durch den die Art der Nut-</span><br/> <span class="text">zung der Liegenschaft zwar nicht grundlegend verändert, aber doch merk-</span><br/> <span class="text">lich ausgeweitet worden ist, weshalb keine Kosten zum Abzug zuzulassen</span><br/> <span class="text">sind. Aufgrund der erheblichen Umbaumassnahmen, der hohen Kosten und</span><br/> <span class="text">des Umstands, dass anstelle des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung</span><br/> <span class="text">neu zwei separate Eigentumswohnungen bestehen, sowie der vorgenomme-</span><br/> <span class="text">nen Abparzellierung, wäre überdies die Annahme einer grundlegenden</span><br/> <span class="text">Neugestaltung und somit eines Neubaus - wie von der Steuerkommission</span><br/> <span class="text">D. angenommen - ebenfalls nicht abwegig. Da jedoch das Resultat</span><br/> <span class="text">(Nichtabziehbarkeit der Kosten) dasselbe bleibt, erübrigen sich weitere Aus-</span><br/> <span class="text">führungen dazu.</span><br/> <span class="text"><b>3.4.</b></span><br/> <span class="text">Das Spezialverwaltungsgericht liess schliesslich offen, ob beim Um-</span><br/> <span class="text">bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in ein Zweifamilienhaus</span><br/> <span class="text">mit gleichzeitiger Wohnraumerweiterung eine Nutzungsänderung vorliegt.</span><br/> <span class="text">Gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist immer dann von</span><br/> <span class="text">einer Wertvermehrung auszugehen, wenn die Renovation zu einer Nut-</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 12 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">408</span> </div> <div class="page" id="S408"> <div role="main"> <span class="text">zungsänderung führt (BERNHARD ZWAHLEN/ALBERTO LISSI, in:</span><br/> <span class="text">ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer,</span><br/> <span class="text">3. Auflage, Basel 2017, Art. 32 N 13, mit Verweis auf die bundesgericht-</span><br/> <span class="text">liche Rechtsprechung).</span><br/> <span class="text">Die Beschwerdeführer haben die obere Wohnung von den unteren</span><br/> <span class="text">Räumlichkeiten durch den Abbruch der innenliegenden Verbindungstreppe</span><br/> <span class="text">abgetrennt, im Erd- wie auch im Untergeschoss die Wohnfläche erweitert,</span><br/> <span class="text">die beiden Wohnungen mit separaten neuen Hauseingängen erschlossen und</span><br/> <span class="text">an den beiden Einheiten schliesslich Stockwerkeigentum begründet. Das</span><br/> <span class="text">vormals im Eigentum der Beschwerdeführer stehende Untergeschoss gehört</span><br/> <span class="text">neu ihrer Tochter und deren Ehemann. Es fand somit eine Nutzungsände-</span><br/> <span class="text">rung statt. So gesehen stand hier auch nicht der Erhalt der Einkommens-</span><br/> <span class="text">quelle im Vordergrund, sondern die Schaffung einer neuen Einkommens-</span><br/> <span class="text">quelle, welche die Beschwerdeführer allerdings mit dem Verkauf der Stock-</span><br/> <span class="text">werkeinheit wieder abgestossen haben. Die Liegenschaft wurde ent-</span><br/> <span class="text">sprechend umfunktioniert, was zur Verweigerung der Abzugsfähigkeit der</span><br/> <span class="text">geltend gemachten Kosten führt (Urteile des Bundesgerichts vom 28. Juli</span><br/> <span class="text">2011 [2C_233/2011] Erw. 3.2; vom 4. September 2009 [2C_153/2014]).</span><br/> <span class="text">Damit ist der beantragte Abzug auch deshalb zu verwehren, weil mit dem</span><br/> <span class="text">umstrittenen Umbau auch eine Nutzungsänderung einherging.</span><br/> <span class="text">Vorerst ist festzustellen, dass die Liegenschaften X und Y auf</span><br/> <span class="text">zwei eigenständigen Parzellen (...) stehen. Für die Beurteilung der</span><br/> <span class="text">Frage, in welchem Umfang gewinnmindernde Liegenschafts-</span><br/> <span class="text">unterhaltskosten bzw. aktivierungspflichtige Anlagekosten vorliegen,</span><br/> <span class="text">ist jedoch nicht auf diese rein grundbuchrechtliche Betrachtung abzu-</span><br/> <span class="text">stellen, da die Liegenschaften insbesondere baulich/bautechnisch</span><br/> <span class="text">eine Einheit darstellen. Es ist von einer Gesamtbetrachtung auszuge-</span><br/> <span class="text">hen.</span><br/> <span class="text">5.10.</span><br/> <span class="text">5.10.1</span><br/> <span class="text">Die Liegenschaften der Rekurrentin wurden in ganz wesent-</span><br/> <span class="text">lichem Umfang umgenutzt und die Nutzung zudem erheblich erwei-</span><br/> <span class="text">tert. Einerseits wurde die Gastwirtschaft mit Bar im Erdgeschoss der</span><br/> <span class="text">Wohnnutzung zugeführt. Im ersten Stock wurden die ehemaligen</span><br/> <span class="text">Säle des Restaurants zu zusätzlichen Wohnräumen umgebaut. Im</span><br/> <span class="text">Dachgeschoss wurden fünf neue Wohnungen eingebaut. Aus einem</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 13 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">409</span> </div> <div class="page" id="S409"> <div role="main"> <span class="text">Restaurant und drei Wohnungen wurde ein Mehrfamilienhaus mit</span><br/> <span class="text">10 Wohnungen (Die Bar blieb unverändert). Insofern überwiegt der</span><br/> <span class="text">Um- und Ausbaucharakter eindeutig, was auch für getroffene</span><br/> <span class="text">Energiesparmassnahmen gilt. Vor dem Hintergrund der zitierten</span><br/> <span class="text">Rechtsprechung ist schwer nachvollziehbar, weshalb das KStA über-</span><br/> <span class="text">haupt von abziehbaren Liegenschaftsunterhaltskosten ausgegangen</span><br/> <span class="text">ist.</span><br/> <span class="text">5.10.2.</span><br/> <span class="text">Zwar treffen die Überlegungen betreffend Umnutzung und Er-</span><br/> <span class="text">weiterung der Nutzung für die im angebauten Haus bereits vor der</span><br/> <span class="text">Liegenschaftssanierung vorhandenen zwei Wohnungen nicht zu. Hin-</span><br/> <span class="text">gegen ist für beide Liegenschaftsteile festzustellen, dass sie im</span><br/> <span class="text">Unterhalt vernachlässigt waren und die Rekurrentin selbst ohne</span><br/> <span class="text">Sanierung von der Gefahr eines einschneidenden Substanzverlustes</span><br/> <span class="text">ausging. Dementsprechend wurden nahezu sämtliche Bauteile, insbe-</span><br/> <span class="text">sondere Heizung, elektrische Installationen, sanitäre Anlagen, Dach,</span><br/> <span class="text">Fenster und Fassade mit kostspieligen Arbeiten erheblich verbessert.</span><br/> <span class="text">Sämtliche wesentlichen Bereiche der Liegenschaft waren betroffen,</span><br/> <span class="text">womit es sich nicht mehr um eine partielle, sondern um eine um-</span><br/> <span class="text">fassende Instandstellung handelt. In einer Gesamtbetrachtung ist von</span><br/> <span class="text">einem Neubau auszugehen, was durch das Investitionsvolumen</span><br/> <span class="text">bestätigt wird.</span><br/> <span class="text">5.10.3.</span><br/> <span class="text">Zum selben Ergebnis führt die Gesamtbetrachtung, wenn in</span><br/> <span class="text">einem ersten Schritt die Liegenschaften X und Y separat betrachtet</span><br/> <span class="text">würden, und erst anschliessend eine Gesamtbilanz über die getätigten</span><br/> <span class="text">Arbeiten gezogen würde.</span><br/> <span class="text">Bei der Liegenschaft Y ist keine abweichende Betrachtung</span><br/> <span class="text">möglich. Für einen Neubau sprechen auch die an der Verhandlung</span><br/> <span class="text">gemachten Ausführungen. So wurde erklärt, dass der Hausteil Y</span><br/> <span class="text">während zwei Jahren zum Verkauf gestanden habe. Die Liegenschaft</span><br/> <span class="text">habe wegen des Renovationsbedarfes niemand gewollt. Es wurde</span><br/> <span class="text">dargelegt, dass praktisch alles erneuert worden sei.</span><br/> <span class="text">Die Liegenschaft X wurde erst im Jahr 2010 vor der grossen</span><br/> <span class="text">Renovation dazugekauft. Das habe Sinn gemacht. Die Nutzung</span><br/> <span class="text">wurde von zwei Wohnungen auf fünf Wohnungen ausgebaut. In den</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 14 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">410</span> </div> <div class="page" id="S410"> <div role="main"> <span class="text">bisherigen Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Stock wurden die</span><br/> <span class="text">Küche und das Bad renoviert. Die Liegenschaft wurde umfassend</span><br/> <span class="text">mit einer Innendämmung versehen. Die Fenster wurden ersetzt. Neu</span><br/> <span class="text">wurde im 2. Stock eine Wohnung (Loft) eingebaut. Damit wurden</span><br/> <span class="text">auch allein bezogen auf die Liegenschaft X sehr erhebliche</span><br/> <span class="text">Nutzungsänderungen vorgenommen.</span><br/> <span class="text">5.10.4.</span><br/> <span class="text">In einer Gesamtbilanz überwiegen die Nutzungsänderungen und</span><br/> <span class="text">Wohnraumerweiterungen bei weitem. Auch deshalb kann bei den</span><br/> <span class="text">Kosten des Umbaus bzw. den Sanierungskosten in einer Gesamtbe-</span><br/> <span class="text">trachtung nicht von gewinnmindernden Liegenschaftsunterhaltskos-</span><br/> <span class="text">ten ausgegangen werden. Die Ausführungen der Rekurrentin in der</span><br/> <span class="text">Stellungnahme zur angedrohten Reformatio in peius ändern daran</span><br/> <span class="text">nichts.</span><br/> <span class="text">5.10.5.</span><br/> <span class="text">Im Ergebnis sind die gesamten Liegenschaftsunterhaltskosten</span><br/> <span class="text">zu aktivieren. Das gilt für sämtliche Kostenarten, insbesondere etwa</span><br/> <span class="text">auch für die Rückbaukosten und die Kosten der Mulden sowie die</span><br/> <span class="text">Kosten für die Wärmedämmung. Dementsprechend ist der Rekurs</span><br/> <span class="text">abzuweisen (...).</span><br/> <span class="text"></span><br/> </div> </div> </body> </html>