VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 21 23 4. Kammer Einzelrichter Racioppi Aktuarin Hemmi URTEIL vom 31. Januar 2022 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A.________ AG, vertreten durch lic. iur. Peter Hirschvogel, c/o B.________ Treuhand GmbH, Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Kantonssteuern- 2 - I. Sachverhalt: 1. Im Handelsregister des Kantons C.________ ist unter der Firma "A.________ AG" eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Cham eingetragen. Gemäss Handelsregistereintrag bezweckt die Gesellschaft den Erwerb, die Verwaltung, Vermietung, Verpachtung und den Verkauf von Immobi- lien und Grundstücken aller Art im In- und Ausland im Rahmen eines "Fa- mily Office" sowie die Erbringung von Dienstleistungen im Bereich der Fi- nanzberatung und Vermögensplanung im Zusammenhang mit Aspekten der Organisation, Verwaltung, Kontrolle, Überwachung, Evaluation, Stra- tegieplanung sowie mit Bezug auf die Wahrnehmung von Schnittstellen- funktionen zu externen Dienstleistungserbringern. Die Gesellschaft ist Ei- gentümerin von Kapitalanlageliegenschaften im Sitzkanton sowie in fünf weiteren Kantonen, wobei sie insbesondere zwei Liegenschaften im Kan- ton Graubünden besitzt. 2. Mit Verfügungen vom 1. Dezember 2020 wurde die A.________ AG von der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerver- waltung) für die Kantonssteuern 2017 und 2018 veranlagt. Grundlage die- ser Veranlagungsverfügungen bildeten die Steuererklärungen der A.________ AG 2017 und 2018 inkl. Steuerausscheidungen sowie die Veranlagungen bzw. Steuerausscheidungen 2017 und 2018 des Sitzkan- tons C.________ vom 5. November 2020. Gestützt auf das Urteil des Bun- desgerichts 2C_285/2018 vom 5. November 2019 berücksichtigte die Steuerverwaltung in ihren Veranlagungen jedoch eine andere Methode der Verlustumlage. 3. Gegen die Verfügungen vom 1. Dezember 2020 erhob die A.________ AG am 4. Januar 2021 Einsprache und beantragte was folgt: 1. Der im Kanton Graubünden zu besteuernde Gewinn für 2017 sei wie folgt festzulegen: Steuerbarer Gewinn 2017 GR CHF 17'600.--- 3 - Satzbestimmender Gewinn (unverändert) CHF 891'700.-- Der im Kanton Graubünden zu besteuernde Gewinn für 2018 sei wie folgt festzulegen: Steuerbarer Gewinn 2018 GR CHF 125'900.-- Satzbestimmender Gewinn (unverändert) CHF 3'648'500.-- Beide Jahre gemäss den eingereichten und vom Kanton C.________ akzeptierten inter- kantonalen Steuerausscheidungen. 2. Eventualiter sei die vom Kanton Graubünden berücksichtigte Ausscheidungsmethode anzuwenden, jedoch unter korrekter Anwendung der Schuldzinsverteilung sowie unter Zuweisung eines Vorausanteils von 10 % an den Sitzkanton C.________. Begründend wurde hauptsächlich vorgebracht, der Kanton Graubünden habe die Ausscheidungsmethode gegenüber den Vorjahren geändert und keinen Anteil der Gewinnungskostenüberschüsse anderer Kantone mehr übernommen, was zu einem Methodenmix bzw. zu einer Überbesteuerung des Unternehmensgewinns und damit zu einer verbotenen interkantona- len Doppelbesteuerung im Sinne von Art. 127 Abs. 3 BV geführt habe. Die Änderung der Ausscheidungsmethode sei nicht durch eine bundesgericht- liche Praxisänderung indiziert. Das Urteil 2C_285/2018 vom 5. November 2019 sei in dem Sinn lediglich eine Klarstellung der bereits bestehenden Ausscheidungspraxis. Die "C.________ Berechnungsweise" berücksich- tige die Rechte des Sitzkantons in Bezug auf die Besteuerung der Ge- winne der Liegenschaften in diesem Kanton und den Grundsatz, wonach Liegenschaftsgewinne am Ort der gelegenen Sache zu versteuern seien, besser. Zudem seien bei einem Liegenschaftenhändler (gelte auch für ju- ristische Personen) die Schuldzinsen proportional zu den Aktiven zu ver- legen und ein über dem Vermögensertrag im Liegenschaftskanton liegen- der Schuldzinsenanteil sei in erster Linie mit den Netto-Vermögenserträ- gen der übrigen Kantone und in zweiter Linie mit dem übrigen Einkommen des Liegenschaftenhändlers zu verrechnen (Hinweis auf BGE 133 I 19). Gemäss der "neuen Bündner Praxis" würden vom Kanton Graubünden gar keine Ausscheidungsverluste übernommen, unabhängig davon, in wel-- 4 - chem Umfang diese auf Schuldzinsenüberschüsse zurückzuführen seien. Dies widerspreche der bundesgerichtlichen Praxis. 4. Mit Einspracheentscheid vom 12. April 2021 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Begründend führte sie betreffend Übernahme von Aus- scheidungsverlusten im Wesentlichen aus, sowohl der Sitzkanton als auch der Kanton Graubünden hätten in ihren Veranlagungsverfügungen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung berücksichtigt. Die Dop- pelbesteuerung habe sich aufgrund der unterschiedlichen Verlustumlage ergeben. Der Sitzkanton habe die Verluste der Liegenschaftskantone pro- portional nach positiven Ergebnissen auf den Sitzkanton und die Spezial- steuerdomizile verteilt. Die Steuerverwaltung habe die Verluste in erster Linie auf den Sitzkanton umgelegt und lediglich den überschiessenden Teil quotal den anderen Kantonen mit Gewinnen zugewiesen. In einem gleichgelagerten Fall habe das Bundesgericht modo legislatoris entschie- den, dass Verluste in erster Linie mit dem Gewinn am Hauptsteuerdomizil zu verrechnen seien; nur wenn der Gesamtverlust höher sei als der Ge- winn am Hauptsteuerdomizil, sei der überschiessende Teil quotal auf die Gewinne der anderen Kantone umzulegen (Hinweis auf das Bundesge- richtsurteil 2C_285/2018 vom 5. November 2019). Dass die Steuerverwal- tung den Urteilen des Bundesgerichts Folge leiste, sei korrekt. Der ange- wandte Methodenwechsel bei der Verlustumlage beruhe auf dem aktuells- ten Bundesgerichtsurteil und dieses stelle dabei nicht nur etwas klar, son- dern äussere sich vielmehr konkret dazu, wie es als Gesetzgeber handeln würde. Zudem sei die Aussage, der Kanton Graubünden übernehme keine Gewinnungskostenüberschüsse anderer Kantone, falsch. Wie aus der in- terkantonalen Steuerausscheidung 2017 vom 1. Dezember 2020 hervor- gehe, sei der im Kanton Graubünden steuerbare Gewinn in der Höhe von CHF 37'628.-- durch Verrechnung mit Verlusten anderer Kantone im Um- fang von CHF 13'815.-- auf CHF 23'813.-- gekürzt worden. Betreffend kor-- 5 - rekte Anwendung der Schuldzinsenverteilung führte die Steuerverwaltung ferner hauptsächlich aus, dass Schuldzinsen bei der interkantonalen Steu- erausscheidung von Kapitalanlageliegenschaften proportional nach Lage der Aktiven auf das Haupt- und die Nebensteuerdomizile verteilt würden. Sowohl die Steuerpflichtige als auch der Sitzkanton und der Kanton Graubünden hätten diese Methode angewandt. Die Schuldzinsen würden bei natürlichen Personen nach Lage der Aktiven verlegt und in erster Linie mit den Vermögenserträgen verrechnet; erst wenn sie die Vermögenser- träge überstiegen, erfolge eine Verrechnung mit den übrigen Erträgen. Bei juristischen Personen finde diese Regel keine Anwendung. Schliesslich könne ein Vorausanteil bei einer quotalen Gewinnausscheidung gerecht- fertigt sein, wenn die Ausscheidungsmethode das Gewicht des Hauptsit- zes nicht in genügendem Ausmass berücksichtige. Bei Immobiliengesell- schaften komme jedoch eine objektmässige Steuerausscheidung zur An- wendung. Gemäss interkantonalen Ausscheidungsregeln werde dabei nie ein Vorausanteil ausgeschieden. 5. Dagegen erhob die A.________ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 14. Mai 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: 1. Es sei der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 12. April 2021 aufzuheben. 2. Es sei die Angelegenheit an die Steuerbehörden zurückzuweisen zur Erstellung einer bundesrechtskonformen Steuerausscheidung unter Berücksichtigung der Umlage der Schuldzinsen auf die positiven Netto-Liegenschaftserträge sowie einer Verteilung der di- rekten Bundessteuern und der gemeinnützigen Zuwendungen quotal auf die Gewinne, gemäss den beiliegenden Steuerausscheidungen. 3. Eventualiter sei für die interkantonale Steuerausscheidung die bisherige Berechnungs- weise anzuwenden, mit einem im Kanton Graubünden steuerbaren Gewinn für 2017 von CHF 17'600.-- bzw. für 2018 von CHF 125'900.--.- 6 - 4. Subeventualiter sei als Ausgleich der negativen Folgen der neuen Praxis für den Haupt- sitzkanton die Einführung eines Vorausanteils zu prüfen; alles unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden. Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor, die Steuerausscheidungen der Steuerverwaltung würden den vom Bundesge- richt vorgegebenen Ausscheidungsgrundsätzen teilweise widersprechen. Die Steuerverwaltung verlege die Schuldzinsen korrekterweise proportio- nal nach Lage der Aktiven auf das Haupt- und die Nebensteuerdomizile. Eine Verteilung der Schuldzinsenüberschüsse mit den Netto-Vermögens- erträgen der übrigen Kantone werde allerdings abgelehnt mit der Begrün- dung, dass diese Regel bei juristischen Personen keine Anwendung finde. Dies stelle eine Verletzung von Bundesrecht dar. Die Regel, dass Schuld- zinsenüberschüsse in erster Linie mit den Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone zu verrechnen seien, finde mangels einer anderslauten- den Spezialregelung auch bei juristischen Personen Anwendung. Ausser- dem seien die direkten Bundessteuern als auch die gemeinnützigen Zu- wendungen, welche den steuerlich zulässigen Höchstbetrag von 20 % der Gewinne ausmachten, quotal nach Lage der Gewinne zu verteilen. Dies werde in der angefochtenen Steuerausscheidung nicht korrekt umgesetzt. Des Weiteren sei der "C.________ Berechnungsweise" Vorzug gegenü- ber der "neuen Bündner Praxis" zu geben. Diese Methode sei bisher von allen beteiligten Kantonen anerkannt worden, auch vom Kanton Graubün- den bis und mit 2016. Auch führe die Weiterführung der bisherigen Me- thode nicht zu einer Verletzung von Bundesrecht, da bei einheitlicher An- wendung das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung nicht verletzt werde. Zudem sei der vom Bundesgericht aufgestellte Grundsatz, wonach Liegenschaftsgewinne am Ort der gelegenen Sache zu versteuern seien, analog auch auf (Anlage-)Liegenschaften im Sitzkanton anwendbar, ins- besondere für kommunale Nebensteuerdomizile im Sitzkanton. Im vorlie- genden Fall, bei welchem der gesamte Unternehmensgewinn aus Gewin-- 7 - nen aus Anlageliegenschaften bestehe, könnten die Gewinnungskosten- überschüsse in einzelnen Kantonen nicht beinahe ausschliesslich mit Lie- genschaftsgewinnen der Stadt C.________ verrechnet werden, ohne dass dieser Grundsatz verletzt werde. Schliesslich trage mit der proportionalen Verlustverrechnungsmethode jedes Nebensteuerdomizil das Risiko eines negativen Ergebnisses in einzelnen Kantonen mit, weshalb ein Vorausan- teil nicht gerechtfertigt sei. Trage allerdings der Hauptsteuerkanton das ganze Verlustrisiko, sei dieses mit einem Vorausanteil abzudecken. 6. Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 17. Juni 2021, soweit auf die Beschwerde ein- zutreten sei, sei die interkantonale Steuerausscheidung entsprechend der von ihr angepassten Ausscheidung vorzunehmen. Begründend führte sie hauptsächlich aus, das Gericht habe zu prüfen, ob es sich beim Hauptan- trag (Ziff. 2) um eine unzulässige Ausdehnung des Rechtsbegehrens handle, soweit die Umlage von Schuldzinsenüberschüssen und die Ver- teilung der direkten Bundessteuer resp. der gemeinnützigen Zuwendun- gen gemäss den der Beschwerde beiliegenden Steuerausscheidungen verlangt würden. Falls das Gericht auf den entsprechenden Hauptantrag eintrete, werde der Antrag gestellt, die interkantonale Steuerausscheidung im Sinne der präzisierten Ausscheidungen vorzunehmen. In Bezug auf die Schuldzinsenverteilung hielt die Beschwerdegegnerin fest, sowohl sie als auch die Beschwerdeführerin hätten die Schuldzinsen proportional nach Lage der Aktiven verteilt. Trotzdem bringe die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vor, dass Schuldzinsenüberschüsse in erster Linie mit den Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone und in zweiter Linie mit dem übrigen Einkommen des Liegenschaftenhändlers zu verrechnen seien. Die Beschwerdeführerin löse die Schuldzinsen in den mit der Be- schwerde eingereichten interkantonalen Steuerausscheidungen aus dem Liegenschaftsergebnis heraus, was Theorie und Praxis widerspreche. Zu-- 8 - dem baue die Beschwerdeführerin diesen Schritt erst jetzt in ihre Berech- nungen ein: Weder in der Beilage zu den Steuererklärungen 2017 und 2018 noch in der Einsprache vom 4. Januar 2021 habe sie dies berück- sichtigt. Ferner gelte für juristische Personen gemäss Literatur ein anderes Vorgehen. So schreibe SCHÄRER, dass die Verteilung der Schuldzinsen- überschüsse auf weitere Liegenschaftskantone nur für die Steueraus- scheidung bei natürlichen Personen üblich sei. HÖHN/MÄUSLI seien der Auffassung, dass im Gegensatz zu den natürlichen Personen solche Schuldzinsenüberschüsse bei juristischen Personen nicht auf die übrigen Kantone mit Vermögensertrag, sondern ausschliesslich auf den Sitzkan- ton zu verlegen seien. Sodann beweise der Sitzkanton in seinen Veranla- gungen bzw. Steuerausscheidungen 2017 und 2018, dass die Literatur nicht nur Theorie wiedergebe, sondern auch der Praxis entspreche: Auch er nehme keine Berechnung und Verlegung von Schuldzinsenüberschüs- sen auf andere Kantone vor. Betreffend Aufteilung der kantonalen Steuern und der direkten Bundessteuer hielt die Beschwerdegegnerin fest, im Ge- gensatz zu den Schuldzinsen sei bei den Steuern nicht eindeutig, wie diese zwischen Spezialsteuerdomizilen aufzuteilen seien. Unbestritten dürfte sein, dass die in monistischen Kantonen geltende Grundstückge- winnsteuer objektmässig zugewiesen werde. Was die Staats- und Ge- meindesteuern sowie die direkte Bundessteuer betreffe, habe das Bun- desgericht demgegenüber keine Klarheit geschaffen. OERTLI komme zum Schluss, dass bei ausschliesslicher Steuerpflicht aufgrund des Liegen- schaftsbesitzes grundsätzlich die objektmässige Zuteilung sowohl für die kantonalen Steuern und die Gemeindesteuern als auch für die direkte Bundessteuer vorzuziehen sei. In den Veranlagungsverfügungen vom 1. Dezember 2020 habe die Beschwerdegegnerin die Aufteilung der ge- samten Steuern von der Beschwerdeführerin bzw. vom Sitzkanton über- nommen. Die Beschwerdeführerin habe in ihren Ausscheidungen die di- rekte Bundessteuer proportional entsprechend den auf die Kantone ent-- 9 - fallenden steuerbaren Gewinnen aufgeteilt. Dies werde vorliegend ange- passt, indem die direkte Bundessteuer objektmässig entsprechend dem steuerbaren Gewinn im jeweiligen Kanton zugeteilt werde. In Bezug auf die Aufteilung der gemeinnützigen Zuwendungen führte die Beschwerde- gegnerin aus, die Beschwerdeführerin habe die geleisteten gemeinnützi- gen Zuwendungen proportional nach den steuerbaren Gewinnen auf die Kantone aufgeteilt. Bisher habe die Beschwerdegegnerin die Zahlen der Beschwerdeführerin bzw. des Sitzkantons übernommen. Dieses Vorge- hen habe eine Vereinfachung und ein Entgegenkommen dargestellt und solle nun angepasst werden: Weder die Beschwerdeführerin noch der Sitzkanton hätten den Betrag als Aufwand verbucht bzw. veranlagt, son- dern als steuermindernde Gewinnverwendung. In den Steuererklärungen 2017 und 2018 seien rund 25 % anstatt der zulässigen 20 % steuerlich geltend gemacht und durch den Sitzkanton akzeptiert worden. Für die Er- mittlung der Zuwendungen auf der Ebene des Kantons seien die Beträge von CHF 185'788.-- (2017) bzw. CHF 760'119.-- (2018) entsprechend dem kantonalen steuerbaren Gewinn zu berücksichtigen, was CHF 4'962.-- (2017) bzw. CHF 27'920.-- (2018) ergebe. Betreffend Umlage von Aus- scheidungsverlusten brachte die Beschwerdegegnerin vor, dass sie ge- stützt auf das Bundesgerichtsurteil 2C_285/2018 vom 5. November 2019 in ihren Veranlagungsverfügungen vom 1. Dezember 2020 korrekt vorge- gangen sei, indem sie die Verlustumlage der Beschwerdeführerin und des Sitzkantons nicht übernommen habe. Das besagte Urteil sei zum Zeit- punkt der Erstellung der Veranlagungen 2017 und 2018 durch den Sitz- kanton am 5. November 2020 öffentlich zugänglich gewesen. Der Sitzkan- ton hätte folglich in seinen Veranlagungen bzw. Steuerausscheidungen 2017 und 2018 die zusammen mit den Steuererklärungen 2017 und 2018 eingereichten interkantonalen Steuerausscheidungen der Beschwerde- führerin korrigieren müssen. Hinsichtlich des Subeventualantrags äus- serte sich die Beschwerdegegnerin dahingehend, dass ein Vorausanteil - 10 - gerechtfertigt sein könne, wenn im Rahmen einer interkantonalen Gewin- nausscheidung ein Betriebsgewinn auf den Sitz und ausserkantonale Be- triebsstätten verteilt werde, diese Verteilung nach Quoten erfolge und da- bei die am Sitz erfolgte Aktivität der Unternehmensleitung zu wenig berücksichtigt werde. Ein Vorausanteil widerspreche aber einer objekt- mässigen Ausscheidung. Ausserdem mache die Beschwerdeführerin ef- fektive Verwaltungskosten geltend, die mit 13.99 % (2017) bzw. 13.39 % (2018) der Mieterträge deutlich über den sonst üblichen 5 % lägen, und diese würden in der interkantonalen Steuerausscheidung auf alle Kantone, in denen ein Anknüpfungspunkt bestehe, verteilt. Das bedeute, dass sämt- liche verbuchten Kosten steuerlich berücksichtigt und alle Kantone einen Teil der Verwaltungskosten tragen würden, obwohl diese hauptsächlich bis ausschliesslich am Sitz angefallen seien. Ein zusätzlicher Vorausanteil würde zu einer ungerechtfertigten Übervorteilung des Sitzkantons führen. 7. In der verspätet eingereichten Replik vom 20. Juli 2021 (Poststempel) än- derte die Beschwerdeführerin ihren Subeventualantrag dahingehend ab, dass als Ausgleich der negativen Folgen der neuen Praxis gemäss Urteil des Bundesgerichts 2C_285/2018 vom 5. November 2019 für den Haupt- sitzkanton ein Vorausanteil von 10 % zu gewähren sei. Gleichzeitig ver- tiefte sie ihren Standpunkt. 8. Am 11. August 2021 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Rechtsbegehren fest und nahm zur Replik der Beschwerdeführerin Stel- lung. 9. Am 10. November 2021 liess die Beschwerdegegnerin dem Gericht das Urteil des Bundesgerichts 2C_1039/2020 vom 6. Oktober 2021 zur Kennt- nisnahme zukommen. - 11 - 10. Mit verspätet eingereichter Stellungnahme vom 16. Dezember 2021 (Post- stempel) nahm die Beschwerdeführerin zum besagten Bundesgerichtsur- teil Stellung. 11. Am 19. Januar 2022 ging die Beschwerdegegnerin auf einige Punkte in der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 16. Dezember 2021 ein. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1.1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer- deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 12. April 2021 betref- fend Kantonssteuern 2017/2018, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerin abwies (vgl. beschwerdegegneri- sche Akten [Bg-act.] 9). Solche Entscheide können gemäss Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Be- schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefoch- ten werden. Die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was vorliegend – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Be- urteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des Verwal- tungsgerichts des Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführerin ist als - 12 - formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Einspracheent- scheids beschwert und damit zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Be- schwerde ist somit – unter Vorbehalt der Erwägung 2 – einzutreten. 1.2. Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert CHF 5'000.-- nicht überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorlie- gende Beschwerdeverfahren betrifft die Steuerperioden 2017 und 2018, für welche die Beschwerdeführerin mit Veranlagungsverfügungen vom 1. Dezember 2020 zur Zahlung von insgesamt CHF 18'386.-- an Kantons- steuern (Gewinn- und Kapitalsteuern Kanton bzw. Gemeinde sowie Kul- tussteuer) verpflichtet wurde (vgl. Bg-act. 2 und 3). Unter Berücksichtigung der neu angefertigten und zusammen mit der Beschwerde eingereichten Steuerausscheidungen würde sich der Steuerbetrag für die Kantonssteu- ern auf CHF 16'038.-- belaufen. Da der Streitwert folglich CHF 5'000.-- nicht überschreitet (CHF 18'386.-- − CHF 16'038.-- = CHF 2'348.--) und die vorliegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist (vgl. Art. 43 Abs. 2 VRG), ergeht das Urteil in einzelrichterlicher Kompe- tenz. 2.1. Nach Art. 51 Abs. 2 VRG können die Parteien Rechtsbegehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen. Der Streitge- genstand wird durch den erstinstanzlichen Entscheid festgelegt, eine Er- weiterung des Streitgegenstandes im Rechtsmittelverfahren ist nicht zulässig. 2.2. Vorliegend stellt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde in Ziff. 1 und 2 den Hauptantrag, es sei der angefochtene Einspracheentscheid aufzu- heben und die Angelegenheit zur Erstellung einer bundesrechtskonformen Steuerausscheidung unter Berücksichtigung der Umlage der Schuldzin-- 13 - sen auf die positiven Netto-Liegenschaftserträge sowie einer Verteilung der direkten Bundessteuern und der gemeinnützigen Zuwendungen quotal auf die Gewinne, gemäss den beiliegenden Steuerausscheidungen, an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Auf diesen Antrag kann nur inso- weit eingetreten werden, als er die Umlage von Schuldzinsenüberschüs- sen betrifft. Im Rahmen des vorinstanzlichen Einspracheverfahrens bean- tragte die Beschwerdeführerin, eventualiter sei die vom Kanton Graubün- den angewandte Ausscheidungsmethode zuzulassen, jedoch unter kor- rekter Anwendung der Schuldzinsverteilung (sowie unter Zuweisung eines Vorausanteils von 10 % an den Sitzkanton C.________). Zur Begründung dieses Antrags verwies die Beschwerdeführerin in ihrer Einsprache auf BGE 133 I 19 und die Beschwerdegegnerin hielt im angefochtenen Ein- spracheentscheid hinsichtlich dieses Urteils fest, die Regel, wonach Schuldzinsenüberschüsse mit den Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone verrechnet würden, finde bei juristischen Personen keine Anwen- dung (vgl. Bg-act. 8 und 9). Demgegenüber war die Anpassung der Steu- erausscheidungen der Beschwerdegegnerin in Bezug auf die Verlegung der direkten Bundessteuern und der gemeinnützigen Zuwendungen nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Einspracheverfahrens (vgl. Bg-act. 8 und 9), so dass sie auch nicht Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens sein kann. Insoweit kann auf den besagten Hauptantrag nicht eingetreten werden. 2.3. Die Beschwerdegegnerin reichte zusammen mit ihrer Vernehmlassung präzisierte interkantonale Steuerausscheidungen ein (vgl. Bg-act. 10 und 11), welche sie antragsgemäss jedoch nur für den Fall, dass das Verwal- tungsgericht auf den Hauptantrag der Beschwerdeführerin eintritt, berück- sichtigt haben will (vgl. Vernehmlassung vom 17. Juni 2021 S. 2 und S. 5). Da – wie bereits dargelegt – auf den Hauptantrag in Bezug auf die direkten Bundessteuern und die gemeinnützigen Zuwendungen nicht eingetreten - 14 - werden kann, sind die diesbezüglichen Anpassungen der Beschwerde- gegnerin gemäss den präzisierten Steuerausscheidungen (vgl. Vernehm- lassung vom 17. Juni 2021 S. 8 ff. sowie Bg-act. 10 und 11) vorliegend auch nicht zu beachten. 3. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die von der Beschwerdegegnerin vorgenommenen interkantonalen Steuerausscheidungen 2017 und 2018 rechtmässig sind. 4. Die durch Peter Hirschvogel, lic. iur. / dipl. Treuhänder, vertretene Be- schwerdeführerin hat ihre Replik vom 20. Juli 2021 (Poststempel) und ihre Stellungnahme vom 16. Dezember 2021 (Poststempel) – trotz gewährter Fristerstreckung – verspätet eingereicht, was ausdrücklich zu rügen ist. Darin legte sie denn auch mit keinem Wort dar, weshalb es ihr (im Sinne eines unverschuldeten Hindernisses) nicht möglich gewesen sein soll, in- nert Frist Stellung zu nehmen (vgl. Art. 10 Abs. 1 VRG). Die besagten Ein- gaben sind daher aus dem Recht zu weisen (vgl. Urteil des Verwaltungs- gerichts des Kantons Graubünden U 21 93 vom 1. Februar 2022 E.3). 5.1. Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die Beschwerdegegne- rin verlege die Schuldzinsen – korrekterweise und anders als die übrigen Aufwendungen – proportional nach Lage der Aktiven auf das Haupt- und die Nebensteuerdomizile. Eine Verrechnung der Schuldzinsüberschüsse mit den Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone werde allerdings abgelehnt mit der Begründung, dass diese Regel bei juristischen Perso- nen keine Anwendung finde. Diese nicht weiter begründete Auslegung stelle eine Verletzung von Bundesrecht dar. Bei einem Liegenschaften- händler seien die Schuldzinsen proportional zu den Aktiven zu verlegen. Soweit der nach Lage der Aktiven zu übernehmende Schuldzinsenanteil den Vermögensertrag im Liegenschaftskanton übersteige, erfolge die Ver- rechnung des Schuldzinsenüberschusses in erster Linie mit den Netto-- 15 - Vermögenserträgen der übrigen Kantone und in zweiter Linie mit dem üb- rigen Einkommen des Liegenschaftenhändlers (Hinweis auf BGE 133 I 19). Mit diesem Entscheid habe das Bundesgericht die Praxis der Schuld- zinsverlegung quotal nach Lage der Aktiven vereinheitlicht. Die letzte noch vorhandene Ausnahme betreffend Liegenschaftenhändler sei abgeschafft worden, womit dieser Grundsatz nun schweizweit für sämtliche natürlichen und juristischen Personen gelte. Es sei nicht ersichtlich, weshalb das Bun- desgericht die Praxis der Schuldzinsenverlegung habe vereinheitlichen wollen, nur um dann bei der Verteilung der Schuldzinsenüberschüsse neue Ausnahmen zuzulassen. Ohne eine spezielle Ausnahmeregelung sei die Grundregel anwendbar. Somit finde die Regel, wonach Schuldzinsen- überschüsse in erster Linie mit den Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone zu verrechnen seien, mangels einer anderslautenden Spezialre- gelung auch bei juristischen Personen Anwendung. Es sei deshalb ohne Belang, ob die Beschwerdeführerin als Liegenschaftenhändlerin zu quali- fizieren sei oder nicht. 5.2. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt, werden die Schuldzin- sen, die eine juristische Person verbucht, im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung nicht direkt den Kantonen zugewiesen, in denen sich die Aktiven befinden, zu deren Finanzierung ein Kredit aufgenommen wurde oder die als Sicherheit für einen Kredit dienen. Anstelle einer ob- jektmässigen Verteilung findet eine Aufteilung des Totals der Schuldzin- sen auf sämtliche Kantone, in denen die juristische Person Aktiven besitzt, statt. Die Verteilung der Schuldzinsen erfolgt dabei proportional nach Lage der Aktiven (vgl. OERTLI, in: ZWEIFEL/BEUSCH/DE VRIES REILINGH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuer- recht, 2. Aufl., Basel 2021, § 33 Rz. 19). Mit BGE 133 I 19 erfolgte betref- fend Schuldzinsenabzug bei Liegenschaftshändlern (natürliche Person) eine Praxisänderung. Dabei wurde die bisherige objektmässige Schuldzin-- 16 - senverlegung aufgegeben. Das Bundesgericht erwog insbesondere, es er- scheine sachgerecht und praktikabel, die quotenmässige Verteilung der Schuldzinsen (proportional) nach Lage der Aktiven auf sämtliche Schuld- zinsen auszuweiten, also einschliesslich derjenigen auf den Geschäftsak- tiven der Liegenschaftshändler (als natürliche Person). Dies bedeute, dass auch diese Schuldzinsen nach der quotenmässigen Methode zu verlegen seien (vgl. LOCHER, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, unter Berücksichtigung des Steuerharmonisierungs- und des bernischen sowie des tessinischen Steuergesetzes, 4. Aufl., Bern 2015, S. 111 f.). Damit wurde das allgemeine (quotenmässige) System des Abzugs der Schuld- zinsen proportional zu den Aktiven ausgedehnt, weshalb die Schuldzinsen seither auch bei den Liegenschaftenhändlern proportional nach Lage der Aktiven zugewiesen und nicht mehr wie früher objektmässig verteilt wer- den (vgl. https://assets.website-files.com/5e67bd09d4474a3e98a68d52/5 e6a24f7bdc2d7a5dcef1eec_4_zsis)%20Newsletter_11_12_Teil%201.pd f, zuletzt besucht am 21. März 2022). 5.3. Aktenmässig ist erstellt, dass die Beschwerdeführerin und die Beschwer- degegnerin die Schuldzinsen korrekterweise proportional nach Lage der Aktiven verteilten (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] B3 und B4 sowie Bg-act. 2, 3, 4, 5, 10 und 11). Soweit die Beschwerdeführerin im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung die Verrechnung der Schuldzinsenüberschüsse in erster Linie mit den Netto-Vermögenserträ- gen der übrigen Kantone verlangt und festhält, dass diese Regel mangels einer anderslautenden Spezialregelung auch bei juristischen Personen Anwendung finde, ist sie nicht zu hören. Ihre Ansicht, wonach es anders- lautende, spezielle Bestimmungen bedürfe, damit Regelungen im Bereich der natürlichen Personen nicht auch für juristische Personen gälten, er- weist sich als nicht nachvollziehbar und deshalb als unbegründet. Im Un- terschied zu ihrem bisherigen Vorgehen behandelte die Beschwerdefüh-- 17 - rerin die Schuldzinsen in den zusammen mit der Beschwerde eingereich- ten interkantonalen Steuerausscheidungen ausserdem neu getrennt von den Gewinnungskosten. So verlegte sie die Schuldzinsenüberschüsse zunächst quotal auf die Kantone mit positiven Resultaten; erst nach Abzug der kantonalen Gewinn- und Kapitalsteuern verteilte sie die verbliebenen Gewinnungskostenüberschüsse (vgl. Bf-act. B3 und B4). Durch diese se- parate Umlage werden die Schuldzinsen – wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält – zu Unrecht aus dem Liegenschaftsergebnis heraus- gelöst. Ferner berücksichtigte die Beschwerdeführerin diesen Schritt in ih- ren Steuerausscheidungen, die den Steuererklärungen 2017 und 2018 beigelegt wurden, noch nicht (vgl. Bg-act. 4 und 5). Auch ist unbestritten, dass die separate Umlage der Schuldzinsenüberschüsse in den interkan- tonalen Steuerausscheidungen der Vorjahre nie angewandt wurde. Des Weiteren ist sich die Lehre einig, dass für juristische Personen ein anderes Vorgehen gilt. So hält SCHÄRER fest, dass die Verteilung der Schuldzin- senüberschüsse auf weitere Liegenschaftskantone nur für die Steueraus- scheidung bei natürlichen Personen üblich sei, und verweist auf den Autor HÖHN (vgl. SCHÄRER, Verlustverrechnung von Kapitalgesellschaften im in- terkantonalen Doppelbesteuerungsrecht, Leistungsfähigkeitsprinzip und Schlechterstellungsverbot bei Aufwertungen und Sanierungen, Zürich 1997, S. 247). Die Autoren HÖHN/MÄUSLI führen sodann was folgt aus: "Im Gegensatz zu den natürlichen Personen sind solche Schuldzinsenüber- schüsse bei juristischen Personen nicht auf die übrigen Kantone mit Ver- mögensertrag, sondern ausschliesslich auf den Sitzkanton zu verlegen" (vgl. HÖHN/MÄUSLI, Interkantonales Steuerrecht, 4. Aufl., Bern/Stuttgart/ Wien 2000, § 28 Rz. 26). Ferner vertritt OERTLI die Auffassung, dass es in Bezug auf Gewinnungskosten- und Schuldzinsenüberschüsse keine Rolle spiele, ob eine Gesellschaft mit ausserkantonalen Liegenschaften Liegen- schaftenhändlerin oder Immobiliengesellschaft sei. Die Schuldzinsenüber- schüsse seien in jedem Fall vom Sitzkanton zu tragen, und erst, wenn des-- 18 - sen Gewinn geringer ausfalle als die zu übernehmenden Überschüsse, müssten auch reine Liegenschaftenkantone solche übernehmen (vgl. OERTLI, a.a.O., § 33 Rz. 31 und Rz. 103). Ausserdem weist er darauf hin, dass die interkantonalen Steuerausscheidungen von natürlichen und juris- tischen Personen nicht identisch sind: "Bei Einzelunternehmen sind Ge- winnungskosten- und Schuldzinsenüberschüsse entsprechend den allge- meinen Grundsätzen in erster Linie mit den Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone und in zweiter Linie mit dem übrigen Einkommen des Lie- genschaftenhändlers zu verrechnen" (vgl. OERTLI, a.a.O., § 33 Rz. 104). Schliesslich stimmen die definitiven Veranlagungen bzw. Steuerausschei- dungen 2017 und 2018 des Sitzkantons C.________ vom 5. November 2020 mit der dargelegten Lehre überein, zumal auch er keine separate Berechnung und Verlegung von Schuldzinsenüberschüssen auf andere Kantone vornahm (vgl. Bg-act. 6 und 7). Somit sind die von der Beschwer- degegnerin vorgenommenen interkantonalen Steuerausscheidungen 2017 und 2018 in Bezug auf die Schuldzinsen nicht zu beanstanden, wes- halb der Hauptantrag der Beschwerdeführerin, es sei der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erstellung ei- ner bundesrechtskonformen Steuerausscheidung unter Berücksichtigung der Umlage der Schuldzinsenüberschüsse auf die positiven Netto-Liegen- schaftserträge gemäss den beiliegenden Steuerausscheidungen an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, abzuweisen ist. 6.1. Mit Eventualantrag Ziff. 3 verlangt die Beschwerdeführerin, es sei für die interkantonale Steuerausscheidung die bisherige Berechnungsweise an- zuwenden, mit einem im Kanton Graubünden steuerbaren Gewinn für das Jahr 2017 von CHF 17'600.-- bzw. für das Jahr 2018 von CHF 125'900.--. Zur Begründung bringt sie im Wesentlichen vor, da sich sowohl mit der seit mindestens 2011 angewendeten "C.________ Praxis" als auch mit der neuen "Bündner Praxis" Ausscheidungsverluste verhindern liessen, führ-- 19 - ten beide bei konsequenter Anwendung durch alle beteiligten Kantone zu einer vollständigen Besteuerung des steuerbaren Unternehmensgewinns. Gemäss Bundesgerichtsurteil 2C_285/2018 vom 5. November 2019 führe keine der genannten Praxen für sich alleine zu einem Ausscheidungsver- lust, weshalb keine dieser Berechnungsweisen per se gegen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung gemäss Art. 127 Abs. 3 der Bun- desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ver- stosse. Da die bisherige "Bündner Praxis" (= "C.________ Praxis") nicht gegen dieses Verbot verstosse, sei nicht ersichtlich, weshalb die Fort- führung dieser Praxis Willkür darstellen solle. Der "C.________ Berech- nungsweise" sei Vorzug gegenüber der "neuen Bündner Praxis" zu geben, da diese Methode viele Jahre angewendet und somit von allen beteiligten Kantonen anerkannt worden sei, auch vom Kanton Graubünden bis und mit 2016. Auch führe die Weiterführung der bisherigen Methode nicht zu einer Verletzung von Bundesrecht, da bei einheitlicher Anwendung durch alle Kantone das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung nicht ver- letzt werde. Der vom Bundesgericht aufgestellte Grundsatz, wonach Lie- genschaftsgewinne am Ort der gelegenen Sache zu versteuern seien, sei analog auch auf (Anlage-)Liegenschaften im Sitzkanton anwendbar, ins- besondere für kommunale Nebensteuerdomizile im Sitzkanton. In der vor- liegenden Konstellation, bei welcher der gesamte Unternehmensgewinn aus Gewinnen aus Anlageliegenschaften bestehe, könnten die Gewin- nungskostenüberschüsse in einzelnen Kantonen nicht beinahe aussch- liesslich mit Liegenschaftsgewinnen der Stadt C.________ verrechnet werden, ohne dass dieser Grundsatz verletzt werde. Die Liegenschaften am Nebensteuerdomizil Stadt C.________ machten rund 20 % der Mieter- träge aus. 6.2. Erzielt – wie im vorliegenden Fall – eine in mehreren Kantonen steuer- pflichtige Immobiliengesellschaft in einem oder mehreren Kantonen Ver-- 20 - luste, stellt sich im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung die Frage, ob diese Verluste in erster Linie vom Hauptsteuerdomizil oder quo- tal von allen Nebensteuerdomizilen mit positiven Ergebnissen übernom- men werden müssen. 6.3.1. Das Bundesgericht hatte kürzlich einen gleichgelagerten Fall zu beurtei- len: Eine Immobiliengesellschaft mit Sitz und Hauptsteuerdomizil im Kan- ton Aargau und Spezialsteuerdomizilen (Kapitalanlageliegenschaften) in diversen Kantonen erzielte in der Steuerperiode 2013 einen Gesamtge- winn von rund CHF 9.5 Mio. Dabei hatte sie an ihrem Hauptsteuerdomizil Aargau, an ihrem Spezialsteuerdomizil Thurgau und in vier weiteren Kan- tonen einen Gewinn von insgesamt rund CHF 11 Mio. erzielt, in drei Kan- tonen (allesamt Spezialsteuerdomizile) hingegen einen Verlust von total CHF 1.5 Mio. Bei der Veranlagung der Steuerperiode 2013 verlegte das Steueramt des Kantons Aargau die Verluste von CHF 1.5 Mio. quotal auf sämtliche Kantone mit positivem Ergebnis. Demgegenüber lehnte die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau eine quotale Übernahme der zu- gewiesenen Verluste ab und stellte sich auf den Standpunkt, der Kanton Aargau als Hauptsteuerdomizil habe die Verluste vollumfänglich zu über- nehmen. Dieser Entscheid wurde denn auch von allen kantonalen Thur- gauer Instanzen bestätigt. Das Bundesgericht hatte nun auf Beschwerde der Immobiliengesellschaft hin zu prüfen, ob ein bei quotaler Verlustum- lage (d.h. Umlage nach Massgabe der positiven Ergebnisse der Kantone) rechnerisch auf den Kanton Thurgau entfallender Anteil von diesem oder vom Hauptsteuerdomizil Aargau getragen werden muss. 6.3.2. Das Bundesgericht erwog diesbezüglich in seinem Urteil 2C_285/2018 vom 5. November 2019 insbesondere (vgl. E.4.2 ff.), dass die Praxen der Kantone zur Anwendung des Kreisschreibens Nr. 27 der Schweizerischen Steuerkonferenz vom 15. März 2007 auf Immobiliengesellschaften unein- heitlich seien. Sowohl die Praxis der Thurgauer als auch diejenige der Aar-- 21 - gauer Steuerbehörde verstosse für sich alleine betrachtet nicht gegen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung nach Art. 127 Abs. 3 BV. Würden jedoch wie im vorliegenden Fall verschiedene Berechnungswei- sen angewandt, führe dies zu einem Ausscheidungsverlust und damit zu einer nach Art. 127 Abs. 3 BV verbotenen interkantonalen Doppelbesteu- erung. Gemäss Art. 127 Abs. 3 Satz 2 BV treffe der Bund die erforderlichen Massnahmen zur Vermeidung einer interkantonalen Doppelbesteuerung. Der Gesetzgebung des Bundes könne jedoch weder aus ihrem Wortlaut noch durch Auslegung eine Vorschrift entnommen werden, wie die sich hier stellende Rechtsfrage zu beantworten sei. Da die Praxen der Kantone uneinheitlich seien, könne für deren Beantwortung auch nicht auf Gewohn- heitsrecht zurückgegriffen werden. Entsprechend habe das Bundesgericht nach der Regel zu entscheiden, die es als Gesetzgeber aufstellen würde. Damit sei die Frage nach der Methodenwahl unabhängig von den Eigen- heiten des konkret zu beurteilenden Einzelfalls zu entscheiden. Die Praxis der Thurgauer Behörden (primäre Übernahme der Verluste durch das Hauptsteuerdomizil) bleibe näher am Grundsatz, wonach Liegenschafts- gewinne am Ort der gelegenen Sache zu versteuern seien. Ein Methoden- mix (objektmässige Ermittlung der Gewinne bei gleichzeitiger quotaler Verlegung der Verluste) sei soweit möglich zu vermeiden. Bei der "Thur- gauer Praxis" entstehe ein solcher Methodenmix nur dann, wenn der am Hauptsteuerdomizil ausgewiesene Gewinn tiefer sei als die kumulierten Verluste der einzelnen Kantone. Bei einer Vorgehensweise modo legisla- toris sei demnach dieser Praxis Vorrang zu geben. Das Bundesgericht ge- langte somit zum Schluss, dass Verluste in erster Linie mit dem Gewinn am Hauptsteuerdomizil zu verrechnen sind; nur wenn der Gesamtverlust höher ist als der Gewinn am Hauptsteuerdomizil, ist der überschiessende Teil quotal auf die Gewinne der anderen Kantone umzulegen. - 22 - 6.3.3. Mit Urteil 2C_1039/2020 vom 6. Oktober 2021 bestätigte das Bundesge- richt in Bezug auf eine interkantonale Immobiliengesellschaft seine mit Ur- teil 2C_285/2018 vom 5. November 2019 begründete Rechtsprechung, wonach Ausscheidungsverluste, welche nicht im Spezialsteuerdomizilkan- ton verrechnet werden können, in erster Linie vom Hauptsteuerdomizilkan- ton zu tragen sind; erst wenn dort kein Verrechnungssubstrat mehr be- steht, kann der Verlust auf die anderen Liegenschaftskantone übertragen werden. 6.4. Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin in ihren Veranlagungsverfügungen vom 1. Dezember 2020 betreffend Kantons- steuern 2017 und 2018 sowie im angefochtenen Einspracheentscheid vom 12. April 2021 zu Recht die im Rahmen der interkantonalen Steuer- ausscheidungen der Beschwerdeführerin und des Sitzkantons C.________ angewandte Praxis der quotalen Verlustverrechnung abge- lehnt hat. Vielmehr ist die Beschwerdegegnerin korrekt vorgegangen, in- dem sie die Verluste aus den Spezialsteuerdomizilen in erster Linie auf den Sitzkanton umgelegt und – betreffend Steuerausscheidung 2017 – bloss den überschiessenden Teil quotal den anderen Kantonen mit Ge- winnen zugewiesen hat (vgl. Bg-act. 2, 3 und 9; siehe auch Bg-act. 10 und 11). In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass das Bundesgerichts- urteil 2C_285/2018 vom 5. November 2019 zum Zeitpunkt der Erstellung der definitiven Veranlagungen 2017 und 2018 durch den Sitzkanton C.________ am 5. November 2020 im Internet für die Öffentlichkeit abruf- bar war. Somit hätte Letzterer dieses Urteil mit Blick auf die Rechtssicher- heit im Rahmen seiner definitiven Veranlagungen bzw. Steuerausschei- dungen 2017 und 2018 berücksichtigen und entsprechend die von der Be- schwerdeführerin zusammen mit den Steuererklärungen 2017 und 2018 eingereichten interkantonalen Steuerausscheidungen korrigieren müssen. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die "C.________ Praxis" in - 23 - der Vergangenheit von allen beteiligten Kantonen angewandt wurde. Zu- dem ist zu erwähnen, dass die Beschwerdeführerin das besagte Urteil zur Verlustumlage in den der Beschwerde beigelegten interkantonalen Steu- erausscheidungen 2017 und 2018 – nach Umlage der Schuldzinsenüber- schüsse – berücksichtigt und entsprechend die Gewinnungskostenüber- schüsse in erster Linie mit dem Gewinn am Hauptsteuerdomizil verrechnet hat; in Bezug auf die Steuerausscheidung 2017 wurde anschliessend bloss der überschiessende Teil quotal auf die Gewinne der anderen Kan- tone umgelegt (vgl. Bf-act. B3 und B4). Damit bestätigt sie zumindest im Rahmen ihres Hauptantrags, dass die Vorgehensweise der Beschwerde- gegnerin in den Veranlagungen 2017 und 2018 vom 1. Dezember 2020 bzw. im angefochtenen Einspracheentscheid vom 12. April 2021 korrekt war. Was schliesslich die interkommunale Steuerausscheidung betrifft, so hat sich das Bundesgericht in seinem Urteil 2C_285/2018 vom 5. Novem- ber 2019 nicht dazu geäussert, weil – wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt – gemäss geltenden Grundsätzen Verluste und Aufwandü- berschüsse zunächst innerhalb des Kantons verrechnet werden und erst anschliessend eine interkantonale Verrechnung vorgenommen wird. Diese Vorgehensweise ist ebenfalls im Kreisscheiben Nr. 27 der Schwei- zerischen Steuerkonferenz vom 15. März 2007 in Ziff. 3.2.1 festgehalten (vgl. https://www.steuerkonferenz.ch/downloads/kreisschreiben/ ks027_d. pdf, zuletzt besucht am 21. März 2022) und entspricht derjenigen der Be- schwerdeführerin gemäss den der Beschwerde beigelegten interkantona- len Steuerausscheidungen 2017 und 2018 (vgl. Bf-act. B3 und B4). Nach dem Ausgeführten ist auch der Eventualantrag Ziff. 3, es sei für die inter- kantonale Steuerausscheidung die bisherige Berechnungsweise anzu- wenden, mit einem im Kanton Graubünden steuerbaren Gewinn für das Jahr 2017 von CHF 17'600.-- bzw. für das Jahr 2018 von CHF 125'900.--, abzuweisen.- 24 - 7.1. Subeventualiter verlangt die Beschwerdeführerin in der Beschwerde, es sei als Ausgleich der negativen Folgen der neuen Praxis für den Hauptsitzkan- ton die Zuweisung eines Vorausanteils zu prüfen. In ihrer Einsprache vom 4. Januar 2021 beantragte sie diesbezüglich, dem Sitzkanton C.________ sei ein Vorausanteil von 10 % zu gewähren. Begründend führte die Be- schwerdeführerin im Wesentlichen aus, in der Lehre und Praxis sei unbe- stritten, dass dem Hauptsitz dann ein Vorausanteil zugesprochen werde, wenn die Bedeutung der Zentralleitung für das Geschäftsergebnis nicht be- reits in den Erwerbsfaktoren zum Ausdruck komme. Mit der proportionalen Verlustverrechnungsmethode trage jedes Nebensteuerdomizil das Risiko eines negativen Ergebnisses in einzelnen Kantonen mit, weshalb ein Vor- ausanteil nicht gerechtfertigt sei. Trage der Hauptsteuerkanton allerdings das ganze Verlustrisiko, dann sei dieses anderweitig bzw. mit einem Vor- ausanteil abzudecken. 7.2. Ein Vorausanteil (sog. Präzipuum) kann gerechtfertigt sein, wenn im Rah- men einer interkantonalen Gewinnausscheidung ein Betriebsgewinn auf den Sitz und ausserkantonale Betriebsstätten verteilt wird, diese Verteilung nach Quoten erfolgt und dabei die am Sitz erfolgte Aktivität der Unterneh- mensleitung zu wenig berücksichtigt wird (vgl. TEUSCHER/LOBSIGER, in: ZWEIFEL/BEUSCH/DE VRIES REILINGH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri- schen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. Aufl., Basel 2021, § 30 Rz. 41). Bei Immobiliengesellschaften gelangt demgegenüber eine objekt- mässige Steuerausscheidung zur Anwendung, welche keinen Vorausanteil vorsieht bzw. einem solchen entgegensteht. Zudem ist zu erwähnen, dass die Beschwerdeführerin effektive Verwaltungskosten von 13.99 % (2017) bzw. 13.39 % (2018) der Mieterträge geltend macht, welche deutlich über der sonst üblichen Pauschale von 5 % des Bruttoertrags liegen, und diese im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidungen 2017 und 2018 auf sämtliche Kantone, in denen ein Anknüpfungspunkt besteht, verteilt wur-- 25 - den (vgl. Bf-act. B3 und B4 sowie Bg-act. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 und 11). Daraus erhellt, dass einerseits die gesamten von der Beschwerdeführerin verbuch- ten Verwaltungskosten steuerlich berücksichtigt wurden und anderseits sämtliche Kantone (und nicht nur der Sitzkanton) einen Teil der Verwal- tungskosten tragen, obwohl diese hauptsächlich bis ausschliesslich am Sitz anfallen. Die Gewährung eines zusätzlichen Vorausanteils würde – wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält – zu einer ungerechtfertigten Übervorteilung des Sitzkantons und zu einer Unterbesteuerung der Liegen- schaftskantone führen. Darüber hinaus ist auf Folgendes hinzuweisen: Der Vorausanteil wird dem Sitzkanton nach der Ausscheidung allfälliger Spezi- alsteuerdomizile und vor der Vornahme der eigentlichen quotalen Steuer- ausscheidung zur Besteuerung zugewiesen und mindert so den in die Steu- erausscheidung einzubeziehenden Unternehmensgewinn (vgl. TEUSCHER/ LOBSIGER, a.a.O., § 30 Rz. 41). Die Beschwerdeführerin unterhält unbestrit- tenermassen keine ausserkantonalen Betriebsstätten. Der gesamte Ertrag, der ausserhalb des Sitzkantons anfällt, stammt aus Kapitalanlageliegen- schaften und damit Spezialsteuerdomizilen. Ein Vorausanteil würde dem- nach bloss auf den Zinserträgen, dem a.o. Erfolg und der Veränderung des Delkredere (vgl. Bf-act. B3 und B4 sowie Bg-act. 4 und 5) bzw. dem Be- triebsgewinn (vgl. Bg-act. 6 und 7) und damit auf einem Ertrag angewendet, der bereits jetzt vollumfänglich dem Sitzkanton zugewiesen wird (vgl. Bg- act. 4, 5, 6, 7, 10 und 11). Schliesslich hat die Beschwerdeführerin dem Sitzkanton in den von ihr erstellten und der Beschwerde beigelegten Steu- erausscheidungen 2017 und 2018 – trotz des darin berücksichtigten Bun- desgerichtsurteils 2C_285/2018 vom 5. November 2019 zur Verlustumlage – keinen Vorausanteil zugewiesen (vgl. Bf-act. B3 und B4). Vor diesem Hin- tergrund ist der Subeventualantrag der Beschwerdeführerin ebenfalls ab- zuweisen.- 26 - 8. Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde unter dem Titel "III.2. weitere hier massgebliche Bundesgerichts-Praxis" auf BGE 132 I 220 und 131 I 249 hinweist, ist ihr entgegenzuhalten, dass weder dargetan noch ersichtlich ist, inwiefern diese Urteile vorliegend relevant sein sollten. 9. Im Ergebnis erweisen sich die von der Beschwerdegegnerin vorgenomme- nen interkantonalen Steuerausscheidungen 2017 und 2018 als rechtmäs- sig, weshalb der angefochtene Einspracheentscheid vom 12. April 2021 zu bestätigen und die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. 10. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos- ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatge- bühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirt- schaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 2'000.-- angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der Beschwerdeführerin aufzuerle- gen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufga- ben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, wes- halb der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. III. Demnach erkennt der Einzelrichter: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus- 27 - - einer Staatsgebühr von CHF 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 580.-- zusammen CHF 2'580.-- gehen zulasten der A.________ AG. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]