R 12 29 5. Kammer URTEIL vom 28. August 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Am 9. November 2011 informierte die Gemeinde … unter anderem … sowie die Stockwerkeigentümergemeinschaft … und die … über den Rückzug des Baugesuchs Nr. 2010.13/52 von … und die Einreichung eines neuen Baugesuchs Nr. 2011.14/52 desselben Bauherrn vom 15. November 2011. Das neue Baugesuch wurde am 19. November 2011 öffentlich ausgeschrieben. Es umfasst die Instandstellung des Engadinerhauses (erhaltenswerte Liegenschaft) sowie den Abbruch und den Neubau des Anbaues … auf Parzelle 1908. b) Dagegen erhoben die … auf der Parzelle 47) und … (Eigentümerin von Parzelle 47) Einsprache und beantragten die Nichtbewilligung des Baugesuchs. Sie bemängelten unter anderem die Verletzung von Art. 109 des Baugesetzes der Gemeinde (BG; betreffend Gebäudehöhe), die Verletzung von Art. 73 BG (Zufahrt) sowie die Verletzung von Art. 52 Abs. 2 BG (Erstwohnanteil). c) Am 19. Dezember 2011 beantragte … die Abweisung der Einsprache. d) Am 30. Januar 2012 reichte … eine neue Berechnung des Erstwohnungsanteils ein. Diese wurde dem Vertreter der Einsprecher zur Stellungnahme zugestellt. Am 9. Februar 2012 nahmen die Einsprecher dazu Stellung. e) Am 20. Februar 2012 wies die Baubehörde die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab und bewilligte das Baugesuch mit den Erwägungen des Bau- und Einspracheentscheides sowie den Auflagen und Bedingungen der separaten Baubewilligung. Der Bau- und Einspracheentscheid diene als integrierter Teil der separaten Baubewilligung. Die mit der Einsprache verbundenen Kosten von Fr. 1‘600 (davon Fr. 1‘100 für Rechtsberatung) wurden zur Hälfte den Einsprechern auferlegt. Es treffe nicht zu, dass bei einer für die Berechnung der Gebäudehöhe massgeblichen Hauptgebäudeecke fälschlicherweise von einer künstlich angelegten Mauer und nicht, wie gesetzlich vorgesehen, vom gewachsenen Boden aus gemessen worden sei. Massgebend sei Art. 109 BG. Danach werde die Gebäudehöhe vom gewachsenen Boden am Schnittpunkt der Fassadenhaut mit oberkant Dachsparren bemessen. Der fragliche Messpunkt 1 sei dort, wo das neue Bauprojekt realisiert werde. Dies sei dort, wo heute der südliche Altbau ende. Der beanstandete Terrainpunkt befinde sich zwar im Bereich der kleinen Steinpackung, sei jedoch mit dem Messpunkt 1 nicht identisch und es sei auch keine bleibende Abgrabung notwendig (der Messpunkt 1 befinde sich einen halben Meter südlich des besagten Steinhaufens). Das Terrain verlaufe recht harmonisch zur Fassade und zweifellos sei die Berechnung der mittleren Gebäudehöhe und somit für den Neubauteil korrekt vorgenommen worden (mittlere Gebäudehöhe = 10.84 m). Selbst wenn ein durch die recht schwierige Gebäudegrundrissform möglicher, zusätzlicher, recht hoher sechster Messpunkt ca. 8 m südlich des Messpunktes 1 zur Berechnung herangezogen würde, ergäbe sich noch immer keine Überschreitung der möglichen mittleren Gebäudehöhe von 11 m. Gemäss Art. 73 Abs. 3 BG seien Zufahrten zu Strassen hinreichend, wenn bei Grundstücken, die an Strassen angrenzten, die unmittelbare Zu- und Wegfahrt die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtige, die Zufahrt auch im Winter benützbar sei und der Ausbau in der Regel den VSS-Normen entspreche. Den Baugesuchsplänen sei zu entnehmen, dass von den auf Parzelle 1908 geplanten Garagenplätzen 1 und 2 keineswegs rückwärts in die Gemeindestrasse eingefahren werden müsse, sondern ein Wendemanöver bereits auf dem vorgelagerten Platz vor der Garageneinfahrt auf Parzelle 1908 vorgenommen werden könne. Die Benützung sei gewährleistet und eine sichere Ein- und Ausfahrt auf die angrenzende, kaum befahrene Gemeindeerschliessungsstrasse ebenfalls. Die Verkehrssicherheit sei nicht beeinträchtigt. Für die Erst- und Zweitwohnungsregelung sei jedes der beiden Bauprojekte separat zu betrachten. Einerseits werde der Altbau umgebaut, anderseits erfolge der Neubau respektive die Erweiterung der … Der Umbau altrechtlicher Wohnbauten mit und ohne Vergrösserung der Bruttogeschossfläche (BGF) falle nicht unter die Erstwohnungsanteilsregelung. Würden Umbauarbeiten innerhalb des bestehenden Gebäudes vorgenommen, fielen dieselben ebenfalls nicht unter die Erstwohnungsanteilsregelung, selbst wenn damit gleichzeitig eine Umnutzung bestehender Räumlichkeiten einhergehe. Werde ein bestehendes Gebäude ausserhalb der bestehenden Gebäudehülle vergrössert, handle es sich um eine Erweiterung, welche grundsätzlich der Erstwohnungsanteilsregelung unterliege. Hier sei eine solche Erweiterung des Gebäudes beim Umbau nicht erkennbar. Hingegen unterstehe der Abbruch und Neubau mit Erweiterung des südlichen Gebäudeteils der … der Anteilsregelung. Sie sei ein Neubau, allenfalls eine Erweiterung. Hier müsse die Summe aller oberirdischen Geschossflächen im Aussenmass einschliesslich Aussentreppen und Zwischengeschossen mit Ausnahme des Mehrmasses von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm hinzugezogen werden. Zudem müssten im Dachgeschoss Raumteile angerechnet werden, deren lichte Höhe gemessen unterkant Dachsparren 1.6 m überschreite. Bei Geschossen über 4.3 m werde pro 2.7 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet. Hier werde ein beträchtlicher Teil des Erdgeschosses (EG) des Neubauteiles als Garage genutzt. Ihre BGF werde nicht für Wohnzwecke benötigt. Dieses Geschoss brauche deshalb nicht mit berücksichtigt zu werden. Die Nutzungsbindung als Garage werde als Auflage in der Baubewilligung verankert. Hingegen stünden der Lift und das Treppenhaus im Zusammenhang mit der Wohnnutzung. Die Berechnung der Bauherrschaft vom 30. Januar (recte) 2012 erfülle die Anforderungen. Es resultierten 487 m² BGF; 20 % davon minimal real zu erfüllende 97.4 m². Mit der Bezeichnung von Wohnung 1 mit 115.2 m² BGF sei die Erstwohnungsverpflichtung erfüllt. Die dann noch fehlende Fläche bis zu den gesetzlich geforderten 35 % Erstwohnungsfläche könne mittels Ersatzabgabe gemäss Art. 59 Abs. 1 BG abgegolten werden. Selbst, wenn die Garagenfläche von 87.3 m² mitgezählt würde, wäre Wohnung 1 noch gross genug, um die reale Erstwohnungspflicht zu erfüllen. Hingegen würde dann die Ersatzabgabe aus Gründen der höheren prozentual fehlenden Wohnfläche höher ausfallen. Gleichzeitig erteilte der Gemeindevorstand die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen. Danach ist die Wohnung 1 im Neubauteil im 1. OG als Erstwohnung bezeichnet. Es sei eine 3-Zimmerwohnung mit 115.2 m² BGF. Sie sei entsprechend Art. 50 ff. BG zu nutzen. Mit dieser Wohnung seien 23.65 % der verlangten 35 % Erstwohnungspflicht erfüllt. Dies werde im Grundbuch eingetragen. Für die fehlenden 11.35 % Erstwohnungspflicht sei vor Baubeginn die Ersatzabgabe zu zahlen. 2. Die vormaligen Einsprecherinnen erhoben dagegen am 27. März 2012 Beschwerde und beantragten die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides vom 20. Februar 2012 samt Baubewilligung und es sei die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde … zurückzuweisen. Zudem verlangten sie die Gewährung der aufschiebenden Wirkung (am 27. April 2012 gewährt). Gemäss Art. 109 BG gelte bei Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 der neue Terrainverlauf als gewachsenes Terrain, bei späteren Aufschüttungen aber der alte Terrainverlauf. Die Baugesuchsteller hätten im Sommer 2003 an der Südwestfassade erhebliche Terrainveränderungen vorgenommen, wie Fotos zeigten. Sie müsse somit heute nachweisen, wie das Terrain vor diesen Veränderungen ausgesehen habe. Von diesem sei auszugehen. Würde vom ursprünglichen Terrain ausgegangen, erhöhe sich die Höhe am Messpunkt 1 um mindestens 1 m und am Messpunkt 2 um mindestens 0.2 m. Nehme man den Durchschnitt dieser Erhöhungen, erhöhe sich die mittlere Gebäudehöhe um mindestens 33 cm und somit sei die Gebäudehöhe von 11 m bei weitem überschritten.Der von der Gemeinde festgelegte Messpunkt sei nachträglich künstlich erstellt worden, was sie schon im Einspracheverfahren gerügt habe. Darauf sei die Gemeinde nicht eingegangen. Auch an der Südostfassade seien Terrainanpassungen vorgenommen worden. Aus den Plänen sei nicht genau eruierbar, was verändert worden sei respektive welches Terrain bestanden habe, als der Vorplatz mit den Parkplätzen erstellt worden sei. Auch hier müsste aufgrund der Baubewilligung der Überbauung … abgeklärt werden, was nach 1986 verändert worden sei. Auf dem Plan des Nachweises der Pflichtparkplätze sei die geplante Zufahrt zu den beiden Autoeinstellplätzen ersichtlich, es fehlten aber weitere Pläne, insbesondere ein Längs- und ein Querschnitt. Die Gemeinde hätte diese Pläne für die Abklärung der Benutzbarkeit der Zufahrt einfordern müssen. Ein Querschnitt würde zeigen, dass die Zufahrt nur gebaut werden könnte, wenn auf der Nachbarliegenschaft eine Stützmauer erstellt würde. Ein solches Recht der Bauherrschaft existiere aber nicht. Sei die Stützmauer auf der eigenen Liegenschaft zu erstellen, reduzierte sich die Fahrbahnbreite auf 2.15 m. Weil die Mauer mit Natursteinen verkleidet werden müsste, würde sie mindestens 35 cm aufweisen. Gemäss der anwendbaren VSS-Norm sei für die Komfortstufe Wohnbauten eine Fahrbahnbreite von mindestens 2.5 m und an den Seiten Schrammborde von je 20 cm vorzusehen. Aus einem von ihnen eingeholten Bericht eines Verkehrsplaners gehe hervor, dass die Garageneinfahrt zwar möglich sei, nicht aber mit einem grösseren Auto. Die Einfahrt in die Rampe sei nur dann möglich, wenn man über das Nachbargrundstück fahre. Ein solches Recht der Bauherrschaft existiere nicht. Zudem sei die Einsehbarkeit in die Gemeindestrasse vorbehalten. Am Rampenende müsste eine Vertikalausrundung vorgenommen werden. Es liege ein Verstoss gegen Art. 76 Abs. 1 BG vor (Verkehrssicherheit). Für das Wendemanöver in der Garage müsste auch die Fläche neben der Stützmauer zur einsprecherischen Parzelle genutzt werden. Dafür bräuchte es eine Abgrabung. Diese sei zu verbieten, weil dadurch allenfalls ihre Mauer beschädigt werden könnte.Gemäss Art. 6 des Anhanges zur Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus seien Raumteile, welche mehr als 1.6 m über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragten, ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen. Jetzt wolle die Gemeinde die Garagenfläche von 87.3 m² nicht anrechnen. Würde diese aber wie vorgeschrieben angerechnet, erhöhte sich die neue BGF gemäss Gesetz auf 663.90 m². Der Erstwohnanteil betrüge somit 232.365 m². Effektiv seien somit 132.78 m² als Erstwohnung zu erfüllen, die Restfläche von 99.585 m² könne abgegolten werden. Es stelle sich die Frage, wie das Bauvorhaben klassifiziert werde (Neubau, Ersatzbau, Erweiterung etc.). Je nachdem ergebe sich eine andere Berechnung der Erstwohnfläche und der Kontingentsfläche. Eine Zweiteilung des Gebäudes in Umbau und Ersatzbau könnte nur dann vorgenommen werden, wenn beide Bauten unabhängig voneinander nutzbar seien. Dies sei hier nicht der Fall. Die gesamte Erschliessung werde in den Ersatzbau verlegt, dadurch könne im Umbauteil eine grössere Fläche an Zweitwohnungen erstellt werden. Das Gesetz enthalte primär die Förderung von Erstwohnraum. Deswegen sei die Norm restriktiv anzuwenden. Somit sei das Gesamtgebäude als Ersatzbau anzusehen und entsprechend sei die Erstwohnungsfläche zu berechnen. Weil aufgrund der Einsprache vom 9. Dezember 2011 das Projekt wesentlich überarbeitet und somit Einsprachepunkte akzeptiert worden seien, könnten die damaligen Einsprecherinnen und heutigen Beschwerdeführerinnen nicht mit der Hälfte der Kosten des Einspracheverfahrens belastet werden. Die Einsprache der … sei zudem von der Gemeinde bis heute nicht behandelt respektive sei der Entscheid nicht mitgeteilt worden. 3. Am 30. April 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Legitimation der Beschwerdeführerinnen sei mit Bezug auf die geltend gemachte Verletzung der Erstwohnungsanteilsregelung gemäss Art. 57 ff. BG nicht gegeben (PVG 2010 Nr. 29). Auf die Beschwerde sei insoweit nicht einzutreten.Gemäss Art. 109 BG gelte als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken der Gebäudehülle, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt der Fassadenhaut mit oberkant Dachsparren bzw. oberkant oberster roher Betondecke bei Flachdächern. Die Höhe dürfe an keinem Messpunkt um mehr als 2 m überschritten werden. Bei Abgrabungen um mehr als ein Drittel der Fassadenlänge gelte der neu geschaffene tiefste Punkt als Basis für die Messungen und zwar für beide Gebäudeecken der betreffenden Fassade. Bei Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 gelte der neue Terrainverlauf als gewachsenes Terrain, bei späteren Aufschüttungen der alte Terrainverlauf. Der Einwand, dass im Sommer 2003 an der Südwestfassade erhebliche Terrainveränderungen vorgenommen worden seien, sei nicht substanziert. Gemäss Abklärungen der Gemeinde sei dort lediglich Material deponiert worden und zwar für die Erstellung der Stützmauer für den Neubau auf Parzelle 47 der … also der Beschwerdeführerinnen. Die Deponie sei nur vorübergehend gewesen, nach Abschluss der Arbeiten sei das Terrain wiederum wie vorher gewesen. Das jetzige Terrain dürfe also als gewachsenes Terrain betrachtet werden. Für die gegenteiligen Behauptungen seien die Beschwerdeführerinnen beweispflichtig, zumindest so lange, als die behaupteten Terrainveränderungen nicht offensichtlich seien. Dafür gebe es aber keine Anhaltspunkte. Dies zeige auch die Entstehungsgeschichte der . Bis 1969 habe auf Parzelle 1908 nur ein altes Engadinerhaus mit angebautem Stall bestanden. 1969 sei dem Eigentümer der Ausbau des alten Stallgebäudes bewilligt worden. 1981 habe die Renovation des alten Teils der … stattgefunden. Mit diesen baulichen Massnahmen seien keine nennenswerten Terrainveränderungen verbunden gewesen, dies gerade im Bereich der Südwestfassade. Dort sei das Terrain im kritischen Bereich praktisch unverändert geblieben, was die Kellerluken im Altbau deutlich machten. Die Gemeinde habe also 2003 keine Terrainaufnahmen machen müssen und solche könnten folglich nicht ediert werden. Hingegen würden die Unterlagen Baubewilligung Überbauung … auf Parzelle 831 ediert, es sei aber nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführerinnen damit beweisen wollten.Gemäss Artikel 76 BG dürften Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden und gemäss Art. 77 BG solle die freie Sicht auf die Strasse wenigstens 3.5 m von der Fahrbahngrenze und einem Winkel von 45° gewährleisten. Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öffentliche Strassen etc. müssten einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m Breite aufweisen. Dienten sie zur Unterbringung von Fahrzeugen mit mehr als 5 m Länge, sei der Vorplatz entsprechend zu vergrössern. Rampen dürften eine maximale Neigung von 12 % aufweisen. Bei besonderen Verhältnissen könne die Baubehörde dabei abweichende Masse gestatten. Hier seien total zwölf Pflichtparkplätze notwendig, sieben in der Tiefgarage von Parzelle 831 mit Zufahrt über die …, drei offen auf den Parzellenteil der Nachbarparzelle 831 und zwei im neuen Anbau. Zehn Pflichtparkplätze (PP) seien unbestritten. Die beiden PP im neuen Anbau könnten, falls die Kritik daran begründet wäre, abgegolten werden (Art. 79 BG). Allerdings sei fraglich, ob die Legitimation der Beschwerdeführerinnen für den Antrag auf vollständige Realerfüllung der Parkplatzpflicht gegeben sei. Durch die vorgesehene Einfahrt in die Via … würde kein gefährlicher Zustand geschaffen. Diese höre im kritisierten Einfahrtsbereich als öffentliche Fahrbahn auf und es existiere keine Verbindung zur unterliegenden Via …. Es lägen also die in Art. 77 Abs. 3 BG erwähnten besonderen Verhältnisse vor. Danach könne die Baubehörde auch ohne die Einhaltung der vorgegebenen Normen eine Bewilligung erteilen, zumal es nur um zwei Parkplätze gehe. Ob die interne Zufahrt dann in allen Teilen komfortabel sei oder nicht, sei Sache der Grundeigentümer. Zudem liege offenbar jetzt auch das Einverständnis der Eigentümer von Parzelle 831 vor, die Zufahrt zu den beiden Parkplätzen breiter und komfortabler gestalten zu können. Zudem habe die Bauherrschaft schon jetzt das Recht, fünf Parkplätze auf Parzelle 831 zu nutzen. Hier lägen zwei gesondert zu behandelnde Tatbestände, einerseits der Umbau und die Instandstellung der aus dem 16./17. Jahrhundert stammenden … und anderseits der Abbruch der 1969 erstellten Annexbaute vor. Diese habe von der Nutzung her einen vollständig eigenständigen Charakter gehabt. Diese Annexbaute solle nun neu erstellt werden, allerdings nicht im Hofstattrecht, sondern mit einem neuen Grundriss. Hier liege somit kein Wiederaufbau, sondern ein Ersatzbau vor (Anhang Ziff. 5 Abs. 2 und 3). Auch nach Abschluss der baulichen Massnahmen bildeten Altbau und Ersatzbau separate Baukörper, nicht nur hinsichtlich der Erscheinung, sondern auch der Nutzung. Deswegen habe kein Anlass bestanden, die beiden Tatbestände unter dem Aspekt der Erstwohnungsanteilsregelung zu vermengen und den Erstwohnungsanteil über den ganzen Gebäudekomplex zu ermitteln. Daran ändere nichts, dass die Erschliessung der Altbaute über ein gemeinsames Treppenhaus in der neuen Annexbaute erfolge. Es sei nicht willkürlich, dass die Baubehörde diese Baukörper bezüglich Erstwohnungsanteilsregelung und Kontingentierung gesondert behandelt hätten. Ebenfalls nicht willkürlich sei, dass die Baubehörde bei der Ermittlung des Erstwohnungsanteils beim Ersatzbau die im EG eingebaute Garage nicht angerechnet habe. Ziff. 6 des Anhangs erwähne nämlich lediglich die BGF und habe mit der Erstwohnungsanteilsregelung nicht direkt zu tun. Die Definition der BGF sei nur nötig geworden, weil der Kreis … bei der Festlegung des Gesamtkontingents für Zweitwohnungen und deren Aufteilung auf die einzelnen Gemeinden auf die BGF abstelle und die Gemeinde … nur eine Baumassenziffer, nicht aber eine Ausnützungsziffer kenne. Die im BG getroffene Regelung möge zwar etwas missverständlich sein, doch sei aufgrund von Art. 47 Abs. 1 BG klar, dass sich der Erstwohnungsanteil von Art. 35 nur auf die für Wohnzwecke bestimmte BGF beziehen könne, nicht aber auf Nutzungen, welche damit nichts zu tun hätten, wie das bei einer Garage der Fall sei. In Art. 57 BG heisse es denn auch, der Erstwohnungsanteil betrage pro Grundstück und pro Überbauung 35 % der für Wohnzwecke bestimmten BGF. Selbst wenn die Garagenfläche von 87.3 m² mitgezählt würde, wäre die Wohnung Nr. 1 (bezeichnete Erstwohnung) mit 115.2 m² BGF noch gross genug, um die reale Erstwohnungspflicht von 20 % erfüllen zu können. Lediglich die Ersatzabgabe würde diesfalls höher ausfallen. Es liege kein die Legitimation begründendes schützenswertes Interesse der Beschwerdeführerinnen an dieser Rüge vor. Betreffend Kosten sei festzuhalten, dass die Bauherrschaft nur mit Bezug auf die Berechnung des Erstwohnungsanteils und der Kontingentierung eine Nachbesserung der Unterlagen habe vornehmen müssen. Diese habe sich in den korrigierten Berechnungsplänen niedergeschlagen. Die Beschwerdeführerinnen seien hier aber nicht legitimiert, weswegen sie mit ihren Rechtsbegehren in der Einsprache nicht im Wesentlichen durchgedrungen seien. Die von der … eingereichte Einsprache habe sich noch auf das ursprüngliche Bauprojekt bezogen (Nr. 2010.13/52). Diese sei aber mit der Einreichung des neuen Projekts (Nr. 2011.14/52) gegenstandslos geworden. 4. Ebenfalls am 30. April 2012 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Behauptungen betreffend Auffüllungen des Terrains seien nicht zutreffend. Die Messpunkte seien korrekt bestimmt worden. Eine Stützmauer, die die Rechte der Nachbarn beeinträchtigen könnte, müsse nicht erstellt werden. Die Gemeinde habe die Ein- und Ausfahrt überprüft. Diese sei gewährleistet. 5. Am 7. Juni 2012 hielten die Beschwerdeführerinnen replicando an ihrer Beschwerde fest. PVG 2010 Nr. 29 betreffe nur die Kontingentszuteilung, nicht aber die Erstwohnungsverpflichtung. Würde das EG korrekt als Erstwohnanteil berechnet, hätte die Bauherrschaft mit Sicherheit das Interesse, anstelle der Garage eine Wohnung zu erstellen und somit würden die BGF von der Belastung der zufahrenden Autos entlastet. Sie seien somit von dieser speziellen Situation betroffen und zur Beschwerde legitimiert. Die … habe 2001 Höhenaufnahmen auf Parzelle 47 vorgenommen. Diese seien bis zur Fassade des heute bestehenden Gebäudes der Bauherrschaft gegangen. Aus dem Plan Messpunkte sei ersichtlich, dass Punkt 1 mit 1‘810.19 m.ü.M. angegeben worden sei. Dies könnte die heute bestehende Terrainhöhe sein, ein Nachweis eines Geometers fehle aber. Es sei für die Beschwerdeführerinnen nicht ersichtlich, dass die heute bestehenden Terrainhöhen von einem Geometer aufgenommen worden seien. Aus dem Kurvenplan der … sei ersichtlich, dass 2001 der Punkt, welcher heute als Messpunkt für die Gebäudehöhe diene, eine Terrainhöhe von 1‘809.85 m.ü.M. aufgewiesen habe. 2001 sei das Terrain also 34 cm tiefer als heute gewesen. Somit sei belegt, dass das Terrain aufgeschüttet worden sei. Somit sei für den Messpunkt 1 die 2001 vom Geometer aufgenommene Terrainhöhe massgebend. Beim Punkt 1 ergebe sich somit eine Gebäudehöhe von 11.43 m. Dies ergebe total (Messpunkte 1-5) eine Gebäudehöhe von durchschnittlich 11.316 m. Ziehe man den Geometerplan der … hinzu und vergleiche man diesen mit der Fassade gegen die Parzelle der Beschwerdeführerinnen, sei ersichtlich, dass das neue Terrain tiefer liege als 2001, auch tiefer als das heute bestehende. Somit werde mehr als ein Drittel abgegraben und die Gebäudehöhe (Durchschnitt) belaufe sich so berechnet auf 11.46 m. Das Gebäude müsse also 46 cm in der Höhe verringert werden Bei den Messpunkten 2 und 3 werde eine Abgrabung vorgenommen, bei Punkt 2 um 12 cm, bei Punkt 3 um 10 cm. In der Fassade sei das neue Terrain zwischen Punkten 3 und 4 nicht eingezeichnet. Somit sei nicht eruierbar, wie weit die Abgrabung vorgenommen werde. Da an der Fassade die Zufahrt zur Garage erstellt werde, müsse die Fahrbahn abgerundet werden und die Abgrabung betrage noch mindestens einen Drittel. Dies habe zur Folge, dass bei Punkt 4 als Basis die Höhe von 1‘809.13 m.ü.M. zu nehmen sei und somit erhöhe sich das Gebäude massiv. Die Gemeinde habe von der Bauherrschaft keinen Fassadenplan verlangt, aus welchem das neu geschaffene Terrain ersichtlich sei. Somit seien die publizierten Pläne massgebend. Falls diese ungenügend seien, seien sie neu einzureichen und aufzulegen. In der Südwestfassade sei das bestehende Terrain gegen die Parzelle der Beschwerdeführerinnen auf der Höhe 1‘809.13 m.ü.M. als Ebene eingezeichnet. Dies sei falsch, weil das bestehende Terrain an der Parzellengrenze sich mindestens auf 1‘809.40 m.ü.M. befinde und hier klar eine Abgrabung vorgenommen werde. Diese habe einen erheblichen Einfluss auf die bestehende Stützmauer der Beschwerdeführerinnen. Deren Fundament werde zerstört. Das bestehende Terrain bis zur Grenze sei in den Plänen nicht eingezeichnet. Dies könne am Augenschein belegt werden. Die an der Fassade entlang zu erstellende Rampe weise eine unkorrekte Gefällsangabe auf. Ziehe man eine Gerade zwischen Messpunkten 3 (1‘809.13 m.ü.M) und 4 (1‘810.61 m.ü.M.) ergebe sich auf einer Länge von 12.615 m ein Höhenunterschied von 1.48 m, was einem Gefälle von 11.73 % entspreche und nicht wie von der Bauherrschaft angegeben 10.94 %. Da nach der betreffenden VSS-Norm bei einer Rampe unten und oben eine vertikale Ausrundung zu planen sei, ergebe sich im geraden Rampenstück ein Gefälle von mindestens 13.2 %. Diese dürfte aber nur 12 % aufweisen und hätte somit nicht bewilligt werden dürfen. Es seien keine Pläne eingereicht worden, aus welchen die Rampenführung ersichtlich sei. Jedenfalls seien keine derartigen Pläne aufgelegt worden. Korrekte Pläne seien aber für eine Baubewilligung unabdingbar. 6. Am 20. Juni 2012 hielt die Bauherrschaft duplicando an ihren Anträgen fest. Es sei Sache der Gemeinde, sich zu den Messpunkten zu äussern. Messpunkt 1 liege genau zwischen den Höhenlinien 1‘810.5 und 1‘809.85 m.ü.M. Nehme man den Durchschnitt durch Interpolation, komme man genau auf den geltend gemachten Messpunkt. Die Höhenlinien in der Nähe von Punkt 2 liege sogar um 2 cm höher als die Angaben, die sie ihrer Berechnung zu Grunde gelegt habe. 7. Am 26. Juni 2012 hielt die Gemeinde duplicando an ihren Anträgen fest. Die Begründung zur Legitimation bezüglich Erstwohnungsanteil wirke reichlich konstruiert. Auch ein Zweitwohnungsbesitzer habe mindestens ein ebenso grosses Interesse an einer zeitgemässen Garagierung wie ein Ortsansässiger.Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, das Terrain sei 2001 34 cm tiefer gewesen als heute, sei Spekulation. Mit dem von der … angefertigten Höhenkotenplan datiert 5. Juni 2001 sei es sogar möglich, den umstrittenen Messpunkt 1 (1‘810.19 m.ü.M.) zusätzlich zu den Baubewilligungsunterlagen zu verifizieren. Der Plan sei ja vor dem Neubau … auf der Liegenschaft Parzelle 47 (…) angefertigt worden. Der Plan ergebe, dass die Höhenkurven 1‘810.00 m.ü.M. an der Fassade … ende und zwar offensichtlich über den Geometerpunkt 1‘809.85 m.ü.M. Somit komme, entgegen der Meinung der Beschwerdeführerinnen der Geometerpunkt 1‘809.85 m.ü.M. als Messpunkt nicht in Frage. Die Höhenkurven 1‘810.50 m.ü.M. endeten bei der … über den vom Architekten festgelegten Messpunkt 1. Dies stelle klar, dass Messpunkt 1 zwischen den vom Geometer festgelegten Kurven 1‘800 (recte: 1‘810) m.ü.M. und 1‘800.50 (recte: 1‘810.5) m.ü.M. liegen müsse und dementsprechend mit 1‘810.19 m.ü.M. im vorliegenden Baugesuch sicher korrekt angegeben worden sei. Der Bauamtsvorsteher habe am 22. Juni 2010 den umstrittenen Punkt noch einmal einmessen lassen. Zwar sei richtig, dass zwischen Messpunkten 2 und 3 eine Abgrabung von 12 cm vorgesehen sei. Dies habe aber der Architekt berücksichtigt, in dem im betreffenden Plan bei den neuen Terrainpunkten 1‘809.13 m.ü.M. angegeben seien. Falsch sei auch die Behauptung, das bestehende Terrain zwischen den Messpunkten 3 und 4 sei in den Plänen nicht eingezeichnet und im Plan Südostfassade sei das bestehende Terrain nicht eingezeichnet; das Terrain sei identisch mit dem Verlauf der neuen Rampe. Es stimme nicht, dass das bestehende Terrain an der Parzellengrenze sich mindestens auf 1‘809.4 m.ü.M. befinde respektive dies sei hier relevant, den die Höhenberechnungen seien nirgends an den Grenzpunkten vorgenommen worden. Angesichts der geringen Differenzen sei auch die Behauptung gesucht, dass durch die vorgesehenen Abgrabungen die bestehende Stützmauer der Beschwerdeführerinnen gefährdet würde. Es möge sein, dass das Gefälle der vorgesehenen Rampe 11.73 % betrage. Selbst dann könnte sie aber bewilligt werden. Was die von den Beschwerdeführerinnen postulierte Ausrundung betreffe, bleibe für eine einwandfreie Ausfahrt genügend Raum (Augenschein). Zudem könne die Baubehörde in der Dorfkernzone beim Vorliegen besonderer Verhältnisse von den einschlägigen Normen abweichen, was hier der Fall sei und nur eine Zufahrt für zwei Fahrzeuge geschaffen werden solle. 8. Am 27. August 2012 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts (V. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerinnen ein einzelner Stockwerkeigentümer persönlich (der … auf der benachbarten Parz. 47), ein Geometer (als Auskunftsperson) und deren gemeinsamer Rechtsanwalt teilnahmen. Von Seiten der Beschwerdegegnerin war der Baufachchef der Gemeinde in Begleitung ihres Anwalts zugegen. Der Beschwerdegegner und Bauherr auf Parz. 1908 (Umbau/Neubau …) war persönlich in Begleitung des Architekten/Projektverfassers und seines Anwalts vor Ort präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an drei verschiedenen Standorten (1. Korridor an der Südwestfassade Höhe Eckwert 1810.19 müM; 2. Südwestfassadenecke des geplanten Neubaus bei Stütz-/Futtermauer bzw. vor der Garagenzufahrt; 3. Südostfassadenecke im Einfahrtsbereich zur geplanten Rampe ab der Via …) die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht wurde (vgl. Protokoll). Von Seiten der Beschwerdeführerinnen wurde noch ein kommentierter Plan über die Zufahrts- und Manövrierverhältnisse auf der Parz. 1908 zu den Akten gegeben. Das Gericht erstellte seinerseits noch insgesamt 18 Fotos über die aktuellen Raum-, Boden-, Erschliessungs- und Verkehrsverhältnisse sowie rund um das Bauvorhaben auf Parz. 1908 und über die dortige Terrainsituation. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt sind der Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 2012 und die Baubewilligung vom 23. Februar 2012, worin die betreffende Gemeinde das Bauvorhaben auf Parzelle 1908 (Umbau/Sanierung Altbaute … sowie Neubau/Ersatzbaute Gebäudekomplex Süd) mit Auflagen bewilligte und die dagegen erhobenen Einsprachen der heutigen Beschwerdeführerinnen (Nachbarn auf Parz. 47) abwies. 2. Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 I E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und –auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, falls die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Art. 107 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann verschiedene Bestimmungen dieses Gesetzes, wie das kantonale Baurecht nach Art. 72-84 KRG als unmittelbar anwendbar und damit abweichenden kommunalen Vorschriften vorgehend. Den kommunalen Vorschriften kommt diesbezüglich keine eigenständige Bedeutung mehr zu. Die Überprüfung durch das Verwaltungsgericht ist daher grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG). Das bedeutet, dass die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der bisherigen kantonalen Rechtsprechung bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114, R 09 14). Dies gilt umso mehr, als Art. 3 KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt (vgl. R 09 85). Hinsichtlich der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes besteht demnach kein wesentlicher Unterschied zwischen dem kommunalen und kantonalen Baurecht. Da das kantonale Raumplanungsgesetz keine Vorschriften über die Verkehrssicherheit und die Erstwohnungsverpflichtung enthält, kommt diesbezüglich vorliegend ausschliesslich autonomes Gemeinderecht zur Anwendung (VGU U 11 35). Was die strittigen Gebäudehöhen angeht, gilt es noch auf den Beschluss der Bündner Regierung vom 13. September 2011 betreffend Teilrevision der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) zwecks Umsetzung der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung von Baubegriffen (IVHB) hinzuweisen, wonach die Gemeinden künftig verpflichtet sind, die IVHB – insbesondere für die Messweise der Gebäudehöhen und für die Definition der Nutzungsziffern – in ihrer Baugesetzgebung zu berücksichtigen. Gemäss Erläuterungsbericht zur Umsetzung der am 1. Oktober 2011 in Kraft getretenen IVHB wurde den beigetretenen Kantonen aber eine angemessene Übergangsfrist (Anpassung spätestens innert 15 Jahren) für die Umsetzung in ihren Gemeinden gewährt, weshalb die IVHB (zur Vereinheitlichung der Begriffe und Messweisen der Regelbauweise gestützt auf Art. 25 Abs. 5 KRG) vorliegend noch keine Anwendung findet. In diesem Sinne hält Art. 36 Abs. 1 Satz 2 KRVO ausdrücklich fest: Für die Anpassung gelten sinngemäss die Fristen von Art. 107 Abs. 1 KRG. Bis zur Anpassung richten sich die Begriffe und Messweisen nach den geltenden kommunalen Baugesetzen. 3. a) In materieller Hinsicht gilt es zunächst den Einwand der Verletzung der Gebäudehöhe zu prüfen. Gemäss Art. 109 des kommunalen Baugesetzes (BG) gilt als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken der Gebäudehülle, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt der Fassadenhaut mit oberkant Dachsparren bzw. mit oberkant oberster roher Betondecke bei Flachdächern. Die Höhe darf an keinem Messpunkt um mehr als 2 m überschritten werden. Bei Abgrabungen um mehr als einen Drittel der Fassenlänge gilt der neugeschaffene tiefste Punkt als Basis für die Messungen und zwar für beide Gebäudeecken der betreffenden Fassade. Bei Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 gilt der neue Terrainverlauf als gewachsenes Terrain. Bei späteren Aufschüttungen gilt der alte Terrainverlauf als gewachsener Boden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Niveaulinien bzw. die Festlegungen in den Quartierplänen (Abs. 1). Bei gegliederten Bauten wird die Gebäudehöhe für jeden Baukörper einzeln ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mind. 3 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht und sich durch getrennte Dächer fortsetzt (Abs. 2). Unmotivierte Ecken fallen bei der Berechnung der Gebäudehöhen ausser Betracht (Abs. 3). b) Im konkreten Fall betreffen die Rügen bezüglich der Nichteinhaltung der Gebäudehöhe einzig die höhenmässige Festsetzung der Messpunkte und zwar bezüglich des unterliegenden neuen Gebäudeteils (Abbruch/Neubau Gebäudekomplex Süd auf Parz. 1908). Nicht bestritten ist demgegenüber die eigentliche Gebäudehöhe (hier: max. 11 m). Ergibt die nachfolgende Prüfung, dass die Messpunkte richtig festgesetzt wurden, würden sich die Rügen der Beschwerdeführerinnen betreffend Gebäudehöhe als unzutreffend erweisen. Ihre Behauptung, im Sommer 2003 seien an der Südwestfassade erhebliche Terrainveränderungen vorgenommen worden, stützen die Beschwerdeführerinnen zunächst in ihrer Prozesseingabe auf die Fotos in ihrer Beilage 4. Dabei soll offenbar das erste Foto den Zustand vor der Vollendung der Überbauung … zeigen und das dritte Bild den Zustand nach Vollendung dieser Überbauung. Aus diesen Bildern vermag das Gericht aber keine Terrainveränderungen zu erkennen. Die im ersten Foto wohl geteerte, aber noch unbewachsene Fläche ist im dritten Foto einfach begrünt. Der Terrainverlauf ist jedoch im Wesentlichen gleich. In beiden Bildern ist zu sehen, wie die Trennmauer zwischen Parzelle 47 (Nachbarn) und Parzelle 1908 (Bauherr) verläuft. Im Bereich, wo das alte Engadinerhaus (im Norden) sowie der neue Gebäudeteil (im Süden) aufeinandertreffen, ist auf beiden Fotos der gleiche Geländeabsatz zu sehen. Dieser ist auch auf dem bewilligten Fassadenplan sichtbar. Wie anlässlich des Augenscheins vom 27. August 2012 zudem glaubhaft dargetan wurde, können dort schon deshalb keine Terrainabgrabungen vorgenommen worden sein, weil sonst die unteren Fenster entlang der Südwestfassade am Gebäudekomplex Süd ursprünglich unterirdisch erstellt worden wären, was offensichtlich nicht den Tatsachen entsprechen kann bzw. völlig unsinnig gewesen wäre (vgl. Gerichtsfoto 1 am Standort 1). Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, im Sommer 2003 hätten auf jener Fassadenseite erhebliche Terrainveränderungen stattgefunden, konnte nicht belegt werden und trifft somit nicht zu. Bei den eingereichten Fotos (Beilage 9 der Gemeinde) von 1969 sah das Gelände im fraglichen Scharnierbereich zwischen dem alten Engadinerhaus (im Norden) und dem später erstellten Gebäudekomplex (im Süden) allerdings noch ganz anders aus. Der nun interessierende Geländeabsatz war damals noch nicht ausgeprägt vorhanden. Man vermag darauf zu erkennen, dass die jetzt vorhandene Abgrabung beim neueren Gebäudekomplex damals noch nicht existierte, da die untersten Fenster auf jenem Foto kaum sichtbar waren. Wann allerdings diese Abgrabung vorgenommen wurde, ist zeitlich offenbar nicht mehr genau eruierbar. Die Situation, wie sie dem dritten Foto der Beschwerdeführerinnen (Beilage 4) von angeblich 2002 zu entnehmen ist, scheint jedoch schon alt zu sein. c) In ihrer Replik machen die Beschwerdeführerinnen geltend, die Höhenaufnahmen von 2001 der … zeigten, dass der Messpunkt 1 für die Gebäudehöhe 2001 eine Terrainhöhe von 1809.85 m.ü.M. aufgewiesen habe. Diese Behauptung stimmt aber nicht, wie Beweismittel der Gemeinde (Beilage 14) zeigen. Der Messpunkt 1 (1810.19 m.ü.M.) liegt im Gelände oberhalb des Punktes 1809.85 m.ü.M., zwischen den beiden Höhenlinien 1810.00 m.ü.M. und 1810.50 m.ü.M. Dabei ist er von der Linie (Höhenkurve) 1810.00 m.ü.M. weniger weit entfernt als von der Linie 1810.50 m.ü.M mit 31 cm (vgl. dazu Beilage 14 der Gemeinde; Vergrösserung vom 21. Juni 2012). Demzufolge ist von der Richtigkeit der höhenmässigen Festsetzung dieses Messpunktes (1810.19 m.ü.M.) auszugehen. Dies gilt umso mehr, als der betreffende Messpunkt/Eckwert unterhalb des Betonsockels an der Südwestfassade am 22. Juni 2012 noch einmal von der Gemeinde nachgemessen und verfiziert wurde (Beilage 15; vgl. zudem Gerichtsfotos 2 und 3 am Standort 1 entlang der Südwestfassade auf Parz. 1908 anlässlich der Begehung vom 27. August 2012). d) Die weitere Behauptung der Beschwerdeführerinnen, im Fassadenplan sei das neue Terrain zwischen den Messpunkten 3 und 4 überhaupt nicht eingezeichnet, ist sodann aktenwidrig. Im Plan Südostfassade (Beilage 16 der Gemeinde) ist sowohl das neue als auch das bestehende Geländeterrain zwischen diesen Punkten vermerkt. Die Abgrabung beginnt somit genau beim Messpunkt 3. Zwischen den zwei Messpunkten 3 und 4 ist dort das bestehende Terrain an der Fassade eingezeichnet. e) Der Bau der Rampe (für die Zufahrt zu den zwei Garagen im neuen Gebäudekomplex Süd) hat – wie die Gemeinde zu Recht festhielt – auf die Gebäudehöhe keinen Einfluss, weil die Rampe auf dem bestehenden Terrain an der Südostfassade (im Fassadenplan sichtbar; Beilage 16) entlang verläuft. Für die fragliche Rampe muss also keine Abgrabung erfolgen. Die Bewilligungserteilung – auch allenfalls ohne Ausrundung und mit leichter Überschreitung des max. zulässigen Rampengefälles von 12% (Art. 77 Abs. 2 BG; siehe dazu hinten Erw. 4.a) – liegt bei diesen Vorgaben jedoch noch im pflichtgemässen Ermessen der Gemeinde, weshalb auch diesbezüglich keine Korrektur der angefochtenen Entscheide vom Februar 2012 gerechtfertigt ist oder sachlich notwendig erscheint. f) Im Übrigen muss das bestehende Terrain bis zur Grenze der benachbarten Parz. 1908 und 47 – entgegen der Sachdarstellung der Beschwerdeführerinnen – nicht noch separat auf einem Plan eingezeichnet werden (vgl. Gerichtsfotos 4-7 am Standort 2). Die Gebäudehöhe wird nämlich laut Art. 109 BG ausschliesslich vom Terrain beim Fassadenfuss bis zum Schnittpunkt der Fassadenhaut mit oberkant Dachsparren gemessen. Die Höhe des gewachsenen Terrains an der Parzellengrenze ist dafür nicht massgebend, weshalb dort auch auf weitere Messungen oder Abklärungen verzichtet werden kann. 4. a) Nach Art. 73 BG ist die Voraussetzung der hinreichenden Zufahrt erfüllt, wenn das Grundstück unmittelbar an eine Strasse grenzt oder eine Zufahrt zu einer Strasse aufweist. Als Strasse gelten auch Plätze und Wege, sofern sie die gleichen Funktionen erfüllen (Abs. 1). Strassen sind hinreichende Zufahrten, wenn sie: a) baulich und verkehrstechnisch der zu erwartenden Beanspruchung genügen oder ein mit zunehmender Beanspruchung erforderlicher Ausbau möglich ist; und b) ihre Benützung auch durch Motorfahrzeuge rechtlich gesichert ist (Abs. 2). Zufahrten zu Strassen sind hinreichend, wenn bei Grundstücken, die an Strassen angrenzen, die unmittelbare Zu- und Wegfahrt die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt, die Zufahrt auch im Winter benützbar ist und in der Regel der Ausbau den VSS-Normen (Verein Schweizerischer Strassenfachleute) entspricht (Abs. 3). Bei Überbauungen für landwirtschaftliche Zwecke sind die Zufahrten den jeweiligen Bedürfnissen anzupassen (Abs. 4). Zur Verkehrssicherheit von Erschliessungsanlagen wird in Art. 76 BG bestimmt: Bauliche Anlagen wie Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze dürfen die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden (Abs. 1). Die Baubehörde kann die Anpassung oder Beseitigung gefährlicher Anlagen verfügen. Die dadurch entstehenden Kosten sind dem betroffenen Grundeigentümer zu vergüten (Abs. 2). Im Bereich von Kantonsstrassen erfordern neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Abs. 3). Bezüglich Ausfahrten von Garagen und Abstellplätzen wird in Art. 77 BG festgehalten: Die freie Sicht auf die Strasse soll auf wenigstens 3.5 m von der Fahrbahngrenze unter einem Winkel von 45° gewährleistet sein. Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öffentliche Strassen, Wege und Plätze müssen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m Breite aufweisen. Dienen sie zur Unterbringung von Fahrzeugen mit mehr als 5 m Länge, ist der Vorplatz entsprechend zu vergrössern (Abs. 1). Rampen dürfen eine maximale Neigung von 12% aufweisen. Bei Rampen an verkehrsreichen Strassen muss zwischen der Strassengrenze und dem Beginn der Neigung ein Vorplatz mit einer Neigung von höchstens 5% und von mindestens 3 m Länge vorhanden sein (Abs. 2). Bei Vorliegen besonderer Verhältnisse, insbesondere in den Dorfkernzonen und dem alten Dorfteil … und …, kann die Baubehörde davon abweichende Masse gestatten (Abs. 3). Die Baubehörde kann die Erstellung gemeinschaftlicher Zu- und Ausfahrten vorschreiben oder die Eigentümer bestehender Anlagen verpflichten, Dritten die Mitbenützung gegen angemessene Entschädigung zu gestatten, sofern sich dies im öffentlichen Interesse als notwendig erweist (Abs. 4). b) Wie aus den bei den Bauakten liegenden Plänen zur Erschliessung (vgl. Hauszufahrtspläne … AG vom 22. September 2011 und Architektengemeinschaft … vom 30. Januar, von der Gemeinde genehmigt am 20. Februar 2012) sowie auch dem Katasterplan 1:500 (Grundbuchamt) vom 18. November 2011 hervorgeht, ist die Behauptung der Beschwerdeführerinnen offensichtlich falsch, dass für die Zufahrt zu den zwei im Erdgeschoss (EG) auf der Südseite des neuen Ersatzbaues liegenden Parkplätze fremder Boden (Nachbargrundstücke) beansprucht werden müsste. Die Zufahrt erfolgt vielmehr eindeutig auf dem Grundstück Parz. 1908 der Bauherrschaft. Die Argumente bezüglich der Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit sind nach Auffassung des Gerichts – insbesondere aufgrund der Erkenntnisse des Augenscheins (vgl. Gerichtsfotos 10-15 am Standort 3 samt 3 Fotos von der Via …) – nicht zutreffend, da die Ein- und Ausfahrt zur Via … keineswegs unübersichtlich, besonders steil und sonst – selbst im Winter - nicht ausserordentlich gefährlich erscheint. Im Übrigen hat die Gemeinde plausibel dargetan, dass der motorisierte Verkehr auf der Via … mit entsprechenden Massnahmen (mittels Verkehrsschranken, Stopp-Pfosten usw.) weiterhin sehr niedrig gehalten werden kann und aus den zwei zusätzlich geplanten Garagenplätzen auf Parz. 1908 sicherlich kein nennenswerter Mehrverkehr oder lästige Geruchsemmissionen zu erwarten sind. Weiter ist zu beachten, dass die von den Beschwerdeführerinnen – laut Art. 73 Abs. 3 BG – angeführten VSS- Normen nicht zwingend anwendbar sind. Die genannten VSS-Normen sind lediglich „in der Regel“ zu beachten, womit ausdrücklich Raum für die Berücksichtigung besonderer Zufahrtsverhältnisse besteht. Die örtlichen Verhältnisse lassen nun aber ohne Zweifel eine sichere und vernünftige Erschliessung der Parz. 1908 zu. Massgebend ist sicher auch, dass die Via … ab dem Grundstück der Beschwerdeführerinnen gemäss den Ausführungen der Gemeinde keine öffentliche Strasse mehr ist. Es ist infolgedessen davon auszugehen, dass die Voraussetzungen nach Art. 77 BG erfüllt sind und die Bewilligungserteilung deshalb im Ermessen der Gemeinde gelegen ist. 5. a) Nach Art. 57 BG beträgt der Erstwohnungsanteil pro Grundstück und pro Überbauung 35% der für Wohnzwecke bestimmten Bruttogeschossfläche (BGF). Dabei sind 20% real zu erfüllen (Pflichtanteil; Abs. 1). Wird auf einem Grundstück nur eine Wohnbaute mit lediglich einer Wohneinheit erstellt (Einfamilienhaus/Villa), unterliegt sie als Ganze der Erstwohnungspflicht. Sofern die Wohnfläche weniger als 300 m 2 aufweist, kann sie indessen uneingeschränkt durch Ersatzabgabe abgegolten werden (Abs. 2). Werden auf einem Grundstück mehrere Bauten erstellt, kann die Erstwohnungspflicht in einer Baute bzw. in einzelnen Bauten erfüllt werden, sofern die nutzungspflichtigen Erstwohnungen vorgängig oder zumindest gleichzeitig erstellt werden (Abs. 3). b) Die Beschwerdeführerinnen verlangen, dass das Baugesuch abgewiesen werde, weil die Nichtanrechnung der Garagenfläche im Erdgeschoss die Vorschriften über die Erstwohnungsverpflichtung verletzen würde. Nachdem aber unbestritten feststeht, dass die Gesamterstwohnungsverpflichtung auch erfüllt werden könnte, falls die Garagenfläche von 87.3 m 2 im Erdgeschoss mitgezählt würde, da die von der Bauherrschaft bestimmte Erstwohnung Nr. 1 mit 115.2 m 2 Bruttogeschossfläche noch gross genug ist, um die reale Erstwohnungspflicht (20%) zu erfüllen und in diesem Fall lediglich die Ersatzabgabe höher ausfiele, scheint es gar fraglich, ob die Beschwerdeführerinnen diesbezüglich überhaupt noch ein schützenswertes Interesse haben, da ihnen ein praktischer Nutzen bezüglich der Höhe der Ersatzabgabe offensichtlich abgeht. Die Beschwerdeführerinnen haben aber noch ein weiteres Argument für die Nichterfüllung der Erstwohnungsverpflichtung vorgebracht, indem sie behaupten, die zwei Baukörper auf Parz. 1908 (Umbau Altbaute … [im Norden] sowie Abbruch/Neubau Gebäudekomplex Süd) müssten als Gesamtbaute behandelt und beurteilt werden, womit dann die Erstwohnungsverpflichtung bei der Umbaute nicht mehr erfüllbar wäre (siehe dazu Berechnung S. 9 der Beschwerdeschrift; Erstwohnfläche 232.365 m 2; Realerfüllung 132.78 m 2). Wäre dem effektiv so, läge aber auch ein praktischer Nutzen für die Beschwerdeführerinnen vor, da die Baubewilligung in diesem Fall nicht hätte erteilt werden dürfen. Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach Art. 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) kann unter diesem Gesichtspunkt folglich bejaht werden, weshalb auf die Beschwerde auch in diesem Rügepunkt einzutreten ist. In der Sache selbst ist für das Gericht aber klar, dass es im Ermessen der Gemeinde liegt, die beiden Baukörper auf Parz. 1908 in Bezug auf die Erfüllung der Erstwohnungsverpflichtung separat zu behandeln. Daran ändert nichts, dass das beide Bauten erschliessende Treppenhaus im Neubau (Gebäudekomplex Süd) erstellt wird. Ebenfalls liegt es im Ermessen der Gemeinde, die Garagenfläche vorliegend nicht anzurechnen (vgl. dazu auch die einleuchtende Argumentation der Gemeinde in der Vernehmlassung vom 30. April 2012, S. 9-10, worauf hier verwiesen werden kann). 6. a) Nach Art. 96 Abs. 2 KRG trägt die Verfahrenskosten, wer durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten einen Aufwand verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von Einsprachen ergebenden Kosten sind den Einsprechenden zu überbinden, wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Diesfalls können die Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer angemessenen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet werden. b) Die Beschwerdeführerinnen bemängeln in diesem Zusammenhang, dass sie zu Unrecht mit 50% (Fr. 800.--) der Kosten des Einspracheverfahrens belastet worden seien (vgl. Ziff. 3 Dispositiv im Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 2012). Sie verkennen dabei offensichtlich, dass sie mit ihren Einwänden nicht durchgedrungen sind (vgl. Ziff. 1 Dispositiv) und die Behandlung und Beurteilung derselben durch die Gemeinde einen nicht unbedeutenden Aufwand (Kosten Rechtsberatung Fr. 1‘100.--) erforderlich machte, wofür die damaligen Einsprecher zumindest anteilsmässig kostenpflichtig sind. c) Der Vollständigkeit halber sei nur noch erwähnt, dass auch der Vorwurf der Nichtbehandlung der Einsprache „…“ unbegründet ist, da sich deren Einwände auf das ursprüngliche Baugesuch Nr. 2010.13/52 bezogen haben. Dieses Gesuch wurde aber wieder zurückgezogen und das neue Baugesuch Nr. 2011.14/52 am 15. November 2011 gestellt, was der … bereits mit Schreiben der Gemeinde vom 9. November 2011 so mitgeteilt wurde, mit dem Hinweis, dass sämtliche gegen das ursprüngliche Bauprojekt erhobenen Einsprachen damit obsolet würden. 7. a) Sowohl der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 2012 als auch die strittige Baubewilligung vom 23. Februar 2012 sind demnach rechtmässig, was zur Abweisung der Beschwerde führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter soldarischer Haftung den beiden Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen. Diese haben den anwaltlich vertretenen, obsiegenden Beschwerdegegner (Bauherr) nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich noch angemessen zu entschädigen, wobei das Gericht ermessensweise eine Entschädigung von insgesamt Fr. 2000.-- (inklusive Mehrwertsteuer) für gerechtfertigt erachtet. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 599.-- zusammen Fr. 5‘599.-- gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für die ganzen Kosten zulasten der … sowie der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die … und die … haben … aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 14. Oktober 2014 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_523/2012).