<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="FIW">Verwaltungsgericht</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b><span> vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">3. Oktober 2022</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es wirken mit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Präsidentin Scherrer Reber<a name="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Oberrichter Thomann </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Oberrichter Frey <span> </span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gerichtsschreiberin Hasler</span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> A.___</span></b><span> vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Wasserfallen, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Beschwerdeführer </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <b>Volkswirtschaftsdepartement,</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <b>Bürgergemeinde B.___</b> vertreten durch Rechtsanwalt Hannes Baader, <a name="BT_AUTOTEXT_VRTR"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Beschwerdegegner </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>betreffend <b>Pachtlandvergabe</b></span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span>zieht das Verwaltungsgericht in <b>Erwägung</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A.___ ist langjähriger Pächter von landwirtschaftlichem Land der Bürgergemeinde B.___.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Am 13. September 2013 genehmigte die Bürgergemeindeversammlung der Bürgergemeinde B.___ ein neues Pachtreglement. Zur Umsetzung des neuen Pachtreglements kündigte die Bürgergemeinde B.___ bzw. die zuständige Allmendkommission im September 2016 sämtliche bestehenden Pachtverträge auf den 30. September 2017. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Mit Schreiben vom 15. Juni 2017 bewarb sich A.___ für die frei werdenden Parzellen. Mit Schreiben vom 10. Juli 2017 präzisierte er diese Bewerbung insofern, als er sich namentlich für das frei gewordene Pachtland des pensionierten C.___ und zusätzlich für sämtliches per Herbst 2017 frei werdendes Bürgerland bewarb, welches im Rahmen der Kündigung der Pachtverträge auf dieses Datum neu zu verpachten war. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. An der Sitzung vom 28. August 2017 stellte die Allmendkommission fest, dass die Kündigungen nicht korrekt erfolgt, nach den kantonalen Richtlinien des Pachtvertrages ungültig und zur Umsetzung des neuen Pachtreglements nicht notwendig seien, woraufhin sie beschloss, sämtliche Kündigungen zu widerrufen. Der Widerruf der Kündigungen wurde den Pächtern mitgeteilt. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. An der Sitzung vom 4. September 2017 entschied die Allmendkommission über die Zuteilung der zu diesem Zeitpunkt zufolge altershalber Vertragsauflösung frei gewordenen Flächen «[...]», «[...]» und «[...]». Dieser Entscheid sei den betroffenen Landwirten eröffnet worden. A.___ erhielt dabei eine Pachtfläche von 4,89 ha zugeteilt. Er focht diese Pachtvergabe nicht an. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. Mit Einschreiben vom 12. Oktober 2017 erhob A.___ eine Aufsichts- und Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde beim Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Solothurn (VWD). Insbesondere machte er geltend, seit dem 1. Oktober 2017 bestünden aufgrund der Kündigungen keine gültigen Pachtverträge für das Allmendland. Die Bürgergemeinde B.___ bzw. ihr Organ, die Allmendkommission, sei aufzufordern, sich unverzüglich zu den genannten offenen Fragen zu äussern und bezüglich dem gekündigten Allmendland eine Neuverpachtung vorzunehmen, unter Berücksichtigung des Pachtreglements und mittels anfechtbaren Verfügungen. Diese Beschwerde wurde mit Verfügung vom 17. Oktober 2017 zuständigkeitshalber an den Bürgerrat überwiesen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. Mit Schreiben vom 22. Januar 2018 und vom 27. April 2018 nahm der Bürgerrat zu den von A.___ gerügten Punkten Stellung und stellte ihm Unterlagen zu. Mit Eingabe vom 8. Mai 2018 reichte A.___ Beschwerde beim VWD gegen das Schreiben der Bürgergemeinde B.___ vom 27. April 2018 ein. Darauf trat das VWD mit Entscheid vom 17. Januar 2019 nicht ein, da es sich beim Schreiben der Bürgergemeinde B.___ vom 27. April 2018 weder um einen Beschluss im Sinne des Gemeindegesetzes noch um einen Entscheid beziehungsweise Verfügung im Sinne des Verwaltungsrechtspflegegesetzes gehandelt habe. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. Daraufhin ersuchte A.___ die Bürgergemeinde B.___ mit Schreiben vom 27. Februar 2019 erneut, die Neuverpachtung des gekündigten Allmendlandes im Sinne des Pachtreglements vorzunehmen. Mit Schreiben vom 19. März 2019 verwies die Bürgergemeinde B.___ auf den Entscheid des VWD vom 17. Januar 2019 und teilte mit, dass sie dem Entscheid nichts hinzufügen könne. A.___ wandte sich mit Schreiben vom 3. Mai 2019 abermals an die Bürgergemeinde B.___ und ersuchte um Behandlung seiner Beschwerde vom 12. Oktober 2017. Der Bürgerrat äusserte sich weder zum Schreiben vom 3. Mai 2019 noch zum Erinnerungsschreiben vom 18. September 2019.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. Die von A.___ am 24. Februar 2020 erhobene Aufsichts- und Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde wurde vom VWD mit Entscheid vom 19. Oktober 2020 gutgeheissen. Der Bürgerrat wurde in diesem Entscheid angewiesen, die Aufsichts- und Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde vom 12. Oktober 2017 unverzüglich zu behandeln und A.___ den begründeten Entscheid innerhalb angemessener Frist, längstens aber innert sechs Monaten nach Rechtskraft des Entscheids zu eröffnen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. Mit Entscheid vom 15. April 2021 wies der Bürgerrat der Bürgergemeinde B.___ die Aufsichts- und Rechtsverzögerungs- bzw. Rechtsverweigerungsbeschwerde von A.___ ab mit der Begründung, dass die Allmendkommission bereits mit Entscheid vom 4. September 2017 das ganze zu diesem Zeitpunkt freie Pachtland verteilt und somit über das Gesuch von A.___ vollständig entschieden habe.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>10. Die gegen den Entscheid des Bürgerrats der Bürgergemeinde B.___ vom 15. April 2021 am 28. April 2021 erhobene Beschwerde von A.___ wies das VWD mit Entscheid vom 5. Januar 2022 ab.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>11. Am 17. Januar 2022 erhob A.___ (im Folgenden: Beschwerdeführer) Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn gegen den Entscheid des VWD vom 5. Januar 2022 und stellte die folgenden Rechtsbegehren: </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst"><span>1.<span> </span></span><span>Es sei der Entscheid [...] des Volkswirtschaftsdepartements vom 5. Januar 2022 aufzuheben und die Allmendkommission der Bürgergemeinde B.___ anzuweisen, über die Bewerbung von A.___ vom 15. Juni 2017 um das per Ende September 2017 frei gewordene Allmendland zu entscheiden. </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><span>2.<span> </span></span><span>Eventualiter sei der Entscheid [...] des Volkswirtschaftsdepartements vom 5. Januar 2022 aufzuheben und die Allmendkommission der Bürgergemeinde B.___ anzuweisen, die derzeit bestehenden und gegen das geltende Pachtreglement vom 19. September 2013 verstossenden Pachtverhältnisse auf den nächst möglichen Zeitpunkt hin zu kündigen und zur Neuverpachtung auszuschreiben. </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><span>3.<span> </span></span><span>Subeventualiter sei der Entscheid [...] des Volkswirtschaftsdepartements vom 5. Januar 2022 aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung an das Volkswirtschaftsdepartement zurückzuweisen. </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><span>4.<span> </span></span><span>(…) </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast"><span>5.<span> </span></span><span>Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>12. Auf die Ausführungen der Parteien und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit<span> zur Beschwerde </span>legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 Das Verbot der Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung ergibt sich als Teilgehalt aus der allgemeinen Verfahrensgarantie von Art. 29 Abs. 1 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101). Danach hat jede Person vor Gerichts- und Verfahrensinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. § 32 Abs. 3 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) regelt das Verfahren auf kantonaler Ebene.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verbot der Rechtsverweigerung bzw. –verzögerung wird verletzt, wenn eine Gerichts- oder Verwaltungsbehörde untätig bleibt oder das gebotene Handeln über Gebühr hinauszögert, obschon sie zum Tätigwerden verpflichtet wäre. Eine Rechtsverweigerung ist somit nur dann möglich, wenn ein Anspruch der Privaten auf Behandlung ihrer Begehren, also ein «Recht auf Verfügung» besteht (Häfelin Ulrich/Müller Georg/Uhlmann Felix, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, S. 234).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 Die Vorinstanz führte in ihrem Entscheid im Wesentlichen aus, die vorab zu stellende Frage betreffend Überprüfung des Entscheids des Bürgerrats sei, welches Pachtland im Herbst 2017 konkret zu verteilen gewesen sei. Davon unmittelbar abhängig sei die Folge, ob die Allmendkommission über die Verteilung von sämtlichem im Herbst 2017 zur Verfügung stehenden Pachtland bereits entschieden habe.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 Aufgrund einer einlässlichen Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Lehre gelangte die Vorinstanz zum Schluss, die gekündigten Pachtverträge seien nach dem Widerruf der Kündigung einvernehmlich fortgesetzt worden, weshalb die vorangehenden Kündigungen als gegenstandslos betrachtet werden könnten. Die Rücknahmen der Kündigungen seien rechtsgültig erfolgt. Wegen den von der Allmendkommission widerrufenen Kündigungen mit der anschliessenden Fortführung der Pachtverhältnisse habe kein neu zu verteilendes Pachtland mehr existiert. Über das altershalber frei gewordene Pachtland sei hingegen entschieden worden, wobei der Beschwerdeführer selbst einen Teil dieses Pachtlands zugeteilt erhalten habe. Diesen Entscheid habe der Beschwerdeführer nicht angefochten. Mangels zu verteilendem weiterem Pachtland stelle sich die Frage nach der Zuteilung desselben naturgemäss nicht mehr. Die Beschwerde sei somit abzuweisen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 Dagegen bringt der Beschwerdeführer vor, bis zum heutigen Datum liege kein Entscheid der Bürgergemeinde B.___ bzw. der Allmendkommission zur Neuverpachtung der weiteren, per Ende September 2017 gekündigten und damit frei gewordenen Allmendflächen vor. Betreffend die durch die Kündigungen frei gewordenen Allmendflächen hätte gemäss den Vorgaben im neuen Pachtreglement eine Neuverpachtung erfolgen müssen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 Das VWD hätte nicht annehmen dürfen, wegen der von den Allmendkommission widerrufenen Kündigungen mit der anschliessenden Fortführung der Pachtverhältnisse habe im Herbst 2017 kein neu zu verteilendes Pachtland mehr existiert. Eine Kündigung könne nicht einfach so widerrufen werden. Selbst wenn vorliegend auf den falschen Termin gekündigt worden wäre, hätte dies an der Ausgangslage nichts geändert, denn die Kündigung wäre nicht ungültig gewesen, sondern hätte ihre Wirkung erst auf den nächsten möglichen vertraglichen oder gesetzlichen Termin entfaltet. Ein Widerruf der Kündigungen hätte ohnehin nicht erfolgen dürfen, da rund die Hälfte der 70 ha Allmendland an auswärtige Landwirte verpachtet seien, gemäss dem geltenden Pachtreglement aber ausschliesslich selbstbewirtschaftende Landwirte, deren Betrieb in der Gemeinde [...] liege, Anspruch auf Allmendland hätten. Damit habe sie einen pachtreglementswidrigen Zustand geschaffen bzw. toleriert. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.3 Weiter hätte das Volkswirtschaftsdepartement nicht feststellen dürfen, A.___ hätte die Verfügung der Allmendkommission vom 14. September 2017 anfechten können resp. müssen. Über die Neuverpachtung der von der Allmendkommission per Ende September 2017 gekündigten Allmendflächen sei in der Verfügung nicht entschieden worden. Da diese Neuverpachtung nicht Gegenstand der Verfügung gewesen sei, wäre ein Nichteintretensentscheid erfolgt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.4 Schliesslich hätte das VWD die Bewerbung von A.___ für Land, welches nicht vergeben worden sei, nicht als gegenstandslos bewerten dürfen. Vielmehr hätte das VWD feststellen müssen, dass die fraglichen Kündigungen von der Allmendkommission zu Unrecht widerrufen worden seien, weshalb auch über die Bewerbung von A.___ um diese Flächen noch nicht entschieden worden sei. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.1 Umstritten ist, ob die Bürgergemeinde B.___ bzw. die Allmendkommission in Bezug auf allenfalls frei gewordenes Pachtland per Ende September 2017 einen Entscheid hätte fällen müssen. Dabei stellt sich vorerst die Frage, ob im Herbst 2017 Pachtland überhaupt frei war bzw. wurde, d.h., ob der Widerruf der Kündigungen der Pachtverträge durch die Allmendkommission gültig war oder nicht bzw. ob die Allmendkommission einen pachtregelementswidrigen Zustand geschaffen bzw. toleriert habe. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.2 Das Pachtreglement vom 19. September 2013 sieht in Art. 5 vor, dass auf neu zu verpachtendes Allmendland ausschliesslich selbstbewirtschaftende Landwirte, deren Betrieb in der Gemeinde [...] liege, Anspruch haben. Gemäss Art. 10 des Pachtreglements erfolgt die Verpachtung auf eine Dauer von sechs Jahren. Ohne Kündigung verlängert sich das Pachtverhältnis automatisch um weitere sechs Jahre. Die Auflösung des Pachtverhältnisses ist auf das Ende der sechsjährigen Pachtdauer hin möglich, unter einjähriger Kündigung auf den 30. September (Art. 16). Vorzeitige Kündigungen können in den übrigen Fällen nur im Rahmen des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) vom 4. Oktober 1985 ausgestellt werden (Art. 20). Gemäss Art. 17 Abs. 1 LPG kann eine Partei, für die die Erfüllung des Vertrags aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden ist, die Pacht auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.3 Aus dem Reglement ergibt sich entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht, dass die Allmendkommission den übrigen Pächtern zur Umsetzung des Reglements hätte kündigen müssen. Im Reglement steht lediglich, dass auf neu zu verpachtendes Allmendland ausschliesslich selbstbewirtschaftende Landwirte, deren Betrieb in der Gemeinde [...] liege, Anspruch hätten. Daraus lässt sich nicht schliessen, dass die Allmendkommission beim Inkrafttreten des Reglements eine Situation hätte schaffen müssen, in welcher Pachtland ausschliesslich durch selbstbewirtschaftende Landwirte, deren Betrieb in der Gemeinde [...] liegt, gepachtet wird. Folglich waren die ausgesprochenen Kündigungen nicht notwendig und die Aufrechterhaltung der Pachtverträge verstiess nicht gegen das Pachtreglement. Dies bestätigte im Übrigen auch der Bauernverband. Daran ändert auch nicht, dass das Pachtreglement keine Übergangsbestimmungen vorsieht. Das Fehlen der Übergangsbestimmungen kann nicht zugunsten der Argumentation des Beschwerdeführers – dass die Pachtverträge mit den auswärtigen Pächtern hätten gekündigt werden müssen – ausgelegt werden. Wäre es die Absicht der Legislative gewesen, die bestehenden Verträge mit auswärtigen Pächtern aufzuheben, hätte sie mit Sicherheit daran gedacht, dies zu erwähnen und die Übergangssituation zu regeln. Keine Bestimmung deutet darauf hin, einen «pachtreglementskonformen» Zustand schaffen zu müssen, indem die bestehenden Pachtverhältnisse gekündigt werden müssen; entsprechend kann nicht davon ausgegangen werden, dass dies der Wille der Legislative gewesen sei. Vielmehr sollten jene Verträge über Pachtflächen, die z.B. altershalber aufgelöst werden, gemäss Art. 5 des Pachtreglements neu verpachtet werden. Etwas anderes kann aus dem Reglement nicht interpretiert werden. Dagegen spricht auch der Wortlaut, wonach «auf neu zu verpachtendes Pachtland» ausschliesslich «selbstbewirtschaftende Landwirte» […] Anspruch haben. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.4 Die Parteien machen zudem zurecht nicht geltend, es hätte sich um eine vorzeitige Kündigung gehandelt. Somit ist von einer ordentlichen Kündigung auszugehen, die aber nur auf Ende der sechsjährigen Pachtdauer und unter einjähriger Kündigung auf den 30. September hin möglich ist. Somit stellte die Allmendkommission folgerichtig fest, dass die ausgesprochenen Kündigungen nicht gültig und zudem für die Umsetzung des Pachtreglements nicht notwendig waren, weshalb die Allmendkommission sämtliche Kündigungen widerrief. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.5 Umstritten ist, ob der Widerruf der Kündigungen gültig war. Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, dass die Kündigungen nicht hätten zurückgezogen werden dürfen, da ein Widerruf der Kündigung nicht möglich sei, weshalb sämtliche Pachtverträge aufgelöst worden seien und er als selbstbewirtschaftender Landwirt, dessen Betrieb in der Gemeinde [...] liegt, Anspruch auf sämtlich neu zu verpachtendes Land gehabt hätte. Der Bürgerrat der Bürgergemeinde B.___ hingegen bringt vor, sie hätten die Kündigungen widerrufen und sämtliche Pächter seien mit dem Widerruf einverstanden gewesen, weshalb die Pachtverträge gestützt auf das Gesetz und Reglement fortgeführt worden seien. Es habe demnach – abgesehen das altershalber frei gewordene Pachtland – kein neu zu vergebendes Pachtland gegeben, worüber die Allmendkommission hätte entscheiden müssen, weshalb ihr kein Vorwurf der Rechtsverzögerung bzw. Rechtsverweigerung gemacht werden könnte. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis und die Pachtkündigung ist das individuelle, einseitige Gestaltungsrecht mit rechtsaufhebender, sprich vertragsaufhebender Wirkung. Hinsichtlich der allgemeinen Wirkungen pachtrechtlicher Kündigungserklärungen gilt gemäss Art. 4 Abs. 4 LPG das Obligationenrecht (Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht); SR 220). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Bundesgericht ist in BGE 128 III 70, E. 2, der Ansicht, mit der Kündigungserklärung werde im Rahmen eines Gestaltungsgeschäftes ein rechtsaufhebendes Gestaltungsrecht ausgeübt. Durch ein solches Gestaltungsrecht werde ein Rechtsverhältnis inhaltlich aufgehoben, ohne dass es dazu der Zustimmung der Gegenpartei bedürfe. Der einseitigen Gestaltungsmacht des Berechtigten entspreche auf der Seite des Erklärungsgegners eine Gebundenheit, diese Gestaltung und den in ihr liegenden Einbruch in den eigenen Rechtskreis hinzunehmen und gegen sich gelten zu lassen. Da dem Berechtigten durch das Gestaltungsrecht eine einseitige Gestaltungsmacht eingeräumt sei, müssten Sicherungen im Interesse der Gegenpartei vorgesehen werden, damit der Eingriff in die Rechtssphäre für diesen überschaubar und auf das notwendige Mass begrenzt werde. Aus diesem Schutzbedürfnis der Gegenpartei, ihrem Interesse an klaren Verhältnissen, folge der Grundsatz, dass die Ausübung von Gestaltungsrechten bedingungsfeindlich und unwiderruflich sei. Der - hier allein interessierende - Grundsatz der Unwiderruflichkeit erleide Ausnahmen, die sich teils unmittelbar aus dem Gesetz und teils aus dessen teleologischer Auslegung ergeben würden, wobei in diesem Zusammenhang wiederum massgebend sei, ob und wie weit ein Schutzbedürfnis der Gegenpartei bestehe. So könne eine Anfechtungserklärung (vorliegend: Kündigungserklärung) analog der Regel von Art. 9 OR zurückgenommen werden oder wegen Verstosses gegen Treu und Glauben ungültig sein. Möglich sei ferner, dass die Erklärung ihrerseits wegen eines Willensmangels unwirksam sei. Schliesslich sei ein Zurückkommen auf die Anfechtungserklärung nach der Lehre zulässig, wenn der Erklärungsgegner das Gestaltungsrecht oder dessen wirksame Ausübung bestreite, weil dann nur der von ihm für richtig gehaltene Zustand hergestellt werde. Dieser mehrheitlich in der Literatur vertretenen Auffassung sei beizustimmen. Sie entspreche der hier massgebenden teleologischen Interpretation des Gesetzes. Soweit die bundesgerichtliche Rechtsprechung für eine Rücknahme der Anfechtung voraussetze, dass die Gegenpartei damit einverstanden sei, genüge die Bestreitung des Gestaltungsrechts oder dessen wirksamer Ausübung, weil die Gegenpartei damit hinreichend deutlich zum Ausdruck bringe, dass sie am Vertrag festhalten wolle.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Vorliegend waren sämtliche Pächter mit dem Widerruf der Kündigung bzw. der Fortführung des bestehenden Pachtverhältnisses einverstanden, weshalb keine weiteren Handlungen mehr haben vorgenommen werden müssen. Es ginge nicht an, ein Pachtverhältnis zwischen zwei Parteien, die beide keine Auflösung wollen, aufzulösen, nur, weil ein Dritter Interesse an der Auflösung der Pachtverhältnisse hat. Wie bereits dargelegt, ergibt sich kein Anspruch des Beschwerdeführers auf Auflösung der Pachtverhältnisse. Vielmehr ist sein Anspruch erst dann zu prüfen, wenn z.B. altershalber Pachtland frei werden würde. Ohne Kündigung jedoch verlängert sich das Pachtverhältnis automatisch um weitere sechs Jahre (Art. 10 des Pachtreglements).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Vorbringen des Beschwerdeführers, dass die Vorinstanzen materiell entschieden hätten, obwohl sie dazu nicht befugt gewesen wären, sind nicht zu hören. Er verlangt ja selbst, die Bürgergemeinde B.___ sei anzuweisen, über seine Bewerbung vom 15. Juni 2017 um das per Ende September 2017 frei gewordene Allmendland zu entscheiden. Diesbezüglich stellt sich vorerst die Frage, ob Allmendland zu diesem Zeitpunkt überhaupt frei war. Inwiefern nun materiell entschieden worden wäre, ist nicht ersichtlich und kann vom Beschwerdeführer auch nicht dargelegt werden. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.6 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Allmendkommission im Herbst 2017 nicht gehalten war, angeblich frei gewordenes Pachtland zu verteilen und – zumindest materiell nicht – über die Bewerbung des Beschwerdeführers zu entscheiden, da sie bereits in vollem Umfang über das frei gewordene Pachtland entschieden und davon einen grossen Teil dem Beschwerdeführer bereits zugesprochen hat. Ihr kann keine Rechtsverweigerung bzw. Rechtsverzögerung vorgeworfen werden, weshalb die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Prozesskosten dem Beschwerdeführer auferlegt. Die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens werden auf CHF 1'500.00 festgesetzt und mit dem vom Beschwerdeführer geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 Den am verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen. Eine Ausnahme wird für kleinere und mittlere Gemeinden gemacht, die weniger als 10‘000 Einwohner aufweisen und daher wohl über keinen eigenen Rechtsdienst verfügen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen müssen (vgl. SOG 2010 Nr. 20; Urteile des Bundesgerichts 1P.651/2004 vom 17. Januar 2004, E. 6 und 1P.297/2002 vom 26. November 2002, E. 6). Eine solche Ausnahme liegt vor, weshalb der Bürgergemeinde B.___ eine Parteientschädigung zuzusprechen ist, welche vom Beschwerdeführer zu tragen ist. Rechtsanwalt Hannes Baader macht eine Entschädigung von total CHF 1'641.90 (Honorar: CHF 1'500.00; Auslagen: CHF 24.50; MWST: CHF 117.40) geltend. Der geltend gemachte Zeitaufwand von 6 Stunden erscheint angemessen. Folglich hat der Beschwerdeführer der Bürgergemeinde B.___ eine Parteientschädigung von CHF 1'641.90 zu bezahlen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Demnach wird <b>erkannt</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Verwaltungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem vom Beschwerdeführer geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<span> </span></span><span>Der Beschwerdeführer hat der Bürgergemeinde B.___ eine Parteientschädigung von CHF 1'641.90 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rechtsmittel:</span></b><span> Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Im Namen des Verwaltungsgerichts</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span lang="IT">Scherrer Reber Hasler</span></p> <p class="MsoNormal"><span lang="IT"> </span></p> </div></body></html>