BRKE II Nrn. 216–219/1998 vom 4. August 1998 in BEZ 1998 Nr. 19 8.c) Eine zoneninterne Ausnützun gsübertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus der Ba uparzelle ergebende Ausnützungsmöglichkeit, sondern auch Ausnützungsreserven anderer Grundstücke der gleichen Zone beansprucht. Die Zulässigkeit von zoneninternen Ausnützungsübertrag ungen leitet sich aus der Vorschrift von § 259 PBG betreffend die Ermittlung der für die Nutzungsziffer massgeblichen Grundfläche ab. Vor der Revision der genannten Bestimmung im Jahre 1991 wurden bei Regelüberbauungen Ausnützungsübertragungen zwischen direkt aneinanderstossenden Grundstücken in derselben Zone zugelassen, wenn die ausgenutzte Fl äche auf den an das Baugrundstück anstossenden Grundstücken kompensiert wurde (BEZ 1996 Nr. 17; vgl. auch RB 1989 Nr. 74). Die Beschrä nkung auf direkt aneinande rstossende Grundstücke ergab sich aus der Formulierung des § 259 Abs. 1 aItPBG, w onach als massgebliche Grundfläche die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone galt. Re lativiert wurde dieses Erfo r- dernis durch die ausführende Veror dnungsbestimmung von § 16 aItABV, nach we l- cher der Zusamme nhang durch Fussw ege, frei geführte Trottoirs, kleine Gewässer und kleine bewaldete Flächen nicht unterbr ochen wurde. Anlässlich der Gesetzesr e- vision wurde das Erfordernis des Flächenz usammenhanges ganz fallen gelassen. d) Aus der Gegenüberstellung der altrechtlichen und der neurechtlichen Fa s- sung des § 259 PBG ergibt sich, dass die Revision eine Vereinfachung der Besti m- mung der für die Au snützungsberechnung massgeblichen Grundfläche ermöglichen sollte. Die nach neuem Recht gestattete Ausnützung von grundstücksinternen E r- schliessungsanlagen (Abs. 2) führte sodann zu einer Erhöhung der Ausnü tzung. Nach der W eisung des Regierungsrats betreffe nd die Revision des Planungs - und Baugesetzes im Jahre 1991 bewirken die Änderungen des § 259 PBG, dass die für die Ausnützungsberechnung massgebliche Grundstücksfläche nach durchgefüh r- ter Ortsplanung feststeht und durch spätere Ausdehnung von W ald, die Offenlegung von Ge wässern oder die Umgebungsgestaltung beim Bauprojekt nicht beeinflusst wird (W eisung S. 48). Anlässlich der Ber atungen in der kantonsrätlichen Kommiss i- on wurde sodann festgehalten, dass nach der neuen Regelung auch Flächen au s- genützt werden können, die auf der gegenüberliegenden Seite einer Strasse liegen (Protokoll der Ko mmission zur Beratung des Berichtes und Antrages des Regi e- rungsrates vom 11. Oktober 1989 betreffend das Planungs - und Baugesetz, Vorlage 3027, 15. Sitzung vom 7. Juni 1990, S. 298; vgl. RB 1997 Nr. 91).- 2 - Auch in der Lehre wird auf die Vereinfachung der Ausnützungsübertragung durch die Neufassung von § 259 PBG hingewiesen. So wird ausgeführt, die Neur e- gelung we rde die Ausnützungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken e r- leichtern, auch wenn die Ausnützungsübertragung auch nach der Revision nicht auf beliebige Distanz möglich sein werde; möglicherweise werde die Praxis darauf ac h- ten, dass die beteiligten Parzellen durch die gleichen Strassen und Kanäle erschlo s- sen würden, um zu gewäh rleisten, dass die Belastung dieser Infrastrukturanlagen berechenbar bleibe (W olf/Kull, Das revidierte Planungs - und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, VLP -Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, S. 58). Sodann wird die Au f- fassung vertreten, die Streic hung des W ortes «zusammenhängend» habe den Sinn, dass für die Zulässigkeit von zoneninte rnen Ausnützungsverlagerungen die allg e- meinen von der Rech tsprechung entwickelten Grundsätze zu r Anwendung kommen sollten (Kull, Das revidierte PBG - drei Jahre d anach, in: PBG-Aktuell Nr. 3/1994, S. 15 f.). e) Den vorstehenden Erwägungen kann entnommen werden, dass die Änd e- rungen des § 259 PBG auf eine liberalere Handhabung der Ausnützungsberechnung abzielen. Damit wird der allgemeinen Stossrichtung der Revision des Jah res 1991, nämlich der Förderung der baulichen Verdichtung, Rechnung getragen. Dies bede u- tet indessen nicht, dass der Gesetzgeber eine uneingeschränkte Ausnützungsübe r- tragung ermöglichen wollte, ist doch die genannte Bestimmung nicht für sich allein, sondern im Kontext mit anderen Normen des Planungs - und Baugesetzes zu b e- trachten. W ichtige Hinweise können sodann der Rechtsprechung des Bundesg e- richts zur Ausnützungsübertragung entnommen werden. Vorweg ist festzuhalten, dass eine Ausnützungsübertragung über Z onen- grenzen hinweg im Kanton Zürich mangels einer entsprechenden gesetzlichen E r- mächtigung unzulässig ist (BGE 109 la 190; W olf/Kull, a.a.O., N 132). Bei zoneni n- ternen Ausnü tzungsübertragungen gilt es zu beachten, dass die primären Baub e- schränkungsnormen durch Ausnützungsverschiebungen nicht umgangen werden können. Sodann dürfen die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten Nutzung s- ordnungen und Zonenstrukturen durch im Rahmen von Baubewilligungsverfahren gewährte Ausnützungsübertragungen nicht in erhebliche m Ausmass beeinträchtigt oder gar ausser Kraft gesetzt werden, kann doch ein im Gesetzgebungsverfahren festgesetzter Erlass nicht durch eine einfache Verwaltungsverfügung umgestossen werden. Sodann gilt es das berechtigte Interesse der öffentlichen Hand an einer be- rechenbaren und ausgeglichenen Auslastung der ko stenintensiven Erschliessung s- anlagen zu berücksichtigen. Die Übertragung der Ausnü tzung darf deshalb im rel e- vanten örtlichen Bereich nicht zu einer Überlastung der auf die Normnutzung abg e- stimmten In frastrukturanlagen führen. Andererseits lässt sich eine absolut gleic h- mässige Verteilung der Ausnützung oder eine optimale Auslastung der E rschlies- sungsanlagen ohnehin nicht erreichen. So können Ausnützungskonzentrationen e t- wa bei grossen Grundstücken auch ohne Übertragungen entstehen. f) Vorliegend ist eine Ausnützungsübertragung zu beurteilen, welche auf dem Baugrundstück eine Erhöhung der Ausnützung von 167,7 m 2 auf 190,1 m 2 ermög- licht. Diese Vergrösserung der anrechenbaren Geschossfläche um 22,4 m 2 ent- spricht der Fläche eines grösseren Zimmers oder zweier kleiner Räume. Eine z u- sätzliche W ohneinheit wird nicht geschaffen, und das Bauvorhaben könnte ohne weiteres auch ohne diese zusätzl iche Fläche realisiert werden. Diese geringfügige - 3 - streitbetroffene Ausn ützungsübertragung vermag weder die Nutzungsordnung noch das Erschliessungskonzept in Frage zu stellen. Auch die Verringerung des Gren z- abstandes um zirka 3 m steht der Nutzung sübertragung nicht entgegen, lässt doch die Bau - und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) in der massgebl ichen Zone W2/30 % sogar die geschlossene Bauweise bis zu einer Länge von 30 m zu (Art. 3 BZO). Das Ergebnis rechtfertigt sich vorliegend um so mehr, als sich die Grundst ü- cke Kat.-Nrn. 12077 bis 12080 im Eigentum derselben Pe rson befinden und die A b- parzellierung erst vor kurzer Zeit erfolgt ist. Schliesslich wäre angesichts der Eige n- tumsverhältnisse auch eine Übertragung der Ausnützung von Grundstück zu Grun d- stück, d.h. von Kat.-Nr. 12077 auf Kat.-Nr. 12078, von da auf Kat.-Nr. 12079 und von da auf Kat.-Nr. 12080 möglich.