<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00044</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220551&amp;W10_KEY=13013481&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00044</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2014</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel? [Der heute 79-jährige Pflichtige veräusserte 2014 zwei Mehrfamilienhäuser mit Gewinn. 2001-2013 hatte er zudem mehrere Liegenschaften gekauft und verkauft. Das kantonale Steueramt qualifizierte die im Jahr 2014 erzielten Grundstückgewinne als steuerbares Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel.] Kriterien für das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 1 DBG (E. 1). Der Pflichtige verfügt unbestrittenermassen über spezielle Fachkenntnisse aufgrund früherer Tätigkeiten im Baugewerbe. Nachdem die Baufirma, deren Verwaltungsrat der Pflichtige war, im Jahr 2000 aufgelöst wurde, ist jedoch davon auszugehen, dass er nach seiner Pensionierung im Jahr 2001 nicht mehr aktiv in der Baubranche tätig war (E. 2.3). Bei näherer Betrachtung der früheren Liegenschaftenverkäufe (2001-2013) fällt auf, dass aus den Verkäufen entweder kein Gewinn resultierte, die veräusserte Liegenschaft im Privatvermögen des Pflichtigen stand oder es sich um eine im Ausland gelegene Liegenschaft handelte (keine Besteuerung des Verkaufs). Drei der früher erworbenen Liegenschaften waren selbstgenutzte Ferienwohnungen; zwei weitere Liegenschaften dienen der langfristigen Vermögensanlage; ein Grundstück wurde im Rahmen einer Zwangsverwertung erworben, an welcher der Pflichtige mitbot, da ihm die Eigentümerin Fr. 1 Mio. schuldete. Somit lässt sich aus der hohen Anzahl der Liegenschaftstransaktionen allein nicht ableiten, der Pflichtige habe sich gewerbsmässig als Liegenschaftenhändler betätigt (E. 2.4). Gegen eine eigentliche Liegenschaftenhandelstätigkeit spricht auch die jeweils längere Haltedauer (E. 2.5). Ausführungen zum Fremdfinanzierungsgrad der 2014 veräusserten Liegenschaften (E. 2.7). Gestützt auf eine Gesamtwürdigung sämtlicher Indizien trifft der Schluss der Vorinstanz, der Pflichtige habe sich als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler betätigt, nicht zu. Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FACHWISSEN">FACHWISSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTHEISSUNG">GUTHEISSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENGEWINN">LIEGENSCHAFTENGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRANSAKTIONEN">TRANSAKTIONEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50218" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00044</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. </span>Kammer</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. August 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Recht,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2014,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A (Jahrgang 1941), verheiratet mit B (nachfolgend: die Pflichtigen), verÃ¤usserte am 1. Juli 2014 ein Mehrfamilienhaus in D und erzielte aus dem Verkauf einen GrundstÃ¼ckgewinn in der HÃ¶he von Fr. â¦ Am 14. Oktober 2014 verkaufte er ein Mehrfamilienhaus in E mit einem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. ... Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 31. Oktober 2016 qualifizierte das kantonale Steueramt die erzielten GrundstÃ¼ckgewinne als steuerbares Einkommen aus gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel und veranlagte die Pflichtigen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦). Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 8. MÃ¤rz 2017 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die dagegen erhobene erstinstanzliche Beschwerde an das Steuerrekursgericht wurde am 8. April 2020 ebenfalls abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 26. Mai 2020 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids; zudem sei ihr steuerbares Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014 auf Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) festzusetzen. Eventualiter sei die Sache an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Sachverhalt2">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der Pflichtigen. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). DemgegenÃ¼ber sind Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kÃ¶nne durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend sei, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b><i>Private VermÃ¶gensverwaltung</i> und damit keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4). Entsprechend ist auch nicht von selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt, sein VermÃ¶gen schwerpunktmÃ¤ssig in Immobilien zu investieren und damit steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den FinanzmÃ¤rkten fest, dass es â trotz "Klumpenrisikos" â nicht nur fÃ¼r professionelle ImmobilienhÃ¤ndler von Vorteil sein kÃ¶nne, Anlagestrategien zu wÃ¤hlen, welche schwergewichtig Investitionen in Immobilien beinhalten wÃ¼rden (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 1.5 [nicht auf www.vgr.zh.ch verÃ¶ffentlicht]; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Auch bei einem <i>professionellen LiegenschaftenhÃ¤ndler</i> sind nicht automatisch alle Liegenschaften als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen im Sinn von Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG zu qualifizieren. Vielmehr sind drei Arten von Immobilien zu unterscheiden (siehe BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.3 f. mit Hinweisen): solche, die fÃ¼r den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (UmlaufvermÃ¶gen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.<span> </span>h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (AnlagevermÃ¶gen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei LiegenschaftenhÃ¤ndlern UmlaufvermÃ¶gen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hÃ¤lt. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehÃ¶rt grundsÃ¤tzlich weiterhin zum PrivatvermÃ¶gen des Pflichtigen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie fÃ¼r den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde. Entscheidend ist, mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, d.<span> </span>h. ob fÃ¼r den Steuerpflichtigen beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Kapitalanlage im Vordergrund stand.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Unbestritten ist, dass der pflichtige Ehemann ursprÃ¼nglich in der Baubranche als technischer Bauleiter tÃ¤tig war. Im Jahr 1999 beteiligte er sich zudem an einem Baukonsortium, wobei das in diesem Rahmen erzielte Einkommen steuerrechtlich als Einkommen aus gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel qualifiziert worden war. Zudem war er Verwaltungsratsmitglied der Baufirma F AG, welche im Jahr 2000 per Generalversammlungsbeschluss aufgelÃ¶st wurde, indessen erst im Jahr 2006 im Handelsregister gelÃ¶scht wurde. Seit 1993 ist der Pflichtige sodann Verwaltungsratsmitglied der G AG. Nach seiner Pensionierung im Jahr 2001 erwarb und verÃ¤usserte der Pflichtige verschiedene Liegenschaften, namentlich tÃ¤tigte er folgende Liegenschaftstransaktionen: </p> <p class="MsoNormal"><b><i><span>KÃ¤ufe:</span></i></b></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Liegenschaft:</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Kaufsdatum:</span></i></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>(Spanien) (Eigentumswohnung)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2001</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>(Spanien) (Ferienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2002</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>U-Strasse 12 in E<br/> (Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>08.05.2003</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>AZ-Strasse 13 in D<br/> (Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>28.06.2005</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>T-Strasse 09 in P<br/> (Stockwerkeigentum)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2005</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>T-Strasse 11 in P<br/> (Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2007</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>BZ-Strasse in Q<br/> (Stockwerkeigentum)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>24.09.2008</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>R in AX<br/> (Parzelle mit anschliessendem Bau eines Mehrfamilienhauses)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2010</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><b><i><span> </span></i></b></p> <p class="MsoNormal"><b><i><span> </span></i></b></p> <p class="MsoNormal"><b><i><span>VerkÃ¤ufe</span></i></b></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Liegenschaft:</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Verkaufsdatum:</span></i></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>H-Strasse 01/02 in I (GeschÃ¤ftshaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>27.09.2001</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>CZ-Strasse in J (Stockwerkeigentum)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>31.03.2005</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>O-Strasse 05 in I (Stockwerkeigentum)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>30.06.2005</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>K-Strasse 03 in I</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>11.07.2007</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>N-Strasse 04 in I</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>26.09.2007</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>(Spanien) (Eigentumswohnung)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>20.11.2013</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>AZ-Strasse in D<br/> (Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>01.07.2014</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>U-Strasse 12 in E<br/> (Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>14.10.2014</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Im Eigentum der Pflichtigen steht zudem die selbstbewohnte Liegenschaft an der Y-Strasse 10 in Z (unbestimmter Erwerbszeitpunkt vor 2001).</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Steuerrekursgericht erwog, das Fachwissen und die liegenschaftsbezogenen AktivitÃ¤ten des Pflichtigen liessen darauf schliessen, dass sich dieser auch nach seiner Pensionierung im (gewerbsmÃ¤ssigen) Liegenschaftsgewerbe betÃ¤tigt habe. Er sei nÃ¤mlich auch heute noch Mitglied des Verwaltungsrats der G AG, welche bis am 21. Oktober 2010 noch den Zweck gehabt habe, Liegenschaften zu erwerben oder zu verÃ¤ussern und bis heute im Handel mit Inneneinrichtungen aller Art aktiv sei. In Bezug auf die beiden streitbetroffenen MehrfamilienhÃ¤user ergebe sich aus den GrundstÃ¼ckgewinnsteuer-Entscheiden, dass bei beiden Liegenschaften wÃ¤hrend der Besitzesdauer von neun bzw. elf Jahren keine wertvermehrenden Aufwendungen vorgenommen worden seien. Somit sei fÃ¼r den Pflichtigen hauptsÃ¤chlich die Rendite entscheidend gewesen, habe er doch nur das investiert, was fÃ¼r den Unterhalt der Liegenschaften erforderlich gewesen sei. FÃ¼r die Qualifizierung als LiegenschaftenhÃ¤ndler seien aber letztlich seine Fachkenntnisse und das Verwaltungsratsmandat bei der G AG ausschlaggebend.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Steuerrekursgericht stellte massgeblich auf die Fachkenntnisse des Pflichtigen ab. Dass er Ã¼ber spezielle Fachkenntnisse aufgrund frÃ¼herer TÃ¤tigkeiten im Baugewerbe verfÃ¼gt, bestreitet der Pflichtige nicht. Zu Recht bringt er indessen vor, dass sein Mandat bei der G AG bezÃ¼glich der Fachkenntnisse nicht herangezogen werden kÃ¶nne: Diese Unternehmung bezweckt den Handel mit Inneneinrichtungen aller Art und weist damit kaum eine besondere NÃ¤he zur Baubranche auf. Im Umstand, dass der Gesellschaftszweck bis 21. Oktober 2010 auch den Erwerb und die VerÃ¤usserung von Liegenschaften umfasste, ist kein Indiz auf eine HandelstÃ¤tigkeit mit Liegenschaften zu erblicken, denn wie der Pflichtige zutreffend einwendet, findet sich dieser Passus standardisiert bei zahlreichen im Handelsregister eingetragenen juristischen Personen, ohne dass diese eine spezifische ImmobilientÃ¤tigkeit aufweisen wÃ¼rden. Nachdem die Baufirma F AG, deren Verwaltungsrat der Pflichtige war, per Generalversammlungsbeschluss vom 6. November 2000 aufgelÃ¶st wurde, ist grundsÃ¤tzlich davon auszugehen, dass der Pflichtige nach seiner Pensionierung im Jahr 2001 nicht mehr aktiv in der Baubranche tÃ¤tig war. Fraglich ist, ob der Pflichtige aufgrund der Anzahl der unter E. 2.1 aufgefÃ¼hrten Liegenschaftstransaktionen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler auftrat. Um dies zu beurteilen, sind die einzelnen Transaktionen nÃ¤her zu beleuchten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Bei Betrachtung der <i>LiegenschaftenverkÃ¤ufe</i> fÃ¤llt Folgendes auf: </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b>Das 2001 verÃ¤usserte GeschÃ¤ftshaus an der H-Strasse 01/02 in I stand im Gesamteigentum des Pflichtigen und seiner Schwester aufgrund eines Erbgangs. Es wurde gemÃ¤ss Veranlagungsbeschluss der Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Stadt I vom 5. MÃ¤rz 2002 ohne Gewinn verÃ¤ussert, weshalb auch keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erhoben wurde. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Auch die im Jahr 2005 verkaufte Ferienwohnung in J wurde ohne GrundstÃ¼ckgewinn weiterverÃ¤ussert (siehe VeranlagungsverfÃ¼gung â¦).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.3 </b>Dasselbe Bild ergibt sich hinsichtlich des VerkaufsgeschÃ¤fts bezÃ¼glich K-Strasse 03 in I: Mangels Gewinns wurde gemÃ¤ss Veranlagungsbeschluss der Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt I vom 20. November 2007 keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erhoben.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.4 </b>In Bezug auf die Eigentumswohnung in L, M (Spanien), erzielte der Pflichtige gemÃ¤ss eigenen AusfÃ¼hrungen einen Verlust von Fr. â¦ Ob dies zutrifft, kann offenbleiben: Da die Ferienwohnung im Ausland belegen war, wÃ¤re ein allfÃ¤lliger Kapitalgewinn nach Art. 16 Abs. 3 DBG ohnehin steuerfrei und auch nicht satzbestimmend zu berÃ¼cksichtigen gewesen (siehe Stefan Oesterhelt/Susanne Schreiber in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 7 DBG N. 6).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.5 </b>Hinsichtlich der Liegenschaft N-Strasse 04, I, welche aus dem Erbe der Mutter des Pflichtigen stammte, hielt das kantonale Steueramt mit Berechnungsmitteilung vom 24. November 2011 fest, es gÃ¤be keine Anzeichen dafÃ¼r, dass sich die Liegenschaft je im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichtigen befunden hÃ¤tte, weshalb der Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2007 keine Besteuerung nach Art. 18 DBG nach sich ziehe.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.6 </b>Die im Jahr 2005 verkaufte 2 ½-Zimmerwohnung an der O-Strasse 05, I, war gemÃ¤ss AusfÃ¼hrungen des Pflichtigen einst seine eheliche Wohnung. Er habe die Wohnung 1976 gekauft. Seine erste Ehefrau habe auch nach der Trennung dort gewohnt und Ã¼ber ein lebenslÃ¤ngliches Wohnrecht verfÃ¼gt. Nach deren Tod habe er die Wohnung aus emotionellen GrÃ¼nden verkaufen wollen. Auf der HandÃ¤nderungsanzeige vom 7. Juli 2005 war gemÃ¤ss handschriftlicher Notiz â wahrscheinlich des zustÃ¤ndigen SteuerkommissÃ¤rs â denn auch Folgendes vermerkt: "Bis zu deren Wechsel in ein Pflegeheim, bewohnt von der getrennt lebenden Ehefrau =&gt; PV (<i>Anmerkung:</i> PrivatvermÃ¶gen) =&gt; dBSt Ã". Die VerÃ¤usserung dieser als PrivatvermÃ¶gen zu qualifizierenden Wohnung zog damit ebenfalls keine Besteuerung nach Art. 18 DBG nach sich.</p> <p class="Erwgung3">Nach dem Gesagten schloss das kantonale Steueramt in seinem Einspracheentscheid vom 8. MÃ¤rz 2017 zu Unrecht, die oben aufgefÃ¼hrten LiegenschaftenverkÃ¤ufe seien "fÃ¤lschlicherweise nicht einkommensmÃ¤ssig bzw. mit der direkten Bundessteuer" erfasst worden. Denn bei genauer Betrachtung resultierte aus den VerkÃ¤ufen entweder kein Gewinn, die verÃ¤usserte Wohnung stand unbestritten im PrivatvermÃ¶gen des Pflichtigen oder es handelte sich um eine im Ausland gelegene Liegenschaft (keine Besteuerung des Verkaufs). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.7 </b>Unter den vom Pflichtigen seit 2001 <i>erworbenen Liegenschaften </i>sind drei selbstgenutzte Ferienwohnungen. Das Mehrfamilienhaus in P und das Stockwerkeigentum in Q dienen gemÃ¤ss eigener Aussage des Pflichtigen als langfristige VermÃ¶gensanlage. Der GrundstÃ¼ckkauf in R erfolgte vor dem Hintergrund einer Zwangsversteigerung, an welcher der Pflichtige mitbot, da ihm die damalige EigentÃ¼merin aus einem Darlehen rund Fr. â¦ schuldete. </p> <p class="Erwgung3">Nach dieser Gesamtbetrachtung lÃ¤sst sich aus der hohen Anzahl der Liegenschaftstransaktionen allein nicht ableiten, der Pflichtige habe sich gewerbsmÃ¤ssig als LiegenschaftenhÃ¤ndler betÃ¤tigt. Auch ist bei drei VerkaufsgeschÃ¤ften von sieben Verkaufstransaktionen (ohne BerÃ¼cksichtigung der Wohnung in M) kein GrundstÃ¼ckgewinn erzielt worden, was gegen eine Gewinnerzielungsabsicht spricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Gegen eine eigentliche LiegenschaftenhandelstÃ¤tigkeit sprechen auch die jeweils lÃ¤ngere Haltedauer: So wurde die mit Gewinn verÃ¤usserte Liegenschaft O-Strasse 05, I, nach einer Haltedauer von 29 Jahren verÃ¤ussert. Entsprechend wurde auch der Verkehrswert vor 20 Jahren berÃ¼cksichtigt. Dasselbe gilt fÃ¼r die Liegenschaft N-Strasse 04, I. Die streitbetroffenen Liegenschaften in E bzw. D wurden nach einer Haltedauer von 11 bzw. 9 Jahren verÃ¤ussert. Eine kurze Haltedauer liegt somit auch bei diesen Liegenschaften nicht vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Zu prÃ¼fen bleibt der Fremdfinanzierungsgrad. Der selbstÃ¤ndige LiegenschaftenhÃ¤ndler zeichnet sich dadurch aus, dass er auf eigene Rechnung und Gefahr handelt, indem er ein eigentliches Unternehmerrisiko eingeht (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 18 N. 11). Indiz hierfÃ¼r kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.<span> Liegt der Fremdfinanzierungsgrad Ã¼ber dem Ã¼blichen Rahmen, indiziert dies GewerbsmÃ¤ssigkeit (</span>vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). Bei den vom Pflichtigen verÃ¤usserten Liegenschaften in E und D handelt es sich um MehrfamilienhÃ¤user. Es sind daher <span>die Vorgaben fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user bzw. Renditeobjekte heranzuziehen: Die ab 1. Januar 2020 geltenden Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen von August 2019 der SwissBanking</span>, welche bei der Hypothekarfinanzierung von Renditeobjekten einen Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert von 25 % verlangen (Ziff. 4.1 der Richtlinien), kommen vorliegend indessen noch nicht zur Anwendung, da die Objekte 2003 bzw. 2005 erworben wurden. Mit Blick auf den Ã¼blichen Fremdfinanzierungsgrad ist daher auf die frÃ¼her anwendbaren Voraussetzungen abzustellen: Dabei betrug bei MehrfamilienhÃ¤usern die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.00112. E. 2.6; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 auch zum Folgenden; <span>Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, ZÃ¼rich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 1023)</span>. ZusÃ¤tzlich ist zu beachten, dass sich der Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung des erworbenen GrundstÃ¼cks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht nur durch hypothekengesicherte Kredite mÃ¶glich und kann ein GrundstÃ¼ckkauf namentlich auch durch die hypothekarische Belastung anderer GrundstÃ¼cke (mit)finanziert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Vorliegend wies die Liegenschaft in E einen Fremdfinanzierungsgrad von 66,7 % und damit einen Ã¼blichen Fremdfinanzierungsgrad auf. Hinsichtlich der Liegenschaft in D wird der vom kantonalen Steueramt postulierte Fremdfinanzierungsgrad von 96,6 % von den Pflichtigen bestritten. Die Pflichtigen rÃ¤umten im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren ein, dass neben der BegrÃ¼ndung einer neuen Hypothek bei der Bank V AG in der HÃ¶he von Fr. â¦ auch die Hypothekarschuld gegenÃ¼ber der Bank W Ende 2005 um Fr. â¦ erhÃ¶ht worden sei. Indessen kÃ¶nnten sie sich den Zusammenhang dieser ErhÃ¶hung heute nicht mehr erklÃ¤ren. Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren fÃ¼hren sie weiter aus, der Nachweis Ã¼ber die Verwendung der Aufstockung der einen Hypothek kÃ¶nne nach "zig" Jahren nicht mehr erbracht werden. Das kantonale Steueramt hÃ¤tte diesen Nachweis beim Erwerb fordern mÃ¼ssen. TatsÃ¤chlich zeigt ein Vergleich des Schuldenverzeichnisses 2005 gegenÃ¼ber dem Vorjahr einerseits die neu abgeschlossene Hypothek bei der Bank V AG in der HÃ¶he von Fr. â¦ sowie andererseits die ErhÃ¶hung einer bestehenden Hypothek bei der Bank W um weitere Fr. â¦ auf insgesamt Fr. ... Eine plausible ErklÃ¤rung ist der ebenfalls im Jahr 2005 erfolgte Kauf einer Eigentumswohnung in P zum Erwerbspreis von Fr. ... GemÃ¤ss Schuldenverzeichnis der SteuererklÃ¤rung 2013 belief sich die Schuld bei der ehemaligen Bank W (<i>neu:</i> Bank X) wieder auf Fr. â¦ ("Festdarlehen 06") sowie neu Fr. â¦ ("Festhypothek 07") betreffend die Liegenschaft in E, welche offenbar die frÃ¼here Hypothek bei den â¦ Immobilien ablÃ¶ste. Neu aufgefÃ¼hrt ist auch ein separates Darlehen bei der Bank S fÃ¼r die 2005 erworbene Liegenschaft P, T-Strasse 08 (recte: 09) in der HÃ¶he von Fr. â¦. Es ist also durchaus denkbar, dass das Darlehen bei der Bank X in der HÃ¶he von Fr. â¦ durch ein Darlehen bei der Bank S in der HÃ¶he von Fr. â¦ abgelÃ¶st wurde und eben gerade nicht die Liegenschaft D betraf. Wie es sich damit letztlich verhÃ¤lt, kann offengelassen werden, da<span> in Bezug auf die im Streit liegenden VerkÃ¤ufe die Indizien gegen ein gewerbsmÃ¤ssiges Vorgehen des Pflichtigen Ã¼berwiegen.</span> Die frÃ¼heren Fachkenntnisse des Pflichtigen im Baubereich, welcher dieser nach eigenen Angaben im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren "bis zu seinem Tode nicht los [wird]", und auf die das Steuerrekursgericht massgeblich abstellt, genÃ¼gen fÃ¼r sich allein nicht, um GewerbsmÃ¤ssigkeit zu begrÃ¼nden. So wird das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung denn auch weniger zentral gewichtet, indem diese keinen ausreichenden Hinweis dafÃ¼r sind, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (vgl. BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ebenso kann dem Kriterium der beruflichen NÃ¤he in Bezug auf die Immobilienbranche nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden, da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse Privatpersonen vermehrt damit befassen (BGr, 21. MÃ¤rz 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4; VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 2.1 [nicht auf www.vgr.zh.ch verÃ¶ffentlicht]). </p> <p class="Erwgung2">Der Schluss der Vorinstanz, der Pflichtige sei in Bezug auf die in der Steuerperiode 2014 verÃ¤usserten Liegenschaften als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler tÃ¤tig geworden, trifft gestÃ¼tzt auf eine GesamtwÃ¼rdigung sÃ¤mtlicher Indizien nicht zu. Demzufolge ist der Gewinn aus den im Jahr 2014 erfolgten VerkÃ¤ufe der MehrfamilienhÃ¤user in E und D nicht der Besteuerung im Rahmen der direkten Bundessteuer zu unterwerfen.</p> <p class="Erwgung2">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das erstinstanzliche Beschwerdeverfahren und das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde betreffend direkte Bundessteuer 2014 wird gutgeheissen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und einem satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦ (zum Verheiratetentarif) veranlagt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens vor Steuerrekursgericht werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.-(inkl. MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'700.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 105.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'805.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>