<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00232</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217568&amp;W10_KEY=13013503&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00232</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.10.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Quartierplan. Präjudizierung. Erschliessung. Notzufahrt. Kanalisationsanschluss. Aus dem Baugesuch ist nicht klar, ob die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zufahrt und eine Benutzung des Weges als Notzufahrt gegeben sind. Damit ist die genügende Zugänglichkeit eines Baugrundstücks insgesamt nicht gewährleistet (E. 3.3). Des Weiteren besteht eine Anschlusspflicht des Bauvorhabens an die Kanalisation. Die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Erschliessungsmöglichkeiten liegen jedoch ausserhalb des Streitgegenstands und wurden im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens nicht beurteilt (E. 3.4.2). Die Frage der negativen Präjudizierung des Quartierplanverfahrens nach § 150 Abs. 1 PBG braucht nicht mehr beurteilt zu werden. Immerhin ist anzumerken, dass es nicht ausreicht, einem Bauvorhaben in abstrakter Weise den Quartierplanbann entgegenzuhalten (E. 4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLÃTZE">ABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANSCHLUSSPFLICHT">ANSCHLUSSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANALISATIONSANSCHLUSS">KANALISATIONSANSCHLUSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 11 GSchG</span><br/><span class="gerade">§ 150 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. 1 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=35274" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00232</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Oktober 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Weiningen, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 8. August 2016 verweigerte der Gemeinderat Weiningen A die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse in Weiningen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen von A erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 3. MÃ¤rz 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Eingabe vom 6. April 2017 fÃ¼hrte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die beantragte baurechtliche Bewilligung zu erteilen, eventualiter seien die Akten zur ergÃ¤nzenden Beurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer von 8 % zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Sachverhalt1">Mit Eingabe vom 24. April 2017 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Der Mitbeteiligte C liess sich mit Eingabe vom 23. Mai 2017 vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer, zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Schliesslich stellte auch der Gemeinderat Weiningen mit Beschluss vom 22. Mai 2017 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Sachverhalt1">Mit Replik vom 12. Juni 2017 hielt der BeschwerdefÃ¼hrer an seinen AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 im Gebiet F der Gemeinde Weiningen. Die in der zweiten Bautiefe zur E-Strasse liegende Parzelle ist in dem der Kernzone zugewiesenen westlichen Bereich bereits Ã¼berbaut. Der BeschwerdefÃ¼hrer plant auf dem sÃ¼dlichen, der zweigeschossigen Wohnzone zugewiesenen GrundstÃ¼cksteil die Errichtung eines Einfamilienhauses. AbstellplÃ¤tze auf dem GrundstÃ¼ck sind nicht vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt im Perimeter des Quartierplans F. Die Einleitung des Quartierplanverfahrens erfolgte mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2015, welcher in Rechtskraft erwachsen ist. Vorausgegangen waren in Nachachtung eines behÃ¶rdenverbindlichen Masterplans aus dem Jahre 2012 die Revision des Verkehrsrichtplans sowie der Bau- und Zonenordnung (festgesetzt am 6. MÃ¤rz 2014, genehmigt am 20. November 2014), wobei in letzterer eine Gestaltungsplanpflicht fÃ¼r das Gebiet F statuiert wurde. Die Gemeindeversammlung stimmte dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan F am 4. Dezember 2014 zu; die Genehmigung durch die Baudirektion erfolgte am 6. Mai 2015. Hinsichtlich der genauen Planungsgeschichte kann auf die AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde verweigerte die Baubewilligung mit der BegrÃ¼ndung, das Bauvorhaben fÃ¼hre zu einer negativen PrÃ¤judizierung des im Gange befindlichen Quartierplanverfahrens. Grundlegende Fragen der Parkierung und der Erschliessung seien offen und daher im Quartierplanverfahren zu regeln. Die Aufstellung des Quartierplans sei nicht soweit fortgeschritten, dass davon ausgegangen werden kÃ¶nnte, die notwendigen Grundlagen fÃ¼r eine ausreichende Erschliessung seien gelÃ¶st und gesichert.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schÃ¼tzte diese Auffassung mit der BegrÃ¼ndung, dem Gestaltungsplan sei zu entnehmen, dass die AbstellplÃ¤tze fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck in der noch zu erstellenden Tiefgarage "Mitte" bereitzustellen seien. Im Gestaltungsplan wurde indes nur ein mÃ¶glicher Baubereich fÃ¼r die Erstellung derselben ausgeschieden. Konkrete PlÃ¤ne zur Realisierung lÃ¤gen zurzeit noch keine vor. Eine genÃ¼gende Zufahrt fÃ¼r den motorisierten Verkehr sei zum heutigen Zeitpunkt nicht gegeben. Das BaugrundstÃ¼ck sei daher nur fussgÃ¤ngertechnisch erschlossen. Es komme hinzu, dass der Baubereich auch Ã¼ber keinen Kanalisationsanschluss verfÃ¼ge. Eine provisorische LÃ¶sung fÃ¼r die Abwasserbeseitigung mittels einem â wie vom Bauherrn vorgeschlagenen â provisorischen erdverlegten Jauchetank falle aufgrund der gesetzlichen Pflicht zum Anschluss an die Ã¶ffentliche Kanalisation zum vornherein ausser Betracht. Der Anschluss an die Ã¶ffentliche Kanalisation sei nicht geklÃ¤rt. Das GrundstÃ¼ck sei daher nicht genÃ¼gend erschlossen und damit nicht baureif. Ausserdem sei davon auszugehen, dass die planerische Freiheit der BehÃ¶rden durch die Erteilung einer Baubewilligung eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rde, da noch nicht feststehe, ob das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber die Tiefgarage "Mitte" erschlossen werden solle, ob der Bauherr die zu erstellenden PflichtparkplÃ¤tze auf dem eigenen GrundstÃ¼ck und damit gemÃ¤ss Gestaltungsplan zwingend unterirdisch nachzuweisen habe oder ob ParkplÃ¤tze an einem anderen Standort nachzuweisen seien. Ebenso unklar sei, wie die (Not)Zufahrt zum Neubau erfolgen solle.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet im Wesentlichen die fehlende Baureife des BaugrundstÃ¼cks und macht ausserdem geltend, gemÃ¤ss § 150 PBG sei das Bauen im Quartierplangebiet nicht grundsÃ¤tzlich verboten. Verboten seien nur rechtliche oder tatsÃ¤chliche Ãnderungen, welche die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans verunmÃ¶glichen oder erheblich erschweren. Ansonsten mÃ¼sse eine Bewilligung erteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Strittig ist im vorliegenden Fall somit einerseits, ob das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende Erschliessung verfÃ¼gt â was die Vorinstanzen verneinen â und anderseits, ob die geplanten baulichen Massnahmen zu einer negativen PrÃ¤judizierung des rechtskrÃ¤ftig eingeleiteten Quartierplans F fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Land ist erschlossen, wenn die fÃ¼r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranfÃ¼hren, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand mÃ¶glich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG, vgl. auch § 236 Abs. 1 PBG). Zu dieser schon von Bundesrechts wegen erforderlichen hinreichenden Erschliessung gehÃ¶ren alle Einrichtungen, die notwendig sind, damit GrundstÃ¼cke zonen- und bauordnungsgerecht genutzt werden kÃ¶nnen; sie umfasst nach gefestigter Rechtsprechung (vgl. beispielhaft BGE 121 I 65 E. 3c; RB 1983 Nr. 96 = BEZ 1984 Nr. 4) neben der Groberschliessung, nÃ¤mlich der Versorgung des zu Ã¼berbauenden Gebiets mit den HauptstrÃ¤ngen der Erschliessungsanlagen, auch die Feinerschliessung, das heisst den Anschluss der einzelnen GrundstÃ¼cke an diese HauptstrÃ¤nge mit Einschluss von Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Quartierstrassen und Ã¶ffentlichen Leitungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte im angefochtenen Entscheid aus, den Baugesuchsunterlagen kÃ¶nne nicht entnommen werden, wo die provisorischen AbstellplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung stehen sollten. Konkrete PlÃ¤ne zur Realisierung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Tiefgarage "Mitte" lÃ¤gen nicht vor; der Gestaltungsplan sehe lediglich einen mÃ¶glichen Baubereich vor. Eine Zufahrt fÃ¼r den motorisierten Verkehr sei zum heutigen Zeitpunkt nicht gegeben. Das GrundstÃ¼ck sei nur fussgÃ¤ngertechnisch erschlossen.</p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, was die Erstellung von AbstellplÃ¤tzen anbelange, so umfasse das BaugrundstÃ¼ck nicht nur den Baubereich E, welcher Ã¼berbaut werden solle, sondern auch die bestehenden GebÃ¤ude im nordwestlichen Bereich. Das BaugrundstÃ¼ck sei Ã¼ber die Parzelle Kat.-Nr. 02, an welcher der BeschwerdefÃ¼hrer als MiteigentÃ¼mer beteiligt sei, direkt mit der E-Strasse verbunden. Unter dem Vordach der mit der Ziffer 17.2 bezeichneten Baute befÃ¤nden sich heute bereits fÃ¼nf gedeckte FahrzeugabstellplÃ¤tze, die dem BeschwerdefÃ¼hrer gehÃ¶rten. Ausserdem befinde sich auch das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 im Eigentum des BeschwerdefÃ¼hrers. Dieses verfÃ¼ge Ã¼ber eine Unterniveaugarage mit Platz fÃ¼r zehn Fahrzeuge, wovon sechs dem BeschwerdefÃ¼hrer gehÃ¶rten. Mindestens zwei davon seien dem BaugrundstÃ¼ck zurechenbar, da es sich nicht um PflichtabstellplÃ¤tze handle. Falsch sei auch die vorinstanzliche Feststellung, dass das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber keine genÃ¼gende Zufahrt fÃ¼r den motorisierten Verkehr verfÃ¼ge. Ãber die sich im Miteigentum des BeschwerdefÃ¼hrers befindende Parzelle Kat.-Nr. 02 kÃ¶nne bis zum BaugrundstÃ¼ck zugefahren werden. Ausserdem verfÃ¼ge das GrundstÃ¼ck Ã¼ber einen Zugang Ã¼ber die Parzelle Kat.-Nr. 04, an welcher der BeschwerdefÃ¼hrer ebenfalls als MiteigentÃ¼mer beteiligt sei. Diese kÃ¶nne auch als Notzufahrt dienen. Schliesslich verlange ein hinreichender Zugang keine fÃ¼r Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt bis zur HaustÃ¼re. GemÃ¤ss Zugangsnormalien genÃ¼ge eine nicht befahrbare, abgewickelte Distanz von 80 m zwischen dem Ende der Zufahrt und dem Hauseingang.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei unterschiedliche Anforderungen an die Zufahrten. Die Normalien sind richtungsgebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050 und VB.2013.00067, E. 6.4 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2">Das Bauvorhaben lÃ¶st unbestrittenermassen die Verpflichtung zur Erstellung von zwei AbstellplÃ¤tzen aus. Im Baugesuch wurde ausgefÃ¼hrt, PflichtparkplÃ¤tze wÃ¼rden "in der NÃ¤he bis 400 m erstellt".</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>PflichtabstellplÃ¤tze mÃ¼ssen nicht auf dem BaugrundstÃ¼ck selber erstellt werden. Den genannten gesetzlichen Anforderungen ist GenÃ¼ge getan, wenn diese in nÃ¼tzlicher Entfernung vom BaugrundstÃ¼ck liegen (§ 244 Abs. 1 PBG). Insofern ist dem BeschwerdefÃ¼hrer beizupflichten. Damit die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde allerdings prÃ¼fen kann, ob die Bauherrschaft ihrer Verpflichtung zur Erstellung von PflichtabstellplÃ¤tzen nachkommt, mÃ¼ssen die genaue Lage und Anzahl der PflichtabstellplÃ¤tze im Baugesuch angegeben werden. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Insofern ist das Baugesuch mangelhaft.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Es ist dem BeschwerdefÃ¼hrer darin beizupflichten, dass dann, wenn auf dem BaugrundstÃ¼ck keine AbstellplÃ¤tze geplant sind, eine gemÃ¤ss § 237 Abs. 1 PBG hinreichende ZugÃ¤nglichkeit nicht voraussetzt, dass eine fÃ¼r Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt bis zu der infrage stehenden Baute fÃ¼hren muss (RB 1995 Nr. 80). GemÃ¤ss § 4 Abs. 1 der Zugangsnormalien sind ZugÃ¤nge vielmehr so nahe an die zu erschliessenden GrundstÃ¼cke heranzufÃ¼hren, dass ein wirksamer Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste mÃ¶glich ist. In den Technischen Anforderungen der Zugangsnormalien wird unter dem Titel "Erreichbarkeit" festgehalten, die erlaubte (nicht befahrbare) Distanz vom Zugang zum GebÃ¤udeeingang belaufe sich bei GebÃ¤uden ohne starke Personenbelegung und einer HÃ¶he unter 13 m auf hÃ¶chstens 80 m.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Nicht Gegenstand des Baugesuchs ist eine Zufahrt zum geplanten Wohnhaus fÃ¼r Fahrzeuge ab der E-Strasse oder Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 04. Entsprechende ZufahrtsmÃ¶glichkeiten wurden von der kommunalen BaubehÃ¶rde demzufolge auch nicht beurteilt. Insofern kann und muss im vorliegenden Verfahren auch nicht weiter geprÃ¼ft zu werden, ob eine Zufahrt von der E-Strasse Ã¼ber die Parzelle Kat.-Nr. 02 zwischen den GebÃ¤uden Assek.-Nr. 05 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 und der Scheune Assek.-Nr. 07 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 in rechtlicher und tatsÃ¤chlicher Hinsicht infrage kÃ¤me. Dies wurde auch vom Baurekursgericht zu Recht nicht beurteilt, da Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens nur sein kann, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Indessen muss im Baubewilligungsverfahren Ã¼berprÃ¼ft werden, ob die sog. Notzufahrt gewÃ¤hrleistet ist. Diese wird im Baugesuch nicht ausgewiesen. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht im vorliegenden Verfahren geltend, als Notzufahrt kÃ¶nne ohne Weiteres die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 dienen, an welcher er als MiteigentÃ¼mer beteiligt sei. Die Frage, ob diese im privaten Miteigentum stehende Wegparzelle als Notzufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste beansprucht werden kann, lÃ¤sst sich aufgrund der vorliegenden Akten nicht beurteilen. ZunÃ¤chst steht nicht fest, ob die entsprechenden rechtlichen Voraussetzungen fÃ¼r eine Benutzung des Weges als Notzufahrt gegeben sind. Dies wird vom Mitbeteiligten, welcher ebenfalls MiteigentÃ¼merstellung hat, jedenfalls ausdrÃ¼cklich bestritten. Ausserdem ist nicht klar, ob die tatsÃ¤chlichen Anforderungen an eine Notzufahrt, also beispielsweise der Ausbaustandard des Weges, erfÃ¼llt sind. Schliesslich misst die Distanz zwischen der E-Strasse im Bereich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 und dem Eingang des geplanten Wohnhauses zwar maximal 70 m. Ob die ZugÃ¤nglichkeit ab E-Strasse bis zur HaustÃ¼re fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste rechtlich und tatsÃ¤chlich gesichert ist, lÃ¤sst sich jedoch auch nicht abschliessend beurteilen, zumal der BeschwerdefÃ¼hrer an der Parzelle Kat.-Nr. 02 ebenfalls nur als MiteigentÃ¼mer berechtigt ist und offenbar kein Fuss- und/oder Fahrwegrecht zugunsten der Parzelle Kat.-Nr. 01 besteht. Damit ist auch die Notzufahrt im Sinn einer Minimalanforderung an die den gesetzlichen Bestimmungen genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit eines BaugrundstÃ¼cks nicht gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Umstritten ist schliesslich die Frage des Anschlusses des Bauvorhabens an das Abwassernetz. Dem Baugesuch kann entnommen werden, dass das geplante GebÃ¤ude provisorisch mittels Abteilung des Schmutzwassers in einen Jauchetank entwÃ¤ssert werden soll, bis die Kanalisation erstellt ist. Die kommunale BaubehÃ¶rde fÃ¼hrte in ihrem Beschluss vom 8. August 2016 aus, ein Konzept Ã¼ber die LiegenschaftenentwÃ¤sserung liege nicht vor bzw. gemÃ¤ss Angaben im Baugesuch sei die vorÃ¼bergehende Erstellung eines StapelbehÃ¤lters fÃ¼r das Schmutzwasser vorgesehen. Aufgrund der bisher wenig konkretisierten Quartierplanung komme eine vorÃ¼bergehende LÃ¶sung nicht in Betracht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Das Baurekursgericht schloss sich der Auffassung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde an, dass ein solches Provisorium nicht infrage komme. Zur BegrÃ¼ndung verwies das Gericht auf die gesetzlichen Anforderungen des GewÃ¤sserschutzgesetzes an die EntwÃ¤sserung. Dieser Auffassung ist beizupflichten. GemÃ¤ss Art. 11 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser vom 24. Januar 1991 (GewÃ¤sserschutzgesetz, GSchG, SR 814.20) muss das verschmutzte Abwasser im Bereich Ã¶ffentlicher Kanalisationen in die Kanalisation eingeleitet werden, wobei der Bereich Ã¶ffentlicher Kanalisationen Bauzonen umfasst (vgl. Abs. 1 und 2 von Art. 11 GSchG). Eine EntwÃ¤sserung durch andere Systeme als durch zentrale Abwasserreinigungsanlagen kommt nur in abgelegenen oder in dÃ¼nn besiedelten Gebieten infrage, wobei auch hier der Schutz der ober- und unterirdischen GewÃ¤sser gewÃ¤hrleistet sein muss (Art. 10 Abs. 2 GschG). Da das BaugrundstÃ¼ck unbestrittenermassen weder in einem abgelegenen noch in einem dÃ¼nn besiedelten Gebiet liegt, besteht hinsichtlich der EntwÃ¤sserung eine Anschlusspflicht an die Kanalisation.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Wie der BeschwerdefÃ¼hrer im Beschwerdeverfahren nun vorbringt, verlaufe in der im Miteigentum des BeschwerdefÃ¼hrers stehenden Parzelle Kat.-Nr. 02 eine Kanalisationsleitung zur Hauptleitung in der E-Strasse. Das Bauvorhaben kÃ¶nne daran ohne grÃ¶sseren Aufwand angeschlossen werden. Ausserdem verfÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼ber die MÃ¶glichkeit, in der Parzelle Kat.-Nr. 04 einen Anschluss an die Kanalisationsleitung in der G-Strasse zu erstellen. Der BeschwerdefÃ¼hrer verfÃ¼ge damit Ã¼ber die MÃ¶glichkeit, aus eigener Kraft einen Kanalisationsanschluss zu realisieren.</p> <p class="Urteilstext">Diese Erschliessungsvarianten sind nicht Gegenstand des Baugesuchs und wurden daher von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zu Recht nicht beurteilt. Es ist Sache der Bauherrschaft, ein entsprechendes EntwÃ¤sserungskonzept auszuarbeiten und der BaubewilligungsbehÃ¶rde zur PrÃ¼fung einzureichen. Konkrete PlÃ¤ne liegen auch im heutigen Zeitpunkt offenbar nicht vor. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer nun vorgebrachten ErschliessungsmÃ¶glichkeiten liegen ausserhalb des Streitgegenstands und kÃ¶nnen im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens nicht beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Zusammenfassend kann nicht von einer den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼genden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks ausgegangen werden. Zwar erscheint plausibel, dass die erforderlichen PflichtabstellplÃ¤tze nachgewiesen werden kÃ¶nnen. Dieser Mangel des Baugesuchs kÃ¶nnte mittels Statuierung einer entsprechenden Nebenbestimmung behoben werden. Ebenfalls denkbar wÃ¤re eine Auflage, die PflichtabstellplÃ¤tze in einem spÃ¤teren Zeitpunkt in der im Gestaltungsplan vorgesehenen zentralen Tiefgarage "Mitte" auszuweisen. Gesichert sind aber weder Zufahrt noch Notzufahrt zum BaugrundstÃ¼ck. Ebenfalls nicht gewÃ¤hrleistet ist eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende EntwÃ¤sserung des Wohnhauses. Diese MÃ¤ngel sind einer nebenbestimmungsweisen Behebung nicht zugÃ¤nglich, sondern fÃ¼hren zur Bauverweigerung.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Da die Erteilung einer Baubewilligung bereits aufgrund der fehlenden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks ausser Betracht fÃ¤llt, braucht die Frage der negativen PrÃ¤judizierung des Quartierplanverfahrens im Sinn von § 150 Abs. 1 PBG nicht mehr beurteilt zu werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Immerhin ist anzumerken, dass es nicht ausreicht, einem Bauvorhaben in abstrakter Weise den Quartierplanbann im Sinn von § 150 Abs. 1 PBG entgegenzuhalten und darauf hinzuweisen, dass die planerische Freiheit der BehÃ¶rden nicht beeintrÃ¤chtigt werden dÃ¼rfe. In Ãbereinstimmung mit dem BeschwerdefÃ¼hrer sieht § 150 Abs. 2 PBG ausdrÃ¼cklich vor, dass die Bewilligung zu erteilen ist, wenn die baulichen Ãnderungen die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmÃ¶glichen noch wesentlich erschweren. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde ist verpflichtet, die einzelnen baulichen Massnahmen auf ihre Vereinbarkeit mit der Quartierplanung zu beurteilen und darzulegen, inwiefern diese der Quartierplanung zuwiderlaufen. Dies gilt im vorliegenden Fall insbesondere deshalb, weil bereits ein rechtskrÃ¤ftiger Gestaltungsplan vorliegt, welcher die Baubereiche, Ã¶ffentlichen PlÃ¤tze, Quartierzufahrten und Zufahrten fÃ¼r den motorisierten Verkehr, Fuss- und Radwege sowie Lage und Anzahl der Tiefgaragen festlegt. Die Quartierplanung hat sich nach den Vorgaben des Gestaltungsplans zu richten. Der bereits festgesetzte Gestaltungsplan lÃ¤sst RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die nachfolgende Quartierplanung zu, an welchen die geplanten baulichen Massnahmen zu messen sind. Nicht herangezogen werden kÃ¶nnen im vorliegenden Fall die VB.2011.00027 zugrundeliegenden ErwÃ¤gungen. Diesen lag die Anwendung der Bestimmung von § 234 PBG im Zusammenhang mit der in einem gestaltungsplanpflichtigen Gebiet noch ausstehenden Gestaltungsplanung zugrunde (vgl. VGr, 6. April 2011, VB.2011.00027 E. 5.2 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu. Hingegen ist er zu verpflichten, den Mitbeteiligten angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (zuzÃ¼glich MwSt) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>