<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00639</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211466&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00639</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.01.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 24.09.2012 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Abgaberecht ohne Steuern</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Wasseranschlussgebühren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wasseranschlussgebühren: Zulässiger Widerruf einer materiell unrichtigen Verfügung? Rechtliche Grundlagen betreffend Wasseranschlussgebühren; Streitgegenstand (E. 2.1). Unter Berücksichtigung des Vertrauensgrundsatzes beinhaltet der angefochtene Gebührenbeschluss den teilweisen Widerruf der Gebührenverfügung der Baukommission (E. 2.2). Voraussetzungen des Widerrufs von materiell unrichtigen Verfügungen (E. 3.1). Beim Institut des Widerrufs öffentlich-rechtlicher Verfügungen anerkennen Lehre und Rechtsprechung nicht nur, dass ein solcher jederzeit möglich ist, sondern sie haben auch bereits die allgemeinen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines solchen Widerrufs entwickelt, ohne dass es dabei eines Rückgriffs auf die gesetzliche Regelung eines verwandten Tatbestands - wie § 160 StG - bedürfte (E. 3.2). Das eklatante Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung begründet im Hinblick auf die rechtsgleiche Handhabung kommunaler Gebührenregelungen ein beachtliches öffentliches Interesse an einer rechtskonformen Gebührenauflage (E. 5.1). Die Beschwerdeführerin kann sich auf das Vertrauen ihrer Rechtsvorgängerin berufen, soweit diese ihrerseits das behördlich begründete Vertrauen in die mit der Beschwerdeführerin geschlossenen privatrechtlichen Verträge hat einfliessen lassen und gestützt darauf bereits Dispositionen getroffen hat (E. 5.2). Der Bauherrschaft selber kann zwar keine Verantwortung für den Veranlagungsfehler der Behörde überbunden werden. Aufgrund des vorangehenden Verfahrens bestand indessen auch kein besonderer Anlass, auf die Richtigkeit der Veranlagung uneingeschränkt zu vertrauen (E. 5.3). Keine entscheidende Rolle für die vorzunehmende Interessenabwägung spielt der Umstand, dass die fehlerhafte Veranlagung durch die unzuständige Baukommission vorgenommen wurde (E. 5.4). Der Veranlagungsfehler war ohne Konsultation der einschlägigen gesetzlichen Bestimmung - auch für professionelle Bauherrschaften - keineswegs offensichtlich, da die Wasseranschlussgebühren in den Zürcher Gemeinden sehr unterschiedlich ausfallen können (E. 5.5). Fraglich ist, wer heute im Genuss des durch die ungenügende Gebührenauflage entstandenen wirtschaftlichen Vorteils steht (E. 5.6). Die gegebenen Umstände lassen den Widerruf der fehlerhaften Verfügung bzw. die Neuveranlagung als rechtens erscheinen (E. 5.7). Verzicht auf Zusprechung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin aus Billigkeitsgründen (E. 6). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANSCHLUSSGEBÃHR">ANSCHLUSSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERANLAGUNGSFEHLER">VERANLAGUNGSFEHLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDSATZ">VERTRAUENSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERANSCHLUSSGEBÃHR">WASSERANSCHLUSSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERRUF">WIDERRUF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 160 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 29 WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15365" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00639 </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. Januar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gesellschaft J, vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde B, vertreten durch den Gemeinderat,</span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch RA C,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend WasseranschlussgebÃ¼hren,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschluss vom 23. Februar 2006 erteilte die Baukommission B der D AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von acht MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der E S.A. in F. Nach Verkauf des GrundstÃ¼cks an die G GmbH und die H AG, welche sich zur Einfachen Gesellschaft I zusammengeschlossen hatten, erteilte die Baukommission B am 30. August 2006 eine Wasseranschlussbewilligung und setzte verschiedene Abgaben fest. Die WasseranschlussgebÃ¼hren wurden dabei mit einer GebÃ¼hr von je Fr. 2'000.- fÃ¼r acht HauptgebÃ¤ude und Fr. 3'500.- fÃ¼r <i>einen</i> Kunden, d.</span><span> </span><span>h. auf insgesamt Fr. 19'500.- zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer veranschlagt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die beiden Gesellschafter verÃ¤usserten das GrundstÃ¼ck am 11. Dezember 2006 an die Gesellschaft J und schlossen gleichzeitig einen Totalunternehmervertrag mit dieser Ã¼ber die Errichtung von acht MehrfamilienhÃ¤usern mit Einstellgarage.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Mit VerfÃ¼gung vom 30. Juli 2009 ersetzte der Gemeinderat B die VerfÃ¼gung der Baukommission vom 30. August 2006 und auferlegte der G GmbH und der H AG neu WasseranschlussgebÃ¼hren von Fr. 184'000.- zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer (total Fr. 188'416.-), dies unter Einbezug einer GrundgebÃ¼hr von je Fr. 2'000.- fÃ¼r acht HauptgebÃ¤ude und je Fr. 3'500.- fÃ¼r nunmehr <i>48</i> Kunden. Gegen diese VerfÃ¼gung erhoben die G GmbH und die H AG erfolglos Rekurs beim Bezirksrat K. Eine gegen den Rekursentscheid gerichtete Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht jedoch am 11. Februar 2010 gut, da die G GmbH und die H AG im Zeitpunkt der FÃ¤lligkeit der GebÃ¼hren nicht mehr GrundeigentÃ¼mer waren. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b>Mit Beschluss vom 27. Oktober 2010 setzte der Gemeinderat B die WasseranschlussgebÃ¼hr inklusive Mehrwertsteuer auf Fr. 188<span>'</span>416.- fest und auferlegte diese unter Abzug der bereits bezahlten GebÃ¼hren von Fr. 19<span>'</span>968.- der Gesellschaft J.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob <span>die Gesellschaft J am 30. November 2010 Rekurs beim Bezirksrat K und beantrage die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Der Bezirksrat wies das Rechtsmittel am 7. September 2011 ab, auferlegte die Verfahrenskosten der Gesellschaft J und verpflichtete diese, der Gemeinde B eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'800.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gesellschaft J erhob dagegen am 6. Oktober 2011 Beschwerde mit dem Antrag, der Rekursentscheid sowie der Beschluss der Gemeinde seien aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde B.</span></p> <p class="Urteilstext">Der Bezirksrat K Ã¼bermittelte die Akten am 14. November 2011 und verzichtete unter Verweis auf seinen Entscheid auf eine Vernehmlassung. Die Gemeinde B beantwortete die Beschwerde am 10. November 2011 und beantragte deren Abweisung, unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Gesellschaft J. In ihren weiteren Eingaben vom 23. November 2011, 22. Dezember 2011 und 16. Januar 2012 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Urteilstext">Der Streitwert inklusive Mehrwertsteuer betrÃ¤gt Fr. 168'448.- und fÃ¤llt in die ZustÃ¤ndigkeit der Kammer (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 lit. c VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 51 des Reglements Ã¼ber die Abgabe von Wasser durch die Gemeindewasserversorgung vom 27. Juni 2005 (Wasserreglement, WR) wird fÃ¼r den Anschluss an die Wasserversorgung und die MitbenÃ¼tzung der bestehenden Wasserversorgungsanlagen eine einmalige AnschlussgebÃ¼hr erhoben (Abs. 1). Die AnschlussgebÃ¼hr besteht aus einer GrundgebÃ¼hr pro HauptgebÃ¤ude und einer GebÃ¼hr pro Kunde (Abs. 2), wobei als Kunden rÃ¤umliche und wirtschaftliche Einheiten wie Wohnungen, Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe etc. gelten (Abs. 3). GemÃ¤ss Art. 56 Abs. 1 WR schuldet die einmaligen GebÃ¼hren, wer im Zeitpunkt der FÃ¤lligkeit EigentÃ¼mer bzw. Baurechtsberechtigter der angeschlossenen Liegenschaft ist. Ãberdies schulden alle Nacherwerber die im Zeitpunkt des Liegenschaftenerwerbs noch ausstehenden GebÃ¼hren. </p> <p class="Urteilstext">Die vorliegend strittige GebÃ¼hr wurde im Entscheid der Baukommission vom 30. August 2006 ausgehend von nur einem Kunden falsch berechnet, wÃ¤hrend sie im angefochtenen Entscheid ausgehend von 48 Wohneinheiten und dementsprechend von 48 Kunden gestÃ¼tzt auf Art. 51 WR unbestrittenermassen richtig berechnet ist. Umstritten ist jedoch, ob die fehlerhafte GebÃ¼hrenberechnung nunmehr zulasten der neuen GrundeigentÃ¼merin korrigiert werden darf.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz ging von einem Widerruf des ursprÃ¼nglichen GebÃ¼hrenentscheids vom 30. August 2006 aus. Dagegen macht die BeschwerdefÃ¼hrerin vorab geltend, der ursprÃ¼ngliche GebÃ¼hrenentscheid der Baukommission sei im angefochtenen Entscheid des Gemeinderats gar nicht widerrufen worden, denn ein solcher Widerruf hÃ¤tte im Dispositiv des Beschlusses ausdrÃ¼cklich angeordnet werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Dem angefochtenen Beschluss ist nach dem Vertrauensgrundsatz derjenige Sinn und Inhalt zu geben, welcher ihm ein vernÃ¼nftiger VerfÃ¼gungsadressat aufgrund der UmstÃ¤nde in guten Treuen beilegen darf und muss (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen; RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungs­band, Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1990, Nr. 74 B V a; Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1983, S. 40 f.). Der Beschluss stellt in seinen ErwÃ¤gungen fest, dass der Beschluss betreffend die WasseranschlussgebÃ¼hren vom 30. August 2006 von der hierfÃ¼r nicht zustÃ¤ndigen Baukommission getroffen wurde und nur einen anstatt 48 Kundeneinheiten berechnete. Demensprechend erfolgte die neue GebÃ¼hrenfestsetzung aufgrund von 48 Kundeneinheiten Ã Fr. 3<span>'</span>500.-, wobei der BeschwerdefÃ¼hrerin die bereits aufgrund der ursprÃ¼nglichen Festsetzung geleistete Zahlung Ã¼ber Fr. 19<span>'</span>968.- angerechnet wurde. Bei dieser Ausgangslage kann kein Zweifel daran bestehen, dass die berichtigte GebÃ¼hrenfestsetzung im neuen Beschluss des Gemeinderates die ursprÃ¼ngliche fehlerhafte Festsetzung der WasseranschlussgebÃ¼hren der Baukommission ersetzen sollte. Darin liegt sinngemÃ¤ss ein Widerruf der in Disp.-Ziff. 3 des ursprÃ¼nglichen Beschlusses der Baukommission erfolgten Auflage von WasseranschlussgebÃ¼hren. Die weiteren Inhalte des Beschlusses der Baukommission vom 30. August 2006 wie etwa die Wasseranschlussbewilligung oder die festgesetzten ErschliessungsbeitrÃ¤ge und BauwassergebÃ¼hren sind von dem neuerlichen Beschluss jedoch nicht berÃ¼hrt. Kann demnach der angefochtene Beschluss vernÃ¼nftigerweise nur in diesem Sinn verstanden werden, so schadet es entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht, dass der Begriff "Widerruf" selber weder in den ErwÃ¤gungen noch im Dispositiv des Entscheids verwendet wurde und auch eine konkrete Bezugnahme zur widerrufenen Disp.-Ziff. 3 des Beschlusses der Baukommission vom 30. August 2006 fehlt.</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss beinhaltet der angefochtene GebÃ¼hrenbeschluss den teilweisen Widerruf der GebÃ¼hrenverfÃ¼gung der Baukommission vom 30. August 2006. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin in diesem Zusammenhang die Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs rÃ¼gt und beanstandet, dass sie erst im Rekursentscheid darÃ¼ber informiert worden sei, dass ein Widerruf vorliege, dessen Umfang nach wie vor nicht definiert sei, ist ihr Einwand unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Regelt das Gesetz die Voraussetzungen des Widerrufs nicht ausdrÃ¼cklich, kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine materiell unrichtige VerfÃ¼gung unter bestimmten Voraussetzungen widerrufen werden. Hierzu sind das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts und dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz gegeneinander abzuwÃ¤gen. In der Regel geht das Postulat der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes dem Interesse an der Durchsetzung des objektiven Rechts dann vor, wenn durch die VerwaltungsverfÃ¼gung ein subjektives Recht begrÃ¼ndet worden oder die VerfÃ¼gung in einem Verfahren ergangen ist, in dem die sich gegenÃ¼berstehenden Interessen allseitig zu prÃ¼fen und gegeneinander abzuwÃ¤gen waren, oder wenn der Private von einer ihm durch die VerfÃ¼gung eingerÃ¤umten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei FÃ¤llen kann ein Widerruf infrage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse geboten ist (vgl. zum Ganzen BGE 121 II 273 E. 1a/aa, 119 Ia 305 E. 4c, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin will einen Widerruf vorliegend nur unter den Voraussetzungen der Nachsteuer gemÃ¤ss § 160 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) gelten lassen. Sie ist der Meinung, diese Bestimmung sei analog heranzuziehen, da das kantonale Recht den Widerruf fehlerhafter VerfÃ¼gungen betreffend WasseranschlussgebÃ¼hren nicht regle. Nach zwei neueren Entscheiden des Bundesgerichts gÃ¤lten neben den Steuerveranlagungen auch GebÃ¼hrenverfÃ¼gungen als grundsÃ¤tzlich unwiderruflich. </p> <p class="Urteilstext">Nach § 160 Abs. 2 StG kann keine Nachsteuer erhoben werden, wenn der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben hat und die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt haben. Diese Bestimmung bildet Bestandteil einer detaillierten Regelung des steuerrechtlichen EinschÃ¤tzungsverfahrens, welches eine spezifische ErklÃ¤rung des Steuerpflichtigen Ã¼ber alle steuerrelevanten Faktoren voraussetzt. Ob sie sich daher generell eignet, um beim Widerruf von anderen VerfÃ¼gungen Ã¼ber Ã¶ffentlich-rechtliche Abgaben herangezogen zu werden, ist fraglich. In seiner bisherigen Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht jedenfalls den Widerruf von AnschlussgebÃ¼hren stets nur unter den allgemeinen Widerrufsvoraussetzungen geprÃ¼ft, ohne dabei auf die steuerrechtliche Regelung der Nachsteuer zurÃ¼ckzugreifen (VGr, 15. Juli 2010, VB.2010.00201; VGr, 27. Februar 2007, VB.2006.00514). Die Frage braucht aber nicht weiter vertieft zu werden, denn § 160 StG bringt letztlich nur zum Ausdruck, was bereits nach den allgemeinen Regeln des zulÃ¤ssigen Widerrufs gilt. Auch in den beiden von der BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Replik angefÃ¼hrten Bundesgerichtsentscheiden hat das Bundesgericht keineswegs analog auf steuerrechtliche Bestimmungen zurÃ¼ckgegriffen, sondern nur die jeweiligen Verfahren mit dem steuerrechtlichen Veranlagungsverfahren verglichen. Es kam sowohl im Fall von ErschliessungsbeitrÃ¤gen als auch im Fall von KanalisationsanschlussgebÃ¼hren zum Schluss, die massgeblichen Faktoren seien in einem dem Steuerveranlagungsverfahren vergleichbaren Verfahren ermittelt und geprÃ¼ft worden (BGr, 22. August 2011, 2C_452/2010; BGr, 20. September 2011, 2C__765/2011), weshalb die rechtskrÃ¤ftigen AbgabenverfÃ¼gungen unabÃ¤nderlich seien. </p> <p class="Urteilstext">Der Umstand, dass das Verwaltungsgericht bei der VerjÃ¤hrung von Ã¶ffentlich-rechtlichen Abgaben teilweise auf die steuerrechtlichen VerjÃ¤hrungsfristen zurÃ¼ckgegriffen hat (VGr, 13. November 2003, VB.2003.00273 in RB 2003 Nr. 38; VGr, 26. August 2004, VB.2004.00162/13 E. 4), verlangt ebenfalls nicht zwingend nach einer analogen Anwendung von § 160 StG in FÃ¤llen ungenÃ¼gender GebÃ¼hrenveranlagungen. Da nach einem allgemeinen Rechtsgrundsatz alle Ã¶ffentlich-rechtlichen Forderungen auch ohne spezielle gesetzliche Regelung verjÃ¤hren, ist zur Bestimmung der konkreten VerjÃ¤hrungsfrist im Einzelfall zwangslÃ¤ufig eine gesetzliche Regelung Ã¼ber die VerjÃ¤hrung eines verwandten Anspruchs heranzuziehen (BGE 112 Ia 60 E. 5). Beim Institut des Widerrufs Ã¶ffentlich-rechtlicher VerfÃ¼gungen hingegen anerkennen Lehre und Rechtsprechung nicht nur, dass ein solcher jederzeit mÃ¶glich ist, sondern sie haben auch bereits die allgemeinen Voraussetzungen fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit eines solchen Widerrufs entwickelt, ohne dass es dabei eines RÃ¼ckgriffs auf die gesetzliche Regelung eines verwandten Tatbestandes bedÃ¼rfte (vgl. E. 3.1). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Bezirksrat ging in seinem Entscheid davon aus, der Rechnungsfehler in der ursprÃ¼nglichen VerfÃ¼gung sei fÃ¼r die damaligen VerfÃ¼gungsadressatinnen, welche beide fachkundige juristische Personen seien, die gewerbsmÃ¤ssig Bauvorhaben realisieren und Immobilien kaufen und verkaufen wÃ¼rden, erkennbar gewesen. Von Immobilien â und Bauunternehmungen werde erwartet, dass sie die kommunalen Verordnungen und GebÃ¼hrentarife kennen oder kennen sollten. Der ungewÃ¶hnlich niedrige GebÃ¼hrenbetrag mit einer Abweichung um das Achtundvierzigfache hÃ¤tte auffallen mÃ¼ssen, zumal die AnschlussgebÃ¼hren fÃ¼r Wasser und Abwasser in allen ZÃ¼rcher Gemeinden in einer Ã¤hnlichen GrÃ¶ssenordnung lÃ¤gen. Die Kosten der AnschlussgebÃ¼hren hÃ¤tten bereits bei der Projektierung und Budgetierung des Bauvorhabens in die Kalkulation einbezogen werden und sich im Kaufpreis niederschlagen mÃ¼ssen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin selber habe keine Kenntnis der fehlerhaften VerfÃ¼gung gehabt und kÃ¶nne sich daher von vornherein nicht auf diese Vertrauensgrundlage abstÃ¼tzen. Wenn sie die Liegenschaft gutglÃ¤ubig erworben habe, so schliesse dies die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands durch die Gemeinde nicht aus. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe sich gestÃ¼tzt auf die abgeschlossenen VertrÃ¤ge mit den VerkÃ¤uferinnen und Totalunternehmerinnen auseinanderzusetzen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Mit dem Anschluss an die Ã¶ffentliche Wasserversorgung ist dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin im Zeitpunkt des Anschlusses ein wirtschaftlicher Vorteil erwachsen, welcher gegenÃ¼ber der Gemeinde bisher nur in einem Umfang von weniger als 11 % abgegolten wurde (Fr. 19<span>'</span>500.- von Fr. 184<span>'</span>000.-), und der fortbesteht. Dieses eklatante Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung begrÃ¼ndet im Hinblick auf die rechtsgleiche Handhabung kommunaler GebÃ¼hrenregelungen vorab ein beachtliches Ã¶ffentliches Interesse an einer rechtskonformen GebÃ¼hrenauflage. Dieses Interesse gilt es abzuwÃ¤gen gegenÃ¼ber der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist Rechtsnachfolgerin der ursprÃ¼nglichen VerfÃ¼gungsadressatinnen und kann sich daher nicht darauf berufen, die Beschwerdegegnerin habe durch die fehlerhafte VerfÃ¼gung bei ihr selber Vertrauen begrÃ¼ndet. Indessen hindert diese Rechtsposition sie nicht daran, sich auf das Vertrauen ihrer RechtsvorgÃ¤ngerin zu berufen, soweit diese ihrerseits das behÃ¶rdlich begrÃ¼ndete Vertrauen in die mit der BeschwerdefÃ¼hrerin geschlossenen privatrechtlichen VertrÃ¤ge hat einfliessen lassen und diese â gestÃ¼tzt darauf â bereits Dispositionen getroffen hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der Grund fÃ¼r den Veranlagungsfehler lÃ¤sst sich aus den Akten im Einzelnen nicht eruieren. Die Bauherrschaft hatte am 15. August 2006 ein Anschlussgesuchsformular unterzeichnet, welches jedoch im vorliegenden Verfahren nicht beigebracht werden konnte. Das Formular selber, welches in einer spÃ¤teren Ausgabe vom 9. August 2010 bei den Akten liegt, erfasste offenbar nur allgemeine Angaben zum Bauprojekt sowie den Hinweis auf die beizulegenden ProjektplÃ¤ne. Nicht speziell erhoben wurde darin aber die Anzahl der HauptgebÃ¤ude oder die Anzahl der Wohnungen bzw. Kunden, welche Angaben es den VerfÃ¼gungsadressaten erst erlaubt hÃ¤tten, von ihren Gesuchsangaben auf die zu veranlagende GebÃ¼hr zu schliessen. </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund dieser UmstÃ¤nde kann der Bauherrschaft selber demnach zwar keine Verantwortung fÃ¼r den nachfolgenden Fehler der BehÃ¶rde Ã¼berbunden werden. Jedoch bestand aufgrund des der GebÃ¼hrenverfÃ¼gung vorangehenden Verfahrens auch kein besonderer Anlass, auf die Richtigkeit der Veranlagung uneingeschrÃ¤nkt zu vertrauen. Das Gesuchsformular unterscheidet sich in seiner fÃ¼r die GebÃ¼hrenerhebung unspezifischen Form massgebend von einem SteuererklÃ¤rungsformular, welches das gesamte steuerbare Einkommen und VermÃ¶gen anhand zahlreicher Unterpositionen minutiÃ¶s erfasst und damit einen direkten Schluss auf die zu erwartende Steuer zulÃ¤sst. WÃ¤ren die fÃ¼r die Festsetzung der WasseranschlussgebÃ¼hren massgebenden Daten im vorliegenden Fall in vergleichbarer Weise fÃ¶rmlich erhoben worden, so hÃ¤tte der korrekte Hinweis der Bauherrschaft auf die tatsÃ¤chliche Anzahl der erstellten Wohnungen (= Kunden) den nachfolgenden Berechnungsfehler der BehÃ¶rde aller Voraussicht nach gerade verhindert. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>FÃ¼r die vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung keine entscheidende Rolle spielt der Umstand, dass die fehlerhafte Veranlagung durch die unzustÃ¤ndige Baukommission vorgenommen wurde. Die Beschwerdegegnerin selber leitet aus dieser UnzustÃ¤ndigkeit auch nicht etwa die Nichtigkeit der fehlerhaften GebÃ¼hrenverfÃ¼gung als Ganzes ab, sondern lÃ¤sst die gleichzeitig und ebenfalls von der unzustÃ¤ndigen BehÃ¶rde festgesetzten ErschliessungsbeitrÃ¤ge und BauwassergebÃ¼hren bestehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Dass die WasseranschlussgebÃ¼hren zu tief veranlagt wurden, wÃ¤re von den damaligen VerfÃ¼gungsadressatinnen bei Konsultation von Art. 51 WR und angesichts dessen klaren Wortlauts tatsÃ¤chlich leicht erkennbar gewesen. Indessen war der Fehler ohne Konsultation dieser Grundlage â auch fÃ¼r professionelle Bauherrschaften â keineswegs offensichtlich. Entgegen der Annahme der Vorinstanz kÃ¶nnen die WasseranschlussgebÃ¼hren in den ZÃ¼rcher Gemeinden sehr unterschiedlich ausfallen. Sie mÃ¶gen zwar dann Ã¤hnliche GrÃ¶ssenordnungen aufweisen, wenn die Gemeinden in ihren Reglementen etwa allein auf den GebÃ¤udeversicherungswert abstellen. Jedoch stellt das kantonale Recht den Gemeinden gerade frei, ob sie die Kosten fÃ¼r den Bau und die BenÃ¼tzung der Ã¶ffentlichen Wasserversorgungsanlagen Ã¼ber ErschliessungsbeitrÃ¤ge, Anschluss- und BenÃ¼tzungsgebÃ¼hren oder nur Ã¼ber Anschluss- und BenÃ¼tzungsgebÃ¼hren oder sogar ausschliesslich nur Ã¼ber BenÃ¼tzungsgebÃ¼hren erheben wollen (vgl. § 29 Wasserwirt­schaftsgesetz vom 2. Juni 1991, WWG). Die kantonale Baudirektion und das Gemeindeamt raten den Gemeinden mit rÃ¼cklÃ¤ufiger NeubautÃ¤tigkeit in ihrer Wegleitung zum finanziellen FÃ¼hrungssystem der Wasserver- und Abwasserentsorgung sogar dazu, auf AnschlussgebÃ¼hren in Zukunft ganz zu verzichten und den Betrieb und Unterhalt ihrer Wasserversorgungsanlagen ganz Ã¼ber die BenutzungsgebÃ¼hren zu finanzieren (www.awel.zh.ch/internet/baudirek­tion/awel/ de/home.html unter Thema WassergebÃ¼hr). </p> <p class="Erwgung2">In der Anschluss­bewil­ligung vom 30. August 2006 sind zudem nicht nur WasseranschlussgebÃ¼hren, sondern auch ErschliessungsbeitrÃ¤ge und die BauwasserbezugsgebÃ¼hren festgesetzt worden, woraus immerhin ein Gesamtbetrag von Fr. 100<span>'</span>218.35 resultierte. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Es ist fraglich, wer heute tatsÃ¤chlich im Genuss des durch die ungenÃ¼gende GebÃ¼hrenauflage entstandenen wirtschaftlichen Vorteils steht, ob die beiden VerfÃ¼gungsadressatinnen, die BeschwerdefÃ¼hrerin oder gar die Mieter der gebauten Wohnungen. Der nach der Wasseranschlussbewilligung vom 30. August 2006 am 11. Dezember 2006 vereinbarte pauschale Werkpreis berÃ¼cksichtigte unter der Position BKP 512 fÃ¼r den Wasser-, den Kanalisations-, den Elektro- und den Medienanschluss insgesamt Fr. 484<span>'</span>000.- inklusive Mehrwertsteuer. Welcher Anteil davon auf die WasseranschlussgebÃ¼hren fiel, ist allerdings nicht ersichtlich. Es bleibt daher unklar, ob der Werkpreis auf die tatsÃ¤chlich veranlagten oder auf geschÃ¤tzte hÃ¶here WasseranschlussgebÃ¼hren abstellte. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin selber ihre Mietzinse berechnet hat, ob allein aufgrund der Anlagekosten, bestehend aus GrundstÃ¼ckskaufpreis und pauschalem Werkpreis, oder ob anhand der erzielbaren Marktmiete, lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Zusammenfassend ist festzustellen, dass die ursprÃ¼nglichen VerfÃ¼gungsadressaten weder uneingeschrÃ¤nkt auf die fehlerhafte Veranlagung vertrauen durften (E. 5.3) noch dass der Veranlagungsfehler fÃ¼r sie offensichtlich war (E. 5.5). Dass sie dieses beschrÃ¤nkt begrÃ¼ndete Vertrauen tatsÃ¤chlich mittels Vertrag an die BeschwerdefÃ¼hrerin weitergegeben hÃ¤tten und dass diese den ihr allenfalls Ã¼bertragenen wirtschaftlichen Vorteil aus dem Veranlagungsfehler bereits unwiderbringlich entÃ¤ussert hÃ¤tte, ist jedoch nicht nachgewiesen (E. 5.2 und 5.6). Angesichts des eingangs festgestellten gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses an einer rechtskonformen GebÃ¼hrenveranlagung (E. 5.1) lassen die gegebenen UmstÃ¤nde den Widerruf der fehlerhaften VerfÃ¼gung bzw. die Neuveranlagung als rechtens erscheinen. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat die BeschwerdefÃ¼hrerin die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ProzessentschÃ¤digung steht ihr als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 VRG). Als kleinerem Gemeinwesen stÃ¼nde allerdings der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine solche zu (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 19). Aus GrÃ¼nden der Billigkeit ist aber auf eine entsprechende Verpflichtung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin zu verzichten, da die vorliegende Streitigkeit insgesamt durch einen Fehler der Beschwerdegegnerin veranlasst wurde (vgl. E. 5.3). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>