<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2009.00014</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208883&amp;W10_KEY=13013549&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2009.00014</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.04.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2003 und 2004</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Keine Reduktion des Eigenmietwerts wegen Fluglärms: Die Pflichtigen machten eine Reduktion des Eigenmietwerts wegen Fluglärms geltend, die ihnen von der Rk zugesprochen wurde. Gutheissung der Beschwerde des kant. Steueramts, weil die Einreihung der betreffenden Liegenschaft in die Lageklasse 2 gemäss Weisung des Regierungsrats über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung 2003) weder gegen das Willkürverbot noch gegen das Rechtsgleichheitsgebot verstösst. Die Pflichtigen sind für den Nachweis einer gesetzeswidrig überhöhten Besteuerung des Wohneigentums auf die individuelle Schätzung gemäss Weisung 2003 verwiesen. Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSGRUNDLAGEN">BEWERTUNGSGRUNDLAGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSMETHODE">BEWERTUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSVERFAHREN">BEWERTUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUGLÃRM">FLUGLÃRM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELWERTE">FORMELWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT">GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LAGEKLASSEN">LAGEKLASSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LAGEKLASSENMETHODE">LAGEKLASSENMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFT">LIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG">LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEITSGEBOT">RECHTSGLEICHHEITSGEBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REDUKTION">REDUKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STAATSSTEUER">STAATSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 2003">WEISUNG 2003</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WILLKÃRVERBOT">WILLKÃRVERBOT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 8 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. I lit. b StG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 39 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10506" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2009.00014</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 26. August 2009</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Claudia Suter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_5">das kantonale Steueramt, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_11">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_16">,</a><b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_20">die C AG,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2003 und 2004,</b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="sachverhalt20"><span>Die Eheleute A und B sind EigentÃ¼mer eines Zweifamilienhauses an der D-Strasse 01, in E, Gemeinde F. Die eine Wohnung wird von den Pflichtigen genutzt, die andere ist vermietet. Die Liegenschaft befindet sich in der Anflugschneise der Piste 34 des Flughafens ZÃ¼rich-Kloten.</span></p> <p class="sachverhalt20"><span>FÃ¼r das Steuerjahr 2003 deklarierten die Eheleute A und B gegenÃ¼ber den Formelwerten von Fr. â¦.- bzw. Fr. â¦.- gemÃ¤ss Neubewertung 2003 (Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 vom 19. MÃ¤rz 2003 [Weisung 2003], ZStB I Nr. 15/501) einen um 30 % verminderten (Brutto-)Eigenmietwert von Fr. â¦.- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten VermÃ¶genssteuerwert von Fr. â¦.-. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrten sie LÃ¤rmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verstÃ¤rkter Flugbewegungen (SÃ¼danflÃ¼ge) seit Ende Oktober 2003 ausgesetzt sei. Analoge AbzÃ¼ge von 30 % nahmen die Pflichtigen in der SteuerklÃ¤rung 2004 vor.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit EinschÃ¤tzungs- bzw. Einspracheentscheiden vom 16. Oktober 2006 bzw. 3. Mai 2007 hielt das kantonale Steueramt an den genannten Formelwerten fest und schÃ¤tzte die Pflichtigen wie folgt ein:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="581"> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerperiode 2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerperiode 2004</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerbares Einkommen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Satzbestimmendes Einkommen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerbares VermÃ¶gen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Satzbestimmendes VermÃ¶gen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen liessen die Pflichtigen am 31. Mai 2007 Rekurs erheben und beantragten sinngemÃ¤ss, die Einspracheentscheide seien aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die EinsprachebehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen, eventuell seien der Eigenmiet- sowie der VermÃ¶genssteuerwert der Pflichtigen im Vergleich zu den veranlagten Werten um je 15 % zu senken, subeventuell seien diese Werte mittels einer von der Rekurskommission zu definierenden Ordnung so festzusetzen, dass den erheblichen Unterschieden zwischen den Landwerten in F-Dorf und jenen in F-Berg bzw. E in verfassungskonformer Weise Rechnung getragen werde. Nach Beizug sÃ¤mtlicher HandÃ¤nderungsanzeigen an unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken in den Jahren 2002â2004, der Grundlagen zur Weisung 2003, DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie Beizug des Lageklassenplans der Gemeinde J hiess die Rekurskommission III das Rechtsmittel der Pflichtigen am 9. Dezember 2008 gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an das kantonale Steueramt zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob das kantonale Steueramt Beschwerde an das Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss mit dem Antrag, der Entscheid der Steuerrekurskommission III sei aufzuheben und es sei die EinschÃ¤tzung gemÃ¤ss Einspracheentscheid vom 3. Mai 2007 zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, beantragten die Beschwerdegegner die Abweisung des Rechtsmittels, eventuell RÃ¼ckweisung der Streitsache an die Vorinstanz zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</p> <p class="Urteilstext"><span>Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Richtet sich die Beschwerde gegen einen RÃ¼ckweisungsentscheid der Rekurskommission, bildet grundsÃ¤tzlich dieser beschrÃ¤nkte Entscheid Gegenstand des Beschwerdeverfahrens, weil dieser und nicht die EinschÃ¤tzung bzw. Veranlagung als solche Gegenstand des Be­schwerdeverfahrens ist. Dementsprechend ist die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungs­gerichts auf die Beurteilung der Frage beschrÃ¤nkt, ob die Rekurskommission die Sache zu Recht an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckgewiesen hat. Ergibt sich, dass dieses Vorgehen unzulÃ¤ssig war, hat nicht das Verwaltungsgericht, sondern â auf RÃ¼ckweisung hin â die Rekurskommission selber Ã¼ber die EinschÃ¤tzung bzw. Veranlagung materiell zu befinden. Ausser Betracht fÃ¤llt aber auch eine selbstÃ¤ndige Anfechtung derjenigen ErwÃ¤gungen, welche die Rekurskommission ihrem RÃ¼ckweisungsentscheid zugrunde gelegt hat, weil sie nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung nicht daran gebunden ist, wenn ihr die zurÃ¼ckgewiesene Sache auf dem Rechtsmittelweg erneut unterbreitet wird (RB 2000 Nr. 130 E. 3; RB 2001 Nr. 93).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend rechtfertigt sich jedoch eine Abweichung von diesem Grundsatz, weil der RÃ¼ckweisungsentscheid nicht unabhÃ¤ngig von einer materiellen Betrachtung des Sachverhalts beurteilt werden kann. Ausnahmsweise ist die dem RÃ¼ckweisungsentscheid zugrunde liegende EinschÃ¤tzung ebenfalls in die ErwÃ¤gungen miteinzubeziehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Steuerbar ist gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts fÃ¼r den Eigengebrauch zur VerfÃ¼gung stehen. § 21 Abs. 2 StG ermÃ¤chtigt den Regierungsrat zum Erlass der fÃ¼r die durchschnittlich gleichmÃ¤ssige Bemessung des Eigenmietwerts selbst bewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung der Eigenmietwerte vorgesehen werden, wobei folgende Leitlinien zu beachten sind: Der Eigenmietwert ist unter BerÃ¼cksichtigung der FÃ¶rderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge auf maximal 70 % des Marktwerts festzulegen (§ 21 Abs. 2 lit. a StG in der ab 1. Januar 2003 gÃ¼ltigen Fassung); QualitÃ¤tsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Fall der Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen wÃ¼rden, ist im Rahmen einer schematischen, formelmÃ¤ssigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen Rechnung zu tragen (lit. b); bei am Wohnsitz selbst bewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen ist der Eigenmietwert zudem unter BerÃ¼cksichtigung der tatsÃ¤chlichen Nutzung festzulegen (lit. c). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><b> </b>GemÃ¤ss § 39 Abs. 1 und 3 StG wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Regierungsrat die fÃ¼r die gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen erlÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GestÃ¼tzt auf § 21 Abs. 2 und § 39 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat am 19. MÃ¤rz 2003 die fÃ¼r die hier im Streit liegenden Steuerjahre massgebliche Weisung an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 erlassen.</p> <p class="erwgung20"><span>Die genaue Bewertung des Mietwerts und des VermÃ¶genssteuerwerts einer selbst bewohnten Liegenschaft zum Verkehrswert ist â wenn Ã¼berhaupt â nur durch eine individuelle SchÃ¤tzung dieses Werts mÃ¶glich, welche den VerhÃ¤ltnissen und Besonderheiten des betreffenden Objekts gerecht wird. Eine derartige Einzelbewertung, welche einen Augenschein der Liegenschaft voraussetzt und durch sachkundige, mit anerkannten Regeln der LiegenschaftenschÃ¤tzung vertraute Personen vorzunehmen ist, verbietet sich indessen angesichts der grossen Zahl der zu bewertenden Objekte und der beschrÃ¤nkten personellen Ressourcen der Steuerverwaltung im Kanton ZÃ¼rich von vornherein. Der Regierungsrat hat daher zu Recht in seinen Weisungen an die SteuerbehÃ¶rden eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung des Eigenmietwerts sowie des VermÃ¶genssteuerwerts selbst genutzter EinfamilienhÃ¤user und Eigentumswohnungen vorgeschrieben (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).</span></p> <p class="erwgung20"><span>Massgebende GrÃ¶ssen fÃ¼r die Festlegung des Eigenmiet- bzw. VermÃ¶genssteuerwerts sind der Landwert und der Zeitbauwert (Weisung 2003 Rz. 20 und 59). FÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft besteht neben der formelmÃ¤ssigen Bewertung auch die MÃ¶glichkeit einer individuellen SchÃ¤tzung, sofern die schematische, formelmÃ¤ssige Ermittlung zu einem VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼hrt, welcher Ã¼ber 100 % des Verkehrswerts oder unter 70% desselben liegt (Weisung 2003 Rz. 79). Dabei kann zur Ermittlung des Verkehrswerts u.a. auch ein amtliches Gutachten angeordnet werden (Weisung 2003 Rz. 81). Ebenso ist fÃ¼r die Festlegung des Eigenmietwerts eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen, wenn die formelmÃ¤ssige Bewertung in einem Ã¼ber 70 % oder unter 60 % der Marktmiete liegenden Eigenmietwert resultiert (Weisung 2003 Rz. 83). Daneben hat der Steuerpflichtige ganz allgemein Anspruch darauf, die Angemessenheit des Formelwerts im konkreten Einzelfall zu bestreiten und die Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verlangen (VGr, 29. September 1999, SB.1999.00035, E. 5b = ZStP 2000, 18).</span></p> <p class="erwgung20"><span>Die Weisung 2003 legt in Rz. 10 ff. fest, nach welchen Kriterien die GrundstÃ¼cke den Lageklassen zugeordnet werden. Der eigentliche "Lageklasseplan" selbst ist nicht Bestandteil der Weisung 2003 â lediglich die steuerlich massgebenden Landwerte sind als Anhang zur Weisung 2003 Teil derselben. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Ein gesetzgeberischer Erlass verletzt das WillkÃ¼rverbot von Art. 9 der Schweizerischen Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wenn er sich nicht auf ernsthafte sachliche GrÃ¼nde stÃ¼tzen lÃ¤sst oder sinn- oder zwecklos ist. Er verstÃ¶sst gegen das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 BV, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, fÃ¼r die ein vernÃ¼nftiger Grund in den zu regelnden tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlÃ¤sst, die sich aufgrund der VerhÃ¤ltnisse aufdrÃ¤ngen (BGE 122 I 18 E. 2b/cc S. 25 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Das GrundstÃ¼ck der Pflichtigen liegt in E im Gemeindegebiet F an der D-Strasse und ist â mit den weiteren Liegenschaften der D-Strasse und der G-Strasse in E â der Lageklasse 2 zugewiesen. Damit haben diese Liegenschaften dieselbe Einordnung wie weite Teile von H oder wie Liegenschaften in F-Dorf selbst, welche durch ein ins Gewicht fallendes Kriterium â etwa Zufahrt, Besonnung oder Aussicht â schlechter gestellt sind als die der Lageklasse 1 zugewiesenen besten Lagen in F-Dorf selbst. </p> <p class="Erwgung2">Diese Zuweisung der Liegenschaften erstklassiger Lagen in E erklÃ¤rt sich damit, dass sie insgesamt jedenfalls mit H oder zweitklassigen Lagen in F-Dorf vergleichbar sind, insbesondere im Licht der guten Aussichtslage und Besonnung in E und der unmittelbaren NÃ¤he zur Erholungszone. Den von der Vorinstanz gesichteten 721 HandÃ¤nderungen lÃ¤sst sich â gemÃ¤ss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid, denen die Pflichtigen nicht widersprochen haben â nichts entnehmen, was grundsÃ¤tzlich gegen diese Einordnung spricht. </p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Auffassung der Vorinstanz verletzt bei dieser Sachlage die allgemeine Zuweisung der GrundstÃ¼cke in der Gemeinde F in die einzelnen Lageklassen keine verfassungsmÃ¤ssigen Grundrechte. Diese dargestellte planmÃ¤ssige Festlegung der Lageklassen lÃ¤sst sich auf sachliche und ernsthafte GrÃ¼nde stÃ¼tzen: Die Zuweisung der besten Lagen auf dem Gebiet von E in dieselbe Lageklasse wie Teile des Gebiets H oder zweitklassige Lagen in F-Dorf ist nachvollziehbar. Diese Lageklasseeinteilung bildet den Umstand ab, dass der Ortsteil F-Dorf durchaus Ã¼ber noch bevorzugtere Lagen verfÃ¼gt, und weist diese dann richtigerweise der Lageklasse 1 zu. Weniger attraktive Lagen auch in F-Dorf oder in E, welche vor allem unter LÃ¤rmbelÃ¤stigungen der Strasse und der Bahn leiden, werden demgegenÃ¼ber in tiefere Lageklassen verwiesen. Ob mit dem gewÃ¤hlten Vorgehen dem bestehenden PreisgefÃ¤lle von F-Dorf zu F-Berg bzw. E und der FluglÃ¤rmimmission in allen Teilen und fÃ¼r jede einzelne Liegenschaft ausreichend Rechnung getragen ist, kÃ¶nnte letztlich lediglich die individuelle SchÃ¤tzung der einzelnen Liegenschaften erhellen. Die immer wieder erneuerte Behauptung der Pflichtigen, das Auseinanderklaffen der Bodenpreise zwischen F-Dorf und F-Berg fÃ¼hre zu VermÃ¶genssteuern von 85 % des Marktwerts (F-Berg) gegenÃ¼ber 65 % (F-Dorf), ist angesichts des hohen Anteils des Zeitbauwerts des GebÃ¤udes beim VermÃ¶genssteuerwert â ca. 70 % â kaum glaubhaft und von den Pflichtigen nicht ansatzweise nachgewiesen. Auch aus den dem Gericht vorliegenden HandÃ¤nderungsanzeigen lÃ¤sst sich gerade nicht ableiten, dass die gewÃ¤hlte Einteilung zu derartigen Ergebnissen fÃ¼hrt oder sonst zu sachlich unhaltbaren Resultaten. Ebenso wenig ist damit eine generell rechtsungleiche Behandlung der Steuerpflichtigen im Ortsteil F-Berg/E im Vergleich mit den Steuerpflichtigen im Ortsteil F-Dorf erstellt. </p> <p class="Urteilstext">Offen bleiben kann die Frage, wie erheblich unterschiedlichen Preisniveaus innerhalb einer Gemeinde am besten Rechnung zu tragen ist â ob mittels EinfÃ¼hrung weiterer Lageklassen innerhalb der Gemeinde oder durch die Aufteilung einzelner Gemeinden in mehrere Lageklassensysteme. Wie auch immer der Verordnungsgeber sich entscheidet â er hat sicherzustellen, dass die verfassungsmÃ¤ssigen Rechte der Steuerpflichtigen eingehalten sind. In diesem Sinn mag es fÃ¼r die speziellen VerhÃ¤ltnisse bei I-Dorf und I-Berg mit zwei eigentlichen Dorfzentren und erheblichen Unterschieden im Preisniveau eben durchaus angemessen gewesen sein, auch zwei eigene Lageklassesysteme zu schaffen. Inwieweit jedoch die Pflichtigen dadurch in ihren verfassungsmÃ¤ssigen Rechten verletzt sein sollen, ist nicht ersichtlich, sind diese VerhÃ¤ltnisse doch mit der Situation in E nur schon deswegen nicht vergleichbar, weil kein eigentliches zweites Dorfzentrum in F besteht. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Damit sind die Pflichtigen fÃ¼r den Nachweis einer gesetzwidrig Ã¼berhÃ¶hten Besteuerung des Wohneigentums auf die individuelle SchÃ¤tzung gemÃ¤ss Weisung 2003 Rz. 79 ff. zu verweisen. Eine solche haben sie aber weder im Nachgang zur Auflage vom 23. August 2006 noch sonst im weiteren Verfahren je beantragen lassen. Ebenso wenig sind sonstige Hinweise in den Akten ersichtlich, dass die Anwendung der Formelwerte auf die Liegenschaft der Pflichtigen bei der vorliegenden, konkreten EinschÃ¤tzung dazu fÃ¼hrt, dass die gesetzlich zulÃ¤ssige Bandbreite verlassen wÃ¼rde. Dies haben die Pflichtigen auch nie behauptet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Damit ist die Beschwerde gutzuheissen und der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Eine RÃ¼ckweisung zur weiteren Untersuchung der Sache erÃ¼brigt sich, und die Pflichtigen sind gemÃ¤ss Einspracheentscheid vom 3. Mai 2007 einzuschÃ¤tzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid der Rekurskommission III wird aufgehoben und die Beschwerdegegner werden wie folgt eingeschÃ¤tzt:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="581"> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerperiode 2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerperiode 2004</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerbares Einkommen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Satzbestimmendes Einkommen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Steuerbares VermÃ¶gen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Satzbestimmendes VermÃ¶gen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Sachverhalt2"><span>Fr. â¦.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Sachverhalt2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens werden den Beschwerdegegnern je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 1'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>