<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00609</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219499&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00609</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.08.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auslegung einer Dienstbarkeit; Inanspruchnahme eines Fahrwegrechts. <br/><br/>Verwaltungsbehörden haben hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben (E. 3.3).<br/><br/>Vorliegend ist offenkundig, dass mit dem vereinbarten Grenzbau- und Anbaurecht gegenseitig das Recht eingeräumt wurde, auf dem eigenen Grundstück einen Grenzbau zu errichten und â gegebenenfalls â das neue Gebäude an einen Grenzbau in geschlossener Bauweise anzubauen. Der dabei verwendete Begriff des Anbaurechts hat nichts mit der Frage zu tun, ob ein bestehendes Gebäude wie vorliegend vertikal erweitert werden darf. Die Beurteilung dieser Frage ist somit nicht auf den Zivilweg zur verweisen. Das umstrittene Projekt ist als bewilligungsfähig zu qualifizieren (E. 3.5 f.).<br/><br/>Die einzige Beschränkung des eingeräumten Fuss- und Fahrwegrechts besteht in der Breite auf fünf Metern, weshalb es sich um ein ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht handelt (E. 4.2.1). Relevant für die Inanspruchnahme des Fahrwegrechts ist vorliegend die Anzahl der Abstellplätze, welche sich von zehn auf sechzehn erhöhen. Dies ist zwar eine spürbare Zunahme, jedoch keineswegs eine Mehrbelastung, die bei Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise nicht hat in Betracht gezogen werden können (E. 4.2.2).<br/><br/>Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLÃTZE">ABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANBAU">ANBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAHRWEGRECHT">FAHRWEGRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZBAURECHT">GRENZBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORFRAGEWEISE">VORFRAGEWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGRECHT">WEGRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 289 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 289 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 738 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=43679" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00609</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. August 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C AG, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Hochbauausschuss StÃ¤fa, vertreten durch RA F,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. Januar 2018 erteilte der Hochbauausschuss der Gemeinde StÃ¤fa der A AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine Aufstockung beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Uerikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die C AG mit Eingabe vom 26. Februar 2018 Rekurs und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und die Abweisung des Baugesuchs, eventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die RÃ¼ckweisung zum Neuentscheid an den Hochbauausschuss der Gemeinde StÃ¤fa. Mit Entscheid vom 15. August 2018 wurde der Rekurs gutgeheissen und die Baubewilligung aufgehoben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 24. September 2018 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 15. August 2018, die Abweisung des Rekurses der C AG, die BestÃ¤tigung der baurechtlichen Bewilligung des Hochbauausschusses der Gemeinde StÃ¤fa vom 23. Januar 2018, die Auferlegung der Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'650.- an die C AG und diese zu verpflichten, der A AG fÃ¼r das Rekursverfahren eine EntschÃ¤digung von Fr. 1'700.- zu bezahlen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der C AG.</p> <p class="Urteilstext">Mit Vernehmlassung vom 5. Oktober 2018 beantragte der Hochbauausschuss StÃ¤fa (Mitbeteiligter) die Gutheissung der Beschwerde, die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids, die BestÃ¤tigung der Baubewilligung vom 23. Januar 2018 sowie die Neuverlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten, unter Kostenfolgen zulasten der C AG. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 29. Oktober 2018 beantragte die C AG die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG. Mit Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 zur Vernehmlassung des Hochbauausschusses StÃ¤fa wiederholte die C AG diese AntrÃ¤ge. </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 14. Januar 2019 hielt die A AG an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso die C AG mit Schreiben vom 4. Februar 2019. Auch mit Eingabe vom 4. MÃ¤rz 2019 hielt die A AG an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Schreiben vom 13. MÃ¤rz 2019 hielt die C AG an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Schreiben vom 5. April 2019 verzichtete die A AG auf eine erneute Stellungnahme.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die streitbetroffene Bauparzelle liegt in der Industriezone I. Sie ist mit einem GewerbegebÃ¤ude Ã¼berstellt, welches an der nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksgrenze steht und mit dem auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 situierten GebÃ¤ude zusammengebaut ist. Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich in der zweiten Bautiefe der E-Strasse. Die Erschliessung der Bauparzelle erfolgt ab dieser Strasse Ã¼ber einen dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Fuss- und Fahrweg Ã¼ber die nÃ¶rdliche Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04. Die beiden benachbarten Parzellen sind des Weiteren mit einem gegenseitigen Grenz- und Anbaurecht belastet bzw. begÃ¼nstigt. Im Ãbrigen ist die Bauparzelle von Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken umgeben. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt, das bestehende GebÃ¤ude um zwei Etagen aufzustocken. Diese Aufstockung soll ebenfalls als Grenzbaute konzipiert werden und somit unmittelbar an das nÃ¶rdliche NachbargebÃ¤ude anstossen, welches hier teilweise FensterflÃ¤chen aufweist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die vorliegend streitbetroffene Frage der Dienstbarkeit nicht im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bzw. Rekursverfahrens beantwortet werden kÃ¶nne, sondern Sache des Zivilrichters sei. Der Inhalt der vorliegenden Dienstbarkeit sei klar feststellbar und aus der Auslegung ergebe sich ein unzweifelhaftes Resultat.</p> <p class="Urteilstext">Bei Rechtsnachfolgern sei Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) Ausgangspunkt fÃ¼r die Auslegung der Dienstbarkeit. Massgeblich sei dabei stets zuerst der Grundbucheintrag (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn der Eintrag unklar sei, dÃ¼rfe auf den Dienstbarkeitsvertrag und in einem zweiten Schritt auf die Art zurÃ¼ckgegriffen werden, wie die Dienstbarkeit wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten und im guten Glauben ausgeÃ¼bt worden sei. Der Wortlaut der Dienstbarkeit ("Anbaurecht") ergebe jedoch klar, dass ein unbeschrÃ¤nktes Grenz- und Anbaurecht zugunsten des GrundstÃ¼ckes der BeschwerdefÃ¼hrerin bestehe. Der Begriff "Anbau" beinhalte nicht nur einen Neubau, sondern auch eine Aufstockung. Selbst wenn nicht auf den Grundbucheintrag, sondern auf den Erwerbsgrund (Dienstbarkeitsvertrag) abgestellt wÃ¼rde, sei die Vorinstanz rechtswidrig vorgegangen. Der im Baurechtsvertrag genannte Ausdruck "Bauten beliebiger Art" umfasse auch Aufstockungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Bereich des Baurechts ist der Ã¶ffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wÃ¤hlen, wenn Normen des Ã¶ffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines Falles stehen. Die Wahrung zivilrechtlicher AnsprÃ¼che richtet sich hingegen nach dem Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; vgl. auch Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 38).</p> <p class="Erwgung2">Es kÃ¶nnen sich jedoch im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. DafÃ¼r hat die Rechtsprechung folgende GrundsÃ¤tze entwickelt: </p> <p class="Urteilstext">Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur geprÃ¼ft, ob ein Bauvorhaben nach den Ã¶ffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 1 N. 39). Baupolizeilich relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genÃ¼gend gesichert sei (VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten NÃ¤herbaurechts als zulÃ¤ssig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2). Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hingegen die Fragen qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit rechtmÃ¤ssig sei und ob die geplante Aufstockung einer firsthÃ¶henbeschrÃ¤nkenden Grunddienstbarkeit widerspreche (zum Letzten VGr, 23. April 2003, VB.2002.00353 [nicht publiziert]). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>VerwaltungsbehÃ¶rden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen Fragen ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine VerwaltungsbehÃ¶rde wird nur dann als zulÃ¤ssig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2; 27. Januar 2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 1 N. 40). Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die VerwaltungsbehÃ¶rde den Entscheid Ã¼ber deren Inhalt dem zustÃ¤ndigen Zivilgericht Ã¼berlassen (BGr, 30. August 2010, 1C_237/2010 E. 2.4.2 und 2.5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Ãffnungen in Grenzfassaden bedÃ¼rfen der baurechtlichen Bewilligung der BaubehÃ¶rde und der Zustimmung des Nachbarn (§ 289 Abs. 1 PBG). Der Nachbar kann mangels abweichender privatrechtlicher Regelung solche Ãffnungen seinerseits verbauen, es sei denn, das bisherige Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand gegeben (§ 289 Abs. 2 PBG). Zwischen den Parteien ist vorliegend strittig, ob das vereinbarte Grenz- und NÃ¤herbaurecht die geplante Zumauerung erlaubt.</p> <p class="Urteilstext">Da die Ã¶ffentliche-rechtliche Bestimmung von § 289 Abs. 2 PBG das Fehlen einer der Zumauerung entgegenstehenden privatrechtlichen Regelung voraussetzt, handelt es sich vorliegend zudem um eine Vorfrage, die im Baubewilligungsverfahren grundsÃ¤tzlich zu beachten und im Sinn einer Vorfrage auszulegen ist. Die Vorinstanz hat damit zu Recht geprÃ¼ft, ob die geplante Aufstockung zulÃ¤ssig ist und mithin ein entsprechendes NÃ¤herbaurecht vorliegt oder ob diese vielmehr den in der hier massgeblichen Zone geltenden Grenzabstand einzuhalten hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>GemÃ¤ss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist fÃ¼r den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben. GemÃ¤ss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeÃ¼bt worden ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Im Grundbuch ist fÃ¼r das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 unter dem Titel Dienstbarkeiten unter anderem folgendes Stichwort eingetragen:</p> <p class="Urteilstext"> Recht und Last</p> <p class="Urteilstext">Gegenseitiges Grenzbau- und Anbaurecht zG und zL Kat. 04.</p> <p class="Urteilstext"> Dat. 01.06.1979, SP 07</p> <p class="Urteilstext">In Bezug auf dieses Grenzbau- und Anbaurecht wurde folgender Text in den Erwerbsgrund (Baurechtsvertrag) aufgenommen:</p> <p class="Urteilstext">Gegenseitiges Grenzbau- und Anbaurecht</p> <p class="Urteilstext">Zu Gunsten und zu Lasten Kat.-Nr. 05</p> <p class="Urteilstext">Zu Gunsten und zu Lasten Kat.-Nr. 06</p> <p class="Urteilstext">Zu Gunsten und zu Lasten des Baurechtes (I vorn)</p> <p class="Urteilstext">Die jeweiligen EigentÃ¼mer der beteiligten GrundstÃ¼cke gestatten sich gegenseitig, Bauten beliebiger Art bis an die gemeinsame Grenze zwischen Kat.-Nr. 05 und 06 zu erstellen und dauernd fortbestehen zu lassen.</p> <p class="Urteilstext">Neue GebÃ¤ude dÃ¼rfen mit selbsttragender Mauer an bereits bestehende GebÃ¤ude auf den beteiligten GrundstÃ¼cken angebaut werden.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte hierzu aus, es handle sich beim vorliegend strittigen Bauvorhaben nicht um eine neue Grenzbaute oder einen Anbau an die bestehende Grenzbaute (bzw. eine horizontale VerlÃ¤ngerung), sondern um eine Aufstockung und damit um eine vertikale VergrÃ¶sserung des bestehenden GebÃ¤udes. Aufgrund des vorliegenden Grundbucheintrages, der von einem Grenzbau- und Anbaurecht spricht, sei bereits unklar, ob auch eine vertikale Aufstockung eines bestehenden GebÃ¤udes von der Dienstbarkeit mitumfasst sei. Weiter fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, dass deshalb der Erwerbsgrund, das heisst der Baurechtsvertrag bei der Auslegung mitzuberÃ¼cksichtigen sei. Auch dieser fÃ¼hre jedoch nicht zu einem deutlichen Auslegungsergebnis, da auch er von Bauten spreche, die bis an die gemeinsame Grenze oder an bestehende GebÃ¤ude angebaut werden dÃ¼rften. Da insgesamt keine klare Auslegung mÃ¶glich sei, sei die Sache an den Zivilrichter zu verweisen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Bei der Auslegung der fraglichen Dienstbarkeit vermischt die Vorinstanz den Begriff der Anbaute als horizontale Erweiterung eines bestehenden GebÃ¤udes einerseits und den Begriff des Anbaurechts als Recht, ein GebÃ¤ude auf der Grenze an das GebÃ¤ude auf dem NachbargrundstÃ¼ck anzubauen, anderseits.</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend ist offenkundig, dass mit dem vereinbarten Grenzbau- und Anbaurecht gegenseitig das Recht eingerÃ¤umt wurde, auf dem eigenen GrundstÃ¼ck einen Grenzbau zu errichten und ­â falls auf dem NachbargrundstÃ¼ck bereits ein Grenzbau besteht â das neue GebÃ¤ude an diesen Grenzbau in geschlossener Bauweise anzubauen. Der dabei verwendete Begriff des Anbaurechts hat nichts mit der Frage zu tun, ob ein bestehendes GebÃ¤ude wie vorliegend vertikal erweitert werden oder nur horizontal durch einen Anbau erweitert werden darf.</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der klar geregelten Dienstbarkeit gemÃ¤ss den massgeblichen Unterlagen des Grundbuchamtes besteht weder Raum noch Notwendigkeit fÃ¼r den beantragten Beizug von weiteren Akten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Insgesamt ergibt sich somit, dass die Vorinstanz angesichts des klaren Inhalts der Dienstbarkeit und der leicht feststellbaren Rechtslage rechtsverletzend vorgegangen ist, wenn sie die Beurteilung dieser Frage auf den Zivilweg verwiesen hat. BezÃ¼glich des ausgewiesenen NÃ¤herbaurechts ist das umstrittene Projekt als bewilligungsfÃ¤hig zu qualifizieren.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dieses Zwischenergebnis fÃ¼hrt allerdings entgegen der Meinung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ohne Weiteres zur Gutheissung der Beschwerde. Zu Recht verweist die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort auf ihre vor dem Baurekursgericht vorgetragenen RÃ¼ge betreffend mangelhafte Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks als (weiteren) Bauhinderungsgrund.</p> <p class="Erwgung2">Angesichts der Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht brauchte sich der angefochtene Entscheid mit dieser RÃ¼ge nicht notwendigerweise zu befassen. Dennoch Ã¤usserte sich das Baurekursgericht zur RÃ¼ge bemerkungsweise ("im Sinne eines obiter dictums") und gelangte zur Auffassung, eine "hinreichend rechtlich gesicherte Erschliessung wÃ¤re daher wohl anzunehmen".</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im erwÃ¤hnten Baurechtsvertrag vom 1. Juni 1979 wurde auch Folgendes vereinbart:</p> <p class="Urteilstext">"Fuss- und Fahrwegrecht</p> <p class="Urteilstext">zu Lasten Kat.-Nr. 05</p> <p class="Urteilstext">zu Gunsten des Baurechtes fÃ¼r ein WerkstattgebÃ¤ude und eine Lagerhalle mit BÃ¼rotrakt (s. I vorn).</p> <p class="Urteilstext">Der jeweilige EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 05 gestattet dem jeweiligen EigentÃ¼mer des selbststÃ¤ndigen und dauernden Baurechtes fÃ¼r ein WerkstattgebÃ¤ude und eine Lagerhalle mit BÃ¼rotrakt auf Kat.-Nr. 06 ein jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht in einer Breite von fÃ¼nf Metern, wie im ad akta liegenden Plan gelb eingezeichnet, entlang der westlichen Grenze des belasteten GrundstÃ¼ckes von und in die E-Strasse. Die Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur HÃ¤lfte zu Lasten der beteiligten GrundeigentÃ¼mer."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Servitutenprotokoll vom 1. Juni 1979 SP 08 erfolgte folgende grundbuchamtliche Dienstbarkeit zugunsten der GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02:</p> <p class="Urteilstext">"Der jeweilige EigentÃ¼mer des belasteten GrundstÃ¼ckes gestattet dem jeweiligen EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼ckes ein jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht in einer Breite von fÃ¼nf Metern, wie im ad akta liegenden Plan gelb eingezeichnet, entlang der westlichen Grenze des belasteten GrundstÃ¼ckes von und in die E-Strasse.<br/> Die Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur HÃ¤lfte zu Lasten der beteiligten GrundeigentÃ¼mer."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>BezÃ¼glich der EinrÃ¤umung von Fuss- oder Fahrwegrechten unterscheidet die Praxis zwischen gemessenen oder ungemessenen Wegrechten. Dabei steht es den Parteien frei, mit welchem Inhalt sie das Wegrecht regeln (vgl. BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE 131 III 345 E. 4.3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Das Baurekursgericht qualifizierte die Regelung gemÃ¤ss dem Servitutenprotokoll als massgeblich und in materieller Hinsicht als ungemessene Dienstbarkeit. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 11 der kantonalen Grundbuchverordnung vom 26. MÃ¤rz 1958 werden die Dienstbarkeiten und Grundlasten in ihrem vollstÃ¤ndigen Wortlaut in das Servitutenprotokoll eingetragen (Abs. 1). Das Servitutenprotokoll ist so nachzufÃ¼hren, dass die beteiligten GrundstÃ¼cke und der Geltungsbereich aus dem Eintrag jederzeit ersichtlich sind (Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin vermag keine begrÃ¼ndeten Zweifel daran zu wecken, dass das ihr vom Grundbuchamt vorgelegte Servitutenprotokoll dem Grundbucheintrag entspricht. Vor diesem Hintergrund besteht zum einen kein Anlass zur Einholung ergÃ¤nzender AuszÃ¼ge aus dem Grundbuch. Zum anderen ist der Auslegung des Baurekursgerichts durchaus zu folgen: Das eingerÃ¤umte jederzeitige Fuss- und Fahrwegrecht gemÃ¤ss dem Servitutenprotokoll enthÃ¤lt keine einschrÃ¤nkenden Aspekte, die auf das Vorliegen einer bloss gemessenen Dienstbarkeit schliessen lassen. Die einzige BeschrÃ¤nkung besteht darin, dass es auf eine Breite von fÃ¼nf Metern beschrÃ¤nkt ist; zusÃ¤tzlich wurde die exakte Lage des Weges planmÃ¤ssig fixiert. Es ist mit dem Baurekursgericht davon auszugehen, dass es sich bei der infrage stehenden Dienstbarkeit um ein ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht handelt. Dass bei der BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit eine kÃ¼nftig stÃ¤rkere Nutzung nicht nur nicht ausgeschlossen, sondern tatsÃ¤chlich in Betracht gezogen wurde, wird auch dadurch nahegelegt, dass dem EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat. 04 gleichentags â wie vorn gesehen (E. 3.5) â gestattet wurde, Bauten beliebiger Art bis an die gemeinsame Grenze zu erstellen. Dass die Dienstbarkeit mit Blick auf den Baurechtsvertrag errichtet wurde, Ã¤ndert nichts. Mit dem Eintrag ins Grundbuch zugunsten Kat.-Nr. 02 wurde das Wegrecht klar abgekoppelt vom Baurechtsvertrag: WÃ¤hrend das Wegrecht im Baurechtsvertrag zugunsten "des Baurechts" eingerÃ¤umt wurde, erfolgte die grundbuchamtliche Regelung zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 ohne jegliche EinschrÃ¤nkungen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Beim ungemessenen Wegrecht richten sich Inhalt und Umfang nach den BedÃ¼rfnissen des berechtigten GrundstÃ¼cks. Dem Dienstbarkeitsbelasteten ist diejenige Mehrbelastung grundsÃ¤tzlich zumutbar, die auf eine objektive VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse, wie etwa die Entwicklung der Technik, zurÃ¼ckgeht und nicht auf willentlicher Ãnderung der bisherigen Zweckbestimmung beruht und die die zweckentsprechende BenÃ¼tzung des belasteten GrundstÃ¼cks nicht behindert oder wesentlich mehr als bisher einschrÃ¤nkt. Erst wenn die â verglichen mit dem frÃ¼heren Zustand â gesteigerte Inanspruchnahme des belasteten GrundstÃ¼cks zur Befriedigung der BedÃ¼rfnisse des herrschenden GrundstÃ¼cks eine erhebliche Ãberschreitung der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine unzumutbare Mehrbelastung vor. In diesem Fall muss die Zunahme aber derart stark sein, dass mit Sicherheit angenommen werden kann, sie Ã¼berschreite die Grenze dessen, was bei der BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit vernÃ¼nftigerweise in Betracht gezogen worden sein kÃ¶nnte (BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE 131 III 345 E. 4.3.2).</p> <p class="Urteilstext">Relevant fÃ¼r die Inanspruchnahme des Fahrwegrechts ist vorliegend zur Hauptsache die Anzahl der AbstellplÃ¤tze. Diese erhÃ¶hen sich gemÃ¤ss Projekt von zehn AbstellplÃ¤tzen auf deren sechzehn. Dies ist zwar eine spÃ¼rbare Zunahme, jedoch keineswegs eine Mehrbelastung, die bei BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit vernÃ¼nftigerweise nicht hat in Betracht gezogen werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Damit ist die Sach- und Rechtslage auch bezÃ¼glich des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten des GrundstÃ¼cks der BeschwerdefÃ¼hrerin als klar zu beurteilen. Das Baurekursgericht hat die RÃ¼ge der mangelhaften Erschliessung bemerkungsweise zu Recht verworfen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammengefasst erweist sich die erteilte Baubewilligung demnach als rechtskonform. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. August 2018 ist in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und der Beschluss der Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 wiederherzustellen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt fÃ¼r die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 4'650.-.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdegegnerin keine ParteientschÃ¤digung zu. Hingegen ist sie zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten, wobei fÃ¼r das Beschwerdeverfahren ein Betrag von Fr. 2'500.- als angemessen erscheint. FÃ¼r das Rekursverfahren ist die BeschwerdefÃ¼hrerin antragsgemÃ¤ss mit Fr. 1'700.- zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Urteilstext">Diese ParteientschÃ¤digungen sind ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen, da bezÃ¼glich der BeschwerdefÃ¼hrerin ein Recht auf Vorsteuerabzug anzunehmen ist (vgl. VGr, 2. MÃ¤rz 2016, VB.2015.00702, E. 10.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. August 2018 aufgehoben und der </span><span>Beschluss der Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 </span><span>wiederhergestellt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 4'650.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekursverfahren mit Fr. 1'700.- zu entschÃ¤digen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>