<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00692</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214156&amp;W10_KEY=4467107&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00692</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.05.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.01.2015 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erweiterung eines Restaurants in der Landwirtschaftszone.<br/><br/>Zulässigkeit der reformatio in peius durch das Baurekursgericht (E. 3). Kein Vorliegen von Ausstandsgründen bei der Beschwerdegegnerschaft (E. 4). Keine akzessorische Überprüfung der Festsetzung der Landwirtschaftszone (E. 5). Von der ursprünglich bewilligten Nutzung der Cafeteria durch die Nutzer der Golfanlage weicht die neue Nutzung als Restaurant für die Öffentlichkeit hinsichtlich des Kreises der Nutzer und der Nutzungsintensität erheblich ab; die Nutzungsänderung ist daher bewilligungspflichtig. Da das nach Art. 24c RPG bewilligungsfähige Mass einer Erweiterung bereits ausgeschöpft ist, kann keine weitere Nutzungsänderung bewilligt werden (E. 6). Der Wiederherstellungsbefehl ist rechtmässig (E. 9). Die Zusprechung einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an die Gemeinde liegt innerhalb des der Vorinstanz zustehenden Ermessens (E.10).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE PRÃFUNG">AKZESSORISCHE PRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTANDSGRUND">AUSSTANDSGRUND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GOLFPLATZ">GOLFPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESTAURANT">RESTAURANT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 309 Abs. I lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 41 RPV</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22449" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00692</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Mai 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin MichÃ¨le Babst.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><b><span> </span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stadtrat C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>GebÃ¤udeversicherung Kanton ZÃ¼rich</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG betreibt eine Golfanlage in C. Auf ihrer in der Landwirtschaftszone gelegenen Liegenschaft E-Strasse 01 (Kat. Nr. 02) wurde der Neubau eines Clubhauses inkl. Terrasse und Parkierung und der Abbruch des bestehenden GarderobengebÃ¤udes vom Stadtrat C am 5. November 2002 unter Nebenbestimmungen bewilligt. Diese Bewilligung wurde zusammen mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 8. Oktober 2002 erÃ¶ffnet. Das Ã¼brige GrundstÃ¼ck wird als Driving Range (Ãbungswiese) genutzt. Da beim Bau des Clubhauses teilweise von den bewilligten PlÃ¤nen abgewichen wurde, musste fÃ¼r die Ãnderungen ein nachtrÃ¤gliches Baubewilligungsverfahren durchgefÃ¼hrt werden. Die damalige Baurekurskommission III erwog mit Entscheid vom 25. August 2010, dass das Clubhaus baurechtlich bewilligt worden sei, der Restaurationsbetrieb jedoch von der rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung abweiche, zumal er weit Ã¼ber den Betrieb einer Cafeteria mit kalter KÃ¼che hinausgehe. Es sei diesbezÃ¼glich noch nicht geprÃ¼ft worden, ob die umstrittene Nutzung nachtrÃ¤glich bewilligt werden kÃ¶nne.</p> <p class="Sachverhalt2">Nachdem am 29. August 2011 vor Ort mit kommunalen und kantonalen Vertretern ein Augenschein durchgefÃ¼hrt worden war, forderte die Stadt C die A AG auf, ein Baugesuch einzureichen, und sie stellte eine fÃ¼r fÃ¼nf Jahre befristete Bewilligung fÃ¼r die Nutzung als Restaurant mit warmer KÃ¼che in Aussicht. Mit Schreiben vom 27. Oktober 2011 ersuchte die A AG um die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r die "NutzungsÃ¤nderung etc.", ohne die relevanten Planunterlagen einzureichen. Nach mehrmaligem Auffordern erfolgte die ErgÃ¤nzung der Eingabe am 16. Februar 2012.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich bewilligte mit VerfÃ¼gung vom 28. MÃ¤rz 2012 das Baugesuch teilweise, indem sie insbesondere fÃ¼r die NutzungsÃ¤nderung der Cafeteria zu einem Ã¶ffentlichen Restaurant mit warmer KÃ¼che und den Einbau einer von aussen zugÃ¤nglichen Toilette sowie das Aufstellen von einzelnen Kunstobjekten im Nahbereich des Restaurants unter Auflagen die erforderliche Ausnahmebewilligung befristet bis zum 31. MÃ¤rz 2017 erteilte. FÃ¼r die zweiseitige Verglasung der Terrasse und die nordÃ¶stliche Einwandung der Terrasse sowie die Erweiterung des Kiesplatzes wurde die baurechtliche Bewilligung verweigert. Die Baudirektion lud die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde ein, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu prÃ¼fen.</p> <p class="Sachverhalt2">Die VerfÃ¼gung wurde zusammen mit dem Beschluss des Stadtrats C vom 15. Mai 2012 erÃ¶ffnet, der fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten der Gesuchstellerin eine Frist von 60 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses ansetzte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte die A AG am 18. Juni 2012 beim Baurekursgericht und beantragte die Feststellung der Nichtigkeit der Entscheide der Baudirektion und des Stadtrats C sowie die RÃ¼ckweisung des Verfahrens zur neuen Beurteilung. Eventualiter seien die Entscheide aufzuheben, soweit die nachgesuchten Bewilligungen teilweise verweigert, diverse Auflagen und die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet worden seien.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht teilte den Parteien mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 7. November 2012 mit, dass im Rekursverfahren die Bewilligung der NutzungsÃ¤nderung fÃ¼r den befristeten Betrieb eines Restaurants aufgehoben werden kÃ¶nnte, worauf die A AG beantragte, von einer "reformatio in peius" abzusehen. Mit Entscheid vom 4. September 2013 wies das Baurekursgericht den Rekurs im Sinn der ErwÃ¤gungen ab und hob die VerfÃ¼gung der Baudirektion und den Beschluss des Stadtrats C insoweit auf, als mit diesen eine befristete Ausnahmebewilligung fÃ¼r die NutzungsÃ¤nderung zu einem Ã¶ffentlichen Restaurant erteilt worden war. Zudem hob es die Nebenbestimmungen 1â8 des Beschlusses des Stadtrats auf und lud Letzteren ein, die notwendigen Nebenbestimmungen neu festzusetzen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. September 2013 erhob die A AG am 7. Oktober 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den AntrÃ¤gen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Entscheide der Baudirektion und des Stadtrats nichtig seien, und das Verfahren sei zur neuen Beurteilung zurÃ¼ckzuweisen. Eventuell seien die letztgenannten Entscheide aufzuheben bzw. anzupassen, soweit die geforderten Bewilligungen teilweise verweigert, diverse Auflagen erteilt und die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet worden seien. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Stadtrats C und der Baudirektion.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 23. Oktober 2013 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼richs sowie die Baudirektion verzichteten mit Eingaben vom 28. Oktober 2013 bzw. vom 14. November 2013 auf eine Stellungnahme. Der Stadtrat C beantragte am 16. Dezember 2013 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge.</p> <p class="Urteilstext">Die A AG hielt mit Replik vom 3. Februar 2014 an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso die Stadt C mit Duplik vom 17. April 2014. Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich verzichtete jeweils auf Stellungnahme. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.<span> Da auch die Ã¼brigen Rechtsmittelvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerin 1 verlangt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, soweit es das Verwaltungsgericht fÃ¼r die Verifizierung des Sachverhaltes erforderlich hÃ¤lt. <span>Ein solcher wÃ¤re aus beweisrechtlicher Sicht nur dann nÃ¶tig, wenn der fÃ¼r die Beurteilung massgebende Sachverhalt auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck ungenÃ¼gend geklÃ¤rt wÃ¤re (vgl. § 60 VRG). Dies ist nicht der Fall, denn der massgebende Zustand ergibt sich aus den PlÃ¤nen und Fotografien bei den Akten</span> sowie dem Protokoll des Augenscheins der 3. Abteilung des Baurekursgerichts vom 21. Februar 2013.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in verfahrensrechtlicher Hinsicht geltend, dass die Vorinstanz das rechtliche GehÃ¶r verletzt habe, indem sie ihr zwar einen Hinweis auf eine mÃ¶gliche "reformatio in peius" gegeben habe, jedoch nicht auf </span>ihre <span>Stellungnahme vom 19. November 2012 eing</span>egangen sei<span> und sich mit den darin vorgebrachten Argumenten nicht auseinander</span>ge<span>setzt</span> hab<span>e.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach § 27 VRG kann die<span> Rekursinstanz </span>die angefochtene Anordnung zum Nachteil<span> der rekurrierenden Partei </span>abÃ¤ndern. Sie hat dieser aber <span>vor einer beabsichtigten "reformatio in peius" die MÃ¶glichkeit zur Stellungnahme ein</span>zu<span>rÃ¤umen. Die</span>s<span> hat das Baurekursgericht mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 7. November 2012 getan. Aus dem Anspruch auf <span>rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs.</span></span><span> </span><span>2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999</span><span> </span><span>(BV) </span><span>fliesst sodann das Recht des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen, dass die BehÃ¶rde seine Vorbringen auch tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Entsprechend ist die BehÃ¶rde verpflichtet, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1; Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in ihrer Stellungnahme vom 19. November 2012 insbesondere geltend, dass das Baurekursgericht eine Justiz- und nicht eine AdministrativbehÃ¶rde sei und daher keine Funktionen ausÃ¼ben dÃ¼rfe, die einer JustizbehÃ¶rde nicht zukommen â wie die Anwendung von § 27 VRG. In materieller Hinsicht fÃ¼hrte die BeschwerdefÃ¼hrerin aus, dass sich die Frage einer "reformatio in peius" nicht stelle, da der fraglichen Parzelle der Charakter einer Sport- und Erholungszone zukomme. Zudem liege keine NutzungsÃ¤nderung von einer Umkleidekabine in ein Restaurant vor. Die Umgestaltung von einem CafÃ© mit kalter KÃ¼che zu einem Lokal mit gleich vielen SitzplÃ¤tzen und warmer KÃ¼che stelle keine grosse Ãnderung dar, der Charakter des Hauses werde Ã¼berhaupt nicht beeinflusst.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das Baurekursgericht hielt in seinem Entscheid vom 4. September 2013 fest, dass die RekursbehÃ¶rde unabhÃ¤ngig von den Parteibegehren einen fÃ¼r die Rekurrentin noch ungÃ¼nstigeren Entscheid treffen kann. In Anbetracht des grossen Ã¶ffentlichen Interesses an der konsequenten Durchsetzung der bundesrechtlichen Bestimmungen Ã¼ber Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzonen sei die Korrektur dieses vorliegenden gewichtigen Rechtsfehlers von erheblicher Bedeutung. <span>Ob die Rekursinstanz AufsichtsbehÃ¶rde der Vorinstanz ist oder nicht, ist fÃ¼r die Anwendung von § 27 </span>VRG <span>nicht massgebend (ebenso im Bundesverwaltungsverfahren, vgl. dazu Madeleine Camprubi in: Christoph Auer/Markus MÃ¼ller/Benjamin Schindler, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das Verwaltungsverfahren [VwVG], ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, Art. 62 Rz. 8).</span> Somit genÃ¼gte der Hinweis des Baurekursgerichts auf § 27 VRG und darauf, dass es als Rekursinstanz eine "reformatio in peius" vornehmen kÃ¶nne. Mit den inhaltlichen Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin in der Stellungnahme setzte sich die Vorinstanz in ihrem materiellen Entscheid auseinander. <span>Sinn und Zweck der Aufforderung zur Stellungnahme zu einer drohenden </span>"<span>reformatio in peius</span>"<span> ist ohnehin nicht das Vorbringen neuer Argumente, sondern die MÃ¶glichkeit, die die Partei erhÃ¤lt, ihren Rekurs zurÃ¼ckzuziehen (vgl. Camprubi, Art. 62 Rz. 12).</span></p> <p class="Urteilstext">Insgesamt ist die Vorinstanz somit genÃ¼gend auf die Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrerin vom 19. November 2012 eingegangen, womit keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ersichtlich ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt sodann die Nichtigkeit der Entscheide des Stadtrats und der Baudirektion aufgrund der Verletzung von AusstandsgrÃ¼nden. Die Baudirektion sei anlÃ¤sslich des Augenscheins im August 2011 von Herrn F vertreten worden, der in C wohnhaft sei und sich auf der Golfanlage C im Golfsport unterrichten lasse und auf dieser Anlage trainiere. Aufgrund dieser FreizeitbeschÃ¤ftigung erscheine F befangen. Er habe dennoch an der Besprechung vom 23. Januar 2012 teilgenommen, mit dem Hinweis darauf, dass die mit ihm erschienene Frau G die zustÃ¤ndige Sachbearbeiterin sei; er sei nicht zustÃ¤ndig. Die Sachbearbeiterin sei vermutlich F unterstellt; die entsprechende VerfÃ¼gung dÃ¼rfte ihr diktiert worden sein.</p> <p class="Urteilstext">Auch beim Stadtrat C stellte die BeschwerdefÃ¼hrerin ein Ausstandsbegehren gegen den Hochbauvorstand H, da dieser seit dem Jahr 2004 versuche, unternehmerische TÃ¤tigkeiten der BeschwerdefÃ¼hrerin zu torpedieren und diese zu kriminalisieren. Das Ausstandsbegehren wurde mit Entscheid vom 15. Mai 2012 abgewiesen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt vorliegend, dass H in der Folge dennoch â ohne BegrÃ¼ndung â nicht am Entscheid mitgewirkt habe. Hingegen habe er aber offenbar an der Beratung des GeschÃ¤fts teilgenommen, weshalb der Ausschluss von H "einer blossen Farce" gleichkomme.</p> <p class="Urteilstext">ZusÃ¤tzlich verlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin vor der Vorinstanz die PrÃ¼fung des SubordinationsverhÃ¤ltnisses von I, BausekretÃ¤rin der Stadt C, in Bezug auf J, gegen welchen die BeschwerdefÃ¼hrerin als PrivatklÃ¤gerin Strafanzeige wegen Verletzung des Amtsgeheimnisses habe erstatten mÃ¼ssen. Wenn I J unterstellt sei, kÃ¶nne sie nicht unbefangen amten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte aus, dass es fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund der Teilnahme am Augenschein und einer Besprechung vorweg bekannt gewesen war, dass die genannten Mitarbeitenden der Vorinstanzen an den angefochtenen Entscheiden mitwirkten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte deshalb die angebliche Befangenheit dieser Personen beizeiten und jedenfalls vor Erlass der Entscheide beanstanden kÃ¶nnen, was sie unterlassen und damit ihr Recht auf Geltendmachung der Befangenheit verwirkt habe. Im Ãbrigen seien die entsprechenden Ausstandsbegehren auch unbegrÃ¼ndet gewesen: Dass F auf der Golfanlage C trainiere, begrÃ¼nde fÃ¼r sich noch keinen Ausstandsgrund. Weiter habe J am angefochtenen Beschluss nicht mitgewirkt. Aus den Akten ergÃ¤ben sich auch keine Anhaltspunkte, die auf einen anderweitigen Sachverhalt schliessen liessen. Lediglich aus dem Umstand, dass die zustÃ¤ndigen Sachbearbeiterinnen F bzw. J hierarchisch unterstellt seien, kÃ¶nne nicht geschlossen werden, die Erstgenannten seien in der Sache befangen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Private haben einen aus Art. 29 Abs. 1</span> BV<span> abgeleiteten Mindestanspruch auf UnabhÃ¤ngigkeit und Unbefangenheit einer VerwaltungsbehÃ¶rde (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 1668, mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>GemÃ¤ss § 5a Abs. 1 VRG haben Personen, die eine Anordnung treffen, dabei mitwirken oder sie vorzubereiten haben, in den Ausstand zu treten, wenn sie in der Sache persÃ¶nlich befangen erscheinen</span>. Der Anschein der Befangenheit kann durch ein persÃ¶nliches Verhalten entstehen, durch welches ein unvoreingenommener Umgang mit der Streitigkeit objektiv fraglich ist (Regina Kiener, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014<span> [</span>Kommentar VRG], § 5a N. 20). <span>Die Nichtbeachtung der Ausstandspflicht stellt eine gravierende Verletzung der Verfahrensvorschriften dar und hat in aller Regel die </span>Aufhebung<span> des unter Mitwirkung eines ausstandspflichtigen BehÃ¶rdenmitglieds gefassten Entscheids zur Folge (</span>Kiener,<span> §</span> <span>5a N. </span>53<span>). </span>Nur i<span>n besonders schwerwiegenden FÃ¤llen kann die Verletzung der Ausstandsregeln die Nichtigkeit des Entscheids bewirken (BGE 136 II 383 E. 4; vgl. auch VGr, 13. Januar 2011, VB.2010.00458, E. 4, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b>FÃ¼r die raumplanungsrechtliche Sachbearbeitung der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 28. MÃ¤rz 2012 war G zustÃ¤ndig. Sie nahm gemÃ¤ss den Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerin bereits am Augenschein vom 29. August 2011 sowie an der Besprechung vom 23. Januar 2012 teil. Ebenfalls an diesen beiden Terminen anwesend war fÃ¼r die Stadt C die BausekretÃ¤rin I.</p> <p class="Erwgung2">Hat eine Person Kenntnis von der Mitwirkung einer allfÃ¤llig befangenen Person, hat sie dies so bald als mÃ¶glich zu rÃ¼gen (Benjamin Schindler, Die Befangenheit der Verwaltung, ZÃ¼rich etc. 2002, S. 207). Es verstÃ¶sst gegen Treu und Glauben, AblehnungsgrÃ¼nde erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon frÃ¼her hÃ¤tte festgestellt werden kÃ¶nnen (BGE 132 II 485 E. 4.4). Vorliegend erscheint die Geltendmachung der behaupteten Befangenheit von G sowie I mit dem Rekurs vom 18. Juni 2012 als verspÃ¤tet. Ohnehin erwÃ¤chst allein aus einem SubordinationsverhÃ¤ltnis zu F bzw. J nicht der Anschein der Befangenheit. Weitere Hinweise auf einen Ausstandsgrund sind auch nicht ersichtlich. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, begrÃ¼ndet der Umstand, dass F auf der Golfanlage C Golf spielt, keinen Ausstandsgrund. Ohnehin hat er bei der angefochtenen VerfÃ¼gung nicht mitgewirkt. Auch J war am Beschluss der Stadt C nicht beteiligt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>In Bezug auf den Stadtrat H ist vorab festzuhalten, dass dieser ebenfalls nicht am Beschluss vom 15. Mai 2012 mitgewirkt hat. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt dies als widersprÃ¼chlich, da gleichentags ihr Ausstandsbegehren gegen H abgewiesen worden sei.</p> <p class="Erwgung3">BezÃ¼glich dieser RÃ¼ge fehlt es der BeschwerdefÃ¼hrerin allerdings an der Rechtsmittellegitimation. Zum Rekurs ist nach § 21 Abs. 1 VRG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Ãnderung und Aufhebung hat. Das schutzwÃ¼rdige Interesse besteht im materiellen Nutzen, den das erfolgreiche Rechtsmittel dem Rekurrenten oder der Rekurrentin eintragen wÃ¼rde, bzw. in der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der negative Entscheid fÃ¼r ihn oder sie zur Folge hÃ¤tte (VGr, 20. Mai 2009, VB.2008.00576, E. 3). Da der von der BeschwerdefÃ¼hrerin abgelehnte H gerade nicht am Entscheid mitgewirkt hat, kÃ¶nnte das Gutheissen des vorliegenden Begehrens ihr keinen Vorteil verschaffen. Auf die betreffenden AusfÃ¼hrungen ist daher nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.6 </span></b>Somit ist kein Rechtsmangel ersichtlich, der zur Aufhebung der beiden VerfÃ¼gungen fÃ¼hren wÃ¼rde. Umso weniger liegt daher<span> Nichtigkeit</span> vor, deren <span>Rechtsfolge der absoluten Unwirksamkeit auf besonders schwere MÃ¤ngel beschrÃ¤nk</span>t ist<span> (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 950 und 956). </span>Insgesamt ist folglich der Antrag um Feststellung der Nichtigkeit der angefochtenen VerfÃ¼gungen abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Das von der BeschwerdefÃ¼hrende</span>n<span> betriebene Restaurant befindet sich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in der kantonalen Landwirtschaftszone</span>. In materieller Hinsicht macht die BeschwerdefÃ¼hrerin zunÃ¤chst geltend, dass die Festsetzung der Landwirtschaftszone, in der sich ihr GrundstÃ¼ck befindet, akzessorisch auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen sei. Seit der letzten PlanÃ¤nderung hÃ¤tten sich die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert, da einerseits eine Golfabschlagshalle bewilligt und andererseits das ehemalige GebÃ¤ude durch ein grÃ¶sseres Haus mit Restauration ersetzt worden sei. Daher sei kein Ã¶ffentliches Interesse an der Beibehaltung einer BeschrÃ¤nkung auf landwirtschaftliche Nutzung (mehr) gegeben. Der grÃ¶sste Teil der FlÃ¤che sei ohnehin der landwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft nicht zugÃ¤nglich.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b>Das Baurekursgericht erachtete die Voraussetzungen zur vorfrageweisen ÃberprÃ¼fung der Zonenfestsetzung als vorliegend nicht erfÃ¼llt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte sich bei der letzten Zonenplanrevision im Jahr 1998 dagegen zur Wehr setzen mÃ¼ssen (bzw. die damalige GrundeigentÃ¼merin hierzu veranlassen mÃ¼ssen), dass das bereits damals von der BeschwerdefÃ¼hrerin als Driving Range genutzte Areal in der Landwirtschaftszone belassen wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Die akzessorische ÃberprÃ¼fung eines Nutzungsplan</span>s und damit in engem Sachzusammenhang stehender planerischer Festlegungen ist<span> im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt grundsÃ¤tzlich </span>ausgeschlossen<span>. Nur <span>wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihm auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine MÃ¶glichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen</span></span><span>,</span> <span>wird ausnahmsweise eine </span>akzessorische<span> Kontrolle zugelassen</span> (<span>BGE 121 II 317 E</span>.<span> 12c</span>, VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00123, E. 3.5.1). Zudem wird eine ÃberprÃ¼fung zugelassen, wenn sich die <span>UmstÃ¤nde oder d</span>ie<span> gesetzlichen Bestimmungen seit der Annahme des Plan</span>s<span> in einem solchen Masse</span> geÃ¤ndert haben<span>, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der Aufrechterhaltung der den betroffenen EigentÃ¼mern auferlegten BeschrÃ¤nkungen verschwunden sein kÃ¶nnte (BGE 120 I a 227 E.</span> <span>2c).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die </span>BeschwerdefÃ¼hrerin nutzte das GrundstÃ¼ck bereits <span>bei </span>der letzten PlanÃ¤nderung im Jahr 1998 und konnte sich daher<span> Ã¼ber diese NutzungsbeschrÃ¤nkungen ein klares Bild machen</span>. Bei der Revision eines Nutzungsplans kann die ÃberprÃ¼fung der Anordnung auch dann verlangt werden, wenn die bisherige Ordnung beibehalten wird (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 Rz. 69). Als Mieterin der Anlage wÃ¤re der BeschwerdefÃ¼hrerin ebenfalls Beschwerdebefugnis zugekommen (BGr, 4. April 2004, 1A.140/2005, E. 3.3; <span>25. September 2003, 1A.137/2002, E. 1.2).</span> Sie hÃ¤tte daher bereits zu diesem Zeitpunkt gegen die Belassung des Areals in der Landwirtschaftszone vorgehen mÃ¼ssen. Die damalige GrundeigentÃ¼merin hatte zwar dem Gemeinderat C zwecks planungsrechtlicher GewÃ¤hrleistung der Nutzung des Areals als GolfÃ¼bungsanlage einen privaten Gestaltungsplan eingereicht, der jedoch vom Gemeinderat abgelehnt wurde. Dieser Beschluss ist gemÃ¤ss den Angaben der Stadt C in Rechtskraft erwachsen. Daher kann nun nicht innerhalb einer akzessorischen ÃberprÃ¼fung auf die Zonenzuteilung zurÃ¼ck gekommen werden. Dass inzwischen eine Golfabschlaghalle bewilligt und ein grÃ¶sseres Haus mit Restaurantbetrieb gebaut wurde, vermag daran nichts zu Ã¤ndern, da dies vom Bestandesschutz gedeckt war. Daraus kann keine Ãnderung des Ã¶ffentlichen Interesses an der Beibehaltung der mit der Zonierung bestehenden NutzungsbeschrÃ¤nkungen abgeleitet werden. </p> <p class="Urteilstext">Hinzu kommt, dass der Stadtrat auf das von der BeschwerdefÃ¼hrerin am 18. Juni 2012 eingereichte Gesuch um Umzonung nicht eingetreten ist mit dem Hinweis auf die Beratung des Kantonsrats Ã¼ber die Revision des kantonalen Richtplans. Erst nach einer entsprechenden ÃberprÃ¼fung der kommunalen Richtplanung und der nachfolgenden Nutzungsplanung kÃ¶nne auf entsprechende Gesuche eingetreten werden. Inzwischen wurde <span>mit Beschluss des Kantonsrats vom 18. MÃ¤rz 2014 der revidierte kantonale Richtplan festgesetzt. FÃ¼r das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin ist keine Ãnderung vorgesehen. Damit wÃ¼rde eine Umzonung auch dem neuen kantonalen Richtplan widersprechen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Das strittige Bauvorhaben umfasst die NutzungsÃ¤nderung des Clubhauses zu einem Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Restaurant mit warmer KÃ¼che. Eine<span> bewilligungspflichtige NutzungsÃ¤nderung liegt vor, wenn die mit der neuen Bewerbung verbundenen Auswirkungen in irgendeiner Hinsicht intensiver sind als die bisherigen oder sonst ein planungs- und baurechtlich geschÃ¼tztes Rechtsgut berÃ¼hren (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 211). Dabei ist es mÃ¶glich, dass gewisse Vorhaben weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage als vielmehr wegen deren Betrieb baubewilligungspflichtig sind (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 302).</span></p> <p class="Urteilstext">Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin sei ihr bereits in der Stammbewilligung der Betrieb eines vollwertigen Restaurants bewilligt worden, weshalb die anstehende Umwandlung von einem Betrieb mit kalter in einen solchen mit warmer KÃ¼che gar nicht bewilligungspflichtig sei. <span>Aus der Bewilligung der Baudirektion vom 8. Oktober 2002 geht aber keineswegs die Bewilligung einer Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen GaststÃ¤tte hervor, und in der Bewilligung der Gemeinde vom 5. November 2002 stand ausdrÃ¼cklich, der CafÃ©bereich sei als Clubhaus zur bestehenden GolfÃ¼bungsanlage angelegt, und als solche sei die Nutzweise des Neubaus zulÃ¤ssig. Daran kann die von der Baudirektion in anderem Zusammenhang vorgenommene Ãusserung vom 12. Januar 2004, der Wiederaufbau als ClubgebÃ¤ude sei mit einem vollwertigen Restaurant bewilligt worden, grundsÃ¤tzlich nichts Ã¤ndern, da sie dem Wortlaut der massgebenden Bewilligungen aus dem Jahr 2002 wiederspricht. Somit durfte die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht auf diese Ãusserung vertrauen, sondern wÃ¤re allenfalls gehalten gewesen â falls sie aufgrund der Ãusserung trotz des klaren Wortlauts der Bewilligung vom 5. November 2002 zu einer anderen Auslegung der Bewilligung gelangt wÃ¤re â sich zumindest</span><span> bei der zustÃ¤ndigen Baudirektion zu erkundigen</span><span> (vgl. </span><span>BGE 132 II 21 E. 6.1).</span><span> </span><span>Da die BeschwerdefÃ¼hrerin dies jedoch unterliess, kann sie sich hinsichtlich der Nutzung nicht auf ihren guten Glauben berufen. </span><span>Im Ãbrigen ging auch bereits die Baurekurskommission in ihrem Entscheid vom 25. August 2010 davon aus, dass der gegenwÃ¤rtige Restaurantbetrieb weit Ã¼ber den Betrieb einer Cafeteria mit kalter KÃ¼che hinausgehe.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Von der ursprÃ¼nglich bewilligten Nutzung der Cafeteria durch die Nutzer der Golfanlage weicht die neu vorgesehene und seit 2006 praktizierte Nutzung als Restaurant fÃ¼r die Ãffentlichkeit hinsichtlich des Kreises der Nutzer und der NutzungsintensitÃ¤t erheblich ab. Diese Umnutzung hat mit Bezug auf den Zubringerverkehr massgebende Auswirkungen auf die Umwelt. D</span>emzufolge ist fÃ¼r die vorliegende NutzungsÃ¤nderung nach <span>Art. 22 Abs. 1 </span>des <span>Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung </span><span>vom 22. Juni 1979 (</span>RPG) sowie nach § 309 Abs. 1 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine baurechtliche Bewilligung nÃ¶tig.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG setzt eine Bewilligung die ZonenkonformitÃ¤t der Baute oder Anlage voraus. In der Landwirtschaftszone sind nur solche Bauten und Anlagen zonenkonform, die der bodenabhÃ¤ngigen Bewirtschaftung dienen (vgl. Art.</span> <span>16a RPG), was hier nicht der Fall ist. Als mÃ¶gliche Anspruchsgrundlage fÃ¼r eine Bewilligung der NutzungsÃ¤nderung in ein Ã¶ffentliches Restaurant kommt vorliegend einzig Art. 24c RPG infrage. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>BestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemÃ¤ss Art. 41</span> der <span>Raumplanungsverordnung </span><span>vom 28. Juni 2000 (</span><span>RPV</span>)<span>, </span><span>dass die Bauten und Anlagen rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind, bevor das betreffende GrundstÃ¼ck Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).</span><span> </span><span>Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geÃ¤ndert wurden, als mit dem Inkrafttreten des GewÃ¤sserschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). </span><span>Eine Ãnderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt. </span><span>Verbesserungen gestalterischer Art sind zulÃ¤ssig (Art. 42 Abs. 1 RPV). </span><span>Massgeblicher Vergleichszustand fÃ¼r die Beurteilung der IdentitÃ¤t ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand</span><span> </span><span>(Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen</span><span> </span><span>(</span>vgl. <span>Art. 42 Abs. </span>3<span> RPV).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Baudirektion hielt in der angefochtenen VerfÃ¼gung fest, dass mit der Bewilligung aus dem Jahr 2002 fÃ¼r die Umnutzung zu einer Cafeteria das zulÃ¤ssige Mass der nach Art. 24c RPG mÃ¶glichen teilweisen Ãnderung von Bauten und Anlagen bereits vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft worden sei. Die Umwandlung einer Cafeteria mit kalter KÃ¼che in ein Restaurant mit warmer KÃ¼che stelle allerdings keine grosse Ãnderung mehr dar, falls keine baulichen Folgeeinrichtungen benÃ¶tigt wÃ¼rden. Daher wurde dafÃ¼r eine auf fÃ¼nf Jahre befristete Ausnahmebewilligung erteilt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Das Baurekursgericht bewertete diese Bewilligung der NutzungsÃ¤nderung hingegen als widerrechtlich, da die ZweckÃ¤nderung von einer im Jahr 1972 hauptsÃ¤chlich als Garderobe dienenden Baute in ein Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliches Restaurant den Rahmen einer teilweisen Ãnderung im Sinn von Art. 24c RPG sprenge.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b><span>Die vorliegend strittige ZweckÃ¤nderung des GarderobengebÃ¤udes erfolgte in zwei Schritten: zuerst entstand der Neubau des Clubhauses mit Terrasse, der mit VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 8. Oktober 2002 bewilligt wurde; nun soll die Umnutzung in ein Ã¶ffentliches Restaurant bewilligt werden. Eine Erweiterung der Baute in mehreren Etappen ist zwar erlaubt, jedoch darf das maximal zulÃ¤ssige Erweiterungsmass nur einmal ausgeschÃ¶pft werden (vgl. BGE 127 II 215 E. 3a). </span><span>Referenzzustand</span> fÃ¼r die Beurteilung der NutzungsÃ¤nderung bleibt die IdentitÃ¤t der Baute im <span>Zeitpunkt am 1.</span> <span>Juli 1972</span> (<span>Christoph Fritzsche</span><span>/</span><span>Peter BÃ¶sc</span><span>h/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 1182)</span><span>.</span> Vor dem Umbau im Jahr 2002<span> handelte es sich </span>vorliegend noch um ein eingeschossiges GarderobengebÃ¤ude ohne Terrasse<span>. </span>Es ist unbestritten, dass dieses im Vergleich zum bestehenden Clubhaus kleinere GebÃ¤ude im Wesentlichen als Umkleide fÃ¼r die Sportanlagen diente. Mit <span>der teilweisen Ãnderung oder massvollen Erweiterung </span>muss <span>die IdentitÃ¤t der Baute gewahrt bleiben</span>. <span>Die </span>von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgesehene<span> ZweckÃ¤nderung </span>erfÃ¼llt <span>dieses Erfordernis nicht. </span>Nicht massgebend ist, dass gegenÃ¼ber der im Jahr 2002 bewilligten NutzungsÃ¤nderung nun keine allzu grosse VerÃ¤nderung mehr vorgenommen wurde. Der mit VerfÃ¼gung vom 8. Oktober 2002 bewilligte Wiederaufbau schÃ¶pfte das nach Art. 24c RPG bewilligungsfÃ¤hige Mass bereits voll aus<span>. </span></p> <p class="Erwgung2">Da bereits damals das <span>zulÃ¤ssige Ausmass einer Erweiterung ausgeschÃ¶pft worden ist, kann die Restaurantnutzung nicht mehr als teilweise Ãnderung bewilligt werden. </span><span>Die</span> diesbezÃ¼glichen vorinstanzlichen <span>AusfÃ¼hrungen</span><span> </span><span>sind zutreffend und entsprechen der Rechtsprechung (vgl. BGE 113 Ib 303 E.</span> <span>3b; BGr, 12.</span> <span>Mai 2005, 1A</span>.<span>186/200</span>4<span>, E.</span> <span>6</span>; <span>VGr, 8.</span> <span>Juli 2004, VB.2003.00416, E.</span> <span>3.5),</span><span> </span><span>weshalb das Verwaltungsgericht darauf verweisen kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs.</span> <span>1 VRG).</span> </p> <p class="Erwgung2">Da durch die beabsichtigte Ãnderung die IdentitÃ¤t der Baute nicht mehr gewahrt ist, kann nicht von einer massvollen Erweiterung im Sinn von Art. 42 Abs. 1 RPV ausgegangen werden. Es ist nicht zulÃ¤ssig, fÃ¼r befristete Ausnahmebewilligungen <span>mildere Anforderungen als das Bundesrecht aufzustellen bzw. diese Anforderungen zu durchbrechen</span><span> (vgl. VGr, 11. Juli 2002, VB.2002.00130, E. </span>3d/aa, in BEZ 2002 Nr. 42).<span> Die Erteilung einer befristeten Baubewilligung kommt </span>nur<span> infrage, wenn eine definitive Bewilligung aus rechtlichen GrÃ¼nden nicht mÃ¶glich ist</span>, aber<span> die typischen Merkmale eines Provisoriums gegeben sind</span> (VGr, <span>17.</span> <span>Dezember 2009</span>, VB.2009.00308, E. 8.2). Mit <span>einer befristeten Baubewilligung </span>werden <span>temporÃ¤r tolerie</span>rte, nicht <span>vorschriftswidrige Bauten und Anlagen </span>nicht rechtmÃ¤ssig (<span>Fritzsche</span><span>/</span><span>BÃ¶sc</span><span>h/Wipf, S. 348</span><span>)</span>. Die Vorinstanz hat damit zu Recht die Bewilligung der NutzungsÃ¤nderung bzw. zur FÃ¼hrung eines Restaurants im GebÃ¤ude E-Strasse 03 aufgehoben. Die entsprechende RÃ¼ge ist folglich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.6 </span></b><span>Somit</span> ist auch die Verweigerung der (teilweise nachtrÃ¤glichen) Bewilligungen fÃ¼r die baulichen Ãnderungen, die das Aufziehen von Blachen, die Verglasung der Terrasse sowie die realisierte VergrÃ¶sserung des Parkplatzes zu bestÃ¤tigen, da damit das bereits erschÃ¶pfte Erweiterungsmass nach Art. 24c RPG ebenfalls Ã¼berschritten wird. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin dagegen vorbringt, die formelle Zonenzuteilung der Parzelle sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz akzessorisch zu Ã¼berprÃ¼fen, ist auf E. 5.4 zu verweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet sich sodann gegen die befristete Bewilligung fÃ¼r das Aufstellen von Kunstobjekten, unter der Auflage, dass die "Skulptur X" in den Umgebungsbereich von 7 m der Cafeteria zu verschieben sei. Es handle sich dabei um kleinere kÃ¼nstlerische Plastiken, die keiner Bewilligungspflicht unterworfen seien. Das Volumen einer Plastik sei zudem in Relation zur Umgebung zu setzen. Der von der Baudirektion verlangte Abstand von hÃ¶chstens 7 m vom GebÃ¤ude widerspreche der Praxis, fÃ¼r solche (und grÃ¶ssere) Skulpturen keine Bewilligung zu verlangen. Weil die Objekte nicht bewilligungspflichtig seien, sei auch ein Weisungsrecht der BehÃ¶rde bezÃ¼glich der Ã¶rtlichen Lage der Objekte ausgeschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Baudirektion erteilte eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r Kunstobjekte in beschrÃ¤nkter Zahl im unmittelbaren Nahbereich zur Cafeteria (analog zu den "RostsÃ¤ulen"). FÃ¼r weiter davon entfernte Kunstobjekte sowie die "Skulptur X" sei keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG mÃ¶glich, ausser sie wÃ¼rden in den Nahbereich verschoben. Die Vorinstanz beanstandete nicht, dass die Baudirektion von Anlagen ausging, deren Platzierung in der Landwirtschaftszone bewilligungspflichtig sei.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.3 </span></b><span>Von der gesetzlichen Bewilligungspflicht erfasst werden jene kÃ¼nstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung Ã¼ber die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie den Raum Ã¤usserlich erheblich verÃ¤ndern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeintrÃ¤chtigen. Entscheidend ist die rÃ¤umliche Bedeutung eines Vorhabens als Ganzes (</span><span>BGE 139 II 134 E. 5.2</span><span>). In diesem Sinn kÃ¶nnen auch ortsfeste KunstgegenstÃ¤nde oder -formen zu den bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen zÃ¤hlen, wenn sie die entsprechenden rÃ¤umlichen Auswirkungen zeitigen (vgl. auch BGE</span> <span>119 Ib 442 E.</span> <span>3b; BGr, 29.</span> <span>Januar 2013, 1C_529/2012, E. 5.1.1).</span><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der GrÃ¶sse der Libellenskulptur kann diese durchaus als bewilligungspflichtige Anlage eingeordnet werden. Die Bewilligung unter der Auflage, die "Skulptur X" in den Nahbereich der Cafeteria zu verschieben, ist nicht zu beanstanden, da dadurch die rÃ¤umlichen Auswirkungen verringert werden. Damit ist die Beschwerde diesbezÃ¼glich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>FÃ¼r die Target Greens, Putting Greens, den Abschlagplatz sowie den Fairway Bunker und die GrÃ¼nmulde wurde eine nachtrÃ¤gliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt, unter der Auflage, dass die GrÃ¼nmulde in den Nahbereich der bestehenden GebÃ¤ude (Restaurant oder Ã¼berdachter Abschlagplatz) zu rÃ¼cken sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, dass die Vorinstanz auf ihren Antrag betreffend die Bewilligungspflicht von Target Greens, Putting Greens, Bunkern u.Ã¤. zu Unrecht nicht eingegangen sei. Ihr sei jedoch nicht zuzumuten, kÃ¼nftig fÃ¼r jede weitere Einrichtung oder Ãnderungen von Einrichtungen, die Bestandteile ihrer Anlage bildeten und unmittelbar dem Betrieb dienten, ein neues Bewilligungsgesuch einzureichen.</p> <p class="Erwgung2">Weiter sei die Versetzung der GrÃ¼nmulde unter dem Aspekt der VerkehrsgefÃ¤hrdung vÃ¶llig haltlos. Der Container werde von MÃ¤rz bis Oktober ca. drei bis vier Mal geleert, nach der Saison Ã¼berhaupt nicht, da dann keine organischen AbfÃ¤lle zu entsorgen seien. Das entsprechende ManÃ¶ver durch das Nutzfahrzeug sei angesichts der Ãbersichtlichkeit der Verkehrssituation mit keiner Gefahr verbunden; das Fahrzeug Ã¼berquere weder die E-Strasse oder einzelne Fahrbahnen, noch wende es auf ihr. Der Container stehe auf der Parzelle Kat. Nr. 04, zu der sich die Baudirektion in ihrer Auflage zur Verkehrssicherheit nicht Ã¤ussere. Zudem liege keine ungenÃ¼gende Einordnung vor, und es gebe auf der ganzen Anlage keinen anderen Platz, zu welchem die voluminÃ¶sen Rasentraktoren der BeschwerdefÃ¼hrerin als auch das Nutzfahrzeug zufahren und manÃ¶vrieren kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.3 </span></b><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte, es sei festzustellen, dass Target Greens, Putting Greens, der Abschlagplatz und der Fairway Bunker sowie entsprechende </span>Anlagen<span> nicht bewilligungspflichtig seien, ist die Vorinstanz darauf zu Recht nicht eingetreten. Feststellungsbegehren setzen ein spezifisches schutzwÃ¼rdiges Interesse voraus. Das Feststellungsinteresse muss aktuell sein und ein konkretes RechtsverhÃ¤ltnis zum Gegen­stand haben. Ausgeschlossen sind damit im Allgemeinen Feststellungsbegehren zur KlÃ¤rung theoretischer oder abstrakter Rechtsfragen (vgl. </span><span>BGE 137 II 199 E. 6.5; </span><span>JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, §</span> <span>19 N.</span> <span>25). Vorliegend ist ein </span><span>entsprechendes schutzwÃ¼rdiges Feststellungsinteresse nicht ersichtlich, das nicht bloss abstrakte Rechtsfragen, sondern konkrete Rechte oder Pflichten zum Gegenstand hÃ¤tte. Die bestehenden Anlagen wurden bewilligt, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Ob fÃ¼r weitere entsprechende Anlagen erneut ein </span><span>baurechtliches Verfahren einzuleiten ist, steht sodann im Ermessen der BaubehÃ¶rde (</span><span>VGr, 6. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00781, E. 3.3.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.4 </span></b>Die Vorinstanz hielt fest, es sei nicht zu beanstanden, dass die Baudirektion das Aufstellen einer Mulde fÃ¼r Absetzkipper in der Landwirtschaftszone fÃ¼r bewilligungspflichtig erklÃ¤rte. Das Ab- und Aufladen der Mulde via E-Strasse kÃ¶nne unmittelbar bei dieser Kantonsstrasse die Verkehrssicherheit beeintrÃ¤chtigen. Der fragliche Standort widerspreche auch der Auflage der Baudirektion, die Erschliessung der Bauparzelle habe ausschliesslich rÃ¼ckwÃ¤rtig Ã¼ber die L-Strasse zu erfolgen, und der Umschlag von Material Ã¼ber die E-Strasse sei untersagt. DarÃ¼ber hinaus ordne sich die freistehende Mulde an besagter Stelle nur ungenÃ¼gend in die Landschaft ein.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.5 </span></b>Die fragliche GrÃ¼nmulde befindet sich auf der Parzelle Kat.-Nr. 04 direkt neben der E-Strasse. Dass das Baurekursgericht zum Schluss kam, diese Situation sei beim Auf- und Abladen der Mulde verkehrssicherheitsgefÃ¤hrdend, ist nicht zu beanstanden. Schliesslich hat die Baudirektion das direkte Ein- und Ausfahren auf die E-Strasse und/oder den Materialumschlag auf derselben untersagt. Diese Bestimmung wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren nicht angefochten, wobei sie die angefochtenen Dispositivziffern explizit erwÃ¤hnt hatte. Zudem hÃ¤lt die Baudirektion ausdrÃ¼cklich fest, dass die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 02 an der Route 05/E-Strasse rÃ¼ckwÃ¤rtig Ã¼ber die L-Strasse erschlossen sind. Damit wird ersichtlich, dass eine Zufahrt zu der GrÃ¼nmulde Ã¼ber die E-Strasse die Verkehrssicherheit beintrÃ¤chtigen kann. </p> <p class="Erwgung2">Zudem sollen sich Anlagen nach <span>Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG in die Landschaft einordnen. Der freistehende Container an der betreffenden Lage erzeugt jedoch keine befriedigende Gesamtwirkung (vgl. § 238 Abs. 1 PBG). Eine Verschiebung in den Nahbereich der bestehenden Bauten (Cafeteria oder Ã¼berdachter Abschlagplatz) erscheint unter diesen UmstÃ¤nden angebracht. Die diesbezÃ¼glichen vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen sind damit zu bestÃ¤tigen und die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen. Damit ist auch nicht weiter auf die von der Vorinstanz aufgehobenen Nebenbestimmungen einzugehen, die sie an den Stadtrat zum Neuentscheid zurÃ¼ckgewiesen hat.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>9.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren; hierzu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung. GestÃ¼tzt auf diese Bestimmung setzte die </span>Stadt C der<span> BeschwerdefÃ¼</span>hrerin<span> eine Frist </span>von zwei Monaten ab Rechtskraft ihres Entscheides<span>, um </span>den rechtmÃ¤ssigen Umgebungszustand wiederherzustellen und die sÃ¼dÃ¶stliche Einwandung der Terrasse zu entfernen<span>.</span><span> </span><span>Die BeschwerdefÃ¼hre</span>rin<span> bring</span>t<span> nichts vor, was die RechtmÃ¤ssigkeit </span>dieser<span> Anordnung</span>en<span> infrage stellen kÃ¶nnte</span>. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>D<span>as Ã¶ffentliche Interesse am Wiederherstellungsbefehl Ã¼berwiegt</span> vorliegend<span> die privaten, rein wirtschaftlichen Interessen de</span>r<span> BeschwerdefÃ¼hrer</span>in, zumal die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ohne erheblichen Aufwand vorgenommen werden kann<span>. Wenn die Vorinstanz die </span>Recht<span>mÃ¤ssigkeit des Wiederherstellungsbefehls bejaht hat, kann ihr daher keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt sodann, dass das Baurekursgericht der Beschwerdegegnerin 1 eine UmtriebsentschÃ¤digung zugesprochen habe, die sie ohne weitere BegrÃ¼ndung einzig der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt habe (im Gegensatz zu den Gerichtskosten, die die Baudirektion zu 1/3 und die BeschwerdefÃ¼hrerin zu 2/3 zu tragen habe).</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b><span>GemÃ¤ss §</span> <span>17 Abs.</span> <span>2 VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht</span><span> </span><span>die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen EntschÃ¤digung</span><span> </span><span>fÃ¼r die Umtriebe der Gegenpartei verpflichtet werden, wenn die rechtsgenÃ¼gende</span><span> </span><span>Darstellung komplizierter Sachverhalte oder schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand</span><span> </span><span>erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte (lit.</span> <span>a) oder wenn</span><span> </span><span>die Rechtsbegehren oder die angefochtene Anordnung offensichtlich unbegrÃ¼ndet waren</span><span> </span><span>(lit.</span> <span>b).</span><span> </span><span>Gemeinden </span>wird grundsÃ¤tzlich<span> nur eine </span>Partei<span>entschÃ¤digung</span><span> </span><span>zugesprochen</span>, wenn ausserordentliche BemÃ¼hungen nÃ¶tig waren, die Ã¼ber das hinausgehen, wofÃ¼r das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 Rz. 54.) Ansonsten wird davon ausgegangen, dass es <span>zum normalen Aufgabenkreis der VerwaltungsbehÃ¶rden</span> gehÃ¶rt<span>, </span>Rechtsmittel zu erheben bzw. zu beantworten, wofÃ¼r es nicht zu entschÃ¤digen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Das Baurekursgericht hat seine frÃ¼here strengere Praxis bezÃ¼glich ParteientschÃ¤digung an Gemeinwesen mit dem Entscheid vom <span>1.</span> <span>MÃ¤rz 2005</span> gelockert<span>. Gemeinden </span>spricht es nun <span>im Fall des Obsiegens </span>grundsÃ¤tzlich <span>eine UmtriebsentschÃ¤digung </span>zu, falls es sich um einen <span>Rekurs von Bauherren bzw. GrundeigentÃ¼mern</span> handelt, wenn kein einfacher Fall vorliegt, der <span>zu keinem</span><span> </span><span>relevanten Zusatzaufwand gefÃ¼hrt ha</span>t sowie<span> wenn die Erstattung der Vernehmlassung</span><span> </span><span>mit einem gewissen Aufwand verbunden war</span> (<span>BRKE</span> <span>II</span>, <span>1.</span> <span>MÃ¤rz 2005</span>, <span>Nr.</span> <span>0039/2005 in BEZ 2005 Nr.</span> <span>15</span>).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat bei der Festsetzung der ParteientschÃ¤digung ihre Praxis in Ã¤hnlichen FÃ¤llen zu berÃ¼cksichtigen (PlÃ¼ss § 17 Rz. 63). Sie verfÃ¼gt jedoch beim Entscheid Ã¼ber eine angemessene ParteientschÃ¤digung Ã¼ber weites Ermessen (BGr, 20. Mai 2011, 9C_178/2011, E. 3.4.1). Das Verwaltungsgericht ist zu deren ÃberprÃ¼fung ausserhalb von eigentlichen Ermessensfehlern nicht befugt (VGr, 15. April 2010, VB.2010.00039, E. 4.2). Angesichts der genannten Praxis des Baurekursgerichts, grundsÃ¤tzlich auch Gemeinden eine UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen â unabhÃ¤ngig von der GrÃ¶sse der Gemeinde â, ist es nicht zu beanstanden, wenn im konkreten Fall aufgrund der zu beurteilenden Sachverhalts- und Rechtsfragen sowie des damit verbundenen Aufwands der Beschwerdegegnerin 1 eine EntschÃ¤digung zuerkannt wurde. Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an die Gemeinde liegt innerhalb des der Vorinstanz zustehenden Ermessens.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.4 </b>BezÃ¼glich des vom Baurekursgericht gewÃ¤hlten VerteilschlÃ¼ssels (Gerichtskosten zulasten der Baudirektion zu 1/3 und der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 2/3 und ParteientschÃ¤digung vollumfÃ¤nglich zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin) ist ebenfalls festzuhalten, dass der Vorinstanz bei dieser Frage grosses Ermessen zusteht. <span>Der Entscheid Ã¼ber die Verteilung der Gerichtskosten und der ParteientschÃ¤digung muss grundsÃ¤tzlich nicht begrÃ¼ndet werden (vgl. BGE 111 Ia 1 E. 2a).</span> Es ist durchaus zulÃ¤ssig, die Gerichtskosten nach dem Verursacherprinzip (§ 13 abs. 2 Satz. 2 VRG) und die EntschÃ¤digungen nach dem Unterliegerprinzip (§ 17 Abs. 2 lit. a) aufzuerlegen. Die vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen sind demzufolge nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Damit erweist sich die Beschwerde </span>insgesamt <span>als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten de</span>r<span> BeschwerdefÃ¼hrer</span>in<span> aufzuerlegen (§ </span>65 Abs. 2<span> in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ih</span>r<span> bei diesem Ausgang nicht zu (§</span> <span>17 Abs.</span> <span>2 VRG).</span><span> </span><span>Eine solche ist aber </span>im Beschwerdeverfahren <span>auch de</span>r<span> Beschwerdegegner</span>in 1 <span>nicht zuzusprechen</span>, da die <span>Beantwortung </span>der Beschwerde in zweiter Instanz grundsÃ¤tzlich nicht mehr mit einem <span>ausserordentlichen Aufwand verbunden war</span>. Daran Ã¤ndern die umfassenden Eingaben der Beschwerdegegnerin 1 nichts, da sie Ã¼ber das Notwendige hinausgingen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 300.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'300.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>