VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI V 14 2 1. Kammer als Verfassungsgericht Vorsitz Audétat Richter Racioppi, Stecher Aktuar Gross URTEIL vom 6. Mai 2015 in der verfassungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler, Beschwerdeführer gegen Bürgergemeinde X._____, Beschwerdegegnerin betreffend Bürgergemeindeversammlung- 2 - 1. Die Bürgergemeinde X._____ ist Eigentümerin von Alp- und Weideland auf der Alp B._____. In den Jahren 1987 bis 1996 vereinbarte die Bürger- gemeinde fünf selbständige und dauernde Baurechte an Bürgerinnen und Bürger zwecks Erstellung von Jagdhütten. Die Nutzung der Hütten ist be- schränkt auf Jagdzwecke durch die berechtigte Person und ihre Famili- enmitglieder. Die Baurechtsverträge sehen weiter vor, dass die Jagdhüt- ten bei Nichterneuerung des jeweiligen Vertrages entschädigungslos an die Bürgergemeinde fallen. Alle Verträge haben eine Laufzeit von 30 Jah- ren und laufen in den Jahren von 2016 bis 2026 aus. Heutige Eigentümer der Baurechte sind C._____, die Erbengemeinschaft D._____, E._____, F._____ und G._____. 2. Am 28. Juni 2013 reichten 35 stimmberechtigte Bürgerinnen und Bürger der Bürgergemeinde X._____, darunter die Baurechtseigentümer, eine In- itiative in der Form einer allgemeinen Anregung ein mit folgenden Begeh- ren: 1. Die Bürgerversammlung müsse entscheiden, ob sie bereit sei die be- stehenden Baurechtsverträge für die fünf Jagdhütten auf der Alp B._____ in X._____ aufzuheben und dem Bürgerrat gemäss Art. 36 der Statuten den Auftrag zu erteilen, einen Landtausch mit dem von den Berechtigten zur Verfügung gestellten Land vorzunehmen. 2. Bei Annahme von Punkt 1 schlagen die Berechtigten eine Dienstbar- keit für die Dauer von 25 Jahren vor, wonach der Verkauf einer Hütte nur an einen Bürger von X._____ erfolgen könne. 3. Der Bürgerrat müsse sich um die Zukunft der "Resgia da B._____" kümmern, damit die Gebäude künftig im Rahmen von Jagd- oder Tou- rismuszwecken genutzt werden können. 3. Der Bürgerrat beschloss unter Ausstand ihres Präsidenten, F._____, die Initiative abzulehnen und ihr einen Gegenvorschlag gegenüberzustellen. Dieser bestand darin, anstelle einer Veräusserung der Jagdhütten den - 3 - Baurechtsberechtigten eine Verlängerung der Baurechte bis ins Jahr 2059 anzubieten. 4. Initiative und Gegenvorschlag wurden auf die Bürgergemeindeversamm- lung vom 29. Oktober 2013 zur Beratung und Abstimmung traktandiert, wobei der Bürgerrat eine Aufteilung der Initiativbegehren vornahm: So wurde das Begehren hinsichtlich der Jagdhütten in Punkt 3a traktandiert, die künftige Nutzung der "Resgia da B._____" in Punkt 3b. Während die Initiative vom Bürgermeister und Jagdhüttenbesitzer F._____ präsentiert wurde, erklärte A._____ als Mitglied des Bürgerrates den Gegenvor- schlag. Im Laufe der Versammlung wurde verlangt, dass die Besitzer der Jagdhütten und deren Angehörige bei der Beratung und Beschlussfas- sung über die Initiative in den Ausstand zu treten hätten. Die Bürgerge- meinde beschloss nach der Diskussion mit 33 zu 3 Stimmen, Beratung und Beschlussfassung zu Traktandum 3a auf die nächste Versammlung zu vertagen, damit weitere Abklärungen getätigt werden könnten. Zu Traktandum 3b wurde - soweit ersichtlich - kein Beschluss gefasst. 5. Zwischenzeitlich reichte das Initiativkomitee einen ergänzten Formulie- rungsantrag zu Punkt 2 der Initiative ein (Antrag Ende 2013). Dieser An- trag war weder datiert noch unterzeichnet. Weiter erkundigte sich der Bürgerpräsident beim Amt für Gemeinden über die Ausstandsregelungen bei Versammlungen der Bürgergemeinde. Per E-Mail erhielt er am 9. De- zember 2013 zur Auskunft, dass anlässlich von Bürgerversammlungen keine Ausstandsgründe zu beachten seien. 6. Die nächste Bürgerversammlung fand am 24. Januar 2014 statt. Die Trak- tanden 3a und 3b blieben unverändert, hinzu kam ein neues Traktandum 3c betreffend einen wiederum umformulierten Antrag zu Punkt 2 der Initia-- 4 - tive (Antrag Januar 2014). Auch dieser Antrag war weder datiert noch un- terzeichnet. 7. An der Bürgerversammlung vom 24. Januar 2014 stellte wiederum der Bürgermeister die Initiative vor, wobei ausdrücklich auf einen Zusammen- hang des Geschäfts mit der anstehenden Gemeindefusion hingewiesen wurde; die Gegenposition inkl. den Gegenvorschlag präsentierte wieder- um A._____. Über die Vorlagen wurde schriftlich abgestimmt. Dabei wur- de die Initiative mit 25 zu 19 Stimmen bei zwei Enthaltungen und einer ungültigen Stimme gutgeheissen und der Gegenvorschlag mit 22 zu 23 Stimmen (bei zwei Enthaltungen) abgelehnt. Der Zusatzantrag zu Punkt 2 (Antrag Januar 2014) unter Traktandum 3c wurde mit 39 zu 6 Stimmen bei 4 Enthaltungen gutgeheissen. An der Versammlung waren die Bau- rechtsberechtigten mitsamt Familienangehörigen anwesend (vgl. 'Glista d'appel', Beilage 3 der Beschwerdeführers). 8. Gegen diese Beschlüsse erhob A._____, Bürger von X._____, Bürgerrat und Gemeindepräsident von X._____, mit Eingabe vom 3. Februar 2014 Verfassungsbeschwerde und beantragte die Aufhebung der Beschlüsse der Bürgergemeindeversammlung über die Initiative, den Gegenvorschlag und über den zusätzlichen Vorschlag zu Punkt 2 der Initiative. Weiter be- antragte er die Gewährung der aufschiebenden Wirkung und die gesetzli- che Kosten- und Entschädigungsfolge. Er rügte die Verletzung der Wahl- und Abstimmungsfreiheit, die Verletzung des Veräusserungsverbotes von Nutzungsvermögen und anderem bürgerlichem Vermögen, die Verletzung des Initiativrechts sowie die Unzulässigkeit des Initiativbegehrens. 9. Am 14. März 2014 reichte der Bürgermeister F._____ namens der Bür- gergemeinde X._____ eine Vernehmlassung ein, ohne darin Anträge zu stellen. Dies vor dem Hintergrund, dass drei von fünf Bürgerräten die Ver-- 5 - fassungsbeschwerde unterstützten und der Bürgermeister somit weder Anträge stellen noch für die Vernehmlassung einen Rechtsvertreter be- auftragen könne. Er weist in seiner Stellungnahme darauf hin, dass er und der Vize-Bürgermeister bei sämtlichen Verhandlungen dieses Trak- tandums im Bürgerrat jeweils in den Ausstand getreten seien. Weiter hält der Bürgermeister fest, dass das Protokoll der Bürgergemeindeversamm- lung vom 24. Januar 2014 noch nicht genehmigt sei. 10. Mit Replik vom 14. April 2014 und Duplik vom 7. Mai 2014 wurden die bereits dargelegten Standpunkte nochmals vertieft. 11. Am 12. Mai 2014 verzichtete der Beschwerdeführer auf eine Stellung- nahme zur Duplik und reichte seine Honorarnote ein. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid der Bürgergemeindever- sammlung vom 24. Januar 2014, wonach die Initiative „Landabtausch für Jagdhütten“ samt Ergänzungen im Sinne der Beschwerdegegnerin (Bür- gergemeinde; mit federführendem Bürgermeister) gutgeheissen und der Gegenvorschlag des Beschwerdeführers (Mitglied des Bürgerrates und zugleich Präsident der politischen Gemeinde) abgelehnt wurden. Der Be- schwerdeführer setzte sich gegen dieses Abstimmungsergebnis mit Ver- fassungsbeschwerde vom 3. Februar 2014 zur Wehr, weil er sowohl in formeller Hinsicht (Nichtbeachtung Ausstandsregeln) als auch in materiel- ler Beziehung (Missachtung Wahl- und Abstimmungsfreiheit; Verletzung - 6 - Veräusserungsverbot von bürgerlichem Vermögen; Verletzung Vorbera- tungs- und Antragsrecht des Bürgerrates; Verletzung Initiativrecht; Un- zulässigkeit Inhalt/Text Initiativbegehren) die Rechtmässigkeit der durch- geführten und beschlussfassenden Bürgergemeindeversammlung an- zweifelte. Diese Einwände gilt es nachfolgend auf ihre Berechtigung zu prüfen. 2. a) Gemäss Art. 57 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht als Verfassungsge- richt (auch) Beschwerden gegen Eingriffe in das Stimmrecht sowie Wah- len und Abstimmungen. Nach Art. 58 Abs. 2 VRG ist zu Beschwerden ge- gen Eingriffe in das Stimmrecht sowie Wahlen und Abstimmungen legiti- miert, wer im betreffenden Wahl- oder Abstimmungskreis stimmberechtigt ist. Laut Art. 60 Abs. 2 VRG beträgt die Anfechtungsfrist in diesen Fällen (lediglich) zehn Tage. Nach Art. 60 Abs. 3 VRG gilt für stimmberechtigte Mitglieder einer Körperschaft bei Versammlungsbeschlüssen der Tag der Beschlussfassung als Tag der Kenntnisnahme. Erfolgt eine amtliche Ver- öffentlichung, ist diese für den Fristbeginn massgebend. b) Vorliegend ist erstellt, dass der Beschwerdeführer in der betreffenden Bürgergemeinde wohnhaft und stimmberechtigt ist und die Verfassungs- bzw. Stimmrechtsbeschwerde als Bürger und Mitglied dieser öffentlich- rechtlichen Körperschaft – und nicht etwa in seiner besonderen Funktion als Mitglied des Bürgerrates (Vorstand/Exekutive) - einreichte, womit die Legitimationsvoraussetzungen für die Anfechtung des missliebigen Ent- scheides beim örtlich, sachlich sowie funktional dafür zuständigen Verwal- tungsgericht des Kantons Graubünden als erfüllt angesehen werden kön- nen, zumal die 10-tägige Anfechtungsfrist mit Beschwerdeschrift vom 3. Februar 2014 gegen den Entscheid bzw. die Beschlüsse vom 24. Januar 2014 ebenfalls eingehalten wurde. Dem ist umso mehr zuzustimmen, - 7 - wenn erst auf die amtliche Veröffentlichung der fraglichen Abstimmungs- resultate – unter den Traktanden 3a, 3b und 3c – als fristauslösenden Zeitpunkt abgestellt würde. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb vollumfänglich einzutreten. c) In verfahrensrechtlicher Hinsicht regelt Art. 11 der am 19. Dezember 2006 verabschiedeten Statuten der Bürgergemeinde X._____ mit Verweis auf Art. 9 (recte Art. 10) der Statuten, dass bei der Beratung und Abstimmung ein Mitglied der Bürgergemeinde in den Ausstand zu treten hat, wenn es, der Ehegatte, der Verwandte oder Verschwägerte in direkter Linie sowie Geschwister an der Vorlage ein unmittelbares persönliches Interesse ha- ben (Originaltext in romanischer Sprache). Demgegenüber sieht Art. 23 des kantonalen Gemeindegesetzes (GG; BR 175.050) keine Ausstands- vorschriften mehr vor (vgl. dazu Botschaft Heft Nr. 12/2005-2006 S. 1030 und S. 1042 [Ausstandsgründe Gemeindeversammlung, Art. 23 E-GG]). Strittig und zu klären ist nun, ob die kantonale Bestimmung gemäss Art. 23 GG der kommunalen Regelung nach Art. 11 der Statuten der Bürger- gemeinde vorgeht oder nur einen Minimalstandard setzt, welcher durch das kommunale Recht verschärft werden darf. Im konkreten Fall geht es damit letztlich um die richtige Zusammensetzung der Stimmbürgerschaft bzw. um die korrekte Anwendung der zu beachtenden Ausstandsregeln. Zur Rügepflicht des Beschwerdeführers sei noch festgehalten, dass der- selbe aufgrund der E-Mail des Amtes für Gemeinden vom 9. Dezember 2013 (vgl. Beilagen Beschwerdegegnerin) zunächst nachvollziehbar da- von ausgegangen ist, dass Art. 11 der Statuten der Bürgergemeinde durch Art. 23 GG derogiert würde und er daher keine Veranlassung hatte, bereits anlässlich der Beratung der strittigen Traktanden 3a, 3b und 3c zu intervenieren. Er hat sich also lediglich auf die Auskunft dieses Amtes ver- lassen. Umgekehrt beruft sich die Beschwerdegegnerin ebenfalls auf die- ses E-Mail, worin festgehalten wird, dass Art. 23 GG keinerlei Vorschriften - 8 - bezüglich Ausstandes für Gemeindeversammlungen enthalte und daraus der Schluss zu ziehen sei, dass deshalb auch an der Versammlung der Bürgergemeinde keine solchen Regelungen zu beachten seien. Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass eine derartige Beurteilung mit der Gemeindeautonomie, insbesondere mit der Organisationsautonomie und der ratio legis des heute geltenden Art. 23 GG unvereinbar sei. d) Nach Auffassung des streitberufenen Verwaltungsgerichts ist Art. 23 GG in dem Sinne kein zwingender Charakter zuzubilligen, als dass das Weg- lassen von Ausstandsgründen bei Gemeindeversammlungen in der heute geltenden Fassung – im Gegensatz zur früheren Fassung vor 2006 – nicht bedeutet, dass die Gemeinwesen solche nicht doch (weiterhin) vor- sehen dürften. Wenn dies tatsächlich die Meinung des Gesetzgebers (ra- tio legis) gewesen wäre, so müsste dies aus dem Gesetzestext selbst er- sichtlich sein. Wie der Beschwerdeführer überzeugend aufzeigt, wurde mit der Gesetzesrevision lediglich die Ausstandspflicht bei Gemeindever- sammlungen aufgehoben, nicht aber explizit ein Ausstandsverbot statuiert (vgl. nochmals Botschaft, a.a.O. S. 1030 und S. 1042). Der Grund für die Streichung der Ausstandspflicht war, dass es sich in der Praxis für die Gemeinden jeweils als schwierig erwies, abzuklären, ob im Einzelfall ein Ausstandsgrund gegeben war oder nicht. Dies deutet nach Überzeugung des Gerichts klarerweise auf eine Erleichterung zu Gunsten der Gemein- den und vergleichbarer öffentlich-rechtlicher Körperschaften hin, ohne diesen aber gleichzeitig zu verbieten, eigene Regelungen (weiterhin) zu berücksichtigen. Für diese Betrachtungsweise spricht auch, dass mit der Revision den betroffenen Gemeinwesen in den Übergangsbestimmungen keine Frist für entsprechende Anpassungen gesetzt wurde, wie es z.B. für die Zusammensetzung des Kreisrates in Art. 103a GG der Fall war, der in den Übergangsbestimmungen zur Teilrevision vom 31. August 2006 be- stimmte: „Die Kreise haben innert zwei Jahren ab In-Kraft-Treten dieses - 9 - Gesetzes die Zusammensetzung des Kreisrates in der Verfassung zu re- geln.“ Gestützt wird diese Würdigung zudem durch die bisherige Recht- sprechung des Verwaltungsgerichts, das bereits in PVG 2009 Nr. 2 E.3c klärend festhielt, dass im konkreten Fall das kommunale Recht keine Ausstandsregelungen enthalte, weshalb - also nur subsidiär - Art. 23 GG (in der seit 1. Juli 2006 geltenden Fassung) heranzuziehen sei; weiter sei diese Bestimmung in der Revision 2005 insofern präzisiert worden, als die darin enthaltenen Ausstandsgründe nur noch für Mitglieder einer Ge- meindebehörde (z.B. des Gemeindevorstands, einer Baukommission) gel- ten würden, nicht aber, wie noch in der bis 30. Juni 2006 geltenden Versi- on, auch für Mitglieder von Gemeindeversammlungen. Aus dem Gesag- ten ergibt sich für das Verwaltungsgericht, dass Art. 11 der Statuten der Bürgergemeindeversammlung der allgemeinen (Auffang-) Bestimmung gemäss Art. 23 GG vorgeht und damit grundsätzlich kommunales Verfas- sungs- oder Gesetzesrecht das generelle kantonale Recht zu übersteuern vermag, solange diese Gemeindevorgaben einzig eine Verschärfung oder Präzisierung des im Prinzip höherrangigen kantonalen Rechts beinhalten, den übergeordneten Rahmenbestimmungen des Kantons oder Bundes aber nicht widersprechen und folglich eine rechtskonforme Auslegung der vom kommunalen Gesetzgeber korrekt erlassenen Verfassungs-, Statu- ten- und Gesetzesbestimmungen zulassen. Am Primat des kommunalen Gesetzgebers (Legislative) im Direktvergleich zum kantonalen Gesetzge- ber - bei allen ausschliesslich das Gemeinwesen selbst betreffenden An- gelegenheiten - besteht für das Gericht kein Zweifel, solange keine mit dem höherrangigen Recht unvereinbare Regelungen getroffen werden und der Kompetenzbereich der Gemeinden nicht überschritten wird. e) Für den vorliegenden Streitfall muss diese Erkenntnis zur Konsequenz haben, dass Art. 11 der Statuten der Bürgergemeindeversammlung von der Beschwerdegegnerin zu Unrecht nicht beachtet wurde. Das angefoch-- 10 - tene Abstimmungsresultat vom 24. Januar 2014 muss demnach aufgeho- ben werden, sofern die Verletzung der in Art. 11 der Statuten verankerten Ausstandsbestimmung erheblich ist und eine Beeinflussung des Schluss- resultats der in Frage stehenden Abstimmung als möglich erscheint (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] V 13 7 vom 8. April 2014 E.3a-b, V 12 3 vom 15. Mai 2012 E.2a; PVG 2009 Nr. 2 E.3a; Urteile des Bundesgerichts [BGer] 1C_395/2010 vom 7. Februar 2011 E.2.3.1, 1C_392/2009 vom 1. Dezember 2009 E.2, 1C_412/2007 vom 18. Juli 2008 E.4; BGE 135 I 293 E.2, 132 I 108 E.3.1, 131 I 446 E.3.1, 130 I 293 E.3, 113 Ia 52 E.4a, 117 Ia 455 E.3a; JÖRG PAUL MÜLLER/ MARKUS SCHEFER, Grundrechte in der Schweiz, 4. Aufl., Bern 2008, S. 613 ff.; ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELENE KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich 2012, S. 431 ff.; PIERRE TSCHANNEN, Staatsrecht der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 3. Aufl., Bern 2011, § 52 S. 663 ff.). In Anbetracht der Liste der Teilnehmer an der Bürgerge- meindeversammlung, bei der neben den unmittelbar Betroffenen auch Familienangehörige nach Art. 10 der Statuten anwesend waren, liegt eine Beeinflussung des Abstimmungsergebnisses nahe, zumal fast die Hälfte der anwesenden, stimmberechtigten Bürgerinnen und Bürger aus nahen Verwandten der Direktbetroffenen bestand. Dieses Faktum wurde von der Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Die Verletzung der massgeblichen Ausstandsbestimmung gemäss Art. 11 der Statuten muss somit hier aber definitionsgemäss als schwer taxiert werden. An dieser Bewertung ändert auch die Argumentationsweise des Wortführers der Beschwerdegegnerin (Bürgermeister) nichts, wonach es auch möglich gewesen wäre, die fünf Verträge separat zur Abstimmung zu bringen, unter Beachtung des Ausstands nur gerade der davon betroffenen Person bzw. derer engeren Familienangehörigen. Hier geht es nämlich um den Grundsatz der Ver- äusserung, der gesamthaft entweder gilt oder eben nicht gilt. Weiter tut auch das Argument des Bürgermeisters nichts zur Sache, bei früheren - 11 - Abstimmungen seien die Ausstandsregelungen möglicherweise (eben- falls) nicht korrekt angewandt worden, weil diese früheren Abstimmungen nicht Streitgegenstand dieses Verfahrens bilden und diese Abstimmungs- resultate längst verbindlich und unabänderlich geworden sind. f) Zusammengefasst ergibt sich damit, dass die „Nichtbeachtung“ der zuläs- sigerweise erlassenen Ausstandsvorschriften nach Art. 11 der Statuten als schwerwiegend und abstimmungsrelevant einzustufen ist, was für sich allein betrachtet bereits zur Aufhebung des angefochtenen Abstimmungs- resultats (Verletzung der Abstimmungsfreiheit infolge falsch zusammen- gesetzter Stimmbürgerschaft) vom 24. Januar 2014 und zur Gutheissung der dagegen am 3. Februar 2014 erhobenen Beschwerde führen muss. Aus praktischen Gründen sind im konkreten Fall aber auch noch die wei- ter erhobenen (materiellen) Einwände und Rügen zu behandeln, um so allen Betroffenen im Hinblick auf eine neue Abstimmung eine vorherseh- bare Rechtssicherheit zu geben. 3. a) Vor dem Hintergrund einer allfällig neuen Behandlung des Geschäfts – dann unter Beachtung der Ausstandsregeln – erscheint es dem Verwal- tungsgericht aus prozessökonomischen Gründen als sinnvoll, auch zum Grundsatz der Veräusserung bzw. vorliegend zum diesbezüglichen Ver- äusserungsverbot Stellung zu nehmen. Die Initiative sieht die Aufhebung der bestehenden Baurechtsverträge vor mit Veräusserung der Grundstü- cke an die aktuellen Besitzer im Rahmen eines Landabtauschs. Die Er- gänzung der Initiative – über die unter Traktandum 3c abgestimmt worden ist – betraf die Umsetzung der Initiative, konkret das Vorkaufsrecht der Bürgergemeinde zum Zeitwert (ohne Installationen und Mobiliar) zwecks Weiterverkauf an einen interessierten Bürger oder Einwohner jeweils mit Wohnsitz von mindestens zwei Jahren in der Gemeinde und die Festle- gung, wonach ein Landtausch analog der in den letzten Jahrzehnten ge-- 12 - lebten Praxis höchstens im Verhältnis 1:5 erfolgen dürfe. Der Beschwer- deführer hält dafür, dass dieses Vorgehen das Veräusserungsverbot gemäss Art. 34 und 79 GG verletze. Demnach sei die Ausschüttung oder Verteilung von Erträgen oder Vermögen an die Mitglieder der Bürgerge- meinde nicht gestattet; der vom Initiativkomitee vorgesehene Landab- tausch sei aber eine solche unzulässige Abtretung, weil ein erhebliches Missverhältnis zwischen der Leistung und Gegenleistung vorliege. Die Beschwerdegegnerin (bzw. der wortführende Bürgermeister) hält dem entgegen, dass die Bürgergemeinde seit Jahrzehnten Landabtausche vorgenommen habe, welche vorwiegend zum Nutzen des Bürgers ausge- fallen seien, so auch im Jahr 2010 zum Vorteil des Beschwerdeführers. Diese früheren Landabtausche seien immer im Verhältnis 1:5 vorgenom- men worden, unabhängig von der Lage des zu tauschenden Grundstücks. Dank dieser Landabtausche hätten die bevorzugten Bürger immer den nötigen Respekt gegenüber ihrer Bürgergemeinde gezeigt. b) Dieser zuletzt geäusserten Argumentation des Bürgermeisters bzw. der entsprechenden Praxis der Bürgergemeinde kann sich das streitberufene Gericht nicht anschliessen. Es kann nicht statthaft sein, den Respekt vor der Bürgergemeinde mit Bevorzugungen, also mit Geschenken, zu erhal- ten. Entscheidend ist dazu einzig und allein, ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein Missverhältnis besteht oder nicht. Mit der hier zu beur- teilenden Regelung ist aber klar erstellt, dass die potentielle Gefahr eines Missverhältnisses besteht, wird doch einzig das Tauschverhältnis (1:5) bestimmt, nicht jedoch der Wert des Tauschobjekts. Hinzu kommt, dass bei Baurechtsverträgen nicht einfach der Wert des nackten Landes ge- zählt werden darf, sondern auch anteilsmässig der Gebäudewert, weil die Gebäude gemäss heutigen Verträgen nach Ablauf der Vertragsdauer ent- schädigungslos an die Baurechtgeberin, also an die Beschwerdegegne- rin, fallen würde. Ebenso zu beachten wäre der Liebhaberwert solcher - 13 - Objekte, ist es doch hinlänglich bekannt, dass es heute kaum mehr mög- lich ist, derartige Gebäude zu erstellen; dieser Wert nimmt nochmals zu, wenn der Nutzungszweck von der Jagd auf touristische Zwecke ausge- dehnt werden soll. Ohne diese Werte quantifizieren zu müssen, erscheint es dem Gericht dennoch offenkundig, dass hier ein Missverhältnis zwi- schen Leistung und Gegenleistung besteht, und zwar selbst dann, wenn der Beschwerdegegnerin die fünffache Grundstücksfläche als Bauland angeboten würde. Die Beschwerde wäre also auch materiell gutzuheis- sen, da eine Verletzung des Veräusserungsverbots von Bürgervermögen keinen Rechtsschutz verdient. c) Zur Rüge der Verletzung des Vorberatungs- und Antragsrechts des Bür- gerrats gilt es zunächst auf Art. 16 GG zu verweisen, der zur Vorberatung der Geschäfte festhält: „Der Vorstand hat alle Geschäfte, welche der Ge- meindeversammlung, gegebenenfalls dem Gemeindeparlament oder der Urnenabstimmung vorzulegen sind, vorzuberaten und Antrag zu stellen.“ Art. 26 der Statuten der Beschwerdegegnerin entspricht weitgehend die- ser kantonalrechtlichen Bestimmung. Der Bürgermeister hat der Darstel- lung des Beschwerdeführers nicht widersprochen, wonach der Bürgerrat zur abgeänderten bzw. ergänzten Initiative nicht Stellung nehmen konnte und darüber vorher weder Beschluss gefasst noch Antrag an die Bürger- gemeinde gestellt hat. Die Missachtung von Art. 16 GG bzw. Art. 26 der Statuten ist damit evident, was materiell ohne Zweifel ein weiterer Grund für die Gutheissung der Beschwerde gewesen wäre. d) Zum Einwand der Verletzung des Initiativrechts gilt es klarzustellen, dass Anpassungen von Initiativtexten selbstverständlich nicht nachträglich mit- tels blosser Ergänzungen erwirkt werden können. Für eine Anpassung gelten dieselben Vorschriften wie für die Initiative selber, d.h. mit Unter- schriften usw. Bestehen Zweifel am Inhalt, an der Form oder Aussage-- 14 - kraft des ursprünglich lancierten Initiativtextes muss eine solche unvoll- ständige oder sogar falsch formulierte Initiative zurückgezogen und eine neue – diesmal aber mängelfreie – Initiative zur Unterschriftensammlung gestartet werden. Auch unter diesem Gesichtspunkt wäre die Beschwerde also erfolgreich gewesen. e) Unter dem Aspekt der Unzulässigkeit des Initiativbegehrens wirft der Be- schwerdeführer gestützt auf Art. 11 GG und Art. 73 ff. des Gesetzes über die politischen Rechte (GPR; BR 150.100) auch noch die Frage auf, in wessen Zuständigkeit das Initiativgeschäft fällt. Dies vor dem Hintergrund, dass bei einem Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung eine gemischte Schenkung vorliegen würde, welche in die Kompetenz der Bürgergemeindeversammlung gehörte; diesfalls hätte dann der Bürgerrat das konkrete Austauschgeschäft zu definieren und der Bürgerversamm- lung (Legislative) wiederum zur Abstimmung vorzulegen. Demgegenüber wäre bei einer ausgeglichenen Austauschbilanz wohl eher der Bürgerrat (Exekutive) zuständig, was dann die Initiative über die geplante Vermö- gensverschiebung jedoch unzulässig machen würde. Im konkreten Fall ist für das Gericht hinreichend geklärt, dass die Initiative von Beginn weg als Anregung konzipiert ist, welche der Bürgerrat zu Handen der Bürgerge- meindeversammlung konkret auszuformulieren hat bzw. je nach Tausch- verhältnis als Bürgerrat direkt umsetzen muss. Nachdem aber von Beginn weg nur die zweite Variante zulässig ist, stellt sich die aufgeworfene Fra- ge tatsächlich. Für das Gericht ist hier indessen nicht ersichtlich, weshalb eine solche Anregung dann gleich unzulässig sein sollte. Anstatt dass die betroffenen Bürger beim Bürgerrat ein entsprechendes Gesuch stellen, wird das Gesuch nunmehr via Initiative gestellt. Als Bürgerrat würde die in Form einer Initiative zustande gekommene Anregung einfach als Gesuch der betreffenden Baurechtnehmer entgegengenommen, die alle ja auch unter den Initianten figurieren.- 15 - 4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten nach Art. 73 Abs. 1 VRG vollumgänglich der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. b) Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wozu auf die Honorarnote vom 10. Mai 2014 des Rechtsanwaltes des Beschwerde- führers in der Höhe von gesamthaft Fr. 3‘726.50 (gegliedert in: Zeitauf- wand 13.40 Stunden à Fr. 250.-- [Fr. 3‘350.--] plus Spesenpauschale 3% [Fr. 100.50] zzgl. Mehrwertsteuer 8% [Fr. 276.-- auf Fr. 3‘450.50] abge- stellt und die daraus resultierende Parteientschädigung von Fr. 3’726.50 unverändert übernommen werden kann. In diesem Umfange hat die Be- schwerdegegnerin also noch eine Parteientschädigung zu bezahlen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Bürgergemein- deversammlung vom 24. Januar 2014 aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.-- zusammen Fr. 1'320.-- gehen zulasten der Bürgergemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.- 16 - 3. Die Bürgergemeinde X._____ hat A._____ aussergerichtlich mit insge- samt Fr. 3'726.50 zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]