Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2018.00077 BRGE III Nr. 0180/2018 Entscheid vom 5. Dezember 2018 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurichter Roland Fraefel, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch in Sachen Rekurrentin Politische Gemeinde Fällanden, Schwerzenbachstrasse 10, 8117 Fällanden gegen Rekursgegnerin 1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich Mitbeteiligter 2. Gemeinderat Fällanden, Schwerzenbachstrasse 10, 8117 Fällanden Beigeladene 3. – 10. [….] betreffend Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. 0221/2018 vom 26. April 2018; Verordnung zum Schutz der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II, Pfaffhausen - Fällanden ____________________________________________________________ R3.2018.00077 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Verfügung vom 26. April 2018 erliess die Baudirektion Kanto n Zürich (nachfolgend Baudirektion) die Verordnung zum Schutz der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II (nachfolgend Baudirektion) im Ortsteil Pfaff- hausen der Gemeinde Fällanden. B. Hiergegen erhob mit Eingabe vom 4. Juni 2018 die Politische Gemeinde Fällanden Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich mit den fol- genden Anträgen: 1. Der Rekurs sei gutzuheissen. 2. Demgemäss sei die Schutzverordnung der Rekursgegnerin vom 26. April 2018 insoweit aufzuheben, als die rekurrentischen Grund - stücke Kat. -Nr. 4688 (Strassenparzelle Sängglenstrasse) und Kat.-Nr. 2683 (Aussichtsplatz mit Sitzbänken, Stützmauern, Treppen und Gehölzen) vom Geltungsbereich resp. Schutzumfang der dauern- den Schutzanordnung erfasst werden. Eventualiter sei die Schutzverordnung der Rekursgegnerin vom 26. Ap- ril 2018 insoweit aufzuheben, als (1.) die rekurrentische Sängglen - strasse mit Strassenlaternen mit Betonmasten auszustatten sei (Disp. - Ziff. IV.2) und (2.) bauliche und technische Massnahmen wie Ausbrü- che, Bohrungen, Leitungsverlegungen, Abdeckungen, Isolationen u.ä. bei den Grundstücken Kat. -Nrn. 4688 und 2683 mit der kantonalen Denkmalpflege abzustimmen seien (Disp.-Ziff. V.6). Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne- rin. C. Mit Verfügung vom 7. Juni 2018 wurde unter der Geschäfts -Nr. R3.2018.00077 vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Ver- nehmlassungsverfahren eröffnet. R3.2018.00077 Seite 3 D. Die Baudirektion Kanton Zürich schloss in ihrer Vernehmlassung vom 5. Ju- li 2018 auf Abweisung des Rekurses soweit darauf einzutreten sei unter Kostenfolge zu Lasten der Rekurrentin. Der Gemeinderat Fällanden ver- zichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Vernehmlassung. E. Auf Begehren der Rekurrentin wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge- führt. Die Replik datiert vom 24. Juli 2018; die Duplik vom 13. August 2018. F. Mit Eingabe vom 9. August 2018 stellten [….] die Grundeigentümerschaften 3. – 10. ein Gesuch um Beiladung im obgenannten Verfahren. Diesem Ge- such wurde mit Verfügung vom 13. August 2018 entsprochen und den Bei- geladenen Frist zur Stellungnahme angesetzt. Mit Eingabe vom 13. September 2018 verzichteten die Beigeladenen ausdrücklich auf eine aktive Mitwirkung am vorliegenden Verfahren. Mit Eingabe vom 31. Oktober wurde seitens der Beigeladenen gleichwohl unaufgefordert eine weitere als Duplik bezeichnete Stellungnahme zu den Akten gereicht. G. Am 25. September 2018 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. H. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten sowie auf die anlässlich des Lokaltermins gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbe- gründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägu ngen Bezug genom- men. R3.2018.00077 Seite 4 Es kommt in Betracht: 1. Mit der angefochtenen Verordnung wurden die Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II in Fällanden, Ortsteil Pfaffhausen, mit folgenden Grundstü- cken unter Schutz gestellt: Sängglen: Kat.-Nrn. 1131-1134, 1136, 1137, 1139-1142, 1215, 1216, 1218, 1220, 1222, 1224, 1229, 1230, 1413, 1490 -1492, 1494, 1498, 1501, 1502, 1584 -1586, 1708, 1855, 1872 - 1875, 1958 -1963, 2087, 2088, 2198, 2199, 2367, 2411, 2448-2454, 2815, 2821, 3010-3014, 4688, 5025, 5026; Pfaffenstein II: Kat.-Nrn. 2671-2677, 2679-2683, 4632,4633. Im vorliegenden Verfahren im Streit liegt der Einbezug der Parzellen Kat. - Nrn. 4688 (Strassenparzelle Sängglenstrasse) und 2683 (Aussichtsplatz) in den Geltungsbereich der Verordnung. 2. Die Rekur rentin ist Grundeigentümerin der genannten Grundstücke Kat.-Nrn. 4688 und 2683 innerhalb der hier streitbetroffenen Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II. Sie ist damit als von der angefochtenen Ver- ordnung direkt Betroffene ohne weiteres zur Rekurserhebu ng im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) bzw. § 21 Abs. 2 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 3. Die angefochtene Verordnung wurde nebst der eingangs erwähnten Grundeigentümerin von weiteren Grundeigentümern angefochten, welche Verfahren indes teilweise andere Themengebiete beschlagen. Mit Blick auf den Endentscheid sind die einzelnen Rekursverfahren zweckmässiger- weise gemäss den zu behandelnden Themenbereichen zusammenzufas- sen. R3.2018.00077 Seite 5 Der vorliegende Entscheid betrifft nur das vorliegende Rekursverfahren G. - Nr. R3.2018.00077. Die anderen Rekursverfahren mit den G. -Nrn. R3.2018.00080, R3.2018.00081, R3.2018.00082 und R3.2018.00093 sowie R3.2018.00079 werden mit dem vorliegenden Entscheid koordiniert behandelt und eröffnet. 4. Die streitbetroffenen Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II liegen im Ortsteil Pfaffhausen der Gemeinde Fällanden inmitten eines in de n 1960er-Jahren erschlossenen Einfamilienhausgebietes. Gemäss der gel- tenden Bau- und Zonenordnung (BZO) liegen sämtliche Grundstücke in der Wohnzone W1. Die Siedlungen wurden nach Plänen der Architekten Bridel & Spirig in drei Etappen erstellt. Die Si edlung Sängglen bestand zu- nächst aus 31 Einfamilienhäusern und einem Mehrfamilienhaus (Postad- ressen: Sängglen- und Mooswiesstrasse). Direkt anschliessend wurden in der gleichen Art und Gestaltung neun Einfamilienhäuser am Lindenweg er- stellt, die ebenfalls zur Siedlung Sängglen gezählt werden (Postadressen: Lindenweg). In den 1970er Jahren entstand wiederum nach Plänen dersel- ben Architekten die benachbarte Siedlung Pfaffenstein II, bestehend aus 11 Einfamilienhäusern und einem Kindergarten (Postadressen: Pfa ffen- steinstrasse und Alte Zürichstrasse). Die meisten Grundstücke in beiden Siedlungen sind mit bau - und ausnüt- zungsbegrenzenden Servituten zu Gunsten von Nachbargrundstücken be- legt, um bauliche Veränderungen zugunsten des einheitlichen Siedlungs- bildes einzuschränken (act. 13.7). Im Jahre 2002 wurde von der Baudirektion erstmals ein Gutachten der Kan- tonalen Denkmalpflegkommission (KDK) in Auftrag gegeben. Das Gutach- ten vom 10. Juni 2003 (act. 13.3) empfahl der Gemeinde, "die architektoni- sche und baukünstle rische Qualität der Wohnsiedlung an der Sängg- lenstrasse in Pfaffhausen mit den zur Verfügung stehenden planerischen Mitteln zu erhalten". Schutzmassnahmen wurden seitens der Gemeinde Fällanden in der Folge nicht angeordnet. Im November 2011 beauftragte die Baudirektion aufgrund allmählicher Ver- änderungen der Substanz und des Gesamteindrucks der Siedlungen die KDK mit der Erstellung eines zweiten Gutachtens. In diesem zweiten Gut- R3.2018.00077 Seite 6 achten vom 3. April 2012 (act. 13.4) kam die Kommission zum Schluss, dass es sic h bei den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II um Schutz - objekte von überkommunaler Bedeutung handelt (S. 2). Damit ging nach Auffassung der Baudirektion die Zuständigkeit für die An- ordnung von Schutzmassnahmen von der Gemeinde Fällanden an die Baudirektion über. Mit zwei Informationsveranstaltungen orientierte die kan- tonale Denkmalpflege die betroffenen Grundeigentümer über die vorgese- henen Schutzmassnahmen. In der Folge wurde ein Entwurf für eine Schutzverordnung erarbeitet. Mit Schreiben vom 11. Juli 2014 wurde der Entwurf den Grundeigentümern zwecks Gewährung des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällan- den sowie die Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) gestützt auf § 211 Abs. 1 Satz 2 PBG angehört (ac t. 13.21 und 13.22). Die ZPG und der Ge- meinderat Fällanden stellten keine Anträge. Der überarbeitete Entwurf wur- de in der Folge der Baudirektion zum Entscheid überwiesen. Diese verzichtete in der Folge unter Verweis auf die entgegenstehenden privaten Interes sen der Grundeigentümer auf eine Unterschutzstellung (act. 13.11). Dieser Entscheid wurde rekursweise beim Baurekursgericht des Kantons Zürich angefochten. Das Baurekursgericht hiess di e Rekurse mit Entscheid BRGE III Nr. 0150/2016-0174/2016 vom 24. August 2016 (act. 13.12) teil- weise gut und wies die Sache zur erneuten und detaillierten Abklärung der Verhältnismässigkeit an die Baudirektion des Kantons Zürich zurück. Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. In der Folge bereitete die Baudirektion die nun angefochtene Verordnung vor und ordnete zudem mit Verfügung vom 21. November 2016 vorsorgli- che Schutzmassnahmen an (act. 13.13). Mit Schreiben vom 28. April 2017 (act. 13.14) wurde der Entwurf wiederum den Eigentümerinnen und Eigen- tümern zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällanden sowie der regionale Pla- nungsverband ZPG angehört (act. 13.15 und 13.16). Die ZGP st ellte keine Anträge (act. 13.17). Der Gemeinderat Fällanden wies darauf hin, dass der Schutzumfang nicht über die bestehenden Dienstbarkeiten hinausgehen sollte (act. 13.18). Bei den betroffenen Grundeigentümern äusserte sich ei- ne knappe Mehrheit nicht. In den eingegangenen Stellungnahmen der Grundeigentümer (act. 13.20) wurde eine Unterschutzstellung generell oder R3.2018.00077 Seite 7 aber der vorgesehene Schutzumfang abgelehnt. Es wurde insbesondere geltend gemacht, der Schutzumfang sei zu umfassend und würde keine Anpassungen an geänderte Bedürfnisse und Anforderungen zulassen. Die Baudirektion passte daraufhin den Schutzumfang punktuell nochmals an. Auf die Unterschutzstellung der offenen Kamine wurde verzichtet. Der Schutzumfang bezüglich der Fenster und des Aussenraums wur de umfor- muliert, Aussagen zur baulichen Erweiterung des Kindergartens ergänzt und die Formulierung betreffend energetische Massnahmen angepasst. Mit dem nun angefochtenen Entscheid der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. April 2018 wurde schliesslich die Ve rordnung zum Schutz der Siedlun- gen Sängglen und Pfaffenstein II erlassen. 5. Die Rekurrentin wirft vorab die Frage auf, ob ihre Grundstücke überhaupt von der strittigen Verordnung erfasst seien. Die zur Verordnung zugehöri- gen Pläne seien etwas un klar. Man habe aber aufgrund der expliziten Er- wähnung der Parzellen sicherheitshalber ein Rechtsmittel eingereicht. Hierzu ist zur Klärung der Verhältnisse festzuhalten, dass die Grundstücke der Rekurrentin in der Verordnung ausdrücklich aufgeführt sind. A uch die Auflistung der zu erhaltenden einzelnen Elemente in der Schutzverordnung (vgl. Ziffer 8 nachstehend) – wobei die zu erhaltende Ausstattung der Sängglenstrasse und des Aussichtspunktes detailliert und explizit erwähnt sind – zeigt deutlich, dass die rekurrentischen Grundstücke von der Schutzverordnung erfasst sind. Ebenso geht aus dem Plan 3 der Verord- nung "Schutzwürdige Substanz" eindeutig hervor, dass die rekurrentischen Grundstücke integral schutzwürdig sind und damit zum Anwendungsbe- reich der Sch utzverordnung gehören. Damit kann die von der Rekurrentin aufgeworfene Frage offenbleiben, weshalb nicht auch die Strassenparzel- len der Mooswiesstrasse, der Alten Zürcherstrasse und des Lindenwegs in der Schutzverordnung explizit aufgeführt sind und weshal b gemäss Plan 1 zur Schutzverordnung keine der Strassenparzellen – eingeschlossen die Sängglenstrasse – zur geschützten Umgebung zählt. Dass die streitbe- troffenen Parzellen vom Schutzumfang erfasst werden, wird dadurch nicht infrage gestellt. Zu bemerken i st, dass alle genannten Strassen gemäss Plan 1 der Verordnung in deren Geltungsbereich liegen. Die in diesem Plan R3.2018.00077 Seite 8 grün markierte "geschützte Umgebung" umfasst nur die Gärten bzw. den Umschwung der Gebäude. Der Schutzumfang – integral schutzwürdig, konzeptionell schutzwürdig oder nicht schutzwürdig – ergibt sich aus Plan 3 "Schutzwürdige Substanz Aussenraum". Die schützenswerten Elemente werden in Dispositivziffer IV.2 der Verordnung benannt. Darin, dass die be- troffenen Strassen in unterschiedlicher Hinsicht schützenswert sind, liegt kein Widerspruch. 6. Die Rekurrentin wendet gegen die erfolgte Unterschutzstellung zusammen- gefasst das Folgende ein: Für den Einbezug der rekurrentischen Grundstü- cke finde sich kaum eine sachliche Rechtfertigung. So sei auch in der strit- tigen Schutzverordnung weder bezüglich der Sängglenstrasse noch des Aussichtsplatzes eine denkmalpflegerische Aussage zu finden. Vielmehr würden sich die rekursgegnerischen Schutzwürdigkeitsüberlegungen in den beiden Siedlungen Sängglen un d Pfaffenstein II erschöpfen, wozu aber die Strassenparzelle und der Aussichtsplatz nicht gehörten. Die beiden Grund- stücke seien denn auch nicht mit ausnützungsbeschränkenden Servituten belastet. Demzufolge seien die Sängglenstrasse und der Aussichtsplatz mit Sitzbänken, Stützmauern, Treppen und Gehölzen vom Geltungsbereich respektive vom Schutzumfang auszunehmen. Die Rekurrentin wendet sich damit mit ihren Vorbringen nicht gegen den Er- lass der Schutzverordnung als solchen, sondern einzig gegen den Einbe- zug der rekurrentischen Grundstücke. 7. Somit zu prüfen, ob es sich bei den mittels der angefochtenen Verordnung ebenfalls unter Schutz gestellten Grundstücken der Rekurrentin, welche in- nerhalb der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II liegen, auc h tatsäch- lich um Teile der Schutzobjekte handelt oder nicht. Dem Gutachten der KDK aus dem Jahre 2012 (act. 13.4) kann dazu Fol- gendes entnommen werden: Die 1960 bis 1964 erbaute Siedlung Sängglen inklusive die 1965 und 1968 erstellten angrenzenden Häuser am Lindenweg 5 -15 sowie die 1971 und 1976 entstandene benachbarte Siedlung Pfaffenstein II mit dem Kindergar- R3.2018.00077 Seite 9 ten seien Schutzobjekte von überkommunaler Be deutung. Insbesondere seien es sowohl typologisch aussergewöhnliche wie von der Architektur her qualitativ hochstehende Wohnsiedlungen aus der Epoche nach dem zwei- ten Weltkrieg. Es handle sich bei beiden Siedlungen um bedeutende Zeu- gen der Nachkriegsmoderne im Kanton Zürich. Im Jahre 1960 hätten die beiden Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig zusammen mit dem Bauern und Landbesitzer Willi Hofstetter die Sängg- len AG gegründet. Daraufhin hätten Bridel & Spirig einen gesamthaften Be- bauungsplan sowie die Projektpläne für die ersten Einfamilienhäuser er- stellt. In drei Etappen seien dann Jahr für Jahr im Auftrag privater Bauher- ren gruppenweise Einfamilienhäuser erstellt worden. 1966 seien die beiden turmartigen Mehrfamilienhäuser im Norden der Siedlung in An griff genom- men worden. Im Gegensatz zum Mehrfamilienhaus am Lindenweg 17 sei das Mehrfamilienhaus am Lindenweg 19 nicht für die Sängglen AG, son- dern im Auftrag der Göhner AG errichtet, später verkauft und stark verän- dert worden. 1968 und 1976 seien die Siedlungen südlich des Lindenweges um weitere Einfamilienhäuser ergänzt worden. Obschon hier teilweise an- dere Architekten mitgewirkt hätten, sei die Gestaltungshoheit bei den Archi- tekten Bridel & Spirig verblieben. Dieses Architekturbüro habe schliesslich auch die 1972 bis 1974 gebaute Siedlung Pfaffenstein II geplant. Stilistisch seien die ab 1960 entworfenen Flachdachbauten mit den Sicht- betonmauern und Holzverschalungen als höchst zeitgemäss und modern zu bezeichnen. Die Häuser seien in Gruppen von drei bis vier Einfamilien- häusern am Ende von kurzen Stichstrassen zusammengefasst. Es sei dies eine Sonderform der aufgelockerten Bebauungsform nach dem Vorbild des organischen Städtebaus. Die ein - bis zweigeschossigen Einfamilienhäuser, die zuweilen aneinandergebaut seien, würden sich in der vielfältigen Varia- tion der grundrisslichen Organisation unterscheiden. Jedes Haus sei indivi- duell mit Vor - und Rücksprüngen, Erkern und Nischen abwechslungsreich geformt. Auch in den Grundrissen sei eine virtuose typologische D ifferen- zierung zu erkennen. Architektonisch konstant bleibe hingegen nicht nur die vielgestaltige Form des Baukörpers, sondern auch die einheitliche Materia- lisierung mit Sichtbeton, Holzverschalungen und Kupferblech. Der Innenausbau wie die Fassaden seien geprägt von wenigen Materialien in reduzierter Detaillierung und einer zurückhaltenden Farbigkeit mit Tönen vorwiegend in grau und beige und einzelnen Akzenten in schwarz. R3.2018.00077 Seite 10 Die Fassaden der Siedlung Pfaffenstein II würden Verwandtschaft zur Sied- lung Sängg len und die gleichfarbigen Holzverschalungen aufweisen; die massiven Wände seien jedoch nicht mit Sichtbeton, sondern mit einem groben Spritzputz versehen. Die Wohn-/Essräume seien durch das Cheminée und teilweise durch Trep- penstufen in verschiedene Berei che zoniert. Vom Wohn -/Essraum gelange man durch raumhohe Fenstertüren in den Garten und gemeinschaftlichen Aussenraum. Es bestehe ein dosierter Bezug zwischen Innen- und Aussen- räumen. Dagegen seien die Zimmer als privatere Raumzellen mit Fenster- brüstungen konzipiert. Die Küchen hätten meist einen Zugang vom Flur und vom Wohn -/Esszimmer, sodass sie mit den gemeinschaftlichen Räumen verknüpft würden und nicht als abgeschlossene Räume wirkten. Sozial- und wirtschaftsgeschichtlich würden die beiden Siedlungen im Ver- gleich zu anderen verdichteten Bebauungsformen eine sowohl zeittypische wie originelle Position einnehmen. Die beiden Siedlungen stünden dabei für die allgemeine Zunahme von Wohlstand und Einfamilienhäusern sowie für innovative Siedlungsformen der 1960er Jahre. Gartengeschichtlich repräsentierten die gliedernden und zwischen den Baukörpern durchfliessenden Grünflächen das Ideal der natürlichen Gestal- tungsweise der Moderne. Die kunstvolle Verwendung von Gehölzen mit pit- toreskem Habitus, der Verzicht auf Formgehölze sowie die Vorliebe für skandinavisch anmutende Bepflanzungsaspekte seien typische Darstellun- gen von Natur zu jener Zeit. Auf trennende Zäune und Mauern sowie auf Nutzgärten und Schmuckbeete sei zugunsten einer parkartigen Landschaft verzichtet worden. Bäume seien dabei gezielt in spannungsvollen Gruppen und aufgrund ihres pittoresken und skulptural wirkenden Habitus gewählt und verteilt worden. Das Bepflanzungskonzept sei heute noch erhalten und gut ablesbar. Die Siedlungen Sängglen und Pfa ffenstein II wiesen hohe städtebauliche, architektonische, typologische sowie landschaftsarchitektonische, aber auch sozial - und wirtschaftshistorische Qualitäten auf. Aus architekturge- schichtlicher Sicht komme ihnen gegenüber vergleichbaren Bauten in der Region, im Kanton Zürich und darüber hinaus ein hoher Stellenwert zu. Die Siedlungen liessen sich an den grossen internationalen Vorbildern ihrer Zeit messen. Als Vorbilder könnten sowohl Frank Lloyd Wright für die vielgestal- tigen Grundrisse und Differenzi erungen in der Raumdisposition als auch R3.2018.00077 Seite 11 Ludwig Mies van der Rohe in Bezug auf die Reduktion von Formen, Farben und Materialien genannt werden. Die meisten Häuser seien in ihrem ursprünglichen Habitus gut erhalten, bei anderen Häusern seien hingegen schon beeinträchtigende Veränderungen vorgenommen worden. Die städtebauliche Struktur der Siedlung Sängglen sei weitherum einzigartig. Die gruppenweise Anordnung von drei bis vier Einfamilienhäuser an kurzen Stichstrassen entlang von Quartierstrassen sei eine An twort auf die zunehmende Überbauung des Landes mit einem gleichmässigen Teppich von Einfamilienhäusern gewesen. Anders als die typischen gleichförmigen Einfamilienhausquartiere seien die einzelnen Häuser zu kleinen Gruppen zusammengefasst worden, was weitl äufigere Grünflächen erlaubt habe. Die einheitliche Erscheinung sei auf die über Jahre konstante Planung durch die Zürcher Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig zurückzuführen, in deren Werk vor allem die Siedlung Sängglen einen wichtigen Stellenwert einnehme. Die weitgehend intakt erhaltenen Einzelbauten und der verbin- dende Grünraum seien vor Veränderungen unbedingt zu bewahren und zu- künftige bauliche Eingriffe, Renovationen und Baumfällungen seien von der Denkmalpflege zu begleiten. Der vorgeschlage ne Schutzumfang wurde im Gutachten detailliert darge- legt und umfasst im Wesentlichen die Siedlungsstruktur, die Erschliessung, das Grünraumkonzept, die Formenvielfalt, die Dachgestaltung, die beste- hende Materialisierung, die Geschossigkeit, die innere Raum struktur und Erschliessung sowie die Materialisierung des Innenraums. 8. Die Baudirektion kommt in der angefochtenen Verfügung gestützt auf das Gutachten der KDK ebenfalls zum Schluss, es handle sich bei den Sied- lungen um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung. Die Baudirektion folgt in ihren ausführlichen und detaillierten Erwägungen im Sinne einer eigenen Würdigung (act. 3 S. 4) weitgehend den Ausführun- gen im wiedergegebenen Gutachten und verweist dabei auf die hohe Quali- tät und die Wichtigkeit der Siedlungen als architektur - und gartengeschicht- liche Zeugen; die städtebauliche Struktur der Siedlungen seit weitherum einzigartig. Nach dem Grundsatz der Verdichtung hätten in der Nachkriegs- R3.2018.00077 Seite 12 zeit zahlreiche Architekten in Europa neue Bebauu ngsformen gesucht. At- riumhäuser, Teppichsiedlungen und Terrassenhäuser seien die am weites- ten verbreiteten innovativen Ansätze dazu gewesen. Ein mögliches Be- zugsprojekt für die Siedlung Sängglen stelle das Einfamilienhaus -Quartier im finnischen Rovaniemi d ar, das Alvar Aalto in den 1950er Jahre projek- tiert habe; es zeige eine Erschliessungsstruktur wie die Verästelung einer Pflanze. Der organische Städtebau sei denn auch ein viel diskutiertes Motto der Nachkriegszeit. Ein Vorbild habe der Architekt Benedikt Huber 1957 in der Zeitschrift Werk publiziert; seine schematische Überbauungsskizze nehme genau das Bebauungsmuster der Siedlung Sängglen vorweg. In Fällanden hätten die Architekten Bridel & Spirig dann die Gelegenheit ge- funden auf dem grösseren zusammenh ängenden Stück Land, diese offen- bar in der Luft liegende Idee in die Tat umzusetzen. Ihr Verdienst sei es, diese neuartige Überbauungsart bei der Gemeindeverwaltung durchgesetzt und über die Jahre hinweg konsequent umgesetzt zu haben. Durch die be- wusst konzipierte Siedlungsstruktur hätten die Einfamilienhaus -Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II nicht nur hohe städtebauliche und aussen- räumliche Qualitäten, sondern sie hätten damals auch eine Antwort gege- ben auf die Zersiedelung der Landschaft, die weit über ihre Entstehungszeit hinaus Gültigkeit haben sollte. Die Baudirektion attestierte den Siedlungen deshalb auch eine sozial - und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung. So hielt die Baudirektion unter ande- rem auch fest, die Siedlungen würden das Ideal der n atürlichen Gestal- tungsweise der Moderne repräsentieren und sich durch ein stark einheitlich gedachtes Konzept auszeichnen, dass nach wie vor in grossen Teilen ge- wahrt sei und trotz des Belassens von Raum für individuelle Wünsche eine starke Gestaltungskraft besitze. Die Siedlungen könnten daher mit bedeu- tenden Zeugen der Moderne verglichen werden und seien diesen in vielen Bereichen ebenbürtig. Die beiden Siedlungen wurden von der Baudirektion zusammengefasst wie folgt unter Schutz gestellt: Schutzziel - Schutzziel sei die weitgehende Erhaltung des ursprünglichen Sied- lungskonzepts mit einem einheitlichen Erscheinungsbild der Bauten und des Aussenraumes, der baulichen Grundstruktur, der Erschlies- sung sowie der entstehungszeitlichen Bausubstanz. Wesentlich s ei R3.2018.00077 Seite 13 der Charakter der vielgestaltigen Form der Baukörper, die einheitli- che Materialisierung in Sichtbeton (Putzfassaden), Holzverschalung und Kupferblech sowie die sanfte Geländemodelierung der Umge- bung mit offenen Ein - und Durchblicken. Die zulässigen baul ichen Veränderungen würden mit dieser Schutzverordnung geregelt. Auch nach der Unterschutzstellung sei die bisherige Nutzung der Gebäude gewährleistet. Schutzbestimmungen - Genereller Schutz: Die zu den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II gehörenden Gebäude und ihre Umgebung (Gärten) dürften als Teil der Schutzob- jekte nicht abgebrochen bzw. beseitigt werden. Die jeweilige Eigen- tümerschaft dürfe deshalb ohne vorgängige Zustimmung der Baudi- rektion des Kantons Zürich keine baulichen Änderungen vornehmen und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, welche die äussere Wirkung des Gebäudes sowie dessen Umgebung berührten oder dessen Zeugenwert beeinträchtigen könnten. - Detaillierter Schutzumfang: Siedlungsstruktur - die Siedlungsstruktur der Siedlungen Sängglen und Pfaffen- stein II mit kleinen Häusergruppen und dazwischenliegenden Grünzügen (siehe Plan 2) - die Erschliessung der Häuser mit Stichstrassen und Kehrplätzen - die strikte Ausrichtung der Bauten an den Nordsüd - und West - ostachsen Bauten Gestaltung - die orthogonale Architektur ohne schräge Winkel - die Formenvielfalt mit Abstufungen, vorstehenden Wandschei- ben, Erkern, Nischen, gedeckten Sitzplätzen, eingezogenen Hauseingängen, Kaminen etc. - die in den Siedlungen ursprünglich verwendeten Materialien, insbesondere Sichtbeton, Kalksandstein, Holzverschalung und Kupfer; in der Siedlung Pfaffenstein II die Putzfassaden; für R3.2018.00077 Seite 14 Farbanstriche die Farben Weiss (Fensterrahmen, Fenster, Roll- läden, Rafflamellenstoren) und "Sängglen -Grün" (Farbton NCS S 7005-G20Y) Fassaden - die rohen Sichtbeton- und Kalksandsteinwände; bei der Siedlung Pfaffenstein II: die groben Putzfassaden im Originalton - die Leichtbaukonstruktionen - die originalen Fenster- und Türöffnungen sowie die Oberlichter - die Fenster in ihrer Materialität, bauzeitlich en Farbgebung und Teilung, die Rollläden; ausserdem in Pfaffenstein II: die Verklei- dungen der Rafflamellenstoren und Rollläden aus natureloxier- tem Aluminium - die Eingangsfronten aus weiss und zum Teil Sängglen -Grün ge- strichenem Holz mit teilweisen Glaseinsätzen Dächer - die Flachdächer in Holzkonstruktion mit Kupferabdeckungen in den bestehenden Dimensionen samt den Details der originalen Spenglerarbeiten, bei der Siedlung Pfaffenstein II das horizonta- le Holztäfer an den Deckenstirnen der Flachdächer - die Dachuntersichten mit den integrierten Revisionsöffnungen für Rollläden und Rafflamellenstoren Inneres - die konstruktive Gebäudestruktur, die tragenden Wände und De- cken sowie die Erschliessung der Häuser Aussenraum Nach Vorgabe des Plans 3 "Schutzwürdige Substanz Aussenraum" seien die aufgelisteten Elemente schützenwert: - die Lage und Dimensionierung der Erschliessungsstrassen so- weit sie im Geltungsbereich der Schutzverordnung liegen sowie die asphaltierten Höfe und Eingangsbereiche und deren Baum - und Rabattenflächen - die weichen, fliessenden Geländemodellierungen R3.2018.00077 Seite 15 - der Gehölzbestand, und zwar Waldföhren (Pinus Silvestrus), Trompetenbäume (Catalpa bignonioides) und Lärchen (Larix de- cidua) sowie die Obstbäume (Plan 2) - zwei Quellen und deren Gestaltung zu Teichen - die Ausstattung mit Strassenlaternen mit Betonmasten, Pergolen sowie Findlingen und Bollensteinen ausserdem bei Bauphase Lindenweg und Pfaffenstein II: - die Betonstützmauern mit grober Putzfassade - der Aussichtsplatz mit vorhandenen Sitzbänken, Stützmauern mit grober Putzfassade, Treppen, Gehölze Bei Fällung, Neugestaltung und Neupflanzung sei das Leitbild (Plan 2) massgebende Beurteilungsgrundlage. Folgende Charakteristika seien massgebend: - die in den Aussenräumen ursprünglich verwendeten Materialien: Waschbeton, Betonplatten (50x50 cm), Betonverbundstein, As- phalt und Sichtbeton - der Verzicht auf Einfriedungen aller Art zwischen den Liegen- schaften oder an Strassen und Wegen - die offenen Grünzüge und langen Grünräume mit den Blickbe- ziehungen (Plan 2) - die Strauchgruppen in ihrer ursprünglichen Lage (Plan 2). Bauliche Massnahmen - Für frühere bauliche Änderungen an Gebäuden und im Aussenraum, welche nicht der vorliegenden Schutzverordnung entsprächen, aber von der Gemeinde rechtskräftig bewilligt worden seien oder für wel- che keine baurechtliche Bewilligung notwendig gewesen sei, gelte die Bestandesgarantie. - Die original erhaltenen Gebäude und Gebäudeteile sowie der Aus- senraum seien durch geeignete Massnahmen zu erhalten und wirk- sam vor Beeinträchtigungen und Beschädigungen zu schützen. - Die geschützten Teile seien im Original zu erhalten. Wo ein Ersatz von geschützten Teilen unumgänglich sei, seien wiederum so weit- gehend wie möglich und sinnvoll die dem Schutzobjekt adäquaten Materialien und Konstruktionen zu verwend en. Die Denkmalpflege sei zu den entsprechenden Entscheiden beizuziehen. R3.2018.00077 Seite 16 - Die Siedlung Sängglen weise grundsätzlich ein Erweiterungspotenti- al von einem Zehntel der anrechenbaren Gebäudefläche auf. Die Siedlung Pfaffenstein II weise aufgrund der hohen Dichte kein Erwei- terungspotential mehr auf. - Neue Anbauten wie neue Pergolen seien im Einzelfall unter Einhal- tung der baurechtlichen Rahmenbedingungen möglich. Bauliche Er- weiterungen, Anbauten wie Windfänge oder Wintergärten hätten sich in ihrer Gestaltung nach den massgeblichen Formen, Materialien und Ausprägungen zu richten und sich besonders gut in den wertvol- len Bestand einzufügen. Schrägdächer seien nicht erlaubt. - Eine Umnutzung des Kindergartens Pfaffenstein, Vers. -Nr. 0922 sei bei hinfälliger Nutzung als Kindergarten möglich. Eine Mehrnutzung sei möglich, wenn diese einen Mehrwert zugunsten des Schutzob- jektes bewirke. Zu diesem Zweck sei unter Zuhilfenahme geeigneter Methoden (wie Machbarkeitsstudien u.ä.) und in enger Zusammen- arbeit mit der kantonalen Den kmalpflege ein Konzept zu erarbeiten. Eine mit einer Umnutzung in Zusammenhang stehende allfällige Umzonung in eine quartierübliche Wohnzone sei möglich. - Auf den Flachdächern könnten Solaranlagen erstellt werden. - Zusätzliche Gebäudeisolationen seien grund sätzlich unter Beibehal- tung des äusseren Erscheinungsbildes innerhalb der bestehenden Konstruktion anzubringen. Die Dämmung der Kellerdecken, das Ausdämmen der Leichtbaukonstruktionen, die Dämmung des Da- ches unter Beibehalt der filigranen Spenglerarbeiten sowie die ener- getische Aufwertung der Fenster sei zulässig - Individuell ausgestaltete Bereiche seien unter Berücksichtigung des Schutzumfanges möglich. - Veränderungen der Bepflanzung, des Gehölzbestandes sowie der originalen Gestaltung und Materialien im Aus senbereich seien unter Beachtung des Leitbildes und des Schutzzieles zu konzipieren. Eine Auslichtung des über Jahrzehnte dichter gewordenen Bewuchses sei ein langfristiges Ziel. 9.1.1. Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät- ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die R3.2018.00077 Seite 17 als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau- künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied- lungen wesentlich mitprä gen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um- gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts - oder siedlungsprägenden Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, dass ein Objekt, über welches Schu tzmassnahmen verhängt werden sol- len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat- tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo- che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen- schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Obje kt muss viel- mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie- denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf- tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi- siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im Allgemeinen kaum als "E pochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirts chaftli- che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 9.1.2. Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG anders als mit dem Schutz wichtig er Zeugen nicht die Dokumentation ge- schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts - und Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situati- onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset- zungen für eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende Wirkung – alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die Anordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen R3.2018.00077 Seite 18 begründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optim ierung von Siedlungs - oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi- tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011). 9.2. Nach der Lehre kommt bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflege- rischen Anordnungen den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebe- hörden eine besondere Entscheidungsfreiheit zu, da sie dabei im Grenzbe- reich zwischen Rec htsanwendung und Ermessensbetätigung handeln. Die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde bezieht sich namentlich auf die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, auf den konkret erforderlichen Umfang einer Schutzmassnahme und gege benen- falls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten. Die Rekursinstanz darf eine noch vertretbare Wertung der Denkmalpflege- behörde nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzen. Auch bei Inventarentlassungen greift die Rek ursinstanz nur bei sachlich nicht mehr vertretbaren Entscheiden ein. Die Rekursinstanz verfügt damit insoweit über keine weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle be- schränkte Verwaltungsgericht. Die von der Rekursinstanz zu wahrende Zurückhaltun g, so die Lehre wei- ter, steht nicht im Zusammenhang mit der Gemeindeautonomie. Die Zu- rückhaltung greift daher nur, soweit es um die Würdigung örtlicher Verhält- nisse oder um technische oder andere Fragen geht, die ein bestimmtes Fachwissen voraussetzen, zumal die Beratung durch Fachstellen ausdrück- lich im Gesetz vorgesehen ist (§ 216 PBG). Dies ist nicht der Fall bei der Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum oder Baumbe- stand bzw. Feldgehölze im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 85 f.). Aus dem vorstehend Wiedergegebenen ergibt sich zutreffend, dass das Baurekursgericht (auch) die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, frei beantworten kann. Zuzu- stimmen ist auch der Auffassung, dass die Kognition des Baurekursgerichts nicht davon abhängt, ob Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denk- malpflegebehörden zu überprüfen sind. Im Übrigen kann der Lehre n ur ein- R3.2018.00077 Seite 19 geschränkt beigetreten werden. Soweit dem Baurekursgericht die örtlichen Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei wür- digen. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhal- tungs- und Renovationsfähigkeit v on Schutzobjekten oder von Teilen hier- von, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen zu deren Be- antwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehörden, womit auch in dieser Hinsicht eine Kognitionseinschränkung nicht begründet wä- re. Eine gewisse Zurückhaltung ist demgegenüber namentlich dann angezeigt, wenn es um die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, die Bestimmung des Umfangs einer Schutzmassnahme oder die Auswahl unter mehreren Schutzobjekten geht. Diesbezüglic he Beurteilungen sind mit einem spezifisch denkmalpflegerischen Fachwissen verbunden. Aller- dings führt diese Zurückhaltung nicht etwa dazu, dass das Baurekursge- richt gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrolle be- schränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 VRG). Konsequenz ist vielmehr, dass das Baurekursgericht den angefochtenen Entscheid unter gebührender Be- rücksichtigung der Entscheidgründe der Denkmalpflegebehörde und in sorgfältiger, einlässlicher Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen der Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflege- behörde einerseits und dem Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz ande- rerseits (Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesver- fassung [BV]) praktische Konkordanz herzustel len (Donatsch, § 20 Rz. 64 ff.). Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in der Regel volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). 10. Aufgrund des durchgeführten Augenscheines, anlässlich welchem die gan- ze Siedlung begangen wurde, sowie aufgrund des detaillierten Gutachtens vom 3. April 2012 ergab sich für das Baurekursgericht ein eindeutiges Bild bezüglich der Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Siedlungen. Die Siedlungen präsentieren sich als grossräumige stark durchgrünte Ein- heit von Einfamilienhäusern, welche in ihrer Gesamtheit geradezu parkartig in Erscheinung treten. Die diesbezüglichen Ausführungen in der angefoch- tenen Verordnung und im entsprechenden Gutachten haben sich anlässlich R3.2018.00077 Seite 20 des Augenscheines vollumfänglich bestätigt (vgl. dazu die ausführliche Fo- todokumentation im Augenscheinprotokoll S. 8 ff.). Es kann deshalb in der Folge auf eine Wiederholung sämtlicher Elemente, welche schon im Gut- achten und in der Verordnung aufgezeigt wurden, verzichtet werden. Hervorzuheben ist insbesondere, dass die einzelnen Häuser zumindest von Aussen eine weitgehend einheitliche Materialisierung und Formensprache aufweisen, wobei bei der Siedlung Sängglen vor allem Sich tbetonwände und Kupferblech als Flachdachabschluss und bei der Siedlung Pfaffen- stein II Spritzputz und mit Sängglen -Grün gestrichenes Holztäfer als Flach- dachabschluss Verwendung fand. Trotz dieser einheitlichen Materialisie- rung sind die einzelnen Gebäude m it unterschiedlichen Vor - und Rück- sprüngen, Nischen und Erkern individuell ausgestaltet. Sie sind ein typi- scher Ausdruck des Lebensgefühls der Moderne in den 1960er Jahren, wobei die Siedlung Pfaffenstein II aufgrund der späteren Erstellung bereits eine ko mpaktere Volumetrie aufweist und damit einer zeittypischen Ent- wicklung folgte. Die einzelnen Gebäude sind – wie sowohl im Gutachten als auch von der Baudirektion zutreffend umschrieben – jeweils zu kleinen Einheiten von drei oder vier Häusern am Ende von k urzen Stichstrassen zusammengefasst und bilden so kleine Gruppen innerhalb des umliegenden grosszügigen durchgehenden Grünraumes. Auf Einfriedungen wurde bis heute weitge- hend verzichtet. Dies hat zur Folge, dass die Übergänge zwischen dem pri- vaten und dem gemeinsamen Aussenraum optisch kaum wahrnehmbar sind. Diese fliessenden Übergänge schaffen eine eindrückliche Grosszü- gigkeit und tragen wesentlich zur parkartigen Wirkung der Siedlungen bei. Zudem wurde dadurch ein der damaligen Zeit entsprechendes Musterb ild einer kultivierten aber dennoch natürlich gestalteten Landschaft geschaffen, die trotz ihrer parkartigen Wirkung auch die Moderne und damit verbunden auch die Verkehrswege optimal integriert. Die architektonische Qualität der Häuser wird aufgrund der h armonischen Einbettung in das bestehende landschaftliche Umfeld erst auf den zweiten Blick wahrgenommen, ist dann aber eindeutig erkennbar. Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass durch die Anordnung und Ausgestaltung der Gebäude und des Umschwungs zusammen mit der Anordnung der Verkehrsflächen geradezu das Ideal des organischen Städ- tebaus abgebildet wird. Die Siedlungen können und müssen damit zweifel- R3.2018.00077 Seite 21 los als beispielhafte Antwort der Nachkriegszeit auf die fortschreitende Zer- siedelung gesehen werden. Um das vorstehend genannte Bild zu wahren, gehören selbstredend auch die relevanten Strassenparzellen und Freiflächen zum Schutzumfang. Die Sängglenstrasse bildet hierbei eine der wichtigsten strukturbildenden Strassenzüge, da sie mitten durch die Sied lung Sängglen führt, die einzel- nen Stichstrassen verbindet und die Siedlung gliedert. Ohne die Sängg- lenstrasse, wäre die Siedlungsstruktur nicht gewährleistet. Die Lage, Di- mensionierung und Ausgestaltung derselben sind für das Schutzobjekt als Ganzes wesentliche und unverzichtbare Elemente. Wie erwähnt, bildet ge- rade auch der Einbezug der Verkehrswege in das bestehende landschaftli- che Umfeld ein typisches Merkmal des organischen Städtebaus. Gleiches gilt es für den Aussichtspunkt zu sagen. Die parkartige La ndschaft ist eines der prägenden Elemente schlechthin der hier streitbetroffenen Siedlung. Der Aussichtspunkt bildet damit in seiner Ausgestaltung eine wesentliche Freifläche, die dieses Element unterstützt. Die Ausstattung des Strassenzuges sowie des Aus sichtspunktes ist für die architektonische Qualität der Siedlung ebenso wichtig, wie die äusseren Gestaltungsmerkmale der einzelnen Gebäude. Das Zusammenspiel dieser Elemente ist gerade Ausdruck des einzigartigen Charakters des Schutzob- jektes und schafft d as schützenswerte Gesamtbild. Die Baudirektion führt dazu zutreffend aus, dass die Bauweise und die technische Ausführung von Strassenlaternen das Bild einer Strasse und damit auch des umgeben- den Quartiers prägen würden. Dies sei sowohl tagsüber mit den Ka ndela- bern als sichtbares Element im Aussenraum als auch nachts insbesondere durch die Beleuchtungsverhältnisse mit Lichtkegel, -intensität und -tempe- ratur der Fall. Auch wenn die Betonkandelaber einer damals üblichen und gebräuchlichen Standard -Strassenbeleuchtung entsprachen, macht sie dies für den Erhalt des Gesamtbilds der Siedlung nicht weniger wertvoll, wiederspiegeln sie doch gerade ein typisches Element der entsprechenden Zeit. Somit ist die Schutzwürdigkeit sowohl mit Bezug auf den Eigenwert der Siedlungen als Gesamtobjekt als auch mit Bezug auf den Situationswert ausgewiesen. Der Grad der Schutzwürdigkeit ist aufgrund der Einzigartig- keit und der regionalen Bedeutung als sehr hoch zu werten. R3.2018.00077 Seite 22 11. Gemäss den vorstehenden Ausführungen steht fest, dass es sich bei den streitbetroffenen rekurrentischen Grundstücken um wesentliche Bestandtei- le des Ensembles und damit ebenfalls um einen Bestandteil des Schutzob- jektes handelt. Die Qualifikation eines Objektes als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt indes nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjektes höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Diese Interessenabwägung ist vorliegend ebenfalls strittig. 12.1. Die Rekurrentin macht bezüglich der Verhältnismässigkeit geltend, sie un- terliege als kommunales Gemeinwesen ohnehin der gesetzlichen Selbst- bindung gemäss § 204 PBG. Im Weiteren habe sie den Tatbeweis erbracht, dass sie hinsichtlich der beiden Gemeindeparzellen ihrer erwähnten Selbstbindungsverpflichtung durchaus nachkomme. So sei die Sängg- lenstrasse samt den entsprechenden Werkleitungen und der dor tigen Strassenbeleuchtung erst unlängst komplett saniert worden, womit dort kurz- und mittelfristig wohl keine baulichen Veränderungen zu erwarten seien, die von der Schutzverordnung überhaupt erfasst werden könnten. Nicht anders verhalte es sich mit dem A ussichtsplatz mit Sitzbänken, Stützmauern, Treppen und Gehölzen. Der Aussichtsplatz befinde sich seit jeher auf einer Trafostation, die ebenfalls gerade erst saniert worden sei. Der Aussichtsplatz und die Trafostation würden eine untrennbare Einheit bilden. Die Bewilligungskompetenz für die Trafostation unterliege aber pri- mär dem Elektrizitätsgesetz (EleG) und dessen bundesrechtlichen Ausfüh- rungserlassen und bedürfe daher einer Plangenehmigung. Inwieweit dabei die kantonalrechtliche Schutzverordnung überhaupt Berücksichtigung finde, liege nicht in der Kompetenz der Baudirektion. Im Rahmen der bereits erfolgten Sanierung der Sängglenstrasse und des Aussichtspunktes sei die Rekurrentin der kantonalen Denkmalpflege vor al- lem wegen des hohen Zeitdrucks bei den bereits initiierten Tiefbauarbeiten insoweit entgegenkommen, als sie auf den ursprünglich geplanten Kom- plettersatz der bestehenden Strassenbeleuchtung verzichtet und die alten Kandelaber aus Beton wiederverwendet habe; dafür seien sie jedoch mit R3.2018.00077 Seite 23 einem äusserlich weitgehend identischen aber neuen Leuchtenkopf ausge- rüstet worden. Dadurch seien der Rekurrentin allerdings beträchtliche Mehrkosten erwachsen, ganz abgesehen von den damit verbundenen be- trieblichen und verkehrssicherheitstechnischen Nachteilen, zum al die Wie- derverwendung jahrzehntealter Beton -Kandelaber ein erhebliches Bruchri- siko sowie aufwendige Umrüstungen auf den neuen Leuchtkopf impliziert hätten. Ein Unterschied zu den normalerweise von der Rekurrentin bei Sanierun- gen verwendeten Kandelabern aus Stahl sei kaum und wenn überhaupt nur aus der Nähe zu erkennen. Betonkandelaber würden sodann heute längst nicht mehr serienmässig produziert. Dementsprechend wolle sich die Re- kurrentin vorbehalten, die Strassenbeleuchtung in der Sängglenstrasse dereinst ebenfalls durch eine zeitgemässe Materialisierung ersetzen zu können. So habe auch das Bundegericht erst unlängst bestätigt, dass sich Holzfens- terläden von hochwertigen Aluminiumfensterläden mit demselben Lamel- lenbild kaum unterscheiden liessen, sonderst erst bei eingehender Betrach- tung aus kurzer Distanz erkennbar seien. Ein Beharren auf Holzfensterlä- den sei daher unverhältnismässig (BGr 1C_578/2016). Nicht anders verhal- te es sich mit den Betonkandelabern in der Sängglenstrasse. Neue Kande- laber aus Stah l liessen sich beliebig einfärben und seien bei einem matt- grauen Farbanstrich kaum von den alten Betonkandelabern zu unterschei- den. Im Übrigen verwehre sich die Rekurrentin gegen die rekursgegnerische Pauschalanordnung, wonach jegliche baulichen und techn ischen Mass- nahmen wie Ausbrüche, Bohrungen, Leitungsverlegungen, Abdeckungen, Isolationen u.ä. mit der kantonalen Denkmalpflege abzustimmen seien. 12.2. Der angefochtenen Anordnung kann bezüglich der Verhältnismässigkeit folgendes entnommen werden: In Abw ägung des dargestellten Zeugnis- werts, der sich insbesondere aus den aufgeführten städtebaulichen, archi- tektonischen, typologischen sowie landschaftsarchitektonischen, aber auch sozial- und wirtschaftshistorischen Qualitäten der Siedlung ergebe, unter Hinweis auf die Erwägungen des Baurekursgerichtes in seinem Rückwei- sungsentscheid sowie unter Berücksichtigung, dass eine adäquate Nutzung R3.2018.00077 Seite 24 des Bestandes auch nach der Unterschutzstellung weiterhin gewährleistet sei, bzw. dass die Eigentümerschaften in der Nutzu ng ihrer Liegenschaften nicht mehr als durch die bereits heute geltenden Privatservitute oder die geltenden Bauvorschriften eingeschränkt würden und dass bauliche Erwei- terungen im Rahmen des noch vorhandenen Nutzungspotentials weiterhin möglich seien, müss e das öffentliche Interesse am Erhalt der Siedlungen höher gewichtet werden, als die privaten Interessen am uneingeschränkten Eigentum und freier baulicher Gestaltung. Bei einer weiteren Reduktion des Schutzumfanges bestünde die Gefahr, dass der durch die einheitliche Wahl der Details, der Formen und der Materialien entstehende kohärente Ge- samteindruck gestört würde. Die Schutzwürdigkeit der Siedlungen ergebe sich nicht primär aus einzelnen Elementen der Gebäude und des Aussen- raums oder einzig aus der Siedl ungsstruktur, sondern vielmehr aus deren Verbindung und dem daraus entstehenden Gesamtbild. 13.1. Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte- resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Ver- hältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutz- massnahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches In- teresse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie Massnahme für den Pri- vaten zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 556 ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzi elle Interes- se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutz- massnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei- ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan- zielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn- te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engere n Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt wer- R3.2018.00077 Seite 25 den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November 2012, E. 6.4, mit weiteren Hinwei- sen). 13.2. Eine Abwägung zwischen öffentlichen Interessen an der Erhal tung eines Schutzobjekts und den privaten Interessen an einer möglichst freien Nut- zung des Grunds tücks kann nach dem vorstehend Gesagten nur vorge- nommen werden, wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge be- kannt ist. Dies ist vorliegend der Fall. Es handelt sich um ein einzigartiges und hoch- rangiges Schutzobjekt (vgl. vorstehend Erwägungen unter Ziffer 10.). 14.1. Das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung ist aufgrund des nachweislich hochgradigen Eigen - und Situationswertes als sehr hoch zu qualifizieren. Auch wenn eine Institution der Selbstbindung unterliegt und diese damit zur Wahrung der Schutzinteressen verpflichtet ist, kann sie dennoch Adressat von Schutzverfügungen- oder verordnungen sein. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn die betreffende Institution die erforderlichen Massnahmen nicht oder nicht genügend treffen will (Fridolin Störi, Die Selbstbindung nach zürcherischem Recht, in: PBG aktuell 3/2012, S. 6, mit Hinweis auf RB 1985 Nr. 95). Mithin steht die Selbst bindung gemäss § 204 PBG einer förmlichen Unterschutzstellung nicht entgegen. Vielmehr lassen gute Grün- de derartige besondere Massnahmen gerade für Grundstücke des Ge- meinwesens als systemkonform, sinnvoll und damit zulässig erscheinen. Die Bindung des Geme inwesens wird in § 204 PBG lediglich abstrakt um- schrieben, so dass die Vorschrift den nach § 207 PBG jeweils gebotenen detaillierten Inhalt der Schutzmassnahmen nicht hinreichend verdeutlicht (vgl. RB 1985 Nr. 95, E. 2.a). So ist im vorliegenden Fall nicht von vornhe- rein klar, inwieweit die Strassenparzelle der Sängglenstrasse und der Aus- sichtsplatz zu erhalten sind. So strebt die Rekurrentin bereits heute das Ziel R3.2018.00077 Seite 26 an, die genannten schützenwerten Elemente dereinst durch zeitgemässe Materialien zu ersetzen, was gewisse Zweifel weckt, ob mit der Selbstbin- dung allein die Durchsetzung der Schutzziele genügend umgesetzt würde. Die von der Rekurrentin angeführte Selbstbindung der Gemeinde vermag somit den Erhalt der nachweislich in hohem Grad schutzwürdigen Siedl un- gen insbesondere aufgrund der regionalen Bedeutung und der entspre- chend vom Kanton beanspruchten Zuständigkeit (§ 211 Abs. 1 PBG) nicht genügend zu gewährleisten. Strittig bleiben somit der Schutzumfang und die Schutzfähigkeit der beiden Grundstücke sowie die finanzielle Interessenabwägung. 14.2. Der von der Baudirektion festgelegte Schutzumfang ist betreffend der re- kurrentischen Parzellen nicht zu beanstanden. Wie der vorstehend unter Ziffer 8 zusammengefassten Verordnung zu entnehmen ist, erfolgte g erade im Aussenbereich eine sehr detaillierte Auflistung der schützenswerten Elemente. So sind sowohl für die Gebäude und dazugehörige Gärten als solche als auch für den Pflanzenbestand zahlreiche charakteristische Ele- mente als schützenswerte und damit zu erhaltende Substanz aufgeführt. Gerade die äusseren Gestaltungsmerkmale der Gebäude bilden neben der Aussenraumgestaltung das wichtigste prägende Element der Siedlungen und sind Ausdruck der hohen architektonischen Qualität und zudem unab- dingbar für die Wa hrung der Einheitlichkeit der Siedlungen. Gleiches muss dann selbstredend auch für die typischen Ausgestaltungsmerkmale der da- zugehörigen Strassenzüge und des Aussichtsplatzes gelten. Die Schutz- würdigkeit der Siedlungen liegt, wie die Baudirektion zu Recht ausführt, ge- rade im Zusammenspiel der gewählten Anordnung der Gebäude, der ein- zelnen Elemente der Gebäude und des Aussenraumes. All diese Elemente sind daher für den Erhalt des Schutzobjektes als solches unabdingbar. Am durchgeführten Augenschein zeigte s ich denn auch deutlich, dass ent- gegen den Ausführungen der Rekurrentin durchaus ein massgeblicher Un- terschied zwischen den Betonkandelabern an der Sängglenstrasse und den modernen Kandelabern zu erkennen ist. Auf den Fotografien lässt sich dies nicht gleich gut ablesen, wie direkt vor Ort. Für das Gericht war indes der Unterschied vor Ort auch aus einer Distanz von einigen Metern gut zu er- kennen. R3.2018.00077 Seite 27 Der festgestellte hohe Eigen- und Situationswert kann damit entgegen der Ansicht der Rekurrentin auch bezüglich der rekurrentischen Parzellen nur durch die Erhaltung der bestehenden Substanz im Umfang, wie er in der Schutzverordnung definiert wird, gewahrt werden . Mit einer weniger weit- gehenden Massnahme liesse sich das angestrebte Schutzziel ansonsten nicht mehr erreichen. Aufgrund der gerade erst erfolgten Sanierung der Sängglenstrasse und des Aussichtsplatzes ist deren Schutzfähigkeit ohne weiteres gegeben. Dass die Lage der Sängglenstrasse in absehbarer Zukunft nicht zur Debatte steht und deshalb, wie die Rekurre ntin vorbringt, eine denkmalschutzrecht- liche Sicherung der heutigen Strassenlage nicht notwendig sei, spricht nicht gegen den Einbezug der Strasse in den Schutzumfang, zumal die Rekur- rentin unter diesen Umständen was die Lage der Strasse anbelangt keine entgegenstehenden Interessen hat. Die Strassenparzelle könnte schliess- lich auch ohne Unterschutzstellung nicht anderweitig genutzt werden. Überdies bringt die Baudirektion zutreffend vor, dass sich die Lage der Sängglenstrasse und die Lage der Gebäude und ih rer Gärten gegenseitig bestimmen. Beide zusammen stehen in enger Wechselwirkung und bilden zusammen charakterisierende Merkmale der Siedlung als Ganzes und von deren Struktur. Insofern ist die Schutzmassnahme sachlich gerechtfertigt und erforderlich. Bezüglich des Aussichtspunktes ist festzuhalten, dass aufgrund der Lage der Trafostation am nämlichen Ort eine anderweitige Nutzung dieser Flä- che fraglich erscheint. Beide Parzellen wurden sodann erst kürzlich kom- plett saniert und haben somit für die nächsten J ahre ohne weiteres Be- stand. Weitergehende finanzielle Interessen haben hinter dem öffentlichen Interesse der Unterschutzstellung zurückzutreten. Dies betrifft insbesonde- re allfällige Mehrkosten beim Ersatz der Betonkandelaber. Bei einem er- neuten Sanierungsbedarf der Objekte muss die Verhältnismässigkeit eines weiteren Erhalts aufgrund der dannzumal zu gewärtigenden Aufwendungen erneut geprüft werden. Überwiegende private oder öffentliche Interessen die gegen eine Unter- schutzstellung sprechen würden, sind damit nicht ersichtlich. R3.2018.00077 Seite 28 14.3. Die mit Dispositiv-Ziffer V.6. der angefochtenen Verordnung angeordnete Pflicht, bauliche und technische Massnahmen mit der kantonalen Denk- malpflege abzustimmen, ist eine Standardbestimmung bei Schutzobjekten, wozu auch die re kurrentischen Parzellen zählen. Sie dient dazu, zu ge- währleisten, dass die Baudirektion, bzw. die kantonale Denkmalpflege, bei allfälligen drohenden Eingriffen in kantonale Schutzobjekte rechtzeitig bei- gezogen wird, um die Zulässigkeit allfälliger Auswirku ngen auf das Schutzobjekt zu prüfen und diese möglichst geringfügig zu halten. Die Be- stimmung ist ohne weiteres zumutbar und damit verhältnismässig, zumal ein Abstimmungsbedarf im Zusammenhang mit der Sängglenstrasse nicht häufig eintreten dürfte und gewöh nliche Unterhaltsarbeiten, welche keine Auswirkungen auf die Schutzwürdigkeit haben, nicht betroffen sind. Soweit die Rekurrentin betreffend die besagte Abstimmung geltend macht, sie ha- be hinsichtlich der Trafostation samt Umgebungsgestaltung keinerlei bau- rechtliche Bewilligungskompetenz, besteht ihrerseits auch keine Abstim- mungspflicht mit der kantonalen Denkmalpflege und insofern kein Interesse an der Aufhebung der besagten Auflage. Eine diesbezügliche (zumutbare) Abstimmungspflicht könnte ihr aber als Bauherrin zukommen. 15. Somit ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursger icht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000. -- bis Fr. 50'000. -- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum der Rekurrentin), R3.2018.00077 Seite 29 des getätigten Verfahrensaufwandes (zweiter Schriftenwechsel, Durchfüh- rung eines Abteilungsaugenscheins), des Umfangs des vorliegenden Ur- teils und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass ein erheblicher Teil der Rechtsfragen auch in den Parallelverfahren zu prüfen war, ist die Ge- richtsgebühr auf Fr. 6'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht- zh.ch). Aufgrund des Verfahrensausganges steht den Rekurrierenden im vornhe- rein keine Umtriebsentschädigung zu. [….]