VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 56 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi Aktuar Simmen URTEIL vom 11. Mai 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, Beschwerdegegnerin 1 und B._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache- 2 - 1. Am 16. April 2012 reichte die B._____ AG das Gesuch zum Abbruch der bestehenden Liegenschaft C._____ und Neubau eines Wohn- und Ge- schäftshauses auf Parzelle 130 in der Gemeinde X._____ ein. Die total elf Wohnungen waren als Zweitwohnungen vorgesehen. Eine dagegen von A._____ erhobene Einsprache wies die Baukommission der Gemeinde X._____ am 25. Juni, mitgeteilt am 2. Juli 2012, ab. Am 3., mitgeteilt am 5. September 2012, wies auch der Gemeinderat X._____ die dagegen ge- richtete Einsprache von A._____ ab. Dagegen erhob A._____ am 12. Ok- tober 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 12 133) mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids und der erteilten Baubewilligung. Zur Begründung brachte A._____ unter anderem vor, dass im Jahr 2012 keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dür- fen. Mit Schreiben vom 2. Juli 2013 wurde die B._____ AG vom Instrukti- onsrichter aufgefordert, dem Gericht mitzuteilen, wie das vorliegende Ver- fahren angesichts der bundesgerichtlichen Leitentscheide bezüglich Zweitwohnungsbau vom 22. Mai 2013 weitergeführt werden solle. Am 5. Juli 2013 schrieb diese, sie habe sich entschlossen, den Anteil an Zweitwohnungen so zu reduzieren, dass nur noch jene Flächen als Zweitwohnungen realisiert würden, welche durch den gegenwärtigen al- ten Bestand an Zweitwohnungen im bestehenden Haus C._____ gesi- chert und garantiert seien. Es würden keine neuen Zweitwohnungen er- stellt. Die geringfügige Änderung der Deklaration von Zweit- zu Erstwoh- nungen bedinge weder bauliche Projektänderungen noch Nutzungsände- rungen. Nachdem der Instruktionsrichter die Gemeinde X._____ am 8. bzw. 19. Juli 2013 sowie am 31. Juli 2014 aufgefordert hatte, das Projek- tänderungsgesuch im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den ent- sprechenden Entscheid mitzuteilen, bewilligte die Gemeinde X._____ am 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014, das Bauprojekt bezüglich der Neudeklaration der geplanten Wohnungen. Dagegen erhob A._____ am 26. September 2014 wiederum Beschwerde an das Verwaltungsge-- 3 - richt des Kantons Graubünden (Verfahren R 14 93) und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der von der Gemeinde X._____ erteilten Bewilligung zur Projektänderung im Bauprojekt. Am 25. August, mitgeteilt am 16. Oktober 2015, hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde R 12 133 insoweit gut, als die Beschwerde nicht durch Anerkennung hinfällig geworden war und hob den angefochtenen Ein- spracheentscheid vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012, auf. Die Be- schwerde R 14 93 wurde gänzlich gutgeheissen, was zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014, führte. Dieses Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 2. Am 30. Mai 2016 reichte die B._____ AG ein neues Gesuch für den Neu- bau des Wohn- und Geschäftshauses C._____ auf Parzelle 130 ein. Es sollen insgesamt elf Wohnungen sowie ein Gewerberaum auf insgesamt fünf Geschossen (inkl. UG) erstellt werden. Gemäss Vermessung der D._____ AG vom 22. Februar 2016 könne eine Hauptnutzfläche (HNF) Wohnen vom bestehenden Gebäude übernommen werden. Der Erstwoh- nungsanteil solle 322.16 m 2 HNF bzw. der Zweitwohnungsanteil 516.74 m2 HNF betragen. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 743 m 2 und einer AZ von 2 resultiere eine mögliche BGF von 1‘486 m 2. Davon kon- sumiere das geplante Gebäude 1459.5 m 2. Das Gesuch wurde publiziert und vom 3. bis 23. Juni öffentlich aufgelegt. 3. Gegen das Baugesuch erhob unter anderem A._____ am 19. Juni 2016 Einsprache und beantragte, auf den Neubau des Wohn- und Geschäfts- hauses C._____ sei zu verzichten. Der geplante Neubau entspreche den baurechtlichen Vorgaben nicht und würde zu einem übermässigen und damit rechtswidrigen Entzug von Aussicht, Licht und Sonnenschein führen. Der geplante Neubau sei ein ähnliches Projekt wie dasjenige, welches vom Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 25. August 2015 ab- gelehnt worden sei. - 4 - 4. Am 4. Juli 2016 nahm die B._____ AG zur Einsprache von A._____ Stel- lung und beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Be- züglich der Geltendmachung des Entzugs von Aussicht, Licht und Sonne sei auf die Einsprache nicht einzutreten. Das verwaltungsgerichtliche Ur- teil vom 25. August 2015 stehe dem Neubauprojekt nicht entgegen. Die damals erteilte Baubewilligung habe das Gericht deshalb aufgehoben, weil eine Bewilligungserteilung zwischen dem 11. März und dem 31. De- zember 2012 durch das Bundesgericht als unzulässig qualifiziert worden sei und das damalige Projekt an der ZwVO gescheitert sei. Heute gelte das ZWG. Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG seien altrechtliche Wohnungen in der Art der Wohnnutzung frei. Solche Wohnungen dürften gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. Massgebend sei einzig, dass sich die HNF nicht erhöhe, was vorliegend nicht der Fall sei. 5. Am 2. August 2016, mitgeteilt am 11. Juni 2015 (recte: 11. August 2016), bewilligte der Gemeindevorstand X._____ das Bauvorhaben unter Bedin- gungen und Auflagen und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Die negativen Immissionen betreffend verwies er die Einsprecher an den Zivilrichter. Unter anderem verfügte der Gemein- devorstand was folgt: "4. Erstwohnungen nach Art. 4 Abs. 1 lit. a ZWG (recte: Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG): Wohnung 1. OG Nordwest 4.5 Zimmer 127.7 m2 BGF 108.4 m2 HNF Wohnung 1. OG Mitte 2.5 Zimmer 75.2 m2 BGF 65.0 m2 HNF Wohnung 1. OG Südost 4.5 Zimmer 115.7 m2 BGF 98.6 m2 HNF Wohnung 2. OG Nordwest 1.5 Zimmer 59.9 m2 BGF 50.2 m2 HNF Wohnung 2. OG Süd Mitte 1 Zimmer 36.8 m2 BGF 30.8 m2 HNF Total 5 Wohnungen 415.3 m2 BGF 353.0 m2 HNF -Diese Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde X._____ oder durch Personen, die sich zur Ausbil- dungs- oder Erwerbszwecken in der Gemeinde aufhalten und über eine Aufent- haltsbewilligung verfügen, genutzt werden. Das Grundbuchamt X._____ wird gemäss dem eidgenössischen Gesetz über Zweit- wohnungen vom 20. März 2015 angewiesen, diese Auflage sowie den Plan "Haupt-- 5 - nutzfläche Wohnen: Neubau" nach Eintritt der Rechtskraft unter dem Stichwort "Erst- wohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe a des Gesetzes, betreffend 5 Wohnungen mit 353.0 m2 HNF" bezüglich des Grundstückes Nr. 130 als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung samt entspre- chender EGID und EWID anzumerken. 5. Altrechtliche Zweitwohnung nach Art. 10f ZWG Wohnung 2. OG Nordost 2.5 Zimmer 68.9 m2 BGF 58.1 m2 HNF Wohnung 2. OG Südwest 2.5 Zimmer 62.4 m2 BGF 53.0 m2 HNF Wohnung 2. OG Südost 2.5 Zimmer 83.0 m2 BGF 70.4 m2 HNF Wohnung 3. OG Nordwest 4.5 Zimmer 127.7 m2 BGF 108.4 m2 HNF Wohnung 3. OG Mitte 3.5 Zimmer 90.6 m2 BGF 77.8 m2 HNF Wohnung 3. OG Südost (Maisonette) 4.5 Zimmer 185.9 m2 BGF 154.0 m2 HNF Total 6 Wohnungen 618.5 m2 BGF 521.7 m2 HNF" Begründend führte der Gemeindevorstand im Wesentlichen aus, dass das Baugesuch den Abbruch des Geschäftshauses C._____ sowie den Wie- deraufbau desselben im erweiterten Hofstattrecht im Sinne von Art. 81 Abs. 3 KRG, Art. 6 BG sowie Art. 11 Abs. 2 ZWG beinhalte. Die dem Ge- such beiliegenden Bestandesaufnahmen gäben den rechtmässigen Zu- stand wieder. Die maximal zulässige AZ von 2 sei mit einer Reserve von 25 m2 BGF eingehalten. Eine Wiederaufbaute im Hofstattrecht dürfe im Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden, weswegen sich ein Vergleich der vorbestandenen und der geplanten anrechenbaren (rec- te neu: konsumierten) BGF erübrige. Es würden fünf Erstwohnungen mit einer BGF von 415.3 m 2 und einer HNF von 353.0 m 2 sowie fünf (recte: sechs) altrechtliche Wohnungen mit einer BGF von 618.5 m 2 und einer HNF von 521.7 m2 erstellt. Das bestehende Geschäftshaus weise gemäss Bestandesplänen vier Wohnungen mit einer vor dem 11. März 2012 vor- bestandenen HNF von 527.27 m 2 auf. Es seien neu sechs Zweitwohnun- gen mit einer HNF von 521.7 m² vorgesehen. Dies entspreche einer Re- duktion der HNF von 5.57 m 2. Es würden zusätzlich zwei neue Zweitwoh- nungen geschaffen, was zulässig sei. 6. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 12. Sep- tember 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:- 6 - "1. Der angefochtene Einspracheentscheid und die von der Gemeinde erteilte Baubewilli- gung seien aufzuheben. 2. Verfahrensrechtlicher Antrag: Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. 3. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin." Zudem wurde der Beizug des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 12 133 und R 14 93 beantragt. Begründend führte die Beschwerdefüh- rerin im Wesentlichen aus, dass der Wiederaufbau hier nicht im Hofstatt- recht gemäss Art. 81 Abs. 3 KRG und Art. 6 BG erfolge, da sich das Ge- schäftshaus C._____ in der Bauzone befinde und nicht gegen geltende Bauvorschriften verstosse. Die Berechnungen der BGF und der HNF im Baugesuch weiche von derjenigen im Einspracheentscheid ab. Für diese Differenzen fehle jegliche Erklärung. Bezüglich der behaupteten, altrecht- lich vorbestandenen HNF sei die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungs- pflicht nicht nachgekommen. Es bestünden begründete Zweifel daran, dass die von der Beschwerdegegnerin 2 behauptete HNF richtig berech- net worden sei. Liege die behauptete HNF nicht vor, verletze der ange- fochtene Entscheid Art. 2, Art. 10 und Art. 11 Abs. 2 ZWG. Durch das vor- liegende Projekt werde die Zweitwohnungsfläche in der Gemeinde an prominenter Lage weiter erhöht, was einer unerwünschten Entwicklung entspreche. Solchen Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen sei von der Beschwerdegegnerin 1 gestützt auf Art. 12 ZWG entgegen- zuwirken. Schliesslich verletze auch die bewilligte Neuplatzierung der neuen Zweitwohnungen im vorliegenden Bauprojekt ohne jede rechtliche Grundlage Art. 11 ZWG. 7. Mit prozessleitender Verfügung vom 23. September 2016 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. 8. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 25. Oktober 2016 auf Abweisung der Be-- 7 - schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Wohn- und Ge- schäftshaus C._____ sei 1907 erbaut worden. Die drei Obergeschosse mit einer vorbestehenden HNF von 527.27 m 2 seien seit jeher bewohnt. Mit diversen Umbauten in den Jahren 1907-2002 sei die Situation ge- schaffen worden, wie sie im Grossen und Ganzen noch heute bestehe. An der Wohnnutzung habe sich nie etwas geändert. In jüngster Zeit seien einzelne Zimmer möglicherweise vorübergehend auch als Personalzim- mer genutzt worden. Für die Beurteilung, ob altrechtliche Wohnungen vor- lägen, sei darauf abzustellen, ob die Wohnungen in der Absicht einer klassischen Wohnnutzungsbewilligung erstellt worden seien, auch wenn sie später vielleicht anders genutzt worden seien. Dies sei hier zu beja- hen. Damit stellten die ganzen Geschossflächen aller drei Obergeschosse altrechtliche Wohnungen im Sinne des ZWG dar und könnten im Umfang der vorbestehenden HNF wieder aufgebaut werden. Die heutige allfällige Nutzung als Personalzimmer ändere daran nichts. In der Gemeinde X._____ gebe es, abgesehen vom kommunalen Gesetz über die Kontin- gentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabga- be, keine gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene strengere Vorschriften, die dem Bauvorhaben entgegenstünden. Gemäss Vollzugshilfe des DVS könne der Wiederaufbau einer altrechtlichen Wohnung irgendwo auf dem Grundstück stattfinden und auch ein Wohnungstausch sei möglich. Dies stehe nicht im Widerspruch zum ZWG. Sie sei ihrer Prüfungspflicht nach- gekommen, indem sie abgeklärt habe, mit welcher Nutzungsabsicht die Obergeschosse ursprünglich bewilligt und erstellt worden seien und ob eine nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliege. 9. Die B._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 25. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde. Dabei argumentierte sie im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegnerin 1 und ging noch detaillierter auf die Geschichte des bestehenden Wohn- und Geschäfts- hauses C._____ ein. - 8 - 10. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen und Argumentationen fest und vertieften diese insbesondere hinsichtlich des Begriffs der altrechtlichen Wohnung. 11. Am 4. Mai 2017 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von Seiten der Be- schwerdeführerin deren Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann anwesend war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 waren Frau E._____ und Herr F._____, vertreten durch deren Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, zugegen, während von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 die Herren G._____, H._____ und I._____ in Begleitung ihres Rechts- anwaltes Dr. iur. Gieri Caviezel anwesend waren. Allen Anwesenden wurde an sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichtes wurden insgesamt noch 44 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Herr I._____ legte an- lässlich des Augenscheins noch einen Bericht des Amtes für Lebensmit- telsicherheit und Tiergesundheit Graubünden vom 26. April 2017 betref- fend baulichem Zustand und Unterhalt des Betriebs zu den Akten, wobei sämtliche Parteien auf eine Stellungnahme zum erwähnten Bericht ver- zichteten. Auf das Ergebnis des Augenscheins und die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bau- und Ein- spracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen- den Erwägungen eingegangen.- 9 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, mit wel- chem die Beschwerdegegnerin 1 unter anderem die Einsprache der heu- tigen Beschwerdeführerin abgewiesen und die von der Beschwerdegeg- nerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz an- gefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge- recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 2. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass das Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 133 und R 14 93 vom 25. August 2015 vom streitberufenen Gericht beigezogen wurde. Damit wurde dem entsprechenden Antrag der Beschwerdeführerin entsprochen. 3. Die Beschwerdegegnerin 1 hat Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, die Einsprache der heutigen Beschwerde- führerin abgewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuch- te Baubewilligung mit fünf Erstwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 415.3 m 2 bzw. einer Hauptnutzfläche - 10 - (HNF) von 353 m2 und sechs altrechtlichen Wohnungen gemäss Art. 10 f. ZWG mit einer BGF von 618.5 m 2 bzw. einer HNF von 521.7 m 2 unter Auflagen und Bedingungen erteilt. Streitig und zu prüfen ist die Recht- mässigkeit dieses Entscheids. 4. a) Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass es nicht zutreffe, dass vorliegend der Wiederaufbau im Hofstattrecht gemäss Art. 81 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und Art. 6 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; Nr. 4.10.00) erfolge. Das Geschäftshaus C._____ befinde sich in der Bauzo- ne und es sei nicht ersichtlich, in welchem Umfang oder Ausmass es den geltenden Vorschriften widerspreche. Andernfalls hätte der Gemeindevor- stand die offenbar vorliegenden Widersprüche zu Bauvorschriften auf- führen müssen. b) Was die Beschwerdeführerin aus dieser Argumentation für sich ableiten möchte, ist nicht ersichtlich. Zutreffend ist zwar, dass das Bauprojekt nach Leseart der Beschwerdegegnerin 1 im erweiterten Hofstattrecht gebaut wird (vgl. E.3 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016). Dies bedeutet indes nichts anderes, als − falls die baugesetzlichen Vorschriften einen umfangreicheren Bau als das Hofstattrecht erlauben würden − diese Vorteile selbstverständlich von ei- ner Bauherrschaft ausgenützt werden könnten. Nichts anderes wurde of- fenbar auch hier gemacht. Die Beschwerdeführerin rügt denn auch nicht die Verletzung baupolizeilicher und raumplanerischer Vorschriften, son- dern beklagt sich lediglich darüber, dass die Beschwerdegegnerin 1 sie nicht über solche allfälligen Widersprüche zum BG aufgeklärt habe. 5. a) Im Wesentlichen bestreitet die Beschwerdeführerin im vorliegenden ver- waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, dass altrechtliche Wohnun- gen mit einer vorbestandenen HNF für Zweitwohnungen von 527.27 m 2 - 11 - vorhanden seien und dass Zweitwohnungen im geplanten Umfang erstellt werden könnten. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich bei der behaupteten HNF von 527.27 m 2 um diejenige von altrechtlichen Wohnungen handle. Die Planunterlagen in diesem Verfahren entsprächen den Unterlagen aus dem Verfahren R 12 133 und R 14 93 nicht. Die Architekturvermessung der Firma D._____ AG vom 22. Februar 2016 möge zwar bezüglich der Quadratmeterzahlen korrekt sein. Es sei aber fraglich, ob die Beschriftun- gen der Räume in der Vermessung korrekt seien. Es sei beinahe die ge- samte Fläche der drei Obergeschosse als HNF im Sinne des ZWG be- zeichnet worden, was falsch sei. Im 1. Obergeschoss sei vom östlichen Treppenhaus eine Raumansammlung in die HNF mit einbezogen worden, welche dem Wohnungsbegriff gemäss ZWG nicht entspreche. Es handle sich um zwei direkt vom Gang her zugängliche Zimmer sowie ein Gang und eine separate Dusche mit WC. Eine Küche gebe es dort nicht. Auch das Zimmer in der Nordwestecke des 1. Obergeschosses scheine nicht zur Wohnung im 1. Obergeschoss zu gehören, da es einen eigenen Zu- gang zum Treppenhaus und eine eigene Toilette und Dusche habe. Im 2. Obergeschoss liege dasselbe vor, nämlich ebenfalls eine Anzahl von Zimmern, welche durch einen Gang miteinander verbunden seien. Hier sei zwar eine Küche beschriftet, allerdings sei keine Einrichtung einge- zeichnet. Zudem sei im östlichen Teil des Hauses ein Teil des Treppen- hauses und des Gangs ebenfalls zur HNF gezählt worden, was nicht zulässig sei. Es spreche viel dafür, dass es sich bei den fraglichen Räu- men im 1. und 2. Obergeschoss um Personalzimmer oder Büros handle. Solche würden unter Art. 2 Abs. 3 lit. g ZWG fallen und seien Erstwoh- nungen gleichgestellt. Da die Baubewilligungsbehörde keine Prüfung der Bestandespläne vorgenommen habe, sei die Beschwerdeführerin ge- zwungen, Beschwerde zu erheben. Sollte sich aufgrund des Augen- scheins und weiterer Unterlagen ergeben, dass tatsächlich die behaupte- te vorbestandene Hauptnutzung im Geschäftshaus C._____ bestehe und - 12 - die Beschwerdeführerin damit unterliegen, seien die Verfahrenskosten dennoch der Gemeinde anzulasten. b) Diesen Ausführungen ist − wie nachstehend dargestellt − nicht bei- zupflichten. In der SIA-Norm 416 wird die HNF − in Abgrenzung zur Ne- bennutzfläche, zur Verkehrsfläche und zur Funktionsfläche − wie folgt de- finiert: Geschossfläche (GF) Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsfläche. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugänglichen Geschoss. Die Geschossfläche gliedert sich in - Nettogeschossfläche - Konstruktionsfläche. Nettogeschossfläche (NGF) Die Nettogeschossfläche ist der Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche gliedert sich in - Nutzfläche, - Verkehrsfläche und - Funktionsfläche. Nutzfläche (NF) Die Nutzfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinne dient. Die Nutzfläche gliedert sich in - Hauptnutzfläche und - Nebennutzfläche. Hauptnutzfläche (HNF) Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. Nebennutzfläche (NNF) Die Nebennutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher die Hauptnutzfläche zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Zu den Nebennutzflächen gehören z.B. im Wohnungsbau - Waschküchen, - Estrich- und Kellerräume, - Abstellräume, - Fahrzeugeinstellräume, - Schutzräume und - Kehrichträume. - 13 - Verkehrsfläche (VK) Die Verkehrsfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher ausschliesslich deren Er- schliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Woh- nung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten. Funktionsfläche (FF) Die Funktionsfläche ist jener Teil der Nettogeschossfläche, der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche gehören Flächen wie - Räume für Haustechnikanlagen, - Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, - Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungs- kanäle und - Tankräume. c) Vorliegend ergibt sich die vorbestandene HNF Wohnen von gesamthaft 527.27 m2 (1. Obergeschoss 189.98 m 2, 2. Obergeschoss 180.5 m 2, 3. Obergeschoss 156.79 m 2) aus S. 22 der planlichen Darstellung im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____". Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin ist aus der erwähn- ten planlichen Darstellung auch ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich bei der Fläche von 527.27 m 2 um die vorbestehende HNF handelt, trägt die fragliche Seite 22 doch den Titel "Hauptnutzfläche Wohnen: beste- hender Zustand". Die Beschwerdeführerin bestreitet die Korrektheit der planlichen Darstellung der HNF im Dossier 1122 bezüglich der Quadrat- meterzahlen nicht, indem sie ausführt, die "Vermessung mag bezüglich der Quadratmeterzahlen korrekt sein; offensichtlich wurde festgestellt, dass im Gegensatz zu den in den Verfahren R 12 133 und R 14 93 be- haupteten altrechtlichen 679 m2 BGF lediglich noch deren 527.27 m 2 vor- liegen" (vgl. Beschwerdeschrift vom 12. September 2016 Ziff. 5.2 S. 8, wobei die Beschwerdeführerin hier die BGF mit der HNF verwechselt). Vielmehr bestreitet die Beschwerdeführerin die der Baubewilligung zu- grunde gelegte HNF mit der Begründung, einzelne Räume oder Zimmer im 1. und 2. Obergeschoss sowie gewisse Verkehrsflächen könnten nicht als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden mit der Konse- quenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im Sinne von Art. 11 ZWG - 14 - zugerechnet werden könnten. Diese Rüge erweist sich − wie nachstehend dargestellt − als unbegründet. d) Altrechtliche Wohnungen, d.h. Wohnungen, die vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren (vgl. Art. 10 ZWG), sind unter Vorbehalt be- stehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 ZWG). Sie lassen sich als Erstwohnungen, Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen oder auch als Zweitwohnungen nutzen (vgl. ALIG, Der Woh- nungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter vom 30. Mai 2016, Rz. 68). Als Wohnung im Sinne des ZWG ist gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG eine Gesamtheit von Räumen zu verstehen, die (lit. a) für ei- ne Wohnnutzung geeignet sind, (lit. b) eine bauliche Einheit bilden, (lit. c) einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit an- deren Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, (lit. d) über eine Kocheinrichtung verfügen und (lit. e) keine Fahrnis dar- stellen (vgl. zur Wohnungsdefinition des ZWG: ALIG, a.a.O., Rz. 11 ff.). Für die Beurteilung der Frage, ob eine altrechtliche Wohnung vorliegt, ist darauf abzustellen, ob die Wohnung in der Absicht einer klassischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt wurde, auch wenn sie später allenfalls anders genutzt wurde (z.B. als touristisch bewirtschaftete oder zu Gewer- bezwecken genutzte Wohnung). Massgebend für die Beurteilung, ob die Wohnung in der Absicht der klassischen Wohnnutzung erstellt wurde, sind vor allem die seinerzeitige Baubewilligung und die damaligen Um- stände. In der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) heisst es denn auch, dass die Nutzungsmög- lichkeit einer am 11. März 2012 bestehenden Wohnung nicht von der tatsächlichen Nutzung dieser Wohnung am Abstimmungstag als Erst- oder Zweitwohnung abhängen kann, zumal diese von zufälligen Umstän- den bestimmt gewesen sein kann (BBl 2014 S. 2309). Mithin ist darauf - 15 - abzustellen, mit welcher Absicht die Wohnung erstellt wurde. Geschah dies zur klassischen Wohnnutzung, handelt es sich um eine altrechtliche Wohnung, auch wenn vorübergehend eine andere Nutzung stattfindet. Vorübergehend bedeutet, dass ohne erhebliche Umbauten wieder eine Wohnnutzung hergestellt werden kann (vgl. zum Ganzen: Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden [DVS] zum ZWG und zur Zweitwohnungsverordnung [ZWV; SR 702.1] vom Juni 2016 zu Art. 10 ZWG S. 23 f.). Liegt eine solche altrechtliche Wohnung vor, darf diese im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätzliche Wohnungen geschaffen, so können diese bewilligt werden, ohne dass ei- ne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden muss (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Werden keine neue Wohnungen geschaffen, so kann eine altrechtliche Wohnung innerhalb der Bauzonen um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 bestandenen HNF vergrössert werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Erweiterungen, die über dieses Mass hinausgehen, sind nur zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG oder − sofern die spezifischen Bewilligungsvor- aussetzungen erfüllt sind − als touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b ZWG dekla- riert wird die Nutzungsbeschränkung ins Grundbuch eingetragen wird (Art. 11 Abs. 4 ZWG). e) Wie vorstehend bereits erwähnt, ging die Beschwerdegegnerin 1 im vor- liegenden Fall von einem altrechtlichen und damit vorbestehenden Zweit- wohnungsbestand im Umfang von 527.27 m 2 HNF aus (vgl. S. 22 der planlichen Darstellung im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Ge- schäftshaus C._____"). Nicht angerechnet zur bestehenden HNF wurden dabei neben der Fläche des Treppenhauses und der Balkone auch je ein Raum pro Obergeschoss im Bereich des Treppenhauses. Dies ist − wie nachstehend dargestellt − nicht zu beanstanden. Wie die Beschwerde-- 16 - gegnerinnen in ihren Rechtsschriften nachgewiesen haben (vgl. Ver- nehmlassung der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. Oktober 2016 Ziff. 3 S. 3, Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Oktober 2016 Ziff. 4 S. 3 ff.) und sich anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 ge- zeigt hat, wurden die in den drei Obergeschossen des Wohn- und Ge- schäftshauses C._____ bestehenden Wohnungen ursprünglich nämlich als klassische Wohnungen bewilligt und wurden glaublich auch über Jah- re so genutzt. Die in den Rechtsschriften der Beschwerdegegnerinnen enthaltenen Chronologien der Nutzung des Wohn- und Geschäftshauses C._____ zeigen, dass dieses ursprünglich im Jahr 1907 für Wohnzwecke im klassischen Sinne erstellt wurde (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 1) und deren drei Obergeschosse über die gesamte Geschoss- fläche auch über viele Jahrzehnte als Wohnhaus genutzt wurden. Zwar fanden in der Zwischenzeit verschiedene An- und Ausbauten an der Lie- genschaft statt (vgl. Bg1-act. 2-26), wobei sich dadurch an der Wohnnut- zung der drei Obergeschosse nie etwas geändert hat. In jüngster Zeit wurden einzelne Zimmer im nordöstlichen Bereich der Liegenschaft als Personalzimmer verwendet, welche teilweise über eigene Kocheinrich- tungen verfügen. Anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 hat sich indes gezeigt, dass diese sich im nordöstlichen Teil des 1. und 2. Ober- geschosses befindlichen Räume, welche nach Auffassung der Beschwer- deführerin nicht als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden könnten mit der Konsequenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im Sinne von Art. 11 ZWG zugerechnet werden könnten, ursprünglich eben- falls Teil der grossen Wohnungen bildeten und erst später zum Zwecke der Erstellung von Personalzimmer und Aufenthaltsräumen für Angestell- te, vom Rest der Wohnungen abgetrennt wurden. Dies steht nach dem vorstehend Gesagten einer Anrechnung als vorbestehende HNF indes nicht entgegen, da die betreffenden Räume − wie der erwähnte Augen- schein gezeigt hat − ohne erhebliche Umbauten wieder Wohnzwecken zugeführt werden könnten (vgl. vorstehend E.5d). Ebenfalls nicht zu be-- 17 - anstanden ist die Tatsache, dass im nordöstlichen Teil des Hauses im 1. und 2. Obergeschoss die Fläche der Gänge, welche die einzelnen, heute als Personalzimmer und Aufenthaltsräume genutzten Räume miteinander verbindet, sowie im 1. Obergeschoss ein Teil der Treppe zur vorbestan- denen HNF gezählt wurden. Denn gemäss SIA-Norm 416 beinhaltet die HNF − wie gesehen − sämtliche Teile der Nutzfläche, welche der Zweck- bestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen, während zur Nebennutzfläche, welche die HNF zur Nutzfläche ergänzt, im Wohnungsbau gemäss SIA-Norm 416 bloss Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und Kehrichträume gehören. Da es sich bei den fraglichen zwei Gängen und dem Teil der Treppe überdies auch nicht um Verkehrsflächen im Sinne der SIA-Norm 416 handelt, zu welcher im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten gehören, ist die Berücksichtigung der beiden Gänge im 1. und 2. Obergeschoss, welche ursprünglich zudem ebenfalls Teil der grossen Wohnungen bildeten, sowie eines kleinen Teils der Treppe im 1. Obergeschoss, in keiner Weise zu beanstanden. Dem- entsprechend ging aber die Beschwerdegegnerin 1 vorliegend zu Recht von einer altrechtlichen bzw. vorbestehenden HNF von 527.27 m 2 aus, zumal das gesamt Wohn- und Geschäftshaus C._____ − wie gesehen − in der Absicht der klassischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt und in dieser Form auch über Jahrzehnte genutzt wurde. Ob die drei im Bereich des Treppenhauses liegenden Räume im 1., 2. bzw. 3. Obergeschoss (in der planlichen Darstellung auf S. 22 des Dossiers "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____" jeweils weiss eingezeichnet), allen- falls auch noch zur vorbestehenden HNF hätten gezählt werden können, braucht an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden da diese − wie gesehen − eben nicht zur vorbestehenden HNF angerechnet wurden. Die im ange- fochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. Au- gust 2016, von der Beschwerdegegnerin 1 angenommene vorbestehen-- 18 - den HNF im Umfang von gesamthaft 527.27 m 2 ist nach dem vorstehend Gesagten nicht zu beanstanden. Da das fragliche Bauvorhaben neu sechs altrechtliche Zweitwohnungen mit einer totalen HNF von 521.7 m 2 vorsieht und dementsprechend die in Zweitwohnungen enthaltene, vorbe- stehende HNF um 5.57 m 2 reduziert wird, erweist sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, diesbezüglich als rechtens. Daran vermag weder die Tatsache, dass im Baugesuch bezüglich der Zweitwohnungen offenbar noch von einer neu- en HNF von 517 m 2 (vgl. Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Ge- schäftshaus C._____" S. 21) bzw. 516.74 m 2 (vgl. Dossier "1122 Ab- bruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____" S. 23) gesprochen wurde, noch die Tatsache, dass das fragliche Bauprojekt gegenüber dem vorbestehenden Zustand zusätzliche neue Zweitwohnungen vorsieht, et- was zu ändern. Denn einerseits liegt sowohl die im Baugesuch erwähnte neue HNF von 517 m 2 bzw. 516.74 m 2 als auch die im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, erwähnte neue HNF von 521.7 m 2 klar unter der vorbestehenden HNF von 527.27 m2 gemäss S. 22 des Dossiers "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____". Anderseits dürfen im Rahmen der vorbe- standenen HNF gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG auch zusätzliche Wohnun- gen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG erstellt wer- den, sofern die HNF nicht erweitert wird, was vorliegend − wie gesehen − nicht der Fall ist (im Gegenteil, Reduktion der HNF um 5.57 m2). Ebenfalls als unbegründet erweist sich im Übrigen auch die beschwerdeführerische Rüge, wonach die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der altrechtlich vor- bestandenen HNF ihrer Prüfungspflicht nicht nachgekommen sei. Denn die Beschwerdegegnerin 1 hat im Baubewilligungsverfahren abgeklärt, mit welcher Nutzungsabsicht die Obergeschosse ursprünglich bewilligt und erstellt wurden und ob eine nicht nur vorübergehende andere Nut- zung vorliegt. Als Ergebnis dieser Prüfung hat sie die von der Beschwer- degegnerin 2 mit dem Baugesuch eingereichten Berechnungen der alt-- 19 - rechtlich vorbestehenden HNF im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____" genehmigt. Folglich erweist sich auch der Vorwurf, wonach die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungspflicht nicht nachgekommen sei, als unbegründet. Abschliessend sei an dieser Stelle noch festgehalten, dass die BGF bei der Beurteilung der sich hier stellen- den Fragen keine Rolle spielt, weshalb auf die entsprechenden Aus- führungen der Beschwerdeführerin nicht weiter einzugehen ist. Genauso ist nicht von Relevanz, dass die Planunterlagen im vorliegenden Verfah- ren angeblich den Unterlagen aus dem verwaltungsgerichtlichen Be- schwerdeverfahren R 12 133 und R 14 93 nicht entsprechen, war von der Beschwerdegegnerin 1 doch nicht das frühere, sondern einzig das vorlie- gende Projekt zu beurteilen. 6. a) Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin eine missbräuchliche unbe- schränkte Nutzung geltend, indem sie ausführt, dass der Grundeigentü- mer des Hauses C._____ ebenfalls im Wohn- und Geschäftshaus C._____ wohne. Aus den bestehenden altrechtlichen Wohnungen sollten neue Zweitwohnungen gebaut werden. In welcher Wohnung bzw. wo der Grundeigentümer nach dem Umbau wohnen werde, sei nicht bekannt. In Bezug auf die vom Grundeigentümer bewohnte Wohnung liege eine missbräuchliche unbeschränkte Nutzung vor. Die Beschwerdegegnerin 1 habe gestützt auf Art. 12 ZWG die Kompetenz, im Bereich der ungenutz- ten Wohnungen von altrechtlichen Wohnungen Massnahmen gegen Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu ergreifen. Ob die Ge- meinde bereits Massnahmen gegen Missbräuche und unerwünschte Ent- wicklungen ergriffen habe, könne offen bleiben. Allerdings sei dies ein weiterer Hinweis dafür, dass ein derartiges Projekt von der Baubewilli- gungsbehörde nicht einfach durchgewunken werden könne, ohne die ent- sprechenden Prüfungen vorzunehmen. Dies umso mehr, als es sich hier um einen Fall von Art. 12 ZWG handle. Die Zweitwohnungsfläche in der - 20 - Gemeinde werde dadurch weiter erhöht. Genau dies entspreche der un- erwünschten Entwicklung. b) Gemäss Art. 12 Abs. 1 ZWG ergreifen die Kantone und Gemeinden bei Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Missbräuche und uner- wünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbe- schränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnungen erge- ben können. Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von bisher zu Erstwohnzwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwe- cken sowie die Änderungsmöglichkeiten nach Art. 11 Abs. 2 - 4 ZWG stärker einschränken als das ZWG. Soweit diese nutzungsmässigen und baulichen Änderungen nicht der Baubewilligungspflicht unterstehen, kön- nen die Kantone sie ihr unterstellen (Art. 12 Abs. 2 ZWG). Im Kanton Graubünden wird die Kompetenz zum Erlass von strengeren Vorschriften im Sinne von Art. 12 Abs. 2 ZWG gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG und Art. 35e der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) den Gemeinden übertragen, sofern der Kanton nicht selber legi- feriert. c) Zutreffend ist zwar, dass in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) festgehalten ist, dass Miss- bräuche und unerwünschte Entwicklungen zum Beispiel darauf zurückge- hen, dass Ortsansässige ihre an einer attraktiven Lage im Ortskern gele- gene Erstwohnung an Auswärtige verkaufen, die sie zu Zweitwohnzwe- cken nutzen wollen. Beziehen sie parallel dazu in derselben Gemeinde eine andere, allenfalls neue Erstwohnung, kann dies nicht nur zu einer Entleerung der Ortskerne führen, sondern auch zu einer zusätzlichen Zersiedelung (BBl 2014 S. 2310). Vorliegend bestehen indes − mit Aus- nahme der beschwerdeführerischen Behauptung, wonach der Grundei- gentümer aktuell noch im Wohn- und Geschäftshaus C._____ wohne, aber nicht bekannt sei, wo dieser nach dem Umbau wohnen werde − kei-- 21 - nerlei Hinweise, wonach im bestehenden Wohn- und Geschäftshaus C._____ wohnhafte Ortsansässige ihre Wohnung an Auswärtige zur Nut- zung zu Zweitwohnzwecken verkaufen und die Ortsansässigen parallel dazu andere Erstwohnungen beziehen. Ein Missbrauch oder eine uner- wünschte Entwicklung im Sinne von Art. 12 ZWG ist dementsprechend nicht ersichtlich, zumal das fragliche Bauvorhaben neben den geplanten Zweitwohnungen auch Erstwohnungen beinhaltet und das Projekt somit weder zu einer Entleerung des Ortskerns von X._____ noch zu einer Zer- siedlung führt. Überdies verkennt die Beschwerdeführerin auch, dass Art. 12 ZWG zwar dem Kanton und den Gemeinden die Kompetenz zum Erlass von Vorschriften gibt, welche die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als das ZWG. Die Bestimmung ist aber − worauf die Beschwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlassungen vom 25. Oktober 2016 zu Recht hinweisen − nicht direkt anwendbar und kann deshalb ohne ausführende kantonale oder kommunale Vorschriften keine Grundlage für die Verweigerung einer Baubewilligung sein. Weder im Kanton Graubünden noch in der Gemeinde X._____ gibt es − abgesehen vom kommunalen Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe vom 23. Oktober 2011 (Nr. 4.20.00) − gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene, strengere Vorschrif- ten, die dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben entgegenstehen. Folglich erweist sich auch die beschwerdeführerische Rüge, wonach das Bauprojekt ein Missbrauch darstelle und zu einer unerwünschten Entwick- lung führe, weshalb ihm die Bewilligung zu versagen sei, als unbegründet. 7. a) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin noch, dass die behauptete alt- rechtliche HNF nicht an jedem Ort des Gebäudes wieder aufgebaut wer- den dürfe. Zwar sei ein Wohnungstausch innerhalb eines Wohngebäudes nach der Vollzugshilfe des DVS zulässig. Dies sei allerdings nicht verfas- sungskonform. Bereits die freie Umnutzbarkeit von Erstwohnungen sei nicht verfassungskonform. Weitere Erleichterungen zu Gunsten der Um-- 22 - nutzung einer altrechtlichen Erstwohnung in eine neue Zweitwohnung wi- dersprächen Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge- nossenschaft (BV; SR 101). In der Botschaft zum ZWG stehe denn auch, altrechtliche Wohnungen könnten umgebaut und wieder aufgebaut wer- den mit einer geringfügigen Standortverschiebung. b) Wie gesehen dürfen altrechtliche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF wieder aufgebaut werden. Die Vollzugshilfe des DVS zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 äussert sich wie folgt zum Wiederaufbau (vgl. die entsprechenden Ausführungen zu Art. 11 Abs. 2 ZWG auf S. 25 der erwähnten Vollzugshilfe): "Die Wohnung darf abgebrochen und auf der Parzelle wiederaufgebaut werden. Es darf der Grundriss geändert, die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an ei- nem andern Ort der Parzelle aufgebaut etc. werden. Beim Recht zum Wiederauf- bau einer altrechtlichen Wohnung handelt es sich nämlich nicht um das Hofstatt- recht, d.h. es müssen weder dieselben Grundrisse noch Höhen noch Umfänge etc. (nur HNF zzgl. Erweiterung […]) eingehalten werden." Die Beschwerdeführerin ist − wie gesehen − der Auffassung, dass die Sichtweise des DVS im Widerspruch zu Art. 75b BV und zum ZWG stehe. Dem ist nicht beizupflichten. Einerseits ist es grundsätzlich nicht zu bean- standen, wenn sich die Beschwerdegegnerin 1 zur Beantwortung der Frage, ob die altrechtlich vorbestehende HNF an jedem Ort des Gebäu- des wieder aufgebaut werden darf, der Sichtweise des zuständigen De- partements gemäss dessen Vollzugshilfe anschliesst. Anderseits wider- spricht die Sichtweise des DVS − und das ist entscheidend − weder Art. 75b BV noch dem ZWG, zumal vorliegend keine zusätzlichen HNF für Zweitwohnungen geschaffen werden und weder die BV noch das ZWG die Möglichkeit der Platzierung von Zweitwohnungen im Falle eines recht- lich zulässigen Wiederaufbaus in irgendeiner Art einschränken. An die- sem Ergebnis vermag die Formulierung in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014, wonach altrechtliche Wohnungen im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und (gegebenen-- 23 - falls mit einer geringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut werden dürfen (BBl 2014 S. 2310), entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung nichts zu ändern. Entscheidend ist nämlich nicht primär die Formulierung in der Botschaft, sondern vielmehr der Gesetzeswortlaut von Art. 11 Abs. 2 ZWG, welcher der Sichtweise des DVS, wonach die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem anderen Ort der Par- zelle wieder aufgebaut werden darf, − wie gesehen − nicht widerspricht. Im Übrigen steht auch die erwähnte Formulierung in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (geringfügige Standortver- schiebung) der Sichtweise des DVS nicht grundsätzlich entgegen, defi- niert die Botschaft doch mit keinem Wort, was unter einer geringfügigen Standortverschiebung zu verstehen ist. Dementsprechend erweist sich aber auch der beschwerdeführerische Einwand betreffend Wiederaufbau der altrechtlich vorbestehenden HNF an einem anderen Ort als unbe- gründet und ist abzuweisen. 8. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung trifft es nämlich − wie gesehen (vgl. vorstehend E.5e) − nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prü- fungspflicht hinsichtlich der altrechtlich vorbestehenden HNF nicht nach- gekommen ist. Vielmehr hat die Beschwerdegegnerin 1 abgeklärt, mit welcher Nutzungsabsicht die drei Obergeschosse im Wohn- und Ge- schäftshaus C._____ ursprünglich bewilligt und erstellt wurden und ob ei- ne allfällige nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliegt. Inwiefern die Beschwerdeführerin vor diesem Hintergrund zur Beschwerde ge-- 24 - zwungen gewesen sein sollte, wie dies von ihr geltend gemacht wird, ist nicht ersichtlich. Im Übrigen wäre es der Beschwerdeführerin auch freige- standen, nach Durchführung des Augenscheins vom 4. Mai 2017, anläss- lich dessen sich offenkundig gezeigt hat, dass die in den drei Oberge- schossen des Wohn- und Geschäftshauses C._____ bestehenden Woh- nungen zumindest ursprünglich als klassische Wohnungen bewilligt und glaublich auch über Jahrzehnte so genutzt wurden, ihre Beschwerde zurückzuziehen, was sie indes nicht getan hat. Dementsprechend hat aber die Beschwerdeführerin als unterlegene Partei auch die Verfahrens- kosten zu tragen. c) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterlie- gende Beschwerdeführerin überdies verpflichtet, der obsiegenden Be- schwerdegegnerin 2 die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendi- gen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote des Rechtsanwaltes der Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Januar 2017 macht diese einen Betrag von gesamthaft Fr. 6'006.95 geltend (20 Arbeitsstunden à Fr. 270.-- [= Fr. 5'400.--] zuzüglich Kleinspesen von Fr. 162.-- und 8 % MWST von Fr. 5'562.-- [= Fr. 444.95]). Der Arbeitsaufwand sowie die geltend ge- machten Kleinspesen erscheinen dem Gericht als angemessen. Da die Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register (CHE-108.138.714) indes mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die vorliegende Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl. PVG 2015 Nr. 19). Dementsprechend sowie unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Honorarnote des Rechtsanwaltes der Beschwer- degegnerin 2 vom 5. Januar 2017 den infolge des Augenscheins vom 4. Mai 2017 verursachten Arbeitsaufwand noch nicht berücksichtigt, setzt das Gericht die Parteientschädigung ermessensweise auf pauschal Fr. 6'000.-- fest. In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin die Be- schwerdegegnerin 2 aussergerichtlich zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-- 25 - ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei- entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzu- sprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 584.-- zusammen Fr. 5'584.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. A._____ entschädigt die B._____ AG aussergerichtlich mit pauschal Fr. 6'000.--. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]