<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00287</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212397&amp;W10_KEY=4467113&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00287</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.11.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Wohnhauses. Qualifikation als Schutzobjekt. Verhältnismässigkeit<br/><br/>Wichtige Zeugeneigenschaft bejaht (E. 5).<br/><br/>Fachbericht eines Baurekursrichters als Grundlage zur Prüfung der Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen (E. 6.2).<br/><br/>Eine zeitgemässe, einfache Nutzung der Liegenschaft ist ohne schwer wiegende Eingriffe in die Bausubstanz nicht möglich (E. 6.3).<br/><br/>Aufgrund der erforderlichen Eingriffe, insbesondere aufgrund der schwachen Tragkonstruktion, ist das Erhaltungsinteresse zu relativieren. Der Sanierungsaufwand ist gross und gleichzeitig würde das Gebäude seine Identität weit gehend verlieren. Das Baurekursgericht hat die Unterschutzstellung des Gebäudes in zulässiger Weise aufgehoben (E. 6.4 und 5).<br/><br/>Auch ein Fassadenschutz erweist sich als ungerechtfertigt (E. 6.7). <br/><br/>Abweisung.<br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16298" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00287</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. November 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula Hunger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt Winterthur, vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Nach lÃ¤ngerem Rechtsstreit stellte der Bauausschuss der Stadt Winterthur die Liegenschaft D-Strasse 01 (Assek-Nr. 02, Kat.-Nr. 03) mit Beschluss vom 30. September 2010 als GebÃ¤ude von kommunaler Bedeutung unter Schutz. Der Stadtrat Winterthur genehmigte diesen Beschluss am 6. Oktober 2010.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als EigentÃ¼mer der Liegenschaft rekurrierte <span>B gegen die Unterschutzstellung an das Baurekursgericht. </span>Dieses hiess <span>den Rekurs </span>am<span> 22. MÃ¤rz 2012 gut und hob die Unterschutzstellung auf; der Stadtrat von Winterthur wurde eingeladen, diesen Entscheid im kommunalen und im kantonalen Amtsblatt zu verÃ¶ffentlichen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 7. Mai 2012 gelangte die Stadt Winterthur an das Verwaltungsgericht. Sie beantragt</span>e<span>, den Rekursentscheid im Hauptpunkt aufzuheben und </span>den Beschluss Ã¼ber <span>die Unterschutzstellung des Wohnhauses vollumfÃ¤nglich wiederherzustellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 8. Juni 2012 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde</span>. <span>Mit Stellungnahme vom 3. Juli 2012 Ã¤usserte sich B zur Eintretensfrage und beantragte</span>,<span> auf die Beschwerde sei wegen Nichtigkeit des strittigen Beschlusses nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Gegenparteien. Mit einer weiteren Stellungnahme vom 13. Juli 2012 hielt B an seinen AntrÃ¤gen fest und Ã¤usserte sich zur Sache; des Weiteren beantragte er, die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) sei aus dem Verfahren zu entlassen. Nach GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs entliess das Verwaltungsgericht </span>die<span> ZVH mit Beschluss vom 22. August 2012 aus dem Beschwerdeverfahren. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Replik vom 27. August 2012 hÃ¤lt die Stadt Winterthur an ihren AntrÃ¤gen fest</span> und<span> ergÃ¤nzt diese mit einem Eventualantrag, wonach anstelle der integralen Erhaltung der Baute die Erhaltung des Ã¤usseren Erscheinungsbildes unter mÃ¶glichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz der Umfassungsmauern und des Dachstuhls </span>als definitive Schutzmassnahme <span>festzusetzen sei. Am 7. September 2012 nahm das Baurekursgericht erneut Stellung. In der Vernehmlassung vom 10. September 2012 Ã¤usserte sich B insbesondere zum Eventualantrag der Stadt Winterthur. Die Stadt Winterthur liess sich am </span>24<span>. September 2012 zur Stellungnahme des Baurekursgerichts vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Beschwerdegegner macht vorab geltend, der BeschwerdefÃ¼hrerin fehle es an der Legitimation; sie hÃ¤tte den Unterschutzstellungsbeschluss vom </span><span>30. September 2010 gar nicht erst erlassen dÃ¼rfen, da sie dieses Recht verwirkt habe. Der Beschluss sei deshalb als nichtig zu qualifizieren</span>,<span> und auf die Beschwerde sei nicht einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>GemÃ¤ss § 213 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist jeder GrundeigentÃ¼mer berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit seines GrundstÃ¼cks und Ã¼ber den Umfang allfÃ¤lliger Schutzmassnahmen zu verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht. Das zustÃ¤ndige Gemeinwesen muss den Entscheid grundsÃ¤tzlich innert Jahresfrist, spÃ¤testens nach zwei Jahren, treffen. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor, kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen angeordnet werden (vgl. § 213 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat auf das vom Beschwerdegegner im Jahr 2004 gestellte Gesuch innert Frist keinen Schutzentscheid betreffend die infrage stehende Liegenschaft getroffen. Dies wurde von der damaligen Baurekurskommission IV des Kantons ZÃ¼rich im â in Rechtskraft erwachsenen â Entscheid vom 3. April 2008 (BRKE IV Nr. 46/2008) festgestellt. Entsprechend der Anordnung im Rekursentscheid publizierte die BeschwerdefÃ¼hrerin den Verzicht auf die Unterschutzstellung der Liegenschaft, wogegen die ZHV rekurrierte. Im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren wurde klargestellt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin durch ihr UntÃ¤tigbleiben faktisch den Entscheid getroffen hatte, die Liegenschaft Assek-Nr. 02 nicht unter Schutz zu stellen (BGr, 17. Juli 2009, <span>1C_68/2009, E. 3.1)</span>; die in § 213 Abs. 3 PBG vorgesehene Fiktion stellt eine VerfÃ¼gung im Sinn von Art. 33 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) dar (VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541, E. 3.3.2). Die ZVH war damit berechtigt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen die Inventarentlassung zu wehren. Das Verwaltungsgericht ordnete deshalb mit Beschluss vom 5. November 2009 (VB.2008.00541) die RÃ¼ckweisung der Sache an die Gemeinde Winterthur zur PrÃ¼fung von Schutzmassnahmen an. Mit dem Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 kam die BeschwerdefÃ¼hrerin dieser Aufforderung nach. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Vor diesem Hintergrund wird klar, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin nach erfolgter RÃ¼ckweisung der Sache einen materiellen Entscheid Ã¼ber allfÃ¤llige Schutzmassnahmen zu treffen und damit die Kompetenz hatte, Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten. Beim Entscheid Ã¼ber Schutzmassnahmen bei Objekten von kommunaler Bedeutung (§ 211 Abs. 2 PBG) sind Interesse und Aufgaben betroffen, welche die Gemeinden wahrzunehmen haben (RB 1998 Nr. 13). Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist demzufolge legitimiert, gegen den Rekursentscheid der Vorinstanz, mit welchem die Schutzmassnahmen aufgehoben wurden, Beschwerde zu fÃ¼hren (vgl. auch § 21 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit § 49 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 01. Mai 1959 [VRG]). Daran Ã¤ndert nichts, dass die Gemeinde seinerzeit keine rechtzeitige Schutzanordnung getroffen hatte. Wie gesehen, war Ã¼ber die Frage aufgrund der gerichtlichen RÃ¼ckweisung materiell neu zu entscheiden. <span>Dabei bleibt es irrelevant, dass die ZVH am vorliegenden Verfahren nicht mehr beteiligt ist und sich auch im zweiten Rekursverfahren nicht mehr geÃ¤ussert hat. Mit der Kompetenz zum Neuentscheid ist die Verfahrensherrschaft vollumfÃ¤nglich an die BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckgegangen. </span>Vor diesem Hintergrund ist denn auch in keiner Weise ersichtlich, weshalb der <span>Unterschutzstellungsbeschluss â wie der Beschwerdegegner ausfÃ¼hrt â nichtig sein sollte. Die Beschwerdelegitimation der Gemeinde ist somit zu bejahen und auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">In den Beschwerdeantworten vom 3. bzw. 13. Juli 2012 beantragte der Beschwerdegegner, der BeschwerdefÃ¼hrerin sei eine kurze Frist zur Bereinigung des Inventars der kommunalen Schutzobjekte hinsichtlich des Objekts D-Strasse 01 festzusetzen (Antrag Ziff. 3). Ferner seien die dem Beschwerdegegner in den Entscheiden VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541 und BGr, 8. Juli 2010, 1C_21/2010 auferlegten Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin sowie der frÃ¼heren Mitbeteiligten aufzuerlegen; entsprechend seien sowohl die BeschwerdefÃ¼hrerin als auch die frÃ¼here Mitbeteiligte zu verpflichten, ihm eine ProzessentschÃ¤digung zu bezahlen (AntrÃ¤ge Ziff. 4.2). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz kennt keine Anschlussbeschwerde; auf die Begehren ist folglich nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 9. Februar 2012 einen Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der PlÃ¤ne und der bei den Akten liegenden Fotos mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins sowie auf weitere Beweiserhebungen verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eventualiter beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin die Einholung eines Obergutachtens Ã¼ber die ErhaltensfÃ¤higkeit der Baute. Sofern in einem Verfahren bereits unabhÃ¤ngige SachverstÃ¤ndige mitgewirkt haben, wie dies vorliegend geschehen ist, ist nur dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten einzuholen, wenn begrÃ¼ndete Zweifel an der richtigen Beurteilung einer Sachfrage bestehen (VGr, 29. Oktober 1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 25). Ãber die ErhaltensfÃ¤higkeit der Baute Ã¤ussert sich zunÃ¤chst eine bei der J AG eingeholte Zustandsanalyse vom Dezember 2007 (Gutachten J); ausfÃ¼hrlich befasst sich damit sodann der Fachbericht des vorinstanzlichen Referenten vom 10. November 2011. Streitig ist dabei insbesondere, ob eine Sanierung des betroffenen GebÃ¤udes in Einklang mit dem Schutzziel ausgefÃ¼hrt werden kann. Diese Frage ist aufgrund einer AbwÃ¤gung zwischen dem Ã¶ffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts und den entgegenstehenden privaten Interessen zu entscheiden; dafÃ¼r reichen die vorliegenden Akten und insbesondere die Ermittlung des Sachverhalts durch die fachlichen Beurteilungen aus. Ferner legt die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht substanziell dar, inwiefern begrÃ¼ndete Zweifel an den AusfÃ¼hrungen im von ihr kritisierten Fachbericht bestehen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt im Beschwerdeverfahren erstmals den Antrag auf DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Nach § 59 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder auf Antrag der Parteien eine mÃ¼ndliche Verhandlung anordnen. Nach dieser Bestimmung besteht kein Anspruch auf eine mÃ¼ndliche Verhandlung, sondern liegt deren DurchfÃ¼hrung im Ermessen des Gerichts. Ein Anspruch auf DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Ã¶ffentlichen Verhandlung besteht indes im Anwendungsbereich von Art. 6 Ziff. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK). Ein Entscheid Ã¼ber zivilrechtliche AnsprÃ¼che im Sinn von Art. 6 Ziff. 1 EMRK liegt unter anderem vor, wenn eine bau- oder planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die AusÃ¼bung der Eigentumsrechte der GrundeigentÃ¼mer hat (BGE 127 I 44 E. 2, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>ZunÃ¤chst ist festzuhalten, dass sich die Gemeinde nicht auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK berufen kann und somit keinen Anspruch auf Ã¶ffentliche Verhandlung hat: Der Staat oder Ã¶ffentliche KÃ¶rperschaften haben keine Rechte aus Art. 6 EMRK, weil das Individualbeschwerderecht nach Art. 34 EMRK nur natÃ¼rlichen Personen, nicht staatlichen Organisationen oder Personenvereinigungen zusteht (vgl. Jochen A. Frowein/ Wolfgang Peukert, EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl 2009, Art. 6 Rz. 4). Abgesehen davon hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin das Begehren um DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung vor dem Baurekursgericht als erster gerichtlicher Instanz nicht gestellt und im Gegenteil beantragt, auf die vom Rekurrenten geforderte mÃ¼ndliche Verhandlung zu verzichten. Dieses Verhalten ist ohne Weiteres als Verzicht auf eine mÃ¼ndliche Verhandlung zu qualifizieren (vgl. etwa BGr, 12. Oktober 2012, 1C_156/2012, E. 5.2.3; VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung3">Schliesslich ist nicht ersichtlich und wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht dargelegt, inwiefern sich aus einer mÃ¼ndlichen Verhandlung neue Erkenntnisse ergeben kÃ¶nnten. Im vorliegenden Verfahren kann somit auf eine mÃ¼ndliche Verhandlung verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich frei prÃ¼ft. Bei der Auslegung und Anwendung der fÃ¼r die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche MitprÃ¤gung" steht der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat. Nachdem das Baurekursgericht die Unterschutzstellung aufgehoben hat, ist sodann zu prÃ¼fen, ob es dabei den der VerwaltungsbehÃ¶rde zukommenden Beurteilungsspielraum zu Recht fÃ¼r Ã¼berschritten halten durfte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie weit dieses Ã¶ffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzten, den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berÃ¼cksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1</span>18 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dÃ¼rfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie mÃ¼ssen breiter, d. h. auf objektive und grundsÃ¤tzliche Kriterien abgestÃ¼tzt sein und von einem grÃ¶sseren Teil der BevÃ¶lkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse AllgemeingÃ¼ltigkeit erheben zu kÃ¶nnen (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia </span>384 E. 5a, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.4 </span></b></span>Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar ebenfalls grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="UrteilstextChar"><span>von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat die SchutzwÃ¼rdigkeit der Liegenschaft D-Strasse 01 bejaht, und die Vorinstanz ist dieser Auffassung gefolgt. Der Beschwerdegegner hingegen bestreitet bereits die SchutzwÃ¼rdigkeit der Liegenschaft. Demnach ist zu prÃ¼fen, ob die Vorinstanz die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach es sich bei der Liegenschaft D-Strasse 01 grundsÃ¤tzlich um ein schutzwÃ¼rdiges Objekt handelt, zu Recht bestÃ¤tigt hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zur AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit der Liegenschaft liess die BeschwerdefÃ¼hrerin ein Gutachten beim Institut I (Gutachten I) sowie ein dendrochronologisches Gutachten erstellen. Weiter holte die BeschwerdefÃ¼hrerin eine Zustandsanalyse bei J AG (Gutachten J) ein und liess diese drei Jahre spÃ¤ter von L AG auf dessen GÃ¼ltigkeit Ã¼berprÃ¼fen. GestÃ¼tzt auf diese Unterlagen begrÃ¼ndete die BeschwerdefÃ¼hrerin die Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 01 in ihrem Beschluss vom 30. September 2010 im Wesentlichen wie folgt:</p> <p class="Erwgung2">Das Haus D-Strasse 01 sei Teil der ehemaligen bis ins Mittelalter zurÃ¼ckreichenden Vorstadt der Altstadt Winterthur. Diese Vorstadt sei ein wichtiger gewerblicher Ortsteil, dessen WerkstÃ¤tten seit dem Mittelalter mit Wasser der K, des N-Bachs sowie des O-Kanals versorgt worden seien. </p> <p class="Erwgung2">Das dreieckige "Geviert" zwischen D-Strasse, E-Strasse und GebÃ¤ude F bilde den "BrÃ¼ckenkopf" zur Altstadt und lasse damit die stÃ¤dtebauliche Entwicklung und Ausdehnung der Stadt Winterthur vom 19. bis ins 20. Jahrhundert wie Jahrringe nachvollziehen. In den 1840er-Jahren scheine das Geviert seine Bedeutung als Gewerbegebiet allmÃ¤hlich verloren zu haben. Gleichzeitig sei das GebÃ¤ude D-Strasse 01 von einer Hafnerwerkstatt in ein Wohnhaus umgewandelt worden. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein wichtiger Zeuge der Quartierentwicklung seit den 1830er-Jahren. </p> <p class="Erwgung2">Das Quartier sei in seiner gewachsenen historischen Substanz aus dem 19. Jahrhundert gut erhalten. Auch gegenÃ¼ber den qualitÃ¤tsvollen modernen Bauten und Erweiterungen des P-Komplexes habe das Wohn- und Gewerbequartier des 19. Jahrhunderts eine in sich geschlossene Einheit bewahren kÃ¶nnen. In seiner Art sei das Quartier fÃ¼r die Stadt Winterthur einzigartig: Es sei das einzige gewerbliche und frÃ¼hindustrielle Quartier in der NÃ¤he der Altstadt, das erhalten geblieben sei. In seiner geschlossenen Einheit komme ihm ein hoher Stellenwert fÃ¼r die IdentitÃ¤t dieses Stadtteils und die Geschichte der Stadt Winterthur zu. </p> <p class="Erwgung2">Im Quartier komme dem Haus D-Strasse 01 wichtige ortsbauliche Bedeutung zu. Es stehe giebelstÃ¤ndig zur D-Strasse und sei weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Die Abfolge der ansonsten traufstÃ¤ndigen Bauten entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen und etwa in der Mitte in zwei HÃ¤lften geteilt. </p> <p class="Erwgung2">OrtsbildprÃ¤gend sei ausserdem die symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihrem spÃ¤tklassizistischen Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung der FensterflÃ¼gel. Dank dem historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine flÃ¤chige, aber angenehme Reliefwirkung durch kleine Unebenheiten, die das Licht auf der FlÃ¤che unterschiedlich reflektieren wÃ¼rde. Die flÃ¤chige Wirkung der Fassade werde durch das fehlende Vordach unterstÃ¼tzt, wodurch sich der BaukÃ¶rper kubisch klar abzeichne. </p> <p class="Erwgung2">Innerhalb des Ensembles der historisch bedeutsamen Bauten entlang der D-Strasse (Nr. 04 Doppelwohnhaus "G" von 1842, Nr. 05 Schopfbau von 1853, Nr. 06 Villa von 1878/79, Nr. 09, Gasthof "H" von 1898) sowie der E-Strasse (Nr. 08 Kleinvilla "M" von 1842) sei das Haus D-Strasse 01 das Ã¤lteste noch bestehende GebÃ¤ude und stelle damit historisch den Kern des Gevierts dar. Mit seiner eigenen Geschichte zeichne das GebÃ¤ude auch die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier nach. Das Haus sei 1837/38 als Hafnerwohnung und -werkstÃ¤tte erbaut worden. Der Bau habe ursprÃ¼nglich die Funktion eines Gewerbebaus gehabt und sei in der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts zu einem Arbeiterwohnhaus umgenutzt worden. Mit dieser Umnutzung sei der Anbau einer Laube einhergegangen, wodurch das Haus typologisch in ein Laubenganghaus umgewandelt worden sei, ein fÃ¼r Winterthur seltener Bautypus. Das GebÃ¤ude stelle den letzten noch erhaltenen Zeugen eines handwerklichen Gewerbebaus aus der Zeit vor der Industrialisierung dar, der ausserhalb der Altstadt auf dem ehemaligen Stadtquartier stehe und nicht als MÃ¼hle gedient habe. Es handle sich ausserdem um die letzte noch bekannte erhaltene HafnerwerkstÃ¤tte in Winterthur. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein wichtiger Zeuge eines Handwerkerbaus ausserhalb der Altstadt vor der Industrialisierung in der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts. Damit komme ihm fÃ¼r die Stadt- und Wirtschaftsgeschichte eine hohe Bedeutung und wichtige Zeugenschaft in ortsbaulicher, wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Hinsicht zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Baurekursgericht verwies in seinen AusfÃ¼hrungen zur SchutzwÃ¼rdigkeit auf den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 18. Mai 2006 (BRKE IV Nr. 64/2006) und hielt fest, die damaligen AusfÃ¼hrungen zur SchutzwÃ¼rdigkeit wÃ¼rden nach wie vor gelten. Es habe sich in sachverhaltlicher oder rechtlicher Hinsicht nichts geÃ¤ndert. Die damalige Baurekurskommission habe zutreffend ausgefÃ¼hrt, das Objekt erscheine als Zeuge der wirtschafts- und sozialgeschichtlichen Entwicklung im 19. Jahrhundert. Da es ausserhalb der Altstadt keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der Industrialisierung mehr gebe, sei die Zeugenschaft aus dieser Sicht als bedeutend zu qualifizieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Der Beschwerdegegner bestreitet die Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen GebÃ¤udes. Zusammenfassend begrÃ¼ndet er dies damit, dass die Vorinstanz dem streitbetroffenen Objekt nur eine gewisse Bedeutung attestiert habe. Um als Schutzobjekt gelten zu kÃ¶nnen, mÃ¼sse es aber ein wichtiger Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche sein. Dies treffe vorliegend nicht zu. </p> <p class="Erwgung2">TatsÃ¤chlich wurde dem Haus aufgrund seines Erscheinungsbilds als Einzelobjekt lediglich eine gewisse ZeugenqualitÃ¤t zugesprochen (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2); hingegen qualifizierten sowohl die Baurekurskommission IV als auch das heutige Baurekursgericht die Zeugeneigenschaft aus der Sicht, dass ausserhalb der Altstadt keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit der Industrialisierung mehr bestehen wÃ¼rden, als bedeutend (BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2). </p> <p class="Erwgung2">Das streitbetroffene GebÃ¤ude ist Zeuge der Wandlung vom Handwerker- zum Arbeiterwohnhaus und widerspiegelt damit die wirtschafts- und sozialgeschichtliche Entwicklung Winterthurs im 19. Jahrhundert. Ausserhalb der Altstadt bestehen keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der Industrialisierung mehr (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2). Zudem handelt es sich beim streitbetroffenen GebÃ¤ude um das Ã¤lteste erhaltene einstige Wohn- und Gewerbehaus an der D-Strasse. </p> <p class="Erwgung3">Der Beschwerdegegner bringt nichts vor, was unter diesen Aspekten gegen die Qualifikation des GebÃ¤udes als wichtiger Zeuge sprechen wÃ¼rde oder die diesbezÃ¼glichen WÃ¼rdigungen der Vorinstanzen als unhaltbar erscheinen liesse.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Vorinstanz merkte bezÃ¼glich Situationswert an, der Entscheid BRKE IV Nr. 64/2006 setze sich nur am Rand mit diesem auseinander. Es werde darin festgehalten, mit seiner Querstellung und seiner Lage unmittelbar an der Strasse in der ehemaligen Vorstadt komme dem GebÃ¤ude ein hoher Situationswert zu. Der Augenschein habe gezeigt, dass dem streitbetroffenen Objekt ein Situationswert zwar nicht abgesprochen werden kÃ¶nne. Es hebe sich durch seine Stellung (giebelseitige Ausrichtung) gegenÃ¼ber der Villa und der Scheune hervor. Jedoch mÃ¼sse die Erheblichkeit des Situationswerts durch den mÃ¶glichen Abriss des angebauten GebÃ¤udes D-Strasse 07 relativiert werden. Dadurch werde die Querstellung nicht mehr in ganzer LÃ¤nge vorhanden sein, sodass diese nicht mehr derart stark hervortrete. In der Stellungnahme vom 7. September 2012 fÃ¼hrte das Baurekursgericht aus, der Situationswert sei erheblich zu relativieren und kÃ¶nne mit der vorhandenen Bausubstanz nicht erhalten werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Gutachten I begrÃ¼ndet den hohen Situationswert im Wesentlichen mit der Stellung des GebÃ¤udes quer zur Strasse. Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt in ihrem angefochtenen Entscheid dazu nÃ¤her aus, die Abfolge der ansonsten traufstÃ¤ndigen Bauten entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen. Ausserdem sei die symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihren spÃ¤tklassizistischen Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung ortsbildprÃ¤gend. </p> <p class="Erwgung2">Vorliegend steht das streitbetroffene Haus als einziges in seiner nÃ¤heren Umgebung giebelstÃ¤ndig zur D-Strasse. Es ist zudem weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Auch durch einen allfÃ¤lligen Abriss des angebauten GebÃ¤udes bleibt die Querstellung zumindest auf einer gewissen LÃ¤nge bestehen. Diese Situation kann als ortsbildprÃ¤gend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezeichnet werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass die Auffassung der Stadt Winterthur, die Liegenschaft D-Strasse 01 wÃ¼rde SchutzqualitÃ¤t aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit liegt. Das GebÃ¤ude ist als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG fÃ¼r die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier einzustufen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Ist die Liegenschaft als schutzwÃ¼rdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung Ã¼berwiegende private oder (andere) Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen. Bei dieser InteressensabwÃ¤gung handelt es sich um eine von der BeschwerdefÃ¼hrerin und den Rechtsmittelinstanzen â nicht aber vom Gutachter â zu beurteilende Rechtsfrage (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 22).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermÃ¶gen finanzielle Interessen der EigentÃ¼mer an einer mÃ¶glichst Gewinn bringenden AusnÃ¼tzung ihrer Liegenschaften das Ã¶ffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c; 118 Ia 384 E. 5e; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls kÃ¶nnten GebÃ¤ude, die auf stark unternutzten GrundstÃ¼cken der AusschÃ¶pfung der AusnÃ¼tzungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen ist es zulÃ¤ssig, dass das Gemeinwesen, das in solchen FÃ¤llen mit EntschÃ¤digungsansprÃ¼chen der EigentÃ¼mer rechnen muss, im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung die damit einhergehende finanzielle Belastung in Rechnung stellt und aus RÃ¼cksicht auf die eigene finanzielle LeistungsfÃ¤higkeit auf eine Unterschutzstellung verzichtet (Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 5); diese Ãberlegungen greifen bei der vorliegenden Konstellation indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann aber weiter auch dann als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen wÃ¼rde, der in keinem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stÃ¼nde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 18. Oktober 2002, VB.2002.00034, E. 4).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrt in ihrem Rekursentscheid aus, das Gutachten J erweise sich, was die Beschreibung sowie die Ermittlung des Zustands der Tragstruktur und der Ã¼brigen GebÃ¤udesubstanz betreffe, als klar und gehÃ¶rig begrÃ¼ndet. Hingegen bleibe das Gutachten Ã¼ber die Folgen des festgestellten Zustands oft unvollstÃ¤ndig oder teils widersprÃ¼chlich. Diese UnvollstÃ¤ndigkeit lasse keine PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe damit die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung ungenÃ¼gend vorgenommen. Daher habe die 4. Abteilung des Baurekursgerichts die Voraussetzungen fÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob die streitbetroffene Unterschutzstellung verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei, anhand eines Fachberichts nÃ¤her untersucht. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt demgegenÃ¼ber fest, das Gutachten J sei nicht nur bezÃ¼glich Beschreibung und Ermittlung des Zustands der Tragkonstruktion, sondern auch in Bezug auf die ErhaltensfÃ¤higkeit im Rahmen der im Gutachten definierten Randbedingungen schlÃ¼ssig. <span>Sie rÃ¼gt</span>, die Vorinstanz habe ihrem eigenen Fachbericht andere Randbedingungen zugrunde gelegt.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_GoBack"></a><b>6.2.3 </b><span>Die in § 7 VRG festgelegte Untersuchungsmaxime verpflichtet die BehÃ¶rden, den entscheidrelevanten Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dÃ¼rfen grundsÃ¤tzlich alle Beweise erheben, die zur umfassenden AbklÃ¤rung des Sachverhalts geeignet erscheinen. Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im Rekursverfahren (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 12). Im Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der Grundsatz der freien BeweiswÃ¼rdigung. Die freie WÃ¼rdigung des Untersuchungsergeb­nisses erfÃ¤hrt insoweit eine EinschrÃ¤nkung, als Gutachten und sachkundige BehÃ¶rdenauskÃ¼nfte nur daraufhin Ã¼berprÃ¼ft werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollstÃ¤ndig, klar sowie gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sind (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hinweisen). Dies hat auch fÃ¼r Fachberichte zu gelten, welche â wie hier â von Mitgliedern des Baurekursgerichts selber erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergÃ¤nzen oder zu erlÃ¤utern ist, entscheidet die betreffende BehÃ¶rde innerhalb eines weiten Beurteilungsspielraums (RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren SachverhaltsabklÃ¤rungen, beispielsweise durch eine extern in Auftrag gegebene Expertise, wÃ¤re das Baurekursgericht vorliegend nur dann verpflichtet gewesen, wenn der Fachbericht den oben genannten GrundsÃ¤tzen widersprÃ¤che (vgl. RB 1998 Nr. 19). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>GemÃ¤ss § 18 Abs. 2 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 (OV BRG) erstattet die Referentin oder der Referent bei Bedarf einen schriftlichen Fachbericht. Es ist nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts und zur sachkundigen WÃ¼rdigung desselben ihre eigenen Mitglieder beiziehen, sofern diese Ã¼ber das nÃ¶tige Fachwissen und Ã¼ber die allenfalls erforderlichen technischen Mittel verfÃ¼gen. Als Architekt ETH war der Referent der Vorinstanz unstreitig eine geeignete Fachperson, um <span>die Sanierungsmassnahmen und deren Auswirkungen sowie die Sanierungskosten zu untersuchen. Der Beizug eines Fachrichters zur Erstellung eines Fachberichts erweist sich als zulÃ¤ssig (vgl. auch VGr, 16. Februar 2001, VB.2000.00312, E. 1d).</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin legt im Ãbrigen nicht substanziiert dar, inwiefern der Fachbericht unvollstÃ¤ndig, nicht gehÃ¶rig begrÃ¼ndet oder widersprÃ¼chlich sein sollte. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die Vorinstanz kam bei ihrer GesamtwÃ¼rdigung zum Schluss, dass Teile der PrimÃ¤rkonstruktion, wie der Ostteil des Dachs und verfaulte bzw. befallene Balken, jedenfalls so verstÃ¤rkt und aufgrund wÃ¤rme- und schallschutztechnischer Massnahmen angepasst werden mÃ¼ssten, dass sie ihren Charakter und ihre Typologie verlieren wÃ¼rden. Die Unterschutzstellung bedinge, dass das GebÃ¤ude bzw. die GebÃ¤udeteile in ihrer Substanz zwar nicht vollstÃ¤ndig, aber zumindest Ã¼berwiegend erhalten bleiben sollen. Selbst bei einer reinen Restaurierung der Bausubstanz, ohne massgebliche wÃ¤rme- oder schalltechnischen Verbesserungen und ohne BerÃ¼cksichtigung feuerpolizeilicher Auflagen, kÃ¶nnten indessen kaum 50 % der Holzkonstruktion im Originalzustand erhalten bleiben. Hierbei wÃ¤re das GebÃ¤ude jedoch fÃ¼r eine einfache, normale Wohnnutzung noch nicht geeignet. BerÃ¼cksichtige man die weiteren fÃ¼r eine einfache Wohnnutzung benÃ¶tigten Massnahmen, bliebe von der Originalsubstanz lediglich das Aussenmauerwerk erhalten. Die Erhaltung der PrimÃ¤rkonstruktion, anhand derer sich der Eigenwert des Objektes massgeblich ergebe, sei gemÃ¤ss Fachbericht ohne massive VerstÃ¤rkung des Tragwerks nicht gewÃ¤hrleistet. Mit den erforderlichen Eingriffen wÃ¼rden das bestehende Konstruktionskonzept und die Bausubstanz erheblich verÃ¤ndert. Damit wÃ¼rde jedoch der Eigenwert des GebÃ¤udes als Einzelobjekt nachhaltig zerstÃ¶rt. Am Erhalt einer schon heute zu schwachen Tragkonstruktion, die in weiten Teilen erneuert bzw. verstÃ¤rkt werden mÃ¼sse, um die erforderliche TragfÃ¤higkeit und Gebrauchstauglichkeit zu gewÃ¤hrleisten, bestehe kein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse, zumal von der ursprÃ¼nglichen Konstruktion praktisch nichts mehr zu erkennen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2">Auch unter BerÃ¼cksichtigung des Situationswerts, welcher ein weiterer Grund fÃ¼r die Unterschutzstellung darstellte, ergebe sich kein anderes Fazit. Von der im angefochtenen Entscheid besonders hervorgehobenen Westfassade bleibe gemÃ¤ss Fachbericht in der Substanz hÃ¶chstens noch das Mauerwerk erhalten. Es bleibe somit hinsichtlich besonderer Gestaltung und Erscheinung nichts oder nur minimale Reste in der Substanz erhalten. Von den AussenwÃ¤nden wÃ¼rden bei optimistischer Betrachtungsweise lediglich deren drei Ã¼brigbleiben. Diese noch vorhandene Bausubstanz vermÃ¶ge das Schutzziel, nÃ¤mlich die Erhaltung des Situationswerts, nicht zu erreichen. Damit erweise sich die Unterschutzstellung unter WÃ¼rdigung des Gesamtzustands des GebÃ¤udes als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin merkt an, ohne konkretes Sanierungsprojekt sei es ausserordentlich problematisch, die ErhaltensfÃ¤higkeit eines potenziellen Schutzobjekts zu beurteilen. Je nach Nutzung wÃ¼rden sich einzelne Schutzanordnungen als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweisen oder auch nicht. Neben dem Einbau von Etagenwohnungen gebe es durchaus andere sinnvolle UmbaulÃ¶sungen, wie etwa die Umwandlung in ein Doppeleinfamilienhaus, was nicht nur die statischen und feuerpolizeilichen Probleme lÃ¶sen, sondern auch die Schallproblematik weitgehend eliminieren wÃ¼rde. Die Nutzung eines Denkmalschutzobjekts habe sich an dessen Eignung zu orientieren und nicht an den Wunschvorstellungen des GrundeigentÃ¼mers.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Damit setzt sich die BeschwerdefÃ¼hrerin mit der InteressenabwÃ¤gung der Vorinstanz kaum auseinander. Sie ist der Auffassung, eine Sanierung sei verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, ohne dies nÃ¤her zu begrÃ¼nden. Vor der Vorinstanz hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin noch ausgefÃ¼hrt, der Schutzumfang ermÃ¶gliche es, das bestehende GebÃ¤ude D-Strasse 01 zu sanieren und als Wohnhaus mit attraktiven und grosszÃ¼gigen Grundrissen zeitgemÃ¤ss zu nutzen. Dass attraktive und grosszÃ¼gige Grundrisse aufgrund des Schutzzwecks mÃ¶glich seien, wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin vor Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr behauptet. </p> <p class="Erwgung3">Sowohl das Gutachten J als auch der Fachbericht gehen von einer horizontalen Nutzung der Liegenschaft aus. Andere NutzungsmÃ¶glichkeiten und die damit einhergehenden Umbaumassnahmen wurden nicht in Relation zu den Sanierungskosten und dem Schutzzweck gesetzt. Der Fachbericht und die Vorinstanz sind der Auffassung, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude eine Wohnnutzung mit einem zeitgemÃ¤ssen, heute Ã¼blichen, jedoch einfachen Wohnkomfort mit einem "normalen" baulichen Standard zulassen mÃ¼sse. Es erscheint als richtig, dies als Ausgangspunkt zu nehmen. Auch die BeschwerdefÃ¼hrerin ist nicht der Auffassung, dass die Liegenschaft im Wesentlichen im bisherigen, sehr einfachen Zustand erhalten werden soll. So ist etwa die Toilette im Erdgeschoss nur von aussen zugÃ¤nglich, verfÃ¼gt das GebÃ¤ude Ã¼ber keine eigentliche Heizanlage (das GebÃ¤ude wird lediglich Ã¼ber einzelne ElektroÃ¶fen geheizt) und besteht eine vÃ¶llig ungenÃ¼gende WÃ¤rme- und Schallisolation. Wie die Vorinstanz aufgezeigt hat, ist eine zeitgemÃ¤sse, einfache Wohnnutzung ohne schwerwiegende Eingriffe in die Bausubstanz nicht mÃ¶glich. Dies gilt auch dann, wenn die die Liegenschaft, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin vorschlÃ¤gt, fÃ¼r eine Nutzung als Wohngemeinschaft oder als BÃ¼ro vorgesehen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Es ist demnach davon auszugehen, dass die dem BeschwerdefÃ¼hrer zuzubilligende Nutzung der Liegenschaft zu einem grossen Sanierungsaufwand fÃ¼hren wÃ¼rde. Vor diesem Hintergrund ist die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung nÃ¤her zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Sowohl das Gutachten J als auch der Fachbericht stimmen darin Ã¼berein, dass die Sparren des Ostteils Ã¤usserst bzw. zu knapp dimensioniert sind und die TragfÃ¤higkeit durch FÃ¤ulnis sowie durch biotischen Befall beeintrÃ¤chtigt ist. Beide sind der Auffassung, dass der Ostteil der Dachkonstruktion neu erstellt werden muss. GemÃ¤ss Gutachten J und Fachbericht sind die Sparren des gesamten Dachs Ã¤usserst knapp bemessen und vermÃ¶gen gerade mal die einfache Eindeckung mit Biberschwanzziegeln zu tragen. Um der Undichtigkeit des Dachs entgegenzuwirken, mÃ¼ssten die Sparren verstÃ¤rkt werden. Eine Sanierung und VerstÃ¤rkung der Konstruktion wÃ¼rde â nach Fachbericht â zu einer starken VerÃ¤nderung des Charakters der ursprÃ¼nglichen Konstruktion fÃ¼hren, welche gemÃ¤ss Unterschutzstellungsbeschluss jedoch gerade geschÃ¼tzt werden sollte. Im Gutachten J wird zudem darauf hingewiesen, dass es bei der Sanierung der Dachkonstruktion nicht alleine um die Instandstellung der Tragkonstruktion gehe, sondern WÃ¤rmedÃ¤mmung und Dichtigkeit wichtige Randbedingungen seien. Eine wÃ¤rmetechnische Sanierung der Dachkonstruktion sei zwingend. Inwiefern sich der Charakter der geschÃ¼tzten Konstruktion dadurch verÃ¤ndern wÃ¼rde, wird im Gutachten aber nicht erlÃ¤utert. Es ist mit dem Fachbericht und der Vorinstanz davon auszugehen, dass letztlich das gesamte Dach neu erstellt werden mÃ¼sste. Dem Schutzzweck des Erhalts der bestehenden Konstruktion und Substanz kann somit nicht nachgekommen werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Das Gutachten J beschrÃ¤nkt sich bei der Beurteilung der Fassaden auf die statischen Aspekte. Es kommt zum Schluss, dass die Fassade im Erdgeschoss viele Hohlstellen und der Fassadenputz viele Risse, Abplatzungen und mechanische BeschÃ¤digungen aufweisen wÃ¼rden. Die HohlrÃ¤ume wÃ¼rden ein erhÃ¶htes Risiko fÃ¼r weitere SchÃ¤den bedeuten. Methoden, mit denen die Hohlstellen des Verputzes saniert werden kÃ¶nnten, seien ihnen nicht bekannt. Ferner wÃ¼rden sich die FenstergewÃ¤nde aus Sandstein in einem desolaten Zustand befinden. Der Verputz, die GewÃ¤nde und die LÃ¤den mÃ¼ssten saniert werden. Auch der Fachbericht kommt zum Schluss, dass der Verputz an der Nord- und Westfassade nicht erhaltenswert sei; es sei nicht sinnvoll, Reste des alten Verputzes zu erhalten, wenn grosse FassadenflÃ¤chenanteile entweder stark gerissen oder nicht mehr vorhanden seien. BezÃ¼glich des Mauerwerks sei die Nordfassade in einem ordentlichen Zustand; der Zustand der West- und SÃ¼dfassade kÃ¶nne ohne vertiefte Untersuchung nicht abschliessend beurteilt werden. Zur Ostfassade fÃ¼hrt der Fachbericht aus, dass die feuerpolizeilichen Brandschutzanforderungen (voraussichtlich) nicht erfÃ¼llt wÃ¼rden und verstÃ¤rkt werden mÃ¼ssten.</p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrte in ihrem Unterschutzstellungsbeschluss aus, dank dem historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine flÃ¤chige aber angenehme Reliefwirkung. Der Kalkverputz sei zu erhalten. </p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss den beiden fachlichen Beurteilungen muss der historische Kalkputz indessen ersetzt werden. Der Erhalt der Originalsubstanz ist nicht mÃ¶glich. Auch hier kann dem Schutzzweck nicht genÃ¼ge getan werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Aus wÃ¤rme- und schalltechnischen GrÃ¼nden sowie aus KomfortgrÃ¼nden (anlaufende Scheiben) mÃ¼ssen gemÃ¤ss Gutachten J Massnahmen zumindest an den inneren Fenstern vorgenommen. Einzelne Vorfenster seien zudem nicht mehr zu retten und mÃ¼ssten saniert werden. Auch der Fachbericht kommt zu Schluss, dass die Fenster in einem desolaten Zustand seien und ersetzt werden mÃ¼ssten. Diese Massnahmen sind allerdings mit der Unterschutzstellung vereinbar, da die FensterflÃ¼gel durch Nachbauten ersetzt werden dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.4 </b>Uneinig sind sich das Gutachten J und der Fachbericht bezÃ¼glich des Zustands des Laubengangs. Nach dem Gutachten J ist der Zustand der Holzfassade soweit gut, mit Ausnahme eines kleinen Bereichs im Westteil. Es gebe aber Anzeichen von lokaler FÃ¤ulnis der Deckenbalken. Die Tragkonstruktion scheine aber trotz lokaler SchÃ¤den in funktionstÃ¼chtigem Zustand zu sein. Eine abschliessende Beurteilung sei erst nach der kompletten Entfernung der unteren Gipsverkleidung â welche gÃ¤nzlich ersetzt werden mÃ¼sse â mÃ¶glich. Der Fachbericht empfiehlt eine NutzlastbeschrÃ¤nkung, da die vorliegende Konstruktion die erforderlichen Nutz- und Gebrauchslasten bei Weitem nicht einhalte. Die Bretterverschalung sei stark verwittert und zum Teil nicht mehr reparierbar. Zudem hÃ¤tten Undichtigkeiten zu SchÃ¤den an der Bausubstanz gefÃ¼hrt, die nur mit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig grossem Aufwand behoben werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung3">Die starke Verwitterung und die WasserschÃ¤den sind anhand der Fotos dokumentiert. So ist etwa die Gipsdecke (Untersicht) nicht mehr zu retten und muss ersetzt werden. Aufgrund der Undichtigkeit ist nicht anzunehmen, dass die bestehenden Bauteile des Laubengangs zu einem Grossteil erhalten werden kÃ¶nnen, zumal selbst das Gutachten J festhÃ¤lt, dass Anzeichen von lokaler FÃ¤ulnis bestehen. Auch die BeschwerdefÃ¼hrerin spricht sich in ihrer Stellungnahme vom 27. August 2012 fÃ¼r die Erneuerung der problematischen Laubenkonstruktion aus SicherheitsgrÃ¼nden aus. Es ist in Ãbereinstimmung mit dem Fachbericht davon auszugehen, dass der Laubengang nicht in seiner Originalsubstanz erhalten werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.5 </b>Nach dem Unterschutzstellungsbeschluss ist die PrimÃ¤rkonstruktion des GebÃ¤udes (tragende WÃ¤nde, Balkenlagen zwischen den Geschossen) in allen Geschossen zu erhalten. Das Gutachten J vermutet einen Insektenbefall der sichtbaren Holzbauteile, zudem sei die Holzkonstruktion eher knapp dimensioniert. FÃ¼r AusbauwÃ¼nsche, welche massive Mehrgewichte zur Folge hÃ¤tten, reiche die Tragkonstruktion kaum aus. Gleicher Auffassung ist der Fachbericht; die Bodenkonstruktion sei schwach dimensioniert. Ohne massive VerstÃ¤rkung des Tragwerks sei die Erhaltung der bestehenden Konstruktion nicht gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung3">Im Untergeschoss sind die BalkenkÃ¶pfe entweder zu 30 % verfault oder die zu deren Sanierung erstellte Stahlkonstruktion ist durchgerostet. Ebenfalls FÃ¤ulnisschÃ¤den weisen die raummittigen HolzstÃ¼tzen auf. Bereits im heutigen Zeitpunkt, d. h. ohne zusÃ¤tzliche Lasten, sind die DeckentrÃ¤ger im Eingangsbereich des Ostteils des Untergeschosses infolge grosser Spannweite Ã¼berbeansprucht und weisen gemÃ¤ss Gutachten J sehr grosse Durchbiegungen auf. Die Tragkonstruktion ist nicht nur im Untergeschoss knapp dimensioniert, sondern dies trifft auf alle Geschosse zu. Bei dieser einfachen Konstruktion ist schon der Einbau von Brandschutzmassnahmen ohne statische VerstÃ¤rkungen nicht mÃ¶glich, ganz abgesehen von Massnahmen zur WÃ¤rmedÃ¤mmung und zum Schallschutz. Soll das GebÃ¤ude nach der Sanierung sinnvoll genutzt werden kÃ¶nnen, so kann die PrimÃ¤rkonstruktion grÃ¶sstenteils nicht in der Originalsubstanz erhalten werden. Dies ist jedoch â entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht primÃ¤r auf den schlechten Zustand zurÃ¼ckzufÃ¼hren, sondern hÃ¤ngt vor allem mit der knapp dimensionierten Tragkonstruktion zusammen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.6 </b>Tiefgreifende Eingriffe in die PrimÃ¤rstruktur wÃ¤ren auch fÃ¼r den Fall eines von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgeschlagenen Umbaus in ein Doppeleinfamilienhaus erforderlich. Zwar vermÃ¶chte diese LÃ¶sung die Trittschallproblematik zu eliminieren. Indessen stellt die PrimÃ¤rstruktur gemÃ¤ss Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 einen wesentlichen Teil des gesamten BaukÃ¶rpers dar und prÃ¤gt die Grundstruktur. Letztere ist auf eine horizontale Nutzung ausgelegt. Abgesehen davon wÃ¤re die Umwandlung in ein Doppeleinfamilienhaus wohl auch mit Eingriffen in die Fassade verbunden. GemÃ¤ss Schutzumfang dÃ¼rfen aber am Ãusseren und Inneren des Hauses keine baulichen Ãnderungen vorgenommen werden, welche die Eigenart und Wirkung des GesamtgebÃ¤udes beeintrÃ¤chtigen oder substanziell gefÃ¤hrden wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.7 </b>Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass selbst fÃ¼r eine einfache zeitgemÃ¤sse Nutzung der Liegenschaft Eingriffe in die Bausubstanz nÃ¶tig wÃ¤ren, welche sich mit dem formulierten Schutzziel nicht vereinbaren liessen. Da die Erhaltung der PrimÃ¤rkonstruktion verlangt wird, diese aber fÃ¼r einen Umbau zu knapp dimensioniert ist, kÃ¶nnen weder genÃ¼gende Brandschutz- und WÃ¤rmedÃ¤mmungsmassnahmen ergriffen werden noch kann der Trittschall eliminiert werden. Hinzu kommt, dass die Sanierungsmassnahmen im VerhÃ¤ltnis zum Wert des GebÃ¤udes sehr hoch wÃ¤ren. Selbst der Denkmalschutz kam nach dem Augenschein vom 9. Februar 2012 zum Schluss, dass man mit der integralen Erhaltung der Tragstruktur an eine Grenze stossen wÃ¼rde. In Ãbereinstimmung mit dem Fachbericht ist davon auszugehen, dass die grob geschÃ¤tzten Sanierungskosten im Gutachten J zu niedrig angesetzt sind, zumal in diesen Kosten weder die Sanierungskosten betreffend Installationen noch die Kosten fÃ¼r Brandschutz, WÃ¤rmedÃ¤mmung und Schallschutz enthalten sind. Das ungÃ¼nstige Kosten-/Nutzen-VerhÃ¤ltnis bei einer Sanierung des GebÃ¤udes beruht nicht primÃ¤r auf dem schlechten Zustand desselben, sondern ist in Zusammenhang zu sehen mit der geringen baulichen QualitÃ¤t der bestehenden Bausubstanz bzw. mit der schwachen Tragkonstruktion; diese vermÃ¶chte selbst dann kaum zusÃ¤tzliche Lasten zu tragen, wenn sie in einwandfreiem Zustand wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Zusammenfassend gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis, dass aufgrund der schwachen Tragkonstruktion und der erforderlichen Eingriffe, welche das bestehende Konstruktionskonzept und die Bausubstanz erheblich verÃ¤ndern, das Erhaltungsinteresse relativiert werde und die Erhaltung des GebÃ¤udes dem EigentÃ¼mer nicht zugemutet werden kÃ¶nne. Diese InteressenabwÃ¤gung ist nicht zu beanstanden. Der Sanierungsaufwand fÃ¼r eine einfache, zeitgemÃ¤sse Nutzung wÃ¤re gross und gleichzeitig dergestalt, dass das GebÃ¤ude seine IdentitÃ¤t weitgehend verlieren wÃ¼rde. Indem die Vorinstanz die Unterschutzstellung als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig qualifizierte, hat sie in zulÃ¤ssiger Weise in den Beurteilungsspielraum der BeschwerdefÃ¼hrerin eingegriffen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt in ihren Rechtsschriften vom 7. Mai 2012 und 27. August 2012 fest, das Baurekursgericht habe in seinen ErwÃ¤gungen dem streitbetroffenen GebÃ¤ude eine Zeugeneigenschaft bzw. (ortsbauliche) prÃ¤gende Wirkung attestiert. Von dieser Qualifikation sei auszugehen. Es mÃ¼sse geprÃ¼ft werden, ob nicht â minus in maiore â zumindest das Ã¤ussere (das Ortsbild prÃ¤gende) Erscheinungsbild erhalten werden kÃ¶nne bzw. mÃ¼sse. Sie stelle deshalb den Eventualantrag, es sei als definitive Schutzmassnahme anstelle der integralen Erhaltung der Baute die Erhaltung des Ã¤usseren Erscheinungsbilds der im Streit liegenden Baute unter mÃ¶glichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz der Umfassungsmauern und des Dachstuhls festzusetzen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Vorinstanz hat die prÃ¤gende Wirkung sowohl im angefochtenen Entscheid (E. 6.3) als auch in ihrer Stellungnahme 7. September 2012 zwar bejaht, aber gleichzeitig relativiert (vgl. vorn E. 5.5). Der Situationswert erweist sich nicht als derart hoch, dass sich eine Unterschutzstellung lediglich des Ã¤usseren Erscheinungsbildes rechtfertigen wÃ¼rde. Wie bereits dargelegt, ist eine Sanierung des Dachstuhls nicht sinnvoll, insbesondere weil der Ostteil neu erstellt werden mÃ¼sste. Die Bausubstanz des Dachstuhls kann folglich nicht erhalten werden. Zudem ist die Fassade stark renovationsbedÃ¼rftig. Eine vollstÃ¤ndige AushÃ¶hlung des GebÃ¤udes mit BeschrÃ¤nkung auf reinen Fassadenschutz hÃ¤tte zwangslÃ¤ufig eine Diskrepanz zwischen aussen und innen zur Folge. Die ortsprÃ¤gende Wirkung des GebÃ¤udes ist nicht derart hoch, dass sich die sehr aufwendige LÃ¶sung eines Fassadenschutzes unter AushÃ¶hlung der Liegenschaft rechtfertigen wÃ¼rde. Dem Anliegen des Ortsbildschutzes lÃ¤sst sich mit einem sorgfÃ¤ltig gestalteten Neubau ausreichend Rechnung tragen. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </span>Sie ist<span> zudem zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss</span><span> erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu zahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>