<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00435</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210453&amp;W10_KEY=13013542&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00435</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.01.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags betreffend die zum "Glockenhof" gehörende St. Annakapelle: Verhältnismässigkeit des vereinbarten Schutzumfangs. [Die Beschwerde wendet sich gegen die im Unterschutzstellungsvertrag vorgesehene Möglichkeit, einen Zwischenboden einzubauen und die drei Erdgeschossfenster zu Türen bzw. Schaufenstern zu verlängern.] Bei einer Teilunterschutzstellung ist darauf zu achten, dass der Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall einzelner nicht geschützter Teile im Innern nicht infrage gestellt wird (E. 4.1). Aufgrund verschiedener Renovationen und Umbauten ist die originale Innenausstattung fast vollständig verloren gegangen. Die enge Verbindung von Architektur, Kunsthandwerk und künstlerischem Schmuck zum Gesamtkunstwerk, die den Heimatstil auszeichnet, ist deshalb bei der St. Annakapelle nur noch beschränkt erlebbar (E. 4.1.1 und 4.1.5). Neben der architektonischen ist auch der besonderen sozialgeschichtlichen Bedeutung der Kapelle Rechnung zu tragen. Die Teilunterschutzstellung soll die kirchliche Nutzung, wenigstens im Obergeschoss erhalten werden können (E. 4.1.6). Da in absehbarer Zeit eine adäquate sakrale Nutzung des gesamten Gebäudes nicht mehr stattfinden kann und das Erhaltungsinteresse durch die am Schutzobjekt bereits vorgenommenen Veränderungen relativiert wird, kann der Eigentümerschaft eine integrale Erhaltung des Schutzobjekts, welche eine den veränderten Bedürfnissen angepasste Nutzung weitgehend verunmöglichen würde, nicht zugemutet werden (E. 4.2.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMATSTIL">HEIMATSTIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPELLE">KAPELLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNG">NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSMÃGLICHKEIT">NUTZUNGSMÃGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZBEREICH">SCHUTZBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 207 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12592" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00435</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Februar 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz,</span></a><span> <br/> vertreten durch RA B</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Stadtrat von ZÃ¼rich,</a> <br/> vertreten durch <a id="Anonym_VORNAME_4_18">Rechtsabteilung</a> <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">Hochbaudepartement der Stadt ZÃ¼rich,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_4_21">RA C,</a> <a id="Anonym_STRASSE_4_22"><br/> <br/> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_25">Stiftung der Evangelischen Gesellschaft des Kantons ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 30. September 2009 genehmigte der Stadtrat von ZÃ¼rich den zwischen der Stiftung der Evangelischen Gesellschaft des Kantons ZÃ¼rich und der Stadt ZÃ¼rich am 7. September 2009 abgeschlossenen Vertrag Ã¼ber die Unterschutzstellung der St. Anna-Kapelle (Vers.-Nr. 01) an der St. Annagasse 11 in ZÃ¼rich. Die Kapelle bildet einen wichtigen Teil des insgesamt unter Schutz gestellten âGlockenhofsâ, den die Architekten Bischoff &amp; Weideli zwischen 1909 und 1911 im Auftrag des Freien Gymnasiums und des Christlichen Vereins Junger MÃ¤nner (CVJM) erstellt haben. Der im Heimatstil erbaute, um einen begrÃ¼nten Innenhof angeordnete GebÃ¤udekomplex umfasste zur Bauzeit neben der Kapelle ein Schulhaus mit Turnhalle/Vortragssaal, ein Vereinshaus des CVJM sowie ein Hotel.</p> <p class="Urteilstext">Laut dem mit der EigentÃ¼merin der Kapelle abgeschlossenen Unterschutzstellungsvertrag ist das Ãussere der Kapelle geschÃ¼tzt mit der EinschrÃ¤nkung, dass strassenseitig die drei Erdgeschossfenster zu TÃ¼ren verlÃ¤ngert werden kÃ¶nnen. Auch der Innenraum der Kapelle mit tragenden WÃ¤nden und Decken mit Emporen, Kassettendecke, Kanzelbereich und WandtÃ¤fer, Orgel und Haupttreppenhaus auf der Nordseite mit allen originalen OberflÃ¤chen, den Treppen und den GelÃ¤ndern ist geschÃ¼tzt. Im Ã¶stlichen Eingangsbereich darf dagegen ein zweites Treppenhaus mit Lift vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss eingebaut werden. Der ausserhalb der oberen Emporen liegende Erdgeschossfussboden mit StÃ¼tzen und Fundamenten im Untergeschoss kann ersetzt werden und in diesem Bereich auf der HÃ¶he der Emporen ein Zwischenboden eingebaut werden. Dabei ist nachzuweisen, dass die Galerien in ihrer Substanz erhalten bleiben. Im Kirchenraum kÃ¶nnen das WandtÃ¤fer, die verglaste Zwischenwand unter der Orgelempore mit BrÃ¼stungstÃ¤fer, Verglasung und TÃ¼re und die Kanzelwand mit Altartisch und ChorbÃ¤nken am Ort verkleidet oder im Obergeschoss wieder eingebaut oder im GebÃ¤ude fachgerecht eingelagert werden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Den gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags erhobenen Rekurs der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH), der sich gegen den mit dem Vertrag ermÃ¶glichten Einbau eines Zwischenbodens und die VerlÃ¤ngerung der drei Erdgeschossfenster wendete, wies die Baurekurskommission I am 15. Juni 2010 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 30. August 2010 liess die ZVH dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen insoweit aufzuheben, als dieser den Einbau eines Zwischenbodens und die VerlÃ¤ngerung der drei Erdgeschossfenster zulÃ¤sst. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Zur BegrÃ¼ndung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, durch die angestrebte horizontale Unterteilung werde die ursprÃ¼ngliche Raumidee der Kapelle und damit der Zeugenwert des Schutzobjekts zerstÃ¶rt. Die ReversibilitÃ¤t des Eingriffs Ã¤ndere daran nichts, und auch der Umstand, dass die dekorativen Malereien bereits frÃ¼her entfernt worden seien, vermÃ¶ge ihn nicht zu rechtfertigen. Die Vorinstanz sei gehÃ¶rsverweigernd nicht auf den Einwand eingegangen, dass ein VerkaufsgeschÃ¤ft auch in dem westseitig an den Kirchenraum angrenzenden Raum untergebracht werden kÃ¶nnte. Sodann werde durch den Fensterausbruch die wohlausgewogene Komposition der strassenseitigen Fassade zerstÃ¶rt, ohne dass dafÃ¼r eine Notwendigkeit bestehe, da der seitliche Eingang zur Erschliessung genÃ¼ge. Auch auf dieses Argument sei die Vorinstanz unter Verletzung ihrer Untersuchungspflicht und des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r nicht eingegangen. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz am 17. September 2010 und die EigentÃ¼merschaft am 1. Oktober 2010 schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat beantragte am 20. Oktober 2010 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 16. Dezember 2010 wurde ein Augenschein angeordnet, welcher am 26. Januar 2011 durchgefÃ¼hrt wurde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Ge­bÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfÃ¼gende BehÃ¶rde mit dem Beizug eines Gutachtens des Amtes fÃ¼r StÃ¤dtebau (ArchÃ¤ologie und Denkmalpflege) vom 2. Juni 2008 (im Folgenden Gutachten) getan hat. Anschliessend hat die BehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Eine Unterschutzstellung setzt zunÃ¤chst voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer Rechts­frage (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 446b), die gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG der ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht zugÃ¤nglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beurteilung der Frage, ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt eine GehÃ¶rsverweigerung, weil sich die Vorinstanz mit den Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, dass sich ein VerkaufsgeschÃ¤ft auch im westseitig an die Kirche angrenzenden Raum verwirklichen lasse und dass zur kommerziellen Nutzung des Erdgeschosses des Kirchenraums die VerlÃ¤ngerung der Erdgeschossfenster nicht erforderlich sei, da das geplante VerkaufsgeschÃ¤ft auch vom bestehenden seitlichen Eingang her erschlossen werden kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">Dieser Einwand ist jedenfalls bezÃ¼glich der geplanten VerlÃ¤ngerung der Erdgeschossfenster berechtigt, die schon in der Rekursschrift als zur Erschliessung des geplanten LadengeschÃ¤fts unnÃ¶tig gerÃ¼gt wurde. Der Hinweis auf die kommerzielle Nutzbarkeit des westlich an die Kirche angrenzenden Raums wurde zwar von der BeschwerdefÃ¼hrerin erst anlÃ¤sslich des Augenscheins vorgebracht. Ob dies in diesem Zeitpunkt noch zulÃ¤ssig war, kann offenbleiben, da die gerÃ¼gten GehÃ¶rsverweigerungen die beantragte RÃ¼ckweisung ohnehin nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen, sondern angesichts der beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis auch der Rekurskommission (oben E. 2.1 und 2.2) im Beschwerdeverfahren geheilt werden kÃ¶nnen. Das gilt umso mehr nach der Augenscheinsverhandlung des Verwaltungsgerichts, anlÃ¤sslich der sich die Parteien zur umstrittenen VergrÃ¶sserung der strassenseitigen Fenster und zur vorgeschlagenen Umnutzung des an die Kirche angrenzenden Raumes umfassend Ã¤ussern konnten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dass es sich bei der St. Anna-Kapelle um einen wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt, wird von keiner Seite infrage gestellt. Umstritten ist dagegen, ob durch den Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte BeschrÃ¤nkung des Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im VerhÃ¤ltnis zu den entgegenstehenden privaten Interessen hinreichend Rechnung getragen wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Wie das Bundesgericht im BGE 120 Ia 270 E. 4c (Badischer Bahnhof) festgehalten hat, ist bei einer Teilunterschutzstellung, die sich neben der Fassade lediglich auf einen Teil der InnenrÃ¤ume erstreckt, darauf zu achten, dass der Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall einzelner nicht geschÃ¼tzter Teile im Innern nicht infrage gestellt wird. Demnach ist bei der Beurteilung der einzelnen Teile deren Bedeutung fÃ¼r das VerstÃ¤ndnis und die KohÃ¤renz des Ganzen mit in die Betrachtung einzubeziehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Laut Gutachten stellt der "Glockenhof" ein einzigartiges Ensemble dar, dem der Zusammenschluss dreier christlicher Organisationen mit Ã¤hnlichem Hintergrund, aber ganz unterschiedlichen BedÃ¼rfnissen, sowie die Integration der Kapelle als Referenz zum VorgÃ¤ngerbau und zur WohltÃ¤terin Mathilde Escher in stÃ¤dtebaulicher und sozialgeschichtlicher Hinsicht einen besonderen Stellenwert verleihen; der St. Anna-Kapelle kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, weil kirchliche Bauten im Heimatstil in ZÃ¼rich Ã¤usserst selten sind (Gutachten S. 30 f.). WÃ¤hrend sich der Glockenhof aussen noch immer als einheitlich konzipiertes, architektonisches Ensemble prÃ¤sentiert, ist aufgrund der verschiedenen Renovationen und Umbauten im Innern die originale Innenausstattung fast vollstÃ¤ndig verloren gegangen. Neben dem Vereinshaus weist auch die Kapelle noch teilweise im Original erhaltende Ausstattungen auf (Kanzel, HolzbÃ¤nke, Altartisch, Orgel); von der einstigen dekorativen Bemalung der Kassettendecke, der WÃ¤nde und der EmporenbrÃ¼stungen sind hingegen mit der Ostwand im Chor und der EmporenbrÃ¼stung West nur Fragmente Ã¼brig geblieben (Gutachten S. 20). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die vertragliche BeschrÃ¤nkung des Schutzumfangs im Bereich der strassenseitigen Fassade und im Innern der Kapelle soll der EigentÃ¼merin den Einbau eines Ladenlokals im Erdgeschoss des bisherigen Sakralraums ermÃ¶glichen, wÃ¤hrend der durch den Einzug eines Zwischenbodens auf der HÃ¶he der bisherigen Empore entstehende Raum weiterhin als Kirche genutzt werden soll. Erschlossen wird der Kirchenraum durch die beiden bestehenden EichentÃ¼ren auf der linken und rechten Seite der Strassenfassade und je eine Treppe ins Emporengeschoss. Die zwischen diesen beiden TÃ¼ren liegenden drei Fenster sollen bis auf ErdgeschossfussbodenhÃ¶he verlÃ¤ngert werden und das mittlere als Zugang zum Laden, die beiden seitlichen als Schaufenster dienen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Der Situationswert der St. Anna-Kapelle und des Glockenhofs als Ensemble wird durch den Eingriff an der Fassade nur unwesentlich beeintrÃ¤chtigt. Die Symmetrie der Fassade und ihre wesentlichen Proportionen bleiben erhalten. Von aussen wird das GebÃ¤ude schon heute nicht als Sakralbau wahrgenommen, sodass die Umnutzung des Erdgeschosses und der Umbau der Erdgeschossfenster zur Erschliessung des Ladenlokals und zu Schaufenstern den Auftritt des GebÃ¤udes fÃ¼r sich und in seinem Zusammenhang mit dem ganzen Ensemble nur unwesentlich verÃ¤ndern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.4 </b>Schwerer wiegen die geplanten und durch die Teilunterschutzstellung ermÃ¶glichten Eingriffe im Innern. Es ist offenkundig, dass insbesondere mit dem Einziehen eines Zwischenbodens der Innenraum des Schutzobjekts in schwerwiegender Weise verÃ¤ndert wird. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zutreffend ausfÃ¼hrt, wird die ursprÃ¼ngliche Raumidee der St. Anna-Kapelle weitgehend zerstÃ¶rt, die mit ihrer Ã¼ber 10 m reichenden Zweigeschossigkeit und den Emporen lÃ¤ngs der Strassen- und der RÃ¼ckseite ausgesprochen feierlich und grosszÃ¼gig wirkt. Hinzu kommt, dass die Durchformung von Aussen- und Innengestaltung ein besonderes Anliegen der Architekten Robert Bischoff und Hermann Weideli war, die auch den "Usterhof" am Bellevueplatz-Limmatquai mit dem bekannten CafÃ© Odeon erbauten. Dessen Inneres ist unter anderem mit der BegrÃ¼ndung unter Schutz gestellt worden, dass der Innenraum mit den Fassaden zusammen Teil der architektonischen Substanz des ganzen GebÃ¤udes bilde, weshalb eine VerÃ¤nderung im Innern die Einheit des Hauses weitgehend zerstÃ¶ren und die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung stark beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rden (BGE 109 Ia 257 E. 5b; vgl. auch BGE 120 Ia 270 E. 4b). Daran vermag die ReversibilitÃ¤t des Eingriffs nichts zu Ã¤ndern, die, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht geltend macht, ohnehin von bloss theoretischem Interesse bleiben dÃ¼rfte.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.5 </b>Anders als beim CafÃ© Odeon, wo die Gestaltung des Innenraums mit den fÃ¼r die Stilrichtung typischen Dekorationen noch weitgehend erhalten ist, sind bei der St. Anna-Kapelle anlÃ¤sslich der Innenrenovationen von 1955 und 1985 bis 1987 die originalen dekorativen Malereien vollstÃ¤ndig entfernt worden. Die enge Verbindung von Architektur, Kunsthandwerk und kÃ¼nstlerischem Schmuck zum Gesamtkunstwerk, die den Heimatstil auszeichnet (Gutachten S. 26), ist deshalb, wie der Augenschein bestÃ¤tigt hat, bei der St. Anna-Kapelle nur noch beschrÃ¤nkt erlebbar.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.6 </b>Neben der architektonischen hat die Kapelle auch eine besondere sozialgeschichtliche Bedeutung. Bereits 1864 hatte Mathilde Escher, die Tochter des GrÃ¼nders der Maschinenfabrik Escher-Wyss, auf dem GelÃ¤nde des spÃ¤teren Glockenhofs ein GebÃ¤ude mit Kapelle und Kinderheim errichten lassen, welches sie in eine Stiftung Ã¼bertrug. In ihrem Testament hielt sie ausserdem fest, dass auf dem Areal immer eine Kapelle zu stehen habe, was beim spÃ¤teren Verkauf des GelÃ¤ndes durch die Stiftung dazu fÃ¼hrte, dass der Zuschlag an die zwei christlichen Organisationen "Freies Gymnasium" und "Christlicher Verein Junger MÃ¤nner" ging, welche bereit waren, wieder eine Kapelle zu errichten (Gutachten S. 11). Diese, die heutige St. Anna-Kapelle, wurde 1910 von der Evangelischen Gesellschaft in Betrieb genommen, die 1837 als Reaktion pietistischer Kreise auf den theologischen Liberalismus gegrÃ¼ndet worden war (Gutachten S. 28). Die Teilunterschutzstellung zielt darauf ab, die sozialgeschichtlich bedeutsame kirchliche Nutzung wenigstens im Obergeschoss erhalten zu kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine BeschrÃ¤nkung der Eigentumsgarantie, wie sie eine teilweise oder vollstÃ¤ndige Unterschutzstellung darstellt, verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn sie zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zu den eingesetzten Mitteln, den zu seiner Verwirklichung notwendigen FreiheitsbeschrÃ¤nkungen steht. Diese Teilaspekte der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit hÃ¤ngen hier eng zusammen: Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin verfochtene vollstÃ¤ndige Unterschutzstellung wÃ¤re zwar zur Erreichung des angestrebten Ziels offenkundig geeignet, doch stellt sich hier die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinn, nÃ¤mlich ob die Verpflichtung zur vollstÃ¤ndigen Erhaltung des Innenraums und der strassenseitigen Fassade sich im Rahmen der AbwÃ¤gung von Ã¶ffentlichen und privaten Interessen fÃ¼r die EigentÃ¼merin als zumutbar erwiese (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996 S. 366 ff., E. 6b). Bei der bloss teilweisen Unterschutzstellung stellt die BeschwerdefÃ¼hrerin dagegen die Geeignetheit der Massnahme infrage, indem sie im Wesentlichen geltend macht, durch die Eingriffe an der Fassade und den Verzicht auf die Erhaltung des Ã¼ber zwei Geschosse reichenden Kirchraums werde ein unverzichtbarer Bestandteil des Schutzobjekts preisgegeben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Dass die integrale Erhaltung der Kapelle fÃ¼r die EigentÃ¼merschaft eine einschneidende BeschrÃ¤nkung der Eigentumsfreiheit darstellt, ist offenkundig. Mit der Entwicklung des Quartiers zur City ist die WohnbevÃ¶lkerung weggezogen und hat die Kapelle 1937 mit der Aufhebung des Pfarramts ihre Bedeutung als Gemeindekirche verloren. Geblieben ist eine sogenannte Predigtgemeinde: Ein Team von landeskirchlichen Pfarrern hÃ¤lt fÃ¼r ein Stammpublikum aus verschiedenen anderen Gemeinden jeweils den sonntÃ¤glichen Gottesdienst (Gutachten S. 29). Wie anlÃ¤sslich des Augenscheins ausgefÃ¼hrt wurde, wird die 380 SitzplÃ¤tze aufweisende Kapelle jeweils von etwa 30 bis 100 Personen besucht. Die angestammte Nutzung vermag den Sakralbau somit bei Weitem nicht mehr auszulasten, und eine gewinnbringende Vermietung der Kapelle ist nach der glaubwÃ¼rdigen Darstellung der EigentÃ¼merschaft kaum mÃ¶glich. Die finanziellen KrÃ¤fte der EigentÃ¼merschaft, die neben der St. Anna-Kapelle die ZÃ¼rcher Stadtmission und die Herberge zur Heimat betreibt, sind, wie die eingereichten Belege zeigen, seit Jahren Ã¼berfordert, wobei insbesondere die Defizite der ZÃ¼rcher Stadtmission mit den Projekten "Isla Victoria" (Anlauf- und UnterstÃ¼tzungsstelle fÃ¼r Frauen im Rotlichtmilieu) und "CafÃ© Yucca" (Restaurant mit Notunterkunft fÃ¼r randstÃ¤ndige Personen) ins Gewicht fallen. Die EinkÃ¼nfte der EigentÃ¼merschaft stammen hauptsÃ¤chlich aus ihrem Immobilienportefeuille, fÃ¼r das aber ebenfalls ein grÃ¶sserer Investitionsbedarf besteht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass auf Dauer die integrale Erhaltung des nur noch wenig genutzten Sakralraums die finanziellen MÃ¶glichkeiten der EigentÃ¼merschaft Ã¼bersteigt.</p> <p class="Urteilstext">Sodann dÃ¼rfte der sakrale Charakter des heutigen Gottesdienstraums mit den zu erhaltenden Einbauten wie Kanzel und Orgel den fÃ¼r eine kommerzielle Nutzung notwendigen Mieterausbau jedenfalls stark einschrÃ¤nken. Der vollstÃ¤ndigen Umnutzung des Gottesdienstraums zu kommerziellen Zwecken stehen zudem ideelle Werte der EigentÃ¼merschaft im Weg und es wÃ¼rde damit auch der fÃ¼r das Schutzobjekt bedeutsame sozialgeschichtliche Bezug preisgegeben. Schliesslich ist unter dem Gesichtswinkel der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit auch das Nutzungspotenzial zu wÃ¼rdigen, welches der 10 m hohe Raum aufweist. Anders als im Fall des CafÃ© Odeon (vgl. BGE 109 Ia 257 E. 5.d) steht hier dem Einzug eines zusÃ¤tzlichen Geschosses nichts im Weg, weshalb die Verpflichtung zur Erhaltung des heutigen Volumens eine weitergehende EinschrÃ¤nkung darstellen wÃ¼rde als in jenem Fall. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Angesichts dieser schwerwiegenden BeeintrÃ¤chtigung der Ã¶konomischen und ideellen Interessen der EigentÃ¼merschaft hat der Beschwerdegegner auf eine integrale Unterschutzstellung verzichten dÃ¼rfen, wenn auch mit der Teilunterschutzstellung bzw. den damit ermÃ¶glichten VerÃ¤nderungen an der Fassade und im Innern der Denkmalwert der St. Anna-Kapelle und des Ensembles Glockenhof als Ganzes nicht infrage gestellt wird.</p> <p class="Erwgung3">Solche Auswirkungen der durch die Teilunterschutzstellung ermÃ¶glichten VerÃ¤nderungen insbesondere im Innern der St. Anna-Kapelle haben die Vorinstanzen mit guten GrÃ¼nden und ohne Rechtsverletzung verneint. Ausschlaggebend dafÃ¼r ist in erster Linie, dass der Innenraum bei den frÃ¼heren Renovationen bereits stark verÃ¤ndert wurde und die enge Verbindung von Aussen- und Innengestaltung, welche die Baute einst auszeichnete, nur noch beschrÃ¤nkt erlebbar ist. Sodann ist absehbar, dass eine sakrale Nutzung des gesamten GebÃ¤udes fÃ¼r die EigentÃ¼merschaft auf die Dauer nicht tragbar ist, sodass frÃ¼her oder spÃ¤ter mit einer kommerziellen Nutzung des ganzen Kirchenraums gerechnet werden mÃ¼sste. Der Denkmalwert der Kapelle und des Glockenhofs als Ensemble wÃ¼rden dadurch stÃ¤rker infrage gestellt als durch die geplanten Ãnderungen an der Fassade und die Preisgabe des bestehenden Kirchenraums durch die Aufteilung in ein kommerziell genutztes Erd- und ein weiterhin als Kapelle genutztes Obergeschoss. Das gilt umso mehr, als dabei die ebenfalls geschÃ¼tzte Orgel weiterhin bestimmungsgemÃ¤ss an ihrem bisherigen Standort auf der rÃ¼ckseitigen Empore genutzt werden kann und die Kanzel im Kirchenraum wieder Verwendung finden kann. Sodann sind die notwendigen Anordnungen getroffen worden, damit die weiteren erhaltenswerten Teile, soweit sie nicht im Obergeschoss Wiederverwendung finden, fachgerecht eingelagert werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Vorinstanzen hÃ¤tten die infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen nicht korrekt gewÃ¼rdigt, erweist sich nach dem Gesagten als unbegrÃ¼ndet. An der Erhaltung der Kapelle in ihrer heutigen Gestalt besteht zwar durchaus ein Ã¶ffentliches Interesse. Indessen ist davon auszugehen, dass aufgrund der stÃ¤dtebaulichen und gesellschaftlichen Entwicklung in absehbarer Zeit eine adÃ¤quate sakrale Nutzung nicht mehr stattfinden kann. Deshalb und angesichts der am Schutzobjekt bereits vorgenommenen VerÃ¤nderungen, welche das Erhaltungsinteresse relativieren, kann der EigentÃ¼merschaft die integrale Erhaltung des Schutzobjekts, welche eine den verÃ¤nderten BedÃ¼rfnissen angepasste Nutzung weitgehend verunmÃ¶glichen wÃ¼rde, nicht zugemutet werden.</p> <p class="Erwgung3">Sodann ist offenkundig, dass die von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgeschlagene Umnutzung des separaten Raums unter der hinteren Empore keine echte Alternative zur vollstÃ¤ndigen Umnutzung des Erdgeschosses darstellt. Der Raum weist lediglich eine FlÃ¤che von rund 60 m<sup>2</sup> auf und eignet sich aufgrund der ErschliessungsverhÃ¤ltnisse nur sehr beschrÃ¤nkt fÃ¼r ein LadengeschÃ¤ft. Diese Nachteile hÃ¤tte auch das Ã¼brige Erdgeschoss, wenn der dort geplante Verkaufsraum nicht durch die VerlÃ¤ngerung der Fenster zum Strassenraum hin geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnte. Nicht entscheidend ist sodann, ob die finanzielle Lage der EigentÃ¼merschaft, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, etwas positiver zu beurteilen ist, als dies von der Vorinstanz angenommen wurde. Ausschlaggebend ist weniger die finanzielle Lage der EigentÃ¼merschaft als vielmehr deren Belastung durch eine Liegenschaft, die fÃ¼r die angestammte sakrale Zweckbestimmung nur noch beschrÃ¤nkt Verwendung findet und sich ohne bauliche Eingriffe fÃ¼r andere Nutzungen kaum eignet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet uns ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>