<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00691</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209746&amp;W10_KEY=4467122&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00691</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.05.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umnutzung eines Gasthauses am Zürichsee in ein Wohnhaus<br/><br/>(Für das teils in der Kernzone, teils in der Freihaltezone liegende Gasthaus, das als Wohnhaus umgenutzt werden soll, wurde eine Baubewilligung, eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung, eine denkmalpflegerische Bewilligung, eine wasserrechtliche Konzession und eine wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung erteilt. Die Baurekurskommission wies die dagegen gerichteten Rekurse ab.)<br/><br/>Rechtsgrundlagen der verschiedenen Anspruchsgrundlagen für eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung (E. 4.2). Nachdem die vorgesehene Wohnnutzung weniger Auswirkungen auf Raum und Umwelt zeitigt als die bisherige gewerbliche Nutzung, steht einer Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG nichts entgegen (E. 4.3).<br/>Rechtsgrundlagen der Nutzungsänderung vorschriftswidriger Bauten (E. 5.2).<br/>Die Umnutzung des nicht zonenkonform nutzbaren Terrassen-/Saalanbaus mit geringen Umbaumassnahmen im Innern erreicht bei Weitem nicht die Qualität einer nicht mehr nach § 357 PBG bestandesgeschützten neubauähnlichen Umgestaltung (E. 5.3).<br/>Rechtsgrundlagen der Denkmalpflege (E. 6.1). Die Baudirektion setzte sich mit den Fragen des Denkmalschutzes auseinander und erliess Auflagen. Da sie auch für die kantonale Bewilligung zuständig ist, musste sie keinen formellen negativen Unterschutzstellungsentscheid fällen (E. 6.3).<br/>Rechtsgrundlagen der wasserrechtlichen Konzession (E. 7.2). Durch die blosse Ausschreibung des Bauprojekts ohne vorgängige konzessionsrechtliche Planauflage wurde den Beschwerdeführenden eine begründete konzessionsrechtliche Einsprache verwehrt; die Baurekurskommission hätte daher prüfen müssen, ob die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Konzessionsverfahren gegeben waren (E. 7.3.2). Es handelt sich zwar um ein Vorhaben von untergeordneter Bedeutung, aber durch die Konzessionserneuerung können die Interessen Dritter berührt sein, weshalb die Baudirektion nicht das vereinfachte Verfahren anwenden konnte (E. 7.4.6).<br/><br/>TeilweiseGutheissung und Rückweisung an die Baudirektion zur Durchführung des ordentlichen Konzessionsverfahrens (E. 7.5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESSCHUTZ">BESTANDESSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSION">KONZESSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VEREINFACHTES VERFAHREN">VEREINFACHTES VERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE">VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERBAUPOLIZEI">WASSERBAUPOLIZEI</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERRECHTSKONZESSION">WASSERRECHTSKONZESSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 9 KonzessionsV</span><br/><span class="gerade">Art./§ 13 KonzessionsV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 Abs. I RPV</span><br/><span class="gerade">§ 21 WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 36 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 39 WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15711" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00691</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Mai 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2">Vereinigung A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_6">Verein B,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_17">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_25">,</a> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_31">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_7_36">Bau- und Planungskommission Erlenbach,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_8_39">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">D ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 07 in Erlenbach und plant, das darauf bestehende Gasthaus SchÃ¶nau umzubauen und als Wohnhaus umzunutzen. Die hiefÃ¼r erforderliche baurechtliche Bewilligung wurde ihr am 11. November 2008 von der Bau- und Planungskommission Erlenbach erteilt und zusammen mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 24. Oktober 2008 erÃ¶ffnet. Damit hatte die Baudirektion die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung, die denkmalpflegerische Bewilligung, die wasserrechtliche Konzession und wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung sowie die Bewilligungen betreffend Landanlagekonzession und Fischerei erteilt. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die Bewilligungen und die Konzessionserteilung erhoben die Vereinigung A und der Verein B Rekurs bei der Baurekurskommission II mit dem Antrag, die Entscheide seien aufzuheben. Nach DurchfÃ¼hrung von zwei Schriftenwechseln wies die Baurekurskommission II die Rechtsmittel am 3. November 2009 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhoben die Vereinigung A und der Verein B am 9. Dezember 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, der Rekursentscheid sowie die erstinstanzlichen Entscheide seien aufzuheben, eventuell sei die Sache zur Weiterbehandlung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Die Baurekurskommission II beantragte am 20. Januar 2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D beantwortete die Beschwerde am 20. Januar 2010 und beantragte deren Abweisung. Die Baudirektion liess sich am 17. Februar 2010 unter Beilage je eines Mitberichts des Amts fÃ¼r Raumordnung und Vermessung (ARV) und des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vernehmen und beantragte Beschwerdeabweisung. Die Bau- und Planungskommission Erlenbach Ã¤usserte sich am 27. Januar 2010 ebenfalls mit dem Antrag auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Einzug1"><span>Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das bestehende Gasthaus mit der Assek.-Nr. 02 wurde im 16. Jahrhundert ursprÃ¼nglich als Wohnhaus errichtet, im 19. Jahrhundert zum Wirtshaus umgebaut, ab 1924 zu einem kleinen Hotel erweitert und 1936 um einen seeseitigen Terrassen-/Saalanbau ergÃ¤nzt. Ausserhalb des ursprÃ¼nglichen GebÃ¤udes besteht das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weitgehend aus aufgeschÃ¼ttetem Seegebiet, dies aufgrund von Landanlagekonzessionen vom 13. April 1849 fÃ¼r 2235 Quadratfuss (= ca. 208 m<sup><span>2</span></sup>), vom 6. Februar 1879 fÃ¼r 18 m<sup><span>2</span></sup> und vom 18. Dezember 1936 fÃ¼r 39 m<sup><span>2</span></sup>. </p> <p class="Urteilstext">Landseitig bis zur HÃ¶he der bestehenden Kellervorbauten des Gasthauses liegt das GrundstÃ¼ck in der Kernzone und im vorderen Teil bis zum ZÃ¼richseeufer in der kommunalen Freihaltezone. Das Gasthaus selber steht mit seinen Grundmauern innerhalb der Kernzone, Ã¼berragt jedoch mit dem seeseitigen Terrassen-/Saalanbau die Freihaltezone. Der auf SÃ¤ulen stehende Saalanbau ragt zudem im vordersten Abschnitt knapp 3.5 m weit in den See.</p> <p class="Urteilstext">Das ursprÃ¼ngliche GebÃ¤ude (ohne Terrassen-/Saalanbau) ist im Kernzonenplan als privilegierte Baute bezeichnet, welcher gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 BauO fÃ¼r das Ortsbild besondere Bedeutung zukommt. Es figuriert im kantonalen Inventar der Ã¼berkommunalen Schutzobjekte; zudem besteht eine Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons ZÃ¼rich, wonach das GebÃ¤ude nicht abgebrochen werden darf und die Ã¤ussere Wirkung berÃ¼hrende VerÃ¤nderungen vorgÃ¤ngig durch die Baudirektion bewilligt werden mÃ¼ssen. Bereits am 27. September 1971 war sodann ein Schutzvertrag zwischen der Gemeinde Erlenbach und der damaligen GrundeigentÃ¼merin abgeschlossen worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die ursprÃ¼ngliche Hotel- und Restaurantnutzung des in der Freihaltezone liegenden Teils des Terrassen-/Saalanbaus soll durch eine reine Wohnnutzung abgelÃ¶st werden. Die Vorinstanzen wie auch die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass beide Nutzungen in der Freihaltezone zonenwidrig sind. Strittig ist, ob hierfÃ¼r eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Vorab und im Beschwerdeverfahren erstmals machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, fÃ¼r die Erteilung der Ausnahmebewilligung sei nicht das Bundesrecht massgebend, da eine innen liegende Freihaltezone im Siedlungsgebiet vorliege, wo Ausnahmen nur nach kantonalem Recht zu beurteilen seien (zur Problematik vgl. Art. 23 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung, RPG; BGE 116 Ib 377 E. 2a; BEZ 2000 Nr. 11). Dem kann nicht gefolgt werden. Die kommunale Freihaltezone im fraglichen Bereich liegt am Rand des im kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan ausgeschiedenen Erholungsgebiets, welchem auch im Regionalen Richtplan Pfannenstil keine besondere Zweckbestimmung zugewiesen wurde. Sie erstreckt sich an dieser Stelle praktisch durchgehend Ã¼ber rund 500 m dem Seeufer entlang und trennt dabei die seeseitig der Seestrasse liegenden Bauzonen vom See. Mit dieser Trenn- und Landschaftsschutzfunktion ist die fragliche Freihaltezone funktionell klar nicht den Bauzonen des Siedlungsgebiets zugehÃ¶rig und darf nur unter den Voraussetzungen der Art. 24 ff. RPG Ã¼berbaut werden.</p> <p class="Erwgung2">Kommt demnach das Bundesrecht zur Anwendung, so hat sich die Baudirektion auch zu Recht als fÃ¼r die Erteilung der raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligung zustÃ¤ndig erachtet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach Art. 22 Abs. 1 und 2 lit. a RPG setzt eine Baubewilligung voraus, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Die Zulassung zonenfremder Bauten ausserhalb der Bauzonen wird in den Art. 24 und 24a bis d sowie 37a RPG geregelt. Infrage kommen vorliegend die folgenden drei Anspruchsgrundlagen:</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Ãnderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert und wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig ist (lit. b). Dieses Privileg gilt fÃ¼r jede zonenfremde Baute (BGE 127 II 215 E. 4.b) und erlaubt auch vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderungen.</p> <p class="Urteilstext">Art. 24c RPG sieht eine Bestandesgarantie vor fÃ¼r bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind und die wichtigen Anliegen der Raumplanung gewahrt bleiben (Abs. 2). NÃ¤heres dazu regeln die Art. 41 und 42 RPV. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV muss die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleiben, weshalb die Praxis unter diesem Rechtstitel regelmÃ¤ssig keine vollstÃ¤ndigen ZweckÃ¤nderungen zulÃ¤sst (vgl. BGE 113 Ib 303 E. 3b; VGr, 8. Juli 2004, VB.2003.00416, E. 3.5, www.vgrzh.ch; BGr, 12. Mai 2005, 1A/186/2004, E.6, www.bger.ch). </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV sind ZweckÃ¤nderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig, wenn sie vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Ãnderungen der NutzungsplÃ¤ne zonenwidrig geworden sind. GemÃ¤ss dieser Bestimmung sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderungen zulÃ¤ssig (vgl. BGr, 12. Mai 2005, 1.A.186/2004, E. 5.2; 7. Juni 2005, 1A.289/2004, E.2.2.1; www.bger.ch), nach Praxis des Verwaltungsgerichts auch solche von einer betrieblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung (BEZ 2005 Nr. 1= RB 2005 Nr. 66). Voraussetzung dafÃ¼r ist jedoch, dass die gewerbliche Baute entweder einen eigenstÃ¤ndigen Betrieb oder zumindest einen wesentlichen Betriebsteil eines bestehenden Betriebs beherbergt (BEZ 2004 Nr. 61, bestÃ¤tigt durch BGr, 12. Mai 2005, 1A.186/2004 E. 5.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Baudirektion erteilte die Bewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG, ohne die Voraussetzungen nach Art. 24a oder 24c RPG zu prÃ¼fen. Die Baurekurskommission schÃ¼tzte den Entscheid gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG, ohne auf die AusfÃ¼hrungen beider Seiten betreffend die Art. 24a und 24c RPG einzugehen. Da vorliegend Ã¼berhaupt keine baulichen Massnahmen innerhalb der Freihaltezone vorgesehen sind, rechtfertigt es sich jedoch, vorab die Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24a RPG zu prÃ¼fen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission erwog in ihrem Entscheid zutreffend, dass die vorgesehene Wohnnutzung weniger Auswirkungen auf Raum und Umwelt zeitige als die bisherige gewerbliche Nutzung (E. 6.5 am Anfang). Dies hatten die BeschwerdefÃ¼hrenden auch bereits in ihrer Rekursschrift anerkannt. Dass die Bewilligung nach einem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig wÃ¤re, ist nicht ersichtlich und wurde auch nicht geltend gemacht. Demnach steht einer Bewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 24a RPG nichts entgegen. Es braucht daher nicht weiter geprÃ¼ft zu werden, ob die Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24c oder 37a RPG gegeben sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der bestehende Terrassen- und Saalanbau sowie das im Erdgeschoss angebaute ehemalige Flaschenlager stehen teilweise innerhalb des nach § 21 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 1. Januar 1993 (WasserwirtschaftsG) erforderlichen MindestgewÃ¤sserabstands von 5 m. FÃ¼r diese Abstandsunterschreitung erteilte die Baudirektion in ihrer VerfÃ¼gung eine Ausnahmebewilligung. Die Baurekurskommission schÃ¼tzte dies, da die untergeordneten baulichen Massnahmen nur das Innere betrÃ¤fen und damit die Voraussetzungen fÃ¼r eine Ãnderung nach § 357 Abs. 1 des <span class="UrteilstextChar">Planungs- und Baugesetzes vom 7</span>. September 1975 (PBG) gegeben seien. Aus den gleichen GrÃ¼nden erachtete sie das Bauvorhaben auch trotz des fortbestehenden Verstosses gegen verschiedene Bauvorschriften der Kernzone (Grenzabstand, Ãberbauungsziffer, Dach-, Fassaden- und Fenstergestaltung) in Anwendung von § 357 PBG als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden anerkennen grundsÃ¤tzlich, dass das Bauvorhaben hinsichtlich aller bestehenden Vorschriftswidrigkeiten nach § 357 PBG zu beurteilen sei. Auch wenden sie sich nicht gegen den Rekursentscheid, soweit dieser das Umbauvorhaben innerhalb der Kernzone als mit § 357 PBG vereinbar erachtete. Sie bringen jedoch vor, die vollstÃ¤ndige NutzungsÃ¤nderung innerhalb des GewÃ¤sserabstands sei nach § 357 PBG nicht zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Dabei dÃ¼rfen Umbauten oder bauliche Erweiterungen nach gefestigter Rechtsprechung nicht einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung gleichkommen. Dies wurde etwa dann angenommen, wenn die durch den Umbau geschaffene innere Einteilung und Organisation oder Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen verstanden werden konnte und damit das Bisherige nicht mehr erkennen liess (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). </p> <p class="Urteilstext">Nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Jahre 1991 zog das Verwaltungsgericht die Grenze zur neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung entsprechend dem Willen des Gesetzgebers etwas weiter (BEZ 1996 Nr. 3). Im Interesse der Siedlungskonzentration sowie aus Ã¶konomischen und Ã¶kologischen GrÃ¼nden dehnte das Verwaltungsgericht schliesslich den Anwendungsbereich von § 357 noch mehr aus und erkannte eine verpÃ¶nte neubauÃ¤hnliche Umgestaltung nur noch bei einer eigentlichen Gesetzesumgehung. Ob eine solche Umgehung vorliege, lasse sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen. Selbst bei weitergehenden baulichen Ãnderungen komme es darauf an, ob die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie bei objektiver Betrachtungsweise nicht mehr darauf abziele, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum gehe, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (BEZ 2006 Nr. 32 E. 5.1). Diese Rechtsprechung veranlasste die Baurekurskommission zur â offengelassenen â Frage, ob nach diesen Kriterien allenfalls auch weniger weit gehende bauliche Massnahmen etwa in neurechtlich kaum mehr sinnvoll Ã¼berbaubaren GrundstÃ¼cken bereits als neubauÃ¤hnlich zu gelten hÃ¤tten (BEZ 2006 Nr. 39 E. 7.3), und zur Feststellung, dass es nicht allein auf das Ausmass der bestehenden Rechtswidrigkeit ankomme, sondern gleichermassen wenn nicht sogar in erster Linie darauf, in welchem Umfang das Bestehende erhalten werden solle (BEZ 2008 Nr. 12). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der bestehende Terrassen-/Saalanbau eignet sich offensichtlich nicht fÃ¼r eine zonenkonforme Nutzung der Freihaltezone. Geplant ist sodann weder eine Erweiterung dieses Anbaus noch des gesamten GebÃ¤udes. Vielmehr soll das Gasthaus vor allem umgenutzt werden, wobei die Umbaumassnahmen ausschliesslich im Innern des in der Kernzone liegenden GebÃ¤udeteils vorgesehen sind. Sie bestehen im Wesentlichen aus dem Entfernen bzw. Ersatz einzelner nicht tragender WÃ¤nde und einer neuen Treppe vom zweiten Obergeschoss ins 1. Dachgeschoss. Die geplante Entfernung der Decke Ã¼ber dem 1. Dachgeschoss hat die Baudirektion aus GrÃ¼nden des Heimatschutzes verweigert und deren Erhalt und Isolation verlangt (Disp.-Ziff. II b). Mit den bewilligten baulichen Massnahmen und der damit verbundenen Umnutzung wird das bestehende GebÃ¤ude sowohl in seiner Ã¤usseren Gestaltung als auch in seiner Konstruktion belassen. Trotz der vollstÃ¤ndigen NutzungsÃ¤nderung finden auch in organisatorischer Hinsicht nur relativ geringfÃ¼gige Ãnderungen statt, indem etwa die ehemalige KÃ¼che zum Hauswirtschaftsraum, der Gastraum mit Theke zu KÃ¼che und Essraum, der angebaute Saal zum Wohnraum oder die einzelnen GÃ¤stezimmer zu Schlaf- und Kinderzimmern werden. Das Bauvorhaben erreicht damit bei Weitem nicht die QualitÃ¤t einer nicht mehr bestandesgeschÃ¼tzten neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung, wie sie die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren entwickelt hat. </p> <p class="Urteilstext">Was die BeschwerdefÃ¼hrenden dagegen vorbringen, Ã¼berzeugt nicht. Es mag zwar zutreffen, dass die im GewÃ¤sserabstandsbereich gelegene NutzflÃ¤che andernorts auf dem GrundstÃ¼ck nicht realisiert werden kÃ¶nnte und das bestehende GebÃ¤ude bereits eine gegenÃ¼ber der Regelbauweise deutliche Ãbernutzung aufweist. Darauf kommt es aber nicht an. Die SchutzqualitÃ¤ten des Umbauobjekts, welche das Rechtsmittel der BeschwerdefÃ¼hrenden ja gerade motivieren, verbieten es vorliegend, die gegebenen NutzflÃ¤chen mit denjenigen eines nach der Regelbauweise erstellten und grundsÃ¤tzlich nicht erwÃ¼nschten Neubaus zu vergleichen. Das Bauvorhaben dient klar dem Erhalt des Bestehenden und nicht der Gesetzesumgehung. Da sich die NutzungsintensitÃ¤t mit der geplanten Umnutzung eher reduziert, sind auch keine entgegenstehenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen ersichtlich. Das Interesse des Publikums am Betrieb bzw. der WiedererÃ¶ffnung des Seerestaurants ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. </p> <p class="Erwgung2">Das Bauvorhaben bewirkt keine zusÃ¤tzliche Verletzung des GewÃ¤sserabstandes, zumal innerhalb des 5 m breiten Abstandsstreifens nicht einmal bauliche Massnahmen vorgesehen sind. Aus diesem Grund ist auch keine neue Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des kantonalen GewÃ¤sserabstandes im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG notwendig. Dass der angefochtene Entscheid der Baudirektion seinem Wortlaut nach eine solche dennoch erteilte, bildet keinen Nachteil fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden, da die Bauherrschaft daraus nicht mehr ableiten kann, als wenn ihr nur eine Umbaubewilligung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG erteilt worden wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2">Der die VerfÃ¼gung der Baudirektion schÃ¼tzende Rekursentscheid erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als rechtens. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Der Schutz solcher Objekte erfolgt durch Massnahmen des Planungsrechts, Verordnung, VerfÃ¼gung oder Vertrag (§ 205 PBG). Die Schutzmassnahmen verhindern BeeintrÃ¤chtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nÃ¶tigenfalls die Restaurierung an (§ 207 Abs. 1 Satz 1 PBG). Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte, denen Ã¼ber den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung zukommt, trifft die zustÃ¤ndige Direktion (§ 211 Abs. 1 Satz 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Baudirektion hatte in ihrem Entscheid erwogen, das Bauvorhaben sei mit der Kantonalen Denkmalpflege vorbesprochen und am 16. Juli 2008 revidiert worden. TatsÃ¤chlich sollte nach den ursprÃ¼nglichen UmbauplÃ¤nen vom 5. Juni 2008 noch stÃ¤rker in die bauliche Substanz des GebÃ¤udes eingegriffen werden, dies insbesondere im 2. Obergeschoss, wo ursprÃ¼nglich mehrere massive WÃ¤nde hÃ¤tten entfernt werden sollen. Weiter erwog die Baudirektion, das Vorhaben verursache eine gewisse BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts; der Ausbau des bisher nicht bewohnten zweiten Dachgeschosses widerspreche den denkmalpflegerischen Zielsetzungen; es sei daher kalt zu belassen, die Decke darÃ¼ber sei zu erhalten und zu isolieren. In Disp.-Ziff. II verfÃ¼gte die Baudirektion explizit entsprechende Auflagen. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beklagten darauf im Rekursverfahren, dass die Baudirektion keinen formellen Entscheid betreffend Heimatschutz erlassen habe, sei es durch Anordnung konkreter Schutzmassnahmen, sei es durch fÃ¶rmliche Entlassung des Objekts aus dem kantonalen Inventar. Die Baurekurskommission verwarf den Einwand. Die Baudirektion habe vorfrageweise einen materiellen Schutzentscheid getroffen und damit hinsichtlich des GebÃ¤udeinnern auf weitere definitive Schutzmassnahmen verzichtet. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten es unterlassen zu begrÃ¼nden, inwiefern das Bauvorhaben das inventarisierte Objekt beeintrÃ¤chtige. Angesichts der klaren MeinungsÃ¤usserung der kantonalen BehÃ¶rde wÃ¼rde eine RÃ¼ckweisung der Sache zum formellen negativen Unterschutzstellungsentscheid auf einen leeren Formalismus hinauslaufen. </p> <p class="Urteilstext">Dagegen machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde habe bei GefÃ¤hrdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben immer vorab einen fÃ¶rmlichen Entscheid Ã¼ber Schutzmassnahmen zu treffen. Nur wenn jegliche GefÃ¤hrdung eines inventarisierten Objekts ausgeschlossen werden kÃ¶nne, bestehe keine Veranlassung, einen solchen Entscheid zu treffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die VerfÃ¼gung der Baudirektion hat sich explizit mit den Fragen des Denkmalschutzes auseinandergesetzt und geprÃ¼ft, ob und inwieweit das Bauvorhaben das inventarisierte Objekt gefÃ¤hrde. Da eine gewisse GefÃ¤hrdung bejaht wurde, ergingen zwei baubeschrÃ¤nkende Auflagen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der damit erfolgte Verzicht auf einen formellen und vom Bewilligungsentscheid separierten Schutzentscheid die BeschwerdefÃ¼hrenden benachteiligte. Als VerfÃ¼gungsadressaten und Rekurrenten konnten sie den heimatschutzrechtlichen Gehalt der angefochtenen VerfÃ¼gung ohne Weiteres erkennen und ihre Beanstandungen dazu im Rekursverfahren vorbringen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist ein zweistufiges Vorgehen mit vorangehendem fÃ¶rmlichem Schutzentscheid nur dann nÃ¶tig, wenn â bei gegebener GefÃ¤hrdung eines inventarisierten Objekts â die BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht zum Entscheid Ã¼ber Schutzmassnahmen zustÃ¤ndig ist (BEZ 2000 Nr. 22). Vorliegend jedoch ist die Baudirektion sowohl fÃ¼r die kantonale Bewilligung als auch fÃ¼r die Anordnung allfÃ¤lliger Schutzmassnahmen des im kantonalen Inventar aufgefÃ¼hrten Objekts zustÃ¤ndig. Insofern liegen die VerhÃ¤ltnisse auch anders als in dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden angerufenen Fall BEZ 2009 Nr. 47, wo es um eine kommunale Baubewilligung der BaubehÃ¶rde und einen vom Stadtrat zu treffenden fÃ¶rmlichen Schutzentscheid ging. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Ausgangslage hÃ¤tte es an den BeschwerdefÃ¼hrenden gelegen, die explizit getroffenen Schutzmassnahmen der Baudirektion als ungenÃ¼gend zu rÃ¼gen und dabei insbesondere nÃ¤her darzulegen, welche baulichen Massnahmen im Einzelnen welche spezifischen SchutzqualitÃ¤ten tangieren und daher zu unterlassen sind. Da sie sich jedoch im Rekursverfahren allein auf den formellen Einwand beschrÃ¤nkten â was sie im Ãbrigen auch im Beschwerdeverfahren weiterhin tun â, ist eine materielle ÃberprÃ¼fung der getroffenen Schutzmassnahmen im Rekursentscheid zu Recht unterblieben. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Das Bauvorhaben Ã¼berragt Seegebiet und beansprucht zwei Landanlagen, welche am 13. April 1849 und am 18. Dezember 1936 konzessioniert wurden. Mit der letztgenannten Konzession wurde dem damaligen GrundeigentÃ¼mer gleichzeitig und ohne zeitliche EinschrÃ¤nkung die Bewilligung zur Erstellung des halbkreisfÃ¶rmig ins Seegebiet vorspringenden Terrassen-/Saalanbaus unter verschiedenen Bedingungen erteilt (Disp.-Ziff. III). </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion erwog in der angefochtenen VerfÃ¼gung, dass das Gemeinwesen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Sonderrechte nicht unbefristet erteilen kÃ¶nne. Die maximal zulÃ¤ssige Dauer einer wasserrechtlichen Konzession betrage nach § 13 KonzessionsV 80 Jahre. Demnach wÃ¤re die bestehende Konzession und Bewilligung auf den 31. Dezember 2016 zu befristen. Mit RÃ¼cksicht auf die bevorstehende Investition werde anstelle einer kurzzeitigen Befristung eine neue Konzession und Bewilligung mit einer Dauer von 40 Jahren erteilt. Sie hob demnach Disp.-Ziff. III der Baudirektions-VerfÃ¼gung vom 18. Dezember 1936 auf und erneuerte Konzession und Bewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen bis zum 31. Dezember 2048 (Disp.-Ziff. III).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Nach § 36 Abs. 1 WasserwirtschaftsG bedÃ¼rfen die den Gemeingebrauch beschrÃ¤nkenden oder Ã¼bersteigenden Nutzungen der Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen sowie deren Ãnderungen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder Bewilligung. Das Gesuch ist mit den fÃ¼r die Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Unterlagen der Baudirektion zur VorprÃ¼fung einzureichen und wird nach der VorprÃ¼fung vom Gemeinderat Ã¶ffentlich aufgelegt und bekannt gemacht (§ 38 Abs. 1 und 3 WasserwirtschaftsG). Innert der Auflagefrist kann wegen Verletzung Ã¶ffentlicher oder privater Interessen Einsprache erhoben werden (§ 40 WasserwirtschaftsG). Zur gÃ¼tlichen Erledigung der Einsprache fÃ¼hrt das Amt fÃ¼r GewÃ¤sserschutz und Wasserbau eine Lokalverhandlung durch (§ 41 Abs. 1 WasserwirtschaftsG). Ãber die streitig gebliebenen Einsprachen entscheidet die Konzessions- oder BewilligungsbehÃ¶rde abschliessend (§ 42 WasserwirtschaftsG). </p> <p class="Urteilstext">Von der Ã¶ffentlichen Auflage kann abgesehen werden, wenn ein Vorhaben von untergeordneter Bedeutung ist oder Interessen Dritter offensichtlich nicht berÃ¼hrt (§ 39 WasserwirtschaftsG). § 9 der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 (KonzessionsV) zÃ¤hlt verschiedene Vorhaben untergeordneter Bedeutung im Sinne von § 39 WasserwirtschaftsG auf; unter anderem Bauten und Anlagen zu Nutzungen von weniger als drei Monaten Dauer oder wenn die der allgemeinen Nutzung entzogene FlÃ¤che weniger als 100 m<sup><span>2</span></sup> betrÃ¤gt (Abs. 1 lit. c). Voraussetzung fÃ¼r die DurchfÃ¼hrung des vereinfachten Verfahrens ist zudem, dass die Interessen Dritter offensichtlich nicht berÃ¼hrt werden (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstandeten im Rekursverfahren, dass Konzession und Bewilligung nicht in einem ordentlichen Verfahren mit Publikation und EinsprachemÃ¶glichkeit, sondern nur in einem vereinfachten Verfahren nach § 39 WasserwirtschaftsG erteilt worden seien. Die Baurekurskommission liess die Frage des richtigen Verfahrens offen. Da die BeschwerdefÃ¼hrenden vom Konzessionsgesuch mit der Zustellung der angefochtenen Bewilligungen Kenntnis erlangt hÃ¤tten, sei ihnen aus der fehlenden Publikation jedenfalls kein Nachteil erwachsen. Sie seien nicht berechtigt, die Verletzung von Verfahrensrechten Dritter zu rÃ¼gen. </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen dagegen vor, den Dritten stÃ¼nden im Konzessionsverfahren anders als im Baubewilligungsverfahren eigentliche Verfahrens- und Teilnahmerechte zu, wodurch sie den Entscheid gegebenenfalls zu ihren Gunsten beeinflussen kÃ¶nnten. Das Verfahren sei daher, sofern keine Ausnahme greife, zwingend durchzufÃ¼hren, ansonsten der Entscheid wegen Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs aufzuheben sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Die Rekursinstanz verkannte mit ihrer Argumentation, dass die BeschwerdefÃ¼hrer nicht nur die fehlende AnhÃ¶rung Dritter beklagten, sondern zumindest sinngemÃ¤ss auch die Verletzung des eigenen rechtlichen GehÃ¶rs im Konzessionsverfahren rÃ¼gten. Sie konnten aus der blossen Ausschreibung des Bauprojekts nicht erkennen, dass das Vorhaben nicht nur eine baurechtliche Bewilligung, sondern auch eine wasserrechtliche Konzession bzw. Bewilligung erforderte. Ohne die vorgÃ¤ngige konzessionsrechtliche Planauflage wurde den BeschwerdefÃ¼hrenden eine begrÃ¼ndete konzessionsrechtliche Einsprache, eine Lokalverhandlung und damit eine allfÃ¤llige Einflussnahme auf den Konzessionsentscheid in erster Instanz verwehrt. </p> <p class="Erwgung2">Es hÃ¤tte daher im Rekursverfahren geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen, ob die Voraussetzungen fÃ¼r die DurchfÃ¼hrung des vereinfachten Konzessionsverfahrens gegeben waren oder nicht. Diese PrÃ¼fung ist aus verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden durch das Verwaltungsgericht nachfolgend vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Die Baudirektion erachtete das vorliegende Konzessions- bzw. Bewilligungsgesuch deshalb als von untergeordneter Bedeutung, weil nur 20 m<sup>2</sup> SeeflÃ¤che durch den Anbau dauernd Ã¼berstellt wÃ¼rden, womit die Grenze von § 9 KonzessionsV eingehalten sei. Dagegen machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, § 9 KonzessionsV sei nicht kompetenzgemÃ¤ss erlassen und das strittige Konzessionsgesuch berÃ¼hre offensichtlich Interessen Dritter, da damit der Bestand des auf Konzessionsland stehenden GebÃ¤udeteils fÃ¼r weitere 40 Jahre garantiert worden sei. Die der allgemeinen Nutzung entzogene FlÃ¤che betrage zudem mehr als 100 m<sup>2</sup>, wenn der ganze Bestand der auf Konzessionsland liegenden GebÃ¤udeteile zusammengerechnet wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Die vom Regierungsrat erlassene KonzessionsV bildet einen AusfÃ¼hrungserlass zum WasserwirtschaftsG und kann sich auf die in Art. 67 Abs. 2 der Kantonsverfassung (KV) dem Regierungsrat eingerÃ¤umte Kompetenz zum Erlass von Vollziehungsverordnungen stÃ¼tzen. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.3 </b>Die Frage, welche die vorliegend relevante FlÃ¤che im Sinne von § 9 Abs. 1 lit. c KonzessionsV ist und ob das Gesuch mÃ¶glicherweise Drittinteressen berÃ¼hrt (§ 9 Abs. 2 KonzessionsV), lÃ¤sst sich nur vor dem Hintergrund der folgenden materiellen Konzessionsvorschriften beurteilen: </p> <p class="Urteilstext">Nach § 26 KonzessionsV werden fÃ¼r neue private Bauten und Anlagen zulasten von GewÃ¤ssergebiet in der Regel keine Konzessionen erteilt. FÃ¼r geringfÃ¼gige Erweiterungen kÃ¶nnen Ausnahmen gewÃ¤hrt werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 KonzessionsV wird die jeweilige Konzessionsdauer je nach Art der Beanspruchung beschrÃ¤nkt; bei hohen Investitionskosten kann nach dem am 15. August 2007 neu erlassenen § 13 Abs. 2 KonzessionsV eine Dauer bis auf 80 Jahre festgesetzt werden. Nach den AbsÃ¤tzen 1 bis 3 der Ãbergangsbestimmung zu dieser Ãnderung sind bestehende noch unbefristete Konzessionen nachtrÃ¤glich zu befristen. Bei der Festlegung der Restlaufzeit sind insbesondere die bisherige Konzessionsdauer sowie der Zeitpunkt und der Umfang der neusten Investitionen zu berÃ¼cksichtigen. FÃ¼r die Erneuerung nachtrÃ¤glich befristeter Konzessionen gelten dieselben Bestimmungen wie fÃ¼r Konzessionen, die von Anfang an befristet waren. </p> <p class="Urteilstext">Am 7. Juli 1995 erliess die Baudirektion Richtlinien fÃ¼r die baulichen VerÃ¤nderungen auf Landanlagen und fÃ¼r Seebauten. Hiernach haben neue GebÃ¤ude auf Landanlagen mit Ausnahme von BootshÃ¤usern einen GewÃ¤sserabstand von mindestens 18 m aufzuweisen, wobei unter bestimmten Voraussetzungen der Minimalabstand in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen bei maximal zweigeschossigen GebÃ¤uden auf 8 m reduziert werden kann (Ziff. I.2). FÃ¼r die Erneuerung von befristeten Konzessionen enthalten die Richtlinien keine Regeln.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.4 </b>Das Umbauvorhaben bedarf fÃ¼r diejenigen Bauteile, fÃ¼r welche 1936 eine unbefristete Baukonzession (Seegebiet) und konzessionsrechtliche Bewilligung (auf den 1936 bzw. frÃ¼her konzessionierten Landanlagen) erteilt wurde, sowohl einer Ãnderungsbewilligung betreffend die bestehende Konzession und Bewilligung als auch einer nachtrÃ¤glichen Befristung und Erneuerung derselben. Dies betrifft das vom Architekten F fÃ¼r die Landesausstellung geplante Projekt, welches âin der Hauptsache aus einer 13.1 m langen und 6.8 m breiten Wirtschaftsterrasse im 1. Stock, unter welcher die mit der Heizung kombinierten Aborte mit der GrundflÃ¤che von 6.8 m x 3.5 m angeordnetâ werden sollten, bestand, entsprechend dem heutigen Saalanbau mit 77.91 m<sup>2</sup> und einem Teil der im Erdgeschoss darunter liegenden, seeseitigen Anbauten. </p> <p class="Urteilstext">Nur angepasst, aber nicht erneuert werden mussten hingegen die mit den Baudirektions-VerfÃ¼gungen Nrn. 03 (Terrasse im 1. Obergeschoss), 04 und 05 (Anbauten im Erdgeschoss) erteilten Bewilligungen, welche bis zum 31. Dezember 2020 befristet waren und fÃ¼r welche die Baudirektion in ihrer VerfÃ¼gung vom 24. Oktober 2008 auch keine Bewilligungserneuerung in Aussicht stellte (Disp.-Ziff. III Ziff. 2 lit. d). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.5 </b>Da die von diesen jÃ¼ngeren Anbauten beanspruchten FlÃ¤chen durch die erteilten Umnutzungsbewilligungen nicht zusÃ¤tzlich beansprucht werden, geht es vorliegend hÃ¶chstens um die GrundflÃ¤che des Saalanbaus von rund 78 m<sup>2</sup>, welche durch eine Konzessionserneuerung der allgemeinen Nutzung entzogen bleiben soll. Davon ist die den See nicht Ã¼berragende FlÃ¤che von rund 58 m<sup>2</sup> allerdings bereits durch das Privateigentum an der Landanlage selber, deren Bestand nicht infrage steht, der allgemeinen Nutzung entzogen. </p> <p class="Urteilstext">Die in § 9 Abs. 1 lit. c KonzessionsV genannte Voraussetzung fÃ¼r ein Vorhaben von untergeordneter Bedeutung ist daher klar gegeben. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.6 </b>Es bleibt gemÃ¤ss § 9 Abs. 2 KonzessionsV zu prÃ¼fen, ob das Vorhaben die Interessen Dritter offensichtlich nicht berÃ¼hrt. </p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen der bestehenden befristeten oder nachtrÃ¤glich befristeten Konzession und Bewilligung fÃ¼hrt die Umnutzung eher zu einer Entlastung der bisherigen Beanspruchung. Insofern erscheint diese Voraussetzung fÃ¼r die blosse Anpassung der Konzession und Bewilligung innert der laufenden Frist ohne Weiteres erfÃ¼llt. </p> <p class="Urteilstext">Indessen berÃ¼hrt die gleichzeitig erfolgte Konzessionserneuerung Ã¼ber die nachtrÃ¤gliche Befristung hinweg durchaus Drittinteressen. Dabei geht es allein darum, ob der 78 m<sup><span>2</span></sup> grosse Saalanbau auf mehrere Jahrzehnte nach Fristablauf bestehen bleiben darf oder nicht. Diese Frage kann in einer weitgehend Ã¼berbauten Nachbarschaft fÃ¼r angrenzende GrundstÃ¼cke von einigem Interesse sein. Die Ãberstellung der Nichtbauzone und des GewÃ¤sserabstandsbereichs berÃ¼hrt darÃ¼ber hinaus auch die Interessen einschlÃ¤giger VerbÃ¤nde (§ 338a Abs. 2 PBG). Zudem figuriert vorliegend das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 02 nicht nur im kantonalen Schutzinventar, sondern wurde auch bereits fÃ¶rmlich gewissen Schutzanordnungen unterstellt. Diese UmstÃ¤nde kÃ¶nnen in besonderem Masse eine Beendigung der Konzession und der konzessionsrechtlichen Bewilligung und damit den Abbruch des Anbaus erfordern. </p> <p class="Urteilstext">Indem die Baudirektion nicht nur die im Rahmen der laufenden Konzession und Bewilligung notwendige Ãnderungsbewilligung, sondern auch die ab Ablauf der nachtrÃ¤glichen Befristung greifende Konzessions- bzw. Bewilligungserneuerung im vereinfachten Verfahren beurteilte, missachtete sie diese Drittinteressen. Auch die Baurekurskommission verkannte den doppelten Gehalt der angefochtenen VerfÃ¼gung der Baudirektion, wenn sie ausfÃ¼hrte, es gehe lediglich um eine ZweckÃ¤nderung, welche die gemÃ¤ss § 25 KonzessionsV zu wahrenden Ã¶ffentlichen Interessen nicht verletze. </p> <p class="Urteilstext">Es ist daher unumgÃ¤nglich, in einem ordentlichen und alle Interessen berÃ¼cksichtigenden Verfahren zu klÃ¤ren, ob die Voraussetzungen fÃ¼r eine nach Ablauf der Restlaufzeit greifende Konzessions- und Bewilligungserneuerung gegeben sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Anzumerken bleibt, dass die diesbezÃ¼gliche materielle BegrÃ¼ndung der Baudirektion, welche lediglich auf die bevorstehende Investition hinweist, offensichtlich ungenÃ¼gend ist. Damit wird lediglich die neue Konzessionsdauer, nicht aber die Erneuerung der Konzession und Bewilligung als solche begrÃ¼ndet. Bei einer Konzessionserneuerung kann es nÃ¤mlich unter dem Gesichtspunkt des Investitionsschutzes von vornherein nur um solche Investitionen gehen, die im guten Glauben getÃ¤tigt wurden und wÃ¤hrend der bisherigen Konzessionsdauer nicht hinreichend amortisiert werden konnten. GrundsÃ¤tzlich nicht als schÃ¼tzenswerte Investitionen kÃ¶nnen jedoch etwa ein Kaufpreis oder bauliche Vorkehren gelten, die rein spekulativ in der Hoffnung auf eine Konzessionserneuerung getÃ¤tigt wurden, ebenso wenig selbstverstÃ¤ndlich kÃ¼nftige Investitionen. Den privaten Interessen an einer Erneuerung der Konzession sind alsdann allfÃ¤llige andere private Interessen Dritter sowie entgegenstehende Ã¶ffentliche Interessen gegenÃ¼berzustellen. Bei diesen wird neben dem Interesse an einer Freihaltung des in der Freihaltezone und im GewÃ¤sserabstand liegenden Landes zusÃ¤tzlich auch die SchutzqualitÃ¤t des bestehenden ursprÃ¼nglichen GebÃ¤udes sowie gegebenenfalls auch des Anbaus selber gewÃ¼rdigt werden mÃ¼ssen. Bei der vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung wird die Baudirektion nÃ¶tigenfalls auch den Blick auf andere auslaufende Konzessionen und konzessionsrechtliche Bewilligungen im unmittelbaren Seeuferbereich erweitern mÃ¼ssen, um eine einheitliche Praxis zur allfÃ¤lligen Erneuerung solcher Konzessionen zu finden. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist daher teilweise gutzuheissen und die Sache zur DurchfÃ¼hrung des ordentlichen Konzessionsverfahrens an die Baudirektion zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Bei diesem in der Hauptsache noch offenen Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je hÃ¤lftig auf beide privaten Beschwerdeparteien aufzuteilen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). ParteientschÃ¤digungen sind keine geschuldet (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lÃ¤sst (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Als Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG lÃ¤sst sich ein RÃ¼ckweisungsentscheid dann einstufen, wenn der unteren Instanz kein Beurteilungsspielraum mehr verbleibt (BGE 134 II 124 E. 1.3). </p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II des Entscheids der Baurekurskommission II vom 3. November 2009 wird teilweise und Dispositiv-Ziffern III.2 bis 5 der VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin 3 vom 24. Oktober 2008 werden ganz aufgehoben. Die Sache wird zur DurchfÃ¼hrung des ordentlichen Konzessionsverfahrens und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Beschwerdegegnerin 3 zurÃ¼ckgewiesen. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffern III und IV des Entscheids der Baurekurskommission vom 3. November 2009 werden die Kosten des Rekursverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel und der Beschwerdegegnerin 1 zur HÃ¤lfte auferlegt und keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden je zu einem Viertel den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 und zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>