<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45234120" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-14T14:09Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2000-nr-21" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2000-nr-21" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2000-nr-21" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter config --> <!-- Primary Meta Tags --> <meta content="TVR 2000 Nr. 21" name="title"/> <meta content="Steuerliche Ungleichbehandlung. 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Konfiskatorische Besteuerung</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="44328294" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="2" href="../vg/art-8-bundesverfassung">Art. 8 BV</a>, <a data-linked-resource-id="44328370" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="2" href="../vg/art-26-bundesverfassung">Art. 26 BV</a>, <a data-linked-resource-id="44871248" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/44-abs-2-stg">§ 44 Abs. 2 StG</a>, <a data-linked-resource-id="45229808" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/art-14-sthg">Art. 14 StHG</a></p><hr/><p><em>1. Bauland, das landwirtschaftlich bewirtschaftet wird, aber nicht unter das BGBB fÃ¤llt, ist ausser in den FÃ¤llen von § 44 Abs. 2 StG zum Verkehrswert zu versteuern (E. 2b). </em><br clear="none"/><br clear="none"/><em>2. Eine konfiskatorische Besteuerung liegt nicht vor, wenn die VermÃ¶genssteuer einer landwirtschaftlich genutzten Bauparzelle, die nicht unter das BGBB fÃ¤llt, den Ertrag aus Verpachtung Ã¼bersteigt.</em></p><hr/><p>E ist EigentÃ¼merin der in der Bauzone gelegenen Parzelle Nr. 1126 in der Gemeinde O. Die Parzelle ist unÃ¼berbaut und wird landwirtschaftlich genutzt (Verpachtung als landwirtschaftliche Einzelparzelle). Sie ist jedoch voll erschlossen. Der landwirtschaftliche PÃ¤chter bezahlte bisher einen jÃ¤hrlichen Pachtzins von Fr. 495.â. Im Rahmen der Generalrevision der Steuergesetzgebung beziehungsweise der dadurch verursachten LiegenschaftenneuschÃ¤tzungen wurde die Parzelle Nr. 1126 statt wie bisher zum Ertragswert neu zum vollen Verkehrswert von Fr. 686 800.â (= Fr. 200.â/m2) geschÃ¤tzt. Gegen diese EinschÃ¤tzung erhob E erfolglos zunÃ¤chst Einsprache bei der Steuerverwaltung und hernach Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Thurgau. E gelangt mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht, welches ebenfalls abweist. </p><p>Aus den ErwÃ¤gungen: </p><p>2. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zur BegrÃ¼ndung ihrer AntrÃ¤ge zunÃ¤chst einmal geltend, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Art. 8 und Art. 26 BV. Mit Bezug auf die Verletzung des Gleichbehandlungsgebots (Art. 8 BV) wird geltend gemacht, im angefochtenen Entscheid werde das Unterscheidungsmerkmal der Selbstbewirtschaftung durch den EigentÃ¼mer oder PÃ¤chter als Teil eines hauptberuflich selbst bewirtschafteten existenzfÃ¤higen Betriebs gerechtfertigt mit der FÃ¶rderung der Landwirtschaft. Die Regelung von § 44 Abs. 2 StG beabsichtige zu verhindern, dass GrundstÃ¼cke im Baugebiet entgegen ihrem Zonenzweck genutzt wÃ¼rden und damit Bauland spekulativ gehortet werde. Zwar mÃ¶ge zutreffend sein, dass eine solche Unterscheidung objektiv vernÃ¼nftig sei, doch zeige der vorliegende Fall drastisch, dass der Raster fÃ¼r die Unterscheidung zu grob sei. WÃ¼rden Parzellen eines landwirtschaftlichen Betriebes durch planerische Massnahmen zu Bauland umgezont oder werde LandeigentÃ¼mern in einer Landumlegung anstelle von Land in der Landwirtschaftszone Land in der Bauzone zugeteilt, so kÃ¶nne von einer spekulativen Baulandhortung keine Rede sein. Zudem rechtfertige es sich durchaus, im Rahmen der FÃ¶rderung der Landwirtschaft auch GrundstÃ¼cke steuerlich zu privilegieren, die Ã¼ber parzellenweise Verpachtung Teil eines existenzfÃ¤higen Betriebes geworden seien. Auch das StHG sehe grundsÃ¤tzlich die Bewertung landwirtschaftlich genutzten Landes zum Ertragswert vor, wobei zwei Korrekturelemente mÃ¶glich seien. Insofern verstosse die Bestimmung von § 44 Abs. 2 StG gegen das StHG. Mit Bezug auf die Verletzung der Eigentumsgarantie durch konfiskatorische Besteuerung fÃ¼hrt die BeschwerdefÃ¼hrerin aus, in BGE 106 Ia 342 seien drei Voraussetzungen genannt worden, welche kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssten, damit von einer konfiskatorischen Besteuerung gesprochen werden kÃ¶nne. Eine solche sei vorliegend gegeben, Ã¼bersteige doch die Steuerbelastung den VermÃ¶gensertrag deutlich. Die Steuerbelastung sei zudem dauerhaft Ã¼bermÃ¤ssig und es fehle an der MÃ¶glichkeit, durch entsprechende Dispositionen die Situation abzuwenden. </p><p>a) GemÃ¤ss § 44 Abs. 1 StG werden land- oder forstwirtschaftlich genutzte GrundstÃ¼cke mit Einschluss der erforderlichen GebÃ¤ude zum Ertragswert bewertet, so lange diese Nutzung andauert. GrundstÃ¼cke im Baugebiet werden nur dann zum Ertragswert bewertet, wenn sie Bestandteil eines gesamthaft existenzfÃ¤higen Betriebs sind, der vom EigentÃ¼mer oder Nutzniesser hauptberuflich selbst bewirtschaftet wird, oder wenn ein existenzfÃ¤higer Betrieb gesamthaft verpachtet und hauptberuflich als Einheit bewirtschaftet wird (§ 44 Abs. 2 StG). Die Ertragswertbesteuerung eines einzelnen GrundstÃ¼cks in der Bauzone, das â wie vorliegend â von der EigentÃ¼merin verpachtet wird, ist dagegen nicht vorgesehen. </p><p>b) Der Grundsatz der Rechtsgleichheit ist in Art. 8 BV gewÃ¤hrleistet. Dieser verbietet insbesondere die rechtsungleiche Behandlung. Der Anspruch auf Gleichbehandlung verlangt, dass Rechte und Pflichten der Betroffenen nach dem gleichen Massstab festzusetzen sind. Gleiches ist nach Massgabe seiner Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. In der Rechtsetzung verletzt eine Regelung den Grundsatz der Rechtsgleichheit und damit Art. 8 Abs. 1 BV, wenn sie rechtliche Unterscheidungen trifft, fÃ¼r die ein vernÃ¼nftiger Grund in den zu regelnden VerhÃ¤ltnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlÃ¤sst, die sich aufgrund der VerhÃ¤ltnisse aufdrÃ¤ngen (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., ZÃ¼rich 1998, N. 397 ff.). <br clear="none"/>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin besteht fÃ¼r die rechtliche Ungleichbehandlung, welche § 44 Abs. 2 StG vorsieht, durchaus ein vernÃ¼nftiger Grund. Der EigentÃ¼mer und der Nutzniesser, welche hauptberuflich einen gesamthaft existenzfÃ¤higen Betrieb selbst bewirtschaften, sollen von der Ertragswertbesteuerung profitieren kÃ¶nnen, ebenso der EigentÃ¼mer, der einen existenzfÃ¤higen Betrieb gesamthaft verpachtet, welcher wiederum hauptberuflich als Einheit bewirtschaftet wird. Der Gesetzgeber beabsichtigt damit, Landwirtschaftsbetriebe steuerlich zu begÃ¼nstigen und die Landwirtschaft, insbesondere die Selbstbewirtschaftung, zu fÃ¶rdern. DemgegenÃ¼ber erfolgt keine steuerliche BegÃ¼nstigung fÃ¼r GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer, welche ihr GrundstÃ¼ck nicht entweder hauptberuflich selbst bewirtschaften oder dieses nicht zusammen mit anderen GrundstÃ¼cken als gesamthaft existenzfÃ¤higen Betrieb â welcher hauptberuflich vom PÃ¤chter als Einheit bewirtschaftet wird â verpachtet haben. In diesen FÃ¤llen hat nÃ¤mlich der EigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich die Wahl, ober fÃ¼r das Land einen KÃ¤ufer suchen, dieses durch eine Ãberbauung einer entsprechenden Nutzung zufÃ¼hren oder es einfach verpachten will. So oder so aber kann sich die EigentÃ¼merschaft, da das GrundstÃ¼ck nicht in den Geltungsbereich des BGBB fÃ¤llt, einen Verkauf offenhalten. Insoweit ist es sehr wohl gerechtfertigt, dass hier eine steuerliche Unterscheidung getroffen wird, je nach dem, wie das entsprechende GrundstÃ¼ck, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt des BGBB, zu bewerten ist. Es kann somit nicht gesagt werden, § 44 Abs. 2 StG treffe eine undifferenzierte Unterscheidung. </p><p>c) Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, die Bestimmung von § 44 Abs. 2 StG verstosse gegen die Regelung in Art. 14 Abs. 2 StHG, ist auszufÃ¼hren, was folgt: Laut Art. 14 Abs. 1 StHG wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, doch kann der Ertragswert angemessen berÃ¼cksichtigt werden. Nur die land- und forstwirtschaftlich genutzten GrundstÃ¼cke werden zum Ertragswert bewertet (Art. 14 Abs. 2 StHG). Laut § 43 Abs. 1 StG werden die Aktiven grundsÃ¤tzlich «zum Verkehrswert bewertet, soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts Abweichendes festsetzen». Das Thurgauer Steuergesetz trifft somit â wie auch das StHG â grundsÃ¤tzlich die Unterscheidung zwischen nicht landwirtschaftlich genutzten und landwirtschaftlich genutzten GrundstÃ¼cken (§ 44 StG). Zur Frage, wann die Bewertung zum Ertragswert fÃ¼r ein GrundstÃ¼ck gemÃ¤ss Art. 14 Abs. 2 StHG vorzunehmen ist, fÃ¼hren Zigerlig/Jud im Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Basel 1997, Art. 14 StHG, N. 9 folgendes aus: «Im Hinblick auf eine optimale Umsetzung der harmonisierungsrechtlichen Vorgaben erscheint es somit zusammenfassend als sachgerecht, nur jene GrundstÃ¼cke als landwirtschaftlich genutzt zu qualifizieren, die dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsÃ¤chlich Ã¼berwiegend landwirtschaftlich genutzt werden.» Wie bereits ausgefÃ¼hrt, fÃ¤llt das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht in den Geltungsbereich des BGBB. Dementsprechend ist auch nach StHG die Parzelle Nr. 1126 grundsÃ¤tzlich zum Verkehrswert zu bewerten. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin wÃ¤re es sogar gerade StHG-widrig, wenn eine Bewertung zum Ertragswert vorgenommen wÃ¼rde. Es ist zwar zutreffend, dass in § 43 Abs. 1 StG die Bewertung zum Verkehrswert vorgeschrieben wird, doch ist in diesem Zusammenhang auf § 12 der Verordnung des Regierungsrates Ã¼ber die SteuerschÃ¤tzung der GrundstÃ¼cke vom 24. November 1992 hinzuweisen, wonach sich der Verkehrswert eines GrundstÃ¼ckes aus der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, NutzungsmÃ¶glichkeiten, tatsÃ¤chliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit bestimmt. Zudem wird gemÃ¤ss Abs. 2 dieser Bestimmung der Verkehrswert in der Regel durch den Ertrags- und den Realwert bestimmt. Die grundsÃ¤tzliche Bewertung zum Verkehrswert nach § 43 Abs. 1 StG beinhaltet daher â zumindest soweit es sich um GrundstÃ¼cke handelt â immer auch eine Ertragswertkomponente, wie dies auch Art. 14 Abs. 1 StHG als MÃ¶glichkeit vorsieht. </p><p>d) Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) verpflichtet den Steuergesetzgeber, die bestehenden VermÃ¶gen der Steuerpflichtigen in ihrer Substanz zu bewahren und die MÃ¶glichkeit der Neubildung von VermÃ¶gen zu erhalten. Der Steuergesetzgeber darf Steuern nicht so ausgestalten, dass das Eigentum als ein jedermann zugÃ¤ngliches Rechtsinstitut in Frage gestellt oder dass das VermÃ¶gen fortlaufend ausgehÃ¶hlt wird. Wo die Grenzen zwischen einer zulÃ¤ssigen steuerlichen Belastung und einem verfassungswidrigen konfiskatorischen Eingriff in das Eigentum zu ziehen sind, lÃ¤sst sich nicht in allgemein gÃ¼ltiger Weise bestimmen, sondern hÃ¤ngt von Steuersatz, Bemessungsgrundlage, Dauer der Massnahme, relativer Tiefe der fiskalischen Eingriffe, Kumulation mit anderen Abgaben sowie der MÃ¶glichkeit der ÃberwÃ¤lzung der Steuer ab (HÃ¤felin/MÃ¼ller, a.a.O., N. 2082). Das Bundesgericht Ã¼bt in seiner Rechtsprechung betreffend die Bejahung einer konfiskatorischen Besteuerung Ã¤usserste ZurÃ¼ckhaltung. Die Frage der konfiskatorischen Besteuerung stellt sich bei der Besteuerung von VermÃ¶gen vor allem dann, wenn dieses dauernd oder langfristig ertraglos bleibt oder einen sehr geringen Ertrag abwirft, der weit unter dem kantonalen Durchschnitt und daher mÃ¶glicherweise tiefer liegt als die gesamte Steuerbelastung. Eine konfiskatorische Steuerbelastung liegt in diesen FÃ¤llen aber von vorneherein dann nicht vor, wenn der EigentÃ¼mer freiwillig auf einen genÃ¼genden Ertrag verzichtet. Dies ist etwa der Fall, wenn bei der Spekulation mit Bauerwartungsland dieses teuer bezahlt wird, aber, weil vorderhand landwirtschaftlich genutzt, nur einen geringen Ertrag einbringt (BGE 106 Ia 342 ff.). </p><p>Die BeschwerdefÃ¼hrerin argumentiert, sie erziele neu nur noch Pachteinnahmen von Fr. 5.â/Are, demgegenÃ¼ber belaufe sich die jÃ¤hrliche Steuerbelastung auf Fr. 156.60/Ar. Damit Ã¼bersteige die Steuerbelastung den VermÃ¶gensertrag deutlich. Die Bewertung von GrundstÃ¼cken erfolge zudem fÃ¼r mehrere Jahre, wodurch die Ã¼bermÃ¤ssige Steuerbelastung dauerhaft sei. Trotz einer an sich gegebenen Verkaufsbereitschaft habe man fÃ¼r die Parzelle oder Teile davon keine KÃ¤ufer gefunden. Dies Ã¤ndere sich auch in absehbarer Zeit nicht. Dementsprechend fehle die MÃ¶glichkeit, durch entsprechende Dispositionen die Situation abzuwenden. Damit seien sÃ¤mtliche Voraussetzungen, wie sie das Bundesgericht in BGE 106 Ia 342 aufgezÃ¤hlt habe, gegeben. Es stehe daher fest, dass § 44 Abs. 2 StG durch konfiskatorische Besteuerung die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV verletze. <br clear="none"/>Die Argumentation, die Steuerlast Ã¼bersteige den VermÃ¶gensertrag deutlich, geht schon vom Ansatz her fehl, weil dies in vielen FÃ¤llen dem System der VermÃ¶gensbesteuerung immanent ist. Auch ein wertvolles Bild oder ein anderes Kunstwerk werfen keinen Ertrag ab, werden aber grundsÃ¤tzlich zum Verkehrswert besteuert. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat es zudem in der Hand, das Bauland zu verkaufen oder durch Ãberbauung der Nutzung zuzufÃ¼hren und so einen Ertrag zu erzielen. Der RÃ¼ckgang des Baulandpreises ist nunmehr gestoppt und die Nachfrage fÃ¼r Bauland wieder im Steigen begriffen. Zwar ist nicht zu verkennen, dass der Kanton Thurgau dieser Entwicklung noch etwas hinterher hinkt. Mit der Bemessung des m2-Preises von Fr. 200.â fÃ¼r vollerschlossenes Bauland ist dem jedoch genÃ¼gend Rechnung getragen worden. Im Ãbrigen hat die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre bisherigen VerkaufsbemÃ¼hungen in keiner Weise durch Einreichen entsprechender Akten belegt. Zudem ist sie darauf hinzuweisen, dass sie letztlich selbst die Art und Weise ihrer Investition gewÃ¤hlt hat. Die Zuteilung von Bauland anstelle von Landwirtschaftsland im Rahmen einer GÃ¼terzusammenlegung geschieht nicht gegen den Willen des EigentÃ¼mers. Weiter ist zu bemerken, dass fÃ¼r das Bestreben, die Hortung von erschlossenem Bauland zu verringern, nicht von den beweisbaren subjektiven Absichten des einzelnen EigentÃ¼mers auszugehen ist, sondern vielmehr von den objektiven Gegebenheiten. Wie bereits erwÃ¤hnt, fÃ¤llt das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht unter den Geltungsbereich des BGBB, welches fÃ¼r den Schutz der landwirtschaftlichen Parzellen beziehungsweise des Landwirtschaftslandes zu sorgen hat. Vielmehr liegt es im Baugebiet, was bedeutet, dass die Gemeinde davon ausgeht, dieses Land werde in den nÃ¤chsten 15Jahren fÃ¼r eine Ãberbauung benÃ¶tigt (vgl. hierzu Art. 15 RPG). Es kann somit zusammenfassend nicht gesagt werden, die Regelung von § 44 StG verletze die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV. Da die BeschwerdefÃ¼hrerin im Ã¼brigen die HÃ¶he der SchÃ¤tzung der Steuerverwaltung selbst nicht beanstandet hat, ist die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. </p><p>Entscheid vom 20. September 2000 </p><p>Die gegen diesen Entscheid erhobene staatsrechtliche Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 15. Juni 2001 ab. </p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>