<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00556</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224395&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00556</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.10.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>`Käseglocke`; Auslegung von Kernzonenvorschriften. Verspätete Rügen (E. 2). Enthält eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind in Bezug auf die vertikale Ausdehnung ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend (sogenannte Käseglockenpraxis). Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder Vollgeschoss handelt, ist gemäss langjähriger und ständiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie von Fassade und Dachfläche abzustellen (E. 4.2). Für die Gemeinde Wetzikon kommen zwei verschiedene "Käseglocken"-Profile zur Anwendung. Insofern die Baubehörde davon ausgeht, dass die Gebäudehöhe eingehalten ist, wenn sich die Masse der geplanten Baute innerhalb eines der beiden Profile befinden, ist dies nicht zu beanstanden (E. 4.3). Bei den streitbetroffenen Art. 19 und 25 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (E. 5.4). Die Auslegung der Gemeinde, dass die Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO auch in Bezug auf die Dachgestaltung gilt, erweist sich als vertretbar und in ihrem Ermessen liegend (E. 5.6.1). Ein Abweichen von der Satteldachform erscheint aufgrund des baulichen Kontextes als angemessen, auch wenn in der Kernzone bislang lediglich Satteldächer zu finden sind (E. 5.6.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KÃSEGLOCKE">KÃSEGLOCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 50 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 23 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68574" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00556</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. Oktober 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Josua Raster, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. H AG, vertreten durch RA I, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bauausschuss Wetzikon, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 1. Februar 2023 erteilte der Bauausschuss Wetzikon der H AG, ZÃ¼rich, die Baubewilligung fÃ¼r einen Teilabbruch des Anbaus auf der Nordseite des Wohn- und GeschÃ¤ftshauses Vers.-Nr. 01 und den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 in Wetzikon. Gleichzeitig wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 24. Januar 2023 erÃ¶ffnet. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft J, A, B, C, D, E, F, K, L sowie M und N am 8. MÃ¤rz 2023 gemeinsam Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 23. August 2023 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid gelangten A, B, C, D, E sowie F mit gemeinsamer Beschwerde vom 22. September 2023 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses der Baukommission Wetzikon vom 1. Februar 2023. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete am 18. Oktober 2023 auf eine Vernehmlassung. Der Bauausschuss Wetzikon verzichtete am 25. Oktober 2023 unter Verweis auf seine Rekursvernehmlassung auf eine Vernehmlassung im Beschwerdeverfahren. Gleichentags beantragte die H AG die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Replik der BeschwerdefÃ¼hrenden erfolgte am 8. November 2023. Die H AG duplizierte am 17. November 2023. Die BeschwerdefÃ¼hrenden liessen sich am 8. Januar 2024 erneut vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die private Beschwerdegegnerin bringt zunÃ¤chst vor, die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden betreffend die HÃ¶he von Haus A sowie betreffend die Balkone seien im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht worden, weshalb sie vorliegend nicht mehr gehÃ¶rt werden kÃ¶nnten. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Im vorinstanzlichen Verfahren hatten die BeschwerdefÃ¼hrenden die RÃ¼gen betreffend die HÃ¶he von Haus A in ihrer Rekursschrift tatsÃ¤chlich nicht vorgebracht. Antrag und BegrÃ¼ndung der Rekursschrift kÃ¶nnen nach Ablauf der Rekursfrist grundsÃ¤tzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die Rekursschrift nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder AktenstÃ¼cke, die innert der Rekursfrist aus objektiven GrÃ¼nden nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 23 N. 4 und 23, auch zum Folgenden). Erweist sich eine RÃ¼ge im Rekursverfahren als verspÃ¤tet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht werden, andernfalls das RÃ¼geprinzip vor Baurekursgericht faktisch ausgehÃ¶hlt wÃ¼rde (vgl. etwa VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00220/VB.2022.00224, E. 4.3.2 Abs. 3 am Ende; 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.3). Die RÃ¼ge betreffend die HÃ¶he von Haus A ist daher vorliegend nicht zu hÃ¶ren. BezÃ¼glich des Arguments, dass die Balkone zonenfremd seien, beziehen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden auf die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz zur Einordnung, weshalb darauf nachfolgend einzugehen ist. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 liegt teilweise in der Wohnzone W1.6 und teilweise in der Kernzone KB gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wetzikon vom 15. und 18. Dezember 2014 (BZO). Das streitgegenstÃ¤ndliche Bauvorhaben sieht den Teilabbruch des Anbaus auf der Nordseite des bestehenden Wohn- und GeschÃ¤ftshauses Vers.-Nr. 01 (O-Strasse 03 und 04; Schutzobjekt) und den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit gemeinsamer Unterniveaugarage vor, wobei das Haus A nÃ¶rdlich und das Haus B nordwestlich vom bestehenden GebÃ¤ude errichtet werden soll. Ein VorgÃ¤ngerprojekt wurde aus lÃ¤rmschutzrechtlichen GrÃ¼nden aufgehoben. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, das Haus B wÃ¼rde die GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreiten. Die fehlenden Geschosszahlvorschriften hÃ¤tten nichts mit der GebÃ¤udehÃ¶he zu tun. Diese bestimme sich einzig nach dem in der BZO festgesetzten Mass und die Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he sei in § 280 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]</span> nachfolgend: PBG 2015) abschliessend geregelt: Sie werde an der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che gemessen. Es sei eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,10 m einzuhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG 2015). Gemessen wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015). § 281 PBG 2015 definiert die zulÃ¤ssige FirsthÃ¶he von SchrÃ¤gdÃ¤chern. EnthÃ¤lt eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind in Bezug auf die vertikale Ausdehnung ausschliesslich die GebÃ¤ude- und die FirsthÃ¶he massgebend. Das oberste Geschoss kann auch ein Vollgeschoss sein. Wenn die Bauordnung die Art, die Zahl sowie die Verteilung der Geschosse offenlÃ¤sst, besteht kein Grund, die nach § 292 PBG in Verbindung mit § 281 Abs. 1 PBG Anwendung findende Profillinie am Schnittpunkt der tatsÃ¤chlichen DachflÃ¤che mit der Fassade anzusetzen, damit Attikageschosse auch visuell als solche klar erkennbar sind. Dies hat zur Folge, dass Dachbauten innerhalb des fÃ¼r Bauten mit SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Profils grundsÃ¤tzlich frei gestaltet werden kÃ¶nnen (sogenannte KÃ¤seglockenpraxis; Christian Berz/Antonio Frigerio in: Christoph Fritzsche et al. (Hrsg.), ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 1453 f.; ausfÃ¼hrlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2, mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezÃ¼glich der hypothetischen Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559, E. 4.3).</p> <p class="Urteilstext">Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder Vollgeschoss handelt, ist gemÃ¤ss langjÃ¤hriger und stÃ¤ndiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie von Fassade und DachflÃ¤che abzustellen. Massgeblich ist vielmehr die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he als theoretische Profillinie. Durch die vorgenannte Messweise entsteht kein Erscheinungsbild, das Ã¼ber ein Erscheinungsbild eines aufgrund der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he gebauten maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udes mit Satteldach hinausgehen wÃ¼rde. Vielmehr lÃ¤sst es die Praxis zu, die Geschosse auch auf ''DachgeschosshÃ¶he'' frei zu wÃ¤hlen und innerhalb des theoretischen Profils eines GebÃ¤udes mit SchrÃ¤gdach eine maximale Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermÃ¶glichen (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.3, mit Hinweisen). Mit einem Verzicht auf Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die â auf Geschosszahlen beruhende â Messweise von § 280 Abs. 1 PBG 2015. Die sogenannte KÃ¤seglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen Rechts. Sie gilt auch ohne eine ausdrÃ¼ckliche ErwÃ¤hnung in der kommunalen Bau- und Zonenordnung (VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00514, E. 7.1.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BZO hÃ¤lt fÃ¼r die Wohnzone W1.6 fest, dass die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he bei SchrÃ¤gdÃ¤chern oder FlachdÃ¤chern mit Attikageschoss 8,10 m, bei FlachdÃ¤chern ohne Attikageschoss 11,4 m betrÃ¤gt. Die GesamthÃ¶he betrÃ¤gt bei SchrÃ¤gdÃ¤chern oder FlachdÃ¤chern mit Attikageschoss 13,1 m und bei FlachdÃ¤chern ohne Attikageschosse 11,4 m (Art. 8 Abs. 1 BZO). Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb der zulÃ¤ssigen GebÃ¤ude- und GesamthÃ¶he frei wÃ¤hlbar (Art. 8 Abs. 2 BZO). GestÃ¼tzt auf die vorgenannten Bestimmungen ergibt sich, dass fÃ¼r die Gemeinde Wetzikon zwei verschiedene "KÃ¤seglocken"-Profile zur Anwendung kommen. Zum einen ein lineares Profil, welches durchgÃ¤ngig auf 11,4 m begrenzt ist und zum anderen ein klassisches KÃ¤seglockenprofil. Insofern die BaubehÃ¶rde davon ausgeht, dass die GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten ist, wenn sich die Masse der geplanten Baute innerhalb eines der beiden Profile befinden, ist dies nicht zu beanstanden. Zwar wÃ¤re auch denkbar, dass, je nach Dachform, das eine oder andere Profil gewÃ¤hlt werden muss. Dies erscheint jedoch aufgrund des Umstands, dass fÃ¼r die Wohnzone keine Dachformvorschriften bestehen, wenig sinnvoll. Sodann ist auch nicht ersichtlich, weshalb beim linearen Profil ein quaderfÃ¶rmiges GebÃ¤ude zulÃ¤ssig sein soll und ein sich innerhalb dieses Profils befindliches GebÃ¤ude mit einer anderen Dachform als einem Flachdach nicht. So ist doch die nachbarschÃ¼tzende Funktion der GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten. DemgemÃ¤ss durfte die Vorinstanz zu Recht davon ausgehen, dass die GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r das Haus B mit einer HÃ¶he von 11,35 m eingehalten ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen sodann, beim Haus A sei die Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO nicht anwendbar, da keine besonders gute LÃ¶sung vorliege. Haus A verfÃ¼ge Ã¼ber kein Satteldach, wie dies Art. 25 BZO vorsehe. Art. 25 Abs. 1 BZO wÃ¼rde der Bestimmung von Art. 19 Abs. 2 vorgehen, weshalb die Ausnahmebestimmung ebenfalls nicht zur Anwendung kommen kÃ¶nne. Bei Bauten innerhalb der Kernzone dÃ¼rfen zu deren Beurteilung in Bezug auf die Umgebung Bauten ausserhalb der Kernzone nicht berÃ¼cksichtigt werden. Der Charakter von KernzonengebÃ¤uden solle nicht zugunsten von angrenzenden Bauten aufgegeben werden. Die Fenster, Dachaufbauten und BalkontÃ¼rme seien zonenfremd und kÃ¶nnten nicht zur BegrÃ¼ndung der guten Einordnung herangezogen werden. Schliesslich wÃ¼rden die Dachaufbauten gegen Art. 25 Abs. 2 BZO verstossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>§ 238 Abs. 1 PBG enthÃ¤lt die Grundanforderung an die Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung. Diese sind fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck befindet sich teilweise in einer Kernzone. Kernzonen stellen Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG dar und umfassen gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 PBG schutzwÃ¼rdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2, mit weiteren Hinweisen). Demnach mÃ¼ssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere RÃ¼cksichtnahme erforderlich. Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende beziehungsweise gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Hat eine Gemeinde von der ihr gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingerÃ¤umten Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind bauliche Massnahmen nach den einschlÃ¤gigen Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den allgemeinen Vorschriften des PBG insoweit vor, als sie gestÃ¼tzt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere oder strengere Bestimmungen enthalten (Michael Steiner/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, S. 171 f.).<span> Bei den streitbetroffenen Art. 19 und 25 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung bzw. unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der BewilligungsbehÃ¶rde Ã¼berprÃ¼ft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Art. 19 Abs. 1 BZO sieht fÃ¼r Kernzonen vor, dass Bauten, Anlagen, Umschwung sowie Sonnenkollektoren und andere alternative Energiesysteme im Ganzen wie in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass der jeweilige ortstypische Gebietscharakter gewahrt und gepflegt sowie eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Die Gesamtwirkung wird insbesondere nach nachfolgenden Kriterien beurteilt: [â¦] d) DÃ¤cher (Art und Neigung, Firstrichtung, VorsprÃ¼nge, DurchbrÃ¼che, Materialien) [â¦]. Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften kÃ¶nnen bewilligt werden, wenn dadurch eine architektonisch besonders gute LÃ¶sung erzielt wird. Dies gilt gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 2 BZO auch bei zeitgenÃ¶ssischen Neubauten, soweit es sich nicht um Ersatzbauten gemÃ¤ss Art. 21 BZO handelt. Sodann sehen die Kernzonenvorschriften in Bezug auf DÃ¤cher vor, dass als Dachformen SatteldÃ¤cher mit beidseitig gleicher Neigung vorzusehen sind. <a id="_Hlk177044089">Andere Dachformen sind zulÃ¤ssig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigen</a>. FlachdÃ¤cher sind nur fÃ¼r untergeordnete Bauten zulÃ¤ssig (Art. 25 Abs. 1 BZO). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.1 </b>Die Gemeinde legte in ihrer Rekursvernehmlassung dar, dass gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 2 BZO Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften fÃ¼r die Kernzone (auch in Bezug auf die Dachgestaltung) bewilligt werden, wenn dadurch eine architektonisch besonders gute LÃ¶sung erzielt werde oder wenn es sich um zeitgenÃ¶ssische Neubauten handle. Sie sieht diese Voraussetzungen als erfÃ¼llt an. Die Auslegung der Gemeinde, dass Art. 19 Abs. 2 BZO auch in Bezug auf die Dachgestaltung gilt, erweist sich als vertretbar und in ihrem Ermessen liegend. Es ist nicht ersichtlich, weshalb nur, weil sich Art. 25 Abs. 1 BZO zu den Dachformen und der MÃ¶glichkeit von Abweichungen davon Ã¤ussert, die allgemeine Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO zwingend nicht mehr zur Anwendung kommen dÃ¼rfte. Eine solche Rechtsauffassung erwiese sich aufgrund des Ermessenspielraums der Gemeinden bei der Festlegung, Anwendung und Auslegung ihres kommunalen Rechts als zu eng. Art. 25 Abs. 1 BZO sieht in der Kernzone zwar vor, dass grundsÃ¤tzlich SatteldÃ¤cher zu erstellen sind. ErklÃ¤rt jedoch auch weitere Dachformen als unter gewissen Voraussetzungen zulÃ¤ssig. Aus dem Umstand, dass in der Kernzone bislang lediglich SatteldÃ¤cher erstellt wurden, kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden kein Verbot anderer Dachformen ableiten, sieht doch gerade auch die BZO die MÃ¶glichkeit anderer Dachformen vor. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.2 </b>Die Situation auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck prÃ¤sentiert sich wie folgt. Das GrundstÃ¼ck befindet sich sowohl in der Kernzone KB als auch in der Wohnzone W1.6. NÃ¶rdlich des GrundstÃ¼cks liegt die Zentrumszone ZA, sÃ¼dwestlich die Zentrumszone ZB, nordwestlich die Fortsetzung der Wohnzone W1.6 sowie Ã¶stlich die Fortsetzung der Kernzone KB. Der Standort des Hauses A liegt in der Kernzone, derjenige des Hauses B in der Wohnzone. Sodann befindet sich auf dem GrundstÃ¼ck auch noch ein Schutzobjekt. Diese rechtliche Ausgangslage stellt eine Herausforderung fÃ¼r die Einordnung der geplanten Bauten dar. Die Bedeutung von § 238 Abs. 2 PBG ist fÃ¼r Bauvorhaben innerhalb von Kernzonen insoweit beschrÃ¤nkt, als primÃ¤r die spezifischen Gestaltungsanforderungen der Bauordnung zu beachten sind (Markus Lanter/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, S. 1040). Art. 25 BZO sieht vor, dass andere Dachformen zulÃ¤ssig sind, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigen. Dabei beschrÃ¤nkt sich der Wortlaut nicht auf Bauten innerhalb der Kernzone. Sodann kann die weitere Umgebung ausserhalb der Kernzone nicht komplett ausgeklammert werden, nur weil sich eine Baute in der Kernzone befindet. DemgemÃ¤ss durften die Vorinstanzen die Umgebung ausserhalb der Kernzone nicht gÃ¤nzlich unberÃ¼cksichtigt lassen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden fordern. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.3 </b>Die BaubehÃ¶rde fÃ¼hrte diesbezÃ¼glich an, die stÃ¤dtebauliche Analyse habe gezeigt, dass mit der angedachten KÃ¶rnigkeit bei einer Auslegung mit einem Satteldach an der O-Strasse ein mÃ¤chtiges Dachvolumen resultiere, das im Vergleich zum Bestandesbau und generell zu den analysierten Bauten entlang der O-Strasse zu wuchtig in Erscheinung treten wÃ¼rde. Aus diesem Grund und auch im Einklang mit ortstypischen Beispielen an der O-Strasse sei ein zurÃ¼ckhaltendes, urban anmutendes Mansardendach vorgeschlagen worden. Die fÃ¼r das Haus A vorgesehene Dachgestaltung rechtfertige sich daher in Bezug auf die umliegenden GebÃ¤ude und fÃ¼ge sich sogar optimal in die unmittelbare Umgebung ein. Es handle sich bei den projektierten GebÃ¤uden um zeitgemÃ¤sse Neubauten, welche sich aus ihrer Sicht durch ihre Materialisierung und Tektonik bestens in die benachbarte Bebauung integrieren. Die Neubauten wÃ¼rden sich in KÃ¶rnigkeit und im Massstab an dem signifikanten Bestandesbau (Schutzobjekt) orientieren, welcher als wertvoller und historischer Zeitzeuge erhalten bleibe und im Zusammenspiel mit den Neubauten sogar verstÃ¤rkt werde. Des weiteren gÃ¤ben die Neubauten den benachbarten Schutzobjekten aufgrund der gewÃ¤hlten Positionierung viel Raum und konkurrenzierten diese nicht. Die begrÃ¼nten StadtdÃ¤cher und der Aussenraum auf der Dachterrasse, der sich als urbanes GartengelÃ¤nde eigne, setzten Ã¶kologisch wertvolle EntwicklungsmÃ¶glichkeiten. Die historisch gewachsene Kernzone sei als eigenstÃ¤ndige "Sequenz" zwischen den beiden sehr unterschiedlichen Abschnitten der O-Strasse in der Zentrumszone A und der Zentrumszone B zu lesen und weiterzuentwickeln. Mit dem vorliegenden Projekt sei die Chance wahrgenommen worden, der an dieser Stelle heute monotonen O-Strasse, wo sie die Richtung wechsle, eine eigenstÃ¤ndige IdentitÃ¤t zu geben und den Raum aufzuwerten. Eine Anforderung in der Kernzone sei es, Ã¼ber die O-Strasse ein selbstverstÃ¤ndliches Ensemble zu bilden, welches IdentitÃ¤t sowie zusÃ¤tzliche AufenthaltsqualitÃ¤t und einen qualitativ hochwertigen Aussenraum schaffe. Hinzu komme, dass das Projekt in enger Zusammenarbeit mit der damaligen Stadtbildkommission entwickelt und angepasst worden sei. Im Sinne der AusfÃ¼hrungen schaffe das vorliegende Projekt es, den Anforderungen von § 238 PBG und Art. 19 BZO in sÃ¤mtlichen Punkten gerecht zu werden und erziele im Sinne von Art. 19 Abs. 2 BZO sogar eine architektonisch besonders gute LÃ¶sung. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.4 </b>Eine starre Durchsetzung der Kernzonenvorschriften â wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden erwarten â ist vorliegend nicht situationsgerecht, sehen doch die Kernzonenvorschriften selbst die MÃ¶glichkeit von Ausnahmen zu ihren Bestimmungen vor. Die BaubehÃ¶rde hat die Einordnung des Hauses A ausfÃ¼hrlich und nachvollziehbar begrÃ¼ndet. Wie aufgezeigt durfte sie dabei auch die nicht in der Kernzone liegenden Umgebungsbauten berÃ¼cksichtigen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen nicht aufzuzeigen, dass die BaubehÃ¶rde das ihr zustehende Ermessen mit dieser Anwendung ihres kommunalen Rechts Ã¼berschritten hat. Vielmehr wurde in einem schwierigen Kontext eine ausgewogene und gute LÃ¶sung bewilligt. Ein Abweichen von der Satteldachform erscheint aufgrund des baulichen Kontextes als angemessen, auch wenn in der Kernzone bislang lediglich SatteldÃ¤cher zu finden sind. Sodann stellt die gewÃ¤hlte Dachform auch nicht einen solch starken Kontrast zu den vorherrschenden SatteldÃ¤chern dar, dass deswegen ein Abweichen von den Kernzonenbestimmungen nach Art. 19 Abs. 2 BZO verweigert werden mÃ¼sste. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gten sodann abschliessend noch die Dachaufbauten. Dachaufbauten im Sinne des PBG sind nur im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben oder Ochsenaugen gestattet. Sie sind in Form, GrÃ¶sse, Material und Farbe der Baute und dem Dach anzupassen. Sie dÃ¼rfen insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein (Art. 25 Abs. 2 BZO). Die BeschwerdefÃ¼hrenden substanziieren nicht nÃ¤her, welche Dachaufbauten nicht der Bestimmung von Art. 25 Abs. 2 BZO entsprechen wÃ¼rden und weshalb die Dachaufbauten nicht auch von der Ausnahmebestimmung von Art. 19 Abs. 2 BZO erfasst sein sollen. Da die Dachaufbauten jedoch auch Bestandteil des geplanten Projekts sind, dem eine besonders gute LÃ¶sung attestiert wird, wÃ¤re auch hierfÃ¼r ein Ausnahmetatbestand gegeben. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden als unberechtigt. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestÃ¤tigen. AusgangsgemÃ¤ss werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen mangels Obsiegens nicht zu. DemgegenÃ¼ber sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 290.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 8'290.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â6 unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag je zu einem Sechstel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 700.- (insgesamt Fr. 4'200.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>