VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 17 18 4. Kammer Vorsitz Racioppi RichterIn Meisser, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 30. Juni 2017 in der Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer- 2 - 1. A._____, B._____ und C._____ verkauften mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. November 2015 die Parzelle 474 mit Gartenhaus, Teil Geräteschopf und Stall sowie 4'871 m 2 Boden für Fr. 5'357'000.-- an eine Baugesellschaft. Die verkaufte Parzelle wurde am 28. Februar 1952 zusammen mit anderen Parzellen und Gebäuden für gesamthaft Fr. 50'000.-- erworben. 2. Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuererklärung deklarierten A._____, B._____ und C._____ nebst einem Veräusserungspreis von Fr. 5'357'000.-- einen anteilsmässigen Erwerbspreis im Jahr 1952 für das veräusserte Grundstück von Fr. 10'000.-- sowie Nebenkosten der Ver- äusserung von Fr. 65'998.--. 3. Gestützt auf diese Selbstdeklaration veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden am 15. September 2016 bei C._____ und B._____ eine kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 140'379.85, total somit je Fr. 280'759.70, bzw. bei A._____ eine kan- tonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 102'791.65, to- tal somit Fr. 205'583.30. 4. Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ am 18. Oktober 2016 Einsprache. Sie machten geltend, dass die Nebenkosten der Veräusse- rung nicht korrekt berücksichtigt worden seien. Die Anlagekosten hätten ursprünglich Fr. 50'000.-- betragen und der Steuersatz müsste 49 % von 30 sein. Der Zuschlag für die Geldentwertung sei seit 1952 zu berücksich- tigen und es seien verschiedene wertvermehrende Aufwendungen getätigt worden. Es sei ihnen nicht möglich gewesen, alle fehlenden Da- ten bereitzustellen; sie benötigten mehr Zeit. 5. Mit Auflage vom 18. Oktober 2016 forderte die kantonale Steuerverwal- tung die Beibringung verschiedener Belege. Gleichzeitig wurde hervorge-- 3 - hoben, dass der Steuersatz 49 % von 30 betrage und die Geldentwertung für die berücksichtigen Anlagekosten korrekt sei. 6. Am 28. Oktober 2016 reichte A._____ zudem Einsprache gegen die defi- nitiven Rechnungen der Grundstückgewinnsteuer ein. 7. Am 28. Oktober 2016 erläuterte der zuständige Sektionsleiter der kanto- nalen Steuerverwaltung per E-Mail das Zusammenspiel zwischen Veran- lagung und definitiven Rechnungen. 8. Mit Auflage vom 7. Dezember 2016 forderte die kantonale Steuerverwal- tung die Belege für die angeblich zu Unrecht nicht berücksichtigen Anla- gekosten/Nebenkosten erneut auf. Gleichzeitig wurde darauf hingewie- sen, dass zwar im Verhältnis zum Kauf von 1952 eine grössere Teilfläche von 4'871 m 2 Bodenfläche veräussert worden sei. Beim massgeblichen Verkauf seien jedoch nur das Gartenhaus, der Geräteschopf und der Stall verkauft worden. Die Investitionskosten für das nicht verkaufte Wohnhaus würden somit bei der Gewinnermittlung ausser Betracht fallen. 9. Am 31. Januar 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung A._____, B._____ und C._____ abermals auf, die Belege für die angeblich zu Un- recht nicht berücksichtigten Anlagekosten/Nebenkosten endlich beizu- bringen. 10. Am 20. Februar 2017 reichte A._____ Zusammenstellungen der Anlage- kosten und Nebenkosten der Veräusserung ein und ersuchte gleichzeitig um einen Vortritt. 11. Mit E-Mail vom 21. Februar 2017 hielt die kantonale Steuerverwaltung fest, dass die Geltendmachung der Anlagekosten von Fr. 50'000.-- illuso- risch sei. - 4 - 12. Mit Schreiben vom 27. Februar 2017 hielt A._____ fest, dass die Parzelle 474 im Jahr 1952 für Fr. 50‘000.-- gekauft und im Jahr 2016 verkauft wor- den sei. Es seien daher die gesamten Anlagekosten zu berücksichtigen. Die beiden Altbauten seien abparzelliert worden, damit die Parzelle 474 habe verkauft werden können. Sofern die Anlagekosten nur anteilsmässig zu berücksichtigen seien, sei der Restbetrag auf die beiden abgetrennten Parzellen 12755 und 12756 aufzuteilen und ein entsprechender Steuer- ausweis auszustellen. 13. Nachdem am 27. Februar 2017 ein Vortritt bei der kantonalen Steuerver- waltung stattgefunden hatte, erläuterte A._____ mit Schreiben vom 6. März 2017 die einzelnen Nebenkostenpositionen und ging nochmals auf die Anlagekosten ein. 14. Am 7. März 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung eine Kopie des der Rechnung über Fr. 6'793.-- zugrunde liegenden Vertrags. 15. Mit Einspracheentscheid vom 16. März 2017 hiess die kantonale Steuer- verwaltung die Einsprache vom 18. Oktober 2016 teilweise gut. Anerkannt wurden zusätzliche Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 33.-- sowie Anlagekosten (Perimeterkosten 2006) von Fr. 1‘549.--. Im Übrigen wurde die Einsprache abgewiesen. Es resultierten kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern für B._____ und C._____ von je Fr. 140'337.25, total somit je Fr. 280'674.50. Für A._____ resultierten kan- tonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 102'760.40, total somit Fr. 205'520.80. 16. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 18. April 2017 in eigenem Namen Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwal- tungsgericht des Kantons Graubünden mit den sinngemässen Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids und Neuveran-- 5 - lagung entsprechend seiner Begründung. Es sei eine Zumutung, dass ihm bereits vor Ablauf der Einsprachefrist (recte: Beschwerdefrist) definiti- ve Steuerrechnungen zugestellt worden seien. Die Rechtmässigkeit die- ses Verhaltens der Steuerverwaltung sei zu prüfen. Die wertvermehren- den Bauten seien, wie die Grundbuchaufwendungen und die im Jahr 2007 bezahlten Erbschaftssteuern, als Anlagekosten zuzulassen. Der ur- sprünglich bezahlte Kaufpreis von Fr. 50'000.-- sei auf die Parzellen 474, 12755 und 12756 aufzuteilen, damit für etwaige Folgeverkäufe schon jetzt genaue Daten vorlägen. Dies habe die kantonale Steuerverwaltung aus Bequemlichkeit unterlassen, obschon der zuständige Steuerkommissär am 6. März 2017 angeschrieben worden sei und dabei auch ein Vor- schlag zur Aufteilung unterbreitet worden sei. Der Anlagewert sei ent- sprechend seinem Vorschlag vom 6. März 2017 aufzuteilen. 17. Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. April 2017 auf Abweisung der Beschwerde. Bei einer Teilveräusserung könne nur ein Teil des Ge- samtanlagewerts berücksichtigt werden. Dieser sei nach objektiven Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu verlegen. Vorliegend umfasse der Erwerbspreis aus dem Jahr 1952 eine Grundfläche von 12'893 m 2 (recte: 12'883 m 2) Boden, darauf befindlich zwei Wohnhäuser, ein Ökonomiegebäude, Remise und Stall und wahr- scheinlich andere Nebenbauten. Verkauft worden sei eine Teilfläche von 4'871 m2 mit einem Gartenhaus, einem Gerätschopf und einem Stall. Un- ter Berücksichtigung, dass es seinerzeit noch keine ausgeschiedenen Bauzonen gegeben habe sowie der verkauften Teilfläche und der Bau- werte/Verkehrswerte der sich damals auf dem Grundstück befindlichen Bauten, erweise sich der berücksichtigte Teilanlagewert von Fr. 10'000.-- als angemessen und sicher nicht untersetzt. Es könne nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein, die Anlagekosten für die nicht verkauf- ten Grundstücksteile festzulegen. Es reiche die Feststellung, dass die An-- 6 - lagekosten im Umfang von Fr. 10'000.-- durch das vorliegende Verfahren konsumiert seien. Die nicht belegten Aufwendungen sowie die Kosten für die Erbschaftssteuern und die Erbteilung könnten nicht anerkannt werden, zumal auch vor Verwaltungsgericht keine Nachweise erbracht worden seien. 18. Am 10. Mai 2017 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträ- gen fest und vertiefte seine Argumentation. Dabei kritisierte er die Streit- wertberechnung der Beschwerdegegnerin und machte darüber hinaus noch geltend, dass es nicht klar sei, wie die Beschwerdegegnerin auf ei- nen Anlagewert von Fr. 10'000.-- gekommen sei. Die Aufteilung der Ge- samtanlagekosten sei sehr wohl Gegenstand des vorliegenden Verfah- rens, habe er dies doch in seiner Einsprache (recte: Beschwerde) ans Gericht ausdrücklich beantragt. 19. Am 15. Mai 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung einer Duplik. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid vom 16. März 2017 sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen- den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer- deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 16. März 2017 betref- fend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache von A._____, B._____ und C._____ vom 18. Oktober 2016 in Bezug auf zusätzliche Nebenkosten - 7 - der Veräusserung von Fr. 33.-- sowie Anlagekosten von Fr. 1'549.-- gut- geheissen, im Übrigen aber abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver- waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal- tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan- tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor- sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu- ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Be- schwerdeführer des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde- verfahrens ist einzig A._____, hat doch nur er beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 16. März 2017 erhoben (obschon auch B._____ und C._____ formel- le und materielle Adressaten des angefochtenen Einspracheentscheids sind). In seiner Beschwerdeschrift vom 18. April 2017 sowie seiner Replik vom 10. Mai 2017 schreibt A._____ nämlich stets in Einzahl und in seiner Streitwertberechnung hat er auch nur seinen Streitwert zu berechnen ver- sucht. Überdies hat A._____ nirgends geltend gemacht, dass er im Na- men aller drei Veräusserer Beschwerde erheben wolle. So hat er auch bloss seine definitive Steuerrechnung vom 3. April 2017 als Beilage ein- gereicht. Des Weiteren wurde auf der Korrespondenz des Gerichts jeweils auch nur sein Name aufgeführt, was A._____ zu keinem Einwand veran- lasst hat. Da in der Einsprache vom 18. Oktober 2016 an die Beschwer- degegnerin überdies noch die Namen sämtlicher Einsprecher, mithin von A._____, B._____ und C._____, in der Kopfzeile enthalten waren und die Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden einzig noch den Namen von A._____ trägt, rechtfertigt es sich, einzig A._____ - 8 - als Beschwerdeführer des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be- schwerdeverfahrens zu betrachten. Dies ändert − wie die nachstehenden Ausführungen zeigen − zwar nichts am materiellen Entscheid, hat aber Einfluss auf die Verteilung der Gerichtskosten (vgl. nachstehend E.6b). Als formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheent- scheids vom 16. März 2017 ist A._____ jedenfalls von diesem berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit − unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen 2 und 5d − ein- zutreten. b) Streitig und zu prüfen ist, in welcher Höhe der aus dem Jahr 1952 stam- mende Erwerbspreis von Fr. 50'000.-- als Anlagekosten bei der Berech- nung der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist und ob die vom Beschwerdeführer behaupteten Aufwendungen (Kanalisation, Erschlies- sung, Dacherneuerung) sowie die Kosten für die Erbschaftssteuern und die Erbteilung als Anlagekosten zuzulassen sind. 2. Vorweg ist an dieser Stelle was folgt festzuhalten: Der Beschwerdeführer bemängelt in seiner Beschwerdeschrift vom 18. April 2017, dass ihm während laufender Einsprachefrist (recte: Beschwerdefrist) von der Be- schwerdegegnerin bereits die definitive Grundstückgewinnsteuerrechnung (vgl. die entsprechende Rechnung vom 3. April 2017 [Akten des Be- schwerdeführers [Bf-act.] 2]) zugestellt wurde. Dazu ist zu sagen, dass die definitive Steuerrechnung und der Versand derselben nicht Gegen- stand des angefochtenen Einspracheentscheids vom 16. März 2017 bil- den und dementsprechend auch nicht Gegenstand des vorliegenden ver- waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bilden können (vgl. Art. 51 Abs. 2 VRG). Folglich ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be- schwerdeverfahren auf die diesbezüglichen Ausführungen des Be- schwerdeführers grundsätzlich nicht einzutreten. Verständnishalber sei an - 9 - dieser Stelle dennoch kurz erwähnt, dass gegen Steuerrechnungen we- der Einsprache an die kantonale Steuerverwaltung noch Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben werden kann, da es sich bei Steuerrech- nungen nicht um taugliche Anfechtungsobjekte im Sinne von Art. 137 Abs. 1 StG bzw. Art. 139 Abs. 1 StG handelt. Vielmehr stellt die Steuer- rechnung nur den Vollzug einer Veranlagung dar. Ist ein Steuerpflichtiger mit einer Veranlagung nicht einverstanden, hat er folglich − wie dies der Beschwerdeführer vorliegend im Übrigen auch getan hat − direkt die Steuerveranlagung anzufechten. Im vorliegenden Fall hat die Beschwer- degegnerin nach Eingang der Einsprache des heutigen Beschwerdefüh- rers vom 18. Oktober 2016 einen Mahnstopp erfasst. Nachdem die er- wähnte Einsprache mit Entscheid vom 16. März 2017 teilweise gutge- heissen wurde, wurde der während des Einspracheverfahrens erfasste Mahnstopp automatisch wieder aufgehoben und dem Beschwerdeführer offenbar am 3. April 2017 eine neue Grundstückgewinnsteuerrechnung aufgrund der Veranlagungsdaten des Einspracheentscheids zugestellt (mit der Bemerkung, dass diese Rechnung diejenige vom 20. März 2017 ersetzt [vgl. Bf-act. 2]). Dieses Vorgehen entspricht dem normalen Verfah- rensablauf und ist nicht zu beanstanden. Wird nämlich eine gegen einen Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin erhobene Beschwerde vom Verwaltungsgericht gutgeheissen und erwächst das verwaltungsge- richtliche Urteil in der Folge in Rechtskraft, erlässt die Beschwerdegegne- rin basierend auf dem Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Beschwer- deverfahrens wiederum neue definitive Steuerrechnungen, welche die äl- teren Steuerrechnungen ersetzen. Den Steuerpflichtigen erwachsen durch dieses Vorgehen keine Nachteile, zumal allenfalls zu viel bezahlte Steuern zuzüglich Zins rückerstattet (bzw. mit künftigen Steuerforderun- gen verrechnet) werden. 3. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, - 10 - sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die An- lagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Har- monisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begrün- dung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftli- chen Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dem- entsprechend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer. b) Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller wei- teren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen (lit. a) Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Wert- erhöhung des Grundstückes bewirkt haben, (lit. b) Grundeigentümerbei- träge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bo- denverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen sowie (lit. c) Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermitt-- 11 - lungsgebühren. Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzü- ge berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 Abs. 2 StG). 4. a) Vorliegend rügt der Beschwerdeführer einerseits, dass die im Gelände ersichtlichen wertvermehrenden Investitionen (Kanalisationsanschluss, Erschliessungsstrasse, Dacherneuerung) auf Parzelle 474 sowie die im Zusammenhang mit dem Parzellenverkauf angefallenen Grundbuchauf- wendungen in der Höhe von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 bezahlten Erbschaftssteuern von Fr. 30'984.-- von der Beschwerdegegnerin nicht als Anlagekosten berücksichtigt worden sind. Wie die nachfolgenden Aus- führungen zeigen, zielen diese Rügen ins Leere. b) Das Steuergesetz für den Kanton Graubünden unterscheidet zwischen Verfahrenspflichten und Verfahrensrechten (so bereits PVG 1993 Nr. 66). Zu den Verfahrenspflichten gehören die Steuererklärungspflicht (vgl. Art. 127 StG), die Pflicht zur Einreichung von Belegen und die Auskunfts- pflicht über steuerbegründende Tatsachen (vgl. Art. 128 StG). Verfah- rensrechte sind dagegen Rechte auf Behauptung steuermindernder Tat- sachen (wie Schulden, Schuldzinsen, weitere Abzüge etc.). Sie führen zur Pflicht zur Erteilung von Auskünften über solche Tatsachen. Aufgrund dieser Beweislastverteilung gilt, dass die Steuerbehörden für die steuer- begründenden Tatsachen den Beweis zu erbringen haben und dem Steu- erpflichtigen der Nachweis derjenigen Tatsachen obliegt, welche die Steuerschulden mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 mit weiteren Hinweisen; ZWEIFEL/HUNZIKER, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 46 Rz. 24 ff; LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die - 12 - direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Vorbe- merkungen zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.). Die Folgen des Nichterbringens des Beweises sind verschieden, je nachdem, ob es sich um eine Verfahrens- pflicht oder um ein Verfahrensrecht handelt. Im Bereich der Grundstück- gewinnsteuer wirken sich die Anlagekosten steuermindernd aus, da der steuerbare Gewinn umso kleiner ist, je höher die Anlagekosten ausfallen. Daraus folgt, dass die Beweislast dafür, dass für das fragliche Grundstück überhaupt Anlagekosten und allenfalls in welcher Höhe angefallen sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Diesen Nachweis hat er durch eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten (vgl. RICHNER/FREI/KAUF- MANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 221 Rz. 16). c) Einen solchen Nachweis hat der Beschwerdeführer weder im Veranla- gungsverfahren noch im Einspracheverfahren noch im vorliegenden ver- waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. Vielmehr ergeben sich die vom Beschwerdeführer behaupteten Investitionen (Kanalisation Fr. 15'000.--, Ausbau D._____-weganteil Fr. 7'500.--, Dacherneuerung Scheune Fr. 12'000.--) − indes ohne belegmässigen Nachweis (!) − einzig aus den vom Beschwerdeführer im Einspracheverfahren eingereichten Zusammenstellungen über die Nebenkosten der Veräusserung und über die Anlagekosten (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 15, 16, 17). Dass blosse Behauptungen als Beweis dafür, dass die entsprechen- den Investitionen tatsächlich getätigt worden sind, nicht ausreichen, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Ausführungen. Fehlt es aber an einem belegmässigen Nachweis der behaupteten Investitionen, hat die Beschwerdegegnerin bereits aus diesem Grund die fraglichen Investitio- nen bei den Anlagekosten zu Recht nicht berücksichtigt. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid vom 16. März 2017 zu Recht darauf hingewiesen, dass mit Kaufvertrag vom 19. November 2015 ohnehin praktisch ausschliesslich Boden mit land-- 13 - wirtschaftlichen Nebenbauten (Gartenhaus, Geräteschopf, Stall) und da- mit keine erschliessungspflichtigen Wohnbauten verkauft wurden, wes- halb die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten für die Kana- lisation und den Ausbau des D._____-wegs ohnehin nicht als Anlagekos- ten berücksichtigt werden könnten. Bei der Dacherneuerung handelt es sich überdies um reine Unterhaltsarbeiten und damit nicht um wertver- mehrende Investitionen im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a StG, weshalb auch diese Auslagen − selbst bei belegmässigem Nachweis − nicht als Anlagekosten hätten berücksichtigt werden können. Was die vom Be- schwerdeführer geltend gemachten Erbteilungskosten aus dem Jahr 2011 von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 angeblich bezahlten Erbschafts- steuern von Fr. 30'984.-- betrifft, ist mit der Beschwerdegegnerin einer- seits darauf hinzuweisen, dass die geltend gemachten Erbschaftssteuern über Fr. 30'984.-- belegmässig nicht nachgewiesen sind. Anderseits kön- nen als Anlagekosten nur Veräusserungs- bzw. Erwerbskosten anerkannt werden, die mit dem steuerbegründenden Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks in einem direkten kausalen Zusammenhang stehen (vgl. Art. 46 Abs. 2 StG). Damit fallen Erbteilungskosten, Kosten für grund- buchliche Erbgangseintragungen sowie Nachlasssteuern ausser Betracht (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 340/92 vom 22. September 1992 E.3). Dieses Ergebnis erweist sich vor dem Hin- tergrund, dass Erbschaftssteuern und mit der Erbteilung zusammenhän- gende Kosten, die anlässlich einer früheren Handänderung bezahlt wer- den mussten, im Zusammenhang mit einer grundstückgewinnsteuerlich privilegierten Handänderung erfolgten (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a StG), als korrekt (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 221 Rz. 108). Folglich hat aber die Beschwerdegegnerin auch die vom Beschwerdefüh- rer geltend gemachten Erbteilungskosten aus dem Jahr 2011 von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 bezahlten Erbschaftssteuern von Fr. 30'984.-- zu Recht nicht als Anlagekosten berücksichtigt. - 14 - d) Nach dem Gesagten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerde- gegnerin die vom Beschwerdeführer behaupteten, aber nicht belegmässig nachgewiesenen, Investitionen sowie die Erbteilungskosten und Erb- schaftssteuern bei der Festlegung der anrechenbaren Anlagekosten nicht als steuermindernde Tatsache anerkannt hat. 5. a) Des Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer den von der Beschwer- degegnerin berücksichtigten anteiligen Erwerbspreis von Fr. 10'000.-- aus dem Jahr 1952 und beantragt die Aufteilung des ursprünglichen Kaufprei- ses von Fr. 50'000.-- entsprechend seinem Vorschlag vom 6. März 2017. Im erwähnten Schreiben vom 6. März 2017 (Bg-act. 20) beantragte der heutige Beschwerdeführer zunächst die vollumfängliche Anrechnung der Anlagekosten von Fr. 50'000.--, weil die fragliche Parzelle 474 nicht mehr in seinem Besitz sei. Alternativ sei die Aufteilung der Anlagekosten nach Verkehrswerten der einzelnen Parzellen wie folgt vorzunehmen: - Verkehrswert Parzelle 12755 Fr. 280'000.-- 4.740 % bzw. Fr. 2'370.-- - Verkehrswert Parzelle 12756 Fr. 270'000.-- 4.571 % bzw. Fr. 2'285.-- - verkaufte Parzelle 474 zu Fr. 5'357'000.-- 90.689 % bzw. Fr. 45'345.-- Folglich sei als Anlagewert für die Parzelle 474 mindestens Fr. 45'345.-- anzurechnen. Den beschwerdeführerischen Ausführungen und Berech- nungen kann − wie nachstehend dargestellt − nicht gefolgt werden. b) Zufolge des Kongruenzprinzips ("Grundsatz der vergleichbaren Verhält- nisse") haben Erlös und Anlagewert sich in der Regel auf das nämliche, das heisst das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen (vgl. Urteile des Bundesgerichtes 2C_198/2016 vom 20. Juni 2016 E.3.5, 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E.2.2.2, 2C_674/2014 vom 11. Fe- bruar 2015 E.3.2, 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E.4.3.6). Demnach sind Substanzzunahmen bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen wie Substanzabnahmen (ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, - 15 - Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 Rz. 45). Nach dem Kongruenzprinzip werden bei Teilveräusserungen nur Aufwendungen an- gerechnet, die das veräusserte Grundstück betreffen. Betrifft beispiels- weise ein Bauprojekt die Gesamtüberbauung mehrerer Liegenschaften und ist nur eines dieser Grundstücke Gegenstand der Handänderung, so verbietet das Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung von vornherein die Anrechnung der gesamten Projektierungskosten; anrechenbar ist vielmehr nur jener Teil der Kosten, welcher auf die veräusserte Liegen- schaft entfällt, denn höchstens in diesem Umfang vermag ein solches Projekt gegebenenfalls den Wert des veräusserten Grundstücks zu stei- gern (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 224 Rz. 3). Bei der Er- mittlung des Anlagewerts ist der Gesamterwerbspreis nach objektiven Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu verlegen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 224 Rz. 5; KLÖTI- WEBER/SIEGRIST/WEBER, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Aufl., Band 2, Muri-Bern 2009, § 108 Rz. 3). c) Im vorliegenden Fall umfasste der Erwerbspreis aus dem Jahr 1952 von Fr. 50'000.-- neben einer Bodenfläche von 12'883 m 2 die Wohnhäuser Nr. 439 und 440, ein Ökonomiegebäude, eine Remise sowie ein Stall (vgl. Kaufvertrag vom 28. Februar 1952 [Bg-act. 4]). Dabei wiesen die veräus- serten Gebäude in den Jahren 1942 bzw. 1953 unindexierte Bauwerte von insgesamt Fr. 95'900.-- auf, wobei allein der Bauwert der beiden Wohnhäuser Nr. 439 und 440 Fr. 66'244.-- ausmachte (vgl. Schätzungen vom 24. Juni 1942 bzw. 1. Januar 1953 [Bg-act. 5). Verkauft wurde mit öf- fentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. November 2015 "bloss" eine Teilfläche von 4'871 m 2 mit einem Gartenhaus, einem Geräteschopf und einem Stall. Nicht verkauft wurden demgegenüber die beiden Wohnhäu- ser Nr. 439 und 440 sowie die restliche Bodenfläche von 8'012 m 2 (vgl. den Kaufvertrag vom 19. November 2015 [Bg-act. 3] sowie die Handän-- 16 - derungsanzeige vom 25. November 2015 [Bg-act. 2]). Bei dieser Sachla- ge ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin den Ge- samterwerbspreis von Fr. 50'000.-- nur im Umfang von Fr. 10'000.-- für die veräusserte Bodenfläche von 4'871 m 2 und die veräusserten drei Ne- bengebäude als Anlagekosten angerechnet hat. Die Beschwerdegegnerin hat die zur Verfügung stehenden Mittel zur Verlegung des Gesamter- werbspreises beigezogen und dabei den Gesamterwerbspreis nach ob- jektiven Gesichtspunkten auf das veräusserte und das zurückbehaltene Grundstück verlegt. Dabei hat die Beschwerdegegnerin zu Recht berück- sichtigt, dass die beiden bereits im Jahr 1952 bestehenden Wohnhäuser Nr. 439 und 440 sowie rund zwei Drittel der gesamten Bodenfläche von 12'883 m2 nicht veräussert wurden und dementsprechend nach wie vor im Eigentum der Familie stehen. Ebenfalls zu Recht berücksichtigt wurden von der Beschwerdegegnerin die Bauwerte der sich auf dem fraglichen Grundstück befindlichen Bauten (vgl. Bg-act. 5). Dementsprechend er- weist sich die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Anrechnung von Fr. 10'000.-- für die veräusserte Bodenfläche von 4'871 m 2 und die veräusserten drei Nebengebäude ohne Weiteres als korrekt, zumal die Steuerpflichtigen in der Steuererklärung für Grundstückgewinne (Bg- act. 6) für das veräusserte Grundstück ursprünglich selbst einen anteili- gen Kaufpreis von Fr. 10'000.-- geltend gemacht haben. d) Nach dem soeben Gesagten gilt es festzuhalten, dass vom Gesamter- werbspreis von Fr. 50'000.-- aus dem Jahr 1952 infolge des Verkaufs ei- ner Teilfläche von 4'871 m 2 sowie dreier Nebengebäude vom 19. Novem- ber 2015 Anlagekosten im Umfang von Fr. 10'000.-- konsumiert sind. Folglich können diese Fr. 10'000.-- bei einem allfälligen Verkauf der übri- gen Grundstücke − insbesondere der beiden Wohnhäuser − nicht mehr als Anlagekosten beansprucht werden. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht vorbringt, bildet die Aufteilung der verbleibenden Anlagekosten von Fr. 40'000.-- auf die nicht verkauften Grundstücke nicht Gegenstand des - 17 - angefochtenen Einspracheentscheids vom 16. März 2017 und kann dem- entsprechend auch nicht Gegenstand des vorliegenden verwaltungsge- richtlichen Beschwerdeverfahrens bilden (vgl. Art. 51 Abs. 2 VRG). Auf den beschwerdeführerischen Antrag auf Aufteilung der verbleibenden An- lagekosten auf die Parzellen 12755 und 12756 ist demnach nicht einzu- treten. 6. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra- cheentscheid vom 16. März 2017 betreffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer als rechtens, was zu seiner vollumfänglichen Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.2 und 5d). b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or- ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei- entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 356.-- zusammen Fr. 2'856.--- 18 - gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]