<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Xecusson"><span><img alt="" height="133" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31141" width="77"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XCantondeVaud"><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> <p class="XTribunaladministratif"><span>COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XArrt-Considrant"><span>Arrêt du <a id="DE_DATE_EXP">13 février 201</a>3</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Composition</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XComposition"><span>M. Xavier Michellod, </span><span>président</span><span>;</span><span> </span><span> M. Emmanuel Vodoz, assesseur<span> </span> et M. Pedro de Aragao, assesseur; M. Vincent Bichsel, greffier.<span> </span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>recourants</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>1.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Maria Dolores MARTINEZ NIETO, </span></b><span>à St-Sulpice (VD), représentée par Me Edmond DE BRAUN, avocat à Lausanne, </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Enrique NIETO, </span></b><span>à St-Sulpice (VD), représenté par Me Edmond DE BRAUN, avocat à Lausanne, </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_PLAIGNANT_X"> </a></span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>autorité intimée</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Municipalité de St-Sulpice,</span></b><span> <a id="P_INSERT_IND"></a><a id="P_INSERT_2IND"></a>représentée par Me Patrice GIRARDET, avocat à Lausanne, <a id="P_INSERT_REPR"></a> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_AUTI_X"></a><a id="RU_AUTOTEXT_KLÄGER_X"> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Objet</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Permis de construire <span> </span> <span> </span></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Recours Maria Dolores MARTINEZ NIETO et consorts <br/> c/ décision de la Municipalité de St-Sulpice du 17 février 2012 suspendant la procédure de permis de construire un garage de deux places et l'élargissement d'un chemin d'accès existant prenant son emprise sur l'assiette d'une servitude de passage <br/> n° 204438</span></p> </td> </tr> </table> <p class="XArrt-Considrant"><span> </span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Vu les faits suivants</span></p> <p class="LettreAvec"><span>A.<span> </span></span><span>Maria Dolores Martinez Nieto et Enrique Nieto sont propriétaires de la parcelle n° 238 du cadastre de Saint-Sulpice. Ce bien-fonds, situé au Chemin de l'Ochettaz 20, est au bénéfice d'une servitude de "passage à pied et pour tous véhicules et de toutes canalisations" (n° 204281) grevant la parcelle n° 237 et permettant un accès au Chemin de l'Ochettaz, ainsi que d'une servitude de "passage à pied, pour tous véhicules et de canalisations quelconques" (n° 204438) grevant les parcelles n° 246, 250 et 253 et permettant un accès à la rue du Centre (cf. le plan de situation reproduit sous let. C <i>infra</i>).</span></p> <p class="LettreAvec"><span>B.<span> </span></span><span>Le 23 juillet 2009, Maria Dolores Martinez Nieto et Enrique Nieto ont déposé une demande de permis de construire tendant à la "construction d'un couvert à voitures et aménagement d'un chemin d'accès" sur la parcelle n° 238. Cette demande a été refusée par décision de la Municipalité de Saint-Sulpice (la municipalité) du 2 février 2010, au motif notamment que, dans la mesure où la parcelle avait d'ores et déjà un accès sur le Chemin de l'Ochettaz, le projet apparaissait disproportionné, que la route d'accès prévue (laquelle "créerait une piste en dur de plus de 10 mètres de large sur plus de 100 mètres de long") ne pouvait en outre être acceptée sur le plan urbanistique, respectivement qu'il apparaissait que la servitude n° 204438 était "dans la réalité" "impraticable". </span></p> <p class="LettreAvec"><span>C.<span> </span></span><span>Maria Dolores Martinez Nieto et Enrique Nieto ont déposé une nouvelle demande de permis de construire le 20 septembre 2011, tendant à la "création d'un garage pour 2 voitures et aménagement de l'élargissement d'un chemin d'accès et son prolongement". Le plan de situation de ce projet, établi par un géomètre breveté le 15 septembre 2011, se présente comme il suit:</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span><img alt="" height="388" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31142" width="585"/></span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Une enquête publique a été mise en œuvre du 18 octobre au 17 novembre 2011. Elle a suscité des oppositions, notamment de la part de Cécile Theumann Virdee et de Hardeep Virdee, propriétaires (par étage) de la parcelle n° 246-8.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Par courrier du 9 février 2012, Cécile Theumann Virdee et Hardeep Virdee, par l'intermédiaire de leur conseil, ont informé la municipalité qu'ils avaient l'intention de déposer la semaine suivante une requête de conciliation devant l'autorité civile compétente, tendant à la suppression de la servitude de passage pour tous véhicules sur leur bien-fonds. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Par décision du 17 février 2012, la municipalité a suspendu la procédure de levée des oppositions au projet en cause jusqu'à droit connu sur l'action civile en radiation de la servitude n° 204438. Après avoir indiqué que la construction du couvert n'était en tant que telle guère litigieuse et que le nouveau projet tenait compte, s'agissant des questions de proportionnalité respectivement d'urbanisme, des remarques formulées dans le cadre de son refus par décision du 2 février 2010, elle a retenu en particulier ce qui suit:</span></p> <p class="Citation"><span>"c) S'agissant de l'accès, l'art. 104 al. 3 LATC stipule ce qui suit:</span></p> <p class="Citation"><span> </span><span>« Elle [la municipalité] n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique ».</span></p> <p class="Citation"><span>En l'espèce, si la parcelle no 238 des époux Nieto est fonds dominant de la servitude no 204438, il y a lieu de se demander dans quelle mesure celle-ci existe toujours. En effet, lorsqu'une servitude a perdu toute utilité, elle peut être radiée (art. 736 CC). La radiation en tant que telle n'ayant qu'une portée déclarative, la servitude est éteinte de par la loi du moment où elle est devenue inutile.</span></p> <p class="Citation"><span>La parcelle bénéficiant d'un droit de passage déjà exploité (servitude no 204281), la seconde servitude pourrait être considérée comme inutile, d'autant que le couvert pourrait se faire dans le prolongement du chemin existant (soit au nord-est de la parcelle). Le passage via la servitude no 204438 n'est dès lors pas absolument <br/> </span><span>« nécessaire ».</span><span> Le tracé de la servitude (relativement ancienne puisque datant de 1953) a d'ailleurs été aménagé par les propriétaires des fonds servants, des places de parc, des barrières et un mur paraissant avoir été construits.</span></p> <p class="Citation"><span>Lorsque la Municipalité doit déterminer si les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher sur la base des éléments disponibles </span><span>[…]</span><span>. </span></p> <p class="Citation"><span>En cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par la servitude, l'autorité administrative doit attendre que cette incertitude touchant au droit privé soit levée avant de statuer sur la demande de permis de construire. Selon la jurisprudence, la Municipalité qui accorde un permis de construire ne peut connaître des questions préjudicielles de droit civil que lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre.</span></p> <p class="Citation"><span>Dès qu'il existe un doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l'octroi du permis de construire à la décision de ce dernier.</span></p> <p class="Citation"><span>En l'espèce, un tel doute existe manifestement. Une procédure civile en radiation ayant été ouverte, il paraît indiqué de suspendre la procédure d'octroi du permis de construire jusqu'à droit connu sur celle-ci. En effet, si la servitude venait à être radiée, la construction projetée ne bénéficierait plus d'un accès et sa construction ne pourrait être autorisée." </span></p> <p class="LettreAvec"><span>D.<span> </span></span><span>Maria Dolores Martinez Nieto et Enrique Nieto ont formé recours contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal par acte du 8 mars 2012, concluant à son annulation avec pour suite le renvoi de la cause à la municipalité pour qu'elle statue sans délai sur le sort du permis de construire requis. Ayant indiqué qu'ils avaient "toujours fait usage de leur servitude 204438 pour accéder (à pied et/ou en véhicule) à leur jardin et pourvoir à son entretien", ils en substance invoqué un abus, respectivement un excès, de son pouvoir d'appréciation par la municipalité, relevant en particulier qu'à leur connaissance, aucune action civile n'avait été intentée par les époux Virdee à ce jour, que la municipalité s'était à tort substituée à l'autorité civile en retenant qu'un doute sérieux existait quant au contenu et à l'étendue de la servitude en cause et qu'elle aurait bien plutôt dû statuer sans délai au regard de la législation et de la réglementation communale applicables; il était notamment relevé à cet égard que, dans le cadre de la procédure faisant suite à leur précédente demande de 2009, la municipalité n'avait aucunement retenu que la servitude litigieuse présentait un caractère douteux.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Dans sa réponse du 16 mai 2012, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours, produisant notamment une requête de conciliation introduite le 2 avril 2012 par la copropriété "Les Jardins A-B-C" (laquelle est formée de l'ensemble des copropriétaires en PPE de la parcelle n° 246) tendant à la radiation partielle de la servitude n° 204438 en ce sens que la parcelle n° 238 des recourants n'était plus au bénéfice de la servitude de passage pour tous véhicules sur son bien-fonds, ainsi qu'une autorisation de procéder rendue dans ce cadre par l'autorité civile le 3 mai 2012 (à la suite de l'échec de la conciliation en cause). Elle a en substance repris les arguments retenus dans sa décision (cf. let. </span><span>C <i>supra</i>)</span><span>, précisant en particulier que la servitude en cause n'était en l'état "ni utilisable ni utilisée pour le passage impossible de véhicules", contrairement à ce que prétendaient les recourants.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>A la requête de l'autorité intimée, le juge instructeur a ordonné aux recourants, par décision de mesures provisionnelles du 31 mai 2012, d'interrompre immédiatement tous les travaux entrepris sur la parcelle n° 238, sous menace de l'art. 292 CP.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Les recourants ont confirmé les motifs et conclusions de leur recours dans leurs observations complémentaires du 27 juin 2012, se référant par ailleurs à un préavis que leur avait adressé l'autorité intimée le 27 septembre 2011 (dont il résulte en particulier que, sous l'angle de l'art. 104 al. 3 LATC, il était "constaté que le passage pour atteindre la parcelle 238 exist[ait] physiquement et que le constructeur [était] au bénéfice d'un titre juridique") et invoquant dans ce cadre le principe de la bonne foi; les intéressés faisaient en outre valoir que la copropriété "Les Jardins A-B-C" n'avait pas formé opposition au projet et ne pouvait dès lors se prévaloir à son encontre de l'ouverture du procès civil qu'elle était la seule légitimée à pouvoir intenter, et requéraient la mise en œuvre d'une inspection locale "pour que la Cour de céans puisse se convaincre - avec des témoignages à l'appui - que l'usage de la servitude a[vait] toujours été exercé et qu'il le sera[it] davantage encore à l'avenir".</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Par écriture du 15 août 2012, l'autorité intimée a soutenu que le recours était irrecevable, dans la mesure où la décision attaquée n'occasionnait aucun préjudice irréparable pour les recourants. Elle a par ailleurs relevé qu'elle était tenue d'examiner d'office la condition posée par l'art. 104 al. 3 LATC, et devait dans ce cadre tenir compte de l'existence d'un litige civil. Elle produisait un nouveau lot de pièces, dont il résulte en particulier que la copropriété "Les Jardins A-B-C" avait ouvert action devant l'autorité civile compétente par demande du 28 juin 2012 concluant à la modification de la servitude <br/> n° 204438 en ce sens que, sur la parcelle n° 246, la parcelle n° 238 n'était plus au bénéfice que d'une servitude de passage à pied et pour toutes canalisations quelconques. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Les recourants ont encore fait valoir le 18 octobre 2012 que la procédure civile tendant à la modification de la servitude concernée émanait de la copropriété "Les Jardins A-B-C", et non des époux Theumann [<i>i.e.</i> Virdee].</span></p> <p class="LettreAvec"><span>E.<span> </span></span><span>Le tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation. </span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Considérant en droit</span></p> <p class="Numroavec"><span>1.<span> </span></span><span>Dans son écriture du 15 août 2012, l'autorité intimée soutient que le recours serait irrecevable, dans la mesure où la décision attaquée ne causerait aucun préjudice irréparable aux recourants.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) Aux termes de l'art. 74 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), les décision finales sont susceptibles de recours (al. 1). L'absence de décision peut également faire l'objet d'un recours lorsque l'autorité tarde ou refuse de statuer (al. 2). Les décisions incidentes qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation sont séparément susceptibles de recours de même que les décisions sur effet suspensif et sur mesures provisionnelles (al. 3); les autres décisions incidentes notifiées séparément sont susceptibles de recours (al. 4): si elles peuvent causer un préjudice irréparable au recourant (let. a), ou si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (let. b). Dans les autres cas, les décisions incidentes ne sont susceptibles de recours que conjointement avec la décision finale <br/> (al. 5).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Par dommage irréparable au sens de l'art. </span><span>74 al. 4 let. a LPA-VD, on entend exclusivement le dommage juridique qui ne peut pas être réparé ultérieurement, notamment par le jugement final (cf. art. 74 al. 5 LPA-VD), à l'exclusion du dommage de pur fait - tel que celui lié à la poursuite, à la longueur ou au coût de la procédure; le préjudice est irréparable lorsqu'une décision finale favorable au recourant ne le ferait pas disparaître complètement (cf. arrêt GE.2012.0168 du 10 décembre 2012 consid. 1b et les références).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) En l'espèce, la décision attaquée est à l'évidence une décision incidente au sens de l'art. 74 al. 4 LPA-VD, dans la mesure où elle se borne en définitive à suspendre la procédure d'octroi du permis de construire jusqu'à droit connu sur la procédure civile en radiation (partielle) de la servitude </span><span>n° 204438. Dans ce cadre, il n'apparaît pas que les recourants puissent se prévaloir d'un préjudice irréparable au sens de l'art. 74 al. 4 let. a LPA-VD, singulièrement d'un préjudice autre que celui lié exclusivement à la longueur de la procédure - les intéressés ne le soutiennent du reste pas.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Cela étant, la suspension de la procédure comporte le risque de retarder inutilement la procédure, de sorte que, eu égard à l'exigence de célérité posée par <br/> l'art. 29 al. 1 Cst, elle ne doit intervenir qu'à titre exceptionnel (cf. ATF 130 V 90 <br/> consid. 5). Sous cet angle, le recours - dont les conclusions tendent à ce que la municipalité "statue sans délai sur le sort de la demande de permis de construire dont elle a été saisie", et qui s'apparente ainsi à un recours pour déni de justice (au sens de <br/> l'art. 74 al. 2 LPA-VD) - apparaît recevable (pour des exemples de recours pour déni de justice en lien avec le prononcé d'une suspension de la procédure, cf. par ex. arrêts PS.2008.0030 du 14 août 2008 et PE.2006.0357 du 16 janvier 2007; cf. ég. </span><span>Bovay/Blanchard/Rapin, Procédure administrative vaudoise - LPA-VD annotée, Bâle 2012, ch. 4 <i>ad</i> art. 25 LPA-VD). </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>c) Pour le reste, il n'est pas contesté que les recourants ont la qualité pour recourir (cf. art. 74 let. a LPA-VD, applicable par analogie par renvoi de l'art. 99 LPA-VD) et que l'acte de recours satisfait aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. en particulier art. 79 al. 1, 1<sup>ère</sup> phrase, LPA-VD, applicable par analogie par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y lieu d'entrer en matière sur le fond. </span></p> <p class="Numroavec"><span>2.<span> </span></span><span>Dans leur écriture du 27 juin 2012, les recourants ont requis la mise en œuvre d'une inspection locale, "avec témoignages à l'appui".</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il y soit donné suite et de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 1C_248/2010 du 7 avril 2011 consid. 2.1 et les références).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>La cour de céans établit les faits d'office (art. 28 al. 1 LPA-VD); elle peut recourir à différents moyens de preuve (cf. art. 29 LPA-VD), notamment à une inspection locale (al. 1 let. b) et à des témoignages (al. 1 let. f). Aux termes de l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à l'administration des preuves (al. 1), et peuvent en particulier présenter des offres de preuve (al. 2 let. d). L'autorité n'est toutefois pas liée par les offres de preuve formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3 LPA-VD). De jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les références; ATF 2C_212/2011 du 13 juillet 2011 consid. 5.1).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span> b) En l'espèce, les offres de preuve présentées par les recourants (inspection locale et témoignages) tendent à démontrer que l'usage de la servitude n° 204438 a toujours été exercé et le sera encore davantage à l'avenir.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Il n'appartient pas à l'autorité administrative, respectivement à la cour de céans, de se prononcer sur l'utilité de la servitude en cause pour le fonds dominant (au sens de l'art. 726 CC), cette question relevant de la compétence de la juridiction civile; dans ce cadre, l'autorité administrative ne peut connaître de questions préjudicielles de droit civil que si elle peut y répondre facilement et de manière sûre (arrêt AC.2009.0045 du 26 novembre 2009 consid. 1b et les références). </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Cela étant, les recourants soutiennent en substance qu'ils ont "toujours fait usage de leur servitude 204438 pour accéder (à pied et/ou en véhicule) à leur jardin" et que l'utilité de cette servitude ne saurait être remise en cause, ce qui est contesté tant par l'autorité intimée - laquelle estime que "la servitude n'est […] ni utilisable ni utilisée pour le passage impossible de véhicules" (elle avait au demeurant déjà relevé dans sa décision précédente du 2 février 2010 que "dans la réalité, la servitude 204'438 [était] impraticable") et qu'elle n'est en outre pas nécessaire (à tout le moins) - que par la copropriété "Les Jardins A-B-C", cette dernière ayant notamment produit à l'appui de sa demande du 28 juin 2012 un lot de photographies (qui ne figurent pas au dossier de la présente cause) censées attester de l'absence d'usage de la servitude de passage pour tous véhicules sur leur bien-fonds. Dans ces conditions, on ne saurait à l'évidence considérer que le tribunal pourrait répondre facilement et de manière sûre à la question préjudicielle de l'utilité de la servitude pour le fonds dominant; il n'y a pas lieu de procéder à de plus amples investigations sur ce point dans le cadre de la présente procédure <br/> - avec le risque d'aboutir à des conclusions en contradiction avec celles de l'autorité civile, seule à même de se prononcer en la matière -, le litige portant bien plutôt exclusivement sur la question de savoir si, en l'état du dossier, l'autorité intimée était fondée à suspendre la procédure jusqu'à droit connu sur la procédure civile en cours. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>La requête des recourants tendant à la mise en œuvre de mesures d'instruction complémentaires sous la forme d'une inspection locale et de l'audition de témoins doit en conséquence être rejetée.</span></p> <p class="Numroavec"><span>3.<span> </span></span><span>Sur le fond, les recourants contestent la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur la procédure civile en cours. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) Aux termes de l'art. 25 LPA-VD, l'autorité peut, d'office ou sur requête, suspendre la procédure pour de justes motifs, notamment lorsque la décision à prendre dépend de l'issue d'une autre procédure ou pourrait s'en trouver influencée d'une manière déterminante.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) Selon l'art. </span><span>l’art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), une autorisation de construire ne peut être accordée que si le terrain est équipé pour la construction. A teneur de l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>En droit cantonal, l'art. 104 al. 3 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) dispose dans cadre que la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>c) L’art. 104 al. 3 LATC impose ainsi à la municipalité de s’assurer, avant l’octroi du permis de construire, que les équipements empruntant la propriété d’autrui sont au bénéfice d’un titre juridique. Cette règle vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l’autorité administrative, de manière à prévenir les conflits ultérieurs. La jurisprudence cantonale en déduit qu’en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (arrêt AC.2007.0022 du 24 janvier 2008, résumé <i>in</i> RDAF 2009 I p. 69 n<sup>o</sup> 92). Lorsque le contenu d'une servitude en droit de passage n'est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu'à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l'aide du juge civil compétent; en cas de doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils dont elle a à connaître, la municipalité doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et suspendre la procédure jusqu’à droit connu (cf. arrêt AC.2011.0088 du 5 octobre 2012 consid. 2b et les références). </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>d) En l’occurrence, l'autorité intimée a en substance retenu qu'un doute existait quant au contenu et à l'étendue de la servitude n° 204438, de sorte que, "une procédure civile en radiation ayant été ouverte, il para[issait] indiqué de suspendre la procédure d'octroi du permis de construire jusqu'à droit connu sur celle-ci" (cf. let. C <i>supra</i>). Les recourants font en substance valoir qu'aucune procédure civile n'était ouverte au moment où la décision a été rendue, que l'autorité intimée se serait substituée à l'autorité civile en soutenant, sur la seule foi des propos du conseil des époux Virdee, qu'un doute sérieux existait quant au contenu et à l'étendue de la servitude en cause et qu'elle aurait bien plutôt dû statuer au regard de la législation et de la réglementation communale applicables.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Il convient de relever d'emblée qu'il appartient à l'autorité intimée, qui doit établir les faits d'office (cf. art. 28 al. 1 LPA-VD), de s'assurer que les conditions de <br/> l'art. 104 al. 3 LATC sont réunies. Elle a retenu à cet égard qu'un doute existait quant au contenu et à l'étendue de la servitude n° 204438, dans la mesure où, compte tenu des circonstances, cette servitude "pourrait" être considérée comme inutile; ce faisant et quoi qu'en disent les recourants, elle ne s'est pas substituée à l'autorité civile, avec un risque de décision contradictoire, se contentant bien plutôt de retenir que les conditions de <br/> l'art. 104 al. 3 LATC ne pouvaient être considérées comme réunies en l'état. Il importe peu dans ce cadre que la procédure civile ait été introduite postérieurement à la date de la décision attaquée, respectivement qu'elle ait été introduite par la copropriété "Les Jardins A-B-C" plutôt que par les époux Virdee, seule étant déterminante la question de savoir si l'autorité intimée pouvait considérer qu'un doute existait quant au contenu et à l'étendue de la servitude en cause sous l'angle du droit civil - ce qui suffit, selon la jurisprudence rappelée ci-dessus, à justifier la suspension de la procédure administrative, le cas échéant en renvoyant les parties à agir devant l'autorité civile compétente.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Cela étant, la question de l'existence d'un tel doute se pose en l'occurrence sous l'angle de l'utilité de la servitude n° 204438 (en tant qu'elle porte sur le passage de tous véhicules sur la parcelle n° 246) pour le fonds dominant au sens de l'art. 736 CC, utilité que le juge (civil) doit apprécier en fonction du but en vue duquel la servitude a été constituée, de son contenu et de son étendue (cf. Scyboz/Gilliéron/Braconi, Code civil suisse et Code des obligations annotés, 9<sup>ème</sup> éd., Bâle 2013, p. 418 <i>ad </i>art. 736); dans ce cadre, le jugement civil n'a qu'un effet déclaratif, la servitude s'éteignant de par la loi (le cas échéant moyennant le versement d'une indemnité; cf. Steinauer, Les droits réels, Tome II, 4<sup>ème</sup> éd., Berne 2012, n° 2263 ss, en particulier n° 2272 et 2277). Or, dans le cas d'espèce, il s'impose de constater que l'autorité intimée pouvait retenir que l'utilité de la servitude en cause était incertaine, compte tenu notamment du fait que son usage effectif n'était pas établi et que la parcelle des recourants bénéficiait d'un autre droit de passage déjà exploité (soit la servitude n° 204281); comme déjà relevé (cf. consid. 2b), on ne saurait considérer qu'elle aurait pu se prononcer facilement et de manière sûre sur cette question préjudicielle, qui devra bien plutôt être tranchée définitivement par l'autorité civile. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Les recourants se prévalent par ailleurs de ce que le caractère douteux de la servitude concernée n'ait été mentionné ni dans la décision antérieure du 2 février 2010 ni dans le préavis du 27 septembre 2011, et invoquent leur bonne foi. Quoi qu'ils en disent, il importe peu que l'autorité intimée n'ait pas expressément retenu ce point dans sa décision du 2 février 2010, dès lors que la demande de permis de construire en cause était refusée pour d'autres motifs (liés à la proportionnalité et à des considérations urbanistiques); au demeurant, elle a alors déjà remis en cause l'existence d'un accès suffisant à la construction prévue, indiquant à cet égard que, "au stade du dossier d'enquête et dans la réalité, la servitude 204'438 [était] impraticable et [qu'elle était] dans l'obligation de considérer que le couvert à voitures projeté n'a[vait] pas d'accès réalisable par la rue du Centre". Quant au préavis positif du 27 septembre 2011, il ne s'agit précisément que d'un simple préavis; adressé aux recourants avant même la mise en œuvre de l'enquête publique, il ne saurait lié l'autorité intimée, laquelle se devait bien plutôt de poursuivre l'instruction du cas en tenant compte notamment des arguments avancés par les opposants au projet. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>En définitive, il n'apparaît pas que l'autorité intimée aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant l'existence d'un doute quant au contenu et à l'étendue de la servitude n° 204438, en tant que cette servitude porte sur le passage pour tous véhicules sur la parcelle n° 246. Dès lors que la question de savoir si, en lien avec la construction projetée, les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique (art. 104 al. 3 <i>in fine</i> LATC) dépend directement du contenu et de l'étende de la servitude en cause et que, partant, le jugement civil à venir est susceptible d'avoir une influence déterminante (au sens de l'art. 25 LPA-VD) sur le sort de la demande de permis de construire des recourants, la présente décision incidente dans le sens de la suspension la procédure jusqu'à droit connu sur la procédure civile en cours ne prête pas le flanc à la critique. </span></p> <p class="Numroavec"><span>4.<span> </span></span><span>Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Les frais de justice, par 2'500 fr., doivent être mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>L'autorité intimée, qui obtient gain de cause avec le concours d'un avocat, a droit à une indemnité à titre de dépens (art. 55 al. 1 LPA-VD), dont il convient d'arrêter le montant à 2'000 fr. à la charge de l'autorité intimée (art. 55 al. 2 LPA-VD).</span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Par ces motifs<br/> la Cour de droit administratif et public<br/> du Tribunal cantonal<br/> arrête:</span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>I.<span> </span></span><span>Le recours est rejeté. </span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>II.<span> </span></span><span>La décision rendue le 17 février 2012 par le Municipalité de Saint-Sulpice est confirmée.</span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>III.<span> </span></span><span>Un émolument de justice, par 2'500 (deux mille cinq cents) francs, est mis à la charge des recourants Maria Dolores Martinez Nieto et Enrique Nieto.</span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>IV.<span> </span></span><span>Les recourants Maria Dolores Martinez Nieto et Enrique Nieto verseront à la Municipalité de Saint-Sulpice la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Lausanne, le 13 février 2013</span></p> <p class="CitationLisible"><span> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span>Le président: Le greffier:<br/> <br/> </span></p> <p class="Voiederecours"><span>Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.</span></p> <p class="Voiederecours"><span>Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; <br/> RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. </span><span>Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.</span></p> </div></body></html>