<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2017.00073</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217980&amp;W10_KEY=4467069&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2017.00073</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.02.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2010</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel.<br/><br/>Der Pflichtige erwarb eine sanierungsbedürftige Liegenschaft und verkaufte diese an eine von ihm selbst beherrschte Gesellschaft, welche diese mit einem Nachbargrundstück vereinigte und neu überbaute.<br/><br/>Auf die Beschwerde ist nur insoweit einzutreten, als das sie sich hinreichend mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt und nicht lediglich die bereits vor Vorinstanz vorgebrachten Argumente wiederholt.<br/><br/>Der Fremdfinanzierungsgrad, das planmässige Vorgehen bei der Zusammenlegung mit einem Nachbargrundstück und der Neuüberbauung durch eine vom Pflichtigen beherrschte Gesellschaft, d.h. in einer frei bestimmten Organisation, die Gewinnerzielungsabsicht, das eingegangene unternehmerische Risiko und auch die Fachkenntnisse des Pflichtigen indizieren dessen Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler, weshalb der entsprechende Wertzuwachsgewinn als Einkunft aus einer selbständigen Erwerbstätigkeit zu besteuern ist. <br/><br/>Bezüglich der für eine weitere Liegenschaft vereinnahmte Baurechtszinsen ist die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.<br/><br/>Aufgrund des überwiegenden Unterliegens des Pflichtigen und dessen ebenfalls beschwerdeführenden Ehefrau steht diesen keine Parteientschädigung zu.<br/><br/>Rechtsmittelbelehrung.<br/><br/>Teilweise Gutheissung, soweit auf die Beschwerde eingetreten wird sowie Rückweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSZINS">BAURECHTSZINS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSANFORDERUNG">BEGRÃNDUNGSANFORDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSMANGEL">BEGRÃNDUNGSMANGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FERIENHAUS">FERIENHAUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSVERMÃGEN">GESCHÃFTSVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANMÃSSIGKEIT">PLANMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃPONDERANZMETHODE">PRÃPONDERANZMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 82 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 140 Abs. II DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 144 Abs. I DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 144 Abs. III DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 145 Abs. II DBG</span><br/><span class="gerade">§ 16 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 18 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 18 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 147 Abs. IV StG</span><br/><span class="gerade">§ 151 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 152 StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. IV StG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II lit. b VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 64 VwVG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37066" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2017.00073</p> <p class="MsoNormal">SB.2017.00074</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Februar 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Staat ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Schweizerische Eidgenossenschaft,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch das kantonale Steueramt, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2010<br/> Direkte Bundessteuer 2010,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Eheleute A/B (nachfolgend: die Pflichtigen) wurden am 6. April 2016 fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2010 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ eingeschÃ¤tzt, davon Fr. â¦ Ertrag aus qualifizierter Beteiligung. FÃ¼r die direkte Bundessteuer 2010 wurde das steuerbare Einkommen gleichentags auf Fr. â¦ festgesetzt. Dabei wurde der als selbstÃ¤ndiger Rechtsanwalt in L tÃ¤tige Pflichtige als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert und unter anderem der Wertzuwachsgewinn aus der VerÃ¤usserung eines GrundstÃ¼cks an der C-Strasse 01 in L in HÃ¶he von Fr. â¦ sowie im Jahr 2010 vereinnahmte Baurechtszinsen von Fr. â¦ fÃ¼r ein GrundstÃ¼ck an der D-Strasse 02 in L als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit bei der direkten Bundessteuer aufgerechnet.</p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen von den Pflichtigen erhobenen Einsprachen hiess das kantonale Steueramt am 20. September 2016 teilweise gut. So wurde das steuerbare Einkommen bei den Staats- und Gemeindesteuern 2010 unter BerÃ¼cksichtigung eines Abzugs fÃ¼r die AHV auf Fr. â¦ (davon Fr. â¦ Ertrag aus qualifizierter Beteiligung) und bei der direkten Bundessteuer 2010 auf Fr. â¦ herabgesetzt. Die Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler blieb jedoch weiter strittig.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die dagegen erhobenen Rechtsmittel wies das Steuerrekursgericht am 31. Mai 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 10. Juli 2017 beantragten die Pflichtigen beim Verwaltungsgericht, es sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Weiter sei der Verkauf der Liegenschaft C-Strasse 01 in L nicht als TÃ¤tigkeit eines LiegenschaftenhÃ¤ndlers zu qualifizieren und demzufolge kein Wertzuwachsgewinn in HÃ¶he von "Fr. â¦" (recte: Fr. â¦) aufzurechnen. Sodann sei die Liegenschaft D-Strasse 02 in L mit einem Verkehrswert von Fr. â¦ wie in den Vorjahren als Privat- und nicht GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen einzustufen und sÃ¤mtliche Schulden sowie Schuldzinsen seien als Privat- und nicht als GeschÃ¤ftsschulden zu qualifizieren. Es sei festzustellen, dass die abzugsfÃ¤higen Schuldzinsen gemÃ¤ss Kreisschreiben Nr. 22 vom 16.12.2008/Ziff. 3.1 zu beschrÃ¤nken sind. Der Zusatzabzug fÃ¼r AHV in der HÃ¶he von 10 % des Gewinns aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit (Fr. â¦) sei, sofern antragsgemÃ¤ss keine Aufrechnung des Wertzuwachsgewinns stattfinde, zu streichen. DemgemÃ¤ss sei das steuerbare Einkommen bezÃ¼glich der direkten Bundessteuer 2010 auf Fr. â¦ und bezÃ¼glich der Staats- und Gemeindesteuern 2010 auf Fr. â¦ festzusetzen, unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Staatskasse.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Urteilstext">Die Verfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2010 (SB.2017.00073) und direkte Bundessteuer 2010 (SB.2017.00074) wurden mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 1. November 2017 vereinigt. Zugleich wurde den Pflichtigen unter Hinweis auf ihre Mitwirkungspflichten Gelegenheit gegeben, zu diversen weiteren Punkten Stellung zu nehmen bzw. nÃ¤here Angaben zu machen. Mit Eingabe vom 13. Dezember 2017 reichten die Pflichtigen hierzu eine Stellungnahme und weitere Unterlagen ein. Es erfolgten keine weiteren Eingaben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die Staats- und Gemeindesteuern kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>FÃ¼r die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhÃ¤ngige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG Ã¼ber das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemÃ¤ss", was nach der Rechtsprechung dahingehend auszulegen ist, dass die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts gleich wie bei den Staats- und Gemeindesteuern auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt ist (BGE 01 II 548 E. 2.5; vgl. RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 140 Abs. 2 DBG; § 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 147 Abs. 4 StG). In der BegrÃ¼ndung muss dargelegt werden, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerde substanziiert mit den massgeblichen ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt, was von vornherein nicht mÃ¶glich ist, wenn die vor der Vorinstanz vorgebrachten RÃ¼gen wÃ¶rtlich wiederholt werden. Das Verwaltungsgericht als eines der obersten kantonalen Gerichte ist nicht gehalten, gleich einer erstinstanzlichen BehÃ¶rde den angefochtenen Entscheid von Amtes wegen nach allen Seiten hin zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 15. Januar 2016, SB.2016.00002, E. 3.1 [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert]; VGr, 27. Januar 2016, VB.2015.00662, E. 1.1, bestÃ¤tigt mit BGr, 21. MÃ¤rz 2016, 2C_221/2016, E. 2.2). Die Anforderungen an die BegrÃ¼ndungspflicht mÃ¼ssen einem im Anwaltsregister eingetragenen Rechtsanwalt bekannt sein.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>Die anwaltlich verfasste Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht vom 10. Juli 2017 ist zu grossen Teilen eine weitgehend wÃ¶rtliche Kopie der Rechtsmitteleingabe vom 21. Oktober 2016, wobei teilweise die Bezeichnung der Vorinstanz angepasst wurde. Auf die Beschwerde ist damit nicht einzutreten, soweit lediglich die bereits vor dem Steuerrekursgericht angefÃ¼hrten Argumente wiederholt werden, ohne dass eine hinreichende Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen stattgefunden hat.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG und § 18 Abs. 1 StG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (vgl. BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015, E. 3.1.1; BGE 125 II 113 E. 5b; 121 I 259 E. 3c; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 2.2). Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten wiederum alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG; § 18 Abs. 2 und 3 StG). DemgegenÃ¼ber sind die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG; § 16 Abs. 3 StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Zum gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel als Sonderform der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit hat die bundesgerichtliche Praxis bereichsspezifische Merkmale umschrieben. GewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit liegt dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015, E. 3.1.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die TÃ¤tigkeit des selbstÃ¤ndigen bzw. gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 18 DBG N. 11; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 18 StG N. 11). Indiz hierfÃ¼r kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. WÃ¤hrend bei selbstbewohnten Liegenschaften Ã¼blicherweise bis zu rund 80 % des Verkehrswerts fremdfinanziert sind, werden bei an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften sowie bei Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen Ã¼blicherweise nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert. Eine darÃ¼ber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1; VGr, 31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.1, je mit Hinweisen). ZusÃ¤tzlich ist zu beachten, dass sich der Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung des erworbenen GrundstÃ¼cks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht nur durch hypothekengesicherte Kredite mÃ¶glich und kann ein GrundstÃ¼ckkauf auch durch die hypothekarische Belastung anderer GrundstÃ¼cke (mit)finanziert werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Als LiegenschaftenhÃ¤ndler gilt weiter nicht nur derjenige, dessen eigentliche TÃ¤tigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die Ã¼ber die blosse VermÃ¶gensverwaltung hinausgeht, beispielsweise wenn der Liegenschaftenhandel einem Architekten, einem BaugeschÃ¤ft oder einem Handwerksbetrieb zur Arbeitsbeschaffung dient (VGr AG, 16. Juli 1999 = StE 2000 B. 23.1 Nr. 44, E. 2b aa; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 3.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Praxis ist eine kurze Besitzesdauer zwar oft ein deutliches Indiz fÃ¼r gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftshandel. Umgekehrt schliesst aber eine lange Besitzesdauer oder der Umstand, dass seit lÃ¤ngerer Zeit keine GrundstÃ¼ckgeschÃ¤fte getÃ¤tigt worden sind, eine selbstÃ¤ndige, auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit keineswegs aus. Im Liegenschaftenhandel kommt es hÃ¤ufig vor, dass ein Steuerpflichtiger GrundstÃ¼cke aus ganz verschiedenen GrÃ¼nden (insbesondere je nach einer gÃ¼nstigen oder ungÃ¼nstigen Marktentwicklung) Ã¼ber Jahre hinaus behÃ¤lt, bis er sie mit Gewinn verkauft. Eine lange Haltedauer kann durchaus unternehmerischen Interessen entsprechen, namentlich dann, wenn eine WeiterverÃ¤usserung von Anfang an geplant war und die Liegenschaft im Hinblick auf eine kÃ¼nftige gewinnbringende VerÃ¤usserung erworben und Ã¼berbaut worden ist (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Auf ein professionelles Vorgehen deutet insbesondere der Umstand, dass die gekauften Liegenschaften vor der WeiterverÃ¤usserung umgebaut, neu parzelliert oder Ã¼berbaut werden. Dem gleichzusetzen ist der gezielte Aufkauf zusammenhÃ¤ngender Parzellen zur Realisierung von grÃ¶sseren Ãberbauungen aus den in der Folge zusammengelegten Grund­stÃ¼cken. Derartige Projekte sind regelmÃ¤ssig nur innerhalb eines lÃ¤ngeren Zeithorizonts realisierbar, da Erwerb, Ãberbauung und Neuparzellierung eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Ob ein GrundstÃ¼ck bereits in der Absicht einer gewinnbringenden VerÃ¤usserung erworben wurde, ist nicht massgeblich. Vielmehr genÃ¼gt ein spÃ¤ter gefasster Entschluss, wenn das Vorgehen des Steuerpflichtigen insgesamt auf eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit schliessen lÃ¤sst. Die Gewinnabsicht kann durchaus erst im Laufe eines lÃ¤nger dauernden Sachverhalts hinzutreten, muss aber jedenfalls im Zeitpunkt der Realisation gegeben sein (vgl. BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 3.6; GVP ZG 2006, S. 111).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG bzw. § 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt indessen vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). RegelmÃ¤ssig werden auch die von den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gezÃ¤hlt (VGr AG, 16. Juli 1999 = StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 2b.bb; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.9 </span></b><span>Ausschlaggebend fÃ¼r die Zuweisung einer Liegenschaft zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen ist die tatsÃ¤chlich ausgeÃ¼bte technisch-wirtschaftliche Funktion des betreffenden VermÃ¶genswerts. Verlangt wird, dass der VermÃ¶genswert tatsÃ¤chlich der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dient (Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG; Art. 8 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.2, auch zum Folgenden; BGE 133 II 420 E. 3.2; BGE 120 Ia 349 E. 4.c/aa), sei es unmittelbar durch seine Beschaffenheit oder als Sicherheit fÃ¼r Betriebskredite, sei es mittelbar als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve (BGE 70 I 257 E. 3). HÃ¶chstens von untergeordneter Bedeutung sind das Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder die buchhalterische Behandlung (BGE 94 I 464 E. 2). Die gleichen Kriterien gelten auch fÃ¼r die Liegenschaften, soweit sie aufgrund der Beschaffenheit Ã¼berhaupt geeignet sind, sowohl dem GeschÃ¤fts- als auch dem PrivatvermÃ¶gen anzugehÃ¶ren. Auch in diesem Fall entscheidet in erster Linie die technisch-wirtschaftliche Funktion Ã¼ber die MassenzugehÃ¶rigkeit (BGE 133 II 420 E. 3.3). Selbstbewohntes Eigentum dient der Privatnutzung (Villa des Kaufmanns und der Hausrat [BGE 70 I 257 E. 3]; Ferienhaus [BGE 94 I 464 E. 2]; Wohnung in Betriebsliegenschaft [BGE 133 II 420 E. 4.5]. Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung bilden indessen kein notwendiges PrivatvermÃ¶gen in dem Sinn, dass sie ausschliesslich PrivatvermÃ¶gen darstellen kÃ¶nnen. Sofern sie einer natÃ¼rlichen Person Ã¼ber die private Nutzung hinaus auch, unmittelbar oder mittelbar, aber Ã¼berwiegend zur AusÃ¼bung der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen, zieht dies nach der PrÃ¤ponderanzmethode die ZugehÃ¶rigkeit zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen nach sich (Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273 mit Hinweisen; VGr, 24. August 2016, SB.2016.00049, E. 2.3). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zu prÃ¼fen ist, ob das Vorgehen der Pflichtigen als selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit zu betrachten ist und ob die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen bilden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Pflichtige hatte sich im Jahr 2006 selbst in Bezug auf eine Ãberbauung an der E-Strasse 1011 als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert. Sodann ist er gemÃ¤ss Handelsregister und eigenen Angaben Verwaltungsrat und einziger Gesellschafter der in L domizilierten F AG, Gesellschaft fÃ¼r Entwicklung und Promotion von Immobilien, deren Gesellschaftszweck unter anderem die "gewinnbringende Planung und DurchfÃ¼hrung von Immobilienprojekten" bzw. den Erwerb, das Halten und die Verwertung von GrundstÃ¼cken umfasst. Als Sacheinlage in die Gesellschaft wurden die Stockwerkeigentumsanteile Nrn. 03, 04 und 05 von drei Wohnungen des Pflichtigen in G in die Gesellschaft eingebracht. Weiter ist der Pflichtige VerwaltungsratsprÃ¤sident und MinderheitsaktionÃ¤r der in H domizilierten I AG, die insbesondere die Vermittlung von Hypotheken bezweckt. Auch diese VermittlungstÃ¤tigkeit ist eng mit dem Liegenschaftenhandel verbunden, stellt die Hypothekenvermittlung doch regelmÃ¤ssig eine wesentliche Voraussetzung fÃ¼r die Finanzierung eines Liegenschaftenkaufs dar. Die ebenfalls vom Pflichtigen beherrschte J AG ist zwar gemÃ¤ss dem im Handelsregister aufgefÃ¼hrten Gesellschaftszweck nicht primÃ¤r im Immobilienbereich tÃ¤tig, hat sich jedoch zumindest im Zusammenhang mit der Neuparzellierung und NeuÃ¼berbauung der Liegenschaften C-Strasse 06/01 (vgl. dazu E. 3.3 nachstehend) entsprechend betÃ¤tigt. Damit ist der Pflichtige direkt und indirekt bis heute in unterschiedlichen Funktionen im Liegenschaftenhandel tÃ¤tig und in diesem Bereich offenkundig auch fachlich versiert. Dies kann bereits als Indiz fÃ¼r dessen (fortbestehende) Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler gewertet werden. Dass er hauptberuflich weiterhin als Anwalt tÃ¤tig ist, vermag hieran nichts zu Ã¤ndern, zumal ihm seine Rechtskenntnisse in der Abwicklung von ImmobiliengeschÃ¤ften dienlich sein dÃ¼rften. Der Pflichtige trat im Ãbrigen auch nach aussen in entsprechender Funktion auf, findet sich doch z.<span> </span>B. in einem Inserat aus dem Jahr 2012 betreffend den Verkauf einer Liegenschaft in G folgender Passus: "(â¦) vereinbaren mit Ihnen einen Besprechungstermin vor Ort. Firma A IMMOBILIEN, K-Strasse 08 in L (â¦)". </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Der Fremdfinanzierungsgrad bei der Liegenschaft an der C-Strasse 01 soll sich gemÃ¤ss Darlegung der Pflichtigen aus dem Kaufpreis von Fr. â¦, den in das Objekt beim Kauf und einer nachfolgenden Sanierung investierten Eigenmitteln von insgesamt Fr. â¦ und dem aufgenommenen Bankkredit in HÃ¶he von Fr. â¦ ergeben, womit "Ã¼ber 30 %" Eigenmittel investiert worden seien. RechtsgenÃ¼gend nachgewiesen sind diesbezÃ¼glich jedoch lediglich die HÃ¶he des Kaufpreises und der aufgenommene Bankkredit, woraus sich ein hoher Fremdfinanzierungsgrad von 88 % ergibt. Zwar hat sich der Pflichtige gemÃ¤ss einem BestÃ¤tigungsschreiben der Bank M vom 30. Mai 2000 verpflichtet, insgesamt Fr. â¦ an Eigenmitteln beizusteuern und die Liegenschaft fÃ¼r Fr. â¦ zu sanieren. Weitere Belege hierfÃ¼r liegen jedoch nicht vor, vielmehr ist auch von den Pflichtigen nicht bestritten worden, dass der Anlagewert der Liegenschaft C-Strasse 01 allein aus dem Ankaufpreis vom 5. April 2000 und den HandÃ¤nderungskosten beim An- und Verkauf (insgesamt Fr. â¦) besteht, demgemÃ¤ss keine an den Anlagewert anrechenbare Sanierungsleistungen vorgenommen wurden. </p> <p class="Erwgung3">Ferner wÃ¤ren auch nicht "Ã¼ber 30 %" der Eigenmittel investiert worden, wenn der Fremdfinanzierungsgrad allein anhand des erwÃ¤hnten BestÃ¤tigungsschreiben der M-Bank berechnet worden wÃ¤re: Diesfalls hÃ¤tten den angeblich aufgewendeten Eigenmitteln von insgesamt Fr. â¦ die gesamten angeblichen Anlagekosten gegenÃ¼bergestellt werden mÃ¼ssen, d.<span> </span>h. neben dem Kaufpreis von Fr. â¦ die gemÃ¤ss BestÃ¤tigungsschreiben vorgesehenen Sanierungskosten in HÃ¶he von rund Fr. â¦, woraus sich wiederum eine Eigenfinanzierungsquote von nur rund 24 % ergeben hÃ¤tte. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Damit ist bereits zum Zeitpunkt des Liegenschaftenerwerbs von einem relativ hohen Fremdfinanzierungsgrad auszugehen, zumal es sich bei der Liegenschaft nicht um den fremdfinanzierten Hauptwohnsitz der Pflichtigen handelte, sondern um eine an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaft, welche Ã¼blicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert wird. Zur Bestimmung des Fremdfinanzierungsgrads mÃ¼ssten zudem sÃ¤mtliche von den Pflichtigen im Zusammenhang mit der Liegenschaft aufgenommenen Kredite und nicht bloss die auf der Liegenschaft selbst lastenden Hypotheken nÃ¤her analysiert werden, da eine Fremdfinanzierung nicht nur durch hypothekengesicherte Kredite mÃ¶glich ist (vgl. E. 2.3 vorstehend). Angesichts der per Ende 2010 von den Pflichtigen deklarierten Schulden in HÃ¶he von insgesamt Fr. â¦ â rund Fr. â¦ mehr als im Vorjahr â kÃ¶nnte der tatsÃ¤chliche Fremdfinanzierungsgrad zumindest zum Zeitpunkt des Verkaufs an die J AG (und der anschliessenden NeuÃ¼berbauung) allenfalls noch hÃ¶her liegen. Entgegen der Ansicht der Pflichtigen deutet bereits der Fremdfinanzierungsgrad â sowohl beim Erwerb als auch bei der VerÃ¤usserung â in Bezug auf die Liegenschaft C-Strasse 01 auf gewerbsmÃ¤ssige Transaktionen hin.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Dem Umstand, dass die Liegenschaft an der C-Strasse 01 bereits zehn Jahre vor dem Weiterverkauf erworben wurde, ist hingegen keine entscheidwesentliche Bedeutung zuzumessen, da nach der dargelegten Bundesgerichtspraxis eine kurze Haltedauer zwar GewerbsmÃ¤ssigkeit indiziert, eine lange Haltedauer eine solche jedoch keineswegs ausschliesst (vgl. E. 2.5 vorstehend). Die Liegenschaft an der C-Strasse 01 wurde in der SteuererklÃ¤rung 2009 im Liegenschaftsverzeichnis als "MFH (Abbruchobjekt, Bauparzelle)" deklariert. Nachdem die vom Pflichtigen beherrschte J AG im Jahr 2010 die Nachbarschaftsparzelle an der C-Strasse 06 erworben hatte, verkaufte der Pflichtige seine Liegenschaft an die J AG, welche noch im selben Jahr die GebÃ¤ude auf den beiden unmittelbar aneinander anschliessenden Parzellen abriss, durch einen Neubau ersetzte und aufgeteilt zu Stockwerkeigentum 2010/2011 mit hohem Gewinn an diverse Privatpersonen verÃ¤usserte. Die fÃ¼r die Liegenschaft C-Strasse 06 aufgenommenen Hypothekardarlehen wurden dabei in der SteuererklÃ¤rung 2010 vom Pflichtigen â und nicht etwa von der EigentÃ¼merin J AG â als Schulden deklariert. </p> <p class="Erwgung3">Dies deutet auf ein planmÃ¤ssiges Vorgehen hin, zumal eine Rendite der offenbar stark sanierungsbedÃ¼rftigen Liegenschaft an der C-Strasse 01 nur durch einen gewinnbringenden Verkauf erzielt werden konnte und eine Zusammenlegung mit dem NachbargrundstÃ¼ck an der C-Strasse 06 offenkundig grosse Synergien mit sich brachte. Zudem ist aufgrund der Steuerdeklaration der Pflichtigen davon auszugehen, dass das finanzielle Risiko bezÃ¼glich beider GrundstÃ¼cke an der C-Strasse direkt durch den Pflichtigen getragen wurde, hÃ¤tte doch ansonsten allein die J AG die Hypothekarschulden fÃ¼r das nie im Eigentum der Pflichtigen stehende GrundstÃ¼ck an der C-Strasse 06 deklarieren mÃ¼ssen. Das mehrjÃ¤hrige Zuwarten des Pflichtigen lÃ¤sst sich damit mit dessen langfristigen Investitionsstrategie erklÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Die Neuparzellierung und -Ã¼berbauung der Liegenschaften an der C-Strasse 06/01 erfolgte zwar nicht direkt durch den Pflichtigen, sondern durch die durch diesen beherrschte J AG, welche wiederum unbestrittenermassen als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin agierte. Obschon die J AG grundsÃ¤tzlich als selbstÃ¤ndiges Rechtssubjekt zu betrachten ist, ist gleichwohl deren Kontrolle durch den Pflichtigen zu beachten. Die GeschÃ¤ftsstrategie der J AG kann damit nicht einfach isoliert betrachtet werden, sondern ist vielmehr in die Gesamtstrategie des Pflichtigen eingebettet. Wie in den bereits aufgefÃ¼hrten FÃ¤llen, wo ein Liegenschaftenhandel einem Architekten, einem BaugeschÃ¤ft oder einem Handwerksbetrieb zur Arbeitsbeschaffung diente, diente der Verkauf der Liegenschaft an der C-Strasse 01 an die J AG dazu, dieser die Realisierung eines grÃ¶sseren Bauprojekts mit Neuparzellierung und NeuÃ¼berbauung zu ermÃ¶glichen. Eine solche gewinnstrebige (Gesamt-)Strategie muss dazu fÃ¼hren, auch den Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler zu qualifizieren (zu einer weitgehend analogen Konstellation vgl. VGr AG, 16. Juli 1999 = StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 3; vgl. auch BGr, 9. November 2004, 2A.193/2004, E. 4 und BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 3.1.1 in Bezug auf das geschÃ¤ftsmÃ¤ssige Zusammenwirken mehrerer Personen bei der Neuparzellierung und Ãberbauung einer Liegenschaft). Ansonsten hÃ¤tte es der Pflichtige in der Hand, durch einen Ã¼bersetzten Verkaufspreis gegenÃ¼ber der von ihm beherrschten J AG zunÃ¤chst einen steuerfreien Kapitalgewinn zu erzielen, wÃ¤hrend der steuerbare Wertzuwachsgewinn der J AG nach durchgefÃ¼hrter Neuparzellierung und -Ã¼berbauung hierdurch geschmÃ¤lert wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>Wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, kann die Gewinnabsicht erst im Laufe eines lÃ¤nger dauernden Sachverhalts hinzutreten und muss grundsÃ¤tzlich erst im Zeitpunkt der Realisation gegeben sein (vgl. E. 2.6 vorstehend). Demzufolge erscheint nicht entscheidend, was das ursprÃ¼ngliche Erwerbsmotiv fÃ¼r die Liegenschaft an der C-Strasse 01 war und ob zunÃ¤chst durch eine lÃ¤ngerfristige Vermietung eine Rendite erzielt werden sollte. SpÃ¤testens als der Pflichtige die MÃ¶glichkeit erkannte, die Liegenschaft gewinnbringend mit einem NachbargrundstÃ¼ck zu vereinen und neu zu Ã¼berbauen, ist eine planmÃ¤ssige, auf Gewinnmaximierung abzielende GeschÃ¤ftsstrategie erkennbar. Dass er sich zur weiteren Umsetzung hierbei der von ihm beherrschten J AG bediente, fÃ¤llt hingegen nicht ins Gewicht. Allerdings deutet das Vorgehen des Pflichtigen, insbesondere der von Beginn weg hohe Fremdfinanzierungsgrad, ohnehin darauf hin, dass bereits beim Erwerb durch den Pflichtigen nicht eine private VermÃ¶gensanlage beabsichtigt war. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.6 </b>Sodann ist unbestritten, dass die Liegenschaft an der C-Strasse 01 baufÃ¤llig war. Gerade deshalb erschien die planmÃ¤ssige Vereinigung mit dem NachbargrundstÃ¼ck und eine NeuÃ¼berbauung lukrativ. Die Vorinstanz ist zurecht davon ausgegangen, dass der bei einer Neuparzellierung und -Ã¼berbauung zu erwartende VerkaufserlÃ¶s massgeblich fÃ¼r den Verkauf an die J AG war. WÃ¤re allein die BaufÃ¤lligkeit der Liegenschaft fÃ¼r den Verkauf entscheidend gewesen, wÃ¤re der Erwerb des NachbargrundstÃ¼cks durch die vom Pflichtigen beherrschte J AG sowie die Ãbernahme von Hypothekarschulden fÃ¼r dieses GrundstÃ¼ck durch den Pflichtigen persÃ¶nlich entbehrlich gewesen. Dieses Vorgehen machte jedoch mit Blick auf die angestrebte Neuparzellierung und NeuÃ¼berbauung Sinn. Weitere Beweiserhebungen â namentlich der vor Vorinstanz beantragte Beizug eines Berichts der damaligen Verwaltungsgesellschaft N AG â sind damit in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.7 </b>Nach dem Gesagten sprechen der Fremdfinanzierungsgrad der Liegenschaft C-Strasse 01, das planmÃ¤ssige Vorgehen bei der Zusammenlegung mit einem NachbargrundstÃ¼ck und der NeuÃ¼berbauung durch die vom Pflichtigen beherrschte J AG, d.<span> </span>h. in einer frei bestimmten Organisation, die Gewinnerzielungsabsicht, das unternehmerische Risiko wie auch die Fachkenntnisse des Pflichtigen und der Zusammenhang mit den (neben-)beruflichen TÃ¤tigkeiten des Pflichtigen fÃ¼r dessen Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler. Das Vorgehen der Pflichtigen beim Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft C-Strasse 01 erweist sich daher als selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG bzw. § 18 Abs. 1 und 2 StG. Die Qualifikation des Pflichtigen als selbstÃ¤ndiger LiegenschaftenhÃ¤ndler wird im Ãbrigen durch dessen AktivitÃ¤ten in G bestÃ¤tigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.8 </b>Die Liegenschaft C-Strasse 01 wurde von den Pflichtigen nicht selbst bewohnt. Laut einem Schreiben des Pflichtigen vom 5. Mai 2015 hat er die Liegenschaft als Renditeobjekt gekauft. Daraus erhellt, dass bei der Liegenschaft C-Strasse 01 von Anfang an nicht die eigene private Nutzung, sondern der wirtschaftliche Wert und die entsprechende Preissteigerung im Vordergrund stand. Die Liegenschaft diente vielmehr der oben dargestellten selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler und stellte im Verkaufszeitpunkt GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Pflichtigen dar. Diese Zuordnung erscheint trotz des Umstands, dass das Steueramt die Liegenschaft C-Strasse 01 in der vorangegangenen Steuerperiode 2009 dem PrivatvermÃ¶gen zugeordnet hat, â im Sinn der vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen â nicht widersprÃ¼chlich: Zum einen durfte sich das Steueramt hierbei auf die entsprechende Steuerdeklaration der Pflichtigen verlassen, zum anderen hat sich das GewerbsmÃ¤ssigkeit indizierende, planmÃ¤ssige Vorgehen des Pflichtigen erst im weiteren Zeitverlauf abgezeichnet. Sodann entfaltet ein EinschÃ¤tzungs- bzw. Veranlagungsentscheid grundsÃ¤tzlich nur Rechtskraft fÃ¼r die entsprechende Steuerperiode, weshalb nach dem Grundsatz der gesetzmÃ¤ssigen Besteuerung eine Neuqualifikation in nachfolgenden Steuerperioden zulÃ¤ssig ist (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 5.3.1). Ferner ist anzumerken, dass in den Steuerperioden 2007 und 2008 keine BeschrÃ¤nkung des Schuldzinsenabzugs vorgenommen und die Liegenschaft damit lediglich in der Steuerperiode 2009 steueramtlich dem PrivatvermÃ¶gen zugeordnet wurde. </p> <p class="Erwgung3">Inwiefern die Vorinstanz â wie in der Beschwerdeschrift behauptet â hierzu nicht hinreichend Stellung genommen und das rechtliche GehÃ¶r verletzt haben sollte, ist nicht ersichtlich. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.1 </span></b><span>Bei einem Steuerpflichtigen, der grundsÃ¤tzlich als LiegenschaftenhÃ¤ndler besteuert wird, ist nicht unbedingt jede Liegenschaft als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu qualifizieren. Denn es kommt vor, dass auch ein LiegenschaftenhÃ¤ndler gelegentlich ein GrundstÃ¼ck in der Absicht, es zu bewohnen, oder fÃ¼r sonstige private Zwecke erwirbt, tatsÃ¤chlich dafÃ¼r verwendet und es gegebenenfalls mit Gewinn verÃ¤ussert. In solchen AusnahmefÃ¤llen kann es gerechtfertigt sein, die Liegenschaft als PrivatvermÃ¶gen zu betrachten (BGr, 3. November 2005, 2A.677/2004, E. 3.2; VGr, 25. Oktober 2017, SB.2017.00069, E. 2.3.2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001). Ansonsten sind nicht selbstbewohnte Liegenschaften im Eigentum eines gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers vermutungsweise dessen GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuordnen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.2 </span></b>Eine beliebige Umschichtung vom Privat- ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen und umgekehrt ist ausgeschlossen und kann insbesondere rechtsmissbrÃ¤uchlich sein (BGr, 23. Januar 2004, 2A.52/2003, E. 5.2 = ASA 74 S. 737, 747). Daher ist der einmal getroffene Entscheid Ã¼ber die Zuordnung alternativer WirtschaftsgÃ¼ter zum GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen bei gleichbleibenden VerhÃ¤ltnissen aus GrÃ¼nden des Verbots widersprÃ¼chlichen Verhaltens sowohl fÃ¼r die steuerpflichtige Person als auch fÃ¼r die SteuerbehÃ¶rde verbindlich (Richner, Art. 18 DBG N. 103). So ist es etwa ausgeschlossen, ein im PrivatvermÃ¶gen stehender VermÃ¶genswert bei drohender Werteinbusse vorsorglich ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu Ã¼berfÃ¼hren, damit der Verlust zulasten des GeschÃ¤ftserfolgs abgebucht werden kann (RB 1982 Nr. 61; <span>VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 5.2)</span>.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Die Liegenschaft D-Strasse 02/O-Strasse 09 wurde vom Pflichtigen im September 1998 erworben. Laut eigenen Angaben wurde die Liegenschaft zwecks privater Kapitalanlage gekauft und fortan als PrivatvermÃ¶gen deklariert. Die Einnahmen seien jahrelang als ErtrÃ¤ge des PrivatvermÃ¶gens versteuert worden, die SteuerbehÃ¶rde habe diese Qualifikation immer akzeptiert. Wie erwÃ¤hnt, zeichnete sich die gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlertÃ¤tigkeit des Pflichtigen erst viel spÃ¤ter, im Jahr 2006 bzw. 2010 ab (E. 3.2 und 3.3.7). Demzufolge scheint nicht ausgeschlossen, dass die Liegenschaft D-Strasse 02 jedenfalls beim bzw. kurz nach Erwerb dem PrivatvermÃ¶gen der Pflichtigen zuzuordnen war. Anhaltspunkte, dass der Pflichtige bereits 1998 als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler und die Liegenschaft D-Strasse 02 als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen hÃ¤tte qualifiziert werden mÃ¼ssen, fehlen. Die Angaben Ã¼ber den Fremdfinanzierungsgrad sind nur beschrÃ¤nkt aussagekrÃ¤ftig, beziehen sie sich doch auf beide Liegenschaften â D-Strasse 02 und O-Strasse 09. Da bei selbstbewohnten bzw. -genutzten Liegenschaften in der Regel hÃ¶here Belehnungen mÃ¶glich sind, ist der Fremdfinanzierungsgrad beim gemeinsamen Kauf und der gemeinsamen Belastung der GrundstÃ¼cke D-Strasse 02/O-Strasse 09 weder mit der Situation einer selbstgenutzten noch mit der Situation einer nicht selbstgenutzten Liegenschaft vergleichbar. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Im vorliegenden Fall ist indessen lediglich von Belang, ob die Liegenschaft D-Strasse 02 in der Steuerperiode 2010 dem Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuordnen ist. Davon ausgehend, dass die Liegenschaft anfÃ¤nglich in der Tat PrivatvermÃ¶gen dargestellt hat, wÃ¤re sie unter gleichbleibenden VerhÃ¤ltnissen nicht ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen umzuteilen. Aufgrund der Akten ist es nicht mÃ¶glich, abschliessend zu beurteilen, ob sich die VerhÃ¤ltnisse geÃ¤ndert haben oder nicht. So lÃ¤sst sich beispielsweise der Fremdfinanzierungsgrad in der Steuerperiode 2010 nicht aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten eruieren. Von Bedeutung wÃ¤re sodann, ob die Liegenschaft dem Pflichtigen im Rahmen seiner selbstÃ¤ndigen LiegenschaftenhÃ¤ndlertÃ¤tigkeit dient, etwa als Finanzierungshilfe (durch Belehnung) etc., und ob allenfalls auch das konkrete Vorgehen mit Abparzellierung eines GrundstÃ¼ckteils und Errichtung eines Baurechts eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit indizieren kÃ¶nnte. </p> <p class="Erwgung3">Damit qualifiziert der Pflichtige in Bezug auf die Liegenschaft C-Strasse 01 als gewebsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler und ist der entsprechende Wertzuwachsgewinn als Einkunft aus einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit zu besteuern. BezÃ¼glich der fÃ¼r die Liegenschaft D-Strasse 02 vereinnahmten Baurechtszinsen ist die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Eine PrÃ¼fung der weiteren AntrÃ¤ge erÃ¼brigt sich, da diese die Verneinung einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit voraussetzen.</p> <p class="Erwgung2"><span>Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der (vereinigten) Beschwerden und zur RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz, soweit auf die Beschwerde eingetreten wird. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind je 9/20 der Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 9/10 (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG; § 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). AusgangsgemÃ¤ss steht den Pflichtigen aufgrund ihres Ã¼berwiegenden Unterliegens auch keine ParteientschÃ¤digung zu, zumal diese nicht extern vertreten sind und sie deshalb ohnehin nur bei besonderem Aufwand zu entschÃ¤digen gewesen wÃ¤ren (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 3 DBG sowie Art. 64 Abs. 1 bis 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG]; § 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Der vorliegende Entscheid kann mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden, soweit er das kantonale Verfahren abschliesst oder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (Art. 93 Abs. 1 BGG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde SB.2017.00073 betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2010 wird im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die Sache wird zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde SB.2017.00074 betreffend direkte Bundessteuer 2010 wird im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die Sache wird zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr im Verfahren SB.2017.00073 wird festgesetzt auf <br/> </span><span>Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 1'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die Gerichtskosten im Verfahren SB.2017.00073 werden zu je 9/20 den BeschwerdefÃ¼hrenden, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 9/10, und zu 1/10 dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die GerichtsgebÃ¼hr im Verfahren SB.2017.00074 wird festgesetzt auf <br/> </span><span>Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. <span>Die Gerichtskosten im Verfahren SB.2017.00074 werden zu je 9/20 den BeschwerdefÃ¼hrenden, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 9/10, und zu 1/10 der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>9. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>