<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2019 88</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 25. September 2019</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin<br/>Monica Huber-Landolt, Richterin<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">MLaw Philipp Mazenauer, a.o. Gerichtsschreiber<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">A.________,<br/>\n Beschwerdeführer,<br/>\n vertreten durch B.________,<br/>\n diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, <br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>gegen</span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">1.<span> </span><span>Bezirksrat Küssnacht, </span>Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,<br/>2.<span> </span><span>Amt für Raumentwicklung ARE, </span>Bahnhofstrasse 14, <br/>\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,<br>3.<span> </span><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9, <br/>\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,<br/>\n Vorinstanzen,<br/></br></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Wiederherstellung)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <br clear:both\"=""/><span>Sachverhalt:</span><br>\n <span>A.</span><span> </span>A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücke KTN E.________, F.________, D.________, Q.________ und R.________. Auf dem Grundstück KTN E.________ stehen die landwirtschaftlichen Ökonomiebauten Nr. HA.________, HB.________ HC.________ sowie das Wohnhaus Nr. I.________ (nachfolgend: Betriebsleiterwohnhaus). Auf dem Grundstück Nr. F.________ steht das Wohnhaus Nr. K.________ (nachfolgend: kleines Wohnhaus).<br/>\n <span>B.</span><span> </span>Am 6. Oktober 1987 hat der Bezirksrat Küssnacht die Baubewilligung für das Wohnhaus Nr. I.________ mit einer 8½-Zimmer-Wohnung auf dem Grundstück KTN E.________ erteilt. Auf Anfrage von A.________ teilte das Amt für Landwirtschaft (AfL) diesem am 21. Juni 2013 mit, für den Einbau einer zweiten Wohnung im Wohnhaus könne keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden (Vi-act. II-02).<br/>\n <span>C.</span><span> </span>Am 24. Mai 2016 informierte der Bezirk Küssnacht das Amt für Raumentwicklung (ARE), aufgrund einer Meldung des Einwohneramtes sei festgestellt worden, dass sich im Wohnhaus am H.________weg 7 eine zweite, nicht registrierte Wohneinheit befinde. Diese sei gemäss der Auskunft von A.________ durch die räumliche Aufteilung der bestehenden und bewilligten Wohneinheit in zwei separate Wohnungen entstanden (Vi-act. II-02). Das Amt für Raumentwicklung teilte dem Bezirk Küssnacht daraufhin am 22. November 2016 mit, für den Einbau einer zweiten Wohnung bzw. für die Unterteilung der bestehenden Wohnung sei ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Dementsprechend forderte der Bezirk Küssnacht A.________ am 29. November 2016 auf, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (Vi-act. II-02). <br/>\n <span>D.</span><span> </span>Am 15. Dezember 2016 reichte A.________ das nachträgliche Baugesuch für die Unterteilung der Wohnung im Betriebsleiterwohnhaus in zwei Wohnungen ein. Das Gesuch wurde am 13. Januar 2017 publiziert (ABl. J.________) und während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. Innert Frist sind keine Einsprachen eingegangen.<br/>\n <span>E.</span><span> </span>Mit Schreiben vom 16. Februar 2017, 17. September 2017 und 14. Dezember 2017 teilte das ARE A.________ mit, dass es eine Ablehnung des nachträglichen Baugesuchs in Betracht ziehe und gewährte ihm jeweils das rechtliche Gehör. Am 12. Juli 2017, 31. Oktober 2017, 24. November 2017 und 14. Mai 2018 nahm A.________ unter Einreichung weiterer Unterlagen Stellung (Vi-act. II-02).<br/>\n <span>F.</span><span> </span>Mit Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 verfügte das ARE die Verweigerung der kantonalen Baubewilligung für das Baugesuch von A.________ für den Einbau einer zweiten Wohneinheit sowie deren Rückbau innert sechs Monaten nach Rechtskraft der Verfügung.<br/>\n Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 20. Juni 2018 entschied der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 424 vom 25. Juli 2018 (Versand 27.7.2018) was folgt (Vi-act. I-01, Beilage 3):<br/>\n 1.<span> </span>A.________ wird die Baubewilligung für die bereits ausgeführte Aufteilung der bestehenden Wohnung in zwei Wohnungen auf dem Grundstück KTN E.________, H.________weg 7 in Küssnacht gestützt auf die Erwägungen verweigert.<br/>\n 2.<span> </span>Der kantonale Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Verweigerung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen sind einzuhalten.<br/>\n 3.<span> </span>A.________ wird dazu angehalten, bis spätestens 6 Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung gemäss Beschluss Gesamtentscheid Ziff. 3 die Küche im Erdgeschoss vollständig rückzubauen und im Entree die Abtrennung zur Treppe zu entfernen. Der Abschluss der Arbeiten ist dem Ressort Planung, Umwelt und Verkehr zur Abnahme zu melden.<br/>\n 4.-9.<span> </span> (Androhung einer Ordnungsbusse für den Fall der Nichteinhaltung der Rückbaumassnahmen, Androhung einer Ersatzvornahme sowie der Anzeige bei der Kantonspolizei Schwyz, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).<br/>\n <span>G.</span><span> </span>Dagegen erhob A.________ am 20. August 2018 fristgerecht Beschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen (Vi-act. I-01):<br/>\n 1.1 <span> </span>Die Nichtigkeit des kantonalen Gesamtentscheids des Amts für Raumentwicklung vom 20. Juni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 sei festzustellen und der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Juli 2018 betreffend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung bestehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7, Küssnacht, sei vollumfänglich aufzuheben, sofern und soweit ihm nicht ebenfalls Nichtigkeit zukommt, was festzustellen wäre.<br/>\n 1.2 <span> </span>Die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei das Amt für Raumentwicklung anzuweisen sei, die Akten zur Entscheidfindung zuständigkeitshalber an das Volkswirtschaftsdepartement zu überweisen.<br/>\n 2.<span> </span>Eventuell seien<br/>\n 2.1 <span> </span>der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Juli 2018 betreffend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung bestehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7 Küssnacht, sowie<br/>\n 2.2<span> </span>der kantonale Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 20. Juni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 vollumfänglich aufzuheben und<br/>\n 2.3<span> </span>das Baugesuch betreffend Aufteilung bestehende Wohnung in zwei Wohnungen, Baugesuch-Nr. 2016/128 (Kant. Nr. B2017-0038) gutzuheissen und die Baubewilligung, nötigenfalls unter Einräumung einer Ausnahmebewilligung, sei zu erteilen.<br/>\n 3.<span> </span>Subeventuell sei auf Abbruchmassnahmen zu verzichten.<br/>\n 4.<span> </span>Es sei ein Augenschein durchzuführen.<br/>\n 5.<span> </span>Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Bezirks Küssnacht, evtl. zu Lasten des Kantons Schwyz, dies sowohl für das vorliegende wie auch für das vorinstanzliche Verfahren.<br/>\n <span>H.</span><span> </span>Mit Beschluss (RRB) Nr. 234/2019 vom 2. April 2019 (Versand 9.4.2019) wies der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde ab und auferlegte die Verfahrenskosten im Betrag von 1'500.-- A.________.<br/>\n <span>I.</span><span> </span>Mit Eingabe vom 26. April 2019 lässt A.________ gegen den Regierungsratsbeschluss fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Anträgen:<br/>\n 1.1 <span> </span>Die Nichtigkeit des kantonalen Gesamtentscheids des Amts für Raumentwicklung vom 20. Juni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 sei festzustellen und der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Juli 2018 betreffend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung bestehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7, Küssnacht, sowie der Beschluss des Regierungsrat des Kantons Schwyz Nr. 234/2019 vom 2. April 2019 seien vollumfänglich aufzuheben, sofern und soweit ihnen nicht ebenfalls Nichtigkeit zukommt, was festzustellen wäre.<br/>\n 1.2 <span> </span>Die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei das Amt für Raumentwicklung anzuweisen sei, die Akten zur Entscheidfindung zuständigkeitshalber an das Volkswirtschaftsdepartement zu überweisen.<br/>\n 2.<span> </span>Eventuell seien<br/>\n 2.1 <span> </span>der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 234/2019 vom 2. April 2019 betreffend Beschwerdeentscheid (VB 170/2018) Baubewilligungen sowie<br/>\n 2.2<span> </span>der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Juli 2018 betreffend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung bestehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7 Küssnacht, und<br/>\n 2.3<span> </span>der kantonale Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 20. Juni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 <br/>\n <span> </span>vollumfänglich aufzuheben und<br/>\n 2.4<span> </span>das Baugesuch betreffend Aufteilung bestehende Wohnung in zwei Wohnungen, Baugesuch-Nr. 2016/128 (Kant. Nr. B2017-0038) sei gutzuheissen und die Baubewilligung, nötigenfalls unter Einräumung einer Ausnahmebewilligung, sei zu erteilen.<br/>\n 3.<span> </span>Subeventuell sei auf Abbruchmassnahmen bzw. auf einen Rückbau zu verzichten.<br/>\n 4.<span> </span>Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz, dies sowohl für das vorliegende wie auch für das vorinstanzliche Verfahren.<br/>\n <span>J.</span><span> </span>Je mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2019 beantragen das ARE und das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. Mit Schreiben vom 15. Mai 2019 erklärt der Bezirksrat Küssnacht unter Verweis auf die Vorakten den Verzicht auf eine Vernehmlassung samt Antragsstellung.<br/>\n <span>K.</span><span> </span>Mit Eingabe vom 12. Juli 2019 nimmt der Beschwerdeführer Stellung zu den einzelnen Vernehmlassungen. Am 16. Juli 2019 erklärt der Bezirksrat Küssnacht den Verzicht auf eine Stellungnahme; weitere Eingaben gehen keine ein.<br/>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.1</span><span> </span>In der Hauptsache beantragt der Beschwerdeführer, es sei die Nichtigkeit des kantonalen Gesamtentscheides des ARE vom 20. Juni 2018 festzustellen und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei das ARE anzuweisen sei, die Akten zur Entscheidfindung zuständigkeitshalber an das Volkswirtschaftsdepartement zu überweisen (vgl. Ingress Bst. I, Antrag Ziff. 1).<br/>\n <span>1.2</span><span> </span>Sollte die Beschwerde betreffend Nichtigkeit des Gesamtentscheides begründet sein, erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den materiellen Vorbringen betreffend Bewilligungsfähigkeit des Baugesuches. Es ist daher vorab die Rüge der Nichtigkeit zu prüfen.<br/>\n <span>1.3.1</span><span> </span>Der Beschwerdeführer beantragte bereits vor Regierungsrat die Feststellung der Nichtigkeit des Gesamtentscheides des ARE vom 20. Juni 2018 (vgl. Ingress Bst. G). Gemäss <span class='\"kantonnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'></span></br></br></div></body></html>