<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2019 242</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 18. Juni 2020</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">lic.iur. Achilles Humbel, Präsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin<br/>Dr.oec. Andreas Risi, Richter<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">A.________<span>, </span><br/>\n Beschwerdeführerin,<br/>\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,<br/><span> </span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>gegen</span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:8pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Gemeinderat Wangen, </span>Postfach 264, 8855 Wangen,<br/>\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,<br/><span> </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Amt für Raumentwicklung ARE, </span>Bahnhofstrasse 14,<br/>\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9,<br/>\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,</li>\n </ol>Vorinstanzen,<br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"4\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:12pt;="" padding-left:3.83pt;="">D.________,<br/>\n Beschwerdegegner,</li>\n </ol></br></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br>\n <span> </span><br>\n <span> </span><br>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <br clear:both\"=""/><br>\n <span>Sachverhalt:</span><br/>\n <span>A.</span><span> </span>Am 21. August 2018 reichte D.________ das Baugesuch für die Erstellung eines Ferienhauses auf dem Grundstück KTN E.________, Wangen, ein. Das Grundstück liegt auf einer Landzunge am oberen Zürichsee unmittelbar an der R.________ in der Wohnzone W1 und ist im Eigentum der Genossame Wangen. Mit Vertrag vom 30. August 2018 hat die Genossame Wangen D.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht für das Grundstück KTN E.________ eingeräumt. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. F.________<span> </span>publiziert und öffentlich aufgelegt. Am 10. September 2018 liess A.________ Einsprache gegen das Baugesuch erheben. <br/>\n Nachdem das Amt für Raumentwicklung (ARE) des Kantons Schwyz mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 festgehalten hatte, dass für das eingereichte Projekt keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, reichte D.________ am 22. Januar 2019 geänderte Pläne ein, welche auch der Einsprecherin zur Kenntnisnahme zugestellt wurden. Dazu liess sich A.________ mit Eingabe vom 14. Februar 2019 vernehmen. <br/>\n <span>B.</span><span> </span>Das ARE erteilte mit Gesamtentscheid vom 12. März 2019 die kantonale Baubewilligung für das projektierte Ferienhaus unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache von A.________ wurde abgewiesen. <br/>\n Mit Beschluss vom 17. April 2019 erteilte der Gemeinderat Wangen die Bau­bewilligung für den Neubau des Ferienhauses unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE und unter verschiedenen Bedingungen und Auf­lagen; gleichzeitig wies er die Einsprache von A.________ ab. <br/>\n <span>C.</span><span> </span>Gegen die Baubewilligung liess A.________ mit Eingabe vom 24. Juni 2019 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit dem Antrag, die Baubewilligung sowie der Gesamtentscheid des ARE seien aufzu­heben (Verfahren VB 125/2019). <br/>\n <span>D.</span><span> </span>Mit Entscheid (RRB) Nr. 837/2019 vom 26. November 2019 (Versand: 3.12.2019) hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde abgewiesen unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. <br/>\n <span>E.</span><span> </span>Gegen diesen Entscheid lässt A.________ mit Eingabe vom 24. Dezember 2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:<br/>\n 1.<span> </span>Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 03.12.2019 und damit die Verfügung des Gemeinderates Wangen vom 17.04.2019 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung Schwyz vom 12.02.2019 aufzuheben. <br/>\n 2.<span> </span>Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners respektive der Vorinstanzen. <br/>\n <span>F.</span><span> </span>Das ARE beantragt mit Vernehmlassung vom 7. Januar 2020 die Ab­weisung der Beschwerde. <br/>\n Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Eingabe vom 9. Januar 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.<br/>\n Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 23. Januar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. <br/>\n Der Gemeinderat Wangen lässt mit Vernehmlassung vom 28. Januar 2020 die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. <br/>\n Mit Eingabe vom 9. März 2020 lässt die Beschwerdeführerin Stellung nehmen zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen und des Beschwerdegegners, wobei sie an ihren Anträgen festhält.<br/>\n Mit Duplik vom 24. März 2020 hält auch der Gemeinderat Wangen an seinen Anträgen fest. Der Beschwerdegegner äussert sich mit Duplik vom 31. März 2020, wobei er ebenfalls an seinen Anträgen festhält. <br/>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.1</span><span> </span>Der Beschwerdegegner bestreitet - wie bereits im Verfahren vor dem Regierungsrat - die Legitimation der Beschwerdeführerin zur Erhebung eines Rechtsmittels. Allein der Umstand, dass eine räumliche Beziehung zum Bau­projekt bestehe, begründe noch kein schutzwürdiges Interesse. Inwiefern die Beschwerdeführerin durch das Bauprojekt in ihren eigenen Interessen berührt werde, werde nicht dargelegt. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften, begründe keine Beschwerdelegitimation. Der Beschwerdegegner macht zudem geltend, die Beschwerdeführerin habe im verwaltungsgericht­lichen Verfahren neue Tatsachen und Beweismittel angeführt, was nicht zulässig sei.<br/>\n <span>1.2</span><span> </span>Bezüglich der vom Beschwerdegegner aufgeworfenen Frage der Legitimation der Beschwerdeführerin kann auf die Ausführungen im angefochtenen Regierungsratsbeschluss verwiesen werden (Erw. 1.3 f.). Der Regierungsrat weist korrekt darauf hin, dass die Legitimation ein rein prozessuales Rechtsschutzinteresse voraussetzt. Es ist dabei unwesentlich, ob das tatsächliche Interesse auch rechtlich geschützt wird. Die Legitimation hängt nicht von der Übereinstimmung zwischen privaten Interessen der Beschwerdeführer und der Schutzrichtung der angerufenen Norm ab, d.h. das geltend gemachte Interesse muss von der angeblich verletzten Rechtsbestimmung nicht erfasst werden (vgl. VGE III 2012 20 vom 23.5.2012 Erw. 1.3; VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 1.2.2; VGE III 2010 159+160 vom 18.11.2010 Erw. 2.2.1; EGV-SZ 1983 Nr. 43 Erw. 3; <br/>\n Josef Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 37 ff.). <br>\n Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des auf dem Stammgrundstück KTN G.________ (Lachen) lastenden Baurechts Nr. P.________. Dieses Baurechtsgrundstück mit dem Haus O.________ wird nur durch das in diesem Bereich rund 2 m schmale Grundstück KTN H.________ (Wangen), auf welchem sich ein Fussweg be­findet, vom Baugrundstück des Beschwerdegegners getrennt. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse ist vorliegend aufgrund der nahen örtlichen Beziehung des Baurechtsgrundstückes der Beschwerdeführerin zum Baugrundstück (Distanz von weniger als 10 m) offenkundig zu bejahen. <br/>\n <span>1.3</span><span> </span>Soweit der Beschwerdegegner rügt, die Beschwerdeführerin bringe im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unzulässige neue Tatsachen und Beweismittel vor, ist auf § 57 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110 vom 6.6.1974) zu verweisen, wonach die Parteien im Verwaltungsgerichtsverfahren befugt sind, neue Tatsachen und Beweismittel geltend zu machen. <br/>\n <span>1.4</span><span> </span>Soweit der Beschwerdegegner geltend macht, die Beschwerde der Beschwerdeführerin sei rechtsmissbräuchlich, weshalb darauf nicht einzutreten sei, kann ebenfalls auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen werden (Erw. 1.5). Der Regierungsrat hat den Nachweis von rechtsmissbräuch­lichem Verhalten der Beschwerdeführerin zu Recht verneint. <br/>\n <span>2.1</span><span> </span>Umstritten ist zunächst die genügende Erschliessung des Baugrund­stückes. Im angefochtenen Beschluss wird die tatsächliche Situation korrekt dargelegt. Das Baugrundstück befindet sich ausserhalb der zum Gemeindegebiet Wangen gehörenden Ortschaften Wangen, Nuolen und Siebnen in dem am oberen Zürichsee gelegenen Gebiet Ennet Ah, das mehrere Buchten, welche entlang der Uferlinie zum grossen Teil überbaut sind, und mehrere Hafenanlagen umfasst. Das Baugrundstück liegt an der Westseite der R.________, entlang welcher sich neun kleinere Baugrundstücke (rund 400 m2 bis 500 m2, Wohnzone 1 Geschoss) befinden, wovon acht überbaut sind (zuzüglich eine überbaute Parzelle [KTN I.________] am Südrand der Bucht). Am (östlich) gegenüberliegenden Ufer liegt der Bootshafen. Südwestlich des Baugrundstückes befindet sich die ARA Obermarch. Westlich ans Baugrundstück schliesst das Grundstück KTN G.________ Lachen an, welches (unter anderem) zwei Buchten umfasst, deren Uferstreifen ebenfalls überbaut sind (Wohnzone 1 mit einer Fläche von rund 50'000 m2). Das Baugrundstück wird - wie der Bootshafen R. und der nördlich davon ge­legene Flugplatz Wangen - von Wangen her über die Aulenstrasse erschlossen. Diese Strasse führt bis zu einem Parkplatz bei der ARA, welcher gemäss unbestrittener Darstellung im angefochtenen Beschluss Bewohnern und Besuchern der Ferien- und Wohnhäuser entlang der R.________ zur Verfügung steht. Ab diesem Parkplatz führt ein Fussweg zu den verschiedenen Häusern, wobei die Distanz zum Baugrundstück ca. 150 m beträgt. Eine Zufahrt unmittelbar zum Baugrundstück besteht nicht. Es ist im Weiteren unbestritten, dass die Genos­same Wangen dem Beschwerdegegner ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht für die Aulenstrasse, ein Fusswegrecht für den Fussweg zu seiner Liegenschaft und ein Mitbenützungsrecht für den Parkplatz eingeräumt hat (vgl. Baurechtsvertrag zwischen der Genossame Wangen und dem Beschwerdegegner vom 30.8.2018, S. 10). <br/>\n <span>2.2</span><span> </span>Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, die Aulenstrasse erfülle die Anforderungen an eine technisch hinreichende Zufahrt. Die Erschliessung sei zudem rechtlich gesichert. Auch der Fussweg zum geplanten Wohnhaus bei einer Distanz von ca. 135 m zum Parkplatz sei noch hinreichend. Die entsprechende Einschätzung durch die Baubewilligungsbehörde liege in ihrem Ermessen und es bestehe kein Anlass, korrigierend einzugreifen. Auch die meisten anderen Häuser an der R.________ seien nur zu Fuss erreichbar. § 37 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100 vom 14.5.1987) setze nicht zwingend eine direkte Zufahrt voraus, sondern erachte auch einen blossen Zugang zu Fuss als mögliche Erschliessung. <br/>\n Im Weiteren führt der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss aus, man gelange im Notfall auch über den S.________ (Gemeindegebiet Lachen) zum Baugrundstück. Nördlich des Baurechtsgrundstückes Nr. P.________ befinde sich ein Parkplatz. Von dort führe ein ca. 30 m langer Fussweg zu KTN E.________. Der Beschwerdegegner verfüge zwar weder über ein Fahrwegrecht für den S.________ noch über ein Fusswegrecht für den erwähnten Fussweg. Die Blaulichtorganisationen könnten jedoch in einer Notfallsituation gestützt auf <span class='\"bundnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'></span></br></br></br></br></br></div></body></html>