Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 168 Entscheid vom 19. Februar 2020 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________, gegen 1.Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, 3.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, Vorinstanzen 4.C.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Umbau und Erweiterung Wohn- und Geschäftshaus)2 Sachverhalt: A.Die C.________ AG ist Eigentümerin des in der Wohn- und Gewerbezone 4 (WG4) gelegenen Grundstücks KTN 001 Küssnacht. Am 15. Januar 2018 (Posteingang am 19.1.2018) reichte die C.________ AG beim Bezirk Küssnacht ein Baugesuch für den Umbau und die Erweiterung eines bestehenden Wohn- und Geschäftshauses, E.________, KTN 001 und KTN 002 ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben die A.________ AG, KTN 003, sowie Dritte Einsprache. B.Mit Gesamtentscheid vom 10. Juli 2018 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2018-0090 der C.________ AG, im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen. Die Einsprachen wurden ab- gewiesen, soweit kantonale Zuständigkeiten betroffen sind. Mit Beschluss (BRB) Nr. 556 vom 17. Oktober 2018 hielt der Bezirksrat Küss- nacht was folgt fest: 1. Die Einsprache der A.________ AG wird im Sinne der Erwägungen vollum- fänglich abgewiesen. Dem Ergebnis entsprechend wird für die Einsprache eine Behandlungsgebühr von Fr. 510.-- festgelegt. Der geleistete Kostenvorschuss im Betrag von Fr. 250.-- wird angerechnet. 2. (Einsprache Dritter wird abgewiesen) 3. Der C.________ AG wird die Baubewilligung für den Umbau und die Erweite- rung des Wohn- und Geschäftshauses auf den Grundstücken KTN 001 und 002, gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt. 4. (Verbindliche Pläne und Unterlagen) 5. Der kantonale Gesamtentscheid vom 10. Juli 2018 bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Aufla- gen sind einzuhalten. (6.-13. Bedingungen und Auflagen, Baufreigabe, Änderungen, Meldungen, Ge- bühren, Geltungsdauer, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung) C.Gegen diesen Beschluss liess die A.________ AG am 12. November 2018 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Verwaltungsbeschwerde einreichen und beantragen, den BRB Nr. 556 vom 17. Oktober 2018 und den Gesamtent- scheid des ARE vom 10. Juli 2018 aufzuheben sowie das Baugesuch für den Umbau und die Erweiterung des Wohn- und Geschäftshauses auf KTN 005 (rec- te 001) und KTN 002 nicht zu bewilligen bzw. die Einsprache gutzuheissen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an den Bezirksrat zurück-3 zuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft, eventualiter zulasten des Bezirksrates und des ARE. D.Der Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 585/2019 vom 27. August 2019 lautete wie folgt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer- den der Beschwerdeführerin auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. 3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi- gung von Fr. 1500.-- zu bezahlen. Der Vorinstanz 1 wird keine Parteientschä- digung zugesprochen. (4.-6. Rechtsmittelbelehrung, Zustellung) E.Gegen diesen RRB lässt die A.________ AG am 13. September 2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde einreichen mit den folgenden Anträgen: 1. Es sei in Aufhebung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses Nr. 585/2019 (und mithin in Aufhebung des Bezirksratsbeschlusses Nr. 556, vom 17. Oktober 2018) die Baubewilligung für das Baugesuch "Umbau und Erweiterung Wohn- und Geschäftshaus auf KTN 005 (recte 001) und 002", pu- bliziert im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. xy, nicht zu erteilen. 2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bg, eventualiter zulas- ten der Vi1 und Vi 2. F.Mit Vernehmlassung vom 20. September 2019 beantragt das den Regie- rungsrat instruierende Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Eingabe vom 24. Sep- tember 2019 verzichtet das ARE auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Am 24. September 2019 lässt die Beschwerdegegnerin beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen. Die Beschwerdeführerin liess am 20. November 2019 eine Stel- lungnahme einreichen. Am 29. November 2019 reichte die Beschwerdegegnerin eine Stellungnahme ein. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Auf KTN 002 (864 m 2) befindet sich ein Werkstatt- und Lagergebäude mit Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und Obergeschoss (OG). Auf KTN 001 (1'324 m2) ist ein Wohn- und Gewerbegebäude mit UG, EG, 1. OG und 2. OG 4 bestehend, worin sich neben dem Gewerbeteil (Ausstellung und Büroräumlich- keiten) drei Wohnungen (2-Zimmer-, 3-Zimmer- und 5-Zimmerwohnung) befinden (vgl. Baugesuch vom 15.1.2018 sowie Bau- und Projektbeschrieb). Die Liegenschaft KTN 002 liegt westlich von KTN 001 an einer Hanglage, wobei das Terrain Richtung Osten ansteigend ist. Aus diesem Grund befindet sich das UG des Werkstatt- und Lagergebäudes auf KTN 002 nicht auf der gleichen Höhe wie das UG des Wohn- und Gewerbegebäudes auf KTN 001. Vielmehr liegt das EG des Werkstatt- und Lagergebäudes auf der Höhe des UG des Wohn- und Gewerbegebäudes und das OG des Werkstatt- und Lagergebäudes liegt auf der Höhe des EG des Wohn- und Gewerbegebäudes. Ein Teil des OG des Werk- statt- und Lagergebäudes ist sodann über die Grenze der Liegenschaften KTN 002 und KTN 001 hinweg mit dem EG des Wohn- und Gewerbegebäudes ver- bunden bzw. zusammengebaut. 1.2Geplant ist auf der Höhe des UG des Werkstatt- und Lagergebäudes auf KTN 002 bzw. grundstückübergreifend ein neuer Lagerraum von 60 m 2 (vgl. Plan Nr. 101 "Grundriss UG Werkstatt (mit Kanalisation) / BGF Berechnung" vom 9.1.2018). Beim Wohn- und Gewerbegebäude auf KTN 001 ist die Erweiterung des beste- henden Grundrisses beim EG, 1. OG und 2. OG mindestens (an der Ostfassade etwas mehr als) auf den bestehenden Grundriss des UG geplant. Zudem ist die Aufstockung mit einem 3. OG sowie einem Attikageschoss vorgesehen, wobei das 2. OG an der ganzen Westfassade über eine die Fassade des 1. OG überra- gende Terrasse verfügt, wie auch das 3. OG, und letzteres nördlich um 3.18 m von der Fassade des 2. OG zurückversetzt ist. Die Westfassade des Attikage- schosses überragt sodann die Fassaden des 2. und 3. OG auf einer Länge von 6 m um 1 m, ist jedoch im Übrigen zurückversetzt. An der Nordfassade des Atti- kageschosses ist ein Sitzplatz vorgesehen, welcher über etwas mehr als die Hälf- te der Nordfassade eine Falt-Schiebeverglasung aufweist. Dieser Sitzplatz über- ragt die Nordfassade des 3. OG zudem ebenfalls um rund 1 m. Die Südfassade des Attikageschosses reicht über die ganze Länge und die Ostfassade zum überwiegenden Teil an die Fassaden der unteren Geschosse heran (vgl. Plan Nr. 102 "Grundriss UG Wohn- und Gewerbehaus (mit Kanalisation) / EG Werkstatt" vom 9.1.2018; Plan Nr. 103 "Grundriss EG Wohn- und Gewerbehaus / OG Werk- statt" vom 9.1.2018, rev. am 12.3.2018; Plan Nr. 104 "Grundriss OG Wohn- und Gewerbehaus / DG Werkstatt" vom 9.1.2018; Plan Nr. 105 "Grundriss 2. OG / 3. OG / Attika / DG Wohn- und Gewerbehaus" vom 9.1.2018, rev. am 15.5.2018). Neben der Erweiterung von Ausstellungsraum, Werkstatt und Büroräumlichkeiten im EG und 1. OG sieht das Baugesuch für das Wohn- und Gewerbegebäude auf 5 KTN 001 im 1. OG eine 2.5-Zimmerwohnung, im 2. OG zwei 4.5- Zimmerwohnungen und im 3. OG eine 3.5-Zimmer- sowie eine 5.5- Zimmerwohnung mit Attikageschoss vor (vgl. Baugesuch vom 15.1.2018, insbe- sondere Gebäude- und Wohnungserhebung). 2.1Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB insbesondere festgehalten, dass die Beschwerdeführerin beschwerdelegitimiert ist (Erw. 1.2), dass die zulässige Anzahl Vollgeschosse sowohl in Bezug auf das Untergeschoss, das At- tikageschoss als auch die Werkstatt im EG eingehalten ist (Erw. 2ff.), und dass die Grenzabstände eingehalten sind (Erw. 3ff.). 2.2Die Beschwerdeführerin rügt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13. September 2019 lediglich noch die Unterschreitung des erforderlichen Grenzabstandes nordseitig zum Grundstück KTN 004 bzw. die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe. 2.3Streitig und nachfolgend zu prüfen ist somit insbesondere die Einhaltung des Grenzabstandes bzw. der Gebäudehöhe. 3.1Der Baubewilligung lässt sich entnehmen, dass an der Nordfassade zwei unterschiedliche Gebäudehöhen und daraus resultierende Grenzabstände mass- gebend sind (Art. 39 Abs. 4 BauR); einerseits die des bereits bestehenden Teils des Wohn- und Geschäftshauses (UG bis inkl. 2. OG) sowie anderseits jene der Aufstockung (zusätzliches Vollgeschoss und Attikageschoss). Die erste Gebäu- dehöhe des bestehenden Teils des Wohn- und Geschäftshauses betrage 10.34 m, woraus sich ein erforderlicher Grenzabstand von 5.17 m errechne. Der tatsächliche Grenzabstand betrage 5.25 m. Die zweite Gebäudehöhe der Aufsto- ckung betrage 16.75 m, woraus sich ein erforderlicher Grenzabstand von 8.37 m errechne. Dieses Mass sei im vorliegenden Fall, gemessen von der massgeben- den zurückversetzten Fassade der Aufstockung bis an die Grenze, mit 8.37 m genau eingehalten. Die Ausladung des Daches über dem offenen Sitzplatz im At- tikageschoss werde ab den tragenden Stützen nicht mitgerechnet, da diese 1.50 m nicht übersteige (Art. 38 Abs. 2 BauR). 3.2Der Regierungsrat hält im angefochtenen RRB (Erw. 3.2f.) fest, dass so- wohl das 3. OG als auch das Attikageschoss nach Norden von der darunterlie- genden Fassade deutlich zurückversetzt sind. Daraus ergebe sich, dass der Grenzabstand mit Bezug auf das 3. OG und das Attikageschoss in Anwendung von Art. 39 Abs. 4 BauR aufgrund der zurückversetzten Fassade gesondert zu bestimmen sei. Mit Bezug auf den nordseitigen Grenzabstand zum Grundstück KTN 004 habe der Bezirksrat zutreffend festgehalten, dass unterschiedliche Ge-6 bäudehöhen bestünden, woraus sich auch unterschiedliche Grenzabstände er- geben würden. Es handle sich dabei um die Gebäudehöhe für den bereits beste- henden Teil des Wohn- und Geschäftshauses (UG bis inklusive 2. OG) sowie für die geplante Aufstockung (zusätzliches 3. Vollgeschoss und Attikageschoss). Die Gebäudehöhe betrage unter Berücksichtigung der Aufstockung 16.75 m (inkl. At- tikageschoss), woraus sich ein Grenzabstand (in der Mitte der Fassade) von 8.375 m ergebe. In Bezug auf das Attikageschoss sei im Situationsplan ein Grenzabstand von 8.71 m angegeben. Der Messpunkt befinde sich jedoch nicht genau in der Mitte der Attikafassade. Eine Messung von der Mitte der Attikafas- sade ergebe einen tatsächlichen Grenzabstand von ca. 8.5 m. Aufgrund der le- diglich geringfügigen Abweichung sei davon auszugehen, dass damit der erfor- derliche Grenzabstand von 8.375 m eingehalten sei. Die Ausladung des offenen Sitzplatzes des Attikageschosses betrage weniger als 1.5 m, weshalb diese zu Recht nicht in die Berechnung des Grenzabstandes miteinbezogen worden sei. Aufgrund der Rückversetzung der Fassade des 3. OG sowie des Attikageschos- ses vergrössere sich der Abstand zur Grenze, was die Vergrösserung des Grenzabstands aufgrund der höheren Gebäudehöhe entsprechend ausgleiche. Das 3. OG weise eine Gebäudehöhe von 13.3 m auf, woraus sich ein einzuhal- tender Grenzabstand von 6.65 m ergebe. Der tatsächliche Grenzabstand betrage gemäss Situationsplan Nr. 100 vom 9. Januar 2018 (Dossier Schriftenverkehr Einsprache 1 des Bezirksrates) 8.375 m und sei somit ebenfalls eingehalten. Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Grenzabstand von 4.71 m bezie- he sich lediglich auf die westliche Ecke der Nordfassade des vorbestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 006 (Wohn- und Geschäftsgebäude auf KTN 001). Die be- reits bestehende Unterschreitung des Grenzabstandes werde durch die zurück- versetzte Aufstockung, für welche ein anderer Grenzabstand gelte, nicht ver- grössert. Der bisherige Grenzabstand für den bestehenden Gebäudeteil (bis inkl. 2. OG; in der Höhe von 10.34 m) werde vom separat zu ermittelnden Grenzab- stand für die Aufstockung nicht berührt. Somit geniesse er Bestandesschutz im Sinne von § 72 PBG, weshalb er unverändert übernommen werden dürfe. 3.3Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass eine Rückversetzung des At- tikageschosses um das Mass ihrer Höhe gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG und Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR nicht vorliege, was unstrittig sei. Bei der Berechnung der Gebäudehöhe gehe der Regierungsrat fälschlicherweise davon aus, dass sich die Fassadenmitte auf 457.32 m.ü.M. befinde. Aus dem Plan Nr. 108, Nordfassade, sei jedoch gut ersichtlich, dass es sich dabei nicht um die Mitte der gesamten Fassade, sondern lediglich um die Mitte eines Fassa- denteils handle (Fassadenteil, der am weitesten in Richtung Norden hervorrage). 7 Die relevante Fassadenmitte befinde sich somit korrekterweise auf 456.80 m.ü.M. Ausserdem würden die vorspringenden Gebäudeteile auf der Westseite (hangabwärts) sogar noch die Fassadenlinie des bestehenden Ge- bäudes überragen. Auch in dieser Richtung würden diese Bauteile aufgrund ihrer Ausladung im Sinne von Art. 38 Abs. 2 BauR die relevante Fassade bilden. Dar- aus folge zwingend, dass sich die für die relevante Höhe des gewachsenen Ter- rains massgebliche Fassadenmitte der Nordfassade gegenüber der von der Be- schwerdeführerin zugrunde gelegten 456.80 m.ü.M. sogar für die oberen Ge- schosse noch hangabwärts (westlich) verschiebe, keinesfalls jedoch hangauf- wärts (östlich) auf 457.32 m.ü.M. wie vom Regierungsrat angenommen. Somit sei in Bezug auf das Attikageschoss ein Grenzabstand von 8.635 m erforderlich, welcher selbst mit einem vom Regierungsrat ermittelten tatsächlichen Grenzab- stand von 8.50 m nicht eingehalten werde. Zudem sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Regierungsrat den Grenzabstand, welcher die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade definiere, bei der Fassadenmitte ermittelt habe. Des Weiteren sei die separate Ermittlung eines gesonderten Grenzabstandes für einen Teil der Aufstockung unzulässig. Im Gesetz seien nicht mehrere Grenzab- stände pro Fassadenteil vorgesehen, erst recht nicht bei vertikal gestaffelten Bauten. Der Regierungsrat habe zu Unrecht festgehalten, dass sich aus unter- schiedlichen Gebäudehöhen, unterschiedliche Grenzabstände ergeben würden. Schliesslich betrage der tatsächliche Grenzabstand mit Bezug auf das Attikage- schoss tatsächlich weit weniger als die vom Regierungsrat angenommenen 8.5 m, weshalb der notwendige Grenzabstand bei weitem nicht eingehalten wer- de. Die über die Fassade vorspringenden Gebäudeteile müssten - für den Fall, dass ihre Ausladung 1.5 m übersteige - für den Grenzabstand mitberechnet wer- den. Vorliegend betrage die Ausladung der Terrasse und der Brüstung ab Aus- senwand im 3. OG 3.15 m und im Attikageschoss sogar 5.37 m, ebenso die Aus- ladung des Daches des offenen Sitzplatzes, und somit mehr als 1.50 m. Diese Gebäudeteile müssten somit zwingend zur Bestimmung der Fassade mitberech- net werden. Für die hier relevante Nordseite ergebe sich daraus, dass das 3. OG bis zur Brüstungshöhe der Terrasse im Vergleich zu den darunterliegenden Fas- saden überhaupt nicht zurückversetzt ist. Das Attikageschoss wäre leicht zurück- versetzt, jedoch lediglich um ca. 2.20 m. Der nordseitige Grenzabstand zu KTN 004 (bis zur fertig gedämmten Aussenwand) betrage lediglich 4.71 m. Der erfor- derliche minimale Grenzabstand von 8.63 m sei demnach um 3.92 m unterschrit- ten bzw. die daraus folgende maximal mögliche Gebäudehöhe überschritten. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Grenzabstände mit Bezug 8 auf die einzelnen Geschosse separat zu bestimmen wären, würde der tatsächli- che Grenzabstand mit Bezug auf das Attikageschoss unter Berücksichtigung der relevanten Fassade 6.91 m betragen. Der erforderliche Grenzabstand von 8.63 m wäre demnach um 1.72 m unterschritten. 3.4Die Beschwerdegegnerin führt aus, dass sowohl das 3. OG als auch das Attikageschoss im Vergleich zu den darunterliegenden Geschossen nach Norden wesentlich von der darunterliegenden Fassade zurückversetzt sind, weshalb der Grenzabstand in Bezug auf das 3. OG sowie das Attikageschoss, wie vom Re- gierungsrat zutreffend festgestellt, gesondert zu bestimmen ist. Zudem sei gemäss Art. 39 Abs. 4 BauR die Gebäudehöhe für jede Fassade und jeden Fassadenteil einzeln zu bestimmen, was der Regierungsrat getan habe. Es werde von der Beschwerdeführerin nicht bestritten, dass sich die Gebäudehöhe von 16.75 m auf einen Fassadenteil beziehe. Sodann vermische die Beschwerdeführerin zu Unrecht die Bestimmung von Art. 38 BauR zum Grenzabstand mit der Bestimmung von Art. 39 BauR zur Ermitt- lung der Gebäudehöhe. Die Gebäudehöhe sei vom Regierungsrat zutreffend er- mittelt worden. Somit sei auch der Grenzabstand eingehalten. Der Umstand, dass der Regierungsrat den Grenzabstand, welcher entlang der gesamten Fas- sade gelte, nur bei der Fassadenmitte ermittelt habe, bedeute nicht, dass der notwendige Grenzabstand bzw. die notwendigen Grenzabstände nicht eingehal- ten seien. Gemäss Art. 38 BauR bestimme sich der Grenzabstand in Abhängigkeit der Ge- bäudehöhe. Lägen verschiedene Gebäudehöhen vor, würden daraus letztlich auch verschiedene Grenzabstände resultieren. Falsch sei die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Terrasse im 3. OG und im Attikageschoss würden eine Ausladung von 1.5 m übersteigen. Die Be- schwerdeführerin verkenne, dass die beiden Terrassen nicht auf der gesamten Fläche eine Ausladung darstellten, ragten sie doch nicht mit der gesamten Fläche über die Fassade hinaus. Vielmehr seien das 3. OG sowie das Attikage- schoss zurückversetzt und weisen keine mehr als 1.50 m grossen, vorspringen- den Gebäudeteile auf. Die Terrassen bzw. der offene Sitzplatz sei entsprechend nicht zur Bestimmung der Fassade mitzuberücksichtigen. Schliesslich seien die weiteren Schlussfolgerungen der Beschwerdeführerin falsch. 4.1Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas- sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 38 Abs. 1 Baureglement des Be- zirks Küssnacht [BauR] vom 1.11.2006). Über die Fassade vorspringende Ge-9 bäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nur insoweit mitbe- rechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 Abs. 2 PBG; Art. 38 Abs. 2 BauR). 4.2.1Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). Vorbehalten bleiben die besonderen Abstände in den Kern-, Industrie-, Gewerbezonen und innerhalb von Gestaltungsplänen sowie für Hochhäuser (Art. 38 Abs. 3 BauR). Als Gebäu- dehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassa- denmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; Art. 39 Abs. 1 BauR). Nicht berücksichtigt werden gemäss kantonaler Gesetzgebung Attikageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von ma- ximal einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fas- sade des darunter liegenden Geschosses zurückversetzt sind (§ 60 Abs. 3 lit. c PBG). Gemäss kommunalem Baureglement werden das Attikageschoss und die Dachbrüstung bei der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht berücksichtigt, sofern sie mindestens um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sind (Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR). Bei Dachneigungen über 45° wird das Mehrmass, das sich bei einem 45° geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet (§ 60 Abs. 4 PBG; Art. 39 Abs. 3 BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG). Gemäss Art. 39 Abs. 4 BauR wird die Gebäudehöhe für jede Fassade und jeden Fassadenteil einzeln be- stimmt. 4.2.2Grundsätzlich kommt der Gemeinde nicht die Kompetenz zu, eine eigene Messweise anstelle der kantonalen anzuwenden. Die Messweise der (kommuna- len) Gebäudehöhe bestimmt sich nach kantonalem Recht (EGV-SZ 2006 B 8.2; § 31 PBV; VGE III 2014 183 vom 19.5.2015 Erw. 3.6). § 52 Abs. 2 PBG räumt den Gemeinden zwar einen gewissen Spielraum bei der Festsetzung der kom- munalen Bauvorschriften ein. So können sie weitergehende Vorschriften erlas- sen (wie beispielsweise bei der erhöhten Anforderung an ein Attikageschoss, wenn es bei der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht berücksichtigt werden soll, gemäss Art. 39 Abs. 2 lit. c BauR) oder in gewissen Zonen (Kernzonen sowie reine Gewerbe- und Industriezonen) Grenz- und Gebäudeabstände festlegen, welche die kantonalen Vorschriften unterschreiten. § 52 PBG enthält indessen keine Ermächtigung an die Gemeinden, hinsichtlich der Gebäudehöhen eigene Definitionen oder Messweisen einzuführen (vgl. EGV-SZ 1994 A 4 Erw. 4). Viel- mehr ist davon auszugehen, dass das Instrumentarium (Definitionen / Messwei-10 sen usw.) durch das PBG einheitlich vorgegeben wird. Somit ist Art. 39 Abs. 4 BauR so auszulegen, dass er mit § 60 Abs. 5 PBG (bzw. § 60 Abs. 2ff. PBG) vereinbar ist. Zumindest können daraus keine geringeren erforderlichen Masse resultieren als unter Anwendung der kantonalen Bestimmung. 4.3Das Gesetz verlangt in § 60 Abs. 5 PBG nur, dass sich bei einer in der Höhe gestaffelten Baute ein oder mehrere Baukörper voneinander abgrenzen lassen. Abgrenzungskriterien für diese einzelnen Baukörper werden nicht nor- miert. Die Annahme und Beurteilung einer Staffelung in der Höhe ist in der Regel unproblematisch bei Gebäudeensembles wie Terrassenhäuser oder Gebäuden, die im Grundriss gestaffelt sind (Reihenhäuser) und deren jeweils eigenständige Einheiten unterschiedliche Höhen aufweisen (vgl. Erläuterungen zur Interkanto- nalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB] vom 22.9.2005, Stand 3.9.2013 S. 9 und S. 12; Anhang 2 mit Fig. 6.1 zur IVHB). In- des bleibt die Staffelung in der Höhe von Gesetzes wegen nicht auf solche (be- reits im Grundriss gestaffelte) Gebäudekomplexe beschränkt. Vielmehr können auch anderweitig in der Höhe gestaffelte Gebäudeeinheiten unter § 60 Abs. 5 PBG fallen (VGE III 2017 226 vom 30.5.2018 Erw. 4.4.5). Im VGE III 2013 75 vom 18. Dezember 2013 (Erw. 3.3.2) wurde bei einem Gebäude, über dessen Sockelgeschoss (Treppenvorbau) mit einer Höhe von rund 2.70 m drei Wohngeschosse, um 1.70 m zurückversetzt, mit einer Gebäudehöhe von 10.70 m angeordnet waren, auf eine in der Höhe gestaffelte Baute erkannt. In VGE III 2010 115 und 118 vom 18. November 2010 (Erw. 7.2) hielt das Verwaltungsgericht fest, eine Praxis, wonach lediglich bei einer Rückversetzung von mindestens 3 m von einem gestaffelten Baukörper gesprochen werde, bestehe im Kanton Schwyz nicht. Im konkreten Fall wurden die Höhen des Velo- raumes (6.48 m) gegenüber einer Gebäudehöhe an der von ihm zurückversetz- ten Nordostfassade von 11.63 m sowie der Garage und des Vorplatzraumes (4.61 m) gegenüber einer Gebäudehöhe an der von diesem zurückversetzten Nordwestfassade von 8.59 m gestützt auf § 60 Abs. 5 PBG gesondert bestimmt. Im bereits erwähnten VGE III 2017 226 spiegelte sich die Staffelung zum einen in der um 340 m 2 geringeren Fläche der jeweiligen Geschosse und zum andern in der Rückversetzung um rund 3 m vom unteren Geschoss. Es wurde damit von drei deutlich voneinander abgrenzbaren Baukörpern bestehend zum einen aus Erd- und erstem Oberschoss, zum andern aus zweitem und drittem Oberge- schoss sowie dem Attikageschoss ausgegangen, wobei das Attikageschoss bei der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen war, weil es die Masse gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG einhielt. Schliesslich wurden je nach massgeben-11 der Gebäudehöhe verschiedene Grenzabstände ermittelt und die Grenzabstände als eingehalten beurteilt (vgl. zit. VGE Erw. 4.4.2 i.V.m. Erw. 4.4.8). Im RRB Nr. 141/2019 vom 19. Februar 2019 Erw. 6.3 stellte der Regierungsrat (unter Verweis auf RRB Nr. 276/2015 vom 24.3.2015 Erw. 2.4) fest, eine Rück- versetzung des obersten Geschosses habe grundsätzlich nicht zur Folge, dass von einer in der Höhe gestaffelten Baute gemäss § 60 Abs. 5 PBG auszugehen sei. Dies steht in Einklang mit VGE 1030/05 + 1031/05 vom 31. August 2005, in welchem das Verwaltungsgericht feststellte, bei einem Attikageschoss, das we- niger als das Mass seiner Höhe rückversetzt ist (in casu nur einen Meter anstelle 3.1 m), komme nicht in Frage, eine gestaffelte Berechnung der Gebäudehöhe vorzunehmen, da sonst die Sonderregelung von § 60 Abs. 3 lit. c PBG ihres Sin- nes entleert würde (Erw. 2.3). Dies gilt erst recht, wenn man noch § 60 Abs. 4 PBG beachtet, wonach bei einem Attikageschoss, das nicht um das Mass seiner Höhe zurückgesetzt ist, d.h. die (fiktive) Dachneigung des Attikageschosses die 45°-Linie überschreitet, nur das Mehrmass, das sich bei einem 45°geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet wird (VGE III 2016 152 vom 25.4.2017 Erw. 7.5.2; EGV-SZ 2007 C.2.2 Erw. 4.2.3). Da der Grenzabstand nur die Hälfte der Gebäudehöhe beträgt (§ 60 Abs. 1 PBG), würde z.B. bei einem um einen Meter rückversetzten, drei Meter hohen Attikageschoss in Anerkennung einer Staffelung das Mehrmass von 2 Metern bereits "kompensiert". Mithin ist ein Attikageschoss entweder (ohne Staffelung) zur Gebäudehöhe hinzuzurechnen oder aber - falls die Voraussetzungen gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG eingehalten sind - für die Gebäudehöhe überhaupt nicht zu berücksichtigen; eine Staffelung für das Attikageschoss findet nicht statt. 4.4.1Des Weiteren ist auch die Ermittlung der massgebenden Fassade von Be- deutung, nicht nur für die Bemessung des Grenzabstandes, der gemäss § 59 Abs. 1 PBG als kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fassade definiert wird. Sie ist u.a. auch massgeblich zur Beurteilung, ob ein Attikageschoss bei der Gebäudehöhe (§ 60 Abs. 3 lit. c PBG) zu berücksichtigen ist oder für die Frage, wo sich die Fassadenmitte, zur Ermittlung der Gebäudehöhe (§ 60 Abs. 2 PBG), befindet. 4.4.2Der Begriff der Fassade wird im Gesetz nicht definiert. Die Fassade im baurechtlichen Sinne ist die Umfassungswand eines Gebäudes (vgl. A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Bern 2007, Art. 12 N 8). Die Fassade ist die Aussenhaut eines Gebäudes (also in der Regel die wärmegedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude umschliesst und trägt; vgl. Fritzsche / Bösch / Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Ziff. 16.4.3.3). Vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker 12 usw. werden nicht zur Fassade gezählt; sie sind jedoch bei der Grenzabstands- bemessung mit zu berücksichtigen, soweit ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 PBG). Der Begriff der Fassade ist oft unklar, insbesondere wenn die Fassade gestaffelt verläuft oder ihr Balkone, Laubengänge, Wintergärten usw. vorgelagert sind. Primär ist auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen: Tritt ein vorgelagerter Teil derart in Erscheinung, dass die Fassade als gestaffelt erscheint (z.B. vorspringender Erschliessungstrakt), ist die vordere Fassadenflucht massgebend. Umgekehrtes gilt, wenn der sichtbare Gebäudekörper insgesamt auf einem in der Fassadenansicht untergeordneten vorspringenden Gebäudeso- ckel platziert oder z.B. ein eingeschossiger Anbau (etwa ein Wintergarten) vorge- lagert wird. Massgebend ist dann allein die hintere (Haupt)fassade. Die Fassade wird vorne gemessen. Balkone oder andere privilegierte Gebäudevorsprünge können indessen nicht massgebend sein. Sie sind eben der Fassade "vorgela- gert" und nicht Bestandteil derselben, auch wenn sie das privilegierte Mass über- schreiten. Ebenso sind - umgekehrt - einkragende Balkone wie auch Lau- bengänge nicht fassadenbildend (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., Ziff. 16.4.3.3; VGE III 2017 225 vom 15.5.2018 Erw. 4.2.2; VGE III 2016 15 vom 28.6.2016 Erw. 4.2.2; VGE III 2013 172 vom 24.4.2014 Erw. 5.2). 5.1Im konkreten Fall ist vorab festzuhalten, dass weder das kantonale PBG noch das kommunale BauR für die Wohn- und Gewerbezone WG4 eine maxima- le Gebäudehöhe vorsehen. Eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe liegt somit nicht vor (zumal die Gebäudehöhe unbestritten offensichtlich weniger als 20 m beträgt und somit die Bestimmungen für Hochhäuser vorliegend nicht anzuwenden sind). Die Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach die Gebäu- dehöhe überschritten werde, sind somit einzig in Relation mit der Einhaltung bzw. Nichteinhaltung des Grenzabstandes zu verstehen (im Sinne von zu Hoch bei gegebenem Grenzabstand). 5.2Des Weiteren trifft es zu, dass das Attikageschoss (als Ganzes bzw. an al- len vier Fassaden) die Vorgaben gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG nicht einhält, weshalb es bei der Ermittlung der Gebäudehöhe zu berücksichtigen ist. Die Vor- instanzen haben das Attikageschoss somit zu Recht bei der Ermittlung der Ge- bäudehöhe berücksichtigt, was an sich auch von der Beschwerdegegnerin nicht beanstandet wird. 5.3Den Grundrissplänen (Nr. 103 und 104 je vom 9.1.2018 sowie Nr. 105 vom 15.5.2018) lässt sich entnehmen, dass im 3. OG die wärmegedämmte Wand bzw. die Umfassungswand 3.15 m von der Nordfassade des 2. OG zurückver-13 setzt ist. Die Fläche zwischen der nördlichen Umfassungswand im 3. OG und der Fassade des 2. OG dient als Terrasse mit einer verglasten Brüstung, welcher zweifelsohne keine fassadenähnliche Wirkung zukommt. Somit ist die Fassade des 3. OG deutlich von der Fassade des UG bis 2. OG zurückversetzt. Diese Rückversetzung der Nordfassade des 3. OG ist, trotz der geringeren Rückverset- zung, auch an der Ost- und Westfassade gut sichtbar. Die Fläche des Attikageschosses ist im Osten und Süden mit den unteren Ge- schossen bündig, überragt im Westen und Norden das 3. OG um ca. einen Me- ter; die Wohnung selbst ist L-förmig, rund 6 resp. 8 m breit über die gesamte Süd- und entlang der Ostfassade, wobei im Norden ein gedeckter Sitzplatz von rund 5 m vorgelagert ist, der im Osten ganz geschlossen ist. Nördlich schliesst eine feste Brüstung sowie auf rund 8 m (bei einer Dachbreite von 10 m) eine Schiebeverglasung den Sitzplatz bzw. die Terrasse ab, im Westen eine Glas- brüstung bis zur Wohnung. Das Dach über Wohnung und Sitzplatz ist 8 bzw. 10 m breit und erstreckt sich über die gesamte Süd- und Ostfassade. Damit sind das 3. OG sowie das Attikageschoss an der Nordfassade deutlich von der darunterliegenden Fassade zurückversetzt. Die Vorinstanzen sind somit bei den Stockwerken UG bis 2. OG und 3. OG bis Attikageschoss zu Recht von einer Staffelung ausgegangen, deren Gebäudehöhe und Grenzabstand gesondert zu ermitteln sind. 5.4.1Zur Gebäudehöhe und zum Grenzabstand des bereits bestehenden und zu erweiternden Teils des Wohn- und Geschäftshauses UG bis 2. OG führt die Bau- bewilligungsbehörde in der Baubewilligung zutreffend aus, dass die Gebäu- dehöhe 10.34 m beträgt, woraus sich ein notwendiger Grenzabstand zu KTN 004 von 5.17 m ergibt. Sodann wird in der Baubewilligung festgehalten, dass der tatsächliche Grenzab- stand 5.25 m beträgt, weshalb der notwendige Grenzabstand eingehalten ist. Dem kann nicht gefolgt werden. Im Situationsplan Nr. 100 vom 9. Januar 2018 (aus den kommunalen Akten "Schriftenverkehr Einsprache 1") zeigt sich, dass es sich beim Abstand von 5.25 m nicht um die kürzeste Verbindung zwischen der Grenze und der Fassade UG bis 2. OG handelt (vgl. § 59 Abs. 1 PBG). Aus dem Plan Nr. 103 Grundriss EG Wohn- und Gewerbehaus / OG Werkstatt vom 12. März 2018 ergibt sich vielmehr ein Grenzabstand von 4.71 m, gemäss Plan Nr. 104 Grundriss OG Wohn- und Gewerbehaus / DG Werkstatt vom 9. Januar 2018 beträgt der Grenzabstand gar nur 4.50 m. Der notwendige Grenzabstand wird somit deutlich unterschritten.14 5.4.2Der Regierungsrat führt im angefochtenen RRB hierzu aus, dass sich der Grenzabstand von 4.71 m lediglich auf die westliche Ecke der Nordfassade des vorbestehenden Gebäudes bezieht. Diese bereits bestehende Unterschreitung des Grenzabstandes werde durch die zurückversetzte Aufstockung, für welche ein anderer Grenzabstand gelte, nicht vergrössert. Der bisherige Grenzabstand für den bestehenden Gebäudeteil UG bis 2. OG werde vom separat zu ermitteln- den Grenzabstand für die Aufstockung nicht berührt. Somit geniesse er Bestan- desschutz im Sinne von § 72 PBG, weshalb er unverändert übernommen werden dürfe. 5.4.3Diesen Ausführungen kann im konkreten Fall nicht gefolgt werden. Um- und Ausbauten an der Bestandesgarantie unterliegenden Bauten dürfen nicht zu einer Mehrbeeinträchtigung der Nachbarn führen (vgl. VGE III 2014 186 vom 23.4.2015 Erw. 4.4.3 i.V.m. Erw. 4.3.1 m.w.H.). Im konkreten Fall erfolgt eine we- sentliche Erweiterung auch der bestehenden Baute (UG bis 2. OG). So wird das Gebäude im Westen um rund 2.5 m erweitert (d.h. genau in der Ecke, welche schon heute den Grenzabstand unterschreitet), dazu kommen die neu geplanten Terrassen im 2. und 3. OG, welche im Westen über das abstandsprivilegierte Mass von 1.50 m hinausgehen (vgl. dazu auch Fritzsche / Bösch / Wipf, a.a.O., Ziff. 15.8.6.2 in fine). Mithin wird der Grenzabstand zusätzlich unterschritten, was nicht ohne Weiteres von der Bestandesgarantie geschützt wird. Insbesondere beim 1. und 2. OG zeigt sich deutlich, dass die Erweiterung nicht nur einer aus- reichenden Wärmedämmung (vgl. § 72 Abs. 4 PBG), sondern vielmehr einer Er- weiterung des Wohn- und Geschäftsraums dient. Auch der Zusammenbau der Bauten auf KTN 001 und KTN 002 rechtfertigt nicht eine zusätzliche Unterschrei- tung des Grenzabstandes an der Nordfassade, zumal auch hier von gestaffelten bzw. separaten Baukörpern mit jeweils eigenständig zu ermittelnden Gebäu- dehöhen und Grenzabständen auszugehen ist. Somit ist bereits bei der beste- henden Baute, bei welcher eine zusätzlich einschränkende Erweiterung geplant ist, von einer Unterschreitung des erforderlichen Grenzabstandes auszugehen. Gründe für eine Ausnahmebewilligung werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ohne weiteres ersichtlich. Damit erweist sich die Beschwerde als begründet und ist gutzuheissen. Aus ver- fahrensökonomischen Gründen im Falle eines Nachfolgeprojekts wird vorliegend betreffend Grenzabstand und Gebäudehöhe noch was folgt angefügt. 6.1Obwohl der Regierungsrat (wie bereits die kommunale Bewilligungsbehör- de) im angefochtenen RRB zunächst lediglich von zwei verschiedenen Gebäu- dehöhen spricht (für den bereits bestehenden Teil des Wohn- und Geschäfts- hauses UG bis inkl. 2. OG [10.34 m] sowie für die geplante Aufstockung 3. OG 15 und Attikageschoss [16.75 m]), stellt er Berechnungen für drei gestaffelte Baukörper an. So hält er neben der Berechnung der Gebäudehöhe inkl. Attika- geschoss fest, dass das 3. OG eine Gebäudehöhe von 13.3 m aufweise, woraus sich ein einzuhaltender Grenzabstand (in der Mitte der Fassade 3. OG) von 6.65 m ergebe, welcher ebenfalls eingehalten werde (vgl. angefochtener RRB Erw. 3.2 in fine). Der Regierungsrat lässt dabei ausser Acht, dass eine Rückversetzung des obersten Geschosses als Attikageschoss grundsätzlich nicht zur Folge hat, dass von einer in der Höhe gestaffelten Baute gemäss § 60 Abs. 5 PBG auszugehen ist, andernfalls die Sonderregelung von § 60 Abs. 3 lit. c PBG ihres Sinnes ent- leert würde (vgl. oben Erw. 4.3 mit Verweis auf VGE 1030/05 + 1031/05 vom 31.8.2005 Erw. 2.3f.; vgl. auch RRB Nr. 141/2019 vom 19.2.2019 Erw. 6.3). Eine gestaffelte (doppelte) Gebäudehöhenberechnung, welche zunächst das Attika- geschoss ausblendet mit der Folge, dass der aus einer Gebäudehöhe ohne Atti- kageschoss hergeleitete (kleinere) Grenzabstand von der Hauptfassade aus ge- messen würde, während der aus einer zweiten Gebäudehöhe mit Attikageschoss hergeleitete (grössere) Grenzabstand nicht von der Hauptfassade aus, sondern von der Fassade des Attikageschosses aus gemessen würde, widerspricht den vom kantonalen Gesetzgeber in § 60 Abs. 2 und 3 PBG vorgegebenen Bestim- mungen (VGE 1030/05 + 1031/05 vom 31.8.2005 Erw. 2.4). Die Rückversetzung des Attikageschosses ist mithin einzig für die Frage relevant, ob es für die Ge- bäudehöhe zu berücksichtigen ist oder nicht, stellt aber keine gemäss § 60 Abs. 5 PBG zu berücksichtigende Staffelung dar. 6.2In einem ersten Schritt wird somit zu klären sein, ob das Attikageschoss für die Ermittlung der Gebäudehöhe zu berücksichtigen ist oder nicht, was sich aus § 60 Abs. 3 lit. c PBG ergibt. Ist es für die Gebäudehöhe massgebend, kann es nicht für sich selbst eine Staffelung darstellen, sondern bildet mit dem darunter- liegenden Bautrakt einen Baukörper. Fraglich ist somit vorliegend, ob bezogen auf die Nordfassade das Attikage- schoss gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG für die Gebäudehöhe unberücksichtigt ge- lassen werden kann. Dazu ist beim Attikageschoss zunächst die massgebende Nordfassade zu ermitteln. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, ob die rele- vante Nordfassade des Attikageschosses bei der wärmegedämmten Wand, rund 5 m hinter der Terrassen- bzw. Sitzplatzbrüstung oder vielmehr vorne bei der Schiebeverglasung / Brüstung des Sitzplatzes liegt. Die Vorinstanzen und die Beschwerdegegnerin sind von ersterem ausgegangen. Dabei haben sie die Aus- ladung des Daches über dem offenen Sitzplatz ab den tragenden Stützen nicht mitgerechnet, da diese 1.50 m nicht übersteigen würden. Sie sind somit beim 16 gedeckten Sitzplatz grundsätzlich von einem abstandsprivilegierten Gebäudeteil ausgegangen, welcher die Ausladung von 1.50 m übersteigt und somit mit dem übersteigenden Teil dem Grenzabstand angerechnet wird. 6.2.1Die Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen bei der Messung des Grenzabstandes stellt eine Ausnahmeregelung von der kantonalrechtlichen Min- destabstandsvorschrift dar. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie von vornherein eng ausgelegt werden muss. Auch für Ausnahmeregelungen gelten die allgemei- nen Auslegungsgrundsätze, insbesondere die teleologische Methode; auch hier bedarf es eines kritischen Abwägens (vgl. VGE III 2017 172 vom 20.12.2017 Erw. 4.1.1 m.w.H.). 6.2.2Die Vorschriften über den Grenzabstand haben nachbarschützende Funk- tion. Durch sie sollen vor allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihre Benutzung auf Nachbargrundstücke gemindert werden, so z.B. der Entzug von Licht, die Beeinträchtigung der Aussicht etc. Die öffentlichen Interessen an den Grenz- und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der Ge- sundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte Überbau- ungen und der Ästhetik (vgl. VGE III 2017 172 vom 20.12.2017 Erw. 4.1.2 m.H.a. BGE 119 Ia 113 Erw. 3b). 6.2.3Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung von § 59 Abs. 2 PBG ist es, vor- springende Gebäudeteile, die für sich in der Regel keine wahrnehmbaren zusätz- lichen Auswirkungen bezüglich Licht, Aussicht usw. auf die Nachbargrundstücke haben, anderseits aber der Bauästhetik häufig förderlich sind, von der Abstands- einhaltung (teilweise) auszunehmen. Nicht von privilegierten vorspringenden Gebäudeteilen kann gesprochen werden, wenn sie so gestaltet sind, dass man einerseits kaum mehr erkennt, dass es sich um von der Fassade vorspringende Gebäudeteile handelt, und diese anderer- seits ein Ausmass annehmen, dass nicht mehr von keinerlei zusätzlichen Einwir- kung auf das Nachbargrundstück gesprochen werden kann, wobei "keinerlei" nicht absolut verstanden werden darf, zumal nur im Regelfall keine wahrnehmba- ren zusätzlichen Auswirkungen gefordert werden. Diesfalls ist eine (teilweise) Ausnahme von den Abstandsvorschriften grundsätzlich nicht gerechtfertigt (vgl. VGE III 2017 172 vom 20.12.2017 Erw. 4.1.3 m.H.a. VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.2 und EGV-SZ 1998 Nr. 7). 6.2.4Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsrelevant oder abstandsprivilegiert sind, hängt zusammenfassend somit im Wesentlichen von ihrer optischen Er- scheinung, insbesondere ihren horizontalen und vertikalen Dimensionen und der Relation zur Gebäudefront ab und muss im konkreten Einzelfall beurteilt werden. 17 Je dominanter solche Vorbauten in Erscheinung treten, umso mehr bilden sie Teil der Fassade und umso weniger können sie dem Abstandsprivileg des § 59 Abs. 2 PBG unterliegen (vgl. VGE III 2017 172 vom 20.12.2017 Erw. 4.1.6 m.H.a. EGV-SZ 2009 C.2.3 S. 140). Unbedeutend ist hingegen, ob es sich beim fragli- chen Gebäudeteil um bewohnten Raum handelt oder ob er rein konstruktiv in Er- scheinung tritt, ob der vorspringende Gebäudeteil bodenentfernt in der Höhe auskragend ist oder eine Verbindung mit dem Boden bzw. gar mit einem unterir- dischen, vorspringenden Gebäudeteil verbunden und diesen nach oben weiter- führend ist. 6.2.5Im konkreten Fall ergibt sich, dass beim offenen Sitzplatz die Ostfassade auf der ganzen Länge bis an die nördliche Brüstung sowie bis zum Dach heran- reicht. Von Osten her ist somit gar nicht ersichtlich, dass es sich dabei um einen offenen Sitzplatz und nicht um weiteren Wohnraum handelt. Die (rund 16m brei- te) Nordfassade schliesst mit einer undurchsichtigen Brüstung, das Dach reicht bis über die Hälfte des Attikageschosses vorne bündig an die Brüstung heran. Gleichzeitig wird der Sitzplatz gegenüber der Nordfassade mit einer Schiebever- glasung abgeschlossen. Rund 1 m hinter der Brüstung befinden sich die von den Vorinstanzen berücksichtigten tragenden Stützen. Durch die massive Brüstung mit Schiebeverglasung, die breite Überdachung sowie die Wand auf der Ostseite erscheint der offene Sitzplatz vordergründig und Teil der Fassade zu sein. Dass es sich dabei um einen vorspringenden Gebäudeteil bzw. eine Terrasse handeln soll, lässt sich allein durch die Betrachtung der Nordfassade nicht erkennen. Dazu kann auch auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE III 2017 225 vom 15. Mai 2018 Erw. 4.3.3 verwiesen werden, in welchem was folgt festgehalten wurde: Einerseits bildet die nord- und südseitig verglaste Gartenhalle einen kompakten und integrierten Teil der Nord- und Südfassade. Aus diesen beiden Richtungen (d.h. von Norden und von Süden her) deutet nichts darauf hin, dass es sich um eine teils offene (Garten-)Halle bzw. eine Art gedeckten grossen Sitzplatzes handelt, der nicht innerhalb der wärmegedämmten Mauern liegt; eine andere architektonische Lesart fällt ausser Betracht. Von der Westseite her ist zwar angesichts des Fehlens einer Verglasung erkennbar, dass es sich um eine offene (Garten-)Halle bzw. eine Art gedeckten Sitzplatzes handelt. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die (vordere) westliche Seite der (Garten-)Halle mit den rund 80 cm breiten seitlichen Mauern und der Brüstung (welche die Fortsetzung des Mauerwerks des Erdgeschosses bildet, das im nördlichen Bereich der Westfassade das gewachsene Terrain übersteigt) sowie der obere Abschluss, der mit der Brüstung des Attikageschosses eine Einheit bildet, als Hausfassade in Erscheinung treten. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer gilt dies namentlich auch für die Eckpfeiler (so gemäss der Diktion der Beschwerdeführer, bzw. "massive Stützpfeiler" nach der Terminologie des angefochtenen Entscheides), die eine Einheit mit dem Mauerwerk und den Brüstungen bilden und 18 im Gesamtbild wie auch für sich nicht nur untergeordnet in Erscheinung treten. Die Gartenhalle bildet mithin optisch wie auch architektonisch einen vom übrigen Bauvolumen und Baukörper nicht gesondert denkbaren Bauteil. Jedenfalls lässt sich die Gartenhalle keineswegs mit einem bloss über die Fassade vorspringenden Bauteil vergleichen. Eine solche Betrachtungsweise lässt sich weder von der Nord- noch der Süd- oder der Westseite vertreten. Die Umschliessung durch eine wärmegedämmte, feste Mauer stellt kein für den Fassadenbegriff und die Bestimmung des Fassadenverlaufes unabdingbares Kriterium dar, wie auch die Beispiele der einkragenden Balkone und der Gartenlauben zeigen, welche nicht zwingend zu einer "Rückverschiebung" der Fassade führen. Wenn mithin grundsätzlich bereits bei einem einkragenden Balkon die Fassade vorne gemessen wird, so muss dies erst recht für die vorliegende Gartenhalle gelten. Unbeachtlich ist auch, ob der betreffende, unmittelbare Raum hinter der Fassade zur bei der Ausnützung anrechenbaren BGF zählt oder nicht. Die im erwähnten VGE zu beurteilende Gartenhalle und der vorliegende offene Sitzplatz sind vergleichbar. Die zitierten Ausführungen können vollumfänglich auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Die massgebende Nordfassade des Attikageschosses befindet sich vorliegend somit bei der Brüstung. 6.3Nachdem das Attikageschoss vorliegend unbestritten die Masse nach § 60 Abs. 3 lit. c PBG nicht einhält und die (fiktive) Dachneigung des Attikageschos- ses an der Nordfassade die 45°-Linie überschreitet bzw. nicht innerhalb eines Giebeldreiecks von 45° liegt, ist es an die Gebäudehöhe anzurechnen und zwar um das Mehrmass, das sich bei einem 45°geneigten Dach ergäbe (§ 60 Abs. 4 PBG; EGV-SZ 2007 C 2.2 Erw. 4.2.3; VGE III 2016 152 vom 25.4.2017 Erw. 7.5.2). Dieses Mehrmass ist Teil der Gebäudehöhe des Baukörpers 3. OG / Atti- kageschoss. Da das Projekt schon aufgrund der (zusätzlichen) Unterschreitung des Grenzab- standes des Baukörpers EG bis 2. OG nicht bewilligt werden kann und zu übera- rbeiten ist (vgl. oben Erw. 5.4.3), erübrigen sich Weiterungen bezüglich Berech- nung der Gebäudehöhe 3. OG / Attikageschoss und massgeblicher Grenzab- stand aufgrund der dargestellten Klarstellung. Wesentlich ist, dass auch bei ei- nem überarbeiteten Projekt für das Attikageschoss kein eigener Grenzabstand zu ermitteln ist; entweder es zählt nicht zur Gebäudehöhe oder es beeinflusst die Gebäudehöhe; der Grenzabstand ist in jedem Fall von der Hauptfassade des Baukörpers zu messen, zu welchem das Attikageschoss zugehörig ist. Auch die der Bestimmung der Gebäudehöhe dienende Fassadenmitte richtet sich nach der Hauptfassade des erwähnten Baukörpers. 7.1Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als begründet und ist gut- zuheissen. Der angefochtene RRB Nr. 585/2019 vom 27. August 2019, der BRB Nr. 556 vom 17. Oktober 2018 sowie der Gesamtentscheid des ARE vom 10. Juli 2018 sind aufzuheben. 19 7.2Aufgrund dieses Verfahrensausganges sind die Kosten und Parteientschä- digungen des regierungsrätlichen Verfahrens neu zu verlegen und die Kosten und Parteientschädigungen für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu regeln. Anzufügen ist, dass sich die Kostenlosigkeit des Einspracheverfahrens aus Bun- desrecht ergibt und vom kantonalen Recht nicht abgeändert werden kann (Bun- desgerichtsurteil 1C_388/2018 vom 8.1.2019 Erw. 5.2 mit Hinweis auf BGE 143 II 467). Die Kosten für eine Einsprache können daher weder den Einsprechern noch den Baugesuchstellern überbunden werden (vgl. VGE III 2019 79 vom 21.11.2019 Erw. 6.4). 7.3.1Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin, dem Bezirk und dem Kan- ton (je Fr. 500.--) auferlegt. 7.3.2Die beanwaltete Beschwerdeführerin hat für das regierungsrätliche Be- schwerdeverfahren Anspruch auf eine Parteientschädigung zu Lasten der Be- schwerdegegnerin, des Bezirks und des Kantons von insgesamt Fr. 1'500.-- zu je einem Drittel. 7.4.1Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'400.-- werden je zu einem Drittel (je Fr. 800.--) der Beschwerdegegnerin, dem Bezirk Küssnacht und dem Kanton Schwyz auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 7.4.2Die Beschwerdegegnerin, der Bezirk Küssnacht und der Kanton Schwyz haben der beanwalteten Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung auszu- richten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsan- wälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 800.-- (inkl. Barausla- gen und MwSt), insgesamt also Fr. 2'400.-- festgelegt. Die Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.20 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. In Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene RRB Nr. 585/2019 vom 27. August 2019 und der ihm zugrundeliegende BRB Nr. 556 vom 17. Oktober 2018 sowie der Gesamtentscheid des ARE vom 10. Juli 2018 im Sinne der Erwägungen aufgehoben. 2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu zu einem Drittel (je Fr. 500.--) der Beschwerdegegnerin, dem Bezirk sowie dem Kanton auferlegt. 2.2 Die Beschwerdegegnerin, der Bezirk Küssnacht und der Kanton haben der beanwalteten Beschwerdeführerin für das regierungsrätliche Beschwerde- verfahren neu eine Parteientschädigung von je Fr. 500.-- bzw. insgesamt Fr. 1'500.-- zu entrichten. 3.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'400.-- werden je zu einem Drittel (je Fr. 800.--) der Beschwerdegegnerin, dem Bezirk Küss- nacht und dem Kanton Schwyz auferlegt. Die Beschwerdeführerin hat einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- be- zahlt, der ihr aus der Gerichtskasse zurückzubezahlen ist. Der Bezirk Küssnacht sowie die Beschwerdegegnerin haben ihre Betreff- nisse zu je Fr. 800.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 3.2 Die Beschwerdegegnerin, der Bezirk Küssnacht sowie der Kanton haben der Beschwerdeführerin für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 800.-- (insgesamt Fr. 2'400.-- inkl. Baraus- lagen und MwSt) zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 21 5. Zustellung an: den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R) den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R) den Bezirksrat Küssnacht (R) den Regierungsrat (EB) das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB) und das Amt für Raumentwicklung. Schwyz, 19. Februar 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 5. März 2020