<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2008.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208937&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2008.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.08.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.08.2010 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Heimschlag</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Heimschlag bei Denkmalschutzobjekt<br/><br/>(Einige Gebäude der Spinnerei Jakobstal wurden unter Denkmalschutz gestellt. Nach dem Brand eines der Gebäude hob die Baudirektion die Schutzverfügung unter gewissen Bedingungen auf. Die Schätzungskommission bejahte das Vorliegen einer materiellen Enteignung und ein Heimschlagsrecht des Grundstückseigentümers. Dagegen erhoben Letzterer und der Kanton Rekurs.)<br/><br/>Abweisung des Antrags auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung, da nur eine Schlussverhandlung mit den Parteien beantragt wurde (E. 2.2).<br/>Rechtsgrundlagen des Heimschlagsrechts und der materiellen Enteignung, insbesondere bei Denkmalschutzmassnahmen (E. 4.1 und 4.2).<br/>Für die Beurteilung des Eingriffs ist auf das Datum des rechtskräftigen Abschlusses des Rechtsmittelverfahrens gegen die Denkmalschutzmassnahmen abzustellen (E. 5.1). Die Intensität des Schutzeingriffs ins Eigentum ist allein nach den Möglichkeiten und Einschränkungen gemäss der Schutzverfügung selber und bezogen auf den massgebenden Stichtag zu beurteilen. Aufhebung des Entscheids der Schätzungskommission und Verzicht auf Rückweisung (E. 5.2). <br/>Trotz Unterschutzstellung blieben rund 52 % der Grundstücksfläche überbaubar (E. 6.2), und es ergab sich nur ein Verlust von 6.8 % der Nutzungsfläche (E. 6.3). Die von der Rechtsprechung bei Enteignungsstreitigkeiten vorgenommene Unterscheidung zwischen Auszonung und Nichteinzonung betrifft ausschliesslich Fälle, wo ein Grundstück einer Nichtbauzone zugewiesen wird (E. 6.5). Die Unterschutzstellung bewirkte keine materielle Enteignung, denn eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Fabrikareals blieb weiterhin möglich (E. 6.6).<br/>Auch der Tatbestand des Sonderopfers liegt nicht vor. Mangels materieller Enteignung besteht kein Heimschlagsrecht (E. 7).<br/>Kein Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten (E. 8.3).<br/>Die Kosten des Schätzungsverfahrens trägt der Expropriant, obwohl eine materielle Enteignung verneint wird (E. 9).<br/><br/>Gutheissung des Rekurses des Kantons undAbweisung des Rekurses des Grundstückseigentümers</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAG">HEIMSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃNDLICHE VERHANDLUNG">MÃNDLICHE VERHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSMÃGLICHKEIT">NUTZUNGSMÃGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSKOSTEN">PLANUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATORISCHER ENTSCHEID">REFORMATORISCHER ENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDEROPFER">SONDEROPFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEITPUNKT">ZEITPUNKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 183bis Abs. III EG ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I EMRK</span><br/><span class="ungerade">§ 214 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">§ 58 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 59 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10459" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2008.00001<br/> VR.2008.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. August 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKU_1_1_2"><span>I. Staat ZÃ¼rich,</span></a><span> <br/> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_5">die Baudirektion,</a></span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_3_12">,</a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>II. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch Firma C, </span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrenten,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_VORNAME_4_16"><span>I. </span></a><span>B<a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_4_18">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch Firma C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II. Staat ZÃ¼rich,<b> </b>vertreten durch die Baudirektion,</span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA A, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Heimschlag,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>B erwarb am 26. Oktober 1982 verschiedene GrundstÃ¼cke im Bereich der ehemaligen Spinnerei Jakobstal auf dem Gebiet der Gemeinden BÃ¼lach und Hochfelden von der D AG, welche ihren Spinnereibetrieb 1982 stillgelegt hatte. Darunter befand sich das in BÃ¼lach gelegene GrundstÃ¼ck mit der heutigen Kat.-Nr. 01 (ursprÃ¼nglich Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, vormals Kat.-Nr. 03) mit sechs GebÃ¤uden (Assek.-Nrn. 04, 05, 06, 07, 08 und 09) und einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 18'363 m². </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 23. April 1985 stellte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die sechs GebÃ¤ude der Fabrikanlage vorsorglich unter Schutz (BD-VerfÃ¼gung Nr. 10), nachdem die E AG angezeigt hatte, dass sie diese abbrechen wolle. Am 26. MÃ¤rz 1986 wurden die GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 05, 04 und 07 in nÃ¤her bezeichnetem Umfang definitiv unter Denkmalschutz gestellt (SchutzverfÃ¼gung Nr. 11). Gegen diese VerfÃ¼gung erhob B Rekurs beim Regierungsrat, der das Verfahren am 18. MÃ¤rz 1987 als durch RÃ¼ckzug erledigt abschrieb. Davor hatte die Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 12. Januar 1987 die Unterschutzstellung des Kohlemagazins (Assek.-Nr. 07) bereits aufgehoben, damit auf dem RestgrundstÃ¼ck neben der Fabrikanlage ein Neubau realisiert werden kÃ¶nne. Der Abbruch des Kohlemagazins sollte jedoch erst dann vollzogen werden dÃ¼rfen, wenn eine rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung fÃ¼r den Neubau vorliege. </p> <p class="Urteilstext">Am 25. Mai 1995 brannte der Dachstuhl des SpinnereihauptgebÃ¤udes Assek.-Nr. 05 aus. Die Baudirektion teilte darauf der E AG am 11. Dezember 1995 mit, dass die SchutzverfÃ¼gung unter gewissen Bedingungen wiedererwogen wÃ¼rde, da das SpinnereihauptgebÃ¤ude durch Brand, Wasserschaden und Vandalenakte seine Zeugeneigenschaft weitgehend eingebÃ¼sst habe. B seinerseits verlangte am 20. MÃ¤rz 1996 die WiedererwÃ¤gung und den Verzicht auf Unterschutzstellung. Die Baudirektion hob ihre SchutzverfÃ¼gung am 6. MÃ¤rz 2002 im Wesentlichen unter der Bedingung auf, dass die E AG die Bauten abbreche, das Areal begrÃ¼ne und die technischen Einrichtungen des Kessel- und Maschinenhauses dem Technikgeschichtlichen Verein ZÃ¼rcher Unterland auf dessen Ersuchen hin unentgeltlich zum Ausbau Ã¼berlasse. Diese VerfÃ¼gung focht B beim Regierungsrat an; das Rekursverfahren ist bis heute nicht entschieden.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 20. MÃ¤rz 1996 erklÃ¤rte B gestÃ¼tzt auf § 214 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den Heimschlag bezÃ¼glich der GebÃ¤ude Assek.-Nrn. 05 (SpinnereihauptgebÃ¤ude, Kistenlageranbau, BattagegebÃ¤ude und Schlossereianbau), Assek.-Nrn. 04 (Baumwollmagazin) und Assek.-Nr. 07 (Kohlemagazin) samt deren Ã¼berbauter LandflÃ¤che. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung wurde das SchÃ¤tzungsverfahren auf Ersuchen der Baudirektion durch den Statthalter des Bezirks BÃ¼lach am 6. April 2000 bei der SchÃ¤tzungskommission I eingeleitet. </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion beantragte mit ihrer Klage, es sei jegliche Forderung des Beklagten abzuweisen. B verlangte, es sei festzustellen, dass die SchutzverfÃ¼gung Nr. 11, eventuell bereits die vorsorgliche Unterschutzstellung, eine materielle Enteignung bewirke, weshalb dem Heimschlagsbegehren gegen eine EntschÃ¤digung von Fr. 48'209'562.20 zuzÃ¼glich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2003 stattzugeben sei. Falls dem Heimschlagsbegehren nicht stattgegeben werden sollte, sei dem Beklagten eine EntschÃ¤digung zufolge materieller Enteignung, eventuell zufolge Ã¼berlanger Bausperre, von mindestens Fr. 40'541'172.80 zuzÃ¼glich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2003 zuzusprechen. </p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission I entschied nach DurchfÃ¼hrung eines doppelten Schriftenwechsels und zweier Augenscheine am 24. April 2008. Sie stellte fest, dass die Unterschutzstellung des GebÃ¤udeensembles Jakobstal mit einer FlÃ¤che von ca. 26'277 m², heute Kat.-Nr. 02, durch den Beschluss der Baudirektion vom 26. MÃ¤rz 1986, Nr. 11, eine materielle Enteignung bewirkt habe (Disp.-Ziff. 1) und B das Heimschlagsrecht fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Ausmass von ca. 26'277 m² zustehe (Disp.-Ziff. 2). Sie verpflichtete den Staat ZÃ¼rich, B fÃ¼r das heimgeschlagene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Ausmass von ca. 26'277 m² eine EntschÃ¤digung von Fr. 155.-/m² abzÃ¼glich Abbruchkosten von Fr. 500'000.-, also total Fr. 3'572'935.- zu entrichten (Disp.-Ziff. 3), Nachmass vorbehalten (Disp.-Ziff. 4) und zuzÃ¼glich Zins ab 20. MÃ¤rz 1996 zum jeweiligen Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften (Disp.-Ziff. 5). Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie der KlÃ¤gerin; ProzessentschÃ¤digungen wurden keine zugesprochen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid meldeten der Staat ZÃ¼rich am 11. Juni 2008 und B am 12. Juni 2008 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nach vorÃ¼bergehender Sistierung des Verfahrens erstatteten die Parteien ihre RekursbegrÃ¼ndungen am 20. und 23. Januar 2009. </p> <p class="Urteilstext">Der Staat ZÃ¼rich beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine materielle Enteignung vorliege; eventuell sei nur die in der Bauzone gelegene FlÃ¤che als massgeblich zu bezeichnen und der KlÃ¤ger bei einem Heimfall zu verpflichten, die Sanierungskosten sicherzustellen. </p> <p class="Urteilstext">B beantragte, die Disp.-Ziffern 2, 3 und 5 des angefochtenen Entscheids seien dahingehend abzuÃ¤ndern, dass die EntschÃ¤digung fÃ¼r den Heimschlag auf Fr. 18'288'111.- festgesetzt und der Zins zu 4.35 % bereits ab dem 1. Dezember 1992 vergÃ¼tet werde, zudem sei Disp.-Ziff. 4 aufzuheben. UnabhÃ¤ngig von der HeimschlagsentschÃ¤digung sei ihm ergÃ¤nzend eine EntschÃ¤digung zufolge materieller Enteignung (einschliesslich EntschÃ¤digung fÃ¼r Sonderopfer und Ã¼berlange Bausperre) zuzusprechen, wenn die SchutzverfÃ¼gung vom 26. MÃ¤rz 1986 im hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahren standhalte Fr. 34'956'683.- plus 5 % Zins, wenn sie nicht standhalte Fr. 15'688'680.75 plus 5 % Zins. </p> <p class="Urteilstext">Die Akten der SchÃ¤tzungskommission I gingen am 24. Februar 2009 beim Verwaltungsgericht ein, ohne dass sich die Kommission zu den Rekursen vernehmen liess. In ihren Rekursantworten vom 11. und 25. MÃ¤rz 2009 ersuchten beide Parteien um Abweisung des gegnerischen Rekurses.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1.</b></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) fÃ¼r die Beurteilung des Rekurses zustÃ¤ndig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Rekurrent II verlangt mit seinem Rekurs, dass das Verwaltungsgericht in ErgÃ¤nzung des SchÃ¤tzungsentscheids neben einer EntschÃ¤digung fÃ¼r den Heimschlag auch eine solche aus materieller Enteignung (einschliesslich EntschÃ¤digung fÃ¼r Sonderopfer und Ã¼berlange Bausperre) festsetze. Da sich der Rekurrent I gegen diese Antragserweiterung nicht zur Wehr setzt und die gleichzeitige Entscheidung Ã¼ber beide EntschÃ¤digungen angesichts der Regelung von §§ 41 bis 43 PBG prozessÃ¶konomisch ist, steht einem Eintreten auf diesen Antrag im Rekursverfahren grundsÃ¤tzlich nichts im Weg.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Rekurrent I beantragt die DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels. Da die Parteien ihre Standpunkte bereits vor erster Instanz zweimal schriftlich und zweimal mÃ¼ndlich darlegen und im vorliegenden Verfahren ebenfalls bereits je zwei Rechtsschriften verfassen konnten, erÃ¼brigt sich die DurchfÃ¼hrung eines weiteren Schriftenwechsels (vgl. § 58 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Rekurrent II beantragt die DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Schlussverhandlung mit den Parteien. </p> <p class="Urteilstext">Nach § 59 Abs. 1 VRG kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder auf Antrag der Parteien eine mÃ¼ndliche Verhandlung anordnen. Diese kann neben der schriftlichen Vernehmlassung durchgefÃ¼hrt werden oder auch an deren Stelle treten. Ein Rechtsanspruch auf die DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung besteht â unter Vorbehalt der sich aus Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) ergebenden Anforderungen â nicht (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 59 N. 1). Im vorliegenden Fall ist die Sache spruchreif, und es besteht kein Anlass zur DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung im Sinne von § 59 Abs. 1 VRG. </p> <p class="Urteilstext">Da auch keine weiteren Beweiserhebungen notwendig sind, besteht ebenso wenig Anlass zur DurchfÃ¼hrung einer Schlussverhandlung im Sinne von § 60 VRG.</p> <p class="Erwgung2">Die vorliegende Streitsache um Heimschlagsrecht und materielle Enteignung ist eine zivilrechtliche Streitigkeit im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK. In derartigen Verfahren ist unter anderem die PublikumsÃ¶ffentlichkeit zu gewÃ¤hrleisten, was nur im Rahmen einer mÃ¼ndlichen Verhandlung mÃ¶glich ist. Da der Rekurrent II ausdrÃ¼cklich nur eine Schlussverhandlung mit den Parteien beantragt, darf angenommen werden, dass er auf die PublikumsÃ¶ffentlichkeit des Verfahrens und damit auf den sich daraus mittelbar ergebenden Anspruch auf DurchfÃ¼hrung einer Ã¶ffentlichen Schlussverhandlung verzichtet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Rekurrent II verlangte mit seinem Heimschlagsbegehren vom 20. MÃ¤rz 1996 den Heimschlag der unter Schutz gestellten GebÃ¤ude "und deren Ã¼berbaute LandflÃ¤che". AnlÃ¤sslich des Augenscheins der SchÃ¤tzungskommission erweiterte er alsdann diesen Antrag und verlangte nunmehr den Heimschlag fÃ¼r das ganze damalige GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Halte von 26â277 m². Dieses GrundstÃ¼ck lag nur in seinem nordwestlichen Teil, wo sich auch die Fabrikanlage befindet, in der Industriezone, im sÃ¼dÃ¶stlichen Teil jedoch in der Landwirtschaftszone. In seiner Klageantwort vom 23. Juni 2003 ging der Rekurrent II entgegen dieser mÃ¼ndlichen ErklÃ¤rung nur noch von einer heimgeschlagenen LandflÃ¤che von 18'300 m² aus, was ungefÃ¤hr der in der Industriezone liegenden FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 entsprach. Die SchÃ¤tzungskommission stellte in ihrem Entscheid fest, die Unterschutzstellung habe bezogen auf das gesamte ursprÃ¼ngliche GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 eine materielle Enteignung bewirkt und dem Rekurrenten II stehe dafÃ¼r das Heimschlagsrecht zu. </p> <p class="Urteilstext">Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ist zwischenzeitlich vom Rekurrenten II unterteilt worden in die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 (Industriezone) mit 18'363 m² und Kat.-Nr. 12 (Landwirtschaftszone) mit 7'894 m². Beide Parteien beziehen das zu beurteilende Heimschlagsbegehren zu Recht ausschliesslich auf die in der Industriezone liegende FlÃ¤che des ehemaligen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02. Demnach kann der Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren auf das heutige GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Halte von 18'363 m² begrenzt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die AusÃ¼bung des Heimschlagsrechts setzt nach § 214 Abs. 1 PBG voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt hat (vgl. Markus RÃ¼ssli, Die Heimschlagsrechte des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1996, S. 88 ff.). Eine EigentumsbeschrÃ¤nkung kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) gleich, wenn einem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Ein­griff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­beschrÃ¤nkung einer Enteig­nung dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne GrundeigentÃ¼mer so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechts­gleich­heit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In bei­den FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer zukÃ¼nftigen Nutzung nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im mass­gebenden Zeitpunkt anzu­nehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen<br/> Nutzung und nicht deren vollstÃ¤ndige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht einen entschÃ¤digungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft verunmÃ¶glicht (BGE 117 Ib 262 E. 2a; 112 Ib 263 E. 4; 111 Ib 257 E. 4a; RB 1993 Nr. 64, bestÃ¤tigt durch BGr; RB 1991 Nr. 80; ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmÃ¶glicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, kommt es nicht an (Riva, a.a.O., S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff., insbesondere S. 479 f.). </p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lÃ¤sst sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteils­erwÃ¤gungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse Ã¼berhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen FÃ¤llen hat es sich immerhin mit der Reduk­tion der tatsÃ¤chlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten auseinandergesetzt. So hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot fÃ¼r nicht mehr als einen Drittel eines GrundstÃ¼cks stelle keine materielle Enteignung dar, und am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall, in dem die AusnÃ¼tzung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach dem Entscheid der SchÃ¤tzungskommission ist der fÃ¼r die Beurteilung des Eingriffs massgebli­che Stichtag der 26. MÃ¤rz 1986, das VerfÃ¼gungsdatum der definitiven Schutzmassnahme. WÃ¤hrend der Rekurrent I ebenfalls spÃ¤testens dieses Datum fÃ¼r massgeblich erachtet, hÃ¤lt der Rekurrent II bereits das Datum der vorsorglichen SchutzverfÃ¼gung, den 24. April 1985, fÃ¼r richtig. </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 Satz 1 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivil­gesetzbuch vom 2. April 1911 sind in Ãbereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts (BGE 132 II 218 E. 2.4 mit Hinweisen; 112 Ib 105 E. 2c, 263 E. 2 und 388 E. 3, 111 Ib 81) fÃ¼r die EntschÃ¤digungspflicht und die Bemessung der EntschÃ¤digung die VerhÃ¤ltnisse bei Inkrafttreten der EigentumsbeschrÃ¤nkung massgebend. Auch b</span>ei Schutzmassnahmen bildet erst das Inkrafttreten der definitiven Massnahme den massgeblichen Zeitpunkt, allerdings darf der Ausschluss der EntschÃ¤digungspflicht nicht zum Nachteil des Betroffenen mit einer vorgÃ¤ngigen provisorischen Anordnung begrÃ¼ndet werden (Riva, a.a.O., S. 187 f., mit Hinweisen; BGE 110 Ib 29 E. 4a, 109 Ib 13 E. 3). Demnach ist unabhÃ¤ngig davon, ob einem Rechtsmittel gegen eine Unterschutzstellung die aufschiebende Wirkung zukam oder nicht, auf das Datum des rechtskrÃ¤ftigen Abschlusses des dagegen gerichteten Rechtsmittelverfahrens abzustellen (vgl. ZBl 2006 S. 41 E. 3.1; vgl. zum Ganzen auch ausfÃ¼hrlich RB 1998 Nr. 180).</p> <p class="Erwgung2">Im vorliegenden Fall ist daher das Datum des Abschreibungsbeschlusses des Regierungsrats vom 18. MÃ¤rz 1987 massgebend. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die SchÃ¤tzungskommission bejahte in ihrem Entscheid das Vorliegen einer materiellen Enteignung mit der BegrÃ¼ndung, das vom Rekurrenten II am 23. September 1992 nach mehreren Vorprojekten eingereichte Projekt F sei vom Bau- und Werkausschuss der Stadt BÃ¼lach unter Vorbehalt der Genehmigung durch die Baudirektion bewilligt worden. Eine Genehmigung sei jedoch trotz mÃ¼ndlicher Zusicherung nie erfolgt, noch seien Auflagen oder Bedingungen verfÃ¼gt worden, bei deren Einhaltung eine Genehmigung erteilt worden wÃ¤re. Dadurch, dass gemÃ¤ss der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung bewilligungspflichtige Vorhaben im Bereich der geschÃ¼tzten GebÃ¤ude hÃ¤tten der kantonalen Denkmalpflege angezeigt werden mÃ¼ssen, sei die bauliche Nutzung des GrundstÃ¼cks von der Genehmigung der Baudirektion abhÃ¤ngig gewesen. Das Ausbleiben der Genehmigung habe eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft vollstÃ¤ndig verunmÃ¶glicht. </p> <p class="Erwgung2">Damit leitet die SchÃ¤tzungskommission das Vorliegen einer materiellen Enteignung einerseits aus der Anzeigepflicht gemÃ¤ss Disp.-Ziff. I der SchutzverfÃ¼gung vom 26. MÃ¤rz 1986 und andererseits aus dem Ausbleiben einer Genehmigung im Jahr 1992/1993 ab. Diese Beurteilung ist nicht nachvollziehbar. Die IntensitÃ¤t des Schutzeingriffs ins Eigentum des Rekurrenten II ist allein nach den MÃ¶glichkeiten und EinschrÃ¤nkungen gemÃ¤ss der SchutzverfÃ¼gung selber und bezogen auf den massgebenden Stichtag zu beurteilen und nicht aufgrund eines Jahre spÃ¤ter gezeigten angeblich hindernden Verhaltens einer Bewilligungs- oder GenehmigungsbehÃ¶rde. Der Rekurrent II hÃ¤tte seinen Bauwillen im Jahr 1992 Ã¼ber eine anfechtbare VerfÃ¼gung der Baudirektion und mittels einer Anfechtung der Genehmigungsverweigerung in jedem Fall soweit durchsetzen kÃ¶nnen, als dies mit dem Inhalt der SchutzverfÃ¼gung und der weiteren Baugesetzgebung vereinbar war. Aus dem â formell nicht abgeschlossenen â Bewilligungsverfahren von 1992 lassen sich daher von vornherein keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die IntensitÃ¤t des Schutzeingriffs ziehen. Die SchutzverfÃ¼gung selber beschrÃ¤nkte sodann die baulichen MÃ¶glichkeiten auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck ausschliesslich durch ihre materiellen Vorgaben und nicht etwa durch die formelle Verpflichtung, bewilligungspflichtige Vorhaben der kantonalen Denkmalpflege anzuzeigen. Diese Pflicht ergab sich im damaligen Zeitpunkt im Ãbrigen bereits aus § 27 der Verordnung Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz und Ã¼ber kommunale ErholungsflÃ¤chen vom 20. Juli 1977 (LS 702.11). Danach hatte die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde der kantonalen Denkmalpflege bewilligungspflichtige Vorhaben, welche fÃ¶rmlich geschÃ¼tzte oder inventarisierte Ortsbild- oder Denkmalschutzobjekte von kantonaler und regionaler Bedeutung berÃ¼hrten, anzuzeigen. Die Baudirektion hatte innert lÃ¤ngstens 30 Tagen zu entscheiden, wenn sie das Vorhaben ihrer Genehmigung unterstellen wollte. In diesen FÃ¤llen erteilte die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde die baurechtliche Bewilligung dann entsprechend unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die Baudirektion. In dieser gesetzlichen Regelung und deren Anwendung gegenÃ¼ber dem Projekt des Rekurrenten II liegt kein entschÃ¤digungspflichtiger Entzug wesentlicher Eigentumsbefugnisse.</p> <p class="Urteilstext">Erweist sich demnach der angefochtene SchÃ¤tzungsentscheid sowohl mit Bezug auf den massgebenden Stichtag als auch bezÃ¼glich der Bejahung einer materiellen Enteignung als rechtsfehlerhaft, so ist er aufzuheben. Auf eine RÃ¼ckweisung der Sache ist jedoch zu verzichten, da das Verwaltungsgericht die sich in erster Linie stellenden Rechtsfragen im Folgenden selber beurteilen kann (vgl. § 63 Abs. 1 VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Bei der Beurteilung der IntensitÃ¤t des Eingriffs gemÃ¤ss der SchutzverfÃ¼gung vom 26. MÃ¤rz 1986 ist vorab klarzustellen, dass das GebÃ¤ude des Kohlemagazins (Assek.-Nr. 07) bereits am 12. Januar 1987 und damit vor dem massgeblichen Stichtag wieder rechtskrÃ¤ftig aus dem Schutz entlassen worden war. Dass gemÃ¤ss Disp.-Ziff. II dieser VerfÃ¼gung der Abbruch des Kohlemagazins erst vollzogen werden durfte, wenn eine rechtskrÃ¤ftige Neubaubewilligung vorliege, hat entgegen der Auffassung des Rekurrenten II nicht zur Folge, dass die Unterschutzstellung dieser Baute bis heute anhÃ¤lt. Es entspricht vielmehr gerade im Bereich empfindlicher Ortsbilder und schutzwÃ¼rdiger Bauten einer verbreiteten Praxis, den Abbruch von GebÃ¤uden erst dann zu bewilligen, wenn bereits die Erstellung eines Neubaus gesichert ist (vgl. auch § 309 Abs. 1 lit. c PBG). Jedenfalls kann dieser Vorbehalt mitnichten als selbstÃ¤ndige EigentumsbeschrÃ¤nkung verstanden werden, die eine materielle Enteignung bewirkt. Bei der folgenden Betrachtung der Auswirkungen der SchutzverfÃ¼gung kÃ¶nnen daher die fÃ¼r das Kohlemagazin ursprÃ¼nglich angeordneten Massnahmen ausser Acht bleiben. </p> <p class="Erwgung2">Bei der Frage, welche NutzungsmÃ¶glichkeiten dem Rekurrenten II trotz der verfÃ¼gten Schutzmassnahmen betreffend die GebÃ¤ude Assek.-Nrn. 04 und 05 samt Umgebung am Stichtag blieben, ist sodann vorerst auszuklammern, dass diese Unterschutzstellung zwischenzeitlich wieder aufgehoben worden ist. Erwiese sich nÃ¤mlich, dass der Tatbestand einer materiellen Enteignung selbst bei Fortdauern des Schutzes nicht erfÃ¼llt ist, so kommt es auf den Ausgang des nach wie vor hÃ¤ngigen Rekursverfahrens gegen die AufhebungsverfÃ¼gung vom 6. MÃ¤rz 2002 nicht an.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Umgebungsschutz der SchutzverfÃ¼gung vom 26. MÃ¤rz 1986 beschrÃ¤nkte sich auf den Bereich der Altbauten gemÃ¤ss dem Situationsplan vom 31. Oktober 1985. Demnach wurde der nordÃ¶stliche Teil des damaligen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 zwischen der Spinnereistrasse und einer etwa entlang den sÃ¼dwestlichen Fassaden der GebÃ¤udeteile G, D3 und D2 verlaufenden Linie unter Bauverbot gestellt. In diesem nach Angaben des Rekurrenten II 8'875 m² grossen Perimeter lagen neben den geschÃ¼tzten GebÃ¤udeteilen A, B, C1, D1 bis 3, E, F, G und H auch drei abzubrechende GebÃ¤ude bzw. GebÃ¤udeteile und sechs BÃ¤ume, welche nach der SchutzverfÃ¼gung zu erhalten und bei Absterben durch neue gleichartige Exemplare zu ersetzen waren. Im sÃ¼dwestlichen GrundstÃ¼cksteil, wo sich auch das Kohlemagazin, ursprÃ¼ngliches Schutzobjekt I, befindet, stand eine FlÃ¤che von rund 9'488 m² fÃ¼r eine neue Ãberbauung zur VerfÃ¼gung. </p> <p class="Erwgung2">Ein Abzug von dieser Ã¼berbaubaren FlÃ¤che fÃ¼r das Kohlemagazin und die entsprechenden GebÃ¤udeabstÃ¤nde, wie dies der Rekurrent II bei seinen FlÃ¤chenberechnungen tut, ist nicht gerechtfertigt (vgl. E. 6.1 vorstehend). Der Rekurrent II macht sodann geltend, es sei auch ein Abstandsband von 15 m zur Bauverbotszone nicht Ã¼berbaubar, da die Denkmalpflege im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG diesen Mindestabstand verlange, damit die Schutzwirkung auch nach einer vollstÃ¤ndigen Ãberbauung zum Tragen kommen kÃ¶nne. Diese EinschÃ¤tzung ist unrichtig. Die FlÃ¤chen, welche aus GrÃ¼nden des Denkmalschutzes definitiv nicht Ã¼berbaut werden dÃ¼rfen, sind im Katasterplan vom 31. Oktober 1985 abschliessend festgelegt. Das bedeutet, dass grundsÃ¤tzlich die ganze TeilflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 mit rund 9'488 m² Ã¼berbaut werden durfte. Die von § 238 Abs. 2 PBG verlangte besondere RÃ¼cksichtnahme auf die Schutzobjekte durfte sich daher zwar durchaus in der Situierung, Volumenverteilung und Gestaltung von Neubauten auf diesem GrundstÃ¼cksteil auswirken, nicht aber in einer eigentlichen Reduktion der Ã¼berbaubaren FlÃ¤che. Dass dabei auch GebÃ¤udeabstÃ¤nde zu den bestehenden Bauten gewahrt werden mussten und allenfalls auch eine Konzentration des mÃ¶glichen Bauvolumens gegen die SÃ¼dwestgrenze hin erforderlich war, Ã¤ndert nichts an der Ãberbaubarkeit dieses GrundstÃ¼cksteils. </p> <p class="Urteilstext">Was der Rekurrent II dagegen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Der von ihm noch vor der Unterschutzstellung im Jahr 1983 geplante Reitstall auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 13 scheiterte an der LandwirtschaftszonenkonformitÃ¤t bzw. â im Falle einer Standortgebundenheit â an den entgegenstehenden Ã¶ffentlichen Interessen an einer rÃ¤umlichen Trennung zwischen Reitstall und Fabrikareal. Solche im Rahmen von Art. 24 Abs. 2 RPG ausserhalb der Bauzonen zu beachtenden Ã¶ffentlichen Interessen kÃ¶nnen nicht mit der von § 238 Abs. 2 PBG verlangten RÃ¼cksichtnahme auf Objekte des Denkmalschutzes innerhalb einer mit bestimmten Baumassen ausgeschiedenen Industriezone verglichen werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Projekt F bedingte unter anderem den Abbruch des unter Schutz gestellten Baumwollmagazins und den Ersatz des geschÃ¼tzten BattagegebÃ¤udes, weshalb eine Bewilligung dafÃ¼r die gleichzeitige WiedererwÃ¤gung der SchutzverfÃ¼gung erfordert hÃ¤tte. Eine solche WiedererwÃ¤gung kam fÃ¼r die Denkmalpflege offenbar durchaus in Betracht (vgl. 23.II.45.58), jedoch wurde das am 22. April 1992 der Genehmigung unterstellte Projekt der Baudirektion in der Folge gar nie fÃ¶rmlich zur Genehmigung unterbreitet. Selbst wenn dies der Fall gewesen wÃ¤re, wofÃ¼r der Rekurrent II im SchÃ¤tzungsverfahren die Befragung des ehemaligen Bauvorstands als Beweis offerierte, kommt es letztlich nicht darauf an, aus welchem Grund das Verfahren nach der am 23. September 1992 erteilten Baubewilligung nicht weitergefÃ¼hrt wurde. Aus dem informellen Abbruch des Bewilligungsverfahrens kann nÃ¤mlich gerade wegen der Missachtung der rechtskrÃ¤ftigen SchutzverfÃ¼gung jedenfalls nicht abgeleitet werden, ein die SchutzverfÃ¼gung beachtendes Ãberbauungsprojekt sei nicht mÃ¶glich gewesen.</p> <p class="Urteilstext">Daraus, dass ein projektiertes LagergebÃ¤ude 1987 wegen mangelnder Einordnung von der Natur- und Heimatschutzkommission abgelehnt wurde, kann der Rekurrent II ebenfalls nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dieses LagergebÃ¤ude wurde ohne Gliederung auf einer GrundflÃ¤che von 54 mal 106.50 m und in einer HÃ¶he von 13 m Ã¼ber dem mittleren gewachsenen Terrain, d.h. mit einem Volumen von 74'763 m³ geplant. Ausgehend von der Ã¼berbaubaren GrundflÃ¤che von 9'488 m² beanspruchte das Projekt demnach eine Baumassenziffer von 7.9 m³/m². Zusammen mit den geschÃ¼tzten Bauvolumina von 35'470.8 m³ wÃ¤re ein Volumen von 110'233.8 m³ auch bezogen auf die gesamte FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 weit Ã¼ber das zulÃ¤ssige Mass von total 91'815 m³ entsprechend einer Baumassenziffer von 5.0 m³/m² hinausgegangen (a.a.O. S. 1). Im Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission vom 29. Juni 1987 wurde zutreffend darauf hingewiesen, dass an dieser Stelle nur ein architektonisch sorgfÃ¤ltig und gut gestaltetes GebÃ¤ude mÃ¶glich sei. Ob durch Reduzierung des Bauvolumens, mit einer stÃ¤rkeren Gliederung und eventuellen Unterteilung eine tragbare LÃ¶sung erreicht werden kÃ¶nne, mÃ¼sste anhand von Projektvariantenskizzen und Modellen geprÃ¼ft werden. </p> <p class="Urteilstext">Demnach kann festgestellt werden, dass die Unterschutzstellung samt Umgebungsschutz von vornherein nur eine FlÃ¤che von 8'875 m² betraf, wÃ¤hrend eine FlÃ¤che von 9'488 m², d.h. 51.7 % der gesamten GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 18'363 m², weiterhin Ã¼berbaubar blieb.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Es ist im Weiteren zu prÃ¼fen, welche MÃ¶glichkeiten dem Rekurrenten II am Stichtag blieben, die unter Schutz gestellten GebÃ¤ude weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Dabei ist einerseits von der vor der Unterschutzstellung betriebenen Nutzung auszugehen. Sodann darf aber auch berÃ¼cksichtigt werden, inwieweit die nach der SchutzverfÃ¼gung zulÃ¤ssigen baulichen Massnahmen zusÃ¤tzliche NutzungsmÃ¶glichkeiten erÃ¶ffneten. Ohne Auswirkungen auf die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t ist sodann der Umstand, dass die geschÃ¼tzten GebÃ¤ude wie alle Bauten ordentlich unterhalten werden mÃ¼ssen, um deren Nutzbarkeit auf Dauer aufrecht zu erhalten. Sollte der ordentliche GebÃ¤udeunterhalt allerdings in den Jahren vor der definitiven Unterschutzstellung vernachlÃ¤ssigt worden sein, so lÃ¤sst sich aus der Notwendigkeit, diese Unterhaltsmassnahmen nunmehr nachholen zu mÃ¼ssen, grundsÃ¤tzlich nichts zur wirtschaftlich sinnvollen GebÃ¤udenutzbarkeit ableiten. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Beim Schutzobjekt A, dem SpinnereihauptgebÃ¤ude, waren die Fassaden und das Dach zu erhalten. Der Treppenhausanbau an der Ostfassade, der Dachaufbau auf der nÃ¶rdlichen DachflÃ¤che und die Wellblechverkleidungen an den Anbauten der Westseiten waren abzubrechen. Zu rekonstruieren war demnach die ursprÃ¼ngliche Fensterachse an der Ostfassade, die durch den sekundÃ¤ren Treppenhausanbau zerstÃ¶rt war. Im Inneren wurden <br/> die EisenstÃ¼tzen und Unterzugsbalken, der Dachstuhl und die Treppenhausanlage in der Nordwestecke des GebÃ¤udes unter Schutz gestellt. </p> <p class="Urteilstext">Dass diese Massnahmen eine sinnvolle weitere Nutzung des GebÃ¤udes zu Gewerbezwecken verhindert haben sollen, ist nicht nachvollziehbar. Die D AG hat ihren Spinnereibetrieb in diesem GebÃ¤ude offenbar noch bis 1982 fÃ¼hren kÃ¶nnen. Dass vorerst die im GebÃ¤ude noch vorhandenen Maschinen und Einrichtungen hÃ¤tten entfernt und entsorgt werden mÃ¼ssen, ist selbstverstÃ¤ndlich, spricht aber nicht gegen eine wirtschaftlich sinnvolle kÃ¼nftige Nutzung. Dieser Aufwand wÃ¤re denn auch unabhÃ¤ngig von einer Unterschutzstellung zu erbringen gewesen. Auch dass das GebÃ¤ude insgesamt hÃ¤tte saniert werden mÃ¼ssen, um eine neue Nutzung zu initiieren, liegt auf der Hand. Dem Rekurrenten II ist dabei zwar zuzubilligen, dass die ZugÃ¤nglichkeit des GebÃ¤udes fÃ¼r eine intensive Lagernutzung mittels Lastwagen mit Schwierigkeiten verbunden gewesen wÃ¤re, da die geschÃ¼tzten Aussenfassaden keine grossen ZugÃ¤nge aufwiesen. Jedoch wÃ¤ren andere Nutzungen, insbesondere auch fÃ¼r Dienstleistungen, durchaus in Frage gekommen. UnbegrÃ¼ndet sind diesbezÃ¼glich die feuerpolizeilichen Bedenken des Rekurrenten II betreffend die EisenstÃ¼tzen, welche seiner Ansicht nach Nutzungen mit lÃ¤ngerem Aufenthalt von Personen ausgeschlossen hÃ¤tten. Gerade die besonderen VerhÃ¤ltnisse eines Denkmalschutzobjektes begrÃ¼ndeten nach § 220 Abs. 1 lit. d PBG (in seiner damals geltenden Fassung vom 7. September 1975) Ausnahmen von primÃ¤ren Bauvorschriften. Auch was die notwendigen ParkierungsflÃ¤chen anbelangt, wÃ¤re mit dem Einbezug der voll Ã¼berbaubaren TeilflÃ¤che im SÃ¼dwesten des GrundstÃ¼cks eine LÃ¶sung ohne Weiteres denkbar gewesen. Demnach kann von der vollen wirtschaftlichen Nutzbarkeit der 1987 im HauptgebÃ¤ude vorhandenen NutzflÃ¤che ausgegangen werden. </p> <p class="Urteilstext">Nach den PlÃ¤nen des Rekurrenten II sind dies insgesamt 4'648 m² in den drei Vollgeschossen und dem Dachgeschoss. Das darÃ¼ber liegende Giebelgeschoss mit einer FlÃ¤che von 1'227 m² kann jedoch wegen der DachschrÃ¤gen nur zur HÃ¤lfte angerechnet werden. Dass der Warenlift dieses Geschoss nicht bediente, spielt bei der Anrechnung der FlÃ¤che keine Rolle. Im SpinnereihauptgebÃ¤ude wÃ¤re demnach eine FlÃ¤che von 5'261.5 m² wirtschaftlich sinnvoll nutzbar.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Beim sÃ¼dÃ¶stlich an das SpinnereihauptgebÃ¤ude angebaute Kistenlager, Objekt B, waren die Fassaden inklusive aller formbestimmenden Baudetails zu erhalten; der Lagerschuppen auf der SÃ¼dseite und der Verbindungsgang zum BattagegebÃ¤ude waren abzubrechen; im Inneren wurden keine Schutzmassnahmen verfÃ¼gt. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Ausgangslage wÃ¤re die gesamte FlÃ¤che des Anbaus problemlos weiter nutzbar gewesen. Der Anbau ist direkt Ã¼ber eine TÃ¼r vom HauptgebÃ¤ude aus zugÃ¤nglich. Die bestehende Innenwand im Kistenlager stand nicht unter Schutz und hÃ¤tte geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnen. Es trifft daher entgegen den Behauptungen des Rekurrenten II nicht zu, dass der westliche GebÃ¤udeteil nur Ã¼ber einen Korridor vom BattagegebÃ¤ude her zu erreichen gewesen wÃ¤re. Die FlÃ¤che betrÃ¤gt nach den Angaben des Rekurrenten II 175 m²; fÃ¼r eine solche von 360 m², wie dies der Rekurrent I behauptet, bestehen angesichts der Eingeschossigkeit keine Anhaltspunkte.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Das BattagegebÃ¤ude C1 im Innenbereich der Fabrikanlage wurde ebenfalls nur mit seinen Ã¤usseren Bauteilen, Fassaden, inkl. aller formbestimmenden Baudetails, unter Schutz gestellt. Abzubrechen waren hier der Stockereianbau mit Staubturm (C2). Dementsprechend war die durch den Abbruch wieder freigestellte Fassade mit ehemaliger Fensteranordnung analog derjenigen an der Ostfassade zu rekonstruieren. Auch mit Bezug auf dieses GebÃ¤ude ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Schutzmassnahmen eine kÃ¼nftige sinnvolle Nutzung verunmÃ¶glicht haben sollte. Die nutzbare FlÃ¤che im Erdgeschoss betrug nach den Angaben des Rekurrenten II 310 m², nach dem Rekurrenten I sollen insgesamt 780 m² nutzbar sein. Angesichts der gegebenen GebÃ¤udehÃ¶he von 6.10 m und der DachhÃ¶he von 3.10 m rechtfertigt es sich hier, von zwei voll nutzbaren Geschossen auszugehen, was eine nutzbare FlÃ¤che von 620 m² ergibt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Beim Schutzobjekt Kessel- und Maschinenhaus (D1 bis 3) waren nicht nur die Fassaden und das Dach zu erhalten und die durch den Abbruch des Stockereianbaus mit Turm wieder frei gewordene Ostfassade zu rekonstruieren, sondern es wurde der gesamte Maschinenpark und die Dampfkesselanlage unter Schutz gestellt. Integral zu erhalten war sodann auch der Hochkamin (E). Beim Turbinenhaus (F) war ebenfalls neben den Ã¤usseren Bauteilen wie Fassaden und Dach auch die im Inneren stehende Ã¤ltere Turbine von 1918 zu erhalten. Diese drei Schutzobjekte konnten als Folge der Schutzmassnahmen auch nach dem EingestÃ¤ndnis des Rekurrenten I nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.5 </b>Der Schlossereianbau G wurde wiederum nur im Ã¤usseren Erscheinungsbild, d.h. Fassaden und Dach, geschÃ¼tzt, wobei die Dachaufbauten abzubrechen waren. Im Inneren wurden keine Schutzmassnahmen angeordnet. Auch hier besteht kein Anlass fÃ¼r die Annahme, dass nur ein Teil der mÃ¶glichen NutzflÃ¤chen hÃ¤tte sinnvoll genutzt werden kÃ¶nnen. Dazu gehÃ¶rt selbstverstÃ¤ndlich auch die Ausnutzung des Dachgeschosses, auch wenn dieses bisher keine regulÃ¤ren TreppenaufgÃ¤nge aufwies. Die nutzbare FlÃ¤che in der Schlosserei betrÃ¤gt nach den Angaben des Rekurrenten II rund 450 m², hinzu kommen die NutzflÃ¤chen in den beiden Dachgeschossen von 150 m² und 116 m², sodass sich hier ein Total von 716 m² ergibt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.6 </b>Das 8.50 m hohe, mit einem Flachdach versehene Baumwollmagazin H wurde nur mit Bezug auf die Aussenteile geschÃ¼tzt, nicht jedoch im Inneren. Hier wÃ¤re zwar grundsÃ¤tzlich von der GebÃ¤udehÃ¶he her auch eine zweigeschossige Nutzung der InnengrundflÃ¤che von ca. 320 m² mÃ¶glich, der Rekurrent I geht selber aber nur von einer eingeschossigen Lagernutzung aus, womit den EinschrÃ¤nkungen bezÃ¼glich ZugÃ¤nglichkeit und fehlender Belichtung genÃ¼gend Rechnung getragen ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.7 </b>Zur Ermittlung der Nutzungseinbusse ist im Folgenden eine NutzflÃ¤chenberechnung anzustellen. Dabei ist zu ermitteln, welche oberirdischen NutzflÃ¤chen auf dem gesamten Areal zulÃ¤ssig wÃ¤ren, inwieweit die in den Schutzobjekten vorhandenen bzw. mÃ¶glichen FlÃ¤chen sinnvoll nutzbar sind und wieweit neue NutzflÃ¤chen auf dem Ã¼berbaubaren GrundstÃ¼cksteil erstellt werden kÃ¶nnen. Entgegen den Berechnungen des Rekurrenten II kann bei dieser NutzflÃ¤chenberechnung die MÃ¶glichkeit eines fÃ¼r die Baumassenziffer nicht relevanten nutzbaren Untergeschosses (vgl. § 258 Abs. 1 PBG) ausser Betracht gelassen werden, da auf dem Ã¼berbaubaren GrundstÃ¼cksteil von 9'488 m² ohne EinschrÃ¤nkung Untergeschosse realisiert und demnach nicht realisierbare Untergeschosse im Bereich der Schutzobjekte voll kompensiert werden kÃ¶nnen. BezÃ¼glich der GeschosshÃ¶he kann jedoch mit dem Rekurrenten II von einer solchen von 3.7 m ausgegangen werden. </p> <p class="Urteilstext">Die Parteien sind sich Ã¼ber das gegebene Ausmass der geschÃ¼tzten GebÃ¤udevolumina nicht einig. WÃ¤hrend der Rekurrent I â gestÃ¼tzt auf die Angaben der GebÃ¤udeversicherung â ein solches von 34'812 m³ errechnet, geht der Rekurrent II von 35'470.8 m³ aus. Die Zahlen weichen auch in den einzelnen Positionen fÃ¼r die verschiedenen GebÃ¤udebestandteile zum Teil erheblich voneinander ab, ohne dass sie sich aus den Akten nÃ¤her verifizieren liessen. Immerhin fÃ¤llt auf, dass die GebÃ¤udeversicherung nicht allen geschÃ¼tzten Bauteilen ein Volumen zugeordnet hat, so etwa nicht dem Hochkamin sowie weiteren nicht nÃ¤her bezeichneten Positionen, die am 17. April 2000 als wertlos oder teilweise zerstÃ¶rt aufgefÃ¼hrt sind. DemgegenÃ¼ber beziehen sich die Berechnungen des Rekurrenten II substanziiert auf die einzelnen geschÃ¼tzten Bauteile und erscheinen mit ihren einzelnen LÃ¤ngenmassen auch plausibel. Es ist daher im Folgenden bezÃ¼glich der geschÃ¼tzten Bauteile von den Baumassenzahlen des Rekurrenten II auszugehen. </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"><b>ZulÃ¤ssige NettonutzflÃ¤chen</b></p> <p class="Urteilstext">Gesamte GrundstÃ¼cksflÃ¤che (Industriezone) in m² 18'363 <br/> Baumassenziffer in m³/m² 5<br/> Total zulÃ¤ssiges Bauvolumen in m³ 91'815<br/> Mutmassliche GeschosshÃ¶he in m 3.7<br/> Total zulÃ¤ssige BruttogeschossflÃ¤chen in m² 24'814.9<br/> ./. 10 % AussenwÃ¤nde in m² -2'481.5<br/> <b>Total zulÃ¤ssige oberirdische NettonutzflÃ¤che 22'333.4<br/> __________________________________________________________________<br/> <br/> </b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="Urteilstext"><b>Nutzbare oberirdische GeschossflÃ¤chen</b></p> <p class="Urteilstext">In SchutzgebÃ¤uden</p> <p class="Urteilstext">HauptgebÃ¤ude in m² 5'261.5<br/> Kistenlager in m² 175<br/> Battage in m² 620<br/> Schlossereianbau in m² 716<br/> Baumwollmagazin in m² 320<br/> Total <b>7'092.5</b></p> <p class="Urteilstext">In Neubauten</p> <p class="Urteilstext">Total zulÃ¤ssiges Bauvolumen in m³ 91'815<br/> GeschÃ¼tztes Bauvolumen in m³ 35'470.8 <br/> Noch zulÃ¤ssiges Bauvolumen in m³ 56'344.2<br/> mÃ¶gliche GeschosshÃ¶he in m 3.7<br/> Total zulÃ¤ssige BruttogeschossflÃ¤chen in m² 15'228.2<br/> ./. 10 % AussenwÃ¤nde -1'5822.8<br/> <b>mÃ¶gliche neue oberirdische NutzflÃ¤chen in m² 13'705.4<br/> </b>__________________________________________________________________</p> <p class="Urteilstext"><b>Total nutzbare oberirdische GeschossflÃ¤chen in m² 20'797.9</b></p> <p class="Urteilstext"><b> </b></p> <p class="Urteilstext"><b>__________________________________________________________________</b></p> <p class="Urteilstext"><b>Berechnung Nutzungsverlust</b></p> <p class="Urteilstext"><b>zulÃ¤ssige NettonutzflÃ¤chen in m² 22'333.4<br/> Total nutzbare oberirdische GeschossflÃ¤chen in m² 20'797.9<br/> Nutzungsverlust in m² und in % 1'535.5 6.8</b></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Keinen massgeblichen Einfluss auf die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t haben vorliegend die dem Rekurrenten II auferlegten Rekonstruktionspflichten und die weiteren Schutzpflichten. Die verlangten Rekonstruktionen beschrÃ¤nken sich im Wesentlichen auf eine Anpassung von Fassaden und Fenstern als Folge notwendiger AbbrÃ¼che, dies beim HauptgebÃ¤ude, beim BattagegebÃ¤ude und beim Kessel- und Maschinenhaus. Die weiteren Schutzpflichten gehen ebenfalls nicht wesentlich Ã¼ber das Mass an Unterhaltsarbeiten hinaus, das generell fÃ¼r den Erhalt bestehender Bausubstanz aufzuwenden ist. Zudem wurden dem Rekurrenten II bereits in der SchutzverfÃ¼gung staatliche BeitrÃ¤ge fÃ¼r die GebÃ¤udeunterhaltskosten in Aussicht gestellt (vgl. auch § 217 PBG). Gemessen an den gesamthaft auf dem GrundstÃ¼ck bestehenden baulichen NutzungsmÃ¶glichkeiten erscheinen diese EinschrÃ¤nkungen als eher marginal.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>FÃ¼r die streitbetroffene FlÃ¤che war mit der BZO vom 2. Dezember 1985 eine Industriezone festgesetzt worden, dies in lÃ¼ckenloser Fortschreibung einer davor bestehenden Zonenzuweisung. Die Genehmigung der BZO erfolgte am 17. September 1986, wobei verschiedene Festsetzungen infolge hÃ¤ngiger Rekurse â nicht aber das streitbetroffene Areal â einstweilen von der Genehmigung ausgenommen waren. Die Genehmigung der ausgenommenen Festlegungen erfolgte am 17. Mai 1989 und damit erst nach dem massgebenden Stichtag. Auch wenn demnach die Stadt BÃ¼lach am massgebenden Stichtag noch nicht Ã¼ber eine gesamthaft den Anforderungen des RPG entsprechende BZO verfÃ¼gte, kann daraus nichts zulasten des Rekurrenten II abgleitet werden. Die von der Rechtsprechung bei Enteignungsstreitigkeiten vorgenommene Unterscheidung zwischen Auszonung und Nichteinzonung betrifft nach der bundesgerichtlichen Praxis ausschliesslich FÃ¤lle, wo ein GrundstÃ¼ck einer Nichtbauzone zugewiesen wird (vgl. fÃ¼r viele BGE 131 II 728 E. 2.1, 125 Ii 431 E. 3b und 122 II 326 E. 4c). </p> <p class="Urteilstext">Ebenso wenig ist vorliegend von Belang, welche ErschliessungsqualitÃ¤t das FabrikgelÃ¤nde am Stichtag aufwies. Offenbar reichte die bestehende Erschliessung zur Nutzung der vorhandenen Bauten. FÃ¼r eine NeuÃ¼berbauung im SÃ¼dwesten des Areals wÃ¤ren unabhÃ¤ngig von der Unterschutzstellung zusÃ¤tzliche Erschliessungsmassnahmen notwendig gewesen. Auf die Frage der materiellen Enteignung haben diese UmstÃ¤nde jedoch keinen Einfluss (vgl. E. 4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Unterschutzstellung vom 26. MÃ¤rz 1986 zwar zu einem NutzflÃ¤chenverlust fÃ¼r den Rekurrenten II fÃ¼hrte, dass dieser jedoch weit unter 10 % ausmachte. Eine weitere wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Fabrikareals blieb ihm demnach mÃ¶glich; auf eine allseits optimale Nutzung des GrundstÃ¼cks hatte er ohnehin keinen Anspruch. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Tatbestand des Sonderopfers unterscheidet sich vom Haupttatbestand der materiellen Enteignung darin, dass einerseits eine geringere EingriffsintensitÃ¤t genÃ¼gt und andererseits â als zusÃ¤tzliche Voraussetzung â eine durch den Eingriff bewirkte rechtsungleiche Behandlung vorliegen muss (Nicola Feuerstein, Das Sonderopfer bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen, St. Gallen 1993, S. 153 ff.). <span>Auch in diesen FÃ¤llen ist jedoch vorab eine gewisse </span>EingriffsintensitÃ¤t erforderlich. In den wenigen FÃ¤llen, in denen das Bundesgericht bisher ein Sonderopfer bejaht oder zumindest fÃ¼r mÃ¶glich gehalten hat, erreichte die EigentumsbeschrÃ¤nkung jeweils eine derart hohe IntensitÃ¤t, dass ohnehin eine materielle Enteignung im engeren Sinn entweder ausdrÃ¼cklich vorlag oder zumindest vermutet werden konnte (vgl. die Auswertung der sechs FÃ¤lle in ZSR 1947, S. 408 ff., BGE 89 I 381, 101 Ib 27, 107 Ib 380, den unverÃ¶ffentlichten Fall Hofstetter vom 16. MÃ¤rz 1983 und BGE 113 Ia 368 bei Feuerstein, a.a.O. S. 124 ff.). Ein Eigentumseingriff ohne erhebliche Nutzungseinbusse kann von vornherein kein unzumutbares Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit bedeuten (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4c). Im vorliegenden Fall hÃ¤tte der Rekurrent II aus den unter Schutz gestellten FabrikgebÃ¤uden weiterhin Ertrag ziehen und die­sen durch Umbaumassnahmen und eine NeuÃ¼berbauung im SÃ¼dwesten noch ganz erheblich steigern kÃ¶nnen. Angesichts des vorstehend errechneten NutzflÃ¤chenverlustes von weniger als 10 % liegt daher auch fÃ¼r die Annahme eines Sonderopfers keine genÃ¼gende EingriffsintensitÃ¤t vor.</p> <p class="Urteilstext">Weiter ist im vorliegenden Fall die zweite Voraussetzung des Sonderopfers, das heisst eine stossende Rechtsungleichheit gegenÃ¼ber anderen GrundeigentÃ¼mern nicht erkennbar, denn die Fabrikanlage wurde nicht etwa aus einer Reihe Ã¤hnlicher Anlagen exemplarisch fÃ¼r alle ausgewÃ¤hlt. Auch mit Blick auf andere von Denkmalschutzmassnahmen betroffene GrundeigentÃ¼mer wurde der Rekurrent II nicht rechtsungleich behandelt. Er hÃ¤tte wie andere EigentÃ¼mer zwar gewisse Aufwendungen fÃ¼r Schutzvorkehrungen tÃ¤tigen mÃ¼ssen, jedoch geht das zÃ¼rcherische Recht davon aus, dass solche Kosten, wenn sie in qualifizierter Weise Ã¼ber das allgemein notwendige Mass an Unterhalt und Pflege hinausgehen, vom anordnenden Gemeinwesen zu Ã¼bernehmen sind (vgl. § 207 Abs. 2 PBG; Verordnung Ã¼ber StaatsbeitrÃ¤ge fÃ¼r den Natur- und Heimatschutz und fÃ¼r kommunale Erholungsgebiete vom 15. Januar 1992, LS 701.3). </p> <p class="Urteilstext">Liegt demnach keine materielle Enteignung vor, so besteht auch kein Anspruch auf Heimschlag der fraglichen GebÃ¤ude samt der ihnen zugeordneten GrundstÃ¼cksflÃ¤che. Dementsprechend sind auch die EntschÃ¤digungsbegehren des Rekurrenten II abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Im Rekursantrag 2 des Rekurrenten II wird als Bestandteil der EnteignungsentschÃ¤digung auch der Ersatz unnÃ¼tzer Planungskosten fÃ¼r das 1984 geplante Projekt G Ã¼ber Fr. 580'000.- und das 1992 ausgearbeitete Projekt F Ã¼ber Fr. 5'555.651.- verlangt. Darin kÃ¶nnte trotz Fehlens eines ausdrÃ¼cklichen Eventualantrags ein vom Hauptanspruch unabhÃ¤ngiger Antrag auf EntschÃ¤digung gesehen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.2 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hat ein Bauherr unter UmstÃ¤nden unabhÃ¤ngig von der EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung einen aus Vertrauensschutz und Eigentumsgarantie abgeleiteten Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten. Voraussetzung dafÃ¼r ist, dass ein bestimmtes Baugesuch Anlass zur Ãnderung der Bauordnung gab, weil die BaubehÃ¶rden die AusfÃ¼hrung des Vorhabens auf<a id="page501"></a> diese Weise verhindern wollten, und dass diese Absicht der BaubehÃ¶rden fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer nicht voraussehbar war. Ersatz muss sodann auch in denjenigen FÃ¤llen geleistet werden, in welchen dem Bauwilligen vor Einreichen des Baugesuchs Zusicherungen auf den Fortbestand der geltenden Bauvorschriften gegeben worden waren und dieser im Vertrauen darauf Projektierungskosten aufgewendet hatte (BGE 119 Ib 229 E. 4b; 117 Ib 497 E. 7b; 108 Ib 352 E. 4b.aa; 102 Ia 243 E. 7). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es ist fraglich, ob sich diese auf die Ãnderung einer Bauordnung zugeschnittene Rechtsprechung ohne Weiteres auch auf FÃ¤lle von Denkmalschutzmassnahmen Ã¼bertragen lÃ¤sst. Anders als bei Bau- und Zonenordnungen, wo den BehÃ¶rden insbesondere bei Nichteinzonungen, Um- oder Abzonungen ein Ã¼beraus grosser Planungsspielraum zusteht, sind Unterschutzstellungen nur bei Vorliegen eng umschriebener Voraus­setzungen zulÃ¤ssig. Anlass fÃ¼r Denkmalschutzmassnahmen bildet daher regelmÃ¤ssig nicht ein konkretes Bauprojekt, dessen Verwirklichung verhindert werden soll, sondern hÃ¶chstens die auf ein Baugesuch hin einsetzenden AbklÃ¤rungen betreffend SchutzwÃ¼rdigkeit. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann jedoch aus folgenden GrÃ¼nden offen bleiben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Im vorliegenden Fall kommt ein Ersatz fÃ¼r das 1992 ausgearbeitete Projekt von vornherein nicht in Frage. In jenem Zeitpunkt war die SchutzverfÃ¼gung bereits rechtskrÃ¤ftig erlassen, und das Projekt hielt sich mit Bezug auf das Baumwollmagazin und das BattagegebÃ¤ude nicht einmal an die SchutzverfÃ¼gung (vgl. vorstehende E. 6.2). </p> <p class="Urteilstext">Aber auch das vor der SchutzverfÃ¼gung ausgearbeitete Projekt hat der Rekurrent II auf eigenes Risiko hin erstellt und ohne die gebotene VorabklÃ¤rung betreffend allfÃ¤lliger SchutzwÃ¼rdigkeit des offensichtlich bemerkenswerten GebÃ¤udeensembles. Aus dem Umstand, dass die Anlage damals noch nicht im Inventar der Schutzobjekte von regionaler und kantonaler Bedeutung aufgenommen war, konnte er kein besonderes Vertrauen auf einen Schutzverzicht ableiten. Zur Vermeidung unnÃ¼tzer Planungskosten stellt das zÃ¼rcherische Recht den GrundeigentÃ¼mern das Institut des Provokationsbegehrens zur VerfÃ¼gung (§ 213 PBG). Mit dem daraus folgenden Entscheid lÃ¤sst sich die bestehende Ungewissheit Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objektes definitiv beseitigen. Wenn der Rekurrent II von dieser MÃ¶glichkeit wÃ¤hrend mehr als eines Jahres (von der Auftragserteilung im MÃ¤rz 1984 bis zum Abbruchgesuch am 1. April 1985) keinen Gebrauch machte, so kann er sich den wÃ¤hrend dieser Zeit unnÃ¶tigerweise betriebenen Aufwand nicht entschÃ¤digen lassen. Zudem ist aufgrund der Akten keineswegs nachgewiesen, dass sich die Bauherrschaft damals wegen des vorsorglich verfÃ¼gten Abbruchverbots und nicht aus anderen GrÃ¼nden fÃ¼r einen anderen Hauptsitz in der Schweiz und damit gegen die Weiterbearbeitung des Projekts entschied. Schliesslich versÃ¤umt es der Rekurrent II auch darzulegen, dass ihm seine BemÃ¼hungen nicht bereits von der Bauherrschaft ersetzt wurden.</p> <p class="Urteilstext">Der Rekurs des Rekurrenten II ist daher auch bezÃ¼glich Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Trotz vollstÃ¤ndigen Obsiegens des Rekurrenten I und Unterliegens des Rekurrenten II kann es bei der von der SchÃ¤tzungskommission vorgesehenen Kostenauflage bleiben. Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens trÃ¤gt <span>gemÃ¤ss § 63 Abs. 1 AbtrG in der Regel der Expropriant. Diese Regel gilt nach der Praxis selbst dann, wenn eine materielle Enteignung verneint wird, es sei denn, der Ansprecher habe das Verfahren leichtfertig verursacht (RB 1993 Nr. 65). Dies kann dem Rekurrenten II nicht vorgeworfen werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem Rekurrenten II aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht dem unterliegenden Rekurrenten II von vornherein nicht zu. Hingegen ist er gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Zahlung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an den anwaltlich vertretenen Rekurrenten I zu verpflichten, fÃ¼r welche die Mitwirkung im Rekursverfahren mit einem erheblichen Prozessaufwand verbunden war. Zudem hat der Rekurrent I im vorliegenden Verfahren nicht in erster Linie hoheitliche Interessen verfochten. In Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle AnsprÃ¼che an sie abwehren will. Dieser Gesichtspunkt spricht fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 21). </p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs des Rekurrenten I wird gutgeheissen und der Rekurs des Rekurrenten II wird abgewiesen. In Aufhebung der Disp.-Ziffern 1 bis 5 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission vom 24. April 2008 wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung des GebÃ¤udeensembles Jakobstal gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. MÃ¤rz 1986 keine materielle Enteignung des Rekurrenten II bewirkt hat. DemgemÃ¤ss werden das Heimschlagsbegehren und die EntschÃ¤digungsforderungen des Rekurrenten II abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 50'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekurrenten II auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Rekurrent II wird verpflichtet, dem Rekurrenten I fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 10'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>