Seite 1 Entscheid vom 26. April 2013 (510 12 98) __________________________________________________ ___________________ Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richterin M. Elbert, Steuer- richter Dr. P. Spitz, J. Felix, Dr. P. Leumann, Gerichtsschreiberin I. Wissler Parteien A. , Rekurrent gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Verfügung Nr. 11/2521 vom 10. Mai 2012 wurde der Pflichtige zur Zahlung einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 30'561.-- veranlagt. 2. Dagegen erhob der Pflichtige mit Schreiben vom 16. Mai 2012 Einsprache und begehrte aufgrund seiner Krebserkrankung die Gewährung einer Beg ründungsfrist bis zum 30. Juni 2012. Mit E-Mail vom 29. Mai 2012 gewährte die Steue rverwaltung dem Pflichtigen eine Frist bis 5. Juni 2012. Mit Antwort per E-Mail vom 29. Mai 2 012 führte er u.a. aus, dass er sich im Ausland aufhalte und eine Frist bis zum 15. Juli 2012 benötige und sich nach seiner Rückkehr in die Schweiz mit einem Anwalt treffen müsse, wobei i hm auch verschiedene Akten fehlen würden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2012 begehrte der Pflichtige eine Frist bis zum 10. Juli 2012, welche ihm bis zu diesem Datum erstreckt wurde. Mit Begründung vom 11. Juni 2012 führte der Pflicht ige u.a. aus, die Eigentumswohnung habe er am 6. April 2005 zu einem Preis von Fr. 189'0 00.-- erworben und im Oktober 2011 für Fr. 320'000.-- verkauft. Damals habe darauf eine teil weise amortisierte Hypothek von Fr. 309'000.-- gelastet. In der Verfügung vom 10. Mai 2 011 werde der Erwerbspreis mit Fr. 189'000.-- angegeben, was nicht stimme. Der Schuldbrie f aus dem Jahre 2005 habe per 10. Oktober 2011 auf Fr. 309'000.-- gelautet. Zu dieser Preisdifferenz habe sich auch die Staatsan- waltschaft des Kantons B. geäussert. Um den Kaufpreis zu m anipulieren sei ein fiktiver Werk- vertrag erstellt worden. Tatsächlich massgebend seien folgende Zahlen: Verkauf der Liegenschaft per 10. Oktober 2011 für Fr. 320'000.00 Handänderungssteuern Fr. 4'000.00 Fertigungskosten Fr. 973.60 Zinsen v. 1.1.11 bis 8.11.2011 Fr. 10'606.60 Mietzinseinnahmen pro Jahr Fr. 18'000.00 Hypothekarzinsen C. pro Jahr Fr. 12'426.75 Stockwerkeigentumsgebühren pro Jahr Fr. 3'848.20 Schulden D. per 31.11.2011 Fr. 398.00 Hypothek C. per 25.10.2011 Fr. 305'400.00 Spesen Herr E., F. Fr. 6'324.00 Finanzverwaltung BL Fr. 240.00 Einwohnergemeinde F. Fr. 458.95 Seite 3 Finanzverwaltung Basel-Land Fr. 743.60 Vergütung G. Energie Fr. 900.00 Vergütung H. Fr. 225.00 Vergütung H. Fr. 2'140.00 Zinsen C. per 30.11.2011 Fr. 26'547.70 Honorar-Rechnung E. Fr. 21'324.00 Zahlungen I.(Einforderung Abrechnungen) Fr. 70.00 J. (Wasserschaden in Whg.) Fr. 2'014.00 Verwaltungs-Honorare Fr. 3'848.20 Total habe er rund Fr. 395.000.00 zurückbezahlen müsse n, wobei er beim Verkauf der Wohnung keinen Gewinn erzielt habe. Wäre die Bank C. n icht entgegenkommend gewesen, so wäre die Wohnung zwangsversteigert worden. Der Kauf der Liegenschaft sei von Anfang an mit grossem finanziellem Verlust verbunden gewesen. In Würd igung dieser Tatsachen bitte er um Neuveranlagung der Grundstückgewinnsteuern. Mit Schreiben vom 30. September 2012 reichte der Pfl ichtige ein Schreiben der C. sowie ein Arztzeugnis ein. Zudem führte er aus, da er die Steuer nicht bezahlen könne, ersuche er um Erlass der Grundstückgewinnsteuer. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 14. November 2012 hiess d ie Steuerverwaltung die Ein- sprache des Pflichtigen teilweise gut. Zur Begründung fü hrte sie u.a. aus, vorab sei festzuhal- ten, dass die Hinweise auf Staatsanwaltschaft, betrügeri sche Geschäfte und darauf, dass der Kaufvertrag bzw. -preis nicht korrekt sei, ohne Belang s eien, solange keine konkreten Belege vorliegen würden. Die Steuerverwaltung sei an den Kau fvertrag gebunden. Weiter sei der Hin- weis auf die Hypothek untauglich, da Hypotheken und and eres Fremdkapital das zur Finanzie- rung des veräusserten Grundstücks eingesetzt worden sei, kei nen Einfluss auf den Veräusse- rungserlös habe. Kosten, die mit der Veräusserung des G rundstückes verbunden seien, seien mit Einschluss der üblichen Mäklerprovision als Aufwendungen , unter den Gestehungskosten anzurechnen. Die Handänderungssteuern von Fr. 4'000.-- sowie die Fertigungskosten von Fr. 973.60 seien bereits berücksichtigt worden. Betreffend d ie Mäklerprovision würden zwei Beträ- ge geltend gemacht: Fr. 6'324.-- und Fr. 21'324.--. Bei letzterer handle es sich um die Honorar- rechnung des E., wovon Fr. 15'000.-- von der Käuferschaf t bezahlt worden sei. Entsprechend sei ihm der Restbetrag von Fr 6'324.-- in Rechnung gestellt worden und zum Abzug zuzulassen. Die Einsprache sei damit teilweise gutzuheissen. Seite 4 Über einen allfälligen Erlass der Steuer könne erst n ach Eintritt der Rechtskraft der Grundstückgewinnsteuerveranlagung entschieden werden. 4. Mit E-Mail vom 25. November 2012 an die Steuerverwa ltung ersuchte der Pflichtige um eine Fristerstreckung zur Einreichung des Rekurses. Die Steuerverwaltung verwies den Pflichti- gen auf die Rechtsmittelbelehrung im Einsprache-Entsch eid. Per Fax vom 10. Dezember 2012 an das Steuergericht ersuchte der Pflichtige um eine Fr isterstreckung zur Einreichung des Re- kurses bis zum 18. Januar 2013. Innert der gewährten Ve rbesserungsfrist sandte der Pflichtige dem Steuergericht die Eingabe per Post zu. Mit Schreiben vom 26. Dezember 2012 reichte der Pflic htige noch weitere Unterlagen ein und führte aus, der Verkaufspreis sei zu seinen Lasten festgesetzt worden, wobei sich damit auch der Staatsanwalt des Kantons B. befasst habe. Leider sei eine Falschbeurkundung erfolgt. Nach Abzug der Bankschulden sei kein Gewinn zu verzeichnen . Das Mäklerhonorar habe sich auf Fr. 13'824.00 und nicht auf Fr. 6'324.00 belaufe n. Somit seien ihm Fr. 21'324.00 gutzu- schreiben. Die Anzahlung der Käuferschaft von Fr. 15'000 .00 sei an den Mäkler erfolgt und sei mit dessen Honorar verrechnet worden. Die Hypothekarschu ld von Fr. 307'000.00, zeige, dass ein Gewinn gar nicht möglich gewesen sei. Die Zwangsver steigerung habe nur durch den un- erwarteten Verkauf verhindert werden können. Die C. h abe ihm die Restschuld erlassen. Die Mäkler-Gebühren seien neu auf Fr. 21'324.00 festzusetzen, die Gebühren für die Inserate seien ebenfalls zu berücksichtigen‚ sowie die Hypothek auf Fr. 307 '000.00 festzusetzen und schliess- lich sei der Einbau der Badewanne als wertvermehrend a nzunehmen, da ohne die Renovation des Badezimmers der Verkauf nicht zustande gekommen wäre. 5. Mit Vernehmlassung vom 14. März 2013 beantragte di e Steuerverwaltung die Gutheis- sung des Rekurses insofern, als dass nur der Netto-Verkauf serlös zu besteuern sei. Zur Be- gründung führte sie u.a. aus, im Kaufvertrag vom 20. Oktober 2012 sei ein Kaufpreis von Fr. 320'000.00 vereinbart worden. Dieser sei wie folgt r egliert worden: Fr. 15'000.00 als Anzahlung an die E. und die restlichen Fr. 305'000.00 zahlbar u nter Ablösung resp. Überbindung des Grundpfandrechts. Die geleistete Anzahlung sei ledigli ch direkt mit einer Forderung des Archi- tekten verrechnet worden (reine Zahlungsmodalität). Di e geltend gemachten Auslagen in Höhe von Fr. 15'000.00 stünden im Zusammenhang mit der Ver mittlung der Liegenschaft und seien zum Abzug zuzulassen. Seite 5 Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstritt ener Steuerbetrag wie im vor- liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stell enden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Der Beurteilung unterliegt vorliegend, ob die St euerverwaltung die Berechnungsgrundla- ge für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer korrekt ermittelt und dem Pflichtigen zu Recht eine Grundstückgewinnsteuer auferlegt hat. 3. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen nach § 71 St G die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Gemäss § 75 Abs. 1 StG ist der Grundstückge- winn der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Geste hungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Veräusserungserlös gilt nach § 76 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. a) Steuerobjekt im engeren Sinn ist der Grundstückgew inn, also der bei der Ver- äusserung realisierte Mehrwert und zwar in der Höhe de r Differenz zwischen dem Veräusse- rungserlös und dem Anlagewert (Gestehungskosten) (Christe n, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 92). Die Anlagekosten setzen sich dabei aus dem Erwerbspreis und den anrechenbaren Aufwendungen z usammen (vgl. Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steu ergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 219 N 3; Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Art. 12 StHG N 43). b) Als Erwerbspreis fallen sämtliche Leistungen des Käu fers in Betracht, welche mit dem Erwerb in kausalem Zusammenhang stehen und die er als Gegenleistung für die Übertra- gung oder Einräumung von Herrschaftsrechten an Grundstücke n entrichtet. Der massgebliche Erwerbspreis besteht aus der Gesamtheit der dem Veräusserer Zugekommenen Leistungen. Seite 6 Der Erwerbspreis entspricht grundsätzlich dem öffentli ch beurkundeten Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen. Diesem gleichzusetzen sin d auch andere Grundbuchbelege, die zur Eintragung des Eigentums im Grundbuch führen, wie Zuschlagsbescheinigung des Betrei- bungsamtes oder der Konkursverwaltung, richterliches Urte il usw. Damit eine Leistung des Er- werbers als Erwerbspreis anerkannt werden kann, muss sie g rundsätzlich aus einem Grund- buchbeleg ersichtlich sein (Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer Steuerge- setz, 3. A., Bern 2009, § 103 N 1f.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 16). Bei den Aufwendungen geht es um die sogenannten we rtvermehrenden Aufwen- dungen. Darunter sind alle jene Auslagen zu verstehen, welche für die Anschaffung, die Her- stellung oder die Erhöhung des Substanzwertes der Liegen schaft verwendet worden sind. Da- mit ist auch gesagt, dass es Ausgaben für die rechtliche Verbesserung der Liegenschaft sein können, welche als Aufwendungen zu akzeptieren sind. Dies e Aufwendungen sind zwingend als Anlagekosten zu übernehmen. In Abgrenzung zum Eink ommenssteuerrecht können die werterhaltenden Aufwendungen nicht noch einmal bei der Grundstückgewinnsteuer berücksich- tigt werden (vgl. Zwahlen in: a.a.O., Art. 12 StHG N 58). c) Laut ZGB 9 Abs. 1 erbringen öffentliche Urkunden fü r die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkei t ihres Inhaltes nachgewiesen ist. Dies bedeutet, dass die öffentliche Urkunde eine gesetzlich e Vermutung für die Richtigkeit des in ihr festgehaltenen Kaufpreises erbringt. Diese Vermutung ka nn aber durch die Beweisführung der Gegenpartei (beim Erwerbspreis ist dies die steuerpflich tige Person) entkräftet werden. Dabei kommt dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis eine erhöh te Beweiskraft zu, da es sich hierbei, trotz der öffentlichen Beurkundung, regelmässig nur um eine rechtsgeschäftliche Erklärung der Parteien handelt. Die öffentliche Urkunde beweist ledi glich, dass die Vertragsparteien die beur- kundete Erklärung abgegeben haben, dagegen nicht den v on der Urkundsperson nicht über- prüfbaren Erklärungsinhalt. Dementsprechend kann die Urku ndsperson nicht bezeugen, ob der erklärte Geschäftswille dem wirklichen entspreche oder nu r zum Schein kundgetan worden sei. Vielmehr kann die in er öffentlichen Urkunde bezeichn ete Tatsache im Rahmen der freien rich- terlichen Beweiswürdigung durch andere Beweismittel (die an keine besondere Form gebunden sind; ZGB 9 II) oder gesetzliche Vermutungen widerlegt werden. Blosse Annahmen oder Ver- mutungen genügen aber nicht (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 18). 4. a) Der Pflichtige rügt vorliegend, es sei damals um d en Kaufpreis zu manipulieren, ein fiktiver Werkvertrag erstellt worden und eine Falschbeurkundung erfolgt. Er weist darauf hin, Seite 7 dass sich auch die Staatsanwalt des Kantons B. mit der Sache befasst habe. Zu diesen Ausfüh- rungen können den Akten jedoch keinerlei Beweismittel e ntnommen werden, womit es diesbe- züglich bei einer reinen Behauptung bleibt. Es ist somit vom seinerzeit verurkundeten Erwerbs- preis in Höhe von Fr. 189'000.-- auszugehen (öffentlic he Urkunde über einen Kaufvertrag vom 6. und 7. April 2005). In der Zusammenstellung der Kosten unter Ziff. 2 de s Sachverhalts führt der Pflichtige neben anderem die auf der von ihm veräusserten Liegenschaft lastende Hypothek als Kosten an, die er habe zurückzahlen müssen. Die Höhe der Hypothek hat entgegen der Auffas- sung des Pflichtigen keinen Einfluss auf die Berechnung d es Grundstückgewinns, da sich letz- terer aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und dem Anlagewert ableitet und die Hypothek dabei einen beliebigen Wert einnehmen kann oh ne eine für die Grundstückgewinn- steuer mindernde Wirkung zu haben. Die Differenz zwischen den Anlagekosten von Fr. 189'000.-- und dem Veräusserungserlös von Fr. 320'000.- - beträgt Fr. 131'000.--, welcher als Grundlage für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer anzusehen ist. Von diesem Roh- gewinn abzuziehen sind, wie unter Ziff. 3b der Erwägungen dargestellt, die sog. Aufwendungen. Vorliegend gehören dazu wie von der Steuerverwaltung bereits in der Vernehmlassung bean- tragt, die Kosten für den Verkauf der Liegenschaft. In concreto betragen diese gemäss Honorar- rechnung des Immobilienmaklers vom 20. Oktober 2011 total Fr. 21'324.--. Davon wurden ge- mäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag die bereits vom Pflichtigen getragenen Vermittlungs- gebühren in Höhe von Fr. 15'000.-- verrechnet, wobei eine Restforderung von Fr. 6'324.-- übrig blieb, die ebenfalls abzugsfähig ist, was die Steuerverw altung in ihrem Einsprache-Entscheid bereits gutgeheissen hat. Hingegen nicht akzeptiert hat sie den verrechneten Anteil in Höhe von Fr. 15'000.--, welche aber ebenfalls vom Pflichtigen getragen wurde und somit genauso abzugs- fähig ist. Gegenüber dem Einsprache-Entscheid der Steuerverwaltu ng vom 14. November 2012 erhöhen sich die Anlagekosten um Fr. 15'000.--, w as zu einem Total an Gestehungskos- ten von Fr. 219'077.60 und zu einem steuerbaren Grundst ückgewinn von Fr. 100'922.40 führt (Anlagekosten berechnen sich wie folgt: seinerzeitiger Kaufpreis indexiert: Fr. 192'780.-- + Fr. 4'000.-- + 973.60 + 21'324.-- = Fr. 219'077.60). b) Nicht abzugsfähig sind all die übrigen vom Pflichti gen angeführten Positionen unter Ziff. 2 des Sachverhalts. Dazu gehören die Zinse n in Höhe von Fr. 10'606.60, Fr. 12'426.75 und Fr. 26'547.70, welche grundsätzlich im j eweils betroffenen Steuerjahr bei den Einkommenssteuern geltend zu machen sind. Ebenfalls eine Rolle bei den Einkommenssteuern spielen sämtliche Aufwendungen, wie Stockwerkeigentumsgeb ühren von Fr. 3'848.20, Schul- Seite 8 den D. Fr. 398.--, Finanzverwaltung Fr. 240.--, Einw ohnergemeinde F. Fr. 458.-- und die Fi- nanzverwaltung Basel-Land Fr. 743.60 (sofern mit Grundstück zusammenhängend), die Kosten G. Fr. 900.--, die Kosten für die H. von total Fr. 2 '365.--, die Anwaltskosten von Fr. 70.--, Ver- waltungshonorar von Fr. 3'848.20. All diese Kosten be einflussen die Berechnung des Grund- stückgewinns nicht, wohl aber diejenige der Einkommensste uer. Ebenfalls bei der Einkom- menssteuer zu berücksichtigen sind die Kosten für den Ersatz der Badewanne in Höhe von Fr. 2'014.00, welche nach dem Merkblatt "Liegenschaftsunter halt, Energiesparmassnahmen, Um- welt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege des Kantons Basel-Landschaft nicht zu den sogenannten wertvermehrenden, sondern zu den werterha ltenden Aufwendungen gehören und somit ebenfalls bei der Ermittlung der Einkommenssteuern zu berücksichtigen sind. Nach Über- prüfung sämtlicher vom Pflichtigen geltend gemachten Po sitionen ist somit festzustellen, dass lediglich die bereits berücksichtigten Kosten für die Handänderungssteuer, die Fertigungskosten sowie die Mäklerkosten zum Abzug zugelassen werden können. Der Rekurs ist aufgrund all dieser Erwägungen teilweise gutzuheissen. 5. a) Gemäss § 139b Abs. 1 und 2 StG können steuerpflich tigen Personen, für die infolge einer Notlage die Bezahlung der Steuern, Zin sen, Bussen und Gebühren eine grosse Härte bedeuten würden, die geschuldeten Beträge ganz o der teilweise erlassen werden. Das Erlassgesuch muss schriftlich begründet und mit den notwend igen Beweismitteln bei der Fi- nanz- und Kirchendirektion eingereicht werden. Diese en tscheidet nach Anhörung des zustän- digen Gemeinderates. b) Der Pflichtige kann somit nach Rechtskraft des Entsch eids des Steuergerichts ein schriftlich begründetes und mit den nötigen Beweismitteln versehenes Erlassgesuch bei der Finanz- und Kirchendirektion einreichen. 6. Ausgangsgemäss sind dem Rekurrenten reduzierte Verfa hrenskosten in Höhe von Fr. 500.-- aufzuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 [VPO]). Seite 9 Demgemäss wird erkannt: ://: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, die Gestehun gskosten um die Differenz von Fr. 15'000.-- auf Total Fr. 219'077.60 zu erhöhen. 3. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen. 4. Dem Rekurrenten werden gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 500.-- (inkl. Auslagen von pauschal F r. 100.--) auferlegt, wel- che mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet we rden. Der zu viel bezahlte Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 300.-- wird dem Rekurrenten zurück- erstattet. 5. Mitteilung an den Rekurrenten (1) und die Steuer verwaltung des Kantons Basel- Landschaft (3). Steuergerichtspräsident: C. Baader Gerichtsschreiberin: I. Wissler