<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00104</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211521&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00104</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.02.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Quartierplan: Beanstandete Festsetzung des Beizugsgebiets eines Quartierplans. Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 2). Rechtliche Grundlagen betreffend Quartierplan (E. 3). Inhalt des infrage stehenden Quartierplans (E. 4). Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen, den Quartierplaneinleitungsbeschluss mit Bezug auf den gewählten Perimeter nicht als a priori bindend anzusehen, ist nicht zu beanstanden (E. 5.3). Die Abweichungen zu den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse können sich auf § 11 Zugangsnormalien stützen. Es ist nicht ersichtlich, dass die örtliche Baubehörde das ihr zustehende qualifizierte Ermessen bei der Beurteilung, ob nach Massgabe von § 360 Abs. 3 PBG von den Zugangsnormalien aus wichtigen Gründen abgewichen werden darf, in pflichtwidriger Weise ausgeübt hätte, zumal die Erleichterungen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Die Mehrbelastung des voll erschlossenen gegenüberliegenden Grundstücks erwiese sich als unverhältnismässig (E. 6.2). Der Verlauf der Verkehrsbaulinien ist nicht zu beanstanden und entspricht vielmehr gerade auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden der Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege (E. 6.3). Die privaten Erschliessungsanlagen haben die Eigentümer überbauter Grundstücke auf eigene Kosten dem Quartierplan anzupassen (E. 6.4). Die formelle Schutzanordnung wird durch den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse nicht berührt, weshalb eine förmliche Anpassung der Schutzanordnung obsolet ist (E. 6.5.1). Beim beanspruchten Land handelt es sich nicht um einen formell geschützten Aussenbereich. Das Gutachten der Kantonalen Denkmalpflege-Kommission ortete eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts weniger bei dessen wahrnehmbaren Qualitäten als vor allem bezüglich der Wohnattraktivität der Liegenschaft infolge Mehrverkehrs. Im Ergebnis wurden lediglich verschiedene Anpassungen, nicht aber ein Verzicht auf den Strassenausbau verlangt (E. 6.5.2). Bei allen möglichen Varianten einer Erschliessung von Osten her würde eine Zufahrt wesentlich mehr Land beanspruchen, als dies bei der getroffenen Quartierplanlösung der Fall ist (E. 6.6). Für die Auferlegung von Administrativkosten des Quartierplanverfahrens ist ausschlaggebend, dass die bestehende Zufahrt bereits heute über das Grundstück der Beschwerdeführenden führt und diese daher auch eine gewisse Mitverantwortung für das Ungenügen der heutigen Situation tragen (E. 7.1). Auch soweit die Beschwerdeführenden Ersatz für die anzupassenden Hecken und Einfriedungen verlangen, ist ihr Eventualantrag unbegründet (E. 7.2). Parteientschädigung zugunsten der Quartierplanrechnung (E. 8). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ADMINISTRATIVKOSTEN">ADMINISTRATIVKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTLICHER QUARTIERPLAN">AMTLICHER QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PERIMETER">PERIMETER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANVERFAHREN">QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZANORDNUNG">SCHUTZANORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSBAULINIEN">VERKEHRSBAULINIEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 127 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 170 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 170 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14116" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00104</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Februar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Ersatzrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_2_8">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_3_13">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_4_19">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_25"><span>Gemeinderat Z,</span></a><span> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_6_30">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_7_36">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. G<a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_8_41">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. <a id="Anonym_Ruolo_MITB_3_9_44">Erbengemeinschaft H,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_9_45">nÃ¤mlich:</a><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3.1 I<a id="Anonym_Ruolo_MITB_4_10_48">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 J<a id="Anonym_Ruolo_MITB_5_11_53">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3 K<a id="Anonym_Ruolo_MITB_6_12_58">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.4 L<a id="Anonym_Ruolo_MITB_7_13_63">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.5 M<a id="Anonym_Ruolo_MITB_8_14_68">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. N<a id="Anonym_Ruolo_MITB_9_15_73">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. O<a id="Anonym_Ruolo_MITB_10_16_78">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1‑5 vertreten durch RA P<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_17_84">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 20. September 2004 leitete der Gemeinderat Z das amtliche Quartierplanverfahren Q ein (Disp.-Ziff. 1) und legte den Perimeter dafÃ¼r fest (Disp.-Ziff. 2). Einen dagegen unter anderen von C, EigentÃ¼mer der Liegenschaft R-Weg 01 (Kat.-Nr. 02), gerichteten Rekurs wies die Baudirektion am 16. April 2005 ab. Sie genehmigte die Quartierplaneinleitung am 4. Oktober 2005.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B.</b> Am 8. Februar 2010 setzte der Gemeinderat Z den Quartierplan Q fest. </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen diese Festsetzung wurden insgesamt drei Rekurse erhoben, einer gemeinsam von </span>C, inzwischen Nutzniesser der Liegenschaft, und dessen Tochter und neuen EigentÃ¼merin, A<span>. Sie beantragten, der Quartierplan sei aufzuheben und die Ã¶stlich des S-Bachs liegenden GrundstÃ¼cke, insbesondere Kat.-Nrn. 03, 04 und 05, seien in das Beizugsgebiet einzubeziehen (Ziff. 1), von einer Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 Ã¼ber die Zufahrt T-Strasse sei abzusehen, und die Erschliessung sei Ã¼ber die Zufahrtsstrasse U-Strasse oder die Sammelstrasse V-Strasse vorzusehen (Ziff. 2); die Liegenschaft Kat-Nr. 02 und gegebenenfalls weitere vollstÃ¤ndig erschlossene Liegenschaften seien aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen (Ziff. 3). Eventualiter beantragten sie, der Ausbau der Zufahrt T-Strasse sei vollumfÃ¤nglich zulasten der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 07 bis 08 vorzunehmen, und subeventualiter, A sei bezÃ¼glich der Quartierplanmassnahmen vollumfÃ¤nglich schadlos zu halten, d. h. von einer Kostenauflage an sie sei auch bezÃ¼glich der Verfahrenskosten abzusehen, und es sei Realersatz (ev. Schadenersatz) zu leisten fÃ¼r die auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 zu beseitigenden Hecken und Einfriedungen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission (heute Baurekursgericht) fÃ¼hrte einen Kommissionsaugenschein durch, vereinigte die drei Rekurse und wies denjenigen von A und C mit Entscheid vom 21. Dezember 2010 ab. Sie auferlegte den beiden Rekurrenten die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zu je 1/6 und verpflichtete sie, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierrechnung eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der Zwischenzeit hatten A und C bei der Baudirektion um Revision des Rekursentscheids vom 16. April 2005 ersucht und beantragt, der Beschluss des Gemeinderats Z vom 20. September 2004 sei aufzuheben, eventuell sei Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses aufzuheben und das Beizugsgebiet im Sinn der BegrÃ¼ndung (Erweiterung um die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 03, heutige Kat.-Nrn. 09, 10 und 11) neu festzusetzen. Die Baudirektion wies das Revisionsgesuch mit Entscheid vom 9. Mai 2011 ab. Auf eine dagegen von A und C erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht am 8. September 2011 nicht ein (VB.2011.00368).</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 21. Dezember 2010 erhoben A und C am 7. Februar 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten im Wesentlichen ihre HauptantrÃ¤ge; eventuell sei die Sache an die Vorinstanz und subeventuell an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen. Zudem wiederholten sie ihre bereits im Rekursverfahren erhobenen EventualantrÃ¤ge auf Kostenbefreiung und Real- bzw. Schadenersatz fÃ¼r A. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nachdem der Regierungsrat den Quartierplan Q am 26. Oktober 2011 unter einem Vorbehalt und einer Bedingung genehmigt hatte, erÃ¶ffnete der AbteilungsprÃ¤sident das Vernehmlassungsverfahren. Die Vorinstanz beantragte am 18. November 2011 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Z beantwortete die Beschwerde am 7. Dezember 2011 und beantragte deren Abweisung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. A und C hielten mit Eingabe vom 4. Januar 2012 an ihren AntrÃ¤gen fest. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden, einen Quartierplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen, zur Feststellung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, namentlich im Beizugsgebiet sowie auf den Ã¶stlich des S-Bachs liegenden GrundstÃ¼cken, sei ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht durchzufÃ¼hren. Ein solcher wÃ¤re geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar wÃ¤ren und anzunehmen wÃ¤re, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 42). Dies ist beim vorliegenden Aktenstand, insbesondere angesichts der Quartierplanunterlagen, der zusÃ¤tzlich von den Parteien eingereichten Planausschnitte und des Augenscheinprotokolls inklusive Fotos vom 23. September 2010 nicht anzunehmen. Ein Augenschein erÃ¼brigt sich daher.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht gemÃ¤ss § 123 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten Gebiet eine der planungs‑ und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. Auf Schutzobjekte und bestehende GebÃ¤ude ist RÃ¼cksicht zu nehmen (§ 127 PBG; dazu Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 370 ff.). FÃ¼r die Erschliessungsanlagen sind insbesondere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die Anforderungen an eine rechtsgenÃ¼gende Zufahrt sowie die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu beachten. Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen sind nach § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen. Das gilt auch fÃ¼r schon Ã¼berbaute, jedoch unzureichend erschlossene GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen Grund­eigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei Ab­wÃ¤gung aller Vor- und Nachteile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener gemÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission ent­scheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼­fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung oder Ermessensunterschreitung sowie auf unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts hin (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Quartierplan Q wird begrenzt von der W-Strasse und einem TeilstÃ¼ck der X-Strasse (Norden), dem R-Weg (Nordwesten), der Bauzonengrenze (SÃ¼den) und dem S-Bach (SÃ¼dosten). Er bezweckt im vorliegend interessierenden Zusammenhang im Wesentlichen, die ungenÃ¼gende Erschliessung der bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke T-Strasse zu ergÃ¤nzen und das knapp 16'000 m<sup>2</sup> grosse unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 zu erschliessen. Hierzu soll der bestehende, 2 bis 3,40 m breite und bis auf den letzten Abschnitt noch nicht ausparzellierte Zufahrtsweg T-Strasse auf einer LÃ¤nge von rund 70 m ausgebaut, die EinmÃ¼ndung beim R-Weg verÃ¤ndert und am Ende ein Wendeplatz erstellt werden. Mit diesem Strassenausbau soll das Quartier Ã¼ber den R-Weg und die W-Strasse an das Ã¼bergeordnete Strassennetz angeschlossen werden. Der Strassenausbau belastet auf beiden Seiten die anstossenden GrundstÃ¼cke, im Bereich der EinmÃ¼ndung in den R-Weg das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden mit den beiden GebÃ¤uden Vers.-Nrn. 12 und 13. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beklagen vorab und unter Darlegung ihrer RevisionsgrÃ¼nde betreffend den Einleitungsbeschluss eine treuwidrige Festsetzung des Beizugsgebiets des Quartierplans. Die Baurekurskommission erachtete das im Zeitpunkt des Rekursentscheids noch hÃ¤ngige Revisionsverfahren als aussichtslos und erwog, nach erfolgter Planfestsetzung kÃ¶nne sich nur noch die Frage stellen, ob das Planungsresultat recht- und zweckmÃ¤ssig sei. Treffe dies zu, so kÃ¶nnten der Rekurs- und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion nicht falsch gewesen sein. Sei die Planfestsetzung jedoch fehlerhaft, so wÃ¤ren im Rahmen der MÃ¤ngelbehebung falls notwendig auch die Grundlagen der Quartierplanung zu Ã¼berprÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das Revisionsverfahren ist in der Zwischenzeit rechtskrÃ¤ftig erledigt. Das Verwaltungsgericht erwog in seinem Nichteintretensentscheid, zwar sei unklar, ob die Einleitung des Quartierplanverfahrens einen Zwischen- oder Endentscheid darstelle. In beiden FÃ¤llen aber hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrenden kein aktuelles Interesse an einer Revision. Gegen die Quartierplaneinleitung als Zwischenentscheid kÃ¶nnten die BeschwerdefÃ¼hrenden ihre sÃ¤mtlichen EinwÃ¤nde im Rechtsmittelverfahren gegen die Quartierplanfestsetzung vorbringen, was sie auch getan hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Baurekurskommission hat die im Quartierplan getroffene ErschliessungslÃ¶sung mit der von den BeschwerdefÃ¼hrenden favorisierten Erschliessung von Osten her, welche Erschliessungsbauten ausserhalb des gegebenen Perimeters erforderlich machen wÃ¼rde, verglichen. Damit hat sie den Quartierplaneinleitungsbeschluss mit Bezug auf den gewÃ¤hlten Perimeter nicht als a priori bindend angesehen. Diese EinschÃ¤tzung ist zutreffend; das Vorgehen der Vorinstanz ist daher nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Baurekurskommission erachtete die Erschliessung Ã¼ber die Zufahrt T-Strasse als zweckmÃ¤ssig. Dieser nur 2 bis 3,40 m breite Weg ohne Bankette oder FussgÃ¤ngerschutz mÃ¼sste bereits aufgrund seiner heutigen Erschliessungsfunktion fÃ¼r zehn Wohneinheiten ausgebaut werden. Der Mehrausbau fÃ¼r die kÃ¼nftige Erschliessung von rund 60 Wohneinheiten sei verhÃ¤ltnismÃ¤ssig gering. Eine Erschliessung von Osten her wÃ¤re dagegen wesentlich aufwendiger. Dazu mÃ¼sste die bestehende Zufahrt auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 14 ausgebaut oder gar eine neue Erschliessung erstellt werden, zudem wÃ¤re ein Ausbau der Ein- und Ausfahrt in die V-Strasse sowie ein BrÃ¼ckenbau Ã¼ber den S-Bach notwendig. Der im Quartierplan festgelegte Ausbaugrad verlange nur einen Mindestausbau und berÃ¼cksichtige dabei auch die ortsbildschÃ¼tzerischen Aspekte, die sich aus der Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.-Nr. 12 und der Inventarisierung des NebengebÃ¤udes Vers.-Nr. 13 auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden ergeben. Die neue Baulinie entlang der Zufahrtsstrasse T-Strasse tangiere das NebengebÃ¤ude nicht; dieses bereits heute im Strassenabstand liegende GebÃ¤ude geniesse auch nach dem Strassenausbau weiterhin Bestandesschutz. Die Verkehrssicherheit im Bereich der EinmÃ¼ndung in den R-Weg sei gewÃ¤hrleistet. In nÃ¶rdlicher Richtung sei die Sichtweite durch die Baute Vers.-Nr. 13 nur unwesentlich beeintrÃ¤chtigt, dies sei jedoch angesichts des inventarisierten, den Bestandesschutz geniessenden GebÃ¤udes hinzunehmen. Die gegen SÃ¼den festgestellten Sichtbehinderungen durch Pflanzen kÃ¶nnten mittels behÃ¶rdlicher Durchsetzung der PflanzhÃ¶henbeschrÃ¤nkung gemÃ¤ss Strassenabstandsverordnung beseitigt werden. Da demnach die gewÃ¤hlte ErschliessungslÃ¶sung nicht zu beanstanden sei, erÃ¼brige sich die ÃberprÃ¼fung der von den BeschwerdefÃ¼hrenden bevorzugten Erschliessungsvarianten. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten das Planungsergebnis dagegen fÃ¼r mangelhaft. Sie rÃ¼gen eine Verletzung der Zugangsnormalien, da der minimal erforderliche EinmÃ¼ndungsradius von 15 m sowie die Strassen- und Trottoirbreite nicht eingehalten wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Die Zufahrt T-Strasse soll kÃ¼nftig rund 60 Wohneinheiten erschliessen und muss daher den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse genÃ¼gen, dies je nach Bebauung und Ã¶ffentlicher Verkehrserschliessung im unteren bis mittleren Anwendungsbereich. Eine solche Zufahrtsstrasse sollte gemÃ¤ss dem Anhang der Zugangsnormalien eine Fahrbahnbreite von 4 bis 5 m und einen Fussweg von 2 bis 2,50 m aufweisen; der EinmÃ¼ndungsradius sollte minimal 10 m betragen. Der im strittigen Quartierplan vorgesehene Strassenausbau unterschreitet diese Vorgaben teilweise, indem der Fussweg auf der ganzen LÃ¤nge nur 1,50 m breit und die Fahrbahn im Bereiche des GrundstÃ¼cks der BeschwerdefÃ¼hrenden von 4,50 auf 4,20 m verengt ist. Der Radius bei der EinmÃ¼ndung in den R-Weg betrÃ¤gt zudem lediglich 5 m. Diese Abweichungen berÃ¼cksichtigen aber in zulÃ¤ssiger Weise die bestehende Quartierstruktur und insbesondere das nahe an der StrasseneinmÃ¼ndung stehende GebÃ¤ude Vers.-Nr. 13, welches im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege als Objekt Ã¼berkommunaler Bedeutung aufgenommen ist, sowie das formell unter Denkmalschutz stehende WohngebÃ¤ude Vers.-Nr. 12. Die Erleichterungen kÃ¶nnen sich daher auf § 11 Zugangsnormalien stÃ¼tzen, wonach aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse und insbesondere mit RÃ¼cksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Erleichterungen im Einzelfall mÃ¶glich sind. </p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden dagegen einwenden, solche Erleichterungen seien nur zulÃ¤ssig, wenn sie unerlÃ¤sslich seien, verkennen sie die Natur der Zugangsnormalien, von welchen gemÃ¤ss § 360 Abs. 3 PBG generell aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden darf. Bei der Beurteilung, ob wichtige GrÃ¼nde im Einzelfall vorliegen, verfÃ¼gt die Ã¶rtliche Bau- oder QuartierplanbehÃ¶rde Ã¼ber ein qualifiziertes Ermessen (RB 2005 Nr. 66; BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Dass sie dieses Ermessen hier in pflichtwidriger Weise ausgeÃ¼bt hÃ¤tte, ist nicht ersichtlich, zumal die Erleichterungen die Verkehrssicherheit nicht beeintrÃ¤chtigen (vgl. nachfolgend E. 6.4). </p> <p class="Urteilstext">Weiter Ã¼bersehen die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass ein normalienkonformer Mehrausbau der Zufahrtsstrasse im EinmÃ¼ndungsbereich keineswegs ganz unmÃ¶glich wÃ¤re, jedoch mit RÃ¼cksicht auf die GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 12 und 13 voll zulasten des gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 08 erfolgen mÃ¼sste. Diese Mehrbelastung des voll erschlossenen GrundstÃ¼cks erweise sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die neue EinmÃ¼ndung in den R-Weg beansprucht dieses GrundstÃ¼ck nÃ¤mlich bereits mit 87 m<sup>2</sup>, was unter BerÃ¼cksichtigung des anteilsmÃ¤ssigen Landabzugs zu einer Minderzuteilung von 82 m<sup>2</sup> fÃ¼hrt. Derweil sollen vom GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden 65 m<sup>2</sup> Land beansprucht werden, dieses wird aber durch einen gleich grossen Landzuschlag auf der Ostseite des GrundstÃ¼cks voll ausgeglichen. Mit dem massvollen Ausbau der Zufahrtsstrasse T-Strasse wird daher in zweckmÃ¤ssiger Weise auf die bestehenden Ã¶rtlichen Gegebenheiten reagiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Weiter beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass die Verkehrs- und Versorgungsbaulinie entlang der Zufahrtsstrasse T-Strasse wegen des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 13 nicht bis zur EinmÃ¼ndung in den Ã¼bergeordneten R-Weg gezogen sei; dadurch bzw. durch den Bestandesschutz der Baute kÃ¶nne die Strasse kÃ¼nftig nicht weiter ausgebaut werden, weshalb die rÃ¼ckwÃ¤rtig festgesetzten Baulinien sinn- und zwecklos seien. Entgegen den Vorstellungen der BeschwerdefÃ¼hrenden dienen Verkehrsbaulinien nach § 96 PBG nicht allein dem kÃ¼nftigen Ausbau, sondern auch dem Bestand einer Strassenanlage. Der Umstand, dass die Verkehrsbaulinien beidseitig der Strasse T-Strasse in einem Abstand von 6 m und 7 m vor dem R-Weg, der selber keine Baulinien aufweist, enden, ist nicht zu beanstanden. Dieser Linienverlauf entspricht vielmehr gerade auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden der Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege vom 1. Dezember 2009, wonach die Baulinie ausserhalb des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 13 verlaufen solle.</p> <p class="Urteilstext">Auch soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden den durch ihr bestehendes GebÃ¤ude Vers.-Nr. 13 unterschrittenen Strassenabstand beklagen, ist ihre Argumentation nicht stichhaltig. Bereits im heutigen Zustand steht dieses im Abstandsbereich zum R-Weg sowie auch zur Zufahrtsstrasse T-Strasse. Diese Situation wird mit dem Quartierplan eher verbessert, indem der im EinmÃ¼ndungsbereich bestehende Strassenabstand der westlichen GebÃ¤udeecke von weniger als 1 m dank der leichten Verlegung der EinmÃ¼ndung Richtung SÃ¼den einiges vergrÃ¶ssert wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden sodann MÃ¤ngel bezÃ¼glich der Verkehrssicherheit. Sie rÃ¼gen, dass die vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 fÃ¼hrende Ausfahrt direkt in den EinmÃ¼ndungsbereich der Zufahrtsstrasse T-Strasse fÃ¼hre. Dies habe die Baurekurskommission zwar als gefÃ¤hrlich erkannt, jedoch behebe der Quartierplan diesen Mangel gar nicht. Auch dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Der Quartierplan selber legt die fÃ¼r die genÃ¼gende Erschliessung notwendigen Anlagen sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen fest (§ 128 Abs. 2 PBG), nicht jedoch die grundstÃ¼cksinternen ZugÃ¤nge. Diese privaten Erschliessungsanlagen haben die EigentÃ¼mer Ã¼berbauter GrundstÃ¼cke auf eigene Kosten dem Quartierplan anzupassen (§ 170 Abs. 1 PBG). Entsteht fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer durch den Quartierplan kein unmittelbarer Anpassungsbedarf, so kann er zur Ãnderung einer bestehenden Erschliessung nur im Rahmen einer baurechtlichen Bewilligung (§ 170 Abs. 2 PBG) oder bei polizeilichen MissstÃ¤nden (§ 358 PBG) angehalten werden. Beide MÃ¶glichkeiten stehen ausserhalb des Quartierplanverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">Sodann beklagen die BeschwerdefÃ¼hrenden, bei der EinmÃ¼ndung T-Strasse bestehe wegen des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 13 eine beeintrÃ¤chtigte Sicht nach Norden. Diese Behauptung widerspricht den Feststellungen der Baurekurskommission am Augenschein. Die Fotografie Nr. 7 zeigt die Sicht von der heutigen Zufahrt T-Strasse vor deren EinmÃ¼ndung in den R-Weg, der mit der ganzen Fahrbahnbreite bis zur Kreuzung Y-Strasse Ã¼berblickbar ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Schliesslich bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, der Quartierplan nehme zu wenig RÃ¼cksicht auf den Denkmalschutz. Sie beanstanden insbesondere, dass die Verbreiterung der Zufahrtsstrasse T-Strasse in empfindlicher Weise unter Schutz stehendes Land beanspruche und mit einer Verkehrsbaulinie belaste. Sie meinen zudem, vor Festsetzung des Quartierplans seien die bestehenden Schutzanordnungen anzupassen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>Das Wohnhaus Vers.-Nr. 12 wurde mit Personaldienstbarkeit vom 9. November 1979 integral unter Schutz gestellt. Diese formelle Schutzanordnung bezieht sich ausschliesslich auf bauliche VerÃ¤nderungen am Wohnhaus selber und wird durch den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse T-Strasse nicht berÃ¼hrt. Eine fÃ¶rmliche Anpassung der Schutzanordnung, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden verlangen, ist daher obsolet.</p> <p class="Urteilstext">Das NebengebÃ¤ude Vers.-Nr. 13 ist nicht fÃ¶rmlich geschÃ¼tzt, figuriert aber als potenzielles Schutzobjekt im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege. Eine physische BeeintrÃ¤chtigung dieses GebÃ¤udes durch den Strassenausbau kann mittels gezielter Schutzmassnahmen ohne Weiteres vermieden werden, zumal das GebÃ¤ude dank der im Quartierplan vorgesehenen leichten Verlegung der EinmÃ¼ndung neu sogar mehr Abstand zum Weg T-Strasse halten wird als bisher. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>Problematisch am Ausbau der Strasse T-Strasse ist daher einzig, dass dieser teilweise Land der BeschwerdefÃ¼hrenden beansprucht, welches im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege als erhaltungswÃ¼rdige FreiflÃ¤che und damit ebenfalls als potenzielles Schutzobjekt bezeichnet ist. GemÃ¤ss der Beschreibung dazu sind die Zier- und NutzgÃ¤rten auf der Ost-, West- und SÃ¼dseite des GrundstÃ¼cks zu erhalten, "keine Verbreiterung des AA-Weges!". </p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden dazu vorbringen, mit "AA-Weg" sei die Zufahrtsstrasse T-Strasse gemeint, ist ihnen nicht zu folgen. Nach dem Planausschnitt im Inventar wird klar zwischen diesen beiden Strassen unterschieden. Auch macht es durchaus Sinn, wenn das Inventar den Strassenausbau an jener Stelle zu verhindern sucht, wo die GebÃ¤udefassade am nÃ¤chsten zur Strasse liegt, d. h. gegenÃ¼ber dem R-Weg. </p> <p class="Urteilstext">Beim beanspruchten Land handelt es sich entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht um einen formell geschÃ¼tzten Aussenbereich. Die Baurekurskommission hat dazu Ã¼berzeugend erwogen, die im Inventar weitrÃ¤umig bezeichneten erhaltungswÃ¼rdigen FreiflÃ¤chen seien durch Ãberbauung bereits entwertet und mangels konkreter Anordnungen nur als Bereiche zu verstehen, wo auf die inventarisierten Objekte RÃ¼cksicht genommen werden mÃ¼sse, was bereits nach § 238 Abs. 2 PBG gelte. </p> <p class="Urteilstext">Unter Verweis auf das Gutachten der Kantonalen Denkmalpflegekommission vom 1. Dezember 2009 kam die Baurekurskommission sodann zutreffend zum Schluss, dass die Zier- und NutzgÃ¤rten auf der SÃ¼d- und Westseite â wenn Ã¼berhaupt noch vorhanden â nur minimal tangiert wÃ¼rden und eine den Schutzobjekten angepasste Gartengestaltung mÃ¼helos erstellt werden kÃ¶nne. Das erwÃ¤hnte Gutachten hatte dazu ausgefÃ¼hrt, beim bestehenden Aussenraum kÃ¶nne nicht von einer historischen Anlage gesprochen werden, es handle sich um einen Kiesplatz, eine RasenflÃ¤che mit Kirschbaum und gegen die Strasse hin um eine AnschÃ¼ttung aus Kalkbruchstein, auf der eine Hecke aus Scheinzypressen wachse. Die Verbreiterung der Strasse T-Strasse fÃ¼hre zu weniger IntimitÃ¤t fÃ¼r das Ensemble bzw. fÃ¼r seine Nutzung und zu besserer Sichtbarkeit des Wohnhauses vom Ã¶ffentlichen Raum aus. Das Gutachten ortete demzufolge eine BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts weniger bei dessen wahrnehmbaren QualitÃ¤ten als vor allem bezÃ¼glich der WohnattraktivitÃ¤t der Liegenschaft infolge Mehrverkehrs. Dementsprechend wurden im Ergebnis lediglich verschiedene Anpassungen, nicht aber ein Verzicht auf den Strassenausbau verlangt (a.a.O. S. 2 f.). </p> <p class="Urteilstext">Der ausgearbeitete Quartierplan beachtet diese Empfehlungen, soweit dies im Rahmen seiner Aufgabenstellung mÃ¶glich ist. Da die allenfalls durch den Strassenbau notwendig werdenden Schutzvorkehren und Anpassungen auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden gemÃ¤ss § 170 Abs. 1 PBG Sache der GrundeigentÃ¼mer sind, steht der getroffenen ErschliessungslÃ¶sung auch nicht entgegen, dass der Quartierplan selber keine entsprechenden Festlegungen enthÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Erweist sich demnach die strittige Quartierplanerschliessung in jeder Hinsicht als vertretbar, so mÃ¼sste nicht weiter geprÃ¼ft werden, ob auch eine andere ErschliessungslÃ¶sung vertretbar gewesen wÃ¤re. Wenn die Baurekurskommission dennoch einen Vergleich mit einer Erschliessung von Osten her angestellt hat, so sollte dies den BeschwerdefÃ¼hrenden lediglich aufzeigen, dass der gewÃ¤hlte Quartierplanperimeter keineswegs eine bessere ErschliessungslÃ¶sung von Osten her verhindert hat. </p> <p class="Urteilstext">Den diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann sich das Verwaltungsgericht anschliessen. Eine Zufahrt von der V-Strasse her wÃ¤re wesentlich lÃ¤nger und mÃ¼sste zudem den S-Bach queren. WÃ¼rde dafÃ¼r teilweise der bestehende Zufahrtsweg auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 14 (alt Kat.-Nr. 04) benutzt, so mÃ¼sste dieser ebenfalls ausgebaut und verlÃ¤ngert werden; zudem wÃ¼rden wegen der scharfen Rechtskurve der V-Strasse im Bereich der EinmÃ¼ndung dieses Zufahrtsweges grÃ¶ssere Anpassungen in der V-Strasse notwendig. Zwar weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden zutreffend darauf hin, dass auch die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 09 und 10 Ã¶stlich des S-Bachs noch nicht erschlossen seien und dafÃ¼r ohnehin ein Strassenbau notwendig sein werde. FÃ¼r die Erschliessung dieser GrundstÃ¼cke sind jedoch unterschiedliche LÃ¶sungen denkbar, welche nicht notwendigerweise bis zum S-Bach und schon gar nicht Ã¼ber dieses hinweggefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen. Auch wÃ¼rden diese mÃ¶glichen Zufahrten je nachdem, wo sie auf die V-Strasse treffen, nicht zwingend zusÃ¤tzliche Anpassungen in dieser Strasse notwendig machen. Bei allen mÃ¶glichen Varianten einer Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 von Osten her wÃ¼rde eine solche Zufahrt jedenfalls wesentlich mehr Land beanspruchen, als dies bei der getroffenen QuartierplanlÃ¶sung der Fall ist, wo lediglich der Ã¼ber den ohnehin notwendigen Ausbau gehende Mehrausbau der Zufahrt T-Strasse anfÃ¤llt. Unter diesen UmstÃ¤nden kann dem Beschwerdegegner nicht vorgeworfen werden, dass er diese Erschliessungsvarianten im Quartierplanverfahren nicht nÃ¤her untersuchte. </p> <p class="Urteilstext">Noch im Rekursverfahren hatten die BeschwerdefÃ¼hrenden sodann verlangt, die Erschliessung sei Ã¼ber die im Quartierplangebiet liegende Zufahrtsstrasse U-Strasse vorzunehmen. Die Vorinstanz hat diese LÃ¶sung nicht nÃ¤her geprÃ¼ft, da die strittige LÃ¶sung Ã¼ber die Zufahrtsstrasse T-Strasse nicht zu beanstanden sei. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden darin eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs erkennen, ist ihre RÃ¼ge offensichtlich unbegrÃ¼ndet. Im Beschwerdeverfahren erachten sie es im Ãbrigen selber als evident, dass im Beizugsgebiet keine alternative ErschliessungsmÃ¶glichkeit zur Erschliessung Ã¼ber die Zufahrtsstrasse T-Strasse bestehe. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Demnach hat die Vorinstanz die im Quartierplan getroffene ErschliessungslÃ¶sung Ã¼ber die Zufahrt T-Strasse zu Recht geschÃ¼tzt. Die HauptantrÃ¤ge der BeschwerdefÃ¼hrenden auf Ausdehnung des Beizugsgebiets und betreffend Verzicht auf die Erschliessung Ã¼ber die Zufahrt T-Strasse sind daher abzuweisen. Auch soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden die Entlassung ihres GrundstÃ¼cks aus dem Quartierplan verlangen, ist ihr Antrag aufgrund der vorstehend dargelegten Beanspruchung ihres GrundstÃ¼cks fÃ¼r eine rechtskonforme Erschliessung des Quartiers abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Eventualantrag verlangen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Befreiung von jeglichen Administrativkosten des Quartierplanverfahrens sowie die volle Schadloshaltung fÃ¼r notwendige Anpassungen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach dem Kostenverteiler des Quartierplans soll das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r seine gesamte FlÃ¤che von 764 m<sup>2</sup> mit Administrativkosten belegt werden, voraussichtlich mit Fr. 3'696.-. Hierzu erwog die Baurekurskommission unter Verweis auf § 177 Abs. 1 PBG, es lÃ¤gen hier keine besonderen VerhÃ¤ltnisse vor, um von der Kostenauflage im VerhÃ¤ltnis der NeuzuteilungsflÃ¤che abzusehen. Im Quartierplan seien sechs Parzellen von den Administrativkosten befreit worden, alles normalienkonform ausgebaute und ausparzellierte ErschliessungsflÃ¤chen, welche mit dem Quartierplanvollzug ins Gemeindeeigentum Ã¼bergehen wÃ¼rden. Befreit worden seien zudem FlÃ¤chen ausserhalb des Perimeters bzw. in dritter Bautiefe von Erschliessungsanlagen. Im Gegensatz zum GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden seien fÃ¼r diese Parzellen und FlÃ¤chen keinerlei planerische Aufwendungen entstanden, sie seien auch in ihrem Umfang unverÃ¤ndert geblieben. Da der Weg T-Strasse auf jeden Fall ausbaubedÃ¼rftig sei, mÃ¼sse die daran beteiligte Parzelle Kat.-Nr. 02 auch am Ausbau mitwirken.</p> <p class="Erwgung2">Diesen Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts Substanzielles entgegen. Soweit sie sich auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Entscheid vom 10. Juni 2004 (VB.2003.00408) berufen, ist der Einwand unbehelflich. Damals hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass Private, welche Ã¼ber vollerschlossenes Land verfÃ¼gten und keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan zÃ¶gen, nur mit Quartierplanmassnahmen belastet werden dÃ¼rfen, wenn sie dafÃ¼r nach enteignungsrechtlichen GrundsÃ¤tzen entschÃ¤digt wÃ¼rden (E. 4.2). Da die BeschwerdefÃ¼hrenden im vorliegenden Fall keinen Landabzug fÃ¼r den Strassenbau gewÃ¤rtigen mÃ¼ssen und fÃ¼r den Landverlust von 65 m<sup>2</sup> vollen Realersatz erhalten, ist das Urteil, welches sich zur Verteilung von Administrativkosten Ã¼berhaupt nicht Ã¤ussert, nicht einschlÃ¤gig. Im vorliegenden Fall ist vor allem ausschlaggebend, dass die bestehende Zufahrt T-Strasse bereits heute Ã¼ber das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hrt und diese daher auch eine gewisse Mitverantwortung fÃ¼r das UngenÃ¼gen der heutigen Situation tragen. Der vorliegend betriebene Verfahrensaufwand steht durchaus im Zusammenhang mit dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden und auch mit den damit zusammenhÃ¤ngenden Interessen des Heimatschutzes. Gleiches gilt fÃ¼r den kÃ¼nftig noch zu betreibenden Aufwand insbesondere auch hinsichtlich der notwendigen GrundstÃ¼cksmutationen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Auch soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden Ersatz fÃ¼r die anzupassenden Hecken und Einfriedungen verlangen, ist ihr Eventualantrag unbegrÃ¼ndet. Der von ihnen auch dazu zitierte Entscheid VB.2003.00408 Ã¤ussert sich in keiner Weise zu solchen auf Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken nÃ¶tigen Anpassungsarbeiten, welche gemÃ¤ss § 170 Abs. 1 PBG von Gesetzes wegen zulasten der GrundeigentÃ¼mer gehen.</p> <p class="Urteilstext">Demnach ist die Beschwerde auch in ihren EventualantrÃ¤gen abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Kosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen damit nicht zu; hingegen haben sie den Beschwerdegegner zugunsten der Quartierplanrechnung angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'130.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (total Fr. 2'000.-), unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>