<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23479" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23480" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO"><b>16.99.00051</b></a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">10 agosto 1999</a>/kc</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Chiesa, presidente, <br/> Cocchi e Giani</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretaria:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petralli Zeni, vicecancelliera</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">sedente per giudicare il ricorso per cassazione 14 maggio 1999 presentato da</p> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><b> </b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><b>__________</b> e </p> <p class="R1"><b>__________</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> <p class="R1">contro</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">la sentenza 6 maggio 1999 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nelle due cause a procedura speciale in materia di contratto di locazione promosse con istanza 28 dicembre 1998 (inc. LA.99.2) nei confronti di</p> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b>__________</b> </p> <p class="R1">(patr. __________)</p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">rispettivamente con istanza 11 gennaio 1999 (inc. n. LA.99.9) da quest’ultimi nei confronti dei ricorrenti;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">con le quali le parti sono insorte contro la decisione 7 dicembre 1998 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano,</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">letti ed esaminati gli atti </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">considerato</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto e in diritto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Il 1° settembre 1996 __________ e __________ hanno sottoscritto con __________ e __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali e tinello sito in uno stabile di proprietà di quest’ultimi a __________</p> <p class="R1"> La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 1’200.– mensili oltre a fr. 100.– quale acconto per le spese accessorie.</p> <p class="R1"> In considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato i conduttori hanno depositato presso l’Ufficio di conciliazione di Lugano la pigione a far tempo dal mese di luglio 1998, termine ultimo che essi avevano assegnato ai proprietari per procedere all’eliminazione dei difetti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> Con istanza 3 luglio 1998 __________ e __________ hanno adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano chiedendo, oltre l’eliminazione dei difetti presenti nell’ente locato e accertati dal perito comunale il 22 maggio 1998 (presenza di umidità nell’appartamento proveniente da una carente isolazione delle facciate e delle finestre, impianto elettrico mal funzionante a causa di una carente manutenzione), una riduzione della pigione dell’appartamento nella misura del 35% e ciò a partire dal mese di luglio 1997, ossia dal momento in cui i locatori sono stati informati circa la presenza di questi difetti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3. </b>Con sentenza 7 dicembre 1998 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano, accertata la presenza di difetti gravi nell’ente locato (con particolare riferimento alla presenza di umidità nell’appartamento), in parziale accoglimento dell’istanza presentata da __________ e __________, ha riconosciuto a quest’ultimi il diritto alla riduzione della pigione relativa all’appartamento in misura del 25% (pari a fr. 300.– mensili), e ciò a far tempo dal 1° luglio 1998 –ossia dalla scadenza del termine assegnato ai locatori per rimediare ai difetti– sino alla loro effettiva eliminazione. L’Ufficio di conciliazione ha conseguentemente liberato a favore dei conduttori fr. 1’500.– relativi ai difetti menzionati, e fr. 4’928.85 a favore dei locatori per il pagamento delle pigioni così ridotte. Per contro, non ha ritenuto essere di sua competenza di ordinare ai proprietari l’eliminazione dei difetti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> Preso atto di questa decisione entrambe le parti si sono rivolte al pretore: con istanza 21 dicembre 1998 __________ e __________ hanno chiesto che venisse ordinata ai locatori l’eliminazione dei difetti accertati dall’Ufficio di conciliazione, ovvero il ripristino e l’isolazione delle facciate, delle finestre e delle porte che danno sul balcone, il ritinteggio dell’appartamento e la sostituzione dell’impianto elettrico. Per quanto attiene alla riduzione della pigione, che accettano nella misura del 25% proposta dall’Ufficio di conciliazione, chiedono che questa venga concessa dal 1° luglio 1997, data per la quale i difetti sono stati notificati ai locatori sia verbalmente che per iscritto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Dal canto loro i locatore, con istanza 10 gennaio 1999, sono insorti contro la decisione dell’Ufficio di conciliazione contestando la presenza nell’ente locato di difetti tali da giustificare una riduzione della pigione. Trattasi semmai di inconvenienti dovuti allo stato non nuovo dello stabile, ampiamente compensati dalla pigione modesta richiesta e per di più espressamente accettati dai conduttori al momento della sottoscrizione del contratto. Contestano in ogni caso la riduzione della pigione nella misura del 25% proposta dall’Ufficio di conciliazione, siccome eccessiva e sproporzionata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> Dopo aver congiunto le cause per l’istruttoria il pretore ha emanato un solo giudizio con il quale, accertata sulla base delle risultanze istruttorie l’esistenza nell’ente locato di difetti dovuti in particolare alla presenza di umidità nell’appartamento locato e alla presenza di un impianto elettrico vetusto, ha confermato la decisione dell’Ufficio di conciliazione in merito alla riduzione della pigione nella misura del 25%. Per quanto riguarda l’inizio della riduzione, il pretore l’ha riconosciuta a far tempo dal 30 maggio 1998, ossia dal primo scritto con il quale i conduttori hanno segnalato ai locatori la presenza dei difetti che giustificano la riduzione della pigione, non potendo al proposito valere lo scritto 17 giugno 1998 dei locatori ritenuto che dal contenuto del medesimo non emerge che essi siano stati messi a conoscenza dei difetti in discussione. Gli oneri processuali di complessivi fr. 1'000.– sono stati posti a carico dei conduttori, la cui istanza è stata parzialmente accolta, in ragione dei 2/5, mentre la rimanenza è stata posta a carico dei locatori.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6. </b>Con il presente tempestivo ricorso __________ __________ sono insorti contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento. I ricorrenti, basandosi sul titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC, rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie, in particolare per aver ammesso la riduzione della pigione solo dal 1° giugno 1998 anziché dal 1° luglio 1997, ossia dal momento in cui i locatori, per loro implicita ammissione (nell’istanza 10 gennaio 1999), hanno avuto conoscenza dei difetti. Ritengono inoltre arbitraria la ripartizione delle tasse e spese di giustizia effettuata dal primo giudice siccome non tiene conto dell’effettivo grado di soccombenza delle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Con osservazioni 21 giugno 1999 la controparte postula la reiezione del gravame.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.</b> Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (<b>DTF</b> 122 III 316 consid. 4a).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>8.</b> In base all’art. 259d CO, se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all’eliminazione del medesimo (<b>IICCA</b> 26 gennaio 1995 in re O./M.–M.). Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata all'effettivo stato della cosa locata. L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (<b>Higi</b>, Commentario di Zurigo, N. 20 ad art. 259d CO (<b>SVIT</b>–Kommentar Mietrecht II, 1998, N. 26 ad art. 259d CO). La durata del diritto alla riduzione della pigione, come chiaramente indicato dal testo di legge, decorre dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto. Questa presuppone evidentemente che il difetto gli sia stato notificato: pur non essendo richiesta nessuna forma particolare, la notifica deve essere chiara e riferirsi al difetto che a mente del conduttore pregiudica l’uso idoneo della cosa locata (<b>SVIT</b>, op.cit., N. 14 ad art. 259d CO; <b>Higi</b>, op.cit., N. 18 ad art. 259d CO; <b>Züst</b>, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn–und Geschäftsräumen, 1992, pag. 174 e 184).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Nel caso concreto, come correttamente concluso dal primo giudice, con scritto 30 maggio 1998, i conduttori hanno segnalato ai locatori la presenza di quei difetti (infiltrazioni di umidità e carente funzionamento dell’impianto elettrico) che a loro modo di vedere pregiudicavano un uso conforme della cosa locata e che hanno trovato riscontro nel rapporto di constatazione dell'arch. __________, seguito al sopralluogo 22 maggio 1998. Contrariamente a quanto preteso dai ricorrenti, una simile comunicazione dei difetti non può nemmeno essere paragonata al contenuto dell'istanza 10 gennaio 1999 dei locatori laddove accennano alla circostanza secondo cui "a partire da luglio '97, controparte cominciò a inoltrare insistentemente richieste per ulteriori migliorie" (istanza cit., p. 3): sia perché non si conosce il contenuto di tali missive, sia perché non v'è nessun elemento agli atti che lasci presumere che le stesse riguardassero proprio i difetti a motivo dei quali è stata decisa la riduzione della pigione: si pensi al proposito che i conduttori già si erano lamentati in merito alla tenuta delle serramenta e allo stato dei pavimenti in legno (cfr. istanza cit., p. 2).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> La censura ricorsuale è pertanto destituita di ogni fondamento.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 9.</b> Altrettanto infondata è l’ulteriore censura secondo la quale il pretore avrebbe commesso arbitrio nella ripartizione delle tasse e spese di giustizia. Secondo l’art. 148 cpv. 2 CPC, il giudice, se vi è soccombenza reciproca, può ripartire parzialmente o per intero tra le parti, le tasse, le spese giudiziarie e le ripetibili. Egli non è però del tutto libero nel determinare questa ripartizione, ma deve tener conto che tassa di giustizia e spese devono essere poste a carico delle parti in proporzione della loro rispettiva soccombenza (<b>Cocchi / Trezzini</b>, art. 148 CPC, N. 30). In concreto, proprio in considerazione del rispettivo grado di soccombenza delle parti, parziale quello dei ricorrenti e integrale quello dei locatori, il pretore ha ripartito gli oneri processuali ponendoli in maggior misura a carico dei locatori, ossia per i 3/5 di fr. 1'000.–. La censura dei ricorrenti, su questo punto specifico, appare così fors'anche frutto di un malinteso. Comunque, la diversa ripartizione delle spese proposta dai ricorrenti non basta per considerare arbitraria quella attuata dal primo giudice; anche perché entrambe le istanze concernevano richieste non quantificabili che rendono facilmente opinabile la proporzione fra la reciproca soccombenza delle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>10.</b> Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per i quali motivi,</p> <p class="R1">richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b>pronuncia:</b> <b>1. </b>Il ricorso per cassazione 14 maggio 1999 __________ e __________ è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> Le spese del presente giudizio, per complessivi fr. 200.–, già anticipati dai ricorrenti, rimangono a loro carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.– a titolo di ripetibili di questa sede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Intimazione a: </p> <p class="R1"> – __________</p> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello</b></p> <p class="R1">Il presidente La segretaria</p> </div></body></html>