<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00742</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214527&amp;W10_KEY=4467104&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00742</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.10.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Quartierplan<br/><br/>Für die Vorinstanz bestand aufgrund des durchgeführten Augenscheins kein Anlass, das Verfahren an den Beschwerdegegner zurückzuweisen (E. 4.3). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfte es zulässig bleiben, Grundeigentümer, deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, selbst dann in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, wenn sie aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen. In Wahrung der Eigentumsgarantie können solche Grundeigentümer allerdings nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafür nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen entschädigt werden (E. 5.3). Die Vorinstanz konnte sich hinsichtlich des Einflusses der Stichstrasse auf den Betrieb der Gärtnerei der Beschwerdeführenden nicht auf konkrete Belege abstützen und denselben mangels solcher nur abschätzen. Da der entscheidwesentliche Sachverhalt insofern nur unzureichend abgeklärt ist, war es ihr auch nicht möglich, das tatsächliche Interesse der Beschwerdeführenden am Verzicht auf die Stichstrasse zu beurteilen. Dementsprechend konnte auch das öffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen verglichen werden (E. 6.5.3). <br/><br/>Rückweisung der Sache im Sinn der Erwägungen zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSAUFGABE">BETRIEBSAUFGABE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSFÃHRUNG">BETRIEBSFÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSEINGRIFF">EIGENTUMSEINGRIFF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSGRAD">ERSCHLIESSUNGSGRAD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVARIANTE">ERSCHLIESSUNGSVARIANTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALT">SACHVERHALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23746" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00742</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. Oktober 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Bea Rotach<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Z, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>F,<b> </b>vertreten durch G </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="BT_Z_PLZ_N"></a><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Quartierplan,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von B, diejenigen mit den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese betreiben im SÃ¼dwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine GÃ¤rtnerei.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 8. April 2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an die Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten im Wesentlichen, der Quartierplan "H" sei vollumfÃ¤nglich aufzuheben und an den Gemeinderat Z zur Ãberarbeitung zurÃ¼ckzuweisen. Insbesondere sei auf die eingezeichnete Stichstrasse durch die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten und die "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Mit Entscheid vom 17. Dezem-ber 2010 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut, indem sie die auf das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.- aufhob, das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m<sup>2 </sup>aus dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das Ehepaar A und B fÃ¼r die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf dem GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 21.2 zu entschÃ¤digen seien. Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezÃ¼glich zu Ã¼berarbeiten und neu festzusetzen. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. II). B und A wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel der Rekurskosten und einer UmtriebsentschÃ¤digung zugunsten der Quartierplanrechnung verpflichtet (Disp.-Ziff. III und V). Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Rekursentscheid den Ã¼brigen Quartierplangenossen zu erÃ¶ffnen (Disp.-Ziff. IV).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 3. Februar 2011 gelangten B und A mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und erneuerten ihre im Rekursverfahren gestellten AntrÃ¤ge. Aufgrund einer entsprechenden Einladung des Verwaltungsgerichts fÃ¤llte der Regierungsrat am 25. Januar 2012 den Entscheid Ã¼ber die Genehmigung des Quartierplans, wobei er die Genehmigung des Kostenverlegers fÃ¼r den Strassenbau und fÃ¼r die Administrativkosten ablehnte. Mit Beschwerde vom 1. MÃ¤rz 2012 ersuchte daraufhin die Gemeinde Z das Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben. Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden Verfahren betreffend die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die teilweise verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom 28. Februar 2013 hiess es die von B und A erhobene Beschwerde teilweise gut, hob Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die Festsetzung des Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ck. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III des angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die Rekurskosten zu je einem Sechstel B und A auferlegt hatte. Ãber die Verlegung derselben habe es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 25. Januar 2012 nicht ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachdem das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 4. Oktober 2013 ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte B und A die Verfahrenskosten. Diese wurden verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine UmtriebsentschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen. Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Rekursentscheid den Ã¼brigen Quartierplangenossen zu erÃ¶ffnen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen erhoben B und A am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z vom 2. MÃ¤rz 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Ãberarbeitung des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurÃ¼ckzuweisen mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die LandminderzuteilungsentschÃ¤digung auf deutlich hÃ¶her als Fr. 535.-/m<sup>2</sup> festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von MehrwertbeitrÃ¤gen fÃ¼r die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die Belastung der entsprechenden GrundstÃ¼cke erheblich zu reduzieren; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 19. November 2013 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 6. Dezember 2013 erstattete der Gemeinderat Z die Beschwerdeantwort mit dem Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; </span>unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von B und A und zu Handen der Quartierplanrechnung. Die Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen worden waren, reichten keine Mitbeantwortung der Beschwerde ein. Die Parteien liessen sich in der Folge weitere Male vernehmen. F beantragte mit Stellungnahme vom 27. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener GrundstÃ¼cke und durch den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie zur Beschwerde berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] und § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG)</span>. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die mit Entscheid vom 17. Dezember 2010 in teilweiser Gutheissung des Rekurses erfolgten Anordnungen der Vorinstanz (Aufhebung der auf das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 22.1 erhobenen Administrativkostenpauschale, Entlassung des GrundstÃ¼cks NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m<sup>2 </sup>aus dem Beitragsperimeter "Strassen" und EntschÃ¤digung der fÃ¼r die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf dem GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 21.2; vorn I.B.) wurden von den BeschwerdefÃ¼hrenden mit Beschwerde vom 3. Feb­ruar 2011 nicht angefochten (vorn I.C.). Zu Recht hat sich die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 4. Oktober 2013 nicht mehr damit befasst, und die Anordnungen gehÃ¶ren auch im vorliegenden Verfahren nicht zum Streitgegenstand.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen. Das gilt auch fÃ¼r schon Ã¼berbaute, jedoch unzureichend erschlossene GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia 94 E. 3b; VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2010.00420, E. 3.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kÃ¶nnen und wenn die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt das Baurekursgericht sein Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren. Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen GrundeigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekursverfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nachteile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener gemÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Das Baurekursgericht entscheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00104, E. 3.2, mit Hinweisen; 15. September 2005, VB.2005.00030, E. 3.1).</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der vorliegende Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen gelegene I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse und die M-Strasse im SÃ¼den bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden dem Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet bzw. die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang fÃ¼r knapp 40 Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im Grenzbereich der nÃ¶rdlich gelegenen GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2 sowie der sÃ¼dlich gelegenen GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen. Dabei durchquert sie die mit TreibhÃ¤usern (Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2) und einer RÃ¼sterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1) bebauten GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden. In der sÃ¼dwestlichen GrundstÃ¼cksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene Stichstrasse in zwei Ãste. Der nach Norden verlaufende Ast verjÃ¼ngt sich kurz danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur H-Strasse im Westen des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In den Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als âzentraleâ Erschliessung bezeichnet. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragte "dezentrale" Erschliessungsvariante sÃ¤he demgegenÃ¼ber vor, das Gebiet mittels Zufahrten Ã¼ber bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die H- und die O-Strasse, zu erschliessen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit Urteil vom 28. Februar 2013 wies das Verwaltungsgericht die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ck (vorn I.C.). Es fÃ¼hrte aus, die GrÃ¼nde, weshalb Alternativen zur Stichstrasse nicht weiter geprÃ¼ft worden seien, wÃ¼rden aufgrund der Quartierplanakten im UngefÃ¤hren bleiben. Anhand eines Augenscheins lasse sich aber feststellen, ob der Beschwerdegegner die von den BeschwerdefÃ¼hrenden propagierte dezentrale Erschliessungsvariante zu Recht als ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeÃ¼bt habe (E. 5.4). Indem die Vorinstanz keinen Augenschein durchgefÃ¼hrt habe, habe sie ihre Obliegenheit zur KlÃ¤rung des massgeblichen Sachverhalts sowie den GehÃ¶rsanspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden verletzt (E. 6.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Vorinstanz hÃ¤tte aufgrund des Urteils vom 28. Februar 2013 den Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. MÃ¤rz 2010 aufheben und die Sache an diesen zur ordentlichen und korrekten DurchfÃ¼hrung des Quartierplanverfahrens zurÃ¼ckweisen mÃ¼ssen. Der Augenschein habe nÃ¤mlich gezeigt, dass alternative ErschliessungsmÃ¶glichkeiten vorhanden seien. Das Verwaltungsgericht habe festgehalten, dass der Beschwerdegegner die Alternativen zur Stichstrasse im Quartierplanverfahren nicht weiter geprÃ¼ft und anlÃ¤sslich der Quartierplanversammlungen nicht diskutiert habe, was im Resultat zu einer GehÃ¶rsverletzung sÃ¤mtlicher Quartierplanbeteiligter gefÃ¼hrt habe. Aufgrund der im wiederaufgenommenen Rekursverfahren von der Beschwerdegegnerin eingereichten neuen Unterlagen kÃ¶nnten die gemachten Fehler nicht geheilt werden, und es kÃ¶nne nicht sein, dass die Vorinstanz gestÃ¼tzt darauf gleichsam als erste PlanungsbehÃ¶rde in diesem Verfahren die "richtige" Erschliessungsvariante festlege. Indem die Vorinstanz das Verfahren nicht zurÃ¼ckgewiesen habe, habe sie einerseits Recht verletzt und andererseits die Vorgaben des Verwaltungsgerichts missachtet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Verwaltungsgericht sah von einer RÃ¼ckweisung an den Beschwerdegegner ab (vgl. zur SprungrÃ¼ckweisung Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 64 N. 4, 14) und trug auch der Vorinstanz nicht auf, eine solche nach der DurchfÃ¼hrung des Augenscheins anzuordnen. Von einer Missachtung einer Vorgabe kann daher nicht gesprochen werden. Zu prÃ¼fen bleibt jedoch, ob die Vorinstanz die Sache von sich aus, namentlich aufgrund der anlÃ¤sslich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse, zur neuerlichen DurchfÃ¼hrung des Quartierplanverfahrens an den Beschwerdegegner hÃ¤tte zurÃ¼ckweisen mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Erschliessung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 17, 18, 19, 21 und 02 werde unter verkehrstechnischen und verkehrssicherheitsmÃ¤ssigen Aspekten mit der ab der I-Strasse vorgesehenen Stichstrasse Ã¼berzeugend und optimal gelÃ¶st. Die vorgesehene Erschliessung sei quartierplantechnisch den verschiedenen dezentralen Varianten(teilen) klar Ã¼berlegen, wie sich am Augenschein mit aller Deutlichkeit gezeigt habe. Aus den Akten gehe hervor, dass die QuartierplanbehÃ¶rde die verschiedenen Varianten ernsthaft geprÃ¼ft habe. Dass nicht umfassendste AlternativplÃ¤ne mit allen Details ausgearbeitet worden seien, sei nicht zu beanstanden, zumal die Planungskosten in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis bleiben mÃ¼ssten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Der Beschwerdegegner reichte der Vorinstanz nach dem Augenschein einen "Variantenvergleich nach planerischen Kriterien" datierend vom 20. August 2008 ein, der die zentrale Erschliessung gemÃ¤ss dem ersten Quartierplanentwurf, die der nunmehr festgesetzten LÃ¶sung entspricht, der dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets gegenÃ¼berstellt. Daraus erhellt, dass der Beschwerdegegner sich durchaus in vertiefter Weise auch mit einer allfÃ¤lligen dezentralen Erschliessung, die aufgrund der Kritik am ersten Quartierplanentwurf Ã¼berprÃ¼ft worden war, auseinandergesetzt hatte. Er erachtete diese Variante jedoch als die ungeeignetere und verfolgte sie deshalb nicht weiter. Gleichwohl wurde darÃ¼ber auch noch im Rahmen der zweiten Quartierplanversammlung gesprochen. Von einer GehÃ¶rsverletzung der Quartierplanbeteiligten kann daher unter diesen UmstÃ¤nden nicht die Rede sein. Den Akten kann sodann entnommen werden, dass der Beschwerdegegner neben den "Hauptvarianten" der zentralen und dezentralen Erschliessung anlÃ¤sslich der Ãberarbeitung nach der ersten Quartierplanversammlung noch weitere MÃ¶glichkeiten des Verlaufs der Stichstrasse in ErwÃ¤gung zog. Zeigen somit aber bereits die Quartierplanakten, dass der Beschwerdegegner mehrere Varianten und insbesondere auch eine dezentrale LÃ¶sung eingehend prÃ¼fte, so kommt den am Augenschein eingereichten Unterlagen fÃ¼r den entsprechenden Nachweis keine massgebliche Bedeutung zu. Wie der Beschwerdegegner zu Recht geltend macht, beinhalten diese denn auch keine neuen, nicht bereits im Festsetzungsverfahren gewonnene Erkenntnisse. Insofern bestand fÃ¼r die Vorinstanz kein Anlass, das Verfahren an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz erwog, das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 22.1 und der grÃ¶sste Teil des GrundstÃ¼cks NZT-Nr. 21.2 sowie die erste Bautiefe des GrundstÃ¼cks NZT-Nr. 21.1 seien vom Beschwerdegegner als strassenmÃ¤ssig erschlossen und nicht vom Beitragsperimeter "Strassen" erfasst worden. Die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 gÃ¤lten in strom-, wasser- und abwassermÃ¤ssiger Hinsicht als nicht erschlossen und seien dementsprechend quartierplanbedÃ¼rftig. Eine Entlassung der GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 rechtfertige sich aufgrund der klaren Grenzziehung des Quartierplans nicht. Der Umstand, dass diese GrundstÃ¼cke voll erschlossen seien, habe der Beschwerdegegner dadurch berÃ¼cksichtigt, dass sie in sÃ¤mtlichen Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit worden seien. Aufgrund von besonderen VerhÃ¤ltnissen im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG seien diesen GrundstÃ¼cken auch keine Administrativkosten auferlegt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hrten in der Beschwerdeschrift aus, dass sÃ¤mtliche ihrer GrundstÃ¼cke strassenmÃ¤ssig von der I-Strasse aus und auch punkto Strom, Wasser und Abwasser erschlossen seien bzw. in eigener Regie erschlossen werden kÃ¶nnten. Die Stichstrasse brauche es nicht dazu, sie wÃ¼rden davon in keiner Hinsicht profitieren. Diese bedeute vielmehr die ZerstÃ¶rung ihrer GÃ¤rtnerei. Anders als noch mit Rekurs vom 8. April 2010 machten sie jedoch nicht mehr ausdrÃ¼cklich geltend, die aus ihrer Sicht voll erschlossenen GrundstÃ¼cke dÃ¼rften vom Quartierplan gar nicht erfasst werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Bundesgericht erwog in einem Entscheid vom 14. MÃ¤rz 2000 (1P.721/1999), die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der EigentÃ¼mer seien dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur Ã¶ffentlichen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer diene. Letzteres sei Voraussetzung fÃ¼r die mit dem Einbezug eines GrundstÃ¼cks in den Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein GrundstÃ¼ck bereits hinreichend erschlossen und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug nicht gerechtfertigt. Das betreffende GrundstÃ¼ck kÃ¶nne gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen volle EntschÃ¤digung) zur Erstellung von Erschliessungsanlagen herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen werden (E. 3a). Zwar sei der Einbezug eines GrundstÃ¼cks in einen Quartierplan nicht erst dann zulÃ¤ssig, wenn dies fÃ¼r die bestehende Nutzung erforderlich sei, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukÃ¼nftige Nutzung ermÃ¶glich werde. Dies kÃ¶nne jedoch nicht bedeuten, dass sÃ¤mtliche Belastungen mit dem Hinweis auf eine kÃ¼nftige bessere Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des Betroffenen zulÃ¤ssig wÃ¤ren. Insbesondere bei Gewerbebetrieben, die die baurechtlich zulÃ¤ssigen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten nicht voll ausschÃ¶pften, kÃ¶nne eine intensivere Ãberbauung zwar rechtlich und technisch mÃ¶glich, aber fÃ¼r den betreffenden Betrieb unnÃ¶tig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar sein. In solchen FÃ¤llen stelle eine zusÃ¤tzliche Erschliessung, die eine intensivere Ãberbauung ermÃ¶glichen wÃ¼rde, allenfalls einen hypothetischen Vorteil dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurzfristig oder nur um den Preis einer VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks und einer Aufgabe des Betriebs realisierbar sei. Den mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Abgaben und sonstigen Nachteilen stehe damit kein tatsÃ¤chlicher Vorteil gegenÃ¼ber. Derartige Situationen seien im Lichte der Eigentumsgarantie deshalb anders zu beurteilen als der bisher meist betrachtete Fall, dass EigentÃ¼mer nicht Ã¼berbauter GrundstÃ¼cke durch den Bau von Erschliessungsanlagen zur Ãberbauung veranlasst wÃ¼rden. Das abstrakte Interesse an einer maximal zulÃ¤ssigen baulichen Ausnutzung kÃ¶nne in solchen FÃ¤llen nicht unbesehen das konkrete Interesse des betroffenen EigentÃ¼mers Ã¼berwiegen. Vielmehr sei die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im Einzelfall zu prÃ¼fen (E. 3d/e).</p> <p class="Erwgung2">Mangels eines entsprechenden Antrags (vorn E. 5.2) ist vorliegend nicht darÃ¼ber zu entscheiden, ob bereits der Einbezug der GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berhaupt gerechtfertigt war bzw. ob diese aus dem Quartierplan zu entlassen wÃ¤ren. Immerhin dÃ¼rfte es auch gemÃ¤ss dem soeben zitierten Urteil des Bundesgerichts zulÃ¤ssig bleiben, Grund­eigentÃ¼mer, deren GrundstÃ¼cke fÃ¼r eine Quartiererschliessung unbedingt benÃ¶tigt werden, selbst dann in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, wenn sie aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen. In Wahrung der Eigentumsgarantie gemÃ¤ss Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) kÃ¶nnen solche GrundeigentÃ¼mer allerdings nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafÃ¼r nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) GrundsÃ¤tzen entschÃ¤digt werden (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 4.2 [= BEZ 2006 Nr. 26 = RB 2004 Nr. 61]). </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Art. 26 Abs. 1 BV gewÃ¤hrleistet das Eigentum. Enteignungen und EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschÃ¤digen (Art. 26 Abs. 2 BV). Ãberdies sind solche Eingriffe nur zulÃ¤ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, durch ein Ã¶ffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sind (Art. 36 BV). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Einbezug der GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden in den Quartierplan und die geplante Stichstrasse stellen aufgrund der vorgesehenen FlÃ¤chenabzÃ¼ge und der Kostenpflicht fÃ¼r die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine EigentumsbeschrÃ¤nkung dar. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfÃ¼r eine gesetzliche Grundlage, und das Ã¶ffentliche Interesse an einer vollstÃ¤ndigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten GrundstÃ¼cke bzw. des Kerngebiets ist ausgewiesen und grundsÃ¤tzlich unbestritten. Fraglich ist indes, ob dieses Interesse im konkreten Fall jenes der BeschwerdefÃ¼hrenden am Verzicht der Stichstrasse Ã¼berwiegt bzw. ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Nur dann ist der Eingriff nÃ¤mlich zumutbar (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich etc. 2010, Rz. 614).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, da die quartierplanbetroffenen GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden Bauland in Anspruch nÃ¤hmen, sei deren Interesse an der landwirtschaftlichen Nutzung angesichts des gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses des haushÃ¤lterischen Umgangs mit dem Boden zu relativieren. Jedenfalls sei es ohne Weiteres mÃ¶glich, die GÃ¤rtnerei auf den vom Quartierplan erfassten GrundstÃ¼cken aufrechtzuerhalten, auch wenn dies in organisatorischer Hinsicht bzw. bei der Bewirtschaftung gewisse Anpassungen nach sich ziehe. Das Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse sei auch bei einer Realisierung der mÃ¶glichen ca. 40 Wohneinheiten, die dadurch erschlossen werden sollen, als gering einzuschÃ¤tzen. Ohnehin sei der Betrieb nicht allein von den ProduktionsstÃ¤tten auf den im Quartierplanperimeter liegenden Parzellen abhÃ¤ngig, sondern verfÃ¼ge Ã¼ber weitere zahlreiche BewirtschaftungsflÃ¤chen ausserhalb desselben. Momentan bestehe fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden zwar kein subjektives Interesse an der Festsetzung des Quartierplans respektive an der HerbeifÃ¼hrung der Baureife der GrundstÃ¼cke. Diese erweise sich bloss als hypothetischer Vorteil, der sich nicht oder nur um den Preis der Aufgabe des Betriebsstandorts realisieren lasse. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¼rden aber auch ohne Ãberbauungs- bzw. VerÃ¤usserungsabsicht betreffend das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 21.2 von den Erschliessungsmassnahmen profitieren, da die GÃ¤rtnerei zur Bewirtschaftung auf ausreichend Wasser und einen Anschluss an die Abwasserversorgung angewiesen sei.</p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen im Wesentlichen geltend, ihr Landbesitz umfasse zwar eine FlÃ¤che von 150'000 m<sup>2</sup>. Davon wÃ¼rden sie aber nur 40'000 m<sup>2</sup> selbst bewirtschaften, 30'000 m<sup>2</sup> als offene KulturflÃ¤che und 10'000 m<sup>2</sup> in GewÃ¤chshÃ¤usern. In den letzteren wÃ¼rden rund 80 % der ErtrÃ¤ge erwirtschaftet, wobei die AnbauflÃ¤che im Quartierplanperimeter rund einen Drittel ausmache. Nur in diesen Tunnels wÃ¼rden Pflanzen gepflanzt, die tÃ¤glich geerntet wÃ¼rden. Diese intensive Bewirtschaftung sei nur im Quartierplangebiet mÃ¶glich, da sich die Folientunnels unmittelbar an der BetriebsstÃ¤tte mit der RÃ¼sterei befÃ¤nden. Der Betriebsstandort im Quartierplangebiet mit den BetriebsgebÃ¤uden und den angrenzenden Folientunnels sei damit das eigentliche Herz der GÃ¤rtnerei. Durch den Verkehr auf der kÃ¼nftigen Stichstrasse entstÃ¼nden Gefahren und Risiken fÃ¼r UnfÃ¤lle, und die Tages- und BetriebsablÃ¤ufe wÃ¼rden durch die Ã¶ffentliche Stichstrasse sowohl auf dem Vorplatz als auch auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 03 massiv eingeschrÃ¤nkt, was die Betriebsaufgabe und den Verlust der getÃ¤tigten Investitionen zur Folge hÃ¤tte..</p> <p class="Erwgung3">Der Beschwerdegegner wiederum fÃ¼hrt aus, die BeschwerdefÃ¼hrenden verfÃ¼gten an diversen Standpunkten ausserhalb des Quartierplangebiets Ã¼ber weitaus grÃ¶ssere AnbauflÃ¤chen als die Folientunnel im Quartierplangebiet. Die bewirtschaftete BetriebsflÃ¤che der BeschwerdefÃ¼hrenden betrage dabei nicht bloss 40'000 m<sup>2</sup>, sondern Ã¼ber 60'000 m<sup>2</sup>. Die Stichstrasse werde auch durch den Betrieb nutzbar sein, die MÃ¶glichkeiten der Zufahrt zu diesem gar verbessern und nur wenig Drittverkehr auslÃ¶sen. FÃ¼r den betriebsinternen und den betriebsexternen Verkehr ergÃ¤ben sich sogar Vorteile, was auch zur Verbesserung der Verkehrssicherheit fÃ¼hre. Zudem wÃ¼rden die Wasser- und EntwÃ¤sserungsleitungen die Erschliessung der GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 21.2 markant verbessert.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zur Untermauerung ihrer Standpunkte reichten die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren eine Expertise der Beratungsstelle fÃ¼r UnfallverhÃ¼tung in der Landwirtschaft (BUL) und eine solche des "Strickhofs" ein. Erstere kam zum Schluss, die Stichstrasse kÃ¶nne weder sicherheitstechnisch noch arbeitswirtschaftlich befÃ¼rwortet werden. Die ArbeitsablÃ¤ufe wÃ¼rden stark belastet und erschwert, und die geplante VerkehrsfÃ¼hrung berge grosse Unfallrisiken sowohl fÃ¼r die Arbeitenden wie auch die Benutzer und Benutzerinnen der neuen Strasse. Verkehrssichernde Massnahmen mÃ¼ssten in einem derart grossen Ausmass durchgefÃ¼hrt werden, dass die EinschrÃ¤nkungen fÃ¼r den Betrieb nicht mehr tragbar wÃ¤ren und eine Aufgabe desselben ins Auge gefasst werden mÃ¼sste. Letztere bezifferte den Wertverlust und die Einkommenseinbusse fÃ¼r die verbleibenden 15 Erwerbsjahre im Fall der Betriebsaufgabe auf Fr. 830'000.- bzw. Fr. 5'550'000.-. Die Vorinstanz erachtete diese Expertisen nicht als aufschlussreich. Diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein aus dem Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die Ã¼brigen ProduktionsflÃ¤chen. Diejenige des "Strickhofs" erachte eine Betriebsaufgabe als gegeben und Ã¤ussere sich nur in allgemeiner Weise zu den entsprechenden Kosten, nicht jedoch darÃ¼ber, ob die Stichstrasse Ã¼berhaupt Ã¶konomische Folgen zeitige. Aufgrund der eingereichten Gutachten sei die behauptete Betriebsaufgabe als Folge der Erstellung der geplanten Stichstrasse daher keineswegs belegt und nicht nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b> </p> <p class="Erwgung3">Fraglich ist, ob die Variantenwahl des Beschwerdegegners die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden, insbesondere die gewerblichen, genÃ¼gend gewichtet hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>Mangels entsprechender Nachweise ist unklar, wie gross die von den BeschwerdefÃ¼hrenden insgesamt bewirtschafte FlÃ¤che tatsÃ¤chlich ist, und damit auch, welchen verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Anteil die im Quartierplanperimeter gelegene Produktion ausmacht. Der Beschwerdegegner selbst spricht davon, soweit er "informiert" sei, betrage die bewirtschaftete FlÃ¤che Ã¼ber 60'000 m<sup>2</sup>. Gleichzeitig sind die jeweiligen ErtrÃ¤ge der BetriebsflÃ¤chen gÃ¤nzlich unbelegt. Infolgedessen ist nicht ausgewiesen, welchen Anteil die von der Stichstrasse betroffenen BetriebsflÃ¤chen am Gesamtbetrieb ausmachen. Sodann sind zwar die von der Vorinstanz geÃ¤usserten Bedenken hinsichtlich der Expertisen begrÃ¼ndet, weswegen diesen nur wenig Gewicht beizumessen ist (vorn E. 6.4). TatsÃ¤chlich ist damit aber offen, ob die BeschwerdefÃ¼hrenden in Bezug auf die BetriebsablÃ¤ufe von der geplanten Stichstrasse auch bis zu einem gewissen Grad profitieren wÃ¼rden, oder ob sich die Anpassungen fÃ¼r den Betrieb als unzumutbar erweisen. Die Vorinstanz "schÃ¤tzte" zwar das Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse auch bei einer Realisierung der mÃ¶glichen ca. 40 Wohneinheiten und die mÃ¶glichen Gefahren fÃ¼r die BenÃ¼tzer und die Angestellten als gering ein, hat diesbezÃ¼glich aber selbst keine nÃ¤heren AbklÃ¤rungen vorgenommen oder die Parteien zur Einbringung entsprechender Nachweise aufgefordert. Der Sachverhalt ist insofern ungenÃ¼gend abgeklÃ¤rt. Im Ãbrigen spricht das erwartete, geringe Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse auch nicht spezifisch fÃ¼r diese Variante, wÃ¤re doch fÃ¼r den Fall der dezentralen Erschliessung Ã¼ber den Dorfkern ebenfalls mit wenig Mehrverkehr zu rechnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>Die GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 22.1 und 22.2 sind unbestrittenermassen von der I-Strasse aus vollumfÃ¤nglich erschlossen und deshalb in sÃ¤mtlichen Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Uneinigkeit besteht jedoch hinsichtlich des Erschliessungsgrads der GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 21.2 (vorn E. 5.1 und E. 5.2). WÃ¤hrend Letzteres aufgrund des Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollstÃ¤ndig aus dem Strassenbeitragsperimeter entlassen wurde (vorn E. 1.2), wird Ersteres von diesem in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheint gerechtfertigt, wÃ¼rde das GrundstÃ¼ck NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der Verbesserung der rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung profitieren. DemgegenÃ¼ber kann der Vorinstanz insofern nicht gefolgt werden, als sie die GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet (vorn E. 5.1), wÃ¤re dort sonst â entgegen der momentanen faktischen Situation â ein Betrieb der GÃ¤rtnerei doch gar nicht mÃ¶glich. DiesbezÃ¼glich ist die Sachlage unklar, und es ist nicht ersichtlich, ob bzw. in welchem Mass die BeschwerdefÃ¼hrenden in diesem Zusammenhang einen Nutzen aus der Stichstrasse ziehen wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.3 </b>Konnte sich die Vorinstanz demzufolge aber hinsichtlich des Einflusses der Stichstrasse auf den Betrieb der GÃ¤rtnerei nicht auf konkrete Belege abstÃ¼tzen und denselben mangels solcher nur abschÃ¤tzen und ist der entscheidwesentliche Sachverhalt insofern nur unzureichend abgeklÃ¤rt, so war es ihr auch nicht mÃ¶glich, das tatsÃ¤chliche Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden am Verzicht auf die Stichstrasse zu beurteilen. Dementsprechend konnte auch das Ã¶ffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen verglichen werden. Damit hat die Vorinstanz aber die gemÃ¤ss dem unter E. 5.3 wiedergegebenen bundesgerichtlichen Urteil geforderte vertiefte PrÃ¼fung der Belange der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht vorgenommen. </p> <p class="Erwgung3">Der vorinstanzliche Entscheid ist demzufolge mangels vollstÃ¤ndiger Erstellung des entscheidrelevanten Sachverhalts aufzuheben. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG). Es kann die Angelegenheit jedoch auch zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen, insbesondere wenn wie vorliegend der Tatbestand ungenÃ¼gend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG; vgl. auch Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 8). Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013 aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Diese wird im Rahmen ihres neuen Entscheids Ã¼ber eine allfÃ¤llige Neuverlegung der Rekurskosten zu befinden haben. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz wird zu prÃ¼fen haben, ob die Stichstrasse auch unter BerÃ¼cksichtigung ihrer noch zu eruierenden Auswirkungen auf die BetriebsablÃ¤ufe der GÃ¤rtnerei und die damit verbundenden Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrenden unter AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 mit Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). Demnach haben die BeschwerdefÃ¼hrenden als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Entsprechend hat der Beschwerdegegner den obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Beschwerdeverfahren auszurichten, wobei sich ein Betrag in der HÃ¶he von Fr. 3'000.- als angemessen erweist (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der vorliegende RÃ¼ckweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Solche sind nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen zu neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 580.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'580.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner zulasten der Quartierplanrechnung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-recht­lichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>