<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00156</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106930&amp;W10_KEY=4467145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00156</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.10.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Die Vergrösserung der anrechenbaren Wohnfläche in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden draf, stellt eine weitergehende Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG dar (E. 1b). Eine während der Erstellung eingetretene Rechtsänderung bewirkt lediglich, dass bereits der Neubau eine vorschriftswidrige Baute - im Sinne von § 357 - darstellt. An dieser sind jedoch grundsätzlich Änderungen nach Massgabe von § 357 PBG zulässig, und zwar auch dann, wenn das nach altem Recht bewilligte Bauvorhaben noch nicht in allen Teilen vollendet ist (E. 1c).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANWENDBARES RECHT">ANWENDBARES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGKEIT">BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITERGEHENDE ABWEICHUNG">WEITERGEHENDE ABWEICHUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEITLICHE GELTUNG">ZEITLICHE GELTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Der Gemeinderat X erteilte A am 3. April 2000 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r drei MehrfamilienhÃ¤user, K-strasse in Y. Mit Beschluss vom 3. September 2001 bewilligte der Gemeinderat zahlreiche Ãnderungen dieses Bauvorhabens, verweigerte jedoch beim Haus K-strasse gestÃ¼tzt auf § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/ 1. September 1991 (PBG) den Ausbau des ursprÃ¼ng­lich zur darÃ¼ber liegenden Erdgeschoss­wohnung gehÃ¶renden Studios im Untergeschoss zu einer separaten Wohnung und die entsprechende VergrÃ¶sserung der WohnflÃ¤che um rund 50 % (Dispositiv Ziffer 2). Diese Ãnderung stehe im Widerspruch zur laufenden Ãnderung der Bau- und Zonenordnung, welche neu in der Wohnzone W I bei GebÃ¤uden mit mehr als zwei Wohneinheiten den Aus­­bau des Untergeschosses verbiete. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> II. Den gegen den Beschluss vom 3. September 2001 erhobenen Rekurs mit dem Antrag, Dispositiv Ziffer 2 aufzuheben und den Ausbau des Studios im Untergeschoss zu bewilligen, wies die Baurekurskommission am 28. MÃ¤rz 2002 ab. Aus den ErwÃ¤gungen ist festzuhalten: Im Zeitpunkt der Bauverweigerung sei die von der Gemeindeversammlung am 4. Dezember 2000 revidierte Bau- und Zonenordnung noch nicht in Kraft gestanden; die Bauverweigerung habe sich in jenem Zeitpunkt richtigerweise auf § 234 PBG gestÃ¼tzt. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nachdem mittlerweile die neue Bau- und Zonenordnung am 16. September 2001 in Rechts­kraft erwachsen sei, berufe sich der Bauherr auf § 357 PBG Ã¼ber die Ãnderungen an vorschrifts­widrigen Bauten. Diese Bestimmung sei jedoch schon deshalb unbehelflich, weil die vorschriftswidrige Nutzung noch nicht ausgeÃ¼bt worden sei. Zudem stelle das Bau­vorhaben, das die Wohnzwecken dienende WohnflÃ¤che im Untergeschoss verdopple, eine nach § 357 PBG grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssige weitergehende Abweichung von Vorschrif­ten dar, und kÃ¶nne auch aus diesem Grund nicht bewilligt werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>III. Mit Beschwerde vom 3. Mai 2002 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>â1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses des Gemeinderats X vom 3. September 2001 sei aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> evtl. sei der Ausbau unter der Bedingung zu bewilligen, dass die Wohnnutzung im UG nicht vergrÃ¶ssert werde; </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Staatskasse bzw. des Beschwerdegegners auch fÃ¼r das Rekursverfahren.â</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz schloss am 21. Mai 2002 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 24./27. Juni 2002 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden EntscheidungsgrÃ¼nde wiedergegeben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Der BeschwerdefÃ¼hrer anerkennt, dass gemÃ¤ss Ziffer 6.2.1 der revidierten Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 4. Dezember 2000 (BZO) das Untergeschoss des streitbetroffenen GebÃ¤udes K-strasse nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Er stellt auch nicht in Frage, dass im Zeitpunkt des baubehÃ¶rdlichen Be­schlusses am 3. September 2001, als die revidierte Bau- und Zonenordnung noch nicht in Kraft stand, die Bewilligung fÃ¼r die Erweiterung der Wohnnutzung im Untergeschoss gestÃ¼tzt auf § 234 PBG verweigert werden durfte. Hingegen will er den im Untergeschoss vor­gesehenen Ausbau des mit der ursprÃ¼nglichen Baueingabe am 3. April 2000 nach altem Recht bewilligten Stu­dios zu einer 1-Zimmerwohnung als Ãnderung an einer vorschriftswid­rigen Baute bewilligt haben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 =BEZ 1992 Nr. 30) dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­dersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die VergrÃ¶sserung der anrechenbaren WohnflÃ¤che in einem Geschoss, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, stellt eine "weitergehende Abweichung" von der be­­reits verletzten Norm dar und ist deshalb nach dem unmissverstÃ¤ndlichen Wortlaut von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur zulÃ¤ssig, wenn dafÃ¼r eine Ausnahmebewilligung nach Massgabe von § 220 PBG erteilt werden kann (VGr, 15. MÃ¤rz 2002, BEZ 2002 Nr. 21), was zu Recht nicht geltend gemacht wird. Dass die gesamte WohnflÃ¤che des GebÃ¤udes nur um ca. 5 % erweitert und Ã¤usserlich kaum erkennbar sein wird, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. In ihrem Hauptantrag erweist sich die Beschwerde damit als offensichtlich unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt hilfsweise, es sei der geplante Ausbau unter der Bedingung zu bewilligen, dass die Wohnnutzung im Untergeschoss nicht vergrÃ¶ssert werde. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin kann dieser Antrag als vom Haupt­-</span></p> <p class="Einzug1"><span>antrag mitumfasst verstanden werden und ist es deshalb prozessual zulÃ¤ssig und verfahrens­Ã¶konomisch sinnvoll, auf die damit aufgeworfene Frage einzutreten, ob bei unverÃ¤nderter FlÃ¤che das Studio im Untergeschoss zu einer separaten Wohnung ausgebaut werden darf.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ZunÃ¤chst ist festzuhalten, dass das mit der ursprÃ¼nglichen Baueingabe bewilligte Bau­vorhaben samt Studio fertig erstellt werden darf; die wÃ¤hrend der Erstellung eingetretene RechtsÃ¤nderung hat nur zur Folge, dass bereits der Neubau wegen des Wohnzwecken dienenden Studios im Untergeschoss eine im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG vorschriftswidrige Baute darstellt. An dieser sind Ãnderungen nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG grund­sÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, und zwar auch dann, wenn das nach altem Recht bewilligte Bauvor­haben noch nicht in allen Teilen vollendet ist. Wenn die Baurekurskommission § 357 PBG nur auf bereits erstellte vorschriftswidrig Bauten angewandt haben will, so verkennt sie, dass diese Bestimmung Ã¼ber den blossen Bestandesschutz hinausgeht und â in begrenztem Umfang â auch Ãnderungen zulÃ¤sst. Unter diesem Gesichtswinkel ist nicht einzusehen, wes­halb nicht auch an einer noch nicht fertig erstellten baurechtswidrigen Baute Ãnderungen zulÃ¤ssig sein sollten. Aus dem von der Baurekurskommission zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts VB 155/1981 vom 5. Februar 1982 lÃ¤sst sich nichts anderes herauslesen. Er betraf eine zo­nen­widrige gewerbliche Nutzung, die von der Gemeinde gestÃ¼tzt auf § 357 PBG (in der sei­nerzeitigen Fassung) bewilligt worden war, obwohl der frÃ¼here Gewerbebetrieb bereits vor Jahren liquidiert und die GebÃ¤ude in der Zwischenzeit einer anderen Nutzung zugefÃ¼hrt wor­den waren. Mit jenem Sachverhalt lÃ¤sst sich der vorliegende of­fenkundig nicht vergleichen. Wenn hier hingegen â und davon geht auch die Baurekurs­kom­mission aus â die rechts­krÃ¤ftig bewilligte, baurechtswidrig gewordene Baute noch fertig erstellt werden darf, ist kein Grund ersichtlich, dem Bauherrn nicht bereits in diesem Zeit­punkt die gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen zu bewilligen. Andernfalls wÃ¤re er gezwungen, zunÃ¤chst das baurechtswidrig gewordene Bauvorhaben in der bewillig­ten Weise auszufÃ¼hren und nachtrÃ¤glich gestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 1 PBG um die beabsichtig­ten Ãnderungen nachzusuchen. Das wird vom BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht als unsinnig ge­rÃ¼gt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdegegnerin ist der Auffassung, der Ausbau des Studios zu einer eigenen Wohneinheit stelle auch dann eine unzulÃ¤ssige Erweiterung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar, wenn keine VergrÃ¶sserung der Wohnzwecken dienenden FlÃ¤che damit einher gehe. Diese Auffassung ist rechtsirrtÃ¼mlich. Ziffer 6.2.1 Abs. 1 BZO verbietet den Ausbau des Untergeschosses bei GebÃ¤uden mit mehr als zwei Wohneinheiten, wobei offenkundig der Ausbau zu Wohn- oder Arbeitszwecken gemeint ist (vgl. Abs. 3 der Bestimmung). Ein solcher Ausbau wurde bereits mit der ursprÃ¼nglichen Bewilligung vom 3. April 2000 ermÃ¶g­­licht, und zwar umfassend âStudio/Zimmerâ mit einer FlÃ¤che von 28 m</span><sup>2</sup><span>, Dusche/WC mit 4,8 m<sup>2</sup> sowie die zugehÃ¶rigen VerkehrsflÃ¤chen (Treppe/Vorraum). Die Abtrennung die­ser Wohnzwecken dienenden FlÃ¤chen von der Wohneinheit im Erdgeschoss und ihr Ausbau zu einer eigenen Wohneinheit stellen, soweit keine zusÃ¤tzlichen FlÃ¤chen beansprucht werden, einen gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 zulÃ¤ssigen Umbau dar. Die Umwandlung zu einer eigenen Wohneinheit stellt weder eine unzulÃ¤ssige Umnutzung dar, noch ist damit ein baulicher Eingriff verbunden, der nach Art und Umfang als unzulÃ¤ssige neubauÃ¤hnliche Umgestaltung gewÃ¼rdigt werden mÃ¼sste (vgl. zu diesem Begriff </span>RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14 sowie prÃ¤zisierend VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Der Umbau des Stu­dios zu einer eigenen Wohnung innerhalb der bereits gemÃ¤ss der ursprÃ¼nglichen Bewilligung zu Wohnzwecken genutzten FlÃ¤chen ist deshalb grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Jedoch sind </p> <p class="Einzug1">die VerkehrsflÃ¤chen, die neu erforderlich werden, zur WohnflÃ¤che hinzuzufÃ¼gen. Eine Erschliessung des Wohnraums durch das Treppenhaus wÃ¤re bei der WohnflÃ¤che anzurechnen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwie­­rigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anord­nungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Ne­benbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Die Verkleinerung der geplanten separaten Wohneinheit im Untergeschoss auf das zulÃ¤ssige FlÃ¤chenmass erfordert eine vollstÃ¤ndige Neuplanung durch die Bauherrschaft und entsprechend eine umfassende baurechtliche PrÃ¼fung durch die zustÃ¤ndige BaubewilligungsbehÃ¶rde. Der Mangel kann deshalb nicht auflageweise behoben werden, weshalb auch der Eventualantrag im Sinne der vorstehenden ErwÃ¤gungen abzuweisen ist. Dies gilt insbesondere auch, weil sich die Frage der Anrechnung der ErschliessungsflÃ¤che stellt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. ... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird im Sinne der ErwÃ¤gungen abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>