Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 10. Januar 2012 (410 11 348) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht Rechtsschutz in klaren Fällen / Mieterausweisung Besetzung Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiber Andreas Linder Parteien A.____ AG , vertreten durch Advokat Marco Giavarini, Blumenrain 20, 4001 Basel, Beschwerdeführerin gegen B.____ C.____ Beschwerdegegner Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Mieterausweisung Sachverhalt A. Mit einem Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 31 . Oktober 2011 gelangte die A.____ AG, vertreten durch Advokat Marco Giavarini, an das Bezirksgericht Arlesheim und be- antragte, die Gesuchsbeklagten B.____ und C.____ seien gerichtlich anzuweisen, die bei der gesuchstellenden Partei gemieteten Räumlichkeiten (3 ½-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft X.____ 55 in Binningen, nebst Nebenr äumlichkeiten sowie einem Aussenab- stellplatz) per sofort zu verlassen. Für den Fall, dass di e Gesuchsbeklagten die obgenannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin n icht verlassen würden, sei die ge- suchstellende Partei zu ermächtigen, die amtliche Räumun g zu verlangen; unter o/e Kostenfol- Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht ge. Mit Entscheid vom 17. November 2011 wies die Präside ntin des Bezirksgerichts Arlesheim das Gesuch der A.____ AG um Mieterausweisung ab. Die G erichtsgebühr wurde der Gesuch- stellerin auferlegt und die Parteikosten wurden sog. w ettgeschlagen. Die Gerichtspräsidentin erwog im Wesentlichen, die Gesuchsklägerin habe sinngemä ss ausgeführt, mit Mietvertragsän- derung vom 8. Februar 2007 habe sie den Gesuchsbeklagten eine Mietzinserhöhung angezeigt, welche nach einer Anfechtung in einem Vergleich geend et habe, wonach der monatlich ge- schuldete Nettomietzins ab 1. Juni 2007 auf CHF 1'300.0 0 erhöht worden sei. Aufgrund eines Verwalterwechsels habe es die Gesuchsklägerin in der Folg e versäumt, die Mietzinserhöhung umzusetzen und folglich weder eine Mietzinsnachforderun g gestellt, noch den Gesuchsbeklag- ten neue Einzahlungsscheine zukommen lassen. Die Gesuchsklä gerin und ihre Rechtsvorgän- gerin habe während zweier Jahre jeden Monat die urspr ünglichen Mietzinse in Empfang ge- nommen, ohne zu widersprechen. Dieses Verhalten sei dahi ngehend zu werten, dass die Wei- tergeltung der ursprünglichen Mietzinse akzeptiert wor den sei, so dass von einem stillschwei- genden Neuabschluss des Mietvertrages im Sinne von Art. 1 A bs. 2 OR auszugehen sei. Die Gesuchsbeklagten hätten somit zu keiner Zeit einen Mietzi nsrückstand verzeichnet, weshalb die Kündigung gemäss Art. 257d OR unwirksam gewesen sei. B. Die Vermieterschaft liess mit Eingabe vom 28. November 2 011 beim Kantonsgericht Ba- sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, Beschwerde gegen d en Entscheid der Präsidentin des Be- zirksgerichts Arlesheim vom 17. November 2011 einreichen. Sie beantragte, dass der besagte Entscheid vollumfänglich aufzuheben sei. Ferner seien d ie Beschwerdegegner gerichtlich an- zuweisen, die bei der Beschwerdeführerin gemieteten Räumlichkeiten (3 ½-Zimmerwohnung im 1. OG der Liegenschaft X.____ 55 in Binningen, nebst Nebenräumlichkeiten sowie den Aus- senabstellplatz Nr. 17) per sofort zu verlassen und für den Fall, dass die Beschwerdegegner die obgenannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzte n Termin nicht verlassen, sei die Beschwerdeführerin zu ermächtigen, die amtliche Räumu ng zu verlangen, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zur ückzuweisen, unter o/e Kostenfolge. In der Begründung wurde zusammengefasst vorgetragen, di e Ausführungen der Vermieter- schaft im vorinstanzlichen Verfahren seien unbestritten g eblieben und die Beschwerdegegner hätten keinerlei Einwände gegen die beantragte Mietausweisung erhoben. Insbesondere sei der geltend gemachte Mietzinsausstand unbestritten geblie ben und die Beschwerdegegner hätten auch nicht geltend gemacht, dass sie davon ausgegangen seien, dass die Beschwerdeführerin stillschweigend auf die vereinbarte Mietzinserhöhung verzi chtet habe. Vor diesem Hintergrund habe für die Vorinstanz gar kein Anlass bestanden, vom un bestritten gebliebenen Sachverhalt und von der Darstellung der Beschwerdeführerin abzuweiche n und den Parteien einen still- schweigenden Neuabschluss eines Mietvertrags zu unterstellen . Der vorgelegte Mietvertrag sehe vor, dass Änderungen oder Ergänzungen durch schriftliche Nachträge zu vereinbaren sei- en. Diese Formvorschrift lasse keinen Spielraum für den s tillschweigenden Abschluss eines neuen Mietvertrags bzw. eine stillschweigende Änderung in Bezug auf den mit der Vereinba- rung vom 2./3. April 2009 rechtsgültig vereinbarten Nettomietzinses von CHF 1'300.00 zu. Der stillschweigende Abschluss eines neuen Mietvertrags setze vor aus, dass zwischen den Partei- en entweder noch gar kein Mietvertrag bestehe oder das s ein bestehender Mietvertrag aufge- hoben worden sei, dann aber stillschweigend fortgesetzt werde. Beides sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. An der klaren Rechtslage ändere der Umsta nd, dass die beauftragte Liegen- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht schaftsverwaltung nach Abschluss der Vereinbarung den neue n Nettomietzins in ihrem System nicht mutiert habe und deshalb irrtümlich und unbemer kt falsche Einzahlungsscheine mit dem alten Nettomietzins verschickt worden seien, nichts, zumal die Beschwerdegegner diesbezüg- lich auch nicht als gutgläubig betrachtet werden könnte n. Dass der Fehler der Liegenschafts- verwaltung erst im März 2011 bemerkt und korrigiert word en sei, ändere nichts an der klaren schriftlichen Vereinbarung von 2./3. April 2009 und es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin auf die darin festgelegte E rhöhung des Nettomietzinses auf CHF 1300.00 stillschweigend wieder verzichtet habe. Unabhängig von allem hätte die Vorinstanz das Mietausweisungsbegehren ohnehin nicht ablehnen dürfen, sondern hätte für den Fall, dass sie von keiner klaren Rechtslage ausgehen sollte, einen Nichteintretensentscheid fällen müssen. C. Die Gesuchsbeklagten brachten mit diversen Verlautbaru ngen sinngemäss zum Aus- druck, die geschuldeten Mietzinse seien jeweils pünktlich bezahlt worden. Erwägungen 1. Gemäss Art. 319 lit. a ZPO sind nicht berufungsfähige er stinstanzliche Entscheide mit Beschwerde anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelege nheiten ist die Berufung nur zuläs- sig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltene n Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Vorlieg end besteht der Streitwert im kumulierten Mietzins für die Dauer des Mieterausweisungsverfahrens. An gesichts des streitigen Mietzinses ist davon auszugehen, dass die Summe unterhalb der Streit wertgrenze liegt und gegen den angefochtenen Entscheid somit lediglich das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben ist. Ge- mäss Art. 321 Abs. 2 ZPO ist die Beschwerde gegen Entschei de, welche - wie der vorliegende Entscheid (Art. 248 lit. b ZPO) - im summarischen Verfa hren ergangen sind, innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids oder seit der n achträglichen Zustellung der Ent- scheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der motivierte Entscheid der Be- zirksgerichtspräsidentin Arlesheim wurde der Vermieterscha ft laut Rückschein am 18. Novem- ber 2011 zugestellt, weshalb die Beschwerdefrist mit Postaufgabe der Beschwerdeschrift am 28. November 2011 gewahrt wurde. Der Kostenvorschuss für das zweitinstanzliche Verfahren von CHF 300.00 wurde mit Überweisung vom 8. Dezember 2011 fristgerecht bezahlt. Zuständig für die Beurteilung der Beschwerde ist gemäss § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO (SGS 221) das Präsidi- um der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Entsch eid erfolgt in Anwendung von Art. 327 Abs. 2 ZPO aufgrund der Akten. 2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtssc hutz im summarischen Ver- fahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Der Sachverhalt muss mithin sog. liqui d sein. Von einem liquiden Sachverhalt ist auszugehen, wenn die Gegenpartei die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen weder glaubhaft bestreitet noch dem geltend gemachten Anspru ch glaubhafte Einreden entgegen- setzt, die der Gesuchsteller nicht als unerheblich entkräf ten kann (SUTTER -SOMM /L ÖTSCHER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], ZPO Komm ., Art. 257 N 7). Tatsachen sind sofort beweisbar, wenn sie durch die sogleich verfügbaren Beweismittel ohne Weiteres bewie- sen werden können, mithin ohne dass eine sorgfältige Ab wägung der Beweismittel stattfinden muss (GÖKSU , in: DIKE-Komm-ZPO, Art. 257 N 8). Das Erfordernis d es liquiden Sachverhalts Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht unterliegt einer ausgeprägten Beweismittelbeschränkung, weshalb das Gericht sich bei der Be- weisabnahme grundsätzlich auf Urkunden zu beschränken hat (S UTTER -SOMM /L ÖTSCHER , a.a.O., Art. 257 N 5). Das Kriterium der klaren Rechtsl age ist erfüllt, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen bewährter Lehre und Rechtsprechung ohne wei teres ergibt. Gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO tritt das Gericht bei Fehlen einer der Vorausset zungen von Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO auf das Gesuch nicht ein, da es an einer Prozessvorauss etzung für das Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen fehlt. Es erfolgt somit ein Nichteintretensentscheid im Sinne von Art. 236 Abs. 1 ZPO, welcher das Verfahren beendet . Die Gesuchstellerin erleidet dadurch keinen Rechtsverlust, weil der Nichteintretensentscheid keine materielle Rechtskraft zeitigt (vgl. Botschaft, S. 7352). Es bleibt somit der Gesuchstelleri n überlassen, den Anspruch im ordentli- chen Verfahren erneut rechtshängig zu machen. Ein Nichteintretensentscheid - und keine mate- riell rechtskräftige Abweisung des Gesuchs - soll laut Bot schaft zur ZPO auch in jenen Fällen getroffen werden, in welchen die Voraussetzungen von Art . 257 Abs. 1 ZPO zwar erfüllt sind, der Anspruch des Gesuchstellers aber in materieller Hin sicht nicht geschützt werden kann. Ein Teil der Lehre vertritt dagegen die Ansicht, das Gericht sollte in Fällen, in welchen der Anspruch des Gesuchstellers in materieller Hinsicht klar unbegründet ist, das Gesuch materiell rechtskräf- tig abweisen können (vgl. statt vieler: KUKO ZPO-JENT -SØRENSEN , N 14 zu Art. 257). 3. In der Begründung ihres Entscheides stellte die Bezirksger ichtspräsidentin vorab den massgeblichen Inhalt des Gesuchs der Mieterschaft dar und stellte in der Folge fest, mit einer Vereinbarung vom 2./3. April 2009 sei (zwar) eine Mietzinserhöhung vereinbart worden, die Ge- suchsklägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin hätten jedoch ansch liessend während zweier Jahre jeden Monat die ursprünglichen Mietzinse der Mieter in Empfang genommen, ohne zu wider- sprechen. Dieses Verhalten wertete die Bezirksgerichtspräsi dentin dahingehend, dass die Ver- mieterschaft die Weitergeltung der ursprünglichen Mietzi nse akzeptiert habe, so dass von ei- nem stillschweigenden Neuabschluss des Mietvertrages auszu gehen sei. Es habe somit zu keiner Zeit ein Mietzinsrückstand vorgelegen, weshalb die K ündigung unwirksam gewesen sei. Gestützt auf diese Motive kam die Vorderrichterin zum Sc hluss, dass das Mietausweisungsbe- gehren abgewiesen werde. Der Beschwerde der Vermiete rschaft ist insoweit stattzugeben, als im Rahmen der Begründung des Rechtsmittels vorgebracht wird, das Mietausweisungsbegeh- ren hätte nicht abgelehnt werden dürfen. Entgegen de r Konzeption des Gesetzes ist es zwar denkbar, dass das Gericht zum Schluss kommt, dass der vom Gesuch steller geltend gemachte Anspruch aufgrund klarer Sach- und Rechtslage nicht beste ht (z.B. weil der Gesuchsgegner eine Quittung für die eingeklagte Forderung vorlegen kann). Im vorliegenden Fall erachtete die Vorinstanz den von der Vermieterin präsentierten Sachverhalt, soweit sich dies aus der summa- rischen Begründung des besagten Entscheides erschliessen lässt, als nicht hinreichend liquide. Sie erwog insbesondere, dass das aktenkundige Verhalten der Vermieterschaft dahingehend zu werten sei, dass die Weitergeltung der ursprünglichen Mietzinse akzeptiert worden sei, so dass von einem stillschweigenden Neuabschluss des Mietvertrages im Sinne von Art. 1 Abs. 2 OR auszugehen sei. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abt eilung Zivilrecht, kann heute aus- drücklich offen lassen, ob diese Würdigung des Sachverhalt s angemessen ist, zumal sich die Rechtsfolge, deshalb das fragliche Gesuch der Vermiete rin abzuweisen, als nicht sachgerecht erweist. Mit der Abweisung des Gesuchs bringt die Vorder richterin zum Ausdruck, dass kein Anspruch der Vermieterschaft auf Ausweisung der Mieter aus dem Mietobjekt besteht. Der be- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht sagte Entscheid entfaltet volle materielle Rechtskraft und es liegt eine sog. res iudicata vor, wenn die Vermieterin mit einem neuerlichen Gesuch in e inem anschliessenden Verfahren an den Richter gelangt. Die Vermieterin wäre mithin ein er künftigen Mieterausweisung beraubt. Im Ergebnis ist die Beschwerde daher gutzuheissen. Der Entsc heid der Gerichtspräsidentin Arles- heim vom 17. November 2011 ist aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eine reformatorische Beurteilu ng verbietet sich insofern, als den Parteien ansonsten der Instanzenzug verloren geht. 4. Abschliessend ist noch über die Verteilung der Kosten zu befinden. Grundsätzlich werden die Kosten dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Fällen wie im vorliegenden, in we lchen keine Partei den fehlerbehafteten Entscheid zu vertreten hat, werden die Kosten des Beschwe rdeverfahrens jedoch gemäss Art. 107 Abs. 2 ZPO dem Kanton auferlegt (J ENNY , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 107 N 25). Vor dem nämlichen Hinterg rund sind im Beschwerdeverfahren auch keine Parteientschädigungen auszurichten. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entschei d der Gerichtspräs i- dentin Arlesheim vom 17. November 2011 wird aufgehobe n und die S a- che zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 300.00 gehen zu Lasten der Staatska sse. Es sind gegenseitig keine Parteientschädigungen auszurichten. Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiber Andreas Linder