Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 18. Juni 2013 (400 13 9) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht, Zustandekommen eines bedingten Mietvertrags, Nichtigkeitsgründe, Fiktion des Bedingungseintritts Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter Dieter Fr eiburghaus (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Parteien Erbengemeinschaft A.____, bestehend aus , B.____, C.____, D.____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert Simmen, Uraniastrasse 12, Postfach 3228, 8021 Zürich, Kläger und Berufungskläger gegen E.____GmbH & Co. KG , vertreten durch Advokat Dr. Christian Oetiker, Aeschenvorstadt 4, Post- fach 526, 4010 Basel, Beklagte Gegenstand Mietrecht / Miete Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten Liestal vom 6. September 2012 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Die Parteien haben am 03./04.05.2007 eine als Mietve rtrag bezeichnete Vereinbarung abgeschlossen, mit welcher sich der Kläger verpflichtet e, der Beklagten das sich noch in der Projektierungsphase befindliche Gartencenter an der F .____strasse in G.____ zu vermieten, währenddem die Beklagte die Verpflichtung einging, dem Kläger für die entsprechende Vermie- tung einen jährlichen Nettomietzins in der Höhe von 7 % der Anlagekosten zu bezahlen. Als mi- nimale Mietdauer wurde dabei eine Zeit von zwanzig Jahr en vereinbart, beginnend mit der Fer- tigstellung bzw. mit dem Tag der Eröffnung des noch zu errichtenden Garten-Centers, spätes- tens aber mit dem Ablauf von neun Monaten seit Vorlie gen der rechtskräftigen Baubewilligung. Des Weiteren wurde in der Vereinbarung vom 03./04.05. 2007 festgehalten, dass die Vereinba- rung unter der Bedingung der Erteilung einer rechtskrä ftigen Baubewilligung für das noch zu errichtende Gartencenter stehe, dass die Erstellung des en tsprechenden Gartencenters nach den Vorgaben der Beklagten zu erfolgen habe und dass di e Einzelheiten für die Erstellung des entsprechenden Gartencenters in einem noch abzuschliess enden Generalunternehmervertrag zu regeln seien. In der am 03.05.2007 abgeschlossenen Zu satzvereinbarung hielten die Partei- en fest, dass der Kläger für die Realisierung des projekt ierten Gartencenters noch das notwen- dige Grundstück zu erwerben habe und dass gemäss den Bauvor schriften der Gemeinde G.____ für die Realisierung des geplanten Gartencent ers ein Quartierplanverfahren durchzu- führen sei. Sowohl die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 als auch die Zusatzvereinbarung vom 03.05.2007 wurden seitens der Beklagten vom damaligen Geschäftsführer H.____ unterzeich- net. Am 04.05.2007 schloss der Kläger mit der I.____AG in Liq. einen bedingten Kaufvertrag über die Parzelle Nr. 1003, GB G.____, auf der das Ga rtencenter errichtet werden sollte. Ge- mäss Ziff. 10 des Kaufvertrags hatte u.a. jede Partei da s Recht zum Vertragsrücktritt, wenn nicht bis 30.06.2009 eine rechtsgültige Baubewilligung vorliege, wobei dann die Anzahlung von CHF 300'000.00 zurückzuzahlen sei. Bei Rücktritt des Käu fers trotz rechtskräftiger Baubewilli- gung sollte die Anzahlung als Reugeld verfallen. Dieser Kaufvertrag wie auch ein Nachtrag vom 07.05.2007 wurden zufolge Aufteilung der ursprüngliche n Parzelle in zwei Parzellen am 15./18.02.2008 einvernehmlich aufgehoben und mit neu en Verträgen ersetzt, wobei Kaufpreis und Bedingungen unverändert blieben. Es kam in der F olge zu gewissen Schwierigkeiten, die teils auf äusseren Umständen wie etwa der Einsprache des J.____ im Quartierplanverfahren und teils auf Differenzen zwischen den Parteien beruhten . Dennoch hielten beide Parteien grundsätzlich am gemeinsamen Projekt fest. Am 26.03.200 9 teilte H.____ dem Kläger mit ei- nem entsprechenden und auf dem Briefpapier der Beklagten verfassten Schreiben mit, dass die Beklagte nach einer sehr langen Konferenz die Entscheid ung getroffen habe, den geplanten Auftritt in der Schweiz aus wirtschaftlichen Gründen ab zusagen. Mit Schreiben vom 26.08.2009 erklärte der Kläger gestützt auf Art. 97 und 107 Abs. 2 OR Verzicht auf die Erfüllung und forder- te Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Mietvertrags v om 03./04.05.2007 und der Zusatz- vereinbarung vom 03.05.2007. Am 03.11.2009 erklärte de r Kläger gegenüber dem Konkursamt Liestal den Rücktritt vom Kaufvertrag mit der I.____AG in Liq. In einer weiteren Vereinbarung zwischen der I.____AG in Liq. und der K.____AG sowie mi t Zustimmung des Klägers wurde dieser Kaufvertrag am 27./30.11.2009 aufgehoben und d ie Liegenschaft neu der K.____AG verkauft, wobei der Kläger dem Verfall seiner Anzahlung zugunsten der Verkäuferschaft zu- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht stimmte. Am 21.12.2009 unterbreitete der Gemeinderat G.____ dem Regierungsrat den Be- schluss über die Quartierplanvorschriften L.____ vom 25.05 .2009 zur Genehmigung. Diese wurde mit Regierungsratsbeschluss vom 13.04.2010 in Abweisung einer Einsprache des J.____ erteilt. Die Beklagte erklärte ihrerseits mit Schreiben vom 22.12.2009 den Rücktritt vom Mietver- trag vom 03./04.05.2007 und von der Zusatzvereinbaru ng vom 03.05.2007. Mit Schreiben vom 21.03.2012 an den Kläger teilte das Bauinspektorat de s Kantons Basel-Landschaft mit, dass das von ihm eingereichte Baugesuch Nr. 2178/2008 nicht mehr weiter behandelt werde, nach- dem wiederholte Aufforderungen zur Einreichung aussteh ender Pläne und Unterlagen erfolglos geblieben seien. Das für die F.____strasse in G.____ geplante Gartencenter wurde in der Folge nie realisiert. B. Mit Eingabe vom 11.12.2009 gelangte der Kläger an di e Schlichtungsstelle für Mietange- legenheiten des Kantons Basel-Landschaft, indem er daru m ersuchte, die Beklagte unter Vor- behalt einer Mehrforderung zu verurteilen, ihm einen Betrag von CHF 6'500'000.00 nebst Zins zu 5% seit dem 11.12.2009 zu bezahlen. Mit Verfügung vo m 01.03.2012 stellte die Schlich- tungsstelle fest, dass keine Einigung zustande gekommen war. Mit Klage vom 31.03.2010 an das Bezirksgericht Liestal hi elt der Kläger unter Vorbehalt einer Nachklage an seinem Rechtsbegehren um Verurteilung de r Beklagten zur Bezahlung eines Betrages von CHF 6'500'000.00 nebst Zins zu 5% seit dem 11.12.2009 fest. Mit der vorliegen- den Klage wehre er sich gegen den von der Beklagten beg angenen Vertragsbruch, nachdem die Beklagte den von ihr ursprünglich geplanten Auftr itt in der Schweiz am 26.03.2009 einseitig abgesagt und damit den Mietvertrag vom 03./04.05.2007 sowie die Zusatzvereinbarung vom 03.05.2007 gebrochen habe. Jedenfalls habe er nach dem Abschluss des besagten Mietvertra- ges noch am 04.05.2007 mit dem damaligen Eigentümer d es Grundstückes an der F.____strasse in G.____ einen suspensiv bedingten Kaufve rtrag für das dem geplanten Gar- tencenter dienende Grundstück abgeschlossen sowie die Koordination und Realisierung des für das geplante Gartencenter notwendig gewordenen und ä usserst komplizierten Quartierpla- nungsverfahrens sowie die Finanzierung des geplanten Gar tencenters an die Hand genommen und in die Wege geleitet. Nach Abschluss des Quartierplanungsverfahrens hätte ohne Weiteres mit einer raschen Erteilung der Baubewilligung gerech net werden können, zumal das Bau- inspektorat des Kantons Basel-Landschaft bereits einen po sitiven Vorbescheid abgegeben ha- be. Die Beklagte habe dies im Hinblick auf ihre Absag e des von ihr geplanten Auftrittes in der Schweiz vom 26.03.2009 indessen erfolgreich verhindert, indem sie die Fortsetzung des Bau- bewilligungsverfahrens durch eine Nichtlieferung der notwendigen Detailpläne für das von ihr zu entwerfende Gartencenter sowie durch den Entzug des v on ihr ursprünglich an die M.____AG erteilten Planungsauftrages über Gebühr verzögert und letztendlich auch verunmöglicht habe. Nachdem trotz der entsprechenden Fristansetzung keine verb indliche Erklärung der Beklagten eingegangen sei, mit welcher die Einhaltung des Mietvertrages vom 03./04.05.2007 hätte zuge- sichert werden sollen, habe er der Beklagten mit Schrei ben vom 26.08.2009 mitgeteilt, gestützt auf Art. 97 OR und Art. 107 Abs. 2 OR auf die von ih r zu erbringende Leistung zu verzichten und stattdessen Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Mietvertrags sowie der Zusatzverein- barung vom 03.05.2007 zu verlangen. Der von der Beklagt en zu ersetzende Schaden setze sich zunächst aus dem gemäss Mietvertrag geschuldeten Mietzi ns von 7% der investierten An- lagesumme pro Jahr zusammen, woraus bei den voraussicht lichen Anlagekosten von Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht CHF 16'500'000.00 sowie nach Abzug der nun nicht meh r anfallenden Hypothekarzinsen, Unkosten und Abschreibungen bei der vereinbarten Mietdau er von mindestens zwanzig Jahren ein entgangener Mietzins von insgesamt CHF 6'629'167.00 resultiere. Durch den mit dem Ver- tragsbruch der Beklagten notwendig gewordenen Rücktritt vom Kaufvertrag für das Grundstück an der F.____strasse in G.____ entgehe ihm überdies de r mit der N.____AG für den für das geplante Gartencenter nicht benötigten Anteil am Gru ndstück für den Betrieb einer Tankstelle vereinbarte Baurechtszins von CHF 180'000.00 pro Jahr, was bei der mit der N.____AG ur- sprünglich vereinbarten Baurechtsdauer von fünfzehn Jah ren sowie nach Abzug der nun nicht mehr anfallenden Kosten einen weiteren Schaden von CHF 1'729'657.00 bzw. bei Berücksichti- gung der zukünftigen Landwertsteigerung von CHF 2'670 '000.00 zur Folge habe. Schliesslich seien durch den Vertragsbruch der Beklagten auch die bi sher erbrachten Planungs- und Ent- wicklungsleistungen von CHF 937'768.65 nutzlos geworden. Die Beklagte habe ihm somit einen Schaden von insgesamt CHF 9'296'592.00 zu ersetzen, von welchem teilklageweise vorerst ein Anteil von CHF 6'500'000.00 geltend gemacht werde. Die Beklagte beantragte mit Klagantwort vom 13.08.20 10 die Abweisung der Klage und bean- tragte, den Kläger widerklageweise zu verurteilen, ihr unter Vorbehalt einer Mehrforderung ei- nen Betrag von CHF 218'503.50 nebst Zins zu 5% seit de m 11.12.2009 zu bezahlen. Der Miet- vertrag vom 03./04.05.2007 sei letztendlich gar nie gült ig zustande gekommen, da weder das Mietobjekt noch die Höhe des Mietzinses hinreichend bestimmt worden seien. Aber selbst wenn der vom Kläger angerufene Mietvertrag vom 03./04.05.20 07 tatsächlich rechtsgültig zustande gekommen sein sollte, könne der Kläger daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten, da dieser Mietvertrag ausdrücklich unter den beiden Suspensivbedingu ngen des Vorliegens einer rechts- kräftigen Baubewilligung und des Abschlusses eines Gener alunternehmervertrages für das noch zu errichtende Gartencenter abgeschlossen worden sei . Beide Bedingungen seien aber bis heute nicht eingetreten. Zudem sei der Kläger ohn e vorheriges Abwarten des Quartierpla- nungs- und Baubewilligungsverfahrens am 03.11.2009 vom K aufvertrag bezüglich des von ihm für die Erfüllung des Mietvertrags vom 03./04.05.2007 käuflich zu erwerbenden Grundstückes an der F.____strasse in G.____ zurückgetreten. Somit habe der Kläger seinen Teil des Mietver- trags vom 03./04.05.2007 gar nicht mehr erfüllen könne n. Aufgrund dessen sei die Beklagte ohne Weiteres berechtigt gewesen, in Anwendung der Ve rzugsregeln vom Mietvertrag vom 03./04.05.2007 zurückzutreten, was sie mit Schreiben vom 22.12.2009 denn auch getan habe. Dementsprechend sei sie auch zu keiner Leistung aus dem vo m Kläger angerufenen Mietver- trag vom 03./04.05.2007 mehr verpflichtet, sondern sie sei ihrerseits berechtigt, den ihr aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schaden gel tend zu machen. Die Beklage habe nie erklärt, den Mietvertrag vom 03./04.05.2007 nicht erfüllen zu wollen. Das von H.____ ver- fasste Schreiben vom 26.03.2009, mit welchem er dem Kl äger gegenüber ihre Absage des ge- planten Auftrittes in der Schweiz mitgeteilt habe, kön ne nicht als ein offizielles Schreiben der Beklagten gewertet werden, da H.____ zu jenem Zeitpun kt nicht mehr Mitglied ihrer Geschäfts- führung und somit für sie auch nicht mehr zeichnungsberech tigt gewesen sei. Von einer Ver- tragsverletzung, wie sie vom Kläger geltend gemacht we rde, könne somit trotz der Absage des geplanten Auftrittes in der Schweiz keine Rede sein, nac hdem die mit dem Mietvertrag vom 03./04.05.2007 im Falle seines rechtsgültigen und r echtswirksamen Zustandekommens ent- standenen Pflichten auch mit einer Untervermietung des Mietobjektes oder mit dem Anbieten eines zumutbaren Nachmieters hätten erfüllt werden kön nen. Der Kläger habe dementspre- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht chend keine Berechtigung gehabt, vom Mietvertrag vom 03. /04.05.2007 zurückzutreten. Schliesslich sei der vom Kläger geltend gemachte Schaden nicht rechtsgenüglich substanziiert und nachgewiesen worden, weshalb die Klage auch aus diesem Grund abgewiesen werden müsse. Die vom Kläger geltend gemachten Anlagekosten vo n CHF 16'500'000.00 liessen sich nicht nachvollziehen und beruhten auf einer reinen Sch ätzung. Für die vom Kläger geltend ge- machten Baurechtszinsverluste liege keine Kausalität zu dem von ihm vorgeworfenen Fehlver- halten vor. Bei den von ihm geltend gemachten Planung s- und Entstehungskosten handle es sich um Gestehungskosten, welche nicht zusätzlich zum Erfüll ungsinteresse geltend gemacht werden könnten und abgesehen davon wie bereits auch di e anderen Schadenspositionen oh- nehin nicht rechtsgenüglich substanziiert worden seien. Mit Replik und Widerklageantwort vom 18.11.2010 beantr agte der Kläger die vollumfängliche Abweisung der Widerklage und hielt an der Klage vollu mfänglich fest. Zum Zeitpunkt des Ab- schlusses des Mietvertrag vom 03./04.05.2007 seien mangels Vorliegens eines detaillierten Bauprojektes noch gar keine genaueren Angaben bezüglic h der Anlagekosten möglich gewe- sen. Die konkrete Höhe des Mietzinses sei mit 7% der Anlag ekosten objektiv einwandfrei fest- gelegt worden. Sowohl das Mietobjekt als auch der Mietzi ns seien mit dem Mietvertrag vom 03./04.05.2007 sehr wohl hinreichend bestimmt worden oder zumindest objektiv hinreichend bestimmbar gewesen. Im Übrigen wäre das geplante Gart encenter bewilligungsfähig und bau- rechtlich realisierbar gewesen, so dass mit einer Erteilu ng der Baubewilligung ohne Weiteres hätte gerechnet werden können. Die Beklagte habe nach ihrer Absage des von ihr ursprünglich geplanten Auftrittes in der Schweiz gar kein Interesse a n der Baubewilligung mehr gehabt und dementsprechend durch eine Nichtbereitstellung der f ür die Baubewilligung noch notwendigen Unterlagen die Erteilung derselben selbst verhindert. Damit müsse gestützt auf Art. 156 OR der Eintritt der Bedingung fiktiv angenommen werden. Die Behauptung der Beklagten, wonach der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 unter der weiteren Suspensivbedingung des Abschlusses eines Generalunternehmervertrages für das geplante Gartence nter abgeschlossen worden sei, sei frei erfunden. Die weitere Behauptung der Beklagten, wonach der Kläger sich gegenüber ihr in Verzug befunden habe und sie daher selbst gültig vom Mi etvertrag vom 03./04.05.2007 zurück- getreten sei, sei abwegig. Er habe seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Beklag- ten restlos erfüllt. Den von ihm erklärten Rücktritt vom Kaufvertrag für das hinsichtlich des ge- planten Gartencenters benötigte Grundstück an der F.____strasse in G.____ habe die Beklagte selbst zu verantworten, nachdem sie den von ihr ursprüng lich geplanten Auftritt in der Schweiz einseitig abgesagt habe und es nach dieser Absage nicht mehr ihm oblegen habe, das durch die Absage des Auftrittes in der Schweiz zu einem Phantom projekt gewordene Gartencenter- projekt weiterzuverfolgen und zu diesem Zweck das für die ses Projekt notwendige Grundstück zu erwerben. Die von der Beklagten vorgebrachten Beteuer ungen, wonach sie den Mietvertrag vom 03./04.05.2007 trotz ihrer Absage des von ihr ursprü nglich geplanten Auftrittes in der Schweiz habe erfüllen wollen, seien reine Lippenbekenn tnisses. Schliesslich sei der geltend gemachte Schaden hinreichend substanziiert worden. In der schriftlichen Klage vom 31.03.2010 liessen sich sämtliche Schadensberechnungen wiederfinden, wobei sich aus der Natur der Sa- che ergebe, dass im Zusammenhang mit den für die Höhe des entgangenen Mietzinses mass- geblichen Baukosten bezüglich des ursprünglich geplante n Gartencenters von Mindestschät- zungen ausgegangen werden müsse, da die definitive Bau abrechnung naturgemäss erst nach dem Bauabschluss hätte erstellt werden können. Die Höhe der Kosten für nutzlos gewordene Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Aufwendungen werde auf CHF 817'768.00 reduziert. Di e von der Beklagten erhobene Wider- klage müsse demgegenüber als unbegründet bezeichnet werd en, da ausschliesslich die Be- klagte vertragsbrüchig geworden sei. Die Beklagte hielt in ihrer Duplik und Widerklagerepli k vom 21.03.2011 an ihren Anträgen um Abweisung der Klage und um widerklageweise Verurteil ung des Klägers zur Bezahlung eines Betrages von CHF 218'503.50 nebst Zins zu 5% seit dem 11. 12.2009, unter Vorbehalt einer Mehrforderung, fest. Im Mietvertrag vom 03./04.05.2007 seien weder das Mietobjekt noch die Höhe des Mietzinses genügend bestimmt worden, weshalb d as vom Kläger geltend gemachte Mietverhältnis noch gar nicht gültig zustande gekommen sei. Die beiden im Mietvertrag vom 03./04.05.2007 genannten Suspensivbedingungen des Vor liegens einer rechtskräftigen Baube- willigung und des Abschlusses eines Generalunternehmervert rages für das geplante Garten- center seien nicht eingetreten. Ferner sei sie, nachde m sich der Kläger mit der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten in Verzug befunden habe, recht sgültig vom Vertrag zurückgetreten. Zu- dem habe sie trotz ihrer Absage des von ihr ursprünglich geplanten Auftrittes in der Schweiz sämtliche Pflichten aus dem Mietvertrag vom 03./04.05.2 007 erfüllt, so dass der Kläger auch unter diesem Gesichtspunkt keinen Ersatz für den von ihm geltend gemachten Schaden für sich in Anspruch nehmen könne. Zudem habe der Kläger den v on ihm geltend gemachten Schaden nicht rechtsgenüglich substanziiert und materiell begründ et. ln der Zwischenzeit habe sich überdies auch herausgestellt, dass das vom Kläger anhängig gemachte Baubewilligungsverfah- ren nach wie vor hängig sei, obwohl das ursprünglich für das Gartencenter geplante Grundstück an der F.____strasse in G.____ zwischenzeitlich im Eigentum der K.____AG stehe. Dieser Um- stand sowie der weitere Umstand, dass sowohl der Kläger als auch die K.____AG ihre Interes- sen durch O.____ hätten vertreten lassen, müsse als klare r Anhaltspunkt dafür gewertet wer- den, dass die K.____AG vom Kläger beherrscht werde und der Kläger damit das Projekt entge- gen seinen bisherigen Beteuerungen weiterverfolge. Dam it aber strebe der Kläger einen dop- pelten Profit an, indem er einerseits durch eine Reali sierung des Projekts die erhoffte Rendite doch noch erzielen wolle und andererseits mit der vorli egenden Klage den angeblich entgange- nen Gewinn einklage. Da ein solches Verhalten keinen Re chtsschutz verdiene, sei die Klage bereits aus diesem Grund abzuweisen. Die von ihr erhobe ne Widerklage sei demgegenüber gutzuheissen, da der Kläger nach seinem Rücktritt vom Kau fvertrag für das hinsichtlich des geplanten Gartencenters benötigte Grundstück an der F. ____strasse in G.____ gar nicht mehr in der Lage gewesen sei, seinen Teil am Mietvertrag vo m 03./04.05.2007 zu erfüllen. Sie sei daher mit Schreiben vom 22.12.2009 rechtmässig zurückge treten. Gemäss Art. 109 Abs. 2 OR habe ihr der Kläger daher den aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schaden in der Höhe der widerklageweise geltend gemachten Forderung zu ersetzen. Mit Widerklageduplik vom 05.07.2011 hielt der Kläger a n seinen in der Replik und Widerklage- antwort vom 18.11.2010 gestellten Rechtsbegehren fest. Er habe zwischenzeitlich in Erfahrung gebracht, dass die Beklagte bereits im Jahre 2010 oder allenfalls noch früher zusammen mit dem P.____ zwecks Verkaufs ihrer Garten- und Pflanzenprodukte in der Schweiz eine Koopera- tion gegründet habe. Damit müsse davon ausgegangen we rden, dass es der Beklagten als luk- rativer erscheine, ihre Produkte über das P.____ in de r Schweiz zu vertreiben, als selbst ein Gartencenter in der Schweiz zu betreiben, womit das Motiv ihres Vertragsbruches nunmehr klar geworden sei. Die von der Beklagten aufgestellten Beha uptungen, wonach er die K.____AG beherrsche und somit das ursprünglich geplante Projekt we iterverfolge, würden jeder Grundla- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht ge entbehren. Es treffe auch nicht zu, dass er mit der von ihm erhobenen Klage einen doppel- ten Profit anstrebe. Die Beklagte habe sich mit ihrer Absage des von ihr ursprünglich geplanten Auftrittes in der Schweiz ohne irgendeinen rechtlichen Grund einfach über den mit ihm abge- schlossenen Mietvertrag vom 03./04.05.2007 hinweggesetzt. Die Beklagte wies mit Eingabe vom 15.08.2011 darauf h in, dass ihre Zusammenarbeit mit dem P.____ in keinem Zusammenhang mit ihrer Absage des von ihr ursprünglich geplanten Auftrit- tes in der Schweiz stehe, zumal sie den von ihr ursprüngli ch geplanten Auftritt in der Schweiz bereits am 26.03.2009 und somit mehr als eineinhalb Ja hre vor der Aufnahme der Zusammen- arbeit mit dem P.____ abgesagt habe. Nach Durchführung einer Schlusseinleitungsverhandlung a m 10.11.2011 vor dem Präsidium des Bezirksgerichtes Liestal wurde mit Verfügung vom 15.05. 2012 das Beweisdekret erlassen und das Verfahren vorerst auf die Frage nach der grun dsätzlichen Haftung der Beklagten und auf die Frage nach der rechtsgenüglichen Substanziierung der vom Kläger eingeklagten Forde- rung beschränkt. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 06.09.2012 wurden Auskunftspersonen und die Parteien befragt. Der Kläger beantragte, es sei festzustellen, dass die Beklagte ihm gegenüber aus dem Mietvertrag vom 03./04.05.2007 zu ha ften habe und dass die von ihm ein- geklagte Forderung rechtsgenüglich substanziiert worden sei, währenddem die Beklagte an ihren Rechtsbegehren um Abweisung der vom Kläger erho benen Klage und um widerklagewei- se Verurteilung des Klägers zur Bezahlung eines Betrag es von CHF 218‘503.50 nebst Zins zu 5% seit dem 11.12.2009 unter Vorbehalt einer Mehrforderung ausdrücklich festhielt. C. Mit Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten Liestal vom 06.09 .2012 wurden die Klage und die Widerklage abgewiesen. Die Gerichtskosten wurden dem Kläger auferlegt und der Kläger wurde verurteilt, der Beklagten eine Parteientschädigun g zu bezahlen. Der Bezirksgerichtsprä- sident Liestal erwog dabei Folgendes: Die örtliche und sachliche Zuständigkeit sei gegeben. Massgebend sei das schweizerische Recht. Für das rechtsgültige Zustandekommen eines Miet vertrags sei gemäss Art. 253 OR zwingend erforderlich, dass sowohl das Mietobjekt als auch d er Mietzins hinreichend bestimmt würden oder sich nach objektiven Kriterien zumindest hinr eichend bestimmen liessen. Sei dies nicht der Fall, liege noch kein rechtsgültiger Mietver trag vor. Dem Mietvertrag vom 03./04.05.2007 lasse sich lediglich entnehmen, dass der M ietgegenstand ein auf dem Grund- stück an der L.____strasse in G.____ erst noch zu projekt ierendes Gartencenter sein solle und dass der jährliche Nettomietzins mit 7% der gesamten Anl agekosten für das noch zu projektie- rende Gartencenter veranschlagt werde. Nähere Einzelhe iten bezüglich des noch zu errichten- den Gartencenters und bezüglich des zu bezahlenden Mie tzinses fehlten nahezu gänzlich. Vielmehr werde in Ziff. 1.1 des Mietvertrags vom 03./0 4.05.2007 ausdrücklich festgehalten, dass die Erstellung des geplanten Gartencenters nach de n Vorgaben der Beklagten erst noch vorzunehmen sei und dass die Einzelheiten hierfür in ein em gesondert abzuschliessenden Ge- neralunternehmervertrag erst noch zu regeln seien. Da d amit letztlich noch keine genaueren Angaben über die zu erwartenden Kosten für die Anleg ung des von den Parteien ursprünglich geplanten Gartencenters vorlägen, lasse sich allein anha nd des Mietvertrags vom 03./04.05.2007 weder das Mietobjekt als solches noch de r für dieses Mietobjekt zu bezahlende Mietzins hinreichend bestimmen. Demzufolge vermöge der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 für sich allein das vom Kläger geltend gemachte Mietverhältn is noch nicht zu begründen. Ein Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht rechtsgültiges Mietverhältnis sei noch nicht zustande gek ommen. Der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 könne somit lediglich den Status eine r Grundsatzvereinbarung oder einer Ab- sichtserklärung für sich in Anspruch nehmen, mit welchem für das von den Parteien geplante Gartencenter zwar die Grundzüge, nicht aber bereits di e rechtlich verbindlichen Einzelheiten geregelt würden. Werde dem Mietvertrag vom 03./04.05. 2007 bereits der Status eines rechts- verbindlichen Mietvertrags zuerkannt, so hätte dies zur Fo lge, dass sich beide Parteien einem nicht abschätzbaren finanziellen Risiko ausgesetzt hätten, da die Kosten für die Erstellung des ursprünglich geplanten Gartencenters bei der Vertragsun terzeichnung noch unbekannt gewe- sen seien. Somit seien damals weder für den Kläger die schlussendlich vorzunehmenden und zu finanzierenden Investitionen noch für die Beklagte d ie auf sie letztlich zukommenden Miet- kosten vorhersehbar gewesen. Da sich eine derart weitgreif ende Einschränkung der persönli- chen Freiheit nicht mit Art. 27 Abs. 2 ZGB vereinbaren lasse, könne der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 lediglich den Wert einer Grundsatzverein barung resp. einer noch nicht rechts- verbindlichen Absichtserklärung haben. Folglich könne der Beklagten mit der von ihrem ehema- ligen Geschäftsführer H.____ am 26.03.2009 erklärten Absage des von ihr ursprünglich geplan- ten Auftrittes in der Schweiz kein vertragsbrüchiges Verha lten vorgeworfen werden. Soweit der Kläger von der Beklagten die Ersetzung des sog. positiven V ertragsinteresses (entgangene Mietzins- und Baurechtszinseinnahmen) verlange, erweise si ch die Klage von vornherein als unbegründet. Der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 habe gemäss eigenen Aussagen von H.____ immerhin den Zweck gehabt, dem Kläger als Sicherheitsinstrument zur Verfügung zu stehen, um die mit dem ursprünglich geplanten Gartencenter notwendig gew ordenen Vorbereitungshandlungen in die Wege leiten zu können. Soweit der Kläger nach Absch luss des Mietvertrags vom 03./04.05.2007 bereits aktiv die ersten diesbezüglichen Vorbereitungen an die Hand genommen habe, sei dies in einem erhöhten Vertrauen darauf, d ass die noch zu regelnden Einzelheiten bezüglich des beabsichtigten Mietverhältnisses noch geregel t würden und dass das angestreb- te Mietverhältnis tatsächlich zustande komme, geschehen. Di eses Vertrauen sei von der Be- klagten durch ihre einseitige Absage des von ihr ursprün glich geplanten Auftritts in der Schweiz verletzt worden, weshalb die Beklagte dem Kläger die von ihm bereits getätigten Aufwendungen unter dem Titel der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss und somit unter dem Titel der "culpa in contrahendo" zu ersetzen habe. H.____ sei zwar nach seinem Ausscheiden aus der Geschäftsleitung der Beklagten nicht mehr befugt gewes en, irgendwelche Erklärungen für sie abzugeben. Entscheidend sei aber letztendlich allein, d ass die Beklagte den von ihr ursprüng- lich geplanten Auftritt in der Schweiz einseitig abgesagt habe und damit das im - als Grundsatz- vereinbarung oder Absichtserklärung zu wertenden - Mietver trag vom 03./04.05.2007 genannte Gartencenterprojekt von ihr nicht mehr weiterverfolgt worden sei. Die Beklagte habe sich auch nie auf den Standpunkt gestellt, dass die von H.____ am 26.03.2009 erklärte Absage des von ihr ursprünglich geplanten Auftrittes in der Schweiz inhaltlich falsch gewesen sei. Es dürfte aus- serordentlich schwierig oder unmöglich sein, für ein er st angedachtes, aber noch nicht konkret geplantes Gartencenter einen zumutbaren Nachmieter zu finden. Somit habe die Beklagte den Kläger für die von ihm bis zur genannten Absage getäti gten Aufwendungen unter dem Titel der "culpa in contrahendo" schadlos zu halten und ihm das nega tive Vertragsinteresse zu ersetzen. Der Kläger mache unter diesem Titel einen Schaden von CHF 937'768.65 geltend, welchen er in der Replik auf CHF 817'768.00 reduziert habe. Diese r Betrag setze sich aus der verfallenen Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Anzahlung von CHF 300'000.00 an die I.____AG in Liq . für den von ihm beabsichtigten, schlussendlich aber nicht zustande gekommenen Erwerb des fü r das geplante Gartencenter benötigten Grundstücks an der F.____strasse in G.____ und aus diversen anderen im Zusam- menhang mit dem Quartierplan L.____ der Gemeinde G. ____ und im Zusammenhang mit der Projektplanung entstandenen Kosten zusammen. Die besag te Anzahlung habe gemäss dem vom Kläger mit der I.____AG in Liq. abgeschlossenen Ka ufvertrag vom 04.05.2007 bzw. ge- mäss dem vom Kläger mit der I.____AG in Liq. neu abge schlossenen Kaufvertrag vom 15./18.02.2008 nur dann als Reugeld zu verfallen, we nn der Käufer und somit der Kläger den Kaufvertrag trotz Vorliegens einer rechtskräftigen Baube willigung nicht erfülle. Für den Fall, dass bis zum 30.06.2009 noch keine rechtskräftige Baubewill igung vorliege, sei vereinbart wor- den, dass beide Parteien vom Kaufvertrag zurücktreten k önnten und dass bei einem Rücktritt die geleistete Anzahlung von CHF 300'000.00 an den Kä ufer zurückzuerstatten sei. Wenn der Kläger, obwohl bis zum 30.06.2009 keine rechtskräftige Baubewilligung vorgelegen habe, nach- träglich mit Vertrag vom 27./30.11.2009 vereinbare, d ass die geleistete Anzahlung zugunsten der Verkäuferschaft verfalle, habe er dies folglich au f seine eigene Rechnung zu nehmen. Der vom Kläger geltend gemachte Betrag von CHF 300'000.0 0 stelle demzufolge keine Schadener- satzposition dar. Die übrigen vom Kläger im Rahmen der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklungsaufwendungen geltend gemachten Schadenspositio nen betrügen rechnerisch CHF 517'768.00. Gemäss der in der anwendbaren Bestimm ung von § 104 Abs. 2 lit. c ZPO BL verankerten Substanziierungspflicht sei es erforderlich, die tatsächlichen Grundlagen, aus de- nen ein geltend gemachter Anspruch abgeleitet werden soll, vollständig und lückenlos darzule- gen, wobei dies stets in der Klagschrift selbst zu erfo lgen habe. Finde sich die entsprechende Darlegung in der Klagschrift nur bruchstückhaft wieder oder lasse sich die entsprechende Dar- legung nur mittelbar aus den Beilagen entnehmen, ver möge dies der in der zitierten Bestim- mung verankerten Substanziierungspflicht nicht zu genü gen. Nachdem der Kläger die von ihm geltend gemachten nutzlosen Planungs- und Entwicklungskost en weder in der Klagebegrün- dung noch in der Replik näher umschrieben, sondern ledi glich auf die von ihm ins Recht geleg- ten Rechnungen verwiesen habe, könnten somit auch diese S chadenspositionen nicht gehört werden. Die Klage sei daher auch in diesem Punkt trot z der grundsätzlichen Haftbarkeit der Beklagten aus "culpa in contrahendo" abzuweisen. Abzuweisen sei schliesslich auch die von der Beklagten erho bene Widerklage. Abgesehen da- von, dass die Widerklage nur für den nun nicht eingetret enen Fall des tatsächlichen Zustande- kommens eines rechtsverbindlichen Mietvertrags erhoben worden sei, verstehe sich von selbst, dass die Beklagte die von ihr getätigten und durch ihr e eigene Absage des von ihr ursprünglich geplanten Auftritts in der Schweiz nutzlos gewordenen Au fwendungen nicht auf den Kläger ab- wälzen könne. D. Mit Berufung vom 04.01.2013 beantragten die Rechtsnach folger des am 17.12.2012 ver- storbenen Klägers die Aufhebung des angefochtenen Urte ils (Ziff. 1), die Verpflichtung der Be- klagten zur Zahlung von CHF 6'500'000.00 nebst Zins zu 5% seit 11.12.2009 an die Berufungs- kläger, unter Nachklagevorbehalt (Ziff. 2), die Abweisung der Widerklage (Ziff. 3) und eventuali- ter die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zum Neuentscheid (Ziff. 4), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. Der Beruf ung legten die Berufungskläger ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Q.____ vom 24.12.2012 bei und erklärten dieses zum integrie- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht renden Bestandteil der Berufung. Zur Begründung ihr er Anträge machten sie im Wesentlichen Folgendes geltend: Die Rechtsauffassung der Vorinstanz bezüglich der Frage de s gültigen Zustandekommens des Mietvertrags vom 03./04.05.2007 sei unzutreffend. Erfor derlich sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die hinreichende Bestimmung oder B estimmbarkeit des Mietzinses. Die Bestimmbarkeit müsse jedoch - entgegen der Ansicht der Vor instanz - nicht nach objektiven Kriterien gegeben sein. Es genüge die subjektive Bestimm barkeit, nach einer einschränkenden Lehrmeinung jedenfalls eine eingeschränkte subjektive Best immbarkeit des Mietzinses in dem Sinne, dass sich die Parteien darauf geeinigt hätten, die exakte Festlegung des Mietzinses im Rahmen und nach Massgabe objektiver Elemente in den Händen einer Vertragspartei liegen zu lassen. Im Mietvertrag vom 03./04.05.2007 seien die Kri terien für die Bestimmung des An- fangsmietzinses in Ziff. 4.1 umschrieben: Die jährliche Minimummiete betrage 7% der effektiven Anlagekosten und sei bei Mietbeginn allfälligen Änder ungen des 3-Jahres-SWAP-Satzes anzu- passen. Dies seien objektive Bestimmungskriterien. Als mit ca.-Beträgen im Mietvertrag vom 03./04.05.2007 erwähnte Anlagekosten seien die Land-A nlagekosten sowie die Bau- und Bau- nebenkosten zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Anlagekoste n liege somit eine subjektive Be- stimmbarkeit vor, da das Gartencenter nach den Vorgaben der Beklagten errichtet werden solle und die Beklagte somit die Baukosten bestimmen könne. D iese subjektive Bestimmbarkeit ge- nüge ohne Weiteres für das Zustandekommen des Vertrag es. Auch wenn man der Lehrmei- nung folgen wolle, welche die subjektive Bestimmbarkeit nur bei Vorliegen einschränkender Kriterien genügen lassen wolle, sei der Mietzins ausrei chend bestimmbar, weil die Bestimmung der Bau- bzw. Anlagekosten, aus denen sich der Mietzins erg ebe, nicht schrankenlos im Belie- ben der Beklagten liege. So finde sich noch vor der Prä ambel im Mietvertrag vom 03./04.05.2007 eine detaillierte Umschreibung des künftigen Mietobjekts. Ferner sei das Grund- stück, was Form und Grösse betreffe, bereits definiert w orden. Die Feststellung im vorinstanzli- chen Urteil, wonach nähere Einzelheiten bezüglich des no ch zu errichtenden Gartencenters sowie bezüglich des für die Mietung des Gartencenters zu b ezahlenden Mietzinses nahezu noch gänzlich fehlten, sei daher unrichtig. Im vorliegen den Fall handle es sich nicht um einen klassischen Geschäftsmietvertrag für die Anmietung einer best ehenden Ladenfläche, sondern um die Entwicklung, Planung, Projektierung und Realisie rung eines noch zu erstellenden Gar- tencenters. Es liege auf der Hand, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mangels eines detaillierten Bauprojekts noch keine exakte Anlagekosten berechnung habe vorliegen können und daher eine exakte Bezifferung des Mietzinses nicht mög lich gewesen sei. Der Vertrag ent- halte aber klare Angaben darüber, welchen Einfluss die Baukosten auf die Höhe des Mietzinses hätten bzw. nach welcher Formel der Mietzins auf der Basis der effektiven Baukosten berechnet werden müsse. Dass solche Mietverträge rechtsgültig seien, werde auch von Marco Giavarini anhand eines in MRA 5/2003 187 ff. referierten Praxisbeispiels bestätigt, wenn sich die Parteien neben der Entgeltlichkeit auch über den Mechanismus der Bestimmung des Mietzinses geeinigt hätten. Unzutreffend sei auch der im vorinstanzlichen Urteil enth altene Einwand, dass die vereinbarte subjektive Bestimmbarkeit des Mietzinses anhand der Bau- bzw. Anlagekosten gegen Art. 27 Abs. 2 ZGB verstosse. Die Kosten seien keineswegs gänzlich u nbekannt gewesen, habe doch der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 in Ziff. 4.1 imme rhin Schätzungen der Anlagekosten und insbesondere der Bau- und Nebenkosten enthalten. Falsch sei auch die Annahme der Vorin- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht stanz, dass für die Beklagte nicht vorhersehbar gewesen sei, welche Mietkosten letztendlich auf sie zukämen. Die Beklagte habe auf der Basis zahlreicher, bisher von ihr bereits erstellter Gar- tencenter das entsprechende Know-how bezüglich der zu erwartenden Kosten gehabt, und sie habe es in der Hand gehabt, mit entsprechender Projekt ierung bzw. mit entsprechenden Vor- gaben die Höhe der schliesslich den Mietzins auf der Basis e iner Kapitalisierung von 7% be- stimmenden Baukosten zu steuern. Soweit ein finanziell es Risiko bestanden habe, habe es allein beim Kläger gelegen. Einzig er hätte den Schut z von Art. 27 Abs. 2 ZGB benötigt. Indem die Vorinstanz Art. 27 Abs. 2 ZGB im vorliegenden Fall aber gegen die angeblich schutzbedürf- tige Partei angewendet habe, verstosse sie gegen die Zw eckbestimmung dieser Schutznorm. Ein von Amtes wegen zu beachtender Verstoss gegen die gut en Sitten bzw. eine von Amtes wegen zu beachtende Nichtigkeit sei gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann anzunehmen, wenn der Vertrag den höchstpersönlichen Kernbereich einer Person tangiere. Die blosse Übermässigkeit der Bindung führe nur dann zur Un verbindlichkeit, falls die betroffene Person den Schutz in Anspruch nehmen und sich von der Bi ndung lösen wolle. Sie könne aber auch auf den Schutz von Art. 27 Abs. 2 ZGB verzichten. Der Kläger habe sich nie auf Art. 27 Abs. 2 ZGB berufen, weshalb es nicht angehe, diese Bestimmung gegen ihn anzuwenden. Auch das Mietobjekt sei aufgrund der Umschreibungen d es zu errichtenden Gartencenters im Vertrag hinreichend bestimmbar gewesen. Gemäss Ziff. 1.1 des Mietvertrags vom 03./04.05.2007 sei die bauliche Ausgestaltung des Garten centers in die Hände der Beklagten gelegt worden, aber nicht schrankenlos, da die einzeln en Bauteile des Gartencenters im Ingress des Mietvertrags aufgeführt und mit ungefähren m 2-Angaben spezifiziert worden seien. Eine exaktere Umschreibung eines noch zu errichtenden Verkaufscenters sei nicht möglich. Die Vorinstanz gehe fehl, wenn sie dem Mietvertrag vom 03./ 04.05.2007 lediglich den Status einer Grundsatzvereinbarung oder Absichtserklärung zuerkenne. Di e Verneinung eines rechtsgülti- gen Mietvertrags und damit die Abweisung der Klage dur ch die Vorinstanz sei unrichtig, wes- halb das angefochtene Urteil aufzuheben sei. Soweit die Beklagte eingewendet habe, der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 sei wegen Nichtig- keit von Ziff. 6 (grosser Unterhalt zulasten des Mieters) und Missbräuchlichkeit von Ziff. 4.1 (An- fangsnettomietzins von 7% der Anlagekosten) ungültig, sei darauf hinzuweisen, dass eine allfäl- lige Ungültigkeit dieser Bestimmungen gemäss Art. 16 d es Vertrags (salvatorische Klausel) nicht zur Nichtigkeit des ganzen Mietvertrags führe. Die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzin- ses führe ohnehin nicht zu einer Ungültigkeit des Mitvertrags, sondern bloss zu einem Anspruch auf richterliche Herabsetzung des Mietzinses. Auch materiell liege keine Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses vor. Zudem seien Vereinbarungen, welche die Pflicht zum (grossen) Unterhalt des Mietobjekts dem Mieter auferlegten, nur dann nichtig, wenn sie zum Nachteil des Mieters erfolgten. Ein Nachteil des Mieters sei nur dan n zu bejahen, wenn die Übernahme der Unterhaltspflicht nicht anderweitig, z.B. durch Vereinbarung einer langen festen Mietdauer, ech- ter Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters oder in dexierter Mietzinse kompensiert wer- de. Genau diese Sachverhaltselemente seien im vorliegend en Fall gegeben. Von einer Nichtig- keit von Ziff. 6 des Mietvertrags könne also keine Rede sein. Weiter habe die Beklagte eingewendet, dass der Mietvert rag vom 03./04.05.2007 an die Sus- pensivbedingung der Erteilung einer Baubewilligung fü r das Gartencenter und an die Suspen- sivbedingung des Abschlusses eines Generalunternehmervertrags für den Bau des Gartencen- ters geknüpft worden seien, und dass beide Bedingungen nicht eingetreten seien. Es treffe Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht zwar zu, dass der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 und di e Zusatzvereinbarung unter der Sus- pensivbedingung geschlossen worden seien, dass eine rechtskräf tige Baubewilligung für das Gartencenter erteilt werden. Eine Befristung für die Erteilung der Baubewilligung finde sich aber weder im Mietvertrag noch in der Zusatzvereinbarung. Da ss nie eine rechtskräftige Baubewilli- gung erteilt worden sei, habe die Beklagte selbst zu vera ntworten, habe doch sie die Fertigstel- lung der wenigen für die Komplettierung des Baugesuch s noch fehlenden Unterlagen vereitelt, indem sie den diesbezüglich der M.____AG erteilten Plan ungsauftrag widerrufen habe. Ferner habe H.____ mit Schreiben vom 26.03.2009 dem Kläger m itgeteilt, dass die Beklagte aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage den "Schweiz-Auftritt" abs age, was klarerweise bedeute, dass das Gartencenter nicht mehr gebaut werden sollte. Mit der Erteilung einer Baubewilligung hätte nach dem rechtskräftigen Abschluss des Quartierplanverfahre ns (13.04.2010) und nach Kom- plettierung der Baugesuchsunterlagen definitiv im Jahre 2010 gerechnet werden können. Die Beklagte habe die Erteilung einer rechtskräftigen Baubewilligung selbst verhindert. Die Elemen- te der Treuwidrigkeit gemäss Art. 156 OR seien erfüllt, weil die Beklagte die Komplettierung der Baugesuchsunterlagen nur darum verhindert habe, weil si e in Nachachtung ihrer Absage des "Schweiz-Auftritts" den mit dem Kläger abgeschlossenen Mietvertrag nicht mehr habe einhalten wollen. Der Abschluss eines Generalunternehmervertrag s sei nicht als zusätzliche Suspensiv- bedingung für die Wirksamkeit des Mietvertrags vereinbar t worden. Vielmehr handle es sich diesbezüglich um die Statuierung einer vertraglichen N ebenpflicht der Parteien. Der Nichtab- schluss eines Generalunternehmervertrags seitens der Beklag ten führe daher nicht zum Nicht- zustandekommen des Mietvertrags, sondern vielmehr zu den Re chtsfolgen einer durch die Be- klagte begangenen Vertragsverletzung. Die Vorinstanz habe die Frage, ob der Kläger den Scha den rechtsgenüglich substanziiert habe, hinsichtlich der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklu ngsaufwendungen des Klägers zu Unrecht verneint und hinsichtlich des Schadens aus entgange nem Mietzins der Beklagten und aus entgangenem Baurechtszins der N.____AG gar nicht beha ndelt. Die Berechnung des Schadens aus entgangenen Miet- und Baurechtszinsen sei in der Klagschrift im Detail dargelegt worden. Auch bezüglich des Schadens aus nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklungs- aufwendungen habe der Kläger seiner Substanziierungspf licht genügt, indem er in der Klag- schrift alle Schadenspositionen aufgeführt und für jede einzelne Schadensposition als Beweis- mittel die entsprechende Rechnung eingereicht habe. D azu sei erklärt worden, dass alle diese Rechnungen im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahr en L.____ stünden. Die entspre- chenden Rechnungsgrundlagen bzw. Beträge ergäben sich au s den einzelnen Rechnungen. Mehr habe der Kläger damals nicht tun und nicht davon ausgehen müssen, dass die Beklagte sämtliche Rechnungspositionen pauschal bestreite. In Bean twortung der Klagantwort sei dann in der Replikschrift für jede einzelne Aufwandposition der sachliche Zusammenhang zum Quar- tierplanverfahren L.____ bzw. zum Gartencenterprojekt G.____ aufgezeigt worden. Es sei auch nach Massgabe der im alten basellandschaftlichen Zivilpro zess geltenden Eventualmaxime zu- lässig, auf in der Klagantwort vorgetragene Einwendung en und Einreden in der Replikschrift einzugehen und diese dort mit neuen Argumenten resp. S achverhaltsdarstellungen und Be- weisofferten zu widerlegen. Für den vorliegenden mie trechtlichen Prozess gelte ohnehin nicht die Eventualmaxime in ihrer strengen Ausprägung, sonde rn vielmehr die Untersuchungsmaxi- me und das Prinzip der freien Beweiswürdigung. Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht E. Mit Berufungsantwort vom 08.02.2013 beantragte die Beklagte die Abweisung der Beru- fung und die Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils, eve ntualiter bei Gutheissung von Ziff. 1 der Berufung die Rückweisung der Angelegenheit an das B ezirksgericht Liestal und die Aufer- legung der ordentlichen und ausserordentlichen Kosten d es erst- und zweitinstanzlichen Ver- fahrens an die Klagpartei, und zwar aus folgenden Gründen: Das von den Berufungsklägern eingereichte Rechtsgutachten sei unbeachtlich. Parteigutachten seien als reine Parteibehauptungen zu behandeln. Zudem müsse die Begründung der Berufung in der Berufungsschrift selbst enthalten sein, weshalb es nicht angehe, ein Parteigutachten zum integrierenden Bestandteil der Berufung zu erklären. Die Parteien hätten mit der als "Mietvertrag" betitel ten Vereinbarung - entgegen den klägeri- schen Darstellungen - keinen Mietvertrag abgeschlossen, w eil die vertragswesentlichen Punkte Mietzins und Mietobjekt nicht (genügend) bestimmt oder zu mindest objektiv bestimmbar gewe- sen seien. Die Vorinstanz habe richtig festgestellt, dass der Kläger und die Beklagte am 03./04.05.2007 bloss eine Grundsatzvereinbarung resp. A bsichtserklärung unterzeichnet hät- ten. Mangels konkreter Detailpläne und rechtlich verb indlich festgelegter Einzelheiten habe noch kein konkretes Projekt vorgelegen. Das Mietobjekt s ei damit nicht genügend bestimmt gewesen. Hinzu komme, dass damals weder der notwendige Quartierplan noch das Baugesuch eingegeben geschweige denn bewilligt worden sei. Es h abe noch nicht festgestanden, wie das Mietobjekt überhaupt aussehe, obwohl dies für die Beklag te ein vertragswesentlicher Punkt gewesen sei. Zum Mietzins hätten die Parteien zwar festge halten, wie sich der Nettomietzins grundsätzlich berechnen sollte, und seien dabei schätzungswei se von Anlagekosten von ca. CHF 13.2 Mio. ausgegangen. Mithin könne keine Rede da von sein, dass der Mietzins bestimmt oder nach objektiven Kriterien hinreichend bestimmbar gewesen sei. Es werde bestritten, dass die Rechtsauffassung der Vorinstanz unzutreffend sei. Die Theorie betreffend die subjektive Bestimmbarkeit sei zu grosszügig. Vorausgesetzt sei vielmeh r eine objektive Bestimmbarkeit des Mietzinses. Die Parteien hätten einen Mindestmietzin s festgelegt, was den Anforderungen an die Bestimmbarkeit nicht genüge. Als Anlagekosten seien die Land-Anlagekosten sowie die Bau- und Baunebenkosten zu berücksichtigen gewesen. Die Berufungskläger würden damit selbst anerkennen, dass die Höhe der Anlagekosten gerade nicht in den Händen der Beklagten gelegen habe, sondern von Faktoren abhängig gewesen sei , welche die Beklagte nicht habe beeinflussen, ja nachgerade nicht nachvollziehen können. So sei die angeblich zu bezahlende Provision von 2% nicht nachvollziehbar. Ferner seien de r zu bezahlende Landzins mit ca. 5.5% und die Erschliessungskosten mit ca. 25-30 CHF je m2 unge nügend bestimmt gewesen. Die Beklagte habe allein die Höhe der Baukosten und nicht der gesamten Anlagekosten in einem gewissen Mass beeinflussen können. Die Baukosten wären u.a . Gegenstand des zwischen dem Kläger und der Beklagten noch abzuschliessenden Generalunternehmervertrags gewesen. Von einer eingeschränkt-subjektiven Bestimmbarkeit oder einer Ermächtigung der Beklagten, den Mietzins festzulegen, könne keine Rede sein. Die V orinstanz habe Art. 27 Abs. 2 ZGB zu Recht beachtet. Eine ausdrückliche Berufung darauf seite ns der Beklagten sei nicht notwendig gewesen. Es genüge, dass die Beklagte den "Mietvertrag" n icht gegen sich gelten lasse. Da das Mietobjekt und der Mietzins im "Mietvertrag" nicht nur nicht bestimmt, sondern auch objektiv nicht bestimmbar gewesen seien, sei der "Mietvertrag" ni cht gültig zustande gekommen. Daher hätten die Berufungskläger gestützt auf den "Mietvertrag " keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsen und demzufolge auch keinen Schadenersatzanspru ch im Umfang des entsprechen- Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht den Erfüllungsinteresses. Der Mietvertrag habe zwei Suspensivbedingungen enthalten: die Erteilung einer rechtskräftigen Baubewilligung und den Abschluss eines Generalunternehm ervertrags. Beide Bedingungen seien nicht erfüllt worden, weshalb der "Mietvertrag" selbst bei gültigem Zustandekommen nie wirksam geworden wäre. Bis heute liege keine rechtskräftig e Baubewilligung vor. Vielmehr sei der Kläger am 03.11.2009 vom mit der I.____AG in Li q. geschlossenen Kaufvertrag zurückge- treten. Spätestens ab diesem Zeitpunkt habe der Beding ungseintritt ohnehin nicht mehr erfol- gen können. Die Vorwürfe der Berufungskläger, dass die B eklagte das Baubewilligungsverfah- ren verzögert habe und dafür verantwortlich sei, dass ni e eine rechtskräftige Baubewilligung erteilt worden sei, seien haltlos, unsubstanziiert un d nicht belegt. Die Berufungskläger beriefen sich zu Unrecht auf Art. 156 OR, weil die Beklagte die E rteilung einer rechtskräftigen Baubewil- ligung nicht vereitelt habe. Die fehlende Erteilung der Baubewilligung sei nicht dem Verhalten der Beklagten zuzuschreiben, sondern Folge des am 03.11.20 09 freiwillig erfolgten Vertrags- rücktritts des Klägers vom Kaufvertrag mit der I.____AG i n Liq. Der Kläger habe es auch nach dem Ausstieg der Beklagten noch in der Hand gehabt, ei ne Baubewilligung zu erwirken. Zwi- schenzeitlich sei das Bewilligungsverfahren eingestellt wor den. Dass mit einer definitiven Ertei- lung der Baubewilligung im Jahr 2010 habe gerechnet werden können, sei eine reine Spekulati- on des Klägers. Die Beklage habe sich nach Treu und Glau ben verhalten und insbesondere die Komplettierung der Baugesuchsunterlagen nicht verhindert. Bezüglich der nutzlos gewordenen Aufwendungen habe die Vorinstanz einen Schadenersatz- anspruch fälschlicherweise grundsätzlich bejaht. Zunächst f ehle es der Vorinstanz im Rahmen des mietrechtlichen Verfahrens an der sachlichen Zuständ igkeit, Ansprüche aus "culpa in contrahendo" im Zusammenhang mit einer Vereinbarung, die kein Mietvertrag gewesen sei, zu beurteilen, zumal solche Ansprüche vom Kläger gar nicht ge ltende gemacht worden seien. Fer- ner komme von den Tatbeständen, welche unter die Ha ftung aus "culpa in contrahendo" fielen, vorliegend nur das Führen von Vertragsverhandlungen oh ne Abschlusswillen in Frage. Eine solche Haftung greife erst dann, wenn eine Partei die Verhandlungen von Anbeginn ohne ernst- lichen Abschlusswillen geführt und weiterverhandelt habe, obwohl bereits sicher gewesen sei, dass mit einem Vertragsschluss nicht mehr zu rechnen gewesen sei. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall nicht gegeben, weshalb die Forderung der Berufungskläger für an- geblich nutzlos gewordene Aufwendungen auch dann abzuwei sen sei, wenn der Kläger diese Forderung rechtsgenüglich substanziiert hätte. Die Bekla gte habe die Anbahnung des Ge- schäftsabschlusses und die Planung des Eintritts in den Schw eizer Markt ernsthaft betrieben bis zur Mitteilung, dass das ursprünglich beabsichtigte Projekt in G.____ nicht wie geplant reali- siert werde. Nachdem dieser Entscheid intern gefallen se i, habe sie nicht mehr weiter verhan- delt, sondern dies dem Kläger umgehend mitgeteilt, zw ar nicht selbst, aber durch eine Mittei- lung von H.____ an den Kläger. Die Beklagte habe auc h in keiner Weise eingestanden, gegen- über dem Kläger aus "culpa in contrahendo" für die von ihm bisher getätigten Aufwendungen zu haften. Falsch sei weiter, dass es ausserordentlich schwieri g oder gar unmöglich gewesen wä- re, einen Nachmieter zu finden. Die Beklagte habe ste ts betont, ihre Verpflichtungen aus dem "Mietvertrag", sofern gültig und wirksam, zu erfüllen. Die Vorinstanz habe richtig festgestellt, dass das Reugeld von CHF 300'000.00 nicht geschuldet gewe sen sei und dass die restlichen, im Rahmen der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklu ngskosten geltend gemachten Schadenspositionen weder in der Klagebegründung noch i n der Replik rechtsgenüglich sub- Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht stanziiert worden seien. Es hätte am Kläger gelegen, in der ersten Rechtsschrift detailliert dar- zulegen, inwiefern die von ihm eingereichten Rechnun gen mit dem vorliegenden Fall kausal im Zusammenhang stünden, und so die rechtlich erheblichen P unkte ausreichend zu substanziie- ren und unter Beweis zu stellen. Tatsächlich enthalte d ie Klagbegründung jedoch bloss einen Pauschalverweis auf Beilagen, was nicht genüge. Auch die angeblich entgangenen Miet- und Baurechtszinsen seien in keiner Weise substanziiert und belegt worden. Auch unter der Geltung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime seien die Kläger nicht davon befreit, die erheblichen Beweise zu bezeichnen. Es obliege letztlich d en Klägern, die relevanten Fakten vorzutragen. Es sei nicht Sache des Gerichts, aus einer Viel zahl von Beweismitteln oder pau- schalen Verweisen herauszufinden, in welchem Bezug zum streitigen Sachverhalt diese stün- den und was sich daraus allenfalls zugunsten der Kläger herleiten liesse. Die Beklagte halte daran fest, dass der Vertrag vom 03. /04.05.2007 aufgrund der Überwälzung der Unterhaltskosten auf die Beklagte gemäss Ziff. 6 nich tig sei. Ob die Ungültigkeit einer Ver- tragsklausel den gesamten Vertrag beschlage oder nicht, bestimme sich nach dem hypotheti- schen Parteiwillen. Ferner sei der Anfangsmietzins gemäss Z iff. 4.1 des Vertrags missbräuch- lich gewesen. Sofern diese Mängel den Parteien bei Ve rtragsunterzeichnung bekannt gewesen wären, wäre der Vertrag so gar nicht unterzeichnet worden. F. Zur Parteiverhandlung vom 28.05.2013 sind für die Ber ufungskläger D.____, der Ehe- mann von C.____ und für die Berufungsbeklagte R.____ und S.____, jeweils in Begleitung ihrer Rechtsbeistände, erschienen. Die Parteien hörten sich ei nen Vergleichsvorschlag des Gerichts an und erbaten sich 14 Tage Zeit, um gegebenenfalls de m Gericht einen Vergleich einzurei- chen. Die Rechtsbeistände haben darauf verzichtet, ein Plädoyer zu halten, und sind damit ein- verstanden gewesen, dass nach unbenutztem Ablauf der Frist zur Einreichung eines Vergleichs das Gericht ohne Durchführung einer weiteren Verhandlu ng entscheiden wird. Mit Schreiben vom 11.06.2013 teilten die Berufungskläger dem Kantonsg ericht, Abteilung Zivilrecht, mit, dass sie den an der Parteiverhandlung vom 28.05.2013 vorgesc hlagenen Vergleich nicht akzeptier- ten. Erwägungen 1. Eintreten Der Entscheid der Vorinstanz ist nach dem 01.01.2011 u nd damit nach Inkrafttreten der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) ergange n, so dass diese für das Rechts- mittelverfahren zur Anwendung gelangt (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwe rt von mindestens CHF 10'000.00 kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden. Mit Berufung kann gemäss Art. 309 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sach- verhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schrift lich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitwertgrenze ist im vorliegenden Fall klar erreicht. Der angefochtene Ent- scheid wurde der Klägerin am 19.11.2012 zugestellt. Di e Rechtsmittelfrist ist unter Berücksich- tigung der Gerichtsferien durch die Berufung vom 04.01 .2013 somit eingehalten. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. c i.V.m. § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist die D reierkammer der Abteilung Zivilrecht des Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht Kantonsgerichts für die Beurteilung der Berufung sachlich zuständig. Da auch die übrigen For- malien für das Rechtsmittel der Berufung eingehalten sind, ist auf diese einzutreten. Unabhängig davon, ob das Rechtsmittelverfahren weiterhi n den Regeln des kantonalen Pro- zessrechts folgt oder denjenigen der ZPO, ist der angefo chtene Entscheid daraufhin zu über- prüfen, ob die Vorinstanz die im Zeitpunkt der Entscheid fällung geltenden Normen richtig ange- wendet hat (vgl. auch Obergericht ZH, II. Zivilkammer, B eschluss vom 12.01.2011, NK100014- O/U, E. 3, publiziert unter www.gerichte-zh.ch / Aktuell es / Entscheide neue ZPO / Rechtsmit- telverfahren, Art. 404 ZPO). Im erstinstanzlichen Verfah ren war gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO noch das bis 31.12.2010 geltende kantonale Prozessrecht anwendbar. Ob die Berufung mate- riell begründet erscheint, ist somit hinsichtlich prozessualer Fragen aufgrund der Bestimmungen der ZPO BL sowie von Art. 274d aOR zu prüfen. 2. Parteigutachten vom 24.12.2012 Zu prüfen ist, ob das von den Berufungsklägern eingere ichte Gutachten von Prof. Dr. Q.____ vom 24.12.2012 (vgl. Berufungsbeilage 3) zu berücksichti gen ist. Parteigutachten sind als Ur- kunden im Sinn von Art. 177 ZPO zu qualifizieren und stellen deshalb ein grundsätzlich zulässi- ges Beweismittel dar. Den Privatgutachten jeglichen Bewe iswert abzusprechen, wie dies in der Literatur teilweise vertreten wird, überzeugt nicht. W ie bei den anderen Beweismitteln ist viel- mehr im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu entscheid en, welche Beweiskraft dem Doku- ment zukommt. Dabei ist durchaus möglich, dass der Bewe iswert aufgrund der Umstände auf eine blosse Parteibehauptung reduziert wird (vgl. Zürcher Kommentar ZPO-Weibel, Art. 177 N 4 und 5). Handelt es sich beim Parteigutachten um ein ein faches Beweismittel, sind auch die No- venbestimmungen zu beachten. Die Fragestellungen des Guta chtens geben entgegen der Auf- fassung der Beklagten keinerlei Anlass für verminderte Beweiskraft. Die Fragen orientieren sich neutral an den für den Kläger massgebenden Rechtsfrage n. Im vorliegenden Fall wurde das Gutachten jedoch vom Büropartner des Rechtsbeistands der Be rufungskläger verfasst. Auch wenn die fachliche Qualifikation von Prof. Dr. Q.____ ausgewiesen ist, reduziert dieser Um- stand den Beweiswert des Gutachtens ganz erheblich und macht das Gutachten mit einer büro- internen Rechtsabklärung vergleichbar. Dessen Parteigutachten stellt daher eine blosse Partei- behauptung dar. Dabei ist ohnehin festzuhalten, dass wei tgehend rechtliche Erörterungen an- gestellt werden und gemäss Art. 57 ZPO das Gericht das Re cht von Amtes wegen anwendet. Es besteht mithin kein Grund, diese Ausführungen aus d em Recht zu weisen, und es kann of- fen gelassen werden, ob das Dokument nicht ohnehin versp ätet eingereicht worden ist (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). 3. Zustandekommen eines Mietvertrags Gemäss Art. 1 Abs. 1 OR ist zum Abschluss eines Vertrags die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich. Der Konsens muss sich auf alle wesentlichen Punk- te des Vertrags beziehen. Hierzu gehören zunächst die o bjektiv wesentlichen Vertragspunkte, die den unentbehrlichen Geschäftskern umfassen, nämlich di e vertragstypenbestimmenden Merkmale, Leistung und Gegenleistung sowie die Parteie n. Ausreichend ist, dass die wesentli- chen Punkte aufgrund der übereinstimmenden Willenserklär ung der Parteien bestimmbar sind (vgl. Schwenzer, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, § 29.03), indem auf objektive Umstände (objektive Bestimmbarkeit) oder die Bestimmungskompeten z einer der Parteien (subjektive Be- Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht stimmbarkeit) verwiesen wird (vgl. Berner Kommentar OR- Kramer, Art. 1 N 170 f.; Gauch/Schluep/Schmid, Obligationenrecht Allgemeiner Teil I, Rz. 344 f.). Die objektiv wesentli- chen Vertragspunkte des Mietvertrags sind gemäss Art. 253 O R die Überlassung einer Sache zum Gebrauch durch den Vermieter gegen Leistung eines M ietzinses durch den Mieter. Damit ein Mietvertrag rechtsgültig abgeschlossen werden kann, braucht es somit einen Konsens der Parteien über die Mietsache und über den Mietzins. Die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 nennt noch vor der Präambel als Mietobjekt das "Gar- tencenter in Projektierung an der F.____strasse, 4133 G.____", wobei die Centerflächen wie folgt umschrieben werden: Verkaufshalle ca. 1'700 m2, Ve rkaufsgewächshaus ca. 1'300 m2, Kaltgewächshaus ca. 225 m2, Freiverkauf ca. 1'500 m2, G lasdach ca. 1'135 m2, Personal ca. 172 m2, Warenannahme ca. 440 m2, Aussenparkplätze ca. 166. Unter Ziffer 1.1 wird präzisiert, es handle sich beim Mietgegenstand um das auf Grundstück K at. Nr. 1004 projektierte Garten- center mit diversen, konkret benannten Flächen. Es wird a uf Pläne, die Bestandteile des Ver- trags bilden, verwiesen. Ferner wird festgehalten, dass die Erstellung des Gartencenters nach den Vorgaben der Beklagten zu erfolgen habe und in ei nem noch abzuschliessenden General- unternehmervertrag geregelt werde. Die Zusatzvereinbarung vom 03.05.2007 enthält keine wei- teren, für die Umschreibung des Mietgegenstands relevan ten Angaben. Der Feststellung der Vorinstanz, dem Vertrag lasse sich lediglich entnehmen, dass der Mietgegenstand ein auf dem Grundstück an der F.____strasse zu projektierendes Gartencen ter sein soll, wobei nähere Ein- zelheiten nahezu noch gänzlich fehlten, kann nicht gefol gt werden. Die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 enthält durchaus Präzisierungen einschliesslich ungefährer Flächenangaben zu den verschiedenen Teilen des projektierten Gartencenters. Der Hinweis auf die noch ausste- hende Erstellung nach den Plänen der Beklagten und au f den noch abzuschliessenden Gene- ralunternehmervertrag ändern daran nichts, dass das Miet objekt aufgrund der in der Vereinba- rung vom 03./04.05.2007 enthaltenen Präzisierungen zum indest bestimmbar ist. Nach Ansicht des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht, stellt die Vor instanz zu hohe Anforderungen an die Bestimmtheit des Mietobjekts. Erforderlich ist nur die Be stimmbarkeit. Folgte man der Auffas- sung der Vorinstanz, bedeutete dies, dass keine Mietverträge über noch zu erstellende Objekte möglich wären. Solche Mietverträge entsprechen aber ni cht nur einem wirtschaftlichem Bedürf- nis, sondern auch den Realitäten (vgl. Giavarini MRA 20 03, 191; ähnlich auch Obergericht OW in SJZ 1989 S. 157 ff.). Entgegen der Vorinstanz lässt sich auch BGE 119 II 347 E. 5 nicht ent- nehmen, dass die grundsätzliche Einigung über das zu verm ietende Objekt für die Mietsache nicht ausreichend sein soll. Somit ist die Mietsache im vorliegenden Fall hinreichend bestimm- bar. Zum Mietzins besagt Ziff. 4.1 der Vereinbarung vom 03 ./04.05.2007, dass sich die Nettomiete wie folgt errechnet: Kosten für Land für ca. 15'500 m2 à CHF 400.00, Kaufkosten ca. 1,25%, Provisionen ca. 2%, Landzins ca. 5,5%, Erschliessungskosten ca. 25-30 CHF je m2, etc., zu- sammengezählt ca. CHF 7.2 Mio., dazu Bau- und Bauneben kosten, Gebühren, Abgaben, Bau- zinsen, Honorare, Erschliessungskosten, Koordinationskosten, etc. ca. CHF 6.0 Mio., totale Anlagekosten ca. CHF 13.2 Mio., Minimummiete 7% der effektiven Anlagekosten, ca. CHF 924'000.00. Ziff. 4.2 hält präzisierend fest, dass unter den Begriff der Anlagekosten sämtli- che mit der Planung, Projektierung, dem Landkauf und dem Bau zusammenhängenden direkten und indirekten effektiven Kosten gemäss Schlussabrechnung fallen, und dass nach deren Vor- liegen die Miete gemäss Ziff. 4.1 gemäss den effektiven Anlagekosten angepasst wird. Nach Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht Ziff. 4.3 soll die so ermittelte Nettomiete bei Mietb eginn entsprechend allfälliger Änderungen des 3-Jahres-SWAP-Zinssatzes in CHF angepasst werden; üb erdies wird die Indexierung des Mietzinses vereinbart. Bezüglich der Bestimmbarkeit des Mi etzinses hat das Bundesgericht im Grundsatzentscheid 119 II 347 E. 5 im Sinne einer Praxi sänderung entschieden, dass die blos- se Vereinbarung der Entgeltlichkeit einer Gebrauchsüberl assung für die Annahme eines Kon- senses über den Mietzins nicht genügt und die Möglichkei t richterlicher Vertragsergänzung bei blosser Vereinbarung der Entgeltlichkeit auf den Tatb estand bereits erfolgter Nutzung be- schränkt ist. Die Bestimmung oder zumindest die Bestimmbar keit des Mietzinses gehört zum Geschäftskern des Mietvertrags, über welchen die Parteien Einigkeit erzielen müssen (CHK- Heinrich, Art. 253 OR N 8; a.M. Zürcher Kommentar OR- Higi, Art. 253 N 31; BSK OR I-Weber, Art. 253 N 6). Im Entscheid 4A_551/2008 E. 5.2 hat das Bundesgericht im Rahmen einer Option für die Verlängerung eines Mietvertrags die Klausel, wonach für den verlängerten Vertrag der- jenige Mietzins gilt, "der am Ort für gleichartige Par zellen üblich ist", für ausreichend gehalten. Damit wird das Kriterium der Bestimmbarkeit vom Bundesg ericht sehr grosszügig ausgelegt. Eine solch grosszügige Auslegung ist im vorliegenden Fall gar nicht erforderlich: Auch wenn die Anlagekosten bei Vertragsabschluss notgedrungenerweise nicht bekannt waren, so enthält der Vertrag durchaus konkrete Schätzungen. Diese sind beim L andkauf, der einen erheblichen An- teil der Gesamtkosten ausmacht, sogar sehr präzise, war doch der Landpreis damals tatsäch- lich bekannt. Die Beklagte hat auch nicht dargetan, d ass die Schätzungen der Kaufkosten, Pro- visionen, Landzinsen, Erschliessungskosten, Gebühren, Abga ben, Bauzinsen, Honorare und Koordinationskosten völlig unbegründet gewesen seien. Z umindest waren sie für die Beklagte als erfahrene Bauherrin von Gartencentern genügend kon krete Angaben, aufgrund derer die Beklagte die mutmasslichen entsprechenden Kostenpositione n ziemlich genau abschätzen konnte. Zu berücksichtigen ist ferner, dass das Gartencenter nach den Vorgaben der Beklagten gebaut werden sollte, was dieser starke Steuerungsmög lichkeiten hinsichtlich der Höhe der Baukosten, die einen Hauptanteil der Anlagekosten ausma chen, verschafft. Das im vorliegen- den Vertrag gewählte Vorgehen, den Mietzins nach den A nlagekosten zu bestimmen, bietet sich bei solchen Projekten geradezu an und wird auch ta tsächlich verwendet (vgl. Giavarini, MRA 2003, 191). Ziffer 4.1 definiert eine "Minimalm iete" nicht in dem Sinne, dass die Maximal- miete noch völlig offen wäre, sondern dass der Mietzins n ach Vorlage der Schlussabrechnung gemäss Ziffer 4.2 aufgrund der effektiven Anlagekosten und gegebenenfalls auch gemäss Ziffer 4.3 f. bei einer allfälligen Änderung des 3-Jahres-SW AP-Satzes anzupassen ist. Die vertragli- che Regelung über den Nettomietzins gemäss Ziff. 4 lässt n ichts offen, worüber sich die Ver- tragsparteien noch in einer späteren Übereinkunft ei nigen müssten. Die Parteien haben sich mithin nicht nur über die Entgeltlichkeit an sich, sond ern auch über den Mechanismus der Be- stimmung des Mietzinses geeinigt. Mit dieser differenziert en und detaillierten Mietzinsregelung wäre der Mietzins nach dem Bau des Gartencenters nach objektivierbaren Kriterien bestimmbar gewesen. Daher stellt bereits der Abschluss der Vereinba rung vom 03./04.05.2007 das Zustan- dekommen einer Einigung über die Höhe des Mietzinses da r. Des Weiteren gilt auch hier, dass Mietverträge über noch zu erstellende Objekte unmöglich wären, folgte man der Rechtsauffas- sung der Vorinstanz (vgl. Giavarini, MRA 2003, 191). Das Kantonsgericht kommt folglich zum Schluss, dass die Vere inbarung vom 03./04.05.2007 sämtliche vertragswesentlichen Punkte eines Mietvertrags en thält. Die Vorinstanz hat diesbe- züglich sowohl den Sachverhalt unrichtig festgestellt als auch das Recht unrichtig angewendet. Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Nichtigkeitsgründe Gemäss Art. 20 Abs. 1 OR ist ein Vertrag, der einen un möglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, nichtig. Betr ifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind gemäss Art. 20 Abs. 2 OR nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht gesc hlossen worden wäre. Art. 20 Abs. 2 OR ist dispositives Recht. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vertrag bei Nichtigkeit einzelner Abreden in jedem Fall vollständig dahinfallen soll oder aber dass der mängelfreie Ver- tragsrest unverändert oder um eine Ersatzregel ergänzt weitergelten soll. Die Vereinbarung der Weitergeltung des mängelfreien Vertragsrests wird auch s alvatorische Klausel genannt (vgl. CHK-Kut, Art. 20 OR N 53). Die Parteien haben in Art. 16 der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 eine salvatorische Klausel getroffen. Kraft dieser Kla usel hätte selbst eine allfällige Nichtigkeit des Anfangsmietzinses gemäss Ziff. 4.1 oder/und der Überwä lzung der Unterhaltskosten auf den Mieter gemäss Ziff. 6 der Vereinbarung vom 03./04. 05.2007 nicht die Nichtigkeit der ge- samten Vereinbarung zur Folge. Mithin gehen die ents prechenden Einwendungen der Beklag- ten fehl. Von der Prüfung der Nichtigkeit der erwäh nten Vertragsbestimmungen kann daher ab- gesehen werden. Ohnehin würde selbst ein missbräuchli cher Anfangsmietzins den Vertrag als solchen nicht nichtig machen, sondern bloss dem Mieter un ter den Voraussetzungen von Art. 270 OR einen Anspruch auf Herabsetzung verschaffen. Gemäss Art. 27 Abs. 2 ZGB kann sich niemand seiner Freih eit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grad beschränken. Ein Vertrag, der den höchstpersönlichen Kernbereich einer Person betr ifft, bei dem jede vertragliche Bin- dung gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig. Sow eit eine vertragliche Bildung ausserhalb des höchstpersönlichen Kernbereich dagegen an sich zulässig und nur das Mass der Bindung als übermässig zu qualifizieren ist, liegt kein Verstoss gegen die guten Sitten vor, sondern allein ein Verstoss gegen das Recht der Persönlichkeit vor. Diese ü bermässige Bindung begründet keine von Amtes wegen zu beachtende Nichtigkeit, sonder n führt nur dann zur Unverbindlich- keit des Vertrags, wenn die betroffene Person den Schutz in Anspruch nehmen und sich von der Bindung lösen möchte. Die betroffene Person kann di e Vertragserfüllung verweigern, aber auch auf den Schutz von Art. 27 Abs. 2 ZGB verzichten ( BGE 129 III 213 E. 2.2; BSK ZGB I- Huguenin, Art. 27 N 19). Die Vorinstanz prüfte von A mtes wegen, ob durch die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 die persönliche Freiheit der Parte ien in einer Art. 27 Abs. 2 ZGB verletzen- den Weise beeinträchtigt worden ist. Darauf berufen hat sich vor der ersten Instanz keine der Parteien. Die Beklagte hat auch nie die Vertragserfü llung verweigert, sondern im Gegenteil die Erfüllung - soweit die Vereinbarung vom 03./04.05.20 07 rechtsverbindlich sei - zugesagt. Die vorinstanzliche Feststellung, dass sich die Parteien einem nicht abschätzbaren finanziellen Ri- siko ausgesetzt hätten, erweist sich angesichts der im Vertrag enthaltenen präzisen Angaben zum projektierten Gartencenter und der konkreten Schät zungen der Anlagekosten sowie auch aufgrund der vorhandenen Geschäftserfahrung beider Par teien als unrichtig. Dass sie einen geradezu ihre Existenz in Frage stellenden Vertrag ein gegangen wären, lässt sich anhand der damaligen wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien n icht sagen. Mithin stellt die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 keinen den höchstpersönlichen Kernb ereich einer Person betreffenden Vertrag dar. Die Vorinstanz hat folglich die Frage ein er übermässigen Bindung durch die Ver- einbarung vom 03./04.05.2007 zu Unrecht geprüft und auch zu Unrecht bejaht. Die Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung erweist sich diesbezüglich als begründet. Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5. Wirksamkeit des Mietvertrags Liegt grundsätzlich ein rechtsgültiger Mietvertrag vor, ist zu prüfen, ob dieser wirksam wurde, zumal sich die Beklagte insoweit auf nicht erfüllte Bedin gungen beruft. Gemäss Präambel der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 wurde diese unter der Bedingung abgeschlossen, dass eine rechtskräftige Baubewilligung für das Gartencenter erte ilt werde. Bei Scheitern des Bauantrags komme es zu einer Rückabwicklung des Vertrags. Diese Bedin gung wurde auch in der Zusatz- vereinbarung vom 03.05.2007 wiederholt. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass es sich um eine Suspensivbedingung handelt und eine Baubewill igung nie erteilt wurde (Bewilligungs- verfahren wurde 2012 eingestellt). Die Berufungskläger machen aber geltend, dass allein der Rückzug der Beklagten aus dem Projekt für das Nichtvorliegen der Bewilligung kausal sei und deshalb in Anwendung von OR 156 von einer erfüllten Bedingung auszugehen sei. Die Beklag- te bestreitet diese Behauptung. Steht die Verbindlichkeit eines gekündigten oder durc h Rücktritt vorzeitig beendeten Vertrags unter einer Suspensivbedingung, bestimmt die Bedingung nicht bloss den Erfüllungsanspruch, sondern auch die Ersatzforderung aus Nichterfüllung (posi tives Vertragsinteresse) oder die Forderung auf Schadloshaltung aus dem Leistungsverzicht (ne gatives Vertragsinteresse). Die Beklagte ist daher zur Schadloshaltung des Klägers nur ve rpflichtet, wenn bei ungekündigtem Vertragsverhältnis die Bedingung eingetreten wäre, wob ei dem Bedingungseintritt gemäss Art. 156 OR dessen treuwidrige Vereitelung gleichgese tzt ist (BGE 117 II 278 E. 4.c). Zwischen dem treuwidrigen Verhalten und dem Ausfall bzw. Ein tritt der Bedingung muss ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Das Verhalten der Partei, welche den Ausfall bzw. Eintritt der Bedingung verursacht, muss unter Berücksichtigung aller Umstände, der Veranlassungen der Parteien und des verfolgten Zwecks geprüft werden. Art . 156 OR sollte nicht zu weitgehend ausgelegt werden, da die Parteien mit der Vereinbar ung einer Bedingung ohnehin ein Element der Unsicherheit in ihre Beziehung eingeführt haben, f ür welches sie einstehen müssen. Die Parteien haben keine Pflicht, den Eintritt der Bedingung zu fördern oder ihre eigenen Interessen dafür zu opfern (BGer 4C.281/2005 E. 3.5; BSK OR I-E hrat, Art. 156 N 5; CHK-Roth Pellan- da/Dubs, Art. 156 OR N 5 und 6). Der Beweis des Kausalzusammenhangs muss dabei nicht mit Sicherheit erbracht werden, vielmehr reicht eine hohe W ahrscheinlichkeit aus (KUKO OR- Honsell, Art. 156 N 7). Beweispflichtig ist diejenige Partei, die sich auf die Fiktion des Bedin- gungseintritts beruft (BGer 4C.281/2005 E. 3.5.2). Da sich der Kläger auf die Fiktion des Bedingungseintri tts berufen hat, hat er den Nachweis dafür zu erbringen, dass bei nicht aufgelöstem Mietvertra g die Baubewilligung für das Garten- center erteilt worden wäre, dass die Beklagte sich treuw idrig verhalten habe und dass ein Kau- salzusammenhang zwischen diesem Verhalten und dem Nichter halt der Baubewilligung beste- he. Aus den Akten, insbesondere aus der regen Korrespo ndenz unter den Parteien, ist ersicht- lich, dass es zwischen ihnen ab Sommer/Herbst 2008 Differe nzen und Spannungen gab. Sol- che sind jedoch bei derartigen Projekten mit entsprechend en Investitionen und Risiken nicht aussergewöhnlich, vor allem wenn die Rollen der Beteil igten nicht klar definiert wurden, wie dies vorliegend der Fall war. So sollte die Erstellung des Gartencenters gemäss Art. 1.1 der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 nach Vorgaben der Be klagten erfolgen und in einem noch abzuschliessenden Generalunternehmervertrag geregelt we rden. Hingegen war nicht klar, wer als Bauherr und wer als Generalunternehmer auftreten sollte (vgl. z.B. Klagbeilage 29), und ob der Generalunternehmervertrag nur zwischen den Parteie n des Mietvertrags abgeschlossen Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht werden konnte oder allenfalls sogar verzichtbar war (vg l. Klagbeilagen 35 und 36). Soweit der Kläger daraus eine bewusste Verzögerung des Baubewillig ungsverfahrens ableitet, vermag er seine Behauptung nicht ausreichend zu substanziieren od er gar zu belegen. Seine Ausführun- gen sind vielmehr eine retrospektive Interpretation de s Verhaltens der Gegenseite, für welche die Akten keinen Anhaltspunkt liefern. Dies gilt um so mehr, als einerseits in der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 kein Termin für das Vorliegen der Baubewilligung genannt wurde, anderer- seits aber das Baugesuch ja tatsächlich anfangs November 2008 eingereicht wurde und danach zunächst das Quartierplanverfahren abgeschlossen werden musste (vgl. dazu Klagbeilage 24). Auch die Mitteilung an die Gemeinde G.____, dass die Beklagte von einer Expansion in die Schweiz absieht (vgl. Klagbeilage 33), ist sachlich nachvollziehbar und kann nicht als Torpedie- rung des Quartierplanverfahrens betrachtet werden. Es ist dem Kläger nicht gelungen, ein für den Erhalt der Baubewilligung hinderliches Verhalten der Beklagten nachzuweisen. Bei dieser Sachlage fehlt es an den Voraussetzungen für eine Anwendung von Art. 156 OR. Fraglich ist sodann der erforderliche Kausalzusammenhan g zwischen dem Verhalten der Be- klagten und dem Nichteintritt der Bedingung. Tatsache ist, dass das vom Kläger als Gesuchstel- ler am 03.10.2008 unterzeichnete Baugesuch am 04.11.20 08 dem Bauinspektorat eingereicht wurde. Die Genehmigung des Quartierplans erfolgte seit ens des Kantons am 13.04.2010. Fol- gerichtig hat das Bauinspektorat den Kläger mit Schrei ben vom 22.06.2010 zur Einreichung ausstehender Unterlagen aufgefordert und diese Aufford erung - nicht zuletzt auf Gesuch der vom Kläger beauftragten T.____ AG - wiederholt verlän gert. Am 27.01.2011 stellte das Bau- inspektorat fest, seit Sommer 2010 ausser einem Sistierungsgesuch bis 30.12.2010 nichts mehr vom Kläger gehört zu haben, setzte ihm eine letzte Frist bis 04.03.2011, die dann auf Wunsch der Bauherrschaft, d.h. des Klägers, noch zweimal erstreckt wurde. Im März 2012 beendete das Bauinspektorat das Verfahren, nachdem der Kläger auf d as letzte Schreiben vom 22.09.2011 nicht reagiert hatte. Daraus folgt, dass der Kläger das Bewilligungsverfahren auch nach Absage des "Schweiz-Auftritts" durch die Beklagte am 20.05.2009 (vgl. Klagantwortbeilage 27) bzw. nach seinem vermeintlichen Rücktritt vom Mietvertrag fort geführt hat, was nur den Schluss zu- lässt, dass er noch immer von einer möglichen Baubewilligung ausging. Das Verhalten des Klä- gers ist in diesem Kontext auch insoweit widersprüchlich, als er trotz Fortführung des Baubewil- ligungsverfahrens am 03.11.2009 vom Grundstückkauf zurückge treten war. Festzuhalten ist weiter, dass das Ausbleiben der mit Schreiben des Kläger s an die Beklagte vom 18.08.2009 verlangten Erklärung über die vorbehaltlose Einhaltung des Mietvertrags und die Zusicherung der Erstellung und des Betriebs des Gartencenters (vgl. K lagbeilage 42) nicht bedeutete, dass keine Baubewilligung mehr erhältlich gemacht werden k onnte. Die Beklagte hielt im Antwort- schreiben vom 24.08.2009 lediglich fest, dass sie ihrer An sicht nach nicht verpflichtet sei, ein Gartencenter zu erstellen und zu betreiben (vgl. Klagan twortbeilage 40). Aus der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 ergab sich ohnehin keine Pflicht der Beklagten, das Gartencenter selber zu betreiben (vgl. Ziff. 2.2); das gleiche gilt auch für die Erstellung des Gartencenters, trat doch der Kläger im Baugesuchsverfahren als Bauherrschaft auf (vgl. das vom Kläger in dieser Hinsicht korrigierte Baugesuch in den Akten des Bauinspektorats). Der Verzicht auf den "Auftritt Schweiz" gem. Schreiben von H.____ vom 26.03.2009 bedeu tete somit nicht zwingend die Un- möglichkeit des Mietverhältnisses. Zudem fehlte H.____ i m damaligen Zeitpunkt die Vertre- tungsbefugnis für die Beklagte, weil er nicht mehr der Geschäftsleitung der Beklagten angehör- te. Die Beklagte präzisierte mit Schreiben vom 20.05.200 9 präzisierte, sie habe sich niemals Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht dahingehend geäussert, den Mietvertrag mit dem Kläger - soweit rechtsgültig - nicht einhalten zu wollen (vgl. Klagantwortbeilage 58). Die Beklagte hat im Übrigen wiederholt die Erfüllung des Mietvertrags - soweit rechtsgültig - zugesichert und ausserdem offeriert, allfällige, für das Bewil- ligungsverfahren konkret benötigte Unterlagen zu beschaf fen (vgl. Klagantwortbeilagen 37, 38, 39, 57), ohne dass seitens des Klägers eine entsprechend e spezifizierte Aufforderung an die Beklagte erfolgt wäre. Bei dieser Sachlage kann das Ausb leiben der Baubewilligung nicht im Sinne eines Kausalzusammenhangs dem Verhalten der Beklagten zugerechnet werden. Selbst wenn jedoch ein Kausalzusammenhang zu bejahen wäre, läge kein Verstoss gegen Treu und Glauben vor. In diesem Kontext ist auch der Zweck der Bedingung zu beachten: Den Par- teien war klar, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht sicher beurteilt werden konnte, ob das nach den Vorgaben der Beklagten zu erstellende Garte ncenter bewilligungsfähig war. Die- ser Unsicherheit sollte Rechnung getragen werden. Mit a nderen Worten: Die Bewilligung hätte auch scheitern können, weil die Beklagte ihre Vorgaben baurechtlich nicht hätte umsetzen kön- nen. Mit der Klausel im Vertrag wurde eine Regelung getroffen für den Fall, dass das Garten- center - aus welchen Gründen auch immer - nicht gebaut werden kann. Dem steht nicht entge- gen, dass die Ursachen des Scheiterns im Rahmen der vertr aglich vorgesehenen Rückabwick- lung hätten berücksichtigt werden können. Daraus folgt, d ass kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegt, wenn der bedingt Verpflichtete zum Schutz eigener überwiegender Interessen eine Bedingung ausfallen lässt. Entgegen der Auffassun g der Berufungskläger kann der Rück- zug aus wirtschaftlichen Gründen nicht als vorgeschoben bet rachtet werden. Die weitere Ent- wicklung zeigt, dass die Beklagte für die Präsenz in der Sc hweiz eine ganz andere Strategie verfolgt hat (Kooperation mit der P.____AG im Rahmen der bestehenden Center "P.____"), und dies erst noch zu einem eindeutig späteren Zeitpunkt. Zu mindest konnten die Berufungskläger ein gegen Treu und Glauben verstossendes Verhalten der Beklagten nicht rechtsgenüglich nachweisen. Der vorliegende Fall unterscheidet sich klar vom Sachverhalt, der dem bereits zu- vor erwähnten Bundesgerichtsentscheid 4C.281/2005 zugru nde lag: Dort ging es um einen Ar- chitektenvertrag, bei dem das Honorar unter der Beding ung des Erhalts einer Baubewilligung vereinbart war. Nach erstem Scheitern erarbeiteten di e Architekten ein zweites Projekt, das die behördlichen Vorschriften erfüllte. Der Bauherr lehn te es in der Folge ohne Angabe von Grün- den ab, das Projekt der Bewilligungsbehörde einzureiche n, und beauftragte kurz darauf einen anderen Architekten mit der Ausarbeitung eines neuen Projekts. Es lag somit ein ganz anderer Sachverhalt vor, indem der bedingt verpflichtete Bauhe rr die Unterschrift unter die Baueingabe verweigerte, ohne Gründe zu benennen, um dann kurz dar auf mit einem anderen Architekten zu arbeiten, während hier die Baueingabe erfolgte un d die Beklagte auch zu keinem Zeitpunkt die Nichteinhaltung des Mietvertrags erklärte. Auch wenn die Parteien bei der Vereinbarung der Bedingung des Erhalts einer Baubewilligung wohl nicht primär an die nun eingetretene Konstel- lation gedacht haben, ist diese durch die Formulierung im Vertrag zumindest gedeckt. Mangels Nachweis eines treuwidrigen Verhaltens der Bekl agten kann die Frage, ob die Bewilli- gung mit hoher Wahrscheinlichkeit erteilt worden wäre , offen gelassen werden. Immerhin sei angemerkt, dass es nicht nachvollziehbar erscheint, dass der Kläger den Brief des Bauinspek- torats vom 22.12.2008 (vgl. Klagbeilage 24) als uneing eschränkt positiv beurteilt. Zum einen handelte es sich nicht um eine Vorprüfung. Zum anderen wies das Bauinspektorat in diesem Schreiben auf zahlreiche offene Fragen und Probleme hin und hielt klar fest, dass eine ab- schliessende Beurteilung erst nach Vorliegen des rechtsgültigen Quartierplans gemacht werden Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht könne. Liegen die Voraussetzungen von Art. 156 OR aber nicht vor, kommt die Fiktion des Bedin- gungseintritts nicht zum Tragen und der Mietvertrag ist nie wirksam geworden. Dies bedeutet zunächst, dass offen bleiben kann, ob der Vertrag noch u nter einer weiteren Suspensivbedin- gung (Abschluss eines Generalunternehmervertrags) gest anden hat. Ist der Vertrag aber nicht wirksam geworden, konnte auch keine Partei in Verzug ge raten. Ebenso wenig war ein wie auch immer gearteter Rücktritt möglich, weshalb auch keine Rechtsgrundlage für eine Scha- denersatzforderung nach Art. 107 i.V.m. Art. 97 OR b esteht. Die Vorinstanz hat somit im Er- gebnis - wenn auch mit einer anderen Begründung - eine Haftung der Beklagten für das positive Vertragsinteresse zu Recht verneint. 6. Schadenersatzforderung aus anderen Gründen Die Vorinstanz hat eine Haftung der Beklagten aus Verschu lden bei Vertragsschluss ("culpa in contrahendo") grundsätzlich bejaht. Die Beklagte bestrei tet die Richtigkeit dieser Rechtsauffas- sung. Das Kantonsgericht ist an die rechtliche Würdigung d es Sachverhalts durch die Vorin- stanz nicht gebunden. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass aus dem Schreiben von H.____ vom 26.03.2009 (vgl. Klagbeilage 4) keine grundsätzliche Ha ftungsanerkennung abgeleitet werden kann. Es werden dort nur Gespräche angekündigt zur Klä rung der Frage, wie "alle Beteiligten einigermassen schadlos" aus dem Negativbeschluss herauskommen könnten. Abgesehen da- von hat H.____ dieses Schreiben bloss in seiner Funktion als Gesellschafter und nicht mehr als Geschäftsführer gezeichnet. Allgemeine Voraussetzung einer Haftung aus "culpa in contrahendo" ist, dass zwischen den Parteien überhaupt ein geschäftlicher Kontakt stattgef unden hat, durch den bei der verletzten Person ein erhöhtes Vertrauen hervorgerufen wurde. Ein Anspruch aus "culpa in contrahendo" kommt in Betracht, wenn eine Partei schuldhaft das Zust andekommen eines Vertrags verhin- dert. Der blosse Abbruch von Vertragsverhandlungen begründet an sich keine Haftung. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Verhandlungen von Anbegi nn ohne ernstlichen Abschlusswillen geführt wurden oder weiterverhandelt wird, obwohl b ereits sicher ist, dass mit einem Vertrags- schluss nicht mehr zu rechnen ist (Schwenzer, Obligatione nrecht Allgemeiner Teil, § 47.03 und 47.08). Der Kläger hat es unterlassen, die Voraussetzungen in tat sächlicher Hinsicht für eine Haftung der Beklagten aus "culpa in contrahendo" substanziiert vorzu tragen und unter Beweis zu stel- len. Bereits aus diesem Grund ist ein entsprechender A nspruch des Klägers zu verneinen. Zu- dem geht es im vorliegenden Fall ohnehin nicht um Ver haltensweisen einer Partei bei Vertrags- verhandlungen, sondern um Verhaltensweisen einer Part ei nach Abschluss eines Vertrags, der unter einer Suspensivbedingung abgeschlossen wurde. Diese Konstellation fällt aber unter kei- ne der in Literatur und Rechtsprechung zur Haftung a us Verschulden bei Vertragsschluss ent- wickelten Fallgruppen (vgl. etwa Schwenzer, Obligation enrecht Allgemeiner Teil, § 47.08 ff.; BSK OR I-Bucher, Art. 1 N 81 ff.; ZBJV 2003, 520 ff.). Wirft wie im vorliegenden Fall eine Partei der anderen Partei ein treuwidriges Vereiteln des Bed ingungseintritts vor, so kommt aus- schliesslich die gesetzliche Regelung von Art. 156 OR zum Tragen, deren Voraussetzungen aber nicht erfüllt sind (vgl. dazu E. 5 hievor). Mith in liegen nach Ansicht des Kantonsgerichts - unabhängig von der Frage der hinreichenden Schadenssu bstanziierung - die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten für das negative Vertr agsinteresse aus "culpa in contrahendo" Seite 24 http://www.bl.ch/kantonsgericht nicht vor. Offen bleiben kann daher auch die Frage, ob der Kläger überhaupt kumulativ das po- sitive und das negative Vertragsinteresse geltend machen kann. Die Frage nach der grundsätzlichen Haftung der Beklagt en ist daher - im Unterschied zur Vor- instanz - vollumfänglich zu verneinen. Damit ist der Klage jegliche Rechtsgrundlage entzogen. 7. Schadenssubstanziierung Selbst wenn eine Haftung der Beklagten für das negat ive Vertragsinteresse zu bejahen wäre, müsste - wie nachstehend aufgezeigt wird - die Klage ma ngels hinreichender Substanziierung der geltend gemachten Schadenspositionen abgewiesen we rden. Die Frage der hinreichenden Substanziierung wird im Folgenden nur hinsichtlich der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklungsaufwendungen des Klägers, die er zunächst auf CHF 937'768.65 beziffert und in der Replik auf CHF 817'768.00 reduziert hat, geprüft. Bereits die Vorinstanz hat aufgrund ihrer im Ergebnis zutreffenden Verneinung eines klägerischen Anspruchs auf das positive Vertragsin- teresse die Frage der gehörigen Substanziierung hinsicht lich des Schadens aus entgangenem Mietzins der Beklagten und aus entgangenem Baurechtszins d er N.____AG offen lassen kön- nen. Zudem hat es der Kläger unterlassen, Bemühungen im Sinne der Schadenminderungs- pflicht um die Suche nach einem anderen Mieter für d as zu erstellende Gartencenter darzutun, weshalb es ohnehin nicht anginge, den entgangenen Mie tzins für die 20-jährige Vertragsdauer als Schaden einzufordern. Wie weit ein Sachverhalt zu substanziieren ist, damit e r unter die Bestimmungen des materiel- len Rechts subsumiert werden kann, beurteilt sich nach Bu ndesrecht. Tatsachenbehauptungen müssen so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Ge- genbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 368 E. 2.b). Gemäss dem im erstinstanzlichen Verfahren noch anwendbaren Art. 274d Abs. 3 aOR stel len die Schlichtungsbehörde und der Richter bei Verfahren bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen den Sachverhalt von Am- tes wegen fest und würdigen die Beweise nach freiem Erm essen, wobei die Parteien ihnen alle für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unter lagen vorlegen müssen. Auch unter Gel- tung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime von Art. 274d Abs. 3 aOR sind die Parteien somit nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken. Sie tragen die Verantwortung für die Ermittlung des Sachverhalts. Es ist nicht Sache des Richters, aus umfangreichen oder aus einer Unz ahl von Beweismitteln herauszufin- den, in welchem Bezug zum strittigen Sachverhalt diese stehen und was sich daraus zugunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse. Der pauschale Verweis auf Kor- respondenz mit der Gegenpartei genügt nicht zur gehörigen Substanziierung, da es nicht Sache des Richters ist, die Beweismittel zu durchforsten (4C.11/2006 E. 2.2-2.4, 4P.299/2005 E. 3). Im Übrigen behielt Art. 274 aOR die Prozesshoheit der Kantone ausdrücklich vor (BGE 118 II 52 E. 2.a). Bei der Ausgestaltung des gemäss Art. 274d Abs. 1 aOR bundesrechtlich vorgeschriebe- nen einfachen und raschen Verfahrens wurde den Kantonen ein grosser Freiraum zugestanden (Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 274d N 19). Insbesond ere auch bei der Ausgestaltung der Eventualmaxime im kantonalen Verfahrensrecht waren die Kantone frei. Es war daher zulässig und vom Ziel des raschen Verfahrens gar gefordert, die M öglichkeit der Parteien zu beschnei- den, stets von Neuem in einem Verfahren Sachbehauptung en vorzutragen. Mündlichkeit des Verfahren wurde - ausser im Schlichtungsverfahren - jedoch nicht verlangt (Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 274d N 27 und 28). Seite 25 http://www.bl.ch/kantonsgericht Der Entscheid über die Verfahrensart fällte der Gericht spräsident nach Ermessen (vgl. § 99 ZPO BL). Kam das schriftliche Verfahren zur Anwendung, so hatte gemäss § 104 Abs. 2 ZPO BL die schriftliche Klage nebst der Bezeichnung der Par teien und einem Rechtsbegehren Fol- gendes zu enthalten: eine kurze und deutliche Darstellu ng der Tatsachen, welche das Rechts- begehren begründen, sowie die Angabe der Beweismitte l, welche gleichzeitig der Klage beizu- legen waren. Vom Kläger konnte aufgrund von § 104 ZPO BL gefordert werden, dass er in der Klagbegründung diejenigen Tatsachen vorbringt, welche die von ihm erhobenen Ansprüche stützen. Nicht verlangt war aber, dass er schon vorweg ei ne Stellungnahme zu den zu erwar- tenden rechtshindernden oder -aufhebenden Einreden und die sich auf diese beziehenden Tat- sachen abgab (Weibel/Rutz, Gerichtspraxis zur basellandschaf tlichen ZPO, Liestal 1986, S. 158). Die klagbegründenden Tatsachen mussten demnach in der Klagschrift selber dargelegt werden. Es genügte nicht, dass sie sich lediglich den Be ilagen mittelbar entnehmen liessen (Amtsbericht des Obergerichts 1990, S. 56; Staehelin/S utter, Zivilprozessrecht, § 13 Rz. 8). Im basellandschaftlichen Zivilprozess ergab sich die Eventualma xime aus den §§ 104, 107 und 120 ZPO BL. Sie wurde weniger rigoros als im Kanton B asel-Stadt durchgeführt; im gesamt- schweizerischen Vergleich bestand aber auch hier eine stre nge Eventualmaxime (Staehe- lin/Sutter, Zivilprozessrecht, § 11 Rz. 41). Die relevante n Tatsachenbehauptungen und die da- zugehörigen Beweismittel waren grundsätzlich in der erst en Rechtsschrift vorzutragen. Die ver- spätete Geltendmachung hatte zur Folge, dass die betref fende Partei mit der versäumten Pro- zesshandlung ausgeschlossen war und diese nicht in einem späteren Prozessstadium, z.B. in ihrer zweiten Rechtsschrift wirksam nachholen konnte (BJM 2002 S. 339 ff.). Einen wesentlichen Teil des geltend gemachten Schadens f ür nutzlos gewordene Aufwendun- gen macht die verfallene Anzahlung von CHF 300'000.00 im Zusammenhang mit dem Grund- stückkauf aus. Die Vorinstanz hat diesen Betrag aus rechtl ichen Gründen nicht als Schadens- position anerkannt. Der Kläger setzt sich mit der diesbezüglichen Begründung der Vorinstanz in der Berufungsschrift in keiner Weise auseinander. Die Vo rinstanz hat unter Verweis auf den Kaufvertrag des Klägers mit der I.____AG in Liq. vom 04.05.2007 zutreffend dargelegt, dass ein Verfall der Anzahlung als Reugeld nur bei Nichterfüllu ng des Vertrags durch den Käufer trotz Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung vereinba rt worden ist. Demgegenüber ist für den Fall des beiden Parteien möglichen Rücktritts vom Ve rtrag bei Nichtvorliegen einer Baube- willigung bis 30.06.2009 eine Rückzahlung der Anzahlung vereinbart gewesen (vgl. Ziff. V.10 im Vertrag vom 04.05.2007 und im Nachtrag vom 07.12.2007 sowie Ziff. IV.10 im Vertrag vom 15./18.02.2008). Bis 30.06.2009 hat keine rechtsgülti ge Baubewilligung vorgelegen. Der vom Kläger mit Schreiben vom 03.11.2009 erklärte Rücktritt vo m Kaufvertrag hat ihm daher einen Anspruch auf Rückerstattung der geleisteten Anzahlung ve rschafft. Der Kläger hat trotz Beste- hens eines Anspruchs auf Rückerstattung gegenüber der I. ____AG in Liq. im nach dem Rück- tritt geschlossenen Kaufvertrag vom 29./30.11.2009 mit der I.____AG in Liq. und der K.____AG dem Verfall der Anzahlung zugunsten der Verkäuferschaf t zugestimmt (vgl. Duplikbeilage 5). Weshalb der Kläger letztlich auf die Rückzahlung verzicht et hat, ist unklar, jedoch gleichzeitig irrelevant. Mit der Vorinstanz ist deshalb davon auszugehen, dass der Verfall der Anzahlung gar keine Schadensposition darstellt. Bezüglich der weiteren Schadenspositionen hat der Kläger in der schriftlichen Klagebegründung vom 31.03.2010 auf S. 34 ff. nebst der Erwähnung der verfallenen Anzahlung an die I.____AG in Liq. lediglich auf eine Tabelle (vgl. Klagbeilage 46) verwiesen und chronologisch nach Zah- Seite 26 http://www.bl.ch/kantonsgericht lungsdatum geordnet Belege (vgl. Klagbeilagen 47 bis 81) eingereicht. Weitere Beweise wurden diesbezüglich nicht angeboten. Die einzelnen Rechnungsbe träge sind in der Klageschrift nicht wiedergegeben. Ebenso wenig findet sich in der Rechtssch rift ein Tatsachenvortrag, weshalb die eingereichten Rechnungen zu einem Schaden des Kläg ers geführt haben und von der Be- klagten schuldhaft verursacht worden sein sollen. Laut V orinstanz käme einzig eine Haftung aus "culpa in contrahendo" in Frage. Ob für eine solch e Schadenersatzforderung die unter Art. 274d Abs. 3 OR noch streitwertunabhängig geltende Untersuchungsmaxime anwendbar ist, kann offen gelassen werden. Jedenfalls kann es gemäss den zitierten Bestimmungen des da- mals geltenden Prozessrechts und namentlich auch unter Hinweis auf die Mitwirkungspflicht der Parteien in einer im schriftlichen Verfahren durchgefüh rten Mietstreitigkeit nicht angehen, dass das Gericht die möglichen Schadenspositionen aus den 35 ei ngereichten diesbezüglichen Bei- lagen ermitteln und gleichzeitig feststellen muss, ob ei ne der Beklagten zurechenbare, schuld- hafte Verursachung dieser Kosten vorliegt. Die einzelne n Teilbeträge gehören zum unverzicht- baren Fundament der eingeklagten Schadenersatzansprüc he, weshalb sie ziffernmässig in der Klagebegründung anzugeben sind. Ebenso gehört hinsichtlich jedes Teilbetrags die Angabe der weiteren Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch dazu. Dabei geht es - wohlver- standen - nicht darum, dass der Kläger im Voraus zu alle n möglicherweise von der Beklagten erhobenen Einwänden Stellung nehmen muss, sondern dass der Kläger in der Rechtsschrift diejenigen tatsächlichen Vorgänge aufführen muss, die es erlauben, das Vorliegen der Voraus- setzungen für den geltend gemachten Schadenersatzanspruch festzustellen. Die Klagebegrün- dung genügt diesen Anforderungen an eine hinreichende Substanziierung des Schadens hin- sichtlich der nutzlos gewordenen Aufwendungen klar nicht. Weiter ist festzuhalten, dass selbst wenn eine Nachholung der Schadenssubstanziierung in der Replik zulässig wäre, dies dem Kläger nichts nützen würde. Die Ausführungen in der Replik S. 72 ff. würden den Anforderungen an eine gehörige Substanziierung ebenfalls nicht genügen. Zwar werden die einzelnen, der Klage beigelegten Re chnungsbelege kommentiert. Hingegen werden die einzelnen Teilbeträge - abgesehen von der an die I.____AG in Liq. geleisteten An- zahlung - auch in der Replik nicht ziffernmässig wiederg egeben. Ferner fehlt es an tatsächli- chen Vorbringen in der Replik, weshalb die jeweiligen Aufwendungen nutzlos geworden sein sollen. Folglich hat die Vorinstanz die hinreichende Su bstanziierung der aus ihrer Sicht noch in Frage gekommenen Schadenspositionen zu Recht verneint. 8. Zulässigkeit der Teilklage Aufgrund der obigen Erwägungen kann offen gelassen wer den, ob es - wie vom Kläger ge- macht - überhaupt zulässig ist, den Ersatz eines aus drei T eilbeträgen (CHF 6'629'167.00 ent- gangener Mietzins, CHF 1'729'657.00 entgangener Baure chtszins und CHF 937'768.65 nutzlo- se Aufwendungen) bestehenden Schadens von insgesamt CHF 9 '296'592.00 zu fordern und davon teilklageweise vorerst CHF 6'500'000.00 geltend zu machen, ohne zu spezifizieren, wie sich der Forderungsbetrag der Teilklage zusammensetzt. 9. Zusammenfassung Die Parteien haben zwar am 03./04.05.2007 einen gült igen Mietvertrag abgeschlossen, dies jedoch unter einer Suspensivbedingung, die sich nicht er füllt hat. Die Voraussetzungen für ei- nen fingierten Bedingungseintritt gemäss Art. 156 OR sind nicht erfüllt. Der Vertrag wurde somit Seite 27 http://www.bl.ch/kantonsgericht nie wirksam, weshalb der Kläger auch nicht die Rechte n ach Art. 107 OR ausüben konnte und keinen Schadenersatz fordern kann. Auch die Voraussetzung en einer Haftung der Beklagten aus "culpa in contrahendo" sind im vorliegenden Fall ni cht erfüllt. Im Übrigen wäre der insoweit geltend gemachte Schaden nicht rechtsgenüglich substanziiert worden. Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen. 10. Kostenentscheid Entsprechend dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfa hrens sind daher in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO sämtliche Prozesskosten der zweite n Instanz den Berufungsklägern aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist gemäss § 8 Abs. 1 l it. f und § 9 Abs. 1 GebT auf CHF 30'000.00 festzusetzen. Die vom Rechtsbeistand der B erufungsbeklagten eingereichte Kostennote ist tarifkonform (vgl. § 7 Abs. 1 i.V.m. § 10 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte). Da die Berufungsbeklagte eine ausserhalb der Schweiz domizilierte Gesellschaft ist, untersteht die für sie erbrachte Dienstleistung ihres Rechtsbeistands jedoch nicht der schweize- rischen MWST, weshalb der auf der Honorarnote aufgefü hrte Zuschlag von 8% nicht berechtigt ist. Folglich ist die von den Berufungsklägern zu leisten de Parteientschädigung auf pauschal CHF 200'000.00 festzusetzen. In Anwendung von Art. 10 6 Abs. 3 ZPO ist praxisgemäss auf solidarische Haftung der Berufungskläger für die Prozesskosten zu erkennen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von CHF 30'000.00 wird den Berufungsklägern in solidarischer Verbundenheit auferlegt. Die Berufungsklä ger haben der Berufungsbeklagten in solidarischer Verbundenheit eine Parteientsch ä- digung von pauschal CHF 200'000.00 zu bezahlen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Gegen diesen Entscheid haben die Berufungskläger Beschwerde an das Bundesgericht erho- ben (4A_449/2013).