<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00371</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217803&amp;W10_KEY=4467070&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00371</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.12.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 31.10.2018 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>privater Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan.<br/><br/>Die meisten von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Rügen betreffen Fragen, die im Baubewilligungsverfahren zu klären sind, und nicht schon auf der Stufe der (Sonder-)Nutzungsplanung (E. 6 ff.). Dem Wortlaut der kommunalen Bau- und Zonenordnung lässt sich nicht entnehmen, dass zwingend ein Projektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchzuführen ist. Vielmehr fiel die Kompetenz zur Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan alleine dem Stadtrat zu (E. 9.3). Die kommunale Bau- und Zonenordnung erlaubt die Staffelung von Gestaltungsplänen unter bestimmten Bedingungen. Auch wenn es planerisch wünschenswert gewesen wäre, die umliegenden Grundstücke in den Gestaltungsplan miteinzubeziehen, war die Beschränkung auf die erfassten Gebiete vorliegend sinnvoll, da eine Verständigung mit den Eigentümern der umliegenden Grundstücke gescheitert ist (E. 10.4). Die ästhetische Würdigung des Gestaltungsplans durch die Vorinstanz ist nicht rechtsverletzend (E. 11.4.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETISCHE WÃRDIGUNG">ÃSTHETISCHE WÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ETAPPIERUNG">ETAPPIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTWETTBEWERB">PROJEKTWETTBEWERB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STÃDTEBAU">STÃDTEBAU</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 85 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 86 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36406" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00371</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Dezember 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cornelia Moser.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stadtrat C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D AG, vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend privater Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Stadtrat C erteilte am 29. Juni 2016 seine Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan F. Dieser umfasst die der D AG gehÃ¶renden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 mit einer FlÃ¤che von insgesamt rund 9'000 m² zwischen der G- und der H-Strasse. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt C (BZO) liegt das Areal in der Zentrumszone A mit Gestaltungsplanpflicht. Am 29. August 2016 genehmigte die Baudirektion den Stadtratsbeschluss.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die A AG fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Nachdem das Gericht drei Schriftenwechsel und am 6. April 2017 einen Delegationsaugenschein durchgefÃ¼hrt hatte, wies es den Rekurs am 3. Mai 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 6. Juni 2017 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen:</p> <p class="Urteilstext">"1. Es seien der angefochtene Entscheid und mit ihm der Beschluss des Stadtrats C vom 29. Juni 2016 (Genehmigung privater Gestaltungsplan 'F') und die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 29. August 2016 (Genehmigung des Genehmigungsbeschlusses) aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext"> 2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der ErwÃ¤gungen zur Verbesserung des Gestaltungsplans und dessen Neugenehmigung an den Stadtrat zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext"> 3. Es sei allenfalls ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext"> 4. Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu tragen sowie der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r beide Rechtsmittelverfahren angemessene ParteientschÃ¤digungen zu entrichten."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">In seiner Vernehmlassung vom 21. Juni 2017 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten am 3. Juli 2017 der Stadtrat C und am 10. Juli 2017 die Baudirektion. Die D AG liess am 13./14. Juli 2017 Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen. Mit Replik vom 25. August 2017 und Duplik vom 2. Oktober 2017 hielten die privaten Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Feststellungen des Baurekursgerichts am Augenschein, auf die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Streitgegenstand bilden der Zustimmungsbeschluss des Stadtrats C zum privaten Gestaltungsplan F und die darauf bezogene GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion. Die A AG ist EigentÃ¼merin des unmittelbar an das Gestaltungsplangebiet anstossenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 09 an der G-Strasse 04, welches durch die neu geschaffenen NutzungsmÃ¶glichkeiten betroffen wird. Unter diesen UmstÃ¤nden ist sie kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid zu wehren.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen kÃ¶nnen auch vom Verwaltungsgericht berÃ¼cksichtigt werden (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten Ã¼ber die massgebenden UmstÃ¤nde des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das aus den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 bestehende, westlich an die G-Strasse grenzende Gestaltungsplangebiet mit einer FlÃ¤che von rund 9'000 m² wird im kantonalen Richtplan als Zentrumsgebiet bezeichnet. GemÃ¤ss kommunalem Teilrichtplan Zen­trum ist das Gebiet als Zentrums-, Verdichtungs- und Hochhausgebiet ausgeschieden. Die Bau- und Zonenordnung der Stadt C weist die GrundstÃ¼cke der Zentrumszone A (ZA) mit Gestaltungsplanpflicht zu (Art. 3 Abs. 1 BZO) und bezeichnet sie als Hochhausgebiet. Auf der wesentlich grÃ¶sseren Kat.-Nr. 01 der beiden GrundstÃ¼cke befindet sich das heute weitgehend leerstehende Einkaufszentrum I. Dieses soll nach der Absicht der GrundeigentÃ¼merin umgebaut und mit einem Dienstleistungsgeschoss sowie mit aufgesetzten MehrfamilienhÃ¤usern (ca. 81 Wohnungen) ergÃ¤nzt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der (damalige) Gemeinderat hatte der D AG am 28. November 2012 eine Baubewilligung fÃ¼r das Projekt F erteilt. Hiergegen erhob die A AG Rekurs; das Verfahren ist bis heute sistiert. In der Folge wurde das Projekt weiterentwickelt und dient neu als Grundlage fÃ¼r das Richtprojekt des Gestaltungsplans. Unter dem Randtitel "Gestaltung" hÃ¤lt Ziffer 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) fest:</p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup> Bauten, Anlagen und Umschwung sind fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass die Anforderungen gemÃ¤ss § 71 PBG erreicht werden. Diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>2</sup> Das Richtprojekt der J AG vom 14.7.2015, ergÃ¤nzt 11.8.2015 ist fÃ¼r die Gestaltung der Bauten (kubische Gliederung, architektonischer Ausdruck, Grundrisse, FreirÃ¤ume, Erschliessung) richtungsweisend.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>3</sup> Vom Richtprojekt darf vorbehÃ¤ltlich der Bestimmungen des Gestaltungsplans sowie des Ã¼bergeordneten Rechts abgewichen werden, sofern qualitativ insgesamt eine zumindest gleichwertige LÃ¶sung erzielt wird."</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher ÃberprÃ¼fungsmassstab: Mit Rekurs kÃ¶nnen gerÃ¼gt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauchs, ErmessensÃ¼berschreitung oder Ermessensunterschreitung, b. unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde kÃ¶nnen hingegen grundsÃ¤tzlich nur die RÃ¼gen gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist bloss dann zulÃ¤ssig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die RekursbehÃ¶rden grundsÃ¤tzlich verpflichtet, ihre umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschÃ¶pfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf Unangemessenheit zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3). DemgegenÃ¼ber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen des Baurekursgerichts zu hinterfragen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979, denn bereits das Rekursverfahren gewÃ¤hrleistet die volle ÃberprÃ¼fung durch wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht beanstandet die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass zwei bis drei QuerschnittplÃ¤ne fehlten, welche den markanten HÃ¶henunterschied zwischen der G- und der H-Strasse veranschaulicht hÃ¤tten. Ausgesteckt sei immer noch das Bauprojekt 2012, dies allerdings nur unvollstÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Baurekursgericht hat den Einwand mit der BegrÃ¼ndung zurÃ¼ckgewiesen, dass §§ 83 ff. PBG fÃ¼r GestaltungsplÃ¤ne â im Unterschied zu einem Baugesuch (§ 311 PBG) â keine Aussteckung verlange. Mit dieser BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts setzte sich die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerde nicht auseinander, sondern beschrÃ¤nkte sich darauf, die vor Baurekursgericht vorgebrachte RÃ¼ge nahezu wÃ¶rtlich zu wiederholen. Selbst wenn eine Profilierungspflicht bejaht wÃ¼rde, wÃ¤re der A AG durch einen solchen Mangel kein Nachteil erwachsen, weil sie offenkundig in der Lage gewesen sei, sich Ã¼ber den Gestaltungsplan und seine Auswirkungen zu informieren. Sodann fehlten â im Unterschied zum Baubewilligungsverfahren, wo § 3 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 die Gesuchsunterlagen detailliert umschreibe â gesetzliche Anforderungen mit Bezug auf die Planunterlagen. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 70 <span>in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 241 ff.). Anzumerken bleibt, dass die GrundeigentÃ¼merin im Rekursverfahren ein Modell des Richtprojekts samt der nÃ¤heren baulichen Umgebung eingereicht hat, das Ã¼ber die Einordnung hinreichend Aufschluss gibt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Das Baurekursgericht wies die RÃ¼ge zurÃ¼ck, wonach die mit der Sache befassten BehÃ¶rden das Richtprojekt zu Unrecht als Umbau und Erweiterungsbau und nicht als Ersatzneubau bezeichneten und dieser als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung keine Bestandesgarantie geniesse. Denn vorliegend gehe es erst um die Nutzungsplanung im Rahmen eines privaten Gestaltungsplans, und beim Richtprojekt handle es sich um eine blosse Konzeptidee und noch nicht um ein Bauvorhaben. Ein Richtprojekt diene einzig der Veranschaulichung der sich aus dem Gestaltungsplan ergebenden BaumÃ¶glichkeiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Auch dieser Ãberlegung der Vorinstanz ist beizupflichten. Der Anwendungsbereich der Bestandesgarantie fÃ¼r Bauten innerhalb der Bauzonen richtet sich nach § 357 Abs. 1 PBG. Die Handhabung dieser Bestimmung erfolgt bei der Beurteilung eines konkreten Baugesuchs im Baubewilligungsverfahren und nicht schon auf der Stufe der (Sonder-)Nutzungsplanung, worauf denn auch Ziffer 5 Abs. 10 GPV Bezug nimmt. Daran Ã¤ndert auch der Hinweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf die "Entstehungsgeschichte" des Gestaltungsplans nichts.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin unter der Ãberschrift "Maskerade Bauprojekt - 'Richtprojekt'/GP â Bauprojekt", dass es sich beim Richtprojekt weitgehend um das "bereits fertige Bauprojekt" handle. Dieses wiederum entspreche einem Vorhaben, das die kommunale Stadtbildkommission (im Folgenden SBK) im Jahr 2012 abgelehnt habe. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheine der Gestaltungsplan als reine Maskerade, um die Gestaltungsplanpflicht dem Anschein nach zu erfÃ¼llen. Der Zweck dieser Regelung kÃ¶nne jedoch nur erreicht werden, wenn die stÃ¤dtebaulichen MÃ¶glichkeiten im gesamten dieser Sondernutzungsplanung unterworfenen Gebiet umfassend evaluiert wÃ¼rden und die beste LÃ¶sung umgesetzt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>In tatsÃ¤chlicher Hinsicht ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass sich das am 28. November 2012 bewilligte Projekt vom Richtprojekt des streitbetroffenen Gestaltungsplans in mehrfacher Hinsicht unterscheidet. Dies ergibt sich aus den von der GrundeigentÃ¼merin im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Unterlagen (Schwarzplan Projekt 2012; Schwarzplan Zwischenstand; Schwarzplan Richtprojekt). Selbst wenn IdentitÃ¤t vorlÃ¤ge, liesse sich daraus nicht der Schluss ziehen, dass der Gestaltungsplan deswegen rechtsverletzend wÃ¤re. Vielmehr mÃ¼sste er auf der Grundlage des heute geltenden Rechts auf seine Ãbereinstimmung mit der Ã¼bergeordneten Richt- und Nutzungsplanung Ã¼berprÃ¼ft werden. Ebenso wenig lÃ¤sst sich beanstanden, dass die Stadt C mit der Bau- und Zonenordnung 2014 eine Gestaltungsplanpflicht eingefÃ¼hrt hat, was von der Baudirektion genehmigt worden ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Sodann hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin die ebenfalls schon vor Baurekursgericht erhobene RÃ¼ge "Gestaltungsplanpflicht; nicht erfÃ¼llte Anforderungen an den planerischen Prozess; Fehlen eines Architekturwettbewerbes oder eines gleichwertigen Verfahrens" aufrecht. Heute gelte es als Standard, die stÃ¤dtebaulichen MÃ¶glichkeiten in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht mittels eines Architekturwettbewerbs zu evaluieren. Aus Art. 4 Abs. 2 BZO ergebe sich, dass zur ErfÃ¼llung der Gestaltungsplanpflicht entweder ein Projektwettbewerb oder ein diesem gleichwertiger Projektstudienauftrag durchzufÃ¼hren sei. Die grund­sÃ¤tzlichen stÃ¤dtebaulichen MÃ¶glichkeiten in Form von Studien, die am Anfang des planerischen Prozesses stehen mÃ¼ssten, seien hier nicht geprÃ¼ft worden. Stattdessen habe der Stadtrat einen von der Bauherrin vorgeschlagenen, parteiischen Architekturbeirat eingesetzt. Auf diese Weise sei die SBK, die gegen das Projekt F opponiert habe, ausgebootet worden. Das Baurekursgericht habe verkannt, dass die Gestaltungsplanpflicht nur dem Anschein nach erfÃ¼llt worden sei. Das vom Stadtrat am 1. April 2015 abgesegnete "spezielle Verfahren fÃ¼r einen privaten Gestaltungsplan" habe in einem ersten Schritt die Erstellung eines "Eckwertpapiers" durch die Bauherrschaft vorgesehen, welches bereits am 15. April 2015 genehmigt worden sei. Dabei habe die BehÃ¶rde eingerÃ¤umt, dass der Hauptinhalt des Verfahrens die Neubeurteilung des am 28. November 2012 bewilligten Vorhabens bilde, und zwar entgegen den Empfehlungen der SBK. Das gewÃ¤hlte "Pseudoverfahren" gewÃ¤hrleiste in keiner Weise, dass die mit der Gestaltungsplanpflicht gemÃ¤ss Art. 3 BZO angestrebten Ziele erreicht wÃ¼rden, weshalb diese Pflicht nicht erfÃ¼llt worden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die Bau- und Zonenordnung der Stadt C enthÃ¤lt folgende Regelung:</p> <p class="Urteilstext">"Art. 3 Bereiche mit Gestaltungsplanpflicht</p> <p class="Urteilstext">1.<span> </span>FÃ¼r die im Plan gekennzeichneten Bereiche ist ein Gestaltungsplan aufzustellen.</p> <p class="Urteilstext">2.<span> </span>Die Pflicht kann durch private GestaltungsplÃ¤ne erfÃ¼llt werden.</p> <p class="Urteilstext">3.<span> </span>Bauten, Anlagen und deren Umgebung sind in den Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht so zu gestalten, dass eine gute stÃ¤dtebauliche und architektonische Gesamtwirkung erzielt wird. Dies gilt auch fÃ¼r die Gestaltung des Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Raumes, von PlÃ¤tzen, PÃ¤rken und anderen FreirÃ¤umen.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Art. 4 Allgemeine Anforderungen fÃ¼r Bereiche mit Gestaltungsplanpflicht in Verdichtungsgebieten gemÃ¤ss Richtplan</p> <p class="Urteilstext">1.<span> </span>In den Bereichen mit Gestaltungsplanpflicht gemÃ¤ss Richtplan (Art. 5) mÃ¼ssen GestaltungsplÃ¤ne mindestens den Umgang mit folgenden Sachinhalten aufzeigen:</p> <p class="Urteilstext">a)<span> </span>Lage und GrÃ¶sse der Bauten und Anlagen</p> <p class="Urteilstext">b)<span> </span>Nutzungsverteilung unter BerÃ¼cksichtigung von Passantenlagen</p> <p class="Urteilstext">c)<span> </span>Erschliessung mit Strassen und dichtem Fusswegnetz sowie Radwegverbindungen mit Anschluss an das Ã¼berregionale und kommunale Radwegnetz</p> <p class="Urteilstext">d)<span> </span>Umgebungsgestaltung</p> <p class="Urteilstext">e)<span> </span>stÃ¤dtebaulich vertrÃ¤gliche LÃ¤rmschutzmassnahmen</p> <p class="Urteilstext">f)<span> </span>eine Ã¶kologische Bauweise und umweltschonende Produktion von WÃ¤rme und Warmwasser</p> <p class="Urteilstext">2.<span> </span>Die Gestaltungsplanpflicht entfÃ¤llt, wenn zur LÃ¶sung der angestrebten Ziele ein Projektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchgefÃ¼hrt wurde und die massgebenden Inhalte mit einer ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss §§ 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO gesichert werden.</p> <p class="Urteilstext">3.<span> </span>Ist eine zweckmÃ¤ssige Unterteilung mÃ¶glich, kÃ¶nnen mehrere GestaltungsplÃ¤ne innerhalb eines Gestaltungsplanpflichtgebietes aufgestellt werden. Diese mÃ¼ssen nicht fÃ¼r alle Teilgebiete gleichzeitig festgesetzt werden. Dies setzt jedoch den Nachweis voraus, dass das Ã¼brige Gestaltungsplanpflichtgebiet nicht in seiner Entwicklung beeintrÃ¤chtigt wird.</p> <p class="Urteilstext">4.<span> </span>..."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Die §§ 83 ff. PBG statuieren keine besonderen Verfahrensvorschriften fÃ¼r den kommunalen Gestaltungsplan. Die Aufstellung privater GestaltungsplÃ¤ne bleibt der freien Vereinbarung der betreffenden GrundeigentÃ¼mer Ã¼berlassen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/ Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 145; vgl. auch Eschmann, S. 232 f.). Nach dem klaren Wortlaut von Art. 4 Ziffer 2 BZO entfÃ¤llt die Gestaltungsplanpflicht, wenn ein Projektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchgefÃ¼hrt wird. Wie das Baurekursgericht zutreffend erwogen hat, lÃ¤sst sich daraus entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ableiten, dass eine der beiden Varianten umgesetzt werden muss. Weil der streitbetroffene private Gestaltungsplan F den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht Ã¼berschreitet, fÃ¤llt die Zustimmung nach § 86 PBG in die Kompetenz des Stadtrats. Laut Art. 48 BZO kann die BaubehÃ¶rde bei bedeutenden Bauvorhaben ein beratendes Fachgremium zur architektonischen und gestalterischen Beurteilung beiziehen. Eine Verpflichtung hierzu besteht nach dem Willen des kommunalen Gesetzgebers nicht. Bei der SBK handelt es sich lediglich um ein Konsultativorgan, an dessen Auffassung der Stadtrat ebenso wenig gebunden ist wie an Stellungnahmen von fallweise beigezogenen SachverstÃ¤ndigen. Dementsprechend hÃ¤lt auch das Reglement der SBK fest, dass diese die BaubehÃ¶rde in stÃ¤dtebaulichen und architektonischen Fragen (lediglich) "berate" bzw. "Empfehlungen" abgebe. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin stellt der Bericht der SBK daher kein Gutachten dar; in gleicher Weise gilt das Gesagte fÃ¼r den vom Stadtrat beigezogenen Architekturbeirat. FÃ¼r die Ã¤sthetische Beurteilung eines Bauvorhabens ist im Ãbrigen nicht die Auffassung von Baufachleuten, sondern jene des Durchschnittsbetrachters massgebend (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00581 + 00591, E. 4.3; 29. Mai 2013, VB.2012.00823, E. 8.5); aus diesem Grund braucht die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde hierfÃ¼r in aller Regel keine Expertise einzuholen. Daran Ã¤ndert auch der Umstand nichts, dass das im Gestaltungsplangebiet zu realisierende Projekt den erhÃ¶hten Anforderungen einer guten Gestaltung genÃ¼gen muss. Eine weitergehende Bindung der BaubehÃ¶rde besteht nur im Bereich des Natur- und Heimatschutzes, wenn die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission gestÃ¼tzt auf § 216 PBG ein Gutachten erstattet hat (vgl. VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00433).</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Art. 4 Ziffer 3 BZO erlaubt die Staffelung von GestaltungsplÃ¤nen innerhalb eines der Planungspflicht unterworfenen Gebiets, wenn der ausgeklammerte Bereich in seiner Entwicklung nicht beeintrÃ¤chtigt wird. Vorliegend umfasst dieses Gebiet neben den vom streitbetroffenen Gestaltungsplan F erfassten Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 die â allesamt Ã¼berbauten â kleinen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 05, 06, 07 und 09 entlang von dessen nordÃ¶stlicher Grenze.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Das Baurekursgericht hielt zunÃ¤chst fest, dass es sich bei Art. 4 Ziffer 3 BZO um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht handle. Bei dessen Auslegung stehe der Gemeinde ein grÃ¶sserer Beurteilungsspielraum zu als etwa bei der kantonalrechtlichen Bestimmung von § 238 PBG. Dem VerstÃ¤ndnis des Stadtrats, wonach Art. 4 Ziffer 3 BZO vorab auf nicht oder erst teilweise Ã¼berbaute Gebiete zugeschnitten sei, kÃ¶nne gefolgt werden. Inwiefern die vier vollstÃ¤ndig Ã¼berbauten Nachbarparzellen durch die Festsetzung des Gestaltungsplans F benachteiligt wÃ¼rden, sei nicht auszumachen. Der Plan entfalte nur innerhalb des Perimeters Wirkung, weshalb der Nichteinbezug der vier NachbargrundstÃ¼cke diese von vornherein nicht zu beeintrÃ¤chtigen vermÃ¶ge.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>FÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin ist kein Grund ersichtlich, warum Art. 4 Ziffer 3 BZO nicht auch fÃ¼r Ã¼berbaute Gebiete zum Zug komme. Die ZulÃ¤ssigkeit einer Etappierung richte sich vielmehr danach, ob auf beiden Bereichen eine vom anderen unabhÃ¤ngige Ãberbauung realisiert werden kÃ¶nne. Wenn aber stÃ¤dtebauliche BerÃ¼hrungspunkte vorhanden seien, verbiete sich eine Staffelung. Vorliegend bestÃ¼nden nicht nur solche BerÃ¼hrungspunkte, sondern die vier vorgelagerten Nachbarparzellen seien mit den beiden GestaltungsplangrundstÃ¼cken eng verzahnt. Aus diesem Grund habe die D AG diese vier Kleinparzellen im Konzept des Gestaltungsplans denn auch mitberÃ¼cksichtigt. Darin gehe sie davon aus, dass auf den Kleinparzellen G-Strasse Kleinbauten erstellt wÃ¼rden, deren TraufhÃ¶he die GesamthÃ¶he der heutigen GebÃ¤ude nicht Ã¼bersteige und mit der HÃ¶he des auf dem Gestaltungsplangebiet geplanten Sockelgeschosses Ã¼bereinstimme. Falls dieses Konzept nicht befolgt werden sollte, wÃ¼rde sich das auf das Gestaltungsplangebiet nachteilig auswirken. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts gedenke auch die BeschwerdefÃ¼hrerin, ihr GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 an der G-Strasse 04 neu zu Ã¼berbauen und vermutlich treffe dies fÃ¼r die EigentÃ¼mer der drei Nachbarliegenschaften ebenfalls zu. Daran hindere sie allein die fehlende Sondernutzungsplanung. Es sei zu befÃ¼rchten, dass die Festlegungen des streitbetroffenen Gestaltungsplans ihnen spÃ¤ter zum Nachteil gereichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.4 </b>Es leuchtet ein, dass Art. 4 Ziffer 3 BZO primÃ¤r auf nicht vollstÃ¤ndig Ã¼berbaute Gebiete zugeschnitten ist. Hingegen sprechen weder der Wortlaut noch Sinn und Zweck der Bestimmung gegen die von der BeschwerdefÃ¼hrerin verfochtene Anwendung auch auf bereits bebaute Gebiete wie vorliegend. Planerisch wÃ¤re es zwar wÃ¼nschenswert gewesen, wenn die vier GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 05, 06, 07 und 09 an der G-Strasse 04â11 in den Gestaltungsplan F einbezogen worden wÃ¤ren. Nachdem eine diesbezÃ¼gliche VerstÃ¤ndigung zwischen den privaten Parteien gescheitert ist, macht es jedoch Sinn, den Plan auf die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 zu beschrÃ¤nken. Ob die EigentÃ¼mer von Kat.-Nrn. 05 (nach Darstellung der D AG verfÃ¼gt sie Ã¼ber ein Kaufangebot an dieser Liegenschaft) und 06 beabsichtigen, die bestehenden GebÃ¤ude durch Neubauten zu ersetzen, ist nicht aktenkundig. Die Liegenschaft Kat.-Nr. 07 gehÃ¶rt der D AG, fÃ¼r die sie keinen Ãnderungsbedarf sieht. Das von dieser Parzelle und dem Gestaltungsplangebiet umgebene KleingrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 der BeschwerdefÃ¼hrerin ist ebenfalls Ã¼berbaut. Inwiefern sie durch den Nichteinbezug in den Gestaltungsplan F beeintrÃ¤chtigt werden sollte â was sie wie gesagt selbst zu vertreten hat â, ist nicht ersichtlich. Es steht ihr frei, sich um eine Erweiterung des bestehenden Gestaltungsplans zu bemÃ¼hen, was auf dem Weg der Revision desselben erreicht werden kÃ¶nnte. Sollte eine diesbezÃ¼gliche VerstÃ¤ndigung zwischen den offensichtlich zerstrittenen GrundeigentÃ¼mern scheitern, kÃ¤me bei ausgewiesenem Ã¶ffentlichem Interesse auch in Betracht, dass die Stadt C fÃ¼r diese vier Parzellen einen Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan erlÃ¤sst. So oder anders wÃ¤re die BeschwerdefÃ¼hrerin legitimiert, die von ihr als mit der Ã¼bergeordneten Richt- und Nutzungsplanung unvereinbar betrachteten Bestimmungen eines solchen Gestaltungsplans anzufechten.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Art. 3 Ziffer 3 BZO verlangt fÃ¼r Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung in den Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht eine gute stÃ¤dtebauliche und architektonische Gesamtwirkung. Unter dem Randtitel "Gestaltung" enthÃ¤lt Ziffer 4 GPV die vorne in E. 4.2 wiedergegebenen Bestimmungen.</p> <p class="Urteilstext">Der erwÃ¤hnte § 71 PBG verlangt bei ArealÃ¼berbauungen, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sind (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: a. Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; b. kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; c. Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Umgebungsanlagen; d. Wohnlichkeit und Wohnhygiene; e. Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; f. Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Das Baurekursgericht erwog, dass hier einzig die Sondernutzungsplanung in Form eines privaten Gestaltungsplans und nicht ein konkretes Bauvorhaben im Streit liege. Daher sei die Kritik der SBK am Projekt, das der (damalige) Gemeinderat am 28. November 2012 bewilligt habe, bedeutungslos, zumal sich jenes deutlich vom Richtprojekt gemÃ¤ss den Gestaltungsplanunterlagen unterscheide. Der Architekturbeirat habe das Richtprojekt als "optimale Ausgangslage" fÃ¼r das nachfolgende Bauprojekt gewÃ¼rdigt; es erreiche die Anforderung der besonders guten Gestaltung und Ã¼bertreffe diese sogar teilweise. Die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der aufgrund des Gestaltungsplans mÃ¶glichen Ãberbauung kÃ¶nne im vorliegenden Verfahren nur soweit vorgenommen werden, als es grundsÃ¤tzlich um die Zulassung von BaukÃ¶rpern mit den im Situationsplan 1:500 definierten Ausmassen gehe. Die Beurteilung der Detailprojektierung mit Bezug auf die Einordnung sei erst im Baubewilligungs- bzw. in einem an dieses anschliessenden Rechtsmittelverfahren vorzunehmen. Nach der Rechtsprechung dÃ¼rften die nach § 83 Abs. 1 Satz 2 PBG zulÃ¤ssigen Abweichungen von der Regelbauweise nicht dazu fÃ¼hren, dass die planerisch und demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert werde. Vorliegend sei nicht zu erkennen, inwiefern dies in Ã¤sthetischer Hinsicht sowie in Bezug auf die im Gestaltungsplan erlaubten Dimensionen zutreffen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt vor Verwaltungsgericht an der RÃ¼ge fest, dass die Kritik der SBK am Bauprojekt nach wie vor von Bedeutung sei. Die Kommission habe verschiedene Feststellungen getroffen, die auch vom parteiischen und willkÃ¼rlich eingesetzten Architekturbeirat nicht widerlegt worden seien. Das Baurekursgericht argumentiere widersprÃ¼chlich, wenn es betone, dass es nur um den Gestaltungsplan gehe, gleichzeitig aber die Stellungnahme des Architekturbeirats zum Richtprojekt berÃ¼cksichtige. Zwar treffe es zu, dass es vorliegend um stÃ¤dtebauliche Aspekte und nicht um gestalterische Detailkritik gehe. Die EinwÃ¤nde der SBK seien jedoch durchwegs stÃ¤dtebaulicher Natur. Wie auch die Vorinstanz einrÃ¤ume, sei eine Ã¤sthetische WÃ¼rdigung insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von BaukÃ¶rpern mit den im Situationsplan definierten Ausmassen gehe. Entgegen dem Rekursentscheid kÃ¶nne nicht gesagt werden, dass der im Richtprojekt vorgesehene Sockelbereich wie auch die aufgesetzten Einzelvolumina in ihrer Volumetrie und KÃ¶rnung mit dem Kontext verschmÃ¶lzen. Vielmehr sei mit der SBK festzuhalten, dass der Sockel Ã¼berdimensioniert sei und der stÃ¤dtebaulichen Idee widerspreche, den Terrainunterschied zwischen H- und G-Strasse aufzunehmen und mit aufgesattelten Wohnbauten die Bebauungsstruktur des Wohnquartiers weiterzufÃ¼hren. Weil es hier um einen projektbezogenen Gestaltungplan gehe, hÃ¤tte der Stadtrat die SBK beiziehen mÃ¼ssen. Das entsprechende Reglement kÃ¶nne nicht so verstanden werden, dass die Kommission sich zu unbedeutenden Detailfragen einer Baubewilligung, nicht aber zu den viel bedeutenderen Aspekten eines Gestaltungsplans Ã¤ussern dÃ¼rfe.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>11.4.1 </b>Eine Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der aufgrund des Gestaltungsplans mÃ¶glichen Ãberbauung lÃ¤sst sich nur insoweit vornehmen, als es um die Zulassung von BaukÃ¶rpern mit den im Situationsplan und in Ziffer 5 GPV definierten Ausmassen geht. DemgegenÃ¼ber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenÃ¼genden Einordnung in einem allfÃ¤lligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (VGr, 10. Mai 2007, VB.2006.00396, E. 4.3). Es fragt sich daher einzig, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans, insbesondere das laut Ziffer 4 Abs. 2 GPV "richtungsweisende" Richtprojekt eine gute Gestaltung gemÃ¤ss Ziffer 4 Abs. 1 GPV in Verbindung mit § 71 PBG gewÃ¤hrleisten kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>11.4.2 </b>Vorauszuschicken ist, dass sich der Gestaltungsplan F an die Vorgaben der Bau- und Zonenordnung hÃ¤lt, weshalb nach § 86 Satz 2 PBG die Zustimmung des Stadtrats genÃ¼gt hat. Das Richtprojekt weist zwar Ãhnlichkeiten mit dem am 28. November 2012 bewilligten Vorhaben auf. Dies ist bedingt durch die TerrainverhÃ¤ltnisse, die bauliche Umgebung sowie die Vorgaben der Rahmennutzungsplanung. Indessen bestehen auch verschiedene Unterschiede, wie sich den in E. 8.2 erwÃ¤hnten SchwarzplÃ¤nen entnehmen lÃ¤sst. Schon aus diesem Grund kÃ¶nnte nicht unbesehen auf die Kritik der SBK abgestellt werden. Hinzu kommt, dass es dem Stadtrat als zustÃ¤ndiger BehÃ¶rde unbenommen war, die Gestaltung eigenstÃ¤ndig und neu zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung3"><b>11.4.3 </b>GemÃ¤ss den in E. 4.1 genannten planerischen Vorgaben ist das Gestaltungsplangebiet dicht zu bebauen. BezÃ¼glich des Terrains gilt es, dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die H-Strasse nordwestlich des Gestaltungsplangebiets einige Meter hÃ¶her liegt als die G-Strasse im Osten. Hinsichtlich der Bebauungsstruktur halten die Vorinstanzen zutreffend fest, dass die meisten GebÃ¤ude entlang der G-Strasse im Umfeld des Gestaltungsplangebiets hÃ¶her sind als jene im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich. Unter BerÃ¼cksichtigung dieser die Gestaltungsfreiheit einschrÃ¤nkenden Rahmenbedingungen kann das Richtprojekt als Ã¼berzeugende LÃ¶sung gewÃ¼rdigt werden. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin erscheint die Kombination eines durchgehenden Sockelbereichs und von gegliederten Aufbauten als ansprechende architektonische LÃ¶sung. Wenn das Baurekursgericht den vom Stadtrat genehmigten Gestaltungsplan bezÃ¼glich der Einordnung fÃ¼r rechtens befunden hat, ist dieser WÃ¼rdigung beizupflichten; jedenfalls ist in einer solchen Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>12.1 </b>Das Baurekursgericht hat die von der BeschwerdefÃ¼hrerin unter dem Titel "ungenÃ¼gende AbstÃ¤nde/keine Besitzstandsgarantie" erhobene RÃ¼ge zurÃ¼ckgewiesen, dass der minimale Grundabstand von 5 m in mehreren Baubereichen unterschritten werde. Denn dabei handle es sich um Mantellinien, die nicht ausgeschÃ¶pft werden mÃ¼ssten. Dasselbe gelte hinsichtlich der Einhaltung des Strassenabstands gegenÃ¼ber der G-Strasse. Ob Neubauten diesen Abstand unterschreiten dÃ¼rften, sei im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen. Ebenso wenig sei im Rahmen des Gestaltungsplans die Frage zu beantworten, ob bestehende oder in einem Richtprojekt angedachte Bausubstanz innerhalb des Perimeters auf die Bestandesgarantie zu Ã¼berprÃ¼fen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin erneuert die RÃ¼ge, dass die Signatur "RÃ¼ckbau zulÃ¤ssig" und Art. 5 Abs. 1 GPV zu streichen seien. In den kritischen Bereichen kÃ¶nne sich die Bauherrschaft nicht auf die Bestandesgarantie berufen, wenn sie die nÃ¶tigen NÃ¤herbau- und Grenzbaurechte nicht beibringen kÃ¶nne. TatsÃ¤chlich beziehe sich Ziffer 5 Abs. 2 GPV in Verbindung mit der genannten Signatur auf die Bestandesgarantie. Ob dies zulÃ¤ssig sei, mÃ¼sse daher schon im Rahmen des Gestaltungsplans geprÃ¼ft werden. Dasselbe gelte mit Bezug auf die Mantellinien. Indem diese den Strassenabstand von 6 m unterschritten, verstiessen sie gegen die Regelbauweise. Hinzu komme, dass es sich bei der Mantellinie entlang der G-Strasse um eine zwingende handle.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.3 </b>Wie der Situationsplan zeigt, unterschreiten mehrere Baubereiche den Mindestgrundabstand von 5 m gemÃ¤ss Art. 8 Ziffer 1 BZO. Weil es sich jedoch nicht um zwingende Mantellinien (Ziffer 5 Abs. 2 und 4 GPV) handelt, kÃ¶nnen Neubauten zurÃ¼ckversetzt werden, falls die Nachbarn keine Grenz- und NÃ¤herbaurechte einrÃ¤umen sollten (Ziffer 5 Abs. 10 GPV). Eine Missachtung von Grenz- oder GebÃ¤udeabstÃ¤nden ist daher nicht vorgezeichnet. Ob die GrundeigentÃ¼merin von den AnstÃ¶ssern die entsprechenden Rechte eingerÃ¤umt erhÃ¤lt oder nicht, braucht nicht schon im Rahmen des Gestaltungsplans geklÃ¤rt zu werden. Dass Ziffer 5 Abs. 10 GPV hierfÃ¼r das Baubewilligungsverfahren vorsieht, ist sachgerecht. Sodann besteht kein Anlass, den in Ziffer 5 Abs. 1 GPV in Verbindung mit dem Plan fÃ¼r zulÃ¤ssig erklÃ¤rten RÃ¼ckbau von GebÃ¤uden und Anlagen zu untersagen. Diese Bestimmung verletzt weder Ã¼bergeordnetes Recht, noch ist sie unzweckmÃ¤ssig. Schliesslich ist die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Mantellinie entlang der G-Strasse unbegrÃ¼ndet. Art. 16 Ziffer 2 BZO verlangt in den Zentrumszonen zwar grundsÃ¤tzlich einen Strassenabstand von 6 m (Satz 1). "Unter Vorbehalt von Verkehrssicherheit und Wohnhygiene ist das Bauen bis auf die Strassengrenze zulÃ¤ssig oder kann verlangt werden, sofern dadurch fÃ¼r das Orts- und Strassenbild eine besonders gute Gestaltung erreicht wird" (Satz 2). Sodann bestimmt Art. 5 Ziffer 5 BZO, dass Neu-, Um- und Ersatzbauten im Gebiet I den Strassenraum gut zu fassen haben. Diesen Anforderungen trÃ¤gt der Gestaltungsplan dadurch Rechnung, dass die Fassadenflucht entlang der G-Strasse begradigt sowie zurÃ¼ckversetzt wird und auf dem erweiterten Aussenraum die Pflanzung einer Baumallee vorgesehen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>13. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>13.1 </b>Schliesslich verwarf das Baurekursgericht die RÃ¼ge, dass die Zufahrt Ã¼ber die H-Strasse nicht genÃ¼ge. Ob die strassenmÃ¤ssige Erschliessung den Anforderungen von § 237 PBG und der regierungsrÃ¤tlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 entspreche, sei erst im Baubewilligungsverfahren zu klÃ¤ren. Vorliegend gelte es einzig, die ZweckmÃ¤ssigkeit der grundsÃ¤tzlichen Festlegungen zu klÃ¤ren. Das Strassennetz im Einzugsbereich des Gestaltungsplans, namentlich die H- und die G-Strasse, genÃ¼ge den gesetzlichen Anforderungen. Wie der ErlÃ¤uternde Bericht zum Gestaltungsplan zeige, sei die Verkehrssicherheit weder beim Kreuzen von Fahrzeugen noch im Stauraum der Einfahrt zur Tiefgarage gefÃ¤hrdet.</p> <p class="Erwgung2"><b>13.2 </b>Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, dass alle im Gestaltungsplan definierten Festlegungen zur Erschliessung grundsÃ¤tzlicher Natur und Gegenstand des vorliegenden Verfahrens seien. Die Verkehrssicherheit mÃ¼sse gewÃ¤hrleistet sein, wenn die FahrzeugstrÃ¶me entsprechend den Vorgaben des Plans gefÃ¼hrt wÃ¼rden. Dass das Baurekursgericht aus der Kurzdokumentation im Anhang zum ErlÃ¤uternden Bericht auf die MÃ¶glichkeit einer sicheren Zufahrt schliesse, sei "jenseits".</p> <p class="Erwgung2"><b>13.3 </b>Die Bestandteil der Gestaltungsplanunterlagen bildende Kurzdokumentation "Anliefer- und Anwohnerverkehr H-Strasse" der L AG vom 28. Juli 2015 kommt zu folgendem Schluss (S. 12):</p> <p class="Urteilstext">"Die Zufahrt auf das GrundstÃ¼ck erfolgt vorwÃ¤rts. Die RÃ¼ckfahrmanÃ¶ver an die Anlieferungsrampe werden vollumfÃ¤nglich grundstÃ¼cksseitig abgewickelt. Die Schleppkurven der Anlieferung sind sichergestellt. Die Sichtweiten der Anwohnerausfahrt sowie die Lastwagenausfahrt kÃ¶nnen sowohl auf den Fuss- und Veloverkehr wie auch auf den motorisierten Verkehr entlang der H-Strasse eingehalten werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Zu- und Wegfahrt erfolgt gradlinig auf die H-Strasse. Im Bereich der Zu- und Wegfahrt der Anwohner wird empfohlen, die Situation durch die farbliche Gestaltung zu optimieren. Durch die farbliche Gestaltung wird die Zu- und Wegfahrt fÃ¼r die Anwohner klarer ersichtlich. Der Bereich kann fÃ¼r die Anlieferung nach wie vor Ã¼berfahren werden. Es bestehen weder Sicherheitsdefizite in Bezug auf den Begegnungsfall PW-LKW (Kreuzen) noch in Bezug auf den Stauraum der Tiefgaragen Ein- und Ausfahrt. Des Weiteren liegt der Wartebereich fÃ¼r die Anlieferung ausserhalb des FussgÃ¤ngerbereichs und Konflikte zwischen LKW und Fussverkehr kÃ¶nnen ausgeschlossen werden."</p> <p class="Urteilstext">Im Licht dieser Schlussfolgerung, die sich auf eine eingehende AbklÃ¤rung der sachkundigen Verkehrsplaner stÃ¼tzt und mit zahlreichen Skizzen (samt Schleppkurvennachweis, Sichtweitennachweis und Faktenblatt Fahrversuch) anschaulich dokumentiert ist, hat das Baurekursgericht zu Recht angenommen, dass eine verkehrssichere Erschliessung tatsÃ¤chlich realisiert werden kann. Deren nÃ¤here Konkretisierung und namentlich die Trennung von motorisiertem und FussgÃ¤ngerverkehr bildet Gegenstand des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>14. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Prozessausgang wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu; vielmehr ist sie gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche VergÃ¼tung im angemessenen Betrag von Fr. 9'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die GerichtsgebÃ¼hren, welche der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen sind, sind angesichts der umfangreichen Akten und der Anzahl der in der Beschwerde aufgeworfenen RÃ¼gen, der Bedeutung des projektbezogenen Gestaltungsplans als Vorstufe eines Bauprojekts mit einem erheblichen Wert und dem damit einhergehenden hohen Streitinteresse auf Fr. 25'000.- festzusetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 25'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 340.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 25'340.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 3 binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 9'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>