Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 11. April 2017 (400 16 341) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht / Obligationenrecht Mietausweisung als Widerklage; Verfahrensart bei mietrechtlichen Ausweisungsklagen Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richter Dieter Freiburghaus (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiber Rageth Clavadetscher Parteien A.____ AG , vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Walker, Bielstrasse 8, Postfach 663, 4502 Solothurn, Klägerin gegen Personalvorsorgestiftung B. ____ , vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister, LL.M. und/oder Mathias L. Zürcher, Speichergasse 5, Postfach 484, 3000 Bern 7, Beklagte und Berufungsklägerin Gegenstand Mietrecht A. Die Personalvorsorgestiftung B.____ mit Sitz in V. ____ ist Eigentümerin der Liegen- schaft „W.____“ an der X.____strasse in Y.____. Am 17. Februar 2013 schloss sie mit der A.____AG mit Sitz in F.____ einen Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten in besagter Liegenschaft (Obergeschosse 5, 6 und 7 sowie 5 Park plätze) ab. Als Mietbeginn wurde der 1. April 2014 vereinbart. Der Mietzweck wurde im Ve rtrag mit Vermietung „für medizinisches Training, Operationstrakt, Schulung und Büro“ umsch rieben. Das Mietobjekt befand sich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch im Bau. Gemä ss Mietvertrag wurde die Mieterin Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht ermächtigt, als selbständige Bauherrin an den Mieträume n nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen auf eigene Rechnung bauliche Änderungen vorzunehmen. Das Mietverhältnis wurde für eine feste Dauer von 20 Jahren verabredet ver bunden mit einer zweimaligen ein- seitigen Verlängerungsoption zugunsten der Mieterschaft um jeweils fünf Jahre. Die Mieterin verpflichtete sich, der Vermieterin für diese Rohbaumiet e einen Netto-Mietzins von CHF 459‘150.00 pro Jahr bzw. von CHF 38‘262.50 pro Mo nat (jeweils exkl. 8% MWSt) zu bezahlen. Zum Mietvertrag vom 17. Februar 2013 wurden 5 Nachträge verfasst, mit welchen die Vertragsparteien Zusatzabreden getroffen haben. B. Zum vereinbarten Mietbeginn waren die Ausbauarbeiten am Mietobjekt noch nicht fertiggestellt. Die Mieterin bezog die Räumlichkeiten trotzdem per 1. April 2014, nachdem sie ihren ehemaligen Standort in Z.____ per 31. März 2014 verlassen musste. Am 14. April 2014 fand der erste Kurs in den neuen Räumlichkeiten in Mutt enz statt. Nachdem die ersten bei- den Zahlungen der Monatsmieten für April und Mai 201 4 ausblieben, mahnte die Liegen- schaftsverwalterin der Vermieterin die Mieterin am 1. M ai 2014, die beiden Mietausstände von je CHF 139'630.15 zu begleichen. Da keine Zahlunge n geleistet wurden, folgte mit Schreiben vom 15. Mai 2014 eine weitere Mahnung, dieses Mal unter Ansetzung einer Nach- frist von 30 Tagen unter Androhung der Kündigung des M ietverhältnisses bei anhaltendem Zahlungsverzug. Die Mieterin leistete innert dieser Na chfrist keine Zahlungen, so dass die Vermieterin das Mietverhältnis am 30. Juni 2014 per 31. August 2014 kündigte. Mit Eingabe vom 28. Juli 2014 gelangte die Mieterin an die Schlicht ungsstelle für Mietangelegenheiten und focht die Kündigung der Vermieterschaft an. Die P arteien versuchten ihre Differenzen auszuräumen, weshalb das Schlichtungsverfahren zunächst sistiert wurde. Später schlossen sie ein bis Ende 2014 befristetes Stillhalteabkommen ab . Die Verhandlungen unter den Par- teien blieben erfolglos. Auch an der auf den 28. Apri l 2015 angesetzten Schlichtungsver- handlung konnte keine Einigung erzielt werden, weshalb der Mieterin die Klagebewilligung ausgestellt wurde. C. Am 28. Mai 2015 erhob die Mieterin Klage beim Zivilkr eisgericht Basel-Landschaft West und beantragte die Aufhebung der Kündigung vom 30. Juni 2014, eventualiter sei das Mietverhältnis bis am 31. Dezember 2016 zu erstrecken, unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Gegenpartei. Die beklagte Vermieterin beantragte mit Eingabe vom 17. August 2015 die Ab- weisung der Klage unter gleichzeitiger Erhebung einer Widerklage auf Ausweisung der Mie- terin aus dem Mietobjekt. Des Weiteren ersuchte sie darum , die Exmission gemäss Art. 337 ZPO als direkt vollstreckbar zu erklären und beantragte, den Organen der Mieterin gegen- über seien die Straffolgen von Art. 292 StGB für den Säumnisfall anzudrohen, das Ganze unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Mieterschaft. Mit Ur teil vom 6. Juni 2016 wies das Zivil- kreisgericht Basel-Landschaft West die Klage vollumfängli ch ab, während es auf die wider- klageweise anbegehrte Exmission nicht eingetreten ist. Zur Begründung führte der Zivilkreis- gerichtspräsident im Wesentlichen an, was folgt: Es ergebe sich aus den Akten und sei auch unter den Parteien unbestritten geblieben, dass die g esetzlichen Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257 d OR i m vorliegenden Fall erfüllt seien. Die Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Tilgung der ausstehenden Mietzinsen sei mit Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Schreiben vom 15. Mai 2014 gesetzt (Art. 257d Abs. 1 O R) sowie die nachfolgende Kündi- gung am 30. Juni 2014 mit einer Kündigungsfrist von 3 0 Tagen auf Ende Juli 2014 ausge- sprochen worden (Art. 257d Abs. 2 OR). Dies ergebe sich a us den Akten und werde von der Klägerin auch nicht bestritten. Ebenfalls unbestritten sei, dass die Klägerin nach Eingang der Mahnung innert der gesetzten Zahlungsfrist von 30 Tag en keine Zahlung vorgenommen ha- be. Die von der Mieterschaft behauptete Missbräuchlichkeit der Kündigung verneinte die Vorinstanz zudem. Nachdem die Kündigung der Beklagten vom 30. Juni 2014 wegen des Zahlungsrückstands der Klägerin gestützt auf Art. 257d OR somit gültig erfolgt sei, sei ge- mäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Der Eventualantrag der Klägerin sei daher ebenfalls abzuweisen. Den Nichteintretensentscheid auf die widerklageweise bea ntragte Ausweisung der Mieterin aus dem Mietobjekt begründete die Vorinstanz damit, d ass die Verfahrensarten der Haupt- und Widerklage nicht identisch seien. Gemäss Art. 243 Ab s. 2 lit. c ZPO sei für die Anfech- tung der Kündigung das vereinfachte Verfahren anwendb ar. Das Bundesgericht habe sich bis zum Zeitpunkt des Entscheids des Zivilkreisgerichts nicht absch liessend dazu geäussert, ob der Begriff des „Kündigungsschutzes“ im Sinne der gen annten Bestimmung auch das Exmissionsverfahren umfasse. Nur wenn diese Frage bejaht werden könnte, wäre auch die Widerklage im vereinfachten Verfahren zu beurteilen, andernfalls das ordentliche Verfahren zum Zug käme, weil der Streitwert der Mietausweisung zweifelllos über CHF 30‘000.00 liege. Eine Ausweisung gehöre jedoch nicht zum typischen mietre chtlichen Tatbestand, für wel- chen unabhängig vom Streitwert das vereinfachte Verfahr en vorgesehen sei. Die Frage der Gültigkeit der Kündigung sei stets nur Vorfrage. Die Ausweisung könne sich an ein Kündi- gungsschutzverfahren anschliessen, müsse aber nicht. Ein Mi etverhältnis ende auch nicht zwingend mit einer Kündigung durch den Vermieter, son dern auch durch Kündigung des Mieters oder bei einem befristeten Mietvertrag durch Ze itablauf. Materiell handle es sich beim Anspruch auf Rückgabe der Mietsache um eine Forderun g aus dem Mietverhältnis, nämlich um den Anspruch des Vermieters auf Rückgabe des M ietobjekts nach Art. 267 OR. Zusätzlich habe der Rückgabeanspruch einen eigentumsrechtl ichen Charakter, wenn der Vermieter Eigentümer sei (Vindikationsanspruch). Bei ei ner Ausweisungsklage sei somit primär der Anspruch des Vermieters/Eigentümers auf Rü ckgabe der Mietsache/des Eigen- tums zu beurteilen, und allenfalls vorfrageweise die G ültigkeit einer Kündigung. Eine Aus- weisungsklage könne daher nicht unter den Begriff "Künd igungsschutz" subsumiert werden. Da sich der Streitwert der vorliegenden Widerklage unbe strittenermassen auf über CHF 30'000.00 belaufe, komme für diese somit das orde ntliche Verfahren zur Anwendung. Mangels Vorliegen der gleichen Verfahrensart könne auf die Widerklage nicht eingetreten werden. Zum Kostenentscheid erwog der Zivilkreisgerichtspräsident, dass die Klägerin mit ihrer An- fechtungsklage unterlegen sei. Es rechtfertige sich, ihr die Prozesskosten vollumfänglich aufzuerlegen, obwohl die Beklagte mit ihrer Widerklag e ebenfalls unterliege. Der Streitpunkt dieses Verfahrens drehe sich um die Gültigkeit der Kündig ung vom 30. Juni 2014. In dieser Hinsicht unterliege die Klägerin vollumfänglich. Die Au sweisung, welche die Beklagte sozu- sagen als Konsequenz beantrage für den Fall, dass die Gü ltigkeit der Kündigung bejaht wer- de, sei lediglich ein Nebenpunkt. Das Zivilkreisgericht auferlegte der Mieterin deshalb sämtli- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht che Gerichtskosten. Die Parteientschädigung, welche die K lägerin der Beklagten zu entrich- ten habe, so die Vorinstanz weiter, sei jedoch um 10% zu kürzen, weil die Beklagte mit ihrer Widerklage unterliege und die Klägerin in diesem Punkt obsiege. D. Sowohl die Mieterin (Klägerin und Widerklagte) als au ch die Vermieterin (Beklagte und Widerklägerin) erhoben gegen den Entscheid des Zivilkrei sgerichtspräsidenten West vom 6. Juni 2016 beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abt eilung Zivilrecht, Berufung. Die Rechtsmitteleingabe der Mieterin datiert vom 16. Septe mber 2016, diejenige der Vermieterin vom 12. September 2016. Das Kantonsgericht eröffnete zw ei separate Verfahren: Zur Beru- fung der Mieterin eines unter der Nr. 400 16 350 un d zur Berufung der Vermieterin ein sol- ches unter der rubrizierten Nr. 400 16 341. E. In ihrer Berufung vom 12. September 2016 stellt die P ersonalvorsorgestiftung B.____ vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister, als Beklagte und Widerklägerin des erstinstanzli- chen Verfahrens und Vermieterin (nachstehend Berufungskl ägerin) folgende Rechtsbegeh- ren: 1. Ziffer 2 des Entscheids 150 15 1711 lV des Zivilkreisg erichts Basel-Landschaft West vom 6. Juni 2016 sei aufzuheben. 1.1 Die Widerklage sei gutzuheissen und die Berufungsbe klagte sei zu verurteilen, die Mieträumlichkeiten in der Liegenschaft X.____strasse 100 in Y.____, d.h. die Ober- geschosse 5, 6 und 7, 10, Parkplätze im 1. UG sowie den Lagerraum mit ca. 156 m2 im 1. UG gemäss Plan unverzüglich zu räumen und zu verlasse n und der Berufungs- klägerin die Schlüssel auszuhändigen. 1.2 Der Entscheid sei als im Sinne von Art. 337 ZPO d urch die Berufungsklägerin mit Hil- fe des zuständigen Vollstreckungsorgans direkt vollstreckbar zu erklären. 1.3 Für den Fall der Widersetzlichkeit seien den Organen der Berufungsbeklagten zudem die Straffolgen gemäss Art. 343 ZPO i.V.m. Art. 292 StGB anzudrohen. 1.4 Eventualiter sei der Entscheid hinsichtlich der Wide rklage zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Ziffer 3 des Entscheids 150 15 1711 lV des Zivilkreisg erichts Basel-Landschaft West vom 6. Juni 2016 sei hinsichtlich der Bezahlung der Parteien tschädigung aufzuheben und die Berufungsbeklagte sei zu verurteilen, der Berufungskläger in eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 57'073.80 (inkl. Auslagen) für das vorinstanzliche Verfahren zu bezah- len. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung führte die Berufungsklägerin im Wesentl ichen an, dass auch die Auswei- sungsklage - entgegen den Erwägungen des Zivilkreisgerichts - im vereinfachten Verfahren zu beurteilen sei. Das Bundesgericht gehe von einer wei ten Auslegung des Begriffs des „Kündigungsschutzes“ gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO aus. Darunter fielen nicht nur Ver- fahren betreffend Anfechtung einer Kündigung oder E rstreckung von Mietverhältnissen, son- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht dern ebenso Streitigkeiten, welche die Gültigkeit ein er Kündigung zum Gegenstand hätten. Soweit das Gericht in einem Ausweisungsverfahren die Gült igkeit einer Kündigung zu beur- teilen habe, sei somit auch darauf das vereinfachte Verfahren anwendbar. Die Berufungsklä- gerin habe widerklageweise die Ausweisung der Berufungsbeklagten verlangt. Weil die Beru- fungsbeklagte die Kündigung angefochten habe, müsse das G ericht die Gültigkeit der Kün- digung beim Entscheid über die Ausweisung beurteilen. Auch wenn die Frage der Gültigkeit der Kündigung stets "nur" Vorfrage sei, müsse das Gericht über die Gültigkeit der Kündigung entscheiden. Erachte es die Kündigung als gültig, sei e ine Ausweisung die Konsequenz. Ein Ausweisungsbegehren setze eine gültige Kündigung vor aus und umfasse somit immer Aspekte des Kündigungsschutzes. Die Voraussetzungen von Art. 224 Abs. 1 ZPO seien er- füllt. Die Vorinstanz hätte auf die Widerklage eintreten müssen. lndem sie die widerklagewei- se geltend gemachte Exmission nicht unter den Begriff Kü ndigungsschutz i.S.v. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO subsumiert und das ordentliche Verfahre n statt das vereinfachte Verfahren für anwendbar erklärt habe und deshalb nicht auf die Widerklage eingetreten sei, habe sie das Recht unrichtig angewandt. Gemäss Art. 267 OR habe die Vermieterin einen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts nach Beendigung des Mietver hältnisses und zwar in dem Zu- stand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergebe . Weil die Kündigung per 31. August 2014 gültig sei, halte sich die Berufungsbe klagte seit dem 1. September 2014 widerrechtlich im Mietobjekt auf und bezahle der Beruf ungsklägerin keine Miete. Die Beru- fungsbeklagte sei deshalb gerichtlich anzuweisen, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen. F. In ihrer Berufungsantwort vom 19. Dezember 2016 bean tragt die Berufungsbeklagte die Abweisung der Widerklage, soweit darauf eingetrete n werde, unter Kosten- und Ent- schädigungsfolge zu Lasten der Berufungsklägerin. Es sei de r Vorinstanz zuzustimmen, wo- nach die Klage um Ausweisung ausschliesslich auf die Rückg abe des Mietobjektes abziele, weshalb diese nicht unter den Begriff „Kündigungsschutz“ su bsumiert werden könne. Sofern der Vermieter die Voraussetzungen zu Art. 257 ZPO als er füllt betrachte, werde er für die Ausweisung eines Mieters den Rechtsschutz in klaren Fällen anrufen. Sofern daran gezwei- felt werde, dass die dortigen Voraussetzungen erfüllt sei en, müsse er seinen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjektes im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens verlangen. G. Mit Verfügung vom 21. Dezember 2016 schloss der Kantons gerichtspräsident den Schriftenwechsel und ordnete die Durchführung einer Pa rteiverhandlung vor der Dreierkam- mer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts an, wob ei der Termin auf den selben Zeit- punkt wie die Hauptverhandlung im Verfahren Nr. 400 16 350 anzusetzen sei. H. An der heutigen Hauptverhandlung vor der Rechtsmittel instanz fanden zwischen den Parteien unter der Leitung des vorsitzenden Kantonsge richtspräsidenten neuerliche Ver- gleichsgespräche statt, welche indessen ergebnislos bl ieben. Beiden Parteivertretern wurde die Möglichkeit eingeräumt, in beiden Berufungsverfahren jeweils getrennt zu replizieren und zu duplizieren, worauf das Kantonsgericht zur öffentliche n Urteilsberatung schritt. An deren Ende wurde Beschluss gefasst und der nachstehende Entscheid gefällt. Zu Informations- zwecken eröffnete das Kantonsgericht seinen Entscheid den P arteien umgehend und zu- nächst lediglich im Dispositiv. Die förmliche Entscheider öffnung, welche für die Auslösung Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht des Rechtsmittelfristenlaufs für einen allfälligen Weite rzug der Angelegenheit an das Schweizerische Bundesgericht relevant ist, erfolgt nunm ehr mit der Zustellung des vorlie- genden begründeten Berufungsentscheids. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer ve rmögensrechtlichen Angele- genheit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts- begehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 A bs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Bei Mietausweisungsverfahren entspricht der Streitwert den kumulierten, während der Dauer des Exmissionsverfahrens fälligen Mieten (KGEBL 410 11 348 v om 10. Januar 2012 E. 1 sowie KGEBL vom 26. April 2016 E. 1.1). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sa chverhalts geltend gemacht wer- den. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begrün- deten Entscheides bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der Mietzins für die Rohbaumiete für einen Monat in Höhe von CHF 38‘262.50 (exkl. 8% M WSt) übersteigt den erforderlichen Streitwert bereits. Der angefochtene Entscheid vom 6. Ju ni 2016 wurde der Berufungskläge- rin mit schriftlicher Begründung am 17. August 2016 zuge stellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist durch die Postaufgabe der Berufung am 12. September 2016 eingehalten (Art. 142 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 143 Abs. 1 ZPO). Sachlich zustän dig für die Beurteilung der vorlie- genden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Kostenvorschuss für das R echtsmittelverfahren in Höhe von CHF 7‘500.00 wurde am 22. September 2016 geleistet. Da auch die übrigen Prozessvo- raussetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten. 2. Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Das Korrelat zur Rückgabepflicht des Mieters ist der klagbare Anspruch des Vermie- ters auf Rückgabe der Mietsache gegenüber dem Mieter n ach Ablauf des Mietvertrags, sofern dieser seiner Pflicht nicht fristgerecht nachkommt . Die Schweizerische Zivilprozess- ordnung stellt einem Vermieter für liquide Fälle, in welchen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist, das Verf ahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zur Verfügung (Art. 257ff. ZPO). Eine Pflicht zur Einleitung eines solchen dem Befehlsverfahren aus den früheren kantonalen Prozessord nungen nachempfundenen, raschen Ausweisungsverfahren (vgl. H OFMANN , in: BSK-ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 2. Aufl., Basel 2013, Art. 257 ZPO N 7) besteht allerdings nicht und führt vor allem in Fällen, in welchen die Beendigung des Mietverhältnisses und der relevante Sachverhalt dazu strittig sind, aus der Sicht der Vermieterschaft nicht z um erwünschten Ziel. In solchen Fällen hat ein Vermieter die Möglichkeit, einen materiellen Zivilprozess zu führen. Über die Verfah- rensart, welche für derartige Klagen zu wählen ist, be stehen in der Lehre unterschiedliche Meinungen. Einige Autoren sprechen sich für das vereinf achte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 1 lit. c ZPO aus (wie zum Beispiel M AAG , in: MRA 1/14, S. 1 (6ff.); S TAEHELIN , in: Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Anwaltsrevue 2016, S. 225ff. (226); M AZAN in: BSK ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 2. Aufl., Basel 2013, Art. 243 ZPO N 19a oder H AUCK , in: ZPO-Komm.; Sutter-Somm/Hasen- böhler/Leuenberger [Hrsg.], 3. Aufl., Basel 2016, Ar t. 243 ZPO N 20). Nach einer anderen Lehrmeinung bestimme sich die Verfahrensart nach dem St reitwert, so dass bei einem sol- chen über CHF 30‘000.00 gemäss Art. 243 Abs. 1 ZPO i.V. m. Art. 219 ZPO das ordentliche Verfahren zum Zug kommen soll (vgl. etwa S CHNEIDER , in Handbücher für die Anwaltspraxis [HAP], Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, 11.73; L ACHAT , Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, S. 133; B OHNET , Le droit du bail en procédure civile suisse, in: 16e séminaire sur le droit du bail, 2010, Rz. 112, 141 und 143). Bis zum Entscheid des Zivilkreis- gerichts Basel-Landschaft West vom 6. Juni 2016 blieb di e Frage in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung offen. Seither zeichnete sich eine Tende nz hin zur Anwendbarkeit von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und somit zum vereinfachten Verfahren ab. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO schreibt unter anderem für Streitigkeiten aus Miet e von Wohn- und Geschäftsräumen, welche den Kündigungsschutz betreffen, zwingend das vereinf achte Verfahren vor. Das Bundesgericht betonte zunächst in zwei Entscheiden, dass de r Begriff des „Kündigungs- schutzes“ im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit auf zufassen sei. In den Entscheiden BGE 142 III 402 (E. 2.5, insb. 2.5.4) sowie BGE 142 III 515 (E. 2.2.4) wollte das Bundesge- richt die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens bei Ausweisungsklagen noch davon abhängig machen, ob das Gericht auch die Gültigkeit ein er Kündigung zu beurteilen habe. Dieses Kriterium birgt für die Abgrenzung der geltenden Verfahrensart jedoch einige Schwie- rigkeiten in sich. Ob zum Beispiel auch eine vorfrageweise Überprüfung der rechtsgültigen Beendigung eines Mietverhältnisses, ohne dass die Kündig ung angefochten wurde, gemeint ist oder nicht, bleibt unklar. Ebenso wäre im vorliegend en Fall, würde man die widerklage- weise geltend gemachte Ausweisung isoliert betrachten, die Gültigkeit der Kündigung nicht (mehr) Prozessthema, wenn die Anfechtungsklage abzuweisen wäre. Diesen Fragen braucht aber nicht mehr weiter nachgegangen zu werden. Das Bu ndesgericht hat nunmehr in 4A_300/2016 entschieden, dass allgemein ein Fall von Kün digungsschutz dann vorliege, wenn das Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse, sei es zufolge einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung. Zudem subsumierte es auch Fälle unter den Begriff des Kündigungsschutzes, in welchen Mie tverträge durch Ablauf einer ver- einbarten Dauer beendet werden und stellte schliesslich kl ar, „dass sämtliche mietrechtliche Ausweisungsklagen unter den Begriff des «Kündigungsschu tzes» im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO fallen“ (BGer 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2.3 mit Ve rweis auf BGer 4A_47_2016 vom 3. Oktober 2016 E. 3.1, zur Publi kation vorgesehen). Diese dogma- tische Einordnung unter den Kündigungsbegriff ist in Fä llen, in welchen ein Mietverhältnis ohne Kündigung durch Zeitablauf beendet wurde, sicher diskutabel. Aus praktischer Sicht verdient die höchstrichterliche Meinung jedoch uneingeschränkte Zustimmung. 3. Sind für sämtliche mietrechtlichen Ausweisungsverfahren die Bestimmungen des ver- einfachten Verfahrens anwendbar, hat dies auch für ein e widerklageweise beantragte Ex- mission zu gelten. Daraus folgt im vorliegenden Fall, da ss der Entscheid der Vorinstanz, mit welchem das Zivilkreisgericht wegen fehlender Identität d er Verfahrensarten der Haupt- und Widerklage auf Nichteintreten auf die Widerklage erkann t hat, vor der zwischenzeitlich etab- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht lierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr S tand hält. In diesem Sinne krankt der angefochtene Entscheid an einer unrichtigen Anwendung von Art. 224 Abs. 1 ZPO, wes- halb Ziffer 2 des Entscheids des Zivilkreisgerichts aufzuheben ist. 4.1 Gemäss Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO kann die Rechtsmitteli nstanz in der Sache einen reformatorischen Entscheid treffen. Obwohl die Vorinsta nz über das Ausweisungsbegehren keinen materiellen Entscheid gefällt hat, erscheint ei ne Rückweisung aus prozessökonomi- schen Überlegungen nicht zweckmässig. Das Zivilkreisgericht ha t die ausgesprochene Kün- digung als rechtswirksam eingestuft und das Kantonsgericht hat diesen Entscheid der Vorin- stanz geschützt (vgl. Entscheid im Berufungsverfahren 40 0 16 350 vom 11. April 2017). Es ist deshalb davon auszugehen, dass der Zivilkreisgerichtspräsident dem Ausweisungsbegeh- ren, nachdem nun feststeht, dass auf die Widerklage einzu treten ist, entsprechen würde. Eine Rückweisung zur Wahrung des Instanzenzugs stellte be i dieser Ausgangslage einen prozessualen Leerlauf dar, zumal die Sache spruchreif i st. Die Berufungsklägerin stellt in ihrer Berufungsschrift reformatorische Anträge, zu welche n die Berufungsbeklagte in der Berufungsantwort Stellung nehmen konnte. Dort beschränkt sich die Berufungsbeklagte aber auf die Einwendung, der Vermieterschaft stehe kein Ausw eisungsanspruch zu, weil sie im Parallelverfahren betreffend Anfechtung der Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnis- ses beantragt habe. Andere materielle Gründe, welche g egen die Ausweisungsklage spre- chen könnten, bringt die Berufungsbeklagte im Rechtsmittelverfahren nicht mehr vor. 4.2 Wie vorstehend unter Ziffer 2 bereits ausgeführt, steht dem Vermieter nach Beendi- gung des Mietverhältnisses ein klagbarer Anspruch auf Rückg abe der Mietsache gegenüber dem Mieter und auf Ausweisung des Mieters zu, wenn diese r das Mietobjekt nicht von sich aus verlässt (zum Ganzen, statt vieler: W EBER , in: BSK OR I, Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], 5. Aufl., Basel 2011, Art. 267 OR N 3). Die Vermiete rin hat vorliegend am 30. Juni 2014 mit Wirkung per 31. August 2014 eine rechtsgültige Kündig ung des Mietvertrags vom 17. Febru- ar 2013 ausgesprochen. (vgl. Entscheid des Kantonsgerich ts Basel-Landschaft, Abt. Zivil- recht, im Berufungsverfahren Nr. 400 16 350; E. 3.1 – 3.6). Gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ist sodann eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach er folgter rechtsgültiger Kündi- gung ausdrücklich ausgeschlossen, wenn diese wegen Zahlung srückstand des Mieters aus- gesprochen wurde. 4.3 Nachdem sich die Berufungsbeklagte im Übrigen dem Auswei sungsbegehren im Rechtsmittelverfahren nicht mehr widersetzt, sind die en tsprechenden Anträge der Beru- fungsklägerin zum Urteil zu erheben. In zeitlicher Hinsich t erscheint allerdings eine sofortige Räumung der vorliegenden Mieträumlichkeiten nicht umsetzbar, weil sich dort nebst Büroein- richtungen, eine IT-Infrastruktur und eine Vielzahl medizinischer Gerätschaften befinden. Die Berufungsbeklagte wusste schon seit August 2015, als die Au sweisungswiderklage im erst- instanzlichen Verfahren erhoben wurde, dass der Zeitpunkt kommen könnte, in welchem dem Begehren der Vermieterin entsprochen wird. Zude m ist für die Räumung kein übermäs- siger Aufschub zu gewähren. Eine grosszügige Fristansetzung würde einer faktischen Er- streckung gleichkommen, was dem Erstreckungsausschluss gemäss A rt. 272a Abs. 1 lit. a Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht OR zuwider laufen würde. Das Kantonsgericht erachtet unt er den gegebenen Umständen eine Frist für die Räumung bis Ende Juni a.c. als angemessen. 4.4 Wird Ziffer 1.1 der Rechtsbegehren der Berufung zum Ur teil erhoben und die Mieterin gerichtlich zur Räumung des fraglichen Mietobjekts bis zum 30. Juni 2017 aufgefordert, stellt dies nebst einem Leistungsurteil auch eine Anordnung der Räumung manu militari als Voll- streckungsmassnahme im Sinne von Art. 337 Abs. 1 i.V.m. Ar t. 343 Abs. 1 lit. d ZPO dar, sofern die Mieterin dieser Aufforderung keine Folge leistet. Für den Fall, dass die Berufungs- beklagte die Mieträumlichkeiten nicht fristgerecht verlasse n sollte, kann die Berufungskläge- rin deshalb bei der zuständigen kantonalen Stelle (Sich erheitsdirektion Basel-Landschaft, Vollzugsbehörde Zivil- und Verwaltungsrecht, Rathausstra sse 2, 4410 Liestal) nach dem 30. Juni 2017 direkt die Räumung verlangen. Streng g enommen könnte deshalb auf das Rechtsbegehren gemäss Ziffer 1.2 der Berufung, wo um Vollstreckbarerklärung des Räu- mungsbefehls ersucht wird, gar nicht eingetreten werde n. Ein Nichteintreten stünde jedoch einer direkten Vollstreckung nicht entgegen, weil sie vo n Gesetzes wegen möglich ist. Zur Verdeutlichung ist die direkte Vollstreckbarkeit im Sin ne von Art. 337 ZPO im Berufungsent- scheid jedoch festzuhalten. 4.5 Die in Art. 343 ZPO vorgesehenen Vollstreckungsmassnahme n für persönliche Leis- tungen gemäss den Buchstaben a bis e können auch miteinan der kombiniert werden. Immer ist bei deren Anordnung das Gebot der Verhältnismässigke it zu wahren (Z INSLI , in: BSK ZPO, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 2. Aufl., Bas el 2013, Art. 343 ZPO N 4). Die Räu- mung der Mietsache im vorliegenden Fall dürfte sich be i der Grösse des Mietobjekts und dem Umfang der zu entfernenden Einrichtung als beschwerlich und kostenintensiv gestalten. Verhält sich die Berufungsbeklagte renitent, wird die im Recht stehende Berufungsklägerin für die Räumung kostenvorschusspflichtig. Ohne weitere S anktionen läge es alleine an der Vermieterin, ob die Räumung vollzogen wird oder nicht . Diesem Ungleichgewicht lässt sich mit der Erhöhung des Drucks auf die leistungspflichtige Be rufungsbeklagte begegnen. Die beantragte Verbindung der Ausweisung mit einer Straf androhung gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO an die Organe der Berufungsbeklagten erscheint unter diesen Umständen gerecht- fertigt. 5. Nach den vorstehenden Erwägungen ist die Berufung vollumfänglich gutzuheissen. Die Vorinstanz hätte auf die widerklageweise erhobene Ausweisungsklage im Sinne von Art. 267 OR eintreten müssen. In der Sache sind die Voraussetzungen für eine Ausweisung der Beru- fungsbeklagten erfüllt, nachdem sich herausgestellt hat, dass die Kündigung der Berufungs- klägerin wegen Zahlungsverzug rechtsgültig ausgesprochen wurde und auch sonst keine Gründe ersichtlich sind, welche einer Räumung der Geschä ftsräumlichkeiten der Berufungs- beklagten (Obergeschosse 5, 6 und 7, 10 Parkplätze im 1. UG sowie den Lagerraum mit ca. 156 m 2 im 1. UG) an der X.____strasse 100 in Y.____ entgegenstehen könnten. 6. Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für das Berufungsverfahren zu entscheiden. Massgebend für die Regelung der Kosten- u nd Entschädigungsfolgen sind die Bestimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 10 6 Abs. 1 ZPO werden die Prozess- kosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht deshalb vollumfänglich der Berufungsbeklagten aufzuerle gen. Zudem hat diese der Gegen- partei eine Parteientschädigung zu entrichten. Die Ent scheidgebühr für das vorliegende zweitinstanzliche Verfahren mit einem Streitwert von de utlich über CHF 100‘001.00 wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Zi ff. 4 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) auf C HF 2'500.00 festgelegt. Der Rechts- vertreter der Berufungsklägerin, Rechtsanwalt Urs Pfister, hat an der Hauptverhandlung vom 11. April 2017 eine Honorarrechnung eingereicht, in w elcher die beantragten Parteientschä- digungen sowohl für das vorliegende Berufungsverfahren als auch für dasjenige betreffend Anfechtung der Kündigung (Verfahren 400 16 350) aufg eführt sind. Die Parteientschädigung ist gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO gestützt auf die kantonale Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112) festzusetzen, wobei für die Bemessung derselben § 10 i.V.m. § 7 TO massgebend sind. Der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin hat sich dabei an der Streitwertberechnung der Vorinstanz orientiert, welche im erstinstanzlichen Entscheid von einem Streitwert von CHF 11 Mio. ausgegangen ist. Dies wird von der Berufungsbeklag- ten nicht beanstandet. Auch das Kantonsgericht sieht keine n Grund, eine andere Berech- nung vorzunehmen. Das für beide Verfahren berechnete H onorar von CHF 37‘500.00 und die Ausscheidung der Parteientschädigungen auf die bei den Rechtsmittelverfahren je zur Hälfte (d.h. je CHF 18‘750.00) stehen im Einklang mit den einschlägigen Bestimmungen der TO. Hinzu kommen Auslagen von CHF 30.00 sowie ein hä lftiger Reisespesenanteil in der Höhe von CHF 31.50. Der obsiegenden Partei sind die V ertretungskosten nur dann zuzüg- lich Mehrwertsteuer zuzusprechen, sofern sie dies beantragt und sofern sie ihrem Anwalt die Zahlung der Mehrwertsteuer schuldet und letztere nicht als Vorsteuer abziehen kann (KGEBL 400 11 38 vom 9. Mai 2011, E. 4.5). Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass auf der Parteientschädigung zugunsten der Berufungsklägeri n keine Mehrwertsteuer zuzuspre- chen ist. Denn es ist davon auszugehen, dass sie mehrwertste uerpflichtig und somit auch berechtigt ist, die ihr von ihrem Anwalt in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer abzuziehen. Bei der Redaktion des Urteilsdispositivs, wel ches den Parteien vorab und infor- mell verschickt wurde, wurde dieser Umstand übersehen. Da d as vorliegende, begründete Berufungsurteil Anfechtungsobjekt für einen allfälli gen Weiterzug der Streitsache an das Bundesgericht darstellt, kann dieses Versehen noch behoben werden. Die Parteientschädi- gung beträgt demnach für den Kostenentscheid des Beru fungsverfahrens CHF 18‘811.50 (inkl. Auslagen, aber ohne Mehrwertsteuer). Im vorliegenden Berufungsentscheid wird in Gutheissung der Berufung der Nichteintretens- entscheid des Zivilkreisgerichts in Bezug auf die Widerkla ge aufgehoben und das Auswei- sungsbegehren gutgeheissen. Dadurch unterliegt die beru fungsbeklagte Mieterin sowohl mit ihrer Anfechtungsklage als auch im widerklageweise geführt en Exmissionsverfahren, wes- halb ihr nicht nur die erstinstanzlichen Gerichtskosten vollumfänglich aufzuerlegen sind, son- dern sie auch für das erstinstanzliche Verfahren zur Be zahlung einer vollen, anstatt lediglich reduzierten Parteientschädigung an die Gegenseite zu ve rpflichten ist. Der Kostenentscheid der Vorinstanz ist deshalb dahingehend abzuändern, als d er Berufungsklägerin als obsie- gende Widerklägerin eine volle Parteientschädigung in der Höhe von CHF 57‘073.80 (inklu- sive Auslagen) zuzusprechen ist. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Es wird erkannt: ://: 1. In Gutheissung der Berufung vom 12. September 2016 werden die Zif- fern 2 und 3 des Urteils des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft West vom 6. Juni 2016 (Verfahren 150 2015 1711 IV) durch nachstehendes Erkenntnis ersetzt: 1.1 In Gutheissung der Widerklage wird die Berufungsbekl agte verur- teilt, die Mieträumlichkeiten in der Liegenschaft X.___ _ strasse in Y.____, d.h. die Obergeschosse 5, 6 und 7, 10 Parkplätze im 1. UG sowie den Lagerraum mit ca. 156 m 2 im 1. UG bis spätestens 30. Juni 2017 zu räumen und zu verlassen und der Berufun gsklä- gerin die Schlüssel auszuhändigen. 1.2 Dieser Entscheid ist gemäss Art. 337 ZPO direkt vollst reckbar. 1.3 Diese Anordnung ergeht unter Androhung der Straf folg en gemäss Art. 292 StGB gegenüber den Organen der Berufungsbeklagten im Missachtungsfall. Art. 292 StGB (Ungehorsam gegen amtliche Verfügung) lautet: „ Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zust ändigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohun g dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.“ 1.4 Die Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens, bestehend aus der Gerichtsgebühr von CHF 8‘000.00 und den Zeugen gel- dern von CHF 1‘500.00, werden der Berufu ngsbeklagten auferlegt. Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin für das vor instanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 57‘073.80 (inkl. Auslagen) zu bezahlen. 2. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 2‘500. 00 werden der Berufungsbeklagten auferlegt. Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin eine P arteientschädi- gung von CHF 18‘811.50 (inkl. Auslagen) zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Rageth Clavadetscher Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Gegen den vorliegenden Entscheid wurde am 19. Juni 2017 beim Schweizerischen Bundes- gericht Beschwerde erhoben (Geschäftsnummer 4A_336/2017).