<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00312</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105966&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00312</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.02.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung und Abbruchbewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung von zwei Holzbauhäusern<br/><br/>Der Verweis auf frühere Eingaben kann die Beschwerdebegründung nur ausnahmsweise ersetzen (E. 1b). Unter Vorbehalt des Gehörsanspruchs steht es im Ermessen des Gerichts, ob ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt wird (E. 1c). Die Baurekurskommissionen dürfen zur Abklärung des Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder als Gutachter beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen technischen Mittel verfügen (E. 1d). Die von Mitgliedern der Baurekurskommission erstellten Fachberichte dürfen nur daraufhin untersucht werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchlos sind (E. 2a). Den Ausführungen des Fachberichts über die notwendigen Renovationskosten tritt der Beschwerdeführer vorliegend nicht substanziert entgegen (E. 2c). Unverhältnismässigkeit der Unterschutzstellung, wenn bei Anlagekosten von Fr. 2,1 Mio. Mieteinnahmen von lediglich Fr. 38'800.-/Jahr erzielt werden können.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEWILLIGUNG">ABBRUCHBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EXPERTE">EXPERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EXPERTISE">EXPERTISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENOVATIONSKOSTEN">RENOVATIONSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZIIERUNG">SUBSTANZIIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 7 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 58 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 60 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2001 Nr. 23</span><br/><span class="gerade">RB 2001 Nr. 3</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A. Die Baukommission X erteilte der Stadt X am 20. Oktober 1998 die baurecht­liche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von ParkplÃ¤tzen auf den GrundstÃ¼­cken Kat.Nrn. 01, 02 und 03 sowie zum Abbruch der WohnhÃ¤user Q-­weg. Gleichzeitig wurden die beiden WohnhÃ¤u­ser Q-weg aus dem einstweiligen kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ob­jekte entlassen. Den hiergegen erhobenen Rekurs der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Hei­matschutz (ZÃ¼rcher Heimatschutz; ZVH) wies die Bau­rekurskommis­sion II am 4. Mai 1999 ab. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Mit Entscheid vom 24. November 1999 hiess das Verwaltungsgericht die Be­schwerde des ZÃ¼rcher Heimatschutzes teilweise gut, hob den Entscheid der Baure­kurs­kommission II vom 4. Mai 1999 auf und wies die Akten zur weiteren Untersuchung und zur Neuentscheidung im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ck. Das Gericht kam zum Schluss, dass den beiden streitbezogenen HolzbauhÃ¤usern grundsÃ¤tzlich Schutz­ob­jektsqualitÃ¤t zuzuerkennen sei. Prozessentscheidend sei, ob deren Renovation/Sanierung verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei. Dies wiederum hÃ¤nge davon ab, ob wegen der LÃ¤rmsituation (Staats­strasse und Bahn) und unter BerÃ¼cksichtigung der elektrostatischen "Immissionen" durch den nahen Bahnverkehr Ã¼berhaupt ein Umbau mÃ¶glich sei, der unter diesen Gesichtspunk­ten wohnhygienischen Anforderungen genÃ¼ge. Die Umbaukosten bemÃ¤ssen sich nach den hierfÃ¼r zu ergreifenden Massnahmen sowie denjenigen von statischen und umbaumÃ¤ssigen Anordnungen, welche getroffen werden mÃ¼ssten, damit ein Bauprojekt heutigen BedÃ¼rf­nissen - auch bezÃ¼glich RaumgrÃ¶sse und RaumhÃ¶he - entspreche. AnzufÃ¼gen sei, dass die beiden HÃ¤user nicht nur als Wohnbauten genutzt werden kÃ¶nnten, sondern grund­sÃ¤tzlich auch eine Nutzung als Atelier, CafÃ©/Restaurant, Ladenlokal oder dergleichen in Frage komme. Den Instandstellungskosten seien sodann die erzielbaren Mietzinse gegenÃ¼ber zu stellen. Erst aufgrund solcher Erhebungen lasse sich die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unter­schutzstellung rechtsgenÃ¼gend beantworten. Der Sachverhalt sei in dieser Hinsicht nicht genÃ¼gend geklÃ¤rt worden. Die aufgeworfenen Fragen mÃ¼ssten durch eine Expertise beant­wortet werden. Der angefochtene Entscheid sei unvollstÃ¤ndig und rechtsverletzend und damit aufzuheben. Die Akten seien zur weiteren Untersuchung und zur Neuentschei­dung im Sinn dieser ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baurekurskommission II zog im zweiten Rechtsgang von der Stadt X Auf­nahmeplÃ¤ne der GebÃ¤ude Q-weg bei und beauftragte den Referenten, Z, mit der Erstellung eines Fachberichts. GestÃ¼tzt hierauf kam die Baurekurs­kommission II mit Entscheid vom 27. Juni 2000 zum Schluss, dass die vom ZÃ¼rcher Hei­matschutz anbegehrte Unterschutz­stellung der strittigen Bauten unverhÃ¤ltnis­mÃ¤ssig sei. DemgemÃ¤ss wies die Rekurskommis­sion den Rekurs ab und bestÃ¤tigte den Be­schluss der Baukommission X vom 20. Oktober 1998 im beurteilten Umfang. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 14. September 2000 beantragte der ZÃ¼rcher Heimat­schutz dem Verwaltungsgericht: </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuhe­ben. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Es sei der Beurteilung durch den ZÃ¼rcher Heimatschutz in seiner Ver­nehmlassung vom 2. Juni 2000 an die Bau­rekurskommission Rech­nung zu tragen. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Es sei eine Kosten-Nutzen-Beurteilung durch das Archi­tekturbÃ¼ro G, in X, insbesondere Ã¼ber den Sanierungsaufwand einzuholen</span><span>. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Es sei ein Gutachten der Natur- und Heimatschutz­kommission (NHK) einzuholen. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5. Es sei ein Augenschein mit dem Fachexperten K durchzufÃ¼hren. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>6. Es sei ein 2. Schriftenwechsel zu erÃ¶ffnen."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Stadtrat X beantragte am 2. Oktober 2000 Abweisung der Beschwerde und Zu­sprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung. Die Baurekurskommission II schloss mit Eingabe vom 13. Oktober 2000 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden - soweit rechtserheblich - in den nachfol­genden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid vom 24. November 1999 den beiden HolzbauhÃ¤usern Q-weg grundsÃ¤tzlich SchutzobjektsqualitÃ¤t zuer­kannt. Im Hinblick auf diesen Umstand erÃ¼brigt sich damit ein Augenschein oder ein Gut­achten der - kantona­len - Natur- und Heimatschutzkommission (NHK). Soweit die Be­schwerde­fÃ¼hrerin mit seinen BeweisantrÃ¤gen den von der Vorinstanz durch Z er­stellten Fachbericht Ã¼ber die Kosten einer fachgerechten Sanierung der beiden HÃ¤user in Frage stellen will, ist darauf nachfolgend unter Ziff. 2 einzugehen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Laut § 54 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerdeschrift einen Antrag und dessen BegrÃ¼n­dung enthalten. In der BegrÃ¼ndung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene Ent­scheid nach Auffassung der Be­schwerdefÃ¼hrerin an einem der in §§ 50 und 51 VRG genannten MÃ¤ngel leidet (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 54 N. 7, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Der Hinweis auf Eingaben, die die BeschwerdefÃ¼hrerin im vorinstanzlichen Verfahren gemacht hat, kann die BeschwerdebegrÃ¼ndung nur dann ersetzen, wenn der angefochtene Rekurs­entscheid inhaltlich dem anderen Entscheid gleich ist, mit dem sich jene frÃ¼here Eingabe der BeschwerdefÃ¼hrerin befasst. Da sich die Baurekurskommission II in ihrem Ent­scheid vom 27. Juni 2000 neu auf die vom Verwaltungsgericht verlangte weitere Sach­verhaltsun­tersuchung bezieht, kann die Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrerin zum Fach­bericht von Z nicht zum Bestandteil der BeschwerdebegrÃ¼ndung erklÃ¤rt werden. Der Hin­weis in der Beschwerdeschrift, die Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrerin vom 2. Juni 2000 an die Baurekurskommission II sei Bestandteil der Beschwerde, ist daher unbe­acht­lich. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Nach § 58 Satz 2 VRG "kann" das Verwaltungsgericht einen weiteren Schriften­wechsel anordnen. Unter Vorbehalt des GehÃ¶rsanspruchs steht es im Ermessen des Ge­richts, ob ein zweiter Schrif­tenwechsel durchgefÃ¼hrt wird (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 58 N. 9 mit Hin­weisen). Da die Beschwerdeantwort keine neuen und erheblichen Gesichtspunkte enthÃ¤lt, zu denen sich die BeschwerdefÃ¼hrerin noch nicht Ã¤ussern konnte oder mit denen sie nicht rechnen musste, ist kein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen (BGE 114 Ia 307 E. 4b). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt weiter in Frage, ob ein "Baurichter", welcher als Mitglied einer Baurekurskommission entscheide, auch eine "Expertise federfÃ¼hrend ohne Gegenoffertenvorschlag der klagenden Partei einholen" dÃ¼rfe. Sie rÃ¼gt damit sinngemÃ¤ss, dass die Baurekurskommission II die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 24. November 1999 verlangten ErgÃ¤nzungen des Sachverhalts nicht durch einen externen Experten vornahm. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese RÃ¼ge ist unbegrÃ¼ndet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht im Verwaltungs- und verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Anspruch darauf, dass die SachverhaltsabklÃ¤rung durch eine verwaltungsextern in Auftrag gegebene Expertise er­folgt. Ein Recht auf DurchfÃ¼hrung externer Expertisen lÃ¤sst sich weder aus der Offizial­maxime noch aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r ableiten (BGE 104 Ia 69 E. 3a, auch zum Folgenden). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Baurekurskommissionen zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts und zur sachkundigen WÃ¼rdigung desselben ihre eige­nen Mit­glieder beiziehen, sofern diese Ã¼ber das nÃ¶tige Fachwissen und Ã¼ber die allenfalls erforder­lichen technischen Mittel verfÃ¼gen. Als Bauingenieur und diplomierter Baumeister war der Referent der Vorinstanz, Z, unstreitig eine geeignete Fachperson, um die Sanie­rungskosten zu ermitteln. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die in § 7 VRG festgelegte Untersuchungsmaxime verpflichtet die BehÃ¶r­den, den entscheidrelevanten Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dÃ¼rfen grundsÃ¤tzlich alle Beweise erheben, die zur umfassenden AbklÃ¤rung des Sachverhalts geeignet erschei­nen. Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im Rekursverfahren (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 12). Die Baurekurskommission II durfte daher fÃ¼r die vom Verwal­tungsgericht ver­langten ergÃ¤nzenden SachverhaltsabklÃ¤rungen einerseits von der Stadt X Auf­nahmeplÃ¤ne mit Grundrissen, HÃ¶hen, Setzungsdifferenzen u.a. der beiden GebÃ¤ude Q-­weg verlangen; anderseits war es - wie gesehen - auch zulÃ¤ssig, dass die Re­kurskommission den Referen­ten Z mit der Erstellung eines Fach­berichts Ã¼ber den Zustand der beiden GebÃ¤ude, die Kos­ten einer Sanierung bzw. eines Neubaus samt dazugehÃ¶rigen Renditeberechnungen be­traute. Zu diesen ergÃ¤nzenden Sach­verhaltsabklÃ¤­rungen konnten die Parteien Stellung nehmen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der Grundsatz der freien BeweiswÃ¼rdigung. Die freie WÃ¼rdigung des Untersuchungsergeb­nisses erfÃ¤hrt insoweit eine EinschrÃ¤nkung, als Gutachten und sachkundige BehÃ¶rdenaus­kÃ¼nfte nur daraufhin Ã¼berprÃ¼ft werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollstÃ¤ndig, klar sowie gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sind. Ausserdem muss die sachverstÃ¤ndige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nÃ¶tige Unbefangen­heit bewiesen haben (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hin­weisen). Dies hat auch fÃ¼r Fachberichte zu gelten, welche - wie hier - von Mitgliedern der Baurekurskommissionen selber erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergÃ¤nzen oder zu erlÃ¤utern sei, entscheidet die betreffende BehÃ¶rde innerhalb eines weiten Beurtei­lungsspielraums (RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren SachverhaltsabklÃ¤rungen, beispielsweise durch eine extern in Auftrag gegebene Expertise, wÃ¤re die Baurekurskommission II vorlie­gend nur dann verpflichtet gewesen, wenn der Fachbericht den obengenannten GrundsÃ¤t­zen widersprÃ¤che (vgl. RB 1998 Nr. 19). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) aa) Zu den erforderlichen Sanierungsmassnahmen hielt die Baurekurskommis­sion II in ihrem Entscheid vom 27. Juni 2000 zur Hauptsache fest, die Bauten hÃ¤tten sich teilweise stark gesenkt. GemÃ¤ss den von der Stadt X erstellten PlÃ¤nen wiesen die BÃ¶den ein GefÃ¤lle von 1% - 7% in verschiedenen Richtungen auf. Insbesondere das eine Ge­bÃ¤ude sei im westlichen Bereich stark abgesunken (5% - 7%). Aufgrund des Setzungs- und Riss­bilds sei davon auszugehen, dass seinerzeit auf eine "jungfrÃ¤uliche Auf­schÃ¼ttung" ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation gebaut wurde. Die beiden Bauten seien keineswegs sta­bil und eine Unterfangung sei unerlÃ¤sslich. Die fÃ¼r die Isolation, LÃ¤rmdÃ¤m­mung sowie DÃ¤mmung des Elektrosmogs notwendigen, relativ schwe­ren Platten brÃ¤chten zusÃ¤tzliche Belastungen und fÃ¼hrten damit ohne Fundationssanierung zu weite­ren Setzun­gen. Es sei nicht substanziert bestritten, dass allein durch die Sondierung, die PfÃ¤hlung mit Injektions­bohrpfÃ¤hlen, das Unterfangen und Richten der GebÃ¤ude, das Erstellen einer Bo­denplatte bzw. das AuffÃ¼llen Kosten in HÃ¶he von knapp Fr. 680'000.- anfielen. Weiter sei die Ge­bÃ¤udehÃ¼lle dringend sanierungsbedÃ¼rftig. Dabei wÃ¤ren u.a. die zum Teil verfaulten Holz­balken und die Schindeln zu ersetzen, das Dach zu sanie­ren usw. Zudem wÃ¤ren insbe­son­dere auch die schutzwÃ¼rdigen HolzsÃ¤gearbeiten an den Nordostfassaden zu restaurieren. Unbestrittenermassen wÃ¤ren auch WÃ¤rmedÃ¤mm-Mass­nahmen sowie angesichts der Lage der Baute zwischen der stark befahrenen Strasse und der Bahnlinie LÃ¤rmdÃ¤mm-Mass­nah­men erforderlich. Weiter mÃ¼ssten Platten zur Isolierung gegen die von den Fahrleitun­gen der Bahnlinie ausgehenden elektromagnetischen Strah­lung angebracht werden. Insge­samt komme die Sanierung inklusive Unterfangung der Bauten auf ca. Fr. 1'700'000.- zu stehen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diesen Instandstellungskosten seien die erzielbaren Mietzinse gegenÃ¼ber zu stellen. Nut­zungen durch Dienstleistungsbetriebe, Gastwirtschaften, Handwerksbetriebe und La­den­geschÃ¤fte seien - aus im Rekursentscheid nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden - allein in dem 33,7 m<sup>2</sup> grossen Werkstattraum im Erdgeschoss des GebÃ¤udes Q-weg denkbar. In den Ã¼b­rigen Geschossen stÃ¼nde die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund. Die in der Ex­pertise erwÃ¤hnten Mietzinseinnahmen von Fr. 38'800.-/Jahr wÃ¼rden nicht in Frage gestellt. Die Renditeberechnung zeige, dass unter BerÃ¼cksichtigung der vollen Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- (inkl. Land, Anpassung und Gestaltung der Umgebung sowie Erschlie­s­sung) eine effektive Rendite von bloss 1,8% erzielt werden kÃ¶nnte. Die Unterschutz­stel­lung der schutzwÃ¼rdigen Bauten erweise sich damit insgesamt klar als unverhÃ¤ltnis­mÃ¤ssig. Ein derartiges MissverhÃ¤ltnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu er­wartenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushÃ¤lte­rischen Um­gangs mit Ã¶ffentlichen Mitteln. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerde vom 14. September 2000 entgegen, es sei unbestritten, dass die HolzhÃ¤user zu sanieren seien. Die Rekurskommis­sion gehe von einer erforderlichen PfÃ¤hlung oder Unterfangung aus, ohne aber einen Beleg fÃ¼r deren Notwendigkeit zu erbringen. Sie vermute eine Auf­schÃ¼t­tung ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation. Tatsache sei, dass die GebÃ¤ude jetzt noch gut stÃ¼nden und auch den Sturm "Lothar" ohne Schaden Ã¼berstanden hÃ¤tten. Das geltend ge­machte GefÃ¤lle bis zu 7% bei den BÃ¶den sei ein Wert, der in der Hauptsache nicht zutreffe. Das GefÃ¤lle schwanke je nach Lage zwischen 1-2%, was bei Ã¤lteren GebÃ¤u­den hÃ¤ufig vor­komme. So gebe es am nicht unterfangenen GebÃ¤ude in N GefÃ¤lle, die Ã¼ber 10% lÃ¤gen. Zur Zeit wÃ¼rden bei die­sem unter kantonalem Schutz stehenden Haus verfaulte Balken auf dem Erdboden, welcher das Fundament gegen den Weg bilde, mit einer "kleinen" Unterfangung ersetzt. Dort hÃ¤nge eine Decke um 1,5 m durch und werde jetzt auf rund 0,5 m Durchhang korrigiert. Die Kos­ten fÃ¼r die Sta­bilisierung des er­wÃ¤hnten GebÃ¤udes betrÃ¼gen rund Fr. 300'000.-, was belege, "dass man es gÃ¼nstiger haben" kÃ¶nne. Aufgrund der Erfahrungen die Be­schwerdefÃ¼hrerin fielen Kosten von Fr. 680'000.- fÃ¼r Bodenplatten und AuffÃ¼llung weg, weil es wesentlich bessere und kostengÃ¼nstigere LÃ¶sungen gebe. Die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrerin be­zÃ¼glich der An­nahme zu hoher Kosten durch die Baurekurskommis­sion II gÃ¤lten auch fÃ¼r die Ersetzung verfaulter Balken und die Dachsanierung sowie fÃ¼r die Ersetzung der Schin­deln, besonders wenn diese von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden kÃ¶nnten. Das als ExpertenbÃ¼ro genannte G, in X, habe die Renova­tion des barocken Mehr­familienhauses in U wesentlich gÃ¼nstiger offeriert sowie durchge­fÃ¼hrt als die Stadt X, wel­che mit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig hÃ¶heren Kos­ten gerechnet habe. Des­halb werde die gerichtliche Einholung einer "Kosten- und Nut­zungsexpertise" von diesem BÃ¼ro verlangt. Der vorge­schlagene Ingenieur K sei am Augenschein des Verwaltungs­ge­richts beim Haus "...." in L da­bei gewesen, wo ebenfalls die StabilitÃ¤t bestritten worden sei. Im Sommer 2000 sei auch die Renovation dieses Hauses abgeschlossen worden. Ausge­hend von wesentlich niedrige­ren Baukosten dÃ¼rfte die Rendite­berechnung um 5% liegen. Es sei schliesslich darauf hin­zuweisen, dass beim alten Gemein­dehaus in E die Ersatzbau­kosten mit Fr. 1,1 Mio. bewil­ligt worden seien; ein erster Kostenvoranschlag habe noch bei ca. Fr. 1,4 Mio. gele­gen, wÃ¤hrend die Renovationskosten schliesslich Fr. 950'000.- ausge­macht hÃ¤tten. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) Der Fachbericht von Z kommt zum Schluss, die Sanierung der HÃ¤user in der vorhandenen Bausubstanz und Geometrie erfordere primÃ¤r eine Fundament­verstÃ¤rkung. Der Baugrund bestehe aus kÃ¼nstlichem AuffÃ¼llungsmaterial, Seeablagerungen wie See­kreide, Schlemm- und Feinsand, Torfeinlagen und Schluff. Aufgrund des Setzungs- und Rissbilds sei davon auszugehen, dass auf die AufschÃ¼ttung ohne Vorbelastung oder Pfahl­fundation gebaut worden sei. Auf eine Holzschwellenlage aus Eichenholz sei offen­sichtlich ebenso verzichtet worden wie auf ein massives Keller- oder Sockelgeschoss. Eine lokale Unterfangung mit Schachtelementen bringe nur einen sehr geringen bis keinen Nut­zen. Eine Fundation mit InjektionsmikropfÃ¤hlen, auf entsprechende Tiefe abgetÃ¤uft, dÃ¼rfte die wirtschaftlichste und technisch angemessenste LÃ¶sung sein. Aufgrund von Richt­offer­ten ermittelte Z fÃ¼r die Arbeiten am Fundament einen Investitionsbedarf von total ca. Fr. 380'000.- (Sondierung Fr. 19'208.-; PfÃ¤hlung mit Injek­tionsbohrpfÃ¤hlen Fr. 120'000.-; Unterfangung, Ausrichten und AuffÃ¼llen Fr. 240'000.-). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen tritt die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht substanziert entgegen. Der Hinweis, die GebÃ¤ude hÃ¤tten den Sturm "Lothar" ohne Schaden Ã¼berstanden, ist ungeeig­net, die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz in Frage zu ziehen. Gleiches gilt fÃ¼r den allge­meinen Hinweis, es gÃ¤be "wesentlich bessere und kostengÃ¼nstigere LÃ¶sungen". Der Hin­weis auf das GebÃ¤ude in N ist ebenfalls unbehelflich, weil dort ganz andere VerhÃ¤lt­nisse bezÃ¼glich des Untergrunds gegeben waren und auf jeden Fall - nicht wie hier - auf aufgeschÃ¼ttetem Konzessionsland gebaut wurde. Die AusfÃ¼hrungen des Fachberichts Ã¼ber die Notwendigkeit der FundamentverstÃ¤rkung sind Ã¼berzeugend. Die AufnahmeplÃ¤ne des Stadtrats X zeigen, dass sich beide HÃ¤u­ser gesetzt haben, das eine Haus gegen die Mitte hin, das andere Haus gegen den Ã¶ffent­li­chen Parkplatz hin. Die Setzungen betragen beim einen Haus 2-3%, beim anderen Haus 2-7%. Dass die Sanierung der HÃ¤user unter diesen UmstÃ¤nden primÃ¤r eine Fun­dament­ver­stÃ¤rkung erfordert, ist einleuchtend und Ã¼berzeu­gend. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zeigt auch nicht ansatzweise auf, welche "wesentlich bes­sere und kostengÃ¼nstigere LÃ¶sun­gen" in Frage kÃ¤men als die vom SachverstÃ¤ndigen Z er­wÃ¤hnte Fundation mit Injekti­onsmikropfÃ¤hlen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) FÃ¼r die Sanierung der Holzkonstruktion (Fassaden, Dach) sowie fÃ¼r die WÃ¤rme- und Schallisolation ermittelte Z gestÃ¼tzt auf das Richtangebot der S, in X, Kosten von Fr. 660'000.-, fÃ¼r die Elektrosmog-Isola­tion Fr. 75'000.- sowie fÃ¼r den Rohbau 2 (Fenster, TÃ¼ren, Heizung, SanitÃ¤r, Innenausbau, Honorare usw.) Kosten von ca. Fr. 585'000.-, total mithin Fr. 1'320'000.-. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch diese Kostenermittlung stellt die BeschwerdefÃ¼hrerin lediglich pauschal in Frage, ohne jedoch konkret aufzuzeigen, in welcher Hinsicht der Fachbericht falsch sei. Allein bezÃ¼g­lich der Ersetzung der Schindeln schlÃ¤gt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, diese kÃ¶nnten "von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden". Die in der Richtof­ferte der S mit Fr. 100'000.- veranschlagte totale Ersetzung der Schindeln bezieht sich in­des­sen auf die Sanierung der Fassaden auf drei Seiten und nicht auf die Dachschin­deln. Wiederum ist der Verweis auf eine andere Renovation (Mehrfamilienhaus in U) sowie der Um­stand, dass dort das von der BeschwerdefÃ¼hrerin als "ExpertenbÃ¼ro genannte Archi­tektur­bÃ¼ro" die Renovation wesentlich gÃ¼nstiger offeriert und durchgefÃ¼hrt habe, als die Stadt X gerechnet habe, fÃ¼r den vorliegenden Fall unbehelflich. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Der Fachbericht ermittelte schliesslich bei Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- und mÃ¶glichen Mieteinnahmen von Fr. 38'800.- pro Jahr eine effektive Rendite von 1,8%. DiesbezÃ¼glich fÃ¼hrt die BeschwerdefÃ¼hrerin lediglich aus, die Rendite wÃ¼rde bei wesent­lich niedrigeren Baukosten ca. 5% betragen. Um eine solche Rendite zu erzielen, mÃ¼ssten in­dessen die Anlagekosten oder zumindest die Sanierungskosten auf ca. Fr. 775'000.- ge­senkt werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin vermag aber nicht einmal ansatzweise darzulegen, wie die im Fach­bericht ermittelten Baukosten von total Fr. 1'700'000.- um rund 1 Mio. ge­senkt werden kÃ¶nnten. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich der Fachbericht von Z vollumfÃ¤ng­lich als Ã¼berzeugend erweist. Die Baurekurskommission II durfte ohne Rechts­verletzung fÃ¼r ihre Entscheidfindung auf den Fachbericht von Z abstellen und war nicht gehalten, die darin behandelten Sachverhaltsfeststellungen von einem weiteren (ex­ternen) Gutachter Ã¼berprÃ¼fen zu lassen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es ist daher davon auszugehen, dass die mÃ¶glichen Mieteinnahmen die Anlageko­s­ten zu lediglich 1,8% verzinsen. Wenn die </span>BaurekurskommissionII<span> unter diesen UmstÃ¤n­den zum Schluss kam, das (Miss-)VerhÃ¤ltnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu erwar­tenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushÃ¤lteri­schen Umgangs mit Ã¶ffentlichen Mitteln und die Unterschutzstellung der beiden Bauten Q-­weg erweise sich damit insgesamt klar als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, so war dies nicht rechtsver­letzend. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin auf­zuerlegen. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung an den Stadtrat X sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche wÃ¼rde ohnehin lediglich fÃ¼r den Aufwand im Beschwerdeverfahren entrichtet und, da die Stadt X den Rekursent­scheid nicht angefochten hat, nicht auch fÃ¼r das Rekursver­fahren. Die Um­triebsentschÃ¤di­gung wÃ¼rde auch nicht zur Deckung der vom Stadtrat erwÃ¤hnten Kosten ausserhalb des Verfah­rens (Zunageln von Einbruchstellen, Entsorgen von illegal auf dem GrundstÃ¼ck de­ponier­tem Kehricht und Sperrgut) ausgesprochen; fÃ¼r derartige Schadener­satzansprÃ¼che ist das Verwaltungsgericht von vornherein nicht zustÃ¤n­dig. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>