<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=307199" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=307200" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2021.163</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">15 giugno 2022</a>/jh </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stefani e Grisanti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2019.133 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 2 luglio 2019 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dallo PA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dallo PA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1">con cui l’attrice ha chiesto di disconoscere il debito di fr. 204'313.35 oltre interessi, spese, tasse e indennità di cui al PE n. __________ dell’UE di Zugo, con conseguente conferma in via definitiva dell’opposizione interposta al PE; </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione con conseguente rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE, e che il Pretore con decisione 4 ottobre 2021 ha accolto;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">appellante la convenuta con appello 3 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di rigettare in via definitiva l’opposizione al PE, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">mentre l’attrice con osservazioni (<i>recte</i>: risposta) 17 dicembre 2021 ha postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">ritenuto</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto e in diritto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Il 23 giugno 2017 (doc. D) AO 1, in qualità di mandante, ha conferito a AP 1, in qualità di mandatario, un mandato di mediazione ai sensi degli art. 412 segg. CO, a titolo esclusivo e fino al 31 marzo 2018, riferito alla “<i>Residenza __________ composta da 13 unità abitative, 1 unità commerciale e 27 posti auto interni</i>” e allora in fase di edificazione sulla part. n. __________ RFD di __________. Nel contratto, nel quale è stato indicato che “<i>il prezzo di riferimento” </i>era stato fissato nella “<i>lista separata mandata per e-mail</i>” e “<i>allegato listino prezzi vendita parte integrante del presente mandato</i>” di cui al doc. O (documento questo che riportava il “<i>prezzo di riferimento</i>” di ogni singola unità PPP, per un totale di fr. 35'301'610.-), è stato tra le altre cose previsto che “<i>a vendita realizzata su segnalazione o per intervento diretto o indiretto del mandatario, il mandante gli riconosce una provvigione del 3 (tre) % sul prezzo di compravendita</i>” e che “<i>qualora il mandante trovasse da sé un acquirente, egli dovrà comunque versare l’1.5 (uno, cinque) % del prezzo di compravendita</i>”, ritenuto che alla provvigione doveva pure essere applicata l’IVA, allora dell’8%. </p> <p class="R1"> Il 30 gennaio 2018 (doc. 3a) AO 1, senza alcun intervento diretto o indiretto di AP 1, ha venduto, per un prezzo di fr. 12'647’065.48, tutte le quote di PPP formanti la part. n. __________ RFD di __________ ad A__________ __________, la quale s’impegnava nel contempo a subentrare “<i>nei contratti con i vari artigiani e imprese generali per la realizzazione dell’immobile</i>”.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span> <b>2.</b> L’11 giugno 2019 (doc. B) AP 1, che il 18 luglio 2018 (doc. C) aveva escusso AO 1 con il PE n. __________ dell’UE di Zugo per fr. 204'313.35 (somma pari all’1.5% di fr. 12'647’065.48 + IVA del 7.7%) oltre interessi al 5% dal 30 giugno 2018, ha ottenuto dal giudice unico del Tribunale cantonale di Zugo, il rigetto in via provvisoria dell’opposizione interposta al PE per fr. 204'313.35 oltre interessi al 5% dal 25 gennaio 2019, ritenuto che all’escussa sono state caricate le relative spese processuali di fr. 650.- e le ripetibili di fr. 4'000.-.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>3.</b> Con tempestiva petizione 2 luglio 2019 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il debito di fr. 204'313.35 oltre interessi, spese, tasse e indennità di cui al menzionato PE, nonché di confermare in via definitiva l’opposizione interposta a quest’ultimo.</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> La convenuta si è opposta alla petizione chiedendo parimenti il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>4.</b> Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con decisione 4 ottobre 2021, ha accolto la petizione (dispositivi n. 1 e 2), ha ordinato la liberazione a favore dell’attrice della cauzione di fr. 15'300.- da lei precedentemente versata (dispositivo n. 3) e ha posto la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 4'000.- a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 15’300.- per ripetibili (dispositivo n. 4). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>5.</b> Con l’appello 3 novembre 2021, che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 17 dicembre 2021, la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, di rigettare in via definitiva l’opposizione al PE e di liberare a suo favore la cauzione precedentemente versata dell’attrice, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>6.</b> Giusta l’art. 83 cpv. 2 LEF l’escusso, entro venti giorni dal rigetto dell’opposizione al PE, può domandare con la procedura ordinaria il disconoscimento del debito. Se tuttavia omette di fare tale domanda o se questa è respinta, il rigetto dell’opposizione diventa definitivo (art. 83 cpv. 3 LEF). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>7.</b> Le domande di causa delle parti che vanno oltre la richiesta di accogliere o di respingere l’azione di disconoscimento del debito sono in sé irricevibili, siccome inutili, a prescindere dall’esito della causa nel merito. Nel caso concreto ciò significa da una parte che la domanda dell’attrice di confermare in via definitiva l’opposizione al PE non può essere accolta (cfr. <span>Rep.</span> 1999 p. 244), il che già implica l’accoglimento, su questo punto, dell’appello, e che dall’altra la domanda della convenuta, contenuta nel gravame, di rigettare in via definitiva l’opposizione al PE deve sin d’ora essere disattesa (cfr. <span>Fritsche/Walder</span>, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischen Recht, 3ª ed., Vol. I, § 21 n. 8; <span>Rep.</span> 1999 p. 244; di diverso parere, <span>Staehelin</span>, Basler Kommentar, 3ª ed., n. 63 ad art. 83 LEF; ZR 1958 p. 53, secondo cui una tale richiesta sarebbe possibile).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>8.</b> Il Pretore ha innanzitutto disatteso le prime tre argomentazioni difensive sollevate dall’attrice. Ha escluso che nel rogito di compravendita immobiliare del 30 gennaio 2018 (doc. 3a) l’attrice e A__________ __________ avessero concordato il trasferimento a quest’ultima del contratto di mediazione di cui al doc. D. Ha ritenuto che la convenuta e A__________ __________ non si fossero accordate per la ripresa da parte di quest’ultima del contratto di mediazione di cui al doc. D e che tra loro nemmeno fosse in seguito venuto in essere un nuovo contratto di mediazione di tenore analogo. E ha concluso che, laddove il contratto avesse concretamente obbligato l’attrice a riconoscere una provvigione (questione questa che verrà trattata più oltre, al consid. 9), alla convenuta non poteva essere rimproverato un abuso di diritto nell’averla fatta valere in causa.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>8.1.</b> In questa sede l’attrice ha rilevato che “<i>siffatte affermazioni vengono ivi contestate, e andranno quantomeno ridimensionate</i>” per i motivi da lei dettagliatamente esplicitati e di cui si dirà, concludendo poi che le stesse “<i>sono ad ogni modo state considerate irrilevanti in sentenza dall’istanza precedente e lo restano per l’appello</i>” (cfr. risposta all’appello p. 3 seg.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>8.2.</b> Ammesso, ma non concesso, che con una formulazione del genere l’attrice abbia effettivamente provveduto a censurare le tre argomentazioni pretorili riassunte in precedenza, di fatto da lei ritenute “<i>irrilevanti</i>”, si osserva che quelle sue presunte censure avrebbero in ogni caso dovuto essere disattese.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Con riferimento all’inesistenza di un accordo tra lei e A__________ __________ circa il trasferimento a quest’ultima del contratto di mediazione di cui al doc. D, l’attrice si è limitata a rilevare che l’assenza di un tale accordo, da lei ammessa o comunque non censurata, non sarebbe però stata di rilievo per il giudizio (cfr. risposta all’appello p. 3: “<i>se anche un trasferimento di contratto da AO 1 ad A__________ non è effettivamente avvenuto, ciò non è sicuramente imputabile alla prima</i>”; p. 5: “<i>se pure non vi è stato trasferimento di mandato, ciò non significa che il mandato sia sussistito presso AO 1</i>”). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Per quanto riguarda l’inesistenza di un accordo tra la convenuta e A__________ __________ circa la ripresa da parte di quest’ultima del contratto di mediazione di cui al doc. D o circa la successiva conclusione di un nuovo contratto di mediazione di tenore analogo, l’attrice si è in un primo tempo limitata a rilevare che l’assenza di un tale accordo, anche in questo caso da lei ammessa o comunque non censurata, non sarebbe però stata rilevante per il giudizio (cfr. risposta all’appello p. 3:<i> </i>“<i>parafrasando, il fatto che un contratto di mediazione non sia stato in fin dei conti concluso con A__________ __________, non intacca la situazione di AO 1</i>”; p. 4: “<i>se anche può apparire assodato che nessun contratto sia intervenuto tra A__________ ed AP 1, ciò ha ben poco a che vedere con AO 1</i>”). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> In modo contraddittorio, essa ha poi pure evidenziato che ad essere rilevante sarebbe tuttavia il fatto che quelle due “<i>parti sembravano inizialmente approssimarsi ad un’intesa, intesa rifiutata da AP 1</i>”, la quale a quel momento, pur essendo “<i>in pieno diritto di rifiutare la proposta contrattuale</i>”, aveva “<i>però manifestato una seria intenzione di contrattare</i>” (cfr. testi __________ p. 4 seg. e __________), aggiungendo che da ciò “<i>ne discende ch’essa aveva accettato la nuova proprietaria</i>” e, “<i>in secondo luogo, che il contratto di mediazione immobiliare concluso tra AO 1 ed AP 1 ha perso vita al momento dell’acquisizione del cantiere da parte di A__________</i>” (cfr. risposta all’appello p. 4). Sennonché questa sua ulteriore argomentazione, oltre ad essere irricevibile essendo stata addotta per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), sarebbe comunque stata destinata all’insuccesso, visto e considerato che dalle circostanze fattuali da lei evocate, invero assai scarne, non si può assolutamente concludere che la convenuta<i> “aveva accettato la nuova proprietaria</i>” e soprattutto “<i>che il contratto di mediazione immobiliare concluso tra AO 1 ed AP 1 ha perso vita al momento dell’acquisizione del cantiere da parte di A__________</i>”.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Con riferimento all’assunto pretorile secondo cui alla convenuta non poteva essere rimproverato un abuso di diritto nell’aver preteso una provvigione dall’attrice, quest’ultima si è limitata a sostenere che “<i>l’abusività delle pretese di una parte discende da un agire manifestamente contraddittorio che pregiudica e disillude la buona fede in affari</i>” e che “<i>nella fattispecie, numerosi elementi … confermano l’agire contraddittorio dell’appellante, la quale sembra venire contra factum proprium su più piani</i>” (cfr. risposta all’appello p. 4). La censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che l’attrice non si è confrontata criticamente con l’argomentazione che aveva indotto il giudice di prime cure a escludere un abuso di diritto da parte della convenuta (e meglio l’assenza di prove che la stessa, che dopo il 30 gennaio 2018 aveva continuato ad offrire gli immobili in questione a dei potenziali clienti acquirenti, sapesse dell’avvenuta vendita a A__________ __________) e oltretutto nemmeno ha spiegato quali sarebbero stati in concreto l’ “<i>agire manifestamente contraddittorio che pregiudica e disillude la buona fede in affari</i>” e i “<i>numerosi elementi che confermano l’agire contraddittorio</i>” della convenuta.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>9.</b> Il Pretore, ritenendo invece fondata la quarta argomentazione difensiva dell’attrice, ha ritenuto che la convenuta non potesse pretendere il pagamento della provvigione dell’1.5% oggetto della causa, e ciò in quanto da un’interpretazione letterale e teleologica del contratto di cui al doc. D si doveva concludere che la </span><span>vendita in blocco della “<i>Residenza __________</i>” nello stato di fatto in cui si trovava non rientrava nelle ipotesi per le quali era stata concordata una remunerazione</span><span>. Dalla circostanza che nel contratto le parti avessero fatto riferimento alla lista separata di cui al doc. O, da cui si evinceva un prezzo totale di vendita auspicato di fr. 35'301'610.- che era lontanissimo da quello conseguito effettivamente di fr. 12'647’065.48,</span> <span>si doveva in effetti concludere che il contratto aveva per oggetto “<i>non tanto la Residenza __________ e/o le PPP e le parti comuni che la componevano, nello stato in cui si trovavano al momento della stesura del contratto o della vendita delle stesse, bensì il loro stato al momento della conclusione dei lavori di edificazione in capo al mandante / committente</i>”, “<i>detto altrimenti, trattandosi di beni immobiliari in costruzione, il dies ad quem del contratto era quello futuro della fine dei lavori</i>”, per cui “<i>non rientrerebbe nell’orbita contrattuale un potenziale interessato ad acquistare una PPP nello status incompleto prima della fine dei lavori di costruzione e, legittimamente, il mandante potrebbe rifiutarlo</i>”. In definitiva, “<i>la logica di questo contratto presuppone che il mandante / committente sia intenzionato a concludere i lavori edificatori in questione e che ne abbia la consistenza e solidità finanziaria che glielo permetta</i>”, consistenza che nel caso di specie era successivamente venuta a mancare all’attrice (cfr. teste __________).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>9.1.</b> Per la convenuta, diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, “<i>da nessuna parte … sta scritto, e nessuno lo ha mai affermato in causa, che non potessero essere messe in vendita anche unità PPP non finite, o anche l’intero stabile</i>”. Era parimenti “<i>insostenibile … e smentita dai fatti, anche l’opinione del Pretore che “il dies ad quem del contratto era quello della fine dei lavori”, patto su cui il contratto, redatto e firmato da contraenti esperti e specialisti del ramo, è perfettamente silente. Del resto, la stessa AO 1 non ha mai sostenuto questa tesi, in questo senso la decisione impugnata lede quindi il principio attitatorio (art. 55 cpv. 1 CPC)</i>” (cfr. appello p. 9 seg.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>9.2.</b> La censura d’appello merita senz’altro di essere accolta.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nel caso di specie è incontestato che in base al contratto di cui al doc. D l’attrice aveva conferito alla convenuta un mandato di mediazione in esclusiva avente per oggetto </span><span>la “<i>Residenza __________</i>”,</span> <span>che a quel momento era in fase di edificazione. Ed è pure incontestato che nell’accordo non era stato specificato se quel mandato fosse riferito alle singole unità PPP o a tutte quante, rispettivamente se lo stesso avesse per oggetto solo l’opera completata (e dunque da completare) oppure anche quella non completata (e non più da completare).</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> In </span><span>assenza di accordi scritti o verbali in senso contrario, che non sono stati pretesi dall’attrice e comunque non sono risultati né dal contratto né dalle testimonianze o dalle deposizioni assunte nel corso della causa</span><span>, è innanzitutto incontestabile che la convenuta, pacificamente incaricata di trovare un eventuale acquirente almeno per ogni singola unità PPP del complesso immobiliare </span><span>(cfr. petizione p. 3, replica p. 2 seg., conclusioni p. 2 segg., risposta all’appello p. 6)</span><span>, era logicamente pure autorizzata a cercare </span><span>un eventuale interessato ad acquistare globalmente tutte le unità PPP (in tal senso pure deposizione di __________ p. 4 seg.). Se poi il prezzo di vendita offerto dall’eventuale acquirente da lei reperito (per ogni singola unità PPP o per tutte quante) fosse stato almeno pari al “<i>prezzo di riferimento</i>” riportato nel doc. O, che era il corrispettivo per ogni singola unità PPP completata (e dunque ancora da completare dall’attrice venditrice), essa avrebbe avuto senz’altro diritto alla provvigione del 3%. Se invece il prezzo di vendita offerto dall’eventuale acquirente da lei reperito fosse risultato inferiore a quel “<i>prezzo di riferimento</i>”, essa avrebbe avuto diritto alla provvigione del 3% unicamente nel caso in cui l’attrice avesse accettato di concludere la vendita a quel prezzo inferiore.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> L’eventualità di una vendita “<i>su segnalazione o per intervento diretto o indiretto</i>” della convenuta non si è però verificata.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><span>Dal contratto di cui al doc. D si evince però che la convenuta avrebbe pure </span><span>avuto diritto a una provvigione, limitata però all’1.5%, nel caso in cui l’attrice avesse trovato da sé l’acquirente (di ogni singola unità PPP o di tutte quante, dovendo valere per analogia il ragionamento fatto sopra), eventualità quest’ultima che si è verificata. L’attrice, che - come detto - sarebbe stata “obbligata” a vendere (e quindi a versare la provvigione del 3%) unicamente nel caso in cui la convenuta avesse reperito un acquirente disposto a pagare almeno il “<i>prezzo di riferimento</i>” riportato nel doc. O, in tutti gli altri casi, segnatamente in quello qui in esame in cui aveva trovato da sé l’acquirente, era invece libera di stabilire il prezzo per cui era disposta a vendere (nel contratto era infatti stato fissato solo un “<i>prezzo di riferimento</i>”) e le eventuali ulteriori condizioni da porre alla base della vendita.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> In assenza di accordi scritti o verbali in senso contrario, che non sono stati pretesi dall’attrice e comunque non sono risultati né dal contratto né dalle testimonianze o dalle deposizioni assunte nel corso della causa, si può dunque ritenere, in base al principio dell’affidamento, che la provvigione dell’1.5% fosse dovuta anche nel caso, come quello in esame, in cui l’attrice avesse deciso di sua iniziativa di vendere a un prezzo inferiore e a condizioni diverse, ritenuto che l’ottenimento di un prezzo inferiore da parte sua sarebbe risultato dalla sua rinuncia a completare i lavori, che sarebbero poi stati eseguiti dall’acquirente. Agendo in tal modo, l’attrice, che nell’occasione ha indubbiamente venduto la “<i>Residenza __________</i>” allora in fase di edificazione, si è in effetti “accontentata” di monetizzare solo una parte del ricavo potenzialmente conseguibile dall’intera operazione edilizia (che era in definitiva quello indicato nel doc. O) e meglio quello conseguibile per i lavori già eseguiti sino ad allora, e di rinunciare invece al ricavo conseguibile per la successiva fase di completazione dell’opera, scelta questa che, pur essendo in sé legittima, non può far venire meno il diritto della convenuta a percepire la provvigione concordata contrattualmente per il caso in cui essa avesse trovato da sé l’acquirente, il cui scopo era di indennizzare il mediatore per il lavoro e le spese in cui era nel frattempo incorso. In altre parole, la cessione onerosa da parte dell’attrice dell’operazione edilizia in corso a un terzo costituisce né più né meno che una vendita dell’immobile (ovvero di tutte le unità PPP, cfr. doc. 3a) non completato ma non più da completare da lei, e con ciò un <i>minus</i>, e non certo un <i>aliud </i>(come invece ritenuto dal giudice di prime cure), rispetto alla vendita dell’immobile (ovvero di ogni singola unità PPP o di tutte quante) completato e dunque ancora da completare da lei, che rientrava pure nel contratto di cui al doc. D, avente per oggetto, senza alcuna limitazione, la “<i>Residenza __________</i>”. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>10.</b> L’attrice ha infine evidenziato come andasse in ogni caso confermato il giudizio con cui il Pretore aveva pure concluso per l’inesigibilità della pretesa della convenuta. “<i>Infatti, com’egli ha avuto la saggezza di riconoscere, la pretesa di AP 1 non sarebbe nata prima della conclusione dell’edificazione della residenza. Ne discende che AP 1 non avrebbe, allora, beneficiato della provvigione sulla vendita, poiché prima del cambiamento di proprietario, l’oggetto non era ancora, stando alle indicazioni contrattuali, suscettibile d’esser sottoposto a questo vincolo. In sintesi, l’incompletezza delle costruzioni determina l’inesigibilità della provvigione</i>” (cfr. risposta all’appello p. 10). </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>A torto.<b> </b>In realtà, non risulta che nella sua decisione il giudice di prime cure si sia mai espresso in quei termini. L’argomentazione dell’attrice in merito all’inesigibilità della pretesa della controparte, sollevata per altro per la prima volta e con ciò irritualmente solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC) e comunque infondata anche nel merito stante che nel contratto era stato pattuito che la provvigione era dovuta “<i>a vendita realizzata</i>”, deve pertanto essere disattesa.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>11.</b> Ne discende che l’appello della convenuta, volto a ottenere la reiezione della petizione e il rigetto in via definitiva dell’opposizione al PE, può essere accolto solo parzialmente e meglio limitatamente alla prima domanda.</p> <p class="R1"> Le spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 204'313.35, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ritenuto che, visto l’esito della lite, l’attrice e appellata dev’essere considerata pressoché totalmente soccombente. La reiezione della petizione, con conseguente condanna dell’attrice a rifondere alla convenuta le ripetibili di fr. 15'300.-, impone altresì di liberare a favore della convenuta, a passaggio in giudicato della decisione, la cauzione di pari importo versata precedentemente dalla controparte.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">richiamati l’art. 106 CPC, il RTar e la LTG </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>decide: </b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> I. </b>L’appello 3 novembre 2021 di AP 1 <b>è parzialmente accolto. </b><span>La decisione </span>4 ottobre 2021 <span>della Pretura </span>del Distretto di Lugano, sezione 1, <span>è così riformata:</span></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst"><i><span>1.<span> </span></span></i><i><span>La petizione è respinta.</span></i></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><i><span>2.<span> </span></span></i><i>La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 4'000.- sono poste a carico dell’attrice, che rifonderà alla convenuta fr. 15’300.- per ripetibili. </i></p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast"><i><span>3.<span> </span></span></i><i>Ad avvenuto passaggio in giudicato della presente decisione, la cauzione di fr. 15'300.-, versata dall’attrice a seguito della decisione processuale ordinatoria 7 agosto 2019, sarà liberata a favore della convenuta. </i></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> II. </b>Le spese processuali di fr. 8’000.- sono a carico dell’appellata, che rifonderà all’appellante fr. 6'000.- per ripetibili. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>III.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il vicecancelliere</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>Rimedi giuridici </b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).</span></p> </div></body></html>