<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00373</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217011&amp;W10_KEY=4467074&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00373</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Einfamilienhaus: Abgrabungen; Ausnahmebewilligung.<br/><br/>Dass die Gemeinde gestützt auf das kommunale Recht die Ausnahmen von den Abgrabungsbeschränkungen nur restriktiv handhabt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung zu § 293 Abs. 2 PBG (E. 3.6). Es ist nicht ersichtlich, wieso der Zugang zu den Reduits nicht gleichzeitig als Zugang zum Haus dienen können soll. Den Reduits eine nicht notwendige, vom Zugang zum Hauseingang (und Gartenzugang) unabhängige eigene Manövrierfläche zuzugestehen, würde die restriktiv zu handhabenden Ausnahmetatbestände von den Abgrabungsvorschriften überstrapazieren (E. 3.7). <br/><br/>Die fehlende Einsehbarkeit des Zugangshofs begründet keinen Ausnahmetatbestand im Sinn von § 220 PBG. Es käme einer allgemeinen Änderung der kommunalen Bau- und Zonenordnung gleich, wenn Abgrabungen stets beliebig vorgenommen werden dürften, sofern sie nur nicht von aussen sichtbar wären (E. 4.6). <br/><br/>Angesichts der Bösgläubigkeit des Beschwerdeführers durfte der Beschwerdegegner aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Beschwerdeführer erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (E. 5.4). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTETES TERRAIN">GESTALTETES TERRAIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSFLÃCHE">VERKEHRSFLÃCHE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 293 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 35 BZO StÃ¤fa</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33183" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00373</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. MÃ¤rz 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Alexandra Altherr MÃ¼ller. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Hochbauausschuss StÃ¤fa, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschluss vom 27. November 2012 erteilte der Gemeinderat StÃ¤fa A die baurechtliche Bewilligung mit Nebenbestimmungen fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01, D-Strasse 02, und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 in der Wohnzone W2/1.6 von StÃ¤fa. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Im Vorfeld hatte der Bauausschuss StÃ¤fa A mit Stellungnahme vom 23. Ok­tober 2012 unter anderem mitgeteilt, dass an der geplanten Nordfassade die sichtbare GebÃ¤udehÃ¶he von 9,15 m teilweise nicht den Abgrabungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung entspreche. Die Gestaltung des Terrains sei deshalb so zu Ã¼berarbeiten, dass die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m entlang der Nord- (und der West-)fassade eingehalten werde. Die ProjektplÃ¤ne wurden entsprechend revidiert und auf der Nordseite ein </span>6,10 m x 2,80 m x 0,65 m grosses <span>Pflanzbeet zwischen Garage und Hauseingang eingezeichnet, woraufhin die Baubewilligung erteilt wurde. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 6. Mai 2013 liess A den noch ausstehenden Umgebungsplan einreichen. In diesem wurde das Pflanzbeet </span>auf eine GrÃ¶sse von 4,48 x 1,76 x 0,65 m <span>verkleinert. Die Umgebungsgestaltung wurde mit Beschluss des Bauausschusses StÃ¤fa vom 14. Mai 2013 bewilligt. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Am 1. Juli 2014 bewilligte der Bauausschuss eine 1. ProjektÃ¤nderung, die unter anderem das Verschieben der nÃ¶rdlichen Betonwand und das Erstellen von EinstellrÃ¤umen beinhaltete. Das Pflanzbeet entlang der Nordfassade wurde beibehalten. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>AnlÃ¤sslich einer Baukontrolle vom 5. August 2015 wurde festgestellt, dass in der Umgebungsgestaltung Ãnderungen zu den bewilligten PlÃ¤nen vorgenommen wurden. Unter anderem wurde das Pflanzbeet an der Nordfassade nicht errichtet. An dessen Stelle wurde ein Rundbeet mit einem Baum erstellt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A liess daraufhin am 16. September 2015 einen revidierten Umgebungsplan einreichen und um eine Ausnahmebewilligung </span>ersuchen, deren Erteilung d<span>er Hochbauausschuss mit Beschluss vom 10. November 2015 verweigerte. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen erhob A Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Beschlusses, soweit damit die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Verzicht auf das Pflanzbeet und fÃ¼r die Erstellung des Rundbeets (mit Baum) verweigert worden sei; eventualiter sei die beantragte Ausnahmebewilligung und die Baubewilligung fÃ¼r die Errichtung des runden Pflanzbeets zu erteilen; subeventualiter sei auf die Wiederherstellung des (zuletzt bewilligten) rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten. Das Baurekursgericht wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 25. Mai 2016 ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 27. Juni 2016 liess A Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und Folgendes beantragen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid vom 25. Mai 2016 sei aufzuheben und es sei die nachgesuchte Baubewilligung (AbÃ¤nderungsbewilligung) zu erteilen, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Subeventuell sei auf die Wiederherstellung des (zuletzt bewilligten) rechtmÃ¤ssigen Zustands (RÃ¼ckbau des Rundbeetes, Bau des Pflanzentroges) zu verzichten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Beschwerdegegners."</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht schloss am 7./8. Juli 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Hochbauausschuss StÃ¤fa liess mit Beschwerdeantwort vom 19. August 2016 unter EntschÃ¤digungsfolge die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Am 28. September 2016 reichte A eine Stellungnahme ein, wozu sich der Hochbauausschuss StÃ¤fa am 7. Oktober 2016 Ã¤usserte. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des in der Gemeinde StÃ¤fa liegenden GrundstÃ¼cks mit der Kat.-Nr. 03 in der Wohnzone W2/1.6 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung vom 14. MÃ¤rz 1994 (BZO). </span>Soweit er im Rekursverfahren unterlegen ist, ist er ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 29+53 ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, die Vorinstanz habe sich nicht mit seinen Vorbringen auseinandergesetzt und damit das rechtliche GehÃ¶r verletzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (SR 101) verankerten Anspruch der Betroffenen auf rechtliches GehÃ¶r ergibt sich als Teilgehalt auch die BegrÃ¼ndungspflicht. Sie soll verhindern, dass die BehÃ¶rden sich von unsachlichen Motiven leiten lassen, und es der betroffenen Person ermÃ¶glichen, eine VerfÃ¼gung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Eine sachgerechte Anfechtung ist nur mÃ¶glich, wenn sich sowohl die Partei wie auch die Rechtsmittelinstanz Ã¼ber die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf welche sich ihre VerfÃ¼gung stÃ¼tzt. Dies bedeutet indes nicht, dass sie sich ausdrÃ¼cklich mit jeder tatbestÃ¤ndlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand aus­einandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken. Die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung sind umso hÃ¶her, je weiter der Entscheidungsspielraum der BehÃ¶rde und je komplexer die Sach- und Rechtslage ist (vgl. <span>BGE 134 I 83 E. 4.1, </span>133 I 270 E. 3.1, je mit Hinweisen; Felix Uhlmann/Alexandra Schwank in: Bernhard Waldmann/Philippe Weissenberger [Hrsg.], VwVG, Praxiskommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das Verwaltungsverfahren, ZÃ¼rich etc. 2009, Art. 35 N. 17 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Diesen Anforderungen wird der Rekursentscheid gerecht, indem er nachvollziehbar dar­legt, aus welchen Ãberlegungen die Vorinstanz zu ihrem Entscheid gelangt. Dass sie sich dabei nicht mit jedem einzelnen Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers ausfÃ¼hrlich auseinandersetzt, ist nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r ist zu verneinen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Beim Neubau handelt es sich um einen langgezogenen rechteckigen BaukÃ¶rper mit einem ummauerten Zugangshof auf der Nordseite und links und rechts in der Flucht des GebÃ¤udes angeordneten Hofmauern mit je einer 1,4 m hohen und 4 m langen Ãffnung auf der SÃ¼dseite. Der ummauerte Zugangshof auf der Nordseite dient dem Zugang zum Haus und zur Doppelgarage sowie zu den Reduits an der nÃ¶rdlichen Mauer. Auf der Ostseite des Hofes befindet sich zudem eine GartentÃ¼r in der Mauer. </span>Die sichtbare GebÃ¤udehÃ¶he ab dem gestalteten Terrain betrÃ¤gt an der Nordfassade 9,15 m. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Beschwerdegegner begrÃ¼ndete seinen abweisenden Entscheid damit, dass durch das Nichterstellen des Pflanzbeets an der Nordfassade das Mass der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m ab gestaltetem Terrain um 0,65 m Ã¼berschritten werde. Die Abgrabungsvorschrift gemÃ¤ss Art. 35 BZO sei deshalb nicht eingehalten worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Kraft § 293 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) dÃ¼rfen nicht anrechenbare Untergeschosse hÃ¶chstens 1,5 m Ã¼ber dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1). Von dieser Bestimmung ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293 Abs. 4 PBG bestimmt sodann, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen nÃ¤her regeln kann, wovon die Gemeinde StÃ¤fa in Art. 35 BZO Gebrauch gemacht hat. </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 35 Abs. 1 BZO sind Abgrabungen <span>untergeordneter Natur erlaubt, sofern das Mass der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt. Eine Ausnahme von den AbgrabungsbeschrÃ¤nkungen sieht Abs. 2 der Bestimmung nur fÃ¼r KellerzugÃ¤nge und GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen vor. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist der Ansicht, dass der gesamte Zugangshof als VerkehrsflÃ¤che zu gelten habe, weshalb die Abgrabungen bzw. die GebÃ¤udehÃ¶heÃ¼berschreitung ab gestaltetem Terrain an der Nordfassade zulÃ¤ssig seien. Er macht geltend, dass die Gemeinden zwar einen erheblichen Ermessenspielraum bei der Regelung der Freilegung von Untergeschossen hÃ¤tten, dies jedoch nicht auch auf die Privilegierung von HauszugÃ¤ngen zutreffe. Der Beschwerdegegner erteile denn auch praxisgemÃ¤ss immer Bewilligungen fÃ¼r Abgrabungen fÃ¼r HauszugÃ¤nge. Es kÃ¶nne deshalb nicht gesagt werden, dieser habe seine Abgrabungsvorschrift "grosszÃ¼gig ausgelegt". Die Vorinstanz habe deshalb voll und nicht mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼ssen, ob die ManÃ¶vrierflÃ¤che gesetzmÃ¤ssig festgelegt worden sei. Durch die nachtrÃ¤glich bewilligten Reduits sowie die Schaffung des Gartenzugangs habe sich die notwendige ManÃ¶vrierflÃ¤che, die unabhÃ¤ngig von derjenigen fÃ¼r den Hauszugang benutzbar sein mÃ¼sse, verÃ¤ndert. Trotz geÃ¶ffneter Reduit-TÃ¼ren (oder trotz im Bereich der Reduits abgestellter FahrrÃ¤der und/oder GartengerÃ¤te) mÃ¼sse jederzeit der Hauseingang erreichbar sein. Die FlÃ¤che entlang der nÃ¶rdlichen Hausfassade zwischen Garagentor und Hauseingang sei deshalb zu Unrecht nicht privilegiert worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die RekursbehÃ¶rden sind grundsÃ¤tzlich nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG auszuschÃ¶pfen (Marco<br/> Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54). Das heisst, dass die Ermessenskontrolle nicht nur auf die PrÃ¼fung einer rechtsfehlerhaften ErmessensausÃ¼bung beschrÃ¤nkt ist, sondern dass die RekursbehÃ¶rde auch die Angemessenheit einer Anordnung zu Ã¼berprÃ¼fen hat (Donatsch, § 20 N. 49). </p> <p class="Erwgung2">Im Anwendungsbereich der Gemeindeautonomie (vgl. Art. 85 Abs. 1 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005) kommt der Rekursinstanz nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts jedoch nur beschrÃ¤nkte ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu (vgl. Donatsch, § 20 N. 57 ff.). Das Baurekursgericht muss daher den angefochtenen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der BaubewilligungsbehÃ¶rde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den BeweggrÃ¼nden der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde auseinanderzusetzen (vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.532, E. 3.3 â 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3 â 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.). Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich Ã¼berdies fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht geÃ¶ffnet wird (VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die Rekursinstanz ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der GemeindebehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Ge­meindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Ob es sich bei § 293 Abs. 2 PBG um eine zwingende Vorschrift handelt, welche dem kommunalen Recht vorgeht, wie der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, kann vorliegend offengelassen werden. Der Beschwerdegegner hat die Abgrabungen fÃ¼r den Hauseingang bewilligt. Wenn er die Ausnahmen von den AbgrabungsbeschrÃ¤nkungen fÃ¼r den Hauseingang wie auch fÃ¼r die Doppelgarage, den Gartenzugang und die Reduits nur restriktiv handhabt, so steht dies ohnehin im Einklang mit der Rechtsprechung zu § 293 Abs. 2 PBG (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 962 ff.) </p> <p class="Erwgung2">In diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht entschieden, es sei unzulÃ¤ssig, eine FensterÃ¶ffnung, welche rund einen Drittel der LÃ¤nge der Nordfassade ausmache, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um MissbrÃ¤uchen vorzubeugen, sei die Abgrabung in solchen FÃ¤llen auf die Ã¼bliche TÃ¼rbreite zu beschrÃ¤nken (vgl. dazu VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092, E. 3). Dasselbe gilt fÃ¼r Ein- und Ausfahrten zu Garagen, die nur im Rahmen der Ã¼blichen Breite eines Garagentors privilegiert sind (vgl. VGr, 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 5.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Die Vorinstanz hat einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und sich in ihrem Entscheid mit den AusfÃ¼hrungen der BaubehÃ¶rde sowie des BeschwerdefÃ¼hrers auseinandergesetzt. Sie hat Ã¼berprÃ¼ft, ob die notwendige ManÃ¶vrierflÃ¤che gesetzeskonform festgelegt worden ist und hat dies bejaht. Den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann vollumfÃ¤nglich zugestimmt werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist tatsÃ¤chlich nicht ersichtlich, wieso der Zugang zu den Reduits nicht gleichzeitig als Zugang zum Haus dienen kÃ¶nnen soll. Zumal fÃ¼r das ManÃ¶vrieren zwischen dem Pflanzbeet und den Reduits ein Weg von rund 3 m Breite zur VerfÃ¼gung stÃ¼nde. Es wÃ¤re zwar sicherlich komfortabler, wenn im Innenhof mehr Platz fÃ¼r das ManÃ¶vrieren eines Autos bestÃ¼nde, die TÃ¼ren der Reduits offengelassen oder in deren Bereich FahrrÃ¤der oder GartengerÃ¤te abgestellt werden kÃ¶nnten. Eine Notwendigkeit dafÃ¼r besteht jedoch nicht. Die Reduits nehmen rund die HÃ¤lfte der LÃ¤nge der nÃ¶rdlichen Mauer in Anspruch. Ihnen eine nicht notwendige, vom Zugang zum Hauseingang (und Gartenausgang) unabhÃ¤ngige eigene ManÃ¶vrierflÃ¤che zuzugestehen, wÃ¼rde die restriktiv zu handhabenden AusnahmetatbestÃ¤nde von den Abgrabungsvorschriften Ã¼berstrapazieren. Die FlÃ¤che entlang der nÃ¶rdlichen Hausfassade zwischen Garagentor und Hauseingang ist damit zu Recht nicht privilegiert worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Sowohl der BeschwerdefÃ¼hrer wie auch der Beschwerdegegner sind im Baubewilligungsverfahren davon ausgegangen, dass das 4,48 x 1,76 x 0,65 m grosse Pflanzbeet die Anforderungen an gestaltetes Terrain erfÃ¼llt und mit dessen Erstellung die Abgrabungsvorschrift von Art. 35 Abs. 1 BZO eingehalten wird. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Pflicht zur Erstellung des Pflanzbeets bestÃ¤tigt. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung verweigert. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG setzt voraus, dass im Einzelfall besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der an sich einschlÃ¤gigen Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erschiene (Abs. 1). Zudem darf die Ausnahmebewilligung nicht gegen Sinn und Zweck der Bestimmungen verstossen, von welchen abgewichen werden soll, und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten fÃ¼hren wÃ¼rde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein Ã¶ffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle GrÃ¼nde zu berÃ¼cksichtigen, die sich praktisch immer anfÃ¼hren liessen; auf diesem Weg wÃ¼rde das Gesetz abgeÃ¤ndert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3">Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des BaugrundstÃ¼cks liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des GebÃ¤udes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; <br/> Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/<br/> BÃ¶sch/ Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 690).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Ob eine Ausnahmesituation im erwÃ¤hnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei Ã¼berprÃ¼ft, doch wird der BaubehÃ¶rde bei der EinrÃ¤umung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingerÃ¤umt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist Ã¼berwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemÃ¤sse Ermessen Ã¼berschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die besonderen VerhÃ¤ltnisse seien vorliegend in der Eigenart der Architektur des Einfamilienhauses mit einem ummauerten Zugangshof auf der Nordseite auszumachen. Dieser Zugangshof sei von aussen absolut nicht einsehbar. Die strittige Abgrabung im Innenhof von 0,65 m wie auch das Pflanzbeet seien somit von Nachbarn und von der Ãffentlichkeit nicht wahrnehmbar. Es lÃ¤gen deshalb die von der Praxis verlangten besonderen VerhÃ¤ltnisse vor. Mit der Erstellung des strittigen Pflanzbeets wÃ¼rde sich die effektiv sichtbare GebÃ¤udehÃ¶he nicht Ã¤ndern. Die Durchsetzung der Anordnung sei weder erforderlich noch sei der RÃ¼ckbau des heutigen Rundbeets verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. DarÃ¼ber hinaus wÃ¼rde ein heute "extrem schÃ¶n gestalteter" Innenhof zerstÃ¶rt und zugleich der Zugang zum Hauseingang unnÃ¶tigerweise erschwert. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die fehlende Einsehbarkeit des Zugangshofs begrÃ¼ndet keinen Ausnahmetatbestand im Sinn von § 220 PBG. Es kÃ¤me einer allgemeinen Ãnderung von Art. 35 BZO gleich, wenn Abgrabungen stets beliebig vorgenommen werden dÃ¼rften, sofern sie nur nicht von aussen sichtbar wÃ¤ren. Ebenso wenig begrÃ¼nden die Ãsthetik oder der Umstand, dass das Einfamilienhaus und der Innenhof (mit Rundbeet) bereits erstellt wurden, eine Ausnahmesituation. Solche GrÃ¼nde kÃ¶nnten in einer Vielzahl von FÃ¤llen angefÃ¼hrt werden, sodass das Instrument der Ausnahmebewilligung seines Sinngehalts entleert wÃ¼rde (vgl. VGr, 17. Novem­ber 2005, VB.2005.00334, E. 4.2 Abs. 4, 15. November 2000, VB.2000.00205). GrÃ¼nde, weshalb die Erstellung des Pflanzbeets nicht zumutbar sein sollte, sind nicht ersichtlich. Dass eine andere sinnvolle Ãberbauung des fraglichen GrundstÃ¼cks unter Einhaltung der Abgrabungsvorschriften nicht mÃ¶glich oder zumutbar gewesen wÃ¤re, macht der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend. Das Interesse des Bauherrn an der nachgesuchten Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¤llt daher nicht allzu sehr ins Gewicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Die Vorinstanzen verweigerten dem BeschwerdefÃ¼hrer nach dem Gesagten zu Recht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt schliesslich, es sei auf die (Wieder-)Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Dabei hat sie allerdings den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat. <span>Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen</span> (BGE 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Haller/Karlen, Rz. 865 ff.). Ein Wiederherstellungsbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch die Wiederherstellung entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen. Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so vermÃ¶gen einzig GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23 mit Hinweisen; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, ZÃ¼rich 1999, S. 154 Anm. 88 mit Beispielen aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wehrt sich gegen den Vorwurf der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit. Er macht geltend, im Zuge des Baufortschritts seien Reduits fÃ¼r FahrrÃ¤der und GartengerÃ¤te anstelle der nÃ¶rdlichen Hofmauer geschaffen worden. Er sei der Ansicht gewesen, dass infolge der Erweiterung der ManÃ¶vrierflÃ¤che wegen der Erstellung von Reduits ein Verzicht auf das Pflanzbeet ohne Weiteres bewilligungsfÃ¤hig sei. Angesichts der auf dem Spiel stehenden privaten Interessen (Kosten von ca. Fr. 25'000.-, Verlust des Ahorns, Verlust der sehr guten Ãsthetik), sei auf die Wiederherstellung zu verzichten. Zumal mangels Einsehbarkeit keinerlei Ã¶ffentliche Interessen tangiert seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bezieht sich der bÃ¶se Glaube nicht nur auf die materielle, sondern auch auf die formelle Baurechtswidrigkeit. BÃ¶sglÃ¤ubig handelt demnach, wer vorsÃ¤tzlich <i>oder fahrlÃ¤ssig</i> ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer solchen baut (BEZ 1992 Nr. 13; VGr, 20. MÃ¤rz 1991, VB.1990.00025 E. 4; VGr, 22. Mai 1990, VB.1990.00057 E. 3b/bb; Christian MÃ¤der<span class="UrteilstextChar">, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 661</span>). Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, wurde der BeschwerdefÃ¼hrer bereits im Vorfeld der Baubewilligung darauf hingewiesen, dass die sichtbare GebÃ¤udehÃ¶he an der Nordfassade teilweise nicht den Vorschriften von Art. 35 BZO entspreche. Der BeschwerdefÃ¼hrer reichte daraufhin im Baubewilligungsverfahren einen Umgebungsplan mit einem 0,65 m hohen Pflanzbeet an der Nordfassade ein. Auch in den bewilligten BauplÃ¤nen zur 1. ProjektÃ¤nderung (Erstellung der Reduits) vom 1. Juli 2014 wurde das Pflanzbeet beibehalten. Damit ist ersichtlich, dass sowohl der BeschwerdefÃ¼hrer als auch der Beschwerdegegner im Baubewilligungsverfahren davon ausgingen, dass das Pflanzbeet zur Einhaltung der Abgrabungsvorschriften erforderlich ist. Auch wenn sich mit der Bewilligung der Reduits die Situation etwas verÃ¤ndert haben mag, durfte der BeschwerdefÃ¼hrer angesichts der Sach- und Rechtslage nicht "ohne Weiteres" davon ausgehen, dass er keine (vorgÃ¤ngige) Bewilligung fÃ¼r den Verzicht auf das Pflanzbeet benÃ¶tigt. Er hat damit das Risiko in Kauf genommen, dass das Rundbeet mit dem Baum zurÃ¼ckgebaut und das Pflanzbeet erstellt werden muss. </p> <p class="Urteilstext">Angesichts der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers durfte der Beschwerdegegner <span>aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem BeschwerdefÃ¼hrer erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen.</span> Es liegt in der Natur der Sache, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer durch den RÃ¼ckbau nun Kosten entstehen. Er hÃ¤tte es selbst in der Hand gehabt, diese Kosten mit einem vorgÃ¤ngigen Baubewilligungsverfahren zu vermeiden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>DemgemÃ¤ss erweist sich die angeordnete Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt abzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu. <span>Zudem ist der BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'680.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>