<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00518</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205639&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00518</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.01.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 19.07.2006 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben. </td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligungen</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses: Ausnahmebewilligung für die Erschliessung über eine Freihaltezone (E. 3) und Berechnungsweise der Baumassenziffer (E. 4).<br/><br/>Die Vorinstanz hat zutreffend erkannt, dass bezüglich der Inanspruchnahme der schmalen, an das Baugrundstück angrenzenden kommunalen Freihaltezone eine Ausnahmebewilligung ausserhalb des Baugebiets zu beurteilen ist, weshalb die Bewilligungskompetenz hierfür bei der Baudirektion liegt (E. 3.3.1).<br/>Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG sind vorliegend gegeben (E. 3.3.2).<br/><br/>Die unterschiedlichen Festlegungen von Baumassenziffern für Haupt- und Nebengebäude gemäss Art. 15 der BZO Zollikonmit einem Bonus für Besondere Gebäude sind nicht unzulässig; § 13 ABauV, der eine solche Aufteilung der Baumassenziffern für Hauptgebäude, Besondere Gebäude und dem Energiesparen dienende Vorbauten zulässt, stellt eine zulässige Konkretisierung von § 258 PBG dar (E. 4.3.1).<br/>Die Anrechnung des Zuschlags für privilegierte Räume im Hauptgebäude erweist sich im vorliegenden Fall auch als sachgerecht (E. 4.3.2).<br/>Die kantonalrechtliche Regelung von § 13 ABauV durfte auf den früher erlassenen Art. 15 BZO angewendet werden, ohne dass der kommunale Gesetzgeber nochmals einen entsprechenden Beschluss gefasst hatte (E. 4.3.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSERHALB DER BAUZONEN">AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSFLÃCHE">ERSCHLIESSUNGSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTGEBÃUDE">HAUPTGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NORMENKOLLISION">NORMENKOLLISION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 13 ABauV</span><br/><span class="ungerade">§ 258 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2006 Nr. 31 S. 28</span><br/><span class="gerade">RB 2006 Nr. 67</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>C plant den Neubau eines Wohn- und GeschÃ¤ftshauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Zollikon. Eine erste Baubewilligung hob die Baurekurskommission II auf Rekurs von A am 10. September 2002 auf, weil das Vorhaben den Abstand zum Ã¶ffentlichen Fussweg nordwestlich der Bauparzelle unterschritten hatte. In der Folge verlegte die Gemeinde diesen Weg. Ebenso wurde die am 1. September 2003 fÃ¼r ein weiteres Projekt erteilte Bewilligung von der Baurekurskommission am 30. MÃ¤rz 2004 kassiert, da die BaubehÃ¶rde Zollikon eine Zufahrt Ã¼ber die Freihaltezone ohne die PrÃ¼fung von DispensgrÃ¼nden bewilligt hatte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 30. August 2004 erteilte die BaubehÃ¶rde Zollikon C â unter zahlreichen Nebenbestimmungen â abermals eine Baubewilligung. Das Projekt sieht seeseitig die Zufahrt von der parallel zur Bahnlinie ZÃ¼richâRapperswil verlaufenden M-Strasse Ã¼ber einen der Freihaltezone zugewiesenen Streifen von ca. 5 m Breite zur unterirdischen Tiefgarage vor. Zwei BesucherparkplÃ¤tze sind bergseitig auf dem hÃ¶her gelegenen Teil des BaugrundstÃ¼cks lÃ¤ngs der L-Strasse angelegt. Zusammen mit dem kommunalen Entscheid erÃ¶ffnete die BaubehÃ¶rde eine Ausnahmebewilligung der Baudirektion vom 6. Juli 2004 betreffend die Zufahrt von der M-Strasse durch die Freihaltezone zur Unterniveaugarage sowie die strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 8. Juli 2004 fÃ¼r die Zufahrt von der L-Strasse zu den beiden BesucherparkplÃ¤tzen. FÃ¼r die Erschliessung Ã¼ber die Freihaltezone erteilte sodann am 7. Februar 2005 auch die BaubehÃ¶rde Zollikon einen Dispens. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) liegt Kat.-Nr. 01 hauptsÃ¤chlich in der Wohnzone mit mittlerer Dichte (W 2.20/W 2.30). Der nordwestliche Bereich bei der spitzwinkligen Verzweigung M-/L-Strasse sowie ein Streifen entlang der M-Strasse befinden sich in der (kommunalen) Freihaltezone. Die nordwestliche Fassade des projektierten GebÃ¤udes soll auf die Zonengrenze gestellt werden. Entlang der M-Strasse, vor den Liegenschaften L-Strasse 02 der Bauherrin und L-Strasse 03 von A bestehen elf Parkfelder der Gemeinde Zollikon. Im dreieckfÃ¶rmigen Spickel bei der Verzweigung von M- und L-Strasse verlÃ¤uft ein Fussweg; Hochbauten finden sich in der nur einige hundert Quadratmeter umfassenden Freihaltezone abgesehen von StÃ¼tzmauern nicht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen alle vier VerfÃ¼gungen erhob A am 21. Oktober 2004 sowie am 26. MÃ¤rz 2005 Rekurs bei der Baurekurskommission II. Diese vereinigte die Verfahren und wies mit Entscheid vom 20. September 2005 die Rekurse betreffend die Baubewilligung sowie die Ausnahmebewilligung der Baudirektion ab; die Rechtsmittel betreffend die strassenpolizeiliche Bewilligung und die kommunale Ausnahmebewilligung wurden als gegenstandslos abgeschrieben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 25. Oktober 2005 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid sowie die Baubewilligung und die beiden Ausnahmebewilligungen betreffend Inanspruchnahme der Freihaltezone aufzuheben. Ausserdem verlangte er eine ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">In ihrer Vernehmlassung vom 17. November 2005 schloss die Baurekurskommission II auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten am 1. November die Baudirektion, am 24. November 2005 die BaubehÃ¶rde Zollikon sowie am 28. November 2005 C; Letztere verlangte Ã¼berdies eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Parteivorbringen und die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids wird, soweit rechtserheblich, nachfolgend Bezug genommen.</p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer </span>zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als EigentÃ¼mer der sÃ¼dÃ¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 04 an der L-Strasse 03 und in Anbetracht der gegen das Bauvorhaben erhobenen RÃ¼gen ist A aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu Rekurs und Beschwerde grundsÃ¤tzlich befugt.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Rekurs- und Beschwerdelegitimation bezieht sich auf die gestellten AntrÃ¤ge. Der Anfechtende kann sich daher grundsÃ¤tzlich auf alle Argumente und RechtssÃ¤tze berufen, die im Ergebnis zur Gutheissung dieses Antrags fÃ¼hren oder zumindest auf den ersten Blick als hierzu geeignet erscheinen. Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzungen Ã¼berprÃ¼ft werden (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14, auch zum Folgenden; RB 1980 Nr. 7). Die Grenze fÃ¼r die Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden die gewÃ¼nschte Entlastung zu verschaffen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt etwa dort, wo von vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die behauptete BeeintrÃ¤chtigung vom RechtsmittelklÃ¤ger nicht abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entsprechende Ãnderung oder Aufhebung des Verwaltungsakts diese Einwirkungen auf den Rekurrenten unberÃ¼hrt lassen. Das Rechtsschutzinteresse mangelt, wo der Entscheid dem Anfechtenden nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst, wo die Durchsetzung des materiellen Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen vermag. Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse des Nachbarn nimmt die Praxis insbesondere dann an, wenn ein Projektmangel durch eine fÃ¼r diesen bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3, 1980 Nr. 7).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die private Beschwerdegegnerin bestreitet sinngemÃ¤ss die Befugnis des BeschwerdefÃ¼hrers, die Ãberschreitung der Baumassenziffer zu rÃ¼gen, und zwar mit der BegrÃ¼ndung, dass das anrechenbare Volumen durch eine â konstruktiv ohne weiteres mÃ¶gliche â Absenkung der Garagendecke vermindert werden kÃ¶nnte. Eine entsprechende Korrektur des Projekts liesse sich mittels einer Nebenbestimmung anordnen, die dem anfechtenden Nachbarn keinen Nutzen brÃ¤chte. â In aller Regel ist ein AnstÃ¶sser daran interessiert, eine Ã¼bermÃ¤ssige oberirdische Ausdehnung eines Bauvorhabens zu beanstanden. FÃ¼r den Standpunkt der Bauherrschaft spricht der Umstand, dass bei einer Baumasse von insgesamt knapp 1'100 m<sup>3</sup> eine Ãberschreitung des zulÃ¤ssigen Masses von nur 21,43 m<sup>3</sup> behauptet wird. Weil sich die RÃ¼ge der Missachtung der Baumasse materiell als unbegrÃ¼ndet erweist (vgl. nachfolgende E. 4), kann aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden eine nÃ¤here KlÃ¤rung der Anfechtungsbefugnis jedoch unterbleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dem Bauvorhaben die unzulÃ¤ssige Erschliessung Ã¼ber die Freihaltezone (nachfolgende E. 3) sowie die Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Baumasse entgegen (E. 4). Die im Rekursverfahren zusÃ¤tzlich erhobene und von der Baurekurskommission zurÃ¼ckgewiesene RÃ¼ge der Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he wird nicht mehr erneuert.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der entscheidwesentliche Sachverhalt geht aus den Akten klar hervor. Die Vorinstanz hat daher auf einen Augenschein verzichten dÃ¼rfen; ebenso wenig braucht es einen Lokaltermin oder anderweitige Untersuchungshandlungen durch das Verwaltungsgericht.</span></p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Baurekurskommission die angefochtene Baubewilligung kraft § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) mit freier Kognition Ã¼berprÃ¼ft, steht dem Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG nur Rechtskontrolle zu.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit Bezug auf die Ã¼ber die Freihaltezone vorgesehene Zufahrt zur Tiefgarage erwog die Vorinstanz, dass diese Erschliessung zonenwidrig sei. Sie wies sodann auf die von der Rechtsprechung entwickelte Unterscheidung zwischen so genannt "innen liegenden" â kleinrÃ¤umigen und weit gehend von Bauzonen eingeschlossenen â und "aussen liegenden" â das Baugebiet vom Nichtbaugebiet abgrenzenden â Freihaltezonen hin. WÃ¤hrend im erstgenannten Fall die Dispensvoraussetzungen allein nach kantonalem Recht zu prÃ¼fen seien, komme bei der zweitgenannten Konstellation Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) zur Anwendung. Bei der umstrittenen Freihaltezone handle es sich um einen schmalen Streifen, der westlich an die Bahngeleise grenze, die wiederum durch eine regionale Erholungszone vom ZÃ¼richsee getrennt seien. Weil die Freihaltezone auch keinem anderen Zweck diene, kÃ¶nne sie trotz ihrer geringen GrÃ¶sse als ausserhalb der Bauzonen gelegen betrachtet werden. Somit sei fÃ¼r die Erteilung der Ausnahmebewilligung die Baudirektion zustÃ¤ndig gewesen und erweise sich der von der BaubehÃ¶rde erteilte weitere Dispens als Ã¼berflÃ¼ssig. Das BaugrundstÃ¼ck liege zwar wie zahlreiche andere Parzellen am ZÃ¼richsee an einem Hang, indessen falle hier im Unterschied zu anderen Parzellen eine bergseitige Erschliessung aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit ausser Betracht. Entgegen der RÃ¼ge des Rekurrenten sei der Bauherrin an der L-Strasse nicht eine "grosszÃ¼gige" Zufahrt bewilligt, sondern unter engen Auflagen die Zufahrt vor das GebÃ¤ude und zu zwei BesucherparkplÃ¤tzen im Einbahnverkehr bewilligt worden. Diese zurÃ¼ckhaltende Erlaubnis lasse sich nicht auf eine Zufahrt zu einer ganzen Garage ausdehnen. Weil die EinschrÃ¤nkung auf dem Verkehrsaufkommen auf der L-Strasse und der Lage des BaugrundstÃ¼cks beruhe, kÃ¶nne sie nicht mittels einer ProjektÃ¤nderung behoben werden. Eine Alternative zur Ãberquerung der Freihaltezone sei daher nicht ersichtlich. Hinzu komme, dass die Freihaltezone im Bereich des streitbetroffenen Streifens grÃ¶sstenteils durch Ã¶ffentliche Parkfelder sowie die Zufahrt zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befestigt sei und die Erschliessung der Tiefgarage keinen weiteren Verlust an GrÃ¼nflÃ¤che nach sich ziehe. Unter diesen UmstÃ¤nden sei die nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung verlangte relative Standortgebundenheit zu bejahen und wÃ¼rden keine Ã¼berwiegenden Interessen verletzt, weshalb sich die erteilte Ausnahmebewilligung vertreten lasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dem hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, dass die Baurekurskommission den Kompetenzkonflikt hinsichtlich der ZustÃ¤ndigkeit zur Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht mit der GegenstandsloserklÃ¤rung des kommunalen Dispenses hÃ¤tte lÃ¶sen dÃ¼rfen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kÃ¶nne nicht von einer Ausnahmebewilligung ausserhalb der Bauzone ausgegangen werden, denn die Freihaltezone auf dem BaugrundstÃ¼ck sei zu weit vom Seeufer entfernt. Weder optisch noch funktional bestehe ein Zusammenhang zwischen Ufer und Freihaltezone; vielmehr handle es sich bei dieser um eine kleine grÃ¼ne Insel inmitten des Baugebiets. Die Ausnahmevoraussetzungen hÃ¤tten daher durch die BaubehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf Art. 23 RPG (in Verbindung mit § 61 PBG) geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen. Es gebe keine triftigen strassenpolizeilichen GrÃ¼nde, weshalb Kat.-Nr. 01 nicht Ã¼ber die L-Strasse erschlossen werde. Die Baudirektion habe denn auch eine solche Erschliessung schon im Jahr 2001 zugelassen und mit der angefochtenen Bewilligung vom 8. Juli 2004 erneuert. Eine GefÃ¤hrdung des Strassenverkehrs habe weder die Baudirektion noch die Baurekurskommission mit dem summarischen Hinweis auf das Verkehrsaufkommen sowie die Lage der Parzelle nachgewiesen. Weil die AbstellplÃ¤tze in der Tiefgarage weniger Verkehr auslÃ¶sten als die beiden BesucherparkplÃ¤tze, sei nicht einzusehen, weshalb diese nicht Ã¼ber die L-Strasse erschlossen werden kÃ¶nnten. Der nichts sagende Hinweis auf die "Lage" des BaugrundstÃ¼cks rechtfertige keine Ausnahme. Weder kÃ¶nne von einer ausgeprÃ¤gten Hanglage noch von engen VerhÃ¤ltnissen gesprochen werden. Die erst 1985 geschaffene Freihaltezone wolle die umliegenden Siedlungen durch GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume wohnlicher gestalten. Wenn die relativ kleine Freihaltezone etwa in der Mitte durch eine Garagenzufahrt unterbrochen werde, lasse sich der angestrebte durchgehende GrÃ¼nraum nie mehr verwirklichen. Auch wÃ¤re es unwahrscheinlich, dass danach die in der Freihaltezone gelegenen, heute nur noch aufgrund der Bestandesgarantie bestehenden AbstellplÃ¤tze je beseitigt wÃ¼rden. Der Gemeinderat wÃ¤re nach der Festlegung der Freihaltezone verpflichtet gewesen, die zonenwidrigen Parkfelder aufzuheben. Die Baurekurskommission halte dem BeschwerdefÃ¼hrer zu Unrecht entgegen, dass auch die Erschliessung seines GrundstÃ¼cks Ã¼ber die Freihaltezone fÃ¼hre; denn diese Zufahrt sei in den siebziger Jahren geschaffen worden, als der fragliche Bereich noch in einer Bauzone gelegen habe. Die streitbetroffene Erschliessung beeintrÃ¤chtige schutzwÃ¼rdige Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers, denn die damit verhinderte, aufgrund der Zonierung jedoch gebotene durchgehende BegrÃ¼nung der Freihaltezone entwerte seine eigene Liegenschaft.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Bei der PrÃ¼fung der RechtmÃ¤ssigkeit der erteilten Ausnahmebewilligung stellt sich zunÃ¤chst die Frage, ob hierfÃ¼r eine kantonale oder kommunale BehÃ¶rde zustÃ¤ndig sei. Nach zutreffender Rechtsauffassung der Vorinstanz wie der Parteien hÃ¤ngt dies davon ab, ob es sich bei der Freihaltezone auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 um eine (so genannte "innen liegende") innerhalb des Baugebiets oder eine ("aussen liegende") ausserhalb des Baugebiets handle. Der kantonale Richtplan (Siedlung und Landschaft) vom 31. Januar 1995/2. April 2001 setzt westlich der N-Strasse entlang dem ZÃ¼richsee Erholungsgebiet fest; gemÃ¤ss Gesamtplan (Siedlung und Landschaft) der Region Pfannenstil vom 19. November 1981 handelt es sich dabei um Allgemeines Erholungsgebiet. Jenseits der breiten N-Strasse und des Bahntrassees scheidet die Bau- und Zonenordnung Zollikon bergseitig zwischen der O-/M-Strasse und der L-Strasse, inmitten dieser ausgedehnten VerkehrsflÃ¤chen einen kleinen Streifen Freihaltezone aus. In Anbetracht des rÃ¤umlichen Zusammenhangs zwischen kantonaler und kommunaler FreiflÃ¤che wie auch der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die kommunale Freihaltezone allein die Abgrenzung des Uferbereichs verstÃ¤rkt. Bei dieser Lage kann entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers von einer Insel innerhalb des Baugebiets keine Rede sein; vielmehr geht diese Freihaltezone neben den genannten Strassen und dem Bahntrassee fast unter und wirkt eher zufÃ¤llig. Die in der Umgebung bestehende Ãberbauung mit einem hohen Anteil gewerblich genutzter Liegenschaften legt eine solche Insel zur Schaffung von wohnlichen VerhÃ¤ltnissen auch planerisch nicht nahe, und im Ãbrigen wÃ¼rde ein wirksamer Unterbruch innerhalb des Siedlungsgebiets eine deutlich hÃ¶here FreiflÃ¤che erfordern. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass eine Ausnahmebewilligung ausserhalb des Baugebiets zu beurteilen ist und die Bewilligungskompetenz hierfÃ¼r entsprechend Ziffer 1.2 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 bei der Baudirektion liegt.</p> <p class="Urteilstext"><span>Unter diesen UmstÃ¤nden erweist sich der von der BaubehÃ¶rde wÃ¤hrend des hÃ¤ngigen Rekursverfahrens am 7. Februar 2005 erteilte Dispens als gegenstandslos, wie die Baurekurskommission zu Recht festgestellt hat. Weshalb es der Baubewilligung nach Meinung des BeschwerdefÃ¼hrers wegen der doppelt erteilten Ausnahmebewilligung an der erforderlichen Bestimmtheit fehle, ist nicht zu sehen. Vielmehr erscheint das Vorgehen der BaubehÃ¶rde zweckmÃ¤ssig, nachdem der BeschwerdefÃ¼hrer in seinem Rekurs die kommunale ZustÃ¤ndigkeit behauptet hat.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Nach Art. 24 RPG kÃ¶nnen Ausnahmebewilligungen fÃ¼r die Erstellung von Bauwerken ausserhalb der Bauzonen erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort dort erfordert (lit. a) und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung genÃ¼gt eine relative (positive oder negative) Standortgebundenheit in dem Sinn, dass besonders wichtige und objektive GrÃ¼nde den vorgesehenen Standort gegenÃ¼ber anderen mÃ¶glichen innerhalb der Bauzonen als wesentlich vorteilhafter erscheinen lassen (BGE 115 Ib 131 E. 5 S. 136 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 209).</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Freihaltezone bezweckt nach dem Gesagten allein, den optischen Eindruck der Abgrenzung vom Seeufer zu verstÃ¤rken. Auf der bestehenden, kleinflÃ¤chigen Freihaltezone befinden sich neben der projektierten Zufahrt zur Unterniveaugarage elf Parkfelder der Gemeinde Zollikon. Dass diese wegen ihrer Zonenwidrigkeit aufgehoben werden sollen, wie der BeschwerdefÃ¼hrer fordert, ist nicht anzunehmen; denn sie werden von der Gemeinde betrieben, und gewÃ¶hnlich besteht ein Mangel an FahrzeugabstellplÃ¤tzen an zentraler Lage. Der fÃ¼r die Zufahrt in Anspruch genommene Streifen von ungefÃ¤hr 30 m<sup>2</sup> ist bereits heute befestigt. Unter diesen UmstÃ¤nden rechtfertigt es sich, an die GewÃ¤hrung einer Ausnahmebewilligung keinen strengen Massstab anzulegen. Aufgrund der Akten ist der Baurekurskommission beizupflichten, dass eine Zufahrt Ã¼ber die L-Strasse als Staatstrasse wegen der erheblich hÃ¶heren Anzahl Fahrzeugbewegungen die Verkehrssicherheit gefÃ¤hrden wÃ¼rde. Ob die dortigen BesucherparkplÃ¤tze mehr Verkehr auslÃ¶sen als die zehn PlÃ¤tze in der Tiefgarage, wie der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls macht es Sinn, nicht mit einer zusÃ¤tzlichen Garagenausfahrt die VerkehrsgefÃ¤hrdung auf der L-Strasse zu erhÃ¶hen. Weil die BenÃ¼tzung der BesucherparkplÃ¤tze an einschrÃ¤nkende Auflagen geknÃ¼pft ist, kann der Baudirektion kein widersprÃ¼chliches Verhalten vorgeworfen werden. Eine anderweitige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks ist nicht ersichtlich. Ferner lÃ¤sst sich nicht sagen, dass die vorgesehene Zufahrt zur Tiefgarage fÃ¼r das weiter sÃ¼dÃ¶stlich liegende GrundstÃ¼ck L-Strasse 03 des BeschwerdefÃ¼hrers eine gewichtige BeeintrÃ¤chtigung bringen wÃ¼rde. Mit nennenswerten zusÃ¤tzlichen Verkehrsimmissionen ist ebenso wenig zu rechnen wie mit sonstigen Nachteilen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Hinsichtlich der Baumassenziffer hielt die Baurekurskommission fest, der von Art. 15 BZO gewÃ¤hrte AusnÃ¼tzungsbonus fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude und Garagen setze nicht voraus, dass diese in einem eigenstÃ¤ndigen GebÃ¤ude untergebracht seien. § 13 lit. b der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) ermÃ¤chtige die Gemeinden, die Baumassenziffer aufzuteilen und fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude im Sinn von § 273 PBG anders als fÃ¼r HauptgebÃ¤ude zu regeln. Die von der Gemeinde Zollikon getroffene Regelung halte sich im Rahmen des kantonalen Rechts. Die den gewachsenen Boden Ã¼berragenden und somit zur Baumasse zÃ¤hlenden Teile des zweiten Untergeschosses, die zur Tiefgarage gehÃ¶rten, seien daher von der BaubehÃ¶rde zu Recht an die Baumasse fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude angerechnet worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dem Rekursentscheid entgegen, dass bei Erlass der Bau- und Zonenordnung Zollikon eine gesonderte Festlegung von Baumassenziffern fÃ¼r Haupt- und NebengebÃ¤ude noch unzulÃ¤ssig gewesen sei. Erst mit der Ãnderung der Allgemeinen Bauverordnung vom 14. Mai 2003 hÃ¤tten die Gemeinden die Kompetenz erhalten, die maximale Baumasse in die fÃ¼r das HauptgebÃ¤ude und fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude realisierbare aufzuspalten. Mit der Festsetzung der Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude definiere der kommunale Gesetzgeber die Ausdehnung eines GebÃ¤udes, die bis zur maximalen GebÃ¤udehÃ¶he (hier 8,1 m) geschaffen werden dÃ¼rfe. DemgegenÃ¼ber sei die Baumasse fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude auf eine HÃ¶he von 4 m (bzw. 5 m bei SchrÃ¤gdÃ¤chern) beschrÃ¤nkt. Die in Art. 15 Fn. 2 BZO statuierte Berechnungsweise verletze § 258 PBG bzw. § 12 f. ABauV. Die Baumassenziffer von Haupt- und Besonderem GebÃ¤ude sei nicht "austauschbar". Mit der Ãnderung von § 13 ABauV sei Art. 15 BZO nicht nachtrÃ¤glich geheilt worden; vielmehr hÃ¤tte die Gemeindeversammlung neu legiferieren mÃ¼ssen. Wegen der unterschiedlichen Ausdehnung und Nutzung von HauptgebÃ¤uden und Besonderen GebÃ¤uden widerspreche schliesslich ein Baumassentransfer dem Sinn und Zweck von § 13 ABauV.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Laut § 258 PBG gilt bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar (Abs. 1). Ausser Ansatz fallen RÃ¤ume, die als Ã¶ffentliche VerkehrsflÃ¤chen benÃ¼tzt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden (Abs. 2). Am 14. Mai 2003 fÃ¼gte der Regierungsrat unter dem Randtitel "Aufteilung der Baumassenziffer" folgende Bestimmung als § 13 in die Allgemeine Bauverordnung vom 22. Juni 1977 ein und setzte sie auf den 1. Januar 2004 in Kraft:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die Gemeinden kÃ¶nnen die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln fÃ¼r</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a) HauptgebÃ¤ude,</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) besondere GebÃ¤ude im Sinne von § 273 PBG und</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>c) verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 15 BZO betrÃ¤gt die Baumassenziffer in der Wohnzone mit mittlerer Dichte W 2.20/2.30 fÃ¼r FlachdachgebÃ¤ude â wie hier â 2,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, fÃ¼r GebÃ¤ude mit einem SchrÃ¤gdach 2,3 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>; hinzu kommt ein Bonus von 0,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude". Zu diesen Ã¤ussert sich Fn. 2 wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Besondere GebÃ¤ude nach § 49 Abs. 3 PBG. Die Baumasse von Garagen und FahrzeugunterstÃ¤nden, die in HauptgebÃ¤uden integriert ist, wird der Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die mit § 13 ABauV den Gemeinden erlaubte Aufteilung der Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude, Besondere GebÃ¤ude im Sinn von § 273 PBG und dem Energiesparen dienende Vorbauten widerspricht zwar dem mit dieser Nutzungsziffer verfolgten Zweck, durch eine eindeutige Definition des anrechenbaren Raums klare VerhÃ¤ltnisse zu schaffen (HÃ¤nni, S. 300; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 630). Indessen entspricht die differenzierte Behandlung verschiedener Nutzungsarten dem wÃ¤hrend Jahrzehnten vorherrschenden System der AusnÃ¼tzungsziffer. WÃ¤hrend die "reine" Baumassenziffer gemÃ¤ss der Legaldefinition in § 258 PBG den Vorzug der PraktikabilitÃ¤t und Rechtssicherheit hatte, fÃ¼hrt die mit § 13 ABauV zugelassene Differenzierung zu einer sachgerechteren WÃ¼rdigung der baulichen Dichte. Denn die ursprÃ¼nglich vor allem fÃ¼r die Ausdehnung von Industriebauten verwendete Baumassenziffer trifft keine Unterscheidung nach der inneren Struktur eines GebÃ¤udes (Haller/Karlen, N. 630; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Bau­recht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 11-32 ff.). Welche Vorteile schwerer wiegen, lÃ¤sst sich nicht sagen; jedenfalls lag die EinfÃ¼gung entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers im zulÃ¤ssigen Spielraum des Verordnungsgebers zur Konkretisierung von § 258 PBG. DafÃ¼r spricht auch, dass die Gemeinden aufgrund von § 49a Abs. 3 PBG fÃ¼r die Nutzung zu gewerblichen Zwecken oder als Familienwohnung gegenÃ¼ber dem Regelmass erhÃ¶hte Nutzungsziffern festlegen kÃ¶nnen (Haller/Karlen, N. 636; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 11-14).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt sich sodann auf den Standpunkt, ein allfÃ¤lliger Bonus fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude setze voraus, dass dieser Raum ausserhalb des HauptgebÃ¤udes geschaffen werde. Seine BegrÃ¼ndung, dass sich die Baumasse fÃ¼r den Nachbarn stÃ¶render auswirken kÃ¶nne, wenn Besondere GebÃ¤ude in das HauptgebÃ¤ude integriert wÃ¼rden, ist nicht ganz von der Hand zu weisen; denn es trifft zu, dass die zusÃ¤tzliche Baumasse bis zur maximalen GebÃ¤udehÃ¶he bzw. â bei SchrÃ¤gdÃ¤chern â gar bis zur FirsthÃ¶he realisiert werden kann. Indessen ist zu beachten, dass eine zusÃ¤tzliche vertikale Ausrichtung des BaukÃ¶rpers zu einer geringeren horizontalen Ausdehnung mit entsprechender Verminderung des GrÃ¼nraums fÃ¼hrt, was im Ã¶ffentlichen Interesse des haushÃ¤lterischen Umgangs mit dem Boden liegt (Art. 1 und 3 RPG). Entscheidend fÃ¤llt ins Gewicht, dass die ZuschlÃ¤ge fÃ¼r NebengebÃ¤ude gegenÃ¼ber den Baumassenziffern fÃ¼r HauptgebÃ¤ude im Allgemeinen bescheiden sind; auch im vorliegenden Fall belÃ¤uft sich der Bonus auf weniger als 10 %. So gesehen enthÃ¤lt sich ein allfÃ¤lliger Entzug von Licht, Luft und Aussicht fÃ¼r eine Nachbarliegenschaft in engen Grenzen. Dies gilt umso mehr, als die Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde in jedem Fall eingehalten werden mÃ¼ssen. Schliesslich dient der Einbezug privilegierter RÃ¤ume in das HauptgebÃ¤ude tendenziell dem Energiesparen und wird die grundstÃ¼ckinterne ZugÃ¤nglichkeit dadurch vereinfacht. Mithin erweist sich die Anrechnung des Zuschlags fÃ¼r privilegierte RÃ¤ume im HauptgebÃ¤ude als sachgerecht. Im vorliegenden Fall lÃ¤sst sich offensichtlich nicht sagen, dass ein geringfÃ¼gig grÃ¶sserer GebÃ¤udekubus auf der Nordwestseite die â auf den ZÃ¼richsee ausgerichtete â Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob die kantonalrechtliche Regelung von § 13 ABauV auf den frÃ¼her erlassenen Art. 15 BZO angewendet werden durfte, ohne dass der kommunale Gesetzgeber nochmals einen entsprechenden Beschluss gefasst habe. Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt dies mit der Behauptung in Abrede, dass Art. 15 BZO vor dieser Revision gegen § 258 PBG verstossen habe.</p> <p class="Urteilstext">Kantonales Recht bricht kommunales Recht; Letzteres kann und muss im Rahmen der Rechtsanwendung auf seine Vereinbarkeit mit dem Ã¼bergeordneten kantonalen (und dem Bundesrecht) Ã¼berprÃ¼ft werden (Art. 85 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2005, Rz. 2606; Ulrich HÃ¤felin/Walter Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2005, N. 974 ff. und 1173 ff.). Mit Bezug auf Bau- und Zonenordnungen verlangt § 89 PBG die â konstitutiv wirkende (§ 5 Abs. 2 PBG) â Genehmigung durch den Regierungsrat (Haller/Karlen, N. 108, 181 f. und 424). Vorliegend hat der Regierungsrat die Bau- und Zonenordnung Zollikon vom 26. Juni 1996 am 12. Februar 1997 genehmigt. Ob unter diesen UmstÃ¤nden Art. 15 Fn. 2 BZO vor dem Inkrafttreten von § 13 ABauV per 1. Januar 2004 tatsÃ¤chlich rechtswidrig gewesen sei, erscheint als fraglich; denn die â nach sachkundiger PrÃ¼fung durch die Baudirektion bzw. das federfÃ¼hrende Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung erteilte â Genehmigung einer Bauordnungsvorschrift verleiht dieser zumindest den Anschein der Ãbereinstimmung mit dem Ã¼bergeordneten Recht. Ungeachtet des absolut formulierten Wortlauts von § 258 PBG spricht eine teleologische Auslegung dieser Bestimmung fÃ¼r ein offeneres VerstÃ¤ndnis, wie es mit § 13 ABauV nunmehr verankert worden ist. Denn die Baumassenziffer nimmt, wie zuvor ausgefÃ¼hrt (E. 4.3.1), auf die unterschiedliche Ausgestaltung von Wohnbauten keine RÃ¼cksicht, was zu nicht gerechtfertigten und vom Gesetzgeber wohl nicht beabsichtigten Ungleichheiten gegenÃ¼ber der Bestimmung der baulichen Dichte mit der AusnÃ¼tzungsziffer fÃ¼hrt. Unter den gegebenen UmstÃ¤nden bestand von vornherein kein Anlass fÃ¼r die Gemeinde Zollikon, mit Bezug auf Art. 15 BZO neu zu legiferieren. Eine solche Verpflichtung erschiene â nach erfolgter Genehmigung durch den Regierungsrat â aber auch dann als Ã¼berflÃ¼ssiger Formalismus, wenn § 13 ABauV eine zuvor dem kantonalen Recht zuwiderlaufende kommunale Vorschrift geheilt hÃ¤tte. Offensichtlich hÃ¤tte der kommunale Gesetzgeber die â anscheinend bewÃ¤hrte â Regelung beibehalten. Anzumerken bleibt, dass seit der Revision von § 13 ABauV zahlreiche Gemeinden diese Kompetenz ausgeschÃ¶pft haben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Die von der BaubehÃ¶rde geprÃ¼fte und von der Vorinstanz bestÃ¤tigte Berechnung der Baumasse wird vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht mehr in Frage gestellt und erweist sich nach den Akten als zutreffend.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig und muss ihm eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt bleiben (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). <span>Vielmehr hat er die private Beschwerdegegnerin gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG im angemessenen Umfang von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschÃ¤digen</span> (§ 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Einzug2">5. Soweit eine Verletzung von Bundesverwaltungsrecht geltend gemacht wird, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>