<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00435</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208431&amp;W10_KEY=4467127&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00435</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.03.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Frage der Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe bei Flachdachbauten mit Attikageschossen.<br/><br/>Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Über Flachdächern ist nur ein Dachgeschoss zulässig. Auch wenn gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachgeschosse ersetzt werden dürfen, hat diese Bestimmung nicht zur Folge, dass dadurch der obere Gebäudemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt wird; entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin kann deshalb das obere Vollgeschoss nicht als - neben dem Attikageschoss - zweites Dachgeschoss qualifiziert werden (E. 2.2.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MESSPUNKT">MESSPUNKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MESSWEISE">MESSWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49a Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 279 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9889" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00435</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. MÃ¤rz 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>U AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">RA Q,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">RA R,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 C,<br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<span> </span></span><span>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<span> </span></span><span>E, <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">2.1â3.2 vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_5_9_49">RA S,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_6_10_54">Erbengemeinschaft F,<b> </b>bestehend aus:</a><br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1<a id="Anonym_VORNAME_11_55"> </a>G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_7_11_57">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 H<a id="Anonym_Ruolo_BESG_8_12_62">,</a><b> </b><br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.3 I<a id="Anonym_Ruolo_BESG_9_13_67">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.4 J<a id="Anonym_Ruolo_BESG_10_14_72">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">4.1â4.4 vertreten durch K<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_15_77">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b>L<a id="Anonym_Ruolo_BESG_11_16_82">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1<b> </b>M, <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1<span> </span></span><span>O,<br/> <b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2<span> </span></span><span>P, <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">4.â7.2 vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_21_108">RA T,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_22_113"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte am 21. August 2007 der U AG, ZÃ¼rich, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user mit insgesamt 26 Wohnungen samt Tiefgarage mit 80 AutoabstellplÃ¤tzen (WohnÃ¼berbauung "X") auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse 02 in W sowie fÃ¼r die Parzellierung des BaugrundstÃ¼cks.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben â je mit separaten Eingaben â A am 28. September 2007, B und C und Mitrekurrenten am 1. Oktober 2007 sowie die Erben F und Mitrekurrenten am 3. Oktober 2007 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung. </p> <p class="Urteilstext">Die Rekurskommission vereinigte mit Rekursentscheid vom 4. Juli 2008 die drei Rekursverfahren, hiess diese gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. August 2007 insoweit auf, als der Bauherrschaft die Bewilligung fÃ¼r die Erstellung der WohnÃ¼berbauung "X" erteilt worden war. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. September 2008 an das Verwaltungsgericht beantragte die U AG im Hauptantrag die Aufhebung des Rekursentscheids vom 4. Juli 2008 und die Wiederherstellung der Baubewilligung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. August 2007, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I beantragte, die Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaften beantragten mit Eingaben vom 26. bzw. 28. November 2008 die Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt ZÃ¼rich schloss auf Gutheissung des Rechtsmittels. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Rekursentscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.1 </span></b><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. </span>01 an der V-Strasse 02 in W ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser Zone sind gemÃ¤ss Art. 13 BZO Bauten mit maximal einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulÃ¤ssig. Die erlaubte GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt 8,5 m. Zu beachten sind weiter eine GebÃ¤udelÃ¤nge von hÃ¶chstens 20 m, eine AusnÃ¼tzungsziffer von max. 40 % und eine Ãberbauungsziffer von 22 %. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b><span>Die Baurekurskommission I hat den baurechtlichen Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. August 2007 wegen Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m bei allen fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern aufgehoben. Sie hat dazu ausgefÃ¼hrt, die projektierten GebÃ¤ude wÃ¼rden sÃ¼dwest-(tal-)seitig ein anrechenbares Untergeschoss sowie ein im Wesentlichen mit diesem fluchtenden erstes Vollgeschoss aufweisen. Das zweite Vollgeschoss sei bei allen GebÃ¤uden talseits um 2 m von der (unteren) Vollgeschossfassade zurÃ¼ckversetzt. Ein talseitiger RÃ¼cksprung sei auch bei den Attikageschossen vorgesehen. Durch diese Ausgestaltung wÃ¼rden die GebÃ¤ude von SÃ¼dosten und Nordwesten her gesehen deutlich abgestuft, was ihnen ein terrassenhausÃ¤hnliches GeprÃ¤ge verleihe. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bauherrschaft und die Bausektion seien bei der GebÃ¤udehÃ¶henmessung davon ausgegangen, dass es sich bei der SÃ¼dwest- und der Nordostseite um die Trauffassade und bei den anderen Fassaden um die Giebelfassade handle. Als gebÃ¤udehÃ¶henrelevant seien auf der SÃ¼dwestseite je die Fassade des Untergeschosses und des ersten Vollgeschosses angenommen worden. In jenem Bereich liege die Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che des ersten Obergeschosses bei sÃ¤mtlichen GebÃ¤uden innerhalb der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei bei den talseitigen Schnittpunkten der âzurÃ¼ckversetzten â Fassade der zweiten Vollgeschosse und deren Flachdach nicht gemessen worden. Ob das zweite Vollgeschoss zulÃ¤ssig sei, habe die Bauherrschaft anhand eines die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he ausschÃ¶pfenden und mit einer Dachneigung von 45° gebildeten maximalen GebÃ¤udeprofils ermittelt. Bei sÃ¤mtlichen GebÃ¤uden lÃ¤gen die zweiten Vollgeschosse und die Attikageschosse innerhalb dieses maximal mÃ¶glichen GebÃ¤udeprofils bzw. werde dieses von den Attikageschossen lediglich entsprechend § 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im Umfang eines Drittels der massgeblichen FassadenlÃ¤nge durchstossen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Bemessungsweise, welche der Bewilligungspraxis der Vorinstanz entspreche, stehe mit den Bestimmungen von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG nicht in Einklang. Ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil mit einer fiktiven Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che sei nach § 281 Abs. 2 PBG nur im Zusammenhang mit der FirsthÃ¶henmessung von SchrÃ¤gdÃ¤chern zulÃ¤ssig, deren Neigung 45° Ã¼bersteige. In den Entscheiden BEZ 1995 Nr. 36 und RB 1999 Nr. 121 der Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts sei ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil zwar aufgrund der kommunalen Bauordnungsvorschriften zulÃ¤ssig gewesen. Die betreffenden Gemeinden hÃ¤tten in ihrer Bau- und Zonenordnung auf Geschosszahlvorschriften verzichtet und das zulÃ¤ssige GebÃ¤udevolumen lediglich anhand der Festsetzung einer bestimmten GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he bestimmt und explizit festgelegt, dass die Aufteilung der Nutzung innerhalb des zulÃ¤ssigen GebÃ¤udeprofils frei sei. Damit habe es keine Rolle gespielt, welcher Geschosskategorie die GebÃ¤udeabschnitte zuzuordnen waren, und habe es sich erÃ¼brigt, an der effektiven Schnittlinie zwischen Fassade und (Flach-)Dach die um 45° ansteigende FlÃ¤che eines hypothetischen SchrÃ¤gdaches anzusetzen, welche sicherstellen soll, dass das oberste Geschoss effektiv ein Attikageschoss bildet, das zudem noch visuell als solches erkennbar ist. Hier aber bestÃ¼nden Geschosszahlvorschriften, womit die geplanten GebÃ¤udeabschnitte zwingend den einzelnen Geschosskategorien zugeordnet werden mÃ¼ssten. Die Ansetzung eines hypothetischen GebÃ¤udeprofils sei unzulÃ¤ssig; massgebend fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he sei vielmehr die Schnittlinie zwischen traufseitiger Fassade und DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses. Bei den GebÃ¤uden 1â3 sei daher die GebÃ¤udehÃ¶he um rund 1 m, bei den HÃ¤usern 4 und 5 um rund 1,5 m Ã¼berschritten. Diese MÃ¤ngel liessen sich nicht im Sinn von § 321 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben, sondern erforderten eine eingreifende Neuprojektierung. Dies fÃ¼hre zur Gutheissung der Rekurse und zur Aufhebung der Baubewilligung im angefochtenen Umfang.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3</b> Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, nach § 275 Abs. 2 PBG seien Dachgeschosse GebÃ¤udeabschnitte, welche Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che lÃ¤gen. Nach der nÃ¤mlichen Schnittlinie bestimme sich die GebÃ¤udehÃ¶he. Da die geplanten Flachdachbauten kein SchrÃ¤gdach aufwiesen, sei die fÃ¼r die Ermittlung der Geschosszahlen und GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche Ebene eines SchrÃ¤gdaches mit 45° Neigung zu fingieren, d.h. hypothetisch anzunehmen. Bei allen geplanten Bauten lÃ¤gen nur die Attikageschosse Ã¼ber dieser fiktiven Schnittlinie und seien daher als Dachgeschosse anzusprechen. Ab dieser fiktiven Schnittlinie sei die GebÃ¤udehÃ¶he nach § 280 Abs. 1 PBG auf dem darunterliegenden gewachsenen Boden, selbstverstÃ¤ndlich entlang der Aussenfassaden, zu messen. Zu keinem anderen Ergebnis fÃ¼hre die Qualifikation des zurÃ¼ckversetzten zweiten Vollgeschosses als Dachgeschoss. Zufolge der sÃ¼dwest- bzw. talseitigen RÃ¼ckversetzung dieses Geschosses gegenÃ¼ber den beiden darunter liegenden Geschossen werde das zulÃ¤ssige Profil eines hypothetischen SchrÃ¤gdaches mit 45° Neigung nicht durchstossen. Bei den als Giebelfassaden zu qualifizierenden SÃ¼dost- und Nordwestseiten bedÃ¼rfe es keiner RÃ¼ckversetzung und nach Art. 7a Abs. 2 BZO dÃ¼rfe das Dachgeschoss hangseitig fassadenbÃ¼ndig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he â wie hier â eingehalten werde. Auch bei Flachdachbauten sei es nach § 276 Abs. 2 PBG<i> </i>zulÃ¤ssig, ein Vollgeschoss durch ein Dachgeschoss zu ersetzen. Dadurch ergebe sich, dass die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m auch dann eingehalten sei, wenn die zurÃ¼ckversetzten zweiten Vollgeschosse als Dachgeschosse qualifiziert wÃ¼rden. Es bestehe kein Grund, Flachdachbauten mit einem ein Vollgeschoss ersetzenden Dachgeschoss und einem Attikageschoss strenger zu beurteilen als entsprechende Geschosse unter einem SchrÃ¤gdach. Die GebÃ¤udehÃ¶he werde nach § 280 Abs. 1 PBG nicht an einem zurÃ¼ckversetzten Fassadenteil, sondern an der vorderen Hauptfassade bzw. der talseitig dominierenden Trauffassade gemessen. Die Messweise der Vorinstanz wÃ¼rde dazu fÃ¼hren, dass die GebÃ¤udehÃ¶he nicht an der Fassade, sondern mitten durch ein GebÃ¤ude hindurch gemessen werde. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid vom 4. Juli 2008 die Rechtsprechung zur Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he (§ 280 Abs. 1 PBG) ausfÃ¼hrlich wiedergegeben. Sie hat auch einlÃ¤sslich zum Einwand Stellung genommen, die von der Rekurskommission vertretene Messweise benachteilige in stossender Weise Flachdachbauten gegenÃ¼ber SchrÃ¤gdachbauten. Den ErwÃ¤gungen der Rekurskommission ist zuzustimmen und es kann vorab auf diese verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). ErgÃ¤nzend ist Folgendes auszufÃ¼hren:</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.1 </span></b><span>Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet. Bei Bauten mit FlachdÃ¤chern ist der obere GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che, wobei als DachflÃ¤che jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; RB 2005 Nr. 73 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 8; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Im Entscheid RB 2005 Nr. 73 hat das Verwaltungsgericht offen gelassen, ob die â auf Steildachbauten ausgerichtete â Vorschrift, wonach durch RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, auf RÃ¼cksprÃ¼nge bei Bauten mit FlachdÃ¤chern Ã¼berhaupt anwendbar sei. Jedenfalls bleibe bei FlachdÃ¤chern auch im Fall von RÃ¼cksprÃ¼ngen die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt. So gemessen sind die zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶hen von max. 8,5 m bei allen projektierten fÃ¼nf GebÃ¤uden um ca. 1 bis 1,5 m Ã¼berschritten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.2 </span></b><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und die BeschwerdefÃ¼hrerin vertreten eine Messweise, welche bei zurÃ¼ckgestaffelten Vollgeschossen die GebÃ¤udehÃ¶he an der vorderen Hauptfassade der nicht zurÃ¼ckversetzten Geschosse misst; das zurÃ¼ckversetzte Vollgeschoss und das Attikageschoss mÃ¼ssen innerhalb der bei der gesetzlichen GebÃ¤udehÃ¶he angesetzten hypothetischen Profillinie fÃ¼r ein 45°-SchrÃ¤gdach liegen. Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he ist damit nicht mehr die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses, sondern ein hypothetischer Punkt, angesetzt bei der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he an der vorderen, nicht zurÃ¼ckversetzten Hauptfassade. Eine solche Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he widerspricht offenkundig den gesetzlichen Bestimmungen von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG. Die GebÃ¤udehÃ¶he setzt sowohl bei Steildach- als auch bei Flachdachbauten am <i>tatsÃ¤chlichen </i>GebÃ¤ude an. Die GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶hen (§§ 278 ff. PBG) regeln zusammen mit weiteren Bestimmung Ã¼ber die Bauweise (AbstÃ¤nde [§§ 260 ff. PBG], Geschosse [§§ 275 ff. PBG], offene bzw. geschlossene Ãberbauung [§§ 286 PBG]) die Erscheinung von GebÃ¤uden (siehe auch Ãberschrift vor § 292 PBG "Weitere Bestimmungen Ã¼ber die Erscheinung von GebÃ¤uden"). Entsprechend dieser Zielsetzung ist die GebÃ¤udehÃ¶he am GebÃ¤udekÃ¶rper zu messen. Dies gilt auch dann, wenn ein BaukÃ¶rper vorliegt, der von der "klassischen" Bauform abweicht, auf welche der Gesetzgeber die Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he ausrichtete. Entsprechend der aufgezeigten Rechtsprechung bildet auch bei zurÃ¼ckversetzten Fassaden die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he. Ãber FlachdÃ¤chern ist nur <i>ein</i> Dachgeschoss zulÃ¤ssig (§ 49a Abs. 2 PBG). Auch wenn gemÃ¤ss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachgeschosse ersetzt werden dÃ¼rfen, hat diese Bestimmung nicht zur Folge, dass dadurch der obere GebÃ¤udemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt wird; entgegen der Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin kann deshalb hier das obere Vollgeschoss nicht als â neben dem Attikageschoss â zweites Dachgeschoss qualifiziert werden mit der rechtlichen Konsequenz, dass dadurch nicht mehr die DachflÃ¤che des zweiten Vollgeschosses, sondern die des unteren Vollgeschosses oberer GebÃ¤udemesspunkt wÃ¤re. Unbehelflich ist auch der Hinweis auf Projekte, bei denen die GebÃ¤udehÃ¶he aufgrund des Baulinienabstands zu bestimmen ist, da sich in diesen FÃ¤llen laut § 279 Abs. 2 PBG die GebÃ¤udehÃ¶he ausdrÃ¼cklich um das Mass der GebÃ¤uderÃ¼ckversetzung erhÃ¶ht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie die Rekurskommission zu Recht festhÃ¤lt, ist ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil begrenzt durch einen 45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he, also einer fiktiven Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che, nach § 281 Abs. 2 PBG bei SchrÃ¤gdÃ¤chern vorgesehen. Diese Bestimmung regelt jedoch nicht die GebÃ¤udehÃ¶he, sondern die Dachform, und erlaubt die Realisierung von Tonnen-, Pult-, MansardendÃ¤chern usw., die steiler als 45° sind, sofern die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht ausgeschÃ¶pft wird (VGr, 11. Dezember 2002, VB.2002.00298, Erw. 3). FÃ¼r die vorliegend projektierte Bauweise kann daraus nichts abgeleitet werden. Bei Flachdachbauten mit zurÃ¼ckversetzten Fassaden wÃ¼rde die vom BeschwerdefÃ¼hrer vertretene Messweise dazu fÃ¼hren, dass das oberste Vollgeschoss je nach Mass der ZurÃ¼ckversetzung eine wesentlich hÃ¶here HÃ¶henlage aufweisen kÃ¶nnte, als wenn die am obersten Vollgeschoss gemessene GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten werden muss. Die GebÃ¤ude wÃ¼rden so ein anderes Erscheinungsbild vermitteln als bei korrekter Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he. Das Verwaltungsgericht hat es beispielsweise auch nicht zugelassen, dass die nach § 292 PBG durch das Attikageschoss einzuhaltende Profillinie bei einer Flachdachbaute nicht an der tatsÃ¤chlichen Schnittstelle von Fassade und Geschossdecke angesetzt wird, sondern an einer um das Mass des Kniestocks erhÃ¶hten fiktiven und damit optisch nicht erkennbaren Schnittstelle (RB 1993 Nr. 42). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Abweichen von der gesetzlich vorgeschriebenen Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he ist schliesslich auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung gegenÃ¼ber SchrÃ¤gdachbauten nicht gerechtfertigt. Flachdach- und SchrÃ¤gdachbauten sind derart unterschiedliche Bauformen und treten optisch und gestalterisch derart unterschiedlich in Erscheinung, dass differenzierte Regelungen sachlich gerechtfertigt sind und der Grundsatz der Rechtsgleichheit keineswegs verlangt, das bei SchrÃ¤gdachbauten mÃ¶gliche maximale GebÃ¤udeprofil auch bei Flachdachbauten zu gestatten. Zudem wird auch bei SchrÃ¤gdachbauten die GebÃ¤udehÃ¶he an der <i>tatsÃ¤chlichen </i>Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che gemessen und nicht an einem fiktiven Schnittpunkt. Die Vorinstanz hat im Zusammenhang mit dem unterschiedlichen Erscheinungsbild von SchrÃ¤gdach- und Flachdachbauten zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer SchrÃ¤gdachbaute das zweite Vollgeschoss talseits nicht als solches in Erscheinung treten wÃ¼rde, sondern hinter der DachflÃ¤che verborgen bliebe. Auch wÃ¤re die WohnqualitÃ¤t (Belichtung, AussenflÃ¤chen etc.) des zweiten Vollgeschosses unter einem SchrÃ¤gdach offenkundig viel schlechter als bei der hier projektierten Flachdachbaute.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die projektierten Bauten talseitig die GebÃ¤udehÃ¶hen Ã¼berschreiten, und zwar in dem von der Rekurskommission festgestellten Ausmass von rund 1 m (GebÃ¤ude 1â3) bzw. 1,5 m (GebÃ¤ude 4 und 5). Diese MÃ¤ngel kÃ¶nnen nicht mittels Nebenbestimmungen behoben werden, sondern verlangen eine Neuprojektierung. Zu Recht hat die Vorinstanz daher die Baubewilligung der Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich vom 21. August 2007 aufgehoben. Die Beschwerde ist abzuweisen. </span></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen. Eine UmtriebsentschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 1'000.- fÃ¼r jede separate Parteigruppe, total Fr. 3'000.-.</p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 12'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung wie folgt zu bezahlen: <br/> Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1; <br/> Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 2.1</span><span>â</span><span>3.2;<br/> Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 4</span><span>â</span><span>7.2; <br/> total Fr. 3'000.-, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne <sup> </sup></span><span>14</span><span>, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>