<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00512</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206651&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00512</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.03.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b><br/>Aufstockung und Umbau eines Einfamilienhauses: Änderungen einer baulinienwidrigen Baute im Baulinienbereich sowie Frage der zulässigen Geschosszahl.<br/><br/>Änderungen von baulinienwidrigen Bauten und Anlagen im Baulinienbereich, die das Ausmass einer "neubauähnlichen Umgestaltung" aufweisen, sind nach den für Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 ff. PBG zu beurteilen. Dabei sind die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Abgrenzungskriterien entsprechend anzuwenden (vgl. VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32). Das streitige Bauprojekt weist nicht das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung auf, sondern ist als weiter gehende Vorkehren im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren (E. 2.2.1-3).<br/><br/>Zur Bestimmung der zulässigen Geschosszahl ist bei Änderung oder Erweiterung einer bestehenden Baute als gewachsenes Terrain das Terrain bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs massgebend. Diesbezüglich ist der Sachverhalt nicht hinreichend geklärt, was von der Vorinstanz nachzuholen ist (E. 3.2.3).<br/><br/>Gutheissung und Rückweisung (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENBEREICH">BAULINIENBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENÃBERSTELLUNG">BAULINIENÃBERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENWIDRIG">BAULINIENWIDRIG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGESTALTUNG">UMGESTALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 99 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 101 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 101 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 276 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2007 Nr. 18 S. 10</span><br/><span class="ungerade">RB 2007 Nr. 65 S. 140</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7753" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00512</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. MÃ¤rz 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b></span></a><a id="Anonym_ORT_1_5"><span>A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_10">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_3_18">RA C,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_21"><span>D,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_5_31">RA E,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_33"><span>Planungs- und Baukommission,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil erteilte am 2. MÃ¤rz 2006 A und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Aufstockung und den Umbau des Einfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Thalwil.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob D am 19. April 2006 Rekurs und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 31. Oktober 2006 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs gut und hob den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 2. MÃ¤rz 2006 auf. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid der Rekurskommission vom 31. Oktober 2006 liessen A und B am 4. Dezember 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit den AntrÃ¤gen, den Rekursentscheid aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung vom 2. MÃ¤rz 2006 wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II beantragte Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellten A und B und beantragten zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die Bau- und Planungskommission Thalwil stellte den Antrag, die Beschwerde gutzuheissen. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidungsgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Beurteilung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen ohne weiteres gegeben sind, ist auf die frist- und formgerechte Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das mit einem Einfamilienhaus Ã¼berstellte BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 gehÃ¶rt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) zur Wohnzone W2. Es liegt im Verzweigungsbereich der L- und der M-Strasse; entlang dieser beiden Strassen sind Baulinien gezogen. Die an der M-Strasse gezogene Baulinie verlÃ¤uft in einer Tiefe von 7 m und fÃ¼hrt nach einer AbkrÃ¶pfung im nordwestlichen GrundstÃ¼cksbereich zur Baulinie entlang der L-Strasse, welche dort in einem Abstand von rund 3,5 m verlÃ¤uft. Das bestehende Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 Ã¼berstellt mit seiner westlichen GebÃ¤udeschmalseite die Baulinie der M-Strasse um 2 m bzw. im Bereich der AbkrÃ¶pfung um bis zu 5 m. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach Art. 3 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) sind in der Wohnzone W2 maximal zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulÃ¤ssig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist nicht gestattet. Das GebÃ¤ude weist im bestehenden Zustand ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss auf. Das streitige Bauvorhaben umfasst die Erweiterung des bestehenden BaukÃ¶rpers um ein Vollgeschoss und um ein ausgebautes Dachgeschoss.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission II ist in Anwendung von §§ 99 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zum Schluss gekommen, die Ãberstellung der Baulinie durch das Umbauprojekt sei nicht bewilligungsfÃ¤hig und hat aus diesem Grund die Baubewilligung der Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil vom 2. MÃ¤rz 2006 aufgehoben. Sie hat in ihrem Rekursentscheid hierzu ausgefÃ¼hrt, Erweiterungen von bestehenden baulinienwidrigen Bauten und Anlagen bzw. von Teilen davon, die das Ausmass von Neubauten oder neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen erreichten, seien nach den Bestimmungen betreffend die Ãberstellung durch Neubauten zu beurteilen. Der geplante Umbau des Einfamilienhauses gehe Ã¼ber den blossen Unterhalt oder eine Modernisierung hinaus. Beim bestehenden GebÃ¤ude bleibe nur das Untergeschoss von baulichen Ãnderungen unangetastet. Die Aufstockung fÃ¼hre nicht nur zu einer wesentlichen VergrÃ¶sserung des GebÃ¤udekubus, sondern auch zu einer erheblichen Erweiterung der bestehenden NutzflÃ¤che, werde doch die WohnflÃ¤che verdoppelt und das Erscheinungsbild des Einfamilienhauses, insbesondere auch durch die neue Dachform (steiles Satteldach), komplett geÃ¤ndert. Damit erhalte das GebÃ¤ude eine neue IdentitÃ¤t und Ã¼berschreite die Grenze des nach § 101 Abs. 2 PBG noch ZulÃ¤ssigen; es sei daher als Neubau zu beurteilen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Weiteren fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, dass gemÃ¤ss § 99 Abs. 1 PBG innerhalb des Baulinienbereichs grundsÃ¤tzlich ein Bauverbot bestehe. Es dÃ¼rften lediglich solche Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinie nicht widersprechen. Ausnahmen seien abschliessend in § 100 PBG geregelt. GemÃ¤ss dessen Abs. 3 kÃ¶nnten weitergehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs (als oberirdische GebÃ¤udevorsprÃ¼nge) gestattet werden. Zur Auslegung dieser Bestimmung hÃ¤tten Verwaltungsgericht und Baurekurskommissionen auf die Dispensnorm von § 220 PBG zurÃ¼ckgegriffen. In einem neuen Entscheid vom 27. Juni 2006 sei die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen, die Kann-Vorschrift von § 100 Abs. 3 PBG statuiere keine eigenen Voraussetzungen fÃ¼r die Bewilligung von Beanspruchungen des Baulinienbereichs. Die Erteilung solcher Bewilligungen sei deshalb einzig von einer InteressenabwÃ¤gung abhÃ¤ngig zu machen und das Ã¶ffentliche Interesse an der Wahrung des Baulinienzwecks gegen das private Interesse des Bauwilligen an der Realisierung der geplanten baulichen Massnahme abzuwÃ¤gen. Eine zwingende Notwendigkeit fÃ¼r die Ãberstellung der Baulinie bestehe nicht. Entspreche die Baulinie nicht mehr den ortsbaulichen Vorstellungen, so sei sie zu revidieren. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die Bau- und Planungskommission Thalwil sowie der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, die Praxis habe zur Abgrenzung zwischen zulÃ¤ssigen Umbauten von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen Kriterien hinsichtlich der inneren Einteilung und Organisation oder Konstruktion der Baute, dem Ausmass der Erweiterung sowie den Umbaukosten im Vergleich zu den Kosten eines Neubaus entwickelt. Hier liege bei Anwendung dieser Kriterien aus â nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden â keine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vor. Die Baulinie an der M-Strasse, welche das Eckhaus L-Strasse 03 anschneide, werde nicht durchgefÃ¼hrt. Das private Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers an der Verwirklichung der BauplÃ¤ne sei gross und wÃ¼rde das Ã¶ffentliche Interesse Ã¼berwiegen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2 </span></b><span>Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 101 PBG entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfÃ¤hig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinien den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat (Abs. 2). Unter den Begriff des "Unterhalts" fallen Vorkehren, welche eine Baute oder Anlage vor dem baulichen Zerfall bewahren, wÃ¤hrend unter Modernisierungen Massnahmen zu verstehen sind, welche die ZeitumstÃ¤nde gebieten, damit ein bestehendes GebÃ¤ude weiterhin seinem bisherigen Zweck entsprechend genutzt werden kann, wie beispielsweise der Einbau zeitgemÃ¤sser SanitÃ¤r- und Heizungseinrichtungen, GebÃ¤udeisolationen und dergleichen. Nicht darunter fallen aber Vorkehren, die das GebÃ¤ude in einen hÃ¶heren Rang aufrÃ¼cken lassen (RB 1981 Nr. 108 = BEZ 1981 Nr. 2; vgl. auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 138 ff.). PraxisgemÃ¤ss fallen baulichen Massnahmen, die Ã¼ber den blossen Unterhalt oder die Modernisierung hinausgehen, auch nicht unter den Begriff der "weitergehenden Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG, wenn diese â wie bei § 357 Abs. 1 PBG â so intensiv sind, dass sie das Ausmass einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung erreichen. Solche baulichen Ãnderungen sind vielmehr nach den fÃ¼r Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen (BRK in BEZ 1986 Nr. 45; Willi, S. 135; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 12-26).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die streitigen baulichen Massnahmen im Baulinienbereich gehen klar Ã¼ber den blossen Unterhalt oder eine Modernisierung hinaus. Es ist daher zu prÃ¼fen, ob sie als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu qualifizieren sind, was die Vorinstanz bejaht hat. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2.1 </b>Bei der Vorschrift von § 101 PBG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Wie letztere Bestimmung schÃ¼tzt auch § 101 PBG als so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst auch darÃ¼ber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32 E. 4.1; BRK, 29. MÃ¤rz 2006, BEZ 2006 Nr. 34; Willi, S. 70 f., insbesondere S. 79). Zur Frage, wann eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung die Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG ausschliesst, kann daher auf die entsprechende Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG zurÃ¼ckgegriffen werden. Die hierzu von Lehre und Rechtsprechung angestellten nachfolgenden Ãberlegungen haben in gleicher Weise GÃ¼ltigkeit bei der Anwendung von § 101 PBG.</p> <p class="Erwgung2">Unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, haben Lehre und Rechtsprechung zu § 357 PBG stets verlangt, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche so genannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" wÃ¼rden den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen sprengen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten GrÃ¼nden vorgeschlagen, nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99 f., mit Hinweisen). FÃ¼r ausgedehntere Erweiterungs- und UmbaumÃ¶glichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits Ã¼berbauten Gebieten in vielen FÃ¤llen verunmÃ¶glicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen wÃ¼rde. Das widerspricht den GrundsÃ¤tzen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3 E. 2b; Willi, S. 100; Fritzsche/ BÃ¶sch, S. 17-7); sodann ist der durch geÃ¤nderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen FÃ¤llen weder aus Ã¶konomischer noch Ã¶kologischer Sicht sinnvoll. DemgemÃ¤ss sind neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, d.h., wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 114 Ib 15, 104 II 204). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch, S. 17-7). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rden, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht. Auch wenn â im Gegensatz zu § 357 Abs. 1 PBG â in § 101 Abs. 2 PBG nicht ausdrÃ¼cklich in allgemeiner Weise erwÃ¤hnt ist, dass der Bewilligung von weitergehenden Vorkehren (als Unterhalt und Modernisierung) keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen, greift dieser Vorbehalt auch hier ein (Willi, S. 136; vgl. auch Richard A. Koch, Das Strassenrecht des Kantons ZÃ¼rich (Strassenpolizeirecht) unter BerÃ¼cksichtigung des Nationalstrassen und Umweltschutzrechts, ZÃ¼rich 1997, S. 109).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.2 </span></b><span>Das umstrittene Bauvorhaben umfasst den Abbruch des bisher nicht genutzten Dachgeschosses des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01 und die Aufstockung um ein Vollgeschoss sowie die Neuerrichtung eines nutzbaren Dachgeschosses. Das Untergeschoss wird durch den Umbau nicht berÃ¼hrt. Beim Erdgeschoss mit Wohnraum, KÃ¼che, zwei Zimmern und zwei Nasszellen wird allein die Treppe ins neue Obergeschoss an Ort angepasst und in der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeecke zum Balkon eine neue Fensterfront eingezogen; im Ãbrigen bleibt auch das Erdgeschoss unverÃ¤ndert. Durch die Aufstockung um ein neues Vollgeschoss und ein nutzbares Dachgeschoss erhÃ¤lt das GebÃ¤ude eine neue IdentitÃ¤t. Mit dem Aufbau auf dem bestehenden Unter- und Erdgeschoss kÃ¶nnen jedoch erhebliche Investitionen des (gemÃ¤ss dem baurechtlichen Entscheid) 1960 erstellten GebÃ¤udes erhalten werden, sodass nicht von vornherein der Schluss gezogen werden kann, die weitere Verwendung der bisherigen Bauteile diene hauptsÃ¤chlich der Umgehung der fÃ¼r einen Neubau massgeblichen Vorschriften.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Entscheidend ist damit, ob sich der Bauherrschaft durch den Umbau wesentlich weiter gehende BaumÃ¶glichkeiten bieten, als dies bei einem Neubau der Fall wÃ¤re. Dies trifft nicht zu. Das bestehende Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 Ã¼berstellt die Baulinie der M-Strasse mit seiner westlichen GebÃ¤udeschmalseite um 2 m bzw. im Bereich der AbkrÃ¶pfung bis zu 5 m. Das davon berÃ¼hrte Bauvolumen kÃ¶nnte bei einem Neubau auf dem BaugrundstÃ¼ck, ohne weiteres ganz kompensiert werden. Insbesondere auf der SÃ¼dseite, wo das bestehende GebÃ¤ude einen Abstand zum benachbarten GrundstÃ¼ck von 7,74 m einhÃ¤lt, gemÃ¤ss Art. 3 BZO indessen (lediglich) einen Grundabstand von 5 m einhalten mÃ¼sste, kÃ¶nnte der bestehende Grundriss bzw. das Volumen erweitert werden. Der Umbau der bestehenden Baute bietet somit nicht ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten, welche mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Das umstrittene Bauvorhaben lÃ¤uft deshalb nicht auf eine Umgehung der Baulinie hinaus und ist nicht als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu wÃ¼rdigen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.3 </span></b><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass das Bauprojekt nicht das Ausmass einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung annimmt, sondern als weiter gehende Vorkehren im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG qualifiziert werden kann. Solche kÃ¶nnen bewilligt werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat. Die Bau- und Planungskommission Thalwil hat in Dispositiv-Ziff. 1.3 der Baubewilligung vom 2. MÃ¤rz 2006 die Anmerkung eines entsprechenden Mehrwertrevers zulasten des BaugrundstÃ¼ckes im Grundbuch statuiert. Auch hat sie in der Rekursantwort vom 15. Mai 2006 ausgefÃ¼hrt, dass das Quartier Ã¼berbaut sei und die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden soll. Diese AusfÃ¼hrungen sind Ã¼berzeugend, umso mehr, als auch die sÃ¼dlich des BaugrundstÃ¼ckes liegenden nachbarlichen Liegenschaften die Baulinie im gleichen Ausmass wie das Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 Ã¼berstellen und eine Verbreiterung der M-Strasse mit Anpassung all dieser Bauten vÃ¶llig unwahrscheinlich ist. Schliesslich stehen dem Bauvorhaben auch keine Ã¶ffentlichen oder Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen. Die Liegenschaft Kat.-Nr. 04, M-Strasse, des privaten Beschwerdegegners liegt auf der anderen Strassenseite und ist gegenÃ¼ber dem BaugrundstÃ¼ck erhÃ¶ht. Durch das Umbauvorhaben wird dieses GrundstÃ¼ck nicht oder jedenfalls nicht wesentlich mehr beeintrÃ¤chtigt als bei einem Neubauvorhaben auf dem BaugrundstÃ¼ck. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Der heutige private Beschwerdegegner hat in seiner Rekursschrift vom 19. April 2006 die BewilligungsfÃ¤higkeit auch deshalb verneint, weil das bestehende Einfamilienhaus bereits Ã¼ber zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss verfÃ¼ge und demgemÃ¤ss eine Aufstockung um ein weiteres Vollgeschoss nicht zulÃ¤ssig sei. DemgegenÃ¼ber hat die Bau- und Planungskommission Thalwil die Baubewilligung hinsichtlich der Geschossigkeit gestÃ¼tzt auf § 357 PBG erteilt, weil das GebÃ¤ude 1960 entsprechend der damals gÃ¼ltigen Bau- und Zonenordnung von 1936 vorschriftsgemÃ¤ss erstellt worden sei. Nach jener Bauordnung durften Untergeschosse talseits bis 3 m und bergseits bis 30 cm Ã¼ber das Terrain hinausragen. Unter WÃ¼rdigung der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung und den damals geltenden Vorschriften verfÃ¼ge das bestehende GebÃ¤ude Ã¼ber ein Vollgeschoss, ein nicht anrechenbares Untergeschoss und ein Dachgeschoss und sei die Aufstockung zulÃ¤ssig. Zudem respektiere das Bauvorhaben die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he und FirsthÃ¶he. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b><span>§ 357 Abs. 1 PBG regelt die Ãnderung an bestehende Bauten und Anlagen, welche ursprÃ¼nglich materiell rechtmÃ¤ssig waren, indessen durch RechtsÃ¤nderung heute den Bauvorschriften widersprechen (vgl. Willi, S. 89). Die im Zusammenhang mit der Anwendung von § 357 PBG ergangenen AusfÃ¼hrungen der Bau- und Planungskommission Thalwil, das bestehende Einfamilienhaus habe bei Erstellung im Jahr 1960 den damals geltenden Bauvorschriften entsprochen, bestÃ¤tigen allein die <i>ursprÃ¼ngliche </i>RechtmÃ¤ssigkeit. Ob das Einfamilienhaus als bestehende Baute oder Anlagen im Sinn von § 357 PBG vorschriftswidrig und diese Gesetzesvorschrift anwendbar ist, bestimmt sich aber allein nach den geltenden Baupolizeivorschriften und nicht nach den Vorschriften im Zeitpunkt der Erstellung der Baute bzw. Anlage. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.1 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 3 BZO sind in der Wohnzone W2 maximal zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulÃ¤ssig; ein anrechenbares Untergeschoss ist nicht gestattet. Unter dem Randtitel "Anrechenbarkeit" bestimmt § 276 PBG, dass als Geschosse Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤umen sowie andere Untergeschosse zÃ¤hlen, die mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen (Abs. 1). In allen Bauzonen kÃ¶nnen Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dÃ¼rfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht Ã¼berschreiten (Abs. 2). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Das Untergeschoss des Hauses L-Strasse 03 weist keine Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume auf. Entgegen den vom heutigen BeschwerdefÃ¼hrer in der Rekursschrift vertretenen Auffassung stellt auch der in den BaugesuchsplÃ¤nen als "Sauna" bezeichnete Raum keinen Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum dar, denn zu einem solchen Zweck ist der Ã¼ber keine Fenster verfÃ¼gende Raum, der keine direkte Verbindung zu anrechenbaren RÃ¤umen hat, nicht verwendbar. Das Untergeschoss liegt indessen nach den BaugesuchsplÃ¤nen mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden und ist daher laut § 276 Abs. 1 PBG anrechenbar. Da in der W2 kein anrechenbares Geschoss zulÃ¤ssig ist, ersetzt es entsprechend § 276 Abs. 2 PBG ein Vollgeschoss. Das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 weist damit zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss auf. Insofern, d.h. hinsichtlich der Geschossigkeit, entspricht es der Bauordnung und findet § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung. Indessen wÃ¼rde eine Aufstockung gegen die Geschosszahlvorschriften verstossen und ist das streitige Bauvorhaben aus diesem Grund nicht bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.3 </span></b><span>Dass das Untergeschoss des Hauses Assek.-Nr. 01 mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Terrain liegt entspricht dem in den BaugesuchsplÃ¤nen eingezeichneten gewachsenen Terrain und wurde sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren nie bestritten. Indessen bestehen erhebliche Zweifel, ob das heute bestehende Terrain, welches in den BaugesuchsplÃ¤nen als gewachsenes Terrain eingezeichnet ist, auch tatsÃ¤chlich ein solches im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG darstellt. GemÃ¤ss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist bei Ãnderung oder Erweiterung einer bestehenden Baute als gewachsenes Terrain das Terrain bei Einreichung des ursprÃ¼nglichen Gesuches und nicht das Terrain bei Einreichung eines Ãnderungs- oder Erweiterungsgesuches massgebend (RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9). Nur diese Auslegung von § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 fÃ¼hrt zu einer gesetzeskonformen und sinnvollen Rechtsanwendung. Die Hanglage sowie die Ausgestaltung des Untergeschosses, welches bergseitig nur geringfÃ¼gig Ã¼ber dem Terrain liegt, talseitig jedoch mit Garage und Sitzplatz vollstÃ¤ndig sichtbar ist, lÃ¤sst vermuten, dass das Terrain bei Erstellung des Einfamilienhauses im Jahr 1960 talseitig abgegraben wurde. Falls dies zutrÃ¤fe, wÃ¼rde das bestehende Einfamilienhaus â neben einem nicht anrechenbaren Untergeschoss â ein Vollgeschoss und ein Dachgeschoss aufweisen und wÃ¤re die Aufstockung um ein Vollgeschoss zulÃ¤ssig. Die entsprechenden Untersuchungen sind durch die Vorinstanz durchzufÃ¼hren. Diese wird zweckmÃ¤ssigerweise von der Gemeinde Thalwil die frÃ¼heren Bauakten beiziehen. Sollten diese bezÃ¼glich des Terrainverlaufs bei Erstellung der Baute nicht schlÃ¼ssig sein, so wird die RekursbehÃ¶rde den Baugesuchstellern die MÃ¶glichkeit einrÃ¤umen mÃ¼ssen, den Terrainverlauf bei Bauerstellung mittels anderer Unterlagen nachzuweisen. Ist dies nicht mÃ¶glich, so treffen die Folgen der Beweislosigkeit die Baugesuchsteller.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass das streitige Bauvorhaben hinsichtlich der Anwendung von § 101 PBG bewilligungsfÃ¤hig ist. Es bleibt indessen zu prÃ¼fen, ob es gegen die in der Wohnzone W2 geltenden Bestimmungen hinsichtlich der zulÃ¤ssigen Geschosse und Geschosszahlen verstÃ¶sst. Die Sache ist daher an die Vorinstanz zur weiteren Untersuchung zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5.</b></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte den Parteien aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung sind nicht gegeben.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.</span></b></p> <p class="Urteilstext">Beim vorliegenden RÃ¼ckweisungsentscheid handelt es sich um einen Zwischenentscheid (vgl. BGE 129 I 313 E. 3.2), gegen den nur ausnahmsweise â unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 â Beschwerde an das Bundesgericht erhoben werden kann (vgl. statt vieler Regina Kiener, Die Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, in: Pierre Tschannen [Hrsg.], Neue Bundesrechtspflege, Auswirkungen der Totalrevision auf den kantonalen und eidgenÃ¶ssischen Rechtsschutz, Berner Tage fÃ¼r die juristische Praxis BTJP 2006, S. 230 f. mit weiteren Hinweisen). Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist der EinschÃ¤tzung der Parteien Ã¼berlassen und letztlich vom Bundesgericht zu beurteilen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 31. Oktober 2006 wird aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'590.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung und dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden keine zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>