<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00393</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207462&amp;W10_KEY=4467130&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00393</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.04.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses: planungsrechtliche Baureife, Erschliessung.<br/><br/>Vorliegend sprechen gewichtige private Interessen gegen eine Voranwendung der beschlossenen Zonenplanänderung. Ob eine solche Voranwendung im heutigen Zeitpunkt gerechtfertigt ist, kann jedoch offen gelassen werden (E. 3).<br/><br/>Die Frage, ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien erfüllt sind, stellt eine einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, sodass diesbezüglich kein qualifizierter Ermessensspielraum der Gemeinden besteht (E. 5.3.1).<br/><br/>Die Erschliessungsgüteklasse D entspricht nicht einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien (E. 5.3.2).<br/><br/>Die Vorinstanz hat die Gewährung von Erleichterungen nach § 360 Abs. 3 PBG zu Recht abgelehnt (E. 6).<br/><br/>Die Baubewilligung kann auch mit den beantragten Nebenbestimmungen nicht erteilt werden (E. 7).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLEICHTERUNGEN">ERLEICHTERUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INITIATIVE">INITIATIVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE VERKEHRSMITTEL">ÃFFENTLICHE VERKEHRSMITTEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER VERKEHR">ÃFFENTLICHER VERKEHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORANWENDUNG">VORANWENDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLANREVISION">ZONENPLANREVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 267 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 6 Abs. II Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2008 Nr. 19</span><br/><span class="gerade">RB 2008 Nr. 67 S. 143</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8682" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00393</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. April 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_VORNAME_1_1"><span>A, vertreten durch B,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_3_13">C,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_4_18">D,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_5_23">E,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_6_28">F,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_7_33">G,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2<b> </b>H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.1<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_9_43">I,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.2<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_10_48">J,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_11_53">K,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_12_58">L,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_13_63">M,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_TITEL_14_69">RA N,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_15_77"><span>Gemeinderat Hinwil,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 1. November 2006 erteilte der Gemeinderat Hinwil A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, LenzdÃ¶rfli 02 in Hinwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben C, D und E, F, G und H, I und J, K sowie L und M mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Dezember 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III. Mit Entscheid vom 15. August 2007 hiess diese den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderates Hinwil vom 1. November 2006 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 18. September 2007 erhob A Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission. Sie beantragte zur Hauptsache, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Im Sinne eines Eventualbegehrens beantragte sie, die Baubewilligung mit den nachfolgenden Auflagen zu ergÃ¤nzen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"a) Die Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage und den BesucherparkplÃ¤tzen ist baulich so zu gestalten, dass die P-Strasse nur im Bereich zwischen Ein-/Ausfahrt und Q-Strasse befahren werden kann;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) Zwischen der Q-Strasse und der Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage ist entlang der P-Strasse auf Kosten der Gesuchstellerin ein Trottoir oder FussgÃ¤ngerschutz zu erstellen".</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht ersuchte die BeschwerdefÃ¼hrerin um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 11. Oktober 2007 auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Hinwil beantragte am 31. Oktober 2007 Gutheissung der Beschwerde und Be­stÃ¤tigung der Baubewilligung. Mit Eingabe vom 22. November 2007 beantragte die private Beschwerdegegnerschaft, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als Baugesuchstellerin zur Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids, mit dem die Baubewilligung aufgehoben wurde, ohne weiteres legitimiert. Sie kann gemÃ¤ss § 50 <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (</span>VRG) jede Rechtsverletzung geltend machen. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der privaten Beschwerdegegnerschaft umfasst dies auch die RÃ¼ge, die Vorinstanz habe zu Unrecht in den Ermessensspielraum des Gemeinderats eingegriffen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. D<span>er Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat am 29. Mai 2007 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf das Ergebnis dieses Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden. Da die Ã¼berblickbaren Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse aus den Akten, insbesondere den fotografischen Dokumentationen und den PlÃ¤nen, hinreichend ersichtlich sind, erÃ¼brigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dem BaugrundstÃ¼ck fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Vorinstanz habe diesen Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht als unbehelflich beurteilt, weil es damals an der erforderlichen hinreichenden Konkretisierung der Planung gefehlt habe. Mit dem Gemeindebeschluss vom 20. September 2007 habe sich die Rechtslage jedoch geÃ¤ndert. Die Korrektur des Zonenplanes sei nicht mehr nur als Absicht konkret, sondern durch den SouverÃ¤n beschlossen. Sie sei deshalb grundsÃ¤tzlich beachtlich, auch wenn gegen den Gemeindebeschluss zwei Rekurse an die Baurekurskommission erhoben worden seien. Es rechtfertigt sich vorliegend, zunÃ¤chst diesen grundsÃ¤tzlichen Einwand der Beschwerdegegnerschaft zu erÃ¶rtern.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Nach § 234 PBG ist ein GrundstÃ¼ck baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berÃ¼cksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 36 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00562, E. 2.2, www.vgrzh.ch).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>So lange Bestrebungen zur Revision der Zonenplanung nicht ihren Abschluss in der rechtskrÃ¤ftigen Ãnderung der Bau- und Zonenordnung gefunden haben, stellen die darauf ausgerichteten BemÃ¼hungen keine Ãnderung der Rechtslage, sondern lediglich eine Ãnderung der fÃ¼r die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen SachumstÃ¤nde dar. Eine derart geÃ¤nderte Sachlage wird im Beschwerdeverfahren in der Regel nur berÃ¼cksichtigt, sofern wichtige prozessÃ¶konomische GrÃ¼nde dafÃ¼r sprechen, der Streitgegenstand nicht verÃ¤ndert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (RB 1982 Nr. 40; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 17). Bei der Anwendung von § 234 PBG macht das Gericht die BerÃ¼cksichtigung der durch laufende Planungsverfahren geÃ¤nderten Sachlage in stÃ¤ndiger Rechtsprechung von einer InteressenabwÃ¤gung im Einzelfall abhÃ¤ngig. Es berÃ¼cksichtigt dabei im Prinzip die geÃ¤nderte Sachlage, das heisst den Stand der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids, prÃ¼ft jedoch im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung, ob dem Schutz der neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die BestÃ¤ndigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebÃ¼hrt (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116; BEZ 1985 Nr. 20; VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236, E. 11.3., www.vgrzh.ch). Dabei gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass der kommunale Gesetzgeber nicht wÃ¤hrend der Dauer des Rechtsmittelverfahrens die kommunalen planungsrechtlichen Festlegungen eigens Ã¤ndern darf, um einer von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde erteilten Baubewilligung nachtrÃ¤glich die Grundlage zu entziehen (RB 1985 Nr. 106 = ZBl 87/1986, S. 140 f. = BEZ 1986 Nr. 1; VGr, 7. November 2007, VB.2007.236, E. 11.2, www.vgrzh.ch).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Am 30. Januar 2007 wurde dem Gemeinderat Hinwil zuhanden der zustÃ¤ndigen Gemeindeversammlung eine Initiative eingereicht, mit welcher beantragt wurde, das heute in der Wohn- und Gewerbezone WG/2.6 gelegene Gebiet des so genannten "LenzdÃ¶rflis" neu der Wohnzone W/1.8 zuzuteilen. Der Gemeinderat Hinwil beantragte der Gemeindeversammlung zwar die Ablehnung der Initiative. An der Gemeindeversammlung vom 20. September 2007 wurde die Initiative dennoch angenommen. Gegen den Gemeindebeschluss sind jedoch gemÃ¤ss Aussagen der Beschwerdegegnerschaft Rekurse bei der Baurekurskommission hÃ¤ngig. Die beschlossene Ãnderung des Zonenplans ist daher noch nicht rechtskrÃ¤ftig. </p> <p class="Urteilstext">Die geÃ¤nderte Sachlage â hier die Annahme der Initiative durch die Gemeindeversammlung â ist im Beschwerdeverfahren von Amtes wegen zu beachten. Es stellt sich die Frage, ob die gemÃ¤ss der zitierten Rechtsprechung vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung fÃ¼r oder gegen die Voranwendung der beschlossenen ZonenplanÃ¤nderung spricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Baugesuch datiert vom 6. September 2006 und die Baubewilligung wurde am 1. November 2006 erteilt. Die Initiative wurde erst rund drei Monate nach Erteilung der Baubewilligung eingereicht. <span>Bei</span> der Ausarbeitung des Projekts und im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung war nicht voraussehbar, dass das im Zonenplan vorgesehene AusnÃ¼tzungsmass reduziert werden sollte. Mit der inzwischen beschlossenen ZonenplanÃ¤nderung kÃ¶nnte das vorliegende Bauvorhaben nicht mehr realisiert werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat daher ein gewichtiges Interesse daran, dass ihr Vertrauen in die BestÃ¤ndigkeit des noch geltenden Zonenplans geschÃ¼tzt wird.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der Annahme der Initiative durch die Gemeindeversammlung ist davon auszugehen, dass ein gewisses Ã¶ffentliches Interesse an der Erhaltung einer kleinmassstÃ¤blichen Ãberbauung im LenzdÃ¶rfli besteht. Die Reduktion der Baumassenziffer soll gemÃ¤ss Initiativtext gewÃ¤hrleisten, dass die Ausstrahlungskraft der Siedlung bewahrt werden kann, ohne dass eine strikte Unterschutzstellung erforderlich wÃ¤re. Mit seinen Ausmassen sprengt der geplante BaukÃ¶rper zwar die bestehende Ãberbauungsstruktur und steht exemplarisch fÃ¼r das, was mit der mittlerweile von der Gemeindeversammlung beschlossenen, aber noch nicht rechtskrÃ¤ftigen Ãnderung des Zonenplans verhindert werden soll. Allerdings ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass mit der beschlossenen Reduktion der Baumassenziffer von 2.6 auf 1.8 nicht verhindert werden kann, dass im LenzdÃ¶rfli neue Bauten erstellt werden, die einiges grÃ¶sser sind als die ursprÃ¼nglichen kleinen EinfamilienhÃ¤user. Damit kann der Charakter der Siedlung, der sich gemÃ¤ss Beschwerdegegnerschaft und Initiative durch die kleinen HÃ¤user und die grossen GÃ¤rten auszeichnet, mit der beschlossenen Revision ohnehin nur beschrÃ¤nkt gewahrt werden. Wie der Gemeinderat in seiner Stellungnahme ausfÃ¼hrte und sich aus den bei den Akten befindlichen Fotos Ã¼berdies ergibt, sind die meisten Liegenschaften im LenzdÃ¶rfli bereits modernisiert und zum Teil erheblich erweitert worden.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Rekursschrift vom 7. Dezember 2006 an die Vorinstanz fÃ¼hrte die Beschwerdegegnerschaft aus, sie bereiteten einen Antrag auf eine ZonenplanÃ¤nderung hinsichtlich des LenzdÃ¶rflis (Wohnzone niederer Dichte oder Quartiererhaltungszone) vor. Mit der beabsichtigten Zonenplankorrektur kÃ¶nne zonenplanerisch abgesichert werden, was die Beschwerdegegnerschaft in Bezug auf die Einordnung des Bauvorhabens im Rekursverfahren vorgebracht habe. Schliesslich wurde die Initiative vom Beschwerdegegner Nr. 5.2 eingereicht. <span>Es ist somit davon auszugehen, dass der Vorstoss eigens unternommen wurde, um der von der BaubehÃ¶rde bereits erteilten Baubewilligung nachtrÃ¤glich die Grundlage zu entziehen. Ein solches Vorgehen wird durch § 234 PBG wie oben dargelegt nicht geschÃ¼tzt, selbst wenn die Initiative von der Gemeindeversammlung inzwischen angenommen wurde.</span></p> <p class="Urteilstext">Insgesamt ergibt sich, dass gewichtige private Interessen gegen eine Voranwendung der am 20. September 2007 beschlossenen ZonenplanÃ¤nderung sprechen. Ob eine solche Voranwendung im heutigen Zeitpunkt gerechtfertigt ist, kann jedoch offen gelassen werden, da die Beschwerde â wie die nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergeben â ohnehin abzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz hat die Baubewilligung fÃ¼r das Mehrfamilienhaus mit der BegrÃ¼ndung aufgehoben, die P-Strasse stelle keine hinreichende Zufahrt im Sinn von § 237 PBG dar. Die P-Strasse weise eine vermarkte Breite von 4 m auf, im nÃ¶rdlichen Teil bestehe ein rund 42 m langer und 10 m breiter "Hofbereich". Mit diesem Ausbaustandard sei die P-Strasse fÃ¼r den Verkehr von zehn Wohneinheiten ausgelegt; sie diene aber bereits heute der Erschliessung von rund dreizehn EinfamilienhÃ¤usern und mit der geplanten Ãberbauung wÃ¤ren neunzehn Wohneinheiten angeschlossen. Aufgrund der bestehenden Nutzung mÃ¼sse die P-Strasse bereits heute als Zufahrtsstrasse im Sinn der Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) ausgebaut sein, die neben einer mindestens 4 m breiten Fahrbahn im Regelfall ein einseitiges Trottoir oder zumindest ein verbreitertes Bankett als FussgÃ¤ngerschutzstreifen verlangten. FÃ¼r den Anschluss weiterer sechs Wohneinheiten sei die P-Strasse offensichtlich nicht genÃ¼gend dimensioniert, zumal mit den als Genossenschaftssiedlung erbauten Liegenschaften die heute mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung nur teilweise ausgeschÃ¶pft werde, sodass ein erhebliches Verdichtungspotenzial bestehe. GrÃ¼nde, die vorliegend fÃ¼r eine Abweichung von den Normalien sprechen wÃ¼rden, seien nicht ersichtlich. Das fragliche Gebiet sei gemÃ¤ss Anhang der Bau- und Zonenordnung Hinwil der ErschliessungsgÃ¼teklasse D zugewiesen und befinde sich in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof. Damit kÃ¶nne keine gute Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr im Sinne von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien angenommen werden. Hinzu komme, dass das BaugrundstÃ¼ck aufgrund seiner Lage, anders als die meisten GrundstÃ¼cke in der Siedlung LenzdÃ¶rfli, ohne weiteres Ã¼ber eine Strasse mit genÃ¼gender ErschliessungskapazitÃ¤t erschlossen werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet hiergegen ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Anwendung von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien abgelehnt. Der Bahnhof Hinwil sei durch die S 14 sowie verschiedene Buslinien erschlossen und erfÃ¼lle die Anforderungen des Angebotsbereiches 2. Sodann treffe nicht zu, dass sich das fragliche Gebiet in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof befinde; Nachmessungen hÃ¤tten ergeben, dass die Fusswegdistanz nur 425 bzw. 435 m betrage. Hinsichtlich der GÃ¼teklasse sei im Fall der Gemeinde Hinwil auf Ziff. 2.6.6 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil vom 29. Juni 1993 (BZO) abzustellen, wonach das Gemeindegebiet hinsichtlich der Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr in GÃ¼teklassen eingeteilt werde. GemÃ¤ss dem derzeit geltenden Anhang aus dem Jahr 1993 liege das GrundstÃ¼ck in der GÃ¼teklasse D. Unweit vom BaugrundstÃ¼ck entfernt beginne bereits die GÃ¼teklasse C, welche den engsten Bereich um den Bahnhof erfasse. Der kommunale Verordnungsgeber habe mit der fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und Kunden ermÃ¶glichten reduzierten Parkplatzzahl deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er das Gebiet als durch den Ã¶ffentlichen Verkehr gut erschlossen betrachte. Das von der P-Strasse aus erschlossene Gebiet sei der Zone WG 2.6 zugewiesen. In Bezug auf die Gegebenheiten der Gemeinde Hinwil kÃ¶nne mit gutem Recht von einer dichten Ãberbauung gesprochen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtungsgebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 2005 Nr. 66).</p> <p class="Urteilstext">Vorbehaltlich einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan steht es dem EigentÃ¼mer, dessen GrundstÃ¼ck von zwei Strassen erschlossen wird, grundsÃ¤tzlich frei, von welcher Strasse her er sein GrundstÃ¼ck erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die ErschliessungskapazitÃ¤t der infrage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering ist, sodass die Gefahr besteht, dass fÃ¼r ein Ã¼ber mehrere Strassen erschlossenes GrundstÃ¼ck unnÃ¶tigerweise ErschliessungskapazitÃ¤ten beansprucht werden, die in der Folge fÃ¼r GrundstÃ¼cke fehlt, welche ihrer Lage wegen nur Ã¼ber eine einzige Strasse erschlossen werden kÃ¶nnen (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356 und VB.2007.00360, E. 4.1, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt im Gabelungsbereich der LenzdÃ¶rfli- und der Q-Strasse. Bisher erfolgte die Zufahrt Ã¼ber die Q-Strasse. Das geplante Mehrfamilienhaus soll neu Ã¼ber die P-Strasse erschlossen werden. Diese erschliesst derzeit gemÃ¤ss den unbestritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz rund dreizehn EinfamilienhÃ¤user und mit der geplanten Ãberbauung wÃ¤ren neunzehn Wohneinheiten angeschlossen. Die Erschliessung hat gemÃ¤ss den Zugangsnormalien durch eine Zufahrtsstrasse zu erfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die P-Strasse weist eine vermarkte Breite von 4 m auf, wobei im nÃ¶rdlichen Teil ein rund 42 m langer und 10 m breiter "Hofbereich" besteht. Damit erfÃ¼llt sie die Anforderungen eines Zufahrtsweges, Ã¼ber welchen gemÃ¤ss den Zugangsnormalien bis zu zehn Wohneinheiten erschlossen werden kÃ¶nnen. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin selbst ausfÃ¼hren lÃ¤sst, kann aufgrund der fehlenden Bankette nicht von einer Zufahrtsstrasse ausgegangen werden. Damit genÃ¼gt die P-Strasse wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte bereits heute nicht den Zugangsnormalien. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤sst vorbringen, der Grenzwert kÃ¶nne gestÃ¼tzt auf § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien bis auf 30 Wohneinheiten erhÃ¶ht werden, weil eine gute Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln und eine dichte Bebauung vorliege. Es lasse sich durchaus vertreten, bei bis zu 30 Wohneinheiten noch vom Erfordernis eines Zufahrtsweges auszugehen, was die P-Strasse ohne weiteres erfÃ¼lle. Jedenfalls habe der Gemeinderat Hinwil bei dieser Beurteilung den ihm eingerÃ¤umten Ermessensspielraum bei weitem gewahrt. Die Vorinstanz habe ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung ihr Ermessen an jenes der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde gesetzt, was rechtsverletzend sei.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref191694778"><b>5.3.1 </b>Die Frage, ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien erfÃ¼llt sind, <span>stellt eine kantonal einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, sodass diesbezÃ¼glich kein qualifizierter Ermessensspielraum der Gemeinden besteht. Die Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen und mÃ¼ssen diese Frage frei Ã¼berprÃ¼fen.</span></a></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung in Bezug auf die Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln der ErschliessungsgÃ¼teklasse D zugeteilt. Selbst wenn mit der BeschwerdefÃ¼hrerin von einer Distanz von 425 bzw. 435 m zum Bahnhof auszugehen wÃ¤re, wÃ¼rde dies keine Einstufung in eine hÃ¶here GÃ¼teklasse gemÃ¤ss der Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion (Wegleitung) rechtfertigen, weil fÃ¼r Distanzen von 300 bis 500 m die gleichen GÃ¼teklassen vorgesehen sind. Wie das Verwaltungsgericht bereits in einem frÃ¼heren Entscheid festgehalten hat, entspricht die zweitschlechteste ErschliessungsgÃ¼teklasse D nicht einer guten Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien (VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E. 2b, www.vgrzh.ch). Auch im Zusammenhang mit grÃ¶sseren Ãberbauungen, bei denen gemÃ¤ss § 237 Abs. 1 PBG die Erreichbarkeit mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gewÃ¤hrleistet sein muss, hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass die ErschliessungsgÃ¼teklasse D offensichtlich nicht als <i>gute</i> Erreichbarkeit mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln qualifiziert werden kÃ¶nne (<span>RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823,</span> E. 5 d/dd, bestÃ¤tigt durch BGr, <span>5. September 2001, URP 2001, S. 1072, E. 4 g/aa, <i>Adliswil</i>)</span>.</p> <p class="Urteilstext">Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, vorliegend seien die Anforderungen des Angebotsbereiches 2 erfÃ¼llt, rechtfertigt angesichts dieser tiefen ErschliessungsgÃ¼teklasse keine andere Beurteilung. Auch der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, gemÃ¤ss Ziff. 2.6.6 BZO kÃ¶nne in der GÃ¼teklasse D die Pflichtabstellplatz-Zahl zwar nicht fÃ¼r Bewohner, jedoch fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und Besucher/Kunden auf 70 % des Normbedarfs herabgesetzt werden, vermag ebenso nicht zu Ã¼berzeugen. Dies entspricht lediglich den Vorgaben der Wegleitung. Dass der kommunale Gesetzgeber damit deutlich zum Ausdruck gebracht habe, dass er das Gebiet als durch den Ã¶ffentlichen Verkehr gut erschlossen betrachtet, kann daher nicht angenommen werden.</p> <p class="Urteilstext">Ergibt sich somit, dass das fragliche Gebiet keine gute Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln aufweist, erÃ¼brigen sich AusfÃ¼hrungen zur Frage der dichten Ãberbauung. Eine ErhÃ¶hung der ErschliessungskapazitÃ¤t der P-Strasse auf 30 Wohneinheiten hat die Vorinstanz damit zu Recht abgelehnt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤sst vorbringen, eine Erschliessung Ã¼ber die Q-Strasse sei â wenn Ã¼berhaupt â nur mit aufwÃ¤ndigen und unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen baulichen Massnahmen realisierbar. Die BaubehÃ¶rde habe im Rahmen ihrer pflichtgemÃ¤ssen InteressenausÃ¼bung zu Recht beurteilen dÃ¼rfen, dass die Ein-/Ausfahrt ab Q-Strasse keine taugliche Alternative darstelle.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b>Von den technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. Bei der GewÃ¤hrung solcher Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 2005 Nr. 66 mit weiteren Hinweisen). Die Frage einer Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch die Rekursinstanz kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts jedoch nur dann stellen, wenn die Ã¶rtliche BehÃ¶rde von ihrem Ermessen in belegbarer und nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2; BEZ 2002 Nr. 18 E. 5a). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.2 </b>Den ErwÃ¤gungen zur angefochtenen Baubewilligung lÃ¤sst sich bezÃ¼glich der "Baureife/Erschliessung" nur Folgendes entnehmen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Das BaugrundstÃ¼ck liegt im Beizugsgebiet des vom Gemeinderat Hinwil am 17.12.1986 festgesetzten und vom Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich am 8.7.1987 genehmigten Quartierplanes "Lenz". Die fÃ¼r die Ãberbauung des Bauareals benÃ¶tigten Erschliessungsanlagen sind fertiggestellt. Die planungsrechtliche Baureife im Sinne von § 234 PBG ist damit ausgewiesen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die Verkehrserschliessung erfolgt von der P-Strasse, welche eine Gemeindestrasse ist. â¦"</span></p> <p class="Urteilstext">In ihrer Rekursvernehmlassung hielt die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde im Wesentlichen fest, die Verkehrserschliessung erfolge primÃ¤r von der Q-Strasse Ã¼ber die P-Strasse, welches Gemeindestrassen seien. Beide Strassen entsprÃ¤chen aufgrund ihrer Funktion sowohl den Zugangsnormalien als auch der Verkehrssicherheitsverordnung mit Anhang. Das BaugrundstÃ¼ck befinde sich in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof Hinwil und sei demzufolge auch mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen. AnlÃ¤sslich des Augenscheins der Vorinstanz haben die Vertreter der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde keine weitergehenden AusfÃ¼hrungen gemacht.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.3 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat ihren Ermessensentscheid offensichtlich auf § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien gestÃ¼tzt, bei dessen Anwendung den Gemeinden wie oben dargelegt (E. 5.3.1) jedoch kein qualifizierter Ermessensspielraum zusteht. Zur Frage, ob sich gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse Abweichungen von den Zugangsnormalien rechtfertigen wÃ¼rden, hat sich die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde nicht geÃ¤ussert und hat damit den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht ausgeÃ¼bt. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Vorinstanz habe den Ermessensspielraum der Gemeinde missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht zu Ã¼berzeugen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat sich am Augenschein Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in Kenntnis gesetzt. Sie durfte gestÃ¼tzt darauf zum Schluss kommen, dass keine GrÃ¼nde fÃ¼r eine Abweichung von den Normalien vorliegen, zumal die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren auch keine besonderen VerhÃ¤ltnisse geltend gemacht hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im Ãbrigen rechtfertigen die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin vor Verwaltungsgericht ohnehin nicht die GewÃ¤hrung von Erleichterungen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck wird heute bereits Ã¼ber die Q-Strasse erschlossen. Diese ist gemÃ¤ss den Feststellungen der Vorinstanz als Erschliessungsstrasse ausgebaut und verfÃ¼gt Ã¼ber eine hinreichende ErschliessungskapazitÃ¤t. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin als Variante eingereichte Grundrissplan mit der Erschliessung Ã¼ber die Q-Strasse zeigt, dass diese Variante technisch nicht unmÃ¶glich ist. Auch die Anpassungen der Ausfahrt, die aufgrund des Wechsels vom Ausfahrts-Typ A zum Ausfahrts-Typ B gemÃ¤ss der Verkehrssicherheitsverordnung notwendig wÃ¤ren, sind realisierbar. Eine Erschliessung Ã¼ber die Q-Strasse ist damit zwar mit gewissen baulichen Massnahmen verbunden, diese erweisen sich jedoch nicht als derart aufwÃ¤ndig, dass sie als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig eingestuft werden mÃ¼ssten. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin vertritt schliesslich die Ansicht, die P-Strasse kÃ¶nne trotz der fehlenden Bankette als Zufahrtsstrasse eingestuft werden, weil besondere VerhÃ¤ltnisse vorlÃ¤gen. Das private Areal sei entlang der Strasse nirgends mit Mauern abgegrenzt, sodass fÃ¼r die SchneerÃ¤umung und die Sicherheit der FussgÃ¤nger hinreichend Raum vorhanden sei.</p> <p class="Urteilstext">Wie sich aus den bei den Akten befindlichen Fotos ergibt, sind die privaten GrundstÃ¼cke entlang der P-Strasse teilweise mit hohen, dichten Hecken abgegrenzt. Wie die Beschwerdegegnerschaft zu Recht vorbringen lÃ¤sst, stÃ¶sst das dem BaugrundstÃ¼ck ge­genÃ¼berliegende GrundstÃ¼ck mit einer hohen Hecke direkt an die Strasse. Nach den bewilligten ProjektplÃ¤nen wÃ¼rden die BesucherparkplÃ¤tze auf dem BaugrundstÃ¼ck ebenfalls direkt an die P-Strasse anstossen. Damit ist aber insbesondere im Bereich des BaugrundstÃ¼cks die Sicherheit der FussgÃ¤nger nicht gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Sinn eines Eventualantrags verlangt die BeschwerdefÃ¼hrerin, die angefochtene Baubewilligung sei mit den Nebenbestimmungen zu ergÃ¤nzen, wonach die Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage und den BesucherparkplÃ¤tzen baulich so zu gestalten sei, dass die P-Strasse nur im Bereich zwischen Ein-/Ausfahrt und Q-Strasse befahren werden kÃ¶nne. Zwischen der Q-Strasse und der Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage sei entlang der P-Strasse auf Kosten der Gesuchstellerin ein Trottoir oder FussgÃ¤ngerschutz zu erstellen. Die Beschwerdegegnerschaft hat sich zu diesem Antrag nicht explizit geÃ¤ussert.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob ProjektmÃ¤ngel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden kÃ¶nnen, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Auch Fehler, die "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen" betreffen, kÃ¶nnen durch Nebenbestimmungen geheilt werden (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 461).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Um im Bereich des BaugrundstÃ¼cks den Ausbaustandard einer Zufahrtsstrasse gemÃ¤ss Zugangsnormalien zu erreichen, mÃ¼sste auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin zumindest ein 0.3 m breites Bankett erstellt werden. Zudem weist die P-Strasse in diesem Bereich lediglich die minimale Breite von 4 m auf und verfÃ¼gt beim gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck weder Ã¼ber ein Bankett noch einen FussgÃ¤ngerschutz. Wie oben bereits ausgefÃ¼hrt wurde, stÃ¶sst sie dort direkt an eine hohe Hecke (E. 6.2.2). Entsprechend dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin wÃ¤re daher zusÃ¤tzlich die Erstellung eines 1 m breiten FussgÃ¤ngerschutzstreifens oder eines Trottoirs auf dem BaugrundstÃ¼ck erforderlich. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG haben oberirdische GebÃ¤ude beim Fehlen von Baulinien an Ã¶ffentlichen und privaten Strassen einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen bzw. einen Abstand von 3.5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt. Letzteres ist vorliegend nicht der Fall. Trottoire und Schutzstreifen gehÃ¶ren gemÃ¤ss § 267 Abs. 1 PBG zum Strassengebiet und sind bei der Einhaltung des Strassenabstandes mitzuberÃ¼cksichtigen. Weil § 265 PBG ausdrÃ¼cklich auch fÃ¼r private Strassen gilt, gehÃ¶ren Trottoire und Schutzstreifen auf privaten GrundstÃ¼cken ebenfalls zum relevanten Strassenraum (vgl. auch BRK II, 17. April 2001, BEZ 2001 Nr. 29).</p> <p class="Urteilstext">Das geplante GebÃ¤ude hÃ¤lt derzeit den Strassenabstand von 6 m gemessen ab bestehendem Strassenrand genau ein. Mit der Erstellung des FussgÃ¤ngerschutzes wÃ¼rde der Strassenabstand somit um 1.3 m unterschritten. Die Behebung dieser Abstandsverletzung ist nur mit einer Neupositionierung und Redimensionierung des projektierten GebÃ¤udes mÃ¶glich. Damit steht jedoch fest, dass die mangelhafte Erschliessung insgesamt nicht ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden kann. Die Baubewilligung kann deshalb auch mit den beantragten Nebenbestimmungen nicht erteilt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Ãberdies hat sie die private Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern <br/> Nrn. 1 â 7 eine ParteientschÃ¤digung von je 300.-, insgesamt Fr. 2'100.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 3â Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>