Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2016 80 Arrêt du 7 octobre 2016 IIe Cour d’appel civil Composition Président: Adrian Urwyler Juges: Michel Favre, Dina Beti Greffière: Sandra Ayan-Mantelli Parties A.________, demanderesse et recourante, représentée par Me Patrik Gruber, avocat contre B.________ SA, défenderesse et intimée, représentée par Me Pierre Moret, avocat Objet Bail à loyer Appel du 28 avril 2016 contre la décision du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 9 mars 2016Tribunal cantonal TC Page 2 de 13 considérant en fait A. Le 25 octobre 1991, C.________, représentée par la régie D.________ S.A., en qualité de bailleresse, et A.________, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un atelier de peinture sis à E.________, pour la période du 1 er janvier 1992 et au 31 décembre 1997; le contrat prévoyait un renouvellement du bail, d’année en année, moyennant un délai de résiliation de 6 mois. Le loyer mensuel brut convenu était de CHF 530.-, soit CHF 450.- de loyer net, CHF 40.- à titre « d’acompte de charges selon conditions générales, art. 9 », correspondant aux frais de chauffage et d’eau chaude, et CHF 40.- à titre d’acompte mensuel pour « les frais d’exploitation ». Des conditions générales et des conditions particulières annexées au contrat en faisaient en outre partie intégrante. L’art. 4 des conditions particulières se rapportait aux frais de chauffage et d’eau chaude et l’art. 5 aux frais d’exploitation, lequel prévoyait ce qui suit: « Les frais d’exploitation tels que: électricité, conciergerie, taxes publiques, taxes d’épuration, etc… seront facturées aux locataires en même temps que le décompte de chauffage. Pour l’électricité, le locataire a le choix entre: a) installer un compteur séparé à ses frais pour ses propres locaux b) payer les charges selon une clé de répartition entre tous les autres utilisateurs communs ». Quant à l’art. 2 des conditions particulières du contrat de bail, il prévoyait une clause d’indexation selon l’indice suisse des prix à la consommation (ci-après: IPC; cf. pièce 3 du bordereau de la demande). Par formule officielle du 10 mai 1993, la bailleresse a augmenté le loyer net à CHF 478.40 avec effet au 1er juillet 1993, suite à l’augmentation de l’IPC (cf. pièce 4 du bordereau de la demande). Par formule officielle du 10 mai 1994, la bailleresse a augmenté le loyer net à CHF 484.- avec effet au 1er juillet 1994 au motif de l’augmentation de l’IPC (cf. pièce 5 du bordereau de la demande). Pour le même motif, la bailleresse a annoncé, le 17 mai 1995, une nouvelle hausse du loyer net à CHF 491.- pour le 1 er juillet 1995, suite à l’augmentation de l’IPC (cf. pièce 6 du bordereau de la demande). Le 24 novembre 2000, la bailleresse a une fois encore augmenté le loyer net à CHF 509.- avec effet au 1 er janvier 2001, suite à l’adaptation du loyer à l’augmentation de l’IPC (cf. pièce 7 du bordereau de la demande). Le 1er janvier 2002, la société C.________ a été reprise par la défenderesse. Le bail a suivi le sort de l’immeuble qui est désormais propriété de la défenderesse (cf. Ad 1. de la réponse). En date du 27 décembre 2005, la défenderesse a augmenté le loyer net à CHF 536.- avec effet au 1er février 2006, au motif de l’adaptation du loyer à l’IPC (cf. pièce 8 du bordereau de la demande). Le 29 décembre 2008, la défenderesse a à nouveau augmenté le loyer net à CHF 559.- avec effet au 1er février 2009, suite à l’augmentation de l’IPC (cf. pièce 9 du bordereau de la demande). B. Par courrier recommandé du 20 février 2014, la bailleresse a mis la locataire en demeure de s’acquitter dans les 30 jours d’un montant de CHF 11’372.- correspondant aux arriérés de loyer des mois de septembre 2012 à février 2014, déduction faite d’un versement de CHF 130.- déjà effectué, faute de quoi le bail serait résilié (cf. pièce 23 du bordereau de la demande). A la demande de la locataire, la défenderesse lui a accordé un ultime délai jusqu’au 15 avril 2014 pour payer les arriérés de loyer de septembre 2012 à avril 2014 se chiffrant au total à CHF 12'550.-, faute de quoi le contrat de bail serait résilié (cf. pièces 24 et 25 du bordereau de la demande).Tribunal cantonal TC Page 3 de 13 Par formule officielle du 16 avril 2014, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 mai 2014, la locataire ne s’étant pas acquittée des arriérés de loyer dans le délai comminatoire imparti (cf. pièce 26 du bordereau de la demande). C. Le 19 mai 2014, A.________ a saisi la Commission de conciliation en matière d’abus dans le secteur locatif du district de la Sarine (ci-après: la Commission de conciliation) dans le cadre du litige qui l’oppose à B.________ SA. L’audience de conciliation qui s’est tenue le 25 juin 2014 n’a pas abouti et une autorisation de procéder a été délivrée à la demanderesse. D. Par mémoire du 26 août 2014, A.________ a ouvert action en contestation du congé à l’encontre de B.________ SA concluant, sous suite de frais, principalement, à l’annulation de la résiliation du contrat de bail, subsidiairement à sa prolongation pour une durée de 6 ans et à la constatation du paiement des loyers, et, plus subsidiairement encore, à ce que la bailleresse soit astreinte à lui payer un montant de CHF 19'338.05 avec intérêts à 5 % dès le 26 août 2014 (DO 1 ss). Par mémoire du 13 octobre 2014, B.________ SA a déposé sa réponse et a conclu, frais à la charge de la demanderesse, à ce qu’il soit constaté que la résiliation du contrat de bail est valable et maintenue, subsidiairement, à ce qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée à la demanderesse et à ce qu’il soit constaté qu’elle ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers dus, et sub-subsidiairement, au versement d’une somme de CHF 255.15 par B.________ SA à la demanderesse à titre de remboursement de charges perçues en trop (DO 14 ss). Le 26 novembre 2014, les parties, assistées de leurs mandataires respectifs, ont comparu à la séance du Tribunal au début de laquelle une tentative de conciliation a échoué. Des pièces ont été produites par chacune des parties et la demanderesse, puis F.________, gestionnaire d’immeubles auprès de la défenderesse, ont été entendues. La procédure probatoire a été close et les avocats ont plaidé (DO 31 ss). Le 25 février 2015, le Président a réouvert la procédure probatoire au motif que certains faits concernant les frais accessoires devaient encore être clarifiés (DO 35). Le 10 juin 2015, les parties, assistées de leurs mandataires respectifs, ont une nouvelle fois comparu devant le Tribunal. A.________ et F.________ ont été interrogées, puis la procédure probatoire a été close et les avocats ont plaidé (DO 44 ss). E. Par décision du 9 mars 2016, le Tribunal a condamné B.________ SA à verser à A.________ un montant de CHF 517.65, avec intérêts à 5 % l’an dès le 26 août 2014, à titre de frais accessoires versés indument. Le Tribunal a également constaté que A.________ ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers dus et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions. Les frais judiciaires et les dépens ont été mis à la charge de la demanderesse, sous réserve de l’assistance judiciaire. F. Par mémoire du 28 avril 2016, A.________ a interjeté appel contre cette décision concluant, sous suite de frais, à son annulation, à ce qu’il soit constaté que tous les loyers sont payés, et à la condamnation de B.________ SA à lui verser la somme de CHF 4'488.-. Par acte séparé du même jour, l’appelante a requis l’octroi de l’assistance judiciaire totale dans le cadre de cette procédure et la désignation de Me Patrik Gruber en qualité de défenseur d’office. Par arrêt du 15 juin 2016, le Vice-Président de la II e Cour d’appel civil a admis la requête d’assistance judiciaire de l’appelante.Tribunal cantonal TC Page 4 de 13 Par mémoire du 14 juillet 2016, B.________ SA a déposé sa réponse à l’appel et a conclu, frais à la charge de l’appelante, à titre préjudiciel, à son irrecevabilité, et, à titre principal, à son rejet et à la confirmation de la décision attaquée, à la constatation que la locataire ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers dus, et à ce que B.________ SA ne soit pas astreinte à verser à l’appelante la somme de CHF 4'488.-. en droit 1. a) La décision attaquée, qui porte sur la contestation de la validité du congé signifié à un locataire, constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 lit. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 lit. a CPC). La valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. Les intérêts et les frais de la procédure en cours ou d’une éventuelle publication de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions subsidiaires ne sont pas pris en compte (art. 91 al. 1 CPC). Dans une contestation portant sur la validité de la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l' art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation signifiée après une procédure judiciaire ( ATF 137 III 389 consid. 1.1; arrêt TF 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1, RSPC 2/2012 N. 1112; TF arrêt 4A 187/2012 du 10 mai 2012 consid. 1.1). La valeur litigieuse au dernier état des conclusions, en première instance, était en conséquence de CHF 20'556.- (CHF 571.- x 36 mois), de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) Le délai pour faire appel contre le jugement du Tribunal des baux du 9 mars 2016 est de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée ayant été notifiée à l’appelante le 14 mars 2016, l’appel déposé le 28 avril 2016 respecte ce délai (art. 145 al. 1 let. a CPC). Le mémoire d’appel est dûment motivé et doté de conclusions. Il s’ensuit la recevabilité de l’appel. c) La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). d) En vertu de l’art. 316 al. 1 CPC, la Cour d’appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces. En l’espèce, étant donné que toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience. 2. a) Le Tribunal des baux a considéré que la résiliation extraordinaire du contrat de bail signifié par B.________ SA à sa locataire, A.________, pour cause de demeure de cette dernière satisfaisait aux exigences de l’art. 257d CO. Le Tribunal a également constaté que ce congé n’était pas annulable au sens des art. 271 et 271a CO, dans la mesure où l’on ne se trouvait pas dans l'une des hypothèses de l’art. 271a al. 1 CO et que le congé ne contrevenait pas non plus aux Tribunal cantonal TC Page 5 de 13 règles de la bonne foi selon l’art. 271 al. 1 CO. Dès lors, la résiliation du contrat de bail était valable. De plus, le Tribunal a rejeté la conclusion subsidiaire de la locataire tendant à l’octroi d’une prolongation de bail dès lors que le congé a été donné en raison de sa demeure (art. 272a al. 1 let. a CO). La locataire prétendait également que les hausses de loyer signifiées par sa bailleresse étaient nulles et a opposé la compensation aux arriérés de loyer réclamés par cette dernière. Le Tribunal a toutefois considéré que les hausses de loyer des 10 mai 1993, 10 mai 1994 et du 17 mai 1995 étaient valables. Il a en revanche estimé que les hausses de loyer du 24 novembre 2000, 27 décembre 2005 et 29 décembre 2008 étaient nulles au motif qu’elles reposaient sur une clause qui ne remplissait plus les conditions de l’art. 269b CO. Il a dès lors constaté que le loyer brut actuel depuis le 1er juillet 1995 était de CHF 571.- (491 + 80) et que pour la période du 1 er janvier 2001 au 1 er septembre 2012, la demanderesse avait donc versé à sa bailleresse un montant total en trop de CHF 5'710.-, étant précisé que la bailleresse n’avait pas soulevé l’exception de prescription, de sorte que les prétentions prescrites devaient tout de même être prises en compte (cf. décision attaquée, p. 5 à 11). b) L’appelante ne remet pas en cause ces constatations qui ne prêtent, pour le surplus, pas le flanc à la critique, de sorte qu’il n’y a pas lieu de s’en écarter. Cela étant, sans prendre de conclusion réformatoire formelle sur cette question, mais uniquement une conclusion générale en annulation de la décision querellée, elle semble remettre en cause la validité de la résiliation du contrat de bail selon l’art. 257d CO (cf. appel, ch. 2 p. 3, ch. 10, p. 6). A teneur de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation ( art. 239). Le mémoire d’appel doit contenir des conclusions. Elles doivent être formulées de telle sorte qu’en cas d’admission de la demande, elles puissent être reprises dans le jugement sans modification; si elles tendent au versement d’une somme d’argent, elles doivent être chiffrées. Le fait que la maxime d’office soit aussi applicable en instance cantonale de recours n’y change rien. L’interdiction du formalisme excessif commande d’entrer exceptionnellement en matière sur un appel formellement dépourvu de conclusions, si ce que demande l’appelant résulte de sa motivation, cas échéant en relation avec le jugement attaqué; les conclusions doivent être interprétées à la lumière de la motivation. Le défaut de motivation ou des conclusions déficientes ne sont pas de nature mineure et ne justifient pas la fixation par le tribunal d’un délai pour réparer le vice (ATF 137 III 617 / JdT 2014 II 187 consid. 4 à 6; TF 5A_126/2014 du 10 juillet 2014 consid. 3.1.2; TF 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 consid. 4.2, 4.3; TF 5A_676/2014 du 18 mai 2015 consid. 3). En l’espèce, la question de la recevabilité d'une conclusion tendant à l'annulation du congé peut toutefois rester ouverte, ce grief devant de toute manière être rejeté pour les motifs qui suivent. c) Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1); faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2). Il est de doctrine et de jurisprudence constantes qu’à défaut de paiement de la dette en souffrance dans le délai comminatoire régulièrement imparti, le bailleur est habilité à résilier prématurément le contrat avec effet immédiat et, s’il s’agit de baux d’habitations et de locaux commerciaux, Tribunal cantonal TC Page 6 de 13 moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO). Cette faculté accordée par la loi au bailleur existe quel que soit le montant de l’arriéré non versé, et quel que soit l’étendue ou le motif du retard (CPra Bail-WESSNER, 2010, art. 257d n. 30-31 et réf. citée). Le locataire qui compte mettre un terme à sa demeure doit invoquer la compensation dans le délai légal de paiement. Si le locataire n’agit pas dans le délai, il reste en demeure et le bailleur peut lui notifier un congé extraordinaire. La compensation que le locataire invoque après l’expiration du délai n’a d’effet ni sur la demeure ni sur l’extinction de son bail par suite de résiliation du bailleur (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, art. 257d n. 19 et les réf. citées; CPra Bail-WESSNER, art. 257d n. 29). d) En l’espèce, par avis comminatoires du 20 février 2014, l’intimée a mis l’appelante en demeure de payer des arriérés des loyers des mois de septembre 2012 à février 2014, totalisant un montant de CHF 11’372.-, dans un délai de 30 jours (cf. pièce 23 du bordereau de la demande). Suite à la demande de la locataire, sa bailleresse lui a accordé une prolongation du délai comminatoire au 15 avril 2014 (cf. pièce 25 du bordereau de la demande). A l’expiration du délai comminatoire prolongé jusqu’au 15 avril 2014, l’appelante ne s’est pas acquittée des loyers échus (cf. décompte du 20 novembre 2014 produit par la bailleresse lors de la séance du 26 novembre 2014). En effet, contrairement à ce que prétend l’appelante, le montant réclamé dans la mise en demeure doit être réglé dans le délai comminatoire pour éviter la résiliation du contrat, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte les versements ultérieurs au 15 avril 2014 effectués par la locataire (CHF 4'026.-) pour examiner la validité de la résiliation dès lors qu’ils sont tardifs et, au demeurant, insuffisants. L’appelante n’a par ailleurs jamais prétendu avoir payé le montant mis en demeure dans le délai comminatoire prolongé. Elle n’a également pas contesté dans ce délai le montant réclamé par la bailleresse et n’a pas non plus invoqué la compensation. Ce n’est qu’après l’expiration du délai comminatoire prolongé qu’elle a soulevé pour la première fois l’exception de compensation de sorte que celle-ci ne pouvait faire obstacle à la résiliation du bail. Dès lors, il n’y a aucunement lieu de tenir compte, comme le soutient l’appelante, du montant de CHF 5'710.- versé en trop par cette dernière à son bailleur pour examiner la validité de la résiliation. Elle ne saurait non plus tirer argument de l'art. 120 al. 3 CO. Par formule officielle du 16 avril 2014, l’intimée a résilié le contrat de bail pour le 31 mai 2014 (cf. pièce 26 du bordereau de la demande). Toutes les conditions de l’art. 257d CO étaient donc réalisées, de sorte que l’intimée a valablement résilié le contrat de bail de l’appelante. 3. a) Autre est la question de savoir si A.________ s’est acquittée de l’intégralité des loyers dus, ce qu’elle prétend en faisant valoir la compensation. Le Tribunal a toutefois rejeté sa conclusion tendant à faire constater qu’elle avait payé tous ses arriérés de loyer. Il s’est fondé sur le décompte du 20 novembre 2014 produit par la bailleresse en séance du 26 novembre 2014, non contesté par la locataire, relatif à la période du 1 er septembre 2012 au 31 octobre 2014 et duquel il ressort que la locataire a versé un montant de CHF 4'256.- à la défenderesse. Le Tribunal a ajouté à ce montant la somme de CHF 5'710.- correspondant aux loyers payés en trop par la locataire. Finalement, il a constaté que l’addition de ces sommes ne couvrait pas les arriérés de loyer dus par A.________ à B.________ SA, dès lors que pour la période du 1 er septembre 2012 au 31 octobre 2014, ils se montent à CHF 16'100.30 (571 x 27 + 683.30 ayant trait au décompte de chauffage), si bien qu’il a conclu que le montant des arriérés dus s’élevait encore à CHF 6'134.30 (cf. décision attaquée, p. 11). b) A.________ n’est pas de cet avis et soutient que le Tribunal aurait dû calculer les arriérés de loyer de septembre 2012 à février 2014 et non jusqu’au mois de novembre 2014 Tribunal cantonal TC Page 7 de 13 comme il l’a fait, ce qui fait au total CHF 10'278.- (18 mois x CHF 571.-), montant duquel il faut encore déduire les versements de l’appelante jusqu’au 31 octobre 2014 à concurrence de CHF 4'356.-, ainsi que les loyers qu’elle a versés en trop à hauteur de CHF 5'710.-. Finalement, elle déduit encore de ce montant CHF 574.- que l’intimée a admis avoir facturé à tort si bien que l’appelante n’aurait selon elle en réalité plus d’arriérés de loyer à payer (cf. appel, p. 3 ch. 2). c) L’intimée partage quant à elle les constatations des premiers juges en ce sens qu’elle considère principalement que c’est à bon droit que le Tribunal a tenu compte de la dernière mensualité pertinente avant la séance du 26 novembre 2014, soit jusqu’au 31 octobre 2014 (cf. réponse, p. 6 à 8). d) Le Tribunal applique les faits d’office dans les affaires relatives à un contrat de bail si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 30'000.- (art. 247 al. 2 let. b CPC). Il s’agit de la maxime inquisitoire sociale. Elle n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de preuve d'une partie sont lacunaires, il a le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu’il ait connaissance de l'existence de moyens probatoires pertinents. Il peut également inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants ( ATF 139 III 13 consid. 3.2 et les réf. citées). A la différence de la procédure ordinaire, le tribunal n'est pas lié par les offres de preuves et par les allégués de fait des parties et il peut prendre en considération des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations ( art. 229 al. 3 CPC; ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2), soit jusqu’à la clôture des débats principaux. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve à disposition des parties doivent en effet être portés à la connaissance du juge avant la clôture des débats principaux, puisque c'est en se basant sur son appréciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des délibérations - le droit aux faits constatés et rendra sa décision (TC/FR du 9 octobre 2012 (101 2012 357) consid. 2 et les réf. citées). e) Force est de constater que l’appelante se méprend. En effet, c’est à bon droit que le Tribunal s’est fondé sur la situation au 31 octobre 2014 qui ressort du décompte de la bailleresse du 20 novembre 2014 (cf. décompte du 20 novembre 2014 produit par la bailleresse lors de la séance du 26 novembre 2014) pour établir si la locataire s’était effectivement acquittée de l’intégralité des loyers, dans la mesure où ce décompte a été produit lors de la dernière séance du 26 novembre 2014, soit dans le respect du délai de l’art. 229 al. 3 CPC et qu’il s’agissait de la situation des parties la plus récente et conforme à la réalité au moment des délibérations de sorte que le Tribunal devait en tenir compte et non se fonder sur une situation antérieure, comme le soutient à tort l’appelante, qui n’était plus actuelle, l’état du compte de l’appelante auprès de la bailleresse en février 2014 étant certes pertinent, comme le relève l’intimée, pour l’examen du respect des conditions de la résiliation du contrat au sens de l’art. 257d CO, mais non pour établir si l’appelante s’est acquittée de tous les loyers dus. En outre, ce décompte n’a pas été contesté par la locataire si bien qu’il doit être considéré comme exact et admis. En revanche, comme le souligne à juste titre l’appelante, il n’y a que 26 mois entre le 1er septembre 2012 et le 31 octobre 2014, et non 27 comme l’a retenu par inadvertance le Tribunal des baux. Dès lors, le montant des arriérés de loyer dus à la bailleresse pour la période du 1 er septembre 2012 au 31 octobre 2014, s’élevait à 15'529.30 (CHF 571.- x 26 mois + CHF 683.30 ayant trait au décompte de chauffage non contesté par l’appelante), montant duquel il y a lieu de déduire la somme de CHF 4'256.- versée par la locataire jusqu’au 31 octobre 2014 (cf. décompte du 20 novembre 2014 produit par Tribunal cantonal TC Page 8 de 13 la bailleresse lors de la séance du 26 novembre 2014) ainsi que la somme de CHF 5'710.- ayant trait aux loyers payés en trop suite à la nullité de certaines hausses de loyer (cf. supra consid. 2a; décision attaquée, p. 11). Ainsi, après compensation, les arriérés de loyer de la locataire, au 31 octobre 2014, se chiffraient encore à CHF 5'563.30, avant prise en compte des éventuelles charges payées en trop par cette dernière (cf. infra consid 4.). Partant, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu’au 31 octobre 2014, la locataire ne s’était pas encore acquittée de l’intégralité des loyers dus. Le grief de l’appelante est ainsi rejeté. 4. a) aa) S’agissant des frais accessoires, le Tribunal a retenu que le contrat de bail du 25 octobre 1991 prévoyait le versement mensuel d’un montant de CHF 40.- à titre « d’acompte de charges selon conditions générales, art. 9 », correspondant aux frais de chauffage et d’eau chaude, lequel n’est pas contesté, et le versement d’un acompte mensuel de CHF 40.- pour « les frais d’exploitation » (cf. pièce 3 du bordereau de la demande). Les conditions particulières font partie intégrante du contrat de bail. Elles incluent l’art. 5 relatif aux frais d’exploitation. Ces derniers comprennent: l’ « électricité, conciergerie, taxes publiques, taxes d’épuration, etc… ». Le Tribunal a considéré que seuls les frais d’électricité, de conciergerie et de taxes d’épuration, prévus à l’art. 5 des conditions particulières étaient en rapport avec l’usage de la chose louée et étaient suffisamment clairs et précis pour être mis à la charge de la locataire. En revanche, les autres frais accessoires facturés à la locataire non prévus par l’art. 5 et les taxes publiques devaient lui être remboursés. Durant la période de juillet 2002 à juin 2012, il s’agit uniquement des frais liés à l’ascenseur (CHF 270.50) et à l’eau (CHF 304.-), qui comptabilisent au total CHF 574.50, le Tribunal n’ayant en outre pas tenu compte des charges payées en trop durant la période de 1992 à 2002 faute d’avoir produit les décomptes de charges relatifs à cette période, ce que ne remet plus en cause l’appelante (cf. décision attaquée, p. 12 à 14). bb) L’appelante allègue que le Tribunal ne pouvait pas considérer que certains postes de la liste des frais d’exploitation étaient suffisamment détaillés au sens de la jurisprudence et qu’elle pouvait facilement savoir que ces postes lui seraient facturés dès lors que la liste des frais d’exploitation n’est pas exhaustive puisqu’elle mentionne « l'électricité, conciergerie, taxes publiques, taxes d’épuration, etc… ». En effet, l’art. 257a al. 2 CO oblige les deux parties à se mettre d’accord sur les frais facturés en sus du loyer et le Tribunal aurait dû constater que l’art. 5 des conditions particulières du contrat n’est pas une convention spéciale. Partant, l’appelante soutient que depuis le début du contrat de bail elle a payé mensuellement CHF 40.- en trop, sans toutefois contester en tant que tel le fait que le Tribunal a rejeté sa conclusion tendant au remboursement des charges payées en trop pour la période antérieure à 2002 (cf. appel, ch. 3 à 7), puisqu'elle conclut au remboursement des montants payés en trop pour les dix dernières années (10 x 12 x CHF 40.- (- CHF 312.-). cc) L’intimée relève pour sa part que le contrat de bail du 25 octobre 1991 comporte des conditions particulières concernant les frais accessoires, réunies sur deux documents séparés. L’intitulé de « conditions particulières » indique qu’il s’agit d’un régime contractuel convenu expressément par les parties à l’inverse du terme de « conditions générales ». Selon la bailleresse, il ne s’agit nullement d’un texte standard, ni d’une formule pré-imprimée. Les deux pages de conditions particulières ont été établies sur des papiers à en-tête différente, elles ont été signées par la locataire et ont chacune été établies dans un nombre d’exemplaires différent, ce qui démontre que les conditions particulières ont été individualisées et qu’elles ne sont pas standardisées. L’intimée soutient que l’appelante n’a pas réussi à démontrer que les conditions Tribunal cantonal TC Page 9 de 13 particulières étaient des textes standardisés, de sorte qu’il faut admettre qu’elles sont individualisées. Bien que la liste des frais d’exploitation ne soit pas exhaustive, la locataire pouvait à tout le moins compter sur la facturation des frais expressément mentionnés et individualisés à l’art. 5, soit les frais d’électricité, de conciergerie, de taxes publiques et de taxe d’épuration et c’est à bon droit que le Tribunal n’a frappé de nullité que les charges non mentionnées spécialement dans la convention. Finalement, elle relève que l’appelante a admis les frais de chauffage et d’eau chaude (art. 4 des conditions particulières), de sorte qu’on voit mal comment elle ne pourrait pas pareillement admettre les autres frais d’exploitation clairement indiqués à l’art. 5 (cf. réponse, p. 8 à 13). dd) Selon l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1). En vertu de l’art. 257b al. 1 CO, pour les habitations, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. A teneur de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. La loi exige donc que les parties en soient convenues d’une manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les réf. citées). En lieu et place d’un simple renvoi à des dispositions générales, on attend du bailleur qu’il indique, dans le contrat la liste détaillée des frais accessoires qu’il entend facturer au preneur (arrêt TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006). En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quelles sont les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose et quels seront donc les postes qui lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1; arrêt TF 4P.323/2006 du 21 mars 2007 consid. 2.1). Le caractère impératif de l’art. 257a al. 2 CO (ATF 137 I 135 consid. 2.4) commande une interprétation restrictive (arrêt TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 3.2.2; CPra Bail-BIERI, 2010, art. 257a- 257b CO n. 21). Les exigences de clarté et de précision quant aux frais accessoires ont un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). Une annexe énumérant chaque position, de manière non chiffrée, suffit, mais pas un renvoi aux clauses imprécises des conditions générales (CR CO I, LACHAT, 2012, art. 257a, 257b n. 2). L’art. 257a al. 2 CO se présente comme une règle particulière d’interprétation en ce sens que les frais accessoires sont à la charge du bailleur dans tous les cas où il n’est pas établi qu’ils ont été mis conventionnellement à la charge du locataire. En conséquence, le bailleur ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus; à défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer (arrêt TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005 consid. 3.2.2; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1). La jurisprudence précise que si le locataire comprend concrètement lors de la conclusion du contrat quels frais accessoires sont mis à sa charge par le contrat et signe ce dernier en connaissance de cause, l’exigence posée par l’art. 257a al. 2 CO est respectée et le locataire ne peut invoquer par la suite une clarté insuffisante (arrêt TF 4A_215/2012 du 9 juillet 2012 consid. 2.1). Plusieurs formulations telles que « tous frais accessoires compris », « frais accessoires perçus de manière forfaitaire », « frais accessoires selon les dépenses effectives » et « taxe d’enlèvement des ordures, toute autre redevance, etc. » ont été jugées insuffisantes. De même, une énumération non exhaustive (« notamment ») de frais accessoires dans un texte préformulé ou sur une liste générale de frais est contraire au droit, lorsque la facturation dans le décompte dépend, dans le cas concret, d’une décision unilatérale du bailleur. De telles clauses manquent de précision; elles équivalent à une clause qui mettrait « tous les frais accessoires » à charge du locataire. Les clauses cumulant des aspects individuels et généraux, prévoyant par exemple une Tribunal cantonal TC Page 10 de 13 participation du locataire « à tous les frais d’exploitation sous réserve d’une dérogation contractuelle expresse » ou mettant à sa charge tous les frais « à la condition que ces frais concernent l’immeuble en question » ont été jugées contraire au droit (CPra Bail-BIERI, art. 257a- 257b CO n. 28 et les réf. citées; arrêt TF 4A 397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.5; arrêt TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.2). Le renvoi à une annexe standardisée du contrat, comme les « dispositions générales pour baux d’habitation », ne suffit pas non plus pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. En effet, on ne peut exiger du locataire qu’il se fasse une idée des frais accessoires qu’il aura à payer par une consultation attentive des conditions annexées au contrat. Il a bien plutôt droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat (arrêt TF 4C.24/2002 du 29 avril 2002 consid. 2.4.2, in Mietrechtspraxis [mp], 2002, p. 163 ss). Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois, selon les circonstances, être facturés au locataire, dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat (arrêt TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 consid. 1.1; sur le tout ATF 135 III 591 consid. 4.3.1). En d’autres termes, il existe deux exceptions au principe selon lequel un renvoi à une annexe standardisée est insuffisant, soit si les frais accessoires contenus dans le contrat sont concrétisés par les conditions générales dudit contrat (arrêt TF 4C.250/2006 du 3 octobre 2006) ou si le contrat renvoie à des conditions générales qui mentionnent expressément les frais accessoires et qui sont contresignées par le locataire (TC VD, CdB 2005 p. 116; CONOD/BOHNET, Droit du bail, Fond et procédure, 2014, n. 274-278). En outre, même si le locataire a reconnu le solde, l’absence de contestation du décompte dans le délai imparti par le bailleur ne vaut pas convention. Il en va de même lorsque le preneur s’acquitte durant plusieurs années des soldes réclamés. Le cas échéant, le locataire pourra obtenir la restitution des montants indûment payés par le biais des règles sur l’enrichissement illégitime, sans se voir reprocher un abus de droit (CPra Bail-BIERI, art. 257a-257b CO n. 25). ee) Dans la mesure où l’appelante ne remet plus en cause le rejet de sa conclusion tendant au remboursement des charges payées en trop durant la période de 1992 à 2002, la Cour se limitera à examiner si l’appelante a payé à l’intimée des charges en trop durant la période de juillet 2002 à juin 2012. En l’espèce, le contrat de bail du 25 octobre 1991 prévoit le versement mensuel d’un montant de CHF 40.- à titre « d’acompte de charges selon conditions générales, art. 9 », correspondant aux frais de chauffage et d’eau chaude, lequel n’est pas contesté par la locataire, et le versement d’un acompte mensuel de CHF 40.- pour « les frais d’exploitation » (cf. pièce 3 du bordereau de la demande). Il est également mentionné dans le contrat de bail que « le(s) locataire(s) déclare(nt) connaitre et accepter les documents suivants, qui font partie intégrante du présent contrat: - conditions générales, édition 3.91; - conditions particulières ». Il ressort de l’art. 5 intitulé « art. 5 Frais d’exploitation », mentionné à la seconde page des conditions particulières (« suite des conditions particulières »), laquelle est annexée au contrat de bail, ce qui suit: « Les frais d’exploitation tels que: électricité, conciergerie, taxes publiques, taxes d’épuration, etc… seront facturées aux locataires en même temps que le décompte de chauffage. Pour l’électricité, le locataire a le choix entre: a) installer un compteur séparé à ses frais pour ses propres locaux b) payer les charges selon une clé de répartition entre tous les autres utilisateurs communs ». Le contrat de bail ainsi que ses annexes, soit la première et la seconde pages des conditions particulières, sont signés par la locataire.Tribunal cantonal TC Page 11 de 13 La Cour constate que l’art. 5 portant sur les frais d’exploitation se trouve à la seconde page des conditions particulières, lesquelles comportent au total 6 articles relatifs au local faisant l’objet du contrat de bail. Ces conditions sont relativement courtes et rapidement lues. De plus, elles sont annexées au contrat de bail, lequel s’y réfère en ce sens qu’elles en font partie intégrante. Il ressort en outre des conditions particulières qu’elles ont été signées, à Fribourg, par la locataire et datées du jour de la signature du contrat, ce qui démontre qu’elle les a lues et acceptées. De plus, la première page des conditions particulières a été réalisée en deux exemplaires alors que la seconde en trois exemplaires, autant d’indices qui démontrent qu’il s’agit bien de conditions particulières individualisées à l’occasion de la conclusion du contrat de bail liant les parties et qui ne sont pas d’usage en cas d’application de clauses contractuelles préétablies, lesquelles sont applicables à un nombre indéterminé de contrats de manière indifférenciée suivant l’objet du contrat et cocontractant. Dès lors, contrairement à ce que soutient l’appelante, ces conditions particulières ne constituent pas un document standardisé et ne s’apparentent pas à des conditions générales préformulées. S’agissant du contenu de l’art. 5 relatif aux frais d’exploitation, il y a lieu de relever que les charges qui y sont expressément mentionnées, soit l’électricité, la conciergerie, les taxes publiques et les taxes d’épuration, sont peu nombreuses et facilement compréhensibles. Excepté le poste « taxes publiques » qui, comme l'a retenu le Tribunal, constitue un terme trop vague pouvant englober de nombreuses taxes différentes en relation avec l’usage de la chose louée, la locataire pouvait donc parfaitement compter sur la facturation de ces frais qu’elle a acceptés en signant les conditions particulières. Cette liste de charges n’est toutefois pas exhaustive puisqu’elle se termine par le terme « etc… » qui laisse à penser que d’autres charges pourraient s’y ajouter. Une telle formulation n’est pas acceptable dans la mesure où, au moment de la conclusion du contrat de bail, la locataire ignorait les charges supplémentaires qui lui seraient facturées et que celles-ci seraient déterminées unilatéralement par la bailleresse. Ces frais supplémentaires ne peuvent dès lors pas être facturés à la locataire puisqu’ils n’ont pas été convenus. Il n’en demeure pas moins que les charges spécifiquement indiquées dans l’art. 5 des conditions particulières ont été arrêtées par les parties d’une manière suffisamment précise, soit conformément à l’art. 257a al. 2 CO, pour engager la locataire à les supporter. C’est donc à juste titre que le Tribunal a fait une distinction entre les frais expressément mentionnés à l’art. 5 des conditions particulières qui étaient connus des deux parties au contrat et qui avaient été acceptés par la locataire, lesquels faisaient l’objet d’une convention individualisée dans le cadre du contrat de bail, de ceux qui ne l’étaient pas et qui découlaient du terme « etc. ». Seuls les frais spécialement mentionnés à l’art. 5 des conditions particulières (excepté les taxes publiques; cf. supra) peuvent dès lors être mis à la charge de la locataire et tous les autres doivent lui être remboursés; ces derniers consistent dans des frais relatifs à l’ascenseur et à l’eau (cf. décision attaquée, p. 15 et 16), remboursement que ne conteste ni l’appelante, ni l’intimée. L’appelante critique la distinction opérée par le Tribunal entre les frais d’exploitation mentionnés et les autres et soutient que c’est l’entier de l’art. 5 qui devrait être considéré comme nul et non uniquement les frais qui ne sont pas indiqués dans cette clause. Elle se réfère à une jurisprudence argovienne (OGer AG, MRA 2006 p. 101), dans laquelle le Tribunal avait considéré comme entièrement nulle une énumération non exhaustive de frais accessoires. Ce n'est toutefois pas pour le seul motif que la liste n'était qu'exemplative (« zudem ») que le Tribunal l'a invalidée, mais bien parce qu'il s'agissait d'une énumération exemplative de plus de 14 postes, comprenant pour certains plusieurs sous-postes, et contenant toutes sortes de frais imaginables "alle mögliche Kosten" dont certains à l'évidence ne pouvaient que difficilement concerner un appartement de Tribunal cantonal TC Page 12 de 13 2 ½ pièces tel que celui en question (frais de monte-charge, frais d'installation de grue, frais de portiques automatiques, frais d'entretien d'une piscine, frais de surveillance et de gardiennage, taxes pour routes privées). Une telle liste généralisée ne permettait effectivement pas de se rendre compte de ce qui était à charge du locataire, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce puisque les charges indiquées dans l’art. 5 sont peu nombreuses et découlent directement de l’usage de l’objet loué, soit un local de 54 m 2. L'appelante ne peut pas davantage tirer argument d'une affaire jugée par le Tribunal fédéral (arrêt TF 4P.309/2004 du 8 avril 2005) dans laquelle a été considérée insuffisante dans son ensemble la formulation « taxe d’enlèvement des ordures, tout autre redevance, etc. » dès lors que cette formulation était intégrée dans des conditions générales préformulées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Partant, c’est à bon droit que le Tribunal a considéré que les parties avaient conclu une convention individualisée portant sur les frais d’exploitation expressément mentionnés dans l’art. 5 des conditions particulières, soit les frais d’électricité, de conciergerie, et de taxes d’épuration, et que ceux-ci devaient être assumés par A.________, les autres frais accessoires qui lui ont été facturés devant en revanche lui être remboursés. Pour le surplus, le Tribunal a considéré que les frais facturés à tort à l’appelante étaient ceux relatifs à l’ascenseur par CHF 270.50, et à l’eau par CHF 304.-, soit CHF 574.50 au total. L’appelante ne conteste pas ce résultat en tant que tel, pas plus que l’examen réalisé par l’autorité intimée des charges qu’elle doit supporter (cf. décision attaquée, p. 14, 15). Elle ne conteste également pas le fait que le Tribunal ait calculé la prescription selon les règles applicables à l'enrichissement illégitime et que, en soi, sur la base du montant retenu de CHF 574.50 le Tribunal a condamné la défenderesse à verser à la demanderesse la somme de CHF 517.65 avec intérêts à 5 % l’an dès le 26 août 2014. Partant, il n’y a pas lieu de réexaminer ces points et la Cour peut les confirmer. Il s’ensuit le rejet de ce grief, ce qui scelle le sort de l'appel. 5. Compte tenu du rejet de l’appel, les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de A.________ (art. 106 al. 1 CPC), sous réserve de l’assistance judiciaire. a) Ils comprennent les frais judiciaires qui sont fixés forfaitairement à CHF 1’000.- (art. 130 al. 1 LJ a contrario, art. 10 ss et 19 RJ). b) Ils comprennent également les dépens (art. 95 al. 1 let. b CPC). Ceux-ci sont également dus par la partie au bénéfice de l’assistance judiciaire (art. 118 al. 3 et 122 al. 1 let. d CPC). Dans le cadre d’un appel contre un jugement rendu en procédure simplifiée, les dépens sont fixés de manière globale, compte tenu de la nature, de la difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat ainsi que de l’intérêt et de la situation économiques des parties, mais pour un montant maximal de CHF 6'000.-, hors circonstances spéciales non présentes en l'espèce (art. 63 al. 1 et 2 et 64 al. 1 let. b et f RJ). En l’espèce, l'activité de Me Pierre Moret dans le cadre de la procédure d’appel a consisté en substance en l’étude de l’appel, à la rédaction d'une réponse et en la prise de connaissance du présent arrêt. Partant, compte tenu de la nature et de la difficulté de la cause, une indemnité de CHF 2'000.-, comprenant les débours, sera octroyée. La TVA (8 %) par CHF 160.- s'y ajoutera. c) Me Patrik Gruber est invité à produire, dans un délai de 10 jours, sa liste de frais pour fixation de son indemnité de défenseur d’office.Tribunal cantonal TC Page 13 de 13 la Cour arrête: I. L’appel est rejeté. Partant, la décision du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine du 9 mars 2016 est confirmée. II. Les frais judiciaires de la procédure d’appel, par CHF 1’000.-, sont mis à la charge de A.________, sous réserve de l’assistance judiciaire. III. Les dépens de la procédure d’appel de B.________ SA, dus par A.________, sont fixés globalement à CHF 2’000.- (débours inclus), TVA par CHF 160.- en sus. IV. Me Patrik Gruber est invité à produire, dans un délai de 10 jours, sa liste de frais pour fixation de son indemnité de défenseur d’office. V. Communication. Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 7 octobre 2016/say Président Greffière