<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00039</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209592&amp;W10_KEY=4467123&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00039</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.04.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.03.2011 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG bzw. Art. 37a RPG.<br/><br/>Gesetzliche Grundlagen (E. 2).<br/>Bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Standortgebundenheit bzw. zur "abgeleiteten" Standortgebundenheit (E. 3.3.2). Die Beschwerdeführerin kann daraus, dass für ihre bisherigen Bauvorhaben jeweils eine Ausnahmebewilligung erteilt worden ist, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Bewilligungen aus den Jahren 2000 und 2001 erweisen sich nämlich als sehr grosszügig. Die Beschwerdeführerin hätte bereits im Zeitpunkt der Planung des Umbaus des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel klären müssen, ob der Restaurationsbetrieb wirtschaftlich geführt werden könne. Mit dem Vorbringen, dass sie aus wirtschaftlichen Gründen auf den Ausbau der Terrasse angewiesen sei, ist sie demnach nicht zu hören (E. 3.3.3). Es kann offen bleiben, ob als standortgebunden bewilligte Bauten unter das zulässige Erweiterungsmass von Art. 43 Abs. 2 RPV fallen. In der Verfügung vom 1. Oktober 2001 brachte die Beschwerdegegnerin zum Ausdruck, dass mit diesem Bauvorhaben die Erweiterungsmöglichkeiten ausgeschöpft seien. Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanzen den als standortgebunden bewilligten Umbau an das zulässige Erweiterungsmass angerechnet haben (E. 3.4.2). Offene Terrassenflächen sind nicht der um 30 % erweiterbaren Grundfläche zuzurechnen. Das zulässige Erweiterungsmass wurde bereits mit dem Umbau zum Seminarhotel überschritten (E. 3.4.3).<br/>Es lag im Ermessen der Vorinstanz, dem Mitbeteiligten 3 im vorinstanzlichen Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zuzusprechen (E. 4.2).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERUNGSBAUTE">ERWEITERUNGSBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOTEL">HOTEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESTAURANT">RESTAURANT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT, ABGELEITETE">STANDORTGEBUNDENHEIT, ABGELEITETE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSE">TERRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UETLIBERG">UETLIBERG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UTO-KULM">UTO-KULM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHKEIT">WIRTSCHAFTLICHKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 43 RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 43 Abs. II RPV</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11308" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00039</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. April 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_4_18">Bau- und Planungskommission Stallikon,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_5_21">Firma C,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_3_6_26">Verein D,</a> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_7_33">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_4_8_38">Verband F,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baudirektion verweigerte am 13. MÃ¤rz 2009 die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Einfassung und Ãberdachung der SÃ¼d- und Rondoterrasse des Hotel-Restaurants A, fÃ¼r den Fluchtwegsteg am der SÃ¼dterrasse sowie fÃ¼r das Anbringen von Aussenbeleuchtungen um das Hotel-Restaurant und am Aussichtsturm. Daneben wurde auch die nachtrÃ¤gliche forstrechtliche Bewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des Waldabstands verweigert und angeordnet, dass die bereits erstellte Rondoterrasse, die SÃ¼dterrasse und der Fluchtweg wieder abzubrechen seien. Die BaubehÃ¶rde Stallikon wurde eingeladen, bis spÃ¤testens drei Monate nach Rechtskraft der VerfÃ¼gung die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gemÃ¤ss § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter Ansetzung einer angemessenen Frist anzuordnen. Die Bau- und Planungskommission Stallikon erÃ¶ffnete die VerfÃ¼gung der Baudirektion am 25. MÃ¤rz 2009, traf jedoch keine eigenen Anordnungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG rekurrierte am 16. Mai 2009 bei der Baurekurskommission II gegen die VerfÃ¼gungen der Bau- und Planungskommission Stallikon und der Baudirektion. Sie beantragte die Aufhebung der VerfÃ¼gungen. Ihr sei fÃ¼r die bereits erstellten baulichen Ãnderungen der SÃ¼d- und Rondoterrasse und des Fluchtwegstegs sowie fÃ¼r die bestehende Aussenbeleuchtung eine nachtrÃ¤gliche Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz [RPG]), eventualiter gemÃ¤ss Art. 37a RPG zu erteilen. Ebenso sei fÃ¼r die bereits erstellten Bauten nachtrÃ¤glich eine forstrechtliche Bewilligung zu erteilen. Der Wiederherstellungsbefehl sei aufzuheben; eventualiter sei die Bau- und Planungskommission Stallikon einzuladen, Ã¼ber die fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlichen Massnahmen zu befinden. Die Baurekurskommission II fÃ¼hrte am 24. September 2009 einen Augenschein durch. Am 8. Dezember 2009 hiess sie den Rekurs teilweise gut. Sie hob die baurechtliche Verweigerung der Aussenbeleuchtung und den Abbruchbefehl auf und wies die Baudirektion an, Ã¼ber die nachtrÃ¤gliche Bewilligung der Aussenbeleuchtung im Sinne der ErwÃ¤gungen erneut zu befinden. Im Ãbrigen wies sie die Rekurse ab. Die Verfahrenskosten auferlegte sie zu zwei Dritteln der A AG und zu einem Drittel der Baudirektion. Die A AG wurde zudem verpflichtet, dem Verein D eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die A AG am 25. Januar 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragte, dass fÃ¼r die bereits erstellten Bauten (teilweise Ersatz der Sonnenstoren und der Verglasung im oberen Teil der SÃ¼dterrasse auf die vorhandenen TrÃ¤ger; Ersatz der Sonnenstoren im unteren Bereich der SÃ¼dterrasse; Ersatz der bestehenden demontierbaren GlaswÃ¤nde der SÃ¼dterrasse; Erstellen demontierbarer Glaswandelemente und Kunststoffdachbahnen als saisonaler Witterungsschutz im Bereich der Rondoterrasse; Anbau eines Metallstegs als Fluchtweg entlang der SÃ¼dterrasse) eine nachtrÃ¤gliche Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG und eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes zu erteilen seien; eventualiter sei eine Bewilligung im Sinn von Art. 37a RPG zu erteilen (Ziff. 1). Die Kosten des Rekursverfahrens seien den Parteien bzw. den Mitbeteiligten entsprechend ihrem Unterliegen aufzuerlegen (Ziff. 2). Ihr sei entsprechend dem Ausgang des Verfahrens eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekursverfahren zu gewÃ¤hren; eventualiter sei die im Rekursverfahren zugesprochene ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zugunsten des Vereins D auf die HÃ¤lfte zu reduzieren (Ziff. 3). Es sei ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein durchzufÃ¼hren (Ziff. 4); alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II und die Baudirektion beantragten am 10. Februar 2010 bzw. am 1. MÃ¤rz 2010 die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte der Verein D am 5. MÃ¤rz 2010 die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG. Die Bau- und Planungskommission Stallikon, der Firma C und der Verband F liessen sich innert Frist nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet ihren Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins damit, dass die Baurekurskommission II zwar einen Augenschein durchgefÃ¼hrt, ihre Erkenntnisse aber nicht in einem formellen Protokoll festgehalten habe. Dieser Einwand trifft nicht zu, denn das Protokoll des Augenscheins vom 24. September 2009 befindet sich samt den dazugehÃ¶renden Fotografien in den Akten (act. 9/1/1 und 9/2/1) und wÃ¤re der BeschwerdefÃ¼hrerin auf ihr Verlangen ausgehÃ¤ndigt worden. Der Sachverhalt ergibt sich demnach rechtsgenÃ¼gend aus den Akten, weshalb kein weiterer Augenschein vorzunehmen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung fÃ¼r eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG kÃ¶nnen Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu Ã¤ndern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). GemÃ¤ss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) regelt die nÃ¤heren Voraussetzungen dazu. Einen etwas weitergehenden Bestandesschutz sieht Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV fÃ¼r gewerblich genutzte Bauten und Anlagen vor, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Ãnderungen der NutzungsplÃ¤ne zonenwidrig geworden sind. ZweckÃ¤nderungen und Erweiterungen kÃ¶nnen dabei gemÃ¤ss Art. 43 Abs. 1 RPV bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden ist (lit. a), keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (lit. b), die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig ist (lit. c), hÃ¶chstens eine geringfÃ¼gige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist (lit. d), sÃ¤mtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der ZweckÃ¤nderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf den EigentÃ¼mer Ã¼berwÃ¤lzt werden (lit. e) sowie wenn keine wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegenstehen (lit. f). Die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che darf um 30 % erweitert werden; Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens werden nur zur HÃ¤lfte angerechnet (Abs. 2). Soll die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che ausserhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens um mehr als 100 m<sup><span>2</span></sup> erweitert werden, so darf dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung fÃ¼r die FortfÃ¼hrung des Betriebs erforderlich ist (Abs. 3). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Strittig ist vorliegend, ob der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht eine nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Verglasung und Ãberdachung der SÃ¼d- und der Rondoterrasse (Baugesuch-Nr. 06002, act. 9/2/18/2â5) und die Erstellung eines Metallstegs als Fluchtweg (Baugesuch-Nr. 07008, act. 9/2/18/9 und 10) verweigert wurde. Da die in der Landwirtschaftszone liegenden Bauten offensichtlich nicht zonenkonform sind, kommt gemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG eine ordentliche Baubewilligung nicht in Betracht. Zu prÃ¼fen ist deshalb, ob fÃ¼r die Bauten eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Umstritten ist zunÃ¤chst, ob eine Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 24 RPG oder gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV zu erteilen wÃ¤re. WÃ¤hrend die Beschwerdegegnerin, die Baurekurskommission und die Mitbeteiligte 3 Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV als vorliegend anwendbar erachten, ist die BeschwerdefÃ¼hrerin der Auffassung, dass die genannten Normen vorliegend keine Anwendung finden wÃ¼rden. Sie begrÃ¼ndet dies damit, dass die Bauten des Bergrestaurants A zum Teil vorbestehende, standortgebundene Bauten seien und zum Teil nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes im Sinn einer Ausnahme nach Art. 24 RPG bewilligt worden seien. Namentlich die nach dem 1. Januar 1980 erstellten Bauten, insbesondere die Umbauten in den Jahren 2000 und 2002/2003, seien nicht im Sinn von Art. 37a RPG wegen einer nachtrÃ¤glichen ZonenÃ¤nderung zonenwidrig geworden. Die Bauten seien nie zonenkonform gewesen, sondern als zonenfremde, aber standortgebundene Bauten bewilligt und erstellt worden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Entscheidend fÃ¼r die Frage, ob vorliegend Art. 24 RPG oder Art. 37a in Verbindung mit Art. 43 RPV im Vordergrund steht, ist, ob daran anzuknÃ¼pfen ist, dass das heute bestehende Hotel-Restaurant im wesentlichen Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes erstellt worden ist, oder ob in erster Linie auf den in den Jahren 2002 und 2003 erstellten Umbau abzustellen ist. Zur Beantwortung dieser Frage kommt den VerfÃ¼gungen der Baudirektion vom 25. Mai 2000 und 1. Oktober 2001 wesentliche Bedeutung zu. Mit den beiden VerfÃ¼gungen wurde der Umbau des Hotel-Restaurants A zu einem Seminarhotel als standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG qualifiziert und entsprechend fÃ¼r die geplanten Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung erteilt (act. 6/5 und 6/6). Allerdings wurde in der VerfÃ¼gung vom 1. Oktober 2001 darauf hingewiesen, dass "mit diesem Bauvorhaben die ErweiterungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r den Betrieb auf dem A ausgeschÃ¶pft" seien. Insofern steht jedoch nicht fest, ob durch die Bewilligung das ganze Seminarhotel dergestalt als standortgebunden qualifiziert worden ist, dass es Ã¤hnlich wie ein Neubau zu behandeln wÃ¤re, was eine AnknÃ¼pfung an den nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zonenwidrig gewordenen bestehenden Teil des Hotel-Restaurants verbieten wÃ¼rde. Allenfalls kÃ¶nnte die Frage anhand der nicht in den Akten befindlichen PlÃ¤ne des Umbaus des Seminarhotels beantwortet werden, indessen kann sie, wie nachfolgend zu zeigen ist, offengelassen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin geht davon aus, dass ihr fÃ¼r die Verglasung und Ãberdachung der SÃ¼d- und der Rondoterrasse und die Erstellung eines Metallstegs als Fluchtweg eine Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 24 RPG zu erteilen sei. SÃ¤mtliche baulichen Vorhaben auf dem A seien bislang als standortgebunden nach Art. 24 RPG bewilligt worden. Das Gebot der Rechtssicherheit verlange, dass eine konstante Bewilligungspraxis nur aus wichtigen GrÃ¼nden geÃ¤ndert werde. Die VerfÃ¼gung vom 1. bzw. 5. Dezember 2000 (act. 9/1/5/5) habe einerseits wie im vorliegenden Fall die Ãberdachung der SÃ¼dterrasse betroffen, anderseits stelle sich die Frage der Standortgebundenheit des beantragten Bauvorhabens gleich wie beim am 1. bzw. 5. Dezember 2000 bewilligten Bauvorhaben. Wenn die Sonnenstore auf der SÃ¼dterrasse damals als standortgebunden bewilligt worden sei, mÃ¼sse die Standortgebundenheit auch bejaht werden, wenn nunmehr ein Teil der Sonnenstore durch eine Verglasung ersetzt werden soll. Dasselbe gelte fÃ¼r die Rondoterrasse. Der einzige Unterschied zur SÃ¼dterrasse bestehe darin, dass fÃ¼r die Sonnenstoren auf der Rondoterrasse bislang noch keine Baubewilligung eingeholt worden sei. Schliesslich mÃ¼sse auch eine abgeleitete Standortgebundenheit bejaht werden, da eine ganzjÃ¤hrige Nutzung der Terrassen fÃ¼r eine profitable Bewirtschaftung des Hotel Restaurants A unabdingbar sei. </p> <p class="Erwgung2">Die Baurekurskommission II und die Mitbeteiligte 3 sind hingegen der Ansicht, dass die umstrittenen Terrassenbauten nicht standortgebunden seien und aus den bisher der BeschwerdefÃ¼hrerin erteilten Ausnahmebewilligungen nichts zu deren Gunsten abgeleitet werden kÃ¶nne. Die neuen Verglasungen der Terrassen wÃ¼rden nicht nur dem Schutz vor Sonne und Wind dienen, sondern die ursprÃ¼nglichen TerrassenflÃ¤chen, insbesondere auch im Zusammenhang mit dem Boden, der inneren Ausstattung und der Beheizung, in einen hÃ¶heren Standard erheben, indem sie eine ganzjÃ¤hrige und komfortable BenÃ¼tzung erlaubten. Auch eine abgeleitete Standortgebundenheit komme nicht infrage, da ein besonderes betriebswirtschaftliches BedÃ¼rfnis fÃ¼r die Bauten durch die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht dargetan worden sei und sich auch nicht aus den Akten ergebe. Im Ãbrigen sei fraglich, ob allein auf die Wirtschaftlichkeit der Restauration abzustellen und nicht vielmehr das wirtschaftliche Potenzial des gesamten Betriebs auf dem A samt Hotel massgeblich wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten GrÃ¼nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Dabei beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven MassstÃ¤ben, und es kann weder auf die subjektiven Vorstellungen des Einzelnen noch auf die persÃ¶nliche ZweckmÃ¤ssigkeit oder Bequemlichkeit ankommen. Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzulegen (BGE 123 II 256 E. 5a, 124 II 252 E. 4a, 129 II 63 E. 3.1). Das Bundesgericht hat in BGE 124 II 252 erstmals den Begriff der "abgeleiteten Standortgebundenheit" eingefÃ¼hrt. Eine solche kÃ¶nne vorliegen, wenn eine Zusatzanlage fÃ¼r sich genommen nicht standortgebunden sei, jedoch aufgrund eines besonderen, von einem seinerseits standortgebundenen und rechtmÃ¤ssig bewilligten Hauptbetrieb hergeleiteten betriebswirtschaftlichen oder technischen BedÃ¼rfnisses am vorgesehenen Standort in der geplanten Art und Dimension zu erstellen sei. Zur BegrÃ¼ndung der abgeleiteten Standortgebundenheit verwies das Bundesgericht darauf, dass unter gewissen Bedingungen sogenannte innere Aufstockungen von Landwirtschaftsbetrieben als zwar nicht zonenkonform, indessen als standortgebunden im Sinn von Art. 24 Abs. 1 RPG zu bezeichnen seien (frÃ¼here Rechtsprechung des Bundesgerichts, vgl. etwa BGE 117 Ib 270 E. 4; zur heute geltenden Rechtslage vgl. Art. 16a Abs. 2 RPG). Sodann bestehe eine offenkundige Parallele zur Bewilligung von Wohnraum in der Landwirtschaftszone, welcher dort als zonenkonform im Sinn von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG anerkannt werde, soweit er im Hinblick auf die bodenabhÃ¤ngige Nutzung des Landes als unentbehrlich erscheine (frÃ¼here Rechtsprechung des Bundesgerichts, vgl. BGE 121 II 67 E. 3a; zur heute geltenden Rechtslage vgl. Art. 16 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 34 Abs. 3 RPV). </p> <p class="Erwgung3">Mit der EinfÃ¼hrung des Begriffs der abgeleiteten Standortgebundenheit hat das Bundesgericht keine PraxisÃ¤nderungen vorgenommen. Wie es selber ausfÃ¼hrt, hat es schon frÃ¼her Bauten, die einem zonenfremden, aber standortgebundenen Betrieb dienten und aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden notwendig waren, ausserhalb der Bauzonen grundsÃ¤tzlich als standortgebunden anerkannt (BGE 117 Ib 266 E. 2a, 115 Ib 295 E. 3c). Insofern erweist sich der Begriff der abgeleiteten Standortgebundenheit als unnÃ¶tig (vgl. die Bemerkungen von Lukas Bruhin zu BGE 124 II 252, in AJP 1998 S. 977 ff., 980), allerdings hat er sich auch in der Lehre durchgesetzt (vgl. Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24 N. 12; Rudolf Muggli, in Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2009, Art. 24 N. 13).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Entgegen ihrer Ansicht kann die BeschwerdefÃ¼hrerin daraus, dass fÃ¼r ihre bisherigen Bauvorhaben jeweils eine Ausnahmebewilligung erteilt worden ist, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie das Verwaltungsgericht bereits im Entscheid vom 12. Dezember 2005 ausgefÃ¼hrt hat, ist es fraglich, ob ein Hotelbetrieb als standortgebunden zu bezeichnen ist. Das Verwaltungsgericht erwog dabei, dass nach der Rechtsprechung Ausflugs- und Bergrestaurants unter bestimmten Voraussetzungen als standortgebunden gelten wÃ¼rden. In der Praxis werde fÃ¼r Beherbergungsbetriebe ausserhalb von Bauzonen hingegen etwa verlangt, dass sie ein Etappenziel von mehrtÃ¤gigen Wanderungen oder einen notwendigen Ausgangspunkt fÃ¼r eintÃ¤gige Wandertouren bildeten. Angesichts der NÃ¤he des Uetlibergs zur Stadt ZÃ¼rich und zu den angrenzenden Gemeinden und dank der bestehenden S-Bahn-Haltestelle Uetliberg in kurzer Fussdistanz zum A scheine hier jedoch keine Notwendigkeit fÃ¼r die Schaffung von ÃbernachtungsmÃ¶glichkeiten ausserhalb der Bauzone zu bestehen (VB.2005.00324, E. 5.3, mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Die der BeschwerdefÃ¼hrerin bisher erteilten Ausnahmebewilligungen, insbesondere die den Umbau zum Seminarhotel betreffenden vom 25. Mai 2000 und 1. Oktober 2001, erweisen sich demnach als sehr grosszÃ¼gig. Sie wurden denn auch von der Beschwerdegegnerin kaum begrÃ¼ndet. Auch wenn die rechtskrÃ¤ftigen VerfÃ¼gungen nicht anzutasten sind, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin ihre grosszÃ¼gige Praxis der herrschenden Lehre und Rechtsprechung anpasst. Die BeschwerdefÃ¼hrerin durfte denn auch nicht darauf vertrauen, dass ihr weiterhin ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung fÃ¼r sÃ¤mtliche Vorhaben eine Ausnahmebewilligung erteilt werde. Soweit sie geltend macht, dass die Verglasung der Terrassen lediglich einen Ersatz fÃ¼r die bewilligten Sonnenstoren darstellen wÃ¼rde, ist ihr nicht zu folgen. Wie aus den in den Akten befindenden Fotografien ersichtlich ist (act. 9/1/6/6â8), werden durch die Verglasung der Terrassen komfortable geschlossene RÃ¤ume geschaffen, welche ganzjÃ¤hrig nutzbar sind, was einer erheblichen Erweiterung der nutzbaren RÃ¤umlichkeiten entspricht. Im Gegensatz zu den Sonnenstoren dient die Verglasung der Terrassen offensichtlich nicht lediglich dem Schutz der GÃ¤ste vor Sonne und Wind. </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist weiter, ob sich die BeschwerdefÃ¼hrerin darauf berufen kann, dass sie aus betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden auf eine Verglasung der Terrassen bzw. auf deren ganzjÃ¤hrige Nutzung angewiesen ist bzw. ob eine abgeleitete Standortgebundenheit der Bauten zu bejahen ist. GrundsÃ¤tzlich ist bei der Bejahung der abgeleiteten Standortgebundenheit jedoch ZurÃ¼ckhaltung geboten (Waldmann/HÃ¤nni, Art. 24 N. 12). Mit den VerfÃ¼gungen vom 25. Mai 2000 und 1. Oktober 2001 erteilte die Beschwerdegegnerin aufgrund der erwÃ¤hnten grosszÃ¼gigen Rechtsauslegung der BeschwerdefÃ¼hrerin Ausnahmebewilligungen zum Umbau des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel. Zu jenem Zeitpunkt oblag es der BeschwerdefÃ¼hrerin, sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen, ob der Betrieb des Restaurants nach dem Umbau in ein Seminarhotel wirtschaftlich gefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. Es erscheint problematisch, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin nur vier Jahre nach dem Umbau am 20. MÃ¤rz 2007 um Ausnahmebewilligungen fÃ¼r weitere Bauten ersucht mit der BegrÃ¼ndung, dass ansonsten der Restaurationsbetrieb nicht wirtschaftlich gefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. Ihr Vorgehen hat nÃ¤mlich zur Folge, dass es der Beschwerdegegnerin so verunmÃ¶glicht wurde, Ã¼ber die Verglasung der Terrassen zusammen mit dem Umbau des Hotel-Restaurants zu entscheiden. Ist aber davon auszugehen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin bereits im Zeitpunkt der Planung des Umbaus des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel hÃ¤tte klÃ¤ren mÃ¼ssen, ob der Restaurationsbetrieb wirtschaftlich gefÃ¼hrt werden kÃ¶nne, ist sie vorliegend mit der Behauptung, dass sie aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden auf den Ausbau der Terrasse angewiesen sei, nicht zu hÃ¶ren. Demnach kann fÃ¼r die Verglasung der Terrassen von vornherein keine abgeleitete Standortgebundenheit bejaht werden. Damit ist auf das durch die BeschwerdefÃ¼hrerin ins Recht gelegte Gutachten Ã¼ber die betriebswirtschaftliche Notwendigkeit der SÃ¼d- und Rondoterrasse (act. 6/8) nicht weiter einzugehen. Ebenso erweist es sich nicht als rechtsverletzend, wenn die Baurekurskommission II nicht ausfÃ¼hrlich auf die Frage eingegangen ist, ob der Restaurationsbetrieb auf dem A profitabel gefÃ¼hrt werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanzen der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht eine auf Art. 24 RPG gestÃ¼tzte Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Verglasung der Terrassen verweigert hatten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob fÃ¼r die Bauten eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 37a in Verbindung mit Art. 43 RPG zu erteilen ist, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrem Eventualantrag verlangt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Wie dargelegt wurde, fÃ¤llt eine Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG nur in Betracht, wenn man an die ursprÃ¼ngliche Erstellung des Hotel-Restaurants, welche vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes erfolgte, anknÃ¼pft. Strittig ist dabei, ob durch die bisher erfolgten Um- und Erweiterungsbauten das in Art. 43 Abs. 2 RPV vorgesehene HÃ¶chstmass der Erweiterung von 30 % bereits erreicht wurde oder nicht.</p> <p class="Erwgung3">Die Beschwerdegegnerin fÃ¼hrte aus, dass das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 632 im Jahr 1985 eine GesamtflÃ¤che von 3'268 m<sup>2</sup> aufgewiesen habe. Vor dem Umbau zum Seminarhotel sei das Restaurant im Jahr 1986 um 127 m<sup>2</sup> und im Jahr 2000 um 285 m<sup>2</sup> erweitert worden, was einer Erweiterung um 8.7 % entspreche. Der Umbau zum Seminarhotel im Jahr 2002 habe eine zusÃ¤tzliche FlÃ¤che von 834 m<sup>2</sup> oder 25.5 % benÃ¶tigt. Die gesamthaft bewilligte FlÃ¤che des Seminarhotels betrage somit 1'119 m<sup>2</sup>, was einer Erweiterung von 34.2 % entspreche, weshalb das gesetzliche vorgesehene HÃ¶chstmass bereits Ã¼berschritten worden sei und eine Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV nicht in Betracht falle. Die Baurekurskommission II schloss sich dieser Auffassung im Wesentlichen an.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bezweifelt hingegen, dass als standortgebunden bewilligte Bauten das zulÃ¤ssige Erweiterungsmass von Art. 43 Abs. 2 RPV belasten wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext">Art. 43 Abs. 2 RPV wie auch der identische Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV legen fest, dass die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che unter bestimmten UmstÃ¤nden um 30 % erweitert werden darf. Unbestritten ist, dass dabei eine Etappierung der Bauten zugelassen wird. Aus dem Verordnungstext geht jedoch nicht hervor, ob als standortgebunden bewilligte Bauten das Erweiterungsmass belasten. Lehre und Rechtsprechung gehen zwar davon aus, dass sÃ¤mtliche Ãnderungen, die das gleiche Objekt betreffen, als Einheit zu beurteilen und an das anzurechnen seien, was maximal zulÃ¤ssig ist (vgl. Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, neues Raumplanungsrecht, Bewilligungen nach Art. 24c RPG, Bern 2001, Ziff. 5.2.1 zur vergleichbaren Norm von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Alle nach dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes erfolgten Erweiterungen seien demnach zusammenzurechnen (BGE 127 II 215 E. 4d; Waldmann/HÃ¤nni, Art. 37a N. 6). Zur Frage, ob auch als standortgebunden bewilligte Bauten das Erweiterungsmass von Art. 43 Abs. 2 RPV belasten, Ã¤ussern sich aber weder Lehre noch Rechtsprechung explizit. Indessen kann die Frage offengelassen werden.</p> <p class="Erwgung3">In der VerfÃ¼gung vom 1. Oktober 2001 brachte die Beschwerdegegnerin zum Ausdruck, dass mit diesem Bauvorhaben die ErweiterungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r den Betrieb auf dem A ausgeschÃ¶pft seien. WÃ¼rde man der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin folgen, dass standortgebundene Bauten das zulÃ¤ssige Erweiterungsmass nicht tangieren, wiese die VerfÃ¼gung einen Widerspruch auf. Aus einem solchen Widerspruch kÃ¶nnte die BeschwerdefÃ¼hrerin jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Beschwerdegegnerin bewilligte die Bauvorhaben am 1. Oktober 2001 offensichtlich in der Annahme, dass danach keine auf Art. 37a RPG gestÃ¼tzten ErweiterungsmÃ¶glichkeiten mehr bestehen wÃ¼rden. Zu fragen ist deshalb, ob die Bewilligung auch erteilt worden wÃ¤re, wenn die Beschwerdegegnerin davon ausgegangen wÃ¤re, dass kÃ¼nftig eine zusÃ¤tzliche Erweiterung des Betriebs um 30 % mÃ¶glich wÃ¤re. Da die VerfÃ¼gung kaum begrÃ¼ndet worden ist, lÃ¤sst sich daraus nichts fÃ¼r die Beantwortung dieser Frage Relevantes ableiten. Hingegen ist abermals darauf hinzuweisen, dass das Erteilen der Ausnahmebewilligung auf einer sehr grosszÃ¼gigen Auslegung von Art. 24 RPG beruhte. Ob der Umbau des Hotel-Restaurants in ein Seminarhotel in dieser Form heute noch bewilligt wÃ¼rde, ist fraglich (vgl. E. 3.3.3). Jedenfalls wÃ¤re aber keine Ausnahmebewilligung zu erteilen gewesen, wenn nicht kÃ¼nftige, auf Art. 37a RPG gestÃ¼tzte Erweiterungen damit ausgeschlossen worden wÃ¤ren. Damit ergibt sich, dass es nicht rechtsverletzend ist, wenn die Vorinstanzen den als standortgebunden bewilligten Umbau an das zulÃ¤ssige Erweiterungsmass von Art. 43 Abs. 2 RPV angerechnet haben.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt weiter, dass die TerrassenflÃ¤chen der 1980 bestehenden GrundflÃ¤che zugerechnet werden mÃ¼ssten, da die Terrassen des Bergrestaurants bereits vor Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes intensiv als RestaurationsflÃ¤chen genutzt und seither nicht erweitert worden seien. WÃ¤re hingegen bei der Berechnung der zulÃ¤ssigen Erweiterung auf die IntensitÃ¤t der Nutzung abzustellen, wÃ¤re es in Anbetracht der vorbestehenden Nutzung jedenfalls nicht zulÃ¤ssig, die gesamten TerrassenflÃ¤chen von 507 m<sup>2</sup> als zusÃ¤tzliche Erweiterung zu qualifizieren. </p> <p class="Urteilstext">Dieser Auffassung ist nicht beizutreten. Unter den in Art. 43 Abs. 2 RPV gleich wie in Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV verwendeten Begriff der zonenwidrig genutzten FlÃ¤che fallen die anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che und die BruttonebenflÃ¤chen wie Keller- und von der Wohnung her erschlossene EstrichrÃ¤ume, Garagen, Heizungs- und BrennstoffrÃ¤ume oder StÃ¤lle (Muggli, Art. 24c Rz. 24; Amt fÃ¼r Raumentwicklung, Ziff. 3.3.2). Offene TerrassenflÃ¤chen sind unabhÃ¤ngig davon, ob sie bereits als RestaurationsflÃ¤chen verwendet worden sind oder nicht, der um 30 % erweiterbaren GrundflÃ¤che nicht zuzurechnen. </p> <p class="Urteilstext">Dass die Verglasung der Terrassen eine Erweiterung der zonenwidrig genutzten FlÃ¤che zur Folge hat, ist offensichtlich, werden dadurch doch komfortable geschlossene RÃ¤ume geschaffen, die ganzjÃ¤hrig benutzbar sind (vgl. E. 3.3.3). Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass zumindest nicht die gesamten TerrassenflÃ¤chen von 507 m<sup><span>2</span></sup> als Erweiterungen zu qualifizieren seien, ist unbeachtlich. Ist es nÃ¤mlich nicht zu beanstanden, dass auch die als standortgebunden bewilligten Umbauten an das zulÃ¤ssige Erweiterungsmass von 30 % angerechnet werden, wurde dieses bereits mit dem Umbau zum Seminarhotel Ã¼berschritten (E. 3.4.1 und E. 3.4.2), weshalb eine zusÃ¤tzliche Erweiterung gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV unabhÃ¤ngig von ihrem Ausmass nicht infrage kommt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Damit ergibt sich, dass fÃ¼r die umstrittenen Terrassenbauten zu Recht keine Ausnahmebewilligung erteilt wurde. Der Fluchtwegsteg wurde nur durch die umstrittenen Terrassenumbauten zu geschlossenen RÃ¤umen notwendig. Er steht mit diesen in einem engen Zusammenhang und hat ohne diese Bauten keinen Zweck. Deshalb wurde fÃ¼r den Steg ebenfalls zu Recht keine Ausnahmebewilligung erteilt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Kann fÃ¼r die Bauten keine baurechtliche Ausnahmebewilligung erteilt werden, ist nicht weiter zu prÃ¼fen, ob eine forstrechtliche Bewilligung zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes zu erteilen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, dass im vorinstanzlichen Verfahren einzig der Verein G vollstÃ¤ndig unterlegen sei, da diesem die Legitimation abgesprochen worden sei. Die Kostenverteilung der Baurekurskommission II mÃ¼sse demnach entsprechend zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin korrigiert werden. </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin verkennt dabei, dass der von ihr angefÃ¼hrte Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 12. Dezember 2005 (VB.2005.00324) von vornherein nicht einschlÃ¤gig ist, da der Verein G im Rekursverfahren nicht Partei war, sondern lediglich einstweilen beigeladen wurde. Die Baurekurskommission II hob die Beiladung jedoch wieder auf (E. 2.2 des Rekursentscheids) und entfernte den Verein G aus dem Rubrum. Damit war der Verein G nicht mehr verfahrensbeteiligt, weshalb ihm gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 VRG â anders etwa als einem BeschwerdefÃ¼hrer, auf dessen Beschwerde nicht eingetreten wird â keine Verfahrenskosten auferlegt werden konnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Schliesslich rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass dem Mitbeteiligten 3 keine volle ParteientschÃ¤digung hÃ¤tte zugesprochen werden dÃ¼rfen, da er von demselben Rechtsvertreter wie der Verein G vertreten worden sei. Die ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- sei deshalb auf Fr. 1'000.- zu reduzieren.</p> <p class="Urteilstext">Der Mitbeteiligte 3 macht dazu geltend, dass der Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin lediglich dann gefolgt werden kÃ¶nnte, wenn es um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an beide, von demselben Rechtsanwalt vertretenen Parteien gehe. Dies sei jedoch vorliegend nicht der Fall, da dem Verein G naheliegenderweise keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen worden sei. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden. Die EntschÃ¤digung ist nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzusetzen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 37). Das Verwaltungsgericht ist zu deren ÃberprÃ¼fung ausserhalb von eigentlichen Ermessensfehlern nicht befugt (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 9).</p> <p class="Urteilstext">Der Rechtsvertreter des Mitbeteiligten 3 vertrat im Rekursverfahren zusÃ¤tzlich den Verein G und Ã¤usserte sich in denselben Rechtsschriften fÃ¼r beide. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht geltend macht, ist, wenn ein Rechtsvertreter im selben Verfahren mehrere Parteien vertritt, der verringerte Aufwand bei der Bemessung der ParteientschÃ¤digung in Betracht zu ziehen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 39). Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob sÃ¤mtlichen durch den Rechtsvertreter vertretenen Parteien eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen wird. Selbst wenn man aber vorliegend berÃ¼cksichtigte, dass der Rechtsvertreter des Mitbeteiligten 3 zusÃ¤tzlich den Verein G im Rekursverfahren vertrat, liegt die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an den Mitbeteiligten innerhalb des der Vorinstanz zustehenden Ermessensspielraums.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Ihr steht von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, dem Mitbeteiligten 3 eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Mitbeteiligten 3 innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>