<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00325</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222489&amp;W10_KEY=13013464&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00325</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Abbruchbewilligung und Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vorinstanzliche Aufhebung der Baubewilligung für Neubau; Ersatzbaupflicht in der Kernzone. Der Kernzonenplan enthält für verschiedene Parzellen Angaben zur Baumasse und zur maximal zulässigen Gebäudehöhe. Auf diesen Grundstücken sind Neubauten offensichtlich zulässig. Dass dies für die anderen â wozu auch das Baugrundstück gehört â nicht gilt, ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand, dass die Bauordnung für die Kernzonen keine abstrakten Vorschriften über die zulässige Baumasse bzw. maximal zulässige Gebäudehöhe enthält. Wenn die Baubewilligungsbehörde für Neubauten auf Grundstücken, für welche der Kernzonenplan keine Angaben zur Baumasse und insbesondere zur maximalen Gebäudehöhe enthält, auf die niedrigste für Wohnzonen festgelegte Gebäudehöhe zurückgreift, so hält dies vor dem Gesetzmässigkeitsprinzip nicht stand und erweist sich ausserdem als willkürlich. Die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche zur analogen Anwendung zonenfremder Baubeschränkungsnormen für einzelne Bauvorhaben zwingt, ist damit unhaltbar. Für das Baugrundstück besteht eine Ersatzbaupflicht (E. 4.3). Die Ersatzbauweise beinhaltet bereits begrifflich, dass sich ein projektiertes Neubauvorhaben bezüglich Stellung und Profil grundsätzlich an Stellung und Ausmassen einer Bestandesbaute zu orientieren hat; andernfalls erfüllt sie die begrifflichen Voraussetzungen an eine Ersatzbaute nicht. Ausserdem muss das Erscheinungsbild der Bestandesbaute in ihren wesentlichen Zügen gewahrt bleiben. Die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, welche bei Ersatzbauten ein beliebiges Abweichen vom Profil der Bestandesbaute als zulässig erachtet, erweist sich einerseits als begriffswidrig und anderseits als widersprüchlich zu den Festsetzungen des kommunalen Gesetzgebers in der Bauordnung (E. 4.5). Das geplante Mehrfamilienhaus erinnert in seinen Dimensionen weder in der horizontalen noch in der vertikalen Ausrichtung auch nur im Entferntesten an die abzubrechenden Gebäulichkeiten (E. 4.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBAUPFLICHT">ERSATZBAUPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENPLAN">KERNZONENPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MANTELLINIE">MANTELLINIE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 50 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58064" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00325</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, und/oder D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1â3 vertreten durch RA J, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission Uetikon am See, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Abbruchbewilligung und Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 17. August 2020 bewilligte die Baukommission Uetikon am See K den Abbruch des bestehenden GewerbegebÃ¤udes und die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohneinheiten sowie einer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Uetikon am See.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben E, F und G sowie H und I Rekurs beim Baurekursgericht ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung sowie die Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung. Mit Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2021 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 7. Mai 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht ZÃ¼rich und stellten den Antrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung der Baukommission Uetikon am See vom 17. August 2020 wiederherzustellen; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der Ã¼brigen im Rekursverfahren erhobenen RÃ¼gen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das vorliegende Verfahren sowie fÃ¼r das Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz beantragte am 26. Mai 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 stellte die mitbeteiligte Gemeinde Uetikon am See den Antrag auf vollumfÃ¤ngliche Gutheissung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2021 beantragten E, F und G sowie H und I, es sei der Rekursentscheid zu bestÃ¤tigen und die angefochtene Baubewilligung nicht wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 5. Juli 2021 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Mitbeteiligte erstattete ihre Stellungnahme zur Beschwerdeantwort am 7. Juli 2021 und hielt sinngemÃ¤ss an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Duplik der Beschwerdegegnerschaft erfolgte am 23. August 2021.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 sowie als Bauherrschaft ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Kernzone K2 und ist derzeit mit einer Gewerbebaute Ã¼berstellt. Das Bauvorhaben sieht den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes sowie die Errichtung einer Neubaute mit 11 Wohneinheiten vor. Mit dem angefochtenen Beschluss hob das Baurekursgericht die von der kommunalen BaubehÃ¶rde erteilte Baubewilligung auf. Nach Auffassung des Gerichts besteht fÃ¼r diejenigen Parzellen in der Kernzone K2, fÃ¼r welche im Kernzonenplan keine Angaben hinsichtlich Baumasse und GebÃ¤udehÃ¶he von Neubauten festgesetzt worden sind, eine <i>Ersatzbaupflicht</i>. Die diesbezÃ¼glichen Anforderungen der Bauordnung erfÃ¼lle das geplante GebÃ¤ude klarerweise nicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> Die beschwerdefÃ¼hrende Bauherrschaft macht zusammengefasst geltend, eine Ersatzbaupflicht verlange eine klare gesetzliche Grundlage, welche in der Bauordnung nicht zu finden sei. Die Aufhebung der Baubewilligung verstosse daher gegen das LegalitÃ¤tsprinzip. In der Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung sei ausserdem eine Verletzung der Gemeindeautonomie zu erblicken, da sich das Baurekursgericht Ã¼ber den Entscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde hinsichtlich der Auslegung ihres eigenen kommunalen Rechts hinweggesetzt habe. Schliesslich sei die Anwendung der Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO durch das Baurekursgericht als rechtsverletzend zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, umfasst die Kernzone K1 die besonders prÃ¤genden und weitgehend erhaltenswerten Teile der Ortskerne, wobei die heutige Erscheinung und IdentitÃ¤t beizubehalten ist (Art. 4 Abs. 1 BZO). Die Kernzone K2 umfasst die Ã¼brigen Teile der Kernbebauung, wobei Um-, Ersatz- und Neubauten zu einer zeitgemÃ¤ssen Weiterentwicklung der Kernzone beitragen sollen (Abs. 2 von Art. 4 BZO). Bei allen baulichen VerÃ¤nderungen in den Kernzonen sind BezÃ¼ge zu den ortsbildprÃ¤genden Gestaltungselementen beizubehalten oder herzustellen, insbesondere hinsichtlich Kubus, MassstÃ¤blichkeit, Proportionen, Fassadenstruktur, Materialien, Farben und Umschwung (Art. 4 Abs. 3 BZO). GemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 BZO begrenzen Mantellinien den mÃ¶glichen Ã¼berbaubaren Teil eines GrundstÃ¼cks. Zwingende Mantellinien bedeuten gemÃ¤ss Abs. 2 von Art. 5 BZO, dass die Fassaden bei Um-, Ersatz- oder Neubauten die im Kernzonenplan festgelegte Lage einhalten mÃ¼ssen. GemÃ¤ss Abs. 3 von Art. 5 ist der Umbau oder Ersatz von bestehenden GebÃ¤uden zulÃ¤ssig. Dabei ist die bestehende Baumasse zu Ã¼bernehmen. Wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen, kann die bestehende Baumasse zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit verlagert werden. Schliesslich legt Abs. 4 von Art. 5 BZO fest, dass neue HauptgebÃ¤ude den im Kernzonenplan festgelegten maximalen oberirdisch umbauten Raum mit seinen Aussenmassen und die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht Ã¼berschreiten dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im massgeblichen Kernzonenplan vom 16. Mai 1994 sind fÃ¼r die einzelnen GrundstÃ¼cke Mantellinien (zwingende und nicht zwingende) sowie (teilweise) Hauptfirstrichtungen festgelegt. Ausserdem sind fÃ¼r verschiedene GrundstÃ¼cke die zulÃ¤ssige oberirdische Baumasse sowie die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he beziffert. FÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sind (nicht zwingende) Mantellinien festgelegt sowie die Firstlinie vorgeschrieben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>PrimÃ¤r stellt sich die Frage nach der gesetzlichen Grundlage der Ersatzbaupflicht bzw. ob die Bauordnung und der Kernzonenplan fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck eine Ersatzbaupflicht statuieren.</p> <p class="Urteilstext">Nach Auffassung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde sieht die kommunale Bauordnung fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck klarerweise keine Ersatzbaupflicht vor. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrt sie zusammengefasst aus, der kommunale Gesetzgeber habe die Kernzonenvorschriften bewusst lockern wollen, da die zeitgemÃ¤sse Weiterentwicklung der Bausubstanz in der Kernzone K2 im Vordergrund stehe. Entsprechend gehe die BaubewilligungsbehÃ¶rde in langjÃ¤hriger Praxis vom Fehlen einer Ersatzbaupflicht fÃ¼r die Kernzone K2 aus. Das Baurekursgericht habe mit seinem Entscheid die BaubehÃ¶rdenpraxis sowie die dieser zugrunde liegende Gemeindeautonomie ausgehebelt. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass in absehbarer Zeit eine Totalrevision der Bau- und Zonenordnung anstehe. In diesem Zusammenhang solle dann auch die Ordnung Ã¼ber die Kernzonen ''neu und unmissverstÃ¤ndlich'' definiert werden, damit die bisherige Praxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde ''positivrechtlich verankert'' und der in Verletzung der Gemeindeautonomie ergangene Entscheid des Baurekursgerichts korrigiert werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde leitet ihre Rechtsauffassung aus den Bestimmungen von Art. 4 und 5 BZO ab. Es handelt sich dabei um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 50 PBG). </span><span>Dieses Recht ist in erster Linie durch die GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch </span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014,<span> § 20 N. 59 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Baurekursgericht ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid Ã¼ber Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts begrÃ¼ndet, desto hÃ¶her werden dabei die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es deshalb besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung der kommunalen Bestimmungen abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche BehÃ¶rde tun wÃ¼rde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschrÃ¤nkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Dem Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass die Vorschrift von Art. 4 BZO eine Ersatzbaupflicht fÃ¼r die Kernzone K2 nicht ausschliesst. Die Bestimmung sieht vor, dass in der Kernzone K2 grundsÃ¤tzlich Um-, Ersatz- und Neubauten zulÃ¤ssig sind. Nicht geregelt wird in der Vorschrift allerdings, auf welchen GrundstÃ¼cken Neubauten zulÃ¤ssig sein sollen. Dies erschliesst sich indessen aus dem Zusammenspiel der Bauordnung mit dem Kernzonenplan: GemÃ¤ss Art. 5 Abs. 4 BZO dÃ¼rfen Neubauten den im Kernzonenplan festgelegten maximalen oberirdisch umbauten Raum mit seinen Aussenmassen und die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht Ã¼berschreiten. FÃ¼r verschiedene Parzellen enthÃ¤lt der Kernzonenplan Angaben zur Baumasse und zur maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he. Auf diesen GrundstÃ¼cken sind Neubauten offensichtlich zulÃ¤ssig. Dass dies fÃ¼r die anderen â wozu auch das BaugrundstÃ¼ck gehÃ¶rt â nicht gilt, ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand, dass die Bauordnung fÃ¼r die Kernzonen keine abstrakten Vorschriften Ã¼ber die zulÃ¤ssige Baumasse bzw. maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he enthÃ¤lt. Wenn die BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼r Neubauten auf GrundstÃ¼cken, fÃ¼r welche der Kernzonenplan keine Angaben zur Baumasse und insbesondere zur maximalen GebÃ¤udehÃ¶he enthÃ¤lt, auf die niedrigste fÃ¼r Wohnzonen festgelegte GebÃ¤udehÃ¶he zurÃ¼ckgreift, so hÃ¤lt dies vor dem GesetzmÃ¤ssigkeitsprinzip nicht stand und erweist sich ausserdem als willkÃ¼rlich. Die Auslegung der BaubewilligungsbehÃ¶rde, welche zur analogen Anwendung zonenfremder BaubeschrÃ¤nkungsnormen fÃ¼r einzelne Bauvorhaben zwingt, ist damit â in Ãbereinstimmung mit der Auffassung der Rekursinstanz â unhaltbar.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nichts daran zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass demzufolge in der Kernzone K2 nur relativ wenige GrundstÃ¼cke fÃ¼r Neubauten vorgesehen sind. Es handelt sich bei genauerer Betrachtung durchwegs um Parzellen, die bisher (weitgehend) unÃ¼berbaut sind. Dass der Gesetzgeber fÃ¼r diese Parzellen eine NeubaumÃ¶glichkeit vorgesehen hat, erscheint schlÃ¼ssig. Die Auffassung der Mitbeteiligten, dass dem Willen des Gesetzgebers nach Modernisierung der Bausubstanz in der Kernzone K2 nur durch eine allgemeine Ãffnung dieser Zone fÃ¼r Neubauten nachgelebt werden kÃ¶nne, erweist sich als unzutreffend. Nach der Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO ist bei Umbauten und Ersatzbauten zwar die bestehende Baumasse zu Ã¼bernehmen. Dort, wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen, kann diese zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit indessen verlagert werden. Es ist dem Baurekursgericht darin beizupflichten, dass es sich dabei um eine relativ grosszÃ¼gige GewÃ¤hrung von AbweichungsmÃ¶glichkeiten vom Bestehenden handelt, welche die Stossrichtung des gesetzgeberischen Willens durchaus widerspiegelt. </span>Indem die BaubewilligungsbehÃ¶rde einrÃ¤umt, im Rahmen der anstehenden Revision der BZO solle auch die Ordnung Ã¼ber die Kernzonen ''neu und unmissverstÃ¤ndlich'' definiert werden, damit die bisherige Praxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde ''positivrechtlich verankert'' werden kÃ¶nne, rÃ¤umt sie letztlich selber ein, dass sich die von ihr vorgenommene Rechtsanwendung nicht auf die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen stÃ¼tzen lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>FÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck besteht nach dem Gesagten eine Ersatzbaupflicht. Es ist daher zu prÃ¼fen, ob das geplante Vorhaben die diesbezÃ¼glichen Vorgaben der Bauordnung einhÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 5 Abs. 3 BZO ist bei Ersatzbauten in der Kernzone K2 die bestehende Baumasse zu Ã¼bernehmen. Wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen, kann die bestehende Baumasse zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit verlagert werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Nach Auffassung der Bauherrschaft wird das geplante Vorhaben diesen Vorgaben ohne Weiteres gerecht. GemÃ¤ss Absatz 2 und 3 von Art. 5 BZO bestehe beim Fehlen von zwingenden Mantellinien keine Profilerhaltungspflicht; dies im Unterschied zu der Kernzone K1, bei welcher die heutige Erscheinung und IdentitÃ¤t eines GebÃ¤udes beizubehalten sei. Die Baumasse dÃ¼rfe verlagert werden, sofern dies der Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit diene. Dies sei beim vorliegenden Bauvorhaben der Fall. Das Baurekursgericht nehme die Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO zum Anlass, eine weit Ã¼ber die BZO hinausgehende Ersatzbauvorschrift zu begrÃ¼nden, welche in klarem Widerspruch zur BZO stehe und sich auf die Bauherrschaft stark einschrÃ¤nkend auswirke. Die detaillierten Gestaltungsvorschriften in Art. 5 und 6 f. BZO seien abschliessend zu verstehen und wÃ¼rden den Schutz der Kernzonen ausreichend gewÃ¤hrleisten. Die Rekursinstanz verstosse gegen das LegalitÃ¤tsprinzip. Ausserdem habe sie gegen den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden auf rechtliches GehÃ¶r verstossen, indem sie sich zu den entscheidrelevanten AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden im Zusammenhang mit den Bestrebungen des Gesetzgebers und der sich daraus ergebenden Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht geÃ¤ussert habe. Aus dem erlÃ¤uternden Bericht zur BZO-Revision von 2013 ergebe sich ausdrÃ¼cklich, dass die Regelung des einzuhaltenden GebÃ¤udeprofils prÃ¤ziser und offener formuliert werden sollte, sodass das bestehende Profil bei Ersatzbauten nicht mehr zwingend erhalten werden mÃ¼sse, sondern im Rahmen der bestehenden Baumasse innerhalb der Mantellinien verlagert werden kÃ¶nne. Die VerÃ¤nderungen im Profil fielen beim Neubauvorhaben im Vergleich zur Bestandesbaute moderat aus. Die TraufhÃ¶he werde im sÃ¼dlichen Bereich nur rund einen Meter und im nÃ¶rdlichen Bereich nur knapp 1,5 m angehoben. In Anbetracht der heute Ã¼beraus geringen GebÃ¤udehÃ¶he falle dies kaum ins Gewicht. Die AusfÃ¼hrungen der Rekursinstanz zur Verbesserung des Ortsbildes, der Wohnhygiene sowie der Verkehrssicherheit seien schliesslich viel zu oberflÃ¤chlich, um den Anforderungen an eine ausreichende BegrÃ¼ndung zu genÃ¼gen. Das sorgfÃ¤ltig geplante und mit dem denkmalpflegerischen Berater abgesprochene Bauvorhaben fÃ¼hre zu einer Aufwertung des Ortsbildes. Auch bezÃ¼glich Verkehrssicherheit und Wohnhygiene resultiere eine massgebliche Verbesserung. Durch die rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks kÃ¶nnten kÃ¼nftig Ein- und AusfahrtsmanÃ¶ver auf die Kreuzung L-Strasse/M-Strasse vermieden werden. Durch die Verlagerung der Baumasse resultierten grosszÃ¼gigere FreirÃ¤ume auf der Bauparzelle, was auch die Wohnhygiene auf den benachbarten GrundstÃ¼cken (Besonnung und Belichtung) verbessere.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Die Rekursinstanz vertritt demgegenÃ¼ber die Auffassung, dass das geplante Bauvorhaben gegen die Bestimmung von Art. 5 Abs. 3 BZO verstosse. Die Ausnahmeregelung von Absatz 3 von Art. 5 BZO, wonach unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlagerung der bestehenden Baumasse zulÃ¤ssig sei, lasse erkennen, dass als Grundsatz nicht nur von einer rechnerischen Ãbernahme der konsumierten Baumasse, sondern auch von einer Orientierung an den Abmessungen der Bestandesbaute auszugehen sei. Andernfalls ergÃ¤be dies fÃ¼r die vertikale Ausdehnung einer Ersatzbaute keinerlei Vorgaben und fÃ¼r die horizontale Ausdehnung voraussetzungslos eine Orientierung lediglich an den Mantellinien. Eine Verlagerung kÃ¶nne diesfalls gar nicht Gegenstand eines voraussetzungsgebundenen Ausnahmetatbestands sein. Ausserdem handle es sich bei Art. 5 Abs. 3 BZO um eine Regelung betreffend Ersatzbauten. Damit sei begriffsnotwendig eine Orientierung an der Bestandsbaute verbunden, wÃ¤hrend bei einem beliebig von der Bestandesbaute abweichenden Bauvorhaben nicht mehr von einer Ersatzbaute gesprochen werden kÃ¶nne. Zwar enthalte Art. 5 Abs. 3 BZO keine EinschrÃ¤nkung, wonach Abweichungen lediglich geringfÃ¼gig sein dÃ¼rften. Insoweit kÃ¶nne die von der Vorinstanz angefÃ¼hrte Stossrichtung der seinerzeitigen BZO-Revision durchaus im Sinne einer relativ grosszÃ¼gigen GewÃ¤hrung entsprechender AbweichungsmÃ¶glichkeiten berÃ¼cksichtigt werden. Nicht mit einer Ersatzbauvorschrift zu vereinbaren sei jedoch die Erstellung von GebÃ¤uden, die gar nicht mehr als Ersatzbaute wahrnehmbar seien, da sie sich derart weitreichend von der Bestandesbaute unterscheiden wÃ¼rden. Soweit die Vorinstanz die BZO-Vorschrift in diesem Sinne verstanden haben wolle, erweise sich die Auslegung als widersprÃ¼chlich, da nicht zugleich eine Regelung betreffend Ersatzbauten getroffen und gleichzeitig bei deren Anwendung die Erstellung von Bauten, die beliebig von der Bestandesbaute abweichen und damit letztlich als Neubauten in Erscheinung treten wÃ¼rden, zugelassen werden kÃ¶nnte. Das geplante GebÃ¤ude weise keinerlei Bezug zur Bestandesbaute auf und kÃ¶nne daher nicht als Ersatzbaute qualifiziert werden. Bereits im Grundriss komme es zu Abweichungen. Insbesondere aber wichen die vertikale Ausdehnung des neuen GebÃ¤udes und dessen Dachgestaltung fundamental von der Bestandesbaute ab.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Der Auffassung der Rekursinstanz ist beizupflichten. Die Festsetzung einer Kernzone stellt eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes dar. Als diesem Zweck dienende Bauvorschriften fallen in erster Linie Vorschriften Ã¼ber die Ersatzbauweise in Betracht. Die Ersatzbauweise beinhaltet bereits begrifflich, dass sich ein projektiertes Neubauvorhaben bezÃ¼glich Stellung und Profil grundsÃ¤tzlich an Stellung und Ausmassen einer Bestandesbaute zu orientieren hat; andernfalls erfÃ¼llt sie die begrifflichen Voraussetzungen an eine Ersatzbaute nicht. Ausserdem muss das Erscheinungsbild der Bestandesbaute in ihren wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleiben. DemgegenÃ¼ber gelten fÃ¼r Neubauten abstrakte Massvorschriften und wird die zulÃ¤ssige Gestaltung mit speziellen Gestaltungsvorschriften umschrieben. Diesem Grundsatz entspricht die vorliegende gesetzliche Regelung der BZO, welche abstrakte Massvorschriften nur fÃ¼r Neubauten vorsieht und hinsichtlich der zulÃ¤ssigen Baumasse fÃ¼r Ersatzbauten eine Orientierung an der Bestandesbaute verlangt, verbunden mit einer Ausnahmeregelung fÃ¼r eine Verlagerung der Baumasse unter bestimmten Voraussetzungen.</p> <p class="Erwgung2">Auch wenn der Bauherrschaft darin beizupflichten ist, dass die Bauordnung keine ausdrÃ¼ckliche Profilerhaltungspflicht fÃ¼r Ersatzbauten statuiert, ergibt sich die Orientierung am Profil nach dem Gesagten aus dem Begriff der Ersatzbaute einerseits sowie der statuierten Ausnahmeregelung anderseits, welche eine Verlagerung der Baumasse der Bestandesbaute grundsÃ¤tzlich nur auf diesen Parzellen erlaubt, wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen. Dieser durch die Mantellinien definierte Anordnungsspielraum bezieht sich offensichtlich auf die horizontale Dimension. Daraus lÃ¤sst sich zwar nicht der Schluss ziehen, dass geringfÃ¼gige Abweichungen vom Profil in vertikaler Hinsicht generell unzulÃ¤ssig sein sollen. Auf jeden Fall aber erweist sich die Auslegung der BaubewilligungsbehÃ¶rde, welche bei Ersatzbauten ein beliebiges Abweichen vom Profil der Bestandesbaute als zulÃ¤ssig erachtet, vor diesem Hintergrund einerseits als begriffswidrig und anderseits als widersprÃ¼chlich zu den Festsetzungen des kommunalen Gesetzgebers in der Bauordnung.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Das geplante Mehrfamilienhaus, welches sich einzig rein numerisch hinsichtlich der Baumasse am Bestehenden orientiert, erinnert in seinen Dimensionen weder in der horizontalen noch in der vertikalen Ausrichtung auch nur im Entferntesten an die abzubrechenden GebÃ¤ulichkeiten. Auch die optische Erscheinung weist keinerlei Bezug zur Bestandesbaute auf. Dieser Umstand erstaunt nicht, wurde das Neubauvorhaben doch als Neubaute geplant. Wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, kommt eine Verlagerung der bestehenden Baumasse nur dort infrage, wo die Mantellinien einen Anordnungsspielraum zulassen und auch dann nur, wenn die Verlagerung zur Verbesserung des gewachsenen Ortsbildes, der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit fÃ¼hrt (Art. 5 Abs. 3 BZO). Letztere Voraussetzungen wurden von der BaubewilligungsbehÃ¶rde, welche von einer Neubaute ausging, bisher nicht geprÃ¼ft. Die diesbezÃ¼glichen, von den BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngelten Feststellungen des Baurekursgerichts erfolgten lediglich bemerkungsweise und sind nicht rechtsverbindlich. Eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz zur PrÃ¼fung dieser Fragen erÃ¼brigt sich aber angesichts des Umstands, dass sich das geplante Neubauvorhaben aufgrund seiner Ausmasse und seines Erscheinungsbildes nach dem Gesagten zum Vornherein nicht als Ersatzbaute qualifizieren lÃ¤sst. Nichts daran zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass die geplante Baumasse in numerischer Hinsicht die Baumasse der Bestandesbaute nicht Ã¼berschreitet, sondern sogar geringfÃ¼gig unterschreitet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden als unberechtigt. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen und der Entscheid des Baurekursgerichts zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss werden die BeschwerdefÃ¼hrenden sowie die Mitbeteiligte kostenpflichtig (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen mangels Obsiegens nicht zu. DemgegenÃ¼ber sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'255.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden je zur HÃ¤lfte den solidarisch haftenden BeschwerdefÃ¼hrenden sowie der Mitbeteiligten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1â3 eine ParteientschÃ¤digung von je 1'200.- (insgesamt Fr. 3'600.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) das Baurekursgericht;<br/> c) den Regierungsrat.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>