<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">120</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft2"><b>17</b></span> <span class="ft2"><b>Liegenschaftsschätzung</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Tragweite einer von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweichenden</b></span><br/> <span class="ft2"><b>tatsächlichen Nutzung einer Liegenschaft (andere Aufteilung als bei Mit-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>eigentum vereinbart) bei Schätzung der Liegenschaft</b></span><br/> <span class="ft4">Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 8. Juni 2015, i.S. A.X.,</span><br/> <span class="ft4">B.X., C.X. und D.X. gegen KStA (WBE.2014.383).</span><br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft8">2.</span><br/> <span class="ft8">2.1.</span><br/> <span class="ft8">Das den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3 eingeräumte</span><br/> <span class="ft8">Wohnrecht ist für die Berechnung der den Beschwerdeführern 1 und</span><br/> <span class="ft8">2 bzw. 3 und 4 zuzuweisenden Vermögenssteuerwerte unbeachtlich,</span><br/> <span class="ft8">da ein Wohnrecht kein vermögenssteuerlich relevantes Nutznies-</span><br/> <span class="ft8">sungsverhältnis begründet (vgl. B</span><span class="ft4">ARBARA</span> <span class="ft8">S</span><span class="ft4">RAMEK</span><span class="ft8">, in: M</span><span class="ft4">ARIANNE</span><br/> <span class="ft8">K</span><span class="ft4">LÖTI</span><span class="ft9">-W</span><span class="ft4">EBER</span><span class="ft8">/D</span><span class="ft4">AVE</span> <span class="ft8">S</span><span class="ft4">IEGRIST</span><span class="ft8">/D</span><span class="ft4">IETER</span> <span class="ft8">W</span><span class="ft4">EBER</span> <span class="ft8">[Hrsg.], Kommentar</span><br/> <span class="ft8">zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri 2015, § 46 N 25). Zu</span><br/> <span class="ft8">beantworten bleibt damit, ob, nachdem der Vermögenssteuerwert der</span><br/> <span class="ft8">Liegenschaft zutreffend allein den Beschwerdeführern (und nicht</span><br/> <span class="ft8">etwa teilweise auch den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3)</span><br/> <span class="ft8">zugewiesen wurde, die zwischen ihnen vorgenommene hälftige</span><br/> <span class="ft8">Aufteilung des Gesamtvermögenssteuerwerts rechtmässig ist.</span><br/> <span class="ft8">2.2.</span><br/> <span class="ft8">2.2.1.</span><br/> <span class="ft8">Die Beschwerdeführer 1 und 3 sind Miteigentümer je zur Hälfte</span><br/> <span class="ft8">des Wohnteils. Das spricht dafür, ihnen auch den Vermögenssteuer-</span><br/> <span class="ft8">wert des Wohnteils je zur Hälfte zuzuweisen. Dagegen wird in der</span><br/> <span class="ft8">Beschwerde vorgebracht, die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft,</span><br/> <span class="ft8">wie sie zwischen den Parteien vereinbart worden sei, weiche von der</span><br/> <span class="ft8">eigentumsmässigen Aufteilung der Liegenschaft ab. Der Sache nach</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Kantonale Steuern Migrationsrecht</span> <span class="page_no">121</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">machen die Beschwerdeführer damit geltend, der Beschwerdefüh-</span><br/> <span class="ft8">rer 3 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin 4) hätten dem Be-</span><br/> <span class="ft8">schwerdeführer 1 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin 2) fak-</span><br/> <span class="ft8">tisch eine Nutzniessung an einem Teil des ihnen zuzurechnenden</span><br/> <span class="ft8">Miteigentumsanteils eingeräumt.</span><br/> <span class="ft8">2.2.2.</span><br/> <span class="ft8">Wie das Spezialverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat,</span><br/> <span class="ft8">sind im Steuerrecht auch nutzniessungsähnliche Verhältnisse zu be-</span><br/> <span class="ft8">achten. Kommen solche Verhältnisse wirtschaftlich betrachtet einer</span><br/> <span class="ft8">Nutzniessung gleich, besteht kein Grund, darauf nicht auch die ent-</span><br/> <span class="ft8">sprechenden steuerrechtlichen Regeln betreffend die Nutzniessung</span><br/> <span class="ft8">zur Anwendung zu bringen. Die sog. faktische Nutzniessung wird so-</span><br/> <span class="ft8">mit auch im Steuerrecht anerkannt.</span><br/> <span class="ft8">2.2.3.</span><br/> <span class="ft8">Steht ein Vermögensgegenstand im hälftigen Miteigentum, so</span><br/> <span class="ft8">ist vermutungsweise davon auszugehen, dass auch die Nutzung des</span><br/> <span class="ft8">Gegenstands je zur Hälfte erfolgt. Art. 647 Abs. 1 ZGB sieht indes-</span><br/> <span class="ft8">sen vor, dass die Eigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmun-</span><br/> <span class="ft8">gen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren</span><br/> <span class="ft8">können. Es ist somit rechtlich ohne weiteres möglich, bei hälftigem</span><br/> <span class="ft8">Miteigentum eine andere als die je hälftige Aufteilung der Nutzung</span><br/> <span class="ft8">vorzusehen. Eine solche Vereinbarung kann im Übrigen sogar form-</span><br/> <span class="ft8">los getroffen werden. Indessen ist Schriftlichkeit in der Praxis die</span><br/> <span class="ft8">Regel und dann erforderlich, wenn die Ordnung im Grundbuch ange-</span><br/> <span class="ft8">merkt werden soll (vgl. C</span><span class="ft4">HRISTOPH</span> <span class="ft8">B</span><span class="ft4">RUNNER</span><span class="ft8">/J</span><span class="ft4">ÜRG</span> <span class="ft8">W</span><span class="ft4">ICHTERMANN</span><span class="ft8">,</span><br/> <span class="ft8">in: H</span><span class="ft4">EINRICH</span> <span class="ft8">H</span><span class="ft4">ONSELL</span><span class="ft8">/N</span><span class="ft4">EDIM</span> <span class="ft8">P</span><span class="ft4">ETER</span> <span class="ft8">V</span><span class="ft4">OGT</span><span class="ft8">/T</span><span class="ft4">HOMAS</span> <span class="ft8">G</span><span class="ft4">EISER</span><br/> <span class="ft8">[Hrsg.], Zivilgesetzbuch II, Basler Kommentar, 4. Aufl., Basel 2011,</span><br/> <span class="ft8">Art. 647 N 25). Hier wurde nicht geltend gemacht, es bestehe eine</span><br/> <span class="ft8">schriftliche Vereinbarung geschweige denn eine solche sei im Grund-</span><br/> <span class="ft8">buch angemerkt. Die Beschwerdeführer machen vielmehr geltend, es</span><br/> <span class="ft8">bestehe eine formlose Verabredung, wonach die Beschwerdeführer 1</span><br/> <span class="ft8">und 2 den Wohnteil in einem grösseren Ausmass nutzten wie die Be-</span><br/> <span class="ft8">schwerdeführer 3 und 4.</span><br/> <span class="ft8">2.2.4.</span><br/> <span class="ft8">Das Spezialverwaltungsgericht gibt im angefochtenen Ent-</span><br/> <span class="ft8">scheid zutreffend die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsge-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">122</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">richts wieder, das in Fällen, da die überlebende Ehefrau in der</span><br/> <span class="ft8">Liegenschaft wohnen blieb, eine faktische Nutzniessung angenom-</span><br/> <span class="ft8">men hat (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 10.4.1. unter Hinweis</span><br/> <span class="ft8">auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 20. Oktober 2004</span><br/> <span class="ft8">[WBE.2004.152]). Das Spezialverwaltungsgericht hat indessen</span><br/> <span class="ft8">ebenso zutreffend darauf hingewiesen, dass es das Verwaltungsge-</span><br/> <span class="ft8">richt abgelehnt hat, diese Rechtsprechung generell auf weitere Fälle</span><br/> <span class="ft8">auszudehnen. Daran ist festzuhalten. Das Steuerrecht als Massenfall-</span><br/> <span class="ft8">recht ist darauf angewiesen, an leicht erkennbare und eruierbare Tat-</span><br/> <span class="ft8">sachen anknüpfen zu können. Das muss umso mehr gelten, wenn es</span><br/> <span class="ft8">um die Festlegung von Schätzwerten von Liegenschaften geht. Für</span><br/> <span class="ft8">solche Werte ist eine gewisse Beständigkeit in zeitlicher Hinsicht un-</span><br/> <span class="ft8">verzichtbar. Es ginge offensichtlich zu weit, wenn die Steuerbehör-</span><br/> <span class="ft8">den, gegebenenfalls noch mit Durchführung eines Augenscheins, in</span><br/> <span class="ft8">jeder Steuerperiode abklären müssten, wie genau sich die Nutzungs-</span><br/> <span class="ft8">verhältnisse in einer von Miteigentümern gemeinsam genutzten Lie-</span><br/> <span class="ft8">genschaft entwickelt haben (das Gleiche muss im Übrigen auch für</span><br/> <span class="ft8">die Einräumung und Ausübung von Wohnrechten gelten, wie das</span><br/> <span class="ft8">Spezialverwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid ebenfalls zu-</span><br/> <span class="ft8">treffend ausführt). Ergeben sich Verschiebungen in der Nutzung einer</span><br/> <span class="ft8">Liegenschaft, die von der ursprünglichen Rechtsgestaltung abwei-</span><br/> <span class="ft8">chen, ist daher, damit diese steuerlich anerkannt werden können, zu</span><br/> <span class="ft8">fordern, dass die Änderungen leicht erkennbar (z.B. weil eine ent-</span><br/> <span class="ft8">sprechende abweichende Nutzungsordnung im Grundbuch ange-</span><br/> <span class="ft8">merkt wurde) und langfristig angelegt sind. Das muss im Hinblick</span><br/> <span class="ft8">auf die Wohnnutzung von Liegenschaften auch deshalb gelten, weil</span><br/> <span class="ft8">insoweit selbst bei Vornahme eines Augenscheins erhebliche Unsi-</span><br/> <span class="ft8">cherheiten verbleiben können ("Arrangements" hinsichtlich der</span><br/> <span class="ft8">Wohnnutzung sind im Hinblick auf behördliche Augenscheine in der</span><br/> <span class="ft8">Regel einfach zu bewerkstelligen). Faktische Nutzniessungen sind</span><br/> <span class="ft8">daher in der Veranlagungspraxis nur dann anzunehmen, wenn klare</span><br/> <span class="ft8">entsprechende Vereinbarungen vorliegen und/oder eine langjährige,</span><br/> <span class="ft8">unveränderte Nutzung nachgewiesen werden kann. Dies ist hier</span><br/> <span class="ft8">indessen auch nach dem Ergebnis des vom Spezialverwaltungsge-</span><br/> <span class="ft8">richt durchgeführten Augenscheins nicht der Fall. Es muss daher bei</span><br/> <span class="ft8">der vom KStA und der Vorinstanz vorgenommenen hälftigen Auftei-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Kantonale Steuern Migrationsrecht</span> <span class="page_no">123</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">lung des Vermögenssteuerwerts des Wohnteils sein Bewenden haben.</span><br/> <span class="ft8">Das führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten</span><br/> <span class="ft8">werden kann.</span><br/></div> </div> </body> </html>