Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg T +41 26 304 15 00 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2023 13 Arrêt du 26 avril 2023 IIe Cour d’appel civil Composition Vice-Président : Michel Favre Juges : Catherine Overney, Markus Ducret Greffière-rapporteure : Sandra Ayan-Mantelli Parties A.________, demandeur et recourant, représenté par Me Alain Ribordy, avocat contre B.________, défendeur et intimé, C.________, défenderesse et intimée, tous deux représentés par Me Délia Charrière-Gonzalez, avocate Objet Bail à loyer – avis des défauts (art. 267a al. 1 et 2 CO) Recours du 1er février 2023 contre la décision du Président du Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse du 3 janvier 2023Tribunal cantonal TC Page 2 de 8 considérant en fait A. Le 26 octobre 2016, A.________, en qualité de bailleur, d’une part, et C.________ et B.________, en qualité de locataires, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur une villa individuelle sise à D.________, pour un loyer mensuel de CHF 2'100.-, les charges individuelles (chauffage, eau chaude et frais accessoires) étant en outre à la charge des locataires. L’entrée en jouissance a été fixée au 1er février 2017 à midi. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de treize mois, soit jusqu’au 31 mars 2018 à midi, renouvelable ensuite tacitement de six mois en six mois. Le délai de résiliation est de 4 mois. Par courrier du 30 octobre 2017, les locataires ont résilié le contrat de bail. Le 13 décembre 2017, le bailleur a accepté la résiliation anticipée du contrat de bail au 28 février 2018. Le 5 mars 2018, les locataires et le représentant de la gérance, E.________, ont procédé à l’état des lieux de sortie. L’état des lieux de sortie a été signé par l’un des locataires. Le jour même, la gérance a établi une convention de sortie établissant des estimations des montants réclamés pour les différents dégâts à charge des locataires sortants, laquelle n’a pas été signée par les locataires. En date du 7 mars 2018, un avis des défauts a été rédigé à l’attention des locataires en concluant qu’il leur incombe de payer les montants suivants : Nettoyage/remise en état des aménagements extérieurs qui sont parsemés de feuilles mortes, déchets, poils et crottes de chiens (estimation CHF 700.-). Nettoyage complémentaire de l’intérieur de la maison (estimation CHF 1300.-). Remise en état des peintures des murs tachés du hall, salon, coin à manger, cuisine et montée des escaliers 6/8ème (estimation CHF 2000.-). Ramonage de l’installation de production de chaleur (estimation CHF 200.-). Paiement de la consommation d’eau et d’épuration 90,9m 3, période du 01.05.2017 au 28.02.2018 (estimation CHF 900.-). Paiement des loyers de janvier et février 2018 + frais de mise en demeure, CHF 4310.-. Le 27 juillet 2018, la gérance a envoyé un décompte de sortie aux locataires portant sur les prétentions du bailleur qui ont été chiffrées à un total de CHF 9'796.10 (solde des loyers et frais de mise en demeure au 28.02.2018 : CHF 4’310.- ; état des lieux de sortie : participation aux frais de réfection de la peinture : CHF 1'867.50, nettoyage intérieur et extérieur y compris le gazon : CHF 2'584.80, remplacement d’une lame de parquet : CHF 360.-, consommation eau du 01.05.2017 au 30.04.2018 : CHF 673.80). Le 18 décembre 2018, un commandement de payer a été notifié à chacun des locataires par l’Office des poursuites de la Glâne (ci-après : l’Office des poursuites). Les locataires y ont fait opposition partielle le 27 décembre 2018 en contestant le « décompte de sortie suite ELS » et les « frais contentieux » d’un montant total de CHF 5'894.10. Par décision du 14 janvier 2020, le Président du Tribunal civil de la Gruyère a rejeté les requêtes de mainlevée provisoire de l’opposition introduites par le bailleur à l’encontre des locataires au motif que l’avis des défauts n’est pas signé par les locataires et ne remplit ainsi pas les conditions de la reconnaissance de dette.Tribunal cantonal TC Page 3 de 8 B. Après l’échec de la procédure de conciliation, le bailleur a suivi en cause en introduisant, le 21 juin 2021, devant le Président du Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse (ci-après : le Président), une demande en paiement à l’encontre des locataires, concluant à ce que la mainlevée définitive de l’opposition formée par C.________ au commandement de payer n° fff et celle formée par B.________ au commandement de payer n° ggg de l’Office des poursuites soient prononcées à concurrence de CHF 5'486.10 avec intérêt à 5% l’an dès le 28 juillet 2018, les dépens étant mis à la charge des locataires, solidairement entre eux. Par mémoire du 5 octobre 2021, les locataires ont conclu au rejet de la demande. Le 22 octobre 2021, le bailleur a déposé une réplique. Les locataires ont déposé une duplique le 15 décembre 2021. Les parties, assistées de leurs mandataires, ont comparu à l’audience présidentielle du 16 mars 2022. Le Président a interrogé les parties et a procédé à l’audition de témoins et, en particulier, de E.________, gérant de l’immeuble. Par courrier du 27 avril 2022, le bailleur a renoncé à la prétention du dégât du parquet et a, par conséquent, réduit le montant de ses conclusions de CHF 5'486.10 à CHF 5'126.10. Par courrier du 2 mai 2022, les locataires ont modifié leurs conclusions en ce sens que la mainlevée définitive de l’opposition formée par C.________ au commandement de payer n° fff de l’office des poursuites et celle formée par B.________ au commandement de payer n° ggg de l’office des poursuites soient prononcées à concurrence de CHF 673.80. C. Par décision du 3 janvier 2023, le Tribunal a partiellement admis la demande et a prononcé la mainlevée définitive de l’opposition formée par C.________ au commandement de payer n° fff de l’Office des poursuites ainsi que celle formée par B.________ au commandement de payer n° ggg de l’Office des poursuites à concurrence de CHF 673.80 chacune. De plus, il a mis les frais de la procédure à la charge du demandeur, les dépens des locataires ayant été arrêtés à CHF 3'500.- TVA en sus, par CHF 269.50. D. Par mémoire du 1 er février 2023, A.________ a interjeté un recours contre cette décision, concluant à son annulation, au renvoi de la cause au Président pour nouvelle décision et à ce que les intimés soient condamnés solidairement à lui verser une indemnité de CHF 1'600.- à titre de dépens pour la procédure de recours. Subsidiairement, il a conclu à l’annulation du chiffre 2 du dispositif de la décision portant sur l’attribution des frais judiciaires et au renvoi de la cause au Président pour nouvelle attribution des dépens de première instance, chaque partie supportant ses propres dépens relatifs à la procédure de recours. E. C.________ et B.________ ont déposé leur réponse en date du 17 mars 2023 et ont conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée, frais de la procédure à la charge du recourant.Tribunal cantonal TC Page 4 de 8 en droit 1. 1.1. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC). En l’espèce, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à CHF 10'000.- (cf. décision attaquée, p. 6), de sorte que seule la voie du recours est ouverte. La valeur litigieuse devant la Cour est également inférieure à CHF 15'000.-. Partant, seule la voie du recours constitutionnel subsidiaire est ouverte au Tribunal fédéral (art. 74 al. 1 let. a et 113 ss LTF). 1.2. Le délai pour faire appel contre le jugement du Président de 30 jours à compter de sa notification (art. 311 al. 1 CPC). En l’espèce, la décision attaquée ayant été notifiée au recourant le 4 janvier 2023, le recours, déposé le 1er février 2023, respecte ce délai. 1.3. La cognition de la Cour d’appel est pleine et entière en droit; s’agissant des faits, elle est limitée à leur constatation manifestement inexacte (art. 320 CPC). Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables. 1.4. La Cour peut statuer sur pièces (art. 327 al. 2 CPC). 2. 2.1. En l’espèce, le Président a tranché la question de savoir si le bailleur avait donné à ses locataires en temps utile l’avis des défauts. S’agissant de l’état des lieux de sortie, le Président a considéré que, vu les doutes quant à son contenu et l’incertitude quant à sa remise aux locataires le jour-même, il ne saurait être retenu que l’avis des défauts aurait été notifié aux défendeurs oralement le 5 mars 2018. S’agissant de l’avis des défauts daté du 7 mars 2018, le Président a estimé que le demandeur n’avait pas pu établir la date de réception du courrier qui aurait été envoyé en recommandé. A défaut de preuve d’un avis des défauts donné en temps utile, le Président a refusé d’entrer en matière sur les prétentions du demandeur, à l’exception des frais d’épuration de l’eau du 1er mai 2017 au 30 avril 2018 pour un montant de CHF 673.80 que les défendeurs ont accepté de payer. 2.2. En se fondant sur les mêmes motifs, le recourant fait valoir une violation de l’art. 157 CPC et une appréciation arbitraire des faits. Il estime que le raisonnement du Président, trop sommaire, violerait le principe de la libre appréciation des preuves. Il soutient que le Président ne pouvait pas conclure à l’échec de la preuve que l’avis des défauts avait été donné en temps utile uniquement sur la base de l’absence de quittance « track and trace ». Selon lui, il aurait dû prendre en compte d’autres éléments permettant d’aboutir, par un faisceau d’indices, à un degré de certitude suffisant de l’existence de ce fait. Ainsi, il soutient que les déclarations du gérant ont une force probante accrue, par son courriel du 5 mars 2018 à sa secrétaire, à qui il demande d’adresser un avis des défauts aux locataires, lequel n’a toutefois pas été pris en compte par le Président. Il allègue également que le Président n’a, à tort, pas retenu toutes les déclarations des locataires, lesquels n’ont, dans un premier temps, jamais contesté avoir reçu la lettre du 7 mars 2018 le lendemain, soit en temps utile, ni dans leur réponse du 10 janvier 2020 dans la procédure de mainlevée, ou dans Tribunal cantonal TC Page 5 de 8 leur réponse du 7 décembre 2020 à la requête. Il souligne que ce n’est que dans leur réponse du 5 octobre 2021 que les locataires ont modifié leurs précédentes déclarations. Ainsi, selon le recourant, en rapprochant les premières déclarations des locataires avec celles du gérant, on peut conclure que l’avis des défauts a été adressé le 7 mars 2018 et reçu par les locataires le lendemain, selon la théorie de la réception absolue. Enfin, le recourant prétend que si les locataires avaient véritablement reçu la lettre du 7 mars 2018 deux semaines plus tard, ils n’auraient pas manqué d’en faire immédiatement état dans leurs premières déclarations en procédure. Il estime en outre que les locataires devaient motiver correctement leur contestation sur ce point en indiquant précisément quand la lettre leur était parvenue. Or, ils sont restés très vagues, ce qui rend leur contestation nulle ou du moins dénuée de crédibilité. 2.3. De leur côté, les intimés considèrent que le Président s’est fondé sur tous les éléments du dossier pour retenir que l’avis des défauts n’a pas été notifié en temps utile. Ils relèvent que, par son témoignage, le gérant ne fait que déclarer des généralités et que son courriel à sa secrétaire ne fait que confirmer le fait qu’il lui a donné mission, le 5 mars 2018, d’établir un avis des défauts. Ils soutiennent que le Président n’a pas retenu la version la plus favorable aux locataires, comme le prétend le recourant, mais qu’il a simplement constaté que le recourant n’avait pas prouvé avoir informé à temps les locataires des défauts. Ils soulignent encore qu’ils n’ont jamais modifié leur version des faits quant à la date de réception de l’avis des défauts. En effet, ils n’ont jamais admis l’avoir reçu le lendemain du 7 mars 2018, mais ont simplement déclaré qu’il était daté du 7 mars 2018. Partant, ils considèrent que la décision du Président doit être confirmée sur ce point. 2.4. Selon l'art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier, lors de la restitution, l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Conformément à l’art. 8 CC, il incombe au bailleur de prouver que l’avis des défauts a été donné en temps utile ; il lui appartient aussi d’établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à qui et comment il les a signalés. C’est la date de notification de l’avis qui compte (théorie de la réception absolue), non celle de la réception effective par le locataire. La doctrine retient entre deux et trois jours ouvrables, maximum une semaine ; ainsi, il a été jugé qu’un avis de défauts donné 27 jours après la remise des locaux était tardif ; idem pour un avis donné trois semaines, respectivement un mois, après la remise des locaux. La sanction en cas d’omission est sans appel : le locataire est déchargé de toute responsabilité (art. 267a al. 2 CO ; CPra Bail-AUBERT, 2017, art. 267a, n. 17 et 20 et réf. citées). 2.5. En l’espèce, le recourant ne conteste pas que l’état des lieux de sortie ne vaut pas avis des défauts. Il estime en revanche que l’avis des défauts daté du 7 mars 2018 a été notifié en temps utile aux locataires. La Cour constate, avec le Président, que bien que l’avis des défauts semble avoir été envoyé par pli recommandé, tel que cela ressort de l’adressage du courrier, aucun accusé de notification n’a été produit au dossier. Le recourant estime qu’il est cependant possible d’établir la date de notification par d’autres éléments ressortant du dossier. Le responsable de la gérance au moment des faits, E.________, a déclaré en audience du 16 mars 2022 qu’« en principe, lorsque je signais un tel courrier, la secrétaire le mettait sous pli tout de suite. Nous savons qu’en tant que professionnels, qu’un tel constat doit être notifié dans les 48 heures qui Tribunal cantonal TC Page 6 de 8 suivent l’état des lieux » (DO 76). Contrairement à ce que soutient le recourant, on ne saurait déduire de ces déclarations que l’avis des défauts a été envoyé en temps utile. Les déclarations du gérant sont de pures généralités et ce dernier ne s’est pas exprimé concrètement sur la date d’envoi du courrier dans le cas d’espèce. En outre, le rapprochement de ses déclarations avec son courriel à sa secrétaire du 5 mars 2018, lequel est par ailleurs recevable puisque la cause est soumise à la maxime inquisitoire et que des faits et moyens de preuve nouveaux peuvent être librement introduits jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 et 247 al. 2 let.b ch. 1 CPC ; CR CPC-TAPPY, art. 229 n. 26 et art. 247 n. 30 ; PC CPC, 2020, art. 229 n. 4 et 11 et art. 247 n. 12), ne lui est d’aucun secours. Même s’il a demandé à sa secrétaire d’adresser un avis des défauts aux locataires par courriel du 5 mars 2018, on ignore quand la secrétaire s’est réellement exécutée et quand le courrier a été envoyé. Ce courriel ne donne aucune indication sur ces éléments et ne fait qu’attester que le gérant a donné mission à sa secrétaire, le 5 mars 2018, d’établir un avis des défauts. S’agissant des allégations des locataires, il convient de souligner qu’ils n’ont jamais admis avoir reçu l’avis des défauts daté du 7 mars 2018 dans les quelques jours qui ont suivi cette date. Il est vrai que dans leur réponse aux requêtes de mainlevée d’opposition déposées par le bailleur, ils n’ont pas contesté que l’avis des défauts avait été adressé le 7 mars 2018, ce n’était toutefois pas l’objet de la procédure de mainlevée dans laquelle les locataires tentaient de rendre vraisemblable l’absence de reconnaissance de dette (absence de signature et/ou de montant déterminé ou déterminable). On ne peut dès lors leur reprocher de ne pas avoir contesté ce point dans cette procédure dont l’enjeu était différent. Dans le cadre de la présente procédure les locataires ont cependant thématisé dès la procédure de conciliation, dans leur réponse du 7 décembre 2020 à la requête de conciliation, la question de la notification de l’avis des défauts. Ils ont en outre contesté avoir reçu le formulaire d’état des lieux de sortie à l’issue de celui-ci et ont indiqué : « En effet, ce n’est que plus tard, lorsque, contre toute attente, les intimés ont reçu un avis des défauts établi le 7 mars 2018 par la gérance, que les intimés ont obtenu une copie dudit formulaire, en se rendant directement dans les locaux de la gérance immobilière H.________ Bulle » (cf. réponse à la requête de conciliation du 7 décembre 2020, ch. 6 et 7, p. 4, également ch. 9, p. 5). Ils ont donc bien mentionné qu’ils avaient reçu, plus tard, l’avis des défauts, et ce, contre toute attente, ce qui laisse entendre qu’il s’agissait de bien plus tard. Au stade de la procédure de conciliation et en réponse à une requête de conciliation qui était de trois pages seulement, une motivation plus approfondie sur cette question n’était pas exigée d’autant que la problématique, à ce stade, portait essentiellement sur le contenu de l’état des lieux de sortie. Dans leur réponse du 5 octobre 2021, les locataires ont ensuite détaillé leur point de vue concernant la date de notification de l’avis des défauts et le fait qu’ils contestaient l’avoir reçu à temps (cf. DO 29, ad 25 et 27). Quant au fait que B.________ a d’abord déclaré qu’ils étaient allés chercher le procès-verbal de sortie à la régie, une semaine après l’état des lieux (soit suite à la réception de l’avis des défauts du 7 mars 2018), puis qu’il ait dit ensuite qu’ils avaient reçu ce courrier du 7 mars 2018 deux semaines après cette date, avant de déclarer qu’il ne s’en souvenait plus exactement (DO 72), ne décrédibilise pas ses déclarations puisqu’il est compréhensible qu’il ne se souvienne pas exactement de la date de notification précise quatre ans après les faits. On ne saurait ainsi conclure, comme le soutient le recourant, que les locataires ont modifié leur version des faits pour les besoins de la cause. Quoi qu’il en soit, et quoi qu’en dise le recourant, c’est à lui, en tant que bailleur, de prouver que l’avis des défauts a été donné en temps utile et non aux locataires de prouver leur contestation, ce qu’il n’a pas réussi à faire en l’espèce, de sorte que le locataire est déchargé de toute responsabilité en lien avec les défauts allégués. Partant, ce grief est rejeté et la décision attaquée confirmée sur ce point.Tribunal cantonal TC Page 7 de 8 3. 3.1. Le recourant se plaint également de la répartition des frais opérée par le Président. Il estime qu’il ne pouvait pas mettre l’intégralité des frais à sa charge et ainsi ignorer l’acquiescement des locataires, mais qu’il devait répartir les frais selon l’art. 106 al. 2 CPC. 3.2. Les intimés estiment quant à eux que la répartition des frais opérée par le Président ne prête pas le flanc à la critique étant donné leur passé-expédient sur une partie minime du total des conclusions du demandeur. Ils soulignent également que s’ils n’avaient pas passé-expédient, le recourant aurait de toute manière succombé sur la totalité de ses conclusions. 3.3. Les frais sont mis à la charge de la partie succombante. La partie succombante est le demandeur lorsque le tribunal n’entre pas en matière et en cas de désistement d’action; elle est le défendeur en cas d’acquiescement (art. 106 al. 1 CPC). Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC). Toutefois, aux termes de l’art. 107 CPC, le tribunal peut s’écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation notamment si des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable. 3.4. En l’espèce dans la mesure où les locataires ont passé-expédient sur une très faible partie des conclusions du demandeur (CHF 673.80 sur CHF 5'126.10), soit 13% seulement, et ce dans la duplique du 15 décembre 2021 déjà, soit avant la séance de tribunal et avant le dépôt des notes de plaidoirie, il se justifiait de mettre l’entier des frais à la charge du demandeur. 4. 4.1. Le recours étant rejeté, les frais de la procédure de recours doivent être entièrement mis à la charge du recourant. 4.2. En application des art. 116 CPC et 130 al. 1 LJ, il n’est pas perçu de frais judiciaires. 4.3. S’agissant des dépens, ils sont fixés de manière globale (art. 64 al. 1 let. f et 68 al. 4 RJ). Ainsi, conformément au tarif cantonal (art. 105 al. 2 et 96 CPC; art. 63 al. 2, 64 al. 1 let. f RJ) et compte tenu de la nature, de la difficulté et de l'ampleur de la procédure ainsi que du travail nécessaire de l'avocate des intimés, l'indemnité globale due à ces derniers à titre de dépens est fixée, pour l’instance de recours, à CHF 1'615.50, TVA par CHF 115.50 incluse. (dispositif en page suivante)Tribunal cantonal TC Page 8 de 8 la Cour arrête : I. Le recours est rejeté. Partant, la décision du Président du Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse du 3 janvier 2023 est confirmée. II. Les frais de la procédure de recours sont mis à la charge de A.________. Il n’est pas perçu de frais judiciaires. Les dépens de C.________ et de B.________, pour la procédure de recours, sont fixés globalement à CHF 1'615.50, TVA par CHF 115.50 incluse. III. Notification. Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 26 avril 2023/say Le Vice-Président La Greffière-rapporteure