Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 8. Januar 2013 (410 2012 372) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht / Klare Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO in Bezug auf den Begriff des Geschäftsraums im Sinne von Art. 266l OR Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Daniel Noll Parteien A.____, Beklagter und Beschwerdeführer gegen B.____-Verein, vertreten durch Advokatin Margreth Spöndlin, Barfüssergasse 6, Post- fach 2129, 4001 Basel Klägerin und Beschwerdegegnerin Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Räumung der Parzellen Nr. 104 & 111 auf dem Kleintierareal X.____ in Y.____ Beschwerde vom 13. Dezember 2012 gegen das Urteil der Bezirksge- richtspräsidentin Arlesheim vom 01. November 2012 Sachverhalt A. Mit Entscheid vom 01. November 2012 hiess die Bezirksgeri chtspräsidentin Arlesheim das vom B.____-Verein gegen A.____ im Verfahren um R echtsschutz in klaren Fällen gestellte Räumungsbegehren gut und wies den Gesuchsbeklagten unt er Androhung der polizeilichen Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Vollstreckung im Nichtbefolgungsfall sowie unter Androh ung der Verwertung zurückgelassener Sachen richterlich an, das Mietobjekt, die Parzellen Nr . 104 und 111 auf dem Kleintierareal X.____ in Y.____, bis spätestens 31. Januar 2013, 12:00 Uhr mittags, zu räumen und sämtliche Schlüssel an die Vermieterschaft zu übergeben. Zur Begr ündung des Urteils wurde im Wesent- lichen ausgeführt, in tatsächlicher Hinsicht sei erwiesen und unbestritten, dass der Gesuchsbe- klagte als Mitglied des B.____-Vereins auf dem durch di e Gesuchsklägerin von der Gemeinde Y.____ gepachteten Kleintierareal X.____ in Y.____ i m Jahr 2010 die Parzelle Nr. 104 und im Jahr 2011 die Parzelle Nr. 111 gemietet habe, wobei die Mietverträge zwischen den Parteien mündlich geschlossen worden seien und der Gesuchsbeklagte die auf den Parzellen stehenden Gartenhäuschen von den Vormietern käuflich erworben h abe. Ferner sei erwiesen, dass der Gesuchsbeklagte anlässlich der Generalversammlung der Gesuc hsklägerin vom 28. April 2011 aus dem Verein der Gesuchsklägerin ausgeschlossen worden se i, worauf die Gesuchsklägerin mit Schreiben vom 15. Februar 2012 die beiden Mietvert räge über die Parzellen Nr. 104 und 111 unter Einhaltung der statutarisch vorgesehenen Frist gekündigt habe. In rechtlicher Hinsicht sei das Schreiben vom 15. Februar 2012 formal als recht swirksame Kündigung zu qualifizieren. Nicht zu folgen sei dem Einwand des Gesuchsbeklagten, die Kündigung sei nichtig, da Mietge- genstand Geschäftsräume seien, die nur mittels amtlicher Formulare gekündigt werden könn- ten. Mietgegenstand seien vielmehr ausschliesslich die Lan dparzellen ohne den darauf stehen- den Gebäuden, weshalb von einer "Raum"miete im Sinne von Art. 266l OR nicht die Rede sein könne. Ausserdem handle es sich bei der vom Gesuchsbeklagten auf den gemieteten Parzellen betriebenen Kleintierzucht um ein reines Hobby, so dass es auch an der für die Geschäfts- raummiete geforderten Erwerbsorientierung der geschäf tlichen Tätigkeit fehle. Im Weiteren würden sich weder aus den eingereichten Unterlagen noch aufgrund der Ausführungen der Par- teien die Behauptungen des Gesuchsbeklagten erhärten, wonach die Kündigungen nur ausge- sprochen worden seien, weil er Ansprüche gegenüber den Vormietern geltend gemacht habe. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass eine weiterbe stehende Vereinsmitgliedschaft des Gesuchsbeklagten und das damit verbundene Mietverhältnis a ufgrund der bestehenden zwi- schenmenschlichen Konflikte für die Gesuchsklägerin nicht mehr zumutbar gewesen sei. Folg- lich sei die Kündigung auch unter dem Blickwinkel von Art . 2 ZGB in zulässiger Weise ausge- sprochen worden. B. Gegen diesen Entscheid erklärte der Gesuchsbeklagte mit Eingabe vom 13. Dezember 2012 Beschwerde mit den Begehren, es sei in Aufhebung des angefochtenen Entscheides fest- zustellen, dass auf das Ausweisungsbegehren mangels klaren R echts nicht einzutreten sei; dementsprechend seien die o/e-Kosten des bezirksgerichtli chen Verfahrens der Beschwerde- beklagten aufzuerlegen. Eventualiter sei festzustellen, dass dem Beschwerdeführer für das Ver- fahren vor Bezirksgericht zu Unrecht die unentgeltliche R echtspflege verweigert worden sei. Ferner sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzue rkennen. Schliesslich sei dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren die unent geltliche Rechtspflege zu bewilligen, unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung wurde im Wesen tlichen vorgebracht, dass die auf den Parzellen stehenden Häuschen zwar Fahrnisbauten darstellen würden, aufgrund ihrer Unterkel- lerung seien sie aber faktisch untrennbar mit der Parzel le verbunden und würden deshalb vom Mietvertrag ebenfalls erfasst. Ferner treffe es zwar zu, dass die Kaninchenzucht ein Hobby dar- stelle, allerdings sei damit durchaus auch ein kleiner Ne benerwerb verbunden. Aufgrund der Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht bundesgerichtlichen Praxis, welche im Hinblick auf den Schutzzweck des Mietrechts den Begriff des Raums und des Geschäfts weit fasse, sei der angefochtene Entscheid nicht haltbar. Jeden- falls liege keine klare Rechtslage im Sinne von Art. 2 57 Abs. 1 lit. b ZPO vor. Im Weiteren sei die Kündigung auch rechtsmissbräuchlich, da sie einzig desh alb ausgesprochen worden sei, weil der Beschwerdeführer gegenüber dem Verkäufer eine s der Häuschen wegen nachträglich entdeckter Mängel eine Minderung des Kaufpreises - mi thin ein gemäss OR garantiertes Recht - geltend gemacht habe. C. Mit Vernehmlassung vom 20. Dezember 2012 beantragte die Rechtsvertreterin der Ge- suchsklägerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde , unter o/e Kostenfolge, und ver- wies zur Begründung im Wesentlichen auf die Verfahren sakten sowie auf die schriftliche Ur- teilsbegründung der Vorinstanz. D. Mit Verfügung vom 17. Dezember 2012 hat das instruiere nde Kantonsgerichtspräsidium in Erwägung, dass die Ausweisung aus dem Mietobjekt erst per 31. Januar 2013 drohe, der Beschwerde vorläufig keine aufschiebende Wirkung eingeräumt. Erwägungen 1. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Entscheide sind g emäss Art. 319 lit. a ZPO mit Beschwerde anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegen heiten ist die Berufung gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO nur dann zulässig, wenn der Strei twert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Für die Bemessung des Streitwerts ist im vorliegenden Fall der Wert der Parzellennutzung zu schä tzen. Der Berufungskläger bean- sprucht gemäss seinem Rechtsbegehren ein zeitlich unbeschränktes Bleiberecht auf dem Klein- tierareal X.____, so dass in Anwendung von Art. 92 Ab s. 2 ZPO der zwanzigfache Betrag der einjährigen Parzellennutzung zu veranschlagen ist. Gemä ss Ziffer 4 des massgeblichen Statu- tenanhangs des B.____-Vereins über das Kleintierareal X.____ beträgt der jährliche Pacht- und Wasserzins CHF 100.00 pro Parzelle, so dass von einem St reitwert von CHF 4'000.00 auszu- gehen ist. Gegen den vorliegend angefochtenen Entschei d ist folglich ausschliesslich das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben. Gegen Entscheide, die im summarischen Verfahren ergangen sind - was auf Rechtsschutzurteile in klaren Fällen zutrifft (vgl. Art. 257 ZPO) -, ist die Beschwerde innert 10 Tagen seit Zustellung des begründe ten Entscheides bzw. seit der nach- träglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet bei der Rechtsmit- telinstanz einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO). Die schriftliche Begründung des angefoch- tenen Entscheids wurde dem damaligen Rechtsvertreter des Beklagten am 03. Dezember 2012 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die Beschwerde eingabe vom 13. Dezember 2011 so- mit eingehalten. Mit der Beschwerde kann unrichtige Re chtsanwendung sowie offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht w erden (Art. 320 ZPO). Der Be- schwerdeführer rügt, die Vorinstanz sei beim vorliegen den Sachverhalt zu Unrecht von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 ZPO ausgegangen und macht damit eine unrichtige Rechtsanwendung geltend. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. a EG ZP O ist das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung von Ber ufungen gegen Entscheide der Präsi- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht dien der Bezirksgerichte, die im summarischen Verfahren e rgangen sind, sachlich zuständig. Auf die vorliegende Beschwerde ist somit einzutreten. 2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschu tz im summarischen Ver- fahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Von einer liquiden Rechtslage ist ausz ugehen, wenn die Rechtsfolgen im Rah- men bewährter Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres feststehen, beziehungsweise wenn sich aus dem Wortlaut des objektiven Rechts oder aus einer gefestigten Ansicht in Lehre und/oder Praxis eine eindeutige Antwort ergibt (I. J ENT -SØRENSEN , in: P. Oberhammer [Hrsg.], Kurzkommentar zur ZPO, Basel 2010, Art. 257 N 7). Massgeb end ist somit, dass über die Be- deutung einer Rechtsvorschrift kein begründeter Zweifel bestehen kann (BGE 118 II 302, E. 3). Nicht unter den Begriff des klaren Rechts fallen Normen, die auf das Ermessen des Gerichts verweisen, eine Billigkeitsentscheidung gemäss Art. 4 ZGB fordern, als Generalklauseln aus- gestaltet sind oder eine Interessenabwägung beziehungswe ise eine Würdigung der Umstände verlangen (TH. SUTTER -SOMM / C. LÖTSCHER , in: Th. Sutter-Somm / F. Hasenböhler / Ch. Leu- enberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilproze ssordnung, Zürich / Basel / Genf 2010, Art. 257 N 9; I. J ENT -SØRENSEN , a.a.O., Art. 257 N 7; F. K OSLAR , in: Baker & M cKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2010, Art. 257 N 14). 3. Strittig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall, ob d ie fraglichen Parzellen Nr. 104 und 111 klarerweise keine Geschäftsräume im Sinne des Mietre chts darstellen und daher nicht der Schutzbestimmung von Art. 266l OR unterliegen. Die Vor instanz verneint die Geschäftsmiete mit der Begründung, dass der Mietvertrag nur die Parze lle nicht aber die darauf befindlichen Räumlichkeiten umfasse. Es fehle folglich am erforderlichen Geschäfts"raum". 3.1 Grundsätzlich setzt der Geschäftsraum im Sinne von Art. 2 66l OR ein mehr oder weni- ger horizontal wie vertikal geschlossenes, fest mit dem Bo den verbundenes und auf Dauer an- gelegtes Gebäude oder einen abgetrennten Teil davon voraus. Inwieweit einer Baute die Raumeigenschaft zukommt, hängt aber nicht nur von deren Beschaffenheit im erwähnten Sinne ab, sondern auch von der Art der Nutzung. So können etw a auch ein Marronihäuschen, ein Ki- osk oder gar ein gemieteter Stuhl in einem Coiffeursa lon Raumeigenschaft aufweisen. Der Raumbegriff ist dem Schutzzweck entsprechend weit auszuleg en. Kein Geschäftsraum ist grundsätzlich ein unbebautes Grundstück, in der Regel auch dann nicht, wenn sich eine durch die Mieterschaft erstellte Fahrnisbaute darauf befindet (vgl. R. PÜNTENER , in: D. Lachat / D. Stoll / A. Brunner [Hrsg.], Das Mietrecht für die Praxis, 8. A uflage, Zürich 2009, 4/4.3.1, S. 61 f.). Entsprechend hat das Bundesgericht entschieden, dass ei n Mietvertrag über ein unbebautes Grundstück auch dann keinen Geschäftsraum darstelle, wenn der Mieter darauf eigenmächtig Bauten erstellt hat (BGer 4P.80/2002 vom 16. Mai 20 02). In einem früheren Entscheid hat das Bundesgericht indessen festgehalten, dass die Schutzbestimmu ngen für die Raummieten in Ausnahmefällen auch auf die Miete von unbebauten Grun dstücken zur Anwendung gelangen, nämlich dann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorli egt und der Mieter mit Wissen des Ver- mieters eine kostspielige Fahrnisbaute zu Wohn- oder Ge schäftszwecken errichtet und damit rechnen darf, dass der Mietvertrag auf absehbare Zeit n icht gekündigt wird (BGE 98 II 199, E. 4b). Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.2 Im vorliegenden Fall sind die fraglichen, im Eigentum des jeweiligen Parzellenmieters stehenden Häuschen nicht nur mit Wissen der Vermieterscha ft errichtet worden, sondern für eine bestimmungsgemässe Nutzung der Parzellen geradezu vorausgesetzt, zumal die Klein- tierzucht ohne entsprechende Stallungen - wie sie off enbar vom Beschwerdeführer selbst auch umgebaut bzw. neu errichtet wurden - gar nicht betrie ben werden kann. Nachdem ferner un- bestrittenermassen ein unbefristeter mündlicher Mietvert rag zwischen den Parteien geschlos- sen wurde, erscheint nicht ausgeschlossen, dass die Vora ussetzungen des Ausnahmetatbe- standes gemäss BGE 98 II 199 erfüllt sind. Jedenfalls kan n - entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz - insofern nicht von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO die Rede sein. 3.3 Die Vorinstanz argumentiert ferner, die vom Beschwerde führer auf den gemieteten Par- zellen betriebene Kleintierzucht sei ein reines Hobby, so dass es auch an der für die Geschäfts- raummiete geforderten Erwerbsorientierung der geschäftlichen Tätigkeit fehle. Der Raum muss grundsätzlich Geschäftszwecken dienen. In erste r Linie kommt die Ausübung einer erwerbsorientierten beruflichen Tätigkeit oder der Betrieb eines Gewerbes in Betracht wie Handel, Fabrikation, Gewerbe, Dienstleistungen, künstle rische oder wissenschaftliche Tätigkei- ten. Ob diese Tätigkeiten haupt- oder nebenberuflich ausgeübt werden, ist unerheblich; eben- sowenig müssen sie gewinnbringend sein. Für die Auslegu ng des Begriffs Geschäftsraum ist die Benützung der Räumlichkeiten nicht notwendigerwei se an die Ausübung einer Erwerbstä- tigkeit gebunden. Es können daher auch Tätigkeiten, die der Verfolgung ideeller oder nicht wirt- schaftlicher Zwecke dienen, in einem weiteren Sinn eine Geschäftstätigkeit darstellen. Gerade bei der Verfolgung nicht kommerzieller Tätigkeiten ist eine hohe Schutzbedürftigkeit gegen Missbräuche festzustellen (vgl. R. PÜNTENER , a.a.O., S. 62 f.). In mehreren Entscheiden hat das Bundesgericht wiederholt festgehalten, dass jedes Mietobj ekt, das der Entfaltung der privaten oder wirtschaftlichen Persönlichkeit des Mieters dient, a ls Geschäftsraum zu betrachten sei (BGE 113 II 406 ff., 118 II 40 ff.). Dass die Kleinti erzucht vorab der Entfaltung der privaten Per- sönlichkeit des Beschwerdeführers dient, steht somit nicht zwingend einer Qualifikation der fraglichen Parzellen als Geschäftsräume entgegen. Auch diesbezüglich ist somit nicht von einer klaren Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO auszugehen. 4. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Vorauss etzung der klaren Rechtsla- ge gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO nicht erfüllt ist, so dass auf das Ersuchen der Beschwer- degegnerin um Rechtsschutz in klaren Fällen - in Gutheissung der Beschwerde - nicht einzutre- ten ist. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob mi t der Kündigung auch das Verbot des Rechtsmissbrauchs verletzt wurde. Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für die Verfahren vor beiden Instanzen zu befinden. Massgebend für die Regelung der Kosten- un d Entschädigungsfolgen sind die Be- stimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO sind der unterliegenden Ge- suchsklägerin und Beschwerdegegnerin die Gerichtskosten beid er Instanzen aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. b der Verord- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht nung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 900.00 fest- zulegen. Ausserdem hat die unterliegende Gesuchsklägerin und Beschwerdegegnerin dem Beschwerde- führer für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteient schädigung im Umfang der Honorarnote seines Rechtsvertreters zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO ). Da der Beschwerdeführer im kan- tonsgerichtlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten wurde, sind die Parteikosten des Be- schwerdeverfahrens wettzuschlagen. Demnach wird erkannt: ://: I. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entschei d der Bezirksgericht s- präsidentin Arlesheim vom 01. November 2012 aufgehob en und durch folgenden Entscheid ersetzt: 1. Auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 03 . Sep- tember 2012 wird nicht eingetreten. 2. Die Gerichtsgebühr von CHF 500.00 wird der Gesuchsklä gerin auferlegt. Die Gesuchsklägerin hat dem Gesuchsbeklagten eine Partei ent- schädigung von CHF 316.45 (inkl. Auslagen und Mehrwertste u- er) zu bezahlen. II. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Entschei d- gebühr von CHF 900.00, werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Für die eigenen im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten hat jede Partei selbst aufzukommen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Daniel Noll