Seite 1 Entscheid vom 3. November 2017 (510 17 64) __________________________________________________ ___________________ Grundlage für die Berechnung der Handänderungssteuer Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter Dr. Philippe Spitz, Robert Richner, Peter Salathe, Jörg Felix, Gerichtsschreiberin I. Wissler Parteien A. B.____ und B.B. ____ , Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Handänderungssteuer Seite 2 S a c h v e r h a l t : 1. Mit Veranlagungsverfügung Nr. 13/1369 V vom 5. Sep tember 2014 wurde den Pflichti- gen eine Handänderungssteuer in Höhe von Fr. 12‘875.-- auferlegt. 2. Mit Eingabe vom 5. Oktober 2014 erhob die Pflichti ge mit dem sinngemässen Antrag, die Handänderungssteuer sei in Höhe von Fr. 2‘925.-- (1 ,25% von Fr. 234‘000.--) zu veranla- gen, Einsprache. Zur Begründung führte sie aus, die P arzelle Nr. 1653, GB C.____, weise ins- gesamt eine Fläche von 1‘871 m 2 auf. Gemäss beiliegendem Situationsplan betrage der Flä- chenanteil des Neubaus ca. 600 m 2. Die restlichen 1‘271 m 2 verblieben im Eigentum der Pflich- tigen. Der Landanteil von 600 m 2 sei an die einfache Gesellschaft bestehend aus A.B.____, B.B.____ und D.____ abgetreten worden. Auf dieser Fl äche sei der Neubau (E.____weg 6) erstellt worden. Der Neubau bestehe aus einer Wohnung im Erdgeschoss und Büroräumen im Sockelgeschoss sowie einer Einstellhalle für vier Autos. Die Wohnung im Erdgeschoss sowie ein Einstellplatz seien D.____ zugeordnet. Das Sockelgesch oss sowie drei Einstellplätze seien den Pflichtigen zugeordnet. Damit betrage der Flächen anteil jeweils um die 50%. Gemäss der Bewertung der Liegenschaft aus dem Jahre 2010 werde der Landpreis des unteren Parzellen- teils mit Fr. 780.-- pro m 2 bewertet. Somit hätten die Pflichtigen an Frau D.__ __ effektiv 300 m 2 Land zu Fr. 780.00 pro m 2 abgetreten. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 2. Juni 2017 wies die S teuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie aus, in einem ersten Sc hritt sei das gemeinsame Miteigentum der Pflichtigen in Gesamteigentum umgewandelt worden, was steuerfrei von statten gegangen sei und auch gehen dürfe. In einem zweiten Schritt sei dann Frau D.____ dieser einfachen Ge- sellschaft beigetreten und habe je einen Quotenanteil von 515/3'420 von B.B.____ resp. von A.B.____ (insgesamt also eine Quote von 1'030/3‘420) an der Parzelle Nr. 1653, GB C.____, zu einem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von Fr. 1'030 '000.-- erworben. Da der Rechtsvorgang der Handänderung Steuerobjekt der Handänderungssteuer sei, habe der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 1'030'000.-- als Bemessungsgrundlage zugrunde gelegen. 4. Mit Eingabe vom 3. Juli 2017 erhob die Pflichtige m it den sinngemässen Begehren, 1. Die Handänderungssteuer sei in Höhe von Fr. 2‘925.-- (1,25% von Fr. 234‘000.--) abzüglich des Seite 3 Erwerbspreises aus dem Jahr 1999 zu veranlagen, 2. Unter o/e Kostenfolge, Rekurs. Zur Be- gründung machte sie ergänzend geltend, die Steuerverwal tung sei der Meinung, dass anhand der Öffentlichen Urkunde nicht anders entschieden werden könne. Diese Ansicht könne sie aufgrund der Begründungen in der Einsprache nicht te ilen, sie habe aber beim Notar einen klä- renden Nachtrag respektive eine Berichtigung der Öffe ntlichen Urkunde verlangt. Diese werde sie nach Erhalt umgehend nachreichen. 5. Mit Vernehmlassung vom 14. August 2017 beantragte d ie Steuerverwaltung die Abwei- sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, mit öffentlicher Urkunde vom 28. Juni 2013 habe D.____ von den Pflichtigen einen internen Gesamteigentumsanteil von 1‘030/3‘420 an der Parzelle Nr. 1653 GB C.____ erworben. Der Kaufpreis d afür habe Fr. 1'030'000.-- betragen. Deshalb sei gemäss Steuergesetz BL dieser Kaufpreis auch für die Bemessung der Handände- rungssteuer herangezogen worden. Das Argument, dass fü r den Neubau des Wohnhauses nur gerade 600 m 2 von der Gesamtparzelle benötigt worden seien, greife vorliegend nicht, weil offi- ziell und grundbuchlich nachvollzogen ein Gesamthandante il an der ganzen Parzelle Nr. 1653 GB C.____ übertragen worden sei. Sollte zu einem spä teren Zeitpunkt eine Aufteilung bzw. Abparzellierung der erwähnten rund 600 m 2 von der Stammparzelle Nr. 1653 vorgenommen werden - unter neuer Aufteilung der internen Anteil e oder Überführung ins Alleineigentum -, so wäre dies ein neuer Vorgang, welcher wiederum Handänderungssteuern auslösen könnte. 6. Mit Eingabe vom 31. Oktober 2017 reichte die Pflich tige einen Nachtrag zur öffentlichen Urkunde über einen Abtretungsvertrag ein. 7. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Seite 4 Das Steuergericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstritt ener Steuerbetrag wie im vor- liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stell enden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung ob die Ste uerverwaltung die Handänderungssteuer zu Recht auf dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis in H öhe von Fr. 1'030'000.-- erhoben hat oder ob sie Fr. 234‘000.-- als Berechnungsgrundlage hätte annehmen müssen. a) Gemäss § 81 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer auf Handänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Hand änderungen von Grundstücken sind Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewal t wirtschaftlich wie eine Veräusse- rung wirken sowie Belastungen von Grundstücken mit pri vatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn d iese die unbeschränkte Bewirtschaf- tung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt, gleichgestellt (Abs. 2). b) Gemäss § 84 Abs. 1 StG beträgt die Handänderungsste uer für Veräusserer und Erwerber je 1.25% des Kaufpreises. c) In den meisten Kantonen werden auf dem Verkehrsvorga ng der Handänderung von Grundstücken Steuern erhoben. Diese Rechtsverkehrssteuer n (sog. Handänderungs- steuern) sind in der Mehrzahl der Kantone als Abgaben m it reinem Steuercharakter ausgestal- tet, die neben den Gebühren für Grundbucheintragunge n geschuldet sind (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 28 N 3). Steuersubjekt der Handänderungssteuer ist gemäss § 84 d er Veräusserer und der Erwerber zu gleichen Teilen. Davon ausgehend, dass es sich bei der Handänderungs- steuer um eine Objektsteuer auf einem Verkehrsvorgang handelt, müsste der Verkehrswert des Seite 5 erworbenen Grundstücks als Berechnungsgrundlage hinzugezog en werden. Das baselland- schaftliche Steuergesetz stellt jedoch auf die vom Erwerbe r erbrachte d.h. dem Verkäufer zu- fliessende Gegenleistung - den Kaufpreis - ab. Ein ersa tzweises Abstellen auf den Verkehrs- wert ist nach § 83 vorgesehen, wenn der Verkehrswert off ensichtlich vom vereinbarten Kauf- preis abweicht oder wenn kein Kaufpreis festgesetzt wurd e (vgl. Wenk in: Nefz- ger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 N 7f.). Eine zivilrechtliche Veräusserung liegt beim Übergang von sachenrechtlichem Eigentum an einem Grundstück oder einem Grundstücksanteil vom bisherigen auf einen an- deren Rechtsträger vor. Die zivilrechtliche Veräusserung s etzt neben einem gültigen Rechts- grund grundsätzlich die Grundbucheintragung voraus. Die steuerpflichtige Veräusserung tritt im Zeitpunkt des Grundbucheintrages ein (vgl. Wenk in: N efzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 N 9 i.V .m. 72 N 6 ff.; Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steu ergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 216 N 12 ff.). 3. a) Strittig ist vorliegend nicht die Erhebung eine r Handänderungssteuer an sich, sondern deren Berechnungsgrundlage. Bis zum 31. August 2011 hielten die Ehegatten A.B.__ __ und B.B.____ das Grundstück Parzelle 1653 GB C.____ zu je hälftigem Miteigentum. Mit öffentlicher Urkunde vom 28. Juni 2013 überführten die Ehegatten ihr Miteigen tum mit ebenfalls den gleichen Anteilen resp. Quoten in Gesamteigentum. Den Antritt des Gesamteigentums legten die Parteien auf das Datum vom 1. September 2011 fest. In der gleichen Urkun de schlossen die Ehegatten mit Frau D.____ einen Abtretungsvertrag, in welchem die Ehega tten Frau D.____ je 513/3420 interne Gesamthandanteile betreffend das Grundstück 1653, GB C._ ___ abgetreten haben, ab. Insge- samt traten die Ehegatten damit 1030/3420 interne Ge samteigentumsanteile an Frau D.____ ab. Den Übernahmewert legten die Parteien auf Fr. 1 ‘030‘000.-- fest. Frau D.____ beglich den Kaufpreis durch die Übernahme von Fr. 480‘000 des Kapi talausstandes der auf dem Vertrags- objekt lastenden Grundpfandrechte, sowie diversen berei ts geleisteten Anzahlungen an den Neubau von insgesamt Fr. 550‘000.--. Den Antritt des Vertragsobjektes legten die Parteien rückwirkend auf das Datum des 1. September 2011 fest. In der jüngsten Eingabe vom 31. Oktober 2017 hielten die Parteien nun fest, im Abtretungsvertrag vom 28. Juni 2013 hätten die Partei en einen Übernahmewert für die an Frau D.____ abgetretenen insgesamt 1030/3420 internen Ge samthandanteile irrtümlich mit dem Wert von Fr. 1‘030‘000.-- festgelegt, was dem Wert de r Gesamthandanteile nach Fertigstellung Seite 6 der Baute entsprochen habe. Im Zeitpunkt des Antritts de r Abtretungsobjekte sei die neue Bau- te auf dem Grundstück Nr. 1653, noch nicht erstellt gewesen. Deshalb sei als Wert für die abge- tretenen Gesamthandanteile der Wert des damaligen Zust andes der Liegenschaft in Anschlag zu bringen. Dieser habe gemäss beiliegender Kopie der Schätzung des HEV Basel-Stadt vom 18.Oktober 2010 Fr. 1‘662‘200.-- betragen. Abschnitt III. Ziffer 1 des Abtretungsvertrages vom 28. Juni 2013 werde deshalb aufgehoben. Der Übernahme wert für die neu 14.07/100 internen Gesamteigentumsanteile werde auf Fr. 234‘000.-- festgesetzt. b) Die Steuerverwaltung berechnete die Handänderung ssteuer in der Folge auf dem gesamten Verkaufspreis von Fr. 1‘030‘000.-- und set zte die Steuerbelastung damit auf Fr. 12‘875.-- fest. Die Rekurrenten vertreten nun die Ansi cht, dass von der ursprünglichen Fläche von 1‘871 m 2 ca. 600 m 2 für den Neubau verwendet worden seien. Der Landantei l sei an die einfache Gesellschaft bestehend aus A.B.____, B.B.____ und D.____ abgetreten worden. 50% der neu erstellten Liegenschaft sei Frau D.____ zugeor dnet worden, weshalb die Pflichtigen Frau D.____ effektiv lediglich 300 m 2 Land zu Fr. 780.00 pro m2 abgetreten hätten. Aus diesem Grund sei die Handänderungssteuer lediglich auf einem Betrag von Fr. 234‘000.-- zu erheben. c) Zunächst ist festzustellen, dass die öffentliche Urkund e über einen Nachtrag zu einem Abtretungsvertrag vom 30. Oktober 2017 mangels E intrag im Grundbuch nicht beachtet werden kann und im Falle eines Eintrags ins Grundbuch vo raussichtlich wiederum Handände- rungssteuern auslösen wird, da die Parteien die Eigen tumsverhältnisse, und damit die Quoten geändert haben. Es wird vorliegend demnach auf die öf fentliche Urkunde vom 28. Juni 2013 abgestellt. d) Wie bereits weiter oben ausgeführt, stellt das basel landschaftliche Steuerrecht für die Ermittlung der Handänderungssteuer auf den b ezahlten Kaufpreis ab (§ 84 Abs. 1 StG). Der Verkehrswert als Berechnungsgrundlage ist nur dann h eranzuziehen, wenn der Verkehrs- wert offensichtlich vom vereinbarten Kaufpreis abweicht ( § 83 StG), was hier jedoch nicht der Fall ist. Vorliegend haben die Rekurrenten Frau D.____ einen Anteil an ihrem Grund- stück sowie dem neu darauf errichteten Gebäude mit eine r Wohnung sowie Büroräumlichkeiten mit öffentlicher Urkunde vom 28. Juni 2013 verkauft. Fü r die Wohnung (mit einem entsprechen- den Anteil am Land) vereinbarten die genannten Parte ien einen Kaufpreis von Fr. 1‘030‘000.--. Der Antritt des Vertragsobjektes sollte gemäss diesem Ve rtrag rückwirkend auf den 1. Septem- ber 2011 erfolgen. Seite 7 Gemäss den Baugesuchsakten wurde das Baugesuch von den R ekurrenten ge- stellt und am 31. Mai 2011 unterzeichnet. Das Gesuch umfasste die Erstellung eines Wohnhau- ses mit Bürorräumlichkeiten am E.____weg 6, C.____. Au s diesen Akten ist ebenfalls ersicht- lich, dass am 29. August 2011 mit dem Aushub resp. den Ba uarbeiten begonnen wurde. Die Schnurgerüstabnahme fand am 11. Oktober 2011 statt. Die Mitteilung über die Bauabnahme erfolgte am 20. September 2012 und konnte ab dem 1. Oktober 2012 vorgenommen werden. Damit ist davon auszugehen, dass das Gebäude mit Datum v om 30. September 2012 fertig erstellt war. Die Bauabnahme erfolgte schliesslich per 3 1. Mai 2013. Der Abtretungsvertrag wurde hingegen erst am 28. Juni 2013 öffentlich beurkundet. Nach Art. 671 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom 10. Dezember 1907 gilt alles, was mit einem Grundstück fest und dauernd verbunden wird, als des- sen Bestandteil und fällt daher in das Eigentum des G rundeigentümers (Art. 641 Abs. 1 ZGB) (sog. Akzessionsprinzip) (Entscheid des Bundesgerichts [BGE] 121 III 448 E.3b). Aufgrund der Abfolge der Daten ist auch nicht davon auszugehen, dass di e Rekurrenten Frau D.____ vorerst nur einen Anteil am Land ohne die Wohnung verkauft h aben. Die Wohnung war zum Zeitpunkt der Beurkundung des Abtretungsvertrags darüber hinaus schon erstellt und vermutlich bereits von der Erwerberin bewohnt. Insofern spielt die Bewertung der HEV Basel-Stadt aus dem Jahre 2010 keine Rolle. Sie diente der Erwerberin damals h öchstens für die Plausibilisierung des Preises für das Land auf welchem später die Liegenschaft m it der Wohnung erstellt wurde. Im öffentlich beurkundeten Vertrag benannten die Partei en darüber hinaus bereits die von der Er- werberin geleisteten Anzahlungen genau, da diese den K aufpreis bereits zu einem Teil begli- chen hatte. Das Antrittsdatum, also der Übergang von Nu tzen und Gefahr vom Verkäufer auf den Käufer spielt zudem für die Erhebung der Handände rungssteuer keine Rolle. Massgebend ist der Grundbucheintrag. Mit dem Grundbucheintrag e rfolgt sodann auch der Übergang des Eigentums. Dieser ist zentral für die Entstehung oder Än derung des Eigentums (vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, RN 466, mit weit eren Hinweisen). Die Handänderungs- steuer wird wie unter Ziffer 2c der Erwägungen hiervo r ausgeführt, mit der Eintragung ins Grundbuch ausgelöst, was bedeutet, dass die Veranlagungsbe hörde dann berechtigt ist, falls die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, die entspre chende Handänderungssteuer zu erhe- ben. Der von den Rekurrenten erwähnte Irrtum über de n Wert des Abtretungsobjektes ändert an dieser Sachlage nichts, denn die Rekurrenten haben das Gebäude ohne die Erwerberin er- stellt und traten selbst und alleine als Bauherrschaft a uf. Sie haben in der Folge der Erwerberin die fertig erstellte Wohnung inkl. dem vereinbarten L andanteil zu einem Preis von Fr. 1‘030‘000.-- verkauft, wobei das Gebäude in diesem Zeit punkt ohnehin nicht mehr hätte vom Boden getrennt werden und separat abgerechnet werde n können. Der öffentlich beurkundete Seite 8 Vertrag vom 28. Juni 2013 entspricht somit den damalige n Gegebenheiten. Ein Irrtum über die damaligen Verhältnisse kann damit gar nicht vorliegen, zumal auch die Höhe des Kaufpreises nicht vollkommen aus der Luft gegriffen scheint. Die Ansi cht der Rekurrenten wäre nur dann zu schützen, wenn die Erwerberin zunächst das Land für sich oh ne das Gebäude erworben hätte und sie die Wohnung in der Folge selbst erstellt hätt e. In letzterem Fall wäre die Handände- rungssteuer nur auf den Wert des Bodens erhoben word en und nicht zusammen auch auf dem Wert der Wohnung. Ob für den alleinigen Kauf des Bod ens wiederum die Form des Gesamtei- gentums gewählt worden wäre, kann an dieser Stelle offen gelassen werden. Die Steuerverwaltung hat aufgrund dieser Erwägungen die Handänderungssteuer auf- grund des öffentlich beurkundeten Abtretungsvertrags korr ekt erhoben. Damit erweist sich der vorliegende Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 4. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind den Re kurrenten die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘500.-- aufzuerlegen (§ 130 StG i.V. m. § 20 des Gesetzes über die Verfas- sungs- und Verwaltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 [VPO]). Seite 9 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘500.-- (inkl. Auslagen von pauschal F r. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Mitteilung an die Rekurrenten (1), die Gemeinde C.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).