Seite 1 Entscheid vom 17. November 2017 (510 16 100) __________________________________________________ ___________________ Anrechnung von Architekturhonoraren als Gestehungskosten Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter Stefan E. Schmid, Robert Richner, Markus Zeller, Dr. L. Schneider, Gerichtsschreiberin I. Wissler Parteien A.____ GmbH , vertreten durch Ludwig + Partner AG , St. Alban - Vorstadt 110, Herren Dr. H. Ludwig und P. Straub, 4010 Basel Rekurrentin gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Verfügung Nr. 12/1094 vom 11. Juni 2015 wurde die Pflichtige zur Zahlung einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 280‘521.-- veranlagt. 2. Mit Schreiben vom 30. Juni 2015 erhob die damalige Vertreterin gegen diese Veranla- gung Einsprache und begehrte u.a., von den in der Ba uabrechnung unter BKP 291 ausgewie- senen eigenen Architekturhonoraren in Höhe von Fr. 950 ‘000.-- würden lediglich Fr. 350‘000.-- akzeptiert, was eine Änderung der Praxis darstelle und n icht nachvollziehbar sei. Bisher seien die Architekturhonorare immer in voller Höhe akzeptiert worden. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 25. November 2016 wies di e Steuerverwaltung die Ein- sprache ab. Zur Begründung führte sie u.a. aus, damit Eigenleistungen wie Architektenhonorare bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendungen geltend gemacht werden könnten, müssten diese dokumentiert oder in nachvollziehbarer Weise vorge bracht werden und einem Drittver- gleich standhalten. Dies treffe im vorliegenden Fall n icht zu. Die geltend gemachten Architek- tenleistungen würden über 30 % der gesamten Baukosten betragen, was einem Drittvergleich in keiner Weise standhalte. In der Regel würden Architekt enleistungen im Umfang von 15 % der gesamten Baukosten, steuerlich berücksichtigt, was vorliege nd zu einer Kürzung von Fr. 950'000.-- auf Fr. 350'000.-- (ca. 15 % der Baukosten) führe. 4. Gegen diesen Einsprache-Entscheid erhob die neue Vertreterin mit Schreiben vom 23. Dezember 2016 Rekurs und begehrte, 1. Es seien die von der Rekurrentin geltend gemachten Eigenleistungen der Architekturhonorare über Fr. 950‘0 00.-- als wertvermehrende Aufwendun- gen im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer zu akzeptieren un d entsprechend die nichtge- währte Differenz über Fr. 600‘000.-- vom Grundstückgewi nn in Abzug zu bringen. 2. Eventuali- ter sei der in Anwendung von § 79 Abs. 3 StG durch Abzu g des Grundstückgewinns entstehen- de Geschäftsverlust von Fr. 482‘799.-- beim steuerbaren Grundstückgewinn (Fr. 704‘914.--) abzuziehen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge ( inkl. Mehrwertsteuer) zu Lasten der Rekursgegnerin. 4. Es seien sämtliche Akten und Veranlag ungsunterlagen der Rekursgegnerin der Vorinstanz von Amtes wegen beizuziehen. Seite 3 In der Steuererklärung 2013 sei der in der betreffe nden Steuerperiode eingetretene Rohgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaften B.____weg nicht abgezogen worden. Falls man die Nichtgewährung des gesamten Honorarabzugs erwart et hätte, hätte man auch den Abzug bei den direkten Steuern in Höhe von Fr. 600‘0 00.-- vorgenommen. Der aus diesem Ab- zug resultierende Geschäftsverlust wäre folglich innerhalb der Grundstückgewinnsteuer als Re- duktion berücksichtigt worden. Da dies nicht der Fall gewesen sei, sei es einerseits bei der Ver- anlagung der Staats- und Gemeindesteuern 2013 zu eine r Doppelbesteuerung des betreffen- den Grundstückgewinns und andererseits durch die fehlend e Verrechnung des Geschäftsver- lusts mit dem Grundstückgewinn zu einer Falschberechnung g ekommen. Die Rekursgegnerin habe in keiner Weise nachgewiesen, weshalb die Archite ktenleistungen einem Drittvergleich nicht standhalten würden. Die Projekte „B.____weg, C._ ___“ seien auf individueller Basis aus- gestaltet worden, weshalb die Vorabklärungen und Proje ktstudien relativ zeitintensiv ausgefal- len seien. Für den Drittvergleich könne auf die Bere chnung gemäss dem in der Baubranche standardisierten SIA 102-Verfahren verwiesen werden. Auf ein ähnliches Ergebnis komme man auch bei Betrachtung des effektiv, angefallenen Zeitau fwands der Rekurrentin. Weiter sei auch der öffentlich zugängliche Berechnungsvorschlag eines Drit tanbieters zu erwähnen. Auch aus Gründen des Vertrauensschutzes sei die vorliegende Beschränkung nicht unproblematisch. Die nun erstmalig vorgebrachte Beschränkung stelle eine für die Rekurrentin nicht erwartete und wirtschaftlich nicht einkalkulierte Mehrbelastung dar, m it welcher sie in keiner Weise gerechnet habe. Eventualiter sei das durch die Grundstückgewinnbelastung verursachte negative Ge- schäftsergebnis bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 79 Abs. 3 StG zum Abzug zuzulassen. Die Grundstückgewinnsteuer sei erst am 11. Juni 2015 verf ügt worden und die Rekurrentin ha- be im Verkaufszeitpunkt aufgrund der letztmaligen Abrechnungen davon ausgehen dürfen, dass im Hinblick auf die Aufwandsabzüge keine Grundstückgewinnsteuer anfallen würde, weshalb in der Steuererklärung 2013 unter Ziff. 3730 der betref fende Grundstücksgewinn nicht abgezogen worden sei. Der Rohgewinn aus Liegenschaftsverkäufen sei mit dem gemäss Veranlagung Nr. 12/1094 berechneten steuerbaren Grundstücksgewinn von Fr . 704'940.-- gleichzusetzen. Wer- de dieser Betrag vom Reingewinn 2013 abgezogen, res ultiere ein Geschäftsverlust von Fr. 482'799.--, welcher gemäss § 79 Abs. 3 StG im Rahmen d er Grundstücksgewinnsteuer beim Grundstücksgewinn von Fr. 704‘914.-- wiederum abzurechnen sei. Somit ergebe sich ein redu- zierter steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 222‘141.--. Seite 4 5. Mit Vernehmlassung vom 10. März 2017 beantragte die Steuerverwaltung 1. Die ange- fochtene Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungsverfügung Nr. 12/1094 vom 11. Juni 2015 sei zuungunsten der Rekurrentin abzuändern, indem die im Veranlagungs- und Einspracheverfah- ren als wertvermehrende Aufwendungen gewährten Eigen leistungen von Fr. 350'000.-- auf Fr. 0.-- zu reduzieren und der steuerbare Grundstückgew inn demgemäss neu mit Fr. 1'054'914.-- (bisher: Fr. 704'914.--) festzusetzen sei. 2. Eventualiter beantragte sie die Ab- weisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie u.a. aus, gemäss der von der Rekurrentin eingereichten Bau- kostenabrechnung würden Eigenleistungen in Form von Arch itekturhonoraren in Höhe von ins- gesamt Fr. 950'000.-- geltend gemacht, wovon Fr. 500‘ 000.-- auf das Jahr 2012 und 450‘000.-- auf das Jahr 2013 entfallen würden. In der Erfolgsrechnung seien unter der Kontonummer 3000 (Architekturhonorare) in den Jahren 2012 und 2013 ledi glich Beträge von Fr. 4'704.50 verbucht worden. Eigenleistungen in Form von Architekturhonorar en seien nicht Teil des Rohgewinns. Vielmehr würden solche Architekturleistungen auf Stufe der Gesellschaft mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst, was vorliegend jedoch aufgrund feh lender Verbuchung der Architektur- honorare ausgeblieben sei. Dies könne deshalb nur zur Folge haben, dass in Abänderung der ursprünglichen Grundstückgewinnsteuerveranlagung die gesamten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 950'000.-- aus dem Recht zu weisen seien, so dass e ine Schlechterstellung der Rekur- rentin resultiere (reformatio in peius). Hinsichtlich des Eventualantrags führte die Steuerverwal- tung aus, es entspreche dem langjährigen Erfahrungswer t der Steuerverwaltung, wonach sich Architekturhonorare auf ca. 15% der Baukosten belaufen würden. Würden höhere Architektur- honorare geltend gemacht, so seien diese detailliert nachzuweisen. Diesen Nachweis bleibe die Rekurrentin schuldig, weshalb sie die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen habe. Die Rekurrentin beantrage eventualiter, dass das durch d ie Grundstückgewinnbelastung verursachte negative Geschäftsergebnis bei der Grundstückge winnsteuer in Abzug zu bringen sei. Die Gewinnsteuerveranlagung für das Geschäftsjahr 20 13 sei bereits rechtskräftig. Der vorgerechnete Rohgewinn sei von der Rekurrentin im Vera nlagungsverfahren nicht gesondert ausgewiesen worden, weshalb auch kein Geschäftsverlust resultiere. Ein hypothetischer Verlust könne hingegen nicht geltend gemacht werden. 6. Anlässlich der Verhandlung vom 7. April 2017 hat da s Steuergericht festgestellt, dass im vorliegenden Fall die Möglichkeit einer reformatio in peius, d.h. einer Änderung des Ein- sprache-Entscheides zu Ungunsten der Rekurrentin bestehe. Zur Begründung hielt das Gericht fest, dass die geltend gemachten Architekturhonorare in H öhe von Fr. 950‘000.-- nicht als sol- Seite 5 che in der Buchhaltung der Steuerjahre 2012 und 2013 verbucht worden seien und diese des- halb bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer mang els Abbildung in der Buchführung der Pflichtigen allenfalls nicht als gewinnmindernd ber ücksichtigt werden könnten, zumal diese zudem aufgrund der Unterlagen in quantitativer Hinsich t nicht ermittelbar seien, was insgesamt zu einer Aufrechnung zum steuerbaren Grundstückgewinn in einem Umfang von Fr. 350‘000.-- führen könne. Mit Verfügung vom 12. April 2017 setzte das Steuerger icht der Pflichtigen eine Frist bis zum 5. Mai 2017 zu einer Stellungnahme zur beabsichtigten Schlechterstellung der Rekurrentin, welche mit Verfügung vom 4. Mai 2017 bis zum 22. Mai 2017 verlängert wurde. 7. Mit Stellungnahme vom 22. Mai 2017 beantragte de r Vertreter der Rekurrentin 1. An den im Rekursschreiben der Rekurrentin vom 23. Dezember 2016 erklärten Rechtsbegehren werde festgehalten. 2. In Ergänzung von Rechtsbegehren 2 de s Rekursschreibens vom 23. De- zember 2016 sei der durch das Steuergericht festgestel lte Grundstückgewinn zur Veranlagung an die Vorinstanz zurückzuweisen mit dem Hinweis, dass der in Anwendung von § 79 Abs. 3 StG entstandene Geschäftsverlust beim steuerbaren Grundst ückgewinn abzuziehen sei. 3. Un- ter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekursgegnerin. Zur Begründung führte der Vertreter u.a. aus, grund sätzlich werde an den Anträgen und der Begründung im Rekursschreiben vom 23. Dezember 2016 sowie der Zusatzeingabe vom 3. April 2017 festgehalten. Zur beabsichtigten Schlechterstellung führte der Vertreter u.a. aus, aus rechnungslegungsrechtlichen Gesichtspunkten könne keine Pflicht zur Erfassung von Eigenleis- tungen abgeleitet werden, was bei der Veranlagung de r Grundstückgewinnsteuer nicht zum Nachteil führen dürfe. Auch die Höhe der Eigenleistung en sei nachvollziehbar dargelegt wor- den. Das teilweise Verwehren der Anrechnung von Eigen leistungen oder gar eine allfällige re- formatio in peius erweise sich als rechtlich nicht hal tbar. Dies dürfte aber gemäss § 79 Abs. 3 StG keine Rolle spielen. Unabhängig davon, in welcher Höhe der steuerbare Grundstückgewinn festgelegt werde (d.h. mithin auch im Falle einer ref ormatio in peius), resultiere unter Heraus- rechnung des Grundstückgewinns - ein negatives operatives Ge schäftsergebnis für die Ge- winnsteuerperiode 2013/2014 welches bei der Grundstückg ewinnsteuer wieder abzurechnen sei. Der Fall sei nochmals zu prüfen und den Anträgen stattzugeben. 2. Mit Vernehmlassung vom 20. Juli 2017 beantragte di e Steuerverwaltung 1. Die ange- fochtene Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungsverfügung Nr. 12/1094 vom 11. Juni 2015 sei Seite 6 zu Ungunsten der Rekurrentin abzuändern, indem die im Veranlagungs- und Einsprache- verfahren als wertvermehrende Aufwendungen gewährten E igenleistungen von Fr. 350'000.-- auf Fr. 0.-- zu reduzieren und der steuerbare Grundstü ckgewinn demgemäss neu mit Fr. 1'054'914.-- (bisher: Fr. 704'914) festzusetzen sei. 2. Eventualiter sei der vorliegende Rekurs abzuweisen. 3. Unter Kostenfolge. Zur Begründung führte die Steuerverwaltung aus, am Antrag im Sinne einer Schlechter- stellung zu Ungunsten der Rekurrentin werde vollumfänglich festgehalten. Danach seien die als Eigenleistung geltend gemachten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 350'000.-- im Sinne einer Schlechterstellung auf Fr. 0.-- zu reduzieren. Die Stel lungnahme der Rekurrentin zur Schlech- terstellung habe sich darauf zu beschränken, ob von der a uf § 18 Abs. 2 VPO vorgesehenen Rückzugsmöglichkeit Gebrauch gemacht werde oder nicht. Es e rstaune daher, dass die Rekur- rentin eine neue materielle Eingabe mit einem neuen Rechtsbegehren vorlege. Dies sei unzu- lässig. Die Rekurrentin mache von der ihr gewährten Rückz ugsmöglichkeit keinen Gebrauch, was zur Folge habe, dass das Gericht ohne weitere Parte ianhörungen zur abschliessenden Urteilsberatung und Abstimmung zu schreiten habe. Zu den Vorbringen der Rekurrentin sei kurz auszuführe n, dass mangels Abbildung bzw. Aktivierung in der Buchhaltung eine Berücksichtigung der A rchitekturhonorare im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer ausgeschlossen sei. Der Antrag auf Rü ckweisung durch das Steuer- gericht mit der Anweisung den Geschäftsverlust beim steue rbaren Grundstückgewinn abzuzie- hen sei nicht nur unzulässig sondern nicht umsetzbar, da d ie Veranlagungsverfügungen der Gewinnsteuer rechtskräftig seien. Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstritt ener Steuerbetrag wie im vor- liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stell enden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. Seite 7 2. Zunächst ist festzustellen, dass die Rekurrentin sowohl in ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2017, als auch an der heutigen Verhandlung an ih rem Rekurs festgehalten hat. Sie hat von ihrem Recht, den Rekurs gemäss § 18 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwal- tungsprozessordnung (VPO), nach der Androhung einer bea bsichtigten Verschlechterung zu ihren Ungunsten (reformatio in peius) durch das Steue rgericht, zurückzuziehen, keinen Ge- brauch gemacht. 3. Der Beurteilung unterliegt vorliegend demnach, ob die von der Rekurrentin geltend ge- machten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 950‘000.-- vom steuerbaren Grundstückgewinn zum Abzug zugelassen werden können, oder ob diese Bestand teil des steuerbaren Grund- stückgewinns darstellen (Umsetzung der reformatio in peius). a) Nach § 71 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteu er die Gewinne aus Ver- äusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen. b) Gemäss § 75 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn der Be trag, um den der Ver- äusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und we rtvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Gemäss § 78 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen (a) K osten für Bauten, Um- bauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verb esserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben; (b) Grundeigentümerbeitr äge für den Anschluss des Grund- stückes an Strassen und öffentliche Werke; (c) Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusse- rung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üb lichen Mäklerprovision. Aufwen- dungen, die bei der Einkommenssteuer bzw. Ertragssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind, können nicht mehr geltend gemacht werden (Abs. 2) . Bei Teilveräusserung sind die Ge- stehungskosten anteilsmässig abzuziehen (Abs. 3). Aufwendun gen Dritter, für die der Ver- äusserer nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist, si nd von den Gestehungskosten abzu- ziehen. Nicht als Dritte gelten der Erblasser im Verhäl tnis zum Erben und der Schenker im Ver- hältnis zum Beschenkten (Abs. 4). Anrechenbar sind die in der massgebenden Besitzesdauer gemachten Aufwendungen (Abs. 5). c) Zu den anrechenbaren Baukosten zählt praxisgemäss auch das Architekturhono- rar. Dabei ist gleichgültig, ob die Architekturarbeiten einem Dritten übertragen worden oder vom steuerpflichtigen Veräusserer selbst geleistet worden sind. Bezüglich der Honorare eines Gene- Seite 8 ralunternehmers orientiert sich die basellandschaftliche Praxis an derjenigen des Bundesge- richts. Tritt der steuerpflichtige Veräusserer Selbst al s Generalunternehmer auf, so wird der Abzug der unter diesem Titel erbrachten Leistungen en tsprechend dem Bundesgericht von vier Voraussetzungen abhängig gemacht, die kumulativ erfüllt sein müssen: (1) Der Steuerpflichtige hat nachzuweisen, ob er solche Generalunternehmer-Leistungen überhaupt erbracht hat (2) Die Generalunternehmer-Leistungen müssen entweder wertver mehrend oder notwendig sein (3) Diese Leistungen dürfen nicht schon unter einem anderen Titel in der Bauabrechnung enthalten sein, z.B. im Architektenhonorar (4) Es darf sich nicht um Arbeiten handeln, die jeder andere Bauherr auch hätte erbringen müssen und normalerweise selbst erbringt wie z.B. Mitwirkung an der Vergabe von Bauarbeiten, Bauoberaufsicht, etc. Grun dstücke können nicht nur durch Leis- tungen Dritter, sondern auch durch Eigenleistungen de s Veräusserers eine Wertvermehrung erfahren haben. Solche Eigenleistungen können grundsätzl ich zu dem Betrag als wertvermeh- rende Aufwendungen berücksichtigt werden, den ein Dritter in Rechnung gestellt hätte. Sie sind - als Korrelat zur Abzugsmöglichkeit - grundsätzlich im se lben Betrag als Einkommen zu dekla- rieren (vgl. Christen, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 178; BStPra Bd. lX S. 369, E. 1). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Wei se anrechenbar wie Auf- wendungen für solche Leistungen Dritter. Bei Eigenleistungen handelt es sich in erster Linie um Leistungen, die der Eigentümer mit Eigenarbeit an se inem Grundstück ausführt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr b eherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handelt es sich um Eigenleistungen. Sofern der Eigentü mer durch eigene Arbeit Wertvermeh- rungen an seinem Grundstück vorgenommen hat, ist deren Um fang zu schätzen. Eigenleistun- gen können mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit im gewöhnli- chen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werde n müssen. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen. Zu beachten ist in diese m Zusammenhang, dass derjenige, der sich Eigenleistungen bei den Anlagekosten als wertvermehr ende Aufwendungen anrechnen lassen will, diese im selben Umfang als Einkommen zu ver steuern hat (vgl. Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steu ergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 221 N 66ff.). Der gewinnstrebige Steuerpflichtige also, der durch Eigenleistungen den Wert einer Lie- genschaft erhöht hat, wird für diesen Mehrwert mit der kantonalen Einkommenssteuer erfasst. Diese selbständigen Erwerbseinkünfte können wiederum gem äss § 78 Abs. 1 lit. a als Geste- hungskosten bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteue r geltend gemacht werden (vgl. Findeisen/Theiler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Ba- sel-Landschaft, § 24 N 65-66). Seite 9 Im Grundsatz sind damit die strittigen Architekturhon orare bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer als werterhöhende Anlagekosten zu berücksichtigen. Zu beachten sind allerdings dabei die Regeln der ordnungsgemässen Buchführung. 4. a) Die Buchführung bildet nach Art. 957a des Bunde sgesetzes betreffend die Er- gänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911 (OR) die Grundlage der Rechnungslegung. Sie erfa sst diejenigen Geschäftsvorfälle und Sachverhalte, die für die Darstellung der Vermögens-, Finanzierungs- und Ertragslage des Un- ternehmens (wirtschaftliche Lage) notwendig sind. Sie folgt den Grundsätzen ordnungsmässiger Buchführun g. Namentlich sind zu beachten: 1. die vollständige, wahrheitsgetreue und systematische Erfassung der Geschäftsvor- fälle und Sachverhalte; 2. der Belegnachweis für die einzelnen Buchungsvorgänge; 3. die Klar- heit; 4. die Zweckmässigkeit mit Blick auf die Art und Grö sse des Unternehmens; 5. die Nach- prüfbarkeit (Abs. 2). b) Für die Rechnungslegung sind nach Art. 958c Abs. 1 OR insbesondere die fol- genden Grundsätze massgebend: 1. Sie muss klar und verst ändlich sein. 2. Sie muss voll- ständig sein. 3. Sie muss verlässlich sein. 4. Sie muss das Wesentliche enthalten. 5. Sie muss vorsichtig sein. 6. Es sind bei der Darstellung und der B ewertung stets die gleichen Massstäbe zu verwenden. 7. Aktiven und Passiven sowie Aufwand und Er trag dürfen nicht miteinander verrechnet werden. c) Aufwände und Erträge müssen nach Art. 958b Abs. 1 OR voneinander in zeitli- cher und sachlicher Hinsicht abgegrenzt werden. Mit der zeitlichen Abgrenzung soll sichergestellt werd en, dass ungeachtet der Geldflüsse die Aufwendungen und Erträge periodengerec ht zugeordnet werden. Aufwände und Erträge, die zeitraumbezogen anfallen (z.B. Erträge u nd Aufwendungen aus Mieten, Zinsen, Lizenzen, Serviceverträgen, Provisionen usw.), sind in der Leistungsperiode zu erfassen (HWP, Buchführung und Rechnungslegung, 43; Boemle/Lutz, 129; Böckli, Aktienrecht, § 8 Rz 181). Als Beispiel dient eine monatliche, nachschüssig zu bezahlend e Miete für eine Geschäftsliegen- schaft. Der Mieter erfasst den Mietaufwand im Dezember des vergangenen Kalenderjahres und bezahlt den geschuldeten Betrag im Januar des Folgejahres. Die sachliche Abgrenzung verlangt, dass der für die Er zielung des Ertrages an- fallende Aufwand in derselben Periode erfasst wird. D ieses Prinzip wird auch als „Matching of Seite 10 Cost and Revenue“ bezeichnet (HWP, Buchführung und Re chnungslegung, 43; Boemle/Lutz, 130; Böckli, Aktienrecht, § 8 Rz 182). Als Beispiel dient der Verkauf von Gütern aus dem Vor- ratsvermögen. Der Verkäufer erfasst den Nettoerlös aus Li eferung und Leistung auf der Basis der gelieferten und vom Käufer erhaltenen Güter. Gle ichzeitig erfasst der Verkäufer den Wa- renaufwand, der durch den Abgang der gelagerten Güte r aus dem Warenlager entsteht. Die zeitliche und sachliche Abgrenzung wird ggf. durch das in engem Zusammenhang mit dem Vor- sichtsprinzip stehende Imparitätsprinzip (vgl. Art. 958c Ab s. 1 Ziff. 5) durchbrochen. Danach erfolgt eine Ungleichbehandlung von erwarteten Gewin nen und Verlusten. Erträge und insb. Gewinne dürfen erst dann erfasst werden, wenn sie als realisiert betrachtet werden können. Hingegen sind erwartete Verluste bzw. Aufwände sofort zu erfassen, wenn sie erkennbar wer- den (BSK OR II - Neuhaus/Suter, Art. 958b N 4). 5. a) Für die steuerrechtliche Gewinnermittlung jurist ischer Personen wird gemäss Art. 58 Abs. 1 lit. a DBG explizit und gemäss Art. 24 Abs. 1 StHG implizit auf die handelsrechtliche Bilanz und Erfolgsrechnung abgestellt, woraus der Grund satz der Massgeblichkeit der Han- delsbilanz zunächst für den Bereich der Besteuerung der juristischen Personen abgeleitet wer- den kann. Das Steuerrecht kennt keine eigenen Rechnungslegungsvorschriften, weshalb es auf die handelsrechtlichen Vorschriften, insbesondere auf di e allgemeinen Rechnungslegungsbe- stimmungen des Obligationenrechts abstellt. Um den unterschiedlichen Zielen der steuerrechtli- chen Gewinnermittlung gegenüber der handelsrechtlichen Gewinnermittlung Rechnung zu tra- gen, wird sodann der handelsrechtlich korrekt ausgewiesen e Saldo der Erfolgsrechnung durch steuerliche Korrekturen (Art. 58 Abs. 1 DBG und Art. 2 4 Abs. 1 StHG) punktuell verändert. (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selbständigerwerbender, Zürich/Basel/Genf 2011, S. 70). b) Die Gewinnermittlung erfolgt nach Massgabe steuerre chtlicher Bewertungsprin- zipien. Der handelsrechtliche Erfolg wird allenfalls ber ichtigt um steuerlich nicht zulässige Auf- wendungen z.B. um geschäftsmässig nicht begründete Aufwen dungen oder um übermässige Wertberichtigungen. Aus steuerlicher Sicht überhöhte Wer tberichtigungen sind recht häufig; sie entstehen aus den unterschiedlich angesetzten Bewertun gsgrenzen von Handelsrecht und Steuerrecht (Treuhand Kammer [Hrsg.], Schweizer Handb uch der Wirtschaftsprüfung, Bd. 1, Zürich 2009, Ziff. 10.2.3). Die Anknüpfung der schweizerischen Steuerpraxis an die handelsrechtliche Bi- lanz, welche auch steuerrechtlich verbindlich ist (Massgebli chkeitsprinzip der Handelsbilanz), sofern bei deren Errichtung nicht gegen zwingende Bestim mungen des Handelsrechts verstos- Seite 11 sen wurde und sofern nicht spezielle steuerrechtliche Vo rschriften für die Gewinnermittlung zu beachten sind, wirkt sich für den Steuerpflichtigen auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht aus: Der Steuerpflichtige muss sich nach diesen Vorschriften grundsätzlich bei der von ihm in seinen ordnungsgemäss geführten Büchern erscheinenden Darstellun g der Vermögenslage und des Jahresergebnisses behaften lassen (vgl. BGE Nr. 2C_515/201 0 vom 13. September 2010, E. 2.2). c) Im Zusammenhang mit der zeitlichen Zuordnung von Auf wand und Ertrag stützt sich das Bundesgericht jeweils auf das Periodizitätsprinzi p im Sinne einer steuerrechtlichen Korrekturvorschrift. Nach dem Periodizitätsprinzip sind Au fwand und Ertrag „periodengerecht“ zuzuweisen, insbesondere sind Aufwendungen in zeitlicher Hi nsicht den entsprechenden Erträ- gen zuzuordnen. Ausgaben, die Erträge späterer Perio den generieren, müssen aktiviert und Ausgaben späterer Perioden, die Erträgen der Bericht speriode zuzurechnen sind, passiviert werden. Um diesen Forderungen Nachachtung zu verschaffe n, bedarf es allerdings keiner Kor- rekturvorschrift, denn sie ergeben sich bereits aus den Gr undsätzen ordnungsmässiger Buch- führung (Reich, Steuerrecht, 2. A. § 15 N84; vgl. auch Entscheid des Steuergerichts [StGE] 510 2014 33 vom 3. Oktober 2014, E. 3c, www.steuergericht/bl.ch ). So führt das Bundesgericht in seinem Urteil vom 9. A ugust 2011 denn aus, es dürfen also nicht nach freiem Belieben die Ergebnisse d er Geschäftsperioden untereinander ausgeglichen werden, indem diejenigen einer Periode zugunsten oder zulasten einer andern vermindert oder erhöht werden. Dasselbe ergibt sich aus d en handelsrechtlichen Buchhal- tungsvorschriften, in deren Rahmen das Prinzip unter der Bezeichnung "umfassender Periodi- sierungsgrundsatz" und im Einklang mit dem Realisierungsgr undsatz in dem Sinne gilt, dass sämtliche Ertrags- und Kostenelemente, die in eine besti mmte Buchhaltungsperiode fallen, die- ser Periode auch tatsächlich zuzuschreiben sind. Weiter hält es fest, der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit darf also nicht in dem Sinne verstande n werden, dass es dem Pflichtigen freigestellt wäre, den steuerbaren Ertrag nach seinem individuellen und subjektiven Gutdünken zu bestimmen. Genauso wenig kann das sog. Totalgewinnpr inzip systematisch über den Perio- dizitätsgrundsatz gestellt werden; der Gesetzgeber ha t dieses Prinzip nur insoweit berücksich- tigt, als er die Verrechnung von Verlustvorträgen unter den Voraussetzungen von Art. 67 DBG zugelassen hat (vgl. BGE Nr. 2C_429/2010 vom 9. August 2011, E. 2.1). d) In Bezug auf die Beweislast ist schliesslich festzuhal ten, dass der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Be weis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich aber dem Steue rpflichtigen obliegt; dieser hat steu- Seite 12 ermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (vgl. Entscheid des Bundesgerichts [BGE] 140 II 248, E. 3.5; Blumenstein/Lo cher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich 2016, S. 519; vgl. auch Zweifel/Casanova, Schweizerisches Steu- erverfahrensrecht, § 19 Rz. 8ff.). 6. a) Aus der Erfolgsrechnung der A.____ GmbH betreffe nd das Jahr 2013 ist ersicht- lich, dass der Betriebsertrag aus dem GU-Projekt B.____weg Fr. 3‘108‘655.-- betragen hat. Der Aufwand für dieses Projekt wurde mit einem Betrag von Fr. 2‘313‘180.-- ausgewiesen. Nach Ansicht der Rekurrentin reduziert sich nun der Betriebsert rag um die Anlagekosten von Fr. 2‘313‘180.--, die Eigenhonorare (nicht verbuchtes Arch itekturhonorar) von Fr. 950‘000.-- sowie die Eigencourtage von Fr. 124‘500.--, was zu einem neg ativen Grundstückgewinn von Fr. - 279‘025.-- führt. b) Der Vertreter der Rekurrentin führte an der Verh andlung des Steuergerichts aus, die Architekturhonorare seien buchhalterisch erfasst, nur n icht separat ausgewiesen worden. Alle Erträge und Aufwendungen seien aber verbucht wor den. Das fragliche Honorar sei somit Bestandteil des Objektgewinns und die Abbildung in der Erfolgsrechnung sei ordnungsgemäss. Die Höhe des Gewinns zeige sich ohnehin immer erst nach dem Verkauf des Objektes. Die Steuerverwaltung hingegen stellte sich auf den S tandpunkt, dass die Rekur- rentin diese Architekturleistungen als Erfolg periodeng erecht und erfolgswirksam hätte verbu- chen müssen und auf dem Objekt hätte aktivieren sollen, was sie jedoch nicht getan hat. Werde eine Aktivierung solcher Eigenleistungen unterlassen, se ien die Buchwerte zu tief, was wiede- rum zu einem höheren steuerbaren Gewinn führe. Erst al s die Objekte verkauft worden seien, sei erklärt worden, wie hoch die Architekturleistungen a bzurechnen seien. Auf diese Weise ha- be der steuerbare Grundstückgewinn auf das gewünschte Mass reduziert werden können. c) Tatsächlich sind vorliegend die Architekturhonorare in der Erfolgsrechnung im von der Rekurrentin geltend gemachten Umfang nicht als solche ausgewiesen worden, was darauf hindeutet, dass diese im Betriebsertrag betreffe nd das Projekt B.____weg enthalten sind. Unter der Position Architekturhonorare wurde le diglich ein Betrag von Fr. 4‘704.50 ver- bucht. Eine betragsmässige Abgrenzung ist aus der Betrie bsrechnung jedoch nicht ersichtlich. Das von der Rekurrentin geltend gemachte Honorar von Fr . 950‘000.-- reduzierte die Steuer- verwaltung in der Grundstückgewinnsteuerberechnung um Fr . 600‘000.-- auf Fr. 350‘000.--. Fakt ist, dass die Rekurrentin in ihrer Erfolgsrechnung Ar chitekturhonorare in Höhe von Fr. Seite 13 4‘704.50 verbucht hat, jedoch einen Betrag von Fr. 95 0‘000.-- geltend macht. Die Vorgehens- weise der Rekurrentin führt ungeachtet der Tatsache, d ass das geltend gemachte Architektur- honorar ungewöhnlich hoch ist dazu, dass gar kein steuerbarer Grundstückgewinn entsteht. Im monistischen System werden alle Grundstückgewinne (d es Privat- oder Ge- schäftsvermögens) separat mit der Grundstückgewinnsteuer bel astet. Aufwendungen, die den Grundstückgewinn mindern, sind demnach genau zu beziffern und im Falle einer juristischen Person in der Buchhaltung abzubilden, was bedeutet, da ss das Honorar zunächst als Ertrag zu versteuern ist und danach aktiviert werden muss. Eine gl eichzeitige Erfassung des Grundstück- gewinns mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer und der Grundstückgewinnsteuer wird als systemwidrig erachtet (vgl. Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 71 N 5; StGE vom 20. November 2015, 510 15 54, E. 3b). Im Falle des dualistischen Systems würde sich die vorlie gende Frage nach der buchhalterischen Ausscheidung von Architekturhonoraren und damit gewinnreduzierenden An- rechnung gar nicht erst stellen, da die Honorare im Ob jektgewinn ohnehin mit der allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst würden. Diesfalls w äre eine genaue Ausscheidung der einzelnen Aufwendungen buchhalterisch zwar wünschen swert, aber nicht entscheidend. Diese Betrachtungsweise gilt jedoch nicht für das monist ische System, woran die Vorgehens- weise der Rekurrentin denn auch scheitert. Durch das Vo rgehen der Rekurrentin, die Architek- turhonorare bei der Berechnung des Grundstückgewinns in der Höhe beliebig wählen zu kön- nen, konnten die jeweiligen Grundstückgewinne regelmässi g dergestalt beeinflusst werden, dass diese möglichst tief oder aber doch marginal ausge fallen sind. Diese Art von Steuerpla- nung ist jedoch im Zusammenhang mit dem monistischen Sys tem unzulässig. Es ist der Rekur- rentin damit nicht gelungen, die Höhe der Aufwendun gen für Architekturleistungen nachzuwei- sen, zumal in der Erfolgsrechnung die Architekturhonora re lediglich mit Fr. 4‘704.50 erfasst sind. Darauf ist die Rekurrentin zu behaften. Eine dera rtige Verschiebung von Gewinnen, mit- tels Anrechnung von gewinnreduzierenden Aufwendungen, von einer Steuerart in eine andere, ist nur bei einer genauen Aufschlüsselung der Aufwendu ngen möglich. Das heisst, die Rekur- rentin hätte die erbrachten Architekturleistungen in der Summe bereits in der Erfolgsrechnung als Ertrag ausweisen und bei der Gewinnsteuer abrechne n müssen, um diesen gleich hohen Betrag dann beim Grundstückgewinn als gewinnmindernden Aufwand geltend machen zu kön- nen. d) Die Rekurrentin beruft sich nun auf den Grundsatz de s Vertrauensschutzes. Sie habe nicht mit einer derartigen Praxisänderung rechnen müssen und habe auch diesbezüglich keine Vorkehrungen (Steuerrückstellungen) getroffen. Seite 14 Der Schutz von Treu und Glauben ist in Art. 9 der B undesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) als selbständiges verfassungs- mässiges Individualrecht verankert. Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Der Gru ndsatz des Vertrauensschutzes verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigte n Vertrauens in behördlichen Zusa- gen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründetes Ve rhalten der Behörden. Der Einzel- ne muss sich also auf Informationen oder auf das Verhalt en einer Behörde verlassen können. Damit der Vertrauensschutz greift, müssen allerdings verschi edene Voraussetzungen erfüllt sein. Neben der Existenz einer Vertrauensgrundlage muss d as Vertrauen in das Verhalten der staatlichen Behörden berechtigt sein, der Bürger muss gestützt auf sein Vertrauen eine Disposi- tion getätigt haben, und schliesslich muss eine Interessen abwägung zwischen den verschiede- nen betroffenen Interessen stattfinden. Sind die Vorau ssetzungen des Vertrauensschutzes ge- geben, so soll dem Einzelnen kein Nachteil aus seine r Vertrauensbetätigung entstehen (vgl. Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich Basel Genf 2012, N 818 ff.; Müller/Schefer, Grundrechte in der Schweiz, 4. Auflage Bern 2008, S. 25 ff.; StGE vom 22. Januar 2010, 510 09 68, E. 5, StGE 510 15 64 vom 15.01.2016, E. 3c, www.steuergericht/bl.ch ). e) Was die Veranlagungen vergangener Jahre angeht, i st an dieser Stelle festzuhal- ten, dass die in einer früheren Steuerperiode getroff enen Taxationen grundsätzlich keine Rechtskraft für spätere Veranlagungen entfalten. Vielmehr kann die Steuerbehörde im Rahmen jeder Neuveranlagung eines Steuerpflichtigen sowohl d ie tatsächliche als auch die rechtliche Ausgangslage vollumfänglich überprüfen und, soweit er forderlich, abweichend würdigen. In Rechtskraft erwächst jeweils nur die einzelne Veranlagung , die als befristeter Verwaltungsakt ausschliesslich für die betreffende Steuerperiode Rechtswi rkungen entfaltet. Die späteren Ver- anlagungen sind daher jederzeit einer erneuten umfassenden Überprüfung zugänglich (vgl. Der Steuerentscheid [StE] 2003 B 72.14.2 Nr. 31 E. 4.2; vgl. auch BStPra, Bd. XVI, S. 468; Ent- scheid des Steuergerichts [StGE] vom 20. November 2009, 5 10 09 36, E 6; [StGE] vom 15. Januar 2016, 510 15 64 E. 4b, www.steuergericht/bl.ch ). Die Steuerverwaltung kann demnach eine Deklaration jedes Jahr aufs Neue überprüfen und die Veranlagung entsprechend anpassen. Dass die Steuerverwaltung die bishe- rige Vorgehensweise der Rekurrentin nicht in Frage gestellt hat, gibt ihr für die Zukunft kein An- recht auf Weiterführung der bisherigen Taxationen. We nn sich die Rekurrentin nun auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes beruft, kann sie sich darau s nichts zu ihren Gunsten ablei- ten. Seite 15 f) Auch ist der Einwand einer allfälligen Doppelbest euerung nicht zu hören. Eine unzulässige Doppelbesteuerung setzt begriffsnotwendig ein e Kollision von kantonalen Steuer- hoheiten voraus (Mäusli-Allenspach, in: Zweifel/Beusch /Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Interkantonalen Steuerrecht, § 3 N 19, m.w.H.), w elche vorliegend nicht gegeben ist. Aber selbst wenn dem so wäre, ist im Umstand, dass ein Provision sempfänger die erhaltenen Zah- lungen selbst dann vollumfänglich als Einkommen zu verteuern hat, wenn diese vom Veräusse- rer nicht oder nicht vollständig als Aufwendungen in Abzu g gebracht werden kann, auch im in- terkantonalen Verhältnis keine unzulässige Doppelbesteu erung zu erblicken (Rich- ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 221 N 101, m.w.H.). g) Es liegt hingegen insofern eine Doppelbelastung vo r, als die Pflichtige auf den Architekturhonoraren Gewinnsteuern zu bezahlen hat und bei der Grundstückgewinnsteuer das Honorar, wie hiervor festgestellt wurde, aber unter d em Titel der Anlagekosten nicht abziehen kann. Solche Konstellationen sind keine Einzelfälle. So kann beispielsweise auch im Fall, in welchem ein Steuerpflichtiger bei der Staatssteuer unt er dem Titel Liegenschaftsunterhalt die Hälfte der Umbaukosten als werterhaltend deklariert, sp äter, beim Verkauf der Liegenschaft, wenn die andere Hälfte als wertvermehrende Aufwendun gen geltend gemacht und von der Steuerverwaltung nur teilweise oder gar nicht akzeptie rt wird, auch nicht beantragt werden, die daraus resultierende Doppelbelastung müsse korrigiert w erden. Weder kann die Gewinnsteuer, infolge Rechtskraft, berichtigt, noch können bei der Gr undstückgewinnsteuer werterhaltende Aufwendungen akzeptiert werden. In einem ähnlich gela gerten Fall hat das Steuergericht ent- schieden, dass Hypothekar- bzw. Baukreditzinsen nicht zwischen d er Grundstückgewinn- und Staatssteuer verschoben werden dürften, da das nachträgliche Verschieben von Steuersubstrat von einer Steuerart auf die andere unzulässig sei (vgl. S tGE vom 15. August 2014, 510 12 51, E. 2e). Damit ist auch die Frage beantwortet, ob even tualiter die Gewinnsteuerveranlagung ge- gebenenfalls angepasst werden kann. Im Falle einer ber eits eingetretenen Rechtskraft ist dies jedoch zu verneinen. 7. Insgesamt ist aufgrund all dieser Erwägungen festzuha lten, dass die Rekurrentin an ih- rem Rekurs festgehalten hat. Sie hat von der Möglichkeit des Rückzugs des Rekurses gemäss § 18 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwalt ungsprozessordnung (VPO), nach der Androhung der beabsichtigten reformatio in peius durch das Steuergericht die Veranlagung zu ihren Ungunsten abzuändern, keinen Gebrauch gemacht. Demzufolge werden die geltend gemachten Architekturhonorare in Höhe von Fr. 950‘000 .-- bei der Ermittlung des steuerbaren Seite 16 Grundstückgewinns aufgrund der obigen Erwägungen nicht z u den Anlagekosten hinzugerech- net. Die mit Verfügung des Steuergerichts vom 12. April 2017 beabsichtigte Verschlechterung zu Ungunsten der Rekurrentin wird damit androhungsge mäss umgesetzt und der steuerbare Grundstückgewinn von Fr. 704‘914.-- wird auf Fr. 1'054 '914.-- erhöht. Im Übrigen wird der Re- kurs abgewiesen. 8. Ausgangsgemäss hat die Rekurrentin gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) Verfahrenskosten von Fr. 3‘000.-- zu bezahlen und es ist ihr gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO keine Parteientschädigung auszurichten. Seite 17 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen den steuerba ren Grundstückgewinn um Fr. 350‘000.-- von Fr. 704‘914.-- auf Fr. 1'054'914.-- zu erhöhen. 3. Die Rekurrentin hat gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3‘000.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 4. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigun g wird abgewiesen. 5. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. de r Rekurrentin (2) und die Steuerverwal- tung des Kantons Basel-Landschaft (3). Gegen diesen Entscheid wurde am 26. Februar 2018 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abtei- lung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Verfahrensnummer 810 18 58) erhoben.