R 08 84 5. Kammer URTEIL vom 10. Februar 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan 1. Am 7. März 2008 fasste der Gemeindevorstand … den Einleitungsbeschluss für den Quartierplan „…“. Dieser umfasst die Parzelle 84 (teilweise Strassenparzelle im Eigentum der Gemeinde) und die Parzellen 90, 91, 95 und 294 des Grundbuchs …, wobei die genannten Bauparzellen allesamt im Eigentum der St. Antonius-Stiftung stehen. Vom 8. Mai bis 6. Juni 2008 wurde der Quartierplan öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben u.a. die im Osten an das QP-Gebiet direkt angrenzenden Nachbarn (Eheleute …; Miteigentümer an Parzelle 101) am 5. Juni 2008 Einsprache. Sie beantragten, der Quartierplan/Gestaltungsplan und Erschliessungsplan seien zu überarbeiten. Am 7. Juli 2008 liess die Bauherrschaft (St. Antonius-Stiftung) dazu Stellung nehmen. Am 7. August 2008 beschloss die Planungskommission, dem Gemeindevorstand zu beantragen, der Quartierplan sei zu genehmigen und die Einsprachen seien abzulehnen, was der Vorstand an seiner Sitzung vom 18. August 2008 auch tat. In diesem Beschluss vermerkte er, es handle sich dabei um einen freiwilligen Quartierplan. Das Gebiet sei im Generellen Gestaltungsplan (GGP) nicht als quartierplanpflichtig aufgeführt. 2. Am 27. August 2008 teilte der Gemeindevorstand seinen Beschluss vom 18. August 2008 betreffend Quartierplan … allen Beteiligten mit. Zur Einsprache der Nachbarn … erwog er, der betreffende Quartierplan halte sich an die Bestimmungen von Art. 80 und 81 des Baugesetzes … (BG) von 1999 sowie das Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG) von 2005. Er entspreche dem üblichen Rahmen von Quartierplänen in der Gemeinde. Die Baufenster seien in Art. 9 der Quartierplanvorschriften (QPV) geregelt und im Gestaltungsplan seien die Baukörper nach Lage, Grösse und Gestaltung richtplanmässig festgehalten. In Art. 15 Abs. 2 QPV sei vorgesehen, dass die Pflichtparkplätze unterirdisch erstellt würden. Die Zufahrten zu den Hallen seien verbindlich im Erschliessungsplan vorgeschrieben. Die Aussenabstellplätze würden wie üblich erst im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Im Generellen Erschliessungsplan (GEP) sei die Via … als Erschliessungsstrasse eingetragen und habe somit der Erschliessung der anstossenden Grundstücke zu dienen. Die erstellten Profile entsprächen den Bedingungen von Art. 93 Abs. 2 BG. Die Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO) schreibe gar keine Profilierung vor. Eine Vermassung von Baulinien sei in Quartierplänen nicht üblich und nicht vorgeschrieben. Die vorgesehenen Abstände könnten aus den Plänen leicht herausgemessen werden und betrügen gegenüber den Grundstücken ausserhalb des Quartierplangebiets mindestens 5.5 m. Dies genüge, weil Bauten in den Baufenstern die maximale Gebäudehöhe in der Wohnzone A von 9.2 m und die maximale Firsthöhe von 15 m gemäss Art. 52 BG nicht überschreiten dürften. Zugunsten Parzelle 91 und zulasten Parzelle 93 bestehe ein Nutzungstransport (im Grundbuch angemerkt). Die zusätzlichen 17 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) hätten bei der Festlegung der zulässigen BGF im Gestaltungsplan mitberücksichtigt werden dürfen. Alle Baugesuche hätten den gesetzlichen Bestimmungen zu entsprechen, sofern der Quartierplan keine abweichenden Bestimmungen enthalte. Angaben von Dachtraufe und Dachfirst in Meereshöhe seien nicht üblich. Die Gestaltung der Bauten sei nicht Bestandteil der Quartierplanung, sondern des Baubewilligungsverfahrens. Dies gelte auch für die Nutzung. Lage und Anordnung allfälliger Besucherparkplätze sei ebenfalls im Baubewilligungsverfahren zu regeln, wie auch die Einzelheiten für die Umgebungsgestaltung, wobei diese hier im Grundsatz möglichst natürlich sein sollte. Die Anschlusspunkte an das Versorgungsnetz würden wie üblich im Zuge des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. Die Zufahrten zu den unterirdischen Autoeinstellhallen seien im Gestaltungsplan festgehalten, die Ausdehnung der Einstellhallen nur richtplanmässig. Die Berechnung der Autoabstellplätze und Grösse der Hallen erfolge im Baubewilligungsverfahren. Den Einsprechern wurden Kosten von Fr. 737.50 auferlegt, weil sie solch hohe Kosten mit ihrer offensichtlich unbegründeten Einsprache verursacht hätten. 3. Dagegen liessen die Eheleute … am 29. September 2008 frist- und formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben, mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und Nichtgenehmigung des fraglichen Quartierplans; evtl. Überarbeitung desselben (inkl. Gestaltungs- u. Erschliessungsplan). Zur Begründung der Anträge wurde geltend gemacht, dass der rudimentäre Quartierplan die minimalen Anforderungen gemäss KRG und BG nicht erfülle. Bereits Art. 51 KRG verlange einen bestimmten Detaillierungsgrad. Es sei nicht ersichtlich, weshalb mit diesem Gestaltungsplan eine wohnhygienisch, architektonisch sowie siedlungsbaulich gute Überbauung, die sich von der Grundordnung unterscheide, erreicht werden solle. Zudem enthalte der Gestaltungsplan die Angaben gemäss Art. 81 Ziff. 3 BG nicht. Die Gesamtflächen und die freizuhaltenden Flächen seien aus den Grundbuchauszügen zu errechnen und die Vermassung müsse verlangt werden. Es sei für die Einsprecher nicht zumutbar, jene Angaben selbst zu eruieren. Der blosse Verweis auf die Grundordnung in den QPV könne nicht genügen. Betreffend Grenz- und Gebäudeabstände werde nicht auf die zwingende Anwendbarkeit der Grundordnung, sondern auf die – nicht einmal vermassten – Baulinien im Gestaltungsplan verwiesen. Ob diese die gesetzlichen Abstände einhielten, sei nicht klar, weil nicht gleichzeitig die Gebäudehöhen definiert seien. Der Erschliessungsplan betreffe lediglich den nicht einmal minimal definierten Verkehr und sei deshalb unvollständig. Gemäss Art. 82 Abs. 2 BG könnten unter bestimmten Voraussetzungen Privilegien von der Grundordnung festgelegt werden. Nur gestützt auf diese Bestimmung könne die vorgesehene Ausnützung von 0.65 zulässig sein. Aus den Unterlagen sei nicht ersichtlich, wie der Quartierplan eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter Gestaltung gewährleisten solle. Dies wäre z.B. die Einfügung in die bestehende Siedlungsstruktur oder in das Gelände (Hangrichtung, Gefälle). Hierzu fehlten verbindliche Bestimmungen in den QPV. Die Gemeinde habe hier ihr Ermessen überschritten oder missbraucht. Der Ausnützungsbonus entspreche immerhin ca. 300 m2 BGF oder 2 - 4 Wohneinheiten. Beim rudimentären und ungenügenden Quartierplan könne die Einsprache nicht als offensichtlich unbegründet oder von vornherein aussichtslos bezeichnet werden. Sie sei sicher auch nicht trölerisch gewesen. Der Kostenspruch sei darum auf jeden Fall aufzuheben. 4. In der Vernehmlassung liess die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne. Der kritisierte Quartierplan genüge den Anforderungen an das KRG/BG. Der Gestaltungsplan verteile das mögliche Bauvolumen auf vier klar abgegrenzte und eng geschnittene Baufenster. Damit würden Bau- und Freiflächen definiert, sowie auch weitgehend Lage und Ausrichtung der Neubauten im Gelände. Kurvenplan und die limitierten Gebäude- und Firsthöhen (Art. 10 Abs. 1 QPV) sowie die Gebäudelängen laut Regelbauweise definierten die zu erwartenden Bauvolumen. Weitergehende Anordnungen seien vom kommunalen und kantonalen Recht nicht verlangt. Auch die Voraussetzungen von Art. 82 Abs. 2 BG (Gewährung AZ-Bonus) seien erfüllt. Die Mindestfläche von 4'000 m2 sei mit 5'804 m2 überschritten. Durch die Aufteilung der Baumasse auf die vier Baufenster und die Herabsetzung der laut Regelbauweise in der Wohnzone W4 grundsätzlich zulässigen Gebäudehöhe von 11 auf 9.2 m füge sich die geplante Überbauung vorzüglich in die bestehende Siedlung ein. Sie ermögliche die Schaffung grösserer Freiflächen und einer ausgewogenen Umgebungsgestaltung (Pflichtparkplätze unterirdisch). Zwar weise der Quartierplan keine detaillierten Vorschriften für die architektonische Ausgestaltung der Neubauten auf, was indessen aber auch überflüssig wäre. Die einschlägigen positiven Gestaltungsvorschriften (Art. 73 Abs. 1 KRG, Art. 18 Abs. 1, 20 Abs. 1 und 21 Abs. 1 BG) seien hier genügend. Generelle gestalterische Detailanordnungen seien ohnehin fragwürdig, weil unflexibel, führten zu stereotypen und langweiligen Überbauungen, weshalb die Gemeinde absichtlich generell darauf verzichte. Das Baubewilligungsverfahren und die erwähnten gestalterischen kantonalen und kommunalen Vorschriften böten eine ausreichende Grundlage zur Durchsetzung architektonisch einwandfreier Gestaltung künftiger Bauten. Weitere mögliche Abweichungen von der Regelbauweise sehe der Quartierplan nicht vor. Das Gebiet liege innerhalb eines Wohngebietes, sei längst erschlossen und teilweise überbaut. Der Quartierplan habe lediglich den Anschluss der geplanten Neubauten an das vorhandene Strassennetz und die interne Erschliessung des Quartiers zu regeln gehabt. Als notwendig im Sinne von Art. 52 Abs. 3 KRG könnten deswegen nur Anlagen zum Anschluss des Quartiers an das vorhandene Strassennetz und quartierinterne Erschliessungsanlagen angesprochen werden. Verkehrsmässig würden die Autoabstellplätze und deren Zufahrten geregelt. Der genaue Anschlusspunkt sei dann im Baubewilligungsverfahren zu bestimmen. Die Autoeinstellhallen könnten erst im Baubewilligungsverfahren dimensioniert werden. Bei voller Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung seien zirka 40 Pflichtparkplätze erforderlich. Jetzt bestünden deren vier, der Zuwachs betrage somit voraussichtlich ca. 36 Parkplätze. Dies sei ohne Ausbau der vorhandenen Strassen ohne weiteres verkraftbar. Das betroffene Gebiet sei auch schon durch öffentliche Leitungen erschlossen und Neubauten im Quartierplangebiet könnten sofort und direkt daran angeschlossen werden, weswegen keine besondere Anordnungen im Erschliessungsplan nötig gewesen seien. Art. 17 ff. QPV genügten zur Regelung der Versorgung. Eine Vermassung von Baulinien sei nicht vorgeschrieben und unüblich. Der Quartierplan begrenze die maximal zulässige Gebäudehöhe auf 9.2 m. Somit betrage gemäss Art. 52 BG der Grenzabstand 5.5 m. Dieser werde gegen die ausserhalb des Quartierplangebiets liegenden Parzellen überall eingehalten. Die Ausnützungsberechnung könne via Grundbuchauszüge, Flächenmasse der einbezogenen Parzellen, der Ausnützung für die Wohnzone 4 von 0.6 und dem Ausnützungsbonus von 0.05 ohne übertriebenen Aufwand nachvollzogen werden. Auch der Ausnützungstransport von 17 m2 BGF sei durch eine Anmerkung auf Parzelle 91 dokumentiert. 5. Am 15. Dezember 2008 liessen die Beschwerdeführer noch ausführen, dass die Vorinstanz den Quartierplan, insbesondere Art. 10 QPV, geändert habe, ohne ihnen Mitteilung zu machen, auch nicht im angefochtenen Beschluss bzw. Einspracheentscheid vom 18./27. August 2008. Der beschlossene Quartierplan, der sich somit vom aufgelegten Quartierplan unterscheide, sei ihnen also gar nicht eröffnet worden. Ausserdem habe es die Vorinstanz nicht einmal für nötig erachtet, Art. 3 QPV zu aktualisieren, dort werde immer noch auf die QPV vom 18. Februar 2008 verwiesen. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2008 stellte das Gericht diesen Nachtrag der Beschwerdeführer auch noch der Vorinstanz zur Kenntnisnahme zu. 6. Am 9. Februar 2009 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein vor Ort durch, an dem die Beschwerdeführer persönlich in Begleitung ihres Anwalts anwesend waren. Von Seiten der Gemeinde waren der Baufachchef, zwei Vertreter der Gemeindekanzlei samt deren Rechtsanwalt (Beschwerdegegnerin 1) und ausserdem zwei Vertreter der potentiellen Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) vor Ort präsent. Allen Beteiligten wurde dabei mündlich die Möglichkeit geboten, sich zum betreffenden Quartierplangebiet sowohl in gestalterischer, baulicher, nutzungs- als auch erschliessungstechnischer Hinsicht nochmals zu äussern. Von der Vorinstanz wurde zum AZ-Bonus von 0.05 angeführt, dass die freiwillige Quartierplanung (vier Baufenster und zwei grössere Freiflächen; Vorgabe Firstrichtungen und unterirdisches Parkierungskonzept) eine vorzügliche Überbauung vor Ort gewährleiste und die damit verbundenen Mehrkosten (Aushub Baugrube für Tiefgarage) das gewährte Privileg eines um ca. 8% höheren Gesamtbauvolumens (AZ-Bonus) gerechtfertigt habe. Im Übrigen wurden zudem noch der GEP im Massstab 1:2000 als auch der Zonenplan 1:2000 von der Gemeinde ins Recht gelegt bzw. dem Gericht für die konkrete Entscheidfindung überlassen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Zuerst gilt es die Rüge der Änderung der Quartierplanvorschriften (QPV) zwischen öffentlicher Auflage (15.02.2008) und deren Erlass (18.08.2008) zu prüfen. Die Änderung betrifft einzig die zusätzliche Einfügung des Art. 10 Abs. 1 QPV mit folgendem Wortlaut: „Die geplanten Neubauten in den Baufeldern A, B, C und D dürfen eine maximale Gebäudehöhe von 9.20 m nicht überschreiten. Die maximale Firsthöhe richtet sich nach den jeweiligen Bestimmungen des Baugesetzes.“ Der frühere Abs. 1 wurde neu zum Abs. 2 und der frühere Abs. 2 neu zum Abs. 3 von Art. 10 QPV (je Verschiebung einer Position nach hinten). Zur Tragweite dieses Einschubs gilt es klarzustellen, dass die vier eingezeichneten Baufenster laut Gestaltungsplan (Plan Nr. 271/03) gegenüber dem Quartierplanperimeter überall mindestens einen Grenzabstand von 5.5 m einhalten. Beim Baufenster D ist gegenüber der Via … bzw. beim Baufenster B gegenüber der … noch ein grösserer Grenzabstand vorgesehen. Gemäss Art. 52 Abs. 1 BG richten sich Bauweise und die Nutzung in den Bauzonen nach dem Zonenschema (Tabelle Abs. 3). Laut gültigem Zonenplan der Vorinstanz vom 01.04.2005 befinden sich sämtliche vier Baufenster in der Wohnzone A, wonach ein Grenzabstand von 5.5 m eingehalten werden muss, sofern die Gebäudehöhe nicht mehr als 9.2 m beträgt. Würde die in der fraglichen Zone grundsätzlich erlaubte Gebäudehöhe von 11 m voll ausgeschöpft, müsste natürlich ein entsprechend grösserer Grenzabstand respektiert werden. Angesichts der Festlegung der Grenzabstände von 5.5 war die maximale Gebäudehöhe von 9.2 m demnach auch bereits ohne den neu eingefügten Art. 10 Abs. 1 QPV klar geregelt. Materiell hat sich durch diese nachträgliche Ergänzung der QPV in Bezug auf die Gebäudehöhen also gar nichts geändert. Auch betreffend Firsthöhe hat sich daraus materiell keine Änderung ergeben. Der frühere Art. 10 Abs. 2 QPV (Fassung vom 15.02.2008) verwies dafür auf das Gesetz. Der „neu“ eingefügte Art. 10 Abs. 1 QPV (Fassung 18.08.2008) tut nach dem Gesagten dasselbe. Redaktionell unschön bzw. gar überflüssig ist nur, dass der frühere Art. 10 Abs. 2 QPV unverändert neu als Art. 10 Abs. 3 QPV erwähnt wurde, da der frühere Wortlaut „im Übrigen gelten die Bestimmungen des Baugesetzes für die Ermittlung der Gebäude- und Firsthöhen“ durch die vorgenommene Präzisierung in Art. 10 Abs. 1 QPV inhaltlich obsolet geworden ist. Dieser „Schönheitsfehler“ ändert aber an der Rechtmässigkeit der QPV – gleich wie das Versäumnis in Art. 3 QPV (Fassung 15.02.2008 anstatt Fassung 18.08.2008 aufgeführt) – nichts, da den Beschwerdeführern durch die unterlassene Mitteilung der Einfügung von Art. 10 Abs. 1 QPV in der Sache eben letztlich keine Rechtsnachteile erwachsen sind. Eine rechtsrelevante Gehörsverweigerung – wie sie die Beschwerdeführer implicite gerügt haben - kann daraus jedenfalls (noch) nicht hergeleitet werden, womit sich der betreffende Einwand als unbegründet erweist.2. a) Hinsichtlich der Quartierplanung schreibt Art. 51 Abs. 1 KRG vor, dass sie – im Rahmen der Grundordnung - die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone „im Detail“ regle. In der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat von 2005 (vgl. Art. 53-56 E-KRG; Seite 80) heisst es dazu, dass der Quartierplan nach wie vor ein (fakultatives) Planungsmittel sei, das es der Gemeinde ermögliche, in Eigenregie die Erschliessung und/oder die Gestaltung eines Teils der Bauzone im Rahmen der Grundordnung „detaillierter“ zu regeln. Wenn man sich dazu nun vor Augen hält, dass im konkreten Fall überhaupt kein Quartierplanverfahren vorgeschrieben ist, sondern dasselbe auf freiwilliger Basis der Bauherrin beruht, sind aber weitere Ausführungen über allfällige Anforderungen an den Detaillierungsgrad des Quartierplans überflüssig. Im Übrigen muss ein Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem speziellen Detaillierungsgrad genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der Quartierplanung (noch) nicht geregelten Details einer Überbauung im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in Frage gestellt respektive separat angefochten werden können. Diese Anfechtungsmöglichkeit ist laut Art. 4 Ziff. 3 QPV im vorliegenden Fall klarerweise gegeben. b) Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer enthalten die genehmigten QPV nachweislich auch Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen (Art. 9 QPV: Baufenster, Art. 10 QPV: Höhenvorschriften) sowie Vorschriften über die Erschliessung (Art. 14 QPV) und den Verteilschlüssel (Art. 23 QPV). Der Gestaltungsplan trennt Bau- von freizuhaltenden Flächen und enthält Angaben über Lage und Grösse der Bauten. Betreffend Nutzung wird auf das Baugesetz verwiesen (Art. 8 QPV). Zur Umgebungsgestaltung wird in Art. 13 QPV rudimentär festgehalten, dass diese möglichst „natürlich“ zu gestalten sei. Aus dem Erschliessungsplan (Plan Nr. 271/04) sind die vorgesehenen Zufahrten ab der Via … (Bauparzellen 294 und 95) bzw. ab der … (Parz. 90 und 91) ersichtlich, was den planerischen Vorgaben betreffend Verkehrsanlagen (Art. 14 QPV) – da Vorhersehbarkeit sichergestellt und Anzahl der benötigten Zufahrten zweifelsfrei deklariert – sicherlich ebenfalls genügt. c) In Bezug auf verschiedene Details (Art. 11 QPV: Abstandsvorschriften, Art. 8 QPV: Ausnützungsberechnung) rügen die Beschwerdeführer, dass sie diese Fakten mühsam selber hätten eruieren müssen und die Planung für sie deshalb nicht transparent sei. Sie stellen jedoch die Berechnungen selbst nicht in Frage. Wie die Vorinstanz diesbezüglich indessen zu Recht ausführt, können diese Details allesamt anhand des vorhandenen Gestaltungs- und Erschliessungsplans (inkl. Bestandesplan Nr. 271/01 und Kurvenplan Nr. 271/02), der QPV und der Bestimmungen im BG nachvollzogen werden. Mit ihrem Einwand der fehlenden Transparenz – was unerlässlich zur Aufhebung bzw. Rückweisung und Präzisierung des strittigen Quartierplans führen müsse – dringen die Beschwerdeführer deswegen ebenfalls nicht durch. d) Zu prüfen bleibt damit einzig noch, ob die in Art. 8 Abs. 2 QPV ermittelte Bruttogeschossfläche (BGF) von 3'784 m2 (Gesamtfläche 5'804 m2) gestützt auf die in Art. 52 Abs. 3 BG (Tabelle Zonenschema) maximal zulässige Ausnützungsziffer (AZ) von 0.6 für die Wohnzone A hätte errechnet werden müssen, oder – wie von der Vorinstanz anlässlich des gerichtlichen Augenscheins am 09.02.2009 nochmals ausführlich erläutert – hier tatsächlich die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von Art. 82 Abs. 2 Ziff. 1 BG (AZ-Bonus 0.05) als erfüllt angesehen werden können. Nach dieser Sonderbestimmung ist jener AZ-Bonus dann zu gewähren, falls der Quartiergestaltungsplan „Gewähr für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung“ bietet. Diese Kriterien sind nach Ansicht des Gerichts im konkreten Fall erfüllt worden, was auch die einzige Abweichung von der Regelbauweise gemäss Zonenschema zu rechtfertigen vermag. Abgesehen von der Freiwilligkeit des durchgeführten und öffentlich aufgelegten Quartierplans fällt weiter ins Gewicht, dass die ausgewählten Standorte der vier Baufenster objektiv als zweckmässig und raumsparend bezeichnet werden können, da sowohl zwischen den Baufenstern A und B als auch im Planbereich zwischen den Baufenstern C/D und der Via … jeweils grosszügige Freiflächen ausgeschieden wurden, die sowohl architektonisch als auch siedlungsstrukturell sicherlich zu einer „überdurchschnittlich guten Gestaltung“ des dort neu geplanten Wohnraums beitragen werden. Hinzu kommt, dass eigens auch noch die Firstrichtungen der vorgesehenen Bauten einheitlich an die schon bestehende Geländestruktur (vgl. dazu: Gestaltungs- /Kurvenplan) angepasst wurden, damit sie sich auch wirklich möglichst harmonisch und natürlich ins gewachsene Terrain einfügen können. Im Übrigen ist ein (kostspieliges) unterirdisches Parkierungskonzept (inkl. Besucher- bzw. ohne oberirdische Aussenparkplätze) mit zirka 40 Autoabstellplätzen geplant, was gestalterisch ebenso zu einer beträchtlichen Verbesserung der lokalen Siedlungsstruktur samt erhöhter Wohnqualität führen dürfte. Durch die im Quartierplan geregelte Situierung/Positionierung der Baukörper (Festlegung räumlich kompakter Baufenster; Vorhersehbarkeit der Firstausrichtungen; Erkennbarkeit der Gebäudevolumina (Gebäudehöhe max. 9.2 m; Gebäudelänge max. 25 m; Grenz-/Gebäudeabstände fast überall mindestens 5.5 m) und die skizzierten Erschliessungs- und Zufahrtswege (über die Via … und …; vgl. im Detail: Erschliessungsplan) ist ohne Zweifel ein hoher Grad an Rechtssicherheit sowie Verbindlichkeit für die künftige Überbauung der ins QP-Verfahren einbezogenen Bauparzellen 90, 91, 95 und 294 geschaffen worden. Diese Tatsachen vermögen in ihrer Gesamtheit nun für eine „vorzügliche Überbauung“ im Sinne von Art. 82 Abs. 2 BG Gewähr zu bieten, weshalb die Einräumung des dafür ausdrücklich geschaffenen AZ- Bonus von 0.05 (Ziff. 1; entspricht ca. 8% des gesamten Bauvolumens bzw. umgerechnet einer Mehrnutzung von 300 m2 BGF) gerechtfertigt war. Angesichts der aufgezählten Vorteile gibt es am AZ-Bonus also nichts auszusetzen, weshalb die AZ mit 0.65 korrekt festgelegt wurde. e) Zusammengefasst ergibt sich daraus, dass die Beschwerde in der Hauptsache (Rechtmässigkeit des genehmigten Quartierplans) unbegründet ist, was im Wesentlichen zur Abweisung der Beschwerde führt. f) Zu einer Gutheissung der Beschwerde gelangt das Gericht einzig bezüglich der im Einspracheverfahren auferlegten Behandlungskosten von Fr. 737.50, wofür indes eine genügende Rechtsgrundlage fehlte, da solche Kosten gemäss Art. 110 Abs. 3 BG nur bei offensichtlich unbegründeter Einspracheerhebung erhoben werden können. Die Einsprache wurde jedoch – unter Berücksichtigung der vorn unter Erwägung 1 getroffenen Feststellungen – nicht offensichtlich unbegründet erhoben. Die Kostenauflage im angefochtenen Beschluss vom 18./27.08.2008 wird deshalb ersatzlos aufgehoben, was zur Konsequenz hat, dass die Beschwerdeführer von diesen Verfahrenskosten befreit werden. 3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG überwiegend den in der Hauptsache unterliegenden Beschwerdeführern – unter solidarischer Haftung – und zu einem bedeutend geringeren Teil der nur in einem Nebenpunkt (Kostenauflage) unterliegenden Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung an die anwaltlich vertretene Vorinstanz entfällt demgegenüber nach Art. 78 Abs. 2 VRG, da sie bloss in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Ebenso wird auf die Ausrichtung einer Parteientschädigung an die potentielle Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) verzichtet, da dieselbe nicht anwaltlich vertreten war. Umgekehrt ist den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern eine angemessene, reduzierte Parteientschädigung für ihr Obsiegen im Kostenpunkt (Fr. 737.50) betreffend Einspracheentscheid zu gewähren. Das Gericht erachtet hierzu ermessensweise eine aussergerichtliche Entschädigung an die Beschwerdeführer von Fr. 600.-- (inkl. MWST) zulasten der Vorinstanz als gerechtfertigt und ausreichend. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Kostenauflage im angefochtenen Beschluss vom 18./27.08.2008 über Fr. 737.50 aufgehoben; im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 318.--zusammen Fr. 5'318.-- gehen zu 1/10 zulasten der Gemeinde … und zu 9/10 unter solidarischer Haftung zulasten von … sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde … bezahlt … eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 600.-- (inkl. MWST).