Direktion für Inneres und Justiz Direction de l’intérieur et de la justice Münstergasse 2 Postfach 3000 Bern 8 Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 634 51 54 2018.JGK.4480 (alt:32.13-18.68) Beschwerdeentscheid vom 15 . Januar 2020 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum a Die Frist zur Wohnsitzbegründung bzw. die Einzugsfrist und d eren rechtliche Bedeutung ergeben sich direkt aus Art. 11b Abs. 2 HG . Ein Gesuch um Erstre- ckung dieser Frist muss vor Ablauf der Frist gestellt werden. Dies ergibt sich aus den Verfahrensgrundsätzen des VRPG, die nach Art. 26 Abs. 1 HG auch im Ver- fahren betreffend Handänderungssteuer zur Anwendung kommen. b Bei der Stundungsfrist handelt es sich um die in Art. 17 Abs. 2 HG umschrie- bene Frist. Sie berechnet sich aus der Addition von Einzugsfrist (Art. 11b Abs. 2 HG) und der Mindestnutzungsdauer des Grundstücks als Hauptwohnsitz (Art. 11b Abs. 1 HG). Im Gegensatz zur Einzugsfrist sieht das Gesetz keine separate Er- streckungsmöglichkeit der Stundungsfrist vor. Diese verlängert sich indes automa- tisch um die Dauer einer allfälligen Erstreckung der Einzugsfrist. Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel a Le délai pour élire domicile ou emménager dans le loge ment concerné et sa validité juridique découlent directement de l’article 11b, alinéa 2 LiMu. Les de- mandes de prolongation de ce délai doivent, le cas échéant, être déposées avant son expiration, conformément aux principes de procédure de la LPJA, laquelle est applicable à la perception de l’impôt sur les mutations en vertu de l’article 26, alinéa 1 LiMu. 2 b La durée du sursis est prévue à l’article 17, alinéa 2 LiMu. Elle se calcule en additionnant le délai prévu pour emménager (art. 11b, al. 2 LiMu) et la durée d’uti- lisation minimale du bien-fonds en tant que domicile principal (art. 11b, al. 1 LiMu). La loi ne prévoit pas la possibilité d’allonger, de manière séparée, la durée du sur- sis. Celle-ci est cependant étendue automatiquement lorsque le délai prévu pour emménager est prolongé. Sachverhalt A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Januar 2015 erwerben das Ehe- paar A. ______ das Grundstück D. ______ Gbbl. Nr. 1000 als einfache Gesell- schaft zu Gesamteigentum. Am 23. Januar 2015 stellen die Ehegatten beim zu- ständigen Grundbuchamt C. ______ (nachfolgend: Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt verfügt am 22. April 2015 die Veranlagung der Handänderungssteuer und die gleichzeitige Stundung des Ge- samtbetrags von Fr. 5'161.95 für die Dauer von 4 Jahren ab Datum des Grundstü- ckerwerbs am 26. Januar 2015. In gleicher Höhe wie die gest undete Handände- rungssteuer wird ein gesetzliches Grundpf andrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. B. Am 27. März 2018 ersuchen die Ehegatten A. ______ beim Grundbuchamt um Verlängerung der Stundung der Handänderungssteuer bis zum 17. Februar 2019 und bzw. um Aufschub des Einzugstermins bis zum 15. Februar 2017. Mit Verfügung vom 20. Juni 2018 weist das Grundbuchamt das Gesuch der Ehe- gatten ab, soweit es darauf eingetreten ist, hebt die Stundungsverfügung auf, er- hebt die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 5'161.95 samt Zins und Gebüh- ren und kündigt die Löschung des bestehenden Grundpfandrechts auf dem be- troffenen Grundstück nach Bezahlung der gestundeten Steuer inkl. Zins an. C. Mit Eingabe vom 20. Juli 2018 erheben die Ehegatten A. ______ bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JKG; seit 1. Januar 2020: Di- rektion für Inneres und Justiz des Kantons Bern [DIJ]) Beschwerde gegen die Ver- fügung des Grundbuchamtes vom 20. Juni 2018 mit folgenden Anträgen: 1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. 3 2. Die den Beschwerdeführern beim Erwerb des Grundstücks D. ______ Gbbl. Nr. 1000 vom 26.01.2015 (Grundbuchbeleg 2000) gewährte Stun- dung der Handänderungssteuer von CHF 5'161.95 sei bis zum 15.02.2019 zu verlängern, womit gleichzeitig der Termin zur Begründung des Haupt- wohnsitzes nach Art. 11b Abs. 2 HG auf den 15.02.2017 zu verlängern sei. - unter Kosten- und Entschädigungsfolge - Das Grundbuchamt beantragt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 23. Au- gust 2018 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der Verfügung vom 20. Juni 2018. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägun- gen eingegangen. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han- dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs- rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund- buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun- gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Be- schwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes C. ______ vom 20. Juni 2018 zuständig. 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die ang efochtene Verfügung besonders be- rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. 2.1 Die Beschwerdeführenden bringen vor, sie hätten das unbebaute Grund- stück D. ______ Gbbl. Nr. 1000 mit dem Ziel erworben, auf der Parzelle ein Einfa- milienhaus zu erstellen und in diesem Wohnhaus innert zwei er Jahren nach Grundstückserwerb ihren ausschliesslichen und persönlichen Wohnsitz zu be- gründen. Gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrags, am 21. Januar 2015, hätten sie ein Baugesuch zur Erstellung eines Einfamilienhauses bei der Einwoh- nergemeinde D. ______ eingereicht. Die Beschwerdeführenden stellen sich auf 4 den Standpunkt, es liege eine begründete Ausnahme nach Art. 11b Abs. 2 HG vor, welche die Erstreckung der zweijährigen «Bezugsfrist» rechtfertige. Wegen Tatsa- chen, die von ihrem ersten Architekten zu verantworten gewesen seien, hätte die Baubewilligung erst am 22. Januar 2016 erteilt werden können. Auch nach Ertei- lung der Baubewilligung sei die Zusammenarbeit mit diesem ersten Architekten nicht zufriedenstellend gewesen, was zu Verzögerungen im Bau und schliesslich zur Kündigung des Mandatsvertrags durch die Beschwerdeführenden am 9. Mai 2016 geführt habe. Am 27. Mai 2016 hätten sie ein neues Architekturbüro beauf- tragt, das die Bauarbeiten fortgeführt und beendet habe. Der Einzug in das fertig- gestellte Haus sei am 15. Februar 2017 erfolgt, mithin nach Ablauf der gesetzli- chen Frist von zwei Jahren a b Grundstückserwerb gemäss Art. 11b Abs. 2 HG, welche am 27. Januar 2017 abgelaufen sei. Die Beschwerdeführenden verweisen schliesslich auf ein Schreiben vom 13. November 2017 bei, in welchem sie ge- meinsam mit dem beauftragten Nachfolgearchitekten bestätigen, dass sich die Be- schwerdeführenden umgehend nach der Kündigung des Vertrags mit dem ur- sprünglich mandatierten Archite kten ernsthaft bemüht hätten, die Arbeiten am Hausbau weiterzuführen, und dass der Bezug des neu gebauten Einfamilienhau- ses somit lediglich aufgrund der mangelhaften Leistung des ersten Architekten nicht fristgerecht hätte erfolgen können. Im Zusammenhang mit den Fristen bringen die Beschwerdeführenden vor, der «Bezugsfrist» nach Art. 11b Abs. 2 HG komme keine eigenständige Bedeutung zu. Massgeblich sei einzig und alleine die «Stundungsfrist». Dies zeige sich einerseits an der Tatsache, dass das Gesetz in Art. 17a Abs. 1 HG die Erwerberin oder den Erwerber verpflichte, nach Ablauf der «Stundungsfrist» nachzuweisen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt seien. Andererseits beinhalte der Be- griff «Stundung» nicht nur , dass die Steuerschuld aufge schoben sei, sondern auch, dass während dieser Zeit nichts vorzukehren sei. Zwar seien die «Bezugs- frist» und die «Stundungsfrist» miteinander verknüpft, jedoch bezögen sich sowohl die Stundungsverfügung des Grundbuchamts vom 22. April 2015 als auch die massgeblichen Formulare zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums le- diglich auf die «Stundungsfrist» und nicht auf eine «Bezugsfrist». Es könne nicht sein, dass eine Erstreckung der vierjährigen «Stundungsfrist» vor Ablauf der «Be- zugsfrist» und damit zwei Jahre vor Ablauf der gewährten Stundung zu beantragen sei. Weder aus den Gesetzesgrundlagen zum Zeitpunkt der Verfügung des Grund- buchamts noch aus den bis dahin publizierten Merkblättern lasse sich entnehmen, dass sowohl die Stundungs- als auch die Bezugsfrist massgeblich seien und allen- falls nach rechtlichen Vorkehrungen rufen würden. Ein Gesuch um Erstreckung der rechtlich alleine massgebenden «Stundungsfrist» und damit verbunden auch des Bezugstermins müsse folglich erst vor Ablauf der «Stundungsfrist» eingereicht werden. Ihr Gesuch vom 27. März 2018 sei deshalb rechtzeitig erfolgt. 5 Schliesslich vertreten die Beschwerdeführenden den Standpunkt, selbst wenn die Beschwerdeinstanz wider Erwarten zum Schluss komme, die «Bezugsfrist» sei rechtlich ebenfalls massgeblich und hätte selbstständig verlängert werden müs- sen, könne dies nicht zu ihren Ungunsten angewendet werden. So seien sie vom Grundbuchamt zu keinem Zeitpunkt über diese Tatsachen informiert worden. We- der das vorgedruckte Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum noch das Verfügungsdispositiv der Veranlagungs- verfügung des Grundbuchamts vom 22. April 2015 hätten erkennen lassen, dass für eine allfällige Fristverlängerung auf den in Art. 11b Ab s. 2 HG vorgesehenen «Einzugstermin» abgestellt würde. 2.2 Das Grundbuchamt stellt sich auf den Standpunkt, das Gesuch der Be- schwerdeführenden um Verlängerung der «Stundungsfrist» sei mehr als ein Jahr nach Ablauf der zweijährigen «Einzugsfrist» am 27. Januar 2017 und damit ver- spätet erfolgt. Zwar sehe das Gesetz in Art. 11b Abs. 2 HG vor, dass das Grund- buchamt in begründeten Ausnahmefällen die «Einzugsfrist» erstrecken könne, eine Erstreckung sei aber in jedem Fall vor Ablauf der Frist zu beantragen. Dies ergebe sich nicht nur aus Art. 43 Abs. 1 VRPG, sondern auch aus dem Informati- onsschreiben vom 18. Januar 2017 bzw. vom 21. Dezember 2017 der Grundbuch- ämter des Kantons Bern. Weiter führt das Grundbuchamt aus, die Tatsache, dass die Stundungsverfügung vom 22. April 2015 keinen Hinweis auf die Voraussetzungen enthalte, unter wel- chen die «Einzugsfrist» verlängert werden könne, führe nicht dazu, dass diese mangelhaft eröffnet worden wäre. Die «Einzugsfrist» ergebe sich vielmehr direkt aus dem Gesetz, dessen klarer Wortlaut aufzeige, dass die steuerpflichtigen Per- sonen den Hauptwohnsitz auf dem erw orbenen Grundstück innert eines bzw. in- nert zweier Jahre begründen müsse. 3. 3.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer von 1,8 % auf der Gegenleistung des Grundstückserwerbs zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4, Art. 5, Art. 6 und Art. 11 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerber in oder der Erwerber eines Grund- stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt- wohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtsl os, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb. Diese Frist verlängert sich um die Dauer einer allfäl- ligen Erstreckung gemäss Artikel 11b Absatz 2 HG (Art. 11a Abs. 1 –3 i.V.m. Art. 6 17 Abs. 2 HG). Als Grundstückserwerb gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grund- buch (Vortrag der vorberatenden Komm ission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteu- erung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», Gesetz betreffend die Han- dänderungssteuer, Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, Erläuterun- gen zu Art. 11b Abs. 2, S. 5). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wen n das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsi tz innert einem Jahr ab Erwerb der Liegenschaft bzw. zweier Jahren, wenn die Baute noch erstellt werden muss , begründet werden. In begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen zur Begründung des Hauptwohnsitzes durch das Grundbuch- amt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt hingegen zum Schluss, dass die Voraussetzun- gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt sind, weist es das Ge- such ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3.2 Der Grundstückserwerb durch die Beschwerdeführenden bzw. die massge- bende Grundbuchanmeldung erfolgte am 26. Januar 2015. Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden ein unbebautes Grundstück erworben haben und ihnen damit gestützt auf Art. 11b Abs. 2 HG eine «Einzugsfrist» von zwei Jahren gewährt wurde, welche am 26. Januar 2017 abgelaufen ist. Ebenfalls unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden erst am 15. Februar 2017, und damit nach Ablauf dieser Frist, in das auf dem erworbenen Grundstück neu erstellten Haus eingezogen sind. 3.3 Auch, wenn das Gesetz die sogenannte «Bezugs - oder Einzugsfrist» nicht beim Namen nen nt, ergibt sich doch eindeutig, dass es sich dabei um die in Art. 11b Abs. 2 HG umschriebene Frist handelt, wonach der Hauptwohnsitz innert eines Jahres ab Grundstückserwerb bzw. zweier Jahren begründet werden muss, wenn eine Baute erstellt werden muss . Damit handelt es sich um eine Frist, die sich direkt aus dem Gesetz ergibt. Es ist deshalb nicht von Bedeutung, dass die Stundungsverfügung, das relevante Grundbuch-Formular 2a oder die zugehörigen Merkblätter der Grundbuchämter diese Frist nicht benennen, sondern lediglich im Sinne des Gesetzes umschreiben. Die Formulierung in Art. 11b Abs. 2 HG ist klar und verständlich formuliert. Als gesetzliche Frist kann die Einzugsfrist grundsätz- lich nicht verlängert werden (Art. 43 Abs. 1 VRPG), es sei denn, das Gesetz sieht 7 eine entsprechende Ermächtigung vor ( MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommen- tar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 43 N. 2, BGer 5A _82/2013 vom 18.3.2013, E. 3.3.1), was vorliegend der Fall ist. Auch der Begriff der sogenannten «Stundungsfrist» findet sich nicht im Gesetz. Es handelt es sich dabei um die in Art. 17 Abs. 2 HG umschriebene Frist. Sie berech- net sich aus der Addition von Einzugsfrist (Art. 11b Abs. 2 HG) und Mindestnut- zungsdauer des Grundstücks als Hauptwohnsitz (Art. 11b Abs. 1 HG) und beträgt daher 3 Jahre bzw. 4 Jahre ab Grundstückserwerb, je nachdem ob bereits eine Baute besteht oder eine solche noch errichtet werden muss. Es handelt sich dem- zufolge ebenfalls um eine gesetzliche Frist. Im Gegensatz zur «Einzugsfrist» sieht das Gesetz jedoch keine separate Erstreckungsmöglichkeit der «Stundungsfrist» vor. Diese verlängert sich indes automatisch um die Dauer einer allfälligen Erstre- ckung der «Einzugsfrist». Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass sich die Bedeutung der «Einzugsfrist» aus dem Gesetz ergibt und dass eine Verlängerung der «Stundungsfrist» nur über die Erstreckung der «Einzugsfrist» möglich ist. Nicht gefolgt werden kann der Ar- gumentation der Beschwerdeführenden, wonach d ie «Einzugsfrist» nach einmal erfolgter Fixierung der «Stundungsfrist» keinerlei Bedeutung mehr aufweise und die «Stundungsfrist» die einzig massgebliche Frist sei, womit bei Verzögerungen eine Verlängerung der Stundungsfrist zu erfolgen habe. Sowohl in ihrem Gesuch vom 27. März 2018 als auch in ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2018 ersuchen die Beschwerdeführenden indes zusammen mit der Erstreckung der «Stundungsfrist» auch um einen Aufschub des Einzugstermins. Dies ist daher im Folgenden zu prü- fen. 3.4 Das Grundbuchamt hat das Gesuch vom 27. März 2018 um Erstreckung der «Einzugsfrist» mit der Begründung abgewiesen, dass das Ersuchen um Aufschub des Einzugstermins verspätet eingereicht worden sei. Das Handänderungssteuergesetz sagt nichts darüber aus, bis wan n ein Gesuch um Fristerstreckung nach Art. 11b Abs. 2 HG beim Grundbuchamt eingereicht wer- den muss. Nach Art. 26 Abs. 1 HG richtet sich das Verfahren nach den Be -stim- mungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, soweit das Handänderungssteu- ergesetz nichts Abweichendes bestimmt. Da es sich bei der «Einzugsfrist» um eine gesetzliche Frist handelt, die jedoch verlängert werden kann, ist auch dem VRPG nichts über den Zeitpunkt der Einrei- chung des Gesuches zu entnehmen. Das VRPG legt nur fest, dass gesetzliche Fristen nicht erstreckt werden können (Art. 43 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 43 Abs. 1 VRPG können indes behördlich angesetzte Fristen er- streckt werden, wenn vor Ablauf der Frist darum nachgesucht wird. Diese Voraus- setzung muss auch für gesetzliche Fristen gelten, die erstreckt werden können. Es 8 kann nicht dem gesetzgeberischen Willen entsprechen, dass für die ausnahms- weise mögliche Erstreckung von gesetzlichen Fristen geringere Anforderungen ge- stellt werden als für behördlich festgelegte Fristen, die generell er streckt werden können. Das Grundbuchamt hat deshalb zu Recht mit Hinweis auf Art. 43 Abs. 1 VRPG erkannt, dass die Frist, innert welcher ein Gesuch um Erstreckung der «Einzugs- first» hätte eingereicht werden müssen, von den Beschwerdeführenden mit der Eingabe vom 27. März 2018 nicht eingehalten wurde. Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste (gesetzliche oder be- hördliche) Frist wiederherzustellen (Art. 43 Abs. 2 VRPG; MERKLI/AESCHLI- MANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 8). Sogenannt entschuldbare Gründe, bei denen von einem Unverschulden ausgegangen werden kann, liegen dann vor, wenn die Frist aus hinreichenden, objektiven oder subjektiven Gründen nicht eingehalten und der säumigen Person auch keine Nachlässigkeit vorgeworfen werden kann. Nicht jeder Grund kommt dabei in Frage, sondern nur solche von einem gewissen Gewicht. So rechtfertigen Arbeitsüberlastung oder Ferien noch keine Wiederher- stellung, hingegen sind Militärdie nst, schwere Erkrankung oder Unfälle, höhere Gewalt, plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter Tod naher Ange- höriger anerkannte Gründe (BGE 119 II 86 E. 2; 114 II 181; 112 V 255 E. 2a; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 9). Die Beschwerdeführenden bringen indes keine entschuldbaren Gründe vor, wel- che die Wiederherstellung der Frist ermöglichen würde. Solche sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil enthält ein zu den Akten gegebenes Schreiben des Archi- tekten der Beschwerdeführenden und vom 9. November 2016 datiertes Schreiben die Aussage, das zu erstellende Einfamilienhaus könne erst ab Mitte Februar 2017 bezogen werden, sofern sich keine weiteren Störungen des Bauablaufs ergäben. Mithin war bereits zu Beginn des Monats November 2 016 klar, dass selbst bei einem idealen Bauverlauf die Einzugsfrist nicht eingehalten werden könnte. 3.5 Wie vorstehend bereits dargelegt (Erw. 3.3 hiervor) ergibt sich die Einzugs- frist sowie deren rechtliche Bedeutung direkt aus Art. 11b HG. Anders als die Be- schwerdeführenden anzunehmen scheinen ist damit unerheblich, dass die Verfü- gung des Grundbuchamts vom 22. April 2015 keine Erläuterungen zu den Rechts- folgen eines verspäteten Einzugs enthält. Schliesslich liegt im vorliegenden Fall auch kein überspitz ter Formalismus vor, indem die Verweigerung der Steuerbe- freiung wegen Nichteinhalten einer Frist abgewiesen wurde. Gesetzliche und be- hördliche Fristen dienen der ordnungsgemässen Abwicklung von Verfahren. Es ist zulässig, deren Nichteinhaltung mit Konsequenzen zu verbinden und im vorliegen- den Fall auf eine materielle Prüfung der Voraussetzungen nicht weiter einzugehen. Der Entscheid des Grundbuchamts ist als sachgerecht und im Sinne des Gesetz- gebers zu qualifizieren. 9 4. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten in allen Teilen als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh- renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Er- satzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG). Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi- rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2000.– werden A. ______ zur Bezahlung auf- erlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.