<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00435</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208431&amp;W10_KEY=13013551&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00435</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.03.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Frage der Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe bei Flachdachbauten mit Attikageschossen. Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses oberen Messpunkt der Gebäudehöhe. Über Flachdächern ist nur ein Dachgeschoss zulässig. Auch wenn gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachgeschosse ersetzt werden dürfen, hat diese Bestimmung nicht zur Folge, dass dadurch der obere Gebäudemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt wird; entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin kann deshalb das obere Vollgeschoss nicht als - neben dem Attikageschoss - zweites Dachgeschoss qualifiziert werden (E. 2.2.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MESSPUNKT">MESSPUNKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MESSWEISE">MESSWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49a Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 279 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9889" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00435</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. MÃ¤rz 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>U AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">RA Q,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">RA R,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 C,<br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<span> </span></span><span>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<span> </span></span><span>E, <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">2.1â3.2 vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_5_9_49">RA S,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_6_10_54">Erbengemeinschaft F,<b> </b>bestehend aus:</a><br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1<a id="Anonym_VORNAME_11_55"> </a>G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_7_11_57">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 H<a id="Anonym_Ruolo_BESG_8_12_62">,</a><b> </b><br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.3 I<a id="Anonym_Ruolo_BESG_9_13_67">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.4 J<a id="Anonym_Ruolo_BESG_10_14_72">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">4.1â4.4 vertreten durch K<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_15_77">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b>L<a id="Anonym_Ruolo_BESG_11_16_82">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1<b> </b>M, <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1<span> </span></span><span>O,<br/> <b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2<span> </span></span><span>P, <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">4.â7.2 vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_21_108">RA T,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_22_113"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte am 21. August 2007 der U AG, ZÃ¼rich, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user mit insgesamt 26 Wohnungen samt Tiefgarage mit 80 AutoabstellplÃ¤tzen (WohnÃ¼berbauung "X") auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse 02 in W sowie fÃ¼r die Parzellierung des BaugrundstÃ¼cks.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben â je mit separaten Eingaben â A am 28. September 2007, B und C und Mitrekurrenten am 1. Oktober 2007 sowie die Erben F und Mitrekurrenten am 3. Oktober 2007 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung. </p> <p class="Urteilstext">Die Rekurskommission vereinigte mit Rekursentscheid vom 4. Juli 2008 die drei Rekursverfahren, hiess diese gut und hob den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. August 2007 insoweit auf, als der Bauherrschaft die Bewilligung fÃ¼r die Erstellung der WohnÃ¼berbauung "X" erteilt worden war. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. September 2008 an das Verwaltungsgericht beantragte die U AG im Hauptantrag die Aufhebung des Rekursentscheids vom 4. Juli 2008 und die Wiederherstellung der Baubewilligung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. August 2007, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I beantragte, die Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerdegegnerschaften beantragten mit Eingaben vom 26. bzw. 28. November 2008 die Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt ZÃ¼rich schloss auf Gutheissung des Rechtsmittels. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Rekursentscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.1 </span></b><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. </span>01 an der V-Strasse 02 in W ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser Zone sind gemÃ¤ss Art. 13 BZO Bauten mit maximal einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss zulÃ¤ssig. Die erlaubte GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt 8,5 m. Zu beachten sind weiter eine GebÃ¤udelÃ¤nge von hÃ¶chstens 20 m, eine AusnÃ¼tzungsziffer von max. 40 % und eine Ãberbauungsziffer von 22 %. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b><span>Die Baurekurskommission I hat den baurechtlichen Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. August 2007 wegen Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m bei allen fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern aufgehoben. Sie hat dazu ausgefÃ¼hrt, die projektierten GebÃ¤ude wÃ¼rden sÃ¼dwest-(tal-)seitig ein anrechenbares Untergeschoss sowie ein im Wesentlichen mit diesem fluchtenden erstes Vollgeschoss aufweisen. Das zweite Vollgeschoss sei bei allen GebÃ¤uden talseits um 2 m von der (unteren) Vollgeschossfassade zurÃ¼ckversetzt. Ein talseitiger RÃ¼cksprung sei auch bei den Attikageschossen vorgesehen. Durch diese Ausgestaltung wÃ¼rden die GebÃ¤ude von SÃ¼dosten und Nordwesten her gesehen deutlich abgestuft, was ihnen ein terrassenhausÃ¤hnliches GeprÃ¤ge verleihe. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bauherrschaft und die Bausektion seien bei der GebÃ¤udehÃ¶henmessung davon ausgegangen, dass es sich bei der SÃ¼dwest- und der Nordostseite um die Trauffassade und bei den anderen Fassaden um die Giebelfassade handle. Als gebÃ¤udehÃ¶henrelevant seien auf der SÃ¼dwestseite je die Fassade des Untergeschosses und des ersten Vollgeschosses angenommen worden. In jenem Bereich liege die Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che des ersten Obergeschosses bei sÃ¤mtlichen GebÃ¤uden innerhalb der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei bei den talseitigen Schnittpunkten der âzurÃ¼ckversetzten â Fassade der zweiten Vollgeschosse und deren Flachdach nicht gemessen worden. Ob das zweite Vollgeschoss zulÃ¤ssig sei, habe die Bauherrschaft anhand eines die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he ausschÃ¶pfenden und mit einer Dachneigung von 45° gebildeten maximalen GebÃ¤udeprofils ermittelt. Bei sÃ¤mtlichen GebÃ¤uden lÃ¤gen die zweiten Vollgeschosse und die Attikageschosse innerhalb dieses maximal mÃ¶glichen GebÃ¤udeprofils bzw. werde dieses von den Attikageschossen lediglich entsprechend § 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im Umfang eines Drittels der massgeblichen FassadenlÃ¤nge durchstossen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Bemessungsweise, welche der Bewilligungspraxis der Vorinstanz entspreche, stehe mit den Bestimmungen von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG nicht in Einklang. Ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil mit einer fiktiven Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che sei nach § 281 Abs. 2 PBG nur im Zusammenhang mit der FirsthÃ¶henmessung von SchrÃ¤gdÃ¤chern zulÃ¤ssig, deren Neigung 45° Ã¼bersteige. In den Entscheiden BEZ 1995 Nr. 36 und RB 1999 Nr. 121 der Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts sei ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil zwar aufgrund der kommunalen Bauordnungsvorschriften zulÃ¤ssig gewesen. Die betreffenden Gemeinden hÃ¤tten in ihrer Bau- und Zonenordnung auf Geschosszahlvorschriften verzichtet und das zulÃ¤ssige GebÃ¤udevolumen lediglich anhand der Festsetzung einer bestimmten GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he bestimmt und explizit festgelegt, dass die Aufteilung der Nutzung innerhalb des zulÃ¤ssigen GebÃ¤udeprofils frei sei. Damit habe es keine Rolle gespielt, welcher Geschosskategorie die GebÃ¤udeabschnitte zuzuordnen waren, und habe es sich erÃ¼brigt, an der effektiven Schnittlinie zwischen Fassade und (Flach-)Dach die um 45° ansteigende FlÃ¤che eines hypothetischen SchrÃ¤gdaches anzusetzen, welche sicherstellen soll, dass das oberste Geschoss effektiv ein Attikageschoss bildet, das zudem noch visuell als solches erkennbar ist. Hier aber bestÃ¼nden Geschosszahlvorschriften, womit die geplanten GebÃ¤udeabschnitte zwingend den einzelnen Geschosskategorien zugeordnet werden mÃ¼ssten. Die Ansetzung eines hypothetischen GebÃ¤udeprofils sei unzulÃ¤ssig; massgebend fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he sei vielmehr die Schnittlinie zwischen traufseitiger Fassade und DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses. Bei den GebÃ¤uden 1â3 sei daher die GebÃ¤udehÃ¶he um rund 1 m, bei den HÃ¤usern 4 und 5 um rund 1,5 m Ã¼berschritten. Diese MÃ¤ngel liessen sich nicht im Sinn von § 321 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" beheben, sondern erforderten eine eingreifende Neuprojektierung. Dies fÃ¼hre zur Gutheissung der Rekurse und zur Aufhebung der Baubewilligung im angefochtenen Umfang.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3</b> Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, nach § 275 Abs. 2 PBG seien Dachgeschosse GebÃ¤udeabschnitte, welche Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che lÃ¤gen. Nach der nÃ¤mlichen Schnittlinie bestimme sich die GebÃ¤udehÃ¶he. Da die geplanten Flachdachbauten kein SchrÃ¤gdach aufwiesen, sei die fÃ¼r die Ermittlung der Geschosszahlen und GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche Ebene eines SchrÃ¤gdaches mit 45° Neigung zu fingieren, d.h. hypothetisch anzunehmen. Bei allen geplanten Bauten lÃ¤gen nur die Attikageschosse Ã¼ber dieser fiktiven Schnittlinie und seien daher als Dachgeschosse anzusprechen. Ab dieser fiktiven Schnittlinie sei die GebÃ¤udehÃ¶he nach § 280 Abs. 1 PBG auf dem darunterliegenden gewachsenen Boden, selbstverstÃ¤ndlich entlang der Aussenfassaden, zu messen. Zu keinem anderen Ergebnis fÃ¼hre die Qualifikation des zurÃ¼ckversetzten zweiten Vollgeschosses als Dachgeschoss. Zufolge der sÃ¼dwest- bzw. talseitigen RÃ¼ckversetzung dieses Geschosses gegenÃ¼ber den beiden darunter liegenden Geschossen werde das zulÃ¤ssige Profil eines hypothetischen SchrÃ¤gdaches mit 45° Neigung nicht durchstossen. Bei den als Giebelfassaden zu qualifizierenden SÃ¼dost- und Nordwestseiten bedÃ¼rfe es keiner RÃ¼ckversetzung und nach Art. 7a Abs. 2 BZO dÃ¼rfe das Dachgeschoss hangseitig fassadenbÃ¼ndig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he â wie hier â eingehalten werde. Auch bei Flachdachbauten sei es nach § 276 Abs. 2 PBG<i> </i>zulÃ¤ssig, ein Vollgeschoss durch ein Dachgeschoss zu ersetzen. Dadurch ergebe sich, dass die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m auch dann eingehalten sei, wenn die zurÃ¼ckversetzten zweiten Vollgeschosse als Dachgeschosse qualifiziert wÃ¼rden. Es bestehe kein Grund, Flachdachbauten mit einem ein Vollgeschoss ersetzenden Dachgeschoss und einem Attikageschoss strenger zu beurteilen als entsprechende Geschosse unter einem SchrÃ¤gdach. Die GebÃ¤udehÃ¶he werde nach § 280 Abs. 1 PBG nicht an einem zurÃ¼ckversetzten Fassadenteil, sondern an der vorderen Hauptfassade bzw. der talseitig dominierenden Trauffassade gemessen. Die Messweise der Vorinstanz wÃ¼rde dazu fÃ¼hren, dass die GebÃ¤udehÃ¶he nicht an der Fassade, sondern mitten durch ein GebÃ¤ude hindurch gemessen werde. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid vom 4. Juli 2008 die Rechtsprechung zur Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he (§ 280 Abs. 1 PBG) ausfÃ¼hrlich wiedergegeben. Sie hat auch einlÃ¤sslich zum Einwand Stellung genommen, die von der Rekurskommission vertretene Messweise benachteilige in stossender Weise Flachdachbauten gegenÃ¼ber SchrÃ¤gdachbauten. Den ErwÃ¤gungen der Rekurskommission ist zuzustimmen und es kann vorab auf diese verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). ErgÃ¤nzend ist Folgendes auszufÃ¼hren:</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.1 </span></b><span>Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet. Bei Bauten mit FlachdÃ¤chern ist der obere GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che, wobei als DachflÃ¤che jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; RB 2005 Nr. 73 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 8; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Im Entscheid RB 2005 Nr. 73 hat das Verwaltungsgericht offen gelassen, ob die â auf Steildachbauten ausgerichtete â Vorschrift, wonach durch RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, auf RÃ¼cksprÃ¼nge bei Bauten mit FlachdÃ¤chern Ã¼berhaupt anwendbar sei. Jedenfalls bleibe bei FlachdÃ¤chern auch im Fall von RÃ¼cksprÃ¼ngen die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt. So gemessen sind die zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶hen von max. 8,5 m bei allen projektierten fÃ¼nf GebÃ¤uden um ca. 1 bis 1,5 m Ã¼berschritten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.2 </span></b><span>Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und die BeschwerdefÃ¼hrerin vertreten eine Messweise, welche bei zurÃ¼ckgestaffelten Vollgeschossen die GebÃ¤udehÃ¶he an der vorderen Hauptfassade der nicht zurÃ¼ckversetzten Geschosse misst; das zurÃ¼ckversetzte Vollgeschoss und das Attikageschoss mÃ¼ssen innerhalb der bei der gesetzlichen GebÃ¤udehÃ¶he angesetzten hypothetischen Profillinie fÃ¼r ein 45°-SchrÃ¤gdach liegen. Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he ist damit nicht mehr die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses, sondern ein hypothetischer Punkt, angesetzt bei der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he an der vorderen, nicht zurÃ¼ckversetzten Hauptfassade. Eine solche Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he widerspricht offenkundig den gesetzlichen Bestimmungen von § 275 Abs. 2 und § 280 Abs. 1 PBG. Die GebÃ¤udehÃ¶he setzt sowohl bei Steildach- als auch bei Flachdachbauten am <i>tatsÃ¤chlichen </i>GebÃ¤ude an. Die GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶hen (§§ 278 ff. PBG) regeln zusammen mit weiteren Bestimmung Ã¼ber die Bauweise (AbstÃ¤nde [§§ 260 ff. PBG], Geschosse [§§ 275 ff. PBG], offene bzw. geschlossene Ãberbauung [§§ 286 PBG]) die Erscheinung von GebÃ¤uden (siehe auch Ãberschrift vor § 292 PBG "Weitere Bestimmungen Ã¼ber die Erscheinung von GebÃ¤uden"). Entsprechend dieser Zielsetzung ist die GebÃ¤udehÃ¶he am GebÃ¤udekÃ¶rper zu messen. Dies gilt auch dann, wenn ein BaukÃ¶rper vorliegt, der von der "klassischen" Bauform abweicht, auf welche der Gesetzgeber die Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he ausrichtete. Entsprechend der aufgezeigten Rechtsprechung bildet auch bei zurÃ¼ckversetzten Fassaden die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he. Ãber FlachdÃ¤chern ist nur <i>ein</i> Dachgeschoss zulÃ¤ssig (§ 49a Abs. 2 PBG). Auch wenn gemÃ¤ss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachgeschosse ersetzt werden dÃ¼rfen, hat diese Bestimmung nicht zur Folge, dass dadurch der obere GebÃ¤udemesspunkt um ein Geschoss tiefer gesetzt wird; entgegen der Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin kann deshalb hier das obere Vollgeschoss nicht als â neben dem Attikageschoss â zweites Dachgeschoss qualifiziert werden mit der rechtlichen Konsequenz, dass dadurch nicht mehr die DachflÃ¤che des zweiten Vollgeschosses, sondern die des unteren Vollgeschosses oberer GebÃ¤udemesspunkt wÃ¤re. Unbehelflich ist auch der Hinweis auf Projekte, bei denen die GebÃ¤udehÃ¶he aufgrund des Baulinienabstands zu bestimmen ist, da sich in diesen FÃ¤llen laut § 279 Abs. 2 PBG die GebÃ¤udehÃ¶he ausdrÃ¼cklich um das Mass der GebÃ¤uderÃ¼ckversetzung erhÃ¶ht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie die Rekurskommission zu Recht festhÃ¤lt, ist ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil begrenzt durch einen 45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he, also einer fiktiven Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che, nach § 281 Abs. 2 PBG bei SchrÃ¤gdÃ¤chern vorgesehen. Diese Bestimmung regelt jedoch nicht die GebÃ¤udehÃ¶he, sondern die Dachform, und erlaubt die Realisierung von Tonnen-, Pult-, MansardendÃ¤chern usw., die steiler als 45° sind, sofern die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht ausgeschÃ¶pft wird (VGr, 11. Dezember 2002, VB.2002.00298, Erw. 3). FÃ¼r die vorliegend projektierte Bauweise kann daraus nichts abgeleitet werden. Bei Flachdachbauten mit zurÃ¼ckversetzten Fassaden wÃ¼rde die vom BeschwerdefÃ¼hrer vertretene Messweise dazu fÃ¼hren, dass das oberste Vollgeschoss je nach Mass der ZurÃ¼ckversetzung eine wesentlich hÃ¶here HÃ¶henlage aufweisen kÃ¶nnte, als wenn die am obersten Vollgeschoss gemessene GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten werden muss. Die GebÃ¤ude wÃ¼rden so ein anderes Erscheinungsbild vermitteln als bei korrekter Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he. Das Verwaltungsgericht hat es beispielsweise auch nicht zugelassen, dass die nach § 292 PBG durch das Attikageschoss einzuhaltende Profillinie bei einer Flachdachbaute nicht an der tatsÃ¤chlichen Schnittstelle von Fassade und Geschossdecke angesetzt wird, sondern an einer um das Mass des Kniestocks erhÃ¶hten fiktiven und damit optisch nicht erkennbaren Schnittstelle (RB 1993 Nr. 42). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Abweichen von der gesetzlich vorgeschriebenen Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he ist schliesslich auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung gegenÃ¼ber SchrÃ¤gdachbauten nicht gerechtfertigt. Flachdach- und SchrÃ¤gdachbauten sind derart unterschiedliche Bauformen und treten optisch und gestalterisch derart unterschiedlich in Erscheinung, dass differenzierte Regelungen sachlich gerechtfertigt sind und der Grundsatz der Rechtsgleichheit keineswegs verlangt, das bei SchrÃ¤gdachbauten mÃ¶gliche maximale GebÃ¤udeprofil auch bei Flachdachbauten zu gestatten. Zudem wird auch bei SchrÃ¤gdachbauten die GebÃ¤udehÃ¶he an der <i>tatsÃ¤chlichen </i>Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che gemessen und nicht an einem fiktiven Schnittpunkt. Die Vorinstanz hat im Zusammenhang mit dem unterschiedlichen Erscheinungsbild von SchrÃ¤gdach- und Flachdachbauten zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer SchrÃ¤gdachbaute das zweite Vollgeschoss talseits nicht als solches in Erscheinung treten wÃ¼rde, sondern hinter der DachflÃ¤che verborgen bliebe. Auch wÃ¤re die WohnqualitÃ¤t (Belichtung, AussenflÃ¤chen etc.) des zweiten Vollgeschosses unter einem SchrÃ¤gdach offenkundig viel schlechter als bei der hier projektierten Flachdachbaute.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die projektierten Bauten talseitig die GebÃ¤udehÃ¶hen Ã¼berschreiten, und zwar in dem von der Rekurskommission festgestellten Ausmass von rund 1 m (GebÃ¤ude 1â3) bzw. 1,5 m (GebÃ¤ude 4 und 5). Diese MÃ¤ngel kÃ¶nnen nicht mittels Nebenbestimmungen behoben werden, sondern verlangen eine Neuprojektierung. Zu Recht hat die Vorinstanz daher die Baubewilligung der Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich vom 21. August 2007 aufgehoben. Die Beschwerde ist abzuweisen. </span></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen. Eine UmtriebsentschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 1'000.- fÃ¼r jede separate Parteigruppe, total Fr. 3'000.-.</p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 12'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung wie folgt zu bezahlen: <br/> Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin Nr. 1; <br/> Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 2.1</span><span>â</span><span>3.2;<br/> Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner Nr. 4</span><span>â</span><span>7.2; <br/> total Fr. 3'000.-, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne <sup> </sup></span><span>14</span><span>, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>