<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01 Transitional//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2002 119 S.468</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">468</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>119</b></span> <span class="ft2"><b>Höchstzulässiger Preis für ein landwirtschaftliches Gewerbe.</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Sinn und Zweck höchstzulässiger Preise für landwirtschaftliche Ge-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>werbe und Grundstücke (Erw. 4.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Handels- und Gewerbefreiheit bzw. Eigentumsgarantie: Die Bestim-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>mung von Art. 66 BGBB über den höchstzulässigen Preis ist nicht</b></span><br/> <span class="ft2"><b>auf ihre Verfassungsmässigkeit hin überprüfbar (Erw. 4.1.2.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>die "betreffende Gegend" im Sinne von Art. 66 BGBB (Erw. 4.2.1.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Preisangebote sind nicht relevant (Erw. 4.2.2.); nur Handänderungen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>sind zu berücksichtigen (Erw. 4.2.4.4.).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Vergleichbarkeit im Sinne von Art. 66 BGBB (Erw. 4.2.4.ff.)</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>keine</b></span> <span class="ft2"><b>Vergleichbarkeit</b></span> <span class="ft2"><b>mit</b></span> <span class="ft2"><b>Handänderungen</b></span> <span class="ft2"><b>aufgrund</b></span> <span class="ft2"><b>einer</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Zwangsverwertung nach dem 1. Januar 1999 (Erw. 4.2.4.1.).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Bewirtschaftungsart (Erw. 4.2.4.2.).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Grösse (Erw. 4.2.4.3.).</b></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">469</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Bedeutung des Ertragswertes (Erw. 4.2.4.5.ff.).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Handänderungspreise von Einzelparzellen sind nicht massgebend</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(Erw. 4.2.4.5.4.2.).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Korrekturfaktoren</b></span> <span class="ft2"><b>als</b></span> <span class="ft2"><b>Mittel</b></span> <span class="ft2"><b>der</b></span> <span class="ft2"><b>Vergleichbarkeit</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(Erw. 4.2.4.5.4.4.ff.).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>--</b></span> <span class="ft2"><b>Die Summe der Korrekturfaktoren ist auf den Durchschnittswert der</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Ertragswertfaktoren der Vergleichshandänderungen hinzuzurech-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nen; erst auf dieser Basis sind die 5% gemäss Art. 66 BGBB hinzu-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>zurechnen (Erw. 4.2.4.5.5.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom</span><br/> <span class="ft4">31. Mai 2002 in Sachen H. AG gegen Finanzdepartement (Abteilung Land-</span><br/> <span class="ft4">wirtschaft).</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">4. Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist bewil-</span><br/> <span class="ft1">ligungspflichtig (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Die Bewilligung wird er-</span><br/> <span class="ft1">teilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Art. 61 Abs. 2</span><br/> <span class="ft1">BGBB). Als Verweigerungsgrund gilt insbesondere die Vereinbarung</span><br/> <span class="ft1">eines übersetzten Preises (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB). Die Bekämp-</span><br/> <span class="ft1">fung übersetzter Preise für landwirtschaftlichen Boden (Art. 1 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">lit. c BGBB) bzw. für landwirtschaftliche Gewerbe (Botschaft zum</span><br/> <span class="ft1">BGBB, BBl 1988 III, S. 3) stellt eines der drei Hauptziele des BGBB</span><br/> <span class="ft1">dar. Denn es wurde erkannt, dass die beabsichtigte Stärkung der</span><br/> <span class="ft1">Stellung des Selbstbewirtschafters und Pächters sowie die Bekämp-</span><br/> <span class="ft1">fung der Zweckentfremdung des landwirtschaftlichen Bodens und</span><br/> <span class="ft1">Gewerbes als reines Spekulations- und Anlageobjekt nur mit Vor-</span><br/> <span class="ft1">schriften gegen übersetzte Erwerbspreise erreicht werden kann (vgl.</span><br/> <span class="ft1">Hans Rudolf Hotz, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum</span><br/> <span class="ft1">Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991,</span><br/> <span class="ft1">Brugg 1995 [nachfolgend: BGBB-Kommentar], N. 2 zu Art. 66</span><br/> <span class="ft1">BGBB). Die Begrenzung der Gewerbe- und Landpreise ist auch un-</span><br/> <span class="ft1">abdingbare Voraussetzung dafür, dass die Schweizerische Landwirt-</span><br/> <span class="ft1">schaft ihre Konkurrenzfähigkeit zu ausländischen Importprodukten</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">470</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nicht völlig verliert, lagen doch z. B. in Frankreich - abgesehen von</span><br/> <span class="ft1">den übrigen tieferen Kosten - die Verkehrswerte im landwirtschaftli-</span><br/> <span class="ft1">chen Raum vierzehnmal tiefer und in Deutschland drei- bis sechsmal</span><br/> <span class="ft1">tiefer als in der Schweiz (Votum des Berichterstatters Nussbaumer,</span><br/> <span class="ft1">Amtliches Bulletin [Amtl. Bull.] des Nationalrates [NR] vom</span><br/> <span class="ft1">23. Januar 1991, S. 147). Der Verfassungsauftrag von Art. 104 der</span><br/> <span class="ft1">neuen Bundesverfassung (BV; SR 101) vom 18. April 1999 (bzw.</span><br/> <span class="ft1">Art. 31octies der alten Bundesverfassung [aBV] vom 29. Mai 1874)</span><br/> <span class="ft1">und die damit verbundenen Direktzahlungen würden torpediert,</span><br/> <span class="ft1">wenn die Landwirte für Gewerbe und Land übersetzte Preise bezah-</span><br/> <span class="ft1">len müssten (vgl. Votum Ständerat Zimmerli, Amtl. Bull. des Stände-</span><br/> <span class="ft1">rates [StR] vom 25. September 1990, S. 683). Die Vorschriften zum</span><br/> <span class="ft1">übersetzten Preis sind vor diesem Hintergrund zu sehen und in Be-</span><br/> <span class="ft1">rücksichtigung der vorgenannten Motivation des Gesetzgebers aus-</span><br/> <span class="ft1">zulegen.</span><br/> <span class="ft1">4.1. Die Abteilung Landwirtschaft bezeichnete in ihrer Fest-</span><br/> <span class="ft1">stellungsverfügung</span> <span class="ft1">vom</span> <span class="ft1">13. Juni</span> <span class="ft1">2001</span> <span class="ft1">in</span> <span class="ft1">Dispositiv</span> <span class="ft1">Ziff. 3</span><br/> <span class="ft1">Fr. 1'500'000.-- (ohne Milchkontingent) und Fr. 1'600'000.-- (mit</span><br/> <span class="ft1">Milchkontingent) als höchstzulässigen Preis gemäss Art. 66 BGBB.</span><br/> <span class="ft1">In ihrer Beschwerde fordert die H. eine Neubeurteilung des höchst-</span><br/> <span class="ft1">zulässigen Preises, welcher auf mindestens Fr. 2'000'000.-- ohne</span><br/> <span class="ft1">Milchkontingent festzusetzen sei (...).</span><br/> <span class="ft1">4.1.1. Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise</span><br/> <span class="ft1">(Erw. 4.2.2.)</span> <span class="ft1">für</span> <span class="ft1">vergleichbare</span> <span class="ft1">landwirtschaftliche</span> <span class="ft1">Gewerbe</span><br/> <span class="ft1">(Erw. 4.2.4. ff.) in der betreffenden Gegend (Erw. 4.2.1.) im Mittel</span><br/> <span class="ft1">der letzten fünf Jahre (Erw. 4.2.3.) um mehr als 5 Prozent übersteigt</span><br/> <span class="ft1">(Art. 66 BGBB).</span><br/> <span class="ft1">4.1.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der von der Ab-</span><br/> <span class="ft1">teilung Landwirtschaft festgelegte höchstzulässige Preis stelle eine</span><br/> <span class="ft1">unzulässige Einschränkung der Handels- und Gewerbefreiheit sowie</span><br/> <span class="ft1">der Eigentumsgarantie dar (...); der zulässige Höchstpreis sei daher</span><br/> <span class="ft1">von anderen Grundlagen als vom Ertragswert und nur neun Ver-</span><br/> <span class="ft1">gleichsbetrieben im Kanton Aargau in einem Zeitraum von fünf Jah-</span><br/> <span class="ft1">ren herzuleiten (...).</span><br/> <span class="ft1">Die Bestimmung über den höchstzulässigen Preis wurde vom</span><br/> <span class="ft1">Parlament mit Art. 66 BGBB innerhalb der Form eines Bundesgeset-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">471</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">zes erlassen und ist deshalb einer Überprüfung auf ihre Verfas-</span><br/> <span class="ft1">sungsmässigkeit hin entzogen (Art. 191 BV bzw. Art. 113 Abs. 3</span><br/> <span class="ft1">aBV). Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Abteilung Landwirtschaft</span><br/> <span class="ft1">Art. 66 BGBB richtig angewendet hat. Falls dies nicht der Fall sein</span><br/> <span class="ft1">sollte, so wäre der Entscheid schon aufgrund des Gesetzesverstosses</span><br/> <span class="ft1">aufzuheben bzw. abzuändern, weshalb die Frage einer Verletzung der</span><br/> <span class="ft1">verfassungsmässigen Prinzipien der Eigentumsgarantie sowie der</span><br/> <span class="ft1">Handels- und Gewerbefreiheit offen gelassen werden kann.</span><br/> <span class="ft1">4.2.1. Das Vergleichsgebiet, d.h. die "betreffende Gegend" im</span><br/> <span class="ft1">Sinne von Art. 66 BGBB bestimmt sich nicht anhand politischer</span><br/> <span class="ft1">Grenzen (Gemeinde, Bezirk, Kanton), sondern aufgrund der Aus-</span><br/> <span class="ft1">dehnung übereinstimmender geographischer und klimatischer Be-</span><br/> <span class="ft1">dingungen (Bundesgerichtsentscheid [BGE] vom 21. Dezember</span><br/> <span class="ft1">1995, in: Blätter für Agrarrecht 1997/Heft 1, S. 9). Dementsprechend</span><br/> <span class="ft1">können nicht nur gemeinde-, sondern auch kantonsübergreifende</span><br/> <span class="ft1">Vergleiche angezeigt sein (vgl. auch Hotz, BGBB-Kommentar, N. 10</span><br/> <span class="ft1">zu Art. 66 BGBB). Die Dimension der "betreffenden Gegend" hängt</span><br/> <span class="ft1">im Einzelfall auch davon ab, wie viele im fraglichen Zeitraum abge-</span><br/> <span class="ft1">wickelte Handänderungen grundsätzlich für einen Vergleich in Frage</span><br/> <span class="ft1">kommen; je weniger Vergleichsobjekte vorliegen, desto grösser muss</span><br/> <span class="ft1">das einbezogene Gebiet sein (Urteil des Verwaltungsgerichts des</span><br/> <span class="ft1">Kantons Solothurn vom 17. Juni 1997, in: SOG 1997 Nr. 27, S. 71).</span><br/> <span class="ft1">Die Vorinstanz überprüfte die Handänderungen landwirtschaft-</span><br/> <span class="ft1">licher Betriebe im Kanton Aargau, schloss indes das Fricktal auf-</span><br/> <span class="ft1">grund dessen tiefen Preisniveaus aus (...). Der Einbezug des Fricktals</span><br/> <span class="ft1">hätte damit auch nicht im Interesse der Beschwerdeführerin gelegen.</span><br/> <span class="ft1">Objektiv stellt sich aber die Frage, ob es um Kreismodelle gehen</span><br/> <span class="ft1">muss.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, es sei zu be-</span><br/> <span class="ft1">rücksichtigen, dass das landwirtschaftliche Gewerbe in unmittelbarer</span><br/> <span class="ft1">Nähe zur Kantonsgrenze Zürich und zum, hinsichtlich Preisniveau</span><br/> <span class="ft1">besonders hohen, zürcherischen Limmattal liege. Zudem eigne sich</span><br/> <span class="ft1">der Boden hervorragend für Gemüsebau, was die umliegend bewirt-</span><br/> <span class="ft1">schafteten Grundstücke belegen würden. Diese Nähe zum Verbrau-</span><br/> <span class="ft1">chermarkt Zürich müsse bei der Preisbeurteilung gewürdigt werden.</span><br/> <span class="ft1">Der zulässige Höchstpreis sei von einer anderen Grundlage als von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">472</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nur neun Vergleichsbetrieben im Kanton Aargau in einem Zeitraum</span><br/> <span class="ft1">von fünf Jahren herzuleiten; das Limmattal und das Knonaueramt</span><br/> <span class="ft1">seien zur betreffenden Gegend zu zählen (...).</span><br/> <span class="ft1">Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin liegt X.</span><br/> <span class="ft1">nicht in unmittelbarer Nähe zur Zürcher Kantonsgrenze; schon rein</span><br/> <span class="ft1">luftlinienmässig beträgt die Distanz rund 9 km. Aus geographischen</span><br/> <span class="ft1">Gründen drängt sich daher kein Einbezug von Zürcher Handände-</span><br/> <span class="ft1">rungen auf. Das geltend gemachte höhere Preisniveau im zürcheri-</span><br/> <span class="ft1">schen Limmattal (bzw. im Knonaueramt) stellt für sich allein kein</span><br/> <span class="ft1">Kriterium für die Ausdehnung des Prüfungsperimeters dar, dieser</span><br/> <span class="ft1">Umstand wäre lediglich Folge eines Einbezugs, nicht jedoch Ursache</span><br/> <span class="ft1">für einen Einbezug. Die Nähe zum Verbrauchermarkt Zürich bildet</span><br/> <span class="ft1">angesichts der heutigen Mobilität ebenso wenig einen rechtsrelevan-</span><br/> <span class="ft1">ten Grund für den Beizug von Zürcher Handänderungen, ansonsten</span><br/> <span class="ft1">müsste der Vergleichsperimeter auf einen breiten Gürtel rund um</span><br/> <span class="ft1">Zürich ausgedehnt werden. Im Übrigen würde sich bei einem Einbe-</span><br/> <span class="ft1">zug von Handänderungen aus dem Kanton Zürich praktische Pro-</span><br/> <span class="ft1">bleme stellen, da die Vergleichsdaten dieselben sein müssten wie im</span><br/> <span class="ft1">Kanton Aargau, was nicht ohne weiteres gewährleistet ist (...). Weil</span><br/> <span class="ft1">aber keine Indizien vorliegen, dass der Ertragswertfaktor im Kanton</span><br/> <span class="ft1">Zürich ein merklich anderer wäre als im Kanton Aargau (...), besteht</span><br/> <span class="ft1">von vornherein kein weiterer Abklärungsbedarf in dieser Richtung.</span><br/> <span class="ft1">Verbleiben</span> <span class="ft1">von</span> <span class="ft1">den</span> <span class="ft1">27 aargauischen</span> <span class="ft1">Handänderungen</span><br/> <span class="ft1">9 vergleichbare Betriebe (vgl. dazu hinten Erw. 4.2.4.ff.), so bildet</span><br/> <span class="ft1">diese Zahl grundsätzlich eine ausreichende Vergleichsbasis, zumal</span><br/> <span class="ft1">sie das Ergebnis eines sorgfältigen Selektionsverfahrens ist (vgl.</span><br/> <span class="ft1">auch Eduard Hofer, Bundesamt für Landwirtschaft, Die Preisvor-</span><br/> <span class="ft1">schriften im BGBB, in: Blätter für Agrarrecht 1992/Heft 2, S. 93</span><br/> <span class="ft1">[Ziff. 3.1., 2. Absatz]). Diese Auffassung entspricht auch der bun-</span><br/> <span class="ft1">desgerichtlichen Rechtsprechung zur Vergleichs- bzw. statistischen</span><br/> <span class="ft1">Methode, mit welcher der Verkehrswert von Liegenschaften ermittelt</span><br/> <span class="ft1">wird. Das Bundesgericht führte aus, dass nur dann richtige Resultate</span><br/> <span class="ft1">erzielt werden, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Ob-</span><br/> <span class="ft1">jekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen, dass an diese</span><br/> <span class="ft1">Voraussetzung jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden</span><br/> <span class="ft1">dürfen. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichsprei-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">473</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">sen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige</span><br/> <span class="ft1">Kaufpreise bekannt, müssen diese allerdings besonders sorgfältig</span><br/> <span class="ft1">untersucht und können nur zur Entschädigungsbestimmung verwen-</span><br/> <span class="ft1">det werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht - wie etwa bei Ver-</span><br/> <span class="ft1">käufen unter Verwandten, Arrondierungskäufen oder ausgesproche-</span><br/> <span class="ft1">nen Spekulationskäufen - unübliche Verhältnisse zugrunde liegen</span><br/> <span class="ft1">(BGE 114 Ib 296 f. mit weiteren Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der geographische Prü-</span><br/> <span class="ft1">fungsperimeter der Vorinstanz nicht zu beanstanden ist.</span><br/> <span class="ft1">4.2.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es lägen drei An-</span><br/> <span class="ft1">gebote vor, welche den bewilligten Preis gemäss angefochtener Fest-</span><br/> <span class="ft1">stellungsverfügung deutlich übersteigen; das Höchstangebot eines</span><br/> <span class="ft1">Selbstbewirtschafters liege bei Fr. 2'500'000.-- (...).</span><br/> <span class="ft1">Für die Bestimmung des höchstzulässigen Preises sind Ange-</span><br/> <span class="ft1">bote rechtlich nicht relevant. Gemäss Art. 66 BGBB ist auf die tat-</span><br/> <span class="ft1">sächlich geleisteten Preise der Vergleichshandänderungen der letzten</span><br/> <span class="ft1">fünf Jahre abzustellen.</span><br/> <span class="ft1">4.2.3. Massgebend sind die Handänderungen der letzten fünf</span><br/> <span class="ft1">Jahre (Art. 66 BGBB).</span><br/> <span class="ft1">Die Feststellungsverfügung muss sich auf aktuellste Verhält-</span><br/> <span class="ft1">nisse beziehen, damit eine im Hinblick auf eine spätere Bewilligung</span><br/> <span class="ft1">grösstmögliche Verbindlichkeit erreicht werden kann (s. hinten</span><br/> <span class="ft1">Erw. ...). Nach Auffassung der Abteilung Landwirtschaft berechne</span><br/> <span class="ft1">sich die Fünfjahresspanne vom Datum ihrer Stellungnahme, in casu</span><br/> <span class="ft1">vom 9. April 2001 an, zurück bis zum 10. April 1996 (...). Nach dem</span><br/> <span class="ft1">oben Gesagten müsste die Fünfjahresspanne aber vielmehr vom Da-</span><br/> <span class="ft1">tum der mit Rechtsmittelbelehrung versehenen Verfügung (13. Juni</span><br/> <span class="ft1">2001 [...]) berechnet werden. Durch den von der Abteilung Land-</span><br/> <span class="ft1">wirtschaft anders gewählten Zeitrahmen wird die Feststellungsverfü-</span><br/> <span class="ft1">gung dadurch nicht falsch, ist indes auf die untersuchten Verhältnisse</span><br/> <span class="ft1">beschränkt (s. hinten Erw. ...).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4. Massgeblich sind nur vergleichbare landwirtschaftliche</span><br/> <span class="ft1">Gewerbe (Art. 66 BGBB). Die Vergleichbarkeit bezieht sich auf</span><br/> <span class="ft1">preisrelevante objektive Parameter.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.1. So fallen Handänderungen aufgrund einer Zwangsver-</span><br/> <span class="ft1">wertung von vornherein als Vergleichsgrössen weg, sofern sie die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">474</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Zeit nach dem 1. Januar 1999, d.h. nach Inkrafttreten des revidierten</span><br/> <span class="ft1">BGBB (BBl 1996 IV 1), betreffen. Denn im Gegensatz zum bisheri-</span><br/> <span class="ft1">gen Recht ist bei Zwangsverwertungen der Verweigerungsgrund</span><br/> <span class="ft1">eines übersetzten Preises unbeachtlich (Art. 63 Abs. 2 BGBB). Somit</span><br/> <span class="ft1">hat die Vorinstanz zu Recht die Versteigerung von zwei Gewerben</span><br/> <span class="ft1">vom 29. September 1999 und 14. Juni 2000 ausgeschieden (...). Die</span><br/> <span class="ft1">dritte Versteigerung datiert zwar vor besagter Revision des BGBB,</span><br/> <span class="ft1">fällt aber aufgrund anderer Betriebsart (Gewächshäuser) und Grösse</span><br/> <span class="ft1">(1,05 ha) ausser Betracht (vgl. Erw. 4.2.4.2.f.).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.2. Die Vorinstanz betrachtete nur Gewerbe mit der glei-</span><br/> <span class="ft1">chen Bewirtschaftungsart wie das Streitgewerbe, mithin Milchwirt-</span><br/> <span class="ft1">schaft und Ackerbau, als vergleichbar und schied so vier weitere</span><br/> <span class="ft1">Handänderungen aus (...).</span><br/> <span class="ft1">Das Kriterium der Bewirtschaftungsart ist ebenso sachbezogen</span><br/> <span class="ft1">wie preisrelevant und daher ein taugliches Element zur Abgrenzung</span><br/> <span class="ft1">der Vergleichbarkeit.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.3. Die Abteilung Landwirtschaft schied die weniger als</span><br/> <span class="ft1">10 ha grossen Gewerbe aus (...).</span><br/> <span class="ft1">Die Grösse ist bei landwirtschaftlichen Gewerben ein preisbe-</span><br/> <span class="ft1">stimmender Faktor, ist sie doch entscheidend für eine rationelle Be-</span><br/> <span class="ft1">wirtschaftung. Die Grösse ist im Übrigen auch hinsichtlich der Vor-</span><br/> <span class="ft1">aussetzung sowie Bemessung von Direktzahlungen von Bedeutung.</span><br/> <span class="ft1">In casu ist das landwirtschaftliche Gewerbe rund 26,6 ha gross</span><br/> <span class="ft1">(...). Bei einer Mindestgrösse von 10 ha werden immer noch Ge-</span><br/> <span class="ft1">werbe berücksichtigt, welche mehr als zweieinhalb mal kleiner sind.</span><br/> <span class="ft1">Die von der Abteilung Landwirtschaft vorgenommene Grenzziehung</span><br/> <span class="ft1">hinsichtlich der Grösse erweist sich damit als sachlich gerechtfertigt.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.4. Massgebend sind nur die tatsächlich durchgeführten</span><br/> <span class="ft1">Handänderungen (Erw. 4.2.2.). Folgte dem Verpflichtungsgeschäft</span><br/> <span class="ft1">(in der Regel Kaufvertrag) und der Erwerbsbewilligung keine</span><br/> <span class="ft1">Grundbucheintragung, so ging das Eigentum nicht über (konstitutive</span><br/> <span class="ft1">Wirkung des Grundbucheintrages; Art. 656 Abs. 1, Art. 972 des</span><br/> <span class="ft1">Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [SR</span><br/> <span class="ft1">210; ZGB]) und der vereinbarte Preis wurde in der Regel auch nicht</span><br/> <span class="ft1">bezahlt (Zug-um-Zug-Geschäft). Deshalb können nur Geschäfte,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">475</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">welche ihren Niederschlag im Grundbuch gefunden haben, berück-</span><br/> <span class="ft1">sichtigt werden.</span><br/> <span class="ft1">Bei allen Handänderungen, welche die obgenannten Kriterien -</span><br/> <span class="ft1">Mindestgrösse 10 ha, Milchwirtschaft und Ackerbau, nicht im</span><br/> <span class="ft1">Fricktal gelegen und nicht mittels Zwangsversteigerung veräussert</span><br/> <span class="ft1">(Erw. 4.2.1.ff.) - erfüllen, liegen Bestätigungen der Grundbuchämter</span><br/> <span class="ft1">über den Grundbucheintrag vor (...).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5. Die Abteilung Landwirtschaft setzte die Verkaufspreise</span><br/> <span class="ft1">der neun verbliebenen Vergleichsgewerbe in Relation zu ihren Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswerten und ermittelte so die durchschnittliche Verhältniszahl</span><br/> <span class="ft1">von 4,3 (gerundet von 4,29). Alsdann erhöhte sie diesen Wert um</span><br/> <span class="ft1">5%, so dass sich als Verhältniszahl 4,5 ergab. Dieser fügte sie einzel-</span><br/> <span class="ft1">betriebliche Faktoren von insgesamt 0,3 hinzu, wodurch die Verhält-</span><br/> <span class="ft1">niszahl 4,8 resultierte. Multipliziert mit dem Ertragswert von in casu</span><br/> <span class="ft1">Fr. 332'100.-- ergebe sich so der höchstzulässige Preis von</span><br/> <span class="ft1">Fr. 1'594'080.--. Die Praxis der Abteilung Landwirtschaft, den</span><br/> <span class="ft1">höchstzulässigen Preis für Gewerbe auf der Basis des Ertragswert-</span><br/> <span class="ft1">faktors zu berechnen, entspreche auch der Praxis der angrenzenden</span><br/> <span class="ft1">Kantone Solothurn, Luzern und Basel-Landschaft (...).</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin rügt diese Berechnungsmethode als</span><br/> <span class="ft1">falsch. Der Zweck der Preisgrenze bestehe darin, den Missbrauch,</span><br/> <span class="ft1">d.h. ein unkontrolliertes Ansteigen der Bodenpreise zu verhindern.</span><br/> <span class="ft1">Die Methode der Abteilung Landwirtschaft führe jedoch zu einer</span><br/> <span class="ft1">kontinuierlichen Preisreduktion, da sie auf den Ertragswert als Ver-</span><br/> <span class="ft1">gleichsbasis abstütze, der Ertragswert jedoch generell rückläufig sei.</span><br/> <span class="ft1">Der Gesetzgeber habe eine Anbindung des zu bewilligenden Boden-</span><br/> <span class="ft1">preises an den Ertragswert in jeglicher Form verworfen; auch gemäss</span><br/> <span class="ft1">BGBB-Kommentar weise der Ertragswert keinerlei Bezug zu Art. 66</span><br/> <span class="ft1">BGBB auf. Der Ertragswert könne schon aus Gründen der Änderung</span><br/> <span class="ft1">des Reglements nicht zu einem objektiven Ergebnis führen. Per</span><br/> <span class="ft1">1. Februar 1996 sei die neue Anleitung für die Schätzung des land-</span><br/> <span class="ft1">wirtschaftlichen Ertragswertes in Kraft gesetzt worden. Im Beurtei-</span><br/> <span class="ft1">lungszeitraum 1996-2000 wären somit zwei unterschiedliche Schät-</span><br/> <span class="ft1">zungsanleitungen zu beachten, was nicht kompatibel sei. Dass der</span><br/> <span class="ft1">Ertragswert überhaupt keine taugliche Berechnungsbasis darstelle,</span><br/> <span class="ft1">ergebe sich aufgrund der Ergebnisse der Ertragswertschätzung, wo-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">476</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nach sich der Ertragswert von rund Fr. 332'100.-- in den Bodenwert</span><br/> <span class="ft1">mit Fr. 155'500.-- (46,8%) und in die Gebäude mit Fr. 176'600.--</span><br/> <span class="ft1">(53,2%) aufteile. Berücksichtige man den Umstand, dass die Ge-</span><br/> <span class="ft1">bäude einen nicht unerheblichen Sanierungsbedarf haben, anderer-</span><br/> <span class="ft1">seits für die nicht zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden</span><br/> <span class="ft1">weiteren Grundstücke der H. ein Preis von Fr. 9.60 bis Fr. 10.-- pro</span><br/> <span class="ft1">Quadratmeter als bewilligungsfähig in Aussicht gestellt worden sei,</span><br/> <span class="ft1">zeige sich das Missverhältnis offensichtlich. Basierend auf der Real-</span><br/> <span class="ft1">wert-/Ertragswertmethode ergebe sich für die Gebäude ein Realwert</span><br/> <span class="ft1">von Fr. 564'000.-- (21,4%) bei einem Vergleichswert für die nicht-</span><br/> <span class="ft1">überbaute landwirtschaftliche Nutzfläche von Fr. 2'074'000.-- (...). Je</span><br/> <span class="ft1">grösser die Fläche sei und je schlechter der Gebäudezustand, umso</span><br/> <span class="ft1">falscher werde das Abstellen auf den Ertragswert (...).</span><br/> <span class="ft1">Die Abteilung Landwirtschaft wendet ein, Ziel des Gesetzge-</span><br/> <span class="ft1">bers sei entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht, dass die</span><br/> <span class="ft1">Preise nicht weiter steigen, sondern dass die Preise auf ein Niveau</span><br/> <span class="ft1">sinken sollen, welches den Erwerb durch die Selbstbewirtschafter zu</span><br/> <span class="ft1">tragbaren Bedingungen ermöglicht. Gemäss Analyse des Boden-</span><br/> <span class="ft1">markts der letzten fünf Jahre würden sich die Preise auf konstantem</span><br/> <span class="ft1">Niveau halten. Folglich könne nicht behauptet werden, der Vollzug</span><br/> <span class="ft1">der Preisbegrenzung gemäss Art. 66 BGBB führe zu einem Preiszer-</span><br/> <span class="ft1">fall. Die neue Schätzungsanleitung sei am 1. Februar 1996 in Kraft</span><br/> <span class="ft1">getreten. Für alle gehandelten Betriebe sei der Ertragswert nach der</span><br/> <span class="ft1">neuen Schätzungsanleitung ermittelt worden. Daher sei die Behaup-</span><br/> <span class="ft1">tung falsch, dass der Ertragswert der Vergleichsbetriebe auf ver-</span><br/> <span class="ft1">schiedenen Anleitungen zur Schätzung des Ertragswertes basiere.</span><br/> <span class="ft1">Aus den Materialien zum BGBB gehe klar hervor, dass die Schaf-</span><br/> <span class="ft1">fung einer Abhängigkeit zwischen Ertragswert und Kaufpreis bei</span><br/> <span class="ft1">landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben zulässig sei. Die</span><br/> <span class="ft1">Expertenkommission, welche den Vorentwurf zum BGBB ausgear-</span><br/> <span class="ft1">beitet habe, habe als höchstzulässigen Preis beim landwirtschaftli-</span><br/> <span class="ft1">chen Gewerbe den dreifachen Ertragswert vorgesehen. Der Antrag</span><br/> <span class="ft1">der Beschwerdeführerin auf mindestens 2 Millionen Franken ent-</span><br/> <span class="ft1">spreche dem sechsfachen Ertragswert; in Anbetracht der von der</span><br/> <span class="ft1">Expertenkommission vorgesehenen Grenze sei dies mit Sicherheit</span><br/> <span class="ft1">übersetzt. Aus den Preisen für einzelne landwirtschaftliche Grund-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">477</span></div> <div class="page" id="S10"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">stücke lasse sich nicht der höchstzulässige Preis für landwirtschaftli-</span><br/> <span class="ft1">che Gewerbe ableiten. Die Werte der Gewerbestatistik würden denn</span><br/> <span class="ft1">auch zeigen, dass eine Aufteilung in eine Land- und eine Gebäude-</span><br/> <span class="ft1">komponente zu deutlich höheren Preisen führen würde, als bei allen</span><br/> <span class="ft1">gehandelten Gewerben bezahlt wurden. Auch die Expertenkommis-</span><br/> <span class="ft1">sion habe in ihrem Vorentwurf zum BGBB zwischen landwirtschaft-</span><br/> <span class="ft1">lichen Gewerben (dreifacher Ertragswert) und landwirtschaftlichen</span><br/> <span class="ft1">Grundstücken (achtfacher Ertragswert) differenziert. Diejenigen</span><br/> <span class="ft1">Elemente, die mit der Ertragswertschätzung nicht oder zu wenig</span><br/> <span class="ft1">berücksichtigt werden, seien mittels Korrekturfaktoren einzubezie-</span><br/> <span class="ft1">hen. Die Korrekturfaktoren seien jedoch nur von untergeordnetem</span><br/> <span class="ft1">Charakter, damit keine zu grossen Verzerrungen für künftige Berech-</span><br/> <span class="ft1">nungen resultieren (...).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.1. Der Bundesrat hat in seinem Entwurf dem Parlament</span><br/> <span class="ft1">vorgeschlagen, bei fehlender Vergleichsmöglichkeit den Erwerbs-</span><br/> <span class="ft1">preis dann als übersetzt zu betrachten, wenn er in einem offensichtli-</span><br/> <span class="ft1">chen Missverhältnis zum Ertragswert stehe (Botschaft zum BGBB,</span><br/> <span class="ft1">BBl 1988 III, BGBB-Entwurf Art. 65 [die Nummerierung von</span><br/> <span class="ft1">Art. 65 der Entwurfsfassung entspricht Art. 66 der definitiven Fas-</span><br/> <span class="ft1">sung]). Dieser Zusatz wurde jedoch vom Parlament ersatzlos gestri-</span><br/> <span class="ft1">chen. Damit fragt sich, ob das Parlament jegliche Verknüpfung des</span><br/> <span class="ft1">Ertragswertes mit dem höchstzulässigen Preis verneinte. Hans Ru-</span><br/> <span class="ft1">dolf Hotz vermerkte dazu im BGBB-Kommentar, dass der Ertrags-</span><br/> <span class="ft1">wert als Vergleichsbasis für die Festsetzung der Preisgrenze in den</span><br/> <span class="ft1">Räten keine Chance mehr gehabt habe (BGBB-Kommentar N. 6 zu</span><br/> <span class="ft1">Art. 66 BGBB). Bei der Vorgehensweise zur Ermittlung des höchst-</span><br/> <span class="ft1">zulässigen Preises bei Gewerben führte derselbe Kommentator aller-</span><br/> <span class="ft1">dings an, dass den unterschiedlichen Strukturen der landwirtschaftli-</span><br/> <span class="ft1">chen Gewerbe in einem ersten Schritt dadurch Rechnung getragen</span><br/> <span class="ft1">werden könne, indem der bezahlte Preis in eine Relation zum Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswert gebracht werde (BGBB-Kommentar N. 17 zu Art. 66</span><br/> <span class="ft1">BGBB).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.2. Anlässlich der parlamentarischen Beratung stellte</span><br/> <span class="ft1">Ständerat Schiesser die Frage, weshalb nun das zweite Kriterium für</span><br/> <span class="ft1">die Bestimmung des übersetzten Preises, nämlich das offensichtliche</span><br/> <span class="ft1">Missverhältnis zum Ertragswert oder zum Ertrag, gemäss Kommissi-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">478</span></div> <div class="page" id="S11"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">onsantrag zu streichen sei. Ob man davon ausgehe, dass stets genü-</span><br/> <span class="ft1">gend Vergleichshandänderungen vorhanden seien? Ob der übersetzte</span><br/> <span class="ft1">Preis einzig und allein anhand des durchschnittlichen Verkehrswertes</span><br/> <span class="ft1">bestimmt werde und alle anderen Kriterien für die Bestimmung des</span><br/> <span class="ft1">übersetzten Erwerbspreises ausser Betracht fallen? Der Kommissi-</span><br/> <span class="ft1">onsberichterstatter antwortete darauf, dass nach stillschweigender</span><br/> <span class="ft1">Meinung der Kommission (die Frage sei nicht explizit behandelt</span><br/> <span class="ft1">worden) stets genügend vergleichbare Handänderungen vorliegen</span><br/> <span class="ft1">würden (Amtl. Bull. StR vom 12. März 1991, S. 153). Dies spricht</span><br/> <span class="ft1">also dafür, dass die oben erwähnte Streichung des Ertragswertes</span><br/> <span class="ft1">nicht als grundsätzliche Absage an die Berücksichtigung des Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswertes im Rahmen des Verkehrswertes aufzufassen wäre.</span><br/> <span class="ft1">Allerdings wurden verschiedene Vorstösse im Parlament, den</span><br/> <span class="ft1">Ertragswert als Element der Bestimmung des höchstzulässigen Prei-</span><br/> <span class="ft1">ses in den Gesetzeswortlaut aufzunehmen, abgelehnt. So wurde die</span><br/> <span class="ft1">generelle (also nicht nur wie in der bundesrätlichen Fassung bei feh-</span><br/> <span class="ft1">lenden Vergleichshandänderungen) Limitierung des Preises für Ge-</span><br/> <span class="ft1">werbe auf den dreifachen Ertragswert verworfen, da sie zu rigoros</span><br/> <span class="ft1">und nicht allen Fällen angemessen sei (Amtl. Bull. NR vom</span><br/> <span class="ft1">23. Januar 1991, S. 145 ff.) bzw. zu starr, ohne regionale Differenzie-</span><br/> <span class="ft1">rungsmöglichkeit und zu tief, so dass der nichtbewirtschaftende Ei-</span><br/> <span class="ft1">gentümer gar nicht mehr verkaufen wolle bzw. dass die Gefahr be-</span><br/> <span class="ft1">stünde, dass es zu Schwarzzahlungen käme (Amt. Bull. StR vom</span><br/> <span class="ft1">25. September 1990, S. 681 ff.). Bundesrat Koller teilte mit, dass</span><br/> <span class="ft1">sich vor allem im Vernehmlassungsverfahren gezeigt habe, dass ein</span><br/> <span class="ft1">System mit festen Höchstpreisvorschriften politisch nicht konsensfä-</span><br/> <span class="ft1">hig sei (Amtl. Bull. NR vom 23. Januar 1991, S. 148). Abgelehnt</span><br/> <span class="ft1">wurde auch der Vorschlag, dass der Preis übersetzt sei, wenn er das</span><br/> <span class="ft1">Mittel zwischen dem Verkehrswert und dem Ertragswert um mehr als</span><br/> <span class="ft1">20% übersteige. Gegen diese Variante wurde angeführt, sie sei zu</span><br/> <span class="ft1">streng und würde den Boden völlig aus dem marktwirtschaftlichen</span><br/> <span class="ft1">System herausnehmen; sie würde schlussendlich dazu führen, dass</span><br/> <span class="ft1">die höchstzulässigen Preise in ein paar Jahren gegen Null tendieren</span><br/> <span class="ft1">würden (was allerdings nicht zutrifft, denn der Wert würde</span><br/> <span class="ft1">längerfristig nahe beim Ertragswert zum Stillstand kommen [An-</span><br/> <span class="ft1">merkung der Landwirtschaftlichen Rekurskommission]) (Voten von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">479</span></div> <div class="page" id="S12"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Berichterstatter Schoch, Ständeräte Reymond und Ducret sowie</span><br/> <span class="ft1">Bundesrat Koller, Amtl. Bull. StR vom 12. März 1991, S. 152 ff.).</span><br/> <span class="ft1">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorschläge, welche</span><br/> <span class="ft1">den Ertragswert betreffen, stets deshalb abgelehnt wurden, weil sie</span><br/> <span class="ft1">entweder eine fixe Höchstgrenze vorsahen (dreifacher Ertragswert</span><br/> <span class="ft1">für Gewerbe) oder praktisch zur Festlegung der Höchstgrenze beim</span><br/> <span class="ft1">Ertragswert geführt hätten, was als viel zu tief befunden wurde. Eine</span><br/> <span class="ft1">generelle Absage an die von der Abteilung Landwirtschaft ange-</span><br/> <span class="ft1">wandten Methode kann den Materialien (d.h. der bundesrätlichen</span><br/> <span class="ft1">Botschaft und den Verhandlungsprotokollen des Parlaments) entge-</span><br/> <span class="ft1">gen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht entnommen werden.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.3. Die Methode der Abteilung Landwirtschaft geht denn</span><br/> <span class="ft1">wie vom Gesetz gefordert von den Handänderungspreisen aus. Der</span><br/> <span class="ft1">Ertragswert dient nur aber immerhin als Bezugsgrösse innerhalb der</span><br/> <span class="ft1">geleisteten Verkaufspreise der letzten fünf Jahre. Dem Ertragswert</span><br/> <span class="ft1">kommt im ganzen bäuerlichen Bodenrecht fundamentale Bedeutung</span><br/> <span class="ft1">zu (so auch Entscheid der Kantonsgerichts Appenzell Innerrhoden</span><br/> <span class="ft1">vom 7. November 1995, in: Baurecht [BR] 1996, S. 122; vgl. die</span><br/> <span class="ft1">verschiedenen Anwendungsbereiche in: Eduard Hofer, BGBB-</span><br/> <span class="ft1">Kommentar, N. 7 zu Art. 10 BGBB). Er gilt als eigentlicher Grad-</span><br/> <span class="ft1">messer des wirtschaftlichen Wertes eines Gewerbes und ist daher</span><br/> <span class="ft1">eine entscheidende Grösse auch bei Handänderungen (namentlich</span><br/> <span class="ft1">zur Selbstbewirtschaftung).</span><br/> <span class="ft1">Die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswertes (kurz: Schätzungsanleitung) vom 25. Oktober 1995 (An-</span><br/> <span class="ft1">hang I zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht vom</span><br/> <span class="ft1">4. Oktober 1993) ist seit dem 1. Februar 1996 in Kraft. Wie die Ab-</span><br/> <span class="ft1">teilung Landwirtschaft zu Recht anführte, fand somit entgegen dem</span><br/> <span class="ft1">Vorhalt der Beschwerdeführerin im massgeblichen Zeitraum (oben</span><br/> <span class="ft1">Erw. 4.2.3.) kein Wechsel der Schätzungsbestimmungen statt.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin moniert, dass die Methode der Abtei-</span><br/> <span class="ft1">lung Landwirtschaft zu einer kontinuierlichen Preisreduktion führe,</span><br/> <span class="ft1">da der Ertragswert generell rückläufig sei. Dieser Schluss ist bei</span><br/> <span class="ft1">blosser Verwendung als Verhältniszahl keineswegs zwingend. Im</span><br/> <span class="ft1">Übrigen berücksichtigt die Schätzungsanleitung nicht bloss die vor-</span><br/> <span class="ft1">aussichtliche Entwicklung der (gesunkenen) Produktepreise und der</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">480</span></div> <div class="page" id="S13"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">(gestiegenen) Kosten, sondern ebenso die Direktzahlungen (Schät-</span><br/> <span class="ft1">zungsanleitung, S. 10). Da die Direktzahlungen nebst ökologischen</span><br/> <span class="ft1">Anliegen dem Ausgleich tieferer Produktepreise dienen, wird der</span><br/> <span class="ft1">Negativentwicklung entgegengesteuert. Hier sei erwähnt, dass das</span><br/> <span class="ft1">durchschnittliche landwirtschaftliche Betriebseinkommen im Ver-</span><br/> <span class="ft1">gleich zum Dreijahresmittel 1996-1998 (Fr. 53'503.--) im Jahr 1999</span><br/> <span class="ft1">praktisch unverändert blieb (Fr. 53'789.--) und im Jahr 2000 um 21%</span><br/> <span class="ft1">höher lag (Fr. 64'675.--) (Bundesamt für Landwirtschaft, Agrarpolitik</span><br/> <span class="ft1">2007, Die Weiterentwicklung der Agrarpolitik, S. 10), wobei</span><br/> <span class="ft1">allerdings für das Jahr 2001 wieder mit einer rückläufigen Tendenz</span><br/> <span class="ft1">(Rückgang auf das Niveau von 1999) gerechnet wird (Bundesamt für</span><br/> <span class="ft1">Landwirtschaft, Agrarwirtschaft 2001: Landwirtschaft erfüllt Verfas-</span><br/> <span class="ft1">sungsauftrag, Medienmitteilung vom 19. November 2001). Die Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswertberechnung erfolgt im Übrigen aufgrund standardisierter</span><br/> <span class="ft1">Vorgaben. Soweit die tieferen Produktepreise und höheren Kosten</span><br/> <span class="ft1">nicht durch Direktzahlungen oder sonst wie aufgefangen werden,</span><br/> <span class="ft1">kann langfristig durchaus eine Ertragswertsenkung resultieren. Das</span><br/> <span class="ft1">bedeutet aber auch, dass die wirtschaftliche Attraktivität, ein Ge-</span><br/> <span class="ft1">werbe zu erwerben, abnimmt, was sich auch im völlig freien Gewer-</span><br/> <span class="ft1">bemarkt preissenkend auswirken würde.</span><br/> <span class="ft1">Die nicht ausdrückliche parlamentarische Ablehnung der Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswertmethode als Vergleichselement innerhalb der Verkehrswerte</span><br/> <span class="ft1">bedeutet indes noch nicht, dass die von der Abteilung Landwirtschaft</span><br/> <span class="ft1">angewandte Methode Art. 66 BGBB entspricht.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4. Gemäss Beschwerdeführerin zeige sich die Un-</span><br/> <span class="ft1">brauchbarkeit der Ertragswertmethode darin, dass sie ein Verhältnis</span><br/> <span class="ft1">vom Boden- zum Gebäudewert von 46,8% zu 53,2% ergebe. Das</span><br/> <span class="ft1">Missverhältnis zeige sich zudem auch darin, dass die Gebäude einen</span><br/> <span class="ft1">nicht unerheblichen Sanierungsbedarf haben und für die nicht zum</span><br/> <span class="ft1">landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden weiteren Grundstücke ein</span><br/> <span class="ft1">Preis von Fr. 9.60 bis Fr. 10.-- pro Quadratmeter als bewilligungsfä-</span><br/> <span class="ft1">hig in Aussicht gestellt worden sei. Die Beschwerdeführerin macht</span><br/> <span class="ft1">geltend, dass basierend auf der Realwert-/Ertragswertmethode für die</span><br/> <span class="ft1">Gebäude ein Realwert von Fr. 564'000.-- (21,4%) resultiere bei ei-</span><br/> <span class="ft1">nem Vergleichswert für die nichtüberbaute landwirtschaftliche Nutz-</span><br/> <span class="ft1">fläche von Fr. 2'074'000.-- (78,6%) (Erw. 4.2.4.5.).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">481</span></div> <div class="page" id="S14"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.1. Die ursprüngliche nationalrätliche Version sah in</span><br/> <span class="ft1">Absatz 2 des Art. 65 des BGBB-Entwurfs für landwirtschaftliche</span><br/> <span class="ft1">Gewerbe vor, dass für Gebäude "in der Regel der Zeitwert des Wie-</span><br/> <span class="ft1">derbeschaffungswertes massgeblich" sei (Botschaft zum BGBB, BBl</span><br/> <span class="ft1">1988 III, BGBB-Entwurf Art. 65; Amtl. Bull. NR vom 23. Januar</span><br/> <span class="ft1">1991, S. 145]), wobei darunter die Höhe der heutigen Baukosten</span><br/> <span class="ft1">abzüglich der Altersentwertung zu verstehen sei. Gleichzeitig wurde</span><br/> <span class="ft1">darauf hingewiesen, dass im freien Handel die Verkehrswerte für</span><br/> <span class="ft1">Land ohne Gebäude bedeutend höher liegen als jene für ganze Ge-</span><br/> <span class="ft1">werbe, d.h. wenn die Gebäude neu seien und einen sehr hohen Zeit-</span><br/> <span class="ft1">wert hätten, werde für das Land im allgemeinen weniger bezahlt.</span><br/> <span class="ft1">Deshalb solle nur "in der Regel" der Zeitwert des Wiederbeschaf-</span><br/> <span class="ft1">fungswertes massgeblich sein. "Wenn wir einfach diesen Zeitwert</span><br/> <span class="ft1">und den höchsten Einzelparzellenwert zusammenzählen würden,</span><br/> <span class="ft1">kämen wir zu hoch." (Votum des Berichterstatters Nussbaumer,</span><br/> <span class="ft1">Amtl. Bull. NR vom 23. Januar 1991, S. 147). Absatz 2 wurde im</span><br/> <span class="ft1">Ständerat gestrichen, ohne dass dies spezifisch begründet wurde.</span><br/> <span class="ft1">Unklar ist, ob sich die Begründung des ständerätlichen Berichter-</span><br/> <span class="ft1">statters, dass die vorberatende Kommission (generell) die national-</span><br/> <span class="ft1">rätliche Änderungen als unpraktikabel und viel zu aufwändig ab-</span><br/> <span class="ft1">lehnte ("Arbeitsbeschaffungsprogramm des Jahrhunderts für land-</span><br/> <span class="ft1">wirtschaftliche Beratungsbüros"), auch auf den vorgenannten Abs. 2</span><br/> <span class="ft1">bezog (Berichterstatter Schoch, Amtl. Bull. StR vom 12. März 1991,</span><br/> <span class="ft1">S. 152). Im Nationalrat beantragte Nationalrat Reichling, dass an</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 festgehalten werde. Als Begründung führte er unter anderem</span><br/> <span class="ft1">an, dass in der Grundbuchanmeldung nie zwischen dem Wert der</span><br/> <span class="ft1">Gebäude und dem Wert des Landes unterschieden werde, da ein un-</span><br/> <span class="ft1">geteilter Preis bezahlt werde. Die Bewilligungsbehörden würden es</span><br/> <span class="ft1">ausserordentlich schwierig haben, aufgrund solcher Mittelwerte die</span><br/> <span class="ft1">gerechte Bewertung der Gebäude vorzunehmen bzw. aufgrund von</span><br/> <span class="ft1">Mittelwerten könne sie dies gar nicht tun. Die vorberatende Kom-</span><br/> <span class="ft1">mission beantragte indes, dem Ständerat zu folgen (also Streichung</span><br/> <span class="ft1">von Abs. 2). Als Begründung führte der Berichterstatter an, dass die</span><br/> <span class="ft1">Kommission das Anliegen von Nationalrat Reichling als Selbstver-</span><br/> <span class="ft1">ständlichkeit betrachtet habe. Weiter führte der Berichterstatter</span><br/> <span class="ft1">Nussbaumer aus: "Ich nehme ein Beispiel, wo ich ein solches Gut-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">482</span></div> <div class="page" id="S15"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">achten erstellen musste: Ein Bauernhof wurde für 3,2 Millionen</span><br/> <span class="ft1">Franken verkauft, mit 44 Hektaren Land, einem neuen Haus und</span><br/> <span class="ft1">alten Ökonomiegebäuden. Um zu prüfen, ob der Kanton Einsprache</span><br/> <span class="ft1">erheben könne, haben wir von den 3,2 Millionen Franken, vom Ver-</span><br/> <span class="ft1">kehrswert, den Zeitwert der Gebäude mit 1,4 Millionen Franken</span><br/> <span class="ft1">abgezogen. Dann musste noch geprüft werden, ob die 1,8 Millionen</span><br/> <span class="ft1">Franken für diese 44 Hektaren Wies- und Weidland angemessen</span><br/> <span class="ft1">seien. Der Kanton konnte die Zustimmung geben. Das wird in Zu-</span><br/> <span class="ft1">kunft auch genauso geregelt werden: Verkaufspreis minus Zeitwert</span><br/> <span class="ft1">der Gebäude gleich Landwert. Und da muss untersucht werden: ist</span><br/> <span class="ft1">der Landwert übersetzt oder nicht, ist er zulässig oder nicht? - Wir</span><br/> <span class="ft1">brauchen hier keine weitere Präzisierung ins Gesetz aufzunehmen"</span><br/> <span class="ft1">(Amtl. Bull. NR vom 26. September 1991, S. 1700 f.). Bundesrat</span><br/> <span class="ft1">Koller versicherte Nationalrat Reichling, dass sein Anliegen bereits</span><br/> <span class="ft1">berücksichtigt sei und zwar im Vergleichsmassstab, denn es werde</span><br/> <span class="ft1">hier auch auf den Zustand der Gebäulichkeiten abgestellt. Denn es</span><br/> <span class="ft1">sei ja klar, dass nicht ein landwirtschaftliches Gewerbe mit einem</span><br/> <span class="ft1">alten, verlotterten Gaden mit einem neuen Gaden verglichen werden</span><br/> <span class="ft1">könne (Amtl. Bull. NR vom 26. September 1991, S. 1701). National-</span><br/> <span class="ft1">rat Reichling argumentierte, dass der interessierte Grundeigentümer</span><br/> <span class="ft1">ein Recht darauf habe, den Willen des Gesetzgebers aus dem Text zu</span><br/> <span class="ft1">erkennen und nicht aus den Interpretationen, die in den Ratsproto-</span><br/> <span class="ft1">kollen stehen; sei dies nicht der Fall, käme es früher oder später zu</span><br/> <span class="ft1">Missständen (Amtl. Bull. NR vom 26. September 1991, S. 1700).</span><br/> <span class="ft1">Wie erwähnt, wurde der ursprüngliche Abs. 2 des Art. 65 des BGBB-</span><br/> <span class="ft1">Entwurfs auch vom Nationalrat gestrichen.</span><br/> <span class="ft1">Die Aussagen von Nationalrat Nussbaumer und Bundesrat</span><br/> <span class="ft1">Koller sind nicht deckungsgleich. Während nach Auffassung von</span><br/> <span class="ft1">Nationalrat Nussbaumer der Zeitwert des Gebäudes ohne Beizug von</span><br/> <span class="ft1">Vergleichen zu eruieren ist und lediglich der Wert für das Land ver-</span><br/> <span class="ft1">gleichend ermittelt wird, muss nach Bundesrat Koller der höchstzu-</span><br/> <span class="ft1">lässige Preis für das ganze Gewerbe mittels Vergleichen festgelegt</span><br/> <span class="ft1">werden, wobei innerhalb der Vergleichsgruppe die Gebäude den</span><br/> <span class="ft1">gleichen Zustand aufweisen müssen. Nach dem oben Dargelegten ist</span><br/> <span class="ft1">zudem nicht klar, ob die ständerätliche Streichung aus dem selben</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">483</span></div> <div class="page" id="S16"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Motiv erfolgte wie beim Nationalrat. Somit führt die historische</span><br/> <span class="ft1">Auslegung in dieser Frage nicht zu einem eindeutigen Resultat.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.2. Jedenfalls ist festzuhalten, dass selbst bei der Be-</span><br/> <span class="ft1">rechnungsversion Nussbaumer, welcher die vergleichende Ermittlung</span><br/> <span class="ft1">bloss auf den Landwert beschränkt, nicht die Landpreise für Einzel-</span><br/> <span class="ft1">parzellen miteinbezogen werden dürfen, sondern nur die Landpreise,</span><br/> <span class="ft1">welche aus Handänderungen von Gewerben ermittelt wurden. Es ist</span><br/> <span class="ft1">gerichtsnotorisch und Berichterstatter Nussbaumer hatte selbst fest-</span><br/> <span class="ft1">gestellt, das bei Addition des Zeitwertes und des höchsten Einzelpar-</span><br/> <span class="ft1">zellenwertes Preise entstehen würden, die selbst bei freier Handände-</span><br/> <span class="ft1">rung nicht erzielt würden, da Land, welches bei einer Gewerbehan-</span><br/> <span class="ft1">dänderung veräussert wird, regelmässig einen tieferen Wert erzielt</span><br/> <span class="ft1">als bei Einzelparzellenverkäufen (vgl. oben zitiertes Votum Nuss-</span><br/> <span class="ft1">baumer, Amtl. Bull. NR vom 23. Januar 1991, S. 147; Verwaltungs-</span><br/> <span class="ft1">und Verwaltungsgerichtsentscheide des Kantons Obwalden XIII-31,</span><br/> <span class="ft1">Entscheid des Regierungsrates vom 22. April 1997 [Nr. 1087], S. 82;</span><br/> <span class="ft1">Hotz, BGBB-Kommentar, N. 9 zu Art. 66 BGBB). Dies wird von</span><br/> <span class="ft1">den Fachrichtern der Landwirtschaftlichen Rekurskommission klar</span><br/> <span class="ft1">bestätigt. Die Berechnungsversion Nussbaumer setzt eine Statistik</span><br/> <span class="ft1">voraus, welche lediglich die Preise von Land enthält, welches im</span><br/> <span class="ft1">Zuge eines Verkaufs eines Gewerbes die Hand änderte, also nicht</span><br/> <span class="ft1">auch Verkäufe von Einzelparzellen. Dies würde allerdings eine Auf-</span><br/> <span class="ft1">trennung der Gewerbepreise auf die Gebäude und das Land voraus-</span><br/> <span class="ft1">setzen, was, wie Nationalrat Reichling zu Recht bemerkte, in der</span><br/> <span class="ft1">Praxis zu Problemen führt, da die Gewerbepreise eben Gesamtpreise</span><br/> <span class="ft1">sind (Erw. 4.2.4.5.4.1.).</span><br/> <span class="ft1">Zu beachten ist aber, dass auch die Ertragswertschätzung die</span><br/> <span class="ft1">landwirtschaftliche Gewerbe aufteilt in Boden, Wohngebäude und</span><br/> <span class="ft1">Ökonomiegebäude; für die Berechnung des Ertragswertes des ge-</span><br/> <span class="ft1">samten Gewerbes werden die Werte dieser einzelnen Elemente zu-</span><br/> <span class="ft1">sammengezählt. Die Bewertung erfolgt aber nicht in gleicher Weise</span><br/> <span class="ft1">wie bei nichtgewerblichen Teilen, denn die Beziehung der Elemente</span><br/> <span class="ft1">zum Gesamtbetrieb wird mit den von der Betriebsgrösse abhängigen</span><br/> <span class="ft1">Wertansätzen für Boden, Wohnhäuser und Rindviehscheunen be-</span><br/> <span class="ft1">rücksichtigt (Schätzungsanleitung S. 14, Ziff. 1.4.1.). Bei Wohnhäu-</span><br/> <span class="ft1">sern, welche dem landwirtschaftlichen Normalbedarf entsprechen,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">484</span></div> <div class="page" id="S17"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">erfolgt die Ertragswertschätzung nach andern Kriterien als bei Über-</span><br/> <span class="ft1">schreitung des landwirtschaftlichen Normalbedarfs. Dieser wird auf-</span><br/> <span class="ft1">grund der Betriebsgrösse ermittelt, d.h. je grösser der Betrieb ist,</span><br/> <span class="ft1">desto mehr Raumeinheiten umfasst der landwirtschaftliche Nor-</span><br/> <span class="ft1">malbedarf. Innerhalb desselben erfolgt die Ertragswertschätzung</span><br/> <span class="ft1">nach dem Punktiersystem von Ziff. 4.1.-4.6. der Schätzungsanleitung</span><br/> <span class="ft1">(S. 39 ff.). Der Ertragswert des über den Normalbedarf hinausgehen-</span><br/> <span class="ft1">den Wohnraums wird dagegen durch die Kapitalisierung des langfris-</span><br/> <span class="ft1">tig erzielbaren Mietzinses ermittelt (Ziff. 4.7 der Schätzungsanlei-</span><br/> <span class="ft1">tung), welches - wie die Schätzung des Schweizerischen Bauernver-</span><br/> <span class="ft1">bandes festhält - im Vergleich zu den nach rein landwirtschaftlichen</span><br/> <span class="ft1">Normen bewerteten Liegenschaftsteilen zu erheblich höheren Werten</span><br/> <span class="ft1">führt (...). In casu wurden in der unbestritten gebliebenen Ertrags-</span><br/> <span class="ft1">wertschätzung (...) sämtliche Raumeinheiten als innerhalb des land-</span><br/> <span class="ft1">wirtschaftlichen Normalbedarfs liegend beurteilt.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.3. Wie bereits festgehalten, ist gerichtsnotorisch, dass</span><br/> <span class="ft1">pro Flächeneinheit bei Einzelparzellen mehr bezahlt wird als bei</span><br/> <span class="ft1">Gewerben. Die Abteilung Landwirtschaft hielt dazu fest, dass beim</span><br/> <span class="ft1">überwiegenden Teil der Gewerbehandänderungen schon allein die</span><br/> <span class="ft1">Bewertung des Landes gestützt auf die Preisstatistik den gesamten</span><br/> <span class="ft1">Kaufpreis übersteige; bei grösseren landwirtschaftlichen Gewerben,</span><br/> <span class="ft1">wie in casu, sei das sogar ausnahmslos zutreffend (...). Das vorge-</span><br/> <span class="ft1">nannte Phänomen führt tatsächlich dazu, dass sich bei grossen</span><br/> <span class="ft1">Grundstücken der Minderpreis pro Flächeneinheit derart summiert,</span><br/> <span class="ft1">dass die Gebäude im Endeffekt zu Negativfaktoren werden, d.h. dass</span><br/> <span class="ft1">die einzelparzellenweise Veräusserung im Endresultat mehr Erlös</span><br/> <span class="ft1">einbringen würde als die Veräusserung des Gewerbes als Ganzes.</span><br/> <span class="ft1">Dies ist denn auch der Grund dafür, weshalb der Gesetzgeber für</span><br/> <span class="ft1">Gewerbe überhaupt ein Zerstückelungsverbot vorschreiben musste</span><br/> <span class="ft1">(Art. 58 BGBB).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.4. Liegen genügend Handänderungen vor, so ist davon</span><br/> <span class="ft1">auszugehen, dass der Durchschnittswert der darauf befindlichen Ge-</span><br/> <span class="ft1">bäude einem durchschnittlichen Zustand entspricht. Dasselbe gilt für</span><br/> <span class="ft1">die ebenfalls preisrelevanten Elemente der Gebäudegrösse und -aus-</span><br/> <span class="ft1">stattung. Aufgrund dieser Überlegung würde es sich somit rechtferti-</span><br/> <span class="ft1">gen, nicht bloss Gewerbe mit identischem Zustand, identischer Grös-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">485</span></div> <div class="page" id="S18"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">se und Ausstattung der Gebäude in die Vergleichsliste aufzunehmen.</span><br/> <span class="ft1">Dem Zustand der Gebäude könnte vielmehr mittels entsprechender</span><br/> <span class="ft1">Zu- bzw. Abschläge Rechnung getragen werden.</span><br/> <span class="ft1">Fraglich ist indes, in welchem Ausmass den konkreten Umstän-</span><br/> <span class="ft1">den im Einzelfall Rechnung zu tragen ist. Die Abteilung Landwirt-</span><br/> <span class="ft1">schaft hielt sich bei den Zu- und Abschlägen zurück, da ihnen nur</span><br/> <span class="ft1">untergeordneter Charakter zukomme und grosse Verzerrungen für</span><br/> <span class="ft1">künftige Berechnungen vermieden werden sollten. Dem ist beizu-</span><br/> <span class="ft1">pflichten, wie nachstehend zu zeigen ist. Folgende Korrekturfaktoren</span><br/> <span class="ft1">wurden vorgenommen:</span><br/> <table> <tr> <td width="250"><span class="ft1">Arrondierung des Landes</span></td> <td><span class="ft1">+0,1</span></td> </tr> <tr> <td><span class="ft1">Hoher Eigenlandanteil</span></td> <td><span class="ft1">+0,1</span><br/></td> </tr> <tr> <td><span class="ft1">Zwei getrennte Wohneinheiten</span></td> <td><span class="ft1">+0,1</span></td> </tr> <tr> <td><span class="ft1">Verkehrslage</span></td> <td><span class="ft1">+0,1</span></td> </tr> <tr> <td><span class="ft1">Bausubstanz, Sanierungsbedarf</span></td> <td><span class="ft1">-0,1</span></td> </tr> </table> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.5. Was die Gebäude betrifft, nahm die Abteilung</span><br/> <span class="ft1">Landwirtschaft einen Zuschlag des Faktors um 0,1 vor, da das Ge-</span><br/> <span class="ft1">werbe mit dem Wohnhaus und dem Stöckli zwei getrennte Wohnein-</span><br/> <span class="ft1">heiten aufweist. Wegen der Bausubstanz und des Sanierungsbedarfs</span><br/> <span class="ft1">nahm die Abteilung Landwirtschaft eine Verminderung des Faktors</span><br/> <span class="ft1">um 0,1 vor.</span><br/> <span class="ft1">Bei der Ertragswertschätzung wird der Ausbau und die Zweck-</span><br/> <span class="ft1">mässigkeit bei der Punktierung der einzelnen Gebäudeelemente be-</span><br/> <span class="ft1">rücksichtigt (Schätzungsanleitung Ziff. 1.4.1 [S. 14] i.V.m. Ziff. 4.5.</span><br/> <span class="ft1">ff. [S. 44 f.]); das Alter und der Zustand bestimmen dagegen den</span><br/> <span class="ft1">Kapitalisierungssatz (Schätzungsanleitung Ziff. 1.4.1 [S. 14] i.V.m.</span><br/> <span class="ft1">Ziff. 11.3. ff. [S. 143 f.]).</span><br/> <span class="ft1">Für die von der Abteilung Landwirtschaft vorgenommene Be-</span><br/> <span class="ft1">rücksichtigung des Zustandes der Bausubstanz und des Sanierungs-</span><br/> <span class="ft1">bedarfs verbleibt daher nur Raum, falls in der Ertragswertschätzung</span><br/> <span class="ft1">diesem Umstand nicht bereits genügend Rechnung getragen wurde,</span><br/> <span class="ft1">ansonsten käme es zu einer doppelten Berücksichtigung. Angesichts</span><br/> <span class="ft1">der Bedeutung, welche aufgrund der parlamentarischen Debatte dem</span><br/> <span class="ft1">Gebäudezustand zukommt (Erw. 4.2.4.5.4.1.), lässt sich eine weitere</span><br/> <span class="ft1">Berücksichtigung der Bausubstanz und des Sanierungsbedarfs bzw.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">486</span></div> <div class="page" id="S19"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">des Alters und Zustandes durch den Zuschlag zum Faktor nicht</span><br/> <span class="ft1">grundsätzlich ausschliessen. Die Angabe der Beschwerdeführerin,</span><br/> <span class="ft1">dass die Gebäude einen nicht unerheblichen Sanierungsbedarf haben</span><br/> <span class="ft1">(...), was sich anlässlich des Augenscheins bestätigte, spricht wenn</span><br/> <span class="ft1">schon dann eher für einen höheren Abzug, was indes zu einem noch</span><br/> <span class="ft1">tieferen höchstzulässigen Preis führen würde.</span><br/> <span class="ft1">Der Umstand, dass zwei getrennte Wohneinheiten vorhanden</span><br/> <span class="ft1">sind, wirkt sich zweifelsohne preiserhöhend aus. Ob dies in der Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswertschätzung unter "Übrige Kriterien" eingerechnet wurde, ist</span><br/> <span class="ft1">nicht ersichtlich (...). Die in der Schätzungsanleitung unter dieser</span><br/> <span class="ft1">Rubrik angeführten Beispiele ("Raumeinteilung, Bodenbeläge, Ein-</span><br/> <span class="ft1">bauschränke, Estrich, gedeckte Sitzplätze, Balkone usw.") sprechen</span><br/> <span class="ft1">eher dagegen.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.6. Die Vorinstanz setzte als Korrekturfaktor für die</span><br/> <span class="ft1">Verkehrslage einen Zuschlag von 0,1 fest (...). Hier ist das Gleiche zu</span><br/> <span class="ft1">bemerken wie zum Abzug aufgrund der Bausubstanz bzw. des Sanie-</span><br/> <span class="ft1">rungsbedarfs (Erw. 4.2.4.5.4.4). Die Verkehrslage wurde in der Er-</span><br/> <span class="ft1">tragswertschätzung bereits berücksichtigt (vgl. Schätzungsanleitung</span><br/> <span class="ft1">Ziff. 2, S. 17; Ziff. 4.5, S. 46; ...).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.7. Für die vorteilhafte Arrondierung des Landes nahm</span><br/> <span class="ft1">die Abteilung Landwirtschaft einen Faktorzuschlag von 0,1 vor. Es</span><br/> <span class="ft1">fragt sich, ob dieser Umstand nicht bei der Bewertung der Distanz</span><br/> <span class="ft1">der Gebäude bis zur Einfahrt in die Parzellen bereits hinlänglich</span><br/> <span class="ft1">berücksichtigt wurde. Weist die Gesamtheit der Parzellen eine güns-</span><br/> <span class="ft1">tige Distanz zu den Gebäuden auf, so kommt dies in der entspre-</span><br/> <span class="ft1">chend hohen aufsummierten Bodenpunktzahl zum Ausdruck (vgl.</span><br/> <span class="ft1">Schätzungsanleitung Ziff. 3.4.3, S. 35; ...).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.8. Die Abteilung Landwirtschaft nahm für den hohen</span><br/> <span class="ft1">Eigenlandanteil einen Faktorzuschlag von 0,1 vor (...).</span><br/> <span class="ft1">Gegenstand der Handänderung eines Gewerbes kann nur sein,</span><br/> <span class="ft1">was im Eigentum des Verkäufers steht, bloss gepachtetes Land steht</span><br/> <span class="ft1">nicht zur Disposition. In diesem Sinne ist der Eigenlandanteil bei der</span><br/> <span class="ft1">Handänderung eines Gewerbes immer 100%, so dass sich ein Zu-</span><br/> <span class="ft1">schlag für einen hohen Eigenlandanteil nicht rechtfertigt. Offenbar</span><br/> <span class="ft1">meinte die Abteilung Landwirtschaft aber damit, dass das Gewerbe</span><br/> <span class="ft1">eine so gute wirtschaftliche Basis bietet, dass eine Zupacht kein</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bäuerliches Bodenrecht</span> <span class="page_no">487</span></div> <div class="page" id="S20"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">(zentrales) Thema ist. Damit erscheint der Zuschlag von 0,1 nicht</span><br/> <span class="ft1">ungerechtfertigt.</span><br/> <span class="ft1">Soweit die Vorinstanz mit dem hohen Eigenlandanteil aber die</span><br/> <span class="ft1">grosse Landfläche meinte, ist Folgendes zu bemerken. Der Umstand,</span><br/> <span class="ft1">dass das Gewerbe eine grosse Bodenfläche mitumfasst, wird bereits</span><br/> <span class="ft1">unter zwei Aspekten einbezogen: zum einen im entsprechend höhe-</span><br/> <span class="ft1">ren Ertragswert, zum andern in der Auswahl der Vergleichshandän-</span><br/> <span class="ft1">derungen (in casu erst ab 10 ha [Erw. 4.2.4.3.]). Auch unter diesem</span><br/> <span class="ft1">Aspekt rechtfertigt sich ein weiterer Zuschlag nicht, zumal regelmäs-</span><br/> <span class="ft1">sig für kleinere Gewerbe bezogen auf die Relation Preis/Ertragswert</span><br/> <span class="ft1">mehr bezahlt wird als für grössere Gewerbe, da der Gebäudewert im</span><br/> <span class="ft1">Vergleich zum Bodenwert bei Kleinbetrieben höher ist als bei grösse-</span><br/> <span class="ft1">ren Einheiten (Hotz, BGBB-Kommentar, N. 17 zu Art. 66 BGBB).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.9. Gemäss Abteilung Landwirtschaft sei eine innerbe-</span><br/> <span class="ft1">triebliche Aufstockung unter Beachtung des Landschaftsschutzes</span><br/> <span class="ft1">möglich (...).</span><br/> <span class="ft1">Die Abteilung Landwirtschaft berücksichtigte dies nicht als</span><br/> <span class="ft1">Korrekturfaktor. Eine mögliche innerbetriebliche Aufstockung kann</span><br/> <span class="ft1">sich preiserhöhend auswirken. Allerdings wären hiezu in casu ent-</span><br/> <span class="ft1">sprechende Investitionen nötig (...), so dass sich ein Zuschlag nicht</span><br/> <span class="ft1">rechtfertigt. Dasselbe gilt für eine Umstellung der Bewirtschaf-</span><br/> <span class="ft1">tungsweise.</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.4.10. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass denjeni-</span><br/> <span class="ft1">gen Korrekturfaktoren, bei welchen eine Erhöhung denkbar ist, eine</span><br/> <span class="ft1">grössere Anzahl Korrekturfaktoren, die zudem nicht weniger ge-</span><br/> <span class="ft1">wichtig sind, gegenüberstehen, bei welchen aufgrund einer mögli-</span><br/> <span class="ft1">chen Doppelberücksichtigung eher eine Streichung angebracht wäre.</span><br/> <span class="ft1">Weitere Festlegungen hierzu erübrigen sich, denn die Landwirt-</span><br/> <span class="ft1">schaftliche Rekurskommission ist an das Verbot der reformatio in</span><br/> <span class="ft1">peius gebunden, welches besagt, dass der Beschwerdeentscheid in</span><br/> <span class="ft1">seinem Endresultat für die Beschwerdeführerin nicht ungünstiger als</span><br/> <span class="ft1">die angefochtene Verfügung ausfallen darf (LKE DZ.2000.50006</span><br/> <span class="ft1">vom 19. Dezember 2000 i. S. U. S., Erw. 2.4.; AGVE 1987 S. 200).</span><br/> <span class="ft1">4.2.4.5.5. Die Abteilung Landwirtschaft rechnete zum durch-</span><br/> <span class="ft1">schnittlichen Ertragswertfaktor der Vergleichshandänderungen die</span><br/> <span class="ft1">5% gemäss Art. 66 BGBB hinzu und erst auf dieser Basis schlug sie</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Landwirtschaftliche Rekurskommission</span> <span class="page_no">488</span></div> <div class="page" id="S21"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">die Summe der Korrekturfaktoren hinzu (...). Da die Korrekturfakto-</span><br/> <span class="ft1">ren ein Mittel der Vergleichbarkeit sind (Erw. 4.2.4.5.4.4.), ist deren</span><br/> <span class="ft1">Summe jedoch unmittelbar auf den Durchschnittswert der Ertrags-</span><br/> <span class="ft1">wertfaktoren der Vergleichshandänderungen hinzuzurechnen. Erst</span><br/> <span class="ft1">auf dieser Basis sind die 5% gemäss Art. 66 BGBB hinzuzurechnen.</span><br/> <span class="ft1">Dieser methodische Unterschied würde die Verhältniszahl an sich</span><br/> <span class="ft1">geringfügig erhöhen. Die Veränderung geht indessen in der prakti-</span><br/> <span class="ft1">zierten (Erw. 4.2.4.5.) Rundung auf Zehntelpunkte unter. Es bleibt</span><br/> <span class="ft1">daher - auch mit Blick auf die vorstehende Erw. 4.2.4.5.4.10 - beim</span><br/> <span class="ft1">Wert von 4,8.</span><br/> <span class="ft1">4.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Antrag der Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeführerin auf Festlegung eines höheren höchstzulässigen</span><br/> <span class="ft1">Preises nicht gefolgt werden kann.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/></div> </div> </body> </html>