Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NP230027-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts- schreiberin lic. iur. S. Bohli Roth Urteil vom 3. Oktober 2023 in Sachen Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, Klägerin und Berufungsklägerin vertreten durch Dr. B._____ vertreten durch C._____ GmbH vertreten durch Rechtsanwalt Dr. sc. nat. et lic. iur. X._____ gegen 1.D._____, 2.E._____, Beklagte und Berufungsbeklagte 1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ betreffend Forderung Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im vereinfachten Ver- fahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 17. Juli 2023; Proz. FV220037- 2 - Rechtsbegehren: (act. 2 S. 2) "1. Die Beklagten seien zu verpflichten, CHF 13'758.20 plus je 5% Zins auf CHF 3'076.60 seit 1. Januar 2020, auf CHF 4'841.80 seit 1. Januar 2021, auf CHF 1'946.60 seit 1. Januar 2021, auf CHF 1'946.60 seit 1. April 2021 und auf CHF 1'946.60 seit 1. Juli 2021 zu bezahlen, unter solidarischer Haftung beider Beklagten für den ganzen Betrag. 2. Die Rechtsvorschläge in der Betreibung Nr. 1 des Betreibungs- amtes Pfannenstiel (Zahlungsbefehl vom 5. Juli 2021) gegen D._____ sowie in der Betreibung Nr. 2 des Betreibungsamtes Pfannenstiel (Zahlungsbefehl vom 5. Juli 2021) gegen E._____ seien zu beseitigen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST, zu Lasten beider Beklagten unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag, zuzüglich Kosten der beiden Schlichtungsverhandlungen von je CHF 525.00 sowie der Kosten der beiden Zahlungsbefehle von je CHF 178.60 zulasten der Beklagten." Verfügung des Einzelgerichtes: 1. Auf die Klage wird nicht eingetreten. 2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 1'150.–. 3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und aus dem von ihr ge- leisteten Kostenvorschuss von CHF 2'280.– bezogen. 4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 800.-- (Mehrwertsteuer eingeschlossen) zu bezahlen. 5. (Mitteilung) 6. (Rechtsmittel) - 3 - Berufungsanträge: der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 51 S. 2): "1. Der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz gemäss Ziffer 1 der Verfügung vom 17. Juli 2023 (FV220037) sei aufzuheben und die Sache seit zur rechtskräftigen Beurteilung an die Vorinstanz zu- rückzuweisen. 2. Entsprechend sind die Kosten- und Entschädigungsfolgen ge- mäss Ziffern 2 bis 4 der vorinstanzlichen Verfügung aufzuheben und zur Neubeurteilung zurückzuweisen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu- lasten der Berufungsbeklagten, unter solidarischer Haftung der beiden Berufungsbeklagten für den ganzen Betrag." Erwägungen: I. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan: Klägerin) ist eine Stockwerkeigentü- mergemeinschaft, bestehend aus zwei Stockwerkeigentumseinheiten, von denen die eine den Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan: Beklagte) und die andere B._____ gehört (act. 2 Rz. 3). Gegenstand der vorliegenden Klage bilden die von den Beklagten anteilsmässig zu tragenden Betriebskosten der Klägerin für die Jahre 2019 und 2020 sowie die Akontozahlungen für die ersten drei Quartale 2021 (act. 2 Rz. 11). Das Einzelgericht im vereinfachten Verfahren des Bezirksge- richts Meilen (Vorinstanz) trat auf die Klage nicht ein. Hiergegen richtet sich die Berufung. II. 1. Am 30. Mai 2022 reichte die Klägerin beim Friedensrichteramt F._____ zwei Schlichtungsgesuche ein. An den Schlichtungsverhandlungen vom 24. August 2022 erschienen B._____ (im Namen der Klägerin) einerseits und die Beklagten - 4 - anderseits. Mangels Einigung stellte der Friedensrichter gleichentags die Klage- bewilligungen aus (act. 1/1+2). 2. Mit Eingabe vom 17. November 2022 erhob die Klägerin Klage bei der Vor- instanz (act. 2). Nach Eingang des Kostenvorschusses (act. 8) wurde den Beklag- ten mit Verfügung vom 28. November 2022 Frist zur Klageantwort angesetzt (act. 9). Die Beklagten reichten innert erstreckter Frist (vgl. act. 11 ff.) am 22. Ja- nuar 2023 eine Stellungnahme ein (act. 22). Mit Verfügung vom 31. Januar 2023 wurde ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet (act. 25). Die Klägerin erstattete am 10. März 2023 ihre Replik (act. 29); die Duplik der Beklagten datiert vom 29. März 2023 (act. 34). Mit Verfügung vom 10. Mai 2023 wurde den Parteien Frist angesetzt, um zur Durchführung der Hauptverhandlung Stellung zu nehmen (act. 37). Die Klägerin erklärte mit Eingabe vom 26. Mai 2023, auf die Hauptver- handlung zu verzichten, und erstattete gleichzeitig eine Stellungnahme zu Noven in der Duplik (act. 41). Die Beklagten äusserten sich mit Eingabe vom 8. Juni 2023 (act. 46). Die Vorinstanz trat mit Verfügung vom 17. Juli 2023 auf die Klage nicht ein (act. 48 = act. 54 [Aktenexemplar]). 3. Mit Eingabe vom 18. August 2023 erhob die Klägerin Berufung gegen die Verfügung der Vorinstanz (act. 51). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1-49). Mit Verfügung vom 31. August 2023 wurde der Klägerin die Bezahlung eines Kostenvorschusses auferlegt (act. 55). Der Vor- schuss wurde am 7. September 2023 geleistet (act. 57). Die Sache ist spruchreif (vgl. Art. 312 Abs. 2 ZPO). III. 1. Beim angefochtenen Entscheid handelt sich um einen berufungsfähigen Ent- scheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Berufung wurde form- und frist- gerecht erhoben (Art. 311 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 49/1), der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig geleistet (act. 57) und die Klägerin ist beschwert. Dem Eintreten auf die Berufung steht damit nichts entgegen.- 5 - 2. Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru- fungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfra- gen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. Abgesehen von of- fensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht allerdings grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanz- liche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Parteien haben mit- tels klarer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo sie die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben haben. Sie haben die von ihnen kritisierten Erwägungen des angefochte- nen Entscheids wie auch die Aktenstücke, auf die sie ihre Kritik stützen, genau zu bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016 E. 2.2). In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorge- tragenen Argumente der Parteien gebunden, sondern es wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Das Berufungsgericht kann die Rügen der Par- teien auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen (BGer 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 2.2.2). Neue Tatsachen und Be- weismittel können im Berufungsverfahren nur noch unter den restriktiven Voraus- setzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden. IV. 1. Der Klage und dem vorinstanzlichen Entscheid liegt im Wesentlichen folgen- der Sachverhalt zu Grunde: Am 15. April 2021 fand eine Stockwerkeigentümer- versammlung der Klägerin statt, für welche unter anderem die Genehmigung der Jahresrechnung 2019/2020 und des Budgets 2021 traktandiert war. Anwesend war – neben der Verwaltung (G._____ von der C._____ GmbH) – nur B._____; die Beklagten waren abwesend (act. 4/14). Mangels Beschlussfähigkeit wurde in der Folge auf den 1. Juni 2021 zu einer zweiten Stockwerkeigentümerversamm- lung eingeladen, welcher die Beklagten wiederum fern blieben. Die Versammlung wurde gleichwohl durchgeführt und die anwesende Stockwerkeigentümerin B._____ genehmigte die Jahresrechnung 2019/2020 und das Budget 2021 (act. - 6 - 4/15). Alsdann wurden die Rechnungen über die von den Beklagten zu tragenden anteiligen Betriebskosten ausgestellt (act. 4/16+17). Nachdem die Beklagten die Rechnungen nicht bezahlt hatten, wurde am 23. November 2021 eine erste und (mangels Anwesenheit der Beklagten) am 11. Januar 2022 wiederum eine zweite Stockwerkeigentümerversammlung durchgeführt. Traktandiert war im Wesentli- chen die Ermächtigung der Verwaltung zur Einleitung eines Prozesses gegen die Beklagten (act. 4/9). Die auch an der zweiten Versammlung alleine anwesende Stockwerkeigentümerin B._____ erteilte der Verwaltung die Ermächtigung zur Einleitung eines Prozesses zwecks Einforderung der Betriebskosten gegenüber den Beklagten (act. 4/9 S. 3). Alsdann reichte die Klägerin am 30. Mai 2022 beim Friedensrichteramt F._____ die Schlichtungsgesuche ein und am 24. August 2022 fanden die Schlichtungsverhandlungen statt. An diesen erschienen B._____ im Namen der Klägerin sowie die Beklagten persönlich. Mangels Einigung stellte der Friedensrichter die Klagebewilligungen aus (act. 1/1+2; zum Ganzen act. 54 S. 2 f., 5 ff.). 2. Die Vorinstanz begründete ihren Nichteintretensentscheid damit, dass die Klagebewilligungen ungültig seien. Sie prüfte zunächst, ob der Ermächtigungsbe- schluss der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB rechtmässig zu- stande gekommen war, und alsdann, ob das Schlichtungsverfahren korrekt durch- geführt worden war: Hinsichtlich des Ermächtigungsbeschlusses erwog die Vorinstanz, bei Art. 712p Abs. 3 ZGB (wonach die zweite einberufene Stockwerkeigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind) handle es sich um eine relativ zwin- gende Bestimmung, bei der nur eine reglementarische Erschwerung, nicht aber eine Erleichterung denkbar sei. Ziffer 33 des Reglements der Stockwerkeigentü- mer (act. 4/13) sehe eine Erleichterung vor ("Bei Stimmengleichheit entscheidet der Verwalter") und sei deshalb unbeachtlich. Zudem sehe Ziffer 30 des Regle- ments vor, dass beide Stockwerkeigentümer an der zweiten Stockwerkeigentü- merversammlung anwesend zu sein hätten (act. 4/13). Der Ermächtigungsbe- schluss vom 11. Januar 2022 sei somit nicht mit den notwendigen Beschlussquo-- 7 - ren zustande gekommen (act. 54 S. 6). Im Weiteren befasste sich die Vorinstanz mit der Frage, ob der Beschluss vom 11. Januar 2022 als anfechtbar oder nichtig zu betrachten sei. Sie liess die Frage aber letztlich offen, da es bereits an einer gültigen Klagebewilligung fehle (act. 54 S. 7). An den Schlichtungsverhandlungen habe nicht die mit Beschluss vom 11. Januar 2022 ermächtigte Verwaltung die Stockwerkeigentümergemeinschaft vertreten, sondern die Stockwerkeigentümerin B._____. Unter der Annahme der Gültigkeit des Ermächtigungsbeschlusses hätte jedoch die Verwaltung die Stockwerkeigentümerschaft vertreten müssen und nicht B._____. Dabei handle es sich um einen gravierenden Mangel, der zur Ungültig- keit der Klagebewilligungen und damit zum Nichteintreten auf die Klage führe (act. 54 S. 9). 3. Die Klägerin stellt sich in der Berufung auf den Standpunkt, die Vorinstanz hätte richtigerweise die Gültigkeit der Klagebewilligung annehmen und auf die Klage eintreten müssen. Bei Konstellationen wie der vorliegenden, bei denen die Stockwerkeigentümergemeinschaft aus bloss zwei Stockwerkeigentümern be- stehe, sei von einer blossen Anfechtbarkeit der Beschlüsse auszugehen. Mangels Anfechtung durch die Beklagten seien die getroffenen Beschlüsse und insbeson- dere der Ermächtigungsbeschluss vom 11. Januar 2022 gültig (act. 51 Rz. 9 ff., 18). Entgegen der Ansicht der Vorinstanz könne alsdann die Tatsache, dass nicht die mit Beschluss vom 11. Januar 2022 ermächtigte Verwaltung an der Schlich- tungsverhandlung teilgenommen habe, sondern die Stockwerkeigentümerin B._____, nicht zur Ungültigkeit der Klagebewilligungen führen. Während die gros- sen Stockwerkeigentümergemeinschaften mit mehreren Parteien sich auf einen Vertreter einigen und auch die bei einer Abstimmung unterlegenen Miteigentümer dies gegen sich gelten lassen müssten, sehe dies bei einer Stockwerkeigentümer- gemeinschaft mit bloss zwei Eigentümern, die de facto gegeneinander anträten, völlig anders aus. Vorliegend habe B._____ als einzige Stockwerkeigentümerin abgestimmt, als die Verwaltung zur Prozesseinleitung ermächtigt worden sei. Die Verwaltung hätte damit alleine B._____ gegen die Beklagten zu vertreten gehabt, so dass es irrelevant sei, ob die Vertreterin auftrete oder die einzige zu vertre- tende Stockwerkeigentümerin (act. 51 Rz. 19 ff., 24). Auf diese und weitere Vor- bringen der Klägerin ist nachfolgend einzugehen.- 8 - V. 1. 1.1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozess- voraussetzungen erfüllt sind (Art. 59 Abs. 1 ZPO). Das Vorliegen der gültigen Kla- gebewilligung der Schlichtungsbehörde nach Art. 209 ZPO ist, wo dem Prozess überhaupt ein Schlichtungsversuch vorauszugehen hat, eine Prozessvorausset- zung, die das Gericht von Amtes wegen zu prüfen hat (BGE 139 III 273 E. 2.1; BGE 141 III 159 E. 2.1). Es hat somit selbst ohne Einwand der beklagten Partei zu beurteilen, ob eine gültige Klagebewilligung vorliegt (BGE 146 III 185 E. 4.4.2). Die beklagte Partei kann die Gültigkeit der Klagebewilligung von vornherein erst im erstinstanzlichen Klageverfahren bestreiten. Das Gericht hat alsdann im Rah- men der Klärung der Prozessvoraussetzungen zu prüfen, ob der geltend ge- machte Mangel des Schlichtungsverfahrens die Ungültigkeit der Klagebewilligung bewirkt. Ist die Klagebewilligung ungültig, darf das Gericht auf die Klage nicht ein- treten (BGE 149 III 12 E. 3.1.1.2). 1.2 Gemäss Art. 201 Abs. 1 ZPO besteht die Aufgabe der Schlichtungsbehörde darin, in formloser Verhandlung zu versuchen, die Parteien zu versöhnen. Die Verhandlung hat innert zwei Monaten seit Eingang des Gesuchs stattzufinden (Art. 203 Abs. 1 ZPO), wobei mit Zustimmung der Parteien weitere Verhandlun- gen durchgeführt werden können (Art. 203 Abs. 4 ZPO). Die Parteien müssen persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen (Art. 204 Abs. 1 ZPO), es sei denn es liege ein Ausnahmefall gemäss Art. 204 Abs. 3 ZPO vor. Bei Säumnis der klagenden Partei gilt das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen; das Verfah- ren wird als gegenstandslos abgeschrieben (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Bei Säumnis der beklagten Partei verfährt die Schlichtungsbehörde, wie wenn keine Einigung zu Stande gekommen wäre, d.h. sie hält dies im Protokoll fest und erteilt die Kla- gebewilligung (Art. 206 Abs. 1 i.V.m. Art. 209 Abs. 1 ZPO). Die Säumnis als Rechtsbegriff wird in Art. 147 ZPO geregelt. Im Zusammenhang mit der Schlich- tungsverhandlung liegt Säumnis namentlich vor, wenn eine Partei nicht persönlich zur Verhandlung erscheint oder – falls sie nicht persönlich erscheinen muss – sich - 9 - nicht ordnungsgemäss vertreten lässt (BGE 149 III 12 E. 3.1.1.1; BK ZPO-ALVA- REZ/PETER, Art. 206 N 6). 1.3 Die Pflicht zum persönlichen Erscheinen nach Art. 204 Abs. 1 ZPO gilt nicht nur für natürliche Personen. Eine juristische Person muss an der Schlichtungsver- handlung durch ein Organ oder zumindest durch eine mit einer kaufmännischen Handlungsvollmacht ausgestattete und zur Prozessführung befugte Person, die überdies mit dem Streitgegenstand vertraut ist, erscheinen (BGE 140 III 70 E. 4.3). Die Vertretung durch einen Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) ist nur er- laubt, soweit Art. 204 Abs. 3 lit. a und b ZPO eine Ausnahme vom persönlichen Erscheinen vorsieht; eine bürgerliche Bevollmächtigung nach Art. 31 OR reicht nicht aus, ebenso wenig eine nachträgliche Genehmigung (ebd., E. 4.3 f.). Auch von einem faktischen Organ kann sich die juristische Person im Schlichtungsver- fahren nicht vertreten lassen (BGE 141 III 159 E. 2). Entsprechendes gilt mit Be- zug auf Kollektiv- und Kommanditgesellschaften; sie sind keine juristischen Per- sonen, werden aber in gewisser Hinsicht wie solche behandelt. Um keine juristi- sche Person handelt es sich auch bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie kann aber im Rahmen der Verwaltung des Stockwerkeigentums unter ihrem Na- men klagen und beklagt werden (vgl. Art. 712l OR; ZK ZPO-Wermelinger, Art. 712l N 125). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft wird an der Schlich- tungsverhandlung durch den Verwalter repräsentiert; dieser hat der Schlichtungs- behörde die Ermächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB vorzulegen (GROLIMUND/BACHOFNER, Die Klagebewilligung als Prozessvoraussetzung, in: Fankhauser u.a. [Hg.], Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, FS Sutter-Somm, Zürich/Basel/Genf 2016, 137 ff., 146 f.; ZK ZPO- WERMELINGER, Art. 712l N 28). 2. 2.1 Unter der Annahme, dass der Beschluss der Stockwerkeigentümerver- sammlung vom 11. Januar 2022 gültig ist, wurde die Verwaltung der Klägerin (G._____ von der C._____ GmbH) im Sinne von Art. 712t Abs. 2 ZGB zur Pro- zessführung gegen die Beklagten ermächtigt. Die Verwaltung hätte damit die Klä- gerin an den Schlichtungsverhandlungen repräsentieren können und müssen. - 10 - Keine Repräsentationsbefugnis kam der an den Schlichtungsverhandlungen er- schienenen Stockwerkeigentümerin B._____ zu. Damit kann nicht von einem per- sönlichen Erscheinen der Klägerin an den Schlichtungsverhandlungen ausgegan- gen werden und es hätte keine Klagebewilligung ausgestellt werden dürfen (vgl. Art. 206 Abs. 1 ZPO; BGE 140 III 70 E. 5). 2.2 Die Vorbringen der Klägerin vermögen hieran nichts zu ändern. 2.2.1 Die Klägerin hält zunächst dafür, anders als bei grossen Stockwerkeigentü- mergemeinschaften mit mehreren Parteien, bei denen die Vertretung durch die eingesetzte Verwaltung zu erfolgen habe, sei es in der vorliegenden Konstellation mit bloss zwei Stockwerkeigentumseinheiten irrelevant, ob die Verwaltung an der Schlichtungsverhandlung auftrete oder "die einzige zu vertretende Stockwerkei- gentümerin" (act. 51 Rz. 19 ff., 24). Dies überzeugt nicht. Die Stockwerkeigentü- mergemeinschaft wird – nach vorgängiger Ermächtigung gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB – an der Schlichtungsverhandlung durch den Verwalter repräsentiert. Dieser ist diesfalls Repräsentant der Gemeinschaft und nicht Vertreter der einzelnen Stockwerkeigentümer, die sich für eine Ermächtigung ausgesprochen haben, und zwar unabhängig von der Anzahl Stockwerkeigentümer. Die Stockwerkeigentü- mer selber können mangels Ermächtigung die Gemeinschaft nicht repräsentieren. 2.2.2 Entgegen der Ansicht der Klägerin handelt es sich im Weiteren bei einem Verstoss gegen die Pflicht zum persönlichen Erscheinen an der Schlichtungsver- handlung nicht um einen unwesentlichen Verfahrensmangel, der keine Ungültig- keit der Klagebewilligung zur Folge hat (vgl. act. 51 Rz. 25 ff.). Die Säumnisfolgen sind gesetzlich geregelt. Erscheint die klagende Partei nicht persönlich zur Schlichtungsverhandlung, ist das Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben (Art. 206 Abs. 1 ZPO) und nicht eine Klagebewilligung auszustellen. Wird den- noch eine Klagebewilligung ausgestellt, ist sie ungültig (BGE 140 III 70 E. 5; vorne E. V./1.1 f.). Auf die von Vorinstanz und Klägerin behandelte Frage, ob im konkre- ten Fall bei ordnungsgemässer Durchführung des Schlichtungsverfahrens Aus- sicht auf eine Einigung zwischen den Parteien besteht oder bestanden hätte (vgl. act. 54 S. 9; act. 51 Rz. 25 ff.), kommt es unter diesen Umständen nicht an. - 11 - 2.2.3 Die Klägerin verweist sodann darauf, dass G._____ vom Bezirksgericht Mei- len zunächst mit Entscheid vom 18. Februar 2020 (mit Wirkung bis 30. Juni 2022) und alsdann ein zweites Mal mit Entscheid vom 15. August 2022 (mit Wirkung bis 30. Juni 2025) als Verwalterin eingesetzt worden sei (act. 51 Rz. 31 ff. m.H.a act. 53/5+6). Aufgrund einer (erfolglosen) Anfechtung des Entscheids vom 15. Au- gust 2022 durch die Beklagten beim Obergericht sei dieser erst Anfang Dezember 2022 rechtskräftig geworden. Im Zeitpunkt der Schlichtungsverhandlung vom 24. August 2022 sei die Verwaltung damit wegen der Verweigerungshaltung der Beklagten gar nicht im Amt gewesen. Sie habe aus Gründen, die von den Beklag- ten gesetzt worden seien, gar nicht an der Schlichtungsverhandlung auftreten dür- fen, weshalb im mangelnden Erscheinen der Verwaltung an der Schlichtungsver- handlung kein Fehler zu sehen sei (act. 51 Rz. 31 ff., 33). Der Klägerin kann nicht gefolgt werden. Auch wenn die Verwalterin zwischen An- fang Juli und Anfang Dezember 2022 – und damit im Zeitpunkt der Schlichtungs- verhandlung – vorübergehend nicht im Amt war, ändert dies nichts daran, dass die Stockwerkeigentümerin B._____ die Klägerin an den Schlichtungsverhandlun- gen nicht repräsentieren konnte. 2.2.4 Die Klägerin verweist schliesslich auf eine E-Mail des Friedensrichters an die Beklagten vom 19. Juli 2022, in dem dieser erklärte, aus seiner Sicht spreche für die Schlichtungsverhandlung nichts gegen eine Vertretung der Stockwerkei- gentümergemeinschaftsansprüche durch B._____, wobei Einwände gegen die Vertretung bei fehlender Einigung im späteren Gerichtsverfahren zu klären wären (act. 51 Rz. 35 m.H.a. act. 53/13). Auch aus dieser Meinungsäusserung des Frie- densrichters, der ausdrücklich auf eine allfällige Klärung der Frage durch das Ge- richt verwies, kann die Klägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Übrigen er- gibt sich aus der E-Mail, dass die Beklagten gegen die Teilnahme von B._____ of- fenbar opponierten, so dass sich vorliegend die Frage eines etwaigen treuwidri- gen Zuwartens mit dem Vorbringen von verfahrensrechtlichen Einwänden nicht stellt (vgl. BGE 149 III 12 E. 3.2.1). Solches wird aber ohnehin nicht geltend ge- macht.- 12 - 3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht mangels gültiger Klagebewilligung auf die Klage nicht eingetreten ist. Der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen. VI. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Berufungsverfahrens der Klä- gerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend vom Streitwert von Fr. 13'758.20 (act. 51 Rz. 3) ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 1'500.– festzusetzen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Die Verfügung des Einzelgerichts im verein- fachten Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 17. Juli 2023 wird bestä- tigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt, der Berufungsklägerin auferlegt und aus dem von der Berufungsklägerin geleis- teten Vorschuss von Fr. 2'250.– bezogen; der Überschuss wird der Beru- fungsklägerin zurückerstattet, unter Vorbehalt eines allfälligen Verrech- nungsanspruchs. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Beilage eines Doppels von act. 51 und act. 53/1-13, sowie an das Bezirks- gericht Meilen, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen - 13 - Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 13'758.20. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: lic. iur. E. Lichti Aschwanden Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. S. Bohli Roth versandt am: