183 Verfahren 13 Procedura Legittimazione formale. Diritto dell'amministratore di rap- presentare in giudizio la CPPP. – L'amministratore che motu proprio inoltra un ricorso di diritto amministrativo e malgrado le contestazioni di controparte nonché l'onere probatorio a suo carico omette di presentare pendente lite una decisione as- sembleare di ratifica, non gode della legittimazione for- male a rappresentare in giudizio la CPPP. Formelle Legitimation. Vertretungsbefugnis des Verwal- ters einer StWEG. –Der Verwalter, der von sich aus eine verwaltungs- gerechtliche Beschwerde erhebt und trotz der Ein- wände der Gegenpartei sowie seiner Beweis- pflicht während laufendem Verfahren keinen Zustim- mungsbeschluss der Versammlung nachreicht, ist for- mell nicht legitimiert, die StWEG vor Gericht zu vertre- ten. Considerandi : 3. a) Prima di procedere all’esame del contenzioso nell’ot- tica materiale occorre accertare se esistano o meno i presupposti della legittimazione al ricorso amministrativo da parte dell’ammi- nistratore condominiale, contestati dall’impresa edile convenuta. L’istituto della proprietà per piani, che costituisce una forma parti- colare di comproprietà regolata dagli art. 712a-t CC, è caratteriz- zato da un diritto reale collettivo di più persone sulla stessa parti- cella. In tal senso, i proprietari per piani formano una comunione giuridica la quale non è di per se stessa titolare di diritti e oneri che sono invece di pertinenza dei singoli membri. Onde poter esple- tare le faccende comuni si è perciò reso necessario regolamen- tare, sia nell’ottica interna che in quella esterna, il rapporto legale fra i singoli proprietari per piani. Di conseguenza, oltre che dalla componente di diritto reale, la comunione dei comproprietari per piani è caratterizzata pure da una componente di diritto comunita- rio di carattere corporativo. Elemento determinante di detta co- struzione è la facoltà limitata della comunione dei comproprietari 36184 13/36 Verfahren PVG 2007 in campo patrimoniale, processuale, esecutivo e in quello della ca- pacità di disporre. La comunione dei proprietari per piani, che non detiene personalità giuridica propria, può quindi essere considerata una comunione amministrativa basata sul diritto reale nonché caratte- rizzata da particolari attributi corporativi.Tenor l’art. 712l cpv. 2 CC, la comunione dei proprietari per piani può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa, nel luogo in cui si trova la cosa. Indubbiamente, quindi, la co- munione dei proprietari può godere della legittimazione attiva e passiva nel contesto dei procedimenti amministrativi quali quello in giudizio. b) Alla luce della situazione legale precedentemente de- scritta, nella propria prassi il Tribunale amministrativo ha sempre riconosciuto la legittimazione dell’amministratore della co- munione dei proprietari per piani a rappresentare la stessa in giu- dizio senza pretendere espressamente la presentazione di un estratto della decisione emanata al riguardo dall’assemblea dei condomini poiché, in mancanza di contestazione, data per scon- tata. Nel caso in giudizio la situazione appare diversa in quanto l’impresa edilizia convenuta ha contestato espressamente la legit- timazione dell’amministratore condominiale ad impugnare la de- cisione comunale non solo a causa del mancato presupposto della decisione assembleare nel merito, bensì, a maggior ragione, per la contrarietà al riguardo espressa in forma scritta dalla maggio- ranza dei condomini che detiene contestualmente la maggioranza delle quote. Da parte sua, l’amministratore giustifica il proprio agire con l’urgenza dell’intervento e, in sostanza, con la necessità di perorare i diritti dei condomini indipendentemente dalla loro volontà. Ai sensi dell’art. 712t CC, l’amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell’amministra- zione comune che gli competono per legge. Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senza esserne precedentemente autorizzato dall’assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l’autorizza- zione può essere chiesta successivamente. Secondo l’art. 43 cifra 2 del regolamento condominiale, per rappresentare i proprietari in cause civili l'amministratore necessita del consenso dell’assem- blea dei comproprietari. Sia le disposizioni del CC che quelle del regolamento con- dominiale non regolano la problematica della facoltà di rappre-185 13/36 Verfahren PVG 2007 sentanza dell’amministratore nelle cause amministrative. Se- condo questa Corte non è però possibile concludere e contrario dal testo dell’art. 712t cpv. 2 CC che il legislatore abbia inteso e- scludere a priori la necessità di una decisione assembleare per permettere all’amministratore di rappresentare la comunione dei comproprietari nelle cause amministrative. Lo stessoTribunale Fe- derale nella propria decisione DTF 114 II 312, pur lasciando aperta la questione, ha considerato come, tenendo conto della finalità della norma in oggetto, si potrebbe concludere sulla necessità della decisione dei comproprietari anche nel caso delle cause am- ministrative. Sempre secondo la Corte federale, l'ordinamento stabilito dall'art. 712t cpv. 2 CC si fonda sulle considerazioni che un processo, che potrebbe anche essere promosso contro uno o più proprietari per piani, implica sovente degli sviluppi imprevisti e provoca non solo ingenti spese ma turba pure i rapporti, giun- gendo persino a cagionare inimicizie durature tra proprietari e vi- cini (Messaggio 7 dicembre 1962 del Consiglio federale, in FF 1962 pag. 1864; Gillioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étage, RSJ 80/1984 pag. 284; Liver, Sachenrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pag. 103/4; Kurt Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stock- werkeigentum, tesi Zurigo 1965, pag. 137; SJ 1978 pag. 125). Per ovvie ragioni detti inconvenienti possono verificarsi anche in una procedura di ricorso di diritto amministrativo per cui il Tribunale Federale lascia chiaramente intendere la necessità di una deci- sione nel merito da parte dell'assemblea dei condomini. Secondo la dottrina, la formulazione dell'art. 712t CC non esclude che, nei casi non caratterizzati da urgenza, l'amministratore che ha agito senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale possa essere considerato alla stregua di un rappresentante senza poteri (falsus procurator) con la possibilità di presentare, pen- dente lite, la ratifica da parte dell'assemblea condominiale degli atti precedentemente eseguiti senza legittimazione che sana il vi- zio con effetto ex tunc (Gillioz, op. cit., pag. 287; inoltre Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, III. ediz., pag. 285). c) Nel caso in giudizio, l'amministratore condominiale, dal giorno della notifica della decisione comunale ha goduto di un lasso di tempo di 20 giorni che, in effetti, malgrado l'errata indica- zione della decisione stessa, ai sensi dell'art. 52 cpv. 1 LGA, avrebbe dovuto estendersi a 30 giorni, per l'inoltro del ricorso al Tribunale amministrativo. Tenendo conto che, ai sensi dell'art. 29 cifra 1 del regolamento condominiale, l'assemblea deve essere13/36 Verfahren PVG 2007 186 convocata con un preavviso di almeno 20 giorni, appare com- prensibile che l'amministratore abbia deciso di agire «motu pro- prio» a salvaguardia del presunto interesse dei condomini e quindi abbia impugnato la decisione di prima istanza. Detto am- ministratore avrebbe però potuto convocare contestualmente un'assemblea straordinaria onde ottenere la ratifica del proprio in- tervento. L'amministratore, però, non solo ha omesso di indire un'assemblea già in tale momento, bensì, anche in seguito, mal- grado la palese contestazione della sua legittimazione formale da parte dell'impresa edile convenuta, ha tralasciato di dar seguito ad un simile atto amministrativo volto ad ottenere la ratifica del suo intervento processuale. Nell'ottica temporale, l'iter della pratica di ricorso in sede diTribunale amministrativo avrebbe comodamente permesso all'amministratore, per esempio in virtù di una richiesta di proroga dei termini o di sospensione della procedura, di orga- nizzare l'assemblea condominiale in oggetto. Appare logico pre- supporre che detta assemblea, malgrado le chiare contestazioni della società convenuta, non sia stata indetta proprio perché, nel contesto specifico, la convenuta ha pure presentato una dichiara- zione sottoscritta dalla maggioranza dei condomini detentori della maggioranza di quote della stessa comunione ricorrente, tramite la quale viene negata all'amministratore l'autorizzazione a stare in giudizio e viene intimato il ritiro del gravame. L'esito dell'assemblea che, in applicazione dell'art. 33 del regolamento condominiale, avrebbe dovuto decidere a maggioranza semplice, sarebbe stato scontato. Alla luce delle conclusioni esposte, l'amministratore che ha dato seguito al ricorso amministrativo senza il previo consenso dell'assemblea condominiale e che, malgrado le contestazioni al riguardo e l'onere probatorio a suo carico, ha omesso di presen- tare, pendente lite, una decisione assembleare di ratifica della sua azione giudiziaria, non gode della legittimazione formale a rap- presentare in giudizio la comunione dei proprietari per piani, per cui il ricorso deve essere dichiarato quale irricevibile. R 07 18 Sentenza del 21 giugno 2007