Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 15. Juli 2014 (400 14 78) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht und landwirtschaftliche Pacht Art. 204 Abs. 1 ZPO: persönliches Erscheinen von juristischen Personen zu der Schlich- tungsverhandlung – Erscheinen eines faktischen Orga ns oder eines Handlungsbevoll- mächtigten LPG: ausserordentliche Kündigung von Pachtverträgen, vorliegend keine übermässige Bindung Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richterin Barbara Jermann Richte- rich (Ref.), Richter Edgar Schürmann; Gerichtsschreiberin Karin Arber Parteien A.____AG , vertreten durch Advokat Dr. Roman Schnyder, Steinentorstrasse 13, PF 204, 4010 Basel, Klägerin und Berufungsbeklagte gegen B.____ , vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hans Joos, Via Maistra 24, 7500 St. Moritz, Beklagte und Berufungsklägerin Gegenstand Mietrecht / Pacht Berufung gegen den Entscheid der Bezirksgerichtspräsidentin Arlesheim vom 16. Januar 2014 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Kaufvertrag vom 25. September 1997 erwarb die A._ ___AG die Parzelle Nr. 935 des Grundbuchs X.____, wo sie seither eine Pferdesportanla ge betreibt. Verkäufer dieser Parzelle war C.____, der geschiedene Ehemann von B.____, der a uf dieser Parzelle ebenfalls eine Pferdesportanlage betrieben hatte. Da die Käuferin für den Betrieb der Anlage Land für Pferde- weiden und für den Freiauslauf der Pferde benötigte, wurde im genannten Kaufvertrag verein- bart, dass Pachtverhältnisse für die Parzellen Nr. x, y un d z abgeschlossen würden. Diese Par- zellen befanden sich im damaligen Zeitpunkt ebenfalls i m Eigentum von C.____, welcher diese Grundstücke auf dieselbe Art genutzt hatte. Im Jahre 2005 wurde B.____ im Rahmen der güter- rechtlichen Auseinandersetzung ihres Scheidungsverfahrens Ei gentümerin dieser verpachteten Parzellen. Nachdem sie die Pachtverhältnisse für diese dr ei Parzellen kündigte, gelangte die A.____AG als Pächterin mit Klage vom 27. Mai 2013 an das Bezirksgericht Arlesheim und be- antragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 27. November 2012 unwirksam sei, eventualiter seien die Pachtverhältnisse nach Ablauf d er Kündigungsfrist auf die gesetzliche Maximaldauer von 6 Jahren zu erstrecken. Die Beklagte/Verpächterin beantragte, es sei auf die Klage wegen Ungültigkeit der Klagebewilligung nicht e inzutreten, eventualiter sei die Klage ab- zuweisen, subeventualiter sei das Eventualbegehren auf E rstreckung abzuweisen oder nach richterlichem Ermessen zu erstrecken. Mit Entscheid vom 16. Januar 2014 stellte die Bezirksge- richtspräsidentin Arlesheim fest, dass die Kündigung vo m 27. November 2012 unwirksam und somit ungültig sei. Sie erwog, dass die Klagebewilligu ng gültig zustande gekommen sei, dass das Schreiben der Verpächterin vom 23. Juni 2011 nich t als Kündigung zu qualifizieren sei und dass die Kündigung vom 27. November 2012 nicht zulässig gewesen sei. Auf die ausführliche Begründung wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. B. Mit Eingabe vom 8. April 2014 an das Kantonsgericht Bas el-Landschaft, Abteilung Zivil- recht, erklärte die Verpächterin Berufung gegen den E ntscheid der Bezirksgerichtspräsidentin Arlesheim vom 16. Januar 2014. Sie beantragt, der vorin stanzliche Entscheid sei aufzuheben und auf die Klage sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Klage abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Instanzen zulasten de r Berufungsbeklagten. Die Beru- fungsbeklagte moniert in der Berufungsbegründung, die Vorinstanz sei zu Unrecht von der Gül- tigkeit der Klagebewilligung ausgegangen. Für die Klä gerin, eine juristische Person, sei D.____ einzelzeichnungsberechtigt. Diese sei entgegen Art. 204 Abs. 1 ZPO an der Schlichtungsver- handlung nicht persönlich erschienen, weshalb die Berufungsbeklagte säumig gewesen sei und das Schlichtungsgesuch in Anwendung von Art. 206 Abs. 1 Z PO als zurückgezogen gelte. Ein wichtiger Dispensationsgrund im Sinne von Art. 204 Abs. 3 lit. b ZPO sei nicht vorgelegen. Auf die weiteren Ausführungen im Zusammenhang mit der Gü ltigkeit der Klagebewilligung wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. D ie Berufungsklägerin wirft der Vor- instanz weiter Willkür vor, weil diese das Schreiben vom 23. Juni 2011 nicht als Kündigung, sondern als Abmahnung beurteilt habe. Dieses Schreiben stelle eine Kündigung dar, mit wel- chem die Verpächterin zudem gefordert habe, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werde, wie dies bei Auflösung eines Miet- und Pachtverhältnisses jeweils üblich sei. Diese erste Kündigung sei unangefochten geblieben. Richtigerweise sei diese auf den richtigen Kündi- gungstermin, d.h. auf zwölf Monate im Herbst 2012 zu ko nvertieren. Die nochmalige schriftliche Kündigung vom 27. November 2012 habe die Vorinstanz a ls Kündigung qualifiziert, welche kei- nen Interpretationsspielraum offen lasse. Auch die Ver pächterin habe das Schreiben als Kündi- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht gung bezeichnet. Zumindest diese zweite Kündigung vom 27. November 2012 sei zwölf Monate später wirksam geworden bzw. sei auf den gesetzlich zulässige n Frühjahrs- oder Herbsttermin zu konvertieren. Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, sie habe als Eventualbegründung gel- tend gemacht, dass das Pachtverhältnis sittenwidrig und p ersönlichkeitsverletzend sei. Nur die Pächterin könne bestimmen, wann die Pachtverträge gekü ndigt werden könnten. Die Vo- rinstanz habe das Recht unrichtig angewendet, indem sie d ie übermässige Bindung verneint habe. Die Begründung der Vorinstanz, im landwirtschaft lichen Gewerbe seien langandauernde Pachtverträge üblich, könne so nicht hingenommen werde n. Im vorliegenden Fall daure das Pachtverhältnis schon 17 Jahre und ein Ende sei nicht ab zusehen. Es liege ein klarer Fall von Ungleichgewicht zwischen den Parteien vor und die Verträ ge seien übermässig bindend. Un- richtig sei auch die Tatsachenfeststellung der Vorinstanz, die Berufungsklägerin habe keine Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Handlungsfreiheit o der Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz geltend gemacht. Die Vorinstanz habe übersehen, dass die Verpächterin schon im Schreiben vom 23. Juni 2011 auf einen Verkauf hingewie sen und sie in der Parteibefragung angegeben habe, auf den Bedarf von Heu für den Betrieb, in dem sie mitarbeite, angewiesen zu sein. Auf die weiteren Ausführungen in der Berufung wird, soweit erforderlich, in den Erwägun- gen eingegangen. C. Mit zusätzlicher Eingabe vom 8. April 2014 beantragte d ie Berufungsklägerin die unent- geltliche Rechtspflege, welche ihr nach der Nachreichun g von entsprechenden Unterlagen und nach Eingang der fakultativen Stellungnahme der Gegen partei mit Verfügung vom 14. Mai 2014, Ziffer 3, bewilligt wurde mit Rechtsanwalt Dr. Hans Joos als unentgeltlicher Rechtsbei- stand. D. Mit Berufungsantwort vom 16. Juni 2014 beantragt die Pächterin die vollumfängliche Ab- weisung der Berufung und die Bestätigung des vorinstan zlichen Entscheids, unter o/e- Kostenfolge zu Lasten der Berufungsklägerin. Sie bringt vor, die Vorinstanz sei davon ausge- gangen, dass es sich bei der rechtsgültig bevollmächtigen E .____, welche für die Pächterin an der Schlichtungsverhandlung erschienen sei, um eine best ens informierte, mit dem Streitge- genstand und dem Geschäftsbetrieb der Pächterin betrau ten Person handle, welche überdies zu jedem Vergleichsschluss ermächtigt gewesen sei. Das Vertr etungsverhältnis sei rechtsgültig gewesen. Das Vorhandensein eines wichtigen Grundes zur Be freiung des persönlichen Er- scheinens habe die Vorinstanz nur als Eventualbegründung aufgeführt und zu Recht bejaht. Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin sei es im Jun i 2011 nicht zu einer Kündigung ge- kommen. Ein wichtiger Grund für eine Kündigung sei nicht vorgelegen, so dass eine Kündigung aus wichtigem Grund ohnehin nichtig gewesen wäre. Die Pachtverhältnisse seien ordentlich derzeit gar nicht kündbar, weswegen die Ausübung des entsprechenden Gestaltungsrechts durch die Berufungsklägerin nicht möglich gewesen sei respektive keine Wirkung entfalten kön- ne. Die Formulierung des Schreibens vom 23. Juni 2011 sei nicht als bedingungslose Aus- übung eines Gestaltungsrechts erkennbar. Die Pächterin ha be nach Eintreffen dieses Schrei- bens mit der Verpächterin Kontakt aufgenommen und ein en Besprechungstermin vereinbart. Anlässlich dieser Besprechung sei klar geworden, dass kei ne Kündigung ausgesprochen wor- den sei. Bei der Kündigung vom 27. November 2012 hand le es sich um die erste Kündigung. Hierfür fehle jedoch der ursprüngliche, aber nunmehr von der Verpächterin nicht mehr geltend Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht gemachte wichtige Grund gemäss Art. 22b lit. c LPG. Di ese Kündigung sei daher unwirksam und ungültig. Entgegen der Ansicht der Verpächterin se ien die Verträge keineswegs übermäs- sig bindend und weder unsittlich noch nichtig. E. Mit Verfügung vom 17. Juni 2014 schloss die Präsidentin d es Kantonsgerichts Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, den Schriftenwechsel u nd ordnete mit Verfügung vom 20. Juni 2014 den Entscheid aufgrund der Akten an. F. Mit Eingabe vom 26. Juni 2014 reichte die Berufungskl ägerin eine Stellungnahme zur Berufungsantwort ein. Sie verweist auf den Entscheid Bger 4A_387/2013 vom 17. Februar 2014 und macht in diesem Zusammenhang nochmals Ausführung en zum Schlichtungsverfahren, auf welche, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingega ngen wird. Sie führt weiter aus, als Eventualbegründung würde sie die folgenden Punkte wie bereits bei der Vorinstanz rügen: Eine Bodenverfestigung bleibe eine Veränderung des Pachtgeg enstands gemäss Art. 22a Abs. 1 LPG. Die Pächterin sei mit Schreiben vom 23. Juni 201 1 auf die Rückgängigmachung hinge- wiesen worden und der Pachtvertrag sei auf sechs Monate hin am 27. November 2012 gekün- digt worden. Weiter sei das Pachtverhältnis übermässig bindend. G. Mit Eingabe vom 1. Juli 2014 reichte die Berufungsbeklagte ihrerseits eine Stellungnahme zur Eingabe vom 26. Juni 2014 ein. Sie führt aus, die Berufungsklägerin missverstehe den zi- tierten Bundesgerichtsentscheid. Weiter macht sie geltend , die Berufungsklägerin habe in der Berufung nicht mehr behauptet, es sei ein wichtiger Gr und zur Kündigung vorgelegen und sie habe den vorinstanzlichen Entscheid in diesem Punkt nicht a ngefochten. Es sei unzulässig, nunmehr diese Behauptung wieder aufzustellen. Auf die weiteren Ausführungen wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Strei tigkeiten mit einem Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden. Mit Berufung kann unrichtige Rechtsanw endung oder/und unrichtige Feststel- lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 31 0 ZPO). Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe ten Entscheids bei der Rechtsmitte- linstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitw ertgrenze ist im vorliegenden Fall er- reicht. Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Arle sheim (neu seit 1. April 2014: Zivil- kreisgericht Basel-Landschaft West) wurde der Beklagten b zw. deren Rechtsvertreter am 20. März 2014 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die Berufung vom 8. April 2014 somit eingehalten. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. c des Einführungsges etzes zur Schweizerischen Zivilpro- zessordnung in der bis 31. März 2014 geltenden Fassung (EG ZPO, SGS 221) ist die Dreier- kammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung von Berufungen gegen Entscheide der Präsidien der Bezirksgerichte zuständig, sof ern diese nicht in die Zuständigkeit des Präsidiums fallen. Da auch die übrigen Formalien f ür das Rechtsmittel der Berufung einge- halten sind, ist auf diese einzutreten. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Die Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Klagebewilligung sei ungültig. 2.1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind (Art. 59 Abs. 1 ZPO). In Prozessen, denen ein Schlichtungsversuch vorauszugehen hat, ist das Vorliegen einer gültigen Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde eine Prozessvo- raussetzung, die das Gericht von Amtes wegen zu prüfen hat. Die Klagebewilligung selber kann nicht angefochten werden, die beklagte Partei kann deren Gültigkeit jedoch im erstinstanzlichen Verfahren bestreiten (Bger 4A_387/2013 vom 17. Febru ar 2014, E. 3.2,), wie dies im vorliegen- den Fall gemacht wurde. Gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO müssen die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen, wobei sie sich von eine r Rechtsbeiständin, einem Rechtsbeistand oder einer Vertrauensperson begleiten lassen können (Art. 204 Abs. 2 ZPO). In Art. 204 Abs. 3 ZPO wird sodann geregelt, unter welch en Voraussetzungen eine Partei nicht persönlich erscheinen muss und sich vertreten lassen kann. Be i Säumnis der klagenden Partei gilt das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen und das Verfahr en wird als gegenstandslos abgeschrieben (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Es stellt sich die Frage, ob die Klägerin, eine Aktien gesellschaft, persönlich zur Schlichtungs- verhandlung erschienen ist, wie dies in Art. 204 Abs. 1 Z PO vorgeschrieben wird. Diese Pflicht zum persönlichen Erscheinen gilt nicht nur für natürliche Personen, sondern auch für juristische Personen. Für juristische Personen muss an der Schlichtung sverhandlung ein Organ oder zu- mindest eine mit einer (kaufmännischen) Handlungsvollma cht ausgestattete und zur Prozess- führung befugte Person, die überdies mit dem Streitge genstand vertraut ist, erscheinen, damit die Schlichtung ihren Zweck erfüllen kann. Der Sinn de r Schlichtung liegt nämlich darin, vor einer allfälligen Klageeinreichung diejenigen Persone n zu einer persönlichen Aussprache zu- sammen zu bringen, die sich miteinander im Streit befin den und die über den Streitgegenstand auch selber verfügen können (BGE 140 III 70, E. 4.3). 2.2 Es gilt vorab zu prüfen, ob für die klagende Aktiengese llschaft ein Organ zu der Schlich- tungsverhandlung erschienen ist. Die Organe geben dem W illen der juristischen Person Aus- druck und handeln für diese (Art. 55 ZGB). Sie sind nicht lediglich Vertreter der juristischen Per- son, sondern gelten als Teil ihrer Persönlichkeit (BGE 112 II 190; C LAIRE HUGUENIN , in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilge setzbuch I, 4. Aufl., Basel 2010, Art. 55 ZGB, N 6, mit weiteren Hinweisen). Juristische Personen handeln durch ihre statutarischen oder faktischen Organe wie namentlich Verwaltungsräte, Gesellschafter, Vorstandsmitglieder und Direktoren (URS EGLI , in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Z ivilprozess- ordnung, Zürich/St. Gallen 2011, Art. 204 N 5). Als O rgan ist nach Massgabe des funktionellen Organbegriffs nicht nur anzusehen, wer de forma zur Erf üllung gesellschaftlicher Aufgaben be- rufen wird (formelles Organ), sondern auch wer de fa cto Leitungsfunktionen wahrnimmt bzw. effektiv und in entscheidender Weise an der Bildung des Verbandswillens teilhat, indem er Or- ganen vorbehaltene Entscheide trifft oder die eigentl iche Geschäftsführung besorgt und so die Willensbildung der Gesellschaft massgebend mitbestimmt ( faktisches Organ). Organ ist somit nicht nur, wer mit der Leitung einer juristischen Person betraut, sondern auch wer damit befasst ist (HUGUENIN , a.a.O., Art. 55 ZGB N 13; H ANS MICHAEL RIEMER , in: Berner Kommentar, Bern 1993, Art. 54/55 ZGB, N 28 ff.). Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2.3 Zwischen den Parteien ist nicht bestritten, dass zu der Fr iedensrichterverhandlung vom 26. April 2013 seitens der Klägerschaft Frau E.____ in Begleitung eines Rechtsanwalts er- schienen ist. Gemäss Handelsregisterauszug ist Frau D.____ einziges Mitglied der klägerischen Aktiengesellschaft; E.____ ist nicht als Organ im Handelsr egister aufgeführt, so dass auf ihre Funktion innerhalb der Klagpartei näher einzugehen is t. E.____ ist die Mutter von D.____. Sie wurde von der Vorinstanz an der Gerichtsverhandlung al s Zeugin angehört, anlässlich welcher sie zur Frage ihrer Funktion im Betrieb der A.____AG aussagte, dass sie, nachdem F.____, der Ehemann ihrer Tochter, vor ca. drei Jahren krank geworde n sei, sich sehr eingesetzt und ihre Tochter unterstützt habe. Sie habe sich um alles Administ rative wie Buchhaltung und Personal gekümmert, weil ihre Tochter F.____ betreut und gepf legt habe, da er sehr krank gewesen sei. Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle anzufügen, dass D.____ und F.____ am 8. August 2012 heirateten und F.____ kurz darauf am 23. Septem ber 2012 starb. Weiter führte E.____ aus, dass sie das Schreiben vom 10. Januar 2006 aufgesetzt habe, welches dann von ihrer Tochter oder F.____ unterschrieben worden sei. In diese m Schreiben hat die Pächterschaft die Verpächterschaft auf den korrekten Pachtpreis hingewiese n sowie darauf, dass die Verpächte- rin sämtliche bestehenden Pachtverträge mit allen Rec hten und Pflichten übernommen habe und die Pachtverträge solange in Kraft seien, wie die Liegenschaft als Pferdesportzentrum be- trieben werde. Weiter wurden die im Kaufvertrag get roffenen Vereinbarungen betreffend der Pachtverträge erläutert. Die Zeugin führte weiter au s, die Kündigung vom 23. Juni 2011 habe sie sofort gesehen, weil sie das Administrative mache. Ihre Tochter habe dann umgehend an- gerufen und sie selber, ihre Tochter und F.____ hätte n dann im Juli 2011 G.____ und H.____ getroffen. Sie hätten diesen gesagt, dass die Parzellen aufgrund des Kaufvertrags unkündbar seien, hätten ihnen alles erklärt, ihr Vorkaufsrecht erw ähnt und gesagt, dass sie Interesse am Kauf des Landes hätten. Diese hätten das verstanden und es sei keine Rede mehr von Kündi- gung gewesen. Im November sei dann die Verkaufsofferte gekommen, leider mit einem überris- senen Preis, mit welchem sie nicht einverstanden gewesen s eien. Weiter führte E.____ an der vorinstanzlichen Verhandlung aus, dass sie immer noch in de r A.____AG tätig sei. Auf die Fra- ge, weshalb die drei Pachtparzellen notwendig seien, e rklärte sie, ohne diese könnten sie nicht mehr existieren. Sie müssten eine gewisse Grösse haben, h ätten Schulpferde für die Reitstun- den und die Pensionspferde. Der Stall sei einmal auf 60 Pferde ausgerichtet gewesen, jetzt sei- en es noch 52. Aus finanziellen Gründen könne man nicht reduzieren. Es gebe ein neues Ge- setz, dass die Pferde jeden Tag Auslauf haben müssten. Wegen des Tierschutzes hätte ein Teil der Parzelle verfestigt werden müssen. E.____ hat glaubhaft ausgeführt, dass F.____ vor ca. dr ei Jahren krank geworden sei, sich ihre Tochter um ihn gekümmert und ihn gepflegt habe und sie selber sich seither im Betrieb einge- setzt und ihre Tochter unterstützt habe. Aus den Aussagen von E.____ geht hervor, dass diese aktiv in der A.____AG mitarbeitet indem sie sich um die Administration und das Personal küm- mert. Auch war sie an der Sitzung mit G.____ und H.__ __ betreffend Schreiben vom 23. Juni 2011 dabei. Sie unterstützt ihre Tochter D.____, das a lleinige und einzelzeichnungsberechtigte Mitglied der A.____AG, und führt deren Geschäfte mit. Dies insbesondere in der Zeit, in welcher sich die Tochter um den erkrankten F.____ kümmerte und auch in der für ihre Tochter schwe- ren Zeit nach dessen Tod. Dass E.____ aktiv in der A.____ AG mitarbeitet, geht auch aus dem Kontrollrapport des Tierschutzes beider Basel hervor. D iesen Rapport vom 12. März 2010 hat Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht E.____ unterzeichnet (dies ergibt sich aus dem Vergleich der Unterschriften auf dem Kontroll- rapport und auf dem Rückschein der Post für die vorinstan zliche Zeugenvorladung), so dass davon ausgegangen werden kann, dass am besagten Kontroll tag nur sie auf dem Pferdesport- zentrum anwesend war und nicht ihre Tochter. Aus dem Ha ndelsregisterauszug geht hervor, dass nach dem Ausscheiden verschiedener Organe ab dem Jahr 2 000 nur noch D.____ und deren späterer Ehemann F.____ im Verwaltungsrat der A.____AG waren. F.____ wurde dann im Jahr 2005 im Handelsregister in seiner Funktion als De legierter mit Kollektivunterschrift zu zweien ebenfalls gelöscht und gleichzeitig D.____ zur Ei nzelunterschrift ermächtigt. Seit dem Jahr 2005 ist D.____ somit einziges formelles Organ der Aktiengesellschaft. Indem E.____ seit rund drei Jahren für ihre Tochter einspringt, sich um das Administrative und das Personal küm- mert, an der Besprechung mit G.____ und H.____ dabe i war und für die Konten der A.____AG gemäss Ausführungen in der Replik vom 5. September 201 3, S. 4, unterschriftsberechtigt ist, besorgt sie die eigentliche Geschäftsführung, nimmt L eitungsfunktionen wahr und bestimmt so die Willensbildung der Gesellschaft massgebend mit, zumal es kein anderes formelles Organ in der Gesellschaft gibt, welches D.____ in jener Zeit, in welcher sie mit der Pflege von F.____ absorbiert war, die Geschäfte hätte weiterführen könn en. Dass F.____ als ehemaliges Organ die Geschäfte aufgrund seiner Krankheit nicht führen konnte, braucht nicht weiter ausgeführt zu werden. Aus den Aussagen von E.____ geht zudem hervor, da ss sie über die finanziellen Ver- hältnisse der A.____AG Bescheid weiss. Das Kantonsgericht gelangt gestützt auf diese Ausfüh- rungen zum Schluss, dass E.____ faktisches Organ der klägerisch en Aktiengesellschaft ist und durch ihre Teilnahme an der Schlichtungsverhandlung die Voraussetzung des persönlichen Erscheinens gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO erfüllt ist. 2.4 Selbst wenn E.____ nicht als faktisches Organ betrachte t würde, wäre die Voraussetzung gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO aufgrund der ausgestellten Handlungsvollmacht dennoch erfüllt. Soweit sich die Verpächterin auf den Standpunkt stellt, dass D.____ persönlich zur Schlich- tungsverhandlung hätte erscheinen müssen, ist festzuhalten, dass weder in der ZPO noch im zitierten Bundesgerichtsentscheid vorgeschrieben wird, d ass ein im Handelsregister eingetra- genes Mitglied persönlich zur Schlichtungsverhandlung er scheinen muss. Vielmehr ist entspre- chend dem Bundesgericht die Pflicht zum persönlichen Er scheinen gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO bei juristischen Personen auch dann erfüllt, wenn ei ne mit einer (kaufmännischen) Hand- lungsvollmacht ausgestattete und zur Prozessführung befu gte Person, die überdies mit dem Streitgegenstand vertraut ist, bei der Schlichtungsverhan dlung anwesend ist (BGE 140 III 70, E. 4.3). Soll eine Handlungsvollmacht zur Prozessführu ng ermächtigen, ist diese Befugnis ge- mäss Art. 462 Abs. 2 OR ausdrücklich zu erteilen. Im vorlieg enden Fall hat die einzelzeich- nungsberechtigte D.____ am 22. April 2013 eine Vollm acht ausgestellt, mit welcher sie E.____ bevollmächtigte, die Interessen von D.____ und diejenig en der A.____AG an der Verhandlung vor dem Friedensrichteramt Binningen vom 26. April 201 3 in Sachen Klage Nr. Y.____ zu ver- treten. D.____ ist einzelzeichnungsberechtigt und konnt e daher die ausgestellte Vollmacht al- leine unterzeichnen, dies im Unterschied zu dem in BGE 1 40 III 70 behandelten Fall, wo der Vollmachtgeber nur Kollektivunterschrift zu zweien besass. Die Vollmacht ermächtigte E.____ sodann explizit zur Vertretung der Interessen der Klägerin an der friedensrichterlichen Verhand- lung vom 26. April 2013 im Verfahren Nr. Y.____ (Sch lichtungsverfahren in der vorliegenden Streitigkeit). Es liegt somit eine gültige Handlungsvollmacht im Sinne von Art. 462 Abs. 2 OR für Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht E.____ zur Vertretung an der friedensrichterlichen Ve rhandlung vor. Es kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass diese Vollmacht dem Friedensrichter vorlag, ist doch auf der Klagebewilligung hinter dem Namen von E.____ der Zu satz „bevollmächtigt“ vermerkt. Dass es sich bei E.____ um eine mit dem Streitgegenstand vertr aute Person handelt, geht aus den vor- stehenden Erwägungen hervor, insbesondere weil sie a ktiv in der A.____AG mitarbeitet, sich um die Administration und das Personal kümmert, an der Sitzung mit G.____ und H.____ be- treffend Kündigung vom 23. Juni 2011 dabei war und den Rapport vom 12. März 2010 des Tier- schutzes unterzeichnete. Aus der vorinstanzlichen Zeugenbef ragung ergibt sich, dass sie bes- tens Bescheid über die ausgesprochene Kündigung wusste, die Gesetze betreffend Tierschutz kannte wie auch die Massnahmen, welche diesbezüglich er griffen werden mussten, und sie auch über die finanziellen Angelegenheiten der Gesell schaft informiert ist. Sie war und ist mit dem vorliegenden Streitgegenstand bestens vertraut. E._ ___ war zudem entsprechend der Er- klärung von D.____ (Beilage 12 zur Replik vom 5. Septem ber 2013) befugt, an der Friedens- richterverhandlung sämtliche Entscheidungen ohne Rückspra che zu treffen. An der vorinstanz- lichen Verhandlung sagte D.____, jeder Vergleich, wel cher an der Schlichtungsverhandlung unterzeichnet worden wäre, wäre gültig gewesen. E.___ _ nahm somit mit einer rechtsgültigen Handlungsvollmacht an der Schlichtungsverhandlung teil, w ar für diese explizit zur Prozessfüh- rung befugt, wusste über den Streitgegenstand bestens Be scheid und war befugt, einen Ver- gleich abzuschliessen. Bezüglich der Friedensrichterverhand lung sagte sie aus, sie habe die Vollmacht an der Verhandlung abgegeben und es sei kei n Thema gewesen, dass sie dort an- wesend gewesen sei und nicht ihre Tochter. Von der Geg enseite seien H.____ und G.____ anwesend gewesen und nachträglich sei noch I.____, eine Bekannte von diesen, gekommen. Sie sei gefragt worden, ob es in Ordnung sei, wenn I._ ___ dabei sei, was sie bejaht habe. Es sei auch bei I.____ kein Thema gewesen, dass E.____ an der Verhandlung gewesen sei; sie hätten sich gegenseitig akzeptiert. Sie hätten dann disk utiert und der Friedensrichter habe Ver- gleichsmöglichkeiten vorgeschlagen. Die Gegenpartei hat d enn auch nie behauptet, Ver- gleichsgespräche seien nicht möglich gewesen, weil E._ ___ nicht mit dem Streitgegenstand vertraut gewesen wäre. Die Schlichtungsverhandlung erfü llte somit ihren Zweck. Durch die Teilnahme von E.____ an der Schlichtungsverhandlung ist die Voraussetzung von Art. 204 Abs. 1 ZPO entsprechend diesen Erwägungen erfüllt, auch we nn E.____ keine faktische Organfunk- tion zukommen würde. Folglich liegt kein Säumnis der K lagpartei vor und das Schlichtungsver- fahren war daher auch nicht als gegenstandslos abzuschreib en; vielmehr liegt eine gültige Kla- gebewilligung vor. Die Frage, ob für D.____ ein Dispensationsgrund nach Art. 204 Abs. 3 lit. b ZPO für die Teil- nahme an der Schlichtungsverhandlung vorlag, braucht d aher nicht mehr geprüft zu werden. Ebenso ist auf die Frage der vorgängigen Orientierung gemäss Art. 204 Abs. 4 ZPO nicht weiter einzugehen, nachdem die Berufungsklägerin in ihrer Beru fung unter Ziffer 6e, S. 5, explizit er- klärte, die diesbezügliche Begründung der Vorinstanz werde nicht angefochten. 3. Die Berufungsklägerin moniert die Beurteilung der Vor instanz, wonach das Schreiben vom 23. Juni 2011 bloss als Abmahnung und nicht als Kündigung zu verstehen sei. 3.1 Das Schreiben vom 23. Juni 2011 trägt den Titel „Kündigung Pachtvertrag Parzelle Nr. x, y, z“. Im Schreiben wird sodann ausgeführt, sie hätten sich e ntschlossen, das Land zu verkau- Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht fen und seien dieses daher besichtigen gewesen. Es habe sie der Schlag getroffen, als sie ge- sehen hätten, dass das Grundstück, welches sie als grüne Wiese in Erinnerung hatten, jetzt wie ein Parkplatz aussehe. Die Pächterin hätte ohne Zustimmu ng der Verpächter den Boden mit Mergel und Steinen befestigt. Nach Rücksprache mit dem Landwirtschaftszentrum und dem Bauernverband seien sie alle der Meinung das Pachtverh ältnis per sofort (auf 1. Oktober 2011) zu beenden. Die Veränderung sei bis 20. Juli 2011 rückg ängig zu machen, ansonsten sie sich gezwungen sähen, rechtliche Schritte einzuleiten wegen i llegalem Bauvorhaben, Schadener- satz für Verschlechterungen des Bodens, Sachbeschädigung, an derer Nutzungswert etc. Bis ein Käufer gefunden werde, werde das Land ab 1. Oktob er 2011 in Eigenarbeit von der Ver- pächterschaft bewirtschaftet. 3.2 Die Vorinstanz führte unter Erwägung 2.1 aus, eine K ündigung sei ein Gestaltungsrecht, mit welchem eine Person durch einseitige und empfangsbe dürftige Willenserklärung ein Recht aufheben könne. Die Ausübung des Gestaltungsrechts könne g rundsätzlich nicht an Bedingun- gen geknüpft werden, da dies eine unzumutbare Unsicherh eit für den Empfänger derselben bedeuten würde, gleichzeitig sei die einmal ausgesproch ene Kündigung unwiderruflich. Die Vo- rinstanz erwog weiter unter Ziffer 2.1.4, das Schreib en vom 23. Juni 2011 trage zwar den Titel „Kündigung“, dennoch sei der exakte Wortlaut genauer zu beleuchten. G.____ halte fest, sie seien „alle der Meinung, unser Pachtverhältnis per sofort (auf 1. Oktober 2011 -> landwirtschaft- liche Frist) zu beenden“ . Die Formulierung „wir sind der Meinung…“ sei jedoch nicht als wirksa- me Willenserklärung, wie es eine Kündigung erfordere, zu qualifizieren. Eine Kündigung müsse klar und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht werden, da e s für den Empfänger der Kündigung diesbezüglich keine Unsicherheit geben dürfe. Auch der Verweis auf rechtliche Schritte, falls die Bodenbefestigung nicht zurückgebaut we rde, spreche für eine blosse Andro- hung der Kündigung. Selbst die Beklagte bezeichne das S chreiben als Abmahnung. Im Weite- ren sei der Klägerin im Schreiben vom 23. Juni 2011 Fr ist bis 20. Juli 2011 gesetzt worden, um die Veränderung rückgängig zu machen, andernfalls rech tliche Schritte eingeleitet werden müssten. Nachdem die Klägerin dieser Aufforderung unbest rittenermassen nicht nachgekom- men sei, sei die Beklagte nach dem 1. Oktober 2011 nicht eingeschritten und es sei nicht mo- niert worden, dass die Klägerin auf den fraglichen Par zellen weiterhin die A.____AG betrieben habe. Die Beklagte habe auch zu keinem Zeitpunkt ein Ausw eisungsbegehren gestellt. Sie ha- be sich erst wieder mit Schreiben vom 27. November 2012 g emeldet. In dieser doch längeren Zeitspanne von Juni 2011 bis November 2012 habe die Kl ägerin davon ausgehen dürfen, dass die Beklagte die „Kündigung“ nicht aufrecht erhalte r esp. ihr Schreiben vom 23. Juni 2011 nicht als Kündigung betrachtet habe. Im Übrigen werde auch der Vorwurf der Beklagten, die Klägerin habe sich gegen die „Kündigung“ vom 23. Juni 2011 nicht gewehrt, einerseits von der Klägerin selbst bestritten, andererseits lege die Zeugin E.____ a nlässlich der Hauptverhandlung glaub- haft dar, dass sie unmittelbar nach Eingang des besagten Schreibens telefoniert und sich an- schliessend zu dritt mit den Gebrüder G.____ und H.____ getroffen hätten, um die Angelegen- heit zu diskutieren. 3.3 Die Berufungsklägerin bringt vor, ab dem 23. Juni 20 11 sei die Pächterin in einem gekün- digten Verhältnis gestanden. Dass der Pachtzins bis zum Ende habe bezahlt werden müssen, ändere an dieser Betrachtungsweise nichts. Die Vorinstanz leite aus dem Satz „alle der Mei- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht nung, unser Pachtverhältnis per sofort… zu beenden“ ab, dass Pächter und Verpächterin glei- cher Meinung seien. Diese Begründung sei willkürlich. Die Verpächterin sei damals nicht an- waltlich vertreten gewesen und habe das Schreiben laien haft formuliert. Der zitierte Satz bezie- he sich entgegen der Begründung der Vorinstanz nicht a uf die Vertragsparteien, sondern allein auf die Familie B./G./H.____. Die Pächterin habe au s dem weiteren Text sehr wohl erkennen können, dass es die Verpächterin mit der Kündigung ernst gemeint habe. Zudem habe die Ver- pächterin gefordert, dass der ursprüngliche Zustand wied erhergestellt werde, wie dies bei Auf- lösung des Miet- und Pachtverhältnisses jeweils üblich sei. Unbestrittenermassen sei diese ers- te Kündigung unangefochten geblieben. Richtigerweise sei sie auf den richtigen Kündigungs- termin, d.h. auf 12 Monate im Herbst 2012, zu konvertieren. 3.4 Das Kantonsgericht schliesst sich den Ausführungen der Vori nstanz an, welche vorste- hend unter Ziffer 3.2 aufgeführt sind. Der Berufungskl ägerin kann nicht gefolgt werden, wenn sie ausführt, die Vorinstanz leite aus dem zitierten Sat z ab, dass Pächter und Verpächter glei- cher Meinung seien, da sich in der vorinstanzlichen Begrü ndung keine solche Ausführung be- findet. Die Vorinstanz hat lediglich ausgeführt, die Formulierung „wir sind der Meinung…“ sei nicht als eine wirksame Willenserklärung, wie es eine Kün digung erfordere, zu qualifizieren, da eine Kündigung klar und unmissverständlich zum Ausdruck geb racht werden müsse und es diesbezüglich keine Unsicherheit geben dürfe. Die Formu lierung des gesamten Satzes lautet folgendermassen : „Nach Rücksprache mit dem Landwirtschaftszentrum Basel Land, Abteilung Boden und Pachtrecht, zusätzlich noch mit dem schweizerisch en Bauernverband, Abteilung Rechtsberatung Pachtverträge, sind wir alle der Meinung unser Pachtverhältnis per sofort (auf 1. Oktober 2011 -> Landwirtschaftliche Frist) zu beenden “ . Diese Formulierung ist auch nach Auffassung des Kantonsgerichts nicht klar und unmissverständlich. So geht nicht eindeutig her- vor, ob das Pachtverhältnis per 1. Oktober 2011 gekündig t wird, oder ob man aufgrund der rechtlichen Beratungen beim Landwirtschaftszentrum und beim Bauernverband davon ausgeht, dass man berechtigt wäre, das Pachtverhältnis per sofort zu beenden und sich das noch über- legt. Insbesondere im Zusammenhang mit der Kritik in di esem Schreiben, dass die Pächterin ohne Zustimmung den Boden mit Mergel und Steinen befestigt habe und der Aufforderung, die- se Veränderung bis 20. Juli 2011 rückgängig zu machen, kan n die zitierte Formulierung im Ge- samtzusammenhang durchaus dahingehend verstanden werden , dass wenn die Veränderung bis zum 20. Juli 2011 nicht rückgängig gemacht werde, in der Folge das Pachtverhältnis per 1. Oktober 2011 beendet wird. Denn wird ein Pachtverh ältnis gekündigt, wird das Rückgängig- machen von vorgenommenen Veränderungen üblicherweise a uf die Beendigung des Vertrags- verhältnisses verlangt und nicht auf einen beliebigen Termin davor. Indem die Verpächterin den Rückbau per 20. Juli 2011 verlangt und bei Nichteinhalte n dieser Frist rechtliche Schritte an- droht, für die Kündigung jedoch den Termin auf 1. Okt ober 2011 erwähnt, und dann auch noch die Formulierung „sind wir alle der Meinung…“ verwendet, liegt keine klar und unmissverständ- lich ausgedrückte Kündigung vor. Da Kündigungen bedingun gslos sein müssen, kann das Schreiben auch nicht als Kündigung für den Fall angeseh en werden, dass bis 20. Juli 2011 die Veränderung nicht rückgängig gemacht wird, da dies ebe n gerade eine bedingte Kündigung darstellen würde. Vielmehr hätte dann nach unbenutzt em Ablauf dieses Termins nach dem 20. Juli 2011 gekündigt werden müssen. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.5 Aber auch aufgrund des Verhaltens der Verpächterin nac h dem Schreiben vom 23. Juni 2011 ist nicht von einer Kündigung auszugehen. Wie ber eits die Vorinstanz ausführte, ist die Pächterin der Aufforderung der Rückgängigmachung unb estrittenermassen nicht nachgekom- men und die Verpächterin ist nach dem angeblichen Künd igungstermin vom 1. Oktober 2011 nicht eingeschritten und hat weder moniert, dass die Pä chterin die fraglichen Parzellen weiter- hin betrieb, noch hat sie ein Ausweisungsbegehren geste llt. Sie hat sich erst wieder mit dem Schreiben vom 27. November 2012 gemeldet und in diese r Zeitspanne vom 23. Juni 2011 bis zum 27. November 2012 die Pachtzinse widerspruchslos entgeg engenommen und das Pacht- verhältnis unbeanstandet weiter laufen lassen, so dass auch aufgrund dieses Verhaltens davon auszugehen ist, dass die Verpächterin das Schreiben vom 23. Juni 2011 nicht als Kündigung betrachtete. Auch aus dem Kündigungsschreiben vom 27. N ovember 2012 kann abgeleitet werden, dass die Verpächterin das Schreiben vom 23. Juni 2011 nicht als Kündigung verstan- den hat. Denn hätte die Verpächterin das Schreiben vom 23. Juni 2011 als Kündigung verstan- den, hätte sie später nicht noch einmal gekündigt. Z udem bezieht sie sich in der Kündigung vom 27. November 2012 explizit auf das Schreiben vom 23. Juni 2011, und führte aus, in jenem Schreiben sei eine Frist bis zum 20. Juli 2011 angesetzt worden, um die Veränderung rückgän- gig zu machen. Diese Frist sei längst abgelaufen und die Veränderungen würden weiterhin be- stehen. Die Kündigung vom 27. November 2012 wurde dan n explizit auf Art. 22b lit. c des Bun- desgesetzes über landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221 .213.2) abgestützt. Art. 22b lit. c LPG berechtigt den Verpächter zu kündigen, wenn der Päch ter trotz schriftlicher Ermahnung bezie- hungsweise Aufforderung des Verpächters eine Erneuerung oder Änderung, welche die Bewirt- schaftungspflicht verletzt und die der Pächter ohne schr iftliche Zustimmung des Verpächters vorgenommen hat, nicht innert angemessener Frist rückgängig macht. Indem sich die Verpäch- terin in der Kündigung vom 27. November 2012 betreffe nd Frist und Rückgängigmachung auf das Schreiben vom 23. Juni 2011 bezieht, macht sie impli zit kund, dass sie dieses Schreiben als Ermahnung bzw. Aufforderung im Sinne von Art. 22b LPG verstanden hat und nicht als Kündigung, was auch aus dem vorgenannt beschriebenen Ver halten der Verpächterin nach dem 1. Oktober 2011 hervorgeht. Eine Abmahnung im Si nne von Art. 22b LPG und eine Kündi- gung konnten nicht gleichzeitig im selben Schreiben vom 23 . Juni 2011 erfolgen, da dies auf eine bedingte Kündigung hinauslaufen würde, was nicht möglich ist, da Kündigungen bedin- gungslos sein müssen (siehe auch Erwägung 3.4 hiervor). 3.6 Selbst wenn das Schreiben vom 23. Juni 2011 als Kündigu ng zu betrachten wäre, muss davon ausgegangen werden, dass nach der darauf folgen den Besprechung zwischen D.____, E.____ und F.____ mit G.____ und H.____, welche E.____ an der Zeugenbefragung geschildet hat, an der umstrittenen Kündigung nachträglich nicht mehr festgehalten wurde, ansonsten das Verhalten der Verpächterin und die Kündigung vom 27. November 2012 in Widerspruch dazu stehen würde. 3.7 Aufgrund dieser Ausführungen gelangt das Kantonsger icht, wie bereits die Vorinstanz, ebenfalls zum Schluss, dass das Schreiben vom 23. Juni 2011 nicht als Kündigung zu qualifi- zieren ist. Hingegen ist die Kündigung vom 27. Novembe r 2012 als solche zu verstehen. Dies hat bereits die Vorinstanz festgehalten, was im Berufun gsverfahren von keiner Partei moniert wurde. Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Die Berufungsklägerin macht geltend, das Pachtverhältnis sei sittenwidrig und persönlich- keitsverletzend und daher von vornherein nichtig. 4.1 Die Vorinstanz führte unter den Erwägungen 3.1 bis 3 .2 aus, Verträge, die eine Partei übermässig binden, seien unzulässig und gemäss Art. 20 OR nichtig. Dabei sei auf die Intensi- tät und die Dauer der Bindung abzustellen. Eine übermässige Bindung liege insbesondere dann vor, wenn für eine Partei eine vertragliche Beschränkung der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit bestehe oder der Verpflichtete in einem Masse eingeschränkt werde, dass die Grundlage seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet sei. Vorliegend seien die Pachtverträge über die drei fragli- chen Parzellen vor 16 Jahren abgeschlossen worden. Im land wirtschaftlichen Gewerbe seien langandauernde Pachtverträge üblich, zumal die ents prechenden Anlagen meist die wirtschaft- liche Grundlage des Pächters bilden würden. Diese Gegebe nheit finde beispielsweise in Art. 7 LPG ihren Ausdruck, wonach die erste Pachtdauer für la ndwirtschaftliches Gewerbe mindes- tens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre betrage; gemäss Art. 9 LPG (recte: Art. 8 LPG) gelte der Pachtvertrag in der Regel unverändert jeweils für weitere sechs Jahre. Es könne daher zu Recht davon ausgegangen we rden, dass jahrzehntelange Pachtverhältnisse eher die Regel als die Ausnahme seien. Die Verpächterin mache keine Ein- schränkung ihrer wirtschaftlichen Handlungsfreiheit oder gar eine Gefährdung ihrer wirtschaftli- chen Existenz geltend; beides sei denn auch nicht ersichtlich, sei sie doch berechtigt, einerseits das Land zu verkaufen und andererseits bei einer allfälli gen Zonenänderung die Kündigung auszusprechen, letzteres ebenso beim Vorliegen von aussero rdentlichen Gründen. Auch in der Nutzung könne nicht von einer Einschränkung gesprochen werden, da sie das Land nicht selber benötige. Das an der Hauptverhandlung vorgebrachte Argu ment, sie brauche Heu, sei bisher kein Prozessthema gewesen und gänzlich unbewiesen. Die K lausel, dass die Pachtverträge solange in Kraft bleiben, „als die gekaufte Liegenschaft als Pferdesportzentrum b etrieben wird“ , führe aufgrund des Gesagten nicht zu einer übermässige n Bindung der Parteien und sei somit zulässig. Damit dürfe eine ordentliche Kündigung in Einhaltung des Vertrages vom 25. Septem- ber 1997 solange nicht ausgesprochen werden, als auf d en Parzellen das Pferdesportzentrum betrieben werde, mit Ausnahme der Kündigungsmöglichke iten zufolge Umzonung der Grund- stücke in die Wohnzone oder Wohn-/Gewerbezone. Da das P ferdesportzentrum unbestritte- nermassen noch immer in Betrieb sei und keine Umzonung stattgefunden habe, erweise sich die Kündigung vom 27. November 2012 als unwirksam. 4.2 Die Berufungsklägerin führt aus, die Gründe für das n ichtige Vertragsverhältnis liege in der Formulierung zur Kündigungsmöglichkeit im Kaufvertrag vom 25. September 1997, welchen sie im Scheidungsverfahren habe übernehmen müssen und di e laute: „Demgemäss bleiben die Pachtverträge solange in Kraft, als die gekaufte Liege nschaft als Pferdesportzentrum betrieben wird“ . Die Formulierung stamme nicht von ihr, weshalb ihr d as „in dubio contra stipulatorem“ nicht entgegengehalten werden könne. Ob das Vertragsv erhältnis gekündigt werden könne, hänge nur von der Pächterin ab und nur sie könne den Ze itpunkt der Kündigung bestimmen, was sie in den Rechtsschriften mehrmals deutlich gemacht ha be. Das könne Jahrzehnte dau- ern, denn es seien nicht die geringsten Anzeichen vorhanden, dass der Betrieb der Pächterin in naher oder ferner Zukunft aufgegeben werde. Die Beg ründung der Vorinstanz, im landwirt- schaftlichen Gewerbe seien langandauernde Pachtverträge ü blich, könne so nicht hingenom- Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht men werden. Im vorliegenden Fall daure das Pachtverhäl tnis schon 17 Jahre und ein Ende sei nicht abzusehen. Es liege ein klarer Fall von Ungleichgew icht zwischen den Parteien vor und die Verträge seien übermässig bindend. Die Begründung der Vorinstanz, die Berufungsklägerin habe keine Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Handlung sfreiheit oder Gefährdung ihrer wirt- schaftlichen Existenz geltend gemacht, sei eine unrichtige Tatsachenfeststellung. Die Verpäch- terin habe schon im Schreiben vom 23. Juni 2011 auf ein en Verkauf hingewiesen und in der Parteibefragung angegeben, auf den Bedarf von Heu fü r den Betrieb, in dem sie mitarbeite, angewiesen zu sein. Die Verpächterin wolle aufgrund i hrer finanziellen Lage die Parzellen ver- kaufen, wobei die Pächterin ein Vorkaufsrecht habe. 4.3 Das Kantonsgericht schliesst sich den Ausführungen der V orinstanz an, welche in Erwä- gung 4.1 hiervor ausgeführt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, sind im landwirt- schaftlichen Gewerbe langandauernde Pachtverträge übli ch, zumal die landwirtschaftlichen Anlagen meist die wirtschaftliche Grundlage des Pächter s bilden. So ist im LPG eine erste Pachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe von mindest ens neun Jahren und für einzelne Grundstücke von mindestens sechs Jahren vorgesehen (Art. 7 LPG), und die Fortsetzung be- trägt jeweils weitere sechs Jahre (Art. 8 LPG). Langjäh rige Pachtverhältnisse sind somit eher die Regel. Für den vorliegenden Fall ist hinsichtlich de r geltend gemachten übermässigen Bin- dung näher auf den Kaufvertrag vom 25. September 1997 einzugehen, in welchem sich unter dem Titel „IV. Allgemeine Bestimmungen“ in Punkt 2 (S. 7 f.) folgende Vereinbarung befindet: „Die Käuferin wird nach Antritt der Kaufsache das Reit sportzentrum selber betreiben. Dabei werden für den Betrieb weitere Liegenschaften benöti gt, die sich in unmittelbarer Nähe der ge- kauften Liegenschaft befinden und die ebenfalls dem Ve rkäufer gehören. Die Liegenschaften, um welche es im einzelnen geht, sind in diesem Vertrag als Anhang II beigeheftet. Die Parteien verpflichten sich, bezüglich dieser Liegenschaften Pachtverträge abzuschlie βen, wobei der Ver- käufer als Verpächter und die Käuferin als Pächterin auftritt. Die Pachtverträge bleiben so lange in Kraft, als die gekaufte Liegenschaft als Pferdesportze ntrum betrieben wird. Sie können von beiden Parteien unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist und jeweils auf das Ende eines Kalenderjahres, gekündigt werden, falls die ge kaufte Liegenschaft und die gepachteten Liegenschaften im Rahmen einer Zonenplanänderung von der jetzigen Landwirtschaftszone in eine Wohnzone oder Wohn/Gewerbezone umgezont werden sollten. Im weiteren enthalten die Pachtverträge ein Vorkaufsrecht der Käuferin an den gep achteten Liegenschaften. Schlie βlich ist die Käuferin berechtigt, auf den gepachteten Lieg enschaften diejenigen Bauten und Einrich- tungen zu erstellen, welche die bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen zulassen.“ Auf der mit Kaufvertrag vom 25. September 1997 veräuss erten Liegenschaft hat bereits der Verkäufer eine Reitsportanlage betrieben. Für den Bet rieb einer solchen Anlage wird Land für Pferdeweiden und für den Freiauslauf der Pferde benötigt, was beide Vertragsparteien wussten. In der zitierten Klausel haben sie daher festgehalten, dass für den Betrieb weitere Liegenschaf- ten benötigt werden, die sich in unmittelbarer Nähe d er gekauften Liegenschaft befinden, wozu auch die im vorliegenden Verfahren fraglichen Parzell en gehören (diese sind im Anhang II des Kaufvertrages aufgeführt). Aufgrund der Notwendigkeit dieser Parzellen wurde bereits im Kauf- vertrag selber festgehalten, dass sie verpachtet werden u nd die Pachtverträge solange in Kraft bleiben, als das Reitsportzentrum betrieben wird. Die P achtverträge können daher nicht isoliert Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht vom Kaufvertrag betrachtet werden, vielmehr kann davon ausgegangen werden, dass die zitier- te Vertragsklausel betreffend die Pachtverträge Beding ung für den Abschluss des Kaufvertrags war, könnte die Pächterin ihre Reitsportanlage doch oh ne diese Pachtparzellen aufgrund feh- lendem Auslaufs für die Pferde nicht betreiben. Da d en Vertragsparteien klar war, dass die Pachtparzellen für den Betrieb der Pferdesportanlage unerlässlich sind, wurde diese Klausel bewusst in den Kaufvertrag aufgenommen und die Dauer d er Pachtverträge an den Betrieb dieser Pferdesportanlage geknüpft. Dass die Berufungsklä gerin damals nicht Vertragspartei war, sondern erst im Rahmen der güterrechtlichen Ausein andersetzung in der Scheidung Ei- gentümerin der fraglichen drei Pachtparzellen wurde, ändert am Inhalt der Verträge und deren Auslegung nichts, da die Berufungsklägerin in die bestehe nden Pachtverträge mit sämtlichen Rechten und Pflichten eingetreten ist (Art. 14 LPG). Im Zusammenhang mit der geltend ge- machten übermässigen Bindung ist auch zu beachten, dass ge mäss der zitierten Klausel bei einer Umzonung der Liegenschaften von der jetzigen Land wirtschaftszone in eine Wohnzone oder Wohn-/Gewerbezone die Pachtverträge gekündigt werd en können. Wird entsprechend diesen Ausführungen nebst der Notwendigkeit der Pachtve rträge auch der Kaufvertrag selber mit einem Kaufpreis von CHF 1.8 Mio. berücksichtigt, sowie die Kündigungsmöglichkeit der Pachtverträge bei einer Umzonung in die Wohnzone oder die Wohn-/Gewerbezone, ist kein Ungleichgewicht und keine übermässige Bindung zu erkennen , zumal die Pachtverträge – wie die Vorinstanz ausführte – auch beim Vorliegen von aus serordentlichen Gründen gekündigt werden können. 4.4 Im Zusammenhang mit ihrer wirtschaftlichen Handlungsf reiheit oder Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz führt die Verpächterin aus, sie wolle aufgrund ihrer finanziellen Lage diese Parzellen verkaufen. Die Verpächterin ist berecht igt, ihr Land zu verkaufen, was auch bereits die Vorinstanz festgehalten hat; das Vorkaufsrech t der Pächterin steht dem nicht entge- gen. Eine Einschränkung der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit oder Gefährdung der wirtschaft- lichen Existenz im Zusammenhang mit einem Verkauf der Par zellen ist daher nicht ersichtlich. An der vorinstanzlichen Verhandlung brachte die Verpächt erin erstmals vor, sie brauche die Parzellen wegen des Heus. Kommt ihr dieses Argument erst an der Hauptverhandlung in den Sinn – notabene nach durchgeführtem doppelten Schrift enwechsel – kann es sich diesbezüg- lich kaum um eine ernsthafte Einschränkung ihrer wirtschaf tlichen Handlungsfreiheit oder gar um eine Existenzgefährdung handeln, ansonsten dieses Argu ment bereits in den Rechtsschrif- ten gewichtig vorgebracht worden wäre. Zudem ist die se Behauptung gänzlich unbewiesen ge- blieben. Im Übrigen widerspricht sich die Verpächterin selber, wenn sie einerseits ausführt, sie wolle die Parzellen verkaufen und andererseits vorgibt, wegen des Heus auf die Parzellen an- gewiesen zu sein, steht ihr doch das Heu nach einem Verkauf auch nicht zur Verfügung. 4.5 Das Kantonsgericht gelangt aufgrund dieser Erwägunge n zum Schluss, dass die Pacht- verträge nicht übermässig bindend oder persönlichkeitsverle tzend und somit nicht sittenwidrig sind. Die Verpächterin kann sich folglich nicht auf die Nichtigkeit der Verträge berufen. 5. Die Berufungsklägerin macht in der Berufung keine Aus führungen zur Kündigung vom 27. November 2012 bzw. den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz. Sie schreibt ledig- lich, dass zumindest diese Kündigung vom 27. November 2012 zwölf Monate später wirksam geworden sei bzw. auf den zulässigen Frühjahres- oder Herbsttermin zu konvertieren wäre (Be- Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht rufung vom 8. April 2014, Ziffer II.10, S. 9). Es ist fraglich, ob die Berufungsklägerin diesbezüg- lich mit der Berufung vom 8. April 2014 den vorinstanzli chen Entscheid moniert und sich mit diesem hinreichend auseinandergesetzt hat. Die Ausführu ngen in der Eingabe vom 26. Juni 2014 erfolgten nach Ablauf der Berufungsfrist und som it verspätet. Da sich die Verpächterin in der Berufung auf den Standpunkt stellt, die Kündigun g vom 27. November 2012 sei wirksam, wird auf diese dennoch kurz eingegangen. 5.1 Die Vorinstanz führte unter Erwägung Ziffer 4.1 und 4 .2 aus, die Pächterin sei in Ziffer IV.2 des Kaufvertrages vom 25. September 1997 berechtig t worden , „auf den gepachteten Lie- genschaften diejenigen Bauten und Einrichtungen zu erst ellen, welche die bau- und zonen- rechtlichen Bestimmungen zulassen“ . Im März 2010 habe der Tierschutz beider Basel die un- genügende Bodenqualität auf den fraglichen Parzellen beanstandet, worauf die Pächterin im gleichen Jahre den Untergrund auf einem Teil der dre i Pachtobjekte mit Sand und Kies verfes- tigt habe. Das Bauinspektorat habe am 28. Juni 2010 festgestellt, dass die vorgesehene Verfes- tigung einen artgerechten Auslauf ermögliche, sich nur unbedeutend auf Raum und Umwelt auswirke und deshalb nicht der Baubewilligungspflicht unt erliege. Ferner werde in diesem Schreiben festgehalten, dass die Einwilligung für das g eplante Projekt von der Grundeigentü- merin vorliege. Es könne somit festgestellt werden, da ss die von der Klägerin vorgenommene Bodenverfestigung aufgrund der Beanstandung des Tiersch utzes beider Basel nicht nur gebo- ten und notwendig, sondern gemäss Meinung der zuständige n Behörde auch bau- und zonen- rechtlich konform gewesen sei und keine zusätzliche Bewill igung erfordert habe. Überdies sei das Vorgehen offenbar durch die Einwilligung der Grundeigentümerin gedeckt gewesen und sei gänzlich im Einklang mit der erwähnten Klausel im Kauf vertrag gestanden. Demzufolge liege in der Bodenverfestigung kein rechtswidriges Verhalten d er Klägerin, welches einen ausseror- dentlichen Grund zur vorzeitigen Auflösung des Pachtvertr ages im Sinne von Art. 17 LPG oder Art. 22b LPG rechtfertigen könne. 5.2 Das Kantonsgericht schliesst sich auch diesen Erwägungen der Vorinstanz vollumfänglich an. Einerseits war die Pächterin aufgrund der genannte n Klausel im Kaufvertrag berechtigt, die ausgeführte Bodenbefestigung, welche den bau- und zone nrechtlichen Bestimmungen ent- spricht, vorzunehmen, so dass ihrerseits keine Vertragsverlet zung vorliegt, welche eine Kündi- gung gestützt auf Art. 17 LPG (Kündigung aus wichtige n Gründen) oder Art. 22b LPG (Kündi- gung wegen Pflichtverletzungen des Pächters) rechtfertig en würde. Andererseits war die Päch- terin aufgrund der Tierschutzbestimmungen zu der vorgen ommenen Bodenverfestigung ver- pflichtet; Änderungen, welche zur Erfüllung von Aufla gen des Tierschutzgesetzes notwendig sind, stellen jedoch keine wichtigen Gründe für eine Kü ndigung nach Art. 17 LPG dar (B ENNO STUDER /E DUARD HOFER , Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck 2007 de r 2. Aufl., Brugg 2007, N 405 zu Art. 17 LPG). Dass die Verpächter in die Parzellen verkaufen will, stellt ebenfalls keinen wichtigen Grund dar, stehen die Pachtv erträge einem Verkauf doch nicht ent- gegen. Das Argument der Verpächterin, sie brauche das H eu aus diesen Parzellen, ist weder glaubwürdig noch bewiesen (siehe Erwägung 4.4 hiervor) und kann folglich ebenfalls keinen wichtigen Grund darstellen, zumal eine Selbstbewirtschaf tung durch den Verpächter ohnehin keinen Grund zur vorzeitigen Kündigung nach Art. 17 LPG bildet (STUDER /H OFER , a.a.O., N 396 zu Art. 17 LPG). Somit liegt weder ein wichtiger Grun d, noch eine Pflichtverletzung der Pächte- Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht rin vor, welche die Kündigung der Verpächterin rechtfe rtigen, so dass die Kündigung vom 27. November 2012 ungültig und somit unwirksam ist. 6. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass im vorliegen den Verfahren eine gülti- ge Klagebewilligung vorliegt, dass das Schreiben der Ver pächterin vom 23. Juni 2011 keine Kündigung darstellt und dass die Kündigung vom 27. Nov ember 2012 unwirksam ist. Weiter kommt das Kantonsgericht zum Schluss, dass die Pachtverträg e auch keine übermässige Bin- dung darstellen und somit auch keine Nichtigkeit im Sin ne von Art. 20 OR vorliegt. Die Vor- instanz hat die Klage daher zu Recht gutgeheissen und fe stgestellt, dass die Kündigung vom 27. November 2012 unwirksam und somit ungültig ist. Fo lglich ist die vorliegende Berufung ab- zuweisen. 7. Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für das Berufungsverfahren zu entscheiden. 7.1 Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt, dass die Beruf ung abzuweisen ist. Entspre- chend diesem Ausgang des Verfahrens ist die Gerichtsgebü hr, welche in Anwendung § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung über die G ebühren der Gerichte vom 15. November 2010 (Gebührentarif, GebT; SGS 170.31) auf CHF 1‘50 0.00 festzusetzen ist, der Berufungsklä- gerin aufzuerlegen. Aufgrund der mit Verfügung vom 14 . Mai 2014, Ziffer 3, bewilligten unent- geltlichen Rechtspflege für die Berufungsklägerin gehen diese Gerichtskosten zu Lasten des Staates. 7.2 Der obsiegenden Berufungsbeklagten ist für das Rechtsmitt elverfahren indes zulasten der Berufungsklägerin eine angemessene Parteientschädigung zuzu sprechen. Dass der Beru- fungsklägerin die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt wurde, befreit sie nicht von der Bezah- lung einer Parteientschädigung an die Gegenpartei (A rt. 118 Abs. 3 ZPO und Art. 122 Abs. 1 lit. d ZPO). Die Berechnung des Honorars hat nach dem S treitwert zu erfolgen (§ 2 Abs. 2 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte vom 17. November 2003, TO, SGS 178.112). Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten hat keine Honora rnote nach Streitwert eingereicht, so- dass die Parteientschädigung vom Gericht nach Ermessen festg esetzt wird (§ 18 Abs. 1 TO). Der Streitwert beträgt im vorliegenden Verfahren CH F 15‘000.00. Bei einem Streitwert von CHF 10‘000.00 bis CHF 20‘000.00 ist ein Grundhonorar von CHF 2‘250.00 bis CHF 3‘600.00 vorgesehen (§ 7 Abs. 1 i.V.m. § 10 TO). Aufgrund des v orliegenden Streitwerts wird das Grundhonorar inklusive Auslagen auf CHF 3‘000.00 festge legt. Zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% resultiert sodann eine Parteientschädigung von CHF 3‘240.00. 7.3 Da der Berufungsklägerin die unentgeltliche Rechtspfle ge bewilligt wurde, ist in Anwen- dung von Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO der unentgeltlich e Rechtsbeistand der unterliegenden Beru- fungsklägerin, Dr. Hans Joos, vom Kanton angemessen zu ent schädigen. Dieser hat mit seiner Honorar- und Kostennote vom 26. Juni 2014 ein Honora r von CHF 2‘175.00 zuzüglich Spesen von CHF 65.25 und Mehrwertsteuer von CHF 179.22, total ausmachend CHF 2‘419.50, geltend gemacht. Dieses Honorar scheint angesichts des Stundenans atzes von CHF 200.00 bei unent- geltlicher Verbeiständung (§ 3 Abs. 2 TO) angemessen. Es bleibt zu ergänzen, dass der Rechtsvertreter für die Spesen 3% auf das Honorar von CH F 2‘175.00 eingesetzt hat. Gemäss Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht der kantonalen Tarifordnung berechnen sich die Auslagen und Kopiaturen allerdings nicht nach einem Prozentsatz des Honorars, sondern nach dem tatsächli chen Aufwand (§ 15 und § 16 TO). Da die geltend gemachten Spesen von CHF 65.25 j edoch auch für die geschätzten tat- sächlichen Aufwendungen für Kopiaturen und Auslagen ang emessen scheint, ist die Honorar- note von insgesamt CHF 2‘419.50 zu bewilligen und au s der Gerichtskasse zu bezahlen. Die Berufungsklägerin ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten und der Entschädigung an den un- entgeltlichen Rechtsbeistand verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kantons verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens (Art. 123 ZPO). Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von CHF 1‘500.00 wird der Beru fungsklägerin aufer- legt. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtsp flege für die Beru- fungsklägerin gehen diese Kosten zu Lasten des Staates. 3. Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten ei ne Parteientschä- digung von CHF 3‘240.00 (inkl. MWST von CHF 240.00 und Auslagen) zu bezahlen. 4. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspfle ge für die Berufungs- klägerin, wird deren Rechtsvertreter, Dr . Hans Joos, ein Honorar von CHF 2‘419.50 (inkl. Spesen von CHF 65.25 und MWST von CHF 179.22) aus der Gerichtskasse ausbezahlt. Die Berufungsklägerin ist zur Nachzahlung der Gerichtsgeb ühr und der Entschädigung an den unentgeltlichen Rechtsbeistand ve rpflichtet, so- bald sie dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kantons ve rjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens (Art. 123 ZPO). Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiberin Karin Arber Die Beklagte/Berufungsklägerin hat gegen diesen Entscheid Beschwerde an das Schweizeri- sche Bundesgericht (Verfahrensnummer 4A_530/2014) erhoben.