Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 30. September 2014 (400 14 66) ___________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht / Art. 260 Abs. 1 OR, Frage der Zumutbarkeit einer Sanierung für die Mieterin Besetzung Präsident Thomas Bauer, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Dieter Freiburghaus; Gerichtsschreiberin Karin Arber Parteien A. ____ , vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Klägerin und Berufungsklägerin gegen B. ____ , vertreten durch C.____AG, Beklagte und Berufungsbeklagte Gegenstand Mietrecht Berufung gegen das Urteil der Bezirksgerichtspräsidentin Gelterkinden vom 12. November 2013 A. A.____, Mieterin der 3-Zimmerwohnung im 2. OG am X.____weg 9 in Y.____, reichte am 19. August 2013 eine Klage am Bezirksgericht Gel terkinden gegen die Vermieterin B.____ ein. Sie beantragte, es sei festzustellen, d ass die vermieterseits mit Schreiben vom 21. Februar 2013 angekündigte (Innen-) Renovation m it Ersatz/Erneuerung von Küche und Bad sowie Wänden und Bodenbelägen unzumutbar sei. D emgemäss sei der Vermiete- Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht rin/Beklagten zu verbieten, die mit Schreiben vom 21. Fe bruar 2013 angekündigte (Innen-) Renovation auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Mit Urt eil vom 12. November 2013 wies die Präsidentin des Bezirksgerichts Gelterkinden (neu seit 1. April 2014: Zivilkreisgericht Ba- sel-Landschaft Ost) die Klage ab. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 260 Abs. 1 OR könne der Vermieter Erneuerungen und Änderungen an der Mi etsache nur dann vornehmen, wenn sie dem Mieter zumutbar seien. Nach den Ausführungen zu verschiedenen Aspekten hin- sichtlich der Frage, ob die geplante Sanierung zumutba r sei, gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass im vorliegenden Fall gewisse Kriterien für u nd andere gegen die Zumutbarkeit sprechen würden, tendenziell aber die Punkte überwiegen würden, welche die Zumutbarkeit nahelegen. Das Hauptargument der Mieterin, dass die Wohnung gebrauchsfähig sei und die Arbeiten deshalb nicht dringend notwendig seien, sei n icht entscheidend, da ein Mieter nicht nur blosse Mängelbeseitigungen, sondern auch der Werterhaltung des Mietobjekts dienende Arbeiten dulden müsse. Vorliegend würden die Interessen der Vermieterin an der Instandhal- tung und Verbesserung der Substanz der Liegenschaft geg enüber dem Interesse der Miete- rin am ungestörten Gebrauch der Wohnung überwiegen. A uf die ausführliche Begründung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. B. Mit Eingabe vom 20. März 2014 an das Kantonsgericht Basel -Landschaft, Abteilung Zivilrecht, erklärte die Mieterin Berufung gegen das Urteil der Bezirksgerichtspräsidentin Gel- terkinden vom 12. November 2013. Sie beantragte, es se i in Aufhebung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass die vermieterseits mit Schrei ben vom 21. Februar 2013 angekün- digte (Innen-) Renovation mit Ersatz/Erneuerung von K üche und Bad sowie Wänden und Bodenbelägen unzumutbar sei. Demgemäss sei der Vermie terin/Beklagten zu verbieten, die mit Schreiben vom 21. Februar 2013 angekündigte (Innen -) Renovation auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Die Berufungsklägerin/Mieterin bean tragte weiter die Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege; alles unter o/e-Kostenf olge. Die Mieterin führte aus, entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei vorliegend in Beachtun g aller entscheidrelevanter Um- stände nicht von der Zumutbarkeit der angekündigten Tot alsanierung auszugehen. Für die Unzumutbarkeit würden der grosse Umfang der Arbeiten, die massive und längerdauernde Gebrauchseinschränkung und die hierfür angebotene nied rige Mietzinsreduktion von CHF 400.00 sowie die erhebliche Mietzinssteigerung nach der Sanierung sprechen. Die Wohnung sei im derzeitigen Zustand gebrauchstauglich un d die Vermieterin habe den an- geblichen dringenden Renovationsbedarf nicht bewiesen . Ein Zuwarten mit der Sanierung sei zudem zumutbar. Auf die ausführliche Berufungsbegrü ndung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. C. Mit Verfügung vom 21. März 2014 bewilligte die Präside ntin des Kantonsgerichts Ba- sel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, der Berufungskläger in die unentgeltliche Rechtspflege und setzte der Berufungsbeklagten Frist zur Stellungnahme. D. Mit Stellungnahme vom 17. April 2014 hielt die Beruf ungsbeklagte an der Stellung- nahme zur Klage vom 28. August 2013 sowie am Urteil vom 12. November 2013 fest. Sie begründete, die Liegenschaft sei von innen und aussen aus gesundheitlichen Gründen reno- vationsbedürftig. Sie verwies auf die Mängellisten der Mieterin vom 14. Oktober 2002 und 14. Januar 2008 und führte aus, sie wolle diese Mänge l gemäss Mieterwunsch reparieren, Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Mieterin lasse dies aber nicht zu. Der Zustand der W ohnung sei wegen Pilz und Schim- mel gesundheitsschädigend und die Wohnung werde durch den Luftzug wegen den schlech- ten Fenstern immer mehr beschädigt. Die inneren Reno vationen würden maximal zwei Wo- chen dauern und sie würde hierfür eine Mietzinsreduktion in der Höhe von CHF 400.00 an- bieten. Sie verwies auf den Gerichtsentscheid eines Verfahrens mit einer anderen Mieterin in derselben Liegenschaft. Weiter führte sie aus, die Umbauten seien jetzt in ca. 90% der Woh- nungen fertiggestellt und auch die Fassade sei inzwischen isoliert. E. Mit Verfügung vom 22. April 2014 schloss die Kantonsger ichtspräsidentin den Schrif- tenwechsel und lud die Parteien zur Hauptverhandlung vor. F. Am 1. Juli 2014 fand die Hauptverhandlung vor der Dreierkammer des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, statt. Die Mieterin erschien mit ihrem Rechtsvertreter, die Vermieterin war nicht persönlich anwesend, jedoch durch D.____ vertreten. Eingangs wurden die Parteien zu verschiedenen Punkten befragt, danach folgte eine informelle Partei- befragung ohne Protokollierung im Hinblick auf einen Vergleich. Die Parteien erklärten sich damit einverstanden, dass das Verfahren sistiert werden sol l, damit sie Vergleichsgespräche führen können. Sodann wurden die Plädoyers gehalten für den Fall, dass kein Vergleich zu- stande kommt und ein Entscheid zu fällen ist. Mit Verfügung vom 1. Juli 2014 wurde das Ver- fahren sistiert. G. Mit Eingabe vom 17. September 2014 beantragte die Mi eterin die Aufhebung der Sis- tierung und teilte mit, dass keine Vereinbarung zustand e komme, woraufhin mit Verfügung vom 24. September 2014 die Sistierung des Verfahrens aufgehoben und den Parteien mitge- teilt wurde, dass das Kantonsgericht Basel-Landschaft o hne Durchführung einer weiteren Parteiverhandlung entscheide und das Urteil schriftlich eröffne. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer ver mögensrechtlichen Angele- genheit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsa nwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und be- gründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründet en Entscheids bzw. seit der nachträg- lichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Recht smittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitwertgrenze ist im vo rliegenden Fall erreicht. Die schriftliche Begründung des angefochtenen Entscheids vom 12. November 2013 wurde der Klägerschaft am 20. Februar 2014 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist vo n 30 Tagen ist durch die Postaufga- be der Berufung vom 20. März 2014 eingehalten. Die K lägerin rügt die unrichtige Rechtsan- wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts , womit zulässige Berufungsgrün- de geltend gemacht werden. Da auch die übrigen forme llen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten. Sachlich zuständig für d ie Beurteilung der vorliegenden Beru- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht fung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die D reierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. 2. Mit Rechtsbegehren Ziffer 1 beantragt die Berufungsklägerin, es sei festzustellen, dass die vermieterseits angekündigte Innenrenovation unzumut bar sei. Mit Rechtsbegehren Zif- fer 2 beantragt sie, es sei der Vermieterschaft demgemäss zu verbieten, diese angekündigte Renovation auszuführen oder ausführen zu lassen. Es stellt sich die Frage, ob eine Feststel- lungs- oder eine Leistungsklage vorliegt. Mit einer Fe ststellungsklage verlangt die klagende Partei die gerichtliche Feststellung, dass ein Recht oder Rechtsverhältnis besteht oder nicht besteht (Art. 88 ZPO). Mit der Leistungsklage verlangt d ie klagende Partei die Verurteilung der beklagten Partei zu einem bestimmten Tun, Unterlasse n oder Dulden (Art. 84 Abs. 1 ZPO), wobei die Unterlassungs- bzw. Duldungsklagen nega tive Leistungsklagen darstellen. Die Feststellungsklage ist gegenüber den Leistungsklagen gr undsätzlich subsidiär, d.h. die Klagpartei muss auf Leistung klagen, wenn eine Leistungsklage möglich ist (BGE 135 III 378, E. 2.2; BGE 119 II 368, E. 2). Verlangt die Mieteri n mit Rechtsbegehren Ziffer 2, dass der Vermieterschaft die Ausführung der angekündigten Renov ation zu verbieten sei, beantragt sie die Verurteilung der beklagten Partei zu einem be stimmten Unterlassen, d.h. eine soge- nannt negative Leistungsklage. Die Frage der Unzumutbark eit der angekündigten Renovati- on stellt mithin lediglich eine Vorfrage zur Beantwor tung der negativen Leistungsklage ge- mäss Rechtsbegehren Ziffer 2 dar. Da das Rechtsbegehren Ziffer 2 eine negative Leistungs- klage auf Unterlassen darstellt und Rechtsbegehren Zif fer 1 nur eine Vorfrage dazu, liegt eine Leistungsklage und keine Feststellungsklage vor. Auf die Ausführungen der Berufungs- klägerin zum Feststellungsinteresse braucht daher nicht weiter eingegangen zu werden. 3. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverf ahren nur noch berück- sichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und tro tz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Diese Bestim- mung regelt die Möglichkeit der Parteien, neue Tatsach en und Beweismittel vorzubringen, abschliessend. Im Berufungsverfahren ist somit eine anal oge Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO ausgeschlossen (BGE 138 III 625). Die Mieterin reichte mit Beilage 5 ihrer Berufung ein Schreiben der Vermieterin vom 20. Feb- ruar 2014 ein. Dieses Schreiben entstand erst nach dem vorinstanzlichen Entscheid und konnte daher bei der ersten Instanz noch nicht vorgebrac ht werden. In Anwendung von Art. 317 Abs. 1 ZPO ist dieses Schreiben somit im vorli egenden Rechtsmittelverfahren zu berücksichtigen. Mit Beilage 7 zur Berufung legte die Mieterin einen Grundbuchauszug vor. Weder führte sie aus, noch ist ersichtlich, dass dieser Grundbuchauszug nicht bereits bei der Vorinstanz hätte eingereicht werden können, so dass diese Beilage nicht zu berücksichtigen ist. Die Vermieterin reichte mit Beilage 4 ihrer Stellun gnahme vom 17. April 2014 aus einem an- deren Gerichtsverfahren die erste Seite des Urteils ein. Bei der Vorinstanz legte sie diese Seite nicht vor, sondern das Dispositiv dieses Urteils. Auch diesbezüglich wird weder ausge- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht führt noch ist ersichtlich, dass diese Beilage nicht berei ts bei der Vorinstanz hätte vorge- bracht werden können, so dass auch diese Beilage nicht zu berücksichtigen ist. Die Vermieterin legte im Rechtsmittelverfahren überdies andere Fotos vor, als sie bereits bei der Vorinstanz einreichte. Auch bezüglich dieser neuen Fotos wird nicht ausgeführt, weshalb diese nicht bereits bei der Vorinstanz eingereicht werden konnten, so dass auch diese neuen Fotos nicht zu berücksichtigen sind. 4. Die Mieterin wohnt seit dem 1. Oktober 2002 in der W ohnung am X.____weg 9 in Y.____. Diese Liegenschaft wurde in den 1960er Jahren gebaut. Seit dem 1. Dezember 2011 ist die Beklagte/Berufungsbeklagte Eigentümerin un d somit auch Vermieterin dieser Liegenschaft. Mit Schreiben vom 21. Februar 2013 künde te sie der Mieterschaft Umbauten und damit einhergehende Mietzinsanpassungen an. Betreffend Umbauten wurde ausgeführt, dass die Küche ersetzt, die Badezimmer erneuert, die Wän de gestrichen und die Bodenbe- läge ersetzt würden sowie von aussen die Fassadenisolatio n und die Fenster renoviert wür- den. Weiter wurde die Mietzinsanpassung nach den Umbaute n auf CHF 1‘100.00 netto zu- züglich CHF 150.00 Nebenkosten beziffert. Die Sanierung der Aussenfassade und der Er- satz der Fenster in der gesamten Liegenschaft werden von der Mieterin nicht angefochten und sind nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. U mstritten ist lediglich die Innen- renovation in der betreffend Wohnung mit dem geplan ten Ersatz der Küche, Erneuerung der Badezimmer, Streichen der Wände und Ersetzung der Bodenbeläge, so dass sich der vorlie- gende Entscheid auch nur auf diese Innenrenovation bezieht. 5. Nach Art. 257h Abs. 1 OR muss der Mieter Arbeiten an de r Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Ver meidung von Schäden notwendig sind. Dabei handelt es sich um Unterhalts- oder Reparaturarbeiten, welche der Erhaltung der Substanz der Mietsache dienen oder geeignet sind, Schäde n zu vermeiden. Dagegen kann der Vermieter gemäss Art. 260 Abs. 1 OR Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und w enn das Mietverhältnis nicht ge- kündigt ist. Unter den Anwendungsbereich von Art. 260 O R fallen Arbeiten, welche keine reinen Unterhalts- oder Mängelbehebungsarbeiten sind. Es handelt sich somit bei den Er- neuerungen und Änderungen nach Art. 260 OR um Renova tionsarbeiten, die über die ge- wöhnliche Behebung eines bestehenden Mangels oder die Abwehr eines drohenden Scha- dens an der Sache hinausgehen. Betreffen die Arbeiten sowohl Unterhalt wie Erneuerung der Mietsache, hat der Mieter solche gemischten Arbeiten zu dulden, wenn die Vorausset- zungen von Art. 257h Abs. 1 OR und von Art. 260 Abs. 1 OR gleichzeitig erfüllt sind (Bger 4C.382/2002 vom 4. März 2003, E. 3.1, auch in MP 4/03 , S. 185 ff.; P ETER HIGI , Zürcher Kommentar, N 9 ff. zu Art. 257h OR und N 13 ff. zu Ar t. 260 OR; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 200 8, Art. 260-206a, N 14 ff.). Im vor- liegenden Fall will die Vermieterin entsprechend ih rem Schreiben vom 21. Februar 2013 an die Mieterin die Küche ersetzen, das Badezimmer erneuern , die Wände streichen und die Bodenbeläge ersetzen. Dies entspricht einer Totalsanierun g im Innern des Mietobjekts und nicht bloss punktuellen Verbesserungen. Es handelt sich som it nicht um reine Unterhalts- und Reparaturarbeiten sondern vielmehr um Erneuerunge n, so dass die Voraussetzungen von Art. 260 Abs. 1 OR erfüllt sein müssen. Vorliegend ist das Mietverhältnis nicht gekündigt, Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht so dass sich die Prüfung auf die Frage der Zumutbarkeit d er geplanten Renovationen in An- wendung von Art. 260 Abs. 1 OR beschränkt. 6.1 Was als zumutbar im Sinne von Art. 260 Abs. 1 OR zu qu alifizieren ist, sagt der Ge- setzgeber nicht. Die Zumutbarkeit ist nach einem objektive n Massstab zu beurteilen. Ent- scheidend ist, ob die geplanten Arbeiten dem Mieter u nter Berücksichtigung sämtlicher Um- stände des konkreten Vertragsverhältnisses vernünftigerweise zugemutet werden können. Dabei sind die Interessen des Mieters an einem ungestört en Gebrauch der Sache und die Interessen des Vermieters am Unterhalt und an der Erne uerung der Mietsache gegeneinan- der abzuwägen, wobei das Gleichgewicht von Leistung un d Gegenleistung zu beachten ist. Die Beurteilung der Zumutbarkeit erfolgt nach verschie denen Kriterien, unter anderem zu berücksichtigen sind dabei Art, Zweck und Dauer des Mietvertrags, der Umfang der Arbeiten und ihre Auswirkung auf den Mietzins, Dringlichkeit und Nützlichkeit der Arbeiten. Diese Kri- terien stellen lediglich Indizien für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Sanierungen dar und keines dieser Indizien ist für sich alleine auschlaggebend (Bger 4C.382/2002 vom 4. März 2003, E. 3.2, auch in MP 4/03, S. 185 ff.; P ETER HIGI , Zürcher Kommentar, Art. 260 N 27 ff.; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 260- 206a, N 23 ff.). Der Vermieter muss den Nachweis erbri ngen, dass der Umbau zumutbar ist. Dazu muss er entsprechend die notwendigen Informatione n liefern wie beispielsweise Be- schreibung der Arbeiten, voraussichtliche Dauer, Auswirkung auf den Mietzins und so weiter (PETER HIGI , Zürcher Kommentar, Art. 260 N 43; Lachat et al., D as Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 12/3.2, S. 205). Die Kriterien für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Sanierung werden im Nachfolgenden für den vorliegenden Fall geprüft. 6.2 Die Vermieterin hat wiederholt vorgebracht, die Wohn ung der Mieterin sei in einem schlechten Zustand und eine Renovation sei notwendig. D ie Mieterin hat sowohl die Zumut- barkeit der Renovation als auch den Renovationsbedarf bestritten und vorgebracht, es brau- che keine Gesamtrenovation und eine solche sei weder dr inglich noch nützlich. Es stellt sich die Frage, wie sich der aktuelle Zustand der Wohnung der Mieterin präsentiert. Die Vermiete- rin hat bei der Vorinstanz als Beweismittel Mängelliste n der Mieterin vom 14. Januar 2008 und vom 14. Oktober 2002 eingereicht, auf welche noch ei ngegangen wird. Weiter hat sie ein A-Kontozahlungsgesuch/Rechnung von der Firma einger eicht, welche den Auftrag zum Fensteraustausch bekommen solle sowie ein Mail und Fotos betreffend Zustand der Fenster. Die Fassadensanierung sowie die Ersetzung der Fenster sind allerdings nicht bestritten, so dass auf die diesbezüglichen Beweismittel nicht näher einz ugehen ist. Die erst im Beru- fungsverfahren eingereichten neuen Beilagen sind nicht zu berücksichtigen (siehe dazu die Ausführungen unter Erwägung Ziffer 3 hiervor), sagen jedoch ohnehin nichts über den aktu- ellen Zustand der Wohnung der Mieterin aus. Die Vermi eterin hat in ihrer Stellungnahme vom 17. April 2014 im Berufungsverfahren bezüglich des Z ustands der Wohnung weder Be- weisanträge gestellt, noch vorgebracht, die Vorinstanz habe das Beweisverfahren ungenü- gend durchgeführt und dieses sei zu wiederholen oder zu ergänzen. Es ist somit auf die bei der ersten Instanz vorgelegten Beweismittel abzustellen; ein Augenschein wurde im vor- instanzlichen Verfahren nicht durchgeführt. Die Vermiete rin hat keine Fotos oder sonstigen Dokumentationen eingereicht, aus welchen sichtbar wird, wie sich der Zustand der Wohnung der Mieterin präsentiert oder was in dieser Wohnung in der Vergangenheit an Unterhaltsar- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht beiten gemacht wurde. Die Vermieterin hat auch keine konkreten Ausführungen zum Zu- stand dieser Wohnung gemacht, sondern pauschal vorgebrach t, die Wohnung sei renovati- onsbedürftig. Sie will alle Wohnungen der betreffen den Liegenschaft im gleichen Umfang sanieren, unabhängig davon, was in den einzelnen Wohnu ngen in der Vergangenheit an Unterhaltsarbeiten ausgeführt wurde. Für die Frage d er Zumutbarkeit der geplanten Sanie- rung in der Wohnung der Klägerin ist jedoch auf den aktuellen Zustand dieser Wohnung ab- zustellen, zumal keine Wasserleitungen ersetzt werden sol len oder sonstige technische Re- novationen im Inneren der Liegenschaft geplant sind, welche alle Wohnungen betreffen wür- den und nicht individuell nur in gewissen Wohnungen e rneuert werden könnten. Der aktuelle Zustand der hier zu beurteilenden Wohnung der Kläger in wurde von der Vermieterin jedoch nicht dokumentiert und ist daher nicht bekannt. Die Ver mieterin behauptet, in der Wohnung habe es Schimmel, was gesundheitsschädigend sei. Die Miet erin bestreitet, dass die Woh- nung schimmlig sei. Auch betreffend Schimmel in der Woh nung der Mieterin fehlen Unterla- gen und Beweismittel, so dass auch diese Behauptung unbew iesen ist. Die Vermieterin will die Renovationsbedürftigkeit sodann mit den Mängellist en der Mieterin beweisen. Diese schickte der vormaligen Vermieterin am 14. Oktober 2002 eine Mängelliste, in welcher sie verschiedene Punkte rügte, etwa dass im Wohnzimmer zwei ung leiche Parketts seien, alle Türen in der Wohnung gemalt werden müssten, im Schlaf zimmer ein grosser Fleck auf dem Boden sei, die Küchenschränke gewechselt werden müssten, der Kühlschrank defekt sei, der Herd nicht 100% benutzbar sei, im Badezimmer der Wasserhahn tropfe und der Hebel zum Lavabo-Auslauf defekt sei. Mit Schreiben vom 18. Januar 2008 wandte sich die Mieterin wiederum an die vormalige Vermieterin und machte Mängel am Backofen geltend, dass auch eine Herdplatte nicht brenne, der Sonnenschirm zerfetz t sei, die Toilettenspülung kaputt sei und die Fenster nicht dicht seien. Der Rechtsvertreter der Mieterin hat an der vorinstanzli- chen Verhandlung ausgeführt, der Mangel am Backofen und der Herdplatte sei behoben und die Toilettenspülung funktioniere jetzt. Aus dem vorinsta nzlichen Protokoll geht nicht hervor, dass diese Ausführungen von der Vermieterin bestritten w urden. Ob und allenfalls welche weiteren Unterhaltsarbeiten in der Wohnung der Miet erin seit ihrem Einzug im Oktober 2002 erfolgten, ist nicht belegt, so dass auch aus den Mängelli sten der aktuelle Zustand der Woh- nung nicht hervorgeht. Weiter wird mieterseits geltend gemacht, die in den Mängelrügen ge- nannten Mängel würden ohnehin alle den ordentlichen Unterhalt betreffen. Die Vermieterin verweist für die Notwendigkeit der Sanierung zudem auf das Alter der Wohnungen. Die Lie- genschaft wurde in den 60-er Jahren gebaut; die Vermie terin sagte an der vorinstanzlichen Verhandlung, die Küche stamme aus dem Jahr 1962, was vo n der Mieterin nicht bestritten wurde. Auch aus dem Alter der Wohnung kann jedoch der aktuelle Zustand nicht abgeleitet werden, zumal wie bereits ausgeführt nicht belegt ist, w as in den vergangenen Jahren an Unterhaltsarbeiten in dieser Wohnung gemacht wurde. D a der aktuelle Zustand der Woh- nung beweismässig nicht erstellt ist, kann die Vermieterin auch nicht aufzeigen, dass und inwieweit ein umfassender Renovationsbedarf besteht. Welche der geplanten Arbeiten als Unterhalt und welche als Erneuerung zu qualifizieren sind bzw. wie der Anteil der Unter- haltsarbeiten an den gesamten Arbeiten sind, ist ebe nfalls nicht dokumentiert und daher un- klar. Der grosse Umfang der geplanten Arbeiten, welche r einer Totalsanierung der Wohnung gleichkommt, spricht jedoch eher gegen eine Zumutbarkeit. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.3 Die Vermieterin hat keinerlei Unterlagen zu den gep lanten Arbeiten eingereicht. Sie hat lediglich ausgeführt, dass die Küche und das Bad komple tt erneuert werden sollen, die Bö- den neu gemacht werden und die Wände gegen Schimmel behandelt und gestrichen werden sollen. Sie hat keine Dokumente eingereicht, aus welch en hervorgeht, was genau eingebaut werden soll und in welcher Qualität. Sie hat auch zu den bereits sanierten Wohnungen keine Unterlagen, Rechnungen oder Fotos eingereicht, aus we lchen dies sichtbar würde. Ob die geplante Sanierung den Komfort steigert und für die Mieterin nützlich ist, kann daher eben- falls nicht geprüft werden. 6.4 Als Kriterium für die Zumutbarkeit ist ferner auf die Dauer der Umbauarbeiten sowie die Art und den Umfang der wahrscheinlichen Nachteile für die Mieterin abzustellen. Hierbei sind auch die seitens der Vermieterin getroffenen Massna hmen zur Milderung der Unan- nehmlichkeiten oder das Angebot einer Mietzinsreduktion zu berücksichtigen. An der vor- instanzlichen Verhandlung hat die Vermieterin ausgesagt, dass die Arbeiten in den Wohnun- gen, welche bereits renoviert wurden, 10 bis 21 Tage ge dauert hätten und dass gewisse Mieter während des Umbaus ausgezogen und andere in der Wohnung geblieben seien. Die Mieterin geht dagegen aufgrund des Umfangs der Arbeit en davon aus, dass die Wohnung für mindestens 3-4 Wochen nicht bewohnbar wäre. Die Ve rmieterin hat wiederum nicht do- kumentiert, wie der Umbau in der Wohnung der Klägeri n genau ablaufen soll, ob sie ihr eine Ersatzwohnung anbietet und in welchem Zeitraum die San ierung stattfinden soll. Es wurden keine Pläne und Beschriebe über den Ablauf der Renovat ion eingereicht, auch keine Unter- lagen bezüglich der bereits renovierten Wohnungen, aus welchen ersichtlich wird, wie die dortigen Renovationen betreffend Organisation und Dau er abliefen. Soll die Mieterin wäh- rend der Sanierung in der Wohnung bleiben, müssen di e Räume nacheinander leer geräumt und renoviert werden und die Wohnung kann nicht als Ga nzes auf einmal saniert werden. Deshalb dürfte die Sanierung länger dauern, wenn die Mieterin während der Arbeiten in der Wohnung bleibt. Die Vorinstanz führte zu Recht aus, da ss je nachdem, ob die Wohnung der Klägerin eher für 10 oder für 21 Tage unbewohnbar b leibt, dieser Punkt als Indiz für oder gegen die Zumutbarkeit der geplanten Arbeiten spricht . Da die Vermieterin zum Ablauf und der Zeitdauer der Arbeiten nichts dokumentiert hat und daher nicht bekannt ist, ob die Miete- rin in der Wohnung bleiben und wie lange die Sanier ung dauern würde, kann dieses Kriteri- um für die Frage der Zumutbarkeit wiederum nicht ge prüft werden. Das gleiche gilt für die angebotene Mietzinsreduktion von CHF 400.00, welche in Relation zur Dauer der Renovati- on zu setzen ist und ohne hinreichende Kenntnis der Umbau dauer als Kriterium ebenfalls nicht geprüft werden kann. 6.5 Ein weiteres Kriterium betreffend Zumutbarkeit einer Renovation stellt die Mietzinser- höhung aufgrund der Sanierung dar. Die Mieterin bez ahlt derzeit einen monatlichen Netto- mietzins von CHF 657.00. Die Vermieterin hat der Miet erin mit Schreiben vom 21. Februar 2013 mitgeteilt, dass der Mietzins nach dem Umbau auf ne tto CHF 1‘100.00 angepasst wer- den soll. Auch mit Schreiben vom 20. Februar 2014 an d ie Mieterin hat sie diese Mietzinsan- passung wiederholt. In der vorinstanzlichen Verhandlung wurde dagegen ausgeführt, in den bereits sanierten 3-Zimmer-Wohnungen betrage der neu e Mietzins zwischen CHF 1‘050.00 und CHF 1‘070.00. Selbst wenn der Mietzins nach der Sa nierung nicht CHF 1‘100.00 son- dern CHF 1‘050.00 betragen würde, läge noch immer e ine Erhöhung von rund 59.8% vor. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Diese erhebliche Steigerung des Nettomietzinses spricht kla r gegen die Zumutbarkeit der geplanten Sanierung. 6.6 Die Dauer des Mietverhältnisses spricht dagegen eher f ür die Zumutbarkeit der Re- novation, war die Mieterin doch im Zeitpunkt des Schre ibens vom 21. Februar 2013, mit wel- chem die geplante Sanierung angekündigt wurde, bereit s seit rund 10.5 Jahren Mieterin die- ser Wohnung. 6.7 Die Akzeptanz der Mitmieter ist unter den Parteien ebe nfalls umstritten. Diesem Krite- rium wird allerdings im vorliegenden Fall kein Gewicht beigemessen. Zum einen ist für die Frage der Zumutbarkeit auf einen objektiven Massstab abz ustellen (siehe auch H IGI , a.a.o., Art. 260 N 40). Zum anderen geht es vorliegend nur u m die Sanierung der Wohnung der Mieterin und nicht um allgemeine Gebäudeteile, welche alle Mitmieter betreffen. Die Renova- tion der Aussenfassade und der Fenster, für welche allenfalls aus der Akzeptanz der Mitmie- ter abgeleitet werden könnte, was ein vernünftiger und korrekter Partner unter den gegebe- nen Umständen als zumutbar erachtet, hat die Mieterin nicht angefochten und diese ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. 6.8 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass mangels Be weises des aktuellen Zustands der Mietwohnung der Klägerin und zufolge fehl ender Dokumentation über die ge- planten Renovationsarbeiten und den Ablauf dieser Arb eiten viele Kriterien zur Beurteilung der Zumutbarkeit der geplanten Sanierung gar nicht g eprüft werden können. Die Vermieterin hat nicht nachgewiesen, dass die Wohnung der Klägerin i m geplanten Ausmass renovati- onsbedürftig ist und es wurde nicht dokumentiert, wel che Arbeiten lediglich Unterhalt und welche Arbeiten eine Erneuerung darstellen. Die Miete rin wäre während der umfangreichen Sanierung im Gebrauch der Mietsache erheblich eingeschränkt. Auch der Umfang der Arbei- ten spricht eher gegen die Zumutbarkeit. Als weiteres u nd sehr wichtiges Kriterium spricht die angekündigte erhebliche Mietzinserhöhung klar gege n die Zumutbarkeit. Die Vermieterin hat laut Aussage an der vorinstanzlichen Verhandlung in zwischen 21 der 24 Wohnungen saniert; drei Wohnungen sind noch ausstehend und sollen n och renoviert werden. Daraus geht hervor, dass die Wohnungen objektweise saniert wer den können. Es ist nicht ersicht- lich, weshalb mit der geplanten Sanierung der Wohnung der Klägerin nicht zugewartet wer- den kann, zumal die Vermieterin keine Dringlichkeit de r Arbeiten und keine Renovationsbe- dürftigkeit der Wohnung nachgewiesen hat. Dies gilt umso mehr, als keine Leitungen ersetzt werden sollen, was entsprechende Sanierungen in allen Wohnungen erfordern würde. Die Interessen der Vermieterin an der Sanierung der Wohnung sind daher als geringer zu qualifi- zieren als die Interessen der Mieterin am ungestörten G ebrauch der Mietsache und an der Vermeidung einer erheblichen Mietzinserhöhung. Gestützt auf diese Erwägungen kommt das Kantonsgericht zum Schluss, dass die geplante Sanierung (K üche ersetzen, Badezimmer erneuern, Wände streichen und Bodenbeläge ersetzen) de r Mieterin nicht zumutbar ist und es der Vermieterin folglich zu verbieten ist, diese Renovation auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Dementsprechend ist die Berufung gutzuheissen, das vorinstanzliche Urteil aufzuhe- ben und das Rechtsbegehren Ziffer 2 der Klage gutzuhei ssen. Da das Rechtsbegehren Zif- fer 1 lediglich eine Vorfrage darstellt (siehe Erwägun g Ziffer 2 hiervor), braucht dieses nicht in das Dispositiv aufgenommen zu werden, jedoch ist der i n Ziffer 1 des Rechtsbegehrens Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht beschriebene Umfang der Renovation (Ersatz/Erneuerung von Küche und Bad sowie Wän- den und Bodenbelägen) ins Dispositiv zu übernehmen. 7. Ist die Klage bzw. das Rechtsbegehren Ziffer 2 gutzuhe issen, sind auch die vorinstanz- lichen Gerichtskosten von CHF 1‘500.00 der Beklagten aufzuerlegen. Weiter hat die Beklag- te der Klägerin für das vorinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung zu entrichten. Der Rechtsvertreter der Klägerin hat bei der Vorinstanz ein e Honorarnote mit einem Grundhono- rar von CHF 2‘500.00 basierend auf einem Streitwert von CHF 15‘000.00 eingereicht. Dieses Grundhonorar entspricht § 7 Abs. 1 der Tarifordnung fü r die Anwältinnen und Anwälte (Tarif- ordnung, TO, SGS 178.112), welcher bei einem Streitw ert von CHF 10‘000.00 bis CHF 20‘000.00 ein Grundhonorar von CHF 2‘250.00 bis CHF 3‘600.00 vorsieht, und ist an- gemessen. Die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren zugunsten der Kläge- rin ist entsprechend der Honorarnote auf CHF 2‘818.80 (inkl. Auslagen von CHF 110.00 und MWST von CHF 208.80) festzulegen. 8. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfa hren wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebüh- rentarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 1‘500.00 festgese tzt. Diese Gerichtskosten zuzüglich Dolmetscherkosten von CHF 175.00 werden entsprechend dem Ausgang des Verfahrens der Berufungsbeklagten auferlegt. Die Berufungsbeklagt e hat der Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren ebenfalls eine Parteientschädigung zu entrichten. Der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin hat für das Berufungsverfahren eine Honorarnote mit einem Grundho- norar von CHF 2‘900.00 eingereicht und einen Streitwe rt von CHF 15‘000.00/29‘880.00 an- gegeben. Der Streitwert hat sich im Berufungsverfahren nicht verändert, so dass analog zu der bei der Vorinstanz eingereichten Honorarnote auf einen Streitwert von CHF 15‘000.00 abgestellt wird und das Grundhonorar entsprechend § 7 Abs. 1 TO wiederum zwischen 2‘250.00 und CHF 3‘600.00 zu liegen kommt. Gemäss § 7 Abs. 1 TO ist für den Ansatz des Grundhonorars unter anderem der Umfang der Bemühunge n zu berücksichtigen. Der Auf- wand für den Rechtsvertreter der Klägerin dürfte im B erufungsverfahren grösser gewesen sein als im vorinstanzlichen Verfahren, da er eine Rech tsschrift erstellen musste, wogegen das vorinstanzliche Verfahren mündlich war. Er gab denn bei der Vorinstanz einen Zeitauf- wand von 5 Std. 55 Min. an und im Berufungsverfahren einen solchen von 11,583 Std. Die Verhandlungen dauerten bei beiden Instanzen je etwa gleich lang, nämlich rund 1.5 Stun- den. Angesichts des grösseren Aufwands wegen der zu erste llenden Berufungsschrift darf das Grundhonorar im Berufungsverfahren höher sein als i m vorinstanzlichen Verfahren. Das geltend gemachte Grundhonorar von CHF 2‘900.00 ist an gesichts dieser Ausführungen an- gemessen und in dieser Höhe zu genehmigen. Nach Hinzurech nung der geltend gemachten Auslagen von CHF 104.00 und der Mehrwertsteuer von CHF 240.30 resultiert eine Partei- entschädigung von insgesamt CHF 3‘244.30. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: I. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil de r Präsidentin des Be- zirksgerichts Gelterkinden vom 12. November 2013 aufgehob en und durch folgenden Entscheid ersetzt: "1. Der Beklagten wird verboten, die mit Schreiben vom 21. Februar 2013 angekündigte (Innen-) Renovation mit Ersatz/Erneuerung von Küche und Bad sowie Wänden und Bodenbelägen auszufüh ren bzw. ausführen zu lassen. 2. Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 1‘500.00 (inkl. Gebühren und Auslagen) werden der Beklagten auferlegt. 3. Die Beklagte hat der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 2‘818.80 (inklusive Auslagen von CHF 110.00 und MWST von CHF 208.80) zu bezahlen." II. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 1‘500.00 zuzüglich Dolmetscherkosten von CHF 175.00 wird der Beru fungsbe- klagten auferlegt. Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin für da s Berufungsver- fahren eine Parteientschädigung von CHF 3‘244.30 (in kl. Ausl agen von CHF 104.00 und MWST von CHF 240.30) zu bezahlen. Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiberin Karin Arber