560 Verwaltungsbehörden 2005 120 Besitzstandsgarantie. - Anwendung der Regeln der Besitzstandsgarantie bei Vorliegen eines Beseitigungsrevers (Erw. 2 und 3). - Änderung einer landwirtschaftliche Wohnbaute zwecks landwirt- schaftsfremder Wohnnutzung (Erw. 4). Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 21. September 2005 i. S. EG S. und L. W. gegen den Entscheid des Baudepartements/Gemeinderats F. Aus den Erwägungen: 1. Strittig ist vorliegend einzig, ob die Beschwerdeführerin an der nordöstlichen, gegen den Wald gerichteten Seite des Wohnhau- ses, das Dach anheben, eine Lukarne einbauen sowie einen Treppen- anbau an der Aussenseite erstellen darf. Mit diesen Massnahmen soll ermöglicht werden, dass im zurzeit 9 ½ Zimmer umfassenden Wohn- haus zwei voneinander getrennte Wohneinheiten entstehen, welche von zwei der insgesamt 6 Erben bewohnt werden können. (…) 2. Das Raumplanungsgesetz regelt die Besitzstandsgarantie in den Art. 24c ("Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausser- halb der Bauzonen") und 24d ("Kantonalrechtliche Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen"). V orliegend gelangt Art. 24d RPG zur Anwendung, da das Wohnhaus nicht, wie Art. 24c RPG erfordert, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch Aufgabe der land- wirtschaftlichen Nutzung durch den bzw. die Eigentümer (vgl. Art. 41 RPV sowie RRB Art. Nr. …). Gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG kann das kantonale Recht in land- wirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zulassen. Der kantonale Ge- setzgeber hat in § 69 Abs. 1 BauG festgelegt, dass in landwirtschaft- lichen Wohnbauten im Rahmen des Bundesrechts landwirtschafts- fremde Wohnnutzungen bewilligt werden. Die Koordinationsstelle Baugesuche hat in ihrer Verfügung vom 12. November 2004 ausgeführt, die Regeln der Besitzgarantie ge-2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 561 langten infolge des bestehenden Beseitigungsrevers nicht zur An- wendung. Im Sinne der Verhältnismässigkeit könnten die Massnah- men zur Förderung einer zeitgemässen Wohnhygiene (Terrasse, neue Raumaufteilung, Dachfenster, Badeeinbau) indessen toleriert wer- den. Einem allfälligen Begehren um Löschung des Beseitigungsre- vers könne nicht zugestimmt werden. Da der Revers Bestandteil der Baubewilligung aus dem Jahre 1974 sei, könne dessen Aufhebung nur im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens erfol- gen. Nachdem das Grundstück ausserhalb der Bauzonen liege, sei die kantonale Zustimmung notwendig. Diese könne indessen nicht erteilt werden. Die Beschwerdeführerin hält dieser Rechtsauffassung die Nichtigkeit des Revers entgegen; im Übrigen sei der Gemeinderat für dessen Aufhebung zuständig, da er diesen allein auch verfügt habe. Es ist daher zu prüfen, ob der Beseitigungsrevers der Anwen- dung der Besitzstandsgarantie entgegensteht. 3. a) V orab ist festzuhalten, dass aufgrund des Wortlauts von Art. 24d Abs. 1 RPG jedenfalls nicht abgeleitet werden kann, dass ein Beseitungsrevers dessen Anwendbarkeit verhindern würde. V or- aussetzung für die kantonale Besitzstandsgarantie für ehemalige landwirtschaftliche Wohnbauten ist allein die "erhaltene Bausub- stanz", deren Schutz Sinn und Zweck der Bestimmung ist. Im vorliegenden Fall liegt in tatsächlicher Hinsicht mit einem 9 ½ Zimmer-Wohnhaus unbestrittenermassen eine erhaltenswürdige Bausubstanz vor. Der Beseitigungsrevers könnte eine Anwendung der Bestimmung daher nur verhindern, wenn angenommen würde, mit dem Revers sei die Erhaltenswürdigkeit der Bausubstanz in rechtlicher Hinsicht in Frage zu stellen. Diese Rechtsfrage kann hier offengelassen werden, da die nachfolgenden Ausführungen zeigen, dass der Revers ohnehin beseitigbar ist. b) Gemäss Ziffer 15 der Baubewilligung des Gemeinderates F. vom 29. Juli 1974 gilt der "im Anhang an diese Baubewilligung zu unterzeichnende Revers" als integrierender Bestandteil derselben. Er wurde in der Folge am 30. Juli 1974 zwischen der Einwohnerge- meinde F., vertreten durch den Gemeinderat, und S. W. "abgeschlos- sen" und am 12. August 1974 im Grundbuch B. angemerkt. Darin verpflichtete sich S. W., das Wohnhaus mit 3 Garagen, Remise, Stal-562 Verwaltungsbehörden 2005 lungen und Silo nur für landwirtschaftliche und gemüsebauliche Zwecke zu verwenden. Der Gemeinderat seinerseits erklärte, von sei- nem Widerrufsrecht nur dann Gebrauch zu machen, wenn die auf Parzelle Nr. 133 stehenden Bauten für andere als landwirtschaftliche oder gemüsebauliche Zwecke verwendet würden. Nachdem die landwirtschaftliche Nutzung unbestrittenermassen vor rund 9 Jahren aufgegeben worden ist, tritt das Widerrufsrecht des Gemeinderates gemäss dem Revers in Kraft. Die Regeln der Besitz- standsgarantie zur Anwendung gelangen zu lassen, wenn die Bauten zu beseitigen sind, macht keinen Sinn. Der Gemeinderat hat nun aber erklärt, dass er den Beseitigungsrevers nicht durchsetzen, sondern aufheben wolle; nachdem die Liegenschaft ausserhalb Baugebiet liege, sei er indessen dafür nicht allein zuständig. c) Der Revers ist zwar Teil der Baubewilligung von 1974, aber damit ist noch nicht entschieden, ob dessen Aufhebung tatsächlich eine Änderung der Baubewilligung erfordert. Angesichts der V orge- schichte könnte nämlich ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Revers aufgrund einer zwischen der Gemeinde F. und S. W. abgeschlossenen, umfassenden zivil- und öffentlichrechtlich wirken- den Vereinbarung zustande gekommen ist, welche den Landerwerb der Gemeinde und die Umsiedlung des Betriebes umfasste. Wäre der Revers folglich vertraglich entstanden, käme der anschliessend erteil- ten Baubewilligung diesbezüglich keine konstitutive Wirkung mehr zu und die Vertragsparteien bzw. deren Rechtsnachfolger wäre ohne weiteres befugt, wiederum durch gemeinsamen Vertrag die verein- barte Pflicht zu beenden. Wie dem auch sei: Es ist jedenfalls aufgrund der diesbezüglich massgeblichen Bestimmung von § 59 BauG nicht erkennbar, weshalb für die Aufhebung des Revers ein erneutes Baubewilligungsverfah- ren durchzuführen ist. Es stellt sich lediglich die Frage, ob der Kan- ton einer allfälligen Löschung zuzustimmen hat. Auch dies ist zu ver- neinen, nachdem der Revers nicht aufgrund einer Forderung im Rah- men der kantonalen Zustimmung zum Baugesuch im Jahre 1974 be- gründet worden ist. Damals wie heute brauchte es zum Bauvorhaben zwar eine kantonale Zustimmung; wenn nun diese damals aber ohne irgendwelche Nebenbestimmungen erteilt worden ist, ist nicht 2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 563 ersichtlich, wieso es nun heute für eine Aufhebung einer gemeinde- rätlichen Nebenbestimmung das Einverständnis des Kantons brau- chen sollte. Hinzu kommt weiter, dass seitens des Baudepartements wie auch des Gemeinderats F. Einigkeit darüber besteht, dass die Durchsetzung des Beseitigungsrevers unverhältnismässig wäre und keine öffentlichen Interessen bzw. Gründe dargelegt wurden, wieso der Revers noch notwendig sei. Im Gegenteil behindert der Beseiti- gungsrevers sogar die Finanzierung der gewässerschutzrechtlich not- wendigen Sanierung der Liegenschaft. Es liegt damit auch im öffent- lichen Interesse, den Revers zu beseitigen und damit die in Aussicht stehende Investition zu erleichtern. d) Demgemäss ist festzuhalten, dass der Gemeinderat F. für die Löschung des Beseitigungsrevers keine kantonale Zustimmung braucht und ihn von sich aus löschen lassen kann. Nachdem es seine Sache ist, diesen aufzuheben, kann offen bleiben, ob der Revers nichtig und ob die V oraussetzungen des Widerrufs bzw. der Widerer- wägung gemäss den §§ 25 ff. VRPG zur Anwendung gelangen. 4. a) Da davon auszugehen ist, dass der Revers durch den Ge- meinderat F. beseitigt werden wird, ist erstellt, dass es sich vorlie- gend grundsätzlich um eine nach raumplanungsrechtlichen Gesichts- punkten erhaltenswerte Bausubstanz handelt. Es ist daher zu prüfen, ob beim vorliegenden Bauprojekt die übrigen fünf V oraussetzungen vorliegen, die nach Art. 24d Abs. 3 lit. a – e RPG notwendig sind, da- mit eine Bewilligung nach Abs. 1 erteilt werden darf. Die Nutzung als Wohnhaus im Zusammenhang mit der Führung eines Landwirtschaftsbetriebes (Gemüseanbau) ist vor 9 Jahren definitiv aufgegeben worden: Ein Teil des Kulturlandes ist an Bauern im Dorf verpachtet, die Scheune sowie ein Teil des Weidlandes um das Gebäude herum werden von einer Drittperson für Pferdehaltung genutzt; die Beschwerdeführerin unterhält den grossen Obst- und Ge- müsegarten; auch steht ausser Frage, dass das Haus zur Wohn- nutzung weiterhin geeignet ist und diese Nutzung keine Ersatzbauten zur Folge hat. Ebenso wenig wird die landwirtschaftliche Bewirt- schaftung des umliegenden Grundstücks gefährdet. Mithin ist un- bestritten, dass die V oraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 lit. a und d RPG erfüllt sind. 564 Verwaltungsbehörden 2005 Im Weiteren ist infolge der geplanten landwirtschaftsfremden Wohnnutzung eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Er- schliessung notwendig, wird doch das Wohnhaus auf Kosten der Be- schwerdeführerin an die Kanalisation angeschlossen; weitere Er- schliessungserweiterungen – insbesondere beispielsweise eine Ver- breiterung der lediglich einspurig befahrbaren Zufahrt – sind zu Recht nicht geplant. Es ist also festzuhalten, dass auch die V oraus- setzung von Art. 24d Abs. 3 lit. c RPG erfüllt ist (vgl. zu Ganzen auch Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt- recht, 3. Aufl., Zürich 1999, N 751, 753 und 754, mit Hinweis auf BBl 1996 III 544). b) aa) Mithin stellt sich also nur noch die Frage, ob durch die anbegehrten Umbauten die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben und der land- wirtschaftsfremden Wohnnutzung keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24d Abs. 3 lit. b und e RPG). Weiter ist in die- sem Zusammenhang Art. 42a Abs. 1 RPV beachtlich, nach dem im Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG Erweiterungen zulässig sind, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind. bb) Wie unter Ziffer 1 vorstehend erwähnt, soll auf der rück- wärtigen Seite des Hauses, direkt im Bereich des bereits bestehenden Eingangs im Erdgeschoss, eine nicht eingewandete Aussentreppe er- stellt werden. Dabei soll das Dach in diesem Bereich, d.h. auf einer Länge von knapp 2.5 m, um rund 1.2 m verlängert werden. Ebenfalls auf der rückwärtigen Wohnseite ist der Einbau eines zusätzlichen Ba- des im Obergeschoss geplant. Da die Kniestockhöhe hier lediglich 65 cm beträgt, soll das Dach um 15° angehoben werden. Dies führt zu einer Kniestockhöhe von 1.2 m (gleich wie auf der Hauptwohnseite). Ferner ist hier der Einbau einer Lukarne geplant. Dabei soll die bisherige Bruttogeschossfläche von 206.4 m 2 bei einer leicht verän- derten Raumeinteilung um netto lediglich 1.5 m2 erhöht werden. V on der V orinstanz toleriert sind – zusätzlich zum bereits beste- henden Balkon entlang der Hauptwohnseite – eine Terrasse im Ober- geschoss (2 m x 2.7 m), sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss eine neue Raumaufteilung und das bereits eher behelfsmässig eingebaute Bad. 2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 565 Ziel aller Umbauten ist es, die Nutzung des bisherigen 9 ½ Zim- mer-Hauses so zu gestalten, dass zwei voneinander getrennte Wohn- einheiten entstehen. Diese Aufteilung an sich wird von der V orin- stanz nicht als problematisch angesehen. cc) Gemäss den Erläuterungen vom 22. August 2003 des Bun- desamtes für Raumentwicklung zu Art. 42a RPV ist für eine zeit- gemässe Wohnnutzung eine Erweiterung nur dann unumgänglich, wenn und soweit der aktuelle Zustand der Wohnbaute deren Vermie- tung oder Verkauf nicht zulassen würde und die V oraussetzungen für ein zeitgemässes Wohnen nicht durch bauliche V orkehren innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens geschaffen werden können. So- dann hat das Bundesgericht in einem jüngsten Entscheid (1A.290/ 2004 vom 7. April 2005) ausgeführt, dass nicht die individuellen Wohnbedürfnisse massgebend seien, sondern dass ein genereller Massstab anzulegen sei: "Massgeblich ist, ob die Platzverhältnisse derart beengt sind, dass die Hauptbaute den allgemeinen Ansprüchen an eine Wohnbaute nicht genügt und deshalb auch nicht zu Wohn- zwecken vermietet oder verkauft werden könnte". dd) V orliegend beträgt die anrechenbare Bruttogeschossfläche gut 200 m 2. Dass bei diesen grosszügigen Verhältnissen zwei Bade- zimmer zu einer zeitgemässen Wohnnutzung gehören, kann nicht ernsthaft in Abrede gestellt werden. Das bereits heute bestehende Bad im Erdgeschoss sowie die eine Toilette im Untergeschoss vermögen diesen Ansprüchen nicht zu genügen. Die vorhandenen Raumverhältnisse liessen zwar ohne weiteres den Einbau eines Bades innerhalb der bestehenden Kubatur zu. V orliegend ist nun aber in Betracht zu ziehen, dass es sich beim Obergeschoss nicht um ein eigentliches vollwertiges Geschoss, son- dern um den Dachausbau handelt, der infolge einer Kniestockhöhe von 1.2 m auf der Hauptwohnseite bzw. 65 cm auf der anderen Seite zu beengenden Verhältnissen führt und so nur eine eingeschränkte Wohnnutzung zulässt. Weiter kommt hinzu, dass nach Ansicht der V orinstanz grundsätzlich eine Aufteilung in zwei separate Wohnein- heiten zulässig ist. Unter diesem Aspekt macht denn auch insbeson- dere die tolerierte Terrasse im Obergeschoss Sinn, nachdem bereits entlang der Hauptwohnseite im Erdgeschoss ein Balkon besteht. Be-566 Verwaltungsbehörden 2005 trachtet man die Sachlage unter diesem, von der V orinstanz akzeptierten Aspekt, so ist ein Badeinbau im Obergeschoss unum- gänglich, gehört doch mindestens eine Nasszelle zwingend zu einer zeitgemässen Wohneinheit. Dass das bereits bestehende, indessen nicht bewilligte Bad mit einer Kniestockhöhe von 65 cm sowie einer nur minimal zu öffnenden Türe den Ansprüchen an eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht zu genügen vermag, steht ausser Frage. Aufgrund der unter dem Dach herrschenden äusserst einengenden Wohnverhältnisse und unter Berücksichtigung des übrigen vorhande- nen Raumes, erscheint der von der Beschwerdeführerin verlangte Badeineinbau unter Anhebung des Daches um 15° sowie der Einbau einer Lukarne gerechtfertigt. Eine andere Lösung innerhalb der bestehenden Kubatur ist nicht realistisch. Dasselbe gilt für die beantragte Aussentreppe. Nachdem die V orinstanz die Realisierung von zwei voneinander getrennten Wohn- einheiten zulässt, verlangt eine zeitgemässe Wohnnutzung auch ge- trennte Zugänge. Wie das Baudepartement anlässlich des Augen- scheins einräumte, ist die Erstellung eines getrennten Zugangs inner- halb des bestehenden Gebäudevolumens nur unter grossen Ein- schränkungen des Wohnkomforts im Erdgeschoss möglich, da der Zugang zu einzelnen Zimmern nur über ein Drittzimmer möglich wäre. Die Schaffung von "gefangenen" Zimmern kann kaum als Ver- wirklichung einer zeitgemässen Wohnnutzung bezeichnet werden. Hinzu kommt weiter, dass mit der Erstellung einer nicht eingewande- ten Treppe keine Erweiterung der Bruttogeschossfläche erfolgt (vgl. dazu RRB Art. Nr. …, nachdem ein überdeckter Erschliessungsweg nicht anzurechnen ist) und infolge der fehlenden Einwandung auch nicht von einer eigentlichen Erweiterung der Kubatur gesprochen werden kann (vgl. dazu RRB Art. Nr. …). Mithin ist also festzuhalten, dass der beantragte Badeinbau im Obergeschoss wie auch die Aussentreppe den Anforderungen von Art. 42a RPV genügen. ee) Die äussere Erscheinung und bauliche Grundstruktur, d.h. die statisch wichtigen Teile eines Gebäudes, werden durch den nicht eingewandeten und daher lichten Treppenaufgang sowie die Dachan- hebung um 15°, inkl. die Lukarne, nicht wesentlich verändert. Wie 2005 Bau -, Raumplanungs- und Umweltschutz 567 insbesondere den eingereichten Plänen vom 6. Juni 2004 zu entneh- men ist, handelt es sich um optisch eher geringfügig wahrnehmbare Neuerungen. Laut den Materialien zu Art. 24d RPG darf man dem Gebäude die neue Nutzung ansehen. So sind etwa kleinere bauliche Anpassungen solange zulässig, als dass der typische Charakter des Gebäudes erhalten bleibt (vgl. dazu BBl 1996 III 544). Dies ist vorliegend zweifellos der Fall. Hinzu kommt, dass die Änderungen auf der rückwärtigen, an den Wald angrenzenden Seite des Hauses vorgenommen werden und daher ohnehin nur für Besucherinnen und Besucher überhaupt einsehbar sind (vgl. dazu im Übrigen auch Wal- ter Haller/Peter Karlen, a.a.O., N 752). Mithin ist festzuhalten, dass auch Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG durch das Bauvorhaben erfüllt ist. In der abschliessenden Interessenabwägung gemäss lit. e von Art. 24d Abs. 3 RPG ist zu prüfen, ob der beabsichtigten Nutzung keine öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen. Grosse Bedeutung haben in diesem Zusammenhang die Aspekte des Land- schaftsschutzes (vgl. dazu Walter Haller/Peter Karlen, a.a.O., N 755). V orliegend sind keine derartigen entgegenstehenden Interessen er- sichtlich; es werden vom Baudepartement auch keine vorgebracht. Weiter ist insbesondere von Bedeutung, dass die geplante Erweite- rung im Einklang mit den Zielen des Raumplanungsgesetzes steht, wird doch durch die Modernisierung der erhaltenswürdigen Bausub- stanz kein zusätzlicher Boden beansprucht; durch die intensivere Nutzbarkeit des bereits umbauten Raums wird diese natürliche Le- bensgrundlage geschützt und die Landschaft geschont (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a und Art. 3 Abs. 2 RPG). c) Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die von der Beschwerdeführerin beantragte Aussentreppe sowie die Dachanhe- bung mit Lukarne zu bewilligen sind. V oraussetzung dafür ist aber, dass der auf der Parzelle 133 lastende Beseitigungsrevers im Grund- buch gelöscht wird. Erst dann darf der Gemeinderat F. eine Baube- willigung für die genannten Umbauten unter den üblichen Bedin- gungen und Auflagen erteilen. In dem Sinne ist die Beschwerde gut- zuheissen und sind die Verfügung der Koordinationsstelle Baugesu- che vom 12. November 2004 sowie der Entscheid des Gemeinderates F. vom 22. Novemer 2004 aufzuheben. 568 Verwaltungsbehörden 2005 121 Repressives Immissionsschutzverfahren bei einem bestehenden Kulturbe- trieb. - Verfahrensbeteiligung im repressiven Immissionsschutzverfahren (Erw. 4). - Frage der Baubewilligungspflicht, wenn sich Art und Zahl der Kul- turveranstaltungen im Verlaufe der Zeit ändern. Verwirkung des Rechts auf Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsver- fahrens infolge langjähriger behördlicher Duldung (Erw. 5). - Einschränkungen des Kulturbetriebes zur Vermeidung übermässiger Immissionen im Sinne eines angemessenen Ausgleiches zwischen dem öffentlichen Interesse an einem attraktiven Kulturangebot und dem Ruhebedürfnis der Anwohnerschaft (Erw. 6). - Behandlung einer altrechtlichen, ursprünglich nicht oder nur gering- fügig Lärm verursachenden, nun aber lärmigen Anlage als neue ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 25 USG und Art. 7 LSV , die ein Immissionsniveau einzuhalten hat, bei welchem nach richterlicher Beurteilung höchstens geringfügige Störungen auftreten. Gewährung von Erleichterungen wegen überwiegendem öffentlichem Interesse an der Anlage (Erw. 6b). - Gewährung von Erleichterungen gemäss Art. 4 der Schall- und La- serverordnung zur Vermeidung einer übermässigen Einschränkung des Kulturbetriebes (Erw. 6c). Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 17. August 2005 i.S. Genossenschaft O. und Kulturverein O. gegen Stadtrat X. Aus den Erwägungen: 4. Verfahren a) Es stellt sich im vorliegenden Verfahren die Frage, ob nebst den beiden Anzeigern F. und T. allenfalls auch noch weiteren betrof- fenen Anwohnerinnen und Anwohnern schon bereits durch den Stadtrat X. hätte Gelegenheit eingeräumt werden müssen, sich am bisherigen Verfahren zu beteiligen, nicht zuletzt, um den Entscheid des Stadtrats für alle Betroffenen verbindlich werden zu lassen. Dies