Verwaltungsgericht 1. Kammer WBE.2024.143 / sr / jb (Gesuch Nr. 243/23) Art. 180 Urteil vom 10. Dezember 2024 Besetzung Verwaltungsrichter Cotti, Vorsitz Verwaltungsrichter Gautschi Verwaltungsrichter Schmid Gerichtsschreiberin Ruchti Beschwerde- führer A._____ vertreten durch Dr. iur. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86, 5001 Aarau 1 gegen Erbengemeinschaft G._____, bestehend aus: Beschwerde- gegnerin 1 B._____ Beschwerde- gegnerin 2 C._____ Beschwerde- gegnerin 3 D._____ Beschwerde- gegnerin 4 E._____ alle vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Gewerbepark Bata 10, Postfach 250, 4313 Möhlin und Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, Tellistrasse 67, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Bewilligung nach Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB Entscheid des Departements Finanzen und Ressourcen vom 27. Februar 2024 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. 1. Am 21. Februar 2024 stellte Notarin und Urkundsperson des Kantons Aargau MLaw Fabienne Hard, Reinach AG, im Namen der Erbengemein - schaft G._____ beim Departement Finanzen und Ressourcen (DFR), Landwirtschaft Aargau, ein Gesuch nach Art. 60 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) um die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für eine Realteilung und Zerstückelung durch Parzellierung des landwirtschaft- lichen Grundstücks Nr. aaa mit Entlassung ein es Teils aus dem Geltungsbereich des BGBB. 2. Am 27. Februar 2024 erteilte die Abteilung Landwirtschaft Aargau der E r- bengemeinschaft G._____ die nachgesuchte Ausnahmebewilli gung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot. B. 1. Dagegen erhob A._____, Pächter des Grundstücks Nr. aaa, am 18. April 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht, mit den Anträgen: 1. Die Verfügung des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirt - schaft Aargau, vom 27.02.2024, Gesuch Nr. 243/23 – Bewilligung, sei auf- zuheben. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer. 2. Mit Beschwerdeantworten vom 23. Mai 2024 und 21. Juni 2024 beantrag- ten die Abteilung Landwirtschaft Aargau und die Beschwerdegegnerinnen je die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, letztere mit dem Zusatz, soweit darauf einzutreten sei. 3. Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 22. August 2024; Duplik der Be- schwerdegegnerinnen vom 30. September 2024; Duplik der Abteilung Landwirtschaft vom 30. September 2024) hielten die Parteien an ihren An- trägen fest. - 3 - C. Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]). Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Wer von landwirtschaftlichen Grundstücken einen Teil abtrennen oder land- wirtschaftliche Grundstücke in Teilstücke unter 36 Aren (bzw. 15 Aren bei Rebgrundstücken) aufteilen will, bedarf dafür einer Ausnahmebewilligung vom Realteilungsverbot (Art. 58 Abs. 1 BGBB) und Zerstückelungsverbot (Art. 58 Abs. 2 BGBB i.V.m. § 47a des Landwirtschaftsgesetzes des Kan- tons Aargau vom 13. Dezember 2011 [LwG AG; SAR 910.200]), die unter den Voraussetzungen nach Art. 60 BGBB erteilt werden kann. Das Gesuch um Erteilung einer solchen Bewilligung ist bei der vom betroffenen Kanton als zuständig bezeichneten Behörde einzureichen (Art. 80 Abs. 1, 83 Abs. 1 und 90 lit. a BGBB). Im Kanton Aargau ist das DFR die zuständige kantonale Behörde für die Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (§ 48 LwG AG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. a der All- gemeinen Landwirtschaftsverordnung vom 23. Mai 2012 [ALaV; SAR 910.215]). Gegen eine Verfügung aufgrund des BGBB kann innert 30 Tagen bei der vom Kanton als zuständig bezeichneten kantonalen Beschwerde instanz Beschwerde erhoben werden (Art. 88 Abs. 1 und Art. 90 lit. f BGBB). § 59 Abs. 1 LwG AG sieht vor, dass gegen Verfügungen in Anwendung der Landwirtschaftsgesetzgebung, wozu auch das BGBB und dessen Ausfüh- rungsbestimmungen gezählt werden (vgl. § 47 ff. LwG AG), die Beschwer- de ans Verwaltungsgericht zulässig ist. Der Beschwerde ans Verwaltungs- gericht unterliegen daher namentlich vom DFR gestützt auf Art. 60 BGBB erteilte Ausnahmebewilligungen vom Realteilungs- und Zerstückelungsver- bot. Somit ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 2. 2.1. Beschwerdeberechtigt gegen die Erteilung der Bewilligung sind nach Art. 83 Abs. 3 BGBB die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte, wobei der Umstand allein, dass jemand zu einer der in Art. 83 Abs. 3 BGBB aufgezählten Personen- kategorien gehört, noch nicht zur Beschwerde legitimiert. Mit dieser Bestim- mung sollten nämlich die allgemeinen L egitimationsvoraussetzungen, wo- - 4 - nach nur zur Beschwerde berechtigt ist, wer durch die angefochtene Ver - fügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung hat (vgl. dazu Art. 89 des Bundesgesetzes über das Bundesge- richt vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichtsgeset z, BGG; SR 173.110]; § 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]), nicht ausser Kraft gesetzt werden (BGE 139 II 233, Erw. 5.2.1 mit weiteren Hinweisen). Ist die beschwerdeführende Person nicht Verfügungsadressatin, muss sie durch den angefochtenen Entscheid stärker betroffen sein als eine beliebi- ge Drittperson und in einer beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streit - sache stehen. Zudem muss sie einen eigenen, praktischen Nutzen aus einer allfälligen Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, das heisst, ihre Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interes- se besteht in der Vermeidung eines unmittelbaren materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid für sie mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interes- se genügt nicht (statt vieler: BGE 142 II 451, Erw. 3.4.1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 1C_625/2022 vom 19. August 2024, Erw. 4.1.1, und 5A.21/2005 vom 17. November 2005, Erw. 4.2). 2.2. Die Beschwerdegegnerinnen bestreiten das Vorliegen eines schutzwürdi - gen Interesses des Beschwerdeführers an der Aufhebung der angefochte- nen Bewilligung, unter Hinweis darauf, dass sich seine Rechtsstellung durch die bewilligte Aufteilung des von ihm gepa chteten Grundstücks Nr. aaa und die Entlassung eines Grundstückteils aus dem Gel - tungsbereich des BGBB nicht verändere. Diese Entlassung habe entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers nicht zwingend den Wegfall des Schutzbereichs des Bundesgesetzes üb er die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG; SR 221.213.2) zur Folge. Das ergebe sich be- reits aus dem Wortlaut von Art. 1 Abs. 1 lit. a LPG, wonach das LPG für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung gelte. Massge - bend sei dabei die im Pachtvertrag vereinbarte Nutzung, die landwirtschaft- lich sein müsse, nicht der Geltungsbereich des BGBB bzw. die objektive Eignung des Grundstücks zur landwirtschaftlichen Nutzung gemäss Art. 6 BGBB oder die Zonierung nach dem Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). Die sich auf dem Pachtgrundstück befindlichen landwirtschaftlichen Gebäude unterstünden aufgrund des Akzessionsprinzips ebenfalls dem LPG. Mit dem Pachtvertrag zwischen G._____ sel. als Verpächter und dem Beschwerdeführer vom 30. August 2018 als Pächter (Beschwerdebei lage 2) sei eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks Nr. aaa (inklusive des Gebäudes Nr. fff) vereinbart worden, womit das LPG auf den Vertrag anwendbar sei, auch wenn Teile des Grundstücks (samt Gebäude Nr. fff) - 5 - aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen würden. Der Pachtvertrag werde durch diesen Vorgang nicht berührt und bestehe unverändert weiter. Folglich habe der Beschwerdeführer keinen praktischen Nutzen aus der Aufhebung der angefochtenen Bewilligung. 2.3. Mit dieser grundsätzlich zutreffenden Argumentation blenden die Be - schwerdegegnerinnen aus, dass sich die Rechtsstellung des Beschwerde- führers durch die Entlassung eines Teils des Grundstücks Nr. aaa aus dem Geltungsbereich des BGBB trotz Weitergeltung des LPG auch für den ent- lassenen Grundstücksteil (samt Gebäude Nr. fff) sehr wohl verändern würde. In Bezug auf diesen Grundstücksteil verlöre der Beschwerdeführer definitiv ein allfälliges Vorkaufsrecht nach Art. 47 Abs. 2 BGBB, das nur für landwirtschaftliche Grundstücke gilt. Würde also der entlassene Grund - stücksteil (samt Gebäude Nr. fff) dereinst während laufender Pacht mit dem Beschwerdeführer veräussert (entsprechende Verkaufsbemühungen sind mit Beschwerdebeilage 13 und einer Videoaufnahme auf dem Internet - portal youtube.com dokumentiert), läge von vornherein kein Vorkaufsfall vor und der Beschwerdeführer könnte diesen Grundstücksteil nicht mehr durch die Ausübung des Vorkaufsrechts des Pächters an sich ziehen bzw. käuflich erwerben. Das Pachtverhältn is würde zwar auch nach Veräusse - rung an einen Dritten weiterhin bestehen bleiben, mit Eintritt des Erwerbers in den laufenden Pachtvertrag (vgl. Art. 14 LPG). Allerdings kämen erleich- terte Auflösungsbedingungen für den Erwerber (nach Art. 15 LPG) zum Tragen. Das Interesse des Beschwerdeführers an der Weiternutzung des Pachtge- genstandes würde somit durch die Entlassung eines Teils des Grundstücks Nr. aaa aus dem Geltungsbereich des BGBB in zweierlei Hinsicht beein - trächtigt, einerseits durch den Verlust des Vorkaufsrechts am aus dem Gel- tungsbereich des BGBB entlassenen Grundstücksteil, andererseits durch eine Schwächung seiner pachtrechtlichen Position. Entsprechend zieht der Beschwerdeführer aus der Aufhebung der angefochtenen Bewilligung ei - nen praktischen Nutzen, indem ihm (zumindest vorläufig) ein allfälliges Vor- kaufsrecht am ganzen Pachtgegenstand erhalten bleibt und er nicht mit ei- ner erleichterten Auflösung des Pachtvertrags durch den Erwerber des aus dem BGBB entlassenen Grundstücksteils rechnen muss. Daran ändert auch die Ankündigung der Beschwerdegegnerinnen nichts, das Pachtver- hältnis auf den nächstmöglichen Termin kündigen zu wollen. Nach Massga- be von Art. 7 f. LPG steht eine Beendigung des Pachtverhältnisses durch ordentliche Kündigung frühestens per 1. Januar 2029 zur Debatte. Bis da- hin könnte längst ein Vorkaufsfall eintreten. Unter diesen Vorzeichen ist die Beschwerdelegitimation des Beschwerde- führers zu bejahen. Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass das Urteil des Bundesgerichts 5A.21/2006 vom 9. November 2006, - 6 - Erw. 1.5, für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis im vorliegenden Fall nicht einschlägig ist. Dort wehrte sich der Pächter, der sein Vorkaufsrecht ausüben wollte, gegen eine Erwerbsbewilligung nach Art. 61 BGBB für die Veräusserung an eine Drittperson. Dazu hielt das Bundesgericht fest, der Pächter könne sein Vorkaufsrecht ungeachtet des Ausgangs des Bewilli - gungsverfahrens (auch gegenüber dem Dritterwerber) wirksam ausüben und auf dem Zivilrechtsweg durchsetzen. Es bedürfe daher eines Rechts - schutzbedürfnisses, das über den im Vorkaufsrecht begründenden An - spruch auf das Grundstück hinausgehe. Im Gegensatz dazu würde der Be- schwerdeführer das Vorkaufsrecht des Pächters am aus dem Geltungsbe- reich des BGBB entlassenen Teil des Grundstücks Nr. aaa – wie erwähnt – definitiv nicht mehr ausüben können, wenn die streitgegenständliche Aus- nahmebewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot geschützt würde. Die Interessenlage ist demnach eine andere. 3. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die frist - und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu - treten. 4. Mit der Erbbescheinigung gemäss Beilage 5 (zur Replik) haben die Be - schwerdegegnerinnen den Nachweis erbracht, dass sie die Erbengemein- schaft G._____ vollständig repräsentieren. Demnach ist auch auf eine gültige Bevollmächtigung ihres Rechtsvertreters zu schliessen. 5. Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können unrichtige oder un- vollständige Feststellungen des Sachverhaltes und Rechtsverletzungen geltend gemacht sowie die Handhabung des Ermessens gerügt werden (§ 59 Abs. 1bis LwG AG). II. 1. Gemäss Pachtvertrag vom 30. August 2018 (Beschwerdebeilage 2) hat der Beschwerdeführer vom damaligen Eigentümer G._____ sel. unter anderem die Parzelle Nr. aaa mit dem sich darauf befindlichen Ökonomie gebäude Nr. fff und 90 Aren Wiesland gepachtet. Nicht zum Pachtgegen stand, der nicht notwendigerweise das gesamte landwirtschaftliche Grund stück und alle sich darauf befindlichen Gebäude umfassen muss ( LORENZ STREBEL/REINHOLD HOTZ, Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [Kommentar BGBB], 2. Auflage 2011, N. 15 zu Art. 47), gehören demnach das Gebäude Nr. ggg (Einfamilienhaus), eine Gartenanlage mit einer Flä - che von 1'061 m 2 und der geschlossene Wald mit einer Fläche von 10'626 m2 (vgl. Grundbuchauszug [Vorakten, act. 9]). - 7 - Mit dem angefochtenen Entscheid hat die Vorinstanz die Aufteilung des Grundstücks Nr. aaa mit einer Fläche von 22'096 m 2 in neue Parzellen Nr. aaa mit einer Fläche von 2'633 m 2, die neu nicht mehr dem Geltungsbereich des BGBB unterstehen soll, und Nr. eee mit einer Fläche von 19'463 m2 bewilligt (vgl. dazu die nachfolgend abgebildete planerische Darstellung des dieser Bewilligung zugrundeliegenden Parzellierungsbe - gehrens, eingetragen in der Fachkarte "Amtliche Vermessung" auf dem Geoportal des Aargauischen Geografischen Informationssystems [AGIS]). Innerhalb der neuen Parzelle Nr. aaa befinden sich die Gebäude Nr. ggg (Einfamilienhaus) und Nr. fff (Bauernhaus mit Wohn- und Ökonomieteil). Begründet hat die Vorinstanz die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 58 Abs. 1 und 2 BGBB) im Wesentlichen damit, dass eine Abtrennung der beiden Gebäude Nrn. fff und ggg mit dem zugehörigen Umschwung vom Rest des Grundstücks Nr. aaa unter Würdigung aller Aspekte vertretbar sei. Zu den massgebli - chen Aspekten, von denen sich die Vorinstanz bei ihrem Entscheid leiten - 8 - liess, zählte die Annahme, dass das ursprüngliche Bauernhaus (Jg. 1810) und das gegen Ende der 1960er-Jahre errichtete Einfamilienhaus hinsicht- lich der Lage und Erschliessung eine Einheit bildeten. Eine landwirtschaft- liche Nutzung im alten Bauernhaus sei aufgrund des Alters und des Zu - stands der Baute nur noch eingeschränkt (als Lagerfläche / zur Kleintier - haltung) möglich. Der Unterhalt und die Instandsetzung für eine zweckmäs- sige, zeitgemässe landwirtschaftliche Nutzung seien in keiner Weise trag - bar. Zudem könne dieses Gebäude künftig den Nebenraumbedürfnissen des Einfamilienhauses dienen und löse keine zusätzlichen Gebäudean - sprüche (Garage, Unterstand, Holzlagerraum etc.) aus. Auch werde durch die Belassung der beiden Gebäude als Einheit nachbarschaf tliches Kon- fliktpotenzial vermieden. Eine Koordination mit der Raumplanungsbehörde (Departement Bau, Verkehr und Umwelt [BVU], Abteilung für Baubewilli - gungen) habe stattgefunden. Bei der Grenzziehung sei ausserdem dem Wunsch des Pächters auf die Zugängli chkeit der Restfläche angemessen Rechnung getragen worden. 2. 2.1. Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizeri - schen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [Kantonsverfassung, KV; SAR 110.000]). Er sei nicht – wie in § 21 Abs. 1 VRPG vorgeschrieben – vor Erlass der Verfügung angehört worden; man habe ihm eine effektive Mitwirkung am vorinstanzlichen Verfahren verweigert. Er habe nicht zur Tatbestandsaufnahme, zu den Beweismitteln und zum Beweisergebnis Stellung nehmen, keine eigenen rechtserheblichen Beweise beibringen oder Beweisanträge stellen und nicht an Beweiserhebungen wie einem vor Ort durchgeführten Augenschein teilnehmen dürfen. Ferner sei er n icht über die Akten und deren Inhalt orientiert worden, was Voraussetzung für die Ausübung des Akteneinsichtsrechts (§ 22 VRPG) bilde. Nach Erlass der Verfügung habe er um Einsicht in die Verfahrensakten ersucht, die ihm trotz einer weiteren Nachfrage (nac h fehlenden Aktenstücken) nur unvoll - ständig gewährt worden sei. Darüber hinaus habe die Vorinstanz wohl ihre Aktenführungspflicht vernachlässigt. Anders sei nicht erklären, weshalb ge- wisse Unterlagen (Beilagen zur Mail seines Vaters vom 30. September 2023; Bestätigungsschreiben zur Besprechung vom 28. März 2023) in den Akten fehlten. Mit der Beschwerdeantwort beim Verwaltungsgericht habe die Vorinstanz sodann diverse neue Aktenstücke (Schreiben von K-Strasse vom 4. September 2007 [Vorakten, act. 3]; Mail der Abteilung Landwirt - schaft an K-Strasse vom 18. September 2007 [Vorakten, act. 4]; Bespre- chungsnotizen mit F._____ [Vorakten, act. 5]; Verfügung der Abteilung Landwirtschaft vom 14. Januar 2008 betreffend Erwerbsbewilligung auf das Gesuch Nr. 774/07 [Vorakten, act. 6], Einspracheentscheid des Kan - tonalen Steueramts, Sektion Grundstücksschätzung, vom 29. Januar 2014 - 9 - [Vorakten, act. 7]) eingereicht, die ihm (dem Beschwerdeführer) auf sein Akteneinsichtsgesuch hin vorenthalten worden seien. Auf diese formellen Rügen ist vorab einzugehen. 2.2. Die Vorinstanz bestreitet die Darstellung des Beschwerdeführers betref - fend verweigerte Mitwirkung am vorinstanzlichen Verfahren nicht im Einzel- nen, sondern vertritt die Auffassung, dass sie den Beschwerdeführer durch eine Erläuterung ihres Standpunkts im Rahmen eines Telefongesprächs sowie in einer Mail an F._____ (Vater des Beschwerdeführers) vom 5. Oktober 2023 (Vorakten, act. 11; Beschwerdebeilage 8) und schliesslich durch die Eröffnung des angefochtenen Entscheids hinreichend in das vorinstanzliche Verfahren miteinbezogen und insofern seinen Gehörsan - spruch nicht verletzt habe. Zum Thema der verweigerten Akteneinsicht führt sie aus, dem Beschwerdeführer seien alle Aktenstücke bestens be - kannt, habe doch sein Vater den Erblasser ( G._____) beraten und unterstützt. 2.3. Art. 83 BGBB regelt das Bewilligungsverfahren mit Ausnahme der Zustän- digkeit (Abs. 1) und der Umschreibung des Personenkreises, dem die Be- willigung (u.a. Ausnahmebewilligung vom Realteilungs - und Zerstücke - lungsverbot) mitzuteilen bzw. zu eröffnen ist (Abs. 2), nicht näher. Entspre- chend fehlt es auch an einer Regelung dessen, welche Stellung diese Per- sonen, namentlich der Pächter, im Bewilligungsverfahren haben. Ob und inwieweit diese Personen als Partei oder mit einer parteiähnlichen Stellung in das Be willigungsverfahren einbezogen werden müssen, beurteilt sich aufgrund der betroffenen Interessen und anhand des kantonalen Verfah - rensrechts ( MARGRETH HERRENSCHWAND/BEAT STALDER, in: Kommentar BGBB, N. 11 zu Art. 83). Gemäss § 13 Abs. 1 VRPG sind im erstinstanzlichen Verfahren neben dem Gesuchsteller oder demjenigen, gegen den ein Verfahren eingeleitet wird, auch Dritte Partei, die sich am Verfahren mit eigenen Anträgen beteiligen (lit. c). Mit eigenen Anträgen beteilig en kann sich jede betroffene Person, die in ihren schutzwürdigen eigenen Interessen berührt ist; sie erlangt durch eine die Verfahrensrechte und -pflichten auslösende Beteiligung am Verfahren wie Beschwerdeerhebung oder Stellung von Anträgen in einem bereits hängigen (Beschwerde-)Verfahren eines Dritten Parteistellung (Bot- schaft des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom 14. Februar 2007 zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [Verwal - tungsrechtspflegegesetz, VRPG], 07.27, S. 22). Dass eine Beteiligung am Verfahren durch eine entsprechende prozessuale Willenserklärung nicht erst im Beschwerdeverfahren, sondern bereits im erstinstanzlichen Verfah- ren zulässig ist und erwirkt werden kann, erhellt neben dem Wortlaut von § 13 Abs. 1 lit. c VRPG zusätzlich daraus, dass die formelle Beschwer (im - 10 - Beschwerdeverfahren) die Teilnahme am erstinstanzlichen Verfahren (und ein dortiges mindestens teilweises Unterliegen) voraussetzt. Wie bereits in Erw. I/2.3 vorne dargelegt, ist der Beschwerdeführer durch den angefoch - tenen Entscheid in seinen schutzwürdigen eigenen Interessen als Pächter des aufgeteilten Grundstücks Nr. aaa berührt. Folglich hätte ihm schon im erstinstanzlichen Verfahren beim DFR, Landwirtschaft Aargau, Parteistel - lung eingeräumt werden müssen, falls er dort eine prozessuale Willenser - klärung abgegeben hat, aus der sein Wunsch auf Beteiligung am Verfahren hinreichend hervorging. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, mit der Mail seines Vaters vom 30. September 2023 (Vorakten, act. 11 [Rückseite]; Beschwerdebeilage 8) habe er sich als Partei konstituiert und Anträge gestellt. Mit seinen darin enthaltenen Ausführungen habe er klargemacht, dass er sich am Verfahren beteiligen wolle und bereits einen ersten konkreten Antrag auf Abparzellie- rung eines Grundstückteils mit einer Fläche von lediglich ca. 500 –600 m2 rund um das Gebäude Nr. ggg (Einfamilienhaus) formuliert. Zudem habe er darauf hingewiesen, dass ihm das rechtliche Gehör zu gewähren sei. Daraus folge, dass die Vorinstanz ihn als Partei im Sinne von § 13 VRPG hätte behandeln müssen. Dieser Argumentation ist zuzustimmen. Nicht stichhaltig ist demgegenüber der Einwand der Beschwe rdegegnerinnen, dass in der besagten Mail vom 30. September 2023 kein Antrag erkennbar sei. Die Äusserung dessen, dass von Seiten des Pächters des Grundstücks Nr. aaa vorerst nur einer Abparzellierung des Wohnhauses Nr. ggg mit einem Umschwung von 500–600 m2 zugestimmt werden könne und recht- liches Gehör verlangt werde, wie dies in anderen Kantonen üblich sei, lässt sich nach Treu und Glauben nur dahingehend interpretieren, am Verfahren teilnehmen und auf dessen Ausgang Einfluss nehmen zu wollen. Dass die- se Eingabe nicht vom Beschwerdeführer persönlich, sondern von sei nem Vater stammte, und die Formvorschriften von § 7 VRPG nicht erfüllte, hätte allenfalls Anlass zur Ansetzung einer Nachfrist zur Verbesserung gegeben (vgl. § 43 Abs. 3 VRPG analog). Stattdessen gab die Vorinstanz dem Be - schwerdeführer bzw. seinem Vater mit Mail vom 5. Oktober 2023 (Vorak- ten, act. 11 [Vorderseite]; Beschwerdebeilage 8) die sinngemässe Rück - meldung, er habe keinen Anspruch auf Verfahrensbeteiligung (kein "Mit - spracherecht"). In der Konsequenz wurde der Beschwerdeführer in der von ihm beschriebenen Weise von der Mitwirkung am Verfahren ausgeschlos- sen, konnte also weder zu den Eingaben der Gegenpartei und wei teren (beigezogenen) Verfahrensakten Stellung nehmen, mit denen er gar nicht erst bedient wurde, noch an Beweiserhebungen teilnehmen oder selbst Be- weise anbringen und Beweisanträge stellen (siehe Erw. 2.1 vorne). Durch diese Nichtbeteiligung des Beschwerdeführers am vorinstanzlichen Verfahren wurde sein Anspruch auf rechtliches Gehör in schwerwiegender Weise verletzt. Eine weitere Gehörsverletzung stellt der Umstand dar, dass dem Beschwerdeführer nach Eröffnung des angefochtenen Entscheids auf - 11 - seinen Antrag hin die Verfahrensakten nicht vollständig zur Einsichtnahme zugestellt wurden. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die von ihm benannten Aktenstücke (Vorakten, act. 3–7) seien ihm nicht zur Einsicht - nahme zugestellt wurden, wurde jedenfalls nicht widerlegt. Die Beweislast für die erfolgte Zustellung respektive die Folgen der Beweislosigkeit trägt die Vorinstanz. Von der Verpflichtung zur Gewährung der Einsicht in die vollständigen Verfahrensakten kann sie sich nicht dadurch entbinden, dass dem Beschwerdeführer die fehlenden Aktenstücke bereits bekannt seien, zumal die Akteneinsicht über die blosse Vermittlung des Inhalts der Verfah- rensakten hinaus auch dazu dient, den Parteien aufzuzeigen, auf welche Akten und Beweise sich der angefochtene Entscheid stützt. 2.4. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist formeller Natur, womit seine Verletzung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt, wenn eine Hei lung vor der Rechtsmittel - instanz ausser Betracht fällt (statt vieler: BGE 143 IV 380, Erw. 1.4.1; 142 II 218, Erw. 2.8.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_336/2022 vom 29. November 2022, Erw. 4.1). Eine Heilung ist ausnahmsweise möglich, wenn die Verfahrensrechte der betroffenen Person nicht besonders schwer beeinträchtigt wurden und die Rechtsmittelinstanz die streitigen Sachver - halts- und Rechtsfragen mit freier Kognition prüfen kann. Selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kommt bei uneingeschränkter Kognition der Rechtsmittelinstanz eine Heilung in - frage, wenn die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der be - troffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu ver- einbaren wären (BGE 147 IV 340, Erw. 4.11.3; 142 II 218, Erw. 2.8.1; Ur- teil des Bundesgerichts 2C_336/2022 vom 29. November 2022, Erw. 4.3). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des angefochtenen Entscheids über umfassende Kognition (siehe dazu Erw. I/5 vorne). Von daher wäre eine Heilung der im vorinstanzlichen Verfahren begangenen Gehörsmängel trotz deren Schwere grundsätzlich denkbar. Allerdings hat nicht der von der Gehörsverletzung betroffene Beschwerdeführer in erster Linie ein Interesse an der beförderlichen Beurteilung der Sache, sondern die Beschwerdegegnerinnen haben ein solches. Im Gegensatz dazu belas- tet die durch die Heilung der Gehörsmängel bewirkte Verkürzung des In - stanzenzugs primär den Beschwerdeführer. Hinzu kommt, dass die Aufhe- bung des angefochtenen Entscheids aus formellen Gründen, verbunden mit der Rückweisung der Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz, höchstens dann einen prozessualen Leerlauf darstellen könnte, wenn die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt vollständig und korrekt fest- gestellt hätte und vor Verwaltungsgericht nurmehr eine korrekte Rechtsan- - 12 - wendung streitig wäre, was anhand der materiellen Rügen des Beschwer- deführers und deren Begründetheit zu prüfen ist. 3. 3.1. Der Beschwerdeführer beanstandet die Feststellung der Vorinstanz, wo - nach im alten Bauernhaus und Ökonomiegebäude (Gebäude Nr. fff) auf- grund des Alters des Gebäudes und dessen Zustandes nur noch eine eingeschränkte landwirtschaftliche Nutzung (als Lagerfläche / zur Kleintier- haltung) möglich und der Unterhalt und die Instandsetzung für eine zweck- mässige, zeitgemässe landwirtschaftliche Nutzung in keiner Weise tragbar sei. Für diese Darstellung fänden sich in den Akten keinerlei Beweise. Selbst wenn sie aber stimmen würde, wäre dies kein Grund, das Gebäude Nr. fff und dessen Umschwung vom Geltungsbereich des BGBB auszu - nehmen. Als Pächter nutze er (der Beschwerdeführer), der auf der gegen- überliegenden Strassenseite einen Landwirtschaftsbetrieb führe, das ge - samte Gebäude Nr. fff inklusive früherem Wohnteil, den bereits G._____ sel. landwirtschaftlich verwendet habe (als Werkstatt, Lagerraum und zur Kaninchenhaltung), zonenkonform für landwirtschaftliche Zwecke, indem es ihm als Schafstall, zur Lagerung von Futtermitteln (Heu, Äpfel etc.) sowie zum Einstellen von landwirtschaftlichen Geräten und Maschinen diene. Zudem lagere er auf einer zum Pachtgegenstand gehörenden Bo - denplatte vor dem Einfamilienhaus Nr. ggg Futter in Form von Siloballen und nutze auch das sich direkt vor dem Gebäude Nr. fff befindliche Silo. Demgemäss habe die Vorinstanz den relevanten Sachverhalt unrichtig bzw. unvollständig festgestellt. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB gelte das Gesetz für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, wenn diese ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG lägen und für wel- che die landwirtschaftliche Nutzung zulässig sei. Als landwirtschaftlich gelte ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nut - zung geeignet sei (Art. 6 Abs. 1 BGB). Das Gebäude Nr. fff eigne sich nicht nur für eine landwirtschaftliche Nutzung, sondern werde auch tatsäch lich zu diesem Zweck genutzt. Selbst wenn der Pächter (oder ein Dritter) keinen Landwirtschaftsbetrieb führen und im Gebäude blosse Freizeitland - wirtschaft betreiben würde, was auch aus Sicht der Vorinstanz möglich sei, wäre nach wie vor von einer landwirtschaftlich en Nutzung auszugehen. Ausgeblendet werde ferner, dass das aktuell landwirtschaftlich genutzte Gebäude Nr. fff jederzeit durch ein neues landwirtschaftlich genutztes Gebäude ersetzt werden könnte, welche Option bei einer Entlassung des Gebäudes Nr. fff aus dem Geltungsbereich des BGBB verloren ginge. Mit Blick auf die ausgedehnte Landschaftsschutzzone rund um das K- Hofensemble und den Konzentrationsgrundsatz wie auch unter dem Aspekt des haushälterischen Umgangs mit dem Boden wäre es die sinnvollste und naheliegendste Lösung, und zwar nicht nur für den - 13 - Beschwerdeführer, sondern auch andere lokale Landwirtschaftsbetriebe, den Bedarf an landwirtschaftlichen Bauten durch einen Ersatzbau anstelle des Gebäudes Nr. fff zu decken. Unmassgeblich für die Belassung oder die Entlassung aus dem Geltungs- bereich des BGBB sei (bei der beschriebenen Ausgangslage), ob das Ge- bäude Nr. fff künftigen Nebenraumbedürfnissen des Einfamilienhauses Nr. ggg dienen könnte. Abgesehen davon verfüge das Einfamilienhaus be- reits über zwei eigene eingebaute Garagen. Weshalb ein zusätzlicher Un- terstand oder ein "Holzlagerraum" benötigt werden sollten, sei nicht ersicht- lich. Das über eine Ölheizung verfügende Einf amilienhaus sei grosszügig konzipiert und weise diverse Nebenräume für allfällige Stauraumbedürfnis- se auf, die innerhalb des bestehenden Kubus zu befriedigen seien. Inwie - fern durch die Abparzellierung des Gebäudes Nr. fff zusammen mit dem Einfamilienhaus Nr. ggg nachbarschaftliche Konflikte vermieden werden könnten, werde von der Vorinstanz nicht näher erläutert. Sollte sich diese Einschätzung auf die Erschliessungssituation beziehen, könnte diese mit Dienstbarkeiten (Wegrechten) geregelt werden. Eine echte Koord ination mit den Raumplanungsbehörden habe nicht stattgefunden. Die Vorinstanz habe für ihren Entscheid über die Entlassung des Gebäudes Nr. fff aus dem Geltungsbereich des BGBB auf irrelevante Gründe abgestellt und da mit Bundesrecht verletzt, aber auch ihr Ermessen fehlerhaft angewandt. Mit der bewilligten Abparzellierung werde keine Aufteilung nach Nutzungsart vorgenommen. Vielmehr werde ein neues Grundstück mit gemischter Nut- zung geschaffen. 3.2. Unter Bezugnahme auf ein Gesuch vom 4. September 2007 betreffend Feststellung, dass G._____ kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr betreibe (Vorakten, act. 3), ergänzte die Vorinstanz in der Beschwer - deantwort, dass das Gebäude Nr. fff schon damals klein, alt und baufällig und daher nicht mehr erhaltungswürdig gewesen sei. Dieser Beurteilung habe sich die Abteilung Landwirtschaft angeschlossen und den Verkauf der Grundstücke Nr. bbb, ccc und ddd (Realteilung) bewilligt, samt Festsetzung der dafür zulässigen Höchstpreise. Es sei darauf abgestellt worden, dass das Ökonomiegebäude keiner zweckmässigen und zeitgemässen landwirtschaftlichen Nutzung mehr dienen könne. An dieser Situation habe sich nichts geändert, ausser dass das Gebäude nochmals 17 Jahre älter geworden sei. 3.3. Die Beschwerdegegnerinnen ihrerseits stellen sich auf den Standpunkt, dass landwirtschaftliche Gebäude, die nicht mehr zweckentsprechend ge- nutzt werden könnten, aus dem Geltungsbereich des BGBB zu entlassen seien. Eine Bindung an die landwirtschaftliche Bestimmung sei dann zu be- jahen, wenn sich die Unentbehrlichkeit und die Wirtschaftlichkeit des Be - - 14 - triebs, dem sie dienen könnten, mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und hin- reichender Bestimmtheit abzeichne. Unentbehrlichkeit bedeute, dass die Dimensionierung des Gebäudes den Bedürfnissen entsprechen und wirt - schaftlich rentabel und existenzsichernd sein müsse. Mit der Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes von G._____ sel. im Jahr 2007 sei das Gebäude Nr. fff für dessen Betrieb entbehrlich geworden und daher per 1. Januar 2017 an den Beschwerdeführer verpachtet worden. Eine wirt - schaftlich rentable und existenzsichernde Nutzung falle aufgrund des Alters und schlechten Zustandes des Gebäudes ausser Betracht. Das gelte auch mit Blick auf die Zukunft, denn das Gebäude biete nicht genügend Platz und Ausbaumöglichkeiten für einen modernen und rentablen oder existenz- sichernden Landwirtschaftsbetrieb. Insbesondere wären die Instandset - zungskosten für eine solche Nutzung nicht tragbar. Aus objektiver Sicht könne das Gebäude keinen landwirtschaftlichen Nutzen mehr erbringen. Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, habe im Rahmen eines Gesuchs um Vorentscheid betreffend Nutzungsbestätigung des Gebäudes Nr. fff am 23. Januar 2024 einen Augenschein vor Ort durchgeführt und im Entscheid vom 29. Januar 2024 festgehalten, dass das Gebäude Nr. fff nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde und in der Landwirtschaftszone als zonenfremd gelte. Entsprechend sei die Vorinstanz zu Recht davon ausge- gangen, dass in diesem Gebäude eine wirtschaftliche oder existenzsi - chernde landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr möglich sei. Die Auffas - sung des Beschwerdeführers, wonach er das Gebäude immer noch land - wirtschaftlich nutze, sei irrelevant, weil der mit ihm abgeschlossene Pacht- vertrag früher oder später enden werde. Spätestens zu diesem Zei tpunkt bestünde keine landwirtschaftliche Nutzung mehr. Daher sei der Pachtver- trag mit dem Beschwerdeführer bei der Beurteilung der landwirtschaftlichen Nutzung nicht zu berücksichtigen, es handle sich dabei nicht um einen dauerhaften Zustand. Es komme al lein auf die Nutzung des Eigentümers an. Nur Bauten und Anlagen für die professionelle Landwirtschaft, nicht hin- gegen solche für die Freizeitlandwirtschaft seien in der Landwirtschaftszo- ne zonenkonform. Die vom Beschwerdeführer im Gebäude Nr. fff betrie- bene Schafhaltung samt Lagerung von wenigen Geräten, Maschinen und Futtermitteln stelle eine reine Hobbytierhaltung und damit Freizeitlandwirt- schaft dar, aus welcher der Beschwerdeführer keinen Gewinn erziele. Das zeige sich auch daran, dass er mit einem 60%- oder 80%-Pensum bei der Gemeinde Q._____ angestellt sei. Insofern sei es gar nicht möglich, dass ihm seine landwirtschaftliche Tätigkeit als Existenzgrundlage diene. Es lie- ge somit auch unter Berücksichtigung des Pachtvertrages keine zonenkon- forme, zweckentsprechende Nutzung des Gebäudes Nr. fff vor. Dieses sei für den Beschwerdeführer zudem entbehrlich, weil er seine Tiere, Gerä te, Maschinen und Futtermittel auch andernorts unterbringen könne und nach Beendigung des Pachtvertrages auch müsse. Die p auschale Gegen - behauptung, wonach er auf das Gebäude angewiesen sei, sei nicht genü- gend substanziiert. - 15 - 3.4. 3.4.1. Als landwirtschaftlich gilt gemäss Art. 6 Abs. 2 BGBB ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Mass- gebend für die Qualifikation als landwirtschaftliches Grundstück ist mithin grundsätzlich die objektive Eignung für die landwirtschaftliche oder garten- bauliche Nutzung, nicht die aktuelle Nutzung. Sonst könnte der Eigentümer durch die Nutzung im Zeitpunkt der Beurteilung selbst entscheiden, ob ein Grundstück in den Geltungsbereich des BGBB fällt oder nicht. Di es liesse sich mit den im öffentlichen Interesse liegenden Zielsetzungen des BGBB nicht vereinbaren (EDUARD HOFER, in: Kommentar BGBB, N. 9a zu Art. 6). Umgekehrt lassen sich aus einer tatsächlichen landwirtschaftlichen Nut - zung sehr wohl Rückschlüsse auf die Eignung eines Grundstückes zur landwirtschaftlichen Nutzung ziehen. Nicht überbaute Grundstücke in der Landwirtschafszone eignen sich per definitionem für die landwirtschaftliche Nutzung (HOFER, a.a.O., N. 6a zu Art. 6). Einzige Ausnahmen bilden un - produktive Flächen oder Flächen ausserhalb der Bauzone, die sich für eine andere Nutzung eignen (Wälder, Gewässer, nach Art. 24 RPG bewilligte standortgebundene Nutzungen, Abbau- und Deponiegebiete; vgl. HOFER, a.a.O., N. 11 ff. zu Art. 6; BGE 149 II 237). Bei Grundstücken mit Gebäuden gehören alle Bauten und Anlagen, die nach Art. 16a RPG in der Landwirtschaftszone bewilligt werden können, weil sie für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzieren - den Gartenbau nötig sind, zum sachlichen Gelt ungsbereich des BGBB. Nicht landwirtschaftliche Bauten und Anlagen sind demgegenüber solche, die als Ausnahme nach Art. 24 RPG bewilligt werden können, Gebäude, für die eine Zweckänderung nach Art. 24a RPG bewilligt worden ist, zonen- widrige, nach Art. 24c RPG besitzstandsgeschützte Bauten und Anlagen sowie schützenswerte Bauten und Anlagen gemäss Art. 24d RPG. Die Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone und der Geltungsbereich des BGBB für Bauten und Anlagen decken sich somit sehr weitgehend, aber nicht vollständig. Bestehende Gebäude, die sich für die Landwirtschaft eig- nen, aber heute nicht mehr bewilligt würden, können in den Geltungsbe - reich des BGBB fallen. Dasselbe gilt für bestehende Gebäude für die Frei- zeitlandwirtschaft, die in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform sind (deren Nutzung aber gestützt auf Art. 24e RPG bewilligt werden könnte). Das BGBB macht keinen Unterschied zwischen der landwirtschaftlichen Nutzung für wirtschaftliche Zwecke oder aus ideellen Gründen oder als Hobby (HOFER, a.a.O., N. 16a und 20d zu Art. 6). Bei Ökonomiegebäuden ist die Beurteilung der Eignung für die landwirt - schaftliche (oder gartenbauliche) Nutzung dann einfach, wenn sie für keine andere Nutzung geeignet sind, was etwa auf Ställe mit den zugehörigen Futterlagerräumen, Silos, Hofdüngerlagerstätten oder Gewächshäuser zu- - 16 - trifft. In diesen Fällen wird nur aus besonderen Gründen von einer Ungeeig- netheit für die landwirtschaftliche Nutzung ausgegangen, etwa wenn das Gebäude seit langem nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurde (HOFER, a.a.O., N. 18 zu Art. 6). Polyvalente Gebäude wie Hallen, Garagen, Remi- sen, Schuppen, Lagerräume und Kühlhäuser sind eindeutig landwirtschaft- liche Gebäude, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. In der Regel sind es auch landwirtschaftliche Gebäude, wenn sie Bestand- teil eines landwirtschaftlichen Betriebs sind und landwirtschaftlich genutzt werden. Stehen sie aber allein in der Landwirtschaftszone, ist die Zuord - nung unklar. Die Frage stellt sich in erster Linie bei Gesuchen um eine Aus- nahme vom Zerstückelungsverbot nach Art. 60 lit. a BGBB, wenn ein klei- nes Grundstück mit dem Gebäude abgetrennt werden soll, das dann nach Art. 2 Abs. 3 BGBB nicht mehr unter das Gesetz fiele. Bei der Behandlung eines solchen Gesuchs steht den Interessen der Gesuchsteller die Tatsa - che gegenüber, dass in der Landwirtschaftszone neu ein Grundstück mit einem Gebäude nichtlandwirtschaftlich genutzt, frei gehandelt und belehnt werden kann. Deshalb wird die Mitwirkung der für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzon e zuständigen kantonalen Raumplanungsbehörde verlangt (HOFER, a.a.O., N. 19 zu Art. 6). Auch wenn sich die Beurteilung der land- wirtschaftlichen Nutzung soweit als möglich nach objektiven Kriterien rich- ten wird, wird in vielen Fällen die tatsächliche Nutzung entscheidend sein (HOFER, a.a.O., N. 20 zu Art. 6). 3.4.2. Aus den Ausführungen der Vorinstanz ergibt sich, dass sich das Gebäude Nr. fff, das traditionell (seit dessen Errichtung im Jahr 1810) nie anders als für landwirtschaftliche oder allenfalls zuletzt hobbylandwirtschaftliche Zwecke (einschliesslich der früheren landwirtschaftlichen Wohnnutzung) genutzt wurde und unbestrittenermassen Stallflächen und Lagerflächen für landwirtschaftliche Utensilien enthält, trotz des hohen Alters und des nicht näher umschriebenen und definierten gegenwärtigen baulichen Zustands weiterhin wenigstens für eine eingeschränkte landwirtschaftliche Nutzung (Lagerung von landwirtschaftlichen Geräten, Maschinen und Futtermitteln; Kleintier- bzw. Kleinviehhaltung) eignen soll. Auch die Beschwerdegegne- rinnen bringen diesbezüglich nichts vor, das auf das Gegenteil schliessen liesse. Namentlich bestreiten sie nicht, dass der Beschwerdeführer aktuell seine 19 Schafe in dem noch von G._____ sel. zu einem Schafstall umgebauten Teil des Gebäudes Nr. fff (tierschutzkonform) hält und nebst Futtermitteln und Obst landwirtschaftliche Geräte und Maschinen im Ge - bäude Nr. fff lagert bzw. unterstellt. Die Sichtweise der Beschwerdegeg - nerinnen, dass die (aktuelle) Nutzung durch einen Pächter unmassgeblich sein soll, trifft insofern nicht zu, als auch die Nutzung durch einen Pächter zu belegen vermag, dass sich ein Gebäude nach wie vor für eine landwirt- schaftliche Nutzung objektiv eignet. Entscheidend ist diese objektive Nutz- barkeit, nicht der Wille der Eigentümerinnen, das Gebäude nach Ablauf der Pachtdauer nicht mehr landwirtschaftlich nutzen zu wollen. Das hohe Alter - 17 - und die angebliche Baufälligkeit stehen einer Weiternutzung des Gebäudes offenbar nicht grundsätzlich entgegen, ansonsten auch die von den Be - schwerdegegnerinnen in Betracht gezogene Nutzung des Gebäudes Nr. fff als Nebenräume für das Einfamilienhaus Nr. ggg nicht möglich und zulässig wäre. Gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerinnen beim Augenschein der Abteilung für Baubewilligungen des BVU vom 23. Januar 2024 befinde sich die Konstruktion des Gebäudes in einem guten Zustand und sei nicht einsturzgefährd et (Beschwerdeantwortbeilage 3 der Be - schwerdegegnerinnen, S. 2). Ob die landwirtschaftliche Nutzung zeitge - mäss und rentabel oder existenzsichernd ist, bildet entgegen der Auffas - sung der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerinnen kein Kriterium für den sac hlichen Geltungsbereich des BGBB. Der insoweit zwischen den Parteien umstrittene Sachverhalt ist deshalb nicht rechtserheblich. Auch wenn die Vorinstanz mit ihrer Einschätzung der nicht zeitgemässen und rentablen landwirtschaftlichen Nutzbarkeit des Gebäud es Nr. fff richtig lä- ge, würde sich dadurch nichts an der Qualität als landwirtschaftliches Ge - bäude ändern. Unzutreffend ist auch der Hinweis der Vorinstanz in der Du- plik, dass die landwirtschaftliche Nutzung den heutigen Anforderungen ent- sprechen müsse. Auch ei n nach überholten Methoden landwirtschaftlich genutztes Gebäude ist immer noch ein landwirtschaftliches Gebäude. Und solange dabei die geltenden Vorschriften eingehalten werden, steht einer solchen Nutzung auch nichts entgegen. Die Vorinstanz hat denn auch nie spezifiziert, dass und inwiefern für eine weiterhin rechtlich zulässige (ein - geschränkte) landwirtschaftliche Nutzung bestimmte Unterhalts - oder In - standstellungsarbeiten am Gebäude Nr. fff unerlässlich seien (die wirt - schaftlich nicht tragbar sein sollen). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach Gebäude, die aufgrund einer zukunftsgerichteten Beurteilung als für eine rentable und existenzsi - chernde landwirtschaftliche Nutzung entbehrlich erscheinen, aus dem Gel- tungsbereich des BGBB entlassen werden dürfen, bezieht sich nur auf Ge- bäude, die aktuell (und in absehbarer Zukunft mit erheblicher Wahrschein- lichkeit) nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden (BGE 125 III 175, insb. Erw. 2b in fine; vgl. auch HOFER, a.a.O., N 17b zu Art. 6, und MARGRETH HERRENSCHWAND/CHRISTOPH BANDLI, in: Kommentar BGBB, N. 7 zu Art. 60), was beim Gebäude Nr. fff nicht der Fall zu sein scheint, jedenfalls von keiner Seite behauptet wird. Der Beschwerdeführer hat Fo - tos (Beschwerdebeilage 11) zu den Akten gereicht, die (allerdings zu einem nicht verifizierbaren Zeitpunkt) eine Schaf- und Kaninchenhaltung, die La- gerung von Äpfeln und Heu sowie die Unterbringung von landwirtschaftli - chen Geräten und Maschinen belegen und seiner insoweit unbestritten ge- bliebenen Darstellung zufolge die Situation im Gebäu de Nr. fff abbilden. Gemäss einem Auszug aus dem Tierverkehrsdatenbank vom 14. April 2024 (Beschwerdebeilage 12) hielt der Beschwerdeführer zu diesem Zeit- punkt 19 Schafe. Und noch in einem Kontrollbericht des Departements Ge- sundheit und Soziales (DGS), Amt für Verbraucherschutz, Veterinärdienst, - 18 - vom 31. Juli 2024 (Replik-Beilage 1) bot die Schafhaltung des Beschwerde- führers zu keinen Beanstandungen Anlass, wobei aus dem Bericht nicht hervorgeht, in welchen Gebäuden (des landwirtschaftlichen Betriebs des Beschwerdeführers) die Inspektion durchgefü hrt wurde. Dasselbe gilt für die Kontrollbestätigung und den Arbeitsrapport vom 4. Februar 2020 (Re- plik-Beilage 2). Dennoch ist mangels (substanziierter) Bestreitung seitens der Beschwerdegegnerinnen darauf abzustellen, dass der Beschwerdefüh- rer das Gebäude Nr. fff gestützt auf den Pachtvertrag vom 30. August 2018 (Beschwerdebeilage 2) aktuell zur Haltung von Schafen, Lagerung von Futtermitteln und Unterbringung von landwirtschaftlichen Geräten und Maschinen nutzt, woraus die Vorinstanz auch die von ihr festgestellt e ein- geschränkte landwirtschaftliche Nutzbarkeit hergeleitet haben dürfte. Falsch ist dagegen aufgrund der unbestritten gebliebenen gegenwärtigen Nutzung durch den Beschwerdeführer die Einschätzung der Beschwerde - gegnerinnen, dass das Gebäude N r. fff gar keinen landwirtschaftlichen Nutzen mehr erfüllen könne. Weshalb und aufgrund welcher Schilderungen die Abteilung für Baubewilli- gungen des BVU im Entscheid vom 29. Januar 2024 (Beschwerdeantwort- beilage 3 der Beschwerdegegnerinnen) einleitend feststellte, dass das Ge- bäude Nr. fff nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde, ist nicht bekannt. Allenfalls bezog sich diese Feststellung bloss auf die gegenwärtige Nicht - Nutzung durch die Gebäudeeigentümerinnen oder eine fehlende zo - nenkonforme gewerbliche bzw. gewinnorientierte landwi rtschaftliche Nut- zung (des Bes chwerdeführers). Selbst wenn die Abteilung für Baubewilli - gungen aber von einem gegenwärtigen Leerstand ausgegangen wäre, hät- te sie sich damit nicht (für andere Behörden verbindlich) zur Frage geäus- sert, ob das Gebäude landwirtschaftlich nutzbar ist, die nicht Gegenstand ihres (Vor-)Entscheids bildete. Dort ging es ausschliesslich um die Beurtei- lung des aus einer früheren Wohnnutzung (des Wohnteils) resultierenden Besitzstandsschutzes nach Art. 24c RPG für eine weitere (von den Be - schwerdegegnerinnen bea bsichtigte) Wohnnutzung (der mangels nach - weislicher dauerhafter Wohnnutzung dieses Gebäudeteils in den letzten 40 Jahren und bestimmungsgemässer Nutzbarkeit zur Wohnnutzung zufol- ge vernachlässigten Gebäudeunterhalts verneint wurde). Es handelt sich somit bei der Aussage, das Gebäude Nr. fff werde nicht mehr landwirt - schaftlich genutzt, nicht um eine entscheidrelevante (an der Rechtskraft - wirkung teilhabende) Feststellung der zuständigen Raumplanungsbehör - de, an welche die Abteilung Landwirtschaft bei der Beurteilung der objekti- ven Nutzbarkeit des Gebäudes für landwirtschaftliche Zwecke gebunden wäre (vgl. dazu HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., N. 2a zu Art. 60). Diese gelangte denn auch unabhängig von den Feststellungen der Abteilung für Baubewilligungen zum Schluss, dass sich das Gebäude für eine einge - schränkte landwirtschaftliche Nutzung eigne. - 19 - Die Eignung zur allenfalls auch nur eingeschränkten, nicht zeitgemässen und rentablen landwirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes Nr. fff und die aktuelle landwirtschaftliche Nutzung desselben, die nicht zwingend gewinn- orientiert sein muss, führen dazu, dass dieses Gebäude vorderhand nicht aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden darf. Vielmehr wäre Stand heute die Trennlinie in korrekter Anwendung von Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB so zu ziehen, dass das Grundstück Nr. aaa in einen nicht landwirt- schaftlichen Teil mit dem seit der Gewerbeaufgabe durch G._____ sel. nicht mehr landwirtschaftlich (als Betriebsleiterwohnung) genutzten Einfamilienhaus Nr. ggg samt Umschwung und in eine landwirtschaftlich nutzbare und genutzte Restfläche (samt Gebäude Nr. fff) aufgeteilt würde. Der Argumentation der Vorinstanz, das (eingeschränkt) landwirtschaft lich nutzbare und aktuell (entsprechend) landwirtschaftlich genutzte Ge bäude Nr. fff müsse zusammen mit dem Einfamilienhaus Nr. ggg aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden, also gewissermassen dessen Schicksal teilen, weil die Gebäude eine "Einheit" bildeten, könnte – wenn überhaupt – höchstens dann gefolgt werden, wenn die beiden Ge - bäude baulich oder funktionell untrennbar miteinander verbunden wären. Eine derartige Situation ist hier nicht gegeben. Baulich sind die beiden Ge- bäude vollständig voneinander entkoppelt und funktionell ist die Nutzung des einen Gebäudes nicht auf die (Mit-)Nutzung des anderen angewiesen. Bei der nach Art. 24c RPG und Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) zulässigen begrenzten Flächenerweiterung des Einfamilienhauses Nr. ggg wären auch der Umwandlung von nicht be- heizten Nebenräumen (z.B. Estrichräumen) in bewohnbare Räume Gren - zen gesetzt (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung [2000/01]: Neues Raum- planungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfeh- lungen für den Vollzug, Bern 2001, S. 46). Es ist daher nicht zu erwarten, dass durch eine Flächenerweiterung der Hauptwohnnutzung zulasten von Nebennutzflächen wesentliche neue Nebenraumbedürfnisse ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens entstünden, die ausgerechnet mit dem für eine landwirtschaftliche Nutzung konzipierten Gebäude Nr. fff ge- deckt werden müssten. Eine Volumenerweiterung des Einfamilienhauses mittels Anbauten (um 30% oder maximal 100 m2 Gesamtfläche) erschiene dabei nicht ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass auch der bestehende Pachtvertrag mit dem Beschwerdeführer eine Mitnutzung des Gebäudes Nr. fff (ursprünglicher Wohnteil) durch die Bewohner des Einfamilienhau - ses Nr. ggg, etwa für die Holzlagerung im Falle des Einbaus einer Holz - feuerung, nicht auszuschliessen scheint oder zumindest auf den nächst - möglichen Kündigungstermin dahingehend angepasst werden könnte. Schliesslich ist eine Grenzziehung zwischen dem Einfamilienhaus Nr. ggg samt angemessenem Umschwung, der im Übrigen einen Richtwert von 1'000 m 2 nicht übersteigen sollte (vgl. HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., N. 8 zu Art. 60), von der Restfläche des Grundstücks Nr. aaa denkbar. Der Beschwerdeführer weist zu Recht darauf hin, dass eine Erschliessung des Gebäudes Nr. ggg oder des Gebäudes Nr. fff über die bestehende Haus - - 20 - bzw. Hofzufahrt falls notwendig auch mit Dienstbarkeiten (Wegrechten) si- chergestellt werden könnte. Und selbst wenn eine Trennung des Einfami - lienhauses vom Restgrundstück objektiv unmöglich wäre, müsste nach zutreffender Auffassung des Beschwerdeführers das gesamte Grundstück als ein solches mit gemischter Nutzung im Geltungsbereich des BGBB ver- bleiben (vgl. CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN/CHRISTOPH BANDLI, in: Kom - mentar BGBB, N. 28 zu Art. 2). Bezüglich eines allfälligen nachbarschaftlichen Konfliktpotenzials, das mit einer auf das Einfamilienhauses Nr. ggg samt Umschwung beschränkten Abparzellierung vom restlichen (landwirtschaftlichen) Teil des Grundstücks Nr. aaa zwischen den Bewohnern des Einfamilienhauses und den Nutzern des Gebäudes Nr. fff entstehen soll, ist dem Beschwerdeführer darin bei - zupflichten, dass mit dem BGBB andere (strukturpolitische) Ziele als die Vermeidung eines entsprechenden Konfliktpotenzials verfolgt werden. Ein solches ergibt sich ohnehin primär daraus, dass sich landwirtschaftsfremd genutzte Wohnhäuser zu nahe bei (immissionsträchtigen) Landwirtschafts- betrieben befinden. Diese Nähe besteht hier mit dem Hof des Beschwerde- führers auf der gegenüberliegenden Strassenseit e auch ohne eine land - wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes Nr. fff alleweil. Abgesehen davon ist es weder im Sinne des BGBB noch der Grundsätze der Raumplanung, dass landwirtschaftliche Betriebstätten in der Landwirtschaftszone landwirt- schaftsfremden Wohnnutzungen weichen müssen. 4. Indem die Vorinstanz mit dem angefochtenen Entscheid der Abtrennung der neuen Parzelle Nr. aaa von der Restfläche des Grundstücks Nr. aaa (neue Parzelle Nr. eee) und der Entlassung der neuen Parzelle Nr. aaa aus dem Geltungsbereich des BGBB zugestimmt hat, obwohl feststeht, dass sich darauf mit dem Gebäude Nr. fff ein landwirtschaftlich nutzbares und genutztes Gebäude befindet, hat sie Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB verletzt. Dieser Rechtsanwendungsfehler führt ungeachtet dessen, ob und inwie - weit die Vorinstanz (zusätzlich) den rechtserheblichen Sachverhalt unrich- tig oder unvollständig festgestellt hat, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Bei diesem Ergebnis kann auch offenbleiben, ob die von der Vorinstanz gegenüber dem Beschwerdeführer begangenen Geh örsverlet- zungen für sich allein eine Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids aus formellen Gründen rechtfertigen würden, verbunden mit der Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur korrekten Durchführung des erstinstanzli- chen Verfahrens unter Einbezu g des Beschwerdeführers und zur fehler - freien Feststellung des (vollständigen) Sachverhalts mit anschliessend neuem Entscheid. Die erteilte Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot hält auf der Grundlage des unbestrittenen Sachver - halts vor Art. 60 BGBB so oder so nicht stand. Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz würde unter diesem Gesichtspunkt einen prozessualen Leerlauf darstellen. Stattdessen ist die von der Vorinstanz erteilte Ausnah- - 21 - mebewilligung unter den gegenwärtigen Umständen in Gutheissung der vorliegenden Beschwerde definitiv und ersatzlos aufzuheben. III. 1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens - und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens auf die Parteien verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG; sog. Unterliegerprinzip), wobei Behörden Verfahrenskosten nur auferle gt werden dürfen, wenn sie schwerwiegende Verfahrensfehler begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Als vollständig obsiegend gilt der Beschwerdeführer; unterliegende Par - teien sind demgegenüber die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerinnen. In Anbetracht dessen, dass der Vorinstanz schwerwiegende Gehörsverlet- zungen vorzuwerfen sind (siehe Erw. 2.3 vorne), darf sie ebenfalls mit Ver- fahrenskosten belegt werden. Bei den Parteikosten greift ohnehin kein Be- hördenprivileg. 2. Dementsprechend sind die Verfahrenskosten anteilsmässig, d.h. je zur Hälfte von der Vorinstanz und den Beschwerdegegnerinnen zu tragen (vgl. § 33 Abs. 1 VRPG). Letztere haften für ihren hälftigen Kostenanteil solida- risch (vgl. § 33 Abs. 3 VRPG). 3. 3.1. Auch die dem Beschwerdeführer für die anwaltliche Vertretung vor Verwal- tungsgericht entstandenen und ihm von den Gegenparteien zu ersetzen - den Parteikosten sind je zur Hälfte auf die Vorinstanz und die Beschwerde- gegnerinnen aufzuteilen. 3.2. Die Höhe der Entschädigung an die Gegenpartei für deren Anwaltskosten bestimmt sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150) (vgl. § 5 lit. d des Einfüh- rungsgesetzes zum Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 2. November 2004 [EG BGFA; SAR 290.11]). Auch in Verwaltungssachen richtet sie sich entweder nach dem gemäss § 4 An- waltstarif berechneten Streitwert oder – in Verfahren, die das Vermögen der Parteien weder direkt noch indirekt beeinflussen – nach einem festen Entschädigungsrahmen für die Grundentschädigung von Fr. 1'210.00 bis Fr. 14'470.00. Innerhalb dieses Entschädigungsrahmens bemisst sich die konkrete Parteientschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des An- waltes sowie nach der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 1 und 2 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b Anwaltstarif). Durch die Grundentschä- - 22 - digung sind abgegolten: Instruktion, Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Korrespondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer Verhandlung (§ 8a Abs. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Anwaltsta- rif. Für zusätzliche Rechtsschriften und Verhandlungen erhöht sich die Grundentschädigung um je 5 –30% (§ 8a Abs. 2 i.V.m. § 6 Abs. 3 Satz 1 Anwaltstarif). Bei ausserordentlichen oder geringen Aufwendungen erfol - gen Zu- oder Abschläge von maximal 50% der Grundentschädigung (§ 8a Abs. 2 i.V.m. § 7 Anwaltstarif). Im Rechtsmittelverfahren beträgt die Ent - schädigung des Anwaltes je nach Aufwand 50–100% des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berechneten Betrags (§ 8a Abs. 2 i.V.m. § 8 Anwaltstarif). Der Beschwerdeführer hat allenfalls ein vermögenswertes Interesse am Ausgang des vorliegenden Verfahrens, weil er durch die Entlassung des Gebäudes Nr. fff aus dem Geltungsbereich des BGBB der Option auf die Ausübung des Vorkaufsrechts des Pächters an diesem Gebäude verlustig ginge (vgl. dazu schon die Ausführungen in Erw. I/2.3 vorne). Der Vermö- genswert dieser Option lässt sich allerdings nicht (zuverlässig) abschätzen, zumal sich auch nicht antizipieren lässt, ob und inwieweit der Beschwerde- führer von e inem allfälligen Zukauf des Pachtgegenstandes überhaupt fi - nanziell profitieren würde. Demgemäss ist von einer nicht vermögensrecht- lichen Streitigkeit auszugehen. Der mutmassliche Aufwand seines Anwal - tes ist dabei durchschnittlich bis leicht überdurchsch nittlich und die Kom - plexität der Materie aufgrund des umstrittenen Sachverhalts und mehrerer sich stellender Rechtsfragen, zu denen die Vorinstanz offenbar teilweise eine rechtswidrige Praxis entwickelt hat, nicht zu unterschätzen. Das Ver - fassen einer zweiten Rechtsschrift wird allerdings durch den Wegfall einer Verhandlung kompensiert. Ein Abzug für das Rechtsmittelverfahren ist schon deshalb nicht angebracht, weil der Beschwerdeführer und sein An - walt nicht am vorinstanzlichen Verfahren teilnehmen konnten. Alles in allem rechtfertigt sich eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 7'500.00. Unter Hinzurechnung einer Auslagenpauschale von 3% (vgl. § 8a Abs. 2 i.V.m. § 13 Anwaltstarif) und der Mehrwertsteuer von 8,1% resultiert eine ange - messene Parteientschädigung in Höhe von gerundet Fr. 8'350.00. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, vom 27. Februar 2023 (Gesuch Nr. 243/23) aufgehoben. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen - 23 - von Fr. 394.00, gesamthaft Fr. 3'394.00, sind je zur Hälfte mit Fr. 1'697.00 vom Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, und von den Beschwerdegegnerinnen zu bezahlen. Die Beschwerdegegnerin- nen haften für ihren hälftigen Kostenanteil solidarisch. 3. Das Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, und die Beschwerdegegnerinnen werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 8'350.00 je zur Hälfte mit Fr. 4'175.00 zu ersetzen. Die Beschwerdegeg- nerinnen haften für ihren hälftigen Kostenanteil solidarisch. Zustellung an: den Beschwerdeführer (Vertreter) die Beschwerdegegnerinnen (Vertreter) das Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich - rechtlichen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). Aarau, 10. Dezember 2024 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 1. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiberin: Cotti Ruchti