<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00402</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217836&amp;W10_KEY=4467070&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00402</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.12.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Pflichtabstellplätze; Erschliessung.<br/><br/>Ein rekurrierender Nachbar hat Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation â wie vorliegend â eine ernsthafte Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten lässt (E. 3.5 f.).<br/><br/>Die Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen ist in erster Linie real zu erfüllen. Die Schaffung von bzw. die Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen ist nur als Ersatzlösung vorgesehen. Die Leistung einer Ersatzabgabe kann sodann nur angeordnet werden, wenn die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nützlicher Frist nicht möglich ist und der Grundeigentümer kraft behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss oder darf (E. 4.1). Vorliegend sind die Voraussetzungen zur Festsetzung einer Ersatzabgabe nicht gegeben (E. 4.3 ff.).<br/><br/>Die Beschwerdeführerin ist nicht verpflichtet, die Pflichtabstellplätze auf ihren Baugrundstücken zu erstellen. Vielmehr steht es ihr offen, die Pflichtabstellplätze auf einem in nützlicher Entfernung der Bauparzellen liegenden Drittgrundstück nachzuweisen. Diese Möglichkeit wurde bislang weder vom Mitbeteiligten noch vom Baurekursgericht geprüft. Die Baubewilligung erweist sich in diesem Punkt damit als mangelhaft (E. 5.8). In Ergänzung des vorinstanzlichen Entscheids ist die Sache an die Baubehörde zurückzuweisen (E. 6).<br/><br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KASKADENORDNUNG">KASKADENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTABSTELLPLÃTZE">PFLICHTABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERERWÃGUNG">WIEDERERWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUMUTBARKEIT">ZUMUTBARKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 236 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 243 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36652" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00402</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Dezember 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stiftung A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Bauausschuss Hinwil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 26. September 2016 erteilte der Bauausschuss Hinwil der Stiftung A unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch eines SchopfgebÃ¤udes (Vers.-Nr. 01) sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02 und 03 an der G-Strasse in Hinwil. Gleichzeitig wurden die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 22. September 2016, mit der das Bauvorhaben unter Nebenbestimmungen bewilligt wurde, sowie die FeststellungsverfÃ¼gung des Amts fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit vom 2. August 2016 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Zirkularbeschluss vom 18. Oktober 2016 "berichtigte und Ã¤nderte" der Bauausschuss Hinwil Disp.-Ziff. I.5.1 und I.5.2 (betreffend PflichtparkplÃ¤tze) der Baubewilligung vom 26. September 2016.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Beschluss vom 26. September 2016 erhob C am 2. Oktober 2016 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Mit gemeinsamer Eingabe vom 4. Oktober 2016 erhoben D, E und F ebenfalls Rekurs gegen die Baubewilligung vom 26. September 2016.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 12. November 2016 rekurrierte C beim Baurekursgericht gegen den Zirkularbeschluss des Bauausschusses Hinwil vom 18. Oktober 2016. Das Baurekursgericht vereinigte sÃ¤mtliche Rekurse gegen das Bauprojekt und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 24. Mai 2017 gut. DemgemÃ¤ss hob es die BeschlÃ¼sse des Bauausschusses Hinwil vom 26. September 2016 und vom 18. Oktober 2016 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen fÃ¼hrte die Stiftung A am 26. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und damit den Beschluss des Bauausschusses Hinwil vom 26. September 2016 mit teilweiser Ãnderung vom 18. Oktober 2016 zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. 8 % MwSt.) fÃ¼r die Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegner. Eventualiter sei die Angelegenheit zum neuen Entscheid an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Das Baurekursgericht liess sich am 6. Juli 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Am 3. August 2017 beantragten D, E und F den Entscheid des Baurekursgerichts zu bestÃ¤tigen. Am 25. August 2017 beantragte C die BestÃ¤tigung des Entscheids des Baurekursgerichts sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Am 24. August 2017 â hier eingegangen am 1. September 2017 â liess sich der Bauausschuss Hinwil auf Gutheissung der Beschwerde vernehmen, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner. Hierzu nahm die Stiftung A am 15. September 2017 Stellung. C verzichtete am 27. September 2017 auf eine weitere Vernehmlassung. D, E und F reichten am 27. September 2017 ihre Duplik ein. Am 4. Oktober 2017 verzichtete der Bauausschuss Hinwil auf eine Stellungnahme. Die Stiftung A hielt am 11. Oktober 2017 an ihren AntrÃ¤gen fest. Hierzu liessen sich C, D, E und F nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt an verschiedenen Stellen die Befragung ihres GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers H sowie des Architekten I als Zeugen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kann die unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die VerwaltungsbehÃ¶rde hat den Sachverhalt nach § 7 Abs. 1 VRG von Amtes wegen unter anderem durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen zu untersuchen. Der Untersuchungsgrundsatz wird jedoch durch die Mitwirkungspflicht der am Verfahren Beteiligten eingeschrÃ¤nkt (vgl. § 7 Abs. 2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren wird das Untersuchungsprinzip zusÃ¤tzlich dadurch relativiert, dass die rekurs- oder beschwerdefÃ¼hrende Partei die ihre RÃ¼gen stÃ¼tzenden Tatsachen darzulegen (BegrÃ¼ndungs- bzw. Substanziierungspflicht) und allenfalls Beweismittel einzureichen hat (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 33; Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 44 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Von einer Befragung von BeschwerdefÃ¼hrenden bzw. der Befragung von Auskunftspersonen kann aufgrund der Mitwirkungspflicht und der BegrÃ¼ndungs- bzw. Substanziierungspflicht im Verfahren vor Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich abgesehen werden. Die relevanten Aussagen der BeschwerdefÃ¼hrenden und allfÃ¤lliger Auskunftspersonen sind in der Beschwerdeschrift vorzutragen. Sodann ist vorliegend nicht ersichtlich, inwiefern eine persÃ¶nliche Aussage des GeschÃ¤ftsfÃ¼hrers der BeschwerdefÃ¼hrerin bzw. ihres Architekten geeignet wÃ¤re, den Verfahrensausgang zu beeinflussen. Es kann daher auf die Befragung der genannten Personen verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin zweier GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 02 und 03), die in der Kernzone K3 liegen. Auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 befindet sich ein im Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten von kommunaler Bedeutung aufgefÃ¼hrtes Wohnhaus sowie ein nicht inventarisiertes Schopf-GebÃ¤ude. Im Rahmen des Bauprojekts soll das Schopf-GebÃ¤ude abgerissen und durch ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen fÃ¼r sozial benachteiligte Personen sowie BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten im Untergeschoss ersetzt werden. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, welches durch die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 von der Parzelle Kat.-Nr. 02 getrennt wird, soll umgelegt werden und neu parallel zur Wegparzelle verlaufen. Die entsprechende Grenzmutation wurde baurechtlich bewilligt, jedoch im Grundbuch noch nicht vollzogen. Nach dem Vollzug wird die Parzelle neu die Kat.-Nr. 05 tragen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Beschwerdegegner 1 ist EigentÃ¼mer der nordÃ¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 06, auf der sich WohngebÃ¤ude sowie ParkplÃ¤tze befinden. Die Beschwerdegegner 2 und 3 sind MiteigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07, welches sich sÃ¼dÃ¶stlich der BaugrundstÃ¼cke befindet und ebenfalls an der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 gelegen ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Umstritten ist zum einen die RechtmÃ¤ssigkeit des Zirkularbeschlusses vom 18. Oktober 2016 betreffend Ãnderung PflichtparkplÃ¤tze/Ersatzabgabepflicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In der Baubewilligung vom 26. September 2016 legte die lokale BaubehÃ¶rde die Zahl der zu erstellenden PflichtabstellplÃ¤tze auf insgesamt sieben fest (Disp.-Ziff. I.5.1). Davon sei auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ein Parkplatz fÃ¼r BeschÃ¤ftigte/Besucher zu erstellen; vier weitere AutoabstellplÃ¤tze kÃ¶nnten auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 05 erstellt werden. FÃ¼r die zwei fehlenden PflichtabstellplÃ¤tze setzte die BaubehÃ¶rde eine Ersatzabgabe von Fr. 10'000.- fest (Disp.-Ziff. I.5.2). In der Folge teilte die BeschwerdefÃ¼hrerin der lokalen BaubehÃ¶rde mit Telefonat vom 30. September 2016 und E-Mail vom 5. Oktober 2016 mit, dass sie auf die RealerfÃ¼llung aller sieben PflichtabstellplÃ¤tze verzichte. GemÃ¤ss Baugesuch sei ohnehin nur die Realisierung eines projektierten Parkplatzes fÃ¼r BeschÃ¤ftigte/Besucher vorgesehen gewesen. In der Folge Ã¤nderte die lokale BaubehÃ¶rde Disp.-Ziff. I.5.1 und I.5.2 der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung mit Zirkularbeschluss vom 18. Oktober 2016 insofern ab, als neu fÃ¼r die fehlenden sieben PflichtabstellplÃ¤tze eine Ersatzabgabe von entsprechend Fr. 35'000.- zu bezahlen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Hierzu ist vorab anzumerken, dass die Vorinstanz den Zirkularbeschluss der lokalen BaubehÃ¶rde zu Recht als WiedererwÃ¤gungsbeschluss qualifiziert hat. Der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, es handle sich mit Blick auf die sechs BewohnerparkplÃ¤tze um eine Berichtigung, kann nicht gefolgt werden. Als Berichtigung wird die Korrektur von Fehlern bezeichnet, welche nicht bei der Willensbildung der BehÃ¶rde, sondern anlÃ¤sslich der Ausfertigung unterlaufen sind. Es handelt sich um sogenannte Kanzleifehler, welche sich im Wesentlichen auf blosse Schreib- und Rechenfehler beschrÃ¤nken (Bertschi, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 86aâ86d N. 27). Im vorliegenden Fall, in dem die BeschwerdefÃ¼hrerin selber ausfÃ¼hrt, die lokale BaubehÃ¶rde habe bei der Baubewilligung einen Antrag auf Verzicht auf RealerfÃ¼llung betreffend BewohnerparkplÃ¤tze "Ã¼bersehen", liegt klarerweise ein Mangel in der Willensbildung und kein blosser Kanzleifehler vor. In Bezug auf den im Baugesuch noch projektierten Abstellplatz fÃ¼r BeschÃ¤ftigte/Besucher stellte die BeschwerdefÃ¼hrerin sodann selbst nach eigener Ansicht ein WiedererwÃ¤gungsgesuch.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob der Beschwerdegegner 1 zur Anfechtung des Zirkularbeschlusses vom 18. Oktober 2016 legitimiert war, macht doch die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, die Vorinstanz sei auf den Rekurs zu Unrecht eingetreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist insofern zuzustimmen, als Nachbarn regelmÃ¤ssig nicht legitimiert sind, die Anzahl der zu erstellenden AbstellplÃ¤tze bzw. die Art der ErfÃ¼llung auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit Ã¼berprÃ¼fen zu lassen, kann doch ein entsprechender Projektmangel mit einer fÃ¼r den Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit Hinweisen). Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, hat ein rekurrierender Nachbar allerdings Anspruch darauf, die RechtmÃ¤ssigkeit eines Abstellplatzes Ã¼berprÃ¼ft zu haben, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte BeeintrÃ¤chtigung von NachbargrundstÃ¼cken befÃ¼rchten lÃ¤sst (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB 90/0013 [nicht publiziert]). Eine legitimationsbegrÃ¼ndende Betroffenheit durch die gewÃ¤hlte ParkierungslÃ¶sung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen Ã¼ber die Erstellung von AbstellplÃ¤tzen anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn ÃbelstÃ¤nde im Sinn von § 243 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu befÃ¼rchten sind, die sich in spezieller Weise zulasten des Nachbarn auswirken (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Der Beschwerdegegner 1 machte vor der Vorinstanz geltend, der Stiftungszweck der BeschwerdefÃ¼hrerin, Auffangwohnraum fÃ¼r sozial benachteiligten Bewohner anzubieten, bringe es mit sich, dass hÃ¤ufiger als Ã¼blich Mieterwechsel stattfÃ¤nden. Sein GrundstÃ¼ck werde daher immer wieder durch ZÃ¼gel- und Lieferwagen als Zufahrt benÃ¼tzt. Ausserdem stelle die Betreuerin der Bewohner ihr Fahrzeug auf einem vom Beschwerdegegner 1 fremdvermieteten Parkplatz ab. Mit dem geplanten Neubau werde diese Situation noch erheblich verschlechtert. Die Vorinstanz hat insbesondere gestÃ¼tzt auf diese AusfÃ¼hrungen geschlossen, der Beschwerdegegner 1 habe glaubhaft dargelegt, dass durch die gewÃ¤hlte LÃ¶sung ÃbelstÃ¤nde nicht auszuschliessen seien. Dies ist nicht zu beanstanden und es kann auf die zutreffende ErwÃ¤gung der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die unsubstanziierte beschwerdefÃ¼hrerische Bestreitung der "behaupteten bisherigen und zukÃ¼nftigen unberechtigten BenÃ¼tzung" sowie die Tatsache, dass am Tag des Augenscheins sÃ¤mtliche ParkplÃ¤tze auf dem GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners 1 frei gewesen seien, Ã¤ndert daran nichts, behauptet der Beschwerdegegner 1 doch nicht, dass seine ParkplÃ¤tze tÃ¤glich durch ZÃ¼gel- oder LieferwÃ¤gen Ã¼berstellt bzw. befahren werden. Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin ist fÃ¼r die Frage des schutzwÃ¼rdigen Interesses des Beschwerdegegners 1 sodann nicht entscheidend, ob den behaupteten ÃbelstÃ¤nden mit privatrechtlichen Mitteln wie etwa einem Parkverbot allenfalls begegnet werden kÃ¶nnte, ist es doch gerade Ziel des Baurechts, allfÃ¤llige MissstÃ¤nde bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahren zu verhindern. Ebenso wenig ist der Beschwerdegegner 1 verpflichtet, einen Zaun zwischen seinem GrundstÃ¼ck und dem BaugrundstÃ¼ck zu errichten, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin vorschlÃ¤gt.</p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst sind die gÃ¤nzlich fehlenden ParkierungsmÃ¶glichkeiten unter den gegebenen UmstÃ¤nden durchaus geeignet, die vom Beschwerdegegner 1 befÃ¼rchteten MissstÃ¤nde zu bewirken. Zudem kÃ¶nnte die glaubhaft gemachte Gefahr mit einer ErhÃ¶hung der real zu erfÃ¼llenden AbstellplÃ¤tze ohne Weiteres verringert werden. Damit verfÃ¼gte der Beschwerdegegner 1 Ã¼ber ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der RekursfÃ¼hrung gegen den Zirkularbeschluss vom 18. Oktober 2016 und die Vorinstanz ist zu Recht auf das Rechtsmittel eingetreten. Somit ist nachfolgend die RechtmÃ¤ssigkeit des WiedererwÃ¤gungsbeschlusses zu Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>§ 243 Abs. 1 PBG bestimmt, dass bei der Neuerstellung von Bauten und Anlagen, bei allgemeinen baulichen Ãnderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich andere Nutzung als bisher ermÃ¶glicht wird, sowie bei NutzungsÃ¤nderungen, die voraussichtlich wesentlich andere VerkehrsbedÃ¼rfnisse schaffen, AbstellplÃ¤tze im gebotenen Ausmass zu schaffen sind (sogenannte PflichtabstellplÃ¤tze). GemÃ¤ss Rechtsprechung und Lehre ergibt sich aus § 241 ff. PBG, dass die Pflicht zur Erstellung von AbstellplÃ¤tzen in erster Linie real zu erfÃ¼llen ist. Die AbstellplÃ¤tze mÃ¼ssen daher grundsÃ¤tzlich auf dem BaugrundstÃ¼ck oder in nÃ¼tzlicher Entfernung davon liegen (§ 244 Abs. 1 PBG). Nur als ErsatzlÃ¶sung sieht das Gesetz die Schaffung von bzw. die Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen vor. Die Leistung einer Ersatzabgabe kann gemÃ¤ss § 246 Abs. 1 PBG sodann nur angeordnet werden, wenn die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert nÃ¼tzlicher Frist nicht mÃ¶glich ist und der GrundeigentÃ¼mer kraft behÃ¶rdlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener AbstellplÃ¤tze schaffen muss oder darf (VGr, 24. MÃ¤rz 2010, VB.2009.00609, E. 4.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 716 f.; vgl. Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motorfahrzeuge nach zÃ¼rcherischem Recht, 1987, S. 77).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>In der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung fÃ¼hrte die lokale BaubehÃ¶rde aus, dass "unter BerÃ¼cksichtigung der Reduktion des Normbedarfs infolge guter Erschliessung mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr" sieben PflichtabstellplÃ¤tze erforderlich seien, wovon vier ParkplÃ¤tze fÃ¼r Bewohner auf alt Kat.-Nr. 03 bzw. neu Kat.-Nr. 05 und ein Parkplatz fÃ¼r BeschÃ¤ftigte/Besucher auf Kat.-Nr. 02 auszuweisen seien. Im WiedererwÃ¤gungsbeschluss zÃ¤hlte die lokale BaubehÃ¶rde unter Nennung der entsprechenden Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil vom 19. September 2013 (BZO) GrÃ¼nde auf, welche zu einer Reduktion der vorgeschriebenen Zahl der PflichtabstellplÃ¤tze fÃ¼hren kÃ¶nnen. Weiter fÃ¼hrte sie aus, dass die Festlegung von sieben PflichtabstellplÃ¤tzen und deren vollstÃ¤ndiger Verzicht auf bauliche Realisierung durch die Ersatzabgabe vollumfÃ¤nglich im Ã¶ffentlichen Interesse liege.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie das Baurekursgericht zutreffend ausfÃ¼hrte, ist diese Kehrtwende inhaltlich nicht nachvollziehbar. Die BaubehÃ¶rde hat denn auch gar nicht ausgefÃ¼hrt, ob und weshalb die PflichtabstellplÃ¤tze ihrer Ansicht nach nicht real erfÃ¼llten werden kÃ¶nnen; die von der lokalen BaubehÃ¶rde genannten BZO-Bestimmungen, hÃ¤tten es ihr â wenn Ã¼berhaupt â erlaubt, die Zahl der PflichtabstellplÃ¤tze zu reduzieren. Eine solche Reduktion nahm die BaubehÃ¶rde dann aber gerade nicht vor, vielmehr beliess sie die Anzahl unverÃ¤ndert bei sieben und Ã¤nderte nur die Art der ErfÃ¼llung. Im Beschwerdeverfahren fÃ¼hrt die BaubehÃ¶rde als BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihre Kehrtwende nun an, sie habe die Baubewilligung deshalb in WiedererwÃ¤gung gezogen, weil "aus Sicht der Gemeinde dann die fÃ¼r die direkt angrenzenden Nachbarn stÃ¶renden Punkte am Bauvorhaben bereinigt gewesen wÃ¤ren". Insgesamt ist damit nicht ersichtlich, dass die lokale BaubehÃ¶rde die Kaskadenordnung gemÃ¤ss § 241 ff. PBG geprÃ¼ft hÃ¤tte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Sodann ist dem Baurekursgericht zuzustimmen, dass die bauliche Realisierung zumindest eines Teils der PflichtabstellplÃ¤tze auf den BaugrundstÃ¼cken sowohl mÃ¶glich als auch zumutbar erscheint. Auch die RealerfÃ¼llung einzelner PflichtabstellplÃ¤tze durch Miete von ParkplÃ¤tzen auf DrittgrundstÃ¼cken im Ortszentrum Hinwil erscheint mÃ¶glich bzw. kann zum jetzigen Zeitpunkt zumindest nicht ausgeschlossen werden. Es kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Was die BeschwerdefÃ¼hrerin hiergegen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>ZunÃ¤chst fÃ¼hrt die BeschwerdefÃ¼hrerin selber â in Ãbereinstimmung mit der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung â aus, dass die bauliche Realisierung von fÃ¼nf PflichtabstellplÃ¤tzen mÃ¶glich wÃ¤re, davon einer auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 und vier auf Kat.-Nr. 03. Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin ist eine RealerfÃ¼llung jedoch unzumutbar, da es fÃ¼r eine Bauherrschaft nicht zumutbar sei, PflichtabstellplÃ¤tze zu erstellen, zu denen sie (noch) keinen rechtlichen gesicherten Zugang habe. Dies Ã¼berzeugt nicht. GemÃ¤ss dem Baugesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin umfasst das Bauvorhaben vier projektierte AbstellplÃ¤tze sowie einen vorhandenen Abstellplatz und entsprechend verpflichtete die BaubehÃ¶rde die BeschwerdefÃ¼hrerin dazu, auf den BaugrundstÃ¼cken fÃ¼nf AbstellplÃ¤tze zu erstellen. Unter diesen UmstÃ¤nden kann die BeschwerdefÃ¼hrerin aus dem Fehlen einer rechtlich gesicherten Zufahrt zu den von ihr projektierten AbstellplÃ¤tzen nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten ableiten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Nicht ausschlaggebend ist sodann, dass gemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin die sozial benachteiligten Bewohner der Bauliegenschaft keine eigenen Fahrzeuge besitzen. Die Zahl der PflichtabstellplÃ¤tze muss so festgelegt werden, dass damit die VerkehrsbedÃ¼rfnisse eines <i>Objektes</i> befriedigt werden kÃ¶nnen (Art. 2.6.1 BZO), weshalb bei der Berechnung insbesondere auch die Anzahl Bewohner und BeschÃ¤ftigte zu berÃ¼cksichtigen ist (Art. 2.6.2 f. BZO). WÃ¼rde man der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin folgen, mÃ¼sste der Parkplatzbedarf bei jedem Mieterwechsel bzw. jedem Autokauf oder -verkauf neu festgelegt werden. Dies geht nicht an. Die Tatsache, dass die gegenwÃ¤rtigen Bewohner der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft keine eigenen Fahrzeuge besitzen, begrÃ¼ndet damit â entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin â auch keine besonderen VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 PBG, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen wÃ¼rden. Im Ãbrigen ist anzumerken, dass der beschwerdefÃ¼hrerische Einwand im Grundsatz ohnehin die Zahl der festzulegenden PflichtabstellplÃ¤tze und nicht die Art ihrer ErfÃ¼llung betrifft (vgl. den Wortlaut von Art. 2.6.5 BZO und Art. 2.6.7 BZO). Diese Frage bildet jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, wurde doch die in der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung festgelegte und im WiedererwÃ¤gungsbeschluss nicht verÃ¤nderte Zahl der PflichtabstellplÃ¤tze weder von der BeschwerdefÃ¼hrerin noch von der Beschwerdegegnerschaft angefochten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Dass gemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin zum Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung keine geeigneten ParkplÃ¤tze auf DrittgrundstÃ¼cken zur Miete ausgeschrieben sind, hilft der BeschwerdefÃ¼hrerin ebenfalls nicht weiter. Es ist nicht ausgeschlossen, der Bauherrschaft mit der Erteilung der Baubewilligung eine angemessene Frist anzusetzen, wÃ¤hrend der sie beispielsweise die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage oder die Miete eines Drittparkplatzes nachzuweisen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Somit erweist sich der WiedererwÃ¤gungsbeschluss vom 18. Oktober 2016 als rechtswidrig, womit die vorinstanzliche Aufhebung desselben nicht zu beanstanden ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>In Disp.-Ziff. I.5.1 der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung, welche durch die Aufhebung des WiedererwÃ¤gungsbeschlusses wieder GÃ¼ltigkeit erlangt, wurde die BeschwerdefÃ¼hrerin verpflichtet, auf den BaugrundstÃ¼cken insgesamt fÃ¼nf AbstellplÃ¤tze zu erstellen. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die lokale BaubehÃ¶rde diese ParkplÃ¤tze zu Recht als genÃ¼gend erschlossen beurteilt hat. Das Baurekursgericht hat die genÃ¼gende Erschliessung verneint.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Zufahrt zu den BaugrundstÃ¼cken fÃ¼hrt Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 04, welche Ã¶stlich in die J-Strasse und von dort in die G-Strasse mÃ¼ndet. GemÃ¤ss der lokalen BaubehÃ¶rde ist die Wegparzelle zwischen 1,47 m und 2,47 m breit. Dies deckt sich mit den Angaben im Katasterplan, wonach die Wegparzelle maximal eine Breite von rund 2,5 m aufweist (Werkzeug "Distanz messen" des GIS-Browsers des Kantons ZÃ¼rich, http://maps.zh.ch/). Von der J-Strasse her betrachtet, fÃ¼hrt die geplante Zufahrt zunÃ¤chst am sÃ¼dwestlich angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 und am nordÃ¶stlich anstossenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 vorbei. Danach verlÃ¤uft die Wegparzelle zwischen den sÃ¼dwestlich gelegenen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 08 sowie 03 und dem nordÃ¶stlich gelegenen BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 hindurch.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht hierzu vorab geltend, das Baurekursgericht hÃ¤tte auf die RÃ¼ge des Beschwerdegegners 1 betreffend Zufahrt bzw. ungenÃ¼gende Verkehrserschliessung nicht eintreten dÃ¼rfen, da dieser kein Anfechtungsinteresse im Einzelnen bezÃ¼glich der Zufahrt zu den FahrzeugabstellplÃ¤tzen geltend gemacht habe.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>In Bausachen ist ein Nachbar zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert, wenn er Ã¼ber eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck verfÃ¼gt, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 ff.; VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00559, E. 2). Die besondere Betroffenheit muss erst nÃ¤her erÃ¶rtert werden, wenn die Distanz zum BaugrundstÃ¼ck mehr als 100 m betrÃ¤gt (BGr, 1. Februar 2012, 1C_346/2011, E. 2.5; Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 56). Ist ein Nachbar durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt und hat er ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung, kann er grundsÃ¤tzlich alle RÃ¼gen vorbringen, welche die angestrebte Entlastung herbeifÃ¼hren kÃ¶nnen (RB 1980 Nr. 7; BGE 137 II 30 E. 2.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Das GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners 1 grenzt unmittelbar an die Bauparzelle Kat.-Nr. 02 an, womit die rÃ¤umliche NÃ¤he zweifellos gegeben ist. Weiter brachte der Beschwerdegegner 1 vor dem Baurekursgericht verschiedene RÃ¼gen vor und machte unter anderem geltend, bauliche Gestaltung des Neubaus sei ungenÃ¼gend. Bereits durch dieses Vorbringen und aufgrund der engen rÃ¤umlichen Beziehung zum Streitobjekt ist die besondere Betroffenheit hinreichend dargetan. Folglich war der Beschwerdegegner 1 im Rekursverfahren grundsÃ¤tzlich berechtigt, alle RÃ¼gen vorzubringen, die ihm bei einer Gutheissung einen praktischen Nutzen bringen konnten. Die Vorinstanz ist damit auf die RÃ¼ge betreffend Baureife/Verkehrserschliessung zu Recht eingetreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN]). Von Normalien soll nur aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN kÃ¶nnen im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich erscheint. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Geht man wie das Baurekursgericht davon aus, dass Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 fÃ¼nf ParkplÃ¤tze auf den GrundstÃ¼cken der BeschwerdefÃ¼hrerin erschlossen werden sollen, ist die Wegparzelle unstreitig als Zufahrtsweg im Sinn der Zugangsnormalien zu qualifizieren. FÃ¼r Zufahrtswege sind gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien eine mindestens 3 m breite Fahrbahn und beidseitige Bankette von je 0,3 m bzw. eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,6 m vorgeschrieben. Diese Anforderungen erfÃ¼llt die Wegparzelle mit ihrer Breite von maximal 2,5 m klarerweise nicht. Wie die Vorinstanz Ã¼berzeugend ausgefÃ¼hrt hat, kann aufgrund der deutlichen Unterschreitung der notwendigen Fahrbahnbreite und des Fehlens von Banketten der massgebende Begegnungsfall zwischen Personenwagen und FussgÃ¤ngern nicht mehr verkehrssicher stattfinden. Mithin ist der FussgÃ¤ngerschutz nicht ausreichend gewÃ¤hrleistet. Es sei hierzu auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgeschlagenen Verkehrsschilder, welche den Begegnungsfall zwischen Personenwagen und Personenwagen regeln sollen, erweisen sich schliesslich von vornherein als ungeeignet, um den mangelhaften FussgÃ¤ngerschutz zu beheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht jedoch geltend, die Kombination aus der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 und der benÃ¶tigten WegflÃ¤che auf den angrenzenden GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 09 und 07 entspreche den Zugangsnormalien bzw. unterschreite diese nur geringfÃ¼gig. Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, der Inhalt des Fahrwegrechts zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 sei unklar und hinsichtlich der Benutzung der Parzelle Kat.-Nr. 09 sei noch gar keine Regelung getroffen worden. Es bestehe daher in rechtlicher Sicht kein gesicherter Zugang zu den BaugrundstÃ¼cken.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref500866722"><b>5.7 </b>Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r den bestimmungsgemÃ¤ssen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft Ã¼ber die dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden BenÃ¼tzungsrechte an der Zufahrt verfÃ¼gt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht EigentÃ¼merin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genÃ¼gt es, wenn auf dem fremden ZufahrtsgrundstÃ¼ck zugunsten des BaugrundstÃ¼cks eine Dienstbarkeit lastet (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 592).</a></p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.1 </b>ZunÃ¤chst in anzumerken, dass zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 (zukÃ¼nftig Kat.-Nr. 05), auf dem gemÃ¤ss Baubewilligung die Mehrheit der PflichtabstellplÃ¤tze entstehen soll, unstreitig keinerlei Fuss- und Fahrwegrechte bestehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.2 </b>Beim BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ist jedoch, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin grundsÃ¤tzlich zutreffend anmerkt, ein zulasten der im Miteigentum der Beschwerdegegner 2 und 3 stehenden Parzelle Kat.-Nr. 07 im Grundbuch eingetragenes Fahrwegrecht aus dem Jahr 1868 mit folgendem Wortlaut zu beachten: "Der jeweilige EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼ckes hat Ã¼ber den Schopfplatz der belasteten GrundstÃ¼cke Fahrwegrecht bis in die Strasse 4. Klasse im bestehenden StrÃ¤sschen". Ãber den Bestand und Umfang dieses Fahrwegrechts sind sich die BeschwerdefÃ¼hrerin einerseits und der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 andererseits uneinig. So bestreitet die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3, dass genau parallel zur Wegparzelle Kat.-Nr. 04 ein Fuss- und Fahrwegrecht bestehe, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet. Vielmehr sei das Fahrwegrecht SP Art. 3670 in der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 aufgegangen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.3 </b>Die Frage, ob und in welchem Umfang das Fahrwegrecht SP Art. 3670 besteht, ist eine zivilrechtliche Vorfrage, welche vom Verwaltungsgericht nur mit ZurÃ¼ckhaltung geprÃ¼ft wird. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft â nÃ¶tigenfalls mithilfe des Zivilgerichts â einen hinreichenden Ausweis Ã¼ber ihre Berechtigung am ZufahrtsgrundstÃ¼ck verschafft hat (VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 593; BEZ 1981 Nr. 1).</p> <p class="Urteilstext">Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist "zur Zeit nur unklar, wo genau auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 der im Fahrwegrecht SP Art. 3670 genannte Schopfplatz lag". Sollte die von der BeschwerdefÃ¼hrerin benÃ¶tigte FlÃ¤che direkt neben der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 nicht mehr mit dem seinerzeitigen Schopfplatz identisch sein, sei die beanspruchte FlÃ¤che "durch Verlegung der allenfalls frÃ¼her woanders gelegenen FahrwegrechtsflÃ¤che im Sinne von bzw. analog Art. 742 ZGB als heute gÃ¼ltige FahrwegrechtsflÃ¤che zu bestimmen". Unter diesen UmstÃ¤nden kann nicht gesagt werden, dass die Auslegung der Dienstbarkeit ein unzweifelhaftes Resultat ergibt, weshalb das Fahrwegrecht SP Art. 3670 vorliegend unbeachtlich ist.</p> <p class="Urteilstext">Damit erÃ¼brigen sich AusfÃ¼hrungen zu der allenfalls zukÃ¼nftigen, noch nicht im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 09; die Zugangsnormalien wÃ¤ren nÃ¤mlich mit einer Kombination aus der Wegparzelle Kat.-Nr. 04 und einer Dienstbarkeit auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 noch nicht erfÃ¼llt, reicht doch das auf der Parzelle Kat.-Nr. 09 bestehende GebÃ¤ude an gewissen Stellen bis an die Wegparzelle heran.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.4 </b>Zusammenfassend ist die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrte Zufahrt zu den auf den BaugrundstÃ¼cken Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 unter Inanspruchnahme der angrenzenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 07 und 09 damit rechtlich zumindest nicht vollstÃ¤ndig gesichert. Die gemÃ¤ss der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung auf den BaugrundstÃ¼cken zu erstellenden AbstellplÃ¤tze sind damit nicht genÃ¼gend erschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Zu beachten ist jedoch, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht verpflichtet ist, die PflichtabstellplÃ¤tze auf ihren BaugrundstÃ¼cken zu erstellen. Vielmehr steht es ihr offen, die PflichtabstellplÃ¤tze auf einem in nÃ¼tzlicher Entfernung der Bauparzellen liegenden DrittgrundstÃ¼ck nachzuweisen (vgl. § 244 Abs. 1 PBG). Diese MÃ¶glichkeit wurde bislang weder vom Mitbeteiligten noch vom Baurekursgericht geprÃ¼ft. Die Baubewilligung erweist sich in diesem Punkt damit als mangelhaft. Es erscheint daher sachgerecht, die Sache zur AbklÃ¤rung dieser Frage an den Mitbeteiligten zurÃ¼ckzuweisen. Dieser hat in einem ersten Schritt die BeschwerdefÃ¼hrerin dazu aufzufordern, die von ihr geplante Parkplatzsituation genau darzulegen. Im Anschluss daran hat die Mitbeteiligte die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte LÃ¶sung auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen, wobei anzumerken ist, dass, sofern auf den BaugrundstÃ¼cken keine AbstellplÃ¤tze geplant sind, die Erschliessung Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 als FussgÃ¤ngerzugang und Notzufahrt grundsÃ¤tzlich als genÃ¼gend zu beurteilen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. In ErgÃ¤nzung des Rekursentscheids vom 24. Mai 2017 ist die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Mitbeteiligten zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt sodann eine Anpassung der vorinstanzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Eine solche ist jedoch nicht angezeigt, wird doch die vorinstanzliche Aufhebung der Baubewilligung vom 26. September 2016 und des WiedererwÃ¤gungsbeschlusses vom 18. Oktober 2016 im Beschwerdeverfahren bestÃ¤tigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Schliesslich sind die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des vorliegenden Verfahrens zu bestimmen. GemÃ¤ss der verwaltungsgerichtlichen Praxis gilt bei einer RÃ¼ckweisung grundsÃ¤tzlich die beschwerdefÃ¼hrende Partei als obsiegend. Damit sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft 1‒3 je zu 1/3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft 1‒3 ist im gleichen VerhÃ¤ltnis zu einer ParteientschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Es gilt Solidarhaftung.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Es liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende RÃ¼ckweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. In ErgÃ¤nzung des Rekursentscheids vom 24. Mai 2017 wird die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Mitbeteiligten zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 260.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'260.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1‒3 je zu 1/3 und unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft 1‒3 wird im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>