<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">309</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft3">[...]</span><br/> <span class="ft1"><b>61</b></span> <span class="ft1"><b>Ertrag aus unbeweglichem Vermögen; Eigenmietwert (§ 30 Abs. 1 lit. b</b></span><br/> <span class="ft1"><b>StG)</b></span><br/> <span class="ft1"><b>Voraussetzungen für eine temporäre Reduktion des Eigenmietwertes bei</b></span><br/> <span class="ft1"><b>Baustellenlärm.</b></span><br/> <span class="ft2">Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,</span><br/> <span class="ft2">vom 24. Mai 2017 in Sachen H. + S.S. (3-RV.2016.153).</span><br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft5">3.</span><br/> <span class="ft5">3.1.</span><br/> <span class="ft5">A. und B. sind Gesamteigentümer des Grundstücks GB X. Da-</span><br/> <span class="ft5">rauf befindet sich das Gebäude Nr. Y. Es ist heute unbestritten, dass</span><br/> <span class="ft5">der geschätzte jährliche Eigenmietwert CHF 25'780.00 (100 %) be-</span><br/> <span class="ft5">trägt. Umstritten ist im Rekursverfahren ausschliesslich die bean-</span><br/> <span class="ft5">tragte temporäre Reduktion des Eigenmietwertes für das Jahr 2013.</span><br/> <span class="ft5">Wie bereits im SGE vom 18. September 2014 (3-RV.2014.80) in Sa-</span><br/> <span class="ft5">chen der Rekurrenten rechtskräftig begründet wurde, ist dafür erstin-</span><br/> <span class="ft5">stanzlich die Steuerkommission Z. zuständig.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">310</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">3.2.</span><br/> <span class="ft5">Mit Schreiben vom 20. Mai 2013 an die Gemeinde Z., Abtei-</span><br/> <span class="ft5">lung Steuern und Gemeinderat, und mit Rekurs vom 22. April 2014</span><br/> <span class="ft5">im Verfahren 3-RV.2014.80, beantragte der Rekurrent die (tempo-</span><br/> <span class="ft5">räre) Herabsetzung des Eigenmietwertes um 25 % als Folge der Im-</span><br/> <span class="ft5">missionen der Baustelle auf dem Nachbargrundstück. In der</span><br/> <span class="ft5">Steuererklärung 2013 (Ausdruck vom 29. Mai 2014) deklarierten die</span><br/> <span class="ft5">Rekurrenten einen Eigenmietwert von CHF 12'890.00, was 50 % des</span><br/> <span class="ft5">verfügten Eigenmietwertes entspricht. Mit Schreiben vom 10. No-</span><br/> <span class="ft5">vember 2014 (im Rekursverfahren 3-RV.2015.42) änderte der Rekur-</span><br/> <span class="ft5">rent die mit der Steuererklärung verlangte temporäre Reduktion auf</span><br/> <span class="ft5">70 % des Eigenmietwertes. In der Einsprache wurde verlangt, dass</span><br/> <span class="ft5">die beantragte temporäre Reduktion des Eigenmietwertes pro 2013</span><br/> <span class="ft5">"ordentlich bemessen und wie beantragt genehmigt werde." Die</span><br/> <span class="ft5">Steuerkommission Z. wies den Antrag um temporäre Reduktion des</span><br/> <span class="ft5">Eigenmietwertes vollumfänglich ab.</span><br/> <span class="ft5">3.3.</span><br/> <span class="ft5">In einem ersten Schritt ist somit darüber zu befinden, ob der Ei-</span><br/> <span class="ft5">genmietwert der Liegenschaft der Rekurrenten im Jahr 2013 tempo-</span><br/> <span class="ft5">rär zu reduzieren ist. Ist das zu bejahen, ist das Mass der temporären</span><br/> <span class="ft5">Reduktion zu bestimmen.</span><br/> <span class="ft5">(...)</span><br/> <span class="ft5">5.</span><br/> <span class="ft5">5.1.</span><br/> <span class="ft5">Die Nutzung des eigenen Grund und Bodens erspart dem Be-</span><br/> <span class="ft5">rechtigten unter anderem den Mietzins. Deshalb verlangt Art. 7</span><br/> <span class="ft5">Abs. 1 StHG ausdrücklich, dass die Eigennutzung von Liegenschaf-</span><br/> <span class="ft5">ten der Einkommenssteuer unterworfen wird. Dieser Grundsatz</span><br/> <span class="ft5">wurde in § 30 Abs. 1 lit. b StG verankert. Eine Eigennutzung liegt</span><br/> <span class="ft5">vor, wenn der Eigentümer die Liegenschaft selbst bewohnt oder sie</span><br/> <span class="ft5">zu anderen Zwecken selbst gebraucht. Die Eigenmietwertbesteue-</span><br/> <span class="ft5">rung setzt zweierlei voraus: Zum einen muss der Nutzungsberech-</span><br/> <span class="ft5">tigte den Willen zur Eigennutzung haben, wobei dieser Wille auch</span><br/> <span class="ft5">dadurch zum Ausdruck gebracht werden kann, dass sich der</span><br/> <span class="ft5">Nutzungsberechtigte die Nutzung der Liegenschaft zur Verfügung</span><br/> <span class="ft5">hält. Steht eine Liegenschaft leer, weil der Eigentümer sie vermieten</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">311</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">will, trotz ernsthaften Anstrengungen aber keinen Mieter findet, so</span><br/> <span class="ft5">hält er sich die Liegenschaft nicht für die Eigennutzung zur Verfü-</span><br/> <span class="ft5">gung (BGE 99 Ia 349). Zum anderen muss effektiv eine Möglichkeit</span><br/> <span class="ft5">zur Nutzung bestehen (AGVE 1998 S. 469). Diese Möglichkeit ist</span><br/> <span class="ft5">dann nicht gegeben, wenn die Liegenschaft (oder ein Teil derselben)</span><br/> <span class="ft5">aus objektiven Gründen (z.B. bei Einsturzgefahr oder während der</span><br/> <span class="ft5">Bau- bzw. Umbauphase) vorübergehend oder dauernd nicht oder nur</span><br/> <span class="ft5">teilweise</span> <span class="ft5">bewohnbar</span> <span class="ft5">ist</span> <span class="ft5">(RGE</span> <span class="ft5">vom</span> <span class="ft5">27. April</span> <span class="ft5">2006</span><br/> <span class="ft5">(3-V.2004.50346); AGVE 1986 S. 364). Fehlt eine der beiden</span><br/> <span class="ft5">Voraussetzungen, ist keine Eigennutzung gegeben (Kommentar zum</span><br/> <span class="ft5">Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 30 StG N 66).</span><br/> <span class="ft5">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es für die Besteuerung eines</span><br/> <span class="ft5">Eigenmietwertes, genügt, dass eine Liegenschaft bewohnbar ist</span><br/> <span class="ft5">(RGE vom 23. Mai 2013 (3-RV.2013.30), mit Verweisen).</span><br/> <span class="ft5">Vorliegend fand während der ganzen Bauphase unbestrittener-</span><br/> <span class="ft5">massen eine Wohnnutzung statt, weshalb die Erfassung eines Eigen-</span><br/> <span class="ft5">mietwertes nicht beanstandet werden kann.</span><br/> <span class="ft5">5.2.</span><br/> <span class="ft5">Eine Reduktion des Eigenmietwertes wird bei Unternutzung nur</span><br/> <span class="ft5">im Recht der direkten Bundessteuer gewährt, da dort der Eigenmiet-</span><br/> <span class="ft5">wert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung der am</span><br/> <span class="ft5">Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft festgesetzt wird (Unternut-</span><br/> <span class="ft5">zungsabzug, Art. 21 Abs. 2 DBG). Ein Abzug wegen Unternutzung</span><br/> <span class="ft5">setzt voraus, dass einzelne Räume dauernd nicht benützt werden.</span><br/> <span class="ft5">Eine nur weniger intensive Nutzung berechtigt nicht zu einem Ein-</span><br/> <span class="ft5">schlag. Das aargauische Steuergesetz kennt keinen Unternutzungsab-</span><br/> <span class="ft5">zug (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 30 StG N 98</span><br/> <span class="ft5">und 99).</span><br/> <span class="ft5">Vor diesem Hintergrund kann der Eigenmietwert bei einer</span><br/> <span class="ft5">möglichen Wohnnutzung nicht reduziert werden, auch wenn - wie</span><br/> <span class="ft5">vorliegend - die Wohnqualität aufgrund des Baustellenlärmes zwei-</span><br/> <span class="ft5">fellos erheblich vermindert war.</span><br/> <span class="ft5">5.3.</span><br/> <span class="ft5">Die vom Rekurrenten genannten BGE 83 II 375, 91 II 100 und</span><br/> <span class="ft5">114 II 230 betreffen allesamt Mietverhältnisse. Das Bundesgericht</span><br/> <span class="ft5">hat in diesen Entscheiden in Auslegung und Anwendung von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">312</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Art. 679 und 684 ZGB den Anspruch von Mietern auf Schadenersatz</span><br/> <span class="ft5">geprüft. Der entsprechende Anspruch richtete sich dabei immer</span><br/> <span class="ft5">gegen den Bauherrn. Voraussetzung für einen Anspruch waren stets</span><br/> <span class="ft5">eine übermässige Einwirkung und eine beträchtliche Schädigung</span><br/> <span class="ft5">durch eine Baustelle. Auf diese Entscheide kann vorliegend in Bezug</span><br/> <span class="ft5">auf die Reduktion des Eigenmietwertes des Eigentümers nicht</span><br/> <span class="ft5">abgestellt werden.</span><br/> <span class="ft5">Zum einen werden Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümer</span><br/> <span class="ft5">und Eigentümerinnen im Steuerrecht insofern nicht gleich behandelt,</span><br/> <span class="ft5">als der Mieter bzw. die Mieterin keinen Eigenmietwert (welcher min-</span><br/> <span class="ft5">destens 60 % des Marktmietwertes zu betragen hat) versteuern muss.</span><br/> <span class="ft5">Der Eigenmietwert stellt unter anderem einen Ausgleich für von Ei-</span><br/> <span class="ft5">gentümern bzw. Eigentümerinnen einer selbstbewohnten Liegen-</span><br/> <span class="ft5">schaft steuerlich abziehbaren "Wohnkosten" wie insbesondere</span><br/> <span class="ft5">Liegenschaftsunterhaltskosten dar. Insoweit scheitert auch die be-</span><br/> <span class="ft5">gehrte Gleichbehandlung von Mietern bzw. Mieterinnen und Ei-</span><br/> <span class="ft5">gentümern bzw. Eigentümerinnen an den tatsächlich unterschiedli-</span><br/> <span class="ft5">chen Verhältnissen.</span><br/> <span class="ft5">Zum anderen müsste sich ein Ersatzanspruch des Eigentümers</span><br/> <span class="ft5">bzw. der Eigentümerin gegen den schadenstiftenden Bauherrn rich-</span><br/> <span class="ft5">ten, was auch im Prozess um Mietzinsreduktion gegen die vermie-</span><br/> <span class="ft5">tende Person gleichermassen gelten müsste (Beiladung des Bauherrn</span><br/> <span class="ft5">als Schadensstifter im Prozess der mietenden gegen die vermietende</span><br/> <span class="ft5">Person). Dass die Rekurrenten eine entsprechende Klage gegen die</span><br/> <span class="ft5">Bauherrschaft eingereicht haben, wurde von den Rekurrenten nicht</span><br/> <span class="ft5">dargetan. Es ist zudem festzustellen, dass die Zusprechung von Scha-</span><br/> <span class="ft5">denersatz (gerichtlich zugesprochener Ersatz für die verminderte</span><br/> <span class="ft5">Wohnqualität) in einem Zivilprozess die begehrte Reduktion des Ei-</span><br/> <span class="ft5">genmietwertes ausschliessen müsste, da die Einbusse bereits zivil-</span><br/> <span class="ft5">rechtlich ausgeglichen worden wäre.</span><br/> <span class="ft5">5.4.</span><br/> <span class="ft5">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich eine Reduktion des</span><br/> <span class="ft5">Eigenmietwertes wegen Baulärmimmissionen nach steuerlichen</span><br/> <span class="ft5">Grundsätzen nicht rechtfertigen lässt. Schadenersatz aus nachbar-</span><br/> <span class="ft5">schaftlichen Abwehrrechten muss in einem Zivilprozess gegen die</span><br/> <span class="ft5">Bauherrschaft geltend gemacht werden und kann nicht zu einer</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">313</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Reduktion des Eigenmietwertes führen. Allein deshalb ist der Rekurs</span><br/> <span class="ft5">abzuweisen.</span><br/> <span class="ft5">5.5.</span><br/> <span class="ft5">5.5.1.</span><br/> <span class="ft5">Auch in Anwendung der im Entscheid der Schätzungskommis-</span><br/> <span class="ft5">sion nach Baugesetz (AGVE 2006 S. 341) entwickelten öffentlich-</span><br/> <span class="ft5">rechtlichen Grundsätze zur Immissionsentschädigung im Zusammen-</span><br/> <span class="ft5">hang mit Baustellenlärm könnte wohl - darüber braucht nicht ab-</span><br/> <span class="ft5">schliessend befunden zu werden - keine Eigenmietwertreduktion</span><br/> <span class="ft5">erfolgen.</span><br/> <span class="ft5">(...)</span><br/> <span class="ft5">5.5.2.</span><br/> <span class="ft5">Die Vorinstanz hat das Bauprogramm im Einspracheentscheid</span><br/> <span class="ft5">dargestellt. Die nachfolgenden Angaben sind unbestritten geblieben:</span><br/> <span class="ft5">- Baubewilligung</span> <span class="ft5">3. Dezember 2012</span><br/> <span class="ft5">- Baubeginn</span> <span class="ft5">April 2013</span><br/> <span class="ft5">- Start Abbruch</span> <span class="ft5">22. April 2013</span><br/> <span class="ft5">- Schnurgerüst Haus B</span> <span class="ft5">12. Juni 2013</span><br/> <span class="ft5">- Schnurgerüst Haus A</span> <span class="ft5">10. September 2013</span><br/> <span class="ft5">- Bezug Haus A</span> <span class="ft5">26. September 2014</span><br/> <span class="ft5">- Bezug Haus B</span> <span class="ft5">1. November 2014</span><br/> <span class="ft5">- Umgebungsarbeiten</span> <span class="ft5">Frühjahr 2015</span><br/> <span class="ft5">Zusätzliche Auflagen betreffend Lärmvermeidung wurden vom</span><br/> <span class="ft5">Gemeinderat erst mit dem Beschluss vom 25. November 2013 ver-</span><br/> <span class="ft5">fügt, weitergehende Massnahmen mit Entscheid des Ge-meinderates</span><br/> <span class="ft5">vom 5. Mai 2014 jedoch abgewiesen (Ausnahme: Wechsel des Lärm-</span><br/> <span class="ft5">verantwortlichen). Im Schreiben des Departe-mentes Bau, Verkehr</span><br/> <span class="ft5">und Umwelt vom 12. März 2014 wurde ausgeführt, die Gemeinde</span><br/> <span class="ft5">habe mit der Verfügung vom 25. November 2013 ausreichende Rah-</span><br/> <span class="ft5">menbedingungen geschaffen, um den zweifelsohne bei einem Bau</span><br/> <span class="ft5">dieser Grössenordnung entstehenden Lärm für die unmittelbare An-</span><br/> <span class="ft5">wohnerschaft auf ein erträgliches Mass zu reduzieren.</span><br/> <span class="ft5">Daraus ergibt sich, dass zwischen dem Beginn der Abbruch-ar-</span><br/> <span class="ft5">beiten am 22. April 2013 bis zum 25. November 2013 - mithin wäh-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">314</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">rend rund 7 Monaten - ein Rechtszustand bestand, der nahezu</span><br/> <span class="ft5">unkontrolliert (...) erhebliche Lärmimmissionen zuliess.</span><br/> <span class="ft5">Es ist zuzugestehen, dass der Baulärm zweifellos immer wieder</span><br/> <span class="ft5">ausserordentlich störend war. Als lärmintensiv ist zweifellos die am</span><br/> <span class="ft5">22. April 2013 beginnende Abbruchphase und der Aushub der</span><br/> <span class="ft5">Baugruben mit Betonierung der Fundamente zu bezeichnen. Den-</span><br/> <span class="ft5">noch ist nicht davon auszugehen, dass die übermässigen Lärm-</span><br/> <span class="ft5">immissionen ununterbrochen - wenn auch immer wieder - über den</span><br/> <span class="ft5">gesamten Zeitraum bis zur Fertigstellung der Bauten (trotz weiterer</span><br/> <span class="ft5">Interventionen: E-Mails des Rekurrenten vom 23. und 31. März</span><br/> <span class="ft5">2014; Eingabe des Vertreters vom 4. April 2014 mit Entscheid des</span><br/> <span class="ft5">Gemeinderates vom 5. Mai 2014) in einschneidendem Umfang statt-</span><br/> <span class="ft5">fanden. Dafür spricht auch, dass - wie im Einspracheverfahren und</span><br/> <span class="ft5">auch in der Beantwortung der Aufsichtsbeschwerde des Rekurrenten</span><br/> <span class="ft5">durch das Departement Finanzen und Ressourcen vom 11. April</span><br/> <span class="ft5">2017 ausgeführt - bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Miete</span><br/> <span class="ft5">und Pacht keine Begehren um Mietzinsreduktion gestellt wurden</span><br/> <span class="ft5">(vgl. die vorhandenen Bestätigungen der Vermieter von angrenzen-</span><br/> <span class="ft5">den Liegenschaften).</span><br/> <span class="ft5">Im Vergleich mit den im Entscheid der Schätzungskommission</span><br/> <span class="ft5">nach Baugesetz geschilderten Verhältnissen beim Tunnelbau ist eher</span><br/> <span class="ft5">von einer etwas geringeren Lärmbelastung auszugehen, was nach der</span><br/> <span class="ft5">Praxis der Schätzungskommission keinen Anspruch auf Entschädi-</span><br/> <span class="ft5">gung - mithin auch keine Reduktion des Eigenmietwertes - generiert</span><br/> <span class="ft5">hätte.</span><br/></div> </div> </body> </html>