<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2010.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210241&amp;W10_KEY=4467121&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2010.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.11.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Landabtretung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entschädigung für Landabtretung und wegen Verkehrslärm.<br/>Das Verwaltungsgericht entscheidet androhungsgemäss aufgrund der Akten, nachdem der Rekurrent innert Frist keine ergänzende Rekursbegründung eingereicht hat (E. 1.2).<br/>Dass die Schätzungskommission den Baulandwert auf 682 Fr./m2 schätzte und die Abtretungsentschädigung auf 227 Fr./m2 festsetzte, ist nicht zu beanstanden: Die Enteignung betrifft lediglich einen 1,5 Meter breiten, minderwertigen Landstreifen im Baulinienbereich, der auf dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte und der nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks des Rekurrenten ausmacht; dies rechtfertigt einen Einschlag auf den Baulandwert um zwei Drittel (E. 2). <br/>Ebenfalls zu Recht verneinte die Schätzungskommission einen Entschädigungsanspruch wegen formeller Enteignung von Nachbarrechten aufgrund der geplanten Durchfahrt einer erweiterten Buslinie, da die Immissionsgrenzwerte im Bereich der Liegenschaft des Rekurrenten gemäss einem Lärmgutachten nicht überschritten werden (E. 3).<br/>Rekursabweisung (E. 4).<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDPREISE">BAULANDPREISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUSLINIEN">BUSLINIEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHLAG">EINSCHLAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRIST/-EN">FRIST/-EN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERT">IMMISSIONSGRENZWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDABTRETUNG">LANDABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRM">LÃRM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDERWERT">MINDERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITWERT">STREITWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSIMMISSION">VERKEHRSIMMISSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 46 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 Abs. II AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12192" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2010.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. November 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_REKU_1_1_3">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_2_7"><span>Stadt E,</span></a><b><span> </span></b><span><br/> </span><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_11">den Stadtrat,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Landabtretung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 9. Juli 2008 setzte der Stadtrat E im Quartier B in E ein Baupro­jekt fest, das inzwischen in Rechtskraft erwachsen ist. Das Projekt umfasst unter anderem eine Verbreiterung der C-Strasse, um die Durchfahrt der erweiterten Buslinie 01 zu er­mÃ¶glichen. Zu diesem Zweck ist die Abtretung eines 1,5 Meter breiten Landstreifens auf einer 50 Meter langen Strecke entlang der C-Strasse erforderlich. Ein 59 m<sup>2 </sup>grosser Teil der AbtretungsflÃ¤che betrifft das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, das im Eigentum von sie­ben MiteigentÃ¼mern â darunter A â steht. Nach erfolglosen Abtretungsverhand­lungen mit mehreren GrundeigentÃ¼mern ersuchte die Stadt E das Stadt­hal­ter­amt E am 4. Dezember 2009 um DurchfÃ¼hrung eines SchÃ¤tzungsverfahrens und Festsetzung einer LandabtretungsentschÃ¤digung von Fr. 125.- pro m<sup>2</sup>. Das Statt­hal­ter­amt Ã¼berwies die Akten am 18. Dezember 2009 an die SchÃ¤tzungskommission IV und lud die­se dazu ein, ein SchÃ¤tzungsverfahren durchzufÃ¼hren. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 4. Mai 2010 fÃ¼hrte die SchÃ¤tzungskommission einen Augenschein und eine SchÃ¤tzungsverhandlung durch. Mit Entscheid vom 16. Juni 2010 verpflichtete sie die Stadt E unter anderem dazu, den sieben MiteigentÃ¼mern des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 fÃ¼r die Abtretung des 59 m</span><sup><span>2</span></sup><span> grossen Landstreifens eine EntschÃ¤digung von Fr. 227.- pro m</span><sup><span>2</span></sup><span> â total Fr. 13'393.- â zu je einem Siebtel zu bezahlen (Disp.-Ziff. 2). </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 6. August 2010 erhob A gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 16. Juni 2010 beim Verwaltungsgericht Rekurs und beantragte die Festsetzung eines hÃ¶heren EntschÃ¤digungsbetrags. Ferner teilte er dem Gericht mit, dass er sich vom 10. August 2010 bis Ende September 2010 in den Ferien befinde und bis dahin nicht auf Korrespondenz reagieren kÃ¶nne.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit VerfÃ¼gung vom 15. September 2010 setzte der PrÃ¤sident der zustÃ¤ndigen Abteilung des Verwaltungsgerichts A eine einmalige, nicht erstreckbare Frist von 20 Tagen an, um dem Verwaltungsgericht einen schriftlichen und begrÃ¼ndeten Rekurs gegen den angefochtenen Entscheid einzureichen; fÃ¼r den SÃ¤umnisfall wurde angedroht, aufgrund der Akten zu entscheiden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 14. Oktober 2010 rief die Tochter As beim Verwaltungsgericht an und beantragte eine Erstreckung der Frist zur RekursbegrÃ¼ndung. Der zustÃ¤ndige GerichtssekretÃ¤r teilte ihr mit, die Frist zur RekursbegrÃ¼ndung sei am 11. Oktober 2010 abgelaufen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 46 Abs. 1 AbtrG kann gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen innert 20 Tagen seit der ErÃ¶ffnung von den Abtretungs- oder Beitragspflichtigen und vom Exproprianten Rekurs beim Verwaltungsgericht angemeldet werden. Das Verwaltungsgericht setzt eine Frist zur Einreichung der Rekursschrift an (§ 46 Abs. 2 Halbsatz 1 AbtrG). </p> <p class="Erwgung2">Im vorliegenden Fall hat der Rekurrent gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 16. Juni 2010 zwar rechtzeitig â am 6. August 2010 â Rekurs angemeldet. Er kam allerdings der Aufforderung des Verwaltungsgerichts vom 15. September 2010, innert 20 Tagen ab Zustellung der VerfÃ¼gung â d.h. ab dem 20. September 2010 â eine RekursbegrÃ¼ndung einzureichen, nicht nach, und stellte innerhalb dieses Zeitraums auch kein Fristerstreckungsgesuch. AndrohungsgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht demnach aufgrund der Akten bzw. ohne DurchfÃ¼hrung eines Schriftenwechsels. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Ãber abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den Bestimmungen Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b sowie Abs. 2 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (vgl. § 50 Abs. 2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheids (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 40).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Was den Streitwert anbelangt, macht der Rekurrent geltend, er erwarte fÃ¼r die abzutretende FlÃ¤che einen Mindestpreis von Fr. 600.- pro m<sup>2</sup> statt von Fr. 227.- pro m<sup>2</sup>. SinngemÃ¤ss beantragt er damit eine AbtretungsentschÃ¤digung in der HÃ¶he von Fr. 600.- * 59 / 7 = Fr. 5'057.15. DemgegenÃ¼ber betrÃ¤gt die AbtretungsentschÃ¤digung, die die Vorinstanz dem Rekurrenten zugesprochen hat, <span> Fr. 227.- * 59 / 7 = Fr. 1'913.30. Weiter fÃ¼hrt der Rekurrent aus, dass sich die Durchfahrt der neuen Buslinie in HausnÃ¤he negativ auf den Verkauf oder die Vermietung seiner Liegenschaft auswirke. Daraus resultiere ein Minderwert von mindestens Fr. 20'000.-</span>, weshalb er eine EntschÃ¤digung in dieser HÃ¶he erwarte. Der Streitwert belÃ¤uft sich somit auf â mindestens â Fr. <span>20'000.- + Fr. </span>5'057.15 â Fr. <span>1'913.30 = Fr. 23'143.85.</span> Da der Streitwert Fr. 20'000.- Ã¼bersteigt, ist der Entscheid in Kammerbesetzung zu fÃ¤llen (§ 38 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 lit. c VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Rekurrent macht unter anderem geltend, die SchÃ¤tzungskommission hÃ¤tte auf den Baulandwert von Fr. 682.40 pro m<sup>2</sup> nicht eine Reduktion von zwei Drittel vornehmen bzw. die EntschÃ¤digung auf Fr. 227.- pro m<sup>2</sup> festsetzen dÃ¼rfen. Bereits beim Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1990 habe er rund Fr. 450.- pro m<sup>2</sup> bezahlt. Er erwarte fÃ¼r die abzutretende FlÃ¤che einen Mindestpreis von Fr. 600.- pro m<sup>2</sup>; dieser Preis sei vergleichbar mit Ã¤hnlichen VerkÃ¤ufen aus aktueller Zeit in gleicher Umgebung in E. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die SchÃ¤tzungskommission hatte im hier massgebenden Abtretungsgebiet einen durchschnittlichen (aufgezinsten) Quadratmeterpreis von Fr. 682.40 berechnet, indem sie eine HandÃ¤nderungsliste des Notariats D fÃ¼r die Jahre 2007â2009 heranzog und von den tatsÃ¤chlich getÃ¤tigten vergleichbaren VerkaufsgeschÃ¤ften jene fÃ¼r erschlossenes, Ã¼berbautes Land berÃ¼cksichtigte. Diesen Durchschnittswert reduzierte sie im Rahmen der Bemessung der EntschÃ¤digung um zwei Drittel auf Fr. 227.- pro m<sup>2</sup>. Sie begrÃ¼ndete dies damit, dass die Abtretung einen minderwertigen Landstreifen von nur 1,5 Metern Breite betreffe, der weder die AusnÃ¼tzung noch die Ãberbaubarkeit der fraglichen GrundstÃ¼cke beeintrÃ¤chtige. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der <i>Verkehrswert</i> massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47; BGE 113 Ib 39 E. 2a). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden LandflÃ¤che um sogenanntes âVorgartenlandâ handelt, d.h. um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder nur beschrÃ¤nkt Ã¼berbaut werden kann (vgl. VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.1.2). Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des GesamtgrundstÃ¼cks ausmacht und fÃ¼r sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen kÃ¶nnte. Erschwerend kommt in solchen FÃ¤llen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem RestgrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lÃ¤sst. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es deshalb zulÃ¤ssig, bei der Bemessung der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge bzw. ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert (RB 2006 N. 118 E. 3.1). Das Mass des unter dem Titel "Vorgartenland" vorzunehmenden Abzugs vom zu entschÃ¤digenden Verkehrswert kann selten prÃ¤zis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzulegen (BGE 122 I 168 E. 4c). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>In einem konkreten Fall erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um <i>zwei Drittel</i> als zulÃ¤ssig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hÃ¤tte Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war, die baulichen NutzungsmÃ¶glichkeiten der abtretungspflichtigen GrundstÃ¼cke nicht beeintrÃ¤chtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des Hochwasserschutzes verbunden war (RB 2006 N. 118 E. 3.4). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um <i>drei Viertel</i> als zulÃ¤ssig. Entscheidend fÃ¼r die erhebliche Reduktion war der Umstand, dass der Verlust der AbtretungsflÃ¤che weder einen Einfluss auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks noch auf dessen Ãberbaubarkeit hatte; die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Im vorliegenden Fall ist mit der SchÃ¤tzungskommission davon auszugehen, dass die Abtretung des 1,5 Meter breiten Landstreifens weder die AusnÃ¼tzung noch die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks des Rekurrenten beeintrÃ¤chtigt. Die SchÃ¤tzungskommission berÃ¼cksichtigte zu Recht, dass sich die AbtretungsflÃ¤che im â nicht Ã¼berbaubaren â Baulinienbereich befindet und somit als minderwertige TeilflÃ¤che einzustufen ist. Ferner durfte sie dem Umstand Rechnung tragen, dass das RestgrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit Liegenschaften Ã¼berbaut ist, die auf absehbare Zeit bestehen bleiben. Sie ging sodann zu Recht davon aus, dass sich die ParkplÃ¤tze, die aufgrund der Abtretung aufgehoben werden, im Baulinienbereich befinden und mit einem Beseitigungsrevers belegt sind, was einer EntschÃ¤digung im Fall einer Strassenverbreiterung entgegensteht (vgl. VGr, 25. Juni 2009, VB.2009.00183, E. 4.4, www.vgrzh.ch). Schliesslich durfte sie auch ohne Weiteres annehmen, dass die Abtretung des schmalen Landstreifens die Erholungsfunktion der zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 gehÃ¶renden GÃ¤rten nicht beeintrÃ¤chtigt. Vor dem Hintergrund der Rechtsprechung und angesichts des grossen Ermessensspielraums, der der SchÃ¤tzungskommission bei der Bestimmung des Einschlags zukommt (vgl. oben, E. 1.3, 2.4 und 2.5), ist nicht zu beanstanden, dass die SchÃ¤tzungskommission bei der EntschÃ¤digungsbemessung einen Einschlag auf den Baulandwert um zwei Drittel vornahm. Der vorinstanzlich festgesetzte EntschÃ¤digungsbetrag von Fr. 227.- pro m<sup>2</sup> erweist sich somit als rechtmÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Rekurrent macht weiter geltend, die Durchfahrt der Buslinie wirke sich negativ auf den Verkauf bzw. die Vermietung seiner Liegenschaft an der C-Strasse 03 aus. Daraus resultiere ein Minderwert von mindestens Fr. 20'000.-.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kÃ¶nnen Nachbarn eine EntschÃ¤digung aus formeller Enteignung wegen Entzugs nachbarrechtlicher Abwehrrechte verlangen, wenn von einem im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Werk unvermeidbare Ã¼bermÃ¤ssige Einwirkungen ausgehen. <span>Die vom </span>Strassenverkehr <span>verursachten Immissionen gelten allerdings nur dann als Ã¼bermÃ¤ssig, wenn sie â kumulativ â fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer nicht voraussehbar waren, ihn in spezieller Weise treffen und ihm einen schweren Schaden verursachen (BGE 123 II 560 E. 3a). Als Schwelle, jenseits der das Erfordernis der SpezialitÃ¤t bei </span>StrassenlÃ¤rm<span> erfÃ¼llt ist, gilt seit</span><span> </span>BGE 119 Ib 348 E. <span>5b/cc der Immissionsgrenzwert fÃ¼r </span>LÃ¤rm<span> nach Anhang 3 zur </span>LÃ¤rmschutz<span>-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im vorliegenden Fall ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer buslÃ¤rmbedingten EnteignungsentschÃ¤digung nicht erfÃ¼llt seien. Die Liegenschaft des Rekurrenten befindet sich in einer der Empfindlichkeitsstufe II zugeordneten Nutzungszone, sodass der Immissionsgrenzwert fÃ¼r StrassenverkehrslÃ¤rm am Tag bei 60 dB (A) und in der Nacht bei 50 dB (A) liegt (Anhang 3 Ziff. 2 LSV). GemÃ¤ss einem LÃ¤rmgutachten des Eer Baudepartements vom 17. Januar 2008 betrÃ¤gt der massgebende LÃ¤rmbeurteilungspegel im Bereich C-Strasse aufgrund der neuen Buslinie 48 dB (A). Da die Immissionsgrenzwerte durch die Busdurchfahrten im Bereich der Liegenschaft des Rekurrenten somit weder am Tag (6â22 Uhr) noch in der Nacht (22â6 Uhr) Ã¼berschritten werden, ist das Erfordernis der SpezialitÃ¤t nicht erfÃ¼llt. Eine enteignungsrechtliche EntschÃ¤digung aufgrund von busdurchfahrtbedingten BeeintrÃ¤chtigungen kommt unter diesen UmstÃ¤nden nicht infrage.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweisen sich die Vorbringen des Rekurrenten als unbegrÃ¼ndet. Somit ist der Rekurs abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Rekurrenten aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'560.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung anâ¦<br/> <br/> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>