<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top" width="79"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="59" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=WEB&amp;Schema=BS_FI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=108203" width="39"/></p> </td> <td valign="top" width="535"> <p class="MsoNormal"><span>Appellationsgericht</span></p> <div> <p class="MsoNormal"><span>des Kantons Basel-Stadt</span></p> </div> <p class="MsoNormal"><span>als Verwaltungsgericht</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dreiergericht</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>VD.2019.172</span></p> <p class="MsoNormal"><span>VD.2019.174</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>URTEIL</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">30. September 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Mitwirkende</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr. Stephan Wullschleger,</p> <p class="MsoNormal">Dr. Andreas Traub<a name="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a name="TN_AUTOTEXT_GS"></a> und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher </p> <div> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Beteiligte</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Freiwillige Basler Denkmalpflege</b> Rekurrentin</p> <p class="MsoNormal">Gemsberg 11, 4001 Basel</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...]<a name="RU_AUTOTEXT_KL%C3%84GER_X__B">, Advokat,</a></p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>und</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>Heimatschutz Basel</b> Rekurrent</p> <p class="MsoNormal">Hardstrasse 45, 4052 Basel</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Advokat,</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt</b></p> <p class="MsoNormal">Marktplatz 9, 4001 Basel</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Advokat,</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>A____</b> Beigeladener 1</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Rechtsanwalt,</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>B____</b> Beigeladener 2</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Rechtsanwalt,</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gegenstand</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Rekurs</b> gegen einen Entscheid des Regierungsrats vom 13. August 2019</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">betreffend Eintragung der Liegenschaft [...] in Riehen</p> <p class="MsoNormal">in das Kantonale Denkmalverzeichnis</p> <p class="MsoNormal"> </p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><b>Sachverhalt</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mit Beschluss vom 22. August 2017 beschloss der Denkmalrat, dem Regierungsrat die Unterschutzstellung des Hauses [...] in Riehen (ohne Atelieranbau) zu beantragen. Nach erfolglosen Bemühungen um Abschluss eines Schutzvertrags stellte der Denkmalrat am 12. September 2018 Antrag auf Eintragung der Liegenschaft ins Kantonale Denkmalverzeichnis. Das Bau- und Verkehrsdepartement (BVD) holte in der Folge Stellungnahmen von diversen Verwaltungsstellen sowie der Gemeinde Riehen und der Eigentümerschaft zur vorgeschlagenen Unterschutzstellung ein. Nach Eingang der Stellungnahmen legte das BVD dem Regierungsrat das Geschäft mit Bericht vom 8. Mai 2019 zum Beschluss vor und beantragte ebenfalls die Unterschutzstellung. Am 30. April 2019 nahm eine Delegation des Regierungsrats einen Augenschein vor. In seiner Sitzung vom 21. Mai 2019 gelangte der Regierungsrat zum Schluss, dass die für die Unterschutzstellung angeführten Gründe nicht zu überzeugen vermögen. Er wies das Geschäft an das BVD zurück mit dem Auftrag, einen Beschlussentwurf vorzulegen, der die Gründe für den Verzicht auf die Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen im Denkmalverzeichnis darlegt. Am 13. August 2019 entschied der Regierungsrat, auf eine Eintragung der Liegenschaft ins Denkmalverzeichnis zu verzichten. Den entsprechenden Beschluss (Nr. 19/23/107, PI 90392) publizierte er am 21. August 2019 im Kantonsblatt Basel-Stadt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gegen diesen Beschluss erhoben die Freiwillige Basler Denkmalpflege (Rekurrentin) mit Anmeldung vom 29. August 2019 und Begründung vom 28. Oktober 2019 (VD.2019.172) und der Basler Heimatschutz (Rekurrent) mit Anmeldung vom 27. August 2019 sowie Begründung vom 28. Oktober 2019 (VD.2019.174) Rekurs an das Appellationsgericht als Verwaltungsgericht. Darin beantragt die Rekurrentin, es sei der Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Liegenschaft [...], Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis aufzunehmen. Eventualiter sei der Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Der Rekurrent beantragt, es sei der Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019 aufzuheben und die Liegenschaft [...], Riehen entsprechend den Anträgen des Denkmalrats vom 12. September 2018 und des BVD vom 8. Mai 2019 ins Kantonale Denkmalverzeichnis einzutragen. Mit Rekursantworten vom 22. November 2019 beantragt der Regierungsrat die Abweisung der beiden Rekurse. Die Eigentümer A____ und B____ (Beigeladene) beantragen mit Vernehmlassungen vom 2. Januar 2020 ebenfalls die Abweisung der Rekurse.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Am 30. September 2020 hat das Verwaltungsgericht bei und in der Liegenschaft [...], Riehen einen Augenschein genommen. Daran haben die Rechtsvertreter der <span>Rekurrent</span>en wie auch des Regierungsrats, ferner die Beigeladenen mit ihrem Rechtsvertreter teilgenommen und sich zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort äussern können. Des Weiteren sind verschiedene Auskunftspersonen vor Ort und im Gerichtssaal befragt worden. Die Tatsachen und Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Erwägungen</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>1.</b></p> <p class="MsoNormal"><b>1.1</b> Angefochten ist vorliegend ein Beschluss des Regierungsrats vom 13. August 2019, mit welchem der Regierungsrat auf die Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins Kantonale Denkmalverzeichnis verzichtet hat. Gemäss § 28 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG; SG 497.100) richtet sich die Anrufung des Verwaltungsgerichts nach den allgemeinen Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100). Nach § 10 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes unterliegen Verfügungen des Regierungsrates der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht. Damit ist dessen Zuständigkeit gegeben, wobei der Entscheid in die Spruchkompetenz des Dreiergerichts fällt (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 und § 99 des Gerichts-organisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Die Freiwillige Basler Denkmalpflege und der Heimatschutz Basel sind private Organisationen, die sich seit mehr als fünf Jahren statutengemäss der Denkmalpflege und ähnlichen ideellen Zielen widmen. Als solche sind sie vom Regierungsrat gemäss § 29 Abs. 2 DSchG in die Liste der zum Rekurs berechtigten Organisationen aufgenommen worden (Anhang zur Verordnung betreffend die Denkmalpflege [Denkmalpflegeverordnung, SG 497.110]). Sie sind deshalb rekurslegitimiert (§ 13 Abs. 1 VRPG und § 29 Abs. 1 DSchG). Da die Rekurse sich gegen das gleiche Anfechtungsobjekt richten und inhaltlich weitgehend identisch sind, rechtfertigt sich ihre Zusammenlegung und gemeinsame Behandlung im vorliegenden Urteil. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Rekurse ist einzutreten.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>1.2 </b>Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach § 28 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG, SG 497.100), soweit die Anwendung von Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes zu beurteilen ist. Danach hat das Verwaltungsgericht nicht bloss im Sinne von § 8 VRPG zu prüfen, ob der Regierungsrat den Sachverhalt unrichtig festgestellt, das geschriebene oder ungeschriebene öffentliche Recht falsch angewendet oder sein Ermessen überschritten hat, sondern es hat auch über die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids zu befinden. Soweit allerdings die Anwendung und Auslegung der im Denkmalschutzgesetz enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe zur Diskussion stehen, übt das Verwaltungsgericht praxisgemäss auch bei freier Kognition eine gewisse Zurückhaltung, um dem Beurteilungsspielraum der Verwaltung und vor allem ihrer besonderen Sachkenntnis Rechnung zu tragen (vgl. VGE VD.2014.151 vom 2. Februar 2015 E. 1.2).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>2.</b></p> <p class="MsoNormal"><b>2.1 </b>Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass das Haus an der [...] in Riehen 1954/55 als eines der ersten Wohnhäuser der Nachkriegsmoderne in der Region erbaut worden sei und klare Referenzen an die internationale Moderne aufzeige. Es stelle ein progressives Beispiel eines Einfamilienhauses dar, das aus der gebauten Masse der Boomjahre zwischen 1945 und 1970 heraussteche. Der Flachdachbau sei eine Komposition aus horizontal wie vertikal abgestuften Baukörpern, massiv in Erscheinung tretenden und leichten, vorkragenden Bauteilen sowie offenen und geschlossenen Bereichen. Das ursprüngliche Wohnhaus sei 1968/69 an der Nordseite mit einem Atelieranbau ergänzt und durch einen Mauerdurchbruch und eine dort eingesetzte Tür mit diesem verbunden worden. Die vom Denkmalrat beantragte Eintragung des Gebäudes in das Denkmalverzeichnis bewirke eine Beschränkung der Verfügungsbefugnis der Grundeigentümer und tangiere somit die Eigentumsgarantie. Es sei daher im Einzelfall zu eruieren, ob das öffentliche Interesse am Erhalt des Denkmals höher zu gewichten sei als gegenläufige private Interessen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Regierungsrat anerkennt, dass Bauten aus den fünfziger Jahren unter Denkmalschutz gestellt werden könnten. Das Haus [...] stamme aus den Jahren 1954/55 und sei in diesem Sinn ein Zeitzeuge. Trotz seiner zeitlich verortbaren Erscheinung und der ihm zukommenden architekturhistorischen Bedeutung ist der Regierungsrat aber zur Auffassung gelangt, dass das Gebäude nicht von derselben herausragenden Qualität sei wie die im bauhistorischen Gutachten der kantonalen Denkmalpflege vom August 2017 erwähnten Vergleichsbauten. Zu berücksichtigen sei zudem, dass das Gebäude heute durch die erst in jüngerer Zeit entstandenen Nachbarbauten ungünstig beeinflusst werde. Insbesondere das nördlich gelegene Nachbarhaus beeinträchtige die Erscheinung und den Aussenraum des Hauses [...] erheblich. Auch der südlich gelegene Nachbarbau, zu dem die Hauptwohnseite des Hauses [...] gewandt sei, wirke auf dieses bedrängend. Der Regierungsrat habe ferner den Eindruck gewonnen, dass die Substanz der Baute relativ schlecht sei und ihre insbesondere in energetischer Hinsicht dringend und umfassend erforderliche Sanierung nur mit Massnahmen möglich wäre, die zu erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen führen würden. Dazu komme, dass Raumkonzept und Ausstattung des Gebäudes extrem determiniert seien und den heutigen Ansprüchen einer Wohnnutzung auch mit den gemäss den Werteplänen der kantonalen Denkmalpflege möglichen Veränderungen in keiner Weise gerecht werden könnten. Schliesslich sei festzuhalten, dass am Gebäude diverse Veränderungen wie beispielsweise der Ersatz der unteren verglasten Fensterflügel durch weisse Brüstungsfelder oder eine Verbreiterung des Dachrands vorgenommen worden seien, die oft beeinträchtigend gewirkt hätten und nur teilweise reversibel seien. Insgesamt hat der Regierungsrat das öffentliche Interesse am Erhalt des Hauses [...] für gering erachtet.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Diesem öffentlichen Interesse steht gemäss den Ausführungen des Regierungsrats der Umstand gegenüber, dass die bestehende Baute das Grundstück massiv unternutze. Die heutige Bruttogeschossfläche betrage rund 200 m², während das Nutzungspotenzial bei 750 m² liege. Auch wenn die Geometrie der Parzelle die Realisation der gesamten Nutzungsreserve kaum zulassen würde, bestehe ein erhebliches privates Interesse an der Ausschöpfung der dennoch grossen Nutzungsreserve. Die bestehende Unternutzung des Grundstücks sei überdies auch aus wohnpolitischen Überlegungen unerwünscht, d.h. es bestehe auch ein öffentliches Interesse an einer besseren Ausnutzung der Parzelle.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gesamthaft ist der Regierungsrat damit zum Schluss gekommen, dass das Interesse am Erhalt des Gebäudes zu geringfügig ist, um die öffentlichen und privaten Interessen an einer zeitgemässen Nutzung der Parzelle überwiegen zu können. Deshalb hat der Regierungsrat auf eine Eintragung des Gebäudes [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis verzichtet.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>2.2</b> Nach Auffassung der <span>Rekurrent</span>in (VD.2019.172) kommt dem Haus an der [...] Denkmalcharakter zu, weil es hohe architektonische und architekturgeschichtliche Qualitäten aufweise, wobei sie hierfür in erster Linie auf das von der Kantonalen Denkmalpflege in Auftrag gegebene Gutachten vom August 2017 verweist (Rekursbegründung, Rz 23 ff.). Nach ihrer Auffassung spricht für die Unterschutzstellung, dass im Vergleich zu anderen Bauten des Architekturbüros Rasser &amp; Vadi das streitbetroffene Haus sich in gutem baulichen Zustand befinde und der Instandsetzungsbedarf nicht über den im Allgemeinen üblichen Unterhaltsumfang hinausgehe (Rz 29). Gemäss Gutachten verfüge das Haus weitgehend über die ursprüngliche Materialität der Fassaden und Innenausstattung. Der relativ gute Erhaltungszustand bringe die ursprüngliche Architektur authentisch und überzeugend zum Ausdruck. Mit Wärmedämmmassnahmen (Verbesserung der Dachisolation) und Fensterersatz könnte die Energiebilanz des Hauses erheblich verbessert werden, ohne das Erscheinungsbild des Gebäudes zu beeinträchtigen (Rz 38). Die Kantonale Denkmalpflege lasse relativ grosszügige Veränderungsmöglichkeiten zu, welche eine Verbesserung der Behaglichkeit und die Modernisierung des gesamten Wohnhauses erlaubten (Rz 39). Bezüglich des überwiegenden öffentlichen Interesses an einer Eintragung der Liegenschaft ins Denkmalverzeichnis führt die <span>Rekurrent</span>in aus, dass die privaten Interessen der Eigentümer an einer finanziell interessanteren Nutzung ihres Grundstücks als auch wohnpolitische Überlegungen die architekturgeschichtlichen Aspekte des Hauses nicht überwiegen könnten (Rz 42). Die Argumentation im angefochtenen Entscheid weiche in grossen Teilen von den Expertenmeinungen ab, ohne dass dies sachlich nachvollzogen werden könne. Der "Abbruch eines monumentalen Zeitdokuments von schweizweiter Bedeutung" sei nicht zu rechtfertigen (Rz 44).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>2.3</b> Auch nach Auffassung des <span>Rekurrent</span>en (VD.2019.174) weist das streitbetroffene Haus hohe architektonische und architekturgeschichtliche Qualitäten auf, weshalb es als schutzwürdig zu beurteilen sei. Unter Verweisung auf das denkmalpflegerische Gutachten von August 2017 führt er die ausserordentlich progressive architektonische Artikulation des Hauses, die kompositorische Aufgliederung, die räumlichen Durchdringungen, die Trennung der wichtigsten Funktionsbereiche, die halbgeschossig versetzte Organisation der Räume und die kontrastreichen Materialkombinationen an. Andere Wohnhäuser von Rasser &amp; Vadi in Riehen seien stark verändert worden und daher nicht mehr repräsentativ für ihr Werk (Rekursbegründung, S. 2 f.). Die Begründung des Regierungsrats für seinen ablehnenden Entscheid stehe, was die Denkmalqualität des Hauses angeht, in krassem Widerspruch zum denkmalpflegerischen Gutachten und zu sämtlichen Fachbehörden, ebenso wie dessen Einschätzung, dass eine Sanierung in energetischer Hinsicht zu erheblichen denkmalpflegerischen Einbussen führen würde (S. 6). Schliesslich rügt der <span>Rekurrent</span>, dass rein finanzielle Interessen des Eigentümers wie vorliegend nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht überwiegen könnten (S. 7 f.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>2.4</b> Der Regierungsrat lässt in seiner für die beiden Verfahren identischen Vernehmlassung ausführen, dass in denkmalpflegerischer Hinsicht mit dem Gutachten die ausserordentlich progressive architektonische Artikulation des Hauses zwar als schutzwürdig zu bezeichnen sei. Das Haus weise aber nicht dieselbe hohe Qualität auf wie die im Gutachten erwähnten Vergleichsbauten von Rasser &amp; Vadi. Ihr Gesamtwerk weise hochwertigere Bauten in der Region Basel auf, die allesamt noch vorhanden seien (Vernehmlassung, Rz 10 ff.). Es müsse eine umfassende und unvoreingenommene Interessenabwägung vorgenommen werden, die nicht einfach einer Fachbehörde überlassen werden dürfe. Bei einem Erhalt und der Weiternutzung der Liegenschaft müssten erhebliche Bauarbeiten vorgenommen werden, um das Haus den aktuellen Anforderungen an die gesetzlichen Energievorschriften und den Wohnkomfort anzupassen. Diese baulichen Massnahmen würden zu erheblichen Einbussen bei der originalen Bausubstanz führen. Der Regierungsrat sei deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass der Denkmalwert des Hauses zwar vorhanden, jedoch nicht als hoch einzustufen sei (Rz 15 ff.). Der Regierungsrat sei verpflichtet, dem raumplanerischen Gebot des haushälterischen Umgangs mit der beschränkten Ressource Boden Beachtung zu schenken und gemäss Kantonsverfassung den Wohnungsbau aktiv zu fördern. Auch habe er die privaten Interessen der Eigentümer an der Werterhaltung des Grundstücks und dessen besseren Ausnutzung in die Interessenabwägung miteinbeziehen müssen (Rz 18 ff.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>2.5</b> Die Beigeladenen halten dafür, dass der Regierungsrat das ihm zustehende Ermessen rechtskonform, jedenfalls nicht rechtsfehlerhaft betätigt habe (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 6 f.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 4 f.). Sie verneinen den Denkmalcharakter des streitbetroffenen Hauses (dazu Vernehmlassung VD.2019.172, S. 9 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 5 ff.) und kommen zusam-menfassend zum Schluss, dass "die für eine besondere Repräsentanz in architekturhistorischer, städtebaulicher und bautypologischer Hinsicht notwendigen Voraussetzungen bei diesem kleinen Einfamilienhaus, das günstig gebaut wurde und sich daher bautechnisch in schlechtem Zustand befindet, welches versteckt inmitten disperser neuer Bebauung fristet – und dies in erheblich abgeänderter Gestalt –, nicht vorhanden" seien. Dem Objekt komme nicht die vom Denkmalschutzgesetz geforderte besondere Bedeutung zu, zumal das Gesamtwerk von Rasser &amp; Vadi hochwertigere Bauten aufweise, welche erhalten seien (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 17 f.). Entgegen der Auffassung des <span>Rekurrent</span>en liege diesbezüglich keine Substitution des Gutachterwissens durch den Regierungsrat vor (Vernehmlassung VD.2019.174, S. 12 f.). Der Regierungsrat habe eine umfassende und unvoreingenommene Interessenabwägung durchgeführt und sich dabei an der Denkmalqualität des Objekts orientiert. Er habe berücksichtigt, dass die bestehende Nutzung des Grundstücks nicht dem raumplanerischen Gebot des haushälterischen Umgangs mit der beschränkten Ressource Boden entspreche und dass ihn die Kantonsverfassung zur aktiven Förderung des Wohnungsbaus verpflichte (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 18 f.). Der Regierungsrat hätte darüber hinaus die privaten Interessen der Beigeladenen an einer normalen guten wirtschaftlichen Nutzung des Objekts angesichts des mit einer integralen Unterschutzstellung verbundenen schweren Eingriffs in ihre Eigentumsrechte mit dem notwendigen Gewicht mehr berücksichtigen müssen, als er es beiläufig getan habe (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 19 f.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 15 f.). Wie eine Begutachtung durch einen von ihnen beigezogenen Fachmann zeige, wäre das Objekt bei einer Unterschutzstellung nicht zumutbar durch sie zu nutzen. Die dringend notwendige energetische Sanierung liesse sich wegen der engen Raumverhältnisse innen nicht realisieren. Sämtliche Proportionen würden verändert. Eine Vermietung des Objekts bliebe in jedem Fall klar defizitär (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 20 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 16 ff.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3.</b></p> <p class="MsoNormal">Nach der gesetzlichen Definition von § 5 Abs. 1 DSchG sind Denkmäler Einzelwerke, Ensembles und deren Reste, die wegen ihres kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Wertes erhaltenswürdig sind. Darunter fallen auch private Bauwerke wie Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gaststätten (§ 5 Abs. 2 Ziff. 1 DSchG). Der Grundsatz der Erhaltung von Denkmälern gemäss § 6 DSchG kommt indes aufgrund des damit verbundenen Grundrechtseingriffs nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (vgl. dazu BJM 1995 S. 42 ff., 43 mit weiteren Hinweisen; VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig sind dabei allerdings nicht allein Spitzenwerke einer Stilrichtung oder Epoche, sondern auch Bauwerke, die in Einzelheiten gewisse Mängel oder Fehler aufweisen, aber in ihrer Gesamtheit als schützenswert erscheinen – sei dies als Einzelbauwerk oder als Teil eines Ensembles. Insbesondere braucht die Hochrangigkeit nicht in jedem Fall im architektonischen Bereich zu liegen, sondern sie kann sich auch aus der kulturellen, historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung des Bauwerks ergeben (BJM 1995 S. 43; VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.2). Die Denkmalqualität eines Bauwerks ist somit anhand historischer Gesichtspunkte und ästhetischer Einstufungen auf der Grundlage einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten Gesamtbeurteilung zu ermitteln, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben (zum Ganzen BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275 und 118 Ia 384 E. 5 S. 389 mit weiteren Hinweisen; VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 2.3 sowie 686 und 687/2003 vom 22. Oktober 2004 E. 3b). Dabei erstreckt sich der Denkmalschutz heute nicht nur auf Altertümer und Bauten von überragender Schönheit, kunsthistorischem Wert und geschichtlicher Bedeutung, sondern auch auf Objekte aus neuerer Zeit und auf Gebäude, welche für ihre Entstehungszeit charakteristisch sind wie Industriegebäude, Fabrik- und andere technische Anlagen (BGE 121 II 8 E. 3b S. 15 f.; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2020 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). Denkmalschutzmassnahmen können mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sein, namentlich wenn mit einer integralen Unterschutzstellung wesentliche Nutzungsänderungen verunmöglicht oder erheblich erschwert werden (BGer 1C_368/2019 vom 9. Juni 2020 E. 9.3). Sie dürfen deshalb nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten angeordnet werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 135 I 176 E. 6.2 S. 182 mit weiteren Hinweisen [= Praxis 2009 Nr. 117]; BGer 1C_101/2010 vom 11. Mai 2010 E. 3.1). Die zuständige Behörde hat bei ihrem Entscheid einen Ausgleich zwischen kunsthistorischer Erkenntnis und publikumsgängiger Meinung zu finden (VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 2.1 a.E.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht überprüft die fachliche Einschätzung der Denkmalqualität von Werken hinsichtlich der objektiven und grundsätzlichen Kriterien nur zurückhaltend, jedenfalls dann, wenn die einbezogenen Fachleute sich einheitlich geäussert haben (dazu VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen). Ähnlich wie bei Fachgutachten und in Anlehnung an die Kriterien für die Beurteilung medizinischer Gutachten kann sich die Überprüfung dieser Fachäusserungen darauf beschränken, ob der Bericht der Fachbehörden bezüglich der streitigen Belange umfassend ist, auf allseitigen Untersuchungen beruht und hinsichtlich der Beurteilung der fachlichen Zusammenhänge und der daraus gezogenen Schlussfolgerungen einleuchtend und schlüssig erscheint. Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht frei bei der Einschätzung, ob ein grösserer Teil der Bevölkerung der fachlichen Beurteilung folgen würde. Denn die Beurteilung durch die Fachwelt umfasst eine solche durch die Laiensphäre gerade nicht. Zudem erachtet sich das Gericht in der Beurteilung ästhetischer Fragen als gleichermassen befähigt wie die Verwaltung oder die Regierung.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.</b></p> <p class="MsoNormal"><b>4.1</b> Umstritten ist vorliegend die Unterschutzstellung des von den Architekten Max Rasser &amp; Tibère Vadi 1954/1955 an der [...] in Riehen errichteten Wohnhauses (nach dem damaligen Bauherrn Sulzer benanntes Haus Sulzer). Gemäss dem denkmalpflegerischen Gutachten von lic. phil. I D____, welches er im Auftrag der Kantonalen Denkmalpflege im August 2017 erstattete, zeichnet sich der Flachdachbau durch seine differenzierte Setzung im leicht abfallenden Terrain, die geometrische Komposition des Baukörpers sowie dessen vielfältige Materialität aus. Der Gutachter beschreibt das Haus als einen horizontal und vertikal abgestuften Baukörper, der von einem Kamin durchstossen und überragt werde und sich aus zwei sich durchdringenden Hausteilen zusammensetze: ein eingeschossiger im Südosten und ein zweigeschossiger im Nordwesten. Zwei mächtige Bruchsteinmauern, die das Haus im Boden verankerten, fassten den zweigeschossigen Hausteil mit den Schlafräumen ein. Daran schliesse sich der eingeschossige und mit Holz verkleidete Wohnteil an. Dieser pavillonartige Baukörper, der über dem Sockel vorkrage und dadurch vom Erdboden abgehoben erscheine, öffne sich mit einer grossen Fensterfront zum Garten hin und sei mit diesem über eine Freitreppe verbunden (Denkmalpflegerisches Gutachten Einfamilienhaus, [...], Riehen, erstellt von lic. phil. I D____, August 2017 [Gutachten], S. 4). An dieses Wohnhaus schliesse sich im Nordosten das 1968-1969 angebaute Atelier an, das einen Teil des ursprünglichen Gartens in Anspruch nehme. Äusserlich wirkten Wohnhaus und Atelier wie aus einem Guss, da sowohl Dachhöhe als auch Holzverschalung und Wandkonstruktion in Analogie zum bestehenden Wohnbau fortgeführt würden. Der Anbau sei deshalb nicht sofort als solcher zu erkennen. Typisch für die Gesamtheit von Wohnhaus, Atelier und Garten sei der Wechsel von offenen und geschlossenen Fassadenbereichen, wodurch sich die Innen- und Aussenräume akzentuiert durchdrängen. Augenfälliges Merkmal sei die kontrastreiche Materialisierung. Grobe Bruchsteinmauern, glatte, in einem Gelbton gestrichene Holzverschalungen, verputzte und verglaste Bereiche bildeten spannungsvolle Kombinationen und Kontraste (Gutachten, S. 5). Gemäss dem Gutachter folgte die innere Raumordnung dem Prinzip der beiden halbgeschossig zueinander versetzten Hausteile. Der zweigeschossige Schlafteil nehme nebst dem Eltern- und den zwei Kinderschlafzimmern Badezimmer, Toilette sowie das geräumige Treppenhaus auf, der eingeschossige Wohnteil das Wohnzimmer, die Küche sowie ein Arbeitszimmer und das angefügte Atelier (Gutachten, S. 6). Den grössten zusammenhängenden Raum des Hauses bilde das Wohnzimmer. Dieses werde durch einen Kaminblock mit Cheminée in einen grösseren vorderen und kleineren hinteren Bereich unterteilt. Dieser frei im Raum stehende Raumteiler sei aus roten Sichtbacksteinen aufgemauert. An der Nordwestseite des Wohnzimmers bilde eine weiss gestrichene Sichtbacksteinwand die Abgrenzung zum Schlafteil des Hauses. Neben dem kleineren Wohnbereich mit dem Cheminée schliesse auf der Seite des Schlafteils ein Arbeitszimmer an, das wie die neben dem Eingang zum Wohnzimmer gelegene Küche mit einer Schiebetür geschlossen werden könne. Das Arbeitszimmer sei der einzige Innenraum, in dem das Bruchsteinmauerwerk sichtbar sei. Etwa in der Mitte zwischen Arbeitszimmer und Cheminéebereich führe eine Tür in den später angebauten Atelierraum (Gutachten, S. 7). Dem Gutachten zufolge bestehen das Fundament und die Aussenwände des Untergeschosses aus Stahlbeton, die zwei Hauptwände des Schlafteils aus einem Bruchsteinmauerwerk mit Muschelkalksteinen, während die Umfassungswände des Wohnteils aus einer Holzkonstruktion in Riegelbauweise mit einer horizontalen Bretterverschalung aus Tannenholz bestünden. Die inneren Tragwände seien mit Backsteinen aufgemauert, teils verputzt, teils nur gestrichen (Gutachten, S. 7). Den Erhaltungszustand des Wohnhauses bezeichnet der Gutachter als relativ gut. Abgesehen vom Atelieranbau, der sich nach seiner Auffassung gut an das Wohnhaus anpasst, habe das Wohnhaus nur kleinere Veränderungen erfahren (Erneuerung von Farbanstrichen, Einfügung von weissen Brüstungsfeldern anstelle verglaster Fensterflügel an der Südwest- und Nordostfassade, Verbreiterung des Dachrands, Blechüberdeckung auf Bruchsteinmauern), welche der Gutachter als "wohl reversibel" bezeichnet (Gutachten, S. 11 f.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des 1954/1955 erbauten Hauses Sulzer führt der Gutachter aus, dass sich die Gemeinde Riehen im Lauf des 20. Jahrhunderts und insbesondere in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg enorm entwickelt habe. Von 1941-1970 habe sich die Bevölkerung in Riehen verdreifacht. In dieser Zeit sei ein Drittel der im Jahr 2000 gezählten Häuser errichtet worden. Das Siedlungsbild von Riehen werde massgeblich von den Bauten der 1940er, 1950er und 1960er Jahre geprägt. Schon zuvor habe der Bau von architektonisch anspruchsvollen privaten Wohnhäusern eingesetzt, die oft weit über die Region hinaus Bekanntheit erlangt hätten. Im Zeichen des Neuen Bauens in den 1920er und 1930er Jahren seien wegweisende Bauten entstanden wie beispielsweise das 1924 von Rudolf und Flora Steiger-Crawford erbaute Haus Sandreuter, das Haus Colnaghi von 1927, das Haus Schaeffer von 1927-1928 und das Haus Huber von 1928 der Architekten Paul Artaria &amp; Hans Schmidt sowie das 1933-1934 von Otto und Walter Senn erbaute Haus Senn (Gutachten, S. 12 f.). Einige Jahre nach dem Zweiten Weltkrieg habe diese Serie architektonisch hochrangiger Wohnbauten in Riehen eine Fortsetzung gefunden. Das Haus Sulzer gehöre, wie der Gutachter unter Verweis auf einschlägige Fachpublikationen ausführt, zu jenen frühen Bauten der Schweizer Nachkriegsarchitektur, deren Gestaltung nach Jahren des Traditionalismus im Geist der Landesausstellung von 1939 bewusst an die Ziele der modernen Bewegung angeknüpft habe. An die Stelle von einfachen Baukörpern mit Giebeldächern, wenig innovativen, hinter verputzten Fassaden mit Fensterläden versteckten Grundrissen sei nun wieder eine Architektur getreten, die von spannungsvollen Raum- und Volumenbeziehungen sowie einer differenzierten Materialisierung ausgegangen sei. Fruchtbar verarbeitet worden seien dabei auch Impulse aus dem Ausland, etwa aus den skandinavischen Ländern. Diese Tendenz zeige sich prägnant beim Haus Sulzer. Es sei sorgfältig in das leicht abfallende Terrain gesetzt, und weise mit dem Flachdach eine spannungsvolle Komposition auf aus horizontal wie vertikal abgestuften Baukörpern, massiv in Erscheinung tretenden und leichten, elegant vorgetragenen Bauteilen, offenen und geschlossenen Bereichen. Diesem Spiel von Raum und Masse entspreche der Grundriss und die kontrastreiche Materialisierung mit Bruchstein, Holzverschalungen, verputzten sowie grosszügig verglasten Bereichen. Anne Nagel und Klaus Spechtenhauser führten im schweizerischen Kunstführer zu Riehen zu Recht aus, dass das Haus Sulzer wohl der stimmigste Wohnbau aus der Frühphase der 1952 gegründeten Bürogemeinschaft Rasser &amp; Vadi sei, dessen Wirkung wesentlich durch das spannungsvolle Spiel der Formen und Materialien bestimmt werde (Gutachten, S. 13).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zusammenfassend kommt der Gutachter zum Schluss, dass das Haus Sulzer, das im Inventar der schützenswerten Bauten der Kantonalen Denkmalpflege von 2002 aufgeführt sei, hohe architektonische und architekturgeschichtliche Qualitäten aufweise und daher als schutzwürdig zu beurteilen sei. Im architekturgeschichtlichen Kontext sei die architektonische Artikulation des Hauses ausserordentlich progressiv und gehöre zu den ersten Werken, welche die durch den Zweiten Weltkrieg unterbrochene Moderne aufgegriffen und konsequent fortgeführt hätten. Kompositorische Aufgliederung und räumliche Durchdringung seien Schlüsselthemen, die in diesem Fall mit betonten Körpern und Flächen bildhaft umgesetzt worden seien. Die Architekten Rasser und Vadi gehörten zu den bedeutendsten Basler Architekten ihrer Generation, welche neben Johannes Gass, Wilfried Boos, Walter Wurster, Hans-Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt, Markus Diener, Peter Suter, Florian Vischer und George Weber die Nachkriegsmoderne in und um Basel ganz wesentlich mitgeprägt hätten. Das Haus an der [...] sei eines ihrer wichtigsten Einfamilienhäuser. Unter den architektonischen Qualitäten könnten die Trennung der wichtigsten Funktionsbereiche von Wohnen und Schlafen und die halbgeschossig versetzte Organisation der Räume (Split-Level) entsprechend der leichten Hanglage ebenso genannt werden wie die kontrastreiche Materialkombination. Die klare Form sei aus der Funktion und Konstruktion hergeleitet. Zudem füge sich das Gebäude in den städtebaulichen Kontext des umgebenden Wohnquartiers ein und sei ein Teil der prägenden Entwicklungsphase Riehens in den Nachkriegsjahren, die sich in besonderem Mass durch architektonisch anspruchsvolle Einfamilienhäuser auszeichne (Gutachten, S. 16). Aus Sicht des Gutachters sind die Aussenhaut, d. h. die Fassaden in ihrer jeweiligen Materialität, die Flachdächer, Haustüren, Fenster und Gestaltungselemente, der Grundriss und die Erschliessungsstruktur, die Treppenanlage mit Gitterwand, der Kaminblock in Sichtbackstein mit Cheminée, die bauzeitliche Ausstattung, insbesondere materialsichtige und vertäferte Wände, (Schiebe-)Türen sowie die Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer, in den Schutzumfang aufzunehmen (Gutachten, S. 17).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2 </b>Der Fachgutachter begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Sulzer einerseits mit dessen architektonischer Qualität und andererseits mit dessen architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Das Verwaltungsgericht kann seinen Schlussfolgerungen vollumfänglich folgen. Seine Ausführungen sind ohne Weiteres nachvollziehbar und schlüssig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2.1 </b>Die architektonische Qualität des Hauses Sulzer ist offensichtlich. Dass das in den Jahren 1954/55 erbaute Haus in seiner kubisch-modernen Erscheinung mit Flachdach und seiner inneren Organisation für die damalige Zeit absolut avantgardistisch war, ist augenscheinlich und letztlich nicht zu bestreiten. Wie im Inventar der schützenswerten Bauten der kantonalen Denkmalpflege von 2002 ausgeführt wird, besticht die Baute im Äusseren durch das Spiel der wohlproportionierten, einander durchdringenden Wand- und Deckenscheiben aus unterschiedlichen Materialien wie Bruchsteinmauern, gelb gestrichenen Holzverschalungen, verputzten und verglasten Fassaden. Der zweigeschossige Schlaftrakt und der eingeschossige Wohntrakt sind horizontal wie vertikal zueinander versetzt. Gegen den Garten hin kragt der Baukörper über dem Sockel vor und erscheint dergestalt vom Erdboden abgehoben, was dem pavillonartigen Bau im Zusammenspiel mit den versetzten Hausteilen und den kontrastreichen Materialien spannungsvolle Kombinationen und Gegensätze zwischen massiger Schwere und schwebender Leichtigkeit verleiht. Im Innern folgt die Raumordnung dem Prinzip der beiden halbgeschossig zueinander versetzten Hausteile (Split-Levels), in welchen die beiden wichtigsten Funktionsbereiche des Hauses, Schlafen und Wohnen, räumlich voneinander abgesetzt sind. Auffälligster, grösster Raum des Hauses ist das Wohnzimmer. Dessen grosse Fensterfront und die über eine breite Treppe in den Garten hinabführende vierflügelige Fenstertür schaffen eine enge Verbindung zwischen Haus und Umgebung. Auch im Innern manifestiert sich die abwechslungsreiche Materialisierung des Baus. Während gegen Nordwesten hin eine weiss gestrichene Sichtbacksteinmauer im Wohnzimmer den Abschluss gegen den Schlafteil bildet, sticht im hinteren Teil der in rotem Sichtbackstein aufgemauerte Kaminblock mit Cheminée hervor, welcher das Wohnzimmer in einen vorderen, grösseren und einen hinteren, kleineren Bereich unterteilt. Im angrenzenden Arbeitszimmer ist das gegen Nordosten weisende Bruchsteinmauerwerk des Schlaftrakts sichtbar.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die Beigeladenen bestreiten die architektonische Qualität des Hauses, weil die Baute über die Jahre hinweg verschiedene Veränderungen erfahren habe und nicht mehr in gutem baulichen Zustand sei. Nach Angaben des Gutachters wurden neben dem Ende der 60er-Jahre erstellten Anbau namentlich an der Südwest- und Nordostfassade weisse Brüstungsfelder anstelle verglaster Fensterflügel eingefügt, der Dachrand verbreitert und die Bruchsteinmauern mit einer Blechüberdeckung versehen sowie im Innern die meisten Bodenbeläge verändert (Gutachten, S. 12). Nach Angaben der Beigeladenen wurde auch die Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer mit Durchreiche beträchtlich umgebaut (Verhandlungsprotokoll, S. 6). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts setzt die Hochrangigkeit eines Denkmals allerdings nicht voraus, dass das fragliche Objekt noch vollumfänglich im Originalzustand erhalten ist, solange das Gebäude nicht durch tiefgreifende und nicht reversible bauliche Eingriffe in seiner Denkmalqualität beeinträchtigt ist (VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 3.4 mit Hinweisen). Wie der Gutachter ausgeführt hat (Gutachten, S. 12) und wovon sich das Verwaltungsgericht heute beim Augenschein auch selber einen Eindruck hat verschaffen können, sind die ursprüngliche Materialität der Fassaden, die Innenausstattung und Raumaufteilung über weite Strecken erhalten geblieben. Soweit Änderungen am Bau von Rasser &amp; Vadi vorgenommen worden sind, trüben sie das Erscheinungsbild nicht wesentlich oder können, wie etwa die weissen Brüstungsfelder in den Fenstern, entgegen den Vorbringen der Beigeladenen (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 17), wieder in den Originalzustand versetzt werden (dazu Verhandlungsprotokoll, S. 31). Bedeutsam ist, dass die räumliche Organisation im Innern des Hauses unverändert und somit im Originalzustand erhalten geblieben ist.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Einer näheren Betrachtung bedarf indessen der später erstellte Atelieranbau, der nicht von Rasser &amp; Vadi stammt. Nach Auffassung der Beigeladenen sind mit diesem Anbau eine derart wesentliche Umgestaltung des Schutzobjekts und damit massive Veränderung der Proportionen einhergegangen, dass der originale Rasser &amp; Vadi-Bau nicht mehr kenntlich sei (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 10 f. und 17; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 7). Die als Auskunftsperson befragte Mitarbeiterin der Kantonalen Denkmalpflege, E____, hat den Anbau demgegenüber heute als "stimmig" bezeichnet (Verhandlungsprotokoll, S. 9). Der Gutachter hat ihn äusserlich wie "aus einem Guss" mit dem Wohnhaus beschrieben, da sowohl Dachhöhe als auch Holzverschalung und Wandkonstruktion in Analogie zum bestehenden Wohnbau fortgeführt würden, weshalb der Anbau nicht sofort als solcher zu erkennen sei (Gutachten, S. 5). Das eingeschossige Atelier nimmt bei einem Grundriss von rund 48 m<sup>2</sup> (5,80 x 8,30 Meter [Gutachten, S. 5]) sowie einer Höhe von 2,70 Meter (Gutachten, S. 11) im Verhältnis zum teils ein-, teils zweigeschossigen Wohnhaus (maximale Höhe 5,55 Meter) auf einem Grundriss von 10,80 x 11,30 Meter (= rund 122 m<sup>2</sup>) ein vergleichsweise grosses Volumen ein. Von der hier massgeblichen Strassenseite her gesehen versteckt sich der Anbau jedoch weitgehend hinter dem Hauptbau, da er dessen Dachhöhe nicht übersteigt und seitlich nur um 2,90 Meter vorspringt (Gutachten, S. 5). Die Proportionen des Hauptbaus gehen, wie der heutige Augenschein gezeigt hat, dadurch nicht verloren, sondern bleiben in ihrem ursprünglichen Verhältnis ausreichend wahrnehmbar. Ebenso wenig werden Materialisierung und Farbgebung des Wohnhauses tangiert, übernimmt der Anbau doch dessen Konstruktionsart und Farbe. Auch wenn er dadurch, wie die Mitarbeiterin der Kantonalen Denkmalpflege heute gleichfalls angeführt hat (Verhandlungsprotokoll, S. 30), fast schon anbiedernd wirkt, ändert dies nichts daran, dass die ursprüngliche Volumetrie des Wohnhauses und damit dessen diesbezügliche architektonische Qualität durch den Anbau nicht in entscheidender Weise beeinträchtigt werden.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Auch der bauliche Zustand des Wohnhauses spricht nicht gegen seine Denkmalqualität. Gewiss, einzelne konstruktive Bauteile wie die in Holzkonstruktion erstellten Umfassungswände des Wohnteils mit horizontaler Bretterverschalung bedürfen der Erneuerung, ebenso die Isolation und die Fenster. Demgegenüber sind Fundament und Aussenwände des Untergeschosses, die aus Stahlbeton bestehen, wie auch das Bruchsteinmauerwerk, wie der heutige Augenschein gezeigt hat, grundsätzlich in gutem baulichen Zustand. Dieser Eindruck deckt sich mit der Einschätzung des Hochbauamts, wonach der bauliche Allgemeinzustand als dem Gebäudealter entsprechend gut erhalten sei und mittelfristig mit Instandsetzungsbedarf zu rechnen sei, der aber nicht über den im Allgemeinen üblichen Unterhaltsumfang hinausgehe (Schreiben des Hochbauamts vom 30. Oktober 2018 an die Kantonale Denkmalpflege, S. 1). Dieser Beurteilung pflichtet auch der von den Beigeladenen für eine Immobilienanalyse beigezogene Baufachmann F____ ausdrücklich bei (Immobilien-Analyse [...], Riehen vom 24. Januar 2019, Ziff. 7 [Vernehmlassungsbeilage 9 in VD.2019.172 bzw. Vernehmlassungsbeilage 8 in VD.2019.174]).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemäss Gutachten fügt sich das Haus Sulzer "in den städtebaulichen Kontext des umgebenden Wohnquartiers" ein (Gutachten, S. 16). In den Augen des Verwaltungsgerichts kommt dem Haus jedoch kein besonderer Situationswert zu. Auch wenn es im Zeitpunkt seiner Errichtung gegen Norden hin freie Sicht in Richtung Tüllinger Hügel genoss, so war diese Aussicht im Gegensatz zu anderen Werken von Rasser &amp; Vadi an exponierter Hanglage wie das Haus Sponagel ([...]) hier mangels entsprechend grosser Fenster in den beiden Schlafzimmern architektonisch nicht besonders inszeniert. Die Verbindung von innen und aussen wurde hauptsächlich vom Wohnzimmer zum Garten im Südosten des Hauses hin gesucht. Insofern vermag der Umstand, dass seit geraumer Zeit auf der Nachbarsparzelle ein nahestehendes Wohnhaus die Aussicht zum Tüllinger Hügel hinüber gänzlich verdeckt, den architektonischen Eigenwert des Hauses Sulzer heute nicht wesentlich zu schmälern.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2.2</b> Der Gutachter begründet die Schutzwürdigkeit des Hauses Sulzer auch mit dessen architekturgeschichtlichem Zeugniswert. Nach seiner Darstellung ist es Zeuge der prägenden Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten und der Bedeutung des Architekturbüros Rasser &amp; Vadi in jener Zeit und gibt es Zeugnis ab innerhalb ihres Schaffens. Auch in der Beurteilung des Verwaltungsgerichts ist der architekturgeschichtliche Stellenwert des Hauses zu bejahen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemäss der Darstellung im Gutachten setzte nach dem 2. Weltkrieg aufgrund des enormen Bevölkerungs- und Wohlstandswachstums sowie der zunehmenden Mobilität schweizweit bis in die 1960er-Jahre hinein in den Agglomerationen der Städte ein rasanter Bauboom ein, wo Bauland günstiger als in der Stadt noch zu haben war. Auch in Riehen ging für viele Menschen der Traum vom Eigenheim im Grünen in Erfüllung (Gutachten, S. 12). In diesem Sinne ist das Haus Sulzer "ein typischer Zeuge für die wachsende Einfamilienhausbebauung am Rande der Stadt, mit Sicht und Kontakt zur Natur, zum Grünen" (Verhandlungsprotokoll, S. 15). Geprägt wurde diese Entwicklungsphase in Riehen von einer ganzen Reihe architektonisch anspruchsvoller Einfamilienhäuser, welche an die Ziele der in den 1920er- und 1930er-Jahre entstandenen Bewegung des Neuen Bauens anknüpften (Gutachten, S. 12 f.). An der starken Bautätigkeit in der Landgemeinde beteiligten sich praktisch alle bedeutenden Basler Architekten, darunter auch Rasser &amp; Vadi. Sie gehörten unbestreitbar neben anderen wie Johannes Gass, Wilfried Boss, Walter Wurster, Hans Ulrich Huggel, Martin H. Burckhardt, Marcus Diener, Peter Suter, Florian Vischer und Georges Weber zu den führenden Basler Architekten ihrer Generation (Gutachten, S. 16). Mit ihrer progressiven architektonischen Haltung gehörten Rasser &amp; Vadi in ihrer Zeit zur Spitze der hiesigen Architekten (Verhandlungsprotokoll, S. 13).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zu Recht darf die Bedeutung von Architekten und der Stellenwert des unter Schutz zu stellenden Gebäudes in ihrem Gesamtschaffen berücksichtigt werden, wenn es darum geht, dessen Schutzwürdigkeit zu beurteilen (VGE 259 und 260/2007 vom 11. Juni 2008 E. 4.3.2 unter Hinweis auf BGE 120 Ia 270 E. 5c S. 280). Neben vielen, auch in der Architekturgeschichtsschreibung behandelten öffentlichen Bauten wie das Niederholzschulhaus in Riehen oder das Gartenbad St. Jakob in Basel/Münchenstein haben Rasser &amp; Vadi im Raum Basel eine ganze Reihe von Einfamilienhäusern realisiert, darunter viele auch in Riehen. Das Gutachten führt darunter namentlich das Haus Wolff ([...], 1952-1953), das Haus Hungerbühler ([...], 1953-1954), das Haus Sponagel ([...], 1967-1969) und das Haus Tschopp ([...], 1971) an (Gutachten, S. 14 f.), die allesamt mit dem hier streitbetroffenen Haus Sulzer in das Inventar der schützenswerten Bauten von 2002 aufgenommen worden sind. Rasser &amp; Vadi errichteten in Riehen weitere Wohnhäuser, die jedoch wie das Haus [...], welchem ein Walmdach aufgesetzt wurde, oder [...], welches durch diverse Umbauten banalisiert wurde, so stark verändert wurden, dass sie gemäss Gutachter in ihrer ursprünglichen Architektur nicht mehr wahrnehmbar sind (Gutachten, S. 12).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Nachdem die ersten Wohnbauten von Rasser &amp; Vadi im Stil der schlichten Moderne errichtet wurden, realisierten die beiden Architekten mit dem Haus Sulzer ein Wohnhaus, in welchem sie die modernen Gesichtspunkte wie Auflösung der Volumen, Split-Level-Organisation, Sichtbarmachung der Materialien und fliessende Übergänge zwischen Haus und Umgebung, wie der Gutachter heute nochmals ausgeführt hat (Verhandlungsprotokoll, S. 14), zum ersten Mal in Reinform umsetzten. Das entsprach auch dem expliziten Willen des Bauherrn, etwas Eigenes und Schöpferisches seiner Zeit hervorzubringen (vgl. Sulzer, Einfamilienhaus in Riehen bei Basel, in: Das Werk: Architektur und Kunst, Nr. 3, 1956, S. 65 ff.). Für die Nachkriegsmoderne charakteristisch war in gleicher Weise der freistehende Kaminblock mit Cheminée und Feuer als Inbegriff von Häuslichkeit und Wohnlichkeit (Verhandlungsprotokoll, S. 15 f.). Das Haus Sulzer darf deshalb mit dem Gutachter (Verhandlungsprotokoll, S. 14) füglich als Schlüsselwerk im Schaffen von Rasser &amp; Vadi bezeichnet werden. Entsprechend wird das Haus Sulzer denn auch im Inventar der schützenwerten Bauten der Kantonalen Denkmalpflege von 2002 als "in der Region eines der ersten Wohnhäuser der Nachkriegszeit mit klaren Referenzen an die internationale Moderne" gewürdigt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Dass das von Rasser &amp; Vadi in ihrer Frühphase erstellte Haus Sulzer vielleicht nicht ein Spitzenwerk darstellt, so der Gutachter heute (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 14), jedenfalls nicht im Vergleich zum später errichteten Haus Sponagel, und im Gegensatz zu diesem auch nicht im Architekturführer Basel aufgeführt ist, ändert nichts an seiner Schutzwürdigkeit als Denkmal. Der Gedanke, dass von mehreren gleichartigen oder ähnlichen Bauwerken eines Architekten oder gar einer Epoche stets nur das höchstwertige Werk zu schützen wäre, auch wenn anderen ebenfalls Denkmalqualität zukommt, ist dem Denkmalschutzgesetz fremd (VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 4.3.3 mit Hinweis). Darüber hinaus richtet sich Denkmalschutz nicht per definitionem alleine auf Spitzenwerke einer Stilrichtung oder Epoche, sondern auch auf Objekte, die von weniger herausragender Qualität oder Schönheit sind, aber als Zeugen und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben sollen (VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1 mit weiteren Hinweisen). Das Haus Sulzer ist im Gegensatz zum Haus Sponagel keine Fabrikanten- oder Direktorenvilla an exponierter Hanglage mit grosszügigem Grundriss und grandioser Weitsicht. Es wurde vielmehr, wie am heutigen Augenschein nochmals deutlich wurde, für einen mittelständischen Bauherrn (Lehrer) mit einem beschränkten Budget gebaut (Verhandlungsprotokoll, S. 10 und 14), so dass sich Rasser &amp; Vadi auf das Notwendige beschränken mussten (Gutachten, S. 15). In dieser Kategorie mittelständischer Bauten darf das Haus Sulzer aufgrund seiner architektonischen Qualitäten durchaus als schützenswürdiges Denkmal eingestuft werden (so auch die heutigen Aussagen der beiden Fachleute D____ und E____ [Verhandlungsprotokoll, S. 14 und 34]).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2.3 </b>Das Haus Sulzer besticht zusammenfassend durch die vielfältige Formensprache zwischen Leichtigkeit und Massivität, die sichtbare Materialisierung, die Aufteilung zwischen Wohnen/Arbeit und Schlafen sowie die bewusste Inszenierung der Beziehung zwischen innen und aussen. Es wurde im entschiedenen Bestreben realisiert, die Ansprüche der Moderne zu reduzieren und in einem weniger repräsentativen Ausdruck für den Mittelstand erlebbar zu machen. Das Haus Sulzer selbst hat – wenn man vom angebauten Atelier absieht – vergleichsweise wenige bauliche Änderungen erfahren, die zumeist jedoch reversibel sind, so dass es nicht wesentlich an architektonischer Qualität eingebüsst hat. Diese ist auch für den Laien heute noch ohne Weiteres nachvollziehbar. Merkmale wie flache Kuben, funktional konzipierte Grundrisse, differenzierte räumliche Lösungen, fliessende Übergänge zwischen geschlossenen und offenen Räumen, grosse Fensterfronten mit ihren Öffnungen zum Garten, die sichtbare Verwendung unterschiedlicher Materialien sind augenscheinlich längst zum Allgemeingut im neuzeitlichen Wohnbau geworden und insoweit von breiten Bevölkerungskreisen akzeptiert. Auch die architekturgeschichtliche Bedeutung des Hauses Sulzer ist für den Laien zweifelsohne begreiflich: das Haus Sulzer als Zeuge der rasanten Siedlungsentwicklung von Riehen in den Nachkriegsjahrzehnten, als progressives Einfamilienhaus mit seinen klaren Referenzen an die Ikonen der internationalen Moderne in den USA und Skandinavien, seiner Zeit hierzulande weit voraus, sowie als Schlüsselwerk im Schaffen von Rasser &amp; Vadi, einem in ihrer Zeit, wie auch zahlreiche hochstehende öffentliche und private Bauten im Raum Basel belegen, bedeutenden Architekturbüro. Das Haus Sulzer erfüllt damit die Merkmale eines erhaltenswürdigen Denkmals im Sinne von § 5 DSchG.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.</b></p> <p class="MsoNormal"><b>5.1 </b>Aufgrund der mit der Eintragung in das Denkmalverzeichnis verbundenen Eigentumsbeschränkungen (§§ 14 ff. DSchG) kommt eine Unterschutzstellung nur für hochrangige Baudenkmäler in Frage (BJM 1995 S. 43; VGE VD.2016.2016-218 vom 25. September 2017 E. 3.4.1). Hochrangig ist ein Denkmal dann, wenn an dessen Schutz ein erhebliches öffentliches Interesse besteht, das sich in der Interessenabwägung durchzusetzen vermag. Dem öffentlichen Schutzinteresse können dabei neben privaten auch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, wie sich aus § 22 Abs. 1 DSchG ergibt, wonach ein Denkmal wieder aus dem Verzeichnis gestrichen werden kann, wenn es das öffentliche Interesse gebietet (VGE 659 und 660/2007 vom 11. Juni 2008 E. 6). Mit Bezug auf die entgegenstehenden privaten Interessen ist im Sinne des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu fragen, ob die mit der Denkmalschutzmassnahme einhergehende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, was einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen ist (BGE 126 I 219 E. 2c S. 222). Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist. Rein finanzielle Interessen können bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit für sich alleine genommen nicht ausschlaggebend sein (BGer 1C_285/2017 vom 27. Oktober 2017 E. 3.3, 1C_55/2011 vom 1. April 2011 E. 7.1 und neuerdings 1C_128/2019, 1C_134/2019 vom 25. August 2020 E. 10.4 [zur Publikation vorgesehen]).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.2 </b>Das Haus Sulzer ist in hohem Masse schutzwürdig (oben E. 4). Hinsichtlich der einer Eintragung ihrer Liegenschaft im Denkmalverzeichnis entgegenstehenden privaten Interessen bringen die Beigeladenen im Wesentlichen vor, dass ihre Liegenschaft bei einer Unterschutzstellung "nach heutigen Wertmassstäben" nicht mehr zumutbar genutzt werden könne. Ihre beschränkte Lebensdauer bzw. der beschränkte Nutzwert, welche der günstig gebauten Liegenschaft offensichtlich zugedacht gewesen sei, seien abgelaufen. Ihnen könne nicht zugemutet werden, mit ihrer Familie in das Haus zu ziehen. Sie müssten es vermieten, was – selbst unter Einbezug eines veränderten Anbaus – nicht marktkonform machbar wäre. Darüber hinaus würden die von der Kantonalen Denkmalpflege stipulierten Auflagen Komfortverbesserungen praktisch ausschliessen, weil innere und äussere Gebäudegeometrie und Materialisierung weitgehend erhalten bleiben müssten. Stärkere Isolationen und grössere Materialstärken bei den Fenstern und Fensterrahmen seien ausgeschlossen. Die dringend notwendige energetische Sanierung liesse sich wegen der engen Raumverhältnisse und der geschützten Raumoberflächen innen nicht realisieren (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 20 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 16 ff.). Die Beigeladenen halten unter diesen Umständen die Liegenschaft für praktisch nicht verkäuflich. In Frage kämen höchstens noch eine Eigennutzung des Objektes durch einen "Liebhaber" oder der Verzicht auf eine Ganzjahresnutzung oder eine "kleinst-museale" Nutzung durch die öffentliche Hand. Eine Vermietung bliebe nach Berechnung des beigezogenen Fachmanns klar defizitär (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 22 ff.; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 18 ff.). Diesen Vorbringen kann nicht gefolgt werden.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.3 </b>Nach Einschätzung des Verwaltungsgerichts erlauben die räumliche Konzipierung des Hauses wie auch sein baulicher Zustand unverändert eine Wohnnutzung in zumutbarer Weise. Es bedarf unstreitig gewisser Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten, namentlich in energetischer Hinsicht, damit die Liegenschaft heutigen Wohnansprüchen genügen kann. Der bauliche Instandsetzungsbedarf geht nach Einschätzung des Hochbauamts nicht über den üblichen Unterhaltsumfang hinaus. Wie aus dessen Schreiben vom 30. Oktober 2018 an die Kantonale Denkmalpflege hervorgeht, ist jedoch eine Verbesserung des Wärmeschutzes angezeigt. Allerdings ist der Handlungsspielraum auf bestimmte Bauteile beschränkt, um die Originalsubstanz zu erhalten. Wärmedämmungsmassnahmen an der Gebäudehülle mit erheblichem Optimierungspotenzial ortet der Verfasser insbesondere beim Flachdach und bei den Fenstern. Wie Frau E____, Kantonale Denkmalpflege, heute erläutert hat, lässt sich etwa die bestehende Fensterfront im Wohnzimmer durch handelsübliche Holzfenster ersetzen, mit denen ohne Weiteres Dämmwerte nach Neubaustandard zu erreichen sind, ohne das Erscheinungsbild und die Materialiät zu beeinträchtigen (Verhandlungsprotokoll, S. 30 f.). Nach Angabe von Frau G____, Hochbauamt, wie auch von Frau E____ könnte des Weiteren die Kellerdecke nachisoliert werden (Verhandlungsprotokoll, S. 11 und 20). In gleicher Weise liessen sich bei den (hölzernen) Fassadenverkleidungsteilen bei deren Demontage und Ersatz dünne Isolationsschichten anbringen, welche die Dämmwirkung verbessern. Bei den sichtbaren Materialien, namentlich beim Bruchsteinmauerwerk, lässt sich hingegen keine Aussendämmung aufbringen, da dies naheliegenderweise das Erscheinungsbild des Hauses und damit dessen Denkmalqualität empfindlich schmälern würde (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 11). Selbst eine Umorientierung der Cheminéeöffnung wurde heute als möglich bezeichnet. Mit den genannten Massnahmen lässt sich zweifelsohne eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz des Hauses und wie auch der Behaglichkeit erzielen. Auch wenn damit die – heutigen hohen – Anforderungen an einen Neubau im Ergebnis nicht erreicht werden können, steht die Bewohnbarkeit der Liegenschaft in energetischer Hinsicht ausser Frage.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Regierungsrat begründet den Verzicht auf die Unterschutzstellung auch damit, dass Raumkonzept und Ausstattung des Gebäudes extrem determiniert seien und den heutigen Ansprüchen einer Wohnnutzung auch mit den gemäss Kantonaler Denkmalpflege möglichen Veränderungen nicht gerecht werden könnten. Es ist zwar richtig, dass die – mit der Unterschutzstellung zu bewahrende – Zweiteilung zwischen Wohn- und Schlaftrakt keine grundsätzlichen Alternativen in der Aufteilung zulässt. Hingegen könnte der Anbau, der in der Vergangenheit als Malatelier gedient hat, durch entsprechende Änderungen, etwa durch den Einbau grösserer Fensterfronten zum Aubachtal hin, welche die Verbindung von innen nach aussen stärken würden, oder durch einen Neubau zum attraktiven Wohnraum aufgewertet werden. Dass es dabei zu "langen, abstrusen Wegen" kommen soll, wer vom Anbau zu dem im Wohnteil gelegenen Bad kommen will, so die Beigeladenen (Vernehmlassung VD.2019.172, S. 15 f. und 21; Vernehmlassung VD.2019.174, S. 17), ist für das Verwaltungsgericht nicht nachvollziehbar und vermag jedenfalls nicht gegen den Einbezug des Anbaus als Wohnraum zu sprechen. Anordnung und Grösse der beiden Kinderschlafzimmer erweisen sich demgegenüber nicht mehr als zeitgemäss, da das hintere Kinderzimmer ein gefangenes Zimmer ist und beide Zimmer doch klein sind. Diese Einteilung ist jedoch insofern nicht determinierend, als aus denkmalpflegerischer Sicht nichts dagegensprechen würde, die Zwischenwand zu entfernen, um ein Schlafzimmer von angemessener Grösse zu schaffen. Bei Bedarf könnte auch eine Nasszelle eingebaut werden. Des Weiteren könnte die Aufteilung der Kellerräumlichkeiten gemäss Vertragsentwurf betreffend Eintragung eines Denkmals in das Denkmalverzeichnis vom Februar 2018 durch Veränderung der Innenwände optimiert werden. Denkbar erscheint sogar eine Erweiterung dieser Räumlichkeiten durch eine Unterkellerung des Anbaus. Schliesslich könnten Ausstattung und Installationen von Bad und Küche erneuert und auf ein modernes Niveau angehoben werden.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mit den angeführten baulichen Anpassungen und Erweiterungen besteht – dies als Zwischenfazit – so viel Potenzial, dass sich das Haus Sulzer auch für Wohnzwecke eignet. Das Haus weist ausreichend Wohnfläche für eine Kleinfamilie mit 1 Kind (max. 2 Kinder) auf. Die Zimmer wie auch der Sanitärbereich sind eher klein, was zwar aktuellen Komfortansprüchen nicht vollumfänglich zu genügen vermag. Es gilt allerdings zu beachten, dass das Haus seinerzeit auch nicht als "Luxushaus" geplant und erbaut wurde, sondern einem Minimalstandard genügen sollte. In diesem Sinne würde ein renoviertes und auch energetisch saniertes Gebäude zeitgemässes Wohnen ohne wesentliche Einschränkung durchaus erlauben (vgl. auch VGE 684/2005 vom 29. August 2007 E. 4 a.E.), und würde es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts auch einen Käufer bzw. Mieter finden, soweit die Eigentümer nicht selber darin wohnen wollten.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.4 </b>Die Beigeladenen halten eine Vermietung zu marktkonformen Bedingungen für ausgeschlossen. Eine Vermietung wäre "klar defizitär", wie sie anhand einer von F____ in ihrem Auftrag erstellten Immobilien-Analyse vom 24. Januar 2019 (Vernehmlassungsbeilage 9 in VD.2019.172 bzw. Vernehmlassungsbeilage 8 in VD.2019.174) ausführen. Ausgehend von einem Marktwert der Parzelle bei einer zonenkonformen Neubebauung (Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen) von CHF 2,558 Mio. errechnen sie "Wertverzichte" von CHF 1,793 Mio. (Szenario "Weiterbetrieb des bestehenden Einfamilienhauses mit Atelier, Instandsetzung erst in ca. 20 Jahren") bzw. von CHF 1,631 Mio. (Szenario "Instandsetzung des Ist-Zustands gemäss Auflagen der Kantonalen Denkmalpflege") bzw. von CHF 1,703 Mio. (Szenario "Anhebung des Ausbaustandards auf ein markt- und lagekonformes Niveau ohne Berücksichtigung der Auflagen der Kantonalen Denkmalpflege"). Nach Berechnungen des Fachmanns müsste der wirtschaftlich erforderliche Mietertrag (bei einer Verzinsung des gebundenen Kapitals zu 2 %) beim ersten Szenario bei monatlich CHF 4'400.–, beim zweiten Szenario bei CHF 5'060.– und beim dritten Szenario bei CHF 6'490.– liegen (Immobilien-Analyse, S. 6 ff.). Einfamilienhäuser liessen sich in der Regel nur zu Selbstkosten vermieten. Eine darüber hinausgehende Erwirtschaftung einer Kapitalverzinsung sei nicht möglich (Immobilien-Analyse, S. 10 ff.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mit diesen Vorbringen übersehen die Beigeladenen, dass Denkmalschutzmassnahmen als öffentliche Interessen gelten, die die privaten Interessen an einer höchstmöglichen Ausnutzung der Liegenschaft grundsätzlich überwiegen (BGE 126 I E. 2c S. 221). Soweit mit einer bestehenden Baute die geltenden Nutzungsmöglichkeiten nicht schon vollständig ausgeschöpft werden, ist mit ihrer Unterschutzstellung regelmässig eine Unternutzung der Parzelle verbunden. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf daher bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit des Eintrags im Denkmalverzeichnis nicht von den Nutzungsmöglichkeiten ausgegangen werden, die der Eigentümer ohne die Eigentumsbeschränkung besässe. Es kommt deshalb nicht entscheidend auf die Rendite an, die er bei einer Neuüberbauung erzielen könnte. Eine Unterschutzstellung ist nicht alleine schon deshalb unzumutbar, weil eine Verzinsung des gebundenen Kapitals zu einem marktüblichen Zinssatz nicht mehr möglich erscheint. Denn das rein finanzielle Interesse an einer möglichst gewinnbringenden Ausnutzung der Parzelle vermag das öffentliche Interesse an der Denkmalschutzmassnahme nicht zu überwiegen. Ansonsten wäre es nie möglich, eine Baute, deren Schutzwürdigkeit wie vorliegend ausgewiesen ist, ins Denkmalverzeichnis aufzunehmen (BGE 118 Ia 384 E. 5e S. 393). Wie oben ausgeführt (E. 5.3) ist die Liegenschaft [...] mit den erwähnten Anpassungen funktionell und wirtschaftlich sinnvoll zu Wohnzwecken nutzbar, auch wenn es hierzu der Investitionen bedarf. Immerhin darf dabei an die Möglichkeit staatlicher Beiträge an die Kosten der Erhaltung und Restaurierung von Denkmälern erinnert werden, welche die finanziellen Konsequenzen der Unterschutzstellung für die Eigentümer auffangen helfen (§ 11 DschG). Entgegen dem angefochtenen Entscheid fällt das öffentliche Interesse an einer besseren Ausnutzung der streitbetroffenen Parzelle – Stichwort "verdichtetes Bauen" – nicht ins Gewicht. Nach Berechnung des Planungsamts vom 12. November 2018 beträgt die Bruttogeschossfläche heute rund 200 m<sup>2</sup>, während das Nutzungspotenzial bei rund 750 m<sup>2</sup> liegt. Allerdings schränkt die besondere Geometrie der Parzelle die Ausschöpfung dieser Nutzungsreserve und damit die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ein, so dass dem öffentlichen Interesse an einer haushälterischen Bodennutzung vorliegend nur geringere Bedeutung zukommt, steht diese doch im Grundsatz meistens der Erhaltung von Denkmälern entgegen. Das öffentliche Interesse an der Verdichtung der Siedlungen verlangt nicht zwingend auch eine höhere Ausnutzung der streitbetroffenen Parzelle. Es besteht insoweit keine positive Standortgebundenheit für die Verwirklichung dieses öffentlichen Interesses. Im Ergebnis erweist sich der Eintrag der Liegenschaft [...] ins Denkmalverzeichnis somit als verhältnismässig, umso mehr als Veränderungen am Objekt zur Verbesserung der Bewohnbarkeit möglich sein werden, wie die nachfolgenden Erwägungen zum Schutzumfang des Eintrags zeigen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>6.</b></p> <p class="MsoNormal"><b>6.1 </b>In der Regel erfolgt die Eintragung eines Denkmals mittels öffentlich-rechtlichen Vertrags zwischen der Eigentümerschaft und der Kantonalen Denkmalpflege. Der genauere Schutzumfang wird im Vertrag festgelegt, welcher vom Regierungsrat zu genehmigen ist (§ 15 DSchG). Ist eine Einigung mit der Eigentümerschaft nicht möglich, erfolgt die Eintragung mittels Verfügung, in welcher der Regierungsrat auch den Umfang des Schutzes näher bestimmt (§ 16 Abs. 1 und 2 DSchG). Vorliegend hat der Regierungsrat jedoch nicht im positiven Sinne über die Eintragung der Liegenschaft [...] ins Denkmalverzeichnis entschieden, sondern von einem Eintrag abgesehen, so dass der genauere Schutzumfang noch festzulegen ist, sei es durch Vertrag mit den Beigeladenen, sei es durch Verfügung des Regierungsrats. Aus diesem Grund wird der Fall zur Bestimmung des weiteren Vorgehens an die Vorinstanz zurückgewiesen. Bezüglich des näheren Schutzumfangs kann immerhin ausgeführt werden was folgt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>6.2 </b>Auch wenn der Anbau den Denkmalcharakter des Hauptbaus nicht wesentlich zu schmälern vermag (oben E. 4.2.1), steht ausser Frage, dass das Haus nur soweit, wie es von Rasser &amp; Vadi erbaut worden ist, unter Schutz gestellt werden kann. Es besteht Einigkeit, dass der später von einem Dritten, [...], erstellte Anbau nicht vom Schutzumfang erfasst werden soll. Auch wenn er in Formensprache und Materialisierung Anleihen an den Hauptbau macht, geht ihm jegliche architekturgeschichtliche Bedeutung ab und ist er insoweit kein Zeitzeuge. Die beiden Rekurrenten haben heute denn auch ausdrücklich bestätigt, dass ihre beiden Rekurse nicht auf einen Einschluss des Ateliers in den Schutzumfang gerichtet sind (Verhandlungsprotokoll, S. 9).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemäss Vertragsentwurf betreffend Eintragung eines Denkmals in das Denkmalverzeichnis vom Februar 2018 wie auch gemäss Beschlussentwurf des Regierungsrats für eine (ursprünglich beantragte) Eintragung der Liegenschaft [...] als Profanbaute ins Denkmalverzeichnis sollte der Schutzumfang bezüglich der Gebäudehülle die Fassaden in ihrer jeweiligen Materialität inklusive Haustüre, Garagentor, Flachdächer und Gestaltungselemente (Aussentreppe, Brise Soleil, Kamin) sowie die Stützmauer bei der Garageneinfahrt umfassen. Wie ausgeführt (oben E. 4.2.1) zeichnet sich das Haus Sulzer im Äusseren durch die beiden zueinander versetzten Kuben (Schlaf-/Wohntrakt) sowie die verschiedenen sichtbaren Materialien aus. Insofern bedarf die ganze Aussenhaut in ihrer jeweiligen Materialität und bauzeitlichen Gestaltung (einschliesslich Aussentreppe, Brise Soleil, Kamin) des Schutzes. Soweit damals Haustüre und Garagentor in den Schutzumfang einbezogen wurden, gilt es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts zu klären, inwieweit daran festgehalten werden kann. Die Beigeladenen haben anlässlich des Augenscheins darauf hingewiesen, dass die Haustüre schon zweimal ersetzt worden sei (Verhandlungsprotokoll, S. 6). Von der Unterschutzstellung könnten sie und die Garagentür daher nur miterfasst werden, wenn sie dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechen würden. Zum Schutzumfang gehört mangels gegenteiliger Äusserungen auch die Stützmauer bei der Garageneinfahrt. Der guten Ordnung halber wäre schliesslich auch zu präzisieren, dass die östliche Aussenmauer wegen des angrenzenden Anbaus nicht zum Schutzumfang gehört bzw. bei einem neuen Anbau bis zu einem bestimmten Mass geöffnet werden darf.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Im Innern des Hauses sind in erster Linie die originalen Grundriss- und Erschliessungsstrukturen wie auch die Wände mit ihren sichtbaren Materialisierungen – soweit original – zu schützen. Die Böden erfahren keinen Schutz, weil sie sich (weitgehend) nicht mehr im Originalzustand befinden. Die Grundrisse müssen mit den nachfolgend aufgeführten Ausnahmen beibehalten werden, ebenso das Treppenhaus mit seiner Originalgitterwand über alle Geschosse hinweg. Für das Erdgeschoss postulieren sowohl der Vertrags- wie auch der Regierungsratsentwurf den Schutz der Schrankwand zwischen Küche und Wohnzimmer. Die Beigeladenen haben heute geltend gemacht, dass hier in der Vergangenheit stark umgebaut worden sei, insbesondere die ehedem durchgehenden Schubladen heute fehlten (Verhandlungsprotokoll, S. 6). Es gilt deshalb zu klären, inwiefern diese Schrankwand heute noch erhaltenswert ist oder ob nicht gegebenenfalls auch eine Öffnung der Küche zum Wohnraum hin ohne wesentliche denkmalpflegerische Einbusse denkbar wäre. Der Kaminblock in Sichtbackstein mit Cheminée verdient demgegenüber zweifelsohne Schutz. Die Möglichkeit, die Cheminée-Öffnung gegen den grösseren Wohnbereich hin umzuorientieren, wurde hingegen zugesichert, ebenso die Möglichkeit, die Wand zwischen den beiden Kinderschlafzimmern zu entfernen und in diesem Bereich eine Nasszelle einzubauen. Die Schiebetüren zur Küche bzw. zum Arbeitszimmer sind zu erhalten. Im Keller können zwecks Optimierung der Raumverhältnisse einzelne Wände abgebrochen oder verschoben werden, soweit es die Gebäudestatik erlaubt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>7.</b></p> <p class="MsoNormal">Zusammenfassend werden die beiden Rekurse gutgeheissen und die Sache zur Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis mit einem gemäss vorstehender E. 6 zu bestimmenden Schutzumfang durch Vertrag oder Verfügung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beigeladenen in solidarischer Verpflichtung die Kosten des Rekursverfahrens mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– (§ 30 Abs. 1 Satz 1 VRPG). Die beiden Rekurrenten haben keine Honorarnoten ihrer Rechtsvertreter einreichen lassen, so dass deren Aufwand praxisgemäss zu schätzen ist. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von jeweils knapp 18 Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/Stunde ein Honorar von CHF 4'500.–, inklusive Auslagen, ergibt, welches vom Regierungsrat einerseits und den beiden Beigeladenen andererseits je zur Hälfte zu tragen ist. Der Vertreter des <span>Rekurrent</span>en ist Mitglied von dessen Vorstand, so dass davon ausgegangen werden kann, dass er bereits vor der Mandatierung mit der Streitsache vertraut war bzw. als dessen Organ in eigener Sache auftritt (vgl. VGE VD.2013.158 vom 11. April 2014 E. 4). Dies rechtfertigt eine Kürzung der an den <span>Rekurrent</span>en geschuldeten Parteientschädigung um einen Drittel auf CHF 3'000.–. D____ macht als Auskunftsperson anlässlich der Verhandlung einen Aufwand von 2 ½ Stunden à CHF 150.– geltend, was eine Entschädigung von CHF 375.– ergibt, welche ihm zuzüglich 7,7 % MWST aus der Gerichtskasse auszurichten sind. F____ macht als Auskunftsperson einen Aufwand von 3 Stunden à CHF 160.– geltend, was eine Entschädigung von CHF 480.– ergibt, welche ihm zuzüglich 7,7 % MWST zu Lasten der Beigeladenen, welche dessen Vorladung beantragt hatten, zuzusprechen ist.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">://: Die Rekurse werden gutgeheissen und die Sache wird zur Eintragung der Liegenschaft [...], Riehen ins Denkmalverzeichnis mit einem gemäss den Erwägungen zu bestimmenden Schutzumfang durch Vertrag oder Verfügung an die Vorinstanz zurückgewiesen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die Beigeladenen tragen die Kosten der Rekursverfahren mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.– inklusive Auslagen, zuzüglich der Entschädigung von F____ von CHF 480.–, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 36.95, in solidarischer Verpflichtung. Den beiden <span>Rekurrent</span>en wird der geleistete Kostenvorschuss von jeweils CHF 1'800.– zurückerstattet.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Freiwilligen Basler Denkmalpflege wird eine Parteientschädigung von CHF 4'500.– inklusive Auslagen, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 346.50, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu tragen ist.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Dem Heimatschutz Basel wird eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'000.– inklusive Auslagen, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 231.–, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch den Regierungsrat und in solidarischer Verpflichtung durch die Beigeladenen zu tragen ist.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Auskunftsperson D____ wird eine Entschädigung von CHF 375.–, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 28.90, und der Auskunftsperson F____ eine Entschädigung von CHF 480.–, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 36.95, ausgerichtet.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitteilung an:</p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst">-<span> </span><span>Rekurrent</span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle">-<span> </span><span>Rekurrent</span>in</p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle">-<span> </span>Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt</p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle">-<span> </span>Beigeladener 1</p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle">-<span> </span>Beigeladener 2</p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast">-<span> </span>[...]</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Gerichtsschreiber</p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Dr. Alexander Zürcher</p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>Rechtsmittelbelehrung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung <b>Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten</b> erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyTextIndent2">Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.</p> </div></body></html></html>