VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 24 10 4. Kammer Vorsitz Righetti RichterInnen Brun und Audétat Aktuar ad hoc Schlegel URTEIL vom 3. Dezember 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Mirjam Steger, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde B._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, Beschwerdegegnerin betreffend Elektrizitätsgebühr- 2 - I. Sachverhalt: 1. Das Grundstück auf der Parzelle 2099 im Grundbuch der Gemeinde B._____ befindet sich in der Fraktion C._____. An dieser Parzelle ist Stockwerkeigentum begründet worden. Es handelt sich dabei um ein Mehrfamilienhaus sowie vier Garagen. Die A._____ AG, mit Sitz in D._____, ist Alleineigentümerin der Stockwerkeinheiten 52033 und 52044. Bei erstgenannter handelt es sich um das Restaurant "E._____". 2. Ab dem 1. Oktober 2019 hatte die A._____ AG (nachfolgend: Vermieterin) das Restaurant an F._____ (nachfolgend: Mieterin) vermietet. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit Kündigung vom 7. November 2022 per 28. Februar 2023. 3. Mit Verfügung vom 8. Dezember 2023 stellte die Gemeinde B._____ die von der Mieterin nicht bezahlten Stromrechnungen für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 28. Februar 2023 betreffend das Restaurant E._____ in Höhe von insgesamt CHF 11'510.45 der Vermieterin in Rechnung. 4. Gegen diese Verfügung erhob die Vermieterin am 22. Dezember 2023 Einsprache beim Gemeindevorstand der Gemeinde B._____. 5. Mit Einspracheentscheid vom 21. März 2024 hielt die Gemeinde B._____ an der Verfügung vom 8. Dezember 2023 fest und wies die Einsprache ab. 6. Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 22. April 2024 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte was folgt: 1. "Der Entscheid des Gemeindevorstandes B._____ vom 21. März 2024 betreffend Einsprache uneinbringbare Stromrechnungen sei aufzuheben. 2. Die Verfügung des Gemeindevorstandes B._____ vom 8. Dezember 2023 - 3 - betreffend Solidarhaftung für uneinbringbare Stromrechnungen sei aufzuheben. 3. Es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführerin der Gemeinde B._____ keine Stromkosten betreffend die Liegenschaft Parz. Nr. 2099 in C._____ schuldet. 4. Eventualiter sei die Verfügung des Gemeindevorstandes B._____ vom 8. Dezember 2023 dahingehend zu reduzieren, dass die Beschwerdeführerin lediglich für die zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 22. Februar 2021 aufgelaufenen Stromkosten solidarisch haftet. 5. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 6. Es seien die Akten der Vorinstanz beizuziehen. 7. Die Kosten dieses Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, dem Beschwerdegegner (sic) eine angemessene Entschädigung (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen." 7. Begründend führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts sei eine umfassende Sache des Bundes und es sei den Kantonen folglich nicht gestattet, Vorschriften aufzustellen, die dem Privatrecht des Bundes widersprechen oder die Verwirklichung des Bundeszivilrechts verunmöglichen. Die bundesrechtlichen Vorschriften über das Mietrecht würden das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter abschliessend regeln und sähen keine Solidarhaftung für den Vermieter vor. Daraus schliesst die Beschwerdeführerin, dass der Bundesgesetzgeber offenbar nicht gewollt habe, dass der Vermieter generell für Verbindlichkeiten des Mieters einstehen müsse. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die Schadenminderungspflicht verletzt, indem sie während mehr als drei Jahren untätig geblieben sei anstatt bereits nach Nichtbezahlen der ersten Rechnung vom 22. Januar 2021 beispielsweise den Strom abzustellen. Dies widerspreche ebenso dem Prinzip von Treu und Glauben und dem Verhältnismässigkeitsprinzip. Zudem liege vorliegend eine fehlende Information der Vermieterin über die Zahlungsausstände vor. - 4 - 8. In der Beschwerdeantwort vom 30. Mai 2024 beantragte die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin oder Gemeinde), die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Sie führt im Wesentlichen aus, es handle sich vorliegend um einen Strombezug in der Grundversorgung. In diesem Bereich bestehe eine Lieferpflicht. Das kommunale Energiegesetz der Gemeinde B._____ bilde zusammen mit den jeweils gültigen Preisstrukturen die Grundlage des Rechtsverhältnisses zwischen dem Elektrizitätsversorgungsunternehmen "EV B._____" und seinen Kunden. Gemäss Art. 18 Ziff. 3 des kommunalen Energiegesetzes könne bei nicht einbringbaren Forderungen der Vermieter/Miteigentümer belangt werden. Dabei handle es sich um ein Instrument zur Sicherung öffentlicher Forderungen. Wenn vertraglich vereinbart sei, dass gewisse Kosten aus dem Gebrauch des Miet- oder Pachtobjektes vom Mieter bzw. Pächter direkt zu tragen sind und er diese vertragliche Vereinbarung nicht erfülle, handle es sich um eine Vertragsverletzung durch den Mieter. Das Verhältnismässigkeitsprinzip sei nicht verletzt. Bei den im kommunalen Energiegesetz erwähnten Massnahmen handle es sich um "Kann-Bestimmungen", die zudem keine zwingende Reihenfolge der Anwendung vorschreiben würden. Der Gemeinde werde bewusst ein grosser Ermessensspielraum bei der Auswahl und Anwendung der Massnahmen im Einzelfall belassen. Aufgrund des Datenschutzes sei die Gemeinde zudem nicht berechtigt, dem Vermieter Auskünfte über die Zahlungsausstände des Mieters zu erteilen. 9. In der Replik vom 24. Juni 2024 hielt die Beschwerdeführerin an den gestellten Anträgen und deren Begründung fest. Ergänzend fügte sie hinzu, dass von der Mieterin insbesondere zwischen Juni und November 2021 und im Sommer 2022 tatsächlich namhafte Geldbeträge - 5 - eingetrieben werden konnten und diese damit auch für die Beschwerdegegnerin erhältlich gewesen wären. 10. In der Duplik vom 20. August 2024 hielt auch die Beschwerdegegnerin an ihrem Antrag fest und bekräftigte ihren Standpunkt. 11. Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin reichte dem Gericht am 26. August 2024 ihre Honorarnote über einen Gesamtbetrag von CHF 4'150.28 ein. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, von anderen Körperschaften und von selbständigen Anstalten des kantonalen Rechts, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Gemäss Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat. 1.2. Beim angefochtenen Einspracheentscheid handelt es sich um eine individuell-konkrete Anordnung, in welcher die Beschwerdegegnerin die Einsprache gegen die Verfügung vom 8. Dezember 2023 betreffend Solidarhaftung für uneinbringbare Stromrechnungen abgewiesen hat. Gegen einen solchen Entscheid, der in Anwendung von Verwaltungsrecht - 6 - ergangen ist und weder bei einer anderen Instanz angefochten werden kann noch endgültig ist, kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde geführt werden (Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Als Verfügungsadressatin und Eigentümerin der Stockwerkeigentumseinheit 52033 (Restaurant E._____) ist die Beschwerdeführerin zur Beschwerde legitimiert und weist ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung des Entscheids auf. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 38 f. VRG und Art. 52 VRG). 1.3. Soweit die Beschwerdeführerin die Aufhebung der Verfügung des Gemeindevorstandes der Gemeinde vom 8. Dezember 2023 beantragt, kann darauf jedoch nicht eingetreten werden. Die Verfügung des Gemeindevorstandes ist vielmehr durch den (Einsprache-)Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 21. März 2024 ersetzt worden, womit auch die Verfügung des Gemeindevorstandes bestätigt wurde, und gilt mithin als inhaltlich mitangefochten (zum Devolutiveffekt des Rechtsmittels vgl. BGE 134 II 142 E.1.4, 129 II 438 E.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_741/2021 vom 15. Juni 2022 E.1.2). 1.4. Mit Rechtsbegehren Ziff. 3 beantragt die Beschwerdeführerin die gerichtliche Feststellung, dass sie der Gemeinde keine Stromkosten betreffend die Liegenschaft auf Parzelle 2099 in C._____ schuldet (negatives Feststellungsbegehren). Mit dem Antrag auf Aufhebung des Entscheides des Gemeindevorstandes B._____ vom 21. März 2024 ist ein rechtsgenüglicher Antrag in der Sache (im Sinne einer Aufhebung der auferlegten Verpflichtung) gestellt; nicht erforderlich ist in dieser Konstellation ein zusätzlicher (negativer) Feststellungsantrag (Urteil des Bundesgerichts 2C_444/2015 vom 4. November 2015 E.1.2: zur grundsätzlichen Subsidiarität von Feststellungsbegehren gegenüber Leistungsbegehren im bundesgerichtlichen Verfahren vgl. BGE 137 II 199 E.6.5; 126 II 300 E.2b und 2c; Urteil 2C_264/2011 vom 15. November - 7 - 2011 E.1.3; MERZ, in: Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N. 21a zu Art. 42 BGG). Das vorliegend gestellte Feststellungsbegehren ist damit subsidiär, da bereits mit einer Gutheissung des Rechtsbegehrens Ziff. 1 und der damit verbundenen Aufhebung des angefochtenen Entscheides das mit der Beschwerde angestrebte Ziel erreicht werden kann. Da das Feststellungsinteresse fehlt, ist auch auf dieses Rechtsbegehren nicht einzutreten. 2. Streitgegenstand bildet angesichts des Einspracheentscheides vom 21. März 2024 sowie den gestellten Rechtsbegehren die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht von einer Solidarhaftung der Beschwerdeführerin für ausstehende Stromkosten betreffend die Liegenschaft auf Parzelle 2099 ausgegangen ist. 3. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt. Vor diesem Hintergrund erweist sich der Beizug weiterer Akten der Vorinstanz zur Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Fragen als nicht notwendig, weshalb das Gericht in Anwendung der antizipierten Beweiswürdigung darauf verzichtet und den beschwerdeführerischen Antrag abweist (sh. dazu BGE 131 I 153 E.3; 124 I 208 E.4a). 4. Die Beschwerdegegnerin hat die Stromkosten für das Restaurant E._____ auf der Parzelle 2099 für die Jahre 2020 bis 2022 sowie für den Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis 28. Februar 2023 jeweils direkt der damaligen Mieterin in Rechnung gestellt (vgl. Beilage der Beschwerdeführerin [Bf- act.] 3). Als Kunde gilt im vorliegenden Fall gemäss Art. 2 lit. b des Gesetzes über die Netznutzung und die Lieferung elektrischer Energie der Gemeinde B._____ (kEnG; einsehbar unter: <https://G._____>, zuletzt abgerufen am 9. Dezember 2024) die Mieterin. Der Gesamtbetrag der in Rechnung gestellten Stromkosten beläuft sich auf CHF 11'510.45. Da die - 8 - Mieterin diese Rechnungen nicht beglichen hat, hat die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 8. Dezember 2023 die ausstehenden Stromkosten in Höhe von CHF 11'510.45 der Beschwerdeführerin in Rechnung gestellt (Bf-act. 3) und diese Anordnung im Einspracheentscheid vom 21. März 2024 bestätigt (Bf-act. 2). Die Beschwerdegegnerin stützt ihre Verfügung vom 8. Dezember 2023 betreffend Solidarhaftung für uneinbringbare Stromrechnungen sowie ihren Einspracheentscheid vom 21. März 2024 auf Art. 18 Ziff. 3 kEnG, wonach bei Zahlungsverzug nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist von 10 Tagen und dem Hinweis auf die Verrechnung von Mahngebühren eine weitere Mahnung erfolgt. Wird der ersten Mahnung nicht Folge geleistet, so erfolgt eine zweite Mahnung mit einer letzten Zahlungsfrist von 5 Tagen und dem Hinweis der Unterbrechung der Energielieferung bei erneutem Ausbleiben der Zahlung. Bei nicht einbringbaren Forderungen kann der Vermieter/Miteigentümer belangt werden. 5. Es stellt sich zunächst die Frage der Zulässigkeit einer solchen Regelung in einem kommunalen Erlass. 5.1. Nach Art. 122 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ist die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechtes Sache des Bundes. Diese Zuständigkeit ist eine umfassende. Der Bund hat unter anderem mit dem Erlass des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht [OR; SR 220]) davon Gebrauch gemacht. Das Gesetz beruht auf dem Grundsatz der Gesamtkodifikation. Das heisst, es hat eine generelle und abschliessende Regelung zum Ziel. Die Kantone dürfen zivilrechtliche Bestimmungen nur noch erlassen, wenn und soweit sie das Bundesrecht ausdrücklich oder dem Sinn nach dazu ermächtigt (Art. 5 Abs. 1 ZGB). Es ist ihnen zudem nicht gestattet, Vorschriften aufzustellen, die dem Privatrecht des Bundes - 9 - widersprechen. Die Kantone können daher keine Normen erlassen, welche die Verwirklichung des Bundeszivilrechtes verunmöglichen (BGE 104 Ia 105 E.4a). Falls sie dies dennoch tun, verstossen sie gegen den Grundsatz der derogatorischen Kraft des Bundesrechts. Eine Missachtung liegt dann vor, wenn die Kantone und Gemeinden dort legiferieren, wo der Bundesgesetzgeber ein Gebiet selbst abschliessend geregelt hat, wenn die Normen nicht durch ein wesentliches öffentliches Interesse gedeckt sind oder wenn das kantonale öffentliche Recht das Bundeszivilrecht beeinträchtigt und seinem Sinn oder Geist widerspricht oder es geradezu vereitelt (BGE 127 I 60 E.4a; 104 Ia 105 E.4a mit Hinweis auf BGE 101 Ia 502 E.2b). 5.2. Im Bereich des Mietrechts ist die Bundesregelung abschliessend, unter Vorbehalt der Kompetenz der Kantone, gewisse ergänzende privatrechtliche Regeln zu erlassen (vgl. Art. 257e Abs. 4 und Art. 270 Abs. 2 OR). Ohne einen solchen Vorbehalt ist es den Kantonen untersagt, in die direkten Beziehungen zwischen den Parteien des Mietvertrags einzugreifen (BGE 137 I 135 E.2.5.1, mit Hinweis auf BGE 117 Ia 328 E.2a und 2b; vgl. auch BGE 116 Ia 401 E.4b/aa). So regeln die bundesrechtlichen Vorschriften über das Mietrecht das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich abschliessend. Raum für abweichende Bestimmungen der Kantone und der Gemeinden bleibt dabei kaum (vgl. Urteil Verwaltungsgericht Aargau AGVE 2000 127 vom 11. Mai 2000 E.2). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen die Kantone und Gemeinden insbesondere nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieter und Mieter eingreifen, weil das Bundesrecht diese Materie abschliessend regelt (Urteil des Bundesgerichts 1C_759/2021 vom 19. Dezember 2022 E.4.2.2, 1C_441/2018 vom 14. November 2019 E.5.2.2 mit Hinweis auf BGE 137 I 135 E.2.5.1, 131 I 333 E.2.2, vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_110/2017 vom 29. Mai 2018 E.3.1).- 10 - 5.3. Der Bund hat in den Artikeln 257 ff. OR die Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten geregelt. Dabei sind gemäss Art. 257b Abs. 1 OR die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen "die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben". Verbraucherkosten hingegen sind keine Nebenkosten der gemieteten Sache. "Sie sind vom Mieter zu bezahlen. Bei den Verbraucherkosten handelt es sich um ausschliesslich vom Mieter verursachte Kosten zum eigenen Bedarf" (PERMANN, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 2007, Art. 257b Rz. 13). Hierunter fallen insbesondere die Stromkosten. 5.4. Nach der Legaldefinition von Art. 143 OR entsteht Solidarität unter mehreren Schuldnern entweder durch entsprechende Willensäusserung oder – in Ermangelung einer solchen – nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen (Urteil des Bundesgerichts 4A_566/2012 vom 9. April 2013 E.2.4.3.1). Das Obligationenrecht nennt verschiedene Tatbestände, unter denen die Solidarhaftung durch Willenserklärung entweder gesetzlich vermutet (z.B. Art. 70 Abs. 2, Art. 544 Abs. 3 OR) oder sogar vorgeschrieben wird (z.B. Art. 308, Art. 403, Art. 478 OR; sh. dazu auch STOLL, Kommentierung zu Art. 143 OR, in: CHRISTOPH HURNI / MIRJAM EGGEN [Hrsg.] Onlinekommentar zum Obligationenrecht). Eine Solidarhaftung für den Vermieter sieht das Obligationenrecht nicht vor. Der Gesetzgeber wollte demnach offenbar nicht, dass der Vermieter generell für Verbindlichkeiten des Mieters einstehen muss. 5.5. Die Statuierung einer Solidarhaftung des Vermieters für die Stromkosten des Mieters in einem kommunalen Reglement dürfte nach dem Gesagten wohl als unzulässig erachtet werden (vgl. zum Ganzen Urteil Verwaltungsgericht Aargau AGVE 2000 127 vom 11. Mai 2000). Über - 11 - diese Frage muss vorliegend allerdings nicht endgültig entschieden werden, da die Beschwerde bereits aus folgendem Grund gutzuheissen ist. 6.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass sie bereits viel früher über die Zahlungsausstände ihrer Mieterin hätte informiert werden müssen, um allenfalls das Mietverhältnis früher auflösen zu können und damit den Schaden in Grenzen zu halten. Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Ansicht, dass es dem Vermieter obliege, vor Vertragsschluss die Bonität des Mieters zu überprüfen. Die Gemeinde sei weder verpflichtet noch aufgrund des Datenschutzes berechtigt, dem Vermieter Auskünfte über die Zahlungsmoral des Mieters zu erteilen. Die Rüge, dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin viel früher hätte informieren müssen, finde keine gesetzliche Grundlage. 6.2. Der Auffassung der Beschwerdegegnerin kann nicht beigepflichtet werden. Sofern eine Solidarhaftung der Vermieterin für Stromkosten überhaupt denkbar ist, kann sie – wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt – jedenfalls nur soweit gehen, dass dadurch die der Vermieterin gegen die Mieterin zustehenden Rechte nicht eingeschränkt werden. Wie bereits oben dargelegt, darf eine Regelung in einem kommunalen Erlass das Zivilrecht nicht unterlaufen (sh. E.5.1). Der Gläubiger muss in der Lage bleiben, seine Forderungen durchsetzen zu können (BGE 104 Ia 105 E.4b). Das bedeutet, dass die Solidarhaftung von der Gemeinde in zeitlicher Hinsicht derart früh geltend zu machen ist, dass der Vermieter die Möglichkeit zum Reagieren hat und er etwa ein Mietzinsdepot errichten oder den Mietvertrag entsprechend anpassen kann. Eine rechtzeitige Anzeige der offenen Forderungen und Geltendmachung der Solidarhaftung gebietet zudem auch das Gebot von Treu und Glauben (BGE 143 V 341 E.5.2.1, mit Hinweis auf BGE 131 II 627 E.6.1; sh. zum - 12 - Ganzen Urteil Verwaltungsgericht Aargau AGVE 2000 127 vom 11. Mai 2000 E.3). 6.3. Die ausstehenden Stromrechnungen datieren vom 22. Januar 2021 / 28. Januar 2022 / 8. Juli 2022 / 31. Januar 2023 und 15. März 2023 (Bf- act. 3). Die Beschwerdeführerin hat erstmals mit der Verfügung vom 8. Dezember 2023 Kenntnis über die offenen Stromrechnungen ihrer Mieterin erlangt (Bf-act. 3). Von der Fälligkeit der ersten ausstehenden Stromrechnung vom 22. Januar 2021 bis zur Information der Beschwerdeführerin am 8. Dezember 2023 sind somit knapp drei Jahre verstrichen, ohne dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin über die Zahlungsausstände informiert hat. Das betreffende Mietverhältnis hatte die Beschwerdeführerin der Mieterin in Unkenntnis der ausstehenden Stromrechnungen bereits mit Kündigung vom 7. November 2022 per 28. Februar 2023 aufgelöst (Bf-act. 13). Damit bestand für die Beschwerdeführerin am 8. Dezember 2023 keine Möglichkeit mehr zu reagieren und sie konnte bspw. weder ein Mietzinsdepot errichten, den Mietvertrag anpassen noch die offenen Stromkosten in der Schlussabrechnung berücksichtigen. Es widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben, die Vermieterin knapp vier Jahre nicht über die Zahlungsausstände ihrer Mieterin zu informieren und dann die Solidarhaftung der Vermieterin für die aufgelaufenen Rechnungen geltend zu machen. Daraus folgt, dass die Beschwerde in diesem Punkt begründet ist und demnach gutzuheissen ist. 7.1. Die Beschwerdeführerin führt weiter aus, die Gemeinde hätte der zahlungsunwilligen (oder –unfähigen) Mieterin bereits viel früher den Strom abstellen oder andere Sicherungsmassnahmen, zum Beispiel Vorauszahlungen, ergreifen müssen. Es könne nicht angehen, dass die Grundstückseigentümerin die Konsequenzen für das Untätigbleiben der Gemeinde tragen müsse. Dieses Verhalten widerspreche den - 13 - Grundsätzen von Treu und Glauben und der Verhältnismässigkeit. Die Gemeinde übersehe einen wesentlichen Grundsatz, nämlich, dass sie im Sinne einer Schadenminderungspflicht gehalten sei, allfällige Schäden für Dritte (im vorliegenden Fall die allenfalls solidarisch haftende Grundstückseigentümerin) so gering als möglich zu halten. Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Auffassung, sie habe im vorliegenden Fall, unter der Berücksichtigung der ausserordentlichen Rahmenbedingungen, des ihr zustehenden grossen Ermessens sowie der Abwägung aller Interessen und aller ihr gemäss kEnG zur Verfügung stehenden Massnahmen, verhältnismässig gehandelt. Der Vermieter könne gemäss kEnG bei nicht einbringbaren Forderungen belangt werden. Dabei handle es sich um ein gesetzliches Instrument zur Sicherung öffentlicher Forderungen. Die Belieferung eines Mietobjekts mit Strom sei für dessen Gebrauchstauglichkeit zentral und der Vermieter profitiere durch diese staatliche Leistungspflicht mit. Die Schadenminderungspflicht aus den mit der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts im Zusammenhang stehenden Kosten liege alleine bei der Vermieterin. Bei den Massnahmen gemäss kEnG handle es sich zudem durchgehend um "Kann"-Bestimmungen, welche zudem keine zwingende Reihenfolge der Anwendung vorschreiben würden. 7.2. Nach der am 23. Februar 2021 beschlossenen Sistierung der Rechnung ist gemäss den Ausführungen der Gemeinde keine Zahlung der Mieterin eingegangen. Auch die nachfolgenden Rechnungen hat sie nicht beglichen und sich damit auch nicht an die am 9. / 22. August 2022 getroffene Zahlungsvereinbarung gehalten. Nach dem Betreibungsbegehren vom 6. Dezember 2022 für die Rechnungen vom 22. Januar 2021, 28. Januar 2022 und 8. Juli 2022 und dem Betreibungsbegehren vom 4. August 2023 für die Rechnungen vom 31. Januar 2023 und 15. März 2023 hat die Beschwerdegegnerin – soweit - 14 - aus den Akten und Rechtsschriften ersichtlich – nichts weiter unternommen, um die Forderungen einzutreiben. Vielmehr ist sie davon ausgegangen, dass es sich um "nicht einbringbare Forderungen" gemäss Art. 18 Ziff. 3 des kEnG handelt und hat gestützt darauf die angefochtene Verfügung erlassen. Der Beschwerdeführerin ist in diesem Zusammenhang beizupflichten, dass die Bemühungen der Gemeinde zeitlich nicht überaus nachdrücklich oder intensiv geführt worden oder in irgendeiner Art und Weise erfolgreich gewesen sind. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, sind bereits zwischen der ersten nicht bezahlten Rechnung vom 22. Januar 2021 und der Betreibung vom 6. Dezember 2022 beinahe zwei Jahre verstrichen. Zudem hat sich die Beschwerdegegnerin im konkreten Fall – soweit ersichtlich – nicht an Art. 18 Ziff. 3 kEnG gehalten, wonach für den Fall, dass der ersten Mahnung nicht Folge geleistet wird, eine zweite Mahnung mit einer letzten Zahlungsfrist von 5 Tagen und dem Hinweis der Unterbrechung der Energielieferung bei erneutem Ausbleiben der Zahlung, erfolgt. Die Frage, ob das von der Beschwerdegegnerin gewählte Vorgehen eine Verletzung der Schadenminderungspflicht darstellt bzw. gegen das Gebot von Treu und Glauben und das Verhältnismässigkeitsprinzip verstossen hat, kann hier allerdings aufgrund des oben Gesagten (sh. E.6.3) offen gelassen werden. 8.1. Entsprechend dem Ausgang dieses Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdegegnerin auferlegt. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) festgesetzt. 8.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ist die unterliegende Partei überdies zu verpflichten, der obsiegenden Beschwerdeführerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die von der - 15 - Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin eingereichte Honorarnote vom 26. August 2024 über CHF 4'150.28 (14.9 Arbeitsstunden à CHF 250.-- zzgl. 3 % Auslagen [CHF 111.88] und 7.7 % MWST [CHF 36.35] bzw. 8.1 % MWST [CHF 272.89]) erscheint angemessen. Der Arbeitsaufwand muss jedoch um zwei Stunden gekürzt werden, weil darin einige Positionen (18. Dezember 2023 bis 18. Januar 2024) enthalten sind, die erst nach Erlass des Einspracheentscheides entstanden sind und demnach nicht in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren stehen. Zu entschädigen ist für das vorliegende Beschwerdeverfahren einzig der Aufwand ab Erlass des Entscheides vom 21. März 2024. Aus den verbleibenden 12.9 Arbeitsstunden à CHF 250.-- (CHF 3'229.15 [Honorarvereinbarung liegt vor]) zzgl. 3 % Auslagen (CHF 96.85) und 8.1 % MWST (CHF 269.40) ergibt sich eine der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren zustehende Parteientschädigung von insgesamt CHF 3'595.40 (inkl. MWST). III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid der Gemeinde B._____ vom 21. März 2024 wird aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2500.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 320.-- zusammen CHF 2820.-- gehen zulasten der Gemeinde B._____.- 16 - 3. Die Gemeinde B._____ hat die A._____ AG mit CHF 3'595.40 aussergerichtlich zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]