R 08 57 und 62 5. Kammer URTEIL vom 10. Februar 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Am 22. September, mitgeteilt am 12. Oktober 2005, erteilte die Gemeinde … … die Bewilligung zum Abbruch der bestehenden Liegenschaft und für den Neubau eines Ferienhauses an der …, Parzelle 2462, ... Die konsumierte BGF betrage 287.04 m 2. Vor Baubeginn seien die Pläne für eine Projektänderung einzureichen oder ein Nutzungstransport über die fehlenden 5 m2 BGF nachzuweisen. Am 16. November 2005 liess die Bauherrschaft ein erstes Projektänderungsgesuch einreichen. Danach wurden folgende Änderungen vorgenommen: Die Ausnützung sei auf die möglichen verbaubaren m 2 angepasst und das Untergeschoss somit in der Länge gekürzt worden. Ansonsten habe man in der Grundrissform der Aussenmauer nichts geändert. Die Garage sei ausserdem auf den nötigen Grenzabstand von 5 m zurückgeschoben worden. Am 19. Dezember 2005 bewilligte die Gemeinde die erste Projektänderung. Am 26. Januar 2006 liess die Bauherrschaft eine zweite Projektänderung einreichen. Darin wurden folgende Änderungen vorgenommen: - Vergrösserung der Garage im Erdreich sowie ein Vordach - Gedeckter Sitzplatz im Süden vor Schwimmbad Untergeschoss - Ein unbeheizter Vorraum/Windfang beim Nebeneingang Untergeschoss - Die Terrasse im Erdgeschoss sei vergrössert, die Umgebung angepasst worden - Die Dachgauben hätten sich in der Form geändert und es seien jetzt insgesamt 5 Stück Der am 20. Januar 2006 besprochene Wintergarten entfalle auf Wunsch der Bauherrschaft. Der gedeckte Sitzplatz sei verkleinert und auf 2.5 m zurückgesetzt worden. Der Schutzraum habe sich geändert und müsse neu eingegeben werden. Am 2. Februar 2006 teilte der Gemeindevorstand der Bauherrschaft mit, dass der unbeheizte Vorraum im Untergeschoss gemäss Art. 53 Abs. 3 BG, Windfänge, als Nebenfläche zähle. Da die zulässigen Nebenflächen von 35% bereits mehr als ausgeschöpft seien, müsse die entsprechende Nebenfläche zur BGF gezählt werden. Dadurch werde die zulässige BGF überschritten und die Projektänderung zur Überarbeitung zurückgewiesen. Gemäss neuem KRG dürften Vordächer höchstens 1 m in den zonengemässen Grenzabstand hineinragen, wodurch das Vordach beim Hauseingang mindestens 1.5 m Grenzabstand aufweisen müsse. Die Gebäudelänge sei eingehalten, da das Ferienhaus und die Garage nur über eine Stützmauer aus Blocksteinen verbunden würden. Am 22. Februar 2006 liess die Bauherrschaft die Überarbeitung zur zweiten Projektänderung einreichen. Die Türe beim Vorraum Untergeschoss entfalle. Das Vordach beim Eingang im Erdgeschoss sei um ca. 7 cm auf den Grenzabstand von 1.5 m zurückgenommen worden. Am 2. Mai 2006 bewilligte der Gemeindevorstand die zweite Projektänderung. Am 28. Juli 2006 teilte die Gemeinde der Bauherrschaft mit, dass anlässlich eines Augenscheins auf der Baustelle festgestellt worden sei, dass der Rohbau nicht bewilligungsgemäss erstellt worden sei. Über allfällige Projektänderungen sei die Gemeinde nicht informiert worden. Insbesondere seien zusätzliche Türöffnungen und Verbindungsgänge zwischen Garage und Ferienhaus erstellt worden und es scheine, dass im Untergeschoss zwischen Ferienhaus und Garage ein geschlossener Hohlraum entstanden sei. Es liege eine formelle Baurechtsverletzung vor und die Bauherrschaft wurde aufgefordert, unverzüglich Projektänderungspläne einzureichen. Nachdem die Bauherrschaft Stellung genommen und auch die Nachbarn … und … interveniert hatten, liess die Bauherrschaft am 3. Oktober 2006 die überarbeiteten Unterlagen der dritten Projektänderung einreichen. Das Gesuch wurde vom 13. Oktober bis 2. November 2006 öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben sowohl … als auch … Einsprachen, mit welchen sie zahlreiche Baurechtsverletzungen rügten. Mit Entscheid vom 22. Dezember 2006 hiess der Gemeindevorstand die Einsprachen im Sinne der Erwägung gut und traf folgende Anordnungen: "3.2 Die Betonbrüstung wird nicht bewilligt. Sie muss abgebrochen und durch die bereits bewilligte Glaskonstruktion ersetzt werden. 3.3 Der „technisch bedingte Hohlraum“ und der Zugang zum Technikraum unter der Schwimmhalle müssen mindestens zu 80% mit Erdmaterial aufgefüllt und die Öffnungen zubetoniert werden. Die Bauverwaltung ist vor und nach dem Zubetonieren zur Kontrolle aufzubieten. Alternativ dazu könnte auf diese Baumassnahmen verzichtet werden, wenn die fehlenden Nebenflächen mittels Nutzungstransport beschafft werden. 3.4 Bis Ende Februar 2007 ist ein Verbot für den Einbau einer Türe im Untergeschoss zwecks Erstellung eines Windfangs im Grundbuch einzutragen. 3.5 Die westlich an die Schwimmhalle angrenzende Blocksteinmauer wird nicht bewilligt. 3.6 Die Natursteinmauer zwischen Eingang im Untergeschoss und der Garage muss erstellt werden und die südliche Türe der Garage darf nicht gebaut werden. 3.7 Ohne ein entsprechendes Baugesuch ausserhalb von Bauzonen (BaB) muss das Aushubmaterial bis Mitte Mai 2007 vollständig bis auf das ursprüngliche Terrain abgetragen werden." Mit Urteil vom 28. Juni 2007 (VGU R 07 4/5) wies das Verwaltungsgericht die von … und … erhobenen Beschwerden gegen die Baubewilligung der Gemeinde … vom 22. Dezember 2006 (3. Projektänderung) ab, soweit es darauf eintrat. Die Bauherrschaft reichte am 5. November 2007 ein Gesuch um Bewilligung der Schwimmbadraumerweiterung und Genehmigung der Übertragung der hierfür benötigten baulichen Ausnützung ein (4. Projektänderung). Am 27. November 2007 reichte die Bauherrschaft ein als 5. Projektänderung bezeichnetes Gesuch betreffend die definitive Projektänderung nach Entscheidung Verwaltungsgericht ein, welches vorsah, die Schwimmbadglasfront wie ausgeführt nachträglich zu bewilligen, ein Tür aus der Garage im Bereich der Bruchsteinmauer zwischen Wohn- und Garagentrakt zu bewilligen, die Brüstung bei der Terrasse auf der Wohnetage im Bereich vor dem Wohntrakt durchsichtig, seitlich davon in Mauerwerk, zu bewilligen sowie die dafür notwendigen Nutzungstransporte zu bewilligen. Bereits am 29. März 2007 hatte die Baubehörde eine Übertragung von 63 m2 BGF von Parzelle 2472 auf die Bauparzelle genehmigt (Anmerkung im Grundbuch: 11. April 2007). Einen weiteren Transport von 6 m2 BGF bewilligte die Baubehörde am 18. Januar 2008, im Grundbuch angemerkt am 13. Februar 2008. Gegen das Gesuch vom 27. November 2007 erhob … am 20. Dezember 2007 Einsprache. Er beantragte, auf das 5. Projektänderungsgesuch sei nicht einzutreten, eventualiter sei darauf insofern nicht einzutreten, als die neu eingegebenen baulichen Änderungen vom Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes vom 22. Dezember 2006 abwichen oder neue Bauvorhaben beinhalteten, subeventualiter sei das Gesuch insoweit abzuweisen, als es zu seiner Realisierung eines AZ-Transportes bedürfe. Am 20. Dezember 2007 erhob auch … Einsprache und beantragte, die Baubewilligung für die nachgesuchte Art der Terrassenbrüstung sei nicht zu erteilen, sie sei vollumfänglich in Glas auszuführen. Die Glasfront des Schwimmbades sei auf die ursprünglich bewilligte Flucht zurückzusetzen, zumal für die vorgelagerte Fläche keine BGF vorhanden und der betreffende Transport rechtswidrig sei. Ebenso könne die Umnutzung des Hohlraums nicht bewilligt werden, weil zu wenig BGF vorhanden sei. Die Natursteinmauer zwischen Keller und Garage sei im ursprünglich bewilligten Mass zu erstellen, auf die Zugangstüre sei zu verzichten. Die BGF-Berechnung sei falsch, werde doch die Fläche im Bereich des Schwimmbassins nicht doppelt gerechnet. Die Bauherrschaft beantragte die Abweisung der Einsprache, soweit darauf eingetreten werde. Zudem gab sie ein weiteres Projektänderungsgesuch betreffend Blocksteine beim Wendeplatz ein. Am 24. Juni 2008 hiess der Gemeindevorstand die Einsprachen teilweise gut. Er bewilligte die Verkürzung der Natursteinmauer zwischen Garage und Wohntrakt und den Mauerdurchbruch nicht. Die Bruchsteinmauer sei gemäss Bewilligung vom 20. Dezember 2006 zu erstellen. Im Übrigen wies er die Einsprachen ab, soweit sie nicht gegenstandslos geworden seien und erteilte die Baubewilligungen. Dem Nutzungstransport stimmte er zu. 2. Dagegen erhob … am 14. Juli 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Bewilligung für die Umnutzung des Hohlraumes, die Erstellung eines Windfanges, die Erstellung eines Badzugangskorridors und die Vergrösserung des Hallenbads wegen Überschreitung der zulässigen BGF zu verweigern. Zudem müsse die Betonbrüstung in der ganzen Länge abgebrochen und durch die bewilligte Glaskonstruktion ersetzt werden. 3. Am 11. August 2008 liess auch … Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragte, auf den Entscheid des Gemeindevorstandes sei nicht einzutreten, soweit damit der Ersatz der im Rahmen der 2. Projektänderung am 2. Mai 2006 bewilligten Glaskonstruktion durch eine Betonbrüstung bewilligt werde. Die Bewilligung für die Umnutzung des Hohlraumes, die Erstellung eines Windfanges, die Erstellung eines Zugangskorridors zum Hallenbad sowie die Vergrösserung des Hallenbades sei aufzuheben, soweit es hiefür eines BGF-Transportes bedürfe. 4. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. 5. Auch … liess in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerden beantragen, soweit darauf einzutreten sei. 6. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen. 7. Am 5. Februar 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer, der Anwalt des Beschwerdeführers 2, der Bauamtschef, der Beschwerdegegner mit seinem Anwalt und der Architektin teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Da die beiden Beschwerden den gleichen Gegenstand betreffen, sind die Verfahren gestützt auf Art. 6 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu vereinigen. 2. In formeller Hinsicht ist zunächst zu prüfen, auf welche Begehren der Beschwerdeführer überhaupt eingetreten werden kann. Nicht materiell behandelt werden können Anordnungen der Gemeinde, die sie bereits in früheren Verfahren rechtskräftig getroffen hat oder die schon gerichtlich entschieden wurden. Vorliegend betrifft dies die grundsätzliche Berechnung der zulässigen BGF, über die in den vorangegangenen Verfahren rechtskräftig entschieden wurde. Darauf kann nicht mehr zurückgekommen werden. Dagegen ist bezüglich der Ausnützung noch zu prüfen, ob die Vorinstanz das Hallenbad in der erweiterten Form richtig behandelt hat und ob der Ausnützungstransport zulässig war. Zum Einwand, das Bauvorhaben füge sich bezüglich Grösse nicht in die Umgebung ein, ist festzustellen, dass sich das äussere Gebäudevolumen, abgesehen von der versetzten Schwimmbadwand, gegenüber dem anlässlich des VGU R 07 4/5 festgestellten Sachverhalt nicht geändert hat. Dies ändert aber an der grundsätzlich getroffenen Beurteilung, dass keine Ästhetikvorschrift verletzt worden ist, nichts. Insoweit ist auch darauf nicht einzutreten. 3. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 53 Abs. 2 BG, wonach die Bruttogeschossfläche in Räumen, die 4,0 m übersteigen, doppelt anzurechnen sei, was im Bereich des Schwimmbassins im Untergeschoss der Fall sei. Wie sich den Bauakten entnehmen lässt, ist das Schwimmbassin rundum zugänglich; ungefähr in der Raummitte befindet sich das Schwimmbassin. An dieser Stelle übersteigt der Raum, gemessen ab Bassinboden bis Raumdecke, die Höhe von 4,0 m. Rund um das Schwimmbecken beläuft sich die Raumhöhe auf weniger als 4 m. Die Gemeinde führt dazu aus, Sinn von Art. 53 Abs. 2 BG sei es, in überhohen Räumen einer doppelten Nutzung durch Einzug eines Zwischenbodens vorzubeugen. Dies sei typischerweise bei Räumen im Dachgeschoss oder anderen hohen Räumen durch den schwer kontrollierbaren, nachträglichen Einbau einer Galerie oder dergleichen der Fall. Bei Räumen, die zum Teil die 4 m nicht erreichen und sich der „überhohe“ Raum über einer Senke mitten im Zimmer befinde, bestehe diese Gefahr nicht. Solche frei hängenden Flächen wären kaum zugänglich, ausserdem würde der darunter liegende Hohlraum mit dem Einbau praktisch verschlossen. Die Baubehörde messe deshalb in Schwimmbädern die massgebende Höhe ab „Wasserspiegel“ bzw. ab dem Bassin umfassenden Raumboden. Damit werde Sinn und Zweck von Art. 53 Abs. 2 BG nachgelebt. Dasselbe gelte vergleichsweise für eine Autogarage, die unter einem Abstellplatz eine Service-Nische für Arbeiten unter dem Auto frei hält. Dass diese Praxis sachlich motiviert ist, werde handgreiflich, wenn in einem 5,5 m hohen Raum eine Konstruktion vor Augen gehalten werde, die sich mitten im Raum, an der Decke aufgehängt über eine Öffnung im Geschossboden ausbreite. Weder die Fläche unter dieser Konstruktion, noch die Fläche auf der Konstruktion wäre sinnvoll nutzbar. Diese Überlegungen der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung des zum autonomen Gemeinderecht gehörigen Art. 53 BG ist nicht nur vertretbar, sondern sachlich nachvollziehbar. Es käme wohl niemandem in den Sinn, über der Wasserfläche in einem Hallenbad noch eine Art Galerieebene einzuziehen, würde doch dadurch die Nutzbarkeit des Raumes als Schwimmhalle geradezu verunmöglicht. 4. Die Beschwerdeführer halten weiter dafür, der Schwimmbadraum müsse allein aufgrund seiner Grösse zu den Haupträumen im Sinne von Art. 53 BG gezählt werden. Die Gemeinde macht dazu geltend, Art. 53 Abs. 2 BG zähle beispielhafte Nutzungen auf, die der Nebenraumflächenberechnung zugrunde zu legen seien. Art. 53 BG überlasse es der baulichen Freiheit, ob diese Nutzung in einem grossen oder in mehreren kleinen Räumen ausgeübt wird. Sobald die 35 % der anrechenbaren BGF erreicht würden, seien diese Nebenräume oder eben der grosse Nebenraum mit der die 35 % überschreitenden Fläche den Haupträumen anzurechnen. Der Baubehörde fehle eine andere gesetzliche Grundlage, auf die Grösse der Nebenräume Einfluss zu nehmen. Es habe auf die Kubatur eines Gebäudes keinen Einfluss, ob mehrere kleine oder ein grosser Nebenraum geschaffen würden. Ein Schwimmbadraum zähle aufgrund seiner Ausstattung wie Saunas, Fitnessräume und dergleichen typischerweise zu den Nebenräumen im Sinne von Art. 53 Abs. 2 BG. Auch diese Ausführungen der Gemeinde lassen nicht erkennen, dass sie ihr autonomes Gemeinderecht in unvertretbarer Weise angewendet hat. Vielmehr ist diese Auslegung durchaus nachvollziehbar, dienen private Hallenbäder doch nicht dem dauernden Aufenthalt zum Wohnen, sondern sind eine typische Nebennutzung in einem Wohnhaus. Sie sind mit Saunen und Fitnessräumen auf eine Stufe zu stellen. 5. a) Damit steht fest, dass – unter Vorbehalt der Gültigkeit des erfolgten Nutzungstransportes – für das Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung steht. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass dieser Nutzungstransport unzulässig sei, was im Folgenden zu prüfen ist. Vorab ist dazu festzuhalten, dass die Beschwerdeführer in ihrem rechtlichen Gehör nicht beschnitten wurden, da sie sich im Einspracheverfahren und auch vor Verwaltungsgericht dazu äussern konnten. b) Gemäss Art. 54 Abs. 1 BG kann die Baubehörde Nutzungstransporte zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassenparzellen getrennten Grundstücken zulassen. Nutzungstransporte von Zonen niedrigerer Nutzung in Zonen höherer Nutzung sind zulässig. In den Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0.15 und 0.20 ist ein Nutzungstransport innerhalb der ganzen zusammenhängenden Wohnzone zulässig. Zudem ist in den Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0.15 und 0.20 ein Nutzungstransport in eine höhere Nutzungszone auf eine Entfernung von 200 m ab der Grundstücksgrenze zulässig (Abs. 2). Nach Abs. 3 ist die Beanspruchung eines Grundstückes zur Erhöhung der Ausnützung eines andern "im Grundbuch einzutragen". In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 54 Abs. 1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von Ausnützungsziffern und den Voraussetzungen für einen Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch „faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai 2002 und R 04 41 vom 26. Oktober 2004 bestätigt. Das Bundesgericht hat eine gegen das letzte Urteil erhobene staatsrechtliche Beschwerde am 19. Mai 2005 abgewiesen, soweit es darauf eintrat (1P. 134/2005). Das erwähnte vom Bundesgericht bestätigte Urteil des Verwaltungsgerichtes betraf ebenfalls eine grosse Bündner Tourismusgemeinde. In jenem Fall betrug die punktuelle Erhöhung der Ausnützung sogar gut 75 %, nämlich 0.79 statt der zonengemässen AZ von 0.45. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung mit der Überschreitung um 69 m2 oder knapp 25 % eben gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen. Weiter ist vorliegend an sich unbestritten, dass Spender und Empfängerparzelle aneinander grenzen. Dabei ist es entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer unerheblich, dass der grössere Teil der Spenderparzelle (wie auch der begünstigten Parzelle) in der Landwirtschaftszone liegt. Das ändert nichts daran, dass eben ein Teil der Parzelle zur Bauzone gehört und damit BGF trägt, die grundsätzlich transportierbar ist. Das verstösst auch nicht gegen das bäuerliche Bodenrecht, welches solche Fälle gar nicht regelt. Dem vorgenommenen Nutzungstransport steht somit materiell nichts entgegen. c) Was die formellen Voraussetzungen anbetrifft, hat das Verwaltungsgericht klar festgehalten, dass diesbezüglich die konkrete kommunale gesetzliche Regelung massgebend ist (VGU R 07 99, E.2.b am Ende). Art. 680 Abs. 2 ZGB spielt hier keine Rolle, ist diese Bestimmung doch nur so zu verstehen, dass nur unter Einhaltung der hier vorgeschriebenen Form auf privatrechtlichem Weg dingliche Wirkung erzielt werden kann (vgl. Berner Kommentar zu Art. 680 ZGB, Rz. 94). Darum geht es vorliegend indessen gar nicht. Es geht um eine Abänderung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, die durch gemeinsamen Antrag der davon Betroffenen von der Baubehörde bewilligt werden kann, wenn die Voraussetzungen dafür (Art. 54 Abs. 1 BG) gegeben sind. Der gemeinsame Antrag wurde mittels schriftlicher Vereinbarung der Betroffenen gestellt und von der Behörde bewilligt. Dies ist eine zulässige Praxis (vgl. VGU R 07 99, E 2.c). Einer genaueren Betrachtung muss diesbezüglich noch Art. 54 Abs. 3 BG unterzogen werden. Danach ist die Beanspruchung eines Grundstücks zur Erhöhung der Ausnützung eines anderen im Grundbuch einzutragen. Es geht dabei nach dem Gesetzestext also nicht um die dem Nutzungstransport zugrundeliegende Vereinbarung als solche, sondern um die verfügte Abänderung der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, für die das kommunale Recht die Eintragung ins Grundbuch vorsieht. Im Grundbuch eingetragen werden gemäss Art. 958 ZGB aber lediglich das Eigentum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie die Pfandrechte, also lediglich das Eigentum und die beschränkten dinglichen Rechte (vgl. Basler Kommentar zu Art. 958, Rz. 1ff.). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können – lediglich – - nach Vorschrift der Kantone im Grundbuch angemerkt werden (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Wenn das Baugesetz nun die Eintragung der Abänderung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch verlangt, steht dies klar im Widerspruch zum ZGB, denn nur das Bundeszivilrecht bestimmt, was im Grundbuch eingetragen wird und was nicht. Es kommt hier also aufgrund von Art. 962 Abs. 1 ZGB und Art. 90 Abs. 2 KRG, der entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer die gesetzliche Grundlage für die Anmerkung bildet (vgl. Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG), lediglich die Anmerkung im Grundbuch in Frage. Art. 54 Abs. 3 BG widerspricht höherrangigem Recht und ist hier nicht anzuwenden bzw. ist in bundesrechtskonformer Auslegung dahin zu verstehen, dass damit nicht ein Eintrag, sondern eine Anmerkung gemeint ist. Tatsächlich wurden die beiden Nutzungstransporte denn auch im Grundbuch beanstandungslos angemerkt. Schliesslich ist zu betonen, dass die nicht konstitutiv wirkende Anmerkung im Grundbuch nicht etwa auf der zivilrechtlichen Vereinbarung der Parteien basiert. Entstehungsgrund der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung ist nicht ein privatrechtliches Rechtsgeschäft, sondern ein Verwaltungsakt, nämlich die Verfügung, mit welcher die Behörde die Eigentumsbeschränkung anordnet. Ist der Verwaltungsakt rechtskräftig, besteht die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung unabhängig davon, ob das private Rechtsgeschäft, mit welchem deren Errichtung beantragt wurde, ungültig ist. Selbst wenn also der Zivilrichter etwa eine privatrechtliche Vereinbarung betreffend Nutzungstransport wegen Nichteinhaltung der zivilrechtlichen Formvorschriften für ungültig erklären würde, änderte dies nicht das geringste am Bestehen der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, die eben ihren Rechtsgrund allein in einem Verwaltungsakt hat. Schliesslich ist auch Art. 90 Abs. 2 KRG, wonach die Anmerkung vor Baubeginn zu erfolgen hat, nicht verletzt, erfolgte doch die Anmerkung vor dem Beginn der durch den Nutzungstransport ermöglichten Bauarbeiten im Sinne der Auflagen vom 22. Dezember 2006. Abgesehen davon handelt es sich dabei um eine reine Ordnungsvorschrift, deren Verletzung nicht die Ungültigkeit der Eigentumsbeschränkung zur Folge haben könnte. Die Einwände der Beschwerdeführer gegen die Nutzungstransporte erweisen sich damit allesamt als unbegründet. 6. In VGU R 07 4/5 hat das Gericht die Auflage der Gemeinde geschützt, die Brüstung auf dem Sockelgeschoss sei – unter Abbruch der Betonbrüstung – in Glas zu erstellen. Damit wurde indessen nicht zum Ausdruck gebracht, eine andere Lösung wäre nicht zulässig gewesen. Wenn nun die Bauherrschaft ein neues Baugesuch gestellt hatte, welches die teilweise Ausführung der Brüstung in Glas und unter Belassung gewisser Teile vorsieht, konnte die Gemeinde darüber wiederum befinden. Sie hat dazu ausgeführt, für die Baubehörde stehe die Materialisierung der Brüstung im Zusammenhang mit dem Erscheinungsbild der Baute. Zwischen Wohn- und Garagentrakt solle eine Zäsur stattfinden. Werde die Brüstung vor dem Wohntrakt völlig in Glas gehalten, seien die Gebäudeecken des Wohnhauses sichtbar. Das Gebäude werde im Zusammenhang mit der Natursteinmauer im Untergeschoss als eigenständiger Bau wahrgenommen. Werde die Brüstung vor dem Wohntrakt in Glas und oberhalb der Garage in Beton ausgeführt, werde die Zäsur zwischen den Trakten nach Auffassung der Baubehörde gleichermassen oder sogar noch stärker betont als mit einer einheitlichen, in Glas gehaltenen Brüstung. Eine Verletzung der Ästhetik- oder der Gebäudelängenbestimmungen habe die Baubehörde bei dieser Ausführungsart nicht erkennen können, weshalb sie dem Gesuch entsprochen habe. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Gemeinde damit das ihr zustehende Ermessen missbraucht haben könnte. Der Augenschein hat vielmehr im Gegenteil ergeben, dass durch die nun bewilligte Lösung die visuelle Trennung von Haupt- und Nebentrakt am besten realisiert werden kann, jedenfalls besser als mit einer durchgehenden Glasbrüstung. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet und ist somit insgesamt abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführer haben daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit der eingereichten Honorarnote geltend gemachte Betrag von Fr. 5'019.55 inkl. MWST erscheint als ausgewiesen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkung Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 404.-- zusammen Fr. 5'404.-- gehen je zur Hälfte zulasten von … und … sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … und … entschädigen … aussergerichtlich im gleichen Verhältnis gesamthaft mit Fr. 5'019.55 (inkl. MWST).