<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2021.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222795&amp;W10_KEY=13013460&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2021.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.11.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.03.2024 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>formelle Teilenteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bemessung der Enteignungsentschädigung; Strassenabstandsbereich und Strassenfläche Keine Ermessenskontrolle durch das Verwaltungsgericht (E. 2). Der Verkehrswert ist nach pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen (E. 3). Die betroffenen Grundstücke sind als wirtschaftliche Einheit zu betrachten (E. 4.4.1). Die Bewertung ist als Ganzes zu beurteilen, nicht die einzelnen Faktoren der Schätzung (E. 4.4.2). Grundsätzlich ist nach der Vergleichswertmethode vorzugehen (E. 4.4.3). Bei der Fläche im Strassenabstandsbereich rechtfertigt sich kein Einschlag, weil diese für die zulässige bauliche Dichte mitberücksichtigt wird (E. 4.4.5). Die Fläche im Strassenbereich weist keinen wirtschaftlichen Wert auf und ist nicht zu entschädigen; die Geltendmachung eines entsprechenden Anspruches, der bei der Strassenprojektierung nicht angemeldet worden war, ist nicht mehr möglich (E. 4.4.6). Unter den konkreten Umständen sind keine Mehrkosten der Erschliessung aufgrund der Abtretung als mittelbarer Schaden zu entschädigen, weil auf eine Erschliessung in die Staatsstrasse kein Anspruch besteht (E. 5). Der Rechenfehler im vorinstanzlichen Entscheid ist zu korrigieren (E. 6). Weil die vom Verwaltungsgericht nunmehr zugesprochene Gesamtentschädigung die rekursweise beantragte übersteigt, liegt kein Fall der reformatio in peius vor, obwohl für die Fläche im Strassenbereich vorinstanzlich noch eine Entschädigung zugesprochen worden war (E. 7). Keine Änderung der Kostenfolgen des Schätzungsentscheids (E. 8). Gutheissung des Rekurses des Gemeinwesens.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG">ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEMESSUNG">BEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSMETHODE">BEWERTUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FACHGERICHT">FACHGERICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLÃCHE">FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDERWERT">MINDERWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITTELBARER SCHADEN">MITTELBARER SCHADEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHNUNGSFEHLER">RECHNUNGSFEHLER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STAATSSTRASSE">STAATSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUBARKEIT">ÃBERBAUBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSPÃTUNG">VERSPÃTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 19 EntG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 lit. c EntG</span><br/><span class="gerade">§ 228 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 254 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58797" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span>VR.2021.00002 (I)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>VR.2021.00003 (II)</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. November 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Yannick Weber.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt, <br/> dieses vertreten durch das Immobilienamt, <br/> RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent (I) </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>und Rekursgegner (II), </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin (I)</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>und Rekurrentin (II), </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend formelle Teilenteignung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das Projekt fÃ¼r den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach fest. Zuvor war das Projekt Ã¶ffentlich aufgelegt und den betroffenen GrundeigentÃ¼mern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Danach hatte u.<span> </span>a. D von seinen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der E-Strasse in Obfelden 1'005 m<sup>2</sup> bzw. 251 m<sup>2</sup> Vorgartenland abzutreten, wofÃ¼r ihm eine EntschÃ¤digung von Fr. 466.-/m<sup>2</sup> angeboten wurde; fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von weiteren 333 m<sup>2</sup> bzw. 234 m<sup>2</sup> wurde ihm eine VergÃ¼tung von Fr. 20.-/m<sup>2</sup> und Jahr offeriert.</p> <p class="Sachverhalt1">Am 20. November 2014 hatten neben anderen Betroffenen auch die Erben des zwischenzeitlich verstorbenen D Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss rechtskrÃ¤ftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten enteignungsrechtlichen AnsprÃ¼che wurden die Einsprechenden auf das Enteignungsverfahren verwiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Nachdem eine Einigungsverhandlung mit den Erben des D am 2. August 2018 ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton ZÃ¼rich dem Statthalteramt des Bezirks Affoltern die Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die SchÃ¤tzungskommission II.</p> <p class="Sachverhalt2">Nach einem ersten Schriftenwechsel fand am <span>19. Dezember 2019 die SchÃ¤tzungsverhandlung mit Augenschein statt. In der Folge nahm die SchÃ¤tzungskommission II weitere Untersuchungshandlungen vor, wozu die Parteien Stellung nehmen konnten. Im Rahmen der Erbteilung ging das Eigentum an den betroffenen GrundstÃ¼cken auf B Ã¼ber.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 25. August 2021 hiess die SchÃ¤tzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die EntschÃ¤digung fÃ¼r das zu enteignende Land ausserhalb des Strassenabstandsbereichs auf (293 m<sup>2</sup> x Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> =) Fr. 322'300.- und fÃ¼r das Land innerhalb dieses Bereichs auf (963 m<sup>2</sup> x Fr. 880.-/m<sup>2</sup> =) Fr. 847'440.-, insgesamt Fr. 1'169'740.- fest (Dispositivziffer 1), alles unter Vorbehalt des Nachmasses (Dispositivziffer 2). Die EntschÃ¤digung fÃ¼r die vorÃ¼bergehend beanspruchten 333 m<sup>2</sup> von Kat.-Nr. 01 sowie von 234 m<sup>2</sup> von Kat.-Nr. 02 wurde auf Fr. 38.50/m<sup>2</sup> und Jahr festgelegt (Dispositivziffer 3). Die AntrÃ¤ge der Enteigneten auf EntschÃ¤digung von Baukosten fÃ¼r die Garage, Wertersatz fÃ¼r die gefÃ¤llten BÃ¤ume und die aufgehobenen AbstellplÃ¤tze wurden als durch RÃ¼ckzug erledigt abgeschrieben (Dispositivziffer 4). Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden dem Kanton ZÃ¼rich auferlegt (Dispositivziffer 5).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Laut ErwÃ¤gung 4 des SchÃ¤tzungsentscheids, der sich allerdings nicht im Entscheid-Dispositiv niederschlug, wurde der Kanton ZÃ¼rich ausserdem verpflichtet, der Enteigneten zusÃ¤tzlich einen mittelbaren Schaden von Fr. 160'000.- zu vergÃ¼ten.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen den am 16. September 2021 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldete der Kanton ZÃ¼rich am 6. Oktober 2021 Rekurs beim Verwaltungsgericht an (VR.2021.00002). Nachdem das Gericht Frist zur BegrÃ¼ndung angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons ZÃ¼rich am 27. Oktober 2021:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"1. Es seien die Dispositiv-Ziffern I und III des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 25. August 2021 aufzuheben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>2. Es sei der Rekurrent zu verpflichten, der Rekursgegnerin fÃ¼r die formelle Teilenteignung die folgende EntschÃ¤digung zu bezahlen:</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span>Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r ca. 293 m<sup>2</sup> ausserhalb des Strassenabstandsbereichs </p> <p class="Urteilstext"> Fr. 880.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r ca. 729 m<sup>2</sup> innerhalb des Strassenabstandsbereichs</p> <p class="Urteilstext"> Fr. 275.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r ca. 234 m<sup>2</sup> im Strassenbereich.</p> <p class="Urteilstext"><span>3. Es sei der Rekurrent zu verpflichten, der Rekursgegnerin fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Landbeanspruchung im Umfang von ca. 333 m<sup>2</sup> von Kat.-Nr. 01 und von ca. 234 m<sup>2</sup> von Kat.-Nr. 02 eine EntschÃ¤digung von Fr. 35.75/m<sup>2</sup> und Jahr zu bezahlen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>4. Es sei das Dispositiv des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 25. August 2021 in dem Sinne zu ergÃ¤nzen, als festzustellen sei, dass der Rekurrent keine EntschÃ¤digung fÃ¼r einen mittelbaren Schaden zu bezahlen hat.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>5. Eventualiter sei das Dispositiv des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 25. August 2021 in dem Sinne zu ergÃ¤nzen, als der Rekurrent zu verpflichten sei, der Rekursgegnerin fÃ¼r den mittelbaren Schaden eine EntschÃ¤digung von Fr. 160'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>â¦"</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekursantwort vom 14. Dezember 2021 liess B â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â Abweisung des Rekurses beantragen. Mit Replik vom 11. Januar 2022 und Duplik vom 10. MÃ¤rz 2022 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 7. Oktober 2021 liess auch B Rekurs beim Verwaltungsgericht anmelden (VR.2021.00003) und nach gerichtlicher Fristansetzung am 1. November 2021 folgende AntrÃ¤ge stellen:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"1.a) Der Rekurrentin sei fÃ¼r die formelle Enteignung von 1'005 m<sup>2</sup> des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 01 und von 251 m<sup>2</sup> des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 02 â¦ angemessen, mindestens jedoch mit insgesamt Fr. 1'300.-/m<sup>2</sup> zu entschÃ¤digen; demgemÃ¤ss sei Dispositiv Ziffer 1 des Entscheides der SchÃ¤tzungskommission II insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin eine geringere EnteignungsentschÃ¤digung zugesprochen worden ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>b) Der Rekurrentin sei fÃ¼r den Minderwert bzw. den mittelbaren Schaden, den die verbleibenden GrundstÃ¼ckteile der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 erleiden, angemessen zu entschÃ¤digen; demgemÃ¤ss sei der angefochtene Entscheid insoweit aufzuheben, als der Rekurrentin fÃ¼r den Minderwert bzw. den mittelbaren Schaden der verbleibenden GrundstÃ¼cksteile keine EntschÃ¤digung zugesprochen worden ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>2. Es sei zur Frage der zu leistenden EntschÃ¤digung (Landwert und Minderwert bzw. mittelbarer Schaden der verbleibenden GrundstÃ¼cksteile, insbesondere aufgrund der nur noch provisorisch fÃ¼r die heutigen Nutzungen verbleibenden verkehrsmÃ¤ssigen Erschliessung) ein Gutachten einzuholen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> [â¦]</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 4. Es sei der Rekurrentin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>â¦"</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 24. November 2021 beantragte der Kanton ZÃ¼rich unter Hinweis auf die eigene RekursbegrÃ¼ndung Abweisung des Rechtsmittels der Gegenpartei. Mit VerfÃ¼gung vom 15. Dezember 2021 vereinigte der AbteilungsprÃ¤sident die beiden Verfahren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckzukommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Rechtsmittel einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Streitgegenstand der Rekursverfahren bildet zunÃ¤chst die HÃ¶he der EntschÃ¤digung, die der Rekurrent I der Rekursgegnerin I fÃ¼r die Enteignung von 1'005 m<sup>2</sup> bzw. 251 m<sup>2</sup> der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 in Obfelden zu entrichten hat, sodann fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 333 m<sup>2</sup> bzw. 234 m<sup>2</sup> der genannten Parzellen. Ferner ist die Frage zu beantworten, ob und wenn ja in welchem Umfang der Rekurrent I der Enteigneten einen Minderwert sowie einen mittelbaren Schaden zu vergÃ¼ten habe.</p> <p class="Erwgung2">Die betreffende FlÃ¤che liegt gemÃ¤ss kommunaler Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Zone W1. Die sÃ¼dÃ¶stlich der Verzweigung F-/E-Strasse gelegene Parzelle Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 4'208 m<sup>2</sup> ist mit einem ÃkonomiegebÃ¤ude Ã¼berstellt; Ã¶stlich grenzt das mit einem Einfamilienhaus Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Halte von 852 m<sup>2</sup> an. Die AbtretungsflÃ¤che von insgesamt 1'256 m<sup>2</sup> liegt zu 234 m<sup>2</sup> im Strassenbereich, zu 729 m<sup>2</sup> im Strassenabstandsbereich und zu 293 m<sup>2</sup> ausserhalb desselben. Art. 19 Abs. 1 BZO statuiert in der Wohnzone W1 eine Ãberbauungsziffer von 26 %, fÃ¼r Flachdachbauten eine solche von 31 %.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulÃ¤ssig. Diesen Rekurs in vermÃ¶gensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde. GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32â86 N.10 m.<span> </span>w.<span> </span>H.; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschrÃ¤nkte Kognition deckt sich mit jener bei der ÃberprÃ¼fung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722â00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausfÃ¼hrlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von GrundstÃ¼cken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschÃ¤ftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich 2021, § 10 N 96 ff.; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Tobias F. Rohner, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., Bern 2021, § 220 N 121 ff. StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsÃ¤chlich gehandelten Preise fÃ¼r vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu mÃ¼ssen Vergleichspreise in genÃ¼gender Zahl fÃ¼r Objekte Ã¤hnlicher Beschaffenheit zur VerfÃ¼gung stehen. An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lÃ¤sst sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, GrÃ¶sse, unterschiedlicher Erschliessungsgrad und unterschiedliche AusnutzungsmÃ¶glichkeiten bei den zu vergleichenden GrundstÃ¼cken ist mit PreiszuschlÃ¤gen oder -abzÃ¼gen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn Ã¼berhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dÃ¼rfen ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere ErhÃ¶hungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verÃ¤ndert werden kann; dazu zÃ¤hlen insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden LandflÃ¤che um sogenanntes Vorgartenland handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschrÃ¤nkt Ã¼berbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des GesamtgrundstÃ¼cks ausmacht und fÃ¼r sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen kÃ¶nnte. Erschwerend kommt in solchen FÃ¤llen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem RestgrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lÃ¤sst. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulÃ¤ssig, bei der Bemessung der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge bzw. ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschÃ¤digenden Verkehrswert kann selten prÃ¤zis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019, VR.2019.00001 + 00002, E. 3.2; 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel als zulÃ¤ssig, da das abzutretende Vorgartenland nicht Ã¼berbaubar war, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das RestgrundstÃ¼ck bereits Ã¼berbaut war (VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall wÃ¼rdigten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulÃ¤ssig, da der Verlust der AbtretungsflÃ¤che weder einen Einfluss auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks noch auf dessen Ãberbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der EntschÃ¤digung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420 E. 3.1.1 S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des RestgrundstÃ¼cks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer TeilflÃ¤che eignet sie sich insbesondere dann, wenn Ã¼ber die VerkehrswertentschÃ¤digung hinaus ein mittelbarer Schaden (weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> Bei den SchÃ¤tzungskommissionen, die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht auf die Dauer von drei Jahren gewÃ¤hlt werden, handelt es sich um Fachgerichte, deren Hauptaufgabe darin besteht, Ã¼ber finanzielle AnsprÃ¼che im Zusammenhang mit dem Enteignungsverfahren zu entscheiden (JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N.91). Entgegen dem Antrag der Enteigneten ist daher ein Gutachten eines SchÃ¤tzungsexperten entbehrlich. Hinzu kommt, dass die nachfolgend zu erÃ¶rternden Aspekte, die den Landwert beeinflussen, vorab Fragen betreffen, deren Beantwortung Kenntnisse des Enteignungs- sowie des Raumplanungs- und Baurechts erfordert und nicht des Marktes. Ebenso wenig bedarf es im Licht von E. 5.5 nachfolgend einer Expertise zur Ermittlung von Erschliessungskosten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Hinsichtlich des Verkehrswerts der enteigneten FlÃ¤chen erwog die SchÃ¤tzungskommission II, dass die GrundstÃ¼cke trotz partieller Ãberbauung wie unÃ¼berbautes Land zu bewerten und als wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien. Dabei stehe die Vergleichsmethode im Vordergrund. Hier sei ein im Jahr 2014 erzielter Preis von Fr. 1'071.-/m<sup>2</sup> am aussagekrÃ¤ftigsten. Aus den anderen Vergleichspreisen lasse sich nicht ableiten, ob in Obfelden bis zum Stichtag (dem 25. August 2021) ein Wertanstieg zu verzeichnen sei oder nicht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dÃ¼rften auch die vom Statistischen Amt ermittelten Durchschnittspreise herangezogen werden. Der Median aller FreihandverkÃ¤ufe in Obfelden von unbebautem Land der Wohn- und Mischzone belaufe sich fÃ¼r das Jahr 2017 auf Fr. 1'058.-/m<sup>2</sup>; neuere Preise seien aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen nicht verfÃ¼gbar. Weil die beiden Methoden fast zum gleichen Resultat fÃ¼hrten, erscheine eine SchÃ¤tzung des Landwerts auf Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> plausibel. DemgegenÃ¼ber seien die von der Enteigneten ins Recht gelegten SchÃ¤tzungsberichte als blosse Parteibehauptungen nicht massgeblich. Soweit die abzutretende FlÃ¤che im Strassen- oder Strassenabstandsbereich liege, handle es sich um sogenanntes Vorgartenland, fÃ¼r das ein Abzug vorzunehmen sei. Bei unÃ¼berbauten FlÃ¤chen richte sich der Wert vorab nach dem Einfluss auf die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks bzw. auf die durch die Enteignung verursachte Reduktion der AusnÃ¼tzung. Vorliegend werde die mÃ¶gliche bauliche Nutzung des Areals durch eine Ãberbauungsziffer festgelegt. Die AbtretungsflÃ¤che von insgesamt 1'256 m<sup>2</sup> mache rund einen Viertel der GesamtflÃ¤che von 5'060 m<sup>2</sup> aus und vermindere die NutzungsmÃ¶glichkeiten dementsprechend. Als angemessen erscheine ein Abzug fÃ¼r den Minderwert von einem FÃ¼nftel fÃ¼r das Strassen- wie auch das Strassenabstandsland, was fÃ¼r 963 m<sup>2</sup> zu einer EntschÃ¤digung von Fr. 880.-/m<sup>2</sup> fÃ¼hre. Die ausserhalb des Strassenabstandsbereichs befindlichen 293 m<sup>2</sup> seien voll, d.<span> </span>h. mit Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> zu vergÃ¼ten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zur BegrÃ¼ndung seines Rekurses bringt der Kanton ZÃ¼rich vor, dass er zwar die Anwendung der Vergleichsmethode fÃ¼r nicht sachgerecht halte, gleichwohl aber den von der SchÃ¤tzungskommission II ermittelten Verkehrswert von Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> akzeptiere. Hinsichtlich des Vorgartenabzugs habe die Vorinstanz bei der Bewertung der FlÃ¤che im Strassenbereich zu Unrecht auf die heutigen EigentumsverhÃ¤ltnisse abgestellt. Vielmehr komme es darauf an, ob die Abtretung dieser FlÃ¤che einen Einfluss auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks oder dessen Ãberbaubarkeit habe. Die abzutretende StrassenflÃ¤che bilde seit Jahrzehnten Bestandteil der E-Strasse, einer im kantonalen Verkehrsrichtplan aufgenommenen Hauptverkehrsstrasse. Die GrundeigentÃ¼merin (bzw. ihr RechtsvorgÃ¤nger) habe die BenÃ¼tzung der StrassenflÃ¤che wÃ¤hrend Jahrzehnten geduldet und damit der formlosen Widmung zum Gemeingebrauch zugestimmt. Daher zÃ¤hle diese nicht zur massgebenden AusnÃ¼tzung, weshalb praxisgemÃ¤ss auf dem Baulandwert ein Einschlag von drei Vierteln vorzunehmen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Enteignete hÃ¤lt dem in der Rekursantwort VR.2021.00002 sowie in der RekursbegrÃ¼ndung VR.2021.00003 entgegen, dass die SchÃ¤tzungskommission II die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 01 nicht als wirtschaftliche Einheit hÃ¤tte betrachten, sondern separat beurteilen mÃ¼ssen. Weder die bisherige verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung noch die Nachbarschaft begrÃ¼nde eine solche Einheit. Sodann sei Kat.-Nr. 02 zu Unrecht aus PraktikabilitÃ¤tsgrÃ¼nden als unÃ¼berbaut bewertet worden. FÃ¼r die Bestimmung des Verkehrswerts sei vorliegend nicht die Vergleichsmethode, sondern die Residualwertmethode heranzuziehen, die heute in der Immobilienwirtschaft den Vorzug geniesse. Ein bei der G AG in Auftrag gegebenes Gutachten, das auf dieser Methode beruhe, schÃ¤tze den Landwert fÃ¼r Kat.-Nr. 02 auf Fr. 1'500.-/m<sup>2</sup> und fÃ¼r Kat.-Nr. 01 auf Fr. 1'550.-/m<sup>2</sup>. Die SchÃ¤tzungskommission II sehe als einen einzigen Vergleichspreis, der die Wohnzone W2E betreffe, einen im Jahr 2017 erzielten Landwert von Fr. 1'375.55/m<sup>2</sup>. Daher fehle es an einer genÃ¼genden Grundlage, um auf den Medianwert des Jahres 2017 oder auf einen Modellpreis fÃ¼r 2020 zu schliessen. Falls das Gericht nicht eine Expertise einhole, mÃ¼sste jedenfalls auf den einzigen Vergleichspreis abgestellt werden. Ein Vorgartenabzug fÃ¼r die beiden GrundstÃ¼cke lasse sich nicht halten. Denn Kat.-Nr. 02 kÃ¶nne nach der Enteignung nicht mehr vernÃ¼nftig Ã¼berbaut werden. Unter dem Regime der Ãberbauungsziffer sei jeder Quadratmeter vollwertig; zudem dienten VorgÃ¤rten der Wohnhygiene und der Verkehrssicherheit. Wenn der "Vorgartentheorie" zu folgen wÃ¤re, mÃ¼sste nach erfolgter Abtretung eine EntschÃ¤digung fÃ¼r das neu entstehende Vorgartenland geleistet werden. Auch fÃ¼r die bisher als Teil der E-Strasse genutzte AbtretungsflÃ¤che stehe ihr eine EntschÃ¤digung zu, denn der Gemeingebrauch bedeute keine zivilrechtliche Ersitzung. Massgebend sei nicht die Nutzung als StrassenflÃ¤che, sondern der Umstand, dass die betroffenen GrundstÃ¼cksteile hÃ¤tten gegen EntschÃ¤digung enteignet oder aber der GrundeigentÃ¼merin zurÃ¼ckgegeben werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die beiden von der Enteignung betroffenen benachbarten GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 im Eigentum von B stellen eine wirtschaftliche Einheit dar und sind daher als Gesamtheit zu betrachten, wie die SchÃ¤tzungskommission zutreffend ausgefÃ¼hrt hat. Laut § 228 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) dÃ¼rfen durch die Unterteilung von GrundstÃ¼cken keine den Bauvorschriften widersprechenden VerhÃ¤ltnisse geschaffen werden. Umgekehrt stehen der Vereinigung von zwei Parzellen zu einer einzigen hier keine rechtlichen Hindernisse entgegen. Weil dadurch allfÃ¤llige GrenzabstÃ¤nde entfallen, ist dies fÃ¼r den EigentÃ¼mer regelmÃ¤ssig mit dem Vorteil einer grÃ¶sseren FlexibilitÃ¤t bei der Projektierung verbunden.</p> <p class="Urteilstext">Die beiden GebÃ¤ude, ein ÃkonomiegebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 01 und ein Einfamilienhaus auf Kat.-Nr. 02, werden von der Enteignung nicht betroffen. Diese betrifft nur die Landstreifen entlang der E-Strasse. Die Enteignete stimmt der SchÃ¤tzungskommission II zu, dass die erstgenannte Parzelle als unÃ¼berbaut zu wÃ¼rdigen ist; demgegenÃ¼ber hÃ¤tte die Vorinstanz das HausgrundstÃ¼ck als Ã¼berbaut qualifizieren mÃ¼ssen. Diesem Einwand ist zwar grundsÃ¤tzlich stattzugeben. Hingegen verkennt eine solche Argumentation, dass unÃ¼berbautes Land wegen der grÃ¶sseren Freiheit bezÃ¼glich der baulichen Nutzung, ferner wegen der Abbruchkosten fÃ¼r den Altbau und der mit grÃ¶sserem Aufwand verbunden NeuÃ¼berbauung, regelmÃ¤ssig hÃ¶her als Ã¼berbautes bewertet wird. So trÃ¤gt beispielsweise die Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB 21.1) dem Umstand der Ãberbauung mit einem Einschlag von 10 % auf dem Landwert Rechnung (Rz. 23). Unter diesen UmstÃ¤nden rechtfertigt es sich aus GrÃ¼nden der VerfahrensÃ¶konomie, zugunsten der Enteigneten mit der Vorinstanz auf die Bewertung von unbebautem Land abzustellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Wie das Verwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung zur formellen Enteignung als auch im Steuerrecht wiederholt festgehalten hat, stellt die Bewertung eines GrundstÃ¼cks eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht hat daher nur zu prÃ¼fen, ob die Bewertung als Ganzes vertretbar ist; hingegen braucht es sich â unter Vorbehalt grober IrrtÃ¼mer â mit EinwÃ¤nden gegen einzelne Faktoren einer SchÃ¤tzung grundsÃ¤tzlich nicht zu befassen (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.3; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018, E. 3.2.2; RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz] = ZStP 2003, 179; so auch Max Imboden/RenÃ© Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 6. A., Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1986, Band II: Besonderer Teil, Nr. 128 B IIId; RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1990, Nr. 128 B IIId; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band I, Art. 19 N 13 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Wie in E. 3.2 festgehalten, bevorzugt die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht (immer noch) die Vergleichs(wert)methode (auch statistische Methode genannt; vgl. dazu Imboden/Rhinow/KrÃ¤henmann und Rhinow/KrÃ¤henmann, je Nr. 128 B IVd, sowie Hess/Weibel, Art. 19 N 80). Dieses Vorgehen hat das Verwaltungsgericht unlÃ¤ngst ausdrÃ¼cklich bestÃ¤tigt (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 5). Daran Ã¤ndert nichts, dass das Gericht in einem neuesten Entscheid vom 14. September 2022 (VR.2022.00001) deswegen auf die Differenzmethode abgestellt hat, weil es fÃ¼r die Bewertung einer sehr kleinen FlÃ¤che von 74 m<sup>2</sup> die Vergleichsmethode fÃ¼r nicht sachgerecht befunden hat (E. 5.2, insb. E. 5.2.3). Jedenfalls ist der Enteigneten zu widersprechen, wenn sie die Residualwertmethode (auch als RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung bezeichnet) angewendet haben will. Selbst wenn dieselbe von gewerblichen Investoren favorisiert werden sollte, qualifiziert die stÃ¤ndige Rechtsprechung sie jedenfalls als primÃ¤re Methode fÃ¼r unzuverlÃ¤ssig (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.2). Anzumerken bleibt, dass auf die von der Enteigneten bei G AG in Auftrag gegebene "Landwertermittlung Obfelden" als blosse Parteibehauptung von vornherein nicht abgestellt werden kann (VGr, 30. September 2020, SB.2019.00046, E. 4.4.2.1 mit Hinweisen). Im Ãbrigen werden die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 01 in den genannten Expertisen â nach dem vorne in E. 4.4.1 Gesagten â zu Unrecht separat bewertet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Nach eingehender PrÃ¼fung von VergleichshandÃ¤nderungen aus den Jahren 2014â2019 in Obfelden sowie in der Nachbargemeinde Affoltern a.<span> </span>A. hat die SchÃ¤tzungskommission II lediglich einen im Februar 2014 erzielten Preis von Fr. 1'071.-/m<sup>2</sup> als vergleichstauglich gewÃ¼rdigt. Dieser betraf ein unÃ¼berbautes GrundstÃ¼ck von 7'115 m<sup>2</sup> in der Zone W1 im H-Gebiet in Obfelden. Diesen Wert hat die Kommission mit vom Statistischen Amt des Kantons ZÃ¼rich erhobenen Transaktionen bis zum Jahr 2020 verglichen und ist zum Schluss gekommen, dass diese den genannten Vergleichspreis stÃ¼tzten. Wie die Vorinstanz unter Hinweis auf den Bundesgerichtsentscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013, E. 2.4, zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, lÃ¤sst sich dieses Vorgehen methodisch nicht beanstanden. Die vom Statistischen Amt erhobenen Daten (www.statistik.zh.ch; Preise fÃ¼r Wohnbauland, Gemeinde Obfelden) zeigen, dass die Mittelwerte in der Gemeinde Obfelden seit 2014 vergleichsweise moderat angestiegen sind. Diese Werte liegen bis zum Jahr 2021 nur wenig Ã¼ber Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup>; einzig bei bevorzugten Lagen (75 %-Quantil) werden Preise von rund Fr. 1'500.-/m<sup>2</sup> erzielt. Weil die beiden Abtretungsobjekte Kat.-Nrn. 01 und 02 wegen ihrer Lage an der E-Strasse stÃ¤rkeren LÃ¤rmimmissionen ausgesetzt sind als die mehrere Bautiefen hinterliegende H-Strasse, was sich steuerlich in der tieferen Lageklasse 2 (gegenÃ¼ber der Lageklasse 1 im Bereich der Letzteren) niederschlÃ¤gt, kommt die BerÃ¼cksichtigung dieser VergleichshandÃ¤nderung der Enteigneten noch entgegen. Dies gilt auch unter BerÃ¼cksichtigung der UmstÃ¤nde, dass eine â unter Renditeaspekten anzustrebende â NeuÃ¼berbauung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 den Abbruch der bestehenden Bauten erfordert und deren GesamtflÃ¤che deutlich unter jener der VergleichshandÃ¤nderung liegt. Nach dem Gesagten lÃ¤sst sich die SchÃ¤tzung der Vorinstanz von Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r 293 m<sup>2</sup> Land ausserhalb des Strassenabstandsbereichs nicht beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.5 </b>FÃ¼r die FlÃ¤che von 729 m<sup>2</sup> im Strassenabstandsbereich nimmt die SchÃ¤tzungskommission einen (Vorgarten-)Abzug von einem FÃ¼nftel vor und kommt so auf eine EntschÃ¤digung von Fr. 880.-/m<sup>2</sup>. WÃ¤hrend sich der Kanton ZÃ¼rich damit einverstanden erklÃ¤rt, bestreitet die Enteignete die ZulÃ¤ssigkeit eines Einschlags.</p> <p class="Urteilstext">Massgebend fÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob die AbtretungsentschÃ¤digung um einen Vorgartenabzug zu kÃ¼rzen sei, wirkt sich der Umstand aus, ob die betroffene FlÃ¤che fÃ¼r die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks berÃ¼cksichtigt wird oder nicht. WÃ¤hrend bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken eine weitergehende bauliche Nutzung des Vorgartens auch an anderen rechtlichen Hindernissen, insbesondere der Verkehrssicherheit, scheitern kann (so in VGr, 14. November 2019, VR.2019.00001, E. 4.3.1), besteht bei unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken, als solche die Abtretungsobjekte Kat.-Nrn. 01 und 02 nach dem in E. 4.4.1 Gesagten zu qualifizieren sind, regelmÃ¤ssig die MÃ¶glichkeit, die Baumasse im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich zu konzentrieren. Art. 19 Abs. 1 BZO definiert die fÃ¼r HauptgebÃ¤ude in der Zone W1 erlaubte bauliche Dichte mittels einer Ãberbauungsziffer von 26 % bzw. von 31 % fÃ¼r Flachdachbauten. Die Ãberbauungsziffer gibt das VerhÃ¤ltnis der anrechenbaren FlÃ¤che zur massgeblichen GrundflÃ¤che wieder (§ 254 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]; nachfolgend aPBG). Massgebliche GrundflÃ¤che ist die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 aPBG). Die E-Strasse ist nicht an die ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che anzurechnen (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00570, E. 5.3.1; siehe sogleich [E. 4.4.6]). <span class="markedcontent"><span>Nach dem Gesagten liegt die FlÃ¤che von 729 m<sup>2</sup> im Strassenabstandsbereich ausserhalb der zur Groberschliessung zÃ¤hlenden E-Strasse und zÃ¤hlt somit zur anrechenbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che. Somit wird diese FlÃ¤che fÃ¼r die zulÃ¤ssige bauliche Dichte mitberÃ¼cksichtigt. Weil sich darin in erster Linie der Wert des Landes verkÃ¶rpert, rechtfertigt sich entgegen der Auffassung der SchÃ¤tzungskommission kein Einschlag. Daher steht der Enteigneten fÃ¼r diese GrundstÃ¼cksteile von 729 m<sup>2</sup> ebenfalls eine VergÃ¼tung von Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> zu.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.6 </b>Die gleiche VergÃ¼tung von Fr. 880.-/m<sup>2</sup> hat die SchÃ¤tzungskommission fÃ¼r die FlÃ¤che von 234 m<sup>2</sup> im Strassenbereich zugesprochen. Der Kanton ZÃ¼rich will die EntschÃ¤digung auf einen FÃ¼nftel des vollen Baulandwerts bzw. Fr. 275.-/m<sup>2</sup> reduziert haben; demgegenÃ¼ber bestreitet die Enteignete die ZulÃ¤ssigkeit einer KÃ¼rzung.</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn diese FlÃ¤che sachenrechtlich Bestandteil der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 bildet, handelt es sich funktionell um einen Teil der E-Strasse. Diese ist im regionalen Richtplan Knonaueramt (Verkehr) vom 15. November 2017 (RRB Nr. 1061/2017) verzeichnet und gilt somit nach § 24 lit. a PBG als Staatsstrasse. Entsprechend fÃ¤llt eine Anrechnung als ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che im Sinn von § 259 Abs. 1 aPBG ausser Betracht (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 925; vgl. neurechtlich auch § 259 Abs. 2 PBG). In welcher Weise dieser Streifen fÃ¼r die Enteignete anderweitig von Nutzen war oder kÃ¼nftig sein kÃ¶nnte, lÃ¤sst sich nicht erkennen und wurde von ihr auch nicht behauptet. Vielmehr handelt es sich hierbei um nacktes Eigentum ohne wirtschaftlichen Wert. Dessen Entzug lÃ¶st daher keine EntschÃ¤digungspflicht des Kantons aus (vgl. Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IVf; Hess/Weibel, Art. 19 N 124). Es verhÃ¤lt sich insoweit Ã¤hnlich, wie wenn eine bisherige Privatstrasse im Zug eines Quartierplanverfahrens entschÃ¤digungslos in das Eigentum der Gemeinde Ã¼bergeht. Dass der Rekurrent I geneigt ist, fÃ¼r den Strassenbereich einen FÃ¼nftel des Baulandwerts zu vergÃ¼ten, tut nach dem wie erwÃ¤hnt massgebenden Grundsatz der Einheit der EntschÃ¤digung nichts zur Sache. Im Ãbrigen scheint der Rekurrent I bei seinem ZugestÃ¤ndnis den Entscheid VR.2008.00003, E. 3.4, des Verwaltungsgerichts vom 20. Mai 2009 (vgl. vorne E. 3.3.1) zu missverstehen, denn die dort fÃ¼r zulÃ¤ssig erklÃ¤rte Reduktion des Landwerts um drei Viertel betraf nicht Land im Strassenbereich, sondern im Strassenabstandsbereich. </p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn der These des Kantons, wonach eine Duldung der StrassenbenÃ¼tzung durch die GrundeigentÃ¼merschaft das Gemeinwesen zur (formlosen) Widmung der betreffenden FlÃ¤chen zum Gemeingebrauch berechtigte (oben E. 4.2), nicht gefolgt werden kÃ¶nnte (kritisch bezÃ¼glich einer Erlangung staatlicher VerfÃ¼gungsmacht auf der prekÃ¤ren Grundlage blossen Duldens durch den privaten EigentÃ¼mer AndrÃ© W. Moser, Der Ã¶ffentliche Grund und seine BenÃ¼tzung, Bern 2011, S. 39â41 mit Hinweisen), hÃ¼lfe dies der Rekurrentin II nicht weiter. Die Beanspruchung fÃ¼r den Strassenbau benÃ¶tigten Landes wird im Rahmen des jeweiligen Projektfestsetzungsverfahrens festgelegt, an welches ein allfÃ¤lliges Enteignungs(schÃ¤tzungs)verfahren unmittelbar anknÃ¼pft (vgl. §§ 15 ff. und 18 ff. des Strassengesetzes vom 27. September 1981 [StrG, LS 722.1]). Mithin wÃ¤ren entsprechende EntschÃ¤digungsbegehren in jenem (frÃ¼heren) Projektierungsverfahren anzumelden gewesen, welches zur Landbeanspruchung im bisherigen Umfang fÃ¼hrte. Mit Blick darauf, dass der Kanton von einer jahrzehntelangen Duldung ausgeht, erscheint eine Geltendmachung entsprechender AnsprÃ¼che zum gegenwÃ¤rtigen Zeitpunkt nicht mehr mÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.7 </b>Nach dem Gesagten ergibt sich, dass der Enteigneten fÃ¼r die definitive Abtretung folgende EntschÃ¤digungen zuzusprechen sind:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r ca. 293 m<sup>2</sup> ausserhalb des Strassenabstandsbereichs;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r ca. 729 m<sup>2</sup> innerhalb des Strassenabstandsbereichs;</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Fr. 0.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r ca. 234 m<sup>2</sup> im Strassenbereich; total Fr. 1'124'200.-.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Neben der EntschÃ¤digung fÃ¼r das abgetretene Land liegt die Frage im Streit, ob der Kanton ZÃ¼rich der Enteigneten gestÃ¼tzt auf § 13 Abs. 2 AbtrG einen Minderwert der ihr verbleibenden FlÃ¤che und einen mittelbaren Schaden zu vergÃ¼ten habe. Weil bei der Abtretung von Grundeigentum stets die Auswirkung der Enteignung auf die dem Betroffenen verbleibende Parzelle mitzuberÃ¼cksichtigen ist (Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IIId 2; Hess/Weibel, Art. 19 N 183 ff.), fragt es sich, ob ein solcher Minderwert hier vorliegt. Diese Frage ist jedoch ohne Weiteres zu verneinen: Weder hat die SchÃ¤tzungskommission einen solchen in Betracht gezogen noch macht die Rekurrentin II tatsÃ¤chlich einen solchen substanziiert geltend. Vielmehr zielt ihre RekursbegrÃ¼ndung auf die Zusprechung einer VergÃ¼tung fÃ¼r mittelbaren Schaden. Dabei geht es nicht um eine allfÃ¤llige Wertverminderung der von der (Teil-)Enteignung unberÃ¼hrten RestgrundstÃ¼cke, sondern um die von der GrundeigentÃ¼merin und der Vorinstanz angenommenen Mehrkosten der Erschliessung aufgrund der Abtretung. Falls diese tatsÃ¤chlich vorliegen (von Hess/Weibel, Art. 19 N 195 ff. als Inkonvenienzen bezeichnet), handelt es sich unbestrittenermassen um einen mittelbaren Schaden im Sinn des Gesetzes.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Mit Bezug auf das Vorliegen eines mittelbaren Schadens erwog die SchÃ¤tzungskommission, dass sich die Erschliessung der beiden betroffenen GrundstÃ¼cke mit der Realisation des Strassenprojekts deutlich verschlechtere. Ob die BaubehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf § 240 Abs. 3 PBG bei der Ãberbauung der beiden betroffenen GrundstÃ¼cke eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung oder eine Zusammenfassung von mehreren Ausfahrten verlange, sei ungewiss. Im Unterschied zur strengeren frÃ¼heren Praxis wÃ¼rden heute direkte Erschliessungen auf Kantonsstrassen "notorischerweise" weiterhin bewilligt. Weil eine rÃ¼ckwÃ¤rtige oder seitliche Erschliessung vorliegend schwer zu realisieren sei und DrittgrundstÃ¼cke einbezogen werden mÃ¼ssten, erscheine im Fall der NeuÃ¼berbauung eine zusammengefasste direkte Zufahrt auf die E-Strasse "ohne weiteres" als bewilligungsfÃ¤hig. Diese MÃ¶glichkeit verliere die Enteignete durch die Absenkung der E-Strasse. Die dadurch erforderliche neue Erschliessung verursache zusÃ¤tzliche Aufwendungen, die als mittelbarer Schaden zu ersetzen seien. Vorliegend kÃ¤men vier Erschliessungsvarianten infrage, deren Kosten zwischen Fr. 160'000.- und Fr. 430'000.- geschÃ¤tzt wÃ¼rden. Die als am wahrscheinlichsten zu wÃ¼rdigende LÃ¶sung komme auf mutmasslich Fr. 240'000.- zu stehen. Vermindere man diesen Betrag um die Aufwendungen von geschÃ¤tzten Fr. 80'000.- fÃ¼r die direkte Erschliessung, ergebe sich ein mittelbarer Schaden von Fr. 160'000.-.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> Der Rekurrent I verneint einen solchen Schaden. Denn entgegen der Auffassung der Vorinstanz fehle fÃ¼r die beiden betroffenen GrundstÃ¼cke ein Rechtsanspruch auf eine direkte Erschliessung Ã¼ber die Staatsstrasse. Somit werde der Rekursgegnerin I kein Recht entzogen, das entschÃ¤digt werden mÃ¼sste. Die Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke nÃ¶rdlich der E-Strasse wÃ¼rden rÃ¼ckwÃ¤rtig erschlossen. Ob eine direkte Erschliessung Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig wÃ¤re, mÃ¼sste â allenfalls durch Einholung eines Amtsberichts des Tiefbauamts â nÃ¤her geklÃ¤rt werden. Sollte das Gericht eine Verschlechterung der Erschliessung annehmen, wÃ¤re die EntschÃ¤digung hierfÃ¼r auf hÃ¶chstens Fr. 160'000.- festzulegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die Enteignete erblickt einen mittelbaren Schaden zunÃ¤chst darin, dass Kat.-Nr. 02 nach der Abtretung nicht mehr und Kat.-Nr. 01 schlechter Ã¼berbaut werden kÃ¶nnten. Die von der SchÃ¤tzungskommission fÃ¼r die Verschlechterung der Erschliessung zugesprochene EntschÃ¤digung von Fr. 160'000.- sei deutlich zu tief. Entgegen der Annahme der Vorinstanz komme nur Variante B mit einer Zufahrt Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 infrage; deren Kosten wÃ¼rden auf Fr. 905'000.- geschÃ¤tzt. ZunÃ¤chst mÃ¼sse ein verbindlicher Vorentscheid Ã¼ber die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung eingeholt werden; daraufhin liessen sich die damit verbundenen Kosten mittels eines Expertengutachtens prognostizieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>Wie bei den anderen Bestandteilen der EntschÃ¤digung setzt der Schadenersatzanspruch einen Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten aus der Enteignung erwÃ¤chst, voraus (Hess/Weibel, Art. 19 N 197, auch zum Folgenden). Dabei kann es sich nicht um einen noch ungewissen, in unbestimmter Zukunft mÃ¶glicherweise eintretenden Schaden handeln, wie Art. 19 lit. c des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 Ã¼ber die Enteignung (EntG; SR 711) mit der Formulierung "Nachteile, die sich nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung vor­aussehen lassen" verdeutlicht. Vielmehr wird fÃ¼r den zu ersetzenden Schaden ein erhÃ¶hter Grad an Wahrscheinlichkeit fÃ¼r dessen Eintritt verlangt. Ferner darf vom Enteigneten verlangt werden, dass er zur Schadenminderung beitrage.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Vorliegend ist mit der Vorinstanz und den Parteien davon auszugehen, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 â nach dem Abbruch des bestehenden ÃkonomiegebÃ¤udes â in nÃ¤herer oder weiterer Zukunft Ã¼berbaut wird; allenfalls wird im Interesse einer vorteilhafteren LÃ¶sung das Einfamilienhaus E-Strasse 04 auf Kat.-Nr. 02 ebenfalls abgebrochen. Die als Gesamtheit vergleichsweise gut geformten Parzellen erlauben eine zweckmÃ¤ssige Ãberbauung; in Anbetracht der GesamtflÃ¤che von (4'208 m<sup>2</sup> + 852 m<sup>2</sup> =) 5'060 m<sup>2</sup> gilt dies auch nach der Abtretung von (1'005 m<sup>2</sup> + 251 m<sup>2</sup> =) 1'256 m<sup>2</sup>; die verbleibende FlÃ¤che von 3'804 m<sup>2</sup> ermÃ¶glicht bei der in der Zone W1 geltenden Ãberbauungsziffer von (mindestens) 26 % eine Ã¼berbaute FlÃ¤che von rund 989 m<sup>2</sup>.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.3 </b>Bei der E-Strasse handelt es sich um einen Autobahnzubringer und eine Staatsstrasse, jedoch ohne grossen Durchgangsverkehr. Laut § 240 Abs. 3 PBG haben Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger Ã¶ffentlicher Strassen nach MÃ¶glichkeit rÃ¼ckwÃ¤rtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen. NÃ¤here Anforderungen an die Verkehrssicherheit statuiert die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019. Wie der Wortlaut von § 240 Abs. 3 PBG nahelegt, sind die beiden Erschliessungsvarianten als gleichwertig zu betrachten (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 4.2). Dabei steht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu. Nach neuerer Praxis wird in jedem Einzelfall anhand der konkreten VerhÃ¤ltnisse beurteilt, ob eine direkte Erschliessung auf die Staatsstrasse verantwortet werden kann oder nicht. Dabei sind vor allem Gesichtspunkte wie der Ãberbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die Sichtweiten, die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung zu gewichten (VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253, E. 3.3.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 886). Ein Rechtsanspruch auf eine direkte Erschliessung Ã¼ber die Staatsstrasse besteht nicht, womit der Rekurrentin II kein (vorbestehendes oder kÃ¼nftig entstehendes) Recht entzogen und keine insoweite EntschÃ¤digungspflicht ausgelÃ¶st wird. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.4 </b>Im Ãbrigen geht die Feststellung der SchÃ¤tzungskommission, dass direkte Erschliessungen auf Staatsstrassen "notorischerweise" weiterhin bewilligt wÃ¼rden, zwar zu weit; indessen ist ihr beizupflichten, dass im vorliegenden Fall eine solche mutmasslich bewilligungsfÃ¤hig gewesen wÃ¤re. Denn abgesehen von der vorliegend fÃ¼r die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 und 02 aufgrund der bestehenden Ãberbauung der Nachbarparzellen, der EigentÃ¼merverhÃ¤ltnisse und des hohen Landverbrauchs schwierig zu realisierenden rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung erscheint der direkte Zugang einer NeuÃ¼berbauung auf die E-Strasse aufgrund des Ã¼bersichtlichen Strassenverlaufs und des zu erwartenden mÃ¤ssigen Verkehrsaufkommens als vertretbar. Allerdings kann dieser Schluss nicht schon aus der Bewilligung vom 22./29. September 2020 fÃ¼r den Um- und Ausbau des Dachgeschosses im Wohnhaus E-Strasse 04 der Rekursgegnerin I gezogen werden, weil es dort nur um ein vergleichsweise geringfÃ¼giges Projekt ging, das mutmasslich wenig zusÃ¤tzlichen Verkehr erzeugt. Dass sich an diesen ErschliessungsverhÃ¤ltnissen aufgrund der Abtretung eine wesentliche Ãnderung ergeben sollte, ist entgegen der Auffassung der SchÃ¤tzungskommission nicht zu erkennen. Denn die Verbreiterung und bauliche VerÃ¤nderung der E-Strasse im Bereich der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 schliesst einen direkten Zugang auf die E-Strasse nach wie vor nicht aus. Die im Rahmen einer NeuÃ¼berbauung dieser Parzellen zu schaffende ErschliessungslÃ¶sung lÃ¤sst sich nÃ¤mlich durchaus so konzipieren, dass sie â allenfalls verbunden mit besonderen baulichen oder funktionellen Verkehrsanordnungen â den Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung genÃ¼gt.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten fehlt es am erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen der Enteignung und einem damit verbundenen mittelbaren Schaden durch zusÃ¤tzliche Erschliessungskosten. Der Rekurs VR.2021.00002 ist daher insoweit gutzuheissen und die Zusprechung einer EntschÃ¤digung von Fr. 160'000.- an die Enteignete aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Was die EntschÃ¤digung fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von insgesamt 567 m<sup>2</sup> anbelangt, orientiert sich die zÃ¼rcherische Rechtsprechung laut dem SchÃ¤tzungsentscheid an der fÃ¼r die Erteilung des Hammerschlagrechts bei Beanspruchung eines NachbargrundstÃ¼cks zugesprochenen EntschÃ¤digung. Dabei sei neben dem Landwert von Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> der um 2 % erhÃ¶hte Referenzzinssatz des Bundesamts fÃ¼r Wohnungswesen, also (1.25 % + 2 % =) 3.25 % massgebend, mithin eine EntschÃ¤digung von Fr. 38.50/m<sup>2</sup> und Jahr.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Rekurrent macht geltend, dass der SchÃ¤tzungskommission ein Rechenfehler unterlaufen sei. Denn in Anwendung der erwÃ¤hnten Formel ergebe sich eine VergÃ¼tung von (3.25 % x Fr. 1'100.-/m<sup>2</sup> =) Fr. 35.75/m<sup>2</sup> und Jahr.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Nach Auffassung der Enteigneten ist der Rechenfehler der Vorinstanz nicht zu beachten. Massgebend sei allein, ob die fÃ¼r die Landbeanspruchung festgesetzte EntschÃ¤digung insgesamt angemessen sei. Dies treffe hier zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Die ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission entsprechen der gefestigten Praxis und werden von der Enteigneten denn auch nicht infrage gestellt (zur analogen Berechnung der VergÃ¼tung bei der vorÃ¼bergehenden Inanspruchnahme von DrittgrundstÃ¼cken durch Private [Hammerschlagsrecht] gemÃ¤ss § 229 Abs. 2 PBG vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2020.00726 + 00731). Die beiden Berechnungsfaktoren (Zinssatz und Landwert) erweisen sich ebenfalls als zutreffend.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Entgegen der Auffassung der Enteigneten kann es unter diesen UmstÃ¤nden nicht darauf ankommen, ob unter besonderen, hier jedoch nicht ersichtlichen UmstÃ¤nden eine hÃ¶here VergÃ¼tung angemessen wÃ¤re. Vielmehr ist der SchÃ¤tzungskommission offensichtlich ein gewÃ¶hnlicher Multiplikationsfehler unterlaufen, der vom Verwaltungsgericht zu korrigieren ist. Die VergÃ¼tung fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 567 m<sup>2</sup> ist daher auf Fr. 35.75/m<sup>2</sup> und Jahr festzulegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur partiellen Gutheissung des Rekurses VR.2021.00002 und zur Aufhebung von Dispositiv-Ziffern 1 und 3 des angefochtenen Entscheids sowie der verse­hentlich nicht im Dispositiv festgehaltenen Zusprechung der EntschÃ¤digung fÃ¼r einen mittelbaren Schaden. DemgemÃ¤ss hat der Kanton ZÃ¼rich der Rekursgegnerin I fÃ¼r die Abtretung von 1'256 m<sup>2</sup> Land (gemÃ¤ss der Zusammenstellung in E. 4.4.7; Nachmass vorbehalten) eine EntschÃ¤digung von Fr. 1'124'200.- zu bezahlen. Weil dieser Betrag Ã¼ber dem Antrag des Rekurrenten I von Fr. 1'028'170.- liegt, stellt sich die Frage nach der BerÃ¼cksichtigung des VerbÃ¶serungsgebots (vgl. hierzu </span>Verwaltungsgericht, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 5.3, 14. November 2019, VR.2019.00001 + 00002, E. 4.3.5; Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 32-86 N.10) nicht. Eine zusÃ¤tzliche EntschÃ¤digung fÃ¼r einen mittelbaren Schaden steht der Rekursgegnerin I nicht zu. FÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 567 m<sup>2</sup> hat der Kanton ZÃ¼rich der Rekursgegnerin I eine VergÃ¼tung von Fr. 35.75/m<sup>2</sup> und Jahr zu leisten.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die weitgehende </span>Gutheissung des Rekurses VR.2021.00002 und Abweisung des Rekurses VR.2021.00003 bewirkt keine Ãnderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. Die Kosten des Rekursverfahrens sind zu 1/4 dem Rekurrenten I und zu 3/4 der Rekurrentin II zu Ã¼berbinden (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner muss dieser die von ihr beantragte ParteientschÃ¤digung versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs VR.2021.00002 wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 3 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 25. August 2021 werden aufgehoben. Der Kanton ZÃ¼rich wird verpflichtet, B fÃ¼r die Abtretung von </span><span>1'256 m<sup>2</sup> Land (Nachmass vorbehalten) eine EntschÃ¤digung von Fr. 1'124'200.- und fÃ¼r die </span><span>vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 567 m<sup>2</sup> eine EntschÃ¤digung von Fr. 35.75/m<sup>2</sup> und Jahr</span><span> zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Eine EntschÃ¤digung fÃ¼r mittelbaren Schaden wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Der Rekurs VR.2021.00003 wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 270.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 8'270.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden zu 1/4 dem Kanton ZÃ¼rich und zu 3/4 B auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die SchÃ¤tzungskommission II.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>