RVJ / ZWR 2019 187 Zivilrecht - Sachenrecht - Stockwerkeigentümergemeinschaft – KGE (Einzelrichter der I. Zivilrechtlichen Abteilung) vom 27. November 2018, Stockwerkeigentümergemein schaft X. c. Y. und Z. - TCV C3 17 83 Legitimation der Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, ein Pfandrecht für unbezahlte Beiträge eintragen zu lassen (Art. 712i ZGB, Art. 712t ZGB) - Die Kompetenz des Verwalters, gestützt auf Art. 712i ZGB fü r die Stockwerkeigen - tümergemeinschaft gegenüber dem säumigen Stockwerkeigentümer ein Pfandrecht für unbezahlte Beitragsforderungen eintragen zu lassen, beschränkt sich auf die vor - läufige Eintragung im summarischen Verfahren (E. 5). - Klagt der Verwalter im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren auf Eintragung eines Pfandrechts für unbezahlte Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümerge - meinschaft, bedarf er dafür der Ermächtigung durch die Versammlung der Stock - werkeigentümer (E. 5 und 5.1). - Anforderungen an diese Ermächtigung und namentlich an das Protokoll der Stock - werkeigentümerversammlung (E. 5 in fine und 5.4). - Wird auch innert Nachfrist kein Ermächtigungsbeschluss eingereicht, ist auf die Klage mangels gehöriger Vertretungsvollmacht nicht einzutreten (E. 5, 5.2 und 5.5). Légitimation de l'administration d'une communauté des coproprié - taires d’étages pour faire inscrire une hypothèque en garantie des contributions non payées (art. 712i CC, art. 712t CC) - La compétence de l’administrateur pour faire inscrire une hypothèque en garantie des contributions non payées en faveur de la communauté des copropriétaires d’étages à l’encontre du copropriétaire d'é tage défaillant (art. 712i CC) se limite à l’inscription provisoire en procédure sommaire (consid. 5). - Pour agir - en procédure ordinaire ou simplifiée - en inscription d’une hypothèque en garantie des contributions non payées en faveur de la communauté des coproprié - taires d’étages, l’administrateur doit disposer de l’autorisation de l’assemb lée des copropriétaires d’étages (consid. 5 et 5.1). - Conditions de cette autorisation, en particulier s’agissant du procès-verbal de l’assem- blée des copropriétaires d’étages (consid. 5 in fine et 5.4). - Si, dans le délai supplémentaire imparti, cette autorisation n’est pas déposée, la demande est déclarée irrecevable en raison de l’absence du pouvoir de représentation (consid. 5, 5.2 et 5.5). 188 RVJ / ZWR 2019 Aus den Erwägungen 4. Im angefochtenen Urteil hat das Bezirksgericht die vom Verwalter initiierte Klage der Stockwerkeigentü mergemeinschaft X auf definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts wegen nicht bezahlter Nebenkosten abgewiesen, vorab mit der Begründung, es li ege keine Ermächtigung zur Prozessführung seitens der Stockwerkeigentümer - gemeinschaft vor; ein entsprechender Beschluss habe bei Klageeinlei- tung nicht vorgelegen und sei dem Gericht innert der von ihm gesetzten Frist bzw. nach Abhaltung der Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. April 2017 auch nicht nachgereicht worden. […] 5. Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft der Stockwerk- eigentümer für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsfor - derungen Anspruch gegenüber dem jeweiligen St ockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung kann u.a. der Verwalter die Eintragung verlangen. Seine Kompetenz in einem Prozess vor Gericht beschränkt sich indes auf die vorläufige Eintragung im summar ischen Verfahren (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 50 zu Art. 712i ZGB sowie N. 45 zu Art. 712t ZGB; Meier -Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 39 und 45 ff. zu Art. 712i ZGB). Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer kann indes nach Art. 712l Abs. 2 ZGB un ter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden. Gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB bedarf der Verwalter zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner einge - leiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerke i- gentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann. Laut Wortlaut des Gesetzes muss der Ver - walter die Ermächtigung also ausser bei Dringlichkeit grundsätzlich erhalten, bevor er handelt (Bundesgerichtsurteile 5A_590/2011 vom 27. Februar 2012 E. 8.3; 5A_364/2011 vom 8. Juli 2011 E. 2). Liegt der Klage kein Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentü - mergemeinschaft bei, so setzt das Gericht in der Regel eine Frist zur Nachholung der Ermächtigung. Bei Dringlichkeit ergibt sich der Anspruch auf eine solche N achfrist unmittelbar aus der ge setzlichen RVJ / ZWR 2019 189 Regelung; doch wird in Praxis und Lehre zum Teil die Auffassung vertreten, dass die zuständige Instanz dem Verwalter nunmehr in Anwendung von Art. 132 Abs. 1 ZPO in jedem Falle eine Frist zur Nach- lieferung einer solchen Vertretungsvollmacht einzuräumen hat (Bun - desgerichtsurteil 5A_913/2012 vom 24. September 2013 E. 5.2.3, welches diese Frage allerdings nicht abschliessend beha ndelt; ZWR 1989 S. 280/284 E. 2d; vgl. die Übersicht bei Wermelinger, SVIT - Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 2. A., 2014, N. 77-79 zu Art. 712t ZGB, ders., Zürcher Kommentar, N. 59 zu Art. 712t ZGB, ders., Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, 3. A., 2016, N. 8 zu Art. 712t ZGB, wobei der zitierte Autor die Nachreichung der Ermächtigung wohl auf dringliche Fälle beschränkt; ebenso Meier - Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 49 zu Art. 712t ZGB). Der Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentümer ist, wenn diese jenen an ihrer Versammlung fällen, zu protokollieren, wobei an - bzw. abwesende Stockwerkeigentü mer zu vermerken, das Abstimmungs - ergebnis in überprüfbarer Weise festzuhalten und das Protokoll durch den Vorsitzenden und den Protokollführer z u unterzeichnen ist. Ohne seine obligatorischen Bestandteile fehlt es dem Protokoll an Beweis - kraft (Raphaël Haas, Fallstricke bei der Protokollierung der Stockwerk- eigentümerversammlung, in: Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2014, S . 23 ff., S. 32 f. und 36 ff.; Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 141, 147 und 149 zu Art. 712n ZGB). Denkbar ist eine Beschlussfassung auf dem Zirkulationsweg (Bundesgerichts - urteil 5A_913/2012 vom 24. September 2013 E. 5.2.2, 5.2.3 und 5.3) oder eine Ermächtigung mittels Unterzeichnung der Anwaltsvollmacht durch alle Stockwerkeigentümer mit Aus nahme des Beklagten (ZWR 1989 S. 286 f. E. 2e und f ). Wesentlich ist, dass die ent sprechende Willenskundgebung der Stockwerkeige ntümer bzw. deren Mehrheit zweifelsfrei belegt ist. 5.1 Für die hier strittige Klage gilt das vereinfachte Verfahren. Die Ein- leitung des Zivilprozesses durch den Verwalter für die Stockwerk - eigentümergemeinschaft setzt somit einen entsprechenden Beschluss der Beschwerdeführerin voraus, der nach der gesetz lichen Regelung von Art.712t Abs. 2 ZGB an sich bereits bei Klageeinleitung vorgelegen haben muss. Mit der Klage wurde jedoch trotz anwaltlicher Vertretung bloss eine vom Verwalter unterzeichnete Vollmacht eingereicht, womit ausdrücklich di eser die beigezo gene Rechtsanwältin bevollmächtigte und beauftragt e, was den gesetzlichen Anforde rungen offensichtlich 190 RVJ / ZWR 2019 nicht genügte. Eine Dringlichkeit wurde nicht behauptet und selbst in der Beschwerde nicht geltend gemacht. Bei strikter Anwendung des Gesetzes wäre demnach auf die Klage mangels gehöriger Bevollmäch- tigung nicht einzutreten gewesen (vgl. zur Frage der Prozesserledigung mittels Nichteintreten oder Abweisung der Klage E. 5.5 letzter Absatz). 5.2 Vorliegend hat die Ersatzrichterin die klagen de P artei indes im Sinne der vorste hend dargelegten Lehre und Rechtsprechung am 16. Januar 2017 aufgefordert, bis zum 6. Februar 2017 die Ermäch - tigung des Verwal ters durch die Stockwerkeigentü merversammlung beim Gericht einzureichen. In ihrer abgeänderten Klage vom 2. Februar 2017 teilte die Klägerpartei dem Gericht mit, da ss die nächste Stockwerkeigentümerversammlung am 29. April 2017 stattfinden und die Ermächtigung an den Verwalter zur Einleitung des vorliegenden Prozesses traktandiert und der Ermächtig ungsbeschluss durch die Stockwerkeigentümerversammlung dem angerufenen Gericht nach - gereicht werde. Art. 221 Abs. 2 lit. a ZPO für das ordentliche und Art. 24 4 Abs. 2 lit. a ZPO für das vereinfachte Verfahren schreiben vor, dass mit der Klage bei Vertretung eine Vollmacht einzureichen ist. Fehlt eine solche Voll - macht, so setzt das Gericht eine Nachfrist zur Verbesserung. Andern - falls gilt die Eingabe als nicht erfolgt (Art. 132 Abs. 1 ZPO). In casu fehlte die Bevollmächtigung durch die Stockwerkeigentümerge- meinschaft zur Prozessführung, weshalb die Ersatzrichterin der klagen- den Partei am 16. Januar 2017 eine Frist bis zum 6. Februar 2017 angesetzt hat, um eine solche nachzureichen. Entgegen den Au sfüh- rungen in der Beschwerde handelte es sich hierbei bereits um eine Nachfrist. Die Beschwerdeführerin verkennt dies, wenn sie sich darüber beklagt, ihr sei im Gegensatz zu den Beklagten keine Nachfrist zuge - standen worden. Laut Gesetz wird eine einmalige gerichtliche Nachfrist zur Verbesserung angesetzt. Es besteht kein Anspruch auf mehrmalige Nachfristen, gerade bei anwaltlicher Vertretung. […] Innert Frist teilte die vom Verwalter beauftrage Rechtsanwältin dem Bezirksgericht mit, dass sie dazu erst na ch der Stockwerkeigentümer- versammlung vom 29. April 2017 in der Lage sei. Aufgrund des Still - schweigens des Bezirksgerichts auf diese Mitteilung hin durfte sie darauf vertrauen, dass bis dahin kein Urteil e rgeht. Eine erneute RVJ / ZWR 2019 191 Nachfristansetzung war gesetzlich nicht vorgeschrieben und konnte sie nicht erwarten. Vielmehr hatte sie die ausstehende Ermächtigung möglichst umgehend nach der Stockwerkeigentümerversammlung bei Gericht einzureichen. Nach eigener Darstellung erhielt die Rechts - vertreterin das entspr echende Protokoll von der Beschwerdeführerin am 2. Mai 2017 zugestellt, womit sie das fehlende Dokument in zeitli- cher Nähe zum Versamm lungsdatum und damit rechtzeitig hätte wei- terleiten können. Es ist nicht dem Bezirksgericht anzulasten, wenn die Rechtsvertreterin dies versäumt hat. Es lag nicht in deren Ermessen, dazu die 30 -tägige Anfechtungsfrist abzuw arten und weitere Zeit verstreichen zu lassen; ohnehin legt sie nicht dar, wie sie den Lauf der Anfechtungsfrist prüfte. […] 5.4 Zudem stellt das Proto koll in der nachträglich hinterlegten Form keinen ausreichenden Beweis für die Ermächtigung zur Prozess - führung dar (s. zu den Anforderungen vorstehende E. 5 letzter Absatz). Denn aus dem eingereichten Protokollauszug sind weder die Teil - nehmer an der Stockwerkeigentümerversammlung noch die Abwesen- den ersichtlich, so dass die Bedeutung des Protokollvermerks, die Vollmacht werde einstimmig erteilt, weder nachvollziehbar noch, auch im Hinblick auf die Beschlussfähig keit, überprüfbar ist. Auch ist das Protokoll nicht unterschrieben. 5.5 Laut der vom Verwalter ausgestellten Vollmacht beabsichtigte er zuerst offenbar, im eigenen Namen zu klagen, wozu er nicht legitimiert war. Eingeleitet wurde die Klage dann aber im Namen der Stock - werkeigentümerversammlung. Wegen der hierfür notwendigen, jedoch fehlenden Prozessermächtigung durch die Stockwerkeigentümerge - meinschaft war deren Verwalter indessen nicht legitimi ert, diese im vereinfachten Verfahren zu vertreten und für diese gerichtlich die defi - nitive Eintragung eines Pfandrech tes zu verlangen. Mangels Vertre - tungsmacht wurde die Stockwerkeigentümergemeinschaft, in deren Namen der Verwalter ohne Vollmach t bzw. ohne Ermächtigung han - delte, durch seine Handlungen rechtlich nicht gebunden (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 91 zu Art. 712t ZGB). Mithin wurde sie auch nicht Partei im Verfahren. Weil das Erfordernis der Ermächtigung im materiellen Recht begründet ist und die Ak tivlegitimation nicht nachgewiesen wurde, hat das 192 RVJ / ZWR 2019 Bezirksgericht die Klage unter Hinweis auf Wermelinger (SVIT -Kom- mentar, Das Stockwerkeigentum, 2. A., 2014, N. 56 zu Art. 712i ZGB) abgewiesen. Da nun aber die Klage nicht der Stockwerkeigentümer - gemeinschaft zugerechnet werden kann, womit ihr gegenüber auch nicht die Wirkungen einer res iudicata eintreten, erscheint es richtiger, auf die vom Verwalter ohne Er mächtigung eingereichte Klage nicht einzutreten (so a uch Wermelinger an anderer Stel le in dem von der Vorinstanz zitierten Kommentar, N. 79 Nichteintreten, N. 102 Nicht - eintreten oder Abweisen , N. 108 Nichteintreten jeweils zu Art. 712t ZGB; für Nichteintreten bereits Gillioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étage, SJZ 80/1984 S. 286 f.). Die Beschwerde wurde wiederum im Namen der Stockwerk- eigentümerversammlung ohn e gehörigen Nachweis der Prozes ser- mächtigung eingereicht, weshalb sie rechtlich ebenfalls nicht der Stock- werkeigentümergemeinschaft, sondern deren Verwalter zuzurechnen ist. Da sie nicht Partei des erstinstanzlichen Verfahrens war, w äre ohnehin fraglich ob sie beschwerdelegitimiert gewesen wäre.