Beschwerdeführer 1 A1. Beschwerdeführer 2 A2. beide vertreten durch: RA AA. Beschwerdegegnerin 1 B1. Beschwerdegegner 2 B2. beide vertreten durch: RA BB. Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft, Kasernenstrasse 17a, 9102 Herisau Vorvorinstanz Baubewilligungskommission C. Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Zirkular-Urteil vom 7. April 2021 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber D. Hofmann Verfahren Nr. O4V 20 10 Gegenstand Baubewilligung für Einfamilienhaus mit Tiefgarage Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 25. Februar 2020 Seite 2 Rechtsbegehren a) der Beschwerdeführer: 1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft des Kantons Appen- zell Ausserrhoden vom 25. Februar 2020 betreffend Bau- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission C., datiert 19. Februar 2020, betreffend das Bauge such Nr. 2017-XX/2018-XX sei aufzuheben, mit Einschluss sämtlicher vorangegangener Entscheide bzw. der weiteren Teilentscheide. Dementsprechend sei das Baugesuch Nr. 2017-XX/2018-XX abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs - und das Beschwerdeverfah- ren. b) der Beschwerdegegner: 1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen und der vorinstanzliche Rekurs - entscheid sei zu bestätigen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer 1 und 2 betreffend das Rekurs- und Beschwerdeverfahren. c) der Vorinstanz: Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Sachverhalt A. B1. und B2. sind Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde D. . Gemäss kommunalem Zonenplan Nutzung liegt die Parzelle am nörd lichen Bauzonenrand des Weilers E. in der Wohnzone W2a. Sie ist mit einem Einfamilienhaus (Assek. Nr. 0002) und einem Hallenbadgebäude (Assek. Nr. 0003) über baut, welche nordwärts über einen Seitenstrang der F. erschlossen werden. Bei der F. handelt es sich mangels Aufnahme im kommunalen Strassen verzeichnis um eine Privatstrasse. Sie zweigt westlich steil ansteigend von der Kantonsstrasse ab und endet im östlichen Teil der Parzelle Nr. 0018 in der Landwirtschaftszone. Die F. ist nicht ausparzelliert, sondern bildet Be standteil der Parzellen, über welche sie verläuft. Im südlichen Teil stösst die Parzelle Nr. 0001 an die F. an, welche in diesem Bereich auf der Parzelle Nr. 0004 liegt. Seite 3 Auszug aus dem Zonenplan Nutzung GIS AR (nordorientiert), April 2021 B. B1. und B2. beabsichtigen, das Wohnhaus Assek. Nr. 0002 abzubrechen und ein neues Einfamilienhaus mit Tiefgarage zu erstellen, deren Zufahrt neu südlich von der auf der Parzelle Nr. 0004 anstossenden F. her erfolgen soll (vgl. dazu die Baupläne 4.100 – 4.103, act. 14.IV/102-105). Dazu reichten sie am 1. April 2017 bei der Baubewilligungskommission C. ein Baugesuch ein (act. 14.IV/87). Dagegen liessen A1., Eigentümer der östlich an die Parzelle Nr. 0001 anstossenden Parzelle Nr. 0005, sowie A2., Eigentüme r der südlich anstossenden Parzelle Nr. 0004, mit Eingabe vom 25. April 2017 (act. 14.IV/75) Einsprache erheben. Am 21. August 2017 und 21. Juni 2018 reichten B1. und B2. Projektänderungen zum Baugesuch ein (act. 14.IV/65 und 88), wogegen A1. und A2. mit Eingaben vom 13. September 2017 (act. 14.IV/62) und 10. Juli 2018 (act. 14.IV/46) erneut Einsprache erheben liessen. Mit Entscheid vom 19. Februar 2019 (act. 14.IV/1) bewilligte die Baubewilligungskommission C. das Bau vorhaben. Gleichzeitig wies sie die E insprachen von A1. und A2. vollumfänglich ab bzw. verwies sie diese auf den Zivilrechtsweg. C. Gegen diesen Entscheid liessen A1. und A2., vertreten durch RA AA., mit Eingabe vom 14. März 2019 (act. 14.I/1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft erheben u.a. mit dem Antrag, den Entscheid aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Mit Entscheid vom 25. April 2020 (act. 2/30) wies das Departement Bau und Volkswirtschaft den Rekurs ab. Seite 4 D. Gegen diesen Entscheid liessen A1. und A2. (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch RA AA., mit Eingabe vom 30. März 2020 (act. 1) Beschwerde beim Obergericht von Appenzell Ausserrhoden erheben, wobei sie die eingangs erwähnten Rechtsbegehren stellten. E. Dazu liessen sich B1. und B2. (im Folgenden: Besch wer-degegner), vertreten durch RA BB., mit Eingabe vom 15. Mai 2020 (act. 9) sowie das Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) mit Schreiben vom 3. Juni 2020 (act. 13) vernehmen, wobei sie die eingangs erwähnten Rechtsbegehren stellten. F. Mit Schreiben vom 15. Juli 2020 (act. 16) teilte die Gerichtsleitung den Verfahrensbeteilig - ten mit, dass bei der Prüfung der Erschliessung auch der Dienstbarkeitsvertrag vom 15. April 1935 (act. 18.2) in die Beurteilung miteinbezogen werde. Dazu liessen sich die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 30. Juli 2020 (act. 24), die Vorinstanz mit Schreiben vom 4. August 2020 (act. 25) sowie die Beschwerdegegner mit Schreiben vom 7. August 2020 (act. 26) vernehmen. G. Mittels Verfügung vom 19. November 2020 (act. 35) wurde die auf den 26. November 2020 angesetzte mündliche Verhandlung auf Antrag der Beschwerdeführer abgesagt und statt - dessen ein zweiter Schriftenwechsel angesetzt. H. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2020 (act. 39) liessen die Beschwerdeführer unter Aufrechterhaltung der Anträge eine Replik einreichen, wozu sich die Beschwerdegegner ebenfalls unter Aufrechterhaltung der Anträge mit Duplik vom 27. Januar 2021 (act. 41) vernehmen liessen. I. Auf die Begründung der gestellten Ant räge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen näher eingegangen. Seite 5 Erwägungen 1. Gestützt auf Art. 2 der Verordnung über COVID -19-Massnahmen: Gerichte (bGS 113.2) kann das Obergericht zur Bewältigung der aktuell ausserordentlichen Lage in alle n Fällen auf dem Zirkularweg entscheiden, wenn das Gesetz keine Verhandlung vorschreibt. Zirku - larbeschlüsse bedürfen der Einstimmigkeit (Art. 52 Abs. 2 des Justizgesetzes, JG, bGS 143.51). Da im vorliegenden Verfahren keine Durchführung einer Verhandlung vorge- schrieben ist, hat das Obergericht das vorliegende Urteil ein stimmig mittels Zirkular-Urteils gefällt. 2. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid der Vor-instanz zuständig ist. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Rekursentscheides und Parteien in den vorinstanzlichen Verfahre n formell beschwert. Als Eigentümer der an die Bauparzelle anstossenden Parzellen Nr. 0004 und 0005, über wel - che die zur Erschliessung des Bauvorhabens vorgesehene F. verläuft, ist bei ihnen die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache ge geben, womi t sie durch den an ge- fochtenen Rekursentscheid besonders berührt sind. Da auch die Form - und Fristerfor - dernisse erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 3. Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur Rechts- verletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unter- schreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vor- liegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorge - sehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts - und Sachver- haltskontrolle beschränkt. Rechtsfragen unterstehen dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (iura novit curia), welcher bedeutet, dass das Gericht an die Rechtsauf - fassungen der Verfahrensbeteiligten nicht gebunden ist; auch nicht an die von ihnen nach Massgabe des kantonalen Verfah rensrechts form- und fristgerecht vor getragenen Rechts- behauptungen (BGE 133 V 196 E.1.4). Daher kann das Obergericht eine Beschwerde aus anderen als den geltend gemachten Gründen gutheissen oder den angefochtenen Ent - scheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweic ht (sog. Motivsubstitution; vgl. dazu WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, Seite 6 2020, Rz. 1305). Wenn das Obergericht jedoch beabsichtigt, seinen Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu begründen, die bzw. der im bisherig en Verfahren nicht herangezogen wurde, worauf sich die Parteien nicht berufen haben und womit diese im konkreten Fall nicht rechnen konnten, sind die Verfahrensbeteiligten vorgängig anzuhö - ren ( BGE 128 V 272 E. 5b /bb; 126 I 19 E. 2c/aa je mit Hinweisen; PATRICK SUTTER , in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfah- ren, 2. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 29 VwVG). Infolgedessen hat die Gerichtsleitung den Ver- fahrensbeteiligten mit Schreiben vom 15. Juli 2020 (act. 16) mitgeteilt, dass das Ober - gericht bei der Prüfung der hinreichenden Erschliessung in die Beurteilung miteinbeziehen werde, dass das der Liegenschaft Nr. 0001 zustehende Fahrrecht gemäss Dienstbarkeits- vertrag vom 15. April 1935 (act. 18.2) auf eine Breite von 2.2 m beschränkt sei und dass das Fahrrecht nicht zum Befahren mit „Lastautomobilien“ berechtige. 4. Die Erteilung einer Baubewilligung setzt die Erschliessung des Bau grundstücks voraus (Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG, SR 700). Gemeint ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungskonform genutzt werden kann. Land ist ers chlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das Erschliessungserfordernis der Zufahrt ist vorab verkehrs -, gesundheits - und feuerpolizeilich motiviert. Eine hinreichende Zufahrt besteht , wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benüt zer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste - wie insbesondere für die Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung - gewähr- leistet ist (AR GVP 2010 Nr. 0006 und 2005 Nr. 0007). Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Das Bundesrecht knüpft an die jeweilige Nutzung der konkreten Bauzone an, enthält aber nur allgemeine Grun dätze (Urteile des Bundesgerichts 1C_379/2019 vom 7. August 2020 E. 3.3 und 1C_532/2010 vom 29. März 2011 E. 2.3.1). Die Anforderungen an die Erschliessung und Baureife ergeben sich im Einzelnen aus dem kantonalen Recht. Das kantonale Recht kann insbesonde re das Ausmass der Erschlies - sungsanlagen und die Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Nach Art. 95 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) gilt ein Grund stück u.a. als erschlossen, wenn eine für die vorgesehene Nutzung hinreichende, rechtlich gesicherte, auch den Bestimmungen über die Staatsstrassen (heute: Strassengesetz, StrG, bGS 731.11) genügende Zufahrt besteht oder gleichzeitig mit dem Neubau erstellt wird , falls notwendig mit Abstellplätzen für Motorfahr - zeuge. Diesbezüglich bestimmt Art. 3 Abs. 3 StrG, dass für die technische Ausgestaltung der Verkehrsanlagen die anerkannten Regeln der Strassenbautechnik zu beachten sind, insbesondere die Normen des Schwe izerischen Verbands der Strassenfachleute (VSS -Seite 7 Normen). Das Erfordernis genügender Erschliessung gilt auch für den Baustellenverkehr. Bei der Erschliessung einer Baustelle ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich dabei nur um eine vorübergehende Grundst ücksnutzung handelt. An den Ausbaustandard eines Baustellenzugangs sind daher unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit geringere Anforderungen zu stellen (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 722). 4.1 Für E rschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung nachzuweisen (Urteil des Bundesgerichts 1C_603/2015 vom 5. April 2016 E. 2.2; BGE 136 III 130 E. 5.4.1). Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über dauernde ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen ( FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 743; ELOI JEANNERAT, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 35 zu Art. 19 RPG). Über privatrechtliche Verhältnisse wird im Baubewilligungsverfahren zwar grundsätz lich nicht entschieden. Ausgenommen sind jedoch privatrechtliche Tatbestände, die von der Baugesetzgebung vorausgesetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt werden. Dies trifft im Kanton Appenzell Ausserrhoden namentlich bei der rechtlichen Sicherstellung einer über fremden Boden führenden Zufahrt zu (vgl. dazu Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG). Sie erfolgt zwar in den Formen des Zivil rechts, hat aber baupolizeiliche Bedeutung (Urteile VGE 17900 des Verwaltungsgerichts Bern vom 10. Mai 1990 E. 2, in: BVR 1990, S. 376; VGE 21729 vom 12. Januar 2004 E. 3.2, in: BVR 2004, S. 413). Werden Zugänge privatrechtlich geordnet, so muss durch die se Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob eine Dienstbarkeit diesem öffentlich -rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilli - gungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden ( ALEXANDER RUCH, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, N. 12 S. 77 zu Art. 22 RPG). Ist der Inhalt der Dienst - barkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaf tes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft - nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters - einen hinreichenden Ausweis über die Berechti gung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (Urteil des Bundesgerichts 1C_237/2010 vom 3 0. August 2010 E. 2; Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2014.00543 vom 5. März 2015 E. 3.2; FRITZSCHE/ BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 744). Ist die Dienstbarkeit aber klar, kann die Bewilligung erteilt oder sie muss verweigert werden ( KATHARINA SEILER GERMANIER, Privatrechtliche Vorfragen - Prüfung durch die Baubehörde?, in: PBG aktuell, 3/2020, S. 43). 4.2 Die Vorinstanz hält in der Stellungnahme vom 4. August 2020 fest, dass das Befahren mit „Lastautomobilen“ für die vorgesehene reine Wohnnutzung ni cht notwendig sei. Soweit der Seite 8 Baustellenverkehr durch den Dienstbarkeitsvertrag nicht sichergestellt werden könne, stehe den Beschwerdegegnern das Hammerschlagrecht zur Verfügung. Es wäre zudem weder mit dem Gleichbehandlungsprinzip noch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben verein- bar, die Baureife der Parzelle Nr. 0001 zu verneinen, da Bewilligungen für Bauten entlang der F. bereits mehrfach erteilt worden seien. Die Beschwerdegegner lassen in der Stellungnahme vom 7. August 2020 (act. 26) und der Duplik vom 27. Januar 2021 (act. 41) festhalten, dass die Beschwerdeführer keine Zivilklage beim Zivilgericht eingereicht hätten. Es sei nicht Sache der Gemeinden sowie der im öffentlich -rechtlichen Verfahren mit der Sache betrauten Rechtsmittelinstanzen, über d en Bestand von privaten Rechtsverhält - nissen zu entscheiden. Vorliegend könne nicht von einer offenkundigen Verletzung von Eigentumsrechten Dritter die Rede sein. Die Beurteilung des Dienstbarkeitsvertrags vom 15. April 1935 obliege folglich nicht dem Ober gericht. Würde die F. nun plötz lich als ungenügende Erschliessungsstrasse erachtet, wären sämtliche über die F. erschlossenen Grundstücke widerrechtlich überbaut und damit auch das Grund stück der Beschwerde - führer nicht erschlossen. Zudem verweisen die B eschwerdegegner ebenfalls auf das Hammerschlagrecht. Die F. werde bereits heute mit Trakto ren mit Doppelrad befahren, womit nicht ersichtlich sei, weshalb der Dienstbarkeitsvertrag die Baustellenerschliessung rechtlich nicht sicherstellen solle, zumal all e Anstösser über die gleiche Dienstbarkeit verfügten. 4.3 Wie bereits angetönt, ist die F. nicht im kommunalen Strassenverzeichnis aufgeführt, womit es sich dabei um eine Privatstrasse handelt, worauf kein öffentliches Fahrrecht lastet. Da die Beschwerdegegner nicht auf andere Weise auf ihre Bauparzelle gelangen können, sind sie darauf angewiesen, dass ihnen die F. zur Erschliessung kraft einer hinreichenden Fahr- und Fusswegdienstbarkeit zur Verfügung steht. Zugunsten der Parzelle Nr. 0001 besteht gemäss dem Grundbuchauszug (act. 18.4) zu lasten der Parzellen Nrn. 0008, 0009, 0005, 0010, 0004, 0011 und 0012 ein Fahrwegrecht, dessen Inhalt im Beleg 27/396 (act. 18.2) definiert wird: „Auf der G., beginnend beim Stall Assek. Nr. 0013 des L. und endigend an der Eigentumsgrenze der Liegenschaft Grundbuch H: Nr. 0014 des I. besteht zu Lasten der Liegenschaft Grundbuch H: Nr. 0015 in einer Breite von 2.2 m ein Fahrrecht zu Gunsten der Liegenschaften Grundbuch H: Nr. 0014 dato I. und Grundbuch H: Nr. 0016 dato J., Grundbuch H: Nr. 0017, dato K.. Dieses Fahrrecht berechtigt indessen nicht zum Befahren mit Lastautomobilen. 4.4 Es ist offensichtlich, dass die bestehende Grunddienstbarkeit, welche das Befahren mit Lastautomobilen verbietet, nicht al s rechtlich hinreichend gesicherte Zufahrt im Sinne von Seite 9 Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG für die Erschliessung der Bauparzelle Nr. 0001 genügen kann, ist diese doch weder für den Baustellenverkehr noch für öffentliche Dienste (z.B. Kehrichtab - fuhr/Feuerwehr) ausreichend, welche ebenfalls durch Lastautomobile bzw. Lastfahrzeuge bewältigt werden. Dies umso weniger, als dass bei Lastwagen von einer Grundabmessung von 2.55 m und einem beidseitig erforderlichen Sicherheitszuschlag von 0.30 m ausgegan - gen wird (vgl. da zu VSS -Norm „Geometrisches Normalprofil, Grundabmessungen und Lichtraumprofil 640 201), womit eine Inanspruchnahme durch Lastfahrzeuge auch eine Überschreitung der lediglich auf 2.2 m rechtlich sicher gestellten Fahrbahnbreite zur Folge hätte. Diese klaren Einschränkungen der Dienstbarkeit lassen sich ohne Weiteres aufgrund des Wortlauts feststellen und hätten daher im Lichte oben genannter Rechtspre chung und Lehre zwingend bereits von der Vorvorinstanz im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt werden müssen. 4.5 Nicht zu überzeugen vermag das Argument der Vorinstanz und der Beschwerdegegner bezüglich des Hammerschlagrechts, aus welchem sie eine rechtlich genügende Zufahrt ableiten wollen. Das Hammerschlagrecht ist in Art. 109 des Gesetzes über die Einfüh rung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG zum ZGB, bGS 211.1) normiert. Bei diesem handelt es sich um ein privatrechtliches Instrument. Es stützt sich auf Art. 695 ZGB auf - grund welchem die Kantone in ihrer Privatrechtsgesetzgebung nachbarliche Zutrit tsrechte vorsehen können. Bei diesen Zutrittsrechten ist charakteristisch, dass sie lediglich unter benachbarten Grundeigentümern Wirkung entfalten und ihrer Ausübung in zeitlicher Hin - sicht beschränkt sind (REY/STREBEL, in: Basler Kommentar, ZGB, 6. Aufl. 2019, N. 2 zu Art. 695 ZGB). Da die dauernde und jederzeitige Benützung der Zufahrt auch für öffentliche Dienste gesichert sein muss, liegt auf der Hand, dass das Hammerschlagrecht für die rechtliche Erschliessung der Bauparzelle Nr. 0001 nicht genügt. D ies gilt nach Auffassung des Obergerichts auch für die Baustellenerschliessung, welche ebenfalls entweder über eine öffentliche Zufahrt oder über eine private Durchfahrtsberechtigung zu realisieren ist (vgl. dazu DOMINIK BACHMANN, Das Hammerschlagsrecht, in: PBG aktuell, 4/2014, S. 5). Im Weiteren ist zu wiederholen, dass es sich bei der rechtlichen Sicherstellung einer über fremden Boden führenden Zufahrt nach Art. 95 Abs. 3 BauG um eine öffentlich -rechtliche Voraussetzung der Baubewilligung handelt. Damit gehen die Beschwerdegegner fehl in der Annahme, dass die Beschwerdeführer für die Verweigerung der Baubewilligung aufgrund des Lastfahrzeugverbots eine Zivilklage beim Zivilgericht hätten einreichen müssen (vgl. auch FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., S. 1531; MISCHA BERNER, Luzerner Planungs - und Baurecht, 2012; S. 331). 4.6 An der mangelnden rechtlichen Sicherung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass ein Befahren der F. durch Traktoren und Lastwagen seitens der Fahrrechtsbelasteten Seite 10 bis anhin scheinbar geduldet wurde. Einem Privaten steht es frei, Eingriffe in sein Eigentum auf Zusehen hin zu dulden, ohne dass dadurch für den Störer oder einen Dritten auch bei jahrlanger Praxis ein Rechtsanspruch entstehen würde (vgl. zur soge nannten prekaristischen Gestattung: BGE 136 III 130 E. 5.2; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1964, N. 28 zu Art. 674 ZGB). Bei im Grundbuch eingetragenen Grundstücken kann eine Dienstbarkeit zudem nicht durch Ersitzung entstehen (vgl. A rt. 731 Abs. 3 ZGB; BGE 105 II 329; ETIENNE PETITPIERRE, in: Basler Kommentar, ZGB, 6. Aufl. 2019, N. 25 ff. zu Art. 731 ZGB). Mit Blick auf die rechtsanwendenden Behörden stellt sich einzig die Frage der Gleich - behandlung im Unrecht (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs - recht, 8. Aufl. 2020, Rz. 599 ff.), nachdem im fraglichen Gebiet trotz mangelnder rechtlicher Sicherung zu früheren Zeitpunkten mehrere Bauten erstellt worden sind. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht wird na ch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur aus - nahmsweise anerkannt, nämlich wenn eine ständige rechtswidrige Praxis einer rechts - anwendenden Behörde vorliegt und die Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt (BGE 139 II 49 E. 7; 136 I 65 E. 5.5). Die Vorvorinstanz liess sich im vorliegenden Fall nicht vernehmen, womit keine solche Willensäusserung vorliegt. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass sich die Vorvorinstanz nicht bewusst war, dass ihr die Prüfung der rechtlichen Sicherung der F. für das Bauvorhaben oblag. Im Übrigen stünde im vorliegenden Fall einem allfälligen Anspruch auf gesetzeswidrige Begünstigung das gewichtige öffentliche Interesse einer hinreichenden Erschliessung entgegen ( HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 603). Damit ist ein An - spruch auf Gleichbehandlung im Unrecht zu verneinen. 4.7 Demzufolge steht fest, dass die erforderliche Zufahrt über die F. für die Erschlies sung der Bauparzelle Nr. 0001 in rechtlicher Hinsicht für den Baustellenverkehr und die öffentlichen Dienste nicht genügend gesichert ist. Dieser rechtliche Mangel ist nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung. Das Obergericht kommt damit zum Schluss, dass die Vorvor - instanz zu Unrecht für das Bauprojekt eine Bewilligung erteilt hat. Da die hinreichende rechtliche strassenmässige Erschliessung eines Baugrundstücks unab dingbare Voraussetzung für die Baureife im Sinne von Art. 95 Abs. 1 BauG und damit für die Erteilung der Baubewilligung bildet und diese vorliegend fehlt, sind der vorinstanz liche Ent- scheid sowie die erstinstanzlichen Baubewilligungen aufzuheben. Die Beschwerde ist damit gutzuheissen. Somit kann offen gelassen werden, ob die Bauparzelle in tatsäch licher Hin- sicht genügend erschlossen ist, womit sich auch eine Behandlung der Beweis anträge der Beschwerdeführer erübrigt. Diesbezüglich ist lediglich festzuhalten, dass bereits he ute Seite 11 13 Wohneinheiten über die F. erschlossen werden und diese auch den Landwirt - schaftsverkehr aufnimmt. Der Vorinstanz kann deshalb nicht gefolgt wer den, soweit sie lediglich von einer Erschliessung von 6 Wohneinheiten ausgeht und die F. als Grundstück- zufahrt im Sinne der VSS -Norm 640 050 qualifiziert (Ziff. 5d des angefochtenen Ent - scheids). 4.8 Wollen die Beschwerdegegner an ihrem Bauprojekt festhalten, steht es ihnen frei, das Zivil- gericht anzurufen, um sich ein hinreichendes Zufahrtsrecht zu erstr eiten. Dabei ist jedoch hervorzuheben, dass die Gemeinden nach Art. 19 Abs. 2 RPG und Art. 57 Abs. 1 BauG innerhalb der Bauzone erschliessungspflichtig sind und die Vorinstanz nach Art. 32 Abs.1 der Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) darüber zu wachen hat, dass die Gemein- den ihre Erschliessungsaufgaben erfüllen. Eine andere Möglichkeit bestünde für die Beschwerdegegner deshalb darin, sich im Sinne von Art. 66 BauG vom Gemeinderat zur Benützung der Zufahrt für Lastfahrzeuge ermächtigen zu lassen oder be i diesem eine öffentliche Widmung der F. und Klassierung im kommunalen Strassen verzeichnis zu beantragen (Art. 2 und 8 StrG). Eine Aufnahme in s Strassenverzeichnis erschiene im vorliegenden Fall durchaus sach gerecht, da die F. aufgrund ihrer Funktion und der Anzahl erschlossenen Wohneinheiten den Charakter einer Erschliessungsstrasse aufweist (Art. 3 Abs. 1 der Strassenverordnung, StrV, bGS 731.111) und an deren Benutzung ein erhebliches öffentliches Interesse besteht (vgl. dazu AR GVP 2018, Nr. 1560; AR GVP 2015, Nr. 1545). Zudem könnte dabei auch ein Strassenausbau oder eine Wid mung allfälliger Ausweichstellen in Betracht gezogen werden, womit die Erschliessung auch in tatsächlicher Hinsicht verbessert würde. 5. Aus verfahrensökonomischen Gründen ist es angezeigt, im Folgenden noch auf die Rüge der überschrittenen Gebäudelänge einzugehen. Gemäss Art. 10 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) bezeichnet die Gebäudelänge die längste Fassadenabmessung einer Baute inkl. Anlagen. Bei abgesetzten und g egliederten Fassaden bemisst sich die mass - gebende Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäudekanten auf eine Gerade, die der Verlängerung des längsten geraden Teils dieser Fassade ent - spricht (Abs. 2). Nach Art. 10 Abs. 3 BauV bestimmt die Baubewilligungsbehörde bei spezi- ellen Gebäudeformen die Messweise in Auslegung von Abs. 1 und 2. Gemäss Art. 13 BauV gelten als unterirdische Bauten unbewohnte und keinem regelmässigen Aufenthalt von Personen dienende Bauten oder Teile davon, die sowohl unter dem gewachsenen als auch mindestens dreiseitig unter dem gestalteten Terrain liegen. 5.1 Die Vorinstanzen kommen zum Schluss, dass gemäss den eingereichten Plänen das Untergeschoss des geplanten Wohnhauses direkt mit dem Schwimmbadgebäude v erbun-Seite 12 den werden soll. Von aussen sei lediglich eine Verbindung durch eine Aussentreppenan - lage vorgesehen. Die beiden Gebäude würden optisch wie auch baulich voneinander un - abhängig in Erscheinung treten. Dementsprechend hätten die beiden Bauten je einzel n die Gebäudelänge einzuhalten. 5.2 Die Beschwerdeführer monieren dagegen, dass das bestehende Hallenbad talseitig vollständig über dem gewachsenen und über dem neuen Terrain liege und eine Fenster - front aufweise. Die Tatsache, dass die talseitigen Fas saden völlig frei lägen und Fenster - fronten aufwiesen, werde von der Vorinstanz einfach „vergessen“. Das Gleiche gelte für die Behauptung, Schwimmbadgebäude und Neubau könnten völlig unabhängig bestehen, Die Sanitärräume, die für das Schwimmbadgebäude erfo rderlich seien, befänden sich im Neu - bau. Der Kunstgriff mit einer angeblich neu geplanten künstlichen Böschung vor einem Teil der Fassade ändere daran nichts. 5.3 Das Obergericht vertritt die Auffassung, dass die Qualifikation der Vorinstanzen von zwei eigenständigen Gebäuden mit separater Gebäudelänge nur zulässig wäre, wenn der Teil hinter der Böschung, welcher das Hallenbadgebäude mit dem Neubau verbindet, unter dem gewachsenen Terrain liegt, nicht jedoch, wenn er ohne Böschung als Teil der Fassade wahrgenommen würde. Nur unterirdische, das heisst unter dem gewachsenen Terrain liegende Gebäude und Gebäudeteile stellen keine "Fassaden" dar und fallen für die Bemessung der Fassadenlänge ausser Betracht. Aus dem massgebenden Plan Nr. 4.100 (act. 14.IV/102) geht nicht hervor, ob beim streitigen Projekt die Verbindung zwischen dem Hallenbadgebäude und dem Neubau vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegt. Damit lässt sich nicht beurteilen, ob das Schwimmbadgebäude und der Neubau in Bezug auf die Fassadenlänge effektiv als zwei eigenständige Gebäude behandelt werden können oder ob es sich dabei nicht um eine über dem gewachsenen Terrain liegende bauliche Einheit h andelt. Dieser Mangel steht einer Bewilligung des Bauvorhabens ebenfalls entgegen und wäre bei einem allfälligen neuen Baugesuch zu beheben. 6. Zusammenfassend ergibt sich damit, dass die Vorinstanzen das Bauvorhaben zu Unrecht als bewilligungsfähig ein gestuft haben. Bei diesem Ergebnis können die weiteren (insbe - sondere verfahrensrechtlichen) Rügen offen gelassen werden. Die Beschwerde ist damit gutzuheissen und die Baubewilligung zu verweigern. 7. Nach Art. 19 Abs. 3 i. V. m. Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Oberge - richt gebühren - und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf des sen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Für dieses Verfahren wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3‘000.-- erhoben, welche den unterliegend en Beschwerdegegnern unter solidarischer Seite 13 Haftung auferlegt wird. Die Gerichtskasse ist anzuweisen, den Beschwerdeführern den geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3‘500.-- zurückzuvergüten. 8. 8.1 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Die Entschädigung setzt sich zusammen aus einem Honorar und den Barauslagen; die Mehrwertsteuer wird als Zuschlag in Rechnung gestellt (Art. 3 der Verordnung über den Anwaltsta rif, AT, bGS 145.53) . In Verfahren vor dem Obergericht in Verwaltungssachen wird das Honorar pauschal festge - legt (Art. 13 Abs. 1 lit. c AT) und beträgt Fr. 1‘000.-- bis Fr. 10‘000.-- (Art. 16 Abs. 1 AT). In- nerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens richtet sich das Honorar nach den besonderen Umständen des Falles. In Betracht fallen namentlich Art und Umfang der Bemühungen, die Schwierigkeiten des Falles sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten (Art. 17 AT). Grundsätzlich kann die mögliche Bandbreite der Honorare unterteilt werden in a) einfache, unterdurchschnittlich aufwändige Fälle, in denen ein Honorar von Fr. 1‘000.-- bis zu Fr. 4‘000.-- zu sprechen ist; b) mittlere Fälle, die durchschnittlich schwierige Rechts - und/oder Sachverhaltsfra- gen betreffen und einen durchschnittlichen Aufwand benötigten, in denen ein Honorar in der Grössenordnung von Fr. 4‘000. -- bis Fr. 7‘000.-- angemessen er- scheint; und c) schwierige Fälle sowohl bezüglich Sachverhalts - und/oder Rechtsfragen, in de - nen überdurchschnittlich umfangreiche Eingaben notwendig waren und umfang - reiche Akten zu studieren waren, was ein Honorar von Fr. 7‘000. -- bis Fr. 10‘000.--, bzw. in aussergewöhnlichen Fällen bis zu Fr. 15‘000.-- rechtfertigt. 8.2 RA AA., welcher die Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren ver trat, hat keine Kostennote eingereicht. Vorliegend ist von einem mittleren Fall auszugehen, bei welchem durchschnittlich schwieri ge Rechtsfragen zu beantworten waren. Dabei gilt es jedoch zu b erücksichtigen, dass RA AA. die Beschwerdeführer be reits im Rekurs - und Einspracheverfahren vertre ten hat. Dem Aufwand und den Anforderungen angemessen erscheint daher ein Honorar in der Höhe von Fr. 4‘000.--. Hinzu kommen die Barauslagen von pauschal 4% und die Mehr wertsteuer von 7.7%, was insgesamt zu einer Entschädi - gung von Fr. 4‘480.30 zugunsten der Beschwer deführer führt. Diese ist ausgangsgemäss den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. 9. Da die Beschwerdeführer durch die Aufhebung des Entscheids der Vorinstanz nachträglich in die Position der Obsiegenden gelangen, sind auch die Kosten und Entschädigungen für Seite 14 das vorinstanzliche Rekursverfahren entsprechend neu zu verlegen. Die Staatsgebühr wurde von der Vorinstanz auf Fr . 2'000. -- festgesetzt, was als angemessen erscheint. Diese ist nunmehr bei den Beschwerdegegnern zu erheben. Dies gilt ebenfalls für die zu - gesprochene Parteientschädigung von Fr. 3000. --, welche ausgangsgemäss ebenfalls unter solidarischer Haftung den B eschwerdegegnern auferlegt wird. Die Vorinstanz hat im Weiteren den Beschwerdefüh rern den für das Rekursverfahren erhobenen Kosten - vorschuss von Fr. 800.-- zurückzuerstatten. Seite 15 Das Obergericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde von A1. und A2. werden der ange fochtene Rekurs - entscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 25. Februar 2020 sowie der Bau- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission C. vom 19. Februar 2019 mit den integrierenden kantonalen Entscheiden aufgehoben 2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3‘000. -- festgesetzt. Diese wird B1. und B2. unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. 3. Die Gerichtskasse wird angewiesen, den Beschwerdeführern den Kostenvorschuss von Fr. 3‘500.-- zurückzuerstatten. 4. Die im Rekursentscheid festgesetzte Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- wird neu bei B1. und B2. erhoben, für welche sie solidarisch haften. Die Vorinstanz wird angewiesen, A1. und A2. den Kostenvorschuss von Fr. 800.-- zurückzuerstatten. 5. B1. und B2. werden unter s olidarischer Haftbarkeit verpflich tet, A1. und A2. für das Beschwerdeverfahren eine Partei entschädigung von Fr. 4‘480.30 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 6. B1. und B2. werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflich tet, A1. und A2. für das Rekursverfahren eine Parteientschä digung von Fr. 3‘000.-- (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 7. Rechtsmittel: Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich - rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich e inzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BG G). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 8. Zustellung an die Beschwerdeführer über deren Anwalt, die Beschwerdegegner über deren Anwalt, die Vorinstanz, die Vorvorinstanz sowie nach Rechtskraft an die Gerichtskasse (im Dispositiv). Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtsvizepräsident: lic. iur. Walter Kobler Der Gerichtsschreiber: lic. iur. Daniel Hofmann versandt am: 8. April 2021