BRKE I Nrn. 123 und 124/2002 vom 14. Juni 2002 in BEZ 2002 Nr. 56 6. Die auf dem Baugrundstück herrschenden, sich von den seitlich angrenzenden Parzellen deutlich unterscheidenden Gegebenheiten haben folgende Gründe: Im Jahr 1930 wurde auf dem Rekursgrundstück ein einstmals der Versorgung des nahe geleg e- nen Sp itals dienendes, heute jedoch ausser Betrieb stehendes Reservoir mit einem Fassungsinhalt von 4000 m 3 erstellt. Dieses erstreckt sich praktisch über die gesamte Fläche des Rekur sgrundstücks. Das gemäss den Bauplänen den damaligen gewachs e- nen Boden gegen die B -strasse hin zwischen 2,4 m und 4 m überragende Reservoir wurde in der Folge zwecks Isolation mit einer 1 m dicken Humusschicht überdeckt. Als Abschluss gegen die B -strasse wurde eine Böschung mit abschliessender Stützmauer erstellt. Anböschungen erfolgten auch im Bereich der nordwestlichen und südöstlichen Schmalseiten des Baugrundstücks. 7. a) Die Vorinstanz ging im angefochtenen Beschluss davon aus, dass die von ihr selbst als topografischer Sonderfall bezeichneten «Terraingegebenheiten» auf dem R e- kursgrundstück als heutiger gewachsener Boden i.S.v. § 5 der Allgemeinen Bauveror d- nung (ABV) anzusehen seien. b) Hiergegen richten sich die Haupteinwände der nachbarlichen Rekurrenten. Sie machen übereinstimmend geltend, dass diese Annahme die Erstellung eines Gebäudes ermögliche, dessen Dimensionen den quartierüblichen Rahmen namentlich mit Bezug auf die Höhe bei weitem sprengten. Die durch die Überdachung des Attikageschosses des g eplanten Flachdachgebäudes gebildete absolute Höhe liegt denn auch deutlich über der G esamthöhe des im Nordwesten angrenzenden (Mansardendach -)Gebäudes B-strasse 27/29. Der Höhenunterschied beträgt rund 4 m. Diese Differenz rührt neben den Besonderheiten des Rekursgrundstücks allerdings teilweise auch daher, dass das genannte Nachbar gebäude aufgrund der in jenem Bereich leicht (ca. 8%) nach Nor d- westen hin abfallenden B -strasse tiefer gelegen ist. Ein Höhenunterschied der genan n- ten Grössenordnung ist auch gegenüber den talseits der B -strasse befindlichen Ma n- sardendachgebäuden mit den Hausnummern 34/36 sowie 38/40 gegeben. Die Gesamthöhe des südöstlich des Rekur s grundstücks gelegenen, teilweise im Eigentum des Rekurrenten 1 befindlichen Gebäudes B -strasse 41/43 wird vom streitigen Projekt demgegenüber um knapp 1 m unterschritten. 8. a) Als gewachsener Boden gilt nach § 5 Abs. 1 ABV der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Auf frühere Verhältnisse ist nach § 5 Abs. 2 ABV zurückzugreifen, wenn der B oden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in ei nem im Zeitpunkt der - 2 - Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs - oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachse ner Boden e r- klärt worden ist (lit. a). Auf die früheren Verhältnisse ist überdies dann abzustellen, wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grun dstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften verändert worden ist (lit. b). Die privaten R ekursgegner verweisen mit Bezug auf die letztgenannte Besti mmung auf den zu dieser ergangenen Verwaltungsgerichtsentscheid VB.95.00077 (publiziert in RB 1995 Nr. 84), wonach in den Anwendungsbereich von § 5 Abs. 2 lit. b ABV nur Te r- rainveränderungen fielen , welche im Hinblick auf ein erst später aktuell werdendes Pr o- jekt vorgenommen werden bzw. vorgenommen worden seien. Ein de rartiger Sachverhalt liege hier nicht vor. Die Rekurrenten hätten es daher hinzune hmen, dass der heutige Terrainverlauf auf dem Rekur sgrundstück nach der Grundregel von § 5 Abs. 1 ABV als gewachsener Boden anzusehen sei. b) Mit dieser Argumentation wird die grundsätzliche Problematik des vorliegenden Streitfalls übergangen. Es stellt sich nämlich vorab die Frage, ob überhaupt ein von § 5 ABV geregelter Sachverhalt vorliege. Der in dieser Norm verwendete Begriff des g e- wachsenen Bodens impliziert die Vorstellung natürlich entstandener («gewachsener») Terrainverhältnisse auf einem Baugrundstück. § 5 Abs. 1 ABV ist zunächst auf unübe r- baute Parzellen zugeschnitten und will besagen, dass der auf diesen bestehende (n a- türliche) Terrainve rlauf als gegeben hinzunehmen ist und bei einer Baueingabe als R e- ferenz für die hierauf a bstellenden Vorschriften (vorab Unte rgeschossdefinition [§ 275 Abs. 3 PBG ) und Gebäud ehöhe [§ 280 Abs. 1 PBG]) zu gelten hat. Allerdings ist die Frage des gewachsenen Bodens auch bei überbauten Parzellen zu entscheiden, welche einer Neuüberbauung zugeführt we rden sollen. In solchen Fällen ist nicht ausgeschlo s- sen, dass etwa auc h die Erdüberdeckung einer vorhandenen, über ein abzubrechendes Hauptgebäude hinausragenden Untern iveaugarage als gewachsener Boden qualifiziert wird. Dies ist insofern angängig, als mit der R ealisierung einer nach den damaligen Te r- rainverhältnissen unter dem g ewachsenen Boden befindlichen Unterniveaugarage in der Regel keine ins Gewicht fallenden Veränderungen des Terrains einhergehen. Vie l- mehr wird die zur Erstellung des unterirdischen Gebäudes notwendige Baugrube nac h- folgend zumeist unter weitgehender W iederherstellung des vo rmaligen Terrainverlaufs wieder aufgefüllt. Auf der Hand liegen dürfte, dass eine Untern iveaugarage, welche den bei ihrer Erstellung gegebenen gewachsenen Boden teilweise um bis zu 0,5 m überragt, wodurch sie (obgleich insoweit ein ob erirdisches Gebäude darste llend) wie ein unteri r- disches Gebäude (noch) abstandsprivilegiert ist (vgl. § 269 PBG), für den nachmaligen Verlauf des gewachsenen Bodens unbeachtlich ist. W ird allerdings m it der baurechtl i- chen Bewilligung eine Aufschüttung gest attet, mit welcher die den gewachs enen Boden überragenden Teile der Unterniveaugarage überdeckt werden, so kann dieses gesta lte- te Terrain nach der Regel von § 5 ABV bzw. unter den dort genannten Vorausse tzungen zum künftigen gewachsenen Boden mutieren. c) Dennoch liegt ungeachtet gewisser Parallelen eine mit dem hier zu beurteile n- den Streitfall nicht vergleichbare Konstellation vor. Mit dem vorgenannten Sachverhalt kann das in casu zu beseitigende, die Fläche des Baugrundstücks weitgehend ei nneh- mende und im Zeitpunkt seiner Erstellung zumindest zu einem Drittel aus dem gewac h- senen Boden r agende – und damit vollumfänglich ein oberirdisches Gebäude darste l- lende – Reservoir (vgl. vorstehend E. 6) nicht gleichgesetzt werden. Der funktionale Z u- sammenhang zwischen dem Gebäude und der zu dessen Isolation erfol gten Erdüberde-- 3 - ckung ist derart offenkundig, dass letztere faktisch als Teil des Gebä udes anzusehen ist und sich verbietet, die vorhandene Erdüberdeckung als gewachsenen Boden i.S.v. § 5 ABV a nzusehen. W ürde mit den R ekursgegnern die bestehende Erdüberdeckung als massgebliches Terrain angesehen, so könnte auf dem Rekur sgrundstück im Extremfall erneut ein teilweise oberirdisches Rese rvoir erstellt werden, dessen wohl ebenfalls e r- forderliche Erdüberdeckung in 10 Ja hren wiederum zu einer wesentlichen Erhöhung des gewachsenen Bodens führen müsste. Dies kann, auch wenn den Rekursgegnern darin beizupflichten ist, dass § 5 ABV nicht von einem «statischen» gewachsenen Boden ausgeht, nicht dem Sinn der genannten Norm entsprechen. d) Die sachgerechte Lösung besteht vorliegend darin, in ähnlicher W eise vorzuge- hen, wie dies bei einem durch eine grössere oberirdische Baute (etwa einem Garage n- gebäude) weitgehend überstellten Grundstück der Fall wäre. W äre diesfalls b eabsich- tigt, den bestehenden Kubus durch ein (Haupt -)Gebäude mit einem kleineren Grundriss zu ersetzen, so stellte sich das Problem, dass innerhalb des Grundrisses des abzubr e- chenden Gebäudes der gewachsene Boden nicht mehr eruierbar wäre. Es müsste daher zwangsläufig auf den entlang der Fassaden bestehenden Terrai nverlauf abgestellt und – soweit sich der Grun driss von Alt - und Neubau überlappen – der vom geplanten G e- bäude zu beachtende Terrainverlauf interpoliert werden. Auf den ausserhalb der erfolgten Anböschungen gegebenen Terrainverlauf wäre auch beim Rekursgrundstück abzustellen, sofern keine den ursprünglichen Verlauf des Terrains mit hinreichender Sicherheit ausweisenden Baupläne bestünden. Dies ist nicht der Fall; den von der Rekursinstanz beigezogenen Plänen für das im Jahre 1930 erstell- te Reservoir ist der gewachsene Boden, wie er sich im damaligen Zei tpunkt präsentier- te, zumindest im B ereich der beiden in der Hangfalllinie gezogenen Gebäudeschnitte schlüssig zu entnehmen. Anhand der Feststellungen anlässlich des Lokaltermins dürfte der in den erwähnten Plänen ausgewiesene gewachsene Boden, welcher in der Verlä n- gerung mehr oder weniger auf den talseitigen Rand der B -strasse trifft, den ursprüngl i- chen Terrainverhältnissen auch g erecht werden bzw. en tsprechen. Z wischen dem in diesen Gebäudeschnitten ausgewiesenen Terrain (und seitlich darüber hinaus) ist der massgebliche Terrainverlauf durch Ziehung en tsprechender Verbindungslinien zu inte r- polieren. Hieraus dürfte ein durchaus realistisches Abbild des ursprünglic hen gewach- senen Bodens resultieren. Komplexer würde sich die Situation gestalten, wenn in Fällen wie dem vorliege nden Baupläne mit verlässlichen Angaben über den ursprünglichen gewachsenen B oden nicht (mehr) existierten. Diesfalls wäre wohl von besonderen Verhältnissen im Sinne der Ausnahmeregelung von § 220 PBG auszugehen. Die Bauherrschaft wäre davon en t- bunden, das nicht mehr eindeutig eruierbare ursprüngliche Terrain zu r espektieren. Als Ersatz hätte die Baubehörde, ausgehend vom gewachsenen Boden auf de n angrenzen- den Parzellen, das für das Neubauvorhaben massgebliche Terrain zu bestimmen (wobei ihr ein gewisser E rmessensspielraum zukäme). Näher braucht hierauf angesichts der in casu vorliegenden schlüssigen Pläne jedoch nicht eing egangen zu werden. e) Da s mithin geltende Erfordernis zur Beachtung des vormaligen gewachsenen Bodens erfordert eine weitreichende Überarbeitung des streitigen Projekts. Die Mä ngel, die sich aus der unzutreffenden Annahme ergeben, dass die Erdüberdeckung des zu beseitigenden Rese rvoirs als massgebliches Terrain anzusehen sei, lassen sich nicht auflageweise heilen. Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und damit zur Gutheissung der Rekurse.