<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2022-06-23-4A_196-2022.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4A_196/2022</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Urteil vom 23. Juni 2022</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>I. zivilrechtliche Abteilung</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichterin Hohl, Präsidentin, </div> <div class="para">Bundesrichterinnen Kiss, May Canellas, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Brugger. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">A.________, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwalt Johann Behrens, </div> <div class="para">Nüschelerstrasse 44, 8001 Zürich, </div> <div class="para">Beschwerdeführerin, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>gegen</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. B.________, </div> <div class="para">2. C.________, </div> <div class="para">3. D.________, </div> <div class="para">alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Luca Meier, </div> <div class="para">Beschwerdegegner. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Rechtsschutz in klaren Fällen, Mieterausweisung, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 23. März 2022 (LF210086-O/U). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sachverhalt:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.a.</b> Am 23. September 2020 leiteten die Vermieter B.________, C.________ und D.________ (Gesuchsteller, Beschwerdegegner) vor dem Mietgericht Zürich eine Ausweisungsklage gegen die Mieterin ihres Geschäftslokals, A.________ (Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin), ein. Sie machten im Wesentlichen geltend, die Gesuchsgegnerin habe nach Ablauf des befristeten Mietvertrages am 15. September 2020 keinen Anspruch mehr auf Verbleib im Mietobjekt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.b.</b> Im Schreiben vom 5. März 2021 zeigten die Gesuchsteller der Gesuchsgegnerin an, dass sie das befristete Mietverhältnis als beendet erachten würden und deshalb eine Ausweisungsklage erhoben hätten. Sie ergänzten, für den Fall, dass das Mietverhältnis wider Erwarten nicht per 15. September 2020 beendet worden sei, befände sich die Gesuchsgegnerin mit der Miete bzw. in Bezug auf den unerlaubten Gebrauch des Mietobjekts für den Monat März 2021 in Verzug. Sie setzten der Gesuchsgegnerin Frist an und stellten ihr für den Fall des Ausbleibens der Zahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäss <span class="artref">Art. 257d OR</span> in Aussicht. In der Folge kündigten die Gesuchsteller das Mietverhältnis mit Schreiben vom 8. April 2021 wegen Zahlungsrückstand. </div> <div class="para">Die Gesuchsteller ersuchten mit Eingabe vom 7. Juni 2021 das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich um Ausweisung der Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. </div> <div class="para">Mit Entscheid vom 22. Oktober 2021 wies das Einzelgericht Audienz die Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt aus und ordnete die entsprechenden Vollsteckungsmassnahmen an. </div> <div class="para">Die dagegen von der Gesuchsgegnerin erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 23. März 2022 ab und bestätigte den Entscheid des Einzelgerichts Audienz. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para">Dagegen erhebt die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragt, der Entscheid des Obergerichts sei aufzuheben. Das Ausweisungsgesuch sei abzuweisen und die Nichtigkeit der Kündigung vom 9. April 2021 sei festzustellen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. </div> <div class="para">Mit Verfügung vom 11. Mai 2022 wurde das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung und um Anordnung von vorsorglichen Massnahmen abgewiesen, da die Beschwerde als aussichtslos erscheine. </div> <div class="para">Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Auf das Einholen von Vernehmlassungen zur Beschwerde wurde hingegen verzichtet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Erwägungen:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt, insbesondere auch das Streitwerterfordernis von <span class="artref">Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG</span> mit einem von der Vorinstanz festgestellten Streitwert von über Fr. 15'000.--, und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (<span class="artref">Art. 42 Abs. 2 und <artref id="CH/173.110/106/2" type="start"></artref>Art. 106 Abs. 2 BGG</span><artref id="CH/173.110/42/2" type="end"></artref>; vgl. Erwägung 2) ist daher grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach <span class="artref"><artref id="CH/173.110/95" type="start"></artref>Art. 95 und 96 BGG</span><artref id="CH/173.110/96" type="end"></artref> gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-II-244%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page244">BGE 134 II 244</a> E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (<span class="artref">Art. 42 Abs. 2 BGG</span>). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-86%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page86">BGE 140 III 86</a> E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<span class="artref">Art. 105 Abs. 1 BGG</span>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <span class="artref">Art. 95 BGG</span> beruht (<span class="artref">Art. 105 Abs. 2 BGG</span>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-115%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page115">BGE 140 III 115</a> E. 2 S. 117; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page397">135 III 397</a> E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (<span class="artref">Art. 97 Abs. 1 BGG</span>). </div> <div class="para">Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von <span class="artref">Art. 106 Abs. 2 BGG</span> (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-264%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page264">BGE 140 III 264</a> E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-86%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page86">BGE 140 III 86</a> E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanzen würdigten die zwischen den Parteien strittige Frage der Tilgung des Mietzinses für den Monat März 2021 bundesrechtswidrig. Sie nähmen fälschlicherweise an, dass bei der Zahlung der Mietzinsen für den Monat März 2021 eine Zahlungslücke entstanden sei, sodass im Zeitpunkt der Kündigung ein Kündigungsgrund bestanden habe. Die Erstinstanz ziehe bei ihrer Beweiswürdigung das Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht in Erwägung, dass mit der Auszahlung der Schlichtungsbehörde vom 24. Februar 2021 der Mietzins für den Monat März 2021 getilgt worden sei. Die Vorinstanz stelle im angefochtenen Entscheid in Abrede, dass diese Tilgung bereits Thema vor der Erstinstanz gewesen sei und behaupte, dies sei ein Vorbringen von neuen Tatsachen. Aus ihrer erstinstanzlichen Stellungnahme vom 12. Juli 2021, Seite 11 Rz. 36, lasse sich aber klar entnehmen, dass sie bereits vor der Erstinstanz vorgebracht habe, dass mit der Auszahlung der Schlichtungsbehörde der Mietzins für den Monat März 2021 getilgt worden sei. Eine allfällige Novenschranke könne nicht greifen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Richtig ist, dass sich die Beschwerdeführerin bereits vor der Erstinstanz auf den Standpunkt stellte, dass mit der Auszahlung der Schlichtungsbehörde der Mietzins März 2021 getilgt worden sei, wie sie dies vor Bundesgericht mit Aktenhinweisen aufzeigt. Die Erwägung der Vorinstanz, dass es sich dabei um ein neues Vorbringen handelt, ist damit nicht korrekt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> Die Vorinstanz beliess es jedoch nicht einzig bei dieser Erwägung, sondern legte in der Folge zusätzlich dar, aus welchen Gründen die Argumention der Beschwerdeführerin, wonach mit der Hinterlegung bzw. mit der Auszahlung des hinterlegten Betrages, der Mietzins für den Monat März 2021 getilgt sei, nicht stichhaltig ist. Sie erwog, dass es sich bei der Hinterlegung vom 4. Februar 2021 entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht "denklogisch" um den Mietzins für März 2021 handeln müsse: Die materiellen und formellen Anforderungen an die Hinterlegung würden bei der Hinterlegung nicht geprüft werden und - wie im vorliegenden Fall - könnten auch Mietzinsen hinterlegt werden, die bereits verfallen seien. Nur vermöge dies keine Tilgung der betreffenden Mietzinsschuld zu bewirken (vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=20&amp;from_date=15.06.2022&amp;to_date=04.07.2022&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-218%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page218">BGE 147 III 218</a> E. 3.3.2.6). Weiter lege die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin nicht dar, inwiefern es vor der Erstinstanz letztlich eine reine Parteibehauptung der Beschwerdegegner geblieben sein soll, dass die Zahlungen nicht dem Monat März 2021 zugewiesen werden könnten und das "frühere" Monatsraten offen seien. Aus ihrem blossen Verweis auf ihre entsprechenden Vorbringen in ihrer Stellungnahme vor der Erstinstanz ergebe sich dies jedenfalls nicht, zumal dieser noch weitere Rechtsschriften folgten. Es sei grundsätzlich nicht die Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, die erstinstanzlichen Akten zu durchforsten, um Belegstellen für Berufungsgründe zu suchen. Nach dem Gesagten bleibe es damit bei der Beurteilung der Erstinstanz, wonach die Einwendung des fehlenden Kündigungsgrundes bzw. der fehlenden Zahlungslücke in Bezug auf den Mietzins März 2021 der Liquidität des Sachverhalts nicht entgegenstehe. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.4.</b> Mit diesen selbstständig tragenden Erwägungen setzt sich die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht nicht hinreichend auseinander (Erwägung 2.1). Sie beharrt im Wesentlichen bloss auf ihren bereits vorinstanzlich vorgetragenen Standpunkten, dass nur künftige Mietzinsen hinterlegt werden könnten und mit der Hinterlegung vom 4. Februar 2021 der künftige Mietzins hinterlegt worden sei, dass "unklar" sei, warum sich beide kantonalen Instanzen auf die reinen Parteibehauptungen des Beschwerdegegners stützen würden und dass der Sachverhalt bezüglich der Tilgung nicht als unbestritten im Sinne von <span class="artref">Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO</span> gelten könne. Sie setzt sich mit diesen pauschalen Vorbringen jedoch nicht rechtsgenüglich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, noch legt sie hinreichend dar (Erwägung 2.1), inwiefern die Vorinstanz diesbezüglich Bundesrecht verletzt haben soll. </div> <div class="para">Damit tragen die Eventualerwägungen der Vorinstanz. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.5.</b> Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass aufgrund der Tilgung des Mietzinses kein Kündigungsgrund vorliege. Die Kündigung sei als nichtig anzusehen. Da nach dem Gesagten mit der Vorinstanz von keiner Tilgung des Mietzinses für den Monat März 2021 auszugehen ist, ist der Argumentation der Nichtigkeit der Kündigung der Boden entzogen. Auch darauf braucht nicht eingetreten zu werden. Aus welchen anderen Gründen die Kündigung nichtig sein soll, legt die Beschwerdeführerin nicht hinreichend dar und ist auch nicht ersichtlich. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.6.</b> Die Beschwerdeführerin beantragt schliesslich, dass die Kosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens den Beschwerdegegnern aufzuerlegen seien. Sie begründet jedoch diesen Antrag nicht, zumindest nicht hinreichend, sodass auch darauf nicht einzutreten ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Auf die Beschwerde ist nach dem Ausgeführten mangels rechtsgenüglicher Begründung nicht einzutreten. </div> <div class="para">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (<span class="artref">Art. 66 Abs. 1 BGG</span>). Die Beschwerdegegner haben keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihnen aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein entschädigungspflichtiger Aufwand erwachsen ist (<span class="artref">Art. 68 Abs. 2 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Demnach erkennt das Bundesgericht:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 23. Juni 2022 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Die Präsidentin: Hohl </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Gerichtsschreiber: Brugger </div> </div></body></html>