<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00095</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220881&amp;W10_KEY=13013478&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00095</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.12.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2017</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Berechnung des steuerbaren Liegenschaftenertrags als Grundlage zur Berechnung des Pauschalabzugs für Unterhalts- und Betriebskosten] Streitgegenstand ist einzig die Bemessung des steuerbaren bzw. satzbestimmenden Einkommens. Auf den Antrag des Pflichtigen betreffend Korrektur des steuerbaren Vermögens ist daher nicht einzutreten (E. 1.2). Der Pflichtige bezahlte die (mietvertraglich ausgeschiedenen) Nebenkosten mit den von den Mietern zusätzlich zum Mietzins geleisteten Akontozahlungen und erstatte Letztere zurück, soweit sie die tatsächlich angefallenen Nebenkosten überstiegen. Unter diesen Umständen bleibt kein Raum, die Nebenkosten als Ertragsbestandteil zu betrachten und zu den Mietzinszahlungen hinzuzurechnen. Der Pauschalabzug ist auf der Soll-Jahresmiete zu berechnen und beträgt vorliegend Fr. 40'305.- (E. 2). Der Pauschalabzug gemäss § 30 Abs. 5 StG bzw. Art. 32 Abs. 4 DBG steht auch Eigentümern einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft zu, wenn der Mieter die Unterhalts- und Betriebskosten selber übernimmt. Der Pflichtige hat vorliegend den Pauschalabzug gewählt, weshalb ihm dieser zu gewähren ist (E. 3.). Teilweise Gutheissung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird, und Rückweisung an das kantonale Steueramt zur Berechnung des steuerbaren bzw. satzbestimmenden Einkommens.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSANFORDERUNG">BEGRÃNDUNGSANFORDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSKOSTEN">BETRIEBSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINKOMMENSSTEUER">EINKOMMENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEERSTAND">LEERSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENERTRAG">LIEGENSCHAFTENERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENKOSTEN">NEBENKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENKOSTENAKONTO">NEBENKOSTENAKONTO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOVENVERBOT">NOVENVERBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PAUSCHALABZUG">PAUSCHALABZUG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROZESSTHEMA">PROZESSTHEMA</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITGEGENSTAND">STREITGEGENSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERHALTSKOSTEN">UNTERHALTSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSERTRAG">VERMÃGENSERTRAG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 21 Abs. I lit. a DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 32 Abs. IV DBG</span><br/><span class="gerade">OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 257a OR</span><br/><span class="gerade">Art. 257b OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 281 OR</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 30 Abs. V StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50495" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00095<br/> SB.2020.00096</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>des Einzelrichters</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Dezember 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Staat ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Schweizerische Eidgenossenschaft,<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2017 sowie</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Direkte Bundessteuer 2017.</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Der in Deutschland wohnhafte A (der Pflichtige) fÃ¼hrte im Liegenschaftenverzichnis zur SteuererklÃ¤rung 2017 (Formular fÃ¼r beschrÃ¤nkt Steuerpflichtige im Kanton ZÃ¼rich) fÃ¼nf Liegenschaften im In- und Ausland an. FÃ¼r das in C gelegene Mehrfamilienhaus D-Gasse 01 deklarierte er MietertrÃ¤ge von <span>Fr. 192'284.- </span>sowie Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 38'457.- (20 %-Pauschale), was einen verbleibenden Ertrag von Fr. 153'827.- ergab. Den Verkehrswert der Liegenschaft gab er mit Fr. 2'645'000.- an.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Mit Auflage vom 14. Oktober 2019 verlangte der SteuerkommissÃ¤r weitere Unterlagen und zusÃ¤tzliche Angaben zur erwÃ¤hnten und zu weiteren Liegenschaften des Pflichtigen. Dieser Auflage kam der Pflichtige mit E-Mail vom 4. November 2019 nach.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Im EinschÃ¤tzungsentscheid bzw. in der VeranlagungsverfÃ¼gung vom 29. November 2019 erhÃ¶hte der SteuerkommissÃ¤r den steuerbaren Ertrag des Mehrfamilienhauses D-Gasse 01 auf <span>Fr. 168'555.-</span>. Bei der Berechnung ging er von den Mietzinsen ohne Akontozahlungen fÃ¼r Nebenkosten aus und brachte die in der Liegenschaftenabrechnung ausgewiesenen effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 23'729.- zum Abzug, weil der Pauschalabzug zu einem hÃ¶heren steuerbaren Liegenschaftenertrag von Fr. 170'266.- fÃ¼hren wÃ¼rde. GestÃ¼tzt auf diese Korrekturen setzte er die Steuerfaktoren wie folgt fest:</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Direkte Bundessteuer</span></p> <p class="Urteilstext"><span>(Fr.)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Staats- und Gemeindesteuern</span></p> <p class="Urteilstext"><span>(Fr.)</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Steuerbares Einkommen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Satzbestimmendes Einkommen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Steuerbares VermÃ¶gen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Satzbestimmendes VermÃ¶gen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit Einsprachen vom 12. Dezember 2019 beantragte der Pflichtige, den Liegenschaftenertrag des Mehrfamilienhauses D-Gasse 01 in der Variante mit dem 20 %-Pauschalabzug zu berechnen. Basis fÃ¼r letzteren bilde die Sollmiete von <span>Fr. 201'524.- </span>(Nettomietzinsen von Fr. 192'284.- zuzÃ¼glich den fÃ¼r den Leerstand ausgewiesenen Betrag von Fr. 9'240.-). Der Pauschalabzug von Fr. 40'305.- sei von den Nettomietzinsen abzuziehen, woraus ein steuerbarer Liegenschaftenertrag von Fr. 151'979.- resultiere.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das kantonale Steueramt wies die Einsprachen mit Entscheiden vom 27. Januar 2020 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die vom Pflichtigen dagegen erhobenen Rechtsmittel hiess das Steuerrekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit Entscheiden vom 17. September 2020 teilweise gut und setzte die Steuerfaktoren pro 2017 wie folgt fest:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Direkte Bundessteuer</span></p> <p class="Urteilstext"><span>(Fr.)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Staats- und Gemeindesteuern</span></p> <p class="Urteilstext"><span>(Fr.)</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Steuerbares Einkommen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Satzbestimmendes Einkommen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Steuerbares VermÃ¶gen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Satzbestimmendes VermÃ¶gen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerden vom 14. Oktober beantragte der Pflichtige dem Verwaltungsgericht, die steuerbaren Faktoren unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge sowie Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung zulasten des Beschwerdegegners wie folgt festzusetzen:</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Direkte Bundessteuer</span></p> <p class="Urteilstext"><span>(Fr.)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Staats- und Gemeindesteuern</span></p> <p class="Urteilstext"><span>(Fr.)</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Steuerbares Einkommen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Satzbestimmendes Einkommen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Steuerbares VermÃ¶gen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><span>Satzbestimmendes VermÃ¶gen</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 15. Oktober 2020 wurden die Verfahren SB.2020.00095 betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2017 und SB.2020.00096 betreffend direkte Bundessteuer 2017 vereinigt und dem Pflichtigen mit Wohnsitz im Ausland eine Frist angesetzt, um die ihn allenfalls treffenden Verfahrenskosten durch einen Kostenvorschuss sicherzustellen. Die Kautionen gingen fristgerecht auf dem Konto des Verwaltungsgerichts ein. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt die Abweisung der Beschwerden und BestÃ¤tigung der Entscheide des Steuerrekursgerichts vom 17. September 2020. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Einzelrichter</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen sowohl bei den Staats- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten Bundessteuer alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids (§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]; BGE 131 II 548 E. 2.2.2 und 2.5; RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (vgl. RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.1 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern wie fÃ¼r die direkte Bundessteuer das Novenverbot (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Verfahren vor Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestÃ¤tigt in BGE 131 II 548 E. 2.3). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG und Art. 147 bzw. Art. 151 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Die Beschwerde an das Verwaltungsgericht muss einen Antrag und eine BegrÃ¼ndung enthalten (§ 147 Abs. 4 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG] bzw. Art. 140 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]). In der BegrÃ¼ndung ist darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Folglich muss sich die Beschwerde zwingend mit den massgeblichen ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen (vgl. VGr, 21. Juni 2017, SB.2017.00061 und SB.2017.00062, E. 2.1; 21. April 2010, VB.2010.00006, E. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.3 </span></b><span>Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen. Auf Begehren, Ã¼ber welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hÃ¤tte entscheiden sollen, ist daher nicht einzutreten (vgl. [anstelle vieler] VGr, 5. April 2018, SB.2018.00004, E. 1.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a, N. 45).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.4 </b>Das Steuerrekursgericht wies den Antrag des Pflichtigen, wonach im Bereich der Staats- und Gemeindesteuern 2017 auch das steuerbare VermÃ¶gen zu korrigieren sei, mangels einer BegrÃ¼ndung dieses Antrags ab. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beantragte der Pflichtige wiederum eine Korrektur der VermÃ¶genssteuerfaktoren. Hierbei bezifferte er den VermÃ¶genssteuerwert der streitbetroffenen Liegenschaft auf Fr. â¦, eventualiter auf Fr. â¦. Seinen Antrag begrÃ¼ndete er damit, dass der Soll-Mietertrag (exklusive Nebenkosten) von <span>Fr. 201'524.- (eventuell Fr. 204'824.-) </span>mit 7.05 % zu kapitalisieren sei. Zur weiteren BegrÃ¼ndung verwies er auf "eine auf der eingereichten SteuererklÃ¤rung bzw. auf der Veranlagung sowie obigem steuerbaren Nettomietertrag basierenden Steuerausscheidung", welche der Beschwerdebeilage 01 entspricht. Ob es sich hierbei um ein (unzulÃ¤ssiges) Novum handelt (vgl. vorne, E. 1.2.1), kann offenbleiben. Der Pflichtige macht nicht geltend, dass das Steuerrekursgericht seinen Antrag betreffend die VermÃ¶genssteuer hÃ¤tte beurteilen mÃ¼ssen bzw. eine Beurteilung zu Unrecht unterblieben sei (vgl. zu den BegrÃ¼ndungsanforderungen vorne, E. 1.2.2). Entsprechendes ist auch nicht ohne Weiteres ersichtlich. Streitgegenstand ist demnach vorliegend nur die EinschÃ¤tzung bzw. Veranlagung betreffend die Einkommenssteuer (Staats- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 2017). Auf den Antrag des Pflichtigen betreffend Korrektur der VermÃ¶genssteuerfaktoren (Staats- und Gemeindesteuern 2017) ist daher nicht einzutreten (vgl. vorne, E. 1.2.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Streitig ist, welcher Mietertrag steuerrechtlich als Grundlage fÃ¼r die Berechnung des Pauschalabzugs von 20 % heranzuziehen ist. WÃ¤hrend die Vorinstanz und das kantonale Steueramt die Ansicht vertreten, </span>dass vom Bruttomietertrag (Nettoertrag zuzÃ¼glich Nebenkosten gemÃ¤ss Abrechnungen) zuzÃ¼glich Leerstand <span>auszugehen und die Kosten fÃ¼r Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie die KabelanschlussgebÃ¼hren abzuziehen seien, </span>hÃ¤lt der<span> Pflichtige dafÃ¼r, auf den Soll-Mietertrag exklusive Nebenkosten (Nettomietzinsen zuzÃ¼glich Leerstand) abzustellen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b><span>Nach § 21 Abs. 1 lit. a StG sind alle EinkÃ¼nfte aus Vermietung unbeweglichen VermÃ¶gens steuerbar. Darunter sind die tatsÃ¤chlich eingenommenen Mietzinsen zu verstehen. Dagegen gehÃ¶ren die erhaltenen EntschÃ¤digungen fÃ¼r Nebenkosten, welche der Vermieter auf Rechnung des Mieters erbringt </span>(vgl. <span>Art. 257a,</span><span> </span><span>257b und 281 des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 [OR]), nicht zum steuerbaren VermÃ¶gensertrag, sofern und soweit sie die tatsÃ¤chlichen Aufwendungen des Vermieters nicht Ã¼bersteigen und der </span>Vermieter<span> die Nebenkosten gemÃ¤ss besonderer Vereinbarung </span>verrechnet<span> (vgl. VGr, 26. Oktober 2015, SB. 2015.00091, E. 2.2; 21. April 2010, SB.2009.00119, E. 3.1; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 21 N. 35).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Vorliegend ist unbestritten, dass die Nebenkosten mietvertraglich aus dem Mietzins ausgeschieden und von den Mietern mittels Akontozahlungen zusÃ¤tzlich zum vereinbarten Mietzins bezahlt wurden. Unbestritten ist auch, dass der Pflichtige die nÃ¤mlichen Akontozahlungen zur Begleichung der (ausgewiesenen) Nebenkosten verwendete und den Ã¼berschÃ¼ssigen Betrag an die Mieter zurÃ¼ckbezahlte. Unter diesen UmstÃ¤nden bleibt nach dem Gesagten kein Raum, um die streitbetroffenen Akontozahlungen bzw. Nebenkosten als im Mietzins enthalten und damit als grundsÃ¤tzlich steuerbaren Mietertrag zu betrachten. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Die Vorinstanzen stÃ¼tzten sich zur BegrÃ¼ndung ihrer Auffassungen massgeblich auf das <span>Merkblatt des kantonalen Steueramtes vom 13. November 2009 Ã¼ber die steuerliche AbzugsfÃ¤higkeit von Kosten fÃ¼r den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften </span>(<span>nachfolgend Merkblatt), insbesondere auf die darin enthaltenen Berechnungsbeispiele (</span>vgl. Rz. 47 und 48). Auf welche<span> Fallkonstellationen sich die fraglichen Berechnungsbeispiele beziehen, geht aus</span> dem Merkblatt nicht hervor<span>. Insbesondere ist unklar, auf welchen tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nden der "Mietzins" â definiert als "Fremdmieten brutto inkl. Nebenkosten" â beruht. Denkbar ist, dass sich die Berechnungsbeispiele auf FÃ¤lle beschrÃ¤nken, in welchen die Nebenkosten bereits mietvertraglich im Mietzins enthalten sind, sodass Konstellationen, in welchen die Nebenkosten mietvertraglich aus dem Mietzins ausgeschieden wurden (vgl. Art. 257a Abs. 2 OR), gerade nicht erfasst werden. So oder anders sind die fraglichen Berechnungsbeispiele fÃ¼r die vorliegend umstrittene Frage nur begrenzt aussagekrÃ¤ftig, weshalb nicht ohne Weiteres darauf abgestellt werden kann. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>Auszugehen ist daher von den Mietzinszahlungen exklusive Akontozahlungen bzw. Nebenkosten. Wenn â wie hier â MietzinsausfÃ¤lle vorliegen, ist bei der Berechnung des Pauschalabzugs sodann auf den Betrag der erfahrungsgemÃ¤ssen "Soll-Jahresmiete" abzustellen (vgl. Rz. 45 und 48 des Merkblatts). Der fÃ¼r die LeerstÃ¤nde ermittelte Betrag von <span>Fr. 9'240.- </span>ist demzufolge zu den Mietzinszahlungen hinzuzurechnen, was unbestritten ist. Hingegen fÃ¤llt ein (nochmaliger) Abzug der Kosten fÃ¼r Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie KabelanschlussgebÃ¼hren ausser Betracht, da diese Kosten von den Mietern getragen wurden. Etwas anderes macht denn auch der Pflichtige nicht geltend. Der Pauschalabzug gemÃ¤ss § 30 Abs. 4 StG errechnet sich damit wie folgt:</p> <p class="Urteilstext"><span>Mietzinsen (Fremdmieten brutto, inkl. Nebenkosten-Akonto) Fr. 228'992.-</span></p> <p class="Urteilstext"><span>+ Leerstand Fr. 9'240.-</span></p> <p class="Urteilstext"><span>./. von den Mietern getragene Nebenkosten Fr. 31'671.-</span></p> <p class="Urteilstext"><u><span>./. an die Mieter zurÃ¼ckerstattete Akonto-Zahlungen Fr. 5'037.-</span></u></p> <p class="Urteilstext"><span>erfahrungsgemÃ¤sse Soll-Jahresmiete Fr. 201'524.-</span></p> <p class="Urteilstext"><i><span>Pauschalabzug von 20 % auf Soll-Jahresmiete Fr. 40'305.-</span></i></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern Gesagte gilt gleichermassen fÃ¼r die direkte Bundessteuer. GemÃ¤ss Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG sind die EinkÃ¼nfte aus der Vermietung von unbeweglichem VermÃ¶gen steuerbar, wobei zur Ermittlung des Liegenschaftsertrags von dem vereinbarten Mietzins ohne die Nebenkosten (vgl. Art. 257a, 257b und 281 OR) ausgegangen wird, da die Nebenkosten grundsÃ¤tzlich nicht Teil des steuerbaren Bruttoertrags sind (vgl. Bernhard Zwahlen/Alberto Lissi, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG], 3. A, Basel 2017, Art. 21 N. 7). Auszugehen ist damit ebenfalls von den Mietzinszahlungen exklusive Akontozahlungen bzw. Nebenkosten. Weiter ist bei der Berechnung des Pauschalabzugs aufgrund der unbestrittenen MietzinsausfÃ¤llen sodann auf den Betrag der erfahrungsgemÃ¤ssen "Soll-Jahresmiete" abzustellen (vgl. Rz. 45 und 48 des Merkblatts). Der fÃ¼r die LeerstÃ¤nde ermittelte Betrag von <span>Fr. 9'240.- </span>demzufolge zu den Mietzinszahlungen hinzuzurechnen, was unbestritten ist. Ein (nochmaliger) Abzug der Kosten fÃ¼r Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie KabelanschlussgebÃ¼hren fÃ¤llt ausser Betracht. Der Pauschalabzug betrÃ¤gt fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2017 demnach ebenfalls Fr. 40'305.-.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Zur Ermittlung des steuerbaren Liegenschaftenertrags kÃ¶nnen von den EinkÃ¼nften gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. a StG und Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG die Unterhaltskosten, die VersicherungsprÃ¤mien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte im effektiven Umfang abgezogen werden, soweit sie nachgewiesen sind (§ 30 Abs. 2 StG; Art. 32 Abs. 2 DBG). Anstelle der tatsÃ¤chlichen Kosten und PrÃ¤mien kann der Steuerpflichtige gemÃ¤ss § 30 Abs. 5 StG und Art. 32 Abs. 4 DBG einen Pauschalabzug geltend machen. Mit diesem Pauschalabzug sind sÃ¤mtliche ordentlichen Kosten (Unterhaltskosten, VersicherungsprÃ¤mien, Drittverwaltungskosten, Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen) abgedeckt (Merkblatt, Rz. 49). Wenn der Steuerpflichtige folglich die MÃ¶glichkeit der Pauschalierung der Unterhaltskosten wÃ¤hlt, sind ihm im Rahmen der effektiven Unterhaltskosten keine zusÃ¤tzlichen AbzÃ¼ge mehr zuzulassen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Pauschale steht EigentÃ¼mern einer im PrivatvermÃ¶gen stehenden Liegenschaft sowohl bei den Staats- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten Bundessteuer selbst dann zu, wenn der Mieter die Unterhalts- und Betriebskosten selber Ã¼bernimmt. Dies ist Ausfluss des Prinzips, dass dem EigentÃ¼mer das Bruttoentgelt als Einkommen zufliesst (Bernhard Zwahlen/Alberto Lissi, a.a.O., Art. 32 N. 32, mit Hinweis; vgl. auch Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, a.a.O., § 30 N. 27).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Dass der Pflichtige den Pauschalabzug beanspruchen kann, er diesen fÃ¼r die Steuerperiode 2017 gewÃ¤hlt hat und darÃ¼ber hinaus keine weiteren Kosten geltend macht, die seiner Auffassung nach abzuziehen wÃ¤ren, ist unbestritten. Demnach errechnet sich der steuerbare Liegenschaftenertrag betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2017 und die direkte Bundessteuer 2017 wie folgt:</p> <p class="Urteilstext"><span>Mietzinsen (Fremdmieten exkl. Nebenkosten und Leerstand) Fr. 192'284.-</span></p> <p class="Urteilstext"><u><span>./. Pauschalabzug (20 %</span> auf "Soll-Jahresmiete" von Fr. â¦) Fr. 40'305.-</u></p> <p class="Urteilstext"><i>Steuerbarer Liegenschaftenertrag Fr. 151'979.-</i></p> <p class="Urteilstext">Damit sind die Beschwerden â soweit den steuerbaren Liegenschaftenertrag betreffend â gutzuheissen. Die Sache ist zur Berechnung des steuerbaren und satzbestimmenden Einkommens an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit Blick auf den Verfahrensausgang obsiegt der BeschwerdefÃ¼hrer im Verfahren SB.2020.00095 wie auch im Verfahren SB.2020.00096 Ã¼berwiegend. Demzufolge sind die Gerichtskosten dem Ã¼berwiegend unterliegenden Beschwerdegegner (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) bzw. der Ã¼berwiegend unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). Im Rekursverfahren war lediglich die Bemessung der Einkommenssteuer (Staats- und Gemeindesteuern und direkte Bundessteuer 2017) umstritten. Mit Blick auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens unterliegen der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin im Rekurs- und erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren vollstÃ¤ndig. Demzufolge sind die Rekurskosten dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Die Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG).</p> <p class="Urteilstext"><span>Die im Rekurs- und erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren sowie in den vorliegenden Beschwerdeverfahren geleisteten KostenvorschÃ¼sse des BeschwerdefÃ¼hrers sind ihm zurÃ¼ckzuerstatten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist fÃ¼r beide Verfahren vor Verwaltungsgericht eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG bzw. Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG). Diese wird fÃ¼r das Verfahren SB.2020.00095 auf Fr. 400.- und fÃ¼r das Verfahren SB.2020.00096 auf Fr. 300.- festgesetzt.</p> <p class="Erwgung2">FÃ¼r das erstinstanzliche Rekurs- und Beschwerdeverfahren steht dem obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrer ebenfalls eine ParteientschÃ¤digung zu (§ 152 in Verbindung mit § 17 Abs. 2 VRG; Art. 64 Abs. 1â3 VwVG in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 DBG). Diese wird fÃ¼r beide Verfahren auf je Fr. 500.- festgesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Ein RÃ¼ckweisungsentscheid ist in der Regel als Vor- oder Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren, gegen welchen eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG nur zulÃ¤ssig ist, wenn â alternativ â der Entscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 133 V 477 E. 4.2 S. 481 f. mit Hinweisen). Dient die RÃ¼ckweisung â wie hier im Punkt der Berechnung des satzbestimmenden Einkommens â einzig der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten und bleibt der Verwaltung keine Entscheidungsfreiheit, hat der betreffende RÃ¼ckweisungsentscheid in diesem Punkt ausnahmsweise als Teilentscheid im Sinn von Art. 91 BGG zu gelten (vgl. BGE 136 V 195 bzw. BGr, 25. Mai 2010, 8C_517/2009, nicht publizierte E. 1.2; BGE 134 II 124 E. 1.3; zum Teilentscheid siehe BGE 133 V 477 E. 4.1.2).</span><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>der Einzelrichter</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2017 (SB.2020.00095) wird im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der steuerbare Liegenschaftenertrag der Liegenschaft D-Gasse 01 wird auf Fr. 151'979.- festgesetzt. Die Sache wird zur Berechnung des steuerbaren und satzbestimmenden Einkommens an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde betreffend direkte Bundessteuer 2017 (SB.2020.00096) wird im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen. Der steuerbare Liegenschaftenertrag der Liegenschaft D-Gasse 01 wird auf Fr. 151'979.- festgesetzt. Die Sache wird zur Berechnung des steuerbaren und satzbestimmenden Einkommens an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens vor Steuerrekursgericht werden dem Beschwerdegegner auferlegt. Die Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- zu bezahlen. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das erstinstanzliche Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Verfahren SB.2020.00095 wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 87.50</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 587.50</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Verfahren SB.2019.00096 wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 52.50</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 552.50</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Die Gerichtskosten im Verfahren SB.2020.00095 werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Die Gerichtskosten im Verfahren SB.2020.00096 werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>9. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 400.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>10. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 300.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>11. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>12. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>