<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00519</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210791&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00519</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.06.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung im Anzeigeverfahren. Rekursfrist. Umnutzung einer vorschriftswidrigen Baute.<br/><br/>Umnutzungsvorhaben können aufgrund der beschränkten baulichen Veränderungen meist nicht ohne Weiteres von Anfang an bemerkt werden. Zudem hat der Beschwerdegegner bereits vor Erteilung der Bewilligung bei der Baubehörde wiederholt angefragt, ob eine Bewilligung erteilt worden sei. Unter den vorliegenden Umständen hat der Beschwerdegegner jedenfalls rechtzeitig um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht (E. 2.3).<br/><br/>Dass die Baute seit der Erstellung ohne entsprechende Bewilligung als Werkstatt genutzt wurde, hat nicht zur Folge, dass diese Nutzung als bewilligt zu gelten hat.<br/>Ausgangszustand für die Beurteilung, ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung handelt, ist der Zeitpunkt, in dem die Baute in Widerspruch mit der Rechtsordnung geraten ist (E. 5.2).<br/><br/>Die vorliegende Umgestaltung und Umnutzung ist als neubauähnlich zu werten (E. 5.4).<br/><br/>Abweisung. <br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNG">ÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZEIGEVERFAHREN">ANZEIGEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTLICHER ENTSCHEID">BAURECHTLICHER ENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESPRIVILEG">BESTANDESPRIVILEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESSCHUTZ">BESTANDESSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE">ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRISTENLAUF">FRISTENLAUF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESUCH">GESUCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZBAU">GRENZBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKURSFRIST">REKURSFRIST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMBAU">UMBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG, EIGENMÃCHTIGE">UMNUTZUNG, EIGENMÃCHTIGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13413" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00519</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. Juni 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.1 A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_3_14">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20">,</a> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_5_26">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_31"><span>Bauamt PfÃ¤ffikon GeschÃ¤ftsfeld Bau und Umwelt,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 22. Juni 2009 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde PfÃ¤ffikon A und B im Anzeigeverfahren die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung des heute als Werkstatt und Lager genutzten NebengebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 beim Wohnhaus an der G-Strasse 02 in eine 2 ½-Zimmerwohnung.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen liess D mit Eingabe vom 22. Dezember 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission III erheben und beantragen, die angefochtene VerfÃ¼gung sei aufzuheben und es sei die Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands anzuordnen. Die Baurekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. August 2010 gut und hob die angefochtene VerfÃ¼gung auf. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 27. September 2010 liessen A und B gegen den Entscheid der Baurekurskommission Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich erheben und beantragen, der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben und den BeschwerdefÃ¼hrenden sei eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz beantragte am 7. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 25. Oktober 2010 stellte die BaubehÃ¶rde der Gemeinde PfÃ¤ffikon den Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission III.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>D liess am 19. November 2010 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden um Abweisung der Beschwerde ersuchen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Replik vom 4. Januar 2011 und Duplik vom 1. Februar 2011 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordung der Gemeinde PfÃ¤ffikon vom 22. MÃ¤rz 2010 (BZO) in der Wohnzone W1.6 und ist mit einem Haupt- und einem NebengebÃ¤ude bebaut. Die streitige Nebenbaute ist unmittelbar an der nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze situiert. Die Erstellung dieser Baute wurde ursprÃ¼nglich als Garagenneubau, unter Vorbehalt der nachbarlichen Zustimmung zum Grenzbau, mit Beschluss vom 28. Juni 1966 bewilligt. Im Streit liegt die im Anzeigeverfahren erteilte Bewilligung fÃ¼r den Umbau und die Umnutzung der Baute zu Wohnzwecken. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>UnverstÃ¤ndlich ist, dass die Baubewilligung fÃ¼r den projektierten Umbau bzw. die projektierte Umnutzung nicht im ordentlichen Bewilligungsverfahren, sondern im Anzeigeverfahren erteilt wurde. Im Streit liegt jedoch vorab, ob der Beschwerdegegner bei der BaubehÃ¶rde rechtzeitig um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht hatte. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, der Beschwerdegegner habe den baurechtlichen Entscheid nicht innert Frist angefochten, weshalb die Baurekurskommission nicht hÃ¤tte auf den Rekurs eintreten dÃ¼rfen. Zur BegrÃ¼ndung bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden im Wesentlichen vor, dass die Bauarbeiten auf dem GrundstÃ¼ck entgegen der Annahme der Vorinstanz nicht erst am 5. November 2009 wahrnehmbar gewesen seien, vielmehr seien die Bauarbeiten schon seit Juli im Gange gewesen und sei beispielsweise bereits am 20. August 2009 eine grosse Entsorgungsmulde angeliefert, gefÃ¼llt und abtransportiert worden. Zudem seien im Oktober 2009 lÃ¤rmende Arbeiten am GebÃ¤ude vorgenommen worden. Die ausgefÃ¼hrten Bauarbeiten hÃ¤tten dem Beschwerdegegner klare Hinweise auf den Beginn von relevanten Bauarbeiten geben mÃ¼ssen. Er hÃ¤tte sich spÃ¤testens Anfang Oktober 2009 beim Bauamt erkundigen mÃ¼ssen, ob eine Baubewilligung vorliege. Mit seinem Rekurs sei er klar verspÃ¤tet gewesen. Die Baurekurskommission sei somit zu Unrecht auf den Rekurs des Beschwerdegegners eingetreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Wer den baurechtlichen Entscheid nicht entsprechend § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei An-wendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 303; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 20-53). Gleiches gilt fÃ¼r den Fall, dass gar keine Publikation erfolgt, weil die Baubewilligung zu Unrecht ohne VerÃ¶ffentlichung und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und der Nachbar erst durch die Erstellung der Baute von der Sache erfÃ¤hrt (RB 1981 Nr. 144; VGr, 24. November 1999, VB.1999.00209; VGr, 16. Juni 1999, VB.1999.00098, auch zum Folgenden). Nach Treu und Glauben darf der Dritte aber mit der Geltendmachung seiner AnsprÃ¼che nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemÃ¼hen (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057; RB 1980 Nr. 2; Ruckstuhl, S. 301).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Anders als bei Neu- oder Umbauvorhaben liegt es in der Natur von Umnutzungsprojekten, dass diese aufgrund der meist bescheidenen Ã¤usserlichen BauverÃ¤nderungen nicht ohne Weiteres von Anfang an bemerkt werden kÃ¶nnen, sondern vielfach erst, wenn die Bauten anders genutzt werden. Auch vorliegend beschrÃ¤nkten sich die baulichen VerÃ¤nderungen Ã¼berwiegend auf das Innere des GebÃ¤udes und auf die Umgebung. Es kÃ¶nnen daher beim vorliegenden Projekt nicht unbesehen die gleichen Anforderungen an die verlangte Aufmerksamkeit des Nachbars gestellt werden wie bei einem Neubauprojekt. Wann der Beschwerdegegner vorliegend nach Treu und Glauben den baurechtlichen Entscheid verlangen musste, ist nach den gesamten UmstÃ¤nden zu beurteilen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Beschwerdegegner hatte sich bereits vor Erlass der streitigen Baubewilligung wiederholt bei der BaubehÃ¶rde Ã¼ber allfÃ¤llige Baubewilligungen auf dem NachbargrundstÃ¼ck erkundigt. Wurde dem Beschwerdegegner sodann unbestrittenermassen von behÃ¶rdlicher Seite abermals versichert, dass noch keine Baubewilligung vorliege, ist es zum einen nachvollziehbar, dass der Beschwerdegegner nicht bei den geringsten baulichen Vorkehren auf dem NachbargrundstÃ¼ck erneut bei der BaubehÃ¶rde vorstellig wurde, und durfte er zum andern auch mit guten GrÃ¼nden darauf vertrauen, dass er Ã¼ber eine allfÃ¤llige Baubewilligung informiert bzw. ein entsprechendes Baugesuch ordnungsgemÃ¤ss publiziert wÃ¼rde, nachdem er gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde offensichtlich ein erhebliches Interesse kundgetan hatte. Unter diesen UmstÃ¤nden kann auch mit dem Wissen, dass der Nachbar ein solches Projekt anstrebt, aus der von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten Kanalsanierung sowie den Umgebungs- und Innenausbauarbeiten nicht zwingend geschlossen werden, dass ein Umnutzungsprojekt tatsÃ¤chlich bewilligt wurde. Ãberdies hÃ¤tte die BaubehÃ¶rde unter diesen UmstÃ¤nden das mehrmalige Nachfragen des Beschwerdegegners als Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids entgegennehmen mÃ¼ssen und ihm diesen sodann bei einer Bewilligungserteilung im Anzeigeverfahren wie vorliegend ohne Weiteres zustellen mÃ¼ssen. Es kann insofern letztlich auch offenbleiben, ob der Beschwerdegegner bereits bei der von den BeschwerdefÃ¼hrenden unter anderem angefÃ¼hrten Kanalsanierung hÃ¤tte von einem bewilligten Umnutzungsprojekt ausgehen mÃ¼ssen oder ob der massgebliche Zeitpunkt, wie von der Vorinstanz angenommen, der 5. November 2009 war, als eine Entsorgungsmulde angeliefert wurde. Indem der Beschwerdegegner mit Schreiben vom 18. November 2009 bei der BaubehÃ¶rde um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht hatte, kann ihm aufgrund der vorliegenden Gegebenheiten jedenfalls nicht vorgeworfen werden, er habe damit ungebÃ¼hrlich lange zugewartet. Damit ist die Vorinstanz zu Recht auf den Rekurs des Beschwerdegegners eingetreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Vorinstanz hiess den Rekurs des heutigen Beschwerdegegners gegen die Umnutzungsbewilligung gut und begrÃ¼ndete dies in Anwendung der damals geltenden Bau- und Zonenordnung zunÃ¤chst damit, dass die Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude bereits ohne die nachgesuchte Umnutzung Ã¼berschritten sei, eine weitergehende Ãberschreitung der Baumassenziffer einen weitergehenden Verstoss gegen die Bauvorschriften darstelle und somit nicht zulÃ¤ssig sei. Daran Ã¤ndere auch der Umstand nichts, dass durch die Umnutzung in ein HauptgebÃ¤ude die zur VerfÃ¼gung stehende Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude reduziert wÃ¼rde. Im Weiteren komme hinzu, dass die betroffenen Nachbarn ihre damalige Zustimmung zu einem Garagengrenzbau und damit zu einem besonderen GebÃ¤ude gegeben hÃ¤tten. Die Nutzung der Grenzbaute zu Wohnzwecken ohne Zustimmung aller betroffenen Nachbarn bedeute einen neuen erstmaligen Verstoss gegen die Bauvorschriften, was gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG nicht zulÃ¤ssig sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>ErgÃ¤nzend fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, dass das geplante Vorhaben auch unter BerÃ¼cksichtigung der damals noch im Gange befindlichen Ãnderung der Bau- und Zonenordnung, mit welcher die Unterscheidung der Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und fÃ¼r besondere Bauten aufgehoben wurde, nicht bewilligungsfÃ¤hig sei. Es entstehe zwar durch die Umnutzung des GebÃ¤udes keine zusÃ¤tzliche Ãberschreitung der Baumassenziffer, jedoch werde nach wie vor erstmalig eine Bewilligung fÃ¼r die Nutzung der Grenzbaute als WohngebÃ¤ude und damit als HauptgebÃ¤ude erteilt, was unzulÃ¤ssig sei. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Schliesslich erwog die Baurekurskommission, dass es sich auch nicht anderes verhielte, wenn davon ausgegangen wÃ¼rde, dass mit der im Jahr 2002 erteilten Baubewilligung die Grenzbaute bereits zum HauptgebÃ¤ude geworden sei. In diesem Fall wÃ¤re die Baubewilligung zu Unrecht erteilt worden, da die Nutzung der Grenzbaute als HauptgebÃ¤ude gegen materielles Recht verstiesse und bereits im Zeitpunkt der Bewilligung materiell widerrechtliche Bauten nicht unter § 357 PBG fielen. Jedenfalls kÃ¶nne aus einer solchen Bewilligung kein Anspruch auf die erneute Erteilung einer rechtswidrigen Bewilligung abgeleitet werden. Auch wenn von einem Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG ausgegangen wÃ¼rde, sei die angefochtene Bewilligung nicht haltbar, da durch die erstmalige Aufnahme der Wohnnutzung eine wesentlich intensivere Nutzung bewilligt werde, welcher offensichtlich Ã¼berwiegende nachbarliche Interessen entgegenstÃ¼nden. Zudem mÃ¼sste angesichts des geringen Investitionswerts der bestehenden Baute und eines Vergleichs des Bauvorhabens mit den BaumÃ¶glichkeiten, wie sie nach den Neubauvorschriften bestÃ¼nden, objektiv von deren Umgehung und damit von einer unzulÃ¤ssigen neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung ausgegangen werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden lassen dagegen geltend machen, dass das streitige GebÃ¤ude seit seiner Erstellung im Jahr 1968 vom vormaligen EigentÃ¼mer immer als Werkraum und damit nicht als besonderes GebÃ¤ude genutzt worden sei, obwohl es als Garage/Abstellraum bewilligt worden sei. Nach dem Kauf durch die BeschwerdefÃ¼hrenden sei das GebÃ¤ude zur Ausstellung von unrestaurierten MÃ¶beln genutzt worden. Namentlich nachdem die ursprÃ¼nglichen Kipptore durch Fenster und TÃ¼r ersetzt worden seien, seien sowohl die Isolation, die Belichtung und auch die fÃ¼r einen Verkaufsraum wichtige Einsehbarkeit fÃ¼r Kunden entscheidend verbessert worden. Die Baute sei in der ganzen Zeit als Werk- und Ausstellungsraum genutzt worden. Sie sei schon lange kein besonderes GebÃ¤ude mehr. Die Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid anerkannt, dass mit der Baubewilligung im Anzeigeverfahren vom 6. MÃ¤rz 2002 auch die Nutzung als Lager- und Ausstellungsraum mitbewilligt worden sei. Sie habe dabei Ã¼bersehen, dass ein Ausstellungsraum als Raum fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen angesehen werde. Ein solcher Raum dÃ¼rfe nicht mehr in einem besonderen GebÃ¤ude untergebracht werden. Damit sei am 6. MÃ¤rz 2002 die Nutzung als Hauptbaute bewilligt worden. Diese Bewilligung sei jedoch auch schon vorher durch die Nutzung des vormaligen EigentÃ¼mers der Liegenschaft und dann durch die BeschwerdefÃ¼hrenden ersessen worden. Die Nutzung des NebengebÃ¤udes als Werkstatt-/Ausstellungsraum habe als bewilligt zu gelten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die beiden bestehenden GebÃ¤ude wÃ¼rden zusammen eine Baumasse von 2'016 m<sup>3</sup> aufweisen; damit sei das GrundstÃ¼ck Ã¼bernutzt und das Bauvorhaben nach § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen. Mit dem Umbauvorhaben werde weder die Baumasse erhÃ¶ht noch wÃ¼rden AbstÃ¤nde verÃ¤ndert bzw. weiter unterschritten. Die Ãbernutzung bleibe bestehen. Die Baumasse werde jedoch nicht erhÃ¶ht. Es wÃ¼rden einzig im Innern des GebÃ¤udes kleinere bauliche Vorkehren (Isolation AussenwÃ¤nde, Einbau von TrennwÃ¤nden und sanitÃ¤ren Anlagen) und eine Ãnderung von Gewerbe- zu Wohnnutzung vorgenommen. An der bestehenden GebÃ¤udehÃ¼lle/Fassade werde nichts verÃ¤ndert. Auch sei die Haustechnik schon immer vorhanden gewesen. GemÃ¤ss neuerer Rechtsprechung und herrschender Lehre sei von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen, die ihm Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr zulÃ¤ssig seien, nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung auszugehen. Unter dem Gesichtswinkel von § 357 PBG erweise sich das Bauvorhaben ohne Weiteres als bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Replik ergÃ¤nzten die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass nach zehn Jahren der Anspruch des Nachbarn auf Beseitigung einer grenzabstandswidrigen Baute endgÃ¼ltig verfalle, wenn er dagegen keinen Widerspruch erhoben habe. Dies gelte nicht nur bei Unterschreitung des Grenz- und GebÃ¤udeabstands, sondern auch fÃ¼r den Grenzbau und allfÃ¤llige NutzungsÃ¤nderungen. Die Nutzung als Arbeitsraum durch den vormaligen EigentÃ¼mer der Liegenschaft sei nicht bewilligt gewesen. Sie sei aber sowohl von der BaubehÃ¶rde als auch den Nachbarn Ã¼ber Jahrzehnte unwidersprochen hingenommen worden. Der Beseitigungsanspruch der BaubehÃ¶rde bzw. der Nachbarn sei aufgrund der Praxis gemÃ¤ss VB.2008.00252 ab 1988, spÃ¤testens mit Inkrafttreten der PBG-Revision, verwirkt. Von da an habe die Nutzung als Arbeitsraum Bestandesprivileg genossen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit der Bewilligung vom 6. MÃ¤rz 2002 fÃ¼r den Ersatz der Kipptore durch Fenster und TÃ¼r sei auch die Nutzung als Lager/Ausstellungsraum bewilligt worden. Dies darum, weil die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrem Begleitbrief zum Baugesuch erwÃ¤hnt hÃ¤tten, dass sowohl der vormalige EigentÃ¼mer als auch sie selber die Nebenbaute als Arbeitsraum nutzten und dass durch den Ersatz der Tore mehr Licht und WÃ¤rme in das GebÃ¤ude gebracht werde. Das werde nicht fÃ¼r eine reine Lagernutzung, sondern fÃ¼r die alleinige Nutzung als Verkaufsraum gebraucht. Ein Umnutzungsgesuch sei nie verlangt worden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Schliesslich seien bezÃ¼glich der Anwendung von § 357 PBG folgende Bemerkungen zu machen: Es stehe fest, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r die Nutzung des fraglichen GebÃ¤udes aufgrund der unwidersprochenen Nutzung der Baute als Arbeitsraum vom vormaligen EigentÃ¼mer, der Weiternutzung durch die BeschwerdefÃ¼hrenden ohne formelle Bewilligung und ab 2002 aufgrund der Bewilligung im Anzeigeverfahren Bestandesprivileg geniessen wÃ¼rden. Die Baute sei baurechtswidrig bezÃ¼glich Grenzbau und Baumasse. Da mit der BauordnungsÃ¤nderung die Unterscheidung zwischen Baumassenziffer fÃ¼r Hauptbauten und fÃ¼r besondere GebÃ¤ude aufgehoben worden sei, werde an der Baumasse mit dem strittigen Bauvorhaben nichts geÃ¤ndert. Mit der Umnutzung trete keine Verschlechterung ein. Ein Verkaufsraum/Atelier eines Antikschreiners verursache viel grÃ¶ssere Einwirkungen auf das NachbargrundstÃ¼ck als eine 2 ½-Zimmerwohnung. Eine Einsicht in das GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners sei wegen der Bepflanzung im Garten des Beschwerdegegners und des an der Grenze stehenden Flechtzauns kaum mÃ¶glich. Beim Betrieb eines Verkaufsraums/Ateliers seien es, wenn Ã¼berhaupt, mehr Personen, welche auf das GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners starren kÃ¶nnten, als wenn die fragliche Baute nur von zwei Personen bewohnt werde. Der Beschwerdegegner mÃ¼sse wegen der strittigen Baute auf seinem GrundstÃ¼ck keine grÃ¶sseren Grenz- oder GebÃ¤udeabstÃ¤nde einhalten, denn er kÃ¶nne direkt an der fraglichen Baute seinerseits einen Grenzbau erstellen. Er habe damit bezÃ¼glich der AbstÃ¤nde keinen Nachteil, sondern einen Vorteil. Eine Umgestaltung liege beim Wechsel von einem Atelier/Ausstellungsraum zu einer 2 ½-Zimmerwohnung nicht vor. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die Gemeinde F fÃ¼hrte in der Vernehmlassung aus, dass mit dem Umbauvorhaben weder die Baumasse erhÃ¶ht werde noch AbstÃ¤nde verÃ¤ndert bzw. weiter unterschritten wÃ¼rden. Es seien einzig im Innern des GebÃ¤udes kleinere bauliche Vorkehrungen und eine Ãnderung von Gewerbe- in Wohnnutzung geplant. Das NebengebÃ¤ude werde seit Jahren als Ausstellungsraum genutzt. FÃ¼r den Einbau von Fenster/TÃ¼re anstelle der Garagenkipptore sei am 6. MÃ¤rz 2002 eine Baubewilligung erteilt worden. Durch diesen Umbau habe eine Umnutzung von Garage mit Werkraum in ein Atelier stattgefunden. Die Nutzung als Werkraum, Atelier und Ausstellungsraum habe aus dem besonderen GebÃ¤ude ein HauptgebÃ¤ude gemacht. Da das NebengebÃ¤ude bereits heute kein besonders GebÃ¤ude mehr sei, Ã¤ndere sich mit der Umnutzung bzw. dem Umbauvorhaben nichts an der Baumassenziffer. Das GebÃ¤ude stehe bereits jetzt an der Grenze und werde durch die Umnutzung nicht abstandswidrig. Mit dem Grenzbau liege eine geschlossene Ãberbauung vor. Da die geschlossene Ãberbauung gemÃ¤ss BZO nicht erlaubt sei, kÃ¶nnten die GrenzabstÃ¤nde mittels NÃ¤herbaurecht zwar unterschritten, jedoch nicht auf null reduziert werden. Eine Zustimmung der Nachbarn sei daher von vornherein nicht erforderlich bzw. zulÃ¤ssig. Die Bewilligung des Vorhabens dÃ¼rfe nicht von der Zustimmung abhÃ¤ngig gemacht werden. Es handle sich aufgrund der Ã¼berschrittenen Baumasse um ein baurechtswidriges GebÃ¤ude. Daher komme die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG zur Anwendung. Vorliegend gehe es der Bauherrschaft lediglich darum, die bestehenden baulichen Investitionen zu erhalten und weiterzuentwickeln. Es liege daher keine Umgehung der Neubauvorschriften vor. Es seien zudem ein Umbau und keine Erweiterung geplant, denn es fÃ¤nden weder Volumen- noch GeschossflÃ¤chenerweiterungen statt. Es erfolge eine NutzungsÃ¤nderung von Gewerbe zu Wohnen. Beide Nutzungen seien zonenkonform. Die neue Nutzung verursache zudem nicht mehr Immissionen als die bisherige und habe daher fÃ¼r den Nachbarn keine Nachteile.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Wohnzone W1.6 zugeteilt, in welcher eine Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und besondere GebÃ¤ude von 1.6 gilt. Die Parzelle weist eine FlÃ¤che von 1'125 m<sup>2 </sup>auf und ist mit einem Wohnhaus und dem streitigen NebengebÃ¤ude, das sich direkt an der GrundstÃ¼cksgrenze befindet, Ã¼berbaut. Die Baumasse des Wohnhauses betrÃ¤gt 1'680 m<sup>3</sup>, jene des NebengebÃ¤udes belÃ¤uft sich auf 336 m<sup>3</sup>. Damit Ã¼berschreiten die beiden HÃ¤user die zulÃ¤ssige Baumasse von 1'800 m<sup>3</sup> und sind insoweit im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG baurechtswidrig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>§ 357 Abs. 1 PBG regelt die sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.). Diese schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche sogenannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Die Anwendung von § 357 PBG setzt zunÃ¤chst voraus, dass eine bestehende Baute, welche seinerzeit im Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden war, durch eine GesetzesÃ¤nderung rechtswidrig geworden ist (vgl. Willi, S. 22 ff.). Dies im Gegensatz zu Bauten, die nicht durch eine Ãnderung der massgebenden Rechtsgrundlagen, sondern infolge eines Wandels des Sachverhalts â beispielsweise durch eigenmÃ¤chtige BauausfÃ¼hrung â rechtswidrig sind (VG, 21. Mai 1989, BEZ 1989 Nr. 13).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Die streitbetroffene Baute wurde mit Bewilligung vom 28. Juni 1966 als GaragengebÃ¤ude mit Abstellraum bewilligt. FÃ¼r die Erstellung dieser Grenzbaute lag die mÃ¼ndliche Zustimmung der Nachbarn vor und die Parteien sind Ã¼bereinstimmend der Ansicht, dass eine Nutzung als Werk- oder Arbeitsraum nicht Gegenstand der ursprÃ¼nglichen Bewilligung war. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass die Baute seit ihrer Erstellung als Werkstatt genutzt wurde, hat entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zur Folge, dass diese Nutzung "als bewilligt zu gelten" hat. Die von der Rechtsprechung entwickelte und von den BeschwerdefÃ¼hrenden wiederholt angefÃ¼hrte Verwirkungsfrist betrifft lediglich den Anspruch der BehÃ¶rden, bei einer widerrechtlich erstellten Baute die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, ersetzt jedoch nicht eine Baubewilligung. Allenfalls kÃ¶nnte fÃ¼r die unbewilligte Nutzung als Werkstatt ein Bestandesprivileg bestehen, womit es den BehÃ¶rden gegebenenfalls verwehrt wÃ¤re, die Wiederaufnahme der blossen Garagennutzung zu verlangen. Die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands bildet jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Daher kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden auch nichts aus dem zitierten Entscheid VB.2008.00252 fÃ¼r sich ableiten, lag doch in jenem Verfahren im Gegensatz zum vorliegenden nicht eine Umnutzungsbewilligung, sondern eine Wiederherstellungsmassnahme im Streit.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden wurde auch mit der am 6. MÃ¤rz 2002 nachtrÃ¤glich erteilten Bewilligung fÃ¼r den Ersatz der Garagenkipptore durch Fenster/TÃ¼re keine Nutzung als Ausstellungsraum/Atelier oder Werkstatt mitbewilligt. Die Baubewilligung umschreibt das Bauvorhaben lediglich mit âErsetzen Garagenkipptore durch Fenster/TÃ¼re (bereits erstellt)â und bezeichnet die eingereichten PlÃ¤ne als massgeblich. Weder der Baubewilligung noch den entsprechenden PlÃ¤nen ist zu entnehmen, dass auch eine Umnutzung mitbewilligt worden wÃ¤re. Daran Ã¤ndert sich auch nichts, wenn im Begleitbrief zum damaligen Baubewilligungsgesuch erwÃ¤hnt wurde, dass das GebÃ¤ude als Lager- und Ausstellungsraum fÃ¼r MÃ¶bel diene. Eine NutzungsÃ¤nderung wurde ausserdem auf dem Baugesuchsformular vom 10. Februar 2002 unter dem Titel âUmschreibung des Bauvorhabensâ nicht deklariert, obwohl das Formular explizit auf solche hinweist. Es wurde lediglich unter dem Titel âStatistische Angabenâ angemerkt, dass die Garage in ein Lager umgebaut bzw. umgenutzt werde. DarÃ¼ber hinaus verneinten die BeschwerdefÃ¼hrenden auf dem Baugesuchsformular auch die Frage, ob vorher unbeheizte RÃ¤ume durch den Umbau zu beheizten RÃ¤umen (Ã¼ber 10° C) wÃ¼rden. Alleine die Tatsache, dass die Garagentore durch Fenster und TÃ¼ren ersetzt wurden, lÃ¤sst jedenfalls entgegen der Meinung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht darauf schliessen, dass damit auch die Umnutzung in einen Ausstellungsraum bewilligt wurde. Allenfalls kann die Nutzung als Lager seit 2002 als bewilligt gelten, was jedoch nicht bedeutet, dass dadurch eine Hauptbaute entstanden bzw. bewilligt worden wÃ¤re.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Letztlich ist es jedoch fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht von entscheidender Bedeutung, ob mit der Bewilligung vom 6. MÃ¤rz 2002 auch eine Umnutzung mitbewilligt wurde. Wird nÃ¤mlich ein vorschriftswidriges GebÃ¤ude zeitlich gestaffelt umgebaut, so ist bezogen auf den Zeitpunkt, in dem die Baute in Widerspruch zur Rechtsordnung geraten ist, zu entscheiden, ob das zur Beurteilung stehende Projekt zusammen mit bereits vorgenommenen Umbaumassnahmen den Rahmen des ZulÃ¤ssigen wahrt (vgl. Willi, S. 102; RB 1982 Nr. 128 = BEZ 1983 Nr. 4; RB 1991 Nr. 69). Da die vorliegende Grenzbaute mit ihren Dimensionen bereits bei Erteilung der Baubewilligung vom 6. MÃ¤rz 2002 baurechtswidrig war und die damals bewilligten Ãnderungen demnach schon an einem vorschriftswidrigen Bau vorgenommen wurden, ist als massgeblicher Ausgangszustand fÃ¼r den Umfang der Ãnderung der Grenzbaute ohnehin der ursprÃ¼nglich bewilligte Garagenbau heranzuziehen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>BezÃ¼glich der Frage, ob eingreifende bauliche VerÃ¤nderungen von vorschriftswidrigen Bauten als neubauÃ¤hnlich zu betrachten sind, sind die von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts entwickelten Abgrenzungskriterien zu § 357 Abs. 1 PBG anzuwenden. DemgemÃ¤ss sind neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, d. h., wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2005.00260 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 114 Ib 15, 104 II 204). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch, S. 17-7). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rde, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Das Vorhaben beinhaltet vorderhand die Umnutzung des ursprÃ¼nglichen Garagengrenzbaus in ein Zweieinhalbzimmerhaus. Dazu werden die ursprÃ¼nglich bewilligte und auch die heute bestehende innere Einteilung teilweise geÃ¤ndert. Trennmauern innerhalb des GebÃ¤udes werden teilweise abgebrochen, und andernorts sollen zur Abgrenzung von Schlafzimmer und Bad neue WÃ¤nde errichtet werden. Die ganze Baute soll neu beheizt und isoliert werden. Ausserdem werden die sanitÃ¤ren Anlagen in KÃ¼che und Bad installiert. Die einst als besonderes GebÃ¤ude bewilligte Garagenbaute wird damit zu einer Hauptbaute. Schliesslich verÃ¤ndert sich durch die zwar bereits bestehenden, aber so nie bewilligten FassadenÃ¶ffnungen auch das Ã¤ussere Erscheinungsbild der ursprÃ¼nglichen Baute betrÃ¤chtlich. WÃ¤hrend die SÃ¼dwestfassade ursprÃ¼nglich mit zwei Garagentoren und zwei kleinen Fenstern versehen war und spÃ¤ter der Einbau von zwei Fenstern und einer TÃ¼re bewilligt wurde, soll die geplante Wohnung auf dieser Seite mit zwei kleineren und zwei grossen, raumhohen Fenstern sowie einer HaustÃ¼re ausgestattet werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine derartige Umgestaltung und Umnutzung ist als neubauÃ¤hnlich zu werten. Daran Ã¤ndert nichts, dass die Umfassungsmauern mit den bereits verÃ¤nderten FassadenÃ¶ffnungen so bestehen bleiben. Das GebÃ¤ude erfÃ¤hrt durch die vorgenommenen und geplanten Umbaumassnahmen auch qualitativ eine grundlegende Ãnderung. Hat es sich ursprÃ¼nglich um ein einfaches GaragengebÃ¤ude gehandelt, so entsteht neu ein wohnhygienisch einwandfrei ausgestattetes Wohnhaus. Die Ãnderungen gehen Ã¼ber den Umfang hinaus, der erforderlich ist, um das bestehende GebÃ¤ude weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Die Erweiterung der Wohnnutzung auf das NebengebÃ¤ude lÃ¤sst sich nicht mehr mit dem Investitionsschutz rechtfertigen. Vielmehr steht mit dem Umbau zu einer zweiten Wohneinheit auf der Parzelle die Schaffung zusÃ¤tzlicher, nach den geltenden Vorschriften nicht bewilligungsfÃ¤higer BaumÃ¶glichkeiten im Vordergrund. Es liegt demnach eine unzulÃ¤ssige neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vor.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Selbst wenn die Umbaumassnahmen nicht als neubauÃ¤hnlich qualifiziert wÃ¼rden, ist das Vorhaben aufgrund einer neuen Abweichung von Vorschriften nicht bewilligungsfÃ¤hig. Die bestehende Nebenbaute konnte aufgrund einer projektbezogenen Zustimmung der damaligen Nachbarschaft als Grenzbaute erstellt werden. Eine Hauptbaute wurde jedoch bisher nie bewilligt. Bei der Realisierung einer Wohnnutzung wird die Nebenbaute zu einer Hauptbaute, womit auch die GrenzabstÃ¤nde neu zu prÃ¼fen wÃ¤ren. Diese sind vorliegend nicht eingehalten. Schliesslich ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass mit der Wohnbaute eine wesentlich intensivere Nutzung bewilligt wÃ¼rde, dem auch Ã¼berwiegende nachbarliche Interessen entgegenstehen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend hat die Baurekurskommission die Baubewilligung vom 22. Juni 2009 zu Recht aufgehoben. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. Die BaubehÃ¶rde wird die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu prÃ¼fen haben. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung hÃ¤lftig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr haben sie den privaten Beschwerdegegner fÃ¼r seine Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an..</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>