<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00057</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217475&amp;W10_KEY=13013504&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00057</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.08.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erweiterte Besitzstandsgarantie; neubauähnliche Umgestaltung; Ermittlung des gewachsenen Bodens. Neubauähnliche Umgestaltungen, welche eine Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG ausschliessen, sind anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen. Entscheidend ist, ob bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 6.1.2). Vorliegend könnte die Bauherrschaft bei einem Neubauvorhaben im Vergleich mit dem geplanten Umbauprojekt ein vergleichbares bauliches Volumen realisieren. Es ist also nicht ersichtlich, weshalb der Bauherr die bestehenden Bauteile erhalten sollte, wenn nicht, um diese weiterhin zu nutzen und damit frühere Investitionen nicht zunichte zu machen (E. 6.1.4). Bei der Änderung oder Erweiterung einer Baute ist der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend (E. 6.2.1). Gelingt der Nachweis des gewachsenen Terrains mittels Plänen nicht, so ist der rechtserhebliche Sachverhalt und daher vorliegend der ursprüngliche Verlauf des Terrains im Bereich des Baugrundstücks auf andere Weise zu ermitteln. Es ist auf jenen Verlauf des Bodens abzustellen, der sich mit hinreichender Sicherheit bestimmen lässt und als sachgerecht erscheint (E. 6.2.2). Die bewilligte Nutzung des Flurwegs als Zufahrt zum Magazin, welche aufgrund einer Rechtsänderung in Widerspruch zum geltenden Recht trat, geniesst Bestandesgarantie, allerdings nur im Umfang, in welchem die beabsichtigte in qualitativer und quantitativer Hinsicht der ursprünglich bewilligten Nutzung entspricht (E. 8.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTENEINSICHT">AKTENEINSICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLURWEG">FLURWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESUMGEHUNG">GESETZESUMGEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICHE UMGESTALTUNG">NEUBAUÃHNLICHE UMGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZULÃSSIGE AUSNÃTZUNG">ZULÃSSIGE AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 357 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=35174" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00057</p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00081</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">31. August 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Unterhaltsgenossenschaft A, B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Boppelsen, vertreten durch RA F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 13. Juli 2015 erteilte der Gemeinderat Boppelsen E die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen und einer Tiefgarage als Erweiterung eines bestehenden eingeschossigen GebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Boppelsen. Gleichzeitig mit dieser Baubewilligung wurde die strassenpolizeiliche Bewilligung der kantonalen Baudirektion vom 9. April 2015 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen die Baubewilligung vom 13. Juli 2015 erhob die EG H am 14. August 2015 Rekurs und beantragte deren Aufhebung. C rekurrierte am 18. August 2015 gegen die Baubewilligung und die strassenpolizeiliche Bewilligung und beantragte deren Aufhebung. Nach DurchfÃ¼hrung des Vernehmlassungsverfahrens und eines Augenscheins sistierte das Baurekursgericht die beiden Verfahren im Einvernehmen mit den Parteien zur Ausarbeitung einer ProjektÃ¤nderung und erneuter Baueingabe durch die Bauherrschaft.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Beschluss vom 17. Mai 2016 erteilte der Gemeinderat Boppelsen E erneut die Baubewilligung fÃ¼r die Erweiterung des bestehenden GebÃ¤udes zu einem Mehrfamilienhaus als Alternativprojekt zum ursprÃ¼nglich bewilligten Vorhaben. Wiederum im koordinierten Verfahren erging die strassenpolizeiliche Bewilligung der kantonalen Baudirektion vom 22. April 2016.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Hiergegen erhob wiederum C mit Eingabe vom 19. Juni 2016 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte im Wesentlichen die Aufhebung der angefochtenen Entscheide sowie die Verpflichtung der Bauherrschaft, die bewilligten PlÃ¤ne fÃ¼r den Altbestand einzureichen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Bauherrschaft.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen die kommunale Baubewilligung wandte sich auch die Unterhaltsgenossenschaft A mit Rekurseingabe vom 10. Juni 2016 an das Baurekursgericht und beantragte deren Aufhebung, unter Kostenfolge zulasten der Gemeinde Boppelsen. Das Baurekursgericht vereinigte sÃ¤mtliche Rekurse gegen beide Projekte. Die gegen das erste am 13. Juli 2015 bewilligte Projekt erhobenen Rechtsmittel hiess das Gericht mit Entscheid vom 22. Dezember 2016 gut, soweit es darauf eintrat, und hob den Beschluss des Gemeinderats Boppelsen vom 13. Juli 2015 auf. Die Rekurse gegen die Baubewilligung vom 17. Mai 2016 bzw. gegen die VerfÃ¼gung der kantonalen Baudirektion vom 22. April 2016 wies das Baurekursgericht mit demselben Entscheid ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Eingabe vom 1. Februar 2017 fÃ¼hrte C Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgenden AntrÃ¤gen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Dezember 2016, Dispositiv III (Abweisung) und Dispositiv V (Kostenregelung), seien aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Die Beschwerde sei gutzuheissen und die Baubewilligung vom 17. Mai 2016 und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. April 2016 seien aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens und jene dieses Verfahrens seien der Rekursgegnerschaft aufzuerlegen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Eventuell: seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zugunsten des Rekurrenten zu reduzieren und zulasten der Rekursgegnerschaft aufzuerlegen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Dem BeschwerdefÃ¼hrer sei eine angemessene ParteientschÃ¤digung fÃ¼r dieses und das vorinstanzliche Verfahren zuzusprechen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 5. Die Vernehmlassungen der Rekursgegnerschaft seien dem BeschwerdefÃ¼hrer zuzustellen."</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>E und das Baurekursgericht beantragten am 3. bzw. 6. MÃ¤rz 2017, die Beschwerde abzuweisen. Die BaubehÃ¶rde Boppelsen stellte am 7. MÃ¤rz 2017 den Antrag, es sei die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen. Mit Replik vom 20. MÃ¤rz 2017 hielt der BeschwerdefÃ¼hrer an seinen AntrÃ¤gen fest. Am 30. MÃ¤rz 2017 reichte der Bauherr eine Stellungnahme ein, in welcher er sinngemÃ¤ss ebenfalls an seinem Antrag auf Abweisung der Beschwerde festhielt. Seinen Antrag auf Beschwerdeabweisung erneuerte auch der Gemeinderat Boppelsen in seiner Stellungnahme vom 31. MÃ¤rz 2017. Am 12. April 2017 nahm der BeschwerdefÃ¼hrer erneut Stellung.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Dezember 2016 erhob auch die Unterhaltsgenossenschaft A mit Eingabe vom 20. Januar 2017 Beschwerde mit dem Antrag, es sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und zwar "insbesondere die Bewilligung fÃ¼r die geplante Zufahrt zur Tiefgarage Ã¼ber den Flurweg Kat.-Nr. 02".</p> <p class="Urteilstext"><span>E und das Baurekursgericht beantragten am 3. bzw. 6. MÃ¤rz 2017 die Abweisung der </span>Beschwerde<span>. Die BaubehÃ¶rde Boppelsen stellte am 7. MÃ¤rz 2017 ebenfalls den Antrag, es sei die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen. Mit Replik vom 15. MÃ¤rz 2017 hielt die Unterhaltsgenossenschaft A an ihren AntrÃ¤gen fest. Sie beantragte ausserdem sinngemÃ¤ss die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Boppelsen in der Wohnzone W2/30. Es ist im Westen mit den beiden EinfamilienhÃ¤usern G-Strasse 03 und 10 und im Osten mit einem mit Satteldach versehenen DoppelgaragengebÃ¤ude Ã¼berstellt. Unter diesen drei bestehenden GebÃ¤uden befindet sich ein Untergeschoss, welches insbesondere in der Ã¶stlichen HÃ¤lfte in Erscheinung tritt und in diesem Bereich heute als Magazin bzw. Lager genutzt wird. Die Zufahrt zum Magazin bzw. Lager erfolgt Ã¼ber den teilweise der Ã¶stlichen Grenze des BaugrundstÃ¼cks entlangfÃ¼hrenden Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Bauherrschaft plant einerseits den Ausbau dieses Untergeschosses zu Wohnzwecken sowie anderseits dessen Erweiterung durch drei Geschosse (Erd-, Ober- und Dachgeschoss), wovon zwei zu Wohnzwecken und das Dachgeschoss als Estrich genutzt werden sollen. Im Untergeschoss sollen Ã¼berdies verschiedene AbstellrÃ¤ume sowie drei AbstellplÃ¤tze entstehen. Die bestehende Doppelgarage auf dem Flachdach des heutigen Magazins soll erhalten und ins neue Erdgeschoss integriert werden, wobei ein Abbruch des Satteldachs erforderlich ist.</p> <p class="Urteilstext">Das Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende neue Bauprojekt unterscheidet sich vom ursprÃ¼nglichen Vorhaben im Wesentlichen durch eine VergrÃ¶sserung des GebÃ¤udeabstandes gegenÃ¼ber dem Wohnhaus G-Strasse 04 um rund 2 m. Dies wurde durch eine VerkÃ¼rzung der Hauptfassade erreicht, was wiederum zu einer geringfÃ¼gigen Reduktion der GeschossflÃ¤chen und damit verbundenen Ãnderungen der Raumaufteilung fÃ¼hrte.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die beiden Beschwerdeverfahren betreffen dasselbe Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen identische Rechtsfragen auf. So bemÃ¤ngelt insbesondere nicht nur die Unterhaltsgenossenschaft (nachfolgend BeschwerdefÃ¼hrerin), sondern auch C (nachfolgend BeschwerdefÃ¼hrer) die Erschliessung der drei neuen AbstellplÃ¤tze Ã¼ber den Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02. Es rechtfertigt sich unter diesen UmstÃ¤nden, die beiden Beschwerden vereinigt zu behandeln.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bemÃ¤ngelt vorab, dass sich erst aus dem angefochtenen Entscheid ergeben habe, dass die streitbetroffenen Baubewilligungen noch von weiteren Parteien angefochten worden seien und der BeschwerdefÃ¼hrer in diese Verfahren keinen Einblick hatte, was sich fÃ¼r ihn nachteilig ausgewirkt habe. Gerade die Argumentation der Unterhaltsgenossenschaft wÃ¤re fÃ¼r ihn nÃ¼tzlich gewesen, weil er sich ebenfalls gegen die Erschliessung Ã¼ber den Genossenschaftsweg zur Wehr setze. Dass ihm die Argumente der anderen Rekurrentin (und heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin) nicht zur Kenntnis gebracht worden sei, stelle eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101), dass die Parteien das Recht haben, zu jeder Eingabe von Vorinstanz oder Gegenpartei Stellung zu nehmen, und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob diese neue und erhebliche Gesichtspunkte enthÃ¤lt. Es genÃ¼gt, wenn der Antrag auf Abweisung in den Vernehmlassungen gestellt und begrÃ¼ndet wurde (BGE 133 I 100 E. 4.5 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Dass der BeschwerdefÃ¼hrer erst im Endentscheid des Baurekursgerichts von der Verfahrensvereinigung erfuhr und er daher von der RekursbegrÃ¼ndung einer anderen Rekurrentin keine Kenntnis hatte, stellt keine GehÃ¶rsverletzung dar, war doch die andere Rekurrentin und heutige BeschwerdefÃ¼hrerin in Bezug auf den BeschwerdefÃ¼hrer nicht als Gegenpartei zu betrachten. Die Eingabe der anderen Rekurrentin widersprach dem Rekursantrag des BeschwerdefÃ¼hrers gerade nicht. Vielmehr richtete sich deren Rechtsmittel ebenfalls â wie dasjenige des BeschwerdefÃ¼hrers â gegen die Erteilung der Baubewilligung. Die Vorinstanz konnte deshalb ohne Verletzung des GehÃ¶rsanspruchs davon absehen, die Eingaben der anderen Rekurrentin von Amtes wegen dem BeschwerdefÃ¼hrer zur Stellungnahme zuzustellen. Im Ãbrigen macht der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend, es sei ihm keine Gelegenheit eingerÃ¤umt worden, zu entscheidrelevanten AktenstÃ¼cken Stellung zu nehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Schliesslich rÃ¼gt auch die BeschwerdefÃ¼hrerin eine GehÃ¶rsverletzung, welche darin zu erblicken sei, dass das Baurekursgericht keinen Augenschein durchgefÃ¼hrt und sich zu den von ihr erhobenen EinwÃ¤nden, es bestehe auf dem Genossenschaftsweg kein Winterdienst und keine Beleuchtung, was ein Sicherheitsrisiko darstelle, nicht geÃ¤ussert habe.</p> <p class="Urteilstext">Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist zulÃ¤ssig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gte in ihrer RekursbegrÃ¼ndung die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Erschliessung von drei AbstellplÃ¤tzen Ã¼ber den Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02. Wie auch im Beschwerdeverfahren bestreitet sie vorab die rechtliche ZulÃ¤ssigkeit der BenÃ¼tzung des Genossenschaftswegs durch die Bauherrschaft. Bei dieser Frage handelt es sich um eine reine Rechtsfrage, welche ohne Weiteres gestÃ¼tzt auf die Akten beurteilt werden kann. Ausserdem erhob die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren den Einwand, die geplante Zufahrt Ã¼ber den Genossenschaftsweg sei fÃ¼r Personenwagen nicht mÃ¶glich. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht diesen Einwand als nicht ausreichend begrÃ¼ndet erachtete und daher keine ErschliessungsmÃ¤ngel in tatsÃ¤chlicher Hinsicht prÃ¼fte. Dies gilt umso mehr, als die Zufahrt Ã¼ber den Flurweg seit Jahren als Zufahrt zum bestehenden Magazin diente und daher auch von gewerblichen Fahrzeugen benutzt wurde. Es liegt unter diesen UmstÃ¤nden nicht auf der Hand, dass der Ausbaustandard des Flurwegs fÃ¼r Personenwagen nicht zu genÃ¼gen vermÃ¶chte. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Baurekursgericht war unter diesen UmstÃ¤nden nicht erforderlich. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r ist darin jedenfalls nicht zu erblicken.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>An dieser Stelle ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die nun erstmals im Beschwerdeverfahren vorgebrachten RÃ¼gen, der Flurweg verfÃ¼ge Ã¼ber keine WendemÃ¶glichkeit und ausserdem sei weder Winterdienst noch Beleuchtung gewÃ¤hrleistet, verspÃ¤tet sind. Es handelt sich hier um neue tatsÃ¤chliche Behauptungen der BeschwerdefÃ¼hrerin, die im Beschwerdeverfahren nur noch unter den Voraussetzungen von § 52 Abs. 2 VRG zulÃ¤ssig sind. Nach dieser Bestimmung sind neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulÃ¤ssig, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen Neuentscheid getroffen hat oder wenn sie die angefochtene VerfÃ¼gung zwar bestÃ¤tigte, jedoch neu begrÃ¼ndete oder auf neue Gesichtspunkte abstÃ¼tzte, die in der ursprÃ¼nglichen Anordnung nicht zum Ausdruck gekommen waren. DarÃ¼ber hinaus werden neue Tatsachenbehauptungen nach der Praxis auch dann als zulÃ¤ssig erachtet, wenn die beschwerdefÃ¼hrende Partei diese nachtrÃ¤glich entdeckt hat und auch bei Anwendung der erforderlichen Umsicht nicht rechtzeitig hÃ¤tte vorbringen kÃ¶nnen (vgl. Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22 f.). Diese UmstÃ¤nde werden im vorliegenden Fall weder geltend gemacht noch sind sie ersichtlich. Die Bestimmung von § 52 Abs. 2 VRG hat insbesondere nicht den Sinn, die zur Substanziierung der im Rekursverfahren erhobenen RÃ¼gen erforderlichen tatsÃ¤chlichen Behauptungen im Beschwerdeverfahren nachzuholen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Strittig ist in materieller Hinsicht die Anwendung der Bestimmung von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Der BeschwerdefÃ¼hrer macht diesbezÃ¼glich geltend, die Privilegierung von § 357 PBG gelte nur fÃ¼r Bauten, die seinerzeit dem damals geltenden Recht entsprochen hÃ¤tten, die deshalb bewilligt und der Bewilligung entsprechend ausgefÃ¼hrt worden seien. Die Qualifikation des Bauvorhabens als Umbau im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG setze mithin eine nach damaligem geltenden Recht bewilligte Baute voraus. Dies treffe auf das Bauvorhaben nicht zu bzw. sei nicht in ausreichendem Masse nachgewiesen. Die Beweislast betreffe diesbezÃ¼glich die Bauherrschaft bzw. die BaubewilligungsbehÃ¶rde und nicht den BeschwerdefÃ¼hrer. Der Bauherr und der Beschwerdegegner seien bereits im Rekursverfahren aufgefordert worden, die entsprechenden Baubewilligungen und PlÃ¤ne vorzulegen. Dies sei lange stillschweigend verweigert worden. Erst nach Abschluss des Schriftenwechsels im Rekursverfahren habe der Beschwerdegegner eine Baubewilligung vom 21. Juni 1979 eingereicht, allerdings ohne PlÃ¤ne. Daraus folge, dass weder dem Beschwerdegegner noch der Vorinstanz bekannt sei, welche baulichen Massnahmen genau im Jahre 1979 bewilligt worden seien. Anschliessend sei das bestehende Magazin offenbar im Rahmen einer zweiten Bauetappe erweitert worden. Die Vorinstanz gehe davon aus, dass diese zweite Bauetappe am 22. November 2000 bewilligt worden sei. Sie entnehme dies der angefochtenen Bewilligung; eine Baubewilligung und PlÃ¤ne lÃ¤gen indessen nicht vor. Am 11. August 2011 habe der Gemeinderat offenbar eine weitere Bewilligung erteilt, worin er feststelle, dass im Untergeschoss unbemerkt eine Wohnung eingebaut worden sei. Der Gemeinderat habe diese Umnutzung nachtrÃ¤glich im Anzeigeverfahren bewilligt, was nicht korrekt sei. Vielmehr hÃ¤tte diese Umnutzung im ordentlichen Verfahren bewilligt werden mÃ¼ssen. Auch diese im Anzeigeverfahren erteilte Bewilligung lÃ¤ge nicht bei den Akten. Es sei angesichts dieser UmstÃ¤nde aus den Akten nicht ersichtlich, was in welchem Zeitpunkt bewilligt worden sei und ob die ausgefÃ¼hrten baulichen Massnahmen einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung entsprÃ¤chen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.</p> <p class="Urteilstext">Die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie) setzt im Normalfall voraus, dass eine bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden ist, durch eine GesetzesÃ¤nderung rechtswidrig geworden ist (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 22 ff.). In seinem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2011 (VB.2010.00607 = BEZ 2011 Nr. 24) hat das Verwaltungsgericht den Bestandesschutz Ã¼berdies auf FÃ¤lle ausgedehnt, in denen die materielle Rechtswidrigkeit nicht infolge einer RechtsÃ¤nderung eingetreten ist, sondern weil die Bauten von der BaubewilligungsbehÃ¶rde in falscher Anwendung materieller Baunormen formell rechtskrÃ¤ftig bewilligt und die Baute entsprechend dieser Bewilligung errichtet wurde. Es hielt dabei fest, dass keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung erfolge, wonach die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 PBG grundsÃ¤tzlich nicht zum Zug komme, wenn ein Bauwerk nicht durch eine Ãnderung der massgeblichen Rechtsgrundlagen, sondern durch einen Wandel des Sachverhalts rechtswidrig geworden sei, d.h. im Fall einer eigenmÃ¤chtigen, nicht formell bewilligten BauausfÃ¼hrung.</p> <p class="Erwgung2">Nach der angefÃ¼hrten Rechtsprechung setzt die Anwendbarkeit von § 357 PBG demnach nur voraus, dass das streitbetroffene Bauwerk rechtskrÃ¤ftig bewilligt wurde. Ob diese Bewilligung auch inhaltlich korrekt erteilt wurde oder nicht, spielt â entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers â keine Rolle.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zutreffend ist die Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers insofern, als die BaubewilligungsbehÃ¶rde im Rekursverfahren lediglich die am 21. Juni 1979 erteilte Baubewilligung einreichte. Ebenfalls zutreffend ist, dass die entsprechenden Unterlagen, auf welche in der Bewilligung verwiesen wird, nicht eingereicht wurden.</p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht hat seinem Entscheid folgende Ãberlegungen zugrunde gelegt: Es lÃ¤gen keine Anhaltspunkte vor, dass das bestehende Untergeschoss formell und materiell illegal erstellt oder geÃ¤ndert worden sei. Es sei erstellt, dass das Untergeschoss teilweise aus dem mit baurechtlichem Entscheid vom 21. Juni 1979 bewilligten Abschnitt bestehe. Mit Blick auf den Untersuchungsgrundsatz vermÃ¶ge daran nichts zu Ã¤ndern, dass die Baubewilligung vom 21. Juni 1979 erst nach Abschluss des Schriftenwechsels zu den Akten gereicht worden sei, zumal das rechtliche GehÃ¶r des Rekurrenten gewahrt worden sei. Dass die nachfolgende Erweiterung des Untergeschosses im Osten und die spÃ¤ter aufgesetzte Doppelgarage ohne formelle Bewilligung erstellt worden sein sollen, kÃ¶nne trotz des Umstandes, dass in den vorliegenden Verfahren keine diesen Bestand ausweisenden Bauentscheide oder PlÃ¤ne eingereicht worden seien, nicht in Betracht gezogen werden. In den ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werde immerhin erwÃ¤hnt, dass die Garage auf dem Magazin mit Beschluss vom 22. November 2000 bewilligt worden sei. Diese Bauten trÃ¤ten deutlich zum Vorschein. Es sei mithin davon auszugehen, dass diese Erweiterungen beim Fehlen einer Baubewilligung der kommunalen BehÃ¶rde spÃ¤testens bei deren Erstellung bekannt geworden wÃ¤ren und diese in einem solchen Fall lÃ¤ngst interveniert hÃ¤tte. Gleiches gÃ¤lte in Bezug auf Abweichungen von bewilligten PlÃ¤nen. Es mÃ¼sse somit nicht davon ausgegangen werden, dass die Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG auf materiell und formell illegales Bauen zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>FÃ¼r die Anwendung der Bestimmung von § 357 PBG ist der rechtskrÃ¤ftig bewilligte bauliche Zustand des Bauvorhabens entscheidrelevant. Da der BeschwerdefÃ¼hrer bereits im Rekursverfahren geltend machte, der heute bestehende Zustand sei nie bewilligt worden, sodass gar kein Anwendungsfall von § 357 PBG vorliege, wÃ¤re es Sache der RekursbehÃ¶rde gewesen, zur KlÃ¤rung des massgeblichen Sachverhalts von der BaubewilligungsbehÃ¶rde sÃ¤mtliche das Bauvorhaben betreffende Bewilligungen samt den dazugehÃ¶rigen Planunterlagen einzufordern. Insbesondere wenn es um (behauptete) Abweichungen von bewilligten PlÃ¤nen geht, reicht es nicht, wenn die RechtsmittelbehÃ¶rde sich auf die Annahme beschrÃ¤nkt, es sei davon auszugehen, dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde von sich aus interveniert hÃ¤tte, wenn von PlÃ¤nen abgewichen worden wÃ¤re. DiesbezÃ¼glich hat das Baurekursgericht eine wesentliche SachverhaltsabklÃ¤rung nicht vorgenommen und insofern den in § 7 Abs. 1 VRG statuierten Untersuchungsgrundsatz verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Parteien haben nun im Beschwerdeverfahren verschiedene Akten nachgereicht. Der BeschwerdefÃ¼hrer reichte eine im Anzeigeverfahren erteilte, nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r eine Personalwohnung im Untergeschoss des GebÃ¤udes G-Strasse 03 zu den Akten. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde reichte mit ihrer Beschwerdeantwort einen Grundriss sowie einen Fassaden- und Schnittplan, je datierend vom 29. September 2004 und vom Gemeinderat genehmigt am 22. Dezember 2004, zu den Akten. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼hrt aus, massgeblich seien die letztbewilligten PlÃ¤ne vom 29. September 2004, welche der Gemeinderat am 22. Dezember 2004 "ohne Bedingungen" genehmigt habe. Diese PlÃ¤ne gÃ¤ben den letztbewilligten Zustand der streitbetroffenen GebÃ¤ulichkeiten zutreffend wieder. Das Magazin (Untergeschoss) des vom Bauvorhaben betroffenen GebÃ¤udes sei im Jahr 1979 bewilligt worden. Die darauf stehenden Doppelgaragen sowie die Erweiterung des Magazins in der SÃ¼dostecke seien im Jahr 2000 bzw. 2004 bewilligt worden.</p> <p class="Erwgung2">Die Einreichung neuer Beweismittel ist â entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers â im Rahmen des Streitgegenstands ohne Weiteres zulÃ¤ssig (vgl. § 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG, Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13). Diese weiteren Beweismittel im Zusammenhang mit den AusfÃ¼hrungen der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Beschwerdeverfahren erlauben es dem Verwaltungsgericht, die Rechtslage zu beurteilen. Eine RÃ¼ckweisung des Verfahrens zu weiteren SachverhaltsabklÃ¤rungen erÃ¼brigt sich daher.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Zutreffend sind die AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers insofern, als auch im Beschwerdeverfahren die zur Stammbewilligung vom 21. Juni 1979 gehÃ¶rigen Planunterlagen nicht eingereicht wurden. Diese existieren offenbar bei der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht mehr. Ausserdem wurde die am 22. November 2000 erteilte Baubewilligung, welche im angefochtenen Beschluss der BaubehÃ¶rde vom 17. Mai 2016 erwÃ¤hnt wird, nicht zu den Akten gereicht. Immerhin befinden sich nun die vom Gemeinderat am 22. Dezember 2004 bewilligten Planunterlagen in den Akten. Diesen ist gemÃ¤ss Angabe der BaubehÃ¶rde der letztbewilligte Zustand mit zwei Doppelgaragen im Erdgeschoss und dem erweiterten Magazin/Lager im Untergeschoss zu entnehmen.</p> <p class="Erwgung2">Es ist davon ausgehen, dass dieser bauliche Zustand im Anzeigeverfahren bewilligt wurde. Dass ein ausformulierter Bewilligungsbeschluss fehlt, lÃ¤sst das Verfahren nicht als formell unkorrekt erscheinen. Das Anzeigeverfahren kann durch die schriftliche Mitteilung, dass dem Vorhaben aus Sicht der BaubewilligungsbehÃ¶rde nichts entgegenstehe, abgeschlossen werden (vgl. § 18 Abs. 1 lit. a Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997, BVV). Dahingehend kann der Stempel auf den PlÃ¤nen "als AusfÃ¼hrungsplÃ¤ne ohne Bedingungen genehmigt" interpretiert werden. Die AusfÃ¼hrungen der Parteien sowie die Akten legen den Schluss nahe, dass es sich um eine nachtrÃ¤glich erteilte Baubewilligung aufgrund der Abweichung von bewilligten PlÃ¤nen oder um eine ProjektÃ¤nderung des am 22. November 2000 bewilligten Vorhabens handelt. Insbesondere die AusfÃ¼hrungen der BaubewilligungsbehÃ¶rde kÃ¶nnen nur dahingehend verstanden werden, dass das Vorhaben bereits im Jahr 2000 bewilligt worden war. Darauf deutet auch die Publikation des Vorhabens am 27. Oktober 2000 hin. Offenbar gingen dannzumal keine Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ein. Anschliessend war das Projekt offenbar entweder geÃ¤ndert worden und/oder (teilweise) in Abweichung von den bewilligten PlÃ¤nen erstellt und nachtrÃ¤glich bewilligt worden. Auch wenn sich die Bewilligung vom 22. November 2000 nicht bei den Akten befindet, steht fest, dass die Baubewilligung vom 22. Dezember 2004 unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist und der darin verzeichnete bauliche Zustand somit rechtskrÃ¤ftig bewilligt ist. Dass die vom Bauvorhaben betroffenen GebÃ¤ulichkeiten seit Dezember 2004 weitere bauliche VerÃ¤nderungen erfahren hÃ¤tten, ist nicht ersichtlich und wird vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht geltend gemacht. Ob die baulichen Massnahmen im Dezember 2004 zu Recht im Anzeigeverfahren bewilligt wurden, was der BeschwerdefÃ¼hrer infrage stellt, lÃ¤sst sich aufgrund der fehlenden Bewilligung vom November 2000 nicht abschliessend beurteilen. Die Frage ist jedoch im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung. Selbst wenn die Bewilligung im falschen Verfahren ergangen wÃ¤re, mÃ¼sste im heutigen Zeitpunkt von deren Rechtskraft ausgegangen werden. Selbst wenn der BeschwerdefÃ¼hrer erst bei BauausfÃ¼hrung von den bewilligten baulichen Massnahmen erfahren hÃ¤tte, hÃ¤tte er nach Treu und Glauben mit der Geltendmachung seiner AnsprÃ¼che nicht beliebig lange zuwarten dÃ¼rfen; sobald er vom Bauvorhaben wusste, hÃ¤tte er sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids bemÃ¼hen mÃ¼ssen (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 4.1; vgl. RB 1980 Nr. 2; FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985 S. 301).</p> <p class="Erwgung2">Unerheblich ist im vorliegenden Zusammenhang schliesslich auch, ob die offenbar nachtrÃ¤glich erteilte Bewilligung fÃ¼r den Einbau einer Personalwohnung im Untergeschoss des GebÃ¤udes G-Strasse 03 zu Recht im Anzeigeverfahren bewilligt wurde oder nicht. Diese Wohnung befindet sich im GebÃ¤ude Assek.-Nr. 05, welches offensichtlich nicht Gegenstand der vorliegend strittigen baulichen Massnahmen ist. Es ist demzufolge auch nicht Gegenstand des diesem Beschwerdeverfahren zugrunde liegenden Baugesuchs.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Unbestritten ist, dass die streitbetroffenen GebÃ¤ulichkeiten die gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung von Boppelsen maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m Ã¼berschreiten. Das Baurekursgericht hat diese Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde, welche auch der BeschwerdefÃ¼hrer nicht bestreitet, bestÃ¤tigt. Die Vorinstanz sowie die Rekursinstanz haben die geplanten baulichen Ãnderungen daher zu Recht in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG beurteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet die Anwendung von § 357 Abs. 1 PGB durch die Vorinstanz sowie das Baurekursgericht. Er macht vorab geltend, es liege eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vor, welche den Rahmen des nach § 357 Abs. 1 PBG ZulÃ¤ssigen sprenge. Ein Umbau stelle dann eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar, wenn eine Gesetzesumgehung im Vordergrund stehe. Im vorliegenden Fall seien mehrere Gesetzesumgehungen durch den Bauherrn auszumachen. Die erste Gesetzesumgehung sei darin zu erblicken, dass der Bauherr die Herausgabe der erteilten Baubewilligungen verweigere und sich damit einen Vorteil zu verschaffen versuche, nÃ¤mlich dass der Altbau als rechtmÃ¤ssig bewilligt gÃ¤lte und die neuen baulichen Massnahmen als Altbauerweiterung beurteilt wÃ¼rden. Eine weitere Gesetzesumgehung bestehe darin, dass â indem die Bauherrschaft die Herausgabe der PlÃ¤ne verweigere â das ursprÃ¼ngliche Terrain vor Erstellung des Magazins nicht mehr ermittelt werden kÃ¶nne, sodass nicht klar sei, ob der Umbau die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,10 m einhalte. Schliesslich verschaffe sich der Bauherr einen Vorteil aus dem Umstand, dass bei Anwendung der Neubauvorschriften fÃ¼r die Ermittlung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,10 m vom heutigen Terrainverlauf auszugehen wÃ¤re. Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wÃ¼rde diesfalls durch das geplante GebÃ¤ude an mehreren Stellen markant Ã¼berschritten.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b>Lehre und Rechtsprechung verlangen unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche sogenannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen ist nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung auszugehen (Willi, S. 99; grundlegend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, auch zum Folgenden). FÃ¼r ausgedehntere Erweiterungs- und UmbaumÃ¶glichkeiten spricht zum einen der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits Ã¼berbauten Gebieten in vielen FÃ¤llen verunmÃ¶glicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen wÃ¼rde. Das widerspricht den GrundsÃ¤tzen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (BEZ 1996 Nr. 3, E.2b; Willi, S. 100; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011</span>, S. 1139); sodann ist der durch geÃ¤nderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen FÃ¤llen weder aus Ã¶konomischer noch Ã¶kologischer Sicht sinnvoll. Zum anderen lÃ¤sst sich eine grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung bei der Annahme neubauÃ¤hnlicher Umgestaltungen auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.2 </b>DemgemÃ¤ss sind neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen nach dieser langjÃ¤hrigen, bestÃ¤tigten Rechtsprechung nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab.</p> <p class="Erwgung2">Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas GÃ¤chter, Rechtsmissbrauch im Ã¶ffentlichen Recht, ZÃ¼rich etc. 2005, S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rde, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.3 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼hrt an, dass vorliegend nicht von einer Gesetzesumgehung gesprochen werden kÃ¶nne, da das Untergeschoss mit Bodenplatte, tragenden WÃ¤nden und Decke und das bestehende Volumen auf EG-Niveau weitgehend erhalten blieben. Die Erhaltung dieser Investitionen sei nicht nur Ã¶kologisch, sondern insbesondere auch wirtschaftlich sinnvoll.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht betont vorab, dass es auch bei weitgehenden baulichen Ãnderungen nach gefestigter Rechtsprechung nicht ausgeschlossen sei, dass der Schutz bestehender Investitionen und nicht die Umgehung von Neubauvorschriften im Vordergrund stÃ¼nden. Letzteres sei auch im vorliegenden Fall zu verneinen. Auch im Fall einer NeuÃ¼berbauung kÃ¶nne vorliegend ein Baukubus mit Ã¤hnlichem Grundriss erstellt werden wie der GebÃ¤udeabschnitt der bestehenden Baute im Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich. EinzurÃ¤umen sei, dass aufgrund des bestehenden Terrains nur noch ein Vollgeschoss anstatt zwei realisiert werden kÃ¶nnte. Stattdessen wÃ¤re aber ein anrechenbares Dachgeschoss mÃ¶glich. Strassenseitig mÃ¼sste auch ein Neubau die bestehenden Baulinien entlang der G-Strasse beachten. SÃ¼dseitig kÃ¶nnte ein Neubauvorhaben jedoch bis an die Grenze des dem Bauherrn gehÃ¶renden und der Landwirtschaftszone zugewiesenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 gestellt werden. Im Westen mÃ¼sste ein Neubau gegenÃ¼ber dem bestehenden GebÃ¤udekomplex allerdings einen GebÃ¤udeabstand von 7 m einhalten, ansonsten infolge Zusammenrechnens der Fassaden die hÃ¶chstzulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge Ã¼berschritten wÃ¼rde. Der damit einhergehende FlÃ¤chenverlust kÃ¶nnte im westlichen GrundstÃ¼cksbereich innerhalb der dort vorbeifÃ¼hrenden Baulinie teilweise kompensiert werden. Insgesamt sei davon auszugehen, dass die NutzungsmÃ¶glichkeiten bei einem Neubauvorhaben im Vergleich zum strittigen Projekt nicht in erheblichem Masse reduziert wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.4 </b>Nach der vorstehend zitierten Rechtsprechung ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen ihren Ãberlegungen einen Vergleich der geplanten baulichen Massnahmen mit den baulichen MÃ¶glichkeiten bei einem Neubauvorhaben zugrunde legen. Dieser Vergleich lÃ¤sst RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die Motivation der Bauherrschaft zu, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen oder Neubauvorschriften zu umgehen. Nach Darstellung der Vorinstanz kÃ¶nnte die Bauherrschaft bei einem Neubauvorhaben im Vergleich mit dem geplanten Umbauprojekt ein vergleichbares bauliches Volumen realisieren. Es ist also nicht ersichtlich, weshalb der Bauherr die bestehenden Bauteile erhalten sollte, wenn nicht, um diese weiterhin zu nutzen und damit frÃ¼here Investitionen nicht zunichte zu machen. Ein Indiz fÃ¼r diese Absicht der Bauherrschaft ist Ã¼berdies aus den am 22. Dezember 2004 bewilligten PlÃ¤nen erkennbar. So ist bereits in diesen PlÃ¤nen von einer "mÃ¶glichen spÃ¤teren Erweiterung durch Wohnhaus" die Rede. Ein entsprechendes GebÃ¤udeprofil ist bereits eingezeichnet. Ausserdem ist in Ãbereinstimmung mit dem Baurekursgericht darauf hinzuweisen, dass der wesentliche Teil der tragenden Struktur des Magazins erhalten bleibt. Ausserdem wird das GaragengebÃ¤ude nicht abgebrochen, sondern in das neue bauliche Umfeld integriert.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.5 </b>Die Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers sind nicht geeignet, diese Betrachtungen der Rekursinstanz infrage zu stellen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, was die vom BeschwerdefÃ¼hrer behauptete Terrainunklarheit an diesen Ãberlegungen des Baurekursgerichts Ã¤ndern sollte. Zutreffend ist, dass fÃ¼r die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he des Umbauvorhabens das in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Terrain massgebend ist. Die Frage, ob das Umbauvorhaben die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he einhÃ¤lt, stellt sich im vorliegenden Zusammenhang indessen noch nicht. Sie ist erst bei der PrÃ¼fung, ob neue oder weitere Abweichungen von Vorschriften resultieren, von Relevanz. Selbst wenn es zutreffen wÃ¼rde, dass der Bauherr sich bewusst weigert, die sich in seinem Besitz befindlichen frÃ¼heren Bewilligungen herauszugeben, so wÃ¼rde dieses Verhalten keine Gesetzesumgehung im Sinn der Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG darstellen. Ein solche ist nach der Rechtsprechung darin zu erblicken, dass es dem Bauherrn primÃ¤r darum geht, die Anwendung der Neubauvorschriften zu verhindern. DafÃ¼r bestehen in Ãbereinstimmung mit den Vorinstanzen keine Hinweise.</p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend erweist sich die Qualifikation der geplanten baulichen Massnahmen als im Rahmen von § 357 PBG zulÃ¤ssiges Umbauvorhaben nicht als rechtsverletzend und ist daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet sich im Weiteren gegen die Feststellung der Rekursinstanz, es bestehe kein Mangel des Bauvorhabens hinsichtlich der GebÃ¤udehÃ¶he. Er macht sinngemÃ¤ss geltend, die Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he sei mangels Nachweis des ursprÃ¼nglichen Terrainverlaufs gar nicht mÃ¶glich. Er bringt im Wesentlichen vor, die 1979 bewilligten PlÃ¤ne lÃ¤gen nicht vor. Ausserdem sei in der Baubewilligung von 1979 festgehalten worden, das Terrain sei "wÃ¤hrend Jahren" aufgeschÃ¼ttet worden. Es sei daher davon auszugehen, dass in den unbekannt gebliebenen PlÃ¤nen von 1979 bereits ein falscher Terrainverlauf eingetragen gewesen sei. Ausserdem sei unklar, welcher Terrainverlauf damals massgebend gewesen sei. GemÃ¤ss § 5 ABV sei auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse zurÃ¼ckzugreifen, wenn innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe TerrainaufschÃ¼ttungen stattgefunden hÃ¤tten. Es sei daher vorliegend auf das Terrain von 1969 abzustellen. Es sei ausserdem fraglich, wieso der Geometer die PlÃ¤ne bestÃ¤tigen konnte, wo doch keine PlÃ¤ne vorhanden seien. Es sei nicht Aufgabe des BeschwerdefÃ¼hrers, sich zu der durch den Geometer vorgenommenen Interpolierung zu Ã¤ussern, da es Sache der beweisbelasteten Partei sei, die BewilligungsplÃ¤ne einzureichen. Der Nachweis des ursprÃ¼nglichen Terrainverlaufs sei daher zum Nachteil der beweisbelasteten Partei gescheitert.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 18 der geltenden Bau- und Zonenordnung ist in der Wohnzone W2/30 eine GebÃ¤udehÃ¶he von maximal 8,1 m erlaubt. Die GebÃ¤udehÃ¶he wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). GemÃ¤ss gefestigter Rechtsprechung ist bei Ãnderung oder Erweiterung einer Baute der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprÃ¼nglichen Gesuchs fÃ¼r die "Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das Terrain bei Einreichung eines Ãnderungs- oder Erweiterungsgesuchs (vgl. VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295 = BEZ 2006 Nr. 9). Es ist demzufolge davon auszugehen, dass <i>die TerrainverhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung vom 21. Juni 1979 relevant</i> sind. Offenbleiben kann, in welchem Umfang das Terrain im Bereich des BaugrundstÃ¼cks in den FÃ¼nfziger- und Sechzigerjahren aufgeschÃ¼ttet worden war. EinwÃ¤nde gegen das Abstellen auf den im Bewilligungszeitpunkt 1979 vorhandenen gewachsenen Boden hÃ¤tte in einem Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligung vom 21. Juni 1979 geltend gemacht werden mÃ¼ssen. Diese ist aber unbestrittenermassen unangefochten in Rechtskraft erwachsen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Fest steht zwischenzeitlich, dass der BaubewilligungsbehÃ¶rde keine PlÃ¤ne vorliegen, welchen der Terrainverlauf auf dem BaugrundstÃ¼ck im Jahre 1979 oder frÃ¼her entnommen werden kÃ¶nnte. Insofern sind die massgeblichen historischen BodenverhÃ¤ltnisse unbestrittenermassen nicht mehr mittels PlÃ¤nen feststellbar. GegenÃ¼ber der BaubewilligungsbehÃ¶rde trifft den Baugesuchsteller in der Tat eine Mitwirkungspflicht, welche deren Untersuchungspflicht gemÃ¤ss § 7 Abs. 2 lit. a VRG relativiert. Insofern hat der Bauherr gegenÃ¼ber der BaubewilligungsbehÃ¶rde die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen, wenn er behauptete, fÃ¼r ihn gÃ¼nstige TerrainverhÃ¤ltnisse nicht nachweisen kann. Umgekehrt trifft jedoch die BaubewilligungsbehÃ¶rde die Nachweispflicht, wenn sie zu Ungunsten des Gesuchstellers auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse zurÃ¼ckgreifen will (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 915). Ob der Umstand, dass keine PlÃ¤ne mehr vorhanden sind, im vorliegenden Fall den Bauherrn trifft â wie dies der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt â oder sich zulasten der BaubewilligungsbehÃ¶rde auswirkt, ist offen und letztlich auch irrelevant. Gelingt der Nachweis des gewachsenen Terrains mittels PlÃ¤nen nicht, so ist der rechtserhebliche Sachverhalt und daher vorliegend der ursprÃ¼ngliche Verlauf des Terrains im Bereich des BaugrundstÃ¼cks auf andere Weise zu ermitteln. Es ist auf jenen Verlauf des Bodens abzustellen, der sich mit hinreichender Sicherheit bestimmen lÃ¤sst und als sachgerecht erscheint (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 915). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼hrt aus, aussagekrÃ¤ftige PlÃ¤ne mit dem Verlauf des ursprÃ¼nglichen Terrains seien nur fÃ¼r den Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks vorhanden. Dort, wo alte PlÃ¤ne vorlÃ¤gen, wÃ¼rden die Koten im Baugesuch mit diesen alten Unterlagen Ã¼bereinstimmen. Wo Unterlagen fehlten, seien auf der Grundlage einer HÃ¶henaufnahme des Geometers Annahmen Ã¼ber den Terrainverlauf getroffen worden. Im GelÃ¤nde sei der Verlauf des ursprÃ¼nglichen Terrains bis zum Fuss der BÃ¶schung, die sÃ¼dlich des GebÃ¤udes verlaufe, gut erkennbar. Auf der Strassenseite bilde die G-Strasse eine Ansatzlinie fÃ¼r das ursprÃ¼ngliche Terrain. Die vom Architekten vorgenommene Interpolation sei plausibel. Die Terrainsituation 1979 kÃ¶nne ausserdem der klaren verbalen Beschreibung im Bewilligungsbeschluss entnommen werden.</p> <p class="Erwgung3">Die Rekursinstanz fÃ¼hrt in ihren ErwÃ¤gungen aus, fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he sei der in der seinerzeitigen Neubaubewilligung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend. Beim vorliegenden Bauvorhaben liege der fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he kritische Punkt an der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke des Obergeschosses und damit im Bereich des Magazins (Ã¶stlichster Teil des Untergeschosses mit darÃ¼ber liegendem GaragengebÃ¤ude). Folglich sei der Terrainverlauf massgebend, wie er vor Errichtung des Magazins bestanden habe. Das Baurekursgericht verweist im Weiteren auf die ErwÃ¤gungen des Bauentscheids, welchen das Vorgehen der BaubewilligungsbehÃ¶rde zur Bestimmung des Terrains zu entnehmen sei. Es bestÃ¤tigt, dass die Terrainangaben in den fÃ¼r den Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks aussagekrÃ¤ftigen PlÃ¤nen mit den Koten im Baugesuch Ã¼bereinstimmen. Wo Unterlagen fehlten, habe die BaubewilligungsbehÃ¶rde Annahmen Ã¼ber den Terrainverlauf aufgrund einer HÃ¶henaufnahme durch den Geometer getroffen. Der BeschwerdefÃ¼hrer nenne keine konkreten und nachvollziehbaren GrÃ¼nde, weshalb am Vorgehen der BaubewilligungsbehÃ¶rde und insbesondere an dem als massgeblich betrachteten Terrainverlauf zu zweifeln sei. Es sei diesbezÃ¼glich kein Mangel ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Den am 22. Dezember 2004 bewilligten PlÃ¤nen kÃ¶nnen Terrainangaben entnommen werden. Es ist den Vorinstanzen darin beizupflichten, dass diese Angaben mit den Terrainangaben in den BaugesuchsplÃ¤nen Ã¼bereinstimmen. Insbesondere ist das heute bestehende Terrain in den BaugesuchsplÃ¤nen in Ãbereinstimmung mit den im Dezember 2004 bewilligten PlÃ¤nen eingetragen. Diese Angaben stimmen ausserdem mit den Angaben der amtlichen Vermessung Ã¼berein (vgl. GIS-Browser Kanton ZÃ¼rich, Topographie, Digitale HÃ¶henmodelle). Ebenfalls zutreffend ist, dass sich der kritische Punkt hinsichtlich der GebÃ¤udehÃ¶he an der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke des neu geplanten Obergeschosses befindet. An der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke betrÃ¤gt die GebÃ¤udehÃ¶he â gemessen ab dem von der Bauherrschaft behaupteten ursprÃ¼nglichen Terrain â genau 8,10 m, wÃ¤hrend das GebÃ¤ude an der sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke nur mit 7,41 m vermasst ist. Das ursprÃ¼ngliche gewachsene Terrain im Bereich der sÃ¼dlichen Ecke des Magazins bzw. des geplanten Wohnhauses kann den PlÃ¤nen â wie bereits ausgefÃ¼hrt â nicht entnommen werden. Das 1979 gestaltete und heute bestehende Terrain verlÃ¤uft an der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke auf 513,94 m.</p> <p class="Erwgung3">Ausgegangen werden kann vom Terrain der G-Strasse im Bereich der bestehenden Doppelgarage, welches auf ca. 517,50 m.Ã¼.M. verlÃ¤uft, wobei die Strasse in Ã¶stlicher Richtung ganz leicht abfÃ¤llt. Auch diese Terrainangabe der PlÃ¤ne entspricht der amtlichen Vermessung (vgl. GIS Browser Kanton ZÃ¼rich). Laut Darstellung der BaubewilligungsbehÃ¶rde wurde das Terrain bei Erstellung des Magazins im Jahre 1979 rund 2 bis 2,50 m abgegraben. Der Betonboden des Lagerraums 1 verlÃ¤uft auf 513,67 m, derjenige des Lagerraums 2 auf 514,19 m. Wenn man von Abgrabungen im Umfang von etwa 2 bis 2,50 m ausgeht, ergibt sich, dass der ursprÃ¼ngliche gewachsene Boden im Jahre 1979 im Bereich der SÃ¼dfassade des ursprÃ¼nglichen Magazins auf ca. 515,67 bis 516,17 m verlaufen sein muss. Dies erscheint plausibel, wenn man berÃ¼cksichtigt, dass 1979 bei Erstellung des Magazins im Bereich der FluchttÃ¼re eine StÃ¼ckmauer erstellt worden war, deren grÃ¶sste HÃ¶he auf 515,62 m verlÃ¤uft. Die Annahme, dass im Jahre 1979 in diesem Umfang abgegraben worden war, wird ausserdem durch die ErwÃ¤gungen der Bewilligung vom 21. Juni 1979 sowie durch die darin statuierten Auflagen bestÃ¤tigt. So wurde in der Baubewilligung festgehalten, es kÃ¶nne nicht mehr von "unterirdisch" gesprochen werden. Folgende Auflagen wurden statuiert: Die hÃ¶chste Kote der Magazindecke dÃ¼rfe nicht hÃ¶her sein als die G-Strasse. Die sÃ¼dliche BÃ¶schung mÃ¼sse so gestaltet sein, dass beim Arbeitsraum die GebÃ¤udeoberkante noch max. 1,30 m Ã¼ber Terrain liege. Beim Lager betrage dieses Ausmass 1,30 m bis 2 m. Der BÃ¶schungsfuss mÃ¼sse 60 cm hinter der Grenze liegen. Auf die Grenze dÃ¼rfe eine StÃ¼tzmauer von max. 80 cm HÃ¶he gestellt werden. Schliesslich dÃ¼rfe die StÃ¼tzmauer bei der Magazinausfahrt eine max. HÃ¶he von 2,20 m aufweisen.</p> <p class="Urteilstext">Geht man von Abgrabungen im Jahre 1979 im Umfang von rund 2 bis 2,50 m aus, so verlief das gewachsene Terrain im Bereich der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke vermutungsweise ebenfalls auf einer HÃ¶he von rund 515,50 bis 516 m.Ã¼.M. Dies erscheint ebenfalls plausibel unter BerÃ¼cksichtigung des Umstands, dass der Flurweg in diesem Bereich auf einer HÃ¶he von gut 515,40 m und die Oberkante der in den im Dezember 2004 bewilligten PlÃ¤nen verzeichneten StÃ¼tzmauer auf 515,64 m bis 515,88 m verlÃ¤uft. Basierend auf der Annahme, dass das Terrain 1979 um rund 2,50 m abgegraben worden war, nahm der Architekt der Bauherrschaft die im Baueingabeplan eingezeichnete Interpolation vor. Im Bereich der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke verlÃ¤uft der heute bestehende Boden auf 513,94 m. Die Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che ist auf 523,53 m eingetragen. Das mittels Interpolation ermittelte ursprÃ¼ngliche gewachsene Terrain verlÃ¤uft in diesem Bereich rund 2 m hÃ¶her auf etwa 515,90 m. Die GebÃ¤udehÃ¶he von 8,10 m ist damit eingehalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.5 </b>Zusammenfassend sind die Ãberlegungen der Vorinstanzen zur Feststellung des massgeblichen Terrains nicht zu beanstanden. Insofern erweist sich auch die Feststellung des Baurekursgerichts, dass die Ermittlung des massgeblichen Terrains durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde korrekt sei, als rechtens. Es ist daher davon auszugehen, dass das geplante Vorhaben die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht Ã¼berschreitet und damit zu keinen neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG fÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>BezÃ¼glich der bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung kann sodann auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden <span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt ferner, die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung im Untergeschoss des streitbetroffenen GebÃ¤udes sei Ã¼berschritten. Die Berechnungsweise der Vorinstanz, welche vom Baurekursgericht geschÃ¼tzt worden sei, sei rechtsverletzend, weil sie § 255 PBG widerspreche. Auszugehen sei von einer NutzflÃ¤che des GrundstÃ¼cks von insgesamt 290 m<sup>2</sup>. In der W2 betrage die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung pro Geschoss 145 m<sup>2</sup>. Im Untergeschoss dÃ¼rfe gemÃ¤ss Art. 18 BZO bloss die HÃ¤lfte der FlÃ¤che ausgenÃ¼tzt werden, d.h. lediglich 72,5 m<sup>2</sup>. Die anrechenbare FlÃ¤che im Untergeschoss betrage indessen 101 m<sup>2</sup>. Damit werde das zulÃ¤ssige Mass um 28,5 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten.</p> <p class="Urteilstext">Die BaubewilligungsbehÃ¶rde beruft sich auf ihre konstante Praxis bei der Anwendung von Art. 18 BZO. Die FlÃ¤che, welche im Untergeschoss zu 50 % ausgebaut werden dÃ¼rfe, ergebe sich aus der Projektion des Erdgeschosses auf das darunterliegende Untergeschoss. Die ProjektionsflÃ¤che betrage im vorliegenden Fall 202 m<sup>2</sup>. Im Untergeschoss sei daher eine anrechenbare FlÃ¤che von 101 m<sup>2</sup> zulÃ¤ssig. Dies sei eingehalten. Auch das Baurekursgericht stellt fest, es liege beim vorliegenden Bauvorhaben keine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung vor. Der streitbetroffene Erweiterungsbau weise zwei Vollgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss im Sinn von § 275 Abs. 3 PBG auf. Nach dem unmissverstÃ¤ndlichen Wortlaut von § 255 Abs. 2 PBG betrage die ausnÃ¼tzungsprivilegierte FlÃ¤che im Untergeschoss maximal 145 m<sup>2</sup> (gesamte zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung von 290 m<sup>2</sup> geteilt durch die Anzahl zulÃ¤ssige Vollgeschosse = 145 m<sup>2</sup>). Da dieses Mass im Untergeschoss nicht Ã¼berschritten werde, falle die anrechenbare FlÃ¤che im Untergeschoss unter dem Blickwinkel von § 255 PBG ausser Ansatz. AusnÃ¼tzungsrelevant seien vorliegend lediglich die anrechenbaren FlÃ¤chen der Vollgeschosse.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG sind die anrechenbaren FlÃ¤chen in Dach- und Untergeschossen nur dann anrechenbar, wenn sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be. Die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung betrÃ¤gt im vorliegenden Fall 290 m<sup>2</sup>. DiesbezÃ¼glich sind sich die Parteien einig. Dem Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass gemÃ¤ss Absatz 1 von § 255 PBG anrechenbare FlÃ¤chen im Untergeschoss gemÃ¤ss kantonalem Recht nur dann anrechenbar wÃ¤ren, wenn sie eine FlÃ¤che von 145 m<sup>2</sup> Ã¼berschreiten wÃ¼rden, da in der fraglichen Zone zwei Vollgeschosse zulÃ¤ssig sind. Dies ist bei einer FlÃ¤che von 101 m<sup>2</sup> im Untergeschoss offensichtlich nicht der Fall. Ein Verstoss gegen die Bestimmung von § 255 PBG ist daher nicht ersichtlich. Die Anwendung von Art. 18 BZO durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼hrt entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers nicht zu einem Verstoss gegen das kantonale Recht.</p> <p class="Erwgung2">Was die Anwendung von Art. 18 BZO durch die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde betrifft, so kann vorab auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts verwiesen werden, welche zu Recht auf das der Gemeinde zustehende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen Bauvorschriften verweisen. Dass die von der Gemeinde angewandte Praxis bei der Anwendung von Art. 18 BZO dem Willen des kommunalen Gesetzgebers zuwiderlaufe oder anderweitig kommunales Recht verletze, macht der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Schliesslich beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden die Zufahrt zu den drei AbstellplÃ¤tzen im Untergeschoss Ã¼ber den Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Rekursinstanz sei fÃ¤lschlicherweise davon ausgegangen, dass die Benutzung des Flurwegs im Jahre 1979 gestattet worden sei. Dies sei nachweislich unzutreffend, sei doch in der Baubewilligung vom 21. Juni 1979 ausdrÃ¼cklich festgehalten worden, der Ã¶stliche Flurweg dÃ¼rfe mit der Magazineinfahrt nicht Ã¼berlagert werden. Dies kÃ¶nne nur bedeuten, dass der Flurweg nicht als Magazinzufahrt verwendet werden dÃ¼rfe und dass die Zufahrt zum Magazin auf dem eigenen GrundstÃ¼ck des Bauherrn erfolgen mÃ¼sse. Es habe daher nie eine Zustimmung zur Benutzung des Flurwegs vorgelegen. Es bestehe daher auch kein Bestandesprivileg.</p> <p class="Erwgung2">Die Unterhaltsgenossenschaft fÃ¼hrt ihrerseits an, dass anfangs der 90er-Jahre eine Gesamtmelioration durchgefÃ¼hrt worden sei, anlÃ¤sslich welcher alle Flurwege an die neu gegrÃ¼ndeten Unterhaltsgenossenschaften Ã¼bertragen worden seien. Die bestehenden Servitute seien gelÃ¶scht oder erneuert worden. Was den Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02 betreffe, so sei an die Unterhaltsgenossenschaft nie ein Gesuch gestellt worden, diesen Weg als Zufahrt zu benÃ¼tzen. Es bestehe daher auch kein Grundbucheintrag. Mit dem geplanten Mehrfamilienhaus finde eine Umnutzung statt. Der geplante Neubau sei Ã¼ber die G-Strasse ausreichend erschlossen. Eine zusÃ¤tzliche Erschliessung der Tiefgarage Ã¼ber den Flurweg sei nicht nÃ¶tig. Die Zufahrt sei ausserdem schwer mÃ¶glich. Es bestehe keine WendemÃ¶glichkeit, sodass die Ausfahrt rÃ¼ckwÃ¤rts erfolgen mÃ¼sse. Es bestehe weder ein Winterdienst noch eine Beleuchtung. Es bestÃ¼nden daher wesentliche Sicherheitsrisiken.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde geht von einer mit Beschluss vom 21. Juni 1979 bewilligten Nutzung des damaligen Flurwegs als Magazinzufahrt aus. Die MitbenÃ¼tzung des Flurwegs zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken geniesse daher Bestandesgarantie. Daran Ã¤ndere die Umwandlung des Flurwegs in einen Genossenschaftsweg nichts, da die MitbenÃ¼tzung zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken nach heutigem Recht nicht restriktiver zu handhaben sei als bei Flurwegen, sondern gemÃ¤ss dem Landwirtschaftsgesetz denselben Voraussetzungen unterliege. Eine Zustimmung gemÃ¤ss der neurechtlichen Regelung von § 110 Abs. 2 und 3 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG) wÃ¤re angesichts der Bestandesgarantie nur erforderlich, wenn von einer relevanten Nutzungsintensivierung durch das Bauvorhaben auszugehen wÃ¤re. Dies sei aber nicht der Fall. Im Gegensatz zur Magazinnutzung, bei welcher die Anzahl Fahrzeuge zahlenmÃ¤ssig nicht beschrÃ¤nkt gewesen sei, gehe es vorliegend nur noch um drei Personenwagen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Es ist unbestrittenermassen davon, dass der Genossenschaftsweg Kat.-Nr. 02 dem Magazin bzw. Lager bis anhin als Zufahrt diente. Ausserdem ist den Vorinstanzen darin beizupflichten, dass von einer mit Beschluss vom 21. Juni 1979 <i>bewilligten Nutzung</i> des Wegs als Zufahrt auszugehen ist. In der Baubewilligung wurde offensichtlich von einer Zufahrt zum Magazin "von Osten" ausgegangen, was nur bedeuten kann, dass angenommen wurde, dass Ã¼ber diesen Flurweg zum Magazin/Lager zugefahren wÃ¼rde. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden zitierte Formulierung, wonach der Flurweg nicht mit der Magazineinfahrt Ã¼berlagert werde dÃ¼rfe, kann nur so verstanden werden, dass keine Fahrzeuge und sonstigen LagergegenstÃ¤nde auf dem Flurweg gelagert werden dÃ¼rften. Diese Auslegung ergibt sich auch aus dem gesetzlichen Kontext. Wie das Baurekursgericht zutreffend ausfÃ¼hrt, war die nichtlandwirtschaftliche Nutzung von Flurwegen unter dem damals geltenden Gesetz Ã¼ber die FÃ¶rderung der Landwirtschaft vom 22. September 1963 (aLG) grundsÃ¤tzlich zugelassen, sofern sie von der AufsichtsbehÃ¶rde nicht ausdrÃ¼cklich untersagt wurde (vgl. § 106 Abs. 3 Satz 2 aLG). Erst mit dem Inkrafttreten des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 wurde die nichtlandwirtschaftliche Nutzung von Genossenschafts- und Flurwegen von der Zustimmung der Mehrheit der Ã¼brigen EigentÃ¼mer oder Genossenschafter abhÃ¤ngig gemacht (vgl. § 110 Abs. 2 LG). Ãber eine solche Zustimmung oder Ã¼ber ein zivilrechtliches Wegrecht verfÃ¼gt der Bauherr unbestrittenermassen nicht. Die bewilligte Nutzung des Flurwegs als Zufahrt zum Magazin, welche aufgrund einer RechtsÃ¤nderung in Widerspruch zum geltenden Recht trat, geniesst jedoch Bestandesgarantie, allerdings nur im Umfang, in welchem die beabsichtigte in qualitativer und quantitativer Hinsicht der ursprÃ¼nglich bewilligten Nutzung entspricht. Eine Nutzungsintensivierung wÃ¤re von der Bestandesgarantie nicht gedeckt. Die Annahme der Vorinstanzen, dass die Zufahrt zu den drei AbstellplÃ¤tzen im Untergeschoss gegenÃ¼ber der Zufahrt zum Magazin bzw. Lager eines BaugeschÃ¤fts keine Intensivierung der Nutzung darstelle, ist nicht zu beanstanden. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Unter diesen UmstÃ¤nden erÃ¼brigt sich auch der von der BeschwerdefÃ¼hrerin in diesem Zusammenhang beantragte verwaltungsgerichtliche Augenschein.</p> <p class="Erwgung2">Wie bereits in den vorstehenden ErwÃ¤gungen unter Ziffer 4.5 ausgefÃ¼hrt wurde, sind die verspÃ¤tet erhobenen RÃ¼gen bezÃ¼glich Ausbau, Beleuchtung und Unterhalt des Genossenschaftswegs vorliegend unbeachtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet schliesslich die Kostenverlegung durch das Baurekursgericht. Er macht im Wesentlichen geltend, der Aufwand des Rekursverfahrens und insbesondere der lange Schriftenwechsel seien durch die Rekursgegnerschaft verursacht worden, welche sich trotz Aufforderung in der Rekursschrift geweigert habe, die PlÃ¤ne des bewilligten Altbestandes einzureichen. Der Grossteil der vorinstanzlichen Verfahrenskosten sei daher richtigerweise vom Verursacher, nÃ¤mlich der Rekursgegnerschaft, aufzuerlegen und nicht dem BeschwerdefÃ¼hrer und zwar unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Rekursverfahrens.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>GemÃ¤ss § 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachtrÃ¤gliches Vorbringen solcher Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon frÃ¼her hÃ¤tte geltend machen kÃ¶nnen, sind ihm ohne RÃ¼cksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu Ã¼berbinden. Die Kostenverteilung nach dem Unterliegerprinzip stellt im Mehrparteienverfahren einen allgemeinen prozessualen Grundsatz dar. Das Unterliegerprinzip ist die Regel, wÃ¤hrend das Verursacherprinzip nur ausnahmsweise zur Anwendung kommt. Der Entscheidinstanz steht bei der Verteilung der Kosten ein grosser Ermessensspielraum zu. Je ungewÃ¶hnlicher die Verteilung der Kosten angesichts der gesetzlichen Verteilungskriterien ist, desto hÃ¶her sind die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 43 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Das Baurekursgericht hat die Verfahrenskosten von Fr. 7'000.- zu 1/4 der Unterhaltsgenossenschaft A und zu 3/4 dem BeschwerdefÃ¼hrer auflegt. Zur BegrÃ¼ndung hat das Gericht auf den Aufwand zur Behandlung der jeweiligen RÃ¼gen verwiesen. Es hat die Kosten demzufolge nach dem Unterliegerprinzip den unterliegenden Rekurrentschaften auferlegt, wobei es dem Umstand, dass die Unterhaltsgenossenschaft lediglich eine (Erschliessungs-)RÃ¼ge erhoben hat, durch Aufteilung der Gesamtkosten im VerhÃ¤ltnis von 1/4 zu 3/4 Rechnung getragen hat. Diese Kostenauflage ist auf jeden Fall nicht rechtsverletzend und vom Verwaltungsgericht, welchem nur Rechtskontrolle zusteht (vgl. § 50 Abs. 1 VRG), nicht zu beanstanden. Es kann daher offenbleiben, ob gestÃ¼tzt auf das Verursacherprinzip auch eine (teilweise) Kostenauflage zulasten der BaubewilligungsbehÃ¶rde als im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der Rekursinstanz liegend zu beurteilen gewesen wÃ¤re. Geboten war sie auf jeden Fall nicht zwingend, setzt doch eine Auferlegung von Verfahrenskosten zulasten eines Gemeinwesens oder einer Vorinstanz regelmÃ¤ssig wesentliche Verfahrensfehler voraus (vgl. die AnwendungsfÃ¤lle bei Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 59). Von einem derartigen Fehler muss vorliegend nicht ausgegangen werden. Bei den fehlenden Planunterlagen, welche die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde spÃ¤t im Verfahren einreichte, handelt es sich um Beweismittel zugunsten des Standpunkts der Rekursgegnerschaft, deren Fehlen nicht zu einer Verletzung der Verfahrensrechte des BeschwerdefÃ¼hrers gefÃ¼hrt hÃ¤tte. Dass die GerichtsgebÃ¼hr aufgrund des langen Schriftenwechsels zu hoch ausgefallen wÃ¤re, macht der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend sind die Beschwerden abzuweisen; der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts ist zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden aufzulegen; angesichts der erhobenen RÃ¼gen und des Aufwands bei deren Bearbeitung erscheint es angemessen, dem BeschwerdefÃ¼hrer 4/5 und der BeschwerdefÃ¼hrerin 1/5 der Kosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Eine ParteientschÃ¤digung steht dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer nicht zu. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss ebenfalls keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 4. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00238, E. 5 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Verfahren VB.2017.00057 und VB.2017.00081 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 480.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'480.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zu 4/5 und der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 1/5 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>