<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2013.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214962&amp;W10_KEY=4467103&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2013.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.01.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>formelle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Formelle Enteignung<br/><br/>[Vereinigte Verfahren VB.2013.00001 und VB.2013.00002; Entschädigung für die Abtretung eines aufgrund des Strassenprojekts "Flankierende Massnahmen N4/N20 Westumfahrung" abzubrechenden Gebäudes.]<br/><br/>Legitimation der rekurrierenden Stadt Zürich (E. 1.2). Die Rekurserhebung der Stadt Zürich erfolgte unbedingt (E. 1.3). Streitgegenstand bilden die von der Schätzungskommission festgesetzte Entschädigungshöhe sowie der Abtretungsumfang; die projektbezogenen Einwände der Rekurrentin II sind dagegen schon rechtskräftig beurteilt (E. 1.4). Die Rekurrentin II hätte das Ausstandsgesuch früher vortragen müssen (E. 2.1). Die Publikation der öffentlichen Verhandlung seitens des Verwaltungsgerichts erfolgte praxisgemäss (E. 2.2). Nach überwiegender Auffassung ist die kantonale Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten kein Gericht im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK (E. 2.3). Der Spruchkörper der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden (E. 2.4). Umfang der Abtretung (E. 3.). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 4.1). Allgemeine Erwägungen zur Bestimmung der Entschädigung und zu den Bewertungsmethoden (E. 5). Prüfung der Berechnung der festgelegten Entschädigung; die Mischwertmethode ist bei überbauten Grundstücken in der Schätzungspraxis anerkannt und wird auch vom Bundesgericht herangezogen (E. 6). Abweisung der Begehren der Rekurrentin II um Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags sowie weiterer Entschädigungen (E. 7).<br/><br/>Abweisung der Rekurse.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTAND">AUSSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSMETHODE">BEWERTUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALISIERUNGSSATZ">KAPITALISIERUNGSSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MISCHWERTMETHODE">MISCHWERTMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE VERHANDLUNG">ÃFFENTLICHE VERHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALWERT">REALWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSSCHUTZINTERESSE">RECHTSSCHUTZINTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFERENTENAUDIENZ">REFERENTENAUDIENZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSERMESSEN">SCHÃTZUNGSERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSKOMMISSION">SCHÃTZUNGSKOMMISSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZWERT">SCHÃTZWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPRUCHKÃRPER">SPRUCHKÃRPER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENPROJEKT">STRASSENPROJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNFREIWILLIGKEITSZUSCHLAG">UNFREIWILLIGKEITSZUSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 9 AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 57 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I EMRK</span><br/><span class="ungerade">Art. 261 OR</span><br/><span class="gerade">§ 309 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. II lit. b StG</span><br/><span class="gerade">§ 5a Abs. I lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=25931" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2013.00001</p> <p class="MsoNormal">VR.2013.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. Januar 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I. Stadt ZÃ¼rich,<b> </b>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II. B AG (vormals: C AG),<b> </b>vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I. B AG (vormals: C AG),<b> </b>vertreten durch <a id="BT_Z_PLZ_N"></a>RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II. Stadt ZÃ¼rich,<b> </b>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>formelle Enteignung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 27. Juni 2007 setzte der Stadtrat von ZÃ¼rich das Projekt "Flankierende Massnahmen N4/N20 Westumfahrung" fest. Der geplante Ausbau des Verkehrsknotens Seebahnstrasse/Hohlstrasse soll es ermÃ¶glichen, die bisher nur in einer Richtung befahrbare Seebahnstrasse fÃ¼r den Gegenverkehr zu Ã¶ffnen, ohne damit die FunktionsfÃ¤higkeit des Verkehrsknotens zu beeintrÃ¤chtigen. Entsprechend wurde die Seebahnstrasse inzwischen mit einer zusÃ¤tzlichen Fahrspur fÃ¼r den Gegenverkehr versehen und damit die Weststrasse vom Durchgangsverkehr weitgehend befreit. Damit auch Lastwagen mit AnhÃ¤nger das Einbiegen von der Hohl- in die Seebahnstrasse ohne Beanspruchung der Gegenfahrbahn schaffen, muss die Liegenschaft Seebahnstrasse 03/Hohlstrasse 04, Kat.-Nr. 01, der B AG weichen. Dies ist ausdrÃ¼cklich Teil des festgesetzten Strassenprojekts. Letztinstanzlich wies das Bundesgericht mit Urteil vom 30. August 2010 die Beschwerde der B AG gegen die von Regierungsrat (mit Entscheid vom 1. Oktober 2008) und Verwaltungsgericht (mit Urteil vom 4. Juni 2009; Verfahren VB.2008.00540) abgewiesenen Rechtsmittel gegen das Strassenprojekt ab. Da sich die Stadt ZÃ¼rich und die B AG Ã¼ber die EntschÃ¤digung fÃ¼r den Abbruch der streitbetroffenen Liegenschaft nicht einigen konnten, verlangte die Stadt ZÃ¼rich am 6. Oktober 2010 beim Statthalteramt des Bezirks ZÃ¼rich die Anordnung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Sache der SchÃ¤tzungskommission 1. Kreis des Kantons ZÃ¼rich (im Folgenden SchÃ¤tzungskommission I).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>BezÃ¼glich der von der Stadt ZÃ¼rich verlangten vorzeitigen Besitzeinweisung fand am 14. Dezember 2010 ein Augenschein statt; an einem weiteren Lokaltermin vom 18. Januar 2011 konnte auch das Haus von innen besichtigt werden. Am 23. Feb­ruar 2011 erteilte die SchÃ¤tzungskommission I der klagenden Stadt ZÃ¼rich die vorzeitige Besitzeinweisung auf den Zeitpunkt des Eingangs einer von ihr zu leistenden Kaution von Fr. 4,5 Mio. Mit Entscheid vom 8. Februar 2012 hiess der Regierungsrat einen dagegen gerichteten Rekurs der B AG gut und verweigerte der Stadt ZÃ¼rich damit die vorzeitige Besitzeinweisung.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Zum Wert der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 Ã¤ussern sich zwei Gutachten der B AG: Das SchÃ¤tzungsgutachten F vom 23. Mai 2006 kam auf einen Verkehrswert von Fr. 3,4 Mio., das SchÃ¤tzungsgutachten G vom 16. November 2010 auf einen solchen von Fr. 4,6 Mio. DemgegenÃ¼ber wollte die Stadt ZÃ¼rich die von ihr zu leistende EntschÃ¤digung gestÃ¼tzt auf eine amtsinterne Bewertung vom 12. November 2010 auf hÃ¶chstens Fr. 3,11 Mio. festgelegt haben und forderte die B AG bis rund Fr. 7 Mio. Neben den unterschiedlichen Auffassungen Ã¼ber die EntschÃ¤digung und die Schadensbestandteile erhob die B AG weitere RÃ¼gen, nÃ¤mlich dass die ProtokollfÃ¼hrerin der SchÃ¤tzungskommission I nicht rechtsgÃ¼ltig bestellt worden sei, das Verfahren den Anforderungen an ein solches gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention vom 4. November 1950 (EMRK) nicht genÃ¼ge, dass nur die fÃ¼r das Strassenprojekt unbedingt benÃ¶tigten 56 m<sup>2</sup> und nicht das ganze GrundstÃ¼ck samt Haus enteignet werden dÃ¼rften und dass der Einfluss der aktuellen Verkehrszahlen auf das Projekt unberÃ¼cksichtigt geblieben sei. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Am 29. August 2011 stellte die B AG beim Stadtrat von ZÃ¼rich ein Revisionsgesuch und beantragte, dessen Entscheid vom 27. Juni 2007 sei aufzuheben und die Sache zur neuen PrÃ¼fung des Strassenbauprojekts an das Tiefbauamt zurÃ¼ckzuweisen, mÃ¶glichst unter Verzicht auf Enteignung und Abbruch des GebÃ¤udes Seebahnstrasse 03/Hohlstrasse 04. Entsprechend sei das Verfahren vor der SchÃ¤tzungskommission I zu sistieren. Den Hintergrund bildete im Wesentlichen die Frage, ob Ã¼ber einen Ausbau der SBB-BrÃ¼cke Hohlstrasse Ã¼ber dem Bahneinschnitt parallel zur Seebahnstrasse zusÃ¤tzlicher Raum fÃ¼r den Verkehr geschaffen werden kÃ¶nnte, damit die Liegenschaft der B AG erhalten bliebe. Der Stadtrat von ZÃ¼rich wies das Revisionsgesuch am 5. Oktober 2011 ab. Einen Rekurs der B AG verwarf der Regierungsrat am 23. Januar 2013. Eine Beschwerde an das Verwaltungsgericht blieb am 6. MÃ¤rz 2014 (VB.2013.00160) ebenso erfolglos wie schliesslich am 14. Oktober 2014 eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht (1C_231/2014).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>E. </b>Die SchÃ¤tzungskommission I fÃ¤llte ihren Entscheid am 4. Dezember 2012. Nach Beurteilung verschiedener Streitpunkte (vorne C.) legte sie die EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 (473 m<sup>2</sup> samt GebÃ¤ude Vers.-Nr. 02) auf Fr. 5'424'000.- fest. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie der klagenden Stadt ZÃ¼rich. Die B AG erhielt keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen erklÃ¤rte die Stadt ZÃ¼rich am 16. Januar 2013 Rekurs beim Verwaltungsgericht (VR.2013.00001), den sie mit Eingabe vom 22. MÃ¤rz 2013 begrÃ¼ndete. Sie beantragte, Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und sie zu verpflichten, der B AG fÃ¼r die Abtretung der streitbetroffenen Liegenschaft eine EntschÃ¤digung von Fr. 4'136'000.- zu bezahlen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der B AG. </p> <p class="Sachverhalt2">Dem hielt die B AG in der Rekursantwort vom 14. Oktober 2013 entgegen, auf den Rekurs der Stadt ZÃ¼rich sei nicht einzutreten, es sei eine Ã¶ffentliche, Art. 6 Abs. 1 EMRK genÃ¼gende Verhandlung durchzufÃ¼hren, die Stadt ZÃ¼rich habe die TrÃ¤gerschaft der flankierenden Massnahmen der Westumfahrung ZÃ¼rich zu nennen bzw. genau zu bezeichnen und die gesamte Korrespondenz mit dieser einzureichen sowie sÃ¤mtliche von dieser erlassenen VerfÃ¼gungen oder Vereinbarungen zu edieren. In der BegrÃ¼ndung stellte sie verschiedene weitere Editionsbegehren. Es folgten Replik und Duplik. Darin beanstandete die B AG zusÃ¤tzlich den unzureichend kommunizierten RÃ¼cktritt eines Mitglieds der SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die B AG erhob ihrerseits Rekurs gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission I (VR.2013.00002) und stellte in der RekursbegrÃ¼ndung vom 26. Juni 2013 folgende AntrÃ¤ge: (1.) Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf die Klage sei nicht einzutreten, evtl. sei diese abzuweisen; (2.) Subeventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Stadt ZÃ¼rich zu verpflichten, der B AG fÃ¼r die Enteignung von 56 m<sup>2</sup> Land eine EntschÃ¤digung von Fr. 223'451.20 und fÃ¼r das abzubrechende GebÃ¤ude eine solche von Fr. 3'297'010.- zu bezahlen, zuzÃ¼glich eine Wertsteigerung von 0,5 % pro Monat fÃ¼r beide BetrÃ¤ge ab 4. Dezember 2012, zusÃ¤tzlich 20 % UnfreiwilligkeitsentschÃ¤digung darauf, ferner Fr. 10'000.- pro Jahr seit Oktober 2006 fÃ¼r den verunmÃ¶glichten Abschluss eines Bier- und Mineralwasserlieferungsvertrags sowie Fr. 3'640.- fÃ¼r gewÃ¤hrte Mietzinsreduktionen seit Februar 2010, zuzÃ¼glich die anfallenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuern und ordentlichen Steuern des massgebenden Veranlagungsjahres; (3.) Subsubeventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die von der Stadt ZÃ¼rich zu leistende EntschÃ¤digung von Fr. 5'443'366.- mit den unter Antrag 2 erwÃ¤hnten zusÃ¤tzlichen Leistungen zuzusprechen; (4.) Es sei eine Ã¶ffentliche, Art. 6 Abs. 1 EMRK genÃ¼gende Verhandlung durchzufÃ¼hren. Daneben stellte die B AG weitere Editionsbegehren und beanstandete das vorinstanzliche Verfahren, so etwa, der SpruchkÃ¶rper der Vorinstanz sei nicht korrekt besetzt gewesen, und die ProtokollfÃ¼hrerin der SchÃ¤tzungskommission I sei nicht rechtskonform ernannt worden. </p> <p class="Sachverhalt2">In der Rekursantwort vom 22. August 2013 beantragte die Stadt ZÃ¼rich Abweisung des gegnerischen Rekurses. Auf die Replik der B AG vom 14. Januar 2014 erklÃ¤rte die Stadt ZÃ¼rich den Verzicht auf weitere AusfÃ¼hrungen.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2013 vereinigte der AbteilungsprÃ¤sident des Verwaltungsgerichts die beiden Verfahren VR.2013.00001 und VR.2013.00002.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission I hatte am 15. Juli 2013 in beiden Verfahren Verzicht auf eine Vernehmlassung erklÃ¤rt.</p> <p class="Sachverhalt2">Auf die ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission I und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit VerfÃ¼gung vom 6. November 2014 setzte das Verwaltungsgericht die Ã¶ffentliche Verhandlung auf den 28. Januar 2015 fest und lud die Parteien zu dieser vor.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 11. Dezember 2014 stellte die B AG ein Ausstandsgesuch gegen Verwaltungsrichter K. Das Verwaltungsgericht teilte ihr daraufhin mit Schreiben vom 6. Januar 2015 mit, dass K aus gesundheitlichen GrÃ¼nden ohnehin nicht in der Lage sei, an der Ã¶ffentlichen Verhandlung und am weiteren Verfahren teilzunehmen, weswegen es das Ausstandsgesuch als gegenstandslos erachte.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 9. Januar 2015 ersuchte die B AG um Verschiebung der Ã¶ffentlichen Verhandlung, da diese nicht rechtsgenÃ¼gend publiziert gewesen sei. Hierauf teilte das Verwaltungsgericht der B AG mit, dass die Publikation korrekt erfolgt sei, kein Anlass bestehe, die Verhandlung zu verschieben und diese wie vorgesehen stattfinden werde.</p> <p class="Urteilstext">Am 15. Januar 2015 ersuchte die B AG um FÃ¤llung eines fÃ¶rmlichen Entscheids hinsichtlich des Ausstandsbegehrens und der Besetzung des SpruchkÃ¶rpers fÃ¼r die Ã¶ffentliche Verhandlung und beantragte erneut deren Verschiebung. Mit Schreiben vom 16. Januar 2015 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht aus, dass auf den Erlass einer fÃ¶rmlichen VerfÃ¼gung verzichtet werden kÃ¶nne, gab der B AG (erneut) den SpruchkÃ¶rper bekannt und hielt am Termin der Verhandlung fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 19. Januar 2015 beantragte die B AG, die Verhandlung sei zu verschieben und stattdessen eine Referentenaudienz durchzufÃ¼hren. Das Verwaltungsgericht hielt mit Schreiben vom 19. Januar 2015 wiederum am festgesetzten Termin fest.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Am heutigen Datum fand die Ã¶ffentliche Verhandlung am Verwaltungsgericht statt, anlÃ¤sslich welcher die B AG erneut um FÃ¤llung eines fÃ¶rmlichen (Vorab-)Ent­scheids hinsichtlich des Ausstandsbegehrens ersuchte. SÃ¤mtliche Verfahrensschritte, an denen K beteiligt gewesen sei, seien zu wiederholen. Eventualiter sei die Verhandlung abzubrechen und, nach rechtsgenÃ¼gender Publikation unter anderem im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich, neu anzusetzen. Das Verwaltungsgericht hat die Ablehnung dieser AntrÃ¤ge im Rahmen der Ã¶ffentlichen Verhandlung mitgeteilt und die Parteien angehÃ¶rt. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. No­vember 1879 (AbtrG) fÃ¼r die Beurteilung von Rekursen gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Rekurrentin II bestreitet in verschiedener Hinsicht die Legitimation der Rekurrentin I.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>ZunÃ¤chst bringt die Rekurrentin II vor, die Rekurrentin I habe kein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, weil eine allfÃ¤llige ExpropriationsentschÃ¤digung ohnehin nicht von ihr zu tragen wÃ¤re. In diesem Zusammenhang beantragt sie, die TrÃ¤gerschaft der flankierenden Massnahmen Westumfahrung ZÃ¼rich (wohl Bund/ASTRA und Kanton ZÃ¼rich/Bau- und Volkswirtschaftsdirektion) sei zu nennen bzw. genau zu bezeichnen und sÃ¤mtliche mit dieser TrÃ¤gerschaft erfolgte Korrespondenz, Vereinbarungen und allenfalls erlassenen VerfÃ¼gungen seien einzuholen.</p> <p class="Erwgung2">Die Rekurrentin II verkennt, dass die Rekurrentin I nach Art. 46 Abs. 1 AbtrG bereits von Gesetzes wegen zum Rekurs legitimiert ist (vgl. Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 4. A., ZÃ¼rich etc. 2012, Rz. 3641). Die Legitimation der Rekurrentin I ergibt sich zudem auch aus § 21 Abs. 2 lit. a VRG, da sie mit 16 % an den Kosten des Projekts beteiligt ist, der angefochtene SchÃ¤tzungsentscheid somit Auswirkungen auf ihre vermÃ¶gensrechtlichen Interessen hat und sie insofern wie eine Privatperson betroffen ist (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 103). Die Rekurrentin II bestreitet die finanzielle Beteiligung der Rekurrentin I nicht, hÃ¤lt aber an ihrem Editionsbegehren fest. Die Einholung der entsprechenden Dokumente vermag jedoch an der Tatsache, dass die Rekurrentin I zum Rekurs legitimiert ist, von vornherein nichts zu Ã¤ndern. Sie ist daher nicht notwendig und das Editionsbegehren dementsprechend abzuweisen.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Ein fehlendes Rechtsschutzinteresse erblickt die Rekurrentin II weiter darin, dass es die Rekurrentin I unterlassen habe, weitere Abtretungspflichtige wie die gegenwÃ¤rtigen Mieter, insbesondere den Mieter H der Liegenschaft Kat.-Nr. 01, ins Recht zu fassen. In analoger Anwendung von Art. 261 Abs. 1 und 2 des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 (OR) gingen mit dem Eigentum an der Sache auch bestehende MietvertrÃ¤ge auf den Enteigner Ã¼ber. Daraus leitet die Rekurrentin II ab, dass mindestens wÃ¤hrend der GÃ¼ltigkeitsdauer der MietvertrÃ¤ge die Liegenschaft gar nicht abgebrochen werden dÃ¼rfe, weil die Enteignerin die erwÃ¤hnten VertrÃ¤ge zu wahren habe. Die Rekurrentin I ist demgegenÃ¼ber der Ansicht, die Enteignung lasse die obligatorischen Rechte an der enteigneten Sache untergehen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend nach § 57 AbtrG mit dem Ãbergang des Eigentums auf den Exproprianten infolge Abtretung alle <i>dinglichen</i><span> </span>Rechte dritter Personen am Abtretungsgegenstand erlÃ¶schen, enthÃ¤lt das Abtretungsgesetz keine ausdrÃ¼ckliche Regelung Ã¼ber das Schicksal obligatorischer Rechte an der enteigneten Sache, wozu die MietvertrÃ¤ge zu zÃ¤hlen sind. Daraus ergibt sich jedoch kein Ãbergang der MietvertrÃ¤ge auf den Enteigner. Durch die Enteignung entsteht ein neues Eigentum des Enteigners. Der Rechtserwerb erfolgt originÃ¤r, ohne dass eine Rechtsnachfolge in das zuvor bestehende Eigentum des Enteigneten stattfinden wÃ¼rde (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Band IV, Das Sachenrecht, 1. Abteilung Das Eigentum, 2. Teilband Grundeigentum I, Bern 1964, Art. 666 N. 27). Der Ãbergang der MietverhÃ¤ltnisse auf den Enteigner wÃ¼rde somit eine entsprechende gesetzliche Grundlage erfordern. Art. 261 OR regelt den Wechsel des EigentÃ¼mers an der Mietsache bei deren VerÃ¤usserung. WÃ¤hrend in diesen FÃ¤llen das MietverhÃ¤ltnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber Ã¼bergeht, bleiben nach Art. 261 Abs. 4 OR die Bestimmungen Ã¼ber die Enteignung vorbehalten. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin II besteht im VerhÃ¤ltnis von Art. 261 OR zu § 57 AbtrG keine Unklarheit: Vielmehr schliesst der Vorbehalt des eidgenÃ¶ssischen und kantonalen Enteignungsrechts in Art. 261 Abs. 4 OR in EnteignungsfÃ¤llen die Anwendung von Art. 261 Abs. 1 und 2 OR sowie von Art. 261a OR grundsÃ¤tzlich aus (Peter Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 3. A., ZÃ¼rich 1994, Art. 261â261a, N. 19). Damit entfÃ¤llt eine Ãbernahme bestehender MietvertrÃ¤ge durch den Enteigner. Der Mieter wÃ¤re durch diesen allenfalls zu entschÃ¤digen (Higi, a.<span> </span>a.<span> </span>O.), was aber vorliegend nicht zu beurteilen ist (vgl. E. 1.4). Entsprechend erÃ¼brigt es sich, die von der Rekurrentin II angegebenen Personen als Zeugen einzuvernehmen. Im Ãbrigen ist auf die ausfÃ¼hrlichen und zutreffenden ErwÃ¤gungen zu dieser Frage im angefochtenen Entscheid zu verweisen, auf welche die Rekurrentin II nicht eingeht. Demzufolge stellt der nicht erfolgte Einbezug der Mieter in das Enteignungsverfahren das Rechtsschutzinteresse der Rekurrentin I nicht infrage.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.3 </b>Die Rekurrentin II macht ferner geltend, ihr GrundstÃ¼ck befinde sich in einer sogenannten Quartiererhaltungszone Q gemÃ¤ss Art. 1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO). Zusammen mit den unter Denkmalschutz stehenden GebÃ¤uden des benachbarten GebÃ¤udes I bildeten die Liegenschaften die Quartiererhaltungszone Q5d. Eingriffe in Quartiererhaltungszonen seien indessen nur unter erschwerten baurechtlichen Voraussetzungen zulÃ¤ssig; insbesondere sei der Abbruch einer Liegenschaft in dieser Zone nach Art. 42 Abs. 2 BZO bewilligungspflichtig. Eine Abbruchbewilligung liege aber nicht vor und sei auch nicht erhÃ¤ltlich. Mit dem Abbruch ihrer Liegenschaft wÃ¼rde zudem das GebÃ¤ude I als Schutzobjekt stark beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Erwgung3">Wie die Rekurrentin I zu Recht festhÃ¤lt, trifft diese Behauptung der Rekurrentin II nicht zu. Sowohl § 309 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) als auch Art. 42 Abs. 2 BZO verlangen eine baurechtliche Bewilligung einzig fÃ¼r den Abbruch von GebÃ¤uden in <i>Kernzonen</i>. Zudem schliesst nach § 309 Abs. 2 PBG die Festsetzung und Genehmigung von Projekten fÃ¼r Verkehrsanlagen die baurechtliche Bewilligung mit ein, weshalb der fÃ¼r die Erstellung der Massnahmen zur Westumfahrung vorausgesetzte Abbruch der infrage stehenden Liegenschaft mitbewilligt ist. Schliesslich ist nicht einzusehen und wird von der Rekurrentin II auch nicht dargetan, inwiefern die offene Hofrandbebauung (vgl. www.stadt-zÃ¼rich.ch) im GebÃ¤ude I durch den Abbruch der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 tangiert wÃ¼rde; diese verdeckt vielmehr gerade den offenen Hofraum. </p> <p class="Erwgung3">Entgegen der Ansicht der Rekurrentin II wird damit das Rechtsschutzinteresse der Rekurrentin I durch ihr Vorbringen nicht tangiert. Im Ãbrigen ist dieses auch insoweit unbehelflich, als es sich gegen das Strassenprojekt an sich richtet, gehÃ¶rt dieses doch nicht (mehr) zum Streitgegenstand (vgl. E. 1.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Rekurrentin II bemÃ¤ngelt weiter, dass die Rekurserhebung durch die Rekurrentin I bedingt und damit unzulÃ¤ssig gewesen sei, was die Rekurrentin I bestreitet. Hintergrund des Vorwurfs der Rekurrentin II ist die Mitteilung der Rekurrentin I an die Rekurrentin II vom 16. Januar 2013, wonach sie ihren Rekurs zurÃ¼ckziehe, falls die Rekurrentin II dies ihrerseits tue. </p> <p class="Urteilstext"><span>GrundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig ist eine bedingte Rekurs- und Beschwerdeerhebung </span><span>(Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 54 N. 1, in Verbindung mit Alain Griffel,</span><span> Kommentar VRG, § 23 N. 10). Die klare Ãusserung des Anfechtungswillens setzt voraus, dass das Rechtsmittel vorbehaltlos erhoben wird. Es ist nicht statthaft, wenn das Rechtsmittel bloss vorsorglich fÃ¼r den Fall eingereicht wird, dass auch die Gegenpartei Rekurs erhebt. Dies entspricht der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 134 III 332 E. 2.5), die am Grundsatz der Bedingungsfeindlichkeit von Prozesshandlungen regelmÃ¤ssig festhÃ¤lt und Ausnahmen nur bei Vorliegen eines ausgewiesenen praktischen BedÃ¼rfnisses bejaht hat. Dabei ist nicht zu verkennen, dass die Erhebung einer Beschwerde unter der Bedingung, dass auch die Gegenpartei eine Beschwerde erhebt, als Druckmittel verwendet werden kann, die Gegenpartei von einer Beschwerde abzuhalten. Auch ist es fÃ¼r eine Partei zumutbar, dass sie ihren unbedingten Anfechtungswillen erklÃ¤rt, allenfalls verbunden mit dem Vorbehalt, ihre Beschwerde unter selbst gestellten Bedingungen wieder zurÃ¼ckzuziehen.</span></p> <p class="Erwgung2">Sowohl die Rekursanmeldung der Rekurrentin I an das Gericht als auch ihre RekursbegrÃ¼ndung erfolgten vorbehaltlos, ohne irgendwelche Bedingungen. Sie legte aber gegenÃ¼ber der Rekurrentin II offen, dass sie ihren Rekurs zurÃ¼ckziehe, sollte diese ihrerseits auf einen Rekurs verzichten. Damit liegt eine unbedingte Rekurserhebung vor mit dem zulÃ¤ssigen Vorbehalt, den Rekurs unter selbst gestellten Bedingungen wieder zurÃ¼ckzuziehen, wie dies aus der Eingabe der Rekurrentin I ersichtlich wird.</p> <p class="Urteilstext">Somit ist auf die Rekurse einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b><span>Streitgegenstand bilden die von der SchÃ¤tzungskommission I festgesetzte EntschÃ¤di</span>­<span>gungshÃ¶he sowie der Abtretungsumfang, worauf im Folgenden einzugehen sein wird. </span>Im angefochtenen Entscheid der SchÃ¤tzungskommission I vom 4. Dezember 2012 wurde die KlÃ¤gerin und Rekurrentin I verpflichtet, der Beklagten und Rekurrentin II fÃ¼r die Abtretung der gesamten Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich-Aussersihl, Hohlstrasse 04/Seebahnstrasse 03, eine EntschÃ¤digung von Fr. 5'424'000.- zu bezahlen. Materiell im Streit liegt im Wesentlichen, ob dieser Preis gerechtfertigt, zu hoch (Standpunkt der Rekurrentin I) oder zu tief ist (Standpunkt der Rekurrentin II). </p> <p class="Urteilstext">Wie in der Prozessgeschichte festgehalten, hat das Bundesgericht die Beschwerde der Rekurrentin II gegen das Projekt abgewiesen (Ziffer I.A/D.). Mithin sind projektbezogene EinwÃ¤nde der Rekurrentin II rechtskrÃ¤ftig beurteilt. Auf den wiederholt geÃ¤usserten Einwand der Rekurrentin II, das Strassenbauprojekt sei nicht mehr angemessen und es fehle an einem schÃ¼tzenswerten Ã¶ffentlichen Interesse, nachdem die Rekurrentin I von viel zu hohen Verkehrszahlen ausgegangen sei, die sich nicht verwirklicht hÃ¤tten, und sie entsprechend das Projekt Ã¼berdimensioniert habe, ist daher nicht einzugehen. Dementsprechend erÃ¼brigt es sich auch, wie beantragt die Untersuchungsergebnisse des Verkehrsaufkommens am Verkehrsknoten Hohl-/Seebahnstrasse von 2010 bis Mitte 2013 einzuholen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden sind verschiedene prozessuale und verfahrensleitende AntrÃ¤ge bzw. Vorbringen der Rekurrentin II zu prÃ¼fen:</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Wie erwÃ¤hnt stellte die Rekurrentin II am 11. Dezember 2014 ein Ausstandsgesuch gegen Verwaltungsrichter K, wobei dieser "fÃ¼r den weiteren Verfahrensgang" in den Ausstand zu treten habe. Das Gericht teilte der Rekurrentin II daraufhin mit, dass dieser aus gesundheitlichen GrÃ¼nden ohnehin nicht in der Lage sei, an der Ã¶ffentlichen Verhandlung und am weiteren Verfahren teilzunehmen, weswegen es das Ausstandsges<span>uch als gegenstandslos erachte, woran </span>festzuhalten<span> ist </span>(vorn Ziffer II.C.). AnlÃ¤sslich der Ã¶ffentlichen Verhandlung <span>hat</span> die Rekurrentin II nun aber zusÃ¤tzlich<span> beantragt</span>, sÃ¤mtliche Verfahrensschritte, an denen K beteiligt gewesen sei, zu wiederholen<span>, was aus folgenden GrÃ¼nden abgelehnt wird:</span> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Die Rekurrentin begrÃ¼ndet das Austandsgesuch damit, dass K bereits im Rahmen des Administrativverfahrens (VB.2008.00540), im Verfahren betreffend Aktenedition/Fristabnahme (VR.2012.00001) und im Revisionsverfahren betreffend das Strassenprojekt (VB.2013.00160) involviert gewesen und deshalb vorbefasst sei. Zudem pflege er eine langjÃ¤hrige und freundschaftliche Duzbeziehung zum Vertreter der Rekurrentin I. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>GemÃ¤ss § 5a Abs. 1 lit. a VRG treten Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, in den Ausstand, wenn sie in der Sache persÃ¶nlich befangen erscheinen, insbesondere, wenn sie in der Sache ein persÃ¶nliches Interesse haben. AusstandsgrÃ¼nde sind unverzÃ¼glich nach deren Kenntnisnahme geltend zu machen, ansonsten der Anspruch auf spÃ¤tere Anrufung verwirkt ist (BGE 136 I 207 E. 3.4; Regina Kiener, Kommentar VRG, § 5a N. 43). K erliess bereits die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 17. Januar 2013, weswegen die Rekurrentin II seit Beginn des vorliegenden Verfahrens Kenntnis von dessen (anfÃ¤nglicher) Mitwirkung hatte. In der Folge erliess K zudem zahlreiche weitere VerfÃ¼gungen, zuletzt am 21. Januar 2014. Unter diesen UmstÃ¤nden hÃ¤tte sie das Ausstandsgesuch frÃ¼her vortragen mÃ¼ssen, und ihr Anspruch auf Geltendmachung ist nun â rund zwei Jahre spÃ¤ter â verwirkt. Angesichts des Streitgegenstands (siehe E. 1.4) lÃ¤ge ohnehin keine Vorbefassung vor (Kiener, § 5a N. 25). Sodann ist zwar nicht in Abrede zu stellen, dass K und der Vertreter der Rekurrentin I aufgrund ihrer gemeinsamen TÃ¤tigkeit am Verwaltungsgericht persÃ¶nlich bekannt sind. Wie die Rekurrentin II jedoch selbst festhÃ¤lt, endete diese bereits im Jahr 2005. Eine besondere Freundschaft besteht jedenfalls nicht; eine Duzfreundschaft genÃ¼gt fÃ¼r sich allein nicht fÃ¼r die Annahme einer Befangenheit (Kiener, § 5a N. 19). Das Ausstandsgesuch erwiese sich demnach als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Rekurrentin II bemÃ¤ngelt sodann die Art und Weise der Publikation der Ã¶ffentlichen Verhandlung seitens des Verwaltungsgerichts. Der Termin hÃ¤tte frÃ¼her und nicht nur auf der Homepage, sondern auch im Amtsblatt bekannt gegeben und der Streitgegenstand dabei ausfÃ¼hrlicher umschrieben werden mÃ¼ssen. Hinsichtlich der Publikation einer Ã¶ffentlichen Verhandlung gibt es indes keine gesetzlichen Vorschriften. Im vorliegenden Fall entsprach sie der Praxis des Verwaltungsgerichts, eine solche drei Wochen im Voraus und ausschliesslich auf der eigenen Homepage ohne detaillierte Bekanntgabe des Streitgegenstands anzukÃ¼ndigen. Seitens des Gerichts besteht keine Verpflichtung, "aktiv" fÃ¼r eine mÃ¶glichst hohe Teilnehmerzahl an der Verhandlung zu sorgen. Die Ãffentlichkeit ist bereits dann garantiert, wenn diese Informationen Ã¼ber Zeit und Ort des Termins erhalten kann und der Ort fÃ¼r die Ãffentlichkeit leicht zugÃ¤nglich ist (Jens Meyer-Ladewig, EMRK, Handkommentar, 3. A., Baden-Baden 2011, Art. 6 N. 184). Diese Voraussetzungen waren hier ohne Weiteres erfÃ¼llt. Ein Verfahrensmangel liegt deshalb nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Rekurrentin II macht ferner geltend, bei der SchÃ¤tzungskommission handle es sich um ein Spezialverwaltungsgericht erster Instanz, das eine Ã¶ffentliche mÃ¼ndliche Verhandlung entsprechend ihrem Antrag hÃ¤tte durchfÃ¼hren sollen, was unterblieben sei. Sie erkennt darin eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs. Die Rekurrentin I ist dagegen der Ansicht, dass der Anspruch der Rekurrentin II auf DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung erst vor Verwaltungsgericht als erster Gerichtsinstanz bestehe. </p> <p class="Urteilstext">Der Anspruch auf eine mÃ¼ndliche Ã¶ffentliche AnhÃ¶rung nach Art. 6 Abs. 1 EMRK bezieht sich seinem Wortlaut entsprechend ausschliesslich auf das gerichtliche Verfahren vor einem unabhÃ¤ngigen Gericht, das auf Gesetz beruht (Meyer-Ladewig, Art. 6 N. 5, N. 67 ff.; Jochen Frowein/Wolfgang Peukert, EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl am Rhein 2009, Art. 6 N. 4 f., 56, 200 ff.; Christoph Grabenwarter/Katharina Pabel, EuropÃ¤ische Menschenrechtskonvention, 5. A., MÃ¼nchen 2012, § 24 N. 27 ff.; BGE 138 I 154 E. 2.6; BGE 126 I 228 E. 2a/bb). Nach Ã¼berwiegender Auffassung ist die kantonale SchÃ¤tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten kein Gericht im Sinn von Art. 6 Abs. 1 EMRK. Vielmehr handelt es sich um eine FachbehÃ¶rde (RB 2001 Nr. 25, E. 2a; JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 51; § 26b N. 40; § 52 N. 3; Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10). Im Entscheid vom 6. MÃ¤rz 2014 (VB.2013.00160) erwog das Verwaltungsgericht zum schon damals erhobenen Vorwurf, der Regierungsrat habe im dortigen Verfahren keine Ã¶ffentliche mÃ¼ndliche Verhandlung durchgefÃ¼hrt, die Bestimmung von Art. 6 Abs. 1 EMRK garantiere einzig den gerichtlichen Rechtsschutz und minimale Verfahrensrechte innerhalb dieses justiziellen Verfahrensabschnitts. Sie mache indessen keine verfahrensrechtlichen Vorgaben fÃ¼r andere, etwa verwaltungsbehÃ¶rdliche Verfahrensabschnitte (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 5). Entsprechend geht der Vorwurf einer Verletzung von Art. 6 Abs. 1 EMRK im vorinstanzlichen Verfahren ins Leere. Im Ãbrigen wÃ¤re der geltend gemachte, hier jedoch nicht gegebene Verfahrensmangel mit der DurchfÃ¼hrung der Ã¶ffentlichen Verhandlung vor Verwaltungsgericht ohnehin geheilt worden (Grabenwarter/Pabel, § 24 N. 93). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Einen weiteren Verfahrensmangel erblickt die Rekurrentin II in der Zusammensetzung des SpruchkÃ¶rpers der Vorinstanz, weil im Rubrum insgesamt vier Mitglieder genannt seien. TatsÃ¤chlich wird der SpruchkÃ¶rper im angefochtenen Entscheid wie folgt aufgefÃ¼hrt: "Vorsitzende L, Mitglied M/N, Mitglied O, ProtokollfÃ¼hrerin P". Hintergrund fÃ¼r die etwas ungewÃ¶hnliche "zweigeteilte" Mitwirkung eines Mitglieds ist, dass M nach seiner RÃ¼cktrittserklÃ¤rung am 13. Dezember 2011 vom Verwaltungsgericht aus seinen Pflichten entlassen und seine Aufgabe im laufenden Verfahren von N Ã¼bernommen wurde. Diese Darstellung im Rubrum des angefochtenen Entscheids sorgte fÃ¼r grÃ¶sstmÃ¶gliche Transparenz, wobei die Besetzung drei Mitglieder nicht Ã¼berschreitet, da der SchrÃ¤gstrich (/) bedeutet, dass M oder N mitwirkten. Da der SchÃ¤tzungsentscheid neben anderem die Unterschrift aller mitwirkenden Mitglieder und des ProtokollfÃ¼hrers enthÃ¤lt (§ 22 lit. k der Verordnung Ã¼ber das Verfahren der SchÃ¤tzungskommissionen in Abtretungsstreitigkeiten vom 24. November 1960), war es fÃ¼r die Rekurrentin II ein Leichtes, zu erkennen, wer am angefochtenen Entscheid beteiligt war, insbesondere dass nicht vier Mitglieder mitwirkten. Daher kann nicht von einem unrichtig zusammengesetzten SpruchkÃ¶rper ausgegangen werden. Vielmehr war die Vorinstanz an den Verhandlungen und auch beim Entscheid jederzeit mit den vorgeschriebenen drei Mitgliedern besetzt (§§ 34 und 38 AbtrG). Ein Verfahrensfehler liegt somit nicht vor.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.5 </span></b><span>Die Rekurrentin II beanstandet in diesem Zusammenhang, dass die im Amtsblatt verÃ¶ffentlichte Entlassung von M als Mitglied der SchÃ¤tzungskommission I nicht zu entnehmen gewesen sei. Das trifft zwar zu, wenngleich der RÃ¼cktritt von M im Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 durchaus enthalten war. Letzteres geht aus dem entsprechenden Vorbringen der Rekurrentin I in der Rekursantwort vom 22. August 2013 hervor, das auf einem Telefonat mit dem GeneralsekretÃ¤r des Verwaltungsgerichts beruht. Es erÃ¼brigt sich daher, irgendwelche Aktennotizen Ã¼ber das GesprÃ¤ch zwischen dem GeneralsekretÃ¤r des Verwaltungsgerichts und dem Vertreter der Rekurrentin I vom 17. Juli 2013 beizuziehen, wie dies die Rekurrentin II beantragt. Zudem legt sie nicht dar, welcher Nachteil ihr aus der unvollstÃ¤ndigen Mitteilung im Amtsblatt erwachsen sei (vgl. dazu vorn E. 2.4.3); ausserdem machte sie dies in ihrem eigenen Rekurs nicht zum Thema.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.6 </span></b><span>Die Rekurrentin II bemÃ¤ngelt sodann, dass die ProtokollfÃ¼hrerin P von der ordentlich besetzten SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> nie rechtsverbindlich gewÃ¤hlt worden sei. Sie habe somit ohne jegliche Legitimation gehandelt, was zur Aufhebung des Anfechtungsobjekts und RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz fÃ¼hre. Die Rekurrentin I bestreitet dies und verweist auf den Beschluss des Regierungsrats vom 8. Feb­ruar 2012, der sich einlÃ¤sslich zu dieser Frage Ã¤usserte.</span></p> <p class="Urteilstext">Nach § 3 Abs. 1 der Verordnung Ã¼ber das Verfahren der SchÃ¤tzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten vom 24. November 1960 bezeichnet die SchÃ¤tzungskommission einen ProtokollfÃ¼hrer. Im Beschluss Ã¼ber die vorzeitige Besitzeinweisung vom 8. Februar 2012 Ã¤usserte sich der Regierungsrat einlÃ¤sslich zur gleichen, von der Rekurrentin II schon damals aufgeworfenen Frage. Im Wesentlichen fÃ¼hrte er dazu aus, dass es keines schriftlichen Bezeichnungsaktes fÃ¼r die Ernennung der ProtokollfÃ¼hrerin bedÃ¼rfe. Zudem sei P in den Rechenschaftsberichten 2009 und 2010 ausdrÃ¼cklich als ProtokollfÃ¼hrerin der SchÃ¤tzungskommission Kreis 1 erwÃ¤hnt. Damit sei sie rechtsgÃ¼ltig als solche bestellt worden. Die Rekurrentin II wandte sich nicht gegen den erwÃ¤hnten Regierungsratsentscheid. Dessen AusfÃ¼hrungen, auf die verwiesen werden kann, ist nichts beizufÃ¼gen, umso weniger, als die Rekurrentin II erst vor Verwaltungsgericht, nicht aber zuvor im Klageverfahren, lediglich ihren bereits geltend gemachten Standpunkt wiederholt, ohne auf die lÃ¤ngst erfolgten ErklÃ¤rungen dazu einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Schliesslich beantragte die Rekurrentin II die DurchfÃ¼hrung einer Referentenaudienz. Die Prozessleitung und damit auch der Entscheid, ob eine Referentenaudienz anzuordnen ist, liegt in der Kompetenz des Gerichts (Donatsch, § 56 N. 7). Vorliegend wurde angesichts der unterschiedlichen AntrÃ¤ge davon abgesehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Rekurrentin II macht geltend, die Rekurrentin I kÃ¶nne nur die Abtretung der fÃ¼r den Strassenausbau benÃ¶tigten 56 m<sup>2</sup> Land verlangen, nicht aber der gesamten Liegenschaft. Vor der Vorinstanz hatte die Rekurrentin II ausgefÃ¼hrt, ein Teilabbruch des GebÃ¤udes wÃ¼rde dafÃ¼r genÃ¼gen. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Bereits im Hinblick auf die Einigungsverhandlung nach § 29 AbtrG vom 13. Juli 2009 hatte die Rekurrentin II schriftlich erklÃ¤rt, sie sei an einer Teilabtretung nicht interessiert. Erst in der Klageantwort vom 4. April 2011 kam sie darauf zurÃ¼ck, worauf die Rekurrentin I den Enteignungsanspruch auf das gesamte GebÃ¤ude in der Replik vom 5. Mai 2011 bestÃ¤tigte. Sie stÃ¼tzte sich dabei auf den Entscheid des Bundesgerichts vom 30. August 2010 betreffend das Projektgenehmigungsverfahren, worin ein Begehren auf Teilabbruch nicht erwÃ¤hnt wurde, ebenso wenig im zugrunde liegenden Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 4. Juni 2009. In jenem Verfahren (VB.2008.00540) hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin vielmehr ausschliesslich Varianten prÃ¤sentiert, die die streitbetroffene Liegenschaft Ã¼berhaupt nicht tangierten (E. 5.2, 5.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Zu Recht hÃ¤lt die Rekurrentin I fest, dass die Rekurrentin II im SchÃ¤tzungsverfahren nicht mehr auf das Plangenehmigungsverfahren zurÃ¼ckkommen und einen blossen Teilabbruch ihrer Liegenschaft verlangen kÃ¶nne. Die Vorinstanz fÃ¼hrt zutreffend aus, dass das Bundesgericht mit Urteil vom 30. August 2010 der Rekurrentin I zwar nicht die gesamte GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 473 m<sup>2</sup> zusprach, jedoch zugleich die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs der gesamten Liegenschaft feststellte. Den ErwÃ¤gungen des Bundesgerichts kann sodann nicht entnommen werden, dass sich die Enteignung im Umfang auf 56 m<sup>2</sup> zu beschrÃ¤nken hÃ¤tte. Der Enteigner ist gemÃ¤ss § 9 AbtrG berechtigt, die vollumfÃ¤ngliche Abtretung zu verlangen, wenn fÃ¼r die Abtretung eines Rechts dem hierzu Verpflichteten wegen Verminderung des Werts der ihm verbleibenden mit diesem Recht zusammenhÃ¤ngenden VermÃ¶gensstÃ¼cke mehr als ein Viertel des Werts der letzteren als EntschÃ¤digung ausgerichtet werden mÃ¼sste. Dies ist nach den Forderungen der Rekurrentin II der Fall. Entsprechend ist nachfolgend die von ihr beantragte Enteignung von bloss 56 m² ohne Abbruch der Liegenschaft nicht weiter zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulÃ¤ssig. Diesen Rekurs in vermÃ¶gensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch grundsÃ¤tzlich im Beschwerdeverfahren und damit weitgehend nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde. GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 3. Dezember 2009, VR.2009.00005, E. 1.2; Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32â86, N. 10; Jaag/RÃ¼ssli, Rz. 3642).</p> <p class="erwgung20">Die in dieser Weise eingeschrÃ¤nkte Kognition deckt sich mit jener bei der ÃberprÃ¼fung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722â00725+00728, E. 11.3.1und 11.3.2; 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2). Wird im Rechtsmittelverfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert eines GrundstÃ¼cks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, 2. A., Basel etc. 2008, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N 219). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich diese bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943, ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beurteilungsspielraum verfÃ¼gt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976 Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GrundsÃ¤tzlich fÃ¤llt eine VerbÃ¶serung des SchÃ¤tzungsentscheids zum Nachteil des Anfechtenden ausser Betracht, wie das Verwaltungsgericht im genannten Leitentscheid RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23 ausdrÃ¼cklich festgehalten hat. Vorliegend haben jedoch beide Parteien Rekurs erhoben, weshalb das Verwaltungsgericht befugt ist, den SchÃ¤tzungsentscheid im Umfang der ParteiantrÃ¤ge zu korrigieren.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47, mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (RB 2006 Nr. 118 = BEZ 2006 Nr. 35; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 71 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 633 f.; Max Imboden/RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.<span> </span>M., 1986/1990, Band II: Besonderer Teil, Nr. 128 B IV). Ausserhalb des Enteignungsrechts ist der Verkehrswert von GrundstÃ¼cken in zahlreichen Rechtsgebieten von Bedeutung (vgl. hierzu Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, ZÃ¼rich 2001, S. 5 ff.). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa aufgrund von § 220 des (zÃ¼rcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 als Ersatzwert bei der Ermittlung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 94 ff.). In der schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode (zur Definition und nÃ¤heren Kennzeichnung vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 137 ff.; zum Ganzen auch Donato Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A., ZÃ¼rich 2008; hinsichtlich auslÃ¤ndischer BewertungsansÃ¤tze vgl. The Royal Institution of Chartered Surveyors [RICS], Chapter Switzerland, Swiss Valuation Standards [SVS], Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland, ZÃ¼rich 2007). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der SchÃ¤tzungslehre (Schweizerische Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungs­experten und Schweizerische SchÃ¤tzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, Das Schweizerische SchÃ¤tzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 42 ff. [zit. SchÃ¤tzerhandbuch]; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, St. Gallen 2009, S. 168) bezeichnen die Vergleichs(wert)methode als Hauptmethode, wÃ¤hrend den Ã¼brigen Verfahren nur eine ergÃ¤nzende Funktion zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 138; so BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die Auffassung vor, dass â bei sachgerechter Handhabung und angemessener SchÃ¤tzung â grundsÃ¤tzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat fÃ¼hren. In der Rechtsprechung wird in jÃ¼ngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdrÃ¤nge (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219). Im wegleitenden Entscheid BGE 134 II 49 (Opfikon) betreffend die Enteignung von nachbarrechtlichen AbwehransprÃ¼chen infolge FluglÃ¤rms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Ãberflug hat das Bundesgericht â vorab aus GrÃ¼nden der PraktikabilitÃ¤t aufgrund der Vielzahl zu beurteilender EntschÃ¤digungsbegehren â die hedonische Methode fÃ¼r zweckmÃ¤ssig befunden (E. 16 S. 80 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 63; Canonica, S. 170). Bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken kommt die Vergleichsmethode hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewÃ¶hnlich nach der Nutzungsart unterschieden: WÃ¤hrend bei Wohnbauten die Realwert­methode â welche den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und GebÃ¤udewert ermittelt â dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September 2001, ZStP 2003, 179; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 95; Canonica, S. 183). Dementsprechend kommt bei Objekten, die teilweise Wohn- und teilweise gewerblichen Zwecken dienen, ein aus Real- und Ertragswert gewonnener Mischwert (BGr, 21. Oktober 2014, 2C_1049 + 1079 + 1080/2013 E. 5.3; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 42 f. und S. 116 ff.; ablehnend Canonica, S. 314 f.) zur Anwendung, wobei die beiden Faktoren je nach Bedeutung der einen oder anderen Nutzung unterschiedlich gewichtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die SchÃ¤tzung einer Liegenschaft stellt eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht hat daher nur zu prÃ¼fen, ob die Bewertung eines GebÃ¤udes bzw. eines GebÃ¤udekomplexes insgesamt vertretbar sei; hingegen braucht es sich â unter Vorbehalt grober IrrtÃ¼mer oder Rechenfehler â mit EinwÃ¤nden gegen einzelne Faktoren einer SchÃ¤tzung grundsÃ¤tzlich nicht zu befassen (VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018, E. 3.2.2; RB 2001 Nr. 111 [Leitsatz] = ZStP 2003, 179).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Weil das Verwaltungsgericht eine umstrittene EnteignungsentschÃ¤digung nach dem in E. 4.1 Gesagten nicht auf Angemessenheit Ã¼berprÃ¼ft, sondern lediglich Rechtskontrolle Ã¼bt, und dies wie gesagt nur mit Bezug auf das Gesamtergebnis, folgt daraus, dass die Ãnderung der EntschÃ¤digung durch das Verwaltungsgericht selbst kaum je in Betracht kommt. Zwar sieht § 63 Abs. 1 VRG vor, dass das Verwaltungsgericht selbst entscheidet, wenn es die angefochtene Anordnung aufhebt. Indessen erscheint es sachgerecht, dass die Sache gestÃ¼tzt auf § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen wird, wenn das Gutachten eines SachverstÃ¤ndigen oder einer SchÃ¤tzungskommission zum Wert eines GrundstÃ¼cks nicht zu Ã¼berzeugen vermag. Ein solches Vorgehen entspricht denn auch der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Im Licht der genannten GrundsÃ¤tze sind die insbesondere von der Rekurrentin I gegen den SchÃ¤tzungsentscheid erhobenen EinwÃ¤nde zu prÃ¼fen. Anzumerken bleibt, dass auf die Expertisen, welche die Parteien vor der SchÃ¤tzungskommission I prÃ¤sentiert haben, nicht weiter einzugehen ist. Denn einem Parteigutachten kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft von Parteivorbringen zu (VGr. 22. Januar 2014, SB.2013.00118, E. 2.2.3; 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 ff., E. 4b; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, 7 N. 148).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Stichtag fÃ¼r die Bewertung des Enteignungsobjekts ist der Tag, an dem der SchÃ¤tzungsentscheid gefÃ¤llt wird, vorliegend also der 4. Dezember 2012 (VGr, 31. Oktober 1974, ZBl 76/1975, 341 ff.; Jaag/RÃ¼ssli, Rz. 3620). </span></p> <p class="Urteilstext">Weil die EntschÃ¤digung auf den Stichtag zu bemessen ist, erweist sich das Begehren der Rekurrentin II um Zusprechung einer VergÃ¼tung von 0,5 % pro Monat fÃ¼r eine entgangene Wertsteigerung ohne Weiteres als unbegrÃ¼ndet. Anzumerken bleibt, dass der vor der Vorinstanz noch geltend gemachte und von dieser â mangels gesetzlicher Grundlage â zurÃ¼ckgewiesene Antrag auf Verzinsung der EntschÃ¤digung mit 5 % vor Verwaltungsgericht nicht mehr erneuert wird.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Wie der Ãberblick Ã¼ber die Bewertungsmethoden in E. 4.2 zeigt, ist bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken die Mischwertmethode in der SchÃ¤tzungspraxis anerkannt und wird sie auch vom Bundesgericht herangezogen. Obschon einzurÃ¤umen ist, dass der potenzielle Kaufinteressent bei einem gewerblich genutzten Objekt wie hier eher eine ertragswertorientierte Methode heranzieht (SchÃ¤tzerhandbuch, S. 131) oder â fÃ¼r den noch wahrscheinlicheren Fall einer beabsichtigten NeuÃ¼berbauung (Canonica, S. 211) â eine RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung vornimmt, hat die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> daher auf die Mischwertmethode abstellen dÃ¼rfen. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin I liegt darin keine Rechtsverletzung. Weil das Abtretungsobjekt Kat.-Nr. 01 einerseits im Erdgeschoss als Restaurant genutzt und anderseits in den Obergeschossen zur Wohnnutzung vermietet wird, erscheint es auch angemessen, wenn die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> den Realwert einfach, den Ertragswert hingegen dreifach gewichtet hat (SchÃ¤tzerhandbuch, S. 125; vgl. auch Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der LiegenschaftenschÃ¤tzer, 4. A., ZÃ¼rich 1997, S. 100).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Macht der Realwert nach dem Gesagten hier lediglich einen Viertel des Verkehrswerts aus, so fallen mÃ¶gliche Korrekturen von vornherein weit weniger ins Gewicht als beim Ertragswert. In Ãbereinstimmung mit den GrundsÃ¤tzen der Fachliteratur hat die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> unter BerÃ¼cksichtigung der sog. Lageklassenmethode einen sog. relativen Landwert ermittelt, der sich in AbhÃ¤ngigkeit zum Neubauwert definiert (SchÃ¤tzerhandbuch, S. 73); diese Methode wird von der Rechtsprechung nach wie vor fÃ¼r tauglich befunden (BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465 f.). Die Parteien haben den von der Vorinstanz ermittelten Landwert denn auch ausdrÃ¼cklich akzeptiert. Hinsichtlich des GebÃ¤udewerts rÃ¼gt die Rekurrentin I mit durchaus nachvollziehbaren Argumenten, dass die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> ihrer Berechnung einen (rund 10 %) Ã¼berhÃ¶hten Neubauwert zugrunde gelegt und die Altersentwertung statt auf mindestens 32 % lediglich auf 25,6 % veranschlagt habe. Dieser Einwand erscheint angesichts des Baujahrs 1881 und der teilweise veralteten GebÃ¤udeinfrastruktur zwar als plausibel; indessen ist zu berÃ¼cksichtigen, dass die WÃ¼rdigung der sachverstÃ¤ndigen SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> auf einem Augenschein und einer grÃ¼ndlichen Auseinandersetzung mit der streitbetroffenen Liegenschaft beruht. Weil die Altersentwertung keine statistische GrÃ¶sse darstellt, sondern objektspezifisch zu bemessen ist, hÃ¤lt sich die Annahme der Vorinstanz durchaus noch im Rahmen des ihr zustehenden SchÃ¤tzungsermessens.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b><span>Bei der Ermittlung des â hier dreifach gewichteten â Ertragswerts fÃ¤llt der Kapitalisierungssatz stark ins Gewicht; schon eine geringfÃ¼gige Ãnderung des Divisors beeinflusst den resultierenden Quotienten massiv. Insoweit kommt der RÃ¼ge der Rekurrentin I, wonach die Vorinstanz auf einen zu tiefen Kapitalisierungssatz abgestellt habe, erhebliche Bedeutung zu. In methodischer Hinsicht wendet die Rekurrentin I zwar zu Recht ein, dass die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> im Widerspruch zur SchÃ¤tzungspraxis beim Satz fÃ¼r die Kapitalkosten unmittelbar den Referenzzinssatz gemÃ¤ss Verordnung Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen vom 9. Mai 1990 herangezogen habe. Sodann ist der Rekurrentin I beizupflichten, dass die Berechnungsbeispiele in der SchÃ¤tzungsliteratur (vgl. Canonica, S. 98 ff.; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 97 ff.; Naegeli/Wenger, S. 297) nÃ¤her bei den vor ihr verfochtenen SÃ¤tzen (6,25 % fÃ¼r Wohnen, 6,85 % fÃ¼r Gastgewerbe und 4 % fÃ¼r Plakatwerbung) liegen, als die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> angenommen hat (4,65 % fÃ¼r die Wohnnutzung, 5,35 % fÃ¼r die Restaurantnutzung und 2,5 % fÃ¼r die Plakatwerbung. Wie im Zusammenhang mit der Altersentwertung ist aber auch mit Bezug auf den Kapitalisierungssatz festzuhalten, dass die von der Praxis entwickelten SÃ¤tze wohl brauchbare Faustregeln fÃ¼r den Durchschnittsfall darstellen, aufgrund der </span><span>von der SchÃ¤tzungskommission I grÃ¼ndlich ermittelten VerhÃ¤ltnisse</span><span> des Einzelfalls jedoch Abweichungen geboten sind. Im vorliegenden Fall erscheinen die von der Vorinstanz angewandten KapitalisierungssÃ¤tze zwar als tief, liegen jedoch bei der streitbetroffenen Liegenschaft Kat.-Nr. 01 ebenfalls noch im Rahmen des SchÃ¤tzungsermessens und stellen keine seitens des Verwaltungsgerichts zu korrigierende Rechtsverletzung dar. AnzufÃ¼gen bleibt, dass die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> bei der Ermittlung des Ertrags grundsÃ¤tzlich zu Recht auf die tatsÃ¤chlich erzielten Mietzinsen und nicht auf statistische Werte abgestellt hat. </span><span>Soweit der Ertragswert durch die von der Rekurrentin II behaupteten, mit dem Strassenprojekt zusammenhÃ¤ngenden Mietzinsreduktionen tatsÃ¤chlich gesunken sein sollte, ergÃ¤be sich dadurch ein Ausgleich zum tiefen Kapitalisierungssatz.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrentin II verlangt sodann, dass ihr verschiedene, im Zusammenhang mit der Abtretung erlittene SchÃ¤den zu vergÃ¼ten seien. Nicht erneuert wird die vor der Vorinstanz geltend gemachte und von dieser abgelehnte Forderung von Fr. 91'700.- fÃ¼r nicht mehr verwendetes ZugehÃ¶r. Ebenso beharrt sie nicht mehr auf einem Ersatz von Wiederbeschaffungskosten, welche sie im SchÃ¤tzungsverfahren in der HÃ¶he von Fr. 517'500.- erfolglos ersetzt haben wollte.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b><span>§ 13 Abs. 1 AbtrG will die EntschÃ¤digung fÃ¼r das abzutretende Recht nach dessen Verkehrswert bestimmt haben (Satz 1), wobei fÃ¼r die <i>Unfreiwilligkeit</i> noch ein Zuschlag von hÃ¶chstens zwanzig Prozent dieses Wertes gemacht werden kann (Satz 2). Da jede Zwangsabtretung unfreiwillig ist, kann ein solcher Zuschlag aber nur in AusnahmefÃ¤llen zuerkannt werden. Dementsprechend muss dafÃ¼r nach der Praxis des Verwaltungsgerichts eine besondere BeeintrÃ¤chtigung in den persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnissen vorliegen, wie sie etwa dann gegeben ist, wenn ein Abtretungspflichtiger zum Verlassen einer langjÃ¤hrigen HeimstÃ¤tte ge­zwungen wird (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 4.6; 8. November 1988, VK 88/0007 [nicht im Internet, in RB 1988 Nr. 92 nicht publizierte ErwÃ¤gung], mit Hinweis auf RB 1961 Nr. 128, 1986 Nr. 118; vgl. auch RB 1967 Nrn. 83 und 84, 1973 Nr. 79).</span></p> <p class="Urteilstext">Wie die SchÃ¤tzungskommission I zutreffend erkannt hat, ist die Enteignete als Aktiengesellschaft nicht in ihren persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnissen beeintrÃ¤chtigt. Das Begehren um Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.2 </span></b><span>Sodann verlangt die Rekurrentin II eine EntschÃ¤digung von "mindestens Fr. 10'000.-" pro Jahr seit Oktober 2006, weil ihr durch das hÃ¤ngige Strassenprojekt der Abschluss eines Bier- und Mineralwasserliefervertrags verunmÃ¶glicht worden sei. Die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> hat dieses Begehren mit der BegrÃ¼ndung verworfen, dass ein allfÃ¤lliger solcher Schaden nicht belegt sei. Der frÃ¼here EigentÃ¼mer des Restaurants J habe im Jahr 1992 mit einer Brauerei einen Liefervertrag auf sechs Jahre abgeschlossen. Ob er 1998 verlÃ¤ngert worden sei, lasse sich den Akten nicht entnehmen. Der Mietvertrag zwischen der Rekurrentin II und den Betreibern des Restaurants vom 18. Januar 2005 weise zwar auf einen von der Vermieterin abgeschlossenen Bier- und Mineralwasserliefervertrag hin, der von den Mietern zu erfÃ¼llen sei; indessen habe die Rekurrentin II einen solchen Vertrag nicht prÃ¤sentiert.</span></p> <p class="Urteilstext">Vor Verwaltungsgericht macht die Rekurrentin II geltend, dass sie nach dem Erwerb der Liegenschaft den im Jahr 2006 auslaufenden Vertrag habe erneuern wollen. Wegen der Anzeige des vorliegenden Strassenprojekts sei ein solcher Vertrag jedoch nicht mehr zustande gekommen. Auch diese Behauptung wird von der Rekurrentin weder nÃ¤her substanziiert noch belegt. Im Ãbrigen ist es wenig wahrscheinlich, dass eine Brauerei auf den Abschluss eines Bier- und Mineralwasserliefervertrags deswegen verzichtet hÃ¤tte, weil der Abnehmer aufgrund eines Strassenprojekts â mÃ¶glicherweise â Jahre spÃ¤ter den Restaurationsbetrieb am fraglichen Standort aufgeben musste. Die behauptete Gewinneinbusse ist daher nicht nachgewiesen. AnzufÃ¼gen bleibt, dass entgangener Gewinn des Enteigneten ohnehin nur ausnahmsweise zu ersetzen ist (Imboden/Rhinow, Nr. 128 B VIc).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.3 </span></b><span>Ferner will die Rekurrentin II MietzinsausfÃ¤lle ersetzt haben, die ihr durch das Strassenprojekt erwachsen seien. Wegen der "Verbarrikadierung" des GebÃ¤udes ab Februar 2010 habe sie den Mietern des Restaurants und der Wirtewohnung einen Mietzinsnachlass gewÃ¤hren mÃ¼ssen, der bis Juni 2013 insgesamt Fr. â¦ und anschliessend Fr. â¦ pro Monat betragen habe. Die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> erwog hierzu, dass die Rekurrentin II sinngemÃ¤ss eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die Enteignung von Nachbarrechten im Zusammenhang mit der Errichtung des Verkehrsprovisoriums geltend mache. Nach der Rechtsprechung seien solche BeeintrÃ¤chtigungen grundsÃ¤tzlich entschÃ¤digungslos hinzunehmen und wÃ¼rden erst dann ersetzt, wenn die Einwirkungen ihrer Art, StÃ¤rke und Dauer nach aussergewÃ¶hnlich seien und zu einer betrÃ¤chtlichen SchÃ¤digung der Nachbarn fÃ¼hrten. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfÃ¼llt, denn die Mieten hÃ¤tten gar nicht ermÃ¤ssigt werden mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die Rekurrentin II tritt den vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen nicht substanziiert entgegen. Wie die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> zutreffend festgestellt hat, hÃ¤ngt der beantragte Ersatz von MietzinsausfÃ¤llen nicht unmittelbar mit der spÃ¤teren Enteignung der Liegenschaft zusammen; vielmehr geht es um eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die Enteignung von nachbarrechtlichen AbwehransprÃ¼chen. Diese sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur unter den von der Vorinstanz genannten eingeschrÃ¤nkten Voraussetzungen zu vergÃ¼ten (BGE 134 II 145 E. 5, 113 Ia 353 E. 3; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2088). Der Vor­instanz ist beizupflichten, dass die Rekurrentin die Mietzinsen aus freien StÃ¼cken gesenkt hat; dass ein Gerichtsentscheid sie dazu verpflichtet hÃ¤tte, macht sie nicht geltend.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.4 </span></b><span>Schliesslich will die Rekurrentin II die im Zug der Enteignung anfallenden Steuern ersetzt haben. Hinsichtlich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ergibt sich aus § 216 Abs. 2 lit. b des (zÃ¼rcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, dass die Ausrichtung einer Ent­eignungsentschÃ¤digung eine steuerbare HandÃ¤nderung darstellt (vgl. dazu Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, § 216 N 37 ff.). Auch wenn die Enteignung im Unterschied zu einer HandÃ¤nderung in aller Regel gegen den Willen des Betroffenen erfolgt, bedeutet dies nicht, dass der in Art. 26 Abs. 2 BV gewÃ¤hrte Anspruch auf volle EntschÃ¤digung zur RÃ¼ckerstattung der geleisteten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer fÃ¼hrt (BGE 112 Ia 124 E. 3). Desgleichen hat die Rekurrentin II die EnteignungsentschÃ¤digung als VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gemÃ¤ss Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 als (zusÃ¤tzlichen) Gewinn zu versteuern.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>8. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die SchÃ¤tzungskommission</span><span> I</span><span> hat ihre Verfahrenskosten im Einklang mit § 63 Abs. 1 AbtrG der Stadt ZÃ¼rich als Enteignerin Ã¼berbunden. Die Zusprechung von ParteientschÃ¤digungen im SchÃ¤tzungsverfahren ist im Abtretungsgesetz nicht vorgesehen (PlÃ¼ss, § 17 N. 10). Zudem ist die Rekurrentin II vor der Vorinstanz in Ã¼berwiegendem Umfang unterlegen, weshalb ihr auch deswegen kein Anspruch auf eine solche VergÃ¼tung zusteht.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren â unter Abweisung beider Rekurse â zur BestÃ¤tigung des SchÃ¤tzungsentscheids.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>9. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die Kosten des Rekursverfahrens sind beiden Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG).</span><span> Bei der Bemessung der HÃ¶he der GerichtsgebÃ¼hr ist zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich um ein aufwendiges Verfahren handelte, in dem der Streitwert aufgrund der AntrÃ¤ge der Parteien deutlich Ã¼ber Fr. 1</span><span> </span><span>Mio. betrÃ¤gt und sich schwierige Rechtsfragen stellten.</span><span> Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung von ParteientschÃ¤digungen sind nicht erfÃ¼llt (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Rekurse werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 500.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 50'500.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden beiden Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>