<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00255</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204829&amp;W10_KEY=4467139&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00255</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.02.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung (Unterschreitung der Mindesttiefe)<br/>Keine Verletzung der Begründungspflicht (E. 2)<br/>Eine kommunale Bauordnungsbestimmung kann die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss § 220 PBG nicht ausschliessen (E. 6.1).<br/>Vorliegen besonderer Verhältnisse infolge der speziellen Grundstücksform (E. 6.2.1)<br/>Auch wenn ein Neubau auf dem Südteil der Parzelle die bessere architektonische und gestalterische Lösung sein soll, vermag dies grundsätzlich keine besondere Ausnahmesituation zu begründen. Dem Beschwerdeführer ist insofern zuzustimmen, als die bestehende Überbauungsstruktur nicht besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG zu schaffen vermag (E. 6.2.2).<br/>Zwar wird die vorgesehene minimale Gebäudetiefe um rund einen Drittel unterschritten, was eine erhebliche Abweichung darstellt. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich hier um ein aus Gründen der Einordnung festgelegtes Mindestmass handelt. Dieses ist nicht mit den baulichen Massen gleichzusetzen, die der Begrenzung der zulässigen Nutzung dienen, sondern darf im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift wäre daher angesichts der gezeigten besonderen Situation unverhältnismässig (E. 6.2.3).<br/>Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMESITUATION">AUSNAHMESITUATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDESTGEBÃUDETIEFE">MINDESTGEBÃUDETIEFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHREITUNG">UNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 19 Abs. I lit. d BZO Uster</span><br/><span class="gerade">Art./§ 19 Abs. I lit. e BZO Uster</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 19 Abs. II BZO Uster</span><br/><span class="gerade">§ 28 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 17. Juni 2003 erteilte der Stadtrat von Uster D und C unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses mit Gartenschopf und Doppelgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse, Gemeinde Uster.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 30. Juli 2003 liess A gegen diesen Entscheid bei der Baurekurskommission Rekurs erheben und beantragen, den Beschluss aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Rekursgegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission fÃ¼hrte am 2. Dezember 2003 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein durch und wies mit Entscheid vom 5. Mai 2004 den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 7. Juni 2004 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Beschwerdeantwort vom 18. August 2004 liessen D und C die Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Die Vorinstanz schloss am 24. Juni 2004 auf Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte am 27. Juli 2004 der Stadtrat Uster die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 12. Januar 2005 teilte das Verwaltungsgericht den Parteien den Beizug des amtlichen Quartierplanberichts sowie eines die L-Strasse betreffenden Auszugs aus dem Erschliessungs- und Bebauungskonzept zum Quartierplan "F" mit und setzte Frist zur diesbezÃ¼glichen Stellungnahme.</p> <p class="Urteilstext">Die Parteivorbringen sowie die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz werden â soweit erforderlich â<span> </span>in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. In Bausachen hÃ¤ngt die Rechtsmittelbefugnis des Dritten einerseits davon ab, ob fÃ¼r ihn eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht und ob er andererseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen Punkten mehr als irgendjemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen berÃ¼hrt ist (RB 1980 Nr. 7 und 8).</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer der Liegenschaft Kat.-Nr. 02, welche mit ihrer ganzen Westseite an das GrundstÃ¼ck der privaten Beschwerdegegnerschaft angrenzt. Die erforderliche enge nachbarliche Raumbeziehung ist damit gegeben. Als unmittelbarer Nachbar ist er durch das Bauvorhaben in <span>seinen eigenen tatsÃ¤chlichen Interessen besonders betroffen, weshalb er ohne weiteres zur Beschwerde </span>legitimiert ist. Auf die formrichtig und fristgerecht erhobene Beschwerde ist deshalb einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nach Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers hat die Vorinstanz ihren Entscheid unzureichend begrÃ¼ndet. Er bringt vor, der Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. d und e der Bauordnung der Stadt Uster vom 9. MÃ¤rz 1998 (BZO), die Beibehaltung einer traditionell bÃ¤uerlichen Bauweise mit entsprechend langen und tiefen BaukÃ¶rpern, werde nur durch eine Erweiterung des bestehenden Baus (Assek.-Nr. 03) gewÃ¤hrleistet. DemgegenÃ¼ber trete der geplante schmale Neubau nicht nur in seiner Bauweise in einen Gegensatz, sondern sei auch volumetrisch nicht auf seine Nachbarschaft abgestimmt. Aus diesem <span class="UrteilstextChar">Grund verstosse der streitige Dispens gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO. Die Vorinstanz habe dieses Vorbringen in Verletzung des Anspruchs auf gehÃ¶rige UrteilsbegrÃ¼ndung ignoriert.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>2.1 </b></span>Die BegrÃ¼ndungspflicht bildet Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV]). Sie ist somit formeller Natur, das heisst eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht fÃ¼hrt grundsÃ¤tzlich unbesehen von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst zu einer Aufhebung des angefochtenen <span class="UrteilstextChar">Entscheids. Die bundesgerichtliche sowie die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Lehre gehen von der MÃ¶glichkeit der Heilung von GehÃ¶rsverletzungen aus. Eine solche kann jedoch nur eintreten, wenn die Kognition der hÃ¶heren Instanz in Bezug auf die GehÃ¶rsverletzung im gleichen Umfang besteht wie bei der unteren Instanz (vgl. zum Ganzen KÃ¶lz/Bosshard/RÃ¶hl, § 8 Rz. 48 ff.; Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staats, Bern 2000, S. 458 ff.; HansjÃ¶rg Seiler, Abschied von der formellen Natur des rechtlichen GehÃ¶rs, SJZ 100/2004, S. 377 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2">Die BegrÃ¼ndung eines Rekursentscheids genÃ¼gt den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 28 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG), wenn der Entscheid so abgefasst ist, dass der Betroffene ihn sachgerecht anfechten kann. Deshalb muss der Betroffene â aber auch die Rechtsmittelinstanz â sich Ã¼ber die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kÃ¶nnen. Es mÃ¼ssen kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die Rechtsmittelinstanz leiten liess. Jedoch braucht sich diese nicht ausdrÃ¼cklich mit jeder Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander zu setzen. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken (vgl. BGE 126 I 97, E. 2b). Der Umfang der BegrÃ¼ndungspflicht hÃ¤ngt von <span class="UrteilstextChar">der KomplexitÃ¤t des Falls und dem Entscheidungsspielraum der BehÃ¶rde ab (BGE 112 Ia 107, E. 2b).</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>2.2 </b></span>Wenngleich die eher summarisch gehaltenen ErwÃ¤gungen des vorinstanzlichen Entscheids eine systematische PrÃ¼fung der fÃ¼r eine Ausnahmebewilligung erforderlichen Voraussetzungen von § 220 PBG vermissen lassen, fand eine Auseinandersetzung mit der vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgebrachten RÃ¼ge statt. So wird relativ ausfÃ¼hrlich dargelegt, inwiefern der geplante Neubau sich mit seiner unaufdringlichen Architektur der bÃ¤uerlichen Bauweise der Umgebung anpasst. Aus dem angefochtenen Entscheid geht insbesondere auch hervor, dass das geringe Bauvolumen der Umgebungsstruktur nicht widerspreche, weil dadurch die als Vorgarten in Erscheinung tretende Kleinparzelle (Kat.-Nr. 04) voll zur Geltung komme und die Typologie der durch kleinmassstÃ¤bliche FreirÃ¤ume charakterisierten Umgebung berÃ¼cksichtigt werde. SinngemÃ¤ss hat die Vorinstanz also begrÃ¼ndet, dass die vorgesehene Abweichung von der Mindestbautiefe nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstÃ¶sst. Damit wird der angefochtene Entscheid dem beschwerdefÃ¼hrerischen Anspruch auf gehÃ¶rige <span class="UrteilstextChar">UrteilsbegrÃ¼ndung durchaus gerecht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt deshalb als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 01) ist gemÃ¤ss dem Zonenplan der Stadt Uster vom 9. MÃ¤rz 1998 der Dorfzone (D2) zugewiesen. Im nÃ¶rdlichen Teil des GrundstÃ¼cks befindet sich bereits ein Mehrfamilienhaus (Assek.-Nr. 03) und eine Doppelgarage (Assek.-Nr. 05); Letztere soll dem Neubau weichen. Auf dem sÃ¼dlichen Teil des GrundstÃ¼cks ist der Bau eines 6½-Zimmer-Einfamilienhauses mit Gartenschopf und Doppelgarage geplant. Das projektierte Einfamilienhaus weist eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 18,76 m und eine GebÃ¤udetiefe von 6,7 m auf. â Die LÃ¤nge des zu erstellenden GebÃ¤udes entspricht damit den in Art. 19 lit. d BZO fÃ¼r die Dorfzone D2 vorgesehenen Grundmassen von mindestens 15 m bzw. maximal 30 m. DemgegenÃ¼ber wird bei der GebÃ¤udetiefe das in der Bauordnung vorgesehene Mindestmass unterschritten. GemÃ¤ss Art. 19 lit. e BZO muss ein GebÃ¤ude in der D2-Zone mindestens 10 m bzw. maximal 14 m breit sein. Die projektierte GebÃ¤udetiefe von 6,7 m liegt folglich 3,3 m unter dem zulÃ¤ssigen Mindestmass. Die Ã¶rtliche BaubewilligungsbehÃ¶rde hat diese Unterschreitung der minimalen GebÃ¤udetiefe mit einer diesbezÃ¼glichen Ausnahmebewilligung genehmigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren richtet sich ausschliesslich gegen diese Ausnahmebewilligung. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, der Gesetzgeber habe bei Erlass von Art. 19 BZO zwingend in Kauf genommen, dass GrundstÃ¼cke und GrundstÃ¼cksteile, welche unter der minimalen GebÃ¤udelÃ¤nge und -tiefe liegen, nicht selbstÃ¤ndig Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen. Anders als bei den landwirtschaftlich genutzten Bauten habe der Gesetzgeber darauf verzichtet, fÃ¼r solche GrundstÃ¼cke (unechte) Ausnahmebewilligungen vorzusehen. Mithin liege ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers vor, das durch die GewÃ¤hrung von Dispensen im Sinn von § 220 PBG nicht unterlaufen werden dÃ¼rfe. FÃ¼r das in der Dorfzone geplante HauptgebÃ¤ude sei zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt worden, da die erforderlichen besonderen VerhÃ¤ltnisse nicht gegeben seien. Entgegen den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz seien weder in der Form des BaugrundstÃ¼cks noch in der "vorbestehenden Ãberbauungssituation" besondere VerhÃ¤ltnisse zu erblicken. Das BaugrundstÃ¼ck, das weitgehend in zwei rechtwinklige Teile zerfalle, weiche von seiner Form her gesehen in keiner Weise vom Normalfall ab, wie ihn der kommunale Gesetzgeber beim Erlass der in Frage stehenden Bestimmung ins Auge gefasst habe. Seine einzige Besonderheit liege darin, dass das FlÃ¤chenmass des sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteils in BerÃ¼cksichtigung der einzuhaltenden GrenzabstÃ¤nde niedriger sei, als es fÃ¼r die Realisierung eines bauordnungskonformen BaukÃ¶rpers erforderlich wÃ¤re. Darin seien offenkundig keine besonderen VerhÃ¤ltnisse zu erblicken. Auch aus der bestehenden Ãberbauungssituation seien keine VerhÃ¤ltnisse abzuleiten, welche einen besonderen Dispens rechtfertigen wÃ¼rden. GemÃ¤ss der zutreffenden ErwÃ¤gung der Rekurskommission kÃ¶nne der bestehende Bau um mindestens 10 m nach SÃ¼den erweitert werden. Der Umstand, dass es hierzu VerÃ¤nderungen an der SÃ¼dfassade des bestehenden GebÃ¤udes bedÃ¼rfe, vermÃ¶ge daran nichts zu Ã¤ndern. Nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet und deshalb auch nicht nachvollziehbar sei die vorinstanzliche ErwÃ¤gung, wonach eine entsprechende Erweiterung des GebÃ¤udes keine "zufriedenstellende Ãberbauung des GrundstÃ¼cks" bzw. einen unschÃ¶nen BaukÃ¶rper schaffen wÃ¼rde. Das bestehende GebÃ¤ude kÃ¶nne im Rahmen seiner Erweiterung so umgestaltet werden, dass es den Anforderungen guter Einordnung genÃ¼ge. Der projektierte schmale Neubau trete nicht nur mit seiner Bauweise in einen Gegensatz, sondern sei auch volumetrisch nicht auf seine Nachbarschaft abgestimmt. Aus diesen GrÃ¼nden verstosse der streitige Dispens auch gegen Sinn und Zweck von Art. 19 lit. e BZO. Auch der Stadtrat Uster anerkenne, dass Art. 19 BZO mit dem Erfordernis einer minimalen GebÃ¤udelÃ¤nge und -tiefe in der Dorfzone die Beibehaltung einer traditionellen bÃ¤uerlichen Bauweise sichern wolle. Die Zulassung einer geringeren Bautiefe decke sich nicht mit dem Grundgedanken der genannten Vorschrift. Zudem sei nur bei einer Erweiterung des bestehenden GebÃ¤udes die Beibehaltung des grossflÃ¤chigen GrÃ¼nraums mÃ¶glich. Bei Verwirklichung des streitigen Bauvorhabens wÃ¼rde dieser in kleinmassstÃ¤bliche FreirÃ¤ume zerfallen. In der Umgebung des BaugrundstÃ¼cks, das belege bereits ein Blick auf den Katasterplan, herrschten keine kleinmassstÃ¤blichen, sondern grossflÃ¤chige FreirÃ¤ume vor. Schliesslich vermÃ¶ge die ErwÃ¤gung, dass die Ausnahmebewilligung auch nicht den Anordnungen des Quartierplans widerspreche, das Fehlen besonderer VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG nicht zu substituieren.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Eine Ausnahmebewilligung kann gemÃ¤ss § 220 PBG erteilt werden, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf Ã¼berdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).</p> <p class="Urteilstext">Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des GebÃ¤udes liegen â insbesondere jedoch in der Form, Lage oder Topographie des BaugrundstÃ¼cks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 17-12 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 690). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu <span class="UrteilstextChar">eingesetzt werden, generelle GrÃ¼nde zu berÃ¼cksichtigen, die sich praktisch immer anfÃ¼hren liessen; auf diesem Weg wÃ¼rde das Gesetz abgeÃ¤ndert (BGE 117 Ib 134). Der Dispens hat sich also darauf zu beschrÃ¤nken, HÃ¤rten, Unbilligkeiten und UnzulÃ¤nglichkeiten der Allgemeinordnung zu verhÃ¼ten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span class="UrteilstextChar">Ob eine Ausnahmesituation im erwÃ¤hnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei Ã¼berprÃ¼ft. Doch wird der BaubehÃ¶rde bei der EinrÃ¤umung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingerÃ¤umt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist daher Ã¼berwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, </span>wenn dieses pflichtgemÃ¤sse Ermessen Ã¼berschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>6.1 </b></span>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vor, die Bestimmungen Ã¼ber die (minimale) GebÃ¤udelÃ¤nge und -tiefe gemÃ¤ss Art. 19 lit. d und e BZO seien zwingend anwendbar. Anders <span class="UrteilstextChar">als bei den landwirtschaftlich genutzten Bauten wÃ¼rden sie keine Ausnahmebewilligungen zulassen.</span></p> <p class="Erwgung2">Art. 19 Abs. 2 BZO erlaubt fÃ¼r landwirtschaftlich genutzte Bauten voraussetzungslos Abweichungen von den in Art. 19 Abs. 1 BZO vorgesehenen Grundmassen; mithin mÃ¼ssen hierfÃ¼r die Voraussetzungen von § 220 PBG nicht gegeben sein. Aus dieser Bestimmung ergibt sich zwar, dass fÃ¼r anders genutzte Bauten keine voraussetzungslosen Abweichungen zulÃ¤ssig sind. Entgegen dem beschwerdefÃ¼hrerischen DafÃ¼rhalten heisst dies jedoch nicht, dass damit Ausnahmen von den in Art. 19 Abs. 1 BZO geregelten Grundmassen prinzipiell unzulÃ¤ssig sind. Dagegen spricht weder die Systematik von Art. 19 BZO noch Sinn und Zweck dieser kommunalen Nutzungsvorschrift. Von einem qualifizierten Schweigen, also einem bewussten Fehlen einer ausdrÃ¼cklichen Anordnung betreffend die Ausnahmeregelung fÃ¼r nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten kann demnach keine Rede sein. Ohnehin kann eine kommunale Bauordnungsbestimmung die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf § 220 PBG nicht ausschliessen. <span class="UrteilstextChar">Ob im vorliegenden Fall die Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung der minimalen GebÃ¤udetiefe zu Recht erteilt wurde, ist nachfolgend zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, weder in der besonderen Form des GrundstÃ¼cks noch in der vorbestehenden Ãberbauungssituation seien "offenkundig" besondere VerhÃ¤ltnisse zu erblicken.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck zeichnet sich durch seine lÃ¤ngliche Form aus. Insgesamt hat es eine LÃ¤nge von 65 m. Der nÃ¶rdliche Teil der Parzelle ist rund 20 m breit. DemgegenÃ¼ber weist der sÃ¼dliche Teil eine geringere Breite auf; dies hÃ¤ngt mit der westlich angrenzenden Kleinparzelle (Kat.-Nr 04) zusammen, welche wie ein Keil zwischen der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckshÃ¤lfte und der L-Strasse liegt. Der gut 30 m lange sÃ¼dliche GrundstÃ¼cksteil verengt sich in Richtung SÃ¼den von 15 m auf eine Tiefe von 12,5 m und macht mit rund 500 m<sup>2</sup> etwas weniger als die HÃ¤lfte der gesamten GrundstÃ¼cksflÃ¤che aus. Selbst wenn man vom kleinsten Tiefenmass von 12,5 m ausgeht, erweist sich der sÃ¼dliche GrundstÃ¼cksteil als faktisch Ã¼berbaubar, bietet er mit einer GrundflÃ¤che von 375 m<sup>2</sup> (12,5 m x 30 m) doch genÃ¼gend Raum fÃ¼r die minimal zulÃ¤ssige GebÃ¤udeflÃ¤che von 150 m<sup>2 </sup>(10 m x 15 m; vgl. Art. 19 lit. d und e BZO). Eine baurechtskonforme Ãberbauung des sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteils ist jedoch nicht mÃ¶glich, da entweder der geforderte Grenzabstand von 3,5 m (vgl. Art. 19 Abs. 1 lit. f BZO) oder die minimal zulÃ¤ssige Bautiefe von 10 m nicht eingehalten werden kÃ¶nnen, was mit der erwÃ¤hnten Kleinparzelle im Westen zusammenhÃ¤ngt. Anders als bei dem vom BeschwerdefÃ¼hrer angefÃ¼hrten Entscheid (RB 1973 Nr. 65) ist demnach die UnÃ¼berbaubarkeit nicht auf ein erheblich zu kleines FlÃ¤chenmass zurÃ¼ckzufÃ¼hren, sondern auf eine besondere GrundstÃ¼cksform.</p> <p class="Urteilstext">Die GrundstÃ¼cke in der Dorfzone D2 sind mehrheitlich grossflÃ¤chig und rechteckig. Nur vereinzelt sind sie kleiner, lÃ¤nglich ausgeformt und praktisch ausnahmslos Ã¼berbaut. Im Unterschied zu den nachbarschaftlichen GrundstÃ¼cken â und zu den meisten anderen GrundstÃ¼cken der Dorfzone â zeichnet sich das relativ grosse GrundstÃ¼ck der privaten Beschwerdegegnerschaft durch die schmale Ausgestaltung des sÃ¼dlichen Parzellenteils aus, die offensichtlich auf die nicht Ã¼berbaubare Kleinparzelle (Kat.-Nr. 04) im Westen zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist. Wie aus dem Zonenplan ersichtlich ist, wird kein anderes GrundstÃ¼ck in der Dorfzone von einer <span class="UrteilstextChar">solchen Kleinparzelle flankiert und dadurch einer baurechtskonformen Ãberbauung unzugÃ¤nglich gemacht. Das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse infolge der speziellen </span>GrundstÃ¼cksform kann daher bejaht werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Die Vorinstanz leitet auch aus der "vorbestehenden Ãberbauungssituation" besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 PBG ab. Das als freistehend konzipierte GebÃ¤ude (Assek.-Nr. 03) mÃ¼sste gemÃ¤ss ihren ErwÃ¤gungen tief greifend umgestaltet werden, wenn es angebaut werden sollte. Selbst wenn die sich daraus ergebenden architektonischen und gestalterischen Probleme gelÃ¶st werden kÃ¶nnten, wÃ¼rde insgesamt keine zufrieden stellende Ãberbauung des GrundstÃ¼cks resultieren. Es wÃ¼rde ein unschÃ¶ner BaukÃ¶rper geschaffen, welcher der bestehenden Ãberbauungsstruktur widersprÃ¤che.</p> <p class="Urteilstext">Es ist unbestritten, dass das im nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksteil liegende GebÃ¤ude (Assek.-Nr. 03) auf der SÃ¼dseite angebaut werden kÃ¶nnte. Gestalterische Schwierigkeiten hinsichtlich einer solchen Annexbaute und deren Einordnung in die bauliche Umgebung sind nicht ganz von der Hand zu weisen. Auch wenn ein Neubau auf dem SÃ¼dteil der Parzelle die bessere architektonische und gestalterische LÃ¶sung sein soll, vermag dies grundsÃ¤tzlich keine Ausnahmesituation zu begrÃ¼nden (vgl. zum Ganzen auch Good, S. 31 f.). Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist insofern zuzustimmen, als die bestehende Ãberbauungsstruktur nicht besondere VerhÃ¤ltnisse <span class="UrteilstextChar">im Sinn von § 220 </span>Abs. 1 <span class="UrteilstextChar">PBG zu schaffen vermag.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b><span class="UrteilstextChar">Vorliegend ergeben sich die fÃ¼r eine Ausnahmebewilligung erforderlichen besonderen VerhÃ¤ltnisse demnach allein aus der speziellen Form des BaugrundstÃ¼cks. Zwar</span> wird die vorgesehene minimale GebÃ¤udetiefe um rund einen Drittel unterschritten, was eine erhebliche Abweichung darstellt. Dabei ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich hier um ein aus GrÃ¼nden der Einordnung festgelegtes Mindestmass handelt. Dieses ist nicht mit den baulichen Massen gleichzusetzen, die der Begrenzung der zulÃ¤ssigen Nutzung dienen, sondern darf im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift wÃ¤re daher angesichts der gezeigten besonderen Situation unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig<span>.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Der fÃ¼r die Unterschreitung der minimalen GebÃ¤udetiefe erteilte Dispens verstÃ¶sst nicht gegen Sinn und Zweck der Bestimmung, von der sie befreit. Die minimale bzw. maximale GebÃ¤udetiefe ist eines von mehreren in Art. 19 Abs. 1 BZO geregelten "Grundmassen", welche zusammen mit den anderen fÃ¼r die Dorfzone D2 geltenden Nutzungsvorschriften (vgl. Art. 20 ff. BZO) die Bewahrung einer traditionellen bÃ¤uerlichen Bauweise gewÃ¤hrleisten sollen. Diese bÃ¤uerliche Bauweise zeichnet sich gemÃ¤ss den unbestrittenen AusfÃ¼hrungen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde durch ihr Volumen sowie die einfachen, Ã¤usseren Grundformen aus. Die DÃ¤cher weisen durchwegs eine grosse FlÃ¤che auf und sind vorab als SatteldÃ¤cher ausgebildet. Dachaufbauten sind selten anzutreffen. So ergibt sich eine einprÃ¤gsame Dachlandschaft, die auf das Ortsbild beruhigend wirkt und eine gewisse Behaglichkeit manifestiert. Angepasst an diese herkÃ¶mmliche bÃ¤uerliche Bausubstanz wird daher fÃ¼r die LÃ¤nge der Hauptfassade und die GebÃ¤udebreite nicht nur ein HÃ¶chst-, sondern auch ein Mindestmass vorgeschrieben.</p> <p class="Urteilstext">Die Festlegung eines minimalen sowie eines maximalen LÃ¤ngen- und Tiefenmasses wurde also in RÃ¼cksicht auf die in der Dorfzone bestehende bÃ¤uerliche Bausubstanz erlassen. Die Regelung der GebÃ¤udetiefe mit einem Mindest- und Maximalmass ist jedoch nur eine von mehreren Nutzungsvorschriften, die insgesamt eine bÃ¤uerliche Bauweise sicherstellen sollen.<span class="UrteilstextChar"> Der Grundgedanke der Regelung einer minimalen bzw. maximalen GebÃ¤udetiefe steht demnach in engstem Kontext zu den anderen, fÃ¼r die Dorfzone geltenden Bauvorschriften. In diesem Sinn kann </span>die durch eine Ausnahmebewilligung genehmigte <span class="UrteilstextChar">Abweichung von der minimalen GebÃ¤udetiefe â bei Einhaltung aller anderen fÃ¼r</span> die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften â nicht gegen Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen.</p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>6.4 </b></span>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat den Dispens vor allem auch unter BerÃ¼cksichtigung von Sinn und Zweck des durchgefÃ¼hrten Quartierplanverfahrens und der ihm zu Grunde liegenden Leitideen erteilt. Im Rahmen des Quartierplanverfahrens sei die streitbetroffene Parzelle nur unwesentlich verÃ¤ndert worden; eine Vereinigung mit der schmalen Nachbarparzelle (Kat.-Nr. 04) habe nicht stattgefunden. Weil das GrundstÃ¼ck bereits Ã¼berbaut und die rechtsgenÃ¼gende Erschliessung gegeben sei, wÃ¼rden dennoch nicht quartierplanwidrige VerhÃ¤ltnisse bestehen. Der Bereich im SÃ¼den des GrundstÃ¼cks biete sich ebenfalls fÃ¼r eine Ãberbauung an. Die fÃ¼r dessen baurechtskonforme Ãberbauung erforderlichen NÃ¤herbaurechte seien im Quartierplan nicht begrÃ¼ndet worden, weshalb dieser GrundstÃ¼cksteil ohne Ausnahmebewilligung nicht Ã¼berbaubar wÃ¤re. Dies sei eine Rechtsfolge, die der Eigentumsgarantie zuwider laufe. Zudem wÃ¼rden die Mindermasse einen mÃ¶glichst grossen Freiraum zur Umgebungs- bzw. GrÃ¼ngestaltung sowie eine im Hinblick auf die benachbarten Inventarobjekte zurÃ¼ckhaltende bauliche Nutzung ermÃ¶glichen. In der Vernehmlassung zum Rekursverfahren rÃ¤umte die BaubehÃ¶rde zwar ein, dass dem Grundgedanken des Ortsbildschutzes und dem Quartierplan mit einer Verweigerung des geplanten Neubaus am "optimalsten" hÃ¤tte Rechnung getragen werden kÃ¶nnen. Es scheine jedoch unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, den geplanten Neubau zu verweigern. Dies umso mehr, weil das Bauprojekt mit seiner das Mindestmass unterschreitenden Bautiefe einen grÃ¶sserer Freiraum zur Umgebungs- und GrÃ¼ngestaltung offen lasse. Sowohl die Parzelle der privaten Beschwerdegegnerschaft wie auch die westliche Kleinparzelle seien vom Perimeter schÃ¼tzenswerter Umgebung erfasst. Zum Schutz der im kommunalen Denkmalschutzinventar enthaltenen Inventarobjekte L-Strasse 6 und L-Strasse 7 sowie der im ErgÃ¤nzungsinventar enthaltenen GebÃ¤ude L-Strasse 8 und M-Strasse 9 drÃ¤nge sich eine mÃ¶glichst zurÃ¼ckhaltende Ãberbauung des RestgrundstÃ¼cks auf. Es solle vermieden werden, dass das neue Bauvolumen die Inventarobjekte konkurrenziere<span class="UrteilstextChar">. Zudem solle der Freiraum auf der Parzelle (Kat.-Nr. 04), welcher als wichtiges raumbildendes Element erhalten werden soll, gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigt werden.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Ein Quartierplan bezweckt eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung im Plangebiet und enthÃ¤lt die dafÃ¼r notwendigen Anordnungen. Dabei ist das Quartierplangebiet so einzuteilen, dass alle GrundstÃ¼cke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung Ã¼berbaubar sind; ist dies nicht mÃ¶glich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begrÃ¼nden (vgl. § 123 Abs. 1 und 126 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r das bereits erschlossene und im nÃ¶rdlichen Teil Ã¼berbaute BaugrundstÃ¼ck der privaten Beschwerdegegnerschaft wurden weder Anordnungen erlassen noch entsprechende (NÃ¤her- oder Grenzbau-) Rechte begrÃ¼ndet, die eine bauordnungskonforme Ãberbauung des sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteils ermÃ¶glicht hÃ¤tten. Aus dem Bericht zum Quartierplan "F" geht aber nicht hervor, dass alle freien FlÃ¤chen des Plangebiets und damit auch der rund 500 m<sup>2</sup> grosse sÃ¼dliche GrundstÃ¼cksteil, welcher fast die HÃ¤lfte des gesamten GrundstÃ¼cks ausmacht, unÃ¼berbaubar sein soll. Insbesondere ist daraus nicht zu entnehmen, dass in der dicht bebauten Dorfzone derart grosse, abparzellierbare GrundstÃ¼cksteile mit einem Bauverbot belegt werden sollten. GemÃ¤ss dem am 7. Dezember 1994 vom Regierungsrat genehmigten amtlichen Quartierplan "F" muss der L-Strasse und der N-Strasse im Zusammenhang mit dem Ortsbild ein besonderer Stellenwert eingerÃ¤umt werden. Dieser Seitenstrassenraum zur M-Strasse ist im kommunalen Inventar Uster als Ortsteil mit besonderer Dichte schutzfÃ¤higer Einzelobjekte bezeichnet. Zusammen mit den dazugehÃ¶rigen, kleinmassstÃ¤blichen Garten- und Vorplatzbereichen prÃ¤gen diese Bauten das Erscheinungsbild dieser Strasse wesentlich. Aus diesem Grund beschrÃ¤nkten sich die baulichen Massnahmen in diesem Strassenabschnitt im Wesentlichen auf die Instandstellung des bestehenden StrassenkÃ¶rpers. Auch aus den rechtlich unverbindlichen Leitideen des im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren erstellten Erschliessungs- und Bebauungskonzepts ergibt sich nichts Gegenteiliges. Es wird lediglich angefÃ¼hrt, dass die meisten GrundstÃ¼cke entlang der L-Strasse eine sehr hohe Dichte aufweisen und demzufolge die als Vorplatz oder Garten genutzten FlÃ¤chen von einer weiteren Ãberbauung freigehalten werden sollen. Wenn immer mÃ¶glich soll diesbezÃ¼glich versucht werden, Eingriffe auf ein notwendiges Minimum zu reduzieren<span class="UrteilstextChar">.</span></p> <p class="Urteilstext"><span class="UrteilstextChar">Das beschwerdefÃ¼hrerische Vorbringen, man habe im Quartierplanverfahren auf eine Zusammenlegung der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 04 verzichtet, weil der vormalige EigentÃ¼mer der Parzelle (Kat.-Nr. 01) den sÃ¼dlichen Teil seines GrundstÃ¼cks nicht habe Ã¼berbauen wollen und daher keine solche Arrondierung gewÃ¼nscht habe, ist nicht behilflich. Selbst wenn dem so wÃ¤re, kann daraus nicht abgeleitet werden, dass der sÃ¼dliche GrundstÃ¼cksteil als unÃ¼berbaubar zu gelten hat. </span>Der nicht nÃ¤her substanziierte Beweisantrag im Sinn von § 52 VRG, sÃ¤mtliche Quartierplanakten beizuziehen, erweist sich demnach als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung3"><span class="UrteilstextChar"><b>6.4.2 </b></span><span class="UrteilstextChar">Das Neubauprojekt wurde als ein minimaler Eingriff in die unÃ¼berbaute Restparzelle beurteilt. Diese Beurteilung, welche im grossen Ermessensspielraum der BaubehÃ¶rde liegt, ist durchaus nachvollziehbar. Im Hinblick auf den Ortsbildschutz sowie den Schutz der AussenrÃ¤ume hat die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde das Projekt sorgfÃ¤ltig abgewogen. Insofern werden auch keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzt.</span></p> <p class="Erwgung3">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht auch zu Recht nicht geltend, dass die Ausnahmebewilligung ihn oder andere Nachbarn unzumutbar im Sinn von § 220 Abs. 3 PBG benachteiligt. Zusammenfassend kann deshalb festgehalten werden, dass die Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt wurde und die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde dabei ihr Ermessen nicht Ã¼berschritten hat. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm als unterliegender Partei von vornherein nicht zu. Hingegen ist der privaten BeschwerdefÃ¼hrerschaft gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine ParteienschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'590.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>