<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00399</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105954&amp;W10_KEY=13013579&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00399</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.02.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG (Gebäude mit Alterswohnungen als Wiederaufbau anstelle von Nebengebäuden auf Villengrundstück; hauptsächlich Freihaltezone): Übergangsrecht: Massgeblich ist das für die gesuchstellende Person günstigere Recht, was vorliegend auf das alte Recht zutrifft (E. 4a). Der Wiederaufbau ist als "teilweise Änderung" nach Massgabe von Art. 24 Abs. 2 aRPG zu beurteilen (E. 4b a.A.). Auslegung dieser Bestimmung. Die neue Baute wahrt die geforderte Identität mit den bisherigen, abzubrechenden Bauten nicht und sprengt auch in quantitativer Hinsicht den Rahmen (E. 4b/aa-bb). Keine Ausnahmebewilligung. Obiter dictum: Auch die Standortgebundenheit nach Art. 24 Abs. 1 aRPG ist nicht gegeben. Namentlich stellen finanzielle Interessen subjektive Vorstellungen dar, die keine Berücksichtigung finden (E. 4c). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDENTITÃT">IDENTITÃT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILWEISE ÃNDERUNG">TEILWEISE ÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERGANGSRECHT">ÃBERGANGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERAUFBAU">WIEDERAUFBAU</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 42 lit. III/b RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 52 lit. II RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Ende MÃ¤rz 1998 reichten A und B dem Gemeinderat X ein Baubewilligungsge­such ein. Das Gesuch betraf die Restaurierung und den Umbau einer Villa, den Neubau eines GebÃ¤udes mit acht Alterswohnungen anstelle des bestehenden GÃ¤rtnerhauses, des bisherigen Schopfes und GaragengebÃ¤udes sowie die Renovation der GÃ¤rtnerei mit Ge­wÃ¤chs­haus sowie der in einem separaten GebÃ¤ude untergebrachten Kegel­bahn. Ausser mit einer FlÃ¤­che von rund 400 m<sup>2</sup>, auf der sich das abzubrechende GaragengebÃ¤ude befindet, liegt das rund 32'900 m<sup>2</sup> haltende BaugrundstÃ¼ck in der kommunalen Freihaltezone. Mitte Oktober und Mitte November 1998 reichten A und B der Gemeinde ein ergÃ¤nztes Bauge­such und geÃ¤nderte PlÃ¤ne ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 15. Dezember 1998 wurden die Bewilligungen fÃ¼r Restaurierung und Umbau der Villa sowie der GÃ¤rtnerei mit GewÃ¤chshaus und der Kegelbahn erteilt. Hinsichtlich des Neubaus wurde nichts entschieden. Nach verschiedenen Besprechungen und Anmahnun­gen seitens der Gesuchsteller lehnte der Gemeinderat X am 13. Juli 1999 das Bau­gesuch fÃ¼r den Neubau ab. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Hiergegen gelangten A und B am 28. Juli 1999 entsprechend der Rechtsmittel­belehrung an die Baurekurskommis­sion II, welche einen Schriftenwechsel durchfÃ¼hrte, um mit Beschluss vom 16. November 1999 auf den Rekurs nicht einzutreten und die Angele­genheit zustÃ¤ndigkeitshalber an den Regierungsrat zu Ã¼berweisen. Dieser wies den Rekurs am 18. Oktober 2000 ab, soweit er nicht gegenstandslos sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. A und B haben gegen den Rekursentscheid des Regierungsrates am 23. Novem­ber 2000 Beschwerde an das Verwal­tungsgericht erhoben. Sie beantragen, der angefoch­tene Beschluss sei aufzuheben und der Gemeinderat X sei einzuladen, die Bewilligung fÃ¼r den Neubau mit acht Alters­woh­nungen zu erteilen. Weiter stellen sie AntrÃ¤ge zum Verfah­ren und beantragen eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Staatskanzlei beantragte fÃ¼r den Regierungsrat am 5. Dezember 2000 die Ab­wei­sung der Beschwerde, unter Verweis auf die Akten. Der Gemeinderat X verwies am 19. Dezember 2000 auf seinen Bauverweigerungsbeschluss vom 13. Juli 1999 und er­klÃ¤rte Verzicht auf Vernehmlassung. Die als Mitbeteiligte zur Stellungnahme eingeladene Baudi­rektion liess nichts von sich hÃ¶ren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist kraft § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde sach­lich und funktional zustÃ¤ndig. Die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden, die als Grundeigen­tÃ¼­mer vom angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffen sind, ergibt sich aus § 21 lit. a in Verbindung mit § 70 VRG.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss § 58 VRG kann das Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwechsel anordnen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden begrÃ¼nden ihren darauf gerichteten Antrag nicht nÃ¤­her. Nachdem sich der Beschwerdegegner mit dem Verweis auf die Akten begnÃ¼gt und die Mitbeteiligte sich Ã¼berhaupt nicht vernehmen lassen hat, besteht kein Anlass, das Verfah­ren weiter zu verlÃ¤ngern. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bezeichnen die Dauer des bisherigen Verfahrens mit Recht als Ã¼bermÃ¤ssig lang. Das gilt sowohl fÃ¼r das kommunale Baubewilligungsverfahren (vgl. § 319 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/8. Juni 1997 [PBG]) als auch fÃ¼r das Rekursverfahren vor Regierungsrat, dessen Sachverhaltsermittlungen Mitte MÃ¤rz 2000 abgeschlossen waren und dessen Entscheid erst am 18. Oktober 2000, unter mehr als dreifacher Ãberschreitung der Behandlungsfrist von § 27a VRG, getroffen wurde. § 27a VRG gilt auch fÃ¼r das Rekursverfahren vor Regierungsrat (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Boss­hart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 27a N. 3). GrÃ¼nde, aus denen der Regierungsrat die Behandlungsfrist nicht eingehalten hat, wurden den Rekurrenten entgegen § 27a Abs. 2 VRG nicht mitgeteilt und sind auch aus den Akten nicht ersichtlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen es als Verweigerung des rechtlichen GehÃ¶rs, dass der Regierungsrat keinen Augenschein vorgenommen habe. Der Augenschein dient als Beweismittel zur Wahrnehmung von entscheidrelevanten Tatsachen an Ort und Stelle. Zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist die BehÃ¶rde nur verpflichtet, wenn die tatsÃ¤chli­chen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht schlÃ¼ssig abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 7 N. 42 f.; RenÃ© A. Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungs­rechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990, Nr. 82 IV b). Der Regie­rungs­rat befasste sich in seinem Entscheid mit koordinationsrechtlichen Fragen sowie mit der Frage, ob das Bauvorhaben der Rekurrenten ausserhalb der Bauzone bewilligt werden kÃ¶nne. Die hierbei wesentlichen Tatsachen lassen sich den Akten entnehmen, namentlich den BaugesuchsplÃ¤nen und der Korrespondenz zwischen BeschwerdefÃ¼hrenden und Be­schwerdegegner. Der Ist-Zustand ist Ã¼berdies durch Fotografien dokumentiert. Der Regie­rungsrat konnte daher ohne Rechtsverletzung auf einen Augenschein ver­zichten. Dasselbe gilt fÃ¼r das Verwaltungsgericht. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Das umstrittene Bauvorhaben kÃ¤me zu ca. zwei Dritteln in die kommunale Frei­haltezone und zu rund einem Drittel in die Wohnzone W2 zu liegen. Die Freihaltezone dient der Freihaltung der Umgebung der Villa von Bauten und ist damit unbestritte­nermas­sen eine Nichtbauzone. Eine Bewilligung kann daher nur nach Massgabe sowohl des kan­tonalen Baurechts als auch von Art. 24 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) in der frÃ¼heren bzw. Art. 24 und 24c in der am 20. MÃ¤rz 1998 beschlossenen, seit 1. September 2000 in Kraft stehenden Fassung erteilt werden. Vor­ab zu prÃ¼fen ist die Einhaltung des Bundesrechts. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss Art. 52 Abs. 2 der Verordnung vom 28. Juni 2000 Ã¼ber die Raumpla­nung (RPV, SR 700.1) werden beim Inkrafttreten der neuen Bestimmungen hÃ¤ngige Be­schwerdeverfahren nach bisherigem Recht zu Ende gefÃ¼hrt, sofern das neue Recht fÃ¼r den Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin nicht gÃ¼nstiger ist. Der Regierungsrat hat erwogen, das neue Recht sei fÃ¼r die Gesuchsteller nicht gÃ¼nstiger, und hat nach bisherigem Recht entschieden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen ebenfalls fest, dass die Revision von RPG und RPV bezÃ¼glich Wiederaufbau und angemessene Erweiterung keine relevante Ãnde­rung gebracht haben, argumentieren indessen mit Art. 42 RPV. Daraus lÃ¤sst sich ableiten, dass sie diese Bestimmung als fÃ¼r sie gÃ¼nstiger ansehen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit dem Regierungsrat ist festzustellen, dass die Art. 24 und 24c RPG nur die bis­herige Praxis zu Art. 24 aRPG fortschreiben (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.</span> <span>A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 707 und 728 ff.; Rudolf Muggli, Kurz­kom­mentar zum Entwurf fÃ¼r eine Ãnderung des Raumplanungsgesetzes vom 20. MÃ¤rz 1998, in: Schweizerische Vereinigung fÃ¼r Landesplanung, VLP [Hrsg.], Raum &amp; Umwelt 1998, Bern 1999, S. 56 ff., N. 1 zu Art. 24 und N. 1 und 4 zu Art. 24c). Neu ist im We­sentlichen nur, dass die Erneuerung, Ãnderung, Erweiterung und der Wiederaufbau von bestehenden Bauten seit der Revision direkt gestÃ¼tzt auf Art. 24c RPG und das zugehÃ¶rige Bundesver­ordnungsrecht zu beurteilen sind, also kein kantonales AusfÃ¼hrungsrecht mehr voraus­set­zen. Insofern fÃ¼hrt das neue Recht nicht zu einem fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden gÃ¼ns­ti­ge­ren Ergebnis und kann auch im Beschwerdeverfahren auf das alte Recht abgestellt werden. Immerhin enthÃ¤lt Art. 42 RPV neben dem schon nach der bisherigen Rechtspre­chung zu beachtenden Grundsatz, dass die IdentitÃ¤t der zu Ã¤ndernden Baute im Wesentli­chen ge­wahrt bleiben muss, auch quantitative Maximalgrenzen einer zulÃ¤ssigen Erweite­rung. Es wird zu prÃ¼fen sein, inwiefern es vorliegend auf diese Grenzen ankommt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der Regierungsrat hat verneint, dass das Vorhaben den Rahmen eines nach Art. 24 Abs. 2 aRPG zulÃ¤ssigen Wiederaufbaus einhÃ¤lt. Nach dieser Bestimmung kann das kantonale Recht ge­statten, Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen zu erneuern, teil­weise zu Ã¤ndern oder wieder aufzubauen, wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raum­planung verein­bar ist. § 357 Abs. 3 PBG lÃ¤sst (bzw. liess) teilweise Ãnderungen in dem durch das Bundesrecht gegebenen Rahmen zu und verzichtet auf â nach bisherigen Recht zu­lÃ¤s­sige â restriktivere Bewilligungsvoraussetzungen. Wie die BeschwerdefÃ¼hren­den nicht in Frage stellen, muss der Wiederaufbau den Rahmen einer teilweisen Ãnderung einhalten (vgl. Haller/Karlen, Rz. 739).</span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine zulÃ¤ssige teilweise Ãn­de­rung im Sinn von Art. 24 Abs. 2 aRPG vor, wenn sie Umfang und Erscheinung, also die IdentitÃ¤t des Bauwerks, in den wesentlichen ZÃ¼gen wahrt und keine wesentlich neuen Aus­wirkungen auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt verursacht. Ge­mes­sen am Bestehenden muss die Ãnderung von untergeordneter Bedeutung sein (BGE 123 II 256 E. 4, 118 Ib 497 E. 3a, mit Hinweisen) und die Wesensgleichheit der Baute ge­wahrt bleiben (BGE 113 Ib 303 E. 3b). Von der Festlegung einer quantitativen Grenze hat die Rechtsprechung abgesehen und statt dessen auf eine alle massgeblichen Faktoren ein­be­ziehende Gesamtbetrachtung abgestellt (BGE 119 Ia 300 E. 3c, 107 Ib 237 E. 2b/aa, je mit Hinweisen). Entscheidend sind dabei nicht einzelne Merkmale des Projekts, sondern alle seine raumwirksamen Elemente in ihrem Zusammenwirken (vgl. BGE 118 Ib 497 E. 3a; VGr BE, 6. MÃ¤rz 1995, BVR 1995, S. 353 E. 2a).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dagegen bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, der Neubau sei einerseits als teil­weise erweiterter Ersatzbau fÃ¼r das bisherige GÃ¤rtnerhaus und den bisherigen Schopf anzu­sehen, anderer­seits wÃ¼rden darin die noch von den anderen Bauten in der Freihaltezone vorhandenen Er­weiterungsreserven verbaut. Die BeschwerdefÃ¼hrenden gehen also davon aus, es sei zulÃ¤s­sig, Erweiterungen auch in Form eines unabhÃ¤ngigen ErgÃ¤nzungsbaus vor­zunehmen und dabei auch "Erweiterungsreserven" anderer Bauten, im konkreten Fall z.B. der Villa und der Kegelbahn, auszunÃ¼tzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Ausgangspunkt fÃ¼r die Beurteilung von teilweisen Ãnderungen ist indes immer der einzelne, bestehende und zu verÃ¤ndernde BaukÃ¶rper, und nicht etwa eine GebÃ¤ude­grup­pe (Christoph Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzone, GrÃ¼sch 1989, S. 201, mit Hin­weis auf einen unverÃ¶ffentlichten Entscheid des Bundesgerichts). Sodann muss fÃ¼r die In­an­spruch­nahme einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 Abs. 2 aRPG bzw. § 357 Abs. 3 PBG grundsÃ¤tzlich ein kÃ¶rperlicher Zusammenhang zwischen der bestehenden Bausub­stanz und der beabsichtigten Ãnderung bzw. Erweite­rung bestehen. Selbst wenn man dies­bezÃ¼glich etwa aus GrÃ¼nden des Denkmalschutzes ausnahmsweise ein bauliches AbrÃ¼cken des ErgÃ¤nzungsbaus von der bestehenden Baute zulassen wollte, was umstritten ist, kann es sich dabei hÃ¶chstens um wenige Meter handeln (BGE 110 Ib 141 E. 3b; 108 Ib 359 E. 3a; Bandli, S. 195 f.). Im Allgemeinen sind daher von der bestehenden Baute losgelÃ¶ste, selb­stÃ¤ndige Annexbauten nicht zulÃ¤ssig; vielmehr ist ein kÃ¶rperlicher Zusammenhang zwi­schen der Stamm- und der Erweiterungsbaute erforderlich (vgl. BGE vom 28. MÃ¤rz 1995 E. 3, publiziert in der Entscheidsammlung der VLP, K-Nr. 1077 [Gartenschwimmbad]. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bezugspunkt fÃ¼r die Beurteilung der umstrittenen Neubaute sind daher allein das GÃ¤rtnerhaus und der Schopf. Es ist aufgrund der PlÃ¤ne des Neubaus und der Fotos der be­stehenden Bauten offensichtlich, dass deren IdentitÃ¤t nicht gewahrt wird. An die Stelle zweier relativ kleiner Bauten soll eine wesentlich grÃ¶ssere treten, die den bestehenden von Gestalt und Funktion her nicht zu vergleichen ist. Diese Beurteilung trifft auch zu, wenn die dritte abzubrechende Baute (das GaragengebÃ¤ude) in die Beurteilung einbezogen wird. Hinzu tritt, dass die quantitative Vorgabe von Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV klar Ã¼berschritten wird. Diese Vorgabe bezieht sich auf die BruttogeschlossflÃ¤che, nicht etwa auf die Grund­flÃ¤che (Haller/Karlen, Rz. 738). Nun weist das neue GebÃ¤ude gemÃ¤ss den Nachmessungen in den PlÃ¤nen bereits eine GrundflÃ¤che von mindestens 320 m<sup>2</sup> auf, gegenÃ¼ber ca. 65 m<sup>2</sup> des GÃ¤rtnerhauses, ca. 25 m<sup>2</sup> des Schopfes und ca. 70 m<sup>2</sup> des GaragengebÃ¤udes. Bereits der Vergleich der GrundflÃ¤chen zeigt, dass mit der Neubaute die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che um mehr als 100 m<sup>2</sup> erweitert wird und damit die quantitative Voraussetzung von Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV nicht erfÃ¼llt ist. Eine genaue Berechnung der BruttogeschossflÃ¤chen er­Ã¼brigt sich damit.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 Abs. 2 aRPG bzw. 24c RPG kommt daher nicht in Frage.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Der Regierungsrat hat erwogen, Alterswohnungen seien in der hier massgebli­chen kommunalen Freihaltezone weder zonenkonform noch standortgebunden, und hat deshalb auch eine Bewilligung nach Art. 24 Abs. 1 aRPG bzw. 24 RPG ausgeschlossen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¤ussern sich zu dieser ErwÃ¤gung nicht weiter, so dass es damit grundsÃ¤tzlich sein Bewenden haben kÃ¶nnte. Immerhin haben die BeschwerdefÃ¼hrenden ausdrÃ¼cklich darum ersucht, die Baudirektion zu einer Stellungnahme aufzufordern. Die Baudirektion hat sich trotz entsprechender Einladung nicht geÃ¤ussert. Aus den Akten geht indessen hervor, dass sie offenbar beabsichtigte, die Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 24 Abs. 1 aRPG zu erteilen. Im Mitbericht vom 26. Au­gust 1999 wird ausgefÃ¼hrt, die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahme­bewilligung nach Art. 24 Abs. 1 aRPG seien offensichtlich erfÃ¼llt und die Baudirektion wÃ¼rde diese Bewilligung nach wie vor erteilen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss Art. 24 Abs. 1 aRPG kÃ¶nnen zonenwidrige Bauten ausserhalb der Bau­zo­ne bewilligt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort aus­ser­halb der Bauzonen erfordert und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen. GemÃ¤ss der bun­desgerichtlichen Rechtsprechung darf die Standortgebundenheit nur dann bejaht wer­den, wenn eine Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder we­gen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Da­bei beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven MassstÃ¤ben, und es kann we­der auf die subjektiven Vorstellungen und WÃ¼nsche des Einzelnen noch auf die persÃ¶nliche Zweck­mÃ¤ssigkeit oder Bequemlichkeit ankommen. An diese Erfordernisse sind strenge An­forderungen zu stellen (BGE 124 II 252 E. 4a mit Hinweisen). Dadurch, dass das Gesetz ausdrÃ¼cklich verlangt, dass sich die Standortgebundenheit aus dem Zweck der fraglichen Bauten und Anlagen ergeben muss, wird ausgeschlossen, dass anders geartete ZweckmÃ¤s­sigkeitsÃ¼berlegungen â vom Bundesgericht in langjÃ¤hriger Rechtsprechung als subjektive Vorstellungen und WÃ¼nsche bezeichnet â als Elemente der Standortgebundenheit berÃ¼ck­sichtigt werden dÃ¼rfen (vgl. Bandli, S. 35). Zu diesen subjektiven Vorstellungen und WÃ¼n­schen gehÃ¶ren namentlich auch Ãberlegungen finanzieller Natur (Leo SchÃ¼rmann/Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau und besonderes Umweltschutzrecht, 3. A., Bern 1995, S. 172; Hal­ler/Karlen, Rz. 711). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es bedarf keiner nÃ¤heren AusfÃ¼hrungen, dass eine Baute fÃ¼r Alterswohnungen nicht aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder we­gen der Bodenbeschaffen­heit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen denn auch nicht dies geltend, sondern argumentieren, aus wirtschaftlichen GrÃ¼n­den kÃ¶nne das Konzept der BeschwerdefÃ¼hrenden nur funktionieren, wenn in der NÃ¤he der Villa im Park zusÃ¤tzlichen noch Alterswohnungen im Ersatzbau erstellt werden kÃ¶nnten. Angesichts der leeren Staatskassen kÃ¶nne Denkmalschutz in FÃ¤llen wie dem vorliegenden sinnvoll nur dann betrieben werden, wenn die Ã¶ffentliche Hand baurechtliche oder pla­nungsrechtliche Konzessionen mache. Dieser Auffassung scheint auch die Baudirektion gewesen zu sein, die in der Erteilung der Ausnahmebewilligung (im Verbund mit den Massnahmen zum Umbau und zur Sanierung der Villa) eine "in gestalterischer und funk­tionaler Hinsicht sowie bezÃ¼glich der finanziellen Tragbarkeit zweckmÃ¤ssige und an­ge­messene Gesamt-LÃ¶sung" erblickte. Im Wesentlichen wird bei dieser LÃ¶­sung die Standort­gebundenheit damit begrÃ¼ndet, dass sie die (teilweise) Finanzierung der Erhaltung bzw. Renovation eines Schutzobjektes von regionaler Bedeutung ermÃ¶glicht. Weder die Argu­mentation der BeschwerdefÃ¼hrenden noch dieje­nige der Baudirektion vermÃ¶gen eine Standortgebundenheit zu begrÃ¼nden: Bei ersteren steht ihr privates wirtschaftliches Inter­esse im Vordergrund, wÃ¤hrend letztere das Ã¶ffentli­che Interesse verfolgt, staatliche Mitteln sparsam einzusetzen. Beide Interessen werden aber durch Art. 24 RPG nicht gedeckt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Regierungsrat hat daher die Standortgebundenheit des Neubaus zu Recht ver­neint. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Demnach kommt eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r den in der Freihaltezone lie­genden Teil des projektierten Neubaus nicht in Frage. Die Erstellung nur des in der Bau­zone liegenden GebÃ¤udeteils steht nicht zur Diskussion. Die Beschwerde ist daher abzu­weisen, ohne auf die Frage einzutreten, ob der Beschwerdegegner die BewilligungsfÃ¤hig­keit dieses GebÃ¤udeteils zu Recht verweigert hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>