<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 440</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">440</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>97 Terrassenhaus;</b></span> <span class="ft2"><b>Nutzungsübertragung</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Bei der Berechnung des Verhältnisses der Terrassenfläche zur zu-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>rückversetzten Wohnfläche darf jener Teil der Terrasse, der das da-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>runterliegende Geschoss überragt, nicht mitgerechnet werden. Ist die</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Terrasse überdacht, zählt der überdachte Teil zur Wohnfläche und</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nicht zur Terrasse, es sei denn, es handle sich um einen blossen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Dachvorsprung (Erw. 7b).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Bei der Übertragung der Ausnützungsziffer wird die Ausnützung</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(realisierbare Bruttogeschossfläche) verschoben, und nicht die an-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>rechenbare Grundstücksfläche. Wird die Ausnützungsziffer später</b></span><br/> <span class="ft2"><b>erhöht, kommt die Erhöhung daher allein dem abtretenden Grund-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>stück zugut (Erw. 14e/bb-dd).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Eine Nutzungsübertragung zu Lasten einer Grünzone, die nicht mit</b></span><br/> <span class="ft2"><b>einer Nutzungsziffer belegt ist, ist nicht möglich (Erw. 14e/ee).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Eine Nutzungsübertragung ist in der Regel unzulässig, wenn die</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Ausnützung dadurch grösser wird als die für die nächsthöhere Zo-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nenkategorie zulässige (Erw. 14g).</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 27. April 2011</span><br/> <span class="ft5">in Sachen X. gegen Y. (BVURA.10.41/42/43).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">7.</span><br/> <span class="ft1">Terrassierte Baute</span><br/> <span class="ft1">...</span><br/> <span class="ft1">b/bb)</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">441</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Die jahrzehntelange konstante Praxis des Verwaltungsgerichts</span><br/> <span class="ft1">zu den terrassierten Bauten lautet (siehe AGVE 2009, S. 153 ff.):</span><br/> <span class="ft5">Am Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talsei-</span><br/> <span class="ft5">tig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten</span><br/> <span class="ft5">Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 Abs. 3</span><br/> <span class="ft5">Satz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüber-</span><br/> <span class="ft5">bauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die</span><br/> <span class="ft5">Höhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Weitem über-</span><br/> <span class="ft5">schritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäudeteil</span><br/> <span class="ft5">bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer einheitlichen</span><br/> <span class="ft5">Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der Versetzung</span><br/> <span class="ft5">der einzelnen Gebäudestufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf</span><br/> <span class="ft5">massgeblich abgeschwächt wird; dies ist denn auch der Grund, weshalb die</span><br/> <span class="ft5">Praxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassenfläche ein be-</span><br/> <span class="ft5">stimmtes Verhältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf. § 12 Abs. 3</span><br/> <span class="ft5">Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von Bauten, nämlich</span><br/> <span class="ft5">eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die versetzte Anordnung der</span><br/> <span class="ft5">einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht, zuge-</span><br/> <span class="ft5">schnitten (AGVE 2005, S. 156 mit Hinweis). (...)</span><br/> <span class="ft5">Als gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen</span><br/> <span class="ft5">von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede</span><br/> <span class="ft5">Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell eines</span><br/> <span class="ft5">Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute</span><br/> <span class="ft5">liegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten</span><br/> <span class="ft5">sie nicht als . Der Raum über der unteren</span><br/> <span class="ft5">Stufe dient dabei der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz</span><br/> <span class="ft5">oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse muss</span><br/> <span class="ft5">daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem</span><br/> <span class="ft5">sie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die</span><br/> <span class="ft5">Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von min-</span><br/> <span class="ft5">destens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sich demgegenüber Geschos-</span><br/> <span class="ft5">se, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme</span><br/> <span class="ft5">von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen</span><br/> <span class="ft5">oder entsprechenden nebensächlichen Rückversetzungen ...</span><br/> <span class="ft1">Das frühere Baudepartement (heute BVU) hatte die gleiche</span><br/> <span class="ft1">Rechtsprechung zum alten Baugesetz, die das genannte Verhältnis</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">442</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">zwischen Terrassenfläche und Wohnfläche zur Voraussetzung mach-</span><br/> <span class="ft1">te, bereits 1986 publiziert (Mitteilungen des Baudepartements 1986,</span><br/> <span class="ft1">Nr. 39, S. 286). Seither ist die Praxis konstant und wird regelmässig</span><br/> <span class="ft1">publiziert. Das verlangte Verhältnis von mindestens 1:3 bedeutet</span><br/> <span class="ft1">konkret, dass bei einer Wohnfläche von 100 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">die Terrassenfläche</span><br/> <span class="ft1">mindestens 33 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">gross sein muss.</span><br/> <span class="ft1">cc)</span><br/> <span class="ft1">Die neuere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des</span><br/> <span class="ft1">BVU hat näher festgelegt, wie die massgebende Terrassenfläche und</span><br/> <span class="ft1">die Wohnfläche im Detail zu bestimmen sind:</span><br/> <span class="ft1">Gemäss Rechtsprechung muss der Raum über der unteren Stufe</span><br/> <span class="ft1">der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder</span><br/> <span class="ft1">Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon, dienen (siehe der</span><br/> <span class="ft1">oben zitierte AGVE 2009, S. 153 ff.). Ein Terrassenteil, der das da-</span><br/> <span class="ft1">runter liegende Geschoss balkonähnlich oder wie ein Dachvorsprung</span><br/> <span class="ft1">oder Vordach überragt, liegt nicht mehr über der unteren Stufe und</span><br/> <span class="ft1">darf deshalb nicht in die Berechnung miteinbezogen werden. Dieser</span><br/> <span class="ft1">auskragende Teil gilt also nicht als Terrassenfläche. Die Fläche der</span><br/> <span class="ft1">Absturzsicherung (Brüstung, Pflanzentröge oder blosses Geländer)</span><br/> <span class="ft1">am Rand einer Terrasse zählt hingegen zur Terrassenfläche (wenn sie</span><br/> <span class="ft1">sich über dem unteren Geschoss befindet; vgl. VGE III/55 vom</span><br/> <span class="ft1">31. August 2006, S. 8; EBVU 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8).</span><br/> <span class="ft1">Bei der Terrassenfläche darf ferner nur auf den offenen Teil der</span><br/> <span class="ft1">Terrasse abgestellt werden, weil bei der Frage der Terrassierung der</span><br/> <span class="ft1">optische Eindruck wesentlich ist und dieser verändert wird, wenn die</span><br/> <span class="ft1">Terrasse durch darüberliegende Gebäudeteile gedeckt wird. So hat</span><br/> <span class="ft1">das Verwaltungsgericht entschieden, dass wenn ein auskragendes</span><br/> <span class="ft1">oberes Geschoss die Terrassenfläche deckt, diese nicht als Terrassen-,</span><br/> <span class="ft1">sondern als Wohnfläche zählt. Damit verkleinert sich nicht nur die</span><br/> <span class="ft1">anrechenbare Terrassenfläche, sondern vergrössert sich zugleich die</span><br/> <span class="ft1">massgebende Wohnfläche, was das Verhältnis zwischen Terrassen-</span><br/> <span class="ft1">und Wohnfläche in doppelter Hinsicht verändert (vgl. VGE III/55</span><br/> <span class="ft1">vom 31. August 2006, S. 7 ff.). Dasselbe gilt gemäss Rechtsprechung</span><br/> <span class="ft1">des BVU, wenn die Terrasse gedeckt wird durch eine auskragende</span><br/> <span class="ft1">Terrasse der oberen Stufe (mit oder ohne feste Brüstung) oder durch</span><br/> <span class="ft1">ein Vordach, das eine erweiterte Nutzung der Terrassenfläche erlaubt</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">443</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">(beispielsweise indem die Fläche auch bei schlechtem Wetter genutzt</span><br/> <span class="ft1">werden kann und die Möblierung geschützt wird; EBVU 08.393 vom</span><br/> <span class="ft1">20. Oktober 2008, S. 3; 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Ein</span><br/> <span class="ft1">Dachvorsprung, der dem Fassadenschutz dient, hat demgegenüber</span><br/> <span class="ft1">keinen Einfluss auf die anrechenbare Terrassenfläche. Übersteigt der</span><br/> <span class="ft1">Dachvorsprung jedoch eine zulässige Tiefe von 60 cm und wird da-</span><br/> <span class="ft1">mit zum Vordach, ist die gesamte darunterliegende Terrassenfläche</span><br/> <span class="ft1">nicht als solche anrechenbar, nicht nur der das zulässige Mass von</span><br/> <span class="ft1">60 cm überragende Teil.</span><br/> <span class="ft1">...</span><br/> <span class="ft1">14. Ausnutzung</span><br/> <span class="ft1">...</span><br/> <span class="ft1">e/bb)</span><br/> <span class="ft1">Eine Fläche darf in jedem Fall nur für ein einziges Bauprojekt</span><br/> <span class="ft1">zur Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) verwendet werden</span><br/> <span class="ft1">(vgl. § 9 Abs. 4 Satz 1 ABauV, noch nicht ausgenützten Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücke). Die gleiche Grundstücksfläche darf also nur einmal und</span><br/> <span class="ft1">nicht mehrfach baulich ausgenützt werden. Das Verbot der mehr-</span><br/> <span class="ft1">fachen Ausnutzung der gleichen Grundstücksfläche ist eine öffent-</span><br/> <span class="ft1">lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, die zu ihrer Gültigkeit kei-</span><br/> <span class="ft1">ner Eintragung im Grundbuch bedarf; gemäss § 163 Abs. 1 lit. a</span><br/> <span class="ft1">BauG kann der Gemeinderat die Ausnützungsverschiebung aber im</span><br/> <span class="ft1">Grundbuch anmerken lassen. Es ist Sache des Gemeinderats, bei</span><br/> <span class="ft1">einer späteren Abparzellierung dafür zu sorgen, dass keine Übernut-</span><br/> <span class="ft1">zung der Grundstücksfläche erfolgt (VGE III/15 vom 15. Februar</span><br/> <span class="ft1">2006, S. 6 f. mit Hinweisen; AGVE 1987, S. 289 f.). ...</span><br/> <span class="ft1">dd)</span><br/> <span class="ft1">Die BNO erhöhte im Jahr 2001 die AZ von 0,35 auf 0,4. Es</span><br/> <span class="ft1">fragt sich, welche Auswirkungen dies auf die früheren Ausnützungs-</span><br/> <span class="ft1">übertragungen hat, somit ob die Erhöhung dem abtretenden Grund-</span><br/> <span class="ft1">stück oder dem empfangenden Grundstück zukommt. Der Gemein-</span><br/> <span class="ft1">derat teilte die Erhöhung aus Praktikabilitätsgründen dem empfan-</span><br/> <span class="ft1">genden Grundstück zu. Verschob das Gesamtprojekt beispielsweise</span><br/> <span class="ft1">35 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">BGF auf eine andere Parzelle, so erhielt diese gemäss der</span><br/> <span class="ft1">Praxis des Gemeinderats weitere 5 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">von der abtretenden Parzelle,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">444</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">so dass sie über insgesamt 40 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">zusätzliche BGF verfügte. Die Auf-</span><br/> <span class="ft1">fassung der Vorinstanz erweist sich jedoch als unrechtmässig:</span><br/> <span class="ft1">Bei der Ausnützungsverschiebung im Sinn von § 9 Abs. 6</span><br/> <span class="ft1">ABauV wird nicht die anrechenbare Grundstücksfläche verschoben,</span><br/> <span class="ft1">sondern die Ausnützung, d.h. die realisierbare Bruttogeschoss-</span><br/> <span class="ft1">fläche. Wird die AZ später erhöht, kommt die Erhöhung daher wei-</span><br/> <span class="ft1">terhin dem abtretenden Grundstück zugut, nicht dem empfangenden</span><br/> <span class="ft1">Grundstück. Vorliegend kommt daher gemäss der Praxis des BVU</span><br/> <span class="ft1">die AZ-Erhöhung von 0,35 auf 0,4 jeweils der abtretenden Parzelle</span><br/> <span class="ft1">zu (teilweise anders der frühere Entscheid EBVU 07.178 vom</span><br/> <span class="ft1">27. September 2007; dort wurde entschieden, dass die Ausnützungs-</span><br/> <span class="ft1">verschiebung wieder zurückfällt, wenn auch das empfangende, be-</span><br/> <span class="ft1">baute Grundstück von der AZ-Erhöhung profitiert und dadurch nicht</span><br/> <span class="ft1">mehr auf die damalige Ausnützungsverschiebung angewiesen ist;</span><br/> <span class="ft1">bezüglich Durchsetzung der Regelung inkl. Bauverbot wurde auf den</span><br/> <span class="ft1">Zivilrechtsweg verwiesen).</span><br/> <span class="ft1">AZ-Veränderungen wirken sich bei einer Ausnützungsverschie-</span><br/> <span class="ft1">bung somit nur auf die abtretende Parzelle aus. Jedenfalls solange</span><br/> <span class="ft1">eine AZ-Veränderung nicht zu einer negativen BGF auf einer Par-</span><br/> <span class="ft1">zelle führt, bleibt die Ausnützungsverschiebung daher von AZ-Verän-</span><br/> <span class="ft1">derungen unberührt.</span><br/> <span class="ft1">Diese Verschiebung der BGF entspricht auch der Rechtswirk-</span><br/> <span class="ft1">lichkeit. In den von den Gemeinden geführten Registern zur Aus-</span><br/> <span class="ft1">nützungsverschiebung werden in der Regel die Anzahl verschobener</span><br/> <span class="ft1">Quadratmeter festgehalten, nicht die verschobene anrechenbare</span><br/> <span class="ft1">Grundstücksfläche. ... Diesem Ergebnis entspricht auch aus ökono-</span><br/> <span class="ft1">mischer Sicht, dass in der Praxis der für eine vereinbarte Verschie-</span><br/> <span class="ft1">bung bezahlte Preis eine künftige Veränderung der AZ nicht abbildet.</span><br/> <span class="ft1">...</span><br/> <span class="ft1">ee)</span><br/> <span class="ft1">Was die Berücksichtigung der Grünzone betrifft, gilt Folgendes:</span><br/> <span class="ft1">Die damalige Grünzone durfte ausdrücklich nicht zur anrechen-</span><br/> <span class="ft1">baren Grundstücksfläche gerechnet werden (§ 35 Abs. 4 Satz 3, drit-</span><br/> <span class="ft1">tes Lemma BO 1982). Gleiches gilt für die heutige Grünzone. Sie</span><br/> <span class="ft1">gilt zwar als Bauzone, weist vorliegend aber keine Ausnützungsziffer</span><br/> <span class="ft1">auf (§ 5 Abs. 1 BNO und die vorangestellte Tabelle). Weil keine Aus-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">445</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nutzung zugelassen ist, kann auch keine verschoben werden. Das</span><br/> <span class="ft1">kanntonale Recht lässt ohnehin nur Ausnützungsverschiebungen un-</span><br/> <span class="ft1">ter Zonen zu, die die gleiche Nutzung gestatten, was hier nicht der</span><br/> <span class="ft1">Fall ist (§ 9 Abs. 6 ABauV). Eine solche Verschiebung würde auch</span><br/> <span class="ft1">der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum interzonalen Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungstransfer widersprechen (vgl. statt vieler: BGE 119 Ia 118). Das</span><br/> <span class="ft1">Bundesgericht bestätigte seine langjährige Rechtsprechung in einem</span><br/> <span class="ft1">neueren Fall aus dem Kanton Aargau wie folgt (BGer 1P.256/2006</span><br/> <span class="ft1">vom 18. Juli 2006, Erw. 2.5):</span><br/> <span class="ft5">Das Bundesgericht hat die Zulässigkeit der Nutzungsübertragung</span><br/> <span class="ft5">von einer bestimmten Zone auf eine andere Zone mit abweichenden Nut-</span><br/> <span class="ft5">zungsvorschriften in ständiger Rechtsprechung verneint (BGE 109 Ia 188 E.</span><br/> <span class="ft5">3 S. 190 f. mit Hinweisen). Zur Begründung führte es aus, eine interzonale</span><br/> <span class="ft5">Ausnützungsanrechnung hätte zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zo-</span><br/> <span class="ft5">nengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten würden und damit Bauten</span><br/> <span class="ft5">mit unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstünden, was nicht dem</span><br/> <span class="ft5">Sinn des Gesetzes entsprechen könne. Es würde zudem bedeuten, dass die</span><br/> <span class="ft5">vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewöhn-</span><br/> <span class="ft5">liche Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlos-</span><br/> <span class="ft5">sene Unterteilung des Baugebiets verändert würden (BGE 109 Ia 188 E. 3</span><br/> <span class="ft5">S. 191 mit Hinweisen). In BGE 109 Ia 188 erklärte das Bundesgericht sogar</span><br/> <span class="ft5">die Nutzungsübertragung zwischen zwei zu unterschiedlichen Erschlies-</span><br/> <span class="ft5">sungsetappen gehörenden Flächen innerhalb derselben Bauzone für unzu-</span><br/> <span class="ft5">lässig. Eine Ausnahme vom Übertragungsverbot ist nach der Recht-</span><br/> <span class="ft5">sprechung nur aufgrund einer ausdrücklichen Gesetzesvorschrift zulässig</span><br/> <span class="ft5">(BGE 109 Ia 30 E. 6a S. 31 mit Hinweisen; vgl. P</span><span class="ft3">ETER</span> <span class="ft5">H</span><span class="ft3">ÄNNI</span><span class="ft5">, Planungs-,</span><br/> <span class="ft5">Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, Bern 2002, S. 298 f.;</span><br/> <span class="ft5">W</span><span class="ft3">ALTER</span> <span class="ft5">H</span><span class="ft3">ALLER</span> <span class="ft5">/</span> <span class="ft5">P</span><span class="ft3">ETER</span> <span class="ft5">K</span><span class="ft3">ARLEN</span><span class="ft5">, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,</span><br/> <span class="ft5">Band 1, 3. Auflage, Zürich 1999, S. 172 f. Rz. 632).</span><br/> <span class="ft5">Das hier massgebende aargauische Recht lässt grundsätzlich Ausnüt-</span><br/> <span class="ft5">zungsverschiebungen zu (§ 9 Abs. 6 ABauV), doch gilt dies nur, wenn in</span><br/> <span class="ft5">beiden betroffenen Zonen die gleiche Nutzung gestattet ist. (...) Die Be-</span><br/> <span class="ft5">schwerdeführer weisen zu Recht darauf hin, dass hier nicht zwei Zonen mit</span><br/> <span class="ft5">gleicher Nutzung vorliegen. Zwar ist in beiden betroffenen Zonen die</span><br/> <span class="ft5">Wohnnutzung zulässig. Die Dorfzone stellt indessen eine gemischte Zone</span><br/> <span class="ft5">mit Wohn- und Gewerbenutzung mit einer Ausnützungsziffer von 0.55 dar,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">446</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">während die Landhauszone mit einer Ausnützungsziffer von 0.35 überwie-</span><br/> <span class="ft5">gend der Wohnnutzung vorbehalten ist (Art. 42 f., 48 und 51 der kommu-</span><br/> <span class="ft5">nalen Bau- und Nutzungsordnung vom 1. Dezember 1994). Angesichts der</span><br/> <span class="ft5">beträchtlichen Nutzungsunterschiede zwischen der Dorfzone [AZ 0,55] und</span><br/> <span class="ft5">der Wohnzone [AZ 0,35] und der erwähnten langjährigen bundesgericht-</span><br/> <span class="ft5">lichen Praxis zur Ausnützungsverschiebung erscheint die mit dem ange-</span><br/> <span class="ft5">fochtenen Entscheid gestattete Nutzungsübertragung verfassungsrechtlich</span><br/> <span class="ft5">nicht haltbar.</span><br/> <span class="ft1">Der Gemeinderat darf daher die Fläche der Grünzone nicht zur</span><br/> <span class="ft1">anrechenbaren Grundstücksfläche zählen.</span><br/> <span class="ft1">Das Verbot des Nutzungstransfers von einer Grünzone ...wird</span><br/> <span class="ft1">übrigens auch künftig in den Kantonen gelten, die ... den Begriff der</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsziffer gemäss IVHB (Interkantonale Vereinbarung über die</span><br/> <span class="ft1">Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005;</span><br/> <span class="ft1">SAR 713.010) übernehmen werden. Gemäss IVHB werden Freihal-</span><br/> <span class="ft1">te- und Grünflächen nur zur anrechenbaren Grundstücksfläche</span><br/> <span class="ft1">zählen, soweit sie Bestandteil der Bauzonen und mit einer ent-</span><br/> <span class="ft1">sprechenden Nutzungsziffer belegt sind (Figur 8.1 zu Ziffer 8, IVHB</span><br/> <span class="ft1">Anhang 2).</span><br/> <span class="ft1">g)...</span><br/> <span class="ft1">Das kantonale Recht lässt eine Ausnützungsverschiebung nur</span><br/> <span class="ft1">zu, wenn unter anderem das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild</span><br/> <span class="ft1">nicht übermässig beeinträchtigt wird (§ 9 Abs. 6 ABauV). Diese</span><br/> <span class="ft1">Bestimmung ist eine sog. Kann-Norm; der Gemeinderat hat Er-</span><br/> <span class="ft1">messen, das er pflichtgemäss ausüben muss. Es besteht kein unbe-</span><br/> <span class="ft1">dingter Anspruch auf Ausnützungsverschiebung. Als Richtschnur gilt</span><br/> <span class="ft1">zumindest bei bezüglich Orts-, Quartier- und Landschaftsbild sensib-</span><br/> <span class="ft1">len Zonen, dass durch eine Ausnützungsverschiebung keine höhere</span><br/> <span class="ft1">Ausnützungsziffer resultiert als die für die nächsthöheren Zonenkate-</span><br/> <span class="ft1">gorien zulässige, weil sonst auch das Kriterium der gleichen Nut-</span><br/> <span class="ft1">zung, das für eine Verschiebung Voraussetzung ist, unterlaufen wer-</span><br/> <span class="ft1">den könnte. Das Bundesgericht hatte sich verschiedentlich zu dieser</span><br/> <span class="ft1">Thematik zu äussern, liess aber die entscheidenden Fragen offen. In</span><br/> <span class="ft1">einem neueren Fall, bei einem rund 40 Jahre alten Gestaltungsplan,</span><br/> <span class="ft1">der pro Parzelle oder Baufeld eine bestimmte maximale BGF vorsah,</span><br/> <span class="ft1">hielt es die Auffassung des kantonalen Verwaltungsgerichts, dass</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">447</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">eine Übertragung von zusätzlichen 27,7 % mit dem Gestaltungsplan</span><br/> <span class="ft1">vereinbar sei, für willkürlich; ob der Zonencharakter tatsächlich nicht</span><br/> <span class="ft1">gestört würde, liess es hingegen offen (BGer 1C_41/2010 vom</span><br/> <span class="ft1">11. Juni 2010, Erw. 2.5). In einem weiteren Fall bestand eine kom-</span><br/> <span class="ft1">munale Vorschrift, die es einem Gestaltungsplan erlaubte, von der</span><br/> <span class="ft1">Regelbauweise abzuweichen, wenn dadurch ein besseres architekto-</span><br/> <span class="ft1">nisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und das öffentliche</span><br/> <span class="ft1">Interesse vorhanden ist. Das Bundesgericht liess es offen, ob eine</span><br/> <span class="ft1">Abweichung im Sinn dieser Vorschrift in der Regel nur dann zu-</span><br/> <span class="ft1">lässig ist, wenn zumindest die nächsthöheren Zonenausnützungen</span><br/> <span class="ft1">eingehalten sind, wie dies das kantonale Verwaltungsgericht ausge-</span><br/> <span class="ft1">führt hatte. Es bezeichnete es jedoch als verfassungsrechtlich nicht</span><br/> <span class="ft1">zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht eine Überschreitung der</span><br/> <span class="ft1">übernächsthöheren (das bedeutete aller) Zonenausnutzungen als mit</span><br/> <span class="ft1">der Vorschrift unvereinbar erklärte (BGer 1P.270/2005 vom 26. Sep-</span><br/> <span class="ft1">tember 2005, Erw. 3.3). Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern</span><br/> <span class="ft1">hielt in einem Entscheid vom 16. April 2004 an der Rechtsprechung</span><br/> <span class="ft1">fest, darauf zu verzichten, eine fixe Grösse der noch zulässigen Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsübertragung festzulegen. Es erwog jedoch, eine Nutzungsüber-</span><br/> <span class="ft1">schreitung von fast 50 % dürfte immer problematisch, hingegen eine</span><br/> <span class="ft1">solche von weniger als 15 % in der Regel problemlos sein. Bei Über-</span><br/> <span class="ft1">tragungen eines höheren Anteils als 15 % müsse die Vereinbarkeit</span><br/> <span class="ft1">mit dem Zonencharakter genau überprüft werden (LGVE 2004 II</span><br/> <span class="ft1">Nr. 12, Fallnummer V 02 159 02; die zu § 9 Abs. 6 ABauV analoge</span><br/> <span class="ft1">Bestimmung § 14 Abs. 1 PBV nennt als Kriterien wenn die beiden</span><br/> <span class="ft1">Grundstücke benachbart sind, in der gleichen Bauzone liegen und der</span><br/> <span class="ft1">Zonencharakter gewahrt bleibt).</span><br/> <span class="ft1">Vorliegend würde als Richtschnur eine AZ von 0,5 gemäss</span><br/> <span class="ft1">Wohnzone W3 gelten. Das Projekt auf Parzelle 1808 überschreitet</span><br/> <span class="ft1">jedoch sogar die AZ der Wohnzone W4 (0,6) um mehr als 6 %, selbst</span><br/> <span class="ft1">wenn es um 2,8 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">BGF reduziert wird. Dass unerwünscht grosse</span><br/> <span class="ft1">Baukuben entstehen können, die den Charakter des Quartiers Sand</span><br/> <span class="ft1">beeinträchtigen können, darauf hat bereits die Abteilung Raument-</span><br/> <span class="ft1">wicklung in der Vorprüfung der BNO hingewiesen.</span><br/></div> </div> </body> </html>