<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00578</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222177&amp;W10_KEY=13013467&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00578</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.03.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2023 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung. Die streitbetroffene Überbauung widerspricht den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie Arealüberbauung) und fällt damit grundsätzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG. Bestehende Bauten und Anlagen der Arealüberbauung dürfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Änderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig. Allerdings ist die Neuerstellung einer selbständigen Baute â gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird â nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten. Ein selbständiger Neubau auf einem Grundstück im Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung muss daher einerseits dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Überbauung als seinerzeit bewilligt führen. Andererseits â da altrechtliche Arealüberbauungsbestimmungen keine Grundlage für eine neue Baubewilligung bieten können â muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche Arealüberbauung nicht in eine neurechtliche Arealüberbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (E. 4.1). Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfähig (E. 4.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTRECHTLICH">ALTRECHTLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALPERIMETER">AREALPERIMETER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE">ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. 1 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=56624" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00578</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. MÃ¤rz 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>3. G, vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 6. Mai 2019 verweigerte der Gemeinderat Horgen A die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse in Horgen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 4. November 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen A unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem BaugrundstÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Beschluss vom 6. Mai 2019 erhob A mit Eingabe vom 17. Juni 2019 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00089).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen den Beschluss vom 4. November 2019 erhoben G mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00192) und D und C sowie E mit gemeinsamer Eingabe vom 6. Dezember 2019 Rekurs an das Baurekursgericht (Verfahren G.‑Nr. R2.2019.00194).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Entscheid vom 22. Juni 2021 vereinigte das Baurekursgericht die Verfahren. Den Rekurs G.‑Nr. R2.2019.00089 wies es ab. Die Rekurse G.‑Nrn. R2.2019.00192 und R2.2019.00194 hiess es gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. August 2021 an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, auch fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren, zulasten der Beschwerdegegner â, es seien Disp.-Ziff. II Abs. 2 und 3 aufzuheben; demgemÃ¤ss sei der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 4. November 2019 zu bestÃ¤tigen. </p> <p class="Urteilstext">Am 7. September 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. September 2021 teilte der Gemeinderat Horgen mit, auf die Stellung von AntrÃ¤gen und eine Vernehmlassung zu verzichten. Mit Beschwerdeantwort vom selben Tag beantragte G â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers â, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit gemeinsamer Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2021 beantragten C und D sowie E â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers â die Abweisung der Beschwerde. A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer plant, auf dem unbebauten, gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W2.7 zugewiesenen BaugrundstÃ¼ck Kat.‑Nr. 01 ein neues Mehrfamilienhaus mit vier Vollgeschossen und einem Flachdach zu erstellen. Es soll an die Westfassade des auf den NachbargrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 02 und 03 stehenden Doppel-Mehrfamilienhauses J-Strasse 04/05 (Scheibenhaus III; HÃ¤user A und B) angebaut werden. Das sogenannte Scheibenhaus III bildet Bestandteil der in den Jahren 1968â1972 bewilligten altrechtlichen ArealÃ¼berbauung N, die auf einem Gebiet von rund 68'000 m<sup>2</sup> vier HochhÃ¤user (sog. PunkthÃ¤user), 12 zwei- und vor allem dreiteilige WohnblÃ¶cke (sog. ScheibenhÃ¤user) sowie zwei (zusammengebaute) sogenannte Terrassenbauten mit zusammen 440 Wohnungen und 217 AutoeinstellplÃ¤tzen sowie 225 offenen AbstellplÃ¤tzen an der J-Strasse, O-Strasse und der P-Gasse umfasst. </p> <p class="Urteilstext">Das Scheibenhaus III war im Rahmen der ArealÃ¼berbauung dreiteilig (HÃ¤user AâC) bewilligt worden. In der Folge waren aber nur die HÃ¤user III.A und III.B erstellt worden.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die GrundstÃ¼cke der ArealÃ¼berbauung â und damit auch das BaugrundstÃ¼ck Kat.‑Nr. 01 â wurde entsprechend Disp.-Ziff. 1.5 des Beschlusses des Gemeinderats Horgen vom 8. Juli 1968 folgender Reverseintrag im Grundbuch vermerkt: "Die aus der ProjektÃ¤nderung sich ergebende Areal-Ueberbauung und die damit errechnete AusnÃ¼tzung von netto 0,72 auf allen oben erwÃ¤hnten BaugrundstÃ¼cken werden als verbindliche Ã¶ffentlich-rechtliche Bauvorschrift anerkannt. Eine vermehrte AusnÃ¼tzung der Parzellen bei einer eventuellen Aufparzellierung des Bauareals ist nicht zulÃ¤ssig. Die im Projekt enthaltenen GrÃ¼n- und ErholungsflÃ¤chen sind als solche dauernd zu erhalten".</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1">Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass sich die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 07 im Perimeter der ArealÃ¼berbauung N befÃ¤nden sowie den damit zusammenhÃ¤ngenden Schluss der Vorinstanz, dass der strittige Neubau die Nebenbestimmung der Arealbaute betreffend die Erhaltung der GrÃ¼n- und ErholungsflÃ¤chen verletze.</p> <p class="Urteilstext">Die Kritik des BeschwerdefÃ¼hrers ist berechtigt. Im Rahmen der Baubewilligungen fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung war das GrundstÃ¼ck 06 (damals Kat.-Nr. 08) nicht als Teil der ArealÃ¼berbauung betrachtet worden. FÃ¼r diese Parzelle wurde denn auch keine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung in das Grundbuch eingetragen. Die Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers, das GebÃ¤ude des (heutigen) GrundstÃ¼cks Kat.-Nrn. 06 sei auf den PlÃ¤nen der ArealÃ¼berbauung deshalb nicht erkenntlich gewesen, weil es gar nicht Gegenstand derselben war, erscheint mit Blick auf die Bauentscheide, BauplÃ¤ne und die Grundbuchanmerkungen Ã¼berzeugend (vgl. auch maps.horgen.ch &gt; Raumplanung, GrundstÃ¼ckskataster &gt; SondernutzungsplÃ¤ne &gt; ArealÃ¼berbauung). Ob davon ausgegangen wurde, dass die Baute auf dem GrundstÃ¼ck 06 abgebrochen wÃ¼rde oder nicht, ist unerheblich. Jedenfalls deutet nichts darauf hin, dass dieses GrundstÃ¼ck fÃ¼r die Berechnung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung der ArealÃ¼berbauung relevant gewesen oder fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung als FreiflÃ¤che bzw. Spielplatz vorgesehen gewesen wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Das GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 wurde demgegenÃ¼ber im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erwÃ¤hnt. Im Gemeinderatsbeschluss vom 8. Juli 1968 hiess es, dass die WohnhÃ¤user Assek.-Nrn. 09 und 010 im projektierten Quartierstrassengebiet lÃ¤gen. Die beiden Bauten kÃ¶nnten aber vorlÃ¤ufig noch nicht abgebrochen werden. Sobald der Abbruch mÃ¶glich sei, werde die Quartierstrasse verlegt und gemÃ¤ss dem Projekt erstellt. Dass der Abriss mit Blick auf die AusnÃ¼tzung erforderlich sei bzw. dass diese Parzelle in das Gebiet der ArealÃ¼berbauung miteinbezogen wÃ¼rde, war hingegen nicht dargetan worden: Auch Kat.-Nr. 07 befindet sich nicht im Perimeter der ArealÃ¼berbauung selbst. Nur das Wohnhaus Assek-Nr. 010 wurde in der Folge abgerissen. </p> <p class="Urteilstext">Die Bemerkungen der BaubewilligungsbehÃ¶rde zu den FreiflÃ¤chen bzw. "GrÃ¼n- und ErholungsflÃ¤chen" kÃ¶nnen sich einerseits nur auf den Perimeter der ArealÃ¼berbauung selbst bezogen haben. Auf dem innerhalb des ArealÃ¼berbauungs-Perimeters liegenden BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 war andererseits keine FreiflÃ¤che, sondern die Ãberbauung mit dem GebÃ¤ude III.C vorgesehen (vgl. eingehend E. 4.2). Eine Verletzung der Nebenbestimmung betreffend die FreiflÃ¤chen liegt im Zusammenhang mit der strittigen Baute somit â anders als die Vorinstanz dartut â nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Indes ist zu beachten, dass die streitbetroffene Ãberbauung den heutigen Bauvorschriften (Regelbauweise sowie ArealÃ¼berbauung) widerspricht und damit grundsÃ¤tzlich (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fÃ¤llt. Bestehende Bauten und Anlagen der ArealÃ¼berbauung dÃ¼rfen mit Blick auf die Besitzstandsgarantie bestehen bleiben, doch sind Ãnderungen nur nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssig (vgl. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437, E. 5.4). </p> <p class="Urteilstext">Allerdings ist die Neuerstellung einer selbstÃ¤ndigen Baute â gar wenn an eine bestehende Baute angebaut wird â nicht als Umbau oder Erweiterung im Sinn von § 357 PBG zu betrachten (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen. Eine Darstellung unter besonderer BerÃ¼cksichtigung des zÃ¼rcherischen Rechts, Diss., ZÃ¼rich etc. 2003, S. 17 f., S. 85 f. und insb. S. 91 f.). Ein selbstÃ¤ndiger Neubau auf einem GrundstÃ¼ck im Perimeter einer altrechtlichen ArealÃ¼berbauung muss daher einerseits dem ArealÃ¼berbauungsrevers entsprechen, das heisst, er darf nicht zu einer wesentlich anderen Ãberbauung als seinerzeit bewilligt fÃ¼hren. Andererseits â da altrechtliche ArealÃ¼berbauungsbestimmungen keine Grundlage fÃ¼r eine neue Baubewilligung bieten kÃ¶nnen â muss eine solche Baute die Voraussetzungen der Regelbauweise einhalten. Letzteres gilt jedenfalls, soweit eine altrechtliche ArealÃ¼berbauung nicht in eine neurechtliche ArealÃ¼berbauung umgewandelt wurde bzw. werden kann (vgl. dazu VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1, in: BEZ 2008 Nr. 1; 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00184, E. 2.4.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 170).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Mit den sich bei den Akten befindenden Ãnderungsbewilligungen der ArealÃ¼berbauung war das Scheibenhaus III nicht verÃ¤ndert worden. Zu welchem Zweck bzw. Zeitpunkt das GebÃ¤ude III.C in den PlÃ¤nen vom 12. August 1969 bzw. 16. November 1971 mit einem mit rot schraffierten Klebstreifen versehen wurde, lÃ¤sst sich nicht mehr nachvollziehen. In den entsprechenden Bauentscheiden vom 17. November 1969 bzw. vom 4. April 1972 war das Scheibenhaus III jedenfalls nicht thematisiert worden. Im ersteren Entscheid war die Rede davon, dass ein Scheibenhaus zÃ¼richseeseits der Terrassenbauten (heute: Kat.-Nr. 011) weggelassen worden sei. Das Scheibenhaus III liegt â hangseitig von den Terrassenbauten â in einem anderen Bereich der ArealÃ¼berbauung. Mit letzterem Entscheid waren bloss die ScheibenhÃ¤user XIIâXIV verkÃ¼rzt (und damit weiter von der Baulinie der projektierten Gotthardstrasse weggerÃ¼ckt) worden. Zur Kompensation der dadurch verlorenen AusnÃ¼tzung waren die genannten GebÃ¤ude teilweise um ein Geschoss erhÃ¶ht worden.</p> <p class="Erwgung1">Entsprechend ist die BaubewilligungsbehÃ¶rde zu Recht davon ausgegangen, dass fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung aufgrund der unterbliebenen Realisierung des GebÃ¤udes III.C AusnÃ¼tzungsreserven im Umfang von ca. 864 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che fÃ¼r Vollgeschosse bestehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Der Neubau erweist sich aber mit Blick auf die Regelbauweise nicht als bewilligungsfÃ¤hig. Die zulÃ¤ssige maximale GesamtlÃ¤nge von 40 m gemÃ¤ss Art. 5.1 in Verbindung mit Art. 5.3 BZO wird Ã¼berschritten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Hinzu kommt Folgendes: Das mit diesem Neubau etwas mehr als 40 m lange Scheibenhaus III wÃ¼rde optisch sehr nahe an die benachbarte Baute J-Strasse 012/013 heranrÃ¼cken. Die geplante Baute Ã¼berragt das inventarisierte Nachbarhaus deutlich, hÃ¤lt aber nur den â gemÃ¤ss Regelbauweise â minimalen Grenzabstand von 6 m (Art. 5.1 und 5.2.2 BZO) ein.</p> <p class="Erwgung2">Diese Baute wurde zwar mit â am 8. Mai 2020 im kantonalen Amtsblatt publiziertem â Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2018 aus dem Inventar entlassen. Die Inventarentlassung ist indes nicht rechtskrÃ¤ftig, sondern bildet Gegenstand eines gegenwÃ¤rtig vor der Vorinstanz hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahrens (vgl. dazu VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00585). </p> <p class="Erwgung2">Der Voraussetzung von § 238 Abs. 2 PBG wÃ¼rde mit dem strittigen Neubau nicht entsprochen. Die Baute J-Strasse 012/013 wird dadurch bedrÃ¤ngt und in ihrer Wirkung beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die geplante Baute ist nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Damit ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der BeschwerdefÃ¼hrer ist zugleich zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 200.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'200.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. D<span>er </span>BeschwerdefÃ¼hrer <span>wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2 und 2 einerseits sowie dem privaten Beschwerdegegner 3 andererseits fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils</span>.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>