Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 13. Januar 2021 (810 20 101) ____________________________________________________________________ Steuern und Kausalabgaben Schenkungssteuer Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Marku s Clausen, Hans Furer, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess , Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti Beteiligte A.____ , Beschwerdeführer, vertreten durch Dr. Roland Müller, Rechts- anwalt gegen Steuer - und Enteignungsgericht des Kantons Basel -Landschaft (Abteilung Steuergericht) , Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Be- schwerdegegner Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft , Rechtsdienst, Rheinstrasse 33, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin Betreff Schenkungssteuer (Urteil der Abteilung Steuergericht vom 10. Januar 2020) A. A.____ und seine Lebenspartnerin B.____ erwarben mit Vertrag vom 28. Mai 2010 zu- sammen die Parzellen Nr. XX und Nr. YY Grundbuch C.__ __ zum Preis von Fr. 900'000.-- zu Miteigentum. Die Kaufpreistilgung erfolgte gemäss Vert rag durch eine Hypothek von Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Fr. 600'000.-- und Bezahlung von Fr. 300'000.--. Mit Mutation in derselben öffentlichen Urkunde wandelten die beiden Käufer ihre Miteigentumsanteil e in Grundstücke mit eigenen Grundbuch- blättern um, mit den folgenden Miteigentumsanteilen und Nummern der Grundbuchblätter: 1. Miteigentum an Grundstück Nr. XX: A.____, 5/100 Mi teigentumsanteil, MZZ1, und B.____, 95/100 Miteigentumsanteil, MZZ2. 2. Miteigentum an Grundstück Nr. YY: A.____, 5/100 Mitei- gentumsanteil, MZZ3, und B.____, 95/100 Miteigentum santeil, MZZ4. Mit Vertrag vom 2. Juli 2015 kaufte A.____ je einen Miteigentumsanteil von 45 /100 der Grundstücke Nr. MZZ2 und Nr. MZZ4 zu einem Preis von insgesamt Fr. 45'000.--. B. Mit Veranlagungsverfügung Nr. ES 2015/384-31279 vo m 31. Mai 2017 wurde A.____ zur Zahlung einer Schenkungssteuer von Fr. 4'500.-- verp flichtet. Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (Steuerverwaltung) rechnete gemäss dem Kaufvertrag vom 28. Mai 2010 mit einem Verkehrswert von Fr. 405'000.-- (45 % v on Fr. 900'000.--) für die 45/100 Mitei- gentumsanteile. Davon zog sie die hälftige Hypothek vo n Fr. 300'000.-- sowie den vom Pflichti- gen bezahlten Kaufpreis von Fr. 45'000.-- ab und err echnete so eine (gemischte) Schenkung im Umfang von Fr. 60'000.-- (Fr. 405'000.-- minus F r. 300'000.-- minus Fr. 45'000.-- = Fr. 60'000.--). Von diesem Betrag wurde ein Freibetr ag von Fr. 30'000.-- abgezogen und der steuerbare Schenkungsbetrag von 30'000.-- zum Steuerersatz von 15 % besteuert, woraus eine Schenkungssteuer in der Höhe von Fr. 4'500.-- resultierte. C. Der Pflichtige erhob mit Schreiben vom 17. Juni 201 7 bei der Steuerverwaltung Einspra- che und begehrte die Aufhebung der Veranlagungsverfüg ung zur Schenkungssteuer. Zur Be- gründung führte er unter anderem aus, der Kaufpreis der Liegenschaften von Fr. 900'000.-- sei gemäss Kaufvertrag vom Jahr 2010 zu Fr. 800'000.-- frem dfinanziert worden, die restlichen Fr. 100'000.-- würden aus Eigenmitteln von ihm (5%) und B.____ (95%) stammen. lm Jahr 2015 habe er von B.____ einen Miteigentumsanteil von 45/100 von Fr. 100'000.-- mit einem Wert von Fr. 45'000.-- zu eben diesem Preis erworben. Das Haus habe B.____ im Zeitpunkt des Verkaufs nur zu 95/100 von Fr. 100'000.-- gehört; sie könne i hm nichts schenken, was ihr nicht gehöre. Der Kaufpreis sei angemessen und von einer Schenkung könne keine Rede sein. D. Mit Einspracheentscheid vom 18. Juni 2019 wies die S teuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Veräusserung der 45/100 Miteigen- tumsanteile stehe in einem offenbaren Missverhältnis zum K aufpreis von Fr. 45'000.--. Es liege eine gemischte Schenkung in der Höhe von Fr. 360'000.-- vor. Massgeblich für die Eigentums- verhältnisse seien einzig die grundbuchrechtlichen Angaben. Kulanterweise habe die Steuer- verwaltung die Hypothekarschulden in der Höhe von Fr. 3 00'000.-- vom Betrag der gemischten Schenkung abgezogen, so dass die Steuer lediglich auf eine Schenkung von Fr. 60'000.-- erho- ben worden sei. E. Mit Schreiben vom 14. Juli 2019 erhob A.____ Rekurs g egen den Einspracheentscheid vom 18. Juni 2019 beim Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuerge- richt (Steuergericht), und beantragte, es sei die Vera nlagungsverfügung zur Schenkungssteuer aufzuheben und die am 4. Juli 2017 bereits bezahlte Steuer inkl. Zins von 0.2 % sei ihm zu- rückzuerstatten. Des Weiteren seien die Gerichtskosten der ve ranlagenden Stelle zu belasten Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht und ihm sei eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu entrichten. Zur Begründung machte er unter anderem geltend, massgebend für den Kaufpreis seien nicht nur die Aktivposten, sondern auch die Differenz zwischen Aktiven und Passiven. Die Passiv en (Fr. 800'000.--) würden sich einerseits zusammensetzen aus einer grundpfandrechtli ch abgesicherten Hypothek über Fr. 600'000.--, für welche B.____ und er solidarisch h aften würden, und andererseits aus einem privaten Darlehen der Eltern von B.____, für das er, insbesondere nach Erhöhung seines Ei- gentumsanteils, auch solidarisch hafte. Grundbuchrechtlich habe er 45/100 Eigentumsanteile von B.____ gekauft (Aktiven Fr. 405'000.--) und gleichz eitig auch 45/100 der auf der Liegen- schaft lastenden Schulden übernommen (Passiven Fr. 360'00 0.--), was den von ihm entrichte- ten Kaufpreis von Fr. 45'000.-- ergebe. Somit bestehe keinerlei Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung. In der Replik vom 9. Dezember 2019 erkl ärte A.____, er habe am Darlehen, welches B.____ bei ihren Eltern aufgenommen habe, ebe nfalls partizipiert und demnach keine Schenkung von B.____ erhalten. Nach der Handänderung hätten er und B.____ im Jahr 2015 die gemeinsamen Schulden von insgesamt Fr. 850'000. -- (Hypothek: Fr. 600'000.--; Darlehen: Fr. 250'000.--) auf Fr. 300'000.-- reduziert. Die be igelegten Kontoauszüge würden belegen, dass er alleine Fr. 300'000.-- der gemeinsamen Hypothe k im Jahr 2015 amortisiert habe. lm Gegenzug habe B.____ das gemeinsame Darlehen von ihren Eltern (Fr. 250'000.--) amortisiert. Wäre er nicht Vertragspartei des Darlehens gewesen, hät ten B.____ und er die Zahlung an die Bank in der Höhe von Fr. 300'000.-- gemeinsam finanzie rt. Hinzu komme, dass B.____ und er den Zins zur Amortisation des Darlehens von ihrem gemein samen Konto bezahlt hätten. An- lässlich der Hauptverhandlung vor dem Steuergericht erklär te A.____, dass er mit B.____ noch vor dem Erwerb der 5/100 Miteigentumsanteile im Jahr 2 010 abgesprochen habe, dass er so- wohl für die Hypothek als auch für das private Darlehen entsprechend seinem Eigentumsanteil hafte. Somit habe er mit der Erhöhung seines Miteige ntumsanteils auf 50 % auch 50 % der Hy- pothek und des Darlehens übernommen. F. Mit Urteil Nr. 510 19 75 vom 10. Januar 2020 wies das Steuergericht den Rekurs ab (Dispositiv-Ziffer 1) und auferlegte A.____ Verfahrensko sten in der Höhe von Fr. 1'500.-- (Dis- positiv-Ziffer 2). Der Antrag auf Ausrichtung einer Par teientschädigung wurde abgewiesen (Dis- positiv-Ziffer 3). Im Wesentlichen führte das Steuergericht aus, dass massgebend für die Eigen- tumsverhältnisse an einem Grundstück einzig die Angaben im Grundbuch seien. Der Anteil an Eigen- und Fremdkapital sei hingegen irrelevant. Aus dem Kaufvertrag gehe nicht hervor, dass A.____ mit dem Erwerb der 45/100 Miteigentumsanteile auch die darauf liegenden Lasten zu 45 % übernommen habe. Wäre dem so, hätte im Kaufvertr ag ein Kaufpreis von Fr. 405'000.-- (45 % von Fr. 900'000.--) beurkundet werden müssen, wel cher durch Schuldübernahme von Fr. 270'000.-- aus der Hypothek (45 % von Fr. 600'000), durch Schuldübernahme von Fr. 90'000.-- aus dem Darlehen (45 % von Fr. 200'000. --) und durch die Zahlung eines Rest- kaufpreises von Fr. 45'000.-- reguliert worden wäre. F erner sei auch dem schriftlichen Darle- hensvertrag vom 13. Juni 2019 nicht zu entnehmen, dass A. ____ am Darlehen partizipiert ha- be. Da einem öffentlich beurkundeten Vertrag erhöhte Beweiskraft zukomme, sei einzig der Kaufvertrag vom 2. Juli 2015 für die Steuerveranlagun g massgebend. Das Gericht und die Steuerverwaltung seien an den Inhalt der Urkunde gebu nden, selbst wenn dieser nicht dem entsprechen sollte, was A.____ eigentlich zu beurkunden beabsichtigt habe. Des Weiteren wur- de der Schenkungswille bejaht. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht G. Mit Eingabe vom 25. März 2020 erhob A.____, vertre ten durch Roland Müller, Advokat, gegen das Urteil des Steuergerichts vom 10. Januar 2 020 beim Kantonsgericht, Abteilung Ver- fassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), Beschwerde und beantragte, es seien die in der Sache ergangenen Verfügungen und Urteile der Vor instanzen aufzuheben und es sei fest- zustellen, dass keine Schenkungssteuer geschuldet sei, unter o/e-Kostenfolge. Im Wesentli- chen machte er geltend, dass im Kaufvertrag vom 2. Jul i 2015 als Kaufpreis lediglich der aus Eigenkapitalanteil an die Verkäuferin zu bezahlende Be trag von Fr. 45'000.-- vereinbart worden sei und die logischerweise zugleich vorzunehmende Schuld übernahme des solidarisch ge- schuldeten Fremdkapitals nicht als Gegenleistung aufgeführt worden sei. Aufgrund der entspre- chenden Empfehlung des Steuergerichts zur Problemlösun g hätten der Beschwerdeführer und B.____ am 12. März 2020 einen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 2. Juli 2015 beurkunden las- sen, in welchem sie den Kaufpreis entsprechend der ursprün glichen Abmachung mit Fr. 405'000.-- festgesetzt hätten, wobei der Kaufprei s im Umfang von Fr. 270'000.-- durch Schuldübernahme in Bezug auf die Hypothek, im Umfang vo n Fr. 90'000.-- durch Schuldüber- nahme in Bezug auf das Privatdarlehen und im Umfang von Fr. 45'000.-- durch bereits entrich- tete Zahlung zwischen den Parteien getilgt worden sei. Mit Vernehmlassung vom 14. April 2020 beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Für den Fall, dass das Gericht aufgrund der Noven anderer Auffassung sein sollte und/oder der Nachweis der effektiven Zahlung der Fr. 300'000.-- durch den Beschwerdeführer zur Amortisation der Hypothek nachträglich erbracht werde, beantragte sie, dies bei den Kos- tenfolgen entsprechend zu berücksichtigen. Das Steuergericht verzichtete mit Vernehmlassung vom 16. April 2020 auf einen materiellen Antrag. Hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragte es, dass ungeachtet des Verfahrensausgangs der Beschwerdeführer die vollen Kosten beider Gerichtsverfahren (vor Steuergericht und vor Kantonsgericht) zu tragen habe und auf eine Parteienschädigung zu ver- zichten sei. Mit Eingabe vom 1. Juli 2020 replizierte der Beschwer deführer. Mit Eingabe vom 27. Juli 2020 duplizierte das Steuergericht. Das Gerichtspräsidium überwies mit Verfügung vom 18. Se ptember 2020 den Fall der Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Urteilsberatung. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Nach § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und G emeindesteuern (Steuerge- setz, StG) vom 7. Februar 1974 können Entscheide des Steu ergerichts mit Verwaltungsge- richtsbeschwerde beim Kantonsgericht angefochten werden. Da sämtliche weiteren formellen Voraussetzungen gemäss den §§ 43 ff. des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungs- prozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 erfüllt sin d, kann auf die vorliegende Be- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht schwerde gegen das Urteil des Steuergerichts vom 10. Janu ar 2020 betreffend Schenkungs- steuer eingetreten werden. 2. Gemäss § 45 Abs. 1 VPO können mit der verwaltungsg erichtlichen Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Untersch reitung oder Missbrauch des Er- messens (lit. a) sowie die unrichtige oder unvollständig e Feststellung des Sachverhalts (lit. b) gerügt werden. Die Überprüfung der Angemessenheit ei ner Verfügung ist hingegen nur in Aus- nahmefällen vorgesehen (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario). Einen solchen Ausnahmefall statu- iert § 45 Abs. 2 VPO, gemäss welchem mit der Beschwerd e in Steuersachen alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfah rens gerügt werden können (vgl. auch § 18 Abs. 3 VPO). Demzufolge kann das Kantonsger icht vorliegend auch die Angemes- senheit des angefochtenen Entscheides überprüfen. Des W eiteren können gemäss § 6 Abs. 3 VPO bei Beschwerden in Steuersachen vor Kantonsgericht a uch neue Anträge, Behauptungen und Beweismittel vorgebracht werden. 3.1.1. Nach § 2 des Gesetzes über die Erbschafts- und di e Schenkungssteuer vom 7. Januar 1980 gilt als Schenkung im Sinne dieses Gesetzes jede freiwillige und unentgeltliche Zuwen- dung von Geld, Sachen oder Rechten irgendwelcher Art mi t Einschluss des Erbauskaufes (Art. 495 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB] vom 10. Dezember 1907) und der Stif- tung (Art. 80 ff. ZGB) sowie der schenkungsweise Erlass von Verbindlichkeiten (Abs. 1). Steht bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft die eine Leistung in einem offenbaren Missverhältnis zur Gegenleistung, so wird der durch die Gegenleistung n icht gedeckte Wert einer Schenkung gleichgestellt (Abs. 3). Bei einem Grundstück liegt ein e gemischte Schenkung dann vor, wenn ein Grundstück nach dem Willen der Vertragsparteien weit unter dem Verkehrswert die Hand wechselt. Die Übertragung erfolgt somit teilweise ent geltlich und teilweise unentgeltlich. Auf dem entgeltlichen Teil wird die Handänderungssteuer u nd auf dem unentgeltlichen Teil die Schenkungssteuer erhoben (§ 82 Abs. 1 lit. c StG e contr ario; THOMAS P. WENK , in: Nefzger/ Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kant ons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 73 StG Rz 14). 3.1.2. Die Schenkung wird in den Art. 239 ff. des Bun desgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obli gationenrecht, OR) vom 30. März 1911 geregelt. Bei der Schenkung verpflichtet sich der Schenker gegenüber dem Beschenkten, in Schenkungsabsicht aus seinem Vermögen eine Zuwendung unter Lebenden vorzunehmen, ohne dafür eine Gegenleistung erhalten zu wollen. Sub jektive Elemente sind der Schenkungs- wille des Schenkers sowie der Schenkungsempfangswille des Beschenkten, d.h. es muss zwi- schen den Parteien Einigkeit über die Zuwendung und üb er die Unentgeltlichkeit der Zuwen- dung bestehen. Objektives Element ist die Bereicherung d es Empfängers aus dem Vermögen des Schenkers (Art. 239 OR; N EDIM PETER VOGT /A NNAIG L. VOGT , in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1 - 529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, Art. 239 OR Rz 1). Auch den steuerrechtlichen Schenkungsbegriff bestimmen die Elemente der Vermögenszuwendung, der Unentgeltlichkeit und des Schenk ungswillens (W ENK , a.a.O., § 73 StG Rz 12). Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.2.1. In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, d ass der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steuermin dernde Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichtigen obliegt; er hat steuermindernde Ta tsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (statt vieler: Urteil des Kantonsgericht s, Abteilung Verfassungs- und Verwal- tungsrecht [KGE VV], vom 23. Oktober 2019 [810 19 109] E. 3). 3.2.2. Art. 9 ZGB statuiert, dass öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis erbringen, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhalts nachgewiesen ist. Praktisch kommt diese Beweisregel einer gesetzlichen Vermutung gleich. Den öffentlichen Registern und Urkunden kommt somit ei ne erhöhte Beweiskraft zu. Der Be- weis der Unrichtigkeit kann mit allen Beweismitteln gef ührt werden. Aufgrund von Art. 9 ZGB bleibt es mithin so lange bei der gesetzlichen Vermutu ng der Richtigkeit der öffentlichen Urkun- de, als nicht der Beweis des Gegenteils erbracht ist (F LAVIO LARDELLI /MEINRAD VETTER , in: Gei- ser/Fountoulakis [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, Art. 1 - 456 ZGB, 6. Aufl., Basel 2018, Art. 9 ZGB Rz 2 f., 29; Urteil des BGer 2C_662/ 2013 vom 2. Dezember 2013 E. 3.5). Al- lerdings geniesst der Urkundeninhalt verstärkte Beweiskraft im Sinne von Art. 9 ZGB nur unter der Voraussetzung, dass die betreffende Tatsache von d er Urkundsperson zu prüfen und sie in der Lage gewesen ist, Feststellungen dieser Art aufgrund eigener Wahrnehmung zuverlässig zu treffen (M ARTIN ZWEIFEL /S ILVIA HUNZIKER , in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [Kommentar DBG ], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 115 DBG Rz 12; Urteil des BGer 4A_574/2008 vom 23. Juni 2 009 E. 5.1, Urteil des Bundesverwal- tungsgerichts A-4061/2016 vom 3. Mai 2017 E. 5.2). 4. Vorliegendenfalls haben die Vorinstanzen das Vorlie gen einer gemischten Schenkung gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 2. Juli 2015 und das Fehlen von Be- weisen, welche die erhöhte Beweiskraft der öffentlichen Urkunde umzustossen vermochten, bejaht. Der Beschwerdeführer moniert in seiner Beschwerd e an das Kantonsgericht nicht in substantiierter Weise, das Abstellen auf den Kaufvertra g vom 2. Juli 2015 sei falsch gewesen, sondern reicht einen "Nachtrag zum Kaufvertrag vom 2. J uli 2015" vom 12. März 2020 ein, in welchem nun der Kaufpreis entsprechend den ursprünglichen Abmachungen zwischen dem Beschwerdeführer und B.____ festgesetzt worden sei. Da mit kann davon ausgegangen wer- den, dass der Beschwerdeführer die Richtigkeit der an gefochtenen Verfügung gestützt auf den Kaufvertrag vom 2. Juli 2015 akzeptiert hat und nicht me hr anficht, sondern um eine andere Beurteilung aufgrund des Nachtrags zum Kaufvertrag e rsucht. Im Übrigen ist nicht zu bean- standen, dass die Vorinstanzen aufgrund der im Zeitpun kt ihrer Entscheidung vorliegenden Un- terlagen von einer gemischten Schenkung in der Höhe von Fr. 60'000.-- ausgegangen sind. 5.1. Zu prüfen ist, ob auf den eingereichten Nachtra g zum Kaufvertrag abzustellen und damit die Veranlagungsverfügung betreffend Schenkungssteuer aufzuheben ist. 5.2. Die Steuerverwaltung erklärt in ihrer Vernehmla ssung vom 14. April 2020, die neue Ab- rede des Kaufpreises und dessen Regulierung durch die S chuldübernahme würden rückbli- ckend zwar sinnvoll erscheinen. Zudem sei plausibel, dass bei der Beurkundung im Jahr 2015 die steuerlichen Aspekte nicht ganz durchdacht worden seie n, weshalb der instrumentierende Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Notar wahrscheinlich beim aktuellen Nachtrag auf die Erhebung von Kosten verzichtet habe. Es würden jedoch trotz der neuen Abrede des Kaufpreises fo lgende Unschärfen bzw. Ungewiss- heiten offenbleiben: Das im Jahr 2010 von B.____ zur F inanzierung von ihren Eltern aufge- nommene Darlehen sei im Umfang von Fr. 250'000.-- in ihren eigenen Steuerklärungen dekla- riert worden. Dieses Darlehen sei weder hypothekarisch ab gesichert gewesen, noch habe der Beschwerdeführer offiziell bzw. vertraglich daran part izipiert. Er sei somit weder Vertragspartei noch Darlehensnehmer gewesen. So habe er dieses Darlehen auch nicht in seinen Steuererklä- rungen aufgeführt. Dieses Darlehen sei dann im Jahr 20 16 anlässlich des Erbgangs der Eltern (Vater) von B.____ untergegangen. Im Nachtrag zum Kau fvertrag werde nun davon ausgegan- gen, dass dieses Darlehen im Jahr 2015 noch Fr. 200'000.-- (also nicht Fr. 250'000.--) betragen habe. In der damaligen Rekurs- und aktuellen Beschwerd eschrift werde hingegen festgehalten, dass dieses Privatdarlehen im Jahr 2015 von B.____ restlos g etilgt worden sei. Im Gegenzug habe allein der Beschwerdeführer die Hypothek bei der Bank um Fr. 300'000.-- getilgt. Dass diese Zahlungen bzw. Amortisationen tatsächlich und in d iesem Ausmass so vorgenommen worden seien, werde vom Beschwerdeführer nicht mit ent sprechenden Zahlungsbelegen un- termauert. Solange diese Zweifel nicht durch geeignet e Unterlagen beseitigt werden könnten, könne nicht bedenkenlos auf einen Schenkungsanteil verzichtet werden. Bei dieser ungewissen Sach- bzw. Beweislage komme die Steuerverwaltung deshalb auch nicht umhin, trotz der einge- reichten Noven weiterhin eine Abweisung der Beschwerde zu beantragen. 5.3. Einer sich in den Verfahrensakten befindenden han dschriftlichen Notiz der Steuerver- waltung oder des Steuergerichts ist zu entnehmen, dass die Hypothekarschulden bei B.____ im Jahr 2012 von Fr. 600'000.-- auf Fr. 850'000.-- erhö ht wurden. Gemäss Details zur Veranla- gungsverfügung zur Staatssteuer 2014 betrugen die priva ten Hypothekarschulden bei B.____ Fr. 850'000.--, wohingegen in den Details zur Veranla gungsverfügung zur Staatssteuer 2014 des Beschwerdeführers keine Hypothekarschulden vermerkt sin d. In den Details zur Veranla- gungsverfügungen zur Staatssteuer 2015 sind bei B.____ private Hypothekarschulden von Fr. 250'000.-- und beim Beschwerdeführer von Fr. 300 '000.-- verzeichnet. Den Kontoauszügen aus dem gemeinsamen Konto des Beschwerdeführers und von B .____ vom September, Okto- ber und Dezember 2015, welche der Beschwerdeführer e rst mit der Eingabe vom 9. Dezember 2019 beim Steuergericht eingereicht hat, ist zu entneh men, dass der Beschwerdeführer am 21. September 2015 Fr. 275'000.-- und am 24. Dezembe r 2015 Fr. 25'000.-- auf dieses ge- meinsame Konto einbezahlt hat. Am 2. Oktober 2015 wurd en diesem Konto Fr. 300'000.-- zur Amortisation der Hypothek belastet. Gestützt auf diese U nterlagen, gemäss welchen der Be- schwerdeführer im Jahr 2015 Hypothekarschulden in der Höhe von Fr. 300'000.-- getilgt hat und die dadurch von Fr. 850'000.-- auf Fr. 550'000.-- r eduzierten Hypothekarschulden neu auf den Beschwerdeführer und B.____ aufgeteilt wurden, erschei nen die Aussagen des Beschwerde- führers, dass B.____ im Gegenzug, dass er einen Teil d er Hypothekarschulden bezahlt habe, die Schulden bei ihren Eltern getilgt habe, und dass im Kaufvertrag von 2015 die Übernahme der Schulden nicht berücksichtigt worden sei, glaubhaft. 5.4. Es ist der Steuerverwaltung insofern Recht zu geb en, als dass gewisse Unstimmigkeiten zwischen den verschiedenen Aussagen des Beschwerdeführers be stehen und die genannten Zahlen im Nachtrag zum Kaufvertrag, welche im Übrig en vollumfänglich den Ausführungen im Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Urteil des Steuergerichts (vgl. Lit. F hiervor) entspreche n, mit den verschiedenen Aussagen nicht vollständig in Einklang zu bringen sind. Beim Nach trag vom 12. März 2020 zum Kaufver- trag vom 2. Juli 2015 handelt es sich um eine öffentli che Urkunde, womit diesem eine erhöhte Beweiskraft zukommt. Es bleibt so lange bei der gesetzli chen Vermutung seiner Richtigkeit, als nicht der Beweis des Gegenteils erbracht ist. Die von de r Steuerverwaltung aufgezeigten "Un- schärfen bzw. Ungewissheiten" reichen jedoch nicht aus, u m die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit des Nachtrags zum Kaufvertrag umzustossen, wes halb auf diesen abzustellen ist. Im Übrigen spricht sich selbst die Steuerverwaltung in i hrer Vernehmlassung an das Kantons- gericht nicht explizit gegen das Abstellen auf den Nachtr ag aus, sofern der Beschwerdeführer z.B. den Nachweis der effektiven Zahlung von Fr. 300'00 0.-- zur Amortisation der Hypothek nachträglich noch erbringe. Aufgrund der dem Kantonsge richt vorliegenden Akten ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer die Kontoauszüge von September bis Dezember 2015, denen die Überweisung von gesamthaft Fr. 300'0 00.-- von seinem Konto auf das ge- meinsame Konto und die Bezahlung des gleichen Betrages aus dem gemeinsamen Konto an die UBS zwecks Amortisation der Hypothekarschulden zu ent nehmen ist, erstmals am 9. De- zember 2019 an das Steuergericht eingereicht hat. Des W eiteren lassen die Ausführungen der Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung betreffend fehlenden Nachweis der Amortisation der Hypothek in der Höhe von Fr. 300'000.-- durch den Besc hwerdeführer vermuten, dass die Steuerverwaltung immer noch nicht Kenntnis von diesen Kontoauszügen hat. Damit hat der Beschwerdeführer, wie von der Steuerverwaltung in ihre r Vernehmlassung angeregt, den Nachweis der Bezahlung von Fr. 300'000.-- zur Amortisati on der Hypothek erbracht. Wieso der Beschwerdeführer diese Unterlagen nicht vor dem 9. Deze mber 2019 eingereicht hat, braucht hier nicht erörtert zu werden. Damit ist auf den Nachtr ag vom 12. März 2020 zum Kaufvertrag vom 2. Juli 2015 abzustellen und die Beschwerde insofern gutzuheissen, als vorliegend keine gemischte Schenkung vorliegt, womit Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids aufzuheben ist. 6.1. Es bleibt noch über die Kosten zu entscheiden. G emäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Ver- fahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Ve rfahrenskosten umfassen die Gerichtsge- bühren und die Beweiskosten und werden in der Regel de r unterliegenden Partei in angemes- senem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). 6.2.1. Sowohl die Steuerverwaltung als auch das Steue rgericht beantragen, es sei bei Obsie- gen des Beschwerdeführers bei den Kosten- und Entschäd igungsfolgen zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer die vorinstanzlichen Verfahren und das Verfahren vor Kantonsge- richt verursacht habe. Im Zusammenhang mit diesen Anträg en hat der Beschwerdeführer in seiner Replik vom 1. Juli 2020 ausgeführt, dass der Nach trag aufgrund der entsprechenden Empfehlung des Steuergerichts zur Problemlösung erstel lt worden sei, da offenbar das Steuer- gericht zu Recht die Auffassung vertreten habe, die ta tsächlichen Verhältnisse seien zwar nachgewiesen, stünden aber im Widerspruch zur ursprüngl ichen Urkunde, welche lediglich ei- nen Kaufpreis von Fr. 45'000.-- nenne. Dieser Empfeh lung sei der Beschwerdeführer baldmög- lichst nachgekommen. Leider habe die Vorinstanz dem Beschw erdeführer, der ein Laie sei, nicht vorgeschlagen, das Verfahren zu sistieren und den Nachtrag beurkunden zu lassen. Wäre so vorgegangen worden, hätte das vorliegende Verfahren nicht durchgeführt werden müssen und es wäre auch ein Grossteil der Kosten der Vorinstanz verhindert worden. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.2.2. Das Steuergericht ist in seinem Urteil vom 10. Januar 2020, wie es in seiner Duplik vom 27. Juli 2020 ausführt, entgegen der Auffassung des Besc hwerdeführers nicht davon ausge- gangen, die von ihm behaupteten Verhältnisse seien nac hgewiesen, stünden jedoch im Wider- spruch zur ursprünglichen Urkunde. Zudem war es nicht Au fgabe des Steuergerichts, dem Be- schwerdeführer Ratschläge für das weitere Vorgehen zu e rteilen und ihm darüber hinaus noch nahezulegen, die Sistierung des Verfahrens zu verlangen , um einen Nachtrag beurkunden las- sen zu können. Damit gehen die entsprechenden Vorwürfe des Beschwerdeführers ins Leere und wirken sich bezüglich Kosten- und Entschädigungsfolgen auch nicht zu seinen Gunsten aus. 6.3. Der Beschwerdeführer hat vor Kantonsgericht primä r aufgrund des erst nach der Ent- scheidfällung des Steuergerichts verfassten Nachtrags zu m Kaufvertrag vom 12. März 2020 obsiegt. Die Vorinstanz hat aufgrund der ihr vorliege nden Urkunden und Akten zu Recht die Verfügung betreffend Schenkungssteuer geschützt. Damit ha t die Vorinstanz weder eine Rechtsverletzung begangen noch ihr Ermessen falsch ausgeübt. Vielmehr hat der Beschwerde- führer das Verfahren vor dem Steuergericht und dem Kan tonsgericht verursacht. Dieser Um- stand rechtfertigt es, vom Grundsatz, dass in der Regel die Verfahrenskosten der unterliegen- den Partei aufzuerlegen sind, abzuweichen. Demzufolge si nd dem Beschwerdeführer die Par- teikosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- aufzuerlegen. 6.4. Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann nach § 21 Abs. 1 VPO für den Bei- zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Aus den gleichen Grü nden, aus denen dem vor Kantons- gericht obsiegenden Beschwerdeführer die Verfahrenskosten auferlegt werden, ist davon abzu- sehen, ihm eine Parteientschädigung zuzusprechen. Im Übr igen hat der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers in der Beschwerde an das Kantonsgericht zwar den Antrag gestellt, es sei- en die Verfahrenskosten einschliesslich der Kosten des Verfahrens vor Steuergericht vom Staat zu tragen und dem Beschwerdeführer sei eine Parteientschädigung zuzusprechen, jedoch ist er dem Ersuchen des Kantonsgerichts vom 18. September 2020 u m Einreichung der Honorarnote nicht nachgekommen. 6.5. Aus den gleichen Gründen, aus welchen für das Ver fahren vor Kantonsgericht die Ver- fahrenskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen sind, ist der Antrag des Beschwerdefüh- rers, es seien die Kosten des Verfahrens vor dem Steuerg ericht vom Staat zu tragen, abzuwei- sen. Ein Antrag, es sei dem Beschwerdeführer eine Part eientschädigung für das Verfahren vor Steuergericht zuzusprechen, wurde nicht explizit gestell t. Ein entsprechender allfälliger Antrag wäre jedoch abzuweisen. Demzufolge wird die Beschwerde insofern gutgeheissen, als nur Zif- fer 1 des Dispositivs des angefochtenen Urteils aufzuheb en und im Übrigen die Beschwerde abzuweisen ist. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziffer 1 des Dispositivs des Steuergerichtsurteils Nr. 510 19 75 vom 10. Januar 2020 aufgeho- ben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- w erden dem Be- schwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Vizepräsident Gerichtsschreiberin