Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00 tribunalcantonal@fr.ch www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 603 2021 120 Urteil vom 2. Mai 2022 III. Verwaltungsgerichtshof Besetzung Präsidentin: Anne-Sophie Peyraud Richter: Johannes Frölicher, Yann Hofmann Gerichtsschreiber: Mischa Poffet Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller gegen BEHÖRDE FÜR GRUNDSTÜCKVERKEHR, Vorinstanz Gegenstand Landwirtschaft – Landwirtschaftliches Gewerbe, Feststellungsgesuch Beschwerde vom 5. August 2021 gegen den Entscheid vom 24. Juni 2021Kantonsgericht KG Seite 2 von 7 Sachverhalt A. A.________ ist Eigentümer der Grundstücke Art. bbb (Fläche von 39'123 m 2, bedeckt mit einer Wiese) und Art. ccc (Fläche von 26'184 m 2, bedeckt mit Acker, Weg und Wiese) des Grundbuchs (GB) der Gemeinde D.________ sowie der Grundstücke Art. eee (Fläche von 129'099 m 2, bebaut und bedeckt namentlich mit einem Einfamilienhaus, Schuppen, Ökonomiegebäude sowie Acker und Wiese) und des Grundstücks Art. fff (Weg von 102 m2) GB G.________, gelegen im H.________ in G.________. Er ist zudem Miteigentümer zu 4/32 von weiteren Grundstücken, die in I.________ gelegen sind. Mit Entscheid vom 9. Juli 2010 stellte die Behörde für Grundstückverkehr (BGV) fest, dass die Grundstücke im (Mit-)Eigentum von A.________ ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellen. B. Am 17. August 2020 gelangte A.________ mit einem Feststellungsgesuch über das Nichtvor- liegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes an die BGV und beantragte, es sei festzustellen, dass es sich bei seinem Betrieb, bestehend aus den eingangs genannten Grundstücken, um kein landwirt- schaftliches Gewerbe handle. Er begründete das Gesuch damit, dass das Ökonomiegebäude nach dem Einbau von vier Kornsilos funktionell nicht mehr für die Tierhaltung ausgerichtet sei, weshalb die im Entscheid vom 9. Juli 2010 festgehaltenen 31 Grossvieheinheiten und 1.33 Standardarbeits- kräfte wegfallen würden. Die BGV führte am 3. November 2020 einen Augenschein auf dem Betrieb des Gesuchstellers durch. Im Protokoll vom 4. November 2020 wurde namentlich festgehalten, die vier Kornsilos würden total rund 300 Tonnen Getreide und Raps fassen. Die maximal mögliche Verarbeitungsmenge von Raps zu Rapsöl im Kaltpressverfahren betrage ca. 50 Tonnen pro Jahr, wobei die Anlage zurzeit noch nicht ausgelastet sei. Der Gesuchsteller verarbeite via die J.________ GmbH rund ein Fünftel seiner eigenen Ernte (Anbau 6 bis 7 ha) von ca. 25 bis 30 Tonnen Raps zu Rapsöl. C. Mit Entscheid vom 24. Juni 2021, eröffnet am 5. Juli 2021, wies die BVG das Gesuch ab und stellte fest, dass der Betrieb des Gesuchstellers ein landwirtschaftliches Gewerbe darstelle. D. Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 5. August 2021 Beschwerde an das Kantonsge- richt Freiburg erhoben und beantragt, der vorinstanzlich Entscheid sei aufzuheben und es sei festzu- stellen, dass es sich beim Landwirtschaftsbetrieb des Beschwerdeführers um kein landwirtschaftli- ches Gewerbe handle; eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Vorinstanz beantragt in ihren Bemerkungen vom 21. September 2021 die Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält mit Gegenbemerkungen vom 29. September 2021 an seinen Anträgen fest. E. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.Kantonsgericht KG Seite 3 von 7 Erwägungen 1. Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 88 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11] in Verbindung mit Art. 11 des kantonalen Ausführungsgesetzes vom 28. September 1993 zum Bundesgesetz über das bäuer- liche Bodenrecht [AGBGBB; SGF 214.2.1] und Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwer- de ist daher einzutreten. 2. Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Über- schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist vorliegend ausgeschlossen (Art. 77 f. VRG). 3. Streitig ist die Qualifikation des Betriebs des Beschwerdeführers als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts. 3.1. Wer ein schutzwürdiges Interesse hat, kann gemäss Art. 84 BGBB von der Bewilligungsbe- hörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungs- grenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Die gesetzliche Aufzählung ist nicht abschliessend; gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können insbesondere auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6 bis 10 BGBB zum Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden (BGE 129 III 186 E. 2.1). 3.2. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von land- wirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Stan- dardarbeitskraft (vor 1. September 2008: drei Viertel einer Standardarbeitskraft, vgl. BGE 137 II 182 E. 3.1.1; zur Entwicklung der Erhöhung der Gewerbegrenzen vgl. BGE 135 II 313 E. 2.1 mit Hinwei- sen) nötig sind. Nach Art. 7 Abs. 3 BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewer- be vorliegt, diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die – entsprechend Art. 2 – dem BGBB unterstellt sind. Zudem sind die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnot- wendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), und die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke zu berücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 BGBB; zum Begriff des land- wirtschaftlichen Gewerbes vgl. BGE 135 II 313 E. 4. und 5; HOFER, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, Art. 7 N. 12 ff.).Kantonsgericht KG Seite 4 von 7 3.3. Bei der Standardarbeitskraft (SAK) handelt es sich um ein Mass für die arbeitswirtschaftliche Betriebsgrösse. Sie wird anhand des standardisierten Arbeitsaufwands bei einer landesüblichen Bewirtschaftung berechnet (Urteil BGer 2C_39/2021 vom 4. November 2021 E. 3.1). Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest (vgl. Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BGBB). Für die Berechnung des Umfangs an Standardarbeitskräften je Betrieb gelten gemäss Art. 2a Abs. 1 der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110) die Faktoren nach Art. 3 der Verord- nung vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsfor- men (LBV; SR 910.91). Namentlich für die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf selbstpro- duzierter landwirtschaftlicher Erzeugnisse auf dem Produktionsbetrieb wird in bewilligten Anlagen ein Zuschlag von 0.05 SAK pro CHF 10'000.- Rohleistung gewährt, wobei die Rohleistung in der Finanzbuchhaltung ausgewiesen sein muss (Art. 2a Abs. 6 VBB). Die Beurteilung des Arbeitsaufwands und auch der Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, ist nach objektiven Kriterien vorzunehmen. Nicht relevant ist die tatsächliche Nutzung, würde damit doch die Anwendung des Gesetzes dem Einflussbereich des Grundeigentümers über- lassen werden. Es ist deshalb auf durchschnittliche Bewirtschaftungsformen abzustellen und nicht auf ausgefallene Einzelfälle. Auszugehen ist somit von landesüblichen Bewirtschaftungsformen (BGE 137 II 182 E. 3.1.3 mit Hinweisen; 121 III 274 E. 3c; Urteil BGer 2C_719/2018 vom 18. Septem- ber 2019 E. 2.2; HOFER, Art. 7 BGBB N. 39 ff. und N. 100 ff.). 4. Vorab ist festzuhalten, dass die Vorinstanz mit Entscheid vom 9. Juli 2010 bereits formell festgestellt hat, dass der Betrieb des Beschwerdeführers ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB darstellt. Unabhängig davon, ob die Eingabe des Beschwerdeführers vom 17. August 2020 als Wiedererwägungsgesuch oder als neues Gesuch bezeichnet wird, darf diese nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen (vgl. Urteil BGer 2C_572/2020 vom 22. Oktober 2020 E. 3.2 mit Verweis auf BGE 136 II 177 E. 2.1). Die Vorinstanz nahm die Eingabe vom 17. August 2020 indes zu Recht an die Hand, hatte der Beschwerdeführer doch nach- gewiesen, dass eine Tierhaltung nicht länger in Frage kam und sich die tatsächlichen Verhältnisse somit seit dem ersten Entscheid erheblich geändert hatten (Art. 104 Abs. 2 lit. a VRG). 5. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe die benötigten Standardarbeitskräfte seines Betriebs falsch berechnet, indem sie das Pachtland von 9.89 Hektar sowie die Rapsölproduktion zu Unrecht berücksichtigt habe. 5.1. Die Vorinstanz stellte fest, der Beschwerdeführer bewirtschafte 19.4 Hektar Land in Eigen- tum und rund 10 Hektar Pachtland; Letzteres erachtete sie als für längere Zeit zugepachtet. Weiter baue der Beschwerdeführer auf einer Fläche von 5.45 Hektar Raps und auf einer Fläche von 3.38 Hektar Sonnenblumen an, wobei es sich um landwirtschaftliche Erzeugnisse handle. Den möglichen Ertrag von Rapsöl pro Hektar legte die Vorinstanz auf 1050 l/ha fest, was eine Produktion von 5730 Litern ergebe. Unter Berücksichtigung des mittleren Angebots einer Halbliterflasche Raps- öl gemäss der Preisliste auf der Website des Beschwerdeführers (CHF 17.30) ergebe sich ein reali- sierbarer Bruttoertrag von CHF 194'820.- (5730 l à CHF 34.-). Bei 0.05 SAK pro CHF 10'000.- Rohleistung (Art. 2a Abs. 6 VBB) resultiere daraus ein Bedarf von 0.950 Standardarbeitskräften, der zu den gestützt auf Art. 3 Abs. 2 LBV ermittelten 0.705 Standardarbeitskräften zu addieren sei.Kantonsgericht KG Seite 5 von 7 Basierend auf dem Gesagten ermittelte die Vorinstanz 1.65 Standardarbeitskräfte: Elemente Einheit Anzahl SAK / Einheit SAK Landwirtschaftliche Nutzfläche ohne Spezialkulturen ha 30.33 0.022 0.667 Hanglagen mit 18-35 % Neigung ha 2.22 0.016 0.036 Hanglagen mit mehr als 50 % Neigung ha 0.04 0.054 0.002 Subtotal 1 0.705 Weitere Faktoren für wichtige Betriebszweige Aufbereitung, Lagerung und Verkauf selbstproduzierter landwirtschaftlicher Erzeugnisse CHF 10'000.- Rohleistung 19 0.050 0.950 Subtotal 2 0.950 Total SAK 1.650 5.2. Der Beschwerdeführer macht hinsichtlich des Rapsölvertriebs geltend, gemäss dem Wortlaut von Art. 2a Abs. 6 VBB werde der Zuschlag von 0.05 SAK pro CHF 10'000.- Rohleistung nur gewährt, wenn die Rohleistung in der Finanzbuchhaltung ausgewiesen sei. Daraus folge einerseits, dass der Zuschlag nur hinzuzurechnen sei, wenn er vom Bewirtschafter geltend gemacht werde, und andererseits, dass die effektive Rohleistung – und nicht das Potential – zu berücksichtigen sei. Weiter erfolge die Verarbeitung, Lagerung und der Verkauf der Rapsprodukte überhaupt nicht durch den Beschwerdeführer, sondern durch die J.________ GmbH. Selbst wenn man die von der J.________ GmbH generierte Rohleistung aus der Verarbeitung, Lagerung und dem Verkauf von Rapsprodukten berücksichtigen wollte, würde die gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB erforderliche eine Standardarbeitskraft nicht erreicht, da gemäss Buchhaltung die Rohleistung im Schnitt der Jahre 2017 bis 2019 CHF 33'400.- betrage, was nur einen Zuschlag von 0.167 SAK ergebe. 5.3. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Beurteilung des Arbeitsaufwands und auch der Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, nach objektiven Kriterien vorzunehmen ist; dies entspricht gefestigter Lehre und Rechtsprechung (oben E. 3.3). Würde man der Auffassung des Beschwerdeführers folgen, könnte der Grundeigentümer in unzulässiger Weise über den Anwen- dungsbereich des Gesetzes bestimmen (BGE 137 II 182 E. 3.1.3). Daraus folgt, dass es mit Bezug auf Art. 7 Abs. 1 BGBB in Verbindung mit Art. 2a Abs. 6 VBB gerade nicht darauf ankommen kann, ob der Grundeigentümer einen entsprechenden Zuschlag geltend macht oder nicht. Gleiches hat bezüglich der Vorschrift zu gelten, wonach die Rohleistung in der Finanzbuchhaltung ausgewiesen sein muss: Das alleinige Abstützen auf die effektiv verbuchte Rohleistung ist mit der objektivierten Betrachtungsweise des landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB nicht vereinbar (in diesem Sinne Urteil Verwaltungsgericht Schwyz VGE III 2018 205 vom 28. Mai 2020 E. 4.5.7, in EGV-SZ 2020, B 10.2 S. 149 ff.). Das Argument des Beschwerdeführers, wonach Zuschläge gemäss Art. 2a VBB generell nur bei ausgewiesener Produktion geltend gemacht werden können, weil ansonsten einem Betrieb jedwede ortsübliche Bewirtschaftungsform angerechnet werden könnte, zielt ins Leere, ist der Vertrieb von selbsterzeugtem Rapsöl vorliegend doch offen- kundig. Dem Betrieb des Beschwerdeführers wird nicht eine beliebige landwirtschaftliche Tätigkeit angerechnet, sondern eine solche, die auf dem Betrieb effektiv ausgeübt wird; das Potential dieser Tätigkeit ist indes wie gesehen objektiv festzustellen. Die Vorinstanz ist demnach bundesrechtskonform vorgegangen, indem sie bei der Qualifikation des Betriebs des Beschwerdeführers einen SAK-Zuschlag für den Rapsölvertrieb berücksichtigte. Da es nach dem Gesagten auf die objektive Rohleistung ankommt, die der Betrieb des Beschwerdeführers zu erzielen vermag, spielt es für dessen Qualifikation als landwirtschaftliches Gewerbe auch keine Rolle, ob der Ertrag durch die J.________ GmbH oder durch den Beschwerdeführer persönlich erzielt wird, zumal er ohnehin alleiniger Inhaber der Gesellschaft ist und sich die Frage stellt, ob die Kantonsgericht KG Seite 6 von 7 Berufung auf die rechtliche Selbständigkeit der Gesellschaft nicht zweckwidrig und damit rechts- missbräuchlich erfolgt (vgl. BGE 144 III 541 E. 8.3.1). 5.4. Streitig ist sodann die effektive Höhe des SAK-Zuschlags, den die Vorinstanz basierend auf einer Rohleistung von abgerundet CHF 190'000.- mit 0.95 bezifferte. 5.4.1. Der Beschwerdeführer gab anlässlich der Ortsbesichtigung vom 3. November 2020 zu Proto- koll, die maximal mögliche Verarbeitungsmenge von Raps zu Rapsöl betrage ca. 50 Tonnen pro Jahr. Die Vorinstanz hielt basierend auf einem Durchschnittsertrag für in der Schweiz produziertem Raps von rund 3.5 Tonnen pro Hektar und einem Ölertrag beim Pressen von 30 Prozent – ergebend eine Produktion von 1050 Litern Öl pro Hektar – sowie einer Anbaufläche von 5.45 Hektar eine potentielle Produktion von 5730 Litern pro Jahr für den Betrieb des Beschwerdeführers für ausgewie- sen (vgl. act. 15). Der angenommene Rapsertrag von rund 20 Tonnen (5.45 x 3.5) erscheint korrekt bzw. eher tief bemessen, bezifferte der Beschwerdeführer seine Produktion anlässlich der Ortsbe- sichtigung vom 3. November 2020 doch selbst auf 25 bis 30 Tonnen, wobei er die maximal mögliche Verarbeitungsmenge seiner Anlage mit 50 Tonnen angab. So macht er im Beschwerdeverfahren – über die Rüge betreffend Abstützen auf die effektiv in der Buchhaltung ausgewiesenen Rohleistung hinaus – auch nicht geltend, die Vorinstanz hätte für ihre Berechnungen falsche Zahlen herangezo- gen. Die Vorinstanz ist daher zu Recht von einer möglichen Rapsölproduktion von 5730 Litern ausgegangen. 5.4.2. Was sodann die Höhe der Rohleistung, d.h. des Bruttoertrags (vgl. Vollzugshilfe des Bundes- amts für Landwirtschaft für die Berechnung der Standardarbeitskräfte [SAK] gemäss Artikel 2a Absätze 6 und 7 VBB vom 1. Mai 2017, S. 2) anbelangt, hat die Vorinstanz gestützt auf die Angaben der Website des Beschwerdeführers (abrufbar unter https://www.J.________.ch, zuletzt konsultiert am 20. April 2022) als mittleres Angebot einen Halbliterpreis von CHF 17.30 bzw. einen Literpreis von CHF 34.- herangezogen. Auch diese Feststellung ist nicht zu beanstanden: Das kaltgepresste goldene Premium-Rapsöl bietet der Beschwerdeführer bzw. die J.________ GmbH gemäss Website im Direktverkauf zu einem Preis von CHF 12.50 für eine Flasche à 25 cl, CHF 17.30 für eine Flasche à 50 cl, CHF 75.- für sechs Flaschen à 25 cl sowie CHF 100.- für sechs Flaschen à 50 cl an. Ein Literpreis von CHF 34.- als mittleres Angebot erscheint angemessen und wird darüber hinaus vom Beschwerdeführer nicht kritisiert. Demzufolge können auch die objektive Rohleistung von abgerundet CHF 190'000.- (5730 x 34) und damit einhergehend die benötigten Standardarbeits- kräfte von 0.95 (190000 / 10000 x 0.05) bestätigt werden. Nicht abzustellen ist auf den vom Beschwerdeführer geltend gemachten Umsatz von CHF 33'400.- bzw. die daraus resultierenden 0.167 SAK, da wie gesehen die objektive Leistungsfähigkeit des Betriebs zu bestimmen ist (oben E. 5.3). 5.5. Damit kann offenbleiben, wie es sich mit der Rüge betreffend das Pachtland verhält, ist doch so oder anders mehr als eine Standardarbeitskraft gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB ausgewiesen, da der SAK-Zuschlag für den Rapsölvertrieb allein bereits 0.95 beträgt und der Beschwerdeführer die Stan- dardarbeitskräfte im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Nutzfläche ohne Spezialkulturen (Art. 3 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 LBV) – d.h. unter Nichtberücksichtigung des Pachtlands – mit 0.45 beziffert. Beim Betrieb des Beschwerdeführers handelt es sich somit nach wie vor um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB. 6. Die Beschwerde ist abzuweisen und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen.Kantonsgericht KG Seite 7 von 7 7. Die Gerichtskosten, die auf CHF 1'500.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entspre- chend dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrech- nen (Art. 131 VRG; Art. 1 f. des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (vgl. Art. 137 VRG). Der Hof erkennt: I. Die Beschwerde wird abgewiesen. II. Die Gerichtskosten von CHF 1'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. III. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. IV. Zustellung. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheids angefochten wird (Art. 148 VRG). Freiburg, 2. Mai 2022/mpo Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: