<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00677</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216282&amp;W10_KEY=13013512&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00677</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.05.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bau von fünf Mehrfamilienhäusern auf einem unmittelbar an die Kernzone angrenzenden Grundstück. Allein gestützt auf die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG kann keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden. Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkung gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich. Es müssen qualifizierte bauliche oder landschaftliche Umstände, wie eine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (E. 4.3). Vorliegend grenzen die geplanten Häuser nicht an ein Quartier mit besonders kleinräumigen Verhältnissen an (E. 4.4). Indem die Bauherrschaft das Bauvolumen auf zwei unterschiedliche Gebäudetypen aufteilt, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehende Baustruktur in der Kernzone (E. 5.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVOLUMEN">BAUVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FARB- UND MATERIALKONZEPT">FARB- UND MATERIALKONZEPT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSSTÃBLICHKEIT">MASSSTÃBLICHKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=30843" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00677</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Mai 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C AG,<b> </b>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Gemeinderat Volketswil,<b> </b>vertreten durch RA E </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 3. MÃ¤rz 2015 erteilte der Gemeinderat Volketswil der C AG unter diversen Auflagen und Bedingungen die Bewilligung fÃ¼r den Neubau von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02â06 in Kindhausen-Volketswil. Zugleich wurde der C AG die strassenpolizeiliche und lÃ¤rmrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 11. Februar 2015 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte am 1. April 2015 A an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses hiess sein Rechtsmittel mit Entscheid vom 30. September 2015 in der Hauptsache â nÃ¤mlich soweit es darauf eintrat â ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 2. November 2015 fÃ¼hrte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellte folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts [â¦] vom 20. Sep­tember 2015 und die angefochtene Baubewilligung vom 3. MÃ¤rz 2015 seien vollumfÃ¤nglich aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Es sei ein SachverstÃ¤ndigengutachten der Kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) einzuholen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Eventualiter sei ein Fachgutachten des Amts fÃ¼r Raumentwicklung der Baudirektion, Fachabteilung Ortsbild und StÃ¤dtebau, einzuholen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 5. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin 1."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2015, die Beschwerde abzuweisen. Der Gemeinderat Volketswil liess sich am 30. November 2015 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A vernehmen. Denselben Antrag stellte am 3. Dezember 2015 die C AG. In seiner Replik vom 11. Januar 2016 hielt A an seinen AntrÃ¤gen fest. Dazu nahmen am 19. respektive 25. Januar 2016 die C AG sowie der Gemeinderat Volketswil Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bauherrschaft ist EigentÃ¼merin der Parzelle Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02â06 in Kindhausen-Volketswil. Das BaugrundstÃ¼ck liegt am Dorfausgang in der zweigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeanteil (WG2/45). SÃ¼dÃ¶stlich grenzt die Bauparzelle an das in der Kernzone liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 7596 G-Strasse 04an. Auf dieser Parzelle steht ein im Jahr 1860 errichtetes Bauernhaus. Die Gemeinde Volketswil hat dieses GebÃ¤ude 1997 in ihr kommunales Inventar eingetragen, wobei die Aufnahme in die Schutzkategorie rot erfolgte. Die Bauherrschaft mÃ¶chte auf ihrer Parzelle fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user A, B, C, D und E mit je zwei Voll- und zwei Dachgeschossen errichten. Die drei schmÃ¤leren und weiter sÃ¼dlich gelegenen HÃ¤user C, D und E sollen mit einem Pultdach bedeckt sein. DemgegenÃ¼ber sind fÃ¼r die HÃ¤user A und B markant ausgeprÃ¤gte Kreuzgiebel vorgesehen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In prozessualer Hinsicht ersucht der BeschwerdefÃ¼hrer um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens der Kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission, eventualiter der Fachabteilung Ortsbild und StÃ¤dtebau des Amts fÃ¼r Raumentwicklung.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Im Beschwerdeverfahren kÃ¶nnen auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Vorliegend ergibt sich der massgebende Zustand aus den bei den Akten liegenden PlÃ¤nen und Abbildungen sowie den wÃ¤hrend des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten Fotografien. Weshalb diese Feststellungen ungenÃ¼gend sein sollen, wird in der Beschwerde nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet. Entsprechend braucht kein weiterer Augenschein durchgefÃ¼hrt zu werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Sind zur AbklÃ¤rung des relevanten Sachverhalts besondere Sachkenntnisse erforderlich, Ã¼ber welche die EntscheidbehÃ¶rde nicht oder nur teilweise verfÃ¼gt, so kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 7 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) SachverstÃ¤ndige beigezogen werden. VerfÃ¼gt die Entscheidinstanz Ã¼ber Fachmitglieder, mÃ¼ssen in der Regel keine Gutachten vonseiten Dritter eingeholt werden (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz (Kommentar VRG), 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 66 f.). In der Beschwerde wird nicht in substanziierter Form aufgezeigt, weshalb die als Fachgericht ausgestaltete Vorinstanz nicht in der Lage gewesen sein soll, die Frage der Einordnung korrekt zu beurteilen. Damit erÃ¼brigt sich die Einholung des beantragten Gutachtens.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt vor Verwaltungsgericht nur noch einen Verstoss gegen die Einordnungsvorschrift von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben (Abs. 1). Weiter ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2). Ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfÃ¼llt, beurteilt sich nach seiner GrÃ¶sse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus seiner Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Bei dieser Beurteilung ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, <span>21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 5.1; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 652</span>).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die geplanten fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user wÃ¼rden mit ihren Ã¼bermÃ¤ssigen Volumen Ã¼berhaupt nicht in die bauliche und landschaftliche Umgebung von Kindhausen passen. Die MehrfamilienhÃ¤user wÃ¼rden Ã¼berdimensionierte Dachgeschosse, Terrassen, Balkone, Loggias sowie bis zum Boden reichende Fenster aufweisen. Mit solchen ortsunÃ¼blichen Merkmalen nehme die geplante Siedlung Ã¼berhaupt keine RÃ¼cksicht auf die kleinmassstÃ¤bliche Baustruktur der angrenzenden Kernzone sowie die spezielle ortsbauliche Situation beim Ãbergang zur Landwirtschaftszone.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Zonenplan von Volketswil weist das BaugrundstÃ¼ck der Zone WG2/45 zu. In dieser Zone sind GebÃ¤ude mit zwei Voll- und zwei Dachgeschossen zulÃ¤ssig. Weiter dÃ¼rfen Bauten maximal 28 (ohne Gewerbenutzung) respektive 40 (mit Gewerbenutzung) Meter lang und 8,1 Meter hoch sein. Das GrundstÃ¼ck kann sodann zu maximal 45 % ausgenÃ¼tzt werden (Art. 21 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil [BZO]). <span>Die geplanten fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user entsprechen unbestrittenermassen diesen zulÃ¤ssigen GebÃ¤udedimensionen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die genannten Grundmasse ermÃ¶glichen eine verhÃ¤ltnismÃ¤ssig dichte Ãberbauung. Dieser Entscheid des kommunalen Gesetzgebers ist zu respektieren. Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann allein gestÃ¼tzt auf die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangt werden. Nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens durchgesetzt werden. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkung gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich. Es mÃ¼ssen qualifizierte bauliche oder landschaftliche UmstÃ¤nde, wie eine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit vorliegen (VGr, <span>5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660</span>).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Was die Einordnung der projektierten MehrfamilienhÃ¤user betrifft, kann vollumfÃ¤nglich auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 VRG). Entgegen der Beschwerde grenzen die geplanten HÃ¤user nicht an ein Quartier mit besonders kleinrÃ¤umigen VerhÃ¤ltnissen an. Dies soll ein Vergleich der einzelnen GebÃ¤udeabmessungen verdeutlichen (die nachstehend genannten LÃ¤ngen- und Breitenangaben wurden mithilfe der Messfunktion des GIS-Browsers ermittelt [http://maps.zh.ch/]). Nicht einmal das Schutzobjekt selbst weist einen besonders filigranen Grundriss auf: Das frÃ¼here Bauernhaus bedeckt ohne Anbau eine FlÃ¤che von rund 16,5 auf 17 Meter. Damit ist das Schutzobjekt breiter als die geplanten GebÃ¤ude C, D und E, welche auf ihrer schmÃ¤leren Seite je 14,7 Meter messen. Die etwas weiter entfernt vom Schutzobjekt stehenden GebÃ¤ude A und B messen je rund 20,6 x 17,6 Meter und sind damit flÃ¤chenmÃ¤ssig nur unwesentlich grÃ¶sser als dieses. Vis-Ã -vis des Schutzobjekts stehen die ReiheneinfamilienhÃ¤user G-Strasse 4aâb. Mit ihrer GesamtlÃ¤nge von 34,7 Metern bilden diese HÃ¤user einen prÃ¤gnanten Riegel. In jÃ¼ngerer Zeit sind in der Nachbarschaft unter anderem die MehrfamilienhÃ¤user Y-Weg 07 und 08 entstanden. Ihre Grundrisse betragen je 20,6 auf 17,5 Meter, weshalb hier ebenfalls nicht von einer kleinmassstÃ¤blichen Dorfstruktur gesprochen werden. Schliesslich ist auch der teilweise vom BeschwerdefÃ¼hrer bewohnte GebÃ¤udekomplex X-Strasse 05, 06 und 06a als eher wuchtig einzustufen, betrÃ¤gt doch dessen L-fÃ¶rmiger Grundriss 21,7 x 20,7 Meter. Im Ãbrigen zeigt auch die Panoramabildvisualisierung, dass grosse GebÃ¤ude in Kindhausen keineswegs so unÃ¼blich sind, wie der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht. Dies gilt indessen nicht nur fÃ¼r die flÃ¤chen-, sondern auch fÃ¼r die volumenmÃ¤ssige Ausdehnung der GebÃ¤ude. So weist etwa das Haus mit dem orangen Dach auf der linken Bildseite des Panoramabilds ebenfalls zwei Voll- und zwei Dachgeschosse auf. Gleiches trifft auch auf mindestens eines der dort abgebildeten und mit einem Kreuzgiebel versehenen MehrfamilienhÃ¤user zu. Von einer weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pften AusnÃ¼tzung bzw. einer kleingliedrigen Dorfstruktur kann im vorliegenden Fall nicht gesprochen werden. Unter diesen Voraussetzungen kann die Bauherrschaft gestÃ¼tzt auf § 238 PBG zu keinem Volumenverzicht verpflichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Sind die Voraussetzungen fÃ¼r einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein GebÃ¤ude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem SpannungsverhÃ¤ltnis in geeigneter Weise Rechnung trÃ¤gt. Je konsequenter von den VerdichtungsmÃ¶glichkeiten Gebrauch gemacht wird, umso hÃ¶her sind die Anforderungen an die Gestaltung der Neubauten und insbesondere an ihre kubische Gliederung. Solche GebÃ¤ude sind besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten, wobei allerdings keine mehr als befriedigende Einordnung verlangt werden kann (VGr, <span>24. Novem­ber 2015, VB.2015.00065, E. 5.3;</span> Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Bauherrschaft mÃ¶chte auf ihrer Parzelle insgesamt fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user erstellen. Davon verfÃ¼gen â wie oben dargelegt â drei Ã¼ber einen lÃ¤nglichen und zwei Ã¼ber einen fast quadratischen Grundriss. Die lÃ¤nglichen drei HÃ¤user sind mit ihrer schmÃ¤leren Giebelseite auf die G-Strasse ausgerichtet. Die beiden fast quadratischen HÃ¤user befinden sich im nordwestlichen Teil der Parzelle. Auf diese Weise grenzen die drei schlankeren SatteldachhÃ¤user unmittelbar an die Kernzone an. DemgegenÃ¼ber weisen die deutlich wuchtiger wirkenden KreuzgiebelhÃ¤user einen Abstand von mindestens 40 Meter zur Kernzone bzw. zum Schutzobjekt auf. Indem die Bauherrschaft das Bauvolumen auf zwei unterschiedliche GebÃ¤udetypen aufteilt, nimmt sie genÃ¼gend RÃ¼cksicht auf die bestehende Baustruktur in der Kernzone. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Sodann macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, die projektierten HÃ¤user wÃ¼rden nicht nur wegen ihrer Baumasse, sondern vor allem auch wegen ihrer HÃ¶he Ã¼bermÃ¤ssig in Erscheinung treten. Die geplanten HÃ¤user seien beinahe doppelt so hoch wie diejenigen im Dorfkern. Mit einer Reduktion der GebÃ¤udehÃ¶he und durch Abgrabungen kÃ¶nnte eine bessere Integration der fÃ¼nf HÃ¤user ins gewachsene Ortsbild erreicht werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Bauprojekt beachtet unbestrittenermassen die in der Zone WG2/45 maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 Meter (Art. 21 Abs. 1 BZO). Soweit die Beschwerde aus den niedrigeren FirsthÃ¶hen der angrenzenden Kernzonenbauten etwas zu ihren Gunsten ableiten mÃ¶chte, ist dazu Folgendes zu bemerken: Der HÃ¶henunterschied zwischen den bestehenden und den geplanten Bauten ist nicht auf eine Ã¼bermÃ¤ssige HÃ¶he des Bauprojekts zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Vielmehr ist sie Folge der topografischen VerhÃ¤ltnisse. Die Bauparzelle liegt auf einer direkt an die Kernzone angrenzenden, natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeerhebung. Stehen Bauten auf einer solchen hÃ¶her liegenden Parzelle, Ã¼berragen sie notwendigerweise die tieferliegenden GebÃ¤ude. Solche Niveauunterschiede sind in einem hÃ¼geligen Land wie der Schweiz unvermeidlich. Sie liessen sich bloss durch massive Abtragungen des gewachsenen Terrains ausgleichen. Sieht man von hier nicht einschlÃ¤gigen Ausnahmen ab, darf in Volketswil das GelÃ¤nde bloss im Umfang von 1,5 Metern verÃ¤ndert werden (Art. 40<sup>bis</sup> BZO). Damit bildet diese Bestimmung zur Terraingestaltung keine zweckmÃ¤ssige Grundlage fÃ¼r eine Angleichung der unterschiedlichen FirsthÃ¶hen. MÃ¶chte eine Gemeinde erreichen, dass sÃ¤mtliche Bauten eine identische FirsthÃ¶he aufweisen, mÃ¼sste sie eine entsprechende Vorschrift in ihre Bauordnung aufnehmen. Eine derartige Bestimmung fehlt in Volketswil. Entsprechend kann die Bauherrschaft vorliegend nicht zu Abgrabungen und schon gar nicht zu einem Verzicht auf eines oder mehrere der regulÃ¤r zulÃ¤ssigen Geschosse verpflichtet werden. Wie oben dargelegt, hat die private Beschwerdegegnerin die einzelnen BaukÃ¶rper geschickt auf dem GrundstÃ¼ck angeordnet. Damit trug sie der Tatsache Rechnung, dass das Projekt aufgrund seiner Hanglage am Dorfeingang optisch stÃ¤rker in Erscheinung tritt als die tieferliegenden HÃ¤user der Kernzone.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Schliesslich macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das Bauvorhaben erfordere in jedem Fall eine bessere Gestaltung, Gliederung und Abstufung seines Volumens. Das vorliegende Projekt nehme zu wenig RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt G-Strasse 04 und die weiteren GebÃ¤ude in der Kernzone.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Mangels einer hinreichend substanziierten Beschwerde bleibt unklar, weshalb das Bauprojekt in seiner jetzigen Form Ã¤sthetisch unbefriedigend sein soll. In den Baugesuchsunterlagen fehlen Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass die Bauherrschaft schwarze BaukÃ¶rper auf ihre Parzelle stellen mÃ¶chte. Die entsprechenden mit der Beschwerde eingereichten Fotomontagen sind insofern irrefÃ¼hrend; sie erlauben keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die tatsÃ¤chliche Wirkung der BaukÃ¶rper. In diesem Zusammenhang hÃ¤lt die Baubewilligung in Disp.-Ziff. 1.22 nÃ¤mlich Folgendes fest: "Die Hochbauabteilung behÃ¤lt sich im Sinne der ErwÃ¤gungen ein Mitspracherecht bei der Farb- und Materialwahl der verputzten AussendÃ¤mmung (Fassaden) vor. Es ist ihr frÃ¼hzeitig vor deren Montage ein entsprechend detailliertes Material-/Farbkonzept zur PrÃ¼fung und Genehmigung einzureichen." Das Projekt sieht fÃ¼r sÃ¤mtliche HÃ¤user SteildÃ¤cher vor. Damit wird die fÃ¼r die angrenzende Kernzone typische Dachform auch auf dem BaugrundstÃ¼ck verwirklicht. Anders als bei einem Flachdach besteht somit kein Ã¤sthetisch unbefriedigender Kontrast zum Schutzobjekt. Entgegen der Beschwerde sind die Kreuzgiebel auf den GebÃ¤uden A und B nicht als quartierfremd einzustufen, finden sich doch solche DÃ¤cher mittlerweile auch in der Kernzone selbst. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet. Sie ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Einzug1"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Der BeschwerdefÃ¼hrer ist zu verpflichten, dieser eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. Die lokale BaubehÃ¶rde hat im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemÃ¤ss keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (Kaspar PlÃ¼ss in: Kommentar VRG, § 17 N. 93 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 220.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'220.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4.