<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00662</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221127&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00662</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.03.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.06.2022 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage als Besonderem Gebäudeteil. Ein Höhenlinienplan ist für die Beurteilung des Bauvorhabens, welches auf nicht komplexen Terrainverhältnissen erstellt werden soll, nicht erforderlich (E. 3). Es ist grundsätzlich der Gemeinde überlassen, die zulässige Ausnützung mittels Festschreibung von Nutzungsziffern zu regeln oder davon abzusehen, wobei diese gesetzgeberische Entscheidung sämtliche Bauten beschlagen kann oder allein Besondere Gebäude, wie das die vorliegend anwendbare BZO vorsieht (E. 4.1). Die Qualifikation der Tiefgarage als Besonderer Gebäudeteil ist nicht zu beanstanden (E. 4.2 f.). Die baulich-architektonische Einheit der gesamten Fassade ist zu bejahen, weshalb die Länge der Dachaufbauten BZO-konform ist (E. 6). Der vorinstanzliche Schluss auf eine befriedigende Einordnung des Bauvorhabens ist zu bestätigen (E. 7). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BALKON">BALKON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUPLÃNE">BAUPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDETEILE">BESONDERE GEBÃUDETEILE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADE">FASSADE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENLÃNGE">FASSADENLÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 3 BVV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 258 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 310 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=51885" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00662</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. MÃ¤rz 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B und/oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baukonsortium D,<br/> bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 ArchitekturbÃ¼ro E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 F AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Horgen, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 2. September 2019 erteilte der Gemeinderat Horgen dem Baukonsortium D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch zweier GebÃ¤ude sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohnungen mitsamt Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Horgen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen erhob A mit Eingabe vom 7. Oktober 2019 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2019 ab, soweit es darauf eintrat.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 21. September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MWST) die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung; eventualiter sei die Sache zur Neuentscheidung zurÃ¼ckzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 12. Oktober 2020 schloss der Gemeinderat </span>Horgen<span> unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auf </span>Beschwerdeabweisung<span>. Das </span>Baukonsortium D ersuchte tags darauf um <span>Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, dies unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Das Baurekursgericht beantragte am 22. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. A hielt am 16. November 2020 an seinen AntrÃ¤gen fest. Auf die am 26. November 2020 eingegangene Duplik des Gemeinderats </span>Horgen<span> liess sich A nicht mehr vernehmen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen in der Wohnzone W2.5; es grenzt nordwestlich an die Parzelle Kat.-Nr. 04, nordÃ¶stlich an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 und sÃ¼dÃ¶stlich an die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 07. SÃ¼dwestlich umfÃ¤hrt die I-Strasse die Bauparzelle. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, dass die mit dem Baugesuch eingereichten Planunterlagen ungenÃ¼gend seien, da ein HÃ¶henlinienplan fehlen wÃ¼rde. Inwiefern ein solcher fÃ¼r die Beurteilung des Vorhabens nÃ¶tig wÃ¤re (womit das Baugesuch mit Blick auf § 310 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]</span> unvollstÃ¤ndig wÃ¤re), vermag der BeschwerdefÃ¼hrer aber nicht darzulegen. Seine Argumentation, wonach gestÃ¼tzt auf die von der Bauherrschaft eingereichten PlÃ¤nen die Einhaltung der Baumassenziffer nicht Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nne, beruht mehr auf einer unterschiedlichen rechtlichen Auffassung (dazu sogleich E. 4) als auf ungenÃ¼genden Sachverhaltsgrundlagen. Zu Recht weist denn auch die Vorinstanz darauf hin, dass gestÃ¼tzt auf § 3 <span>der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997</span> ein von einem Geometer erstellter bzw. geprÃ¼fter HÃ¶henlinienplan grundsÃ¤tzlich nicht zu verlangen ist. Da nach unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz der Sachverhalt in Bezug auf die TerrainverhÃ¤ltnisse nicht komplex ist (wovon sich die Vorinstanz anlÃ¤sslich ihres Augenscheins am 15. Juli 2020 Ã¼berzeugte), ist ein solcher Plan auch nicht ausnahmsweise notwendig. Schliesslich beruht das in den PlÃ¤nen angegebene gewachsene Terrain nicht auf den unÃ¼berprÃ¼fbaren Angaben der Bauherrschaft, wie das der BeschwerdefÃ¼hrer vortrÃ¤gt; im Gegenteil korrespondieren diese Angaben mit den HÃ¶henkoten, welche der Geomatiker der BaubewilligungsbehÃ¶rde aufgenommen hatte und der Bauherrschaft am 14. Dezember 2018 zukommen liess.</p> <p class="Urteilstext">Folglich ist die RÃ¼ckweisung der Sache zur Einholung genÃ¼gender Plangrundlagen nicht geboten. Der Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers ist somit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer moniert, dass die fehlende Festlegung einer Baumasse fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude gegen das kantonale Baugesetz verstossen wÃ¼rde. DarÃ¼ber hinaus wÃ¼rde die Tiefgarage die Voraussetzungen an ein Besonderes GebÃ¤ude nicht erfÃ¼llen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 258 Abs. 1 PBG gilt bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar. Konkretisierend hÃ¤lt § 13 Abs. 1 <span>der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (</span>ABV) fest, dass die Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln kÃ¶nnen fÃ¼r HauptgebÃ¤ude (lit. a) und fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude im Sinne von § 273 PBG (lit. b). Damit wurde die gesetzliche Definition der Baumassenziffer nicht geÃ¤ndert, sondern es wurde lediglich<span> die seit</span> <span>der PBG-Revision 1991 ausgeÃ¼bte Genehmigungspraxis betreffend separate Baumassenziffer je fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude klargestellt und insofern die "</span>differenziertere Anwendung durch die Gemeinden" festgehalten (<span>Antrag und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung einer Ãnderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff., 1104 f.; vgl. VGr, </span>8. Februar 2012, <span>VB.2011.00564, E. 3.3.5). Unter Hinweis auf diese â auch von der Vorinstanz zitierten â Materialien stellt sich der BeschwerdefÃ¼hrer auf den Standpunkt, dass die NichtberÃ¼cksichtigung von besonderen GebÃ¤uden im Zuge der Baumassenzifferberechnung keine differenzierte Anwendung sei, sondern vielmehr eine nach § 258 Abs. 1 PBG und </span>§ 13 ABV <span>unzulÃ¤ssige Nichtanwendung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dem ist nicht zu folgen. </span><span>Nach § 49 Abs. 2 lit. a PBG sind, soweit die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmen, in der Bau- und Zonenordnung Regelungen gestattet Ã¼ber die Baumassenziffern. Die Bestimmung stellt den Gemeinden die Wahl der geeigneten Nutzungsziffern oder den Verzicht darauf in allen Zonen frei (</span>Antrag des Regierungsrats vom 11. Oktober 1989 [an den Kantonsrat] zur Ãnderung des Planungs- und Baugesetzes, ABl 1989, 1713 ff., 1751). Damit ist es grundsÃ¤tzlich der Gemeinde Ã¼berlassen, die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung mittels Festschreibung von <span>Nutzungsziffern zu regeln oder davon abzusehen, wobei diese gesetzgeberische Entscheidung sÃ¤mtliche</span> Bauten<span> beschlagen kann oder allein gewisse (e</span>igenstÃ¤ndige) GebÃ¤udekategorien. Eine von HauptgebÃ¤uden abweichende Regelung der Nutzungsdichte von Besonderen GebÃ¤uden umfasst somit ebenso einen (gÃ¤nzlichen) Verzicht auf die Festlegung von <span>Nutzungsziffern fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude, was als von </span>§ 13 ABV<span> intendierte </span><span>differenzierte Anwendung aufzufassen ist. Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer schreibt, dies kÃ¶nne nicht Sinn von </span>§ 13 ABV sein, da damit auf einer Parzelle quasi unbeschrÃ¤nkt Besondere GebÃ¤ude(-teile) realisiert werden kÃ¶nnten<span>, erwidert die BaubewilligungsbehÃ¶rde zu Recht, dass die Vorschriften betreffend GebÃ¤ude- und GrenzabstÃ¤nde sowie Gestaltungsvorgaben das Ausmass von Besonderen GebÃ¤uden ausreichend definieren wÃ¼rden (zur Steuerungswirkung von Nutzungsziffern im VerhÃ¤ltnis zu den Ã¼brigen BaubeschrÃ¤nkungsnormen siehe Beat Stalder/Nicole Tschirky in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich etc. 2016, N. 3.370). </span><span>Entsprechend </span>legt Art. 5.1 BZO fest, dass die Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude in der Zone W2.5 maximal 2.5 betrÃ¤gt. Entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Ansicht ist darin â beziehungsweise in der NichterwÃ¤hnung der Besonderen GebÃ¤ude â keine LÃ¼cke (dazu <span>Ulrich </span>HÃ¤felin<span>/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 201 ff.</span>) zu erblicken; richtigerweise ist von einem qualifizierten Schweigen der Bauordnung auszugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Was die strittige Qualifikation der Tiefgarage als Besonderes GebÃ¤ude betrifft, fÃ¼hrt die Vorinstanz unter ausfÃ¼hrlicher Bezugnahme auf die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 1. MÃ¤rz 2018 (VB.2017.00363) und vom 2. MÃ¤rz 2016 (VB.2015.00544) aus, dass diese als Besonderer GebÃ¤udeteil mit hinreichend </span>konstruktiv-architektonischer SelbstÃ¤ndigkeit erkennbar sei und als solcher einem Besonderen GebÃ¤ude gleichgestellt sei. Dem hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer zunÃ¤chst entgegen, dass die von der Vorinstanz zitierten verwaltungsgerichtlichen Entscheide im vorliegenden Fall nicht herangezogen werden dÃ¼rfen, da diese die Frage des Grenzabstands betreffen wÃ¼rden und nicht diejenige der Baumasse. Dabei verkennt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass die Vorinstanz die verwaltungsgerichtliche Praxis mit Blick auf die fragliche Qualifikation der Tiefgarage als Besonderen GebÃ¤udeteil herangezogen hat. Dass aus einer solchen Qualifikation unterschiedliche baurechtliche Wirkungen (Abstands- respektive Nutzungsdichteprivileg) erwachsen (vgl. auch <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1106)</span>, steht der Anwendung dieser Praxis auf den vorliegenden Fall nicht entgegen, zumal eine Privilegierung Besonderer GebÃ¤ude(-teile) hinsichtlich der erlaubten AusnÃ¼tzung praxisgemÃ¤ss zulÃ¤ssig ist (VGr, 2. MÃ¤rz 2016, <span>VB.2015.00544, </span>E. 4.1 betr. <span>Ãberbauungsziffer).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Sodann steht â entgegen dem beschwerdefÃ¼hrerischen Standpunkt â die bauliche und funktionelle Verbindung der </span>Tiefgarage mit dem HauptgebÃ¤ude der Qualifikation Ersterer als Besonderes GebÃ¤ude(-teil) nicht entgegen: Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere GebÃ¤ude, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an HauptgebÃ¤ude angebaut werden dÃ¼rfen, wobei <span>eine gewisse konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes zu verlangen ist</span> (VGr, 29. August 2019, <span>VB.2019.00056, E. 4.5.1</span>). <span>Eine funktionale SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes wird hingegen nicht verlangt (VGr, </span>20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 mit Hinweisen). Die Verbindung eines Besonderen GebÃ¤udes mit einem HauptgebÃ¤ude vergrÃ¶ssert zugleich naturgemÃ¤ss die dreidimensionale Erscheinung der Baute, weshalb der BeschwerdefÃ¼hrer auch daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Schliesslich spricht der Umstand, dass die Tiefgarage in der Nordwestecke das gewachsene Terrain um gut einen Meter Ã¼berragt, ebenso wenig gegen deren Qualifikation als Besonderes GebÃ¤ude(-teil); im Gegenteil ergibt sich die konstruktive und architektonische SelbststÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes regelmÃ¤ssig gerade aufgrund der gegenÃ¼ber den HauptgebÃ¤uden geringeren GebÃ¤udehÃ¶he (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1110).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer moniert im Weiteren, dass das Bauprojekt in zweifacher Hinsicht den Grenzabstand nicht einhalte, da der einzuberechnende MehrlÃ¤ngenzuschlag unbeachtet geblieben sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der Grenzabstand bestimmt die nÃ¶tige Entfernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 PBG). Der Grenzabstand setzt sich aus dem Grundabstand und dem MehrhÃ¶henzuschlag sowie dem MehrlÃ¤ngenzuschlag gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 ABV). Der MehrlÃ¤ngenzuschlag entspricht einem bestimmten Teil der als MehrlÃ¤nge qualifizierten FassadenlÃ¤nge; der Zuschlag kann auf ein HÃ¶chstmass begrenzt werden (§ 23 Abs. 1 ABV).</p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 5.2.2 BZO sind bei Fassaden von mehr als 15,0 m LÃ¤nge e<span>ntsprechende ZuschlÃ¤ge zu veranschlagen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers sind die das gewachsene Terrain Ã¼berragenden Teile der Tiefgarage in die MehrlÃ¤ngenzuschlagsberechnung miteinzubeziehen. Dem ist nicht beizupflichten. Wie gesehen (oben E. 4) behandelte die Vorinstanz die Tiefgarage zu Recht als Besonderen GebÃ¤udeteil. Im Zusammenhang mit dem MehrlÃ¤ngenzuschlag erwog sie darauf, dass bei dessen Berechnung mangels abweichender Festlegung in der Bauordnung Besondere GebÃ¤udeteile ausser Ansatz fallen wÃ¼rden. Diese zutreffende (<span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1078) </span>Feststellung zieht der BeschwerdefÃ¼hrer nicht in Zweifel, weshalb auf die RÃ¼ge nicht weiter einzugehen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Darauf bringt der BeschwerdefÃ¼hrer vor, dass aufgrund der mehrgeschossigen Einwandung bei den sÃ¼dlich ausgerichteten Balkonen die nordwestliche Fassade breiter in Erscheinung trete, weshalb ein MehrlÃ¤ngenzuschlag hinzuzurechnen sei.</p> <p class="Urteilstext">Zur FassadenlÃ¤nge sind oberirdische VorsprÃ¼nge dann hinzuzurechnen und fÃ¼r die GebÃ¤udelÃ¤nge massgebend, wenn sie Ã¼ber mehr als ein Geschoss verlaufen und in der Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene HÃ¶he von mehr als 1,3 m aufweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 1 ABV). Vorausgesetzt wird somit, dass sich die fraglichen Balkone in Richtung der betreffenden Fassade â vorliegend der nordwestlichen Fassade â erstrecken. Die beschwerdefÃ¼hrerisch monierte teilweise Einwandung der sÃ¼dlich ausgerichteten Balkone ist indessen der sÃ¼dwestlichen Fassade vorgelagert und weist zur westlichen GebÃ¤udeecke, in der sich die sÃ¼dwestliche und die (angeblich zu breit in Erscheinung tretende) nordwestliche Fassade treffen, eine Distanz von 28 cm auf. Die Einwandung tritt zugleich optisch nicht als Fassade in Erscheinung und dient offensichtlich nicht der GebÃ¤udeumhÃ¼llung. Damit ist diese nicht zur nordwestlichen FassadenlÃ¤nge hinzuzurechnen. Die nordwestliche Fassade weist somit eine LÃ¤nge von 14,15 m auf, wodurch angesichts von Art. 5.2.2 BZO kein MehrlÃ¤ngenzuschlag anzubringen ist. Die RÃ¼gen betreffend Grenzabstandsverletzung sind daher unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt darauf die bauliche Ausgestaltung des Attikageschosses. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>FÃ¼r die Beurteilung der Dachgestaltung ist § 292 PBG von Relevanz. <span>Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine Ãsthetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die ''Drittelsregel'' jeweils auf der betreffenden FassadenlÃ¤nge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende FassadenlÃ¤nge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine </span>baulich-architektonische<span> Einheit bildet (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August 2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b).</span></p> <p class="Urteilstext">Von der in § 292 PBG erwÃ¤hnten <span>Befugnis zum Erlass einer abweichenden Regelung</span> hat die Gemeinde Horgen Gebrauch gemacht und in Art. 5.4 BZO festgehalten, dass die GesamtlÃ¤nge von Dacheinschnitten und Dachaufbauten zusammen pro Geschoss hÃ¶chstens 2/3 der betreffenden FassadenlÃ¤nge betragen darf. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet, dass sich die nordÃ¶stliche Fassade des Bauprojekts an die Vorgabe gemÃ¤ss Art. 5.4 BZO halten wÃ¼rde. Die Balkone wÃ¼rden die von der Vorinstanz erwÃ¤hnte Fassadenflucht durchbrechen, weshalb diese von der Berechnung der betreffenden FassadenlÃ¤nge auszuklammern seien. Mit dieser Argumentation verkennt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass das Projektieren und Anbringen von Balkonen an einer FassadenlÃ¤nge nicht zwangslÃ¤ufig die baulich-architektonische<span> Einheit der Fassade stÃ¶rt oder gar ausschliesst.</span> Dies ist auch in vorliegender Angelegenheit, in der die in zwei Teile gegliederte nordÃ¶stliche Fassade (mitsamt je einem Balkon pro Obergeschoss) jeweils fÃ¼r sich und auch im Zusammenspiel eine optische Einheit bildet, nicht auszumachen. Angesichts der 12,6 m und 11,8 m langen Fassadenabschnitte beachten die mit <span>der Fassade des Vollgeschosses bÃ¼ndigen Dachaufbauten von insgesamt 12 m LÃ¤nge die "</span>Zweidrittelsregel" nach Art. 5.4 BZO, weshalb die beschwerdefÃ¼hrerische RÃ¼ge nicht durchdringt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Im Zusammenhang mit der Ausgestaltung des Dachgeschosses bemÃ¤ngelt der BeschwerdefÃ¼hrer sodann die begehbaren Terrassen an der nordÃ¶stlichen Seite des Attikageschosses. Da die projektierten TerrassenflÃ¤chen nicht auskragen, steht ihnen die diesbezÃ¼gliche verwaltungsgerichtliche Praxis (VGr, 21. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00539, E. 3.2 f.) nicht entgegen, weshalb auch diese RÃ¼ge unbegrÃ¼ndet ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass sich die projektierte Baute nicht befriedigend in die Umgebung einordnen wÃ¼rde. Die Vorinstanz erwog in dieser Hinsicht, dass entgegen den Vorbringen des Rekurrenten (dem heutigen BeschwerdefÃ¼hrer) zumindest im relevanten nÃ¤heren Umfeld des Bauvorhabens keine von Villen geprÃ¤gte Umgebung mit wertvollen, rÃ¼ckwÃ¤rtigen GrÃ¼nrÃ¤umen feststellbar sei; vielmehr werde die nÃ¤here bauliche Umgebung durch die langgestreckte, massive Baute mit diversen versetzt zueinanderstehenden GebÃ¤udekÃ¶rpern im Nordwesten des BaugrundstÃ¼cks (auf Kat.-Nr. 04) dominiert. Auch fÃ¼hre die gegenÃ¼ber der I-Strasse zurÃ¼ckversetzte Lage des Bauvorhabens nicht zu einem Widerspruch mit § 238 PBG. Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt im vorliegenden Verfahren nichts vor, was ernsthafte Zweifel an den zutreffenden, auf einem Augenscheintermin basierenden Feststellungen der Vorinstanz zu wecken vermag. Damit ist der vorinstanzliche Schluss auf eine befriedigende Einordnung des Bauvorhabens zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.1 </span></b><span>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Haupt- wie im Eventualstandpunkt abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 4'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Die mÃ¶gliche EntschÃ¤digungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (<span>Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 17 N. 50</span> ff.). Da dem Ã¶ffentlichen Beschwerdegegner 2 vorliegend kein Ã¼bermÃ¤ssiger Aufwand entstanden ist, ist ihm keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der </span>privaten Beschwerdegegnerschaft 1 <span>eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>