<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2023.00103</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224209&amp;W10_KEY=13045528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2023.00103</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.07.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.01.2025 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2018</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Qualifikation als (Quasi-)Liegenschaftenhändler. Kognition des Verwaltungsgerichts und Verzicht auf die Befragung diverser Auskunftspersonen in antizipierter Beweiswürdigung (E. 1). Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel nach bundesgerichtlicher Praxis und Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung (E. 2). Standpunkte der Parteien (E. 3). Aufgrund der beruflichen Nähe des Pflichtigen zur Immobilenbranche, der hohen Fremdfinanzierungsquote, der gewinnstrebigen Befassung mit Liegenschaften (renditegerichtete Vermietung vor der Veräusserung, Arbeitsbeschaffung für eigenes Unternehmen, Bewerbung im Markt) und der Häufigkeit der Transaktionen, insbesondere im Erwerbszeitraum, ist objektiv von gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel auszugehen, während die subjektive Absicht der Gewinnerzielung nicht entscheidend ist. Ebensowenig ist entscheidend, dass der Verkaufserlös nicht sogleich wieder in den unternehmerischen Kreislauf zurückgeführt wurde, entspricht doch der Verbrauch von Einkünften aus Erwerbstätigkeit zur Begleichung privater Lebenshaltungskosten dem Normalfall. Zulässigkeit der Umqualifikation in das Geschäftsvermögen (E. 4). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 5). Beschwerdeabweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNSTREBIGKEIT">GEWINNSTREBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HALTEDAUER">HALTEDAUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REINVESTITION">REINVESTITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENDITEOBJEKT">RENDITEOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRANSAKTIONEN">TRANSAKTIONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMIETUNG">VERMIETUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 16 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><a id="_Hlk195004406"><span>Verwaltungsgericht</span></a></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69191" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2023.00103</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Juli 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin Jasmin Malla, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,</span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch C AG,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, <br/> </span><span>vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2018,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 2. Juli 2018 verÃ¤usserte A (nachfolgend der Pflichtige bzw. gemeinsam mit seinem eingetragenen Lebenspartner B die Pflichtigen) die im Jahr 1993 erworbene Liegenschaft an der D-Strasse 01 in E, Kat.-Nr. 02 (nachfolgend D-Strasse), ein fremdvermietetes Mehrfamilienhaus, zu einem Preis von Fr. â¦, woraus ein GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ resultierte. </p> <p class="Sachverhalt2">In der SteuererklÃ¤rung 2018 deklarierten die Pflichtigen ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦, welches vorwiegend aus unselbstÃ¤ndigem Erwerb und Liegenschaftsertrag stammte. </p> <p class="Urteilstext">Im Veranlagungsvorschlag vom 8. Oktober 2020 qualifizierte das kantonale Steueramt den Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler und den Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft an der D-Strasse als Ertrag aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit. Auf­grund dessen stellte es eine Aufrechnung von Fr. â¦ als Einkommen aus selbstÃ¤n­diger ErwerbstÃ¤tigkeit in Aussicht. Nachdem die Pflichtigen den Veranlagungsvorschlag abgelehnt hatten und eine Besprechung mit dem kantonalen Steueramt durchge­fÃ¼hrt wurde, erliess dieses am 8. Januar 2022 eine VeranlagungsverfÃ¼gung fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2018, in welcher es die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ zu einem Satz von Fr. â¦ veranlagte. Die AHV-RÃ¼ckstellungen wur­den hierbei auf Fr. â¦ geschÃ¤tzt.</p> <p class="Urteilstext">Hiergegen liessen die Pflichtigen am 9. Februar 2021 Einsprache erheben und beantragten, von einer Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler sei ab­zusehen. Nach DurchfÃ¼hrung einer weiteren Besprechung wies das kantonale Steueramt die Einsprache mit Entscheid vom 30. Juli 2021 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 1. September 2021 liessen die Pflichtigen dem Steuerrekursgericht beantragen, von einer Qualifikation des Pflichtigen als LiegenschaftenhÃ¤ndler sei abzusehen bzw. die Pflichtigen seien fÃ¼r das Steuerjahr 2018 mit einem satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦ und einem vom Gericht gemÃ¤ss angepasster interkantonaler Steueraus­scheidung zu berechnenden steuerbaren Einkommen zu veranlagen. Eventualiter sei die An­gelegenheit an das kantonale Steueramt zur Neuberechnung des steuerbaren GrundstÃ¼ckge­winns und der AHV-RÃ¼ckstellung und zur anschliessenden NeueinschÃ¤tzung an die Vor­instanz zurÃ¼ckzuweisen. Das Steuerrekursgericht wies die Beschwerde mit Entscheid vom 12. September 2023 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2023 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und beantragten, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und die Pflichtigen seien fÃ¼r das Steuerjahr 2018 mit einem satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦ zu veran­lagen. Das steuerbare Einkommen sei gemÃ¤ss anzupassender internationaler Steuerausschei­dung festzusetzen. Eventualiter sei die Angelegenheit an das kantonale Steueramt zur Neu­berechnung des steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinns und der AHV-RÃ¼ckstellung und zur an­schliessenden NeueinschÃ¤tzung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Ferner ersuchten sie um Zusprache einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom 3. November 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die Vorinstanz auf eine Vernehmlas­sung. Die eidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b><br/> <b>1.1 </b>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts kÃ¶nnen die Steuerpflichtigen innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 [DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung Ã¼ber die DurchfÃ¼hrung des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 4. November 1998).</p> <p class="Erwgung1"><b>1.2 </b>In Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der VeranlagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermÃ¶gli­chen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die ÃberprÃ¼fung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer VerwaltungsbehÃ¶rde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>1.3 </b><span>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung grundsÃ¤tzlich ungeachtet der materiellen Be­grÃ¼ndetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und zur Aufhebung des angefoch­tenen Entscheids fÃ¼hrt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020, E. 2.3). GemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien insbesondere Anspruch auf Ãusserung zur Sache vor FÃ¤llung des Entscheids, auf Abnahme ihrer erheblichen, recht­zeitig und formrichtig angebotenen Beweise und auf Mitwirkung an der Erhebung von Be­weisen oder zumindest auf Stellungnahme zum Beweisergebnis (BGE 141 V 557 E. 3.1; 140 I 99 E. 3.4). Die Entscheidinstanz kann jedoch ohne Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs auf die Abnahme angebotener Beweise verzichten, wenn sie aufgrund der vorhandenen Ak­ten ihre Ãberzeugung bilden konnte und ohne WillkÃ¼r annehmen durfte, ihre Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen nicht mehr geÃ¤ndert (</span>antizipierte<span> </span>BeweiswÃ¼r­digung<span>; vgl. zum Ganzen BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3; VGr, 12. Januar 2022, SB.2021.00063, E. 2.4.2; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwal­tungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 18 f.).</span></p> <p class="Erwgung1">Die Pflichtigen offerieren im Rahmen ihrer Beschwerde die Befragung von diversen Aus­kunftspersonen. Vorliegend steht jedoch die KlÃ¤rung einer Rechtsfrage im Zentrum, wÃ¤h­rend die dieser zugrunde liegenden Tatsachen geklÃ¤rt sind oder gestÃ¼tzt auf die Akten geklÃ¤rt werden kÃ¶nnen. Die beantragten Befragungen erscheinen daher nicht zweckdienlich und sie wÃ¼rden voraussichtlich nichts am Beweisergebnis Ã¤ndern, weshalb darauf in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung verzichtet wird. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1"><b>2.1 </b>Streitig ist vorliegend, ob der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft an der D-Strasse als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkom­men aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>2.2 </b>Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen EinkÃ¼nfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept der ReinvermÃ¶genszugangstheorie<span> orientiert, sind alle WertzuflÃ¼sse (EinkÃ¼nfte) bei den Steuer­pflichtigen ohne RÃ¼cksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrÃ¼ck­lich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen (Art. 16 Abs. 3 DBG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2.3 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tig­keit. Der Begriff der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit ist dabei praxisgemÃ¤ss weit auszulegen: Gewinne aus einer TÃ¤tigkeit, die Ã¼ber die schlichte Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen hinaus­geht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 mit Hin­weisen). Dazu zÃ¤hlen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶­gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tig­keit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger Erwerbs­tÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sicht­bar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>2.4 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang ei­nes GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezi­eller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personenge­sellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zu­sammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Ele­mente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai<span> 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3). </span>Folglich kann unter UmstÃ¤nden auch eine Person, welche weder haupt- noch nebenberuflich als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin tÃ¤tig ist, als gewerbsmÃ¤ssige (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. Sep­tember 2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>2.5 </b>Private VermÃ¶gensverwaltung und damit keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen um­fangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>2.6</b> Bei einem Steuerpflichtigen, der grundsÃ¤tzlich als LiegenschaftenhÃ¤ndler besteuert wird, muss nicht zwingend jede Liegenschaft als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen qualifiziert werden. Denn es kommt vor, dass auch ein LiegenschaftenhÃ¤ndler gelegentlich ein GrundstÃ¼ck in der Absicht, es zu bewohnen, oder fÃ¼r sonstige private Zwecke erwirbt, tatsÃ¤chlich dafÃ¼r verwendet und es gegebenenfalls mit Gewinn verÃ¤ussert. In solchen AusnahmefÃ¤llen kann es gerechtfertigt sein, die Liegenschaft als PrivatvermÃ¶gen zu betrachten (BGr, 3. November<span> 2005, 2A.677/2004, E. 3.2; VGr, 25. Oktober 2017, SB.2017.00069, E. 2.3.2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001). </span>Ansonsten sind nicht selbstbewohnte Liegenschaften im Eigentum eines gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers vermutungsweise dessen GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu­zuordnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz erwog, die berufliche NÃ¤he des Pflichtigen als Makler, Immobilienver­waltung sowie AlleinaktionÃ¤r und einziger Verwaltungsrat einer Immobilienverwaltungsun­ternehmung zur Immobilienbranche sei evident. Sodann habe er sich Ã¼ber die Jahre 1988 bis 2020 hinweg ein beachtliches Immobilienportfolio zusammengestellt und eine nennenswerte Anzahl von KÃ¤ufen und VerkÃ¤ufen getÃ¤tigt; so habe er insgesamt 13 Liegenschaften gekauft â wovon es sich bei neun um fremdvermietete Mehrfamilien- und Gewerbeliegenschaften handelte â und sechs Liegenschaften verkauft. Auch gegenwÃ¤rtig stÃ¼nden noch vier fremd­vermietete Liegenschaften in seinem Eigentum. Die Liegenschaft D-Strasse sei im Er­werbszeitpunkt zu 80 % fremdfinanziert gewesen, was bei einem Mehrfamilienhaus ohne Eigennutzungsabsicht als ein im Bereich der privaten VermÃ¶gensverwaltung atypisch hohes Risiko, fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit dagegen als typisches Risiko zu qualifizieren sei; die Fremdfinanzierung habe ein betrÃ¤chtliches Klumpenrisiko dargestellt. Ferner habe der Pflichtige die BaufÃ¼hrung fÃ¼r Wohnungssanierungen an der D-Strasse F AG Ã¼bertragen, welcher er beherrschte und dessen einziger Verwaltungsrat er war. Gesellschaftszweck der F AG sei zu jener Zeit â¦ gewesen. Wenn auch bloss in betragsmÃ¤ssig geringem Ausmass, habe der Pflichtige damit die Liegenschaft dadurch (zumindest auch) dazu genutzt, um seinen Unternehmungen Arbeit zu verschaffen, was den GeschÃ¤ftsvermÃ¶genscharakter der Liegenschaft indiziere.</p> <p class="Urteilstext">Die massgebende Gewinnerzielungsabsicht des Pflichtigen, mit welcher er die D-Strasse erworben habe, sei vor dem Hintergrund zu eruieren, wobei sein allgemeines Verhalten stark auf ErwerbsmÃ¤ssigkeit hindeute. Zwar sei ein gewisser Zusammenhang zwi­schen dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse und dem Erwerb einer inzwischen selbstbewohnten Liegenschaft in G im Jahr 2020 dokumentiert; doch sollte die Lie­genschaft D-Strasse unabhÃ¤ngig vom Erwerb der Liegenschaft in G verkauft wer­den. Die durch den Verkauf freigewordene LiquiditÃ¤t habe es dann unnÃ¶tig gemacht, andere FinanzierungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r das neue Eigenheim in Betracht zu ziehen. FÃ¼r eine Ge­winnerzielungsabsicht spreche weiter, dass die vom Pflichtigen beherrschte J AG, deren einziges Verwaltungsratsmitglied der Pflichtige ist, fÃ¼r den Verkauf der Liegenschaft D-Strasse eine MaklergebÃ¼hr von Fr. â¦ in Rechnung gestellt habe. Dies fÃ¼hrt die Vorinstanz zum Schluss, die Liegenschaft D-Strasse habe sich, obschon sie in der SteuererklÃ¤rung der Pflichtigen stets als Bestandteil des PrivatvermÃ¶gens deklariert worden war, seit ihrem Erwerb im Jahr 1993 im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichti­gen befunden. Der Pflichtige sei somit in Bezug auf die VerÃ¤usserung der Liegenschaft D-Strasse als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler zu qualifizieren. </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich des Eventualantrags kam die Vorinstanz zum Schluss, dass kein Anlass fÃ¼r eine RÃ¼ckweisung bestehe. Insbesondere habe sich das kantonale Steueramt ausreichend dazu geÃ¤ussert, seit wann sich die Liegenschaft D-Strasse im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflich­tigen befinde, nÃ¤mlich seit deren Erwerb. Auch zur Ermittlung der wertvermehrenden Auf­wendungen als Grundlage des GrundstÃ¼ckgewinns sei keine RÃ¼ckweisung erforderlich, da die Pflichtigen keine Anlagekosten geltend gemacht hÃ¤tten, die nicht bereits im Rahmen der GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung berÃ¼cksichtigt worden seien und letztere vom kanto­nalen Steueramt fÃ¼r die Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus selbstÃ¤ndiger Erwerbs­tÃ¤tigkeit Ã¼bernommen worden seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Pflichtigen fÃ¼hren im Wesentlichen ins Feld, alle im Lauf der Zeit erworbenen Lie­genschaften seien allein mit der Absicht der Existenzsicherung als langfristige Kapitalanlage und Altersvorsorge erworben worden, teilweise aufgrund sich zufÃ¤llig bietender Gelegen­heiten. Ein Handel mit den Liegenschaften sei zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt gewesen und sei es noch heute nicht. Der Pflichtige beabsichtige die sich derzeit noch in seinem Ei­gentum befindlichen Liegenschaften als Altersvorsorge zu behalten, ein weiterer Verkauf sei nicht geplant. Die GrÃ¼nde fÃ¼r die im Lauf der Zeit erfolgten VerkÃ¤ufe der verschiedenen Liegenschaften seien jeweils differenziert zu betrachten. Es habe sich um verschiedene, mehrheitlich private UmstÃ¤nde gehandelt, etwa ein Verkauf einer Liegenschaft, deren Kauf sich als Fehlentscheidung herausgestellt habe, ein Verkauf im Zusammenhang mit der Krankheit seines ehemaligen Lebenspartners, ein Verkauf einer sanierungsbedÃ¼rftigen Lie­genschaft sowie ein Verkauf, um LiquiditÃ¤t zu erlangen, um damit gemeinsam mit einer befreundeten Familie deren selbstbewohnte Liegenschaft zu erwerben. </p> <p class="Erwgung2">Auch die Liegenschaft D-Strasse sei von Anbeginn als langfristige Kapitalanlage und Altersvorsorge erworben worden. Hintergrund des Verkaufs dieser Liegenschaft sei es ge­wesen, mit dem VerkaufserlÃ¶s den Lebenstraum der Pflichtigen zu verwirklichen, einen Alterswohnsitz in G zu ermÃ¶glichen, wo der Pflichtige bereits aufgewachsen sei. Seit November 2017 hÃ¤tten die Pflichtigen Kenntnis von einer zum Verkauf stehenden Liegenschaft an der H-Strasse in G gehabt. Um die erforderliche LiquiditÃ¤t fÃ¼r den Kauf dieser Liegenschaft zu erlangen, sei der Verkauf der Liegenschaft D-Strasse bereits im Januar 2018 in die Wege geleitet worden. Trotz Einreichung eines Kaufangebots fÃ¼r die H-Strasse hÃ¤tten die Pflichtigen den Zuschlag im Bieterverfahren nicht erhalten, was ihnen im Februar 2018 mitgeteilt worden sei. Kurz darauf sei den Pflichtigen aber der Erwerb einer anderen Wohnliegenschaft an der I-Strasse in G gelungen. Aus dem VerkaufserlÃ¶s der Liegenschaft D-Strasse habe somit das neue Eigenheim bezahlt werden kÃ¶nnen. Insgesamt habe ein planmÃ¤ssiges Vorgehen oder eine Gewinnerzielungsabsicht zu keinem Zeitpunkt vorgelegen. </p> <p class="Erwgung2">Hinsichtlich des Arguments der atypisch hohen Fremdfinanzierung wenden die Pflichtigen ein, eine Belehnung von 80 % sei im Jahr 1993 fÃ¼r Rendite-Liegenschaften an bevorzugten Wohnlagen nicht aussergewÃ¶hnlich gewesen. Sodann bringen sie in der vorliegenden Be­schwerde erstmals vor, die Fremdfinanzierung habe nicht bei 80 %, sondern bei bloss 79,05 % gelegen. Eigentlich hÃ¤tte der damalige Lebenspartner des Pflichtigen, mit dem der Pflichtige bis zu dessen Tod liiert gewesen sei, die Liegenschaft mit ihm gemeinsam finan­zieren wollen, doch habe man sich aus erbrechtlichen GrÃ¼nden zum Kauf im Alleineigentum entschieden. Dies habe zwar zu einer hÃ¶heren Bankfinanzierung gefÃ¼hrt, als eigentlich not­wendig gewesen wÃ¤re, ein Klumpenrisiko habe aber nie bestanden, da dieser Lebenspartner mit einer Art "Finanzgarantie" fÃ¼r den Pflichtigen gebÃ¼rgt hÃ¤tte.</p> <p class="Urteilstext">Zum Vorhalt der Vorinstanz, der Pflichtige habe der von ihm beherrschten F AG Honorare zukommen lassen fÃ¼r eine TÃ¤tigkeit, die ausserhalb von deren Gesellschaftszweck gelegen hÃ¤tten, stellen sich die Pflichtigen auf den Standpunkt, dies sei legitim, habe die F AG doch auf die Einnahmen Steuern bezahlt.</p> <p class="Urteilstext">Was die an die J AG fÃ¼r den Verkauf der Liegenschaft D-Strasse bezahlte MaklergebÃ¼hr von Fr. â¦ betrifft, was die Vorinstanz als Hin­weis fÃ¼r professionelle VerkaufsbemÃ¼hungen interpretiert, so bleiben die Pflichtigen bei ih­rer Darstellung: Die Liegenschaft D-Strasse sei nicht auf dem Markt angepriesen wor­den, sondern der Pflichtige habe sie einzig dem spÃ¤teren KÃ¤ufer gezeigt, einem ehemaligen Kunden und mittlerweile guten Bekannten. Die MaklergebÃ¼hr stelle branchenÃ¼blicherweise ein Erfolgshonorar dar, wobei der investierte Zeitaufwand nicht massgeblich sei. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>4.1</b> FÃ¼r das Vorliegen eines gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels spricht zunÃ¤chst die berufliche NÃ¤he des im Jahr 1957 geborenen Pflichtigen zur Immobilienbranche, die bereits im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft D-Strasse bestand: Der ursprÃ¼nglich in der Gastronomiebranche selbstÃ¤ndig tÃ¤tig gewesene Pflichtige, nahm im Jahr 1988 eine TÃ¤tig­keit als selbstÃ¤ndig erwerbender Makler auf und grÃ¼ndete im selben Jahr die J AG, zu deren GrÃ¼ndungsmitgliedern er zÃ¤hlte und deren AlleinaktionÃ¤r er bis heute ist. Zweck der Gesellschaft ist der Kauf und Verkauf, die Verwaltung, Sanierung und Vermittlung von Immobilien. Der Pflichtige ist seit Beginn einziges Verwaltungsratsmit­glied der Gesellschaft und verfÃ¼gt Ã¼ber Einzelunterschriftsberechtigung. 1996 erwarb der Pflichtige ausserdem den EidgenÃ¶ssischen Fachausweis fÃ¼r Immobilienverwalter. <span> </span></p> <p class="Urteilstext"><b>4.2</b> Ein weiteres deutliches Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit ist die hohe Fremd­finanzierung hinsichtlich der Liegenschaft D-Strasse von rund 80 % im Erwerbszeit­punkt. Denn die TÃ¤tigkeit des selbstÃ¤ndigen bzw. gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko einge­gangen wird (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 4. A., ZÃ¼rich 2023, Art. 18 DBG N. 11; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼­rich 2021, § 18 StG N. 11). Ausdruck eines solchen Unternehmerrisikos kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten Ver­mÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. WÃ¤hrend bei selbstbewohnten Liegenschaften Ã¼blicherweise bis zu rund 80 % des Verkehrswerts fremdfinanziert sind, werden bei an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften sowie bei Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen Ã¼blicherweise nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert. Eine darÃ¼ber hinausgehende Fremd­finanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 14. Juni 2023, SB.2023.00020, E. 3.3.4, VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073, E. 2.3, VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1; VGr, 31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.1; BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2, BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 4.2.4). An der Ãbernahme eines Unternehmerrisikos Ã¤ndert die Beteuerung nichts, dass der Pflichtige im Erwerbszeitraum in einer langjÃ¤hrigen, intakten Lebensgemeinschaft mit einem vermÃ¶genderen Partner lebte. Es mag zwar zutreffen, dass sich dieser Lebenspartner bloss zur Vermeidung potenzieller steuerlicher und erbrechtlicher Nachteile nicht am Erwerb der Liegenschaft D-Strasse beteiligt hatte und dass er dem Pflichtigen im Notfall auch finanzielle Absicherung angeboten hÃ¤tte. Fakt bleibt aber, dass sich der Pflichtige entschloss, die gesamte Finanzierungsschuld und die in den frÃ¼hen 1990er-Jahren notorisch hohe Hypothekarschuldzinsbelastung sowie das damit einherge­hende persÃ¶nliche Risiko umfassend allein zu tragen; dies geht Ã¼ber das Ã¼bliche Risiko im rein privaten VermÃ¶gensverwaltungsbereich hinaus, insbesondere mit Blick auf das damals noch relativ junge Alter des Pflichtigen. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.3</b> Als LiegenschaftenhÃ¤ndler gilt nicht nur derjenige, dessen eigentliche TÃ¤tigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die Ã¼ber die blosse private VermÃ¶gensver­waltung hinausgeht; dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Liegenschaft einem Archi­tekten, einem BaugeschÃ¤ft oder einem Handwerksbetrieb zur Arbeitsbeschaffung dient (StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 2b aa; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6b; BGE 112 I bn 79 E. 3b/aa; BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4). In der neueren hÃ¶chstrichterlichen Rechtspre­chung wird explizit auch die Vermietung von Liegenschaften nebst der An- und Verkaufs­tÃ¤tigkeit bei der Beurteilung des Gesamtbildes eines LiegenschaftenhÃ¤ndlers mitberÃ¼cksich­tigt und MietertrÃ¤ge tragen zur WÃ¼rdigung einer auf Erwerb ausgerichtete TÃ¤tigkeit bei (BGr, 22. Januar 2024, 9C_613/2023, E. 4.5.3; 22. Januar 2024, 9C_632/2023, E. 4.5.3). Nebst BerÃ¼cksichtigung der unbestrittenermassen jahrelanger, umfangreicher, renditege­richteter Vermietung verschiedener in Portfolio des Pflichtigen befindlichen Liegenschaften, namentlich des von Beginn an vollstÃ¤ndig vermieteten Mehrfamilienhauses D-Strasse, ist der Vorinstanz auch hinsichtlich der Honorarzahlungen an die F AG zuzustim­men: Indem der Pflichtige der von ihm als einzigem Verwaltungsrat gefÃ¼hrten F AG in den Jahren 2010 und 2014 Zahlungen zukommen liess, die unter dem Titel von Woh­nungssanierungen der D-Strasse geleistet wurden, obschon diese Arbeiten mit dem Ge­sellschaftszweck der F AG in keinerlei Verbindung standen, benutzte er die Liegen­schaft D-Strasse, um seinem Unternehmen Arbeit zu verschaffen. In diesem Kontext ist auch die fÃ¼r den Verkauf der Liegenschaft D-Strasse an die J AG bezahlte MaklergebÃ¼hr von Fr. â¦ zu beurteilen. Wenn die Darlegung der Pflichtigen zutrifft, wonach die Liegenschaft auf dem Markt nicht beworben wurde, sondern bloss einem einzigen interessierten Bekannten gezeigt und diesem dann ohne weitere Verhandlun­gen verkauft worden sei, so erscheint dieses VerkaufsgeschÃ¤ft aus unternehmeri­scher Optik der J AG offenkundig als Ã¤usserst glÃ¼cklich. Diese ge­schilderten GeschÃ¤ftsgebaren erhÃ¤rten den Gesamteindruck, dass die Liegenschaft D-Strasse der ErwerbstÃ¤tigkeit des Pflichtigen sowohl unmittelbar als auch mittelbar diente. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.4</b> Was sodann die HÃ¤ufigkeit der Transaktionen betrifft, so ist den Pflichtigen zwar zuzu­stimmen, dass die KÃ¤ufe und VerkÃ¤ufe Ã¼ber Dekaden hinweg erfolgten und teilweise viele Jahre zwischen den Transaktionen lagen. Was die HintergrÃ¼nde und Motive der einzelnen KÃ¤ufe und VerkÃ¤ufe waren, haben die Pflichtigen in ihren Rechtschriften detailliert ausge­fÃ¼hrt. Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid eingehend mit diesen AusfÃ¼hrungen aus­einandergesetzt. Sie stellte insbesondere fest, dass der Kauf der Liegenschaft D-Strasse im Jahr 1993 in einen Zeitraum fiel, in dem die KÃ¤ufe und VerkÃ¤ufe eng aufeinanderfolgten und schloss daraus, dass sich diese Liegenschaft seit ihrem Erwerb im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichtigen befand. Den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz in Bezug auf die UmstÃ¤nde und BeweggrÃ¼nde der einzelnen Liegenschaftstransaktionen ist nichts hinzuzufÃ¼gen. Die in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht hierzu erneut ausfÃ¼hrlich dargetanen Vorbringen, fÃ¼hren â soweit sie unter der eingeschrÃ¤nkten Kognition des Gerichts hinsichtlich neuer Sachverhaltsdarstellungen Ã¼berhaupt zu hÃ¶ren sind â zu keinen anderen SchlÃ¼ssen. Die An­zahl der Liegenschaftstransaktionen insbesondere im Zeitraum des Erwerbs der Liegen­schaft D-Strasse stellt ein weiteres Indiz fÃ¼r den gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhan­del dar. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.5</b> Das Kriterium der Gewinnstrebigkeit setzt sich aus der generellen Gewinngeeignetheit des Vorgehens (objektives Element) und der individuellen Gewinnerzielungsabsicht der be­treffenden Person (subjektives Element) zusammen (BGr, 6. Juni 2023, 9C_606/2022, E. 4.2, 19. Juli 2020, 2C_495/2019, E. 2.2.1, BGE 143 V 177, E. 4.2.2, 138 II 251 E. 4.3.3.). Dass sich Kauf und Verkauf der D-Strasse objektiv als geeignet erwiesen, einen Gewinn zu generieren, zeigt sich bereits an den UmstÃ¤nden, dass das Mehrfamilienhaus der gesamten Haltedauer renditeorientiert vermietet und schliesslich mit einem GrundstÃ¼ckgewinn von rund Fr. â¦ verkauft wurde.</p> <p class="Urteilstext">Die Beteuerung der Pflichtigen, nicht gewinnstrebig gehandelt zu haben, zielt denn auch auf den subjektiven Teilgehalt der Gewinnstrebigkeit ab, die Absicht der Gewinnerzielung. Mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, ist ein innerer Umstand. Als solcher ist er einem direkten Beweis nicht zugÃ¤nglich, sondern es muss vielmehr anhand Ã¤usserer Indi­zien abgewogen werden, ob fÃ¼r die steuerpflichtige Person beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Kapitalanlage im Vordergrund stand (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E, 3.4). </p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtigen fÃ¼hren aus, sie hÃ¤tten sich nicht darum bemÃ¼ht, den Gewinn aus dem Verkauf zu maximieren, was sich auch daran zeige, dass die Liegenschaft nicht am Markt ausge­schrieben und beworben worden sei, sondern dass der Pflichtige direkt einen ehemaligen Kunden der J AG und guten Bekannten kontaktiert hÃ¤tte, von dessen Interesse an einem Renditeobjekt er gewusst habe. Mit diesem hÃ¤tten dann auch keine Preis­verhandlungen stattgefunden, sondern das Objekt habe ihm zugesagt und der Kaufvertrag habe in KÃ¼rze geschlossen werden kÃ¶nnen. Der Pflichtige habe dem KÃ¤ufer dann gar aus Sympathie einen Preisnachlass von Fr. â¦ gewÃ¤hrt, ein Freundschaftsdienst wider­spreche gewerblichem Handeln. Schliesslich bringen die Pflichtigen vor, mit dem Verkauf sei einzig bezweckt worden, die sich am Markt selten bietende Chance zu nutzen, einen Alterswohnsitz in G zu finanzieren. Der VerkaufserlÃ¶s sei daher auch nicht reinves­tiert worden, um ihn weiterhin unternehmerisch einzusetzen. </p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn es zutreffen sollte, dass die MaklergebÃ¼hr fÃ¼r die Vermittlung der Liegenschaft D-Strasse der J AG bezahlt wurde, ohne dass diese sich aktiv um die Vermittlung bemÃ¼ht hÃ¤tte, ist den AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen Folgendes entgegenzuhalten: Auf die DurchfÃ¼hrung einer aufwÃ¤ndigen Marktanalyse und eine offensive Bewerbung der Liegenschaft D-Strasse am Markt konnte verzichtet werden, da der Pflichtige aufgrund seiner beruflichen TÃ¤tigkeit bei der J AG, seiner jahrelangen Berufserfahrung und seiner fundierten Marktkenntnisse den Immobilien­markt und den erzielbaren Kaufpreis der Liegenschaft bereits ausreichend einschÃ¤tzen konnte. Aus eben dieser beruflichen TÃ¤tigkeit kannte er auch den KÃ¤ufer, der ein ehemaliger Kunde der J AG war, sowie dessen VermÃ¶genssituation und Kauf­interesse. Auf diese aus seiner ErwerbstÃ¤tigkeit gewonnene Kenntnis griff der Pflichtige nun zurÃ¼ck, um die in seinem eigenen Portfolio gehaltene Liegenschaft D-Strasse zu ver­kaufen. Vor diesem Hintergrund ist der schnelle und direkte Vertragsschluss keineswegs als Indiz fÃ¼r einen Vorgang im rein privaten VermÃ¶gensverwaltungskontext zu werten (vgl. VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.10). </p> <p class="Urteilstext">Was die GewÃ¤hrung des Preisnachlasses betrifft, so kann auf die Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrun­gen der Vorinstanz verwiesen werden, gegen welche die Pflichtigen nichts Stichhaltiges ein­wenden: Aus der Korrespondenz zwischen dem Pflichtigen und dem KÃ¤ufer ist zu schlies­sen, dass es sich beim Preisnachlass nicht um einen Freundschaftsdienst aus Sympathie han­delte, wie dies die Pflichtigen darstellen mÃ¶chten, sondern dass er im Zusammenhang mit einer Zusicherung im Kontext der Vertragsabwicklung bzw. allfÃ¤lliger AnsprÃ¼chen daraus gewÃ¤hrt worden war. Hinzukommt, dass Gewinnstrebigkeit keine systematische Gewinn­maximierung voraussetzt (BGr, 22. Januar 2024, 9C_632/2023, E. 4.5.3, BGr, 6. Juni 2023, 9C_606/2022, E. 6.4). </p> <p class="Urteilstext">Wenn die Pflichtigen sodann betonen, sie hÃ¤tten den Verkauf einzig aus dem Grund getÃ¤tigt, eine seltene Gelegenheit fÃ¼r den Erwerb eines Alterswohnsitzes in G zu finanzieren, Ã¼berzeugt dies nicht. Wie die Pflichtigen selbst ausfÃ¼hren, standen sie im selben Jahr, in dem sie ihr Haus an der I-Strasse in G kauften, bereits in fortgeschrittenen Verhand­lungen fÃ¼r den Kauf einer anderen Liegenschaft in G, die dann aber nicht zum Ab­schluss fÃ¼hrten; dies zeigt, dass die Gelegenheiten, ein Objekt in G zu finden, das den Vorstellungen der Pflichtigen entsprach, nicht derart ausserordentlich waren. Ohnehin bleibt aber unklar, was die Pflichtigen aus ihrer Schilderung zur Verwendung des GrundstÃ¼ckge­winns zu ihren Gunsten ableiten mÃ¶chten. Denn es ist zwar nicht streitig, dass der ErlÃ¶s aus dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse nicht in den Liegenschaftenhandel reinvestiert, sondern fÃ¼r private Zwecke verwendet wurde. Damit verliess der ErlÃ¶s zumindest fÃ¼r den Moment den unternehmerischen Kreislauf. Der Verbrauch von <a id="_Hlk172128013">EinkÃ¼nften aus ErwerbstÃ¤­tigkeit zur Begleichung privater Lebenshaltungskosten entspricht indes dem Normalfall</a>, ist doch einer der Hauptzwecke der ErwerbstÃ¤tigkeit â der unselbstÃ¤ndigen wie auch der selb­stÃ¤ndigen â geradezu in aller Regel die Erlangung finanzieller Mittel zur Bestreitung des Le­bensunterhalts. Von dem Verzicht einer Reinvestition in den Liegenschaftenhandel lÃ¤sst sich jedenfalls nicht der Schluss ableiten, der Erwerb und Verkauf der Liegenschaft D-Strasse wÃ¤re nicht in gewinnstrebiger Absicht erfolgt. </p> <p class="Urteilstext">Vorderhand gegen eine gewerbliche TÃ¤tigkeit spricht vorliegend die lange Haltedauer der Liegenschaft D-Strasse von 25 Jahren. Zwar stellt eine kurze Besitzdauer oft ein deut­liches Indiz fÃ¼r gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel dar. Eine lÃ¤ngere Haltedauer kann aber durchaus auch unternehmerischen Zielen entsprechen, namentlich wenn mit dem Ver­kauf zugewartet wurde, etwa um von einer prognostizierten Preissteigerung und gÃ¼nstiger Marktentwicklung zu profitieren (VGr, 14. Juni<span> 2023, SB.2023.00020. E. 3.3.6; 26. August 2020, SB.2020.00044, E. 2.5; BGE 125 II 113 E. 6c./cc). </span>Insbesondere, wenn ein nennens­wertes Portfolio vorhanden ist, wie dies bei den Pflichtigen der Fall ist, besteht kein Ã¤usserer Druck eine bestimmte Liegenschaft zu verkaufen, um LiquiditÃ¤t fÃ¼r den Lebensunterhalt zu erlangen, sondern es kann flexibel auf die Marktentwicklung reagiert werden. Der durch den Verkauf der D-Strasse realisierte erhebliche GrundstÃ¼ckgewinn von knapp Fr. â¦ widerspiegelt die Ã¤usserst gÃ¼nstige Marktentwicklung und Preissteigerung und lÃ¤sst die lange Haltedauer jedenfalls im konkreten Fall als aus unternehmerischer Sicht durchaus er­folgsbringend beurteilen. Ist ein VermÃ¶genswert einmal Teil des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens ge­worden, geht er nicht durch blossen Zeitablauf, also etwa durch eine lange Haltedauer, ins PrivatvermÃ¶gen Ã¼ber; hierfÃ¼r wÃ¤re ein objektiv erkennbarer Willensentschluss vonnÃ¶ten (BGE 125 II 113 6c.bb). </p> <p class="Urteilstext">Gegen eine Qualifikation der Liegenschaft D-Strasse als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen im Steu­erjahr 2018 spricht schliesslich nicht, dass die Pflichtigen die Liegenschaft D-Strasse stets als PrivatvermÃ¶gen deklariert haben und dies von den SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber alle Jahre hinweg nie geprÃ¼ft und folglich akzeptiert wurde. Erst mit dem Verkauf der Liegenschaft lag eine verÃ¤nderte Situation vor, die eine Neubeurteilung gerechtfertigt (BGr, 22. Januar 2024, 9C_613/2023, E. 4.5.4) und die dann zur Qualifikation der Liegenschaft D-Strasse als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gefÃ¼hrt hat. Vor diesem Zeitpunkt bestand kein Anlass, die ZugehÃ¶rig­keit der D-Strasse zum Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu ergrÃ¼nden. Generell kommt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung einer Veranlagung bei periodischen Steuern nur fÃ¼r die be­treffende Periode Rechtskraft zu; die tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen in einem spÃ¤teren Veranlagungszeitraum anders gewÃ¼rdigt werden. Wenn das kantonale Steu­eramt die Liegenschaft D-Strasse entsprechend der Deklaration der Pflichtigen in den vergangenen Steuerperioden im PrivatvermÃ¶gen belassen hat, stand dies einer ÃberprÃ¼fung in der Steuerperiode 2018 nicht entgegen. Ebenso wenig lag darin ein zur BegrÃ¼ndung von schutzwÃ¼rdigem Vertrauen geeignetes oder widersprÃ¼chliches Verhalten (vgl. BGr, 28. Sep­tember 2022, 2C_827/2021, 2C_850/2021, E. 5.4, Richner et al., VB zu Art. 109â121 DBG N 50 und 80, mit Hinweisen auf die Gerichtspraxis).</p> <p class="Erwgung2">Bei einer GesamtwÃ¼rdigung sÃ¤mtlicher dargelegter Faktoren erscheinen die konkrete Vor­gehensweise, allem voran die Fremdfinanzierungsquote von rund 80 % beim Erwerb, die HÃ¤ufigkeit der Immobilientransaktionen und die berufliche NÃ¤he zur Immobilienbranche entscheidend fÃ¼r den Schluss, dass der Rahmen einer schlichten PrivatvermÃ¶gensverwaltung gesprengt wurde und die Liegenschaft D-Strasse bereits seit dem Erwerbszeitpunkt Teil der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit des Pflichtigen diente und daher Teil von dessen Ge­schÃ¤ftsvermÃ¶gens bildete. Folglich stellt der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse Einkommen aus gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel dar.</p> <p class="Urteilstext">Inwiefern die Qualifikation des Pflichtigen als LiegenschaftenhÃ¤ndler dessen Grundrechte verletzt hÃ¤tte, wird schliesslich nicht ausgefÃ¼hrt und es ergeben sich auch aus den Akten keine Anhaltspunkte darauf, weshalb auf diese RÃ¼gen nicht weiter einzugehen ist.</p> <p class="Erwgung1">Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und es steht ihnen keine EntschÃ¤­digung zu. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2023.00103 betreffend direkte Bundessteuer 2018 wird abgewie­sen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. <a id="Text1">15'500</a>.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 140.-</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 15'640.-</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. EntschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6. 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts; <br/> d) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>