<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00295</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217526&amp;W10_KEY=13013504&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00295</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.09.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vergrösserung des bestehenden Einfamilienhauses durch einstöckige, ebenerdige Wohnzimmeranbaute: Auslegung der BZO-Bestimmung betreffend Grenzabstand. Die Abstandsprivilegierung von Art. 15 BZO Zürich sieht für jedes weggelassene Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor. Vorausgesetzt ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. In Anwendung dieser Bestimmung lässt die Bausektion ein Geschossabzug auch bei selbständigen Anbauten zu (E. 4.2). Das PBG würde Raum lassen für eine solche Privilegierung, doch müsste dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen nicht, dass für einzelne Gebäudeteile, die eine bestimmte Höhe nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden. Es sollen lediglich diejenigen Gebäude privilegiert werden, welche die Vollgeschosszahl nicht ausnützen, sofern nicht nur diese, sondern auch die Gebäudehöhe entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus, dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die entsprechend geringere Gebäudehöhe in Kauf nimmt (E. 4.3). Vorliegend wurde beim rechtskräftig bewilligten Hauptgebäude sowohl die zulässige Geschosszahl als auch die zulässige Gebäudehöhe vollumfänglich ausgenutzt. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge als unzulässig (E. 4.4). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSUNTERSCHREITUNG">ABSTANDSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANBAU">ANBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HERABSETZUNG">HERABSETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVILEGIERUNG">PRIVILEGIERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49 Abs. II lit. b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=35193" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00295</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. September 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte E und D mit Beschluss vom 25. Oktober 2016 unter Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung von Anbauten an das bestehende Einfamilienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Erwgung2">H und I sowie B und A erhoben dagegen mit Eingabe vom 1. Dezember 2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich aufzuheben. Am 24. MÃ¤rz 2017 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Erwgung2">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben B und A mit Eingabe vom 11. Mai 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, diesen mit der Auflage zu versehen, der Anbau im Untergeschoss an der SÃ¼dostseite so zu verkÃ¼rzen, dass der Grenzabstand zu ihrem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m betrage. Sodann beantragten sie eine ParteientschÃ¤digung sowie eine entsprechende Anpassung des Kostendispositivs des vorinstanzlichen Urteils. H und I verzichteten stillschweigend auf die Anfechtung des Rekursentscheids.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht schloss am 22. Mai 2017 auf Abweisung der Beschwerde. Am 13. Juni 2017 beantragte die Bausektion die Beschwerdeabweisung. In ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Juni 2017 beantragten E und D, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Eine letzte Eingabe von B und A erfolgte am 26. Juni 2017. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss Zonenplan der Stadt ZÃ¼rich in der Wohnzone W2bII. Geplant ist, das bestehende Einfamilienhaus im Unter- und Erdgeschoss durch zwei Anbauten zu vergrÃ¶ssern.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden, welche EigentÃ¼mer des unmittelbar Ã¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼cks (Kat.-Nr. 03) sind, beanstanden das Bauprojekt hinsichtlich dessen Grenzabstands. Sie sind der Ansicht, der geplante Untergeschossanbau an der SÃ¼dostseite halte keinen zureichenden Abstand zu ihrer GrundstÃ¼cksgrenze ein.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Art. 13 der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) regelt die fÃ¼r Wohnzonen geltenden Grundmasse und legt in Abs. 1 den minimalen Grundgrenzabstand fÃ¼r die massgebliche Zone W2bII auf 5 m fest. Der Grenzabstand wird jedoch Art. 15 BZO zufolge fÃ¼r jedes weggelassene Vollgeschoss um 1 m bis hÃ¶chstens auf das kantonale Mindestmass herabgesetzt, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende GebÃ¤udehÃ¶he der jeweiligen Zone gemÃ¤ss Art. 13 BZO nicht Ã¼berschritten wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht bestÃ¤tigte in seinem Entscheid die Ansicht der Bausektion, wonach der eingeschossige Anbau den gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 15 BZO erforderlichen Grenzabstand von 4 m einhalte, ohne weitere BegrÃ¼ndung als zutreffend. Es fÃ¼gte einzig an, gemÃ¤ss Disp.-Ziff. I.1.g der Baubewilligung seien vor Baubeginn die PlÃ¤ne mit den definitiven GrenzabstÃ¤nden zur Genehmigung einzureichen, womit die Einhaltung der erforderlichen AbstÃ¤nde gewÃ¤hrleistet sei. Eine allfÃ¤llige Abstandsverletzung kÃ¶nne im Ãbrigen â soweit aus den PlÃ¤nen ersichtlich â hÃ¶chstens geringfÃ¼gig sein und stÃ¤nde dem Bauvorhaben nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz sei der privilegierte Grenzabstand gemÃ¤ss Art. 15 BZO vorliegend nicht anwendbar. Ihrer Meinung nach wÃ¤re der (ordentliche) Grenzabstand von 5 m gemÃ¤ss Art. 13 BZO einzuhalten, welcher mit ca. 4,4 m unterschritten<span> werde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In Art. 15 BZO wird lediglich bezÃ¼glich Untergrenze fÃ¼r die Herabsetzung des Grenzabstandes auf das kantonale Recht verwiesen; ansonsten handelt es sich dabei um gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 2 lit. b <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)</span> kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Die Frage von dessen Anwendbarkeit im vorliegenden Fall tangiert das kantonale Recht folglich nicht, womit der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung dieser Bestimmung insoweit ein Ermessensspielraum erÃ¶ffnet wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung bzw. <span>unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der Bau(bewilligungs)behÃ¶rde </span>Ã¼berprÃ¼ft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. MÃ¤rz 2015, <span>VB.2014.00232, E. 4.3.1</span>).<span> </span>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle (<span>VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,</span> auch zum Folgenden). Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext wie vorliegend aus sich selbst heraus nicht klar verstÃ¤ndlich und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, muss unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. DafÃ¼r ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Auslegung ist auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten (BGE 128 I 34 E. 3b).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Abstandsprivilegierung gemÃ¤ss Art. 15 BZO sieht fÃ¼r jedes weggelassene Vollgeschoss eine Reduktion des Grenzabstands um 1 m vor. Vorausgesetzt ist, dass auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende GebÃ¤udehÃ¶he der jeweiligen Zone gemÃ¤ss Art. 13 BZO nicht Ã¼berschritten wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die Bausektion fÃ¼hrt in ihrer Beschwerdeantwort aus, gemÃ¤ss langjÃ¤hriger und konstanter Praxis zu Art. 15 BZO sei ein Geschossabzug auch bei selbstÃ¤ndigen Anbauten zulÃ¤ssig, wobei an die SelbstÃ¤ndigkeit von Anbauten keine Ã¼berspitzten Anforderungen zu stellen seien. Insbesondere werde nicht verlangt, dass zwischen Hauptbau und Anbau ein funktionaler Zusammenhang bestehe. Architektonisch und konstruktiv mÃ¼sse der Anbau aber als solcher erkennbar sein, das heisst, dass der Hauptbau bei einem allfÃ¤lligen Abbruch des Anbaus ohne grÃ¶ssere Anpassungen weiterbestehen kÃ¶nnen mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen dagegen geltend, der Anbau dÃ¼rfe nicht losgelÃ¶st vom HauptgebÃ¤ude betrachtet werden. Da das HauptgebÃ¤ude seinerseits bereits das Maximum von zwei Vollgeschossen aufweise, kÃ¶nne in Bezug auf die Anbaute nicht von einem "weggelassenen Vollgeschoss" gesprochen werden. Im Gegenteil sei der geplante Anbau lediglich eingeschossig und betreffe das Untergeschoss, weshalb sogar von zwei weggelassenen Vollgeschossen gesprochen werden mÃ¼sste. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Art. 15 BZO nennt lediglich Vollgeschosse, welche fÃ¼r eine Privilegierung weggelassen werden mÃ¼ssen, Ã¤ussert sich jedoch nicht zu einzelnen GebÃ¤udeteilen. Die Bestimmung besagt damit weder, dass fÃ¼r einzelne GebÃ¤udeteile, bzw. Anbauten, welche nicht die maximale Geschosszahl ausnÃ¼tzen, ein privilegierter Grenzabstand gelten wÃ¼rde, noch schliesst sie dies explizit aus.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Sinn und Zweck einer solchen Vorschrift ist, wie die Bausektion zutreffend ausfÃ¼hrt, eine geringere Geschosszahl beziehungsweise GebÃ¤udehÃ¶he wegen der unter nachbarlichen, stÃ¤dtebaulichen und wohnhygienischen Gesichtspunkten kleineren Gesamtmasse durch einen verkÃ¼rzten Grenzabstand auszugleichen <span>(Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 15.8.7.1, S. 859 mit Hinweis auf VGr, </span>2. MÃ¤rz 1988,<span> </span>VB.1987.00110, E. 2.b = <span>BEZ 1988 Nr. 36</span>). DemgegenÃ¼ber dient der Abstandsbereich dem Schutz der nachbarlichen Interessen und darf daher nur in engem Rahmen beansprucht werden. So dÃ¼rfen etwa Besondere GebÃ¤ude, welche nicht Wohn- oder Arbeitszwecken dienen und eine bestimmte HÃ¶he nicht Ã¼bersteigen nÃ¤her an die GrundstÃ¼cksgrenze herangebaut werden (vgl. § 49 Abs. 3 und 270 Abs. 1 PBG). Unterirdische GebÃ¤ude, welche die Nachbarn nicht beeintrÃ¤chtigen, sind solche sogar vollstÃ¤ndig abstandsbefreit (§ 269 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Bei Art. 15 BZO handelt es sich, wie gesagt, um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes Recht (vgl. E. 4.1). Das PBG wÃ¼rde darÃ¼ber hinaus auch Raum lassen fÃ¼r eine Privilegierung wie sie die Bausektion praktiziert, doch mÃ¼sste dies in der BZO entsprechend geregelt sein. Art. 15 BZO besagt indessen nicht, dass fÃ¼r einzelne GebÃ¤udeteile, die eine bestimmte HÃ¶he nicht erreichen, ein geringerer Grenzabstand gilt. Dieser Sinn kann der Bestimmung auch nicht mittels Auslegung zuerkannt werden. Um den nachbarlichen Interessen gerecht zu werden, sind sowohl die GebÃ¤udehÃ¶he als auch der Grenzabstand nicht in Bezug auf einzelne Teile des fraglichen GebÃ¤udes, sondern mit Blick auf das ganze GebÃ¤ude zu bestimmen und muss ein GebÃ¤ude die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he und den entsprechenden Grenzabstand einhalten. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Art. 15 BZO erlaubt mit anderen Worten nicht einfach generell fÃ¼r niedrige GebÃ¤udeteile eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands. Es sollen lediglich diejenigen GebÃ¤ude privilegiert werden, welche die Vollgeschosszahl nicht ausnÃ¼tzen, sofern nicht nur diese, sondern auch die GebÃ¤udehÃ¶he entsprechend reduziert ist. Die Privilegierung setzt damit voraus, dass die Bauherrschaft im Gegenzug auf ein Vollgeschoss verzichtet und die entsprechend geringere GebÃ¤udehÃ¶he in Kauf nimmt. Es ist daher nicht zulÃ¤ssig, die GebÃ¤udehÃ¶he an der in den Abstandsbereich hineinragenden Fassade zu messen und dadurch erst eine Beanspruchung des Abstandsbereichs zu rechtfertigen. Von der in Art. 15 BZO vorgesehenen MÃ¶glichkeit kann dementsprechend nur profitiert werden, wenn gleichzeitig auf eines der gemÃ¤ss Art. 13 BZO zulÃ¤ssigen zwei Vollgeschosse beim hinter dem Anbau befindlichen HauptgebÃ¤ude verzichtet wird. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Von diesen Ãberlegungen hat sich das Verwaltungsgericht bereits bei der identisch lautenden Bestimmung der BZO Meilen leiten lassen (VGr, 17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.5 f. â bestÃ¤tigt mit Urteil des Bundesgerichts vom 20. Januar 2015, 1C_293/2014; vgl. auch <span>VGr, </span>2. MÃ¤rz 1988,<span> </span>VB.1987.00110, <span>E. 2b</span> = <span>BEZ 1988 Nr. 36</span>). Um vorliegend anders zu entscheiden, besteht kein Anlass. Insbesondere auch deshalb, weil der geplante Anbau zur Wohnnutzung vorgesehen ist, wodurch die nachbarlichen Interessen stÃ¤rker tangiert werden als durch Besondere GebÃ¤ude. Aus diesem Grund entsteht auch kein Widerspruch zur Abstandsprivilegierung von Besonderen GebÃ¤uden. Der projektierte Anbau ist demzufolge zusammen mit dem bestehenden GebÃ¤ude als ein GebÃ¤ude zu betrachten, welches die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he und den entsprechenden Grenzabstand einzuhalten hat. Folglich ist eine Herabsetzung des Grundabstands nach Art. 15 BZO von 5 m auf 4 m an die Voraussetzung geknÃ¼pft, dass das GebÃ¤ude die maximale Geschosszahl nicht ausschÃ¶pft und eine entsprechend reduzierte GebÃ¤udehÃ¶he aufweist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Anders als im Entscheid VB.1987.00110 wurde hier beim rechtskrÃ¤ftig bewilligten HauptgebÃ¤ude die zulÃ¤ssige Geschosszahl mit zwei Vollgeschossen sowie einem anrechenbaren Untergeschoss vollumfÃ¤nglich ausgenutzt. Zudem weist die SÃ¼dostfassade, an welcher der Anbau realisiert werden soll, ab dem (zum jetzigen Zeitpunkt) gewachsenen Terrain eine HÃ¶he von 8,95 m auf und liegt damit gar Ã¼ber der in Art. 13 BZO maximal vorgesehenen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m. In solchen FÃ¤llen, wo wie vorliegend kein Verzicht auf ein Geschoss stattgefunden hat und die damit einhergehende herabgesetzte GebÃ¤udehÃ¶he in Kauf genommen wurde, liegt kein Grund vor, welcher den Ausgleich dieses Nachteils durch eine Abstandsprivilegierung des Untergeschosses bzw. (neuen) Anbaus daran rechtfertigen wÃ¼rde. Eine solche wÃ¼rde die nachbarlichen Interessen Ã¼bermÃ¤ssig beeintrÃ¤chtigen. Die Beanspruchung des Abstandsbereichs erweist sich demzufolge vorliegend als unzulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Einer Verkleinerung des Anbaus stehen vorliegend keine besonderen Schwierigkeiten entgegen und in der damit einhergehenden Verringerung der Tiefe der Wohnzimmererweiterung ist auch keine wesentliche ProjektÃ¤nderung zu erblicken, weshalb der Mangel ohne Weiteres mittels einer Nebenbestimmung<b> </b>im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG geheilt werden kann (vgl. dazu VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). <span>Die Baubewilligung vom </span>25. Oktober 2016 <span>ist demzufolge mit einer Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, wonach </span>der Anbau im Untergeschoss an der SÃ¼dostseite so zu verkÃ¼rzen ist, dass der ordentliche Grenzabstand zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m betrÃ¤gt. <span>Die entsprechenden PlÃ¤ne sind der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen. </span>Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerschaft kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 VRG), wobei die Kosten anteilsmÃ¤ssig der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zu 1/4, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte, und der Beschwerdegegnerin 2 zur HÃ¤lfte aufzuerlegen sind. Sodann ist die private Beschwerdegegnerschaft je hÃ¤lftig, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 2'500.-. PraxisgemÃ¤ss trifft die Beschwerdegegnerin 2 als Gemeinwesen in der vorliegenden Konstellation keine EntschÃ¤digungspflicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren ist dem nunmehrigen Ergebnis anzupassen und Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. MÃ¤rz 2017 dementsprechend bezÃ¼glich der Parteien des Beschwerdeverfahrens abzuÃ¤ndern: Da die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren nun teilweise obsiegen, sind ihnen die Rekurskosten (insgesamt Fr. 4'650.-) nur noch zu je 1/8, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/4, aufzuerlegen. 1/4 der Rekurskosten ist sodann der nun teilweise unterliegenden Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, nÃ¤mlich zu je 1/16, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/8, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zu 1/8 der Beschwerdegegnerin 2. Die Kostenauflage an die Rekurrierenden H und I (im Umfang von insgesamt 1/2) blieb unangefochten, weshalb diese ihre GÃ¼ltigkeit behÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2">Dies gilt ebenfalls hinsichtlich der im Rekursverfahren zulasten der Rekurrierenden H und I verfÃ¼gten UmtriebsentschÃ¤digung von insgesamt Fr. 850.- an die private Beschwerdegegnerschaft. Hingegen ist beim nunmehrigen Ergebnis, wo die Parteien des Beschwerdeverfahrens im Rekursverfahren je nur teilweise als obsiegend erscheinen, auf die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung zwischen ihnen zu verzichten. In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. MÃ¤rz 2017 ist deshalb die der privaten Beschwerdegegnerschaft zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden zugesprochene ParteientschÃ¤digung aufzuheben.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Disp.-Ziff. I des </span>Beschlusses<span> der BaubehÃ¶rde ZÃ¼rich vom </span>25. Oktober 2016 wird <span>mit folgender vor </span>Baubeginn<span> zu erfÃ¼llenden Auflage ergÃ¤nzt: </span></p> <p class="Urteilstext">"Der Anbau im Untergeschoss an der SÃ¼dostseite ist so zu verkÃ¼rzen, dass der Grenzabstand zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mindestens 5 m betrÃ¤gt. Die entsprechenden PlÃ¤ne sind der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen."</p> <p class="Urteilstext">In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. MÃ¤rz 2017 bezÃ¼glich der Parteien des Beschwerdeverfahrens werden die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 4'650.-) neu zu je 1/8, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/4 den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2, zu je 1/16, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/8, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zu 1/8 der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.</p> <p class="Urteilstext">In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. MÃ¤rz 2017 wird die der privaten Beschwerdegegnerschaft zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden zugesprochene ParteientschÃ¤digung aufgehoben.</p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zu einem Viertel der solidarisch haftenden Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 sowie zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerschaft wird je hÃ¤lftig, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>