<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00135</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204983&amp;W10_KEY=13013566&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00135</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.04.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 04.10.2005 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan: Das mit dem Gestaltungsplan zugelassene Bauvolumen und dessen Gestaltung stehen in erheblichem Gegensatz zur bestehenden Überbauung in der Gemeinde. Frage der Einordnung und Gestaltung (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG). Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs wurde durch den Augenschein des Verwaltungsgerichts geheilt (E. 2). Mangels nachbarlichem Zusammenhang und Sichtverbindung fehlte es an legitimationsbegründender Beeinträchtigung des Grundstücks des Beschwerdegegners 3, welcher auch nicht als Stimmbürger zur Beschwerde zugelassen gewesen wäre (E. 3). Kein Verstoss des Gestaltungsplans gegen den regionalen Richtplan (E. 4.1). Dass mit einem Gestaltungsplan (auch) persönliche Wünsche Einzelner erfüllt werden, macht ihn nicht per se illegal. Zumal der kantonale Gesetzgeber neben dem Institut des öffentlichen Gestaltungsplans auch jenes des privaten Gestaltungsplans vorsieht, ohne für dessen Zulässigkeit spezifische Voraussetzungen zu statuieren. Das Recht belässt für die Schaffung von Kleinbauzonen (in der Bauzone) mittels Gestaltungsplänen einen grossen Spielraum, der lediglich durch das Gebot der Respektierung der übergeordneten Planung sowie des übergeordneten Rechts, namentlich der Einhaltung der Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG, begrenzt wird (E. 4.2). Rechtsgrundlage der zu prüfenden Frage bildet Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einzuordnen haben (E. 4.3). Im Ergebnis ergibt sich, dass das streitbetroffene Gestaltungsplanareal zwar eine Gestaltung und Baumasse erlaubt, welche im Gegensatz zu der bestehenden Bauweise steht, aber wegen einer Geländemulde kaum einsehbar ist. Der Vorwurf, das mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Bauvorhaben würde einen neuen Akzent setzen, der mit dem noch weitgehend ländlichen Charakter des fraglichen Gebiets nicht vereinbar sei, genügt nicht, um einen Widerspruch zum Bundesrecht, insbesondere zu Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, anzunehmen (E. 4.3.4 + 4.3.5). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUWEISE">BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KLEINBAUZONE">KLEINBAUZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 16 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 1 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. II lit. b RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 5. Juni 2003 stimmte die Gemeindeversammlung Wil dem privaten Gestaltungsplan Buck zu. </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss gelangten M sowie sieben weitere Rekursparteien, alles Einwohner von Wil, mit gemeinsamer Rekurseingabe an die Baurekurskommission des Kantons ZÃ¼rich und verlangten dessen Aufhebung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission bezog die GrundeigentÃ¼mer des Gestaltungsplanareals und die Mitglieder der gesuchstellenden Baugesellschaft B ins Rekursverfahren mit ein und fÃ¼hrte am 4. Dezember 2004 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 19. Februar 2004 hiess die Baurekurskommission den Rekurs der Rekurrenten 1 bis 4 gut (Disp.-Ziff. II). BezÃ¼glich der Rekurrenten 5 bis 8 trat sie im gleichen Entscheid auf deren Rekurs nicht ein (Disp.-Ziff. I) und wies die von diesen Rekurrenten erhobene Gemeindebeschwerde ab (Disp.-Ziff. III). FÃ¼r die Gemeindebeschwerde wurden keine Kosten erhoben (Disp.-Ziff. IV). Die Kosten des Rekursverfahrens wurden zu je 1/32 den Rekurrenten 5 bis 8 und zu je 7/16 den privaten Rekursgegnern auferlegt (Disp.-Ziff. V). Die Rekurrenten 5 bis 8 mussten die private Rekursgegnerin fÃ¼r das Rekursverfahren mit insgesamt Fr. 800.- entschÃ¤digen (Disp.-Ziff. VI), und die privaten Rekursgegner wurden verpflichtet, den Rekurrenten 1 bis 4 eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 250.- zu bezahlen (Disp.-Ziff. VII). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhob der Gemeinderat Wil im Namen der Gemeinde vorsorglich am 19. MÃ¤rz 2004 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, Disp.-Ziff. II des angefochtenen Entscheides sei aufzuheben und der Gemeindeversammlungsbeschluss sei zu bestÃ¤tigen. Im Eventualfall verlangte sie, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und zur erneuten Beschlussfassung zurÃ¼ckzuweisen. Schliesslich beantragte sie die Ausrichtung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung (VB.2004.00135). Auch die Baugesellschaft B und die GrundeigentÃ¼mer gelangten mit Beschwerde vom 24. MÃ¤rz 2004 gegen den gleichen Entscheid an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung der Disp.-Ziffn. II, V und VII des angefochtenen Entscheids sowie eine angemessene EntschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren (VB.2004.00136).</p> <p class="Urteilstext">Am 31. MÃ¤rz 2004 vereinigte der AbteilungsprÃ¤sident des Verwaltungsgerichts die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Gemeinde Wil ein, baldmÃ¶glichst den Beschluss der Gemeindeversammlung Ã¼ber die Erhebung der Beschwerde einzuholen. Gleichzeitig wurde auch die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich eingeladen, den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Am 9. Juni 2004 stimmte die Gemeindeversammlung Wil der vom Gemeinderat vorsorglich eingereichten Beschwerde zu. Die Baudirektion traf den Genehmigungsentscheid ohne EinschrÃ¤nkungen am 10. August 2004. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission reichte ihre Vernehmlassung am 17. September 2004 ein und beantragte, die Beschwerde sei unter den Ã¼blichen Kostenfolgen abzuweisen. M und die weiteren drei obsiegenden Rekursparteien beantworteten die Beschwerde am 27. Oktober 2004 und beantragten die Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">Auf Aufforderung des Verwaltungsgerichts reichte die Gemeinde Wil am 14. Dezember 2004 diverse Unterlagen nach, zu denen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden II am 13. Januar und die Beschwerdegegner am 3. Februar 2005 schriftlich Ã¤usserten. Am 15. MÃ¤rz 2005 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht einen Augenschein durch.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Die durch den Rekursentscheid in ihrer Planungsautonomie betroffene Gemeinde sowie die Mitglieder der planenden Baugesellschaft und die GrundeigentÃ¼mer sind zur Beschwerdeerhebung ohne weiteres le­gi­timiert (§ 21 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als erste Rechtsmittelinstanz Ã¼berprÃ¼fen die Baurekurskommissionen kommuna­le NutzungsplÃ¤ne grundsÃ¤tzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre GesetzmÃ¤ssigkeit, sondern auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung allerdings Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es fÃ¼r die Beurteilung auf die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ankommt, haben sich die RekursbehÃ¶rden bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Sie dÃ¼rfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist oder den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht. Im Ãbrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren UnzweckmÃ¤ssigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, Rz. 1073).</p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden Ã¼ber kommunale Nutzungsplanungen gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt. Ist eine kommunale Planfestsetzung durch die Rekursinstanz wie vorliegend aufgehoben worden, so hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle jedoch auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beklagen, dass sich die Baurekurskommission fÃ¼r ihre Beurteilung auf Feststellungen gestÃ¼tzt habe, welche in Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs getroffen wurden. Der Rekursentscheid beziehe sich auf eine Fernsicht, wie sie von einem sÃ¼dÃ¶stlich von HÃ¼ntwangen befindlichen TeilstÃ¼ck der Verbindungsstrasse Wasterkingen/Rafz und der Verbindung HÃ¼ntwangen Dorf/Bahnstation HÃ¼ntwangen Wil ergeben solle, welche Standorte am Augenschein aber gar nicht begangen worden seien. DemgegenÃ¼ber brachte die Baurekurskommission in ihrer Beschwerdeantwort vor, die aus der Fernsicht gemachten Aufnahmen 7 und 8 seien zwar nach Beendigung des Augenscheins wÃ¤hrend der RÃ¼ckfahrt zur Amtsstelle erfolgt. Sie wÃ¼rden aber quasi die Spiegelbilder der Fotos 5 und 6 darstellen, die vom hangseitigen Baubereich des BaugrundstÃ¼ckes gemacht wurden, wo sich die Parteien zur Einsehbarkeit des BaugrundstÃ¼ckes geÃ¤ussert hÃ¤tten. Die Perspektive aus der Ferne kÃ¶nne daher als allgemein und jedenfalls als den Parteien bekannt vorausgesetzt werden. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich am Augenschein vom 15. MÃ¤rz 2005 und im Beisein aller Parteien von der Lage des Gestaltungsplanareals und von seiner Einsehbarkeit von verschiedenen Standorten aus der NÃ¤he und der Ferne ein eigenes Bild machen kÃ¶nnen. Damit verlieren die von der Vorinstanz gemachten Feststellungen und Fotografien aus der Fernsicht fÃ¼r das Beschwerdeverfahren ihre eigenstÃ¤ndige Aussagekraft, und es kann offen bleiben, ob die Baurekurskommission mit ihrem Vorgehen eine allfÃ¤llige GehÃ¶rsverletzung begangen hat. Eine solche ist in jedem Fall im Beschwerdeverfahren geheilt worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden vorab, dass die Baurekurskommission auf den Rekurs des Beschwerdegegners Nr. 3 eingetreten sei, obwohl zwischen seiner Liegenschaft an der FlÃ¼estigstrasse und dem streitbetroffenen Areal und Bauvorhaben kein nachbarlicher Zusammenhang oder eine Sichtverbindung bestehe. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts am Augenschein besteht zwischen dem Gestaltungsplangebiet und der Liegenschaft des Beschwerdegegners Nr. 3 kein derartiger nachbarlicher Zusammenhang, dass angenommen werden kÃ¶nnte, er sei von der geplanten Ãberbauung in seinen tatsÃ¤chlichen Interessen mehr betroffen als die Allgemeinheit. Vom rund 150 m entfernten Wohnhaus des Beschwerdegegners Nr. 3 besteht infolge der dazwischen liegenden Erhebung Felsenegg keine Sichtverbindung zum Gestaltungsplangebiet. Dieses kann nur gerade von dem zur Liegenschaft fÃ¼hrenden grundstÃ¼cksinternen Zufahrtsweg her eingesehen werden. Da dieser Weg jedoch nicht zum dauernden Aufenthalt der BenÃ¼tzer dient, fÃ¼hrt diese punktuelle Sicht allein noch nicht zu einer legitimationsbegrÃ¼ndenden BeeintrÃ¤chtigung des GrundstÃ¼cks. </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss hÃ¤tte die Baurekurskommission auf den Rekurs des Beschwerdegegners Nr. 3 nicht eintreten dÃ¼rfen, ebenso wie sie dies unangefochten gegenÃ¼ber den Rekurrenten 5 bis 8 getan hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Damit bleibt fÃ¼r diesen Beschwerdegegner, der immerhin als StimmbÃ¼rger zur Erhebung der Gemeindebeschwerde legitimiert war, zu prÃ¼fen, ob der angefochtene Beschluss gesetzliche Bestimmungen verletzt hat. Die Vorinstanz hat diese Frage im Rahmen der PrÃ¼fung der Gemeindebeschwerde der Rekurrenten 5 bis 8 in ErwÃ¤gung 8 verworfen. Sie erwog, es sei nicht erkennbar, worin eine Rechtsverletzung hier bestehen solle. Wenn der Gestaltungsplan im Widerspruch zum Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 1 (recte Abs. 2) lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) stehe (was sie im Rahmen des von den Rekurrenten 1 bis 4 erhobenen Rekurses bejaht hatte), so liege darin keine Rechtsverletzung. Die im Gestaltungsplan vorgesehen Abweichung von der Regelbauweise sei nach § 83 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssig. Auch liege kein Verstoss gegen § 49a Abs. 2 PBG vor. </p> <p class="Urteilstext">Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen, denen die Beschwerdegegner im Beschwerdeverfahren auch nichts entgegenhalten, kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Zu ergÃ¤nzen bleibt, dass der im Rekursverfahren ebenfalls erhobene und von der Baurekurskommission zu Recht (vgl. nachfolgende E. 4.1) verworfene Einwand, der Gestaltungsplan widerspreche mit seiner baulichen Dichte dem regionalen Richtplan, auch zur GesetzmÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung gehÃ¶rt hÃ¤tte (§ 16 PBG). </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrenden II insoweit gutzuheissen, als die Baurekurskommission den Rekurs des Beschwerdegegners 3 gutgeheissen hat. Dies fÃ¼hrt auch zu einer Korrektur der Disp.-Ziffn. V und VI des Rekursentscheids. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baurekurskommission erwog im angefochtenen Entscheid, es sei unklar und erhelle insbesondere auch aus den Angaben der privaten Rekursparteien nicht, ob das Gestaltungsplanareal zum Gebiet "Felsenegg" gehÃ¶re, fÃ¼r welches der regionale Richtplan Unterland eine niedrige bauliche Dichte verlange. Aufgrund der planlichen Darstellung sei aber selbst unter Beachtung einer gewissen planlichen UnschÃ¤rfe davon auszugehen, dass die GestaltungsplangrundstÃ¼cke dem Gebiet nicht mehr angehÃ¶ren, jedoch in unmittelbarer NÃ¤he davon liegen.</p> <p class="Urteilstext">Dem kann gefolgt werden. Im Siedlungs- und Landschaftsplan der Region Unterland ist ein Gebiet Ã¶stlich der Flurbezeichnung "Felsenegg" mit einer vertikalen grÃ¼nen Schraffur versehen, wo in der nachfolgenden Nutzungsplanung eine niedrige bauliche Dichte festzulegen ist. Diese Schraffur endet im Westen unmittelbar westlich der Kreuzung Breitenmattstrasse/Lirenhofstrasse, d.h. in einer Luftlinienentfernung von rund 130 m vom Gestaltungsplangebiet und von diesem zudem durch die Erhebung der Felsenegg getrennt. Dieser Richtplaneintrag vermag daher den kommunalen Plangeber nicht im Sinne von § 16 PBG zu binden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Rekurrenten brachten sodann bereits im Rekursverfahren vor, mit dem Gestaltungsplan werde eine verpÃ¶nte Zwerg- oder Kleinbauzone geschaffen. Mit diesem Einwand wird zu Recht nicht die Bundesrechtswidrigkeit von Kleinbauzonen ausserhalb der Bauzonen angesprochen. Ein solcher Fall liegt hier auch nicht vor, befindet sich doch der Gestaltungsplanperimeter innerhalb der zusammenhÃ¤ngenden Bauzonen von Wil.</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall werden die GrÃ¼nde fÃ¼r das Aufstellen des Gestaltungsplans von der Gemeinde nicht weiter dargelegt, weder in der Weisung des Gemeinderats an die Stimmberechtigten, noch in dessen Stellungnahme zu den Einwendungen oder im Anfechtungsverfahren. Immerhin lÃ¤sst sich aus den Akten schliessen, dass dahinter weitgehend private Interessen der Bauherrschaft stehen, welche bereits Anfangs 2002 einen ersten Entwurf fÃ¼r einen Gestaltungsplan eingereicht hatte. Eine sachgerechte Nutzungsplanung muss sich generell an objektiven Gegebenheiten orientieren und nicht nur dazu dienen, persÃ¶nliche WÃ¼nsche Einzelner erfÃ¼llen. Dass mit einem Gestaltungsplan (auch) persÃ¶nliche WÃ¼nsche Einzelner erfÃ¼llt werden, macht ihn jedoch nicht per se illegal. Zumal der kantonale Gesetzgeber neben dem Institut des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans (der nach § 84 Abs. 1 PBG ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse voraussetzt) auch jenes des privaten Gestaltungsplans vorsieht, ohne fÃ¼r dessen ZulÃ¤ssigkeit spezifische Voraussetzungen zu statuieren. Einzig in formeller Hinsicht bedarf der private Gestaltungsplan der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Organs (§ 86 PBG), wodurch er eine demokratische Legitimierung erhÃ¤lt. Ausserdem belÃ¤sst das Recht fÃ¼r die Schaffung von Kleinbauzonen mittels GestaltungsplÃ¤nen einen grossen Spielraum, der lediglich durch das Gebot der Respektierung der Ã¼bergeordneten Planung sowie des Ã¼bergeordneten Rechts, namentlich der Einhaltung der Ziele und GrundsÃ¤tze von Art. 1 und 3 RPG, begrenzt wird. Innerhalb dieses Rahmens bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung fÃ¼r eine bestimmte Planung, solange es sich um eine sachgerechte Nutzungsplanung handelt, die sich an den objektiven Gegebenheiten orientiert.</p> <p class="Urteilstext">Somit ist vorliegend einzig zu prÃ¼fen, ob der strittige Gestaltungsplan der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung zu genÃ¼gen vermag bzw. ob er nicht offensichtlich unangemessen und unzweckmÃ¤ssig ist, so dass die Baurekurskommission die Beschwerden zu Unrecht gutgeheissen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Rechtsgrundlage der zu prÃ¼fenden Frage bildet Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, welcher verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe der Baubewilligungen regelmÃ¤ssig mittels Ã¤sthetischer Generalklauseln verlangen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemeinen Planungsgrundsatz, welchen die BehÃ¶rden bei der AusÃ¼bung des ihnen zustehenden Ermessens â sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Planverwirklichung â zu beachten haben (vgl. Bundesamt fÃ¼r Raumplanung, ErlÃ¤uterungen, Art. 3 N. 17 ff., 27). So hat sich auch die zweckmÃ¤ssige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgegebenen NutzungsmÃ¶glichkeiten in der Regel im Baubewilligungsverfahren auch ausgeschÃ¶pft werden dÃ¼rfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der Ã¤sthetischen Generalklausel vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a; RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen BaukÃ¶rper geht, insbesondere um deren HÃ¶he, LÃ¤nge, Geschosszahl und um die GrundstÃ¼cksausnÃ¼tzung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Beziehung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei AusschÃ¶pfen der zugelassenen Bauvolumina genÃ¼gend in die Landschaft einordnen. Dabei ist generell den SiedlungsrÃ¤ndern, dies insbesondere im Bereiche naturnaher Landschaften und WÃ¤lder spezielle Aufmerksamkeit zu schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und e RPG). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Zur Frage, ob sich der Gestaltungsplan im Sinne von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG in die Landschaft einordne, erwog die Baurekurskommission im Wesentlichen Folgendes: Das sÃ¼dliche Drittel des Gestaltungsplanareals sei durch die nordÃ¶stlich der Lirenhofstrasse vorhandenen EinfamilienhÃ¤user von nahem wie von weitem praktisch nicht einsehbar. Im nÃ¶rdlichen Teil des Gebietes jedoch wÃ¼rde der Terrassenbau teilweise ab dem zweiten und vollstÃ¤ndig ab dem dritten Obergeschoss die bestehenden GebÃ¤ude an der Lirenhofstrasse Ã¼berragen und demnach vom Rafzerfeld her klar einsehbar sein. Aus der NÃ¤he beschrÃ¤nke sich die Sicht auf das Bauvorhaben allerdings, insbesondere von der Lirenhofstrasse her, auf einzelne ZwischenrÃ¤ume. Vom Ortskern selber sei das Gebiet nicht einsehbar, nur von der selber auf erhÃ¶hter Lage situierten Kirche Wil, ansonsten bestehe kein rÃ¤umlicher Zusammenhang. Von der Verbindungsstrasse Wasterkingen/Rafz und derjenigen HÃ¼ntwangen Dorf/Bahnstation HÃ¼ntwangen Wil sei der hangseitige Bereich des Gestaltungsplanareals aber deutlich einsehbar. Von diesen Standorten aus wÃ¼rden sich dem Betrachter auch Teile des Ortskerns Wil und die talseits des Areals befindlichen Bauten prÃ¤sentieren. Das mit dem Gestaltungsplan zu ermÃ¶glichende Bauvorhaben wÃ¼rde im fraglichen Gebiet einen mit dessen noch weitgehend lÃ¤ndlichem Charakter nicht zu vereinbarenden neuen Akzent setzen. Dies gelte vorab fÃ¼r die Dimensionen des GebÃ¤udes, woran auch wenig Ã¤ndere, dass nunmehr in ErfÃ¼llung einer Auflage des Amtes fÃ¼r Raumordnung und Vermessung (ARV) in der GebÃ¤udemitte des Terrassenhauses eine BegrÃ¼nung vorgesehen sei. Auch der Abstufung des GebÃ¤udes komme keine entscheidende Bedeutung zu, da die Versetzung nur gerade je 2.50 m betrage, was bereits aus geringer Distanz kaum mehr wahrgenommen werde. Auch die Flachdachbauweise und die praktisch vollstÃ¤ndig verglasten Fassaden seien zumindest fragwÃ¼rdig. Mit einer der Regelbauweise folgenden Ãberbauung wÃ¼rden diese Probleme nicht oder in wesentlich gemilderter Form auftreten. </p> <p class="Urteilstext">Dagegen bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden im Wesentlichen vor, es fehle an einem Ã¶ffentlichen Interesse an der Aufhebung des Gestaltungsplanes, der einen BaukÃ¶rper ermÃ¶gliche, der kaum wahrgenommen werden kÃ¶nne. Das Rafzerfeld sei geprÃ¤gt vom Kiesabbau und der Industrie, der Verkehr auf den beiden von der Baurekurskommission angefÃ¼hrten Verbindungsstrassen liesse einen Blick auf das Gestaltungsplangebiet kaum zu. Die geplante Ãberbauung trete von den fraglichen Standorten aus nur mit zwei Geschossen und damit weniger einschneidend als andere Objekte (GebÃ¤ude mit Sonnenkollektoren und WintergÃ¤rten) in Erscheinung. Die beanstandete KÃ¶rnung, die kompaktere Bauweise und die grossflÃ¤chigen Verglasungen seien aus der Ferne gar nicht zu bemerken. Durch die kompakte Bauweise kÃ¶nne der BaukÃ¶rper gut in die GelÃ¤ndemulde eingefÃ¼gt und die exponierten Randlagen der GrundstÃ¼cke geschont werden. Die vom ARV verlangte Bepflanzung werde rund 8 m der gesamten Fassade kaschieren. Auch die begrÃ¼nte DachflÃ¤che trage zur guten Einordnung bei.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Das Gestaltungsplangebiet befindet sich am nÃ¶rdlichen Rand der zusammenhÃ¤ngenden Bauzonen von Wil, das gesamthaft von einer kleinmassstÃ¤blichen Einzelbauweise mit SatteldÃ¤chern geprÃ¤gt ist. Es liegt an einem relativ stark abfallenden SÃ¼dhang und grenzt im Norden und Westen an Waldgebiet und im Osten an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, das unter Naturschutz steht. Das genannte GrundstÃ¼ck liegt auf der Ã¶stlich an den Gestaltungsplanperimeter grenzenden AnhÃ¶he und wurde am 4. September 1991 mittels einer Verordnung des Gemeinderates Wil unter Schutz gestellt. Einen dagegen gerichteten Rekurs wies die Baurekurskommission I am 11. Oktober 1991 ab. Anlass fÃ¼r die Unterschutzstellung bot, dass das GrundstÃ¼ck bezogen auf den NÃ¤hrstoffgehalt eine Magerwiese und bezogen auf den Wasserhaushalt einen Trockenstandort bilde, und darauf seltene Pflanzen und Tiere vorkommen, welche zum Teil geschÃ¼tzt sind. Aufgrund dieser Lage ist zwar grundsÃ¤tzlich davon auszugehen, dass sich der Gestaltungsplanperimeter in einer landschaftlich eher empfindlichen Lage befindet. Allerdings kann entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin I allein aufgrund der Nachbarschaft des unter Naturschutz stehenden GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 01 keine â wenn auch allenfalls wÃ¼nschenswerte â Ã¼ber die SchutzverfÃ¼gung hinausgehende RÃ¼cksichtnahme erzwungen werden kann. Vielmehr reicht es, wenn der Gestaltungsplan, den gesetzlichen Vorschriften entspricht und der Plan nicht offensichtlich unzweckmÃ¤ssig ist bzw. die Gemeinde ihr diesbezÃ¼glich grosses Ermessen nicht Ã¼berschreitet (vgl. E. 4.3.1). Davon kann jedoch vorliegend nicht ausgegangen werden (vgl. E. 4.3.4 und 4.3.5). Zudem bringt das durch die ProjektÃ¤nderung inzwischen vorgesehene AbrÃ¼cken der Hochbauten auf dem Gestaltungsplanperimeter dem hÃ¶her liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 insbesondere in optischer Hinsicht tatsÃ¤chliche Vorteile. </p> <p class="Urteilstext">Entgegen den Vorbringen der Beschwerdegegner lÃ¤sst sich auch aus der planungsgeschichtlichen Entwicklung des ehemaligen Rebbergs, insbesondere aus der Teilbauordnung 1966, nicht generell ableiten, es seien erhÃ¶hte gestalterische Anforderungen an Architektur und Umgebung im Gestaltungsplangebiet zu stellen. Das fragliche Gebiet Buck wurde vorerst nicht gemeinsam mit dem im Wesentlichen unterhalb der Lirenhofstrasse liegenden Gebiet Lirenhof-Felsenegg, fÃ¼r welches die Teilbauordnung ein AusnÃ¼tzungsmass von 15 % und erhÃ¶hte Anforderungen an die architektonische Ausgestaltung und die Dachform verlangte (Teilbauordnung Art. 3 Abs. 4 und Art. 5), eingezont, sondern kam erst 1967 in die Landhauszone, welche ein AusnÃ¼tzungsmass von 20 % zuliess, ohne aber weitere Anforderungen an die Gestaltung zu stellen. Erst bei Erlass der BZO 1985 wurde dann auf die planerische Unterscheidung des Gebietes Lirenhof-Felsenegg einerseits und des Gebietes Buck andererseits verzichtet, und daselbst eine einheitliche Landhauszone festgesetzt, die ihrerseits in der BZO 1993 durch die bis heute geltende W1-Zone ersetzt wurde. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Das mit dem Gestaltungsplan zugelassene Bauvolumen und dessen Gestaltung stellen zwar auf den ersten Blick einen erheblichen Gegensatz zur bestehenden Ãberbauung der gesamten Gemeinde und insbesondere auch zu der im westlichen Ortsteil massgebenden eingeschossigen Wohnzone mit 20 % AusnÃ¼tzung dar. Diese mit dem Gestaltungsplan erÃ¶ffneten BaumÃ¶glichkeiten weichen aber zum einen praktisch nur durch die LÃ¤nge, GebÃ¤udehÃ¶he und Erscheinungsweise (Geschosszahl und Flachdach) des mÃ¶glichen BaukÃ¶rpers sowie die TerrainverÃ¤nderungen vom Bestehenden ab. Denn die GesamthÃ¶he Ã¼ber dem gewachsenen Terrain, die im Gestaltungsplan nur ein Mehr von ca. 1.50 m ausmacht, und die AusnÃ¼tzungsziffer, die nach Art. 16 Gestaltungsplanvorschriften im Gegensatz zu § 255 PBG die ausnÃ¼tzungsrelevanten FlÃ¤chen in allen Geschossen in die Berechnung mit einbezieht, fallen weniger ins Gewicht. Zum andern werden sie durch die beschrÃ¤nkte Einsehbarkeit des Areals relativiert (vgl. dazu sogleich E. 4.3.5). Ausserdem erscheinen diese Abweichungen aus objektiver Sicht durch die ausgeprÃ¤gte Hanglage des Gebietes mit einer durchschnittlichen Steigung von Ã¼ber 20 %, welche fÃ¼r eine gesonderte Beplanung gegenÃ¼ber der Grundordnung hinsichtlich GebÃ¤udehÃ¶he, Geschossigkeit sowie Terraingestaltung der drei betroffenen GrundstÃ¼cke spricht, als gerechtfertigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.5 </b>Am Augenschein konnte das Verwaltungsgericht sich ein Urteil Ã¼ber die Einsehbarkeit des Gestaltungsplanperimeters aus den umliegenden Bauzonen und der weiteren Umgebung bilden. Dabei zeigte sich, dass die Sicht auf das fragliche GelÃ¤nde von der Lirenhofstrasse und den Ã¼berbauten Zonen von Wil in der Tat Ã¤usserst eingeschrÃ¤nkt ist. Die spezielle Lage des Gestaltungsplanperimeters in einer GelÃ¤ndemulde ist bemerkenswert. Die bestehenden Bauten verstellen die nÃ¤here Sicht aus SÃ¼den weitgehend, von Norden, Osten und Westen her ist die Einsehbarkeit wegen der dreiseitigen Hangentwicklung und des Waldes praktisch nicht gegeben. Indessen wird der Gegensatz zwischen der bestehenden Ãberbauung und dem Neubau insbesondere vor Ort selber, das heisst von den sÃ¼dlich angrenzenden EinfamilienhÃ¤usern und der neu vorgesehenen Zufahrtsstrasse aus in Erscheinung treten. Weiter ist das Areal auch von der BÃ¼rglenstrasse her gut sichtbar (Standort 5 des Verwaltungsgerichts). Aus der weiteren Ferne (Standort 6 und 7 des Verwaltungsgerichts) sodann ist das Hangareal ebenfalls noch gut zu sehen, jedoch dÃ¼rfte aus dieser Entfernung die GegensÃ¤tzlichkeit in der Geschosszahl und der GebÃ¤udelÃ¤nge kaum in Erscheinung treten, da einerseits der sÃ¼dliche Teil des Perimeters durch die davor stehenden EinfamilienhÃ¤user verdeckt bleibt und andererseits die zur Auflockerung der GebÃ¤udelÃ¤nge vorgesehene Bepflanzung im mittleren Bauteil den gegebenen GebÃ¤udezusammenhang nicht mehr ohne weiteres wird erkennen lassen.</p> <p class="Erwgung3">Im Ergebnis ergibt sich, dass das streitbetroffene Gestaltungsplanareal zwar eine Gestaltung und Baumasse erlaubt, welche in einem gewissen Gegensatz zu der bestehenden Bauweise steht, aber kaum einsehbar ist. Diese Vorhalte reichen jedoch nicht aus, um den Gestaltungsplan als unzulÃ¤ssig einzustufen. Der Vorwurf, das mit dem Gestaltungsplan ermÃ¶glichte Bauvorhaben wÃ¼rde einen neuen Akzent setzen, der mit dem noch weitgehend lÃ¤ndlichen Charakter des fraglichen Gebiets nicht vereinbar sei, genÃ¼gt nicht, um einen Widerspruch zum Bundesrecht, insbesondere zu Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, anzunehmen.</p> <p class="Erwgung3">Demnach erweist sich der Gestaltungsplan als rechtmÃ¤ssig bzw. nicht als offensichtlich unangemessen und unzweckmÃ¤ssig. Mit ihrer gegenteiligen WÃ¼rdigung hat die Baurekurskommission die Planungsautonomie der Gemeinde missachtet. Die Beschwerden sind daher gutzuheissen. Dispositiv Ziff. II des Rekursentscheids ist aufzuheben und der Beschluss der Gemeinde Wil vom 5. Juni 2003 betreffend Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan Buck ist zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je zu einem Viertel den Beschwerdegegnern 1 - 4, je unter solidarischer Haftung, aufzuerlegen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), welche Ã¼berdies zu verpflichten sind, den BeschwerdefÃ¼hrenden II eine ProzessentschÃ¤digung von je Fr. 500.-, insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</p> <p class="Urteilstext">In AbÃ¤nderung von Dispositiv Ziff. V des Rekursentscheids sind sodann die Rekurskosten zu je 1/32 und je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 3 sowie 5 - 8 und zu je 9/32 je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 1, 2 und 4 aufzuerlegen. In AbÃ¤nderung von Dispositiv Ziff. VI des Rekursentscheids sind die Rekurrenten 3 sowie 5 - 8 zu verpflichten, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1. und 2.2 eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 100.- (d.h. Fr. 200.- pro Rekurrentschaft, Fr. 1'000.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. In AbÃ¤nderung von Dispositiv Ziff. VII des Rekursentscheids sind die Rekurrenten 1, 2 und 4 zu verpflichten, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1 und 2.2 eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 300.- (d.h. Fr. 600.- pro Rekurrentschaft, Fr. 1'800.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv Ziff. II des Rekursentscheids wird aufgehoben und der Beschluss der Gemeinde Wil vom 5. Juni 2003 betreffend Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan Buck wird bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. In AbÃ¤nderung von Dispositiv Ziff. V des Rekursentscheids werden die Rekurskosten zu je 1/32 und je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 3 sowie 5 â 8 und zu je 9/32 je unter solidarischer Haftung den Rekurrenten Nrn. 1, 2 und 4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. In AbÃ¤nderung von Dispositiv Ziff. VI des Rekursentscheids werden die Rekurrenten 3 sowie 5 - 8 verpflichtet, den privaten Rekursgegner Nrn. 2.1. und 2.2 eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 100.- (d.h. Fr. 200.- pro Rekurrentschaft, Fr. 1'000.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. In AbÃ¤nderung von Dispositiv Ziff. VII des Rekursentscheids werden die Rekurrenten 1, 2 und 4 verpflichtet, den privaten Rekursgegnern Nrn. 2.1 und 2.2 eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 300.- (d.h. Fr. 600.- pro Rekurrentschaft, Fr. 1'800.- insgesamt, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 300.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'300.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Gerichtskosten werden zu je zu einem Viertel den Beschwerdegegnern 1-4, je unter solidarischer Haftung, auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Die Beschwerdegegner 1-4 werden verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden II innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides eine ProzessentschÃ¤digung von je Fr. 500.-, insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>