<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 313</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Güterregulierung</span> <span class="page_no">313</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>III. Güterregulierung</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft2"><b>76</b></span> <span class="ft2"><b>Berücksichtigung örtlich gebundener Dienstbarkeiten im Geldausgleich.</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Örtlich gebundene Dienstbarkeiten gehen bei der Neuzuteilung von</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Grundstücken im Rahmen einer Güterregulierung auf die neu gebil-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>deten Grundstücke über, welche lagemässig den alten entsprechen;</b></span><br/> <span class="ft2"><b>den neuen Eigentümern stehen gegenüber den früheren Eigen-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>tümern keinerlei Ansprüche zu (Erw. II/3).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Wurde im Rahmen der Güterregulierung keine Minderbonitierung</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der mit Dienstbarkeiten belasteten Grundstücke vorgenommen, ist</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der neue Eigentümer im Rahmen des Geldausgleichs zu entschädigen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(Erw. II/4.3).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>In casu erhielten die früheren Eigentümer für die auf ihren Parzellen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>befindlichen Freileitungen Entschädigungszahlungen für 25 Jahre</b></span><br/> <span class="ft2"><b>und erfolgte die Neuzuteilung nach zwölf Jahren; die im Geldaus-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>gleich zu leistende Abgeltung ist daher ausgehend von der dem frü-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>heren Eigentümer geleisteten Gesamtentschädigung unter Berück-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>sichtigung der massgebenden Barwertfaktoren für die Restlaufzeit</b></span><br/> <span class="ft2"><b>zu bestimmen (Erw. II/4.3 - 4.5).</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Aus dem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom</span><br/> <span class="ft5">21. Juni 2011 i.S. M. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X.</span><br/> <span class="ft5">(5-GR.2011.1).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft7">II.</span><br/> <span class="ft7">3.</span><br/> <span class="ft7">3.1.</span><br/> <span class="ft7">Grundsätzlich werden in einem Güterregulierungsverfahren die</span><br/> <span class="ft7">Privatrechtsverhältnisse für das Umlegungsgebiet von Grund auf neu</span><br/> <span class="ft7">geordnet (AGVE 1993, S. 507 ff., Erw. 3.2; AGVE 1991, S. 134 ff.,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">LandwirtschaftlicheRekurskommission</span> <span class="page_no">314</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Erw. 2/c/bb; Andreas Korner, Die Bereinigung von Dienstbarkeiten</span><br/> <span class="ft7">im Güterzusammenlegungsverfahren, Zürich 1983, S. 87 ff.). Dabei</span><br/> <span class="ft7">gehört es zu den Zielsetzungen, diese möglichst klar zu fassen. Nutz-</span><br/> <span class="ft7">lose oder durch die Regulierung überflüssig gewordene Dienstbar-</span><br/> <span class="ft7">keiten sind deshalb beispielsweise zu löschen und werden nicht mehr</span><br/> <span class="ft7">eingetragen (vgl. Korner, a.a.O., S. 104 ff.). Dem Rationalisierungs-</span><br/> <span class="ft7">zweck der Güterregulierung entspricht es, dass die bislang bestehen-</span><br/> <span class="ft7">den Dienstbarkeiten, insbesondere Wegrechte, nicht wieder begrün-</span><br/> <span class="ft7">det werden, es sei denn, ein Verzicht auf ihre Neubegründung führe</span><br/> <span class="ft7">zu untragbaren Konsequenzen für die Bewirtschaftung bzw. Nutzung</span><br/> <span class="ft7">der Grundstücke (AGVE 1994, S. 161 ff., Erw. 2/a; Otmar Hermann</span><br/> <span class="ft7">Bänziger, Bodenverbesserungen, Rechtliche Probleme der landwirt-</span><br/> <span class="ft7">schaftlichen Güterzusammenlegungen und der Gesamtumlegungen,</span><br/> <span class="ft7">Basel 1978, S. 105 f.).</span><br/> <span class="ft7">3.2.</span><br/> <span class="ft7">In concreto besteht eine örtlich gebundene Dienstbarkeit. In</span><br/> <span class="ft7">diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob derartige Rechte im</span><br/> <span class="ft7">Rahmen der Güterregulierung direkt auf die Neuzuteilungsparzellen</span><br/> <span class="ft7">übergehen oder nicht. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtspre-</span><br/> <span class="ft7">chung (Urteil des Bundesgerichts 1P.44/2003 vom 6. Juni 2003,</span><br/> <span class="ft7">Erw. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen auf die Lehre) bildet die Neuzu-</span><br/> <span class="ft7">teilung von Grundstücken einen enteignungsähnlichen Verwaltungs-</span><br/> <span class="ft7">akt, der dadurch gekennzeichnet ist, dass er das bisherige Eigentum</span><br/> <span class="ft7">untergehen lässt und gleichzeitig das Eigentum an den neuen</span><br/> <span class="ft7">Grundstücken "originär", das heisst nicht vom bisherigen Eigentum</span><br/> <span class="ft7">abgeleitet, zur Entstehung bringt (sog. "dingliche Subrogation"; vgl.</span><br/> <span class="ft7">zusätzlich AGVE 1994, S. 161 ff., Erw. 2/a; AGVE 1991, S. 134 ff.;</span><br/> <span class="ft7">je mit Hinweisen). Dabei gehen örtlich gebundene Dienstbarkeiten</span><br/> <span class="ft7">auf die neu gebildeten Grundstücke, welche lagemässig den alten</span><br/> <span class="ft7">entsprechen, über.</span><br/> <span class="ft7">In Bezug auf den vorliegenden Fall ergibt sich somit zweierlei:</span><br/> <span class="ft7">Zum einen ist die massgebende Dienstbarkeitslast mit der Neuzutei-</span><br/> <span class="ft7">lung auf die betroffenen Grundstücke des Beschwerdeführers überge-</span><br/> <span class="ft7">gangen. Zum anderen stehen diesem aufgrund des originären Eigen-</span><br/> <span class="ft7">tumserwerbs keinerlei Ansprüche gegenüber den früheren Grund-</span><br/> <span class="ft7">eigentümern zu.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Güterregulierung</span> <span class="page_no">315</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Unerheblich sind die Ausführungen des Beschwerdeführers, im</span><br/> <span class="ft7">Rahmen der Neuzuteilung seien die Freileitungen nicht erwähnt wor-</span><br/> <span class="ft7">den; er habe deshalb geglaubt, dass sie beseitigt würden. Da es sich</span><br/> <span class="ft7">um eine örtlich gebundene Dienstbarkeit handelt, welche zur Ent-</span><br/> <span class="ft7">stehung keines Grundbucheintrags bedurfte, ging sie unabhängig</span><br/> <span class="ft7">davon, ob sie im Rahmen der Neuzuteilung ausdrücklich erwähnt</span><br/> <span class="ft7">wurde oder nicht, auf das Grundstück des Beschwerdeführers über.</span><br/> <span class="ft7">Im Übrigen bestätigt die Aussage des Beschwerdeführers, dass er</span><br/> <span class="ft7">von der Existenz der Leitungen wusste; für die Annahme, dass sie</span><br/> <span class="ft7">abgerissen werden könnten, bestand keinerlei Anlass.</span><br/> <span class="ft7">4.</span><br/> <span class="ft7">4.1.</span><br/> <span class="ft7">Im Rahmen der Neuzuteilung blieb die umstrittene Dienstbar-</span><br/> <span class="ft7">keit insofern unberücksichtigt, als trotz der entsprechenden Last</span><br/> <span class="ft7">keine Minderbonitierung der betroffenen Grundstücke vorgenommen</span><br/> <span class="ft7">wurde. Dieses Vorgehen ist insofern nachvollziehbar, als die Last</span><br/> <span class="ft7">grundsätzlich durch die Y. AG als Dienstbarkeitsberechtigte abge-</span><br/> <span class="ft7">golten wird; idealtypisch heben sich die Werteinbusse einerseits so-</span><br/> <span class="ft7">wie die Entschädigung andererseits gegenseitig auf.</span><br/> <span class="ft7">Allerdings ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Y.</span><br/> <span class="ft7">AG den früheren Grundeigentümern für die Zeit bis 2018 eine Ent-</span><br/> <span class="ft7">schädigung ausbezahlt hat und dem Beschwerdeführer bis zu diesem</span><br/> <span class="ft7">Zeitpunkt keinerlei Entschädigungsansprüche gegenüber der Y. AG</span><br/> <span class="ft7">zustehen (die Aussage eines Mitglieds der Vorinstanz, seiner Mei-</span><br/> <span class="ft7">nung nach müsse der Beschwerdeführer direkt gegen die Y. AG</span><br/> <span class="ft7">vorgehen, steht im offensichtlichen Widerspruch zur Meinung der</span><br/> <span class="ft7">Vorinstanz als Ganzes, hat diese doch einen grundsätzlichen Entschä-</span><br/> <span class="ft7">digungsanspruch bis 2018 stets anerkannt). Da der Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft7">zudem aufgrund des originären Eigentumserwerbs keinerlei An-</span><br/> <span class="ft7">sprüche gegenüber den früheren Grundeigentümern, welche die sei-</span><br/> <span class="ft7">nerzeitige Entschädigung der Y. AG ausbezahlt erhalten haben, gel-</span><br/> <span class="ft7">tend zu machen vermag (Erw. II/3.2), erleidet er durch die Dienstbar-</span><br/> <span class="ft7">keitslast für den Zeitraum von 2005 (provisorischer Neuantritt) bis</span><br/> <span class="ft7">2018 eine Werteinbusse. Hierfür ist er im Rahmen des Geldaus-</span><br/> <span class="ft7">gleichs zu entschädigen; ansonsten ist die Werthaltigkeit im Sinne</span><br/> <span class="ft7">von § 18 Abs. 1 LwG-AG verletzt.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">LandwirtschaftlicheRekurskommission</span> <span class="page_no">316</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">4.2.</span><br/> <span class="ft7">In Bezug auf die Festsetzung der Höhe der Abgeltung bezieht</span><br/> <span class="ft7">sich die Vorinstanz auf die Entschädigung, welche die Y. AG den</span><br/> <span class="ft7">früheren Grundeigentümern ausbezahlt hat. Es wird geltend gemacht,</span><br/> <span class="ft7">dieser Betrag sei für 25 Jahre ausgerichtet worden; für die vorliegend</span><br/> <span class="ft7">relevante Dauer von 2005 - 2018 ergebe sich somit ein Anspruch auf</span><br/> <span class="ft7">eine Abgeltung in der Höhe von 13/25 bzw. 13/50 der ursprünglichen</span><br/> <span class="ft7">Entschädigung.</span><br/> <span class="ft7">Im Übrigen führt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid</span><br/> <span class="ft7">aus, auf ihre entsprechenden Bestrebungen hin habe die Y. AG dem</span><br/> <span class="ft7">Beschwerdeführer einen sehr vorteilhaften Vertrag mit einer Laufzeit</span><br/> <span class="ft7">von 25 Jahren unterbreitet. Diese Vertragsofferte sei vom Beschwer-</span><br/> <span class="ft7">deführer jedoch abgelehnt worden.</span><br/> <span class="ft7">4.3.</span><br/> <span class="ft7">4.3.1.</span><br/> <span class="ft7">Zur Festsetzung der Entschädigung für die Dienstbarkeitslast</span><br/> <span class="ft7">während den erwähnten 13 Jahren bedarf es einer Schätzung der</span><br/> <span class="ft7">massgebenden Werteinbusse. Hierfür sind die erwähnten "Entschädi-</span><br/> <span class="ft7">gungsansätze für elektrische Freileitungen" heranzuziehen. Dabei ist</span><br/> <span class="ft7">- entgegen der Auffassung der Vorinstanz (vgl. Erw. II/4.2) sowie</span><br/> <span class="ft7">entgegen dem Begehren des Beschwerdeführers - auf die Ausgabe</span><br/> <span class="ft7">2005/2006 abzustellen, da die Entschädigung ab 2005 (provisori-</span><br/> <span class="ft7">scher Neuantritt = Beginn der Werteinbusse) geschuldet ist. Für die</span><br/> <span class="ft7">ordentliche Entschädigungsdauer von 25 Jahren ergeben sich dabei</span><br/> <span class="ft7">die folgenden Werte:</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Parzelle Nr. 1:</i></span><br/> <span class="ft7">ackerfähiges Land, intensiv nutzbar</span><br/> <span class="ft7">- 1 Betonmasten (einfacher Tragmasten)</span> <span class="ft7">Fr. 2'160.--</span><br/> <span class="ft7">- Zuschlag 15 % (Hanglage)</span> <span class="ft7">Fr. 324.--</span><br/> <span class="ft7">- Zuschlag 15 % (Schalter)</span> <span class="ft7">Fr. 324.--</span><br/> <span class="ft7">- Überleitung 85 m Fr. 1.80</span> <span class="ft7">Fr. 153.--</span><br/> <span class="ft7">Total Fr.</span> <span class="ft7">2'961.--</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Parzelle Nr. 2:</i></span><br/> <span class="ft7">ackerfähiges Land, intensiv nutzbar</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Güterregulierung</span> <span class="page_no">317</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">- 2 Betonmasten (einfacher Tragmasten)</span> <span class="ft7">Fr. 4'320.--</span><br/> <span class="ft7">- Zuschlag 5 % (Hanglage)</span> <span class="ft7">Fr.</span> <span class="ft7">216.--</span><br/> <span class="ft7">- Überleitung 235 m Fr. 1.80</span> <span class="ft7">Fr. 423.--</span><br/> <span class="ft7">Total Fr.</span> <span class="ft7">4'959.--</span><br/> <br/> <span class="ft7">Gesamttotal Fr.</span> <span class="ft7">7'920.--</span><br/> <br/> <span class="ft7">Ergänzend lässt sich Folgendes festhalten:</span><br/> <span class="ft7">[...]</span><br/> <span class="ft7">- Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz die Par-</span><br/> <span class="ft7">zelle Nr. 2 teilweise nur als wenig intensiv nutzbares ackerfähiges</span><br/> <span class="ft7">Land taxiert. Gemäss der Überzeugung der Fachrichter, der sich die</span><br/> <span class="ft7">Landwirtschaftliche Rekurskommission als Ganzes anschliesst, ist</span><br/> <span class="ft7">vielmehr im Bereich beider Masten von intensiv nutzbarem Acker-</span><br/> <span class="ft7">land auszugehen. Der blosse Umstand, dass zur Zeit das Land nicht</span><br/> <span class="ft7">vollumfänglich ackerbaulich genutzt wird, vermag an dieser Ein-</span><br/> <span class="ft7">schätzung nichts zu ändern.</span><br/> <span class="ft7">4.3.2.</span><br/> <span class="ft7">Die ermittelten Ansätze gelten für eine Entschädigungsdauer</span><br/> <span class="ft7">von 25 Jahren. Vorliegend ist jedoch die Entschädigungsdauer von</span><br/> <span class="ft7">13 Jahren massgebend (2005 - 2018; vgl. Erw. II/4.1). Aus den "Ent-</span><br/> <span class="ft7">schädigungsansätzen" selber ergeben sich keine unmittelbaren Aus-</span><br/> <span class="ft7">sagen darüber, wie vorzugehen ist, wenn eine Entschädigung für eine</span><br/> <span class="ft7">Zeit von weniger als 25 Jahren zugesprochen werden soll. Aufgrund</span><br/> <span class="ft7">der Barwertfaktoren, welche den Ansätzen zugrunde liegen, ist je-</span><br/> <span class="ft7">doch eine exakte Umrechnung möglich. Für die Zeitspanne von 13</span><br/> <span class="ft7">Jahren beträgt der Umrechnungsfaktor 0,6251087; demgemäss ergibt</span><br/> <span class="ft7">sich in concreto eine Entschädigung von Fr. 4'951.-- (0,6251087 x</span><br/> <span class="ft7">Fr. 7'920.--).</span><br/> <span class="ft7">4.4.</span><br/> <span class="ft7">4.4.1.</span><br/> <span class="ft7">Unter Berücksichtigung dessen, dass mit den ursprünglich aus-</span><br/> <span class="ft7">bezahlten Entschädigungen auch eine gewisse Teuerung während der</span><br/> <span class="ft7">Vertragsdauer abgegolten wurde, erscheint die Vorgehensweise der</span><br/> <span class="ft7">Vorinstanz nicht a priori untauglich. Sie setzt aber insbesondere</span><br/> <span class="ft7">voraus, dass die Grundlagen, die seinerzeit der Entschädigung zu-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">LandwirtschaftlicheRekurskommission</span> <span class="page_no">318</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">grunde gelegt wurden, weiterhin zutreffen. Diese Voraussetzung ist</span><br/> <span class="ft7">vorliegend nicht erfüllt: Offensichtlich wurde ursprünglich das be-</span><br/> <span class="ft7">troffene Land noch nicht als intensiv nutzbares Ackerbauland qualifi-</span><br/> <span class="ft7">ziert (vgl. Erw. II/4.3.1); zudem blieb auch die Hanglage unberück-</span><br/> <span class="ft7">sichtigt. Bereits aus diesen beiden Gründen ergibt sich, dass die an-</span><br/> <span class="ft7">teilsmässige Ausrichtung der seinerzeitigen Entschädigung den mass-</span><br/> <span class="ft7">gebenden Minderwert nicht auszugleichen vermag.</span><br/> <span class="ft7">Im Übrigen gilt es nochmals darauf hinzuweisen, dass die Ver-</span><br/> <span class="ft7">tragsabreden zwischen der Y. AG und den früheren Grundeigen-</span><br/> <span class="ft7">tümern den Beschwerdeführer in keiner Art und Weise zu binden</span><br/> <span class="ft7">vermögen. Sein Anspruch richtet sich gegen die BVG X. auf Wert-</span><br/> <span class="ft7">haltigkeit im Zeitpunkt des Neuantritts (vgl. Erw. II/4.1).</span><br/> <span class="ft7">4.4.2.</span><br/> <span class="ft7">Unerheblich ist der Umstand, dass der Beschwerdeführer darauf</span><br/> <span class="ft7">verzichtet hat, mit der Y. AG den angebotenen neuen Dienstbarkeits-</span><br/> <span class="ft7">vertrag abzuschliessen (vgl. Erw. II/4.2). Der Anspruch des Be-</span><br/> <span class="ft7">schwerdeführers auf Ausgleich des Minderwerts, der ihm bis 2018</span><br/> <span class="ft7">durch die Dienstbarkeitslasten erwächst, richtet sich unbestrittener-</span><br/> <span class="ft7">massen gegen die BVG X. (vgl. Erw. II/4.1). Hinzu kommt, dass der</span><br/> <span class="ft7">angebotene Vertrag die an die früheren Grundeigentümer bezahlten</span><br/> <span class="ft7">Entschädigungen mitberücksichtigt; tatsächlich muss der Beschwer-</span><br/> <span class="ft7">deführer sich diese jedoch nicht anrechnen lassen.</span><br/> <span class="ft7">Der Vollständigkeit halber gilt es darauf hinzuweisen, dass sich</span><br/> <span class="ft7">zum aktuellen Zeitpunkt nicht abschätzen lässt, welche Lösung (an-</span><br/> <span class="ft7">gebotener Vertrag für 25 Jahre ab 2005 oder Entschädigung gemäss</span><br/> <span class="ft7">Erw. II/4.3.2 bis 2018 und dannzumal Abschluss eines neuen Ver-</span><br/> <span class="ft7">trages mit der Y. AG) für den Beschwerdeführer vorteilhafter ist.</span><br/> <span class="ft7">4.5.</span><br/> <span class="ft7">Insgesamt erscheint es naheliegend, den Minderwert, welcher</span><br/> <span class="ft7">dem Beschwerdeführer durch die Dienstbarkeitslast für die Zeit von</span><br/> <span class="ft7">2005 bis 2018 entsteht, im Rahmen des Geldausgleichs gemäss den</span><br/> <span class="ft7">"Entschädigungsansätzen für elektrische Freileitungen" zu ersetzen.</span><br/> <span class="ft7">Unter Berücksichtigung der massgebenden Barwertfaktoren ergibt</span><br/> <span class="ft7">sich für die 13 Jahre eine Entschädigung von Fr. 4'951.--. Gründe,</span><br/> <span class="ft7">welche gegen eine derartige Festsetzung sprechen, sind nicht ersicht-</span><br/> <span class="ft7">lich und wurden von der Vorinstanz auch nicht geltend gemacht.</span><br/></div> </div> </body> </html>