<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <a name="idp354176"></a><div class="big bold">Urteilskopf</div> <br/>136 III 82<br/><br/><br/><div class="paraatf">10. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. (recours en matière civile)</div> <div class="paraatf">4A_353/2009 du 3 novembre 2009</div> <a name="idp355712"></a> <a name="idp359872"></a> <a name="idp363616"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste a</div> <br/><div class="paraatf"><span class="artref">Art. 270 Abs. 1 lit. a OR</span>; Mieter, der sich aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt gezwungen sieht, einen Mietvertrag abzuschliessen. <div class="paratf">Ein Wohnungsmangel kann nicht allein gestützt auf eine mehrere Jahre alte Statistik angenommen werden, die in keiner Weise nach der Art der Wohnungen oder dem Ort innerhalb des weitläufigen Kantonsgebiets, in welchem die Wohnungen gelegen sind, differenziert (E. 2). </div> </div> </div> <a name="idp367584"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste b</div> <br/><div class="paraatf"><span class="artref">Art. 270 Abs. 1 lit. b OR</span>; erhebliche Erhöhung des Anfangsmietzinses im Verhältnis zum früheren Mietzins. <div class="paratf">Der angefochtene Mietzins wird mit dem früher vom Vermieter eingenommenen verglichen ohne Rücksicht auf die Berechnungsgrundlagen des früheren Mietzinses; die Erhöhung ist erheblich, wenn sie zehn Prozent übersteigt (E. 3). </div> </div> </div> <a name="idp371376"></a> <a name="idp375216"></a> <br/><div> <a name="idp378912"></a><span class="big bold" id="sachverhalt">Sachverhalt</span> <span class="small">ab Seite 83</span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="page83"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 83</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp380624"></a><span class="bold">A. </span>Par contrat du 11 janvier 2007, Y. a remis à bail à X. un appartement de trois pièces et demie à Fribourg. Le loyer mensuel a été fixé à 1'550 fr., charges non comprises, lesquelles s'élevaient à 130 francs. Le calcul du loyer était fondé sur un taux hypothécaire de 3 %, un indice des prix à la consommation (IPC) de 100,6 points (décembre 2006), les charges d'exploitation au 31 décembre 2005 et une réserve de loyer de 4 %.</div> <div class="paraatf">L'avis de fixation de loyer, communiqué à la locataire, indiquait que le loyer mensuel net précédent était de 1'450 fr. et les charges de 125 francs. Le motif de la hausse de loyer était le loyer du marché.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp383248"></a><span class="bold">B. </span>Le 25 février 2007, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière d'abus dans le secteur locatif du district de la Sarine, puis, le 25 avril 2007, à la suite de l'échec de la tentative de conciliation, le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine. L'action tendait à la diminution du loyer initial, qui devait être porté à 1'283 fr.05 par mois, selon les conclusions de la locataire.</div> <div class="paraatf">Le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine a restreint les débats à la question de la recevabilité. Par jugement du 28 juillet 2008, les premiers juges ont déclaré la demande recevable. Les magistrats ont retenu que la situation difficile rencontrée par la locataire sur le marché local du logement était établie au sens de l'art. 270 al. 1 let. a 2<sup>e</sup> hypothèse CO; ils ont par contre considéré que la hausse de loyer ne pouvait pas être considérée comme sensible au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span>.</div> <div class="paraatf">La bailleresse a recouru contre ce jugement, en faisant valoir en substance que la seule pénurie de logements n'ouvre pas automatiquement la voie de la contestation du loyer initial, puisqu'il faut <a name="page84"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 84</div>encore une situation de contrainte concrète ayant entraîné le locataire à conclure le bail en question.</div> <div class="paraatf">Statuant le 28 mai 2009, la Cour d'appel civil du Tribunal cantonal a admis le recours et, statuant à nouveau, jugé que la demande de diminution du loyer initial est irrecevable. Selon les juges cantonaux, la situation de pénurie sur le marché local du logement, qui ouvre la possibilité au locataire, en application de l'art. 270 al. 1 let. a 2<sup>e</sup> hypothèse CO, de demander une diminution du loyer initial, n'était pas réalisée. Par ailleurs, le loyer stipulé n'était pas sensiblement plus élevé que le loyer dû par les précédents locataires, au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span>.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp414288"></a><span class="bold">C. </span>La locataire exerce un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral. Elle dénonce une violation de l'<span class="artref">art. 270 CO</span> et conclut à l'admission du recours, à l'annulation de l'arrêt entrepris, à la recevabilité de l'action en diminution du loyer initial et au renvoi de la cause à la juridiction cantonale pour qu'elle statue au fond, le tout sous suite de dépens.</div> <div class="paraatf">La bailleresse invite le Tribunal fédéral à déclarer le recours irrecevable et, subsidiairement, à le rejeter.</div> <div class="paraatf">Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.</div> <br/><div> <a name="idp422736"></a><span class="big bold" id="erwaegungen">Erwägungen</span> </div> <br/><div class="paraatf">Extrait des considérants:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp423632"></a><span class="bold" id="consideration_2.">2. </span>La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé le droit fédéral en considérant que les conditions posées à l'<span class="artref">art. 270 al. 1 CO</span> pour permettre au locataire de contester le loyer initial ne sont pas remplies.</div> <div class="paraatf">Pour que le locataire soit fondé à contester le loyer initial selon cette disposition, il doit: soit avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (let. a, première hypothèse), soit avoir été contraint de le conclure en raison de la situation du marché local (let. a, seconde hypothèse), soit encore avoir subi une augmentation sensible du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire pour la même chose (let. b). Ces conditions étant alternatives, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en matière sur la demande de contestation du loyer initial.</div> <div class="paraatf">D'après la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la notion de contrainte figurant à l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. a CO</span> suppose que le locataire ait de bonnes raisons de changer de logement et que l'on ne <a name="page85"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 85</div>puisse attendre de lui qu'il renonce à une occasion qui se présente, et ceci parce que les motifs de nécessité personnelle ou familiale ou la situation sur le marché local du logement sont tels qu'une renonciation serait déraisonnable (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2009&amp;to_year=2009&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-II-74%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page74">ATF 114 II 74</a> consid. 3c p. 77 s.; arrêts 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3a; 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 2.1; cf. également ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 4<sup>e</sup> éd. 2007, n<sup>os</sup> 2 et 4 ad <span class="artref">art. 270 CO</span>; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3<sup>e</sup> éd. 1994, n° 36 ad <span class="artref">art. 270 CO</span>).</div> <div class="paraatf">S'agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour apprécier le caractère déraisonnable d'une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé qu'une telle situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la pénurie est constatée, sur la base d'une étude statistique sérieuse, par le gouvernement cantonal. Pour arriver à cette conclusion, le Tribunal fédéral a pris appui sur l'articulation entre l'art. 270 al. 1 let. a in fine CO et l'<span class="artref">art. 270 al. 2 CO</span> et sur le but de protection des locataires poursuivi par ces dispositions (arrêt 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3). Dans ce dernier arrêt, concernant une affaire genevoise, le Tribunal fédéral a admis que la situation difficile sur le marché local du logement était établie, compte tenu des arrêtés du Conseil d'Etat constatant la pénurie, qui indiquent pour tout le canton les catégories de logements par nombre de pièces et qui limitent leur validité à une année pour tenir compte de l'évolution de la situation économique et des changements pouvant intervenir dans la constatation de la pénurie.</div> <div class="paraatf">Dans le cas d'espèce, le logement litigieux est situé dans le canton de Fribourg, plus précisément dans son chef-lieu, Fribourg.</div> <div class="paraatf">Par ordonnance concernant l'usage de la formule officielle pour la conclusion d'un nouveau bail à loyer adoptée le 26 novembre 2002 (RSF 222.3.12), le Conseil d'Etat du canton de Fribourg a rendu obligatoire l'usage de la formule officielle dans tout le canton. Il a considéré que le taux des logements vacants dans le canton, qui s'élevait, au 1<sup>er</sup> janvier 2002, à 1,28 % du parc immobilier, était inférieur au taux mentionné dans le règlement d'exécution du 3 juin 1997 de la loi d'application relative au bail à loyer et au bail à ferme non agricole (RELABLF; RSF 222.3.11). Ce règlement précise, en effet, en son art. 2, qu'il y a pénurie, au sens de la loi, lorsque le taux des logements vacants, dans le canton, est inférieur à 1,8 % du parc immobilier. Pour l'année litigieuse (2007), l'annuaire statistique <a name="page86"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 86</div>"construction et logement" de l'Etat de Fribourg fait état d'un taux de logements vacants de 1,12 % dans le canton de Fribourg; ce document se base sur les données de l'Office fédéral de la statistique "Source: Office fédéral de la statistique".</div> <div class="paraatf">Dans le canton de Fribourg, contrairement à ce qui prévaut à Genève, l'ordonnance du Conseil d'Etat n'est pas actuelle, en ce sens qu'elle date de 2002 déjà et qu'elle n'est pas renouvelée d'année en année. Par ailleurs, la situation de pénurie de logements qui y est constatée, pour fonder l'usage obligatoire de la formule officielle au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 2 CO</span>, est basée sur une statistique, qui, il convient de l'admettre, n'établit pas le taux de vacance des logements en fonction des catégories de logements; la seule indication du nombre de logements vacants de une à six pièces et demie sur la totalité des logements vacants est à cet égard insuffisante. En outre, cette étude se limite à une appréciation globale de la situation cantonale. Or, dans un canton présentant une superficie étendue, comme celui de Fribourg, il paraît nécessaire de faire une distinction entre les diverses régions cantonales, qui peuvent présenter, s'agissant du taux de vacance des logements, des disparités importantes, notamment entre les milieux urbains et les régions périphériques ou rurales. Sur ce point, la situation du canton de Fribourg diffère de celle de Genève, où la différenciation locale est moindre. Il en découle que l'appréciation globale de la situation de pénurie cantonale, sur laquelle l'exécutif cantonal fribourgeois a pris appui pour fonder sa décision, n'apparaît pas suffisante au regard de la jurisprudence du Tribunal fédéral.</div> <div class="paraatf">A cela s'ajoute que la cour cantonale a expressément retenu que le taux de vacance dans la ville de Fribourg, qu'elle a fixé à 2,29 % en 2007, est supérieur à celui publié pour l'ensemble du canton pour la même année. Même si l'on ignore d'où provient cette donnée, à défaut de toute précision apportée sur ce point par l'autorité cantonale, il s'agit là d'une question de fait que la recourante ne remet pas en cause et qui ne saurait être présentement discutée (<span class="artref">art. 105 al. 1 LTF</span>).</div> <div class="paraatf">Cela étant, l'existence d'une situation de contrainte de la locataire en raison de la pénurie de logements n'est pas réalisée.</div> <div class="paraatf">En conclusion, l'autorité cantonale n'a pas violé le droit fédéral en rejetant l'existence d'une situation de pénurie concrète au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. a CO</span>. <a name="page87"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 87</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp455280"></a><span class="bold" id="consideration_3.">3. </span>La locataire recourante prétend que le loyer initial a été sensiblement augmenté pour la même chose par rapport au précédent loyer et que, par conséquent, la condition (alternative) posée par l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span> est réalisée. Se référant à l'avis de l'auteur SÉBASTIEN FETTER (cf. infra, consid. 3.2), elle fonde son raisonnement sur l'évolution des bases de calcul du précédent loyer, fixé au 1<sup>er</sup> décembre 1997, et de celui contesté, fixé au 11 janvier 2007, et prétend que, compte tenu de la progression du taux hypothécaire (- 15,25 %), de l'IPC (+ 3,22 %) et des charges (du 1.12.1997 au 31.12.2005: + 4 %), qui justifierait une réduction de loyer de 8 %, le loyer a subi une augmentation de 14,9 % et non pas de 6,9 %.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp459760"></a><span class="bold" id="consideration_3.1">3.1 </span>Dans un arrêt (4C.281/2006 du 17 novembre 2006 consid. 2.2), le Tribunal fédéral a admis que le loyer initial n'avait pas été sensiblement augmenté au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span>, dans la mesure où le loyer annuel avait passé de 20'640 fr. à 21'480 fr., soit une majoration de 3,9 %. Dans un autre arrêt (4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 3.1), le Tribunal fédéral a jugé que l'augmentation de 89,65 % du précédent loyer net constituait une augmentation sensible au sens de la disposition précitée. Ces deux arrêts, qui ne traitent certes pas directement de la question des critères à prendre en compte dans la détermination de l'augmentation du loyer initial, ne font aucunement mention des bases de calcul des loyers qui ont été comparés.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp463424"></a><span class="bold" id="consideration_3.2">3.2 </span>La doctrine majoritaire est d'avis qu'il ne faut pas prendre en considération les critères de fixation de l'ancien et du nouveau loyer (DAVID LACHAT ET AL., Das Mietrecht für die Praxis, 8<sup>e</sup> éd. 2009, n° 17/2.2.4 p. 287; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, n° 2.2.4 p. 391; WEBER, op. cit., n° 5 ad <span class="artref">art. 270 CO</span>; RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3<sup>e</sup> éd. 2008, n° 20 ad <span class="artref">art. 270 CO</span>; HIGI, op. cit., n° 53 ad <span class="artref">art. 270 CO</span>; JEAN-JACQUES SCHWAAB, La fixation et la contestation du loyer initial, in 15<sup>e</sup> séminaire sur le droit du bail, 2008, n° 96 p. 23).</div> <div class="paraatf">FETTER se distancie de ces précédents auteurs. Il préconise en effet de calculer la hausse de loyer en méthode relative, soit de prendre en considération l'évolution du taux hypothécaire et de l'ISPC depuis la dernière fixation du précédent loyer, ces faits étant notoires (SÉBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n<sup>os</sup> 420 ss p. 195 s.).</div> <div class="paraatf"> <a name="page88"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 88</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp474128"></a><span class="bold" id="consideration_3.3">3.3 </span>Sous l'angle de l'interprétation littérale, le texte de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span> mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer. Aucune référence n'est faite aux bases de calcul des loyers à comparer.</div> <div class="paraatf">On peut également observer que le législateur a parallèlement adopté l'<span class="artref">art. 256a al. 2 CO</span>, qui donne la faculté au locataire de connaître le montant convenu dans le bail à loyer précédent, mais non les bases de calcul sur lesquelles il repose, ce qui traduit bien la volonté du législateur de ne pas se référer à ces dernières pour ouvrir le cas échéant la voie à une contestation du loyer initial. Il est également significatif de relever que la jurisprudence relative aux mentions imposées par la formule officielle au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 2 CO</span>, afin que le locataire puisse décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder, fait état de "l'ancien loyer", sans référence aux bases de calcul du précédent loyer (<span class="bgeref_err">ATF 120 III 341</span> consid. 5b p. 348; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2009&amp;to_year=2009&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-56%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page56">ATF 121 III 56</a> consid. 2c p. 58 s.); dans un arrêt non publié, le Tribunal fédéral a même fait expressément référence, dans son analyse de la communication régie par l'<span class="artref">art. 270 al. 2 CO</span>, au "montant du loyer antérieurement perçu" ou encore au "loyer versé par l'ancien locataire" (arrêt 4A_214/2007 du 12 novembre 2007 consid. 3).</div> <div class="paraatf">Il ne faut par ailleurs pas perdre de vue que l'<span class="artref">art. 270 CO</span> ne règle que les conditions préliminaires dont dépend le bien-fondé d'une action en contestation du loyer initial. Les conditions matérielles liées à la notion du loyer abusif ressortent des <span class="artref"><artref id="CH/220/269" type="start"></artref>art. 269 et 269a CO</span><artref id="CH/220/269^a" type="end"></artref> (<span class="bgeref_err">ATF 120 III 240</span> consid. 2 p. 243). Sous cet angle, un examen de l'évolution des loyers sur la base de données relatives, qui anticiperait déjà - indépendamment de la méthode qui sera appliquée pour fixer le loyer initial - une analyse sur le fond, ne se justifie guère.</div> <div class="paraatf">Le même résultat s'impose si l'on s'attache au but poursuivi par la législation relative à la protection contre les loyers abusifs. Le but de la contestation du loyer initial n'est pas de vérifier si une éventuelle augmentation par rapport au précédent loyer est abusive, mais d'examiner si le loyer en tant que tel excède la norme (FETTER, op. cit., n° 507 p. 232; cf. BO 1989 CN 525, intervention Seiler). La condition posée à l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span>, qui est indépendante de toute situation de contrainte pesant sur le locataire au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. a CO</span> - ces conditions étant des conditions alternatives -, tend à limiter les pratiques rencontrées chez de nombreux bailleurs <a name="page89"></a><div class="center pagebreak">BGE 136 III 82 S. 89</div>de profiter d'un changement de preneur pour procéder à une augmentation massive du loyer (arrêt 4C.169/2002 du 16 octobre 2002 consid. 3.2; RICHARD BARBEY, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif [...], 1984, p. 24 s. et les références). Elle n'a pas pour finalité de réguler le marché du logement. Dès lors, il ne se justifie pas d'analyser, dans le cadre de l'examen de cette condition de recevabilité de la contestation, si le loyer est ou non adapté à la variation des facteurs relatifs.</div> <div class="paraatf">A l'issue de cette analyse, il faut retenir que l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span> doit être interprété selon son sens littéral. Ainsi, comme jugé dans les arrêts non publiés précédemment cités, la condition de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement perçu par le bailleur.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp503792"></a><span class="bold" id="consideration_3.4">3.4 </span>En l'occurrence, l'augmentation du loyer initial par rapport au précédent loyer est de 100 fr., ce qui représente un taux de 6,9 %. Ce pourcentage est inférieur au taux limite de 10 % - que la recourante ne remet pas en cause - mentionné comme étant la limite au-delà de laquelle une augmentation peut être considérée comme sensible au sens de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span> (cf. arrêt 4C.168/2002 [recte: 4C.169/2002] du 16 octobre 2002 consid. 3.1).</div> <div class="paraatf">Il s'ensuit que l'autorité cantonale n'a pas violé le droit fédéral en jugeant que la condition de l'augmentation sensible du loyer de l'<span class="artref">art. 270 al. 1 let. b CO</span> n'est pas réalisée.</div> </div></body></html>