<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00314</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218943&amp;W10_KEY=4480710&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00314</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.01.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.07.2019 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auflage in Baubewilligung betreffend inventarisierten Baum; Grenzabstand; Verkehrssicherheit.<br/><br/>Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen. Nur wenn eine Gefährdung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht keine Veranlassung, über Schutzwürdigkeit und -umfang des Inventarobjekts zu entscheiden (E. 3.2.1).<br/><br/>Mit der Auflage, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Baum nicht beeinträchtigen dürfen, schuf die Baubewilligungsbehörde die Voraussetzungen, um vor dem Schutzentscheid die Baubewilligung überhaupt erteilen zu können (E. 3.3).<br/><br/>Die Umsetzung der Auflage macht keine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojekts nötig. Die zwei Baumgutachten besagen, dass das vorgesehene Untergeschoss in dieser Form gebaut werden kann, ohne den Erhalt des Baums (Schutzziel) zu gefährden (E. 3.5).<br/><br/>Nach einem fehlerhaften Querstrich in einem bewilligten Bauplan ist § 269 PBG verletzt. Die Berichtigung im Rekursverfahren mittels Einreichung eines korrekten Plans war zulässig (E. 4.2).<br/><br/>Die Grenzmauer ist kein abstandspflichtiger Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG (E. 4.3).<br/><br/>Die Ausfahrt unterschreitet die vorgeschriebene Sichtweite gemäss Verkehrssicherheitsverordnung. Die Abweichung ist gerechtfertigt (E. 5). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMSCHUTZ">BAUMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEHLERHAFTE PLÃNE">FEHLERHAFTE PLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENAUSFAHRT">GARAGENAUSFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAREINTRAG">INVENTAREINTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 Abs. 1 ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 211 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 269 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 26 Abs. 2 STRASSAVO</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=41147" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00314</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Januar 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. August 2017 bzw. VerfÃ¼gung vom 21. Juni 2017 erteilten die Planungs- und Baukommission Thalwil resp. die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich D und E die bau- und ortsbildschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau des Herrenhauses "G" sowie den Neubau eines Pavillons und einer Unterniveaugarage mit elf FahrzeugabstellplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 04 in 8800 Thalwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 29. September 2017 sowie die Institution J mit Eingabe gleichen Datums <span>Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich </span>und beantragten jeweils die Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gungen. Mit Entscheid vom 17. April 2018 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren (<span>Dispositiv-Ziff. I). Es </span>hiess die Rekurse teilweise gut und <span>ergÃ¤nzte den Baukommissionsbeschluss vom 23. August 2017 mit einer verkehrssicherheitsrechtlichen Auflage betreffend die zulÃ¤ssige HÃ¶he der Hecke nordwestlich der Tiefgaragenausfahrt. Im Ãbrigen wies es die Rekurse ab, soweit es sie nicht als durch Bauverzicht gegenstandslos geworden abschrieb (Dispositiv-Ziff. II)</span>.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 22. Mai 2018 <span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (letzteres zuzÃ¼glich MWST) die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie des Baukommissionsbeschlusses vom 23. August 2017; eventualiter sei der Entscheid an die Erstinstanz zur weiteren SachverhaltsabklÃ¤rung zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 1. Juni 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch die Baudirektion verlangte mit Schreiben vom 21. Juni 2018 die Beschwerdeabweisung. Mit Eingabe vom 25. Juni 2018 beantragten </span>D und E unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Die Planungs- und Baukommission Thalwil schloss am 28. Juni 2018 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 16. August 2018 hielten A und B an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit jeweiliger Eingabe vom 28. August 2018 duplizierten D und E sowie die Planungs- und Baukommission Thalwil. Nachdem sich A und B darauf nicht vernehmen liessen, reichten sie am 13. Dezember 2018 eine weitere Eingabe zu den Akten. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Beschwerdegegnerin 2 beantragt in formeller Hinsicht Nichteintreten auf die Beschwerde, soweit geltend gemacht wird, vor Erteilung der Baubewilligung hÃ¤tte es eines Entscheids betreffend Unterschutzstellung des Tulpenbaums bedurft. Die Vorinstanz habe im Zwischenentscheid vom 15. Februar 2018 betreffend das beschwerdefÃ¼hrerische Sistierungsgesuch ausgefÃ¼hrt, dass die erteilte Baubewilligung unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Unterschutzstellungsverfahrens geprÃ¼ft werden kÃ¶nne. Da die BeschwerdefÃ¼hrenden diesen Entscheid nicht angefochten hÃ¤tten, seien die diesbezÃ¼glichen Vorbringen nun verspÃ¤tet.</p> <p class="Urteilstext">Dem prozessualen Antrag ist nicht zu folgen. Die Vorinstanz hat im erwÃ¤hnten Zwischenentscheid vom 15. Februar 2018 festgehalten, dass die Frage, ob und inwiefern das Bauvorhaben den Tulpenbaum gefÃ¤hrde, im Endentscheid beurteilt werde. Insofern wurde Ã¼ber die vorliegende Streitsache auch in dieser Hinsicht nicht bereits rechtskrÃ¤ftig entschieden (zu dieser Prozessvoraussetzung Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 52). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 01) ist gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) der Kernzone A zugeschieden und wird Ã¼ber die I-Strasse erschlossen, welche das GrundstÃ¼ck nordÃ¶stlich umfÃ¤hrt. Das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft umfasst die Gesamtsanierung des Herrenhauses "G", den Ersatzneubau des Pavillons, die Erstellung einer Unterniveaugarage mit elf AbstellplÃ¤tzen sowie die Neugestaltung der Umgebung. In der nÃ¶rdlichen Ecke des sÃ¼dwestlich angrenzenden GrundstÃ¼cks der BeschwerdefÃ¼hrenden (Kat.-Nr. 02) steht ein Tulpenbaum. Dieser ist im Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Einzelbaum verzeichnet und steht im Grenzbereich der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03; letzteres umschliesst nordwestlich bzw. westlich die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Auf Begehren der BeschwerdefÃ¼hrenden erÃ¶ffnete der Gemeinderat Thalwil mit Beschluss vom 2. Mai 2017 das Inventar fÃ¼r den Tulpenbaum. Zur Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit des Tulpenbaums beauftragte die Gemeinde Thalwil das BÃ¼ro H. Die Expertise vom 24. Juli 2017 kam zum Schluss, dass es sich beim Tulpenbaum um einen wertvollen Einzelbaum bzw. um ein Naturdenkmal im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c und f <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) handelt. Der Tulpenbaum zÃ¤hle mit dem Pflanzjahr um 1870 zu den Ã¤ltesten seiner Art im Kanton ZÃ¼rich. Ihm komme aus kunsthistorischer, gartenkÃ¼nstlerischer sowie naturwissenschaftlicher Sicht grosse Bedeutung zu. Der festgestellte Kronendurchmesser definiere den Schutzumfang des Tulpenbaums, weshalb auch die benachbarten Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 davon tangiert seien. Die Krone ist asymmetrisch ausgebildet und zeigt ca. 12 m gegen Westen und ca. 6 m gegen Osten. Vor Eingriffen im Wurzelbereich (welcher pauschal mit dem Bereich unterhalb der Krone gleichzusetzen sei) des Tulpenbaums seien Sondierungsgrabungen zur Feststellung des tatsÃ¤chlichen Verlaufs der Wurzeln (in Lage und HÃ¶he) auszufÃ¼hren. Jedes Bauprojekt im Wurzelbereich mÃ¼sse darauf so angepasst werden, dass der Baum keinen Schaden nehmen werde. Schliesslich dÃ¼rfe innerhalb des Kronenbereichs keine bauliche Einrichtung erstellt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung an die private Beschwerdegegnerschaft am 23. August 2017 war die definitive SchutzwÃ¼rdigkeit des Tulpenbaums nicht geklÃ¤rt, sondern noch im Gange. Deswegen wurde in der Baubewilligung erwogen, dass das Bauvorhaben den Tulpenbaum nicht nachteilig beeinflussen dÃ¼rfe. Dieser sei zu schonen. Dem eingeholten Gutachten (oben E. 2.2) folgend seien vor Eingriffen im Wurzelbereich des Tulpenbaums Sondierungsgrabungen zur Feststellung des tatsÃ¤chlichen Verlaufs der Wurzeln (in Lage und HÃ¶he) auszufÃ¼hren. Ferner dÃ¼rfen innerhalb des Kronenbereichs keine baulichen Einrichtungen erstellt werden, was den projektierten Brunnen betreffe. Im Sinn dieser ErwÃ¤gungen ist auflageweise festgehalten, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Tulpenbaum nicht beeintrÃ¤chtigen dÃ¼rfen und dieser wÃ¤hrend den Bauarbeiten fachgerecht zu schÃ¼tzen sei. Vor Baubeginn seien Sondierungsgrabungen zur Feststellung des Wurzelverlaufs vorzunehmen. Vorgesehene Schutzmassnahmen seien der BaubehÃ¶rde mitzuteilen. Zudem sei der projektierte Brunnen ausserhalb des Kronenbereichs zu errichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zunÃ¤chst im Wesentlichen geltend, der Schutzumfang des inventarisierten Tulpenbaums sei in verschiedenen Dokumenten unterschiedlich definiert und insgesamt nur vage erfasst. Folglich sei die Baubewilligung zu verweigern, da bei dieser Ausgangslage nicht ausgeschlossen werden kÃ¶nne, dass der Tulpenbaum durch das Bauvorhaben beeintrÃ¤chtigt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die fÃ¼r Schutzmassnahmen zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermÃ¶glichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz. <span>Das Inventar begrÃ¼ndet jedoch die Vermutung der SchutzwÃ¼rdigkeit der verzeichneten Objekte und die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darÃ¼ber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus dem Inventar bestehen </span>(VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1; 7. Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1)<span>.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GefÃ¤hrdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn eine GefÃ¤hrdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht fÃ¼r das Gemeinwesen keine Veranlassung, Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (VGr, 21. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00692, E. 2.1; 12. Oktober 2011, VB.2011.00332, E. 3.1.3; 14. September 2011, VB.2011.00370, E. 2.1; 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen). Den kommunalen BehÃ¶rden steht bei der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Schutzobjekt zu beeintrÃ¤chtigen vermag oder nicht, ein gewisses Beurteilungsermessen zu (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.2). Dieses ist mit jenem bei der Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit indes nicht gleichzusetzen, besteht doch wegen des Inventareintrags die Vermutung der SchutzwÃ¼rdigkeit (VGr, 14. September 2011, VB.2011.00370, E. 2.2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>ZustÃ¤ndig fÃ¼r den Erlass von Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte von kommunaler Bedeutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive). Die BaubehÃ¶rden sind somit â soweit sie nicht mit dem Gemeinderat identisch sind â nicht befugt, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vorfrageweise einen materiellen Schutzentscheid zu treffen. Kann eine BeeintrÃ¤chtigung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden, so ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats vorliegt, oder aber die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden (VGr, 21. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00692, E. 2.1; 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Wie die Inventarentlassung kann dabei auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung mit enthalten sein, soweit fÃ¼r beide Entscheide die gleiche BehÃ¶rde zustÃ¤ndig ist und sich diese darin vorfrageweise mit der SchutzzweckvertrÃ¤glichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt. Ein solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter zweckmÃ¤ssiger als eine vom Bewilligungsentscheid separierte formelle Unterschutzstellung, der von Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 7.3; 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorliegend konnte die BaubehÃ¶rde mangels IdentitÃ¤t mit der fÃ¼r den Schutzentscheid zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens keinen materiellen Schutzentscheid treffen. Dies masste sie sich â entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden â auch nicht an. Die in der Baubewilligung genannten "Schutzmassnahmen", welche der BaubehÃ¶rde mitzuteilen sind, sind keinesfalls mit Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG gleichzusetzen, welche den konkreten Schutzumfang eines Objekts regelmÃ¤ssig (erst) bestimmen. So verhindern letztere gemÃ¤ss § 207 Abs. 1 PBG BeeintrÃ¤chtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nÃ¶tigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils Ã¶rtlich und sachlich genau zu umschreiben (vgl. auch § 10 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Die Auflage in der Baubewilligung erfÃ¼llt keine dieser materiellen Anforderungen an eine Schutzmassnahme, weshalb darin kein projektbezogener Schutzentscheid zu erblicken ist.</p> <p class="Urteilstext">Bei korrekter Betrachtung hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde auflageweise â nur, aber immerhin â angeordnet, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Tulpenbaum nicht beeintrÃ¤chtigen dÃ¼rfen und dieser wÃ¤hrend den Bauarbeiten fachgerecht zu schÃ¼tzen sei (oben E. 2.3). Damit schuf sie in formeller Hinsicht die Voraussetzungen, um vor dem Entscheid Ã¼ber<span> SchutzwÃ¼rdigkeit und Schutzumfang des Tulpenbaums die Baubewilligung Ã¼berhaupt erteilen zu kÃ¶nnen (oben E. 3.2.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b><span>Die auflageweise angeordnete NichtbeeintrÃ¤chtigung des Tulpenbaums</span> hat â wie sÃ¤mtliche Nebenbestimmungen â ausreichend konkret zu sein (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1). Vorliegend weiss die Bauherrschaft, was sie zur Erlangung der Baufreigabe vorzukehren hat, nÃ¤mlich die Sondierungsgrabungen zur Feststellung des Wurzelverlaufs vorzunehmen und die BaubehÃ¶rde Ã¼ber die vorgesehenen Schutzmassnahmen zu informieren. Zugleich ist der geplante Brunnen zu verlegen. Diese Verpflichtungen sind Ausfluss des die Auflage einleitenden (umfassenden) BeeintrÃ¤chtigungsverbots, schrÃ¤nken indes â entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Ansicht â den zu schÃ¼tzenden Bereich des Tulpenbaums nicht weiter ein. Insgesamt ist die Auflage als genÃ¼gend konkret zu bezeichnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Schliesslich stehen der Auflage keine anderweitigen Hindernisse entgegen. Eine rechtmÃ¤ssige VerknÃ¼pfung der Baubewilligung mit einer Auflage setzt voraus, dass die Umsetzung der Auflage nicht eine <span>konzeptionelle Ãberarbeitung des Bauprojekts nÃ¶tig macht</span> (vgl. Christoph <span>Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 346</span>). Eine wesentliche ProjektÃ¤nderung wÃ¤re vorliegend gegebenenfalls zu erblicken, wenn der auflageweise Schutz des Tulpenbaums eine Redimensionierung des projektierten Untergeschosses zur Folge hÃ¤tte.</p> <p class="Urteilstext">DafÃ¼r bestehen indes keine Anzeichen: Der im Gutachten vom 24. Juli 2017 empfohlene Schutzumfang umfasst den Kronenbereich sowie den darunterliegenden Wurzelbereich und erstreckt sich somit in Ã¶stlicher Richtung (d.<span> </span>h. in Richtung des Untergeschosses) auf ca. 6 m (oben E. 2.2). Ein Blick in die der Baubewilligung zugrundeliegenden PlÃ¤ne zeigt, dass die in einer Distanz zum Baum von zumindest ca. 8 m geplanten KellerrÃ¤umlichkeiten sowie auch die zur ihrer Erstellung erforderlichen Baumassnahmen (namentlich RÃ¼hlwÃ¤nde) insofern keinen Eingriff in den gutachterlich empfohlenen geschÃ¼tzten Bereich bewirken. </p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber ergaben die in der Baubewilligung vom 23. August 2017 auflageweise angeordneten Sondierungsgrabungen zur Feststellung des Wurzelverlaufs (oben E. 2.2) einen etwas grÃ¶sseren Schutzumfang des Tulpenbaums: Die durchwurzelte FlÃ¤che erstrecke sich in Ã¶stlicher Richtung bis ca. 10 m vom Stamm entfernt. Daher seien zum Schutz des Baums wÃ¤hrend den Bauarbeiten umfangreiche Massnahmen angezeigt: Namentlich mÃ¼sse der Baugrubenrand mit einer senkrechten Sicherungsart (RÃ¼hlwÃ¤nde oder Ãhnliches) ausgebildet werden; entlang dieser Baugrubensicherung seien baumseitig Wurzelschutzmassnahmen in Form eines Wurzelvorhangs anzubringen. Unter Zugrundlegung des in diesem zweiten Gutachten festgestellten (grÃ¶sseren) Wurzelbereichs greift das Bauvorhaben in den Bereich des Tulpenbaums ein. Die empfohlenen Baumschutzmassnahmen mÃ¶gen umfangreich sein, zeigen indes gerade, dass das in den bewilligten PlÃ¤nen vorgesehene Untergeschoss in dieser Form gebaut werden kann, ohne den Erhalt des Baums zu gefÃ¤hrden. Andernfalls hÃ¤tte das Gutachten, welches eigens die Auswirkungen des Bauvorhabens auf den Tulpenbaum untersucht und deren Feststellungen von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht in substanziierter Weise in Abrede gestellt werden, entsprechende Empfehlungen enthalten mÃ¼ssen. Das Untergeschoss lÃ¤sst sich somit ohne SchÃ¤digung des Tulpenbaums in der geplanten Form realisieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Demzufolge ist davon auszugehen, dass eine GefÃ¤hrdung des inventarisierten Tulpenbaums durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann. Der privaten Beschwerdegegnerschaft ist zuzustimmen, dass die Auflage in der Baubewilligung eine GefÃ¤hrdung des Tulpenbaums ausschliessen wird, sodass es letztlich keine Rolle spiele, in welchem Umfang dieser schlussendlich geschÃ¼tzt werde. DemgegenÃ¼ber vermÃ¶gen die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu Ã¼berzeugen: Ihnen ist zwar beizupflichten, dass die gutachterlichen Feststellungen hinsichtlich des Schutzumfangs des Tulpenbaums wie gesehen (oben E. 3.5) nicht vollstÃ¤ndig korrelieren. Dies ist vorliegend indes nicht massgeblich, da die Auflage, der Tulpenbaum dÃ¼rfe durch die Bauarbeiten nicht beeintrÃ¤chtig werden, unabhÃ¤ngig vom konkreten Schutzumfang eine GefÃ¤hrdung des Baums ausschliesst und somit das Schutzziel gemÃ¤ss Inventar ausnahmslos gewÃ¤hrleistet ist. </p> <p class="Urteilstext">An dieser Feststellung kann auch der nach wie vor ausstehende Schutzentscheid betreffend den inventarisierten Tulpenbaum (nachdem die UnterschutzstellungsverfÃ¼gungen vom 22. Dezember 2017 respektive jene vom 26. Juni 2018 jeweils von der Vorinstanz aufgehoben wurden) nichts Ã¤ndern. Ein dereinst definierter Schutzumfang des Tulpenbaums kann â entgegen dem beschwerdefÃ¼hrerischen DafÃ¼rhalten â naturgemÃ¤ss nicht weiter gehen als die baubewilligungsimmanente Auflage, den Baum nicht zu beeintrÃ¤chtigen. Da somit eine SchÃ¤digung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben ausgeschlossen wird, ist das Baubewilligungsverfahren und das Verfahren bezÃ¼glich SchutzwÃ¼rdigkeit nicht koordiniert zu entscheiden, womit der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation auch in dieser Hinsicht nicht zu folgen ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Zusammenfassend gewÃ¤hrleistet die in der Baubewilligung vom 23. August 2017 enthaltene Auflage den Schutz und den Erhalt des Tulpenbaums. Vor diesem Hintergrund ist die Feststellung der Vorinstanz, wonach eine GefÃ¤hrdung des Tulpenbaums von vornherein ausgeschlossen werden kÃ¶nne, nicht zu beanstanden. Die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen sodann in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung von § 269 PBG. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Es entspricht der Praxis des Baurekursgerichts, dass die Bauherrschaft im Rekursverfahren korrigierte Unterlagen einreichen bzw. die eingereichten Unterlagen erlÃ¤utern kann (VGr, <span>18. Januar 2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Dementsprechend reichte die private </span>Beschwerdegegnerschaft <span>vorliegend </span>im Rekursverfahren zur Veranschaulichung einen weiteren Satz BauplÃ¤ne zu den Akten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln nun, ein nachgereichter Plan widerspreche dem behÃ¶rdlich festgestellten gewachsenen Terrain in den bewilligten PlÃ¤nen. Deshalb kÃ¶nne auf letztere nicht abgestellt werden, womit die angefochtene Baubewilligung den Sachverhalt ungenÃ¼gend darstelle. </p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen ist nicht zu folgen. SÃ¤mtliche in der nachgereichten Darstellung "Terrainaufnahmen â gewachsenes Terrain" vom 25. Oktober 2017 vermerkten HÃ¶henkoten stimmen Ã¼berein mit den HÃ¶henkoten, welche im Rahmen des Baubewilligungsverfahren geprÃ¼ft und genehmigt wurden. Somit weckt dieser im Rekursverfahren nachgereichte Bauplan keine Zweifel an der Richtigkeit des mit Baubewilligung vom 23. August 2017 genehmigten gewachsenen Terrains, sondern bestÃ¤tigt diese vielmehr. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Den BeschwerdefÃ¼hrenden ist zuzustimmen, dass das Kellergeschoss gemÃ¤ss einem bewilligten Plan in einem Punkt das gewachsene Terrain um 0,58 m Ã¼berragt. Diesfalls wÃ¼rde das Abstandsprivileg gemÃ¤ss § 269 PBG nicht zur Anwendung gelangen, womit das Bauvorhaben in dieser Hinsicht den Grenzabstand nicht beachten wÃ¼rde. <span>Die beschwerdefÃ¼hrerisch geforderte Aufhebung der Baubewilligung wÃ¼rde indes zu einem formalistischen Leerlauf fÃ¼hren: D</span>ie Bauherrschaft hat bereits im Rekurs und nun auch im Beschwerdeverfahren Ã¼berzeugend dargelegt, dass es sich hierbei um ein Versehen handelt. Der im strittigen Plan die HÃ¶he anzeigende Querstrich (-1,23 m zur ReferenzhÃ¶he von 473,08 m) liegt leicht erkennbar deutlich Ã¼ber der relevanten Oberkante des Untergeschosses. Insofern hÃ¤ngt die HÃ¶henkote sprichwÃ¶rtlich in der Luft und zeigt die Geschossoberkante nicht korrekt an. Insofern lÃ¤sst sich aus dem (fehlerhaften) Querstrich nicht ableiten, dass das Untergeschoss um 0,585 m (-1,815 m â -1,23 m) den gewachsenen Boden Ã¼berrage. DemgegenÃ¼ber vermittelt der im Rekursverfahren nachgereichte Bauplan ein plausibleres Bild. Der die HÃ¶he anzeigende Querstrich ist bÃ¼ndig mit der relevanten Oberkante des Untergeschosses und verortet diese auf eine HÃ¶he von -1,34 m, womit das Untergeschoss das gewachsene Terrain um 0,475 m (-1,815 m â -1,34 m) Ã¼berragt.</p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist es bei</span><span> </span><span>sofort erkennbaren und leicht korrigierbaren Planfehlern zulÃ¤ssig, diese durch Einreichung eines korrekten Plans im Rekursverfahren zu berichtigen</span> (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Vorliegend war die "schwebende" HÃ¶henkote einigermassen leicht als fehlerhafte Angabe erkennbar. <span>Da die Mangelhaftigkeit im Wesentlichen die sachverhaltsmÃ¤ssige Darstellung des geplanten Bauvorhabens betrifft, war der Fehler Ã¼berdies verhÃ¤ltnismÃ¤ssig leicht zu korrigieren. Die Berichtigung im Rekursverfahren war damit zulÃ¤ssig. Es ist nun Sache der BaubehÃ¶rde, einen Plansatz mit der diesbezÃ¼glich korrekten Angabe zu den Bauakten zu nehmen </span>(VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Die gerÃ¼gte Verletzung von § 269 PBG ist demzufolge nicht festzustellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Sodann steht nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden die an ihr GrundstÃ¼ck angrenzende und an einer Stelle den gewachsenen Boden um mehr als 0,5 m Ã¼berragende Mauer in einem rÃ¤umlich, baulichen und funktionalen Zusammenhang zum geplanten Untergeschoss, weshalb § 269 PBG verletzt sei.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b>Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter Ã¼berragen und die keine Ãffnungen gegen NachbargrundstÃ¼cke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften (§ 269 PBG). GebÃ¤ude sind Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen Ã¤ussere, namentlich atmosphÃ¤rische EinflÃ¼sse mehr oder weniger vollstÃ¤ndig abschliessen (§ 2 Abs. 1 der <span>Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977</span> [ABV]). Bauliche Vorrichtungen, die fÃ¼r sich allein keine GebÃ¤ude wÃ¤ren und sich ausserhalb der Umfassungsmauern befinden, sind GebÃ¤udeteile und baurechtlich nur dann erheblich, wenn sie mit der Hauptbaute rÃ¤umlich, baulich und funktionell eng verbunden sind (VGr, <span>6. April 2011, VB.2010.00704 und VB.2010.00709, E. 6.2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b>Die fragliche Grenzmauer zum GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berragt gemÃ¤ss den <span>mit Baubewilligung vom 23. August 2017 genehmigten PlÃ¤nen</span> im Schnitt E das gewachsene Terrain nicht um mehr als einen halben Meter. DemgegenÃ¼ber ist die Grenzmauer im Schnitt B um 0,635 m (-1,815 m â -1,18 m) hÃ¶her als das gewachsene Terrain. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sehen darin eine Verletzung von § 269 PBG und stÃ¼tzen ihre Argumentation auf einen nicht publizierten Entscheid der Vorinstanz, gemÃ¤ss dem eine BrÃ¼stungsmauer, die zwar nicht fÃ¼r die Festigkeit der darunterliegenden Flachdachbaute notwendig ist, die aber deshalb konstruktiv fest mit der GebÃ¤udeecke verbunden sein muss, weil sie hinterfÃ¼lltes Terrain stÃ¼tzt, anzurechnen sei<span>. </span></p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber ist nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung eine StÃ¼tzmauer fÃ¼r die Frage der Abstandspflicht nicht von Belang (vgl. VGr, 10. September 2012, VB.2012.00290, E. 4.4). Dies gilt auch, wenn die StÃ¼tzmauer an ein GebÃ¤ude anschliesst (VGr, 2. September 2002, VB.2002.00105, E. 3c). Folglich ist die Grenzmauer auch unter Zugrundelegung der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation kein abstandspflichtiger GebÃ¤udeteil im Sinn von § 269 PBG, weshalb diese Bestimmung keine Verletzung erfÃ¤hrt. Der dafÃ¼r massgebliche Grenzabstand bestimmt sich ausschliesslich nach § 178 des kantonalen EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911. AnsprÃ¼che aus dieser Norm wÃ¤ren vor dem Zivilgericht geltend zu machen (§ 1 VRG). <span>Im Ãbrigen unterscheidet sich der Sachverhalt in relevanter Weise vom angerufenen Entscheid der BeschwerdefÃ¼hrenden: Die Grenzmauer ist an der fraglichen Stelle nicht mit dem geplanten Untergeschoss verbunden. Dies zeigt zwar der genehmigte Plan im Massstab 1:100 nicht</span>, indes der im Rekursverfahren nachgereichte (prÃ¤zisere) Plan im Massstab 1:50. Da Zweifel an dessen Richtigkeit nicht in substanziierter Weise vorgebracht wurden und solche auch nicht ersichtlich sind, ist darauf insoweit abzustellen, als die bewilligten PlÃ¤ne mangels Detailgrad unergiebig sind<span>. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammenfassend ist das massgebliche Terrain in den mit Baubewilligung vom 23. August 2017 genehmigten PlÃ¤nen korrekt eingezeichnet, worauf sich auch die behauptete Verletzung des Grenzabstands im Sinn von § 269 PBG durch das Untergeschoss bzw. die Mauer als unbegrÃ¼ndet erweist. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, die projektierte Tiefgaragenausfahrt sei mit dem Gebot der Verkehrssicherheit nicht vereinbar und darum unzulÃ¤ssig. Daran Ã¤ndere der auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite anzubringende Verkehrsspiegel wie auch die Auflage bezÃ¼glich der Hecke, um welche die Baubewilligung von der Vorinstanz ergÃ¤nzt wurde, nichts. Weiter mÃ¼sse wegen den elf AbstellplÃ¤tzen mit einem regen Zufahrtsverkehr gerechnet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Das Planungs- und Baugesetz hÃ¤lt ausdrÃ¼cklich fest, dass Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige GrundstÃ¼cknutzungen dÃ¼rfen weder der Verkehr behindert oder gefÃ¤hrdet noch der Bestand und die Sicherheit des StrassenkÃ¶rpers beeintrÃ¤chtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Ãberdies hat der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) erlassen. Deren Anhang legt â je nach der verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander mÃ¼ndenden Verkehrsanlagen â die technischen Anforderungen an Ausfahrten fest (insbesondere Ziff. 1). Beim Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien im Sinn von § 360 PBG. GemÃ¤ss § 6 Abs. 2 lit. b VSiV sind Ausnahmen von den Mindestanforderungen zulÃ¤ssig, sofern bei Ausfahrten besondere ortsbauliche VerhÃ¤ltnisse oder die Topografie dies erfordern.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Vorliegend widerspricht die strittige Ausfahrt unbestrittenermassen der Verkehrssicherheitsverordnung. Die fÃ¼r den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Sichtweite von 40â70 m ist in Richtung Platz K nicht eingehalten. Dass die Ausfahrt nicht der Verkehrssicherheitsverordnung genÃ¼gt, bedeutet nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nicht ohne Weiteres, dass die Ausfahrt zu einer GefÃ¤hrdung der Verkehrssicherheit fÃ¼hrt (VGr, <span>10. April 2013</span>, <span>VB.2012.00768, E. 3.1; </span>8. Juli 1998, VB.98.00091, E. 4 [nicht publiziert]). So sind denn auch Abweichungen von den gemÃ¤ss § 6 Abs. 1 VSiV im Anhang der VSiV geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten unter bestimmten Voraussetzungen mÃ¶glich (§ 6 Abs. 2 VSiV).</p> <p class="Urteilstext">Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die anzutreffende Topografie (Kurve, abfallendes GelÃ¤nde nach Nordwesten) eine Abweichung von den Mindestanforderungen rechtfertigt. <span>Das Baurekursgericht hat sich anlÃ¤sslich des Abteilungsaugenscheins vom 24. Januar 2018 ein genaues Bild von den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen und insbesondere von den SichtverhÃ¤ltnissen im Bereich der Zufahrt vom BaugrundstÃ¼ck gemacht. </span>Entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation bewirkt auch die die Baubewilligung ergÃ¤nzende Auflage der Vorinstanz klarerweise eine Verbesserung der SichtverhÃ¤ltnisse: Die Hecke war auf eine HÃ¶he von ca. 1,5 m projektiert. Die Begrenzung der Hecke auf die maximal zulÃ¤ssige HÃ¶he gemÃ¤ss § 16 Abs. 2 der Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 (StrAV) in einem unter Zugrundlegung einer Beobachtungsdistanz von 4 m ab dem Fahrbahnrand definierten Sichtbereich hat eine erhebliche GrÃ¶ssenreduktion der Pflanzung zur Folge. Inwieweit die von den BeschwerdefÃ¼hrenden vor diesem Hintergrund errechnete erlaubte HeckenhÃ¶he (von 0,05 m) zutrifft, kann offenbleiben; jedenfalls kann auch bei BerÃ¼cksichtigung vom GefÃ¤lle und der Kurve im Sichtbereich nicht von einer wirkungslosen Auflage gesprochen werden. Die Auflage, gegen die die Bauherrschaft nicht opponierte (weshalb sie nicht Streitgegenstand ist), hat letztlich zur Folge, dass die Sichtweite in Richtung Platz K bei einer fÃ¼r den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Beobachtungsdistanz ab Fahrstreifenrand von 2,5 m weiter verbessert wird. </p> <p class="Urteilstext">Trotz dieser Massnahmen ist die vorgeschriebene Mindestsichtweite von 40 m weiterhin unterschritten. Obschon der geplante Verkehrsspiegel keinen vollwertigen Ersatz fÃ¼r den Sichtkontakt darstellt (VGr, <span>10. April 2013</span>, <span>VB.2012.00768, E. 5.2), erweitert er den Sichtwinkel doch erheblich und fÃ¼hrt letztlich insgesamt eine bedeutende Verbesserung der SichtverhÃ¤ltnisse herbei. Insgesamt ist die projektierte Ausfahrt als verkehrssicher zu bezeichnen und die gerÃ¼gte Verletzung von § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu verneinen. Demzufolge sind alternative Ausfahrtsstandorte nicht zu prÃ¼fen. Bei elf AbstellplÃ¤tzen in der Unterniveaugarage ist nicht von regem Zufahrtsverkehr zum Bauvorhaben auszugehen (so indes die BeschwerdefÃ¼hrenden), weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Schliesslich ist das beschwerdefÃ¼hrerische Vorbringen, die auf der I-Strasse geltende HÃ¶chstgeschwindigkeit werde regelmÃ¤ssig Ã¼berschritten, keineswegs eine gerichtsnotorische Tatsache. Ohnehin beschlÃ¤gt diese Behauptung die Bewilligungs­fÃ¤higkeit der </span>Unterniveaugaragenausfahrt nicht, da es sich hierbei um eine Frage des Vollzugs der Strassenverkehrsordnung handelt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Nach dem Gesagten ist mit Blick auf die Unterniveaugaragenausfahrt § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG nicht verletzt, weshalb auch dem Eventualantrag auf RÃ¼ckweisung des Verfahrens nicht zu folgen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 3'500.-. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde (Beschwerdegegnerin 2) steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, <span>28. Juni 2018</span>,<span> VB.2018.00214</span>, E. 5).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>