<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2016.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217367&amp;W10_KEY=4467072&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2016.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.10.2018 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung<br/><br/>[Die Rekurrentin macht Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung geltend, weil ihre Grundstücke von der Freihaltezone in die Besondere Erholungszone (Familiengartenareal) umgezont wurden.]<br/><br/>Grundsätze der beförderlichen Verfahrenserledigung (E. 3.2 ff.). Es ist zu prüfen, ob die Zonenplanänderung zu einem Minderwert der Grundstücke und damit zu einer materiellen Enteignung geführt hat (Differenz der Verkehrswerte, die die Grundstücke ohne den planerischen Eingriff und mit ihm aufweisen, E. 6.1). Der von der Rekurrentin beigebrachte Bericht genügt den Anforderungen an die verlangte Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht. Der wesentlichste Mangel des Berichts besteht darin, dass nur die Bruttoerträge geschätzt werden. Eine Schätzung des hierzu erforderlichen Aufwands fehlt. Ob sich das Projekt überhaupt kostendeckend betreiben lässt, erscheint daher fraglich (E. 6.3.2). Die Rekurrentin vermag nicht zu beweisen, dass die geplanten Sportanlagen rentabel hätten betrieben werden können (E. 6.3.4 f.). Zusammenfassend führte die streitbetroffene Umzonung nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung (E. 6.4). <br/><br/>Abweisung des Rekurses.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSZONUNG">AUSZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFÃRDERLICHKEIT">BEFÃRDERLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHLEUNIGUNGSGEBOT">BESCHLEUNIGUNGSGEBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDERWERT">MINDERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSVERZÃGERUNG">RECHTSVERZÃGERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENTABILITÃT">RENTABILITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSKOMMISSION">SCHÃTZUNGSKOMMISSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSVERFAHREN">SCHÃTZUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFAHRENSERLEDIGUNG">VERFAHRENSERLEDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERT">WERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 46 AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">Art. 5 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">§ 4a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34529" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2016.00001</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA X,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt P, vertreten durch RA Y, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend materielle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG ist seit 1. Juli 2014 alleinige EigentÃ¼merin der durch Parzellierung neu geschaffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 im Halte von ca. 16'520 m² und Kat.-Nr. 02 mit ca. 14'328 m². Zuvor hatte sie zur eigentumsberechtigten Erbengemeinschaft gehÃ¶rt. Der Gemeinderat der Stadt P hatte am 8. Juli 1996 beschlossen, diese FlÃ¤chen von der Freihaltezone F (Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet fÃ¼r Sportplatz/Freibad) in die Besondere Erholungszone EC III (Familiengartenareal) umzuzonen. Nach Erledigung von Rechtsmittelverfahren, die der GrundeigentÃ¼mer hiergegen angestrengt hatte, wurde diese Planung von der Baudirektion am 11. August 1999 genehmigt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 21. Dezember 2006 machte die A AG beim Stadtrat P EntschÃ¤digungsansprÃ¼che aus materieller Enteignung geltend. Nachdem die Einigungsverhandlung vom 12. September 2007 gescheitert war, ersuchte die Stadt P das Statthalteramt P am 3. Oktober 2007 um Anordnung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies das Statthalteramt die Akten am 23. September 2008 der SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel und am 17. MÃ¤rz 2010 einen Augenschein durch. WÃ¤hrend sich die Stadt P auf den Standpunkt stellte, dass der GrundeigentÃ¼merin kein EntschÃ¤digungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der materiellen Enteignung als erfÃ¼llt und bezifferte die geforderte VergÃ¼tung auf Fr. 316.-/m². Am 27. August 2010 reichte die A AG eine Wirtschaftlichkeitsrechnung betreffend Nutzung des Areals als Sportanlage ein, wozu die Stadt P am 26. Oktober 2010 Stellung nahm.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am 28. Oktober 2016) stellte die SchÃ¤tzungskommission I fest, dass die Stadt P der A AG aufgrund der Umzonung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere Erholungszone EC (Familiengartenareal) im R/S-Gebiet, P, keine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung schulde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen liess die A AG am 16. November 2016 Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben. In ihrer RekursbegrÃ¼ndung vom 6. Januar 2017 stellte sie folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="Urteilstext"><span>"1. Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen SchÃ¤tzungsentscheids sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Rekursgegnerin der Rekurrentin aus der Umzonung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 (ca. 16'520 m²) und 02 (ca. 14'328 m²) von der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere Erholungszone EC (Familiengartenareal) im R/S-Gebiet in P, also fÃ¼r total 30'848 m² eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung schuldet.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>2. Die Rekursgegnerin sei zur Zahlung einer EnteignungsentschÃ¤digung aus materieller Enteignung von Fr. 142.-/m² nebst Zins (Zinsfuss der D-Bank fÃ¼r bestehende 1. Hypotheken) ab 21.12.2007 an die Rekurrentin zu verpflichten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>3. Die Kosten des Verfahrens seien der Rekursgegnerin aufzuerlegen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>4. Der Rekurrentin sei eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen."</span></p> <p class="Urteilstext">In ihrer Vernehmlassung vom 14. Februar 2017 verzichtete die SchÃ¤tzungskommission I auf AusfÃ¼hrungen zur Sache.</p> <p class="Urteilstext">Die Stadt P liess mit Rekursantwort vom 16. Februar 2017 beantragen:</p> <p class="Urteilstext"><span>"1. Es sei auf Antrag 1 der Rekurrentin nicht einzutreten, eventuell sei er abzuweisen; demgemÃ¤ss sei Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids der Kantonalen SchÃ¤tzungskommission zu bestÃ¤tigen;</span></p> <p class="Urteilstext"><span>2. auf Antrag 2 der Rekurrentin sei nicht einzutreten;</span></p> <p class="Urteilstext"><span>3. in prozessualer Hinsicht wird die Sistierung des Verfahrens bis 30. September 2017 beantragt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Rekurrentin."</span></p> <p class="Urteilstext">Die A AG hielt in der Replik vom 8. MÃ¤rz 2017 an ihren AntrÃ¤gen fest und lehnte eine Sistierung des Verfahrens ab. Desgleichen beharrte die Stadt P mit Duplik vom 3. April 2017 auf ihren AntrÃ¤gen, ebenso am Sistierungsantrag, neu bis 31. Dezember 2017. Daraufhin reichte die A AG am 22. Mai 2017 eine Triplik ein, in der sie die bisher gestellten AntrÃ¤ge bekrÃ¤ftigte.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><b><span> </span></b></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz [AbtrG]) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss den §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10; VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001, E. 1.2; RB 2001 Nr. 25, 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Rekursgegnerin beantragt eine Sistierung des Rekursverfahrens bis Ende 2017, weil dann die ersten Ergebnisse im Planungsprozess fÃ¼r den Sport- und Erholungspark S-Gebiet vorlÃ¤gen. In der Duplik hÃ¤lt sie einschrÃ¤nkend fest, dass die Einstellung des Prozesses allerdings nur fÃ¼r den Fall Sinn mache, dass das Verwaltungsgericht den Tatbestand einer materiellen Enteignung bejahe. Die Rekurrentin widersetzt sich einer Sistierung.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Da die Sistierung eines Verfahrens grundsÃ¤tzlich im Widerspruch zum Beschleunigungsgebot bzw. zum Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist steht (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]), soll sie nur ausnahmsweise und aus triftigen GrÃ¼nden erfolgen (Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 38 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend besteht kein Anlass zur Sistierung, weil sich das Rekursverfahren im Licht der folgenden ErwÃ¤gungen als spruchreif erweist und ein materieller Endentscheid ergeht. Sodann spricht der Umstand, dass seit der Anmeldung des EntschÃ¤digungsanspruchs durch die Rekurrentin am 21. Dezember 2006 schon Ã¼ber zehn Jahre verstrichen sind, fÃ¼r eine befÃ¶rderliche Erledigung des Rekursverfahrens.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Rekurrentin fÃ¼hrt aus, dass sie gegenÃ¼ber der SchÃ¤tzungskommission zweimal die lange Verfahrensdauer gerÃ¼gt und eine RechtsverzÃ¶gerungsbeschwerde angedroht habe. Eine Erledigungsdauer fÃ¼r das SchÃ¤tzungsverfahren von knapp acht Jahren sei Ã¼bermÃ¤ssig lang. Weil dies auch in anderen FÃ¤llen vorgekommen sei, seien aufsichtsrechtliche Massnahmen durch das Verwaltungsgericht dringend geboten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>WÃ¤hrend des SchÃ¤tzungsverfahrens hat die Rekurrentin eine RechtsverzÃ¶gerungsbeschwerde nur angedroht, nicht aber erhoben. Auch die Rekursschrift enthÃ¤lt keinen entsprechenden Antrag, sondern lediglich in der BegrÃ¼ndung eine RÃ¼ge an die Adresse der SchÃ¤tzungskommission I. Nachdem diese das GeschÃ¤ft mit Entscheid vom 30. Januar 2015 erledigt hat und heute der Endentscheid des Verwaltungsgerichts ergeht, besteht kein schutzwÃ¼rdiges Interesse der Rekurrentin an einer fÃ¶rmlichen Beurteilung der RechtsverzÃ¶gerungsrÃ¼ge. Ebenso wenig kommen nach Abschluss des Verfahrens aufsichtsrechtliche Massnahmen in Betracht. Gleichwohl rechtfertigen es die UmstÃ¤nde des vorliegenden Falls, die GrundsÃ¤tze einer befÃ¶rderlichen Verfahrenserledigung in Erinnerung zu rufen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Die Parteien haben im Verfahren vor Gerichts- und VerwaltungsbehÃ¶rden Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1 BV sowie § 4a VRG). Das Verbot der RechtsverzÃ¶gerung wird verletzt, wenn eine Gerichts- oder Verwaltungs­behÃ¶rde untÃ¤tig bleibt oder das gebotene Handeln Ã¼ber GebÃ¼hr hinauszÃ¶gert, obwohl sie zur Vornahme verpflichtet wÃ¤re. Die angemessene Prozessdauer bestimmt sich zunÃ¤chst anhand der im Einzelfall anwendbaren Verfahrensordnung (VGr, 17. Oktober 2012, VB.2012.00483, E. 3.4.3 m.</span><span> </span><span>w.</span><span> </span><span>H.). Bestehen keine gesetzlichen Behandlungsfristen, sind zur Bestimmung der Angemessenheit der Verfahrensdauer die konkreten UmstÃ¤nde des Einzelfalls zu berÃ¼cksichtigen. Dabei ist dem Umfang und der Schwierigkeit des Falles, der Wichtigkeit der Angelegenheit fÃ¼r die Betroffenen und dem Verhalten der Parteien und der BehÃ¶rde angemessen Rechnung zu tragen (BGE 135 I 265 E. 4.4; BGE 130 I 312 E. 5.2; VGr, 4. September 2013, VB.2012.00786, E. 2.2). Eine Verletzung des Anspruchs auf Beurteilung innert angemessener Frist kann insbesondere darin liegen, dass die Rechtsmittelinstanz wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit Ã¼berhaupt keine Verfahrenshandlungen vornimmt (BGr, 18. Oktober 2004, 1A.169/2004, E. 2.2). Keine Rolle spielt, auf welche GrÃ¼nde â beispielsweise auf ein Fehlverhalten der BehÃ¶rde oder auf andere UmstÃ¤nde â die RechtsverzÃ¶gerung zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist; entscheidend ist ausschliesslich, dass die BehÃ¶rde nicht fristgerecht handelt (BGr, 19. MÃ¤rz 2015, 2C_647/2014, E. 2.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nachdem der doppelte Schriftenwechsel vor der SchÃ¤tzungskommission I ein gutes Jahr in Anspruch genommen hatte, fand kurz nach dessen Abschluss am 17. MÃ¤rz 2010 ein Augenschein samt SchÃ¤tzungsverhandlung statt. In der Folge untersuchte die Kommission den Sachverhalt nÃ¤her. Nachdem die Stadt P sich am 26. Oktober 2010 zu einer Wirtschaftlichkeitsrechnung der Rekurrentin geÃ¤ussert hatte, blieb die Kommission untÃ¤tig. Mit Eingabe vom 24. September 2014 rÃ¼gte die Rekurrentin diesen Umstand und drohte mit einer RechtsverzÃ¶gerungsbeschwerde. Der am 30. Januar 2015 gefÃ¤llte Entscheid wurde den Parteien am 31. Oktober 2016 zugestellt. In Anbetracht des Umstands, dass weder der streitbetroffene Sachverhalt noch die sich stellenden Rechtsfragen besonders kompliziert waren, sind sowohl der Zeitraum zwischen dem Abschluss der Sachverhaltsermittlungen und dem Entscheid von Ã¼ber 4 Jahren als auch die fÃ¼r die Urteilsredaktion zusÃ¤tzlich benÃ¶tigten 1 ¾ Jahre offensichtlich viel zu lang.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Laut Art. 26 Abs. 2 BV sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle EntschÃ¤digung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss <span>der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurÃ¼ckzufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel eine in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene MÃ¶glichkeit der Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2; BGE 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff. [zit. Riva, Hauptfragen]; derselbe in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Art. 5 N. 162 ff. und 176 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 609 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>Vom <span>Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsmÃ¤ssigen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss. Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gt, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die infrage stehende FlÃ¤che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 123 II 481 E. 6b; BGE 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 177 ff.; HÃ¤nni, S. 614 ff.).</span></p> <p class="Urteilstext">Der Begriff der Auszonung â auch RÃ¼ckzonung genannt â setzt voraus, dass ein GrundstÃ¼ck aus einer Bauzone in die Landwirtschafts- oder Rebbauzone, in die Schutzzone, GrÃ¼nzone oder in eine Zone mit noch nicht festgelegter Nutzung umgeteilt wird (HÃ¤nni, S. 613). Im vorliegenden Fall befanden sich die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 vor ihrer Umzonung in die Besondere Erholungszone EC III (Familiengartenareal) nicht in einer Bauzone, sondern in der Freihaltezone F. Weil dort jedoch gewisse, der sportlichen BetÃ¤tigung dienende Bauten erstellt werden konnten, erscheint es sachgerecht, diese Umzonung analog den fÃ¼r eine Auszonung geltenden GrundsÃ¤tzen zu wÃ¼rdigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GrundstÃ¼cke, deren Nutzung in bestimmter Weise untersagt, verunmÃ¶glicht oder in gewichtiger Weise erschwert wird, mÃ¼ssen im massgebenden Zeitpunkt fÃ¼r die infrage stehende Nutzung geeignet gewesen sein. Es muss sich entweder um eine rechtens bestehende, tatsÃ¤chlich praktizierte oder um eine in naher Zukunft sehr wahrscheinliche Nutzung handeln (BGE 125 II 431 E. 3a; HÃ¤nni, S. 626, auch zum Folgenden). GrundsÃ¤tzlich fallen alle rechtlichen und tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten in Betracht, welche die Bauchance beeinflussen. Das sind die im massgebenden Zeitpunkt geltenden eidgenÃ¶ssischen, kantonalen und kommunalen Vorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die GrundstÃ¼cks- und ErschliessungsverhÃ¤ltnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung (BGE 114 Ib 100 E. 2). In erster Linie ist auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen; dabei kommt dem Bundesrecht der Vorrang zu. Die Annahme, ein GrundstÃ¼ck werde sehr wahrscheinlich in naher Zukunft Ã¼berbaut, wird schon rechtlich meistens ausgeschlossen, wenn die Ãberbauung eine RechtsÃ¤nderung erfordert, wie etwa durch Erlass oder Ãnderung eines Zonen-, Erschliessungs-, Ãberbauungs- oder Gestaltungsplans (BGE 112 Ib 388 E. 3 S. 390; HÃ¤nni, S. 627). In zweiter Linie ist zu prÃ¼fen, ob tatsÃ¤chliche Faktoren dafÃ¼r sprechen, dass ein GrundstÃ¼ck mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft Ã¼berbaut worden wÃ¤re (HÃ¤nni, S. 629 ff.). Schliesslich bedarf es einer Ãberbauungsabsicht des EigentÃ¼mers. Dabei kommt es darauf an, ob er den festen Willen nach aussen kundgetan hat, von der besseren NutzungsmÃ¶glichkeit Gebrauch zu machen. An diesem Erfordernis fehlt es, wenn er eine gegenwÃ¤rtige Nutzung fortzufÃ¼hren gedenkt, die sich mit dem behaupteten kÃ¼nftigen Gebrauch nicht vertrÃ¤gt (BGE 101 Ia 224 E. 4c S. 228; HÃ¤nni, S. 632).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Massgeblicher <span>Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Praxiskommentar RPG, </span>Art. 5 N. 228). Dies ist hier der 28. August 1999, der auf die Publikation des Genehmigungsentscheids der Baudirektion vom 11. August 1999 folgende Tag.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihres Entscheids erwog die SchÃ¤tzungskommission, dass die GrundeigentÃ¼merin zum Nachweis einer besseren Nutzung ohne die Umzonung vier Varianten von Sportanlagen prÃ¤sentiert habe. Allerdings sei schon deren BewilligungsfÃ¤higkeit fraglich; eine nÃ¤here PrÃ¼fung erÃ¼brige sich jedoch deswegen, weil diese Betriebe ohnehin nicht wirtschaftlich wÃ¤ren. Die EigentÃ¼merin gehe in ihrer Tragbarkeitsrechnung von 8â10 Nutzungsmonaten jÃ¤hrlich, einer minimalen tÃ¤glichen Ãffnungszeit von 9â10 Stunden, einem Auslastungsgrad von 70â80 % und einem zusÃ¤tzlichen Gastronomiebetrieb aus. Die Variante A (Tennis) rechne bei 24 PlÃ¤tzen mit einem Auslastungsgrad von 75 %, 8 Nutzungs­monaten pro Jahr Ã 10 Stunden pro Tag und einem Umsatz von Fr. 15.- pro Platz und Stunde und komme so auf einen Jahresertrag von Fr. 123'000.-. Dem sei entgegenzuhalten, dass die Tennissaison fÃ¼r AussenplÃ¤tze erfahrungsgemÃ¤ss nur sechs Monate betrage, die Auslastung zu Beginn und am Ende einer Saison vermindert und tagsÃ¼ber nicht alle PlÃ¤tze belegt seien. Weil auch die bestehenden Angebote in der nÃ¤heren Umgebung berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssten, belaufe sich der Auslastungsgrad auf maximal 25 % und der jÃ¤hrliche Ertrag auf hÃ¶chstens Fr. 40'000.-. Bei der Variante B (Tennis/Minigolf) gelte hinsichtlich der TennisplÃ¤tze das Gesagte. Mit Bezug auf die Minigolfanlage schÃ¤tze die EigentÃ¼merin den Auslastungsgrad auf 70 %, bei 8 Betriebsmonaten pro Jahr Ã 10 Stunden pro Tag und einem Eintrittspreis pro Person von Fr. 6.- den Umsatz auf Fr. 180.-/Stunde bzw. Fr. 212'000.- pro Jahr. Auch diese Annahmen seien offensichtlich zu optimistisch: Minigolfanlagen wÃ¼rden nur bei gÃ¼nstiger Witterung aufgesucht, und dies vorzugsweise am Abend, an schulfreien Nachmittagen sowie am Wochenende. FÃ¼r Kinder und Jugendliche betrage der Eintrittspreis Ã¼blicherweise nur die HÃ¤lfte desjenigen fÃ¼r Erwachsene. Der geschÃ¤tzte Umsatz sei viel zu hoch, zumal auch hier die Angebote in der nÃ¤heren Umgebung in Rechnung gestellt werden mÃ¼ssten. Realistischer sei bei einem Auslastungsgrad von maximal 15 % ein Jahresertrag von Fr. 45'000.-, was zusammen mit dem Tennisbetrieb insgesamt Fr. 85'000.- ergebe. Ebenso seien bei der Variante C (Kartbahn im Freien) die Hoffnungen der EigentÃ¼merin (Auslastungsgrad 75 %, 8 Betriebsmonate, 9 Stunden pro Tag, 14 gleichzeitig fahrende Karts) unrealistisch. Unter der Annahme eines wahrscheinlicheren Auslastungsgrades von maximal 20 % ergÃ¤be sich ein jÃ¤hrlicher Ertrag von rund Fr. 75'000.-. Dasselbe gelte mit Bezug auf die Variante D (Golf "Driving Range"), welcher die EigentÃ¼merin 15 AbschlagplÃ¤tze, einen Auslastungsgrad von 80 %, 10 Betriebsmonate pro Jahr und 600 abgeschlagene BÃ¤lle Ã Fr. -.20 und somit einen Ertrag von Fr. 128'000.- zugrunde lege. Unter BerÃ¼cksichtigung einer verminderten Nachfrage bei ungÃ¼nstiger Witterung erscheine ein Auslastungsgrad von 40 % und somit ein Ertrag von Fr. 64'000.- angemessen. Das zusÃ¤tzlich vorgesehene Restaurant mit 100 Innen- und 150 Aussensitz­plÃ¤tzen solle an 320 Tagen von 9 bis 23 Uhr geÃ¶ffnet sein und einen Jahresumsatz von Fr. 1'920'000.- generieren. Weil die Lage fÃ¼r einen solchen Betrieb als eher unterdurchschnittlich zu wÃ¼rdigen sei und Sportler nicht allzu viel konsumierten, lasse sich ein Umsatz von Fr. 60.- pro Platz und Tag nicht erzielen. Unter Einbezug der Investitionen und Abschreibungen kÃ¶nne ein solcher Betrieb bestenfalls kostendeckend gefÃ¼hrt werden. Allein die BerÃ¼cksichtigung der von der EigentÃ¼merin geltend gemachten Verzinsung des Landwerts von Fr. 231'360.- pro Jahr zeige, dass keine der genannten Projektvarianten wirtschaftlich sei; vielmehr sei bei jeder ein erheblicher Verlust zu erwarten. Der Nutzung des Areals als SportstÃ¤tte sei die Verwendung als Familiengartenland gegenÃ¼berzustellen. Auf den beiden GrundstÃ¼cken mit einer FlÃ¤che von 30'848 m² liessen sich â unter Annahme einer mittleren GrÃ¶sse von 240 m² â rund 105 GÃ¤rten realisieren. Ob sich ein solcher Betrieb gewinnbringend fÃ¼hren lasse, kÃ¶nne offenbleiben; jedenfalls sei er nicht weniger tragbar als eine der genannten Sportanlagen. Nach dem Gesagten habe die Umzonung keine materielle Enteignung bewirkt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zur RekursbegrÃ¼ndung macht die Rekurrentin geltend, dass die Umzonung eine nahe Bauchance zerstÃ¶rt habe. FÃ¼r die Realisierung einer Sportanlage auf dem rechtsgenÃ¼gend erschlossenen Areal hÃ¤tte sie eine Baubewilligung erhalten. In der neu geschaffenen Erholungszone EC III kÃ¶nnten nur FamiliengÃ¤rten mit GartenhÃ¤uschen, allenfalls noch ein zen­trales GebÃ¤ude (WC, Versammlungsraum, Materialdepot) realisiert werden. Aus einer solchen Nutzung resultiere mutmasslich eher ein Verlust als ein Gewinn. Im vorinstanzlichen Verfahren habe sie beantragt, dass die SchÃ¤tzungskommission ein SachverstÃ¤ndigengutachten zur RentabilitÃ¤t von Sportanlagen einhole. Diese habe den Beweisantrag abgelehnt und stattdessen die Rekurrentin aufgefordert, eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsrechnung zu prÃ¤sentieren, was sie am 27. August 2010 getan habe. Weil den Mitgliedern der SchÃ¤tzungskommission die erforderlichen Fachkenntnisse fÃ¼r die Beurteilung der ErtrÃ¤ge aus Sportanlagen fehlten, habe das Verwaltungsgericht ein entsprechendes Gutachten einzuholen. FÃ¼r die heutige Erholungszone EC III erscheine ein Verkehrswert von Fr. 8.-/m² als realistisch. Bei den Freihaltezonen Typ C fÃ¼hre die Vergleichsmethode nicht zu einem sinnvollen Ergebnis; vielmehr sei der Verkehrswert aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsrechnung bzw. des Ertragswerts zu ermitteln. Mit der Klageantwort im SchÃ¤tzungsverfahren habe sie verschiedene NutzungsmÃ¶glichkeiten aufgezeigt und AusfÃ¼hrungen zu deren RentabilitÃ¤t gemacht. Diese KostenschÃ¤tzungen hÃ¤tten auf einem Landpreis von Fr. 250.-/m² beruht; weil der im Rekursverfahren geforderten EntschÃ¤digung nur mehr ein solcher von Fr. 150.-/m² zugrunde liege, was zu einer Verminderung des Landwerts von Fr. 7'712'000.- auf Fr. 4'627'200.- und daher wesentlich tieferen Anlagekosten fÃ¼hre, sei dementsprechend ein weniger strenger Massstab an die Wirtschaftlichkeit anzulegen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz, welche die planungs- und baurechtliche BewilligungsfÃ¤higkeit der genannten Sportanlagen bezweifle, stehe deren ZulÃ¤ssigkeit ausser Frage. Sodann nehme die SchÃ¤tzungskommission zu Unrecht an, dass die Sportanlagen weniger rentabel betrieben werden kÃ¶nnten, als die Rekurrentin annehme. Den grÃ¶ssten Ertrag hÃ¤tte eine Go-Kart-Bahn oder eine Driving Range versprochen. FÃ¼r beide Anlagen wÃ¤re in P ein Bedarf vorhanden gewesen. Allenfalls mÃ¼sste durch ein Gutachten ermittelt werden, bei welchem Quadratmeterpreis noch ein Gewinn erzielt werden kÃ¶nnte. Selbst wenn sich ein tieferer Wert als die verfochtenen Fr. 150.-/m² ergÃ¤be, wÃ¼rde dieser Betrag immer noch das Mehrfache des Werts von Land in der Erholungszone EC III ausmachen.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt <span>die Rekursgegnerin in der Rekursantwort entgegen, es gehe nicht an, dass die </span>Rekurrentin <span>im Rekursverfahren ihrer Wirtschaftlichkeitsrechnung einen tieferen Landwert zugrunde lege, als sie dies vor der SchÃ¤tzungskommission getan habe. Denn das Verwaltungsgericht kÃ¶nne Ã¼ber das EntschÃ¤digungsbegehren nicht "erstmalig unter vÃ¶llig anderen Vor­aussetzungen" entscheiden. Das S-Gebiet sei im kantonalen Richtplan unter der Flurbezeichnung "J" als FruchtfolgeflÃ¤che im Landwirtschaftsgebiet bezeichnet. Unter diesen UmstÃ¤nden mÃ¼sste fÃ¼r das Areal im Fall einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ein Ausgleich geschaffen werden. GegenwÃ¤rtig sei eine BedarfsabklÃ¤rung und Planung fÃ¼r ein regionales Sport- und Erholungszentrum S-Gebiet im Gang. Ob auf den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken derzeit noch ein Bedarf nach FamiliengÃ¤rten bestehe, kÃ¶nne mangels einer entsprechenden Absicht der </span>Rekurrentin <span>offenbleiben. Jedenfalls offeriere die Rekursgegnerin fÃ¼r das Land in der Zone EC III einen Kaufpreis von Fr. 40.-/m². Auch der inzwischen von der Rekurrentin verfochtene tiefere Landwert von Fr. 150.-/m² wÃ¼rde einen Ertrag bedingen, der sich mit einer der von ihr erwÃ¤hnten Sportanlagen nicht erzielen lasse. Diese AusfÃ¼hrungen bestÃ¤tigt die Rekursgegnerin in der Duplik.</span></p> <p class="Urteilstext">In der Replik hÃ¤lt die Rekurrentin an ihren AntrÃ¤gen und der BegrÃ¼ndung fest. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass sich die Rekursgegnerin bereit erklÃ¤rt habe, fÃ¼r das fragliche Land eine EntschÃ¤digung von Fr. 40.-/m² zu bezahlen. Allerdings sei dieser Ansatz fÃ¼r Land in einer Freihaltezone Typ C (Sportanlagen) zu tief. Am Stichtag der Umzonung des 28. August 1999 habe noch keine Kompensationspflicht fÃ¼r FruchtfolgeflÃ¤chen bestanden. ErgÃ¤nzend fÃ¼hrt sie in der Triplik aus, dass eine EnteignungsentschÃ¤digung schon dann geschuldet sei, wenn die EigentumsbeschrÃ¤nkung mehr als zehn Jahre dauere. Der Rekurrentin kÃ¶nne nicht vorgeworfen werden, dass sie das Areal bis heute landwirtschaftlich nutze. Denn zur Zeit des Landerwerbs im Jahr 1990 habe man dort FussballplÃ¤tze vorgesehen. Nachdem der Verkauf an die Stadt P im Jahr 1992 gescheitert sei, habe der Entwurf zu einer Revision der Nutzungsplanung im November 1995 eine Bausperre bewirkt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Streitgegenstand des Rekursverfahrens wie zuvor des Klageverfahrens vor der SchÃ¤tzungskommission I bildet allein die Frage, ob die Umzonung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 der Rekurrentin den Tatbestand einer materiellen Enteignung erfÃ¼llt oder nicht. Dabei gilt es zu prÃ¼fen, ob die ZonenplanÃ¤nderung zu einem Minderwert der GrundstÃ¼cke gefÃ¼hrt habe. Dieser besteht in der Differenz der Verkehrswerte, die das GrundstÃ¼ck ohne den planerischen Eingriff und mit ihm aufweist (Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 208). Nachdem die Umzonung am 28. August 1999 in Rechtskraft erwachsen ist, spielt die Planungsgeschichte vorliegend keine Rolle. Weder die frÃ¼heren Ãnderungen der Nutzungsplanung noch die von der Rekursgegnerin gegenwÃ¤rtig geprÃ¼fte Umzonung des Areals haben einen Einfluss auf den vorliegend allein zu beurteilenden EntschÃ¤digungsanspruch. Die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der Rekurrentin tun daher nichts zur Sache.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im Rahmen des gleichbleibenden Streitgegenstands steht es der Rekurrentin frei, vor Verwaltungsgericht den EntschÃ¤digungsanspruch zu vermindern. Daran Ã¤ndert auch der Umstand nichts, dass die Berechnungsgrundlagen dadurch modifiziert werden. Ebenso ist zulÃ¤ssig, dass die Rekursgegnerin mit der Rekursantwort die Bereitschaft erklÃ¤rt hat, das streitbetroffene Areal zu einem Preis von Fr. 40.-/m² zu erwerben. Unter diesen UmstÃ¤nden rechtfertigt es sich, fÃ¼r die GrundstÃ¼cke im Anschluss an deren Umzonung in die Erholungszone EC III einen Landwert von Fr. 40.-/m² anzunehmen. Nachdem der Stadtrat P wenige Jahre vor dem Stichtag geneigt war, das Areal zu einem sehr viel hÃ¶heren Preis zu erwerben, erscheint es sachgerecht, auch am Stichtag auf den genannten Wert zu schliessen und keine teuerungsbedingte Korrektur vorzunehmen. Diese Annahme kommt der Rekurrentin auch insoweit entgegen, als sie selbst den Landwert in der Erholungszone EC III auf Fr. 8.-/m² veranschlagt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, welchen Wert die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 ohne Umzonung am Stichtag gehabt hÃ¤tten. Dabei gilt es vorweg zu berÃ¼cksichtigen, dass das Bundesgericht den (horizontalen) Entzug oder die (vertikale) Verminderung der BaulandqualitÃ¤t im Umfang von gut einem Drittel in der Regel noch nicht als enteignungsgleichen Eingriff wÃ¼rdigt (HÃ¤nni, S. 617 ff.; vgl. auch RB 1997 Nr. 118). Daraus folgt, dass in Anbetracht des eben auf Fr. 40.-/m² bemessenen Landwerts nach der Umzonung der Tatbestand einer materiellen Enteignung nur erfÃ¼llt sein kann, wenn im Fall der Beibehaltung der Freihaltezone F ein Landwert von mindestens Fr. 60.-/m² hÃ¤tte angenommen werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Laut Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG werden EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschÃ¤digt. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.1; RB 1991 Nr. 47, mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.1, mit zahlreichen Hinweisen). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa aufgrund von § 220 des (zÃ¼rcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 als Ersatzwert bei der Ermittlung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N. 94 ff.). In der schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode (zur Definition und nÃ¤heren Kennzeichnung vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 137 ff.). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der SchÃ¤tzungslehre bezeichnen die Vergleichs(wert)methode als Hauptmethode, wÃ¤hrend den Ã¼brigen Verfahren nur eine ergÃ¤nzende Funktion zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 138; so BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die Auffassung vor, dass â bei sachgerechter Handhabung und angemessener SchÃ¤tzung â grundsÃ¤tzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat fÃ¼hren. In der Rechtsprechung wird in jÃ¼ngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdrÃ¤nge (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219).</p> <p class="Urteilstext">Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150). Bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken kommt die Vergleichsmethode hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewÃ¶hnlich nach der Nutzungsart unterschieden: WÃ¤hrend bei Wohnbauten die Realwertmethode â welche den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und GebÃ¤udewert ermittelt â dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September 2001, ZStP 2003, 179).</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission I ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Vergleichswertmethode vorliegend nicht eigne. Davon geht zu Recht auch die Rekurrentin selbst aus, zumal die von ihr erwÃ¤hnten Sportanlagen nach ihren eigenen Berechnungen unterschiedliche Renditen zu generieren versprechen. Der Vorinstanz und den Parteien ist darin beizupflichten, dass der Landwert am ehesten mit der Ertragswertmethode geschÃ¤tzt werden kann. Anzumerken ist, dass die selbst bei der Bewertung von Bauland fragwÃ¼rdige RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung â welche den Landwert anhand der realisierbaren Bauten, der hierfÃ¼r erforderlichen Baukosten und des so geschaffenen Gesamtwerts ermittelt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 145) â im Licht der folgenden AusfÃ¼hrungen bei gewerblichen Objekten und erst recht bei Sportanlagen als qualifiziert ungeeignet erscheint.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.3.2 </span></b><span>Eine ErtragswertschÃ¤tzung setzt sachnotwendig voraus, dass die Nutzung, welche den Ertrag generieren soll, so genau wie mÃ¶glich definiert ist. WÃ¤hrend im Fall einer Wohnnutzung zumindest bei Fehlen von objektspezifischen Besonderheiten die mutmasslich erzielbare (Brutto- und Netto-)Rendite anhand von statistischen Werten einigermassen zuverlÃ¤ssig bestimmt werden kann, ist dies bei der vorliegend infrage kommenden, nicht genau spezifizierten Bewerbung als Sportanlage nicht mÃ¶glich. Es wÃ¤re Sache der GrundeigentÃ¼merin gewesen, ein derartiges Projekt zumindest so detailliert darzulegen, dass die Beurteilung von dessen rechtlicher ZulÃ¤ssigkeit und Ã¶konomischer ZweckmÃ¤ssigkeit ohne weitere Sachverhaltsermittlungen von Seiten der SchÃ¤tzungskommission bzw. des Verwaltungsgerichts mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Hingegen ging es nicht an, dass die EigentÃ¼merin diesen Aufwand der Vorinstanz Ã¼bertragen wollte, was diese denn auch zu Recht abgelehnt hat. Somit ist auch der entsprechende Antrag in der Rekursschrift, wonach das Verwaltungsgericht ein entsprechendes Gutachten einzuholen habe, abzulehnen. Es ist nicht Sache der Gerichte, zur Beurteilung eines geltend gemachten Anspruchs aus materieller Enteignung nach mÃ¶glichst rentablen Bewirtschaftungsformen zu forschen oder gar eigene GeschÃ¤ftsideen zu entwickeln. Vielmehr beschrÃ¤nkt sich die Aufgabe der RechtsmittelbehÃ¶rden darauf, einen umfassend substanziierten Sachverhalt auf seine Richtigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen. Auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung wÃ¤re erst dann zu schliessen, wenn â allenfalls nach ÃberprÃ¼fung durch eine betriebswirtschaftliche Expertise â </span>ein hohes Mass an PlausibilitÃ¤t fÃ¼r die erzielbaren ErtrÃ¤ge bestehen wÃ¼rde. </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend hat sich die Rekurrentin im SchÃ¤tzungsverfahren darauf beschrÃ¤nkt, vier Planskizzen samt zugehÃ¶riger (Anlage-)KostenschÃ¤tzung einzureichen (Variante A: Tennis-Center; Variante B: Tennis/Volley- und Basketballfelder; Variante C: Karting-Bahn; Variante D: Golf-Driving-Range). Die von der SchÃ¤tzungskommission verlangte Wirtschaftlichkeitsrechnung fÃ¼r die genannten Sportanlagen hat sie nicht beigebracht, sondern sich lediglich auf ein von Amtes wegen einzuholendes Gutachten berufen. Wie gesagt kann ein solches Gutachten nur klÃ¤ren, ob ein Business-Plan fÃ¼r eine genau definierte Sportanlage Ã¼berzeugt oder nicht. Neben den â lediglich grob skizzierten und nicht weiter substanziierten und plausibilisierten â Anlagekosten hÃ¤tte die Rekurrentin aufzeigen mÃ¼ssen, wie die Anlage im Einzelnen betrieben werden sollte und wie Aufwand und Ertrag (unter BerÃ¼cksichtigung von branchengerechten Abschreibungen) angesichts der MarktverhÃ¤ltnisse realistisch und nachhaltig geschÃ¤tzt werden. Diesen Anforderungen genÃ¼gt der von der Rekurrentin erstellte "Bericht R/S-Gebiet in P" bei Weitem nicht. Abgesehen davon, dass die Zahlen im Bericht in keiner Weise begrÃ¼ndet werden, sind sie nach zutreffender WÃ¼rdigung durch die Vorinstanz â worauf nachfolgend einzugehen ist â viel zu optimistisch. Der wesentlichste Mangel in dieser Aufstellung besteht freilich darin, dass nur die BruttoertrÃ¤ge geschÃ¤tzt werden; eine SchÃ¤tzung des hierzu erforderlichen Aufwands fehlt Ã¼berhaupt. Ob sich eine solche Anlage somit kostendeckend betreiben lÃ¤sst, erscheint daher mehr als fraglich. Noch ungewisser ist, ob bei einer Nutzung als Sportanlage der Landwert die in E. 6.3 zuvor genannte Schwelle von mindestens Fr. 60.-/m² erreichen wÃ¼rde, bei der auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung zu schliessen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Obwohl sich die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit nach dem in E. 4.3 Gesagten primÃ¤r nach den rechtlichen Gegebenheiten richtet, hat sich die SchÃ¤tzungskommission I mit dieser Frage nicht befasst und stattdessen nur die Ã¶konomischen Aspekte geprÃ¼ft. Weil eine bessere Nutzung im Licht der nachfolgenden AusfÃ¼hrungen (E. 6.3.4 und 6.3.5) allerdings auch wirtschaftlich nicht nachzuweisen ist, rechtfertigt es sich aus GrÃ¼nden der ProzessÃ¶konomie und Verfahrensbeschleunigung, auf eine vertiefte rechtliche Beurteilung der Ãberbaubarkeit der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 am Stichtag zu verzichten.</p> <p class="Urteilstext">In Anbetracht einer GesamtflÃ¤che des streitbetroffenen Areals von Ã¼ber 30'000 m² unterliegt dessen Ãberbauung mit einer Sportanlage mutmasslich der Planungspflicht und genÃ¼gt eine einfache Baubewilligung hierfÃ¼r nicht (vgl. Thomas Widmer Dreifuss, Planung und Realisierung von Sportanlagen, ZÃ¼rich 2002, S. 125 ff.). Dabei steht ein projektbezogener Gestaltungsplan im Sinn von §§ 83 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 im Vordergrund. In diesem wÃ¤re primÃ¤r zu regeln gewesen, welche Arten von sportlicher Nutzung in der Freihaltezone F Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig gewesen wÃ¤ren. Aufgrund der Akten erscheint das Areal zwar als groberschlossen; dass jedoch auch die Feinerschliessung bereits vorhanden war, ist in Anbetracht der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung nicht anzunehmen. Je nach IntensitÃ¤t und Frequenz des Besucherverkehrs, die mit einer bestimmten SportstÃ¤tte mutmasslich verbunden gewesen wÃ¤re, hÃ¤tten sich verkehrspolizeiliche Massnahmen zum Schutz der nÃ¶rdlich anstossenden Wohnzone W3 aufgedrÃ¤ngt. Sodann hÃ¤tte deren Zuordnung zur Empfindlichkeitsstufe II gemÃ¤ss Art. 43 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 geeignete Massnahmen erfordert, welche kraft Art. 11 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) vom 7. Oktober 1983 GewÃ¤hr fÃ¼r die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte wie auch des Vorsorgeprinzips geboten hÃ¤tten. Ein Gestaltungsplan erscheint auch aus dem weiteren Grund als unverlÃ¤sslich, weil die Rekurrentin neben einer Sportanlage zudem noch die Erstellung eines Gastronomiebetriebs mit 100 Innen- und 150 AussensitzplÃ¤tzen zu realisieren beabsichtigte, der an 320 Tagen im Jahr von 9 bis 23 Uhr hÃ¤tte geÃ¶ffnet sein sollen. Abgesehen davon, dass die Vereinbarkeit eines Betriebs von solchen Dimensionen mit einer Freihaltezone als fraglich erscheint, hÃ¤tten sich weitere Fragen nach der Erschliessung und dem Immissionsschutz gestellt. Gegenstand eines Gestaltungsplans wÃ¤re schliesslich auch die Kompensation der mit einer Nutzung des Areals als SportstÃ¤tte verloren gegangenen FruchtfolgeflÃ¤che gewesen. Auch wenn die Rekurrentin zutreffend darauf hinweist, dass die Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, welche in Art. 26 ff. auf die FruchtfolgeflÃ¤chen Bezug nimmt, erst am 1. September 2000 in Kraft getreten ist, war die Erhaltung des Kulturlandes schon am Stichtag zu berÃ¼cksichtigen (BGE 115 Ia 231 E. 4; Widmer Dreifuss, S. 29).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Aus Ã¶konomischer Sicht lÃ¤sst sich allgemein sagen, dass grÃ¶ssere Sportanlagen, wie sie vorliegend zur Diskussion stehen, kaum rentabel betrieben werden kÃ¶nnen. Stadien lassen sich regelmÃ¤ssig nur in Verbindung mit anderen, sog. Mantelnutzungen oder dank ZuschÃ¼ssen der Ã¶ffentlichen Hand realisieren. Kleinere Betriebe mÃ¶gen dann Aussicht auf Gewinn versprechen, wenn sie ein bestimmtes Kundensegment ansprechen, die betreffende Sportart oder FreizeitbeschÃ¤ftigung im jeweiligen Zeitpunkt gefragt ist und die Anlage professionell gefÃ¼hrt wird. Die Rekurrentin vermag im Rekursverfahren jedenfalls nicht das Gegenteil zu beweisen, zumal sie die Zahlen in ihrem Bericht in keiner Weise begrÃ¼ndet und damit die behauptete RentabilitÃ¤t der von ihr vorgebrachten Projekte nicht genÃ¼gend substanziiert (vgl. vorne E. 6.3.2). Vorliegend gilt es weiter zu berÃ¼cksichtigen, dass von der Planung und Realisierung einer Anlage bis zu einem allfÃ¤llig rentablen Betrieb einige Jahre verstreichen dÃ¼rften, in denen nur Aufwand anfÃ¤llt. Ob und wann die Gewinnschwelle nachhaltig Ã¼berschritten wÃ¼rde, bleibt ungewiss. Wie die SchÃ¤tzungskommission I schlÃ¼ssig festgehalten hat, legt die Rekurrentin allen vier prÃ¤sentierten Varianten wie auch dem Restaurationsbetrieb viel zu hohe Auslastungszahlen zugrunde.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.5 </b>Hinsichtlich der Variante "Tennis" ist tatsÃ¤chlich nur von einer halbjÃ¤hrlichen Saisondauer auszugehen; bei Niederschlag und grosser Hitze ist die Nutzung erfahrungsgemÃ¤ss gering und auch am Morgen eher bescheiden. Weil es in P und in der nÃ¤heren Umgebung verschiedene Tennisclubs gibt, wo ein Mitglied wesentlich kostengÃ¼nstiger spielen kann, und im Sportzentrum K in P bereits eine Anlage fÃ¼r das Publikum existiert, besteht fÃ¼r eine weitere Anlage mit 24 PlÃ¤tzen wohl eine eher geringe Nachfrage.</p> <p class="Urteilstext">Daran Ã¤ndert sich kaum etwas, wenn zu den TennisplÃ¤tzen noch eine Minigolfanlage hinzukommt. Auch Minigolf ist witterungsabhÃ¤ngig und als FreizeitbeschÃ¤ftigung ausserhalb der Arbeits- und Schulzeiten wenig gefragt. Hinzu kommt, dass gepflegte Minigolfanlagen einen hohen Unterhaltsaufwand erfordern, was sich gewinnmindernd auswirkt.</p> <p class="Erwgung3">Bei einer Kartbahnanlage, deren BewilligungsfÃ¤higkeit unter dem Aspekt der ZonenkonformitÃ¤t wie der zulÃ¤ssigen Immissionen mehr als fraglich erscheint, wirkt sich ebenfalls nachteilig aus, dass sie als Aussenanlage der Unbill der Witterung ausgesetzt ist. Der Umstand, dass es in der nÃ¤heren Umgebung Indoor-Anlagen gibt (so z.<span> </span>B. im nahe gelegenen Q, ferner in G, H und I), dÃ¼rfte zudem die Nachfrage ungÃ¼nstig beeinflussen.</p> <p class="Erwgung2">Mit Bezug auf eine Driving Range ist anzumerken, dass eine Anlage im Industriegebiet von P gegenÃ¼ber den von der Rekurrentin selbst genannten und weiteren GolfplÃ¤tzen im nÃ¤heren Einzugsgebiet den erheblichen Standortnachteil einer landschaftlich banalen Lage gehabt hÃ¤tte. Dieser Umstand hÃ¤tte sich aller Wahrscheinlichkeit nach umsatz- und ertragsmindernd ausgewirkt. Auch bei dieser Nutzungsart geht die Rekurrentin mit einer Ãffnungszeit von 10 Monaten im Jahr und mindestens 10 Stunden am Tag sowie 600 abgeschlagenen BÃ¤llen pro Stunde und einem monatlichen Umsatz von Fr. 36'000.- von â weder durch Erfahrungszahlen noch sonst wie nÃ¤her begrÃ¼ndeten â Annahmen aus, welche die SchÃ¤tzungskommission zu Recht als unrealistisch gewÃ¼rdigt hat.</p> <p class="Urteilstext">Die bei allen Nutzungsvarianten vorgesehene Erstellung einer GaststÃ¤tte in den seitens der Rekurrentin genannten Dimensionen wÃ¤re nach dem in E. 6.3.3 Gesagten nicht nur mit grossen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden, sondern auch wirtschaftlich kaum erfolgversprechend. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, lÃ¤sst sich die Lage des Lokals an der Peripherie von P zwischen Wohn- und Industriegebiet bestenfalls als "eher unterdurchschnittlich" bezeichnen. In einer zumindest weit Ã¼berwiegend von Freizeitsportlern und Familien besuchten Anlage besteht keine Nachfrage nach gehobener und damit ertragreicher Gastronomie, sondern eher nach bescheidenen (Zwischen-)Verpflegungen. Entsprechend dem zu den SportstÃ¤tten Gesagten ist saisonal-, witterungs- und tageszeitlich bedingt mit lÃ¤ngeren umsatzschwachen Perioden zu rechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass die streitbetroffene Umzonung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone F in die Erholungszone EC III nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung gefÃ¼hrt hat. Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung des Rekurses.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Entrichtung einer solchen an die Rekursgegnerin zu verpflichten. Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle AnsprÃ¼che abwehren will, was fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung spricht (VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.0004, E. 10; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 55). Als angemessen erscheint eine VergÃ¼tung von Fr. 6'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 320.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 50'320.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 6'000.- (inkl. Fr. 480.- MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>