R 10 41 5. Kammer URTEIL vom 7. Dezember 2010 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Die Baugesellschaft … will auf Parzelle 224 in … ein Mehrfamilienhaus errichten. Die Parzelle liegt in der Bauzone B. Am 25. Januar 2010 reichte sie ein neues (drittes) Baugesuch ein. Ein erstes Gesuch war von der Gemeinde nicht bewilligt worden, ein zweites wurde von der Gemeinde bewilligt. Diese Bewilligung hob das Verwaltungsgericht mit VGU R 09 2 wiederum auf, weil die Gemeinde die in die Erdgeschosswohnung integrierte Sauna und einen ebenfalls in die Wohnung integrierten Keller nicht als BGF-pflichtig angerechnet hatte. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft …, Eigentümerin von Parzelle 223, die vorstehend aufgeführten Stockwerkeigentümer und …, Eigentümerin von Parzelle 221, Einsprache. Nach Einholung einer Stellungnahme bei der Baugesellschaft … wies der Gemeindevorstand … die Einsprache mit Entscheid vom 30. März, mitgeteilt am 12. April 2010, ab und erteilte der Baugesellschaft … die Baubewilligung. 2. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft Casa …, die vorstehend aufgeführten Stockwerkeigentümer und Alice Weber am 11. Mai 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Das Bauprojekt sei gegenüber dem zweiten Gesuch nur unwesentlich abgeändert worden. Nach wie vor sei im EG eine Fläche mit vorgelagertem Gartensitzplatz als "Keller 1, Waschen/Trocknen/Technik/ Sauna" vorgesehen. Der Unterschied sei, dass im Keller 1 das Fenster weggelassen, zwischen Sauna und Waschraum eine Wand gezogen und zwischen Keller und Sauna/Waschraum ein Korridor eingezeichnet worden seien. Zusammen mit den übrigen Kellern, der Heizung und dem Skiraum entspreche der westliche Geschossteil im EG nach wie vor jenem der 4 ½-Zimmer- Wohnungen im OG. Im OG und DG sei zwischen den Waschräumen anstelle eines Schrankes eine dünne Wand vorgesehen. Nach wie vor verfüge der Raum im EG von zirka 34 m² über eine breite Fensterfront zu einem Sitzplatz mit Abendsonne. Mittels einer Schiebetür lasse sich ein direkter Ausgang erstellen. Die Fläche sei somit für Wohnnutzung geeignet und BGF-pflichtig. Der neue Korridor mache keinen Sinn. Die Fensterfront und der Gartensitzplatz böten ein starkes Indiz für eine Umgehungsabsicht. Keller 1 verfüge über eine technische Belüftung und können ohne weiteres beheizt werden. Ein Fenster lasse sich nachträglich einbauen. "Allgemein" in Art. 53 Abs. 2 lit. d BG meine "für alle zugänglich". Keller 1 und Sauna dienten nur einer einzigen Wohnung und seien somit BGF-pflichtig, ebenso der Korridor. Keller 2-4 seien ohne bauliche Massnahmen als Schlafzimmer nutzbar. Auch sie seien BGF-pflichtig. Keller befänden sich normalerweise im UG, hier sollten sie im EG errichtet werden. Es handle sich um individuelle Kellerräume, weswegen sie BGF-pflichtig seien. Der Skiraum müsse nicht im EG vorgesehen werden. Das Haus verfüge über einen Lift. Das Projekt enthalte mehr Parkplätze als nötig und sei für sechs Wohnungen konzipiert. Die Waschküchen im OG und DG befänden sich an bester Lage. Auch sie könnten leicht zu Wohn- oder Arbeitsraum werden. Die. als "Lüftung" oder "Technik" ausgesparten Räume liessen auf einen Boiler pro Wohnung schliessen und seien deshalb BGF-pflichtig. Das Projekt verletze die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften zu Parzelle 225 und 677. Die Abstände von 10 und 15 m würden klar unterschritten. Beim talseitigen Baukörper richte sich die Hauptfassade gegen Süden. Der Grenzabstand sei 10 m, der Gebäudeabstand 10 m. Die entsprechende Grundbuchanmerkung zu einem Näherbaurecht sei nicht belegt. Die Balkone ragten über den zulässigen Grenzbereich hinaus, insbesondere die Stützen an der Süd- und Westseite. Die Stützen dienten dem Erhalt der Balkone und des Daches. Sie müssten die Abstandsvorschriften einhalten, weil dies direkte Auswirkungen auf das Gesamtvolumen des Gebäudes habe. Die Bauparzelle sei das letzte unüberbaute Grundstück im Quartier. Das Projekt wäre das einzige Gebäude, dessen Hauptausdehnung nicht der Falllinie der anderen Gebäude entspreche. Die anderen Gebäude folgten ungefähr der Höhenlinie, das Bauprojekt nicht. Dessen Hauptausdehnung richte sich von Norden nach Süden und sei innerhalb des Strassengevierts doppelt so lang wie die anderen Liegenschaften. Zudem überrage es die anderen Gebäude massiv. Dies verstosse gegen Art. 73 Abs. 1 KRG. Es stelle sich die Frage, wie viel nicht anrechenbare Geschossfläche, die normalerweise im UG zu finden sei, in sichtbaren Gebäudeteilen zugelassen werde, ohne dass ein Missbrauch vorliege. Diesbezüglich sei die Einholung eines Sachverständigengutachtens notwendig. 3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Projekt sei gegenüber dem zweiten Gesuch generell überarbeitet worden. Keller 1 habe kein Fenster mehr, sei ohne Tageslicht und natürliche Lüftung, lediglich 8.6 m² gross und nicht beheizt. Er könne folglich nicht als Wohnraum genutzt werden. Die Sauna sei in einem geschlossenen Raum ohne Tageslicht und ohne direkten Ausgang zum Sitzplatz und bedeutend kleiner. Es werde eine tragende Zwischenwand eingebaut, so dass kein direkter Zugang ins Freie bestehe. Der Raum sei nur noch 7.5 m² gross. Es spiele keine Rolle, ob sie einem oder allen Eigentümern diene. Das Gesetz lasse Saunas als nicht BGF-pflichtig zu (Art. 53 Abs. 4 lit. b BG). Gleiches gelte für den Wasch- und Technikraum im EG (Art. 53 Abs. 4 lit. b BG). Es gebe keine Vorschrift, wonach diese Räume nur im UG zulässig seien. Von Wasch- und Technikraum gebe es keinen direkten Umgang nach aussen. Die Räume seien nicht BGF-pflichtig. Wenn "allgemeinen" „allgemein zugänglich“ bedeutete, könnten Keller nicht mehr individuell zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Der Korridor nehme die Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Der Skiraum sei am richtigen Ort. Art und Lage des Raumes schliesse eine Wohnnutzung aus. Er sei auch im EG zulässig. Die Waschküchen/Technikräume im OG und DG wiesen 4.5 m² auf und würden im Stockwerkeigentum je einer Wohnung zugeteilt. Sie seien nach Art. 53 Ziff. 4 lit. d BG von der BGF-Pflicht ausgenommen. Sie müssten nicht im UG liegen. Zwar liege eine gegliederte Baute vor, deswegen könne aber nicht der Schluss gezogen werden, es gebe zwei Hauptfassaden mit unterschiedlicher Ausrichtung. Die Baubehörde lege die Hauptfassade aufgrund der Lage der Hauptwohnräume fest. In Zweifelsfällen entscheide sie unter Berücksichtigung der topographischen Lage und der Stellung von Nachbargebäuden. Hier sei die Hauptfassade nach Süden gegen die Talseite ausgerichtet, was - und zwar den ganzen Tag - eine gute Besonnung ermögliche. Auch die Nachbargebäude seien alle nach Süden ausgerichtet (Parzellen 225, 226 und 232). Würde eine Ausrichtung nach Westen angenommen, müsse das Gebäude 3 m weiter nach Süden gerückt werden, was nicht im Interesse der Beschwerdeführerinnen sei. Die Zustimmung der betreffenden Nachbarn für ein Näherbaurecht liege vor. Die Balkone reichten nicht mehr als 2 m in den Grenzabstand hinein. Dies sei nach BG zulässig. Die Stützen im Grenzbereich seien gemäss Gemeindepraxis zulässig. Der Grenzabstand werde von der Fassade zur Grenze gemessen und nicht von den Balkonstützen. Zur Rüge der Verletzung des Orts- und Landschaftsbildes seien die Beschwerdeführer nicht legitimiert. Das Gebäude werde nicht auf einem Sockel oder Hügel errichtet, sondern füge sich natürlich ins Gelände ein. Die zulässigen Abmessungen würden eingehalten. Das Gebäude sei weniger wuchtig als jenes der Beschwerdeführer. Auch bezüglich Materialien passe sich das Gebäude ein. 4. Die Bauherrschaft beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. In ihrer Argumentation folgte sie im Wesentlichen den Ausführungen der Gemeinde. 5. In einem zweiten Schriftenwechsel setzten sich die Beschwerdeführerinnen und die Bauherrschaft über die Gültigkeit des Näherbaurechtes auseinander. 6. Am 4. November 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem verschiedene Stockwerkeigentümer und der Verwalter der StWEG mit ihrer Anwältin, der Bauamtschef der Gemeinde mit deren Anwalt sowie von der Bauherrschaft Herr Schmid mit deren Rechtsvertreter teilnahmen Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Im Anschluss an den Augenschein fand noch ein Schriftenwechsel zur Frage statt, ob die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde für die Einräumung eines Näherbaurechtes durch eine verbeiständete Person erforderlich sei. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Zur Anfechtung einer Verfügung ist nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) befugt, wer durch sie berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Erforderlich ist dabei ein besonderes Interesse, das sich aus einer nahen und beachtenswerten Beziehung des Beschwerdeführers zum Streitgegenstand ergibt. Der Beschwerdeführer muss durch die unrichtige Rechtsanwendung somit in höherem Masse betroffen sein als jedermann. Eine Beeinträchtigung der subjektiven Rechtsstellung ist nicht vorausgesetzt. Jedes eigene, aktuelle Rechtsschutzinteresse vermag die Legitimation zu begründen. Das Rechtsschutzinteresse besteht danach im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer eintragen würde, oder, anders gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen, ideellen, materiellen oder anders gearteten Nachteiles, den die angefochtene Anordnung für den Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des Beschwerdeführers kann also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss es auf jeden Fall schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren berücksichtigt zu werden verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die rechtliche oder tatsächliche Stellung des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit diesen Anforderungen soll die "Popularbeschwerde" ausgeschlossen werden. Ihnen kommt dann eine besondere Bedeutung zu, wenn nicht der Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch in einem solchen Fall ein unmittelbares Berührtsein, eine spezifische Beziehungsnähe gegeben, so haben diese ein ausreichendes Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118 Ib 358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, dass er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes Interesse setzt sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten Bauvorhabens auf die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden (PVG 1997 Nr. 56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei grundsätzlich auch alle Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile erwarten lassen und die den Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr.34). b) Aufgrund dieser weiten Umschreibung der Beschwerdebefugnis ist klar, dass die Beschwerdeführerinnen zur Erhebung aller vorgebrachten Rügen - insbesondere auch zu jener betreffend die Verletzung der Ästhetikvorschriften - befugt sind, führt doch die Gutheissung auch nur einer einzigen Rüge zu Aufhebung der Baubewilligung. 2. Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 09 14). Art. 107 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann verschiedene Bestimmungen dieses Gesetzes, wie das kantonale Baurecht nach den Art. 72 - 84 KRG als unmittelbar anwendbar und damit abweichenden kommunalen Vorschriften vorgehend. Den kommunalen Vorschriften kommt diesbezüglich keine eigenständige Bedeutung mehr zu. Die Überprüfung durch das Verwaltungsgericht ist daher grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das bedeutet, dass die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der bisherigen konstanten Rechtsprechung bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114). Dies gilt umso mehr, als Art. 3 KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt (vgl. VGU R 09 85). Hinsichtlich der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes besteht demnach kein wesentlicher Unterschied zwischen dem kommunalen und dem kantonalen Baurecht (vgl. VGU R 10 29). 3. Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen ist Art. 53 Abs. 2 bis 4 des kommunalen Baugesetzes, der folgenden Wortlaut hat: "Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen. Die Aussenwände werden nicht mitberechnet. Im Untergeschoss liegende Räume werden voll angerechnet, sofern sie als Wohn- und Arbeitsräume genutzt sind oder dazu ausgebaut werden können.Im Dachgeschoss wird ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, jene Fläche angerechnet, welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.80 m und mehr liegt. Übersteigt die Höhe eines Geschosses z.B. bei Galerien, Hallen etc. 4.50 m, so wird die zugehörige Bruttogeschossfläche doppelt angerechnet. Nicht angerechnet werden: a) nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge etc. b) offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen c) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen. d) Heiz- und Tankräume, Waschküche sowie Maschinenräume und Lift-, Ventilations-und Klimaanlagen e) allgemeine Kellerräume und Saunas f) Korridore und Treppen sowie Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen. Aussenliegende Treppen die anrechenbare Räume erschliessen, werden angerechnet." Das Gesetz verlangt nach seinem Wortlaut als Grundsatz die Anrechenbarkeit aller Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer. Daneben stipuliert es gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit wie allgemeine Kellerräume und Saunas. Für das Untergeschoss wird ausdrücklich festgehalten, dass Räume, die als Wohn- oder Arbeitsräume genutzt werden oder dazu ausgebaut werden können, anzurechnen sind. Das Kriterium der Ausbaubarkeit ist für die nicht im Untergeschoss liegenden Räume an sich eine Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der Anrechenbarkeit aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des Dienens tritt somit alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist auch der Ausbaustandard (vgl. etwa VGU R 05 96). Kein Kriterium kann die in Art. 53 Abs. 4 lit. e verwendete Qualifikation „allgemein“ in Bezug auf Kellerräume und Saunas bilden. Damit kann nicht „allgemein zugänglich“ gemeint sein, ist es doch in Stockwerkeigentumsbauten absolut üblich, Keller zu Sonderrecht zuzuweisen und auch bei „gewöhnlichen“ Mehrfamilienhäusern werden die Keller unterteilt und separat genutzt. Bei einem Einfamilienhaus wäre bei Anwendung dieser Qualifikation der Keller ja ebenfalls nicht BGF-befreit, weil er ja auch nicht allgemein zugänglich ist. Diese Interpretation widerspräche auch der in Art. 23 Abs. 3 BG geäusserten Absicht des Gesetzgebers. Diese Bestimmung sieht vor, dass für jede Grosswohnung (über 95 m2 NWF) ein Kellerraum zu erstellen ist. M.a.W. ist die Erstellung von separaten Kellern nicht ausgeschlossen und es wäre unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit nicht gerechtfertigt, solche Keller von der Anrechnung nicht zu befreien, gäbe es doch für diese Unterscheidung kein sachliches Kriterium. Gleiches muss für Saunas gelten. Sollte also mit „allgemein“ in Bezug auf Kellerräume und Saunas doch „allgemein zugänglich“ gemeint sein, wäre der Bestimmung hier die Anwendbarkeit im Rahmen der konkreten Normenkontrolle zu versagen. 4. a) Es geht also vorliegend um die „Ausbaubarkeit zu Wohn- und Arbeitszwecken“. Dabei muss jeder in Frage kommende Raum einzeln beurteilt werden. Generell ist dazu festzuhalten, dass auch hier das Verhältnismässigkeitsprinzip gilt. Kann ein widerrechtlicher Ausbau auch mit weniger eingreifenden Mitteln verhindert werden, ist auf die Anrechenbarkeit zugunsten einer milderen Massnahme (z.B. Wohnnutzungsverbot unter Vorbehalt der Beschaffung von BGF, im Grundbuch angemerkt, oder, wie die Gemeinde es - korrekt - tut, baupolizeiliche Kontrollen) zu verzichten. Im Einzelnen ist mit der Gemeinde Folgendes festzuhalten. b) Die Gemeinde führt aus, im Gegensatz zum früheren Projekt habe der Keller 1 kein Fenster mehr und bilde damit einen geschlossenen Raum ohne Tageslicht und natürliche Lüftung. Er sei lediglich noch 8,6 m2 gross und nicht beheizt. Im früheren Projekt habe der Keller ein Vollfenster gehabt. Ein Raum ohne Tageslicht und Heizung könne aber nur als Abstellraum oder Keller genutzt werden, nicht als Wohnraum. Nach dem Wortlaut des Baugesetzes … komme diesem Raum damit keine Wohnfunktion zu und er sei auch nicht geeignet, als Wohnraum zu dienen. Diese Beurteilung ist offensichtlich zutreffend und jedenfalls nicht ermessensfehlerhaft.c) Die Gemeinde bringt betreffend Sauna, Wasch- und Technikraum, Skiraum vor, hier seien gegenüber dem früheren Projekt grössere Veränderungen vorgenommen worden. Die Sauna sei nun in einem geschlossenen Raum ohne Tageslicht und ohne direkten Ausgang zum Sitzplatz und bedeutend kleiner. Keine Rolle könne es dabei spielen, ob diese Sauna einem Eigentümer oder den gesamten Eigentümern diene. Nach dem Wortlaut des Gesetzes könnten in einem Haus verschiedene Saunas erstellt und bewilligt werden, ohne dass diese zur Ausnützung gerechnet würden (vgl. Art. 53 Abs. 4 lit. d, wo ausdrücklich die Mehrzahlform verwendet werde). Die Sauna sei verkleinert und eine tragende Zwischenwand eingebaut worden, so dass kein direkter Zugang ins Freie bestehe. Der Raum sei bloss noch 7,5 m2 gross und aus Sicht der Gemeinde völlig ungeeignet, zu einem Wohnraum ausgebaut zu werden. Das Gleiche gelte für den Wasch- und Technikraum im EG. Das Baugesetz sehe ausdrücklich vor, dass Waschküchen und Technikräume nicht in die Ausnützung einzubeziehen seien (Art. 53 Abs. 4 lit. d). Das Gesetz enthalte keine Vorschrift, wonach solche Räume nur im Untergeschoss zulässig seien. Auch hier bestehe kein direkter Zugang nach draussen, weshalb aus Sicht der Gemeinde weder die Waschküche noch der Technikraum ausnützungspflichtig seien. Ein Ausbau dieser Räumlichkeiten zu Wohnräumlichkeiten sei aufgrund ihrer Anlage nicht möglich und könne vor allem nicht ohne Veränderung gegen aussen (Fenster, Zugang etc.) realisiert werden. Diesen Räumlichkeiten komme damit klarerweise die Funktion von Keller, Sauna oder Technikraum zu, nicht von Wohnräumen. Zum Begriff "allgemein" wurde bereits oben das Notwendige gesagt. Mehrfach sprächen die Beschwerdeführer von einem nutzlosen Korridor und einer nutzlosen neuen Unterteilung. Mit dieser Unterteilung werde jedoch gerade die Möglichkeit genommen, dass diese Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden könnten. Somit sei die Unterteilung nicht nutzlos, sondern sinnvoll und verhindere eine andere Nutzung, als die angegebene. Diese Ausführungen gälten auch bezüglich des Skiraumes im EG. Die Erstellung eines gut zugänglichen Skiraumes in einem Wintersportort sei sinnvoll und nicht zu beanstanden. Die Art und Lage dieses Raumes schliesse eine Wohnnutzung vollständig aus. Auch hier gelte, dass das Baugesetz nicht vorschreibe, dass Skiräume nur im UG zulässig resp. ohne Anrechnung an die AZ erstellt werden dürfen. Auch diese Überlegungen der Gemeinde sind nachvollziehbar und liegen jedenfalls im Rahmen des ihr zustehenden Beurteilungsspielraumes. d) Hinsichtlich der behaupteten Verletzung der Ausnützungsziffer im Ober- und Dachgeschoss führt die Gemeinde aus, es geht hier um die vorgesehenen Waschküchen/Technikräume für die Wohnungen im OG und DG. Gegenüber dem früheren Projekt sei anstelle von Schrankwänden eine feste Mauer eingezogen worden. Jede Waschküche/Technikraum habe damit nur eine geringe Fläche von 4,5 m 2. Dieser Raum werde im Stockwerkeigentum je einer Wohnung zugeteilt, nicht der Allgemeinheit. Somit sei erstellt, dass diese Fläche nicht der Wohnnutzung zuzurechnen sei, denn es handle sich um eine Waschküche, die nach Art. 53 Ziff. 4 lit. d Baugesetz von der Ausnützung ausdrücklich ausgenommen sei. Auch sei es nicht Sache der Beschwerdeführerinnen, die Raumanordnung vorzuschreiben, sondern Sache des Bauwilligen, so lange die Vorschriften des Baugesetzes eingehalten würden. Diese Ausführungen der Gemeinde sind sachlich begründet, weshalb ihnen ohne weiteres gefolgt werden kann. 5. Die Beschwerdeführerinnen beanstanden weiter Verletzungen der Grenz- und Gebäudeabstandvorschriften von Art 55 BG, der wie folgt lautet: "Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleinen Grenzabstände sind von den Nebenfassaden aus einzuhalten. Die Hauptfassade wird auf Grund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt. In Zweifelsfällen entscheidet die Baubehörde unter Berücksichtigung der topographischen Lage und der Stellung von Nachbargebäuden über den anwendbaren Grenzabstand. Der Gebäudeabstand ist gleich der Summe der beiden vorgeschriebenen Grenzabstände. Bei verschiedenen Bauten auf demselben Grundstück bemisst sich der Gebäudeabstand, wie wenn eine Grenze dazwischen läge. Für eingeschossige An- und Nebenbauten, die keinem Wohn- oder Gewerbezwecke dienen, kann der Grenzabstand auf 3.50 m reduziert werden. Diese Anbauten werden bei der Fassadenlänge nicht mitberechnet."Die Ansicht der Gemeinde, die Südfassade als Hauptfassade anzunehmen, ist angesichts der Formulierung in Art. 55 Abs. 1 BG sachlich vertretbar, hat die Gemeinde doch hier einen grossen Ermessensspielraum. Wohl wäre auch die Westfassade ohne weiteres in Frage gekommen, weil nur sie Hauptwohnräume der Nord- und der Südwohnungen aufweist (die Südfassade nur Hauptwohnräume der Südwohnungen). Die topographische Lage und die Stellung der Nachbargebäude sprechen aber eher für die Südfassade. Abwegig ist die Ansicht der Beschwerdeführerinnen, bei diesen beiden Fassaden müsse der grosse Grenzabstand eingehalten werden. Dies widerspricht dem Wortlaut von Art. 55 Abs. 1 BG, wo nur von einer Hauptfassade die Rede ist. Es liefe aber auch dem Grundsatz des haushälterischen Umganges mit dem Boden zuwider, da so viel mehr Land verbraucht würde. Die Argumentation betreffend Gebäudeabstand zum Gebäude auf Parzelle 232 ist obsolet, nachdem sämtliche Stockwerkeigentümer von Parzelle 232 der allfälligen Unterschreitung des Gebäudeabstandes zugestimmt haben und die entsprechenden Ansprüche auf die neuen Grundeigentümerinnen übertragen wurden. Nachdem nunmehr auch die eigenhändige Unterschrift der verbeiständeten Stockwerkeigentümerin vorliegt, ist das Näherbaurecht rechtsgültig eingeräumt worden. Ein Zustimmung der Vormundschaftsbehörde bedarf es dafür nicht (vgl. Art. 417 Abs. 1 und 419 Abs. 2 ZGB). Überwiegende öffentliche Interessen, die dagegen sprächen, sind nicht auszumachen (Art. 77 Abs. 1 KRG). Gegenüber Parzelle 225 ist der Grenzabstand von 5 m offensichtlich nach den Plänen eingehalten, ebenso der Gebäudeabstand von 10 m, sodass hier keine Vereinbarung mit den Nachbarn erforderlich ist. Ebenfalls ist die Qualifikation für die Einstellhalle als eingeschossiger An- oder Nebenbau, welcher weder Wohn- und Gewerbezwecken dient, zulässig und sachlich vertretbar. Hier kann der Grenzabstand auf 3.5 m reduziert werden. Nachdem die Bauherrschaft die Garageneinfahrt nun in die Hauptfassade integriert hat, ist dieser Abstand überall eingehalten.Die Balkone dürfen nurmehr 1 m in den Grenz- und Gebäudeabstand hineinragen (vgl. Art. 75 Abs. 3 KRG, welcher Art. 57 Abs. 1 BG abgelöst hat). Sollten gegen Westen (wahrscheinlich um 25 cm überschritten) und Süden (wahrscheinlich eingehalten) diese Masse überschritten werden, was aufgrund der Pläne nicht ganz klar festgestellt werden kann, da die Grenzen nur auf dem Situationsplan 1:500 ersichtlich sind, wäre dies vor Baubeginn noch mittels einer Auflage zu bereinigen. 6. Die Beschwerdeführerinnen machen weiter geltend, die Ästhetikvorschriften seien verletzt. Sie vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass das projektierte Mehrfamilienhaus störend auf einem Sockel throne und dem Orts- , Quartier- und Landschaftsbild nicht gerecht werde. Es füge sich schlecht in die Umgebung ein. Das engere Siedlungsgebiet … zeichne sich durch Ferien- und Wohnhäuser bescheideneren Ausmasses aus, die sich natürlich in die Landschaft einfügen würde. Das massive Gebäude beeinträchtige die vorhandene Landschaftsharmonie. Die Gemeinde führt demgegenüber aus, das Gebäude werde nicht auf einem Sockel oder Hügel errichtet, sondern füge sich natürlich ins Gelände ein. Die zulässigen Abmessungen würden bei weitem eingehalten, ja sogar nicht unwesentlich unterschritten und zwar sowohl bezüglich Höhe wie Länge des Gebäudes. Auch zeige ein Vergleich des projektierten Gebäudes mit jenem der Beschwerdeführerinnen, dass dieses weit weniger wuchtig sei als jenes der Beschwerdeführer und ein kleineres Volumen aufweise. Auch bezüglich Materialien passe sich das Gebäude in das Quartier und die Umgebung ein und verletze in keiner Art die Ästhetikvorschriften. Diese Ausführungen haben sich am gerichtlichen Augenschein bestätigt. Jedenfalls sind die Rügen der Beschwerdeführerinnen nicht geeignet, einen Ermessensmissbrauch der Gemeinde nachzuweisen. Eine Expertise zur Ästhetik erübrigt sich schon deshalb, weil es dabei um Rechtsfragen geht. 7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerinnen. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführerinnen haben daher die private, anwaltlich vertretene Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Die Entschädigung wird unter Berücksichtigung des Augenscheines auf Fr. 6'200.-- festgelegt. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 447.-- zusammen Fr. 6’447.-- gehen zulasten der Beschwerdeführerinnen und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführerinnen bezahlen der Beschwerdegegnerin 2 eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 6'200.-- inkl. MWST).