<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2024.00368</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224610&amp;W10_KEY=13045533&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2024.00368</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.11.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erlöschen der Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verwirkung von Baubewilligung; Fristenlauf. Ausstand Mitglieder des Bauausschusses (E. 3). Gemäss § 322 PBG erlöschen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist. Massgeblich für den Fristbeginn sind alle Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den Baubeginn sind. Die Bestimmung zielt darauf ab, Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht. Daher soll es nicht ins Belieben der Bauherrschaft gestellt sein, den Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die Erfüllung von nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten unterlässt, über die mittels baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist. Es ist zu verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein Ausführungshindernis zu beseitigen (E. 5.1). Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (E. 5.2). Wird der Rechtsmittelweg ausgeschöpft, entscheidet gegebenenfalls das Bundesgericht letztinstanzlich über die Streitsache, bevor die Rechtskraft eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts regelmässig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung soll sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen. Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren möglichen Beschwerdegründen abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der Sache befasst werden (E. 6.1). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt ein â nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG anfechtbarer â Zwischenentscheid vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen Nebenbestimmungen ein Spielraum besteht und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar nichtgebaut werden darf (E. 6.2). Regelmässig läuft somit eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab Eröffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil über die Stammbaubewilligung. Rechtskräftig werden solche Entscheide folglich erst nach der letztmaligen Beurteilung der Nebenbestimmungen. Somit kann die Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von Fällen nicht verwirken, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist (E. 6.4). Vorliegend besteht bei der Umsetzung der fraglichen Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum und die Bauherrschaft hat das Zumutbare unternommen, um die Bauhindernisse zu beseitigen. Die Baubewilligung ist nicht verwirkt (E. 7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUSTELLENINSTALLATION">BAUSTELLENINSTALLATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃSCHEN DER BAUBEWILLIGUNG">ERLÃSCHEN DER BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="gerade">§ 322 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 5a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69126" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2024.00368</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. November 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoHeader"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Institution C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend ErlÃ¶schen der Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 17. Februar 2021 stellte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach auf entsprechendes Feststellungsbegehren der Institution C fest, dass die Frist fÃ¼r die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung vom 13. September 2017 samt GesamtverfÃ¼gung vom 31. August 2017 fÃ¼r die Erstellung von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 noch nicht zu laufen begonnen habe. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhob die A AG am 26. MÃ¤rz 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragte, dass festzustellen sei, dass die GÃ¼ltigkeitsfrist der Baubewilligung vom 13. September 2017 ca. Ende Oktober 2017 zu laufen begonnen habe, durch am 19. August 2020 vorgenommene Vorbereitungsarbeiten nicht gewahrt wurde und demgemÃ¤ss die Baubewilligung verwirkt sei. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 16. Mai 2024 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hierauf gelangte die A AG mit Beschwerde vom 20. Juni 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragte, es sei festzustellen, dass die GÃ¼ltigkeitsfrist der Baubewilligung vom 13. September 2017 ca. Ende Oktober 2017 zu laufen begonnen habe, durch am 19. August 2020 vorgenommene Vorbereitungsarbeiten nicht gewahrt wurde und demgemÃ¤ss die Baubewilligung verwirkt sei. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und zur Neuentscheidung im Sinn des vorgenannten Antrags an den Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 23. Juli 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Institution C beantragte mit Beschwerdeantwort vom 20. August 2024 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesem Verfahren liegt folgende Vorgeschichte zugrunde:</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Mit Beschluss vom 13. September 2017 erteilte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach der Institution C unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r</span><span> </span><span>eine WohnÃ¼berbauung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02â03 in BÃ¼lach (Stammbaubewilligung); zugleich wurde die GesamtverfÃ¼gung Nr. BVV 15-0840 der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 31. August 2017 erÃ¶ffnet. Weder gegen die Stammbaubewilligung noch gegen die GesamtverfÃ¼gung wurde ein Rechtsmittel ergriffen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>FÃ¼r die Baustellenerschliessung wurde der privaten Beschwerdegegnerin mit Beschluss des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach vom 22. Januar 2020 alsdann die Bewilligung fÃ¼r eine vorÃ¼bergehende Inanspruchnahme der im Eigentum<sup> </sup>der BeschwerdefÃ¼hrerin stehenden DrittgrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 05 gemÃ¤ss §§ 229 f. des Planungs- und Baugesetzes (PBG) erteilt. Gegen die Erteilung des sog. Hammerschlagsrechts erhob die BeschwerdefÃ¼hrerin mit Eingabe vom 6. MÃ¤rz 2020 Rekurs (G.-Nr. R4.2020.00046). Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 10. September 2020 teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Behandlung und zum Neuentscheid im Sinne der ErwÃ¤gungen an die BaubehÃ¶rde zurÃ¼ck. Gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerden sowohl der BeschwerdefÃ¼hrerin als auch der privaten Beschwerdegegnerin wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2020.00726 bzw. VB.2020.00731 vom 26. August 2021 ab. Auf eine dagegen erhobene Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin trat das Bundesgericht mit Entscheid 1C_645/2021 vom 11. Juli 2023 nicht ein.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Mit Beschluss vom 17. August 2020 bewilligte der Beschwerdegegner 2 der privaten Beschwerdegegnerin weiter einen Baustelleninstallationsplan fÃ¼r den Aushub bzw. die erste Phase der BauausfÃ¼hrung, der keine Inanspruchnahme der genannten DrittgrundstÃ¼cke erforderte. Einem allfÃ¤lligen Rechtsmittel gegen diesen Entscheid wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. Gegen diesen Entscheid erhob die BeschwerdefÃ¼hrerin abermals Rekurs (G.-Nr. R4.2020.00134). Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung des Baurekursgerichts vom 20. August 2020 wurde die aufschiebende Wirkung des Rekurses einstweilen, mit Zwischenentscheid vom 8. September 2020, definitiv wiederhergestellt. Zwischenze</span><span>i</span><span>tlich von der privaten Beschwerdegegnerin in Angriff genommene Arbeiten auf dem BaugrundstÃ¼ck wurden zufolge dessen wieder eingestellt. Mit Entscheid vom 3. Dezember 2020 wurde der Rekurs gutgeheissen und der Beschluss der Vorinstanz aufgehoben. Gegen diesen Entscheid wurde kein Rechtsmittel ergriffen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Auf Ersuchen der privaten Beschwerdegegnerin vom 11. Januar 2021 hin erliess die Beschwerdegegnerin 2 die vorliegend strittige FeststellungsverfÃ¼gung hinsichtlich der GÃ¼ltigkeitsfrist der Baubewilligung. Ein im vorinstanzlichen Verfahren gestelltes Ausstandsbegehren bezÃ¼glich das GerichtsprÃ¤sidium der 4. Abteilung des Baurekursgerichts wurde mit Zwischenentscheid des Baurekursgerichts vom 29. April 2021 abgewiesen. Eine gegen diesen Entscheid von der BeschwerdefÃ¼hrerin erhobene Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VB.2021.00364) wurde am 16. September 2021 abgewiesen. Eine dagegen von der BeschwerdefÃ¼hrerin erhobene Beschwerde an das Bundesgericht wurde von diesem mit Entscheid vom 11. Juli 2023 gutgeheissen (1C_659/2021).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die verfÃ¼genden BehÃ¶rdenmitglieder der Beschwerdegegnerin 2 seien befangen gewesen. Bereits beim Beschluss vom 17. August 2020 betreffend einen Bauinstallationsplan Aushub habe die verfÃ¼gende BehÃ¶rde sich im Zusammenhang mit dem Entzug der aufschiebenden Wirkung mit der GÃ¼ltigkeitsdauer der Baubewilligung auseinandergesetzt. Wenig spÃ¤ter habe sie den vorliegend angefochtenen Feststellungsbeschluss erlassen. Dabei habe der Beschwerdegegner 2 diametral anders entschieden, jeweils zu Gunsten der privaten Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Aus dem Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung respektive auf ein faires Verfahren gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 1 BV fliesst als Teilgehalt auch der Anspruch der Verfahrensbeteiligten auf richtige Zusammensetzung der entscheidenden VerwaltungsbehÃ¶rde: Es besteht eine zum in Art. 30 Abs. 1 BV verankerten Anspruch auf Unparteilichkeit, Unbefangenheit und Unvoreingenommenheit des Gerichts analoge Garantie in Bezug auf VerwaltungsbehÃ¶rden. Die Anforderungen an die Unbefangenheit von Richterinnen und Richtern sowie Mitgliedern von VerwaltungsbehÃ¶rden stimmen jedenfalls im Kern Ã¼berein, nÃ¤mlich darin, dass diese Personen keine persÃ¶nlichen Interessen mit dem Ausgang des <i>konkreten</i> Prozesses verbinden und sich hinsichtlich der Beurteilung des <i>in Frage stehenden Sachverhalts</i> nicht bereits festgelegt haben (VGr, 23. August 2017, VB.2017.00211, E. 3.3.1 mit Hinweisen; Markus Schefer, Die Kerngehalte von Grundrechten, Bern 2001, S. 535).</p> <p class="Urteilstext"><span>Konkretisiert wird der grundrechtliche Anspruch in § 5a VRG. GemÃ¤ss § 5a Abs. 1 VRG treten Personen, die eine Anordnung treffen, dabei mitwirken oder sie vorzubereiten haben, in den Ausstand, wenn sie in der Sache persÃ¶nlich befangen erscheinen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sie in der Sache ein persÃ¶nliches Interesse haben (lit. a), mit einer Partei in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder verschwÃ¤gert oder durch Ehe, Verlobung usw. verbunden (lit. b) oder Vertreter einer Partei sind oder fÃ¼r eine Partei in der gleichen Sache tÃ¤tig waren (lit. c). Ist der Ausstand streitig, so entscheidet darÃ¼ber die AufsichtsbehÃ¶rde oder, wenn es sich um den Ausstand eines Mitglieds einer KollegialbehÃ¶rde handelt, diese BehÃ¶rde unter Ausschluss des betreffenden Mitglieds (§ 5a Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Voreingenommenheit und Befangenheit in diesem Sinn werden nach der Rechtsprechung angenommen, wenn sich <i>im Einzelfall</i> anhand aller tatsÃ¤chlichen und verfahrensrechtlichen UmstÃ¤nde etwas ergibt, das sich eignet, Misstrauen in die Unparteilichkeit des BehÃ¶rdenmitglieds zu erwecken. Solche UmstÃ¤nde kÃ¶nnen namentlich in einem bestimmten Verhalten der betreffenden Person begrÃ¼ndet sein. Dabei ist nicht auf das subjektive Empfinden einer Partei abzustellen; das Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss vielmehr in objektiver Weise begrÃ¼ndet erscheinen. Es genÃ¼gt, wenn UmstÃ¤nde vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit erwecken; dass eine tatsÃ¤chliche Befangenheit vorliegt, wird fÃ¼r die Ablehnung nicht verlangt. Das persÃ¶nliche Verhalten kann den Anschein der Befangenheit objektiv rechtfertigen, wenn sich darin eine Haltung offenbart, welche einen unvoreingenommenen Umgang mit der Angelegenheit objektiv in Frage stellt. Dies trifft namentlich zu, wenn eine Handlung â beispielsweise eine Ãusserung im Vorfeld oder wÃ¤hrend eines Verfahrens â vermuten lÃ¤sst bzw. den Schluss zulÃ¤sst, die betroffene Justizperson habe sich hinsichtlich des Ausgangs des Verfahrens schon eine feste Meinung gebildet (</span>VGr, 23. August 2017, VB.2017.00211, E. 3.3.2 mit Hinweisen, Regina Kiener, Kommentar VRG, § 5a N. 15 ff; <span>BGE 134 I 238 E. 2.1 Abs. 3 und E. 2.4, 125 I 119 E. 3a Abs. 2)</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im Beschluss vom 17. August 2020 betreffend einen Bauinstallationsplan Aushub hat der Beschwerdegegner 2 im Zusammenhang mit dem Entzug der aufschiebenden Wirkung Folgendes festgehalten: Weiter bestehe durch weitere Rechtsmittelverfahren die Gefahr, dass die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung ablaufe (ca. Oktober 2020). Offensichtlich solle durch langwierige Rechtsmittelverfahren verhindert werden, dass das Bauvorhaben wie bewilligt realisiert werden kÃ¶nne. Dies sei umso stÃ¶render, als dass gegen die Stammbaubewilligung weder ein Rechtsmittel ergriffen wurde, noch im Rahmen der Begehrensstellung Forderungen an die Baustellenerschliessung gestellt wurden. In seinem Feststellungsbeschluss vom 17. Februar 2021 legt der Beschwerdegegner 2 sodann Ã¼ber anderthalb Seiten dar, was die rechtlichen Grundlagen betreffend die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung sind und weshalb er davon ausgeht, dass diese noch gÃ¼ltig ist. Dabei gibt er ausdrÃ¼cklich an, dass er vorliegend der Argumentation des Baurekursgerichts im Entscheid vom 8. September 2020 folgt und dass das Baurekursgericht eine gegenteilige Auffassung als haltlos bezeichne. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Der Beschwerdegegner 2 hat sich im Entscheid vom 17. August 2020 nicht einlÃ¤sslich mit der Frage der GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung auseinandergesetzt, sondern in Bezug auf die aufschiebende Wirkung bloss erwogen, dass die Gefahr des Ablaufs drohe. Sodann zeigt, dass die verfÃ¼gende BehÃ¶rde von ihrer ursprÃ¼nglichen Auffassung betreffend die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung im Feststellungsbeschluss abgewichen ist, dass sie entscheidoffen war. Zwar entschied sie in beiden BeschlÃ¼ssen im Resultat zugunsten der privaten Beschwerdegegnerin. Dieser Umstand allein vermag jedoch nicht den Anschein von Befangenheit zu erwecken, beachtete die verfÃ¼gende BehÃ¶rde bei ihrem zweiten Entscheid doch die einschlÃ¤gigen ErwÃ¤gungen der Rekursinstanz in deren Entscheid vom 8. September 2020. Damit ist, wie die Vorinstanz zu Recht annimmt, ein objektiver Grund gegeben. Ãussert sich eine hÃ¶here Instanz in Bezug auf eine konkrete Rechtsfrage, hat die untere Instanz dies zu berÃ¼cksichtigen und gegebenenfalls von ihrer zuvor vertretenen anderslautenden Auffassung Abstand zu nehmen, wie dies vorliegend geschehen ist. Es liegt somit kein Ausstandsgrund vor. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt in formeller Hinsicht weiter mehrfach eine<span> Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs beziehungsweise einen BegrÃ¼ndungsmangel. Sie gibt an, die RÃ¼ge der Befangenheit hÃ¤tte einer ausfÃ¼hrlicheren Auseinandersetzung bedurft. Sodann habe es die Vorinstanz insbesondere versÃ¤umt zu begrÃ¼nden, weshalb die Frist nicht gemÃ¤ss § 322 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu laufen begonnen habe, obschon die Baubewilligung bereits Ã¼ber ein Jahr rechtskrÃ¤ftig gewesen sei, als der Streit Ã¼ber das Hammerschlagsrecht entbrannt sei. Weiter habe die Vorinstanz ihre BegrÃ¼ndungspflicht verletzt, indem sie sich nicht zum Argument der Fristenirrelevanz des Hammerschlagsverfahrens (mangels Zusammenhangs mit der GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung) geÃ¤ussert habe. Schliesslich habe sich die Vorinstanz mit dem Argument, dass mit den vorgenommenen Arbeiten der privaten Beschwerdegegnerin die Frist der GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung nicht gewahrt wurde, nicht auseinandergesetzt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Aus dem Anspruch auf </span>rechtliches GehÃ¶r <span>gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, dass die (Rechtsmittel-)BehÃ¶rde ihre Vorbringen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Entsprechend ist die BehÃ¶rde verpflichtet, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich die Betroffenen Ã¼ber die </span>Tragweite <span>des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (vgl. zum Ganzen BGE 143 IV 40 E. 3.4.3; 139 IV 179 E. 2.2; 138 I 232 E. 5.1; VGr, 17. August 2023, VB.2022.00540, E. 3.3). Die hieraus resultierenden Anforderungen an Umfang und Dichte einer BegrÃ¼ndung lassen sich nicht generell festlegen, sondern richten sich nach den UmstÃ¤nden (vgl. Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A., ZÃ¼rich 2023, Art. 29 Rz. 65, mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Vorinstanz hat sich mit der RÃ¼ge des Ausstandsgrunds der BeschwerdefÃ¼hrerin befasst. Die wesentlichen Punkte, weshalb sie die RÃ¼ge der Befangenheit verworfen hat, gehen aus dem Entscheid klar hervor. Die Vorinstanz hat sich sodann eingehend mit der fÃ¼r das vorliegende Verfahren wesentlichen Frage auseinandergesetzt, wann die Frist fÃ¼r die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung zu laufen beginnt und dabei auch dargelegt, weshalb ihrer Ansicht nach die Baubewilligung noch nicht rechtskrÃ¤ftig sei und diesbezÃ¼glich die Relevanz des Baustelleninstallationsplans und damit einhergehend der Relevanz des Hammerschlagsverfahrens. Die Frage, ob mit den <span>vorgenommenen Arbeiten der privaten Beschwerdegegnerin die Frist der GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung gewahrt wurde, war gestÃ¼tzt auf die â wie sich nachfolgend zeigt (E. 5 ff.) â zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nicht mehr von Relevanz, da sie die Auffassung vertrat, die Frist hÃ¤tte noch nicht zu laufen begonnen. DemgemÃ¤ss musste sie nicht mehr auf die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin eingehen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss § 322 Abs. 1 PBG erlÃ¶schen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der AusfÃ¼hrung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. Sind fÃ¼r das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nÃ¶tig, ist nach § 322 Abs. 2 PBG die letzte Bewilligung fÃ¼r das ErlÃ¶schen der Ã¼brigen Bewilligungen und fÃ¼r den Baubeginn massgeblich. Als baurechtliche Bewilligungen, deren Datum gemÃ¤ss § 322 PBG fÃ¼r die GÃ¼ltigkeitsdauer massgeblich ist, gelten nach § 20 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) alle Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn sind. Die Bestimmung nach § 322 PBG zielt darauf ab, Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht (BEZ 2007 Nr. 27; Laura Diener/Thomas Wipf i<span>n: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, </span>S. 531). Daher ist es mit dieser Bestimmung nicht vereinbar, es â unabhÃ¤ngig von der Ergreifung von Rechtsmitteln in guten Treuen â ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen, den Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die ErfÃ¼llung von nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten, Ã¼ber die mittels baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist, unterlÃ¤sst. Eine Baubewilligung soll namentlich nicht als Grundlage fÃ¼r jahrelange Verhandlungen mit der BaubewilligungsbehÃ¶rde oder mit der Nachbarschaft verwendet werden. Es ist zu verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein AusfÃ¼hrungshindernis zu beseitigen (so VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00039, E. 4.1; 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.3 ff. zur Frage, wann eine Verwirkung eintreten kann, obgleich â wie vorliegend â ein Baubeginn noch nicht erlaubt ist; s. ferner Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des zÃ¼rcherischen Rechts und der neueren zÃ¼rcherischen Rechtsprechung, ZÃ¼rich 1991, Rz. 408 Fn. 19).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Dreijahresfrist beginnt gemÃ¤ss § 322 Abs. 3 PBG mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen FÃ¤llen mit der Rechtskraft des Ã¶ffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere GebÃ¤ude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem GebÃ¤ude gewahrt. Massgeblich fÃ¼r den Fristablauf ist nicht die Baufreigabe, sondern der tatsÃ¤chliche Baubeginn (Diener/Wipf, S. 532). Laut § 322 Abs. 4 PBG beeinflussen Nebenbestimmungen zur Bewilligung den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind. Der Regierungsrat hat in seiner Weisung vom 5. Dezember 1973 zu einem Gesetz Ã¼ber die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes zum damaligen § 294 (= § 322 PBG) ausdrÃ¼cklich erklÃ¤rt, dass unter baurechtlichen Bewilligungen im Sinn von Absatz 2 der Bestimmung solche zu verstehen seien, die im Rahmen eines Baubewilligungs-, allfÃ¤lligen Ausnahmebewilligungs- oder Genehmigungsverfahrens in Anwendung dieses Gesetzes zu erteilen seien. Nebenbestimmungen, die nicht zu so einem Verfahren fÃ¼hrten, wÃ¼rden den Fristenlauf nicht hemmen (ABl 1973, 1872). Auch ProjektÃ¤nderungen sollen den Fristenlauf nicht hemmen (BEZ 2007 Nr. 27; RB 1996 Nr. 86). Ablaufen kann die Frist jedoch nur, soweit tatsÃ¤chlich ein rechtskrÃ¤ftiger Entscheid vorliegt bzw. soweit die letzte Rechtsmittelfrist abgelaufen ist (VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00039, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Bei der Beantwortung der vorliegenden Frage ist der Zeitpunkt der Rechtskraft des Bauentscheids zentral (§ 322 Abs. 3 PBG; s. oben E. 5.2). Wird der Rechtsmittelweg ausgeschÃ¶pft, entscheidet gegebenenfalls das Bundesgericht letztinstanzlich Ã¼ber die Streitsache, bevor die Rechtskraft eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts regelmÃ¤ssig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung soll sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen (s. statt vieler BGE 144 III 475, E. 1.2 mit diversen weiteren Hinweisen). Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren mÃ¶glichen BeschwerdegrÃ¼nden abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der Sache befasst werden (vgl. BGE 149 II 170 E. 1.4, E. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Bundesgericht unterscheidet in seiner Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Anfechtung von (Zwischen-)Entscheiden zwischen zwei Konstellationen: Ein â nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbarer â Zwischenentscheid liege vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen Nebenbestimmungen ein Spielraum bestehe und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden dÃ¼rfe. Dabei sei vom wahren Sinn der Bewilligung auszugehen und nicht von einer allenfalls unglÃ¼cklich gewÃ¤hlten Bezeichnung. Bestehe hingegen kein solcher Spielraum, liege ein gemÃ¤ss Art. 90 BGG anfechtbarer (Teil-)Endentscheid vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Zwar kÃ¶nne es zuweilen unklar sein, ob eine Auflage den Betroffenen einen Spielraum belasse. Die vorstehend geschilderte Praxis sei jedoch entscheidend dafÃ¼r, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen mÃ¼sse. Ausserdem entstehe den Betroffenen kein Nachteil bzw. sei es nicht nÃ¶tig, in jedem unklaren Fall Beschwerde beim Bundesgericht zu fÃ¼hren: Gehe eine Partei fÃ¤lschlicherweise von einem Endentscheid aus und erhebe kein Rechtsmittel, so kÃ¶nne der fragliche Zwischenentscheid gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 3 BGG schliesslich immer noch zusammen mit dem tatsÃ¤chlichen Endentscheid angefochten werden (so BGE 149 II 170 E. 1.3, 1.8 f. mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zusammengefasst kann jedenfalls festgehalten werden, dass das Bundesgericht die verwaltungsgerichtlichen Urteile nicht als Endentscheide auffasst, wenn vor Baufreigabe noch einen Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnende Auflagen zu erfÃ¼llen sind. RegelmÃ¤ssig lÃ¤uft somit eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab ErÃ¶ffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil Ã¼ber die Stammbaubewilligung. RechtskrÃ¤ftig werden solche (Verwaltungsgerichts-)Entscheide folglich erst nach der letztmaligen Beurteilung der Nebenbestimmungen; zuvor kÃ¶nnen sie (ausser unter den strengen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG) ohnehin noch gar nicht erfolgreich angefochten werden. Mit Blick auf § 322 Abs. 3 PBG wird somit deutlich, dass die Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von FÃ¤llen nicht verwirken kann, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist (s. zum Ganzen VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00477, E. 5).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Mit Blick auf die vorstehenden ErwÃ¤gungen stellt sich vorliegend somit die Frage, ob in der Stammbaubewilligung bzw. durch die Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnet wurde. Zudem ist zu beurteilen, ob die Bauherrschaft innert nÃ¼tzlicher Frist das Zumutbare unternommen hat, um die Bauhindernisse zu beseitigen, welche Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn im Sinn von § 20 Abs. 1 BVV sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Ob baurechtliche Nebenbestimmungen einen Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnen, mag nicht in jedem Einzelfall offensichtlich sein. Vorliegend beinhalten die Nebenbestimmungen SpielrÃ¤ume: So wird die BeschwerdefÃ¼hrerin unter anderem aufgefordert, <i>vor Baubeginn</i> einen detaillierten, mit Verlegenachweis der BesucherparkplÃ¤tze versehenen Umgebungsplan sowie einen Bauplatzinstallationsplan einzureichen. Der Bauplatzinstallationsplan hat unter anderem die Zu- und Wegfahrten vorzusehen (inkl. allfÃ¤lliger Sicherungs- und Verlegungsmassnahmen), die Deponie- und LageflÃ¤chen sowie die ErfÃ¼llung der strassenpolizeilichen Bedingungen gemÃ¤ss GesamtverfÃ¼gung vom 31. August 2017. Dabei besteht ein gewisser Handlungsspielraum, was die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht bestreitet. So hat die Baudirektion mittlerweile eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r eine teilweise Baustellenerschliessung Ã¼ber das Gebiet F in Aussicht gestellt. Sodann sind auch noch Verfahren hÃ¤ngig, welche die Inanspruchnahme des NachbargrundstÃ¼cks fÃ¼r die Baustelleninstallation betreffen und deren Umfang noch nicht geklÃ¤rt ist. Ein rechtskrÃ¤ftiger Baustelleninstallationsplan ist vorliegend Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn, liegt jedoch noch nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Daraus ergibt sich, dass der Umstand, dass die Stammbaubewilligung nicht angefochten wurde, den Beginn des Fristenlaufs entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht auslÃ¶ste: Es liegt entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin noch keine materiell rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung vor, da die Stammbaubewilligung einen Zwischenentscheid im Sinn der vorstehend geschilderten Bundesgerichtspraxis darstellt. Da die Verwirkungsfrist mithin noch nicht zu laufen begann, ist zu beurteilen, ob die Verwirkung trotzdem eintrat; dies ist der Fall, wenn die Bauherrschaft nicht rechtzeitig mit der Beseitigung der Bauhindernisse begonnen hat (s. oben E. 5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.4 </span></b>Es ist dem Baurekursgericht darin zuzustimmen, dass eine Bauherrschaft nicht fÃ¼r unbestimmte Zeit mit der ErfÃ¼llung von Nebenbestimmungen zuwarten kÃ¶nnen soll, ohne dass die Baubewilligung verwirkt. Um dem entgegenzuwirken, verlangt das Verwaltungsgericht jedoch ausdrÃ¼cklich von der Bauherrschaft, das zur Beseitigung von Bauhindernissen NÃ¶tige innert nÃ¼tzlicher Frist zu unternehmen, andernfalls die Verwirkung trotzdem eintritt (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.4.4). Vorliegend sind bis zum TÃ¤tigwerden der Bauherrschaft noch keine drei Jahre verstrichen. Im September 2017 wurde die Stammbaubewilligung erteilt. Im Januar 2020 wurde sodann das Gesuch betreffend das angefochtene Hammerschlagsrecht eingereicht. Weiter wurde im August 2020 ein weiterer Baustelleninstallationsplan bewilligt, welcher keines Hammerschlagsrechts bedarf. Damit hat sich die private Beschwerdegegnerin rechtsgenÃ¼glich um die Beseitigung der Bauhindernisse bemÃ¼ht.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Bauherrschaft zwar einige Zeit verstreichen liess, bevor sie Massnahmen zur Beseitigung der Bauhindernisse ergriff. Allerdings liegen zwischen dem Erlass der Stammbaubewilligung und dem Versuch der Beseitigung des Bauhindernisses keine drei Jahre und tÃ¤tigte die Bauherrschaft wÃ¤hrend dieser Zeit auch VergleichsgesprÃ¤che mit der BeschwerdefÃ¼hrerin, fÃ¼r die Baustelleninstallation. Unter den vorliegenden UmstÃ¤nden rechtfertigt sich die einschneidende Rechtsfolge der ausnahmsweisen Verwirkung trotz Nichtvorliegens eines rechtskrÃ¤ftigen Entscheids jedenfalls nicht. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung lÃ¤sst einen Zeitraum von drei Jahren fÃ¼r die Beseitigung von Bauhindernissen zu (VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00039, E. 6.3; 13. Juli 2023, VB.2022.00477, E. 6.3).</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss erweist sich der Feststellungbeschluss der Beschwerdegegnerin 2 als korrekt und ist die Beschwerde abzuweisen. Da die GÃ¼ltigkeitsfrist der Baubewilligung noch nicht zu laufen begonnen hat, ist die Qualifikation der Arbeiten der privaten Beschwerdegegnerin im Sommer 2020 nicht von Belang.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche zu bezahlen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 150.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'150.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>