<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44569770" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-25T15:33Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2006-nr-5" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2006-nr-5" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2006-nr-5" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Auf Gesuch der Vermieterschaft wies die Vorinstanz die Rekurrenten an, die von ihnen gemietete Wohnung ordnungsgemÃ¤ss zu rÃ¤umen und zu verlassen. Vor Obergericht machen die Rekurrenten geltend, die ausserordentliche KÃ¼ndigung sei nicht zulÃ¤ssig, da kein Verzug in der Mietzinszahlung vorliege. Die Wohnung weise offenkundige MÃ¤ngel auf; es habe in guten Treuen fÃ¼r die MÃ¤ngel Verrechnung mit dem Mietzins erklÃ¤rt werden kÃ¶nnen.</p><p> 2. a) Ist der Mieter nach der Ãbernahme der Sache mit der Zahlung fÃ¤lliger Mietzinse oder Nebenkosten im RÃ¼ckstand, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs. 1 und 2 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenÃ¼tztem Ablauf der Frist das MietverhÃ¤ltnis gekÃ¼ndigt werde. Diese Frist betrÃ¤gt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kÃ¼ndigen. Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu nach Massgabe von Art. 259g Abs. 1 und 2 OR schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenÃ¼tztem Ablauf der Frist Mietzinse, die kÃ¼nftig fÃ¤llig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankÃ¼ndigen. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Soll die Hinterlegung die Wirkung dieser Zahlungsfiktion entfalten, muss sie spÃ¤testens am FÃ¤lligkeitstag erfolgen. Die Hinterlegung erfolgt durch tatsÃ¤chliche Hinterlegung bei der Hinterlegungsstelle oder durch Einzahlung bei der Schweizerischen Post zu Gunsten der Hinterlegungsstelle oder durch Ãbergabe eines entsprechenden Ãberweisungsauftrags an die Schweizerische Post[1]. Die FÃ¤lligkeit richtet sich gemÃ¤ss Art. 257c OR nach Vertrag und mangels vertraglicher Abrede nach OrtsÃ¼blichkeit oder Gesetz.</p><p> b) aa) Sowohl nach dem Wortlaut dieser Bestimmung als auch nach der einhelligen Lehre[2] dÃ¼rfen demnach nur kÃ¼nftige Mietzinse hinterlegt werden, wenn die materiellen und formellen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind. Nur dadurch gilt der Mietzins gemÃ¤ss Art. 259g Abs. 2 OR mit der Hinterlegung als bezahlt. Weder machen die Rekurrenten einen Grund geltend noch ist einer ersichtlich, die Zahlungsfiktion gemÃ¤ss Art. 259g Abs. 2 OR entgegen dem klaren Wortlaut des Gesetzes und der Lehre auch fÃ¼r die Hinterlegung bereits verfallener Mietzinse anzunehmen. Der Mieter, der vom Vermieter eine mangelhafte Sache Ã¼bergeben erhÃ¤lt, hat ausreichend Behelfe, um sich dagegen zur Wehr zu setzen: Er hat grundsÃ¤tzlich die Wahl, entweder nach den allgemeinen Regeln der Art. 107-109 OR Ã¼ber die NichterfÃ¼llung von VertrÃ¤gen vorzugehen oder die Sache trotz der MÃ¤ngel zu Ã¼bernehmen und auf gehÃ¶riger ErfÃ¼llung des Vertrags zu beharren. In diesem Fall kann er laut Art. 258 Abs. 2 OR die AnsprÃ¼che gemÃ¤ss Art. 259a-259i OR geltend machen, die ihm auch bei Entstehung von MÃ¤ngeln wÃ¤hrend der Mietdauer zustÃ¼nden. Mit dieser Auswahl an Rechtsbehelfen ist der Mieter gut geschÃ¼tzt, und es muss daher von ihm verlangt werden, dass er sich an die gesetzlichen Vorgaben der einzelnen Rechtsbehelfe hÃ¤lt. Zudem hat es der Mieter in der Hand, durch entsprechendes Handeln (Fristansetzung und Androhung der Hinterlegung) nach Kenntnisnahme der MÃ¤ngel die Mietzinshinterlegung mÃ¶glich zu machen.</p><p> Der Mietvertrag sieht einerseits Zahlung des Mietzinses monatlich im Voraus auf den ersten des Monats vor. Andererseits hinterlegten die Rekurrenten erst im Oktober 2005. Damit steht fest, dass nur Mietzinse ab November 2005 als teilweise bezahlt gelten kÃ¶nnen, nicht jedoch der rÃ¼ckstÃ¤ndige Mietzins Juli 2005, fÃ¼r dessen Bezahlung den Rekurrenten nach Art. 257d OR Frist angesetzt worden war.</p><p> bb) Die Vorinstanz fÃ¼hrte mit Bezug auf die Verrechnung mit den herabgesetzten Mietzinsen aus, die Rekurrenten hÃ¤tten die Herabsetzung erst nach der Fristansetzung durch die Vermieterschaft und rÃ¼ckwirkend fÃ¼r die gesamte Mietdauer geltend gemacht. Das Gesetz sehe jedoch eine eigenmÃ¤chtige Herabsetzung nicht vor. Damit scheint die Vorinstanz anzunehmen, der Mieter kÃ¶nne im (Ausweisungs-)Verfahren weder einwenden, es sei nur ein herabgesetzter Mietzins geschuldet gewesen, noch geltend machen, der Mietzinsanspruch des Vermieters sei zufolge Verrechnung untergegangen. Dieser Standpunkt wird in der Literatur zwar teilweise vertreten[3], doch geht diese Meinung nach der vom Obergericht vertretenen Auffassung zu weit und findet insbesondere im Gesetz keine StÃ¼tze: Einmal besteht unter den dem Mieter zustehenden MÃ¤ngelrechten keine Rangordnung; vielmehr steht es dem Mieter grundsÃ¤tzlich frei, welchen der ihm durch das Gesetz zur VerfÃ¼gung gestellten Rechtsbehelfe er wÃ¤hlt. Insbesondere ist er nicht verpflichtet, den Weg der Hinterlegung zu wÃ¤hlen, auch wenn dieser Weg aus dem Blickwinkel des Mieters in der Regel wohl der sicherste ist. Sodann entsteht gemÃ¤ss herrschender Lehre und Rechtsprechung der Herabsetzungsanspruch auf jeden Fall spÃ¤testens mit der entsprechenden HerabsetzungserklÃ¤rung des Mieters. Die BegrÃ¼ndung fÃ¼r die im SVIT-Kommentar vertretene Auffassung, der Gesetzgeber habe dem Mieter eine eigenmÃ¤chtige Herabsetzung des Mietzinses und eine eigenmÃ¤chtige Verrechnung des Mietzinses mit seinen MÃ¤ngelansprÃ¼chen verwehrt[4], ist in dieser absoluten Form jedenfalls unzutreffend: Die Ãnderung des Vorentwurfs erfolgte diesbezÃ¼glich im Hinterlegungsrecht, woraus nicht auf das Herabsetzungsrecht geschlossen werden kann[5]. Die grundsÃ¤tzliche ZulÃ¤ssigkeit der Verrechnung ergibt sich Ã¼berdies aus Art. 265 OR. Die Auffassung der Vorinstanz liefe letztlich darauf hinaus, dass der Vermieter auch wÃ¤hrend einer Auseinandersetzung um MÃ¤ngel der Mietsache einen Anspruch auf Leistung des ungeschmÃ¤lerten Mietzinses hÃ¤tte. Dies ist aber nach der herrschenden Lehre gerade nicht der Fall[6]; allerdings trÃ¤gt der Mieter das Risiko, dass eine gestÃ¼tzt auf Art. 257d OR ausgesprochene KÃ¼ndigung wirksam wird, wenn er den Mietzins zu stark herabsetzte und deshalb zu wenig bezahlte und sich entsprechend im ZahlungsrÃ¼ckstand befand[7]. Der Mieter kann also die entsprechenden Einwendungen auch im KÃ¼ndigungsanfechtungsverfahren oder im Ausweisungsverfahren vorbringen. In diesem Fall beurteilt der Ausweisungsrichter die geltend gemachten Herabsetzungs- beziehungsweise VerrechnungsansprÃ¼che des Mieters entweder direkt als Einwendungen im Ausweisungsverfahren oder indirekt Ã¼ber die Kompetenzattraktion als AnfechtungsgrÃ¼nde gegen die ausgesprochene ausserordentliche KÃ¼ndigung.</p><p>Obergericht, 13. Februar 2006, ZR.2006.3</p><p></p><hr/><p>[1] Higi, ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 259g OR N 63; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2.A., Art. 259g OR N 17</p><p>[2] Vgl. Higi, Art. 259g OR N 55 mit Hinweisen; SVIT-Kommentar, Art. 259g OR N 17; Weber, Basler Kommentar, Art. 259g OR N 10; Lachat/Stoll/Brun­ner, Mietrecht fÃ¼r die Praxis, 4.A., S. 168</p><p>[3] SVIT-Kommentar, Art. 265 OR N 9</p><p>[4] Art. 265 OR N 9</p><p>[5] Vgl. ZÃ¼st, Die MÃ¤ngelrechte des Mieters, Bern/Stuttgart/Wien 1992, S. 163 ff. mit Hinweisen</p><p>[6] Vgl. Higi, Art. 259d OR N 24 mit Hinweisen und N 27</p><p>[7] Higi, Art. 259d OR N 27, der aber in Abweichung zur herrschenden Lehre zu Gunsten des Mieters so weit geht, dass eine KÃ¼ndigungsandrohung des Vermieters erst ergehen kann, wenn die Pflichtwidrigkeit der teilweisen Nichtzahlung verbindlich festgestellt ist.</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>