<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00458</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206546&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00458</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.03.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnützungsberechnung im Baubewilligungsverfahren: Minutiöse Korrekturen der Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft aufgrund der Baubewilligungspläne machen keinen Sinn. Eine Überschreitung der zulässigen Baumasse von ca. 1 % liegt innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs.<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 255 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7720" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00458</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. Februar 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_1_5"><span>A,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_12">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_3_17">C,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_4_23">D,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_5_31">RA E,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_33">BaubehÃ¶rde Zollikon,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 11. April 2005 erteilte die BaubehÃ¶rde Zollikon C und D die Baubewilligung fÃ¼r ein Attikageschoss auf dem Mehrfamilienhaus L-Strasse in Zollikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen erhobenen Rekurse mehrerer Nachbarn hiess die Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 unter Aufhebung der Baubewilligung gut. Gegen diesen Rekursentscheid gelangten C und D an das Verwaltungsgericht, welches ihre Beschwerde am 17. Mai 2006 teilweise guthiess und die Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurÃ¼ckwies.</p> <p class="Urteilstext">Im zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission II den Rekurs des Nachbarn A am 19. September 2006 ab. Gleichentags wies sie auch den Rekurs der Nachbarn F und G ab, nachdem in diesem Verfahren ihr Referent am 1. September 2006 eine Augenscheinverhandlung durchgefÃ¼hrt hatte. </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 23. Oktober 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung aufzuheben, eventuell die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Zudem sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren und den Beschwerdegegnern die Kosten aufzuerlegen und diese seien Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten.</p> <p class="Urteilstext">Die privaten Beschwerdegegner liessen am 1. November 2006 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen. Die Vorinstanz am 21. und die BaubehÃ¶rde Zollikon am 23. November 2006 schlossen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 14. Dezember 2006 wurden von der Vorinstanz auch die Akten des Rekursverfahrens beigezogen und dem BeschwerdefÃ¼hrer Gelegenheit gegeben, zu dieser AktenergÃ¤nzung Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 24. Januar 2007 verzichtete dieser auf Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission I. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als erfolgloser Rekurrent und EigentÃ¼mer eines NachbargrundstÃ¼cks zur Beschwerde befugt. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Zur BegrÃ¼ndung bringt er vor, er habe bereits im Rekursverfahren einen Augenschein beantragt. Dieser Antrag sei aber abgewiesen worden, obwohl im Parallelverfahren eines weiteren Nachbarrekurrenten ein solcher durchgefÃ¼hrt worden sei. Das stelle eine GehÃ¶rsverweigerung dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach § 60 Satz 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur KlÃ¤rung des Sachverhalts erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Da hier der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist, erÃ¼brigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Auch die Vorinstanz hat zulÃ¤ssigerweise auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichtet. Nachdem sie zum Schluss gekommen war, dass die vom BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren gerÃ¼gte BaumassenÃ¼berschreitung lediglich 13 m<sup>3</sup> ausmache und damit einer Abweichung von lediglich 1 % entspreche, was gemÃ¤ss der Rechtsprechung innerhalb des Toleranzbereichs liege, hatte sie keinen Anlass zu weiteren SachverhaltsabklÃ¤rungen. Daran Ã¤ndert nichts, dass sie im Parallelverfahren R2.2006.00108 am 1. September 2006 einen Referentenaugenschein durchfÃ¼hrte. Die in jenem Verfahren umstrittene Frage der Anrechenbarkeit eines unterirdischen Anbaus auf die fÃ¼r HauptgebÃ¤ude massgebende Baumasse war vom BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren nicht aufgeworfen worden. Da zudem der Augenschein die Nichtanrechenbarkeit des betreffenden GebÃ¤udeteils bestÃ¤tigte, ergaben sich auch keine neuen Erkenntnisse, die von der Vorinstanz im Rekursverfahren des BeschwerdefÃ¼hrers hÃ¤tten von Amtes wegen berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Wie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.1994.00193 vom 24. Oktober 1995 (BEZ 1995 Nr. 31) festgehalten hat, werden AusnÃ¼tzungsflÃ¤chenberechnungen im Baubewilligungsverfahren aufgrund der in diesem Planungsstadium vorhandenen GrundrissplÃ¤ne Massstab 1:100 vorgenom­men. Derartigen Berechnungen wohnt bereits system­bedingt ein gewisser Unsicherheits­faktor inne, indem nÃ¤mlich die fÃ¼r die exakte FlÃ¤chenberechnung notwendige Vermassung aller relevanten Bauteile sowie die definitive Materialisierung wie auch allfÃ¤llige DetaillÃ¶­sungen vom Architekten regelmÃ¤ssig erst im Rahmen der AusfÃ¼hrungsphase erbracht wer­den. Hinzu kommt, dass bei der BauausfÃ¼hrung selber Ã¼bliche Bautoleranzen gelten, welche etwa dem Baumeister erlauben, in den Fertig­massen bei einer Messdistanz von 20 m bis zu 2 cm von den Planmassen abzuweichen, welche Unge­nauig­keit sich durch die zugunsten weiterer Unternehmer be­stehenden Toleranzen noch erhÃ¶ht. Aus diesen UmstÃ¤nden ergibt sich, dass minuziÃ¶se Korrekturen der FlÃ¤chen­be­rech­nun­gen aufgrund der BaubewilligungsplÃ¤ne keinen Sinn machen, jedenfalls nicht, soweit die fest­gestellten Abweichungen weniger als 1 % ausmachen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie die Vorinstanz unter Hinweise auf diese Rechtsprechung, an der ohne weiteres festzuhalten ist, ausgefÃ¼hrt hat, ist hier nach den Ã¼bereinstimmenden Angaben der Parteien von einer anrechenbaren GrundflÃ¤che von 677 m<sup>2</sup> und einer nach der geltenden Bauordnung zulÃ¤ssigen Baumasse von 1185 m<sup>3</sup> auszugehen. Laut den Darlegungen des BeschwerdefÃ¼hrers im Rekursverfahren betrage die konsumierte Baumasse unter MitberÃ¼cksichtigung der projektierten Aufstockung insgesamt 1198 m<sup>3</sup>, so dass die geltend gemachte Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Baumasse lediglich 13 m<sup>3</sup> ausmache. Das entspreche einer Abweichung von der zulÃ¤ssigen Baumasse von ca. 1 % und liege deshalb innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs.</p> <p class="Urteilstext">Auf diese zutreffenden AusfÃ¼hrungen ist gemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers hat die Vorinstanz die Abweichung zulÃ¤ssigerweise nicht auf die noch zur VerfÃ¼gung stehende Baumassenreserve, sondern auf die gesamte zulÃ¤ssige Baumasse bezogen, was eine Ãberschreitung im Bereich von einem Prozent ergibt. Sodann ist nicht einzusehen, weshalb die vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht begrÃ¼ndet in Frage gestellte Praxis nur bei Neubauten, nicht aber auch bei Umbauten gelten soll. Es wÃ¤re vÃ¶llig unpraktikabel, wenn bei Umbauten nicht auf die der Stammbaubewilligung zugrunde liegenden PlÃ¤ne abgestellt werden kÃ¶nnte, sondern die Baumasse des bestehenden GebÃ¤udes vor Ort nachgemessen werden mÃ¼sste. Dazu besteht jedenfalls solange kein Anlass, als nicht von den bewilligten PlÃ¤nen abgewichen wurde. Eine solche Abweichung wird hier nicht geltend gemacht.</p> <p class="Erwgung2">Erweist sich damit die zulÃ¤ssige Baumasse als eingehalten, so kann es nicht darauf ankommen, dass eine Verkleinerung des BaukÃ¶rpers fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer eine geringere EinschrÃ¤nkung seiner Aussicht zur Folge hÃ¤tte. <span class="MsoPageNumber">Baubegrenzungsnormen, wozu auch diejenigen Ã¼ber die zulÃ¤ssige Baumasse gehÃ¶ren, bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Entzug von Licht oder Aussicht und Schattenwurf auf ein NachbargrundstÃ¼ck zulÃ¤ssig sind; einen weitergehenden Schutz der Nachbarbauten bietet das Baurecht nicht (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im Ãbrigen ist anzumerken, dass sich die Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Baumasse um 1 % nur ergibt, wenn auf die Zusammenstellung des BeschwerdefÃ¼hrers in der Rekursschrift abgestellt wird. Diesen Darlegungen hat jedoch die BaubehÃ¶rde Zollikon bereits in der Rekursantwort vom 12. August 2005 entgegengehalten, dass zwar mit dem Rekurrenten fÃ¼r den Hauseingangsbereich 6,62 m<sup>3</sup> und fÃ¼r den Ã¼berdeckten Sitzplatz 5,06 m<sup>3</sup> aufzurechnen, dass aber andererseits 12,7 m<sup>3</sup> abzuziehen seien, welche auf PflanztrÃ¶ge entfielen, die nicht zur Baumasse zÃ¤hlten. Das ergebe eine Nutzungsreserve von 260 m<sup>3</sup>, welche durch das Attikageschoss mit einer Baumasse von 254,3 m<sup>3</sup> nicht ausgeschÃ¶pft werde. Auch aus dieser Sicht erweist sich die Beschwerde somit als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demgemÃ¤ss als offensichtlich unbegrÃ¼ndet abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG), der Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'000.- an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>