Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 24. Mai 2016 (410 16 70) ___________________________________________________________________ Obligationenrecht Verspätete Abrechnung über die Nebenkosten begründet keinen Anspruch auf Rücker- stattung der Akontozahlungen Besetzung Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Andreas Linder Parteien A.____, B.____, beide vertreten durch Advokat Hans Binggeli, Totentanz 5, Postfach, 4001 Basel, Beschwerdeführer gegen Erbengemeinschaft C.____ , vertreten durch Advokat Dr. Pascal Schmutz, Lautengartenstrasse 7, 4052 Basel, Beschwerdegegnerin Gegenstand Mietrecht; Nebenkostenabrechnung A. Die Erbengemeinschaft C.____ hat A.____ und B.____ ab 1. September 1999 in X.____ an der Y.____strasse 42 eine 5 ½ Zimmerwohnung im 3 . Obergeschoss vermietet. Der aktuelle monatliche Mietzins beträgt CHF 2‘175.20 zuzüglich Akontozahlungen für Nebenkosten von CHF 200.00. Mit Eingabe vom 13. Juli 2015 gelangten die Mieter an die Schlichtungsstelle für Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Mietangelegenheiten und verlangten von der Vermietersch aft die Rückerstattung der geleiste- ten Akontozahlungen der Nebenkosten für die Abrechnung sperioden 2011/2012, 2012/2013 und 2013/2014. Nachdem sich die Parteien vor der Schl ichtungsstelle für Mietangelegenheiten nicht verständigen konnten, klagten die Mieter, vertret en durch Advokat Hans Binggeli, am 1. September 2015 beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West in Arlesheim mit dem Begeh- ren, es seien die Beklagten in solidarischer Verbindlichk eit zur Rückzahlung der von den Klä- gern für die besagten Abrechnungsperioden für die g emietete 5 ½-Zimmerdachwohnung in der Mietliegenschaft Y.____strasse 42 in X.____ geleistete n Nebenkostenakontozahlungen von insgesamt CHF 7'200.00 an die Kläger zu verurteilen, un ter o/e Kostenfolge zu Lasten der Be- klagten in solidarischer Verbindlichkeit. B. Mit Entscheid vom 6. Januar 2016 wies der Präsident des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft West die Klage der Mieterschaft ab. Die Gerichtsgebühr von CHF 750.00 wurde den Parteien je zur Hälfte auferlegt und die Parteien h atten sich gegenseitig keine Parteientschädi- gungen auszurichten. In der Begründung erwog das Gericht im Wesentlichen, gemäss Art. 4 Abs. 1 VMWG müsse der Vermieter, welcher Akontobeiträge für die Nebenkosten erhebe, min- destens einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen. Art. 4 VMWG stelle eine Ordnungsvorschrift dar und sage nichts über die Rechtsfolgen aus, sofern der Vermieter mit der Erstellung der Ne- benkostenabrechnung in Verzug gerate. Die Möglichkeit ein e Rückforderung der geleisteten Akontozahlungen bei fehlender Nebenkostenabrechnung zu verlangen, sei gesetzlich nicht vor- gesehen. Die Beklagten hätten die verlangten Nebenkost enabrechnungen nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Verfahrens am 13. November 2015 den Klägern zugestellt. Mit der Erstel- lung der Nebenkostenabrechnungen sei die vertragliche A brechnungspflicht erfüllt worden, wenn auch mit massiver Verspätung. Da die fünfjährige Verjährungsfrist für Nachforderungen der Beklagten noch nicht abgelaufen sei, hätten die Be klagten noch einen Anspruch auf Nach- forderung für die von den Akontozahlungen nicht gedeckten Beträge und die Kläger könnten die Rückforderung der bereits geleisteten Akontozahlungen n icht verlangen. Obwohl die Beklagten mit ihrem Hauptbegehren durchdringen würden, rechtfer tige es sich, die Prozesskosten in An- wendung von Art. 107 lit. f ZPO den Parteien je häl ftig aufzuerlegen. Zudem habe jede Partei für ihre eigenen Parteikosten aufzukommen. C. Mit Beschwerde vom 14. März 2016 gelangten A.____ und B.____, vertreten durch Advo- kat Hans Binggeli, an das Kantonsgericht Basel-Landschaf t, Abteilung Zivilrecht. Sie beantrag- ten, dass in Aufhebung des angefochtenen Entscheides des Gerichtspräsidenten des Zivilkreis- gerichtes Basel-Landschaft West vom 6. Januar 2016 die B eklagten und Beschwerdegegner in Gutheissung der Klage der Kläger und Beschwerdeführer n vom 31. August 2015 in solidari- scher Verbindlichkeit zur Rückzahlung der von den Beschwerdef ührern in den Abrechnungspe- rioden 2011/2012, 2012/2013 und 2013/2014 für die vo n den Beschwerdeführern bei den Be- schwerdegegnern gemietete 5 ½ Zimmer Dachwohnung in de r Mietliegenschaft Y.____strasse 42 in X.____ an die Beschwerdegegner geleisteten Neben kostenakontozahlungen von insge- samt CHF 7'200.00 an die Beschwerdeführer zu verurteilen seien. Eventualiter sei die Sache in Gutheissung der Beschwerde und unter Aufhebung des Ent scheides des Gerichtspräsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 6. Januar 201 6 zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter o/e Kostenfolge sowohl der erstinstanzlichen Kosten als Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht auch der beschwerdeinstanzlichen Kosten in solidarischer Ve rbindlichkeit der Beschwerdegeg- ner. In der Begründung wurde zusammengefasst vorgetrage n, die Vorinstanz habe unerwähnt gelassen, dass die Beschwerdeführer die Beschwerdegegner zu nächst vorprozessual wieder- holt und unter Ansetzung von ungenützt gebliebenen Nachfristen zur Beibringung der säumigen Nebenkostenabrechnungen aufgefordert hätten. Die Kla ge sei damit begründet worden, dass eine Rückforderungsklage die einzige Möglichkeit sei, die Beschwerdeführerin (gemeint wohl: Beschwerdegegner) für deren gesetzes- und vertragswidri ge Säumnis sanktionieren lassen zu können. Der Entscheid der Vorinstanz, wonach dem Vermi eter für die Beibringung der Neben- kostenabrechnung eine Zeitspanne von fünf Jahren zustehe n soll, präsentiere sich als hoch- gradig gesetzeswidrig und willkürlich. Der Vermieterschaft könne keine Inanspruchnahme einer fünfjährigen Frist zur Erstellung der jeweiligen Nebe nkostenabrechnung zustehen, da sonst Rückforderungsansprüche der Mieterschaft zu verjähren verm öchten, bevor überhaupt die Ne- benkostenabrechnung der Vermieterschaft vorliegen müsste. Art. 4 Abs. 1 VMWG sei keines- wegs nur eine Ordnungsvorschrift, sondern eine auf Vero rdnungsstufe stattgefundene Vor- schriftsanordnung, wonach der Vermieter die Nebenkostenabrechnung jährlich zu erstellen und dem Mieter jährlich vorzulegen habe. In einem frühere n analogen Verfahren der Parteien vor dem Bezirksgericht Arlesheim habe die Vorinstanz damals die Klage der Mieterschaft und heu- tigen Beschwerdeführer denn auch gutgeheissen. Dass sich an der damaligen Gerichtsver- handlung die Substitutin des damaligen Vertreters der Beschwerdegegner als für das Verfahren nicht instruiert erklärt habe, ändere nichts daran, da ss die Vorinstanz die Rechtslage nach der Offizialmaxime zu beurteilen gehabt habe, womit feststeh e, dass der angefochtene Entscheid eine willkürliche völlige Kehrtwendung der Vorinstanz zu deren Entscheid im früheren analogen Fall darstelle. Die Beschwerdegegner hätten es bereits zum zweiten Mal auf eine prozessuale Auseinandersetzung als Folge von säumigen Nebenkostenabre chnungen ankommen lassen, wobei die Beschwerdegegner bei beiden Verfahren jewe ils der Schlichtungsverhandlung fern- geblieben seien und zudem auch der Gerichtsverhandlung im früheren analogen Verfahren der Parteien vor Bezirksgericht Arlesheim. Der Beschwerdegegn erin sei das damalige Verfahren offenbar keine Lehre gewesen. Aufgrund der despektierl ichen Verhaltensweise der Beschwer- degegner gegenüber den Beschwerdeführern einerseits und gegenüber den Behörden ande- rerseits sowie aufgrund der von der Vorinstanz vollzogene n Entscheidungskehrtwendung sei der Kostenentscheid der Vorinstanz auch dann aufzuheben und eine Verlegung der gesamten erstinstanzlichen Kosten auf die Beschwerdegegner in soli darischer Verbindlichkeit vorzuneh- men, wenn die Beschwerde abgewiesen werden sollte. D. Die Beschwerdegegnerin hielt mit Verlautbarung vom 2. Mai 2016 dafür, dass die Be- schwerde vollständig abzuweisen sei, unter o/e-Kostenfolg e zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Ausführungen der Beschwerdeführer würden bestritt en. Wohl treffe es zu, dass die Be- schwerdegegner ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnungen n icht in der in Art. 4 VMWG vorge- sehenen Frist erstellt hätten. Hingegen stimme nicht, da ss die Nichtbeachtung der genannten Frist automatisch einen Anspruch der Mieter auf Rückerstat tung der geleisteten Akontozahlun- gen begründe. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführe, müsse die Frage der Rückforderung der Akontobeiträge vorliegend gar nicht weiter verfolgt w erden, da die Beschwerdegegner im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens die verlangten Abrechnun gen vorgelegt hätten, so dass nur noch zu prüfen sei, ob aus diesen Abrechnungen eine Na chforderung der Beschwerdegegner Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht oder eine Teilrückzahlung der Beschwerdeführer resultier e. Dies sei jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Obwohl die Vorinstanz die Klage der Beschwerdefüh- rer vollständig abgewiesen habe, habe sie auf hälftige Auferlegung der Gerichtskosten sowie Wettschlagung der Anwaltskosten entschieden. Mit dieser z u Ungunsten der Beschwerdegeg- ner vorgenommenen Kostenverteilung habe die Vorinstanz der Tatsache Rechnung tragen wol- len, dass die Beschwerdegegner die Heiz- und Nebenkosten abrechnungen erst im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens vorgelegt hätten. Die Besch werdegegner seien mit dieser Kosten- verteilung genügend sanktioniert worden. Erwägungen 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Rechtsmittels bildet d er Entscheid des Präsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 6. Januar 2016, mit welchem die Klage der Mieterschaft auf Rückzahlung von Mietnebenkosten in der Höhe von CHF 7‘200.00 abgewiesen wurde. Dieser Entscheid ist nicht berufungsfähig, da de r Streitwert der zuletzt aufrechterhalte- nen Rechtsbegehren weniger als CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Gemäss Art. 319 lit. a ZPO sind nicht berufungsfähige ersti nstanzliche Entscheide mit Beschwerde an- fechtbar. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde i nnert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids oder seit der nachträglichen Zus tellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Die nachträglich e schriftliche Begründung des Ent- scheids vom 6. Januar 2016 wurde den Mietern laut Zustel lnachweis der Post am 15. Februar 2016 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist mit Postaufgabe der Beschwerde am Montag, 14. März 2016, eingehalten. Der Kostenvorschuss für das Rechtsmitte lverfahren in Höhe von CHF 750.00 wurde geleistet. Das Kantonsgericht Basel-Landscha ft, Abteilung Zivilrecht, hat die Ak- ten bei der Vorinstanz eingeholt (Art. 327 Abs. 1 ZPO). Gemäss § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO ist das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung von Beschwerden gegen Entscheide der Präsidien der Zivilkreisgerichte Basel-Landschaft sachlich zuständig. Der Entscheid kann in Anwendung von Art. 327 Abs. 2 ZPO aufgrund der Akten ergehen. 2. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (A rt. 320 ZPO). Die Beschwerde ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO); dazu ge hört, dass in der Beschwerde im Einzel- nen dargelegt werden muss, was genau am angefochtenen Entscheid unrichtig sein soll. So- dann sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, neue Ta tsachenbehauptungen und neue Beweismittel nicht mehr zulässig (Art. 326 Abs. 1 ZPO); was im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgetragen wurde, kann im Beschwerdeverfahren g rundsätzlich nicht mehr geltend ge- macht bzw. nachgeholt werden. Es geht beim Beschwerdever fahren nicht um die Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um e ine Rechtskontrolle des vo- rinstanzlichen Entscheids. Der Novenausschluss ist umfassend. Er gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven und auch in denjenigen Verfahr en, die der Untersuchungsmaxime un- terliegen (Botschaft ZPO, S. 7379; vgl. F REIBURGHAUS /A FHELDT , in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord- nung, 3. Aufl., N 4 zu Art. 326 ZPO). Es kann folglich im vorliegenden Beschwerdeverfahren nur das berücksichtigt werden, was bereits bei der Vorinstanz vorgebracht wurde. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.1 Die Vorinstanz begründete die Abweisung der Klage im Wesentlichen damit, dass Art. 4 VMWG bloss eine Ordnungsvorschrift darstelle und nichts üb er die Rechtsfolgen aussage, wenn der Vermieter mit der Abrechnung der Nebenkoste n in Verzug sei. Die Möglichkeit einer Rückforderung der Akontozahlungen bei fehlender Nebenkostenabrechnung sei gesetzlich nicht vorgesehen. Die Vermieterschaft hätte die Nebenkostenab rechnung nach Eintritt der Rechts- hängigkeit des Verfahrens den Klägern zugestellt, womit die vertragliche Abrechnungspflicht erfüllt worden sei, wenn auch mit massiver Verspätung. Deshalb sei es gerechtfertigt, die Pro- zesskosten den Parteien je hälftig aufzuerlegen und hab e jede Partei für ihre eigenen Partei- kosten aufzukommen. Die Beschwerdeführer halten im Wesen tlichen an ihrem vor der Vo- rinstanz vertretenen Standpunkt fest, wonach eine Rückforderungsklage die einzige Möglichkeit sei, die Vermieterschaft für deren gesetzes- und vertra gswidrige Säumnis sanktionieren lassen zu können. Sie monieren zudem, dass die Vorinstanz in einem früheren analogen Verfahren die Klage der Mieterschaft gutgeheissen habe. Aufgrund der despektierlichen Verhaltensweise der Beschwerdegegner gegenüber den Beschwerdeführern eine rseits und gegenüber den Behör- den andererseits sowie aufgrund der von der Vorinstanz vol lzogenen Entscheidungskehrtwen- dung sei (wenigstens) eine Verlegung der gesamten erst instanzlichen Kosten auf die Be- schwerdegegner vorzunehmen, wenn die Beschwerde abgewie sen werden sollte. Die Vermie- terschaft und heutige Beschwerdegegnerin halten dafür, dass der angefochtene Entscheid we- der offensichtlich unrichtige Feststellungen des Sachverhalts noch unrichtige Rechtsanwendun- gen enthalte. 3.2 Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Miete r nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so ver- einbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vor sehen, dass die ausdrücklich be- zeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten w erden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese laut Art. 4 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Woh n- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG) jährlich mindestens einmal erstellen und de m Mieter vorlegen. Das Erstellen der Abrechnung ist eine Pflicht des Vermieters. Die Pflicht zur Abrechnung bleibt so lange beste- hen, als die Parteien Nebenkostenforderungen geltend machen können, längstens daher bis zur Verjährung der entsprechenden Forderung. Unterlässt es der Vermieter, eine Abrechnung zu erstellen und/oder dem Mieter zukommen zu lassen, so ka nn er keine Nachforderung klage- weise durchsetzen, weil eine solche entweder nicht bestim mbar oder noch nicht bestimmt und/oder nicht fällig ist (vgl. HIGI ; in: Zürcher Kommentar N 37 f. zu Art. 257a-257b OR). 3.3 Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, kommt nach Einsichtnahme in die Akten zum Schluss, dass die Rügen der Beschwerdeführer gänzlich unbegründet sind. Der Sachverhalt ist insoweit erstellt bzw. unbestritten, als d ie Vermieterschaft die ausstehenden Heiz- und Nebenkostenabrechnungen für die Perioden 20 11/2012, 2012/2013 und 2013/2014 mittlerweile ausgefertigt und dem Vertreter der Miet erschaft nach Eingang der Klage beim Zivil- kreisgericht Basel-Landschaft West am 13. November 2015 übermittelt wurden. Der Rechts- standpunkt, den die Mieterschaft selbst im Rechtsmittelverfa hren noch vertritt, dass die Rück- zahlung der während den genannten Abrechnungsperioden geleisteten Akontozahlungen auch bei Säumnis verlangt werden kann, ist nicht haltbar. In der Lehre wird zwar die Meinung vertre- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht ten, dass die Bezahlung der Nebenkostennachforderung verweigert werden darf, solange der Vermieter keine detaillierte Abrechnung vorlegt oder das Einsichtsrecht verweigert und sogar die Rückzahlung der geleisteten Akontozahlungen verlangt oder der Mieter diesen Betrag mit dem laufenden Mietzins verrechnet werden kann (vgl. statt Vieler: L ACHAT ET AL ., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., S. 255 f.). Diese Rechtsfolgen ko mmen allerdings nur in Frage, wenn der Vermieter vertragswidrig der Verpflichtung zur Erstellu ng einer Nebenkostenabrechnung über- haupt nicht nachkommt. Die verspätete Erstellung und Ü bermittlung der Abrechnung über die Nebenkosten an die Mieterschaft hat hingegen keinesfal ls zur Folge, dass die Mieter die Rück- erstattung der geleisteten Akontozahlungen verlangen könnten. Es fehlt mithin an einer Rechts- grundlage, dass der Gesetzgeber eine solche Sanktion an d ie (blosse) Säumnis hätte knüpfen wollen. Die Beschwerdeführer gehen sodann mit der An sicht fehl, dass Rückforderungsansprü- che der Mieterschaft zu verjähren vermöchten, bevor überha upt die Nebenkostenabrechnung der Vermieterschaft vorliegen müssten. Hat der Mieter nämlich zu viel Akonti bezahlt, d.h. resul- tiert aus der Nebenkostenabrechnung ein Saldo zu seine n Gunsten und zahlt der Vermieter diesen nicht aus, so verjährt das Guthaben des Mieters selb stverständlich (erst) in fünf Jahren seit Zustellung der Abrechnung. Auch die weitere Rüge d er Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe in einem früheren analogen Verfahren die Klage der Mieterschaft gutgeheissen, zielt of- fensichtlich ins Leere. Wie die Vorinstanz im angefochte nen Entscheid zutreffend ausführt, hat- te die Beklagte im früheren Verfahren überhaupt keine Nebenkostenabrechnung eingereicht und den Anspruch der Kläger mangels rechtsgenüglicher Be streitung implizit anerkannt, so dass die geleisteten Nebenkosten zurückerstattet werden musst en. Der damalige Fall kann eben gerade nicht mit dem vorliegenden Fall vergliche n werden, so dass die Kläger aus der Gutheissung im früheren Verfahren von vornherein nichts zu ihren Gunsten ablei ten können. Dass die Rechtslage nach der Offizialmaxime (gemeint woh l: Untersuchungsmaxime) zu beur- teilen war, ändert nichts daran, dass die Rechtsfolgen einer fehlenden oder verspäteten Neben- kostenabrechnung zu unterscheiden sind. Schliesslich erweist sich auch der Kostenentscheid der Vorinstanz insoweit als angemessen, als dass der Präsiden t des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft West die Säumnis der Vermieterschaft zum Anla ss nahm, die Prozesskosten in An- wendung von Art. 107 ZPO nach Ermessen zu verteilen un d dabei die Gerichtskosten zu hal- bieren sowie keine Parteientschädigungen zu sprechen. Nac h seinem klaren Wortlaut ist Art. 107 ZPO eine "Kann"-Bestimmung. Das Gericht verfü gt im Anwendungsbereich von Art. 107 ZPO nicht nur über ein Ermessen, wie es die K osten verteilen will, sondern zunächst und insbesondere bei der Frage, ob es überhaupt von d en allgemeinen Verteilungsgrundsätzen nach Art. 106 ZPO abweichen will (BGE 139 III 358 E. 3). Die Mieterschaft ist mit ihrer Klage auf Rückerstattung der Akontozahlungen für die Nebenkoste n nicht durchgedrungen und hätte als unterliegende Partei im Regelfall nach Massgabe von Art. 106 Abs. 1 ZPO die Prozesskos- ten grundsätzlich zu tragen. Mit der zu Ungunsten der Ver mieterschaft vorgenommenen Kos- tenverteilung hat die Vorinstanz der Tatsache, dass die Beklagten die Nebenkostenabrechnun- gen erst im Verlauf des Verfahrens vorgelegt hatten, al lemal genügend Rechnung getragen. Im Ergebnis erweist sich die Auffassung des Präsidenten des Z ivilkreisgerichts Basel-Landschaft West im Entscheid vom 6. Januar 2016 somit als zutreffend . Die Beschwerde ist deshalb abzu- weisen. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Abschliessend ist noch über die Verlegung der Prozesskoste n zu befinden. Massgebend für die Regelung der Kostenfolgen sind die Bestimmung en der Art. 104 ff. ZPO, die auch im Rechtsmittelverfahren gelten. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der un- terliegenden Partei auferlegt. Entsprechend dem vorl iegenden Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführer somit für die Prozesskosten aufzukommen. Eine Anwendung von Art. 107 ZPO, der ein Abweichen von den Verteilungsgrundsätzen und die Verteilung der Prozesskosten nach Ermessen erlaubt, ist nicht angebracht. Die Entsch eidgebühr wird in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. a der Verordnung vom 15. November 2010 üb er die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31; Gebührentarif) auf pauschal CHF 750.00 festge legt. Darüber hinaus haben die Be- schwerdeführer der Gegenpartei eine Parteientschädigun g auszurichten, zumal ein diesbezüg- licher Antrag gestellt wurde. Die vorgelegte Honorarno te vom 2. Mai 2016 erscheint unter Be- rücksichtigung der Schwierigkeit und Bedeutung der Sache sowie der damit verbundenen Ver- antwortung als angemessen. Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin daher eine Parteientschädigung von CHF 1‘180.00 inklusive Auslagen u nd zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 94.40 zu bezahlen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr von CHF 750.00 wird den Beschwer deführern auferlegt. 3. Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin eine Parteient- schädigung von CHF 1‘274.40 inklusive Auslagen und Mehrwe rtsteuer zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Andreas Linder