<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00298</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208961&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00298</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.08.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.03.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Abzonung<br/><br/>(Die Gemeindeversammlung Hinwil beschloss aufgrund einer Initiative einiger Bürger eine Änderung des Zonenplans bezüglich des Quartiers Lenzdörfli [von WG/2.6 auf W/1.8]. Die Baurekurskommission wies die Rekurse zweier Grundstückeigentümer dagegen ab. Beide erhoben Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Sistierung eines der beiden Beschwerdeverfahren [VB.2008.00297] auf Begehren der dortigen Beschwerdeführerin.)<br/><br/>Beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung eines kommunalen Nutzungsplans (E. 2).<br/>Durch die Abzonung wird die Baumassenziffer um rund 30 % reduziert, und statt der bisher möglichen drei Geschosse kann nur noch zweigeschossig gebaut werden. Die Abzonung führt zu einer Reduktion des Baudrucks. Dies ist im Sinn der Initiative, die nicht ungeeignet und unverhältnismässig ist (E. 3.3). <br/>Die Änderung des Zonenplans hat insbesondere die Erhaltung der grosszügigen Grünflächen zum Ziel und steht damit im öffentlichen Interesse (E. 4.3).<br/>Angesichts der schlechten Erschliessung des Quartiers durch den öffentlichen Verkehr ist der Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung trotz einer gewissen Reduktion der Überbauungsmöglichkeiten nicht verletzt (E. 5.3).<br/>Der Verzicht der Baurekurskommission auf die Durchführung eines Augenscheins ist nicht zu beanstanden. Der Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines Augenscheins und zur Neubeurteilung ist daher abzuweisen (E. 6.3).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABZONUNG">ABZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUTONOMIE">AUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BODENNUTZUNG">BODENNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUSHÃLTERISCH">HAUSHÃLTERISCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REDUKTION">REDUKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLAN">ZONENPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">Abs. III lit. e Ziff. 3 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">§ 50 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10461" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00298</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. August 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Gemeinde Hinwil,</span></a><b><span> </span></b><span><br/> </span><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">den Gemeinderat,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Gemeindeversammlung Hinwil beschloss am 20. September 2007, den kommunalen Zonenplan dergestalt zu Ã¤ndern, dass das seit 1993 in der Zone WG/2.6 gelegene Quartier LenzdÃ¶rfli (Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13 und 14 an der LenzdÃ¶rfli- und Zihlstrasse) neu der Zone W/1.8 zugeteilt werde.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss rekurrierten die A AG am 1. November 2007 und C am 2. November 2007 an die Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Umzonung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde Hinwil. Die Baurekurskommission III vereinigte die beiden Rekursverfahren und wies die Rekurse am 21. Mai 2008 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen erhoben C (Verfahren VB.2008.00297) und die A AG (Verfahren VB.2008.00298) je separat am 23. Juni 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung des Entscheids der Baurekurskommission. Die A AG beantragte Ã¼berdies die Feststellung, dass der angefochtene Beschluss der Gemeindeversammlung Hinwil unrechtmÃ¤ssig sei. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 14. Juli 2008 vereinigte der AbteilungsprÃ¤sident die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion ein, baldmÃ¶glichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen und diesen dem Verwaltungsgericht zuzustellen (Prot. S. 2 f.). Die Baudirektion genehmigte am 25. November 2008 die beschlossene Teilrevision des Zonenplans.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Nachdem C am 10. Dezember 2008 die Sistierung des Verfahrens beantragt hatte, da ein Baubewilligungsverfahren fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus hÃ¤ngig sei, dessen positiver Ausgang das Beschwerdeverfahren hinfÃ¤llig machen wÃ¼rde, wÃ¤hrend sich die A AG am 2. Februar 2009 gegen eine Sistierung ausgesprochen hatte, trennte der AbteilungsprÃ¤sident am 4. MÃ¤rz 2009 die beiden Beschwerdeverfahren und sistierte das Verfahren VB.2008.00297 bis zum rechtskrÃ¤ftigen Abschluss des Baubewilligungsverfahrens fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus (Prot. S. 4 und VB.2008.00297 Prot. S. 6). Das Verfahren VB.2008.00298 wurde fortgefÃ¼hrt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Die Baurekurskommission III beantragte am 18. MÃ¤rz 2009 Abweisung der Beschwerde, wÃ¤hrend die Gemeinde Hinwil die Frist fÃ¼r die Beschwerdeantwort unbenÃ¼tzt verstreichen liess.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids und als GrundeigentÃ¼merin eines der betroffenen GrundstÃ¼cke ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den Gemeinden kommt aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung (BZO) Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich 2007, Art. 85 N. 11). Die Baurekurskommissionen Ã¼berprÃ¼fen kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und dÃ¼rfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073 f.). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Hat die Baurekurskommission im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die Abzonung stelle einen ungeeigneten und somit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Eingriff in ihr verfassungsmÃ¤ssig garantiertes Eigentumsrecht dar, denn den Initianten sei es ohne Zweifel einzig um den Erhalt des besonderen Charakters des LenzdÃ¶rflis gegangen, was auch die Vorinstanz einrÃ¤ume. Dass der Gemeindeversammlung ohne Weiteres klar gewesen sei, dass mit der Abzonung keine Massnahme im Sinn des Denkmalschutzes bzw. der Quartiererhaltung erfolge, wie die Vorinstanz ausgefÃ¼hrt habe, sei weder nachvollziehbar noch den Akten zu entnehmen. Diese Feststellung sei offensichtlich aktenwidrig und lebensfremd, denn aus der BegrÃ¼ndung der Initiative und der Weisung gehe kein anderes Motiv als der direkte Schutz des LenzdÃ¶rflis hervor; dass an der Gemeindeversammlung auch andere Motive diskutiert worden seien, finde sich nirgends in den Akten. Selbst wenn die Vorinstanz in der Beurteilung der Motive der Gemeindeversammlung richtig lÃ¤ge, wÃ¤re die getroffene Massnahme ungeeignet und daher unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, da auch in der Zone W/1.8 Neubauten erstellt werden dÃ¼rften und angesichts der nicht mehr zeitgemÃ¤ssen Bausubstanz wohl auch wÃ¼rden. Das Ziel der Initiative sei demnach mit dem gewÃ¤hlten Planungsinstrument nicht erreichbar. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen kÃ¶nnten einer sorgfÃ¤ltigen ÃberprÃ¼fung der InteressenabwÃ¤gung nicht dadurch ausweichen, dass sie auf die weitgespannte planerische Autonomie der Gemeinde verwiesen, denn die Gemeindeautonomie bestehe nur im Rahmen der Eigentumsgarantie. Sodann seien die Rechtsmittelinstanzen verpflichtet, bei Planfestsetzungen auch die ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit zu Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Baurekurskommission erwog, das planerische Ermessen eines souverÃ¤nen Gesetzgebers lasse die Selektion verschiedener Zonen zu und erlaube auch eine Abzonung, indem vormals erÃ¶ffnete BaumÃ¶glichkeiten partiell wieder zurÃ¼ckgenommen wÃ¼rden; ein Verstoss gegen Ã¼bergeordnetes Recht sei darin nicht zu erblicken. Die Umteilung des kleinen Gebiets in die sÃ¼dlich anstossende Zone W/1.8 fÃ¼hre im Ergebnis zu einer Verschiebung der Grenze zwischen den beiden Zonen. Trotz reduzierter Baumassenziffer blieben nach wie vor betrÃ¤chtliche VerdichtungsmÃ¶glichkeiten. Von den seit Jahren bestehenden MÃ¶glichkeiten, dreigeschossig zu bauen, sei bis anhin im strittigen Gebiet nie Gebrauch gemacht worden. Stattdessen seien die bestehenden EinfamilienhÃ¤user renoviert, umgebaut oder erweitert worden, wodurch weder die erlaubte Geschosszahl noch die AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten ausgeschÃ¶pft worden seien. Die Motive der Unterzeichnenden der Umzonungsinitiative liessen sich besser mit dem Instrument der Quartiererhaltungszone mit eher engen Baubereichen und demzufolge grÃ¶sseren UmschwÃ¼ngen umsetzen; durch die vorgenommene Abzonung verringere sich allerdings der Neubaudruck, und die Strukturen kÃ¶nnten immer noch im Interesse einer sinnvollen Verdichtung im Baugebiet massvoll angepasst werden. Der Gemeindeversammlung sei ohne Weiteres klar gewesen, dass mit einer blossen Abzonung keine Massnahme im Sinn des Denkmalschutzes bzw. einer Quartiererhaltungszone erfolge, sondern bloss weniger BaumÃ¶glichkeiten geschaffen wÃ¼rden. Mit den 14 betroffenen Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken sei ein vergleichsweise kleines Gebiet von der Abzonung erfasst, und die Auswirkungen auf die BaumÃ¶glichkeiten seien Ã¼ber die ganze Gemeinde gesehen minim. Zudem entstÃ¼nden durch die Abzonung keine rechtswidrigen GebÃ¤ude, da kein GebÃ¤ude dreigeschossig sei oder die reduzierte Baumassenziffer Ã¼berschreite.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach der seit 1993 geltenden Bau- und Zonenordnung von Hinwil gilt in der Zone WG/2.6, der die 14 GrundstÃ¼cke des LenzdÃ¶rflis damals zugeordnet wurden, grundsÃ¤tzlich â die Gewerbeerleichterungen gemÃ¤ss Ziff. 6.7 der BZO interessieren hier nicht â eine Baumassenziffer von 2.6 m<sup>3</sup> pro m<sup>2</sup> und eine maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 10.5 m. Die Zone W/1.8 erlaubt eine Baumassenziffer von 1.8 m<sup>3</sup> pro m<sup>2 </sup>und eine maximale GebÃ¤udehÃ¶he<sup> </sup>von 7.5 m (BZO Ziff. 6.1). Durch die vorgesehene Abzonung des Quartiers LenzdÃ¶rfli wird einerseits die Baumassenziffer um rund 30 % reduziert und anderseits kann statt der bisher mÃ¶glichen drei Geschosse nur noch zweigeschossig gebaut werden.</p> <p class="Erwgung2">Die Unterzeichnenden der Initiative beabsichtigten durch die Abzonung des Quartiers LenzdÃ¶rfli nach ihren eigenen AusfÃ¼hrungen in der BegrÃ¼ndung der eingereichten Initiative und dem Votum des Initianten an der Gemeindeversammlung vom 20. September 2007 den Erhalt der baulichen Struktur der Genossenschaftssiedlung aus der Zeit des zweiten Weltkriegs mit grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤chen nach Vorbild der Gartenstadtsiedlungen. Das Quartier LenzdÃ¶rfli weist heute eine durchschnittliche Baumassenziffer von rund 0.65 m<sup>3</sup> pro m<sup>2</sup> auf. Demnach kÃ¶nnten die GrundstÃ¼cke nach dem Zonenplan von 1993 mit einem viermal grÃ¶sseren Volumen Ã¼berbaut werden, nach der vorliegend zu beurteilenden Ãnderung immerhin mit einem rund 2.8-mal grÃ¶sseren Volumen. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat und auch die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, verunmÃ¶glicht die von der Gemeindeversammlung beschlossene Regelung den Abriss der bestehenden HÃ¤user und den Bau wesentlich grÃ¶sserer HÃ¤user nicht (so auch schon VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 3.3, www.vgrzh.ch). Die vorgesehene Abzonung stellt entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin auch keine untaugliche und damit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahme dar. Ungeeignet ist eine Massnahme lediglich dann, wenn sie von vornherein ungeeignet erscheint, ihren Zweck zu erreichen, d.h. keinerlei Wirkungen im Hinblick auf den angestrebten Zweck entfaltet oder die Erreichung dieses Zwecks sogar erschwert oder verhindert (BGE 130 I 140, E. 5.3.6; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 587). Die um rund 30 % reduzierte Baumassenziffer und insbesondere die von 10.5 m auf 7.5 m reduzierte maximale GebÃ¤udehÃ¶he, welche nur noch zwei statt drei Geschosse zulÃ¤sst, fÃ¼hrt zweifelsohne zu einer Reduktion des Baudrucks. Dies ist ganz im Sinn der Initiative, welche insbesondere die grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤chen um die bestehenden Bauten bewahren will. Darauf weist der Initiativtext hin, der von grossen GrundstÃ¼cken mit ausreichend Platz fÃ¼r den Gartenbau spricht und gar Bezug auf die Gartenstadtsiedlungen nimmt; der Initiant forderte in seinem Votum an der Gemeindeversammlung ebenfalls, dass die grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤chen erhalten bleiben sollten. Demnach waren die Stimmberechtigten in der Gemeindeversammlung darÃ¼ber informiert. Nicht von Belang ist deshalb, dass bereits einige HÃ¤user des Quartiers LenzdÃ¶rfli umgebaut oder erweitert wurden, hat dies doch die grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤chen kaum beeintrÃ¤chtigt, sodass die durchschnittliche Baumassenziffer aktuell 0.65 m<sup>3</sup> pro m<sup>2</sup> betrÃ¤gt. Die Wirkung der Ãnderung des Zonenplans erweist sich denn auch nicht als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig zum Zweck. Vielmehr wÃ¼rden Massnahmen, welche den Bau neuer HÃ¤user noch weitgehender verhindern kÃ¶nnten, einen stÃ¤rkeren Eingriff fÃ¼r den einzelnen GrundeigentÃ¼mer bedeuten. Die vorgesehene Regelung stellt im Sinn des Grundsatzes der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eine mildere Massnahme dar.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Sodann bemÃ¤ngelt die BeschwerdefÃ¼hrerin, der Initiative fehle es an einem Ã¶ffentlichen Interesse, da sie den Nachbarn von C zur Verhinderung deren Bauvorhabens und nicht dem Schutz des Quartiers diene.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Baurekurskommission fÃ¼hrte in diesem Zusammenhang aus, AuslÃ¶ser der Umzonungsinitiative sei das Projekt der Erstellung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses von C gewesen. Dieses habe den Quartierbewohnern offenbar plastisch vor Augen gefÃ¼hrt, welche BaumÃ¶glichkeiten die bestehende Zonierung schaffe. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Gemeinderat Hinwil hatte C am 1. November 2006 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 12 erstmals erteilt. Am 30. Januar 2007 reichte der EigentÃ¼mer des benachbarten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 11 dem Gemeinderat Hinwil die genannte Initiative ein, welche in der Gemeindeversammlung vom 20. September 2007 angenommen wurde. Die Baurekurskommission III hiess einen gegen die Baubewilligung vom 1. November 2006 gerichteten Rekurs mangels genÃ¼gender Zufahrt gut, was das Verwaltungsgericht auf Beschwerde von C hin bestÃ¤tigte (VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, www.vgrzh.ch). Gegen die am 21. Mai 2008 vom Gemeinderat Hinwil erteilte Baubewilligung fÃ¼r das hinsichtlich Erschliessung Ã¼berarbeitete Bauprojekt wurde wiederum von einigen Nachbarn Rekurs erhoben und dieser von der Baurekurskommission III am 25. Februar 2009 gutgeheissen, da die BaubehÃ¶rde im Zeitpunkt ihres Entscheids den Stand der Nutzungsplanung hÃ¤tte beachten mÃ¼ssen. Dagegen erhob C am 30. MÃ¤rz 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren VB.2009.00162, noch hÃ¤ngig).</p> <p class="Urteilstext">Die Initiative wurde rund drei Monate â und damit relativ kurz â nach der ersten Erteilung der Baubewilligung durch den Gemeinderat eingereicht. Die daraufhin beschlossene Ãnderung des Zonenplans hat zur Folge, dass das aktuelle Bauprojekt von C nicht wie geplant realisiert werden kÃ¶nnte, da es sowohl bezÃ¼glich Baumassenziffer und GebÃ¤udehÃ¶he die neuen Vorgaben Ã¼bertrifft. Zwar scheint die Bewilligung dieses Bauprojekts der AuslÃ¶ser der Initiative zur Ãnderung des Zonenplans gewesen zu sein, doch dient diese keineswegs nur der Verhinderung des konkreten Bauprojekts, gilt doch die Ãnderung des Zonenplans auch fÃ¼r alle kÃ¼nftigen Bauprojekte im Quartier LenzdÃ¶rfli. WÃ¼rde sich die Ãnderung des Zonenplans nicht auch auf das GrundstÃ¼ck der hiesigen BeschwerdefÃ¼hrerin auswirken, so wÃ¤re sie gar nicht zur vorliegenden Beschwerde legitimiert. Die Ãnderung des Zonenplans hat vielmehr insbesondere die Erhaltung der grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤chen zum Ziel und erfÃ¼llt damit einen der PlanungsrundsÃ¤tze im Raumplanungsrecht, nÃ¤mlich dass Siedlungen viele GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume enthalten sollen (Art. 3 Abs. 3 lit. e des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG], vorn E. 3.3). Sie steht somit im Ã¶ffentlichen und keineswegs nur im privaten Interesse, sind doch auch die Ã¼brigen GrundeigentÃ¼mer des Quartiers LenzdÃ¶rfli, welche die Initiative mehrheitlich unterzeichnet haben, von den reduzierten BaumÃ¶glichkeiten und dem damit einhergehenden Wertverlust ihrer GrundstÃ¼cke betroffen. Im Gegensatz zum von der BeschwerdefÃ¼hrerin erwÃ¤hnten verwaltungsgerichtlichen Entscheid VB 37/1985, in welchem der kommunale Gesetzgeber wÃ¤hrend der Dauer des Rechtsmittelverfahrens kommunale planungsrechtliche Festlegungen so Ã¤nderte, dass sie nur fÃ¼r den Standort des bewilligten Neubaus der Kantonsapotheke eine praktische Bedeutung hatten und diesen verhindert hÃ¤tten, gilt die vorliegend zu beurteilende Ãnderung des Zonenplans fÃ¼r das ganze Gebiet des Quartiers LenzdÃ¶rfli. Angesichts der noch vorhandenen AusnÃ¼tzungsreserven auf den GrundstÃ¼cken ist davon auszugehen, dass sie sich auch auf die Ã¼brigen 13 GrundstÃ¼cke praktisch auswirken wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Schliesslich rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, die Abzonung des vom Ã¶ffentlichen Verkehr gut erschlossenen LenzdÃ¶rflis widerspreche den bundesrechtlichen GrundsÃ¤tzen der Nutzungsplanung, welche die FÃ¶rderung der Siedlungsentwicklung an zentrumsnahen, gut durch den Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossenen Lagen vorsÃ¤hen. Die Feststellung der Vorinstanz, die RÃ¼ckzonung fÃ¼hre nur zu einer minimen Auswirkung auf die ganze Gemeinde, sei nicht massgebend, komme es doch einzig darauf an, ob die Abzonung im davon betroffenen Gebiet planerisch zweckmÃ¤ssig sei oder nicht. Die Verdichtung habe denn auch rund um das LenzdÃ¶rfli bereits eingesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Baurekurskommission erwog, von einer sehr guten Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr kÃ¶nne angesichts der Distanz zum Bahnhof und der Frequenzen der Ã¶ffentlichen Verkehrsmittel keine Rede sein. Das Quartier sei denn auch der zweitschlechtesten ErschliessungsgÃ¼teklasse D gemÃ¤ss Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfs der Baudirektion zuzuordnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>GemÃ¤ss Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG sorgen Bund, Kantone und Gemeinden dafÃ¼r, dass der Boden haushÃ¤lterisch genutzt wird. Der Grundsatz der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens ist eines der Kernanliegen des Raumplanungsgesetzes. Bei den PlanungsgrundsÃ¤tzen handelt es sich um Zielvorstellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien, die bei der Schaffung und Revision von NutzungsplÃ¤nen zu beachten sind und eine umfassende BerÃ¼cksichtigung und AbwÃ¤gung verlangen. Sie stellen indessen keine vollstreckbaren Verhaltensvorschriften oder Konditionalnormen auf, welche an das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen bestimmte Rechtsfolgen knÃ¼pfen (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 1 N. 3 und 14).</p> <p class="Erwgung2">Die Abzonung des Quartiers LenzdÃ¶rfli fÃ¼hrt zu einer gewissen Reduktion der ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten und lÃ¤uft damit dem Grundsatz der haushÃ¤lterischen Bodennutzung grundsÃ¤tzlich zuwider. Sie dient jedoch der ErfÃ¼llung eines weiteren Planungsgrundsatzes, der vorliegend in einem gewissen Widerspruch zum erstgenannten Grundsatz steht, nÃ¤mlich demjenigen, dass Siedlungen viele GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume enthalten sollen (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Zudem ist das Quartier LenzdÃ¶rfli gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung in Bezug auf die Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln der zweitschlechtesten ErschliessungsgÃ¼teklasse D zugeteilt, welche nicht einer guten Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien entspricht (vgl. VGr, 9. April 2009, VB.2007.00393, E. 5.3.2, mit weiteren Hinweisen). Damit kommt dem mÃ¶glichst verdichteten Bauen ein geringerer Stellenwert zu als in einem Quartier mit hÃ¶herer ErschliessungsgÃ¼teklasse. Schliesslich gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass die von der Gemeindeversammlung beschlossene Neuregelung noch immer eine deutlich hÃ¶here AusnÃ¼tzung der GrundstÃ¼cke zulÃ¤sst als deren gegenwÃ¤rtige Ãberbauung. Damit ist eine deutliche Verdichtung dieses Quartiers mÃ¶glich, sodass dem Grundsatz der haushÃ¤lterischen Bodennutzung genÃ¼gend Rechnung getragen wurde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt eventualiter fÃ¼r den Fall, dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde nicht gutheisse, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und zur Neubeurteilung. Die Vorinstanz habe die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Verweis auf ihre Aktenkenntnis verweigert und in ihrem Entscheid gleichwohl mit einer "planerischen Einheit mit einem in sich recht geschlossenen baulichen Erscheinungsbild" argumentiert. Dies sei eine BegrÃ¼ndung, die einen Augenschein voraussetzen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse gehen aus den Akten, insbesondere den fotografischen Dokumentationen und den PlÃ¤nen, hervor. Zudem hatte die Vorinstanz am 29. Mai 2007 im Rahmen des ersten Rekursverfahrens gegen die Baubewilligung von C im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Baurekurskommission auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichtete. Eine RÃ¼ckweisung zur DurchfÃ¼hrung eines Lokaltermins wÃ¼rde sich umso weniger rechtfertigen, als das Verwaltungsgericht ebenfalls davon ausgeht, dass bereits einige HÃ¤user des Quartiers LenzdÃ¶rfli umgebaut oder erweitert wurden (E. 5.1). Es weicht diesbezÃ¼glich von der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht wesentlich ab.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Gemeindeversammlung Hinwil weder eine Ãberschreitung noch ein Missbrauch ihres Ermessens vorgeworfen werden kann. Demnach erweist sich der Entscheid der Baurekurskommission als rechtmÃ¤ssig, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG), und eine ParteientschÃ¤digung ist ihr nicht zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>