<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00391</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106997&amp;W10_KEY=4467145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00391</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.11.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 02.06.2003 formell erledigt.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungplanung: Abzonung von Zone W2/2.0 in Zone W2/1.6 (Kurli-/Türlimattstrasse, Winterthur)<br/><br/>Kognition bei der Überprüfung einer nutzungsplanerischen Festsetzung im Rechtsmittelverfahren und bei der Genehmigung dieser Festsetzung (E. 3).<br/>Bei erheblicher Veränderung der Verhältnisse sind die Nutzungspläne zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen; Kriterien (E. 4).<br/>Die Abzonung bewirkt, dass die bestehenden, markanten Bauten teilweise massiv baurechtswidrig würden. Ein überwiegendes Interesse für diese Eigentumsbeschränkung liegt nicht vor, namentlich kann sie nicht mit einer möglichst einheitlichen planerischen Behandlung des Siedlungsgebietes derselben Zone gerechtfertigt werden. Ungewiss, ob die von der Gemeinde angeführte Qualifizierung als "Arealüberbauung" mit einem "Überbauungsbonus" von 10 % zutrifft (E. 5a-c). Andernorts in der Stadt wurden ebenfalls sehr kleinräumige Zonen geschaffen, um zu vermeiden, dass überbaute Gebiete rechtswidrig würden. Die Abzonung und die damit verbundene Verhinderung der Ausbaumöglichkeiten läuft dem Interesse entgegen, bessere Wohnmöglichkeiten zu schaffen und der Verschlechterung der Sozialstruktur entgegenzuwirken. Keine andere Beurteilung aufgrund der Festsetzungen im regionalen Richtplan (E. 5d).<br/>Verfahrenserledigung: Abweisung der Beschwerde der Stadt und damit Bestätigung der BRK-Aufhebung der kommunalen Planfestsetzung. Dadurch fehlt eine genehmigungsbedürftige Festsetzung. Deshalb ist das Beschwerdeverfahren gegen die regierungsrätliche Nichtgenehmigung als gegenstandslos geworden abzuschreiben (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABZONUNG">ABZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANÃNDERUNG">PLANÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Allgemeines ST: ÃBRIGES ALLGEMEINES VERWALTUNGSPROZESSRECHT">ÃBRIGES ALLGEMEINES VERWALTUNGSPROZESSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFAHRENSERLEDIGUNG">VERFAHRENSERLEDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WINTERTHUR">WINTERTHUR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 9 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 21 lit. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 33 lit. III b RPG</span><br/><span class="gerade">§ 20 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2003 Nr. 10</span><br/><span class="ungerade">RB 2002 Nr. 17 S. 65</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Aufgrund der 1991 erfolgten Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG), welche einen Wechsel von der AusnÃ¼tzungs- zur Baumassenziffer ge­bracht hatte, waren im Rahmen der sog. Kleinen Revision der Winterthurer Bau- und Zonen­ordnung (BZO 1986) die nachfolgend erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cke an der TÃ¼rlimatt- und der Kur­listrasse der Wohnzone W2/2.0 (vormals W2/55 %) zugeteilt worden (zur Entwick­lung der Planung in Winterthur ausfÃ¼hrlich Ruedi Haller/Fridolin StÃ¶ri, Die neue Bau- und Zonen­ordnung der Stadt Winterthur, in: PBG aktuell, 1/2002, S. 5 ff., insbesondere S. 9-14). </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Beschluss vom 3. Oktober 2000 setzte der Grosse Gemeinderat Winterthur eine neue Bau- und Zonenordnung fest. Dabei wurden die bisher der Wohnzone W2/2.0 zugehÃ¶rigen GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 (Kurlistrasse 88, 90, 92) und Kat.-Nr. 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08 (TÃ¼rlimattstrasse 1 bis 7) in Oberwinterthur der Wohnzone W2/1.6 zugewiesen. Der Beschluss des Grossen Gemeinderats wurde am 17. November 2000 im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich publiziert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Dagegen liessen die "B AG" und die "C-Gesellschaft" als EigentÃ¼merinnen der be­troffenen Liegenschaften am 12. Dezember 2000 Rekurs an die Baurekurskommission IV des Kantons ZÃ¼rich erheben mit dem Antrag, es sei der angefochtene Gemeinderatsbeschluss insoweit aufzuheben, als der mit den eingangs erwÃ¤hnten Liegenschaften Ã¼berbaute Bereich zwischen Kurli- und TÃ¼rlimattstrasse in die Wohnzone W2/1.6 abgezont wor­den sei. Die Stadt Winterthur sei sodann einzuladen, den Zonenplan im Sinne der Wiederherstellung der bisherigen Wohnzone im erwÃ¤hnten Bereich zu Ã¤ndern. Die Stadt Winter­thur beantrag­te Abweisung des Rekurses. Am 17. September 2001 fand ein Augenschein statt. Am 1. November 2001 erkannte die Baurekurskommission auf Gut­heissung des Rekurses, hob den Entscheid des Grossen Gemeinderates insoweit auf, als er die eingangs er­wÃ¤hnten Liegenschaften der Bauzone W2/1.6 zuwies, und lud die "Vor­instanz" ein, die frag­lichen GrundstÃ¼cke der Wohnzone W2/2.0 zuzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Dagegen liess die Stadt Winterthur am 4. Dezember 2001 vorsorglich (vom Gros­­sen Gemeinderat nachtrÃ¤glich genehmigt am 4. MÃ¤rz 2002) Beschwerde beim Verwal­tungsgericht erheben mit dem Antrag, es sei der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 1. November 2001 aufzuheben und die Festsetzung gemÃ¤ss Beschluss des Gros­sen Ge­­meinderates vom 3. Oktober 2000 vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen. GestÃ¼tzt auf § 329 Abs. 4 PBG gab das Gericht der BeschwerdefÃ¼hrerin mit VerfÃ¼gung vom 12. Dezem­ber 2001 auf, den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats bezÃ¼glich der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung einzuholen (Prot. S. 2 f.). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 15. Mai 2002 genehmigte der Regierungsrat den Beschluss des Grossen Gemein­derates der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 bezÃ¼glich der Zuweisung der eingangs erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cke in die Wohnzone W2/1.6 <i>nicht</i>; der Entscheid wurde am 7. Juni 2002 im Amtsblatt publiziert. Dagegen erhob die Stadt Winterthur am 19. Juni 2002 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Verfahren VB.2002.00224) mit dem Antrag, es sei der Beschluss des Regierungsrats vom 15. Mai 2002 aufzuheben und die Zuwei­sung des streitbetroffenen Gebietes zur Wohnzone W2/1.6 zu genehmigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 10. Juli 2002 wurden die beiden Verfahren vereinigt. Am 17. September 2002 liess sich die Baudirektion namens des Regierungsrats vernehmen. Die privaten Beschwerde­gegnerinnen liessen am 19. September 2002 im Verfahren VB.2001.00391 Abweisung der Beschwerde und BestÃ¤tigung des angefochtenen Entscheids beantragen. Sie ver­zich­te­ten auf eine separate Beschwerdeantwort im Verfahren VB.2002.00224.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 und 43 Abs. 1 lit. d des Verwaltungsrechts­pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329 PBG zur Be­­handlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerden zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Die Stadt Winterthur ist nach § 338a Abs. 1 PBG und §</span> <span>21 lit. b VRG zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Das Verwaltungsgericht kann die Streitsache aufgrund der vorliegenden Akten beurteilen. Der von den Beschwerdegegnerinnen "nÃ¶tigenfalls" beantragte neuerliche gericht­­liche Augenschein nach § 60 VRG erscheint nicht erforderlich, nachdem die Vorinstanz bereits einen solchen durchgefÃ¼hrt und teilweise mit Fotografien dokumentiert hat und ihr Protokoll im Zusammenhang mit den Ã¼brigen vorliegenden Akten hinreichend Auf­schluss Ã¼ber die zu beurteilenden tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse gibt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Entgegen der Darstellung in der Beschwerde nahm die BeschwerdefÃ¼hrerin den Regierungsratsbeschluss vom 15. Mai 2002 am 24. Mai 2002 in Empfang (und nicht am 15. Mai 2002), worauf schon ihre Berechnung des Ablaufs der Rechtsmittelfrist per 24. Ju­ni 2002 hinweist (VB.2002.00224). Beide Beschwerden sind da­her rechtzeitig erhoben worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Kommunale NutzungsplÃ¤ne werden von der Baurekurskommission als erster Rechts­mittelinstanz (§ 329 Abs. 1 PBG) grundsÃ¤tzlich mit voller Kognition nach § 20 VRG, d.h. einschliesslich einer Angemessenheits- und ZweckmÃ¤ssigkeitskontrolle, Ã¼berprÃ¼ft. Dabei hat die RekursbehÃ¶rde jedoch die den Gemeinden bei der Festsetzung einer Bau- und Zonenordnung zustehende Autonomie zu beachten. Sie soll dann korrigierend ein­­greifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als un­zweckmÃ¤ssig erweist oder den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung un­zureichend Rechnung trÃ¤gt, im Ãbrigen im Rahmen der Ermessenskontrolle jedoch nur dann, wenn die Unangemessenheit oder UnzweckmÃ¤ssigkeit der streitbetroffenen Festsetzung offensichtlich ist (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechts­­schutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073). Im Wesentlichen die gleiche Kognition kommt der Baudirektion (§ 2 lit. b PBG) bzw. dem Regierungsrat (§ 2 lit. a PBG) beim Entscheid Ã¼ber die Genehmigung bzw. Nichtgenehmigung der kommu­nalen Planung zu (§ 5 Abs. 1 in Verbindung mit § 89 PBG; Kreisschreiben der Baudirek­tion vom 1. Juni 1980 Ã¼ber die Genehmigungspraxis; Walter Haller/Peter Karlen, Raum­­planungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 424). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 Abs. 1 und 2 VRG bei der ÃberprÃ¼fung von die kommunale Planfestsetzung betreffenden <i>Rekursentscheiden</i> keine Ermessenskontrolle zu, was mit dem Bundesrecht, insbesondere mit Art. 33 Abs. 3 lit. b des Raumplanungs­gesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vereinbar ist. Bei der Ãber­prÃ¼fung von Rekursent­scheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Ver­waltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommu­nale Planungsautonomie missachtet habe. Mit Bezug auf negative <i>Genehmigungsentscheide</i> des Regierungsrats kommt dem Verwaltungsgericht als ein­ziger kantonaler Rechtsmittelinstanz gestÃ¼tzt auf § 50 Abs. 3 VRG und Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG jedenfalls dann eine erweiterte Kognition zu, wenn eine grundeigentÃ¼merfreundliche Planung von dritter Seite nicht angefochten wur­­de und demzufolge die betreffende Festlegung erstmals im Rahmen einer Beschwerde des GrundeigentÃ¼mers gegen die Nichtgenehmigung Ã¼berprÃ¼ft wird (RB 1994 Nr. 17 = BEZ 1994 Nr. 22). Ob dies auch dann gelte, wenn die betreffende Planung vom Grundeigen­tÃ¼mer oder von Dritten angefochten und durch die Baurekurskommission Ã¼berprÃ¼ft wor­­den ist (also in jenen FÃ¤llen, in denen dem Gericht neben der Beschwerde gegen den Nichtgenehmigungsentscheid gleichzeitig jene gegen den Rekursentscheid vorliegt [vgl. § 329 Abs. 4 PBG]), ist fraglich. Die Frage braucht indessen hier nicht abschliessend beant­­wortet zu werden, weil die vorab zu behandelnde Beschwerde VB.2002.00391 abzuweisen ist, womit die genehmigungsbedÃ¼rftige Festlegung aufgehoben bleibt, so dass die Beschwerde VB.2002.00224 als gegenstandslos abzuschreiben ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. GemÃ¤ss Art. 21 Abs. 2 RPG werden NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls an­gepasst, sofern sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Im Einklang mit dieser bun­desrechtlichen Vorschrift bestimmt § 9 Abs. 2 PBG, dass Planungen neuen Erkenntnissen anzupassen sind, soweit Rechtssicherheit und Billigkeit dies zulassen. Die fÃ¼r die betref­­fende Planung massgebenden VerhÃ¤ltnisse mÃ¼ssen sich erheblich geÃ¤ndert haben, und eine Anpassung muss sich im Rahmen der gebotenen InteressenabwÃ¤gung als nÃ¶tig erweisen. In der Praxis lassen sich die Kriterien der Erheblichkeit der VerÃ¤nderung und der Not­wen­digkeit der Plananpassung kaum getrennt prÃ¼fen. Vielmehr geht es darum, im Rahmen der gebotenen InteressenabwÃ¤gung das Gewicht des Ãnderungsgrunds zu bestimmen und </span></p> <p class="Einzug1"><span>den gegenlÃ¤ufigen (privaten und Ã¶ffentlichen) Interessen an der Beibehaltung der bisheri- gen Zonierung gegenÃ¼berzustellen. Bei dieser InteressenabwÃ¤gung ist dem Gebot der Rechts­­­­sicherheit Rechnung zu tragen; ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfÃ¼llen, wenn er eine gewisse BestÃ¤ndigkeit aufweist. Als Grundregel gilt daher, dass (RPG-kon­for­me) Nut­zungsplÃ¤ne nur aus gewichtigen GrÃ¼nden abzuÃ¤ndern sind. Je neuer ein Plan ist, um so eher darf mit seiner BestÃ¤ndigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Ãnderung auswirkt, um so wichtiger mÃ¼ssen die GrÃ¼nde sein, die fÃ¼r die Plan­Ã¤nde­rung sprechen (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 108 f.; Thierry Tanquerel in: Kommentar RPG, Art. 21 N. 28 ff.; Haller/Karlen, Rz. 437; Peter Karlen, StabilitÃ¤t und Wandel in der Zonenplanung, in: PBG aktuell, 4/1994, S. 8 ff., je mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Praxis). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rechtfertigt die strittige Ãnderung mit der Erhaltung der SiedlungsqualitÃ¤t in dem mehrheitlich von kleineren Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern geprÃ¤g­­ten Wohnquartier, welche die bisher zulÃ¤ssige Baumasse in der zweigeschossigen Wohn­­zone von 2.0 bei weitem nicht erreichten. Die Zuweisung der in Frage stehenden Grund­­stÃ¼cke zur Wohnzone W2/1.6 bewirke entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid je­doch nicht, dass verschiedene der streitbetroffenen GebÃ¤ude die zulÃ¤ssige Baumasse Ã¼berschreiten und damit baurechtswidrig wÃ¼rden. Einerseits sei die Baumassenziffer wegen der begehbaren RÃ¤ume unter den SatteldÃ¤chern um 0.2 zu erhÃ¶hen. Anderseits erfÃ¼llten die in Frage stehenden GebÃ¤ude die Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung, wie sich aus dem Amtsbericht des Bauausschusses vom 3. Dezember 2001 ergebe, womit sie vom entsprechenden Bonus profitieren kÃ¶nnten. Im Ãbrigen fielen die GebÃ¤ude der Beschwer­degeg­ne­rinnen nicht markant auf, wie die Vorinstanz festgehalten habe, sondern fÃ¼g­ten sich sehr gut in die bestehende Umgebung ein und bildeten ein harmonisches Ganzes. Die Vorinstanz habe das Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche Interesse an der Bewahrung der Ein­heitlichkeit des Quartiercharakters zu Unrecht dem Individualinteresse der Beschwerde­gegnerinnen unterworfen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgegenÃ¼ber bestreiten die Beschwerdegegnerinnen, dass ihre GebÃ¤udegruppe nicht markant auffalle. Mit der beschlossenen Abzonung wÃ¼rden die 10 MehrfamilienhÃ¤user ferner auf dem heutigen baulichen Bestand "eingefroren". Auch wenn man der Siedlung den Arealstatus zugestehen wÃ¼rde, blieben die â bei der Einstufung in die Zone W2/2.0 mÃ¶g­­lichen â baulichen Erweiterungen und Anpassungen nach Meinung der BeschwerdefÃ¼h­­rerin unerwÃ¼nscht und wÃ¼rden als nichtbonuswÃ¼rdig abgelehnt. Genau auf diese Erwei­terungen seien aber die Beschwerdegegnerinnen bei einer zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzung angewie­sen. Selbst bei AusnÃ¼tzung des Arealbonus von 10 % fÃ¼r die angestrebten Erdgeschoss-Erweiterungen blieben einzelne der in Frage stehenden HÃ¤user dennoch rechtswidrig. Ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an der Abzonung sei nicht zu erkennen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Wie sich aus der Aufstellung vom 7. Oktober 2000 Ã¼ber die Baumassen der Liegen­schaften an der TÃ¼rlimattstasse 1-7 ergibt, wÃ¼rden diese die zonenkonforme Baumasse in der Zone W2/1.6 ohne Ausnahme und teilweise massiv Ã¼berschreiten. Lediglich die Liegenschaften TÃ¼rlimattstrasse 3 (knapp), 5 und 7 lÃ¤gen bei AusnÃ¼tzung des Zuschlags von 0.2 noch im Bereich der erlaubten AusnÃ¼tzung. Entsprechend wÃ¤ren allfÃ¤llige Erweiterungs- und Anbauten (z.B. Erweiterung Erdgeschoss, WintergÃ¤rten) nicht oder nur beschrÃ¤nkt mÃ¶glich. Die Abzonung stellt damit eine EigentumsbeschrÃ¤nkung dar, welche ein entsprechendes Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse erfordert. Soweit davon die mehrheitlich kleineren Ein- und MehrfamilienhÃ¤user in der Umgebung der in Frage stehenden Liegenschaften betroffen sind, die ohnehin die bisher zulÃ¤ssige Bau­mas­­se von 2.0 bei weitem nicht ausschÃ¶pften, mag die nutzungsplanerische Massnahme der Abzonung zur Erhaltung der bestehenden Quartierstruktur durchaus ihren Zweck erfÃ¼llen, wird dadurch doch verhin­dert, dass die GrundeigentÃ¼mer ihre GebÃ¤ude <i>erheblich</i> erweitern oder durch <i>grÃ¶ssere</i> Neubauten ersetzen und damit die Quartierstruktur verÃ¤ndern. Anders liegen die VerhÃ¤ltnis­se indessen bei den in Frage stehenden Liegenschaften, worauf bereits die Vorinstanz zu Recht hingewiesen hat (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Insbesondere ver­mochte sie ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an der einheitlichen planerischen Be­handlung des gesamten, der Wohnzone W2/1.6 zugewiesenen Siedlungsgebiets nicht zu erkennen. Dies ergibt sich sowohl aus dem Ã¤usseren Erscheinungsbild als auch aus rechtlichen Ãberlegungen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie auch aus den Berichten zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen hervor­geht, soll mit der NutzungsplanÃ¤nderung mÃ¶glichst verhindert werden, dass bestehende Bau­ten baurechtswidrig werden, indem ihre Baumasse das zonenmÃ¤ssig Erlaub­te Ã¼berschrei­ten, mindestens dann, wenn sich dieses Vorgehen nicht auf ein Ã¼berwiegen­des Ã¶ffent­liches Interesse abstÃ¼tzen kann. Zur beanstandeten Baurechtswidrigkeit fÃ¤llt vorab auf, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Rekursantwort vom 31. Mai 2001 noch explizit der Mei­nung gewesen war, die Baumassenziffer der in Frage stehenden Liegenschaf­ten dÃ¼rfe nicht um 0.2 erhÃ¶ht werden, weil "die rekurrentischen DÃ¤cher zu flach" seien, derweil in der Beschwerdeschrift unter Hinweis darauf, dass sÃ¤mtliche Mehr­familienhÃ¤user begehbare RÃ¤ume unter den SatteldÃ¤chern aufwiesen, nunmehr gerade das Gegenteil behauptet wird. Der Widerspruch wird nicht aufgeklÃ¤rt. Selbst un­ter EinrÃ¤umung einer ErhÃ¶hung der Baumassenziffer um 0.2 wÃ¼rde aber die Ã¼berwiegen­de Zahl der in Frage stehenden Liegenschaf­ten baurechtswidrig bleiben (vorn E. a). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die durch die Abzonung drohende Baurechtswidrigkeit vermeint die BeschwerdefÃ¼h­rerin zusÃ¤tzlich dadurch zu umgehen, dass die in Frage stehenden Liegenschaften als Areal­Ã¼berbauung zu qualifizieren wÃ¤ren und in den Genuss des Arealbonus von zusÃ¤tzlichen 10 % gelangten, unter Hinweis auf den "Amtsbericht" vom 3. Dezember 2001. Dieser Bericht wurde vom SekretÃ¤r des Bauausschusses der BeschwerdefÃ¼hrerin â derselbe Sekre­tÃ¤r tritt im Verfahren vor Verwaltungsgericht als deren Vertreter auf â nur gerade einen Tag vor Ausfertigung der Beschwerdeschrift verfasst. Dem Befund des Bauausschusses, der wohl nicht zuletzt aus prozesstaktischen GrÃ¼nden erlassen wurde, ist schon aufgrund seines Wortlauts die Qualifikation der in Frage stehenden Liegenschaften als ArealÃ¼berbau­ung jedenfalls nicht als Tatsache zu entnehmen. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin damit angepeilte ErhÃ¶hung der Bau­massenziffer, welche trotz Abzonung die Baurechtswidrigkeit der in Frage stehenden Mehr­familienhÃ¤user verhindern kÃ¶nnen soll, steht daher auf reichlich unsicherer Grundlage. Zu Recht verweist die Baudirektion in diesem Zusammenhang darauf, dass der faktische Zwang, bereits fÃ¼r untergeordnete Anpassungen der bestehenden Bausubstanz an aktuelle BedÃ¼rfnisse das Mittel der ArealÃ¼berbauung bemÃ¼hen zu mÃ¼ssen, um die Baurechts­widrigkeit zu verhindern, eine zusÃ¤tzliche EigentumsbeschrÃ¤nkung darstel­le, die ihrerseits im Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interesse liegen mÃ¼sste. Ein solches er­kannte sie nicht, umso weniger, als die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darlegte, weshalb eine den gegebenen VerhÃ¤ltnissen genÃ¼gend differenziert angepasste Zonierung im Rahmen der nutzungs­planerischen Grundordnung nicht mÃ¶glich sein sollte (dazu sogleich E. c).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Eine einheitliche planerische Behandlung des gesamten, der Wohnzone W2/1.6 zu­gewiesenen Siedlungsgebiets drÃ¤ngte sich nicht auf. Entgegen der Auffassung der Beschwer­defÃ¼hrerin, wonach die in Frage stehenden zehn Liegenschaften im Gebiet der Kurli- und TÃ¼rlimattstrasse nicht markant auffielen, zeigen sich die Unterschiede gegenÃ¼ber den umgebenden kleineren Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern anhand der Kataster- und der Zo­­nenplÃ¤ne sowie der Bilder vom Augenschein deutlich. Insbesondere die GebÃ¤udelÃ¤ngen von zwischen 20 und 25 m bei den parallel zur TÃ¼rlimatt- und Kurlistras­se stehenden HÃ¤usern, die der Strasse zugewandte mehrfache Garagenanlage des Hauses Kurlistrasse 88 oder der lange BaukÃ¶rper des Hauses TÃ¼rlimattstrasse 1 fallen sofort ins Auge. Desgleichen auffallende Wirkung zeigt die GebÃ¤udelÃ¤nge derjenigen Liegenschaften, die im rechten Winkel ("quer") zur TÃ¼rlimattstrasse stehen. Auch wenn die in Frage stehenden Liegen­schaften insgesamt ein in sich geschlossenes Erscheinungsbild prÃ¤­sentieren und sich in die Umgebung gut einfÃ¼gen, ist nicht zu verkennen, dass sie sich von ihrer Ãberbauungsstruk­tur her markant von der baulichen Umgebung abheben und ei­nen eigenstÃ¤ndigen Gebiets­teil bilden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin mit der Abzonung das Ziel verfolgte, die Siedlungs­qualitÃ¤t eines ausgeprÃ¤gten <i>Einfamilienhausquartiers</i> zu erhalten, lÃ¤sst sich dieses Ziel bei den in Frage stehenden Liegenschaften schon von deren Erscheinungsbild her demnach nicht verwirklichen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die altrechtliche Wohnzone W2/2.0 (vormals W2/55 %) mit der BZO 2000 in eine <i>primÃ¤r fÃ¼r den Einfamilienhausbau konzipierte W2/1.6</i> und eine <i>auch fÃ¼r den zweigeschossigen Mehrfami­li­en­­hausbau geeignete W2/2.0</i> aufgeteilt wurde, um eine den BedÃ¼rfnissen und den topographischen Randbedingungen besser entsprechende Nutzung der zweigeschossigen Wohnzonen zu ermÃ¶glichen (Haller/StÃ¶ri, S. 24). Eine differenzierte Zonenzuweisung fÃ¼r das streit­betroffene Gebiet hÃ¤tte daher nicht nur den konkreten VerhÃ¤ltnissen, sondern gerade auch der fÃ¼r zweigeschossige Wohnzonen konzipierten LÃ¶sung der BeschwerdefÃ¼hrerin bei MehrfamilienhÃ¤usern entsprochen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Ãberwiegende Ã¶ffentlichen Interessen, welche einem solchen Vorgehen entgegen­­stÃ¼nden, vermochte die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darzutun. Vorab ist festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin in anderen Siedlungsgebieten auf Stadtgebiet keine Probleme hatte, mehrere, teilweise sogar wesentlich kleinrÃ¤umigere Zonen (sog. "Briefmarkenzonen") aus­zuscheiden, um zu vermeiden, dass bereits Ã¼berbaute Gebiete rechtswidrig wÃ¼rden (Gebiet RÃ¶merstrasse, Gebiet Zinzikerberg). Dem Bericht Ã¼ber die nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen lÃ¤sst sich fÃ¼r die unterschiedliche Behandlung der Ausscheidung Ã¼berbauter Zo­nen allerdings keine BegrÃ¼ndung entneh­men. So wurde die Einwendung einer Betroffenen, welche die Abzonung ihrer GrundstÃ¼­cke (auf W2/1.6) am Osthang des Lindbergs (im streitbetroffenen Gebiet) beanstandete, weil einzelne Liegenschaften eine hÃ¶here Baumas­sen­ziffer aufwiesen, nicht berÃ¼cksichtigt mit der BegrÃ¼ndung, es lasse sich nicht immer ver­meiden, dass einzelne GebÃ¤ude mit der im Zusammenhang von Bauzonenfestlegungen gebotenen grossflÃ¤chigen Betrachtungsweise widerrechtlich wÃ¼rden. Dagegen wurde die Ein­wendung, dass die Wohnzone Ã¶stlich der Bollstrasse von W2/2.0 in W2/1.6 abzuzonen sei, ebenfalls nicht berÃ¼cksichtigt, diesmal allerdings mit der BegrÃ¼ndung, dass das Gebiet vollstÃ¤ndig Ã¼berbaut sei und einzelne Bauten eine Baumassenziffer aufwiesen, welche das beantragte Mass Ã¼bersteige und mit der Abzonung baurechtswidrig wÃ¼rden. Ein Ã¼berwiegen­des Ã¶ffentliches Interesse, das einen derartigen Eingriff in die Rechte der GrundeigentÃ¼mer rechtfertigen wÃ¼rde, bestehe jedoch nicht. Gegen die Einwendung, dass der nÃ¶rdliche Teil der Zinziker­bergstrasse in die W2/1.6 abgezont werden solle, wurde wiederum angefÃ¼hrt, das Quartier sei mehrheitlich mit einer Baumassenziffer von 2.0 Ã¼berbaut, und mit der verlangten Ab­zonung wÃ¼rden diese Liegenschaften Ã¼bernutzt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Jede Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung erfordert ein Ã¶ffentliches Inte­res­­se und muss geeignet sein, das angestrebte Ziel zu erreichen. Die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin vermÃ¶gen ein solches Interesse nicht darzutun. Mit der EinfÃ¼hrung der Zo­ne W2/1.6 sollte die Erhaltung wohnlicher (Einfamilienhaus-)Quartiere bewirkt und einer weiteren Verschlechterung der Sozialstruktur von Winterthur (Wegzug von Familien und guten Steuerzahlern) begegnet werden. Nach der Beur­tei­lung im Amts­bericht vom 3. Dezember 2001 weisen die in Frage stehenden Liegenschaf­ten nicht nur in Bezug auf den stÃ¤dtebaulichen und architektonischen Aspekt, sondern auch in Bezug auf die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene hohe QualitÃ¤ten auf (grosszÃ¼gige Grundrisse der Wohnungen, getrennte SanitÃ¤rrÃ¤ume), allerdings gemessen an ihrem <i>Erstellungsdatum</i> (50er-Jahre). Dass sich die BedÃ¼rfnisse gegenwÃ¤rtiger und kÃ¼nftiger Mieter auf mehr Wohn­raum als damals konzentrieren, darf als bekannt vorausgesetzt werden. Mit der geplanten Abzonung werden entsprechende AusbaumÃ¶glichkei­ten bei den in Frage stehenden Liegenschaften jedoch verhindert, womit der befÃ¼rchteten Ver­schlechterung der Sozialstruktur gerade Vorschub geleistet wÃ¼rde. Insofern erweist sich die Abzonung nicht nur als eigentlich zweckwidrig, sondern muss auch die Eignung und Er­forderlichkeit der Abzonung als EigentumsbeschrÃ¤nkung zum Erreichen dieses Ziels und damit deren VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verneint werden (dazu Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, All­gemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich 2002, Rz. 2165, 2170, 2172; KÃ¶lz/Boss­hart/ RÃ¶hl, § 50 N. 80). Ein das Interesse der Betroffenen Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an der Abzonung ist demnach nicht auszumachen, wie die Vorinstanzen bereits zutreffend feststellten und worauf zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ausserdem erachtet die BeschwerdefÃ¼hrerin die bei Zuweisung der in Frage stehen­den Liegenschaften zur Zone W2/2.0 mÃ¶gliche (Mehr-)Ausnutzung als <i>unerwÃ¼nscht</i>, obwohl die Vorinstanz feststellte, dass sich der bestehende Kontrast zur vorherrschenden Quartierstruktur durch bauliche Erweiterungen der GebÃ¤ude, wie sie die Zu­weisung zur Zone W2/2.0 ermÃ¶glichte, nur unwesentlich verstÃ¤rken wÃ¼rde, worauf die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht substantiiert eingeht. Soweit sie ausfÃ¼hrt, dass die in Frage stehenden GrundstÃ¼cke teilweise im Gebiet mit niedriger baulicher Dichte lÃ¤gen, geht zwar aus dem regionalen Richtplan Winterthur und Umgebung hervor, dass der Lindberg (landschaftlich exponierte ehemalige RebhÃ¤nge) als Gebiet mit niedriger baulicher Dichte eingestuft wurde. Welche der streitbetroffenen Liegenschaften in dieses Gebiet fallen, ist jedoch nicht dargetan; ledig­lich das Gebiet entlang der Kurlistrasse soll teilweise innerhalb der Festlegung "niedrige bauliche Dichte" liegen; demnach liegt die Mehrheit der in Frage stehenden GrundstÃ¼cke ausserhalb dieses Bereichs, weshalb dessen GrundsÃ¤tze nicht auf sie angewandt werden kÃ¶nnen. Im Ãbrigen bleibt auch im Bereich der niedrigen baulichen Dichte ein gewisser Spielraum offen (§ 49a Abs. 2 und 3 PBG), wobei die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darlegt, dass dieser selbst bei Zuweisung der GrundstÃ¼cke in die Zone W2/2.0 Ã¼berschritten wÃ¼rde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch insofern ist demnach ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an einer Abzonung nicht zu erkennen. Dass sich im Ãbrigen die fÃ¼r die Nutzungsplanung massgebenden VerhÃ¤ltnisse im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet der streitbetroffenen Liegenschaften erheblich geÃ¤ndert hÃ¤tten, weshalb sich eine entsprechende Anpassung als notwendig erwiesen hÃ¤tte (vorn E. 4), vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darzulegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, der angefochtene Entscheid verletze ihre Gemeindeautonomie, ist ihr nach dem AusgefÃ¼hrten nicht zu folgen. Ein Eingriff in die kommunale Planungsautonomie ist nicht erst dann zulÃ¤ssig, wenn die Festsetzung der Gemeinde geradezu als unhaltbar erscheint. Die RekursbehÃ¶rden dÃ¼rfen die kommuna­le Planfestlegung auch dann aufheben, wenn deren UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Un­angemes­sen­heit offensichtlich ist (BGE 110 Ia 51 E. 3; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 20). Dies trifft auf die vorliegenden VerhÃ¤ltnisse zu, wie sich aus den bisherigen AusfÃ¼hrungen ergibt. Das Vorgehen der Rekursinstanz ist daher nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Demnach ist die Beschwerde (VB.2001.00391) abzuweisen und der Entscheid der Rekursinstanz vom 1. November 2001 vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen. Damit bleibt es dabei, dass die streitbetroffene Festlegung, welche Gegenstand des Genehmigungsentscheids des Regierungsrats bildete, aufgehoben wird. Entsprechend ist das Beschwerdeverfahren VB.2002.00224 als gegenstandslos geworden abzuschreiben. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Beschwerdeverfahren VB.2002.00224 wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben;</span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde im Verfahren VB.2001.00391 wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>...</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>