<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2015.00097</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215987&amp;W10_KEY=4467080&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2015.00097</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.01.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 </b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verkehrswertermittlung von nicht kotierten Aktien eines Hotelleriebetriebs <br/><br/>[Streitig ist die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft stille Reserven vorhanden sind (Verkehrswert der Hotelliegenschaft).]<br/><br/>Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert) ein Gutachten ein. Aus den Akten ergeben sich Hinweise, dass der Experte auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet hat. Es kann letztlich offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären wäre, da das Gutachten auch aus anderen Gründen abzuweisen ist (E. 6.1).<br/><br/>Das Gutachten erweist sich als unvollständig sowie nicht klar und gehörig begründet. Die Verkehrswertermittlung lässt sich mangels nachgewiesener Grundlagen weder nachvollziehen noch lässt sich überprüfen, ob die eingesetzten Werte korrekt sind. Der Wert des Grundstücks und der Liegenschaft machen einen Grossteil des Unternehmenswerts aus und können daher bei der Verkehrswertermittlung nicht ausser Acht gelassen werden. Die ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts ist in Anbetracht der Lage und dem luxuriösem Ausbaustandard der Hotelliegenschaft kaum zielführend (E. 6.2).<br/><br/>Aufhebung und Rückweisung zum Neuentscheid an die Vorinstanz.<br/><br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUCHWERT">BUCHWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EXPERTE">EXPERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOTEL">HOTEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE">NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STILLE RESERVEN">STILLE RESERVEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZWERT">SUBSTANZWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNEHMENSBEWERTUNG">UNTERNEHMENSBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 119 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29445" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2015.00097</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Januar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend die Pflichtige) ist u.<span> </span>a. EigentÃ¼merin von 150'000 Namenaktien der C AG mit einem Nennwert von Fr. â¦ und von 50'000 Inhaberaktien der C AG mit einem Nennwert von Fr. â¦. Mit EinschÃ¤tzungsentscheiden vom 3. Oktober 2013 setzte das kantonale Steueramt die Steuerwerte dieser Aktien abweichend von der Deklaration wie folgt fest:</p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2009 </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2010 </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>150'000 Namenaktien Wert pro StÃ¼ck</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Gesamtwert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Statt deklariert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2009 </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Per 31.12.2010 </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>50'000 Inhaberaktien Wert pro StÃ¼ck</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Gesamtwert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Statt deklariert</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><span>Grundlage dieser Werte bildeten folgende Berechnungen:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="567"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Ertragswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(EW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Substanzwert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(SW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Unternehmenswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(2x EW + SW Ã· 3)</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="423"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 150'000 Namenaktien</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 50'000 Inhaberaktien</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Auf dieser Grundlage schÃ¤tzte es die Pflichtige fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ ein. FÃ¼r die nachfolgende Steuerperiode 2010 setzte es das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ (davon Fr. â¦ als Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen) und das steuerbare VermÃ¶gen auf Fr. â¦ fest. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 27. November 2013 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Die gegen die Entscheide des kantonalen Steueramts vom 27. November 2013 <span>erhobenen Rekurse hiess das </span>Steuerrekursgericht am 31. August 2015 gut und schÃ¤tzte die Pflichtige fÃ¼r die Steuerperiode 2009 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ und fÃ¼r die Steuerperiode 2010 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt1">Streitig war der Verkehrswert der Hotelliegenschaft D, insbesondere die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft D stille Reserven vorhanden sind. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010 holte das Steuerrekursgericht ein Gutachten ein. Der Experte mass der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert (als FortfÃ¼hrungswert) von Fr. â¦ zu. Das Steuerrekursgericht stÃ¼tzte sich sowohl fÃ¼r die Steuerperiode 2009 als auch die Steuerperiode 2010 vollumfÃ¤nglich auf das Gutachten. Da dieser Verkehrswert weit unter den Buchwerten von Fr. â¦ per 31. Dezember 2009 und von Fr. â¦ per 31. Dezember 2010 lag, rechnete es keine stillen Reserven auf. Weiter korrigierte es antragsgemÃ¤ss den Ertragswert der C AG per 31. Dezember 2009 aufgrund eines Rechenfehlers auf Fr. â¦, der Ertragswert per 31. Dezember 2010 von Fr. â¦ war unbestritten. Dies fÃ¼hrte zu folgenden Ergebnissen: </p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Ertragswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(EW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Substanzwert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(SW)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Unternehmenswert</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>(2x EW + SW Ã· 3)</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt darauf ergaben sich folgende Aktienbewertungen: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="423"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GeschÃ¤ftsjahr</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 150'000 Namenaktien</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerwert fÃ¼r 50'000 Inhaberaktien</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2009</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>2010</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 3. November 2015 erhob der Staat ZÃ¼rich, vertreten durch das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Recht, Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 31. August 2015 sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegnerin aufzuheben und es sei die Sache an das Steuerrekursgericht zur Erstellung eines neuen Gutachtens Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft D (E-Strasse, Kat.-Nr. â¦) und zur neuen Festlegung des VermÃ¶genssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien der C AG und des steuerbaren VermÃ¶gens der Beschwerdegegnerin fÃ¼r die Steuerperioden 2009 und 2010 zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 16. November 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Einzug1"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen nach § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vor, die Vorinstanz habe fÃ¼r die Bestimmung des VermÃ¶genssteuerwertes der Namen- und Inhaberaktien der C AG der Pflichtigen auf den im Gutachten vom 26. August 2014 ermittelten Verkehrswert der Hotelliegenschaft D </span><span>(E-Strasse, Kat.-Nr.</span> â¦<span>) von Fr. </span>â¦<span> abgestellt. Der</span><span> Experte habe in seinem Gutachten fÃ¤lschlicherweise indes nicht den Substanzwert bzw. den Verkehrswert der Hotelliegenschaft ermittelt, sondern den Ertragswert des Hotelbetriebs D. Dies fÃ¼hre gegenÃ¼ber dem auftragsgemÃ¤ss zu bestimmenden Substanzwert bzw. Verkehrswert der Liegenschaft zu einem massiv zu tiefen Wert. Im Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft D werde einzig auf den Umsatz und den Ertrag des Hotel- und Restaurationsbetriebs einschliesslich des Instandsetzungsbedarfs abgestellt. Liegenschaftliche Werte wie Bodenpreise, Wert des GebÃ¤udes oder Preise fÃ¼r VergleichsgrundstÃ¼cke seien nicht einbezogen worden. Dadurch werde nicht der Verkehrswert, sondern der Ertragswert des Hotel- und Restaurationsbetriebs D ermittelt. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die streitbetroffene Hotelliegenschaft habe eine KatasterflÃ¤che von </span>â¦<span> m</span><sup><span>2</span></sup><span> und liege an </span>bester Lage<span>. Bei einem GebÃ¤udevolumen von</span><span> </span>â¦ <span>m</span><sup><span>3</span></sup><span> und einem Basiswert von Fr.</span> â¦<span> liege alleine der VersicherungsschÃ¤tzwert des GebÃ¤udes bei Fr.</span> â¦<span>. Im Zeitraum von 1993 bis 2010 seien aktivierte bauliche Investitionen am GebÃ¤ude im Umfang von Fr. </span>â¦<span> getÃ¤tigt worden. Bereits aufgrund dieser Werte sei erkennbar, dass der im Gutachten ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft (inkl. Wert des Bodens) von Fr. </span>â¦<span> in keiner Weise dem Substanzwert der Liegenschaft entsprechen </span>kÃ¶nne<span>. Selbst der Buchwert der Liegenschaft liege mit Fr.</span> â¦<span> weit Ã¼ber dem SchÃ¤tzwert des Gutachtens, was zudem dazu fÃ¼hre, dass </span>die<span> C AG bei Zutreffen des Verkehrswertes gemÃ¤ss Gutachten im fraglichen Zeitraum faktisch eine Unterbilanz bzw. einen Kapitalverlust aufweisen wÃ¼rde. Sodann seien im Gutachten vom 26. August 2014 keinerlei VergleichshandÃ¤nderungen bzw. Preise von Vergleichsliegenschaften erwÃ¤hnt oder berÃ¼cksichtigt worden. </span>B<span>ei Liegenschaften </span>an solcher Lage<span> seien aber zur AbschÃ¤tzung des Verkehrswertes zwingend VergleichshandÃ¤nderungen zu</span><span> </span><span>berÃ¼cksichtigen oder zumindest sei das Resultat der </span>S<span>chÃ¤tzung anhand von VergleichshandÃ¤nderungen zu plausibilisieren. </span>E<span>ine Vergleichsliegenschaft mit einer </span>GrundstÃ¼ck<span>flÃ¤che von</span> â¦ <span>m</span><sup><span>2</span></sup><span> und einem GebÃ¤udebasiswert von Fr. </span>â¦<span> sei im Jahre 2014 fÃ¼r Fr. </span>â¦<span> verÃ¤ussert worden. Diese Liegeschaft habe eine ca. vier Mal kleinere GrundstÃ¼ckflÃ¤che und einen ca. 55</span> <span>% kleineren Basiswert als die Liegenschaft D. Das Abstellen auf den Wert dieses Gutachtens, welche</span>s<span> den Wert von Vergleichsobjekten nicht berÃ¼cksichtige und wesentlich von diesen abweiche, stelle eine Rechtsverletzung dar. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Pflichtige bringt dagegen vor, der Experte habe den Verkehrswert der Liegenschaft D auftragsgemÃ¤ss als FortfÃ¼hrungswert ermittelt. Er habe somit nicht den Liquidationswert ermitteln mÃ¼ssen. Der FortfÃ¼hrungswert einer Liegenschaft sei der Wert, den der aktuelle Betreiber der fraglichen Liegenschaft beimesse. </span>Die<span> wichtigste Grundlage zur Ermittlung des FortfÃ¼hrungswertes bilde dabei die Erfolgsrechnung des Betreibers. Ein anrechenbarer Landwert habe aufgrund der NutzungsbeschrÃ¤nkung wegen der einschneidenden BeschrÃ¤nkungen zufolge Denkmalschutzes nicht realisiert werden kÃ¶nnen. Als FortfÃ¼hrungswert sei daher richtigerweise weder der Landwert noch der GebÃ¤udewert einbezogen worden. Vielmehr sei ein nachhaltiger Mietwert und darauf basierend der Ertragswert als massgebender FortfÃ¼hrungswert ermittelt worden. Grund fÃ¼r die Bewertung sei ausschliesslich die Frage nach dem Vorliegen bzw. der HÃ¶he allfÃ¤lliger unversteuerter stiller Reserven auf der Hotelliegenschaft. Es sei nicht darum gegangen, dass der Experte einen Unternehmenswert ermitteln sollte, zumal die Unternehmung neben dem Hotel auch noch andere Betriebsteile habe. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>GemÃ¤ss Art.</span> <span>13 Abs.</span> <span>1</span> des<span> Bundesgesetz</span>es<span> Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14.</span> <span>Dezember 1990 (StHG) unterliegt der VermÃ¶genssteuer das gesamte ReinvermÃ¶gen. Dabei wird das VermÃ¶gen gemÃ¤ss §</span> <span>39 Abs.</span> <span>1 </span>des <span>Steuergesetz</span>es des<span> Kanton</span>s<span> ZÃ¼rich vom 8. Juni 2015 (StG) zum Verkehrswert bewertet. </span><span>Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines VermÃ¶gensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer VerÃ¤usserung im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener KÃ¤ufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen UmstÃ¤nden zu zahlen bereit wÃ¤re. Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare GrÃ¶sse, sondern in der Regel ein SchÃ¤tz- oder Vergleichswert. (BGE 128 I 240; BGr, 22. Juni 2015, </span><span>2C_1118/2014, E.</span> <span>2.1</span><span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Bei nicht kotierten Wertpapieren, fÃ¼r welche offizielle Kursnotierungen fehlen oder die nicht oder nur selten gehandelt werden, ist der Verkehrswert aufgrund derjenigen SchÃ¤tzungsgrundlagen zu ermitteln, welche die zuverlÃ¤ssigste Wertermittlung gestatten. Entsprechende Richtlinien enthaltet das Kreisschreiben Nr.</span> <span>28 der Schweizerischen Steuerkonferenz ([SSK]; KS Nr.</span> <span>28 vom 28.</span> <span>August 2008 mit regelmÃ¤ssigen Ak</span>t<span>ualisierungen). Die Wegleitung bezweckt, im Licht der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen betreffend die VermÃ¶genssteuer, eine in der Schweiz einheitliche Bewertung von inlÃ¤ndischen und auslÃ¤ndischen Wertpapieren, die an keiner BÃ¶rse gehandelt werden (vgl. KS Nr.</span> <span>28, Rz.</span> <span>1). Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt durch den Sitzkanton der zu bewertenden Gesellschaft. Den in der Wegleitung formulierten GrundsÃ¤tzen liegt allgemein der Gedanke zugrunde, dass der Verkehrswert erfahrungsgemÃ¤ss vom bisherigen und zu erwartenden Ertrag in Form von Dividenden und anderen Gewinnanteilen sowie von der Ertragskraft der Gesellschaft abhÃ¤ngt und durch weitere Faktoren beeinflusst wird, wie beispielsweise durch das VermÃ¶gen der Gesellschaft (Kapital, Reserven), die LiquiditÃ¤t der Unternehmung, StabilitÃ¤t des GeschÃ¤ftsbetriebes usw. FÃ¼r die Bewertung ist jedoch nach Art der Unternehmungen zu unterscheiden. </span><span>Bei Handels-, Industrie- und Dienstleistungsgesellschaften wird der Unternehmenswert grundsÃ¤tzlich nach der Mittelwertmethode (Praktikermethode) durch zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts ermittelt. Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten ausgewiesenen Reingewinn der massgebenden GeschÃ¤ftsjahre, wobei wahlweise zwei oder drei GeschÃ¤ftsjahre berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen (vgl. KS Nr. 28 Rz. 41 ff. und Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 34 ff.). Grundlage fÃ¼r die Bestimmung des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter vollstÃ¤ndiger BerÃ¼cksichtigung der Aktiven und Passiven (vgl. KS Nr. 28 Rz. 17 f. Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 11). Betriebliche unÃ¼berbaute und Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke sind zur amtlichen Schatzung einzustellen, jedoch mindestens zum Buchwert. Fehlt eine amtliche Schatzung ist auf den Verkehrswert abzustellen. Basiert eine Bewertung (amtliche Schatzung oder Formelbewertung) auf den kapitalisierten MietertrÃ¤gen, gilt diese als Verkehrswert (vgl. KS Nr. 28 Rz. 26 Kommentar 2014 zum KS Nr. 28, Rz. 19).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Das </span><span>KS Nr.</span> <span>28 </span><span>bildet kein Bundesrecht, sondern ist eine reine Verwaltungsverordnung und bindet die richterlichen BehÃ¶rden nicht. Es wendet sich an die rechtsanwendenden BehÃ¶rden und bezweckt im Interesse der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen eine in der Schweiz einheitliche Bewertung nicht kotierter Wertpapiere. Es enthÃ¤lt somit verwaltungsinterne Regeln fÃ¼r das Verhalten der Steuerbeamten, begrÃ¼ndet aber keine Rechte und Pflichten (BGr, 12. Juni 2009, 2C_800/2008, E. 5.1). Das Bundesgericht orientiert sich an solchen Kreisschreiben, sofern diese eine Ã¼berzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben enthalten (BGE 139 V 122 E. 3.3; BGE 133 V 587 E. 6.1; BGE 133 II 305, E. 8.1) und es sich um eine eher technische Materie von begrenzter JustiziabilitÃ¤t handelt. Eine solche Konstellation ist in steuerlichen Bewertungsfragen gegeben, weswegen das Bundesgericht in seiner Praxis das KS Nr. 28 jedenfalls im Bereich der Besteuerung natÃ¼rlicher Personen regelmÃ¤ssig in seine ErwÃ¤gungen einbezieht (BGr, 18. September 2013, </span><span>2C_309/2013, 2C_310/2013, E.</span> <span>3.5; BGr, </span><span>24. Juni 2010, 2C_881/2008, E. 2.3; BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Das KS Nr.</span> <span>28 </span><span>gilt nach stÃ¤ndiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlÃ¤ssige Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes, da darin die Ãberlegungen, die fÃ¼r die Preisbildung bei den nicht an der BÃ¶rse kotierten Aktien im Allgemeinen massgebend sind, zum Ausdruck kommen (vgl. BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013; 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 15. April 2010, 2C_504/2009, E. 3.3). Das schliesst nicht aus, dass im Einzelfall aufgrund besserer Erkenntnisse oder mit RÃ¼cksicht auf die Besonderheiten des Einzelfalles vom Kreisschreiben Abstand genommen und eine andere Bewertungsmethode herangezogen wird (BGr, 30. Juni 2014, 2C_1168/2013, 2C_1169/2013, E. 3.6; BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013, 2C_310/2013, E. 3.6).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Unbestritten ist vorliegend, dass der Wert der Aktien der </span>C AG<span> anhand der Unternehmenswertberechnung des KS Nr.</span> <span>28 (</span><span>zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache Gewichtung des Substanzwerts) </span><span>zu ermitteln ist. Ebenfalls unbestritten ist </span><span>der</span><span> Ertragswert </span>C AG<span> (Steuerperiode 2009: Fr.</span> â¦<span>; Steuerperiode 2010: Fr.</span> â¦<span>). Streitig ist hingegen - und hier einzig zu prÃ¼fen - der </span>Verkehrswert<span> der </span>Hotelliegenschaft D<span>. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Das Steueramt bezifferte den Substanzwert </span>der C AG<span> per 31. Dezember 2009 auf Fr. </span>â¦<span> und per 31.</span><span> Dezember 2010 auf Fr. </span>â¦<span>. Es stellte dabei gestÃ¼tzt auf eine individuelle VerkehrswertschÃ¤tzung vom 5. Dezember 2003 auf einen Verkehrswert der Hotelliegenschaft D per Ende 2009 und per Ende 2010 auf Fr. </span>â¦<span> ab. Ausgehend von diesem Verkehrswert ermittelte es auf der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 stille Reserven von Fr. </span>â¦<span> (Verkehrswert Fr. </span>â¦<span> abzÃ¼glich Buchwert Fr. </span>â¦<span>). Per 31. Dezember 2010 bemass es die stillen Reserven auf Fr. </span>â¦<span> (Verkehrswert Fr. </span>â¦<span> abzÃ¼glich Buchwert Fr. </span>â¦<span>). Ferner brachte es latente Steuern von 15</span> <span>% auf den unversteuerten stillen Reserven in Abzug und gewÃ¤hrte auf den Brutto-Steuerwert der Aktien einen Pauschalabzug fÃ¼r vermÃ¶gensrechtliche BeschrÃ¤nkungen von je 30</span> <span>%.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die Vorinstanz holte zur SchÃ¤tzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft D (als FortfÃ¼hrungswert) ein Gutachten beim Experten G ein. Dieser mass in seinem Gutachten von 26. August 2014 der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2010 einen Verkehrswert von Fr. â¦zu. Den Verkehrswert ermittelte er auf der Basis des Ertragswerts, den er â ausgehend von einem jÃ¤hrlichen Mietwert von Fr. â¦ inkl. Mietinventar, kapitalisiert mit 9,1 % - auf Fr. â¦ bezifferte. Unter dem Titel "Entwertung 2. Art" nahm er mit der BegrÃ¼ndung, dass die im Kapitalisierungssatz berÃ¼cksichtigten Betriebskosten (fÃ¼r Strom, Wasser, Reinigung, WÃ¤sche, Werbung, GebÃ¼hren etc.), Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und RÃ¼cklagen mit einem Satzanteil von insgesamt 5,3 % (jÃ¤hrlicher Anteil Fr. â¦) nicht ausreichten, um den kÃ¼nftig anfallenden zusÃ¤tzlichen Erneuerungsbedarf von jÃ¤hrlich Fr. â¦ zu decken, einen Abzug von Fr. â¦ vor. Das Leerstandsrisiko sowie weitere Unterhalts-/Ersatzkosten, Liegenschaftsunterhaltskosten, Abschreibungen und Zinskosten von jÃ¤hrlich Fr. â¦ berÃ¼cksichtigte er bereits im Mietwert. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2</b> Aufgrund der Tatsache, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft aufgrund der handelsrechtlichen HÃ¶chstwertvorschriften in der Regel Ã¼ber dem Buchwert liegt (per Ende 2009: Fr. â¦; per Ende 2010: Fr. â¦) und in der Handelsbilanz der Gesellschaft bisher keine Wertberichtigungen erfolgt sind, war die Vorinstanz von diesem SchÃ¤tzungsergebnis nicht Ã¼berzeugt. Trotzdem sah sie mangels fundierter fachspezifischer Kenntnisse in der Hotelleriebranche keinen Anlass, von diesem SchÃ¤tzungsergebnis abzuweichen oder ein Obergutachten einzuholen, zumal ein solches nicht beantragt wurde. Weiter hielt sie fest, dass die Pflichtige keine Einwendungen gegen das Gutachten erhoben habe und das kantonale Steueramt einzig den Kapitalisierungssatz bemÃ¤ngelt habe (Kapitalisierung des erzielten Ertrags mit 7.05 % statt 9.1 %). Diesen vom kantonalen Steueramt verfochtenen Kapitalisierungssatz hielt sie indes fÃ¼r unrealistisch. Aufgrund des grossen wirtschaftlichen Risikos und der Notwendigkeit hÃ¤ufiger und kostspieliger Modernisierungsaufwendungen zur Aufrechterhaltung des gehobenen Standards liege der Kapitalisierungssatz wesentlich hÃ¶her als bei einem Mehrfamilien- oder GeschÃ¤ftshaus, das in grÃ¶sseren ZeitabstÃ¤nden renoviert werden mÃ¼sse. Sie stellte daher vollumfÃ¤nglich auf das Gutachten ab und rechnete, da der Verkehrswert der Hotelliegenschaft weit unter den Buchwerten lag, keine stillen Reserven auf. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3</b> Eine Minderheit der Vorinstanz war der Meinung, das Gutachten wÃ¤re abzulehnen gewesen. Der Experte habe nicht, wie es sein Auftrag gewesen wÃ¤re, den Substanzwert der Hotelliegenschaft ermittelt, sondern den Ertragswert der Hotelunternehmung. Sodann sei der vom Experten gewÃ¤hlte Kapitalisierungszinssatz von 9,1 % allenfalls fÃ¼r die Bewertung von Hotelunternehmen angemessen. FÃ¼r die Bewertung einer Hotelliegenschaft sei er deutlich zu hoch. Aufgrund der telefonischen Unterredung des Referenten mit dem Experten sei zudem der Eindruck entstanden, dass der Experte im Hotel kostenlos Ã¼bernachtet habe und er rein fiktive Ãbernachtungskosten beim Steuerrekursgericht geltend gemacht habe. Es mÃ¼sse daher auch an der Unbefangenheit des Experten gezweifelt werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5.</b></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1</b> Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt (vgl. VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002 = StR 58 (2003) 888 ff. = ZStP 2003, 270 ff. = ZStP 2004, 259 ff., E. 3b), gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden.<span> Die erkennende BehÃ¶rde kann sich deshalb bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob das amtliche Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat. </span>Ob ein Gericht die im Gutachten enthaltenen ErÃ¶rterungen fÃ¼r Ã¼berzeugend hÃ¤lt oder nicht und ob es dementsprechend den Schlussfolgerungen des Experten folgen oder ein ErgÃ¤nzungsgutachten beziehungsweise eine Oberexpertise einholen soll, ist eine Frage der BeweiswÃ¼rdigung (vgl. BGr,<b> </b>24. Dezember 2014, 6B_872/2014, E. 1.1; VGr, 8. Juni 2015, VB.2015.00126, E. 4.2; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = TStP 21 [2012], 323 ff., E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2</b></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1</b> Wer beim Vollzug dieses Gesetzes in einer Sache zu entscheiden oder an einer VerfÃ¼gung oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat, ist kraft § 119 Abs. 1 StG verpflichtet, in Ausstand zu treten, wenn er an der Sache ein persÃ¶nliches Interesse hat (lit. a), mit einer Partei durch Ehe oder eingetragene Partnerschaft verbunden ist oder mit ihr in faktischer Lebensgemeinschaft lebt (lit. b), mit einer Partei in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder verschwÃ¤gert ist (lit. b<sup>bis</sup>), Vertreter einer Partei ist oder fÃ¼r eine Partei in der gleichen Sache tÃ¤tig war (lit. c) oder aus andern GrÃ¼nden in der Sache befangen sein kÃ¶nnte (lit. d). Diese Regeln sind sinngemÃ¤ss auch fÃ¼r von Steuerverwaltungs- oder -justizbehÃ¶rden beigezogene SachverstÃ¤ndige anwendbar (BGr, 18. Juli 2012, StE 2013 B 96.21 Nr. 18, E. 2.1 f. m.<span> </span>w.<span> </span>Hw.; BGE 137 V 210 E. 2.1.3; VGr, 14. August 2013, SB.2012.00108, E. 1.1; vgl. auch Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 119 N. 12).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2</b> § 119 Abs. 1 lit. d StG konkretisiert dabei die in der Bundesverfassung in Art. 29 Abs. 1 (fÃ¼r BehÃ¶rden) und Art. 30 Abs. 1 BV (fÃ¼r Gerichte) verankerten Verfahrensgarantien. Diese werden verletzt, soweit bei objektiver Betrachtung Gegebenheiten vorliegen, die den Anschein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit des Gerichtsmitglieds (bzw. SachverstÃ¤ndigen) begrÃ¼nden. Solche UmstÃ¤nde kÃ¶nnen in einem bestimmten Verhalten des betreffenden Gerichtsmitglieds (bzw. SachverstÃ¤ndigen) oder gewissen Ã¤usseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur begrÃ¼ndet sein. Nicht entscheidend ist das subjektive Empfinden einer Partei; ihr Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss in objektiver Weise begrÃ¼ndet sein. Dabei reicht es praxisgemÃ¤ss aus, dass UmstÃ¤nde vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den blossen Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit erwecken. Nicht verlangt wird, dass das Gerichtsmitglied (bzw. der SachverstÃ¤ndige) tatsÃ¤chlich befangen ist ([anstelle vieler] BGE 138 I E. 2.2 m.<span> </span>w.<span> </span>Hw.; VGr, 14. August 2013, SB.2012.00108, E. 1.2). Ob die Vorinstanz die Ausstandsregeln beachtet hat, ist im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu beachten (Richner, § 119 n. 29). </p> <p class="Erwgung1"><b>6.</b></p> <p class="Erwgung3"><b>6.1</b> Aus den Akten ergeben sich Hinweise, die auf den Anschein der Befangenheit des Experten schliessen lassen: Den Telefonnotizen des Referenten des Steuerrekursgerichts vom 14. Januar 2015 und vom 3. MÃ¤rz 2015 lÃ¤sst sich entnehmen, dass der Experte dem Steuerrekursgericht Ãbernachtungskosten in der HÃ¶he von Fr. â¦ ohne entsprechenden Beleg in Rechnung gestellt hat. Der Experte gab dazu befragt an, dass er diese per Kreditkarte bezahlt habe und keinen Beleg mehr habe. Darauf hingewiesen, dass die beigelegten Belege darauf hindeuten wÃ¼rden, dass er die Ãbernachtungskosten nicht habe bezahlen mÃ¼ssen, verzichtete er auf die Weiterverrechnung der Ãbernachtungskosten. Als professioneller Gutachter musste dem Experten bewusst gewesen sein, dass er ohne entsprechende Belege keine EntschÃ¤digung fÃ¼r seine Umtriebe erhalten wÃ¼rde. Offenbar konnte er denn auch fÃ¼r alle anderen Aufwendungen die entsprechenden Belege vorweisen. Auch bei einer Bezahlung per Kreditkarte hÃ¤tte er den Nachweis mittels seiner Kreditkartenrechnung erbringen kÃ¶nnen. Sollte der Experte tatsÃ¤chlich auf Kosten des zu begutachtenden Hotels Ã¼bernachtet haben, wÃ¤re er zumindest dem Anschein nach befangen gewesen. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Ãbernachtung im zu begutachtenden Hotel grundsÃ¤tzlich notwendig und sinnvoll war. Es kann jedoch letztlich offenbleiben, ob der Experte fÃ¼r befangen zu erklÃ¤ren ist, da dem Gutachten auch aus anderen GrÃ¼nden nicht zu folgen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2</b></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1</b> Der Experte wurde von der Vorinstanz mit der Beantwortung folgender Frage beauftragt: "Wie hoch war der Verkehrswert (als FortfÃ¼hrungswert) der Liegenschaft Kat. Nr. â¦, Hotel D mit â¦ m<sup><span>2 </span></sup> Land an der E-Strasse/H-Strasse, per 31. Dezember 2009 und 31. Dezember 2010?". Der Experte berechnete den Verkehrswert wie folgt: Er schloss anhand der ErtrÃ¤ge des Hotel- und Restaurantbetriebs abzÃ¼glich AufwÃ¤nde (Kosten fÃ¼r Personalaufwand, Ã¼briger Betriebsaufwand, Unterhalt Ersatz, Liegenschaftsunterhalt, Zins auf Betriebskapital und Abschreibungen) auf einen Mietwert von Fr. â¦ pro Jahr (inkl. Mietinventar, exkl. WirtewohnrÃ¤ume und Personalzimmer und Nebenkosten). Diesen kapitalisierte er mit 9.1 % und kam so auf einen Ertragswert von Fr. â¦. Davon brachte er Kosten fÃ¼r latenten Instandsetzungsbedarf von Fr. â¦ (Entwertung 2. Art) in Abzug und kam insgesamt auf einen Verkehrswert von Fr. â¦ per 31. Dezember 2010. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2</b> Trotz klarem Auftrag, den Verkehrswert der Hotelliegenschaft per 31. Dezember 2009 und per 31. Dezember 2010 zu ermitteln beantwortet der Experte in seinem Gutachten nur die Frage nach dem Verkehrswert per 31. Dezember 2010. Es bleibt damit unklar, ob der Gutachter den Verkehrswert per 31. Dezember 2009 gleich hoch ansetzt wie per 31. Dezember 2010, wovon die Vorinstanz auszugehen scheint, oder ob das Gutachten in diesem Punkt schlicht unvollstÃ¤ndig ist. FÃ¼r letzteres spricht der Umstand, dass der Gutachter eine ausschliesslich ertragswertorientiere Berechnung des Mietwerts vorgenommen hat und offenbar auf den Datenreihen 2001 bis 2010 basiert. Welche Auswirkungen die Daten des Kalenderjahrs 2010 auf den errechneten Mietwert hatten und weswegen diese fÃ¼r die VerkehrswertschÃ¤tzung per 31.12.2009 mit einbezogen worden sind, lÃ¤sst sich dem Gutachten nicht entnehmen. Nur schon aus diesen GrÃ¼nden erweist sich das Gutachten fÃ¼r die Steuerperiode 2009 als unvollstÃ¤ndig und kann nicht darauf abgestellt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3</b> Auch betreffend die Steuerperiode 2010 vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen:</p> <p class="Erwgung3">So geht zunÃ¤chst aus dem Gutachten nicht hinreichend klar hervor, anhand welcher Bewertungsmethode der Experte den Verkehrswert der Hotelliegenschaft ermittelt hat und es fehlt an verstÃ¤ndlichen ErlÃ¤uterungen bzw. Nachweisen zu den verwendeten Grundlagen. Das Gutachten scheint Elemente der Realwertmethode mit der Ertragswertmethode zu vermengen und lÃ¤sst jedoch ohne ErlÃ¤uterung den (Real-)Wert der Liegenschaft an sich gÃ¤nzlich ausser Acht. Trotzdem werden im einzelnen nicht ansatzweise ausgefÃ¼hrte Unterhalts- und Instandsstellungskosten sowie wiederum nicht ansatzweise diskutierte Auflagen fÃ¼r den Heimatschutz in ganz erheblichem Ausmass in Abzug gebracht.</p> <p class="Erwgung3">UnabhÃ¤ngig davon ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Experte bei der Beurteilung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft dem Wert des GrundstÃ¼cks und der Liegenschaft kein Gewicht beimass. Der Verkehrswert soll mÃ¶glichst dem Preis entsprechen, der bei einer VerÃ¤usserung im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen wÃ¤re, den also ein unbefangener KÃ¤ufer bzw. ein fernstehender Dritter unter normalen UmstÃ¤nden zu zahlen bereit wÃ¤re. Es ist davon auszugehen, dass das GrundstÃ¼ck und die Liegenschaft in Anbetracht der Lage und dem luxuriÃ¶sen Ausbaustandard einen Grossteil des Unternehmenswerts der C AG ausmacht. Dieser Wert kann daher bei der Verkehrswertberechnung der Aktien der C AG ohne schlÃ¼ssige BegrÃ¼ndung nicht ausser Acht gelassen werden. </p> <p class="Erwgung3">Dass sich eine rein ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts in einer Konstellation wie der Vorliegenden kaum als zielfÃ¼hrend erweist, zeigt sich nicht zuletzt auch im SchÃ¤tzungsresultat: Der ermittelte Verkehrswert als mutmasslicher Preis bei einer VerÃ¤usserung (in FortfÃ¼hrung des Betriebs) erscheint insbesondere im Licht von VergleichshandÃ¤nderungen offensichtlich vollkommen unrealistisch. Sodann ist ein FortfÃ¼hrungswert von knapp 60 % des Buchwerts auch aufgrund der Bilanz der C AG Ã¤usserst unwahrscheinlich. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht vorbringt, fÃ¼hrt ein solcher SchÃ¤tzwert dazu, dass die C AG im fraglichen Zeitraum faktisch eine Unterbilanz bzw. einen Kapitalverlust aufwies und die Bilanz dementsprechend hÃ¤tte korrigiert werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3</b> Damit erweist sich das Gutachten nicht als klar und gehÃ¶rig begrÃ¼ndet. <span>Es kann nach dem Gesagten nicht auf den im Gutachten ermittelten Verkehrswert abgestellt werden. </span>Als Folge davon<span> lÃ¤sst sich der Wert der Namen- und Inhaberaktien der Pflichtigen nicht bestimmen und es lÃ¤sst sich nicht beurteilen, wie hoch das steuerbare VermÃ¶gen in den Steuerperioden 2009 und 2010 der Pflichtigen einzuschÃ¤tzen ist. Der Sachverhalt erweist sich damit als nicht genÃ¼gend erstellt. Das Verwaltungsgericht enthÃ¤lt sich bei dieser Sach- und Rechtslage, auch zur Wahrung des Instanzenzugs, einer selbstÃ¤ndigen PrÃ¼fung, weshalb der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen ist. </span></p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz wird zur Ermittlung des Verkehrswertes der Hotelliegenschaft (als FortfÃ¼hrungswert) ein neues Gutachten in Auftrag geben mÃ¼ssen, wobei angesichts der in den Akten ersichtlichen Befangenheitselemente wohl ein neuer Gutachter zu beauftragen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.</span></b></p> <p class="Erwgung1">Dies fÃ¼hrt zur vollumfÃ¤nglichen Gutheissung der Beschwerde. Die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG), und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Erwgung1"><b>8.</b></p> <p class="Erwgung1">Nach der Regelung in Art. 90 ff. des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer:</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Sache wird an das Steuerrekursgericht zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr im Verfahren wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde an das Bundesgericht im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>