<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2001.00031</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106303&amp;W10_KEY=13013577&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2001.00031</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wirtschaftliche Handänderung Es liegt kein Kettengeschäft, sondern eine zivilrechtliche Handänderung zwischen dem Landverkäufer und den Erwerbern der überbauten Grundstücke vor, wenn der von den Enderwerbern zu bezahlende Landpreis vom Landverkäufer im Voraus festgesetzt und damit dem Bauunternehmer als "Zwischenglied" eine wesentliche Eigentümerbefugnis entzogen wurde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KÃUFERAUSWAHL">KÃUFERAUSWAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PREISBESTIMMUNG">PREISBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFÃGUNGSGEWALT">VERFÃGUNGSGEWALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE HANDÃNDERUNG">ZIVILRECHTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 178 lit. IIa aStG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. 1. T. war EigentÃ¼mer der Parzellen aKat.Nrn. 1 und 2, insgesamt 6'729 m<sup>2</sup> Land in Z. In einer Vereinbarung vom 22. August 1996 kam er mit der U. AG Ã¼berein, dieses Land bis Ende 1997 baureif zu machen (Ziff. 1). Zu diesem Zweck gewÃ¤hrte er dieser Gesellschaft das alleinige Recht, das Land zu betreten, auf eigene Kosten zu vermessen und ab Oktober 1997 Baugespanne aufzustellen (Ziff. 2). Ausserdem verpflichtete er sich ihr gegenÃ¼ber, keinerlei anderweitige VerkaufsbemÃ¼hungen oder Projektstudien in Auftrag zu geben oder selbst auszufÃ¼hren (Ziff. 3), seine Zustimmung zum Baugesuch und zur Parzellierung abzugeben (Ziff. 4), das GesamtgrundstÃ¼ck von Lasten wie Staatssubventionen oder PachtvertrÃ¤gen zu befreien (Ziff. 7) und die Parzellen auf der Grundlage eines Bebauungs- und Mutationsplans ab Januar 1998 zu einem Preis von Fr. x.-/m<sup>2</sup> zu verkaufen (Ziff. 5, 6 und 9).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die U. AG verpflichtete sich demgegenÃ¼ber zur Ãbernahme sÃ¤mt­licher Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem "GrundstÃ¼ckerwerb" gefordert wÃ¼rden. Darunter soll­ten insbesondere die Auslagen fÃ¼r Vermessung, MutationsplÃ¤ne, Hand­Ã¤nderungs- und Nota­riatsgebÃ¼hren sowie die HÃ¤lfte der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer fallen (Ziff. 6). FÃ¼r den Fall, dass die parzellenweise VerÃ¤usserung nicht fÃ¼r das gesamte Grund­stÃ¼ck gelingen sollte, ver­pflichtete sich die Gesellschaft, "die Restparzelle bis am 31. [rich­tig: 30.] Juni 1998 zu er­werben" (Ziff. 9).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 3. Februar 1998 erwirkte die U. AG die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung von 20 ReiheneinfamilienhÃ¤usern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf den GrundstÃ¼cken aKat.Nrn. 1 und 2. Gleichzeitig wurde die entsprechende Parzellierung bewilligt. Gebaut wur­den indessen nur 19 EinfamilienhÃ¤user.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zwischen dem 19. MÃ¤rz und dem 2. Juli 1998 verÃ¤usserte T. 18 Baulandparzellen an verschiedene Erwerber. Eine Parzelle behielt er in seinem Eigentum. Gleichzeitig schlos­sen alle Erwerber mit dem Baukonsortium V. einen Werkvertrag ab, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem jeweiligen Kaufobjekt vorsah.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Der Gemeinderat Z., der sich die Veranlagung der HandÃ¤nderungssteuern vorbehalten hatte, stellte sich auf den Standpunkt, es lÃ¤gen wirtschaftliche HandÃ¤nderungen zwischen T. und der U. AG einerseits sowie zwischen dieser Gesellschaft und den GrundstÃ¼ck­erwerbern andererseits vor. Letztere Hand­Ã¤nderungen kÃ¤men ausserdem dem Verkauf von schlÃ¼sselfertig zu erstellenden EinfamilienhÃ¤usern gleich. Mit Einspracheentscheid vom 25. Januar 2000 auferlegte der Gemeinderat der U. AG fÃ¼r die wirtschaftliche HandÃ¤nderung zwischen ihr und T. eine HandÃ¤nderungssteuer von Fr. ... FÃ¼r die zweite wirtschaftliche HandÃ¤nderung zwischen der U. AG und den GrundstÃ¼ckerwerbern auferlegte der Gemeinderat der VerÃ¤usserin und den Erwerbern hÃ¤lftig HandÃ¤nderungssteuern von insgesamt Fr. ... Dabei rechnete der Gemeinderat als Bemessungsgrundlage Land- und Werkpreis zusammen, da er die Auffassung vertrat, der Landverkauf komme in allen FÃ¤llen dem Verkauf von schlÃ¼sselfertig zu erstellenden EinfamilienhÃ¤usern gleich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die von der U. AG, T. und 17 Erwerbern angerufene Steuerrekurskommission III hob mit Rekursentscheid vom 27. MÃ¤rz 2001 die Einspra­cheentscheide des Gemeinderats Z. vom 25. Januar 2000 auf und sprach der U. AG eine ParteientschÃ¤digung zu. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kommission gelangte zum Schluss, es lÃ¤gen keine wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen an den Liegenschaften aKat.Nrn. 1 und 2 vor, sondern einzig zivilrechtliche HandÃ¤nderungen zwischen T. und den GrundstÃ¼ckerwerbern. Indessen merk­te sie unter anderem an, diese HandÃ¤nderungen seien auf der Summe von Land- und Werkpreis zu bemessen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Die Gemeinde Z. beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 3. Mai 2001, es seien die HandÃ¤nderungssteuerveranlagungen gemÃ¤ss den Einsprache­entscheiden des Gemeinderats vom 25. Januar 2000 wiederherzustellen. Ausserdem sei ihr eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Rekurskommission III verzichtete auf Vernehmlassung; die U. AG schloss auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ihrerseits eine ParteientschÃ¤digung. Die Ã¼brigen Beschwerdegegner liessen sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die HandÃ¤nderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 des gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch anwendbaren alten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diesen "zivilrechtlichen HandÃ¤nderungen", worunter die sachenrechtliche Ãbertragung des Eigentums an GrundstÃ¼cken verstanden wird, sind nach § 178 Abs. 2 lit. a aStG die "wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen gleichgestellt. Als solche gelten RechtsgeschÃ¤fte, die bezÃ¼glich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich wie HandÃ¤nderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼bertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche RechtsgeschÃ¤ft wirke "tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) HandÃ¤nderung an einem Grund­stÃ¼ck. Dieser Tatbestand ist erfÃ¼llt, wenn mit den Ã¼bertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einrÃ¤umen, welche tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich jener eines EigentÃ¼mers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (Ã¤ussere) Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsÃ¤chliche wirtschaftliche Wirkung ab­zustellen (RB 1977 Nr. 92). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Eine rechtsgeschÃ¤ftliche Ãbertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von KettengeschÃ¤ften. Ein sol­cher Kettenhandel, dessen Existenz vorliegend von der BeschwerdefÃ¼hrerin verfochten wird, liegt vor, wenn der Berechtigte vom GrundeigentÃ¼mer die wirtschaftliche VerfÃ¼gungs­macht nicht nur eingerÃ¤umt erhÃ¤lt, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht und das Grundeigentum erwirbt, tatsÃ¤chlich ausÃ¼bt. Bei diesem Vor­gang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder fÃ¼r sich als wirtschaftliche HandÃ¤nderung steuerbar ist.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die diesbezÃ¼gliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission III zutreffend wiedergegeben worden, so dass auf deren ErwÃ¤gungen verwiesen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Zu den wesentlichen Befugnissen eines BaulandeigentÃ¼mers, deren rechtsgeschÃ¤ftliche Ãbertragung auf einen Dritten fÃ¼r die Annahme einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung in Gestalt eines Kettenhandels unabdingbar ist, gehÃ¶rt nicht nur die MÃ¶glichkeit, den (spÃ¤teren) GrundstÃ¼ckerwerber auszuwÃ¤hlen und ihm die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck zu verschaffen, sondern (kumulativ) auch die MÃ¶glichkeit, den Preis dafÃ¼r - d.h. den "Kaufpreis" - selber zu bestimmen. Denn bloss unter diesen Voraussetzungen kann gesagt werden, der wirtschaftlich Berechtigte handle wie ein EigentÃ¼mer, also auf eigene und nicht auf Rechnung des GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mers oder des spÃ¤teren Erwerbers. Der Berechtigte muss mit anderen Worten die MÃ¶glichkeit haben, Dritten das Grund­stÃ¼ck anzubieten, wie wenn es sein Eigentum wÃ¤re, einen beliebigen Mehrpreis zu be­stimmen und den (allfÃ¤lligen) Zwischengewinn zu behalten, d.h. diejenige wirtschaftliche MÃ¶glichkeit auszunÃ¼tzen, die fÃ¼r den EigentÃ¼mer von Bauland die wesentliche ist (Au­gust Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 48; VGr, 20. November 1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6 E. 1c). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin selber ausfÃ¼hrt, erfolgte der Verkauf der (spÃ¤teren) Parzellen aufgrund der zwischen T. und der U. AG am 22. Au­gust 1996 getroffenen Vereinbarung zu einem festen Quadratmeterpreis von Fr. x.-, also "nicht auf eigene Rechnung der U. AG", und zwar nicht nur "rein formell", wie die BeschwerdefÃ¼hrerin meint, sondern auch tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich. War die U. AG von vornherein nicht frei, den Preis fÃ¼r die Wei­terÃ¼bertragung der wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck an die (spÃ¤teren) GrundstÃ¼ckerwerber zu bestimmen, so fehlte ihr eine wesentliche EigentÃ¼merbefugnis. Daran Ã¤ndert nichts, dass die U. AG mÃ¶glicherweise anderweitig - nÃ¤m­lich dank en­ger personeller Verflechtung mit dem Baukonsortium V. - "Ã¼ber den Werkpreis fÃ¼r die HÃ¤user auf den Gesamtpreis einwirken konnte". Im Ãbrigen behaup­tet die BeschwerdefÃ¼hrerin selber nicht, die Werkpreise enthielten tatsÃ¤chlich Preis­elemen­te, die vertragswidrig nicht die Werkerstellung, sondern die Ãbertragung des Baulands be­treffen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ist infolgedessen der U. AG eine wesentliche EigentÃ¼merbefugnis und somit die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber die streitbetrof­fenen GrundstÃ¼cke nicht Ã¼bertragen worden, so sind die in Frage stehenden Transaktionen nicht als wirtschaft­li­che HandÃ¤nderungen zu wÃ¼rdigen, sondern liegen zivilrechtliche HandÃ¤nderungen zwischen T. und den Grundeigentumserwerbern vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>