Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG230021-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin MLaw O Guyer Urteil vom 7. November 2024 in Sachen A._____ [Spital], Beklagte und Berufungsklägerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X2._____, gegen B._____ AG, Klägerin und Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, betreffend Anfechtung Kündigung / Erstreckung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirkes Horgen vom 26. Oktober 2023 (MJ220011)- 2 - Rechtsbegehren der Klägerin: (act. 1 S. 2) "Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 15. Juli 2021 nichtig, ungültig und/oder unwirksam ist, der Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 folglich noch (mindestens) bis zum 31. Dezember 2029 weiterbesteht; eventualiter sei die Kündigung vom 15. Juli 2021 aufzuheben bzw. als ungültig und/oder unwirksam aufgehoben zu erklären; subeventualiter sei der Mietvertrag bis (mindestens) 31. Dezember 2029 zu erstrecken. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten." Urteil des Mietgerichts : (act. 34) 1. Es wird festgestellt, dass die Kündigung vom 15. Juli 2021 nichtig ist und der Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 (mindestens) bis zum 31. Dezember 2029 weiterbesteht. 2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 26'550.- festgesetzt. 3. Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt und mit dem geleis- teten Vorschuss der Klägerin verrechnet. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin den von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 26'550.- zu ersetzen. 4. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr.28'250.- (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 5./6. (Mitteilung und Rechtsmittel) Berufungsanträge: (act. 35 S. 1) "1. Es sei das Urteil vom 26. Oktober 2023 des Mietgerichts des Bezirkes Horgen (MJ220011) aufzuheben und die Klage sei vollumfänglich abzu- weisen; 2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück- zuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich der gesetzlichen Mehr- wertsteuer für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren zulasten der Beru- fungsbeklagten."- 3 - Erwägungen: 1. Sachverhalt 1.1 Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Beklagte) ist eine Stiftung mit Sitz in C._____, deren Zweck die Sicherstellung der gesetzlich vorgeschriebenen Spitalversorgung im Einklang mit dem Gesundheitsgesetz … ist (vgl. Auszug aus dem Handelsregister act. 40/2). Die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Klä- gerin) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C._____, welche den Betrieb eines … bezweckt (vgl. Auszug aus dem Handelsregister act. 40/3). 1.2 Die Beklagte als Vermieterin und die Klägerin als Mieterin schlossen am 18. Dezember 2018 einen Mietvertrag (act. 4/04). Mietobjekt sind Räumlichkeiten an der D._____-strasse ..., in E._____ mit einer Fläche von 385 qm und der an- grenzende Gartenpavillon mit einer Fläche von 118 qm. Am gleichen Tag schlos- sen sie den "Kooperationsvertrag am Standort E._____" (nachfolgend Kooperati- onsvertrag, act. 4/05). Im Mietvertrag ist als Verwendungszweck festgehalten, das Mietobjekt diene dem Betrieb eines radiologischen Instituts, wobei der Gartenpavillon dem Betrieb eines Magnetresonanztomographen diene. Beginn des Mietverhältnisses war der 1. Januar 2019 und als feste Mietdauer wurden zehn Jahre vereinbart, mit dem Hinweis, der Mietvertrag ende ohne Weiteres am 31. Dezember 2029. Die Par- teien kamen weiter überein, der Vertrag könne nur aus wichtigen Gründen, wel- che die Fortführung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar machen würden, ausserordentlich gekündigt werden. Als wichtiger Grund gelte insbesondere die ausserordentliche Beendigung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Ko- operationsvertrages. Weiter wurde vereinbart, der Mietvertrag werde für die Dauer von zehn Jahren im Grundbuch eingetragen. Als Mietzins wurden Fr. 197'535.00 pro Jahr (inkl. Nebenkosten und Stromkosten für den Gartenpavillon) vereinbart (act. 4/01). 1.3 Im Kooperationsvertrag hielten die Parteien fest, die Klägerin betreibe das radiologische Institut am Standort E._____ der Beklagten seit dem 1. Dezember - 4 - 2003 selbständig. Als Aufgabe der Klägerin wurde festgehalten, die Klägerin be- treibe in E._____ ein medizinisch radiologisches Institut für ambulante Patienten. In dessen Rahmen stelle die Klägerin auch die radio-diagnostische Betreuung für die am Standort E._____ der Beklagten stationär behandelten Patienten sicher. Für die entsprechenden ambulanten und stationären radiologischen Untersuchun- gen gewähre die Beklagte der Klägerin die Exklusivität am Standort E._____. Die Klägerin garantiere eine zeitgerechte und dem aktuellen Wissensstand entspre- chende radiologische Betreuung sämtlicher Patienten durch das radiologische In- stitut. Bezüglich der Vertragsdauer vereinbarten die Parteien, dass diese an den Mietvertrag gekoppelt sei und der Kooperationsvertrag dieselbe Laufzeit habe. Der Kooperationsvertrag ende automatisch mit der Beendigung des Mietverhält- nisses. Darüber hinaus kamen die Parteien überein, der Kooperationsvertrag könne aus wichtigen Gründen, welche die Fortführung der Zusammenarbeit für sie unzumutbar mache, ausserordentlich gekündigt werden. Mit ausserordentli- cher Kündigung des Kooperationsvertrages ende auch der Mietvertrag. Als wich- tige Gründe würden insbesondere gelten: Der Verlust der Bewilligung zur Betrei- bung des A._____s, wobei in diesem Fall die Klägerin das Mietverhältnis weiter- führen könne; die Unmöglichkeit der Klägerin die radiologischen Dienstleistungen anzubieten; die Zahlungsunfähigkeit bzw. der Konkurs einer Partei, wobei in die- sem Fall, sofern die Zahlungsunfähigkeit bzw. der Konkurs die Beklagte betreffe, die Klägerin das Mietverhältnis weiterführen könne (act. 4/02). 1.4 Mit Schreiben vom 15. Juli 2021 kündigte die Beklagte den Kooperations- sowie den Mietvertrag aus wichtigem Grund per 31. Dezember 2025. Darin wies sie darauf hin, der Standort E._____ werde per 31. Dezember 2025 geschlossen und die Betriebseinstellung sei definitiv. Die Liegenschaft werde von der F._____ AG übernommen. Sowohl der Kooperations- als auch der Mietvertrag sähen vor, dass sie (die Beklagte) aus wichtigen Gründen, welche die Fortsetzung für sie un- zumutbar machen würden, jederzeit ausserordentlich kündigen könne. Die aus- serordentliche Beendigung des Kooperationsvertrags stelle dabei gemäss Miet- vertrag immer auch einen wichtigen Grund zur ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags dar. Da die Beklagte den Betrieb am Standort E._____ per 31. De- zember 2025 vollständig und definitiv einstelle und damit auch keine Patienten - 5 - mehr behandle, fehle es ab diesem Zeitpunkt an jeglicher Grundlage für die ge- meinsame Zusammenarbeit. Insbesondere könnten dann beide Parteien ihren vertraglichen Pflichten nicht mehr nachkommen. Eine Weiterführung der Zusam- menarbeit sei aus diesem Grund nicht mehr zumutbar. Damit falle auch die Grundlage für den Mietvertrag weg. Dem Schreiben wurde das Kündigungsformu- lar des Kantons Zürich angefügt (act. 4/03). 1.5. Per Ende 2022 stellte die Beklagte den Spitalbetrieb am Standort E._____ ein (act. 21 Rz. 9 und act. 35 Rz. 23). 2. Prozessgeschichte 2.1. Mit Eingabe vom 21. November 2022 (act. 1) reichte die Klägerin beim Miet- gericht des Bezirks Horgen (fortan Vorinstanz) - unter Beilage der Klagebewilli- gung der Schlichtungsbehörde des Bezirks Horgen vom 17. Oktober 2022 (act. 3) sowie weiterer Beilagen (act. 4/01-11, 13-16) - eine Klage "betreffend Anfechtung Kündigung/Erstreckung Miete" ein. Sie stellte darin das eingangs erwähnte Rechtsbegehren. Parallel dazu verlangte die Klägerin beim Bezirksgericht die Vormerknahme des Mietvertrags im Grundbuch, worüber die Vorinstanz ein sepa- rates Verfahren führte. 2.2. Mit Urteil vom 26. Oktober 2023 stellte die Vorinstanz fest, die Kündigung vom 15. Juli 2021 sei nichtig und der Mietvertrag vom 18. Dezember 2018 be- stehe (mindestens) bis zum 31. Dezember 2029 fort (act. 27 = act. 34 [Aktenex- emplar] = act. 36; vgl. zu den weiteren Dispositiv-Ziffern den eingangs erwähnten Entscheid). 2.3. Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 (Datum Poststempel) fristgerecht Berufung (act. 35 und act. 28/1). 2.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1- 32). Den mit Verfügung vom 5. Dezember 2023 von der Beklagten verlangten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 15'000.00 bezahlte diese rechtzeitig (act. 38 und 41). Auf das Einholen einer Berufungsantwort kann gemäss Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Das Verfahren ist spruchreif. - 6 - 3. Prozessuales 3.1. Erstinstanzliche Endentscheide sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru- fung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh- ren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Ist – wie vorliegend – die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins für den Zeitraum, währenddessen der Mietvertrag fortdauerte, wenn die Kündi- gung nicht gültig wäre, vorliegend bis zum Ablauf der festen Mietdauer am 31. Dezember 2029 (vgl. BGE 137 III 389 ff. E. 1.1 = Pra 101 [2012] Nr. 6; DIGGEL- MANN, DIKE-Komm ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 44). Mit der Vorinstanz ist von ei- nem Streitwert von rund Fr. 790'000.– auszugehen (vgl. act. 5 und act. 34 S. 13). Die Berufung ist somit zulässig. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides schriftlich, mit Anträgen versehen und (abschlies- send) begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO; Art. 312 ZPO). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Sachver- haltsfeststellung gerügt werden (Art. 310 ZPO). Zur unrichtigen Rechtsanwen- dung gehört auch die falsche Ermessensausübung, weshalb sie im Gesetz nicht eigens erwähnt wird. Inhaltlich ist die Rechtsmittelinstanz dabei weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Er- wägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichenden Begründung ab- weisen kann. 3.2. Zur Begründung der Berufung genügt es nicht, in der Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen und pauschale Kritik am vorinstanzlichen Entscheid zu üben oder bloss das vor der Vorinstanz bereits Vor- gebrachte (und von ihr Diskutierte) zu wiederholen. Zwar besteht keine eigentli-- 7 - che Rügepflicht, aber eine Begründungslast: Dies setzt (im Sinne einer von Amtes wegen zu prüfenden Eintretensvoraussetzung) voraus, dass die Berufung erhe- bende Partei die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, sich sachbezogen, substantiiert und argumentativ mit diesen auseinandersetzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die massge- benden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wur- den, beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Beru- fungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai 2015, E. 2.1; BGE 147 III 176 E. 4.2.1.; BSK ZPO- SPÜHLER, Art. 311 N 15 ff.). Von der Berufungsinstanz kann nicht erwartet wer- den, dass sie von sich aus in den Vorakten die Argumente zusammensucht, die zur Berufungsbegründung geeignet sein könnten (OGer ZH NP220014 vom 16.11.2022, E. II.1, S. 5; BGer 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.4; vgl. zum Ganzen OGer LE230025 vom 11. März 2024 E. II. 3.). 3.3. Die Berufung wurde schriftlich, mit Anträgen versehen und grundsätzlich be- gründet sowie innert Frist (act. 35 und 28/2) bei der Kammer eingereicht. Die Be- klagte ist durch das angefochtene Urteil beschwert und somit zur Berufung legiti- miert. Auf die Berufung ist im Grundsatz einzutreten. 4. Vorbringen der Parteien vor Vorinstanz Die Klägerin stellte sich in ihrer Klage im Wesentlichen auf den Standpunkt, weder die finanziellen Probleme der Beklagten am Standort in E._____ - welche selbst verschuldet und auch bei Vertragsabschluss bereits bekannt gewesen seien - oder die Gefahr des Verlusts des kantonalen Leistungsauftrags noch der Verkauf der Liegenschaft würden eine Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund rechtfertigen (act. 1 und 25). Die Beklagte brachte dem gegenüber zusammengefasst vor, die Schlies- sung des Standorts E._____ sei aus wirtschaftlichen Gründen unausweichlich ge- wesen. Dadurch sei jegliche Grundlage für den abgeschlossenen Kooperations- vertrag weggefallen, weshalb es auch automatisch zur Beendigung des Mietver-- 8 - trags gekommen sei. Sie bestritt, dass der Mietvertrag unabhängig vom Koopera- tionsvertrag weiter bestehen bleiben könne und auch, dass sie die Gründe für die Schliessung selber verschuldet habe (act. 21 und Prot. VI S. 6 ff.). 5. Entscheid der Vorinstanz Die Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid zusammengefasst, es habe kein wichtiger Grund zur ausserordentlichen Auflösung des Mietverhältnisses vorgele- gen. Weder die behaupteten wirtschaftlichen Schwierigkeiten noch die Veräusse- rung der Liegenschaft oder die Beendigung des Kooperationsvertrags würden die dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllen (act. 34). 6. Vorbringen der Beklagten in der Berufungsschrift Zusammengefasst bringt die Beklagte in ihrer Berufungsschrift vor, sie habe den Kooperationsvertrag mit der Klägerin kündigen können, da dessen Zweck mit der Einstellung des Spitalbetriebs komplett weggefallen sei. Gemäss vertraglicher Vereinbarung der Parteien habe dann automatisch auch der Mietvertrag geendet, es habe keiner separaten Kündigung bedurft. Unabhängig davon hätten auch wichtige Gründe für die Kündigung des Mietvertrags vorgelegen. Eine Fortsetzung des Mietvertrags sei aufgrund der schlechten finanziellen Situation sowie des be- vorstehenden Verlustes des Leistungsauftrags des Kantons Zürich für die Be- klagte nicht mehr zumutbar gewesen (act. 35 Rz. 31 f.). Die Vorinstanz habe ver- schiedentlich den Sachverhalt nicht richtig festgestellt, das Recht falsch angewen- det und bezüglich der automatischen Beendigung des Mietvertrags infolge Been- digung des Kooperationsvertrags sowie des wichtigen Kündigungsgrunds der wirt- schaftlichen Schwierigkeiten auch das rechtliche Gehör der Beklagten verletzt (act. 35 Rz. 14, 25 und 29). 7. Rechtliches 7.1. Ein echt befristetes Mietverhältnis wie das vorliegende endet grundsätzlich ohne Kündigung mit dem Ablauf der festen Vertragsdauer, welche in der Regel im - 9 - Mietvertrag ausdrücklich genannt wird. Ein befristetes Mietverhältnis kann darüber hinaus vorzeitig aufgelöst werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 266g ff. OR erfüllt sind. Für die Kündi- gung von Wohn- und Geschäftsräumen gelten in jedem Fall die Formvorschriften von Art. 266l OR (Schriftlichkeit inkl. Unterschrift und Verwendung des vom Kan- ton genehmigten Formulars). 7.2. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist Art. 266g OR grundsätz- lich zwingender Natur (vgl. dazu auch BK-GIGER, Die Miete, Art. 253-273c, Art. 260-266o OR, 2020, Art. 266g N 8). Darüber hinaus können die Parteien ge- mäss Rechtsprechung des Bundesgerichts und - nicht kritikloser, aber überzeu- gender - Lehrmeinung wichtige Gründe parteiautonom definieren; dabei muss der Massstab des Gesetzes (Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses) jedoch stets eingehalten werden (BGer 4A_119/2009 vom 9. Juni 2009 E. 2.3; Mietrecht für die Praxis/BRÄNDLI, S. 837, BSK OR I-WEBER Art. 266g N 2). Diese Rechtsgrundsätze anerkennt auch die Beklagte (vgl. act. 35 Rz. 22). 7.3. Die Kündigung aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g OR setzt voraus, dass die Vertragserfüllung dem Kündigenden unzumutbar ist. Dies ist im langjäh- rigen Mietverhältnis nicht leichthin anzunehmen. Abzuwägen sind im Lichte von Art. 4 ZGB nicht nur die Kündigungsmotive, sondern auch der Grundsatz der Ver- bindlichkeit der Verträge, die Rechtssicherheit und die Interessen der Gegenpar- tei. Als wichtige Gründe kommen ausschliesslich im Moment des Vertragsschlus- ses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich schwerwiegende Um- stände in Betracht, welche nicht auf das Verschulden der kündigenden Partei zu- rückzuführen sind (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985 BBL 1985 I 1389, S. 1450 f., so auch BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.4, BGE 122 II 262 E. 2a, BSK OR I-WEBER, Art. 266g N 5 m.w.H.). Die wichtigen Gründe müssen derart beschaffen sein, dass sie objektiv, d.h. im Verständnis vernünftiger und redlicher Menschen, die Fortsetzung des Mietver- hältnisses schlechterdings unzumutbar erscheinen lassen. Subjektive Unzumut- barkeitsvorstellungen sind unerheblich. Art. 266g OR dient nicht dazu, übliche - 10 - wirtschaftliche und persönliche Risiken bzw. Unüberlegtheiten auf Kosten der an- deren Vertragspartei zu minimieren. Dabei ist stets auch die vereinbarte Miet- dauer mitzuberücksichtigen (ZK, Die Miete, HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., 2020, Art. 266g, N 31 f.). Ob wichtige Gründe eingetreten sind, die einer Partei die Fortsetzung des Mietvertrages objektiv unzumutbar machen, hat das Gericht ge- mäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden (vgl. BGE 122 III 262 E. 2a/aa; BGer. 4C.375/2000 vom 21. August 2001, E. 3; SVIT Kommentar MÜLLER, Art. 266g N 1). 8. Würdigung 8.1. Wirtschaftliche Schwierigkeiten der Beklagten als wichtiger Grund für die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags 8.1.1. Die Vorinstanz verneinte einen wichtigen Grund für die Kündigung des Mietvertrags zufolge wirtschaftlicher Schwierigkeiten der Beklagten. Sie erwog, die Argumentation der Beklagten überzeuge nicht, da sie weder ihre finanziell missliche Lage noch den potentiellen Verlust ihres kantonalen Leistungsauftrags für den Standort E._____ substantiiert und belegt habe. Damit sei nicht offensicht- lich, dass eine Schliessung des Standorts E._____ unausweichlich gewesen sei. Ausserdem sei von der Beklagten unbestritten geblieben, dass die Klägerin rund 80% ihres Umsatzes durch externe Patienten generiere, weshalb sich eine Fort- führung des radiologischen Instituts auch ohne Spitalbetrieb und die entsprechen- den Zuweisungen durch die Beklagte lohnen würde. Die Beklagte habe auch nicht überzeugend dargelegt, weshalb eine Fremdvermietung der durch die Einstellung des Spitalbetriebs freiwerdenden Räumlichkeiten in E._____ nicht möglich gewe- sen wäre. Sie habe weder ernsthafte Bemühungen noch Versuche diesbezüglich unternommen. Zudem hätten die wirtschaftlichen Probleme der Beklagten bereits bei Vertragsschluss im Dezember 2018 vorgelegen oder sich zumindest abge- zeichnet (act. 34 S. 7). Sodann gebe es in keinem der beiden Verträge eine Klausel, welche deren Bestand von einem finanziellen Ziel oder dem Fortbestand von Leistungsaufträ- gen des Kantons Zürich abhängig gemacht hätte. Stattdessen habe der Koopera-- 11 - tionsvertrag als wichtige Gründe für die ausserordentliche Beendigung Szenarien erwähnt, die vorliegend nicht eingetreten seien. Die Vorinstanz hebt hervor, im Kooperationsvertrag werde sogar festgehalten, dass selbst im Falle des Verlusts der Betriebsbewilligung sowie der Zahlungsunfähigkeit bzw. dem Konkurs der Be- klagten das Mietverhältnis mit der Klägerin weitergeführt werden könne. Daraus könne nur geschlossen werden, dass die Zuweisung von Patienten durch die Be- klagte an die Klägerin keine zwingende Voraussetzung für den Fortbestand des Mietverhältnisses darstelle. Gleichzeitig würden beide genannten Szenarien dazu führen, dass die aus dem Kooperationsvertrag resultierenden Aufgaben und Pflichten durch die Beklagte nicht mehr wahrgenommen werden könnten. Es leuchte daher nicht ein, weshalb im Fall weniger einschneidender Ereignisse das Mietverhältnis aufgelöst werden dürfe. Vielmehr würden Ziffer 5 Abs. 2 Lemma 1 und 3 des Kooperationsvertrag darauf hindeuten, dass im Falle weniger schwer wiegender Gründe zwar die Kooperation beendet würde, aber dies keine Auswir- kungen auf den Mietvertrag haben solle. Die Aussprache der Kündigung mit einer Frist von vier Jahren widerspreche schliesslich diametral dem Charakter der aus- serordentlichen Kündigung. Die Vorinstanz zog den Schluss, die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Beklagten stellten keinen wichtigen Grund zur ausserordentli- chen Beendigung des Mietvertrags mit der Klägerin dar (act. 34 S. 7 f.). 8.1.2. a) Die Beklagte stellt sich in ihrer Berufungsschrift auf den Standpunkt, den Er- wägungen der Vorinstanz zum wichtigen Grund der wirtschaftlichen Schwierigkei- ten könne nicht gefolgt werden. Diese entsprächen insbesondere nicht dem tat- sächlichen Sachverhalt. Sie (die Beklagte) habe umfassend und substantiiert dar- gelegt, dass eine Schliessung des Standorts E._____ aufgrund der finanziellen Lage, welche sich in den letzten Jahren deutlich verschlechtert habe, sowie auf- grund der Strategie der Gesundheitsdirektion des Kantons Zürich unausweichlich geworden sei. Diesbezüglich verweist sie auf ihre Ausführungen in der Stellung- nahme sowie die da aufgeführten Beweisofferten (act. 21 Rz. 7 ff., 15 und 28; Be- weisofferten Nr. 2, 3 und 6-8). Mit diesen Ausführungen setze sich die Vorinstanz in keiner Weise auseinander, weshalb diese ihr rechtliches Gehör verletzt habe. - 12 - Die unsubstantiierte Behauptung der Klägerin, wonach sie rund 80% ihres Umsat- zes durch externe Patienten generiere und daher die Schliessung des Standorts E._____ für die Klägerin keine Auswirkungen auf ihr Leistungsangebot hätte, übernehme die Vorinstanz aber, obwohl dies in keiner Weise belegt sei und von ihr (der Beklagten) bestritten worden sei (act. 35 Rz. 18 f.). b) Die Beklagte bringt weiter vor, würde man der Argumentation der Vorinstanz folgen, wonach selbst im Falle des Verlustes der Betriebsbewilligung sowie der Zahlungsunfähigkeit oder des Konkurses der Beklagten und auch bei weniger weitgehenden Einschränkungen das Mietverhältnis mit der Klägerin weitergeführt werden könne, wäre dies gleichbedeutend mit der Unmöglichkeit der ausseror- dentlichen Kündigung für die Beklagte bzw. einem Ausschluss von Art. 266g OR, was rechtlich gar nicht möglich wäre (act. 35 Rz. 22). c) Weiter sei nicht ersichtlich, weshalb eine Kündigung erst auf Ende 2025 dem Charakter der ausserordentlichen Kündigung widersprechen solle. Die Beklagte habe die Kündigung ohne Verzögerung ausgesprochen, nachdem die Einstellung des Spitalbetriebs per Ende 2022 beschlossen gewesen sei. Ein Spitalbetrieb könne nicht von einem auf den nächsten Tag eingestellt werden, das nehme meh- rere Monate in Anspruch. Da ein Verkauf der Liegenschaft erst per Anfang 2026 möglich gewesen sei und eine anderweitige Nutzung stark eingeschränkt sei, habe es ebenfalls keinen Sinn gemacht, die Kündigung auf einen früheren Zeit- punkt auszusprechen (act. 35 Rz. 23). 8.1.3. Zu prüfen ist, ob die von der Beklagten vorgetragenen Gründe zur aus- serordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigten. Da der Mietvertrag und Kooperationsvertrag gleichzeitig geschlossen wurden und einen gewissen inneren Zusammenhang aufweisen, ist durch Auslegung der Kündigungsklauseln in den beiden Verträgen zu eruieren, welche Umstände die Parteien als wichtige Gründe, die zur Kündigung des Mietvertrags berechtigen, erachteten. Massge- blich ist gemäss objektivierter Auslegung, was sachgerecht ist, weil nicht anzu- nehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 144 III 327 E. 5.2.2.1). Im Rahmen der Auslegung ist ausserdem die Intention der gesetzlichen Bestimmung von Art. 266g OR einzubeziehen- 13 - a) Ziffer 3 Abs. 3 des Mietvertrags hat den folgenden Wortlaut: "Die Parteien können den Mietvertrag aus wichtigen Gründen, welche die Fortführung des Miet- verhältnisses für sie unzumutbar machen, ausserordentlich kündigen. Als wichti- ger Grund gilt insbesondere die ausserordentliche Beendigung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Kooperationsvertrages" (act. 4/04 S. 2). In Ziff. 5 Abs. 1 des Kooperationsvertrags haben die Parteien unter dem Ti- tel "Vertragsdauer und ausserordentliche Beendigung" Folgendes festgehalten: "Die Vertragsdauer ist an den in Ziffer 1 erwähnten Mietvertrag gekoppelt und hat dieselbe Laufzeit. Dieser Kooperationsvertrag endet automatisch mit der Beendi- gung des Mietverhältnisses. Die Parteien können den Kooperationsvertrag aus wichtigen Gründen, welche die Fortführung der Zusammenarbeit für sie unzumut- bar machen, ausserordentlich kündigen. Mit ausserordentlicher Kündigung des Kooperationsvertrages endet auch der Mietvertrag gemäss Ziffer 1. Als wichtige Gründe gelten insbesondere: Verlust der Bewilligung zur Betreibung des A._____s, wobei in diesem Fall B._____ [jeweils Klägerin] das Mietverhältnis wei- terführen kann; Unmöglichkeit von B._____, die radiologischen Dienstleistungen anzubieten; Zahlungsunfähigkeit bzw. Konkurs von B._____ oder des A._____s, wobei in diesem Fall, sofern die Zahlungsunfähigkeit bzw. der Konkurs das A._____ betrifft, die B._____ das Mietverhältnis weiterführen kann" (act. 4/05 S. 2 f.). b) Vorab ist darauf hinzuweisen, dass vorliegend nicht Kernthema ist, ob die Beklagte den Kooperationsvertrag gültig kündigte. Die Kündigung ist soweit er- sichtlich unbestritten. Aus dem grundsätzlich klaren Wortlaut der Kündigungsklau- sel im Kooperationsvertrag geht hervor, dass bei Eintritt gewisser vertraglich ver- einbarter wichtiger Gründe (Verlust Betriebsbewilligung, Zahlungsunfähigkeit, Konkurs der Beklagten) der Klägerin die Möglichkeit eingeräumt werden soll, das Mietverhältnis weiterzuführen, und dass diese Gründe die Beklagte bloss zur aus- serordentlichen Kündigung des Kooperationsvertrags berechtigen (vgl. auch Vor- instanz act. 34 S. 8). Die Klausel im Kooperationsvertrag steht allerdings in einem gewissen Widerspruch zur Kündigungsklausel im Mietvertrag, wonach als wichti- ger Grund insbesondere die ausserordentliche Beendigung des Kooperationsver-- 14 - trages gelte. Die Regelung im Kooperationsvertrag erweist sich jedoch insgesamt als deutlich differenzierter und überdachter, während die Kündigungsklausel im Mietvertrag sehr pauschal formuliert wurde. Es ist daher anzunehmen, dass die Parteien der sorgfältigeren Regelung im Kooperationsvertrag grundsätzlich den Vorzug geben wollten. Der Vorrang der Kündigungsklausel im Kooperationsver- trag leuchtet auch von der Sache her ein, hängt die Existenz der Klägerin und da- mit ihr Interesse am Mietvertrag doch nicht notwendig von der Existenz der Be- klagten und der Zusammenarbeit mit ihr ab. Daran ändert nichts, dass die Kläge- rin im Kooperationsvertrag einen Leistungsauftrag gegenüber den stationären Pa- tienten der Beklagten übernommen hatte. Der Aufbau und Betrieb eines medizi- nisch-radiologischen Diagnose- und Forschungszentrum war und ist mit erhebli- chen finanziellen Investitionen für die Klägerin verbunden. Es ist deshalb aus Sicht verständiger Geschäftspartner nachvollziehbar, dass zum Schutz der Kläge- rin die ausserordentliche Beendigung des Kooperationsvertrags nicht zwingend zur ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags führt. Die Überlegung, dass sich grundsätzlich zwei wirtschaftlich selbständige Gesellschaften gegenüberste- hen, die unabhängig von der anderen jeweils (weiter-)bestehen können sollen, spricht dafür, dass der Kündigungsklausel im Kooperationsvertrag das Hauptge- wicht beizumessen ist. Dies harmoniert mit dem Grundgedanken von Art. 266g OR, der eine ausserordentliche Kündigung der Miete nur bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zulässt. Die Klausel im Mietvertrag, die ausser- ordentliche Beendigung des Kooperationsvertrags stelle stets einen wichtigen Grund zur ausserordentlichen Kündigung der Miete dar, würde diesem zentralen Punkt des Mietrechts widersprechen (vgl. auch nachfolgend E. 8.3). c) Die Kündigung der Beklagten vom 15. Juli 2021 mit dem Titel "Kündigung Kooperationsvertrag und Mietvertrag Standort E._____ aus wichtigem Grund" lau- tete wie folgt: "Wie Ihnen bekannt ist, wird der Standort E._____ des A._____s per 31. Dezember 2025 geschlossen werden und wir stellen per diesem Datum jeglichen Betrieb an diesem Standort in E._____ definitiv ein. Die Liegenschaft wird von der F._____ AG übernommen, welche darauf eine psychiatrische Klinik erstellen wird". Weiter führte die Beklagte darin aus, da sie den Betrieb am Stand- ort E._____ per 31. Dezember 2025 vollständig und definitiv einstelle und damit - 15 - auch keine Patienten mehr stationär behandle, fehle es ab diesem Zeitpunkt an jeglicher Grundlage für die gemeinsame Zusammenarbeit, wie diese in den Ver- trägen geregelt sei. Insbesondere könnten dann beide Vertragsparteien ihren ver- traglichen Pflichten nicht mehr nachkommen. Eine Weiterführung dieser Zusam- menarbeit sei aus diesem Grund nicht mehr zumutbar. Die Beklagte könne des- halb ab dem 31. Dezember 2025 am Standort E._____ keine Zusammenarbeit mit der Klägerin aufrechterhalten, womit auch die Grundlage für den Mietvertrag weg- falle (act. 4/06). d) Die Beklagte gibt im Kündigungsschreiben damit im Kern als Grund für die ausserordentliche Kündigung die Schliessung ihres Standorts in E._____ an, demnach wirtschaftliche Gründe. Mit der Schliessung des Standorts endet jedoch ihre Existenz nicht, denn sie betreibt einen weiteren Standort in C._____. Sie gibt demnach mit der Schliessung des Standorts E._____ weder ihre wirtschaftliche Selbständigkeit noch ihre gesellschaftliche Tätigkeit vollständig auf. Weshalb ihr unter diesen Umständen die Fortführung des Mietverhältnisses mit der Klägerin bis zum Ablauf der fest vereinbarten Mietdauer aus wirtschaftlicher Sicht nicht zu- mutbar sein soll, legte sie vor Vorinstanz, wie diese zu Recht festhielt, nicht sub- stantiiert dar. e) In der Berufungsschrift erläutert die Beklagte, dass die Grundlage für den Kooperationsvertrag die Leistungserbringung - die Sicherstellung der radio-dia- gnostische Betreuung für die am Standort E._____ stationär behandelten Patien- ten - gewesen sei. Diese Grundlage sei mit der Einstellung des Spitalbetriebs, welcher aufgrund der finanziellen Lage unausweichlich geworden sei, vollständig entfallen. Ohne Patienten von der Beklagten gebe es keine Kooperation zwischen den Parteien (act. 35 S. 6). Letzteres mag zwar zutreffen. Die Beklagte übersieht allerdings, dass es sich um zwei eigenständige Verträge handelt, die nicht zwingend voneinander ab- hängen, auch wenn ein gewisser innerer Sachzusammenhang besteht. Die Par- teien haben im Kooperationsvertrag ausdrücklich festgehalten, dass die beiden Gründe (Verlust Betriebsbewilligung und Zahlungsunfähigkeit bzw. Konkurs der Beklagten) zwar zur ausserordentlichen Beendigung des Kooperationsvertrags - 16 - berechtigen, nicht aber zwingend zur Beendigung des Mietvertrags führen. Die Parteien haben in diesen Fälle somit vorbehalten, dass die Klägerin das Mietver- hältnis auch ohne Kooperation mit der Beklagten weiterführen kann. Weder der Verkauf der Liegenschaft der Beklagten noch die Schliessung des Standorts E._____ werden im Übrigen im Kooperationsvertrag als Gründe für die ausseror- dentliche Kündigung des Kooperationsvertrags genannt. Sie erreichen auch nicht die Intensität der im Kooperationsvertrag aufgezählten ausserordentlichen Kündi- gungsgründe. Es ist nicht anzunehmen, dass die Parteien gewollt haben, dass das Mietverhältnis bei weniger einschneidenden Vorgängen bei der Beklagten ge- gen den Willen der Klägerin aufgelöst werden kann. Die Vorinstanz hielt weiter fest, die Beklagte habe die Behauptung nicht bestritten, dass 80% der von der Klägerin behandelten Patienten nicht von der Beklagten überwiesen worden seien. Ob dies zutrifft, kann offen bleiben, wobei nicht ersichtlich ist, was die Be- klagte zu ihren Gunsten daraus ableiten würde, wenn die Klägerin in grösserem Ausmass auf die Patienten der Beklagten angewiesen wäre, stand doch die wirt- schaftliche Überlebensfähigkeit der Klägerin nicht im Raum. Die Beklagte behaup- tet insbesondere nicht, die Klägerin habe den Mietzins seit Schliessung des Standorts E._____ nicht bezahlen können. Die Klägerin erfüllt damit offenbar ihre Pflichten aus dem Mietvertrag. f) Die Beklagte brachte vor Vorinstanz zu ihren wirtschaftlichen Problemen vor, dass die Zahl ihrer stationären Patienten am Standort E._____ bereits ab dem Jahr 2017 rückläufig gewesen sei (act. 21 Rz. 7), also lange bevor die Parteien ihre gemeinsamen Verträge abschlossen. Die Abnahme der Patienten war dem- nach bereits bei Vertragsabschluss vorhersehbar und kann daher als Grund für die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Frage kommen. Die Vorinstanz gelangte sodann zur Überzeugung, dass es der Beklagten nicht gelungen sei, ihre missliche wirtschaftliche Situation zu belegen und aufzuzeigen, dass ihr die Fremdvermietung ihrer Räumlichkeiten nicht möglich gewesen wäre (act. 34 S. 7 f.). Das ist nicht zu beanstanden. Die von der Beklagten dazu einge- reichte Liste mit Kennzahlen zur "Schliessung E._____" (act. 23/2) nennt nicht nä- her belegte Zahlen. Die Behauptung, sie habe befürchtet, die Gesundheitsdirek- tion des Kantons Zürich werde ihr den Leistungsauftrag entziehen, vermochte sie - 17 - ebenfalls nicht zu beweisen. So fehlt insbesondere eine entsprechende Erklärung der Gesundheitsdirektion. Auch der eingereichte Zeitungsartikel vom tt.mm.2021 in der G._____ (act. 23/3) genügt zum Beweis nicht. Aus dem Auszug des Struk- turberichts der Gesundheitsdirektion (act. 23/6) ist ebenfalls nicht ersichtlich, dass der erneute Leistungsauftrag für den Standort E._____ im Kündigungszeitpunkt nicht erteilt würde. Ebenso hilft der Artikel in H._____ vom tt.mm.2022 (act. 23/8) der Beklagten nicht weiter. Danach würden je nach Standort bzw. Spital unter- schiedliche Lösungen mit der Gesundheitsdirektion gesucht. Die Klägerin kann schliesslich aus den "Schicksalen" anderer Kliniken nichts für sich ableiten. g) Zusammenfassend bedeuten die angeführten wirtschaftlichen Probleme und die Aufgabe des Standorts in E._____ keinen (vertraglich vereinbarten) wichtigen Grund zur ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Insbesondere gelingt es der Beklagten nicht, eine derart missliche wirtschaftliche Situation zu belegen, dass ihr die Fortführung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nicht mehr zu- mutbar war. h) Die Beklagte rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da die Vorinstanz sich mit den Ausführungen und den Beweisofferten in keiner Weise auseinandergesetzt habe (act. 35 Rz. 18-20, 25). Alleine aufgrund des Umstandes, dass sich die Vorinstanz nicht mit sämtlichen Parteivorbringen auseinandersetzte, ist noch keine Gehörsverletzung zu erkennen. Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende Begründungspflicht verlangt zwar, dass die Urteilsbegründung dem Betroffenen ermöglichen soll, die Tragweite des Entscheides zu erfassen und diesen in Kenntnis der Überlegungen des Gerichts anzufechten (statt vieler: BGE 145 III 324, E. 6.1). Die Begründungs- pflicht verlangt jedoch nicht, dass sich das Gericht mit sämtlichen vorgebrachten Sachverhaltselementen, Beweismitteln und Rügen auseinandersetzt. Vielmehr kann es sich auf die wesentlichen Überlegungen, welche zum Entscheid geführt haben, beschränken (BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 141 III 28, E. 3.2.4; BGE 138 I 232, E. 5.1 m.w.H.). Die Vorinstanz hat nachvollziehbar begründet, weshalb sie in der behaupte- ten wirtschaftlichen Situation der Beklagten keinen wichtigen Grund zur ausseror-- 18 - dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sah. Dass sie dabei nicht auf sämtli- che Argumente der Beklagten einging, stellt noch keine Verletzung der Begrün- dungspflicht und damit auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die Be- klagte vermag im Übrigen nicht aufzuzeigen, welche von ihr erstinstanzlich erho- benen Behauptungen und offerierten Beweise, die von der Vorinstanz unberück- sichtigt blieben, zu einer für sie günstigeren Beurteilung geführt hätten. Der Vor- wurf ist daher unberechtigt. i) Die Beklagte rügt, würde man der Argumentation der Vorinstanz folgen, wür- den zwingende mietrechtliche Bestimmungen ausgehöhlt, weil eine ausserordent- liche Kündigung für die Beklagte gänzlich unmöglichen wäre (act. 35 Rz. 21 f.). Dieser Argumentation ist entgegen zu halten, dass die Parteien mehrere Situatio- nen vertraglich explizit vereinbarten, in denen der Mietvertrag unabhängig vom Kooperationsvertrag bestehen bleiben kann. Die Beklagte hat sich damit ausdrü- cklich mit einer Einschränkung der Kündigungsgründe einverstanden erklärt. Sie kann daher im Nachhinein nicht monieren, ihr Kündigungsrecht werde übermässig eingeschränkt. Entgegen ihrer Meinung bleiben ohnehin wichtige Gründe für eine ausserordentlichen Kündigung bestehen, die bei Vertragsabschluss naturgemäss nicht vorhersehbar waren. Dazu zählen z.B. schwere Wirtschaftskrisen, Naturka- tastrophen, eine behördliche Schliessung. Folglich kann von einer Aushöhlung mietrechtlicher Bestimmungen durch die vorinstanzliche Auslegung keine Rede sein. j) Weiter rügt die Beklagte, es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Kündigung per Ende 2025 dem Charakter der ausserordentlichen Kündigung widerspreche. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Beklagte mit der Kündigung im Juli 2021 per Ende 2025 eine Kündigungsfrist von mehr als vier Jahren in Kauf nahm. Sie erachtete es damit im Kündigungszeitpunkt offenkundig als zumutbar, den Mietvertrag vier weitere Jahre aufrechtzuerhalten, was der erforderlichen Unzumutbarkeit der Ver- tragsfortführung widerspricht. Hinzu kommt, dass sich die Beklagte nach der Kün- digung entschied, den Betrieb am Standort E._____ schon per Ende 2022 einzu- stellen. Dennoch liess sie den Mietvertrag mit der Klägerin weiterlaufen. Die Be- klagte erachtete es damit als zumutbar, den Mietvertrag währen drei Jahren ohne - 19 - Zuweisung von Patienten ihrerseits an die Klägerin und damit losgelöst von einer Kooperation bestehen zu lassen. Wieso sie dies für drei Jahre, nicht aber für die restliche Vertragslaufzeit akzeptierte, ist nicht nachvollziehbar. Die Beklagte hat damit in mehrfacher Hinsicht gezeigt, dass ein Bestand des Mietvertrags unab- hängig vom Bestehen des Kooperationsvertrags für sie über mehrere Jahre hin- weg zumutbar ist (vgl. dazu, wie bereits von der Vorinstanz zitiert auch SVIT Kommentar MÜLLER, Art. 266g N 40). 8.2. Die Veräusserung der Liegenschaft als wichtiger Grund für die ausseror- dentliche Kündigung des Mietvertrags 8.2.1. Die Vorinstanz erwog, der Verkauf der Liegenschaft habe die Beklagte nicht zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt. Das Gesetz regle die Folgen eines Verkaufs eines mit einem laufenden Mietvertrag "belasteten" Grundstückes. Für den Fall, dass die Beklagte der F._____ AG ein unbelastetes Grundstück ver- sprochen habe, sei das weder das Problem der Klägerin noch stelle dies einen wichtigen Grund für eine ausserordentliche Kündigung dar (act. 34 S. 9 f.). 8.2.2. Die Beklagte stellt sich in Bezug auf den Verkauf in der Berufung auf den Standpunkt, sie habe nie behauptet, die Veräusserung der Liegenschaft stelle einen wichtigen Grund für die Kündigung dar. Der Verkauf gehöre zu den relevan- ten Hintergrundinformationen für die Schliessung des Spitalbetriebs (act. 35 Rz. 24). 8.2.3. Da die Beklagte in ihrer Berufung explizit vorbringt, der Verkauf stelle auch ihrer Ansicht nach keinen ausserordentlichen Kündigungsgrund dar, erübri- gen sich weitere Äusserungen zu diesem Thema. Im Übrigen erwiesen sich die vorinstanzlichen Erwägungen, wonach der Verkauf der Liegenschaft durch den Vermieter von Gesetzes wegen keinen ausserordentlichen Kündigungsgrund dar- stellt, sondern das Mietverhältnis gemäss zwingender Regelung von Art. 261 Abs. 1 OR auf den neuen Vermieter übergeht (vgl. act. 34 S. 9 f.), als zutreffend. 8.3. Zur automatischen Kündigung des Mietvertrags infolge Beendigung des Ko- operationsvertrags- 20 - 8.3.1. Die Vorinstanz führte zu Recht aus, der Mietvertrag hänge nicht zwin- gend von einer bestehenden Kooperation der Parteien ab. Damit stelle auch die Beendigung des Kooperationsvertrags im konkreten Fall keinen wichtigen Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses dar. Zudem sei keines der im Kooperati- onsvertrag festgehaltenen Szenarien für eine ausserordentliche Kündigung einge- treten. Die vertraglich explizit aufgeführten Gründe würden alle eine gewisse Schwere aufweisen, es handle sich geradezu um Katastrophen-Szenarien. Die Parteien seien für den Fall des Verlusts der Spitalbewilligung bzw. der Zahlungs- unfähigkeit oder des Konkurses der Beklagten zudem davon ausgegangen, die Klägerin könne das Mietverhältnis weiterführen. Die vereinbarte Beendigung des Mietvertrags durch Kündigung des Kooperationsvertrags sei damit in erheblichem Masse relativiert worden. Von einem Automatismus, wonach der Mietvertrag zwingend mit Beendigung des Kooperationsvertrags ende, könne keine Rede sein. Die Auslegung der beiden Verträge ergebe nur, dass es ohne Mietvertrag wohl keinen Kooperationsvertrag gebe, nicht aber umgekehrt (act. 34 S. 12 f.). 8.3.2. Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe die Rechtslage verkannt. Sie behandle die Frage, ob der Mietvertrag aufgrund der Kündigung des Kooperationsvertrags ende, fälschlicherweise unter dem Titel der ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Dies sei nicht korrekt, da sich die Beendigung des Mietvertrags aus der vertraglichen Regelung der Par- teien ergebe, welche vorsehe, dass mit der ausserordentlichen Beendigung des Kooperationsvertrags der Mietvertrag automatisch ende. Diese Frage stelle sich unabhängig davon, ob ein ausserordentlicher Kündigungsgrund vorliege. Deshalb brauche es keiner Prüfung einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (act. 35 Rz. 9). Es gehe entgegen der Vorinstanz nicht darum, ob die Klä- gerin nicht mehr in der Lage sei, ihre Leistung zu erbringen, sondern einzig darum, dass die Leistungserbringung der Klägerin für die Beklagte die Grundlage für den Kooperationsvertrag gebildet habe. Diese Grundlage sei mit der Einstel- lung des Spitalbetriebs vollständig entfallen. Gemäss Ziff. 5 des Kooperationsver- trags ende mit der ausserordentlichen Beendigung des Kooperationsvertrags der Mietvertrag automatisch (act. 35 Rz. 12 ff.). Die Klägerin habe selber bestätigt, ihr sei eine mögliche Schliessung des Standorts E._____ schon bei Vertragsab-- 21 - schluss im Jahr 2018 bekannt gewesen. Unter anderem deshalb hätten die Par- teien vorgesehen, dass der Mietvertrag mit der ausserordentlichen Beendigung des Kooperationsvertrags automatisch ende (act. 35 Rz. 20 f.). 8.3.3. Die Beklagte übersieht zunächst, dass die Formvorschriften von Art. 266l OR (einseitig) zwingender Natur sind, weshalb ein befristeter Mietvertrag nicht vorzeitig automatisch (bspw. mit Erlöschen eines anderen Vertrags) und ohne formelle Kündigung enden kann (vgl. Art. 273c OR). Dass die Parteien mit der Formulierung einen Auflösungsvertrag geschlossen hätten, macht die Be- klagte im Übrigen nicht substantiiert geltend. Die Möglichkeit der Klägerin, den Mietvertrag einseitig fortzuführen, würde im Übrigen einem solchen Vertrag dia- metral wiedersprechen. Ein befristeter Mietvertrag, wie der vorliegende, kann vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer nur im Falle wichtiger Gründe ausserordentlich gekündigt werden. Einzig die Ausformulierung solcher Gründe, untersteht der Par- teiautonomie. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Vertragsparteien eine aus- serordentliche Kündigung nur aus Gründen vorsehen können, die die Fortführung des Mietverhältnisses für den Kündigenden als unzumutbar erscheinen lassen. Diese strengen Anforderungen an eine ausserordentliche Kündigung stellen, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt (act. 34 S. 11), einen zentralen Punkt des Miet- rechts dar, der durch die Privatautonomie nicht abgeändert werden kann. Folglich kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass der Mietvertrag durch die Kündi- gung des Kooperationsvertrags nicht (automatisch) beendet wurde. Ob Gründe zur ausserordentlichen Kündigung des Kooperationsvertrags vorlagen, ist für die Frage, ob wichtige Gründe für die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags vorlagen, letztlich nicht entscheidend, weshalb solche auch nicht näher zu prüfen sind (act. 34 E. 6). 8.4. Fazit Zusammengefasst ist der Vorinstanz zu folgen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte zu Unrecht erfolgte und un- gültig ist. 9. Kosten- und Entschädigungsfolgen- 22 - 9.1. Ausgangsgemäss hat die Beklagte die Prozesskosten des zweitinstanzli- chen Verfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beanstandungen hinsichtlich der Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten und der Parteientschädigung wur- den keine vorgebracht. Damit hat es bei der Kostenregelung der Vorinstanz sein Bewenden. 9.2. Grundlage für die Gebührenfestsetzung für die zweitinstanzliche Entscheid- gebühr bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitauf- wand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem Streitwert von rund Fr. 790'000.00 (vgl. act. 38) ist die Entscheidgebühr in Anwen- dung von § 4 Abs. 1 bis 3, § 7 lit. a sowie § 12 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 15'000.00 festzusetzen. 9.3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Beklagten nicht, weil sie unterliegt, der Klägerin nicht, da ihr im Berufungsverfahren keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts des Bezirks Hor- gen vom 26. Oktober 2024 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 15'000.00 festgesetzt, der Berufungsklägerin und Beklagten auferlegt und mit dem von ihr geleiste- ten Vorschuss verrechnet. 3. Es werden im zweitinstanzlichen Verfahren keine Parteientschädigungen zu- gesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte und Kläge- rin unter Beilage eines Doppels von act. 35, sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichts Horgen, je gegen Empfangsschein.- 23 - Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in- nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund Fr. 790'000.00. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: lic. iur. R. Bantli Keller Die Gerichtsschreiberin: MLaw O. Guyer versandt am: