<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00131</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209916&amp;W10_KEY=4467122&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00131</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.08.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung: Einordnung in eine Flusslandschaft. <br/><br/>Der Vorinstanz kann keine Unterschreitung ihres eigenen Ermessens vorgeworfen werden (E. 4.4).<br/><br/>Weder die Bewilligungsbehörde noch die Vorinstanz hat die sihlnahe Lage des geplanten Objekts ausser acht gelassen. Zu Recht hat die Baurekurskommission den Entscheid der Bausektion, das streitige Projekt erfülle die Voraussetzungen von § 71 PBG, geschützt (E. 4.5 f.).<br/><br/>Abweisung. <br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNGSPRÃFUNG">EINORDNUNGSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSENTSCHEID">ERMESSENSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSKONTROLLE">ERMESSENSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSUNTERSCHREITUNG">ERMESSENSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDSCHAFT">LANDSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDSCHAFTSBILD">LANDSCHAFTSBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNG">ÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UFER">UFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNG">UMGEBUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I lit. a VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I lit. c VRG</span><br/><span class="gerade">§ 65A Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 8 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11776" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00131</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. August 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">RA D,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Baugenossenschaft K,</a> vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_26">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_30"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 3. Juni 2008 erteilte die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich der Baugenossenschaft K unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die 1. Etappe der ArealÃ¼berbauung L auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 an der J-Strasse 11â12 in ZÃ¼rich. Diese besteht im Wesentlichen aus zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 130 Wohnungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben F, G, H und I sowie C mit gemeinsamer Eingabe vom 10. Juli 2008 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins wies die Baurekurskommission den Rekurs mit Entscheid vom 12. Februar 2010 ab, soweit dieser nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 22. MÃ¤rz 2010 liess C dem Verwaltungsgericht beantragen, die Entscheide der Vorinstanzen seien aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern. Eventualtiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Beschwerdegegnerin zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. In prozessualer Hinsicht wurde Ã¼berdies ein Augenschein beantragt.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission beantragte am 14. April 2010 ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen. Mit Eingabe vom 20. April 2010 schloss auch die Bausektion des Stadtrats auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich verzichtete am 22. April 2010 ausdrÃ¼cklich auf eine Stellungnahme. Am 26. April 2010 liess die Baugenossenschaft K dem Verwaltungsgericht Abweisung der Beschwerde beantragen. Zudem wurde um Verzicht auf einen Augenschein sowie um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck der vorliegend umstrittenen 1. Etappe der ArealÃ¼berbauung auf dem Areal B grenzt Ã¶stlich an den Fluss und westlich an die Bahnlinie. Es befindet sich gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W4 und die GrundstÃ¼cksflÃ¤che betrÃ¤gt gemÃ¤ss den eingereichten PlÃ¤nen und Unterlagen 11'086 m<sup>2</sup>. Die private Beschwerdegegnerin plant darauf in einer 1. Etappe die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit je sieben Vollgeschossen und GebÃ¤udehÃ¶hen von 21,8 m bis 22,88 m. Die lang gezogenen HÃ¤user weisen je eine LÃ¤nge von 98,6 m sowie eine Tiefe von 14,7 m auf.</p> <p class="Urteilstext">Das Projekt wurde von der Bausektion als ArealÃ¼berbauung im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. WÃ¤hrenddem im Rekursverfahren noch diverse Einreden gegen das Vorhaben geltend gemacht wurden, ist vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen nur noch die ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t hinsichtlich der landschaftlichen Einordnung strittig.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Bei ArealÃ¼berbauungen mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2). <span>Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 des § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der BaubehÃ¶rde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003, BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 3-17 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>GemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist die Baurekurskommission grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der WÃ¼rdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Beurteilungsspielraum Ã¶ffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b; 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2, beide unter www.vgrzh.ch). Ist â wie hier â die Einordnung einer ArealÃ¼berbauung strittig, so darf die Baurekurskommission mithin nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist. Diese ZurÃ¼ckhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 8.1). Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale BaubehÃ¶rde jedoch nur berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar halten durfte bzw., wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung der Gemeindeautonomie zulÃ¤ssig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zunÃ¤chst geltend, die Vorinstanz habe das ihr zustehende Ermessen unterschritten, indem sie die landschaftliche Einordnung nicht genÃ¼gend beachtet habe. Die Baurekurskommission habe sich weitgehend einer sachlichen ÃberprÃ¼fung in der Frage, ob der Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 gemessen an den in § 71 PBG festgelegten Kriterien noch vertretbar sei, enthalten. Sie habe lediglich die bereits von der Mitbeteiligten angefÃ¼hrten Argumente Ã¼bernommen und repliziert. Zudem habe sich die Baurekurskommission auf die Feststellung beschrÃ¤nkt, dass die umstrittene ArealÃ¼berbauung eine ZÃ¤sur darstelle, weswegen ihr eine besonders gute Gestaltung nicht abgesprochen werden kÃ¶nne. Die Baurekurskommission habe damit nicht untersucht, ob die kommunale BehÃ¶rde in rechtsgenÃ¼gender Weise die Einordnung in die landschaftliche Umgebung abgeklÃ¤rt habe.</p> <p class="Urteilstext">Sodann macht die BeschwerdefÃ¼hrerin weiter geltend, das Bauvorhaben lasse sich nicht in die landschaftliche Umgebung einordnen. Mit den vorliegenden Dimensionen Ã¼bertreffe das Bauvorhaben alles in dieser Umgebung bisher Dagewesene bei Weitem. Ãberdies wÃ¼rden sich die GebÃ¤ude derart entlang des Flusses in die Landschaft stellen, dass auf einer Strecke von Ã¼ber 200 m eine eigentliche Tal- und Sichtsperre entstehe. Mit diesen Dimensionen greife das Bauvorhaben in Ã¼bermÃ¤ssiger Weise in eine durch EngrÃ¤umigkeit des Tals und durch den Fluss geprÃ¤gte Landschaft ein. Zudem befinde sich das Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft zum BLN-Schutzobjekt Nr. 1306 âAlbisketteâ, weshalb die landschaftliche Einordnung erstens auf die Einwirkung auf das Schutzobjekt zu untersuchen und zweitens an der konkreten landschaftlichen Situation im Grenzbereich zum Schutzobjekt auszurichten sei. Das Vorhaben sei unmittelbar am Ufer des geschÃ¼tzten Flusses geplant, werde umsÃ¤umt von einer biologisch wertvollen, wilden Ufervegetation und grenze im Osten an den Wald. Wenn nun das Bauvorhaben innerhalb dieses Gebiets eine ZÃ¤sur darstelle und auf GrossmassstÃ¤blichkeit setze, dann kÃ¶nne nicht von einer besonders guten Einordnung in die Landschaft gesprochen werden. Im Gegenteil wÃ¼rde das Vorhaben in seinen Dimensionen die EngrÃ¤umigkeit des Tals und den unmittelbar angrenzenden Naturraum, den Fluss und den Wald weitgehend dominieren, und es wÃ¼rde die Erlebbarkeit dieses Naturraums einerseits und des durch erdgeschichtliche VorgÃ¤nge geprÃ¤gten engen Tals andererseits weitgehend verunmÃ¶glichen. In den vorinstanzlichen Entscheiden fehle es an einer materiellen Auseinandersetzung mit der unmittelbaren Umgebung im Allgemeinen und mit der ZulÃ¤ssigkeit eines derartigen Grossprojekts in einer sensiblen Landschaft mit angrenzendem Schutzgebiet im Besonderen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat sich bereits in den ErwÃ¤gungen zur angefochtenen Baubewilligung mit der Frage, ob das Bauvorhaben den gestalterischen Anforderungen von § 71 PBG genÃ¼ge, auseinandergesetzt. In der Rekursvernehmlassung vom 19. August 2008 hat sie insbesondere auch zu der vor Vorinstanz gerÃ¼gten mangelnden BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie fÃ¼r die ArealbebauungsqualitÃ¤t ausfÃ¼hrliche ErwÃ¤gungen vorgenommen und ihre Ãberlegungen zur Gestaltung der geplanten Ãberbauung und zur Einordnung in die bestehende Bau- und Landschaftsstruktur dargetan. So erwog die Bausektion unter anderem, die GebÃ¤udelÃ¤ngen und Proportionen des Projekts seien im quartierbezogenen Umfeld nicht fremd, auch wenn die Parzellenstruktur und somit die Bebauung auf der anderen Seite der J-Strasse kleinflÃ¤chig sei bzw. eine andere KÃ¶rnigkeit aufweise. Die neue Wohnsiedlung M gegenÃ¼ber dem Areal A weise Ã¤hnliche Dimensionen auf, und im anschliessenden Gebiet N seien lang gezogene GebÃ¤ude mit grÃ¶sseren Dimensionen sogar typisch; unter dem Aspekt der stÃ¤dtebaulichen Einordnung sei es nicht von Belang, dass diese bestehenden GebÃ¤ude einer industriellen bzw. gewerblichen Nutzung dienten. Die ArealÃ¼berbauung situiere sich klar auf Talboden und Flussraum. Nehme man den Flussraum als Betrachtungsperimeter, falle auf, dass bereits frÃ¼her die Linsen entlang des Flusses mit grossmassstÃ¤blichen Bauten besetzt worden seien. Die Anordnung der streitigen Scheibenbauten entlang des Flusses sei durchaus kein abwegiges oder ortsfremdes Ãberbauungskonzept. Da sich die ArealÃ¼berbauung L vor allem auf die bauliche Situation in der Talebene und in FlussnÃ¤he beziehe, wÃ¤re es verfehlt, die Bebauung des Ãetliberghangs mit zwei- bis dreigeschossigen GebÃ¤uden in LÃ¤ngsrichtung hangabwÃ¤rts als massgeblich zu betrachten. Schliesslich wÃ¼rden die projektierten GebÃ¤ude einen relativ grossen Abstand zur eher kleinteiligen Bebauung der gegenÃ¼berliegenden Parzellen aufweisen, die auch einer anderen Bauzone, einer Wohnzone W3, zugewiesen seien. Zudem seien dieser bestehende Teil des Quartiers und das Neubauareal durch die J-Strasse und die Bahnlinie, also eine doppelte Verkehrsachse, voneinander getrennt. Die Halbinsel des Flussbogens werde dadurch rÃ¤umlich abgesetzt und kÃ¶nne ohne BeeintrÃ¤chtigung der benachbarten Bebauung mit einer gewissen SelbstÃ¤ndigkeit Ã¼berbaut werden. Ausserdem wÃ¼rden die Bauten westlich der J-Strasse bedingt durch die natÃ¼rliche, sanft ansteigende Topografie zunehmend erhÃ¶ht liegen. Auch der Umstand, dass das Bauvorhaben direkt an der Einfahrt nach ZÃ¼rich liege, erlaube eine gewisse bauliche Akzentuierung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Vorinstanz kam aufgrund der ErwÃ¤gungen im angefochtenen Bauentscheid und den Rekursstellungnahmen zum Schluss, die Bausektion habe das Bauvorhaben nach den erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG geprÃ¼ft. Mit Bezug auf die Einordnung in die landschaftliche Umgebung fÃ¼hrte die Baurekurskommission aus, dass im Gebiet westlich der J-Strasse die KÃ¶rnung der GebÃ¤ude in der Wohnzone W2 in Richtung Osten bzw. Wohnzone W3 und damit in Richtung Bauvorhaben tendenziell leicht zunehme. Soweit die umstrittene ArealÃ¼berbauung gleichwohl eine ZÃ¤sur zur benachbarten Bauzone im Westen und zum angrenzenden Nichtbaugebiet im Osten darstelle, kÃ¶nne ihr deswegen die geforderte besonders gute Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung nicht von vornherein abgesprochen werden. Hierzu falle insbesondere ins Gewicht, dass das Bauvorhaben auf kohÃ¤rente Art und Weise die ausladenden Bauvolumina der industriell geprÃ¤gten Gebiets N, die sich unweit im Norden der Bauareale befinde, flussaufwÃ¤rts Richtung SÃ¼den weiterfÃ¼hre. Von der baulichen und landschaftlichen Umgebung hebe sich optisch namentlich das Areal B wegen der doppelten Verkehrsachse im Westen und des Flussbettes im Osten als selbstÃ¤ndig wahrnehmbare Peninsula ab. Dem entsprechend unterschiedlichen Umfeld im Westen und Osten der WohngebÃ¤ude B1 und B2 trage sowohl die Gestaltung der geplanten FreiflÃ¤chen als auch das Konzept der durchgehenden Wohnungsgrundrisse Rechnung. Im Ãbrigen habe die Baurekurskommission I anlÃ¤sslich ihres Kommissionsaugenscheins vom 4. September 2009 festgestellt, dass die bauliche Umgebung im Westen des Bauvorhabens keine Merkmale aufweise, die besondere Anforderungen an die Einordnung von Neubauten verlangen wÃ¼rde. Insgesamt kÃ¶nne somit festgestellt werden, dass die Bausektion aufgrund einer umfassenden und gut nachvollziehbaren WÃ¼rdigung zu Recht zum Schluss gelangt sei, das Bauvorhaben erfÃ¼lle die gesetzlichen Voraussetzungen an eine ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss § 71 PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Angesichts der im Rekursverfahren vorgebrachten RÃ¼gen der damaligen Rekurrenten und heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin sowie der bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen Einordnungsentscheiden gebotenen ZurÃ¼ckhaltung der Baurekurskommission sind die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz zur landschaftlichen Umgebung und der Schluss, die Bausektion habe das PrÃ¼fprogramm von § 71 Abs. 2 PBG ernsthaft und grÃ¼ndlich bearbeitet, nicht zu beanstanden. Wie oben ausgefÃ¼hrt, haben sich die Rekurskommissionen trotz der ihnen gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG an sich zustehenden freien ÃberprÃ¼fungsbefugnis ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Ist der Entscheid vertretbar, auch wenn andere LÃ¶sungen denkbar wÃ¤ren, so ist er zu schÃ¼tzen. Es ist insbesondere nicht Aufgabe der Baurekurskommission, die angefochtene Baubewilligung auf Aspekte zu untersuchen, die im Rekursverfahren nicht oder nicht substanziiert gerÃ¼gt wurden. Trotz der ausfÃ¼hrlichen ErlÃ¤uterungen der Bausektion in der Rekursvernehmlassung finden sich in der Replik der damaligen Rekurrenten und heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin keine substanziierten RÃ¼gen mehr zur Einordnung in die landschaftliche Umgebung. Es wurde lediglich erneut vorgebracht, es mangle an der BegrÃ¼ndung fÃ¼r die besonders gute Gestaltung des Projekts. Die BegrÃ¼ndung bestehe nur aus WorthÃ¼lsen. Anstatt die in § 71 PBG aufgefÃ¼hrten Unterscheidungskriterien abzuhandeln, habe die Beschwerdegegnerin irrelevante Beurteilungskriterien beigezogen. Die wahrscheinlich von der Beschwerdegegnerin als Vergleichsobjekt gemeinten Bauten in der Industriezone N seien ungeeignete Vergleichsobjekte fÃ¼r eine Wohnzone W4. Ungeeignet als Argument fÃ¼r eine gute Gestaltung sei zudem der blosse Hinweis, in ZÃ¼rich wÃ¼rden 280 Areal- oder GesamtÃ¼berbauungen existieren. Nur ein blinder Zufall kÃ¶nne eine derart unpassende Kubatur auf einen landschaftlich so sensiblen Ort einschlagen lassen.</p> <p class="Erwgung2">Den ausfÃ¼hrlichen ErwÃ¤gungen der Bausektion brachten die Rekurrenten bzw. die heutige BeschwerdefÃ¼hrerin somit nichts entgegen, was diese als sachlich unvertretbar hÃ¤tte erscheinen lassen kÃ¶nnen und die Baurekurskommission hÃ¤tte zum Einschreiten veranlassen mÃ¼ssen. Der Vorinstanz, welche einen Augenschein vorgenommen und gestÃ¼tzt auf ihre eigene Wahrnehmung nachgeprÃ¼ft hat, ob die ErmessensausÃ¼bung der BaubehÃ¶rde auf nachvollziehbaren und vertretbaren GrÃ¼nden beruht, kann keine Unterschreitung ihres eigenen Ermessens vorgeworfen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die Auffassungen der Vorinstanzen sind jedenfalls vertretbar. Was die BeschwerdefÃ¼hrerin im vorliegenden Verfahren dagegen vorbringt, vermag keine rechtsverletzenden Entscheide darzutun. Nicht in Abrede gestellt werden kann, dass der im Streit liegenden Ãberbauung eine gewisse prÃ¤gende Wirkung zukommen wird. Das ist jedoch mit § 71 PBG vereinbar und bedeutet nicht, dass ihr deswegen die geforderte besonders gute Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung von vornherein abzusprechen wÃ¤re (RB 1997 Nr. 79). </p> <p class="Erwgung2">Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin hat weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin 2 die Einordnung in die landschaftliche Umgebung lediglich mit dem Begriff "ZÃ¤sur" dargetan. Vielmehr wurde zu Recht darauf hingewiesen, dass eine gewisse ZÃ¤sur der guten Einordnung nicht von vornherein entgegensteht und sodann die EinfÃ¼gung in die landschaftliche und bauliche Umgebung erÃ¶rtert, wobei die Bausektion auch ausfÃ¼hrliche und vertretbare ErwÃ¤gungen zu den Dimensionen der GebÃ¤ude im VerhÃ¤ltnis zur Umgebung vornahm.</p> <p class="Urteilstext">Wie die Visualisierung der privaten Beschwerdegegnerin zeigt, entsteht dank der lang gezogenen und schlanken Form der GebÃ¤ude entlang des Ufers nicht der Eindruck einer Talsperre. Der Flussverlauf ist zu sehen und das Tal wirkt nicht abgesperrt. Die Proportionen auf den von der BeschwerdefÃ¼hrerin eingereichten Fotomontagen sind hingegen fraglich; auch die VerhÃ¤ltnisse in der Umgebung haben sich seit der Erstellung der Bildgrundlage offensichtlich verÃ¤ndert, und ein blosser schwarzer Balken kann die Fassadengestaltung der geplanten Bauten nur sehr unzureichend wiedergeben. Jedenfalls sind diese Fotomontagen nicht geeignet, einen realitÃ¤tsnahen Eindruck der projektierten Bauten in der Umgebung zu vermitteln. Dass die Ãberbauung des Areals die Aussicht auf das dahinter liegende Waldgebiet behindert, ist mit der Ãberbauung des streitbetroffenen Areals naturgemÃ¤ss verbunden. Ein Anspruch auf die Erhaltung dieses Ausblicks besteht jedoch nicht. </p> <p class="Erwgung2">Das blosse Verweisen der BeschwerdefÃ¼hrerin auf die EngrÃ¤umigkeit des Tals sowie auf das Schutzobjekt âAlbisketteâ kann nicht begrÃ¼nden, inwiefern die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen rechtsverletzend sein sollen. Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich weder im Perimeter des Objekts noch in einer Entfernung zu diesem, die fÃ¼r die Einordnung massgebend sein kÃ¶nnte. Die gemÃ¤ss Art. 6 des Natur- und Heimatschutzgesetzes vom 1. Juli 1966 (NHG) verlangte ungeschmÃ¤lerte Erhaltung des Schutzobjekts ist damit ohne Weiteres gegeben. </p> <p class="Urteilstext">Weder die BewilligungsbehÃ¶rde noch die Vorinstanz hat die flussnahe Lage der geplanten Bauten ausser Acht gelassen. So fÃ¼hrte die Bausektion in der Rekursvernehmlassung unter anderem aus, wie die geplante Umgebungsgestaltung in Zusammenhang mit dem bestehenden Flussraum gebracht werden soll. Die Vorinstanz erachtete diese AusfÃ¼hrungen als zutreffend und fÃ¼hrte aus, dass dem grundlegend unterschiedlichen Umfeld im Westen und Osten der WohngebÃ¤ude sowohl durch die Gestaltung der geplanten FreiflÃ¤chen als auch durch das Konzept der durchgehenden Wohnungsgrundrisse Rechnung getragen werde. Diese AusfÃ¼hrungen sind durchaus vertretbar. Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich nun einmal am Rande des Flussufers; mit der geplanten Umgebungsgestaltung, die die bestehenden GrossbÃ¤ume mit zurÃ¼ckversetzten KleinbÃ¤umen ergÃ¤nzen wird, sowie den RuderalflÃ¤chen, die von Sitzsteinen durchzogen werden sollen, wird die Verbindung des siedlungsinternen Aussenraums mit der UferflÃ¤che betont. Weder die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrte Erlebbarkeit des Naturraums noch der Hinweis auf das vielbesuchte stÃ¤dtische Naherholungsgebiet vermÃ¶gen diese AusfÃ¼hrungen der Vorinstanzen betreffend Einordnung und Gestaltung als unvertretbar erscheinen lassen. Dennoch kann diesbezÃ¼glich festgehalten werden, dass der zum Fluss gewandte Raum des Areals gemÃ¤ss bewilligtem Projekt frei zugÃ¤nglich ist, und durch die grosszÃ¼gigen FreiflÃ¤chen zum Fluss ist auch der Naturraum im Kontext von urbanen VerhÃ¤ltnissen weiterhin wahrnehmbar. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrte biologisch wertvolle Ufervegetation wird durch die Einhaltung des GewÃ¤sserabstands weder beeintrÃ¤chtigt noch ist ersichtlich, inwiefern die biologisch wertvolle Ufervegetation den AusfÃ¼hrungen zur guten Aussenraumgestaltung entgegenstehen soll. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Ãberlegungen der Bausektion zur Einordnung und Gestaltung des streitigen Bauprojekts nachvollziehbar sind und Ã¼berzeugen. Zu Recht hat die Baurekurskommission den Entscheid der Bausektion, das streitige Projekt erfÃ¼lle die Voraussetzungen von § 71 PBG, geschÃ¼tzt. Eine Rechtsverletzung liegt nicht vor und die Beschwerde ist somit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG). Ãberdies ist die BeschwerdefÃ¼hrerin zu einer ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>