Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 16. Oktober 2013 (810 12 353) ___________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Wiederherstellung der Parzelle I Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsri chter Beat Walther, Christian Haidlauf, Niklaus Ruckstuhl, Jgnaz Jermann , Gerichtsschrei- ber Samuel Baader Parteien A.____ , Beschwerdeführer , vertr eten durch Erik Wassmer , Advo kat gegen Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft , Beschwerdegegner B.____ und C.____, Beschwerdegegner, vertreten durch Roman Zeller, Advokat Betreff Wiederherstellung Parzelle Nr. xxx, Grundbuch D. ____ (RRB Nr. 1943 vom 27. November 2012) A. A.____, in D.____, ist seit 2005 Eigentümer der P arzelle Nr. xxx, Grundbuch (GB) D.____. Dessen Nachbarn B.____ und C.____, in D.____ , machten mit Schreiben vom 7. Mai 2010 das Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (Bau inspektorat) auf einen allfällig schleichenden Ausbau von Anlagen auf dem Grundstück Nr. xxx, GB D.____, aufmerksam. Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Daraufhin erliess die Bau- und Umweltschutzdirektion des Kantons Basel-Landschaft (BUD) am 26. Januar 2011 die Verfügung Nr. 12/2011 und ordnete darin Nachfolgendes an: ://: 1. Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG wird ver weigert. 2. Auf der Parzelle xxx, GB D.____, ist der offene Kel ler bis zum 15. Februar 2011 mit einer provisorischen Abschrankung oder einer anderen geeigne ten Massnahme zu sichern, sofern dies nicht bereits erfolgt ist. 3. Der offene Keller ist entweder vollständig oder teilweise gemäss Ziffer 14 der Erwägun- gen bis zum 31. August 2011 abzubrechen und aufzufüllen. 4. Die Abbruch- und Rückbaumassnahmen sind laufend zu dokumentieren und dem Bauin- spektorat vor Abschluss der Arbeiten zur Abnahme vorzuleg en oder in Begleitung der Abteilung Bodenschutz des Amtes für Umweltschutz und Energie durchzuführen. 5. Die Versuchsanlage zur Klärung des Drainagewassers ist bis zum 31. August 2011 zu entfernen. Innerhalb dieser Frist ist der ursprüngl iche Zustand des Geländes wiederher- zustellen. 6. Bis zum 31. August 2011 ist das Dachziegellager ab zubauen, zu entfernen oder in den unmittelbaren Bereich des Wohnhauses zu verlagern. Im Rahmen der Wiederherstellung des natürlichen Zustandes ist innert gleicher Frist d as Areal von den übrigen Kleinteilen, Kunststoffbehältern und Blechplatten/-abdeckungen zu be freien. Die Abfälle sind geset- zeskonforn zu entsorgen. 7. Die Trockenmauer kann im bestehenden Zustand belass en werden. 8. Für den Weigerungsfall wird der Pflichtige hierm it auf Art. 292 des Schweiz. Strafgesetz- buches aufmerksam gemacht. Die Bestimmung lautet: "Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassene n Verfügungen nicht Folge leistet, wird mit Haft oder Busse bestraft." 9. Sofern dieser Verfügung gemäss Ziffern 2 bis 7 nicht Folge geleistet wird, ordnet der Kanton die Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen an. Die entstehenden Aufwen- dungen sind durch ein gesetzliches Pfandrecht abgesicher t, das allen anderen Pfand- rechten ohne Eintrag ins Grundbuch vorangeht. Dagegen erhob A.____, vertreten durch Erik Wassmer, Ad vokat in Liestal, mit Schreiben vom 14. Februar 2011 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft (Regierungs- rat), wobei er unter o/e Kostenfolge die Aufhebung d er angefochtenen Verfügung beantragte. Sodann habe der Regierungsrat festzustellen, dass er den Bau des Gartenhäuschens im Sinne der erteilten Baubewilligung vom 14. Dezember 2004 fertig stellen dürfe. Mit Vernehmlassung vom 5. Mai 2011 beantragte die Rech tsabteilung der BUD die vollumfäng- liche Abweisung dieser Beschwerde. Im Juli 2011 schlossen der Regierungsrat und A.____ einen (Teil-)Vergleich (unterzeichnet am 29. Juli 2011 bzw. 11. November 2011) bezüglich der Sicherung des offenen Kellers, der Redimensionierung de r Schilfgrastränke sowie der teilwei- sen Räumung der Umgebung von losem Kleinmaterial. Daraufhin sistierte der Rechtsdienst des Regierungsrates mit Verfügung vom 4. August 2011 das bei diesem anhängige Verfahren. Am Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 18. August 2011 gewährte die Gemeinde D.____ A.____ eine Frist bis Ende des Jahres 2011, um das Gartenhaus entsprechend den genehmigten Plänen fertig zu stellen. B.____ und C.____, vertreten durch Roman Zeller, Adv okat in Basel, stellten mit Schreiben "Beschwerde/Vernehmlassung eventuell Revision" vom 31. Okt ober 2011 direkt an den Regie- rungsrat den Verfahrensantrag, sie seien dem vorliegen den Verfahren beizuladen. Diesem gab der Regierungsrat statt und eröffnete für die (weiter en) im vorgenannten Schreiben vom 31. Oktober gestellten Rechtsbegehren ein Parallelverfa hren. Mit Beschluss (RRB) Nr. 1943 vom 27. November 2012 vereinigte der Regierungsrat die rubrizierten Beschwerdeverfahren. In der Sache wies der Regierungsrat die Beschwerde von A._ ___ ab, soweit darauf eingetreten wurde (Ziff. 1). Zudem habe A.____ die ihm mit der Verfügung vom 26. Januar 2011 auferlegten Wiederherstellungsmassnahmen zuzüglich der Entfernung de s Gartenhauses bis am 31. März 2013 auszuführen (Ziff. 2). Die Beschwerde der beigeladenen B.____ und C.____ wies der Re- gierungsrat ab, soweit darauf eingetreten wurde (Ziff . 3). Schliesslich wurden die Verfahrens- kosten in der Höhe von Fr. 600.-- A.____ (Ziff. 4) bzw . Fr. 400.-- B.____ und C.____ (Ziff. 5) auferlegt. B. Gegen den RRB Nr. 1943 vom 27. November 2012 erh ebt A.____ (Beschwerdeführer), wiederum vertreten durch Erik Wassmer, mit Schreiben vom 10. Dezember 2012 Beschwerde beim Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft, Abte ilung Verfassungs- und Verwaltungs- recht (Kantonsgericht). Er beantragt die Aufhebung des angefochtenen RRB (Ziff. 1) sowie des Entscheides Nr. 12/2011 der BUD vom 26. Januar 2011, soweit dieser nicht bereits durch den (Teil-)Vergleich zwischen ihm und dem Regierungsrat obso let geworden sei (Ziff. 2). Ferner sei festzustellen, dass er den durch seinen Rechtsvorgängern bereits begonnen Bau des Garten- häuschens im Sinne der Baubewilligung des Gemeinderat es vom 14. Oktober 2004 und ge- mäss dem Schreiben der Gemeinde D.____ vom 18. August 2011 (Ansetzung einer Fertigstel- lungsfrist) fertig gestellt habe (Ziff. 3). Dies solle unter o/e Kostenfolge zu Lasten des Staates, eventualiter zu Lasten von B.____ und C.____ erfolgen ( Ziff. 4). Ferner führt der Beschwerde- führer in seiner Beschwerdebegründung vom 8. Februar 2013 aus, der Sachverhalt werde im angefochtenen RRB weitgehend korrekt dargestellt. Ent scheidend sei, dass bereits im Dezem- ber 2004 eine Baubewilligung für das heute stehende Gartenhäuschen erteilt worden sei. Die damals zuständige Behörde sei der Gemeinderat der Gem einde D.____ (Gemeinderat) gewe- sen. Das Grundstück Nr. xxx, GB D.____, habe sich damals — und rund drei Jahre darüber hinaus — in der Bauzone W1 der Gemeinde D.____ befunde n. Die Einschätzung der Vo- rinstanz, es handle sich beim Fundament um einen Keller , sei falsch. Das massive Betonfun- dament sei in dieser Hanglage notwendig, damit ein A brutschen des unstrittig bewilligten Gar- tenhäuschens verhindert werden könne. Ein Keller liege nicht vor, da weder Fenster, Treppe noch Türe vorhanden sei. Nicht einmal Lüftungslöcher seie n vorhanden. Eine Nutzung als Kel- ler sei nie vorgesehen gewesen und aufgrund der baulichen Ausführung auch gar nicht möglich. Der Hohlraum im Fundament sei nicht zugänglich. Soda nn weiche das auf dem Fundament stehende Häuschen kaum von den bewilligten Plänen ab. D as Gartenhaus halte sich insbeson- dere an die Grundfläche von 12m 2 für Kleinbauten, welche die Gemeinden selber bewill igen können. Zudem sei die Baubewilligung aufgrund des Baubeginns im Jahre 2005 — somit inner- halb von zwei Jahren nach deren Erteilung — nicht erlo schen. In Bezug auf die Schilfgrastränke Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht sei festzuhalten, dass diese keinesfalls Wasser aus dem off enen Keller reinigen solle. Das Fundament weise keinen Abfluss auf. Das Wasser für die S chilfgrastränke stamme aus dem Hang und werde um das Fundament herum in einer Sicker leitung gefasst. Das Hangwasser trete unabhängig vom Fundament auf. Es werde auch nach dem Rückbau des Fundamentes noch in der tiefer liegenden Drainage anfallen. Schliesslich sei für den Fall, dass trotz unbedeu- tender Abweichung von den bewilligten Plänen an der Unrechtmässigkeit des Gartenhäuschens festgehalten werde, auf das Recht der Gleichbehandlun g im Unrecht zu verweisen. Auf der Nachbarparzelle sei einer Familie offenbar ein Hühner haus bewilligt worden, obwohl diese — im Gegensatz zu ihm — gar nicht landwirtschaftlich tätig seien. C. Mit Schreiben vom 18. April 2013 lässt sich der Regie rungsrat (Beschwerdegegner 1), vertreten durch die Rechtsabteilung der BUD, vernehme n und beantragt unter o/e Kostenfolge die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Er verwei st dabei auf die Ausführungen im angefochtenen RRB und begründet ferner, dass das Grundstück xxx, GB D.____, 2007 aus der Bauzone W1 aus- bzw. nicht eingezont worden sei. Seithe r gehöre es der Landwirtschaftszone an, weshalb ab diesem Zeitpunkt für Bauten und Anlag en auf diesem Grundstück die BUD zu- ständig sei. Folgerichtig habe die BUD den dem angefo chtenen RRB zu Grunde liegenden Ent- scheid Nr. 12/2011 vom 26. Januar 2011 erlassen. Hinsicht lich des vom Beschwerdeführer in Abrede gestellten Kellers sei einzuwenden, dass dieser mit leeren Containern und Kanistern gefüllt worden sei und folglich als Lager genutzt werd e. Damit sei der Kellerraum seiner spezifi- schen Nutzung zugeführt worden. Sodann bestehe entgege n den Ausführungen des Be- schwerdeführers gemäss der Naturgefahrenkarte des Kanto ns Basel-Landschaft keine Rutsch- gefahr an der Stelle des Gartenhäuschens. Die Hangneig ung sei ebenfalls nicht sehr ausge- prägt, weshalb als Fundament eine Bodenplatte, allen falls ein Streifen- oder Punktfundament längstens ausreichen würde. Sodann könne bei einer Ab weichung von 2,2m 2 oder 24% gegen- über dem ursprünglich bewilligten Grundriss nicht von e iner geringfügigen Abweichung gespro- chen werden. Was die Gültigkeit der Baubewilligung zum Zeitpunkt 2010 bzw. 2011 betrifft, so habe der Beschwerdeführer, indem er sich nicht an die Di mension und die Form der ursprüngli- chen Baubewilligung gehalten habe, das Recht auf Fert igstellung seines Gartenhäuschens verwirkt. Der Regierungsrat habe in seinem Beschluss desha lb zu Recht die Entfernung des- selben sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zu stands des Geländes angeordnet bzw. den Entscheid Nr. 12/2011 der BUD geschützt. Zudem liege keine Verletzung der Besitz- standsgarantie vor, da die Baubewilligungsbehörde das Ke llergeschoss nie bewilligt habe. Das Hangwasser sei vor dem Einbau des Kellergeschosses unterird isch abgeflossen, erst durch die Bauarbeiten sei eine Drainage notwendig geworden. Oh ne das Kellerfundament würde demzu- folge auch die Schilfgrastränke obsolet. Beim Beschwerdef ührer handle es sich aufgrund der Standardarbeitskraft (SAK) von unter 0,5 nicht um eine n Landwirt, sondern um einen Freizeit- landwirt. Was die Gleichbehandlung im Unrecht betrifft, so sei das Hühnerhaus in der Nachbar- schaft ohne Baubewilligung erstellt worden, weshalb das Bauinspektorat bereits die Wiederher- stellung des rechtmässigen Zustandes bzw. dessen Rückbau gefordert. D. In ihrer Vernehmlassung von 18. April 2013 beantra gen B.____ und C.____ (Be- schwerdeführer 2), erneut vertreten durch Roman Zeller, unter o/e Kostenfolge die vollumfängli- che Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führen si e aus, den Rechtsvorgängern des Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Beschwerdeführers sei am 13. Dezember 2004 eine Baubewi lligung erteilt worden. Die Bewilli- gung habe eine eingeschossige, nicht unterkellerte Kleinbaute mit einem Grundriss von 3 x 2 m umfasst. Die Rechtsvorgänger hätten aber mit dem Bau eines solchen Gartenhäuschens nie begonnen, stattdessen hätten sie einen Kellerraum, sog. "offener Keller", mit einem Grundriss von 3.5 x 3.2 m erstellt, der sich zudem nicht am bewilli gten Ort befinde. Die Behauptung des Beschwerdeführers, das auf dem Fundament stehende Häusche n weiche nur geringfügig von den bewilligten Plänen ab, sei demzufolge falsch. Fern er werde, da der "offene Keller" ohne Bewilligung erstellt worden sei, auch die angerufene Besitzstandsgarantie bestritten. Bei der Schilfgrastränke handle es sich um eine bauliche Massnahme, die offenkundig fest mit dem Boden verbunden sei und auf die Umwelt und die Nachbarschaft Auswirkungen habe. Somit sei diese Schilfgrastränke bewilligungspflichtig. Schliesslich sei das Feststellungsbegehren abzu- weisen. E. Mit Verfügung der Präsidentin des Kantonsgerichts, A bteilung Verfassungs- und Ver- waltungsrecht, vom 3. Mai 2013 wird der Fall der Kamm er zur Beurteilung überwiesen. Ausser- dem wird angeordnet, dass die Beschwerdeverfahren Nr. 8 10 12 353 und Nr. 810 12 354 zu- sammen zu behandeln seien. F. Erik Wassmer reicht mit Eingabe vom 3. Juni 2013 seine Honorarnote in der Höhe von Fr. 5'479.40 ein. G. Mit Schreiben vom 3. Juni 2013 reicht Roman Zelle r seine Honorarnoten Nr. 1175 in der Höhe von Fr. 3'340.45, Nr. 1545 in der Höhe von Fr. 5'085.70 und Nr. 1546 in der Höhe von Fr. 6'190.55 ein. H. Die Präsidentin des Kantonsgerichts fordert mit Verfü gung vom 7. Oktober 2013 Erik Wassmer auf, die eingereichte Honorarnote dem Aufwand der beiden Verfahren entsprechend aufzugliedern. Diesem Ersuchen kommt Erik Wassmer mit Ein gabe vom 10. Oktober 2013 nach. I. Anlässlich der heutigen Gerichtsverhandlung nimmt da s Kantonsgericht im Beisein der Parteien einen Augenschein an Ort und Stelle in D.__ __ vor. An der anschliessenden Partei- verhandlung halten die Parteien vollumfänglich an ihren bereits gestellten Anträgen fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien wird — soweit erf orderlich — in den nachstehenden Ur- teilserwägungen eingegangen. Schliesslich reicht Erik Wassmer eine weitere Honorarnote ein. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Gemäss § 47 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verfa ssungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist zur Beschwerde befugt, wer durch die ange- fochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Inte- resse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Da der Be schwerdeführer Adressat des ange- fochtenen Entscheides ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung hat, die üb- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht rigen formellen Voraussetzungen erfüllt und sowohl di e örtliche wie auch die sachliche Zustän- digkeit des Kantonsgerichts gegeben sind, kann auf die vorliegende Beschwerde eingetreten werden. 2. Bei der Beurteilung der vorliegenden verwaltungsg erichtlichen Beschwerde ist die Kognition des Kantonsgerichts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfälliger Rechtsver letzungen zu überprüfen bzw. zu prü- fen, ob der Beschwerdegegner ein allfälliges Ermessen re chtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Wei- teren kann beurteilt werden, ob dieser den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Überprüfung der Angemessenheit dagegen ist de m Kantonsgericht verwehrt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario). 3. Vorweg ist darauf hinzuweisen, dass parallel zur vorli egenden Angelegenheit Nr. 810 12 353 das Verfahren Nr. 810 12 354 durch das Kantonsgericht zu beurteilen ist. Mit präsidialer Verfügung vom 3. Mai 2013 wurde angeordn et, dass die beiden Verfahren zwar an der gleichen Sitzung behandelt, nicht jedoch vereinigt werden. Das Urteil im Verfahren Nr. 810 12 354 wird demnach separat eröffnet. 4.1 Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde t die Frage, ob der Regierungsrat die dem Beschwerdeführer mit Verfügung der BUD vom 26 . Januar 2011 auferlegten Wieder- herstellungsmassnahmen zuzüglich der Entfernung des Gartenhauses auf der Parzelle Nr. xxx, GB D.____, zu Recht bestätigte. 4.2 Die in diesem Verfahren strittige Wiederherstel lungspflicht des Beschwerdeführers beschränkt sich auf das Gartenhaus inkl. Kellerfundament, die Schilfgrastränke, das Dachzie- gellager und auf alle vom gewachsenen Terrain im Sinn e von § 8 der Verordnung zum Raum- planungs- und Baugesetz des Kantons Basel-Landschaft (RB V) vom 27. Oktober 1998 vorge- nommen Abweichungen. Nicht vom vorliegenden Entscheid umfasst wird hingegen die von den Vorinstanzen als nicht bewilligungspflichtig erklärte Tr ockensteinmauer. Da es sich bei diesen strittigen Installationen um künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtungen han- delt, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden s tehen und die Nutzungsordnung zu beeinflussen vermögen, und zudem den Raum äusserlich erheb lich verändern, handelt es sich um bewilligungspflichtige Bauten bzw. Anlagen nach Ar t. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 (vgl. BGE 120 Ib 383 f. E. 3c mit weiteren Hinweisen). 4.3 Die rubrizierte Parzelle Nr. xxx, GB D.____, befand sich ursprünglich in der Wohnzone W1, bevor dieselbe mittels "Nichteinzonung" durch den RRB Nr. 325 vom 6. März 2007 der Landwirtschaftszone zugewiesen wurde. Vor dieser Nichteinzonung musste demnach eine Bau- te bzw. Anlage im Sinne von Art. 22 Abs. 2 RPG ordentl ich bewilligt werden. Am 13. Dezember 2004 machte die Gemeinde D.____ von ihrer Bewilligun gskompetenz im Sinne von § 92 Abs. 1 lit. a RBV Gebrauch und erteilte den Rechtsvorgängern des heutigen Beschwerdeführers die Baubewilligung für ein Gartenhaus mit einer Grundflä che von 3 m mal 3 m und einer Höhe von 2,50 m. Die Baubewilligung ist grundsätzlich übertragb ar und ging demnach mit dem Kauf der Parzelle auf den Beschwerdeführer über (vgl. U LRICH HÄFELIN /G EORG MÜLLER /F ELIX UHLMANN , Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2010, 6. Aufl., R z. 2533). Anzufügen ist, dass diese Be- willigungserteilung nicht strittig ist. 5. Gemäss § 122 Abs. 1 RBG darf von den genehmigten P länen nur mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde und nach Anhörung der Gemeinde und der betroffenen Nachbarschaft abgewichen werden. Bei erheblichen Abweichungen ist ei ne neue Baubewilligung erforderlich (§ 122 Abs. 2 RBG). Werden Bauten nicht den genehmig ten Plänen entsprechend gebaut, so verfügt die Baubewilligungsbehörde die Baueinstellung oder nötigenfalls ein Benutzungsverbot unter Androhung der Ungehorsamsstrafe gemäss Schweizerische m Strafgesetzbuch (§ 137 Abs. 1 RBG). Falls eine nachträgliche Baubewilligung n icht erteilt werden kann, wird unter An- setzung einer angemessenen Frist die Wiederherstellung de s rechtmässigen Zustandes ange- ordnet (§ 137 Abs. 3 RBG). Eine Baute, die ohne Baub ewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung erstellt wurde, ist somit im Grundsatz zu beseitigen (vgl. P ETER HÄNNI , Pla- nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2008, S. 343). Der Abbruch von Bauten trotz fehlender Baubewilligung hat jedoch zu unterble iben, wenn die Baute materiell nicht bau- rechtswidrig ist und nachträglich bewilligt werden kann ( vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abtei- lung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 15. Februar 2012 [810 11 297] E. 5.2; BGE 123 II 252 E. 3a/bb und BGE 102 Ib 69 E. 4). Es stellt sich in erster Linie die Frage, ob die Baute von der erteilten Baubewilligung abweicht. 6.1 Das Gartenhaus befindet sich nach kongruenten Aussage n des Beschwerdeführers und des Beschwerdegegners 1 am bewilligten Standort. Von diesem Umstand nahm das Ge- richt anlässlich des heutigen Augenscheins selbst Kenntnis. F raglich ist jedoch, ob das Garten- haus auch hinsichtlich dessen Massen der Bewilligung entspr icht. Im Baugesuch vom 1. Dezember 2004, welches am 14. Dezember 2004 bewillig t wurde, wird die Grundfläche mit 3 m mal 3 m, mithin 9 m2 angegeben. Der Gemeinderat D.____ visierte nach den Plänen jedoch einen rechteckigen Grundriss von 3 m mal 2 m, also eine Grundfläche von 6 m 2. Wie die Vo- rinstanzen bereits zutreffend festhielten und anlässlich d es heutigen Augenscheins bestätigt wurde, weist die erstellte Baute einen Grundriss von ca. 3,20 m mal 3,50 m, d.h. von 11,20 m 2 auf. Damit übersteigt der Grundriss die bewilligte Flä che um 5,20 m2. Wird wie vom Beschwer- degegner 1 in seiner Vernehmlassung vom 18. April 2013 erwogen, zu Gunsten des Beschwer- deführers von einer bewilligten Grundfläche von 9 m 2 ausgegangen, so übersteigt der heutige Grundriss des Gartenhauses diese dennoch um 2,20 m 2, was einer Überschreitung von 24% entspricht. Es kann mithin nicht davon gesprochen werde n, dass damit kaum von den bewillig- ten Plänen abgewichen wird. Auch dann nicht, wenn — w ie der Beschwerdeführer anführt — das Gartenhaus gar nicht rechteckig sei, da es sich dabei höchstens um eine marginale Reduk- tion der Grundfläche handeln kann. Aus dem Umstand, dass die der Baubewilligung beigefüg- ten Pläne sehr einfach gehalten sind, kann der Beschwe rdeführer für sich nichts ableiten. Denn trotz dieser Schemenhaftigkeit ist auf den Plänen der Grundriss des Gartenhäuschens deutlich zu erkennen. Sodann ist nicht ersichtlich, inwiefern die vom Beschwerdeführer geltend gemach- te Einhaltung einer Grundfläche von 12 m 2 vorliegend relevant sein soll. Diese Fläche ist einzig für die Kompetenz der Gemeinde zur Bewilligungserteilu ng im Sinne von § 92 Abs. 1 lit. a RBV entscheidend (vgl. hievor Ziff. 4.3). Der Vollständigkei t halber ist anzumerken, dass hinsichtlich der Höhe des Gartenhauses die bewilligten 2,50 m eingehalten wurden. Es kann im Sinne eines Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Zwischenfazits festgehalten werden, dass die Grundfläche des realisierten Gartenhauses über diejenige, welche bewilligt wurde, hinaus reicht. De r Beschwerdeführer ist demnach von den genehmigten Plänen abgewichen. 6.2.1 Ferner bringt der Beschwerdegegner 1 im angefo chtenen Beschluss vor, unter dem Gartenhaus bestehe ein "offener Keller", welcher nicht bewilligt worden sei. Dagegen führt der Beschwerdeführer anlässlich der heutigen Parteiverhandlu ng erneut aus, es handle sich nicht um einen Keller, sondern um ein Fundament. Letzteres sei im bestehenden Zustand notwendig, da der Boden unterhalb des Gartenhauses viel Wasser mitf ühre und nur so ein Wegschwem- men der Baute verhindert werden könne. Dagegen brin gt der Beschwerdegegner 1 vor, dass die Rutschgefahr am Standort des Gartenhäuschens gemäss de r Naturgefahrenkarte des Kan- tons Basel-Landschaft als gering einzustufen sei. Die Han gneigung sei ebenfalls nicht sehr ausgeprägt. Nach menschlichem Ermessen sei deshalb, um die Stabilität des Gartenhäuschens zu gewährleisten, eine Bodenplatte, allenfalls ein Streifen- oder Punktfundament längstens aus- rechend. 6.2.2 Es ist festzuhalten, dass es vorliegend nicht darau f ankommt, ob das rubrizierte Fun- dament notwendig ist, sondern einzig, ob das Fundament bewilligt wurde. Wie bereits die Vo- rinstanz im angefochtenen Beschluss zutreffend feststellte , umfasst die Baubewilligung und die dazugehörenden Pläne kein Fundament oder Keller. Dem zufolge ist die unterirdische Beton- konstruktion nicht bewilligt, mithin unrechtmässig. Ferne r ist die Ansicht des Beschwerdefüh- rers, wonach die Baubewilligung nur für die oberirdi sche Bebauung von Bedeutung sei und un- ter dem Boden der Bauherr bewilligungsfrei bauen kö nne, unzutreffend. Denn auch Bauten, welche nicht an der Oberfläche sichtbar sind, müssen bewi lligt werden. Der Beschwerdeführer rügt weiter, ihm falle als Rechtsnachfolger des Erstellers des Fundaments kein Verschulden zur Last, denn der Gemeinderat habe das Fundament später genehmigt. Es könne der Gemeinde jedenfalls nicht entgangen sein, wie mit schwerem Gerä t (Bagger und mehrere Lastwagen Be- ton) auf dem Grundstück gearbeitet worden sei. Gemäss § 93 Abs. 1 RBV sind Gesuche mit den für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendigen U nterlagen (Situationsplan und Bau- pläne) dem Gemeinderat einzureichen, wobei dieser ergä nzende Unterlagen nachverlangen kann. Demnach besteht für die Einreichung der Unterla gen zur Erteilung der Baubewilligungen durch die Gemeinde eine Formvorschrift. Da der Beschwerde führer keine Unterlagen für das Fundament der Gemeinde eingereicht hat, kann dieses auc h nicht von der Baubewilligung um- fasst sein. Eine mündliche, allenfalls konkludente, Bewil ligung ohne eingereichte Unterlagen wäre nicht rechtmässig. Schliesslich kann offen bleiben, ob es sich um einen Keller oder um ein Fundament handelt, denn für beide Bauprojekte wurde keine (formgültige) Bewilligung erteilt. 6.3 Hinsichtlich der Schilfgrastränke ist erstellt, dass di ese eine bewilligungspflichtige Bau- te darstellt und wie das Fundament (vgl. hievor Ziff. 5.4) bisher nicht bewilligt wurde. Der Be- schwerdeführer kann nicht zu seinen Gunsten argumentieren, das Wasser aus dem Fundament müsse abgeleitet werden, denn erst durch den unzulässigen Bau des Fundaments ist der natür- liche Wasserlauf künstlich verändert worden. Es kann offe n bleiben, ob es sich bei der Schilf- grastränke — wie vom Beschwerdeführer anlässlich des heutigen Augenscheins verneint — um eine Kläranlage handelt oder nicht. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.1 Es stellt sich nunmehr die Frage, ob die hiervor in Ziff. 4.2 genannten Bauten im Sinne des Baugesuchs vom 13. Dezember 2004 nachträglich bewillig t werden können. Bei einem Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ist nach der Rechtsp rechung zunächst zu prüfen, ob es zonenkonform ist und ihm demnach eine ordentliche Bewil ligung erteilt werden kann (BGE 116 Ib 229 f. E. 2, BGE 115 Ib 297 mit Hinweise n). Insbesondere nicht zonenkonform sind nach Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 5 RPV Baute n und Anlagen für die Freizeitlandwirt- schaft. Die BUD stellte in ihrem Entscheid vom 26. Januar 2011 unter Berufung auf Berechnung des Landwirtschaftlichen Zentrums Ebenrain fest, dass es si ch beim Beschwerdeführer um ei- nen Freizeitlandwirt handelt, da sein Betrieb nur 0 .3995 SAK statt 0.5 SAK aufweise. Darauf ist abzustellen. Als Folge davon sind die strittigen Anlage n zwingend als nicht zonenkonform ein- zustufen. Es stellt sich nachfolgend die Frage, ob die Installation als Ausnahme bewilligt werden kann. Solche Ausnahmebewilligungen können gemäss Art. 24 Abs. 1 RPG erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) . Nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichts erfordert der Zweck eines Bauvorhabens einen Standort ausserhalb der Bauzone, wenn die Baute oder Anlage aus technischen oder betrie bswirtschaftlichen Gründen oder we- gen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (posi- tive Standortgebundenheit). Bewilligungsfähig ist ein Vorhaben auch bei sog. negativer Standortgebundenheit. Diese ist gegeben, wenn sich die geplante Nutzung insbesondere we- gen der damit verbundenen Immissionen nicht verwirklichen lässt (vgl. B EATRICE WAGNER PFEIFER , Umweltrecht I, 3. ergänzte und erweiterte Aufl., B asel 2009, Rn. 274 ff. mit Hinwei- sen). 7.2 Die BUD erörtert in ihrer Verfügung Nr. 12/2011 vom 26. Januar 2011 nachvollziehbar und schlüssig, weshalb für Garten- und Gerätehäuser für die Freizeitlandwirtschaft ausserhalb der Bauzone keine objektive Standortgebundenheit anerk annt werden können. Weiter führt die BUD aus, insbesondere sei hierbei auch zu berücksichtigen, dass selbst bei Vorliegen einer objektiven Standortgebundenheit für ein Garten- oder Gerätehaus ein Kellergeschoss in keinem Fall betriebsnotwendig wäre. Aufgrund der unmittelb aren Nähe zum bestehenden Wohnhaus könne jedoch bereits in Bezug auf den Standort für ein Garten- oder Gerätehaus in keinem Fall von einer objektiven Notwendigkeit dieses Standortes aus gegangen werden. Gleiches müsse auch für die Schilfgratränke gelten, denn diese häng e mit dem Kellergeschoss des Gartenhau- ses aufgrund des Wasserflusses zusammen. Schliesslich sei es de m Grundeigentümer zuzu- muten, die für die Bewirtschaftung notwendigen Geräts chaften im vorhandenen Wohnhaus un- terzubringen. Da die Frage der Standortgebundenheit abgelehnt wurde, nahm die BUD die Ab- wägung zwischen den privaten und den öffentlichen Interessen nicht mehr vor. Diese Erwägun- gen wurden vom Beschwerdegegner in Ziff. 3 d) des angefochtenen RRB zu Recht bestätigt. 7.3 Der Beschwerdeführende macht weiter geltend, die st rittigen Bauten würden von der Bestandesgarantie gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG umfasst. Wie die Vorinstanz feststellte, kann der Argumentation des Beschwerdeführers nicht gefolgt werden, da der Bestandesschutz von vornherein nur hinsichtlich rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen angerufen werden kann. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Wie hievor dargelegt, wurden das Gartenhaus und die Schilfgrastränke jedoch nicht im Einklang mit der Baubewilligung erstellt (vgl. hievor Ziff. 6.1 ff.). 7.4 Aus den dargelegten Gründen kann keine nachträgli che Baubewilligung für die stritti- gen Bauten erteilt werden. 8.1 Auch wenn die bisher ausgeführten Bauten ohne r echtsgültige Bewilligung erfolgten und auch nicht nachträglich bewilligt werden können, hat di es nicht ohne weiteres zur Folge, dass diese Bauten rückzubauen sind und der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werden muss (vgl. BGE 123 II 255 E. 4b). Vielmehr sind bei der An ordnung der Wiederherstellung des recht- mässigen Zustands die in diesem Zusammenhang massgebenden allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien zu berücksichtigen. Z u ihnen gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glau- bens. So kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zusta nds unterbleiben, wenn die Ab- weichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die W iederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Gl auben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Ein klang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (U rteil des KGE VV vom 15. Februar 2012 [810 11 297] E. 6.1; BGE 132 II 35 E. 6 und BG E 111 Ib 221 E. 6, mit weiteren Hinwei- sen). 8.2 Die fragliche Baute widerspricht den materiellen B auvorschriften; von einer bloss gering- fügigen Missachtung der Vorschriften kann nicht gesprochen werden. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist n ach Ansicht der Beschwerdegeg- ner 2 gross, da durch das mittels der Schilfgrastränke umgeleitete Wasser der Boden ihres Grundstückes durchnässt wird. Sie seien davon in unzumutbarer Weise betroffen. Dem sind die als nicht schwer zu qualifizierenden finanziellen Interesse n des Beschwerdeführers gegenüber zu stellen. Zu beachten ist hierzu die bundesgerichtliche Praxis, wonach ein Eigentümer, dem - wie vorliegend unbestritten - kein Gutglaubensschutz zukommt, in Kauf nehmen muss, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Sch utz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherst ellung des gesetzmässigen Zustan- des erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Grundstückseigentümer erwachsenden Nachtei- le nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (B GE 132 II 39 E. 6.4, 123 II 255 E. 4a und 111 Ib 224 E. 6b). Das im Vergleich zu den private n Interessen des Beschwerdeführers ohnehin gewichtige öffentliche Interesse an der rechtmässi gen Nutzung der Landwirtschaftszo- ne erhält folglich umso mehr an Gewicht und vermag d urch die privaten Interessen des Be- schwerdeführers nicht aufgewogen werden. Folglich erw eisen sich die von der Vorinstanz im angefochtenen Beschluss angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen als verhältnismässig. Die Beschwerde ist aus diesem Grund abzuweisen und der Be schwerdeführer erhält aufgrund der bevorstehenden Winterzeit und den damit verbunden betrieblichen Schwierigkeiten Frist bis zum 30. Juni 2014 für den Rückbau der rubrizierten Bau ten und der Wiederherstellung des na- türlichen Zustandes der Parzelle xxx, GB D.____. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 9. Zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegn er 1 wurde im Juli 2011 ein (Teil-)Vergleich (unterzeichnet am 29. Juli 2011 bzw. 11. November 2011) geschlossen. Dieser beinhaltete Anordnungen hinsichtlich der Sicherung des damals offen stehenden Kellers, der Redimensionierung der Schilfgrastränke sowie der te ilweisen Räumung der Umgebung von losem Kleinmaterial. Dieser (Teil-)Vergleich sei gemä ss Aussagen des Beschwerdegegners 1 anlässlich der heutigen Verhandlung ein Versuch gewes en, die festgefahrene Situation zwi- schen dem Beschwerdeführer, dem -gegner 1 und auch den -gegnern 2 zu lösen. Der Teilver- gleich sei unter der Bedingung gestanden, dass alle im V ergleich geregelten Vorkehren fristge- recht umgesetzt würden. Da der Beschwerdeführer diese Bedingungen und Fristen nicht einge- halten habe, entfalte der Teilvergleich keinerlei Rech tswirkungen. Als Folge davon kann der Beschwerdeführer keine Rechte aus diesem (Teil-)Verglei ch mehr ableiten und die Baubewilli- gung ist endgültig verwirkt. Dies gilt insbesondere, da der Beschwerdeführer seit dem Erwerb des Grundstückes inklusive der bereits zuvor erteilten Baube willigung im Jahre 2005 bis zum heutigen Tag nicht ein Gartenhaus nach den bewilligte n Plänen erstellen konnte. Demzufolge ist der Antrag des Beschwerdeführers, wonach die bewilligungskonforme Erstellung seines Gar- tenhauses festzustellen sei, abzuweisen. 10. Soweit der Beschwerdeführer das Recht auf Gleichbeha ndlung im Unrecht geltend macht, wobei er das durch die Nachbarsfamilie ohne Bau bewilligung erstellte Hühnerhaus an- fügt, ist dieses abzulehnen. Die Rechtssicherheit im Baubewilligungsverfahren geht dem gerüg- ten Anspruch vor. Anzumerken ist, dass die BUD im Rahmen ihrer Vernehmlassung vom 18. April 2013 ein Schreiben des Bauinspektorats vom 25. März 2013 beigelegt hat, in welchem die Entfernung des Hühnerhauses verfügt wurde. Indem diese unbewilligte Baute zu entfernen ist, liegt eine Gleichbehandlung des Beschwerdeführers u nd seiner Nachbarsfamilie vor. Die Rüge zielt demnach ins Leere. 11.1. Es bleibt noch über die Kosten zu entscheiden. Gest ützt auf § 20 Abs. 1 VPO in Ver- bindung mit § 20 Abs. 3 VPO werden die Verfahrenskoste n in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Den kantonalen Behörden und den Gemeinden werden Verfahrenskosten nach § 20 Abs. 4 VPO nur aufer legt, wenn sie das Kantonsgericht in Anspruch nehmen. Da vorliegend der private Beschwerdefüh rer das Kantonsgericht in An- spruch nahm und vollumfänglich unterlag, werden ihm die gesamten Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- auferlegt und mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 11.2 Nach § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise o bsiegenden Partei für den Bei- zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene P arteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Dem Kanton, mithin vorliegend dem Regierungsrat als Be- schwerdegegner 1, wird keine Parteientschädigung zugesp rochen (§ 21 Abs. 2 VPO). Als voll- umfänglich unterliegende Partei hat der Beschwerdeführ er den obsiegenden (privaten) Be- schwerdegegnern 2 jedoch eine Parteientschädigung zu e ntrichten. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 2 macht in seiner Honorarnote Nr. 117 5 vom 5. April 2012 für die Zeit vom 10. Dezember 2012 bis zum 3. Juni 2013 einen Aufwand von 11 Stunden und 20 Minuten sowie Auslagen in der Höhe von Fr. 260.-- (alles exkl. MwSt.) geltend. Für die heutige Parteiverhand- Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht lung inkl. Augenschein hinsichtlich dieses Verfahrens (8 10 12 353) kommen weitere 2 Stunden und für die Fahrt nach D.____ und Liestal eine Pausch alvergütung von Fr. 25.-- hinzu. Mithin beträgt der Gesamtaufwand 13 Stunden und 20 Minuten à Fr. 250.--, d.h. Fr. 3'333.--, zuzüglich Gesamtauslagen von Fr. 285.--, insgesamt Fr. 3'618.--. D araus ergibt sich ein vom Beschwer- deführer an die Beschwerdegegnern 2 auszurichtendes Gesa mthonorar von Fr. 3'907.-- (inkl. 8% MwSt.). Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Der Beschwerdeführer wird angewiesen, die widerre chtlich erstellten Bauten bis spätestens am 30. Juni 2014 zu entfernen. 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- gehen zulasten des Beschwerdeführers und werden mit dem Kostenvorschuss in de r Höhe von Fr. 2'200.-- verrechnet. 4. Die privaten Beschwerdegegner haben dem Beschwerdef ührer eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'907.-- (inkl. Auslagen und 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen werden die ausseror- dentlichen Kosten wettgeschlagen. Präsidentin Gerichtsschreiber Gegen diesen Entscheid wurde am 6. Februar 2014 Beschwe rde beim Bundesgericht (Verfah- rensnummer 1C_74/2014) erhoben.