<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2014.00051</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214407&amp;W10_KEY=13013522&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2014.00051</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.08.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2011</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel Seit 2001 erwarb die Pflichtige sechs Liegenschaften, primär Mehrfamilienhäuser, wovon sie zwei umfassend sanierte und vier Liegenschaften nach einer kurzen Haltedauer wieder veräusserte. Zusätzlich übernahm sie das gesamte Aktienpaket einer AG, die kurz darauf in eine Immobiliengesellschaft umfunktioniert wurde. Indem die Pflichtige den Kauf sämtlicher Liegenschaften zu 100% fremdfinanzierte, in den Aufbau ihres Immobilienportfeuilles erheblich viel Zeit und in die Sanierung der Liegenschaften erheblich viel Kapital investierte, sie sich in ihrer Tätigkeit zudem völlig autonom organisierte und mit Gewinnerzielungsabsicht handelte und dabei auch planmässig am wirtschaftlichen Verkehr teilnahm, ist sie als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG zu qualifizieren. Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALGEWINN">KAPITALGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENDITEOBJEKT">RENDITEOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23278" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2014.00051</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. August 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch die B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2011,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend: die Pflichtige) erwarb und verÃ¤usserte seit 2001 folgende Liegenschaften:</p> <div> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td> <p class="Urteilstext">Liegenschaft</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Kaufsdatum</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Verkaufsdatum</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">C-Strasse 01 in G</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2001</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">kein Verkauf</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">D-Strasse 02 in G</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2003</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2007</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">E-Strasse 03 in G</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2003</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2011</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">F-Strasse 04 in H</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2006</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">â¦.2006</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">C-Strasse 05 in G</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">2011</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">kein Verkauf</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">(Kauf nach der vorliegend interessierenden Steuerperiode erfolgt:)</p> <p class="Urteilstext">I-Strasse 06 in G</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">2012</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">2012</p> </td> </tr> </table> </div> <p class="Sachverhalt2">Am 24. August 2011 Ã¼bernahm die Pflichtige 50 Inhaberaktien Ã Fr. â¦ (gesamtes Aktienpaket) an der Firma J AG in G. Diese wurde 2012 in die Firma K AG umfirmiert, unter gleichzeitiger Ãnderung des Gesellschaftszwecks auf Liegenschaftenverwaltung, Miete und Vermietung, Kauf und Verkauf von Liegenschaften, etc. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der SteuererklÃ¤rung 2011 deklarierte die Pflichtige EinkÃ¼nfte von Fr. â¦ aus selbstÃ¤ndiger HaupterwerbstÃ¤tigkeit als Reinigungskraft. Im Veranlagungsverfahren betreffend die direkte Bundessteuer 2011 unterbreitete das kantonale Steueramt, Division Bau, ihr einen Veranlagungsvorschlag, in welchem es den GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦, den sie aus dem Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 03 per â¦. 2011 erzielte, als Einkommen aus gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel aufrechnete. Ungeachtet der von der Pflichtigen erhobenen EinwÃ¤nde, es handle sich bei ihr nicht um eine professionelle LiegenschaftenhÃ¤ndlerin, wurde sie vom kantonalen Steueramt, Division Bau, fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2011 mit VerfÃ¼gung vom 6. November 2013 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ veranlagt. Dabei korrigierte es den aus dem Liegenschaftenverkauf erzielten Gewinn um diverse AbzÃ¼ge (Aufwendungen fÃ¼r die Schuldbrieferrichtung, Verkaufsbegleitung, werterhaltende Investitionen, MieterentschÃ¤digungen etc.). Eine gegen die VeranlagungsverfÃ¼gung erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 9. Januar 2014 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Eine dagegen erhobene erstinstanzliche Beschwerde wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. April 2014 ab. Die Pflichtige sei, gestÃ¼tzt auf die jeweilige kurze Haltedauer der Liegenschaften, der gÃ¤nzlichen Fremdfinanzierung, der BerufsnÃ¤he infolge vollstÃ¤ndiger Ãbernahme einer Immobiliengesellschaft, sowie der HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftengeschÃ¤fte, nach Massgabe der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu qualifizieren.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 4. Juni 2014 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Herabsetzung des steuerbaren Einkommens von Fr. â¦ auf Fr. 0.- beantragen. Zudem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 18. Juni 2014 beantragte das kantonale Steueramt, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin abzuweisen und der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. April 2014 zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>FÃ¼r die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhÃ¤ngige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG Ã¼ber das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemÃ¤ss". Die nur sinngemÃ¤sse Anwendung der Bestimmungen Ã¼ber das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht gestattet unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen System liegt eine Verengung der Kognition mit BeschrÃ¤nkung des Novenrechts fÃ¼r die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der VerfahrensÃ¶konomie und ist geeignet, einer missbrÃ¤uchlichen ProzessfÃ¼hrung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der VeranlagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin (Art. 140 Abs. 3 DBG) ermÃ¶glichen, muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, welche die ÃberprÃ¼fung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer VerwaltungsbehÃ¶rde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5). Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz</span> <span>1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art.</span> <span>18 Abs.</span> <span>2</span> Satz 3, 1. Halbsatz<span> DBG). DemgegenÃ¼ber sind laut Art. 16 Abs. 3 DBG die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (vgl. BGE 125 II 113 E. 5b; 121 I 259 E. 3c; VGr, 22. Oktober 2008, SB.2007.00127, E. 2.2.1; RB 1993 Nr. 16 = StE 1994 B 23.1 Nr. 28; RB 1988 Nr. 23 = StE 1989 B 23.1 Nr. 17; RB 1984 Nr. 31 = ZBl 86 [1985], 169 ff.; RB 1981 Nr. 46; RB 1977 Nr. 66; RB 1976 Nr. 39; RB 1971 Nr. 31 = ZR 71 [1972] Nr. 58 = ZBl 74 [1973], 242 f.). Anders als das Verwaltungsgericht verlangt das Bundesgericht nicht, dass die Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr nach aussen hin sichtbar zu sein hat (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.2; BGE 122 II 446 E. 3b und 5a; BGr, 12. November 2001, StE 2002 B 23.1 Nr. 50 E. 2a; ASA 56, 366 ff. E. 2c).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; 1. MÃ¤rz 2010, 2C_403/2009, E. 2.4; 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt seien, kÃ¶nne durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend sei, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet sei (</span>BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; <span>BGE 125 II 113 E. </span>6a<span>). Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liege aber vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet werde, insbesondere wenn eigene Liegenschaften vermietet wÃ¼rden. Dies gelte selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich sei, professionell verwaltet werde und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt wÃ¼rden (BGr, </span>13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1; <span>16. Mai 2011, 2C_907/2010, E. 3.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Da die in ErwÃ¤gung 2.2 genannten Kriterien </span>n<span>ach stÃ¤ndiger Praxis des Verwaltungsgerichts kumulativ vorliegen</span> mÃ¼ssen<span>, damit eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit bejaht werden kann (eingehend VGr, 3. November 2010, StE 2011 B 23.1 Nr. 70, E. 2.2; VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055, E. 2; VGr, 20. Januar 2010, StE 2010 B 23.1 Nr. 67, E. 2)</span>, sind die vom Bundesgericht entwickelten Indizien als Konkretisierungshilfen dieser Begriffsmerkmale heranzuziehen (RB 1988 Nr. 23 = StE 1989 B 23.1 Nr. 17 E. 3c; Markus Reich in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel 2002, Art. 8 StHG N. 12; Julia von Ah, Die Besteuerung SelbstÃ¤ndigerwerbender, 2. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2011, S. 16).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Steuerrekursgericht erwog, die Pflichtige sei bis zur fraglichen Steuerperiode 2011 EigentÃ¼merin von vier Liegenschaften gewesen. Mit Ausnahme der von ihr selbstbewohnten Liegenschaft an der C-Strasse 01 in G habe sie die Ã¼brigen Liegenschaften nach kurzer Haltedauer von vier, acht bzw. weniger als einem Jahr wieder verÃ¤ussert. Wer aber im Rahmen der privaten VermÃ¶gensanlage in Immobilien investiert sei, habe regelmÃ¤ssig einen langfristigen Anlagehorizont, der neben einer allfÃ¤lligen Wertsteigerung primÃ¤r das Erzielen einer dauerhaften und sicheren Rendite in Form von Mietzinseinnahmen bezwecke. Sodann seien sÃ¤mtliche LiegenschaftskÃ¤ufe vollumfÃ¤nglich fremdfinanziert gewesen; die Pflichtige habe keinen einzigen Franken aus eigenen Mitteln in die Kaufobjekte investiert. Obwohl die Pflichtige als Marktfahrerin und Raumpflegerin ursprÃ¼nglich keine BerufsnÃ¤he zum Liegenschaftenhandel aufgewiesen habe, habe sie 2011 mit Ãbernahme sÃ¤mtlicher Aktien der K AG eine Immobiliengesellschaft Ã¼bernommen, die ein weiteres Indiz fÃ¼r die GewerbsmÃ¤ssigkeit des Liegenschaftenhandels darstelle. Das Bild des gewerbsmÃ¤ssigen Handels runde sodann die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftengeschÃ¤fte ab. Dass die Pflichtige als Verkaufsmotiv betreffend die Liegenschaft E-Strasse 03 familiÃ¤re GrÃ¼nde geltend mache, trete gegenÃ¼ber den anderen Merkmalen in den Hintergrund. Der aus dem Verkauf der betreffenden Liegenschaft erzielte Gewinn stelle daher Einkommen im Sinn von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Gegen diese WÃ¼rdigung des Steuerrekursgerichts bringt die Pflichtige vor, sie sei aus persÃ¶nlichen GrÃ¼nden Liegenschaftenhalterin, um neben der AHV ihre Altersvorsorge zu sichern. Schon aufgrund ihrer fehlenden Fachkenntnisse sei eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit ausgeschlossen. Zudem seien auf den Liegenschaften weder Abschreibungen noch RÃ¼ckstellungen vorgenommen worden. Der Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 03 sei aus familiÃ¤ren und privaten GrÃ¼nden erfolgt und nicht um einen Erwerb zu erzielen. Der Verkauf sei auf den sich zufÃ¤llig bietenden Kauf der Wohnung an der C-Strasse 05 zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Dort habe sie ihren stark pflegebedÃ¼rftigen Eltern eine Wohnung anbieten kÃ¶nnen, um sie dort zu betreuen. Um genÃ¼gend Mittel fÃ¼r den Kauf jener Wohnung zur VerfÃ¼gung zu haben, sei die andere Liegenschaft verkauft worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Die TÃ¤tigkeit des </span>SelbstÃ¤ndigerwerbenden<span> hat auf </span>eigene Rechnung und Gefahr<span> zu erfolgen</span>, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird <span>(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., ZÃ¼rich 2009, Art. 18 DBG N. 7; von</span> <span>Ah, S. 4; Peter Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit von der privaten VermÃ¶gensverwaltung, Basel/Frankfurt a.</span><span> </span><span>M. 1992, S. 6). </span>Indiz hierfÃ¼r kann etwa der Einsatz <span>erheblicher Fremdmittel </span>sein<span>, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.</span><span> </span><span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. </span>Dabei dÃ¼rfte die Grenze fÃ¼r die Fremdfinanzierung von Wohneigentum bei rund 80 % liegen; bei Ferien- oder Zweitwohnsitzen bei 65 % (vgl. VGr, 31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.1). Bei MehrfamilienhÃ¤usern betrÃ¤gt die 1. Hypothek in der Regel bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, ZÃ¼rich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 1023).</p> <p class="Erwgung2">Bei den von der Pflichtigen bis 2011 erworbenen Liegenschaften C-Strasse 01 (G), E-Strasse 03 (G) und F-Strasse 04 (H) handelt es sich allesamt um MehrfamilienhÃ¤user; Ã¼ber die GebÃ¤udeart der Liegenschaft D-Strasse 02 ist nichts bekannt. SÃ¤mtliche Liegenschaften wurden vollumfÃ¤nglich mit Fremdkapital finanziert, was die Pflichtige nicht in Abrede stellt. WÃ¤hrend der Kaufpreis fÃ¼r die Liegenschaft C-Strasse 01 von Fr. â¦ mit einer Hypothek von Fr. â¦ und mit einem Darlehen Ã¼ber Fr. â¦ finanziert wurde, wurden die Ã¼brigen Liegenschaften zu 100 % mit Hypotheken finanziert. Damit geht die Fremdfinanzierung erheblich Ã¼ber das fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user Ã¼bliche Mass (in der Regel 80 %, siehe E. 4.1) hinaus. Der Einwand der Pflichtigen, die Banken seien gar nicht befugt, Hypotheken Ã¼ber 100 % abzuschliessen, kann nicht gehÃ¶rt werden, da die Finanzierung wie dargelegt erfolgt ist. Durch diese Art von Finanzierung ist die Pflichtige ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen, das Ã¼ber die blosse private VermÃ¶gensverwaltung hinausgeht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Der Steuerpflichtige hat in seiner TÃ¤tigkeit Arbeitskraft und Kapital einzusetzen. Unter dem einzusetzenden Kapital ist in einem engeren Sinn das fÃ¼r die infrage stehende TÃ¤tigkeit bestimmte Eigen- und Fremdkapital zu verstehen, in einem weiteren Sinn auch das (gesamte) VermÃ¶gen des Steuerpflichtigen, das als Haftungssubstrat das wirtschaftliche Risiko der TÃ¤tigkeit zu tragen hat. Indiz fÃ¼r den Kapitaleinsatz ist unter anderem die Aufnahme von Fremdmitteln fÃ¼r die AusÃ¼bung der fraglichen TÃ¤tigkeit.</span></p> <p class="Urteilstext">Seit 2001 hat die Pflichtige insgesamt sechs Liegenschaften, primÃ¤r MehrfamilienhÃ¤user bzw. Renditeobjekte, erworben. 2011 hatte sie schliesslich eine Mantelgesellschaft Ã¼bernommen, die Ã¼ber eine Ãnderung des Gesellschaftszwecks umgehend in eine Immobiliengesellschaft umgewandelt wurde. Ãber diese wird eine weitere Wohnung an der C-Strasse 05 (G) gehalten (vgl. Einsprache vom 5. Dezember 2013). Allein der Aufbau eines Immobilienportfeuilles der vorliegenden Art zieht einen erheblichen Zeitaufwand bzw. Arbeitsaufwand nach sich. Zudem wurden zwei der Liegenschaften im grossen Stil saniert bzw. renoviert. Die Liegenschaft "E-Strasse 03" wurde totalsaniert (Kostenpunkt: Fr. â¦; hiervon waren Fr. â¦ werterhaltender, Fr. â¦ wertvermehrender Natur); die wertvermehrenden Aufwendungen (Fr. â¦) fÃ¼r die Renovation der D-Strasse 02 waren gar hÃ¶her als der Kaufpreis fÃ¼r die Liegenschaft (Fr. â¦). Diese Umbauten waren ebenfalls zu einem grossen Teil fremdfinanziert. Damit hat die Pflichtige nicht nur Arbeitskraft, sondern auch Kapital eingesetzt, um ihre Immobilien zu bewirtschaften.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Die TÃ¤tigkeit des Steuerpflichtigen hat in einer von ihm selber frei bestimmten Organisation zu erfolgen. Die autonome Organisation der TÃ¤tigkeit geht der unselbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit ab, die dadurch gekennzeichnet ist, dass der Steuerpflichtige in eine fremde Arbeitsorganisation eingegliedert ist, in der er seine TÃ¤tigkeit weisungsgebunden auszuÃ¼ben hat (vgl. BGr, 5. April 2004, StE 2004 A</span> <span>24.31 Nr. 1; Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, </span>Art.<span> 17</span> DBG<span> N. 6 f.; Stocker, S. 7). </span></p> <p class="Urteilstext">Dass sich die Pflichtige in ihrer TÃ¤tigkeit vÃ¶llig autonom organisiert hat, steht ausser Frage: Ob eine Liegenschaft gekauft bzw. verkauft werden soll, hat sie jeweils nach eigenem GutdÃ¼nken entschieden. Dies ergibt sich auch aus den Erwerbs- bzw. Verkaufsmotiven der Pflichtigen, wonach zwei VerkÃ¤ufe aus "emotionaler" Sicht (F-Strasse, D-Strasse), ein Kauf (C-Strasse 05) aus familiÃ¤ren/privaten GrÃ¼nden erfolgt sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b><span>Jedes Streben im wirtschaftlichen Bereich zielt auf die Erzielung eines Gewinns und auf die Vermeidung eines Verlusts ab. So gesehen wird das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht regelmÃ¤ssig erfÃ¼llt sein, unabhÃ¤ngig davon, ob eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit, eine "schlichte" VermÃ¶gensverwaltung oder eine Liebhaberei vorliegt. Das Fehlen der Gewinnstrebigkeit kann sich indessen aus der TÃ¤tigkeit selber ergeben, weil diese entweder als Grundlage fÃ¼r eine rentable Erwerbsquelle ungeeignet erscheint oder nicht nach kommerziellen Gesichtspunkten ausgeÃ¼bt wird (vgl. BGr, 4. Juni 2004, 2A.68/2004, E. 1.3; RB 2000 Nr. 118; Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 18 N. 22; von Ah, S. 7). </span></p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtige wurde vom kantonalen Steueramt erst mit Verkauf der Liegenschaft "E-Strasse 03" im Jahr 2011 als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin qualifiziert. Dies obwohl bereits vorher, d.<span> </span>h. 2006 und 2007, zwei HausverkÃ¤ufe stattgefunden hatten. Das kantonale Steueramt hat zu Recht erst ab 2011 eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit angenommen: Denn erst beim Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 03, welche umfassend saniert und nach einer relativ kurzen Haltedauer von siebeneinhalb Jahren mit einem Gewinn von Fr. â¦ verÃ¤ussert wurde, ist eine klare Gewinnerzielungsabsicht erkennbar. Bei den ersten beiden VerkÃ¤ufen fehlte es demgegenÃ¼ber noch an einer klaren Gewinnerzielungsabsicht. Mit den aus "emotionalen" GrÃ¼nden erfolgten VerkÃ¤ufen der "F-Strasse 04" und "D-Strasse 02" erzielte sie bescheidene Gewinne von Fr. â¦ respektive Fr. â¦. Der Verkauf "D-Strasse 02" erfolgte aber auch zur Vermeidung von Verlusten, da die Liegenschaft immer wieder lÃ¤ngere LeerstÃ¤nde zu verzeichnen hatte und sich ein weiterer Investitionsbedarf angekÃ¼ndigt hatte. Auch ein Verkauf zur Vermeidung von Verlusten kann ein Indiz fÃ¼r Gewinnstrebigkeit sein, denn wer wirklich eine ErwerbstÃ¤tigkeit ausÃ¼bt, wird unrentable Objekte wieder vorzeitig abstossen. AllfÃ¤llige Gewinnabsichten beim Verkauf der "D-Strasse 02" sind jedoch vorliegend nicht von Relevanz. Entscheidend ist, dass die Pflichtige jedenfalls beim Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 03 gewinnstrebig vorgegangen ist.</p> <p class="Urteilstext">Schliesslich kann die Pflichtige aus dem Umstand, dass das kantonale Steueramt bei Veranlagung der Steuerperioden 2006 und 2007 im Jahr 2010 darauf verzichtete, sie als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu veranlagen, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zwar fÃ¼hrte das kantonale Steueramt betreffend die Steuerperiode 2006 aus, dass es aus "verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden [â¦] auf die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft als selbstÃ¤ndige ErwerbseinkÃ¼nfte [verzichtete]" und "im Falle weiterer KÃ¤ufe und VerkÃ¤ufe in den Jahren 2010 und fortfolgende â unsere Qualifikation als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin erneut Ã¼berprÃ¼fen". Indem das Steueramt trotz angekÃ¼ndigter ÃberprÃ¼fung und dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse 02 im Jahr 2007 die Pflichtige erst im Jahr 2011 als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin einstufte, wurde hingegen keine â von der Pflichtigen sinngemÃ¤ss geltend gemachte â Vertrauensgrundlage im Sinn von Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV] geschaffen. Vielmehr ist das kantonale Steueramt berechtigt, Fragen, die in Ã¤hnlicher Weise schon bei frÃ¼heren Veranlagungen aufgeworfen und entschieden wurden, neu zu beurteilen, ohne dass eine Bindung an das frÃ¼her Verfochtene, Zugelassene oder Entschiedene bestÃ¼nde (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 131 DBG N. 6). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt schliesslich nur vor, wenn der Steuerpflichtige in einer qualifizierten, d.<span> </span>h. planmÃ¤ssigen und anhaltenden (nachhaltigen), Weise am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt. Dieses Begriffsmerkmal, das seinerseits die Untermerkmale der Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr, der PlanmÃ¤ssigkeit sowie der Nachhaltigkeit der Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr umfasst, ist von ausschlaggebender praktischer Bedeutung. Es ermÃ¶glicht die Abgrenzung der steuerbaren (Kapital-)Gewinne aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit von Gewinnen, die ohne besondere, auf Erwerb gerichtete AktivitÃ¤t des Steuerpflichtigen oder aufgrund einer sich zufÃ¤llig bietenden Gelegenheit erzielt werden und daher als private Kapitalgewinne steuerfrei sind (vgl. BGE 125 II 113 E.<span> </span>5d).</p> <p class="Erwgung2"><span>Ob die Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr planmÃ¤ssig, d.</span><span> </span><span>h. in systematischer Art und Weise erfolgt und in einem weiteren Sinn "professionell" ist, muss anhand von Indizien beurteilt werden. Dabei fallen insbesondere in Betracht </span><span>der Einsatz erheblicher Fremdmittel, die Wiederanlage des erzielten Gewinns in gleichartige VermÃ¶gensgegenstÃ¤nde, </span><span>der </span><span>Einsatz spezieller Fachkenntnisse, der enge Zusammenhang mit der sonstigen beruflichen TÃ¤tigkeit des Steuerpflichtigen, die kurze Besitzdauer der verÃ¤usserten Sache (vgl. StE 2008 B 23.1 Nr. 62 E. 3.2.2; BGr, 2. Dezember 1999, StE 2000 B</span> <span>23.1 Nr. 45 E. 2c; BGr, </span>29. Juli 2011, StE 2011 B 23.1 Nr. 71 E. 2.3<span>; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 18 DBG N. 23 ff. und 39; Locher,</span><span> </span><span>Art. 18 DBG N. 34 f.) oder die AusÃ¼bung der TÃ¤tigkeit im Rahmen einer Personengesellschaft (vgl. dazu BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, </span>7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4<span>). Das Merkmal der PlanmÃ¤ssigkeit grenzt die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit von der schlichten VermÃ¶gensverwaltung und (in vielen FÃ¤llen) von der Liebhaberei (Hobby) ab.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Liegt eine planmÃ¤ssige und nachhaltige Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr vor, ist diese in aller Regel auch von einem Marktauftritt nach aussen begleitet. Damit spricht in diesen FÃ¤llen jeweils eine natÃ¼rliche, aber grundsÃ¤tzlich widerlegbare Vermutung fÃ¼r das Vorliegen des Kriteriums des Marktauftritts (vgl. VGr, </span>31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.5; <span>25. August 2010, SB.2010.00056).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Im Hinblick auf die Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr bringt die Pflichtige vor, sie habe bei gÃ¼nstiger Gelegenheit eine Wohnung fÃ¼r ihre betagten Eltern in der Nachbarliegenschaft an der C-Strasse 05 erwerben kÃ¶nnen; die entsprechenden Mittel habe sie sich durch Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 03 beschafft. Der Verkauf sei damit aus rein privaten GrÃ¼nden erfolgt. </p> <p class="Urteilstext">In der Tat hat die Pflichtige noch im selben Jahr, in welchem die Liegenschaft E-Strasse 03 verkauft wurde, eine bzw. zwei Wohnungen in der Nachbarliegenschaft erworben. Der Erwerb einer Wohnung in der Nachbarschaft zwecks Erleichterung der Pflege ihrer Eltern ist nachvollziehbar. Dass diese privaten GrÃ¼nde fÃ¼r den Verkauf ausschlaggebend gewesen sein sollen, erscheint jedoch nicht glaubwÃ¼rdig: Zum einen verfÃ¼gt das Mehrfamilienhaus an der C-Strasse 01 Ã¼ber insgesamt sieben Wohnungen, wovon eine von der Pflichtigen bewohnt wird. Ohne Weiteres hÃ¤tte es der Pflichtigen offengestanden, einem der Mieter wegen dringenden Eigenbedarfs fÃ¼r nahe Verwandte zu kÃ¼ndigen (vgl. Art. 271a Abs. 3 lit. a des Obligationenrechts [OR]). Zum andern befindet sich auch die verÃ¤usserte Liegenschaft E-Strasse 03, welche Ã¼ber neun Wohnungen verfÃ¼gt, in nÃ¤chster NÃ¤he zur WohnstÃ¤tte der Pflichtigen. Bei dieser Sachlage treten die geltend gemachten privaten GrÃ¼nde gegenÃ¼ber der systematischen Vorgehensweise der Pflichtigen in den Hintergrund. FÃ¼r die PlanmÃ¤ssigkeit spricht nÃ¤mlich, dass die Pflichtige sowohl die Liegenschaften D-Strasse 02 und E-Strasse 03 mit erheblichem Kapitaleinsatz umbaute und anschliessend wieder verÃ¤usserte. Sodann hat sie seit 2001 sechs Liegenschaften, primÃ¤r Renditeobjekte, erworben und vier davon wieder verÃ¤ussert. Dies jeweils nach einer kurzen Haltedauer von vier (D-Strasse 02), siebeneinhalb (E-Strasse 03) und rund einem Jahr (F-Strasse 04). Die in der Steuerperiode 2012 erworbene Liegenschaft I-Strasse 06 wurde im gleichen Jahr wieder verkauft. Der VerkaufserlÃ¶s der E-Strasse 03 wurde sogleich wieder in den Kauf einer Immobilie investiert. Schliesslich hat sich die Pflichtige Ã¼ber die Jahre hinweg Fachwissen im Immobilienbereich angeeignet und ist an einer Immobiliengesellschaft beteiligt. Somit ist auch das Merkmal der qualifizierten Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr erfÃ¼llt. Indem die Pflichtige die Kriterien der PlanmÃ¤ssigkeit und Nachhaltigkeit erfÃ¼llt, ist auch zu vermuten, dass sie am Markt nach aussen hin sichtbar aufgetreten ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b><span>Sind nach den vorstehenden ErwÃ¤gungen die fÃ¼nf kumulativ erforderlichen Merkmale des TÃ¤tigwerdens auf eigenes Risiko, des Einsatzes von Arbeit und Kapital, der frei bestimmten (Selbst-)Organisation, der Gewinnerzielungsabsicht sowie der (planmÃ¤ssigen und anhaltenden) Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr gegeben, erweist sich der aus dem Verkauf des streitbetroffenen Objekts erzielte Kapitalgewinn als steuerbares Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Da im Rahmen des vorliegenden Verfahrens einzig darÃ¼ber entschieden werden musste, ob die Pflichtige als selbstÃ¤ndige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu qualifizieren sei und die verÃ¤usserte Liegenschaft E-Strasse 03 dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuordnen sei, was zu bejahen war (vgl. E. 4.6), kann offengelassen werden, ob die weiteren Liegenschaften der Pflichtigen, insbesondere die von den Eltern bewohnte Wohnung, dem Privat- oder dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuordnen wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Die HÃ¶he des Gewinns von Fr. â¦ (steuerpflichtiger GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ abzÃ¼glich Kosten von Fr. â¦) wurde nicht bestritten und ist zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (Art. 64 Abs. 1â3 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 Ã¼ber das Verwaltungsverfahren [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>