<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00559</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211481&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00559</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.01.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entlassung eines ehemaligen Bauernhauses aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und Bewilligung für dessen Abbruch sowie für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern: Rechtsmittellegitimation der Nachbarin. Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände (E. 3). Der mit dem Rekurs gerügte Mangel, nämlich die ungenügende Abklärung der Schutzwürdigkeit, könnte im Erfolgsfall zumindest eine Redimensionierung der geplanten Überbauung bewirken und damit die Betroffenheit der Beschwerdeführerin jedenfalls verringern (E. 4.3). Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLEGITIMATION">NACHBARLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKURSLEGITIMATION">REKURSLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZIIERUNGSPFLICHT">SUBSTANZIIERUNGSPFLICHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15862" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00559</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Januar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Gemeinderat Seuzach, vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Sekundarschulgemeinde Seuzach, vertreten durch RA D,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. Januar 2011 entliess der Gemeinderat Seuzach das ehemalige Bauernhaus Vers.-Nr. 01 an der F-Strasse 03 aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte. Im gleichen Beschluss bewilligte er der Bauherrin C AG den Abbruch des Hauses sowie die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern an der <br/> F-Strasse 02â03. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss rekurrierte die A AG am 11. Februar 2011 an das Baurekursgericht; sie beantragte, den Entscheid sowohl hinsichtlich der Inventarentlassung als auch der Baubewilligung aufzuheben. Sie warf der Gemeinde vor, den Entscheid Ã¼ber die Entlassung des Bauernhauses aus dem Inventar ohne genÃ¼gende SachverhaltsabklÃ¤rung getroffen zu haben.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht trat auf den Rekurs mit Entscheid vom 14. Juli 2011 nicht ein. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, es sei keine taugliche RÃ¼ge zur Erreichung des angestrebten Rekursziels erhoben worden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 13. September 2011 beantragte die A AG dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache an das Baurekursgericht zum materiellen Entscheid zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MwSt.) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung stellten der Gemeinderat Seuzach und die C AG. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz bejahte zwar die grundsÃ¤tzliche Berechtigung der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Rekurserhebung; sie trat indessen auf den Rekurs nicht ein, weil die Rekurrierende (und heutige BeschwerdefÃ¼hrerin) keine taugliche RÃ¼ge zur Erreichung des von ihr implizit angestrebten Rekursziels, nÃ¤mlich die UnÃ¼berbaubarkeit des BaugrundstÃ¼cks, erhoben habe. Damit wird der BeschwerdefÃ¼hrerin im Ergebnis die Legitimation abgesprochen (vgl. unten E. 4.1). </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist ohne Weiteres befugt, vor Verwaltungsgericht zu beanstanden, auf ihren Rekurs hÃ¤tte eingetreten werden mÃ¼ssen. Ob sie die Legitimation zur Ergreifung des Rechtsmittels gegen die angefochtene Bewilligung der Gemeinde tatsÃ¤chlich besitzt, ist Gegenstand der inhaltlichen Beurteilung der Beschwerde (vgl. dazu Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshard/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 98).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zum Rekurs ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. </p> <p class="Erwgung2">Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerÃ¼gten Rechtsnorm fallen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 21 und 34 ff.; VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 1.1).</p> <p class="Erwgung2">Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die qualifizierte BeeintrÃ¤chtigung eigener Interessen, die seine Legitimation begrÃ¼nden sollen, unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die erste Rechtsmittelinstanz darzutun. An diese Darlegung dÃ¼rfen indessen dann keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berÃ¼hrt (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506, E. 1.3, mit Hinweisen). Das Beschwerderecht in Bausachen wird in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzt oder allenfalls nur durch einen VerkehrstrÃ¤ger davon getrennt wird (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin der Liegenschaften G-Strasse 04 und 05. Diese liegen in unmittelbarer NÃ¤he des BaugrundstÃ¼cks, getrennt davon lediglich durch die H-Strasse. Aufgrund dieser âNÃ¤he zum Streitobjektâ ist die Vorinstanz zunÃ¤chst davon ausgegangen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin âoffensichtlich zur Rekurserhebung berechtigtâ sei; die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin wÃ¼rden auf der Hand liegen (vorinstanzlicher Entscheid E. 1.6). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Diese Auffassung ist zutreffend: Das Verwaltungsgericht hat wiederholt erwogen, dass ein Nachbar bereits dann Ã¼ber die erforderliche legitimationsbegrÃ¼ndende BeziehungsnÃ¤he verfÃ¼ge, wenn die Entlassung eines Inventarobjekts und die damit verbundene, rein abstrakte MÃ¶glichkeit der NeuÃ¼berbauung eines GrundstÃ¼cks eine Minderung des Werts seiner Liegenschaft zur Folge habe (zum Ganzen: VGr, 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zwar verlangt das Verwaltungsgericht â in Anlehnung an die erwÃ¤hnte RÃ¼gepflicht â dass ein Rekurrent dartut, welche neuen BaumÃ¶glichkeiten die Inventarentlassung ermÃ¶gliche und inwiefern sich diese auf seine Liegenschaft auswirken wÃ¼rden (VGr, 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen). Vorliegend geht es allerdings nicht um die rein abstrakte MÃ¶glichkeit einer NeuÃ¼berbauung des benachbarten GrundstÃ¼cks. Der Bau zweier MehrfamilienhÃ¤user auf bisher freier FlÃ¤che bzw. anstelle des bislang inventarisierten ehemaligen Bauernhauses ist vielmehr Teil derselben Bewilligung. Der Abriss des inventarisierten Bauernhauses, dessen Ersatz durch ein grÃ¶sseres Mehrfamilienhaus und die Erstellung eines zweiten Mehrfamilienhauses auf bisher freier FlÃ¤che wÃ¼rden eine weit intensivere Nutzung des GrundstÃ¼cks bedeuten. Durch diese weit stÃ¤rkere GrundstÃ¼cksnutzung ist das in unmittelbarer NÃ¤he liegende GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin klarerweise betroffen. Es bedurfte deshalb in der Rekursschrift keiner weiteren AusfÃ¼hrungen dazu, welche neuen BaumÃ¶glichkeiten die Inventarentlassung erlauben und inwiefern die benachbarte Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin deshalb besonders betroffen ist. Entgegen den durch den Beschwerdegegner 2 in der Beschwerdeantwort geÃ¤usserten EinwÃ¤nden konnte unter diesen UmstÃ¤nden eine nÃ¤here Darlegung der legitimationsbegrÃ¼ndenden SachumstÃ¤nde unterbleiben. Das Baurekursgericht hat die Rekursberechtigung der BeschwerdefÃ¼hrerin mit Blick auf die NÃ¤he zum Streitobjekt und die auf der Hand liegenden Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht bejaht â ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Verhinderung bzw. einer Redimensionierung der Ãberbauung liegt vor. Es bedarf daher keiner weiteren KlÃ¤rung, ob im Speziellen die im Rekursverfahren geÃ¤usserte BefÃ¼rchtung der BeschwerdefÃ¼hrerin, ihre Liegenschaft wÃ¼rde bei Realisierung des Projekts durch unberechtigte LÃ¤rmklagen beeintrÃ¤chtigt, ein schutzwÃ¼rdiges Interesse zu begrÃ¼nden vermag; auf die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerschaft ist daher nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref315785702"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz vertritt allerdings die Auffassung, dass eine Unterschutzstellung des bestehenden Bauernhauses nur hinsichtlich des am selben Standort geplanten Hauses B zur Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼hren wÃ¼rde. Das sÃ¼dlich davon geplante Haus A kÃ¶nne nur verhindert werden, wenn das ganze GrundstÃ¼ck im Rahmen der Unterschutzstellung mit einem Baubann zu belegen wÃ¤re. Dies sei jedoch ausgeschlossen; es sei nicht einzusehen und werde auch nicht dargelegt, wie der Bau des GebÃ¤udes A das potenzielle Schutzobjekt tangieren kÃ¶nnte. Eine âGutheissung der RÃ¼geâ kÃ¶nne damit zwar das Haus B verhindern und zu einer Modifikation der geplanten Unterniveaugarage fÃ¼hren. Beides sei fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin jedoch bedeutungslos. Der BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nne den angestrebten Erfolg â die UnÃ¼berbaubarkeit des BaugrundstÃ¼cks â mit ihrem Rekurs nicht erreichen (vorinstanzlicher Entscheid E. 2).</a> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach Meinung der BeschwerdefÃ¼hrerin kann ihr Rekurs nicht bloss zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼r das Haus B am Standort des bisherigen Bauernhauses fÃ¼hren. Angesichts des Umgebungsschutzes sei auch zu prÃ¼fen, ob das sÃ¼dlich davon geplante Haus A erstellt werden kÃ¶nne. Sie habe denn auch die Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼r beide HÃ¤user beantragt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie gesehen, setzt die Rekurslegitimation voraus, dass MÃ¤ngel gerÃ¼gt werden, deren Behebung die mit dem Bauvorhaben begrÃ¼ndete Betroffenheit zu beseitigen vermag (vgl. oben E. 2). DafÃ¼r genÃ¼gt auch die MÃ¶glichkeit einer teilweisen Beseitigung. Selbst wenn â wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrt â die Entlassung des Inventarobjekts nichts am Bau des Hauses A Ã¤ndern wÃ¼rde, so hÃ¤tte der Weiterbestand des Bauernhauses und der damit verbundene Verzicht auf das Mehrfamilienhaus B zur Folge, dass die stÃ¤rkere Nutzung des GrundstÃ¼cks abgeschwÃ¤cht wÃ¼rde. Es lÃ¤sst sich nicht sagen, die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nne nur ein Interesse daran haben, beide HÃ¤user zu verhindern. Der mit dem Rekurs gerÃ¼gte Mangel, nÃ¤mlich die ungenÃ¼gende AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit, kÃ¶nnte im Erfolgsfall zumindest eine Redimensionierung der geplanten Ãberbauung bewirken und damit die Betroffenheit der BeschwerdefÃ¼hrerin jedenfalls verringern. </p> <p class="Urteilstext"><span>Daran wÃ¼rde auch nichts Ã¤ndern, wenn das Bauernhaus inskÃ¼nftig wieder zu Wohnzwecken benÃ¼tzt wÃ¼rde; die damit einhergehende Nutzung wÃ¼rde fraglos nicht dieselbe IntensitÃ¤t erreichen, wie dies mit der Erstellung des Mehrfamilienhauses B der Fall wÃ¤re. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Abgesehen davon steht nicht fest, dass das geplante Haus A neben dem gegebenenfalls unter Schutz gestellten Bauernhaus tatsÃ¤chlich bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re: GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswÃ¼rdig sein <i>oder</i> die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). </p> <p class="erwgung20">Wie sich aus einem Schreiben der Gemeinde aus dem Jahr 2009 ergibt, verfÃ¼gt das Bauernhaus sowohl Ã¼ber einen bedeutenden Eigenwert wie auch Ã¼ber einen bedeutenden Situationswert. Ein im sÃ¼dlichen Bereich der Parzelle geplantes Mehrfamilienhaus wÃ¼rde das Erscheinungsbild des heutigen Ensembles nachhaltig verÃ¤ndern. Exakt in diesem sÃ¼dlichen Bereich der Parzelle ist das infrage stehende Haus A geplant. Es ist somit nicht auszuschliessen, dass eine weitere Unterschutzstellung des Bauernhauses auch den Bau des Hauses A im bewilligten Ausmass verhindern wÃ¼rde. Jedenfalls versteht es sich von selbst, dass die Einordnung des Hauses A â bei Unterschutzstellung des Bauernhauses â gemÃ¤ss den hÃ¶heren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG von Amtes wegen einer erneuten PrÃ¼fung zu unterziehen wÃ¤re. Mit dem Rekurs war denn auch geltend gemacht worden, die Aufhebung des Entlassungsentscheids habe zur Folge, dass die Bewilligung fÃ¼r âdie Neubautenâ aufzuheben sei (Rekursschrift S. 5 f.). Die BeschwerdefÃ¼hrerin hatte zur BegrÃ¼ndung ihrer Legitimation sodann darauf hingewiesen, dass ein Nachbar im Zusammenhang mit der Anrufung von Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes die UnzulÃ¤ssigkeit einer Baute geltend machen kÃ¶nne, weil diese den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein Schutzobjekt beeintrÃ¤chtige (Rekursschrift S. 3). Weitere AusfÃ¼hrungen zur Legitimation waren nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass die Rekurslegitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin zu bejahen ist. Das Baurekursgericht ist auf den Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten. Der Entscheid vom 14. Juli 2011 ist aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Zudem ist die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-.<span> Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen im Rekursverfahren wird die Vorinstanz im Rahmen des zweiten Rechtsgangs zu befinden haben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. Juli 2011 aufgehoben und </span><span>die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte der privaten Beschwerdegegnerin und dem Gemeinderat Seuzach auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (zuzÃ¼glich MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>