<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2005 92 S.418</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">418</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>92</b></span> <span class="ft1"><b>Nachträglicher Beitragsplan nach § 37 Abs. 2 BauG</b></span><br/> <span class="ft1"><b>- Die Grenze zwischen überwälzbaren Bauzinsen und nicht im nach-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>träglichen Beitragsplan zu verteilenden Vorfinanzierungszinsen muss</b></span><br/> <span class="ft1"><b>nach objektiven Gesichtspunkten bestimmt werden (Erw. 3.4.).</b></span><br/> <span class="ft1"><b>-</b></span> <span class="ft1"><b>Am Stichtag für das Bauende muss die Erschliessungsanlage im We-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>sentlichen erstellt sein und allen Grundeigentümern im Bei-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>tragsperimeter zur Benutzung freistehen (Erw. 3.5. ff.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft2">Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom</span><br/> <span class="ft2">6. September 2005 in Sachen Erschliessungsgesellschaft G. gegen Einwohner-</span><br/> <span class="ft2">gemeinde B.</span><br/> <br/> <span class="ft3"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft4">3.4.</span> <span class="ft4">Der öffentlich-rechtliche Erschliessungsvertrag</span><br/> <span class="ft4">(ÖREV) sieht ausdrücklich vor, dass die vorfinanzierenden Grundei-</span><br/> <span class="ft4">gentümer die gesamten Kosten vollumfänglich und zinslos</span><br/> <span class="ft4">bevorschussen (...). Dies entspricht der gesetzlichen Konzeption der</span><br/> <span class="ft4">Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen durch Private (...). Die</span><br/> <span class="ft4">während der Bauphase anfallenden Zinskosten, die ja auch im Falle</span><br/> <span class="ft4">eines ursprünglichen Beitragsplans auf alle Grundeigentümer zu ver-</span><br/> <span class="ft4">teilen wären, gehören dagegen zu den ordentlichen, auf sämtliche</span><br/> <span class="ft4">Grundeigentümer zu verteilenden Erschliessungskosten. Entschei-</span><br/> <span class="ft4">dend ist nun, wann die Bauphase bzw. die in dieser Zeitspanne anfal-</span><br/> <span class="ft4">lenden Bauzinsen enden. Dieser Zeitpunkt ist sowohl im Interesse</span><br/> <span class="ft4">der vorfinanzierenden Grundeigentümer wie auch im Interesse der</span><br/> <span class="ft4">nicht vorfinanzierenden Grundeigentümer nach objektiven Gesichts-</span><br/> <span class="ft4">punkten zu bestimmen. Es kann nicht im Belieben der Vertragspar-</span><br/> <span class="ft4">teien des ÖREV stehen, den Zeitpunkt der Bauvollendung "nach hin-</span><br/> <span class="ft4">ten" zu verschieben, indem sie beispielsweise im Voraus und abstrakt</span><br/> <span class="ft4">ein für die Bauzinsen relevantes Bauende zwei Jahre nach Baubeginn</span><br/> <span class="ft4">festlegen würden. Aus der Sicht der nicht vorfinanzierenden</span><br/> <span class="ft4">Grundeigentümer läge ein unzulässiger echter Vertrag zu Lasten</span><br/> <span class="ft4">Dritter vor. Wird die "Bauzinsgrenze" dennoch vertraglich "nach hin-</span><br/> <span class="ft4">ten" verschoben, so kann dieser Regelung lediglich eine Bedeutung</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">419</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">zwischen den Vertragsparteien zukommen. Ebenso muss</span><br/> <span class="ft4">ausgeschlossen werden, dass das Bauende von Tatsachen abhängig</span><br/> <span class="ft4">gemacht wird, die nicht unmittelbar mit der Bauausführung zusam-</span><br/> <span class="ft4">menhängen und von den Beschwerdeparteien beliebig verzögert wer-</span><br/> <span class="ft4">den können. Eine zeitliche Anknüpfung an die endgültige Vorlage</span><br/> <span class="ft4">der Kostenzusammenstellung durch die vorfinanzierenden Grundei-</span><br/> <span class="ft4">gentümer ist ebenso abzulehnen wie jene an die Feststellungsverfü-</span><br/> <span class="ft4">gung zur Eigentumsübertragung der Erschliessungsanlagen an das</span><br/> <span class="ft4">Gemeinwesen.</span><br/> <span class="ft4">3.5.</span> <span class="ft4">Das Ergebnis der Erschliessung - die Erschliessungs-</span><br/> <span class="ft4">anlage - kann dem Werkbegriff des Art. 363 des Schweizerischen</span><br/> <span class="ft4">Obligationenrechts (OR; SR 220) vom 30. März 1911 untergeordnet</span><br/> <span class="ft4">werden. Die Bestimmung in Art. 367 Abs. 1 OR schreibt vor, dass</span><br/> <span class="ft4">der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist,</span><br/> <span class="ft4">die Beschaffenheit des Werkes zu prüfen und den Unternehmer von</span><br/> <span class="ft4">allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen hat. Ablieferung und Ab-</span><br/> <span class="ft4">nahme eines Werkes setzen immer dessen Vollendung voraus.</span><br/> <span class="ft4">Vollendet ist ein Werk, sobald sämtliche vereinbarten Arbeiten</span><br/> <span class="ft4">ausgeführt sind, das Werk also fertig gestellt ist. Nichts ändert an der</span><br/> <span class="ft4">Vollendung des Werkes, wenn Nachbesserungsarbeiten zur Beseiti-</span><br/> <span class="ft4">gung von Werkmängeln ausstehen. Das fertig gestellte Werk ist vor</span><br/> <span class="ft4">der Nachbesserung vollendet (vgl. Gaudenz G. Zindel / Urs Pulver,</span><br/> <span class="ft4">in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,</span><br/> <span class="ft4">Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel / Genf / München</span><br/> <span class="ft4">2003; Art. 367 N 3; Peter Gauch, Der Werkvertrag, 3. Aufl., Zürich</span><br/> <span class="ft4">1985, N 94). Anzufügen bleibt allerdings, dass das Ausbleiben ganz</span><br/> <span class="ft4">unbedeutender, völlig nebensächlicher Arbeiten, die im Verhältnis</span><br/> <span class="ft4">zum ganzen Werk geringfügig sind, unter dem Gesichtspunkt der Ab-</span><br/> <span class="ft4">lieferung so zu halten ist, wie wenn das Werk vollendet wäre (Gauch,</span><br/> <span class="ft4">a.a.O., N 95).</span><br/> <span class="ft4">Ist der Moment der Vollendung der Erschliessungsanlage</span><br/> <span class="ft4">festzulegen, so erscheint es sachgerecht, sich mangels gesetzlicher</span><br/> <span class="ft4">Regelung im Kanton Aargau an eine Formel des bernischen</span><br/> <span class="ft4">Erschliessungsabgaberechts anzulehnen. Das Berner Dekret über die</span><br/> <span class="ft4">Beiträge der Grundeigentümer an Erschliessungsanlagen und an wei-</span><br/> <span class="ft4">tere öffentliche Werke und Massnahmen vom 12. Februar 1985</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">420</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">(Bernische Systematische Gesetzessammlung 732.123.44) bestimmt</span><br/> <span class="ft4">in Art. 5 Abs. 2 Folgendes: "Ein Werk gilt als vollendet, wenn es im</span><br/> <span class="ft4">wesentlichen erstellt (bei Strassen Einbau des Deckbelages oder der</span><br/> <span class="ft4">Verschleissschicht) und zur Benützung freigegeben ist." Massgebli-</span><br/> <span class="ft4">che Merkmale der Bauvollendung sind somit die Erstellung der we-</span><br/> <span class="ft4">sentlichen Teile und die Freigabe zur Benützung. Dass der Zeitpunkt</span><br/> <span class="ft4">der Benützung der neu erstellten Anlage durch die nicht vorfinanzie-</span><br/> <span class="ft4">renden Grundeigentümer relevant sein muss, folgt indirekt auch aus</span><br/> <span class="ft4">§ 38 BauG. Ein Anspruch auf Mitbenutzung der erstellten Erschlies-</span><br/> <span class="ft4">sungsanlagen ist erst ab diesem Moment denkbar und ein Begehren</span><br/> <span class="ft4">der vorfinanzierenden Grundeigentümer auf vorläufige Kostenbe-</span><br/> <span class="ft4">teiligung kann frühestens ab der tatsächlichen Benutzung durch die</span><br/> <span class="ft4">übrigen Grundeigentümer im Erschliessungsperimeter gestellt wer-</span><br/> <span class="ft4">den. So lassen sich abseitsstehende, aber dennoch begünstigte</span><br/> <span class="ft4">Grundeigentümer, welche die Erschliessungsanlage nach Vollendung</span><br/> <span class="ft4">mitbenutzen, ohne zeitliche Lücke in die Pflicht nehmen, falls die</span><br/> <span class="ft4">Gemeinde die Anlage vorerst nicht übernimmt und keinen</span><br/> <span class="ft4">nachträglichen Beitragsplan erlässt.</span><br/> <span class="ft4">3.6.2.</span> <span class="ft4">(...) Das Datum der definitiven Rechnungsstellung</span><br/> <span class="ft4">ist nicht mit dem Bauende gleichzusetzen. Dass insgesamt über 40</span><br/> <span class="ft4">Rechnungen erst im Oktober und November 2001 [Anmerkung:</span><br/> <span class="ft4">Stichtag in casu: 30. Juni 2001] vorlagen, ist für die Bauvollendung</span><br/> <span class="ft4">nicht massgebend. Vielmehr entspricht es dem üblichen Geschäfts-</span><br/> <span class="ft4">gang, dass die Endabrechnungen erst nach Vollendung der Bauarbei-</span><br/> <span class="ft4">ten zugestellt werden. Betrachtet man im Weiteren die "noch nicht</span><br/> <span class="ft4">ausgeführten Arbeiten" der Bauabrechnung (...), so handelt es sich</span><br/> <span class="ft4">um Begrünungsarbeiten (...), Grab- und Verlegearbeiten an Hydrant</span><br/> <span class="ft4">Nr. 44 (...), Grabarbeiten für Leitung Beleuchtung bei noch fehlen-</span><br/> <span class="ft4">den Kandelabern (...), zusätzliche Hecke bei Parz. 2106 (...) sowie</span><br/> <span class="ft4">Strassenbeleuchtung (...). Alle diese Positionen im Gesamtumfang</span><br/> <span class="ft4">von Fr. 44'297.25 sind im Verhältnis zum Total der Erschliessungs-</span><br/> <span class="ft4">kosten von Fr. 2'396'500.95 marginal. Auch haben sie mit den Er-</span><br/> <span class="ft4">schliessungsanlagen (Strassen, Abwasserkanalisation, Wasserversor-</span><br/> <span class="ft4">gung, Elektrische Energie, Telekommunikation und Kabelnetz Ra-</span><br/> <span class="ft4">dio/TV) nur am Rande oder unwesentlich zu tun (...). Diese Restar-</span><br/> <span class="ft4">beiten vermögen die Bauvollendung - die Erstellung der Erschlies-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2005</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">421</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">sungsanlagen im Wesentlichen - nicht aufzuschieben. Der Zinsenlauf</span><br/> <span class="ft4">für die gesamten Bauarbeiten im Umfang von circa Fr. 2.4 Mio. kann</span><br/> <span class="ft4">nicht durch restliche Begrünungsarbeiten u.ä. von einigen Zehntau-</span><br/> <span class="ft4">send Franken in die Länge gezogen werden.</span><br/> <span class="ft4">3.6.3.</span> <span class="ft4">Wesentlich ist hingegen, dass die im vorangehend</span><br/> <span class="ft4">umschriebenen Sinne vollendeten Bauten der Benützung zugänglich</span><br/> <span class="ft4">sind. Die Beschwerdeführer haben nichts vorgebracht, was an der</span><br/> <span class="ft4">Benutzbarkeit der Anlagen per 30. Juni 2001 Zweifel erweckt. Im</span><br/> <span class="ft4">Gegenteil machen sie geltend, dass eine allfällige Nutzung der Er-</span><br/> <span class="ft4">schliessung schon vor dem Abrechnungsdatum allen Grundeigentü-</span><br/> <span class="ft4">mern, nicht nur den Mitgliedern der Erschliessungsgesellschaft offen</span><br/> <span class="ft4">gestanden habe, weshalb es unverständlich sei, dass die Grundeigen-</span><br/> <span class="ft4">tümer ausserhalb der Erschliessungsgesellschaft weniger belastet</span><br/> <span class="ft4">würden (...). Die Beschwerdeführer verkennen damit aber das</span><br/> <span class="ft4">System der Vorfinanzierung von Erschliessungsanlagen, welches</span><br/> <span class="ft4">vorsieht, dass die erschliessungswilligen Grundeigentümer auf ei-</span><br/> <span class="ft4">gene Kosten erschliessen und den Vorschuss zinslos erbringen (...).</span><br/> <span class="ft4">Die Beschwerdeführer haben sich mit anderen Worten die Vorzeitig-</span><br/> <span class="ft4">keit mit einem Zinsverzicht "erkauft". (...) Auf die anderen Grundei-</span><br/> <span class="ft4">gentümer, die von den Erschliessungsanlagen profitieren, ihrer</span><br/> <span class="ft4">vorzeitigen Errichtung aber nicht zugestimmt haben, können in je-</span><br/> <span class="ft4">dem Fall nur die ordentlichen Bauzinsen bis zur - nach objektiven</span><br/> <span class="ft4">Gesichtspunkten zu bestimmenden - Bauvollendung verteilt werden.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>