<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00720</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215398&amp;W10_KEY=13013518&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00720</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.05.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.04.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Errichtung eines Kleintiergeheges neben einem Wohnhaus: Überbauungsziffer bei Besonderen Gebäuden, Berechnung der Gebäudelänge. Gemäss Art. 17 BZO-Zürich müssen Besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten, nur die kantonalen Abstandsvorschriften beachten, und es darf die gemäss Art. 13 BZO-Zürich vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden. Die zusätzliche Festlegung einer Überbauungsziffer für besondere Gebäude im Sinn von Art. 17 BZO-Zürich ist mit übergeordnetem Recht vereinbar (E.2.2). Das bestehende Hauptgebäude überschreitet die Überbauungsziffer gemäss Art. 13 BZO-Zürich. Dennoch liegt kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG vor, da es sich beim geplanten Tiergehege um eine separate Baute handelt (E. 3.1). Trotz der zu hohen Überbauungsziffer des Hauptgebäudes bleibt nach Auffassung der lokalen Baubehörde einzig massgeblich, ob das geplante Besondere Gebäude die Überbauungsziffer von 5 % einhält (E. 3.2). Eine solche Auslegung von Art. 13 und Art. 17 BZO-Zürich ist nicht zu beanstanden (E. 3.3). Zwischen dem Wohnhaus und dem geplanten Kleintiergehege besteht ein Abstand von rund 10 Metern. Damit liegt eine offene Bauweise vor. Bei dieser Art von Grundstücksüberbauung sind die Längen der darauf stehenden Bauten nicht im Sinn von Art. 13 Abs. 1 BZO-Zürich zusammenzurechnen (E. 4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHLOSSENE BAUWEISE">GESCHLOSSENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTGEBÃUDE">HAUPTGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: OFFENE BAUWEISE">OFFENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 28 Abs. II ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 31 ABV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 13 BZO ZÃ¼rich</span><br/><span class="ungerade">Art. 17 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=27052" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00720</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Mai 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte mit Beschluss vom 27. Mai 2014 B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Kleintiergeheges mit Schopf, Pergola und Grillstation auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der dagegen von A erhobene Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 14. November 2014 abgewiesen. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 16. Dezember 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid vollumfÃ¤nglich aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Das Baurekursgericht schloss am 9. Januar 2015 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. B und die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragten in ihren Beschwerdeantworten vom 15. bzw. 28. Januar 2015 die Abweisung der Beschwerde. A hielt in seiner Replik vom 23. Februar 2015 an seinen in der Beschwerdeschrift gestellten AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) in der Wohnzone W2bI und ist mit einem Wohnhaus Ã¼berbaut. Die Bauherrin mÃ¶chte im rÃ¼ckwÃ¤rtigen GrundstÃ¼cksbereich ein Kleintiergehege mit Schopf fÃ¼r Meerschweinchen und Kaninchen sowie ein GartencheminÃ©e errichten. Zugleich soll ein im Jahr 1999 bewilligtes altes Tiergehege abgebrochen werden. </p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, die kantonalrechtliche Legaldefinition der Ãberbauungsziffer von § 256 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) werde durch die Bestimmungen von Art. 13 Abs. 1 BZO betreffend die Grundmasse und Art. 17 BZO betreffend Besondere GebÃ¤ude geÃ¤ndert, was unzulÃ¤ssig sei. Richtig besehen seien sowohl die HauptgebÃ¤udeflÃ¤chen als auch die FlÃ¤chen von Besonderen GebÃ¤uden an die Ãberbauungsziffer anzurechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das kantonale Recht regelt in § 256 PBG die Berechnung der Ãberbauungsziffer, Ã¼berlÃ¤sst es jedoch den Gemeinden die in den einzelnen Zonen geltenden Ziffern festzulegen. Aus § 13 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), in welchem die Aufteilung der Baumassenziffer auf Haupt- und Besondere GebÃ¤ude sowie verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen geregelt wird, kann â wie das Baurekursgericht in E. 4.4 zu Recht festhÃ¤lt â nicht durch Umkehrschluss auf eine fehlende Legiferierungskompetenz der Gemeinden hinsichtlich einer je gesonderten Regelung der Ãberbauungsziffer fÃ¼r Haupt- und Besondere GebÃ¤ude geschlossen werden (vgl. zu § 258 PBG und § 13 ABV: VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518, E. 4.3.3 = RB 2006 Nr. 67 = BEZ 2006 Nr. 31). Steht es den Gemeinden frei, die in den einzelnen Zonen geltenden Ziffern festzulegen, wird auch die Festlegung einer separaten Ãberbauungsziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude neben einer Ãberbauungsziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude durch das kantonale Recht nicht ausgeschlossen. Eine solche differenzierte Regelung trÃ¤gt vielmehr den unterschiedlichen rÃ¤umlichen Auswirkungen von Haupt- und Besonderen GebÃ¤uden Rechnung. Auch aus der Entstehungsgeschichte von § 13 ABV kann nichts anderes abgeleitet werden (vgl. dazu VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518, E. 4.3 = RB 2006 Nr. 67 = BEZ 2006 Nr. 31). Die zusÃ¤tzliche Festlegung einer Ãberbauungsziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude im Sinn von Art. 17 BZO ist somit mit dem Ã¼bergeordneten Recht vereinbar. Die entsprechende Auffassung des Baurekursgerichts, die entgegen der Meinung des BeschwerdefÃ¼hrers ausreichend begrÃ¼ndet wurde, ist zu schÃ¼tzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, das Bauvorhaben Ã¼berschreite die nach der BZO maximal zulÃ¤ssige Ãberbauungsziffer. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In der Zone W2bI ist eine Ãberbauungsziffer von maximal 22 % zulÃ¤ssig (Art. 13 BZO).</p> <p class="Erwgung2">Die GrundflÃ¤che der fraglichen Parzelle belÃ¤uft sich auf 1'085 m<sup>2</sup>. Die anrechenbare FlÃ¤che des bestehenden Wohnhauses misst 282 m<sup>2</sup>; daraus resultiert eine Ãberbauungsziffer von 25,99 %. Das geplante Kleintiergehege weist eine FlÃ¤che von 45,4 m<sup>2 </sup>auf, sodass seine Ãberbauungsziffer 4,18 % betrÃ¤gt.</p> <p class="Erwgung2">Bei einer effektiven Ãberbauung im Umfang von 25,99 % ist das Wohnhaus folglich als baurechtswidriges GebÃ¤ude im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einzustufen. GemÃ¤ss dieser Bestimmung dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut und erweitert werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Vorliegend erfolgt allerdings weder eine Umbau noch eine Erweiterung des bestehenden baurechtswidrigen GebÃ¤udes. Vielmehr handelt es sich beim geplanten Tiergehege und dem CheminÃ©e um eine separate Baute, fÃ¼r welche § 357 Abs. 1 PBG nicht zur Anwendung gelangt (vgl. VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00517, E. 3.2 = BEZ 2009 Nr. 25, mit weiteren Hinweisen). Das Kleintiergehege samt CheminÃ©e ist somit gesondert auf seine BaurechtskonformitÃ¤t hin zu untersuchen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die geplante Baute dient nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen und ist zudem weniger als 4 m hoch. Damit ist es als Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG zu qualifizieren. </p> <p class="Erwgung2">Art. 17 BZO privilegiert derartige Bauten wie folgt: FÃ¼r Besondere GebÃ¤ude, die insgesamt eine Ãberbauungsziffer von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf die gemÃ¤ss Art. 13 BZO vorgeschriebene Ãberbauungsziffer Ã¼berschritten werden. </p> <p class="Urteilstext">Die lokale BaubehÃ¶rde versteht Art. 17 BZO nicht im Sinn einer "GesamtÃ¼berbauungsziffer", welche in der Zone W2bI unter Hinzurechnung von 5 % fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude 27 % betragen wÃ¼rde. Vielmehr erachtete sie einzig als massgeblich, ob das geplante Besondere GebÃ¤ude die Ãberbauungsziffer von 5 % einhÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Gesetzliche Bestimmungen mÃ¼ssen in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen VerstÃ¤ndnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen GefÃ¼ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen <span>Methodenpluralismus</span> und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut der Norm, ihr Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung ist daher auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).</p> <p class="Erwgung2">Der Gesetzgeber hat mit den Besonderen GebÃ¤uden eine eigenstÃ¤ndige GebÃ¤udekategorie geschaffen, die sich von derjenigen der HauptgebÃ¤ude unterscheidet. In diesem Sinn ist auch die Feststellung der Vorinstanz zu verstehen, es stÃ¼nden hier unterschiedliche Nutzungen zur Diskussion, welche nicht miteinander verwechselt werden dÃ¼rfen. MÃ¼ssten sich geplante Besondere GebÃ¤ude eine ÃberbauungszifferÃ¼berschreitung durch vorbestehende HauptgebÃ¤ude anrechnen lassen, liefe dies in diesem Punkt auf eine Gleichsetzung der beiden GebÃ¤udekategorien hinaus. Dies entspricht nicht dem Sinn und Zweck der BZO, welche Besondere GebÃ¤ude aufgrund ihrer eingeschrÃ¤nkten NutzungsmÃ¶glichkeit und GrÃ¶sse gerade privilegieren will. Auch aus den Materialien zur Entstehung der fraglichen kommunalen Bestimmung ergibt sich im Zusammenhang mit materiell rechtswidrigen HauptgebÃ¤uden kein anderes VerstÃ¤ndnis des historischen Gesetzgebers (vgl. dazu Weisung des Stadtrats an den Gemeinderat zur Revisionsvorlage Teil II der Bau- und Zonenordnung vom 16. Dezember 1998). Zwar trifft es zu, dass auch Besondere GebÃ¤ude die auf einer Parzelle vorhandenen GrÃ¼nflÃ¤chen reduzieren; zur Freihaltung von GÃ¤rten und dergleichen steht jedoch das spezifische Instrument der FreiflÃ¤chenziffern gemÃ¤ss § 257 PBG zur VerfÃ¼gung. Den weiteren mit der Ãberbauungsziffer angestrebten Zielen, wie der genÃ¼genden Belichtung und Besonnung oder der Einordnung in die Umgebung, widerspricht dieses Auslegungsergebnis aufgrund der geringen GrÃ¶sse von Besonderen GebÃ¤uden nicht. </p> <p class="Erwgung2">Sodann vermag der BeschwerdefÃ¼hrer aus dem Wortlaut von Art. 17 BZO nichts Entscheidendes zu seinen Gunsten ableiten: Eine streng grammatikalische Auslegung des Wortlauts von Art. 17 BZO kÃ¶nnte zwar allenfalls als Argument fÃ¼r das beschwerdefÃ¼hrerische Auslegungsergebnis herangezogen werden. Allerdings ist in dieser Bestimmung der Fall, wo das bestehende HauptgebÃ¤ude â wie vorliegend â die Ãberbauungsziffer gemÃ¤ss Art. 13 BZO Ã¼berschreitet, gerade nicht geregelt. Der Wortlaut schliesst die Auslegung der lokalen BaubehÃ¶rde jedenfalls nicht aus. </p> <p class="Erwgung2">Die Auslegung entspricht zudem unbestrittenermassen der langjÃ¤hrigen Praxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde. Dabei ist zusÃ¤tzlich zu berÃ¼cksichtigen, dass mit der kÃ¼nftigen Fassung von Art. 13 Abs. 1 E-BZO klargestellt werden soll, dass sich die dortigen Ãberbauungsziffern nur auf HauptgebÃ¤ude beziehen. Weitere Ãnderungen sind in der aktuellen Revision in diesem Zusammenhang nicht vorgesehen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Praxis der BewilligungsbehÃ¶rde auch dem Willen bzw. dem heutigen GesetzesverstÃ¤ndnis des Gesetzgebers entspricht.</p> <p class="Erwgung2">Insgesamt ist die Auslegung der massgeblichen baurechtlichen Bestimmungen durch die beiden Vorinstanzen nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt schliesslich, mit dem Bauvorhaben werde die gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 BZO maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge Ã¼berschritten.</p> <p class="Erwgung2">Das kantonale Recht differenziert bei der GesamtgebÃ¤udelÃ¤nge zwischen den HauptgebÃ¤uden und den Besonderen GebÃ¤uden. Letztere fallen bei der Bemessung der GebÃ¤udelÃ¤nge ausser Ansatz, es sei denn, die Bau- und Zonenordnung bestimme etwas anderes (§ 49 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 28 Abs. 2 ABV). Die Stadt ZÃ¼rich hat von dieser Legiferierungskompetenz Gebrauch gemacht und abweichend von § 28 Abs. 2 PBG in Art. 13 Abs. 1 BZO festgehalten, dass die Besonderen GebÃ¤ude an die GesamtgebÃ¤udelÃ¤nge anrechenbar seien. Dies ergibt sich aus der Formulierung "GebÃ¤udelÃ¤nge inkl. besondere GebÃ¤ude". In der Zone W2bI darf sich diese "GebÃ¤udelÃ¤nge inkl. besondere GebÃ¤ude" auf maximal 25 Meter belaufen (Art. 13 Abs. 1 BZO). </p> <p class="Erwgung2">Gleichwohl ist diese Bestimmung nicht so zu verstehen, dass sÃ¤mtliche GebÃ¤ude auf einem GrundstÃ¼ck losgelÃ¶st von ihrer Anordnung auf der Parzelle zusammenzurechnen sind. Das Baurecht unterscheidet vielmehr zwischen der offenen und der geschlossenen Ãberbauung (§ 31 ABV). Als "offen" gilt eine Ãberbauung, deren GebÃ¤ude nach allen Seiten frei stehen (Abs. 1), das heisst, die vorgeschriebenen Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde einhalten (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 874). Als "geschlossen" gilt demgegenÃ¼ber eine Ãberbauung, bei welcher die GebÃ¤ude einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder an die Grenze gestellt sind oder gestellt werden dÃ¼rfen beziehungsweise mÃ¼ssen (Abs. 2). Vorliegend besteht zwischen dem Wohnhaus und dem geplanten Kleintiergehege ein Abstand von rund 10 Metern. Damit liegt eine offene Bauweise vor. Bei dieser Art von GrundstÃ¼cksÃ¼berbauung sind die LÃ¤ngen der darauf stehenden Bauten nicht zusammenzurechnen. Im Unterschied zur geschlossenen Bauweise besteht bei genÃ¼gend grossen GebÃ¤udeabstÃ¤nden nicht die Gefahr einer stÃ¤dtebaulich unerwÃ¼nschten Riegelbildung. Vielmehr bleibt die MÃ¶glichkeit von ein Ein- und Durchblicken auf die Parzelle erhalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).</span> Mangels Obsiegens hat der BeschwerdefÃ¼hrer keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung. Die beiden Beschwerdegegnerinnen beantragten keine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. </span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten;<br/> Fr. 2'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span>Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. </span><span>Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>