Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nrn. R2.2022.00243 und R2.2022.00249 BRGE II Nrn. 0140/2023 – 0141/2023 Entscheid vom 20. Juni 2023 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Frank Martin Kessler, Baurichter Daniel Willi, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes in Sachen Rekurrierende R2.2022.00243 A, […] vertreten durch […] R2.2022.00243 1. Erbengemeinschaft B, bestehend aus: 1.1. C, […] 1.2. D, […] 1.3. E, […] 2. D, […] 3. E, […] alle vertreten durch […] gegen Rekursgegnerinnen 1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 2. F AG, […] Nr. 2 vertreten durch […] Mitbeteiligte 3. Politische Gemeinde X, […] vertreten durch Gemeinderat X, […] betreffend […], wasserrechtliche Konzession und diverse Bewilligungen für Hafen samt Tankanlage und Bootskran, […] _______________________________________________________ R2.2022.00243 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Eingabe vom 16. März 2021 ersuchte die F AG die Baudirektion Kanton Zürich (im Rahmen einer Projektanpassung) um Erteilung der erforderlichen Konzession und Bewilligungen für die Sanierung bzw. bauliche Anpassung und den Fortbestand der Stationierungsanlage vor dem Grundstück Kat.-Nr. 1 in X. Innert der gesetzlich vorgeschriebenen Auflagefrist gingen zwei Ein- sprachen ein. Nach Durchführung einer Lokalverhandlung am 6. Dezember 2021 wies die Baudirektion die Einsprachen, soweit diese nicht berücksich- tigt wurden, mit Entscheid vom 2. November 2022 ab (Dispositivziffer III). Gleichzeitig erteilte sie für den Abbruch und Neubau der Hafenanlage unter Nebenbestimmungen die wasserrechtliche Konzession, die raumplanungs- rechtliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des Raumplanungsgesetzes (RPG), die fischereirechtliche Bewilligung nach Art. 8 und 9 des Bundesge- setzes über die Fischerei (BGF) sowie die naturschutzrechtliche Bewilligung nach Art. 18 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) (Dispositivziffer I). Weiter wurde der Bauherrschaft die wasserrechtliche Konzession erteilt, vor dem Grundstück Kat.-Nr. 1 folgende Bauten und Anlagen nach deren Erstel- lung fortbestehen zu lassen und teilweise für den Eigenbedarf privat zu nut- zen (Dispositivziffer II): "eine Stationierungsanlage bestehend aus: - einem Flachwasserbereich, - 64 Bootsplätzen (gewerblich) - einer Mole - vier Stegen - fünf Podesten - einer Fäkalienabsaugvorrichtung (öffentlich) - einer Hebebühne sowie - weiteren (Klein-)Elementen gemäss Planunterlagen (gewerblich)." Sodann wurde festgestellt, dass die im Hafen geplanten ökologischen Aus- gleichs- und Ersatzmassnahmen im Umfang von 275 m 2 bis 320 m 2 aner- kannt würden, zur Erreichung der Umweltverträglichkeit aber weitere Mass- nahmen im Umfang von 770 m2 bis 815 m2 zu erbringen seien. Die erforder- lichen Ersatzmassnahmen seien mit der Fachstelle Naturschutz des Amtes R2.2022.00243 Seite 3 für Landschaft und Natur (ALN) abzusprechen und so rasch als möglich, spä- testens bis drei Jahre nach Eintreten der Rechtskraft dieser Verfügung, ein- zureichen. Sobald ein bewilligungsfähiges und bezüglich ökologischem Er- satz ausreichendes Projekt eingereicht und durch die zuständigen Behörden geprüft worden sei, würden letztere mit der Bewilligung die Frist für die Um- setzung festlegen. Werde entweder die Frist zur Einreichung eines hinrei- chenden Projektes oder die Frist zur Umsetzung nicht eingehalten, bleibe eine Einschränkung der unter Dispositiv II erteilten Konzession vorbehalten. So könne die nutzbare Fläche auf einen Teilbereich beschränkt werden, bis das Projekt eingereicht bzw. umgesetzt worden sei (Dispositivziffer IV). B. Hiergegen wandten sich A (nachfolgend: Rekurrierende 1) sowie die Erben- gemeinschaft B, D und E (nachfolgend: Rekurrierende 2) mit separaten Re- kursen vom 30. November 2022 bzw. 5. Dezember 2022 an das Baurekurs- gericht und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. C. Mit Präsidialverfügungen vom 5. und 8. Dezember 2022 wurde von den Re- kurseingängen unter den Geschäftsnummern R2.2022.00243 (Rekurrie- rende 1) und R2.2022.00249 (Rekurrierende 2) Vormerk genommen und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die Baudirektion schloss in ihren Stellungnahmen vom 21. Dezember 2022 bzw. 6. Januar 2023 unter Hinweis auf die Mitberichte des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom 20. Dezember 2022 bzw. 4. Januar 2023 auf Abweisung der Rekurse. Auch die Bauherrin beantragte mit Ein- gabe vom 4. bzw. 10. Januar 2023 die Abweisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die in das Verfah- ren als Mitbeteiligte einbezogene Politische Gemeinde X verzichtete mit Ein- gaben vom 21. Dezember 2022 auf eine Rekursvernehmlassung. R2.2022.00243 Seite 4 D. Sowohl die rekurrierenden Nachbarn in ihren Repliken vom 6. Februar 2023 als auch die Bauherrschaft in ihren Dupliken vom 28. Februar 2023 bzw. 1. März 2023 hielten an ihren Anträgen fest. Die Dupliken der Baudirektion datierten vom 24. Februar 2023. Mit Eingaben vom 15. März 2023 und 3. Ap- ril 2023 reichten die Rekurrierenden eine Triplik ein. E. Am 9. Mai 2023 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Im Anschluss daran wurde das Verfahren sistiert. Auf entsprechendes Gesuch der Bauherrschaft vom 23. Mai 2023 hin wurde das Verfahren mit Stempelverfügung vom 25. Mai 2023 fortgesetzt. Mit Eingabe vom 1. Juni 2023 reichten die Rekurrierenden 1 und 2 je eine weitere Stellungnahme ein. F. Auf die Vorbringen der Parteien und die Ergebnisse der Augenscheine wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachstehenden Erwägun- gen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Gemäss den Projektunterlagen genügt die bestehende Hafenanlage den heutigen Sicherheitsanforderungen nicht mehr und soll durch eine neue Sta- tionierungsanlage ersetzt werden, wobei die Mole um ca. 17–18 m seewärts verschoben werden soll. Die eine Fläche von neu insgesamt 6'568 m2 bean- spruchende Anlage umfasst eine 5 m breite schwimmende Betonmole sowie eine schwimmende Stegkonstruktion und setzt sich wie folgt zusammen: R2.2022.00243 Seite 5 - 4'670 m 2 für den Hafenbetrieb (entspricht der bisherigen konzessionierten, dem Gemeingebrauch entzogenen Seefläche), - 798 m 2 für die öffentlich zugängliche Betonmole und - 1'100 m 2 für die Aufwertungsmassnahmen zu Gunsten der Unterwasser- vegetation innerhalb der Hafenanlage. Die Anlage, welche bis zu 65 m ins Seegebiet auskragt, soll laut Gesuch Platz für 64 Boote bieten, wobei die Liegeplätze neu schräg statt rechtwinklig angeordnet werden sollen. Weiter ist vorgesehen, die Hafeneinfahrt so zu konzipieren, dass die Boote den Hafen neu von Norden ansteuern. Als Inf- rastrukturbauten sind ausserhalb der Mole eine Fäkalienabsaugvorrichtung sowie eine Tankstelle geplant, wobei letztere mit der angefochtenen Verfü- gung verweigert wurde. Innerhalb der Anlage ist zudem eine Hebebühne vor- gesehen. Als Ausgleich für die Beeinträchtigung der Unterwasservegetation durch die geplante Bootsstationierungsanlage soll ein Teil der erforderlichen Aus- gleichs- und Ersatzmassnahmen innerhalb des Flachwasserbereichs von 1'100 m2 geleistet werden; für den Rest muss gemäss der vorne zitierten Dispositivziffer IV noch ein Projekt erarbeitet und eingereicht werden. 2. Die Rekurrierenden sind Eigentümer von Liegenschaften an der S-Strasse (Rekurrierende 1: Kat.-Nr. 2; Rekurrierende 2: Kat.-Nr. 3), welche der Kern- zone K2 mit Empfindlichkeitsstufe ES III zugeteilt sind und sich nordöstlich der geplanten Hafenanlage befinden. Sie haben fristgerecht gegen das Kon- zessionsgesuch Einsprache erhoben und sind angesichts der engen nach- barlichen Beziehung sowie der vorgebrachten Rügen (unzulässige private Neuanlage zulasten des Gewässergebiets, Verstoss gegen die Richtpla- nung, fehlende Verkehrssicherheit, unzureichende ökologische Aus gleichs- und Ersatzmassnahmen, fehlende Überweisung des Baugesuchs an die kommunale Baubehörde, fehlende lärmrechtliche Beurteilung) zur Rekurser- greifung ohne weiteres legitimiert (§ 338a PBG des Planungs- und Bauge- setzes [PBG]). R2.2022.00243 Seite 6 3. Die Rekurse betreffen das gleiche Vorhaben und werfen die nämlichen Rechtsfragen auf. Die Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen. Wenn nachfolgend nichts anders erwähnt ist, befin- den sich die zitierten Akten im Dossier G.-Nr. R2.2022.00243. 4.1. Beide Rekursparteien sind der Ansicht, dass es sich beim geplanten Hafen- projekt um eine unzulässige neue private Anlage gemäss § 26 Konzessions- verordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz (KonzV WWG) handle. Die Re- kurrierenden 1 machen geltend, bei der vorinstanzlichen Begründung, der Gesamtumfang der Anlage werde zwar vergrössert, die durch die private Nutzung beanspruchte Seefläche im Umfang von 4'670 m 2 werde aber bei- behalten, sei der Umstand, dass in der neuen Betonmole sogleich Tankan- lagen und Fäkalienabsaugvorrichtungen installiert würden, nicht berücksich- tigt worden. Diese Vorrichtungen zählten aber ebenfalls zur privaten Nut- zung, selbst wenn die Mole als "Seeuferweg" bezeichnet werde und seien im Umfang von 798 m2 hinzuzurechnen. Gleiches gelte für den im Inneren des Hafens gelegenen Flachwasserbereich mit einer Fläche von 1'100 m 2, der sich aufgrund der Untiefe nicht für die Stationierung und das Anlegen von Booten eigne und daher naturnah gestaltet werden soll. Entsprechend seien zusätzlich zur für die private Nutzung deklarierten Fläche von 4'670 m 2 wei- tere 1'898 m2 zu addieren. Selbst wenn nicht von einer Neuanlage, sondern von einer blossen Erweite- rung auszugehen wäre, wären die Vergrösserung der Gesamtanlage, die Er- weiterung der bestehenden Bootsliegeplätze auf 64 und die weiter in Rich- tung See verschobene Betonmole klar als nicht mehr geringfügig zu qualifi- zieren. Aufgrund des Widerspruchs zu § 26 KonzV WWG hätte die Konzes- sion für die erweiterten Flächen der Hafenmole und der ökologischen Auf- wertung bzw. des Flachwasserbereichs nicht erteilt werden dürfen. Die Rekurrierenden 2 argumentieren ähnlich. Auch sie halten dafür, dass die Vergrösserung der Gesamtanlage mit der weiter Richtung See verscho- benen Mole vorliegend nicht mehr geringfügig sei. R2.2022.00243 Seite 7 Demgegenüber hält die Baudirektion dafür, dass es sich beim geplanten Ha- fenprojekt weder um eine Neuanlage noch um eine unzulässige Erweiterung gemäss § 26 KonzV WWG handle. Entgegen der rekurrentischen Behaup- tungen sei die gesamte Mole öffentlich zugänglich und daher zu Recht der öffentlichen Nutzung zugerechnet worden. Im Übrigen sei die Bewilligung für die Tankanlagen verweigert worden. Es bleibe nur die Fäkalienabsaugvor- richtung, welche ebenfalls öffentlich zugänglich sei und überdies nur eine vernachlässigbar kleine Fläche einnehme. Weiter sei der Flachwasserbe- reich Bestandteil der geforderten Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen und diene daher nicht der privaten Nutzung durch die Konzessionärin. Somit ent- spreche die privat genutzte Fläche derjenigen der bisherigen Konzession und es habe keine Erweiterung stattgefunden. Ferner sei die Anzahl der Bootsliegeplätze entgegen der rekurrentischen Behauptung nicht erhöht, sondern im Gegenteil reduziert worden (vormals 68 Bootsplätze, neu 64). Es liege somit weder hinsichtlich Fläche noch Nutzung eine Erweiterung vor. Auch die Bauherrin hält zusammengefasst dafür, dass die Konzessionsflä- che für die Nutzung als Hafen im Vergleich zum heutigen Zustand genau gleich bleibe. Die Installationen des bestehenden Hafens würden zwar zu- rückgebaut. Trotzdem handle es sich nicht um einen neuen Hafen, weil ein bestehender existiere und dieser lediglich ersetzt werde. Da somit keine neue Anlage errichtet werde und die beanspruchte Seefläche unverändert bleibe, sei eine Neukonzessionierung gemäss dem Wortlaut von § 26 KonzV WWG ohne Weiteres zulässig. Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels halten die Parteien an ihren An- trägen und Standpunkten fest. 4.2. Nach § 36 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes (WWG) bedürfen die den Gemeingebrauch beschränkenden oder übersteigenden Nutzungen der öf- fentlichen Gewässer, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen sowie de- ren Änderungen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder einer Bewil- ligung. Der Bau der Hafenanlage bedarf somit einer wasserrechtlichen Kon- zession, welche nur erteilt werden darf, wenn öffentliche Interessen nicht er- heblich beeinträchtigt werden (§ 43 Abs. 1 WWG; § 25 KonzV WWG). Nach § 26 KonzV WWG werden für neue private Bauten und Anlagen zulasten von R2.2022.00243 Seite 8 Gewässergebiet in der Regel keine Konzessionen erteilt; für geringfügige Er- weiterungen können Ausnahmen gewährt werden. Gemäss Lehre und Rechtsprechung steht die Verleihung eines aus der ho- heitlichen Herrschaftsgewalt des Staates abgespaltenen Rechts an einen Privaten grundsätzlich im Ermessen der Konzessionsbehörde. Nach dem Gesetzeswortlaut von § 43 Abs. 1 WWG, wonach Konzessionen unter den dort genannten Voraussetzungen erteilt werden "dürfen", besteht kein (Rechts-)Anspruch auf Konzessionserteilung (vgl. VB.2013.00360 vom 5. September 2013, E. 7.3; VB.2005.00456 vom 7. Februar 2006, E. 6; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2725, 2731). Aufgrund der gesetzlichen Ordnung kann mithin die Konzessionsbehörde entscheiden, ob sie überhaupt eine Konzession erteilen will oder nicht, womit ihr ein sogenanntes Entschlies- sungsermessen zukommt. 4.3. Die Bestimmung von § 26 KonzV WWG will eine intensivere Nutzung der öffentlichen Seefläche durch neue private Bauten und Anlagen verhindern. Der strittige Hafen stellt keine solche verpönte Anlage dar. Zwar wird der alte Hafen zurückgebaut und in einem grösseren Abstand vom Seeufer neu er- richtet, wobei die Bootsliegeplätze neu angeordnet werden. Da jedoch eine bestehende Stationierungsanlage ersetzt wird, welche bereits (wie nachfol- gend unter E. 5.2 noch näher dargelegt wird) im regionalen Richtplan G mit dem Eintrag H8 als bestehend aufgeführt war, wird unter konzessionsrecht- lichen Gesichtspunkten mit dem Projekt keine neue Seefläche für den priva- ten Hafenbetrieb in Anspruch genommen. Ebenso wenig ist konzessions- rechtlich eine Erweiterung der Hafenanlage vorgesehen. Wie die Baudirek- tion zu Recht festhält, bleibt die den Gemeingebrauch einschränkende Nut- zung des öffentlichen Gewässers insgesamt unverändert. Ins Gewicht fällt zunächst, dass die konzessionierte Fläche von 4'670 m2, welche der Statio- nierung der Boote dient, der bisherigen dem Gemeingebrauch entzogenen Seefläche entspricht. Dabei spielt es keine Rolle, dass Segelschiffe und Mo- torboote heute mitunter grösser dimensioniert sind, zumal die Anzahl der Lie- geplätze von 68 auf 64 reduziert wird. Weiter muss der im Hafen geplante Flachwasserbereich mit einer Ausdehnung von 1'100 m 2 entgegen der re- kurrentischen Ansicht nicht der privaten Nutzung zugerechnet werden. An entsprechenden Zonen besteht ein ausgewiesenes öffentliches Interesse. R2.2022.00243 Seite 9 Flachwasserzonen erfüllen mehrere ökologische Funktionen (Lebensraum für Pflanzen und Tiere) und tragen zur Aufrechterhaltung eines gesunden und ausgewogenen Ökosystems bei. Daher werden Flachwasserzonen als wichtige Bestandteile von Gewässern angesehen und geniessen den Schutz des Gewässerschutzgesetzes. Sodann fällt auch die Seefläche, welche von der Betonmole in Anspruch genommen wird, bei der Berechnung der mass- geblichen Konzessionsfläche zu Recht ausser Ansatz, da die geplante An- lage öffentlich zugänglich ist und somit neben ihrer primären Funktion als Wellenbrecher auch der Bevölkerung eine Möglichkeit zur Erholung bietet. Es steht daher keine Fläche in Frage, welche der Öffentlichkeit entzogen wird. Dass eine Tankanlage bewilligt wurde, trifft – wie aus dem angefochte- nen Beschluss hervorgeht – nicht zu. Die Berechnung der Konzessionsflä- che ist damit nicht zu beanstanden. Wenn die kantonale Vorinstanz somit zum Schluss gelangt, dass § 26 KonzV WWG durch das strittige Hafenprojekt nicht verletzt ist, so hat sie ihr in Kon- zessionsfragen zustehende Ermessen nicht überschritten. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 5.1. Weiter monieren die rekurrierenden Nachbarn einen Verstoss gegen die Richtplanung. Die Rekurrierenden 1 behaupten, dass für den geplanten Hafen im regiona- len Richtplan G keine Grundlage existiere. Es sei darin lediglich der Hafen H in X aufgeführt. Ein Eintrag des Hafens F fehle hingegen, obschon vorliegend die Konzession für die private Nutzung von 64 Bootsplätzen erteilt worden sei. Ein Eintrag sei für Anlagen mit mindestens 30 Bootsplätzen aber gemäss Ziffer 4.8.2 des regionalen Richtplans zwingend. Da es dem Hafen an einer richtplanerischen Festlegung fehle, hätte die Konzession nicht erteilt werden dürfen. Doch selbst wenn man davon ausginge, dass sich der Eintrag H8 der Tabelle 34 des regionalen Richtplans G auf den Standort des geplanten Ha- fens beziehe, so wäre Ziffer 4.8.3 lit. a des kantonalen Richtplans zu beach- ten, wonach die Konzentration von Bootsliegeplätzen auf dem Zürichsee an ökologisch wenig empfindlichen Stellen unter Abbau bestehender Bojenfel- der zu prüfen sei. Zusätzlichen Bootsliegeplätzen auf dem Zürichsee seien entsprechend enge Grenzen zu setzen (BGr 1C_346/2019 und R2.2022.00243 Seite 10 1C_358/2019 vom 9. Juli 2020, E. 4.3). Inwiefern Bojenfelder abgebaut wür- den, um die projektierte Erweiterung der Bootsliegeplätze zu kompensieren, sei vorliegend jedoch nicht geprüft worden. Entsprechend sei der Sachver- halt nicht hinreichend abgeklärt worden, weshalb die Konzession auch unter diesem Aspekt nicht hätte erteilt werden dürfen. Auch die Rekurrierenden 2 rügen einen Verstoss gegen die Richtplanung. Sie machen geltend, dass die Standorte der Hafenanlagen, die Situierung der Bootsliegeplätze sowie Kursschifffahrtslinien von regionaler Bedeutung mit den regionalen Richtplänen festgesetzt würden (Ziffer 4.8.3 lit. b des kan- tonalen Richtplans). In diesem Sinne enthalte der vom Regierungsrat festge- setzte regionale Richtplan G die Häfen und Bootsanlegestellen von regiona- ler Bedeutung. Aus dem Richtplantext ergebe sich, dass Anlagen mit min- destens 30 Bootsplätzen zwingend in den regionalen Richtplan aufzuneh- men seien (Ziffer 4.8.3 des Richtplantextes). Gemäss der Tabelle und den Karteneinträgen in Ziffer 4.8.2 sei der Hafen F, wie es scheine, als H8 im regionalen Richtplan eingetragen. Da das Projekt aber unter dem Aspekt ei- ner neuen Anlage zu würdigen sei, wovon offensichtlich auch die angefoch- tene Verfügung ausgehe, wenn das AWEL in Dispositivziffer IV ökologische Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen fordere, bedürfe sie der Aufnahme in den regionalen Richtplan, welche bisher nicht stattgefunden habe. Der Richt- plan enthalte, wenn überhaupt, die Anlage in ihrem bestehenden Bestand, wovon das Projekt nicht nur untergeordnet abweiche. Die Konzession hätte ohne diese entsprechend angepasste richtplanerische Festlegung nicht er- teilt werden dürfen. Nach Auffassung der Baudirektion erweist sich der Vorwurf des nicht vorhan- denen Richtplaneintrags als unbegründet. Mit dem Eintrag H8 des regiona- len Richtplans G (H8, X, OberX, > 30 Plätze, bestehend) sei exakt der Hafen F gemeint; ein anderer Hafen könne örtlich gar nicht in Frage kommen. Wei- ter soll die Anzahl Bootsplätze im Rahmen der Sanierung gegenüber dem heutigen Bestand reduziert werden. Für den Erhalt bestehender Hafenplätze müssten keine Bojenfelder aufgelöst werden. Weiter würden die ökologi- schen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen nicht deswegen gefordert, weil es sich um eine Neuanlage handle. Tatsächlich seien solche Massnahmen anlässlich der Konzessionserneuerung bei allen Bauten und Anlagen im Seegebiet zu leisten, für die bisher kein Ausgleich oder Ersatz erbracht wor- R2.2022.00243 Seite 11 den sei. Die Forderung nach Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen wäre da- her auch dann in die streitige Konzession aufgenommen worden, wenn es sich um eine reine Konzessionserneuerung ohne bauliche Anpassungen ge- handelt hätte. Entgegen der Ansicht der Rekurrierenden lasse sich daraus keine Aussage über den Neubaucharakter des Projekts ableiten und schon gar keinen Verstoss gegen die Richtplanung. Auch nach Auffassung der Bauherrschaft erweist sich das geplante Projekt als richtplankonform. In der Replik halten die Rekurrierenden 1 daran fest, dass der geplante Ha- fen über keine richtplanerische Festlegung verfüge. Wie ein Vergleich der Karte des Richtplanes mit einem Foto aus dem Jahre 1928 zeige, handle es sich dabei um den Hafen, welcher neben der rekursbetroffenen Anlage situ- iert sei. 5.2. Gemäss Ziffer 4.8.1 des kantonalen Richtplans erfüllen die Gewässer eine vielfältige Funktion und sind einem hohen Nutzungsdruck ausgesetzt. Damit die Qualität und die Funktionen der Gewässer nachhaltig gesichert werden können, soll grundsätzlich auf eine Nutzungsintensivierung verzichtet wer- den. Um diese Zielvorgabe zu erreichen, sind unter Ziffer 4.8.3 die erforder- lichen Massnahmen festgelegt worden, wobei "Bootsliegeplätze, die über den heutigen Bestand hinausgehen, nur in Ausnahmefällen, speziell bei Um- nutzungen von bisher industriell genutzten Liegenschaften am Seeufer, zu- gelassen werden". Ferner sind auf dem Zürichsee – gemeinsam mit den Kantonen St. Gallen und Schwyz – Massnahmen zur Konzentration von Bootsliegeplätzen an ökologisch wenig empfindlichen Stellen, unter Abbau bestehender Bojenfelder, zu prüfen. Sodann sind die Standorte der Hafen- anlagen und die Situierung der Bootsliegeplätze von regionaler Bedeutung mit den regionalen Richtplänen festzusetzen. Entgegen der Behauptung der Rekurrierenden 1 wird das zur Diskussion ste- hende Hafenprojekt durch den in Kraft stehenden regionalen Richtplan G (vom Regierungsrat beschlossen am 19. Dezember 2018) ohne Weiteres abgedeckt. So zeigt die Vorinstanz in der Duplik überzeugend auf, dass es sich beim Eintrag H8 im regionalen Richtplan G um die streitbetroffene Ha- fenanlage handelt. Der von den Rekurrierenden 1 in ihrer Replik erwähnte R2.2022.00243 Seite 12 Hafen war vielmehr dem Grundstück Kat.-Nr. 4 vorgelagert und existiert heute – wie dem Übersichtsplan (abrufbar auf web.maps-zh.ch) zu entneh- men ist – infolge einer bewilligte Landaufschüttung im Jahre 1936 (vgl. act. 22 S. 3 f.) nur noch in bedeutend kleinerer Form. Es ist somit offenkundig, dass es sich bei dem im regionalen Richtplan eingetragen Hafen H8 um den Hafen F handelt, da nur dieser über mehr als 30 Plätzen verfügt. Ebenso missachtet das geplante Hafenprojekt weder die verbindlichen Vor- gaben im kantonalen Richtplan noch bedarf es einer (neuen) Aufnahme in den regionalen Richtplan. Da sich die Anzahl Bootsplätze auf dem Zürichsee nicht erhöht, sondern gar von 68 auf 64 reduziert wird, und die für die Liege- plätze konzessionierte Seefläche unverändert bleibt, steht keine gemäss Richtplanung verpönte Nutzungsintensivierung des Zürichsees in Frage (vgl. BGr 1C_346/2019 und 1C_358/2019 vom 9. Juli 2019, E. 4.3). Daran vermag der Umstand, dass heute mitunter grössere Segel- und Motorschiffe im Ha- fen stationiert werden, nichts zu ändern. Die Einwände erweisen sich damit als unbegründet. 6.1. Ferner stellen die Rekurrierenden die Verkehrssicherheit der geplanten Ha- feneinfahrt in Frage. Die Rekurrierenden 1 führen aus, dass sie Konzessionäre des Bootsplatzes Nr. 11 seien. Die Verhältnisse zwischen Steg und der gegenüberliegenden bestehenden Natursteinmauer seien bereits heute äusserst eng und würden eine anspruchsvolle rückwärtige Einfahrt erfordern. Die neu vorgesehene nordseitige Hafeneinfahrt führe allerdings dazu, dass die Boote, die in den projektierten Hafen einfahren sollen, unmittelbar vor der rekurrentischen Lie- genschaft ein Manöver durchführen müssten. Für dieses Manöver stehe eine Fläche von rund 27 m2 zur Verfügung. Die Einfahrt in den projektierten Hafen erfordere von den Bootslenkern, in Richtung Ufer zu fahren und anschlies- send um 180 Grad abzudrehen. Diese neue Einfahrtssituation erfordere selbstverständlich mehr Platz, was wiederum unweigerlich dazu führe, dass die Einschwenkenden nur rund 5 – 6 m an der Uferzone und am Grundstück der Rekurrierenden 1 vorbeifahren würden. Die Hafenmauer schränke die Sicht zusätzlich ein, was die Übersichtlichkeit der Ein- und Ausfahrt sowohl R2.2022.00243 Seite 13 für die Bootslenker als auch für die Rekurrierenden 1 erheblich reduziere. Diese Situation führe unweigerlich zu einer untragbaren Verkehrssituation. Dass die Ein- und Ausfahrt im Bereich der neuen Hafenanlage für einige Schiffsführer anspruchsvoller sei, räume denn auch die Baudirektion ein. Ih- rer Argumentation, wonach dies nicht die Allgemeinheit betreffe und folglich nicht von einer Gefährdung für die Schifffahrt auszugehen sei, könne aller- dings nicht gefolgt werden. Schliesslich dürfe nicht angenommen werden, der Hafen werde nur von erfahrenen Bootslenkern angefahren. Es sei viel- mehr damit zu rechnen, dass – wie in der Vergangenheit – zahlreiche Ama- teurbootslenker den Hafen mit zu hoher Geschwindigkeit ansteuerten. Dass die neue unübersichtliche Einfahrt und das erforderliche anspruchsvolle Ein- lenkmanöver gefährliche Situationen für andere Wasserbenutzer wie Stand- Up-Paddler, Schwimmer und Kinder – trotz Badeverbots – begünstige, liege auf der Hand. Auch die Baudirektion müsse der Tatsache in die Augen schauen, dass eine vollständige Durchsetzung des Badeverbots selbst mit der auflageweisen Installation von weissen Schwimmbojen nicht praktikabel sei und dieses regelmässig missachtet werde. Die gefährliche Situation würde sich infolge der projektierten Erweiterung des Hafens weiter verschär- fen. Auch die Rekurrierenden 2 bemängeln die Verkehrssicherheit der ge- planten Hafeneinfahrt und argumentieren in ähnlicher Weise. Demgegenüber sprechen nach Auffassung der Rekursgegnerschaft keine Sicherheitsaspekte gegen die Konzessionserteilung. 6.2. Mit der Rekursgegnerschaft ist dafürzuhalten, dass sich durch die geänderte Hafeneinfahrt keine zusätzlichen Gefahren für die in den Hafen ein- und aus- fahrenden Boote ergibt. Die kantonale Seepolizei räumt in ihrer Stellung- nahme zwar ein, dass die neu konzipierte Einfahrt für einige Schiffsführer anspruchsvoller sein könne. Gemäss deren Beurteilung stellt die neue Zu- fahrt jedoch kein Sicherheitsrisiko dar. Auf diese fachliche Einschätzung der für die Sicherheit der Gewässer zuständigen Polizeibehörde kann ohne wei- tes abgestellt werden und bilden die mangelnden Kenntnisse einzelner Bootsführer über die richtige Navigation insbesondere bei erschwerten Wet- terbedingungen wie Stürme, starke Winde oder hohe Wellen jedenfalls kein Grund für die Verweigerung der nachgesuchten Konzession. Es kommt R2.2022.00243 Seite 14 hinzu, dass die auflageweise verfügte Setzung von drei weissen Bojen ent- lang des skizzierten Fahrwegs (vgl. act. 15.1 und Dispositivziffer II.1.a der angefochtenen Verfügung) für zusätzliche Sicherheit beim Ein- und Ausfah- ren in den Hafen sorgen wird. Soweit die Rekurrierenden die Gefährdung von anderen Wasserbenutzern wie Stand-Up-Paddler, Schwimmern und Kinder ins Feld führen, ist dem entgegenzuhalten, dass das Baden im Be- reich von Hafeneinfahrten gemäss Art. 77 der Binnenschifffahrtsverordnung (BSV) im Umkreis von 100 m um Hafeneinfahrten und Landestellen der Fahr- gastschiffe ausdrücklich verboten ist. Im Weiteren gilt in der inneren und äusseren Uferzone, d.h. in einem Abstand von 150 m bzw. 300 m zum Ufer, gemäss Art. 53 Abs. 1 lit. b BSV eine Maximalgeschwindigkeit von 10 km/h und haben sich Bootsführer vor allem in Ufernähe selbstredend zu vergewis- sern, dass sie keine anderen Wasserbenutzer – wie Schwimmer, Ruderer usw. – gefährden. Ein befürchtetes verkehrsregelwidriges Verhalten Dritter bildet jedenfalls keinen Grund für eine Verweigerung der wasserrechtlichen Konzession. Stehen der geplanten Hafeneinfahrt somit aus sicherheitsrechtlichen Aspek- ten keine Hindernisse entgegen, besteht auch kein Grund, die Hafeneinfahrt – wie von den Rekurrierenden beantragt – an einen anderen Standort zu verlegen. 7.1. Sodann monieren die Rekurrierenden, dass eine Überweisung gemäss § 309 Abs. 2 PBG an die kommunale Baubehörde zur Überprüfung des Bau- vorhabens auf dessen Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben zu Unrecht nicht erfolgt sei. Ebenso wenig sei die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften geprüft worden. Die Rekurrierenden 1 bringen vor, dass es sich – wie bereits ausführt – bei der vorliegend projektierten Hafenanlage um eine Neuanlage handle. Des- halb gelte es nicht lediglich konzessionsrechtliche Aspekte zu prüfen, son- dern auch weitere Grundanforderungen an Bauten gemäss dem Planungs- und Baugesetz. Da die Hafenanlage östlich bis nahe zur Kernzone K2 reiche, sei insbesondere fraglich, ob diese den gestalterischen Anforderungen von § 238 PBG standhalte, wonach Bauten und Anlagen auf Objekte des Natur- R2.2022.00243 Seite 15 und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen hätten. Wie dem Aus- zug aus dem webGis zu entnehmen sei, befänden sich in nächster Nähe zum Hafen zahlreiche kommunale Schutzobjekte. Es sei nicht geprüft worden, ob die Hafenanlage auf die Ortsbildschutzzone besonders Rücksicht nehme und ob die dort befindlichen kommunalen Schutzobjekte durch die projek- tierte Hafenanlage nicht beeinträchtigt würden. Die Baudirektion führe dazu aus, die örtliche Baubehörde habe mit der Aufforderung zur öffentlichen Pub- likation praxisgemäss die Möglichkeit erhalten, sich zum Gesuch zu äussern. Da sich ihre Stellungnahme auf die ökologischen Ersatzmassnahmen be- schränkt habe, habe sie einen baurechtlichen Entscheid offenbar nicht als erforderlich gehalten. Diese knappe Begründung der Baudirektion genüge selbstverständlich nicht, zeige aber, dass sich die Baudirektion gar nicht erst mit der Frage der Einordnung der Hafenanlage und der besonderen Rück- sichtnahme auf die kommunalen Schutzobjekte auseinandergesetzt habe. Schliesslich liege es nicht nur an der kommunalen Baubehörde, zu interve- nieren, wenn baurechtliche Aspekte zu beurteilen seien, sondern es wäre gerade auch an der Baudirektion gelegen, das Vorhaben der kommunalen und mit den örtlichen Gegebenheiten (besser) vertrauten Baubehörde ge- mäss § 309 Abs. 2 PBG zu überweisen. Auch eine Auseinandersetzung mit der von den Rekurrierenden 1 anlässlich der Lokalverhandlung zur Entschär- fung der Ortsbildthematik vorgeschlagenen Verschiebung der Einfahrt an die Stirnseite des Hafens, sei nicht erfolgt. Aufgrund der fehlenden Überweisung des Bauvorhabens sei auch der Ein- wand der Rekurrierenden, wonach die neue Hafenanlage ihre Aussicht be- einträchtige, nicht eingehend geprüft und pauschal festgehalten worden, es bestehe kein Recht auf Aussicht. Eine nähere Auseinandersetzung mit die- sem Einwand sei jedenfalls nicht erfolgt, obschon die neue Betonmole direkt vor das Grundstück der Rekurrierenden 1 zu liegen komme und deren Aus- sicht beschnitten werde. Sodann habe die Baudirektion ausser Acht gelassen, dass es sich beim pro- jektierten Hafen um eine neue ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes (USG) und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutzverord- nung (LSV) handle. Da mit dem Hafenbetrieb zwangsläufig Aussenlärmemis- sionen erzeugt würden, seien die bundesrechtlichen Lärmschutzvorgaben einzuhalten. Zwar seien für Häfen keine konkreten Lärmgrenzwerte festge- R2.2022.00243 Seite 16 legt worden. Dennoch hätten neue lärmige ortsfeste Anlagen unter den Pla- nungswerten zu liegen. Entsprechend dürfe ausgehender Lärm höchstens zu geringfügigen Störungen führen. Der Lärmschutz sei vorliegend insbeson- dere vor dem Hintergrund des angrenzenden Wohngebiets von zentraler Be- deutung. Selbst wenn die Planungswerte eingehalten wären, verlange das Vorsorgeprinzip sodann, dass die Lärmemissionen der neuen Hafenanlage soweit begrenzt würden, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar sei. Wieso das Projekt in Bezug auf den Lärmschutz – wenn schon keine Überweisung an die kommunale Baubehörde erfolgt sei – von der Baudirektion keiner Prüfung unterzogen worden sei und diese im Rahmen der Konzessionserteilung diesbezüglich keinerlei Auflagen erteilt habe, obschon diese Thematik von den Rekurrierenden 1 im Rahmen ihrer ergänzten Einsprache einlässlich dargelegt worden sei, sei absolut unver- ständlich. Insgesamt müsse davon ausgegangen werden, dass die neue Hafenanlage nicht nur die gestalterischen und lärmschutzrechtlichen Vorgaben nicht er- fülle, sondern – mangels eingehender Prüfung durch die Baudirektion und nicht erfüllter Überweisung an die örtliche Baubehörde – auch weitere Bau- vorschriften missachte. Die angefochtene Verfügung sei daher auch unter diesem Aspekt aufzuheben. Auch die Rekurrierenden 2 halten dafür, dass die Konzession eine nur unzu- reichende Würdigung der baurechtlichen und lärmschutzrechtlichen Aspekte enthalte. Zu verweisen sei hier etwa auf das Gebot der Einordnung und Ge- staltung, zumal die Hafenanlage östlich bis nahe zur Ortsbildschutzzone rei- che, wo sich unter anderem auch das Grundstück der Rekurrierenden 2 be- finde, sowie die weiteren Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Da eine Neuanlage in Frage stehe, sei insbesondere auch die Parkierung neu zu beurteilen (§ 243 Abs. 1 lit. b PBG). Sodann seien auch die lärmrechtli- chen Gesichtspunkte im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwä- gung zu Unrecht ausser Acht geblieben. Demgegenüber bestand nach Auffassung der Baudirektion im vorliegenden Fall kein Anlass für eine Überweisung an die örtliche Baubehörde und auch keine Bedenken zur Einordnung ins Ortsbild. Insbesondere sei nicht ersicht- lich, inwiefern der Hafen die kommunalen Schutzobjekte in der Umgebung beeinträchtigen sollte. Weiter werde das Vorhaben zwar Auswirkungen auf R2.2022.00243 Seite 17 die Aussicht der Rekurrierenden haben. Davon, dass die Mole die Aussicht "völlig einnehme" könne jedoch nicht die Rede sein. Auch die Vorbringen der Rekurrierenden zum Thema Lärmschutz seien unbegründet. Wie die Rekur- rierenden festhielten, seien für Häfen keine konkreten Lärmgrenzwerte fest- gelegt. Ferner gelinge es den Rekurrierenden nicht zu begründen, weshalb relevante Lärmemissionen vom sanierten Hafen zu erwarten wären. Da die Anzahl Boote im Vergleich zum Bestand nicht zu-, sondern abnehme und auch sonst keine lärmrelevanten Aktivitäten vorgesehen seien, die über den normalen Betrieb im heutigen Umfang hinausgingen, sei mit keiner Zunahme von Lärm zu rechnen. Beim heute bestehenden Hafen habe der Hafenbe- trieb bislang zu keinen Beschwerden Anlass gegeben. Die Lärmvorschriften seien im erforderlichen Umfang eingehalten. Ein Lärmgutachten sei offen- sichtlich nicht notwendig. Auch die Bauherrschaft hält dafür, dass die Überweisung des Baugesuchs an die Baubehörde habe unterbleiben dürfen. Weiter handle es sich beim konzessionierten Hafen um eine Anlage, die nur sehr geringen Lärm verur- sache. In den vergangenen Jahren sei es denn auch nie zu irgendwelchen Lärmklagen gekommen. Im Übrigen gehe es vorliegend – wie bereits mehr- fach erwähnt – um den Ersatz einer Anlage (welcher hinsichtlich Lärm zu keinerlei Veränderungen führen werde) und nicht um eine neue Anlage. Demzufolge sei eine lärmrechtliche Beurteilung im Rahmen des Konzessi- onsverfahrens auch nicht erforderlich. 7.2. Trotz Bewilligungspflicht ist in gewissen Fällen kein gesondertes baurechtli- ches Bewilligungsverfahren durchzuführen. So schliessen nach § 309 Abs. 2 PBG die Erteilung von wasserrechtlichen Konzessionen die baurechtliche Bewilligung ausdrücklich ein. Die kantonale Direktion kann solche Vorhaben der örtlichen Baubehörde jedoch zum baurechtlichen Entscheid überweisen. Dementsprechend bedarf es für Bauten im öffentlichen Seegebiet keiner Baubewilligung gemäss Planungs- und Baugesetz, da in solchen Fällen das Primat des konzessionsrechtlichen Verfahrens gemäss Wasserwirtschafts- gesetz gilt. Dieses wird durch die Planauflage eingeleitet, wobei Dritte befugt sind, gegen das Konzessionsgesuch Einsprache zu erheben (§ 38 ff. WWG). Weiter wird die Hafenanlage im Verfahren gemäss Art. 24 RPG (Ausnahme- bewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone) bewilligt. Sowohl die kon- zessionsrechtliche Bewilligung als auch die Ausnahmebewilligung gemäss R2.2022.00243 Seite 18 Art. 24 RPG setzen eine umfassende Interessenabwägung der kantonalen Behörde voraus. Diese hat zu prüfen, ob die Anforderungen an die Schonung des Landschafts- und Ortsbildes erfüllt sind und ob die Interessen der Nach- barn, namentlich auch hinsichtlich des Immissionsschutzes, hinreichend be- rücksichtigt werden. Damit ist nicht zu beanstanden, dass keine Überwei- sung an die kommunale Baubehörde erfolgt ist. 7.3. Ob eine umfassende Interessenabwägung stattgefunden und das Projekt insbesondere auf die erwähnten Anliegen ausreichend Rücksicht nimmt, bleibt nachfolgend zu prüfen. Die Hafenanlage ist im regionalen Richtplan G als bestehend eingetragen. Neu soll die Anlage zudem öffentlich zugänglich sein und die Öffentlichkeit das Recht haben, die Hafenmole zu betreten und zu nutzen. Dadurch wird ein neuer Erholungsraum für die Bevölkerung geschaffen, was insoweit dem Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG entspricht. An der Realisie- rung des geplanten privaten Hafens besteht somit ein öffentliches Interesse. Zu diesem Interesse gesellt sich das Interesse der Bauherrschaft an der Er- neuerung des sanierungsbedürftigen Hafens. Zu prüfen bleibt, ob diese Interessen die gegen das Hafenprojekt sprechen- den öffentlichen und privaten Interessen überwiegen. Das Raumplanungs- recht sieht vor, dass die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen (Art. 1 Abs. 2 lit. a RPG) und die Landschaft zu schonen sind (Art. 3 Abs. 2 RPG); See und Flussufer sol- len freigehalten und deren öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert wer- den (lit. c). Naturnahe Landschaften und Erholungsräume sollen erhalten bleiben (lit. d). Seen und ihre Ufer sind grundsätzlich einer Schutzzone zu- zuweisen (Art. 17 Abs. 1 lit. a RPG) oder mit anderen Massnahmen zu schüt- zen (Abs. 2). Nach diesen Grundsätzen sind Seeflächen grundsätzlich freizuhalten. Aller- dings sind im Einzelfall Ausnahmen möglich. Vorliegend ist zu berücksichti- gen, dass am vorliegenden Standort bereits eine Stationierungsanlage exis- tiert. Weiter ist mit der Rekursgegnerschaft dafürzuhalten, dass das geplante Hafenprojekt weder vom Ufer noch vom See betrachtet eine schwere Beein- R2.2022.00243 Seite 19 trächtigung des Ortsbilds darstellt. Die der bestehenden Bootswerft vorgela- gerte Hafenanlage ist bereits heute nicht zu übersehen und setzt in der Um- gebung und der Nachbarschaft der Kernzone K2 einen prägenden Akzent. Durch die neue, rund 18 m seewärts verschobene Mole ist in objektiver Hin- sicht somit kein störender Widerspruch zum bereits verbauten Uferbereich und den bestehenden Gebäuden ersichtlich. Damit erfüllt das Projekt die An- forderungen an die Schonung des Ortsbilds. Nicht von der Hand weisen lässt sich hingegen der Einwand der Rekurrie- renden, dass deren Aussicht in einem grösseren Umfang als bisher beschnit- ten wird. Jedoch erfolgt diese Einschränkung lediglich in westlicher Richtung. In östliche und südliche Richtung besteht weiterhin uneingeschränkte Sicht und bewirkt die geplante Hafenanlage somit keinen relevanten Entzug von Aussicht. Hinzu kommt, dass kein Rechtsanspruch auf unbeschränkte Erhal- tung der Aussicht besteht. 7.4.1. Im Rahmen der vorzunehmenden umfassenden Interessenabwägung sind jedoch auch die lärmrechtlichen Auswirkungen des Hafenprojekts zu berück- sichtigen. Der bestehende Hafen wird abgebrochen und durch eine Anlage mit neu konzipierter Hafeneinfahrt ersetzt. Damit handelt es sich entgegen der Auf- fassung der Bauherrschaft um eine neue ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG und von Art. 2 Abs. 1 LSV. Für eine Anlage der hier fraglichen Art fehlen Belastungsgrenzwerte. Demgemäss hat die Beurteilung der Lärmeinwirkungen nach Art. 40 Abs. 3 LSV unter Orientierung an den Krite- rien von Art. 15, 19 und 23 USG im Einzelfall zu erfolgen. Dabei sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit der Zone, in welcher die Immissionen auftreten, zu be- rücksichtigen (Art. 2 Abs. 5 LSV). Als neue Anlage muss die Hafenanlage den Anforderungen von Art. 23 in Verbindung mit Art. 15 und 13 Abs. 2 USG genügen, wonach die Lärmbelas- tung – spürbar – unter dem Niveau liegen muss, das die Bevölkerung in ih- rem Wohlbefinden erheblich stören würde (Art. 25 Abs. 1 USG). Massgebend ist eine objektivierte Lärmempfindlichkeit, die zwar auch besonders empfind- R2.2022.00243 Seite 20 liche Bevölkerungsgruppen berücksichtigt, aber nicht allein auf das Empfin- den einzelner Nachbarn abstellt. In jedem Fall sind die technisch und betrieb- lich möglichen und wirtschaftlich tragbaren Massnahmen zur Emissionsbe- grenzung im Sinne von Art. 11 Abs. 2 USG zu treffen (Vorsorgeprinzip). Die Frage, ob Grund zur Annahme besteht, dass die Belastungsgrenzwerte überschritten werden (Art. 36 Abs. 1 LSV), verlangt eine vorweggenommene Würdigung der Lärmsituation. Ist diese Frage zu bejahen, so ist die Behörde zur Durchführung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens nach den Art. 36 ff. LSV und den Anhängen 2-7 LSV verpflichtet, ohne dass ihr insoweit noch ein Ermessensspielraum zustünde. Dabei dürfen keine hohen Anforderun- gen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung der Planungswerte ge- stellt werden. Dies gilt jedenfalls im Kontext von Art. 25 Abs. 1 USG: Setzt die Erteilung der Baubewilligung eine positive Prognose hinsichtlich der Ein- haltung der Planungswerte voraus, so sind weitere Ermittlungen in Form ei- ner Lärmprognose (i.S.v. Art. 25 Abs. 2 Satz 1 und Art. 36 ff. LSV) schon dann geboten, wenn eine Überschreitung der Planungswerte möglich er- scheint, d.h. beim aktuellen Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden kann (BGE 137 II 30, E. 3.4). 7.4.2. Vorliegend ist eine Lärmprognose zu Unrecht unterblieben. Nachdem der geplante Hafen mit 64 Bootsliegeplätzen als neue ortsfeste Anlage zu be- trachten ist, müssen bei den lärmempfindlichen Räumen in der Umgebung durch die Lärmquellen innerhalb und ausserhalb des Hafenareals die Pla- nungswerte eingehalten werden. Im Rahmen dieser Prüfung ist nicht rele- vant, ob es in den vergangenen Jahren zu Lärmklagen gekommen ist oder nicht, handelt es sich doch um ein neues Bauprojekt, welches die geltenden Lärmvorschriften zu respektieren hat. Weiter hat der Hafen als Neuanlage nicht nur an die Grenzwerte zu halten, sondern auch das Vorsorgeprinzip gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV ist zu beachten. Boote erzeugen typischerweise Lärm durch den Betrieb ihrer Innen- und Aussenbordmotoren. Die Lärmeinwirkungen können von verschiedenen Faktoren abhängen, wie der Anzahl der Boote, ihrer Grösse, der Art der Mo- toren, der Entfernung zwischen den Booten und den umliegenden Wohnge- bäuden sowie den örtlichen Bedingungen. Der Schall breitet sich über das Wasser aus und kann im Umfeld des Hafens zu Lärmimmissionen führen, R2.2022.00243 Seite 21 welche sich auf die Anwohner in der Nähe des Hafens auswirken und ihr Wohlbefinden beeinträchtigen können. Das Konfliktpotential manifestiert sich vorab an schönen Sommerwochenenden, wenn das Interesse der Bootsbesitzer an ihrer Freizeitbeschäftigung mit den Anliegen der Bewohner kollidiert. Die Hafenanlage befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Rekurrie- renden, deren Grundstücke der Kernzone K2 mit Empfindlichkeitsstufe ES III zugeordnet sind. Gemäss der grafischen Darstellung der Fahrwege (act. 15.1) werden die Boote bei der Zu- und Wegfahrt direkt vor der rekurrenti- schen Liegenschaft in einer Entfernung von rund 20 m zum Ufer manövrie- ren. Bei erschwerten Wetterbedingungen mit starkem Wind oder unerfahre- nen Bootsführern ist davon auszugehen, dass die Boote beim Einfahren in den Hafen näher ans Ufer gelangen. Wohl befindet sich die Hafeneinfahrt wie erwähnt in der inneren Uferzone gemäss Art. 53 BSV und dürfen die Boote damit mit einer Maximalgeschwindigkeit von 10 km/h fahren. Aller- dings bestehen über die Anzahl der zu erwartenden Zu- und Wegfahrten zum Hafen am Tag bzw. der Nacht keinerlei Angaben seitens der Bauherrschaft und auch hinsichtlich des Lärmpegels der ein- und ausfahrenden Boote feh- len Aussagen. Da die Hafenanlage in der Nähe eines Wohngebiets liegt, sind die potenziellen Auswirkungen des Lärms abzuschätzen, um eine Störung des Wohlbefindens der Anwohner auszuschliessen. Weiter soll die Mole neu öffentlich zugänglich sein, womit insbesondere an schönen Tagen und Aben- den mit weiteren Lärmimmissionen (Freizeitlärm) zu rechnen ist. Auch diese Einflüsse sind bei Ermittlung der Lärmeinwirkungen zu berücksichtigen. Indem die Vorinstanz beim strittigen Hafenprojekt mit 64 Bootsplätzen gänz- lich auf die Einholung einer Lärmprognose verzichtet hat und auch keinerlei Angaben vorliegen, lässt sich beim aktuellen Kenntnisstand nicht abschät- zen, ob das umstrittene Hafenprojekt den bundesrechtlichen Anforderungen zu genügen vermag und ob gegebenenfalls Massnahmen zur Emissionsbe- grenzung in Anwendung des Vorsorgeprinzips gemäss Art. 11 Abs. 2 USG zu ergreifen wären. Die Konzessionsbehörde ist ihrer Prüfungspflicht mithin nicht hinreichend nachgekommen. Damit hat sie ihre Untersuchungspflicht gemäss § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) und Art. 36 LSV offensichtlich ver- R2.2022.00243 Seite 22 letzt. Der angefochtene Entscheid erweist sich aus diesem Grund als rechts- fehlerhaft. Dies führt zur teilweisen Gutheissung des Rekurses. Die Angele- genheit ist zur weiteren Sachverhaltsabklärung und zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Baudirektion zurückzuweisen. 7.5. Soweit die Rekurrierenden 2 auch die Prüfung der Parkierung fordern, ist folgendes anzumerken: Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die An- zahl der zu erstellenden Abstellplätze bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen zu lassen, kann doch ein entsprechender Pro- jektmangel mit einer für den Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Neben- bestimmung geheilt werden. Ein rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten lässt. Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch die gewählte Par- kierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein An- fechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zulasten des Nachbarn auswirken (VB.2019.00846 vom 30. April 2020, E. 3.4.3, mit weiteren Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist keine Betroffenheit der Rekurrierenden in eigenen Interessen ersichtlich, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. 8.1. Im Hinblick auf den Neuentscheid ist sodann der Einwand zu prüfen, wonach die erforderlichen ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen ge- mäss Art. 18 Abs. 1ter NHG nicht rechtsgenügend gesichert seien. Zur Begründung machen die Rekurrierenden 1 geltend, dass im Perimeter des Hafens geschützte Ufervegetation im Sinne von Art. 21 Abs. 1 NHG vor- handen sei. Selbst wenn mit dem angepassten Projekt das Absterben von Unterwasservegetation in diversen ufernahen Bereichen verhindert werde, so werde der Uferbereich durch den Neubau und den Betrieb der Hafenan- lage dennoch beeinträchtigt. Die private Rekursgegnerin als Verursacherin R2.2022.00243 Seite 23 dieser Beeinträchtigung habe hierfür gemäss Art. 18 Abs. 1 ter NHG ange- messenen Ersatz zu leisten. Wie die Baudirektion in der angefochtenen Ver- fügung festhalte, hätten die Abklärungen des Amtes für Landschaft und Na- tur (ALN) allerdings ergeben, dass die Bauherrin bis anhin nicht für den ge- samten Bedarf einen genügenden Ersatz habe nachweisen können. Da die notwendigen Massnahmen nicht alle innerhalb der Hafenanlage umgesetzt werden könnten, müssten weitere Ersatzflächen nachgewiesen werden. Selbst wenn ein stufenweises Vorgehen bei Wiederherstellungs- und Ersatz- massnahmen grundsätzlich möglich sei, so müsse im Zeitpunkt der Erteilung der Konzession die rechtsverbindliche Sicherung der Massnahmen gemäss Art. 18 Abs. 1ter NHG sichergestellt sein. Dies bedeute, dass die zu realisie- renden Massnahmen feststehen müssten. Deren Umsetzung sei im Rahmen der Bauabnahme zu überprüfen. Vorliegend stütze sich die Baudirektion auf die Absichtserklärung der priva- ten Rekursgegnerin vom 16. März 2021, gemäss welcher sich diese ver- pflichte, innert drei Jahren ein Projekt über die noch fehlenden Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen vorzulegen. Die in Dispositivziffer IV statuierte Auf- lage, bis spätestens drei Jahre nach Rechtskraft der Verfügung ein bewilli- gungsfähiges und bezüglich ökologischen Ersatzes ausreichendes Projekt einzureichen und von den zuständigen Behörden bewilligen zu lassen, ver- möge die Sicherstellung der Ausführung der Ersatzmassnahmen aber kei- neswegs zu gewährleisten. Gerade weil die Baudirektion bzw. das ALN selbst einräume, dass sich die Suche nach Aufwertungsmöglichkeiten am Zürichsee schwierig gestalte und die private Rekursgegnerin bereits inten- sive Suchbemühungen getätigt habe, liege es auf der Hand, dass sie der Auflage nicht, jedenfalls nicht fristgereicht, werde nachkommen können. Schliesslich datiere die Absichtserklärung vom 16. März 2021 und offenbar hätten bis heute keine angemessenen Aufwertungsmöglichkeiten am Zürich- see gefunden werden können. Wie die Bauherrin der genannten Auflage in- nert drei Jahren nachkommen soll, wo sie sich doch schon so intensiv be- müht haben soll, sei mehr als fraglich. An der unzureichenden Sicherung der noch nicht konkretisierten ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen vermöge auch der Vorbehalt einer Einschränkung der Konzession auf einen Teil der nutzbaren Fläche bei Nichteinhaltung der Frist nichts zu ändern. Auch die Rekurrierenden 2 halten dafür, dass die gesetzeskonforme Reali- sierung des Bauvorhabens durch die statuierte Auflage nicht gewährleistet R2.2022.00243 Seite 24 werde. Weiter komme hinzu, dass gemäss Art. 21 Abs. 1 NHG die Uferve- getation weder gerodet noch überschüttet noch auf andere Weise zum Ab- sterben gebracht werden dürfe. Wie auch im Hafenbereich selbst so werde auch ausserhalb davon (durch die Wendemanöver) der Fortbestand der Ufervegetation nahe der angrenzenden Privatgrundstücke in Frage gestellt. Ausnahmebewilligungen nach Art. 22 Abs. 2 NHG seien restriktiv zu hand- haben, wovon auch die kantonale Vorinstanz ausgehe. Angesichts der wie erwähnt alternativen Möglichkeiten zur Ein-/Ausfahrt direkt aus/in Richtung Osten oder Süden bestünden keine Ausnahmegründe. Die Vorinstanz habe insoweit auch keine Ersatzmassnahmen angeordnet, indem der Zufahrtsbe- reich in der Flächenberechnung fehle. Die Baudirektion entgegnet, aufgrund des dringenden Sanierungsbedarfs des Hafens habe nicht zugewartet werden können, bis alle Ausgleichsflä- chen gesichert gewesen seien. Die zunehmenden Sicherheitsrisiken hätten eine möglichst rasche Behebung dieses Zustands verlangt. Somit sei das stufenweise Vorgehen im hier streitigen Fall angebracht und sinnvoll. Weiter sei darauf hinzuweisen, dass eine Ausgleichs- und Ersatzpflicht nicht erst durch die Sanierung eines Hafens entstehe, sondern diese Pflicht auch bei einer Konzessionserneuerung ohne bauliche Veränderung entstanden wäre. Eine Verweigerung der Konzession bis zum Zeitpunkt, an dem ein gesicher- tes Projekt vorgewiesen werden könne, würde nichts an der Beeinträchti- gung ändern. Im Gegenteil würden die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Situation in ökologischer Hinsicht führen, unter anderem weil eine Freifläche innerhalb des Hafens entstehe. Auch werde ein Teil der Massnahmen innerhalb des Hafens bereits umgesetzt. Je früher dies vorge- nommen werde, desto schneller stelle sich die gewünschte ökologische Ver- besserung ein. Eine Verweigerung der Konzession auf Grund des noch nicht vorhandenen Projektes wäre somit unzweckmässig. Richtig und unbestritten sei, dass die noch fehlenden Massnahmen innert der gesetzten Frist nach- zuholen seien. Mit der Möglichkeit der teilweisen Nutzungseinschränkung sei sichergestellt, dass die Suche nach einer Umsetzungsmöglichkeit weiterhin im Eigeninteresse der Konzessionärin sei. Nicht bestritten werde, dass die Suche nach möglichen Projekten nicht einfach sei. Dies ändere jedoch nichts an der Zulässigkeit der (ausnahmsweisen) zeitlichen Aufteilung. Die Bauherrschaft hält dafür, dass ein grosses Potenzial für Revitalisierun- gen im Zürichsee existiere. Es könne also davon ausgegangen werden, dass R2.2022.00243 Seite 25 innert der vorgeschriebenen Frist ein Projekt gefunden und umgesetzt werde. Im Kommentar zu Art. 18 NHG finde sich der Hinweis, dass sich die Suche nach sinnvollen und verhältnismässigen Ersatzmassnahmen im Ein- zelfall als schwierig erweisen könne, und dass deshalb einige Kantone sog. "Poollösungen" vorsähen. In solchen könnten auch grössere und zusam- menhängende (und damit bessere) Ersatzmassnahmen getroffen werden, die aber das Zusammenwirken mehrerer Beteiligter erfordern würden. Im vorliegenden Fall habe nicht auf eine solche Poollösung zurückgegriffen wer- den können, weil es solche im Kanton Zürich nicht gebe. Auch bei einer Pool- lösung sei es aber zwingend, dass zwischen Ausführung des Projekts und Umsetzung der Ersatzmassnahmen eine gewisse Flexibilität in zeitlicher und örtlicher Hinsicht gewährleistet sein müsse. Folglich entspreche es auch den gesetzlichen Rahmenbedingungen von Art. 18 NHG, wenn vorliegend die Umsetzung der Ersatzmassnahmen innerhalb einer festgelegten Frist nach Eintreten der Rechtskraft der Verfügung erfolgen müsse. Die Evaluierung und Projektierung von Ersatzmassnahmen ausserhalb des Bauperimeters seien mit grossem zeitlichen und finanziellen Aufwand ver- bunden. Es sei deshalb auch unverhältnismässig, diesen Aufwand von der Bauherrschaft zu verlangen, bevor geklärt sei, ob das Hafenprojekt über- haupt bewilligt werden könne. Indem die Nichterfüllung der Auflage betref- fend Umsetzung der Ersatzmassnahmen von der Vorinstanz mit der Be- schränkung der nutzbaren Hafenfläche sanktioniert werden könne (vgl. Dis- positivziffer IV der angefochtenen Verfügung), werde der Vollzug von Art. 18 NHG in ausreichendem Mass und in rechtsverbindlicher und erzwingbarer Form sichergestellt. Sodann habe das Ein- und Ausfahren der Boote in den Hafen keinerlei nach- teiligen Einfluss auf die Ufervegetation im Bereich vor der Hafeneinfahrt. Dies ergebe sich aus den massgebenden Berechnungsgrundlagen für die Bemes- sung des Ersatzbedarfs gemäss den Vorgaben von ALN und BAFU (vgl. Be- richt I vom 16. März 2021 Anhang 1). Dort würden zur Hafenfläche nur die- jenigen Flächen gerechnet, die durch die Stationierung von Booten oder die Lage der Mole betroffen seien. Die befahrenen Verkehrswege würden davon ausgenommen. Das müsse deshalb auch für die Hafeneinfahrt gelten, und eine Flächenberechnung für den Zufahrtsbereich erübrige sich. R2.2022.00243 Seite 26 Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels halten die Parteien an ihren An- trägen und Standpunkten fest. 8.2.1. Gemäss Art. 18 Abs. 1bis NHG sind Uferbereiche und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen, beson- ders zu schützen. Lässt sich die Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebens- räume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht ver- meiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren best- möglichstem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten für angemesse- nen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1 ter NHG). Anzustreben ist im Rahmen von Art. 18 Abs. 1 ter NHG ein in qualitativer und in quantitativer Hinsicht gleichwertiger Ersatz. Qualitativ gleichwertig sind Massnahmen, die auf glei- che Weise dem Zweck dienen, genügend grosse Lebensräume zu erhalten, um dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten entgegenzuwir- ken. Quantitativ gleichwertig ist der Ersatz, wenn das Ersatzobjekt dem zer- störten Schutzobjekt hinsichtlich Ausdehnung und Fläche entspricht (Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar NHG, Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zuffe- rey/Karl Ludwig Fahrländer (Hrsg.), 2. Auflage 2019, Art. 18 Rz. 37). Das Ersatzobjekt muss somit ähnliche ökologische Funktio-nen über nehmen können wie das zerstörte (BGr 1A.82/1999 vom 19. November 1999 E. 4a, in: URP 2000 S. 369). Im Rahmen dieser Vorgaben kommt der rechtsanwen- denden Behörde bei der Frage, wie die Ersatzmassnahmen in der Praxis konkret ausgestaltet werden sollen, ein erhebliches Ermessen zu (BGr 1C_393/2014 vom 3. März 2016, E. 10.6). 8.2.2. Gemäss dem Bericht "Sanierung und Anpassung Hafenanlage F (X)" der I vom 16. März 2021 (act. 10.7) führt das "künftige Hafendesign" in kleinerem Umfang zu einer Beschattung bestehender Unterwasservegetation. Es ergibt sich daher eine Anforderung an Aufwertungsfläche von 1'090 m 2. Die Um- setzung soll in Form einer Revitalisierung von amphibischen und aquati- schen Lebensräumen erfolgen. Gemäss der Einschätzung der Fachstelle Naturschutz vom 26. Januar 2021 kann durch Aufwertungsmassnahmen im Hafeninnern nur ein Teil der erforderlichen Ersatzfläche, nämlich ein Anteil von 275 m 2 – 320 m2 angerechnet werden. Für den verbleibenden Bedarf von rund 800 m 2 ist ein geeigneter Uferabschnitt auf dem möglichst in der R2.2022.00243 Seite 27 Nähe der zugehörigen "Belastung" (Hafenanlage F) ein geeigneter Uferab- schnitt auf dem Gemeindegebiet X zu evaluieren. Gemäss Vorgehensvorschlag und Absprache mit der Fachstelle Naturschutz soll bis drei Jahre nach Konzessionserteilung ein Detailkonzept zur Deckung des restlichen Ersatzbedarfs erstellt werden und die Umsetzung im Verlauf von fünf Jahren erfolgen. Die F AG gewährleistet in Form einer verbindlichen Absichtserklärung (als Teil der Projekteingabe) die Planung und terminge- rechte Umsetzung der erforderlichen Ersatzmassnahmen. In diesem Sinne liegt eine "Absichtserklärung Umsetzung Ersatzmassnahmen" der F AG vom 16. März 2021 vor. Dass im vorliegenden Fall eine Pflicht für ökologische Ausgleich- und Ersatz- massnahmen im Sinne von Art. 18 Abs. 1 ter NHG besteht, ist unbestritten. Uneinigkeit herrscht jedoch darüber, in welchem Zeitpunkt diese Ersatzmas- snahmen umgesetzt werden müssen. Auch wird die Flächenberechnung der erforderlichen Ersatzmassnahmen seitens der Rekurrierenden 2 in Frage ge- stellt. 8.3. Der Koordinationsgrundsatz (Art. 25a RPG) verlangt, dass die für die Errich- tung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell soweit möglich formell koordiniert ergehen (Abs. 1-3). Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen nach Art. 18 Abs. 1ter NHG sind integrale Bestandteile eines Vorhabens. Ge- mäss Rechtsprechung des Bundesgerichts unterliegen entsprechende Mas- snahmen daher der Koordinationspflicht und müssen mit der Bewilligung des Bauvorhabens koordiniert werden. Jedoch sei es bei komplexen Verfahren zuweilen unumgänglich, dass der Grundsatzentscheid über die Zulässigkeit eines Vorhabens vor dem Entscheid über weitere Bewilligungen getroffen werden müsse, weil es unmöglich sei, alle Gesichtspunkte, die Gegenstand einer Bewilligung bildeten, in einem Entscheid zu behandeln. Eine solche Aufteilung könne zulässig sein, sofern die erforderlich materielle und (soweit möglich) formelle Koordination der Entscheide nicht vereitelt werde (BGE 126 II 26 E. 5d S. 39 mit Hinweisen). Bei Wiederherstellungs- und Ersatz- massnahmen empfehle auch das BAFU ein stufenweises Vorgehen. Aller- dings müsse der Entscheid der zuständigen Behörde über ein Vorhaben die rechtsverbindliche Sicherung der Massnahmen ausdrücklich einschliessen R2.2022.00243 Seite 28 oder zumindest vorbehalten. Mit der massgeblichen Bewilligung für das Vor- haben müsse entschieden werden, welche Massnahmen nach Art. 18 Abs. 1ter NHG realisiert werden müssten; und ihre Umsetzung müsse im Rahmen der Bauabnahme kontrolliert werden. Zudem müssten langfristige Nutzungseinschränkungen und Unterhaltsmassnahmen (z.B. für Ersatzle- bensräume) dauerhaft gesichert werden, z.B. durch den Abschluss öffent- lichrechtlicher oder privatrechtlicher Verträge oder raumplanerische Instru- mente (BGr 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012, E. 6.2.2). 8.4. Soweit die Rekurrierenden 2 die Flächenberechnung der Ersatzmassnah- men bemängeln, da der Fortbestand der Ufervegetation auch im Zufahrtsbe- reich in Frage gestellt sei, erweist sich der Einwand als unbegründet. Auf- grund der Wassertiefe entlang des befahrbaren Bereichs ist nicht ersichtlich, inwiefern die Ein- und Ausfahrt der Boote die Ufervegetation tangieren soll. Die Berechnung der Fläche für die Ersatzmassnahmen erweist sich somit als korrekt. Damit bleibt zu prüfen, ob die angefochtene Verfügung den Koordi- nationsgrundsatz verletzt. Es ist unbestritten, dass die bestehende private Hafenanlage am Ende ihrer Lebensdauer angelangt ist und – wie aus dem Bericht der J AG über die Kontrollarbeiten an der Molenverankerung vom Februar 2020 (act. 10.27) hervorgeht – sanierungsbedürftig ist. Jedoch vermögen im vorliegenden Fall die Interessen der Bauherrschaft an einer zeitnahen Erneuerung des sanie- rungsbedürften Hafens die öffentlichen Interessen an der rechtzeitigen Erfül- lung der Ersatzpflicht nicht zu überwiegen. Die geforderten ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen sind ein für die Beurteilung der Umwelt- verträglichkeit wichtiger Bestandteil des Hafenprojekts. Damit die gesetzliche Pflicht erfüllt werden kann, müssen die Flächen und ihr fachgerechter Unter- halt rechtlich ausreichend gesichert sein. Der Entscheid der Bewilligungsbe- hörde über das Vorhaben hat daher – selbst bei einem stufenweisen Vorge- hen – die rechtsverbindliche Sicherung der Ersatzmassnahmen ausdrücklich einzuschliessen bzw. vorzubehalten. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Es steht zwar fest, dass neben den anerkannten ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen innerhalb des Hafens im Umfang von 275 m 2 bis 320 m2 zur Erreichung der Umweltverträglichkeit weitere Massnahmen im R2.2022.00243 Seite 29 Umfang von 770 m2 bis 815 m2 zu erbringen sind. Eine Konkretisierung der zu realisierenden Massnahmen ist mit der konzessionsrechtlichen Bewilli- gung jedoch nicht erfolgt. Laut statuierter Auflage sind die geplanten Ersatz- massnahmen lediglich mit dem ALN abzusprechen und so rasch als möglich, spätestens drei Jahre nach Rechtskraft der Konzession zur Bewilligung ein- zureichen. Sobald ein bewilligungsfähiges und bezüglich ökologischem Er- satz ausreichendes Projekt eingereicht und durch die zuständigen Behörden geprüft wurde, legen letztere mit der Bewilligung die Frist für die Umsetzung fest (vgl. Dispositivziffer IV der angefochtenen Verfügung). Diese Auflage gewährleistet die zureichende Sicherstellung der erforderli- chen Ersatzpflicht nicht. Zunächst steht fest, dass die Bauherrschaft trotz in- tensiver Suchbemühungen und des behaupteten grossen Potenzials für Re- vitalisierungen im Zürichsee bislang keine Flächen für angemessene Aufwer- tungsmöglichkeiten am Zürichsee finden konnte. Diese Schwierigkeiten bei der Evaluierung von passenden Flächen rechtfertigen das Entgegenkommen der Bewilligungsbehörde nicht, selbst wenn zumindest ein Teil des ökologi- schen Ersatzes im Bereich des Hafens realisiert werden kann. Auch geht es nicht an, dass das Projekt über die noch fehlenden Ausgleichs- und Ersatz- massnahmen erst nach Inbetriebnahme des neuen Hafens vorzulegen ist und der Zeitpunkt für die Umsetzung gänzlich offen bleibt. Dies widerspricht offensichtlich dem Sinn und Zweck von Art. 18 Abs. 1 ter NHG. So sind ge- mäss höchstrichterlicher Rechtsprechung auch bei einem stufenweisen Vor- gehen die Detailpläne und der Zeitplan spätestens vor Baubeginn einzu- reichen und ist die sachgerechte Umsetzung der notwendigen ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen bei der Bauabnahme zu kontrollieren (vgl. BGr 1C_156/2012, E. 6.2.2 ff.). An diesem Ergebnis vermag die ins Feld geführte zeitliche Dringlichkeit der Hafenerneuerung nichts zu ändern, stehen dabei doch hauptsächlich finan- zielle Überlegungen der Bauherrschaft im Vordergrund. Denn es ist davon auszugehen, dass der schlechte Zustand des bestehenden Hafens wohl zu einem grossen Teil auf eine Vernachlässigung des Unterhalts durch die pri- vate Rekursgegnerin zurückzuführen ist. So wurden gemäss dem erwähnten Bericht über die Kontrollarbeiten an der Molenverankerung etwa die Streben- ketten noch nie ausgewechselt (act. 10.27, S. 3). Wenn die Bauherrschaft somit bis zum Nachweis der geforderten Ausgleichsflächen aufgrund der zu- R2.2022.00243 Seite 30 nehmenden Sicherheitsrisiken Kosten für dringende Sanierungsmassnah- men entstehen, so fallen diese bei der vorliegenden Interessenabwägung ausser Betracht. Wie die Rekurrierenden zu Recht einwenden, vermag schliesslich auch die auflageweise vorbehaltene Beschränkung der erteilten Konzession auf einen Teil der nutzbaren Hafenfläche das Risiko der nicht umsetzbaren Ersatz- massnahme nicht aufzuwiegen. Bei dieser Auflage handelt es sich um eine Kann-Vorschrift. Damit steht es im Ermessen der Konzessionsbehörde, ob der Bauherrschaft im Falle der Nichterfüllung der geforderten ökologischen Ersatzmassnahmen tatsächlich Konsequenzen drohen. Auch dies wider- spricht dem Schutzzweck von Art. 18 Abs. 1ter NHG. Unter diesen Umständen ist der angefochtene Entscheid auch aus Sicht des Koordinationsgrundsatzes zu beanstanden. Nachdem derzeit im Kanton Zü- rich die strategische Planung zur Revitalisierung des Seeufers angelaufen ist und die Baudirektion zudem betont hat, dass am Zürichsee ein grosses Potential für Revitalisierungen besteht, sind die Aussichten für die Verwirkli- chung von Ausgleichs- und Ersatzflächen intakt. Jedoch muss – wie vorne dargelegt – zur Erreichung der Umweltverträglichkeit sichergestellt sein, dass rechtzeitig vor Baubeginn ein solches Detailprojekt vorgelegt wird und die sachgerechte Umsetzung der ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmas- snahmen gewährleistet ist. Diesem Erfordernis hat die Baudirektion im Rah- men ihres Neuentscheids Rechnung zu tragen. 9.1. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Verfügung der Baudirektion in teil- weiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben und die Angelegenheit zur weiteren Sachverhaltsabklärung im Sinne der Erwägungen und zum Neuent- scheid an die Baudirektion zurückzuweisen ist. Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gut- heissung eines Nachbarrekurses ist auch die Baubehörde bzw. die betref- fende kantonale Amtsstelle als (teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu betrachten. Sie wird damit im Rechtsmittelverfahren neben der Bauherr- schaft kostenpflichtig (VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind R2.2022.00243 Seite 31 die Kosten zur einen Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vo- rinstanz (bzw. den Vorinstanzen) aufzuerlegen. Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu erneuter Abklärung (mit noch offenem Ausgang) gilt praxisgemäss (BGE 132 V 215 E.6.1) für die Frage der Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung als volles Obsiegen, unabhängig davon, ob sie überhaupt beantragt, oder ob das entsprechende Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wird. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten somit der Bauherrschaft und der Baudirektion je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechts- pflegegesetzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses, des ge- tätigten Verfahrensaufwandes und der Vereinigung mehrerer Rekursverfah- ren ist die Gerichtsgebühr auf Fr 8'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser be- stätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht- zh.ch). 9.2. Die privaten Parteien beantragen die Zusprechung einer Umtriebsentschädi- gung. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Ver- fahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei R2.2022.00243 Seite 32 verpflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrentschaften in den Verfahren G.-Nrn. R2.2022.00243 und R2.2022.00249 zulasten der Bauherrschaft je eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 2'500.-- (total Fr. 5'000.--). Da die Umtriebs- entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).