Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2023.175 / MW / wm (BVURA.21.650) Art. 107 Urteil vom 25. Oktober 2023 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichter Michel Verwaltungsrichterin Steiger Gerichtsschreiber Wildi Beschwerde- führer A._____ vertreten durch lic. iur. Peter Krebs, Fürsprecher, Mellingerstrasse 207, 5405 Dättwil AG gegen Vorinstanzen Gemeinderat Q._____ Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 14. April 2023 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. 1. Am 7. September 2015 erteilte der Gemeinderat Q._____ dem Einzelun- ternehmen A._____ (Inhaber B._____) die Baubewilligung u.a. für den Um- bau vormaliger Garagenboxen in Disponibel - / Kellerräume (nachfolgend: Kellerräume). In einer weiteren Baubewilligung vom 18. Juni 2018 wurde der A._____ (Inhaber B._____) u.a. die Erstellung eines Gemeinschafts - raums bewilligt. In der Folge baute die Bauherrschaft ohne entsprechende Baubewilligung die genann ten Kellerräume (inkl. der dahinterliegenden Kellerräume) sowie den Gemeinschaftsraum zu Studios (Kleinwohnungen) um und führte sie damit einer neuen Nutzung zu. 2. Auf mehrfache Aufforderung des Gemeinderats hin, die neuen Studios ge- mäss den Bewilligungen vom 7. September 2015 bzw. vom 18. Juni 2018 zurückzubauen oder ein nachträgliches Baugesuch für die Umnutzung ein- zureichen, reichte die A._____ (Inhaber B._____) am 19. Mai 2021 ein nachträgliches Baugesuch für die Studios ein. Während der öffentlichen Auflage vom 25. Mai 2021 bis 23. Juni 2021 ging keine Einwendung ein . Mit Beschluss vom 20. September 2021 wies der Gemeinderat das Bauge- such ab und ordnete die Herstellung des rechtmässigen Zustands an. B. Dagegen erhob die A._____ (Inhaber B._____) Beschwerde beim Depar- tement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU). Das BVU, Rechtsabteilung, fällte am 14. April 2023 folgenden Entscheid: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Die in Ziffer 2 des Entscheids des Gemeinderats vom 20. September 2021 (BG 21–40) verfügte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu - stands wird aufgehoben und neu verfügt auf drei Monate ab Rechtskraft des vorliegenden Beschwerdeentscheids. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr vo n Fr. 1'500.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 258.–, ins- gesamt Fr. 1'758.–, werden der Beschwerdeführerin A._____ auferlegt. 3. Es sind keine Parteikosten zu ersetzen. - 3 - C. 1. Gegen den am 15. April 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechtsab- teilung, erhob B._____ als Inhaber der A._____ am 15. Mai 2023 Verwal- tungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen: 1. Der Entscheid des aargauischen Baudepartements BVURA.21.650 vom 14. April 2023 sei aufzuheben und die Beschwerdegegnerin sei anzuwei - sen, das Baugesuch 21 -40 betreffend Umnutzung des UG zu Wohnzwe - cken gemäss den eingereichten Bauplänen zu bewilligen. Eventualiter: Der Entscheid des aargauischen Baudeparteme nts BVURA.21.650 vom 14. April 2023 sei aufzuheben und die Beschwerdegegnerin sei anzuwei- sen, das Baugesuch 21-40 betreffend Umnutzung des UG, ev. mit der Auf- lage der Entfernung oder Verglasung der Überdachung des Sitzplatzes, gemäss den eingereichten Bauplänen ausnahmsweise zu bewilligen. Subeventualiter: Der Entscheid des aargauisc hen Baudepartements BVURA.21.650 vom 14. April 2023 sei in Bezug auf Ziff. 1 Abs. 2 aufzuheben und die verfügte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei auf neun Mo- nate ab Rechtskraft des letztinstanzlichen Entscheids zu verlängern. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt und Spesen zulasten der Beschwerdegegnerin. 2. Mit Beschwerdeantwort vom 19. Juni 2023 beantragte das BVU, Rechts - abteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kos- ten und Entschädigungsfolge. 3. Der Gemeinderat Q._____ beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 19. Juni 2023 ebenfalls, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführe- rin. 4. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 25. Oktober 2023 beraten und ent- schieden. - 4 - Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver - waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle - gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange- fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzl ich (§ 61 Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge- richt ist somit zuständig. 2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll- ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge- schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). II. 1. 1.1. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe den Anspruch auf rechtli- ches Gehör verletzt, indem sie ihm die Beilagen zur vorinstanzlichen Be - schwerdeantwort des Gemeinderats sowie die mit E -Mail der Gemeinde vom 17. Dezember 2021 eingereichten a cht Aussenfotoaufnahmen nicht vorgelegt bzw. zugestellt habe. Aus dem Schreiben der Vorinstanz vom 18. Januar 2022 habe der Beschwerdeführer jedenfalls nicht erkennen können, dass der Gemeinderat neben den kommunalen Akten des Baube- willigungsverfahrens noch weitere Unterlagen aus anderen, früheren Bau- bewilligungsverfahren und Vorabklärungen beigezogen habe. Die Vor - instanz hätte dem Beschwerdeführer diese Akten von sich aus zur Kenntnis bringen müssen. Infolge der Unterlassung der Zustellung der Beilagen habe die Vorinstanz das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt (Beschwerde, S. 4 f.). 1.2. Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; § 21 f. VRPG) zählt u.a. das Recht auf Akteneinsicht sowie das Recht, sich zu rechtserheblichen Sachverhaltsvorbringen zu äussern, auf die zu ihrem Nachteil abgestellt wird (vgl. BGE 139 II 489, Erw. 3.3; Urteil des Bundes- - 5 - gerichts 2C_444/2017 vom 19. Februar 2018, Erw. 4.3; Entscheid des Ver- waltungsgerichts WBE.2019.160 vom 11. November 2019, Erw. II/2.2.2.1). Die Aus übung des Ein sichtsrechts erfordert ein Ersuchen um Aktenein - sicht, was allerdings bedingt, dass die Be teiligten über den Beizug neuer entscheidwesentlicher Akten, welche diese nicht kennen und auch nicht kennen können, informiert werden (vgl. BGE 132 V 387, Erw. 6.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_444/2017 vom 19. Februar 2018, Erw. 4.3; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.160 vom 11. November 2019, Erw. II/2.2.2.1; MICHEL DAUM, in: Kommentar zum Gesetz über die Verwal- tungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 14 zu Art. 23). Insoweit besteht eine Orientie rungspflicht der Behörden ( Entscheid des Verwal - tungsgerichts WBE.2019.160 vom 11. November 2019, Erw. II/2.2.2.1; ALAIN GRIFFEL, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, N. 8 zu § 8). Dazu ge- hört auch der Anspruch, über neu beigezogene, neu bestellte oder neu hin- zugekommene entscheiderhebliche Beweismittel in Kenntnis gesetzt zu werden und sich daz u zu äussern ( Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.160 vom 11. November 2019, Erw. II/2.2.2.1 mit Hinweis auf BERNHARD WALDMANN, in: Bundesverfassung, Basler Kommentar, 2015, N. 53 zu Art. 29). 1.3. Mit Schreiben vom 10. November 2021 stellte die Vorinstanz dem Gemein- derat die Beschwerde zur Erstattung der Beschwerdeantwort zu. Gleich - zeitig wurde der Gemeinderat eingeladen, die Vorakten einzureichen. Die- ses Schreiben ging auch an den Beschwerdeführer (Vorakten, act. 28 f.). Zusammen mit der Beschwerdeantwort vom 6. Dezember 2021 reichte der Gemeinderat die kommunalen Vorakten (digital) ein, was in der Beschwer- deantwort unter "Beilagen" auch so festgehalten wurde (Vorakten, act. 31 ff., 38). Seitens der Gemeinde wurden am 17. Dezember 2021 so- dann per E-Mail acht Fotos der Liegenschaft R-Strasse eingereicht (vgl. Vorakten, act. 39). Mit Schreiben vom 18. Januar 2022 stellte die Vor - instanz dem Beschwerdeführer die Beschwerdeantwort des Gemeinderats (ohne Beilagen) zur freiwilligen Replik zu und orientierte ihn darüber, dass die Bauverwaltung der Gemeinde mit E-Mail vom 17. Dezember 2021 acht aktuelle Fotos der vom Baugesuch 21-40 betroffenen Baute (Aussenauf - nahmen) eingereicht habe, welche zu den Akten des Beschwerdeverfah - rens genommen würden (Vorakten, act. 40). Der Beschwerdeführer wusste somit, dass die Vorinstanz die Vorakten bei- zog und diese vom Gemeinderat auch eingereicht wurden. Da der Gemein- derat bereits im vor Vorinstanz angefochtenen Beschluss vom 20. Septem- ber 2021 ausdrücklich Bezug zur Baubewilligung vom 7. September 2015 (Baugesuch-Nr. 15-43; Kellerräume) und zur Baubewilligung vom 18. Juni 2018 (Baugesuch-Nr. 17-63; Gemeinschaftsraum) genommen hatte (siehe Vorakten, act. 4) und dies in der Beschwerdeantwort vom 6. Dezember 2021 erneut tat (vgl. Vorakten, act. 31), musste damit gerechnet werden, - 6 - dass der Gemeinderat auch Unterlagen aus den früheren Baubewilligungs- verfahren betreffend die umstrit tenen Räumlichkeiten beigezogen hatte . Der Beschwerdeführer war bereits in jenen Verfahren Partei gewesen und kannte die entsprechenden Akten . Im Weiteren legte die Vorinstanz dem Beschwerdeführer auch offen, dass die Gemeinde mit E-Mail vom 17. De- zember 2021 acht aktuelle Fotos ein gereicht hatte, welche zu den Akten genommen wurden. Hätte der bereits vor Vorinstanz anwaltlich vertretene Beschwerdeführer die vom Gemein derat eingereichten Vorakten und die seitens der Gemeinde eingereichten acht Fotos einsehen wollen, wäre es ihm unbenommen gewesen, Akteneinsicht zu verlangen. Dass er dies nicht getan hat, ist nicht der Vor instanz anzulasten. Letztere ist ihrer Orientie - rungspflicht ordnungsgemäss nachgekommen. Das Vorgehen der Vor - instanz entspricht auch der Praxis des Ver waltungsgerichts, den Gegen - parteien die Rechtsschriften grundsätzlich ohne Beilagen zuzustellen (so- weit die Beilagen nur einfach bzw. nicht in genügender Anzahl eingereicht werden). Diese können bei Bedarf einverlangt werden (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.138 vom 27. April 2022, Erw. II/1.4). Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Gehörsrügen verfangen somit nicht. 2. 2.1. Eine weitere Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör sieht der Be- schwerdeführer darin, dass die Vorinstanz keinen Augenschein durchge - führt hat. Zur Besonnung und natürlichen Belichtung sei ein Augenschein erforderlich. Eine Beurteilung anhand von Fotos genüge nicht, um einen persönlichen Eindruck über die effektive Situation zu erhalten (Beschwer- de, S. 10). 2.2. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Be - hörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtli- chen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Be - weise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Über- zeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.2 und 5.3; 134 I 140, Erw. 5.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_56/2021 vom 23. September 2022, Erw. 2.1). Der Ent- scheid darüber, ob ein Au genschein angeordnet wird, steht im pflichtge - mässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsäch lichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (Ur teile des Bundesgerichts 1C_56/2021 vom - 7 - 23. September 2022 , Erw. 2.1, 1C_129/2021 vom 9. Februar 2022, Erw. 3.3, 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020, Erw. 3.1). 2.3. Mit den bei den Akten liegenden Plänen und weiteren Unterlagen, nament- lich den zahlreichen Fotos, ist der entscheidrelevante Sachverhalt ge nü- gend erstellt, um den Fall beurteilen zu können. Ein Augenschein vor Ort ist nicht erforderlich. Die Vorinstanz durfte auf die Abnahme dieses Beweis- mittels deshalb verzichten. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor. Aus denselben Gründen kann im Übrigen auch das Verwaltungsgericht auf einen Augenschein verzichten. Abgesehen davon kann die Frage, ob das Bauvorhaben die spezifischen Wohnhygienevorschriften betreffend Beson- nung und natürliche Belichtung verletzt, ohnehin offenbleiben, da das Bau- vorhaben schon a us anderen Gründen nicht bewilligungsfähig ist (siehe Erw. II/9). 3. 3.1. Der Beschwerdeführer beanstandet, es könne von ihm nicht verlangt wer- den, dass er hinsichtlich der "lichten Höhe" der Studios neue Pläne von sich aus einreichen müsse. Er habe einen Antr ag auf Vornahme eines Augen- scheins gestellt, die Behörde habe den Sachverhalt von Amtes wegen zu klären. Soweit die Vorinstanzen die eingereichten Unterlagen als ungenü - gend erachteten, hätten sie den Beschwerdeführer darauf aufmerksam ma- chen und im Gelegenheit geben müssen, die interessierenden Unterlagen zu besorgen und nachzureichen. Auch hier habe die Vorinstanz das recht- liche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. Dies gelte auch für die Be - hauptung, für die vier Studios ständen nicht genügend Abstel lräume zur Verfügung (vgl. Beschwerde, S. 12 f.). 3.2. Diese Gehörsrügen sind nicht nachvollzie hbar. Die Vorinstanz verneinte die Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung der Kellerräume in Studios bereits aus anderen Gründen, weshalb sie die erwähnten Punkte (lichte Höhe; Ein- haltung der Flächen für Nebenräume) nicht prüfen musste. Abgesehen da- von hielt sie fest, da die Baubewilligung bereits aus den dargestellten Grün- den nicht erteilt werden könne, müsst en die offensichtlich ungenügen den Unterlagen (betreffend lichte Höhe sowie Nachweis der Einhaltung der vor- geschriebenen Flächen für Nebenräume) im vorliegenden Beschwerdever- fahren nicht verbessert werden (vgl. angefochtener Entscheid, S. 5). Dar- aus wird deutlich, dass die Vorinstanz dem Beschwerdeführer Gelegenheit zur Verbesserung der Unterlagen gegeben hätte, wenn sie die erwähnten Fragen materiell hätte beurteilen müssen. - 8 - Sollte der Beschwerdeführer mit seinen Ausführungen im Übrigen darauf abzielen, dass die Behörden die lichten Masse an einem Augenschei n nachmessen könnten und auch die Raumaufteilung betreffend die Neben- räume (welche in den Planunterlagen nicht so enthalten seien) an einem Augenschein überprüft bzw. der Hauswart als Zeuge befragt werden könne und der Beschwerdeführer insofern keine Plän e einreichen müsse, über - sieht er, dass das Baugesuch alle für die baurechtliche Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Angaben zu enthalten hat; insbesondere sind Pläne beizulegen. Nur was aus den Plänen mit hinreichender Klarheit her- vorgeht, kann von den Behörden bewilligt und mit Ablauf der Rechtsmittel- frist rechtskräftig werden. Im Falle von unklaren oder missverstän dlichen Bauplänen trägt die Bauherrschaft die Folgen unklarer Planinhalte (vgl. Ur- teil des Bundesgerichts 1C_581/2022 vom 25. April 2023, Erw. 4.1). 4. Die Verfahrensrügen des Beschwerdeführers verfangen somit nicht. In ma- terieller Hinsicht bestreitet der Beschwerdeführer zunächst die Anwendbar- keit der Bestimmungen im Titel 3 der BauV (Baubegriffe und Messweisen). Er bringt vor, es seien stattdessen die Bestimmungen der Allgemeinen Ver- ordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 (ABauV) gemäss Anhang 3 zur BauV massgebend , wobei er sich auf § 64 BauV bezieht (vgl. Be - schwerde, S. 5 f.). § 64 BauV bestimmt, dass die Gemeinden ihre allgemei- nen Nutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung der BauV an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Ver- einbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB; SAR 713.010) anpassen. Solange eine An passung nicht er - folgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 der BauV (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der ABauV, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die BauV trat am 1. September 2011 in Kraft (§ 62 BauV). Die Bau - und Nutzungsordnung (BNO) sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Q._____ wurden zeitlich erst später beschlossen und genehmigt, nämlich am ______ 2012 (Beschluss der Gemeindeversammlung) bzw. am ______ 2013 (Genehmigung durch den Regierungsrat). Die Nutzungsplanung der Gemeinde wurde damals auch an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB angepasst (siehe Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 2; Gemeinde Q._____, Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, Pla- nungsbericht gemäss Art. 47 RPV, Stand ______: Vorlage Beschluss Ge- meindeversammlung [nachfolgend: Planungsbericht , S. 25 f. [______; Seite besucht am 25. Oktober 2023]). Die Behauptung des Be schwerde- führers, wonach die Gemeinde die Ordnungsfrist zur Anpassung der BNO (gemäss § 64 Abs. 1 BauV) "seit längerem ungenutzt" habe "verstreichen" lassen (vgl. Beschwerde, S. 6), trifft nicht zu. Anwendbar ist somit die BauV - 9 - – inkl. dem Titel 3 der BauV (Baubegriffe und Messweisen). Die Bestim - mungen der ABauV, wie sie im Anhang 3 der BauV aufgeführt sind, kom- men dagegen nicht zur Anwendung (vgl. § 64 Abs. 1 BauV). 5. 5.1. Die Parzelle Nr. E liegt in der Wohnzone W4, in welcher eine maximal zu- lässige Ausnützung von 0.7 gilt (siehe Bauzonenplan sowie § 6 Abs. 1 und § 9 BNO). Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 32 Abs. 1 BauV). Sie ist ein zonenplanerisches Mittel, um im Verein mit anderen na- mentlich die bauliche Dichte zu begrenzen, und ermöglicht so ei ner Ge- meinde, die Intensität der Besiedlung, d.h. die Zahl der Wohnun gen und Arbeitsstätten, also praktisch die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung, bezogen auf eine best immte Fläche zu beeinflussen. Abge- sehen von soziologischen und wirtschaftli chen Aspekten dient diese Be - schränkung zunächst vorwiegend polizeilichen Zielen (Erhaltung von Licht, Luft, Sonne, in gewissem Sinne auch der Gewährleistung der Wohnhygi - ene). Ferner erlaubt es die Ausnützungsziffer, die Folgewirkungen der pri- vaten Bautätigkeit für die Öffentlichkeit zu beeinflussen: Sie ist ein Mass für die Belastung der Infrastruktur (Art, Distanz bzw. Länge und Auslastung der Anlagen) sowie der Umwelt (Immissionen, Orts- und Landschaftsbild usw.). Städtebauliche Bedeutung hat die Ausnützungsziffer, indem sie es erleich- tert, Nutzungsdifferenzierungen (Wohnanteile, Begrünungsanteile) zu um- schreiben, und die Zonenplanung befähigt, durch eine Differenz zwischen grosszügigeren Abstandsvorschriften und anderen linearen Gebäudebe - grenzungen einerseits und einer restriktive ren Ausnützungsziffer ander - seits einen Gestaltungsspielraum des priva ten Bauherrn in der Bestim - mung des Baukörpers zu eröffnen und so zu einer insoweit differenzierten Überbauung zu gelangen (Aargauische Ge richts- und Verw altungsent- scheide [AGVE] 2011, S. 135, Erw. II/4.1; 2004, S. 186, Erw. 2b/aa; 2003, S. 485, Erw. 4b/bb). 5.2. Als anrechenbare Geschossflächen gelten alle ober - und un terirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (§ 32 Abs. 2 Satz 1 BauV). Nicht angerechnet werden alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen (§ 32 Abs. 2 Satz 2 lit. a Ziffern 1 – 6 BauV). Dazu zählen z.B. zu Wohnun- gen gehörende Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume; in Attika-, aus- gebauten Dach- und natürlich belichteten Vollgeschossen ist ein Abzug für solche Nebennutzflächen nicht möglich ( § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV). Nicht angerechnet werden sodann Gemeinschaftsräume in Mehrfamilien - häusern und Wohn siedlungen (§ 32 Abs. 2 lit. b BauV) und gewerbliche - 10 - Lagerräume in den Unterge schossen ohne ständige Arbeitsplätze und ohne Publikums-, Kunden- und Besucherverkehr (§ 32 Abs. 2 lit. c BauV). Den Gemeinden ist es erlaubt, die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach-, Attika- und Untergeschossen abwei chend zu regeln; sie können für ver - glaste Balkone, Sitzplätze und Wintergär ten einen Nutzungsbonus vorse - hen, wenn die Bauteile ausserhalb der ther mischen Gebäudehülle liegen und keine heizungstechnischen In stallationen aufweisen ( § 32 Abs. 3 BauV). Die Gemeinde Q._____ hat von der Möglichkeit in § 32 Abs. 3 BauV Ge- brauch gemacht: Gemäss § 29 Abs. 2 BNO werden bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen nicht an- gerechnet. § 29 Abs. 3 BNO bestimmt ausserdem, dass für verglaste Bal- kone, Sitzplätze und Wintergärten ausserhalb der Gebäudehülle ein Bonus bis max. 10 % der anrechenbaren Geschossfläche gewährt werden kann. 6. 6.1. 6.1.1. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, beim "Unterg eschoss" handle es sich auch rechtlich um ein Untergeschoss. Das Geschoss könne deshalb – auch mit den zu Studios ausgebauten Kellerräumen (sowie dem zu einem Studio ausgebauten Gemeinschaftsraum) – nicht plötzlich nachträglich als ein Vollgeschoss erklärt werden. Dies sei mit dem Vertrauensschutz nicht vereinbar (siehe zum Ganzen: Beschwerde, S. 6 f.). Die Studios und deren Bruttogeschossflächen seien deshalb gestützt auf § 29 Abs. 2 BNO nicht an die Berechnung der Ausnützungsziffer hinzuzurechnen. Die umg ebau- ten Studios seien wie der bereits bewilligte, ehemalige Gemeinschaftsraum für die Ermittlung der Ausnützungsziffer überhaupt nicht relevant (siehe Be- schwerde, S. 7 f.). 6.1.2. Die Vorinstanz gelangte dagegen zum Schluss, das unterste Geschoss könne rechtlich nicht als Untergeschoss eingestuft werden, da die Abgra- bungen an der Nordfassade den zulässigen Drittel gemäss § 23 Abs. 2 BauV überschritten. Das unterste Geschoss sei nicht als Untergeschoss, sondern als Vollgeschoss zu qualifizieren. Deshalb könne das unterste Ge- schoss auch nicht vom Anrechnungsprivileg gemäss § 32 Abs. 3 BauV i.V.m. § 29 Abs. 2 BNO profitieren. Die Geschossfläche der Studios sei an- zurechnen, zumal die Studios dem Wohnen dienten (§ 32 Abs. 2 BauV). Dass der Ge meinderat in der Ba ubewilligung vom 18. Juni 2018 (Bauge- such-Nr. 17-63), wo es im Wesentlichen um die Genehmigung des Ge - meinschaftsraums gegangen sei, im Titel der Bewilligung den Begriff des Untergeschosses verwendet habe, ändere an der materiell -rechtlich kor- rekten Qualifikation der Fläche als Vollgeschoss nichts (vgl. angefochtener Entscheid, S. 3). - 11 - 6.1.3. Der Gemeinderat gelangte im Entscheid vom 20. September 2021 eben - falls zum Ergebnis, dass es sich beim Kellergeschoss u.a. aufgrund der Abgrabungen von mehr als einem Drittel der Fassadenlänge an der Nord- fassade (rechtlich) nicht um ein Untergeschoss handle. Dasselbe gelte we- gen der Abgrabungen entlang der Südfassade auch hinsichtlich des Ge - meinschaftsraums. Auch hier könne nicht von einem Untergeschoss aus - gegangen werden (vgl. Vorakten, act. 3). 6.2. 6.2.1. Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens, gemessen in der Fassadenflucht, im Mittel höchstens bis zum zu- lässigen Mass über die Fassadenlinie hinausragt (§ 16 i.V.m. Anhang 1 Zif- fer 6.2 BauV). Oberer Referenzpunkt ist gemäss Konkordat die höchste "Oberkante des fertigen Bodens" des darüber liegenden Geschosses in der Fassadenflucht. Dass die Oberkante des fertigen Bodens des darüber lie - genden Geschosses gemeint ist, ergibt sich aus de m französischen Text ("plancher fini de l'étage supérieur") (vgl. IVHB-Erläuterungen des Interkan- tonalen Organs zur Harmonisierung der Baubegriffe [IOHB], Stand 3. Sep- tember 2013, S. 13). § 23 BauV konkretisiert für den Kanton Aargau , dass Untergeschosse im Mittel nicht mehr als 80 cm (Mass b) über die Fassadenlinie hinausragen dürfen (Abs. 1). Soweit die Gemeinde nichts anderes festlegt, dürfen Un - tergeschosse auf höchstens einem Drittel der Fassadenlänge abgegraben werden (Abs. 2). Diese Drittelsregel gilt auch in der Gemeinde Q._____, welche diesbezüglich nichts anderes festgelegt hat. Namentlich bezieht sich die Bestimmung von § 31 Abs. 1 BNO nicht auf die Definition von Un- tergeschossen, sondern auf die Messweise der Fassaden- und Gesamthö- hen bei Abgrabungen (siehe auch Planungsbericht, S. 24). 6.2.2. Bezüglich des Mehrfamilienhauses zeigen die mit der vorinstanzlichen Replik eingereichten Pläne (in: Vorakten, act. 49), dass die Abgrabungen den gemäss § 23 Abs. 2 BauV zulässigen Drittel nicht nur entlang der Nord- fassade, sondern auch der übrigen Fassaden – wo jeweils über die ge - samte Fassadenlänge abgegraben wurde – überschreiten. Das unterste Geschoss kann deshalb nicht als Unterge schoss qualifiziert werden , e s handelt sich um ein Vollgeschoss. Die im untersten Geschoss in den ehe- maligen Garagen (und späteren Kellerräumen) realisierten Studios wurden somit nicht in einem Untergeschoss, sondern in einem Vollgeschoss reali- siert. Ob das durchschnittlich zulässige Mass von 80 cm nach § 23 Abs. 1 BauV eingehalten wäre, kann bei diesem Ergebnis offenbleiben. Die Unter- geschossqualität scheitert – wie dargelegt – bereits an den Abgrabungen. - 12 - Zu prüfen ist weiter, ob die am 18. Juni 2018 bewilligte Baute mit dem Ge- meinschaftsraum als Untergeschoss qualifiziert werden kann. Die Baute ist von der Fassade des Mehrfamilienhauses gut 3 m abgesetzt, d.h. dem Mehrfamilienhaus vorgelagert. Dazwischen befindet sich ein gedeckter Sitzplatz (siehe Plan-Nr. 01 "Untergeschoss" , vom 1 3.11.2017 / 27.01.2018, Plan-Nr. 02 "Erdgeschoss", vom 13.11.2017 / rev. 23.01.2018 sowie Plan-Nr. 06 "Schnitt A -A", vom 23.01.2018 [Baugesuch-Nr. 17-63] sowie von der Gemeinde am 17. Dezember 2021 eingereichte Fotos [vgl. Vorakten, act. 38 f.]). Die Vorinstanz wies nachvollziehbar darauf hin, dass Untergeschosse definitionsgemäss an sich nur bei mehrgesch ossigen Bauten vorkommen können (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6), da einge- schossige Bauten keine Oberkante des fertigen Bodens des darüber lie- genden Geschosses haben können (siehe oben Erw. II/6.2.1), zumal ein darüber liegendes Geschoss ja nicht vorhanden ist. Der vorliegend einge- schossigen Baute kann aus diesem Blickwinkel daher keine Un terge- schossqualität zukommen. Auch wenn man diese Betrachtungsweise nicht teilt und Unterge schossqualität im Allgemeinen auch ei ngeschossigen Bauten bzw. Gebäu den zukommen lassen w ill, wäre die Untergeschoss- qualität im konkreten Fall zu verneinen, da die Abgrabungen bei der Süd - fassade mehr als einen Drittel der Fassadenlänge betragen (§ 23 Abs. 2 BauV; vgl. Plan -Nr. 1 "Untergeschoss", vo m 13.11.2017 / 27.01.2018, Plan-Nr. 2 "Nordfassade", vom 13.11.2017 / rev. 23.01.2018, Plan-Nr. 6 "Schnitt A-A", vom 23.01.2018 [Baugesuch - Nr. 17-63] sowie Plan -Nr. 02 "Nordfassade", vom 07.07.2015 / rev. 13.07.2015 mit vom Beschwerdefüh- rer nachträglich eingetragenem gewachsenen Terrain [vgl. zu letzterem Plan Vorakten, act. 49]). Dass der Gemeinderat im Titel der Baubewilligung vom 18. Juni 2018, in welcher es im Wesentlichen um den Gemeinschafts- raum ging, den Begriff "Erweiterung Untergeschoss" verwendete, ändert im Übrigen nichts daran, dass es sich rechtlich nicht um ein Untergeschoss handelt. 6.3. Die umstrittenen Studios befinden sich somit nicht in einem Untergeschoss. Das in § 29 Abs. 2 BNO (i.V.m. § 32 Abs. 3 BauV) statuierte Ausnützungs- privileg, gemäss welchem bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer Räume in Dach-, Attika- und Untergeschossen nicht angerechnet werden (siehe Erw. II/5), kommt nicht zur Anwendung. Eine generelle Privilegierung von Räumen in U nterniveau- und in unterirdischen Bauten (siehe dazu § 20 BauV i.V.m. Anhang 1 Ziffern 2.4 und 2.5 BauV) ist im Übrigen – anders als bei Räumen in Dach-, Attika- und Untergeschossen (§ 29 Abs. 2 BNO i.V.m. § 32 Abs. 3 BauV) – gesetzlich nicht vorgesehen. Dass es sich bei der am 18. Juni 2018 bewilligten eingeschossigen Baute (mit dem darin geplanten Gemeinschaftsraum) allenfalls um eine Unterniveaubaute han - delt, hilft insoweit nicht weiter. Die Flächen d er Studios sind, da sie dem Wohnen dienen, ausnützungsrelevant (vgl. § 32 Abs. 2 BauV). - 13 - 6.4. 6.4.1. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens. Vorausgesetz t ist, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechti g- terweise auf eine behördliche Vertrauensgrundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (statt vieler: BGE 137 I 69, Erw. 2.5.1; HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal tungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 627 ff.; TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, Rz. 484 ff.). Berechtigtes Vertrauen setzt u.a. voraus, dass der Bürger annehmen durfte, die Vertrauensgrundlage sei einwandfrei. Wer um die Fehlerh aftigkeit wusste oder bei pflichtgemässer Sorgfalt um sie hätte wissen müssen, verwirkt den Vertrauensschutz (TSCHANNEN/MÜLLER/ KERN, a.a.O., Rz. 485; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 627 ff., 654 ff.). Dabei ist auf die individuellen Fähigkeiten und Kenntnisse der sich auf Vertrauensschutz be rufenden Personen abzu stellen (vgl. HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, a.a.O, Rz. 656). Nach der Rechtsprechung des Bundes- gerichts fällt eine Berufung auf den guten Glauben nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf vorausgesetzt wer- den, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allge - mein bekannt ist (statt vieler: Urteile des Bundesgerichts 1C_77/2021 vom 25. Mai 2021, Erw. 6.1, 1C_10/2019 vom 15. April 2020, Erw. 5.1; Ent- scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2022.236 vom 12. April 2023, Erw. II/4.3.2.1). 6.4.2. Dass es sich beim Umbau der Kellerräume (ehemals Garagen) und des Gemeinschaftsraums in Wohnstudios um baubewilligungspflichtige Tatbe- stände handelt, ist (zu Recht) nicht umstritten. Die grundsätzliche Bewilli- gungspflicht für Bauvorhaben ist allgemein bekannt. Dem Beschwerdefüh- rer musste dies umso mehr bekannt sein. Von einem erfahrenen Tiefbau- unternehmer darf erwartet werden , dass er baurechtlich relevante Tatbe- stände (sprich: eine Baubewilligungspflicht) erkennt bzw. im Zweifel bei den zuständigen Behörden nachfragt. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat be- reits in einem Schreiben vom 1. Juli 2015 (auf eine Voranfrage des vom Beschwerdeführer beauftragen Architekturbüros hin) darauf hinwies, das Kellergeschoss könne nicht als Untergeschoss gerechnet werden und zu- sätzliche Wohn flächen seien nicht zuläs sig (nicht von Belang ist da bei, dass der Gemein derat die fehlende Unterschossqualität damals mit der Überschreitung der Fassadenlinie von mehr als 80 cm begründete). Für die geplanten drei Studios im Kellergeschoss könne keine Bewilligung in Aus- sicht gestellt werden. In der Baubewilligung vom 7. September 2015 unter- - 14 - sagte der Gemeinderat dem Beschwerdeführer sodann die Anbringung jeg- licher Beheizungsmöglichkeit in den Keller- / Disponibelräumen ausdrück- lich (Ziffer 2.4). Der Gemeinderat wollte damit offenkundig sicherstellen, dass in den besagten R äumen nicht eigenmächtig zusätzliche Wohnflä- chen geschaffen werden. Diese Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft. Nach dem Gesagten lässt sich nicht bestätigen, dass der Gemeinderat dem Beschwerdeführer zugesichert oder nur schon in Aussicht gestellt hätte, die Kellerräume (ehemals Garagen) bzw. den Gemeinschaftsraum baubewilli- gungsfrei in (Wohn-)Studios umbauen zu dürfen. Das Gegenteil ist der Fall. Bei pflichtgemässer Sorgfalt hätte der Beschwerdeführer für einen Umbau der Kellerräume (ehemals Garagen) und des Gemeinschaftsraums in Stu- dios um eine Baubewilligung ersuchen müssen, worauf er jedoch verzichtet hat. Der geltend gemachte Vertrauensschutz greift schon aus diesem Grund nicht. Es erübrigt sich, die weiteren Voraussetzungen des Vertrau- ensschutzes zu prüfen. 7. 7.1. Die Vorinstanz hielt fest, auf die Umnutzung der Kellerräume (im Mehrfa - milienhaus) zu Studios komme die kantonale Besitzstandsgarantie (§ 68 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]) zur Anwendung. Dies, weil die Ausnüt- zungsziffer bereits vor der Erstellung der Kellerräume, welche vor der nun vorliegenden Umnutzung zu den Studios bestanden hätten, überschritten gewesen sei. Dennoch seien die Kellerräume bewilligt worden, obwohl diese der Geschossfläche hätten angerechnet werden müssen, weil sie in einem Vollgeschoss lägen und natürlich belichtet bzw. natürlich belichtbar seien (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV). Dies habe zu einer noch grösseren Überschreitung der zulässigen Ausnü tzungsziffer durch die Kellerräume geführt. Bei den vormaligen Kellerräumen sei folglich von im Sinne der kan- tonalen Besitzstandsgarantie rechtmässig erstellten Räumen auszugehen, die aber den geltenden Vorschriften über die Ausnützungsziffer widersprä- chen. Solche Bauten dürften u.a. angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, wenn dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht wesentlich verstärkt werde und keine besonderen Nutzungsvorschriften entgegenständen (§ 68 lit. b BauG) (angefochtener Entscheid, S. 3). 7.2. Gemäss der kantonalen Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) dürfen recht - mässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Plänen oder Vor- schriften widersprechen, unter den in § 68 lit. a – c BauG definierten Vo - raussetzungen unterhalten und zeitgemäss erneuert (lit. a), angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck geändert (lit. b) und bei Zerstö - rung durch Brand oder andere Katastrophen wiederaufgebaut werden (lit. c). Diese Besitzstandsgarantie schützt das berechtigte Vertra uen in - 15 - eine ursprünglich rechtmässige Nutzung, die im Laufe der Zeit infolge einer Rechtsänderung rechtswidrig geworden ist (Entscheid des Verwaltungsge- richts WBE.2008.363 vom 18. November 2009, Erw. II/4.1 mit Hinweisen). Die Besitzstandsgarantie i.S.v. § 68 BauG greift deshalb grundsätzlich nur in den Fällen, in denen eine Baute durch die Änderung von Plänen oder Vorschriften, also durch eine Rechtsänderung, rechtswidrig geworden ist. Sie schützt nicht vor nachträglichen Rechtswidrigkeiten, die die Ursache in einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse haben (vgl. statt vieler: Ent- scheide des Verwaltungsgerichts WBE.2021.426 vom 22. September 2022, Erw. II/3.2, WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. II/4.1, WBE.2008.197, WBE.2008.203 vom 19. Februar 2009, Erw. II/4.1; VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 13 zu § 68 BauG). Ebenso wenig be steht eine direkte Anwendbarkeit von § 68 BauG für Bauten und Anlagen, bei denen der Wi- derspruch zum geltenden Recht auf einer falschen Rechtsanwendung der Baubewilligungsbehörden beruht (vgl. KONRAD WILLI, Besitzstandsgaran- tie. Ausdehnung des Anwendungsbereichs von § 357 PBG?, August 2011, abrufbar unter: http://wolfer-frey.ch/deutsch/pages/AK_BE.php?navanchor =2110006; Seite besucht am 25. Oktober 2023], mit weiteren Ausführun - gen). 7.3. 7.3.1. Gemäss Akten war die in der Wohnzone W4 maximal zulässige Ausnüt- zung von 0.7 (siehe Erw. II/5.1) schon vor Jahren massiv überschritten. Im erwähnten Schreiben vom 1. Juli 2015 (Erw. II/6.4.2) hielt der Gemeinderat fest, die Ausnützung der Parzelle (Nr. E) sei mit 0.93 um ca. 246 m2 über- schritten. Daher sei ein Umbau oder eine Erweiterung nur im Rahmen der Besitzstandsgarantie möglich. Wie es zur erwähnten Nutzungsüberschrei- tung gekommen war, ergibt sich aus den vorhandenen Ak ten nicht. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass die Baute früher einmal recht mässig war und eine Änderung von Plänen oder Vorschriften dazu führte, dass sie nach geltendem Recht nicht mehr rechtmässig ist, weil sie die maximal zu- lässige Ausnützung neu überschreitet. Sollte dem so sein, ist das Mehrfa- milienhaus unter dem Blickwinkel von § 68 BauG zu beurteilen, d.h. die bestehende Baute dürfte u.a. angemessen erweitert, umgebaut oder in ih- rem Zweck geändert werden, wenn dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht we- sentlich verstärkt wird und keine besonderen Nutzungsvorschriften ent ge- genstehen (§ 68 lit. b BauG). 7.3.2. 7.3.2.1. Das Erfordernis, dass die Rechtswidrigkeit nicht wesentlich verstärkt wer - den darf, ist ein unbesti mmter Rechtsbegriff und wird in § 68 BauG nicht konkreter umschrieben. Unter Bezugnahme zu den Gesetzesmaterialien erörterte das Verwaltungsgericht in einem Urteil vom 30. Mai 2000 etwa, - 16 - der Gesetzesredaktor habe ausgeführt, die Formulierung, wonach der Wi- derspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich vergrössert werden dürfe, bedeute, dass eine Änderung "nicht zu einer proportionalen Verschlechte- rung des Widerspruchs zum geltenden Recht " führen sollte. An anderer Stelle hielt das Verwaltungsgericht fest, für den Gesetzgeber sei offensicht- lich der Zusammenhang zwischen der vom Bauherrn beabsichtigten Ände- rung und der nachträglich entstandenen Rechtswidrigkeit d er entschei - dende Punkt gewesen (so dürfe z.B. bei einem Gebäude, das mit einer Wand den Grenzabstand verletze, diese Wand nicht verschoben oder er - höht werden, sodass diese Vorschrift zu Lasten des Nachbarn noch mehr verletzt werde; der Ausbau des Gebäudes in eine andere Richtung wäre jedoch denkbar) (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts BE.1998. 00317 vom 30. Mai 2000, Erw. II/3d/aa). In dieselbe Richtung gehen die einleuchtenden Ausführungen von ALDO ZAUGG/PETER LUDWIG, welche (unter Bezugnahme zur Berner Besitz - standsregelung) festhalten, dass die Rechtswidrigkeit im Sinne des Geset- zes verstärkt wird, wenn das öffentliche oder nachbarliche Interesse, das durch die verletzte Norm geschützt werden soll, durch den Umbau oder die Erweiterung noch stärker beeinträchtigt würde als bisher, wenn also die Auswirkungen des Vorhabens zu einer Verschlecht erung des bereits rechtswidrigen Zustands führen würden ( vgl. ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Band I, 5. Aufl. 2020, N. 4 zu Art. 3 [materielle Betrachtungsweise]; siehe auch das Bundesge- richt [zu Fällen betreffend den Kanton Zürich]: Urteile des Bundesgerichts 1C_286/2020 vom 15. Dezember 2020, Erw. 5.3.2 [letzter Satz], 1C_231/2017 vom 1. März 2018, Erw. 4, 1C_319/2016 vom 1. Februar 2017, Erw. 3.6). Nicht entscheidend ist, ob die massgebende Vorschrift zu- sätzlich oder eine andere Vorschrift neu verletzt würde (formelle Betrach - tungsweise), denn bei einer Verletzung brauchte es ohnehin eine Ausnah- mebewilligung (vgl. ZAUGG/LUDWIG, a.a.O., N. 4 zu Art. 3). 7.3.2.2. Geht man davon aus, dass die am 1. Juli 2015 festgehaltene Überschrei- tung der maximal zulässigen Ausnützungsziffer auf Rechtsänderungen zu- rückzuführen war, gilt Folgendes: Im Vergleich zur (am 1. Juli 2015) bereits bestehenden Ausnützungsüberschreitung wurde die Ausn ützung später noch weiter erhöht, indem (bisher) nicht ausnüt zungsrelevante Flächen (Garagen, § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 3 BauV) in ausnützungsrelevante Flächen (Kellerräume in einem natürlich belichteten Vollgeschoss, vgl. § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1 BauV) umgebaut wurden (Baubewilligung vom 15. September 2015). Unter dem Titel der Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) hätte dieser Umbau an sich nicht (bzw. höchstens über eine Ausnahmebewilligung , § 67 BauG) bewilligt werden dürfen. Dass der Gemeinderat den Umbau (ohne Ausnahmebewilligung) bewilligt hat, muss zwar hingenommen wer- den, kann aber nicht dazu führen, dass die betreffenden Kellerräume nun - 17 - noch weiter zu (Wohn -)Studios umgebaut werden dürften. Die Ausnüt - zungsziffer würde da durch (formell) zwar nicht weiter erhöht . Dennoch würde mit einem solchen V orgehen die im Mehrfamilienhaus ohnehin schon massiv zu hohe Nutzung noch weiter intensiviert bzw. "verdichtet", indem bisherige Nebennutzflächen von be stehenden Wohnungen (unbe - heizte Kellerräume) zu weiteren Hauptwohn flächen – konkret drei neuen, zusätzlichen Wohneinheiten (Studios) – umgebaut würden. Betroffen ist eine Gesamtfläche von gut 74 m2 (siehe Plan-Nr. 01 "Untergeschoss", vom 31.03.2021 [Baugesuch-Nr. 21-40]). Mit dem Umbau würde das öffentliche Interesse, das mit der maximal zulässigen Ausnützungsziffer geschützt werden soll (siehe dazu Erw. II/5.2), nochmals deutlich stärker beeinträch- tigt als bisher, d.h. die Auswirkungen des Vorhabens würden (materiell) zu einer weiteren Verschlechterung des bereits rechtswidrigen Zustands füh- ren. Die Rechtswidrigkeit würde wesentlich verstärkt. Eine Bewilligung des Umbaus und der Umnutzung der Kellerräume über die Besitzstandsgaran- tie (§ 68 lit. b BauG) kann daher von vornherein nicht in Frage kommen. Die dargelegte wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit läge im Übri- gen genauso vor, wenn man – wie sinngemäss die Vorinstanz (siehe Erw. II/7.1) – davon ausginge, dass die kantonale Be sitzstandsgarantie (§ 68 BauG) analog auch auf Fälle angewandt werden kann, in denen die materielle Rechtswidrigkeit nicht Folge einer Rechtsänderung ist, sondern weil die Baute von der Baubewilligungsbehörde in falscher Anwendung ma- terieller Baunormen bewilligt wurde. Der Umbau und die Umnutzung der Kellerräume im Mehrfamilienhaus zu Studios ist somit nicht zulässig. Eine Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG kann zudem nicht erteilt werden, da keine ausserordentlichen Ver - hältnisse vorliegen und von einem Härtefall ebenfalls keine Rede sein kann (vgl. § 67 Abs. 1 lit. b BauG). 8. Zu prüfen bleibt die Umnutzung des Gemeinschaftsraums in der dem Mehr- familienhaus vorgelagerten eingeschossigen Baute. Wie erörtert war die maximal zulässige Ausnützung bereits am 7. September 2015 überschrit- ten und wurde danach mit dem Umbau der ehemaligen (nicht ausnützungs- relevanten) Garagen in (ausnützungsrelevante) Kellerräume noch weiter erhöht (vgl. Erw. II/7.3.1 und 7.3.2). Mit der Nutzungsänderung des bisher nicht ausnützungsrelevanten Gemeinschaftsraums (siehe § 32 Abs. 2 lit. b BauV) in ein Studio würden weitere anrechenbare Ge schossflächen (22.7 m2; siehe Plan -Nr. 01 "Untergeschoss" , vom 31.03.2021 [Bauge - such-Nr. 21-40]) geschaffen, was nicht zulässig ist, da die maximal zuläs- sige Ausnützung bereits vor der hier zu beurteilenden Umnutzung ausge - schöpft war. Die Umnutzung des Gemeinschaftsraums in ein Studio verletzt die maximal zulässige Ausnützungsziffer. Eine Bewilligung kann auch nicht - 18 - unter dem Titel von § 68 BauG erteilt werden, da die massgebliche Vor - schrift (Ausnützungsziffer) zusätzlich verletzt würde (siehe auch SOMMER- HALDER FORESTIER, a.a.O., N. 21 zu § 68; ZAUGG/LUDWIG, a.a.O., N. 4a [8. Spiegelstrich] zu Art. 3). Eine Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG fällt im Übrigen ausser Betracht, da weder ausserordentliche Verhältnisse vorliegen noch ein Härtefall erblickt werde n kann (vgl. § 67 Abs. 1 lit. b BauG). 9. Der Umbau und die Umnutzung der Kellerräume zu Studios und die Um- nutzung des Gemeinschaftsraums zu einem Studio erweisen sich somit als nicht bewilligungsfähig. Ob die Studios darüber hinaus die Bestimmungen über die Wohnhygiene verletzen, was die Vorinstanzen bejahten (angefochtener Entscheid, S. 4 f., 6 f.; Vorak ten, act. 1 f.), der Beschwerdeführer dagegen verneint (Beschwerde, S. 8 ff.), muss unter diesen Umständen nicht geprüft werden. Das Vorhaben kann – unabhängig von der Beurteilung der spezifischen Wohnhygienevorschriften – so oder anders nicht bewilligt werden. 10. 10.1. 10.1.1. Zu prüfen ist die Herstellung des rechtmässigen Zustands (§ 159 BauG). Der Beschwerdeführer bringt vor, g estützt auf die Baubewilligung vom 18. Juni 2018 habe er darauf vertrauen dürfen, dass der Gemeinderat seine im Schreiben vom 1. Juli 2015 geäusserte Beurteilung des Untergeschos- ses als "Vollgeschoss" fallen gelassen habe und dieses Geschoss neu als rechtliches Untergeschoss gelte. Der Besc hwerdeführer sei zwar als Un- ternehmer im Tiefbau, nicht aber im Hochbau tätig. Dass es für die Umnut- zung der Kellerräume bzw. des Gemeinschaftsraums eine neue bzw. zu - sätzliche Baubewilligung bedurft hätte, sei ihm nicht bewusst gewesen. Ein bösgläubiges Handeln liege nicht vor. Auch lägen mit der Umnutzung der Studios keine bzw. jedenfalls keine gravierenden baurechtlichen Verstösse vor. Von einer wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit könne nicht gesprochen werden, die Besitzstandsgarantie lasse denn auch eine Um - nutzung der Räumlichkeiten im Untergeschoss zu. Es bestehe kein über - wiegendes öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des früheren Zustands. Die Wiederherstellung der vorherigen Nutzung sei im Übrigen auch nicht verhältnismässig. Die wohnhygienischen Bedenken liessen sich mit milderen Mitteln aus der Welt schaffen. Zudem schiesse der von der Vorinstanz angeordnete Rückbau sämtlicher Wände, Türen, der Küchen - und Badezimmerinstallationen sowie die verlangte Wiederherstellung ur - sprünglicher Raumgrössen über das Ziel hinaus. Bezüglich der drei Studios würde ein Rückbau der Küchen - und Sanitärinstallationen genügen, um eine Nutzung zu Wohnzwecken auszuschliessen. Beizupflichten sei der - 19 - Vorinstanz schliesslich, dass einer Weiternutzun g des Gemeinschafts - raums die Nutzung der eingebauten Küche nicht entgegenstehe. Die für den Gemeinschaftsraum direkt anschliessend eingebaute Toilette stehe ei- ner Nutzung als Gemeinschaftsraum ebenfalls nicht entgegen und sei mit dem früheren Nutzungszweck vereinbar, weshalb auf einen entsprechen - den Rückbau zu verzichten sei. Schliesslich sei auch die angeordnete Frist von drei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft zu kurz, da die Studios alle - samt vermietet seien. Die Frist sei auf neun Monate ab Rechtskr aft des letztinstanzlichen Entscheids zu verlängern (vgl. Beschwerde, S. 16 ff.). 10.1.2. Die Vorinstanz beurteilte die vom Gemeinderat getroffene Anordnung, wo- nach die Räume gemäss den Baubewilligungen vom 18. Juni 2018 sowie 7. September 2015 auszubilden bzw. zurückzubauen seien und zur Ab - nahme zu melden seien (vgl. Vorakten, act. 19), als rechtmässig. Von gut- gläubigem Handeln könne nicht gesprochen werden und es handle sich um bedeutende Abweichungen von grundlegenden baurechtlichen Vorschrif - ten. An der Wi ederherstellung des rechtmässigen Zustands (Nutzung der Räume als Keller bzw. Gemeinschaftsraum) bestünden erhebliche öffentli- che Interessen (wie Gesundheitsschutz, Regelung der nutzbaren Flächen, Durchsetzung der Baurechtsordnung, rechtsgleiche Behandlun g). Die öf - fentlichen Interessen überwiegten die privaten Interessen des Beschwer - deführers deutlich. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässi - gen Zustands sei somit verhältnismässig sowie mit den Grundsätzen des Gutglaubensschutzes und der Recht sgleichheit vereinbar. Als Beseiti - gungs- bzw. Anpassungsfrist seien drei Monate ab Eintritt der Rechtskraft des Beschwerdeentscheids angemessen (vgl. angefochtener Entscheid, S. 7 ff.). 10.2. Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung, unter Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zu - stand geschaffen, so können die Einstellung der Arbeiten, die Einreichung eines Baugesuchs sowie die Herstellung des rechtmässigen Zustands, ins- besondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen Bauten oder Anlagen angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 BauG). Die Besei tigung des rechtswidrigen Zustands muss mit den Grundsätzen der Verhältnismässig- keit, der Rechtsgleichheit und des Gutglaubensschutzes vereinbar sein. So kann der Abbruch oder die Abänderung der rechtswidrig erstellten Baute bzw. Anlage unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbe- deutend ist oder der Abb ruch nicht im öffentlichen Inte resse liegt, ebenso wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben a ngenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des rechtwidrigen Zu - stands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen ent gegenstehen (vgl. BGE 132 II 21, Erw. 6; 111 Ib 213, Erw. 6; AGVE 2011, S. 125, Erw. 3.1). - 20 - 10.3. Dass der Beschwerdeführer nicht als gutgläubig angesehen werden kann, wurde bereits in Erw. II/6.4 dargelegt. Seine anderweitigen Behauptungen verfangen nicht. Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich zwar auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägun - gen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechlichen Ord- nung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zu - stands ein erhöhtes Gewicht beimessen un d die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksich- tigen (BGE 132 II 21, Erw. 6.4; 111 Ib 213, Erw. 6b; Urteil des Bundesge- richts 1C_535/2012 vom 4. September 2013, Erw. 4.2.1; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2022.236 vom 12. April 2023, Erw. II/4.5.1, WBE.2021.58 vom 28. September 2021, Erw. II/5.3.2). Schliesslich muss die festgesetzte Beseitigungs- oder Anpassungsfrist den Verhältnissen an- gemessen sein. Es ist ausreichend Zeit für den geordneten Vollzug der Entfernung bzw. Anpassung einzuräumen (AGVE 2011, S. 125, Erw. 3.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2022.236 vom 12. April 2023, Erw. II/4.5.2). Der vom Gemeinderat angeordnete und von der Vorinstanz geschützte Rückbau der Räume auf den Zustand gemäss den Baubewilligungen vom 18. Juni 2018 (Baugesuch -Nr. 17-63; Gemeinschaftsraum) respektive 7. September 2015 (Baugesuch-Nr. 15-43; Kellerräume) (siehe Vorakten, act. 4; angefochtener Entscheid, S. 8 f.) ist eine geeignete Massnahme, um den rechtmässigen (resp. den bewilligten Zustand) wiederherzustellen. Die Bauten und Anlagen (wie Wände, Türen, Raumgrössen, Küchen- und Ba- dezimmerinstallationen) sowie die Nutzung der Räume sind, wie in Ziffer 2 des Beschlusses des Gemein derats aufgeführt, an zupassen. Namentlich sind die Wände, Türen, Raumgrössen, Küchen- und Badezimmerinstallati- onen baulich wieder so zu ändern bzw. zu entfernen, dass sie der jeweili - gen letzten rechtskräftigen Baubewilligung sowie den massgebenden zu - gehörigen bewilligten Plänen entsprechen (siehe angefochtener Entscheid, S. 9). Gemäss Vorinstanz muss einzig die Küche des ehemaligen Studios im ehemaligen Gemeinschaftsraum nicht entfernt bzw. angepasst werden (angefochtener Entscheid, S. 9). Dem ist der guten Ordnung halber anzu- fügen, dass auch das WC / Lavabo des Gemeinschaftsraums (neben dem Reduit) nicht entfernt werden muss (was der Beschwerdeführer auf S. 19 seiner Beschwerde offenbar fälschlicherweise annimmt) , da dieses WC / Lavabo bereits im am 18. Juni 2018 vom Gemeinderat genehmigten Plan- Nr. 01 "Untergeschoss", vom 13.11.2017 / 27.01.2018 (Baugesuch-Nr. 17- 63) eingetragen war. Der angeordnete Rückbau bzw. die Anpassung ist sodann erforderlich, um den bewilligten Zustand wiederherzustellen. Eine mildere Massnahme ist nicht ersichtlich. Soweit der Beschwerdeführer ein- räumt, in den Keller- / Disponibelräumen müssten bei korrekter Rechtsan- - 21 - wendung einzig die eingebauten Küchen- und Sanitärinstallationen zurück- gebaut werden (vgl. Beschwerde, S. 18 f.), geht er fehl. Um sicherzustellen und zu unterbinden, dass die zu Studios umgebauten Räumlichkeiten nicht erneut unbemerkt zu Hauptwohnzwecken umfunktioniert, sondern – wie bewilligt – als (unbeheizte) Kellerräume (d.h. als Nebennutzflächen) ge - nutzt werden, ist der Rückba u entsprechend den vorinstanzlichen Anord - nungen unumgänglich. Bei der Interessenabwägung ist dem öffentlichen Interesse an der Durch setzung der geltenden Bauvorschriften und an der Wahrung der Rechts gleichheit hohes Gewicht beizumessen. Von einer bloss geringfügigen Abweichung vom Erlaubten kann keine Rede sein. Wer ohne Bau bewilligung baut und auf diese Weise vollendete Tatsachen schafft, soll ge genüber denjenigen Bauherren, die vorgängig korrekt ein Baugesuch einreichen und sich danach an den ergangenen Entscheid hal- ten, nicht bevorteilt werden. Unrechtmässiges Bauen soll sich nicht lohnen. Würde auf einer Wiederherstellung verzichtet, hätte dies erhebliche Präju- dizwirkung. Den gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zustands stehen die privaten Interessen des Beschwerde - führers entgegen. Im Vordergrund stehen finanzielle Interessen, nämlich die Bau- und die Rückbaukosten. Diese finanziellen Interessen sind zu re- lativieren, hat es der Beschwerdeführer, welcher nicht gutgläubig gehandelt hat, doch in Kauf genommen, dass er die ohne Baubewilligung bzw. in Ab- weichung von der Baubewilligung erstellten baulichen Vorkehrungen zu - rückzubauen hat. Die Interessen an der Wiederherstellung überwiegen die entgegenstehenden Interessen des Beschwerdeführers klar. Die Wieder - herstellung erweist sich als verhältnismässig. Umstritten ist schliesslich, ob die von der Vorinstanz angesetzte Frist von drei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft für die Vornahme des Rückbaus (vgl. angefochtener Entscheid, S. 9, 10 [Dispositiv-Ziffer 1, 2. Absatz]) ver- hältnismässig ist. Nach Angaben des Beschwerdeführers sind die Studios vermietet und können lediglich auf die ordentlichen Kündigungstermine – der Beschwerdeführer meint damit wohl d ie ortsüblichen Kündigungster - mine, vgl. Art. 266c des Bundesgesetzes vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligati- onenrecht) (OR; SR 220) – mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ge- kündigt werden, weshalb ein Rückbau innert drei Monaten nicht möglich sei. Die Studios könnten erst nach dem Kündigungstermin und der Räu- mung durch die Mieterschaft zurückgebaut werden. Die von der Vorinstanz bemessene Frist sei zu kurz bemessen und wäre jedenfal ls auf neun Mo- nate ab Rechtskraft des letztinstanzlichen Entscheids zu verlän gern (Be- schwerde, S. 19 f.). Dieser Einwand erscheint teilweise gerechtfertigt. Ist eine Kündigung nur auf die ortsüblichen Kündigungstermine möglich, so ist nach Zustellung des vorliegenden Urteils eine Kündigung auf den 31. März 2023 möglich (= nächstmöglicher ortsüblicher Kündigungs termin – unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von drei Monaten; vgl. Art. 266c OR). Danach benötigt der Beschwerdeführer noch eine angemessene Zeit - 22 - für den Rück bau. Die Offerten der Handwerker kann er selbstredend be- reits vor dem Auszug der Mieter einholen, damit der Rück bau nach dem Auszug der Mieterschaft umgehend vorgenommen werden kann. Für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu stands angemessen erscheinen sechs Monate ab Rechtskraft des Entscheids. 11. Der Beschwerdeführer verlangt die Durchführung eines Augenscheins, ei- ne Parteibefragung und die Befragung des Hauswarts als Zeugen. Dass kein Augenschein erforderlich ist, um den Fall zu beurteilen, wurde bereits in Erw. II/2.3 dargelegt. Ebenso kann auf eine Parteibefra gung verzichtet werden. Die Parteien konnten sich in ihren Rechtsschriften eingehend äus- sern. Eine Befragung des Hauswarts zu den effektiven Raumhöhen der Studios (vgl. Beschwerde, S. 12) ist im Weiteren schon deshalb nicht not- wendig, weil die Frage, ob die Bestimmungen über die Wohnhygiene ver - letzt sind, offenbleiben kann (siehe Erw. II/2.3 und 9). Auf die Abnahme der beantragten Beweismittel kann somit verzichtet werden (zur antizipierten Beweiswürdigung siehe Erw. II/2.2). 12. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde grösstenteils als unbe - gründet. Sie ist lediglich in einem Nebenpunkt teilweise gutzuheissen, in - dem die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands von drei auf sechs Monate ab Rechtskraft des Beschwerdeentscheids festzusetzen ist. III. 1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden we rden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie - gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 VRPG). Der Beschwerdeführer unterliegt praktisch vollständig. Er obsiegt nur in ei- nem Nebenpunkt teilweise, indem die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands von drei auf sechs Monate ab Rechtkraft des Be- schwerdeentscheids verlängert wird. Mit dem Hauptantrag wollte er an sich erreichen, dass ihm (nachträglich) bewilligt wird, verschiedene Räume des untersten Geschosses zu insgesamt vier (Wohn-)Studios umzubauen bzw. umzunutzen. Gemessen daran fällt das teilweise Obsiegen des Beschwer- deführers nur geringfügig ins Gewicht, weshalb es sich auf den Kosten - punkt nicht auswirkt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1 C_180/2021 vom 19. August 2021, Erw. 9.2; AGVE 2007, S. 225). Der Beschwerdeführer hat daher die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 VRPG). - 23 - 2. Im Beschwerdeverfahren werden die Parteikosten in der Regel nach Mass- gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2 VRPG). Entsprechend der Verfahrenskostenregelung ist der Beschwerdeführer auch bei der Verlegung der Parteikosten als praktisch vollständig unterlie- gend zu betrachten. Gemessen am Hauptantrag fällt sein teilweises Obsie- gen auch hier nur geringfügig ins Gewicht, weshalb es sich auf den Kos - tenpunkt nicht auswirkt. Aufgrund des Verfahrensausgangs besteht des - halb kein Anspruch auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). 3. Das geringfügige Obsiegen des Beschwerdeführers im verwaltungsgericht- lichen Verfahren wirkt sich auf den Kostenpunkt des vorinstanzlichen Ver- fahrens im Übrigen ebenfalls nicht aus. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 1 des Ent- scheids des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabtei- lung, vom 14. April 2023 dahingehend angepasst, dass die in Ziffer 2 des Entscheids des Gemeinderats Q._____ vom 20. September 2021 (Bauge- such-Nr. 21-40) verf ügte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufgehoben und neu auf sechs Monate ab Rechtskraft des vor- liegenden Entscheids festgelegt wird. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 365.00, gesamthaft Fr. 3'365.00, sind vom Beschwerdefüh rer zu bezahlen. 3. Es werden keine Parteikosten ersetzt. Zustellung an: den Beschwerdeführer (Vertreter) den Gemeinderat Q._____ das BVU, Rechtsabteilung - 24 - Mitteilung an: den Regierungsrat Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalte n. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bun - desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts- gesetz, BGG; SR 173.110]). Aarau, 25. Oktober 2023 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiber: Winkler Wildi