<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2022.00111</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222993&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2022.00111</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.02.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2020</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubewertung des Vermögenssteuerwerts nach Handänderung. Überweisung an Kammer aufgrund grundsätzlicher Bedeutung, Kognition des Verwaltungsgerichts und Novenverbot (E. 1). Gemäss harmoniserungsrechtlicher Vorgaben ist eine steuerliche Vermögensbewertung deutlich unter dem Marktwert unzulässig und sind Vermögenssteuerwerte in angemessen kurzen Abständen neu zu bewerten bzw. zu aktualisieren. Zulässigkeit einer formelmässigen Ermittlung des Vermögenssteuerwerts von Immobilien in einer Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts (E. 2.1). Aufgrund der Preisentwicklungen auf dem hiesigen Immobilienmarkt bewegen sich die weisungsgemässen Formelbewertungen regelmässig weit ausserhalb der verfassungs- bzw. harmonisierungsrechtlichen Vorgaben bzw. der bundesgerichtlich noch akzeptierten Bewertungsbandbreite, was aus Rechtsgleichheitsgründen grundsätzlich mit einer allgemeinen Neubewertung zu korrigieren ist. Zulässig sind jedoch individuelle Neubewertungen bei Handänderungen, neu erstellten Liegenschaften sowie Totalrenovationen oder Abbruch von Gebäuden, wo eine ausserordentliche Neubewertung in der aktuellen Weisung ausdrücklich vorgesehen ist und es nicht im blossen Gutdünken oder Belieben der Steuerbehörde liegt, eine solche vorzunehmen (E. 3.1) Keine Verletzung des Gleichbehandlungsgebots (im Unrecht) (E. 3.2). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BANDBREITE">BANDBREITE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELBERECHNUNG">FORMELBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELBEWERTUNG">FORMELBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELMETHODE">FORMELMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELWERTE">FORMELWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT">GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT">GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENBEWERTUNG">IMMOBILIENBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBEWERTUNG">NEUBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERWERT">STEUERWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSBESTEUERUNG">VERMÃGENSBESTEUERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERBEWERTUNG">VERMÃGENSSTEUERBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 8 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 127 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 39 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 14 Abs. I StHG</span><br/><span class="gerade">§ 38b Abs. I lit. c VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 38b Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60489" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2022.00111</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. Februar 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Kanton ZÃ¼rich, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2020,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die eingetragenen Partner A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) sind im Kanton D wohnhaft und unbeschrÃ¤nkt steuerpflichtig. Im Kanton bzw. der Stadt E besteht jedoch eine beschrÃ¤nkte Steuerpflicht qua Grundeigentum, nachdem sie hier am 20. Oktober 2020 eine Eigentumswohnung (Miteigentum je zur HÃ¤lfte an Stockwerkeigentum in der Liegenschaft F-Strasse 01 in der Stadt E) fÃ¼r Fr. â¦ und einen Autoeinstellplatz fÃ¼r Fr. â¦ (Kaufpreis insgesamt Fr. â¦) erworben hatten.</p> <p class="Urteilstext">Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 26. April 2021 wurde der VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼r die Liegenschaft in der Stadt E inklusive Einstellplatz auf 70 % des Kaufpreises bzw. Fr. â¦ festgesetzt, woraus sich ein steuerbares VermÃ¶gen von Fr. â¦ (satzbestimmend Fr. â¦) ergab. Das steuerbare Einkommen wurde auf Fr. â¦ (satzbestimmend Fr. â¦) eingeschÃ¤tzt.</p> <p class="Urteilstext">Mit Einspracheentscheid vom 24. Januar 2022 hielt das kantonale Steueramt an dieser Steuerfestsetzung fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht am 28. Oktober 2022 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 2. Dezember 2022 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft F-Strasse 01 in E mit Fr. â¦ fÃ¼r die Wohnung und mit Fr. â¦ fÃ¼r den Parkplatz festzusetzen. Weiter wurde um Zustellung der Beschwerdeantworten und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete und das kantonale Steueramt die Beschwerdeabweisung beantragte, liess sich das Steueramt der Stadt E nicht vernehmen. Der Vernehmlassungsverzicht des Steuerrekursgerichts und die Beschwerdeantwort des kantonalen Steueramts wurden den Pflichtigen zur Kenntnisnahme zugestellt, ohne dass sich diese hierzu weiter vernehmen liessen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Da ein Fall von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung vorliegt, ist die Kammer zum Entscheid berufen, obwohl der Streitwert weniger als Fr. 20'000.- betrÃ¤gt (§ 38b Abs. 1 lit. c und Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Mit</span> der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die Staats- und Gemeindesteuern kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens vor Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestÃ¤tigt in BGE 131 II 548 E. 2.3). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.1 </span></b>Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berÃ¼cksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist fÃ¼r die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene BerÃ¼cksichtigung des Ertragswerts nÃ¤her geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). <span>Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 39 StG N. 7). Der Kanton ZÃ¼rich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. </span>Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulÃ¤ssig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 I 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin Ã¼ber die amtliche SchÃ¤tzung des unbeweglichen VermÃ¶gens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen GrundstÃ¼ckwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulÃ¤ssig ist (BGE 124 I 159 = Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679). Zudem sind die Kantone gemÃ¤ss den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gehalten, die ermittelten VermÃ¶genssteuerwerte in angemessen kurzen AbstÃ¤nden neu zu bewerten bzw. zu aktualisieren (BGE 131 I 291 E. 2.5.3; BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 3.3; BGr, 21. April 2005, 2A.611/2004, E. 3.3; vgl. zum Ganzen auch VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 3.1.1).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.2 </span></b>Die aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung angepassten und seit 1. Januar 2003 in Kraft stehenden § 39 Abs. 3 und Abs. 4 StG lauten wie folgt: Der<span> Regierungsrat erlÃ¤sst die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen (Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den QualitÃ¤tsmerkmalen der GrundstÃ¼cke, die im Fall der VerÃ¤usserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen wÃ¼rden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Abs. 3 Satz 2). Die Formel ist so zu wÃ¤hlen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden SchÃ¤tzungen nicht Ã¼ber dem effektiven Marktwert liegen (Abs. 3 Satz 3). FÃ¼hrt in EinzelfÃ¤llen die formelmÃ¤ssige Bewertung dennoch zu einem hÃ¶heren VermÃ¶genssteuerwert, ist eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.3 </b><span>In Umsetzung dieser Bestimmungen und der bundesgerichtlichen Vorgaben sieht die </span>Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (LS 631.32; nachfolgend: Weisung 2009) <span>eine formelmÃ¤ssige Ermittlung des VermÃ¶genssteuerwerts in einer Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts vor. Unterschreitet der weisungsgemÃ¤sse Formelwert diese Bandbreite, ist gemÃ¤ss Rz. 79â82 der Weisung 2009 im Rahmen einer individuellen SchÃ¤tzung auf den zeitnahen Kaufpreis, den zeitnahen Anlagewert bzw. ein nach anerkannten BewertungssÃ¤tzen erstelltes Privatgutachten abzustellen, der Verkehrswert mangels gesicherter IndividualschÃ¤tzung nach der hedonistischen Methode festzusetzen oder mit einem amtlichen Gutachten abzuklÃ¤ren und sodann auf 70 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Es ist unstrittig, dass der am 20. Oktober 2020 bezahlte Preis von Fr. â¦ fÃ¼r die streitbetroffene Eigentumswohnung einen tauglichen zeitnahen Kaufpreis im Sinn der zitierten Weisung 2009 darstellt und den von den Pflichtigen vertretenen und aufgrund der HandÃ¤nderung neu ermittelten schematischen Formelwert von insgesamt Fr. â¦ um mehr als das Dreifache Ã¼bersteigt, weshalb weisungsgemÃ¤ss und in Nachvollzug der bundesrechtlichen Mindestvorgaben eine individuelle VermÃ¶genseinschÃ¤tzung vorzunehmen und der Steuerwert der Liegenschaft in der Stadt E auf 70 % dieses Wertes festzusetzen ist. Basierend auf dem Kaufpreis und der Weisung setzten die Vorinstanzen den VermÃ¶genssteuerwert deshalb auf Fr. â¦ (=70 % von Fr. â¦) fest. Dieses Vorgehen wird von den Pflichtigen lediglich insoweit beanstandet, als dass vorliegend eine Ungleichbehandlung mit anderen Steuerpflichtigen â namentlich den Ã¼brigen StockwerkeigentÃ¼mern an der F-Strasse 01 â behauptet und gestÃ¼tzt auf den Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht eine Bewertung zum weitaus tieferen Formelwert beantragt wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Im Bereich der Steuern wird der Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV]) durch die GrundsÃ¤tze der Allgemeinheit und GleichmÃ¤ssigkeit der Besteuerung sowie den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit konkretisiert (Art. 127 Abs. 2 BV). Nach dem Grundsatz der GleichmÃ¤ssigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen VerhÃ¤ltnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten. Wesentliche Ungleichheiten in den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen mÃ¼ssen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen fÃ¼hren (BGE 133 I 206 E. 6.1; BGr, 6. Februar 2018, 2C_685/2017, E. 4.1; BGr, 8. MÃ¤rz 2017, 2C_550/2016, E. 4.1). <span>Die SteuerbehÃ¶rden sind verpflichtet, fÃ¼r eine vollstÃ¤ndige und richtige Besteuerung zu sorgen. Dabei ist der Grundsatz der Gesetz- oder RechtmÃ¤ssigkeit (LegalitÃ¤tsprinzip) von grundlegender Bedeutung, indem die BehÃ¶rden verpflichtet sind, das materielle Steuerrecht gesetzeskonform und rechtsgleich anzuwenden (Richner et al., VB zu § 119â131 StG N. 9). Der Umstand, dass andere Personen abweichend vom Gesetz behandelt wurden, gibt einer steuerpflichtigen Person grundsÃ¤tzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Der Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit der Verwaltung (LegalitÃ¤tsprinzip), der eine Ãbereinstimmung der Entscheide mit dem Gesetz verlangt, geht der Rücksichtnahme auf gleichmÃ¤ssige Rechtsanwendung vor (Richner et al., VB zu § 119â131 StG N. 111, mit weiteren Hinweisen). Ausnahmsweise wird ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht erkannt, wenn eine stÃ¤ndige rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden BehÃ¶rde vorliegt und die BehÃ¶rde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenke (BGE 134 V 34 E. 9; BGr, 25. September 2009, 2C_49/2008, E. 5.6; vgl. auch Ulrich </span>HÃ¤felin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 599; vgl. zum Ganzen auch VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 4.1<span>). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Seit dem Erlass der Weisung 2009 ist es zu erheblichen Preissteigerungen auf dem hiesigen Immobilienmarkt gekommen, weshalb sich die weisungsgemÃ¤ssen Formelbewertungen regelmÃ¤ssig weit ausserhalb der verfassungs- bzw. harmonisierungsrechtlichen Vorgaben bzw. der bundesgerichtlich noch akzeptierten Bewertungsbandbreite bewegen. Dieser Umstand berechtigt die SteuerbehÃ¶rden jedoch noch nicht dazu, nach ihrem GutdÃ¼nken und Belieben einzelne Liegenschaften auszuwÃ¤hlen und diese neu zu bewerten, um den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben gerecht zu werden. Vielmehr muss eine solche (allgemeine) Unterbewertung zumindest bei EinfamilienhÃ¤usern und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) zwecks Gleichbehandlung aller GrundeigentÃ¼mer im Kanton ZÃ¼rich grundsÃ¤tzlich mit einer allgemeinen Neubewertung korrigiert werden, ansonsten grundsÃ¤tzlich ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht (vgl. VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, E. 4; zur abweichenden Beurteilung bei Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern VGr, 20. Januar 2021, SB.2020.00115, E. 3.2.3.2 ff. [bestÃ¤tigt in BGr, 23. Dezember 2021, 2C_194/2021).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Hiervon zu unterscheiden sind jedoch Neubewertungen bei HandÃ¤nderungen, neu erstellten Liegenschaften sowie Totalrenovationen oder Abbruch von GebÃ¤uden, wo eine ausserordentliche Neubewertung in Rz. 89 der Weisung 2009 ausdrÃ¼cklich vorgesehen ist und es damit von vorherein nicht im blossen GutdÃ¼nken oder Belieben der SteuerbehÃ¶rde liegt, eine solche vorzunehmen. Diesfalls erfolgt die NeueinschÃ¤tzung nicht aufgrund einer willkÃ¼rlichen Auswahl durch die SteuerbehÃ¶rde, sondern nach klaren weisungsgemÃ¤ssen Vorgaben in grundsÃ¤tzlicher und allgemeiner Weise fÃ¼r alle nach Rz. 89 der Weisung 2009 gleichermassen betroffenen (Neu-)EigentÃ¼mer. Extensive EinzelfallschÃ¤tzungen nach behÃ¶rdlichem GutdÃ¼nken ohne klar erkennbare Systematik sind diesfalls ausgeschlosssen (vgl. dazu die diesbezÃ¼glich auch auf EinfamilienhÃ¤usern und Stockwerkeigentum [zu Wohnzwecken] Ã¼bertragbaren AusfÃ¼hrungen in VGr, 20. Januar 2021, SB.2020.00115, E. 3.2.3.3). Zwar kann eine Neubewertung diesfalls ebenfalls zu einer vorÃ¼bergehenden Rechtsungleichheit mit bereits frÃ¼her eingeschÃ¤tzten LiegenschafteneigentÃ¼mern (AltschÃ¤tzungen) fÃ¼hren, welche vorerst noch von der (zu tiefen) Formelbewertung gemÃ¤ss Weisung 2009 profitieren. Diese Ungleichbehandlung ist jedoch mit Blick auf die harmonisierungs- bzw. bundesgerichtlichen Vorgaben zumindest dort hinzunehmen, wo eine generelle Korrektur der heute aufgrund der Marktentwicklung zu tiefen AltschÃ¤tzungen konkret geplant bzw. aufgegleist ist und die kantonalen BehÃ¶rden nicht zu erkennen geben, an der nicht mehr rechtskonformen AltschÃ¤tzungen weiter festhalten zu wollen. Diesfalls wÃ¤re es sinnwidrig, mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben bei NeuschÃ¤tzungen zuzuwarten, bis jeweils sÃ¤mtliche AltschÃ¤tzungen korrigiert sind (BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.3 [den Kanton Schwyz betreffend]; VGr ZG, 12. April 2022, A 2021 4, E. 4.4 f.). Neuerwerber und bestehende GrundeigentÃ¼mer unterliegen fÃ¼r ihre Liegenschaften zwar grundsÃ¤tzlich gleichermassen der VermÃ¶gensbesteuerung zum Verkehrswert. Laut Bundesgericht ist allerdings die Situation des Neuerwerbers, der eine Liegenschaft zu einem weit Ã¼ber den weisungsgemÃ¤ss ermittelten Formelwert liegenden Preis verkauft, nicht vergleichbar mit jener eines das GrundstÃ¼ck schon lÃ¤nger haltenden EigentÃ¼mers, bei dem lediglich aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung Anhaltspunkte dafÃ¼r bestehen, dass der SchÃ¤tzwert den Verkehrswert der Liegenschaft nicht mehr hinreichend reflektiert (vgl. dazu auch BGr, 25. Juni 2021, 2C_681/2020, E. 5.3 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend zusammengefasst hat, sind inzwischen konkrete Bestrebungen im Gange, die nicht mehr den bundesrechtlichen Vorgaben entsprechende Formelbewertung gemÃ¤ss der Weisung 2009 bzw. die gestÃ¼tzt darauf erfolgten AltschÃ¤tzungen zu korrigieren. So hat der Regierungsrat als Reaktion auf eine am 26. Oktober 2020 eingereichte kantonsrÃ¤tlichen Anfrage zum Thema "VermÃ¶genssteuerwerte von Immobilien" (KR-Nr. 395/2020) sich am 3. Februar 2021 mit der entsprechenden Problematik befasst und das kantonale Steueramt mit der Einholung eines Fachgutachtens beauftragt (RRB Nr. 103/2021), welches seit dem 3. September 2021 vorliegt und sich in den vor­instanzlichen Akten befindet. Der Regierungsrat geht in einer Stellungnahme vom 16. MÃ¤rz 2022 (RRB Nr. 420/2022) davon aus, dass die Umsetzung der notwendigen Weisungsanpassungen und die Neubewertung der Liegenschaften frÃ¼hestens 2024 denkbar ist. Der in diesem Zusammenhang Ã¶ffentlich ausgeschriebene Dienstleistungsauftrag ist am 8. September 2022 der WÃ¼est Partner AG in E rechtskrÃ¤ftig zugeschlagen worden (www.simap.ch; Projekt-ID 239334), welche bereits das erwÃ¤hnte Fachgutachten vom 3. September 2021 erstellt hatte. Wie die Erfahrungen bei vorangegangenen Neubewertungen zeigen (vgl. die Zeitdauer fÃ¼r die Erarbeitung der Weisung 2009 und der VorgÃ¤ngerweisungen 2003 und 1999), ist eine Anpassung auf die Steuerperiode 2024 oder allenfalls 2025 durchaus realistisch, zumal sich die Datenlage zum Immobilienmarkt und deren computergestÃ¼tzte Verarbeitung gemÃ¤ss dem erwÃ¤hnten Fachgutachten (Ziff. 6.3) inzwischen wesentlich verbessert hat. Auch die Pflichtigen selbst stellen inzwischen nicht mehr in Abrede, dass fÃ¼r die Steuerperioden 2024 oder 2025 mit einer Implementierung eines entsprechenden Anpassungsverfahrens zu rechnen ist. Auch wenn der hierzu erforderliche politische und gesetzgeberische Prozess damit noch eine gewisse Dauer in Anspruch nehmen wird und derzeit noch nicht genau absehbar ist, wann dieser zum Abschluss gelangt, haben die involvierten BehÃ¶rden und politischen Institutionen hinreichend zu erkennen gegeben, dass sie nicht mehr an der bundesrechtswidrig gewordenen AltschÃ¤tzungen festhalten wollen, weshalb es gemÃ¤ss dargelegter Bundesgerichtspraxis sinnwidrig wÃ¤re, mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben bei NeuschÃ¤tzungen zuzuwarten, bis jeweils sÃ¤mtliche AltschÃ¤tzungen korrigiert sind. Aufgrund der laufenden Bestrebungen zur Korrektur der generellen Unterbewertung ist die Situation heute â und auch schon zum Zeitpunkt des EinschÃ¤tzungsentscheids vom 26. April 2021 â nicht mehr vergleichbar mit der Ausgangslage des in der Beschwerdeschrift angefÃ¼hrten steuerrekursgerichtlichen Entscheids vom 14. Februar 2020 (St.2019.121), wo noch keinerlei konkreten Bestrebungen zur Korrektur der AltschÃ¤tzungen erkennbar waren (StRGr vom 11. Mai 2022, 2 ST.2022.9, E. 3.g). Dass dieser Prozess bereits zum Abschluss gelangt ist, ist hingegen nicht erforderlich, zumal der entsprechende Anpassungsbedarf und Anpassungswille grundsÃ¤tzlich unstrittig erscheint (vgl. zu einer vergleichbaren Situation im Kanton Zug VGr ZG, 12. April 2022, A 2021 4, E. 4.4). Auch im bereits zitierten Bundesgerichtsentscheid betreffend den Kanton Schwyz war eine generelle Neubewertung der Liegenschaften zumindest bei Abschluss des kantonalen Rechtsmittelverfahrens noch nicht definitiv beschlossen, wenngleich vom Schwyzer Regierungsrat im Verlauf des bundesgerichtlichen Verfahren eine zeitnah zu vollziehende prozentuale Anpassung der AltschÃ¤tzungen verabschiedet worden war (BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.2.3). EinzurÃ¤umen ist allerdings, dass der entsprechende politische Prozess zur Korrektur der AltschÃ¤tzungen sich auch im vorliegenden Verfahren erst im Verfahrensverlauf weiter konkretisiert hat und bis heute noch nicht abgeschlossen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Sodann ist die aufgrund der erfolgten HandÃ¤nderung vorzunehmende Neubewertung aus den bereits dargelegten GrÃ¼nden weniger problematisch als eine willkÃ¼rlich durch die SteuerbehÃ¶rde selbst veranlasste EinzelfallschÃ¤tzung ausserhalb der in Rz. 89 der Weisung 2009 aufgezÃ¤hlten ausserordentlichen NeubewertungsgrÃ¼nde: Erstens rechtfertigt sich vorliegend die Neubewertung nicht bloss aufgrund der generellen Preissteigerungen des Immobilienmarkts, sondern auch aufgrund des konkret bei der HandÃ¤nderung gezahlten und den Verkehrswert reflektierenden Kaufpreises. Es liegt damit nicht bloss eine systemische Unterbewertung, sondern ein konkreter GeschÃ¤ftsvorfall vor, welche eine Neubewertung geradezu aufdrÃ¤ngt. Zweitens liegt aufgrund des zeitnah bezahlten Kaufpreises auch gleich eine taugliche SchÃ¤tzungsbasis fÃ¼r eine Neubewertung vor, welche fÃ¼r die Neubewertung der Ã¼brigen Stockwerkeigentumseinheiten an der F-Strasse oder bei anderen Objekten zuerst noch gutachterlich erarbeitet werden mÃ¼sste. Drittens entspricht die Neubewertung hier den Vorgaben in Rz. 89 der Weisung 2009 und ist diese damit nicht allein dem GutdÃ¼nken der involvierten SteuerbehÃ¶rde Ã¼berlassen. Die Pflichtigen befinden sich damit nur bedingt in einer vergleichbaren Situation wie die bestehenden und formelgemÃ¤ss eingeschÃ¤tzten EigentÃ¼mer, deren Liegenschaftenbewertungen erst nach Abschluss der laufenden Revisionsbestrebungen einer erneuten ÃberprÃ¼fung zu unterziehen sein werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Auch wenn die vorerst weiterbestehende Ungleichbehandlung von Neuerwerbern und bestehenden ImmobilieneigentÃ¼mern unbefriedigend ist, darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass fÃ¼r eine rechtsgleiche Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit nicht bloss eine steuerliche Gleichbehandlung (im Unrecht) unter den ImmobilieneigentÃ¼mern, sondern auch eine Gleichbehandlung mit allen anderen Steuerpflichtigen anzustreben ist, welche ihre (beweglichen) VermÃ¶genswerte zu Verkehrswerten zu versteuern haben. WÃ¼rde deshalb mit der Durchsetzung der steuerharmonisierungsrechtlichen Vorgaben bei NeuschÃ¤tzungen weiter zugewartet, bis jeweils sÃ¤mtliche AltschÃ¤tzungen korrigiert sind (bzw. die Grundlagen hierfÃ¼r erstellt sind), wÃ¼rden nicht nur der bundesrechts- und verfassungswidrige Zustand weiter aufrechterhalten, sondern neue Ungleichheiten geschaffen, Dies namentlich im VerhÃ¤ltnis zu Steuerpflichtigen ohne Immobilieneigentum, deren Eigentum zum aktuellen Verkehrswert erfasst und besteuert wird. Die GewÃ¤hrung einer gewissen Bewertungsbandbreite bei Liegenschaften berÃ¼cksichtigt zwar auch eigentumspolitische Aspekte und trÃ¤gt der notwendigen Schematisierung und der zwangslÃ¤ufigen Unsicherheit der Bewertung Rechnung, zumal die geringe VerfÃ¼gbarkeit von Grundeigentum zu spekulativen RechtsgeschÃ¤ften fÃ¼hren kann. Eine generelle Abweichung von der verfassungs- und harmonisierungsrechtlich vorgesehenen Bewertung nach Verkehrswerten ist aber keineswegs beabsichtigt (vgl. BGE 124 I 145 E. 6; BGE 148 I 210, E. 4.4.4 ff.). Entgegen der Ansicht der Pflichtigen ist damit eine generelle Ungleichbehandlung von ImmobilieneigentÃ¼mern und EigentÃ¼mern beweglicher VermÃ¶genswerte keineswegs gewollt oder bundesgerichtlich abgesegnet. Vielmehr wird lediglich â innerhalb einer Bewertungsbandbreite â spezifischen Eigenheiten des Immobilienmarktes Rechnung getragen. Der grundsÃ¤tzlich unbestrittene Anspruch auf eine Gleichbehandlung unter den ImmobilieneigentÃ¼mern kann nicht isoliert von diesen Ãberlegungen ausgelegt werden, weshalb die Durchsetzung der harmonisierungsrechtlichen Vorgaben und einer Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit einem allfÃ¤lligen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht vorgeht, wo wie hier eine NeueinschÃ¤tzung in Bezug auf die zu tiefen AltschÃ¤tzungen bereits absehbar und nicht allein der WillkÃ¼r der SteuerbehÃ¶rde Ã¼berlassen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Damit ist die derzeitige Ungleichbehandlung von bestehenden und neuen ImmobilieneigentÃ¼mern vorÃ¼bergehend hinzunehmen und kÃ¶nnen sich die Pflichtigen nicht mit Erfolg auf eine Gleichbehandlung im Unrecht â namentlich auch mit den anderen StockwerkeigentÃ¼mern ihrer Liegenschaft in der Stadt E â berufen. In BestÃ¤tigung des vorinstanzlichen Entscheids ist die Beschwerde damit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den beiden Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine EntschÃ¤digung steht sodann auch dem kantonalen Steueramt nicht zu, nachdem kein entsprechender Antrag gestellt wurde und kein Ã¼ber die Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand ersichtlich ist (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 140.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 640.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht; <br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts; <br/> d) das Steueramt der Stadt E; <br/> e) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>