<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="AbsenderAmt"><span>Steuergericht</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b><span> vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Mai 2023</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es wirken mit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Präsident: Müller </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Richter: Roberti, Wyssmann</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sekretär: Hatzinger </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen <b>SGSTA.2022.16; BST.2022.16</b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>A. und B. Z.</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a name="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_8"><b><span>Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen</span></b></a><span> <a name="BT_AUTOTEXT_VRTR"></a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Betreffend <b>Staats- und Bundessteuer 2017</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span>hat das Steuergericht <b>den Akten entnommen</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Mit Urteil vom 3. Mai 2021 (SGSTA.2020.29; BST.2020.22; publ. unter gerichtsentscheide.so.ch und Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr. 9) betreffend Staats- und Bundessteuer 2017 hiess das Kantonale Steuergericht Rekurs und Beschwerde der Steuerpflichtigen A. und B. Z. teilweise gut, hob die Verfügung der Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen vom 7. Juli 2020 auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück bzw. zur materiellen Überprüfung. Der strittige Anteil der wertvermehrenden Kosten, welche vom Liegenschaftengewinn für die im Jahr 2017 verkaufte Liegenschaft GB Y. Nr. 0001 steuerlich abgezogen werden könnten, sei ermessensweise zu ermitteln. Zudem sei in der neuen Veranlagung eine Rückstellung für Sozialversicherungsabgaben vorzunehmen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dieses Urteil ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Mit Verfügung vom 22. März 2022 wurde die Einsprache der Steuerpflichtigen teilweise gutgeheissen und das steuerbare Einkommen bei der Staatssteuer 2017 auf CHF 528'908.00 festgesetzt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 582'731.00. Das steuerbare und das satzbestimmende Einkommen bei der Bundessteuer 2017 wurde auf CHF 588'000.00 festgelegt. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Mieterspiegel vor der Renovation zeige moderate Mietzinse, welche der Lage und dem Ausbau entsprechen würden. Die Mietzinserhöhung von durchschnittlich 8.6 % entspreche einer moderaten, üblichen Anpassung aufgrund der Renovation. Die Mietzinsstruktur zeige sich im Mittelfeld der ortsüblichen Mietzinse. Insofern sei die Liegenschaft in Y. nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend renoviert worden. Die Anpassung setze die Mieten dem ortsüblichen Mietzinsverhältnis gleich. Nebst der eingereichten Fotodokumentation sei auch die von den Steuerpflichtigen eingereichte Kostenzusammenstellung nach BKP erneut überprüft worden. Der geleistete Aufwand und die Fotos würden erzeigen, dass die Liegenschaft in Y. umfassende Instandstellungsarbeiten benötigt habe, um überhaupt weitervermietet werden zu können. Abgesehen von der Bodenheizung sei keine wertvermehrende Komponente erkennbar. Eine Begehung sei nicht nötig. Weiter könnten bei Arbeiten an bestehenden Gebäuden Aufwendungen für Sanitär, Gipser, Wandbeläge keinesfalls wertvermehrend sein. Dies könne nur auf Investitionen zutreffen, die im Vergleich zu vorher Mehrwert bieten würden im Sinne von hochwertigem Material, besserer Qualität oder Funktion. Demnach würden sich wertvermehrende Kosten von CHF 67'320.00 ergeben für eine neue Bodenheizung und die damit verbundenen Kosten für die Starkstrominstallation. Diese Kosten könnten vom erzielten Grundstückgewinn von CHF 500'000.00 abgezogen werden. Somit handle es sich bei den geleisteten Arbeiten überwiegend um werterhaltende Instandstellungsarbeiten. Als einzige wertvermehrende Investition könne wie gesagt die Bodenheizung betrachtet werden. Für die Sozialversicherungsbeiträge werde eine Rückstellung von 10 % des steuerbaren Gewinns berücksichtigt. Diese betrage für den Veräusserungsgewinn der Liegenschaft in Y. CHF 50'572.00 und für den Gewinn der zweiten Liegenschaft in X. CHF 6'057.00. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Gegen diesen Einspracheentscheid gelangten die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten) mit Rekurs und Beschwerde vom 19. April 2022 (Postaufgabe) an das Kantonale Steuergericht. Es wurde beantragt, der angefochtene Einspracheentscheid und die zugehörigen Veranlagungen seien aufzuheben und es sei eine Neuveranlagung vorzunehmen. Die angefochtene Verfügung sei so zu korrigieren, dass für den Verkauf der Liegenschaft in Y. wertvermehrende Investitionen von mindestens CHF 341'614.00 zum Abzug betreffend Grundstückgewinn zuzulassen seien. Bei der Ermittlung des Gewinns aus dem Verkauf der beiden Liegenschaften in Y. und in X. seien die dafür geschuldeten gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge abzuziehen. Im Übrigen sei der angefochtene Einspracheentscheid zu bestätigen. Zur Abklärung der geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen bei der Liegenschaft in Y. sei ein Augenschein durchzuführen. Zur Bestimmung dieser Aufwendungen sei ein neutrales Fachgutachten einzuholen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, die VB habe ihr Ermessen überschritten und die Rekurrenten seien in ihren Rechten verletzt worden. Es sei ein grösserer Anteil der Umbauarbeiten als wertvermehrend anzuerkennen, mithin von den gesamten Umbaukosten von CHF 500'000.00 ein Anteil von mindestens CHF 341'614.00. Die VB habe die Rekurrenten nicht beigezogen; es seien das rechtliche Gehör und die Mitwirkungsrechte verletzt worden. Die VB habe es unterlassen, von den Rekurrenten weitere Beweismittel einzuverlangen. Der angefochtene Entscheid sei bereits deshalb aufzuheben. Mit dem fachmännischen Bericht des Architekten vom 9. März 2020 hätten die Rekurrenten nachgewiesen, dass ein Betrag von mindestens CHF 341'614.00 zu berücksichtigen sei. Die VB habe sich mit dieser Expertise nicht auseinandergesetzt. Sie habe nur ihre falsche Beurteilung aus der aufgehobenen Veranlagung wiederholt. Auch auf das Gutachten des Steuerexperten vom 26. Juni 2020 sei die VB nicht eingegangen. Damit sei keine korrekte Veranlagung möglich gewesen. Die VB habe die Untersuchungsmaxime verletzt sowie das rechtliche Gehör der Rekurrenten. Die Veranlagung sei nochmals vorzunehmen. Dass die Liegenschaft umfassende Instandstellungsarbeiten benötigt hätte, wird bestritten. Die Rekurrenten hätten die Liegenschaft in einem gut erhaltenen Zustand gekauft. Aus den Fotos ergebe sich zum Vorzustand keine Vernachlässigung des Unterhalts. Mit den eingereichten Unterlagen sei der Mindestbetrag der wertvermehrenden Baukosten eingehend und fachmännisch nachgewiesen worden. Dass die Rekurrenten keine detaillierten Rechnungen eingereicht hätten, wird bestritten. Die vorgenommenen Renovationen seien rechnungsmässig nachvollziehbar. Im Fachgutachten des Architekten sei die Abgrenzung zwischen den Anteilen "werterhaltend" und "wertvermehrend" dargelegt worden. Es würden qualitative Verbesserungen vorliegen, welche auch den höheren Mietzins rechtfertigen würden. Zudem ergebe sich aus dem Bericht des Steuerexperten, dass hier eine Mischung von werterhaltenden und wertvermehrenden Bauarbeiten vorliege. Die wertvermehrenden Bauarbeiten von mindestens CHF 314'614.00 seien nachgewiesen und müssten vollumfänglich steuermindernd anerkannt werden. Dieses Ergebnis entspreche auch dem Urteil des Steuergerichts vom 3. Mai 2021. Mit dem eingereichten Mieterspiegel hätten die Rekurrenten nachgewiesen, dass sie aufgrund der baulichen Sanierungen die Mietzinse für die vermieteten Wohnungen erhöht hätten. Damit sei auch aus Sicht der zulässigen Mietzinserhöhungen der Anteil der wertvermehrenden Sanierungsarbeiten begründet. Mit den umstrittenen Einbauten sei der Wert der Liegenschaft erheblich gesteigert worden, was sich auch im später erfolgten Weiterverkauf im Jahr 2017 gezeigt habe. Diese Wertsteigerungen wären im Rahmen einer Geschäftsbuchhaltung aktiviert worden. Die Investitionen von CHF 500'000.00 würden es bei einem Kaufpreis von 2.615 Mio. Franken nahelegen, dass die Aufwendungen einer Totalsanierung gleichkommen. Die gesamte Investition sei als wertvermehrend und damit steuerlich abziehbar zu qualifizieren. Die nach dem Kauf getätigten Investitionen würden nicht als steuerbarer konjunktureller Wertzuwachs gelten und deshalb kein Substrat für die Grundstückgewinnsteuer darstellen. Gegebenenfalls wären die Sozialabgaben für die als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler qualifizierten Rekurrenten zum Steuerabzug zuzulassen. Diese beantragen einen Augenschein in der Liegenschaft in Y. Schliesslich wird die Erstellung eines Sachverständigengutachtens verlangt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Mit Vernehmlassung vom 1. Juni 2022 beantragte die VB Olten-Gösgen (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Dazu wird vor allem ausgeführt, die Vorinstanz habe sämtliche von den Rekurrenten eingereichte Unterlagen ausführlich studiert und miteinbezogen. Dass diese Unterlagen nicht berücksichtigt worden seien, treffe nicht zu. Zudem sei mit der Einspracheverhandlung vom 9. Juni 2020 das rechtliche Gehör hinreichend gewährt worden. Ein Augenschein der Liegenschaft im heutigen Zeitpunkt würde keine neuen Erkenntnisse bringen. Stattdessen sei die Fotodokumentation der Rekurrenten berücksichtigt worden. Die Vorinstanz habe sämtliche Erwägungen des Steuergerichts beachtet, unter Einbezug sämtlicher eingereichter Unterlagen einen Anteil an wertvermehrenden Kosten ermittelt und zum Abzug vom Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft zugelassen. Aus beiden eingereichten Gutachten sei ersichtlich, dass es sich bei den getätigten Arbeiten überwiegend um werterhaltende Instandstellungsarbeiten resp. Renovationen handle. Bis auf die Zu- und Ablaufleitungen gehe es bei sämtlichen getätigten Erneuerungen um Ersatzanlagen, welche zum Zeitpunkt der Renovationsarbeiten längst überfällig gewesen seien. Aufgrund der beiden Gutachten handle es sich bei den getätigten Arbeiten grossmehrheitlich um werterhaltende Massnahmen. Weiter sei der Antrag der Rekurrenten bezüglich der Sozialversicherungsabzüge von 10 % bereits im angefochtenen Entscheid korrekt berücksichtigt worden. Dass den Rekurrenten das rechtliche Gehör und die Mitwirkungsrechte verweigert worden seien, treffe nicht zu. Dass kein Augenschein durchgeführt worden sei, sei auch nicht zu beanstanden. Im Übrigen wird an den Erwägungen des angefochtenen Einspracheentscheids festgehalten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Mit Stellungnahme vom 31. August 2022 hielten auch die Rekurrenten an den bisherigen Rechtsbegehren fest. Zudem wurde beantragt, drei Personen als Zeugen zur Frage betreffend wertvermehrende Investitionen bei der Renovation der Liegenschaft in Y. zu befragen. Weiter sei die Erklärung der Immobilienfirma W. GmbH, V., als Beweismittel zu den Akten zu nehmen. Die Sache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Durchführung einer Einspracheverhandlung, Gewährung des rechtlichen Gehörs und Stellung von Beweisanträgen zur Veranlagung. Vor Steuergericht sei eine Parteiverhandlung mit den Rekurrenten durchzuführen. Diese halten an ihren bisherigen Ausführungen im Wesentlichen fest. Sie hätten im vorinstanzlichen Verfahren keine Beweisanträge stellen können. Das Vorgehen der Vorinstanz sei willkürlich. Diese habe die von den Rekurrenten eingereichten Beweismittel missachtet. Auch die Vorgaben des Steuergerichts seien nicht eingehalten worden. Dass die Liegenschaft zum Zeitpunkt des Kaufs durch die Rekurrenten sich im Originalzustand des Erstellungsjahres 1973 befunden habe, stimme nicht. Die ganze Argumentation der Vorinstanz falle in sich zusammen. Dass diese ihre alte Argumentation wiederhole und wertvermehrende Investitionen nicht erkennen wolle, sei unverständlich. Wenn die Vorinstanz von den ausgewiesenen wertvermehrenden Kosten abweichen wolle, hätte sie zumindest die angebotenen Beweismittel heranziehen müssen. Die eingereichten Rechnungen für die Renovation der Liegenschaft in Y. seien keine blossen Akonto-Rechnungen, sondern sie würden den Totalkosten für die Renovation von CHF 500'000 entsprechen. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Rechnungen nicht auseinandergesetzt. In der Liegenschaft seien bis zur Renovation 2015/2016 stets zumindest laufende Unterhaltsarbeiten und sogar einige Küchen ganz ersetzt worden. Damit sei nicht blosser Unterhalt nachgeholt, sondern es seien wertvermehrende Investitionen vorgenommen worden. Die drei beantragten Personen als Zeugen könnten über die Baufortschritte Auskunft geben. Es wird um Gutheissung der Anträge ersucht.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Steuergericht zieht in <b>Erwägung</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Die von den Steuerpflichtigen ergriffenen Rechtsmittel des Rekurses (betreffend Staatssteuer) und der Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten frist- und formgerecht. Das Kantonale Steuergericht (KSG) ist sachlich zuständig (§ 160 des Steuergesetzes, StG, BGS 615.11; Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11; § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Im vorliegenden zweiten Rechtsgang ist erneut zu entscheiden, inwieweit der durch die Vorinstanz den Rekurrenten aus dem Verkauf der Liegenschaft U. Strasse 02/03 in Y. aufgerechnete Gewinn allenfalls durch (wertvermehrende) Aufwendungen zu reduzieren ist. Im vorliegenden Verfahren ist strittig, ob der durch die Rekurrenten geltend gemachte Anteil CHF 341'614.00 von CHF 500'000.00 beträgt oder diese steuermindernden Aufwendungen gemäss Ermessen der Vorinstanz CHF 67'320.00 betragen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1. Vorab gilt zu klären, ob die durch die Rekurrenten bereits im ersten Rechtsgang gerügte Verletzung des Grundsatzes der Einräumung des rechtlichen Gehörs zu bejahen ist bzw. im vorliegenden Verfahren durch die Rekurrenten angebotene Beweismittel und eingeforderte Beweismittelabnahmen durch die Vorinstanz in unstatthafter Weise nicht berücksichtigt oder abgewiesen worden sind.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Beides ist nicht auszumachen. Die im vorliegenden Verfahren wiederholten Beweisanträge sind abzuweisen, zumal sie für die hier zu beantwortende Frage bezüglich gewinnmindernder Investitionen in die fragliche Liegenschaft nicht (mehr) von Relevanz sein können. Das KSG hat bereits in seinem Urteil vom 3. Mai 2021 (folglich im ersten Rechtsgang) entschieden und begründet ausgeführt (vgl. SGSTA.2020.29; BST.2020.22; E. 3/3.1-3.3, a.a.O.), dass auf die Abnahme von beantragten Beweismitteln verzichtet werden kann, wenn es aufgrund bereits erhobener Beweise oder aus anderen Gründen den rechtserheblichen Sachverhalt für genügend geklärt hält und überzeugt ist, seine rechtliche Überzeugung würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert. So ist heute erneut davon auszugehen, dass ein - wie von den Rekurrenten auch im hierortigen Verfahren beantragt - Augenschein höchstens Aufschluss über den jetzigen Zustand der Liegenschaft gäbe, jedoch nicht einen Vergleich mit dem Zustand der Liegenschaft vor der Vornahme der in Frage stehenden Bauarbeiten zuliesse. Auch ist nicht ersichtlich und nachvollziehbar, inwieweit die im jetzigen Verfahren beantragten (neuen) Zeugen über die sich in den Akten befindende Fotodokumentation hinaus Zeugnis über den Zustand vor Renovationsbeginn ablegen könnten. Des Weiteren wurde im Entscheid des KSG vom 3. Mai 2021 hinlänglich ausgeführt, dass die Einholung eines (neuen) Gutachtens über den wertvermehrenden Anteil der Gebäuderenovation 2015/2016 bei gegebener Aktenlage (Kostenzusammenstellung BKP; Bericht des Architekten T; Memorandum Steuerexperte) nicht massgeblich zur Entscheidfindung beitragen könnte. Dem ist nichts beizufügen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 In teilweiser Gutheissung von Rekurs und Beschwerde hob das KSG mit Urteil vom 3. Mai 2021 die Verfügung der Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen vom 7. Juli 2020 auf. Mit der Rückweisung an die Vorinstanz wurde diese vom KSG angewiesen, den Anteil der wertvermehrenden Kosten - die vom Gewinn in Abzug gebracht werden können - ermessensweise zu ermitteln. Aktenkundig ist die mit Datum vom 9. Juni 2020 (Erstverfahren) durchgeführte Einspracheverhandlung, die im Wesentlichen identische Veranlagungsdifferenzen (wie im hierortigen zweiten Rechtsgang) zum Inhalt hatte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn im Rahmen dieser neuen - und jetzt wiederum strittigen - Veranlagung keine erneute Einspracheverhandlung mit den Steuerpflichtigen durchgeführt wurde.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Bei gegebener Sach- und Rechtslage ist jedenfalls nicht davon auszugehen, dass eine fehlende (zweite) Einspracheverhandlung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt, die zwingend und «für sich allein schon zur Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheides vom 22. März 2022 führen» müsste (vgl. Stellungnahme der Steuerpflichtigen vom 31. August 2022, S. 4 unten). Eine dergestalt gezogene Schlussfolgerung ist nicht zulässig, zumal das KSG im Rekurs- und Beschwerdeverfahren volle Kognition hat und sämtliche neuen und wiederholten Beweisanträge und Beweise (inkl. eine Parteibefragung vor Steuergericht) bewilligen und abnehmen könnte (§ 161 Abs. 2 StG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Abseits dieser formellen Fragen bleibt nachfolgend gerichtlich zu klären, ob die Vorinstanz im Rahmen der Neuveranlagung aufgrund der vorliegenden Aktenlage die ermessensweise Festlegung von wertvermehrenden Aufwendungen in korrekter Weise vorgenommen hat.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1. Im Urteil des KSG vom 3. Mai 2021 (E. 5) wurde nebst anderem dargelegt, dass auch bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens angefallene Kosten nicht aktiviert werden dürfen, wenn sie nicht tatsächlich zu einem Mehrwert des in Frage stehenden Vermögensgegenstandes geführt haben. In diesem Sinne ist die Abgrenzung der werterhaltenden Aufwendungen von denjenigen, die zu einer Wertsteigerung führen, auch im Geschäftsvermögen von Bedeutung. Die Vorinstanz hat unter Beachtung dieses Grundsatzes - und in Abwägung der vorliegend erstellten sachdienlichen Grundlagen - die durch die Steuerpflichtigen realisierten wertvermehrenden Investitionen mit CHF 67'320.00 veranschlagt. Dieser Betrag entspricht genau der Abrechnung über eine neu installierte Bodenheizung (Heizung und Starkstrominstallation) in der fraglichen Liegenschaft. Darüber hinaus (rund CHF 430'000.00) wertet die Vorinstanz den geleisteten Aufwand zu 100 % als werterhaltend, «da es sich um eine Instandstellung auf einen aktuellen Standard» handle (vgl. Einspracheentscheid vom 22. März 2022, Ziff. 7).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Diese Betrachtung greift zu kurz. Die vorhandene Fotodokumentation (insb. Zustand vor der Renovation) erzeigt letztlich keine Liegenschaft, die offensichtlich einen überhöhten und längst fälligen Sanierungsbedarf aufgewiesen hätte und jedwelche ausgeführte bauliche Veränderung lediglich zu einem «standartisierten» Wohnungsausbau führte, mithin also grossmehrheitlich (exkl. Bodenheizung) nur werterhaltende Arbeiten ausgeführt worden wären. Diese Einschätzung wird durch den Kurzbeschrieb zur Liegenschaft/Verkaufsdokumentation (Replik-Beilage Nr. 7) insofern gestützt, als in jener auf den seit dem Baujahr (1973) laufend vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt (insb. Ersatz einiger Küchen) hingewiesen wird.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2. Es ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die von den Steuerpflichtigen beigebrachte detaillierte Kostenzusammenstellung nach BKP (inkl. der darin vermerkten Erläuterungen des Architekten) bzw. das abgegebene steuerrechtliche Memorandum in casu nicht als verbindlicher Massstab zur steuerrechtlichen Einschätzung der wertvermehrenden Investitionen dienen kann. Die Kostenzusammenstellung nach BKP ist vorliegend aber mindestens als «Gradmesser» hiefür einzustufen, inwieweit die vorgenommenen Renovationsarbeiten über rein werterhaltenden Sanierungsaufwendungen liegen. So zeigt die BKP, dass auch Arbeiten ohne Bezug zur neuen Bodenheizung, beispielsweise das Setzen von Aussentüren (neu in Metall), das Verlegen neuer Platten-Bodenbeläge (inkl. Unterlagsböden) sowie Einrichtungen der Küche und Sanitäranlagen wohl ein gewisses Mass an Mehrwert und neuem Komfort geschaffen haben. Dieser Mehrwert ist letztlich - vorsichtig - zu schätzen, zumal jede «Erneuerung» an einer Liegenschaft durch den technischen Fortschritt der einzelnen verbauten Produkte und Geräte zu einer Wertsteigerung führt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.3. Auch die Tatsache, dass die Mietzinse nach erfolgter Liegenschaftssanierung eine Erhöhung erfahren haben, deutet auf eine Liegenschaftssanierung mit wertvermehrenden Charakter hin, zumal rein werterhaltende Arbeiten an einem Mietobjekt keine Erhöhung des Mietzinses zulassen (Art. 269a lit. b OR; vgl. auch Urteil KSG vom 3. Mai 2021, E. 6.1 mit Hinweisen). Der sich in den Akten befindende Mieterspiegel zeigt allerdings auf, dass die erfolgten Mietzinserhöhungen «bescheiden» ausgefallen sind und nur ein kleiner Teil (beispielsweise Mietverhältnis Ridzal/vgl. Akten-Beleg 1/9) der bereits bestehenden Mietverhältnisse von der Erhöhung betroffen waren. Bei einem beträchtlichen Teil der Mietverhältnisse (beispielsweise Wohnung/Objekt-Nr. 3500) ist davon auszugehen, dass diese nach erfolgter Renovation neu abgeschlossen worden sind und die neue Mietzinsbasis folglich «marktgemäss» (sprich: orts- und quartierüblich/Art. 269a lit. a OR) festgelegt wurde. Indes ist anzunehmen, dass auch bei den neu abgeschlossenen Mietverhältnissen mit neu festgelegter Mietzinsbasis ein gewisser «Mehrwertanteil» in die Mietzinsberechnung eingeflossen ist. Auch der nur nach kurzer Haltezeit der Liegenschaft deutlich über Kaufpreis erzielte Verkaufserlös kann nicht nur konjunkturell ableitbar sein.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Nach Ausgeführtem kann offenbleiben, ob die von der Vorinstanz getroffene (vgl. vorinstanzliche Vernehmlassung vom 1. Juni 2022, S. 10) - und von den Steuerpflichtigen explizit bestrittene; vgl. Stellungnahme vom 31. August 2022, S. 11 - Annahme zutrifft, sämtliche an der Liegenschaft durchgeführten Renovationsarbeiten seien nach Erreichen der jeweiligen Lebensdauer der einzelnen Geräte und Arbeitsgattungen vorgenommen worden. Nach Würdigung aller im steuergerichtlichen Verfahren vorliegenden Akten und hievor vorgenommenen Erörterungen kommt das Steuergericht zum Schluss, dass über den Einbau der Bodenheizung hinaus ein weiterer Teil der investierten Renovationssumme zu einer Wertvermehrung der fraglichen Liegenschaft geführt hat, mithin der durch die Vorinstanz festgelegte Betrag von CHF 67'320.00 (Bodenheizung) zu tief ausgefallen ist. Das Kantonale Steuergericht erachtet es deshalb im Rahmen seiner Kognitionsbefugnis als angebracht, von den durch die Steuerpflichtigen gesamthaft investierten CHF 500'000.00 rund 25 % (rund CHF 125'000.00; inkl. Bodenheizung) als wertvermehrende Investition einzustufen. Dabei sind zusätzlich zur Bodenheizung (CHF 67'320.00) folgende Investitionen anteilsmässig zu berücksichtigen (vgl. oben, E. 4.2., Kostenzusammenstellung nach BKP): Ersatz der Aussentüren neu in Metall, neue Platten-Bodenbelege und Einrichtungen der Küche sowie Sanitäranlagen. Ausgehend von einem diesbezüglichen Gesamtbetrag von rund CHF 240'000.00 resultiert ein geschätzter zusätzlicher Betrag von rund CHF 60'000.00 (25 % von rund CHF 240'000.00). Rekurs und Beschwerde sind deshalb teilweise gutzuheissen. Für die im Zusammenhang mit dem steuerbaren Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft in Y. anfallenden Sozialversicherungsbeiträge ist durch die zuständige Veranlagungsbehörde eine entsprechende Rückstellung zu berücksichtigen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. Der Ausgang des Verfahrens erzeigt, dass die Steuerpflichtigen mit ihren Anträgen nur zu rund 37 % (CHF 125'000.00 von den anbegehrten CHF 341'614.00) durchgedrungen sind. An die Gerichtskosten von total CHF 4'517.00 (Grundgebühr: CHF 1'500.00; Zuschlag: CHF 3'017.00, 1,1 % vom Streitwert von CHF 274'294.00) haben die Rekurrenten, unter solidarischer Haftung, den Betrag von CHF 2'845.00 zu bezahlen (Unterliegen zu rund 63 %). Die Steuerpflichtigen waren im vorliegenden Verfahren nicht vertreten, so dass praxisgemäss keine Parteientschädigung auszurichten ist.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p align="center" class="MsoNormal"><span>****************</span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Demnach wird <b>erkannt</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>In teilweiser Gutheissung von Rekurs und Beschwerde werden die durch die Rekurrenten/Beschwerdeführer an der Liegenschaft U. Strasse 02/03 in Y. vorgenommenen Investitionen im Umfang von CHF 125'000.00 als wertvermehrend festgelegt. Im Rahmen dieser Festlegung wird die Vorinstanz angewiesen, die Rückstellung für die anfallenden Sozialversicherungsbeiträge neu zu berechnen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Die Rekurrenten/Beschwerdeführer werden, unter solidarischer Haftung, verpflichtet, die auf sie anfallenden Gerichtskosten im Umfang von CHF 2'845.00 zu bezahlen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<span> </span></span><span>Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.</span></p> <p class="MsoNormal"><a name="GA_KOPIE_AN_N"><b><span>Im Namen des Steuergerichts</span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Präsident: Der Sekretär:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span lang="IT"> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rechtsmittel:</span></b><span> Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- VB Olten-Gösgen (mit Akten)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- KStA, Rechtsdienst</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Finanzdepartement</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Steuerregisterführer der EG </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Expediert am:</span></p> </div></body></html>