B. Gerichtsentscheide 2289 45 2289 Tragweite der Erschliessungsp flicht im Gestaltungs - und Qua r- tierplanverfahren. Droht einem ans Plangebiet angrenzende n Tei l- gebiet eine Wegnot, ist es Sache der Gemeinde, im Rahmen der Sondernutzungsplanung auch für d ieses Teilgebiet eine Erschlie s- sungsmöglichkeit offen zu halten. Dies gilt auch für ein überbautes Teilgebiet, wenn dieses nach heutigen Massstäben ungenüg end e r- schlossen ist. Sachverhalt: Am Augenschein hat sich im Wesentlichen bestätigt, dass die vier älteren Mehrfamilienhäuser der Beschwerdeführer, welche südlich ans Plangebiet des Gestaltungsplanes Sonnental angrenzen , von der St. Gallerstrasse her (im Süden) über keine Zufahrt verfügen; wegen zu geringer Strassenabstände und zu grosser Verkehrsdichte könnte dort eine solche auch nicht erstellt bzw. bewilligt werden. Die rück wär- tig von Nordosten her besteh ende Zufahrtsmöglichkeit zu den vier Al t- bauten wurde vom angrenzenden Grundeigentümer bislang bloss auf Zusehen hin geduldet. Der auf Betreiben dieses Grundeigen tümers öffentlich aufgelegte Gestaltungsplan sieht nun weder von Nordosten noch von Norden her eine Zufahrt zu den vier Altbauten vor. Aus den Erwägungen: 2. Die Beschwerdeführer zielen vorab darauf ab, dass mit dem Gestaltungsplan Sonnental auch eine hinreichende Erschliessung der bereits überbauten Parzellen Nr n. 934 - 937 (ab der Burghalden stras- se) durch das neu zu überbauende Gestaltungspl angebiet verbindlich sicherzustellen sei. 2.1 Die Veränderung der tatsächlichen Erschliessungsverhältnisse kann eine Überarbeitung der kom munalen Erschliessungs - und Nu t- zungsplanung gebieten (Art. 21 Abs. 2 RPG). Der Einbezug von Grundstücken in Erschliessungs - oder andere Nutzungspläne zur E r- schliessung von Bauland bewirkt eine Eigentumsbeschränkung, wobei der Einbezug von unbebautem Land in einen Erschliessungsplan dem betreffenden Grundeigentümer die Möglichk eit eröffnet, sein Grun d- stück im Rahmen des bau - und planungsrechtlich Zulässigen optimal zu überbauen und damit einen wirtschaftlichen Vorteil zu re alisieren. Die Ei gentumsbeschränkung kann dann darin liegen, dass möglic h-B. Gerichtsentscheide 2289 46 erweise nicht bauwillige Eigentüme r an den Kosten der E rschliessung beteiligt und somit indirekt zur Überbauung veranlasst werden. Diese Eigentumsbeschränkung gilt als geringfügig und durch das öffentliche Interesse gerechtfertigt, dass bislang nicht überbautes Land der Überbauung zugeführ t wird (vgl. zum Ganzen Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz , Bern 2006, N 9 zu Art. 19). Im Rahmen des öffentlichen Interesses wird verlangt, dass eine Erschliessung ortsplanerisch zweckmässig und unter polizeil i- chen Gesichtspunkten hinrei chend gewährleistet wird. Dabei kö nnen die einzelnen Anforderungen hin sichtlich haushälterischer Boden nut- zung, Wohnhygiene und Sicher heit der Verkehrsteilnehmer miteina n- der kollidieren, weshalb unter verschiedenen Varianten eine Abw ä- gung vorzunehmen ist un d diejenige zu wählen ist, die unter Berüc k- sichtigung aller Umstände den Verhältnissen am besten Rechnun g trägt. Dabei kommt den Gemein den ein grosser Ermessen sspielraum zu (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 10 zu Art. 19). Die Gemeinden trifft nach kantonalem Rec ht grundsätzlich die E r- schliessungspflicht, haben sie doch für eine zeit - und sachgerechte Erschliessung der Bauzonen zu sorgen (Art. 57 Abs. 1 BauG). In ihrer Übersicht zum Stand der Erschliessung gemäss Art. 31 Raumpla- nungsverordnung (RPV; SR 700 ) werden die Parzellen im Gesta l- tungsplangebiet (Nrn. 931, 932 und 3532) als nicht erschlossene G e- werbe- bzw. Kern zone be zeichnet. Folgerichtig beschränkt sich die Gemeinde H. im Gestal tungsplan Sonnental nicht auf den in Art. 40 BauG bezeichneten Planinhalt (Best immen der Überbauung bis ins projektmässige Detail), sondern regelt auch die Erschliessung dieses Plangebietes. Durch Richtungspunkte, das Festlegen der Erschlie s- sungsflächen und durch Art. 3 ff. der Sonderbauvorschriften werden die Zu- und Wegfahrt in die geplante Tiefgarage und im Osten die Zu - und Wegfahrt ins Werkhofareal grundeigentümerverbindlich festg e- legt. Damit wird über das eigentliche Plangebiet hinaus auch die A n- bindung an das übergeordnete Strassennetz festge legt. Entgegen seiner zu eng ge fassten Bezeichnung als Gestaltung splan regelt di e- ser Sondernut zungsplan somit auch Inhalte, welche Art. 38 und 39 BauG eigentlich einem Baulinien - oder Quartierplan vorbehält. Dies schadet nicht, aber entsprechend seinem erweitert en Planinhalt sind die Beschwe rdeführer auch zur Rüge berechtigt, dieser Sondernu t- zungsplan regle die notwendige Erschliessung im oder angrenzend B. Gerichtsentscheide 2289 47 ans Plangebiet ungenügend oder nicht sach - und zeitgerecht (Art. 57 Abs. 1 BauG). 2.2 Hinsichtlich der Erschliessun gsanforderungen weist die Vo- rinstanz zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtsprechung eine Zufahrt dann als hinreichend zu bezeichnen ist, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau - und verkehrstechnisch der bestehe n- den und der geplanten Überbauung gen ügt, den zu erw artenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den ö f- fentlichen Diensten (wie namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichta b- fuhr und Schneeräumung) ungehindert benutzt werden kann. Dabei muss sich die Zufahrt nach den zonengerechten Baumöglichk eiten des ganzen Gebiets richten, das sie erschliessen soll (AR GVP 17/2005, Nr. 2254). Eine hinreichende Zufahrt im Sinne der Baureife (Art. 95 BauG) muss zwar spätestens gleichzeitig mit der Baute e r- stellt sein, aber das für die Erschliessung benötigte L and muss vo r- gängig in erster Linie mit planerischen Mitteln und insbesondere durch Sondernutzungspläne freigehalten bzw. s ichergestellt werden (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N 22 zu Art. 19). Durch Baulinien-, Quartier- oder Gestaltungspläne kann eine vorha ndene oder später benötigte Erschliessung sichergestellt werden, indem das für die Anbindung ans übergeordnete Strassenetz und die Zufahrt ins Plangebiet benötigte Land namentlich durch Baulinien vor einer Überbauung freigehalten wird. Ein solcher Sondernu tzungsplan muss einerseits für das damit bezeichnete Plangebiet eine hinreichende Erschliessung regeln; da das Bundesgericht aber seit jeher verlangt, dass eine Wegnot in erster Linie mit raumplanerischen und nicht mit zivilrechtlichen Mitteln zu b e- heben i st (vgl. BGE 121 I 70), muss das Plangebiet so abgegrenzt und die mit Baulinien sicherzustellende Erschliessung so festgelegt werden, dass auf benachbarten oder hinterliegenden Grundstücken in der Bauzone keine Wegnot entsteht , wenn dort eine alternative A n- bindung an das übergeordnete Strassennetz nicht möglich oder nicht sichergestellt ist. Wo eine solche Wegnot entstanden ist, sieht Art. 66 BauG deren Behebung auf dem Verfügungsweg durch den Gemei n- derat vor. Dass der Gemeinderat für eine zeit- und sachgerechte Er- schliessung der Bauzonen zu sorge n hat (Art. 57 Abs. 1 BauG), b e- dingt, dass er erst recht im Rahmen seiner Erschliessungs- und Pla- nungspflicht gehalten ist, beim Erlass eines Sondernutzungsplanes das Entstehen einer Wegnot auf benachbarten oder hin terliegenden Grundstücken möglichst zu verhindern. B. Gerichtsentscheide 2289 48 2.3 Die Beschwerdeführer leiten eine Wegnot daraus ab, dass ihre älteren, mehrheitlich zusammengeb auten Häuser, welche alle in e i- nem Abstand von wenig mehr al s einem Meter an der St. Gallerstrasse stehen, von dort her weder übe r eine reguläre Z u- fahrt erreich bar sind noch über genügend Abstellflächen verfügen. Weil sie die bloss auf Zusehen hin über die Parzelle Nr. 932 gedulde- te rückwärtige Zufahrt zu den offenbar ohne Baubewilligung erstellten Abstellplätzen faktisch schon heute und nach Erstellung der im G e- staltungsplan vorgesehenen Blockrandbebauung nicht mehr benutzen können, halten sie eine Wegnot als gegeben und leiten daraus ab, es müsse für ihre Grundstücke im Gestaltungsplan eine Zufahrt ab der Burghaldenstrasse durch das Gestaltungsplang ebiet offengehalten bzw. sichergestellt werden. Das Departement Bau und Umwelt verneint im angefoch tenen Entscheid eine solche Weg not im Wesentlichen mit der Beg ründung, dass die bestehende Er schliessung zu den überb auten Parzellen der Beschwerdeführer genüge, da mangels eines Halteverbotes über das bestehende Trottoir zumindest direkt zu den Hauszugängen mit Fah r- zeugen zugefahren werden könne. Dieser Anschluss an die St. Gallerstrasse genüge, da die befahrbare Strass e nicht bis zum Grundstück oder gar zu jedem einzelnen Grundstück reichen müsse. Der Gemeinderat H. hält die Er schliessung im Wesentlichen de s- halb als genügend, weil eine andere Zufahrt (ab der St. Gallerstrasse unter Einbezug der im Westen angrenzenden P arzelle Nr. 953) mög- lich wäre. 2.4 Für die Beurteilung der Erschliessungsverhältnisse ist vorab zu beachten, dass es im Gestaltungsplanverfahren nicht darum gehen kann, die Baureife der vor deutlich mehr als 30 Jahren überbauten Parzellen Nrn. 934-37 nachträglich nach heutigen Massstäben zu g e- währleisten. Denn die heute bestehende Häuserzeile hält die heute längs Kantonsstrassen geltenden St rassenabstandvorschriften offe n- kundig nicht ein und auch die heu te für Mehrfamilienhäuser vorg e- schriebene Anzahl bewil ligter Park plätze pro Wohnung ist auf eig e- nem Grund nicht vorhanden. Da d iese Altbauten den heutigen Ba u- vorschriften somit nicht entsprechen, aber ursprünglich zweifellos rechtmässig erstellt worden sind, ist ihr Weiterbestand, ihr Unterhalt und ihre zeitgemässe Erneuerung heute lediglich, aber immerhin noch im Rahmen der Bestandesgarantie g ewährleistet (Art. 94 BauG). G e- stützt auf die Bestandesgarantie kö nnen die Hauszugänge ab der B. Gerichtsentscheide 2289 49 St. Gallerstrasse auch weiterhin benutzt werden, aber es kann ma n- gels eines genügenden Strassenabstandes dort schon rein faktisch nicht auf eigene Abstellflächen zugefahren werden. Die Beschwerd e- führer können sich aber auch für ihre n ördlichen Grundstücksflächen unbestritten nicht auf eine früher bewilligte oder wenigstens dingli ch gesicherte Zufahrt über die benachbarten Grundstücke berufen. Da- her bleibt es im Rahmen der Bestandesgarantie dabei, dass der We i- terbestand und die Vermietung d er vier älteren Mehrfamilienhäu ser heute nur unter I nkaufnahme des Nachteils gewährleistet is t, dass sie nicht über eine heutigen Massstäben genügende Zufahrt und nicht über eine genügende Anzahl Abste llflächen auf eigenem Grund ve r- fügen (da Feuerwehr und Sanität zur Not von der St. Gallerstrasse her zufahren können, sind die öffentlichen Interess en insofern gewahrt). Für ihre den heutigen Bau - und insbesondere Erschliessungs vor- schriften nicht entsprechenden Bauten können die Beschwerdeführer aus der Bestandesgarantie für die beantragte Nichtgenehmigung des Gestaltungsplanes Sonnental nichts ableiten. 2.5 Hingegen steht den Beschwerdeführern unter Verzicht auf die Bestandesgarantie jederzeit offen, ihre Altliegenschaften abzubrechen und diese durch je in der Kernzone zonenkonforme und den heutigen Bauvorschriften entsprechende Neubauten zu ersetzen. Im Hinblick darauf haben sie nach dem oben in Ziff. 2.1 Gesagten Anspruch d a- rauf, dass die Gemeinde ihre in der Kernzone gelegenen Grundstücke zeit- und sachgerecht erschliesst. Das heisst im Rahmen des vorli e- gend strittigen Gestaltungsplanes, dass die Ge meinde dafür zu so r- gen hat, dass die den überbauten Parzellen Nr. 934-37 nach heutigen Massstäben inhärente Wegnot lediglich, aber immerhin im Hinblick auf einen Abbruch der Altbauten und eine in der Folge zonen - und bau- vorschriftskonforme Neuüberbauung be hoben wird. Im Gestaltung s- planverfahren müsste dazu an ge eigneter Lage der für eine hin rei- chende Zu- und Wegfahrt auch zu diesen Parzellen erforderliche B o- den mit planerischen Mitteln vor einer Überbauung freigehalten werden. Mit dem strittigen Gestaltungs plan muss eine Erschliessung auch der überbauten Parzellen der Beschwerdeführer sichergestellt werden, es sei denn, diesen stünde tatsächlich anderweitig eine Z u- fahrt ins übergeordnete Strassennet z offen oder ihnen würde gleic h- zeitig anderswo Boden für eine hinreichende Zufahrt sichergestellt. 2.6 Aus der Lage der Parzellen Nrn . 934-937 zum Plangebiet g e- mäss Gestaltungsplan Sonnental, zur Staatsstrasse und zur 2006 B. Gerichtsentscheide 2289 50 vom Regierungsrat festgelegten Baulinie für die Umfahrung H. ergibt sich, dass die Parzellen Nrn. 934-37 gegenwärtig und bis zur Ferti g- stellung der Umfahrungsstrasse in nicht absehbarer Zukunft, nur en t- weder über die Staats - bzw. St. Gallerstrasse (1) oder aber durch das Plangebiet erschlossen werden können, wobei dort eine Erschlie s- sung entweder durch Verlängerung der im Plan für den Werkhof fes t- gelegten Zu- und Wegfahrt im Osten (2) oder durch Verlängerung der Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage im Norden erfolgen könnte (3). 3. Der Augenschein und insbesondere das Votum des für die B e- willigung vo n Zufahrten in die Staatsstrassen zuständigen Vertreters des kantonalen Tiefbauamtes haben zu Variante (1) ergeben, dass derzeit, weil der Strassenraum für Trottoir, Veloweg und als Stauraum für das Lichtsignal in Anspruch g enommen werden muss, eine Bewi l- ligung für eine Zufahrt ab der Staatsstrasse nicht in Aussicht steht. Das heisst, selbst wenn die Beschwerdeführer allfällige Neubauten unter Wahrung des an Staatsstrassen geltenden Strassenabstandes erstellen wollten, können sie von der St. Gallerstrasse her ihre Grund- stücke derzeit weder erschliessen noch dort mit den nötigen Abstel l- flächen versehen. Diese Aussage des zuständigen Organs der Stra s- senbaupolizei kontrastiert mit de r offenbar nicht näher abgeklär ten Annahme des Gemeinderates, dass eine Erschli essung ab der Ka n- tonsstrasse jederzeit möglich und z ulässig wäre. Auch die Erwä gun- gen des Departements Bau und Umwelt im angefochtenen En tscheid stehen in Widerspruch zu den Feststellungen dieser Amtsstelle und den am Augenschein im Bereich der St. Gallerstrasse tatsächlich a n- getroffenen Verhältnissen. Wenn das Departement Bau und Umwelt ohne Einschränkung davon ausgeht, es könne dort ohne weiteres über das Trottoir zu diesen Liegenschaften zugefahren werden, so steht dem in der Tat das grosse Verkehr saufkommen, der dafür vor dem Lichtsignal nötige Stauraum und der Velostreifen entgegen. Dass selbst eine gemeinsame Zufahrt ab der Kantonsstrasse bzw. via die benachbarte Parzelle 953 frühestens und einzig dann bewilligt we rden könnte, wenn der Tunnel im Bereic h der Baulinien für die Umfa hrung im Tagbau dereinst fertig gestellt wäre (Tiefbauamt), kann für die längst überbauten Parzellen in der Bauzone nicht als zeitgerechte E r- schliessung bezeichnet werden, da ja derzeit nicht einmal feststeht, ob die Umfahrung überhaupt je finanziert und erstellt werden kann. 3.1 Der beantragten rückwärtigen Erschliessung via den Werkhof (2), welche nach den Feststellungen am Augenschein rein technisch B. Gerichtsentscheide 2289 51 als Alternative in Betracht komme n könnte, halten die Beschwerd e- gegner entgege n, dass sie ihre Gartenbaumaschinen einschliessen und das Werkhofgelände aus Sicherheitsgründen den Mietern der Beschwerdeführer nicht offen halten möchten. Ob dieses private Int e- resse, das öffentliche und private Interesse an einer hinreichenden Erschliessung auch der angrenzend in der Bauzone gelegenen Grundstücke zu überwiegen vermag, ist fraglich, und wird im Rahmen der nachfolgend als notwendig erkannten Interessenabwägung durch die Gemeinde noch zu beurteilen sein. 3.2 Einer rückwärtigen Erschliessung von Norden bzw. von der Burghaldenstrasse her, opponieren die Beschwerdegegner und die Vorinstanzen zutreffend mit dem Argument, dass diese Zufahrt durch einen Bereich mit erheblicher Hochwassergefahr geführt werden müsste. Dieser Nachteil wurde al lerdings am Augenschein vom Ve r- treter des kantonalen Wasserbauamtes dahingehend relativiert, dass eine Zufahrt von Norden her dann bewilligt werden könnte, wenn das Projekt so konzipiert würde, dass bei einem Hochwasser kein Rüc k- stau resultiere. 3.3 Die vorstehen d skizzierte und bezüglich der Wahl einer von drei Erschliessungsvarianten bewusst nicht abschliessend beurteilte Interessenlage zeigt, dass an einer verbindlichen Sicherstellung einer Erschliessungsmöglichkeit auch für die Parzellen Nrn. 934-937 im je t- zigen Zeitpunkt ein überwiegendes öffentliches und privates Int eresse besteht. Denn es kann im R ahmen einer haushälterischen Bo dennut- zung nicht hingenommen we rden, dass einem Teil einer Bau zone ei- ne hinreichende Erschliessun g verwehrt bleibt. Weil eine B ewilligung für eine Zufahrt ab der St. Gallerstrasse derzeit und bis in die weitere Zukunft nicht oder nur als vage Möglichkeit im Falle einer Realisierung der Umfahrungsstrasse in Aussicht steht (nach Auskunft der kanton a- len Strassenbaupolizei), droht den Besc hwerdeführern, dass ihre heu- te schon bestehende Wegnot dadurch perpetuiert wird, dass ihnen die Erschliessungsalternativen, wie sie ihnen durch das Plangebiet heute noch offen stehen, ohne sichernde Festlegungen im Gestaltungsplan endgültig verloren gehen. Dies hätte – zumindest im Falle eines Scheiterns der Umfahrungsstrasse – zur Folge, dass ihre in der Bauzone gelegenen Grunds tücke nicht mehr hinreichend e rschlossen und keiner zonen - und vorschriftsgemässen Neuüberbau ung zug e- führt werden könnten. Einen d erart einschneidenden Eingriff in ihr E i- gentum haben die Beschwerdeführer nicht hinzunehmen. Deshalb ist B. Gerichtsentscheide 2289 52 der Gemeinderat H. aufgrund seiner Erschliessungs - und Planung s- pflicht gehalten, dafür be sorgt zu sein, dass auch den Be schwerde- führern für ihre vier G rundstücke Boden für eine hinrei chende Zufahrt durch Baulinien oder dergleichen im Gestaltungsplan grundeigent ü- merverbindlich frei gehalten wird. Weil indessen die Auswahl aus den drei derzeit noch mehr oder weniger in Frage kom menden Erschlies- sungsvarianten eine Interessenabwägung voraus setzt und das Fes t- legen der Baulinien dafür ins Pla nungsermessen der Gemeinde und – bezüglich der Kantonsstrasse und des Hochwas serschutzes – auch des Kantons fällt, bleibt nichts anderes übrig, als den angefochtenen Rekurs- und Genehmigungsentscheid aufzuheben und die Sache zu ergänzender Festlegung und Sicherstellung einer geeigneten Zufahrt auch für die Parzellen Nrn. 934-37 an den Ge meinderat H. zurückzu- weisen. Der Gemeinderat wird in Absprache mit den kantonalen Ste l- len dafür zu sorgen haben, dass die Erschliessung auch der Parzellen Nrn. 934-937 mit diesem Gestaltungsplan grundeigentümerverbin dlich sichergestellt wird. Weil der Gestaltungs plan Sonnental für sein Pla n- gebiet di e Erschliessung regelt und inso fern einem Bau linien- oder Quartierplan gleichkommt, wird die Ge meinde die Parzellen Nrn. 934- 37 in dessen Plangebiet einbezi ehen müssen, aber sie wird sich dort zur Sicherstellung der auserwählten Zufahrt inhaltlich auf das Festl e- gen einer Baulinie oder dergleichen beschränken können. 3.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Rekurs - und Genehmigungsentscheid auf zuheben und die Sache zur Ergä n- zung des Gestaltungsplanes Sonnental an den Gemeinderat H. z u- rückzuweisen ist. Der Gemeinderat H. hat dafür zu sorgen, dass durch diesen Gestaltungsplan auch die Erschliessung der Parze l- len Nrn. 934, 935, 936 und 937 grundeigentümerverbindlich sicherg e- stellt wird. VGer, 30.06.2010