<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00564</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219668&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00564</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.11.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Revision der Bau- und Zonenordnung: Umzonung in Kernzone.<br/><br/>Nach Ablauf der Zeitspanne von 15 Jahren verringert sich das Vertrauen in die Beständigkeit des Nutzungsplans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (E. 1.3). Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinn von Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen. Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung, insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (E. 2.3). Bei der Anfechtung einer Nutzungsplanänderung können die Parteien, die berechtigt sind, sich auf die Eigentumsgarantie zu berufen, den Umstand rügen, die ihnen auferlegten neuen Einschränkungen seien weder durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt noch verhältnismässig (E. 5). Das vorliegend einschlägige Objektblatt des ISOS schützt die Blockrandbebauung. Eine solche ist grundsätzlich charakterisiert durch eine Gruppierung von (Wohn-)Gebäuden in geschlossener Bauweise um einen gemeinsamen Hof, wobei bei offenen Blockrandbebauungen der Innenhof zwischen den einzeln stehenden Häusern erreichbar ist. Wesentlich ist, dass die im Innenhof liegenden Bauten die umgebende Blockrandbebauung in Höhe und Ausmass nicht konkurrenzieren (Hierarchie der Blockrandbauten). Davon abgesehen bestimmt die Qualität des Innenhofs die Qualität der Blockrandbebauung als solche kaum (E. 5.2). Im Verhältnis zur umgebenden Blockrandbebauung würde ein vierstöckiger Ersatzbau auf der sich imInnenhof der Blockrandbebauung befindenden Liegenschaft des Beschwerdeführers wenig ändern, würde doch die Höhe der Bauten der umgebenden Blockrandbebauung nicht ansatzweise erreicht (E. 5.3.1). Nachdem aber ein Ausbau der Liegenschaft des Beschwerdeführers in die Kernzone K4 aus rechtlichen Gründen nicht möglich ist, bildet demgemäss die Einstufung seiner Liegenschaft in die Kernzone K3 eine ebenso mildere wie zweckmässige Massnahme, um das öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Charakters der Blockrandbebauung, zu erreichen (E. 5.7.2). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BLOCKRANDBEBAUUNG">BLOCKRANDBEBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUNDESINVENTAR">BUNDESINVENTAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INNENHOF">INNENHOF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NATUR- UND HEIMATSCHUTZ">NATUR- UND HEIMATSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 78 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 18 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 13 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 21 Abs. II RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44535" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00564</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Oktober 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch den Stadtrat, Stadthaus, <br/> dieser vertreten durch das Hochbaudepartement, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 30. November 2016 legte der Gemeinderat ZÃ¼rich die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Stadt ZÃ¼rich fest. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich genehmigte die Teilrevision mit VerfÃ¼gung vom 5. Juli 2017, mit Ausnahme der Bestimmungen Art. 13 Abs. 4 (Ausbau des zweiten Dachgeschosses in Wohnzonen) und Art. 16 Abs. 3 BZO (ZulÃ¤ssigkeit von sexgewerblichen Salons oder vergleichbaren Einrichtungen in Wohnzonen), die vorliegend jedoch nicht von Bedeutung sind. Die Genehmigung der Teilrevision der BZO hatte unter anderem zur Folge, dass substanzielle Ãnderungen im Zonenplan und in der Bauordnung bezÃ¼glich Kernzonen vorgenommen wurden, so etwa die Schaffung neuer Kernzonen oder Korrekturen in verschiedenen bestehenden KernzonenplÃ¤nen. So wurde die Liegenschaft von A, C-Weg 01 in 8002 ZÃ¼rich, Kat.-Nr. 02, (neben drei anderen Liegenschaften) von der Kernzone K4 in die Kernzone K2 umgeteilt, was eine kÃ¼nftige Nutzung der Liegenschaft um etwa die HÃ¤lfte reduzieren wÃ¼rde. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 2. Oktober 2017 liess A beim Baurekursgericht Rekurs gegen den Beschluss des Gemeinderates vom 30. November 2016 und den Genehmigungsentscheid der Baudirektion vom 5. Juli 2017 erheben und beantragen, diese seien insoweit aufzuheben, als darin sein GrundstÃ¼ck, C-Weg 01, 8002 ZÃ¼rich, Kat.-Nr. 02, der Kernzone K2 zugewiesen worden sei, und es sei das GrundstÃ¼ck in der Kernzone K4 zu belassen. Ausserdem sei ein Augenschein vorzunehmen. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten der Rekursgegner. </p> <p class="Urteilstext">Mit A hatte auch die EigentÃ¼merschaft der Liegenschaft D-Strasse 03, 8002 ZÃ¼rich, Kat.-Nr. 04, mittels Rekurs vom 28. September 2017 verlangt, dass ihre Liegenschaft in der Kernzone K4 zu belassen sei. </p> <p class="Urteilstext">Wie beantragt, fÃ¼hrte das Baurekursgericht am 27. MÃ¤rz 2018 mit dem BeschwerdefÃ¼hrer und Vertretern der Stadt ZÃ¼rich einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Urteil vom 10. August 2018 vereinigte es die beiden Rekurse und wies sie ab, wobei es die Kosten von insgesamt Fr. 9'240.- den rekurrierenden Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen liess A mit Eingabe vom 13. September 2018 Beschwerde am Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es sei der Entscheid des Baurekursgerichtes des Kantons ZÃ¼rich, 1. Abteilung, vom 10. August 2018 aufzuheben, und es sei[en] der Beschluss des Gemeinderates der Stadt ZÃ¼rich sowie der Genehmigungsentscheid der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich insoweit aufzuheben, als das GrundstÃ¼ck C-Weg 01, 8002 ZÃ¼rich, Kat.-Nr. 02, der Kernzone K2 zugewiesen worden sei, und es sei das GrundstÃ¼ck in der Kernzone K4 zu belassen. Weiter sei ein Augenschein vorzunehmen. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Dasselbe verlangte die Baudirektion mit Eingabe vom 12. Oktober 2018 unter Hinweis auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung vom 4. Oktober 2018. Die Stadt ZÃ¼rich liess sich einlÃ¤sslich mit Eingabe vom 22. Oktober 2018 vernehmen. Weitere Stellungnahmen erfolgten nicht.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers mit einem Untergeschoss, zwei Geschossen und einem Dachgeschoss befindet sich im Baubereich des Innenhofs einer durch C-Weg, D-, E- und F-Strasse begrenzten Blockrandbebauung am Rand des J-Bergs. Die Umzonung von der bestehenden Kernzone K4 in die Kernzone K2 hÃ¤tte markanten Einfluss auf die kÃ¼nftigen AusbaumÃ¶glichkeiten der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers. Im Wesentlichen sieht die Kernzone K2 maximal zwei Vollgeschosse vor (K4: maximal 4 Vollgeschosse), eine GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m (K4: 13,5 m), einen Grenzabstand von mindestens 5 m (K4: 3,5 m), einen Abstand mit MehrlÃ¤ngenzuschlag (betrÃ¤gt 1/3 der 12 m Ã¼bersteigenden FassadenlÃ¤nge) von 10 m (K4: kein Abstand) und eine AusnÃ¼tzungsziffer von 60 % (K4: 130 %). Auch wenn, wie der Beschwerdegegner 1 vorbringt, ein Ausbau der Liegenschaft nach den Vorschriften der Kernzone K4 schon heute nicht oder hÃ¶chstens unter Einbezug von NÃ¤herbaurechten mÃ¶glich wÃ¤re, gehen die mit der Einzonung in die Kernzone K2 verbundenen EinschrÃ¤nkungen weit darÃ¼ber hinaus, sodass der BeschwerdefÃ¼hrer als zur Beschwerde berechtigt erscheint.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Beschwerde ist demnach einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer liess im Rekursverfahren die Notwendigkeit der Nutzungsplanrevision bzw. der Herabzonung der Kernzone im vorliegend massgebenden Bereich bestreiten. Nach Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) werden die NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Eine solche VerÃ¤nderung, die zur Teilrevision der Nutzungsplanung berechtigte, erkannte die Vorinstanz unter anderem darin, dass die Stadt ZÃ¼rich seit dem 1. Oktober 2016 im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) gemÃ¤ss Anhang der Verordnung vom 9. September 1981 Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) verzeichnet sei (vgl. Anhang zur VISOS "Kanton ZÃ¼rich"). Dem ist beizupflichten (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 5.2). </p> <p class="Erwgung2">Aber auch ohne diese VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse â die Weisung zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich datiert bereits vom 29. Oktober 2014 und damit vor der Aufnahme der Stadt ZÃ¼rich ins ISOS â wÃ¤re die PlanungsbehÃ¶rde zur Revision der Nutzungsplanung berechtigt gewesen, ist doch die Nutzungplanung fÃ¼r Bauzonen auf einen Zeithorizont von 15 Jahren ausgerichtet (Art. 15 Abs. 1 und Abs. 4 lit. b RPG). Da der ErgÃ¤nzungsplan Kernzone Selnau letztmals im Jahre 1999 und damit vor mehr als 15 Jahren Ã¼berprÃ¼ft wurde, ergibt sich, wie die Vor­instanz zu Recht festhÃ¤lt, auch daraus die Berechtigung zur Revision der Nutzungsplanung. TatsÃ¤chlich verringert sich mit dem Ablauf der Zeitspanne von 15 Jahren das Vertrauen in die BestÃ¤ndigkeit des Plans, und umso eher kÃ¶nnen auch geÃ¤nderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulÃ¤ssige BegrÃ¼ndung fÃ¼r eine Revision berÃ¼cksichtigt werden (BGr, 1. November 2017, 1C_245/2017, E. 4.4 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>GemÃ¤ss §§ 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 77 ff.; § 50 N. 39). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E. 2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt einen Augenschein. Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise Ã¼berhaupt nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen, wenn sie unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Die Vorinstanz fÃ¼hrte am 27. MÃ¤rz 2018 einen Augenschein auf dem Lokal durch, der mit Fotos gut dokumentiert ist. Ausserdem liegen die Planunterlagen der BZO-Ãnderungen bei den Akten. Unter diesen UmstÃ¤nden kann sich das Gericht einen guten Eindruck von den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen verschaffen, weshalb ein neuerlicher Augenschein nicht vorzunehmen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Im Rahmen der ZustÃ¤ndigkeitsordnung gemÃ¤ss Art. 78 der Bundesverfassung (BV) bezweckt das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen StÃ¤tten sowie die Natur- und KulturdenkmÃ¤ler des Landes zu schonen, zu schÃ¼tzen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fÃ¶rdern (Art. 1 lit. a NHG). Der Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der ErfÃ¼llung von <i>Bundesaufgaben</i> dafÃ¼r, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche StÃ¤tten sowie Natur- und KulturdenkmÃ¤ler geschont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen Ã¼berwiegt, ungeschmÃ¤lert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). HierfÃ¼r erstellt der Bundesrat nach AnhÃ¶ren der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zÃ¤hlt namentlich das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) gemÃ¤ss der entsprechenden Verordnung (VISOS, SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte festgehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer SchutzwÃ¼rdigkeit gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten InventarblÃ¤ttern (vgl. BGr, 6. September 2007, 1A.6/2007 E. 3.2; Arnold Marti, Das Schutzkonzept des Natur- und Heimatschutzgesetzes auf dem PrÃ¼fstand, in: SJZ 104/2008 S. 83). </p> <p class="Urteilstext">Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei ErfÃ¼llung einer <i>Bundesaufgabe</i> nur in ErwÃ¤gung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder hÃ¶herwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den Inventaren ausgehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine InteressenabwÃ¤gung geknÃ¼pft (BGr, 1. April 2009, 1C_188/2007, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Bei der ErfÃ¼llung von <i>kantonalen</i> (und <i>kommunalen</i>) Aufgaben â wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zÃ¤hlt â wird dagegen der Schutz von Ortsbildern durch kantonales (und kommunales) Recht gewÃ¤hrleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone fÃ¼r den Natur- und Heimatschutz zustÃ¤ndig sind (vgl. BGr, 11. MÃ¤rz 2014, 1C_700/2013, E. 2.2; BGr, 10. Dezember 2004, 1A.142/2004, E. 4.2, in: ZBl 106/2005 S. 603 f.; Arnold Marti, in: Bernhard Ehrenzeller/Benjamin Schindler/Rainer J. Schweizer/Klaus A. Vallender [Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 3. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2014 [fortan Kommentar BV], Art. 78 Rz. 4 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Auch bei der ErfÃ¼llung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie SachplÃ¤nen und Konzepten im Sinn von Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berÃ¼cksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und SachplÃ¤nen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG; BGE 135 II 209 E. 2.1; VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 6.2.1). Aufgrund der BehÃ¶rdenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch fÃ¼r die EigentÃ¼mer verbindlich. Insoweit besteht fÃ¼r die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur BerÃ¼cksichtigung von Bundesinventaren (vgl. zum Ganzen Arnold Marti, Bundesinventare â eigenstÃ¤ndige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005 S. 634 ff.; Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, Umweltrecht, ZÃ¼rich 2004, Rz. 527 ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche InteressenabwÃ¤gungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das Planungs- und Baugesetz gibt fÃ¼r die Richtplanung PlanungsgrundsÃ¤tze vor (§ 18 Abs. 1 PBG). Anzustreben ist u.<span> </span>a., dass schutzwÃ¼rdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und Heimatschutzes vor ZerstÃ¶rung oder BeeintrÃ¤chtigung bewahrt werden (§ 18 Abs. 2 lit. l PBG). Die Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes werden im Einzelnen umschrieben (§ 203 PBG); es gehÃ¶ren dazu namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und PlÃ¤tze, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile, die als wichtige Zeugen erhaltenswÃ¼rdig sind oder Siedlungen wesentlich prÃ¤gen (§ 203 lit. c PBG). Der Schutz erfolgt u.<span> </span>a. durch Massnahmen des Planungsrechts (§ 205 lit. a PBG). Dazu zÃ¤hlt insbesondere die Nutzungsordnung in den Bauzonen (§ 47 ff. PBG). Speziell erwÃ¤hnt das kantonale Recht die Kernzonen; solche umfassen schutzwÃ¼rdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne, die in ihrer Eigenart erhalten werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Auf diese Weise werden Schutzvorgaben des Natur- und Heimatschutzes auch auf kommunaler Ebene konkretisiert und umgesetzt (BGr, 1. April 2009, 1C_188/2007, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Wie erwÃ¤hnt, wurde die Stadt ZÃ¼rich als Ortsbild per 1. Oktober 2016 ins ISOS aufgenommen. Das Ortsbild bezeichnet im ISOS eine Siedlung in ihrer Gesamtheit als Inventar­objekt. Es umschreibt einen geschlossenen Perimeter, der sowohl die erhaltenswerten und entsprechend mit einem Erhaltungsziel versehenen Bereiche einer Siedlung umfasst als auch nicht erhaltenswerte Bereiche ohne Erhaltungsziel, die aber in Bezug auf die erhaltenswerten Teile von Bedeutung sind (Art. 3 Abs. 2, Art. 17 der Weisungen des EidgenÃ¶ssischen Departementes des Innern [EDI] Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS [WISOS] vom 1. Dezember 2017 [in Kraft ab 1. Dezember 2017]). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Ortsbildteile umschreiben geschlossene Perimeter innerhalb eines inventarisierten Ortsbilds. Sie kÃ¶nnen mehr oder weniger grosse bebaute oder nicht bebaute Bereiche umfassen, einzelne Bauten sowie Teile von Bauten. Die Summe der Ortsbildteile bildet das Ortsbildganze (Art. 24 Abs. 1 WISOS). In der ZÃ¼rcher Innenstadt sind neben der Kernzone Altstadt zwÃ¶lf weitere Kernzonen definiert, darunter die Kernzonen Enge und Selnau, deren Gebietscharaktere aufgrund ihrer Ã¤hnlichen baulichen Struktur zusammengefasst sind. Die Gebietscharakterbeschreibungen sind die Grundlage fÃ¼r die Beurteilung der Gestaltungsvorgaben gemÃ¤ss Art. 43 BZO. Dessen allgemeine Gestaltungsvorschriften sollen den typischen Gebietscharakter bewahren und eine gute Gesamtwirkung erzielen. Art. 52 Abs. 2 BZO erwÃ¤hnt hierzu, dass um das ehemalige BezirksgebÃ¤ude von 1857 im Gebiet der Kernzone Selnau zunÃ¤chst im nÃ¶rdlichen Teil spÃ¤tklassizistische, meist viergeschossige MehrfamilienhÃ¤user entstanden seien. JÃ¼nger und der Zeit entsprechend reich gegliedert und ornamentiert seien die vier- bis fÃ¼nfgeschossigen Bauten an der I-, F- und E-Strasse. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Das vorliegend betroffene Geviert befindet sich gemÃ¤ss ISOS-Objektblatt Citybereich Innere Enge im Gebiet G1 (Gebiet G: grÃ¶sstmÃ¶glicher Ortsteil, dank rÃ¤umlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als Ganzheit ablesbar; vgl. Bundesamt fÃ¼r Kultur, ErlÃ¤uterungen zum ISOS vom 31. Oktober 2011 [fortan Merkblatt ISOS], unter <i>www.bak.admin.ch/bak/de/home/kulturerbe/heimatschutz-und-denkmalpflege/isos/das-isos-in-kuerze.html</i>). Im Objektblatt werden die dortigen Blockrandbebauungen explizit erwÃ¤hnt. Das Erhaltungsziel gemÃ¤ss ISOS ist "C". FÃ¼r ein Gebiet oder eine Baugruppe mit Erhaltungsziel "C" gilt: Erhalten des Charakters, Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren und die [<i>ab 1. Dezember 2017</i>: den ursprÃ¼nglichen Erbauungsgrund illustrierenden und] fÃ¼r den Charakter wesentlichen Elemente integral erhalten. ZusÃ¤tzlich gelten die folgenden generellen Erhaltungshinweise: besondere Vorschriften zur Eingliederung von Neubauten (Merkblatt ISOS/Erhaltungsziel; Art. 27 Abs. 1 lit. c WISOS). GemÃ¤ss dem regionalen Richtplan Stadt ZÃ¼rich (Beschluss des Regierungsrates vom 21. Juni 2017/RRB Nr. 576/2017) sind im Gebiet Selnau die nutzungsplanerischen Festlegungen zu Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die infrage stehende Blockrandbebauung ist einerseits von zahlreichen Inventarobjekten und zwei Schutzobjekten geprÃ¤gt. Im Inventar der stÃ¤dtischen Denkmalpflege befinden sich die Liegenschaften C-Weg 06, D-Strasse 07, 08 und 09, E-Strasse 16 und 11 und F-Strasse 12, 13 und 14; unter Schutz gestellt sind die Liegenschaften F-Strasse 15 und 16. Anderseits ist die Blockrandbebauung im betreffenden Geviert nicht nur von drei Einfahrten (Seite C-Weg, F- und E-Strasse) in den Innenhof durchbrochen, der ein erhebliches GefÃ¤lle aufweist, sondern auch durch mehrere Neubauten, insbesondere C-Weg 17 (Kat.-Nr. 18) und C-Weg 19 (Kat.-Nr. 20) an der Ecke C-WegâD-Strasse, ferner D-Strasse 21 (Kat.-Nr. 22) und E-Strasse 23 (Ecke D-E-Strasse; Kat.-Nr. 24). Gerade die an prominenter Lage stehende Baute C-Weg 17 verstÃ¶sst gegen verschiedene Bestimmungen der BZO (jeweils in der Fassung von April 2014), indem das HauptgebÃ¤ude 6 Vollgeschosse aufweist (Art. 31 Abs. 1 BZO), seine Bautiefe mehr als 20 m ab der Begrenzungslinie betrÃ¤gt (Art. 31 Abs. 5 BZO) und die AusnÃ¼tzung Ã¼berschritten ist, indem das HauptgebÃ¤ude eine HÃ¶he von mehr als 16,5 m aufweist (Art. 32 BZO) und indem kein Wohnanteil ausgewiesen wird (Art. 6 Abs. 4 BZO). TatsÃ¤chlich reicht der viergeschossige (zuzÃ¼glich eines Aufbaus fÃ¼r Haustechnik) rÃ¼ckwÃ¤rtige Teil des HauptgebÃ¤udes bis nahe an den Baubereich und die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers im Innenhof heran und Ã¼berragt diese erheblich, ebenso der rÃ¼ckwÃ¤rtige Teil der Liegenschaft C-Weg 25. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Baubereich im Innenhof stehen insgesamt vier GebÃ¤ude, nÃ¤mlich der eingeschossige Garagentrakt zum Wohnhaus E-Strasse 11; die Liegenschaft C-Weg 64, ein 1896 erbautes zweigeschossiges Sichtbackstein-GebÃ¤ude mit Sockelgeschoss, zeitgleich erstellt mit der Blockrandbebauung; das GebÃ¤ude D-Strasse 03, ein dreigeschossiges InnenhofgebÃ¤ude mit Attikageschoss und ab der HÃ¤lfte abgewinkelter Front und entsprechender VerschmÃ¤lerung des BaukÃ¶rpers sowie das bereits 1856 â vor der Erstellung der Blockrandbebauung â entstandene GebÃ¤ude C-Weg 01 des BeschwerdefÃ¼hrers. Nach Meinung des Beschwerdegegners 1 fÃ¼gen sich das GaragengebÃ¤ude und das zweigeschossige SichtbacksteingebÃ¤ude gut in den Innenhof ein.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Bei der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers handelt es sich um ein ehemals freistehendes Wohn- und Handwerkerhaus mit den fÃ¼r die frÃ¼he VerstÃ¤dterung des Quartiers Enge typischen Merkmalen eines Baumeisterhauses. Ãber einem rechteckigen GebÃ¤udegrundriss spiegelt das zweigeschossige GebÃ¤ude das fÃ¼r die Baumeisterarchitektur typische Nebeneinander einer gemischten Nutzung von Wohnen im Obergeschoss und Gewerbe im Erdgeschoss. Das GebÃ¤ude wird geprÃ¤gt von einem stark vorstehenden Satteldach mit sichtbarer Sparrenlage. Als Folge einer Sanierung prÃ¤gt die belassene sichtbare Holzkonstruktion der AussenwÃ¤nde das Ã¤ussere Erscheinungsbild des ehemaligen Wohn- und Handwerkerhauses. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die erwÃ¤hnten Einfahrten (vorn E. 3.1) erlauben keine direkte Durchquerung des gesamten Innenhofs, mindestens von der Seite F-Strasse und C-Weg nicht. Nur von der Seite D-Strasse ist es mÃ¶glich, durch den Durchgang in der Liegenschaft D-Strasse 21 zur Einfahrt von der Seite E-Strasse zu gelangen und umgekehrt. Im zerklÃ¼fteten, ansteigenden und von mehreren Bauten Ã¼berstellten Hofbereich sind die Parzellengrenzen den TerrainsprÃ¼ngen folgend von Einfriedungen und StÃ¼tzmauern mit zum Teil nicht begehbaren HÃ¶henunterschieden eingefasst. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz ging davon aus, dass als Ã¶ffentliche Interessen zur Rechtfertigung der zu prÃ¼fenden EigentumsbeschrÃ¤nkung ausschliesslich Interessen des Natur- und Heimatschutzes in Betracht kÃ¤men. Die vorliegende Blockrandbebauung sei angesichts der grossen Zahl an Inventar- und Schutzobjekten zweifellos als denkmalpflegerisch wertvoll einzustufen. Auch in ortsbildschutzrechtlicher Hinsicht sei die Blockrandbebauung wertvoll, weswegen sie der Kernzone zugewiesen sei. Die mit der angefochtenen Massnahme verbundene EigentumsbeschrÃ¤nkung sei entsprechend durch ein Ã¶ffentliches Interesse gerechtfertigt. Das streitbetroffene Geviert sei zudem mit dem Erhaltungsziel "C" belegt worden, das unter anderem den Erlass von besonderen Vorschriften zur Eingliederung von Neubauten vorschreibe. Dazu diene die Abzonung von K4 auf K2 im streitbetroffenen Innenhof.</p> <p class="Erwgung2">Zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der getroffenen Massnahme fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, eine Aufstockung der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers auf vier Vollgeschosse (mit zusÃ¤tzlich je einem anrechenbaren Unter- und Dachgeschoss) wÃ¼rde das charakteristische Gleichgewicht zwischen Blockrandbebauung und Innenhof empfindlich stÃ¶ren, umso mehr, als das Ortsbild durch die bestehenden Kernzonenvorschriften gegenwÃ¤rtig nicht ausreichend geschÃ¼tzt sei. Die strittige Massnahme beschrÃ¤nke das Volumen und die Geschossigkeit der HofgebÃ¤ude gerade auf ein ortsbildvertrÃ¤gliches Mass und verhindere eine weitere BeeintrÃ¤chtigung der fÃ¼r eine Blockrandbebauung charakteristischen Hierarchisierung. </p> <p class="Urteilstext">Das Selnau-Quartier sei sodann im regionalen Richtplan als schÃ¼tzenswertes Ortsbild verzeichnet und entsprechend mit einer Kernzone geschÃ¼tzt. Aufgabe der Kernzonenvorschriften sei es, die Eigenheiten eines schÃ¼tzenswerten Ortsbildes zu erhalten (§ 50 Abs. 1 PBG) und nicht, eine innere Verdichtung herbeizufÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt zunÃ¤chst vor, dass nicht eine durchgehende Blockrandbebauung vorliege, indem sie durch verschiedene Strassen und Wege durchbrochen werde. Zudem steige das GelÃ¤nde vom C-Weg zur E-Strasse um bis zu 9 m an, was die Blockrandbebauung schwer ablesbar mache. Mit Bezug auf die fraglichen vier GrundstÃ¼cke im Baubereich des Innenhofs, die von der Herabzonung betroffen seien, kÃ¶nne jedenfalls nicht mehr von einem Innenhof die Rede sein. Dieser bilde denn auch ein sehr uneinheitliches und vielfÃ¤ltiges Bild und werde als solcher weder wahrgenommen noch erkennbar, umso weniger, als zwischen den vier fraglichen GebÃ¤uden die jeweiligen NachbargebÃ¤ude nur Ã¼ber schmale DurchgÃ¤nge und Treppenstufen erreicht werden kÃ¶nnten. Zudem rage das praktisch neu erstellte GebÃ¤ude C-Weg 62, das 6 Geschosse aufweise, mit rund der HÃ¤lfte seines Volumens in den Innenhof, was dessen Charakter als Innenhof entscheidend beeintrÃ¤chtige. Da die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau der Liegenschaft C-Weg 17 am 3. Juni 2015 erteilt worden sei, als die Zonenplanrevision schon im Gange gewesen sei, habe der Beschwerdegegner 1 bewusst in Kauf genommen, dass der Innenhof seines Charakters beraubt werde. </p> <p class="Urteilstext">Mit der Herabzonung werde die ÃberbauungsmÃ¶glichkeit fÃ¼r das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers um die HÃ¤lfte reduziert. Dabei sei als Ã¶ffentliches Interesse nicht nur dasjenige des Natur- und Heimatschutzes, sondern auch dasjenige an der Siedlungsentwicklung nach innen zu berÃ¼cksichtigen. Es gehe nicht darum, eine gegenÃ¼ber der bisherigen Nutzungsordnung weitergehende Verdichtung herbeizufÃ¼hren, sondern nur, den status quo zu belassen. Die sogenannte Blockrandbebauung sei geprÃ¤gt von fÃ¼nf- und sechsgeschossigen GebÃ¤uden. InnenhÃ¶fe wÃ¼rden im ISOS nicht thematisiert. Eine Ãberbauung des Innenhofes mit GebÃ¤uden mit vier Geschossen wÃ¼rde sich bezÃ¼glich HÃ¶he der Blockrandbebauung eindeutig unterordnen; diese wÃ¤re weiterhin als solche im bisherigen Rahmen erkennbar, umso mehr, als die Parzelle des BeschwerdefÃ¼hrers klein sei, nur ein GebÃ¤ude mit kleinem Grundriss erlaube und nicht erhÃ¶ht liege. Die geplante EinschrÃ¤nkung der Nutzungsrechte des BeschwerdefÃ¼hrers wiege schwer. Die geplante Abzonung sei nicht vertretbar und willkÃ¼rlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Dem hÃ¤lt der Beschwerdegegner 1 entgegen, streitbetroffen sei ein Blockrandgebiet. Kennzeichnend dafÃ¼r sei die von einer HÃ¤usergruppe umrandete Innenhofsituation. Weiter herrsche eine Hierarchisierung der Bebauung vor, indem der Blockrand vielgeschossig sei, im Innenhof dagegen keine oder bloss niedrige Zweckbauten lÃ¤gen. Die Hofbereiche in der Kernzone Selnau seien in der Regel nicht oder nur mit GebÃ¤uden von geringer HÃ¶he Ã¼berbaut. Der Hofraum sei vorliegend durch die relativ steil abfallende Topographie des J-Bergs geprÃ¤gt. Angesichts der inventarisierten und teilweise geschÃ¼tzten Liegenschaften in der BlockrandÃ¼berbauung liege ein hochkarÃ¤tiger Blockrand vor, dessen Innenhofsituation sich denkmalpflegerisch angemessen zu entwickeln habe. Die Blockrandbebauung werde in ihrer Bedeutung als schÃ¼tzenswertes Ortsbild von der Vorinstanz anerkannt. Auch der Innenhof sei ein wichtiges Element der Blockrandbebauung und damit des schÃ¼tzenswerten Ortsbildes. Entgegen der Beschwerde treffe es nicht zu, dass kein Ortsbild vorliege. Das aktuell sanierte GebÃ¤ude C-Weg 17 komme nicht in den Baubereich des Innenhofs zu liegen; es handle sich nur um ein BlockrandgebÃ¤ude, das weit in den Innenhof rage. Entsprechend bestehe an der Wahrung des streitbetroffenen Ortsbilds ein Ã¶ffentliches Interesse und wÃ¼rde der Bau eines GebÃ¤udes mit mehr als zwei Vollgeschossen im Innenhof das stÃ¤dtebauliche Gleichgewicht des Innenhofs bzw. die Innenhofsituation erheblich stÃ¶ren. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei der Anfechtung einer NutzungsplanÃ¤nderung kÃ¶nnen die Parteien, die berechtigt sind, sich auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) zu berufen, den Umstand rÃ¼gen, die ihnen auferlegten neuen EinschrÃ¤nkungen seien weder durch ein Ã¶ffentliches Interesse gerechtfertigt (Art. 36 Abs. 2 BV) noch verhÃ¤ltnismÃ¤ssig (Art. 36 Abs. 3 BV; BGE 132 II 408 E. 4.3 = Pra 96/2007 Nr. 66).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Entgegen der Meinung des BeschwerdefÃ¼hrers kommen als Ã¶ffentliche Interessen zur Rechtfertigung der zu prÃ¼fenden EigentumsbeschrÃ¤nkung ausschliesslich Interessen des Natur- und Heimatschutzes in Betracht (vorn E. 2.3). Vorab kann hierzu auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Nach § 205 Abs. 1 lit. a PBG erfolgt der Schutz von Schutzobjekten im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG durch Massnahmen des Planungsrechts (dazu vorn E. 2.4). Kernzonen umfassen schutzwÃ¼rdige Ortsbilder, unter anderem GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PGB). DemgegenÃ¼ber hat das Gebot der inneren Verdichtung zurÃ¼ckzutreten. Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer dazu geltend macht, er verlange bloss die Erhaltung des status quo, ist ihm nicht zu folgen. Wie dargelegt, wÃ¤re ein Ausbau seiner Liegenschaft nach den Regeln der Kernzone K4 schon heute nicht oder nur unter Einbezug von NÃ¤herbaurechten mÃ¶glich (vorn E. 1.2), wozu er sich nicht Ã¤usserte. Demnach liesse sich der behauptete status quo schon heute aus rechtlichen GrÃ¼nden (fehlende NÃ¤herbaurechte) nicht realisieren, weshalb der BeschwerdefÃ¼hrer aus der (noch) bestehenden Zonierung nichts zu seinen Gunsten ableiten kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, es liege keine (geschlossene) Blockrandbebauung vor, weil sie von mehreren Einfahrten durchbrochen sei (dazu vorn E. 3.1), ist zu entgegnen, dass das den Charakter der Blockrandbebauung nicht Ã¤ndert. Ebenso wenig spielt fÃ¼r die Eigenschaft als Blockrandbebauung eine Rolle, dass der Innenhof markant (in Richtung E-Strasse) ansteigt. Im Objektblatt des ISOS ist ausdrÃ¼cklich von einer Blockrandbebauung die Rede (vorn E. 2.7). Eine solche ist grundsÃ¤tzlich charakterisiert durch eine Gruppierung von (Wohn-)GebÃ¤uden in geschlossener Bauweise um einen gemeinsamen Hof, wobei bei offenen Blockrandbebauungen der Innenhof zwischen den einzeln stehenden HÃ¤usern erreichbar ist. Allerdings sind die InnenhÃ¶fe vielfach mit Zweckbauten Ã¼berbaut, die um die Jahrhundertwende den in den Blockrandbauten wohnenden Handwerkern als Werkstatt und ArbeitsstÃ¤tte dienten. Wesentlich ist jedenfalls, dass die im Innenhof liegenden Bauten die umgebende Blockrandbebauung in HÃ¶he und Ausmass nicht konkurrenzieren (Hierarchie der Blockrandbauten). Davon abgesehen bestimmt die QualitÃ¤t des Innenhofs die QualitÃ¤t der Blockrandbebauung als solche kaum.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Somit ist zu prÃ¼fen, ob die Nutzung des Innenhofs durch die darin liegende Baute des BeschwerdefÃ¼hrers die Hierarchisierung der umgebenden BlockrandgebÃ¤ude in einer Weise beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde, dass bei Belassen der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers in der Kernzone K4 der Innenhof seinen Charakter als solchen verlieren oder mindestens nicht mehr als Innenhof erkannt und damit die Blockrandbebauung ihrerseits ihres Charakters beraubt wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Vorab ist festzuhalten, dass selbst die MÃ¶glichkeit, die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers auf eine viergeschossige Baute (jeweils zuzÃ¼glich Dachgeschoss) zu erweitern, nicht dazu fÃ¼hrte, dass der Innenhof der Blockrandbebauung als solcher nicht mehr erkennbar wÃ¤re. Angesichts ihrer Lage in der unteren (gegen den C-Weg) tiefer liegenden HÃ¤lfte des Innenhofs dÃ¼rfte die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers mit bloss einem zusÃ¤tzlichen Geschoss in der HÃ¶he erst etwa das nebenan stehende SichtbacksteingebÃ¤ude in der bestehenden Form erreichen oder nur geringfÃ¼gig Ã¼berragen. Selbst ein vierstÃ¶ckiger Ersatzbau auf der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers wÃ¼rde aber die benachbarte hÃ¶her liegende Liegenschaft D-Strasse 03 im Innenhof in der HÃ¶he nicht erreichen, weist doch diese neben einem Sockel- auch noch ein Attikageschoss auf. Solange diese â in der Zwischenzeit in die Kernzone K2 abgestufte â Liegenschaft in der bestehenden Form aufgrund der Bestandesgarantie erhalten bleiben kann, wÃ¼rde sich daher durch die AusnÃ¼tzung der AusbaumÃ¶glichkeiten auf der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers entsprechend der Kernzone K4 die Hofsituation nicht massgebend verÃ¤ndern.</p> <p class="Erwgung3">Auch im VerhÃ¤ltnis zur umgebenden Blockrandbebauung wÃ¼rde ein vierstÃ¶ckiger Ersatzbau auf der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers wenig Ã¤ndern, wÃ¼rde doch die HÃ¶he der Bauten der umgebenden Blockrandbebauung nicht ansatzweise erreicht. Auch wÃ¼rde die Baute des BeschwerdefÃ¼hrers beim Blick von aussen auf den Blockrand diesen nirgends Ã¼berragen, liegt sie doch in der Abschirmung des sechsgeschossigen GebÃ¤udes C-Weg 17 und folgen die Ã¼brigen Blockrandbauten dem ansteigenden Terrain von D-, E- und F-Strasse, sodass sie zusÃ¤tzlich zur grÃ¶sseren Anzahl ihrer Geschosse auch deswegen markant hÃ¶her sind als die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers. Die Hierarchie der umgebenden Blockrandbebauung wÃ¤re somit selbst beim Belassen der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers in der Kernzone K4 jedenfalls gewahrt.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Der Innenhof des infrage stehenden Gevierts zeichnet sich durch eine zerklÃ¼ftete, mit vielen Abgrenzungen entlang der Parzellengrenzen versehene, nicht durchgehend begehbare, von rÃ¼ckwÃ¤rtigen GebÃ¤udeteilen des Blockrands eingeschrÃ¤nkte und vom C-Weg aus gegen die E-Strasse hin recht steil ansteigende Topographie aus. Gerade im Bereich der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers schliessen sich die hineinragenden Blockrandliegenschaften C-Weg 17 und 25 eng an den Baubereich des Innenhofs an. Auch wenn sie nicht direkt in den Baubereich hineinragen, vermitteln sie dennoch rein optisch eine beengte Innenhofsituation. Der Innenhof vermag somit den Eindruck einer den umliegenden Blockrandbauten dienenden nutzbaren und durchgehenden FreiflÃ¤che gerade nicht zu erwecken (anders etwa die Ã¼berwiegend ebenen InnenhÃ¶fe der umliegenden Blockrandbebauungen C-Weg, L-, E- und D-Strasse [Parkplatznutzung und BÃ¤ume, nur leicht ansteigendes Terrain]; E-, D-, I-, F-Strasse [GrÃ¼nflÃ¤che]; C-Weg, K-, E-, L-Strasse [reine ParkplatzflÃ¤chennutzung]; E-, L-, M-Strasse, N-Platz [Parkplatznutzung und GrÃ¼nflÃ¤che]; E-, D-, O- und L-Strasse [Parkplatznutzung, Terrain leicht ansteigend]; I-, F-Strasse, P- und Q-Gasse [Parkplatz- und GrÃ¼nraumnutzung]; C-Weg, K-Strasse, N-Platz [Parkplatznutzung und mehrere teils mehrstÃ¶ckige GebÃ¤ude im Innenhof], vgl. Google-Maps, Satellitenbild, Geviert C-Weg, L-/Selnaustrasse, P-Gasse, F-Strasse, besucht am 13. September 2019). So weist die infrage stehende Blockrandbebauung zwar entsprechend ihrem Charakter einen Innenhof auf, der als solcher aber, wie der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht beanstandet, kaum erkennbar und, wie bereits dargetan, auch kaum durchgehend begehbar ist (vorn E. 3.4). Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners 1 wird dadurch die Wertigkeit der Blockrandbebauung nicht wesentlich herabgemindert, wurden doch die einzelnen Liegenschaften nicht wegen des Innenhofs, sondern wegen ihrer Ã¤usseren Gestaltung inventarisiert und geschÃ¼tzt (vorn E. 3.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Schliesslich ist zu bedenken, dass es sich bei der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers um ein ehemals freistehendes, sogenanntes Baumeisterhaus handelt, das rund 40 Jahre <i>vor </i>der umliegenden Blockrandbebauung erstellt wurde und erst mit deren Erstellung um ca. 1896 Teil von deren Innenhof wurde. BaumeisterhÃ¤user wurden in der Regel von Baumeistern (ohne Beizug eines Architekten) erstellt. Nach der Eingemeindung setzte sich auf der Grundlage des Baugesetzes fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 (OS 23, 177) die Blockrandbebauung durch. Die BaumeisterhÃ¤user dokumentieren somit die Stadtentwicklung im 19. Jahrhundert (VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 7.1.2), was erklÃ¤rt, weshalb die Baute des BeschwerdefÃ¼hrers in den Innenhof der spÃ¤teren Blockrandbebauung anfangs des 20. Jahrhunderts geraten ist. Dass dieser Umstand diese Liegenschaft als besonders bewahrenswert erscheinen liesse, wird nicht dargetan.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Es trifft zwar zu, dass die meisten InnenhÃ¶fe der Blockrandbebauungen im Quartier Selnau unbebaut sind. Indessen geht es entgegen dem Beschwerdegegner 1 vorliegend nicht um eine Aufstockung mit Bezug auf die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, sondern darum, ob die bisherige bereits bestehende Einzonung in die Kernzone K4 erhalten bleiben kann oder nicht. Mit der Herabstufung der Einzonung in die Kernzone K2 ist ein Eingriff in die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV verbunden. Da die Eigentumsgarantie ein Grundrecht darstellt, ist ein Eingriff nur unter gewissen Voraussetzungen zulÃ¤ssig, die nachfolgend zu prÃ¼fen sind (vorn E. 5).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Nach Art. 75 Abs. 1 BV legt der Bund die GrundsÃ¤tze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmÃ¤ssigen und haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes. Allerdings muss sich jede raumplanerische Massnahme, die Grundeigentum beschlÃ¤gt, vor der Eigentumsgarantie als zulÃ¤ssig erweisen (Alexander Ruch, Kommentar BV, Art. 75 Rz. 20). Art. 36 Abs. 1 BV verlangt fÃ¼r schwerwiegende EinschrÃ¤nkungen von Grundrechten grundsÃ¤tzlich die Gesetzesform, bei weniger schwerwiegenden Eingriffen ein Gesetz im materiellen Sinn, das sich seinerseits als verfassungsmÃ¤ssig erweist (Rainer J. Schweizer, Kommentar BV, Art. 36 Rz. 16). SÃ¤mtliche Eingriffe in das Eigentum mÃ¼ssen sodann durch ein Ã¶ffentliches Inter­esse, das die privaten EigentÃ¼merinteressen Ã¼berwiegt, gerechtfertigt sein (Art. 36 Abs. 2 BV). Schliesslich unterliegen EigentumsbeschrÃ¤nkungen dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit, indem die Be­stimmungen, welche das Eigentum einschrÃ¤nken, geeignet sein mÃ¼ssen, um das angestrebte Ergebnis herbeizufÃ¼hren, ohne dass dieses durch weniger strenge Massnahmen auch erreicht werden kÃ¶nnte. Die BehÃ¶rden sind verpflichtet, die Massnahmen auszusetzen, wenn der angestrebte Erfolg ausbleibt (Klaus A. Vallender/Peter Hettich, Kommentar BV, Art. 26 Rz. 45, 49 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt ein schwerer Eingriff in die Eigentumsgarantie vor, wenn die bisherige oder kÃ¼nftig mÃ¶gliche, bestimmungsgemÃ¤sse Nutzung eines GrundstÃ¼cks durch Verbote oder Gebote verunmÃ¶glicht oder stark erschwert wird (BGE 133 II 220 E. 2.5). Ein schwerer Eingriff wird insbesondere bejaht, wenn eine bisher in einer Bauzone gelegene Parzelle einer Zone zugewiesen wird, die keine Ãberbauung mehr zulÃ¤sst (BGE 119 Ia 362 E. 3b) bzw. wenn Grundeigentum zwangsweise entzogen wird (Vallender/Hettich, Kommentar BV, Art. 26 Rz. 44). Dagegen liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kein schwerer â und damit ein entschÃ¤digungslos hinzunehmender â Eingriff vor, wenn die zulÃ¤ssige ÃberbauungsmÃ¶glichkeit lediglich reduziert wird (BGr, 30. August 2016, 1C_126/2016, E. 3.2; BGE 115 Ia 363 E. 2a). Selbst massive NutzungsbeschrÃ¤nkungen beurteilt das Bundesgericht als nicht besonders schweren und daher nicht nach Art. 26 Abs. 2 BV entschÃ¤digungspflichtigen Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung mÃ¶glich bleibt (BGE 123 II 481 E. 6d; Vallender/Hettich, Kommentar BV, Art. 26 N. 60; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2016, Rz. 2485). Eine solche Situation liegt hier vor; der BeschwerdefÃ¼hrer macht nicht geltend, mit der Einzonung in die Kernzone K2 wÃ¼rde eine spÃ¤tere Ãberbauung seiner Liegenschaft verunmÃ¶glicht (vorn E. 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>In den Bestimmungen von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. c und § 205 lit. a PBG besteht eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die Abstufung der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers von Kernzone K4 in Kernzone K2 (vorn E. 5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Es ist unbestritten, dass ein Ã¶ffentliches Interesse daran besteht, die infrage stehende Blockrandbebauung mit teils inventarisierten, teils geschÃ¼tzten Teilen (vorn E. 3.1) als solche erkennbar zu erhalten, weshalb sie auch mit einer Kernzone geschÃ¼tzt ist. Dies bedingt, dass in deren Innenhof bestehende Bauten die Blockrandbauten nicht konkurrenzieren dÃ¼rfen, umso mehr, als der Ortsteil Selnau und insbesondere dessen Blockrandbebauungen im ISOS verzeichnet sind und deren Charakter zu erhalten ist (vorn E. 2.6, 2.7, 5.2). Ob dieses Ã¶ffentliche Interesse das private des BeschwerdefÃ¼hrers am Erhalt der AusbaumÃ¶glichkeiten seiner Liegenschaft in der Kernzone K4 in jeder Hinsicht Ã¼bersteigt, ist im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Ein Grundrechtseingriff lÃ¤sst sich weiter nur rechtfertigen, wenn er verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Dabei mÃ¼ssen drei Aspekte der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit kumulativ erfÃ¼llt sein: Die Eignung, die Erforderlichkeit und die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Eingriffszweck und Eingriffswirkung (sogenannte Zumutbarkeit). Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer hierzu anfÃ¼hrt, dass neben den PlanungsgrundsÃ¤tzen auch die konkreten, fÃ¼r den einzelnen Fall massgebenden Gesichtspunkte bei der InteressenabwÃ¤gung berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssten, ohne aber solche in der Beschwerde nÃ¤her auszufÃ¼hren, spricht er zwar die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit an, ohne sich jedoch substanziiert damit auseinanderzusetzen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.1 </b>Geeignet ist eine staatliche Handlung dann, wenn durch sie das Ã¶ffentliche Interesse auch tatsÃ¤chlich wahrgenommen, wenn der im Ã¶ffentlichen Interesse verfolgte Zweck erreicht werden kann (Rainer J. Schweizer, Kommentar BV, Art. 36 Rz. 38). Das ist vorliegend der Fall: Geht man davon aus, dass der Hierarchisierung einer Blockrandbebauung im Grundsatz umso eher Rechnung getragen wird, je unscheinbarer â in concreto je niedriger und kleiner â die im Innenhof gelegenen Bauten sind, ist die Herabstufung der AusnÃ¼tzung in Kernzone K2 zweifellos geeignet, dieses Ziel zu erreichen, ist doch die Einstufung in Kernzone K2 mit erheblichen EinschrÃ¤nkungen in der rÃ¤umlichen Nutzung verbunden (vorn E. 1.2, 4.2). Gibt es mehrere geeignete Massnahmen, mit welchen der verfolgte Zweck erreicht werden kann, ist eine Massnahme aber in ihren Eingriffswirkungen milder bzw. weniger schwer, so verlangt das Element der Erforderlichkeit allerdings, dass auf schwerer wiegende Massnahmen verzichtet wird. Der Eingriff darf im konkreten Fall in sachlicher, rÃ¤umlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht Ã¼ber das, was unerlÃ¤sslich ist, hinausgehen (Schweizer, Kommentar BV, Art. 36 Rz. 39). DiesbezÃ¼glich ist vorliegend zu differenzieren.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.2 </b>Soweit die MÃ¶glichkeit, den Rahmen der Kernzone K4 auszuschÃ¶pfen, im Raum steht, wurde bereits dargetan, dass sich ein Ausbau der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers nach den Regeln der Kernzone K4 schon heute mangels einer rechtlichen Voraussetzung (vorn E. 5.1) nicht realisieren liesse. Mit der Einstufung in die Kernzone K2 wird die Situation diesbezÃ¼glich geklÃ¤rt, weshalb sie insofern als erforderlich erscheint. </p> <p class="Erwgung3">Indessen stellt sich nach dem AusgefÃ¼hrten die Frage, ob zur Wahrung der Hierarchie und des Charakters der Blockrandbebauung nicht bereits die Einstufung in die Kernzone K3 als weniger weitgehende Massnahme genÃ¼gte, fÃ¼r welche folgende Grundmasse gelten (Art. 30 BZO): maximal 3 Vollgeschosse (K2: max. 2 Vollgeschosse), 1 anrechenbares Untergeschoss, 1 anrechenbares Dachgeschoss (ebenso: K2), GebÃ¤udehÃ¶he maximal 10,5 m (K2: max. 7,5 m), Grundgrenzabstand 5,0 m (K2: 5,0 m), Abstand mit MehrlÃ¤ngenzuschlag maximal 11 m (K2: 10 m) und AusnÃ¼tzungsziffer maximal 90 % (K2: 60 %). Wie dargelegt, wÃ¼rde selbst ein Ausbau der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers auf vier Stockwerke die Hierarchie der Blockrandbebauung nicht gefÃ¤hrden (vorn E. 5.3.1, 5.3.4). Das muss umso mehr fÃ¼r einen Ausbau mit nur drei Geschossen, verkleinertem Grundriss und reduzierter AusnÃ¼tzung gelten. Aus dieser Sicht erscheint es nicht angebracht, zur Verbesserung der Innenhofsituation generell fÃ¼r alle im Baubereich stehenden Bauten eine mÃ¶glichst niedrige BauhÃ¶he zu fordern. Gerade das eingeschossige GaragengebÃ¤ude der Liegenschaft E-Strasse 11 wÃ¤re mit der Einstufung in die Kernzone K2 grundsÃ¤tzlich auf zwei Geschosse erweiterbar, was kaum im Sinn des Beschwerdegegners 1 sein kann. Nach dem AusgefÃ¼hrten, wonach selbst eine viergeschossige Baute den Charakter der Blockrandbebauung nicht ernsthaft gefÃ¤hrden wÃ¼rde (vorn E. 5.3.1), muss mit Bezug auf die Baute des BeschwerdefÃ¼hrers eine Einstufung in Kernzone K3 als ebenso mildere wie zweckmÃ¤ssige Massnahme erachtet werden, um das Ziel, den Charakter der Blockrandbebauung zu erhalten, zu erreichen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.3 </b>Schliesslich muss sich der Eingriffszweck im VerhÃ¤ltnis zur Eingriffswirkung im konkreten Fall bewÃ¤hren. Dazu sind namentlich die Interessen des Gemeinwesens am Eingriff gegen die entgegenstehenden spezifischen Interessen des betroffenen GrundrechtstrÃ¤gers abzuwÃ¤gen. Wie gezeigt, wird im Fall der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers auch mit einer milderen Massnahme dem angestrebten Ziel wirksam entsprochen. Die Auswirkungen einer dreigeschossigen Baute bei eingeschrÃ¤nkten Ausmassen (vorn E. 5.7.2) anstelle der bestehenden des BeschwerdefÃ¼hrers vermÃ¶gen weder die Hierarchie gegenÃ¼ber den Blockrandbauten noch den Charakter der Blockrandbebauung oder des Innenhofs ernsthaft infrage zu stellen. Insofern hat das Ã¶ffentliche Interesse an der Massnahme gegenÃ¼ber den doch erheblichen privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers an einer verbleibenden, wirtschaftlich sinnvollen AusnÃ¼tzung seiner Liegenschaft (vorn E. 5.4.3), die gerade den Charakter der Blockrandbebauung zu wahren vermag, zurÃ¼ckzutreten. Entsprechend erweist sich eine Einstufung in die Kernzone K3 als zumutbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Aufgrund des AufgefÃ¼hrten hat der Beschwerdegegner sein planerisches Ermessen mit Bezug auf die Einstufung der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers Ã¼berschritten, weshalb insofern sein Entscheid und derjenige der Rekursinstanz, die ihrerseits ihr Ermessen unterschritt, zu korrigieren sind (vorn E. 1.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde Dispositiv-Ziffer II des Urteils des Baurekursgerichts vom 10. August 2018 insofern aufzuheben, als der Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers gÃ¤nzlich abgewiesen wurde. Weiter sind die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 sowie der Beschluss des Gemeinderats ZÃ¼rich vom 30. November 2016 insofern aufzuheben, als die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, C-Weg 01, Kat.-Nr. 02, gemÃ¤ss ErgÃ¤nzungsplan Kernzone Selnau Kreis 2 in die Kernzone K2 umgeteilt wurde. Die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers ist in Kernzone K3 einzuzonen. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang obsiegt der BeschwerdefÃ¼hrer etwa zur HÃ¤lfte, weshalb er die HÃ¤lfte der Kosten zu Ã¼bernehmen hat; die andere HÃ¤lfte hat die Beschwerdegegnerschaft zu je 1/4 zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Ausgang sind keine ParteientschÃ¤digungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind sodann die Kostenfolgen des Rekursentscheids anzupassen. Demnach ist Dispositiv-Ziffer III des Urteils des Baurekursgerichts vom 10. August 2018 insofern aufzuheben, als die Gerichtskosten von Fr. 9'240.- zur HÃ¤lfte von der Erbengemeinschaft R und neu zu 1/4 vom BeschwerdefÃ¼hrer und zu je 1/8 von der Beschwerdegegnerschaft zu Ã¼bernehmen sind.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer II des Urteils des Baurekursgerichts vom 10. August 2018 soweit aufgehoben, als der Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers gÃ¤nzlich abgewiesen wurde. Weiter werden die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 sowie der Beschluss des Gemeinderats ZÃ¼rich vom 30. November 2016 insofern aufgehoben, als die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, C-Weg 01, 8002 ZÃ¼rich, Kat.-Nr. 02, gemÃ¤ss ErgÃ¤nzungsplan Kernzone Selnau Kreis 2 in die Kernzone K2 umgeteilt wurde. Die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers wird in Kernzone K3 eingezont. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Dispositiv-Ziffer III des Urteils des Baurekursgerichts vom 10. August 2018 wird <br/> soweit aufgehoben, als dem BeschwerdefÃ¼hrer die HÃ¤lfte der Gerichtskosten von insgesamt Fr. 9'240.- auferlegt wurde. Die Gerichtskosten von Fr. 9'240.- sind der Erbengemeinschaft R zur HÃ¤lfte, dem BeschwerdefÃ¼hrer zu 1/4 und der Beschwerdegegnerschaft zu je 1/8 aufzuerlegen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zur HÃ¤lfte und der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu je1/4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>