<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht</span> <span class="page_no">153</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>IV. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft2"><b>31</b></span> <span class="ft2"><b>Gestaffelte und terrassierte Bauweise</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Begriffe der Staffelung und der Terrassierung im Sinne von § 12</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Abs. 3 Satz 2 ABauV. Anwendungsfall einer gestaffelten Baute.</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 2. März 2009 in Sachen G.</span><br/> <span class="ft5">gegen das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2008.161).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft7">2.2.</span><br/> <span class="ft7">2.2.1.</span><br/> <span class="ft7">Allseits unbestritten ist, dass sich das geplante Gebäude in einer</span><br/> <span class="ft7">Hanglage (vgl. § 12a ABauV) befindet. Am Hang werden Gebäude-</span><br/> <span class="ft7">höhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3</span><br/> <span class="ft7">Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie</span><br/> <span class="ft7">für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV).</span><br/> <span class="ft7">Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauungen an</span><br/> <span class="ft7">Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die Höhen-</span><br/> <span class="ft7">vorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Weitem über-</span><br/> <span class="ft7">schritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäu-</span><br/> <span class="ft7">deteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer</span><br/> <span class="ft7">einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen</span><br/> <span class="ft7">wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen und deren An-</span><br/> <span class="ft7">lehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist</span><br/> <span class="ft7">denn auch der Grund, weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaf-</span><br/> <span class="ft7">fen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Verhältnis zur</span><br/> <span class="ft7">Wohnfläche nicht unterschreiten darf (siehe nachfolgend</span><br/> <span class="ft7">Erw. 2.2.2.). § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz be-</span><br/> <span class="ft7">stimmte Art von Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen,</span><br/> <span class="ft7">bei denen die versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">154</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">einem baulichen Sachzwang beruht, zugeschnitten (AGVE 2005,</span><br/> <span class="ft7">S. 156 mit Hinweis).</span><br/> <span class="ft7">2.2.2.</span><br/> <span class="ft7">Zu den Begriffen der gestaffelten bzw. terrassierten Bauweise</span><br/> <span class="ft7">(siehe § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV) lässt sich Folgendes festhalten:</span><br/> <span class="ft7">Eine "Staffelung" liegt vor, wenn der betreffende Bauteil oder</span><br/> <span class="ft7">-körper sich in einem gewissen Masse optisch verselbständigt hat;</span><br/> <span class="ft7">andernfalls liesse es sich nicht rechtfertigen, die Bauhöhen und die</span><br/> <span class="ft7">Geschosszahl einzeln, separat zu messen. Massgebend muss danach</span><br/> <span class="ft7">das äussere Erscheinungsbild einer Baute sein (AGVE</span> <span class="ft7">1999,</span><br/> <span class="ft7">S.</span> <span class="ft7">215</span> <span class="ft7">f. mit Hinweis; VGE</span> <span class="ft7">III/103 vom 9.</span> <span class="ft7">Dezember 2002</span><br/> <span class="ft7">[BE.2001.00378/BE.2002.00053], S. 17). Eine Staffelung kann etwa</span><br/> <span class="ft7">vorliegen bei markant unterschiedlichen Gebäudeformen, Propor-</span><br/> <span class="ft7">tionen oder versetzter Anordnung der verschiedenen Gebäudeteile</span><br/> <span class="ft7">(vgl. Handbuch zum Bau und Nutzungsrecht [BNR], 2. Auflage,</span><br/> <span class="ft7">Aarau 2003, Ziff. 4.3.1).</span><br/> <span class="ft7">Als "terrassiert" gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäu-</span><br/> <span class="ft7">destufen von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschos-</span><br/> <span class="ft7">sen, wobei jede Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit</span><br/> <span class="ft7">nach dem Modell eines Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Ge-</span><br/> <span class="ft7">bäudestufen der Terrassenbaute liegen also senkrecht übereinander,</span><br/> <span class="ft7">wenn auch nur teilweise; deshalb gelten sie nicht als "senkrecht</span><br/> <span class="ft7">übereinander liegend". Der Raum über der unteren Stufe dient dabei</span><br/> <span class="ft7">der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder</span><br/> <span class="ft7">Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse</span><br/> <span class="ft7">muss daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des</span><br/> <span class="ft7">Hauses, dem sie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt er-</span><br/> <span class="ft7">füllen zu können; die Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassen-</span><br/> <span class="ft7">fläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander</span><br/> <span class="ft7">befinden sich demgegenüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen</span><br/> <span class="ft7">Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme von Vorbauten wie</span><br/> <span class="ft7">Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen oder ent-</span><br/> <span class="ft7">sprechenden nebensächlichen Rückversetzungen (AGVE</span> <span class="ft7">2005,</span><br/> <span class="ft7">S.</span> <span class="ft7">155 mit Hinweisen; AGVE</span> <span class="ft7">1997, S.</span> <span class="ft7">330 mit Hinweisen;</span><br/> <span class="ft7">VGE</span> <span class="ft7">III/55 vom 31.</span> <span class="ft7">August 2006 [WBE.2005.289], S.</span> <span class="ft7">7;</span><br/> <span class="ft7">VGE III/152 vom 14. Dezember 2000 [BE.1999.00270], S. 10).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht</span> <span class="page_no">155</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">2.2.3.</span><br/> <span class="ft7">Gestützt auf die bei den Akten liegenden Fotos des Baumodells</span><br/> <span class="ft7">sowie die Projektpläne ist festzustellen, dass die treppenförmige</span><br/> <span class="ft7">Baute visuell aus drei versetzt angeordneten, verselbständigten Ge-</span><br/> <span class="ft7">bäudeteilen bzw. -kuben besteht:</span><br/> <span class="ft7">-</span> <span class="ft7">Den untersten und westlichsten Gebäudeteil bildet der Kubus</span><br/> <span class="ft7">bestehend aus den beiden Wohneinheiten im Erdgeschoss und</span><br/> <span class="ft7">im 1. Obergeschoss (jeweils inkl. deren Kellerräumlichkeiten).</span><br/> <span class="ft7">Diese beiden Wohneinheiten bilden optisch eine Einheit.</span><br/> <span class="ft7">-</span> <span class="ft7">Den mittleren, zweiten Gebäudeteil bildet die Wohneinheit im</span><br/> <span class="ft7">2. Obergeschoss sowie die dazugehörenden Keller- / Eingangs-</span><br/> <span class="ft7">räumlichkeiten, welche auf der Ebene des 1. Obergeschosses</span><br/> <span class="ft7">liegen. Dieser Gebäudeteil liegt von der Bergseite her ""-för-</span><br/> <span class="ft7">mig auf dem untersten Kubus. Gleichzeitig ist er gegenüber dem</span><br/> <span class="ft7">darunter liegenden Gebäudekubus als Ganzes um 1.5</span> <span class="ft7">m</span><br/> <span class="ft7">Richtung Osten versetzt.</span><br/> <span class="ft7">-</span> <span class="ft7">Der oberste, dritte Gebäudeteil besteht aus der Wohneinheit im</span><br/> <span class="ft7">3. Obergeschoss (als "Attika" bezeichnet), welche auf der Ebene</span><br/> <span class="ft7">des 2. Obergeschosses über weitere Räumlichkeiten und auf der</span><br/> <span class="ft7">Ebene des 1. Obergeschosses über Kellerräume verfügt, sich</span><br/> <span class="ft7">mithin über drei Stockwerke erstreckt. Diese Wohneinheit bzw.</span><br/> <span class="ft7">dieser Gebäudeteil liegt von der Bergseite her ""-förmig auf</span><br/> <span class="ft7">dem Gebäudeteil mit der Wohneinheit des 2. Obergeschosses.</span><br/> <span class="ft7">Gleichzeitig ist der Gebäudeteil gegenüber dem darunter lie-</span><br/> <span class="ft7">genden Gebäudeteil um 1.5 m Richtung Osten versetzt.</span><br/> <span class="ft7">Da die treppenförmig übereinander liegenden Gebäudeteile bzw.</span><br/> <span class="ft7">-kuben gleichzeitig je seitlich versetzt angeordnet sind, tritt die Baute</span><br/> <span class="ft7">optisch als eine aus drei verselbständigten Baukörpern bestehende</span><br/> <span class="ft7">Baute in Erscheinung. Der unterste Gebäudekubus beherbergt die</span><br/> <span class="ft7">untersten zwei Wohneinheiten und die beiden treppenförmig darüber</span><br/> <span class="ft7">liegenden, gleichzeitig je seitlich um 1.5 m Richtung Osten ver-</span><br/> <span class="ft7">setzten Gebäudekörper bestehen je aus einer abgeschlossenen</span><br/> <span class="ft7">Wohneinheit. Dies zeigen die Fotos des Baumodells und die</span><br/> <span class="ft7">Fassadenpläne illustrativ auf. Von der äusseren Erscheinung her ist</span><br/> <span class="ft7">die Baute mithin gestaffelt aufgebaut (unabhängig davon, ob die</span><br/> <span class="ft7">treppenförmige Anordnung eine "Terrassierung" darstellt); sie be-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">156</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">steht aus drei verselbständigten Gebäudeteilen bzw. -körpern, welche</span><br/> <span class="ft7">am Hang seitlich versetzt angeordnet sind. Aufgrund der gestaffelten</span><br/> <span class="ft7">Bauweise sind Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl für jeden</span><br/> <span class="ft7">Gebäudeteil einzeln zu messen (§ 12 Abs. 3 ABauV). Die Parameter</span><br/> <span class="ft7">sind somit bei den Koten 436.89, 438.02 und 439.40 je neu zu</span><br/> <span class="ft7">messen. Dabei ist festzustellen, dass der hinterste bzw. oberste</span><br/> <span class="ft7">Gebäudekörper bei Kote 439.40 dreigeschossig ist, was in der HW2</span><br/> <span class="ft7">unzulässig ist.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>