Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2020 9 Entscheid vom 16. Juli 2020 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Monica Huber-Landolt, Richterin Irene Thalmann, Richterin lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen Amt für Landwirtschaft, Hirschistrasse 15, Postfach 5182, 6431 Schwyz, Vorinstanz, Gegenstand Land- und Forstwirtschaftsrecht (Feststellungsverfügung)2 Sachverhalt: A.Mit Schreiben vom 9. Januar 2019 informierte das Notariat und Grund- buchamt des Bezirks March das Amt für Landwirtschaft, A.________ (Jg. 1965) sei Eigentümer der Liegenschaft KTN 001.________ Galgenen mit einer Fläche von 49'975 m2. Er beabsichtige, die Liegenschaft an seinen Bruder zu veräussern und anschliessend als Pächter weiter zu bewirtschaften. Man bitte um Mitteilung, ob es sich bei dieser Liegenschaft um ein landwirtschaftliches Grundstück oder um ein landwirtschaftliches Gewerbe bzw. um Teile davon handle und ob für die Veräusserung das Realteilungsverbot zu beachten bzw. eine Ausnahmebewilli- gung zu beantragen sei (Vi-act. 3). Am 14. Februar 2019 teilte das Amt für Landwirtschaft mit, KTN 001.________ Galgenen liege vollständig ausserhalb der Bauzonen, sei landwirtschaftlich nutzbar und werde durch A.________ be- wirtschaftet. Mit einer Fläche von mehr als 25 Aren sei es dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober 1991 unterstellt. Zum Eigentum von A.________ gehöre auch KTN 002.________ Vorderthal mit Wohnhaus, das von ihm bewohnt werde. Zu- dem bewirtschafte er einen Landwirtschaftsbetrieb aus eigenen und gepachteten Grundstücken. Der Betrieb in der Bergzone erfordere gesamthaft mehr als 0.75 Standardarbeitskraft (SAK). Auch seien die erforderlichen Gebäude und Anlagen vorhanden. Mithin liege ein landwirtschaftliches Gewerbe vor und das Eigentum von A.________ sei dem Realteilungsverbot unterstellt (Vi-act. 3). B.Am 2. August 2019 lässt A.________ dem Amt für Landwirtschaft mitteilen, die Auffassung, wonach ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, sei falsch. Das Amt wurde ersucht, seine Einschätzung zu überprüfen. Falls an der Darstel- lung vom 14. Februar 2019 festgehalten werde, sei eine beschwerdefähige Ver- fügung zu erlassen. Am 24. September 2019 wurde das Gesuch erneuert (Vi-act. 4). C.Mit Verfügung vom 20. November 2019 traf das Amt für Landwirtschaft fol- gende Feststellung (Vi-act. 5): 3.1 Der Landwirtschaftsbetrieb von A.________, stellt ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB dar. Die Veräusserung des einzelnen Grundstücks KTN 001.________ Galgenen entspricht demnach einer Realtei- lung, die nach Art. 58 Abs. 1 BGBB grundsätzlich verboten ist. Es liegt kein Grund vor, gemäss dem eine bewilligungsfreie Ausnahme vom Realteilungs- verbot möglich ist (Art. 59 BGBB) oder gemäss dem eine Ausnahmebewilli- gung nach Art. 60 BGBB erteilt werden kann. 3.2 Das Grundstück KTN 002.________ Vorderthal ist dem Geltungsbereich des BGBB unterstellt. Eine gegenteilige Anmerkung im Grundbuch ist zu löschen. (3.3 - 3.5 Verfahrenskosten, Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)3 D.Am 6. Januar 2020 lässt A.________ gegen die Feststellungsverfügung vom 20. November 2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristge- recht (unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes vom 18.12.2019 bis und mit 7.1.2020; § 157 Abs. 1 lit. c Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009) Beschwerde einreichen mit den Anträgen: 1. Es sei die angefochtene Verfügung vom 20.11.2019 aufzuheben. 2. Es sei festzustellen, dass die Liegenschaften des Beschwerdeführers, KTN 001.________ Galgenen und KTN 002.________ Vorderthal kein landwirt- schaftliches Gewerbe darstellen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegne- rin. E.Mit Vernehmlassung vom 3. März 2020 beantragt das Amt für Landwirt- schaft, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Zur Vernehmlassung nimmt der Beschwerdeführer am 24. März 2020 Stellung, wobei an den Rechts- begehren gemäss Beschwerde vom 6. Januar 2020 vollumfänglich festgehalten wird. Hierzu nimmt das Amt für Landwirtschaft am 23. April 2020 Stellung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.In seiner Beschwerde vom 6. Januar 2020 wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz u.a. eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, in- dem sie die im Grundbuch eingetragene Anmerkung, wonach KTN 002.________ Vorderthal dem BGBB nicht unterstellt sei, aufgehoben und fest- gestellt habe, die Liegenschaft sei dem BGBB unterstellt. In der Stellungnahme zur Vernehmlassung ergänzt er, die Auseinandersetzungen über diese Frage seien im verwaltungsgerichtlichen Verfahren aber nur theoretischer Natur, da das Gericht eine Heilung feststellen werde. Er habe denn auch nicht beantragt, die Sache sei wegen der Gehörsverletzung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Wei- terungen hierzu erübrigen sich. 2.Es ist unstrittig, dass der Beschwerdeführer Eigentümer ist der Liegen- schaften: KTN 001.________ Galgenen mit 49'975m 2 Strasse, Weg, übrige befestig- te Fläche, Wiese, fliessendes Gewässer und Wald, und KTN 002.________ Vorderthal mit 1'000m 2 Wohnhaus (Assek. Nr. 003.________), Gebäudegrundfläche, übrige Befestigte Fläche und Garten.4 Dem Formular Flächenerhebung, Beitragsjahr 2019 (Vi-act. 5) (sowie dem Web- Gis Kanton Schwyz, landwirtschaftliche Kulturflächen 2019; eingesehen am 18.6.2020), kann sodann entnommen werden, dass der landwirtschaftliche Be- trieb des Beschwerdeführers (Betriebsnummer 004.________) folgende Liegen- schaften mit landwirtschaftlicher Nutzfläche von total 1'378 Aren landwirtschaft- lich bewirtschaftet: KTN 001.________ Galgenen184 Aren LN Eigenland KTN 005.________ Innerthal3 Aren LN Bezirk March KTN 006.________ Innerhtal1 Aren LN Bezirk March KTN 007.________ Innerthal3 Aren LN Bezirk March KTN 008.________ Innerthal 288 Aren LN Genossame Wägital KTN 009.________ Innerthal179 Aren LN Genossame Wägital KTN 010.________ Vorderthal718 Aren LN Eigentümer X KTN 011.________ Vorderthal2 Aren LN Eigentümer X Gemäss Ausführung in der angefochtenen Verfügung wurden für die Beurteilung der Gewerbeeigenschaft neben dem Eigenland (KTN 001.________ Galgenen) die Liegenschaften KTN 008.________ Innerthal, KTN 009.________ Innerthal sowie KTN 010.________ Vorderthal und KTN 011.________ Vorderthal berück- sichtigt, weshalb davon auszugehen ist, dass der Beschwerdeführer für diese längerfristig gesicherte Pachtverträge aufweist (total 1'187 Aren landwirtschaftli- che Nutzfläche). Dem widerspricht der Beschwerdeführer nicht. Die weiteren, kleineren Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 7 Aren sind offensichtlich nicht längerfristig gepachtet. Unbestritten ist ebenso, dass der Beschwerdeführer auf seiner eigenen Liegen- schaft KTN 002.________ Vorderthal wohnt, für welche 2002 die Abparzellierung und Entlassung aus dem Geltungsbereich des BGBB bewilligt wurde, da damals kein Bedarf an landwirtschaftlicher Wohnnutzung geltend gemacht werden konn- te. Fest steht zudem, dass der Beschwerdeführer die genannten Liegenschaften landwirtschaftlich nutzt (Betriebs-Nr. 004.________), wobei sich die Ökonomie- gebäude auf dem Pachtland KTN 010.________ Vorderthal befinden. Für diesen landwirtschaftlichen Betrieb errechnete die Vorinstanz einen Arbeitskraftbedarf von 1.2019 SAK und sie stellte fest, als Betrieb der Bergzone müsse für ein landwirtschaftliches Gewerbe ein Aufwand von 0.75 SAK ausgewiesen sein. Der Beschwerdeführer opponiert weder gegen die Feststellung, es handle sich um einen Betrieb in der Bergzone, noch gegen die konkrete SAK-Berechnung. 3.Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass zum Begriff des landwirt- schaftlichen Gewerbes eine Gesamtheit an landwirtschaftlicher Fläche sowie Wirtschafts- und Wohngebäuden bestehen muss. Nicht strittig ist dabei, dass die Vorinstanz die Liegenschaften KTN 001.________ Galgenen (Eigenland) sowie 5 die Zupachtflächen KTN 008.________ Innerthal, KTN 009.________ Innerthal, KTN 010.________ Vorderthal und KTN 011.________ Vorderthal berücksichtigt hat (allerdings fällt auf, dass die berücksichtigte Fläche von 13.69 ha ohne KTN 011.________ Vorderthal erreicht wird, vgl. oben Erw. 2, und dass die Hilfstabel- le für SAK Berechnungen, dieses Grundstück nicht aufführt, vgl. Vi-act. 5. Mit ei- ner landwirtschaftlichen Nutzfläche von 2 Aren ist dies vorliegend nicht entschei- dend. Eine entsprechende Rüge formuliert der Beschwerdeführer nicht). Der Be- schwerdeführer bestreitet nicht, dass für die Gewerbefeststellung nach Art. 7 BGBB längerfristig gesicherte Zupachtflächen zu berücksichtigen sind und vor- liegend solche existieren. 4.1.1 Der Beschwerdeführer vertritt jedoch die Ansicht, die Ökonomiegebäude eines Betriebes müssten zwingend im Eigentum derjenigen Person stehen, die ein landwirtschaftliches Gewerbe geltend mache. Er begründet dies unter Ver- weis auf Hofer, wonach essentielle Ökonomiegebäude Bestandteil der eigen- tumsmässigen Einheit sein müssen, da diese sonst nicht Grundlage eines Land- wirtschaftsbetriebes sein könnten. Gemietete oder auf zugepachteten Grundstü- cken stehende Gebäude seien nicht Bestandteil des Gewerbes. Mindestens das Kernstück des Betriebes, nämlich das Zentrum mit den wichtigsten Gebäuden, müssten die dem Gesetz unterstellten Grundstücke im Eigentum bilden (Hofer, in: Kommentar BGBB, 2. Aufl., Art. 7 N 23a und N 84). Im Eigentum des Beschwerdeführers seien KTN 001.________ Galgenen mit ei- ner Fläche von total 49'975 m 2. Davon seien aber lediglich ca. 1.9 ha landwirt- schaftliche Nutzfläche. KTN 002.________ Vorderthal mit 1'000 m 2 weise keine landwirtschaftliche Nutzfläche auf. Von der gesamten landwirtschaftlichen Nutz- fläche des Betriebes von 13.69 ha (gemäss angefochtener Verfügung) seien so- mit ca. 11.8 ha zu-gepachtet und einzig auf diesen befänden sich die für die Be- wirtschaftung notwendigen Ökonomiegebäude. Es sei ausgeschlossen, dass er auf seinen Liegenschaften ein Ökonomiegebäu- de errichte. KTN 002.________ Vorderthal mit 1'000 m 2 sei mit dem Wohnhaus überbaut. Und ein Wirtschaftsgebäude auf KTN 001.________ Galgenen mit 1.9 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche zu erstellen für die Bewirtschaftung der zuge- pachteten Liegenschaften mit 11.8 ha sei ein betrieblicher Unsinn, liege doch KTN 001.________ Galgenen weitab von den zugepachteten Flächen, welche gemäss Berechnung allein schon eine SAK benötigen würden. KTN 001.________ Galgenen werde derart bewirtschaftet, als das anfallende Futter gemäht und in den zugepachteten Stall auf KTN 010.________ Vorderthal ge- führt werde. Dies zu ändern sei betrieblich unsinnig, unwirtschaftlich, wirtschaft- lich nicht tragbar und nicht geplant. Da somit auf den Liegenschaften im Eigen-6 tum des Beschwerdeführers als Bewirtschafter kein essentielles Wirtschaftsge- bäude stehe, fehle es an der Grundlage für ein landwirtschaftliches Gewerbe. 4.1.2 In der angefochtenen Verfügung führt die Vorinstanz dazu aus, für die Gewerbefeststellung seien alle Grundstücke im gleichen Eigentum und die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke zu berücksichtigen. Betriebe mit viel Eigenland und solche mit wenig Eigenland aber viel längerfristigen Zupacht- flächen seien gleichgestellt. Dass sich das Ökonomiegebäude auf Pachtland und nicht auf Eigenland befinde, spreche nicht gegen die Gewerbeeigenschaft, so- lange es sich um längerfristig gesichertes Pachtland handle. Zudem bestehe die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen, wenn die ent- sprechenden Aufwendungen tragbar seien. Der Beschwerdeführer argumentiere mit Kommentarstellen zum alten Recht. Aus den gesetzlichen Grundlagen gehe nicht hervor, dass die Ökonomiegebäude eigentumsmässig dem Bewirtschafter zur Verfügung stehen müssen. Ebensowenig sei ein Mindestmass an landwirt- schaftlicher Nutzfläche als Eigenland eines Bewirtschafters vorgesehen, damit dessen Eigentum als landwirtschaftliches Gewerbe beurteilt werden müsse/ könne. Die Vorinstanz erachte daher die Berücksichtigung der zugepachteten Grundstücke für die Beurteilung der Gewerbeeigenschaft als erforderlich und ge- setzeskonform. Die darauf stehenden Ökonomiegebäude stünden dem Päch- ter/Beschwerdeführer langfristig zur Verfügung und stellten vorliegend auch das Betriebszentrum dar. Es seien keine Anzeichen erkennbar, dass die Pachtver- hältnisse in absehbarer Zukunft aufgelöst werden sollen. In der Vernehmlassung ergänzt die Vorinstanz, gestützt auf das sachenrechtliche Akzessionsprinzip umfasse das Eigentum an Grund und Boden auch die Bauten, Pflanzen und Quellen. Bestehe ein Pachtvertrag über ein (Teil-)Grundstück samt Gebäude, seien die Gebäude daher für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftli- ches Gewerbe vorliege, immer mitzuberücksichtigen. Die Berücksichtigung von zugepachteten Ökonomiegebäuden für die Gewerbefeststellung rechtfertige sich insbesondere auch mit Blick auf die Entwicklung und den damit einhergehenden strukturellen Veränderungen in der Landwirtschaft. So fänden - neben traditionel- len Familienbetrieben - vermehrt neue Zusammenarbeitsformen Einzug, insbe- sondere etwa Betriebsgemeinschaften (Art. 10 Verordnung über landwirtschaftli- che Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen [Landwirtschaftliche Be- griffsverordnung, LBV; SR 910.91] vom 7.12.1998) und Betriebszweiggemein- schaften (Art. 12 LBV). Das Eigentum an "gemeinsamen" Ökonomiegebäuden verbleibe in den überwiegenden Fällen bei den jeweiligen Landeigentümern. Da- durch entstünden vermehrt Landwirtschaftsbetriebe ohne Ökonomiegebäude im Eigentum. Sie verlören deswegen aber nicht die Gewerbeeigenschaft. Vorliegend 7 habe der Beschwerdeführer die Liegenschaft KTN 010.________ Vorderthal mit den Ökonomiegebäuden längerfristig gepachtet. Er verfüge damit über die erfor- derliche Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anla- gen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion diene. Aufgrund der längerfristig gesicherten Pacht auch des Ökonomiegebäudes sei dieses für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, mitzuberücksichtigen. 4.2.1 In der Stellungnahme vom 24. März 2020 betont der Beschwerdeführer, die alles entscheidende Frage sei, ob der einheitliche Gewerbebegriff bedinge, dass die essentiellen Wirtschaftsgebäude, die für ein Gewerbe notwendig sind, Bestandteil der eigentumsmässigen Einheit sein müssen oder ob sie auch Be- standteil der Zupacht sein können. Die Vorinstanz äussere sich hierzu mit kei- nem Wort resp. diffus mit Verweis auf die Landwirtschaftliche Begriffsverordnung, die mit vorliegendem Fall indes nichts zu tun habe und auch nicht im Zusam- menhang mit der Auslegung des BGBB stehe. Er hält dabei an seiner Darstel- lung fest, dass ein Betrieb, dessen essentiellen Gebäude nicht Teil des Eigen- landes sind, kein landwirtschaftliches Gewerbe sein könne. 4.2.2 Die Vorinstanz bekräftigt am 23. April 2020 ihren Standpunkt. Bei der Ge- werbefeststellung seien für längere Zeit zugepachtete Grundstücke in jedem Fall zu berücksichtigen. Dies gelte auch für den Kern des landwirtschaftlichen Ge- werbes und für zugepachtete Gebäude als Bestandteile der zugepachteten Grundstücke. Die auf diesen stehenden Ökonomiegebäude stünden dem Päch- ter gleichermassen wie die landwirtschaftliche Nutzfläche des Pachtgegenstan- des zur Verfügung. Das BGBB mache keinen Unterschied zwischen Flächen und Gebäuden. Damit aber sei für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Ge- werbe bestehe, auch ein für längere Zeit gepachtetes Ökonomiegebäude zu berücksichtigen. Dies rechtfertige sich erst recht mit Blick auf die Entwicklungen in der Landwirtschaft. 4.3Vorliegend ist mithin strittig und nachfolgend zu prüfen, ob der beschriebe- ne landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers ein landwirtschaftliches Gewerbe ist, obwohl die Ökonomiegebäude des Betriebes auf der längerfristig zugepachteten Liegenschaft KTN 010.________ Vorderthal liegen (und nicht auf Eigenland des Bewirtschafters) und obwohl KTN 002.________ Vorderthal, wo der Bewirtschafter wohnt, 2002 aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen wurde. 5.1Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Ge- samtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaf-8 tung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Gestützt auf Art. 5 lit. a BGBB hat der Kanton Schwyz landwirtschaftli- che Betriebe im Berggebiet gemäss Art. 1 Abs. 3 der Verordnung über den land- wirtschaftlichen Produktionskataster und die Ausscheidung von Zonen vom 7. Dezember 1998 (Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung; SR 912.1) den Be- stimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellt, sofern für ihre Bewirtschaftung mindestens 0.75 SAK nötig sind (§ 22 Abs. 2 des Gesetzes über die Landwirtschaft [LG; SRSZ 312.100] vom 26.11.2003; vgl. für die Definition landwirtschaftlicher Betrieb im Berggebiet VGE III 2018 205 vom 28.5.2020 Erw. 3). 5.2 Nach Art. 7 Abs. 3 BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftli- ches Gewerbe vorliegt, diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die - ent- sprechend Art. 2 - dem BGBB unterstellt sind. Zudem sind die örtlichen Verhält- nisse, die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entspre- chenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind, und die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke zu berücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 BGBB). Mit Inkraft- treten von Art. 7 Abs. 4 bis BGBB am 1. Januar 2014 sind für die Gewerbeberech- nung die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke in jedem Fall zu berück- sichtigen, sofern sie dem BGBB unterstellt sind (Wolf, Landwirtschaftliche Ge- werbe und Zupacht: Der Gesetzgeber schafft Klarheit zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung, in BlAR 1/2013 S. 43 ff., 61, 64). Und schliesslich finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe dennoch die Be- stimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke Anwendung, wenn es seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzel- lenweise verpachtet ist und diese Verpachtung gemäss Pachtrecht weder vor- übergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist oder wenn das Gewerbe unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Be- triebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist (Art. 8 BGBB). 6.1Die Annahme eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB setzt damit u.a. voraus, dass die in Frage stehenden Grundstücke eine rechtliche Einheit bilden (Erfordernis der rechtlichen Einheit) und von einem gemeinsamen Zentrum aus (Erfordernis der räumlichen Einheit) einheitlich be- wirtschaftet werden können (Erfordernis der funktionalen Einheit; vgl. Urteil BGer 2C_719/2018 vom 18.9.2019 Erw. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Dass dieser Be- trieb auch noch ein Mindestmass an Arbeitskraftaufwand verursachen muss, ist eine weitere, kumulative Voraussetzung. Weder reicht eine Gesamtheit an Grundstücken, Bauten und Anlagen für sich alleine aus, um als landwirtschaftli-9 ches Gewerbe zu qualifizieren, noch liegt ein Gewerbe vor, wenn zwar mehr als ein SAK benötigt werden, dies aber nicht verursacht durch eine Gesamtheit an Grundstücken, Bauten und Anlagen. Mithin liegt vorliegend nicht schon deshalb ein landwirtschaftliches Gewerbe vor, weil für den Betrieb 1.2019 SAK ausgewie- sen werden. Vielmehr muss der Betrieb zusätzlich das Erfordernis der Gesamt- heit an Grundstücken, Bauten und Anlagen erfüllen. 6.2Bezüglich dieses Erfordernisses wird seitens des Beschwerdeführers we- der die funktionale Einheit noch die räumliche Einheit bestritten (auch wenn er geltend macht, ein Betriebszentrum auf KTN 001.________ Galgenen mache u.a. aufgrund der Distanzen betrieblich und wirtschaftlich keinen Sinn. Zurzeit liegt das Betriebszentrum auf KTN 010.________ Vorderthal; vgl. Betriebsdaten 004.________ mit den Koordinaten X/Y.________ was dem Stall auf KTN 010.________ Vorderthal entspricht). Was das Erfordernis der rechtlichen Einheit anbelangt, so besteht zwischen den Parteien ebenfalls Einigkeit, dass die Beurteilung der Gewerbeeigenschaft nicht auf im selben Eigentum liegende Grundstücke beschränkt ist, sondern auch lang- fristig gesicherte Zupachten zu berücksichtigen sind (Art. 7 Abs. 4 lit. c und Abs. 4bis BGBB). Strittig ist mithin einzig, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe auch dann vorliegt, wenn die für den landwirtschaftlichen Betrieb zwingend notwendigen Bauten und Anlagen Bestandteil einer zugepachteten Liegenschaft sind (wie es die Vor- instanz geltend macht) oder kein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegen kann, wenn der Bewirtschafter wohl über Eigenland verfügt, aber im Eigentum über keine essentiellen Wirtschaftsgebäude, da diese Teil der Zupacht bilden (wie es der Beschwerdeführer vorträgt). 6.3.1 Die Gewerbeeigenschaft kann einem Betrieb auf keinen Fall deshalb ab- gesprochen werden, weil die essentiellen Wirtschaftsgebäude oder auch das Wohnhaus nicht Eigentum des Bewirtschafters sind. Eine entsprechende Ausle- gung ist schon deshalb ausgeschlossen, weil der Gesetzgeber die Gewerbe- pacht kennt, mithin den Umstand, dass ein Pächter ein ganzes Gewerbe pachtet (vgl. Art. 1 Abs. 1 lit. b Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht [LPG; SR 221.213.2] vom 4.10.1985). Verfügt ein Verpächter über das Eigentum an Liegenschaften, die für sich allein die Gewerbequalität nach Art. 7 Abs. 1 BGBB erfüllen und verpachtet er diese insgesamt, so liegt eine Gewerbepacht vor. An der Beurteilung als landwirtschaft- liches Gewerbe ändert nichts, wenn der Pächter in diesen landwirtschaftlichen Betrieb auch noch Eigenland einbringt. Auch ist es der Gewerbepacht nicht ab-10 träglich, wenn ihm der Verpächter mit seinem Eigenland auch noch zum Betrieb zugehöriges, langfristig gesichertes Pachtland unterverpachtet. Hingegen liegt keine Gewerbepacht vor, wenn die Gewerbequalität erst mit Zupachten durch den Pächter erreicht wird, listet doch Art. 1 Abs. 1 lit. b LPG den Art. 7 Abs. 4 BGBB bewusst nicht auf (vgl. Studer/Hofer, Kommentar zum LPG, 2. Aufl., S. 84). Damit eine Gewerbepacht vorliegt, die alle Voraussetzungen eines land- wirtschaftlichen Gewerbes erfüllt, muss die Pacht eine Gesamtheit von landwirt- schaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen aufweisen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren landesüblichen Bewirt- schaftung die gesetzliche Mindest-SAK nötig ist. Beinhaltet die Pacht (inkl. Unter- pacht) keine Bauten und Anlagen, kann keine Gewerbepacht vorliegen (vgl. Stu- der/Hofer, Kommentar zum LPG, 2. Aufl., S. 77 und 80). 6.3.2 Liegt keine Gewerbepacht vor, werden bloss einzelne Grundstücke ge- pachtet (Grundstückpacht). Die Gewerbepacht setzt mithin voraus, dass Gegen- stand der Pacht ein landwirtschaftlicher Betrieb ist, der allein die Gewerbeeigen- schaft erfüllt. Pachtet ein Bewirtschafter hingegen von einem oder mehreren Verpächtern Grundstücke, liegt keine Gewerbepacht vor. Dies schliesst indes nicht aus, dass er diese Zupachten - ggfs. mit Eigenland - zu einem landwirt- schaftlichen Betrieb derart zusammenfügt, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB vorliegt. Dieses Gewerbe muss in der Gesamtheit über die notwendigen Grundstücke, Bauten und Anlagen verfügen und einen Ar- beitskraftbedarf von mindestens 0.75 resp. 1 SAK aufweisen. Anders als das Pachtrecht lässt das bäuerliche Bodenrecht für die Beurteilung der Gewerbeei- gen-schaft ausdrücklich auch langfristig gesicherte Zupachten zu. Mithin wird hier die rechtliche Einheit durch Eigenland und Zupacht gebildet. 6.3.3 Vorliegend ist unbestritten, dass keine Gewerbepacht vorliegt, d.h. na- mentlich KTN 010.________ Vorderthal und KTN 011.________ Vorderthal im Eigentum desselben Verpächters kein landwirtschaftliches Gewerbe darstellen und kein Gewerbe verpachtet wurde. Strittig ist auch nicht eine richtige Anwen- dung des landwirtschaftlichen Pachtrechts. Die Ausführungen dienten einzig der Ergründung des Erfordernisses der "rechtlichen Einheit". Dabei zeigt sich, dass die rechtliche Einheit eines Gewerbes im Sinne der Gewerbepacht im LPG aus- drücklich abweichend geregelt ist von jener im BGBB, indem sich das BGBB be- wusst nicht auf das Eigentum beschränkt, sondern längerfristige Zupachten zu berücksichtigen sind, soweit diese mit dem Eigenland die geforderte rechtliche, räumliche und funktionale Einheit bildet (die Berücksichtigung der Zupacht war ein bewusster Entscheid des Parlamentes, vgl. zum Entstehungshintergrund 11 Studer, Kritisches zur bundesgerichtlichen Praxis zum Zupachtland im bäuerli- chen Boden- und Erbrecht, in BlAR 1/2010 S. 25 ff., S. 35 ff.). Wenn aber von Gesetzes wegen die Zupachten wie Eigenland zu berücksichti- gen und die Voraussetzungen in der Gesamtheit zu erfüllen sind, dann kann es im Rahmen einer Gesamtbeurteilung der Gewerbeeigenschaft keine Rolle spie- len, ob nur Land oder auch Gebäude und Anlagen zugepachtet werden. Notwen- dig ist so oder anders die - durch Eigentum oder Zupacht - langfristig gesicherte Gesamtheit, um Basis für ein Lebenszentrum zu sein und als Grundlage für ei- nen Landwirtschaftsbetrieb zu dienen. Diese Gesamtheit an Land, Bauten und Anlagen stellt dann eine genügende Be- triebsgrundlage dar, wenn sie längerfristig gesichert einen Mindest-SAK aufweist. Dabei kann Pachtland für die Gewerbeeignung ebenso essentiell sein wie Wirt- schaftsgebäude. Mithin ist die längerfristig gesicherte Gesamtheit entscheidend, unabhängig ob Land, Bauten oder Anlagen. 6.4.1 Damit aber ist die Darstellung der Vorinstanz entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht von vornherein falsch, weil sie seinen Betrieb nicht schon deshalb nicht als landwirtschaftliches Gewerbe hätte qualifizieren dürfen, da die Ökonomiegebäude nicht in seinem Eigentum sind. Vielmehr kann ein landwirtschaftlicher Pachtbetrieb auch ohne Gewerbepacht ein landwirtschaftli- ches Gewerbe darstellen, wenn er in der Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu seiner landesüblichen Bewirtschaftung 0.75 resp. 1 SAK nötig ist. Soweit die rechtliche Einheit streng auf Eigentum begrenzt wird, so wi- derspricht dies Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 lit. c BGBB, wonach ausdrücklich auch für längere Dauer zugepachtete Grundstücke zu berücksichtigen sind. Wenn mit- hin (in Lehre und Rechtsprechung [vgl. etwa Urteil Verwaltungsgericht BE 100 2017 81 vom 25.6.2018 Erw. 3.2 mit Verweisen; Urteil Kantonsgericht FR 101 2011 19 & 21 vom 18.2.2016 Erw. 6.h)aa)aaa]) für die Beurteilung der Gewerbe- eigenschaft nach Art. 7 Abs. 1 BGBB von der Voraussetzung einer eigentums- mässigen Einheit die Rede ist, so ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz als Inhalt dieser rechtlichen Einheit Eigentum und Zupacht gemäss Art. 7 Abs. 4 lit. c BGBB berücksichtigt. Die Einschränkung der rechtlichen Einheit von Boden, Gebäuden und Anlagen auf Eigentum in derselben Hand erscheint vor dem Aus- geführten als zu eng. 6.4.2 Soweit die Gewerbeeigenschaft nicht offensichtlich gegeben ist, etwa weil die Erhaltenswürdigkeit gemäss Art. 8 BGBB fraglich ist, gilt es im konkreten Ein- zelfall im Rahmen einer Gesamtbeurteilung zu würdigen, ob effektiv ein landwirt-12 schaftliches Gewerbe vorliegt. Denn entscheidend muss letztlich sein, dass eine rechtliche (sowie räumliche und funktionale) Einheit vorliegt, welche das Potential aufweist, längerfristig Grundlage für einen überlebensfähigen landwirtschaftlichen Betrieb zu sein. Grundlage bildet zwingend eine landwirtschaftliche Nutzfläche (vgl. Art. 2 BGBB). Nun ist unbestritten, dass dieses Land Eigenland und Pachtland sein kann. In welchem Verhältnis dieses vorhanden sein muss, geht aus Art. 7 Abs. 1 BGBB nicht hervor, ein Mindestanteil Eigenland wird nicht definiert. Gemäss Hofer (Kommentar BGBB, 2. Aufl. Art. 7 N 22) ist die Festlegung eines festen Anteils denn auch nicht sinnhaft. Seinerseits appelliert er, die Frage in Verbindung mit Art. 8 lit. b BGBB zu lösen. Demgemäss finden die Bestimmungen über die ein- zelnen landwirtschaftlichen Grundstücke auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltenswürdig ist. So kann eine ungünstige Be- triebsstruktur etwa darin liegen, dass die Gebäude unzweckmässig sind und ein Umbau oder Ersatz, für den Betrieb nicht tragbar im Sinne von Art. 7 Abs. 4 Bst. b BGBB ist, namentlich etwa, weil der Aufwand hierzu in keinem Verhältnis zur Betriebsfläche steht (vgl. Botschaft zu Art. 8 BGBB, BBl 1996 IV 375 bzw. zum ursprünglichen Entwurf BBl 1988 III 985). So ist gemäss Hofer die Beurtei- lung der Erhaltenswürdigkeit u.a. von der Beziehung zwischen dem Anteil Eigen- land und der Zweckmässigkeit der Bauten abhängig (vgl. Hofer, a.a.O., Art. 7 N 22 und insbesondere Art. 8 N 17f ff.). Bei landes- oder ortsüblichem Eigen- landanteil liegt ein Gewerbe unabhängig der Zweckmässigkeit der Gebäude vor (kann diesfalls doch mit Tragbarkeit notwendiger Investitionen gerechnet werden) und anderseits spielt der Eigenlandanteil keine Rolle, wenn die Gebäude darauf sehr zweckmässig sind und einen substantiellen Investitionswert darstellen. Die Erhaltenswürdigkeit ist hingegen nicht gegeben, wenn eine kleine Eigenlandbasis vorliegt und die Gebäude unzweckmässig sind. Zwischen diesen eindeutigen Fällen ist es insbesondere eine Frage der Tragbarkeit der Sanierung und/oder Erstellung von zweck- und funktionsfähigen Gebäuden aufgrund von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, besteht kein Gewerbe. Die- se Tragbarkeit wiederum hängt stark mit dem Eigenlandanteil zusammen und welche wirtschaftliche Basis dieses zu leisten vermag (vgl. Hofer, Kommentar BGBB, 2. Aufl., Art. 7 N 117). 6.4.3 Diese Betrachtung erscheint nachvollziehbar. Landwirtschaftliche Nutz- fläche ist Voraussetzung für die Anwendung des BGBB. Ein Gewerbe bedingt ei- ne Gesamtheit an Boden, Bauten und Anlagen, damit der landwirtschaftliche Be- trieb überhaupt bewirtschaftet werden kann. Fällt notwendiges Land unersetzbar 13 weg, ist eine Bewirtschaftung allein der verbliebenen Bauten und Anlagen nicht erhaltenswürdig. Fallen essentielle Bauten und Anlagen weg, kann der Boden nicht im erforderlichen Mass bewirtschaftet werden. Sind die Bauten und Anlagen Bestandteil des Eigenlandes, reduziert sich das Ri- siko auf den Erhalt deren Zweck- und Funktionsfähigkeit. Sind sie indes Teil der Zupacht, können sie ggfs. gänzlich dahinfallen, so dass ein Ersatz notwendig wird. Hierzu muss erforderliches Land vorhanden und die wirtschaftliche Trag- barkeit der Ersatzinvestition gegeben sein. Dabei versteht sich von selbst, dass dies umso realistischer ist, je grösser der Eigenlandanteil ist. Gerade etwa bei den von der Vorinstanz aufgeführten Beispielen neuer Zusammenarbeitsformen landwirtschaftlicher Gewerbe ist keinesfalls ausgeschlossen, dass diese Voraus- setzungen erfüllt sind und damit ein landwirtschaftlicher Betrieb als Gewerbe er- haltenswürdig ist, selbst wenn auf dem Eigenland kein oder kaum Ökonomiege- bäude stehen. Anderseits steht die Erhaltenswürdigkeit eines Gewerbes eher in Frage, wenn der Eigenlandanteil derart gering oder auch (betrieblich oder funkti- onal) ungeeignet ist, um als Ersatzstandort für dahinfallende Bauten und Anlagen zu dienen oder solche wirtschaftlich zu tragen. 6.5Vorliegend hat die Vorinstanz - wie ausgeführt - eine Gesamtheit an Boden, Gebäuden und Anlagen zu Recht bejaht und auch die 1.2019 SAK sind unbestrit- ten. Damit sind die Voraussetzungen für ein landwirtschaftliches Gewerbe grundsätzlich gegeben. Ungeprüft blieb indes die Erhaltenswürdigkeit im Sinne von Art. 8 lit. b BGBB. Dies zu Unrecht, bildet doch die Erhaltenswürdigkeit ebenso eine Voraussetzung für ein landwirtschaftliches Gewerbe. Kommt hinzu, dass diese beim landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers trotz der 1.2019 SAK nicht geradezu offensichtlich ist. Die gesamte Eigenlandbasis (KTN 001.________ Galgenen) ist mit total 49'975 m 2, wovon nur 184 Aren landwirt- schaftliche Nutzfläche (extensiv genutzte Wiese ohne Weide), klein. Das Eigen- land macht lediglich 13.35% der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche des Betriebes resp. 15.5% des Gewerbes aus. Darauf steht weder ein Wohnhaus noch ein Ökonomiegebäude. Das Grundstück liegt rund 3 km vom Wohnhaus des Beschwerdeführers, 6.6 km von KTN 010.________ Vorderthal resp. rund 11 km von KTN 52 Innerthal entfernt. Fällt die Pacht von KTN 010.________ Vorderthal weg, entfallen nicht nur die Ökonomiegebäude, sondern auch ein we- sentlicher Teil der landwirtschaftlichen Nutzfläche (718 Aren), so dass die Ge- werbeeigenschaft dahinfallen würde. Ob Ersatzfläche dieses Ausmasses in räumlich angemessener Nähe rasch erhältlich ist, ist nicht bekannt. Ein Ersatz der Wirtschaftsgebäude auf der Allmeind (KTN 52 Innerthal) scheint ausge- schlossen. Die Zweckmässigkeit auf KTN 001.________ Galgenen stellt der Be-14 schwerdeführer nachvollziehbar in Frage. Für eine abschliessende Klärung der Erhaltenswürdigkeit ist die Sache auf jeden Fall nicht spruchreif. Vielmehr wird es Aufgabe der Vorinstanz sein zu prüfen, ob der landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers unabhängig von seiner Grösse und notwendigen SAK wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur erhaltungswürdig ist oder nicht (Art. 8 lit. b BGBB). 7.Damit erweist sich die Beschwerde insoweit begründet, als die Vorinstanz das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes festgestellt hat ohne Prüfung der Erhaltenswürdigkeit gemäss Art. 8 lit. b BGBB, nachdem diese vorliegend nicht offensichtlich gegeben ist. Die Sache ist daher zur weiteren Abklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. 8.1Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur erneuten Abklärung und neuem Entscheid (mit noch offenem Ausgang) gilt nach ständiger Praxis für die Frage der Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Zusprechung einer Par- teientschädigung als Obsiegen der beschwerdeführenden Partei, unabhängig davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt, oder ob das entsprechende Begehren im Haupt- oder Eventualantrag gestellt wird (vgl. BGE 137 V 210 Erw. 7.1; VGE I 2019 75 vom 16.3.2020 Erw. 6.2, je mit Hinweisen). 8.2Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanz- leikosten und Barauslagen) sind der Vorinstanz aufzuerlegen. 8.3Nachdem der beanwaltete Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren obsiegt, ist ihm zu Lasten der Vorinstanz eine Parteientschädigung zuzuspre- chen (Art. 61 lit. g ATSG). Die Parteientschädigung ist in Beachtung des kanto- nalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Ja- nuar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflicht- gemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzusetzen.15 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als die Feststellungsverfü- gung vom 20. November 2019 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur weiteren Abklärung und neuem Entscheid an die Vor- instanz zurückgewiesen wird. 2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden der Vorinstanz auferlegt. Auf eine kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. Der Beschwerdeführer hat am 14. Januar 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- geleistet, der ihm aus der Gerichtskasse zurückerstattet wird. 3. Die Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entrichten. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R) - die Vorinstanz (EB) - und das Bundesamt für Landwirtschaft BLW, 3003 Bern (A). Schwyz, 16. Juli 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:16 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 10. August 2020