<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00767</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216361&amp;W10_KEY=13013512&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00767</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.06.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung für sexgewerbliche Umnutzung. Eine nicht bewilligte sexgewerbliche Nutzung einer Liegenschaft ist rechtswidrig. Die Umnutzung kann allenfalls gemäss dem Recht, welches zum Zeipunkt der Umnutzung massgebend war, nachträglich bewilligt werden (E. 1.1). Eine nachträgliche Bewilligung ist vorliegend nicht zulässig, da es bereits im Zeitpunkt der Umnutzung an der Bewilligungsfähigkeit fehlte (E. 1.3). Die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, ist grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (E. 2.1). Ausgangspunkt dieser Prüfung bilden die beiden Fragen, ab welchem Zeitpunkt von einer sexgewerblichen Nutzung der Streitliegenschaft auszugehen und auf wann das behördliche Einschreiten zu datieren ist. Massgebend für Letzteres ist grundsätzlich der Erlass des Bauentscheids (E. 2.2). Die Behörden haben unter entsprechender Mitwirkung der betroffenen Grundeigentümer zu prüfen, wie weit der ersitzungsähnliche Vertrauenstatbestand infolge Zeitablaufs sowohl bezogen auf die Art und Weise der Nutzung als auch hinsichtlich des konkreten räumlichen Ausmasses der sexgewerblichen Nutzung im jeweiligen Einzelfall reicht. Zwar gilt die rechtserhebliche Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen, indes obliegt den Parteien eine erhöhte Mitwirkungspflicht, indem sie substanziiert darzulegen haben, aus welchen Gründen welche Zeugen geeignet sind, relevante Angaben zum Beweisthema machen zu können (E. 2.1 und 2.4). Bezogen auf das 1. Obergeschoss und die beiden Dachgeschosse der vorliegenden Liegenschaft ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, da sich die Beschwerdeführenden nicht erfolgreich auf den Vertrauensschutz berufen können. Bezüglich des 2. und 3. Obergeschosses ist eine Ergänzung des Sachverhalts und ein Neuentscheid durch die Vorinstanz notwendig (E. 2.4.1 ff.). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BORDELLBETRIEB">BORDELLBETRIEB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSITZUNG">ERSITZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSPFLICHT">MITWIRKUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBLICHE NUTZUNG">SEXGEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG, EIGENMÃCHTIGE">UMNUTZUNG, EIGENMÃCHTIGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. II lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 662 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=30950" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00767</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Juni 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Basil Cupa. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>C,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Bauentscheid vom 8. April 2015 erteilte die Bausektion des Stadtrates von ZÃ¼rich A und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den geplanten Umbau des 1. Obergeschosses des GebÃ¤udes an der E-Strasse 01, verweigerte ihnen gleichzeitig aber die sexgewerbliche Umnutzung betreffend alle drei Obergeschosse und die beiden Dachgeschosse, untersagte deren sexgewerbliche Nutzung und ordnete die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands an.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ein dagegen erhobenes Rechtsmittel wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. November 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A, B und C mit Eingabe vom 10. Dezember 2015 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten unter EntschÃ¤digungsfolgen zur Hauptsache die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung der drei Obergeschosse und der beiden Dachgeschosse der Liegenschaft; eventuell ersuchten sie die Sache zur ErgÃ¤nzung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Einvernahme mehrerer Zeugen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 22. Dezember 2015 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Ebensolches beantragte unter EntschÃ¤digungsfolgen die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich mit begrÃ¼ndeter Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2016.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden hielten mit Replik vom 4. MÃ¤rz 2016 an ihren eingangs gestellten AntrÃ¤gen fest. Die Beschwerdegegnerin liess sich hernach nicht weiter zur Sache vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer der streitbetroffenen Liegenschaft und verlangen zur Hauptsache die Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung der drei Obergeschosse sowie der beiden Dachgeschosse der Liegenschaft an der E-Strasse 01.</p> <p class="Erwgung2">Da die BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼ber keine Bewilligung fÃ¼r den Betrieb eines Sexsalons verfÃ¼gen, ist die derzeitige sexgewerbliche Nutzung der Streitliegenschaft als rechtswidrig zu qualifizieren. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Bauten, die ohne Bewilligung genutzt oder errichtet wurden, grundsÃ¤tzlich ihrer ursprÃ¼nglichen Nutzung zuzufÃ¼hren oder zu beseitigen. Die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands kann jedoch unterbleiben, wenn die Baute materiell nicht baurechtswidrig ist und nachtrÃ¤glich bewilligt werden kann. Bei der PrÃ¼fung der Frage, ob eine baurechtliche Bewilligung bei rechtzeitiger Einreichung des Gesuchs hÃ¤tte erteilt werden kÃ¶nnen, ist grundsÃ¤tzlich auf den Rechtszustand abzustellen, der im Zeitpunkt der Errichtung einer Baute bzw. der Umnutzung galt (vgl. BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001 und 1P.773/2001, E. 7; 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 2.1; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00459, E. 4 mit Literatur- und Rechtsprechungshinweisen; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., ZÃ¼rich 2011, S. 482).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Schon seit Ende 1994 ist die Stadt ZÃ¼rich konstant restriktiv bei der Bewilligung sexgewerblicher Salons in Bauzonen mit erhÃ¶htem Wohnanteil vorgegangen (vgl. BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 4a). Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen demgegenÃ¼ber geltend, noch bis Juni 1996 wÃ¤re bezÃ¼glich des 1. Obergeschosses eine Bewilligung erteilt worden; bis zu diesem Zeitpunkt sei noch die Bau- und Zonenordnung 1963 (BauO 1963) zur Anwendung gelangt, die lediglich einen Wohnanteil von 50 % vorgesehen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Das Verwaltungsgericht hat sich schon mehrfach mit der Frage nach der BewilligungsfÃ¤higkeit sexgewerblicher Ateliers in Wohnzonen gemÃ¤ss altem Recht befasst. Es verneinte dabei stets, dass eine Bewilligung hÃ¤tte erteilt werden kÃ¶nnen (eingehend hierzu VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 3; 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00459, E. 4.2â4.3; ferner VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 1; 21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.6â3.7; 24. Oktober 2001, VB.2001.00073, E. 4). Dies hat ebenso fÃ¼r den vorliegenden Fall zu gelten. Dass die Wohnzone B laut der BauO 1963 lediglich einen Wohnanteil von 50 % vorsah, Ã¤ndert daran nichts: Das GrundstÃ¼ck an der E-Strasse 01 wurde gemÃ¤ss der am 23. Oktober 1991 vom Gemeinderat beschlossenen und vom Stimmvolk am 17. Mai 1992 angenommenen Bau- und Zonenordnung der Kernzone zugewiesen und mit einer Wohnanteilsverpflichtung von 60 % belegt (BZO 1992). Die BZO 1992 wurde fÃ¼r diejenigen Gebiete, die von der aufsichtsrechtlich durch die Baudirektion festgesetzten Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO-BD 1995) nicht erfasst wurden, gestÃ¼tzt auf § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vorangewandt. Es lÃ¤sst sich demnach in Ãbereinstimmung mit den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanzen festhalten, dass die Umnutzung auch des 1. Obergeschosses der Streitliegenschaft als sexgewerbliches Atelier im Jahr 1995 (vgl. dazu hinten E. 2.4.1) nicht (mehr) bewilligungsfÃ¤hig war. <span>Die Praxis </span>betreffend sexgewerbliche Salons wurde in der Folge ins geschriebene Recht Ã¼berfÃ¼hrt und gilt gemÃ¤ss Art. 24c Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 der Stadt ZÃ¼rich (BZO) auch nach<span> heutigem Recht.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Demnach ist die seinerzeitige BewilligungsfÃ¤higkeit der NutzungsÃ¤nderung auch fÃ¼r das 1. Obergeschoss zu verneinen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Sodann ist in Anlehnung an einen ersitzungsÃ¤hnlichen Vertrauenstatbestand umstritten, ob die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands wegen eines verspÃ¤teten Einschreitens der BehÃ¶rden infolge langandauernden Zeitablaufs verwirkt wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach der massgeblichen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die behÃ¶rdliche Befugnis, vom GrundeigentÃ¼mer die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt, sofern der Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung keine gewichtigen Interessen entgegenstehen (vgl. eingehend VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4 mit zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungshinweisen). Im Rahmen dieser PrÃ¼fung ist festzustellen, ob grundsÃ¤tzlich von einer Ã¼ber 30 Jahre dauernden sexgewerblichen Nutzung ausgegangen werden kann, und, falls ja, in welchem Ausmass der strittige Sexsalon in der Vergangenheit betrieben wurde und gegenwÃ¤rtig betrieben wird. Die BehÃ¶rden haben unter entsprechender Mitwirkung der betroffenen GrundeigentÃ¼mer zu prÃ¼fen, wie weit der ersitzungsÃ¤hnliche Vertrauenstatbestand infolge Zeitablaufs sowohl bezogen auf die Art und Weise der Nutzung als auch hinsichtlich des konkreten rÃ¤umlichen Ausmasses der sexgewerblichen Nutzung im jeweiligen Einzelfall reicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Ausgangspunkt dieser PrÃ¼fung bilden die beiden Fragen, ab welchem Zeitpunkt von einer sexgewerblichen Nutzung der Streitliegenschaft auszugehen und auf wann das behÃ¶rdliche Einschreiten zu datieren ist. Massgebend fÃ¼r Letzteres ist grundsÃ¤tzlich der Erlass des Bauentscheids (vgl. VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4.2.3), welcher vorliegend auf den 8. April 2015 zu datieren ist. Nachzuweisen wÃ¤re demnach eine mindestens ins das Jahr 1985 zurÃ¼ckreichende, ununterbrochene sexgewerbliche Nutzung der Streitliegenschaft (siehe zur Voraussetzung des ununterbrochenen Ersitzungsbesitzes Art. 662 des Zivilgesetzbuchs; ferner Lorenz Strebel/Hermann Laim <span>in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2015, Art. 662 N. 8).</span> Die sich stellenden Fragen konzentrieren sich im Nachfolgenden auf beweisrechtliche Aspekte<i>.</i></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden wurde die Streitliegenschaft bereits 1983 als Freudenhaus erworben und seit mehreren Jahrzehnten als solches genutzt. So seien im Jahr 1983 fÃ¼nf von 15 Appartements im 1. bis 3. Obergeschoss zur sexgewerblichen Nutzung vermietet gewesen, ab 1985 alle ausser drei und ab 1986 hÃ¤tten sÃ¤mtliche 15 Appartements sexgewerblichen Zwecken gedient. Als Beweis hierfÃ¼r offerieren die BeschwerdefÃ¼hrenden eine ErklÃ¤rung von G, der seit 1985 als Wirt an der benachbarten E-Strasse 02 tÃ¤tig ist. GemÃ¤ss seinem Schreiben vom 9. November 2015 kÃ¶nne dieser bestÃ¤tigen, dass "die Liegenschaft E-Strasse 01, die sich direkt vis Ã vis von unserem Lokal befindet, schon in dieser Zeit sexgewerblich genutzt wurde". Ebenso beantragen sie dessen Einvernahme als Zeugen. Weiter beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Zeugeneinvernahme von Peter Vogel, der seit 1981 das unmittelbar in der Nachbarschaft befindliche Hotel "F" betreibt. Ãberdies nennen sie weitere mÃ¶gliche Zeugen, ohne aber deren genauen Beweiswert auch nur annÃ¤hernd zu spezifizieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das Verwaltungsgericht ermittelt den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen und wÃ¼rdigt die Beweise frei (§ 7 Abs. 1 und 4 VRG). Dies entbindet die Parteien indes nicht von ihrer <i>Mitwirkungspflicht</i> bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts, insbesondere dann, wenn sie mit ihrer Eingabe ein Begehren im Sinn von § 7 Abs. 2 lit. a VRG gestellt haben, aus dem sie Vorteile abzuleiten versuchen. Im Rechtsmittelverfahren besteht â nicht zuletzt mit Blick auf die VerfahrensÃ¶konomie â eine erhÃ¶hte Mitwirkungspflicht, indem die Parteien substantiiert darzulegen haben, aus welchen GrÃ¼nden welche Zeugen als geeignet erscheinen, relevante Angaben zum Beweisthema machen zu kÃ¶nnen; ansonsten kann sich deren Einvernahme erÃ¼brigen (vgl. zum Ganzen Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 49, 59 und 94 ff.). Bei der Feststellung des Sachverhalts und der Einvernahmen von Zeugen darf die mit den SachverhaltsabklÃ¤rungen befasste VerwaltungsbehÃ¶rde beispielsweise auch darauf abstellen, dass es sich beim Einvernommenen um eine Amtsperson â etwa einen Notar â handelt, von dem ein besonders hoher und verlÃ¤sslicher Erkenntnisgewinn fÃ¼r den Verfahrensausgang zu erwarten ist (VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4.2.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b>Die Vorinstanz zeigte auf, dass das 1. Obergeschoss von 1989 bis 1995 durch die X genutzt wurde und gelangte deswegen zum Schluss, das Recht der BehÃ¶rden auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼r dieses Stockwerk sei nicht verwirkt. Ob davor oder danach eine sexgewerbliche Nutzung im 1. Obergeschoss stattfand, ist angesichts dessen unerheblich. Die Vorinstanz ging bei dieser klaren Sachlage zu Recht davon aus, dass der rechtmÃ¤ssige Zustand im 1. Obergeschoss wiederherzustellen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Ãhnliches gilt in Bezug auf die Nutzung der beiden Dachgeschosse, fÃ¼r welche der Umbau samt Estrich sowie der Einbau einer 3-Zimmer-Wohnung mit Galerie genehmigt wurde, in welcher die BeschwerdefÃ¼hrenden 1990 nach eigenen Angaben wohnten. Die geltend gemachte Nutzung muss analog zur zivilrechtlichen Ersitzung, wie bereits erwÃ¤hnt, ununterbrochen erfolgt sein, was vorliegend nicht der Fall ist. Die Vorinstanz ordnete bei dieser Sachlage korrekterweise die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands an.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.3 </b>Komplexer erweisen sich hingegen die VerhÃ¤ltnisse im 2. und 3. Obergeschoss, fÃ¼r die gemÃ¤ss dem angefochtenen Entscheid vor dem Jahr 2003 keine gesicherten Erkenntnisse bestehen. Das Baurekursgericht fÃ¼hrte hierzu aus, dass bis 1988 fÃ¼r die Zimmer hÃ¶chstens Fr. 550.- pro Monat verrechnet wurden und erst danach unter fast vollstÃ¤ndigem Wechsel der Mieterschaft der monatliche Mietzins fÃ¼r diese RÃ¤ume innert vier Jahren im Durchschnitt auf Fr. 1'220.- anstieg, was auf eine sexgewerbliche Nutzung ab diesem Zeitpunkt hindeute. Es verzichtete auf weitere Beweisabnahmen. Kaufpreisschwankungen oder MietzinsÃ¤nderungen kÃ¶nnen als Hinweise auf eine allfÃ¤llige sexgewerbliche Nutzung dienen (VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4.2.1). Die AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts sind soweit denn auch nachvollziehbar, es stellt sich aber die Frage, ob mit Blick auf das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden der rechtserhebliche Sachverhalt durch die Vorinstanzen ausreichend abgeklÃ¤rt wurde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden offerierten den Vorinstanzen und dem Verwaltungsgericht weitere Beweismittel â so etwa die ErklÃ¤rung von G â die vielleicht sachdienliche Hinweise auf eine sexgewerbliche Nutzung der Streitliegenschaft fÃ¼r den relevanten Beurteilungszeitraum liefern kÃ¶nnten. Ebenso kÃ¶nnte womÃ¶glich eine geeignete Person der X, welche von 1989 bis 1995 Mieterin des 1. Obergeschosses der Streitliegenschaft war, hilfreiche Hinweise Ã¼ber die Nutzung des 2. und 3. Obergeschosses fÃ¼r diesen Zeitraum liefern. Das Baurekursgericht ging in Bezug auf diese beiden Stockwerke angesichts der unklaren VerhÃ¤ltnisse in Kombination mit den offerierten Beweisen zu Unrecht von einer zulÃ¤ssigen antizipierten BeweiswÃ¼rdigung aus und verletzte damit das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden und sowie die BegrÃ¼ndungspflicht. Dementsprechend hat die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts in Bezug auf das 2. und 3. Obergeschoss unter entsprechender Mitwirkung der Parteien in einem zweiten Rechtsgang zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, <span>der Entscheid der Vorinstanz vom 6. November 2015 </span>in Bezug auf das 2. und 3. Obergeschoss<span> aufzuheben</span> und die Sache zur ErgÃ¤nzung des Sachverhalts sowie zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen <span>an dieselbe zurÃ¼ckzuweisen (vgl. § 64 Abs. 1 VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>BezÃ¼glich des 1. Obergeschosses und der beiden Dachgeschosse ist die Beschwerde hingegen abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Bei diesem Verfahrensausgang ist von einem rund hÃ¤lftigen Obsiegen der BeschwerdefÃ¼hrenden auszugehen. Folglich sind die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 je zu einem Sechstel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten und der Beschwerdegegnerin zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Angesichts des hÃ¤lftigen Unterliegens beziehungsweise Obsiegens werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit dem vorliegenden Urteil erfolgt teilweise eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass RÃ¼ckweisungsentscheide grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden und nur unter den in Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) genannten Voraussetzungen selbstÃ¤ndig anfechtbar sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. a) In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird </span><span>der Entscheid der 1. Abteilung des Baurekursgerichts vom 6. November 2015 bezÃ¼glich des 2. und 3. Obergeschosses aufgehoben und </span><span>zur ErgÃ¤nzung des Sachverhalts sowie zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen </span><span>an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) BezÃ¼glich des 1. Obergeschosses und der beiden Dachgeschosse wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 je zu einem Sechstel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten und der Beschwerdegegnerin zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. </span><span>Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. </span><span>Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>