Lausanne, 7. Juni 2022
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteile (4A_247/2021, 4A_554/2021)
Gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses von Wohnungen
in Altliegenschaften
Das Bundesgericht präzisiert seine Rechtsprechung zur gerichtlichen Festsetzung
des Anfangsmietzinses einer Wohnung in einer Altliegenschaft, wenn der vereinbarte
Mietzins vermutungsweise missbräuchlich ist, aber weder Vergleichsobjekte noch
offizielle Statistiken zur Bestimmung des orts- und quartierüblichen Mietzinses vorliegen. Es bestätigt einen Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons Waadt. In
einem weiteren Urteil fasst das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Kündigung
einer Wohnung durch den Vermieter wegen Renovationsarbeiten zusammen.
Die  beiden  neuen  Mieter  einer  Vierzimmerwohnung  in  einer  Liegenschaft  aus  den
1960er-Jahren am See in Montreux (VD) fochten den vereinbarten Mietzins von netto
2'280 Franken als missbräuchlich an. Sie verlangten eine Herabsetzung des Anfangsmietzinses auf 1'467 Franken. Der Vormieter hatte 1'562 Franken bezahlt. Das Mietgericht des Kantons Waadt legte den Mietzins nach Durchführung eines Augenscheins
auf 1'800 Franken fest, was vom Waadtländer Kantonsgericht bestätigt wurde.
Das  Bundesgericht  weist  die  dagegen  erhobene  Beschwerde  der  Mieter  ab.  Der
Mietzins einer Altbau-Wohnung ist grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn er orts- und
quartierüblich ist. Das ist anhand offizieller Statistiken oder von fünf Vergleichsobjekten
zu prüfen. Ein missbräuchlicher Mietzins ist zu vermuten, wenn er deutlich mehr als 10
Prozent über dem vom Vormieter bezahlten liegt (massive Erhöhung) und sich dies nicht
durch eine Entwicklung des Referenzzinssatzes für Hypotheken oder des Landesindex
für Konsumentenpreise erklären lässt. Hier ist von der Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses auszugehen. Dem Vermieter ist es nicht gelungen, diese Vermutung
zu  erschüttern.  In  diesem  Fall  ist  es  Sache  des  Richters,  den  zulässigen  Anfangsmietzins  festzusetzen.  Das  Bundesgericht  hat  in  einem  früheren  Urteil  festgehalten,
dass es bei fehlenden Beweismitteln der Parteien bundesrechtskonform sei, auf den
vom Vormieter bezahlten Mietzins abzustellen. In Präzisierung seiner Rechtsprechung
kommt das Bundesgericht nun zum Schluss, dass dies nicht zwangsläufig der Fall sein
muss. Auf den vom Vormieter bezahlten Mietzins ist abzustellen, wenn überhaupt kein
anderes Beweismittel vorliegt. Gibt es indessen andere Grundlagen – die nicht von den
Parteien  stammen  müssen  –,  wie  kantonale  oder  kommunale  Statistiken,  kann  der
Richter diesen bei der Festsetzung des Mietzinses Rechnung tragen, selbst wenn sie
nicht  ausreichend  differenziert  sind.  Im  konkreten  Fall  hat  sich  die  Vorinstanz  auf
Statistiken  des  Bundesamtes  für  Statistik  gestützt.  Zur  Bestimmung  des  orts-  und
quartierüblichen Mietzinses sind diese nicht ausreichend detailliert. Das Waadtländer
Kantonsgericht durfte die aus diesen Statistiken resultierenden Werte jedoch anhand
der konkreten Merkmale der Wohnung, des vom Vormieter bezahlten Mietzinses und
aufgrund seiner Kenntnisse des lokalen Mietmarktes und seiner Erfahrungen gewichten.
Die so erfolgte gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses von 1'800 Franken ist
nicht zu beanstanden.
In einem weiteren Urteil fasst das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Kündigung
einer Wohnung durch den Vermieter wegen Renovationsarbeiten zusammen. Es kommt
zum Schluss, dass die Kündigung im konkreten Fall nicht missbräuchlich war. Insbesondere durfte das Kantonsgericht davon ausgehen, dass der Vermieter die Renovation
tatsächlich  beabsichtigte  und  die  Renovationsarbeiten  den  Auszug  der  Mieterin  notwendig machten. Lausanne, le 7 juin 2022
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêts (4A_247/2021, 4A_554/2021)
Fixation judiciaire du loyer initial des logements dans des 
immeubles anciens
Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence relative à la fixation judiciaire du loyer
initial  d'un appartement  dans un immeuble ancien, lorsque le loyer convenu est
présumé  abusif  et  qu'il  n'existe  ni  logements  de  comparaison,  ni  statistiques
officielles pour déterminer le loyer usuel dans la localité ou le quartier. Il confirme
une décision du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Dans un autre arrêt, le Tribunal
fédéral résume sa jurisprudence relative à la résiliation de bail donnée par le bailleur
pour effectuer des travaux de rénovation.
Les deux nouveaux locataires d'un logement de quatre pièces situé dans un immeuble
au  bord  du  lac  à  Montreux  et  datant  des  années  1960  ont  contesté  le loyer  initial
convenu de 2'280  francs net, le qualifiant d'abusif. Ils ont exigé une réduction du loyer
au montant de 1'467  francs. Le précédent locataire payait 1'562  francs. Après inspection
locale, le Tribunal des baux du canton de Vaud a fixé le loyer à 1'800  francs, montant
que le Tribunal cantonal vaudois a confirmé.
Le Tribunal fédéral rejette le recours interjeté par les locataires. Le loyer d'un logement
dans un immeuble ancien n'est en principe pas abusif s'il correspond aux loyers usuels
de la localité ou du quartier. Ces loyers se déterminent sur la base, soit de statistiques
officielles, soit d'au moins cinq logements de comparaison. Selon la jurisprudence, le
loyer convenu est présumé abusif s'il dépasse de largement plus de 10  pour cent le
loyer payé par le précédent locataire (augmentation massive) sans que cela ne puisse
s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des
prix à la consommation. Tel est le cas en l'espèce. Le bailleur n'a pas réussi à affaiblir
cette  présomption.  Dans  cette  situation,  il  revient  au  juge  de  fixer  le  loyer  initial
admissible. Dans un précédent arrêt, le Tribunal fédéral avait retenu qu'en l'absence de
moyens de preuve produits par les parties, il était conforme au droit fédéral de s'en tenir
au montant  du loyer  payé par  le précédent  locataire.  Précisant  sa jurisprudence,  le
Tribunal fédéral considère que tel ne doit pas être systématiquement le cas. On peut
s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire lorsqu'il n'existe aucun moyen de
preuve.  En  revanche,  lorsqu'il  existe  d'autres  éléments  – même  s'ils  n'ont  pas  été
produits par les parties  –, comme des statistiques cantonales ou communales, le juge
peut en tenir compte pour fixer le loyer litigieux, même si elles ne sont pas suffisamment
différenciées.  En l'espèce,  l'instance précédente s'est  basée sur  des statistiques de
l'Office  fédéral  de  la statistique.  Celles-ci  ne  sont  pas  suffisamment  détaillées  pour
déterminer les loyers usuels de la localité ou du quartier. Le Tribunal cantonal vaudois
pouvait  toutefois  pondérer  les  chiffres  résultant  de  ces  statistiques  en  fonction  des
caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux et en tenant compte du montant du
loyer payé par le précédent locataire ainsi que de sa connaissance du marché local et
de son expérience. Le loyer de 1'800  francs qu'il a ainsi fixé ne prête pas le flanc à la
critique.
Dans un autre arrêt, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence relative à la résiliation
du  bail donnée  par  le bailleur  pour  cause de  travaux de rénovation.  Il a conclu  en
l'espèce que la résiliation n'était pas abusive. Le Tribunal cantonal pouvait admettre que
le bailleur avait effectivement l'intention de procéder à ces travaux de rénovation et que
leur exécution nécessitait le départ de la locataire. Losanna, 7 giugno 2022
Comunicato stampa del Tribunale federale
Sentenze (4A_247/2021, 4A_554/2021)
Fissazione giudiziale della pigione iniziale per abitazioni situate 
in vecchi immobili
Il Tribunale federale precisa la sua giurisprudenza sulla fissazione giudiziale della
pigione iniziale di un'abitazione situata in un immobile vecchio, quando la pigione
convenuta  si  presume  abusiva  e  non  esistono  né  abitazioni  paragonabili  né
statistiche ufficiali per determinare il canone usuale nella località o nel quartiere.
Esso  conferma  una  decisione  del  Tribunale  cantonale  vodese.  In  un'ulteriore
sentenza il Tribunale federale riassume la sua giurisprudenza sulla disdetta data dal
conduttore in vista di lavori di ristrutturazione.
I due nuovi inquilini di un'abitazione di quattro vani situata in un immobile edificato negli
anni 1960 in riva al lago a Montreux (VD) hanno contestato la pigione iniziale convenuta
di fr. 2'280.- netti in quanto abusiva. Hanno preteso la riduzione dell'affitto a fr. 1'467.-. Il
precedente conduttore pagava fr. 1'562.-. Dopo avere svolto un sopralluogo, il Tribunale
competente in materia di locazione del Canton Vaud ha fissato la pigione in fr. 1'800.-,
importo confermato dal Tribunale cantonale vodese.
Il Tribunale federale respinge il ricorso degli inquilini. La pigione di un'abitazione situata
in un vecchio immobile non è di principio abusiva se corrisponde ai canoni usuali nella
località  o  nel  quartiere.  Tale  aspetto  deve  essere  verificato  sulla  base  di  statistiche
ufficiali  o  di  cinque  oggetti  paragonabili.  Secondo  la  giurisprudenza  una  pigione  si
presume  abusiva  se  supera  chiaramente  il  10  %  di  quanto  pagato  dal  precedente
conduttore (massiccio aumento), senza che ciò possa essere spiegato con l'evoluzione
del tasso di interesse di riferimento o con l'indice svizzero dei prezzi al consumo. Ciò si
verifica  nel  caso  concreto.  Il  conduttore  non  è  quindi  riuscito  a  ribaltare  questa
presunzione.  In  un  caso  del  genere  compete  al  giudice  fissare  la  pigione  iniziale
ammissibile. Il Tribunale federale in una sentenza precedente ha stabilito che in assenza
di prove in merito fornite dalle parti era conforme al diritto federale fondarsi sulla pigione
pagata dal precedente inquilino. Precisando la sua giurisprudenza, il Tribunale federale
giunge ora alla conclusione che ciò non deve necessariamente essere il caso. Occorre
fondarsi sulla pigione versata dal precedente conduttore se non ci sono affatto prove. Se
invece vi sono altre basi – le quali non devono necessariamente provenire dalle parti –
come  statistiche  cantonali  o  comunali,  il  giudice  può  tenerne  conto  per  fissare  la
pigione, anche se non sono sufficientemente differenziate. Nella fattispecie, il Tribunale
cantonale vodese si è fondato sulle statistiche dell'Ufficio federale di statistica. Queste
statistiche non sono sufficientemente dettagliate per  stabilire la pigione usuale nella
località o nel quartiere. I giudici cantonali potevano tuttavia ponderare i valori derivanti
da queste statistiche alla luce delle caratteristiche concrete dell'abitazione, della pigione
versata dal precedente conduttore nonché della loro conoscenza del mercato locale e
della loro esperienza. La fissazione giudiziale della pigione a fr. 1'800.- non è quindi
censurabile.
In un'altra sentenza il Tribunale federale riassume la sua giurisprudenza sulla disdetta
data dal conduttore in vista di lavori di ristrutturazione. È giunto alla conclusione che la
disdetta nel caso concreto non era abusiva. In particolare, il Tribunale cantonale vodese
poteva ritenere che il conduttore avesse effettivamente l'intenzione di eseguire lavori di
ristrutturazione e che tali lavori rendessero necessaria l'uscita dell'inquilino.