Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 76 Telefax 031 633 76 25 Unser Zeichen: 26.12 - 17.33 FRL/kna Bern, 24. Oktober 2017 Ihr Zeichen: DIE JUSTIZ-, GEMEINDE- UND KIRCHENDIREKTION DES KANTONS BERN hat in der Moderationssache Ehegatten H. und P. K., ……………………………………….. Gesuchsteller gegen Notar X., ………………………………………….. vertreten durch Notarin und Rechtsanwältin Y., ……………………………………………….. Gesuchsgegner betreffend amtliche Festsetzung von Gebühren und Auslagen (Rechnung vom 10. März 2017 und detaillierte Rechnung vom 7. April 2017) - 2 - erwogen: 1. 1.1 Mit Schreiben vom 9. Mai 2017 reichten die Gesuchsteller bei der Justiz -, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (kurz: JGK) ein Gesuch um amtliche Festsetzung der G e- bühren und Auslagen im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Kaufvertrags samt zusätzl i- cher Vereinbarung eines Rückkaufs - und Vorkaufsrechts ein, der in der Folge nicht öffentlich beurkundet wurde. Der Vertragsentwurf vom 2. Dezember 2016 sah vor, dass die Gesuchste l- ler das Grundstück L. Grundbuchblatt Nr. 601 von der Einwohnergemeinde L. kaufen würden. Im Weiteren beinhaltete der Vertragsentwurf die Einräumung eines Rüc kkaufs- und eines Vo r- kaufsrechts seitens der Gesuchsteller an die Einwohnergemeinde L.. In ihrem Moderationsge- such vom 9. Mai 2017 brachten die Gesuchsteller im Wesen tlichen vor, dass der G esuchsgeg- ner die für den Kaufvertrag anfallenden Kosten auf rund CHF 1'800.00 geschätzt h abe. Der Gesuchsgegner habe sie nie darauf aufmerksam gemacht, dass die se Kosten wegen des im Kaufvertrag enthaltenen Rückkaufs - und Vorkaufsrechts a nsteigen wü rden. Sie hätten sich aufgrund des genannten Preises von CHF 1'800.00 für die Ausarbeitung eines Kaufve rtrags- entwurfs durch den Gesuchsgegner entschieden. Nach einem Gespräch mit Vertretern der Einwohnergemeinde L. am 2. Dezember 2016, in we lchem insbesondere Fragen der Bebauung und der Nutzung des Grundstücks besprochen wo rden seien, hä tten die G esuchsteller dem Gesuchsgegner am 4. Dezember 2016 mitgeteilt, er solle mit der weiteren Ausa rbeitung des Vertragsentwurfs zu warten bis die offenen Fragen mit der E inwohnergemeinde L. geklärt seien. In der Folge sei es jedoch bis heute nicht zu einer ö ffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags gekommen. Die Gesuchsteller reichten mit ihrem Moderationsgesuch eine Zwischenabrechnung des G e- suchsgegners vom 10. Mär z 2017 in der Höhe von CHF 2'505.60 ein. Ebenfalls mit dem Mod e- rationsgesuch reichten die Gesuchsteller eine detaillierte Abrechnung des Gesuchsgegners vom 7. April 2017 in der Höhe von CHF 3'331.10 ein. 1.2 Mit Verfügung vom 11. Mai 2017 stellte das bei der JGK instruierende Amt für Betrieb s- wirtschaft und Aufsicht (kurz: ABA) fest, dass die Gesuchsteller ihre Schuldpflicht an und für sich nicht bestreiten, sondern nur die Höhe der Rechnung. Eine amtliche Festsetzung von N o- tariatsgebühren sei daher grundsä tzlich möglich. 1.3 Mit Eingabe vom 9. Juni 2017 beantragte der Gesuchsgegner, dass die Notariatsgebü h- ren auf CHF 2'944.35 und die Auslagen auf CHF 40.00 amtlich festzusetzen seien. Eventualiter seien die Notariatsgebühren auf CHF 2'300.00 und die Auslage n auf CHF 20.00 amtlich fes t- zusetzen. Diese Anträge wurden insbesondere wie folgt begründet: Die Gesuchsteller seien anlässlich des Erstgespräches über die Kostenfolgen gemäss AGBs und Klienteninformationen der Kanzlei X. informiert worden. Der Zeitansatz des Gesuchsge g- ners betrage demnach CHF 220.00 pro Stunde. Dieser liege unter dem gemäss Art. 30 Abs. 2 der Verordnung über die Notariatsgebühren vom 26. April 2006 (GebVN; BSG 169.81) mögl i- - 3 - chen Ansatz von CHF 230.00. Die Gebühren schätzung von rund CHF 1'800.00 bei einem Kaufpreis von CHF 360'000.00 werde seitens des Gesuchsgegners nicht bestritten. Der G e- suchsgegner mache gegenüber allen Klienten zusätzlich auf Honorar und Auslagen aufmerk- sam. Gemäss Art. 13 i.V.m. Anhang 1 GebVN betrage der Mittelwert beim zur Diskussion st e- henden Kaufvertrag CHF 1'827.00. Der Gesuchsgegner habe diese Gebührenschätzung vor Kenntnis der weiteren Details (u.a. Bedingung einer baulichen Au snahmebewilligung für einen Carport, wasserbauchliche Massnahm e von Seiten der Einwo hnergemeinde L. etc.) abgeg e- ben bzw. die Gesuchsteller hätten zu Beginn lediglich von einem "gewöhnlichen" Kauf gespr o- chen. Der Kaufvertragsentwurf vom 2. Dezember 2016 enthalte aber zusätzliche obligatorische und präzisierende dingliche Vereinbarungen. Mit Schreiben vom 10. März 2017 habe der Gesuchsgegner den Gesuchstellern eine Zw i- schenabrechnung zukommen lassen, da sich die Parteien uneinig geworden seien. Darin seien die bisherigen Aufwände im Sinne einer Leistungszwischenabrechnung als Honorar in Rec h- nung gestellt worden. Dies mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass diese bisherigen Zeitau f- wände angerechnet würden, sofern es doch noch zur Beurkundung kommen sollte. Da eine Beurkundung wohl nicht mehr in Betr acht komme und da es die Gesuchsteller in der Folge verlangt hätten, habe der Gesuchsgegner den Gesuchstellern am 7. April 2017 eine d e- taillierte Endabrechnung zukommen lassen. Diese beinhalte sämtliche Gebührenpositionen abzüglich 15% aufgrund der Nichtbe urkundung, sowie Honorar und Auslagen. Der Gesuch s- gegner erachte diese Endabrechnung – entsprechend dem Rechtsbegehren 1 – nach wie vor als korrekt und wünsche um Bestätigung dieser Endabrechnung. Gründe zur Abweichung vom Mittelwert gegen unten hätten kei ne bestanden. Im Gegenteil: Die Wünsche der Parteien seien anspruchsvoll gewesen und hätten sich nicht einfach in eine gemeinsame Willenserklärung ausformulieren lassen. Gesamthaft betrachtet , habe der Gesuchsgegner den Mittelwert im vo r- liegenden Fall als genügend betrachtet, obschon die Komplexität des Vertrages, die Dringlic h- keit und die Bedeutung des Geschäfts eine Abweichung eher gegen oben gerechtfertigt hätten. Der Gesuchsgegner führte sodann aus, dass Art. 2 GebVN besage, dass sich die Gebühr i n- nerhalb des festgesetzten Rahmens nach dem Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des G e- schäfts, nach der vom Notar übernommenen Verantwortung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Urkundsparteien bemesse. Inhalt der Gebühr seien die in Art. 3 GebVN aufgelisteten Positionen. Gemäss Art. 4 Abs. 2 GebVN seien mehrere tarifierte Geschäfte ei n- zeln zu berechnen. Gemeint sei, dass mehrere Gebührenpositionen in der detaillierten Enda b- rechnung einzeln berücksichtigt werden müssten. Nach Art. 4 Abs. 1 G ebVN sei bei Nichtz u- standekommen der Beurkundung die Gebühr angemessen zu reduzieren. Was unter ang e- messener Reduktion zu verstehen sei, sei Auslegungssache. Der Notar habe den Einzelfall bei der Festlegung der Gebühr sowie bei der allfälligen Reduktion zu beurteilen. Dies in Kenntnis des gesamten Sachverhalts sowie in Anbetracht seiner geleisteten Arbeiten und unter Berüc k- sichtigung der Kriterien gemäss Art. 2 GebVN. Der Gesuchsgegner sei überzeugt, diese Vo r- schriften mit seiner Endabrechnung für den vorli egenden Fall korrekt umgesetzt zu haben. D a- für habe er mit seiner Zwischenabrechnung vorerst eine erste Hilfsrechnung für seinen bisher - 4 - aufgelaufenen Arbeitsaufwand erstellt. Der Zeitaufwand sei in der Zwischenrechnung vom 10. März 2017 klar abgebildet. De r Aufwand stimme mit dem eingereichten Time -Sheet überein. Nach Ziffer 3.2.1 des Entscheids der JGK vom 27. Oktober 2016 könne der Notar mit einem Stundenansatz von bis zu CHF 230.00 seinen Arbeitsaufwand beziffern. Die erstellte Hilfsrec h- nung stelle aller dings nicht das einzige Bemessungskriterium der reduzierten Gebühr dar. Die Differenz zwischen der Hilfsabrechnung / Zwischenabrechnung zur detaillierten Endabrec h- nung ergebe sich aufgrund der Berücksichtigung der Mittelwerte der drei Gebührenpositionen. Allein aufgrund des Zeitaufwands nach unten a bzuweichen, rechtfertigte sich im vorliegenden Fall nicht – dies aufgrund der seitens der Gesuchsteller erforderten Dringlichkeit. Des Weiteren sei auch die Verantwortun g höher als üblich zu . Insgesamt sei der Mi ttelwert somit angeme s- sen. Schliesslich enthalte die Endabrechnung den praxisüblichen Abzug von 15%, welchen der Gesuchsgegner in casu als angemessene Reduktion betrachte. 1.4 Mit Stellungnahme vom 14. Juli 2017 führten die Gesuchsteller insbesondere aus, dass der Gesuchsgegner anlässlich der ersten Besprechung vom 18. November 2016 die anfalle n- den Notariatskosten von der Höhe des Kaufpreises abhängig gemacht habe und diese bei e i- nem Kaufpreis von CHF 360'000.00 auf CHF 1'827.00 beziffert habe. Soweit entscheidrelevant wird auf die übrigen Ausführung en der Gesuchsteller in den nachfolgenden Erwägungen ein- gegangen. 1.5 Mit Eingabe vom 11. August 2017 hielt der Gesuchsgegner an seinen Rechtsbegehren gemäss Stellungnahme vom 9. Juni 2017 fest. Soweit entschei drelevant wird auf seine diesbe- züglichen Ausführungen in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 1.6 Mit Verfügung vom 14 . August 2017 schloss das ABA den Schriftenwechsel und stellte den Parteien in Aussicht, dem Justiz -, Gemeinde- und Kirchendirektor in dieser Angelegenheit einen Antrag zu unterbreiten. 2. 2.1 Gemäss Art. 54 Abs. 1 NG können sowohl der Rechnungsempfänger, als auch de r Notar die Höhe streitiger Gebühren und Auslagen durch die Aufsichtsbehörde festsetzen la s- sen. Zuständig für die Behandlung eines entsprechenden Gesuches ist gestützt auf Art. 38 Abs. 2 Bst. d NG die JGK. Wird die amtliche Festsetzung der Gebühren und Aus lagen bea n- tragt, so darf die strittige Rechnung zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung nicht bereits vo r- behaltlos bezahlt worden sein ( vgl. Art. 54 Abs. 2 NG). Weiter sind die Verfahrensfristen g e- mäss Art. 55 NG zu beachten: Der Rechnungsempfänger hat vom Notar binnen 30 Tagen ab Erhalt der Rechnung eine detaillierte Aufstellung zu verlangen, welche der Notar alsdann ebe n- falls binnen 30 Tagen zu erstellen und unter Anwendung der in Art. 52 Abs. 1 NG genannten Bemessungskriterien zu begründen hat. Erklärt sich der Rechnungsempfänger nach Erhalt der detaillierten Aufstellung mit den vom Notar eingeforderten Gebühren und Auslagen nach wie vor nicht einverstanden, so hat er wiederum binnen 30 Tagen bei der JGK ein Gesuch um am t- liche Festsetzung der Gebühren und Auslagen einzureichen, unter Beilage der detaillierten - 5 - Aufstellung des Notars. In Ermangelung weitergehender spezialrechtlicher Verfahrensvorschri f- ten finden auf das Moderationsverfahren sodann die Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 23. Mai 1989 (VRPG; BSG 155.21) Anwendung. Insbesondere sind die Formerfordernisse von Art. 32 Abs. 1 und 2 VRPG beachtlich , und es ist ein schutzwürdiges Interesse gemäss Art. 50 Abs. 2 VRPG nachzuweisen. Bei der Beurteilung des Gesuches um amtliche Festsetzung der Gebühren und Auslagen kommt der JGK grun d- sätzlich volle Kognition zu. Des Weiteren gilt gemäss Art. 18 VRPG die Offizialmaxime, wonach der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und die JGK nicht an die Parteianträge gebu n- den ist (vgl. zum Ganzen auch MÜLLER/GENNA, N. 1 ff. zu Art. 54/55 NG, in: Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Prof. Dr. Stephan Wolf (Hrsg.), Bern 2009 [zit.: KNB]). 2.2 Im vorliegenden Fall haben d ie Gesuchsteller als Rechnungsempfänger gestützt auf Art. 54 Abs. 1 NG i.V.m. Art. 52 VRPG ein schutzwürdiges Interesse am Erlass einer Verf ü- gung zwecks amtlicher Festsetzung der notariellen Gebühren und Auslagen. Was die Einhaltung der unter Ziffer 2.1 hievor genannten Verfahrensfristen anbelangt, so geht aus d en Akten hervor, dass die Rechnung vom 10. März 2017 datiert. Die Gesuchsteller e r- suchten sodann mit Schreiben vom 6. April 2017 um Erstellung einer detaillierten Rechnung, womit die 30 -tägige Frist gemäss Art. 55 Abs. 1 NG gewahrt ist. In der Folge erstellte der G e- suchsgegner am 7. April 2017 eine detaillierte Rechnung, welche den Gesuchstellern am 10. April 2017 zuging. Mit Einreichung des Gesuchs um amtliche Festsetzung der Gebühren und Auslagen vom 9. Mai 2017 wahrten die Gesuchstelle r auch die 30 -tätgige Frist gemäss Art. 55 Abs. 3 NG. Demnach kann festgehalten werden, dass die JGK als zuständige Behörde i.S.v. Art. 38 Abs. 2 Bst. d NG auf das im Übrigen formgerecht eingereichte Moderationsgesuch vom 9. Mai 2017 eintreten kann. 3. 3.1 Im vorliegenden Moderationsverfahren ist zunächst zu prüfen, ob die detaillierte Abrech- nung des Gesuchsgegners vom 7. April 2017 den Anforderungen an eine detaillierte Aufstellung i.S.v. Art. 55 Abs. 1 NG entspricht. 3.1.1 Eine detaillierte Aufstellung bzw. Rechnung gemäss Art. 55 Abs. 1 NG hat – zusätzlich zu den bereits in der „Erstrechnung“ i.S.v. Art. 6 GebVN aufzuführenden Angaben zu Beme s- sungsgrundlage, geschuldeter Gebühr und Begründung der Gebührenbemessung – folgende Elemente zu enthalten: Die effektiv für jede einzelne Bemühung des Notars und seiner Mitarbe i- ter aufgewendete Arbeitszeit gemäss Leistungserfassung (vgl. Art. 24 Abs. 1 Bst. a der Notar i- atsverordnung vom 26. April 2006 [NV; BSG 169.112]), allenfalls Anpassung dieses effektiven Zeitaufwands an den gebotenen Aufwand, eine konkrete Würdigung der drei weiteren Beme s- sungskriterien gemäss Art. 52 Abs. 1 NG und Art. 2 GebVN (Bedeutung des Geschäfts, übe r- nommene Verantwortung des Notars, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der rogierenden Par tei), eine nachvollziehbare Gewichtung der vier Bemessungsfaktoren und die detaillierte Begründung - 6 - der Gebührenbemessung. Bei einer gestaffelten Rahmengebühr ist die Anwendung der Mittelg e- bühr oder die Ausschöpfung des Gebührenrahmens gegen oben oder unten zu begründen, bei der einfachen Rahmengebühr die prozentuale Ausschöpfung des Gebührenrahmens und bei der Zeitgebühr der konkrete Stundenansatz ( vgl. u.a. den Entscheid 26.12 - 14.22 der JGK vom 14. Oktober 2014 und FRANZ MÜLLER/MARTIN BICHSEL/GIAN SANDRO GENNA, Das neue Notar i- atsgebührenrecht des Kantons Bern, in: Der bernische Notar [zit.: BN] 2008, S. 199 ). Wie im Entscheid 26.12-14.92 der JGK vom 12. Juni 2015 in Erwägung 3 dargelegt, entspricht ein Lei s- tungskontrollblatt den gesetzlichen Anforderungen an eine detaillierte Rechnung nach Art. 55 Abs. 1 NG in keiner Weise. 3.1.2 Die detaillierte Abrechnung des Gesuchsgegners vom 7. April 2017 nennt für den Kauf- vertrag sowie für das Abfassen des Rückkaufs - und Vorkaufsrecht jeweils die gestaffelte Ra h- mengebühr gemäss Art. 13 Abs. 1 GebVN i.V.m. Anhang 1 zur GebVN als anwendbare Gebü h- renart. Dabei dient für den Kauf der dem Entwurf des Kaufvertrags vom 2. Dezember 2016 z u- grundeliegende Kaufpreis als massgebliche Bemes sungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage für das Rückkaufs - und Vorkaufsrecht dient der amtliche Wert des Grundstücks. Im Weiteren wurde gestützt auf Art. 4 GebVN eine Reduktion aller drei Gebühren um 15% vorgenommen, da es nicht zur Errichtung einer öffent lichen Urkunde gekommen ist. Schliesslich werden zur erh o- benen Gebühr ein Honorar und die Auslagen hinzugerechnet. Den unter Ziffer 3.1.1 genannten Anforderungen wird die vom Gesuchsgegner eingereichte A b- rechnung vom 7. April 2017 nicht ausreichend gerech t. Der Abrechnung kann nicht entnommen werden, wie hoch die Minimal -, Mittel- und Maximalgebühren ausfallen. Ebenso wenig äussert sich die Abrechnung zur Bedeutung des Geschäfts, zur übernommenen Verantwortung des N o- tars und zur wirtschaftlichen Leistungsf ähigkeit der rogierenden Partei. Sodann fehlt der detai l- lierten Abrechnung die effektiv für jede einzelne Bemühung des Notars und seiner Mitarbeiter aufgewendete Arbeitszeit für seine hauptberufliche Tätigkeit gemäss Leistungserfassung. Eben- falls fehlt eine unter Umständen angezeigte Anpassung des effektiven Zeitaufwands an den g e- botenen Aufwand. Der Umstand, dass die Abrechnung des Gesuchsgegners nicht den Anforderungen an eine d e- taillierte Rechnung gemäss Art. 55 Abs. 1 NG gerecht wird, ist im Kostenpunkt zu würdigen. 3.2 Zu prüfen ist sodann, ob der Gesuchsgegner die Gebühren in der Höhe von CHF 2'944.35 in seiner Rechnung vom 7. April 2017 angemessen festgesetzt hat. 3.2.1 Der Gesuchsgegner verfasste am 2. Dezember 2016 einen Entwurf eines Kaufvertrags über das Grundstück L. Grundbuchblatt-Nr. 601 zwischen der Einwohnergemeinde L. als Ver- käuferschaft und den Gesuchstellern als Käuferschaft. Zusätzlich zum Kauf wurde im Ve rtrags- entwurf ein Vorkaufs- und Rückkaufsrecht für das zu übertragende Grundstück L. Grundbuch- blatt-Nr. 601 vereinbart. Da sich die Parteien in der Folge uneinig wurden, wurden die Vertrag s- verhandlungen sistiert, und der entworfene Kaufvertrag gelangte bis heute nicht zur öffentlichen Beurkundung. Dies veranlasste den Gesuchsgegner , am 10. März 2017 eine Zw ischenabrech- nung für seine geleisteten Arbeiten in der Höhe von CHF 2'505.60 zu ste llen. In der Folge ve r- - 7 - langten die Gesuchsteller vom Gesuchsgegner eine detaillierte Abrechnung für seine geleisteten Bemühungen. Der Gesuchsgegner erstellte am 7. April 2017 folgende G ebührenrechnung: Für das Abfassen des Kaufvertrags wurde bei einem Kaufpreis von CHF 359'170.00 gestützt auf Art. 13 Abs. 1 GebVN i.V.m. Anhang 1 ei ne Gebühr von CHF 1'823.95 verlangt. We iter erhob der Gesuchsgegner für das Abfassen des Rückkaufs- sowie des Vorkaufsrechts bei einem amtlichen Wert von CHF 360.00 gestützt auf Art. 13 Abs. 1 GebVN i.V.m. Anhang 1 j eweils eine Gebühr von CHF 820.00. Nach erfolgter Kumulation dieser drei Gebührenpositionen resultierte ein B e- trag von CHF 3'463.95, welcher anschliessend unter Berufung auf Art. 4 GebVN und auf den Entscheid der JGK vom 18. März 2013 (vgl. Berner Notar, 2013, S. 78) um 15% auf CHF 2'944.35 reduziert wurde. 3.2.2 Kommt es nach der Rogation des Notars nicht zur Errichtung einer öffentlichen Urkunde, ist die tarifierte Gebühr angemessen zu reduzieren, wobei der Tarifrahmen unterschritten werden kann (vgl. Art. 4 Abs. 1 GebVN). Gemäss Verwaltungsger icht des Kantons Bern ist bei der A n- wendung von Art. 4 Abs. 1 GebVN wie folgt zu verfahren: Vor einer Reduktion der Gebühr ist diese in einem ersten Schritt anhand des Tarifs und nach Massgabe der Bemessungskriterien von Art. 52 Abs. 1 NG bzw. Art. 2 GebVN (und gegebenenfalls unter Berücksichtigung des Äqui- valenzprinzips) zu berechnen, wie wenn das Geschäft rechtsgültig zustande gekommen wäre. Das auf diese Weise bezifferte Ergebnis ist in einem zweiten Schritt unter Würdigung aller rel e- vanten Umstände ange messen zu reduzieren. Hauptkriterium zur Bemessung der reduzierten Gebühr ist der Arbeitsaufwand des Notars. Mittels einer Hilfsrechnung mit einem Stundenansatz von maximal CHF 230.00 (gemäss Art. 30 Abs. 2 GebVN) ist zu bestimmen, wie hoch die G e- bühr wäre, wenn nach Arbeitsaufwand abgerechnet würde (vgl. KNB -MÜLLER/GENNA, N. 13 zu Art. 4 GebVN). Es gilt jedoch zu beachten, dass der Arbeitsaufwand des Notars ein sehr wicht i- ges, nicht aber das alleinige Bemessungskriterium im Rahmen der Ermittlung der reduzierten Gebühr sein darf (vgl. Urteil 100.2008.23321 des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 11. September 2008, in: BVR 2009, S. 128; vgl. auch Entscheid 26.12 -16.25 der JGK vom 27. Oktober 2016, Entscheid 26.12 - 12.67 der JGK vom 18. März 2013 und Entscheid der JGK vom 15. Februar 2010, in: BN 2010, S. 236 ff. mit redaktionellen Bemerkungen von MARTIN BICHSEL). 3.2.3 In einem ersten Schritt ist somit zu prüfen, welch e Gebühr resultiert hätte, wenn das G e- schäft rechtsgültig zustande gekommen wäre. Bei einem vollständig durchgeführten Beurkundungsverfahren umfasst die tarifierte Notariatsg e- bühr gemäss Art. 51 Abs. 1 NG und Art. 3 Abs. 1 GebVN folgende hauptberufliche T ätigkeiten des Notars: Die Entgegennahme der Rogation, die Prüfung der Voraussetzungen für das Erste l- len einer öffentlichen Urkunde, die Vorbereitung der Urkunde, die Durchführung des Beurku n- dungsaktes als solchen (Hauptverfahren), die Registrierung und Au fbewahrung der Urschrift s o- wie das Erstellen und die Herausgabe einer Ausfertigung für das Grundbuch oder das Handel s- registeramt. Dabei b emisst sich die Notariatsgebühr innerhalb der vorgegebenen Gebührenart (gestaffelte Rahmengebühr, einfach e Rahmengebühr oder Zeitgebühr) nach dem (gebotenen) Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäfts, nach der vom Notar übernommenen Ve r- - 8 - antwortung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der rogierenden Partei (vgl. Art. 52 Abs. 1 NG und Art. 2 GebVN). Kommt im konkreten Einzelfall eine gestaffelte Rahmengebühr zur Anwendung, ist zu beachten, dass die jeweils ausgewiesene Mittelgebühr den Charakter eines Richtwertes hat. Der Geset z- geber geht davon aus, dass mit der Mittelgebühr die mit dem konkreten Gesc häftswert verbun- dene Bedeutung des Geschäfts, der durchschnittliche normale Arbeitsaufwand für das konkrete Geschäft, die mit diesem konkret verbundene allgemeine Verantwortung des Notars und die durchschnittliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen im Normalfall gebüh- renrechtlich bereits korrekt berücksichtigt sind (vgl. KNB-BICHSEL, N. 32 zu Art. 52 NG). Von der Mittelgebühr ist demzufolge nur dann – nach oben oder nach unten – abzuweichen, wenn b e- sondere Umstände vorliegen, die ein e Abweichung rechtfertigen (vgl. Entscheid 26.12 - 15.72 der JGK vom 17. Februar 2016). Wäre es vorliegend zur Beurkundung des Kaufvertrags über das Grundstück L. Grundbuchblatt- Nr. 601 gekommen und hätte der Gesuchsgegner das Geschäft zu Ende gefü hrt, hätte sich die Gebühr für den Kauf gestützt auf Art. 13 Abs.1 i.V.m. Anhang 1 zur GebVN nach dem Vertrag s- wert bemessen. Bemessungsgrundlage für die Gebühr des Kaufs wäre damit der von den Ve r- tragsparteien im Entwurf des Kaufvertrags vom 2. Dezember 20 16 festgesetzte Kaufpreis von CHF 359'170.00 gewesen. Gemäss Anhang 1 zur GebVN hätten sich somit bei abgeschlo sse- nem Geschäft nach erfolgter Interpolation folgende massgebende Gebühreneckwerte erg eben: für den Kauf eine Minimalgebühr von CHF 1'470.70, ein e Mittelgebühr von CHF 1'823.95 und eine Maximalgebühr von CHF 2'177.20. In Anwendung der zuvor genannten Praxis und Leh r- meinung hätte dabei die Mittelgebühr von CHF 1'823.95 den Ausgangswert für die weitere B e- messung der geschuldeten Gebühr gebildet. Vorliegend ergibt sich aus den Akten ein Anhaltspunkt für die Abweichung von der Mittelgebühr gegen oben. Unter dem Bemessungskriterium der "vom Notar übernommene Verantwortung" ist die in Ziffer 4 des Vertragsentwurfs getroffene Regelung des Hochwasserrisikos im Zusammen- hang mit dem Fliessgewässer aufgrund der Komplexität dieses Vertragsgegenstandes gebü h- renerhöhend zu berücksichtigen. Die beiden anderen Bemessungskriterien "Bedeutung des G e- schäfts" und "wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der rogierenden Partei" wären als durchschnittlich zu bewerten gewesen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände wäre die Gebühr für den Kauf auf CHF 2'000.00 festzusetzen gewesen. 3.2.4 In einem nächsten Schritt wären die Gebühren für das Abfassen des Vorkaufs - und Rückkaufsrecht zu ermitteln gewesen. Art. 4 Abs. 2 GebVN sieht eine Kumulation der Gebühren vor, wenn in einer öffentlichen Urkunde mehrere tarifierte Rechtsgeschäfte beurkundet werden. In Übereinstimmung mit der Lehre ist eine solche Gebührenkumulation hingegen ab zulehnen, wenn ein Hauptgeschäft mit einem u n- selbständigen Nebengeschäft kumuliert wird, an welchem die gleichen Parteien beteiligt sind und welches den gleichen Vertragsgegenstand betrifft. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein Kaufver- trag als Hauptgeschä ft zugleich als Nebengeschäft ein Kaufs - bzw. Rückkaufsrecht hinsichtlich - 9 - des gleichen Grundstücks enthält. Wie die Lehre richtigerweise vorbringt, ist in diesem Fall die Gebühr über Art. 3 Abs. 2 GebVN i.V.m. Art. 17 GebVN zu ermitteln, d.h. die Gebühr fü r den Kaufvertrag aus Art. 13 GebVN ist mit einer Gebühr nach Art. 17 GebVN für die Errichtung des Kaufs- bzw. des Rückkaufsrechts zu kumulieren (vg l. KNB -MÜLLER/GENNA, N. 20 zu Art. 4 GebVN). Entgegen der Auffassun g des Gesuchsgegners hätte sich die Gebühr für das Vorkaufs- und Rückkaufsrecht nicht gestützt auf Art. 13 Abs. 1 und 2 GebVN i.V.m. Anhang 1 zur GebVN nach dem amtlichen Wert bemessen. Die Gebühr wäre über Art. 3 Abs. 2 GebVN i.V.m. Art. 17 GebVN zu ermitteln gewesen. Die Gebühr für da s Vorkaufs- und Rückkaufsrecht würde damit jeweils zwischen CHF 100.00 und CHF 1'000.00 betragen. Bei einem Kaufvertrag mit integrierter Schuldbrieferrichtung ging die JGK davon aus, dass für die Schuldbrieferrichtung grundsätzlich von der Minimalgebühr au szugehen ist, da nach dem Entwurf des Kaufvertrags keine (wesentli- chen) zusätzlichen Informatione n mehr beschafft werden m üssen (vgl. Entscheid 26.12 -14.92 der JGK vom 12. Juni 2015 E. 5.4). Dies trifft auch auf den Fall des Abschluss eines Kaufvertr a- ges mit gleichzeitiger Redaktion eines Vorkaufs- und eines Rückkaufsrechts zu, weshalb für die Errichtung dieser Rechte grundsätzlich von der Minimalgebühr auszugehen ist. Die Vertragsbe- stimmungen zum Rückkaufs - und zum Vorkaufsrecht enthalten einige wenig e Spezialitäten, die von den Standardklauseln abweichen (Umtriebsentschädigung zu Gunsten der Gemeinde L. und Löschungsverpflichtung der Gemeinde bei Schnurgerüstabnahme). Aus diesem Grund rechtfe r- tigt es sich, bei beiden Rechten von der Minimalgeb ühr nach oben abzuweichen und je eine G e- bühr von CHF 300.00 festzusetzen. Zusammen mit der Gebühr für den Kauf hätte sich somit insgesamt eine Gebühr von CHF 2'600.00 ergeben. 3.2.5 Die auf diese Weise ermittelte Gebühr von CHF 2'600.00 ist in einem letzten Schritt an- gemessen zu reduzieren. Die Gebührenreduktion gemäss Art. 4 Abs. 1 GebVN hat unter Würdigung aller relevanten U m- stände des konkreten Einzelfalls zu erfolgen. Hauptkriterium bildet die Hilfsrechnung zur Berec h- nung einer provisorischen Gebühr nach Zeitaufwand (bei einem Stundenansatz von CHF 230.00). Im vorliegenden Fall kann die unter Ziffer 3.2.2 erwähnte Hilfsrechnung nicht mittels der Rec h- nung des Gesuchsgegners vom 7. April 2017 vorgenommen werden. Wie ber eits unter Ziffer 3.1.2 ausgeführt, äussert sich die Rechnung nicht zur aufgewendeten Arbeitszeit des Gesuch s- gegners und seiner Mitarbeiter für die hauptberufliche Tätigkeit. Die Hilfsrechnung ist aufgrund des Leistungskontoblatt vom 1. Juni 2017 vorzunehmen, welches der Gesuchsgegner als Beil a- ge 2 zur Stellungnahme vom 9. Juni 2017 eingereicht hat. Danach erbrachte der Gesuchsgegner bis und mit Vorliegen des Vertragsentwurfs vom 2. Dezember 2016 Leistungen im Umfang von sieben Stunden und 15 Minuten. Darin sind folgende Arbeitsschritte enthalten: Besprechung mit der Käuferschaft, Abklärungen beim Grundbuchamt, Aktenstudium der dinglichen Rechte, Diktat des Vertragsentwurfs, Besprechung mit der Verkäuferschaft, Diktat Überarbeitung Vertragsen t- - 10 - wurf. Zudem haben die Mitarbeiter des Gesuchsgegners Leistungen im Umfang von vier Stunden und 15 Minuten erbracht. Die JGK erachtet diesen Arbeitsaufwand als angemessen. Wird nun der vom Gesuchsgegner geltend gemachte Arbeitsaufwand mit einem Stundenansat z von CHF 230.00 (vgl. Art. 30 Abs. 2 GebVN) und derjenige seines Kanzleipersonals mit einem Stu n- denansatz von CHF 110.00 multipliziert, ergibt dies einen Betrag von CHF 2'135.00. In Übereinstimmung mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung darf aber der Arbeitsauf- wand des Gesuchsgegners nicht das einzige Bemessungskriterium sein. Im vorliegenden Fall sind die Bedeutung des Geschäfts und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gesuchsteller als durchschnittlich zu bewerten. Diese beiden Bemessungskriterien wirken sich damit nicht g e- bührenerhöhend aus. Da der Entwurf des Vertrags vom 2. Dezember 2016 nicht öffentlich beu r- kundet wurde, ist ein allfälliges mit dem Geschäft verbundenes Haftungsrisiko weggefallen. Da- gegen ist zu würdigen, dass den Gesuchsgegner kein Verschulden dafür tritt, dass der Vertrags- abschluss nicht zustande gekommen ist. In Anlehnung an die verwaltungsgerichtliche Rech t- sprechung ist diesem Umstand mit einer Erhöhung der provisorischen Gebühr nach Zeitaufwand Rechnung zu tragen. Nach Auffassung der JGK erscheint insgesamt eine Gebühr von CHF 2'300.00 als angemessen, was dem Eventualbegehren des Gesuchsgegners entspricht. 3.3 Gemäss Art. 50 Abs. 1 NG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 GebVN sind dem Notar zusätzlich zu den Gebühren auch die Auslagen zu erstatten. Der Gesuchsgegner hat für seine Bemühungen im Zusammenhang mit dem Entwurf des Kau f- vertrags und dem Abfassen des Vor - und Rückkaufsrechts Auslagen von CHF 40.00 geltend gemacht. Gestützt auf die Rechnung des Gesuchsgegners vom 7. April 2017 kann festgestellt werden, dass die verlangten Auslagen für Grundbuchauszüge und Kopien die gemäss konstan- ter Praxis der JGK anerkannten Selbstkosten nicht übersteigen. Die vom Gesuchsgegner in Rechnung gestellten Auslagen sind somit gerechtfertigt. D er Auslagenersatz wird daher auch amtlich auf CHF 40.00 festgesetzt. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass die Gesuchsteller im vorliegenden Fall für die Zeit zwischen der ersten Rechnungsstellung am 10. März 2017 bis heute keinen Verzugszins schulden. Ein allfälliger Anspruch des Gesuchsgegners auf Verzugszins könnte – bei Vorliegen der übl i- chen Voraussetzungen des Verzugs – erst entstehen, nachdem der vorliegende, die Höhe der geschuldeten Gebühren und Auslagen festsetzende Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. - 11 - 4. Die Kosten des Verfahrens werden nach den Grundsätzen von Art. 103 und 107 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 8 der Verordnung über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 (Gebührenverordnung [GebV; BSG 154.21]) vorliegend auf CHF 300.00 festgesetzt. Obwohl die Gebühren auf CHF 2'300.00 festgesetzt wurden und damit dem Eventualbegehren des Gesuchsgegners entsprechen, werden die Kosten des vorliegenden Verfahrens in der Höhe von CHF 300.00 dem Gesuch sgegner auferlegt. Gemäss ständiger Praxis der JGK rechtfertigt sich die Auferlegung der Kosten an den Gesuchsgegner deswegen, weil er nur eine ungenüge n- de detaillierte Rechnung einreichte. So trug er dazu bei, dass ihre Rechnungsstellung für seine Klientschaft nicht nachvollziehbar war. Zudem erschwerte er dadurch auch der JGK die im Ra h- men eines Moderationsverfahrens vorzunehmende Überprüfung der geltend gemachten Gebü h- ren und Auslagen. Deshalb wird erkannt: 1. Die Gebühren und Auslagen des Gesuchsg egners im Zusammenhang mit dem Entwurf des Kaufvertrags samt Abfassen eines Vor - und Rückkaufsrechts vom 2. Dezember 2016 für die Gesuchsteller werden wie folgt festgesetzt: ̶ Gebühr Entwurf Kaufvertrag und Gebühr Entwurf Vor- und Rückkaufsrecht (ohne öffentliche Beurkundung) CHF 2‘300.00 ̶ Auslagen CHF 40.00 Zwischentotal CHF 2‘340.00 zzgl. 8 % Mehrwertsteuer CHF 187.20 Total Gebühren und Auslagen CHF 2‘527.20 2. Die Kosten des Verfahrens vor der JGK, bestimmt auf CHF 300.00, werden dem Gesuchs- gegner zur Bezahlung auferlegt. - 12 - 3. Diese Verfügung ist wie folgt zu eröffnen: - Herr und Frau H. und P. K., ………………. (mit eingeschriebenem Brief) - Notarin und Rechtsanwältin Y., ……………… (mit eingeschriebenem Brief) Der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektor Christoph Neuhaus Regierungsrat Rechtsmittelbelehrung Dieser Entscheid kann mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde innert 30 Tagen seit Eröff nung schrift lich beim Verwa l- tungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Ab teilung, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Die Beschwerde ist min destens im Doppel einzureichen und muss einen An trag, die Angabe von Tatsachen und B e- weismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; greifbare Beweismittel sind beizulegen.