<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00062</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224292&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00062</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.08.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Wärmepumpe im ISOS-Gebiet links und rechts einer mit verwaltungsrechtlichem Vertrag unter Schutz gestellten Villa und im teilgeschützten Garten. Dass die Zufälligkeit, ob das Baugesuch für die Wärmepumpen gleichzeitig oder separat mit der Eingabe des Bauprojekts erfolgt, über die direkte Anwendbarkeit des ISOS entscheidet, erscheint mit der Auffassung des BRG nicht sachgerecht (E. 4.1.1). Die direkte Anwendbarkeit betrifft nur die Wärmepumpenbewilligungen als solche. Eine (erhebliche) Beeinträchtigung des Ortsbilds durch diese unterirdischen Anlagen allein ist ausgeschlossen (E. 4.1.2) und eine Ausweitung auf das eigentliche Neubauprojekt für den Schutz vor einer Beeinträchtigung des schützenswerten Ortsbilds nicht erforderlich (E. 4.1.3). Sodann wurde der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag über die Baugrundstücke am 25. April 2016 und damit vor Aufnahme des Gebiets ins ISOS abgeschlossen. Demzufolge war das ISOS bei den heimatschutzrechtlichen Interessenabwägungen (noch) nicht zu beachten (E. 4.2.1). Dem Interesse am Vertrauen in den Bestand des Vertrages kommt in Hinblick auf den Bindungswillen der Parteien und den Grundsatz pacta sunt servanda erhöhtes Gewicht zu. Eine Anpassung kommt nur unter den Anpassungsvoraussetzungen verwaltungsrechtlicher Verträge infrage (E. 4.2.2). Das Baurekursgericht hat schliesslich einen offensichtlichen Widerspruch zum ISOS-Erhaltungsziel C (Erhalt des Charakters) zu Recht verneint (E. 4.2.3). Im Schutzvertrag wurden rechtskräftig und verbindlich der Schutzumfang und die Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens ist daher, ob das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Bei der Beurteilung des Bauprojekts dient das Vorprojekt als Referenz zur Auslegung des Schutzvertrags. Die strittige vorinstanzliche Beurteilung der Abweichungen des zu beurteilenden Bauprojekts vom Vorprojekt ist nicht zu beanstanden (E. 6.3). Das Baurekursgericht hat die angefochtene Bewilligung bezüglich der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzumfang der (teil-)geschützten Gartenanlage gemäss Schutzvertrag und in diesem Sinn auch die besondere Rücksichtnahme darauf in noch vertretbarer Weise geprüft und zu Recht bejaht (E. 7.4). Auch hinsichtlich der Villa hat sich das Baurekursgericht insgesamt noch rechtsgenügend mit den Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG befasst und seine Kognition nicht unterschritten (E. 7.5). Der Brandschutz erweist sich als genügend (E. 8). Abweisung im Verfahren VB.2023.00062 und teilweise Gutheissung im Verfahren VB.2023.00067 (Ergänzung einer Auflage).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE RÃCKSICHTNAHME">BESONDERE RÃCKSICHTNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRANDSCHUTZ">BRANDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENANLAGE">GARTENANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZVERTRAG">SCHUTZVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VILLA">VILLA</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORPROJEKT">VORPROJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WÃRMEPUMPE">WÃRMEPUMPE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 6 Abs. I NHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 Abs. II NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 7 Abs. I NHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 7 Abs. II NHG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=67507" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00062<br/> VB.2023.00067</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. August 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2023.00062</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1â3 vertreten durch RA D und/oder RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2023.00067</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>4. ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F und/oder G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. H AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA I,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>GebÃ¤udeversicherung Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit BeschlÃ¼ssen vom 1. MÃ¤rz 2022 (BE 479/22 und BE 480/22) erteilte die Bausektion des Stadtrats der Stadt ZÃ¼rich der H AG unter Bedingungen und Auflagen sowie einem Vorbehalt die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von je einem Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage und WÃ¤rmepumpe auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 (BE 479/22) an der J-Strasse 02 bzw. 03 (BE 480/22) an der J-Strasse 04 in ZÃ¼rich.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Dagegen erhoben A, B und C gemeinsam sowie der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH mit separater Eingabe vom jeweils 7. April 2022 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen BeschlÃ¼sse. Das Baurekursgericht erÃ¶ffnete darauf vier Verfahren (R1S.2022.05072, R1S.2022.05073, R1S.2022.05076, R1S.2022.05077) und zog in den beiden Verfahren der privaten Rekurrenten die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich GVZ als Mitbeteiligte mit ein.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die 1. Abteilung des Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 7. September 2022 im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse und hiess diese teilweise gut. DemgemÃ¤ss ergÃ¤nzte es die Bauentscheide BE 479/22 und BE 480/22 der Bausektion des Stadtrats vom 1. MÃ¤rz 2022 mit folgenden, vor Baubeginn durch die Bauherrschaft zu erfÃ¼llenden Auflagen:</span></p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich ist ein im Sinn der ErwÃ¤gungen korrigierter Installationsplan GÃ¤rtner einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Die Umgebungsarbeiten sind im Sinn von Ziffer 6 des verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 25. April 2016 (Schutzvertrag) von GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich, Gartendenkmalpflege, genehmigen zu lassen. Dabei ist insbesondere aufzuzeigen, wie der Umgebungsplan baumschutzkonform realisiert werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Den Bauentscheid <span>BE 479/22 der Bausektion des Stadtrats vom 1. MÃ¤rz 2022 ergÃ¤nzte das Baurekursgericht zusÃ¤tzlich mit folgender, vor Baubeginn durch die Bauherrschaft zu erfÃ¼llenden Auflage:</span></p> <p class="Urteilstext">-<span> </span><span>Die fÃ¼r den Erhalt der Eiben Nr. 7 notwendigen Baumschutzmassnahmen sind durch einen Fachexperten abzuklÃ¤ren und das Baumschutzkonzept ist bei Bedarf zu ergÃ¤nzen. GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich, Gartendenkmalpflege, ist ein entsprechender Bericht und ein allenfalls ergÃ¤nztes Baumschutzkonzept zur Genehmigung einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b><span>Hiergegen erhoben A, B und C am 1. Februar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids sowie der angefochtenen Bauentscheide und die Verweigerung der Baubewilligungen. Eventuell sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanzen zurÃ¼ckzuweisen. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Das Verwaltungsgericht erÃ¶ffnete darauf das Verfahren VB.2023.00062.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Hlk146547746"><span>Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich GVZ teilte am 13. Februar 2023 mit, auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Die H AG reichte am 3. MÃ¤rz 2023 ihre Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Mit Beschwerdeantwort vom 8. MÃ¤rz 2023 beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde. Am 10. Februar 2023 (Eingang: 10. MÃ¤rz 2023) </span>beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</a></p> <p class="Sachverhalt2">Mit Replik vom 14. April 2023 hielten <span>A, B und C an den gestellten AntrÃ¤gen unverÃ¤ndert fest. Am 27. April 2023 verzichtete die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich GVZ erneut auf Stellungnahme. Die H AG duplizierte am 17. Mai 2023 unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen. In ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2023 </span>hielten <span>A, B und C weiterhin an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen nahm die H AG am 23. Juni 2023 dazu Stellung. Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich GVZ verzichtete gleichentags nochmals auf Stellungnahme. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 1. Februar 2023<span> reichte der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH ebenfalls Beschwerde gegen den vorinstanzlichen Entscheid beim Verwaltungsgericht ein und beantragte, diesen sowie die angefochtenen BeschlÃ¼sse aufzuheben; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MWST). In prozessualer Hinsicht verlangte er, es sei ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) Ã¼ber die gartendenkmalpflegerische ZulÃ¤ssigkeit des Projekts und Ã¼ber die besondere RÃ¼cksichtnahme gegenÃ¼ber der geschÃ¼tzten Villa einzuholen. Sodann seien sÃ¤mtliche Akten zur Absprache zwischen den Bauwilligen und der BewilligungsbehÃ¶rde offenzulegen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht erÃ¶ffnete darauf das Verfahren VB.2023.00067.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich GVZ teilte am 13. Februar 2023 mit, auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Am 10. Februar 2023 (Eingang 14. Februar 2023) </span>beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. <span>Die H AG reichte am 3. MÃ¤rz 2023 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Mit Beschwerdeantwort vom 8. MÃ¤rz 2023 beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde. Am 20. MÃ¤rz 2023 teilte der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH mit, auf Replik zu verzichten.</span></p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrer 1â3 (Nachbarn), welche im Verfahren vor der Vorinstanz nur teilweise obsiegten, sind als EigentÃ¼mer von Stockwerkeinheiten auf dem durch die J-Strasse getrennten, westlich der Bauparzellen gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 (J-Strasse 06/07) gemÃ¤ss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) beschwerdelegitimiert.</span> <span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 4 (ZVH) ist ein Verband im Sinn von § 338b Abs. 1 PBG und deswegen gemÃ¤ss lit. a legitimiert, sich gegen den angefochtenen Entscheid zur Wehr zu setzen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren VB.2023.00062 und VB.2023.00067 zu vereinigen (§ 71 VRG i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. Art. 125 lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4â31 N. 50 ff.).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2023.00062.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die streitbetroffenen BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 (J-Strasse 02) und Kat.-Nr. 03 (J-Strasse 04) liegen gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) in der viergeschossigen Wohnzone W4. Sie sind bis anhin unÃ¼berbaut und sollen nun mit je einem Mehrfamilienhaus mit 8 bzw. 9 Wohnungen sowie je einer Tiefgarage Ã¼berstellt werden. Dazwischen liegt die Parzelle Kat.-Nr. 08 (J-Strasse 09), welche mit einer Villa Ã¼berbaut ist. Letztere sowie Teilbereiche des sich Ã¼ber die drei GrundstÃ¼cke erstreckenden Gartens wurden mit verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 25. April 2016 unter Schutz gestellt. Sie befinden sich ferner im Gebiet 6.0.2 des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel C.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrer 1â3 (Nachbarn) rÃ¼gen im Wesentlichen eine BeeintrÃ¤chtigung der Erhaltungsziele des Schutzvertrags und des ISOS durch die Bauprojekte, welche ungenÃ¼gend RÃ¼cksicht auf die Villa und die Gartenanlage nÃ¤hmen. Die Bauprojekte seien entgegen der Vorinstanz nicht mit dem Schutzvertrag und § 238 Abs. 2 PBG vereinbar. Einerseits bewegten sie sich nicht im Rahmen des Richtprojekts gemÃ¤ss Schutzvertrag und andererseits sei der Garten nicht unter dem Aspekt von § 238 Abs. 2 PBG geprÃ¼ft und Ã¼berdies das ISOS nicht berÃ¼cksichtigt worden. Ferner machen sie einen ungenÃ¼genden Brandschutz geltend.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 4 (ZVH) rÃ¼gt zusammengefasst die Auslegung des Schutzvertrags â insbesondere des Verweises auf das Vorprojekt â sowie die Sachverhaltsfeststellungen in Bezug auf den Garten und die BeeintrÃ¤chtigung der Villa als fehlerhaft. Sodann moniert er <span>§ 238 Abs. 2 PBG als verletzt und macht in diesem Zusammenhang geltend, das GebÃ¤udevolumen und die GebÃ¤udeposition seien zu Unrecht nicht in die Beurteilung miteinbezogen worden. Ferner macht er eine Verletzung seines rechtlichen GehÃ¶rs geltend, indem ihm die Protokolle zu behÃ¶rdlichen Absprachen nicht herausgegeben worden seien.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Nachbarn machen unter mehreren Gesichtspunkten eine fehlende BerÃ¼cksichtigung der Erhaltungsziele gemÃ¤ss ISOS geltend.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG) besagt, dass durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan wird, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient. Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhÃ¤lt, lediglich bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Das Baurekursgericht hat die direkte Anwendbarkeit des ISOS<span> </span>aufgrund der zur Erstellung der fÃ¼r die geplanten WÃ¤rmepumpen erforderlichen ErdwÃ¤rmesonden vorausgesetzten gewÃ¤sserschutzrechtlichen Bewilligung der kantonalen Baudirektion einzig fÃ¼r die entsprechende Beurteilung bejaht und die direkte Anwendbarkeit des ISOS auf das im kommunalen Verfahren bewilligte Bauvorhaben verneint. </p> <p class="Erwgung3">Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es aus, vorliegend betreffe die Bewilligung der Baudirektion allein die Erstellung von ErdwÃ¤rmesonden fÃ¼r die WÃ¤rmepumpenanlagen. Die entsprechenden Gesuche seien nur deshalb zusammen mit der Ã¼brigen Baueingabe eingereicht und im koordinierten Verfahren beurteilt worden, weil die Erdsonden unter den Neubauten zu liegen kommen sollen (obwohl dies die Koordination der Bewilligungen nicht zwingend erscheinen lasse). Andernfalls hÃ¤tten die Gesuche ohne Weiteres unabhÃ¤ngig vom Baubewilligungsverfahren zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt geprÃ¼ft werden kÃ¶nnen, was in der Praxis oft der Fall sei. Im vorliegenden Fall liege die ZufÃ¤lligkeit darin, in welchem Verfahren und zu welchem Zeitpunkt die Bundesaufgabe wahrgenommen werde. Mithin wÃ¼rde die direkte Anwendbarkeit des ISOS vom Vorgehen der Bauherrschaft abhÃ¤ngen, was nicht sachgerecht erscheine. </p> <p class="Erwgung4"><b>4.1.1.1 </b>Auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts kann verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>). Dass die ZufÃ¤lligkeit, ob das Baugesuch fÃ¼r die WÃ¤rmepumpen gleichzeitig oder separat mit der Eingabe des Bauprojekts erfolgt, Ã¼ber die direkte Anwendbarkeit des ISOS entscheiden wÃ¼rde, erscheint mit der Auffassung des BRG nicht sachgerecht. </p> <p class="Erwgung4"><b>4.1.1.2 </b>Die Nachbarn vermÃ¶gen dagegen nichts Ãberzeugendes vorzubringen. Die RÃ¼ge in Ziff. 28 der Beschwerdeschrift, dass eine separate Eingabe fÃ¼r die WÃ¤rmepumpen gar nicht mÃ¶glich wÃ¤re, ist unzutreffend. Die Erdsonden hÃ¤tten durchaus auch separat eingegeben/bewilligt werden kÃ¶nnen, obgleich sie unter den Neubauten zu liegen kommen (so zutreffend das <span>Baurekursgericht</span>). <span>Entgegen den Nachbarn hat das Baurekursgericht nicht behauptet, die WÃ¤rmepumpen hÃ¤tten auch ausserhalb des GebÃ¤udegrundrisses bewilligt werden kÃ¶nnen. Nur so gingen damit jedoch weitere Eingriffe in die Gartenanlage einher, welche zwingend die Koordinationspflicht auslÃ¶sen wÃ¼rden. Das Baurekursgericht fÃ¼hrte einzig und zutreffend aus, dass eine Bewilligung der WÃ¤rmepumpen unterhalb der GebÃ¤ude nicht zwingend koordinationspflichtig ist. Weshalb diese Schlussfolgerung falsch sein sollte, vermÃ¶gen die Nachbarn nicht aufzuzeigen. Es ist denn auch nicht erkennbar, weshalb das Unterirdische zwingend eine Koordinationspflicht auszulÃ¶sen hÃ¤tte. Dies mag eine Frage der BauausfÃ¼hrung sein, indem die Pumpen und die Erdsonden zuerst verlegt werden mÃ¼ssen, bevor die Garage erstellt werden kann. Solche rein zeitlichen ZwÃ¤nge der BauausfÃ¼hrung haben indes nichts mit der Frage zu tun, ob eine inhaltliche Koordination von Baubewilligungen notwendig ist. Die Gesuche fÃ¼r die WÃ¤rmepumpen hÃ¤tten, wie das Baurekursgericht zutreffend ausfÃ¼hrt, unabhÃ¤ngig vom Baubewilligungsverfahren fÃ¼r die beiden MehrfamilienhÃ¤user zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt geprÃ¼ft/bewilligt werden kÃ¶nnen. </span>Damit war vorliegend die gemeinsame Bewilligung zufÃ¤llig und die direkte Anwendbarkeit des ISOS betrifft nur die WÃ¤rmepumpenbewilligung. Eine Ãbertragung der Anwendbarkeit auf die Baubewilligungen der MehrfamilienhÃ¤user kann von der (zufÃ¤llig) gleichzeitigen Eingabe und Behandlung der Baugesuche fÃ¼r die WÃ¤rmepumpen nicht abhÃ¤ngen.</p> <p class="Erwgung4"><b>4.1.1.3 </b>Ferner vermÃ¶gen die Nachbarn auch aus dem Bundesgerichtsentscheid BGr, 11. Februar 2019, 1C_583/2017, E. 5.2 (= BGE 145 II 176) nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Dort handelte es sich mit der im Quartierplan vorgesehenen MÃ¶glichkeit der Erstellung eines Untergeschosses im Grundwasserbereich um eine fÃ¼r das eigentliche Bauvorhaben notwendige, koordinationsbedÃ¼rftige Bewilligung. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Zutreffend ist schliesslich, dass die direkte Anwendbarkeit damit nur die WÃ¤rmepumpenbewilligungen als solche betrifft und eine (erhebliche) BeeintrÃ¤chtigung des Ortsbilds durch diese unterirdischen Anlagen allein ausgeschlossen bzw. undenkbar ist. Eine Begutachtung entfÃ¤llt daher von vornherein (vgl. Art. 7 Abs. 2 NHG). Auch diesbezÃ¼glich kann dem Baurekursgericht ohne Weiteres gefolgt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Damit ist die BeschrÃ¤nkung der Anwendbarkeit des ISOS auf die fÃ¼r die nebst dem Neubauvorhaben geplanten ErdwÃ¤rmesonden erforderliche gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung nicht zu beanstanden. Eine Ausweitung auf das eigentliche Neubauprojekt ist fÃ¼r den Schutz vor einer BeeintrÃ¤chtigung des schÃ¼tzenswerten Ortsbilds nicht erforderlich. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Zu beachten ist das</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222118&amp;W10_KEY=10852053&amp;nTrefferzeile=2&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx6"></a> ISOS<span> grundsÃ¤tzlich dort, wo nach kantonalem Recht im Einzelfall InteressenabwÃ¤gungen im Licht der Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind (BGr, 31. MÃ¤rz 2020, 1C_635/2018, E. 3.1.2; BGE 135 II 209 E. 2.1). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b><span>Das </span>Baurekursgericht <span>fÃ¼hrte allerdings </span>zutreffend aus, der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag Ã¼ber die BaugrundstÃ¼cke sei am 25. April 2016 und damit vor Aufnahme des Gebiets ins ISOS abgeschlossen worden. Demzufolge sei das ISOS bei den heimatschutzrechtlichen InteressenabwÃ¤gungen (noch) nicht zu beachten gewesen. Weiter fÃ¼hrte es mit Hinweis auf die Lehre zutreffend aus, ein ursprÃ¼nglich fehlerfreier verwaltungsrechtlicher Vertrag kÃ¶nne nur ausnahmsweise, unter ganz besonderen Voraussetzungen, gegen den Willen einer Vertragspartei geÃ¤ndert werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Wenn die Nachbarn dagegen vorbringen, die Anwendbarkeit des ISOS als bundesrechtliche Vorgabe sei nicht nur unter den Anpassungsvoraussetzungen verwaltungsrechtlicher VertrÃ¤ge zu prÃ¼fen, ist dies nicht nachvollziehbar. Eine solche Betrachtungsweise wÃ¼rde das Vertrauen der Privaten in die grundsÃ¤tzliche BestÃ¤ndigkeit eines von ihnen mit dem Gemeinwesen abgeschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrags respektive in das kooperative Verwaltungshandeln ganz allgemein stark beeintrÃ¤chtigen (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 1307). Dem Interesse am Vertrauen in den Bestand des Vertrages kommt in Hinblick auf den Bindungswillen der Parteien und den Grundsatz <i>pacta sunt servanda</i> erhÃ¶htes Gewicht zu (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1366). Auch das Inkrafttreten neuer oder geÃ¤nderter bundesrechtlicher Bestimmungen, womit geÃ¤nderte tatsÃ¤chliche VerhÃ¤ltnisse einhergehen, vermag daher nur unter den entsprechenden Voraussetzungen eine Anpassung verwaltungsrechtlicher VertrÃ¤ge zu rechtfertigen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Da vorliegend keine Altbauten abgebrochen werden sollen und ein erheblicher Teil des alten Baubestands, der Einfriedung des Gartens sowie die zusammenhÃ¤ngende Gartengestaltung erhalten werden mÃ¼ssen, hat das Baurekursgericht einen offensichtlichen Widerspruch zum ISOS-Erhaltungsziel C (Erhalt des Charakters des J-Quartiers) zu Recht verneint. Auch dies vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihren AusfÃ¼hrungen nicht infrage zu stellen. So lÃ¤sst sich dem Eintrag zum Gebiet 6.0.2 im ISOS ZÃ¼rich-Oberstrass Folgendes entnehmen: Imposante Historismus-Villen auf unterschiedlichen HÃ¶hen im steilen Hang mit umzÃ¤unten, grosszÃ¼gigen GÃ¤rten, E. 19./A. 20. Jh.; zusammenhÃ¤ngender Rest der Erstbebauung des J-Viertels. Der rechtskrÃ¤ftig festgelegte Schutzumfang trÃ¤gt dem Schutzziel C des ISOS, wonach die fÃ¼r den Charakter wesentlichen Elemente integral zu erhalten sind, auch ohne dessen explizite Beachtung nach dem AusgefÃ¼hrten bereits Rechnung. Damit ist eine Anpassung des Schutzvertrags aufgrund der Aufnahme ins ISOS von vornherein ausgeschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Zusammengefasst erweisen sich die Vorbringen der </span>fehlenden BerÃ¼cksichtigung der Erhaltungsziele des ISOS als unberechtigt. Es bleibt zu prÃ¼fen, ob der Schutzvertrag die strittigen Bauprojekte zulÃ¤sst und ob diese die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG erfÃ¼llen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der ZVH beanstandet als Erstes das Baumschutzkonzept als fÃ¼r die Beurteilung der konkret geplanten Eingriffe ungeeignet, da jeglicher Bezug zu diesen fehle. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrte, basiert das "Generelle Baumschutzkonzept" vom 22. September 2019 auf einer ersten, spÃ¤ter zurÃ¼ckgezogenen Baueingabe, und es wurde darin aufgrund einer ersten provisorischen EinschÃ¤tzung anlÃ¤sslich eines Augenscheins der Erhalt der geschÃ¼tzten BÃ¤ume beurteilt. Das Baurekursgericht stellte jedoch nicht darauf, sondern auf den Bericht zu den Wurzelsondierungen und zur SchutzfÃ¤higkeit der geschÃ¼tzten BÃ¤ume vom 5. MÃ¤rz 2022 ab, worin die Baumschutzperimeter <i>projektunabhÃ¤ngig</i> festgelegt wurden. Dass bei der Festlegung der Begrenzungslinien fÃ¼r die Baumschutzzone auf den Bauvisierplan vom 6. September 2019 referenziert wird, steht dem nicht entgegen. Da die AbstÃ¤nde von den Visieren ausgehend bezeichnet werden, kÃ¶nnen die Linien nachvollzogen werden und auch fÃ¼r ein geÃ¤ndertes Projekt Anwendung finden. </p> <p class="Erwgung3">Da dem Bericht vom 5. MÃ¤rz 2022 entnommen werden kann, unter welchen Voraussetzungen (Einhaltung der AbstÃ¤nde und Arbeitsbereiche) die geschÃ¼tzten BÃ¤ume erhalten werden kÃ¶nnen, stellt dieser entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden eine geeignete Grundlage dar, um die BewilligungsfÃ¤higkeit der geplanten Eingriffe zu beurteilen. Nachdem daraus die ober- und die unterirdische Baumschutzlinie in den Umgebungsplan, aus welchem auch die Fassadenlinien sowie der unterkellerte Bereich hervorgehen, eingetragen wurden, ist nicht ersichtlich, weshalb die Beurteilung gestÃ¼tzt darauf nicht mÃ¶glich sein sollte. Dass keine fachlichen AbklÃ¤rungen des konkreten Bauvorhabens in Bezug auf die Vereinbarkeit mit dem vertragsgemÃ¤ssen Schutz vorgenommen wurden, ist daher nicht zu beanstanden und stellt keine unzureichende Sachverhaltsfeststellung dar. Zumal dies eine Frage der Rechtsanwendung und nicht der SachverhaltsabklÃ¤rung darstellt, ist die beantragte Einholung eines Gutachtens von vornherein untauglich (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zutreffend bringt der ZVH allerdings vor, im Baustelleninstallationsplan werde angefÃ¼hrt, dass die Baumschutzmassnahmen nach dem generellen Baumschutzkonzept [vom 22. September 2019] auszufÃ¼hren seien. Ebenso gelte dieses gemÃ¤ss dem Installationsplan GÃ¤rtner. Dagegen werde im Situationsplan Umgebung auf den Wurzelsondierungsbericht [vom 5. MÃ¤rz 2020] verwiesen. Abzustellen ist â wie erwÃ¤hnt â auf den projektunabhÃ¤ngig erstellten und bezÃ¼glich "Baumschutzmassnahmen auf Stufe AusfÃ¼hrungsprojekt" etwas ausfÃ¼hrlicheren Wurzelsondierungsbericht (sieht zusÃ¤tzlich das Einbauen von WurzelvorhÃ¤ngen und das ZurÃ¼ckschneiden/-binden der Baumkronen vor). Entsprechend hat das Baurekursgericht die Bauherrschaft nebenbestimmungsweise aufgefordert, GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich vor Baubeginn einen korrigierten Installationsplan GÃ¤rtner einzureichen. Dasselbe ist nach dem AusgefÃ¼hrten auch bezÃ¼glich Baustelleninstallationsplan anzuordnen, welcher dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen einzureichen ist. Die VertrÃ¤glichkeit der Umgebungsgestaltung mit dem Baumschutz wurde von der Vorinstanz ebenfalls nebenbestimmungsweise gesichert, indem sie vor Baufreigabe der Genehmigung der Gartendenkmalpflege von GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich bedarf. Dies ist im Schutzvertrag (Ziff. 6) so vorgesehen und nicht zu beanstanden. Insbesondere geht es nicht um MÃ¤ngel in der Umgebungsgestaltung, welche eine Neukonzeption erforderlich machen wÃ¼rden, sondern um die baumschutzkonforme Umsetzung der Umgebungsgestaltung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Was die geschÃ¼tzte Scheinzypresse Nr. 17 betrifft, ist der Streitpunkt unerheblich, ob diese einen oder zwei StÃ¤mme bzw. Kronen aufweist. Nachdem sich gegen das GrundstÃ¼cksinnere noch eine weitere, ungeschÃ¼tzte Scheinzypresse befindet und der Wurzelsondierungsbericht nachvollziehbar davon ausgeht, dass einige der gefundenen Wurzeln bereits zu jener und die meisten Wurzeln ohnehin zu den benachbarten Eiben gehÃ¶ren, ist eine unvollstÃ¤ndige AbklÃ¤rung der unterirdischen Reichweite des geschÃ¼tzten Exemplars nicht auszumachen. Aus demselben Grund ist schliesslich die behauptete "Zweiteilung" bzw. "Amputation" der Scheinzypresse Nr. 17 nicht nachvollziehbar. Die festgelegte Baumschutzlinie gewÃ¤hrleistet den erforderlichen Schutz.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>BezÃ¼glich der Eiben Nr. 7 (Eibengruppe) hat das Baurekursgericht zutreffend festgestellt, dass keine Wurzelsondierung vorgenommen und auch keine Baumschutzlinie festgelegt worden sei. Da es eine GefÃ¤hrdung durch die Untergeschosse von Haus C nicht ausschliessen konnte, hat es eine AbklÃ¤rung der zum Erhalt der Eiben Nr. 7 notwendigen Baumschutzmassnahmen durch einen Experten und eine allfÃ¤llige ErgÃ¤nzung des Baumschutzkonzepts angeordnet. Das Ergebnis unterstellte es der Genehmigung der Gartendenkmalpflege von GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich. Dass MÃ¤ngel in einem Ausmass vorliegen wÃ¼rden, welche eine solche Auflage ausschliessen wÃ¼rden, vermag der ZVH mit seinen AusfÃ¼hrungen nicht darzutun.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Mit Schutzvertrag vom 26. April 2016 wurden die Villa auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 sowie Teilbereiche des dazugehÃ¶rigen Gartens auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 unter Schutz gestellt. DemgemÃ¤ss sind die unter Ziffer 2 aufgefÃ¼hrten Teile der Liegenschaften dauernd und ungeschmÃ¤lert zu erhalten sowie Umgestaltungen, Sanierungen und Instandstellungen nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten vorzunehmen (VerÃ¤nderungsverbot mit Unterhaltspflicht und teilweisem Bauverbot). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b><span>Im Schutzvertrag</span> <span>wurde sodann die Erstellung weiterer ober- und unterirdischer Bauten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 ausgeschlossen und fÃ¼r die Erstellung allfÃ¤lliger Neubauten auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 Folgendes festgelegt: </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Die Neubauten und deren Aussenraumgestaltung mÃ¼ssen die geschÃ¼tzten Gartenbereiche, Einfriedungen, GehÃ¶lzkulissen und EinzelbÃ¤ume respektieren. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Die Gesamtanlage Ã¼ber die drei Parzellen muss weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar bleiben. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Notwendige Zufahrten fÃ¼r die Erschliessung Ã¼ber die untere J-Strasse sowie das Ãffnen der Einfriedung an der oberen J-Strasse (Kat.-Nr. 03) fÃ¼r die notwendigen oberirdischen BesucherparkplÃ¤tze sind mÃ¶glich, sofern sich die Ãffnungen in die geschÃ¼tzten Einfriedungen und die Eingriffe in den geschÃ¼tzten Baumbestand auf das aus VerkehrssicherheitsgrÃ¼nden notwendige Mindestmass beschrÃ¤nken. Die Erteilung entsprechender Baubewilligungen bleibt vorbehalten. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Die geschÃ¼tzte Parzelle Kat.-Nr. 08 darf durch allfÃ¤llige Baugruben der Neubauten nur in den Randbereichen minimal tangiert werden. Diese Eingriffe sind auf das notwendige Mindestmass zu beschrÃ¤nken und mit der Gartendenkmalpflege abzusprechen. Der geschÃ¼tzte Garten ist nach Abschluss der Arbeiten wieder herzustellen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.2 </b><span>Der Schutzumfang </span>des Gartens <span>wurde in Ziffer 2 </span>folgendermassen festgelegt: </p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span>Die Einfriedung entlang der unteren J-Strasse auf den GrundstÃ¼cken mit den <span>Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 bestehend aus einer StÃ¼tzmauer aus Sandstein-Mauerwerk, Granit-Abdeckplatten, Metallstaketenzaun und dem Zugangstor auf der Parzelle Kat.-Nr. 08. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Die Einfriedung entlang der oberen J-Strasse auf den GrundstÃ¼cken mit den Kat.-Nrn. 08 und 03 bestehend aus Naturstein-Sockelmauer, Metallstaketenzaun und Zugangstor mit seitlichen Pfosten auf der Parzelle Kat.-Nr. 08. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Der zur Villa gehÃ¶rende Garten auf der Parzelle mit der Kat.-Nr. 08 in seinem Charakter als spÃ¤thistorischer Landschaftsgarten, mit seinen ursprÃ¼nglichen, geschwungenen Wegen, RandabschlÃ¼ssen, Treppen, PlÃ¤tzen, Mauern und Felsformationen, jeweils in originaler Form, Lage und MaterialitÃ¤t, soweit noch vorhanden oder mit verhÃ¤ltnismÃ¤ssigem Aufwand wieder beschaffbar. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Die BÃ¤ume Nrn. 1â5, 7â10 und 13â17 auf den Parzellen mit den Kat.-Nrn. 01, 08 und 03 gemÃ¤ss Schutzplan ad acta. Die BÃ¤ume Nrn. 1, 2, 4 und 5 kÃ¶nnen entfernt, mÃ¼ssen in diesem Fall aber in Absprache mit der Gartendenkmalpflege ersetzt werden. Ersatzpflanzungen sind generell im Einvernehmen mit der Gartendenkmalpflege vorzunehmen und mÃ¼ssen sich in den geschÃ¼tzten Garten einfÃ¼gen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.3 </b><span>Der Plan "Garten J-Strasse 09 (Kat.-Nrn. 01, 08 und 03), Schutzplan BÃ¤ume" vom 13. April 2016 wurde in Ziffer 3 der Vereinbarung als integrierender Vertragsbestandteil erklÃ¤rt und dem Vertrag angehÃ¤ngt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.4 </b>GemÃ¤ss<span> Ziffer 7 des Schutzvertrags wurden Anpassungen an der Villa auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 sowie ErgÃ¤nzungsbauten auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 03 gemÃ¤ss Vorprojekt der K AG mit Revisionsdatum 1. April 2016 als "mit den vorstehenden Schutzanforderungen vereinbar" erklÃ¤rt. Ob dies auch auf das angefochtene Bauvorhaben zutrifft, wird nachfolgend zu prÃ¼fen sein.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der ZVH macht zunÃ¤chst geltend, der Schutzvertrag sei missverstÃ¤ndlich. So wÃ¼rden einerseits mehrere BÃ¤ume als prÃ¤gende Elemente der Gesamtanlage geschÃ¼tzt, gleichzeitig aber die Gartenparzellen von 01 und 03 als [Teile der] Gesamtanlage mit Ausnahme dieser BÃ¤ume vom Schutzumfang ausgenommen. Dabei handelt es sich indes nicht um einen Widerspruch, da sich die geschÃ¼tzten BÃ¤ume allesamt entlang der Parzellengrenzen befinden, die Gesamtanlage ablesbar bleiben muss und allfÃ¤llige Neubauten die geschÃ¼tzten BÃ¤ume respektieren mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2">Weiter moniert der ZVH als widersprÃ¼chlich, dass die ErgÃ¤nzungsbauten so gestaltet werden mÃ¼ssten, dass die Gesamtausdehnung der Gartenanlage ablesbar bleibe, gleichzeitig aber ein Vorprojekt als mit dem Schutzumfang vereinbar erklÃ¤rt worden sei, welches die Gesamtausdehnung entscheidend schmÃ¤lere. Dazu ist festzuhalten, dass das Vorprojekt als Anhaltspunkt dafÃ¼r dient, was baulich mÃ¶glich ist, sodass die Gesamtausdehnung der Gartenanlage ablesbar bleibt (vgl. dazu sogleich), weshalb darin kein Widerspruch zu erblicken ist. </p> <p class="Urteilstext">Dass das Vorprojekt zu einem gewissen Grad unbestimmt ist, liegt â wie der ZVH selbst ausfÃ¼hrt â in seiner Natur. Inwiefern daraus eine Unbestimmtheit des gesamten Schutzvertrags abgeleitet werden soll, ist nicht nachvollziehbar. Der ZVH vermag aus diesem Vorbringen nichts zu seinen Gunsten abzuleiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Als weiteren Punkt beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden aus beiden Verfahren im Zusammenhang mit der strittigen Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Schutzvertrag explizit oder zumindest sinngemÃ¤ss die Auslegung des Schutzvertrags.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.3.1 </span></b>Der Schutz der Villa und von Teilen des zugehÃ¶rigen Gartens, welche sich auf den BaugrundstÃ¼cken befinden, erfolgte â wie erwÃ¤hnt â mittels <span>verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 26. April 2016 </span>(<span>§ 203 Abs. 1 lit. c und f i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m § 205 lit. d PBG). Darin wurden rechtskrÃ¤ftig und verbindlich der Schutzumfang und die ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten festgelegt. Massgebend fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens ist daher, ob das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, welcher Sinn diesem beizumessen ist (VGr, 7. Januar 2021, VB.2019.00555, E. 5.2 insbes. E. 5.2.1, je mit weiterem Hinweis; 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/762, E. 4.1 mit weiterem Hinweis).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b><span>FÃ¼r die Auslegung der als verwaltungsrechtlichen Vertrag konstituierten Schutzvereinbarung ist analog zur Auslegung privatrechtlicher VertrÃ¤ge in erster Linie auf den Ã¼bereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (subjektive Vertragsauslegung). Ist ein Ã¼bereinstimmender Parteiwille nicht feststellbar, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen (objektivierte Vertragsauslegung). Nach diesem Grundsatz ist einer WillensÃ¤usserung derjenige Sinn zu geben, den ihr der EmpfÃ¤nger aufgrund der UmstÃ¤nde, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hÃ¤tten bekannt sein mÃ¼ssen, in guten Treuen beilegen durfte oder musste (BGr, 3. Juni 2016, 2C_658/2015, E. 3; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1343). In ZweifelsfÃ¤llen ist zu vermuten, dass die Verwaltung nicht bereit ist, etwas zu vereinbaren, was mit den von ihr zu wahrenden Ã¶ffentlichen Interessen und der einschlÃ¤gigen Gesetzgebung im Widerspruch steht (BGr, 3. Juni 2016, 2C_658/2015, E. 3.1; zum Ganzen VGr, 7. Januar 2021, VB.2019.00555, E. 5.2.4).</span></p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.2.1 </b>Im Schutzvertrag konnte nicht die BewilligungsfÃ¤higkeit eines konkreten, erst im Stadium eines Vorprojekts stehenden Bauvorhabens, sondern lediglich die grundsÃ¤tzliche Vereinbarkeit der Erstellung von <span>Neubauten auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03</span> mit den Schutzzielen vereinbart werden. Denn was von Gesetzes wegen mittels VerfÃ¼gung (hier Baubewilligung) zu regeln ist, kann nicht Gegenstand eines verwaltungsrechtlichen Vertrags sein (Georg MÃ¼ller, ZulÃ¤ssigkeit des Vertrages und zulÃ¤ssige Vertragsinhalte, in: Isabelle HÃ¤ner/Bernhard Waldmann [Hrsg.], Der verwaltungsrechtliche Vertrag in der Praxis, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2007, S. 26 f.).</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.2.2 </b><span>Die detaillierte Ausgestaltung des Vorprojekts konnte damit nicht verbindlicher Regelungsinhalt der Schutzvereinbarung sein (VGr, 7. Januar 2021, VB.2019.00555, E. 5.2.1, auch zum Folgenden). Dass der vorliegende Schutzvertrag einen Verweis auf ein detailliertes Vorprojekt enthÃ¤lt, bedeutet daher nicht, dass das Bauvorhaben nicht mehr zu Ã¼berprÃ¼fen wÃ¤re, zumal denkbar ist, dass dieses â wie vorliegend â vom Schutzvertrag abweicht (vgl. VGr, 3. Juni 2020, VB.2019.00781, E. 3). Ansonsten fÃ¼hrte der </span>verwaltungsrechtliche Vertrag dazu, dass das Baubewilligungs- oder ein fÃ¶rmliches Vorentscheidverfahren im <span>Sinn von § 323 f. PBG umgangen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.2.3 </b><span>Mit Schutzvertrag geregelt werden kÃ¶nnen nach dem AusgefÃ¼hrten lediglich Fragen der grundsÃ¤tzlichen ZulÃ¤ssigkeit eines Bauprojekts (also in seinen GrundzÃ¼gen; das "Was"), nicht jedoch das "Wie" (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00236, E. 4.3), das heisst, die konkrete AusfÃ¼hrung. Bei der Beurteilung des Bauprojekts dient das Vorprojekt daher lediglich als Referenz zur Auslegung des Schutzvertrags. Im Folgenden ist daher auf die strittige vorinstanzliche Beurteilung der Abweichungen des zu beurteilenden Bauprojekts vom Vorprojekt einzugehen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b><span>Nach den vorinstanzlichen Feststellungen sind die FussabdrÃ¼cke der beiden bewilligten Bauten mit 265 </span>m<sup>2</sup> bzw. 270 m<sup>2</sup> um 10 m<sup>2</sup> bzw. 15 m<sup>2</sup> ein wenig grÃ¶sser als diejenigen des Vorprojekts und in ihrer Lage weitgehend deckungsgleich. Sodann seien die Bauten etwas schmaler, dafÃ¼r etwas lÃ¤nger als im Vorprojekt. Das GebÃ¤ude Nr. 04 rÃ¼cke gegenÃ¼ber der Villa um ca. 2,2 m ab, komme aber um ca. 3 m nÃ¤her an die obere J-Strasse zu liegen und Ã¼berlappe damit die Nordfassade der Villa beinahe vollstÃ¤ndig. Das GebÃ¤ude Nr. 02 rÃ¼cke im SÃ¼den um ca. 1 m von den geschÃ¼tzten BÃ¤umen ab, insbesondere von Baum Nr. 8 (Eiche). DafÃ¼r erstrecke es sich ca. 3,7 m weiter gegen Osten. Entsprechend vergrÃ¶ssere sich die Ãberlappung mit der SÃ¼dfassade der Villa. GegenÃ¼ber der unteren J-Strasse im Westen seien die bewilligten Bauten verglichen mit dem Vorprojekt geringfÃ¼gig zurÃ¼ckversetzt (ca. 0,7 m bzw. 1,9 m). Die Nord- und SÃ¼dfassaden des Vorprojekts hÃ¤tten je einen RÃ¼cksprung aufgewiesen, beim bewilligten Vorhaben nur noch die Nordfassade von Haus Nr. 04. Die HÃ¶henkote Oberkante Dach sei um 0,79 m bzw. 1,45 m hÃ¶her als beim Vorprojekt, dies als Folge der hÃ¶heren Setzung der GebÃ¤ude im GelÃ¤nde. Bei der fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he massgebenden TraufhÃ¶he betrage die Differenz der Koten infolge des gegenÃ¼ber dem Vorprojekt hÃ¶heren Attikageschosses nur noch 0,3 m bzw. 0,84 m. Das Vorprojekt schÃ¶pfe die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 12,5 m aus, das bewilligte Projekt bis auf ca. 0,2 m.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.3.1 </b>Das Baurekursgericht erwog weiter, soweit grundsÃ¤tzlich die Volumina der Bauten moniert wÃ¼rden, sei festzuhalten, dass diese nur unerheblich grÃ¶sser seien als diejenigen des Vorprojekts und sich folglich im Rahmen des gemÃ¤ss Schutzumfang ZulÃ¤ssigen bewegten. Die bewilligten GebÃ¤ude seien etwas schmaler als diejenigen des Vorprojekts und glichen sich damit der Schmalseite der Villa an. Analog dem Vorprojekt seien an den nordwestlichen und sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecken Loggias vorgesehen, wodurch das Volumen aufgelockert werde. BezÃ¼glich der lÃ¤ngsrechteckigen GebÃ¤udegrundrisse kÃ¶nne nicht gesagt werden, es handle sich um etwas vÃ¶llig anderes als die im Vorprojekt gezeigten Grundrisse mit ineinander verschrÃ¤nkten Rechtecken. </p> <p class="Urteilstext">Anders als beim Vorprojekt rÃ¼cke das Attikageschoss des GebÃ¤udes Nr. 04 auf der Ostseite direkt gegenÃ¼ber der Villa bis an die Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses vor. Indes halte das ganze GebÃ¤ude zur Villa einen erheblich grÃ¶sseren Abstand ein als das Vorprojekt. Ausserdem sei die Dachaufbaute mit 6,5 m nur ca. halb so lang wie die gegenÃ¼berliegende Fassade der Villa und springe das Attikageschoss im restlichen, Ã¼berlappenden Bereich zurÃ¼ck. </p> <p class="Urteilstext">Beim Attikageschoss des GebÃ¤udes Nr. 02 liege der fassadenbÃ¼ndige nordÃ¶stliche Teil etwas nÃ¤her bei der Villa als beim Vorprojekt. Jedoch sei es hangwÃ¤rts verschoben, wodurch sich seine HÃ¶henentwicklung gegenÃ¼ber dem Terrain leicht reduziere und es in der westlichen Ansicht nicht dominanter erscheine als beim Vorprojekt. Mit einer Breite von 6,25 m konfrontiere es nur ca. die HÃ¤lfte der gegenÃ¼berliegenden Fassade der Villa. </p> <p class="Urteilstext">Insoweit sei festzuhalten, dass sich das Volumen und die kubische Ausgestaltung der geplanten Bauten im Rahmen dessen bewegten, was gemÃ¤ss Schutzvertrag mit Blick auf das Vorprojekt als zulÃ¤ssig erachtet worden sei. Gleiches gelte auch fÃ¼r die Fassadengestaltung, welche eine Ã¤hnliche Architektursprache aufweise wie diejenige des Vorprojekts.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.3.2 </b>Was die Setzung der GebÃ¤ude anbelange, fÃ¼hrte das Baurekursgericht in E. 4.8.4 weiter aus, lasse sich auch beim Vorprojekt beobachten, dass sich die GebÃ¤ude Ã¼ber die GelÃ¤ndestufen hinweg erstreckten und in den Hang hineingebaut seien, was in der Natur von Bauten an Hanglagen liege. Die vermehrt hangseitige Ausdehnung der Bauten gegen die obere J-Strasse hin habe im Vergleich zum Vorprojekt keine weitergehende BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts zur Folge und der Schutzzweck bleibe im gleichen Mass, teils sogar besser, gewahrt. Letzteres gelte insbesondere in Bezug auf den Erhalt der geschÃ¼tzten BÃ¤ume und die im Schutzvertrag verlangte Respektierung der GehÃ¶lzkulissen. Anders als im Vorprojekt Ã¼berstellten die bewilligten GebÃ¤ude die Baumschutzlinie der geschÃ¼tzten BÃ¤ume Nrn. 8, 16 und 17 nicht mehr. Der GehÃ¶lzmantel werde insbesondere im Osten der Parzelle Kat.-Nr. 03 durch Ersatzpflanzungen wiederhergestellt. </p> <p class="Urteilstext">Die Unterschreitung der zonengemÃ¤ssen GrenzabstÃ¤nde gegenÃ¼ber der Parzelle Kat.-Nr. 08 bzw. der geschÃ¼tzten Villa sei durch NÃ¤herbaurechte geregelt, was in Bezug auf das Vorprojekt als zulÃ¤ssig erachtet worden sei. Das GebÃ¤ude Nr. 04 halte gegenÃ¼ber dem Vorprojekt sogar einen ca. 2,2 m grÃ¶sseren Abstand zur Villa ein, wÃ¤hrend das GebÃ¤ude Nr. 02 um ca. 1,1 m nÃ¤her rÃ¼cke, was dem Schutz der BÃ¤ume im SÃ¼den zugutekomme, wo sich der Abstand vergrÃ¶ssere. Mit der gesamten Lageverschiebung Ã¤ndere sich gegenÃ¼ber dem Vorprojekt nichts am Erhalt der zu schÃ¼tzenden Elemente und nichts Erhebliches am Erscheinungsbild des Schutzobjekts. Daran Ã¤ndere auch nichts, dass die HÃ¶henkoten (OK Dach und Traufe) der bewilligten GebÃ¤ude hÃ¶her lÃ¤gen als beim Vorprojekt, was fÃ¼r den Betrachter insbesondere von der unteren J-Strasse (Westen) her kaum ins Gewicht falle. Die Neubauten wÃ¼rden nach wie vor von der Villa Ã¼berragt und die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he im Gegensatz zum Vorprojekt nicht ausgereizt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Was die vom Baurekursgericht festgestellten Abweichungen des Bauprojekts vom Vorprojekt betrifft, ist vorab festzuhalten, dass sich diese nicht als derart erheblich erweisen, dass der schutzvertraglich festgehaltene Schutzumfang beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde. Abgesehen davon hat das Baurekursgericht Ã¼berzeugend dargelegt, inwiefern die Abweichungen mit dem Schutzvertrag vertrÃ¤glich sind, und sich hiervon auch anlÃ¤sslich eines Abteilungsaugenscheins vor Ort Ã¼berzeugen kÃ¶nnen. Auf die entsprechenden, oben zitierten AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>). Sie werden denn auch nicht substanziiert infrage gestellt. </p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.4.1 </b>Hinsichtlich der AbstÃ¤nde zu den geschÃ¼tzten BÃ¤umen (Nr. 8 sowie Nrn. 16 und 17) fÃ¼hrte das Baurekursgericht mit Blick auf die Akten zutreffend aus, anders als noch im Vorprojekt wÃ¼rden die bewilligten GebÃ¤ude die Baumschutzlinie der geschÃ¼tzten BÃ¤ume Nrn. 8, 16 und 17 nicht mehr Ã¼berstellen. Es trifft zu und ergibt sich aus dem Augenscheinprotokoll, dass die geplante Baute J-Strasse 02 zwar nicht mehr den Wurzelbereich, aber immer noch den Kronenbereich von Baum Nr. 8 berÃ¼hren wird. Indes lÃ¤sst sich dem Bericht zur SchutzfÃ¤higkeit der geschÃ¼tzten BÃ¤ume vom 5. MÃ¤rz 2020 entnehmen, dass â im Gegensatz zum Tiefbau im Wurzelraum â der Arbeitsraum beim Hochbau keine bleibenden VerÃ¤nderungen der Baumkronen zur Folge habe und deren Peripherie durch das Hochbinden von Ãsten zusÃ¤tzlich temporÃ¤r verÃ¤ndert werden kÃ¶nne. Zudem wurden die kritischen Linien festgelegt, welche der Arbeitsraum beim Hochbau baumwÃ¤rts nicht Ã¼berschreiten darf, damit der Baum schutzfÃ¤hig bleibt. Diese Linien werden eingehalten. Ferner sind vor Baubeginn ein korrigierter Installationsplan GÃ¤rtner und ein korrigierter Baustelleninstallationsplan einzureichen (vgl. oben E. 5.3). <span>Baumschutzmassnamen </span>zum integralen Erhalt (gemÃ¤ss Schutzvertrag) <span>der geschÃ¼tzten BÃ¤ume vor und wÃ¤hrend der Bauarbeiten werden gewÃ¤hrleistet. </span>Die behauptete Tangierung des Kronenbereichs der BÃ¤ume Nrn. 16 und 17 trifft entgegen den Nachbarn nicht zu: Die im Augenscheinfoto Nr. 18 sichtbare Visierstange berÃ¼hrt lediglich die vorgelagerte ungeschÃ¼tzte Scheinzypresse (vgl. E. 5.2.1). Wenn die Nachbarn schliesslich monieren, im Baumschutzkonzept vom 22. September 2019 sei der Erhalt der geschÃ¼tzten BÃ¤ume Nr. 8, 13, 14 und 17 als kritisch eingestuft worden, verkennen sie, dass dieses (wie erwÃ¤hnt, vgl. E. 5.1) auf einer zurÃ¼ckgezogenen Baueingabe beruht und daher nichts daraus abgeleitet werden kann.<span> </span></p> <p class="Erwgung4">Nach dem AusgefÃ¼hrten hat das Baurekursgericht absehbare SchÃ¤den an den geschÃ¼tzten BÃ¤umen durch Bauarbeiten zu Recht verneint. Dass deren Schutz mehr verlangen wÃ¼rde, ist schliesslich nicht ersichtlich.<span> FÃ¼r ein Bauverbot im Kronenbereich</span> besteht mit Blick auf den Baumexpertenbericht kein Anlass.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.4.2 </b>Neubauten mÃ¼ssen gemÃ¤ss Schutzvertrag die geschÃ¼tzten Gartenbereiche, Einfriedungen, GehÃ¶lzkulissen und EinzelbÃ¤ume respektieren. Weiter muss die Gesamtanlage des Gartens Ã¼ber alle drei GrundstÃ¼cke hinweg weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar bleiben. Die Beschwerdegegnerin 1 hatte im angefochtenen Beschluss ausgefÃ¼hrt, die geplante Gartengestaltung respektiere die geschÃ¼tzten Elemente und nehme deren Gestaltungssprache auf. Die Gartenanlage sei weiterhin in ihrer Gesamtausdehnung ablesbar. Zur Gartengestaltung fÃ¼hrte das Baurekursgericht in ErwÃ¤gung 4.8.4 des angefochtenen Entscheids aus, verlangt werde gemÃ¤ss Schutzvertrag lediglich eine zusammenhÃ¤ngende Gestaltung Ã¼ber alle drei GrundstÃ¼cke hinweg. Wie der Umgebungsplan zeige, sei der Garten in diesem Sinn Ã¼ber alle drei GrundstÃ¼cke hinweg als gestalterische Einheit mit durchgehenden Wegverbindungen und einem gesamtheitlichen Gestaltungskonzept geplant. Letzteres ist mit Blick auf die Planunterlagen und die Augenscheinfotografien zutreffend. </p> <p class="Erwgung3">Diesen zutreffenden AusfÃ¼hrungen setzen die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts entgegen, was diese infrage zu stellen vermÃ¶chte. Mit dem Verweis auf die SchutzwertabklÃ¤rung, wonach lediglich auf dem GrundstÃ¼ck 03 ein GebÃ¤ude vorgesehen war und der im Landschaftsstil gestaltete Bereich, der sich Ã¼ber die GrundstÃ¼cke 01, 08 sowie den Randbereich von 03 erstrecke, zu erhalten sei, vermÃ¶gen sie nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: GemÃ¤ss rechtskrÃ¤ftigem Schutzvertrag sind auf beiden bisher unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken Neubauten zulÃ¤ssig und steht deren Realisierung der Schutz des Gartens nicht von vornherein entgegen. Zwar ist neben dem Erhalt der Ablesbarkeit der Gesamtausdehnung auch derjenige der geschÃ¼tzten Gartenbereiche erforderlich. Doch ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, dass dies nicht der Fall wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.5 </b>Das Baurekursgericht hat nach dem AusgefÃ¼hrten die Vereinbarkeit mit dem Schutzvertrag und damit die BewilligungsfÃ¤higkeit zu Recht bejaht. Dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde bei der PrÃ¼fung, <span>ob das projektierte Vorhaben den Unterschutzstellungsbeschluss respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet, nicht durch Auslegung ermittelt hÃ¤tte, welcher Sinn diesem beizumessen ist, ist schliesslich nicht ersichtlich und lÃ¤sst sich weder aus dem Bauentscheid noch aus der Nachreichung der Vorprojektstudie ableiten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b><span>Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung der geplanten Bauten Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § </span>238 Abs. 2 PBG <span>darauf besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhÃ¶hte Anforderungen gestellt. Diese Bauten mÃ¼ssen sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. GestÃ¼tzt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die BehÃ¶rde gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche Ã¼ber die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; Markus Lanter/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], </span>ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., WÃ¤denswil 2024, <span>S. 1041 f. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung und auch zum Folgenden).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.1 </b><span>Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlÃ¤sst. Vielmehr geht es in solchen FÃ¤llen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeintrÃ¤chtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; Lanter/Kunz, a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., S. 1018 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>7.1.2 </span></b>Bei der Anwendung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde aufgrund der offenen Formulierung Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223273&amp;W10_KEY=10723965&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx4"></a> gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6). <span>Das Verwaltungsgericht muss sich bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschrÃ¤nken; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b><span>Das Baurekursgericht erwog im angefochtenen Entscheid, die einfach und klar gestalteten BaukÃ¶rper fÃ¼gten sich beruhigend in den Kontext ein und bildeten mit der Villa ein ausgewogenes Ensemble. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ausgefÃ¼hrt habe, erscheine der architektonische Ausdruck der Neubauten stimmig (klassische Architektursprache mit einer dreiteiligen Gliederung der Fassade; geschossweise umlaufende Gesimse; stehende Fenster mit FenstergewÃ¤nden; plastisch hervorgehobene Trauflinie; umlaufend ausgewogen proportionierte und gesetzte Fenster; feine StaketengelÃ¤nder) und nehme auf die geschÃ¼tzte Villa (historische Architektursprache mit einer dreiteiligen Gliederung der Fassade; stehende Fenster mit FenstergewÃ¤nden; plastisch hervorgehobene Trauflinie; umlaufend ausgewogen proportionierte und gesetzte Fenster) angemessene RÃ¼cksicht im Sinn von § </span>238 Abs. 2 PBG.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Weiter fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, die Erdgeschosse zeichneten sich vom HauptkÃ¶rper ab und wÃ¼rden mit Kalkstein materialisiert. Mit den in wenig dunkleren FarbtÃ¶nen gestalteten "Sockeln" der Neubauten solle auf die geschÃ¼tzte Villa referenziert und zu dieser ein fliessender Ãbergang gewÃ¤hrleistet werden. Die HauptkÃ¶rper wÃ¼rden mit einem weissen Kratzputz ausgefÃ¼hrt. Zusammen mit den hellen Stoffstoren und den weissen Fenstern solle dies dazu fÃ¼hren, dass die Villa in ihrer etwas dunkleren Ausgestaltung hervorsteche. Dieser Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 kÃ¶nne zugestimmt werden; die Materialien und Farben wirkten â wie darin erwogen â hochwertig und passend zum Kontext.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Die Ausgestaltung der Tiefgaragenzufahrt werde weitgehend bestimmt durch deren Funktion und die Hanglage. Die geschwungenen seitlichen FlÃ¼gelmauern mit Metallzaun setzten die zu erhaltenden Einfriedungen fort und entsprÃ¤chen diesen in Material und Gestaltung. Ãberdies sehe der Schutzvertrag Zufahrten Ã¼ber die untere J-Strasse und die Ãffnung der geschÃ¼tzten Einfriedungen explizit vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.3 </b>Die Panels der Photovoltaikanlagen lÃ¤gen zwar nahe am Dachrand, wÃ¼rden aber eine KonstruktionshÃ¶he von lediglich 20 cm aufweisen und seien daher vÃ¶llig unscheinbar. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern sie das Erscheinungsbild der geschÃ¼tzten Villa beeintrÃ¤chtigen sollten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b><span>Vorab ist festzuhalten, dass sich die BaubewilligungsbehÃ¶rde in ihren Entscheiden zur Einordnung des Bauprojekts und insbesondere auch zur besonderen RÃ¼cksichtnahme zum angrenzenden Schutzobjekt geÃ¤ussert hat:</span></p> <p class="Urteilstext">Die sich zwischen den GrÃ¼nderzeitvillen befindenden grossen GÃ¤rten und FreiflÃ¤chen an der J-Strasse seien mehrheitlich in der zweiten JahrhunderthÃ¤lfte mit etwas grÃ¶sseren, freistehenden MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berbaut worden. Das aktuelle Bauvorhaben fÃ¼hre diese Entwicklung weiter und sehe beidseitig der geschÃ¼tzten Villa je ein neues Mehrfamilienhaus vor. Der sÃ¼dlich liegende Neubau vermÃ¶ge die Anforderungen von <span>§ </span>238 Abs. 2 PBG bezÃ¼glich seiner stÃ¤dtebaulichen Setzung dank seiner tieferen Lage im GelÃ¤nde zu erfÃ¼llen. Zudem fÃ¼ge er sich in seiner KÃ¶rnigkeit gut in die unmittelbare Umgebung ein. Auch bezÃ¼glich Form des BaukÃ¶rpers werde die Baute <span>§ </span>238 Abs. 2 PBG gerecht. Das Attikageschoss nehme in seiner Ausformulierung RÃ¼cksicht auf die Villa, indem ein RÃ¼cksprung in der Nordwestecke Distanz zum Schutzobjekt schaffe. Beim nÃ¶rdlich liegenden Neubau erachtete es die Anforderungen bezÃ¼glich stÃ¤dtebaulicher Setzung ebenfalls als erfÃ¼llt. Er sei in einer angemessenen Distanz zur Villa angeordnet und fÃ¼ge sich in seiner KÃ¶rnigkeit gut in die unmittelbare Umgebung ein. Auch bezÃ¼glich Form des BaukÃ¶rpers werde die Baute <span>§ </span>238 Abs. 2 PBG gerecht. Das Attikageschoss nehme in seiner Ausformulierung RÃ¼cksicht auf die Villa, indem ein RÃ¼cksprung in der Nordwestecke das MehrlÃ¤ngenthema abdecke, wÃ¤hrend ein RÃ¼cksprung in der SÃ¼dostecke Distanz zum Schutzobjekt schaffe.</p> <p class="Erwgung2"><span>In den Rekursantworten hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde ihre Entscheide sodann ergÃ¤nzend begrÃ¼ndet, was gemÃ¤ss Rechtsprechung zulÃ¤ssig ist (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00532, E. 2.2). Insbesondere hat sie sich darin zur RÃ¼ge der fehlenden RÃ¼cksichtnahme geÃ¤ussert.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Die Nachbarn werfen dem Baurekursgericht vor, die besondere RÃ¼cksichtnahme des Neubauprojekts in Bezug auf die geschÃ¼tzte Gartenanlage nicht geprÃ¼ft zu haben. </p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 25. April 2016 unter Schutz gestellt sind sowohl die zwischen den Neubauprojekten liegende Villa als auch Teilbereiche des dazugehÃ¶rigen Gartens auf allen drei GrundstÃ¼cken. Mithin liegen zwei Schutzobjekte im Sinn von <span>§ </span>238 Abs. 2 PBG vor. Es trifft zu, dass das Baurekursgericht unter dem Titel von <span>§ </span>238 Abs. 2 PBG die besondere RÃ¼cksichtnahme lediglich gegenÃ¼ber der (vollumfÃ¤nglich geschÃ¼tzten) Villa, jedoch nicht gegenÃ¼ber der (teilgeschÃ¼tzten) Gartenanlage geprÃ¼ft hat. Das Baurekursgericht Ã¤usserte sich hingegen im Zusammenhang mit der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzvertrag zum Garten. Damit hat das <a id="_Hlk156567168">Baurekursgericht </a>die angefochtene Bewilligung bezÃ¼glich der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Schutzumfang der (teil-)geschÃ¼tzten Gartenanlage gemÃ¤ss Schutzvertrag und in diesem Sinn auch die besondere RÃ¼cksichtnahme darauf in noch vertretbarer Weise geprÃ¼ft und zu Recht bejaht. Damit erweist sich die RÃ¼ge des zu geringen PrÃ¼fungsumfangs als unberechtigt.</p> <p class="Urteilstext">Sodann hat das Baurekursgericht die besondere RÃ¼cksichtnahme auf die geschÃ¼tzte Gartenanlage zu Recht nicht beanstandet. Die sich Ã¼ber die drei GrundstÃ¼cke erstreckende Gartenanlage bleibt auch mit den geplanten Neubauten erhalten. Innerhalb der Gartenanlage wird das parzellenÃ¼bergreifende Wegsystem und so die funktionale Verbindung wiederhergestellt. Sodann soll die den Garten umgebende GehÃ¶lzkulisse erhalten bzw. wieder ergÃ¤nzt werden, sodass die Gartenanlage auch gegenÃ¼ber dem Strassenraum ihre prÃ¤gende Wirkung behÃ¤lt. <span>Wenn die Vorinstanz den EntscheidgrÃ¼nden der BewilligungsbehÃ¶rde folgte, ist darin keine Rechtsverletzung ersichtlich.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.5 </span></b>Der ZVH wirft dem Baurekursgericht vor, die besondere RÃ¼cksichtnahme der geplanten Bauten gegenÃ¼ber der geschÃ¼tzten Villa bloss in (detail-)gestalterischer Hinsicht geprÃ¼ft zu haben. Zwar hat das Baurekursgericht die geplante Setzung der NeubaukÃ¶rper sowie deren Volumina unter dem Titel von § 238 Abs. 2 PBG pauschal und ohne weitere BegrÃ¼ndung als rechtmÃ¤ssig beurteilt. AusfÃ¼hrungen dazu finden sich indes zum Vergleich mit dem Vorprojekt (s. oben, E. 6.3.3.1 und 6.3.3.2). <span>Damit hat sich das Baurekursgericht insgesamt noch rechtsgenÃ¼gend mit den Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG befasst und seine Kognition nicht unterschritten.</span></p> <p class="Urteilstext">Abgesehen davon hat es die geplanten Bauten unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 2 PBG zu Recht nicht beanstandet. Entgegen den beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn haben weder die etwas grÃ¶sseren Baukuben noch deren hangseitige Versetzung eine BeeintrÃ¤chtigung der geschÃ¼tzten Villa zur Folge. Letztere wird nach wie vor â sowohl von der unteren als auch von der oberen J-Strasse aus betrachtet â die beiden Neubauten Ã¼berragen und diesen Ã¼bergeordnet erscheinen. Trotz NÃ¤herbaurecht nehmen die geplanten Bauten gebÃ¼hrend Abstand vom Schutzobjekt und bilden als Ã¤hnlich gestaltete Punktbauten einen Kontrast zu diesem. Die anders gestalteten Neubauten lenken das Auge auf das Schutzobjekt und heben dieses dergestalt gleichsam empor. Ferner bleibt die â durch die Gartenanlage ohnehin stark eingeschrÃ¤nkte â Sicht auf das Schutzobjekt vom Strassenraum aus bestmÃ¶glich erhalten. <span>Wenn die Vorinstanz den EntscheidgrÃ¼nden der BewilligungsbehÃ¶rde folgte, ist darin keine Rechtsverletzung ersichtlich.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die Nachbarn rÃ¼gen weiter den Brandschutz als ungenÃ¼gend. Sie machen geltend, dass die in ErwÃ¤gung J.b des Bauentscheids verlangten StellflÃ¤chen und richtlinienkonformen BewegungsflÃ¤chen fÃ¼r ein TanklÃ¶schfahrzeug gar nicht geschaffen werden kÃ¶nnten, sofern die GebÃ¤udehÃ¶he nicht auf maximal 11 m reduziert werde. Wenn die Vorinstanz den AusfÃ¼hrungen des Vertreters der Feuerpolizei folgte, wonach eine Autodrehleiter mit einer Ausladung von 15 m in der Tiefgarageneinfahrt platziert werden kÃ¶nnte, lasse dies ausser Acht, dass zwecks Schaffung der fÃ¼r die Gartenanlage wichtigen GehÃ¶lzkulisse auch talseitig HochstammbÃ¤ume gepflanzt werden mÃ¼ssten und auch geplant seien. Es werde daher kein ungehinderter Zugang zu den Fassaden im Sinn der FKS-Richtlinie Ziffer 2 mehr mÃ¶glich sein.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.2 </span></b><span>Diese AusfÃ¼hrungen erweisen sich als unzutreffend: Ersetzt werden mÃ¼ssen im Fall ihrer Entfernung gemÃ¤ss Schutzvertrag die BÃ¤ume 1, 2, 4 und 5, welche sich auf dem GrundstÃ¼ck 08 befinden, wo keine Tiefgarageneinfahrt geplant ist. DarÃ¼ber hinaus lÃ¤sst sich dem Schutzvertrag keine Pflicht zur Pflanzung von HochstammbÃ¤umen entnehmen oder aus ihm ableiten. Vorgesehen ist auf dem GrundstÃ¼ck 03 oberhalb der Tiefgarageneinfahrt die Pflanzung von Hortensien und Sonnenstauden, welche den Zugang zu den Fassaden nicht zu beeintrÃ¤chtigen vermÃ¶gen. Auf dem GrundstÃ¼ck 01 sind oberhalb der Tiefgarageneinfahrt vor der Fassade ebenfalls Sonnenstauden geplant sowie eine Magnolie, welche jedoch ohne Weiteres auch etwas gegen Norden versetzt werden kÃ¶nnte. Damit erweist sich die RÃ¼ge als unberechtigt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Im Ãbrigen kann vollumfÃ¤nglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen verweisen werden (<span>§ 70 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>), wonach unter BerÃ¼cksichtigung der maximalen Ausladung der Drehleiter davon ausgegangen werden kann, dass geeignete StellflÃ¤chen bestimmt werden kÃ¶nnen. Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Schliesslich macht der ZVH geltend, aus dem Schutzvertrag sowie aus dem GehÃ¶rsanspruch ergebe sich, dass im Rahmen der Projektierung eine Absprache zwischen Bauherrschaft und BehÃ¶rden stattzufinden habe. Ob solche Absprachen stattgefunden hÃ¤tten, sei nicht Ã¼berprÃ¼ft und daher der Sachverhalt unzureichend abgeklÃ¤rt worden. Ãberdies sei ihm in die Dokumente zu Unrecht die Einsicht verweigert worden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>9.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 8 Abs. 1 VRG (bzw. § 26a Abs. 2 VRG fÃ¼r das Rekursverfahren) sind Personen, die durch eine Anordnung berÃ¼hrt sind und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung haben, berechtigt, in die Akten Einsicht zu nehmen. Die Berechtigten verfÃ¼gen grundsÃ¤tzlich Ã¼ber ein umfassendes Akteneinsichtsrecht, das heisst Ã¼ber ein Recht zur Einsicht in alle schriftlichen oder elektronischen Unterlagen eines Verfahrens, die geeignet sind, Grundlage eines Entscheids zu bilden (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 12 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>9.3 </span></b><span>Streitgegenstand ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das diesbezÃ¼gliche Verfahren nahm seinen formellen Anfang mit der Einreichung des beurteilten Baugesuchs. </span>Absprachen zwischen Bauherrschaft und BehÃ¶rden im Rahmen der Projektierung <span>gehÃ¶ren demnach nicht zu den Verfahrensakten, wie sie gemÃ¤ss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und gemÃ¤ss § 57 Abs. 1 VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind. Insofern greift die RÃ¼ge ins Leere.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>9.3.1 </b>Das Vorbringen, dass gemÃ¤ss Ziffer 6 des Schutzvertrags Arbeiten an geschÃ¼tzten Teilen in Absprache bzw. in engem Kontakt mit der Denkmal- bzw. der Gartendenkmalpflege zu erfolgen hÃ¤tten, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Die genannte Vorgabe entbindet die BaubehÃ¶rde nicht davon, das Bauprojekt in (garten-)denkmalpflegerischer Hinsicht zu beurteilen. Sie hat die Einhaltung der Vorgaben des Schutzvertrags in ihrem Beschluss denn auch geprÃ¼ft und begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung3"><b>9.3.2 </b><span>Die Untersuchungspflicht von § 7 VRG gilt nur bezÃ¼glich des rechtserheblichen Sachverhalts. BeweisantrÃ¤gen betreffend unerhebliche Fragen ist nicht stattzugeben (vgl. PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 10).</span> Inhaltlich sind die vorgÃ¤ngigen Absprachen nach dem AusgefÃ¼hrten unerheblich. Wesentlich ist hingegen, dass die vorgÃ¤ngigen Kontakte stattgefunden haben, was gemÃ¤ss AusfÃ¼hrungen der Bausektion im Rekursverfahren der Fall war. Ãberdies hat eine Vertreterin der Gartendenkmalpflege am vorinstanzlichen Augenschein teilgenommen.</p> <p class="Erwgung3"><b>9.3.3 </b><span>Zusammengefasst durfte das Baurekursgericht deshalb in zulÃ¤ssiger Weise vom beantragten Aktenbeizug absehen. Zudem hat es zu Recht den Abspracheprozess weder inhaltlich Ã¼berprÃ¼ft noch in die Urteilsfindung miteinbezogen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Zusammengefasst ist die Beschwerde im Verfahren VB.2023.00062 abzuweisen und die Beschwerde in VB.2023.00067 </span>teilweise <span>gutzuheissen. Die private Beschwerdegegnerin hat vor Baubeginn dem </span>Amt fÃ¼r Baubewilligungen einen im Sinn der ErwÃ¤gungen korrigierten Baustelleninstallationsplan einzureichen<span>.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da der BeschwerdefÃ¼hrer 4 lediglich in einem untergeordneten Nebenpunkt obsiegt, sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â3 (aus Verfahren VB.2023.00062) je zu 1/6 unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag und dem BeschwerdefÃ¼hrer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur HÃ¤lfte aufzuerlegen </span>(§§ 70 und <span>65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â4 bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr im gleichen VerhÃ¤ltnis zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der Baubewilligung verbundenen Nebenbestimmungen einen Zwischenentscheid darstellen sollte, kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) selbstÃ¤ndig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 8. September 2021, 1C_644/2020, E. 1.3; VGr, 12. Januar 2023, VB.2022.00247, E. 9).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Verfahren VB.2023.00062 und VB.2023.00067 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. <span>Die Beschwerde im Verfahren </span>VB.2023.00067 <span>wird </span>teilweise gutgeheissen<span>. Die Bauentscheide BE 479/22 und BE 480/22 der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 1. MÃ¤rz 2022 werden mit folgender, vor Baubeginn durch die Bauherrschaft zu erfÃ¼llenden Auflage </span>ergÃ¤nzt<span>: </span></span></p> <p class="Urteilstext">Dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen ist ein im Sinn der ErwÃ¤gungen korrigierter Baustelleninstallationsplan einzureichen.</p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen werden die Beschwerden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 555.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 10'555.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten werden <span>den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â3 (aus Verfahren VB.2023.00062) je zu 1/6 unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag und dem BeschwerdefÃ¼hrer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die <span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1â3 (aus Verfahren VB.2023.00062) werden solidarisch je zu 1/6 und der BeschwerdefÃ¼hrer 4 (aus Verfahren VB.2023.00067) zur HÃ¤lfte verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) die Mitbeteiligte;<br/> c) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>