2005 1 Art. 117 Abs. 3 StG. Grundstückgewinnsteuer; Bestim mung des Er- werbspreises bei über zehnjähriger Besitzesdauer (OGE 66/2005/30 vom 12. August 2005) Veröffentlichung im Amtsbericht Als Erwerbspreis i.S.v. Art. 117 Abs. 3 StG ist der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer der nach dem Schätzungsproto koll im massgeben- den Zeitpunkt geltende Steuerwert zugrunde zu legen . Unbeachtlich ist der Zeitpunkt der Schätzung durch die kantonale Schätzungskommission. Aus den Erwägungen: 2. – Gemäss Art. 115 des Gesetzes über die direkten S teuern vom 20. März 2000 (StG, SHR 641.100) ist der Grundstück gewinn der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis un d Aufwendungen) über- steigt. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbu chbelege ausgewiesene Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen, welche die veräussernde Person anlässlich des Erwerbs zu erbringen hatte (A rt. 117 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende Handänderung mehr als zehn Jahre zu rück, so ist der vor zehn Jahren geltende Steuerwert des Grundstücks als Erwerbspreis an- zurechnen, sofern nicht ein höherer Erwerbspreis na chgewiesen werden kann (Art. 117 Abs. 3 StG). a) Unbestritten ist, dass vorliegend die massgebende H andänderung mehr als zehn Jahre zurückliegt, so dass als Erwerb spreis der vor zehn Jahren geltende Steuerwert des Grundstücks ... anzurechnen ist. Die Rekurrenten veräusserten das fragliche Grundstück am 28. Oktobe r 2004, mithin ist der Steuerwert, der am 28. Oktober 1994 Geltung hatte, als Erwerbspreis an- zurechnen. Erstellt ist sodann, dass der Steuerwert des Grundstücks ... am 6. Juli 1993 durch das Amt für Grundstückschätzunge n ... neu festgesetzt und am 12. November 1993 eröffnet wurde. Die Schätzung blieb unangefochten und erwuchs in Rechtskraft. Die Rekurrenten erachte n diese Schätzung als massgebend für die Veranlagung der Grundstückgewinn steuer. Die Steuer- kommission ist demgegenüber der Auffassung, auf die sen Wert sei nicht ab- zustellen, da er gemäss der Eröffnung durch die ent sprechende Verfügung des Amts für Grundstückschätzungen erst ab 1. Januar 19 95 als gültig erklärt worden sei. Der Schätzungswert aus dem Jahr 1983 se i daher als der "vor zehn Jahren geltende Steuerwert" i.S.v. Art. 117 Abs. 3 StG zu betrachte n. Zu 2005 2 prüfen ist damit einzig, ob der genannte Schätzungs zeitpunkt oder der bei der Revision festgesetzte Gültigkeitszeitpunkt der amtl ichen Schätzung massge- bend sei. b) Am 7. August 1998 entschied das Obergericht i.S. O. (Verfahren Nr. 66/1996/1, Amtsbericht 1998, S. 172 ff.), dass als Erwerbspreis i.S.v. Art. 59e Abs. 3 des bis 31. Dezember 2000 gültigen Gesetzes über die di- rekten Steuern vom 17. Dezember 1956 (aStG, OS 19, S. 212 ff.) der nach dem Schätzungsprotokoll im massgebenden Zeitpunkt g eltende Steuerwert der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer zugrunde zu legen ist. Un- beachtlich ist demgegenüber der Zeitpunkt der Schät zung durch die kantonale Schätzungskommission. Es begründete dies im wesentl ichen damit, dass so- wohl der Zeitpunkt der Schätzung als auch das Eröff nungsdatum der Ver- fügung erheblich von zufälligen Momenten abhänge, i nsbesondere von der Reihenfolge der Schätzungen der Grundstücke und woh l auch von der perso- nellen Dotierung der zuständigen Schätzungskommissi on und des Amts für Grundstückschätzungen. Nicht zufällig, sondern durc h die Schätzungs- kommission bestimmbar sei hingegen der Zeitpunkt de r Gültigkeit der jewei- ligen Schätzung. Mit der Bestimmung dieses Zeitpunk ts könne im Rahmen der Revisionsschätzung eine rechtsgleiche Behandlun g der entsprechenden Grundeigentümer weitgehend gewährleistetet werden. Die Praxis der Ver- anlagungsbehörde, bei Veranlagungen der Grundstückg ewinnsteuer das be- schlossene Datum, ab welchem die neue Schätzung gem äss Bewertungs- protokoll beziehungsweise amtlicher Mitteilung gelt en soll, und nicht das Schätzungsdatum zu berücksichtigen, erscheine damit als sinnvoll und führe zu einer den Umständen angepassten Lösung. An diese r Beurteilung ist auch unter dem revidierten Steuerrecht festzuhalten. Vorliegend wurde der für das Grundstück ... "festg esetzte Steuerwert" gemäss der vom Amt für Grundstückschätzungen am 12. November 1993 er- öffneten Verfügung als ab 1. Januar 1995 "gültig" e rklärt und somit für die allgemeine Staats- und Gemeindesteuer erst in der V eranlagungsperiode 1995–96 eingesetzt. Das damalige Schätzungsergebnis bildete somit erst ab 1995 den nach Art. 33 aStG massgebenden Steuerwert des fraglichen Grund- stücks. Für die Veranlagungsperiode 1993–94 galt so mit der tiefere Wert ge- mäss der mit Datum vom 11. August 1982 eröffneten S chätzung vom 25. Juni 1982; diese wurde als ab 1. Januar 1983 "gültig" er klärt. Weder aus der ge- setzlichen Regelung noch aus der Praxis ergeben sic h Hinweise, welche es rechtfertigen, als den "vor 10 Jahren geltenden Ste uerwert des Grundstücks" i.S.v. Art. 117 Abs. 3 StG einen anderen Wert einzu setzen, als er für die da- malige Staats- und Gemeindesteuerveranlagung 1993–9 4 galt, somit die Schätzung vom 25. Juni 1982. Es ist denn auch nicht zu sehen, wie die Wen- 2005 3 dung "gültig ab" in der Verfügung vom 12. November 1993 etwas anderes bedeuten könnte, als das Adjektiv "geltend" in Art. 117 Abs. 3 StG. Daran vermag auch der von den Rekurrenten erwähnte Wechsel in der zeitlichen Bemessung von der zweijährigen zur einjä hrigen Steuerperiode nichts zu ändern. Ebenso wenig vermag der Hinweis d er Rekurrenten zu überzeugen, der Gesetzgeber habe nur die Wertsteige rungen der letzten 10 Jahre erfassen wollen. Dafür bestehen – wie die Ste uerkommission zu Recht festhält – keinerlei Anhaltspunkte: Nach der bis 31 . Dezember 2000 geltenden Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 1 8. Dezember 1990 (OS 27, S. 287 ff.) wurden die Grundstücke früheste ns nach zehn, spätestens nach zwanzig Jahren von Amts wegen neu bewertet (§ 22 Abs. 1). Es kann al- so tatsächlich nicht gesagt werden, der Gesetzgeber habe nur die Wertsteige- rungen der letzten 10 Jahre erfassen wollen. Vielmehr ist es bei diesem Schät- zungssystem möglich, dass Wertsteigerungen der letzten 10–25 (ev. sogar 30) Jahren erfasst werden. Eine Regelung mit solch eine r Bandbreite von mass- gebenden Steuerwerten erscheint zwar nicht unproble matisch, jedoch kann immerhin gesagt werden, dass eine Liegenschaft bei langer Geltung tieferer Steuerwerte während dieser Zeit auch nur zu einem t iefen Ansatz als Ver- mögen besteuert worden ist. Vorliegend galt somit 1 0 Jahre vor dem Ver- kaufszeitpunkt noch die Schätzung vom 25. Juni 1982 und nicht diejenige vom 6. Juli 1993. Es kann auch nicht gesagt werden, die Inkraftsetzung des neuen Werts auf den 1. Januar 1995 sei nach einer Gültigkeitsdauer des frühe- ren Werts von 12 Jahren verspätet, hatte doch eine Revisionsschätzung ledig- lich alle 10–20 Jahre zu erfolgen. Mit dem gewählte n System sind un- vermeidbar gewisse Härten verbunden, insbesondere w enn die Liegenschaft – wie vorliegend – kurz vor der zehnjährigen Gültigke it des bisherigen Werts verkauft wird. Zur Vermeidung dieser Härtefälle müs ste im Gesetz eine An- passung der Steuerwerte je nach Zeitablauf vorgeseh en werden. Auf eine sol- che Regelung hat der Gesetzgeber jedoch bewusst verzichtet.