<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00491</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217989&amp;W10_KEY=13013500&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00491</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.02.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.02.2019 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anrechenbares Untergeschoss. Erweiterungsbau. Kreuzdach. Kniestock. Das strittige Untergeschoss dient bei objektiver Betrachtung nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken und ist deshalb nicht als anrechenbares Untergeschoss zu qualifizieren. Insbesondere fehlen in einigen Räumen des Untergeschosses Fenster, Wärmedämmungen und Beheizungen (E. 2.). Die Frage nach der Anwendung von § 357 PBG kann offenbleiben, da sich aus den Bauplänen und den Akten keine ursprünglichen Baurechtswidrigkeiten bezüglich Gebäudeabstand, Fassadenlänge, besondere Gebäude und Gebäudehöhe ergeben (E. 3). Das geplante Kreuzdach führt nicht zu einer überdimensionierten Baute, welche die kommunalrechtliche Geschosszahlregelung unzulässig unterlaufen würde. Es liegt auch kein Verstoss gegen § 292 PBG vor. Mit Kreuzgiebeln oder Kreuzdächern abgeschlossene Gebäudeabschnitte sind als Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG zu qualifzieren (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL">ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARES UNTERGESCHOSS">ANRECHENBARES UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGKEIT">BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERUNGSBAUTE">ERWEITERUNGSBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KNIESTOCK">KNIESTOCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KREUZDACH">KREUZDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KREUZFIRST">KREUZFIRST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 276 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36986" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00491</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Februar 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat Volketswil, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">2.1 D, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2.1 und 2.2 vertreten durch RA J,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. November 2016 erteilte der Gemeinderat Volketswil D und H die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine Aufstockung und den Ausbau des Dachgeschosses des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Gasse 03 in Gutenswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 21. Dezember 2016 erhoben B und A Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses vom 15. November 2016 sowie eine ParteientschÃ¤digung. Mit Entscheid vom 28. Juni 2017 wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten worden war.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben B und A am 28. Juli 2017 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der beiden Entscheide, eventualiter die RÃ¼ckweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz sowie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt1">Das Baurekursgericht beantragte am 21. August 2017 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 12. September 2017 beantragte der Gemeinderat Volketswil (Beschwerdegegner 1) die Abweisung der Beschwerde, ebenso sinngemÃ¤ss D und H (private Beschwerdegegnerschaft 2) mit Schreiben vom 14. September 2017.</p> <p class="Urteilstext">B und A hielten mit Vernehmlassung vom 12. Oktober 2017 an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso D und H mit Schreiben vom 13. November 2017. B und A liessen sich daraufhin nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen zunÃ¤chst vor, dass das strittige Untergeschoss nach dem Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft 2 samt NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers im Grundbuch nach wie vor zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken nach § 276 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt sei. Das Untergeschoss sei unterteilt in RÃ¤ume von 20m<sup>2</sup>, 12.12m<sup>2</sup> und zwei Ã 8m<sup>2</sup>. Somit erfÃ¼llten drei RÃ¤ume die MindestflÃ¤che gemÃ¤ss § 303 PBG; die RÃ¤ume erfÃ¼llten auch die erforderliche RaumhÃ¶he und seien innerlich genÃ¼gend erschlossen im Sinn von § 305 PBG. Das Untergeschoss sei des Weiteren mit edlem Plattenboden ausgestattet und weitestgehend isoliert. Soweit eine kÃ¼nstliche Belichtung und eine kÃ¼nstliche Beheizung installiert wÃ¼rden, stehe einer Bestimmung zu Wohn-, Arbeits- und Schlafzwecken nichts im Weg. Es sei unglaubhaft, dass diese RÃ¤ume nun umfunktioniert wÃ¼rden. Somit liege ein nach § 276 Abs. 1 PBG anrechenbares Untergeschoss vor. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz habe es unterlassen, einen Augenschein durchzufÃ¼hren und diese Tatsachen innerhalb einer GesamtwÃ¼rdigung richtig festzustellen, wodurch der Entscheid diesbezÃ¼glich willkÃ¼rlich sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer des nordÃ¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 am I-Weg 05. Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W2/45 und ist mit dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. 02 Ã¼berstellt. Dieses GebÃ¤ude weist heute ein anrechenbares Untergeschoss, ein erstes Vollgeschoss (Erdgeschoss) sowie aufgrund der KniestockhÃ¶he von rund 1,2 m (§ 275 Abs. 2 PBG) ein weiteres als Vollgeschoss geltendes Geschoss unter einem Giebeldach auf. </p> <p class="Erwgung2">Das Bauvorhaben umfasst den Ausbau dieses Geschosses zu einem vollwertigen Vollgeschoss und die Erstellung eines neuen Dachgeschosses unter Kreuzdach. Weiter soll das Untergeschoss zu einem nicht anrechenbaren Untergeschoss umgestaltet werden. Der bisher beheizte Hobbyraum wird neu zu einem unbeheizten Kellerraum umgenutzt. Der grosse Licht- und LÃ¼ftungsschacht mit zughÃ¶riger FensterÃ¶ffnung wird abgebrochen. Es verbleibt ein kleiner Schacht zwecks RaumbelÃ¼ftung. Im Weiteren wird im Untergeschoss die bestehende Innen-WÃ¤rmedÃ¤mmung abgebrochen und die Heizkreislaufleitung beim Heizungsverteiler abgehÃ¤ngt und verschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil (BZO) sind in der Wohnzone W2/4 zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse zulÃ¤ssig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist nur zulÃ¤ssig bei Verzicht auf ein Vollgeschoss (Art. 18 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2 letzter Satz BZO). Ob RÃ¤ume als "Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume" zu qualifizieren sind, was zu ihrer Anrechenbarkeit fÃ¼hren wÃ¼rde (§ 276 Abs. 1 PBG), beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung in den BauplÃ¤nen, sondern danach, ob sie sich objektiv fÃ¼r eine solche Nutzung eignen (VGr, 24. MÃ¤rz 2004, VB.2003.00364, E. 4.2.1).</p> <p class="Erwgung1">Der Entscheid darÃ¼ber, ob zur AbklÃ¤rung der baurechtlichen VerhÃ¤ltnisse ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Mit der Baubewilligung vom 15. November 2016 wurde festgehalten, dass mit der geplanten Umnutzung des Hobbyraumes von 20,09 m<sup>2</sup> zu einem Kellerraum der Abbruch des grossen Licht- und LÃ¼ftungsschachtes inklusive DoppelflÃ¼gelfenster, der Abbruch der rÃ¤umlich bestehenden WÃ¤rmedÃ¤mmungen und der Unterbruch der zugehÃ¶rigen Heizkreisleitung beim Heizungsverteiler einhergehe. Der kleine LÃ¼ftungsschacht im neuen Kellerraum, die Nicht-Beheizung und die neue FensterflÃ¤che von lediglich 0.35 m<sup>2</sup> liessen keine GrÃ¼nde fÃ¼r eine Zweckentfremdung des Raumes erkennen. Das Untergeschoss sei deshalb kein anrechenbares Vollgeschoss im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG.</p> <p class="Urteilstext">Diese AusfÃ¼hrungen des Beschwerdegegners 1 werden durch die BauplÃ¤ne bestÃ¤tigt; eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins bestand deshalb nicht. Aus den PlÃ¤nen gehen die neue FensterflÃ¤che von lediglich 0.35 m<sup>2 </sup>(0,5 x 0,7 m) und der Abbruch der WÃ¤rmedÃ¤mmungen im ursprÃ¼nglichen Hobbyraum eindeutig hervor. Die neue FensterflÃ¤che entspricht bei einer BodenflÃ¤che von 20,09 m<sup>2 </sup>einer FlÃ¤che von rund 1,75 %, was deutlich unter den Mindestanforderungen von 10 % liegt, welche an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte RÃ¤ume gestellt werden (§ 302 Abs. 2 PBG). Somit ergibt sich, dass nicht von einem anrechenbarer Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG ausgegangen werden kann. Der anliegende Abstellraum enthÃ¤lt gar keine FensterflÃ¤che. In allen streitbetroffenen RÃ¤umen werden darÃ¼ber hinaus die WÃ¤rmedÃ¤mmungen entfernt und wird inskÃ¼nftig auf eine Beheizung verzichtet. Schliesslich wurde im Entscheid vom 15. November 2016 gestÃ¼tzt auf § 321 PBG ein NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers angeordnet, wonach das streitbetroffene Untergeschoss nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzt werden darf. Insgesamt eignet sich das Untergeschoss deshalb in einer objektiven Gesamtbetrachtung nicht zu solchen Zwecken, wodurch auch die Anrechenbarkeit entfÃ¤llt.</p> <p class="Erwgung2">Daran Ã¤ndern auch die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden bezÃ¼glich einzelner Elemente der Erschlossenheit der RÃ¤ume und eines allfÃ¤llig edlen Plattenbodens nichts, da genÃ¼gend objektive Kriterien gegen die Annahme, die RÃ¤ume dienten Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken, vorliegen. Somit kann nicht gefolgert werden, die Beschwerdegegnerschaft bzw. die Vorinstanz hÃ¤tten die Tatsachen nicht objektiv gewÃ¼rdigt. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgebrachte theoretische MÃ¶glichkeit, die RÃ¤ume in Zukunft irgendwann einmal wieder zu HobbyrÃ¤umen umzufunktionieren, ist eine hypothetische Annahme. Eine gesetzes- oder bewilligungswidrige Verwendung kann jedenfalls nicht unterstellt werden. Damit ist das Untergeschoss als nicht mehr anrechenbar zu erachten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen weiter vor, es lÃ¤gen diverse Verletzungen von alten und bestehenden Bauvorschriften vor. Die Baubewilligung wÃ¤re deshalb von vornherein nicht zu erteilen gewesen. </p> <p class="Erwgung2">Etwa wÃ¼rden die GebÃ¤ude auf den benachbarten Parzellen Nr. 07, 08 und 09 den Grenz- und GebÃ¤udeabstand zum GrundstÃ¼ck und zum GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden unterschreiten. Denn die GesamtlÃ¤ngenfassade nach Art. 18 Abs. 4 BZO der Gemeinde Volketswil betrage 61 Meter, der Grenzabstand aller drei GebÃ¤ude mÃ¼sste zehn Meter betragen, was aber nicht der Fall sei. Somit sei Art. 18 Abs. 4 und Art. 19 BZO der Gemeinde Volketswil verletzt. </p> <p class="Erwgung2">Des Weiteren werde die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he um 1,9 m Ã¼berschritten. Die Garage erfÃ¼lle die Voraussetzungen von § 49 Abs. 3 PBG nicht. Der Wintergarten bzw. die Garage der Beschwerdegegner 2 hÃ¤tte mangels Qualifikation als besonderes GebÃ¤ude nicht an die Grenze gebaut werden dÃ¼rfen. Die Vorinstanz habe diese Baurechtswidrigkeiten zu Unrecht nicht geprÃ¼ft. </p> <p class="Erwgung2">Auch der mit Beschluss vom 27. Oktober 2015 bewilligte Erweiterungsbau sei gemÃ¤ss § 357 PBG rechtswidrig und nicht gehÃ¶rig ausgesteckt worden. Die Vorinstanz wÃ¤re gehalten gewesen, die Voraussetzungen der Erweiterung des vorstehenden Erweiterungsbaus unter dem Gesichtspunkt von § 357 PBG zu prÃ¼fen. Dies habe die Vorinstanz aber unterlassen und dadurch das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden verletzt bzw. ihr pflichtgemÃ¤sses Ermessen nicht ausgeÃ¼bt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss § 357 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Frage, ob die von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemachten Baurechtswidrigkeiten Streitgegenstand des angefochtenen Beschlusses, von § 357 PBG umfasst sind bzw. § 357 PBG im vorliegenden Fall anzuwenden ist, oder ob § 357 PBG von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren rechtzeitig geltend gemacht wurde, kann im Folgenden offenbleiben. Aus den BauplÃ¤nen und den Akten ergeben sich ohnehin keine bestehenden Baurechtswidrigkeiten: </p> <p class="Urteilstext">Wie der Beschwerdegegner 1 bereits in seiner Rekursvernehmlassung vom 6. Februar 2017 festhielt, ist der zulÃ¤ssige GebÃ¤udeabstand eingehalten. Die GebÃ¤ude auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 08, 07, 02, 09 wurden vor der Inkraftsetzung der BZO 2007 in Anwendung der BZO 1994/95 bewilligt. Die Baubewilligung vom 27. Oktober 2015 wurde gestÃ¼tzt auf die BZO 2007 erteilt. Die GrundstÃ¼cke lagen damals in der Kernzone II. GemÃ¤ss Art. 12 BZO 1994/95 betrug der kleine Grundabstand 3,5 m, der grosse Grundabstand 7 m, die GesamtgebÃ¤udelÃ¤nge 32 m. Der MehrlÃ¤ngenzuschlag betrug einen Viertel der MehrlÃ¤nge und maximal 5,0 m, die zuschlagsfreie GrundfassadenlÃ¤nge betrug 22 m.</p> <p class="Urteilstext">Das HauptgebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 weist gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden einen Abstand von ca. 12 m auf. Bei einem maximalen MehrlÃ¤ngenzuschlag von 5 m wÃ¤re nur ein Abstand von 10 m einzuhalten. Da der MehrlÃ¤ngenzuschlag fÃ¼r den betroffenen Fassadenteil, wie der Beschwerdegegner 1 in seiner Rekursvernehmlassung richtig ausfÃ¼hrt nur 3,75 m betrÃ¤gt, wÃ¼rde ein Grenzabstand von 8,75 m nach Art. 18 BZO 2007 ausreichen, nach Anwendung von Art. 12 BZO 1994/95 sogar ein noch geringerer Grenzabstand.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind fÃ¼r die Bestimmung der GesamtgebÃ¤udelÃ¤nge die FassadenlÃ¤ngen der benachbarten HauptgebÃ¤ude nicht zusammenzurechnen. Die streitbetroffenen GebÃ¤ude erscheinen nach Einblick in die Akten nicht als Wand bzw. als geschlossene Ãberbauung. Damit wird die zulÃ¤ssige GesamtgebÃ¤udelÃ¤nge nicht Ã¼berschritten. Da die BeschwerdefÃ¼hrenden diesen Punkt in ihrer Beschwerde nicht weiter substanziieren, erÃ¼brigen sich weitere AusfÃ¼hrungen hierzu.</p> <p class="Urteilstext">Bei der Garage bzw. dem Wintergarten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 handelt es sich entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden um ein besonderes GebÃ¤ude gemÃ¤ss Art. 41 BZO 2007. Dieses muss gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden nur den kantonalen Mindestabstand von 3,5 m gemÃ¤ss § 273 PBG einhalten. Der Abstand der Garage wurde mit der Baubewilligung vom 15. November 1997 noch auf 4,5 m vergrÃ¶ssert; somit ist auch hier keine Baurechtswidrigkeit zu erkennen. Der Wintergarten wurde entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden am 25. November 1997 bewilligt und an die AusnÃ¼tzung angerechnet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Auch die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he ist nicht Ã¼berschritten. Die GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Die GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt vorliegend maximal 5,7 m. Im Zeitpunkt der Baubewilligung war die GebÃ¤udehÃ¶he in Kernzone II gemÃ¤ss Art. 12 BZO 1994 auf maximal 7,5 m festgelegt. Das bewilligte GebÃ¤ude wies aufgrund des Kniestocks von ca. 1,2 m zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss auf, und war nach der BZO 1994 (und auch nach der BZO 2007) baurechtskonform.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Schliesslich ergeben sich auch aus den Ã¼brigen AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden keine Baurechtswidrigkeiten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen insbesondere eine fehlende Aussteckung des Erweiterungsbaus und verlangen deren Wiederherstellung. Beim Erweiterungsbau handle es sich zudem um eine Erweiterung gemÃ¤ss § 357 PBG, womit eine zusÃ¤tzliche Erweiterung ausgeschlossen sei. </p> <p class="Urteilstext">Das Bauvorhaben des Erweiterungsbaus wurde am 4. September 2015 im Volketswiler und im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich publiziert, nachdem es am 27. August 2015 korrekt ausgesteckt worden war. Davon abgesehen erklÃ¤ren die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Rekursschrift selbst, sie seien des Bauvorhabens spÃ¤testens im Juli 2016 gewahr geworden. Das Vortragen solcher RÃ¼gen erst im Dezember 2016 und damit erst nach mehreren Monaten wÃ¤re unter diesen UmstÃ¤nden, wie die Vorinstanz richtig festhÃ¤lt, nach Treu und Glauben verspÃ¤tet. Weitere Baurechtswidrigkeiten sind auch beim Erweiterungsbau nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen weiter vor, das geplante Kreuzdach fÃ¼hre im Ergebnis zu einer Ã¼berdimensionierten Dachbaute, die den Eindruck eines Vollgeschosses vermittle, die kommunalrechtliche Geschosszahlregelung in unzulÃ¤ssiger Weise unterlaufe und § 292 PBG umgehe.</p> <p class="Erwgung2">Schliesslich sei die in § 280 PBG verankerte Messweise fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he offensichtlich auf herkÃ¶mmliche DÃ¤cher (SchrÃ¤gdÃ¤cher) konzipiert. Mit der von der Vorinstanz angewendeten Messweise sei § 280 PBG verletzt worden.</p> <p class="Urteilstext">Des Weiteren passe die Definition des Kniestocks nach § 275 Abs. 2 PBG nicht auf ein Kreuzdach. Die Vorinstanz habe festgehalten, dass bei Kreuzfirsten nur vier Kniestockpunkte existierten, dies aber nichts an der Funktion des Kniestocks Ã¤ndere. Diese Auslegung widerspreche der Definition eines Dachgeschosses im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG.</p> <p class="Urteilstext">Der Innenraum des obersten Geschosses komme insgesamt durch seine HÃ¶he, seine FassadenflÃ¤che und sein Raumvolumen in seiner ganzen Erscheinung einem Vollgeschoss viel nÃ¤her als einem herkÃ¶mmlichen Dach. Demnach kÃ¶nnten mit Kreuzgiebeln oder KreuzdÃ¤chern abgeschlossene GebÃ¤udeabschnitte nicht Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein, wie die Vorinstanz fÃ¤lschlicherweise erwogen habe. Die Vorinstanz habe somit das Recht verletzt und den Sachverhalt unvollstÃ¤ndig, mithin willkÃ¼rlich, dargestellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden (gewachsenen) Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet. Massgebend ist die <i>traufseitige </i>Fassade; giebelseitig wird nur bei den GebÃ¤udeecken eine GebÃ¤udehÃ¶he gemessen. (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; BEZ 2009 Nr. 41; </span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage, ZÃ¼rich 2011, S. 917 f.). Die so gemessene GebÃ¤udehÃ¶he darf bei keinem GebÃ¤udeteil das zulÃ¤ssige Mass Ã¼berschreiten.</p> <p class="Urteilstext">Die in § 280 PBG definierte Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he ist auf GebÃ¤ude mit klassischen SchrÃ¤gdÃ¤chern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he gerecht werdende Messweise ermittelt werden (<span>VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; </span>BEZ 2009 Nr. 41; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 923).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Aus den BauplÃ¤nen ergibt sich, dass im streitbetroffenen Bauprojekt Kreuzfirste geplant sind. Wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt, liegen bei Kreuzfirsten Ã¼ber den vorliegend lÃ¤ngsrechteckigen GebÃ¤udekÃ¶rper zwei mittig gekreuzte Firste und acht DachflÃ¤chen vor, nÃ¤mlich ab jedem der vier Firstabschnitte deren zwei, die sich nach unten gegen null verjÃ¼ngen. So entstehen vier Giebelseiten und keine TrauflÃ¤ngen, sondern Traufpunkte an den GebÃ¤udeecken. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz kam zum Schluss, die GebÃ¤udehÃ¶he sei bei einer solchen Konstruktion nicht bis zu den Firsten zu messen, sondern bis zu den besagten Traufpunkten, was die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln. Die gefundene LÃ¶sung ist jedoch als rechtmÃ¤ssig zu erachten. Dass mit KreuzdÃ¤chern maximal grosse FassadenflÃ¤chen mit einem entsprechenden Maximum an FensterflÃ¤chen erzielt werden kÃ¶nnen, indem die GebÃ¤udehÃ¶he nur noch an vier Punkten eingehalten werden muss, fÃ¼hrt, wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt, gemÃ¤ss Rechtsprechung nicht zur UnzulÃ¤ssigkeit dieser Dachform (BRGE II Nr. 0130/2013 in: BEZ 2013 Nr. 44, E. 4.2). An diesen vier Traufpunkten ist die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nach wie vor zu beachten. Aus der bildlichen Darstellung in act. â¦ geht hervor, dass auch bei der vorliegend geplanten Konstruktion noch ein nicht unbetrÃ¤chtlicher Teil des Daches in einem SchrÃ¤gdach besteht und somit die analoge Anwendung der Messweise bei SchrÃ¤gdÃ¤chern nach § 280 PBG â nÃ¤mlich die Messung der GebÃ¤udehÃ¶he bis zur Traufe, bzw. hier den Traufpunkten â vorliegend durchaus sinnvoll erscheint.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die vorliegend von der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che gemessene GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt 7,8 m. Dies entspricht gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 BZO dem in der Wohnzone W2/45 hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Mass. Die Konklusion der Vorinstanz, die RÃ¼ge der Verletzung der GebÃ¤udehÃ¶he sei unbegrÃ¼ndet, erweist sich somit als rechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> Zu einer Ã¤hnlichen Schlussfolgerung gelangt man bezÃ¼glich des bemÃ¤ngelten Kniestocks. Die Vorinstanz hat hier festgehalten, dass bei Kreuzfirsten nur vier Kniestockpunkte existierten, dies aber nichts an der Funktion des Kniestocks Ã¤ndere. Diese Auslegung widerspricht gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden der Definition eines Dachgeschosses im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>FÃ¼r die Abgrenzung zwischen Voll- und Dachgeschossen stellt § 275 Abs. 2 PBG auf die HÃ¶he des Kniestockes ab. GebÃ¤udeabschnitte mit einer KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 0,90 m gelten als Dachgeschosse. Der Kniestock ist ein Begriff aus dem Holzbau und bezeichnet einen konstruktionsbedingten Bauteil. Ein Kniestock entsteht, wenn zwischen dem Dachgeschossboden und der DachschrÃ¤ge eine senkrechte Wand geschaffen wird, also wenn der Geschossboden des infrage stehenden GebÃ¤udeabschnittes unterhalb der Schnittlinie Fassade/Dach liegt. Andernfalls (Geschossboden gleichauf oder hÃ¶her als die Schnittlinie Fassade/Dach) besteht begriffsmÃ¤ssig kein Kniestock. Der Kniestock ist 0,40 m hinter der Fassade zu messen (§ 275 Abs. 2 PBG). Ãusserer Ausgangspunkt bildet mithin die Fassade. Mit der in § 275 Abs. 2 PBG geregelten Messweise, die 40 cm hinter der Fassade ansetzt und nicht an der Aussenmauerinnenseite, wird verhindert, dass die KniestockhÃ¶he von der Isolationsdicke der GebÃ¤udeaussenmauern abhÃ¤ngig ist (zum Ganzen <span>VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00484, E. 4.2.1; </span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 895 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Der Annahme der Vorinstanz, dass bei Kreuzfirsten der Kniestock wie die GebÃ¤udehÃ¶he nur an den vier Kniestockpunkten zu messen sei, ist beizupflichten. Dass nur solche vier Punkte existieren, Ã¤ndert nichts an der Funktion des Kniestocks, da es sich, wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, hier ebenfalls um Bauteile mit der vornehmlich statischen Funktion handelt, die Dachkonstruktion zu tragen, sodass diese nicht direkt auf Dachgeschossdecke aufgesetzt wird. Deshalb ergibt sich, dass auch mit KreuzdÃ¤chern abgeschlossene GebÃ¤udeabschnitte Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein kÃ¶nnen, wenn die KniestockhÃ¶he hÃ¶chsten 0,9 m im oben beschriebenen Sinn betrÃ¤gt. Die gegenteilige Auffassung wÃ¼rde, wie die Vorinstanz zutreffend erlÃ¤utert, zu einer faktischen UnzulÃ¤ssigkeit von KreuzdÃ¤chern als Dachform Ã¼ber Dachgeschossen fÃ¼hren, weil Dachgeschosse mangels KniestockwÃ¤nden gar nie vorliegen kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Schliesslich ist dem allgemeinen Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, mit Kreuzgiebeln oder KreuzdÃ¤chern abgeschlossene GebÃ¤udeabschnitte kÃ¶nnten aufgrund ihrer HÃ¶he, ihres Volumens und ihrer FassadenflÃ¤chen nicht Dachgeschosse im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG sein, nicht beizupflichten. Wie bereits oben erwÃ¤hnt, wÃ¼rde die gegenteilige Ansicht zu einer faktischen UnzulÃ¤ssigkeit von KreuzdÃ¤chern als Dachform Ã¼ber Dachgeschossen fÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorschriften Ã¼ber das Volumen bzw. die Breite von Dachaufbauten, namentlich § 292 PBG, sind gemÃ¤ss herrschender Rechtsprechung und Lehre auf Kreuzfirste nicht anwendbar (BRKE I Nr. 616/1992 in: BEZ 1993 NR. 9; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 948 f.). Bereits deshalb kann hier keine Verletzung von § 292 PBG vorliegen. Anzuwenden ist vielmehr die generelle Ãsthetiknorm von § 238 PBG (BRGE IV Nr. 0179/2013 in: BEZ 2014 Nr. 9, E. 3.7). Hierzu erheben die BeschwerdefÃ¼hrenden (wie bereits im Rekursverfahren) keine RÃ¼ge, sondern bemÃ¤ngeln lediglich kurz und in allgemeiner Hinsicht, das Dach sei Ã¼berdimensioniert. Da keine substanziierte Einordnungskritik vorliegt, ist hierauf, wie die Vorinstanz ebenfalls festgestellt hat, nicht nÃ¤her einzugehen. Der VollstÃ¤ndigkeit halber sei festgehalten, dass sich aus den vorliegenden BauplÃ¤nen jedenfalls keine mangelhafte Einordnung gemÃ¤ss § 238 PBG ergibt.</p> <p class="Urteilstext">Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt abzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). <span>Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu. Die Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 hat keine ParteientschÃ¤digungen beantragt.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 190.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'190.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>