<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?> <!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="text/css" http-equiv="Content-Style-Type"/> <meta content="Aspose.Words for Java 4.0.2.0" name="generator"/> <title></title> </head> <body> <div> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td> <p><span> </span></p> <p><img alt="" height="132" src="20110926181222783_e-files/Aspose.Words.6377fe16-a387-4114-bd6a-3904205e1347.001.png" width="77"/></p> </td> <td> <p><span> </span></p> <p><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> </td> <td> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>251 </span></p> </td> </tr> </table> </div> <br/> <div> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> </div> <br/> <div> <p><span>cour d’appel CIVILE</span></p> <p><span>_____________________________</span></p> <p><span>Arrêt du 14 septembre 2011</span></p> <p><span>______________________</span></p> <p><span>Présidence de M. </span><span>Colombini</span><span>, président</span></p> <p><span>Juges : MM. Abrecht et Pellet </span></p> <p><span>Greffier : M. Elsig</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>*****</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>Art. 257d, 271 al. 1 CO; 92 al. 1, 257, 317 al. 1 CPC</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par </span><span> </span><span>N.________</span><span>, à Sion, bailleur, contre l’ordonnance rendue le 14 juillet 2011 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante d’avec</span><span> </span><span>D.________</span><span>, à Epalinges, et</span><span> </span><span>Q.________</span><span>, à Lausanne, locataires, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :</span></p> <p><br/><span> En fait :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>A.</span><span> Par ordonnance du 14 juillet 2011, le Juge de paix du district de Lausanne a rejeté la requête d'expulsion déposée par le bailleur N.________ (I), arrêté à 280 fr. les frais de justice du requérant (II) et les a mis à la charge de celui-ci (III), n'a pas alloué de dépens (IV) et rayé la cause du rôle (V).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> En droit, le premier juge a retenu que les loyers avaient toujours été réglés à temps depuis la conclusion des baux, que la résiliation du bail avait été envoyée avant l'échéance du délai comminatoire et que le paiement de l'arriéré était intervenu peu de temps après l'échéance dudit délai comminatoire, de sorte que le congé devait être considéré comme abusif. Il a en outre considéré que Q.________ n'était plus locataire des locaux litigieux.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>B.</span><span> N.________ a interjeté appel contre cette ordonnance en concluant, avec dépens, à sa modification en ce sens ses conclusions de première instance en expulsion des locataires D.________ et Q.________ sont admises, les frais et dépens de première instance étant mis à la charge de ceux-ci. Il a produit un bordereau de pièces.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'intimé Q.________ a conclu, avec dépens, à l'irrecevabilité de l'appel, respectivement à son rejet.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'intimée D.________ a conclu, avec dépens, à l'irrecevabilité de l'appel, respectivement à son rejet.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span>C.</span><span> La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Par contrat de bail à loyer du 9 mai 1996, L.________ a remis en location à Z.________ un appartement de cinq pièces au deuxième étage et une cave dans l'immeuble sis [...] à Epalinges. Conclu pour durer initialement du 1</span><span>er</span><span> juillet 1996 au 1</span><span>er</span><span> octobre 1997, le bail devait se renouveler tacitement de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné trois mois avant l'échéance. Le loyer, payable par trimestre d'avance mais recevable à bien plaire par mois d'avance, a été fixé à 1'790 fr. par mois, plus 220 fr. d'acompte de chauffage, montant porté à 270 fr. dès le 1</span><span>er</span><span> avril 2006.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Par contrat de bail à loyer du 9 mai 1996, L.________ a remis en location à Z.________ une place de parc extérieure sise [...] à Epalinges. Conclu pour durer initialement du 1</span><span>er</span><span> juillet 1996 au 1</span><span>er</span><span> octobre 1997, le bail devait se renouveler tacitement de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné trois mois avant l'échéance. Le loyer, payable par trimestre d'avance mais recevable à bien plaire par mois d'avance, a été fixé à 65 fr. par mois.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> N.________ a acquis l'immeuble en cause le 3 octobre 2001.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Par avenants du 4 février 2004, D.________ et Q.________, solidairement responsables, ont succédé à Z.________ comme locataires solidairement responsables des baux susmentionnés.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Il ne ressort pas du dossier que les locataires ont été en retard dans le paiement du loyer depuis dite reprise du bail et jusqu'au 30 décembre 2010.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le 18 juin 2007, le bailleur a établi un avenant prévoyant la reprise, avec effet au 1</span><span>er</span><span> juillet 2007, par D.________ de toutes les obligations découlant des baux susmentionnés, Q.________ demeurant solidairement responsable du paiement des loyers jusqu'au 30 septembre 2007. Les locataires n'ont pas retourné signé au bailleur l'exemplaire de l'avenant qui leur avait été communiqué par celui-ci, ce malgré un rappel du 24 août 2007, la copie du courrier au dossier de la bailleresse faisant état d'un entretien téléphonique du 18 mars 2008 au cours duquel les locataires auraient décidé de laisser le bail tel quel, Q.________ logeant encore ponctuellement dans l'appartement en cause.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Par sommations du 14 février 2011, adressées sous plis recommandés séparément à chacun des locataires, le bailleur a relevé que le loyer de l'appartement n'était plus à jour depuis le 31 décembre 2010 et les a sommés de s'acquitter de l'arriéré des loyers de l'appartement, par 4'200 fr., dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220) et l'évacuation judiciaire requise. Ces sommations n'ont pas été retirées par les locataires dans le délai de garde postal.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Par sommations du même jour, adressées sous plis recommandés séparément à chacun des locataires, le bailleur a relevé que le loyer de la place de parc n'était plus à jour depuis le 31 décembre 2010, et les a sommés de s'acquitter de l'arriéré de loyer, par 130 fr., dans un délai de trente jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO et l'évacuation judiciaire requise. Ces sommations n'ont pas été retirées par les locataires dans le délai de garde postal.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Par formules officielles du 23 mars 2011, envoyées sous plis recommandés à chacun des locataires le lendemain et reçues par ceux-ci le 31 mars 2011, le bailleur a résilié les baux en cause avec effet au 30 avril 2011.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le 21 avril 2011, D.________ a contesté les congés devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le 13 mai 2011, N.________ a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d'une requête tendant à l'application des règles sur les cas clairs et comportant les conclusions suivantes :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span>"I. La requête est admise.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> II. Ordre est donnée à Q.________ et D.________, sous menace des peines d'arrêts ou d'amende de l'art. 292 CPS pour insoumission à une décision de l'Autorité, de quitter et de rendre libres de tous occupants et de tous biens leur appartenant ou appartenant à des tiers les locaux sis à Epalinges, [...], soit un appartement de 4,5 pièces au 2</span><span>ème</span><span> étage et une place extérieure no [...] ainsi que les éventuelles dépendances remises à bien plaire, cave et/ou galetas, ceci dans un délai de grâce de vingt jours à compter de la notifications de la décision à intervenir.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> III. Fixe, d'ores et déjà, les opérations d'exécution forcée à la date et à l'heure que justice dira, pour le cas où les intimés ne s'exécuteraient pas.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> IV. L'Huissier de la Justice de paix du district de Lausanne est chargé de procéder à l'exécution forcée de cette décision, sous la présidence du Juge de paix du même ressort.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> V. Dit que l'Huissier de la Justice de paix du district de Lausanne peut requérir tous agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la présente ordonnance.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> VI. Dit qu'il sera au besoin, procédé à l'ouverture forcée."</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le 17 mai 2011 la commission de conciliation a transmis à ce magistrat le dossier de la contestation du congé.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>En droit :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>1. a/aa) </span><span>Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers et de solde de charges. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral (art. 91 ss CPC; Tappy, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 20 ad art. 91 CPC, p. 314). Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (JT 2011 III 83 et références; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1; Tappy, op. cit., n. 77 ad art. 91 CPC, p. 326).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>bb) </span><span>Les intimés soutiennent que cette méthode d'évaluation n'est pas applicable à la protection des cas clairs, dès lors que le juge ne doit examiner dans cette hypothèse que les conditions de l'art. 257d CO, la question de l'annulation du congé et d'une éventuelle prolongation de bail étant exclusivement soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CO.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Toutefois cette disposition n'exclut pas l'application de la procédure de cas clair (cf. Tappy, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 21 ad art. 243 CPC, p. 952, c. 3 ci-dessous). Au demeurant, la doctrine admet que si, dans le cadre d'une expulsion, la question de la validité du congé doit être examinée, ce sont les règles de calcul de la valeur litigieuse relatives au congé qui sont applicables (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 49 et références). Or, l'examen des conditions de l'art. 257d CO revient à trancher la question de la validité du congé donné en vertu de cette disposition.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le moyen des intimés doit être rejeté.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>cc) </span><span>En l'espèce, les loyers mensuels des locaux en cause s'élèvent à 2'125 francs. Vu la prise en compte de la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr. et la voie de l'appel est ainsi ouverte.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> b) </span><span>Le délai pour interjeter appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf lorsque la procédure sommaire a été appliquée, où le délai d'appel est de dix jours (art. 314 CPC).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> En l'espèce, l'intimé a requis en première instance l'application de la règle relative au cas clair (art. 257 CPC), qui relève de la procédure sommaire (art. 248 let. b CPC). Le délai d'appel est ainsi de dix jours.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Interjeté en temps utile, l'appel est en conséquence recevable.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>2. a) </span><span>L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2</span><span>ème</span><span> éd., 2010, n° 2399, p. 435; Jeandin, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 CPC, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel"; Jeandin, op. cit., n. 5 ad Intro. art. 308-334 CPC, p. 1236 et n. 3 ad art. 310 CPC, p. 1249).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'état de fait de l'ordonnance attaquée a ainsi été complété ci-dessus sur la base des pièces au dossier de première instance.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>b) </span><span>Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'il ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Il incombe au plaideur de démontrer que ces conditions sont réalisées de sorte que l'appel doit indiquer spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43). La cour de céans a considéré que ces conditions s'appliquaient également dans les procédures régies par la maxime inquisitoire, à moins que les parties ne fassent valoir que le juge de première instance a violé dite maxime en ne prenant pas en considération certains faits (JT 2011 III 43 et références).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> En l'espèce, les pièces n</span><span>os</span><span> 101 à 103 du bordereau de l'appelant tendent à établir que les intimés n'ont pas retourné signé l'avenant faisant sortir l'intimé de la relation contractuelle. Il y a lieu d'admettre que l'appelant n'avait aucune raison de produire ces pièces en première instance, dès lors que pour lui, les rapports contractuels ne s'en trouvaient pas modifiés, et qu'il les a produites sans retard en deuxième instance. Ces pièces sont en conséquence recevables et il convient de retenir que l'avenant litigieux n'ayant pas été retourné signé par les intimés à l'appelant, Q.________ est demeuré partie au rapport de bail en cause.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Il n'en va pas de même de la pièce n° 104, où l'on peut retenir une absence de diligence dans le défaut de production en première instance.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>3. a) </span><span>Les intimés soutiennent que le juge de paix n'est pas habilité, dans le cadre d'une procédure de cas clair relative à une demande d'expulsion fondée sur l'art. 257d CO, à examiner la question du caractère abusif du congé et celle d'une éventuelle prolongation de bail et que les conditions d'application de l'art. 257 CPC ne sont pas réalisées, dès lors que la contestation du congé ne peut être qualifiée d'abus de droit et qu'une procédure a été ouverte sur ce point devant la commission de conciliation.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>b/aa) </span><span>A teneur de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire. La procédure du cas clair permet d'obtenir rapidement une décision sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de se saisir lorsque les conditions en sont remplies.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également lorsque, s’il l’est, il est susceptible d’être immédiatement prouvé (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; Bohnet, Code de procédure civile commenté, 2011. n. 10 ad art. 257 CPC, p. 1008; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2010, pp. 374-375), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (Sutter-Somm/Lötscher, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n. 5 ad art. 257 CPC, p. 1468; Gösku, DIKE Komm-ZPO, 2011, n. 8 ad art. 257 CPC, p. 1497), d’autres moyens de preuve (audition de témoins amenés directement par les parties ou brève vision locale) n’étant cependant pas exclus (Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 257 CPC , p. 1008; Grolimund/Staehelin/Staehelin, Zivilprozessrecht, 2008, n. 54, p. 357). Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections ; des allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide. De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu’elles ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes (Sutter-Somm/Lötscher, op. cit., n. 7 ad art. 257 CPC, p. 1468). Ce n’est dès lors que si le défendeur fait valoir des moyens – objections ou exceptions – qui n’apparaissent pas d’emblée voués à l’échec et qui supposent une administration de preuves complexe, que la protection doit être refusée (Bohnet, op. cit., n. 12 ad art. 257 CPC, p. 1008). Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. On considère par ailleurs que la situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>bb) </span><span>Si l’expulsion pour défaut de paiement de loyer au sens de l’art. 257d CO relève en principe de la procédure simplifiée (Hohl, op. cit., n. 1454, p. 263 ; Colombini, note sur l'arrêt 2011/10 et sur quelques questions liées à la procédure d'expulsion, JT 2011 III 85 n° 3), rien ne s’oppose à ce qu’il soit procédé selon la procédure de cas clair lorsque les conditions légales en sont remplies (Bohnet, La procédure sommaire selon le Code de procédure civile suisse, in Revue jurassienne de jurisprudence 2008, pp. 285 ss ; Lüscher/Hofmann, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165 ; Meier, op. cit., pp. 373 et 378 ; Bisang, Neue Zivilprozessordnung : Neuerungen im Schlichtungsverfahren bzw. Mietprozess unter besonderer Berücksichtigung der Ausweisung – Nouveau code de procédure de conciliation resp. procédure en matière de bail en tenant particulièrement compte de l’expulsion, in MietRecht Aktuell 3/2010, p. 110 ss ; Grolimund/Staehelin/Staehelin, op. cit., nn. 54-56, pp. 357-358). Si les conditions de l'expulsion sont remplies, le juge donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le locataire conteste la résiliation du bail et rend vraisemblables ses allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le bailleur devra alors ouvrir devant le tribunal compétent une action en expulsion selon la procédure simplifiée des art. 243 ss CPC (Hohl, loc. cit., p. 263).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Lorsque le locataire saisit parallèlement la commission de conciliation en contestation du congé, mais que les motifs invoqués à l’appui de la demande d’annulation du congé sont dénués de fondement, le juge de l’expulsion pourra faire application de l’art. 257 CPC (Meier, op. cit., pp. 373 ss ; Grolimund/Staehelin/ Staehelin, op. cit., nn. 54-56, pp. 357-358). Certes, selon une partie de la doctrine, il n’y a pas cas clair lorsque la demande d’expulsion est déposée alors que, préalablement, le congé a été ou pourrait être contesté (en ce sens, Lachat, op. cit., pp. 168-169, qui réserve uniquement les demandes d’annulation de congé anticipé qui n’ont manifestement aucune chance de succès et consacrent un abus manifeste de procédure). Cette approche, trop restrictive, doit toutefois être rejetée. La seule contestation du congé devant l’autorité de conciliation ne saurait impliquer un examen plus restrictif de la notion de cas clair (CACI 18 août 2011/199 c. 5b).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le moyen des intimés doit en conséquence être rejeté.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>4. </span><span>L'appelant soutient que les résiliations des baux sont valables, même si elles été envoyées à l'échéance du délai comminatoire, dès lors qu'elles ont été reçues par les intimés après celle-ci.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'art. 257d CO prévoit que, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat: les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997 in Cahiers du bail [CdB] 1997, pp. 65 ss.).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Selon la jurisprudence, le congé donné avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO est inefficace (ATF 121 III 156 c. 1c/aa; TF 4A_585/2010 du 2 février 2011 c. 3). Toutefois, en se fondant sur la théorie de la réception des actes formateurs, le Tribunal fédéral a manifesté sa préférence à la théorie selon laquelle le congé envoyé avant dite échéance mais reçu après celle-ci est efficace (TF 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 c. 2.2, CdB 2006, p. 107, confirmé par TF 4A_585/2010 précité).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> En l'espèce, les sommations n'ont pas été retirées par les intimés à l'échéance du délai de garde postal. Le délai comminatoire a ainsi commencé à courir dès le 23 février 2011 et est arrivé à échéance le 24 mars 2011. Les résiliations litigieuses, datées du 23 mars 2011, ont été remises à la poste le jour de l'échéance du délai comminatoire et retirées par les intimés le 31 mars 2011. Au vu de la jurisprudence susmentionnée, aujourd'hui établie, le congé était efficace.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'appel doit être admis sur ce point.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>5. </span><span>L'appelant soutient que les congés litigieux ne sont pas abusifs, dès lors que seule la moitié de l'arriéré n'a été payé le 25 mars 2011, le solde ayant été réglé le 30 mars 2011. Il conteste l'appréciation du premier juge selon laquelle il s'agissait du premier incident de paiement du loyer depuis quinze ans.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Selon la jurisprudence, même si le congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d CO) est annulable en vertu des art. 271 ss CO, à l'exception des motifs prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (art. 271a al. 3 CO), une telle annulation en application de l'art. 271 al. 1 CO n'est admise qu'exceptionnellement. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi, des circonstances particulières étant nécessaires (ATF 120 II 31 c. 4b). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, dans être certain du montant effectivement dû, ou si le montant impayé est insignifiant, ou encore si l'arriéré a été payé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer. Le congé est également abusif si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (TF 4C.35/2004 du 27 avril 2004 c. 3, 1, publié in SJ 2004 I 424; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2.2). </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Doctrine et jurisprudence admettent que le paiement intervient peu de temps après l'échéance du délai comminatoire un ou deux jours après celle-ci, sauf circonstances spéciales (TF 4A_361/2008 du 26 septembre 2008, publié in Droit du bail [DB] 2008, n° 18, p. 40; Wessner, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 43 ad art. 257d CO, p. 238; Lachat, Le bail à loyer, 2</span><span>ème</span><span> éd., 2008, p. 672).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> En l'espèce, seule la moitié de l'arriéré a été réglé le jour suivant l'échéance du délai comminatoire, le solde ayant été payé six jours après celle-ci. On ne saurait dès lors considérer que l'arriéré a été réglé peu de temps après l'échéance du délai comminatoire au sens de la jurisprudence susmentionnée, de sorte que la question de la durée durant laquelle le bail a été payé sans incident peut demeurer indécise. Le congé n'était en conséquence clairement pas abusif.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> De même, le fait que l'appelant n'ait pas établi en première instance que l'acompte de chauffage et d'eau chaude avait été porté de 270 fr. à 310 fr. ne permet pas de retenir que le montant réclamé dépassait largement le montant en souffrance, de sorte que là non plus un abus de droit au sens de la jurisprudence susmentionnée est clairement exclu.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'appel doit être admis sur ce point.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>6. </span><span>La réalisation des conditions de l'art. 257d CO ayant été établie à satisfaction par les preuves fournies par l'appelant et les objections des intimés apparaissant dénuée de fondement au regard d'une jurisprudence et d'une doctrine éprouvée, il y a lieu d'admettre que les conditions d'application de l'art. 257 CPC étaient réalisées et que l'expulsion devait être ordonnée en application de cette disposition.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Dite expulsion doit être ordonnée également à l'égard de l'intimé Q.________, dès lors qu'il a été établi qu'il est demeuré partie au contrat de bail en cause (cf. c. 2b ci-dessus).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'ordre d'évacuer doit être assorti de la mention de l'art. 343 al. 1 let. d CPC conformément aux conclusions prises par l'appelant (cf. Bohnet, CPC commenté, op. cit., n. 26 ad art. 257 CPC, p. 1010).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>7. </span><span>Dès lors que l'appel est entièrement admis, les intimés doivent supporter les frais judiciaires de première instance, par 280 fr., rembourser à l'appelant l'avance de ces frais et lui verser en outre des dépens, par 300 fr., soit un montant total de 580 fr. (art. 106 et 111 al. 2 CPC).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>8. </span><span>En conclusion, l'appel doit être admis et l'expulsion des intimés ordonnée, ceux-ci devant verser à l'appelant 580 fr. à titre de dépens et de remboursement de l'avance de frais de première instance.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Les frais judiciaires de deuxième instance, fixés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5), sont mis à la charge des intimés, qui succombent dans le présent appel (art. 106 al. 1 CPC).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Obtenant gain de cause, l'appelant a droit à des dépens de deuxième instance, fixé à 500 fr. (art. 106 al. 1 CPC) et au remboursement de son avance de frais, par 200 fr. (art. 111 al. 2 CPC), soit un montant total de 700 francs.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>Par ces motifs,</span></p> <p><span>la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal,</span></p> <p><span>statuant à huis clos,</span></p> <p><span>prononce</span><span> :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>I.</span><span> L'appel est admis.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>II.</span><span> Il est statué à nouveau comme suit :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span>I. Les intimés Q.________ et D.________ sont tenus de quitter et de libérer l'appartement de 4,5 pièces qu'ils occupent à Epalinges, [...] ainsi que la place de parc extérieure n° [...].</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> II. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu'il fixe à Q.________ et D.________, une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> III. A défaut de quitter volontairement ces locaux, Q.________ et D.________ pourront y être contraints par la force, selon les règles prévues à l'art. 343 al. 1 let. d CPC.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> IV. Les frais judiciaires de première instance, fixés à 280 fr. (deux cent huitante francs), sont mis à la charge des locataires Q.________ et D.________, solidairement entre eux, </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> V. Q.________ et D.________, solidairement entre eux, doivent verser à N.________ la somme de 580 fr. (cinq cent huitante francs) à titre de dépens et de remboursement d'avance de frais.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>III</span><span>. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>IV.</span><span> Les intimés Q.________ et D.________, solidairement entre eux, doivent verser à l'appelant N.________ la somme de 700 fr. (sept cents francs), à titre de dépens et de restitution d'avance de frais de deuxième instance.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span><span>V.</span><span> L'arrêt motivé est exécutoire.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span>Le président : Le greffier :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>Du 16 septembre 2011</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le greffier :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> <p><span>Du</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span>‑ M. Jean-Marc Schlaeppi (pour N.________,</span></p> <p><span>‑ Mme Florence Rouiller (pour D.________ et Q.________).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span>‑ Mme le Juge de paix ad hoc du district de Lausanne.</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> Le greffier :</span></p> <p><span> </span></p> <p><span> </span></p> </div> </body> </html>