Beschwerdeführer A1___ vertreten durch: RA AA___ Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 9102 Herisau Vorvorinstanz Baubewilligungskommission B___ vertreten durch: RA BB___ Beschwerdegegner C1___ Beschwerdegegnerin C2___ Gegenstand Neubau Einfamilienhaus, Parz. Nr. 001, B___ Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung Die vom Beschwerdeführer gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde an das Bundesgericht ist dieses mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht eingetreten (1C_8/2018, 1C_11/2018, 1C_12/2018). Urteil vom 28. September 2017 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, Oberrichter E. Graf, P. Louis Obergerichtsschreiber T. Bienz Verfahren Nr. O4V 16 12 Sitzungsort Trogen Seite 2 Rechtsbegehren a) des Beschwerdeführers: 1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft vom 13. April 2016 sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Die Baubewilligung sei zu erteilen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. b) der Vorinstanz: 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 2. Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Sachverhalt A. A1___ und A2___ sind Eigentümer der Parzelle Nr. 001 an der D___strasse am nördlichen Siedlungsrand der Gemeinde B___, der sich in diesem Bereich durch eine starke Südhang- lage auszeichnet. Die Fläche der Parzelle Nr. 001 beträgt rund 1795 m 2, wovon gemäss kommunalem Zonenplan Nutzung 514 m 2 in der Wohnzone W1 liegen. Der obere Teil der Parzelle befindet sich in der Grünzone innerhalb des Baugebiets GRiF, welche der Freihal- tung der Kuppe dient und die Aussicht von der D___strasse her gewährleisten soll. Die Parzelle Nr. 001 wird mit den westlich und östlich angrenzenden Parzellen Nrn. 002 und 003 über einen bestehenden überdachten „Laubengang“ verbunden, der beim Lift des Wohnhauses Assek. Nr. 004 auf der Parzelle Nr.002 beginnt und südöstlich beim Wohn- haus Assek. Nr. 005 auf der Parzelle Nr. 006 endet. Im Gegensatz zu den Parzellen Nrn. 002, 003 und 006, auf welchen bereits Wohnhäuser realisiert wurden, ist die Parzelle Nr. 001 noch nicht überbaut. Die genannten Parzellen werden in der Zone W1 und einem Grünbereich von einer Zone mit Quartierplanpflicht überlagert; der Grünbereich ist der Grünzone GRiF zugeordnet. Das überlagerte Gebiet liegt im Geltungsbereich des Quartier- plans E___, Teil Ost, welcher am 13. Mai 2011 vom Departement Bau und Umwelt (neu: Departement Bau und Volkswirtschaft) genehmigt wurde. B. Mit Baugesuch vom 19. Mai 2015 (Projektänderung) ersuchte A1___ die Baubewilligungs- kommission B___ um die Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Par- zelle Nr. 001. Das Gesuch wurde mit Entscheid vom 14. Juli 2015 von der Baubewilli- gungskommission B___ bewilligt, wobei dies gleichzeitig eine gegen das Baugesuch ge- Seite 3 richtete Einsprache von C1___ und C2___, Grundeigentümer der Parzelle Nr. 007, abwies. Dagegen erhoben C1___ und C2___ mit Eingabe vom 9. August 2015 Rekurs beim Depar- tement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz), welches den Rekurs mit Ent- scheid vom 13. April 2016 guthiess und den Bau-und Einspracheentscheid der Baubewilli- gungskommission B___ vom 14. Juli 2015 aufhob. Die Vorinstanz begründete den Rekurs- entscheid im Wesentlichen damit, dass das Bauvorhaben aufgrund des zur Bruttoge- schossfläche zu zählenden „Einstellraums“ und des von der anrechenbaren Landfläche ab- zuziehenden „Laubengangs“ die zulässige Ausnützungsziffer um rund 20 % überschreite. Zudem weise das Bauvorhaben ein unzulässiges Vollgeschoss auf. C. Gegen diesen Entscheid liess A1___, (im Folgenden: Beschwerdeführer), vertreten durch RA AA___, mit Eingabe vom 17. Mai 2016 beim Obergericht Beschwerde mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren erheben. Zur Abklärung des Sachverhalts liess der Beschwer- deführer zudem die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Als Begründung mach- te er im Wesentlichen geltend, dass die anrechenbare Landfläche W1 der Parzelle Nr. 001 gemäss Planungsbericht zum Quartierplan E___, Teil Ost, 599 m 2 betrage und nicht nur 514 m 2. Der geplante „Einstellraum“ solle nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Für die Ausnützungsziffer seien auch subjektive Elemente bzw. die tatsächliche Verwendung von bestimmten Räumen zu berücksichtigen. Die Überdachung des Laubengangs beschatte das einzige Fenster dieses Einstellraums, weshalb die reine Fläche des Fensters nur wenig über die tatsächliche Besonnung des Raumes aussage. Einstellräume müssten nicht zwin- gend kalt sein, weshalb aus der Ausstattung des dunklen, direkt neben dem Keller und Technikraum liegenden Einstellraums nicht geschlossen werden könne, dass dieser zu Wohnzwecken geeignet wäre. Der Raum diene als einziger Durchgang zum Keller, werde eher auskühlen und durch Lärmbelästigungen aufgrund der technischen Geräte, welche sich im Nebenraum befänden, auch immissionstechnisch vermehrt belastet sein. Das Ge- bäude verfüge über keinen Estrich und nur über einen kleinen Keller, weshalb es aus prak- tischen Gründen sehr wahrscheinlich sei, dass der als Einstellraum bezeichnete Raum als Einstellraum benutzt werde. Zudem weise das Gebäude auch mit einem Kinderzimmer we- niger immer noch genügend Räume für sämtliche Familienmitglieder des Beschwerdefüh- rers auf. Und schliesslich sei die in den Bauakten angegebene Nutzung ohnehin verbindlich und müsse eingehalten werden. Die Vorinstanz habe diesbezüglich den Sachverhalt falsch festgestellt, zumal verglichen mit dem Vorgängerprojekt auch bauliche Veränderungen (Kellereingang) vorgenommen worden seien. Eventualiter hätte die Vorinstanz die Angele- genheit an die Baubewilligungskommission B___ zurückweisen müssen, so dass letztere ein bauliches Verbot wie den Verzicht auf die Fenster oder die Heizung hätte aussprechen können. In Bezug auf den „Laubengang“ macht er geltend, dass es sich bei diesem nicht um eine Strasse handle, weshalb der von der Vorinstanz zitierte Entscheid AR GVP Seite 4 23/2011 Nr. 3566 keine Anwendung finde. Bei öffentlichen Fusswegen könnten keine ab- zugsfähigen Flächen berechnet werden, was erst erst recht für privatrechtliche Fusswege gelten müsse. Deshalb sei die Fläche des Laubengangs als anrechenbare Fläche zu be- rücksichtigen. Dadurch ergebe sich eine Ausnützungsziffer von gerundet 0.4 und nicht 0.6, wie die Vorinstanz fälschlicherweise festgestellt habe. Gemäss Art. 16 des Baureglements B___ (BauR) seien in der Wohnzone W1 zudem zwei Vollgeschosse zulässig, womit das geplante Gebäude entgegen der Auffassung der Vorinstanz kein Geschoss zu viel aufwei- se. D. Die Vorinstanz liess sich mit Eingabe vom 13. Juni 2016 mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren vernehmen. Die Baubewilligungskommission B___, vertreten durch RA BB___, hat mit Schreiben vom 6. Juli 2016 auf eine Vernehmlassung verzichtet. Von den ehemaligen Rekurrenten C1___ und C2___ (im Folgenden: Beschwerdegegner) ist keine Stellungnahme eingegangen. Der Beschwerdeführer liess mit Eingabe vom 5. September 2016 replizieren und damit stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung verzichten. Desgleichen gilt für die übrigen Parteien, welche ihrerseits keine Dupliken einreichten. Auf die erwähnten Eingaben wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen näher eingegangen. E. Mit Schreiben vom 14. Februar 2017 ersuchte das Obergericht die Baubewilligungskom- mission B___ um Auskünfte in Bezug auf allfällige Ausnützungstransfers, welche im Zu- sammenhang mit den realisierten Wohnhäusern auf den Parzellen Nrn. 002, 003 und 006 vorgenommen worden sind. Mit Schreiben vom 20. März 2017 nahm die Baubewilligungs- kommission dazu Stellung und reichte gleichzeitig die entsprechenden Baubewilligungen und Beratungsprotokolle ein. Dazu liess sich der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 28. März 2017 vernehmen. Auf diese Eingaben wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen näher eingegangen. F. Auf die Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangten der Beschwerdeführer und die Vo- rinstanz je eine Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für die in Ziff. 2 des Disposi- tivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben. Seite 5 Erwägungen 1. 1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Rekurs- entscheid der Vorinstanz zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht einge- reicht. Als Adressat des angefochtenen Rekursentscheides, mit dem die erteilte Baubewilli- gung für die Erstellung des geplanten Wohnhauses auf der Parzelle Nr. 001 aufgehoben wurde, ist der Beschwerdeführer formell beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interes- sen berührt, weshalb er zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die Beschwerde ist einzutreten. Zwischenzeitlich nicht mehr umstritten ist die Frage der Geschossigkeit. Die Vorinstanz hat in der Vernehmlassung vom 13. Juni 2016 (act. 6) diesbezüglich eingeräumt, dass sie irr- tümlicherweise davon ausgegangen sei, dass in der Zone W1 nur ein Vollgeschoss zuläs- sig sei. Aus Art. 16 BauR ergibt sich denn auch ohne weiteres, dass in der Zone W1 zwei Vollgeschosse realisierbar sind. Im Weiteren hat der Beschwerdeführer in der Replik vom 5. September 2016 (act. 12) anerkannt, dass der in der Zone W1 liegende Teil der Parzelle Nr. 001 nach einer Parzellenmutation zugunsten der südlich angrenzenden Parzelle Nr. 007 nur noch 514 m 2 und nicht mehr 599 m 2 beträgt. Diese beiden Rügepunkte erweisen sich demzufolge als gegenstandslos. 1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befass- ten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil des Bun- desgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien ver- möchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachli- chen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Au- genschein ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, §7 N. 79). Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus den zur Verfügung stehenden Akten, zu denen auch das Protokoll der Vorinstanz vom 26. Januar 2016 zählt (act. 7.I/29). Aus den Planunterlagen sind die massgebenden Verhältnis- se ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die vorliegende Ange- legenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten, zumal es sich dabei in Seite 6 erster Linie um Rechtsfragen handelt. Das Obergericht hat deshalb auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. 2. Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der Ausnüt- zungsberechnung. Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Brut- togeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Zur anrechen- baren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie Mauer- und Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei abgeschrägten Räu- men werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger als 1.50 m aufwei- sen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte Veranden, Vorbauten, Balko- ne (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen dienende Laubengänge), Ter- rassen und Wintergärten, ferner unterirdische Gewerberäume ohne Arbeitsplätze, insbe- sondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche, soweit sie ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und Plätze, welche der internen Erschliessung des Baugrundstücks dienen). So- fern für den Bau oder die Korrektion öffentlicher Strassen, Trottoirs und Plätze seit Inkraft- treten des Baugesetzes nachweislich Boden abgetreten wurde, so kann dieser zur anre- chenbaren Landfläche gerechnet werden (Art. 1 Abs. 4 BauV). Nach Art. 16 BauR gilt in der Zone W1 eine Ausnützungsziffer von 0.5. Sofern das Baureglement der Gemeinde dies vorsieht, ist die Übertragung der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück inner- halb der gleichen Nutzungszone möglich. Der Ausnützungstransfer setzt folgendes voraus: a) Die beiden in Frage stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse oder ein kleines Fliessgewässer voneinander getrennt; b) der Zonenzweck wird nicht unter- laufen; c) es stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen; d) die betroffene Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entsprechende Ausnützung auf ihrem Grund- stück verzichtet; e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung gemäss lit. d als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken (Art. 1 Abs. 5 BauV). Gemäss Art. 6 BauR ist in der Gemeinde B___ die Übertragung der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen Nutzungszone un- ter den Voraussetzungen von Art. 1 Abs. 5 BauV möglich. Seite 7 2.1 Gemäss der Ausnützungsberechnung des Beschwerdeführers werden die in der Zone W1 liegenden 514 m 2 für das Bauvorhaben als anrechenbare Fläche bei der Berechnung der Ausnützungsziffer beansprucht. Das geplante Wohnhaus weist nach dieser Berechnung ei- ne anrechenbare Bruttogeschossfläche von 252.7 m 2 auf, womit eine Ausnützungsziffer von 0.49 resultiert (act. 7.I.3/11). Umstritten ist, ob der geplante „Einstellraum“ im Unterge- schoss des Wohnhauses ebenfalls zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen ist. Im Weiteren stellt sich die Frage, ob bei der Berechnung der Ausnützungsziffer die Fläche des die Parzelle Nr. 001 tangierenden „Laubengangs“ von der anrechenbaren Landfläche hätte abgezogen werden müssen. Zudem ist zu prüfen, ob dem Bauvorhaben allfällige vor- genommene Ausnützungstransfers entgegenstehen. 2.2 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur Bruttogeschossfläche zu zählen ist, kommt es nach Art. 1 Abs. 2 BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. Verwendbar bedeutet, dass die Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche bauliche Veränderung herbeigeführt werden kann, wobei subjektive Gesichtspunkte keine Rolle spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen noch auf den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, ist nur aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder bezeichneten Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 14. September 2016 E. 3.2). Nicht anrechenbar sind Räume, die sich aufgrund gesundheitspo- lizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.. 2011, S. 743 f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im vorliegenden Fall die wohnhygienischen Vorschriften des Baureglements B___ hinzugezogen werden. Nach Art. 32 Abs. 2 BauR sind die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienenden Räume oder Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion und Ausstattung so auszugestalten, dass eine einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die Gesundheit nicht gefährdet wird. Insbeson- dere ist auf eine genügende Belüftung, Belichtung und Ausstattung mit sanitären Einrich- tungen zu achten und dass Feuchtigkeit weder eindringen noch durch Kondensat entste- hen kann. Gemäss Art. 34 Abs. 2 BauR hat die Fensterfläche bei Wohn- und Schlafräumen mindestens 10 % der Nettobodenfläche zu betragen. Die lichte Raumhöhe von Wohn- und Schlafräumen hat bei neuen Mehrfamilienhäusern mindesten 2.20 m zu betragen (Art. 34 Abs. 3 BauR). Der strittige als „Einstellraum“ bezeichnete 19.02 m 2 grosse Raum liegt im Untergeschoss des geplanten Gebäudes neben dem Keller und dem Technikraum. Gemäss dem Grund- rissplan weist er eine Raumhöhe von 2.78 m auf. Auf der Südseite des Raums ist ein Fens- ter mit einer Fläche von 4.33 m 2 vorgesehen (act. 7.II/22). Aus dem angefochtenen Ent- Seite 8 scheid geht zudem hervor, dass dieser innerhalb der Wärmedämmung liegt und durch eine Bodenheizung beheizt wird, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Die Vo- rinstanz hat insofern zutreffend festgestellt, dass der Raum die hygienischen Anforderun- gen für Wohn- und Schlafräume erfüllt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die effektive Besonnung eventuell durch den bedachten Laubengang eingeschränkt wird, zumal dieser Einwand auch beim geplanten südöstlichen Zimmer im Untergeschoss vorgebracht werden könnte, bei welchem die Anrechnung an die Bruttogeschossfläche unbestritten ist. Allfälli- gen Lärmimmissionen durch den Technikraum oder dem Wärmeverlust durch die Kellertür könnte zudem ohne wesentliche bauliche Veränderungen mit schall-oder wärmisolierenden Massnahmen begegnet werden. Ausserdem ist der Keller auch direkt von aussen über den Laubengang zugänglich, womit es entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers keineswegs notwendig ist, dafür den „Einstellraum“ als Durchgang zu benutzen. Da subjek- tive Gesichtspunkte nach dem Gesagten keine Rolle spielen und es alleine auf die objekti- ve Verwendbarkeit des Raums ankommt, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den sogenannten „Einstellraum“ zur Bruttogeschossfläche hinzugerechnet hat. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, wird die maximale Ausnützungsziffer auch aus anderen Gründen über- schritten, womit es sich dabei nicht um einen geringfügigen Verstoss handelt. Deshalb konnte die Vorinstanz die Angelegenheit nicht an die Baubewilligungskommission B___ zur Aussprechung eines baulichen Verbots zurückweisen (Art. 106 Abs. 2 lit. a BauG e contra- rio). 2.3 In Bezug auf den Laubengang ist mit der Vorinstanz zwar darin übereinzugehen, dass es sich dabei nicht um einen herkömmlichen Laubengang im Sinne von Art. 1 Abs. 3 BauV handelt, sondern dieser als überdachter befestigter Fussweg zu qualifizieren ist (vgl. Situa- tionsplan Laubengang, act. 7.IV/13). Sämtliche Parteien scheinen jedoch übersehen zu ha- ben, dass im Beilageplan 4 (act. 14/5) des Quartierplans E___, Teil Ost, die Ausnützung der Parzellen Nrn. 002, 001, 003, 006 und 008 geregelt wird. Aus dem festgelegten Aus- nützungspotential und der beige gefärbten Fläche auf der Parzelle Nr. 001 geht klar hervor, dass der Laubengang darin zur anrechenbaren Landfläche gezählt wird. Da der Quartier- plan inkl. Beilagepläne rechtskräftig genehmigt wurde, ist diese Einstufung als verbindlich zu qualifizieren. Sie steht auch nicht im Widerspruch zu Art. 1 Abs. 4 BauV, wo nur Stras- sen und Plätze (und keine Fusswege) erwähnt werden, die von der anrechenbaren Land- fläche abzuziehen sind. Der vorliegende Fall ist demzufolge nicht vergleichbar mit dem Prä- judiz in AR GVP 23/2011 Nr. 3566, in welchem die Anrechenbarkeit einer Zufahrtsstrasse umstritten war, über welche mehrere Grundstücke erschlossen wurden. Folglich kommt das Obergericht zum Schluss, dass der Laubengang zur anrechenbaren Landfläche zu zählen ist, womit der Vorinstanz in diesem Punkt nicht gefolgt werden kann. Dies ändert jedoch nichts daran, das die maximale Ausnützungsziffer von 0.5 aufgrund des zur Bruttoge- Seite 9 schossfläche zu zählenden „Einstellraums“ auch bei der Anrechnung des Laubengangs zur Landfläche weiterhin überschritten wird (252.7 m 2 + 19.02 m 2 / 514 m 2 = 0.529). 2.4 Aus den mit Eingabe vom 20. März 2017 (act. 29) nachgereichten Akten der Baubewilli- gungskommission B___ (act. 30/1-18) geht hervor, dass im Jahr 2011 im Sinne einer Ge- samtüberbauung gleichzeitig Bewilligungen für die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. 002, 001, 003 und 006 erteilt wurden. Die entsprechenden Baubewilligungsprotokolle vom 28. Juni 2011 verdeutlichen, dass die Parzellen Nrn. 002 und 003 durch die erfolgte Über- bauung eine Übernutzung von 64.00 m 2 bzw. 42.00 m 2 aufweisen. Für die erstellten Wohn- bauten Assek. Nr. 004 (Parzelle Nr. 002) und Assek. Nr. 010 (Parzelle Nr. 003) wurde die fehlende Nutzfläche von den Parzellen Nrn. 001 und 006 transferiert. Dies ergibt sich um- gekehrt auch aus den Protokollen der Baubewilligungen für die Wohnhäuser Assek. Nr. 005 (Parzelle 006) und Assek. Nr. 009 (Parz. Nr. 001), wonach die vorhandenen Landreserven von 91.00 m 2 und 37.5 m 2 auf die Nachbarparzellen übertragen wurden. Daraus kann ei- nerseits der Schluss gezogen werden, dass die Wohnhäuser auf den Parzellen Nrn. 002 und 003 ohne Ausnützungsübertragung gar nicht realisierbar gewesen wären. Andererseits bedeutet dies aber auch, dass nicht die gesamte in der Zone W1 liegende Fläche der Par- zelle 001 von 514 m 2 ausnützungsfähig ist. Vielmehr bleibt diese mit der erfolgten über- schrittenen Ausnützung der Parzellen Nrn. 002 und 003 belastet. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass das ursprüngliche Baugesuch von 2011 bezüglich der Parzelle Nr. 001 nachträglich abgeschrieben wurde, könnten doch ansonsten durch nach- trägliche Baugesuche die Vorschriften über die Nutzungsintensität beliebig umgangen wer- den. Die Vorinstanz hat im Entscheid, welcher die parallel laufenden Rekursverfahren Muntwiler und Born betraf, zwar zutreffend festgestellt, dass die vorgenommenen Ausnützungstrans- fers nicht rechtskonform zustande gekommen sind. Da die Ausnützungsziffer jedoch gros- sen Einfluss auf die Dimension der Wohnhäuser hat, hätte es die Vorinstanz nicht einfach bei dieser Feststellung belassen dürfen. Weil ihr nach Art. 3 Abs. 2 BauG die Überwachung des Vollzugs der Baugesetzgebung obliegt und sie deshalb als Aufsichtsbehörde im Sinne von Art. 43 Abs. 1 VRPG gilt, welche zur korrekten Gesetzesanwendung verbindliche Wei- sungen erlassen kann, wäre es an der Vorinstanz gewesen, zu veranlassen, dass die anre- chenbare Landfläche der Bauparzelle Nr. 001 unter Berücksichtigung der vorgenommenen Übertragungen verbindlich festgelegt wird. Vor der entsprechenden Festlegung der maxi- mal zulässigen Nutzung hätte das Baugesuch nicht beurteilt werden dürfen, weshalb diese nachzuholen ist. Da die Festlegung der anrechenbaren Landfläche nicht nachträglich quasi erstinstanzlich durch das Obergericht vorgenommen werden kann, bleibt nichts anderes übrig als die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Als Aufsichtsbehörde hat Seite 10 diese sicherzustellen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die Ausnützungsübertra- gung erfüllt werden und die von der Parzelle Nr. 001 übertragene Nutzung nicht doppelt beansprucht wird. Andernfalls hätte die Vorinstanz konsequenterweise im Sinne von Art. 108 Abs. 2 BauG die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands auf den begünstigten Parzellen Nrn. 002 und 003 in Erwägung zu ziehen. In welcher Form und mit welchem In- halt sie gegenüber der Gemeinde B___ und den begünstigten Grundeigentümern auftreten will, damit die rechtswidrige Situation bereinigt wird, bleibt dem pflichtgemässen Ermessen der Vorinstanz überlassen. Anschliessend hat diese gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle Nr. 001 geplante Bauvorhaben zu befinden. 3. Zusammenfassend ist die Beschwerde somit insofern gutzuheissen, als dass der angefoch- tene Rekursentscheid aufgehoben wird und die Sache in Bezug auf die Frage der Ausnüt- zungstransfers zu ergänzender Abklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurück- zuweisen ist. Da das Bauvorhaben vor der Klärung dieser Frage nicht bewilligt werden kann, ist die Beschwerde im Übrigen abzuweisen. 4. Nach Art. 19 Abs. 3 i. V. m. Art. 59 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Obergericht ge- bühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmit- tel nicht eingetreten wird. Im vorliegenden Fall entspricht das Ergebnis trotz Rückweisung einem Unterliegen des Beschwerdeführers, da das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig ist. Kostenvermindernd ist zu berücksichtigen, dass das Obergericht in den beiden den glei- chen Sachverhalt betreffenden Parallelverfahren zum selben Ergebnis gelangt, womit sich der Aufwand reduzieren liess. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die reduzierte Entscheidgebühr für die drei Verfah- ren auf je Fr. 1‘700.-- festgesetzt. Der Kostenvorschuss von Fr. 1500.-- ist anzurechnen. 5. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat vor Obergericht die obsiegende Partei in der Regel An- spruch auf eine Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da der Be- schwerdeführer im Ergebnis unterliegt, ist sein Entschädigungsbegehren abzuweisen. Weil sich die Beschwerdegegner nicht am Verfahren beteiligt haben, ist ihnen mangels Antrags keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 59 i. V. m. Art. 24 Abs. 1 VRPG) Seite 11 Demnach erkennt das Obergericht: 1. Die Beschwerde von A1___ wird wie folgt teilweise gutgeheissen: Der angefochtene Re- kursentscheid wird insofern aufgehoben und die Sache zu ergänzender Abklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen, als diese die zulasten der Bauparzelle (Nr. 001) vorgenommenen Ausnützungstransfers zwar als nicht rechtskonform bezeichnet, aber es unterlassen hat, auf den begünstigten Parzellen die Wiederherstellung des recht- mässigen Zustandes zu prüfen. Die Vorinstanz wird angewiesen, dies nachzuholen und anschliessend gestützt auf das Ergebnis neu über das auf Parzelle 001 geplante Bauvor- haben zu befinden. Es wird festgestellt, dass die im Quartierplan E___ ausdrücklich als Fussweg bezeichnete Fläche an die anrechenbare Landfläche anzurechnen ist. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'700.-- auferlegt. Der Kosten- vorschuss von Fr. 1'500.-- wird angerechnet. 3. Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 4. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endent- scheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110, Art. 93 BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesge- richt, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Be- schwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufe- nen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 5. Zustellung an den Beschwerdeführer über dessen Anwalt, die Vorinstanz, den Beschwer- degegner, die Beschwerdegegnerin sowie die Baubewilligungskommission B___ über de- ren Anwalt. Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtsvizepräsident: lic. iur. Walter Kobler Der Gerichtsschreiber: lic. iur. Toni Bienz versandt am: 22.11.17