Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 8. Dezember 2021 (810 21 78) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Baugesuch für 13 Reiheneinfamilienhäuser Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Clau de Jeanneret, Markus Clausen, Jgnaz Jermann, Stefan Schulthess , Gerichtsschreibe- rin Elena Diolaiutti Beteiligte A.____ und B.____ , Beschwerdeführe r C.____ und D.____, Beschwerdeführer E.____ , Beschwerdeführerin F.____ , Beschwerdeführer alle vertreten durch Dr. Fabrizio Gabrielli, Advokat gegen Baurekurskommission des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstras- se 29, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin G.____ AG , Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dominique Erhart, Advokat H.____ AG , Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dominique Erhart, Advokat Einwohnergemeinde I.____ Beigeladene Betreff Baugesuch für 13 Reiheneinfamilienhäuser, Ca rport mit Velounterstand (Entscheid der Baurekurskommission vom 18. August 2020) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Die H.____ AG reichte am 7. Juni 2018 beim Bauinspe ktorat des Kantons Basel- Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für 13 Reihen einfamilienhäuser mit Carport auf der Parzelle Nr. B-456, Grundbuch (GB) I.____, ein. Die 1 3 Reiheneinfamilienhäuser sind auf drei Reihen mit jeweils 3 Häusern und eine Reihe mit vier Häusern aufgeteilt. Die Bauparzelle Nr. B-456 misst eine Fläche von 3'855 m 2. Das Bauprojekt befindet sich gemäss geltendem Zonenplan Siedlung der Gemeinde I.____ (Gemeinde) a usserhalb des Dorfkerns in der Wohn- zone W2 am U.____weg. Beim Bauprojekt handelt es sich um eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan. B. Gegen das Baugesuch wurden zahlreiche Einsprachen erh oben. Es wurden unter an- derem Rügen hinsichtlich der mangelnden Erschliessung de r Parzelle, der unzureichenden Eingliederung des Bauprojekts in die Umgebung, der Ni chteinhaltung der zulässigen Gebäu- demasse sowie der Nichterfüllung der Anforderungen an eine Ausnahmeüberbauung nach ein- heitlichem Plan vorgebracht. Auch die Gemeinde erhob am 15. Juni 2018 vorsorglich Einspra- che. In der Folge wurde das Baugesuch nach der Einrei chung neuer Pläne zweimal neu publi- ziert (am 10. Dezember 2018 und am 18. März 2019), wob ei zusätzliche Einsprecher hinzuka- men. Hingegen zog die Gemeinde ihre Einsprache am 5. März 2019 zurück. C. Mit Entscheid Nr. 082/19 vom 24. Januar 2020 wies da s Bauinspektorat die Einspra- chen ab, soweit es darauf eintrat. Bezüglich der privatr echtlichen Punkte wurden die Einspre- cher an den zuständigen Zivilrichter verwiesen. Das Bauin spektorat führte zur Begründung un- ter anderem aus, dass sich die Überbauung gut in die bau liche und landschaftliche Umgebung eingliedere und eine gute Gesamtwirkung erzielt werde . Weiter würden sämtliche Fassaden- und Gebäudehöhen und Abgrabungsmasse sowie die zulässigen Geschosszahlen eingehalten. Die Bauparzelle sei verkehrstechnisch erschlossen. Ferner k önne vorliegend die Durchführung eines Quartierplanverfahrens nicht verlangt werden, da der Zonenplan Siedlung auf der fragli- chen Parzelle keine Quartierplanpflicht vorsehe. Hinsich tlich des vorgesehenen Heizungssys- tems wurde festgehalten, dass mit dem Wechsel auf eine Gasheizung eine allfällige Minergie- Zertifizierung zwar nicht mehr möglich sei, die gesetzl ichen Anforderungen aber eingehalten seien. D. Gegen den Einspracheentscheid erhoben unter andere m A.____ und B.____, C.____ und D.____, E.____ und F.____, alle vertreten durch Fabrizio Gabrielli, Advokat in J.____, so- wie K.____ mit jeweiliger Eingabe vom 6. Februar 2020 bei der Baurekurskommission des Kan- tons Basel-Landschaft (Baurekurskommission) Beschwerde. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des Bau gesuchs. Im Wesentlichen machten sie geltend, das Grundstück sei infolge mangelnder Erschliessung nicht baureif, das Bauprojekt gliedere sich nicht in die Umgebung ein, nehme keine R ücksicht auf den Dorfkern und erfülle die Anforderungen an eine Ausnahmeüberbauung nach ein heitlichem Plan nicht. In formeller Hinsicht wurde die Nichtdurchführung einer Einigungsverh andlung im Einspracheverfahren ge- rügt, obwohl eine solche von den Einsprechern verlangt worden sei. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht E. Nach Durchführung eines Augenscheins wies die Baureku rskommission die Be- schwerden mit Entscheid Nr. 20-005/006/007 vom 18. Augu st 2020 im Sinne der Erwägungen ab. Sie kam zum Schluss, dass das Bauinspektorat verpflichte t gewesen wäre, eine Einigungs- verhandlung durchzuführen. Diese Rechtsverletzung führe jedoch nicht zur Aufhebung des an- gefochtenen Entscheids und nicht zur Rückweisung der Ange legenheit an die Baubewilligungs- behörde. Im Übrigen wies die Baurekurskommission sämtl iche Beschwerdepunkte vollumfäng- lich ab. F. Mit Eingabe vom 25. März 2021 erhoben 14 Personen, darunter A.____ und B.____, C.____ und D.____, E.____ sowie F.____, diese wieder um alle vertreten durch Advokat Fabri- zio Gabrielli, Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilun g Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht). Sie stellten die Rechtsbegehren, es sei der Entscheid der Baurekurskommis- sion Nr. 20-005/006/007 vom 18. August 2020 und demg emäss die Baubewilligung betreffend Baugesuch Nr. 0952/2018 aufzuheben sowie das Baugesuch Nr. 0952/2018 abzuweisen. Even- tualiter sei der Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben und die Sache zur neuen Fest- stellung des Sachverhalts und Neuentscheidung an die V orinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST. In der innert Frist eingereichten Beschwer- debegründung vom 16. Juni 2021 wurde die Anzahl der B eschwerdeführer auf die sechs oben namentlich genannten Personen reduziert. Die Beschwerde führer wiederholten die bereits in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren. Im Wesentlichen wurde geltend gemacht, dass die Parzelle Nr. B-456 mangels einer für das Projekt der v orgesehenen Grösse ausreichenden Er- schliessung nicht baureif sei, die vorgesehene Erschliessung nicht verkehrssicher sei sowie die Voraussetzungen für eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan nicht erfüllt seien, da sich das geplante Projekt weder in das Orts- und Landschaft sbild eingliedere noch die hohe Wohnqualität gewährleiste noch ein überzeugendes Ener giekonzept ausweise. Die Beschwer- deführer machten zudem geltend, dass sich die Schwierigke iten mit der Verkehrserschliessung durch die auf den benachbarten Parzellen Nr. B-1758 un d Nr. B-460, GB I.____, geplanten Bauprojekte verschärfen würden. Sie warfen der Gemeind e vor, sich zu weigern, die Planung des fraglichen Projekts mit den in der Umgebung geplanten Projekten zu koordinieren. In Anbe- tracht der komplexen Gesamtsituation und der zu erwar tenden weiteren Bauprojekte in unmit- telbarer Umgebung sei eine übergeordnete Quartierpl anung im Quartierplanverfahren unab- dingbar. Die Baugesuchstellerin sowie die zwischenzeitlich neue Gru ndeigentümerin der Parzelle Nr. B-456, die G.____ AG, beide vertreten durch Dom inique Erhart, Rechtsanwalt in L.____, beantragten in ihrer Vernehmlassung vom 9. August 202 1 die kostenfällige Abweisung der Be- schwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde stellte in ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2021 das Rechtsbegehren, es sei die Beschwerde kostenfällig abzuweisen. In seiner Vernehmlassung vom 23. August 2021 beantragte das die Baurekurskommission ver- tretende Bauinspektorat die Abweisung der Beschwerde, da die Kriterien für die Bewilligung der geplanten Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan vorliegend erfüllt seien und die Bau- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht parzelle rechtsgenüglich erschlossen sei. Das Bauinspektora t reichte mit der Vernehmlassung eine Stellungnahme der Abteilung Verkehrspolizei des K antons Basel-Landschaft (Verkehrspo- lizei) vom 7. Juli 2021 ein. G. Mit Verfügung vom 15. September 2021 überwies das Gerichtspräsidium den Fall der Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Parteiverhandl ung mit vorangehendem Augen- schein. Mit Eingabe vom 13. September 2021 reichte der Vertreter der Beschwerdeführer und mit Eingabe vom 21. September 2021 der Vertreter de r privaten Beschwerdegegnerinnen die jeweilige Honorarnote ein. H. Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kanton sgericht im Beisein unter anderem des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer, des Rechtsvertr eters der privaten Beschwerde- gegnerinnen, von M.____ vom Bauinspektorat als Vertrete rin der Baurekurskommission, von N.____, stellvertretender Leiter Verkehrssicherheit, von O.____, Leiter der Abteilung "Entwi- ckeln - Planen - Bauen" der Gemeinde sowie von P.____, Jurist in der Gemeinde, einen Au- genschein an Ort und Stelle vorgenommen. An der anschlie ssenden Parteiverhandlung haben die Parteien an ihren bereits gestellten Anträgen festgehalten. Auf die Ausführungen in den ver- schiedenen Urteilen und Rechtsschriften sowie auf diejenig en in der heutigen Verhandlung wird, soweit erforderlich, in den Urteilserwägungen eingegangen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über di e Verfassungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsg ericht angefochten werden. Die Zu- ständigkeit des Kantonsgerichtes zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gege- ben. 1.2 Zur Beschwerde befugt ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt is t und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Im Baubewilligun gsverfahren sind Nachbarn zur Be- schwerde legitimiert, wenn sie darlegen können, dass sie p ersönlich durch das Bauvorhaben einen praktischen, wirtschaftlichen oder anders geartete n Nachteil erleiden (BGE 104 Ib 245 E. 5; Urteil des Kantonsgerichtes, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 3. November 2010 [810 10 93/350] E. 1.2). Diese Voraussetzungen gelten nach der Rechtspre- chung in der Regel als erfüllt, wenn die Liegenschaft des beschwerdeführenden Nachbarn un- mittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfall s nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Auf abstrakt bestimmte Distanzwerte kommt es dabei nicht an (vgl. BGE 121 II 171 E. 2b; Urteil des Bundesgerichtes [BGer] 1C_500/2 009 vom 1. Februar 2010 E. 2.3; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 1.2; KGE VV vom 1 1. November 2015 [810 14 383/810 14 384] E. 1). Grenzt das Grundstück der beschwerdeführ enden Partei nicht an das Baugrund- stück und ist es auch nicht lediglich durch einen Verkehrsträg er davon getrennt, so wurde ge- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Legitimation des Nachbarn im Rahmen der Ver- waltungsgerichtsbeschwerde bis zu einem Abstand von ca. 100 m regelmässig bejaht (KGE VV vom 3. Juni 2015 [810 14 340] E. 4.5.1). Wie bereits erwähnt, ergibt sich die Legitimation nicht einzig aus der räumlichen Nähe, sondern aus der daraus he rrührenden besonderen Betroffen- heit. Das Bundesgericht prüft die Legitimationsvorau ssetzungen in einer Gesamtwürdigung an- hand der im konkreten Fall vorliegenden tatsächlichen Ve rhältnisse (Urteil des BGer 1C_346/2011 vom 1. Februar 2012 E. 2.3; vgl. auch KGE VV vom 10. Januar 2018 [810 17 91] E. 1.2.3). 1.3. Die Beschwerdeführer C.____ und D.____, E.____ und F.____ sind Eigentümer bzw. Miteigentümer von Parzellen, die unmittelbar an die Parzelle Nr. B-456 grenzen, weshalb ihre Beschwerdelegitimation zweifelsohne zu bejahen ist. Die Beschwerdeführer A.____ und B.____ sind Eigentümer der Parzelle Nr. C-392, am U.____weg 21. Ihre Parzelle grenzt nicht unmittel- bar an das Baugrundstück. Zwischen den zwei Grundstücken liegen jedoch lediglich rund 65 m. Zudem liegt die Parzelle der zwei Beschwerdeführer am Eingang der Zufahrt zur Zubringer- Sackgasse des U.____wegs, welche zum Baugrundstück führt. Da die Beschwerdeführer unter anderem auch einen durch das Bauprojekt verursachten Me hrverkehr geltend machen und die Abzweigung vom U.____weg zum Baugrundstück unmittelbar vor ihrer Parzelle liegt, ist ange- sichts der räumlichen Nähe zwischen den zwei Parzellen und der Lage der Parzelle der Be- schwerdeführer bei der Abzweigung ihre besondere Betro ffenheit zu bejahen, weil sie in tat- sächlicher Hinsicht stärker vom projektierten Vorhaben ber ührt sind als die Allgemeinheit. Die von den Beschwerdeführenden erhobenen Rügen könnten s odann zur Verweigerung der Bau- bewilligung führen, weshalb der konkrete praktische Nu tzen aller Beschwerdeführenden und damit ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist. Da a uch die übrigen formellen Vorausset- zungen gegeben sind, ist auf die verwaltungsgerichtliche Beschwerde einzutreten. 2. In der Beurteilung der vorliegend gegen den Entsch eid der Baurekurskommission ge- richteten verwaltungsgerichtlichen Beschwerde ist die K ognition des Kantonsgerichts gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid hinsichtlich allfäl- liger Rechtsverletzungen zu überprüfen bzw. zu prüfen , ob die Vorinstanz ein allfälliges Ermes- sen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob diese den Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt hat. Die Unan gemessenheit eines angefochtenen Ent- scheides kann vom Kantonsgericht jedoch nur in den vom Gese tz abschliessend aufgezählten Fällen, die vorliegend nicht einschlägig sind, sowie ge stützt auf spezialrechtliche Vorschriften überprüft werden (vgl. § 45 Abs. 1 lit. c VPO). 3.1. Die Beschwerdeführer haben im Verfahren vor der Baurekurskommission gerügt, das Bauinspektorat habe keine Einigungsverhandlung durchgefü hrt, obwohl dies verlangt worden sei. Die Baurekurskommission ist zum Schluss gekommen, dass die Nichtdurchführung der Einigungsverhandlung durch die Baubewilligungsbehörde eine Verletzung von § 128 Abs. 4 RBG darstelle. Da diese Verletzung jedoch irreversibel sei, führe sie nicht zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung der Angelege nheit an die Baubewilligungsbe- hörde. Die Verletzung wurde jedoch bei der Verlegung der Kosten berücksichtigt. Die Be- schwerdeführer halten in ihrer Beschwerde an das Kantons gericht lediglich diese Verletzung Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht fest, ohne jedoch daraus rechtliche Konsequenzen zu verlan gen. Auch im heutigen Plädoyer weisen die Beschwerdeführer auf diese Verletzung hin und erklären, auf die Einschätzung des Kantonsgerichts gespannt zu sein. Es werden jedoch wiederum keine diesbezüglichen Anträge gestellt. 3.2. Gemäss § 128 Abs. 4 RBG kann die Baubewilligungsbeh örde die am Einsprachever- fahren beteiligten Parteien zu einer Einigungsverhand lung einladen. Sie hat dazu einzuladen, sofern eine Partei es beantragt. Die Beschwerdeführer hatten eine Einigungsverhandlung ver- langt. Das Bauinspektorat wäre demzufolge zu einer Durchführung der Verhandlung verpflichtet gewesen. Wie jedoch die Baurekurskommission in ihrem Entscheid zu Recht festhält, kann vor- liegend mit einer Rückweisung der Angelegenheit zur Dur chführung einer Einigungsverhand- lung dem Zweck der Norm nicht mehr entsprochen werden, so dass diese Verletzung nicht zur Aufhebung des Entscheides führt. Im Übrigen haben au ch die Beschwerdeführer vor Kantons- gericht nicht mehr das Begehren gestellt, dass der angefo chtene Entscheid aufgrund dieser Verletzung an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweis en sei, damit diese die Einigungsver- handlung nachhole. Die Beschwerdeführer können somit au s der Nichtdurchführung der Eini- gungsverhandlung nichts zu ihren Gunsten ableiten. 4.1 Die Beschwerdeführer rügen, das streitgegenständlich e Bauvorhaben sei nicht rechts- genüglich erschlossen, da es an einer hinreichenden Zufah rt im Sinne von Art. 19 Abs. 1 Bun- desgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 und § 83 RBG fehle. Des Weiteren machen sie geltend, dass die Parzellen Nrn. B-1758 und B -460, welche sich in unmittelbarer Nähe zur strittigen Parzelle befänden, in absehbarer Z eit auch bebaut würden und über den U.____weg zu erreichen wären. Damit sei der kleine U. ____weg endgültig als Erschliessungs- strasse ungenügend. Für ein Gebiet dieser Grössenordnun g sei eine übergeordnete Planung notwendig. 4.2.1. Das Erfordernis der Erschliessung eines Grundstückes ergibt sich zunächst aus dem Bundesrecht: Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilli- gung, dass das Land erschlossen ist. Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt beste ht und die erforderlichen Wasser-, Ener- gie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Auf- wand möglich ist. Gemeint ist damit die Gesamtheit all er Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht genu tzt werden kann (BGE 121 I 65 E. 3a; BGE 116 Ib 159 E. 6b). Dies ist der Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Die nste (Feuerwehr, Krankenwagen, Keh- richtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) gewährle istet ist. Die Zufahrten sollen ver- kehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Ba umöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der bean- spruchten Nutzung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Um- ständen des Einzelfalls ab. Die einzelnen Anforderunge n ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwal tungspraxis, die sich am bundes- rechtlichen Rahmen zu orientieren haben. Hinter dem E rschliessungserfordernis der Zufahrt stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilich e Überlegungen (Urteil des BGer Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1C_34/2012 vom 3. April 2012 E. 2.3; B ERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz 20 ff. zu Art. 19 RPG). 4.2.2. Das kantonale Recht wiederholt die bundesrechtl ichen Vorgaben. So sehen § 83 Abs. 1 und 2 RBG vor, dass Bauten und Anlagen nur auf baureifen, das heisst nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeigneten und erschlossenen Grundstücken erstellt werden dürfen. Als erschlossen gilt ein Grundstück nach § 83 Abs. 3 RBG, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen vorhanden sind bzw. so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheb- lichen Aufwand möglich ist (lit. a) oder die Erschliessung sanlagen gleichzeitig mit dem Neubau erstellt werden (lit. b; BGE 127 I 103 E. 7d; W ALDMANN /HÄNNI , a.a.O., Rz 20 ff. zu Art. 19 RPG; vgl. zum Ganzen KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 3.2 ff.). 4.2.3. Die Zufahrt hat die örtlichen Verhältnisse zu b erücksichtigen und die Verkehrssicher- heit aller Benützer (Fussgänger, Radfahrer, Personenwa gen, öffentliche Dienste) zu gewähr- leisten (Urteil des BGer 1P.115/1992 vom 6. Mai 1993 E . 4, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 95/1994, S. 89 ff. , 91). In verkehrstechnischer Hinsicht hat sie auch den entsprechenden kommunalen strassenbaupolizei lichen Bestimmungen zu genü- gen (BGE 121 I 65 E. 3c; KGE VV vom 22. Juni 2016 [8 10 15 325] E. 3.5). In Bezug auf die Beurteilung des Ausbaustandards von Strassen ziehen die Behörden als Entscheidungshilfe in der Regel auch die Normblätter der Vereinigung Schwei zerischer Strassenfachleute (heute: Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleu te [VSS]) bei. Diese legen die An- forderungen fest, denen eine Erschliessungsstrasse zu genü gen hat. Es handelt sich indessen lediglich um Richtlinien. Soweit das Gesetz nicht ausdrückl ich auf VSS-Normen verweist, sind diese nicht direkt anwendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Sie sind namentlich nicht schematisch und starr, sondern verhä ltnismässig und unter Berücksichti- gung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen Behörden ein Spielraum zusteht (Urteile des BGer 1C_476/2018 vom 3. Juli 2019 E . 4.2.4; 1C_219/ 2018 vom 9. No- vember 2018 E. 8.2; 1C_433/2017 vom 17. April 2018 E. 4.5.3; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 3.4; Entscheid des Verwaltungsgericht s St. Gallen B 2015/14 vom 20. Januar 2017 E. 11.1). 4.2.4. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist unter verschiedenen möglichen Er- schliessungsvarianten diejenige zu wählen, welche unter Be rücksichtigung aller Umstände den Verhältnissen am besten angepasst ist (Urteil des BGer 1C _30/2010 vom 2. November 2010 E. 3.1). Dabei kommt den Gemeinden gemäss Art. 2 Abs. 3 RPG ein grosser Ermessensspiel- raum zu. Es ist weder Aufgabe der kantonalen Rechtsmitt elinstanzen noch des Bundesgerich- tes eine von der Gemeinde mit gutem Grund getroffene Planungsmassnahme durch eine ande- re, möglicherweise ebenfalls vertretbare Anordnung zu e rsetzen (BGE 16 Ia 221 E. 2c; BGE 115 Ia 333 E. 5a; Urteil des BGer 1C_108/2007 vom 11. Oktober 2011 E. 2.1). 4.3.1. Die Beschwerdeführer verlangen vorerst, dass die Erschliessungsfrage unter Berück- sichtigung der Bebauung der zusammenhängenden Parzelle n Nrn. B-460 (1'375 m 2) und B-1758 (2'995 m 2) zu behandeln sei. Die Parzelle Nr. B-1758 grenzt im Westen unmittelbar an Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Parzelle Nr. B-456. Die Parzelle Nr. B-460 befin det sich ebenso im Westen der Parzelle Nr. B-456, jedoch liegt zwischen den Parzellen die Parze lle Nr. B-458. In der Rechtsschrift er- klären die Beschwerdeführer, dass diese zwei Parzellen in der Zwischenzeit ins Eigentum der- selben juristischen Person, der Q.____ AG, übergegangen seien. An der Parteiverhandlung reichen die Beschwerdeführer ein "Vorprojekt MFH, V.____str. 33/35" ein. Gemäss diesem sind auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 drei Mehrfam ilienhäuser geplant. Diese sollen ge- mäss Beschwerdeführer gesamthaft 15 Wohneinheiten umfass en und ebenfalls über den U.____weg erschlossen werden. Die Vertreterin der Bau rekurskommission führt an der Ver- handlung aus, dass beim Bauinspektorat keine Baubewilligu ngsgesuche für diese Mehrfamili- enhäuser vorliegen würden. 4.3.2. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrach ten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden un d der geplanten Überbauung ge- nügt und den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts St. Gallen B 2015/14 vom 20. Januar 2017 E. 11.1). Vorliegend zu beurtei- len ist folglich, ob das strittige Projekt der privaten Beschwerdegegnerinnen und damit die ge- plante Überbauung auf der Parzelle Nr. B-456 rechtsgenüglich erschlossen ist. Ob das noch als Vorprojekt geplante Bauvorhaben auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 als rechtsgenüglich erschlossen wird erachtet werden können, wird Gegenstan d des allfälligen Baugesuchsverfah- rens für die drei Mehrfamilienhäuser sein. Dass sich di ese Frage stellen wird, lässt sich unter anderem den Stellungnahmen der Verkehrspolizei vom 6 . Mai 2020 und 7. Juli 2021 entneh- men, gemäss welchen der bestehende Ausbauzustand des beze ichneten Abschnitts des U.____wegs für die Erschliessung des hier strittigen Ba uvorhabens auf der Parzelle Nr. B-456 noch ausreichend ist, jedoch für die Erschliessung weiter er Bauvorhaben verkehrstechnisch nicht mehr ausreichend sein wird. Dass ein gesamtheitlich es Erschliessungskonzept der drei Parzellen wünschenswert wäre, ändert nichts an der Tats ache, dass sich das vorliegende Ver- fahren auf die Frage beschränken muss, ob die vorgeseh ene Zufahrt zu den bereits bestehen- den Bauten und zum gegenständlichen Bauvorhaben hinreichend ist. 4.4.1. Vom U.____weg (Parzelle Nr. B-521), welcher i n West-Ostrichtung verläuft, biegt auf der Höhe der Parzelle Nr. C-392 in nördliche Richtung zwisch en den Parzellen Nrn. B-480 und B-2427 der hier strittige Teilabschnitt des U.____weg s (B-483) ab, welcher ebenso U.____weg heisst. Dieser Abschnitt führt direkt zur Parzelle Nr. B- 456 und ist 60 m lang. Die Beschwerde- führer sprechen im Zusammenhang mit diesem Abschnitt von Flaschenhals. Bei der Parzelle Nr. B-456 verläuft der Weg dann ca. 35 m in westliche Richtung weiter, anschliessend für weite- re 30 m in nördliche Richtung und endet alsdann in einer Sackgasse. 4.4.2. Beim strittigen Teil des U.____wegs, welcher vom U.____weg (Quartiererschliessungs- strasse) abzweigt und bis zur Parzelle Nr. B-456 führt, h andelt es sich gemäss Fachstelle Ver- kehrssicherheit (vgl. Prüfbericht vom 20. Mai 2019) um eine Zufahrtsstrasse mit einer Breite von ca. 4.10 m. Die Fachstelle führt aus, gemäss SN 640 201 (Geometrisches Normalprofil; Grund- abmessungen und Lichtraumprofil der Verkehrsteilnehmer, 1992) sei die als Sackgasse signali- sierte Zufahrtsstrasse nicht normgerecht ausgebaut, da hierfür mindestens eine Breite von 4.40 m erforderlich sei. Aufgrund der konkreten Umständ e kommt die Fachstelle jedoch zum Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Schluss, dass aus verkehrspolizeilicher Sicht bzw. aus Gründ en der Verkehrssicherheit keine Einwände gegen die Erschliessung der Parzelle Nr. B-456 bestünden. 4.4.3. Die Gemeinde führt in ihrer Vernehmlassung an das Kantonsgericht aus, dass der fragli- che Abschnitt des U.____wegs gemäss Strassennetzplan der G emeinde als Erschliessungs- weg deklariert sei und eine Breite von 4 m und eine Länge von ca. 60 m aufweise. Massgebend sei die VSS-Norm SN 640 045 (Projektierung, Grundlag en, Strassentyp: Erschliessungsstras- sen, 1994). Das Bauinspektorat geht in seinem Entscheid da von aus, dass mit dem "Erschlies- sungsweg" der VSS-Strassentyp "Zufahrtsweg" gemäss VSS-Norm SN 640 045 gemeint sei. 4.5.1. Der heutige Augenschein hat entgegen den Ausf ührungen im angefochtenen Urteil der Baurekurskommission gezeigt, dass im fraglichen Abschnitt keine Tempolimite von 30 km/h gilt. Gemäss § 8 des Strassenreglements der Gemeinde I.____ v om 12. November 1975 werden die Gemeindestrassen unter anderem in "Erschliessungsstrasse " und "Erschliessungsweg (mit beschränktem Fahrverkehr)" klassiert. Die Erschliessungstrasse hat eine Breite von 4.00 bis 6.00 m, der Erschliessungsweg eine von mindestens 3.00 m zu messen. 4.5.2. An eine Zufahrts- bzw. Erschliessungsstrasse mit besch ränktem Fahrverkehr dürfen keine übersteigerten Anforderungen gestellt werden. Di es ergibt sich insbesondere auch aus der VSS-Norm 640 045 (Projektierung, Grundlagen, Str assentyp: Erschliessungsstrassen). So unterscheidet die VSS-Norm drei Typen von Erschliessungsstrass en: Quartiererschliessungs- strasse, Zufahrtsstrasse und Zufahrtsweg (vgl. Ziffer 8 der VSS-Norm 640 045). Der Typ Zu- fahrtsweg wird dadurch charakterisiert, dass er einer Ersch liessung von Siedlungsgebieten in der Grösse von bis zu 30 Wohneinheiten dient. Der Ausb austandard für diesen Typ ist niedrig. Es handelt sich um Fusswege, die zum gelegentlichen Befah ren mit Motorfahrzeugen vorgese- hen und dementsprechend befestigt sind. Ein Fahrstreifen ist ausreichend und dessen Ausbau- grösse kann reduziert werden. Für die seltenen Begegnun gsfälle zwischen Motorfahrzeugen können angrenzende Bankettflächen und Vorplätze miteinb ezogen werden. Die Länge der Zu- fahrtswege sollte je nach Gebäudehöhe auf etwa 40 bis 80 m begrenzt werden. Die Durch- fahrtsmöglichkeit muss nicht durchgehend gegeben sein und der Personenwagen und Fahrrä- der betreffende Grundbegegnungsfall ist bei stark redu zierter Geschwindigkeit möglich. Die Belastbarkeit von Zufahrtswegen liegt bei maximal 50 Fa hrzeugen pro Stunde. Ein Gehweg oder Anlagen für den leichten Zweiradverkehr sind nicht erforderlich (siehe Ziffer 5, Ziffer 8 und Tabelle 1 der VVS-Norm 640 045); KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 4.3). Im Übrigen weist der Typ Zufahrtsstrasse, welcher zur Erschl iessung von Siedlungsgebieten in der Grösse von bis zu 150 Wohneinheiten dient, ebenfalls einen niedrigen Ausbaustandard auf: In der Regel sind Zufahrtsstrassen nicht durchgehend be fahrbar. Ein oder zwei Fahrstreifen sind ausreichend und die Ausbaugrösse der Fahrstreifen ist reduziert. Die Wendemöglichkeit ist bei Sackgassen durch einen Wendeplatz (auch unter Einbezu g der Bankett-, Gehwege- und Vorplatzflächen möglich) zu gewährleisten. Der Grundbegegnungsfall betrifft zwei Personenwa- gen und ist bei stark reduzierter Geschwindigkeit möglich. Die durchschnittliche Belastbarkeit liegt bei 100 Fahrzeugen pro Stunde (siehe Ziffer 5, Ziffer 8 und Tabelle 1 der VVS-Norm 640 045; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 4.3). Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.5.3. Derzeit sind mit dem vorliegend relevanten Absc hnitt des U.____wegs rund 10 Häuser erschlossen. Mit der Erstellung der strittigen Überbauun g kommen 13 Reiheneinfamilienhäuser hinzu. Damit liegt die Anzahl der Wohneinheiten unte r 30. Da es sich beim betroffenen Zu- fahrtsweg um eine Sackgasse handelt und über den Weg 2 3 Wohneinheiten erschlossen wer- den sollen, wird der Weg auch trotz der zu erwarten den Verkehrszunahme nur gelegentlich be- fahren. Des Weiteren ist der Weg gerade und übersicht lich und wird nicht von Durchgangsver- kehr befahren. Der Zufahrtsweg misst 60 m und liegt da mit genau im Schnitt zwischen den 40 bis 80 m. Damit erfüllt der Erschliessungsweg die Voraussetzungen der VSS-Norm SN 640 045 (vgl. auch die Erwägung 5.2 im Entscheid des Bauinspekt orats und die Erwägung 3.5 im Ent- scheid der Baurekurskommission). 4.6.1. Beim Teil des U.____wegs, welcher vom U.____we g (Quartiererschliessungsstrasse) abzweigt und bis zur Nr. Parzelle B-456 führt, handel t es sich gemäss Fachstelle Verkehrssi- cherheit (vgl. Prüfbericht vom 20. Mai 2019) um eine Zu fahrtsstrasse mit einer Breite von ca. 4.10 m. Die Fachstelle führt aus, gemäss SN 640 201 ( Geometrisches Normalprofil; Grund- abmessungen und Lichtraumprofil der Verkehrsteilnehmer, 1992) sei die als Sackgasse signali- sierte Zufahrtsstrasse nicht normgerecht ausgebaut, da hierfür mindestens eine Breite von 4.40 m erforderlich sei. Die Fachstelle führt aus, dass sie auch unter Berücksichtigung der ge- planten Überbauung auf der Parzelle Nr. B-456 die V erkehrsbelastung und das Geschwindig- keitsniveau auf der Zufahrtsstrasse als sehr gering sehe . Das Kreuzen mit Personenwagen er- folge bereits heute mehrheitlich im Bereich von privaten Vorplätzen, ohne auf diese ausweichen zu müssen. In diesen Bereichen werde der Strassenperimete r optisch nicht durch Mauern, Zäune und dergleichen eingeengt. Mit angepasster Fah rweise sowie entsprechender Rück- sichtnahme sei das Kreuzen auch mit dem zu erwartenden "geringen" Mehrverkehr nach wie vor möglich. Eine massgebende Erhöhung der Gefährdung f ür Fussgänger und Radfahrer sei "insbesondere wegen der geringen Geschwindigkeit, aufgrund der engen Platzverhältnisse etc., nicht zu erwarten". Aus verkehrspolizeilicher Sicht bzw. aus Gründen der Verkehrssicherheit bestünden keine Einwände gegen die Erschliessung der Pa rzelle Nr. B-456. In der Annahme bzw. unter Berücksichtigung des allseits richtigen Verhalte ns sei die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmenden angemessen gewährleistet. 4.6.2. Wie in der Erwägung 4.2.3 hiervor ausgeführt, sind diese Richtlinien nicht direkt an- wendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe z u berücksichtigen. Sie sind namentlich nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen Behörde n ein Spielraum zusteht. Mit der Zufahrtsstrasse werden 23 Wohneinheiten erschlossen sein. Es handelt sich um eine Sackgas- se, so dass diese nur von Anwohnern, Besuchern und Fahrz eugen des öffentlichen Dienstes und nicht von Durchgangsverkehr frequentiert wird. Der Abschnitt ist - wie oben ausgeführt - 60 m lang, übersichtlich, gerade und wird wenig befahr en. Das Kantonsgericht konnte sich am Augenschein davon überzeugen, dass der fragliche Strassenab schnitt wenig frequentiert und siedlungsorientiert ist. Zudem biegt der strittige Absch nitt mit einem Winkel von rund 100 Grad (von Westen kommend) bzw. rund 80 Grad (von Osten kommend) vom U.____weg ab, so dass Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht auch bei der Einmündung auf Grund des Winkels der ga nze Abschnitt gut einsehbar ist und deshalb unter anderem Kreuzverkehr ohne grössere Probleme vermieden werden kann. 4.6.3. Ein gewisses Mass an Mehrverkehr auf dem fraglichen Abschnitt ist durch die Anwoh- ner hinzunehmen, da es keinen Rechtssatz gibt, wonach jed e Verkehrszunahme auf einer Quartierstrasse unzulässig wäre (Urteil des BGer 1P.16/2 000 vom 29. März 2000 E. 3d). Zu- dem ist ein allfälliger Rückstau im U.____weg auf der Parzelle Nr. B-521 von den Anwohnern ebenfalls zu akzeptieren und muss in der heutigen allge meinen Verkehrssituation ohnehin in Kauf genommen werden (KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 6.2; Urteil des Kantons- gerichtes Freiburg 602 2014 28 vom 25. Juni 2015 E. 7.f.bb). Selbst ein kurzzeitiges Warten bei Parkmanövern ist auf einer derart schwach frequentierte n Erschliessungsstrasse zu tolerieren und stellt keine besondere Verkehrsgefahr dar (Urteil des BGer 1C_34/2012 vom 3. April 2012 E. 2.3; KGE VV vom 22. Juni 2016 [810 15 325] E. 6.2). 4.7. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die B auparzelle erschlossen ist. Für das Kantonsgericht besteht kein Anlass, an der Einschätzung de r fachlich zuständigen Abteilung Verkehrssicherheit zu zweifeln, dass aufgrund der konkreten V erhältnisse trotz einer Strassen- breite von weniger als 4.40 m die Erschliessung als verkehrssi cher beurteilt werden kann. Des- halb ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen. 5.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass die Gemeinde ihrer Planungspflicht bezüglich Fussgängerweg auf der strittigen Parzelle nicht nachkomm e. Lange Zeit sei dieser Weg im Grundbuch in Form einer Allmend-Parzelle gesichert gew esen. Mit der Zusammenlegung der ursprünglich zwei Parzellen zur heutigen Parzelle Nr. B- 456 existiere der Fussweg heute einzig noch als Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. B-456. Der Fussweg verbinde das gesamte U.____quartier über den W.____weg mit dem Dorf und somit mit den Schulen und dem öffentli- chen Verkehr. Er sei die einzige vernünftige und direkte Verbindung zum Dorf. Alle alternativen Wege würden entweder westlich davon über die verkehrsreich e V.____strasse, die dunkel und gefährlich für Kinder sei, oder aber viel weiter östli ch über den viel längeren und ebenso befah- renen Weg durch das X.____gässli und den Y.____weg führ en. Das Bauprojekt zeige keinen Fussgängerweg für die Öffentlichkeit mehr auf. Mit der Umsetzung des geplanten Bauprojektes müssten sich die Fussgänger zwischen den einzelnen Häusern hindurch schlängeln. Dies stelle auch die Vorinstanz nicht in Abrede, erachte dies jedoch nicht als problematisch. Jedoch würde eine solche Ausgangslage zwangsläufig zu Friktionen mit den Bewohnern der Parzelle Nr. B-456 führen, welche sich am freien Bewegen der F ussgänger durch „ihr" Gelände stören würden. Das Verhalten der Gemeinde in diesem Zusammenh ang sei widersprüchlich. So habe sie im Jahre 2011 in einem Schreiben die Wichtigkeit d es Weges betont. Weiter habe sie im Jahre 2015 im Rahmen eines Mitwirkungsverfahrens ausdrückl ich festgehalten, dass die „wich- tige Fussgängerverbindung" auch weiterhin zu gewährleist en sei. Wieso sie diese Haltung auf- gegeben habe und das Schicksal des Zugangs zum Dorf nun den künftigen Bewohnern einer noch nicht erstellten Überbauung überlassen habe, sei ni cht klar. Ihrer Planungspflicht komme die Gemeinde damit aber eindeutig nicht nach. Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.2. Die Bauherrschaft führt in ihrer Vernehmlassung an das Kantonsgericht aus, dass die Ausführungen der Beschwerdeführer bezüglich des Fusswege s irrelevant seien. Entscheidend sei einzig, dass auf der Parzelle Nr. B-456 ein Wegrecht zu Gunsten der Gemeinde I.____ las- te, welches der Gemeinde und ihren Einwohnern die Durchquerung der Parzelle Nr. B-456 auch weiterhin ermögliche. Der Fussmarsch (Ausgangspunkt U.___ _weg 23, d.h. ab dort, wo man auf den Teil des U.____wegs abbiegen würde, welcher in den bestehenden Fussweg mündet) zur Station "I.____ Dorf" sowohl über den bestehenden Fussweg sowie über den von den Be- schwerdeführern erwähnten, angeblich viel längeren und stark befahrenen Weg über das X.____gässli / den Y.____weg beanspruche 8 Minuten. Die Routen seien demnach gleich lang. Die Distanz von der Einmündung des U.____wegs (von wo di eser in den Fussweg mündet) bis zur Einmündung in das X.____gässli betrage nur ca. 50 Me ter. Sodann sei es unzutreffend, dass der Weg über das X.____gässli / den Y.____weg star k befahren sei. Es handle sich bei der Route um eine wenig frequentierte Quartierstrasse , welche in einen Fussweg münde und - wie der U.____weg - als Sackgasse ausgestaltet sei. Auc h die Behauptungen der Beschwer- deführer zur angeblich unzumutbar stark befahrenen und g efährlichen V.____strasse seien un- zutreffend, da es sich bei dieser Strasse ebenso faktisch um eine Quartierstrasse handle, deren Fahrspuren nicht einmal durch eine Fahrbahnmarkierung getrennt seien. Es bestehe zudem ein Trottoir, welches für den Schulweg benützt werden könne. Diese Route sei nicht dunkler als der über die Parzelle Nr. B-456 führende Mergelweg, wel cher gänzlich unbeleuchtet und damit stockfinster sei. Die Bauherrschaft führt weiter aus, entgegen der Behau ptung der Beschwerdeführer sei auf den Plänen nach wie vor eine klar ausgewiesene Verbind ung zwischen dem U.____weg und dem unterhalb der Bauparzelle weiterhin bestehenden Fussweg ersichtlich. Diese Verbindung verlaufe weiterhin direkt und in gerader Luftlinie. D ie Verbindung erfolgt über den Fahr- und Gehweg auf der Parzelle, sodass keine Rede von dem beha upteten Zwischen-den-Häusern- hindurch-Schlängeln sein könne. Die Gemeinde stelle dem nach sicher, dass die Fussgänger- verbindung bestehen bleibe. Diese werde sogar verbesse rt, da der bestehende schmale, un- ebene Mergelweg deutlich aufgewertet und sicherer wer de. Überdies könne der Vollständigkeit halber auf die Ausführungen der Vorinstanz gemäss Erwä gung 4 des angefochtenen Entschei- des verwiesen werden, wonach das zu Gunsten der Gemeind e I.____ eingetragene Wegrecht (erstens) der Gemeinde I.____ (und nicht den Beschwerde führern) zustehe und (zweitens) ei- nen zivilrechtlichen Streitpunkt bilde, der nicht im öf fentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfah- ren zu thematisieren sei. 5.3. Auf der Parzelle B-456, GB I.____, ist im Grundb uch eine Dienstbarkeit in Form eines Gehrechts/beschränkten Fahrrechts zugunsten der Gemeinde I.____ eingetragen. Im Baubewil- ligungsverfahren ist zu prüfen, ob das Bauprojekt den ma ssgebenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die Einhaltung zivilrechtlicher V orschriften und Vereinbarungen ist da- gegen in der Regel nicht zu prüfen, demgemäss ist auch die Beurteilung des gerügten Geh- rechts grundsätzlich Sache des Zivilrichters. Der Augenschein hat gezeigt, dass jetzt ein schmaler Fussweg quer durch die Bauparzelle führt. Die Ve rbindung soll zukünftig über den Fahr- und Gehweg auf der Bauparzelle verlaufen. Die Gemeinde stellt demnach im Übrigen weiterhin sicher, dass die Fussgängerverbindung bestehe n bleibt, womit das im Grundbuch Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht eingetragene Gehrecht gewährleistet ist. Die Beschwerde ist demnach in diesem Punkt abzu- weisen. 6.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass auf den umliegenden Parzellen in abseh- barer Zukunft Baugesuche für weitere Grossprojekte eingereicht würden und sich die Gemeinde weigere, die Planung der Projekte durch ein Quartierplanverfahren zu koordinieren, obwohl dies von mehreren Beschwerdeführern verlangt worden sei. Die Gemeinde bevorzuge es, jeweils für die einzelnen Parzellen eine Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan zu bewilligen, wel- che aber diese Parzellen nur isoliert betrachte und kein e Gesamtplanung beinhalte. Dadurch verletze die Gemeinde die in Art. 2 RPG statuierte Pl anungspflicht für Bund, Kantone und Ge- meinden. Nach Art. 2 Abs. 2 RPG seien insbesondere die räumlichen Auswirkungen der Tätig- keit jeweils zu berücksichtigen. Die Auswirkungen des vorl iegenden grossen Bauprojekts wür- den jedoch nicht berücksichtigt. Vielmehr halte auch die V orinstanz fest, dass nur das einzelne Bauprojekt beurteilt werde. Es sei jedoch Aufgabe der Gemeinde, zu klären, ob ein Vorhaben als Einzelgeschäft in einem Bewilligungsverfahren behandelt werden könne oder dafür nicht ein vorgängiges Planverfahren durchzuführen sei. Mit dem l apidaren Hinweis darauf, dass Anstös- ser kein Antragsrecht hätten und keine Quartierplanpfl icht bestehe, sei dieser Vorschrift nicht Genüge getan. 6.2. Die Bauzonen können nach § 20 Abs. 1 lit. a bi s i RBG insbesondere in Wohn-, Wohn- und Geschäfts-, Kern-, Zentrums-, Gewerbe- und Industri ezonen sowie in Zonen für öffentliche Werke und Anlagen, Zonen mit Quartierplanpflicht (l it. h) und Zonen für Sport und Freizeitanla- gen unterteilt werden. Nach § 15 RBG sorgen die Geme inden für eine bedarfsgerechte und zweckmässige Siedlungsentwicklung (Abs. 1). Die Gemeinden fö rdern die Siedlungsentwick- lung nach innen und die verdichtete Bauweise, soweit dem nicht Interessen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes oder andere übergeordnete Planungsziele entgegenstehen (Abs. 2). Nach § 15 Abs. 3 RBG muss die verdichtete Bauweise eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität sowie eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleisten. "Die verdich- tete Bauweise ist sicherzustellen insbesondere durch: a. Quartierpläne, b. Ausnahmeüberbau- ungen nach einheitlichem Plan." Die Gemeinden können i m Richtplan grössere, nicht oder nur teilweise überbaute Gebiete bezeichnen, die im Intere sse der verdichteten Bauweise nur mit einem Quartierplan überbaut werden sollen (Abs. 4). S eit der RPG-Revision 2014 ist die Sied- lungsentwicklung nach innen als Raumplanungsziel ausdrü cklich im eidgenössischen Gesetz verankert (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG). Dabei ist festzuhalten, dass eine gute Wohnquali tät nicht nur mit einer lockeren Bebauung zu erzielen ist und Ve rdichtung nicht automatisch Verschlech- terung bedeutet (P IERRE TSCHANNEN , in: Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, Rz 3 3 zu Art. 1 RPG; KGE VV vom 19. Juni 2019 [810 17 292-296] E. 7.3; KGE VV vom 14. August 2019 [810 18 292] E. 7.5.4). Nach § 37 Abs. 1 RBG kann die Erstellung eines Quartierplans von den beteiligten Grundeigen- tümerinnen bzw. Grundeigentümern oder von der Gemeind e veranlasst werden. Die Quartier- pläne bezwecken eine haushälterische Nutzung sowie eine architektonisch und erschlies- sungsmässig gute, der Umgebung angepasste und auf die Wo hnbedürfnisse der Bevölkerung ausgerichtete Überbauung eines zusammenhängenden Teilg ebietes der Bauzonenfläche (§ 37 Abs. 2 RBG). Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.3. Gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung der Gemeind e liegt die Bauparzelle nicht in einer Zone mit Quartierplanpflicht gemäss § 20 Abs. 1 lit. h RBG, und weder die Grundeigentü- merinnen der Bauparzelle noch die Gemeinde haben die Erstellung eines Quartierplans nach § 37 Abs. 1 RBG veranlasst, jedoch haben gewisse Nachbarn die Durchführung eines Quartier- planverfahrens gewünscht. Dies wird auch nicht bestritten. 6.4.1. Nach Art. 2 RPG erarbeiten Kantone und Gemein den die für ihre raumwirksamen Auf- gaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab (Abs. 1). Sie berücksichtigen die räumlichen Auswirkungen ihrer übrigen Tätigkeit (Abs. 2) . Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten darauf, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen (Abs. 3). 6.4.2. Den Trägern raumwirksamer Aufgaben obliegen le diglich die "nötigen" Planungen (Art. 2 Abs. 1 RPG). Damit steht die Planungspflicht u nter dem Vorbehalt der Verhältnismässig- keit, sowohl was den Grundsatz der Planung als auch wa s ihr Ausmass angeht. Eine Planung kann unterbleiben, wenn und soweit eine zielgerichtete und allseitig abgestimmte Erfüllung der raumwirksamen Aufgabe auch ohne sie möglich bleibt. De r Abstimmungsnachweis ist dann aber im Einzelfall zu erbringen. Umgekehrt muss eine Planung an die Hand genommen werden, sobald das Lösungspotenzial eines einfachen Bewilligungsv erfahrens überanstrengt würde. Im Anwendungsbereich des RPG stellt sich insbesondere die Frage nach der Zuordnung raum- wirksamer Aufgaben zu den einzelnen Stufen der planung srechtlichen Entscheidfolge Richt- plan-Nutzungsplan-Baubewilligung (T SCHANNEN , a.a.O., Rz 22 zu Art. 2 RPG; KGE VV vom 10. Juni 2020 [810 19 286] E. 4.3.1). 6.4.3. Die Frage, welche Etappen der planungsrechtlich en Entscheidfolge (Richtplan- Nutzungsplan-Baubewilligung) im Einzelfall zu durchlau fen sind, hängt von der konkreten Pla- nungsaufgabe ab. Die Planungspflicht wird nicht dadur ch erfüllt, dass ein Vorhaben schema- tisch alle Entscheidungsetappen abhakt, sondern dadurch, d ass bei der Erfüllung raumplaneri- scher Aufgaben das angemessene Planungs- bzw. Entscheidung sinstrument zum Einsatz ge- langt. Verallgemeinernde Aussagen sind aber nur beschr änkt möglich. Insgesamt kommt es darauf an, welche Fragen in der zu entscheidenden Situation anstehen: welchen Vorgabebedarf das Vorhaben aufweist und welchen Koordinationsbedarf es auslöst, wie berechenbar die Ent- scheidung ausfallen muss und wieviel an demokratischer Le gitimation vonnöten ist. Man wird die Aufgabe jener Stufe der planungsrechtlichen Entsch eidfolge übergeben, die auf die zu re- gelnde Situation am besten passt: das heisst jener Stufe, die einerseits auf die erforderlichen Vorgaben zurückgreifen und die erwarteten Koordinati onsleistungen erbringen kann, anderer- seits die involvierten Berechenbarkeits- und Legitimationsinteressen zu befriedigen vermag. Vor allem ist zu klären, ob ein Vorhaben als Einzelgeschäft i n einem Bewilligungsverfahren behan- delt werden kann oder ob es aufgrund seiner räumliche n Bedeutung zuvor ein Planungsverfah- ren zu durchlaufen hat (TSCHANNEN , a.a.O., Rz 46 zu Art. 2 RPG; BGE 140 II 262 E. 2.3.1). 6.5. Vorliegend soll ein Areal von 3'855 m 2 bebaut werden. Dabei handelt es sich nicht um ein kleines Projekt, aber entgegen der Ansicht der Besch werdeführer auch nicht um ein Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht Grossprojekt. Gemäss § 26 Abs. 4 des Reglements über die Z onenvorschriften Siedlung (ZRS) der Gemeinde I.____ vom 14. November 2007 beträgt die Mindestfläche für eine Ausnahme- überbauung nach einheitlichem Plan 2'000 m 2. Die im Zonenplan vorgesehene Wohnnutzung wird durch das Bauprojekt nicht verändert. Geplant sind 13 Wohneinheiten in Form von Rei- heneinfamilienhäusern, womit auch die Abweichung von den umgebenden Häusern moderat ist, da in der Wohnzone W2 gemäss § 27 ZRS eine maxima le Wohnungszahl pro Baukörper von zwei und nach § 26 ZRS bei einer Überbauung nach einheitlichem Plan in der W2 eine ma- ximale Wohnungszahl pro Baukörper von fünf erlaubt ist. Die geplanten Baukörper sehen eine Wohnungszahl pro Baukörper von drei bzw. vier vor. Die ge mäss Zonenplan zulässigen Fassa- den- und Gebäudehöhen werden durch die projektierten Bauten nicht überschritten (vgl. § 27 ZRS, W2). Es ist nicht ersichtlich, welcher wesentl iche Koordinationsbedarf durch das Bauprojekt ausgelöst werden soll. Die Erstellung zusätzli cher 13 Wohneinheiten führt vorlie- gend zur Frage nach der verkehrssicheren Erschliessung. Di ese Frage führt aber nicht zu ei- nem wesentlichen Koordinationsbedarf. Mit dem Bauprojekt wird die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert, was gemäss § 15 RBG Aufgabe der Gem einden ist (Abs. 2) und durch Quar- tierpläne und Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan erreicht werden soll (Abs. 3). Aufgrund der gleichbleibenden Nutzung, der moderaten Grösse des Bauprojekts und des Um- standes, dass im seinerseits demokratisch legitimierten ZRS die mögliche Mehrnutzung bei einer Überbauung nach einheitlichem Plan in der W2 g egenüber der Grundordnung in der W2 umschrieben wird, kann auch nicht der Schluss gezogen werden, dass für das vorliegende Pro- jekt die demokratische Legitimation, welche durch ein Q uartierplanverfahren erreicht wird, von- nöten ist. Unter diesen Umständen ist nicht zu beanstand en, dass das Bauprojekt im Rahmen einer Ausnahmebewilligung nach einheitlichem Plan und damit eines Baubewilligungsverfahren und nicht im Rahmen eines Quartierplans und damit eines Planverfahrens realisiert werden soll. Dass auf den Parzellen Nrn. B-460 und B-1758 gemäss ei nem Vorprojekt drei Wohngebäude mit gesamthaft 15 Wohneinheiten entstehen könnten, än dert daran nichts, unter anderem da das Baugesuch für das hier strittige Bauprojekt bereits i m Juni 2018 eingereicht wurde und für das allfällige Projekt auf den Parzellen Nrn. B-460 u nd B-1758 dreieinhalb Jahre später noch kein Baugesuch eingereicht wurde. Eine gesamthafte Bet rachtung ist deshalb schon aus zeitli- chen Gründen nicht möglich. Des Weiteren ist aufgrund de s Vorprojekts mit drei Mehrfamilien- häusern mit gemeinsam 15 Wohneinheiten davon auszugehen , dass auch hierfür eine Aus- nahmeüberbauung nach einheitlichem Plan hinreichend sein wird. Die Beschwerde ist folglich in diesem Punkt abzuweisen. 7.1. Die Beschwerdeführer monieren, dass sich das Baupro jekt nicht in das Dorf- und Orts- bild eingliedere. Damit machen sie die Verletzung der Ästhetikvorschriften geltend. 7.2.1. § 104 RBG statuiert, dass alle bewilligungspflic htigen Bauten und Anlagen unter Be- rücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal - und Heimatschutzes derart zu ge- stalten und in die Umgebung einzugliedern sind, dass auf wertvolle Objekte, insbesondere unter anderem auf wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (Abs. 1 lit. a) Rücksicht genommen wird (vgl. auch § 7 des kantonalen Gesetzes über den Denkmal- un d Heimatschutz [DHG] vom 9. April 1992). Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.2.2. Die Zonenvorschriften können vorsehen, dass der Ge meinderat bei Überbauungen nach einheitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen, unter anderem von den Nut- zungsmassen nach § 18 RBG, der Gebäudelänge und der Ge bäudehöhe im Sinne der verdich- teten Bauweise gestatten kann, sofern eine hohe Wohn qualität und gute Einfügung in die land- schaftliche und bauliche Umgebung gewährleistet sind (§ 5 0 Abs. 1 RBG). Die Zonenvorschrif- ten regeln die Mindestfläche für eine solche Überbauu ng und legen die maximal zulässigen Abweichungen von den für dieses Gebiet geltenden Zo nenvorschriften fest (§ 50 Abs. 2 RBG). Nach § 15 Abs. 3 RBG muss die verdichtete Bauweise eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität sowie eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung gewährleisten. 7.3.1. § 11 Abs. 1 ZRS umschreibt den Gestaltungsgrundsa tz der Einpassung wie folgt: "Alle Bauten und Anlagen sind derart in ihre bauliche und l andschaftliche Umgebung (Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild) einzugliedern, dass e ine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt für alle nach aussen in Erscheinung tretenden Bes tandteile wie: Stellung, Form, Staffelung und Gliederung der Baumassen; Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung; Farbgebung und Materialwahl; Terrain- und Umgebungsgestaltung sowie Bepflanzung." 7.3.2. Gemäss § 26 Abs. 1 ZRS ist der Gemeinderat bere chtigt, bei Überbauungen nach ein- heitlichem Plan im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen von den für die entsprechende Nut- zungszone festgelegten Bauvorschriften zu gestatten, sofern eine hohe Wohnqualität und eine gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Um gebung gewährleistet ist. Es sind die Qualitätskriterien gemäss § 23 Abs. 4 ZRS sinngemäss zu be achten und umzusetzen. § 23 ZRS regelt die Quartierplanung. Nach § 23 Abs. 4 ZR S sind folgende Kriterien vom Projektie- renden und vom Gemeinderat bei der Ausarbeitung von Qu artierplanvorschriften besonders zu beachten: "- Die haushälterische Nutzung des Bodens, - Steigerung der Wohn- und Aussenraumqualität, - Einpassung in die Nachbarschaft und in das Orts- und La ndschaftsbild, - gute Verkehrs- und Fusswegerschliessung, - Anbindung an den öffentlichen Verkehr, - optimierte Parkierungsanordnung, - Minimierung der Lärmimmissionen, - evtl. notwendiger Wohnraum für Alterswohnungen, - Energiekonzept (mit Zielen wie Minimierung des En ergiebedarfs, rationelle Energienutzung, Nutzung von erneuerbaren Energien, Optimierung der Ge bäudehüllen in Richtung Minergie- Standard etc.) - Zweckmässige Entsorgung (Wertstoffsammelstellen, Komposti erplätze etc.), - Realisierung und Sicherstellung naturnaher Flächen fü r den ökologischen Ausgleich, - Zweckmässige Etappierung." 7.4.1. Bei den vorstehend zitierten gesetzlichen Grundlag en, wonach sich ein Bauprojekt in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzugliedern resp. einzufügen hat, handelt es sich um sogenannte Ästhetikvorschriften. Die Ästhetikvorschriften bezwecken den Schutz des Land- Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht schafts-, Orts- oder Strassenbildes, der historischen Stätt en sowie der Natur- und Kunstdenk- mäler (P ETER HÄNNI , Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 6. Auflag e, Bern 2016, S. 326). Sie sind zumeist in Form einer Generalklausel umschrieben, können jedoch auch de- taillierte Vorschriften bezüglich einzelner Gestaltung selemente der Bauten wie beispielsweise Baumaterialien, Farbgebung oder Materialauswahl bein halten (HÄNNI , a.a.O., S. 326. ff.; B EAT ZUMSTEIN , Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kant onalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 27 ff.). Die Ästhetikvorschriften bi lden Teil des materiellen Baupolizeirechts, weshalb jedes Bauvorhaben der ästhetischen Beurteilung unterliegt. Die Rechtsanwendung muss sich dabei auf objektive und grundsätzliche Gesichtspu nkte stützen und auf einem Wert- urteil beruhen, das Auffassungen entspricht, die eine gewisse Verbreitung und Allgemeingültig- keit beanspruchen dürfen (BGE 114 Ia 343 E. 4b; BGE 8 2 I 102 E. 4; Z UMSTEIN , a.a.O., S. 119 f.; R ENÉ WIEDERKEHR , Grundprobleme des basellandschaftlichen Bau- und Plan ungs- rechts, in: Basler Juristische Mitteilungen [BJM] 2006, S. 229-259, S. 248 ff.). Die Ästhetikgene- ralklauseln können einerseits "negativ" in Form eines so genannten Verunstaltungs- oder Beein- trächtigungsverbots, andererseits "positiv" in Form eines s o genannten Eingliederungs- oder Einordnungsgebots umschrieben sein (W ALTER HALLER /P ETER KARLEN , Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Auflage, Zürich 1999, Rz 653 ff.) . Während das Verunstaltungsverbot ver- bietet, bestehende Bauten oder Ortsbilder durch das b etreffende Bauvorhaben zu verunstalten, geht das Einordnungsgebot in seiner Wirkung erheblich we iter, indem es eine positive architek- tonische Gestaltung verlangt, welche sich befriedigend i n die Umgebung einordnet (H ALLER / KARLEN , a.a.O., Rz 653; KGE VV vom 23. Januar 2019 [810 18 173] E. 7.2 f.; KGE VV vom 1. Juni 2016 [810 15 228] E. 4.4 f.). 7.4.2. Im Rahmen des Einordnungsgebots ist die Baute sowohl bezüglich ihrer eigenen archi- tektonischen Qualität als auch in ihrer Beziehung zur Um gebung zu beurteilen (Z UMSTEIN , a.a.O., S. 30 f.). Der ästhetische Eindruck wird durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt (vgl. HALLER /K ARLEN , a.a.O., Rz 654; Z UMSTEIN , a.a.O., S. 144). Besonders zu berücksichtigen sind die charakteristischen Gestaltungsmerkmale, die in der Umge bung vorkommen, wie etwa die Materialien und Farben oder die Formgebung und die Proportionen. Daneben sind auch land- schaftliche Elemente, Einzelheiten der Gestaltung (For m, Neigung, Richtung, Farbe, Material), die Situierung der Baukörper und ihre Masse und Propor tionen, Gemeinsamkeiten bezüglich Baustil und Entstehungszeit, die Vegetation, die Bepflanzung und die Umgebungsgestaltung. Je heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charak teristischen Merkmale präsentiert, um- so weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden und umso weniger muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das Einordnungsgebot wirkt umso stärker, je einheit- licher die Umgebung ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck (ZUMSTEIN , a.a.O., S. 144 f.). Obwohl die positiven Ästhetikklauseln eine bestimmte Einor dnung oder Einpassung der Baute oder des Bauteils zum Ziel haben, ist ihre Wirkung vor erst eine negative (so Z UMSTEIN , a.a.O., S. 145). Die (positiven) Ästhetikklauseln verhindern, dass Bauvorhaben ein (homogenes) Er- scheinungsbild einer Baute, einer bestimmten Zone ode r eines bestimmten Landschaftsbildes durchbrechen oder dieses in ihrer Gesamtwirkung stören. Sie lassen indes nicht zu, dass posi- tiv nur eine bestimmte Gestaltung und eine bestimmte a rchitektonische Qualität verlangt wer- den kann (ZUMSTEIN , a.a.O., S. 145). Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.4.3. Entspricht eine geplante Baute den Bau- und Z onenvorschriften, so kann die Anwen- dung von Ästhetikvorschriften im Einzelfall zu einer R eduktion der nach der Zonenordnung grundsätzlich zulässigen baulichen Nutzungs- und Gestaltung smöglichkeiten führen, sie darf jedoch nicht zur Folge haben, dass die geltende Zone nordnung faktisch ausser Kraft gesetzt wird (vgl. KGE VV vom 1. Juni 2016 [810 15 228] E. 6.1; KGE VV vom 11. November 2015 [810 14 383] E. 6.5.4). Eine Baute ist so zu gestalten, d ass eine befriedigende Gesamtwirkung er- reicht wird (vgl. Urteil des BGer 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.2). 7.5. Gemäss § 48 ZRS setzt der Gemeinderat zur Beurtei lung und Prüfung von Baugesu- chen und für Stellungnahmen zu Planungsfragen den Bau ausschuss als vorberatendes Organ ein. Dieser soll mehrheitlich aus Bau- und Planungsfa chleuten zusammengesetzt werden. Der Gemeinderat stützt sich in der Regel bei seinen Entschei den auf die Empfehlungen des Bau- ausschusses. Nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt der kommuna- len Baubewilligungsbehörde bei der Beurteilung der Einordnung eines Bauprojekts in Bezug auf die ästhetische Würdigung der örtlichen Verhältnisse ein durch die Gemeindeautonomie ge- schützter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu (Urteil des BGer 1C_264/2020 vom 9. Dezember 2020 E. 5.4.3). 7.6.1. Wie im Einspracheentscheid in den Erwägungen 2 .5.1 ff. ausführlich beschrieben wird, wurden in einer vorangegangenen Bauanfrage sowie im laufenden Baugesuchsverfahren die Qualitätskriterien gemäss § 23 Abs. 4 ZRS und die allgem eine Einpassung gemäss § 11 ZRS durch den Bauausschuss und den Gemeinderat geprüft, wobe i der Gemeinderat nach den di- versen Überarbeitungen und entsprechenden Planbereinigu ngen schliesslich nichts mehr ge- gen das Baugesuch einzuwenden hatte (vgl. Stellungnahm en der Gemeinde I.____ vom 5. März 2019 und 8. Mai 2019). Mit Blick auf die Eingliederung der Bauten wurde die Gestaltung der Bauten in Abmessungen, Geschossigkeiten, Gebäudehöhe n und Farb- und Materialwahl mehrfach durch den Bauausschuss und den Gemeinderat bera ten. In der Stellungnahme vom 24. Januar 2020 führt die Gemeinde aus, dass die bestehende Überbauung um die Bauparzelle durch wenige Einfamilienhäuser mit einem Vollgeschoss und mehrheitlich Einfamilienhäusern mit zwei Vollgeschossen sowie jeweils ausgebauten Dachgesc hossen geprägt sei. Diese wür- den eine geringfügig kleinere Gebäudehöhe aufweisen a ls dies seit dem Jahr 2008 in der Wohnzone W2 möglich und für die neue Überbauung gepl ant sei. In näherer Umgebung (Luftli- nie weniger als 100 m) befinde sich im Weiteren eine b estehende Überbauung mit 15 Reihen- einfamilienhäusern (Z.____weg 1 - 11 und 2 - 18), we lche das gleiche Profil mit zwei Vollge- schossen und einem Attikageschoss aufweise. Das strittige Projekt sehe 13 Einfamilienhäuser vor, welche in drei Dreiergruppen und einer Vierergru ppe arrangiert seien. Die mehrteiligen Baukörper würden mit unterschiedlichen Grenzabständen angeordnet werden, damit gegenüber der Nachbarschaft keine massive, wandartige Wirkung entst ehe. Des Weiteren seien die Ein- familienhäuser der Geländeneigung angepasst und horizo ntal und vertikal gestaffelt. Durch die naturnahe Farbpalette mit einer Besenstrich-Struktur fü r die Fassaden sowie horizontalen Fas- sadenbänder mit einer Eichenholzoptik habe auch Bezug auf den angrenzenden Dorfkern ge- nommen werden können. Die Kantonale Denkmalpflege ha t zum Baugesuch ebenso keine Be- anstandungen erhoben. Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.6.2. Das Bauinspektorat erklärt in seinem Entscheid, dass es zu zonenrechtlichen Ermes- sensfragen wie über die genügende Einpassung einer ge planten Baute in die Umgebung keine eigene Beurteilung vornehme, es sei denn, es liege ei ne offenkundige rechtsfehlerhafte oder willkürliche Rechtsanwendung der Gemeinde vor. Die fa chliche Beurteilung der Gemeinde sei nicht zu beanstanden. Die Baurekurskommission kommt ebenfa lls zum Schluss, dass dem Bauprojekt eine siedlungsbauliche Qualität attestiert w erden könne und es sich gut in die Um- gebung eingliedere. 7.7. Der Augenschein hat gezeigt, dass in der unmittelb aren Nähe des Bauprojektes Ein- familienhäuser dominieren, wobei keine besondere Ein heitlichkeit besteht. Wie die in der Nähe angesiedelte Überbauung am Z.____weg und das an der h eutigen Verhandlung erwähnte Vor- projekt an der V.____strasse 33/35 überdies zeigen, kön nte sich dieser Zustand in naher Zu- kunft ändern. Damit würde gemäss dem gesetzlichen Auftra g eine Verdichtung nach innen stattfinden. Wie die Vorinstanzen ausführen, wurde mi t der horizontalen und vertikalen Staffe- lung, der Anpassung an die Topographie, der Aufteilu ng der Wohneinheiten auf vier Gebäude- gruppen, der Material- und Farbwahl eine gute Einfü gung in die landschaftliche und bauliche Umgebung und eine siedlungsbauliche Qualität erreicht. Das Bauprojekt unterscheidet sich zwar von den umgebenden Einfamilienhäusern, jedoch ist die gesetzlich erwünschte Sied- lungsverdichtung gut umgesetzt worden und das Bauproje kt gliedert sich in seine Umgebung gut ein. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Überbauung dem Charakter des Ein- familienhausgebiets widerspreche. Es ist richtig, dass es sic h bei den geplanten Gebäuden nicht um Einfamilienhäuser handelt, wie sich diese in der unmittelbaren Nähe befinden. Ziel der Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan ist es, eine innere Verdichtung zu erreichen. Bei diesem Ziel handelt es sich um einen gesetzlichen Auftr ag. Die Bauparzelle ist aufgrund ihrer zentralen Lage und ihrer Grösse geradezu prädestiniert, verdichtet bebaut zu werden. Die Ver- dichtung kann jedoch nicht durch den lockeren Bau von Ei nfamilienhäusern, wie sich diese in der unmittelbaren Umgebung präsentieren, erreicht wer den. Es kann damit im Rahmen einer Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan bei der Fr age der Eingliederung nicht darum gehen, dass das Bauprojekt eine identische Weiterführung der Art der Bebauung der umliegen- den Parzellen beinhaltet. Damit erweist sich die Vorausse tzung der Eingliederung nicht bereits deshalb als nicht erfüllt, weil es sich bei den projektie rten Häusern nicht um Einfamilienhäuser wie die umliegenden handelt. 7.8.1. Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren, dass es sich beim Projekt um eine überdi- mensionierte Grossüberbauung an prominenter Lage handl e, welche diverse geschützte Fach- werkhäuser wie auch den Dorfkern in unzulässiger Weise i n ihrer Wirkung herabsetze, womit § 104 RBG verletzt werde. Wie in der Erwägung 7.2.1 hiervor ausgeführt, sind nach § 104 RBG alle bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen unte r Berücksichtigung der Ziele des Natur-, Landschafts-, Denkmal- und Heimatschutzes derart zu gestalt en und in die Umgebung einzu- gliedern, dass auf wertvolle Objekte Rücksicht genommen w ird, insbesondere auf wertvolle Orts- und Landschaftsbilder (Abs. 1 lit. a). 7.8.2. Wie im angefochtenen Urteil in der Erwägung 5.10 ausgeführt wird, sind gemäss Bau- inventar des Kantons Basel-Landschaft (BIB) in der Kernz one von I.____ 86 Fachwerkhäuser Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht kantonal geschützt (Stand: 21. April 2009). Des Weiter en ist das Dorf von I.____ im Bundesin- ventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgeführt. Das Dorf von I.____ wird auf der Liste der Ortsbilder von nationaler Bedeutung als gut erhaltenes, ehemals bäuerliches Zentrum mit prächtigen Sundgauerhöfen, umgeben von Zeugen der Agglomerationsentwicklung und Industrialisierung des 20. Jahrhunderts, umschrieben (ISOS Ortsbilder, Gemeinde I.____, S. 1). Die Gemeinde I.____ verfügt über einen histor ischen Dorfkern, ist gleichzeitig aber auch durch eine intensive und moderne Wohnnutzung geprägt, was einen ästhetischen Gegensatz bewirkt. Unbestritten ist, dass das Bauprojekt vom Dorfkern aus wahrnehmbar sein wird. 7.8.3. Das Bauprojekt wurde mehrfach durch den Gemeinde rat und den Bauausschuss ge- prüft und es wurden mehrmals Anpassungen am Projekt ver langt, wobei unter anderem auf die Einpassung des Projekts in die Nachbarschaft grossen Wert ge legt wurde. Der Bauausschuss der Gemeinde I.____, welcher aus ausgewiesenen Fachle uten besteht und den Gemeinderat der Gemeinde I.____ beraten hat, kommt nach den versc hiedenen Anpassungen des Projekts zum Schluss, dass das Projekt den Dorfkern nicht beeinträchti gt. Auch die Kantonale Denkmal- pflege hat keine Einwände gegen das geplante Projekt erhoben. 7.9. Wie die Vorgeschichte zeigt, hat sich die fachlich zuständige kommunale Behörde ein- gehend mit dem Bauprojekt befasst und einige Anpassunge n und Änderungen des Projekts verlangt. Die von der fachlich zuständigen kommunalen Beh örde vorgenommene Beurteilung und die von den Vorinstanzen zusätzlich vorgebrachten Ar gumente sind schlüssig und nach- vollziehbar. Der Augenschein hat die Richtigkeit der Beu rteilung der Vorinstanzen untermauert. Es sind keine Verletzungen von § 104 RBG und des Einglie derungsgebots ersichtlich. Das Pro- jekt gliedert sich in das Orts- und Landschaftsbild ein und nimmt auf den Dorfkern gebührend Rücksicht. 8. Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren, das Projekt führe zu einer Einschränkung der Wohnqualität, weil mit übermässig erhöhten Immissio nen zu rechnen sei. Damit sei nicht nur keine hohe Wohnqualität für allfällige zukünftige Bewohner der neugebauten Siedlung ge- währleistet, sondern gleichzeitig auch die Wohnqualität der bisherigen Anwohner und Nachbarn gefährdet. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden . Das Projekt sieht 13 Reiheneinfami- lienhäusern vor. Dies führt sicherlich zu höheren Immissi onen. Von übermässig erhöhten Im- missionen kann jedoch keine Rede sein. Überdies führt en tgegen der Ansicht der Beschwerde- führer die Zunahme der Immissionen nicht per se zu einer fehlenden "hohen Wohnqualität". 9.1. Die Beschwerdeführer beanstanden zudem das Energie konzept des Bauprojekts. Es würden Gasheizungen verbaut und die Bauten seien nicht Minergie-konform konzipiert. Wie die Baurekurskommission in ihrem Entscheid (E. 8.6) ausführt , ist das Projekt im Hinblick auf das Energiekonzept nicht optimal. Die Bauherrschaft hat au f die ursprüngliche Erdsondenwärme- pumpe verzichtet und sieht nunmehr eine Gasheizung vor. Damit ist eine Minergie-Zertifizierung nicht möglich. 9.2. Gemäss § 26 Abs. 1 ZRS i.V.m. § 23 Abs. 4 ZRS ist bei Überbauungen nach einheitli- chem Plan unter anderem das Qualitätskriterium Energie konzept sinngemäss zu beachten und Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht umzusetzen. Als Beispiele werden in der Bestimmung folg ende Ziele genannt: die Minimierung des Energiebedarfs, die rationelle Energienutzung, die Nutzung von erneuerbaren Energien und die Optimierung der Gebäudehüllen in Richtung Minergie-Standard. Dabei ist festzuhalten, dass als Ziel kein Minergie-Standard verlangt wird, sondern nur die Optimierung der Gebäudehüllen in Richtung Minergie-Standard. Die Beschwerdeführer können folglich aus ihrer Rüge, dass das Bauprojekt nicht Minergie-konform konzipiert sei, nichts z u ihren Gunsten ableiten. Des Weite- ren werden als Beispiele auch die Minimierung des Ener giebedarfs und die rationelle Energie- nutzung genannt. Wie die Vorinstanz richtig festhält, sorgt die geplante Überbauung bereits aufgrund ihrer Gestaltung mit drei beziehungsweise vier aneinandergebauten Reiheneinfamili- enhäusern für ein günstiges Verhältnis von Gebäudehülle zu umbautem Raum. Dieses günstige Verhältnis stellt ein Energiekonzept dar, welches eine Minimierung des Energiebedarfs und eine rationelle Energienutzung mit sich bringt. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz attestiere dem Energiekonzept mit Verweis auf ein günstiges Verhält nis von Gebäudehülle zu umbautem Raum eine hohe Qualität, unter anderem im Vergleich mit den umliegenden Einfamilienhäu- sern. Dies sei jedoch die falsche Vergleichsgrundlage. Ma ssstab für die Beurteilung könnten nicht Gebäude sein, welche zum Teil vor Jahrzehnten und unter anderen (technischen wie rechtlichen) Voraussetzungen errichtet worden seien. Es se i auf die heutigen Begebenheiten, technischen Möglichkeiten und rechtlichen Rahmenbedingun gen abzustellen. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass das Konzept des günstigen Verhältnisses von Gebäudehülle zu umbautem Raum auch unabhängig vom Vergleich zu den umliegenden Einfamilienhäusern als Energie- konzept gewertet werden kann, welches eine Minimierung des Energiebedarfs und eine ratio- nelle Energienutzung mit sich bringt. Überdies sind d ie zwölf Qualitätskriterien gemäss § 23 Abs. 4 ZRS sinngemäss zu beachten und umzusetzen. Diese Besti mmung kann nicht bedeu- ten, dass eine Baubewilligung nur zu erteilen ist, wenn jedes der zwölf Kriterien für sich in sei- nem absolut bestmöglichen Umfang erfüllt ist, da die zwö lf Kriterien bezüglich des konkreten Bauprojekts auch in ihrer Gesamtheit zu betrachten sind. Das vorgesehene Energiekonzept beinhaltet eine Minimierung des Energiebedarfs und e ine rationelle Energienutzung. Die vorge- sehene Gebäudehülle und die für die Nutzer fakultati ve Wohnungslüftungsanlage erfüllen die gesetzlichen Anforderungen. Dass es sich dabei nicht um ei n optimales Energiekonzept han- delt, führt nicht zu einem abschlägigen Baubewilligungsentscheid. 10. Die Beschwerdeführer rügen überdies, dass durch d ie massive Verdichtung die Wohn- und Aussenraumqualität eingeschränkt werde. Mit dem Proj ekt werde keine Steigerung der Wohn- und Aussenraumqualität erreicht, womit eine Verl etzung von § 26 Abs. 1 ZRS i.V.m. § 23 Abs. 4 ZRS vorliege. Vorliegend sollen 13 Reihe neinfamilienhäuser errichtet werden. Von einer übermässigen Verdichtung kann nicht die Rede sein. Sämtliche laut § 27 ZRS in der Zone W2 maximal zulässigen Fassaden- und Gebäudehöhen von 8 m bzw. 10.5 m sowie die zulässi- ge Vollgeschosszahl von zwei werden bei allen Gebäuden eingehalten. Die Beschwerdeführer begründen die fehlende Steigerung der Wohn- und Auss erraumqualität lediglich mit der massi- ven Verdichtung. Sie substantiieren diese nicht weiter, w omit sie aus dieser Rüge nichts zu ih- ren Gunsten ableiten können. 11. Die Beschwerdeführer monieren ausserdem, dass im Bau projekt jedes Haus seinen eigenen Parkplatz mit Carport habe. Somit sei die Parkierung nicht optimiert. Im Gegenteil sei in Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht den vorliegenden Plänen zwar nur ein Abstellplatz pro Wohneinheit ausgewiesen, es wäre aber theoretisch möglich, an der Stelle des für Fahrräder vo rgesehenen Platzes ein zweites Auto zu parkieren. Mit Blick auf die Problematik der Erschliessung sowie auf den über dieses Areal füh- renden Fussgängerweg entspreche dieser Aspekt des Baugesuchs nicht einer haushälterischen Nutzung des Bodens. Dieser Argumentation ist zu entgeg en, dass der Einwand, es handle sich hierbei um eine zu unzureichende Parkierungsordnung, ni cht substantiiert wird. Die Parkie- rungsordnung ist nicht zu beanstanden. 12. Nach Ansicht der Beschwerdeführer würden des Weiter en die Pläne in keiner Weise ausweisen, dass Flächen naturnah gestaltet werden sollten oder für den ökologischen Aus- gleich vorgesehen seien. Die Gemeinde erwidert diesbezüglich, dass nicht nur die Strassenfüh- rung, sondern die gesamte Parzelle B-456 mit einheim ischen Bäumen bepflanzt werden solle, welche zusammen mit dem Spielplatz und der einer Bege gnungszone ähnlichen Gestaltung sowohl optisch als auch ökologisch zu einer zeitgemässen, n aturnahen Nutzung der Parzelle beitragen soll. Die Beschwerde ist deshalb auch in diesem Punkt abzuweisen. 13.1. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfa hrens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- sind den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. 13.2. Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu gesprochen werden (§ 21 Abs. 1 VPO). Der Rechtsvertreter der obsiegenden privaten Besch werdegegnerinnen macht in seiner Honorarnote vom 21. September 2021 für seine Bemühun gen einen Aufwand von 20 Stunden und Auslagen in der Höhe von Fr. 155.90 (alles exkl. MW ST) geltend, was nicht zu beanstan- den ist. Für die Vorbereitung der heutigen Verhandlu ng und die Teilnahme an der Verhandlung werden dem Rechtsvertreter der privaten Beschwerdegegne rinnen weitere 5.5 Stunden hinzu- gerechnet. Der Rechtsvertreter der privaten Beschwerdege gnerinnen stellt einen Stundenan- satz von Fr. 320.-- in Rechnung. Gemäss § 3 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (Tarifordnung) vom 17. November 2003 beträgt das Hon orar pro Stunde, je nach Schwierigkeit und Bedeutung der Sache, der damit verbundenen Veran twortung und der persönlichen und finanziellen Verhältnisse der zahlungspflichtigen oder der auftraggebenden Person, Fr. 200.-- bis Fr. 350.-- pro Stunde. Gestützt auf diese Tarifordn ung geht das Kantonsgericht praxisge- mäss von einem Stundenhonorar von Fr. 250.-- aus. Auch i m vorliegenden Verfahren erachtet das Kantonsgericht diesen Stundenansatz als angemes sen. In ganz seltenen Fällen (z.B. bei äusserst schwierigen und komplexen Fällen) akzeptiert e s einen höheren Stundenansatz, was sich im vorliegenden Fall nicht rechtfertigt (vgl. statt vi eler: KGE VV vom 9. Juni 2021 [810 20 260] E. 6.2; KGE VV vom 18. März 2015 [810 1 4 184] E. 6.2.3). Die Beschwerdeführer haben den privaten Beschwerdegegnerinnen damit eine r eduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 7'033.80 (25.5 Stunden à Fr. 250.-- und Auslagen in der Höhe von Fr. 155.90 zu- züglich MWST von 7.7 %) zu bezahlen. Im Übrigen sind die Parteikosten wettzuschlagen. Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- werden den Be- schwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 3. Die Beschwerdeführer haben den privaten Beschwerdege gnerinnen eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 7'033.80 (inkl. Auslagen und 7.7 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen werden die Parteikosten wettgeschlagen. Vizepräsident Gerichtsschreiberin