<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="Xecusson"><img alt="" height="130" id="Bild 3" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=59736" width="77"/></p> </td> <td valign="top" width="435"> <p align="left" class="XCantondeVaud"><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> <p align="left" class="XTribunaladministratif"><span>COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p align="left" class="XArrt-Considrant"><span>Arrêt du <a name="DE_DATE_EXP">7 juin 2023 </a></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal">Composition</p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="XComposition"><span lang="EN-GB">M. Guillaume Vianin, </span><span lang="EN-GB">président</span><span lang="EN-GB">; Mme Mihaela Amoos Piguet, juge; M. Gilles Pirat, assesseur; Mme Magali Fasel, greffière.</span><span lang="EN-GB"> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span lang="EN-US"> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="128"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Recourant</span></p> </td> <td valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="FR"> </span></p> </td> <td valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b><span lang="FR"> </span>A.________ </b>à ******** représenté par Me Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne, <a name="P_INSERT_REPR"></a> </p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_PLAIGNANT_X"> </a></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Autorité intimée</span></p> </td> <td valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB"> </span></p> </td> <td valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,</b> à Lausanne. </p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="RU_AUTOTEXT_KL%C3%84GER_X"></a><a name="P_INSERT_AUTI_X"> </a></p> <p align="left" class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal">Objet</p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="MsoNormal">Estimation fiscale des immeubles <span> </span> <span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="MsoNormal">Recours A.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 26 janvier 2022 (parcelles nos ********, ********, ********, ********, ******** et ******** d'********).</p> </td> </tr> </table> <p class="XArrt-Considrant"> </p> <p class="XArrt-Considrant">Vu les faits suivants:</p> <p class="LettreAvec">A.<span> </span>A.________ est propriétaire des parcelles <a name="_Hlk118468908">n° ********, ********, ********, ******** et ******** du cadastre de la Commune de ********</a>. Il est également propriétaire en main commune avec B.________ de la parcelle n°******** du cadastre de la Commune de ********. Classés en zone d'habitation de très faible densité, ces biens-fonds, libres de construction, sont visés par un plan mis à l'enquête publique complémentaire le 11 mars 2020, les colloquant en zone réservée communale. </p> <p class="Numroetlettresans">A l'occasion d'une séance de conciliation du 20 octobre 2020, la Municipalité de ******** a indiqué, lors des questions/réponses que "les grandes parcelles libres de construction seront vraisemblablement dézonées". </p> <p class="LettreAvec">B.<span> </span>Le 6 décembre 2019, A.________ a sollicité de l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI) qu'elle procède à la révision de l'estimation fiscale des parcelles n° ********, ********, ********, ********, ******** et ********, pour tenir compte de leur inconstructibilité durable. </p> <p class="Numroetlettresans">Cette requête a été transmise à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission d'estimation) comme objet de sa compétence. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 26 janvier 2021, la commission d'estimation a procédé à une nouvelle estimation des immeubles, retenant les valeurs suivantes, sur la base d'une valeur vénale de 195 fr. le m<sup>2</sup> et d'une valeur de rendement nulle: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td rowspan="2" valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><a name="_Hlk118449010"><b>Parcelle</b></a></p> </td> <td rowspan="2" valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Surface en m<sup>2</sup></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="293"> <p class="MsoQuote"><b>Estimation en Fr.</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Ancienne</b></p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Nouvelle</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2502</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">782'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">244'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">5830</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">583'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">568'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2611</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">485'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">255'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2500</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">1'000'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">244'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2500</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">1'000'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">244'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2500</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">1'000'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">244'000</p> </td> </tr> </table> <p class="LettreAvec">C.<span> </span><span> </span>A.________, par acte de son avocat du 25 février 2021, a formé une réclamation à l'encontre de la décision de la commission d'estimation du 26 janvier 2021, concluant à sa réforme, en ce sens qu'une nouvelle estimation fiscale est réalisée, cas échéant après avoir procédé à une évaluation des prix du marché. </p> <p class="Numroetlettresans">Les parties se sont rencontrées lors d'une séance du 7 décembre 2021. A l'issue de celle-ci, l'avocat de A.________ a dressé un procès-verbal, qui a été apparemment soumis à la commune, dont il ressort que "<i>le canton a été très clair sur le sort des parcelles qui seront déclassées, à l'instar des parcelles litigieuses: elles ne seront a priori pas réaffectées en zone à bâtir après 15 ans. La priorité sera donnée à la densification des nombreuses zones de villas existantes</i>". </p> <p class="LettreAvec">D.<span> </span>Par décision sur réclamation du 26 janvier 2022, la commission d'estimation a procédé à une nouvelle estimation des immeubles, retenant les valeurs suivantes, sur la base d'une valeur vénale de 60 fr. le m<sup>2</sup> et d'une valeur de rendement nulle: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td rowspan="2" valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Parcelle</b></p> </td> <td rowspan="2" valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Surface en m<sup>2</sup></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="293"> <p class="MsoQuote"><b>Estimation en Fr.</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Ancienne</b></p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote"><b>Nouvelle</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2502</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">782'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">75'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">5830</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">583'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">175'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2611</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">485'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">78'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2500</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">1'000'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">75'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2500</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">1'000'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">75'000</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">********</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">2500</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">1'000'000</p> </td> <td valign="top" width="146"> <p class="MsoQuote">75'000</p> </td> </tr> </table> <p class="Numroetlettresans"><span>Pour parvenir à la valeur de 60 fr. le m</span><sup>2</sup>, la commission d'estimation est partie d'un prix au m<sup>2</sup> de 500 fr., escompté à l'aide d'un taux technique de 3% sur 18 ans, ce qui permet d'obtenir une valeur escomptée de 294 fr. le m<sup>2</sup>. La commission d'estimation a admis une marge de risque de 80% sur cette valeur et ainsi arrêté le prix au m<sup>2</sup> de 59 fr., arrondi à 60 francs.</p> <p class="LettreAvec">E.<span> </span>Agissant par acte de son avocat du 28 février 2022, A.________ (ci-après: le recourant) a recouru à l'encontre de cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant principalement à sa réforme, en ce sens que la valeur fiscale retenue correspond à 6 fr. le m<sup>2</sup>, subsidiairement à son annulation. </p> <p class="Numroetlettresans">La commission d'estimation a déposé sa réponse le 30 mars 2022, concluant au rejet du recours. Elle a évoqué la vente en 2020 de deux parcelles sises également dans le périmètre de la zone réservée mise à l'enquête par la Commune de ********, pour le prix de 200 fr. le m<sup>2</sup>. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 6 mai 2022, la commission d'estimation a indiqué qu'une parcelle non bâtie, également frappée de la zone réservée mise à l'enquête par la Commune de ********, avait été vendue au prix de 250 fr. le m<sup>2</sup> en 2021. </p> <p class="Numroetlettresans">Le recourant s'est déterminé le 11 juillet 2022 par l'intermédiaire de son avocat, maintenant ses conclusions. </p> <p class="Numroetlettresans">A la demande du juge instructeur, la commission d'estimation a précisé le 20 décembre 2022 que les biens-fonds dont elle a évoqué la vente étaient les parcelles ********, ******** et ******** de la Commune de ********.</p> <p class="Numroetlettresans">Le recourant s'est déterminé le 30 janvier 2023, maintenant ses conclusions. Il a notamment relevé que les dimensions des parcelles ********, ******** et ******** étaient considérablement moindres par rapport à celles dont il est propriétaire. </p> <p class="Numroetlettresans">Les parties se sont encore déterminées dans le cadre d'écritures du 9 et du 22 février 2023. </p> <p class="Numroetlettresans">Le recourant a indiqué, le 2 mars 2023, que la Municipalité de ******** avait procédé à l'examen préalable du futur plan d'affectation communal. Il a requis la <a name="_Hlk131421787">production en mains de la Municipalité de ********s de la simulation actualisée pour le dimensionnement de la zone à bâtir, et ses éventuelles variantes, ainsi que du rapport préliminaire déposé par la commune</a>. </p> <p class="XArrt-Considrant"> </p> <p class="XArrt-Considrant">Considérant en droit:</p> <p class="Numroavec">1.<span> </span>Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV 173.36 -, applicable par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Le recourant, qui est l'unique propriétaire des parcelles n° ********, ********, ********, ******** et ******** du cadastre de la Commune de ********, dispose manifestement de la qualité pour recourir contre la décision modifiant l'estimation fiscale de ces parcelles. </p> <p class="Numroetlettresans">On peut en revanche se demander s'il peut agir seul pour contester l'estimation fiscale de la parcelle n° ********, dont il est propriétaire en main commune avec B.________. </p> <p class="Numroetlettresans">Dans la propriété en main commune, le droit de chaque propriétaire s’étend à la chose entière (art. 652 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 [CC; RS 210]). A défaut d’autres règles, les droits des propriétaires en main commune, en particulier celui de disposer de la chose, ne peuvent être exercés qu’en vertu d’une décision unanime (art. 653 al. 2 CC). Il s’agit là d’un cas de consorité nécessaire (ATF 129 III 715 consid. 3.3), qui a pour conséquence que les propriétaires doivent recourir conjointement ou, lorsque l’un agit au nom des autres, que ceux-ci ratifient le recours. Cette solution souple répond aux exigences de la prohibition de l’arbitraire et du formalisme excessif (cf. arrêt AC.2011.0176 du 21 septembre 2012 consid. 2a; CDAP AC.2009.0231 du 15 janvier 2010 consid. 1d; CDAP AC.2001.0188 du 22 mai 2002 consid. 2, confirmé par TF 1P.354/2002 du 31 octobre 2002 consid. 3). Le Tribunal administratif a toutefois jugé que l'un des héritiers a qualité pour agir seul dans le cadre d'une contestation touchant la fixation de l'impôt sur les successions, quand bien même ses cohéritiers renonceraient à le faire, considérant que le principe dit de l'action commune, déduit de l'art. 653 al. 2 CC, n'est pas applicable au contentieux fiscal (arrêts FI.2013.0071 du 8 janvier 2015 consid. 1b; FI.1994.0112 du 30 janvier 1996 consid. 1c; voir aussi arrêt TF 9C_611/2022 du 14 mars 2023 consid. 2.3).</p> <p class="Numroetlettresans">Le recourant n'a pas indiqué agir également au nom de B.________. S'agissant d'une problématique ayant des incidences fiscales, on devrait retenir que le principe de l'action commune ne trouve pas application en l'occurrence. Cette question n'a toutefois pas à être tranchée, compte tenu de l'issue du recours. </p> <p class="Numroavec">2.<span> </span>Le recourant requiert à titre préalable l'édition en mains de la Municipalité de ******** de la simulation actualisée pour le dimensionnement de la zone à bâtir, et de ses éventuelles variantes, ainsi que du rapport préliminaire déposé par la commune.</p> <p class="Numroetlettresans">a) Le droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment pour le justiciable le droit d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1, 167 consid. 4.1). Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas l'autorité de renoncer à procéder à des mesures d'instruction, lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que celles-ci ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 144 II 427 consid. 3.1.3; 141 I 60 consid. 3.3). </p> <p class="Numroetlettresans">b) Les documents dont le recourant requiert la production sont ceux visés par l'art. 36 al. 1 2<sup>ème</sup> phrase de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), qui dispose qu'avant d'élaborer un plan d'affectation, la municipalité soumet au service un projet d'intention comprenant le périmètre et les objectifs du plan envisagé pour examen préliminaire. Dans le cadre de l'arrêt GE.2021.0227 du 3 mai 2022, le Tribunal cantonal a relevé qu'au stade de l'examen préliminaire, les options de redimensionnement des zones à bâtir de la commune ne sont pas encore définitivement arrêtées et dépendent des discussions à venir avec les autorités cantonales responsables de l'aménagement du territoire (consid. 4). L'avant-projet en question constitue dans ce cadre une base de travail, qui est susceptible de modifications importantes. S'il s'agit d'un "document officiel" au sens de l'art. 9 al. 1 LInfo, le Tribunal cantonal a retenu que la communication des choix envisagés par les autorités communales au public à cette étape est susceptible de perturber le processus de décision relatif à la révision du plan d'affectation communal, ce qui constitue une exception expressément réservée par l'art. 16 al. 2 let. a LInfo (arrêt GE.2021.0227 précité, consid. 4). </p> <p class="Numroetlettresans">En l'occurrence, dès lors que le document dont la production est requise par le recourant est considéré à ce stade comme secret, il n'y a pas de raison que sa teneur exerce actuellement une quelconque incidence sur la valeur vénale de la parcelle. Il convient par conséquent, par appréciation anticipée des moyens de preuve et pour éviter de perturber le processus de décision relatif à la révision du plan d'affectation communal, de renoncer à en ordonner la production. </p> <p class="Numroavec">3.<span> </span>Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale des parcelles n° ********, ********, ********, ******** et ******** du cadastre de la Commune de ********, à la suite de leur inclusion dans le périmètre d'une zone réservée mise à l'enquête publique. </p> <p class="Numroetlettresans">a) Aux termes de l'<span class="artref">art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14)</span>, la fortune des personnes physiques est imposée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. A teneur de l'art. 14 al. 2 LHID, les immeubles affectés à l’agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de rendement. Le droit cantonal peut prévoir que la valeur vénale doit être prise en compte lors de l’estimation ou que la différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement fait l’objet d’une imposition complémentaire si l’immeuble est aliéné ou n’est plus affecté à l’agriculture ou à la sylviculture. L’imposition complémen­taire ne peut excéder une durée de 20 ans.</p> <p class="Numroetlettresans">Selon la LEFI, il est établi une estimation dite "<i>estimation fiscale</i>" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 al. 1 LEFI).</p> <p class="Numroetlettresans">Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.</p> <p class="Numroetlettresans">Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI). S'agissant de la valeur vénale des immeubles, il résulte ce qui suit de l'art. 8 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):</p> <p class="MsoQuote">"<b>Art. 8</b></p> <p class="MsoQuote"><sup>1</sup> La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).</p> <p class="MsoQuote"><sup>2</sup> A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.</p> <p class="MsoQuote"><sup>3</sup> Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions." </p> <p class="Numroetlettresans">Quant aux "terrains à bâtir", il résulte de l'art. 23 al. 1 RLEFI qu'il doit être tenu compte pour le calcul de la valeur vénale des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable. Les mêmes règles s'appliquent à l'estimation de la valeur vénale des immeubles agricoles, et en particulier des terrains, du fait du renvoi de l'art. 15 RLEFI aux art. 8 et 9 RLEFI. </p> <p class="Numroetlettresans">b) Dans un arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019 (qui a fait l'objet d'une procédure de coordination auprès des magistrats de la deuxième Cour de droit administratif et public), la cour de céans a eu l'occasion de se prononcer sur les conséquences pour l'estimation fiscale de l'intégration d'un terrain à bâtir dans la zone réservée. Après avoir rappelé que selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum, la CDAP a retenu en particulier qu'une parcelle située en zone réservée, même si elle est affectée en zone village au niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible. L'autorité d'estimation ne peut en particulier pas tenir compte des "prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable" (cf. art. 23 al. 1 RLEFI), dès lors que les terrains en cause ne sont pas comparables à ceux des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de modification de leur plan général d'affectation (PGA). L'instauration d'une zone réservée signifie qu'il existe pour la commune la volonté et le besoin de modifier sa planification en raison du surdimensionnement de certains secteurs du territoire communal. La possibilité que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée ne peut être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3 RLEFI, que si cela se reflète déjà dans le prix des transactions (arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019 consid. 4). Dans le cadre de l'arrêt précité, la CDAP n'a en revanche pas fixé les règles relatives à la détermination de la valeur vénale d'une parcelle sise en zone réservée. </p> <p class="Numroavec">4.<span> </span>En l'occurrence, le recourant soutient que la valeur fiscale des terrains dont il est propriétaire devrait être fixée à 6 fr. le m<sup>2</sup>, ce qui correspondrait généralement au prix de vente des terrains agricoles. L'autorité intimée considère au contraire que la valeur de ces terrains doit être fixée à 30 fr. le m<sup>2</sup> ([valeur vénale de 60 fr. le m<sup>2</sup> + valeur de rendement nulle]/2). L'autorité intimée justifie sa position en relevant que des parcelles faisant l'objet d'une restriction comparable à la constructibilité ont été récemment vendues pour un prix de 250 fr. le m<sup>2</sup>, respectivement 200 fr. le m<sup>2</sup>. Il conviendrait, dans la détermination de la valeur de ces biens-fonds, de tenir compte des possibilités de vente, comme jardin d'agrément, à des propriétaires des villas construites sur les parcelles avoisinantes. </p> <p class="Numroetlettresans">Il n'est pas contesté que les parcelles litigieuses font l'objet d'une mesure d'aménagement du territoire qui limite considérablement les perspectives de leur constructibilité. L'autorité intimée l'a d'ailleurs reconnu en entrant en matière sur la demande du recourant tendant à la révision de l'estimation fiscale des parcelles concernées. A juste titre également, le recourant relève que, par leurs dimensions conséquentes, les parcelles dont il est propriétaire sont plus susceptibles que d'autres d'être colloquées en zone agricole dans le cadre de la révision à venir du plan général d'affectation de la Commune de ********. On ne saurait toutefois suivre le recourant, lorsqu'il soutient que la valeur fiscale au m<sup>2</sup> de ces terrains devrait être évaluée à 6 francs. </p> <p class="Numroetlettresans">L'autorité intimée a retenu une valeur vénale des parcelles en cause de 60 fr. le m<sup>2</sup>, partant d'un prix au m<sup>2</sup> de 500 fr., escompté à l'aide d'un taux technique de 3% sur 18 ans, ce qui correspond à une valeur escomptée de 294 fr. le m<sup>2</sup>. L'autorité intimée a ensuite admis une marge de risque de 80% sur cette valeur et ainsi arrêté le prix au m<sup>2</sup> à 59 fr., arrondi à 60 francs. Le recourant conteste le résultat auquel aboutit l'autorité intimée, qui ne tiendrait pas compte de la destination finale des terrains à l'issue de la procédure de révision du plan d'affectation communale. Certes, rien n'indique que les parcelles du recourant, à l'échéance du classement en zone réservée, seront par la suite à nouveau affectées à une zone constructible. Au contraire, comme le relève le recourant, tout porte à croire que ces biens-fonds seront colloqués soit en zone agricole, soit en zone de verdure, compte tenu de leurs dimensions. </p> <p class="Numroetlettresans">Sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner le bien-fondé de la méthode utilisée par l'autorité intimée, il suffit de constater que l'autorité intimée, en s'appuyant sur plusieurs exemples comparatifs, a pu établir que des parcelles sises également en zone réservée, s'échangeaient non pas à la valeur de terrains agricoles, mais à un prix se situant entre la valeur vénale d'un terrain à bâtir et celle d'un terrain agricole, soit 250 fr. le m<sup>2</sup> (cf. à cet égard voir également Le manuel suisse de l'estimateur, cinquième édition, 2019, p. 381, qui relève que la valeur marchande de terrains non bâtis ne peut être calculée qu'avec la méthode de comparaison). Certes, les dimensions des parcelles vendues citées à titre d'exemple par l'autorité intimée étaient bien moins étendues que celles dont le recourant est propriétaire. Cette différence objective a été prise en considération par l'autorité intimée, qui a fixé la valeur vénale des terrains du recourant à 60 fr. le m<sup>2</sup>, soit une valeur bien inférieure aux autres transactions citées à titre de comparaison. A ce prix, la cession des parcelles en cause à titre de jardin d'agrément ne paraît pas d'emblée improbable, contrairement à ce que soutient le recourant. </p> <p class="Numroetlettresans">Comme le relève en outre à juste titre l'autorité intimée, il n'est pas à exclure que les parcelles en cause, situées en bordure de biens-fonds déjà bâtis, puissent susciter l'intérêt de ces propriétaires pour étendre leurs espaces vert. Par ailleurs, même si la mesure de classement en zone réservée restreint actuellement considérablement la constructibilité des parcelles en cause, cela ne signifie pas que toute spéculation sur un maintien en zone à bâtir de ces biens-fonds soit d'emblée exclue et que cela se répercute sur le prix (cf. art. 8 al. 3 RLEFI), ce d'autant plus lorsque, comme en l'occurrence, ils jouxtent des parcelles déjà bâties et se situent à l'intérieur d'un périmètre déjà largement construit à proximité du centre de la Commune de ********. </p> <p class="Numroetlettresans"> </p> <p class="Numroetlettresans">En définitive, la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'autorité intimée ne prête pas le flanc à la critique. </p> <p class="Numroavec">5.<span> </span>Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision sur réclamation attaquée confirmée.</p> <p class="Numroetlettresans">Un émolument de 3'000 fr. est mis à la charge du recourant, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015 - TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu d'octroyer d'indemnité à titre de dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD). </p> <span><br/> </span> <p align="left" class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="XArrt-Considrant">Par ces motifs<br/> la Cour de droit administratif et public<br/> du Tribunal cantonal<br/> arrête:</p> <p class="XArrt-Considrant"> </p> <p class="RetraitDispositif">I.<span> </span>Le recours est rejeté. </p> <p class="RetraitDispositif">II.<span> </span>La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 26 janvier 2022 est confirmée. </p> <p class="RetraitDispositif">III.<span> </span>Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de A.________. </p> <p class="RetraitDispositif">IV.<span> </span>Il n'est pas alloué de dépens. </p> <p class="RetraitDispositif"> </p> <p class="MsoNormal">Lausanne, le 7 juin 2023</p> <p class="CitationLisible"> </p> <p class="Xprsetgreffier"><a name="OLE_LINK2"></a><a name="OLE_LINK3"><span lang="EN-US">Le président: </span></a><span lang="EN-US">La greffière:<br/> <br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span lang="EN-US"> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span lang="EN-US"> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span lang="EN-US"> </span></p> <p class="Voiederecours">Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.</p> <p class="Voiederecours">Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.</p> <p class="Voiederecours"> </p> </div></body></html>