VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 15 3 5. Kammer Vorsitz Audétat RichterIn Moser, Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 24. September 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin und Amt für Raumentwicklung Graubünden, Beigeladene betreffend Baugesuch (BAB)- 2 - 1. A._____ ist Alleineigentümerin der Parzellen 7516, 7517, 7518 und 1719 auf der "B._____" in der Fraktion X._____ - Y._____. Die Parzelle 7517, mit einer Gesamtfläche von 49 m 2, und die Parzelle 7518, mit einer Ge- samtfläche von 25 m 2, sind je mit einem Gebäude überbaut. Am 5. Mai 1998 reichte der Ehemann von A._____ eine Bau- bzw. ein BAB-Gesuch zur Renovation und teilweisen Änderung der Kleinbaute auf Parzelle 7518 (Geb. Assek.Nr. 95B) ein. Mit Schreiben vom 14. Mai 1998 ersuchte das damalige Amt für Raumplanung die Gemeinde darum, das Gesuch durch den Gesuchsteller um folgende Unterlagen vervollständigen zu lassen: (1) Grundrisspläne sämtlicher Stockwerke im Massstab 1:100 (evtl. 1:50 Bauprojekt) mit Massangaben und Angaben über die Zweckbestimmung der Räume; (2) Aufnahmepläne im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Anga- ben über die heutige Nutzung der Räume. Da die verlangten Unterlagen in der Folge nicht eingereicht wurden, setz- te das Amt für Raumplanung der Gemeinde mit Schreiben vom 8. Okto- ber 1999 eine Frist von 14 Tagen zur Stellungnahme über das weitere Vorgehen. Daraufhin teilte der Baugesuchsteller dem Amt für Raumpla- nung mit, dass er das Bauvorhaben in nächster Zeit nicht realisieren wer- de und erklärte sich mit der Abschreibung des Verfahrens einverstanden. Am 22. Oktober 1999 schrieb das Amt für Raumplanung das Verfahren ab und wies darauf hin, dass ein entsprechendes Baugesuch zu einem späteren Zeitpunkt erneut eingereicht werden könne. Am 29. Juli 2014 reichte A._____ ein Baugesuch für "Unterhalt und Isolie- rung" des Kleingebäudes (Geb. Assek.Nr. 95B) auf der in der Landwirt- schaftszone gelegenen Parzelle 7518 ein. 2. Die Gemeinde X._____ hielt den Nachweis der Baugesuchstellerin, wo- nach das Gebäude bereits ursprünglich zu Wohnzwecken gedient hatte, für offensichtlich nicht erbracht, weshalb sie darauf verzichtete, das Bau- gesuch der kantonalen Fachstelle zu unterbreiten, und verweigerte in der Folge die Baubewilligung mit Verfügung vom 2. Dezember 2014, mitge-- 3 - teilt am 5. Dezember 2014 (Art. 87 Abs. 3 KRG). Sie begründete ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass das strittige Gebäude keine Fens- teröffnungen besitze, was darauf schliessen lasse, dass darin keine Wohnnutzung stattgefunden haben könne; weiter seien solche kleinen Stallgebäude seinerzeit nicht zu Wohnzwecken errichtet worden, sondern dienten rein landwirtschaftlichen Zwecken, also der Lagerung und Aufbe- wahrung von landwirtschaftlichen Gütern und Tierfutter. 3. Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 29. Dezember 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, worin sie beantragte, dass der ablehnende Bauentscheid aufzuheben und die Gemeinde X._____ anzuweisen sei, die Baubewilligung zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde. Sie rügt da- bei eine unrichtige Sachverhaltsdarstellung durch die Baubehörde bzw. eine falsche Würdigung der Tatsachen. So sei die Türöffnung viel zu nied- rig, um Tiere einzulassen oder landwirtschaftliche Güter wie Heu einzu- bringen. Vor allem aber gebe es zeitgenössische und historische Belege, wonach die vorliegende Kombination von Ökonomiegebäude und Wohn- hütte (Trennhof) tatsächlich wie von der Beschwerdeführerin behauptet genutzt wurde. Damit sei der erforderliche Nachweis einer vorbestehen- den temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung rechtsgenüglich er- bracht. 4. Das beigeladene Amt für Raumentwicklung (ARE) liess sich mit Eingabe vom 28. Januar 2015 vernehmen, wobei es auf einen Antrag verzichtete. Es beurteilte verschiedene Kriterien und kam dabei zu einem uneinheitli- chen Ergebnis. Es regte deshalb die Durchführung eines Augenscheins an, um bessere Erkenntnisse zu erlangen. 5. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) liess sich am 16. Februar 2015 vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Dabei sah - 4 - sie - auch unter Berücksichtigung der zahlreichen teils neuen Beweismit- teln der Beschwerdeführerin - den von dieser zu erbringenden Nachweis als nicht erbracht an. Ausserdem stellte sich die Beschwerdegegnerin auf den Standpunkt, dass ein allfälliger Nachweis der Beschwerdeführerin ohnehin nichts nützen würde, weil eine temporäre landwirtschaftliche Wohnnutzung der Baute bereits vor Jahrzehnten definitiv aufgegeben worden sei. 6. In der nachfolgenden Replik vom 18. März 2015 vertiefte die Beschwer- deführerin ihren Standpunkt und legte weitere Beweismittel ein (u.a. Stel- lungnahmen von Diego Giovanoli, Autor des Buches 'Alpschermen und Maiensässe' und von Thomas Gadmer, Geschäftsführer der Walserverei- nigung Graubünden); einen Augenschein hielt sie für nicht angezeigt. Die Beschwerdegegnerin nahm mit Duplik vom 4. Mai 2015 zur Argumentati- on in der Replik Stellung, ohne neue eigene Gesichtspunkte vorzubrin- gen. Das ARE hatte bereits am 8. April 2015 auf eine Duplik verzichtet. 7. Am 2. September 2015 führte eine Delegation des kantonalen Verwal- tungsgerichts (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin persönlich in Begleitung ihres Ehemannes und ihres Rechtsvertreters (RA lic. iur. Thomas Hess) anwesend war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin waren der Bauinspektor und deren Rechtskon- sulent zugegen. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) war als Beigelade- ne durch einen Mitarbeiter vertreten. Weiter waren als Auskunftspersonen ein ehemaliger kantonaler Denkmalpfleger (Experte für die Typisierung al- ter Nutz- und Wohnbauten in Berggebieten) sowie eine Zeitzeugin (geb. 1921) betreffend die frühere Nutzung der umstrittenen Holzstrickbaute auf Parzelle 7518 anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei vor Ort noch die Möglichkeit geboten, sich mündlich zum bisherigen Verfahrenslauf sowie der früheren Nutzung der Holzstrickbaute zu äussern. Die Be- schwerdeführerin und ihr Ehemann, der Denkmalpfleger und die Zeitzeu-- 5 - gin votierten dabei für eine ursprüngliche Nutzung als Milch- und Käse- verarbeitungsstätte mit Feuerstelle und einfacher Schlaf- und Wohnmög- lichkeit im Innern der Hütte, während die Beschwerdegegnerin eine frühe- re Bewohnbarkeit der Hütte verneinte bzw. als nicht mehr nachweisbar bezeichnete. Der zuletzt genannten Auffassung schloss sich auch der ARE-Mitarbeiter an, weil keine amtlich zuverlässige Bestandesaufnahme vor dem jetzt strittigen Um- und Ausbau der Hütte auf Parzelle 7518 er- folgt sei. Von Seiten des Gerichts wurden zudem noch 12 Farbfotos be- züglich der bestehenden Erschliessungs- und Platzverhältnisse sowie insbesondere des aktuellen Ausbaustandards der Holzstrickbaute (mit vi- sueller Aussen- und Innenansicht) auf Parzelle 7518 inklusive benachbar- ter Stallbaute auf Parzelle 7517 – samt Bildlegende - erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. 8. Am 14. September 2015 reichte der Anwalt der Beschwerdeführerin seine Honorarnote in der Höhe von Fr. 3'463.25 (inkl. Augenschein und MWST) beim Gericht ein. Zudem wurde noch die Kostenabrechnung vom 5. Sep- tember 2015 über Fr. 630.-- des von der Beschwerdeführerin fallrelevant beigezogenen ehemaligen Denkmalpflegers nachgereicht. 9. Am 16. September 2015 liess das Gericht die in Ziff. 8 erwähnte Honorar- note samt Expertenrechnung der Beschwerdegegnerin zur Kenntnisnah- me zustellen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 2./5. Dezember 2014, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Bewilligung eines nachträglich ge- stellten Baugesuchs betreffend Unterhalt und Isolierung einer (Alp-) Hütte in der Landwirtschaftszone mit der Begründung verweigerte, dass das - 6 - besagte Gebäude keine Fensteröffnungen besitze und deshalb dort zuvor niemals eine Wohnnutzung stattgefunden habe; die Hütte habe rein land- wirtschaftlichen Zwecken gedient und dürfe deshalb nun nicht zweckent- fremdet werden. Damit konnte sich die Baugesuchstellerin (Beschwerde- führerin) nicht einverstanden erklären, weswegen sie gegen die Bewilli- gungsverweigerung am 29. Dezember 2014 beim Verwaltungsgericht Be- schwerde erhob, mit den Begehren, der angefochtene Bauentscheid sei aufzuheben und die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die nachgesuchte Bewilligung zu erteilen. Streitgegenstand bildet hier die Frage, ob die Hüt- te auf Parzelle 7518 nachweislich bereits früher zu Wohnzwecken genutzt wurde und somit eine Bewilligung in der Landwirtschaftszone (für Bauten ausserhalb der Bauzone; sog. BAB-Bewilligung) möglich ist oder nicht. 2. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe- bung oder Änderung hat […]. Gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG können mit der Beschwerde geltend gemacht werden: a) Rechtsverletzungen einschliess- lich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens; b) unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mit- teilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzurei- chen. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Beschwerdeführerin durch die Verweigerung der nachgesuchten (BAB-) Bewilligung nachteilig betroffen wird, da sie den Unterhalt und die Isolierung ihrer (Alp-) Hütte nicht vornehmen dürfte (bzw. wieder rückgängig machen müsste). Die 30- tägige Anfechtungsfrist wurde ebenfalls korrekt eingehalten, da die Be- schwerde vom 29. Dezember 2014 und der angefochtene Entscheid vom 2./5. Dezember 2014 datieren. Die Beschwerdeführerin rügt insbesondere eine unvollständige Feststellung bzw. falsche Ermittlung des rechtserheb- lichen Sachverhalts und somit einen Beschwerdegrund nach Art. 51 Abs. - 7 - 1 lit. b VRG. Das Verwaltungsgericht ist zudem örtlich, sachlich und funk- tionell gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG zuständig für die Entgegennahme und Behandlung der frist- und formgerecht eingereichten Beschwerde. Auf die Beschwerde ist deshalb vollumfänglich einzutreten. 3. a) Nach Art. 83 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) richtet sich die Zulässigkeit von nicht zonenkonformen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen nach dem Bun- desrecht. Laut Art. 83 Abs. 2 KRG wird die Umnutzung landwirtschaftli- cher Wohnbauten zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken im Rahmen des Bundesrechts bewilligt. Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Laut Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 RPG). Nach Art. 24 RPG – der die Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausser- halb der Bauzonen regelt (BAB-Bewilligung) - können, abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a, solche (BAB-) Bewilligungen erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a); und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). b) Ist also wie im konkreten Fall ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone zu beurteilen, das nicht im Sinne von Art. 22 RPG zonenkonform ist, gilt es zu untersuchen, ob allenfalls ein bundes- rechtlicher Ausnahmetatbestand gemäss Art. 24a-24e RPG Anwendung findet. Art. 24a RPG erlaubt Zweckänderungen ohne bauliche Massnah- men ausserhalb der Bauzone, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen - 8 - auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Abs. 1 lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig sind (lit. b). Nach Art. 24c RPG können bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen in Nichtbau- zonen mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert oder wieder- hergestellt werden, falls sie bestimmungsgemäss, d.h. zu Wohnzwecken, nutzbar und rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Bestandes- garantie). Zu ergänzen bleibt nur noch, dass laut Art. 87 Abs. 1 KRG Bau- ten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (BAB) neben der Baubewilli- gung eine kantonale Bewilligung (BAB-Bewilligung; ARE/DVS) erfordern. c) Vorliegend geht es hauptsächlich um die Beurteilung, ob eine Wohnnut- zung in der Hütte auf Parzelle 7518 rechtmässig vorbestanden hat oder nicht. Hat eine – wenn auch nur sehr rudimentäre bzw. ursprünglich primi- tive – Wohnnutzung in der betreffenden Kleinbaute (Raumfläche 5 m2) auf der Alp bzw. dem dortigen Maiensäss zulässigerweise bestanden, so kä- me die Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG und somit der Grundsatz „Wohnen bleibt Wohnen“ zur Anwendung, solange zwischenzeitlich das fragliche Gebäude nicht einer anderen Nutzung zugeführt wurde. Wäre eine frühere Wohnnutzung bzw. die Rechtmässigkeit einer frühreren Wohnnutzung zu verneinen, so läge von Beginn weg ein Fall einer zo- nenwidrigen Umnutzung vor, die in der Regel nicht bewilligt werden könn- te (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 07 36 vom 5. Juli 2007 E.2 und E.3a-d sowie VGU R 14 60 vom 8. September 2015 E.3b). Bei der hier behaupteten vorbestehenden Wohnnutzung handelt es sich offensichtlich um eine solche als „temporä- re landwirtschaftliche Wohnbaute“ durch die Voreigentümer und nicht et- wa um eine solche als „nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung zu Ferien- zwecken“ seit dem Eigentumsübergang. Für das Gericht stellt sich nun die Kernfrage, wie dieser frühere, zeitweilige Aufenthalt im Gebäude im Dienste der Alp- und Landwirtschaft aus heutiger Sicht zu werten ist. Die Beschwerdeführerin und ihre Mitstreiter sind dazu der Meinung, dass die - 9 - fragliche Hütte seit jeher als Milch- und Käseverarbeitungsstätte (inkl. La- gerung der Produkte im Keller) mit einfacher Feuer- und Kochstelle und als temporäre Schlaf- und Wohnbaute genutzt wurde und daher der nachgesuchten Bewilligung betreffend Unterhalt und Isolation für die Hüt- te nichts im Wege stünde. Die Beschwerdegegnerin ist dazu anderer Meinung, da der Nachweis für eine (frühere) Wohnnutzung nicht erbracht bzw. eine temporäre landwirtschaftliche Wohnnutzung der Hütte bereits vor Jahrzehnten definitiv aufgegeben worden sei. Zur Würdigung und Bewertung dieser gegensätzlichen Standpunkte sind zuerst die Argumen- te der Parteien anzuführen und danach das Resultat des Augenscheins mit den entsprechenden Schlussfolgerungen kundzutun. d) Indizien für eine "temporäre landwirtschaftliche Wohnnutzung" sind etwa die Existenz von Fenstern, eine gewisse Entfernung von der nächsten permanent bewohnten Siedlung, das Vorhandensein einer Feuerstelle, die Dimensionierung der Türöffnung und die historische Zweckbestim- mung. Insbesondere das ARE setzt sich in seiner Stellungnahme vom 28. Januar 2015 (Ziff. 2, S. 3-5) mit diesen Kriterien sachlich auseinander und kommt zu einem uneinheitlichen Resultat: Während die Entfernung zum nächsten Dorf und die historische Zweckbestimmung eher für die behaup- tete frühere Wohnnutzung sprächen und auch fensterlose Wohnformen (z.B. Kleinsennereien) bekannt seien, könne aus der Dimension der Türöffnung kein eindeutiger Schluss gezogen werden; ausserdem fehlten in Bezug auf die behauptete Feuerstelle konkrete Nachweise, wonach der Ofen im betreffenden Gebäude tatsächlich verwendet worden sei. Nicht abgestützt werden könne auf die Bezeichnung des strittigen Gebäudes als „Hütte“ in den Dokumenten der kantonalen Schätzungskommission und der Denkmalpflege, da der Begriff dort untechnisch verwendet werde.- 10 - e) Anhand der bei den Akten liegenden Rechtsschriften und Entscheidungs- grundlagen ist die Behauptung der Beschwerdeführerin einer vorgängigen temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung mit eigener Feuerstelle nachvollziehbar und plausibel. Die Distanz vom Dorf und insbesondere die historische Dokumentation und fachkundige Einschätzung des beige- zogenen Denkmalpflegers lassen diesen Schluss zu; zumal dieser Exper- te die Erkenntnis vorbrachte, dass solche Gebäude trotz Fensterlosigkeit früher tatsächlich temporär zu landwirtschaftlichem Wohnen genutzt wor- den seien. Die zahlreichen schriftlichen Bestätigungen von Zeitzeugen, welche in besagter Liegenschaft temporäres landwirtschaftliches Wohnen selber wahrgenommen haben und die Beschreibung exakt dieser Liegen- schaft im Buch „Alpschermen und Maiensässe“ (S. 307) durch den er- wähnten Denkmalpfleger – welcher als ausgewiesener und anerkannter Fachmann für die Typisierung und die Charakterisierung alter Nutz- und Wohnbauten in Berggebieten gilt – verstärken diesen Eindruck noch. Um letzte Zweifel auszuräumen, erschien dem Gericht ein Augenschein an- gezeigt. Anlässlich dieser Ortsbegehung sollte die Gesamtsituation des Alphofes betrachtet und analysiert werden; neben den Indizien zu Guns- ten einer vorbestehenden temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung sollte dabei insbesondere noch geprüft werden, ob die Annahme der Be- schwerdegegnerin haltbar ist, wonach das strittige Gebäude zur Lagerung und Aufbewahrung von landwirtschaftlichen Gütern und Tierfutter gedient haben soll (vgl. Ziff. II.6, S. 2 im angefochtenen Abweisungsentscheid). f) Am 2. September 2015 führte eine Delegation des zuständigen Spruch- körpers des Verwaltungsgerichts einen Augenschein auf Parzelle 7518 (umstrittene Baute) und Parzelle 7517 (Stallbaute) durch und besichtigte den aktuellen Ausbaustandard der zur Diskussion stehenden Holzstrick- baute (vgl. dazu Gerichtsfotos 4, 5, 7 und 8; mit Aussenansicht der Baute; daneben die grössere und bloss aufgetrölte Stallbaute – Fotos 2, 4, 6 und 7) samt bestehender Erschliessung (Gerichtsfotos 1, 3 und 5). Das Ge-- 11 - richt ist dabei zur Überzeugung gelangt, dass der bisher aufgrund der Ak- ten gewonnene Eindruck – wonach die Existenz einer früheren (tem- porären landwirtschaftlichen) Wohnnutzung zu bejahen sei – bestätigt werden kann. Namentlich die einleuchtenden Ausführungen des als Aus- kunftsperson beigezogenen Denkmalpflegers bzw. Experten über die ty- pischen Unterscheidungsmerkmale zwischen Wohn- und Stallbauten vermochten das Gericht zu überzeugen. Während erstere eine niedrige Türöffnung am Rande der Hauptfassade aufweisen würden und die Ge- bäude selbst durch einen Trennbalken in der Mitte gekennzeichnet seien (für Inneneinteilung: Hinterer Teil mit Zwischendecke, unten: Milch- und Käseverarbeitung samt Lager, oben: Schlafstätte; Vorderer Gebäudeteil ohne Zwischendecke für Feuer-/Kochstelle mit Wohnanteil), seien die Stallbauten mit einer höheren Türöffnung in der Mitte (um das Vieh rechts und links im Stall anzubinden) und der obere Stallteil für die Einlagerung des Heus mit eigener Stallzufahrt auf der Hinterseite versehen worden. Genau diese typischen Charaktermerkmale für eine „Wohnnutzung“ (vgl. Fotos 4, 6, 8 sowie innen 9, 10, 11 - mit von aussen sichtbarem Trennbal- ken auf Foto 7 für Gebäudeeinteilung) bzw. für eine „Stallbaute“ (Fotos 2, 4, 6) konnten vor Ort durch die Gerichtsdelegation überprüft und verifiziert werden. Hinzu kommt, dass die persönlich anwesende Zeitzeugin (geb. 1921) sehr bestimmt und glaubwürdig zu vermitteln mochte, dass bereits vor Jahrzehnten eine Feuerstelle in der betreffenden Hütte auf Parzelle 7518 existiert habe und dort – aus Gründen der Zeit- und Wegersparnis für die Bewirtschafter aus dem Dorf – zeitweilig gewohnt, gegessen und geschlafen worden sei (vgl. Foto 12; Bild über ehemalige Alpbewirtschaf- ter mit Mähsensen). Diesen Beteuerungen gibt es nichts hinzuzufügen. g) Für das Gericht ergibt sich somit, dass von keiner Partei jemals bestritten wurde, dass das fragliche Gebäude auf Parzelle 7518 seit jeher für tem- porär landwirtschaftliche Arbeits-, Schlaf- und "Aufenthaltszwecke" ge- nutzt wurde; auch ist es offensichtlich, dass eine solche Nutzung seiner-- 12 - zeit rechtmässig erfolgte. Gleichzeitig gibt es keinerlei Anzeichen dafür, dass das Gebäude zwischenzeitlich einer anderen Nutzung zugeführt worden wäre. Somit kommt vorliegend die Bestandesgarantie zum Tra- gen. h) Der ARE-Mitarbeiter betonte anlässlich des Augenscheins aber noch, dass es grundsätzlich zwischen Arbeits- und anderen Räumen zu unter- scheiden gelte. Vorliegend sei der ursprüngliche Innenzustand des Ge- bäudes einfach nicht mehr feststellbar. Eine frühere Mischnutzung wurde jedoch selbst vom ihm nicht in Abrede gestellt. Tatsache ist zudem, dass aus der Hütte nichts Elementares herausgerissen sowie an ihr auch nichts (äusserlich sichtbar) angebaut wurde. Im Hinblick auf die kantonale Bewilligung nach Art. 87 Abs. 1 KRG (BAB-Bewilligung) ist deshalb noch von Bedeutung, dass eine differenzierte Ausscheidung bei solch klein- flächigen Gebäuden (mit 5 m 2) kaum möglich oder sinnvoll erscheint. Lie- gen nachweislich derart kleine Räume vor, wäre es geradezu unsinnig bzw. unverhältnismässig, flächenmässig eine weitere Trennung (Aus- scheidung) innerhalb dieser Hütte vorzunehmen, weshalb das Gebäude auf Parzelle 7518 gesamthaft als „Wohnbaute“ zu qualifizieren und im BAB-Verfahren nach Art. 24c RPG – vorbehältlich allfälliger anderer rechtlicher Hindernisse – zu bewilligen sein wird. Weil die Beschwerde- führerin lediglich den Antrag auf Bewilligung ihres Baugesuchs durch die Beschwerdegegnerin - nicht aber gesetzeskonform auch noch durch die kantonale Fachstelle (ARE) bzw. das zuständige Departement (DVS) - stellte, kann ihre Beschwerde nicht komplett, sondern „nur“ teilweise gut- geheissen werden. i) Der angefochtene Abweisungsentscheid vom 2./5. Dezember 2014 ist demzufolge nicht rechtens oder schützenswert, was zu seiner Aufhebung und zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde vom 29. Dezember 2014 führt. Die Streitsache ist an die Beschwerdegegnerin zur Weiterführung - 13 - des Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen, wobei die kantonalen Behörden die angestrebte BAB-Bewilligung innert vernünftiger Frist zu erteilen haben. 4. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Das Gericht setzt dabei die Staatsgebühr ermessensweise auf Fr. 2‘500.-- fest. Die Beschwerdegegnerin hat die in der Hauptsache obsiegende und anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies aussergerichtlich noch angemessen zu entschädi- gen, wobei hierfür auf die Honorarnote vom 11. September 2015 des An- walts der Beschwerdeführerin in der Höhe von Fr. 3‘463.25 (gegliedert in: Arbeits-/Zeitaufwand 11.75 Std. à Fr. 260.-- [3‘055.05] plus Spesen Au- genschein [Fr. 60.--], plus 3% Pauschale für Kleinspesen [Fr. 91.65] und 8% MWST [256.55]) abzustellen und diese zu übernehmen ist; zuzüglich Kostenabrechnung vom 5. September 2015 über total Fr. 630.-- (zusam- mengesetzt aus: Bericht/Dokumentation Fr. 350.-- plus Aufwand Augen- schein Fr. 200.--, plus Spesen Fr. 80.--) des von der Beschwerdeführerin fallrelevant beigezogenen Denkmalpflegers. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin folglich insgesamt mit Fr. 4‘093.25 (Fr. 3‘463.25 [Anwaltskosten] plus Fr. 630.-- [Expertenkosten]) zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, die angefochtene Verfü- gung der Gemeinde X._____ aufgehoben und die Sache zur Weiter- führung des Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--- 14 - - und den Kanzleiauslagen von Fr. 344.-- zusammen Fr. 2'844.-- gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu- stellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ A._____ mit insgesamt Fr. 4'093.25 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]