<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00662</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213864&amp;W10_KEY=13013524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00662</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.11.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Mehrfamilienhaus in der Kernzone: Situationswert Eine Kernzone ermöglicht keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine definitive Unterschutzstellung mittels individueller Verfügung im Sinn von § 205 lit. c PBG nicht mehr zulässig wäre (E. 3.2). Damit eine Baute aufgrund ihres Situationswerts unter Schutz gestellt werden kann, muss sie auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen müssen (E. 4.2). Abweisung. (Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer zur unterlassenen Durchführung eines Augenscheins.)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE SCHUTZMASSNAHMEN">PLANUNGSRECHTLICHE SCHUTZMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 Abs. I KNHV</span><br/><span class="gerade">Art. 24 Abs. I KNHV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 lit. c PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=21941" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00662</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat WÃ¤denswil, vertreten durch RA C,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 16. Juli 2012 stellte der Stadtrat von WÃ¤denswil das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 01 unter Schutz. Er ordnete an, dass das bestehende GebÃ¤udevolumen im spÃ¤tklassizistischen Stil samt den fÃ¼r die Grundstruktur tragenden WÃ¤nden und Decken beizubehalten seien. Weiter ordnete der Stadtrat an, dass die folgenden GebÃ¤udeteile zu erhalten seien: Die originalen Fassaden auf der Nordseite, der Ost- und Westseite, die SandsteingewÃ¤nde, JalousielÃ¤den, der obere Fassadenabschluss mit dem glatten Gurtfries, der Balkon samt BalkontÃ¼re mit Verdachung und stilisierten Palmetten sowie das steile Mansarddach mit Lukarne inklusive des Dachstocks und der Zinne. Zugleich verzichtete der Stadtrat darauf, das benachbarte GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 an der D-Strasse 06 unter Schutz zu stellen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 27. August 2012 rekurrierte A an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, der Beschluss des Stadtrats von WÃ¤denswil sei insoweit aufzuheben, als er das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 unter Schutz stelle. Weiter sei der Stadtrat von WÃ¤denswil anzuweisen, dieses GebÃ¤ude aus dem kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten zu entlassen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Stadtrats. Mit Entscheid vom 20. August 2013 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und hob den Stadtratsbeschluss vom 16. Juli 2013 (richtig: 2012) insoweit auf, als damit die Beibehaltung der die Grundstruktur tragenden WÃ¤nde und Decken verlangt wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A fÃ¼hrte am 23. September 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Stadtrats von WÃ¤denswil sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. August 2013 aufzuheben, soweit damit sein Rekurs abgewiesen worden sei. Mit Beschwerdeantwort vom 25. November 2013 beantragte der Stadtrat von WÃ¤denswil, sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kostenfolge zulasten von A. Am 9. Dezember 2013 reichte A eine Stellungnahme ein. Der Stadtrat von WÃ¤denswil liess sich am 7. Januar 2014 vernehmen. A verzichtete stillschweigend auf eine Stellungnahme zu dieser Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des von der Unterschutzstellung betroffenen GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01. Es handelt sich hierbei um ein im Jahr 1894 erbautes Wohn- und GeschÃ¤ftshaus. Dieses weist drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss unter einem Mansarden-Zinnendach auf. Im Erdgeschoss befindet sich ein etwa 60 Quadratmeter grosser Laden. Die beiden 3-Zimmerwohnungen im ersten Obergeschoss werden als BÃ¼ro- und LagerrÃ¤ume genutzt. Im zweiten Obergeschoss wohnt der BeschwerdefÃ¼hrer in einer Zweieinhalbzimmerwohnung. Das Dachgeschoss umfasst drei ungenutzte Mansardenzimmer. Das GebÃ¤ude liegt in der Kernzone B der Gemeinde WÃ¤denswil. Im Kernzonenplan sind die Nord- und Ostfassade als fÃ¼r das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten vermerkt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zwischen den Parteien ist strittig, ob das GebÃ¤ude D-Strasse 01 unter Schutz zu stellen ist. § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschreibt die Objekte des Heimatschutzes wie folgt: Schutzobjekte sind Ortskerne, Quartiere, Strassen und PlÃ¤tze, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. § 203 Abs. 1 lit. c PBG unterscheidet mithin zwischen dem sogenannten Eigenwert und dem sogenannten Situationswert einer Baute (VGr,<span> 27. Februar 2013, VB.2012.00553, E. 1.2)</span>. WÃ¤hrend sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (<span>Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139)</span>. Bei der Beurteilung des Situationswertes ist unter anderem zu prÃ¼fen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitÃ¤tsstiftende Wirkung fÃ¼r die gesamte Siedlung entfaltet (vgl. VGr, <span>4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.5</span>). <span>Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3</span>).<span> </span>Dabei <span>kann ein Objekt auch dann schutzwÃ¼rdig sein, wenn sich in der nÃ¤heren Umgebung bereits Neubauten befinden (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.6). Nach der Rechtsprechung hat bei der PrÃ¼fung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a). </span>GemÃ¤ss § 205 PBG erfolgt der dauernde Schutz von Objekten des Heimatschutzes durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a), Verordnung (lit. b), VerfÃ¼gung (lit. c) und Vertrag (lit. d).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, § 24 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) sehe vor, dass der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung von Kern- und Freihaltezonen und/oder mithilfe von GestaltungsplÃ¤nen zu erfolgen habe. Der Beschwerdegegner habe diesen planungsrechtlichen Schutz fÃ¼r das Ortsbild mit den KernzonenplÃ¤nen und den damit zusammenhÃ¤ngenden Vorschriften festgelegt. Art. 14 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 17. Januar 1994 (BZO) unterscheide zwischen denjenigen GebÃ¤uden, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen Masse mitbestimmen, und solchen GebÃ¤uden, welche bloss fÃ¼r das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten aufwiesen. Soweit im Kernzonenplan lediglich wichtige Fassadenfluchten eingetragen seien, bewirke dies, dass ein Neubau diese Fassadenfluchten einzuhalten habe. DemgegenÃ¼ber dÃ¼rfe von einem Neubau nicht verlangt werden, dass er die bisherige Fassadengestaltung Ã¼bernehme. Im Gegensatz dazu dÃ¼rften speziell bezeichnete GebÃ¤ude, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen Mass mitbestimmten, nur unter Beibehaltung des GebÃ¤udeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden. Vorliegend bezeichne der Kernzonenplan lediglich zwei Fassaden des Streitobjekts als fÃ¼r das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten. DemgegenÃ¼ber werde das Streitobjekt selbst im Kernzonenplan nicht als ein den Charakter des Ortsbildes in besonderem Mass mitbestimmendes GebÃ¤ude aufgefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, der Beschwerdegegner habe sich mit der Unterschutzstellung Ã¼ber die in seinem Kernzonenplan vorgenommene Wertung hinweggesetzt, ist dazu Folgendes zu bemerken: Mit der Schaffung einer Kernzone werden dem Gemeinwesen zwar weitgehende EinflussmÃ¶glichkeiten auf die bauliche Um- und Neugestaltung sowie die Nutzweise der sich darin befindlichen GrundstÃ¼cke eingerÃ¤umt (vgl. § 50 Abs. 2 f. PBG). Allerdings ermÃ¶glicht eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 216). Aus diesem Grund sieht denn auch § 9 Abs. 1 KNHV ausdrÃ¼cklich vor, dass Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. b, c und d PBG jeweils dann anzuordnen sind, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz nicht sicherzustellen vermÃ¶gen. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine definitive Unterschutzstellung mittels individueller VerfÃ¼gung im Sinn von § 205 lit. c PBG nicht mehr zulÃ¤ssig wÃ¤re. Die in § 205 PBG aufgezÃ¤hlten Schutzmassnahmen schliessen sich nicht gegenseitig aus, sondern ergÃ¤nzen sich vielmehr. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob das Objekt infolge seines Eigen- oder Situationswertes schÃ¼tzenswert ist. Entgegen der Beschwerde vermag an dieser Tatsache auch § 24 Abs. 1 KNHV nichts zu Ã¤ndern, wonach der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von GestaltungsplÃ¤nen erfolgt. Diese Bestimmung umschreibt bloss die primÃ¤r zu ergreifenden spezifisch <i>planungsrechtlichen</i> Massnahmen. Der Schutz durch Kern- oder Freihaltezonen bzw. GestaltungsplÃ¤ne hat keinen Vorrang vor den weiteren in § 205 PBG genannten Schutzmassnahmen. Denn diesfalls hÃ¤tte der Verordnungsgeber § 24 Abs. 1 KNHV absoluter, nÃ¤mlich wie folgt formuliert: "Der Schutz von Ortsbildern erfolgt ausschliesslich durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von GestaltungsplÃ¤nen."</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nachstehend ist zu prÃ¼fen, ob die Vorinstanz die SchutzwÃ¼rdigkeit der D-Strasse 01 aufgrund ihres Situationswertes zu Recht bejahte. Die Vorinstanz erwog, das Schutzobjekt befinde sich an prominenter Lage im Ortsbild. Es bilde das Tor zur D-Strasse und prÃ¤ge dieses Quartier mit seinen zahlreichen weiteren inventarisierten oder formell unter Schutz gestellten GebÃ¤uden in wesentlicher Weise mit. Auch der BeschwerdefÃ¼hrer anerkennt die "Torfunktion" seiner Liegenschaft. Entsprechend erÃ¼brigen sich AusfÃ¼hrungen zur Stellung und Lage des GebÃ¤udes.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wie der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht festhÃ¤lt, begrÃ¼ndet die besondere Stellung und Lage einer Baute fÃ¼r sich alleine keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 lit. c PBG. <span>Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung </span>beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2).<span> An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen indessen keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen mÃ¼ssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden kÃ¶nnte. Solches wÃ¤re mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren, lÃ¤sst doch diese Bestimmung den Situationswert fÃ¼r eine Unterschutzstellung genÃ¼gen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe nicht aufgezeigt, inwiefern die Baute aufgrund ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung sowie der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitrage. Das Gutachten des Experten E zitierend erwog die Vorinstanz Folgendes: Das 1894 erstellte GebÃ¤ude wirke wie ein stÃ¤dtisches GeschÃ¤ftshaus. Die Fassade sei im spÃ¤tklassizistischen Stil instrumentalisiert. Sein "pariserisch" anmutendes Mansardendach sei charakteristisch fÃ¼r Wohn- und GeschÃ¤ftshÃ¤user der Jahrhundertwende. Das GebÃ¤ude sei als Zeuge fÃ¼r die Wohn- und Gewerbekultur des auslaufenden 19. Jahrhunderts zu betrachten. Die Vorinstanz hat sich somit durchaus mit der Dach- und Fassadengestaltung auseinandergesetzt und deren Eigenart aufgezeigt. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das GebÃ¤ude nicht als wichtigen und damit qualifizierten Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wertete, sondern es bei der Feststellung der (blossen) Zeugeneigenschaft bewenden liess. Wie oben dargelegt, darf eine wichtige Zeugeneigenschaft von einer Baute, deren Situationswert bedeutsam ist, nicht zusÃ¤tzlich gefordert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b>Auch das beim Architekten F in Auftrag gegebene Privatgutachten vermag an dieser EinschÃ¤tzung nichts zu Ã¤ndern. Dieses hÃ¤lt in Bezug auf die Gestaltung der Liegenschaft D-Strasse 01 bloss fest, dass das ordentlich prÃ¤sentierende Mehrzweckhaus im Dorfbild als Eingangstor zur Begegnungszone D-Gasse (gemeint ist wohl: D-Strasse) zweifellos eine Bedeutung habe. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe ein gutes Alternativprojekt entwickeln lassen, welches die Formensprache des spÃ¤tklassizistischen Mehrzweckhauses Ã¼bernommen und kongenial weiterentwickelt habe. Das Privatgutachten Ã¤ussert sich mit anderen Worten nicht zur Gestaltung und Erscheinung sowie der vorhandenen Ã¤usseren Bausubstanz. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.5 </span></b>Unerheblich ist in diesem Zusammenhang ferner eine stÃ¤dtebauliche Machbarkeitsstudie des Beschwerdegegners aus dem Jahr 2012: Darin wird in Bezug auf die an der D-Strasse 01 und 06 liegenden GebÃ¤ude Folgendes festgehalten: "Hier kann eine Renovation bzw. ein Ersatzbau in Ã¤hnlichem Umfang wie das bestehende Volumen realisiert werden. Mehrere Mitglieder des Beurteilungsgremiums vertreten die Ansicht, dass die HÃ¤usergruppe aus wichtigen Zeitzeugen besteht. Ob ein Ersatzbau der HÃ¤usergruppe denkbar ist, muss im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens geklÃ¤rt werden." Damit liess das Planungsgremium die Frage der ZulÃ¤ssigkeit einer Ersatzneubaute ausdrÃ¼cklich offen. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.6 </span></b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer die Auffassung vertritt, eine Ersatzbaute vermÃ¶ge der Bedeutung des GebÃ¤udes fÃ¼r das Ortsbild genÃ¼gend Rechnung zu tragen, ist dazu Folgendes zu bemerken: <span>Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschÃ¼tzt wird und Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen vermÃ¶gen</span>. Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung ausgeht, wie von einer renovierten Altbaute.<span> Beim Ersatz des streitbetroffenen GebÃ¤udes durch eine Neubaute wÃ¼rde nÃ¤mlich das UrsprÃ¼ngliche und fÃ¼r das Haus Charakteristische zerstÃ¶rt </span>(VGr, <span>4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; </span>RB 1997 Nr. 73)<span>. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang das Argument des BeschwerdefÃ¼hrers, wonach "denkmalpflegerische Fassadenmaskeraden vor ausgehÃ¶hlten Bauten" nicht mehr dem heutigen VerstÃ¤ndnis von Denkmalschutz entsprÃ¤chen. Der vom BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang zitierte BGE 109 Ia 257 bildet keine Grundlage, um auf eine Unterschutzstellung zu verzichten. In diesem Entscheid ging es um die Frage, ob beim ZÃ¼rcher CafÃ© Odeon zusÃ¤tzlich zur Fassade auch noch der Innenraum unter Schutz zu stellen sei, was vom Bundesgericht bejaht wurde. Aus einer solchen zusÃ¤tzlichen Unterschutzstellung des Innenraums darf nicht der Umkehrschluss gezogen werden, lediglich GebÃ¤ude mit einem erhaltenswerten Innern seien schÃ¼tzenswert.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Vielmehr ist dies nur dann angezeigt, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar ebenfalls grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Vorinstanz hat die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung zu Recht bejaht; zur BegrÃ¼ndung kann vollumfÃ¤nglich auf die ErwÃ¤gungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). ErgÃ¤nzend ist Folgendes festzuhalten: Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, seine ErsatzÃ¼berbauung sehe klassische Stadtwohnungen fÃ¼r altersbetreutes Wohnen vor. An derartigen Alterswohnungen bestehe ein gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse. Aufgrund der guten Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr sowie der direkt angrenzenden Organisation G und Betrieben eigne sich sein GrundstÃ¼ck D-Strasse 01 in besonderem Mass fÃ¼r ein solches Bauvorhaben. Es sei unverstÃ¤ndlich, weshalb die Vorinstanz diesem Umstand keine Rechnung getragen habe. Am Bau von Alterswohnungen besteht durchaus ein Ã¶ffentliches Interesse. Indessen vermag dieses Ã¶ffentliche Interesse dasjenige an der Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 01 nicht aufzuwiegen. Das Bauprojekt des BeschwerdefÃ¼hrers sieht vor, die sich auf den Liegenschaften D-Strasse 01 (Kat.-Nr. 02) und 06 (Kat.-Nr. 04) stehenden beiden GebÃ¤ude abzubrechen und durch eine einzelne Neubaute zu ersetzen. Wie in der Prozessgeschichte dargelegt, hat der Beschwerdegegner die (grÃ¶ssere) Liegenschaft Kat.-Nr. 04 aus dem kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten entlassen. Einem Abbruch dieses GebÃ¤udes steht somit nichts entgegen. Der BeschwerdefÃ¼hrer kÃ¶nnte die geplanten Alterswohnungen folglich in einem kleineren Umfang auch auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 realisieren.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist deshalb abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen; eine ParteientschÃ¤digung kann nicht zugesprochen werden (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an ...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><i>Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer</i></p> <p class="Urteilstext"><i>(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010, LS 211.1)</i></p> <p class="Urteilstext">Die Minderheit der Kammer bedauert es, sich hinsichtlich der DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins nicht der Mehrheit anschliessen zu kÃ¶nnen. Aus Sicht der Minderheit hÃ¤tte im vorliegenden Verfahren ein Augenschein von Amtes wegen durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen. Die Minderheit begrÃ¼ndet ihre Auffassung wie folgt:</p> <p class="Urteilstext">Die Mehrheit bejaht einen besonderen Situationswert der Baute. Es kann sein, dass diese EinschÃ¤tzung zutrifft. Nach DafÃ¼rhalten der Kammerminderheit lÃ¤sst sich diese Frage jedoch ohne die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins nicht schlÃ¼ssig beantworten. Die Fotografien des vorinstanzlichen Augenscheinprotokolls zeigen ausschliesslich die unmittelbare Umgebung der unter Schutz gestellten Liegenschaft. Ob Letztere die Siedlung als Ganzes mitprÃ¤gt, lÃ¤sst sich anhand des genannten Protokolls sowie den Ã¼brigen Unterlagen nicht Ã¼berprÃ¼fen. Ohne DurchfÃ¼hrung eines eigenen Augenscheins war dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids damit verwehrt. Aufgrund der Akten allein konnte es im vorliegenden Fall nicht anders entscheiden als das Baurekursgericht. Dies beschrÃ¤nkt fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer den Rechtsweg.</p> <p class="Urteilstext">Das soeben Gesagte bedeutet keineswegs, dass die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zwingend zu einer anderen Beurteilung gefÃ¼hrt hÃ¤tte, ebenso wenig, dass die DurchfÃ¼hrung eines zweitinstanzlichen Augenscheins in sÃ¤mtlichen DenkmalschutzfÃ¤llen notwendig wÃ¤re. Aufgrund der Aktenlage im vorliegenden Fall hÃ¤tte die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins dem Verwaltungsgericht jedoch zumindest die <i>MÃ¶glichkeit</i> gegeben, anders als das Baurekursgericht zu entscheiden.</p> <p class="Urteilstext"> FÃ¼r richtiges Protokoll,</p> <p class="Urteilstext"> der Gerichtsschreiber:</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>