© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/17 Publikationsplattform St.Galler Gerichte Fall-Nr.: B 2025/14 Stelle: Verwaltungsgericht Rubrik: Verwaltungsgericht Publikationsdatum: 19.06.2025 Entscheiddatum: 24.04.2025 Entscheid Verwaltungsgericht, 24.04.2025 Grundstückgewinnsteuer. Art. 44, 134, 136 und 137 StG (SR 811.1). Art. 32 DBG (SR 642.11), Art. 412 f. OR (SR 220). Streitig war zum einen, ob im vorinstanzlichen Entscheid die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Provisionszahlung (Mäklerprovision) an die B.__ AG zu Recht nicht als anrechenbare Aufwendung im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. e StG bzw. als Nebenkosten akzeptiert wurde. Streitig war zum anderen die Höhe der wertvermehrenden Aufwendungen im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. a StG bzw. die Anrechenbarkeit von Liegenschaftsaufwänden, die während der massgebenden Eigentumsdauer angefallen sind und eine dauerhafte Werterhöhung bzw. körperliche oder rechtliche Verbesserung des Grundstückes bewirkten. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass angesichts der gegebenen Verhältnisse (unter anderem wegen fehlendem Nachweis einer tatsächlichen Vermittlungstätigkeit) die Anrechnung einer Provision ausser Betracht falle. Im Weiteren bestehe kein Anlass, den vom Beschwerdegegner im Veranlagungsverfahren gewährten und von der Vorinstanz bestätigten Wertvermehrungsanteil von CHF 127’574 zu korrigieren. Die Beschwerde sei auch in diesem Punkt unbegründet. (Verwaltungsgericht, B 2025/14) Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_295/2025) Entscheid siehe pdf.Kanton St.Gallen Gerichte Verwaltungsgericht Abteilung III Entscheid vom 24. April 2025 Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwal- tungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Schmid Geschäftsnr. B 2025/14 Verfahrens- beteiligte A.__, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG in Law Ilona Zürcher, Anwaltskanzlei Zürcher, Tobelmülistrasse 1, 9425 Z.__, gegen Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen, Vorinstanz, Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Beschwerdegegner, Gegenstand Grundstückgewinnsteuer B 2025/14 2/16 Das Verwaltungsgericht stellt fest : A. a. A.__ war bis 16. Juni 2005 Präsident und danach bis 20. Januar 2020 Mitglied des Verwal- tungsrats der im Heizungsbereich tätigen B.__ AG, Z.__. Im Jahr 2017 verkaufte er seine Aktienbeteiligung an dieser Unternehmung an C.__. Die Übergabe der Aktien fand zwei Jahre später statt. b. Am 14. September 2007 erwarb A.__ im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens das 389 m2 grosse, mit einem Wohnhaus/Gasthof überbaute Grundstück Nr. 0000_, Grund- buch Z.__-Y.__ für CHF 361'000. Das Kantonale Steueramt schätzte den Verkehrswert der Liegenschaft am 10. Oktober 2012 auf CHF 755'000. c. Im Rahmen eines geplanten Verkaufs des Grundstücks Nr. 0000_ an die D.__ AG zum Preis von CHF 1'030'000 stellte A.__ dem kantonalen Steueramt am 30. August 2021 eine Vorausberechnung der Grundstückgewinnsteuer zu. Darin führte er unter anderem aus, er habe in den Jahren 2008 und 2009 das Restaurant/Café/Bar im Erdgeschoss sowie die Aussenfassade der Liegenschaft erneuert. Er verfüge diesbezüglich lediglich über hand- schriftliche Aufzeichnungen und könne zum Beweis nur die Baupläne, die Baubewilligungen der Stadt Y.__ sowie eine Fotodokumentation einreichen. Das kantonale Steueramt erachtete die deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen in der Vorberechnung vom 2. September 2021 als nicht abzugsfähig und legte den steuerba- ren Gewinn auf CHF 627'204 fest. Es führte unter anderem aus, ohne Belege sei eine Auf- teilung der Unterhaltskosten und der wertvermehrenden Aufwendungen kaum möglich. Zu- dem ergebe sich aus dem Neuwertvergleich 2007/2012 keine Wertvermehrung (act. G 8/8 Beilage 2). Der im Jahr 2021 geplante Liegenschaftsverkauf kam in der Folge nicht zu- stande. d. Mit Kaufvertrag vom 5. Juli 2022 veräusserte A.__ das Grundstück Nr. 0000_ für CHF 1'380'000 an eine Privatperson. In der Steuererklärung vom 2. Mai 2023 deklarierte er einen Grundstückgewinn von CHF 194'774 (Erlös CHF 1'380'000 abzüglich Aufwände CHF 69'483 [Malerarbeiten CHF 25'768, Wärmepumpe CHF 43’715] abzüglich Anlagekos- ten CHF 1'115'743 [Erwerbspreis CHF 361'000 + Nebenkosten CHF 270'009 + wertver- B 2025/14 3/16 mehrende Aufwendungen CHF 484’734]). Die Malerarbeiten waren von der E.__ AG, X.__, und die Wärmepumpe von der B.__ AG in Rechnung gestellt worden. Die Nebenkosten enthielten unter anderem eine Provisionszahlung an die B.__ AG von CHF 255'000 und Handänderungssteuern von CHF 15'009 (act. G 8/2 Beilagen 4 und 5). B. a. Mit Verfügung vom 5. Juli 2023 veranlagte das kantonale Steueramt einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'005'123. Die Aufwände von CHF 69'483 qualifizierte es als Unterhaltskosten und liess sie nicht zum Abzug zu. Die Nebenkosten reduzierte es auf CHF 13'877 mit der Begründung, dass die Vorbereitungs- und Beurkundungsgebühren von CHF 1'131.80 und die Eigenprovision von CHF 255'000 nicht abzugsfähig seien. Die wert- vermehrenden Aufwendungen wurden gänzlich nicht zum Abzug zugelassen (act. G 8 /2 Beilage 6). b. Die hiergegen erhobene Einsprache (act. G 8/2 Beilage 7) hiess das kantonale Steueramt mit Einspracheentscheid vom 21. März 2024 teilweise gut, indem es wertvermehrende Auf- wendungen von CHF 127'574 (Ausbau Bar und Gästezimmer CHF 57'574 + ermessens- weise CHF 70'000 für den Dachausbau bzw. den Einbau der Wohnungen) anerkannte und den steuerbaren Grundstückgewinn auf CHF 877'549 reduzierte (act. G 8/2 Beilage 1). c. Den hiergegen von A.__ erhobenen Rekurs vom 5. April 2024 mit den Anträgen, es seien wertvermehrende Aufwendungen von CHF 333'652.60 sowie die Provisionszahlung von CHF 255'000 als anrechenbare Anlagekosten zuzulassen (act. G 8/1), wies die Verwal- tungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit Entscheid vom 12. Dezember 2024 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 2). C. Gegen den Rekursentscheid vom 12. Dezember 2024 erhob A.__ (nachfolgend: der Be- schwerdeführer) mit Eingabe vom 15. Januar 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er stellte den Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Einspracheent- scheid vom 21. März 2024 sei dahingehend abzuändern, dass wertvermehrende Aufwen- dungen von CHF 333'652.60 (anstelle der bisherigen CHF 127'574) sowie Nebenkosten von CHF 255'000 anzurechnen seien (Ziffer 1); die im Einspracheentscheid vom 21. März 2024 nicht als anrechenbar qualifizierten Kosten für die Provisionszahlung an die B.__ AG B 2025/14 4/16 seien im Umfang von CHF 255'000 als anrechenbare Nebenkosten zuzulassen (Ziffer 2) ; die im Einspracheentscheid vom 21. März 2024 nicht als anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen qualifizierten Kosten für den Ausbau des Dachstocks seien im Umfang von CHF 192'910 als anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen zuzulassen (Ziffer 3); al- les unter Kosten- und Entschädigungsfolge (Ziffer 4). Am 29. Januar 2025 teilte die Verwaltungsrekurskommission (nachfolgend: die Vorinstanz) mit, auf eine Vernehmlassung zu verzichten (act. G 7). Das kantonale Steueramt (nachfol- gend: der Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom 19. Februar 2025 unter Verzicht auf eine Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde (act. G 10). Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung : 1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtiger, dessen Begehren mit dem angefochtenen Entscheid abgewiesen wurden, ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 13. Dezember 2024 versandten Re- kursentscheid wurde mit Eingabe vom 15. Januar 2025 rechtzeitig erhoben und erfüllt for- mell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten. 2. 2.1. Gemäss Art. 134 Abs. 1 des Steuergesetzes (sGS 811.1, StG) entspricht der Grundstück- gewinn dem Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwen- dungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte nied- rigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Als Aufwendungen anrechenbar sind nach Art. 137 Abs. 1 StG unter anderem Ausgaben, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und Verbesserung (lit. a; ZIGERLIG/OERTLI/HOF- MANN, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014 , V. Rz. 85 ) sowie die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten (lit. f). Unter die anrechen- baren Aufwendungen fallen sodann Provisionen an Drittpersonen, soweit sie ortsüblich sind und für eine Tätigkeit entrichtet wurden, die zum Vertragsabschluss geführt ha t (sog. B 2025/14 5/16 Mäklerprovisionen; vgl. Art. 137 Abs. 1 lit. e StG). Aufwendungen, die steuerlich bereits abgezogen worden sind, werden nicht angerechnet (Art. 137 Abs. 2 StG). 2.2. Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz den Einspracheentscheid des Be- schwerdegegners vom 21. März 2024 , mit welchem für die Bemessung der Grundstück - gewinnsteuer (bei einem Erlös von CHF 1'380'000) der Erwerbspreis auf CHF 381’000, die anrechenbaren Nebenkosten auf CHF 13’877, die wertvermehrenden Aufwendungen auf CHF 127'574 (CHF 57'574 + CHF 70'000) und der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 877’549 festgesetzt worden waren (act. G 8/2 Beilage 8). Streitig ist vorliegend zum einen, ob im vorinstanzlichen Entscheid die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Pro- visionszahlung von CHF 255'000 an die B.__ AG zu Recht nicht als anrechenbare Aufwen- dung im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. e StG bzw. als Nebenkosten akzeptiert worden ist (vgl. dazu nachstehende E. 3). Streitig ist zum anderen die Höhe der vom Beschwerdeführer auf CHF 333'652.60 bezifferten wertvermehrenden Aufwendungen im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. a StG bzw. die Anrechenbarkeit von Liegenschaftsaufwänden, die während der mass- gebenden Eigentumsdauer angefallen sind und eine dauerhafte Werterhöhung bzw. kör- perliche oder rechtliche Verbesserung des Grundstü ckes bewirkten (vgl. nachstehende E. 4). 2.3. Für die Klärung der streitigen Gegebenheiten kommt die im Steuerrecht geltende Beweis- lastverteilung zur Anwendung. Nach dieser trägt die Steuerbehörde die Beweislast für Tat- sachen, welche die Steuerschuld begründen oder mehren, die steuerpflichtige Person für Tatsachen, welche die Steuerschuld aufheben oder mindern. Im Rahmen ihrer Mitwirkungs- pflicht hat die steuerpflichtige Person Belege vorzulegen, soweit sie für die Veranlagung von Bedeutung sein können (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., VI. Rz. 15, VII. Rz. 23 und 25). 3. 3.1. Die Anrechnung eines Mäklerlohns im Sinn von Art. 413 Obligationenrecht (SR 220, OR) setzt den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit einer Drittperson voraus. Eigenprovisionen wie Entschädigungen an Miterben, Mit - und Gesamteigentümer sowie Verkaufsbemühungen von Organen für eine Gesellschaft fallen für eine Anrechnung grund- sätzlich ausser Betracht. Hingegen kann eine Gesellschaft grundsätzlich von ihren Anteils- inhabern beauftragt werden, für sie den Verkauf einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein sol- ches Rechtsgeschäft ist steuerlich als Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem B 2025/14 6/16 unbeteiligten Dritten ein gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es sich um ein in Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt. Muss aus den Umstän- den geschlossen werden, der Veräusserer hätte einen gleichartigen Vertrag mit einem un- beteiligten Dritten nicht abgeschlossen, kann die Provisionszahlung nicht angerechnet wer- den (VerwGE B 2024/105 vom 15. November 2024 E. 2.1 m.H. auf ZWEIFEL/HUNZIKER/MAR- GRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 10 N 165-168; Steuerbuch [StB] 137 Nr. 1). Eine als Mäklerin beauftragte Gesell- schaft gilt im Verhältnis zum Veräusserer nicht als unabhängig einzustufende Dritte, wenn die entscheidenden, zum Verkauf führenden Tätigkeiten vom Auftraggeber selbst – allen- falls zivilrechtlich betrachtet für die Mäklerin – erbracht worden sind. Der Rechtsgrund einer Provision liegt dann nicht im Mäklervertrag, sondern vielmehr im Beteiligungsverhältnis zwi- schen Mäklerin und Veräusserer und stellt eine nicht anrechenbare Eigenprovision für ei- gene Verkaufsbemühungen dar ( VerwGE B 2024/105 vom 15. November 2024 E. 2.4.2 m.H. auf die Urteile des Verwaltungsgerichts Zürich SB.2015.00014 vom 3. Juni 2015 E. 2.1.2, SB.2015.00088 vom 23. September 2015 E. 2.2 und 2.2.2 sowie SB.2012.00018 vom 22. August 2012 E. 2.1; vgl. auch ZEHNDER/KLÖTI-WEBER, in: Klöti -Weber/Schu- del/Schwarb [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, § 104 N 17a, 18). 3.2. Als weitere Voraussetzung für die Anrechenbarkeit muss die Provision ortsüblich sein. Die Ansätze gemäss Honorarordnung des Schweizerischen Verbandes der Immobilien -Treu- händer, Sektion Ostschweiz (OSVIT), gelten in der Praxis als ortsüblich. Für Wohn - und Geschäftshäuser gilt gemäss Veranlagungspraxis eine Provision von 1 bis 3 % und für Ein- zelobjekte im Stockwerkeigentum eine solche von 2 bis 4 % als ortsüblich (vgl. StB 137 Nr. 1). Für die Anerkennung der Mäklerprovision als Anlagekosten im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. e StG ist im Weiteren erforderlich, dass die Vermittlungstätigkeit der Mäklerin auch effektiv zum Vertragsabschluss führte (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 10 N 166; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., V. Rz. 98). 3.3. Eine Mäklerprovision kann als steuermindernde Tatsache gemäss der allgemeinen Beweis- lastregel grundsätzlich nur berücksichtigt werden, wenn die steuerpflichtige Person neben dem Beweis über den Abschluss des Mäklervertrags und die Art der Mäklertätigkeit a uch die zum Grundstücksverkauf führende Mäklertätigkeit zu belegen sowie den Zahlungsnach- weis zu erbringen vermag (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT a.a.O., § 10 N 173; VerwGE B 2024/105 vom 15. November 2024 E. 2.1). 3.4. B 2025/14 7/16 3.4.1. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer die B.__ AG im Jahr 2017 an C.__, X.__, ver- kaufte, die Aktien zwei Jahre später dem Käufer übergab und im Wertschriftenverzeichnis der Steuererklärung 2021 ein «Darlehen F.__ (Aktienverkauf)» von CHF 64'000 deklarierte (act. G 8/2 Beilage 18). Aktenkundig ist im Weiteren, dass der im Jahr 2021 zum Preis von CHF 1'030'000 geplante Verkauf der Liegenschaft Nr. 0000_ an die D.__ AG (vgl. act. G 8/8 Beilage 2) nicht zustande kam. Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz sodann unter anderem fest, der Beschwer- deführer berufe sich auf eine mündliche Vereinbarung, wonach die Mäklerin (B.__ AG) die Differenz zwischen dem mit der D.__ AG vereinbarten Kaufpreis von CHF 1'030'000 und dem effektiv erzielten Kaufpreis von CHF 1'380'000 abzüglich der Kosten von CHF 94'492 als Provision – mithin ein Betrag von CHF 255'508 – vereinnahmen dürfe. Eine Entschädi- gung von 18 Prozent des Verkaufspreises lasse auf ein besonderes Näheverhältnis schlies- sen. Ein Näheverhältnis wirtschaftlicher Art ergebe sich auch aus der Faktura vom 30. Mai 2022, worin die B.__ AG ein ihr vom Beschwerdeführer gewährtes Darlehen von CHF 90'000 einschliesslich Zins von CHF 10'000 verrechnet und lediglich einen Betrag von CHF 155'000 in Rechnung gestellt habe. Was es mit diesem Darlehen genau auf sich ge- habt habe, ergebe sich aus den Akten nicht, weshalb auch unklar sei, ob ein Zusammen- hang mit dem in der Steuererklärung 2021 aufgeführten « Darlehen F.__ (Aktienverkauf)» bestehe, dessen Steuerwert mit CHF 64'000 deklariert worden sei. Zu berücksichtigen sei auch, dass die B.__ AG dem Beschwerdeführer am 10. Mai 2022 den Einbau einer Hei- zungsanlage für CHF 43'715 offeriert habe. Vor diesem Hintergrund könne nicht von einem Vertragsverhältnis unter wirtschaftlich unabhängigen Dritten gesprochen werden, zumal beim früheren Verkaufsversuch eine Provision von ledi glich CHF 3'000 vereinbart worden sei (act. G 8/8 Beilage 1). Zudem falle auf, dass die B.__ AG die Provisionsrechnung am 30. Mai 2022 erstellt habe , mithin mehrere Wochen vor dem Zustandekommen des Ver- kaufs. Im Übrigen sei nicht nachvollziehbar, wie der Betrag von CHF 9'806.25 für die Han- dänderungssteuer in der Provisionsberechnung der B.__ AG vom 30. Mai 2022 bereits habe berücksichtigt werden können, sei diese doch erst am 27. Juli 2022 in Rechnung ge- stellt worden (act. G 8/8 Beilage 6). Aufgrund der dargelegten Umstände sei davon auszu- gehen, dass die B.__ AG nur formell als Mäklerin aufgetreten sei, zumal die Liegenschafts- vermittlung nicht vom Zweck der Gesellschaft gemäss Handelsregister umfasst sei. Zudem fehle es am Nachweis, dass die B.__ AG überhaupt vermittelnd tätig geworden sei. Der Beschwerdegegner habe die Mäklerprovision daher zu Recht nicht den abzugsfähigen Ne- benkosten zugerechnet (act. G 2 S. 7 f.). 3.4.2. Der Beschwerdeführer wendet ein, Beschwerdegegner und Vorinstanz würden verkennen, B 2025/14 8/16 dass zwischen dem Verkauf der Aktien im Jahr 2017 und der Grundstückveräusserung im Jahr 2022 fünf Jahre lägen. Dieser (zeitliche) Abstand reiche aus, um eine wirtschaftliche Trennung der beteiligten Parteien anzunehmen. Der Beschwerdeführer sei weder Gesell- schafter noch Organ der B.__ AG, weshalb eine Eigenprovision sowie ein Eigennutzen aus- geschlossen werden könne. Allfällige eigene Verkaufsbemühungen des Beschwerdefüh- rers hätten bereits aufgrund der damals vorliegenden krankheitsbedingten Einschränkung nicht stattgefunden. Im Weiteren stehe das Darlehen über CHF 90'000 (mit fest vereinbar- tem Zins von CHF 10'000) in keinem Zusammenhang mit der Vermittlungstätigkeit. Es gebe keine Anhaltspunkte/Beweise dafür, dass es einen Einfluss auf die Höhe der Provision ge- habt oder die Unabhängigkeit der B.__ AG beeinträchtigt hätte. Weder die Vorinstanz noch der Beschwerdegegner hätten schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, weshalb ein Nähe- verhältnis aufgrund anderweitiger Geschäftsbeziehungen anzunehmen sein sollte. Die vor- getragenen Argumente vermöchten keine Abhängigkeit oder Interessenkollision aufzuzei- gen. Der Mäkler (Organ der B.__ AG) habe im späteren Verlauf selber ein entsprechendes Unternehmen – die G.__ AG – gegründet (act. G 3 Beilage 4), weshalb die Qualifikation für einen Vermittlungsauftrag nicht in Frage gestellt werden könne. Die B.__ AG habe das Dar- lehen (CHF 90'000) zur Vorauszahlung von Heizungsmaterial benötigt. Im Darlehensver- trag sei ein pauschaler Zins von CHF 10'000 für einen Zeitraum von 9 Monaten (14. März bis 25. Dezember 2022) vereinbart; der Zinssatz liege über den steuerlich anerkannten Zinssätzen 2022 für Vorschüsse/Darlehen von Beteiligten oder nahestehenden Dritten. Zu- sätzlich sei auch ein Verzugszins bei Nichteinhaltung der Zahlungsfrist vereinbart worden (act. G 3 Beilage 5). Ein Zusammenhang mit dem in der Steuererklärung 2021 aufgeführten «Darlehen F.__ (Aktienverkauf)» bestehe nicht, da es sich dabei um ein Verkäuferdarlehen für den Firmenkauf handle, für welches in der Steuererklärung 2021 kein Zinsertrag aufge- führt worden sei. Im Rekursverfahren sei das Zustandekommen der Provisionsvereinba- rung klar aufgezeigt worden. Dies sei im Rekursentscheid nicht vollumfänglich berücksich- tigt worden. Die Ansätze für die Handänderungssteuer und allfällige Inserat- und Werbe- kosten sowie die Beurkundungsgebühren seien bekannt; sie seien ausnahmsweise bei der Provisionsvereinbarung berücksichtigt worden. Die Provision sei ergebnisorientiert festge- legt und der Mäklerin sei ein höherer Anteil am Mehr erlös zugestanden worden. Dies sei eine übliche Methode, insbesondere bei schwierigen oder gescheiterten Verkaufsversu- chen. Die Provisionsvereinbarung habe auf einer nachgewiesenen Vermittlungstätigkeit der Mäklerin basiert. Die Provisionshöhe stehe im Verhältnis zur erzielten Preissteigerung. Auf- grund der dargelegten Umstände könne nicht davon ausgegangen werden, dass die B.__ AG nur formell als Mäklerin tätig gewesen sei. Sofern die Provisionshöhe von CHF 255'000 wider Erwarten als unüblich angesehen werd e, sei mindestens die gemäss StB 137 Nr. 1 anerkannte Provision von 3 % als abzugsfähiger Betrag zu gewähren (act. G 1 S. 3-8). 3.5. B 2025/14 9/16 3.5.1. Vorliegend wurde die B.__ AG von ihrem früheren Aktionär/Organ – dem Beschwerdeführer – beauftragt, den Verkauf der Liegenschaft Nr. 0000_ zu vermitteln. Ein solcher Mäklerver- trag im Sinn von Art. 412 OR bedarf keiner besonderen Form. Gemäss Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid basiert die streitige Provision laut Angaben des Beschwerde- führers auf einer mündlichen Vereinbarung mit der B.__ AG, wonach die Mäklerin ( B.__ AG) die Differenz zwischen dem mit der D.__ AG vereinbarten Kaufpreis von CHF 1'030'000 (vgl. vorstehende E. 3. 4.1) und dem effektiv erzielten Kaufpreis von CHF 1'380'000 abzüglich der Kosten von CHF 94'492 (CHF 69'483 [«Abzüge»] + CHF 15'009 [«Nebenkosten»] + CHF 10'000 [«Unvorhergesehenes»]) als Provision verein- nahmen dürfe (vgl. act. G 8/1 S. 6). Aus dem Vergleich des Provisionsbetrags (CHF 255'000) mit dem erzielten Preis (CHF 1'380'000) resultiert eine Provisionssatz von gut 18%. Dieser liegt weit ausserhalb des üblichen Provisionsbereichs für vergleichbaren Objekte von 2-4% (vgl. vorstehende E. 3. 2). An der Unüblichkeit der Provisionshöhe ver- mag auch der vom Beschwerdeführer angeführte Umstand nichts zu ändern, dass die Pro- vision ergebnisorientiert und mit Blick auf die früheren (gescheiterten) Verkaufsbemühun- gen festgelegt worden sei (act. G 1 S. 7). Damit fällt die Anrechenbarkeit des Betrags von CHF 255'000 ausser Betracht. Zu klären bleibt, ob die Voraussetzungen für die Anrechen- barkeit einer im üblichen Bereich liegenden Provision gegeben sind. 3.5.2. Wie dargelegt erachtet die Vorinstanz ein wirtschaftliches Näheverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und der Mäklerin ( B.__ AG) unter anderem mit Blick auf die vom Be- schwerdeführer der Mäklerin gewährten beiden Darlehen als gegeben. Das «Darlehen F.__ (Aktienverkauf)» wurde in der Steuerklärung 2021 mit CHF 64'000 Nennwert und als er- tragslos aufgeführt (act. G 8/2 Beilage 18). In der Steuererklärung 2022 (act. G 3/7) wurde es noch mit CHF 8'000 deklariert. Das weitere, auf einem Vertrag vom 14. März 2022 (act. G 3/5) basierende, per Ende 2022 rückzahlbare Darlehen von CHF 90’000 wurde in der Steuererklärung 2022 mit CHF 0 und einem Zinsertrag von CHF 10'000 aufgeführt (act. G 3/7). Der daraus sich ergebende Zinssatz p.a im Bereich von 15% (vgl. ESTV Rundschrei- ben Nr. 195/steuerlich anerkannte Zinssätze für Vorschüsse und Darlehen 2022; act. G 3/6) deutet als solcher nicht auf ein Näheverhältnis im erwähnten Sinn. Hingegen weist die Art der Darlehenstilgung und der Zinszahlung (Verrechnung mit der Provisio nsforderung von CHF 255'000; act. G 8/2 Beilage 5) auf einen gewissen Zusammenhang des Darlehens bzw. der Zinshöhe einerseits und der Provisionsforderung von CHF 255'000 anderseits hin. So war der nach Verrechnung verbleibende Betrag von CHF 155'000 bereits Mitte Juni 2022 zur Zahlung fällig (vgl. act. G 8/2 Beilage 5), wodurch auf diesen Zeitpunkt auch das – erst im März 2022 aufgenommene – Darlehen von 90'000 getilgt und der gesamte Z ins von CHF 10'000 – an sich geschuldet für die vereinbarte Laufzeit bis Ende 2022 – bezahlt B 2025/14 10/16 war. Im Ergebnis wurde das Darlehen von CHF 90'000 somit für eine Laufzeit von zwei Monaten mit CHF 10'000 verzinst. Dieses Geschäftsgebaren ist, soweit es sich nachvoll- ziehen lässt, als ungewöhnlich zu bezeichnen. Hinzu kommt, dass die Provision bereits am 30. Mai 2022 und damit rund einen Monat vor Unterzeichnung des Grundstück -Kaufver- trags vom 5. Juli 2022 (act. G 8/2 Beilage 24) in Rechnung gestellt und zur Zahlung fällig (act. G 8/2 Beilage 5) wurde. Zu Recht ortete die Vorinstanz in diesem Zusammenhan g eine wirtschaftliche Nähe der Beteiligten. Der Umstand allein, dass zwischen dem Verkauf der Aktien der B.__ AG durch den Beschwerdeführer (2017) und dem Verkauf der Liegen- schaft Nr. 0000_ (2022) ein Zeitraum von fünf Jahren liegt, ist vor dem geschilderten Hin- tergrund für sich allein nicht geeignet, ein wirtschaftliches Näheverhältnis des Beschwerde- führers zur B.__ AG auszuschliessen. 3.5.3. Im Weiteren ist die Vermittlungstätigkeit der B.__ AG, welche die Vermittlung von Immobi- lien nicht zum Gesellschaftszweck hat (vgl. Handelsregister), betreffend das Grundstück Nr. 0000_ nicht durch konkrete Bemühungsnachweise dokumentiert. Auch fehlt es an ei- nem Nachweis, dass die Vermittlungstätigkeit der B.__ AG zum Zustandekommen des Grundstückverkaufs führte. Die nicht belegten Angaben im Schreiben von C.__ vom 14. Januar 2025 (act. G 3/4) vermögen weder eine konkrete Vermittlungstätigkeit der B.__ AG noch eine Kausalität zum Grundstückkaufvertrags-Abschluss am 5. Juli 2022 (act. G 8/2 Beilage 24) nachzuweisen. 3.5.4. Die vom Beschwerdeführer als Auftraggeber im Mäklervertrag mit der B.__ AG geltend ge- machte Provision von 3% des Verkaufspreises kann deshalb angesichts des fehlenden Nachweises, dass die Vermittlungstätigkeit der B.__ AG zum Vertragsabschluss führte, nicht als anrechenbare Aufwendung abgezogen werden. Hieran vermag der vom Be- schwerdeführer angeführte Umstand, dass der Eigentümer der B.__ AG (C.__) am 8. Au- gust 2023 die G.__ AG mit Sitz in Z.__ gründete, nichts zu ändern , zumal es vorliegend nicht um die Vermittlungsqualifikation des Organs der Mäklerin geht, sondern um den Nach- weis der tatsächlichen Vermittlungstätigkeit . Angesichts der geschilderten tatsächlichen Verhältnisse fällt – wie im vorinstanzlichen Entscheid festgestellt – die Anrechnung einer Provision ausser Betracht. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet. 4. Die vom Beschwerdeführer auf CHF 333'652.60 bezifferten wertvermehrenden Aufwendun- gen im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. a StG wurden vom Beschwerdegegner im Betrag von CHF 57'574 betreffend Baukosten für Bar und Gästezimmer sowie mit einem Pauschalbe- trag von CHF 70'000 betreffend Dachausbau und Einbau Dachwohnungen anerkannt B 2025/14 11/16 (act. G 8/2 Beilage 1 S. 3 f.) und von der Vorinstanz bestätigt. Streitig sind – in dem über den Pauschalbetrag von CHF 70'000 hinausgehenden Umfang – die im geltend gemachten Gesamtbetrag enthaltenen Kosten für den Ausbau des Dachstocks von CHF 192'910 und den Bau der Dachwohnungen von CHF 83'168.60. 4.1. Für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer relevante wertvermehrende Ausgaben sind zu unterscheiden von den bei der Einkommenssteuerveranlagung abzugsfähigen Un- terhaltskosten für Instandhaltung, Instandstellung, Ersatzbeschaffung und Betrieb der Lie- genschaft im Sinn von Art. 44 StG (vgl. ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., II. Rz. 484). Bei Grundstücken des Privatvermögens können die Unterhaltskosten, die Kosten der In- standstellung von neu erworbenen Grundstücken, die Versicherungsprämien und die Kos- ten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitio- nen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abziehbar sind. Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind auch die Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau (Art. 44 Ab s. 2 StG; vgl. auch die gleichlautende Regelung von Art. 32 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundes- steuer, SR 642.11, DBG). Der Steuerpflichtige kann für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, anstelle der tatsächlichen Kosten einen Pauschal- abzug geltend machen (Art. 44 Abs. 4 StG). Für die Abgrenzung der wertvermehrenden und werterhaltenden Aufwendungen sind deren Anteile zu schätzen. Dabei obliegt es der steuerpflichtigen Person, die notwendigen Schätzungsgrundlagen (Angaben über ausge- führte Arbeiten, Zustand/Ausstattung der Liegenschaft vor und nach dem Umbau) zu be- schaffen. Gegebenenfalls hat die Steuerbehörde von der steuerpflichtigen Person eine de- taillierte Sachdarstellung zu verlangen ( ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., S. 394 Rz. 157). Aufwendungen, die im Einzelnen nicht mehr belegt, aber glaubhaft ge- macht werden können, sind von der Steuerbehörde nach pflichtgemässem Ermessen an- zurechnen. Letzteres kommt vorab bei Aufwänden zum Tragen, die längere Zeit zurücklie- gen und für welche keine Belege mehr verfügbar sind (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., V. Rz. 88). Gemäss Veranlagungspraxis (StB 137 Nr. 2) und Rechtsprechung (SGE 1998 Nr. 14) bildet der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage, um die vom Steuer- pflichtigen pauschal geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen bzw. um die wert- vermehrenden von den werterhaltenden Aufwendungen ermessensweise abzugrenzen. Dabei wird die mutmassliche Wertvermehrung ermittelt aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich. Beim gesamthaften Vergleich wird der Neuwert im Zeitpunkt des Erwerbs (amtliche Schätzung) mit dem Baukostenindex auf den Veräusserungszeitpunkt hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Baukostenindex B 2025/14 12/16 und dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Beim Einzelver- gleich wird sinngemäss verfahren; die Wertvermehrungen werden hierbei stufenweise von einer amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer ermittelt (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., V. Rz. 89; BGer 2C_1058/2018 vom 26. September 2019 E. 4.3). 4.2. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, aus der eingereichten Foto- und Plan- dokumentation (act. G 8/2 Beilage 4) und dem Vergleich der amtlichen Schätzungen von 2007 und 2012 (act. G 8/8 Beilage 6) ergebe sich, dass am Haus auf Grundstück Nr. 0000_ verschiedene Um- und Ausbauarbeiten vorgenommen worden seien. Gemäss Schätzung vom 20. März 2007 habe die Liegenschaft eine Bar mit Wirtewohnung (EG/1. OG) sowie Gästezimmer umfasst. In der Schätzung vom 26. September 2012 seien demgegenüber eine Bar im Erdgeschoss, Gästezimmer und ein Büro im ersten Obergeschoss sowie zwei Zweizimmerwohnungen im zweiten Obergeschoss aufgeführt worden. Die genauen Bau- kosten würden sich aus den vom Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen nicht zuver- lässig ermitteln lass en. In den Akten befänden sich einzig eine Kopie der Rechnung der H.__ GmbH vom 5. September 2009 über CHF 179'118 (act. G 8/2 Beilage 16) sowie ver- schiedene Kostenaufstellungen (z.B. act. G 8/8 Beilage 12), die jedoch zum Nachweis der effektiven Kosten nicht ausreichen würden. Auch die dokumentierten Bargeldbezüge wür- den keine Rückschlüsse auf die angefallenen bzw. bezahlten Baukosten zulassen, weil es am Nachweis fehle, dass die Mittel tatsächlich im behaupteten Umfang für den Um - bzw. Anbau verwendet worden seien. So habe der Beschwerdeführer beispielsweise keine Zah- lungsquittungen eingereicht. Gestützt auf die eingereichten Unterlagen lasse sich auch keine Aufteilung in Unterhalts - und Anlagekosten vornehmen. Da wertvermehrende Auf- wendungen zwar glaubhaft gemacht seien, jedoch nicht belegt werden könnten, sei deren Anteil anhand eines Neuwertvergleichs festzulegen. Dies erscheine sachgerecht, nachdem die Umbauarbeiten rund 15 Jahre zurücklägen. Aus dem Unterschied des (mit Baukosten- index auf den Veräusserungszeitpunkt) hochgerechneten Neuwerts (GVA-Schätzung) und dem Neuwert (GVA -Schätzung) im Zeitpunkt des Verkaufs resultiere eine mutmassliche Wertvermehrung von CHF 113'090. Somit sei nicht zu beanstanden, dass der Beschwer- degegner die wertvermehrenden In vestitionen auf CHF 127'574 (CHF 57'574 + CHF 70'000) festgesetzt habe (act. G 2 S. 9-11). 4.3. Der Beschwerdeführer legt dar, für den Ausbau des Dachstocks einschliesslich der Dach- wohnungen im Zeitraum von Februar 2009 bis Juli 2010 seien lediglich CHF 70'000 der bewiesenen Aufwendungen von CHF 276'078.60 (CHF 192'910 + CHF 83'168.60) aner- kannt worden; dies sei angesichts der umfangreichen Nachweise, die er beigebracht habe, B 2025/14 13/16 weder nachvollziehbar noch gerechtfertigt. Nicht alle der von ihm eingereichten Beweismit- tel zur Beurteilung der Zahlungen für wertvermehrende Aufwendungen seien von der Vor- instanz gebührend berücksichtigt worden. Insbesondere belege ein im Rekursverfahren eingereichter Entscheid des Kreisgerichts I.__, dass von der Rechnung der H.__ GmbH vom 5. September 2009 zumindest ein Betrag von CHF 115'900 vom Beschwerdeführer bezahlt worden sei. Die Vorinstanz sei in Verletzung des rechtlichen Gehörs in keiner Weise auf diesen Entscheid eingegangen. Dieser Entscheid sei auch für die Vorinstanz bindend und von ihr entsprechend zu würdigen. Die im Entscheid angeführte Zahlung sei als wer t- vermehrender Aufwand anzuerkennen. Weitere Kosten von CHF 83'168.60 hätten während des Veranlagungsverfahrens belegt werden können (act. G 8/8 Beilage 9). Trotz Vorhan- denseins diverser Beweismittel seien die anrechenbaren Kosten mit CHF 70'000 pauschal gewürdigt worden. In der pauschalen Würdigung seien trotz vorhandenen Belegs auch die Kosten der H.__ GmbH enthalten. Unter Berücksichtigung aller Beweismittel seien noch CHF 77'010 (CHF 276’78.60 – CHF 115'900 [effektiv belegte Kosten Ausbau Dachstock] – CHF 83'168.60 [effektiv belegte Kosten Bau Dachwohnungen]) allein für die Rechnung der H.__ GmbH streitig. Der Beschwerdeführer habe auch die Differenz von CHF 77'010 bar bezahlt. Dies habe er anhand der «Liste Vergleich Bargeldbezüge 01.01.2009 – 31.10.2010 & 2011-2012» (act. G 8/2 Beilage 23) plausibel darlegen können. Es seien somit wertver- mehrende Aufwendungen von insgesamt CHF 276'078.60 zum Abzug zuzulassen. Vo- rinstanz und Beschwerdegegner würden verkennen, dass es möglich sei, auch hinsichtlich steuermindernder Tatsachen eine Schätzung nach pflichtgemässem Ermessen vorzuneh- men. Es erscheine völlig lebensfremd, dass der Ausbau eines Dachstocks und der Bau von zwei Dachwohnungen lediglich Kosten von CHF 70'000 verursacht haben solle. Zumindest sei unter dem Titel der wertvermehrenden Aufwendungen ein Betrag von CHF 199'068.60 zu anerkennen. Diese Summe basiere auf den detaillierten Nachweisen, die vom Be- schwerdeführer vorgelegt worden seien (act. G 1 S. 8-13). 4.4. 4.4.1. Dem Entscheid des Kreisgerichts I.__ vom 17. März 2010 (act. G 8/14, Beilage 27, S. 6), lässt sich entnehmen, dass von der Rechnung der H.__ GmbH vom 5. September 2009 betreffend Ausbau des Dachstocks (act. G 8/2 Beilage 16) im damaligen Zeitpunkt ein Be- trag von CHF 105'510 vom Beschwerdeführer bezahlt worden war und das Gericht von einem Gesamtanspruch der H.__ GmbH von CHF 115'900 ausging. Allein mit dem Beleg der Zahlung im erwähnten Umfang ist jedoch der hier streitige wertvermehrende Charakter der vorgenommenen Arbeiten noch nicht dargetan. Auch zum Vorbringen des Beschwer- deführers, dass die Kosten von CHF 83'168.60 (Dachwohnungen) während des Veranla- gungsverfahrens (act. G 8/8 Beilage 9) belegt worden seien, ist festzuhalten, dass der B 2025/14 14/16 Nachweis der Baukosten und der Bezahlung derselben für sich allein noch nicht genü gt, eine aus der Bautätigkeit resultierende Wertvermehrung nachzuweisen. Bei der Sanierung einer Altliegenschaft, wie sie hier in Frage steht, fällt in aller Regel ein erheblicher Anteil Instandstellungs- und Unterhaltskosten an, welche bei der jeweiligen Einkommenssteuer- veranlagung geltend zu machen sind bzw. gewesen wären (vgl. E. 4.1 hiervor; Art. 44 Abs. 2 StG; vgl. zum Verhältnis zwischen abziehbaren Unterhaltskosten und nicht abzugsfähigen Anlagekosten auch St. Galler Steuer buch [StB] 44 Nr. 3 Ziffern 2 und 3). Im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung 2008 hatte der Beschwerdeführer Unterhaltskosten von CHF 100'000 aufgeführt, wohingegen für die Steuerveranlagung 2009 insbesondere die Rechnung der H.__ GmbH vom 5. September 2009 soweit ersichtlich (vgl. act. G 8/8 Bei- lage 9 [Steuerformular 7 für 2009 ) mit Bezug auf Kosten für Liegenschaftsinstandstel- lung/Unterhalt nicht zum Tragen kam. Mit Blick auf die Positionen der erwähnten Rechnung ist davon auszugehen, dass damals eine zu einem erheblichen Teil als werterhaltend ein- zustufende Sanierung (vgl. vorstehende E. 4.1 zweiter Absatz und StB 44 Nr. 3 Ziffer 1 [zur Abzugsfähigkeit der entsprechenden Aufwände im Rahmen der Einkommensbesteuerung]) stattgefunden haben dürfte, wobei auch ein wertvermehrender Anteil resultierte. 4.4.2. Soweit vorliegend die baulichen Investitionen als solche und die entsprechenden Zahlun- gen als belegt zu erachten sind, vermag dieser Umstand wie dargelegt nichts an der Not- wendigkeit der Abgrenzung der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile der Lie- genschaftsaufwände (vgl. dazu vorstehende E. 4.1) zu ändern. Aus den vom Beschwerde- führer im Veranlagungs- und in den Rechtsmittelverfahren eingereichten Unterlagen/Auf- stellungen ergibt sich keine konkrete Begründung, inwiefern den von ihm angeführten Auf- wänden effektiv zur Hauptsache bzw. ausschliesslich wertvermehrender Charakter zukom- men soll. In der gegebenen Situation blieb als Möglichkeit für die Festlegung des Wertver- mehrungs-Anteils der getätigten Investitionen einzig eine Annäherungslösung. Der Be- schwerdegegner nahm zu diesem Zweck praxisgemäss eine Neuwertvergleichsberech- nung vor und aner kannte wie dargelegt einen Betrag von CHF 127'574 (CHF 57'574 + CHF 70'000) als wertvermehrenden Anteil (act. G 8/2 Beilage 1 ). Hinsichtlich der vo- rinstanzlich bestätigten Bemessung der mutmasslichen Wertvermehrung in den Jahren ab 2007 für das Gebäude mit CHF 113'090.14 (Neuwertschätzung GVA 20 12 von CHF 1'246'000 [act. G 8/2 Beilage 25] abzüglich GVA-Neuwert 2007 gemäss Baukostenin- dex von CHF 1'132.909.86 [CHF 1'048'000 : 987.4 x 1067.4]; act. G 2 S. 11) bestehen keine Anhaltspunkte für fehlerhafte Annahmen, und der Beschwerdeführer bringt auch keine ent- sprechenden Einwände vor. Die GVA-Schätzung vom 10. Oktober 2012 war mit Blick auf den Zehnjahres-Schätzungsturnus (Art. 6 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.1) auch im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft am 5. Juli 2022 noch aktuell und damit für die Grundstückgewi nnsteuer-Bemessung B 2025/14 15/16 anwendbar. Es besteht mithin kein Anlass, den vom Beschwerdegegner im Veranlagungs- verfahren gewährten und von der Vorinstanz bestätigten Wertvermehrungsanteil von CHF 127’574 zu korrigieren. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet. 5. Ganz am Ende seiner Beschwerde rügt der Beschwerdeführer der «Vollständigkeit halber», ihm sei das Recht gemäss Art. 181 Abs. 2 StG verwehrt worden, seine Einsprache vor der Veranlagungsbehörde mündlich zu begründen. Daraus leitet er eine Gehörsverletzung ab. Dazu ist vorab festzuhalten, dass Art. 181 Abs. 2 StG lediglich ein Recht auf mündliche Begründung statuiert, nicht jedoch ein solches auf Durchführung einer Einspracheverhand- lung (vgl. VerwGE B 2023/127 und B 2023/128 vom 24. Mai 2024 E. 6.2). In sei ner Ein- sprache vom 12. Juli 2023 hat der Beschwerdeführer keinen Antrag gestellt, die Einsprache (ergänzend zu seiner schriftlichen Begründung) auch mündlich begründen zu dürfen (vgl. act. G 8/8/9). Erst als der Einspracheentscheid bereits ergangen war, ba t der – nunmehr durch einen Fachmann für Finanz - und Rechnungswesen – vertretene Beschwerdeführer «um einen Termin, damit wir Ihnen den Sachverhalt vor Ort aufzeigen/schildern können» (vgl. act. G 8/28). Diese Bitte kann nicht als förmlicher Antrag auf mündliche Einsprachebe- gründung interpretiert werden (vgl. VerwGE B 2005/139 vom 15. November 2005 E. 2), wobei sie ohnehin verspätet gewesen wäre. Der Vollständigkeit halber ist beizufügen, dass die Rüge, dem Beschwerdeführer sei das Recht auf mündliche Begründung verwehrt wor- den, im Verfahren vor Verwaltungsgericht erstmals erhoben wird; im Rekursverfahren (und auch dort erst im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels) wurde diesbezüglich bloss vor- gebracht, man wolle «festhalten, dass der [Beschwerdeführer] nach Erhalt des Einsprache- entscheids vom 21. März 2024 um einen Termin mit dem Kantonalen Steueramt St. Gallen gebeten hat, um den Sachverhalt bei einem Gespräch aufzeigen zu können und allfällige Unklarheiten und Missverständnisse zu klären». Ein solches Vorgehen erscheint mit Blick auf das aus Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) abgeleitete Gebot, angebliche Verfah- rensmängel möglichst rasch vorzutragen, um unnötige Verfahrensweiterungen zu vermei- den (vgl. statt vieler BGer 1C_128/2013 vom 17. Juni 2014 E. 9) , deutlich verspätet. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet. 6. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Aufgrund dieses Verfahrensausgangs gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens – dem Streit- wert entsprechend ergibt sich eine Entscheidgebühr von CHF 6'700 – zulasten des Be- schwerdeführers (Art. 95 Abs. 1 VRP). Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht ge- schuldet. B 2025/14 16/16 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 6'700, unter Anrechnung seines Kostenvorschusses in gleicher Höhe. 3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.