<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00016</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208624&amp;W10_KEY=13013550&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00016</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.05.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umbau eines Mehrfamilienhauses: Legitimation der Gemeinde, Ausnützungsberechnung. Die Ausnützungsberechnung hat gemäss §§ 255 und 259 PBG zu erfolgen und richtet sich somit nach kantonalem Recht. Dass die kommunale Bauordnung das zulässige Ausnützungsmass festlegt, ändert nichts daran, dass sich der Streit um die Anwendung des kantonalen Rechts dreht und sich somit die Gemeinde zur Begründung ihrer Legitimation nicht auf die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts berufen kann (E. 2). Das Baugrundstück ist aus der Teilung eines grösseren Grundstücks in vier Parzellen entstanden. Das Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn Ausnützungsreserven von den anderen Teilparzellen des früheren Grundstücks beansprucht werden können. Die entscheidende Frage, in welchem Umfang bei der Parzellierung des früheren Grundstücks Ausnützungsreserven bestanden, die dem heutigen Baugrundstück zugeteilt werden konnten, lässt sich aufgrund der gegebenen Aktenlage jedoch nicht entscheiden, und damit die Einhaltung der Ausnützung nicht überprüfen. Die Baubewilligungsbehörde wird eine vollständige Nachprüfung der Ausnützung vorzunehmen haben (E. 3). Nichteintreten. Teilweise Gutheissung und Rückweisung an örtliche Baubehörde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSRESERVE">AUSNÃTZUNGSRESERVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DER GEMEINDE">LEGITIMATION DER GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10146" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00016</p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00058</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Mai 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>1. A AG,</span></a><span> vertreten durch B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_3_14">,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_3_15">Rechtsanwalt,</a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadt WÃ¤denswil,<b> </b><br/> vertreten durch die Baukommission WÃ¤denswil, diese </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_21">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_26">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_31">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_7_37">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_8_43"><span>Baukommission WÃ¤denswil,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_9_48">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 20. November 2007 erteilte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil der A AG die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau des Mehrfamilienhauses Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in WÃ¤denswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von E sowie von G und F als MiteigentÃ¼mer des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 16. Dezember 2008 unter Aufhebung der Baubewilligung gut.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen liessen die A AG am 16. Januar 2009 (VB.2009.00016) und die Stadt WÃ¤denswil am 5. Februar 2009 (VB.2009.00058) Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, je mit den AntrÃ¤gen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 27. Januar bzw. 17. Februar 2009 auf Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 25. MÃ¤rz 2009 beantragen, es sei je unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auf die Beschwerde der Stadt WÃ¤denswil nicht einzutreten und diejenige der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin abzuweisen. Mit Replik vom 14. Mai 2009 hielt die Stadt WÃ¤denswil an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Aus GrÃ¼nden der ZweckmÃ¤ssigkeit sind die Beschwerdeverfahren VB.2009.00016 und VB.2009.00058 zu vereinigen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (</span>VRG) ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht berechtigt.</p> <p class="Urteilstext">Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in der frÃ¼heren Fassung anerkannte die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der Gemeinde, wenn sie sich fÃ¼r die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder VerwaltungsvermÃ¶gen geltend machte und wenn sie wie eine Privatperson betroffen war (RB 2004 Nr. 6; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 62, mit Hinweisen). An diese Rechtsprechung knÃ¼pft auch § 21 lit. b VRG an (<span class="UrteilstextChar">RB 2004 Nr. 6, </span>1998 Nr. 14; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 70). Indem aber mit § 21 lit. b VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni 1997 die Gemeinde zur rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in einer Weise erweitert worden, wie sie von der Lehre seit langem gefordert (Alfred KÃ¶lz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1978, § 21 N. 79) und von der bisherigen Praxis punktuell bereits vorgenommen wurde (vgl. RB 1993 Nr. 1). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betroffenheit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfÃ¼llen muss, wenn sich die angefochtene VerfÃ¼gung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt (RB 1998 Nr. 13) oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001 Nr. 9 = ZBl 102/2001, S. 525; vgl. zum Ganzen VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2a, und 2. Dezember 2004, VB.2004.00423, E. 1.2.1; beide unter www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext">Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse ist hingegen auch nach der neuen Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr eigenes, sondern kantonales Recht oder Bundesrecht anzuwenden hat und es ihr einzig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa). Die Gemeinde kann sich mit anderen Worten nicht fÃ¼r die richtige Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts wehren. Auch genÃ¼gt es nicht, wenn die Gemeinde im betreffenden Bereich Ã¼ber Ermessen verfÃ¼gt, solange die OberbehÃ¶rde an dessen Stelle ihr eigenes setzen darf. Eine qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit ist aber insbesondere dort vorhanden, wo Ã¶rtliche Gegebenheiten eine Rolle spielen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 66).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Streitigkeit betrifft die Berechnung der AusnÃ¼tzung auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02. Diese Berechnung hat gemÃ¤ss § 255 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) betreffend anrechenbare FlÃ¤chen und § 259 PBG betreffend massgebliche GrundflÃ¤che zu erfolgen und richtet sich somit nach kantonalem Recht. Dass die kommunale Bauordnung das zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzungsmass festlegt, Ã¤ndert nichts daran, dass sich der Streit um die Anwendung des kantonalen Rechts dreht und sich somit die Gemeinde zur BegrÃ¼ndung ihrer Legitimation nicht auf die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts berufen kann.</p> <p class="Erwgung2">Auch eine Betroffenheit der Gemeinde in anderen schutzwÃ¼rdigen kommunalen Interessen ist nicht ersichtlich. Der von ihr erhobene Einwand, die Vorinstanz habe die Parzellierungsbewilligung der Baukommission vom 10. August 2004 und die damals vorgenommene Aufteilung der AusnÃ¼tzung auf die drei neu gebildeten Parzellen Ã¼bergangen, betrifft ebenfalls die Frage der kantonal geregelten AusnÃ¼tzungsberechnung und vermag kein besonderes kommunales Interesse zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung2">Auf die Beschwerde der Gemeinde ist demgemÃ¤ss nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft und mit ihr die BaubewilligungsbehÃ¶rde gehen davon aus, dass auf der Bauparzelle eine AusnÃ¼tzungsreserve von 128 m<sup><span>2</span></sup> bestehe, welche durch das geplante Bauvorhaben nur teilweise beansprucht werde. Dagegen hat die Rekurskommission erwogen, dass unter MitberÃ¼cksichtigung der Werkhalle im Erdgeschoss die maximal zulÃ¤ssige BruttogeschossflÃ¤che von 757,9 m<sup><span>2</span></sup> bereits deutlich Ã¼berschritten werde, woran auch der AusnÃ¼tzungsbonus gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 17. Januar 1994 (BZO) nichts Ã¤ndere. Im Beschwerdeverfahren macht die Bauherrschaft insbesondere geltend, das BaugrundstÃ¼ck sei durch eine Parzellierung entstanden, bei welcher auch die auf dem ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼ck vorhandenen AusnÃ¼tzungsreserven den neu gebildeten Parzellen zugeschlagen worden seien; die Vorinstanz habe unberÃ¼cksichtigt gelassen, dass dabei auf das BaugrundstÃ¼ck eine Reserve von 128 m<sup><span>2</span></sup> ReserveausnÃ¼tzung Wohnen und 16 m<sup><span>2</span></sup> ReserveausnÃ¼tzung Gewerbe Ã¼bertragen worden seien. Die Beschwerdegegnerschaft widerspricht dieser Auffassung und weist insbesondere darauf hin, dass in Dispositiv-Ziffer 2 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 ausdrÃ¼cklich festgehalten werde, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung auf dem heutigen BaugrundstÃ¼ck (damals Parzelle C) vollstÃ¤ndig konsumiert sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Bereits im Rekursverfahren hat die Bauherrschaft dem Einwand der AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung entgegengehalten, dass die Bauparzelle aufgrund der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 Ã¼ber eine ReserveausnÃ¼tzung von 128 m<sup>2</sup> verfÃ¼ge, von der mit dem geplanten Umbau lediglich 53,25 m<sup>2</sup> ausgenÃ¼tzt wÃ¼rden. Diesem offenkundig rechtserheblichen Einwand ist die Vorinstanz in keiner Weise nachgegangen; der Rekursentscheid ist bereits aus diesem Grund aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es gemÃ¤ss § 63 Abs. 1 VRG in der Regel selbst. Es kann gestÃ¼tzt auf § 64 Abs. 1 VRG die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen, unter anderem insbesondere dann, wenn der Tatbestand ungenÃ¼gend festgestellt wurde; nach der Rechtsprechung lÃ¤sst dies eine RÃ¼ckweisung auch an eine untere Instanz zu (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 64 N. 6).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 liegt in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3), in welcher gemÃ¤ss Art. 3 BZO eine AusnÃ¼tzungsziffer von 55 % gilt sowie in Verbindung mit Art. 7 Abs. 2 BZO fÃ¼r dauernd gewerblich genutzte GebÃ¤udeteile eine ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzungsziffer um 15 %. Das heutige GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ist aus der Teilung des GrundstÃ¼cks (alt) Kat.-Nr. 05 entstanden, auf welchem am 23. September 1997 der Neu- und Anbau von 2 MehrfamilienhÃ¤usern bewilligt worden war. Bei der von der Baukommission WÃ¤denswil am 10. August 2004 bewilligten Parzellierung wurde das bisher 4'318 m<sup>2</sup> umfassende GrundstÃ¼ck (alt) Kat.-Nr. 05 in die Parzellen A (Wohnhaus I-Strasse 05) mit 621 m<sup>2</sup>, B (I-Strasse 06) mit 572 m<sup>2</sup>, D (unÃ¼berbaut, teilweise in Landwirtschaftszone) mit 1'747 m<sup>2</sup> sowie in die hier streitbetroffene Parzelle C (I-Strasse 03, Wohnhaus mit Werkstatt und Garagen) mit 1'378 m<sup>2</sup> aufgeteilt. Die Parzellierungsbewilligung wurde unter folgenden " Bedingungen und Auflagen " erteilt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"2. Gleichzeitig mit dem Vollzug der Mutation ist im Grundbuch folgende Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung anzumerken und der Baukommission das entsprechende Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a)<span> </span></span><span>AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung Wohnen</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die GrundstÃ¼cke neu Kat. Nrn. â¦ (Parzellen A, B, C und D) sind mit bewilligten Bauten gemÃ¤ss Bauprojekt-Nr. 07 betreffend Wohnnutzung (55 %) vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt."</span></p> <p class="Urteilstext">b) <span>AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung</span> Gewerbe</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die </span><span>GrundstÃ¼cke</span><span> neu Kat.-Nrn. â¦ (Parzellen C und D) sind mit bewilligten Bauten gemÃ¤ss Bauprojekt-Nr. 07 betreffend Gewerbenutzung vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Feststellung betreffend RestausnÃ¼tzung</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Es werden folgende RestausnÃ¼tzungen zugeteilt:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Parzelle A: 15 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Wohnen entsprechend 27,27 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Parzelle B: 25 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Wohnen entsprechend 45,46 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che mit Nutzungsrecht zugunsten Parzelle C (auf dem Dach Parzelle B)</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Parzelle C: 128 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Wohnen entsprechend 232,73 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Parzelle C: 16 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Gewerbe</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Parzelle D: 33,6 m</span><sup><span>2</span></sup><span> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Gewerbe zugunsten Parzelle C."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Die mit dem angefochtenen Beschluss vom 20. November 2007 bewilligten Umbauten umfassen laut Baubewilligung eine neu anrechenbare FlÃ¤che von 53,25 m<sup>2</sup>. In ihren ErwÃ¤gungen ist die Baukommission von einer massgebenden GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'378 m<sup>2</sup> ausgegangen, was eine BruttogeschossflÃ¤che von 757,9 m<sup>2</sup> ergebe; projektiert sei eine FlÃ¤che von 683,15 m<sup>2</sup>, nÃ¤mlich 629,9 m<sup>2</sup> bestehend und 53,25 m<sup>2</sup> neu. Auf Anfrage der Vorinstanz fÃ¼hrte die Baukommission am 2. Juli 2008 aus (VB.2009.00016), dass fÃ¼r die Ermittlung der bestehenden BruttogeschossflÃ¤che von 629,9 m<sup>2</sup> auf die AusnÃ¼tzungsberechnung gemÃ¤ss Baubewilligung vom 23. September 1997 abgestellt worden sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Das heutige BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 umfasst eine fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgebliche GrundflÃ¤che von 1'378 m<sup>2</sup>, was gemÃ¤ss der nach Art. 3 BZO zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 55 % eine anrechenbare FlÃ¤che von 757,9 m<sup>2</sup> bzw. mit dem Zuschlag von 15 % gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 BZO eine solche von 826,8 m<sup>2</sup> ergibt. Die gemÃ¤ss Baubewilligung bestehende anrechenbare FlÃ¤che von 629,9 m<sup>2</sup> ergibt sich aus 38,1 m<sup>2</sup> fÃ¼r das Treppenhaus, 276,3 m<sup>2</sup> fÃ¼r das 1. OG und 315,5 m<sup>2</sup> fÃ¼r das 2. OG. Werden mit der Rekurskommission die 345 m<sup>2</sup> der Werkhalle hinzugerechnet, so ergibt sich gesamthaft eine anrechenbare FlÃ¤che von 974,9 m<sup>2</sup>, womit das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 fÃ¼r sich allein betrachtet offenkundig Ã¼bernutzt ist. Das Bauvorhaben, das eine zusÃ¤tzliche anrechenbare FlÃ¤che von 53,25 m<sup>2</sup> vorsieht, ist deshalb von vornherein nur zulÃ¤ssig, wenn, wie die Bauherrschaft geltend macht, in entsprechendem Umfang AusnÃ¼tzungsreserven von den anderen Teilparzellen des frÃ¼heren GrundstÃ¼cks (alt) Kat.-Nr. 05 beansprucht werden kÃ¶nnen. Die Bauherrschaft beruft sich mit der BaubewilligungsbehÃ¶rde dafÃ¼r auf die Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004.</p> <p class="Erwgung2">Dass solche AusnÃ¼tzungsreserven zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 bzw. der Parzelle C bestehen, kann der Parzellierungsbewilligung jedoch nicht zweifelsfrei entnommen werden. Zwar wurde unter Dispositiv-Ziffer 3 "Feststellung betreffend RestausnÃ¼tzung" festgehalten, dass der Parzelle C 128 m<sup>2</sup> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Wohnen und 16 m<sup>2</sup> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Gewerbe als RestausnÃ¼tzung zugeteilt werde. Gleichzeitig wird in ErwÃ¤gung C jedoch ausgefÃ¼hrt, dass mit der Ãbertragung von 33,6 m<sup>2</sup> anrechenbarer BruttogeschossflÃ¤che Gewerbe von Parzelle D auf Parzelle C sowie "mit der mÃ¶glichen Reduktion der Gewerbenutzung durch 128 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che Wohnnutzung â¦ die AusnÃ¼tzung Gewerbe von der Parzelle C nicht mehr Ã¼berschritten (sei)â. Auf die Frage der Vorinstanz, wie die Reserve- und RestausnÃ¼tzungen gemÃ¤ss Ziffer 3 des Baukommissionsbeschlusses vom 10. August 2004 zu erklÃ¤ren seien, liess die Baukommission am 2. Juli 2008 ausfÃ¼hren (VB.2009.00016): "Die Aufteilung der noch nicht konsumierten AusnÃ¼tzung wurde nach Vorgabe der Bauherrschaft den einzelnen TeilgrundstÃ¼cken zugeteilt". Wie der Umfang der nicht konsumierten AusnÃ¼tzung berechnet wurde, ist damit ebenso wenig erklÃ¤rt wie die sich aufgrund der eingangs zitierten ErwÃ¤gung stellende Frage, ob die "ReserveausnÃ¼tzung" von 128 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che Wohnen nicht bereits zur Kompensation der zu hohen AusnÃ¼tzung Gewerbe auf Parzelle C verwendet wurde. Unter diesen UmstÃ¤nden kann entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die Feststellung allfÃ¤lliger AusnÃ¼tzungsreserven nicht allein auf die Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 abgestellt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>In erster Linie ist deshalb zu untersuchen, ob und in welchem Umfang im Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 das ungeteilte und gemÃ¤ss Baubewilligung vom 23. September 1997 Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck (alt) Kat.-Nr. 05 Ã¼ber AusnÃ¼tzungsreserven verfÃ¼gte. Bereits damals betrug die AusnÃ¼tzung 55 %, zuzÃ¼glich des Zuschlags von 15 % fÃ¼r Gewerbenutzung, was, wie in ErwÃ¤gung lit. e der seinerzeitigen Baubewilligung festgehalten wird, bei einer massgeblichen GrundflÃ¤che von 2'826 m<sup>2</sup> eine BruttogeschossflÃ¤che von 1'554,3 m<sup>2</sup> (Wohnen) und 423,9 m<sup>2</sup> (Gewerbe) zuliess. Allerdings weist die Beschwerdegegnerschaft zutreffend darauf hin, dass laut Parzellierungsbewilligung das aufzuteilende GrundstÃ¼ck (alt) Kat.-Nr. 05 lediglich noch Ã¼ber eine FlÃ¤che von 4'318 m<sup>2</sup> statt den im Zeitpunkt der Baubewilligung vorhandenen 4'351 m<sup>2</sup> verfÃ¼gte, was mÃ¶glicherweise darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, dass gemÃ¤ss Ziffer 1 der Baubewilligung vom 23. September 1997 entlang der I-Strasse ein ca. 1 m breiter Streifen auf einer LÃ¤nge von ca. 45 m an der Ã¶stlichen Grenze unentgeltlich an die Ã¶ffentliche Strasse abzutreten war. Soweit diese AbtretungsflÃ¤che nicht bereits bei der Baubewilligung in Abzug gebracht worden ist, dÃ¼rfte deshalb die massgebliche FlÃ¤che entgegen der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin im Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung weniger als die im Zeitpunkt der Baubewilligung angerechneten 2'826 m<sup>2</sup> betragen haben. Sodann geht die BeschwerdefÃ¼hrerin davon aus, dass gemÃ¤ss seinerzeitiger Baubewilligung 1'376,3 m<sup>2</sup> fÃ¼r Wohnen und 352 m<sup>2</sup> fÃ¼r Gewerbe verbaut wurden; indessen ist in ErwÃ¤gung lit. e der Baubewilligung nur davon die Rede, dass diese FlÃ¤chen projektiert seien, und werden weitere ErwÃ¤gungen zur AusnÃ¼tzbarkeit einzelner RÃ¤ume angestellt; einen verlÃ¤sslichen Schluss auf die gesamthaft verbleibenden AusnÃ¼tzungsreserven lÃ¤sst deshalb die Baubewilligung vom 23. September 1997 nicht zu.</p> <p class="Erwgung2">Sodann enthÃ¤lt wie erwÃ¤hnt auch die Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 keine nachvollziehbare Berechnung der in Ziffer 3 der Bewilligung zugeteilten "RestausnÃ¼tzungen" und hat die Baukommission auf entsprechende Anfrage der Vorinstanz eine solche auch nicht nachgeliefert, sondern lediglich ausgefÃ¼hrt, dass die nicht konsumierte AusnÃ¼tzung nach Vorgabe der Bauherrschaft den einzelnen TeilgrundstÃ¼cken zugeteilt wurde. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden lÃ¤sst sich die entscheidende Frage, in welchem Umfang bei der Parzellierung des frÃ¼heren GrundstÃ¼cks (alt) Kat.-Nr. 05 AusnÃ¼tzungsreserven bestanden, die dem heutigen BaugrundstÃ¼ck zugeteilt werden konnten, aufgrund der gegebenen Aktenlage nicht entscheiden, und damit die Einhaltung der AusnÃ¼tzung nicht Ã¼berprÃ¼fen. Vielmehr wird die BaubewilligungsbehÃ¶rde eine vollstÃ¤ndige NachprÃ¼fung der AusnÃ¼tzung vorzunehmen haben, welche insbesondere auch eine nachvollziehbare Berechnung der im Zeitpunkt der Parzellierungsbewilligung gesamthaft vorhandenen AusnÃ¼tzungsreserven und ihre Aufteilung auf die seinerzeit gebildeten Parzellen enthÃ¤lt. Zu diesem Zweck sind in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Rekursentscheid und die Baubewilligung aufzuheben und sind die Akten zu neuer Beurteilung des Baugesuchs an die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang der beiden Beschwerdeverfahren und unter zusÃ¤tzlicher BerÃ¼cksichtigung des Umstands, dass die Unklarheiten bezÃ¼glich der AusnÃ¼tzung die Baugesuchstellerin und die BaubehÃ¶rde zu vertreten haben, rechtfertigt es sich, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur HÃ¤lfte der Baugesuchstellerin und der Stadt WÃ¤denswil aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). ParteientschÃ¤digungen sind bei diesem Ausgang nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Verfahren VB.2009.00016 und VB.2009.00058 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Auf die Beschwerde VB.2009.00058 wird nicht eingetreten;</span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde VB.2009.00016 wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid und die Baubewilligung werden aufgehoben und die Akten werden zu neuer Beurteilung des Baugesuchs an die Baukommission WÃ¤denswil zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 240.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'740.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 und der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>