<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00568</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224145&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00568</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.06.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für Mehrfamilienhaus Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Unter dem Titel der Erschliessung ist verlangt, dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (E. 3). Die genügende Zugänglichkeit respektive die Verkehrssicherheit ist gewahrt und die Zufahrt ist für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert (E. 4 f.). Demgegenüber fehlt jedoch ein im Grundbuch eingetragenes Leitungsrecht für die Wasserversorgung. Da der Erschliessungsmangel nicht untergeordneter Natur ist, fällt eine Behebung mittels Auflage ausser Betracht (E. 6). Die Baubewilligung ist aufzuheben (E. 7.1). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERLEITUNG">WASSERLEITUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 233 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 VErV</span><br/><span class="gerade">Art. 4 VErV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=66824" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00568</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juni 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission der Gemeinde DÃ¼rnten, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 16. November 2021 erteilte die Baukommission DÃ¼rnten E und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in OberdÃ¼rnten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diese Baubewilligung am 21. Dezember 2021 erhobenen Rekurs von A und B wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 24. August 2022 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und B gelangten mit Beschwerde vom 26. September 2022 an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids vom 24. August 2022; eventualiter sei die Streitsache mit den entsprechenden Weisungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 18. Oktober 2022 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde ohne weitere Bemerkungen. Die Baukommission DÃ¼rnten beantragte am 20. Oktober 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Die Bauherrschaft stellte am 20. Oktober 2022 ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der Rekursentscheid vom 24. August 2022 sei zu bestÃ¤tigen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Mit Replik vom 25. November 2022 hielten die BeschwerdefÃ¼hrer an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 1. Dezember 2022 hielt auch die BaubewilligungsbehÃ¶rde an ihren AntrÃ¤gen fest, ohne zu den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrer in der Replik Stellung zu nehmen. Die Bauherrschaft verzichtete in ihrer Eingabe vom 2. Dezember 2022 unter Festhaltung an ihren AntrÃ¤gen ausdrÃ¼cklich auf die Erstattung einer Duplik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W/1.9 und ist mit einem Einfamilienhaus Ã¼berstellt. Dieses soll abgebrochen und durch ein Mehrfamilienhaus mit fÃ¼nf Wohnungen ersetzt werden. Die Baubewilligung erging noch unter der bisherigen Bau- und Zonenordnung aus dem Jahre 1994. Inzwischen ist die teilrevidierte BZO vom 3. Juni 2021 per 18. MÃ¤rz 2022 in Kraft getreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer sind EigentÃ¼mer der beiden Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04. WÃ¤hrend die Erstere in ihrer sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksecke an das BaugrundstÃ¼ck anstÃ¶sst, grenzt die Parzelle Kat.-Nr. 04 im SÃ¼den an das BaugrundstÃ¼ck. Das BaugrundstÃ¼ck sowie die diesem westlich benachbarte Parzelle Kat.-Nr. 05 werden Ã¼ber eine ab der H-Strasse fÃ¼hrende Stichstrasse erschlossen. Diese verlÃ¤uft hÃ¤lftig Ã¼ber die beiden Parzellen der BeschwerdefÃ¼hrer. Die BeschwerdefÃ¼hrer beanstanden die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks in verschiedener Hinsicht. Sie rÃ¼gen den Ausbaustandard sowie die rechtliche Sicherung der Zufahrt einerseits sowie die ungenÃ¼gende rechtliche Sicherung der Frischwasserzufuhr andererseits.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b>GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen vorab geltend, die Stichstrasse, welche dem BaugrundstÃ¼ck als Zufahrt diene, sei nicht den gesetzlichen Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) entsprechend ausgebaut. Die Verkehrssicherheit sei nicht gewÃ¤hrleistet. Die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz, weshalb die Verkehrssicherheit trotz Abweichen von den gesetzlichen Vorgaben gewÃ¤hrleistet sein solle, Ã¼berzeuge nicht. Ausserdem gingen die Vorinstanzen zu Unrecht von einer ausreichenden rechtlichen Sicherung der Zufahrt aus. Sie gingen insbesondere zu Unrecht davon aus, der Inhalt der Dienstbarkeit sei leicht feststellbar und es liege ein unzweifelhaftes Ergebnis vor. Die Vorinstanzen seien lediglich vom Grundbucheintrag ausgegangen. Aufgrund der Einwendungen der belasteten Grund­eigentÃ¼mer hÃ¤tten sie zwingend den Erwerbsgrund bzw. die entsprechenden Belege beiziehen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der GrundstÃ¼cksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfÃ¼llen und der vollstÃ¤ndigen Nutzung der GrundstÃ¼cke genÃ¼gen und die Verkehrssicherheit fÃ¼r alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewÃ¤hrleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste, insbesondere fÃ¼r NotfalleinsÃ¤tze, muss jederzeit gewÃ¤hrleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den AnhÃ¤ngen 1â6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).</p> <p class="Erwgung2">Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV kÃ¶nnen in EinzelfÃ¤llen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b><span>Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und insbesondere der GewÃ¤hrung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Was den geforderten Ausbaustandard in tatsÃ¤chlicher Hinsicht anbelangt, so kann vorab auf die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden. Die Verkehrserschliessungs­verordnung verlangt fÃ¼r einen Zufahrtsweg, welcher bis zu 50 Wohneinheiten erschliessen darf, eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis 4,00 m. Hinzu kommen seitliche Bankette von mindestens 0,3 m und/oder ein Trottoir (Typ 1 und 3 gemÃ¤ss Anhang 1 VErV). Wie das Baurekursgericht anlÃ¤sslich des durchgefÃ¼hrten Augenscheins ermittelt hat, weist die fragliche Stichstrasse eine Breite von 3,70 bis 3,80 m auf, verfÃ¼gt aber weder Ã¼ber zusÃ¤tzliche Bankette noch Ã¼ber ein Trottoir.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die tatsÃ¤chlichen Feststellungen der Vorinstanz sind unbestritten geblieben und decken sich mit den anlÃ¤sslich des Augenscheins aufgenommenen Fotos. Das Baurekursgericht weist zu Recht darauf hin, dass es sich bei der Zufahrtsstrasse um eine lediglich 30 m lange Stichstrasse handelt. Diese verlÃ¤uft gerade und ist sehr Ã¼bersichtlich. Sie ist im Lichte der gesetzlichen Vorgaben, welche fÃ¼r eine Zufahrtsstrasse ausgelegt sind, die bis zu 50 Wohneinheiten erschliessen kann, als schwach befahren zu qualifizieren. Daran Ã¤ndert auch der Umstand nichts, dass auf dem BaugrundstÃ¼ck neu 5 Wohneinheiten entstehen werden. Schliesslich weist die Strasse eine Breite auf, die die Mindestanforderungen um 70 bis 80 cm Ã¼berschreitet. Die Schlussfolgerung der Rekursinstanz, die Verkehrssicherheit sei unter diesen UmstÃ¤nden zweifellos gewÃ¤hrleistet, ist daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r den bestimmungsgemÃ¤ssen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft Ã¼ber die dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden BenÃ¼tzungsrechte an der Zufahrt verfÃ¼gt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht EigentÃ¼merin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genÃ¼gt es, wenn auf dem fremden ZufahrtsgrundstÃ¼ck zugunsten des BaugrundstÃ¼cks eine Dienstbarkeit lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]). Werden ZugÃ¤nge zu GrundstÃ¼cken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem Ã¶ffentlich-rechtlichen Erfordernis genÃ¼gt, hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde bei der PrÃ¼fung des Baugesuchs vorfrageweise zu prÃ¼fen. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im Interesse der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zustÃ¤ndigen Organen nur mit ZurÃ¼ckhaltung geprÃ¼ft. Ist der Inhalt einer </span>Dienstbarkeit<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221283&amp;W10_KEY=11092272&amp;nTrefferzeile=3&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx23"></a> <span>nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft â nÃ¶tigenfalls mithilfe des Zivilgerichts â einen hinreichenden Ausweis Ã¼ber ihre Berechtigung am ZufahrtsgrundstÃ¼ck verschafft hat (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7.3, und 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, die Vorinstanz habe sich zu Unrecht nur auf den Grundbucheintrag und den ihrer Meinung nach nicht relevanten Vertrag vom 24. Februar 1979 abgestÃ¼tzt. Zur Beurteilung des konkreten Inhalts und Umfangs der Grunddienstbarkeit hÃ¤tte aber aufgrund der Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrer der Erwerbsgrund bzw. der entsprechende Beleg 159 (Dienstbarkeitsvertrag vom 12. Mai 1972) beigezogen werden mÃ¼ssen. Indem die Vorinstanzen dies unterlassen hÃ¤tten, hÃ¤tten sie den Sachverhalt ungenÃ¼gend festgestellt. Bereits aus diesem Grund sei die angefochtene Baubewilligung aufzuheben und die Sache fÃ¼r den Fall, dass dem Hauptbegehren nicht stattgegeben werde, zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Aus dem Beleg 159 ergebe sich klar die Absicht der Parteien, dass lediglich die im Dienstbarkeitsvertrag genannten vier natÃ¼rlichen Personen durch den Vertrag berechtigt und belastet werden sollten und es sich daher um eine Personaldienstbarkeit handle. Allenfalls kÃ¶nne die Vereinbarung zwischen den Parteien auch so verstanden werden, dass zumindest der Kreis der Berechtigten strikte auf die im Grundbuch genannten vier GrundeigentÃ¼mer beschrÃ¤nkt werden solle, und es sich damit um eine strikte bemessene Dienstbarkeit handle. Die Tatsache, dass die Dienstbarkeit einzig im Hinblick auf die Erstellung der beiden EinfamilienhÃ¤user auf Kat.-Nr. 05 und 01 errichtet worden sei, spreche klar fÃ¼r eine projektbezogene bzw. auf die Nutzung als Einfamilienhaus beschrÃ¤nkte Erschliessung mittels des kleinen StichstrÃ¤sschens. Es war damals aufgrund der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 20 % nicht erlaubt, etwas anderes als EinfamilienhÃ¤user zu bauen, und es musste auch nicht damit gerechnet werden, dass jemals MehrfamilienhÃ¤user gebaut werden kÃ¶nnten. Es sei daher von einer beschrÃ¤nkten Dienstbarkeit bzw. einem entsprechenden Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten des einstigen EigentÃ¼mers der Bauparzelle auszugehen. Der Inhalt der Dienstbarkeit lasse sich im vorliegenden Fall nicht leicht feststellen. Die Auslegung, welche die Vorinstanz gar nicht vorgenommen habe, ergebe kein eindeutiges Ergebnis. Die Baubewilligung hÃ¤tte daher verweigert werden mÃ¼ssen. Die Bauherrschaft habe notfalls Ã¼ber den Zivilrichter feststellen zu lassen, dass das beanspruchte Fuss- und Fahrwegrecht als Grunddienstbarkeit und diesfalls als ungemessene Dienstbarkeit zu verstehen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>FÃ¼r die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor (vgl. BGE 130 III S. 557 ff.). Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser fÃ¼r den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurÃ¼ckgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.<span> </span>h. auf den BegrÃ¼ndungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlÃ¼ssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit â im Rahmen des Eintrags â aus der Art ergeben, wie sie wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeÃ¼bt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>GemÃ¤ss den bei den Akten liegenden GrundbuchauszÃ¼gen lastet sowohl auf Parzelle Kat.-Nr. 03 als auch auf Kat.-Nr. 04 ein "Fuss- und Fahrwegrecht" zugunsten der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 05 bzw. 01. Es besteht aufgrund dieses klaren Wortlauts keinerlei Unklarheit hinsichtlich des Bestands eines Fuss- und Fahrwegrechts. Insbesondere erweist sich die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer, es liege eine Personaldienstbarkeit vor, als offensichtlich unbegrÃ¼ndet, wird doch das Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch ausdrÃ¼cklich als Grunddienstbarkeit aufgefÃ¼hrt. Doch selbst unter Beizug des von den BeschwerdefÃ¼hrern eingereichten Dienstbarkeitsvertrages vom 12. Mai 1972 ergibt sich keine andere Auffassung. Auch darin wird ausdrÃ¼cklich von Grunddienstbarkeit gesprochen und das Fuss- und Fahrwegrecht wird zugunsten und zulasten der betroffenen GrundstÃ¼cke eingerÃ¤umt. Es sind insbesondere auch keinerlei Anhaltspunkte dafÃ¼r ersichtlich, dass die Absicht bestanden hÃ¤tte, eine Personaldienstbarkeit einzurÃ¤umen. Keinerlei Anhaltspunkte bestehen schliesslich dafÃ¼r, dass das Fuss- und Fahrwegrecht lediglich fÃ¼r eine Einfamilienhausnutzung des GrundstÃ¼cks eingerÃ¤umt werden sollte.</p> <p class="Erwgung2">Die vom BeschwerdefÃ¼hrer angefÃ¼hrten BeweggrÃ¼nde, welche zwischen den ursprÃ¼nglichen Parteien bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vorgelegen hÃ¤tten, sind im vorliegenden Fall nicht weiter relevant. Die allgemeinen AuslegungsgrundsÃ¤tze gemÃ¤ss Art. 18 OR, wonach sich der Inhalt eines Vertrags nach dem Ã¼bereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien ergibt, gelten vorbehaltlos nur unter den ursprÃ¼nglichen Vertragsparteien. Im VerhÃ¤ltnis zu Dritten haben sie dagegen nur mit einer EinschrÃ¤nkung Geltung, die sich aus dem Ã¶ffentlichen Glauben des Grundbuchs ergibt. Bei der Auslegung des Dienstbarkeitsvertrages kÃ¶nnen gegenÃ¼ber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, individuelle persÃ¶nliche UmstÃ¤nde und Motive nicht berÃ¼cksichtigt werden, auch wenn sie fÃ¼r die Willensbildung der ursprÃ¼nglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag selbst aber nicht hervorgehen und fÃ¼r unbeteiligte Dritte nicht erkennbar waren (vgl. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz: ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1534 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Am vorliegenden Rechtsstreit sind offensichtlich keine der ursprÃ¼nglichen Vertragsparteien, sondern deren Rechtsnachfolger beteiligt. Insbesondere die Bauherrschaft hat das BaugrundstÃ¼ck gestÃ¼tzt auf den Ã¶ffentlichen Glauben des Grundbuchs und die daraus ersichtlichen Rechte und Lasten erworben.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Das ursprÃ¼ngliche Einfamilienhaus soll durch ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen ersetzt werden. DiesbezÃ¼glich ist in Ãbereinstimmung mit der Rekursinstanz auf die gefestigte Rechtsprechung hinzuweisen, wonach es grundsÃ¤tzlich keine Mehrbelastung darstellt, wenn die GebÃ¤ude auf dem herrschenden GrundstÃ¼ck vergrÃ¶ssert oder vermehrt werden, sodass der Dienstbarkeitsweg stÃ¤rker begangen und befahren wird. So muss beispielsweise der aus einer ErhÃ¶hung von zwei auf fÃ¼nf Wohneinheiten resultierende Mehrverkehr von der EigentÃ¼merschaft des belasteten GrundstÃ¼cks geduldet werden<a id="_Hlk157522683"> (</a>vgl. VB.2016.00347 vom 12. Januar 2017, E. 2.5 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Das Argument, die ursprÃ¼nglichen Vertragsparteien hÃ¤tten nur mit einer Einfamilienhausnutzung gerechnet und nicht mit einer spÃ¤teren Mehrfamilienhausnutzung rechnen mÃ¼ssen, verfÃ¤ngt nicht. Das Bundesgericht hat ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, dass angesichts der offenen Umschreibung der Dienstbarkeit als Fuss- und Fahrwegrecht vernÃ¼nftigerweise mit einer gewissen kÃ¼nftigen Mehrbelastung gerechnet werden muss (BGE 122 III 358, S. 359).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer beanstanden im Weiteren die ausreichende Versorgung des BaugrundstÃ¼cks mit Wasser. Sie machen geltend, es bestehe zwar eine alte Wasserleitung, diese sei aber nicht rechtlich gesichert. Es sei keinerlei Leitungsdienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Die Bauherrschaft verfÃ¼ge daher Ã¼ber keine Berechtigung, das Wasser fÃ¼r ihr Bauvorhaben Ã¼ber die umliegenden Parzellen auf ihre Parzelle durchzuleiten. Sie mÃ¼sse sich dies zivilrechtlich erstreiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>Die rechtliche Sicherung einer Erschliessungsanlage umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft Ã¼ber die dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Zweckbestimmung der Anlage ausreichenden BenÃ¼tzungsrechte verfÃ¼gt. Eine obligatorische Berechtigung ist nicht ausreichend. Vielmehr ist mindestens ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht erforderlich.</span></p> <p class="Erwgung2">Heute wird das bestehende Einfamilienhaus auf dem BaugrundstÃ¼ck durch eine Frischwasserleitung erschlossen, welche ab der H-Strasse Ã¼ber die Parzelle Kat.-Nr. 03 verlÃ¤uft. Die Leitung ist in den Werkleitungskataster der Gemeinde eingezeichnet. Dass die Dimensionierung der bestehenden Wasserleitung heute nicht mehr genÃ¼ge, wird von den BeschwerdefÃ¼hrern nicht substanziiert geltend gemacht. Laut Auskunft des kommunalen Tiefbauamts kann von einem genÃ¼genden Durchmesser der Leitung ausgegangen werden. Das BaugrundstÃ¼ck ist demzufolge faktisch mit Frischwasser erschlossen. Die bestehende Wasserleitung seinerzeit wurde im Rahmen des Vollzugs der privaten Erschliessung des Quartiers H basierend auf einem Vertrag vom 24. Februar 1979 erstellt. Ein im Grundbuch eingetragenes Leitungsrecht fehlt.<a id="_Hlk163554554"><span> </span></a><span>Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrer der mangelnden rechtlichen Sicherung erweist sich diesbezÃ¼glich â entgegen der Auffassung der Rekursinstanz â als berechtigt und die angefochtene Baubewilligung als mangelhaft.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b><span>Die Behebung des vorliegenden Mangels mittels Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG fÃ¤llt ausser Betracht. Der Erschliessungsmangel ist nicht untergeordneter Natur. Es kann ausserdem in der vorliegenden Konstellation nicht davon ausgegangen werden, dass die Bauherrschaft die rechtliche Sicherung der Zuleitung ohne besondere Schwierigkeiten erreichen kann, sondern diese vielmehr auf dem Zivilweg erstreiten muss. Eine anderweitige MÃ¶glichkeit der Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks mit Frischwasser wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Nichts daran zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass sich die Bauherrschaft in einer zivilprozessualen Ausauseinandersetzung auf Art. 15 der Verordnung Ã¼ber die Wasserversorgung der politischen Gemeinde DÃ¼rnten vom 5. Dezember 2013 wird berufen kÃ¶nnen, wonach jeder GrundeigentÃ¼mer angehalten ist, Leitungsbaurechte fÃ¼r Leitungen zu gewÃ¤hren. Dieser Anspruch ersetzt ein im Grundbuch eingetragenes Durchleitungsrecht nicht.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrer als teilweise begrÃ¼ndet (fehlende rechtliche Sicherung der Frischwassererschliessung). Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des Rekursentscheids und der angefochtenen Baubewilligung. Eine ÃberprÃ¼fung der Frage der Rechtzeitigkeit der RÃ¼ge der Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he durch das Bauvorhaben erÃ¼brigt sich unter diesen UmstÃ¤nden.</p> <p class="Urteilstext">Die Rekurskosten in der HÃ¶he von Fr. 5'180.- sind der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der Bauherrschaft aufzuerlegen (§§ 70 und 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zu. Sie ist vielmehr zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrern eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). Die Gemeinde ist in der vorliegenden Konstellation grundsÃ¤tzlich nicht entschÃ¤digungsberechtigt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar PlÃ¼ss, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 17 N. 100).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 24. August 2022 sowie der Beschluss der Baukommission DÃ¼rnten vom 16. November 2021 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Rekurskosten in der HÃ¶he von Fr. 5'180.- werden der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarsicher Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird zu gleichen Teilen und solidarisch verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern 1 und 2 fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'500.- (insgesamt Fr. 5'000.-; inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>