<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2011.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211492&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2011.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.02.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Beschwerdebegründung Die Vorinstanz hat ausführlich dargelegt, weshalb der Grundstückerlös nicht nur den Kaufpreis umfasst, sondern auch die Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber als weitere Leistung. Weiter hat sie sich mit der vom Bf geforderten Anrechnung verschiedener Aufwendungen als Anlagekosten auseinandergesetzt. Auf diese Ausführungen geht der Bf in seiner Beschwerde nicht näher ein (E. 2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDEBEGRÃNDUNG">BESCHWERDEBEGRÃNDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNBERECHNUNG">GEWINNBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKERLÃS">GRUNDSTÃCKERLÃS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 147 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14016" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2011.00055</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. Februar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Businger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">A, <span>vertreten durch B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Grundsteuerausschuss des Gemeinderats,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A verÃ¤usserte am 30. Mai 2006 aufgrund des an diesem Tag ausgeÃ¼bten Kaufrechts gestÃ¼tzt auf den Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufrechtsvertrag vom 31. Mai 1996 das in E, C-Strasse 01, gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, â¦ m<sup>2</sup> GebÃ¤ude, GrundflÃ¤che und Garten, das er aufgrund des Erbvorbezugsvertrags vom 22. August 1986 von seinem Vater D erworben hatte, zum Preis von Fr. â¦ an B, wobei dieser als "weitere Gegenleistung des Erwerbers" die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer "zur Bezahlung auf eigene Rechnung" zu Ã¼bernehmen hatte.</p> <p class="Urteilstext">Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E am 11. Februar 2008 dem VerÃ¤usserer eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, indem er von einem steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ ausging. Den ErlÃ¶s setzte er als Summe von Verkaufspreis von Fr. â¦ und Ã¼bernommener GrundstÃ¼ckgewinnsteuer fest und rechnete als Anlagekosten den auf Fr. â¦ geschÃ¤tzten Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren an. </p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen erhobene Einsprache des Pflichtigen vom 7. April 2008 wies der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E am 5. Juli 2010 ab, nachdem ein am 27. Mai 2008 gefÃ¤llter Nichteintretensentscheid dieser BehÃ¶rde von der Steuerrekurskommission III am 18. Mai 2009 aufgehoben worden war und Auflage und Mahnungen des Grundsteuerausschusses zur Einreichung zusÃ¤tzlicher Unterlagen vom Pflichtigen nicht beachtet worden waren.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den vom Pflichtigen erhobenen Rekurs wies das nunmehr (seit 1. Januar 2011) zustÃ¤ndige Steuerrekursgericht am 18. April 2011 ab, nachdem die Steuerrekurskommission III das Gesuch des Pflichtigen um unentgeltliche Rechtspflege am 15. November 2010 mangels Nachweises der Mittellosigkeit abgelehnt hatte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 28. Mai 2011 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Rekursentscheid "teilweise oder ganz aufzuheben", wobei er die Anrechnung verschiedener Anlagekosten forderte. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung und stellte ein Gesuch um GewÃ¤hrung der unentgeltlichen ProzessfÃ¼hrung und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Der PrÃ¤sident der 2. Abteilung wies das Gesuch des Pflichtigen um GewÃ¤hrung der unentgeltlichen ProzessfÃ¼hrung und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands mit VerfÃ¼gung vom 6. September 2011 ab und setzte ihm angesichts seines auslÃ¤ndischen Wohnsitzes Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses an. Dieser wurde rechtzeitig gleistet.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine BegrÃ¼ndung enthalten (§ 147 Abs. 4 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Aus der BeschwerdebegrÃ¼ndung hat hervorzugehen, welche Rechtsverletzungen im Sinn von § 153 Abs. 3 StG geltend gemacht werden. Die Pflicht des Verwaltungsgerichts zur Rechtsanwendung von Amtes wegen wird somit durch das RÃ¼geprinzip eingeschrÃ¤nkt. Das Gericht ist daher nicht verpflichtet, von sich aus nach MÃ¤ngeln zu forschen, welche in der Beschwerde nicht geltend gemacht worden sind (vgl. RB 1982 Nr. 5). Das Gericht ist jedoch verpflichtet, offensichtliche, d. h. in die Augen springende Rechtsverletzungen von Amtes wegen, d. h. auch ohne entsprechende RÃ¼ge, zu beheben (RB 1999 Nr. 148).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (Abs. 2). Laut § 222 StG gilt als ErlÃ¶s der bei der infrage stehenden HandÃ¤nderung vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Steuerrekursgericht hat im angefochtenen Entscheid ausfÃ¼hrlich dargelegt, aus welchen einzelnen rechtlichen und tatsÃ¤chlichen GrÃ¼nden die vom Pflichtigen beantragte Festlegung des ErlÃ¶ses auf den Kaufpreis von Fr. â¦ â statt Fr. â¦ als Summe von Kaufpreis und weiterer Gegenleistung des Erwerbers durch Ãbernahme der vom VerÃ¤usserer geschuldeten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â und die geforderte Anrechnung von Anlagekosten von insgesamt Fr. â¦ statt des auf Fr. â¦ geschÃ¤tzten Verkehrswerts der Liegenschaft vor zwanzig Jahren â unterbleiben mussten. </p> <p class="Erwgung2">Der Pflichtige ist auf diese ErwÃ¤gungen mit keinem Wort eingegangen. So beharrt er ohne BegrÃ¼ndung auf einem ErlÃ¶s von Fr. â¦, obwohl im Kaufrechtsvertrag die von ihm geschuldete GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (§ 217 StG) der Erwerber zu tragen hatte, was einer weiteren Leistung im Sinn von § 222 StG entspricht, wie schon die Vorinstanz klargestellt hat.</p> <p class="Erwgung2">Zudem hat er sich darauf beschrÃ¤nkt, ohne weitere ErlÃ¤uterungen BetrÃ¤ge der seiner Auffassung nach zu berÃ¼cksichtigenden Aufwendungen von Fr. â¦ pauschal aufzufÃ¼hren, obwohl er diese Kosten in den vorinstanzlichen Verfahren trotz behÃ¶rdlicher Aufforderung weder im Einzelnen dargetan noch belegt hat, was auch das Steuerrekursgericht festgehalten hat. </p> <p class="Erwgung2">Erstmals in der Beschwerde macht der Pflichtige einen Verkehrswert vor zwanzig Jahren von Fr. â¦ geltend, indem er (ohne BegrÃ¼ndung) einen Landwert von Fr. â¦, entsprechend Fr. 480.-/m<sup>2</sup>, dem Doppelten des bisher unbestrittenen Landwerts von Fr. 240.-/m<sup>2</sup>, und einen GebÃ¤udewert von Fr. â¦ â d. h. ohne Altersentwertung â behauptet. Diese tatsÃ¤chlichen Vorbringen sind ohnehin neu und aufgrund des Novenausschlusses unzulÃ¤ssig (vgl. vorne E. 1.2). Folglich ist hierauf nicht einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Weshalb der Pflichtige persÃ¶nlich zu befragen sei sowie ein Beweisverfahren, ein Augenschein, eine Ã¶ffentliche Verhandlung und ein Mediationsverfahren durchzufÃ¼hren seien, hat dieser nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht diesem keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Mangels erheblichen Aufwands muss auch der Beschwerdegegnerin eine EntschÃ¤digung versagt bleiben.</p> <p class="Urteilstext">Die Kammer entscheidet:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>