Kantonsgericht Schwyz Urteil vom 15. April 2021 ZK1 2019 35 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und Clara Betschart, Gerichtsschreiberin lic. iur. Antoinette Hürlimann. In Sachen 1. A.________, 2. B.________, Beklagte(r) und Berufungsführer(in), vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwältin E.________, betreffend Forderung, Arrestprosequierungsklage (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgerichts Gersau vom 12. August 2019, ZEV 2018 01);- hat die 1. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben: A. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________ (nachfolgend: Klä- gerin) erhob am 7. Februar 2018 beim Einzelrichter am Bezirksgericht Gersau Arrestprosequierungsklage gegen B.________ und A.________ (nachfolgend: Beklagte) und stellte folgende Anträge (Vi-act. 1) 1.1 Die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin CHF 19‘000.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem 25. März 2017 zu bezahlen. 1.2 Die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin CHF 500.00 betreffend Arrestbefehl Nr. zz des Kan- tonsgerichts Schwyz vom 9. Juni 2017 sowie CHF 1‘136.45 und CHF 870.10 betreffend Betreibungs- und Zahlungsbefehlskosten zu bezahlen. 2.1 Es sei in der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamts Gersau am 1. Dezember 2017 erhobene Rechtsvorschlag der Beklagten 1 im Umfang von CHF 19‘000.00 zzgl. 5 % Zins seit dem 25. März 2017, im Umfang von CHF 500.00 sowie für die Betrei- bungs- und Zahlungsbefehlskosten von CHF 1‘136.45 zu beseiti- gen. 2.2 Es sei in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Gersau am 1. Dezember 2017 erhobene Rechtsvorschlag des Beklagten 2 im Umfang von CHF 19‘000.00 zzgl. 5 % Zins seit dem 25. März 2017, im Umfang von CHF 500.00 sowie für die Betreibungs- und Zahlungsbefehlskosten von CHF 870.10 zu beseitigen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge unter solidarischer Haft- barkeit zu Lasten der Beklagten. Mit Eingabe vom 24. Mai 2018 beantragten die Beklagten, das Verfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des beim Bezirksgericht Kriens unter der Verfahrensnummer 1A2 17 9 hängigen Zivilprozesses zu sistieren (Vi-act. 6). Am 14. Juni 2018 beantragte die Klägerin die Abweisung des Sistierungsge- suchs (Vi-act. 9). Der Einzelrichter wies das Gesuch mit Verfügung vom 20. August 2018 ab (Vi-act. 11). Die gegen diese Verfügung erhobene Be- schwerde wies das Kantonsgericht mit Beschluss BEK 2018 69 vom 11. März Kantonsgericht Schwyz 3 2019 ab (Vi-act. 28). Zwischenzeitlich ging die vom 5. November 2018 datie- rende Klageantwort ein, womit die Beklagten die Abweisung der Klage (Vi- act. 19) und die Beschränkung des Prozesses auf die Frage der Passivlegiti- mation verlangten (Vi-act. 19 und 17). Mit Stellungnahme vom 28. Novem- ber 2018 beantragte die Klägerin, es sei von einer Beschränkung des Prozes- ses auf die Frage der Passivlegitimation abzusehen (Vi-act. 21). Anlässlich der Hauptverhandlung vom 4. Februar 2019 hielten die Parteien an ihren An- trägen fest (Vi-act. 24, 25 und 26 [HVP]). Mit Urteil vom 12. August 2019 er- kannte der Einzelrichter wie folgt: 1.1 Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 19‘000.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem 25. März 2017 zu bezahlen. 1.2 Die Beklagten werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin CHF 500.00 betreffend Arrestbefehl Nr. zz des Kantons- gerichts Schwyz vom 9. Juni 2017 sowie CHF 1‘136.45 und CHF 870.10 betreffend Betreibungs- und Zahlungsbefehlskosten zu bezahlen. 2.1 In der Betreibung Nr. yy des Betreibungsamts Gersau vom 13. Juli 2017 wird der am 1. Dezember 2011 erhobene Rechtsvorschlag der Beklagten 1 im Umfang von CHF 19‘000.00 zzgl. 5 % Zins seit dem 25. März 2017, im Umfang von CHF 500.00 sowie für die Be- treibungs- und Zahlungsbefehlskosten von CHF 1‘136.45 beseitigt. 2.2 In der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Gersau vom 13. Juli 2017 wird der am 1. Dezember 2017 erhobene Rechtsvorschlag des Beklagten 2 im Umfang von CHF 19‘000.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem 25. März 2017, im Umfang von CHF 500.00 sowie für die Betreibungs- und Zahlungsbefehlskosten von CHF 870.10 beseitigt. 3. Die Gerichtskosten werden auf CHF 4‘500.00 festgelegt. Die Klä- gerin hat einen Kostenvorschuss von CHF 4‘500.00 geleistet. Die Beklagten 1 und 2 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin den geleisteten Kostenvorschuss von CHF 4‘500.00 sowie die Kosten des Schlichtungsverfahrens von Fr. CHF 300.00 zu erstatten. 4. Die Beklagten 1 und 2 werden verpflichtet, der Klägerin eine Par- teientschädigung von CHF 3‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) unter solidarischer Haftung zu bezahlen.Kantonsgericht Schwyz 4 5.-6. [Rechtsmittel und Zustellung]. B. Dagegen erhoben die Beklagten am 18. September 2019 Berufung beim Kantonsgericht und beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, auf die Klage sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten vor erster und zweiter Instanz (KG-act. 1). Mit Berufungsantwort vom 30. Oktober 2019 trug die Klägerin auf Abweisung der Berufung an, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten (KG-act. 8). Am 9. Dezember 2019 nahmen die Beklag- ten zur Berufungsantwort Stellung (KG-act. 11). Mit Eingabe vom 2. März 2020 beantragten die Beklagten unter Beilage des Urteils 1A2 17 9 des Be- zirksgerichts Kriens vom 21. Februar 2020 die Sistierung des Berufungsver- fahrens (KG-act. 15 und 15/1). Mit Stellungnahme vom 6. März 2020 trug die Klägerin auf Abweisung des Sistierungsgesuchs an (KG-act. 17), wozu sich die Beklagten mit Eingabe vom 20. März 2020 vernehmen liessen (KG- act. 19). Am 13. Mai 2020 teilte die Klägerin mit, dass gegen das Urteil des Bezirksgerichts Kriens vom 21. Februar 2020 Berufung erhoben worden sei und ersuchte um Einholung einer diesbezüglichen schriftlichen Auskunft beim Kantonsgericht Luzern (KG-act. 21). Mit Verfügung vom 4. Juni 2020 wies die Verfahrensleitung des Kantonsgerichts Schwyz das Sistierungsgesuch ab, unter Verbleib der Kosten- und Entschädigungsfolge bei der Hauptsache (KG- act. 23). Mit Eingabe vom 9. Juli 2020 reichten die Beklagten weitere Belege das Verfahren vor dem Kantonsgericht Luzern betreffend ein (KG-act. 24 und 24/1). Am 26. November 2020 reichten die Beklagten das Urteil 1B 20 16 des Kantonsgerichts Luzern vom 3. November 2020 zu den Akten (KG-act. 26 und 26/1), wozu sich die Klägerin am 25. November 2020 äusserte (KG-act. 28). Mit Eingabe vom 21. November 2020 teilte die Klägerin mit, dass gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 3. November 2020 Beschwerde beim Bundesgericht erhoben worden sei (KG-act. 32). Am 4. Januar 2021 nahmen die Beklagten dazu Stellung, unter Beilage diverser Akten betreffend das vor Kantonsgericht Schwyz 5 dem Bundesgericht hängige Verfahren 4A_469/2020 (KG-act. 34 und 34/1-2). Mit Eingabe vom 1. Februar 2021 reichten die Beklagten weitere Akten aus dem bundesgerichtlichen Verfahren ein (KG-act. 36 und 36/1-3), welche der Klägerin zur Kenntnisnahme zugestellt wurden, unter dem Hinweis, dass nach dem Ablauf der ihr angesetzten Frist zur Einreichung allfälliger Gegenbemer- kungen die Berufungssache in die Phase der Urteilsberatung übergehe (KG- act. 37). Es gingen keine weiteren Eingaben ein. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;- in Erwägung: 1. a) Die Zuständigkeit als Prozessvoraussetzung ist von Amtes wegen zu prüfen (Art. 59 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 60 ZPO; Zürcher, in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., N 2 und 15 zu Art. 60 ZPO). Der Wohnsitz der Beklagten befindet sich in den USA, weshalb ein internationales Verhältnis vorliegt. Die Vorinstanz bejahte die internationa- le und örtliche Zuständigkeit am Ort der gelegenen unbeweglichen Sache ge- stützt auf Art. 22 Ziff. 1 LugÜ sowie Art. 97 IPRG und Art. 4 IPRG (ange- focht. Urteil E. 3). Die Beklagten bestreiten die Zuständigkeit (KG-act. 1 S. 9 ff.; Vi-act. 19 S. 66 ff.). b) Nach Art. 22 Ziff. 1 LugÜ sind für Klagen, welche dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sa- chen zum Gegenstand haben, ohne Rücksicht auf den Wohnsitz die Gerichte des durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates ausschliesslich zu- ständig, in dem die unbewegliche Sache gelegen ist. Verwirklicht sich die An- knüpfung einer ausschliesslichen Zuständigkeit nach Art. 22 LugÜ in einem Kantonsgericht Schwyz 6 Vertragsstaat, so ist keine räumliche Beziehung zu anderen Vertragsstaaten gefordert. Streiten etwa zwei Australier um ein Grundstück in Norwegen, so greift dennoch die ausschliessliche norwegische Belegenheitszuständigkeit (Markus, in: Dasser/Oberhammer, Handkommentar LugÜ, 2. A., Vorbemer- kungen zu Art. 22 LugÜ N 5). Mit anderen Worten ist Art. 22 LugÜ (und Art. 23 LugÜ) nach dem ausdrücklichen Vorbehalt in Art. 4 Abs. 1 LugÜ auch bei Wohnsitz des Beklagten in einem Nichtvertragsstaat anwendbar und stellt insofern eigene Anwendungsvoraussetzungen auf (vgl. BGE 143 III 558 E. 3.3 mit Hinweis auf Kropholler/von Hein, Europäisches Zivilprozessrecht, 9. A., N 2 zu Art. 4 EuGVVO). Dies bedeutet, dass Art. 22 LugÜ Anwendung findet, soweit ein hinreichender Anknüpfungspunkt im Sinne des Übereinkommens in der Schweiz gegeben ist. Unter den Begriff der unbeweglichen Sachen fallen Grundstücke sowie subjektiv dingliche Rechte. Der Begriff ist vertragsautonom und nicht nach der lex rei sitae auszulegen. Darunter fallen Eigentum, Pfand- rechte und Dienstbarkeiten. Das dingliche Recht selbst muss Gegenstand des Verfahrens sein (Kren Kostkiewicz, OF-Kommentar IPRG/LugÜ, 2. A., N 5 ff. zu Art. 22 LugÜ mit Hinweisen). Demnach erscheint fraglich, ob eine interna- tionale Zuständigkeit für die vorliegend geltend gemachte Forderung aus Art. 22 Ziff. 1 LugÜ abgeleitet werden kann, denn diese hat nicht das dingliche Recht als solches zum Gegenstand und stützt sich ausserdem nicht auf ein Miet- oder Pachtverhältnis. Die Frage kann jedoch offenbleiben, da, wie nach- stehend auszuführen sein wird, sich die internationale Zuständigkeit aus Art. 23 LugÜ ergibt. c) Haben die Parteien, von denen mindestens eine ihren Wohnsitz im Ho- heitsgebiet eines durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates hat, ver- einbart, dass ein Gericht oder die Gerichte eines durch dieses Übereinkom- men gebundenen Staates über eine bereits entstandene Rechtsstreitigkeit oder über eine künftige aus einem bestimmten Rechtsverhältnis entspringen- de Rechtsstreitigkeit entscheiden sollen, so sind dieses Gericht oder die Ge- richte dieses Staates zuständig. Dieses Gericht oder die Gerichte dieses Staa-Kantonsgericht Schwyz 7 tes sind ausschliesslich zuständig, sofern die Parteien nichts anderes verein- bart haben. Eine solche Gerichtsstandsvereinbarung muss insbesondere ge- schlossen werden: (lit. a) schriftlich oder mündlich mit schriftlicher Bestätigung (Art. 23 Ziff. 1 LugÜ). Das Erfordernis der Schriftform ist autonom auszulegen, das heisst ohne Rücksicht auf die Regeln des schweizerischen Obligationen- rechts über die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform. Ungeachtet dessen ist die schriftliche Form in jedem Fall erfüllt, wenn die so genannte einfache Schriftlichkeit nach Art. 13 ff. OR gewahrt ist (BSK-Berger, 2. A., N 42 zu Art. 23 LugÜ). Es ist aber nicht verlangt, dass die Gerichtsstandsvereinbarung (bzw. der Hauptvertrag, in dem sich die Gerichtsstandsklausel befindet) von den Parteien unterzeichnet wird, denn die Unterschrift hat lediglich Beweis- funktion (Killias, in: Dasser/Oberhammer, a.a.O., N 94 zu Art. 23 LugÜ). Mit anderen Worten genügt der Nachweis durch Text (BSK-Berger, 2. A., N 43 zu Art. 23 LugÜ). Vorliegend bestimmt Art. 8.3 des Nutzungs- und Verwaltungs- reglements der Klägerin vom 18. Juni 2013 (nachfolgend: Reglement) betref- fend Gerichtsstand, dass sich die Stockwerkeigentümer für alle Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis dem Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache unterwerfen (Vi-KB 13). Die Beklagten machen geltend, sie hätten das Reglement nicht unterzeichnet resp. der Gerichtsstandsvereinbarung nicht ausdrücklich zugestimmt (KG-act. 1 S. 12). Weil das Reglement unbestritte- nermassen in schriftlicher Form vorliegt, ist nicht ersichtlich, weshalb die vom Übereinkommen genannte Formvariante der Schriftlichkeit nicht erfüllt sein soll. Es kommt noch hinzu, wie die Klägerin zu Recht ausführt (KG-act. 8 S. 12), dass die Beklagten in Ziff. IV./8. des öffentlich beurkundeten Kaufver- trages vom 9. Juni 2016 unterschriftlich erklärten, dass sie Kenntnis vom Re- glement und davon eine Ausfertigung erhalten hätten und dieses als Ver- tragsgrundlage anerkennen würden (Vi-BB 32). Anzumerken ist sodann, dass gegen die Gerichtsstandsvereinbarung grundsätzlich nicht eingewendet wer- den kann, der Hauptvertrag sei unwirksam (Killias, a.a.O., N 141 zur Art. 23 LugÜ; vgl. auch Kantonsgericht Schwyz, Urteil vom 1. Mai 2018, ZK1 2017 19, E. 2b/cc publ. in EGV-SZ A 3.4). Die Beklagten nennen denn auch keine Kantonsgericht Schwyz 8 Gründe dafür, dass ihre Einwendungen gegen die Gültigkeit des Kaufvertra- ges (vgl. KG-act. 1 S. 14 ff. und 48 ff.) sich ebenso gegen die Wirksamkeit der Gerichtsstandsvereinbarung richten. Des Weiteren ist weder ersichtlich noch machen die Beklagten entsprechende Umstände geltend, dass bezüglich der Gerichtsstandsvereinbarung kein Konsens im Sinne übereinstimmender Wil- lensäusserungen erfolgt sei. d) Nach Art. 5 Abs. 1 IPRG können die Parteien für einen bestehenden oder für einen zukünftigen Rechtsstreit über vermögensrechtliche Ansprüche aus einem bestimmten Rechtsverhältnis einen Gerichtsstand vereinbaren. Die Vereinbarung kann schriftlich, durch Telegramm, Telex, Telefax oder in einer anderen Form der Übermittlung, die den Nachweis der Vereinbarung durch Text ermöglicht, erfolgen. Geht aus der Vereinbarung nichts anderes hervor, so ist das vereinbarte Gericht ausschliesslich zuständig. Das IPRG verlangt mithin Schriftlichkeit (BSK-Grolimund/Bachofner, 4. A., N 23 zu Art. 5 IRPG). Umstritten ist allerdings, ob eine handschriftliche Unterschrift erforderlich ist (bejahend BSK-Grolimund/Bachofner, N 24 zu Art. 5 IRPG; verneinend ZK- Müller-Chen, N 96 ff. zu Art. 5 IPRG; anders nach Art. 23 LugÜ, vgl. E. 1.c vorstehend). Dabei ist jedenfalls nicht erforderlich, dass jedes Dokument un- terzeichnet ist. Der Austausch von zwei oder mehreren Schriftstücken, die sich aufeinander beziehen, genügt; ebenso wenig ist erforderlich, dass die Gerichtsstandsklausel im unterzeichneten Text selbst enthalten ist, so dass eine Verweisung auf eine in einem anderen Text enthaltene Klausel ausreicht (BSK-Grolimund/Bachofner, N 24 zu Art. 5 IPRG). Wie bereits vorstehend unter E. 1c ausgeführt, erklärten die Beklagten in Ziff. IV./8. des öffentlich be- urkundeten Kaufvertrages vom 9. Juni 2016 unterschriftlich, dass sie Kenntnis vom Reglement und davon eine Ausfertigung erhalten hätten und dieses als Vertragsgrundlage anerkennen würden (Vi-BB 32). Gründe, welche gegen das Vorliegen eines Konsenses sprechen, sind wiederum weder ersichtlich noch dargetan. Im Übrigen gilt auch hier, dass der Wegfall des Hauptvertrages in- folge Anfechtung nicht automatisch zur Aufhebung der Gerichtsstandsverein-Kantonsgericht Schwyz 9 barung führt (BSK-Grolimund/Bachofner, N 38 zu Art. 5 IPRG). Jedenfalls wurden von den Beklagten keine Umstände genannt und sind aus den Akten auch nicht ersichtlich, woraus zu schliessen wäre, dass die Parteien den Be- stand der Gerichtsstandvereinbarung klarerweise vom Bestand des Hauptver- trags abhängig gemacht hätten (vgl. ZK-Müller-Chen, N 5 ff. zu Art. 5 IPRG). Die örtliche Zuständigkeit ist somit schon aufgrund einer gültigen Prorogation zu bejahen. Selbst wenn dem nicht so wäre, müsste die Zuständigkeit auf- grund von Art. 4 IPRG bejaht werden, wie nachfolgend darzulegen ist. e) Sieht das IPRG keine andere Zuständigkeit in der Schweiz vor, so kann die Klage auf Prosequierung des Arrestes am schweizerischen Arrestort erho- ben werden (Art. 4 IPRG). Hat der (beklagte) Arrestschuldner seinen Wohnsitz im Ausland, kann die Klage am schweizerischen Arrestort prosequiert werden, wenn die beklagte Partei nicht in einem Vertragsstaat des Lugano- Übereinkommens wohnt. Die Zuständigkeit am Arrestort setzt einen gültigen Arrest auf einem in der Schweiz gelegenen Vermögenswert voraus. Der Ge- richtsstand ist in dem Sinne sachlich begrenzt, als die damit verfolgte Klage die Prosequierung des Arrestes bezweckt, d.h. die Arrestforderung betreffen muss. Art. 4 IPRG kommt erst zur Anwendung, wenn das IPRG (inkl. Staats- verträge) „keine andere Zuständigkeit in der Schweiz“ vorsieht. Damit ist Art. 4 subsidiär sowohl zu den allgemeinen Gerichtsständen von Art. 2, 5, 6, 8, 8a– 8c, 10 als auch zu den in den Kapiteln 2–10 vorgesehenen direkten Zustän- digkeiten. Er geht m.a.W. allen Gerichtsständen nach, welche einen engeren Zusammenhang zwischen dem Gerichtsstand und den beteiligten Personen oder den im Streit liegenden Vermögenswerten herstellen. Die Arrestprose- quierungsklage ist beim Gericht einzureichen, in dessen Bezirk der Arrestort liegt (ZK-Müller-Chen, N 4 ff. zu Art. 4 IPRG; Kren Kostkiewicz, a.a.O., N 3 ff. zu Art. 4 IPRG). Vorliegend ist die Gültigkeit des Arrestes unbestritten (vgl. Vi- KB 9a). Ebenso steht ausser Zweifel, dass die streitbetroffene Forderung die Prosequierung des Arrests bezweckt. Fraglich erscheint höchstens, ob Art. 97 IPRG als der Bestimmung von Art. 4 IPRG vorgehend zur Anwendung gelangt Kantonsgericht Schwyz 10 (vgl. angefocht. Urteil E. 3), allerdings erstreckt sich erstere nur auf dingliche Rechte an Grundstücken (Kren Kostkiewicz, a.a.O., N 9 zu Art. 97 IPRG). Die Frage braucht nicht definitiv geklärt zu werden. Denn im Ergebnis bleibt es sich gleich, unbesehen davon, ob sich die innerstaatliche Zuständigkeit auf Art. 97 IPRG, Art. 5 Abs. 1 IPRG (vgl. vorstehend) oder Art. 4 IPRG stützt, weil so oder so die Gerichtsbehörden im Bezirk Gersau zuständig sind (dies- falls der Einzelrichter, vgl. Art. 243 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 31 Abs. 2 lit. c JG). 2. Die Beklagten machen geltend, es liege kein einstimmiger Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Prozessbevollmächtigung des Verwalters resp. der klägerischen Rechtsvertreterin vor. Festzuhalten ist vor- ab, dass, soweit die Beklagten ausführen, es habe kein dringender Fall im Sinne von Art. 712t Abs. 2 ZGB vorgelegen, welche das Nachholen der Er- mächtigung rechtfertige (KG-act. 1 S. 6), sich diese Ausführungen offenbar nicht auf das vorliegende Verfahren beziehen, in welchem die Nachreichung einer nachträglichen Ermächtigung gar nie Thema war. Mithin ist darauf nicht weiter einzugehen. Abgesehen davon begründen die Beklagten nicht, weshalb der vom Vorderrichter zitierte Beschluss der Stockwerkeigentümerversamm- lung vom 24. Februar 2017 (dort Ziff. 3 lit. g, Vi-KB 4) sowie derjenige vom 19. Mai 2017 (dort Ziff. 6 lit. d, Vi-KB 5) den Verwalter nicht hinreichend zur vorliegenden Klageerhebung und zum Beizug einer Rechtsvertretung ermäch- tigt haben sollen, weshalb sich auch diesbezüglich weitere Erörterungen erüb- rigen und in Anwendung von § 45 Abs. 5 JG auf die zutreffenden Ausführun- gen des Vorderrichters verwiesen werden kann (vgl. angefocht. Urteil E. 1). 3. a) Die Beklagten bestreiten die Passivlegitimation. Sie halten dafür, dass ein Eintrag im Grundbuch unter den Beteiligten grundsätzlich keine Wirkung erzeuge, wenn das Grundgeschäft ungültig sei, mithin lasse das Kausalitäts- prinzip diesfalls den Übergang des Eigentums bei einem ungültigen Grundge- schäft nicht zu. Auch sei ein Eintrag, der sich auf ein infolge eines Willens- mangels unverbindliches Rechtsgeschäft stütze, ungerechtfertigt. Vorliegend Kantonsgericht Schwyz 11 sei der Grundbucheintrag von Anfang an unrichtig bzw. ungerechtfertigt. Der mit Willensmängeln behaftete Vertrag sei ex tunc ungültig und entfalte keine Vertragswirkungen. Die Vorinstanz habe das Vorliegen eines Willensmangels aber nicht geprüft. Aufgrund des Kausalitätsprinzips sei der Veräusserer der Stockwerkeigentumseinheit (d.h. die F.________ AG) deren Eigentümer ge- blieben, mithin seien die Beklagten nicht Eigentümer geworden, so dass es an einer Grundlage für die Beitragsforderung und die Errichtung eines Pfand- rechts fehle. Der unrichtige Grundbucheintrag begründe keine Pflichten zulas- ten der Kläger (KG-act. 1 S. 7 ff.). Auch habe das Bezirksgericht Kriens mit Urteil vom 21. Februar 2020 erkannt, dass der Kaufvertrag vom 9. Juni 2016 ungültig sei und deswegen die Verkäuferin F.________ AG den Kaufpreis an die Beklagten zurückzuerstatten habe, Zug um Zug gegen Eintragung der F.________ AG im Grundbuch (vgl. KG-act. 19 S. 2). Mit Urteil vom 3. No- vember 2020 habe das Kantonsgericht Luzern dieses Urteil bestätigt und auf Ungültigkeit des Kaufs wegen absichtlicher Täuschung erkannt (KG-act. 26 S. 2). Es sei nicht davon auszugehen, dass die Verkäuferschaft dem Urteil nicht Folge leisten würde. Würde sie der Änderung des Grundbucheintrags nicht zustimmen, riskierte sie nämlich, den Forderungsbetrag bezahlen zu müssen, ohne im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen zu sein. Wohl sei das Urteil des Kantonsgerichts Luzern an das Bundesgericht weitergezogen worden, allerdings sei dieses nach wie vor vollstreckbar, da aufschiebende Wirkung bislang nicht erteilt worden sei (KG-act. 34 S. 2 f., vgl. KG-act. 36). b) Demgegenüber bringt die Klägerin vor, dem Grundbucheintrag der Be- klagten als Eigentümer käme eine Richtigkeitsvermutung sowie eine besonde- re Legitimationswirkung zu. Die Beklagten seien nach wie vor als Eigentümer eingetragen und als solche seien sie Schuldner der Beitragsforderung. Es könne nicht angehen, dass die Gerichte im Kanton Schwyz als zweites Ge- richt den Prozess, welcher vor den luzernischen Gerichten geführt werde, nochmals durchzuführen und ein Beweisverfahren wegen der behaupteten Kantonsgericht Schwyz 12 Willensmängel durchführen. Allerdings sei dieser Entscheid ohnehin nicht re- levant. Denn selbst wenn sich ergeben würde, dass der Rechtsgrund für den Eintrag dahingefallen bzw. ungültig sei, wäre für die Eigentumsübertragung bzw. Löschung immer noch eine Grundbuchanmeldung erforderlich. Eine Lö- schung des Eintrags der Beklagten habe bis heute nicht stattgefunden. Zu beachten sei auch, dass die Parteien im Verfahren vor den luzernischen Ge- richten mit jenen des vorliegenden Verfahrens nicht identisch seien. Allfällige Ansprüche der Beklagten gegenüber den Verkäufern würden das Rechtsver- hältnis der Beklagten mit der Klägerin nicht tangieren. Es könne nicht sein, dass die Klägerin ihre Beitragsforderungen von den im Grundbuch eingetra- genen Beklagten über Jahre nicht erhältlich machen könne. Dies würde für die Stockwerkeigentümer ein immenses Risiko bedeuten. Soweit Willensmängel vorliegen, würde sich der Vertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis wandeln und es liege keine Auflösung ex tunc vor. Dieser Meinung seien offenbar auch die Beklagten, da sie andernfalls die Mietzinseinnahmen aus der Vermietung der Garage der Verkäuferschaft zurückerstatten müssten, was sie aber nicht getan hätten (KG-act. 8 S. 5 ff.). Soweit ein Eigentumswechsel infolge des luzernischen Urteils erfolge, würde von Gesetzes wegen auch ein Parteiwech- sel im vorliegenden Verfahren erfolgen, das heisst die neuen Eigentümer (die Verkäuferschaft) müsste in den vorliegenden Prozess eintreten (KG-act. 17 S. 4). Hinsichtlich des Urteils des Kantonsgerichts Luzern sei festzuhalten, dass, würde man davon ausgehen, dass dieses ein Gestaltungsurteil sei und Wirkungen nach Art. 665 ZGB zeitige, käme der Beschwerde an das Bundes- gericht aufschiebende Wirkung zu, weshalb es ohnehin noch nicht vollstreck- bar sei. Folglich seien die Beklagten nach wie vor Eigentümer der fraglichen Stockwerkeigentumseinheit. Auch wenn es sich nicht um ein Gestaltungsurteil handle, wovon auszugehen sei, würde dieses alleine nicht zu einer Verände- rung der Rechtsverhältnisse führen, das heisst, es wäre eine Grundbuchbe- richtigungsklage erforderlich. Das Urteil enthalte nämlich keine richterliche Anweisung an den Grundbuchverwalter (KG-act. 28 S. 2 f.).Kantonsgericht Schwyz 13 c) Die Stockwerkeigentümer haben an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Beiträge zu leisten (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Die Pflicht der Stockwerk- eigentümer, an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten beizutragen, ist subjektivdinglich mit dem Stockwerkeigentumsanteil verbunden und stellt nach herrschender Lehre eine gesetzliche Realobligation dar (BK-Meier- Hayoz/Rey, N 9 zu Art. 712h ZGB; a. M. derselbe, N 20 zu Art. 712i ZGB, wo- nach die zu sichernde Forderung im Unterschied zum Anspruch auf Pfander- richtung den gewöhnlichen schuldrechtlichen Regeln folgen soll). Schuldner der Beitragsforderung ist der jeweils im Zeitpunkt der Entstehung der Ver- pflichtung im Grundbuch eingetragene Stockwerkeigentümer. Der Veräusserer eines Anteils wird nicht von den bereits entstandenen Verpflichtungen entbun- den. Ebenso wenig kann sich ein Stockwerkeigentümer durch Verzicht auf seinen Anteil von solchen Verbindlichkeiten befreien (BK-Meier-Hayoz/Rey, N 9 zu Art. 712h ZGB; Wermelinger, a.a.O., N 41 f. zu Art. 712h ZGB). Die Frage, wer bei einem Eigentümerwechsel für die noch nicht fälligen Forderun- gen haftbar sein soll, ist im Vertrag zwischen Veräusserern und Erwerber des Stockwerkeigentumsanteils zu regeln; eine entsprechende Reglementsbe- stimmung ist unbeachtlich. Im Verhältnis zur Gemeinschaft massgebend ist einzig, wer im Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder der definitiven Abrech- nung im Grundbuch eingetragen ist (BSK ZGB II-Bösch, N 4 zu Art. 712h ZGB; BK-Meier-Hayoz/Rey, N 30 ff. zu Art. 712h ZGB). Unbestritten ist vorlie- gend die Fälligkeit der streitbetroffenen Beitragsforderungen. Ebenso steht fest resp. blieb unbestritten, dass die Beklagten zur Zeit der Entstehung der Beitragsforderungen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren und es nach wie vor sind (KG-act. 28 S. 3 und KG-act. 35 S. 2 f.). Folglich richtet sich die Forderung gegen sie. Die Beklagten berufen sich nun auf den sachen- rechtlichen Grundsatz, wonach jemand nur dann ein Recht erwerben kann, wenn dem Rechtserwerb eine gültige „causa“ vorangeht. Das bedeutet, dass die Verfügungsgeschäfte des Sachenrechts zu ihrer Wirksamkeit ein gültiges Verpflichtungsgeschäft voraussetzen, sie sind also kausal und nicht abstrakt (vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A., N 75; Art. 974 Abs. 2 ZGB). Kantonsgericht Schwyz 14 Selbst wenn sich vorliegend das Rechtsgeschäft bzw. der Kauf der Stock- werkeigentumseinheit definitiv als ungültig erweisen würde, das heisst das Bundesgericht das Urteil des Kantonsgerichts Luzern bestätigen würde, än- dert dies am grundbuchlichen Eintrag der Beklagten noch nichts, weil das Ur- teil des Kantonsgerichts Luzern keine Anweisung an den Grundbuchverwalter enthält, den Eintrag der Beklagten zu löschen und stattdessen die Verkäufer- schaft einzutragen (KG-act. 26/1). Folglich ist auch nicht entscheidend, ob das Bundesgericht aufschiebende Wirkung erteilen wird (KG-act. 34/1, 34/2 und 36). Abgesehen davon gilt nach wie vor, was das Kantonsgericht bereits im Beschluss vom 11. März 2019 erwogen hatte (BEK 2018 68 E. 3c; vgl. auch KG-act. 26 E. 2c): Auch wenn der Kaufvertrag sich als unwirksam erweist, hätten sich die Beklagten, unabhängig davon, ob man annimmt, im Sinne der Ungültigkeitstheorie falle der Kaufvertrag ex tunc dahin oder er wandle sich in ein Liquidationsverhältnis um (vgl. dazu Huguenin, Obligationenrecht Allge- meiner und Besonderer Teil, Zürich 2012, N 582 f. mit Hinweisen auf die Lite- ratur), an die Verkäuferschaft zu halten, soweit ihnen durch die Unwirksamkeit ein Schaden entsteht. Mit anderen Worten wäre auch nach der Ungültigkeits- theorie der frühere Zustand unter anderem mittels Schadenersatzansprüchen gegenüber den Veräusserern wiederherzustellen (Huguenin, a.a.O., N 583). Das bedeutet, dass die Beklagten von ihnen geleistete Stockwerkeigentums- beiträge allenfalls als Schaden gegenüber den Veräusserern bzw. Rechtsvor- gängern geltend zu machen hätten (vgl. auch BK-Meier-Hayoz/Rey, N 33 zu Art. 712h ZGB). Anzufügen ist, dass, sofern die Beklagten dereinst nicht mehr als Eigentümer eingetragen sind bzw. sein sollten resp. an deren Stelle (wie- derum) die Verkäuferschaft treten würden, allenfalls ein Drittpfandrecht ent- stehen könnte. In jedem Fall berührt ein allfälliges Abwicklungsverhältnis zwi- schen den Beklagten und der Verkäuferschaft das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten nicht. Würde man anders entscheiden, könnte dies, wie die Klägerin zu Recht anführt, die Funktionsfähigkeit der Stockwerk- eigentümergemeinschaft durch die – unter Umständen jahrelang andauernde – Ungewissheit über die Schuldnerschaft von Beitragsforderungen erheblich Kantonsgericht Schwyz 15 erschweren; mithin wäre das damit verbundene finanzielle Risiko für die übri- gen Stockwerkeigentümer unzumutbar. Die Passivlegitimation der Beklagten bezüglich der Beitragsforderung ist somit zu bejahen. Anzumerken ist, dass weder das Urteil des Bundesgerichts abgewartet werden muss noch eine Auseinandersetzung mit den beklagtischen Ausführungen zur Frage der Gül- tigkeit des Kaufvertrages (KG-act. 1 S. 14 ff.) erforderlich ist, sodass sich wei- tere Erörterungen hierzu erübrigen. 4. a) Die Beklagten sind der Auffassung, die Verwendung der Beiträge sei nicht erwiesen. Sie führen aus, laut dem Protokoll der Stockwerkeigentümer- versammlung vom 24. Februar 2017 müsste von der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft ein Betrag von Fr. 125‘000.00 bereitgestellt werden. Für die Be- klagten ergäbe sich aufgrund der Wertquote ihrer Stockwerkeigentumseinheit von 152/1000 ein Betrag von Fr. 19‘000.00. Die Schuld beitragspflichtiger Ei- gentümer werde aber erst dann begründet, wenn die Vorschussleistung tatsächlich beansprucht werde, nicht aber schon durch deren Festlegung. Je- doch lege die Klägerin nicht dar, ob und wofür der Vorschuss verwendet wor- den sei. Es sei möglich, dass die tatsächlichen Kosten für Sofortmassnahmen, Gutachten, Beratungsleistungen von G.________ sowie Betriebskosten nied- riger seien als der Vorschuss von Fr. 125‘000.00 (KG-act. 1 S. 12 ff.). Die Klä- gerin hält dem entgegen, dass das Reglement in den Art. 4.5 und 5.2 Vor- schussleistungen vorsehe. Ausserdem liege ein entsprechender einstimmiger Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vor (Vi-KB 4). Der Be- triebskostenabrechnung 2017 könne entnommen werden, dass die angefalle- nen Kosten weit höher lägen als Fr. 125‘000.00, worüber die Beklagten seit Frühling 2018 informiert seien (Vi-KB 28). Der geltend gemachte Vorschuss sei bereits verwendet worden. Die Kosten der notwendigen Sanierung im Jahr 2017 hätten sich auf über Fr. 400‘000.00 belaufen und die Bilanz per 31. De- zember 2017 weise flüssige Mittel von gerade noch Fr. 1‘429.19 aus (vgl. Vi- KB 28). Auch gehe aus der Klageantwort (und der Berufung) hervor, dass die Beklagten wüssten, wofür die Beiträge benötigt worden seien. Sie würden Kantonsgericht Schwyz 16 selbst ausführen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Firma H.________ AG beauftragt habe, die Statik des Gebäudes zu überprüfen, ein Massnahmenkonzept auszuarbeiten und die absehbaren Kosten zu beziffern. Weiter würden die Beklagten selbst ausführen, die erwähnte Firma habe die Kosten auf Fr. 625‘000.00 beziffert (KG-act. 8 S. 15 ff.). b) Art. 4.5 Abs. 2 des Reglements sieht vor, dass der Verwalter das Inkas- so der Finanzierungsbeiträge entsprechend dem Beschluss der Stockwerkei- gentümer periodisch im Voraus besorgt. Der Verwalter unterbreitet jedem Stockwerkeigentümer pro Rechnungsjahr eine detaillierte Abrechnung (Vi- KB 13). Anlässlich der Versammlung vom 24. Februar 2017 wurde folgender Beschluss einstimmig gefasst (Vi-KB 28): Um die von H.________ AG empfohlenen Sofortmassnahmen finanzie- ren zu können, sowie das Gutachten von H.________ AG, sowie die Be- ratungskosten der Anwaltskanzlei G.________; sowie die zu erwartenden Betriebskosten bezahlen zu können, sollen von den STWE CHF 125‘000.00 bereitgestellt werden. Der Verwalter hat die STWE bis spätestens 1. März 2017 aufzufordern, einen anteiligen Betrag gemäss der jeweiligen Wertquote bis spätestens 10. März 2017 zu bezahlen. Zutreffend ist alsdann, dass in der Bilanz per 31. Dezember 2017 flüssige Mit- tel von noch Fr. 1‘429.21 und ein ausserordentlicher Aufwand von Fr. 395‘237.28, bestehend aus den Positionen „Planungskosten aus Baumän- geln“, „Baukosten aus Baumängeln“, „Gebühren aus Baumängeln“ und „Rechtsberatung/Gutachten aus Baumängel“, ausgewiesen werden (Vi- KB 28). Daraus kann nichts anderes folgen, als dass die fraglichen Sofort- massnahmen deutlich mehr kosteten als der eingeholte Vorschuss. Die Kläge- rin weist ausserdem zutreffend darauf hin, dass die Beklagten selber argu- mentierten, die Firma H.________ AG habe ein Massnahmenkonzept ausge- arbeitet, welches von Kosten von Fr. 625‘000.00 ausgehe (vgl. Vi-act. 19 S. 38 f. und Vi-BB 45). Der Einwand der Beklagten, die Verwendung der Bei- träge sei nicht erwiesen, findet in den Akten somit keine Grundlage resp. än- dert am Anspruch der Klägerin nichts.Kantonsgericht Schwyz 17 5. Die Beklagten halten schliesslich dafür, das Arrestverfahren sei unnötig gewesen. Die Klägerin hätte ein Pfandrecht für die Beitragsforderung eintra- gen lassen können, weshalb die Sicherung der Forderung so ebenfalls mög- lich gewesen wäre. Aus diesem Grund würden die Beklagten der Klägerin keinen Kostenersatz schulden (KG-act. 1 S. 14). Die Klägerin führt aus, dass die Beklagten bereits seit 2017 keine Beitragsforderungen mehr bezahlen würden und damals befürchtet werden musste, dass sie ihre Stockwerkeigen- tumseinheit rasch veräussern würden, ohne dass die offenen Beiträge gesi- chert wären. Die Klägerin sei angesichts der Verweigerungshaltung der Be- klagten gezwungen gewesen, ein Arrestverfahren einzuleiten und die Prose- quierungsfristen einzuhalten. Dies auch deshalb, weil die Weigerung der Be- klagten die übrigen Stockwerkeigentümer in finanzielle Schwierigkeiten ge- bracht habe (KG-act. 8 S. 17). Die Klägerin ist in der Wahl ihres Vorgehens frei, zu beachten sind lediglich die Schranken des Rechtsmissbrauchsverbots (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Der blosse Umstand, dass der Klägerin mehrere Optio- nen zu Verfügung standen und sie sowohl den Arrest als auch das Pfandrecht geltend machte, ist indessen nicht rechtsmissbräuchlich. Weitere Umstände, welche für ein Handeln wider Treu und Glauben sprechen würden, legen die Beklagten weder dar, noch sind solche ersichtlich. Es bleibt somit dabei, dass die Beklagten auch die Kosten des Arrestbefehlsverfahrens zu tragen haben und diesbezüglich Rechtsöffnung zu erteilen ist. 6. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen. Diesem Ausgang ent- sprechend gehen die Kosten des Berufungsverfahrens zu Lasten der Beklag- ten. Sie haben die Klägerin für das Berufungsverfahren sodann angemessen zu entschädigen. Nach § 11 GebTRA beträgt das Honorar im Berufungsver- fahren 20 bis 60 % der in den §§ 8 und 9 festgesetzten Ansätzen, wobei der noch vor der Berufungsinstanz in Frage kommende Streitwert massgebend ist. Gegen die Höhe der erstinstanzlich zugesprochenen Entschädigung von Fr. 3‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) wurden keine Einwände erhoben. Unter Berücksichtigung, dass die Klägerin neben der Berufungsantwort weite-Kantonsgericht Schwyz 18 re Eingaben (inklusive Stellungnahmen im Zusammenhang mit dem abgewie- senen Sistierungsgesuch der Kläger) einreichte und in Nachachtung der all- gemeinen Kriterien von § 2 Abs. 1 GebTRA – so namentlich der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit und des nötigen Zeitaufwands – ist die Entschädigung auf 60 % des erstinstanzlichen Honorars festzusetzen, das heisst auf Fr. 1‘800.00 (inkl. Auslagen und MWST, vgl. § 2 Abs. 2 GebTRA), wobei die Beklagten antragsgemäss solidarisch haften;- erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil des Einzel- richters am Bezirksgericht Gersau vom 12. August 2019, soweit ange- fochten, bestätigt. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 4‘500.00 festge- setzt und den Beklagten auferlegt. Sie werden von deren Kostenvor- schüssen von je Fr. 2‘250.00 bezogen. 3. Die Beklagten haben die Klägerin für das Berufungsverfahren unter soli- darischer Haftbarkeit mit Fr. 1‘800.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der glei- chen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist Kantonsgericht Schwyz 19 einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 19'000.00. 5. Zustellung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), Rechtsanwältin E.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Namens der 1. Zivilkammer Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin Versand 15. April 2021 kau