<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00046</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220632&amp;W10_KEY=13013480&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00046</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.09.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub; Bestimmung des Landwerts vor 20 Jahren; Verlegung der vorinstanzlichen Verfahrens- und insbesondere der Gutachtenskosten] Die Frage, ob ein Gewinnaufschub gewährt werden kann, richtet sich nach der absoluten Methode, d.h. der Steueraufschub wird nur für denjenigen Teil gewährt, der nach Wiederverwendung der Anlagekosten des veräusserten Objekts zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird. Vorliegend übersteigen die Anlagekosten des veräusserten Objekts den Kaufpreis des Ersatzobjekts bei Weitem. Folglich wurde zu Recht kein Steueraufschub gewährt (E. 3). Die Parteien hatten sich im vorinstanzlichen Verfahren über den Landwert vor 20 Jahren, jedoch nicht über den Steueraufschub und insbesondere nicht über die Verfahrenskosten geeinigt. Der Pflichtige hätte den Landwert lange vor Anordnung der Begutachtung anerkennen können. Indem er dies unterliess, nahm er die der Streitigkeit inhärenten Prozessrisiken in Kauf. Eine vom Unterliegerprinzip abweichende Kostenverlegung rechtfertigt sich nicht (E. 4). Streitwertberechnung (E. 5.2). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSOLUTE METHODE">ABSOLUTE METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTENSKOSTEN">GUTACHTENSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGUNG">KOSTENVERLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITWERT">STREITWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERLIEGERPRINZIP">UNTERLIEGERPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSTÃNDIGUNG">VERSTÃNDIGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 114 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">§ 149 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 226a StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50714" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00046</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. September 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend der Pflichtige) verÃ¤usserte am 1. Februar 2016 einen Miteigentumsanteil von 333/1000 am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (Stockwerkeigentumsanteil, Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt NebenrÃ¤umen) an der B-Strasse 02 in C. Das GrundstÃ¼ck umfasst insgesamt â¦ m<sup>2</sup>. Von diesem GrundstÃ¼ck gehÃ¶rt dem Pflichtigen ein Anteil im Umfang von 866 m<sup>2</sup> (altKat.-Nr. 03) seit mehr als 20 Jahren; 424 m<sup>2</sup> erwarb er am 29. Mai 1998 von einem angrenzenden GrundstÃ¼ck (altKat.-Nr. 04). Im Veranlagungsentscheid vom 23. Mai 2017 akzeptierte der Finanzausschuss der Gemeinde C den vom Pflichtigen deklarierten Erwerbspreis von Fr. 111'936.- fÃ¼r die 1998 zugekauften 424 m<sup>2</sup>. DemgegenÃ¼ber ging die BehÃ¶rde mit Bezug auf die 866 m<sup>2</sup> des GrundstÃ¼cks altKat.-Nr. 03 von einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 1'660.-/m<sup>2</sup>, mithin von Fr. 478'708.- (866 m<sup>2</sup> x Fr. 1'660.-/m<sup>2</sup> x 333/1000) aus. Der zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.-/m<sup>2</sup> hatte eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ zur Folge. Ein Steueraufschub wurde nicht gewÃ¤hrt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss der Gemeinde C am 23. August 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob der Pflichtige am 22. bzw. 25. September 2017 Rekurs an das Steuerrekursgericht. Am 22. August 2018 ordnete das Steuerrekursgericht ein Gutachten Ã¼ber den anteiligen Landwert von 333/1000 der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 von 866 m<sup>2</sup> (Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt NebenrÃ¤umen) mit 1'290 m<sup>2 </sup>GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 an. Als Expertin wurde D, dipl. Arch. ETH/SIA, aus E, in Aussicht gestellt. Die Parteien erhoben keine Einwendungen, weshalb das Steuerrekursgericht D am 19. September 2018 zur Expertin ernannte. AnlÃ¤sslich der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019, an der sich die Expertin zur Gutachtensfrage geÃ¤ussert hatte, schlug der Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs vor, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m<sup>2</sup> festzulegen. Namens des Finanzausschusses erklÃ¤rte der Leiter des Steueramts der Gemeinde C am 8. Februar 2019 seine Zustimmung. Keine Einigung erfolgte betreffend dem vom Pflichtigen beantragten Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung. Mit Entscheid vom 26. MÃ¤rz 2019 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs des Pflichtigen teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Der Antrag auf GewÃ¤hrung eines Steueraufschubs wurde vom Steuerrekursgericht abgewiesen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 4. Juni 2019 an das Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Gemeinde C anzuweisen, den Steueraufschub im Umfang von 91,24 % entsprechend Fr. â¦ (vom verfÃ¼gten GrundstÃ¼ckgewinn in der HÃ¶he von CHF â¦ seien Fr. â¦ wieder investiert worden), eventuell im Umfang 75,66 % entsprechend Fr. â¦ (vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der HÃ¶he von Fr. â¦ seien Fr. â¦ wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von 61,87 % entsprechend Fr. â¦ (von den Anlagekosten in der HÃ¶he von Fr. â¦ seien Fr. â¦ wieder investiert worden) zu gewÃ¤hren. Die bei ihr zur Sicherung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu viel hinterlegte Summe sei abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids zu Ã¼berweisen. FÃ¼r den Fall, dass kein Steueraufschub gewÃ¤hrt werden sollte, beantragte der Pflichtige weiter, dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen Verfahrens hÃ¤lftig auf die Parteien zu verlegen seien. Die Expertisekosten seien zudem vollumfÃ¤nglich von der Gemeinde C zu tragen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde C. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe datiert vom 29. August 2018 (Poststempel vom 24. Juni 2019) beanstandete der Pflichtige die Streitwertberechnung in der PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. Juni 2019 und hielt daran fest, dass der Streitwert nicht Fr. â¦ sondern 20 % von Fr. â¦ d.<span> </span>h. Fr. â¦ betrage. Mit Schreiben vom 26. Juni 2019 begrÃ¼ndete das Verwaltungsgericht auf Wunsch des Pflichtigen die Streitwertberechnung unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung. </p> <p class="Sachverhalt2">Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung und die Gemeinde C liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der GrundstÃ¼ckgewinn gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird indessen aufgeschoben bei VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton ZÃ¼rich oder in einem anderen Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. i i.V.<span> </span>m. § 226a StG; Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Der Pflichtige beanstandet, dass kein Steueraufschub gewÃ¤hrt wurde. Ein solcher hÃ¤tte nach seiner Auffassung im Umfang von Fr. â¦ (vom verfÃ¼gten GrundstÃ¼ckgewinn in der HÃ¶he von Fr. â¦ seien Fr. â¦ [91,24 %] wieder investiert worden), eventuell im Umfang Fr. â¦ (vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der HÃ¶he von Fr. â¦ seien Fr. â¦ [75,66 %] wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von Fr. â¦ (von den Anlagekosten in der HÃ¶he von Fr. â¦ seien Fr. â¦ [62 %] wieder investiert worden) gewÃ¤hrt werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfolgt die Ermittlung des Gewinnaufschubs nach der sogenannten absoluten Methode (auch als AbschÃ¶pfungsmethode bezeichnet). Danach wird der Steueraufschub nur fÃ¼r denjenigen Teil gewÃ¤hrt, der nach Wiederverwendung der Anlagekosten des verÃ¤usserten Objekts (und allfÃ¤lliger Drittleistungen) zusÃ¤tzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird (BGE 130 II 202 E. 3.2 und 4.3, 137 II 419 E. 2.2.1; BGr, 19. Dezember 2012, 2C 337/2012, E. 2.3). Liegt die Reinvestition in das Ersatzobjekt unter den Anlagekosten des verÃ¤usserten GrundstÃ¼cks, wird der gesamte Gewinn besteuert (vgl. dazu auch <span>Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 216 N. 272 ff.). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das vom </span>Pflichtigen<span> vertretene Auslegungsergebnis erschiene zwar aufgrund des Gesetzeswortlauts als vertretbar. Das Bundesgericht ist jedoch in konstanter Rechtsprechung zu einem anderen Ergebnis gelangt. Der </span>Pflichtige<span> bringt keine Argumente vor, aufgrund welcher die Sache neu geprÃ¼ft bzw. die Rechtsprechung zu Ã¤ndern wÃ¤re. Insbesondere gelangt die absolute Methode</span><span> entgegen den AusfÃ¼hrungen des Pflichtigen unabhÃ¤ngig vom Fremdfinanzierungsgrad und der HÃ¶he der abzufÃ¼hrenden Gewinnsteuer im VerhÃ¤ltnis zum erzielten Gewinn zur Anwendung. In einer im Jahr 2004 eingereichten parlamentarischen Initiative "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, FÃ¶rderung der beruflichen MobilitÃ¤t" wurde â wie auch vom Pflichtigen vertreten â verlangt, dass beim Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer die relative Methode zur Anwendung kommen soll. In seiner Stellungnahme vom 31. MÃ¤rz 2010 zum Bericht vom 19. Januar 2010 der Kommission fÃ¼r Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates (WAK-N) hat sich der Bundesrat jedoch ebenfalls gegen einen Methodenwechsel bei der Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns ausgesprochen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorliegend belaufen sich die Anlagekosten des verÃ¤usserten Objekts B-Strasse 02 in C auf insgesamt Fr. <span>2'136'795.-</span> und der Kaufpreis fÃ¼r das Ersatzobjekt D 05 in G betrÃ¤gt lediglich Fr. 1'322'000.-. Die Vorinstanzen haben daher einen Steueraufschub zu Recht verneint. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Pflichtige beanstandet weiter, dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen Verfahrens aufgrund des Vergleichs hÃ¤lftig hÃ¤tten auf die Parteien verlegt werden mÃ¼ssen. Die Expertisekosten seien zudem vollumfÃ¤nglich von der Gemeinde C zu tragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>BezÃ¼glich des anteiligen Landwerts von 333/1000 der Liegenschaft Kat.-Nr. 10'321 von 866 m<sup>2</sup> (Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 6½-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt NebenrÃ¤umen) mit â¦ m<sup>2 </sup>GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 ist im vorinstanzlichen Verfahren eine Einigung erfolgt. AnlÃ¤sslich der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019 schlug der Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs vor, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m<sup>2</sup> festzulegen. Namens des Finanzausschusses erklÃ¤rte der Leiter des Steueramts der Gemeinde C am 8. Februar 2019 dazu seine Zustimmung. Im Einspracheentscheid war die Beschwerdegegnerin noch von einem Landwert von Fr. 1'660.-/m<sup>2</sup> ausgegangen. Vom Pflichtigen war im Rekurs beantragt worden, es sei von einem Landwert von Fr. 2'720.-/m<sup>2</sup> auszugehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GemÃ¤ss § 149 Abs. 2 StG ist das <span class="ranktitle2">Steuerrekursgericht</span> in seinem Entscheid nicht an die AntrÃ¤ge der Parteien gebunden. Es kann nach AnhÃ¶rung des Steuerpflichtigen die EinschÃ¤tzung auch zu dessen Ungunsten Ã¤ndern. Es fÃ¼hrt das Verfahren trotz RÃ¼ckzug oder Anerkennung des Rekurses weiter, sofern Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass der angefochtene Entscheid oder die Ã¼bereinstimmenden AntrÃ¤ge dem Gesetz widersprechen, oder eine Gegenpartei einen abweichenden Antrag gestellt hat. Anhaltspunkte, dass die Ã¼bereinstimmenden AntrÃ¤ge dem Gesetz widersprechen, liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Aus diesem Grund hat die Vorinstanz das Verfahren bezÃ¼glich des strittigen Landwerts nach der Einigung zu Recht nicht weitergefÃ¼hrt.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht hat die Verfahrenskosten aufgrund des Prozessausgangs dem weitestgehend unterliegenden Pflichtigen auferlegt. Im Fall eines Vergleichs richtet sich die Kostenauferlegung grundsÃ¤tzlich nach der Vereinbarung (vgl. dazu auch Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 13 N. 82, auch zum Folgenden). Eine Vereinbarung betreffend die Verfahrenskosten fehlt jedoch im vorliegenden Fall. Hinzu kommt, dass es sich lediglich um einen Teilvergleich betreffend den anteiligen Landwert handelt. Eine Einigung betreffend die Frage des Steueraufschubs hat nicht stattgefunden. Damit haben die Parteien die Kostenverlegung dem Steuerrekursgericht Ã¼berlassen, das zu untersuchen hat, wer als unterliegende Partei zu gelten und die Kosten gemÃ¤ss § 151 Abs. 1 StG zu Ã¼bernehmen hat.</p> <p class="Urteilstext">Die Kosten der Expertise gehÃ¶ren grundsÃ¤tzlich zu den Verfahrenskosten und werden entsprechend verlegt. Die GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) regelt die vom Verwaltungsgericht sowie vom Bau- und vom Steuerrekursgericht festzusetzenden Verfahrenskosten und ParteientschÃ¤digungen (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Zu den Verfahrenskosten gehÃ¶ren die GerichtsgebÃ¼hren und die Kosten (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Als Kosten gelten die Zustellkosten (§ 5 GebV VGr) und die Barauslagen wie Zeugen-, SachverstÃ¤ndigen-, Ãbersetzungs- und Augenscheinkosten (§ 6 GebV VGr). </p> <p class="Urteilstext">Infolge der teilweisen Gutheissung des Rekurses wurde die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ reduziert. Der Pflichtige ist somit zu 99,25 % unterlegen. Eine Kostenauflage an das Gemeinwesen ist bei dieser Ausgangslage nicht zwingend. Zudem hat das Steuerrekursgericht bei der Bemessung der GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 5'000.- der teilweisen gÃ¼tlichen Einigung Rechnung getragen. Es ist daher grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden, dass das Steuerrekursgericht die Verfahrenskosten dem Pflichtigen auferlegt und auf die Fertigstellung des Gutachtens zwecks Vermeidung von weiteren Kosten verzichtet hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Dass im Rekursverfahren bezÃ¼glich des Landwerts von altKat-Nr. 03 eine Einigung stattgefunden hat, wird vom Pflichtigen nicht bestritten. Er beruft sich auch nicht auf einem Grundlagenirrtum, sondern beanstandet vielmehr, dass ihm die Kosten fÃ¼r eine Expertise auferlegt worden seien, die ihm nicht ausgehÃ¤ndigt worden sei. Es habe sich lediglich um mÃ¼ndliche AusfÃ¼hrungen der Expertin anlÃ¤sslich der Referentenaudienz gehandelt. Dasselbe gelte fÃ¼r die anlÃ¤sslich der Referentenaudienz verwendeten Unterlagen Ã¼ber die VergleichsgrundstÃ¼cke. Die Beschwerdegegnerin habe die Expertise verlangt, da sie ohne eine solche vollkommen beweislos gewesen wÃ¤re. Sie habe daher die Kosten ihrer BeweisfÃ¼hrung selbst zu tragen. Wenn er schon an den Kosten der Expertise beteiligt werden solle, verlange er die Erstellung einer schriftlichen, mindestens summarischen BegrÃ¼ndung, wie die Expertin die GrundstÃ¼ckspreise im Beurteilungszeitraum eruiert habe und wie sie auf den Preisrahmen gekommen sei, der schliesslich auch dem Vergleich der Parteien zugrunde gelegen habe. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>AnlÃ¤sslich der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019 hatte der Pflichtige selbst nach den mÃ¼ndlichen AusfÃ¼hrungen der Expertin im Sinn eines Teilvergleichs vorgeschlagen, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m<sup>2</sup> festzulegen. Diesem Vergleichsvorschlag des Pflichtigen hat die Gemeinde C am 8. Februar 2019 zugestimmt. Diese Vereinbarung wurde nicht unter der Bedingung abgeschlossen, dass ein schriftliches Gutachten ausgefertigt wird oder Unterlagen zu den VergleichsgrundstÃ¼cken herausgegeben werden. Es wird denn auch vom Pflichtigen nicht dargelegt, dass er dies mÃ¼ndlich verlangt hÃ¤tte, als er anlÃ¤sslich der Referentenaudienz einen Vergleichsvorschlag unterbreitet habe. Es ist daher nicht massgebend, ob die Expertise schriftlich ausgefertigt wird oder nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Es bleibt daher zu prÃ¼fen, ob im vorliegenden Fall GrÃ¼nde vorliegen, welche ausnahmsweise eine abweichende Kostenauflage rechtfertigen. </p> <p class="Erwgung4"><b>4.4.2.1 </b>Zeigt sich, dass ein Verkehrswert nicht zuverlÃ¤ssig ermittelt werden kann, hat die Rechtsmittelinstanz ein Gutachten durch einen SachverstÃ¤ndigen zu veranlassen (Richner et al., § 220 N. 216). Ein amtliches Gutachten lag im vorliegenden Fall nicht vor. Zwar unterliegen amtliche Gutachten wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten (vgl. Richner et al., § 220 N. 219 ff.; Martin Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff., E. 2.3 f.).</p> <p class="Erwgung4"><b>4.4.2.2 </b>Im vorliegenden Fall wurde das Gutachten vom Steuerrekursgericht auf Antrag der Gemeinde C angeordnet, ohne dass ein entsprechender Antrag des Pflichtigen vorlag. Im Zusammenhang mit der Kostenauflage kann zudem massgebend sein, ob die Anordnung eines Gutachtens durch das Steuerrekursgericht zu Recht erfolgt ist. </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde C legte aufgrund der Vergleichsmethode (vgl. dazu Richner et al., § 220 N. 139, mit weiteren Hinweisen) der Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer einen Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.- zugrunde, wÃ¤hrend der Pflichtige aufgrund der ihm vorliegenden Unterlagen einen Quadratmeterpreis von Fr. 2'720.- fÃ¼r gerechtfertigt hielt. Die Anordnung eines amtlichen Gutachtens zum umstrittenen Verkehrswert vor 20 Jahren erweist sich daher bei dieser Ausgangslage als zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung4"><b>4.4.2.3 </b>Damit bleibt zu prÃ¼fen, ob eine Kostenauflage der Expertenkosten an die VeranlagungsbehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf das Verursacherprinzip infrage kommt (vgl. dazu PlÃ¼ss, in: Kommentar VRG, § 13 N. 59, auch zum Folgenden). Dies kann zutreffen, wenn es im Rechtsmittelverfahren um Kosten fÃ¼r ein Gutachten geht fÃ¼r AbklÃ¤rungen, die das Gemeinwesen im erstinstanzlichen Verfahren hÃ¤tte vornehmen mÃ¼ssen (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10). </p> <p class="Urteilstext">Der Pflichtige macht jedoch nicht geltend, dass er bereits im (unentgeltlichen) Veranlagungs- oder Einspracheverfahren die SchÃ¤tzung durch einen SachverstÃ¤ndigen gefordert habe. Zudem ist eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuerbehÃ¶rde nicht verpflichtet, einem solchen Antrag zu entsprechen, wenn sie selbst Ã¼ber genÃ¼gend eigene Sachkenntnis verfÃ¼gt (vgl. dazu Richner et al., § 220 N. 215). Dem Pflichtigen ist jedoch insofern zuzustimmen, als die Vergleichsmethode dazu fÃ¼hren kann, dass die Festlegung eines Werts durch die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerbehÃ¶rden durch die Pflichtigen nicht nachvollzogen werden kann, wenn keine genÃ¼gende BegrÃ¼ndung erfolgt. Insbesondere muss sich eine steuerpflichtige Person zu den erhobenen Vergleichspreisen und deren Vergleichstauglichkeit Ã¤ussern kÃ¶nnen. Im Rekurs vom 22. September 2017 beanstandet der Pflichtige denn auch sinngemÃ¤ss, dass es an einer nachvollziehbaren Basis fÃ¼r eine Wertfestlegung fehle. Er brachte vor, der Gemeinderat habe hinsichtlich der Festlegung des Quadratmeterpreises behauptet, im Rekursfall 2 07 in einem "analogen Fall" den GrundstÃ¼cksteuerwert auf Fr. â¦ festgelegt. Dieser "Fall" kÃ¶nne nicht als PrÃ¤judiz dienen, da er ihm nicht nur unbekannt, sondern auch nicht weiter Ã¼berprÃ¼ft worden sei; er bestÃ¤tige bestenfalls eine gewisse Gleichbehandlung. Dabei sei jedoch auch diese nicht nachvollziehbar, da der Entscheid nicht zugÃ¤nglich sei. Hiergegen wendete das Steueramt der Gemeinde C in seiner Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 ein, beim nÃ¤mlichen Rekursfall handle es sich keineswegs um einen "unbekannten Fall". Im Gegenteil habe der Pflichtige am 27. September 2013 (08) bereits eine Stockwerkeinheit im selben GebÃ¤ude verÃ¤ussert. Unter Hinweis auf die Verfahrensnummer "06" (richtig: 07) machte sie geltend, die Rahmenbedingungen zur Beurteilung des Landwerts vor 20 Jahren seien grundsÃ¤tzlich dieselben gewesen. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2017 monierte der Pflichtige daraufhin, der Verweis der Gemeinde C auf den Entscheid vom 27. September 2013 (08 = 06 [richtig: 07]) sei unzulÃ¤ssig, weil ihm bei diesem Verkauf die Unterlagen, welche er in der Erbschaft seines Vaters gefunden habe, noch nicht zur VerfÃ¼gung gestanden seien. Es lÃ¤gen neue Beweismittel vor, die eine neue Beurteilung der Lage erlaubten und erforderten.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der Akten ist demnach davon auszugehen, dass der Pflichtige mit Kenntnisnahme der Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 erkannte, auf welchen Vergleichsfall sich die Gemeinde C bei der Festlegung des Landwerts bezogen hatte, nÃ¤mlich auf eine HandÃ¤nderung ebenfalls des Pflichtigen, welche knapp zweieinhalb Jahre zuvor erfolgt war und exakt dieselbe Liegenschaft des Pflichtigen betroffen hatte. Im Ãbrigen hatte der Pflichtige im Begleitbrief vom 16. November 2016 zur SteuererklÃ¤rung vom 20. November 2016 selber noch auf den nÃ¤mlichen Vergleichsfall Bezug genommen, wenn auch nicht unter Nennung der Verfahrensnummern und nur, um auf Unterlagen hinzuweisen, die sich bei den entsprechenden Verfahrensakten befanden.</p> <p class="Urteilstext">Damit genÃ¼gten die Hinweise der VeranlagungsbehÃ¶rde auf den Vergleichsfall 08 bzw. 07 sowie die KurzbegrÃ¼ndung, wonach es sich hierbei um einen "analogen Sachverhalt" handle, den Anforderungen an eine genÃ¼gende BegrÃ¼ndungsdichte gerade noch. Der Pflichtige erkannte im vorinstanzlichen Verfahren nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels, jedenfalls aber spÃ¤testens am 4. Dezember 2017, auf welchen Vergleichsfall sich die Gemeinde C gestÃ¼tzt hatte. AusfÃ¼hrungen zur Vergleichstauglichkeit erÃ¼brigen sich, da es sich beim herangezogenen Vergleichsfall um dasselbe GrundstÃ¼ck handelte. HÃ¤tte er den Landwert in jenem Zeitpunkt anerkannt, wÃ¤re es gar nicht erst zu einer Begutachtung gekommen, denn diese wurde erst im August 2018 und damit rund neun Monate spÃ¤ter angeordnet. Indem er sich nicht unterzog, nahm der Pflichtige die der Streitigkeit inhÃ¤renten Prozessrisiken in Kauf. Eine vom Unterliegerprinzip abweichende Kostenverteilung rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). Dem Pflichtigen ist keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>FÃ¼r die Berechnung des Streitwerts massgeblich ist der gesamte Steuerbetrag, der vom Streit betroffen ist (vgl. § 114 Abs. 4 StG; vgl. auch BGr, 28. April 2014, 2C_845/2013, E. 3.4; 8. Dezember 2016, 2C_176/2016). Es ist in betragsmÃ¤ssiger Hinsicht auf den weitestgehenden Antrag des Pflichtigen abzustellen. Der Streitwert entspricht daher im vorliegenden Fall grundsÃ¤tzlich der HÃ¶he der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, deren Aufschub strittig ist. Dies sind im vorliegenden Fall gemÃ¤ss den AntrÃ¤gen des Pflichtigen Fr. â¦ sowie die beantragte hÃ¤lftige Kostenauflage der vorinstanzlichen GerichtsgebÃ¼hr (inkl. Augenschein- und Zustellkosten) von Fr. 5'066.80 sowie die Expertisekosten von Fr. 3'909.50. Daraus ergibt sich ein Streitwert von Fr. â¦. Bei einem solchen Streitwert betrÃ¤gt die GerichtsgebÃ¼hr gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts in der Regel zwischen Fr. 10'000.- und Fr. 15'000.-. Der Pflichtige weist im Zusammenhang mit der Streitwertberechnung darauf hin, dass ein Steueraufschub ihm im gegenwÃ¤rtigen Umfeld lediglich eine jÃ¤hrliche Zinsersparnis von 2 % als Vorteil bringe. Das Bundesgericht berechne in solchen Fall mit einer PeriodizitÃ¤t von zehn Jahren, sodass der Streitwert 20 % der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer betrage, deren Aufschub strittig sei. </p> <p class="Urteilstext">Erfolgt ein Verkauf des Ersatzobjekts, muss die aufgeschobene Steuer bezahlt werden. Je nach Haltedauer des Ersatzobjekts ist es somit mÃ¶glich, dass ein Steueraufschub nur wenige Wochen oder Monate geltend gemacht werden kann oder eine aufgeschobene Steuer wÃ¤hrend Jahrzehnten nicht bezahlt werden muss. Aus diesem Grund ist dem Pflichtigen zuzustimmen, dass das tatsÃ¤chliche Streitinteresse bzw. der wirtschaftliche Vorteil eines Steueraufschubs nicht mit einem Steuererlass bzw. einer definitiven Nichtbezahlung einer Steuer gleichgesetzt werden kann und die GerichtsgebÃ¼hr daher zu reduzieren ist. Aufgrund dieser UmstÃ¤nde ist im vorliegenden Fall unter BerÃ¼cksichtigung des Zeitaufwands des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls die Festlegung einer GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 5'000.- gerechtfertigt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b>Soweit der Pflichtige geltend macht, dass die zur Sicherung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu viel hinterlegte Summe abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids zu Ã¼berweisen sei, ist darauf hinzuweisen, dass auf Depotzahlungen vor <span>Eintritt der FÃ¤lligkeit sowie auf SteuerrÃ¼ckerstattungen gemÃ¤ss § 54 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1988 (VO StG) VergÃ¼tungszinsen geleistet</span> werden. Die Bezahlung allfÃ¤lliger VergÃ¼tungszinsen bildet jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>