<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top" width="79"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="60" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=WEB&amp;Schema=BS_FI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=81691" width="39"/></p> </td> <td valign="top" width="535"> <p class="MsoNormal"><span>Appellationsgericht</span></p> <div> <p class="MsoNormal"><span>des Kantons Basel-Stadt</span></p> </div> <p class="MsoNormal"><span>Dreiergericht</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>BEZ.2017.6</span></p> <p class="MsoNormal"><span>BEZ.2017.7</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>ENTSCHEID</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 6. Juni 2017</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Mitwirkende</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey</p> <p class="MsoNormal">und Gerichtsschreiber lic. iur. Johannes Hermann</p> <div> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Parteien</span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>A____</b> Beschwerdeführer</p> <p class="MsoNormal">[...] Beschwerdegegner</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Advokat,</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"><a name="RU_AUTOTEXT_BEKLAGTE_N"> </a></p> <p class="MsoNormal">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>B____</b> Beschwerdeführerin</p> <p class="MsoNormal">[...] Beschwerdegegnerin</p> <p class="MsoNormal">vertreten durch [...], Advokat,</p> <p class="MsoNormal">[...]</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gegenstand</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerden</b> gegen einen Entscheid des Zivilgerichts</p> <p class="MsoNormal">vom 13. Dezember 2016</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">betreffend Kündigung des Mietverhältnisses sowie Parteientschädigung</p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><b>Sachverhalt</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Im Juli 1986 schloss A____ (Mieter) mit den Industriellen Werken Basel einen Mietvertrag über eine 2-Zimmerwohnung an der C____strasse [...] in Basel ab. In der Folge wurde die Verwaltung dieser Liegenschaft von Immobilien Basel-Stadt übernommen. Am 19. April 2001 unterzeichnete der Mieter einen zweiten Mietvertrag über eine 1 ½-Zimmerwohnung an der D____strasse [...] in Basel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">An einer Informationsveranstaltung vom 22. März 2015 informierte die Genossenschaft B____ (Vermieterin) die Mieter der Liegenschaft C____strasse [...], dass sie die Liegenschaft übernehmen werde, und über die Folgen dieser Übernahme. Mit Schreiben vom 20. September 2015 teilte sie dem Mieter mit, dass sie per 1. Januar 2016 die Häuser an der C____strasse im Baurecht übernehmen und den Genossenschaftern vermieten werde; gemäss Baurechtsvertrag sei Voraussetzung für ein Mietverhältnis, dass die Wohnung vom Mieter bewohnt werde und dieser dort offiziell angemeldet sei. Nach einem längeren Briefwechsel zwischen den Parteien kündigte die Vermieterin am 11. Februar 2016 das Mietverhältnis mit dem Mieter per 31. August 2016 und führte als Begründung an, dass sie die Liegenschaft per 1. Januar 2016 im Baurecht übernommen habe. Die Baurechtsgeberin habe die Übertragung mit der Auflage verbunden, dass alle Mietobjekte ausschliesslich zum Erhalt des günstigen Wohnraums genutzt würden. Dazu gehöre die Residenzpflicht im gemieteten Objekt. Der Mieter habe seinen zivilrechtlichen Wohnsitz nicht an der C____strasse, sondern an der D____strasse, womit er die Auflage nicht erfülle.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Am 19. Februar 2016 focht der Mieter diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Nachdem die Parteien keine Einigung hatten erzielen können und die Klagebewilligung ausgestellt worden war, gelangte der Mieter mit Klage vom 6. Juni 2016 an das Zivilgericht Basel-Stadt. Er beantragte die Aufhebung der Kündigung vom 11. Februar 2016, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Monate. Mit Klageantwort vom 30. September 2016 beantragte die Vermieterin die Abweisung der Klage. Am 13. Dezember 2016 fand eine mündliche Verhandlung vor dem Zivilgericht statt. Der Mieter hielt an der Anfechtung der Kündigung fest, zog jedoch das Eventualbegehren um Erstreckung zurück. Die Vermieterin hielt an ihrem Antrag auf Abweisung der Klage fest. Mit Entscheid vom gleichen Tag stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung gültig sei und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. Juni 2017. Es verpflichtete sodann den Mieter zur Tragung der Gerichtskosten von CHF 750.– und zur Zahlung einer Parteientschädigung von CHF 1'600.– zuzüglich Auslagen von CHF 45.– an die Vermieterin. Auf Verlangen des Mieters begründete das Zivilgericht den Entscheid schriftlich. Der schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am 20. Januar 2017 und der Vermieterin am 23. Januar 2017 zugestellt.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Den schriftlich begründeten Entscheid focht der Mieter mit Beschwerde vom 20. Februar 2017 beim Appellationsgericht an (Verfahrensnummer BEZ.2017.6). Darin verlangt er die Aufhebung der Kündigung; eventualiter seien die Gerichts- und Parteikosten des zivilgerichtlichen Verfahrens der Vermieterin aufzuerlegen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte der Mieter um Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Mit Verfügung vom 22. Februar 2017 bewilligte der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts die aufschiebende Wirkung vorläufig. Die Vermieterin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 2. Mai 2017 die Abweisung der Beschwerde und die Aufhebung der aufschiebenden Wirkung. Mit Verfügung vom 4. Mai 2017 erkannte der Verfahrensleiter der Beschwerde weiterhin die aufschiebende Wirkung zu.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mit Beschwerde vom 21. Februar 2017 focht die Vermieterin ihrerseits den Kostenentscheid des Zivilgerichts an. Sie beantragt, dass ihr für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'815.– (gemäss Beschwerdebegründung CHF 2'805.–) auszurichten sei (Verfahrensnummer BEZ.2017.7). Mit Beschwerdeantwort vom 27. April 2017 beantragt der Mieter die Abweisung dieser Beschwerde.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die beiden Beschwerden werden im vorliegenden Entscheid gemeinsam beurteilt. Dieser ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Erwägungen</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>1. Eintreten</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug gemäss dem zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren des Mieters CHF 9'360.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 5), womit Beschwerde erhoben werden kann. Der Kostenentscheid, der von der Vermieterin angefochten wird, ist selbstständig nur mit Beschwerde anfechtbar (Art. 110 ZPO). Sowohl die Beschwerde des Mieters als auch diejenige der Vermieterin sind frist- und formgerecht eingereicht worden. Auf die beiden Beschwerden ist folglich einzutreten.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Zum Entscheid über die beiden Beschwerden ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]).</p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>2. Zivilgerichtsentscheid</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Das Zivilgericht legt in einem ersten Schritt die Standpunkte der Parteien dar. Der Mieter erachte die Kündigung vom 11. Februar 2016 als missbräuchlich. Die Pflicht der Vermieterin aus dem Baurechtsvertrag (Residenzpflicht für Mieter) betreffe den Abschluss künftiger Mietverträge und nicht die bestehenden Mietverträge. Im Übrigen bewohne er die Wohnung an der C____strasse sehr wohl und erfülle damit die Residenzpflicht; er sei nun auch offiziell dort gemeldet. Er sei bereit, Genossenschafter zu werden. Der wahre Grund für die Kündigung sei denn auch nicht die Residenzpflicht, sondern seine Person. Die Kündigung erfolge sodann aus politischen Gründen; so seien insbesondere Mieter aus dem linksextremen Lager und Mieter aufgenommen worden, die bereit seien, die Wohnungen an so genannte Sans-Papiers weiterzuvermieten. Die Vermieterin – so das Zivilgericht – wende ein, dass die Übertragung der Liegenschaften an sie mit der Auflage erfolgt sei, die Wohnungen nur zu Wohnzwecken zu vermieten. Wenn sie diese Auflage verletze, könne der Baurechtsvertrag aufgehoben werden. Der Mieter sei schon vor vielen Jahren aus der Wohnung an der C____strasse ausgezogen und wohne seit langem an der D____strasse. Die Wohnung an der C____strasse benutze er nur noch als Lagerraum. Es könnten nur Genossenschafter Mieter der Genossenschaftswohnungen sein. Sie habe dem Mieter bis zum 10. Februar 2016 bzw. bis zum 30. Juni 2016 die Möglichkeit eingeräumt, einen Antrag auf Aufnahme in die Genossenschaft zu stellen, was der Mieter abgelehnt habe. Die Kündigung sei erfolgt, um Lagerraum oder Ähnliches wieder als Wohnraum vermieten zu können (Zivilgerichtsentscheid, E. 2).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In einem zweiten Schritt prüft das Zivilgericht, ob die Kündigung vom 11. Februar 2016 missbräuchlich ist, und legt zunächst die Voraussetzungen einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung dar (E. 3.1). Sodann hält es fest, es sei im vorliegenden Fall irrelevant, ob der Mieter effektiv (auch) in der Wohnung an der C____strasse wohne bzw. gewohnt habe oder nicht. Eine Wohnsitzpflicht des Mieters ergebe sich weder aus dem Baurechtsvertrag (da der Mieter nicht Baurechtsvertragspartei sei) noch aus dem Genossenschaftsverhältnis (da der Mieter nicht Genossenschafter geworden sei) noch aus dem Mietvertrag. Demnach habe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht einzig mit der Begründung kündigen können, dass der Mieter gegen die Residenzpflicht verstosse (E. 3.2). Das Zivilgericht führt im Weiteren aus, dass die Vermieterin die Kündigung vor Gericht damit begründet habe, dass sie eine Hausgemeinschaft mit Personen aufbauen wolle, die sich an die Genossenschaftsstatuten und den Hausvertrag hielten. Der Mieter habe sich aber geweigert, Genossenschafter zu werden und den Hausvertrag einzuhalten. Es liege – so das Zivilgericht – in gewissem Sinn eine Zweckänderung der Mietsache vor, da von den Mietern nun ein weitergehendes Engagement verlangt werde als in einem „normalen“ Mietverhältnis und der Fokus nun darauf gerichtet sei, günstigen Wohnraum für Mieter mit einem dringenden Wohnungsbedürfnis zur Verfügung zu stellen. Der Mieter habe nicht belegt, dass er sich vor der Kündigung vom 11. Februar 2016 darum bemüht habe, als Genossenschafter aufgenommen zu werden. Nicht genügend belegt sei auch, dass die Vermieterin bereit sei, im Widerspruch zu ihren Statuten und dem Hausvertrag für die Einquartierung von Sans-Papiers Mietverhältnisse mit Strohmännern und damit Nichtgenossenschaftern abzuschliessen (E. 3.3). Aufgrund dieser Erwägungen liege ein genügender, nicht missbräuchlicher Grund für die Kündigung vor (E. 3.4). </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In einem dritten Schritt prüft das Zivilgericht die Frage der Erstreckung des Mietverhältnisses und erstreckt dieses einmalig um zehn Monate bis zum 30. Juni 2017 (E. 4).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Abschliessend auferlegt das Zivilgericht die Gerichtskosten von CHF 750.– dem Mieter und verpflichtet diesen, der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 1'600.– zuzüglich Auslagen von CHF 45.– zu zahlen (E. 5).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3. Missbräuchliche Kündigung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3.1 </b>Zur Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung bringt der Mieter vor, das Zivilgericht verkenne, dass die Vermieterin ihre Kündigung am 11. Februar 2016 bereits begründet habe, und zwar mit der Verletzung der Genossenschaftsstatuten. Darauf müsse die Vermieterin behaftet werden und sie könne nachträglich nicht beliebig Kündigungsgründe nachschieben. Im vorliegenden Fall handle es sich nicht um eine nachträgliche Präzisierung von Kündigungsgründen, sondern um alternative Kündigungsgründe. Es könne nicht angehen, dass vor Gericht eine Art Auswahlsendung an Begründungen präsentiert werde. Zudem sei die Vermieterin bereits vor der Kündigung mit treuwidrigem Verhalten aufgefallen. So habe sie versucht, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, ohne dazu berechtigt gewesen zu sein. Im Weiteren belegten Sitzungsprotokolle, dass sie ihre Wohnungen an Sans-Papiers untervermiete, was ebenfalls gegen die Genossenschaftsstatuten verstosse, auf welche die Vermieterin die Kündigung im vorliegenden Fall gerade stütze. All dies spreche für eine missbräuchliche Kündigung (Beschwerde, S. 6 f.).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3.2 </b>Die Kündigung des Mietvertrags ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch gültig, wenn sie nicht begründet wird. Das gilt auch für die (formularpflichtige) Kündigung der Wohnungsmiete durch den Vermieter. Da die Begründung an keine Form gebunden ist, kann sie auch erst vor der Schlichtungsbehörde oder vor dem Mietgericht vorgetragen werden. Immerhin muss, wer eine Begründung gibt, im Bestreitungsfall deren Richtigkeit dartun. Wird die ordentliche Kündigung mit einer Begründung versehen, ist das Nachschieben weiterer Gründe im Anfechtungsverfahren jedenfalls so weit zulässig, als diese die gegebene Begründung ergänzen und verdeutlichen (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1, mit Hinweisen).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3.3</b> Im vorliegenden Fall begründete die Vermieterin die Kündigung vom 11. Februar 2016 im Kündigungsformular selbst, und zwar wie folgt (Klagebeilage 17):</p> <p class="MsoNormal"><span>„Die Liegenschaft wurde durch B____ von Immobilien Basel-Stadt mit Wirkung per 1. Januar 2016 im Baurecht übernommen. Die Übertragung war seitens der Baurechtsgeberin, des Kantons Basel-Stadt mit der Auflage verbunden, dass sämtliche Mietobjekte ausschliesslich zum Erhalt günstigen Wohnraums genutzt werden müssen. Dazu gehört die Residenzpflicht im gemieteten Objekt. A____ hat den zivilrechtlichen Wohnsitz nicht an der C____strasse [...], [...] Basel, sondern an der D____strasse [...], [...] Basel. Somit ist die Auflage der Residenzpflicht und des Erhalts des günstigen Wohnraums nicht erfüllt.“</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">An der Hauptverhandlung vor Zivilgericht führte der Vertreter der Vermieterin zur Begründung der Kündigung aus, an der betroffenen Liegenschaft sei lange nichts gemacht worden und es sei deren Abriss zur Diskussion gestanden. Dank der (neuen) Vermieterin stehe das Haus noch. Sie habe es aber zu gewissen Bedingungen übernehmen müssen. Es sei ein langes Mietverhältnis, da ändere sich halt immer mal etwas. Die Vermieterin habe dem Baurechtsgeber versprechen müssen, dass günstige Wohnungen bestehen blieben, die für dringende Wohnbedürfnisse genutzt würden. Die Wohnungen seien für Leute, die dringend eine Wohnung bräuchten. Das sei beim Mieter nicht der Fall. Die Vermietung von Zweitwohnungen verstosse gegen Sinn und Zweck des Baurechtsvertrags (Verhandlungsprotokoll vom 13. Dezember 2016, S. 3 unten und S. 4 oben). Diese Ausführungen zur Kündigungsbegründung, welche die Vermieterin an der Hauptverhandlung gemacht hat, stehen im Einklang mit der Begründung, die sie in der Kündigung vom 11. Februar 2016 angegeben hat.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Darüber hinaus führte der Vertreter der Vermieterin an der Hauptverhandlung aus, man wolle eine Hausgemeinschaft aufbauen, mit Leuten, die bereit seien, den Hausvertrag einzuhalten, und die eine günstige Wohnung bräuchten. Es könnten nur Mitglieder der Genossenschaft Mieter sein. Der Mieter habe monatelang kein Interesse gezeigt, Mitglied zu werden (Verhandlungsprotokoll vom 13. Dezember 2016, S. 4 oben). Das Zivilgericht nimmt an, dass es sich dabei um eine <i>weitere</i> Begründung handelt (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3 am Anfang: „Die Beklagte begründete die Kündigung vor Gericht <i>weiter</i> damit, dass […]“), mit der eine „Zweckänderung der Mietsache“ geltend gemacht werde (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3, S. 9). Bei dieser Begründung handelt es sich allerdings weniger um einen weitere oder nachgeschobene Begründung als um eine Begründung, welche die ursprüngliche Begründung ergänzt bzw. präzisiert und somit ohne Weiteres zulässig ist. Sie liegt auf der gleichen Begründungslinie wie diejenige, die bereits in der Kündigung vom 11. Februar 2016 angegeben worden ist. Bereits die ursprüngliche Begründung stützt sich nämlich auf die Absicht der Vermieterin, die bestehende Nutzungsart der Mietobjekte zu ändern und diese nur an Personen zu vermieten, die eine günstige Wohnung brauchen und ihren Wohnsitz im gemieteten Objekt haben. Dass die Absicht, die Art der Liegenschaftsnutzung zu ändern, einen legitimen Kündigungsgrund darstellt, hat das Zivilgericht sodann zutreffend und unter Hinweis auf BGE 136 III 190 dargelegt. Dies wird vom Mieter denn auch zu Recht nicht in Zweifel gezogen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der weitere Vorwurf des Mieters, die Vermieterin sei bereits vor der Kündigung durch treuwidriges Verhalten aufgefallen, wird in der Beschwerde nicht durch Hinweise auf irgendwelche Beweismittel belegt. Möglicherweise betreffen die unterlassenen Hinweise die Schreiben der Vermieterin vom 20. September 2015 und vom 5. Dezember 2015, in denen sie den Mieter bittet, die Wohnung selbst zu kündigen (Klagebeilagen 11 und 14). Der Mieter legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Bitte der Vermieterin um Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter treuwidrig sein soll. Der Vorwurf schliesslich, dass die Vermieterin ihre Wohnungen an Sans-Papiers untervermieten lasse, was ebenfalls gegen die Genossenschaftsstatuten verstosse, ist wiederum nicht hinreichend belegt. Das Zivilgericht hält in diesem Zusammenhang zutreffend fest, dass das „Protokoll C____strassensitzung“ vom 7. August 2016 (Vorakten 14) nicht unterzeichnet sei und dass somit unklar sei, wer dieses Dokument erstellt habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3, S. 10 oben). Im Übrigen wäre auch fraglich, ob Vorkommnisse, die ein halbes Jahr nach der angefochtenen Kündigung datieren, überhaupt geeignet sind, diese als missbräuchlich erscheinen zu lassen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>3.4 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht die Kündigung, die im Kern von Anfang mit der Absicht begründet ist, die Art der Liegenschaftsnutzung zu ändern, zu Recht als nicht missbräuchlich erachtet hat. Da die Vermieterin somit keine Kündigungsgründe nachgeschoben, sondern die ursprüngliche Begründung im Zivilgerichtsverfahren lediglich präzisiert hat, besteht auch kein Anlass, die Prozesskosten des zivilgerichtlichen Verfahrens der Vermieterin aufzuerlegen (zur Tragung von Prozesskosten beim Nachschieben von Kündigungsgründen vgl. BGE 138 III 59 E. 2.3 S. 65). Das entsprechende Eventualbegehren des Mieters (vgl. Beschwerde, S. 2 und 7) ist folglich abzuweisen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4. Parteientschädigung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.1</b> Das Zivilgericht sprach der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 1'600.– zuzüglich Auslagen von CHF 45.– zu. Ausgehend von einem Streitwert von CHF 9'360.– ermittelte es ein Grundhonorar von CHF 1'230.– (vgl. § 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 7 der Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Darüber hinaus nahm es für die 4 ½-seitige Stellungnahme zur Klage einen Zuschlag von 25 % und für die Vergleichsbemühungen einen Zuschlag von 5 % vor. Für die Duplik und das Studium der Triplik gewährte es keinen Zuschlag, da es keinen weiteren Schriftenwechsel angeordnet habe und die Parteien ohne Weiteres an der Hauptverhandlung hätten Unterlagen einreichen und zu den Vorbringen der Gegenseite hätten Stellung nehmen können. Der Mieter habe somit der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 1'600.– zuzüglich Auslagen von CHF 45.– zu zahlen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Die Vermieterin kritisiert, das Zivilgericht habe das Grundhonorar zu Unrecht aufgrund des Streitwerts interpoliert. Richtigerweise hätte es bei einem Streitwert zwischen CHF 8'001.– und CHF 30'000.– das Grundhonorar aufgrund der Kriterien von § 2 HO ermitteln müssen. Die Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer Kündigung sei von mittlerer Kompliziertheit; zudem sei der Interessenwert deutlich höher als der Streitwert, da ähnlich günstige Räume schwer zu finden seien. Bei Annahme eines mündlichen Verfahrens hätte somit ein Grundhonorar von CHF 2'000.– angenommen werden können. Der Zuschlag für die Schriftlichkeit des Verfahrens sei bei einem tiefen Grundhonorar sodann eher bei 50 % anzusetzen. In der Honorarnote sei ein Grundhonorar von CHF 2'400.– eingesetzt worden, was auch bei einer Klageantwort von 4 ½ Seiten gerechtfertigt sei. Im Weiteren habe das Zivilgericht für die Duplik einen Zuschlag abgelehnt mit der Begründung, es sei keine Duplik verlangt worden. Allerdings habe der Mieter am 19. Oktober 2016 und am 29. November 2016 neue Tatsachen behauptet und neue Beweismittel eingereicht. Um Waffengleichheit herzustellen, sei die Widerlegung dieser Vorbringen notwendig und angemessen gewesen. Der Anwalt sei nicht Beauftragter des Gerichts und der Anspruch auf rechtliches Gehör dürfe nicht durch eine restriktive Interpretation der Honorarordnung eingeschränkt werden. Schliesslich habe das Zivilgericht den Zuschlag für aussergerichtliche Vergleichsbemühungen auf 5 % gekürzt, was einem Zeitaufwand von weniger als einer halben Stunde entspreche. Der Aufwand habe aber Besprechungen mit der Klientin und mindestens zwei Telefonate mit dem Gegenanwalt umfasst. Ausgehend von einem Grundhonorar von CHF 2'400.– und Zuschlägen von insgesamt 15 % errechne sich ein Honorar von CHF 2'760.– zuzüglich Auslagen von CHF 45.– (Beschwerde, Rz. 5–7).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.2 </b>Das Gericht spricht die Parteientschädigung nach den Tarifen (Art. 96 ZPO) zu. Die Parteien können eine Kostennote einreichen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Parteientschädigung muss der Entscheid über die Höhe des anwaltlichen Honorars in der Regel nicht begründet werden, was zumindest dann gilt, wenn ein Tarif oder eine gesetzliche Regelung der Ober- und Untergrenze der Entschädigung besteht und das Gericht diesen Tarif beziehungsweise diese Bandbreite einhält und von der Partei keine aussergewöhnlichen Umstände vorgebracht werden. Eine Begründungspflicht wird namentlich dann angenommen, wenn das Gericht die Entschädigung abweichend von der Kostennote des Rechtsanwalts auf einen bestimmten, nicht der üblichen, praxisgemäss gewährten Entschädigung entsprechenden Betrag festsetzt. In einem solchen Fall kann nicht mehr davon gesprochen werden, der Anwalt vermöge die Überlegungen, die das Gericht zu einem solchen Entschädigungsentscheid geführt haben, auch ohne Begründung zu erkennen. Akzeptiert das Gericht in einem solchen Fall einzelne Posten der Kostennote, setzt es aber andere herab, hat es zu jeder Reduktion zumindest kurz auszuführen, aus welchem Grund die Aufwendungen als unnötig betrachtet werden (BGer 4A_382/2015 und 4A_404/2015 vom 4. Januar 2016 E. 3.1, 5D_15/2012 vom 28. März 2012 E. 4.2.2, je mit Hinweisen).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>4.3</b> Die Einwände der Vermieterin gegen die Bemessung der Parteientschädigung erweisen sich als unbegründet: Da der vorliegende Fall – wie auch die Vermieterin einräumt (vgl. Beschwerde, Rz. 6) – nicht besonders kompliziert ist, ist es ohne Weiteres vertretbar, das Grundhonorar aufgrund des Streitwerts zu interpolieren – auch wenn der Interessenwert etwas über dem Streitwert liegen sollte (zur Bemessung des Grundhonorars innerhalb des Rahmentarifs vgl. § 2 HO). Die zivilgerichtliche Annahme eines Grundhonorars von CHF 1'230.– ist somit korrekt. Ebenfalls korrekt ist es, für die Einreichung einer ersten, eher kurzen schriftlichen Stellungnahme einen Zuschlag von 25 % zu gewähren (vgl. § 5 Abs. 1 lit. b/bb HO) und nicht – wie es die Vermieterin verlangt – insgesamt von einem schriftlichen Verfahren auszugehen, das einen Zuschlag von 50 % rechtfertigen würde (vgl. 4 Abs. 2 HO). Beim zivilgerichtlichen Verfahren handelte es sich nämlich entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht um ein schriftliches Verfahren, sondern um ein vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO, das im Grundsatz mündlich ist (vgl. Art. 245 ZPO; <span>Hauck</span>, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Vor Art. 243 ZPO N 4; <span>Mazan</span>, in: Basler Kommentar, 2. Auflage 2013, Vor Art. 243–247 ZPO N 11). Zutreffend ist es schliesslich auch, für die schriftliche Duplik keinen Zuschlag zu gewähren. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Waffengleichheit verletzt worden wäre, wenn sich die Vermieterin nicht schriftlich mit Eingabe vom 10. November 2016 zu den neuen Tatsachen des Mieters vom 19. Oktober 2016 geäussert hätte, sondern erst in der Hauptverhandlung. Die Zusprechung einer Parteientschädigung von CHF 1'600.– zuzüglich Auslagen von CHF 45.– erweist sich somit im Ergebnis und in der Begründung als zutreffend.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5. Sachentscheid und Kostenentscheid</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>5.1 </b>Aus diesen Erwägungen folgt, dass sowohl die Beschwerde des Mieters als auch diejenige der Vermieterin abzuweisen sind.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.2 </b>Die Prozesskosten des vom Mieter eingeleiteten Beschwerdeverfahrens (BEZ.2017.6) sind demgemäss dem Mieter aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Er trägt die Gerichtskosten von CHF 1'000.– (§ 11 Abs. 1 Ziffer 6 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [GebV, SG 154.810]) und zahlt der Vermieterin eine Parteientschädigung. Ausgehend von einem Streitwert von CHF 9'360.– für das Kündigungsanfechtungsverfahren ist von einem Grundhonorar von CHF 1'230.– auszugehen (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 7 HO; vgl. auch obige Erwägung 4). Der Zuschlag für die Schriftlichkeit des (Beschwerde-)Verfahrens (§ 4 Abs. 2 HO), der Abzug für den nicht angefallenen Aufwand für eine Verhandlung (§ 3 Abs. 2 HO) und der Abzug für das Beschwerdeverfahren (§ 12 Abs. 2 HO) heben sich gegenseitig auf, so dass die Parteientschädigung mit CHF 1'230.– festzusetzen ist. Da die Leistungen des Rechtsvertreters der Vermieterin nicht der Mehrwertsteuer unterstehen (vgl. Honorarnote vom 12. Dezember 2016, Vorakten 13), ist bei der Parteientschädigung keine Mehrwertsteuer anzurechnen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>5.3 </b>Die Prozesskosten des von der Vermieterin eingeleiteten Beschwerdeverfahrens (BEZ.2017.7) sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der Vermieterin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie trägt die Gerichtskosten von CHF 200.– (§ 11 Abs. 1 Ziffer 6 GebV) und zahlt dem Mieter eine Parteientschädigung von CHF 330.– zuzüglich Mehrwertsteuer. Diese Parteientschädigung basiert auf einem Streitwert von CHF 1'160.–, was der Differenz zwischen der vom Zivilgericht zugesprochenen Parteientschädigung von CHF 1'645.– und der beschwerdeweise verlangten Parteientschädigung von CHF 2'805.– entspricht (§ 4 Abs. 1 lit. a Ziffer 4, § 4 Abs. 2, § 3 Abs. 2 und § 12 Abs. 2 HO).</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">://: Die Beschwerden gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 13. Dezember 2016 (MG.2016.34) werden abgewiesen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> Der Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens BEZ.2017.6 von CHF 1'000.– und hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von CHF 1'230.– zu bezahlen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens BEZ.2017.7 von CHF 200.– und hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von CHF 330.–, zuzüglich 8 % MWST von CHF 26.40, zu bezahlen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> Mitteilung an:</p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst">-<span> </span>Beschwerdeführer</p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle">-<span> </span>Beschwerdeführerin</p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast">-<span> </span>Zivilgericht Basel-Stadt</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Der Gerichtsschreiber</p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span>lic. iur. Johannes Hermann</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Rechtsmittelbelehrung</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung <b>Beschwerde in Zivilsachen</b> erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.</p> </div></body></html></html>