<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00048</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106337&amp;W10_KEY=13013577&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00048</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 06.05.2002 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Festsetzung einer Erholungszone für Grundstück mit Reitstall unter Zulassung einer beschränkten Wohnnutzung (Rechtsmittelverfahren gegen Festsetzung durch Gemeinde und gegen Nichtgenehmigung durch Regierungsrat): Verfahrensrechtliche Fragen aus dem Verhältnis vom 1. Rechtsgang zum 2. Rechtsgang vor Verwaltungsgericht (E. 2). Begriff der Erholungszone als Sondernutzungszone im Sinn von Art. 18 RPG. Aufgrund der konkreten Lage liegt zwar grundsätzlich ein Widerspruch zwischen Richt- und Nutzungsplanung vor. Da die Abweichung untergeordneter Natur und sachgerecht ist, erweist sie sich als zulässig (E. 4b). Ebenso liegt zwar formell ein Widerspruch zur übergeordneten kantonalen Nutzungsplanung mit einer kantonalen Landwirtschaftszone vor. Dieser ist jedoch nur vorübergehender Natur; die Übereinstimmung der Nutzungsplanungen verschiedener Stufen wird durch die kantonale Genehmigung kommunaler Festsetzungen hinreichend gewährleistet (E. 4c). Grundsatz der Planbeständigkeit: Auch Nachbarn können sich darauf berufen (E. 5a). Das Interesse an der Planbeständigkeit ist 14 Jahre nach der letzten Festsetzung und nach inzwischen nur geringfügigen Planänderungen gering zu gewichten (E. 5b). Die Festsetzung einer Erholungszone liegt auch dann noch im öffentlichen Interesse, wenn davon vorab ein privater, gewinnorientierter Betrieb profitiert (E. 6). Wohnnutzung in der Erholungszone: Standortgebundenes Wohnen kann durchaus zum Zweck einer Erholungszone gehören, wenn die Zonierung mit Tierhaltung verbunden ist (E. 7a). Es ist zulässig, die Wohnnutzung bereits im Nutzungsplanungsverfahren zu definieren, anstatt erst später im baurechtlichen Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG (E. 7b). Die Standortgebundenheit einer 70 m2 grossen Betriebswohnung ist angesichts eines Reitstallbetriebs mit 12 bis 14 Pferden zu bejahen (E. 7c). Ein vor 18 Jahren erklärter Verzicht des Grundeigentümers auf eine zukünftige Wohnnutzung steht nicht entgegen, weil es keinen Raum für vertragliche Abmachungen zwischen Behörde und Bauherrschaft gibt (E. 8). Minderheitsbegründung: Wohnnutzung unzulässig. Vgl. 1. Rechtsgang: VB.2000.00133. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ADLISWIL">ADLISWIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERHOLUNGSZONE">ERHOLUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANBESTÃNDIGKEIT">PLANBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REITSTALL">REITSTALL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 35 BZO Adliswil</span><br/><span class="gerade">§ 16 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 61 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 62 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 lit. II a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><a id="Text2"><span>I.</span></a><span> Mit Beschluss des Grossen Gemeinderates vom 4. Februar 1998 revidierte die Stadt V ihre Bau- und Zonenordnung und wies dabei neben anderen Festlegungen verschiedene GrundstÃ¼cke im Gebiet des be­stehenden Reitstalles U von der kantona­len Landwirtschaftszone dem neu geschaffenen Erholungszonentyp R zu. In Art. 35 Abs. 4 der Bauordnung (BauO) wurden Reitstallungen mit den dazugehÃ¶rigen Anlagen als in der Erholungszone R zulÃ¤ssige Nutzung bezeichnet und das Volumen zulÃ¤ssiger Um- und Ersatzbauten auf einen Viertel beschrÃ¤nkt (SÃ¤tze 1 und 2). Sodann wurde zwischen dem bestehenden Reitstall und dem angrenzenden Wohnquartier ein auf maximal 170 m<sup>2</sup> Geschoss­flÃ¤che begrenztes WohngebÃ¤ude mit 7 m GebÃ¤ude- und 2 m FirsthÃ¶he zugelassen (SÃ¤tze 3 und 4), unter Regelung weiter Details betreffend lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume (SÃ¤tze 5 und 6).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen diese Festlegungen wandte sich A mit weiteren vier Rekurrenten aus der Nachbarschaft des Reitstalles U und beantragte, die Erholungszone R und Art. 35 Abs. 4 BauO seien aufzuheben. Die Baurekurskommission II lud den EigentÃ¼mer der betroffenen GrundstÃ¼cke und Reitstallbetreiber, I, bei und fÃ¼hrte einen Augenschein durch. Alsdann for­derte sie die Baudirektion auf, den fÃ¶rmlichen Genehm­igungsentscheid betreffend die strittigen Festlegungen zu treffen, was diese in der Folge verweigerte. Am 29. Februar 2000 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs ohne Vorliegen des Genehmigungsentscheides teilweise gut, hob die SÃ¤tze 3 und 4 von Art. 35 Abs. 4 BauO auf und lud die Stadt V ein, die BruttogeschossflÃ¤che fÃ¼r die Betreuerwohnung von 170 m<sup>2</sup> auf 70 m<sup>2</sup> zu reduzieren, den Wohnraum ausserhalb des definierten Erweiterungsmasses nur annexweise zu den Gewerbebauten zuzulassen und dessen Bewilligung mit einem die standortgebundene Nutzung sichernden Revers zu verbinden (Disp. Ziff. I Abs. 1-3).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 21. MÃ¤rz 2000 genehmigte die Baudirektion die beschlossene ZonenplanÃ¤nderung teilweise, nahm aber Art. 35 Abs. 4 BauO ausdrÃ¼cklich und die Festlegung der Erholungszone R im U sinngemÃ¤ss von dieser Genehmigung aus. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 20. April 2000 hiess das Verwaltungsgericht die gegen den Beschluss der Baurekurskommission II vom 29. Februar 2000 von A und den weiteren Nach­­barn erhobene Be­schwerde ohne materielle PrÃ¼fung gut und wies die Sache zur Einholung des fÃ¶rmlichen Genehmigungsentscheides betreffend die streitigen Festlegungen an die Rekursinstanz zurÃ¼ck. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Im wiederaufgenommenen Rekursverfahren forderte die Baurekurskommis­sion II die Baudirektion erneut auf, den noch ausstehenden Teilgenehmigungsentscheid zu fÃ¤llen, nahm diese VerfÃ¼gung jedoch aufgrund des Bundesgerichtsentscheides 1P.122/2000 vom 22. November 2000 (ZBl 102/2001, S. 383), welcher den Genehmigungsentscheid im Zonenplanrekursverfahren als entbehrlich erachtete, wieder zurÃ¼ck. Am 12. Dezember 2000 entschied die Rekursinstanz erneut im Sinne des ersten Rechtsganges.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Gegen diesen Rekursentscheid wandten sich die teilweise unterlegenen Rekurrenten mit Eingabe vom 5. Februar 2001 wiederum an das Verwaltungsgericht und beantragten, der Rekursentscheid sei aufzuheben, soweit der Rekurs nicht gutgeheissen worden sei, und die Erholungszone R sei aufzuheben (VB.2001.00048). Unter dem gleichen Datum erhob auch der ebenfalls teilweise unterlegene GrundeigentÃ¼mer Beschwerde und beantrag­­te, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der angefochtene Beschluss des Gemeinderates zu bestÃ¤tigen (VB.2001.00055).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht vereinigte die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Bau­­direktion ein, baldmÃ¶glichst den ausstehenden Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Am 28. MÃ¤rz 2001 genehmigte der Regierungsrat die strit­tige Festlegung der Erholungszone R (Disp.-Ziff. I), verweigerte aber in Disp.-Ziff. II die Genehmigung der die Wohnnutzung betreffenden SÃ¤tze 3 bis 6 von Art. 35 Abs. 4 BauO. Er erwog, die Wohnnutzung dÃ¼rfe nur mittels einer geeigneten Wohnzone oder eines Gestaltungsplans, nicht aber mit dem Mittel der Erholungszone zugelassen werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Stadt V unterstÃ¼tzte mit Eingabe vom 11. Mai 2001 die Beschwerde von I. In ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Mai 2001 verlangten A und die vier weiteren privaten Be­schwerdegegner, auf die Beschwerde von I sei teilweise nicht einzutreten, im Ãbrigen sei sie abzuweisen, eventualiter sei die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Mit Bezug auf den Regierungsratsbeschluss vom 28. MÃ¤rz 2001 hielten die Nachbarn an den AntrÃ¤gen ihrer eigenen Beschwerde fest. I beantragte mit Beschwerdeantwort vom 7. Juni 2001 die Ab­weisung der gegnerischen Beschwerde. Die Stadt V beantragte am 11. Juni 2001 Abweisung der Beschwerde der Nachbarn.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>V. Gegen den Nichtgenehmigungsentscheid des Regierungsrates erhoben <br/> sowohl die Stadt V am 7. Mai 2001 (VB.2001.00155) als auch I am 10. Mai 2001 (VB.2001.00157) Beschwerde an das Verwaltungsgericht und verlangten die vollumfÃ¤ngliche Genehmigung von Art. 35 Abs. 4 BauO. Die Stadt V stellte zudem den Eventualantrag, wonach Disp.-Ziff. II im Sinne der ErwÃ¤gungen aufzuheben sei, so dass dem Betreiber der Erholungsanlage eine Dienstwohnung mit hÃ¶chstens 70 m<sup>2</sup> anrechen­barer GeschossflÃ¤che erlaubt werde, die ohne Anrechnung an das zulÃ¤ssige Erweiterungsmass von Bauten ausserhalb der Bauzonen mit Bestandesgarantie annexweise den Gewerbebauten angefÃ¼gt werden dÃ¼rfe. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In ihrer Vernehmlassung zu dieser Beschwerde von I verlangten A und die vier weiteren privaten Beschwerdegegner am 14. Juni 2001 wiederum, auf die Beschwerde sei teilweise nicht einzutreten, im Ãbrigen sei sie abzuweisen, eventualiter sei die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Die Stadt V unterstÃ¼tzte die Beschwerde am 11. Juni 2001 unter Hinweis auf ihre eigene Beschwerdeerhebung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nachdem die Beschwerde der Stadt V vorerst nur durch den Stadtrat erhoben worden war, stimmte der Grosse Gemeinderat dem Rechtsmittel am 6. Juni 2001 zu. Die Baudirektion verzichtete am 10. Juli 2001 unter Verweis auf den angefochtenen Beschluss auf die Beantwortung der Beschwerde. A und Konsorten nahmen am 11. Juli 2001 Stellung und beantragten, auf die Beschwerde sei im Hauptstandpunkt nicht einzutreten, eventuell sei sie abzuweisen. Als Mitbeteiligter in diesem Beschwerdeverfahren Ã¤usserte sich auch I am 12. Juli 2001 und unterstÃ¼tzte die Beschwerde der Stadt V im Hauptstandpunkt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die bereits vereinigten Beschwerdeverfahren VB.2001.00048 und VB.2001.00055 betreffen den gleichen Streitgegenstand wie die beiden Beschwerdeverfahren VB.2001.00155 und VB.2001.00157. Die vier Verfahren sind daher aus GrÃ¼nden der ProzessÃ¶konomie zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Gegen den ersten Rekursentscheid vom 29. Februar 2000 hatten lediglich A und die vier weiteren Nachbarn (nachfolgend BeschwerdefÃ¼hrende genannt) Beschwerde erhoben, nicht aber der mitbeteiligte und teilweise ebenfalls unterlegene I (nachfolgend GrundeigentÃ¼mer genannt), ebenso wenig die Stadt V. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben hÃ¤tte sich der GrundeigentÃ¼mer, soweit er die Aufhebung von Disp. Ziff. I Abs. 1-3 des Rekursentscheids vom 29. Februar 2000 und damit die Wiederher­stellung der ursprÃ¼nglichen Festlegung gemÃ¤ss Beschluss des Grossen Gemeinderats V vom 4. Februar 1998 anstrebt, bereits gegen den damaligen Rekursentscheid Beschwerde erheben mÃ¼ssen. Mit der Unterlassung einer solchen Beschwerde hat er sein Be­schwerderecht verwirkt; hinsichtlich der erst gegen den zweiten Rekursentscheid vom 12. November 2000 erhobenen Beschwerde vom 5. Februar 2001 fehlt ihm ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Beschwerdeerhebung im Sinn von § 70 in Verbindung mit § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) bzw. von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/20. Mai 1984 (PBG; vgl. RB 1975 Nr. 4; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 81 sowie § 21 N. 27).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zum nÃ¤mlichen Schluss fÃ¼hrt auch eine andere Ãberlegung: Da das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 63 Abs. 2 VRG nicht Ã¼ber die gestellten Rechtsbegehren hinausgehen darf, konnte sich die am 20. April 2000 erfolgte Aufhebung des Rekursentscheides und die RÃ¼ck­­­weisung der Sache nur auf denjenigen Teil des Nachbarrekurses beziehen, welchen die Baurekurskommission II abgewiesen hatte. Soweit demnach der GrundeigentÃ¼mer selber bzw. die Stadt V durch die teilweise Gutheissung des Rekurses belastet worden waren, war der Rekursentscheid bereits in Teilrechtskraft erwachsen. Insofern wÃ¤re es der Vorinstanz von vornherein verwehrt gewesen, den ersten Rekursentscheid im zweiten Rechts­gang zu Gunsten des GrundeigentÃ¼mers abzuÃ¤ndern. Der Streitgegenstand wird daher heute wie damals durch die AntrÃ¤ge der Parteien des ersten Rechtsgangs vor Verwaltungsgericht begrenzt. DemgemÃ¤ss ist auf die nunmehr gegen den mit dem ersten Rekursentscheid identischen Entscheid vom 12. Dezember 2000 erhobene Beschwerde des Grund­eigentÃ¼mers vom 5. Februar 2001 nicht einzutreten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Gleichermassen nicht einzutreten ist auf die Beschwerden des GrundeigentÃ¼mers und der Stadt V gegen die teilweise Nichtgenehmigung der Festlegung durch den Regierungsrat, soweit diese die bereits durch die Baurekurskommission II aufgehobenen SÃ¤tze 3 und 4 von Art. 35 Abs. 4 BauO und die dazu getroffenen Weisungen an die Stadt V betraf. FÃ¼r einen diesbezÃ¼glichen Akt der GenehmigungsbehÃ¶rde fehlte es im rechtskrÃ¤ftig beurteilten Umfang genau genommen bereits an einem eigentlichen Genehmi­gungsgegenstand. Jedenfalls ist beiden Parteien aus der Nichtgenehmigung der rechtskrÃ¤ftig aufgehobenen Tei­le der Bestimmung kein Nachteil erwachsen, so dass sie auch kein Rechtsschutzinteresse mehr an einer diesbezÃ¼glichen Genehmigung des fraglichen Teils der Bestimmung haben. Soweit der Nichtgenehmigungsentscheid des Regierungsrates allerdings weiter geht als der Rekursentscheid und die Wohnnutzung in der Erholungszone R generell ausschliesst (Nichtgenehmigung der SÃ¤tze 5 und 6 von Art. 35 Abs. 4 BauO), ist auf die Beschwerden einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Gegenstand der ÃberprÃ¼fung im Beschwerdeverfahren bildet demnach ausschlies­s­lich die ZulÃ¤ssigkeit der Erholungszone R fÃ¼r den Reitstall U sowie der auf 70 m<sup>2</sup> beschrÃ¤nkten, annexweise zu realisierenden und mittels Revers zu sichernden Wohnnutzung in dieser Erholungszone. Dabei Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm <br/> â aus­­ser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung â nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die vorliegend strittige Festlegung widerspreche den Ã¼bergeordneten RichtplÃ¤nen, welche die eingezonten Parzellen als Land­wirtschaftsgebiet ausgeschieden hÃ¤tten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> Die Baurekurskommission II hat dazu erwogen, die Erholungszone sei eine Bauzone besonderer Art, wo nur den Vorgaben der Richtplanung entsprechende Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig seien und die Anwendung von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Ju­ni 1979 (RPG) ausser Betracht falle. Vorliegend fehle der nach § 62 Abs. 2 PBG not­wendige Richtplaneintrag. Ein Widerspruch zwischen den massgebenden PlanungstrÃ¤gern falle jedoch ausser Betracht, da die ZustÃ¤ndigkeit fÃ¼r die Revision des kommunalen Richtplanes ebenso wie die Nutzungsplanungskompetenz beim Gemeinderat liege. Der Zweck der Erholungszone und die zulÃ¤ssige Nutzung seien schon mit der bestehenden Reitstallnutzung weitestgehend vorgegeben. Soweit aus GrÃ¼nden der PlanvollstÃ¤ndigkeit ein Erholungsgebiet im kommunalen Landschaftsplan angezeigt sein sollte, kÃ¶nne der Mangel im Genehmigungsverfahren behoben werden. Kleinere Erholungszonen dÃ¼rften zudem auch ohne besonderen Richtplaneintrag festgesetzt werden. Zumindest teilweise liege das Gebiet sodann ohnehin im Anordnungsspielraum zwischen Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet, soweit dieser Ã¼berschritten werde, sei die Abweichung jedenfalls untergeordnet und sachlich gerechtfertigt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Erholungszone nach zÃ¼rcherischem Recht ist wie im angefochtenen Entscheid richtig dargelegt, eine Sondernutzungszone im Sinne von Art. 18 RPG. Hingegen stellt sie entgegen den AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid keine Bauzone (im Sinn von Art. 15 RPG) dar, die innerhalb der richtplanerischen Festlegung eines Siedlungsgebietes auszuscheiden wÃ¤re. Freihalte- bzw. Erholungszonen bilden gleichermassen wie <br/> die Landwirtschafts- und Reservezonen keine bundesrechtlichen Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG, auch wenn daselbst gewisse, dem Zonenzweck dienende Bauten und Anlagen als zonenkonform zugelassen sind. Die Bewilligung nicht zonenkonformer Bauten und An­lagen in Erholungszonen richtet sich daher ausschliesslich nach Art. 24 RPG (vgl. BGE 118 Ib 503 E. 5; RB 1996 Nr. 70, VGr, 15. Dezember 1999, VB.1999.00099</span><span class="MsoHyperlink"><span>)</span></span><span>. Nur Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG haben der richtplanerischen Festlegung eines Siedlungsgebietes im Sinne von Art. 6 Abs. 3 lit. a RPG und § 21 PBG zu folgen, wÃ¤hrend eine Erholungszone im Sinne von Art. 18 RPG grundsÃ¤tzlich ein Erholungsgebiet im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG und § 23 Abs. 1 lit. c PBG voraussetzt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die streitbetroffene Erholungszone R liegt im Landwirtschaftsgebiet und grenzt mit einem Teil der Westgrenze an das Baugebiet und bereits Ã¼berbaute Bauzonen und in der sÃ¼d­westlichen Ecke an das Erholungsgebiet C, das gemÃ¤ss Anhang zur Verordnung Ã¼ber die einheitliche Darstellung der Richtplanung vom 8. Dezember 1976 fÃ¼r SportplÃ¤tze, Frei­bÃ¤der, TennisplÃ¤tze und dergleichen bestimmt ist. Obwohl demnach die strittige Erholungs­­zone R teilweise an ein fÃ¼r Sportnutzung vorgesehenes Erholungsgebiet angrenzt, kann sie von ihrer speziellen Lage und Form her hÃ¶chstens zu einem sehr geringen Teil einen Anordnungsspielraum fÃ¼r sich in Anspruch nehmen. Damit liegt grundsÃ¤tzlich ein Widerspruch zwischen Richt- und Nutzungsplanung vor. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nach § 16 PBG haben Planungen unterer Stufen denjenigen der oberen Stufen und die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind. Ãber­­einstimmend scheinen die Parteien davon auszugehen, dass die streitbetroffene Festlegung angesichts ihrer GrÃ¶sse und Bedeutung von vornherein keines Richtplaneintrages auf kantonaler oder regionaler Ebene, sondern nur eines solchen im kommunalen Landschaftsplan bedarf. Diese Durchstossung des kommunalen Richtplanes ist angesichts der ZonengrÃ¶sse von unter 7000 m<sup>2</sup> sowie des Umstands, dass mit der Zonierung im Wesentlichen nur eine bestehende Baute mit ihrer spezifischen Nutzung und deren massvolle Erweiterung geregelt wird, untergeordneter Natur und sachgerecht. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat gleichermassen sowohl fÃ¼r die Richt- als auch fÃ¼r die Nutzungsplanung zustÃ¤ndig ist. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden die Durchstossung der kommunalen Richtplanung beklagen, hat die Vorinstanz den Einwand daher zu Recht verworfen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen weiter, die Zonierung widerspreche auch der parzellenscharf konkretisierten kantonalen Landwirtschaftszone und erkennen darin ebenfalls eine Verletzung von § 16 PBG. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Da die kantonale Landwirtschaftszone und die kommunale Erholungszone Nutzungs­zonen unterschiedlicher Zweckbestimmung sind, liegt formal tatsÃ¤chlich ein Widerspruch zwischen den Nutzungsplanungen verschiedener PlanungstrÃ¤ger vor. Dieser Widerspruch verbietet die kommunale Festlegung jedoch keineswegs. Kommunale und Ã¼berkom­munale Nutzungszonen bilden ein gesamtes Planwerk, welches innerhalb gewisser Zeithorizonte der ÃberprÃ¼fung und allenfalls Anpassung bedarf. Insofern Ã¼berlagern wÃ¼nschenswerte neue kommunale Festlegungen innerhalb einer kantonalen Landwirtschaftszone die kantonale Nutzungsplanung zwangslÃ¤ufig, sei dies nun bei der VergrÃ¶sserung der bestehen­den Bauzone oder auch bei andersartigen Festlegungen. Da die kantonalen und regionalen Nutzungszonen auch regelmÃ¤ssig erst im Nachgang an die kommunale Bau- und Zonenordnung ausgeschieden werden, entsteht dabei durchaus ein vorÃ¼bergehender Widerspruch zweier Nutzungszonen. Mit der notwendigen Genehmigung der Bau- und </span>Zonen­ord­nung<span> durch die zustÃ¤ndige kantonale Instanz bekundet der kantonale PlanungstrÃ¤ger als­dann hinreichend seine Bereitschaft, auch die damit verbundene Verkleinerung der kantonal­en Nutzungszone anzuordnen. Die Koordination der beiden Planungsebenen ist damit ge­wÃ¤hrleistet. Unter diesen UmstÃ¤nden liegt daher von vornherein gar keine Durchstossung der kantonalen Nutzungsplanung vor. Selbst wenn sie vorlÃ¤ge, wÃ¤re sie jedenfalls unter den gegebenen Voraussetzungen im Sinne von § 16 Abs. 2 PBG zulÃ¤ssig (vgl. vorstehende ErwÃ¤gung b).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ebenso wenig ist die strittige Zonierung, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden glauben, nur dann zulÃ¤ssig, wenn der bestehende Pferdestallbetrieb entweder landwirtschaftszonenkonform im Sinn von Art. 16 RPG oder standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG wÃ¤re. Nach dem oben AusgefÃ¼hrten zieht die Genehmigung der kommunalen Erholungszone zwangs­lÃ¤ufig die entsprechende Anpassung der kantonalen Landwirtschaftszone nach sich. Was innerhalb der neuen Erholungszone als zonenkonform zu gelten hat, ergibt sich alsdann aus dem konkreten Nutzungszweck dieser Zone. Nur Bauten und Anlagen, die diesem in Art. 35 BauO umschriebenen Zonenzweck widersprechen, bedÃ¼rfen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch spricht keineswegs gegen die strittige Festlegung, dass der heutige Reitstall-<br/> betrieb des GrundeigentÃ¼mers nicht der landwirtschaftlichen Produktion dient und daher unbestrittenermassen landwirtschaftszonenwidrig ist. Der Bau eines Pferdestalles samt spÃ¤­terer Erweiterung und kleinerer Nebenbauten wurde dem GrundeigentÃ¼mer mit Bewilligun­gen vom 24. MÃ¤rz 1983, 30. Januar 1986 (bis dahin noch unter der Regime einer Frei­halte­zone) und 7. September 1998 gestÃ¼tzt auf Art. 24 RPG im formell richtigen Verfahren <br/> von den zustÃ¤ndigen Stellen gestattet (VB.2001.00048). Mit der vorliegend strittigen ZonenplanÃ¤nderung soll unter anderem gerade die bestehende Zonenwidrigkeit der Baute bzw. des Betriebes behoben werden. Wenn diese Pla­n­­ung den Zielen und GrundsÃ¤tzen des RPG entspricht, so ist sie zulÃ¤ssig, selbst wenn der Reitstall die Anforderungen von Art. 24 RPG klar nicht erfÃ¼llt (vgl. BGE 124 II 391 E. 2c).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden erachten weiter das Gebot der PlanbestÃ¤ndigkeit als verletzt. Im angefochtenen Entscheid bezweifelt die Rekursinstanz vorab, ob sich auch die Nachbarn auf den allein im Interesse des GrundeigentÃ¼mers stehenden Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit berufen kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Gebot der PlanbestÃ¤ndigkeit bildet Ausfluss des aus dem Vertrauensschutz abgeleiteten Grundsatzes der Rechtssicherheit. Darauf kann sich grundsÃ¤tzlich jede Person be­rufen, welche Vertrauen in eine bestimmte Rechtslage entwickelt hat. Insofern kÃ¶nnen etwa auch Nachbarn eines Bauvorhabens durchaus vorbringen, sie hÃ¤tten ihr eigenes Grund­­stÃ¼ck im Vertrauen auf die in der Nachbarschaft gegebene Zonenordnung, welche ge­wisse Nutzungen oder Bauten verbiete, erworben oder Ã¼berbaut. In BGE 124 II 391 E. 4b etwa hat das Bundesgericht es ohne weitere BegrÃ¼ndung zugelassen, dass der Nachbar einer Landwirtschaftszone sich bei der Einzonung des Landes auf den Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit berief, da er nicht mit der Erstellung zonenfremder Bauten habe rechnen mÃ¼ssen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, die Nutzungsplanung einer Gemeinde sollte einen Planungshorizont von 20 bis 25 Jahren aufweisen. Der Zonenplan sei letztmals 1995 einer ÃberprÃ¼fung unterzogen worden, seither hÃ¤tten sich die VerhÃ¤ltnisse nicht wesentlich geÃ¤ndert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend die Richtplanung im Allgemeinen auf einen Zeithorizont von 20 bis 25 Jahre ausgerichtet ist (vgl. etwa § 21 Abs. 2 PBG), hat sich die Nutzungsplanung eher am Bedarf der nÃ¤chsten 10 bis 15 Jahre zu orientieren (vgl. etwa Art. 15 lit. b RPG). Nach Art. 9 Abs. 3 RPG werden RichtplÃ¤ne alle zehn Jahre gesamthaft Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls Ã¼berarbeitet. Haben sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert, so werden die Nutzungs­plÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach § 9 Abs. 2 PBG sind die Planungen neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, soweit Rechts­sicher­heit und Billigkeit es zulassen. Je neuer ein Plan ist, um so mehr darf im Allgemeinen mit seiner BestÃ¤ndigkeit gerechnet werden. Je einschneidender sich umgekehrt die beabsichtigte Ãnderung auswirkt, um so gewichtiger mÃ¼ssen die GrÃ¼nde sein, welche fÃ¼r die PlanÃ¤nderung sprechen (BGE 113 Ia 444 E. 5b mit Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die vorliegend strittige Erholungszone soll die im Jahre 1987 festgesetzte kantonale Landwirtschaftszone ablÃ¶sen. Bei dieser Zeitspanne von mittlerweile rund 14 Jahren ist das Interesse an der PlanbestÃ¤ndigkeit von vornherein nur sehr gering zu gewichten. Daran Ã¤n­dert auch nichts, dass die Stadt V zwischenzeitlich im Jahre 1995 ihre Bau- und Zonenordnung an die geÃ¤nderten Bestimmungen des PBG vom 1. September 1991 angepasst und verschiedene Detailkorrekturen am Zonenplan vorgenommen hat (vgl. Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 4. Oktober 1995). Nach der Rechtsprechung sind geringfÃ¼gige Zonenanpassungen oder âerweiterungen auch nach einer erst vor kurzem erfolgten GesamtÃ¼berprÃ¼fung der Nutzungsplanung zulÃ¤ssig (BGE 124 II 391 E. 4b). Jedenfalls besteht heute ein berechtigtes BedÃ¼rfnis, den bestehenden zonenfremden Reitbetrieb mittels einer adÃ¤quaten Nutzungszone zu erfassen und dessen ErweiterungsmÃ¶glichkeiten zu definieren. Da das bestehende oberirdische GebÃ¤udevolumen nur um einen Viertel vergrÃ¶ssert werden darf und die Betriebswohnung auf einen Annexbau und eine GeschossflÃ¤che von 70 m<sup>2 </sup>beschrÃ¤nkt wird, erwachsen der Nachbarschaft aus der Festlegung auch keine wesent­lich neuen Einwirkungen. Unter diesen UmstÃ¤nden fÃ¤llt die erforderliche InteressenabwÃ¤gung zugunsten der PlanÃ¤nderung aus. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Zum Ã¶ffentlichen Interesse an der Schaffung einer Erholungszone R hat die Vor­instanz erwogen, ein solches bestehe nicht nur bei einer Erholungsanlage, die breiten BevÃ¶l­kerungsschichten diene, sondern auch dann, wenn diese nur von einem eingeschrÃ¤nkten BenÃ¼tzerkreis in Anspruch genommen werde, aber grundsÃ¤tzlich jedermann offen stehe wie etwa auch bei Golfanlagen oder FamiliengÃ¤rten. Diesen zutreffenden ErwÃ¤gungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts Substanzielles entgegen. Insbesondere schadet <br/> diesem Interesse keineswegs, dass der bestehende Reitbetrieb privat und gewinnstrebig be­trieben wird. Jede Erholungsanlage hat sich auch an wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu orientieren. Wird sie privat betrieben, was das Gesetz nicht verbietet, so bildet das Gewinn­streben wohl regelmÃ¤ssig das ausschlaggebende Motiv. Nicht anders verhÃ¤lt es sich im Ãbrigen bei landwirtschaftlichen Betrieben, deren adÃ¤quate zonenplanerische Erfassung trotz Gewinnstrebigkeit ebenfalls im Ã¶ffentlichen Interesse liegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission hat die ZweckmÃ¤ssigkeit der strittigen Erholungszone grundsÃ¤tzlich bejaht. Sie hat erwogen, mit dem Anschluss der Erholungszone an die bestehende Bauzone werde der Zersiedlung entgegengewirkt und zusÃ¤tzlicher Erschliessungsbedarf weitestgehend vermieden. Die mit der Erholungszone erfasste BetriebsflÃ¤che sei klein gehalten, und die erforderlichen WeideflÃ¤chen seien in der angrenzenden Landwirtschaftszone situiert. Unter welchem Aspekt diese zutreffenden ErwÃ¤gungen rechtsverletzend sein sollten, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend. Darauf kann daher verwiesen werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. a) Erweist sich demnach die Ausscheidung einer Erholungszone R grundsÃ¤tzlich als rechtens, so bleibt die RechtmÃ¤ssigkeit von Art. 35 Abs. 4 BauO, namentlich der SÃ¤tze 5 und 6, welche die ZulÃ¤ssigkeit der Wohnnutzung bereits voraussetzen, zu prÃ¼fen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Regierungsrat verweigerte die Genehmigung dieser Bestimmung insoweit, als sie Ã¼berhaupt eine Wohnnutzung zulÃ¤sst, bezog sich aber entsprechend dem ursprÃ¼nglichen Genehmigungsobjekt in den ErwÃ¤gungen ausschliesslich auf die Zulassung eines selbstÃ¤ndigen WohngebÃ¤udes mit 170 m<sup>2 </sup>GeschossflÃ¤che, ohne sich zur GenehmigungsfÃ¤higkeit der von der Baurekurskommission vorgezeichneten LÃ¶sung auszusprechen. Dabei scheint er grundsÃ¤tzlich der Auffassung zu sein, dass das Ã¼bergeordnete Recht es den Gemeinden verbiete, innerhalb der Erholungszone eine standortgebundene Wohnnutzung als zonenkonform zu definieren. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dem Bundesrecht lÃ¤sst sich keine diesbezÃ¼gliche EinschrÃ¤nkung entnehmen. Mit Art. 18 RPG wollte der Bundesgesetzgeber es den Kantonen ermÃ¶glichen, neben den Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen andere spezifische Sondernutzungszonen zu schaffen. Standortgebundenes Wohnen ausserhalb der Bauzonen muss dabei nicht zwangslÃ¤ufig als in der Nichtbauzone zonenwidrig gelten. Die wegen der ÃberwachungsbedÃ¼rftigkeit von Tieren notwendige Betriebswohnung des Landwirts etwa wurde seit jeher als landwirtschaftszonenkonform angesehen, ohne dass dafÃ¼r eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG hÃ¤tte beansprucht werden mÃ¼ssen. Insofern kann standortgebundenes Wohnen durchaus auch zum Zweck einer Nichtbauzone gehÃ¶ren, jedenfalls wenn sie â auch ohne landwirtschaftlich zu sein â mit Tierhaltung verbunden ist. Die zunehmende VerstÃ¤dterung der BevÃ¶lkerung, deren vermehrte Freizeit und ein entsprechend verÃ¤ndertes Freizeitverhalten hat neuere ErholungsbedÃ¼rfnisse geschaffen, wo ein Ausgleich zum Alltag nicht mehr nur in der freien unverÃ¤nderten Landschaft sondern auch in sportlichen BetÃ¤tigung oder eben in Beziehung zu Tieren gesucht wird (Zooanlagen, ReithÃ¶fe, ErlebnisbauernhÃ¶fe etc.). Zwar gilt es, auch fÃ¼r spezielle Nutzungszonen die grundsÃ¤tzliche Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet aufrechtzuerhalten, jedoch kann diesem Anliegen durch eine restriktive An­erkennung der Standortgebundenheit einer Wohnnutzung durchaus Rechnung getragen werden, sei dies nun bei der PrÃ¼fung der ZonenkonformitÃ¤t nach Art. 22 RPG oder bei der Frage der Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch das kantonale Recht verbietet eine derartige kommunale Festlegung nicht. Nach § 40 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen in der kantonalen Freihaltezone nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der FreiflÃ¤chen dienen und den Zonenzweck nicht schmÃ¤lern. FÃ¼r andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG. Die gleiche Bestimmung gilt gemÃ¤ss § 62 Abs. 1 PBG fÃ¼r Bauten und Anlagen innerhalb der kommunalen Freihalte- und Erholungszonen. Damit wird sichergestellt, dass die nicht dem spezifischen Zonenzweck dienenden GebÃ¤ude nicht etwa aufgrund der kantonalen Ausnahmenorm von § 220 PBG, sondern nur unter den strengeren Voraussetzungen von Art. 24 RPG bewilligt werden. Inhaltlich auferlegt das kantonale Recht daher mit dem neu in der Gesetzesnovelle vom 1. September 1991 geschaffenen Zonentyp der kommunalen Erholungszone keine Ã¼ber das Bundesrecht hinausgehenden BeschrÃ¤nkungen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Darf demnach standortgebundenes Wohnen im Zusammenhang mit der Tierhaltung innerhalb der Erholungszone grundsÃ¤tzlich zugelassen werden, so stellt sich weiter <br/> die Frage, ob es mÃ¶glich und zulÃ¤ssig ist, eine derartige Betriebswohnung bereits im Nutzungs­planungsverfahren detailliert und in ihren Ausmassen zu definieren, oder ob diese nicht adÃ¤quater im baurechtlichen Bewilligungsverfahren nach Art. 24 RPG zu beurteilen ist. GrundsÃ¤tzlich ist eine Nutzungsplanung, welche ein konkretes Bauvorhaben zonenkonform machen will, anstatt es Ã¼ber Art. 24 RPG zu bewilligen, hinsichtlich der weitergehenden Mitwirkungsrechte der BevÃ¶lkerung und angesichts des erhÃ¶hten Rechtsschutzes jenes Verfahrens nicht zu beanstanden. Soweit gegen den Nutzungsplan vorgebracht wird, Art. 24 RPG werde umgangen, richtet sich Legitimation und Rechtsweg ohnehin nach dieser Bestimmung (vgl. fÃ¼r viele BGE 117 Ib 9, 115 Ib 508 E. 5a/bb oder BGE 113 Ib 371, wo es das Bundesgericht begrÃ¼sst, dass eine Gemeinde zwecks Zulassung einer Hafenanlage eine spezielle Kur- und Sportzone geschaffen hat, anstatt das Projekt Ã¼ber Art. 24 RPG zu bewilligen). Insofern kann einer Zonenordnung, welche eine konkrete nach Art. 24 RPG bewilligungsfÃ¤hige standortgebundene Baute zulÃ¤sst, nicht eine Umgehung dieser Bestimmung vorgeworfen werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Allgemeinen dÃ¼rfte es zwar ohne das Bestehen eines konkreten Projektes bzw. Betriebes eher schwierig sein, eine solche Baute Ã¼berhaupt im Voraus hinreichend zu konkretisieren und auf die standortgebundene betriebliche Nutzung zu beschrÃ¤nken. Geht es hingegen wie vorliegend um die Zulassung und Erweiterung eines bereits bestehenden Reit­hofes, so macht es durchaus Sinn, wenn sich die Gemeinde bereits im Rahmen der Nut­­zungsplanung Ã¼ber das maximal mÃ¶gliche Mass und die raumplanerisch adÃ¤quate Lage einer betriebsnotwendigen Wohnnutzung Ã¤ussert. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Im vorliegenden Fall war der Stadt V vom GrundeigentÃ¼mer beantragt worden, ein Teil seines GrundstÃ¼ckes sei der W2- bzw. W3-Zone zuzuweisen, damit er ein Wohnhaus erstellen kÃ¶nne, welches zur Bewirtschaftung des Betriebes notwendig sei. Geplant war ein GebÃ¤ude mit 240 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che fÃ¼r die Familie des GrundeigentÃ¼mers und eine Kleinwohnung fÃ¼r das Pflegepersonal. Die Stadt prÃ¼fte in der Folge verschiedene Nutzungsplanungsvarianten, so auch die Einzonung der Anlage in eine Mischzone, was zu grosse Nutzungsreserven zur Folge gehabt hÃ¤tte, sowie die Teileinzonung in eine W2-Zo­ne, womit jedoch keine rechtliche Verbindung zwischen Betriebswohnung und Reit­stallung hÃ¤tte hergestellt werden kÃ¶nnen. Sie entschied sich daher fÃ¼r eine spezifische Erholungszone R mit Zulassung eines 170 m<sup>2</sup> grossen WohngebÃ¤udes, weil damit einerseits die ZonenkonformitÃ¤t des Betriebes erreicht und zudem der Standort des betriebsnotwendigen Wohnhauses definiert werden kÃ¶nne. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission II bejahte im angefochtenen Entscheid die Standortgebundenheit einer auf 70 m<sup>2</sup> reduzierten und mittels Revers gesicherten Betriebswohnung zwecks Betreuung und Ãberwachung der Reitpferde des Betriebes. Der Notwendigkeit einer solchen Betriebswohnung scheinen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu widersprechen, sie machen unter diesem Titel lediglich geltend, die WeiterfÃ¼hrung eines Pferdestalles mit lediglich 4 Pferden â wie anfÃ¤nglich bewilligt â wÃ¤re ohne Betriebswohnung mit technischen FernÃ¼berwachungsmitteln auch aus einer Distanz von wenigen hundert Metern mÃ¶glich. Der Reitstall U beherbergt indessen heute unbestrittenermassen 12 bis 14 Reitpferde. Die Betreuung und Ãberwachung dieser Tiere macht in gleicher Weise die Anwesenheit eines BetriebsangehÃ¶rigen vor Ort notwendig wie die Tierhaltung innerhalb der Landwirtschaftszone (vgl. etwa BGE 121 II 307 E. 5d, wo die Standortgebundenheit eines Wohnhauses fÃ¼r die Ãberwachung von 9.5 Grossvieheinheiten bejaht wurde). Eine Betriebs­­wohnung von 70 m<sup>2 </sup>FlÃ¤che kann angesichts der GrÃ¶sse des gegebenen Betriebes durchaus auch als massvoll betrachtet werden. Damit sollte der Betrieb und seine FortfÃ¼hrung auch lÃ¤ngerfristig und unabhÃ¤ngig von den momentan bestehenden FamilienverhÃ¤ltnissen des GrundeigentÃ¼mers gesichert werden kÃ¶nnen. Die Zulassung einer solchen Betriebswohnung verbietet sich auch nicht etwa deswegen, weil der GrundeigentÃ¼mer inzwischen fÃ¼r sich und seine Familie in einer Distanz von 450 m ein Einfamilienhaus erwerben konnte. Diese Situation vermag zwar den Einsatz im Notfall zu erleichtern, jedoch kann sie die direkte Ãberwachung der Tiere vor Ort nicht ersetzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>8. Schliesslich machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, der GrundeigentÃ¼mer habe der Gemeinde gegenÃ¼ber verbindlich auf die Erstellung einer Betriebswohnung verzichtet. Diese ErklÃ¤rung werde man ihm jedenfalls in einem kommenden Baubewilligungs­verfahren entgegenhalten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In der Tat nimmt die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 27. Juni 1983 betreffend die baurechtliche Bewilligung des Pferdestalls Bezug auf eine solche VerzichtserklÃ¤rung des GrundeigentÃ¼mers gegenÃ¼ber der Stadt V vom 24. Mai 1983 (VB.2001.00048). Die ErklÃ¤rung selber liegt nicht bei den Akten. Auch ist nicht ersichtlich, unter welchen UmstÃ¤nden die erst im Nachgang an die Baubewilligung abgegebene ErklÃ¤rung zustande gekommen war. KÃ¶nnte dem GrundeigentÃ¼mer diese abgegebene VerzichtserklÃ¤rung in einem Baubewilligungsverfahren erfolgsversprechend entgegengehalten werden, so bestÃ¼nde wohl kaum ein Ã¶ffentliches Interesse daran, den Einbau einer Betriebs­wohnung mittels Nutzungsplanung zu ermÃ¶glichen. Unter diesem Aspekt ist der Einwand daher zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine Baubewilligung ist die grundsÃ¤tzliche Feststellung darÃ¼ber, dass eine projektierte Baute mit dem massgebenden Ã¶ffentlichen Recht Ã¼bereinstimmt. Dabei ist das konkrete Projekt zu beurteilen, kÃ¼nftige Ãnderungen oder Erweiterungen sind nicht Verfahrens­gegenstand. Ebenso verhÃ¤lt es sich im Verfahren betreffend Genehmigung einer Baubewilligung. Hier wie dort besteht daher grundsÃ¤tzlich auch kein Spielraum fÃ¼r Ã¶ffentlichvertragliche Abmachungen zwischen BehÃ¶rde und Bauherrschaft. Ein konkretes Bauvorhaben kann regelmÃ¤ssig unabhÃ¤ngig davon beurteilt werden, ob der Bauherr spÃ¤tere Ãnderungen am Bestehenden vorsieht oder nicht. Zwar dÃ¼rfen im Baubewilligungsverfahren Ã¶f­fentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen auferlegt werden, dies aber nur, soweit hierfÃ¼r eine hinreichende gesetzliche Grundlage vorhanden ist. Aus diesem Grunde hatte die Baudirektion die erteilte Bewilligung grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Vorliegen einer VerzichtserklÃ¤rung des GrundeigentÃ¼mers auf ihre GenehmigungsfÃ¤higkeit hin prÃ¼fen mÃ¼ssen. Insofern konnte die Bezugnahme der Baudirektion auf die VerzichtserklÃ¤rung des GrundeigentÃ¼mers im besten Fall zum Ausdruck bringen, dass der GrundeigentÃ¼mer nicht mit einer spÃ¤teren Bewilligung bzw. Genehmigung einer Betriebswohnung zu rechnen haben wÃ¼rde. Indessen wÃ¤re es klarerweise nicht statthaft gewesen, einen verbindlichen Verzicht auf eine Betriebswohnung zur Bedingung der Genehmigung zu machen. Aus diesem Grunde kann der ErklÃ¤rung daher keine bis heute andauernde, Ã¶ffentlichrechtliche Wirkung zuerkannt werden (vgl. etwa RB 1989 Nr. 71 betreffend LÃ¶schung eines ohne Rechtsgrundlage fortbestehenden Reverses). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ob die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihrer Behauptung, die VerzichtserklÃ¤rung hÃ¤tte sie damals zum RekursrÃ¼ckzug bewogen, geltend machen wollen, die fragliche ErklÃ¤rung habe auch Teil einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen den Beschwerdeparteien ge­bildet, ist unklar. Die Frage kann indessen offen bleiben, da eine allfÃ¤llige privatrechtliche Verpflichtung ohnehin nicht im Verwaltungsprozess, sondern auf dem Zivilweg durchzusetzen wÃ¤re.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Ã¶ffentliche Interesse an der strittigen Planfestlegung wird daher durch die seinerzeit abgegebene VerzichtserklÃ¤rung nicht geschmÃ¤lert. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>9. Zusammenfassend erweist sich der Rekursentscheid demnach als unter allen Gesichtspunkten rechtmÃ¤ssig. Die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrenden ist demgemÃ¤ss abzuweisen, auf die Beschwerde des GrundeigentÃ¼mers gegen den Rekursentscheid ist nicht einzutreten, und die Beschwerden der Stadt V und des GrundeigentÃ¼mers gegen den Nichtgenehmigungsentscheid sind teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>10. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><a id="Text3">Die Verfahren VB.2001.00048 und 2001.00055 werden mit denVerfahren VB.2001.00155 </a></p> <p class="Einzug2">und VB.2001.00157 vereinigt; </p> <p class="Einzug2">und entscheidet:</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde von A etc. (VB.2000.00148) wird abgewiesen und der angefochtene Rekursentscheid vom 12. Dezember 2000 wird bestÃ¤tigt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Auf die Beschwerde von I gegen den Rekursentscheid vom 12. Dezember 2000 (VB.2001.00055) wird nicht eingetreten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3.<span> </span>Die Beschwerden von I und der Stadt V gegen die Genehmigungsverweigerung (VB.2001.00155 und VB.2001.00157) werden teilweise gutge­heis­­sen, soweit auf sie eingetreten wird. DemgemÃ¤ss wird der in Disp.-Ziff. II des Regierungsratsbeschlusses vom 28. MÃ¤rz 2001 enthaltene Hinweis auf die SÃ¤tze 5 und 6 von Art. 35 Abs. 4 der Bauordnung der Stadt V aufgehoben.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. ...</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Einzug1"><i><span>MinderheitsbegrÃ¼ndung:</span></i></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Ausgehend von E. 7 ist die Frage, ob die umstrittene Wohnbaute in der Erholungszone zonenkonform sei, analog zu beurteilen wie bei Wohnraum in der Landwirtschaftszone. Nach der Praxis kann Wohnraum fÃ¼r eine landwirtschaftliche Nutzung nur dann bewilligt werden, wenn fÃ¼r ein ordnungsgemÃ¤sses, zonenkonformes Bewirtschaften des Bodens ein lÃ¤ngeres Verweilen am betreffenden Ort erforderlich ist und dieser von der nÃ¤chstgelegenen Wohnzone weit entfernt liegt. Die Distanz zur Wohnzone bildet ein eigen­stÃ¤ndiges Kriterium, das allerdings mit dem konkret erforderlichen Betreuungsaufwand ver­woben ist (BGE 122 II 307 E. 3b; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 1A.130/2000 unter </span><span class="MsoHyperlink"><span>www.bger.ch/</span></span><span> Rechtsprechung ab 2000, E. 4b und 6a/b). Vorliegend kann nicht von einer weiten Distanz zur Wohnzone gesprochen werden. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus dem Zonenplan, ferner daraus, dass der GrundeigentÃ¼mer in weniger als 500 m Abstand ein Einfamilienhaus kaufen konnte, von dem aus er seinen Betrieb mit einem Fahrzeug rasch und problemlos erreichen kann.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der GrundeigentÃ¼mer hat die Bewilligung fÃ¼r die ursprÃ¼nglichen 4 StallplÃ¤tze wie auch jene fÃ¼r die Erweiterung des Stalls u.a. deshalb erhalten, weil er auf die Beanspruchung von Wohnraum verzichtet hat. Selbst der GrundeigentÃ¼mer ist demnach frÃ¼her davon ausgegangen, der vergrÃ¶sserte Betrieb lasse sich auch dann fÃ¼hren, wenn darauf keine WohnmÃ¶glichkeit besteht. Es fehlt eine Ã¼berzeugende BegrÃ¼ndung dafÃ¼r, weshalb diese Beurteilung heute nicht mehr zutreffen sollte. Wohl wird eine stÃ¤ndige Ãberwachung aus unmittelbarer NÃ¤he bei Tierhaltungsbetrieben hÃ¤ufig erforderlich sein. Es kommt indessen immer auf die UmstÃ¤nde des Einzelfalles an; jedenfalls kann nicht schematisch auf Grossvieheinheiten abgestellt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.220/1999, unter </span><span class="MsoHyperlink"><span>www.bger.ch/</span></span><span>Rechtsprechung ab 2000). Der GrundeigentÃ¼mer macht geltend, nur eine Wohnung auf dem Betriebsareal wÃ¼rde eine rationelle BetriebsfÃ¼hrung und eine Optimierung der Pflege und Ãberwachung der Tiere, namentlich ein besseres und rascheres Eingreifen in PflegefÃ¤llen, ermÃ¶glichen und gewÃ¤hrleisten, dass von Dritten verÃ¼bte Misshand­lungen bzw. Untaten gegen die Tiere verhindert werden kÃ¶nnten. Es mag durchaus sein, dass eine Wohnung auf dem Betriebsareal es gestatten wÃ¼rde, rationeller zu disponieren und zu arbeiten. Das gilt indes fÃ¼r jeden Landwirtschaftsbetrieb und vermag die Anforderung, das Wohnen grundsÃ¤tzlich in eine nahe gelegene Wohnzone zu verlegen, nicht aufzuheben. Gegen einen dauernden Ãberwachungsbedarf spricht die beschrÃ¤nkte Anzahl Pferde sowie der Umstand, dass keine Aufzucht betrieben wird, d.h. keine trÃ¤chtigen Stuten und Fohlen zu betreuen sind. In der Nacht kÃ¶nnen die Pferde zum Schutz vor Misshand­lungen eingeschlossen werden, wobei eine Alarmanlage fÃ¼r den Fall von Einbruch wohl ohne erhebliche Probleme eingerichtet werden kÃ¶nnte. Am Tag ist eine Ãberwachung sicher nÃ¶tig, aber sie braucht nicht pausenlos zu sein und setzt keinen Wohnraum unmittelbar bei den StÃ¤llen voraus. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrenden ist demnach gutzuheissen und jene des GrundeigentÃ¼mers und der Stadt V sind abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Ansicht der Vorinstanz und der Gerichtsmehrheit, wonach nur eine Kleinwohnung von hÃ¶chstens 70 m<sup>2 </sup>zulÃ¤ssig ist, leidet auch an einem inneren Widerspruch: Wohn­bauten in der Landwirtschaftszone sind zulÃ¤ssig, soweit sie einem Ã¼berlebensfÃ¤higen Betrieb dienen. Mit der Haltung von max. etwa 16 Pferden (nach AusschÃ¶pfung der Erwei­terungsmÃ¶glichkeit gemÃ¤ss Nutzungsplan) lÃ¤sst sich wahrscheinlich die Familie des Be­triebs­halters ernÃ¤hren, nicht aber die Anstellung von weiterem Betreuungspersonal finanzieren, welches dauernd anwesend ist (vgl. die AusfÃ¼hrungen in der Beschwerde des Grund­eigentÃ¼mers vom 10. Mai 2001, VB.2001.00157). Die provisorische Erfolgsrechnung fÃ¼r das Jahr 2000 weist einen Personalaufwand von Fr. 3'000.- effektiv bzw. (offenbar theoretischen) Fr. 10'000.- bei Vollauslastung aus (VB.2001.00055). Es ist offensichtlich, dass die Anstellung von in nennenswertem Umfang beschÃ¤ftigtem Pflegepersonal die finanziellen MÃ¶glichkeiten des Betriebs Ã¼bersteigt. Folglich ist auch der Bedarf fÃ¼r eine Angestelltenwohnung zu verneinen, wÃ¤hrend mit der BegrÃ¼ndung der Gerichts­mehrheit eine massvoll dimensionierte Wohnung fÃ¼r den Betriebsleiter und dessen Familie zu bewilligen wÃ¤re.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>