Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF230082-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts- schreiberin lic. iur. S. Bohli Roth Urteil vom 26. März 2024 in Sachen 1. ... 2.A._____, 3. ... Gesuchsgegner und Berufungskläger, gegen B._____ Gesuchsteller und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 22. November 2023 (ER230176)- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2 sinngemäss) 1. Es sei den Gesuchsgegnern unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, das von ihnen genutzte Ladenlokal EG links in der Liegenschaft C._____-strasse …, … Zürich, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt umgehend zu verlassen und dem Gesuchsteller zu übergeben. 2. Das zuständige Stadtammannamt sei anzuweisen, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgeg- ner zuzüglich Mehrwertsteuer. Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Zürich (act. 18) 1. Die Gesuchsgegner 1, 2 und 3 werden verurteilt, das von ihnen genutzte La- denlokal EG links in der Liegenschaft C._____-strasse …, … Zürich, unver- züglich zu räumen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu übergeben. 2. Das Stadtammannamt Zürich 3 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind vom Gesuchsteller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber von den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 3. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'300.– wird den Gesuchsgegnern unter solida- rischer Haftung auferlegt, aber mit dem vom Gesuchsteller geleisteten Kos- tenvorschuss verrechnet. Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, dem Ge- suchsteller diesen Betrag unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 4. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von Fr. 2'800.– zu bezahlen. 5./6. Mitteilung / Rechtsmittel- 3 - Berufungsanträge: (act. 19 sinngemäss) 1. Das Mietverhältnis sei bis Ende April 2024 zu erstrecken. 2. Es sei von der Vollstreckung der Ausweisung unter Polizeigewalt abzu- sehen. Erwägungen: 1.a) Am 30. November 2011 schlossen die vormaligen Eigentümer, die Eheleute D._____, und die E._____ GmbH unter ihrer ursprünglichen Firma F._____ GmbH einen Mietvertrag über ein Ladenlokal / Büro EG links und zwei Lagerräume im UG in der Liegenschaft C._____-strasse …, … Zürich, sowie ei- nen Parkplatz auf dem Trottoir zu einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 3'100.– (act. 3/14). Gegenwärtig beläuft sich der Bruttomietzins auf Fr. 3'300.– pro Monat (act. 1 Rz 5). Im Juli 2017 wurde der Gesuchsteller und Berufungsbe- klagte (fortan Berufungsbeklagter) Eigentümer der Liegenschaft (act. 3/5). Mit dem Erwerb der Liegenschaft trat er auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein. b) Mit Urteil des Konkursgerichts des Bezirksgerichts Zürich vom 13. Ok- tober 2022 wurde über die E._____ GmbH der Konkurs eröffnet, welcher am 1. Dezember 2022 mangels Aktiven eingestellt wurde (act. 3/1). Mit Schreiben vom 1. November 2022 setzte der Berufungsbeklagte der E._____ GmbH in Liqui- dation (fortan Gesuchsgegnerin 1) und dem Konkursamt Wiedikon-Zürich gestützt auf Art. 266h Abs. 1 OR eine Frist an zur Leistung einer Sicherheit für künftige Mietzinse bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin am 30. Juni 2023 mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf das Mietverhältnis fristlos gekündigt werde (act. 3/6-7). Da die verlangte Sicherheit innert Frist nicht geleistet worden war, kündigte der Berufungsbeklagte den Mietvertrag am 22. November 2022 un- ter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars fristlos unter Gewährung ei- ner einmaligen Auszugsfrist bis 31. Dezember 2022 (act. 3/10-11). Der Vater des Geschäftsführers der Gesuchsgegnerin 1, A._____ (Gesuchs- gegner 2 und Berufungskläger, fortan Berufungskläger), schloss nach eigener Darstellung mit dem zuständigen Liegenschaftsverwalter Herrn G._____ einen - 4 - mündlichen Mietvertrag über das Ladenlokal ab. Bis zum Erhalt des schriftlichen Mietvertrages nach der Ferienrückkehr von Herrn G._____ hätte er mit seinem Sohn bzw. der Gesuchsgegnerin 1 einen Untermietvertrag abschliessen sollen (act. 8). Mit Schreiben vom 1. November 2022 stellte der Berufungsbeklagte ge- genüber dem Berufungskläger klar, dass er die Untermiete als missbräuchlich er- achte und keinen neuen Mietvertrag mit ihm abschliessen würde. Er forderte den Berufungskläger auf, seine Tätigkeit im Mietobjekt einzustellen und dieses ge- räumt und gereinigt zurückzugeben unter der Androhung, dass ohne weitere Be- nachrichtigung die Ausweisung in die Wege geleitet würde, sollte die Rückgabe nach der Beendigung des Hauptmietvertrages nicht freiwillig erfolgt sein (act. 1 Rz 15, act. 3/14, vgl. auch act. 3/17). c) Am 23. Dezember 2022 haben die Gesuchsgegnerin 1 und der Beru- fungskläger die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich angefochten und zudem beantragt, es sei festzustellen, dass für das Ladenlokal seit 1. November 2022 ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger bestehe (act. 1 Rz 16). Nach- dem an der Schlichtungsverhandlung vom 19. Juni 2023 keine Einigung erzielt werden konnte, wurde den Parteien die Klagebewilligung erteilt. Innert Frist wurde unbestrittenermassen keine Klage am Mietgericht erhoben (act. 1 Rz 16 ff., act. 3/18). Da die Gesuchsgegnerin 1 sowie der Berufungskläger das Mietobjekt dem Berufungsbeklagten nicht ordnungsgemäss übergeben hatten und zudem H._____ (fortan Gesuchsgegner 3) die Räumlichkeiten seit dem Sommer 2023 ohne Einverständnis des Berufungsbeklagten (auch) nutzt, stellte der Berufungs- beklagte mit Eingabe vom 7. September 2023 das eingangs wiedergegebene Ausweisungsbegehren (act. 1 S. 2). Mit Urteil vom 22. November 2023 hiess die Vorinstanz das Begehren gut und verpflichtete den Berufungskläger sowie die Gesuchsgegner 1 und 3, das von ihnen genutzte Ladenlokal unverzüglich zu räu- men und dem Berufungsbeklagten ordnungsgemäss und gereinigt zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 18). 2. Gegen diesen Entscheid erhob der Berufungskläger rechtzeitig Beru- fung und ersucht um Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende April 2024. Von - 5 - der Vollstreckung der Ausweisung mit polizeilicher Gewalt sei abzusehen. Die Ge- suchsgegner 1 und 3 ergriffen kein Rechtsmittel, ihnen gegenüber ist der ange- fochtene Entscheid in Rechtskraft erwachsen. Zur Begründung führt der Berufungskläger im Wesentlichen aus, die E._____ sei das Herzstück ihrer Existenz. Durch unvorhersehbare Bauarbeiten des Berufungsbeklagten sei ihr Traum zum Albtraum und die GmbH seines Soh- nes unverschuldet in den Konkurs getrieben worden. In gutem Glauben und auf die festen Zusagen des Liegenschaftsverwalters Herr G._____ vertrauend, dass der Mietvertrag auf ihn bzw. sein Einzelunternehmen überschrieben werde, habe er all sein Erspartes in das Lokal investiert. Die gravierenden Folgen einer Aus- weisung würden in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Umständen ihres Falles stehen. Seine und die Existenz ihrer Mitarbeiter hänge buchstäblich von der Fort- führung des Betriebs ab. Sie seien ihren Verpflichtungen stets nachgekommen und hätten die Mietzinse immer pünktlich bezahlt (act. 19). 3. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss) schriftlich und begründet einzureichen. Dabei ist im Einzelnen dar- zulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist und des- halb abgeändert werden muss (Begründungslast). Der Berufungskläger muss sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen; ein blosser Verweis auf die Vorakten genügt nicht. Die Berufung kann daher nicht ein- zig mit einem Verweis auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften bzw. die in jenem Verfahren gemachten Vorbringen begründet werden. Solche Verweisungen sind insbesondere dann unzulässig, wenn sich die Vorinstanz mit den Ausführungen des Berufungsklägers auseinandergesetzt hat (ZK ZPO-Reetz/ Theiler, 3. Aufl., Art. 311 N 36 ff.; Hungerbühler/Bucher, DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 311 N 29 ff.). An die Begründung des Rechtsmittels werden bei Laien mini- male Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (OGer ZH NQ110031 vom 9. August 2011, OGer ZH PF110034 - 6 - vom 22. August 2011; LF230033 vom 19. Juni 2023 E. 2.2; LF230044 vom 19. September 2023 E. 3). 4. Der Berufungskläger wiederholt in der Berufungsbegründung weitge- hend seine bereits vor Vorinstanz vorgebrachten Argumente und geht kaum auf die Begründung im angefochtenen Entscheid ein. Ob er damit der Begründungs- obliegenheit im Berufungsverfahren hinreichend nachkommt, kann jedoch offen gelassen werden, da seine Rügen – wie den nachfolgenden Erwägungen zu ent- nehmen ist – auch inhaltlich unbegründet sind. 5.a) Das Einzelgericht im summarischen Verfahren gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Die klagende Partei hat, wenn sie um Rechtsschutz in klaren Fällen ersucht, für die anspruchsbegründenden und strittigen Tatsachen den so- fortigen Beweis zu erbringen. Fehlt es hinsichtlich des geltend gemachten An- spruchs an diesen Voraussetzungen, so ist auf das Begehren wegen Illiquidität nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Der klagenden Partei steht in diesem Fall die Klage im ordentlichen Verfahren offen. Für die Verneinung eines klaren Falls in tatsächlicher Hinsicht genügt es, wenn die beklagte Partei substan- tiierte und schlüssige Einwendungen vorträgt, die nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Of- fensichtlich unbegründete oder haltlose Einwendungen genügen nicht für die Ver- neinung eines klaren Falles bzw. um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als il- liquid erscheinen zu lassen. Ein Vorbringen ist nicht schon dann als haltlos anzu- sehen, wenn die Wahrheit der Ausführungen fraglich erscheint. Verlangt wird, dass das Vorbringen sich aufgrund der gesamten Umstände ohne Weiteres als unwahr erweist. Es muss zufolge klarer gegenteiliger Anhaltspunkte im höchsten Grad unwahrscheinlich wirken. Entsprechend ist nicht leichthin von Haltlosigkeit auszugehen (vgl. BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer 4A_14/2017 vom 15. Februar 2017, E. 4.2; vgl. auch OGer ZH PF170018 vom 27. Juni 2017, E. 3.1 sowie OGer ZH LF160063 vom 11. November 2016, E. III./1.2; KUKO ZPO-Jent-Sørensen, 3. A., Art. 257 N 11 mit Hinweisen, ZK ZPO-Sutter-Somm/Lötscher, 3. A., Art. 257 N 5 ff.).- 7 - Klares Recht liegt sodann vor, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen be- währter Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und die Rechtsanwen- dung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2). b) Sodann ist auf die einerseits obligatorische und andererseits sachen- rechtliche Komponente des Ausweisungsverfahrens hinzuweisen, die den Ver- mieter sowie den Eigentümer dazu berechtigt, ein Ausweisungsbegehren zu stel- len. Dies bedeutet, dass sich ein solches Begehren nicht nur auf einen mietver- traglichen Anspruch (Art. 267 Abs. 1 OR), sondern auch auf einen sachenrechtli- chen Anspruch (Art. 641 Abs. 2 ZGB) stützen kann. Es ist demnach möglich, Per- sonen zum Verlassen bzw. zur Rückgabe von Mietobjekten zu verpflichten, die niemals Partei eines Mietvertrages waren. 6.a) Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, aus dem Umstand, dass innert Frist beim Mietgericht keine Klage angehoben wurde, könne nicht auf einen Rückzug der Feststellungsklage auf das Bestehen eines Mietverhältnisses über das Laden- lokal mit dem Berufungskläger geschlossen werden (act. 18 S. 7, act. 1 Rz 21). Die Nichteinreichung der Klagebewilligung hat zwar deren Erlöschen zur Folge, was jedoch keinen Rechtsverlust bedeutet. Denn die Nichteinreichung entfaltet mangels eines entsprechenden gerichtlichen Entscheides über die Sache selbst keine Rechtskraft (ZK ZPO-Zürcher, 3. A., Art. 59 N 28, ZK ZPO-Honegger, 3. A., Art. 209 N 13). Somit prüfte die Vorinstanz zu Recht, ob der Berufungskläger den Abschluss eines mündlichen Mietvertrags mit dem Berufungsbeklagten über das fragliche Ladenlokal schlüssig darlegen konnte. b) Der Berufungskläger beruft sich auf eine mündliche Vereinbarung mit dem zuständigen Liegenschaftsverwalter Herrn G._____ (act. 8 und 19). Seine diesbezüglichen Vorbringen sind jedoch sehr vage. Weder vor Vorinstanz noch im Rechtsmittelverfahren äusserte er sich zum Zeitpunkt, den Begleitumständen des Gesprächs oder zum konkreten Inhalt der Vereinbarung. Wie bereits die Vorin- stanz erwog, lassen die Akten den Schluss zu, dass der behauptete Vertragsab- schluss vor der Kündigung des Mietvertrags mit der Gesuchsgegnerin 1 am 22. November 2022 erfolgt sein muss. Ansonsten hätten der Berufungskläger und die Gesuchsgegnerin 1 im Schlichtungsverfahren kaum die Feststellung des Be-- 8 - standes eines Mietverhältnisses des Berufungsklägers mit dem Berufungsbeklag- ten seit 1. November 2022 beantragt (act. 3/18). Weshalb aber der Berufungsbe- klagte bzw. Herr G._____ bereits vor Beendigung des bestehenden Mietvertrags mit der Gesuchsgegnerin 1 einen neuen Mietvertrag mit dem Berufungskläger über das Ladenlokal hätte abschliessen sollen, legt dieser nicht dar. Zwar ist ent- gegen den Ausführungen der Vorinstanz der Abschluss eines zweiten Mietvertra- ges mit einem neuen Vertragspartner über dasselbe Mietobjekt nicht von vornher- ein unmöglich (act. 18 S. 7), kann aber für den Vermieter rechtliche Konsequen- zen namentlich in Form einer Schadenersatzpflicht nach sich ziehen. Auch wenn vorliegend eine Verpflichtung zur Leistung von Schadenersatz kaum zu erwarten ist, weil die behauptete Doppelvermietung einvernehmlich innerhalb der Familie erfolgt sei, erscheint der Abschluss eines mündlichen Mietvertrags des Beru- fungsbeklagten mit dem Berufungskläger aufgrund gegenteiliger Anhaltspunkte als äusserst unwahrscheinlich. So ist es nach eigenen Angaben des Berufungs- klägers nie zu dem ihm in Aussicht gestellten Abschluss eines schriftlichen Miet- vertrags gekommen (act. 8). Der Berufungsbeklagte hat im Gegenteil mehrfach klargestellt, dass er mit dem Berufungskläger keinen Mietvertrag abzuschliessen gedenke. Zeitgleich mit der Fristansetzung an die konkursite Gesuchsgegnerin 1 zur Leistung einer Sicherheit teilte der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger mit Schreiben vom 1. November 2022 mit, dass er den Mietvertrag mit der Ge- suchsgegnerin 1 auf den nächstmöglichen Termin auflösen werde und nicht beab- sichtige, ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger einzugehen (act. 3/14). In ei- nem weiteren Schreiben vom 8. Februar 2023 bekräftigte der Berufungsbeklagte unter Bezugnahme auf das Schlichtungsverfahren abermals, dass das Mietver- hältnis mit der Gesuchsgegnerin 1 rechtsgültig aufgelöst worden und mit dem Be- rufungskläger in keinem Zeitpunkt ein neuer Mietvertrag zustande gekommen sei. Sie würden deshalb das Ladenlokal ohne jede vertragliche Grundlage widerrecht- lich nutzen (act. 3/17). Damit ist hinreichend belegt, dass der Berufungsbeklagte seine Weigerung zum Vertragsabschluss mit dem Berufungskläger diesem ge- genüber mehrfach unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Sollte der Berufungskläger aus dem Umstand, dass ihm neue Einzahlungs- scheine zugestellt worden seien, den Abschluss eines mündlichen Mietvertrags - 9 - herleiten (act. 8), so ist ihm Folgendes entgegenzuhalten: Nur weil der Berufungs- kläger – gemäss seinen Angaben vor der Ferienabwesenheit von Herrn G._____ und damit vor der Kündigung des Mietverhältnisses mit der Gesuchsgegnerin 1 am 22. November 2022 (act. 8 S. 1) – Einzahlungsscheine erhalten hat (act. 3/16 und 9/1), kann nicht ein mündlicher Mietvertrag zwischen ihm und dem Beru- fungsbeklagten angenommen werden. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die Mietzinszahlungen nicht vom Schuldner persönlich, also der Gesuchsgegne- rin 1, erbracht werden müssen (act. 18 S. 9). Vielmehr können sie auch von einer Drittperson wie dem Berufungskläger geleistet werden (Art. 68 OR), ohne dass dadurch ein neues Vertragsverhältnis begründet wird. Weiter ist auch nach Been- digung des Mietverhältnisses eine Entschädigung für die Nutzung der Mietsache geschuldet, wenn diese wie vorliegend nicht zurückgegeben wird. Daran ändert nichts, dass der Berufungsbeklagte die vom Berufungskläger mindestens für den Januar 2023 bezahlte Miete offenbar entgegennahm, ohne ihm sogleich mitzutei- len, dass er die Zahlung nicht als Mietzins, sondern als Schadenersatz verbuche (act. 3/16, act. 1 Rz 5 und 28 f.). Wie gesehen stellte er frühzeitig klar, dass er mit dem Berufungskläger keinen Mietvertrag abschliessen werde (act. 3/14). Mit Schreiben vom 8. Februar 2023 machte er seinen fehlenden Vertragswillen ge- genüber dem Berufungskläger erneut deutlich und hielt nunmehr auch ausdrück- lich fest, dass nach rechtsgültiger Auflösung des Mietverhältnisses ohne Rück- gabe des Mietobjektes die Mietzinse weiterhin geschuldet seien (act. 3/17). c) Zusammenfassend vermochte demnach die schlüssige und urkundlich belegte Sachdarstellung des Berufungsbeklagten, wonach er in keinem Zeitpunkt ein Mietverhältnis mit dem Berufungskläger habe eingehen wollen und ihm dies auch mehrfach mitgeteilt habe, dessen gänzlich unbelegten Einwendungen sofort zu widerlegen. Demzufolge belegt der Berufungskläger das Mietobjekt derzeit ohne Rechtsgrund. Seine Einwände persönlicher Natur, insbesondere die geltend gemachten grossen finanziellen Investitionen sowie die gefährdete Existenz sei- ner Mitarbeiter im Falle einer Ausweisung (act. 19), sind zwar nachvollziehbar, vorliegend aber unbehelflich. Der Ausweisungsbefehl wurde somit zu Recht er- teilt. Infolge des fehlenden Vertragsverhältnisses der Parteien gründet der Aus- weisungsanspruch auf dem Eigentum des Berufungsbeklagten, welches vom Be-- 10 - rufungskläger auch nicht in Frage gestellt wird (Art. 641 Abs. 2 ZGB, vgl. auch act. 1 Rz 31, oben E. 5.b). d) Der Berufungskläger beantragt die Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende April 2024 (act. 19 Antrag 1). Die Bestimmungen über den Kündigungs- schutz gelten ausschliesslich für Mietverträge. Voraussetzung für die Geltendma- chung eines Erstreckungsanspruches ist somit eine gültige Kündigung eines Miet- verhältnisses durch den Vermieter (SVIT-Kommentar, 4. A., Art. 272 N 2 und 8 f.). Wie gesehen ist vorliegend nicht von einem Mietverhältnis zwischen den Parteien auszugehen, weshalb eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Ob die Ausweisung durch das mit der Vollstreckung beauftragte Stadtammannamt Zürich … vollzogen wird oder nicht (act. 19 Antrag 2), hängt von der Kooperation des Berufungsklä- gers (und allenfalls der Gesuchsgegner 1 und 3) ab, wenn der Berufungsbeklagte die Rückgabe der Mietsache verlangt. e) Demzufolge erweist sich die Berufung als unbegründet und ist abzu- weisen. 7. Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das zweitinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (act. 106 Abs. 1 ZPO). Dem Berufungsbeklagten ist mangels Umtrieben keine Entschädigung zuzusprechen. Zwar fochten der Berufungskläger und die Gesuchsgegnerin 1 die Kündi- gung bei der Schlichtungsbehörde an (act. 3/18). Die Kündigung richtete sich aber wie gesehen mangels eines Mietverhältnisses mit dem Berufungskläger nur ge- gen die Gesuchsgegnerin 1. Ferner wurde nach unwidersprochener Darstellung des Berufungsbeklagten im Anschluss keine Klage bei Mietgericht eingereicht (act. 1 Rz 20). Im Berufungsverfahren ersucht der Berufungskläger im Wesentli- chen noch um eine Verlängerung der Auszugsfrist bis Ende April 2024. Somit rechtfertigt es sich, die Streitwertberechnung ohne Berücksichtigung der dreijähri- gen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorzunehmen. Im Ausweisungsver- fahren bemisst sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich noch nicht über das Objekt verfügen kann. Praxisgemäss ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung zu rechnen (BGE - 11 - 144 III 346 E. 1.2.1; Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 91 N 46). Bei ei- nem monatlichen Mietzins von Fr. 3'300.– (act. 1 Rz 5) ergibt sich damit ein Streit- wert von Fr. 19'800.–. In Anwendung von §§ 2, 4, 8 Abs. 1 und 12 GebV ist die Entscheidgebühr auf Fr. 1'500.– festzusetzen. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichtes des Be- zirksgerichtes Zürich vom 22. November 2023 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt. 3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zugespro- chen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei- lage von act. 19, sowie unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 19'800.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.- 12 - Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. S. Bohli Roth versandt am: