<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00444</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208151&amp;W10_KEY=13013551&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00444</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.12.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Wiederherstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abbruch des Kiosks auf dem Uto Kulm Rechtsgrundlagen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und des Abbruchs (E. 3). Angesichts des schwerwiegenden Verstosses gegen das Raumplanungsgesetz könnte nur ein Vertrauensschutztatbestand zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung führen; die Verschiebung des Kiosks begründet keinen solchen, da bereits der Kiosk am alten Standort ohne Bewilligung errichtet worden war. Die geltend gemachten privaten Interessen (Investitions-, Abbruch- und Wiederaufbaukosten) können das öffentliche Interesse nicht überwiegen (E. 4.1). Solange der Kiosk in der Landwirtschaftszone liegt, kann kein öffentliches Interesse am Betrieb des Kiosks bestehen. Das Hinauszögern des Vollzugs perpetuiert den Verstoss und verschlimmert ihn (E. 4.2). Angesichts des aus politischen und rechtlichen Gründen noch nicht gesicherten Ergebnisses der vorgesehenen Nutzungsplanung und der möglichen Verzögerung um einige Jahre kann nicht damit gerechnet werden, dass sich der rechtswidrige Zustand mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft legalisieren wird (E. 4.3). Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCH">ABBRUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEFEHL">ABBRUCHBEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9544" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00444</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. Dezember 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_1_4"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_16">ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_26">Schweizer Heimatschutz,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch C, dieser vertreten durch D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_8_43"><span>Gemeinde Stallikon,</span></a><span> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Wiederherstellung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Das Hotel-Restaurant Uto Kulm auf dem Uetliberg liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde Stallikon (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01). Der Betriebsinhaber, A, erstellte vor einiger Zeit </span>auf dem GelÃ¤nde <span>eine Ausgabestelle fÃ¼r die Gartenwirtschaft (Kiosk), ohne dafÃ¼r eine baurechtliche Bewilligung eingeholt zu haben, und verschob den neu gestalteten Kiosk Ende April 2007 zum Treppenaufstieg des Aussichtsturmes Uetliberg. Die fÃ¼r den Kiosk notwendige raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung verweigerte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich nachtrÃ¤glich am 11. Mai 2007 (Disp.-Ziff. I), verzichtete dabei aber im Hinblick auf eine laufende Planungsrevision bis zur Festsetzung des kantonalen Gestaltungsplanes Uto Kulm, lÃ¤ngstens bis zum 31. Mai 2009, auf die Wiederherstellung des</span> rechtmÃ¤ssigen<span> Zustandes. Der EigentÃ¼mer habe den Kiosk je nach Ausgang des Planungsverfahrens auf erste Aufforderung der Baudirektion hin so zu verschieben und herzurichten, wie es die noch ausstehende Nutzungsplanung</span> dannzumal<span> vorsehe. Falls die Nutzungsplanung am 31. Mai 2009 nicht rechtskrÃ¤ftig vorliege, werde Ã¼ber den Weiterbestand oder den Abbruch des Kioskes von der Baudirektion neu verfÃ¼gt (Disp.-Ziff. II a bis c). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen Disp.-Ziff. II dieser VerfÃ¼gung erhoben der Verein Pro Uetliberg, </span>die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz und der Schweizer Heimatschutz Rekurs und beantragten, die Akten seien an die Bau- und Planungskommission Stallikon zum Entscheid Ã¼ber die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu Ã¼berweisen. Die Baurekurskommission trat mit Entscheid vom 23. Oktober 2007 auf den Rekurs des Vereins Pro Uetliberg nicht ein, hiess jedoch den Rekurs der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz und des Schweizer Heimatschutzes mangels ZustÃ¤ndigkeit der Baudirektion gut und Ã¼berwies die Akten an die Bau- und Planungskommission Stallikon. </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b>Am 27. Februar 2008 beschloss auch die Bau- und Planungskommission Stallikon, bis zur Festsetzung des kantonalen Gestaltungsplanes Uto Kulm, lÃ¤ngstens jedoch bis zum 31. Mai 2009, werde auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes verzichtet. Gleichzeitig wurden verschiedene Einzelheiten zum weiteren Vorgehen festgelegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss rekurrierten <span>der Verein Pro Uetliberg, </span>die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz und der Schweizer Heimatschutz. Sie beantragten, die Beseitigung des Kioskes sei innert hÃ¶chstens zweier Monate ab Zustellung des Rekursentscheides anzuordnen, wobei dem Lauf der Beschwerdefrist und einer allfÃ¤lligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen sei. FÃ¼r die Dauer des Rekursverfahrens verlangten sie zudem, dass der Betrieb des Kioskes zu untersagen sei, sofern der Entscheid nicht innert dreier Monate getroffen werde. Die Baurekurskommission II trat mit Zwischenentscheid vom 22. Juli 2008 auf das Begehren um Erlass vorsorglicher Massnahmen des Vereins Pro Uetliberg nicht ein und wies im Ãbrigen den Antrag auf Anordnung einer vorsorglichen Schliessung des Kioskbetriebes ab. </p> <p class="Urteilstext">In ihrem Endentscheid vom 19. August 2008 trat die Kommission schliesslich auf den Rekurs des Vereins Pro Uetliberg nicht ein (Disp.-Ziff. I) und hiess den Rekurs der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz und des Schweizer Heimatschutzes gut. Sie befahl A, den Kiosk innerhalb von 60 Tagen ab Rechtskraft des Entscheides zu beseitigen, unter Androhung der Ersatzvornahme im Unterlassungsfalle durch die Bau- und Planungskommission Stallikon (Disp.-Ziff. II). Gleichzeitig lehnte es die Kommission jedoch ab, dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Rekursentscheid gelangte A am 18. September 2008 an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, Disp.-Ziff. 2 des Rekursentscheides sei aufzuheben und der Beschluss der Bau- und Planungskommission sei zu bestÃ¤tigen. FÃ¼r das weitere Verfahren verlangte er, es sei ein Amtsbericht der Baudirektion betreffend den Verlauf des Planungsverfahrens, namentlich betreffend die Bedeutung des Nutzungsvertrages und den Verlauf der Verhandlungen Ã¼ber den Nutzungsvertrag einzuholen; es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren und es sei ein Gutachten betreffend die Erstellungs-, Beseitigungs- und Wiederherstellungskosten des Kiosks erstellen zu lassen. Die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren seien zu Lasten der Beschwerdegegner auszusprechen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II beantragte am 21. Oktober 2008 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und Planungskommission Stallikon beantwortete die Beschwerde am 28. Oktober 2008 und beantragte deren Gutheissung. Die drei Rekurrenten liessen sich am 29. Oktober 2008 vernehmen und schlossen auf Beschwerdeabweisung. Zudem seien insbesondere die VerfahrensantrÃ¤ge Nrn. 2 und 4 (Amtsbericht und Gutachten) abzuweisen und es sei befÃ¶rderlich zu entscheiden. Der BeschwerdefÃ¼hrer erstattete am 28. November 2008 eine Replik, worin er an seinen BeschwerdeantrÃ¤gen festhielt.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde kann ohne die vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragten zusÃ¤tzlichen Untersuchungshandlungen entschieden werden. Ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes erweist sich angesichts der von der Baurekurskommission anlÃ¤sslich ihres Augenscheins aufgenommenen Fotografien als nicht notwendig. Die Bedeutung des Nutzungsvertrages fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer und die Ãffentlichkeit lÃ¤sst sich im Hinblick auf die zu beurteilende VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchbefehls auch ohne einen diesbezÃ¼glichen Amtsbericht abschÃ¤tzen. Ebenso wenig ist ein Gutachten Ã¼ber die Erstellungs-, Beseitigungs- und Wiederherstellungskosten des Kioskes notwendig, da diese Kosten fÃ¼r den Ausgang des Verfahrens ohne Belang sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Dabei hat sie allerdings den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat. <span>Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustandes erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen</span>. </p> <p class="Urteilstext">Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 21. April 2005; VB.2005.00008, E. 2.1, www.vgrzh.ch; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 865 ff.). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. Auflage, ZÃ¼rich 2006, S. 24-10). Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so vermÃ¶gen einzig GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu fÃ¼hren (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23, mit Hinweisen). Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn der Bauherr gutglÃ¤ubig angenommen hat, er sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 24-11).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid zutreffend festgestellt, dass der unrechtmÃ¤ssige Bestand des Kioskes in der Landwirtschaftszone einen schwer wiegenden Verstoss gegen das Raumplanungsgesetz darstelle und fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer von wirtschaftlichem Nutzen sei. Das scheint auch der BeschwerdefÃ¼hrer zu akzeptieren. </p> <p class="Erwgung2">Er macht jedoch geltend, die Verschiebung des Kioskes sei als Folge von Grabarbeiten auf seinem GrundstÃ¼ck fÃ¼r neue Leitungen einer Ã¶ffentlichen Kommunikationsanlage notwendig gewesen und der Gemeinde vorgÃ¤ngig mitgeteilt worden. Damit hat er keineswegs hinreichende GrÃ¼nde dafÃ¼r vorgebracht, weshalb er in guten Treuen davon hÃ¤tte ausgehen kÃ¶nnen, die Erstellung bzw. Verschiebung des Kioskes benÃ¶tige keine baurechtliche Bewilligung. So war nÃ¤mlich bereits der ursprÃ¼ngliche Kiosk am alten Standort ohne Bewilligung errichtet worden. Im Nachhinein machte der BeschwerdefÃ¼hrer am 27. Mai 2005 dazu geltend, es handle sich bloss um eine mobile Baute auf RÃ¤dern, welche je nach Bedarf/Anlass an einen anderen Standort gerollt werden kÃ¶nne. In der Folge wurde diese Baute dann aber bei ihrer Verschiebung 2007 zusÃ¤tzlich vergrÃ¶ssert und in der Erscheinung wesentlich verÃ¤ndert. Demnach ging auch die Baudirektion in ihrer VerfÃ¼gung vom 11. Mai 2007 durchaus zu Recht davon aus, dass darin ein unbewilligter Abbruch und Wiederaufbau zu sehen sei. </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, die Investitions,- Abbruch- und Wiederherstellungskosten wÃ¼rden sich auf mindestens Fr. 250'000.- belaufen. Wenn er nach Abschluss des Planungsverfahrens zum Wiederaufbau des Kioskes an derselben Stelle verpflichtet wÃ¼rde, so kÃ¤men weitere Fr. 200'000.- fÃ¼r die Erstellung hinzu. Diese Darlegungen begrÃ¼nden jedoch keine beachtenswerten privaten Interessen, welche das Ã¶ffentliche Interesse Ã¼berwiegen kÃ¶nnen. Besteht bei schwerwiegenden VerstÃ¶ssen keine Vertrauensgrundlage fÃ¼r die Annahme, dass keine baurechtliche Bewilligung nÃ¶tig sei, so kommt es auf die Bau- und RÃ¼ckbaukosten des eigenmÃ¤chtigen Bauherrn nicht an. HÃ¤tte es der BeschwerdefÃ¼hrer im vorliegenden Fall bei der anfÃ¤nglichen â ebenfalls nicht bewilligten â mobilen Konstruktion des Kioskes auf RÃ¤dern belassen, so wÃ¼rden ihm aus dem RÃ¼ckbau bzw. dem blossen WegfÃ¼hren der Baute jedenfalls kaum nennenswerte Aufwendungen entstehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zu Unrecht will der BeschwerdefÃ¼hrer bei der Gewichtung des Ã¶ffentlichen Interesses berÃ¼cksichtigt haben, dass ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse am Kiosk und seinem Betrieb bestehe. Das Ã¶ffentliche Interesse kann im vorliegenden Verfahren nur soweit BerÃ¼cksichtigung finden, als es in konkreten Gesetzen oder PlÃ¤nen Niederschlag gefunden hat. Solange der derzeitige Standort des Kioskes im rechtskrÃ¤ftig ausgeschiedenen Landwirtschaftsgebiet liegt, besteht ein fÃ¼r die BehÃ¶rden und Gerichte allein massgebendes Ã¶ffentliches Interesse an der Freihaltung des Areals vor zonenfremden Bauten. Ob die Ãffentlichkeit stattdessen neu eine Erholungszone mit einer VerpflegungsstÃ¤tte an dieser Stelle wÃ¼nscht, wird sich erst im Rahmen der in Gang gesetzten Richt- und Nutzungsplanungsrevision erweisen (vgl. nachfolgend E. 4.3).</p> <p class="Urteilstext">Wenn der BeschwerdefÃ¼hrer vorbringt, der Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes erschwere den Abbruch des Kioskes in einem spÃ¤teren Zeitpunkt nicht, so geht er von einem falschen Ansatz aus. Das gegebene Ã¶ffentliche Interesse an der Beseitigung unrechtmÃ¤ssiger Bauten wird nicht dadurch geschmÃ¤lert, dass der Vollzug jederzeit auch spÃ¤ter durchgesetzt werden kann. Bei schwerwiegenden VerstÃ¶ssen gegen die Nutzungsordnung ist die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes grundsÃ¤tzlich ohne Verzug zu verlangen, denn jedes HinauszÃ¶gern des Vollzugs perpetuiert den Verstoss und verschlimmert ihn. Dies ist auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit geboten (vgl. insbesondere den Entscheid VGr, 23. Oktober 2008, VB.2008.00325, www.vgrzh.ch, wo das Verwaltungsgericht von der Betreiberin eines nicht bewilligungsfÃ¤higen Rundzeltes fÃ¼r kulturelle AnlÃ¤sse auf dem Uetliberg dessen Beseitigung verlangte).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Mit der Festsetzung des kantonalen Gestaltungsplans Uto Kulm gemÃ¤ss dem vorliegenden Entwurf wÃ¼rde der bestehende Kiosk innerhalb eines Baubereichs zu liegen kommen und dessen Betrieb in einem separaten Nutzungsvertrag geregelt. Damit wÃ¤re der heutige bauliche und betriebliche Zustand voraussichtlich bewilligungsfÃ¤hig. Es ist umstritten, ob dieser Umstand zu einem einstweiligen Aufschub des Abbruchs fÃ¼hren darf. Nach der Rechtsprechung kann sich die UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eines Abbruchbefehls auch daraus ergeben, dass die baurechtswidrige Baute dank einer unmittelbar bevorstehenden RechtsÃ¤nderung materielle RechtmÃ¤ssigkeit erlangen wird (V<span>g</span>r, 23. August 1991, VB 91/0031; RB 1990 Nr. 85; VGr, 6. Oktober 1995, VB.1995.00046, E.6). </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission legte in ihrem Entscheid dar, dass nach der Auflage der Richtplanvorlage im Herbst 2008 der Kantonsrat innert einem Jahr darÃ¼ber zu befinden habe. Angesichts der Stellungnahme einzelner Parteien dazu und aufgrund dessen, dass der Uetliberg Bestandteil der Albiskette als Landschaft nationaler Bedeutung bilde, sei der Ausgang dieser Debatte offen. Nach der RichtplanÃ¤nderung sei der kantonale Gestaltungsplan festzusetzen, gegen den sich ein Rechtsmittelzug Ã¶ffne, der eine weitgehende rechtliche ÃberprÃ¼fung der Planfestsetzung ermÃ¶gliche. Dies berge unweigerlich gewisse UnwÃ¤gbarkeiten, die als nicht unerheblich erschienen. </p> <p class="Urteilstext">Dieser EinschÃ¤tzung kann sich das Verwaltungsgericht anschliessen. Was der BeschwerdefÃ¼hrer dagegen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Zu Unrecht verweist er in diesem Zusammenhang auf BGE 118 Ia 510 E. 4, wonach als zu berÃ¼cksichtigende planungsrechtliche Festlegung jede hinlÃ¤nglich klar umrissene ErklÃ¤rung Ã¼ber den Inhalt eines Raumplanes zu gelten habe. Bei diesem Entscheid ging es in Anwendung von § 234 PBG um die Frage, ob ein nach der Bewilligungserteilung erfolgter Wegfall der planungsrechtlichen Baureife im kantonalen Rechtsmittelentscheid noch berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfe. Aus den diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen des Bundesgerichts lÃ¤sst sich schon deshalb nichts ableiten, weil sie die negative Vorwirkung einer bevorstehenden planungsrechtlichen Festlegung betreffen, wÃ¤hrend der BeschwerdefÃ¼hrer vorliegend eine im Gesetz nicht vorgesehene positive Vorwirkung fÃ¼r sich in Anspruch nehmen will. Als untauglich erweist sich auch sein Versuch, den Abbruchbefehl als BeeintrÃ¤chtigung der vorgesehenen Planung hinzustellen. Planungsrechtliche Festlegungen sind gemÃ¤ss § 234 vor nachteiliger Beeinflussung zu schÃ¼tzen, dies jedoch nur soweit, als Bauten und Anlagen erstellt werden (vgl. § 233 PBG). DemgegenÃ¼ber ist der Abbruch einer rechtswidrigen Baute von vornherein nicht geeignet, eine beantragte planungsrechtliche Festlegung zu prÃ¤judizieren. </p> <p class="Urteilstext">Aus der dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 12. MÃ¤rz 2008 (VB.2007.00383, www.vgrzh.ch) zugrunde liegenden Prozessgeschichte (E. III) ergibt sich entgegen dem DafÃ¼rhalten des BeschwerdefÃ¼hrers keine allgemeine Regel, wonach eine bevorstehende RechtsÃ¤nderung die Verfahrenssistierung immer dann rechtfertige, wenn die neuen Vorschriften wenigstens aufgelegt sind. FÃ¼r die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eines Abbruchs im Hinblick auf eine mÃ¶gliche Legalisierung der Baute bleibt letztlich entscheidend, wann und mit welcher Wahrscheinlichkeit mit der neuen Festsetzung gerechnet werden kann. Ein einstweiliger Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands lÃ¤sst sich nur dann rechfertigen, wenn die RechtsÃ¤nderung mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht wird. Dies hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab. So verzichtete das Verwaltungsgericht in zwei FÃ¤llen auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands, weil die Baurechtswidrigkeit mit einer vorgesehenen PBG-Revision behoben gewesen wÃ¤re, wobei in beiden FÃ¤llen der Zeitpunkt der obligatorischen Volksabstimmung Ã¼ber die RechtsÃ¤nderung bereits absehbar war (RB 1990 Nr. 85; VB 91/0031). In den FÃ¤llen VB 94/0040 und VB 94/0084 hingegen bestand das Gericht auf der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands, obwohl der entgegenstehende Wohnanteilplan bereits geÃ¤ndert war, dagegen aber Rechtsmittel ergriffen worden waren. In VB 83/0091 wiederum wurde die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nach einer beschlossenen BZO-Ãnderung aufgeschoben, wobei es in der Folge knapp zwei Jahre bis zum Inkrafttreten der RechtsÃ¤nderung dauerte. </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall erscheint das Ergebnis der vorgesehenen Nutzungsplanung sowohl aus politischen als auch aus rechtlichen GrÃ¼nden noch nicht sehr gesichert zu sein. Zudem kann sich das Inkrafttreten des Gestaltungsplans Uetliberg Kulm ohne weiteres um einige Jahre verzÃ¶gern. Unter diesen UmstÃ¤nden kann nicht damit gerechnet werden, dass sich der gegebene rechtswidrige Zustand mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft legalisieren wird. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen hat er die Beschwerdegegner angemessen zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1 und 2 innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 800.-, insgesamt Fr. 1'600.-, zu zahlen. Weitere ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>