<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00503</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211352&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00503</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.12.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.07.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Verweigerung der sexgewerblichen Nutzung einer Wohnung; Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.<br/><br/>Ist die materielle Rechtmässigkeit einer Umnutzung nachträglich zu beurteilen, findet das im Zeitpunkt der Nutzungsänderung in Kraft stehende Recht Anwendung, es sei denn, das geltende Recht ist für die Bauherrschaft günstiger (E. 2). Der Betrieb des Erotikateliers war schon nach der zur Zeit der Nutzungsänderung geltenden BZO nicht bewilligungsfähig, da diese nur "nicht störende Betriebe" in den Wohnzonen erlaubt und die überwiegend sexgewerbliche Nutzung einer Wohnung nicht darunter fällt (E. 3.8). <br/><br/>Wann die Baubehörde von der sexgewerblichen Nutzung erfahren hat und ob ihre Untätigkeit bis zur formellen Bauverweigerung einen Vertrauenstatbestand darstellt, kann offenbleiben (E. 4.2.2). Die Bewilligungspflichtigkeit der Umnutzung hätte der Beschwerdeführerin (bzw. ihren Rechtsvorgängern) bekannt sein müssen, weshalb sie sich nicht auf ihren guten Glauben berufen kann (E. 4.3.1 f.).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSPFLICHT">BEWILLIGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DULDUNG">DULDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDEELLE IMMISSIONEN">IDEELLE IMMISSIONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STÃRENDER BETRIEB">STÃRENDER BETRIEB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTSFREIHEIT">WIRTSCHAFTSFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 BV</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14093" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00503</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Dezember 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>BaubehÃ¶rde I, vertreten durch RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 14. Dezember 2009 verweigerte die BaubehÃ¶rde I dem Atelier E als Bauherrschaft die sexgewerbliche Nutzung einer Wohnung im Mehrfamilienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in J und ordnete die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands innert 60 Tagen an.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Auf den von A hiergegen erhobenen Rekurs trat die Baurekurskommission III mit Entscheid vom 5. Mai 2010 mangels Beschwerdelegitimation nicht ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die von A gegen diesen Nichteintretensentscheid gefÃ¼hrte Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 3. November 2010 (VB.2010.00299) ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Urteil vom 18. April 2011 hiess das Bundesgericht die von A hiergegen gerichtete Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gut und wies die Sache zur neuen Beurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich (ab dem 1. Januar 2011: Baurekursgericht) zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 15. Juni 2011 hiess das Baurekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang teilweise gut und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands neu auf 120 Tage ab Rechtskraft der VerfÃ¼gung vom 14. Dezember 2009 an. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>VI. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 17. August 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Juni 2011 aufzuheben und ihr fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung ihrer gemieteten Wohnung eine Bau- und Nutzungsbewilligung, eventuell eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Eventuell sei die Frist zur Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands auf 120 Tage zu erstrecken. Subeventuell sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Am 31. August 2011 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 2011 schloss die BaubehÃ¶rde I auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. In ihrer Stellungnahme vom 31. Oktober 2011 hielt A an ihren Rechtsbegehren fest. Hierzu nahm die BaubehÃ¶rde I am 5. Dezember 2011 Stellung. Der Mitbeteiligte liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Mehrfamilienhaus F-Strasse 02 befindet sich in der Wohnzone W3 60 % gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde I vom 26. September 2006 (BZO 2006).</p> <p class="Urteilstext">Nach Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerin und des Mitbeteiligten besteht in der streitbetroffenen Zweizimmerwohnung seit 1999 das sexgewerbliche Atelier E, dessen Betrieb die BeschwerdefÃ¼hrerin "vor mehr als zwei Jahren" von ihrer VorgÃ¤ngerin Ã¼bernommen hat (siehe Rekursentscheid E. 5.3). Mit VerfÃ¼gung vom 14. Dezember 2009 verweigerte die Beschwerdegegnerin die baurechtliche Nutzung der Wohnung fÃ¼r sexgewerbliche Zwecke und verzichtete auf die DurchfÃ¼hrung eines ordentlichen nachtrÃ¤glichen Bewilligungsverfahrens. Ausserdem ordnete sie â unter Androhung der Ersatzvornahme â die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands innert 60 Tagen ab Rechtskraft der VerfÃ¼gung an. </p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz zutreffend festhÃ¤lt, ist die ZulÃ¤ssigkeit des angefochtenen Beschlusses aufgrund der von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Beschwerdeverfahren VB.2010.00299 richtiggestellten Sachlage zu beurteilen, wonach in den betreffenden RÃ¤umlichkeiten erotische Massagen praktiziert werden, was ohne Weiteres als sexgewerbliche Nutzung gelten kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Ist die materielle RechtmÃ¤ssigkeit einer Baute und Anlage bzw. deren Nutzung nachtrÃ¤glich zu beurteilen, findet nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dasjenige Recht Anwendung, das bei der baulichen oder nutzungsmÃ¤ssigen Ãnderung in Kraft stand. Hat sich dieses Recht in der Zwischenzeit geÃ¤ndert, so ist nur dann darauf abzustellen, wenn es fÃ¼r die Bauherrschaft gÃ¼nstiger ist (<span>BGE 123 II 248 E. 3a/bb; BGr 5. Mai 2003, 1P.771/2001, E. 7; </span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 772 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin habe die Beschwerdegegnerin bis zum Erlass der geltenden Bau- und Zonenordnung eine liberale Praxis betreffend sexgewerbliche Etablissements angewandt und die beiden im streitbetroffenen Mehrfamilienhaus ansÃ¤ssigen Institute (Atelier E und G) jahrelang geduldet. Mit anderen Worten habe die Beschwerdegegnerin Massagesalons unter dem Regime der damals geltenden Bauordnung vom 26. Juni 1984 (BZO 1984) nicht als stÃ¶rende Betriebe im Sinn von § 52 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 eingestuft. Bei dieser Praxis sei sie zu behaften. Die Feststellungen des Baurekursgerichts, die praktizierte Nutzung sei als stÃ¶rend betrachtet worden, fÃ¤nden auch in den Akten keine StÃ¼tze. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin entgegen, sie habe erst mit der Eingabe dreier StockwerkeigentÃ¼mer der Liegenschaft F-Strasse 02 vom 16. Januar 2006 von der Nutzung der streitbetroffenen Wohnung als Sexsalon erfahren, nachdem das Problem zuvor anlÃ¤sslich einer StockwerkeigentÃ¼merversammlung des Mehrfamilienhauses vom 10. August 2005 thematisiert worden sei. Daraufhin habe sie das GebÃ¤ude baupolizeilich begutachten lassen. Das durch H AG am 2. Februar 2006 erstellte Gutachten sei zur Empfehlung gelangt, es sei (politisch) zu entscheiden, in welchen Zonen gewerbliche Sexsalons zugelassen bzw. in welchen Zonen eine solche Nutzung verboten werden solle. In der Folge habe die Gemeinde die BZO 1984 revidiert und die neue Bestimmung von Art. 17 Abs. 2 Satz 2 mit dem ausdrÃ¼cklichen Verbot von Sexgewerbe in bestimmten Wohnzonen in die geltende Bau- und Zonenordnung aufgenommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Wohnzonen sind in erster Linie fÃ¼r Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch ArbeitsrÃ¤ume, die mit einer Wohnung zusammenhÃ¤ngen und in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zur eigentlichen WohnflÃ¤che stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann in Wohnzonen mÃ¤ssig stÃ¶rende (oder auch nur nicht stÃ¶rende) Betriebe zulassen; stark stÃ¶rende Betriebe und solche, die unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶sen, sind hingegen nicht zulÃ¤ssig (§ 52 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung3"><span>In die Auslegung von kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Vorschriften durch die GemeindebehÃ¶rden darf nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung nicht eingegriffen werden, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist; die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb bei der ÃberprÃ¼fung zurÃ¼ckzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Dies trifft auch in der vorliegenden Streitsache zu, wo es zwar nicht um die Anwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs des Gemeinderechtes geht, aber letztlich doch um die Auslegung einer im Rahmen von § 49a Abs. 3 PBG liegenden Bestimmung der Bau- und Zonenordnung (RB 1998 Nr. 95 E. 3b = BEZ 1999 Nr. 1). Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen von vornherein nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>BezÃ¼glich der im Hinblick auf die erlaubten LÃ¤rmeinwirkungen Ã¼blichen und seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mÃ¤ssig und stark stÃ¶rendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 und der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 dem kantonalen und kommunalen Recht keine selbstÃ¤ndige Bedeutung mehr zu. Die ZulÃ¤ssigkeit von Betrieben richtet sich heute unter lÃ¤rmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem Umweltschutzgesetz und seinen AusfÃ¼hrungsbestimmungen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit es um raum- und ortsplanerische Anliegen geht, haben die erwÃ¤hnten Kategorien von Betrieben ihre Bedeutung indessen nicht verloren (BGE 123 II 560 E. 3c; 118 Ia 112 E. 1b; RB 1994 Nr. 73; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, Rz. 550 f.). BerÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen namentlich ideelle Immissionen, das heisst Einwirkungen, welche das seelische Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme psychische EindrÃ¼cke erwecken (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2; BGE 108 Ia 140). Auch solche Einwirkungen kÃ¶nnen die WohnqualitÃ¤t, und sei es auch nur Ã¼ber den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeintrÃ¤chtigen (BGr, 27. Januar 2005, 1P.160/2004, E. 4.1). Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die StÃ¶rungen des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende VorgÃ¤nge anknÃ¼pfen, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und dergleichen. Ins Gewicht fallen Ã¼berdies Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden, die aus der blossen Vorstellung darÃ¼ber entstehen, was im Innern eines benachbarten GebÃ¤udes vor sich geht (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b><span>EnthÃ¤lt die Bau- und Zonenordnung keine nÃ¤here Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzungen, </span>verlangt das Verwaltungsgericht ausserdem in stÃ¤ndiger Praxis, dass eine Baute oder Anlage nicht nur hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen, sondern auch von ihrer raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passt (funktionale Betrachtungsweise; <span>VGr, 2. Dezember 2009, </span><span>VB.2009.00417</span><span>, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2</span>). Auch Betriebe, die nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine AusfÃ¼hrungsbestimmungen verstossen, kÃ¶nnen deshalb zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charakter nach nicht in eine Zone passen, das heisst in Bezug auf reine Wohnzonen nicht der Befriedigung der tÃ¤glichen BedÃ¼rfnisse von Quartierbewohnern dienen (VGr, 18. November 2009, <span>VB.2009.00324, E. 4.3</span>). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Nach Art. 17 der BZO 1984, wie sie bis 24. Oktober 2007 in Kraft stand, waren in der Wohnzone W3 60 % nur nicht stÃ¶rende Betriebe zulÃ¤ssig; ausdrÃ¼ckliche Regelungen Ã¼ber die (Un-)ZulÃ¤ssigkeit sexgewerblicher Nutzungen enthÃ¤lt die BZO 1984 nicht. Im Anhang zur BZO 1984 werden sodann "Beispiele fÃ¼r Betriebskategorien nach verwaltungsgerichtlicher Praxis" aufgezÃ¤hlt. Als "nicht stÃ¶rend" sollen etwa BÃ¤ckereien, CoiffeurlÃ¤den, Ã¤rztliche PraxisrÃ¤ume oder Ateliers fÃ¼r stille Berufe gelten. Hinweise auf die ZulÃ¤ssigkeit sexgewerblicher Nutzungen sind auch im Anhang keine ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Den Akten lÃ¤sst sich zu einer allfÃ¤lligen Bewilligungs- bzw. Verweigerungspraxis der Beschwerdegegnerin bezÃ¼glich sexgewerblicher Etablissements nichts entnehmen. EinschlÃ¤gige PrÃ¤judizien werden von keiner Seite angefÃ¼hrt. Aus einer blossen Duldung entsprechender AktivitÃ¤ten kÃ¶nnte von vornherein keine eigentliche Bewilligungspraxis der BehÃ¶rde abgeleitet werden; von Bedeutung wÃ¤re eine bewusste Duldung nur unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes (dazu unten E. 4). Mit der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin ein baupolizeiliches Gutachten Ã¼ber die Umnutzung der streitbetroffenen Wohnung erstellen liess, spricht einiges dafÃ¼r, dass diese sich erstmals durch den streitbetroffenen Massagesalon mit der Frage der sexgewerblichen Nutzung in einer Wohnzone konfrontiert sah. Damit ist entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin weder dargetan noch ersichtlich, dass im Jahr 1999, als der Massagesalon angeblich den Betrieb aufnahm, eine kommunale Praxis zu Art. 17 BZO 1984 bestanden hÃ¤tte, wonach sexgewerbliche Nutzungen in der Wohnzone W3 60 % bewilligt worden wÃ¤ren. Ob eine vertiefte SachverhaltsabklÃ¤rung allenfalls weitere Erkenntnisse darÃ¼ber liefern kÃ¶nnte und im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erforderlich wÃ¤re (vgl. BGer, 5. Mai 2003, 1P.771/2001, E. 10.2), kann offenbleiben. Denn eine Bewilligung des streitbetroffenen Ateliers wÃ¤re ohnehin nicht mehr mit Art. 17 BZO 1984 vereinbar und somit rechtverletzend.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Zwar bedingt die Qualifizierung ideeller Immissionen als "stark stÃ¶rend" nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen (BGer, 6. September 2010, 1C_66/2010, E. 4.3.3). Da Art. 17 Abs. 1 BZO 1984 aber in allen Wohnzonen, so auch in der Zone W3 60 %, nur "nicht stÃ¶rende" Betriebe gestattet, genÃ¼gt bereits ein "mehr als geringes" Konfliktpotenzial, um eine Nicht-Wohnnutzung zu verweigern (<span>VGr, 2. Dezember 2009, </span><span>VB.2009.00417</span><span>, E. 2.2 = BEZ 2010 Nr. 2, auch zum Folgenden; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 774</span>). Insbesondere darf die betreffende Nutzung ein gesundes und ruhiges Wohnen im Allgemeinen nicht beeintrÃ¤chtigen und muss einwandfrei in eine Wohnzone passen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.8.1 </b>Dies ist vorliegend offensichtlich nicht der Fall. Wie die Vorinstanz richtig erwogen hat, besteht zwischen dem Sexgewerbe und Wohnnutzungen ein Konfliktpotenzial, das prinzipiell dazu geeignet ist, die WohnqualitÃ¤t in der Umgebung zu vermindern (Rekursentscheid E. 5.4.5). Auch wenn sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Ateliers E eine grosse Gewerbezone mit diversen Einkaufszentren und ein Autobahnkreuz befinden, bleibt das StÃ¶rpotenzial zumindest bezÃ¼glich der Ã¼brigen Wohnungen im Mehrfamilienhaus F-Strasse 02 bestehen. Das Atelier, in dem nebst der BeschwerdefÃ¼hrerin noch zwei weitere Frauen arbeiten (Rekursentscheid E. 5.4.6), hat denn auch zu entsprechenden Klagen von StockwerkeigentÃ¼mern Anlass gegeben. Von einem "stillen Gewerbe" bzw. einem "nicht stÃ¶renden Betrieb" kann entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht gesprochen werden. </p> <p class="Erwgung3">Ebenso wenig lÃ¤sst sich der Betrieb des Ateliers der Wohnnutzung im Sinn von § 52 Abs. 1 PBG zurechnen (Rekursentscheid E. 5.4.6). Dass die Frauen jeweils fÃ¼r die Dauer von rund einem Monat die Wohnung gewerblich nutzen und dort auch wohnen, spricht nicht fÃ¼r eine Ã¼berwiegende Wohnnutzung. Die Wohnnutzung dient<span> dadurch nÃ¤mlich einzig der Verrichtung der sexgewerblichen TÃ¤tigkeiten und ist dementsprechend von untergeordneter Bedeutung (vgl. VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00459, E. 4.1).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.8.2 </b>Das in der streitbetroffenen Wohnung betriebene Atelier erweist sich aus diesen GrÃ¼nden als zonenwidrig. Es ist folglich unerheblich, ob die in Anhang zur BZO 1984 aufgezÃ¤hlten "Beispiele fÃ¼r Betriebskategorien nach verwaltungsgerichtlicher Praxis" einer funktionellen Betrachtungsweise, wie sie von der Vorinstanz in Betracht gezogen wurde, entgegenstehen.</p> <p class="Erwgung2">Demnach war die sexgewerbliche Umnutzung der streitbetroffenen Wohnung schon gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 2 BZO 1984 nicht bewilligungsfÃ¤hig. Erst recht ist eine Bewilligung der betreffenden Nutzung nach Art. 17 Abs. 2 Satz 2 der geltenden BZO 2006 ausgeschlossen, welcher sexgewerbliche Nutzungen und Betriebe nebst Spielsalons und dergleichen in Wohnzonen explizit verbietet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die NutzungsÃ¤nderung kÃ¶nne wegen der jahrelangen behÃ¶rdlichen Duldung aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes nicht mehr verweigert werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤s­si­gen Zustand herbeizufÃ¼hren. <span>Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a = BEZ 2000 Nr. 23; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 665; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, Rz. 14.63 ff.).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Beim Vollzug hat die BehÃ¶rde den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten. Ein Wiederherstellungsbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch die Wiederherstellung entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, Rz. 865 ff.). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird, wobei die GeringfÃ¼gigkeit bei einem wirtschaftlichen Interesse der Bauherrschaft an der Rechtsverletzung eher zu verneinen ist, als wenn kein solches Interesse besteht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a = <span>BEZ 2000 Nr. 23</span>; MÃ¤der, Rz. 665).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Vorliegend bringt der Betrieb des Ateliers E der BeschwerdefÃ¼hrerin offenbar einen erheblichen Nutzen. DafÃ¼r sprechen einerseits die von der BeschwerdefÃ¼hrerin getÃ¤tigten Investitionen und der mit dem Standort verbundene Kundenstamm, den sie dort nach eigenen Angaben Ã¼ber die Jahre aufgebaut hat, andererseits aber auch der Ã¼berteuerte Mietzins von Fr. 3'000.- fÃ¼r eine Zweizimmerwohnung, welchen die BeschwerdefÃ¼hrerin zu zahlen bereit ist. Ausserdem kann die jahrelange zonenwidrige Nutzung einer ganzen Wohnung nicht mehr als geringfÃ¼gige Abweichung von einer Bauvorschrift betrachtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften kÃ¶nnen nur GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (VGr, 16. Dezember 2009, <span>VB.2009.00471, E. 2.1; </span>RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig angenommen hat, sie sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00151, E. 3.3; RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kÃ¶nnen die BaubehÃ¶rden aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) nicht mehr einschreiten, wenn sie den baurechtswidrigen Zustand Ã¼ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hÃ¤tten kennen mÃ¼ssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c). Allerdings darf die blosse UntÃ¤tigkeit nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung als behÃ¶rdliche Duldung interpretiert werden (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c = ZBl 103/2002, S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4a; 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261 E. 3b; Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1983, S. 228).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>WÃ¤hrend die rechtswidrige Nutzung von den RechtsvorgÃ¤ngern der BeschwerdefÃ¼hrerin offenbar im Jahr 1999 aufgenommen wurde, ist die Beschwerdegegnerin nach ihren eigenen Angaben erstmals aufgrund der Mitteilung des Vertreters der StockwerkeigentÃ¼mer vom 16. Januar 2006 auf die Nutzung als sexgewerbliches Atelier aufmerksam geworden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet hingegen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin erst im Jahr 2006 von den AktivitÃ¤ten in der Liegenschaft erfahren habe. In einer vergleichsweise kleinen Gemeinde wie I dÃ¼rfte sich die Existenz eines solchen Ateliers schnell herumsprechen; dies umso mehr, als im selben GebÃ¤ude auch das Atelier G betrieben worden sei. Zudem unterstÃ¼nden die im Atelier arbeitenden Frauen dem Meldeverfahren beim Amt fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit. Bereits im Jahr 1999, als das Atelier den Betrieb aufgenommen habe, hÃ¤tten sich die damaligen Betreiber bei den GemeindebehÃ¶rden Ã¼ber die Erforderlichkeit von entsprechenden Arbeitsbewilligungen und Meldeverfahren informiert. Auch habe die Polizei nach Angaben des StockwerkeigentÃ¼mers D und dessen Mutter und frÃ¼herer Betreiberin des Ateliers bereits kurz nach der ErÃ¶ffnung die ersten Kontrollen durchgefÃ¼hrt. Die Beschwerdegegnerin hÃ¤tte zumindest bei gebotener Sorgfalt vom betreffenden Atelier Kenntnis haben mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Wann die Beschwerdegegnerin (allenfalls unter Anrechnung des Wissens der beteiligten BehÃ¶rden) in Wirklichkeit von der sexgewerblichen Nutzung der streitbetroffenen Wohnung erfahren hat und ob ihre UntÃ¤tigkeit bis zur formellen Bauverweigerung vom 14. Dezember 2009 einen Vertrauenstatbestand darstellt, kann aus den nachfolgenden GrÃ¼nden dahingestellt bleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Auch bei langjÃ¤hriger Duldung des baurechtswidrigen Zustands kann sich die Bau­herrschaft dann nicht auf Vertrauensschutz berufen, wenn sie die Rechtswidrigkeit bei zumutbarer Sorgfalt hÃ¤tte erkennen kÃ¶nnen, also insofern bÃ¶sglÃ¤ubig war (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c = ZBl 103/2002, S. 188, 196; Weber-DÃ¼rler, S. 231). Wusste die Bauherrschaft um das Bewilligungserfordernis fÃ¼r die vorgenommene NutzungsÃ¤nderung oder hÃ¤tte sie darum wissen mÃ¼ssen, so ist sie in ihrem Vertrauen in die behÃ¶rdliche Duldung nicht zu schÃ¼tzen (BGer, 19. August 2003, 1P.198/2003, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b>Zwar erfordert nicht jede NutzungsÃ¤nderung eine baurechtliche Bewilligung im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. b PBG, sondern es ist jeweils aufgrund einer Gesamtbetrachtung und unter BerÃ¼cksichtigung des Grundsatzes der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu prÃ¼fen, ob die mit der neuen Bewerbung verbundenen Auswirkungen in irgendeiner Hinsicht intensiver sind oder sonst ein planungs- und baurechtlich geschÃ¼tztes Rechtsgut berÃ¼hren (VGr, 18. August 2004, VB.2004.00167, E. 2). Bei der Umnutzung einer Wohnung in einen Erotikbetrieb ist das (von der BeschwerdefÃ¼hrerin an sich nicht bestrittene) Bewilligungs<i>erfordernis</i> aber ohne Weiteres erkennbar: <span>Dass ein Massagesalon, in dem sexgewerbliche Dienstleistungen angeboten werden, in baurechtlicher Hinsicht eine wesentlich andere und immissionsreichere Nutzung darstellt als eine Wohnung, muss auch einem baurechtlichen Laien bewusst sein </span>(vgl. VGr, 18. August 2004, VB.2004.00167, E. 6)<span>. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Daran Ã¤ndern auch der Kontakt der damaligen Betreiber des Ateliers mit den GemeindebehÃ¶rden und der Hinweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf BGer, 19. September 2001, 1P.768/2001, E. 4c, nichts. So beschrÃ¤nkte sich der behÃ¶rdliche Kontakt vorliegend auf die Polizei und das Amt fÃ¼r Arbeit und Wirtschaft, ohne dass dabei die baurechtliche ZulÃ¤ssigkeit der Nutzung zur Sprache gekommen wÃ¤re. Nichts deutet auf eine vertrauensbegrÃ¼ndende Handlung oder Zusicherung der Beschwerdegegnerin als BaubehÃ¶rde hin. Im zitierten Bundesgerichtsurteil wird zudem offengelassen, ob es die Sorgfaltspflicht â in Anbetracht der sittenpolizeilichen Registrierung des beurteilten Massagesalons und der Unklarheit der damaligen stadtzÃ¼rcherischen Bewilligungspraxis fÃ¼r sexgewerbliche Betriebe in Wohnzonen â geboten hÃ¤tte, sich im Zeitpunkt der Umnutzung bei den BaubehÃ¶rden Ã¼ber die Nutzungsbewilligung zu erkundigen. Damit kann die BeschwerdefÃ¼hrerin aus dem Urteil nichts zu ihren Gunsten ableiten; vielmehr muss sie sich die BÃ¶sglÃ¤ubigkeit ihrer RechtsvorgÃ¤nger hinsichtlich der Rechtswidrigkeit der NutzungsÃ¤nderung anrechnen lassen.</p> <p class="Erwgung2">Mangels schutzwÃ¼rdigen Vertrauens der BeschwerdefÃ¼hrerin in die geltend gemachte behÃ¶rdliche Duldung des Ateliers E erweist sich die nachtrÃ¤gliche Verweigerung der sexgewerblichen Nutzung als rechtmÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Nutzungsverweigerung verstÃ¶sst im Ãbrigen nicht gegen die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) oder das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgebot (Art. 5 Abs. 2 BV). Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hren das hohe Verkehrsaufkommen und die LÃ¤rmbelastung im fraglichen Gebiet nicht zur Untauglichkeit der Nutzungsverweigerung als behÃ¶rdlicher Massnahme. Diese bezweckt nicht ausschliesslich die Verhinderung eines Ã¼bermÃ¤ssigen Freierverkehrs und von sonstigen unerwÃ¼nschten Begleiterscheinungen (RuhestÃ¶rungen, hÃ¤ufiger Mieterwechsel, VerdrÃ¤ngung von Familien, hÃ¶here KriminalitÃ¤t), sondern dient insbesondere auch der Vermeidung der von sexgewerblichen Massagesalons ausgehenden ideellen Immissionen, mithin berechtigten Ã¶ffentlichen Interessen (siehe oben E. 3.4). Mildere Mittel als die verfÃ¼gte Nutzungsverweigerung sind fÃ¼r die Erreichung der gesetzlichen Ziele nicht ersichtlich. Zwischen dem Eingriffszweck und der Eingriffswirkung besteht sodann kein MissverhÃ¤ltnis: WÃ¤hrend es der BeschwerdefÃ¼hrerin freigestanden hÃ¤tte, ihr Atelier in einer solchen Zone einzurichten und bewilligen zu lassen, die eine entsprechende Nutzung zulÃ¤sst, entschied sie sich â ohne sich um die Einholung einer baurechtlichen Bewilligung zu bemÃ¼hen â fÃ¼r die Ãbernahme der streitbetroffenen Wohnung, in welcher eine sexgewerbliche Nutzung schon nach der BZO 1984 unzulÃ¤ssig war. Damit sind die geltend gemachten betrÃ¤chtlichen Investitionen in das Atelier selbst verschuldet und fallen bei der InteressenabwÃ¤gung nicht ins Gewicht.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Da die Nutzungsverweigerung eine verhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahme darstellt und fÃ¼r den Schutz der erwÃ¤hnten Ã¶ffentlichen Interessen unerlÃ¤sslich ist, kommt die Erteilung der eventualiter beantragten Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss § 220 PBG von vorherein nicht in Betracht. Auch die sonstigen Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung, wie etwa das Vorliegen einer Ausnahmesituation, sind nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachdem sich die Bauverweigerung sowie der Wiederherstellungsbefehl trotz einer allfÃ¤lligen Duldung durch die BehÃ¶rden als rechtmÃ¤ssig erweisen, liegt auch keine Verletzung des WillkÃ¼rverbots vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin, bei Abweisung des Hauptpunkts die Frist zur Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands auf 120 Tage zu erstrecken, ist angesichts des Umstands, dass die Vorinstanz die Frist bereits auf 120 Tage angesetzt hat und diese erst mit Eintritt der Rechtkraft des angefochtenen Beschlusses vom 14. Dezember 2009 zu laufen beginnt (Rekursentscheid Disp.-Ziff. 1), von vornherein gegenstandslos.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demzufolge abzuweisen, womit die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig wird (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Da die Beantwortung der Beschwerde einen nicht unerheblichen Aufwand verursacht hat und die KomplexitÃ¤t der Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsanwalts rechtfertigte, ist der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). <span>Angemessen ist eine </span>ParteientschÃ¤digung <span>von Fr. 1'500.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'130.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu zahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>