<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00278</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206773&amp;W10_KEY=13013558&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00278</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.05.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage. Zonenkonformität. Einordnung. Verletzung des Grenzabstands. Grenzbaute. Die Vereinbarkeit eines Betriebes mit dem Zonenzweck muss zusätzlich aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise geprüft werden. Ein Betrieb muss daher auch von seiner raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen (E. 4.3). Was das Volumen der geplanten Baute sowie die Ausnützung des Baugrundstücks anbelangt, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens nur in Ausnahmefällen verlangt werden, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist (E. 5.3). Die baulichen Erleichterungen für Besondere Gebäude sind primär nur anwendbar, wenn ein selbständiges, freistehendes Gebäude in Frage steht. Ist ein solches Gebäude an ein Hauptgebäude angebaut, muss es optisch und funktionell als selbständig wahrnehmbar sein (E. 9.2). Teilweise Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZBAU">GRENZBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAMPE">RAMPE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAMPENNEIGUNG">RAMPENNEIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 269 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 287 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 31 BZO Uster</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 50 BZO Uster</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7910" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00278</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Mai 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_10">B,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_3_15">C,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_4_20">D,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_5_25">E,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_6_30">F,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_7_35">G,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_8_40">H,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_9_47">RA I,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_10_52">J,</a> vertreten durch RA K,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_12_61">Stadtrat Uster,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_13_69">RA L,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. Dezember 2005 erteilte der Stadtrat Uster J die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Wohn- und GeschÃ¤ftshauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der N-Strasse in Uster.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Den gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurs der Nachbarn A und B, C und D, E und F sowie G und H wies die Baurekurskommission III am 24. Mai 2006 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 beantragten die obengenannten Nachbarn dem Verwaltungsgericht, es seien der Rekursentscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben; eventuell sei die Baubewilligung mit der Auflage zu ergÃ¤nzen, wonach das Abbiegen vom BaugrundstÃ¼ck nach SÃ¼dosten in die N-Strasse untersagt ist; subeventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. In formeller Hinsicht stellten die BeschwerdefÃ¼hrenden den Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz stellte am 14. Juli 2006 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen. Der Bauherr (Beschwerdegegner 1) beantragte mit Eingabe vom 14. September 2006 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Schliesslich schloss auch der Stadtrat Uster (Beschwerdegegner 2) mit Eingabe vom 15. September 2006 auf vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 27. Oktober 2006 liessen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden unaufgefordert zur Beschwerdeantwort der Bauherrschaft vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Nach Beizug des Protokolls des Rekursverfahrens R3.2004.00040 wurde den Parteien mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 23. November 2006 Gelegenheit gegeben, zur AktenergÃ¤nzung Stellung zu nehmen. Die Stellungnahme des Bauherrn erfolgte am 22. Dezember 2006, diejenige der BeschwerdefÃ¼hrenden am 16. Januar 2007.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Vorbringen der Parteien und die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen Bezug genommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Die im Rekursverfahren unterlegenen BeschwerdefÃ¼hrenden sind als EigentÃ¼mer von unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden oder sich in rechtsgenÃ¼gender rÃ¤umlicher BeziehungsnÃ¤he zum BaugrundstÃ¼ck befindenden Parzellen unbestrittenermassen zur Beschwerde berechtigt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das in der Wohnzone W2/40 gemÃ¤ss Art. 31 der Bauordnung der Stadt Uster vom 9. MÃ¤rz 1998 (BZO) liegende BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 5358 soll mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus mit Unterniveaugarage fÃ¼r 6 Personenwagen Ã¼berbaut werden. Die geplante Neubaute soll neben der Tiefgarage im Untergeschoss ein Ladenlokal im Erdgeschoss (mit dazugehÃ¶rigen LagerrÃ¤umen) sowie zwei Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss beinhalten. Im Baugesuch ist die Nutzung des Ladenlokals noch nicht konkretisiert. Wie den ErwÃ¤gungen der Baubewilligung zu entnehmen ist, sind die kommunale BaubehÃ¶rde sowie auch die Vorinstanz und die Parteien davon ausgegangen, dass im Erdgeschoss ein Blumenladen realisiert werden soll. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln neben der ZonenkonformitÃ¤t des geplanten Blumenladens die Einordnung des GebÃ¤udes in die bauliche Umgebung. Ihre EinwÃ¤nde richten sich im Weiteren gegen die Ausfahrt aus der Unterniveaugarage in die N-Strasse (Verletzung der Verkehrssicherheitsverordnung), das GefÃ¤lle der Zufahrtsrampe, die Qualifikation des als "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raums als Besonderes GebÃ¤ude sowie schliesslich gegen den als Grenzbaute bewilligten GebÃ¤udeteil an der sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze des BaugrundstÃ¼cks.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> In formeller Hinsicht machen die BeschwerdefÃ¼hrenden vorab geltend, die Vorinstanz habe unzulÃ¤ssigerweise auf einen Augenschein verzichtet und damit den massgeblichen Sachverhalt, insbesondere hinsichtlich der Frage der befriedigenden Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung sowie der Verkehrssicherheit, unzureichend geklÃ¤rt. Sie beantragen aus diesem Grunde die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Gericht.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat den Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit der BegrÃ¼ndung abgewiesen, die massgeblichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse seien ihr aus dem in den vorhergegangenen, dasselbe Bauvorhaben betreffenden Rekursverfahren durchgefÃ¼hrten Augenschein der Kommission bestens bekannt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kÃ¶nnen die bei einem ordnungsgemÃ¤ss durchgefÃ¼hrten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der Ãrtlichkeiten auch bei einem spÃ¤teren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2). Dies setzt allerdings voraus, dass sich alle wesentlichen, anlÃ¤sslich des Augenscheins gewonnenen EindrÃ¼cke und gemachten Feststellungen aus den Akten ergeben (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> Die Baurekurskommission III hat im Rahmen der Rekursverfahren R3.2004.00040, R3.2004.00042, R3.2004.00045, R3.2004.00049, R3.2004.00050, R3.2004.00051, R3.2004.00053 und R3.2004.00054, welche die im vorliegenden Verfahren BeschwerdefÃ¼hrenden sowie ein praktisch identisches Bauvorhaben auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck betrafen, am 11. November 2004 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Dass sich die bauliche Umgebung seither entscheidend geÃ¤ndert habe, wird nicht geltend gemacht, und die Gestaltung der Neubaute ergibt sich ohnehin nur aus den bei den Akten liegenden PlÃ¤nen. Die Baurekurskommission hat deshalb im Grundsatz zulÃ¤ssigerweise auf einen erneuten Augenschein verzichtet, der nur eine formelle Wiederholung bedeutet und nichts Neues zur Feststellung des massgeblichen Sachverhalts hÃ¤tte beitragen kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext">Allerdings hÃ¤tte der Verzicht auf einen Augenschein im neuen Rekursverfahren den Beizug mindestens des Protokolls des frÃ¼heren Verfahrens erfordert, was unterblieben ist. Das Verwaltungsgericht hat den Mangel durch den Beizug dieses Protokolls behoben und den Parteien Gelegenheit gegeben, zu dieser AktenergÃ¤nzung Stellung zu nehmen. Eine RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz aufgrund dieses Verfahrensfehlers ist daher nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln zunÃ¤chst die ZonenkonformitÃ¤t des geplanten Ladenlokals (Blumenladen). Wie bereits im Rekursverfahren machen sie im Wesentlichen geltend, bei der Wohnzone W2 handle es sich um eine Wohnzone ohne Gewerbeerleichterung. GemÃ¤ss Art. 31 BZO seien daher nur nicht stÃ¶rende Nutzungen fÃ¼r Arbeitszwecke zulÃ¤ssig. Im Umkreis von 200 m befÃ¤nden sich ausschliesslich zweigeschossige Wohnliegenschaften. Es handle sich um ein absolut ruhiges Quartier ohne Gewerbebetriebe. § 52 Abs. 1 PBG verlange, dass ArbeitsrÃ¤ume in Wohnzonen in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zur WohnflÃ¤che auf dem BaugrundstÃ¼ck stÃ¼nden. Dieses â parzellenbezogen zu betrachtende â VerhÃ¤ltnis sei vorliegend nicht gewahrt. (Die BeschwerdefÃ¼hrenden errechnen ein VerhÃ¤ltnis von 165 m<sup>2</sup> gewerblich genutzter FlÃ¤che gegenÃ¼ber 120 m<sup>2</sup> WohnflÃ¤che.) Ausserdem handle es sich beim projektierten Blumenladen um einen stÃ¶renden Betrieb, welcher dem Quartierzweck widerspreche. Es bestehe kein BedÃ¼rfnis der Quartierbewohner, an der N-Strasse Blumen einkaufen zu kÃ¶nnen, zumal in einer Entfernung von rund 200 m bereits seit Jahren ein Blumenladen bestehe. Es handle sich ausserdem nicht um ein stilles Gewerbe. Es sei einerseits mit Kundenverkehr zu rechnen. Ausserdem sei die geplante Zufahrt zu "Anlieferung/Lager" so dimensioniert, dass An- und Auslieferungen mit Lastwagen mÃ¶glich seien. Betrachte man die gewerbliche FlÃ¤che unter BerÃ¼cksichtigung des Anlieferungsraumes, so mÃ¼sse davon ausgegangen werden, dass nicht ein kleiner Blumenladen, sondern ein Ã¼berregionaler Grosshandel betrieben werden solle, welcher entsprechende Immissionen hervorrufen werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> Wohnzonen sind in erster Linie fÃ¼r Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden ArbeitsrÃ¤ume, die mit einer Wohnung zusammenhÃ¤ngen und in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zur eigentlichen WohnflÃ¤che stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Andere Nutzungsweisen kÃ¶nnen durch die Bau- und Zonenordnung beschrÃ¤nkt oder ganz untersagt werden. GemÃ¤ss Art. 31 BZO sind in Wohnzonen nicht stÃ¶rende Nutzungen fÃ¼r Arbeitszwecke zulÃ¤ssig. Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, will der kommunale Gesetzgeber den Begriff "Nutzungen fÃ¼r Arbeitszwecke" umfassend verstanden haben; jede Art von Arbeitsplatznutzung (Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe, etc.) soll grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sein (vgl. Bemerkung zu Art. 31 resp. Art. 33 BZO). Der Vorinstanz ist ferner darin beizupflichten, dass sich die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach in den einzelnen GebÃ¤uden die WohnflÃ¤che gegenÃ¼ber der gewerblich genutzten FlÃ¤che in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis stehen, d.h. die WohnflÃ¤che deutlich Ã¼berwiegen mÃ¼sse, weder aus dem Planungs- und Baugesetz noch aus der kommunalen Bauordnung ergibt oder ableiten lÃ¤sst. In § 52 Abs. 1 PBG wird festgelegt, welche Nutzungsarten als Wohnnutzung gelten. Lediglich in diesem Zusammenhang wird auf das VerhÃ¤ltnis Wohn- zu ArbeitsflÃ¤che abgestellt. Dass das Ladenlokal und die damit verbundenen RÃ¤umlichkeiten keine Wohnnutzung darstellen und auch nicht als solche gelten kÃ¶nnen, ist unbestritten. Art. 31 BZO lÃ¤sst nicht stÃ¶rende Nutzungen fÃ¼r Arbeitszwecke in Wohnzonen ausdrÃ¼cklich zu. Dass fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit ein bestimmtes VerhÃ¤ltnis zwischen Wohn- und ArbeitsflÃ¤che bestehen mÃ¼sse, dafÃ¼r enthÃ¤lt die Bauordnungsbestimmung keinerlei Anhaltspunkte. Damit ist der Baurekurskommission darin beizupflichten, dass dem Ladenlokal und insbesondere dem Blumenladen die ZonenkonformitÃ¤t nicht zum vornherein abgesprochen werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> Die Vereinbarkeit eines Betriebes mit dem Zonenzweck muss zusÃ¤tzlich aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise geprÃ¼ft werden. Ein Betrieb muss daher auch von seiner raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen (BEZ 1997 Nr. 1, Erw. 4; RB 1994 Nr. 73 mit weiteren Hinweisen). Auch diesbezÃ¼glich ist den zutreffenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission III beizupflichten. Es kann nicht gesagt werden, dass ein Blumenladen dem Zweck einer Wohnzone widerspreche. Ein Blumenladen erscheint geradezu als klassischer Anwendungsfall eines mit der Wohnnutzung vereinbaren Detailhandelsbetriebes, selbst wenn einzurÃ¤umen ist, dass bei einer FlÃ¤che des Ladenlokals von 82 m<sup>2</sup> bereits ein etwas grÃ¶sserer Laden betrieben werden kann. Die Angst vor einem "industriellen" Blumengrosshandel, einer Nutzung, die klarerweise Ã¼ber die Deckung der BedÃ¼rfnisse der ansÃ¤ssigen WohnbevÃ¶lkerung hinausgehen wÃ¼rde, erscheint jedoch in der Tat als Ã¼bertrieben. Ebenso die BefÃ¼rchtung, mit einem Blumenladen sei ein Ã¼bermÃ¤ssiger Kunden- sowie Zu- und Auslieferverkehr verbunden. Zwar lÃ¶st ein Blumenladen sicherlich einen gewissen Kundenverkehr aus. Dieser ist jedoch noch vergleichbar mit dem heute mit Wohnnutzung untrennbar verbundenen Privatverkehr. Dass die Blumen mit Lastwagen angeliefert werden, erscheint nicht wahrscheinlich. Mit der Vorinstanz ist jedoch darauf hinzuweisen, dass Anlieferungen mit jedem Detailhandelsbetrieb verbunden sind und den Zweck einer Wohnzone nicht gefÃ¤hrden, soweit es sich nicht um mehr als vereinzelte Lastwagenfahrten handelt.</p> <p class="Erwgung2">Wie der Vertreter der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde anlÃ¤sslich des von der Vorinstanz durchgefÃ¼hrten Augenscheins ausfÃ¼hrte, wird ein Verkaufsladen entsprechend dem vorliegenden strittigen Blumenladen gemÃ¤ss langjÃ¤hriger Praxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde des Beschwerdegegners 2 in einer Wohnzone als zonenkonform beurteilt. Nach dem Gesagten erscheint diese Praxis als zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Nach Absatz 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG entwickelte Praxis grundsÃ¤tzlich zutreffend dargestellt, sodass auf diese AusfÃ¼hrungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen BaubehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung eines Einordnungsentscheids der kommunalen BaubehÃ¶rde ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie eine fÃ¼r den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden (§ 51 VRG). Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, Erw. 4, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> Wie bereits im Rekursverfahren bezeichnen die BeschwerdefÃ¼hrenden den geplanten BaukÃ¶rper als dominant und voluminÃ¶s sowie als FremdkÃ¶rper in dem als homogen zu beurteilenden baulichen Umfeld. BemÃ¤ngelt werden insbesondere die Dachgestaltung, welche eine stark stÃ¶rende Unruhe aufweise, die in Glas gehaltene Nordwestfassade sowie die Erkeranbaute, welche das harmonische Erscheinungsbild stÃ¶re. Das geplante GebÃ¤ude stehe in einem krassen Missklang zu den EinfamilienhÃ¤usern in der Umgebung. Das BaugrundstÃ¼ck wirke Ã¼berlastet.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> Was das Volumen der geplanten Baute sowie die AusnÃ¼tzung des BaugrundstÃ¼cks anbelangt, so hat die Baurekurskommission zutreffend erwogen, dass ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens nur in AusnahmefÃ¤llen verlangt werden kann, nÃ¤mlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Erforderlich ist in diesem Fall das Vorliegen wichtiger GrÃ¼nde, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (vgl. VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, www.vgrzh.ch und VB.2001.00273 in BEZ 2002 Nr. 18). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die bestehende Ãberbauung erweckt zwar auf den ersten Blick den Eindruck einer gewissen Einheitlichkeit. Deren Ursache ist allerdings einzig darin zu sehen, dass die HÃ¤user in derselben Zeitepoche errichtet wurden. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass sehr wohl verschiedene Baustile vorhanden sind. Dass die bestehende Bausubstanz von besonderer architektonischer QualitÃ¤t sei, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig kann von landschaftlicher Empfindlichkeit gesprochen werden. Zutreffend ist lediglich, dass einige GrundstÃ¼cke in der Umgebung baulich unternutzt sind. Dies ist allerdings nicht bei allen Parzellen der Fall. Einige GrundstÃ¼cke sind deutlich kleiner als das BaugrundstÃ¼ck, sodass auch die Bauten kleineren Volumens sind.</p> <p class="Erwgung2">Die Gestaltung der geplanten Neubaute im Einzelnen mag von der Architektur der baulichen Umgebung abweichen. Wie die Augenscheinfotos der Vorinstanz deutlich machen, finden sich bei den umliegenden HÃ¤usern jedoch ebenfalls verschiedene Dachformen sowie teilweise Dachaufbauten, so insbesondere auch bei den GebÃ¤uden O-Strasse 02 und 03. Der Umstand, dass die Ã¤lteren WohnhÃ¤user der Umgebung entsprechend dem damaligen Baustil keine grÃ¶sseren Verglasungen aufweisen, rechtfertigt es nicht, von der Bauherrschaft den Verzicht auf eine grosszÃ¼gige GlasflÃ¤che zu verlangen. Teilweise oder ganz verglaste Fassaden sind heute ein gÃ¤ngiges Gestaltungsmittel. Mit der Vorinstanz ist ausserdem zu berÃ¼cksichtigen, dass sich der verglaste Teil der Nordwestfassade im Bereich des Ladenlokals befindet und damit â zumindest teilweise â durch die geplante Nutzung bedingt ist. Ausserdem ist die Nordwestfassade auf die O-Strasse ausgerichtet und vom dahinter liegenden Quartier abgewandt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> Zusammenfassend ist einzurÃ¤umen, dass das geplante GebÃ¤ude von seinem Volumen und seiner architektonischen Gestaltung her auffallen wird. Letzteres ist bei der NeuÃ¼berbauung einzelner Parzellen in einem gewachsenen Quartier jedoch hÃ¤ufig der Fall. Zu berÃ¼cksichtigen ist ferner, dass die geplante Neubaute nicht mitten in das gewachsene Quartier rund um die N-Strasse, sondern an dessen Rand platziert werden soll. Angesichts dieser UmstÃ¤nde hat die Vorinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde auf jeden Fall als vertretbar beurteilen dÃ¼rfen und damit nicht rechtsverletzend entschieden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b> Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen im Weiteren geltend, die geplante Ausfahrt aus der Unterniveaugarage in die N-Strasse sei nicht bewilligungsfÃ¤hig, da ein Einlenkerradius von 4 m verbunden mit einer ausreichenden Sichtweite nicht realisierbar sei.</p> <p class="Erwgung2">Der Baurekurskommission ist darin beizupflichten, dass sich ein entsprechender Mangel mit einer Auflage (Rechtsabbiegeverbot) beheben liesse und die Baubewilligung als solches nicht in Frage zu stellen vermÃ¶chte. Dass eine entsprechende Auflage allerdings bedeutungslos fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¤re, kann nicht gesagt werden. Vielmehr ist durchaus ein Interesse zumindest derjenigen BeschwerdefÃ¼hrenden, deren GrundstÃ¼cke an der N-Strasse liegen, daran auszumachen, dass das geplante Wohn- und GeschÃ¤ftshaus keinen zusÃ¤tzlichen Verkehr auf der N-Strasse in das Wohnquartier hinein generiert. Die Baurekurskommission hÃ¤tte diesen Einwand daher beurteilen mÃ¼ssen und ist zu Unrecht in diesem Punkt auf den Rekurs nicht eingetreten. Ein schÃ¼tzenswertes Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden an der Beurteilung dieses Einwandes ist zu bejahen. Im Sinne eines Eventualantrages fordern sie denn im Beschwerdeverfahren auch ausdrÃ¼cklich die Statuierung einer Auflage, wonach aus der Unterniveaugarage ausfahrende Fahrzeuge nicht nach SÃ¼dosten in die N-Strasse einbiegen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> In materieller Hinsicht ist der Einwand jedoch unbegrÃ¼ndet. Es ist nicht ersichtlich, warum es dem aus der geplanten Unterniveaugarage ausfahrenden Fahrzeuglenker nicht mÃ¶glich sein sollte, auf dem Vorplatz zwischen der Nordostfassade und der GrundstÃ¼cksgrenze, welcher eine Breite von 10,50 m sowie eine Tiefe von 7,50 m aufweist, zur Strasse auszuholen, um entsprechend in die N-Strasse einzulenken. Dies wÃ¤re selbst dann noch mÃ¶glich, wenn vor dem Raum "Anlieferung/Lager" ein Liefer- oder gar Lastwagen abgestellt sein sollte. Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen ausserdem nicht genauer dar, weshalb bzw. wodurch die Sicht in Richtung Fahrstreifenmitte der N-Strasse bei der Ausfahrt in die Quartierstrasse beeintrÃ¤chtigt sein sollte. Die N-Strasse verlÃ¤uft zumindest in diesem Bereich geradlinig. Sollte die Sicht durch Bepflanzungen oder EinzÃ¤unungseinrichtungen auf dem NachbargrundstÃ¼ck behindert sein, so ist auf die Verordnung Ã¼ber den Abstand von Mauern, Einfriedungen und Pflanzen von Strassen vom 19. April 1978 (Strassenabstandsverordnung) und insbesondere auf deren § 16 hinzuweisen. Danach sind bei Ausfahrten sog. Sichtbereiche freizuhalten, innerhalb derer Pflanzen eine HÃ¶he von 0,8 m nicht Ã¼berschreiten dÃ¼rfen. Bei Ausfahrten im Grenzbereich eines GrundstÃ¼cks muss zwar der gesamte Einlenkbereich auf dem BaugrundstÃ¼ck liegen, der Sichtbereich jedoch kann in ein NachbargrundstÃ¼ck hineinragen. In diesem Fall sind auch Pflanzen auf einem NachbargrundstÃ¼ck von der Vorschrift von § 16 der Strassenabstandsverordnung betroffen und mÃ¼ssen stÃ¤ndig auf eine HÃ¶he von 0,8 m zurÃ¼ck geschnitten werden. Mauern und geschlossene Einfriedungen dÃ¼rfen ohnehin nur bis zu einer HÃ¶he von 0,8 m an die Strassengrenze gestellt werden (vgl. § 7 der Strassenabstandsverordnung). Angesichts dieser Rechtslage kann die erforderliche Sichtweite im vorliegenden Fall erreicht werden. Die Statuierung eines Rechtsabbiegeverbots ist daher nicht zwingend erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b> Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden im Weiteren die Neigung der Tiefgaragenrampe. Die Rampe dÃ¼rfe ein GefÃ¤lle von hÃ¶chstens 10 % aufweisen, da vom Typus I der anwendbaren VSS-Norm auszugehen sei. Es sei nÃ¤mlich davon auszugehen, dass die AbstellplÃ¤tze in der Unterniveaugarage von Kunden des Blumenladens benÃ¼tzt werden wÃ¼rden. Es lÃ¤gen keine UmstÃ¤nde vor, welche ein Abweichen vom Regelfall rechtfertigen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b> Geplant war ursprÃ¼nglich offenbar eine Rampe mit einem GefÃ¤lle von rund 24 %. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hatte im Rahmen der ersten Baubewilligung auflageweise ein maximales GefÃ¤lle von 10 % verlangt. Sie war dabei von den Anforderungen des Typus I der VSS-Norm 640 291 (Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche oder Wohnbauten dienende AbstellplÃ¤tze) ausgegangen. Die Baurekurskommission III hatte im Rahmen des vom Bauherrn erhobenen Rekurses die Auffassung vertreten, es rechtfertige sich, vom Typus III der VSS-Norm und damit von einer maximal zulÃ¤ssigen Neigung von 15 % im nicht Ã¼berdeckten Teil der Rampe auszugehen. Zur BegrÃ¼ndung hatte die Baurekurskommission angefÃ¼hrt, dass die AbstellplÃ¤tze in der Unterniveaugarage nur von den Bewohnern des GebÃ¤udes und den BeschÃ¤ftigten des Ladenlokals benutzt wÃ¼rden und somit nicht Ã¶ffentlich zugÃ¤nglich seien. Ausserdem mÃ¼sse die Rampe das GefÃ¤lle zwischen dem BaugrundstÃ¼ck und der N-Strasse von rund 1,5 m ausgleichen. Die kommunale BaubehÃ¶rde passte die diesbezÃ¼gliche Auflage in der Baubewilligung im Anschluss an das erste Rekursverfahren entsprechend an. Im angefochtenen Entscheid verweist die Rekursinstanz auf ihre AusfÃ¼hrungen im ersten Rekursentscheid und macht geltend, dass sich an den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen nichts geÃ¤ndert habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b> Unbestritten ist grundsÃ¤tzlich die Anwendung der VSS-Norm 640 291 Ã¼ber die Anordnung und Geometrie von Parkierungsanlagen. GemÃ¤ss dieser Richtlinie mÃ¼ssen Unterniveaugaragen, die Ã¶ffentlich zugÃ¤nglich sind oder Wohnbauten dienen, die Anforderungen des Typ I erfÃ¼llen, d.h. deren Zufahrtsrampen dÃ¼rfen im Freien eine Neigung von maximal 10 % aufweisen. Unterniveaugaragen des Typs II mÃ¼ssen generell grosszÃ¼gigere Abmessungen aufweisen, weil entweder hohe Umschlagsziffern zu erwarten sind oder Ã¼berwiegend Fahrzeuge mit grÃ¶sseren Abmessungen abgestellt werden. Schliesslich sieht die Richtlinie den Typ III vor. Dort sind aufgrund der kleinen Umschlagsziffer schwierige ManÃ¶ver und enge VerhÃ¤ltnisse tolerierbar. Dementsprechend darf eine Zufahrtsrampe im Freien eine Neigung von 15 % aufweisen. (GemÃ¤ss der auf 1. Februar 2006 in Kraft gesetzten neuen Nachfolgerichtlinie 640 291a haben AbstellplÃ¤tze in nicht Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Bereichen die Anforderungen der Komfortstufe A einzuhalten. Die maximale Neigung fÃ¼r ungedeckte Rampen betrÃ¤gt bei dieser Stufe 15 % und fÃ¼r gedeckte Rampen 18 %.)</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b> Es handelt sich bei diesen VSS-Normen nicht um RechtssÃ¤tze, sondern um Empfehlungen von Fachleuten, welche als Hilfsmittel zur Beurteilung herangezogen werden kÃ¶nnen. Dementsprechend verfÃ¼gen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden Ã¼ber ein gewisses Ermessen; insbesondere besteht Raum fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung besonderer VerhÃ¤ltnisse im Einzelfall. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine kleine Unterniveaugarage mit lediglich 6 AbstellplÃ¤tzen. Es ist unbestritten, dass diese AbstellplÃ¤tze mehrheitlich von den Mietern der Wohnungen im Obergeschoss sowie im Dachgeschoss benutzt werden sollen. Ebenfalls nicht strittig ist, dass ein Abstellplatz den im Ladenlokal im Erdgeschoss BeschÃ¤ftigten zur VerfÃ¼gung stehen soll. Es handelt sich damit um eine Unterniveaugarage mit kleiner Umschlagsziffer. Dies gilt selbst dann, wenn davon ausgegangen wÃ¼rde, dass in der Unterniveaugarage ein Abstellplatz fÃ¼r Kunden des Ladenlokals bereitgestellt werden sollte, was jedoch eher unwahrscheinlich ist, da immerhin drei oberirdische AbstellplÃ¤tze geplant sind. Auch in diesem Fall dÃ¼rfte noch von einer grundsÃ¤tzlich nicht Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Unterniveaugarage gesprochen werden. Es kann wohl davon ausgegangen werden, dass Kunden des Blumenladens lieber die oberirdischen AbstellplÃ¤tze belegen, sodass der Abstellplatz in der Unterniveaugarage ohnehin nur in EinzelfÃ¤llen benutzt wÃ¼rde. Angesichts dieser VerhÃ¤ltnisse erscheint es als nachvollziehbar und damit vertretbar, dass die Baurekurskommission die Anforderungen des Typs III als ausreichend betrachtet hat. Auf jeden Fall liegt keine Rechtsverletzung vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b> Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden sich im Weiteren gegen die Qualifikation des mit "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raumes im Erdgeschoss als Besonderes GebÃ¤ude im Sinne von § 49 PBG. Sie machen geltend, die von der BewilligungsbehÃ¶rde verlangte NutzungsbeschrÃ¤nkung kÃ¶nne die Nutzung des Raumes als Arbeitsraum nicht wirkungsvoll verhindern. Der Raum sei aufgrund seiner Ausmasse und der direkten Verbindung zum Ladenlokal geradezu prÃ¤destiniert, als Arbeitsraum genutzt zu werden. Dies gerade deshalb, weil der Blumenladen keinen separaten RÃ¼straum aufweise. Ausserdem sei aufgrund der Fenster sowie des Tores zu befÃ¼rchten, dass GerÃ¼che auf die Nachbarschaft einwirken wÃ¼rden. Schliesslich passe ein Lagerraum im Erdgeschoss auch aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden nicht in ein Wohnquartier. Ein Lager gehÃ¶re ins Untergeschoss. ErfÃ¼lle der streitbetroffene GebÃ¤udeteil die Anforderungen an ein Besonderes GebÃ¤ude nicht, so verletze er den Grenzabstand von 5 m. Ausserdem sei er an die AusnÃ¼tzung anzurechnen. Da das HauptgebÃ¤ude die maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung bereits ausschÃ¶pfe, resultiere eine AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung. Die Auflage hinsichtlich der NutzungsbeschrÃ¤nkung sei ausserdem nicht prÃ¤zis genug, da lediglich von "LagerrÃ¤umen im Erdgeschoss" die Rede sei. Der Bauherr kÃ¶nne sich so auf den Standpunkt stellen, beim streitbetroffenen Raum handle es sich nur um einen Raum fÃ¼r Anlieferung, weshalb er nicht unter die NutzungsbeschrÃ¤nkung falle.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b> FÃ¼r GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht Ã¼bersteigt, kann von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss § 273 PBG dÃ¼rfen solche Besonderen GebÃ¤ude dort, wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, in einem Abstand von 3,5 m von anderen GebÃ¤uden errichtet werden.</p> <p class="Urteilstext">Feststeht, dass der streitbetroffene Raum die Ã¤usseren BeschrÃ¤nkungen von § 49 Abs. 3 PBG einhÃ¤lt. Strittig ist hingegen, ob er fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sei. Die Bauherrschaft ersucht um Bewilligung des streitbetroffenen Raumes als Anlieferung und Lager. Dass ein Ladenlokal eine Anlieferung benÃ¶tigt, ist unbestritten. Deren missbrÃ¤uchliche Nutzung als Arbeitsraum liegt entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht auf der Hand. Einerseits ist das Ladenlokal selber grosszÃ¼gig bemessen. ZusÃ¤tzlicher Arbeitsraum erscheint daher nicht erforderlich. Anderseits deutet die gewÃ¤hlte Befensterung, welche eher einer Garage entspricht, nicht auf eine Nutzung als Arbeitsraum hin. EinzurÃ¤umen ist, dass der streitbetroffene Raum von seiner GrÃ¶sse her grundsÃ¤tzlich als Arbeitsraum geeignet wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b> Zur Verhinderung einer missbrÃ¤uchlichen Nutzung kann gestÃ¼tzt auf § 321 PBG mit der Baubewilligung eine entsprechende Nebenbestimmung verknÃ¼pft werden. Dabei steht der kommunalen BaubehÃ¶rde ein gewisses Ermessen zu, ob sie eine unerlaubte Nutzung des Raumes als Arbeitsraum durch einen NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern will (vgl. VB 89/0185 in RB 1990 Nr. 84). Angesichts des Umstandes, dass eine missbrÃ¤uchliche Nutzung vorliegend zwar nicht grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen ist, aber immerhin nicht als besonders nahe liegend erscheint, ist die Statuierung einer NutzungsbeschrÃ¤nkung vertretbar. Hinzu kommt, dass keine bauliche Massnahme ersichtlich ist, welche die Nutzung des als Anlieferung und Lager geplanten Raumes als Arbeitsraum wirksamer verhindern kÃ¶nnte. Die Formulierung der Nebenbestimmung ist in Ãbereinstimmung mit der Baurekurskommission nicht unklar. Vielmehr umfasst die Bezeichnung "WaschkÃ¼chen und LagerrÃ¤ume im Erdgeschoss" klarerweise auch den als "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raum. Die diesbezÃ¼glichen EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden erscheinen daher als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b> Nicht ersichtlich ist, weshalb der streitbetroffene Raum unter Ã¤sthetischen Gesichtspunkten nicht bewilligungsfÃ¤hig sein sollte. Die Nutzung als "Lagerraum" tritt optisch nach aussen gar nicht in Erscheinung. Sichtbar ist lediglich das Tor fÃ¼r die Anlieferung, welches sich ohne weiteres in das Erscheinungsbild der Fassade einfÃ¼gt. Nicht nachvollziehbar ist schliesslich der Einwand, die Nutzung des Raumes kÃ¶nnte Geruchsimmissionen verursachen. Insbesondere ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, welche GerÃ¼che zu befÃ¼rchten wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b> Die entlang der SÃ¼dostgrenze des BaugrundstÃ¼cks geplante Grenzbaute bezeichnen die BeschwerdefÃ¼hrenden als eigentlichen "Neidbau", welcher in schikanÃ¶ser Weise unmittelbar vor den Wohn- und Schlafzimmerfenstern der BeschwerdefÃ¼hrenden 1 errichtet werden solle und keinerlei funktionelle Bedeutung fÃ¼r das Bauvorhaben habe. Es bestehe kein nachvollziehbarer Grund, weshalb in diesem Bereich eine Grenzbaute errichtet werden mÃ¼sse. Ausserdem verletze das Bauvorhaben in diesem Bereich die Bestimmung von § 287 Abs. 1 lit. b PBG, wonach eine Grenzbaute nur bis zu einer Bautiefe von 14 m zulÃ¤ssig sei. Diese Vorschrift komme nÃ¤mlich nur dann nicht zur Anwendung, wenn die kommunale Bauordnung die zulÃ¤ssige Bautiefe bestimmt habe. Dies sei vorliegend nicht der Fall; Art. 50 BZO enthalte keine BautiefenbeschrÃ¤nkung. Schliesslich stelle die Ãberdeckung der Tiefgaragenrampe eine eigentliche Hofunterkellerung dar und bilde damit einen Bestandteil des Untergeschosses. Diese dÃ¼rfe daher lediglich 0,5 m Ã¼ber das gewachsene Terrain herausragen, andernfalls der ordentliche Grenzabstand einzuhalten sei. Die Hofunterkellerung erreiche indessen eine HÃ¶he von 3 bis 3,45 m. Da dieser GebÃ¤udeteil die Voraussetzungen fÃ¼r eine Grenzbaute im Sinne von Art. 50 BZO nicht erfÃ¼lle, kÃ¶nne er weder als Grenzbaute noch als abstandsfreies GebÃ¤ude im Sinne von § 269 PBG bewilligt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Was Besondere GebÃ¤ude betrifft, so rÃ¤umt § 49 Abs. 3 PBG den Gemeinden hinsichtlich Abstandsvorschriften und insbesondere der Grenzbauweise eine umfassende Regelungskompetenz ein. Dies im Gegensatz zum Grenzbau eines HauptgebÃ¤udes, welcher die Voraussetzungen von § 287 PBG erfÃ¼llen muss. GemÃ¤ss Art. 50 Abs. 2 BZO dÃ¼rfen Besondere GebÃ¤ude, deren gesamte GrundflÃ¤che 36 m<sup>2</sup> und grÃ¶sste HÃ¶he 3,0 m nicht Ã¼bersteigen, an die Grenze gestellt werden, wenn sie gleichzeitig gebaut werden oder an ein bestehendes GebÃ¤ude anlehnen oder nicht mehr als einen Drittel der nachbarlichen Grenze beanspruchen (a) und Ã¼berdies den MindestgebÃ¤udeabstand wahren (b). Dass diese Voraussetzungen vorliegend erfÃ¼llt sind, ergibt sich aus den PlÃ¤nen.</p> <p class="Erwgung2">Die oben umschriebenen Erleichterungen fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude sind allerdings primÃ¤r nur anwendbar, wenn ein selbstÃ¤ndiges, freistehendes GebÃ¤ude in Frage steht. Ist ein solches GebÃ¤ude an ein HauptgebÃ¤ude angebaut, muss es optisch und funktionell selbstÃ¤ndig sein. Unter dieser Voraussetzung darf das Dach Ã¼bergreifend sein (Christoph Fritsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 12‑59). Vorliegend ist die Grenzbaute an das HauptgebÃ¤ude angebaut. Neben einem Lagerraum enthÃ¤lt es die Heizung fÃ¼r das HauptgebÃ¤ude. Die Heizung ist Bestandteil des HauptgebÃ¤udes. Die Grenzbaute ist somit funktionell nicht selbstÃ¤ndig, sondern gehÃ¶rt zum HauptgebÃ¤ude. Als Bestandteil des HauptgebÃ¤udes hat der Grenzbau die Voraussetzungen von § 287 PBG zu erfÃ¼llen, wonach ohne nachbarliche Zustimmung auch die nach der jeweiligen kommunalen Bauordnung zulÃ¤ssige Bautiefe nicht Ã¼berschritten werden darf (vgl. Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, S. 141). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfÃ¼llt, weshalb die projektierte Grenzbaute nicht bewilligungsfÃ¤hig ist.</p> <p class="Urteilstext">Zudem ist aus den BauplÃ¤nen ersichtlich, dass die zum HauptgebÃ¤ude gehÃ¶rende Einhausung der Rampe zur Tiefgarage â auch ohne die darÃ¼ber projektierte "Grenzbaute" â den gewachsenen Boden um mehr als einen halben Meter Ã¼berragt, weshalb gestÃ¼tzt auf § 269 PBG entweder die Abstandsvorschriften einzuhalten sind oder die Einhausung zur Tiefgarage entsprechend abgesenkt werden muss. Um die zulÃ¤ssige HÃ¶he von 50 cm Ã¼ber dem gewachsenen Boden einzuhalten, mÃ¼sste die Rampeneinhausung zurÃ¼ckversetzt werden. Dadurch wird der nicht Ã¼berdeckte Teil der Rampe, wo hÃ¶chstens eine Steigung von 15 % mÃ¶glich ist, lÃ¤nger, was weitere Ãnderungen im Untergeschoss und insbesondere bei den bisher projektierten ParkplÃ¤tzen erfordert. Die erforderlichen ProjektÃ¤nderungen halten sich jedoch noch in einem Rahmen, der eine auflageweise Heilung der festgestellten MÃ¤ngel im Sinne von § 321 PBG zulÃ¤sst.</p> <p class="Urteilstext">Die Baubewilligung wird somit bezÃ¼glich der Einhausung der Rampe mit Lager- und Heizungsraum aufgehoben und die Bauherrschaft zur Einreichung von BauplÃ¤nen im Sinne der vorstehenden ErwÃ¤gungen zur Bewilligung durch die BaubehÃ¶rde verpflichtet.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 3/32, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r 3/4 sowie dem Beschwerdegegner Nr. 1 zu 1/4 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Die Kosten des Rekursverfahrens werden den privaten Parteien im nÃ¤mlichen VerhÃ¤ltnis auferlegt wie diejenigen des Beschwerdeverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG werden die BeschwerdefÃ¼hrenden verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 fÃ¼r die Verfahren vor beiden Instanzen eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'600.- zu bezahlen, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den gesamten Betrag.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung wird bezÃ¼glich der Einhausung der Rampe mit Lager- und Heizungsraum aufgehoben und die Bauherrschaft zur Einreichung von im Sinne der ErwÃ¤gungen geÃ¤nderten BauplÃ¤nen zur Bewilligung durch die BaubehÃ¶rde verpflichtet. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 3/32, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r 3/4, sowie dem Beschwerdegegner Nr. 1 zu 1/4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 fÃ¼r die Verfahren vor beiden Instanzen eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'600.-- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Kosten des Rekursverfahrens werden den privaten Parteien im nÃ¤mlichen VerhÃ¤ltnis auferlegt wie diejenigen des Beschwerdeverfahrens.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>