<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44745859" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-14T08:17Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2019-nr-35" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2019-nr-35" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2019-nr-35" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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wiki-content article__content" id="main-content"> <p><strong>HandÃ¤nderungssteuer; Begriff der wirtschaftlichen HandÃ¤nderung</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="44739815" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/137-abs-1-stg">§ 137 Abs. 1 StG</a>, <a data-linked-resource-id="44575256" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/27-ziff-2-stv">§ 27 Ziff. 2 StV</a></p><hr/><p><em>Ein Ã¶ffentlich beurkundeter Kaufvertrag, mit dem eine Gesellschaft ein GrundstÃ¼ck lediglich zum Zweck erwirbt, um privaten Investoren mittels "Crowdfunding" zu ermÃ¶glichen, das gesamte GrundstÃ¼ck als MiteigentÃ¼mer mit entsprechenden Miteigentumsquoten zu erwerben, ist nicht als wirtschaftliche HandÃ¤nderung zu wÃ¼rdigen, welche die Hand­Ã¤nderungssteuer auslÃ¶st.</em></p><hr/><p>Mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Juli 2017 erwarb die Rekurrentin von der X AG die Liegenschaft Y zu Alleineigentum. Der Kaufpreis betrug Fr. 3'325'000.--. Am 5. Januar 2018 traten 21 Parteien anstelle der Rekurrentin in diesen Kaufvertrag ein und erwarben die Liegenschaft zu Miteigentum (Ã¶ffentlich beurkundeter Nachtrag zum Kaufvertrag vom 20. Juli 2017). Das Grundbuchamt Z unterstellte die Ã¶ffentliche Beurkundung vom 20. Juli 2017 der HandÃ¤nderungssteuer und stellte diese mit Veranlagung vom 5. Januar 2018 im Betrag von Fr. 32'250.-- in Rechnung. Die dagegen von der Rekurrentin erhobene Einsprache wurde mit Entscheid vom 10. August 2018 abgewiesen. Die Steuerrekurskommission heisst den dagegen erhobenen Rekurs gut.</p><p>Aus den ErwÃ¤gungen:</p><p>3.1. GemÃ¤ss § 137 Abs. 1 StG unterliegen EigentumsÃ¼bertragungen von GrundstÃ¼cken der HandÃ¤nderungssteuer. Als EigentumsÃ¼bertragungen gelten auch RechtsgeschÃ¤fte, die hinsichtlich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie eine VerÃ¤usserung wirken (Abs. 2). Als RechtsgeschÃ¤ft, das hinsichtlich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie eine VerÃ¤usserung wirkt, ist insbesondere der Abschluss eines Kaufvertrages mit Substitutionsklausel anzusehen (§ 27 Ziff. 2 StV).</p><p>3.2 Allgemein liegt eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung immer dann vor, wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck vom bisherigen VerfÃ¼gungsberechtigten auf einen Dritten Ã¼bergehen, ohne dass dabei die zivilrechtlichen EigentumsverhÃ¤ltnisse eine Ãnderung erfahren. Der Begriff der wirtschaftlichen HandÃ¤nderung umfasst somit zwei Voraussetzungen: die rechtsgeschÃ¤ftliche Ãbertragung der wesentlichen Teile der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber das Grundeigentum und die fehlende grundbuchliche Mutation. Entscheidend fÃ¼r die Annahme einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung ist, ob wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsmacht rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼bertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche RechtsgeschÃ¤ft wirke bezÃ¼glich der VerfÃ¼gungsmacht "tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) Hand­Ã¤nderung an einem GrundstÃ¼ck. Dies ist erfÃ¼llt, wenn mit den Ã¼bertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einrÃ¤umen, welche tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich jener eines EigentÃ¼mers gleichkommt. Damit von einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung gesprochen werden kann, muss der Berechtigte zudem im Fall des Kettenhandels die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht nicht nur eingerÃ¤umt erhalten, sondern diese zugunsten eines Dritten auch tatsÃ¤chlich ausÃ¼ben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. Aufl., ZÃ¼rich 2013, § 216 N. 60 ff., S. 1817 f.; Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.2). (â¦)</p><p>4. (â¦)</p><p>4.1 GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf nicht leichthin von einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung ausgegangen werden. Die steuerliche Gleichstellung wirtschaftlicher VorgÃ¤nge kommt nur in Frage, soweit sÃ¤mtliche Befugnisse Ã¼bergehen und einzig der Grundbucheintrag als Ã¤usseres Merkmal (noch) aussteht. Diese umfassende VerfÃ¼gungsmacht umschliesst in tatsÃ¤chlicher Hinsicht die Befugnis auf Besitz, Gebrauch, Fruchtgenuss, Ãnderung, Trennung, Verschlechterung oder ZerstÃ¶rung, in rechtlicher Hinsicht auf Verkauf, Schenkung oder Belastung des GrundstÃ¼cks. In der Rechtsanwendung ruft dies nach einer umfassenden PrÃ¼fung der konkreten Sachlage. Es gilt nicht nur, die vertraglichen Vereinbarun­gen auszulegen. Zudem sind auch die konkreten, Ã¼ber den Vertrag hinaus­gehenden weiteren BeweggrÃ¼nde der Parteien zu ergrÃ¼nden. Wenn dies alles den Schluss zulÃ¤sst, die uneingeschrÃ¤nkte VerfÃ¼gungsmacht â mit Ausnahme des Grundbucheintrags â sei Ã¼bertragen worden, darf die wirtschaftliche HandÃ¤nderung als erfÃ¼llt gelten (Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.2 mit Hinweis auf Urteil 2C_138/2014 vom 12. Dezember 2014 E. 2.3.1 f.).<br clear="none"/>Zwar erging diese Rechtsprechung in Bezug auf den die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer betreffenden Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG. Sie muss jedoch auch bezÃ¼glich des vorliegend zu beurteilenden Falls gelten, entspricht doch der Wortlaut von Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG (bzw. von § 127 Abs. 2 Ziff. 1 StG) demjenigen von § 137 Abs. 2 StG, welcher die HandÃ¤nderungssteuer betrifft (vgl. hierzu auch Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.1, wo sowohl die Gewinn- als auch die HandÃ¤nderungssteuer genannt werden).</p><p>4.2 GemÃ¤ss Ziff. 11 des Kaufvertrags vom 20. Juli 2017 war die Rekurrentin berechtigt, Dritte in den Kaufvertrag eintreten zu lassen. Damit ging zwar - in Ãber­einstimmung mit der Vorinstanz - ein wesentlicher Teil der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsgewalt von der X AG auf die Rekurrentin Ã¼ber. Allerdings war die Rekurrentin nicht frei, einen beliebigen Dritten in den Kaufvertrag eintreten zu lassen. Sie war vielmehr verpflichtet, ausschliesslich mittels "Crowd­funding" ermittelte Investoren eintreten zu lassen. Dementsprechend wurde in Ziff. 11 des Vertrags festgehalten, dass die Rekurrentin in keinem Zeitpunkt das Ziel bzw. die wirtschaftliche MÃ¶glichkeit habe, frei Ã¼ber das Kaufobjekt zu verfÃ¼gen. Dies verdeutlicht denn auch Ziff. 12 des Vertrags, wonach dieser automatisch dahingefallen wÃ¤re, wenn bis zum 31. MÃ¤rz 2018 keine Ã¶ffentliche Beurkundung eines Nachtrags erfolgt wÃ¤re, durch welchen ein Dritter oder mehrere Dritte (gemÃ¤ss Ziff. 11 des Vertrags) an Stelle der Rekurrentin in den Vertrag eintreten.<br clear="none"/>Nebst der MÃ¶glichkeit, den (spÃ¤teren) GrundstÃ¼ckerwerber auszuwÃ¤hlen und ihm die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck zu verschaffen, gehÃ¶rt jedoch auch die MÃ¶glichkeit, den Preis dafÃ¼r, das heisst den Kaufpreis, selber zu bestimmen, zu den wesentlichen Befugnissen eines GrundstÃ¼ck­eigentÃ¼mers (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts ZÃ¼rich SB.2002.00034 vom 28. August 2002 E. 3a und Entscheid des Verwaltungsgerichts ZÃ¼rich SB.2001.00031 vom 26. September 2001 E. 2a, beide in Bezug auf BaulandeigentÃ¼mer). Unstreitig war die Rekurrentin jedoch nicht befugt, den Preis fÃ¼r die in Frage stehende Liegenschaft gegenÃ¼ber den eintretenden Dritten festzulegen. Die mittels "Crowdfunding" ermittelten Investoren traten vielmehr in den Kaufvertrag vom 20. Juli 2017 zu den dort festgelegten Bedingungen ein. Damit fehlte der Rekurrentin jedoch eine wesentliche EigentÃ¼merbefugnis.<br clear="none"/>DarÃ¼ber hinaus hielt der Kaufvertrag in Ziff. 1 fest, dass der Antritt des Kaufobjektes mit Rechten und Lasten laut Grundbuch sowie mit Nutzen und Gefahr fÃ¼r die Rekurrentin erst mit dem Grundbucheintrag stattfinde. Dementsprechend hatte die X AG bis zum Antrittstag die Zinsen der Grundpfandschulden zu bezahlen (Kaufvertrag, S. 3). Die mit dem Kaufobjekt verbundenen Steuern und Abgaben (GebÃ¤udeversicherungsprÃ¤mien, Wasserzinsen, Grundsteuern etc.) sowie Neben­kosten belasteten bis zum Antrittstag ebenfalls die X AG. Dieser standen bis zum Antrittsdatum auch sÃ¤mtliche Mietzinseinnahmen zu (Ziff. 3 des Kaufvertrags). Die X AG unternahm sodann bis zum Antrittstag jegliche VermarktungsbemÃ¼hungen fÃ¼r leerstehende Wohnungen oder gekÃ¼ndigte Wohn- oder Nebeneinheiten der Liegenschaft unter Ãbernahme der damit anfallenden Vermarktungskosten. Zudem erledigte sie bis zum Antrittstag sÃ¤mtliche Mieterreklamationen. Die Mieteinnahmen standen der Rekurrentin erst per Antrittstag zu (Ziff. 14 des Kaufvertrags). Gingen Rechten und Lasten laut Grundbuch sowie Nutzen und Gefahr der Liegenschaft jedoch nicht schon mit Kaufvertrag vom 20. Juli 2017 auf die Rekurrentin Ã¼ber, fehlte es ihr an weiteren wesentlichen EigentÃ¼merbefugnissen.<br clear="none"/>Hinzu kommt, dass die Rekurrentin, mit Ausnahme einer Anzahlung von Fr. 50'000.--, den Kaufpreis von Fr. 3'325'000.-- erst per Antrittstag zu leisten hatte, zum einen durch AblÃ¶sung der Grundpfandschuld und zum anderen durch BankÃ¼berweisung (Kaufvertrag, S. 3).<br clear="none"/>In einer Gesamtbetrachtung der Sachlage kommt die Steuerrekurskommission daher zum Schluss, dass vorliegend nicht davon ausgegangen werden kann, dass mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Juli 2017 die uneingeschrÃ¤nkte VerfÃ¼gungsmacht auf die Rekurrentin Ã¼bertragen worden ist und einzig der Grundbucheintrag als Ã¤usseres Merkmal (noch) ausstand. Dies umso weniger, als es der Rekurrentin unbestrittenermassen lediglich darum ging, das in Frage stehende GrundstÃ¼ck zu "reservieren", um privaten Investoren mittels "Crowdfunding" zu ermÃ¶glichen, das gesamte GrundstÃ¼ck als MiteigentÃ¼mer mit entsprechenden Miteigentumsquoten zu erwerben. Der Kaufvertrag vom 20. Juli 2017 ist demzufolge nicht als wirtschaftliche HandÃ¤nderung zu wÃ¼rdigen, welche die HandÃ¤nderungssteuer auslÃ¶st.</p><p>Entscheid der Steuerrekurskommission STRE.2018.158 vom 15. Juli 2019</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>