© Kanton St.Gallen 2021 Seite 1/32 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 19-7754 / 19-7755 / 19-7756 / 19-7757 Stelle: Generalsekretariat Baudepartement Instanz: Baudepartement Publikationsdatum: 03.09.2020 Entscheiddatum: 20.08.2020 BDE 2020 Nr. 77 Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 67 Bst. a, 95 und 99 PBG, Art. 49 Abs. 2 Bst. a, 56 Abs. 4 und 60 BauG, Art. 102 Abs. 1 Bst. e StrG. Auch wenn ein blosser "Zufahrtsweg" gemäss den VSS-Normen in der Regel keinen Wendeplatz aufweisen muss, kann sich ein solcher in Anbetracht der konkreten örtlichen Verhältnisse als notwendig erweisen. Das Zurücksetzen von Fahrzeugen aus einem Zufahrtsweg in das übergeordnete Strassennetz muss stets verkehrssicher möglich sein. Herrschen im Einmündungsbereich ungenügende Sichtverhältnisse, ist mit einer rechtlich gesicherten Wendeanlage wenigstens sicherzustellen, dass Fahrzeuge nur vorwärts vom Zufahrtsweg in die übergeordnete Strasse einbiegen (Erw. 4.5.2). Privaten Vorplätzen, die zum Ausweichen und Wenden genutzt werden, fehlt es an der nötigen öffentlich-rechtlichen Klassierung, um als Teil der Erschliessungsanlage gelten zu können (Erw. 4.5.3). Bauten oder Bauteile müssen auf jeden Fall stets allseitig und vollständig unter dem Terrain liegen, um als unterirdisch gelten zu können (Erw. 5.2.1 f.). Es ist regelmässig so, dass grosse Baukörper, welche die Regelbauvorschriften ausschöpfen, in einem Einfamilienhausquartier nicht ortstypisch sind und einen starken Kontrast zum Bestehenden bilden. Das ist aber eben die Folge der geltenden Regelbauvorschriften und kann im Regelfall nicht über Einrede der Verunstaltung verhindert werden (Erw. 5.5.2). Bei der Überprüfung der Richtigkeit eines Niveaupunkts im Rechtsmittelverfahren legt sich die Rekursinstanz eine gewisse Zurückhaltung auf. Erscheint die Bestimmung eines Niveaupunkts mittels Interpolation aufgrund einer Gesamtbetrachtung nachvollziehbar und plausibel, hat es damit regelmässig sein Bewenden, weil es nicht eine einzig richtige, sondern bloss eine Bandbreite zulässiger Interpolationen gibt (Erw. 5.6.3). Im Rahmen der beim Erlass einer Sichtzonen-Verfügung vorzunehmenden Verhältnismässigkeitsprüfung ist vorab zu beurteilen, ob eine geplante Ein- und Ausfahrt nicht auch so erstellt werden kann, dass die Sichtzonen ganz auf dem Grundstück der Bauherrschaft zu liegen kommen. Nur wenn die © Kanton St.Gallen 2021 Seite 2/32 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden vorgesehene Erschliessungsvariante im Ergebnis die einzig sinnvolle Lösung für die Erschliessung eines Baugrundstücks ist, rechtfertigt es sich, dafür Nachbargrundstücke mit Sichtzonen zu belegen (Erw. 5.7.1). BDE 2020 Nr. 77 finden Sie im angehängten PDF-DokumentKanton St.Gallen Baudepartement 19-7754/19-7755/19-7756/19-7757 Entscheid Nr. 77/2020 vom 20. August 2020 Rekurrentin 1 Rekurrenten 2 und 4 Rekurrenten 3 A.___ vertreten durch lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Obere Bahnhof- strasse 11, 9501 Wil B.___ vertreten durch lic.iur. Bernhard Oberholzer, Rechtsanwalt, Oberer Graben 43, 9000 St.Gallen C.___ D.___ E.___ F.___ alle vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 9004 St.Gallen gegen Vorinstanz Baukommission Z.___ (Entscheide vom 11. und 18. September 2019) Rekursgegnerin 1 (in Bezug auf die Rekurse 2, 3 und 4) Rekursgegner 2 (in Bezug auf den Rekurs 1) A.___ vertreten durch lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Obere Bahnhof- strasse 11, 9501 Wil B.___ vertreten durch lic.iur. Bernhard Oberholzer, Rechtsanwalt, Oberer Graben 43, 9000 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Abbruch Einfamilienhaus und Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage) sowie Erlass einer Sichtzone Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 2/30 Sachverhalt A. a) Die A.___, Y.___, ist seit 29. November 2016 Eigentümerin des 1‘572 m2 grossen und mit einem Einfamilienhaus überbauten Grund- stücks Nr. 001, Grundbuch Z.___, an der M.___ in Z.___. Das Grund- stück, das sich südwestlich des Dorfzentrums von Z.___ im Wohn- quartier "X.___" befindet, liegt nach dem geltenden Zonenplan der Ge- meinde Z.___ vom 3. August 1995 in der Wohnzone für zweigeschos- sige Bauten (W2a). b) Das Grundstück Nr. 001 ist ab der N.___strasse (Gemein- destrasse 1. Klasse) über die M.___, eine rund 4,5 m breite, nicht aus- parzellierte Gemeindestrasse 3. Klasse erschlossen. Die M.___ findet ihre Verlängerung (über das Grundstück Nr. 003) in Form eines Ge- meindewegs 2. Klasse, den M.___weg. B. a) Mit Baugesuch vom 21. Februar 2017 beantragte die A.___ bei der Bauverwaltung Z.___ die Bewilligung für den Abbruch des Einfa- milienhauses Vers.-Nr. 002 auf Grundstück Nr. 001 und die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und Tiefgarage. b) Innert der Auflagefrist vom 16. bis 29. März 2017 erhoben C.___ (Grundstück Nr. 003), D.___ (Grundstück Nr. 004), E.___ (Grundstück Nr. 005) sowie F.___ (Grundstück Nr. 006), alle Z.___, und alle vertre- ten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, St.Gallen, sowie B.___ (Grundstücke Nrn. 007 und 008), Z.___, vertreten durch lic.iur. B ern- hard Oberholzer, Rechtsanwalt, St.Gallen, bei der Baukommission Z.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben (im Folgenden Einspra- che 1 bzw. 2) . Sie rügten neben der fehlenden Einord nung des ge- planten Mehrfamilienhauses ins Quartier, den Niveaupunkt, die Ge- bäudehöhe, die Ausnützungsberechnung, die Geschosszahl, eine un- genügende Erschliessung sowie eine unzulässige Einfahrt in die ge- plante Tiefgarage und übermässige Immissionen wegen der vorgese- henen Tiefgarageneinfahrt und des Erschliessungsverkehrs. c) Am 25. April 2017 stellte das Bausekretariat Z.___ der Bauge- suchstellerin die beiden gegen das Bauvorhaben eingegangenen Ein- sprachen zur Stellungnahme zu. d) Am 27. April 2017 erliess der Gemeinderat Z.___ mit folgendem Beschluss die Planungszone „X.___“: 1. Die Planungszone „X.___“ wird bis zum Abschluss der Revision der Ortsplanung, längstens aber drei Jahre , mit der Möglichkeit der Fristverlängerung um zwei Jahre erlassen (…). 2. Wirkung: Innerhalb der Planungszone sind Neubauten mit Geschosswohnungen für mehr als zwei Familien Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 3/30 untersagt. Neubauten haben die volumetrische Kör- nigkeit des Quartiers zu berücksichtigen. (…) 3. Das Verfahren der Planungszone wird umgehend ein- geleitet. (…) Die Auflagefrist dauert vom 16. Mai bis 14. Juni 2017. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Gebiet M.___/X.___ zeichne sich durch die vorherrschende Ein- und Doppel-Einfamilienhausstruk- tur aus. Mit dem auf Grundstück Nr. 001 geplanten Mehrfamilienhaus würde eine neue Wohnform in das Quartier eingeführt. Es zeige sich, dass der geplante Neubau zum Bestehenden einen sehr starken Kon- trast bilde. Der Gemeinderat beabsichtige, die ohnehin nötige Revision der Ortsplanung rasch vorzunehmen. In di esem Zusammenhang werde auch eine Strategie der Innenentwicklung erarbeitet. Um diese nicht zu präjudizieren, dürften innerhalb des Perimeters der Planungs- zone keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, welche die volumetrische Körnig keit der besteh enden Hauptbauten über- schreiten oder vom üblichen Gebäudetyp abweichen würden. e) Mit Schreiben vom 10. Mai 2017 orientierte das Bausekretariat Z.___ die Baugesuchstellerin, dass ihr Baugesuch aufgrund des Er- lasses der Planungszone nun bis auf weiteres sistiert werde. f) In der Folge erhob die A.___, vertreten durch lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Wil, beim Gemeinderat Z.___ Einsprache gegen den Erlass der Planungszone und – nach deren Abweisung am 15. August 2017 – Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr . 17-5458). Mit Entscheid Nr. 9/2018 vom 15. Januar 2018 hob das Baudepartement die Planungszone auf . Die gegen diesen Entscheid erhobene Be- schwerde der Politischen Gemeinde Z.___ wies das Verwaltungsge- richt mit Urteil B 2018/40 vom 23. Mai 2018 ab; das Urteil erwuchs in Rechtskraft. g) Am 15. Juni 2018 teilte das Bausekretariat Z.___ der Bauge- suchstellerin mit, dass das Baubewilligungsverfahren nun wieder fort- geführt werde. h) Mit Schreiben vom 10. September 2018 nahm der Vertreter der Baugesuchstellerin zu den beiden Einsprachen Stellung. Gleichzeitig reichte er der Baukommission Korrekturpläne (Variante A und B) mit der Begründung ein, wegen des inzwischen erfolgten Inkrafttretens des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) müss- ten Mehrfamilienhäuser neu schon ab vier Wohnungen behinderten- gerecht gestaltet werden. Deshalb seien interne Anpassungen der Wohnungen vorgenommen worden. Art. 8 des Baureglements der Ge- meinde Z.___ vom 25. Januar 2010 (BauR) sehe vor, dass für jede behindertengerechte Wohnung gemäss Art. 55 bis des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) eine Mehrausnützung von 10 m 2 anrechenbarer Geschossfläche, gesamthaft jedoch maxi- mal 10 % der zonengemässen Ausnützung, gewährt werden könne. Diese Mehrausnützung sei bei den Korrekturplänen der Variante A Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 4/30 eingerechnet worden, bei den Korrekturplänen der Variante B sei da- gegen auf diese Mehrausnützung verzichtet worden. Das Baugesuch sei nach Variante A, eventualiter (falls die Mehrausnützung nicht mehr gelten sollte) nach Variante B zu bewilligen. i) Für diese beiden Korrekturvarianten A und B führte die Baukom- mission vom 2. bis 15. November 2018 ein erstes vereinfachtes Ver- fahren nach Art. 140 f. PBG durch. Vom 12. bis 25. März 2019 wurde ein zweites vereinfachtes Verfa hren für die beiden Korrekturvaria n- ten A und B durchgeführt, dieses Mal mit geändertem, etwas tiefer ge- setztem Niveaupunkt und reduzierter Gebäude- und Firsthöhe. Neue Einsprachen gegen die Korrekturpläne wurden nicht erhoben; die Ver- treter der Einsprecher dagegen hielten an den Einsprachen 1 und 2 fest. j) Im Juni 2019 stellte das Bausekretariat Z.___ fest, dass die ge- plante Tiefgaragenausfahrt auf dem Baugrundstück Nr. 001 so ange- ordnet werden soll, dass das für ausfahrende Fahrzeuge notwendige freie Sichtfeld auf die M.___ nicht nur auf dem Baugrundstück selbst, sondern zu einem grossen Teil auch auf dem westlich angrenzenden Grundstück Nr. 007 der Einsprecher 2 zu liegen kommt. Es beauf- tragte deshalb die G.___ Ingenieure (im Folgenden G.___), einen Plan zu erstellen, der die für die Tiefgaragenausfahrt erforderlichen Sicht- zonen aufzeigt. Dieser Sichtzonenplan vom 26. Juni 2019 (Massstab 1:200) wurde den Vertretern der Bauherrschaft und der Einsprecher 2 zum rechtlichen Gehör unterbreitet. In ihren Eingaben vom 11. und 17. Juli 2019 an die Baukommission sprachen sich beide Parteien ge- gen die Verfügung einer Sichtzone aus. k) Mit Beschluss vom 11. September 2019 erteilte die Baukommis- sion Z.___ die Abbruchbewilligung und die Baubewilligung sowohl für Variante A als auch für Variante B, jeweils unter Bedingungen und Auf- lagen, und wies beide Einsprachen ab. Zur Begründung wurde ausge- führt, beide Varianten seien bewilligungsfähig. Das geplante Mehrfa- milienhaus sei zwar quartierfremd, allerdings nicht verunstaltend. Der Niveaupunkt sei auf der Basis des von der G.___ ermittelten gewach- senen Bodens auf 453,80 m festgelegt worden, womit die Gebäude- höhe eingehalten sei. Auch die höchstzulässige Ausnützung werde nicht überschritten. Die Wohnungen seien behindertengerecht gestal- tet, weshalb der Ausnützungsbonus gemäss Art. 8 BauR gewährt wer- den könne, was im Übrigen auch nach Inkrafttreten des PBG noch der ständigen Praxis der Baukommission entspreche. Die Tiefgaragenein- fahrt sei baureglementskonform und die strassenmässige Erschlies- sung über die M.___ hinreichend, weil die Strasse breit genug und ein Wendeplatz nicht erforderlich sei. Die Baustellenerschliessung sei zwar noch nicht genügend, allerdings reiche es aus, die Bauherrschaft per Auflage in der Baubewilligung zu verpflichten, vor Baubeginn einen angepassten Baustelleninstallationsplan einzureichen. Die Situierung der Ausfahrt aus der geplanten Tiefgarage mache die Verfügung einer Sichtzone für die Grundstücke Nrn. 001 und 007 erforderlich. Diese Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 5/30 werde zeitgleich mit dem Entscheid über Baugesuch und Einsprachen, in einer separaten Verfügung, angeordnet. l) Mit Beschluss vom 18 . September 2019 verfügte die Baukom- mission Z.___ Sichtzonen auf den Grundstücken Nrn. 001 und 007 ge- mäss dem Plan der G.___ vom 26. Juni 2019. In Anwendung der VSS- Normen wurde die erforderliche Sichtweite dabei auf 25 m festgelegt. Das Dispositiv des Beschlusses vom 18. September 2019 lautete wie folgt: 1. Auf den Grundstücken Nr. 001, M.___ 6, und 007, M.___ 4, wird eine Sichtzone gemäss Planbeilage an- geordnet. Diese muss von Hindernissen über einer Höhe von 0,6 m freigehalten werden (…). 2. a) Die bestehenden Bepflanzungen auf den Grundstü- cken Nr. 001 und 007 sowie der bestehende Aussen- parkplatz und die Einfriedung auf Grundstück Nr. 007 werden innert 6 Monaten ab Rechtskraft dieser Verfü- gung durch die Gemeinde oder einen von dieser be- auftragten Dritte n – nach Rücksprache mit dem be- troffenen Grundeigentümer – wie folgt angepasst: - Zurückschneiden bzw. Entfernen der Pflanzen über 0,6 m Höhe ab Strassenniveau; - Setzen von Natursteinen mit einer Höhe von kleiner als 0,6 m auf Aussenparkplatz innerhalb Sichtzone. Diese Massnahmen werden vor deren Ausführung mit den betroffenen Grundeigentümern abgesprochen. Sie sind durch die Eigentümer de r Grundstücke Nr. 001 und 007 zu dulden. Die Eigentümer des Grundstücks Nr. 007 haben keine Kosten für diese Massnahmen zu tragen. Die Kosten werden de r Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 001 als Bauherrschaft auferlegt. b) Die Pflanzen innerhalb der Sichtzone sind künftig auf einer Höhe von 0,6 m unter Schnitt zu halten. Die Kosten für das unter Schnitt halten tragen die betref- fenden Grundeigentümer. (…) m) Am 18. September 2019 eröffnete die Baukommission den Be- teiligten sämtliche oben genannten Verfügungen. C. a) Gegen die Verfügung der Sichtzonen erhoben sowohl die A.___ als auch B.___ durch ihre Rechtsvertreter, jeweils mit Schreiben vom 3. Oktober 2019 , Rekurs beim Baudepartement (im Folgenden Re- kurs 1 [Verfahren Nr. 19-7754] bzw. Rekurs 2 [Verfahren Nr. 19-7755]). Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 6/30 aa) Mit Rekursergänzung vom 4. November 2019 werden im Re- kurs 1 folgende Anträge gestellt: 1. Die angefochtene Verfügung sei in Gutheissung so- wohl des von der Rekurrentin als auch des von der Verfahrensbeteiligten selbst erhobenen eigenen Re- kurses [2] vollumfänglich aufzuheben. 2. Eventuell: Die angefochtene Verfügung sei mit Festle- gung einer Sichtzon e auch zu der auf Parz. Nr. 007 vorhandenen Garagen -/Abstellplatzausfahrt auf die Strasse zu ergänzen. 3. Subeventuell: Die angefochtene Verfügung sei aufzu- heben und zu neuer Beurteilung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, der Erlass einer Sichtzone für das Grundstück Nr. 001 der Rekurrentin 1 sei unnötig, weil die Sicht auf die Strasse nach der Bauvollendung auf dem Baugrundstück selbst durch nichts beeinträchtigt sei. Die Anordnung einer Sichtzone für eine Sichtweite von 25 m sei zudem unverhältnismässig, weil das Baugrundstück am Ende einer Stichstrasse liege, kaum Fahrbewe- gungen stattfänden und die Fahrgeschwindigkeit von Fahrzeugen höchstens 20 km/h betrage. Folglich würde eine freie Sichtweite von höchstens 15 m für die Sicherstellung der Verkehrssicherheit ausrei- chen. Dafür genüge es bereits, die Bepflanzungen auf Grundstück Nr. 007 zurückzuschneiden; eine zusätzliche Absperrung im Bereich des Garagenvor- und des Abstellplatzes auf Grundstück Nr. 007 sei dagegen unnötig. Im Übrigen sei auch die Anordnung, Natursteine auf dem Abstellplatz auf Grundstück Nr. 007 zu platzieren und der Rekur- rentin 1 dafür die Kosten aufzuerlegen, nicht rechtmässig, weil dort gar kein bewilligter Abstellplatz bestehe, nur gelegentlich Autos abgestellt würden und die Rekurrenten 2 in diesem Bereich selbst freie Sicht be- nötigten, um aus ihrer Garage ausfahren zu können. bb) Im Rekurs 2 vom 3. Oktober 2019 werden folgende Anträge ge- stellt: 1. Die Verfügung betr. den Erlass einer Sichtzone an der M.___-Strasse im Bereich M.___ 4 – 6, Z.___, sei auf- zuheben. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las- ten der Baugesuchsteller, eventualiter des Staates. Zur Begründung wird ausgeführt, es w äre der Baugesuchstellerin problemlos möglich gewesen, die geplante Tiefgaragenausfahrt weiter nach Osten zu verschieben . Nur weil diese unmittelbar neben de r Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 7/30 Grundstücksgrenze der Rekurrenten 2 platziert werden solle, müsse nun deren Grundstück mit einer Sichtzone belegt werden. Im Übrigen sei die Sichtzone aber ohnehin unverhältnismässig, weil die Vorinstanz nicht berücksichtigt habe, dass im fraglichen Bereich der M.___, am Ende der Sackgasse, höchstens noch mit 20 km/h gefah- ren werde, der Beobachtungsp unkt nicht bei 3 m, sondern bei 1,5 m ab Fahrbahnrand liege und die Sichtzone dazu führen würde, dass den Rekurrenten 2 ein bewilligter Besucherparkplatz verloren gehe. b) Gegen die Erteilung der Baubewilligung und die Abweisung ihrer Einsprachen erhoben C.___, D.___, E.___ sowie F.___ und wiederum auch B.___ durch ihre Rechtsvertrete r, jeweils mit Schreiben vom 3. Oktober 2019, ebenfalls Rekurs beim Baudepartement (im Folgen- den Rekurs 3 [Verfahren Nr. 19 -7756] bzw. Rekurs 4 [Verfahren Nr. 19-7757]). aa) Mit Rekursergänzung vom 4. November 2019 werden im Re- kurs 3 folgende Anträge gestellt: 1. Ziff. 3./1., 5. und 6. des angefochtenen Baubewilli- gungs- und Einspracheentscheides (Gesamtent- scheid) der Baukommission Z.___ vom 11. September 2019 seien aufzuheben. 2. Die Einsprache der Rekurrenten sei gutzuheissen und es seien die Baugesuche (Variante A und B) abzuwei- sen. 3. Die der Bauherrschaft und Rekursgegnerin erteilten Abbruch- und Baubewilligungen Nr. 7/2017, Vari- ante A, und Nr. 7/2017, Variante B, vom 18. Septem- ber 2019 seien aufzuheben. 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las- ten der Rekursgegnerin. Zur Begründung wird vorgebracht, das Bauvorhaben verletze die Ge- bäudehöhe, weil der Niveaupunkt tiefer als angenommen liege. Weil die Grundstücke Nrn. 003 und 001 ursprünglich vereint gewesen seien, sei davon auszugehen, dass bei der Erstellung des Wohnhau- ses auf Grundstück Nr. 003 auch Terrainanhebungen im Bereich der Grenze des heutigen Grundstücks Nr. 001 stattgefunden hätten. Im Weiteren sei der Ausnützungsbonus nach Art. 8 Fussnote 1 BauR für Variante A zu Unrecht gewährt worden. Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen an die Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderung nicht. Das Gefälle des Hauszugangs könne wegen fehlender Pläne nicht geprüft werden, die Nasszellen seien zu klein und die Raumbreite eines Schlafzimmers im Attikageschoss mit 2,70 m zu gering. Die Er- schliessung über die M.___ sei ungenügend. Die Zu - und Wegfahrt funktioniere für Lastwagen ohne einen Wendeplatz nicht. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 8/30 bb) Mit Rekursergänzu ng vom 31. Oktober 2019 werden im Re- kurs 4 folgende Anträge gestellt: 1. Der Baubewilligungs - und Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 11. September 2019 sei aufzuheben. Das Baugesuch Nr. 7/2017 betreffend Abbruch Einfa- milienhaus Vers. Nr. 002 und Neubau Mehrfamilien- haus auf Grundstück Nr. 001, Z.___, sei abzuweisen und die von der Bauherrschaft nachgesuchte Baube- willigung sei zu verweigern. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las- ten der Baugesuchsteller, eventualiter des Staates. Zur Begründ ung wird ausgeführt, die Erschliessung des Baugrund- stücks sei unzureichend. Die geplante Ein- und Ausfahrt in die Tiefga- rage führe zu einem unverhältnismässigen Eigentumseingriff für die Rekurrenten 4, weil ihr Grundstück dadurch mit einer Sichtzone belas- tet würde und ihnen deshalb ein Aussenparkplatz verloren gehe. Die Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage funktioniere technisch nicht, weil ein gleichzeitiges Ein- und Ausfahren von Fahrzeugen nicht möglich sei und deshalb ein auf der M.___ wartendes Fahrzeug den Rekurren- ten 4 die eigene Ein - und Ausfahrt verstelle. Der Ausnützungsbonus nach Art. 8 Fussnote 1 BauR für Variante A sei zu Unrecht gewährt worden; diese Bestimmung finde heute keine Anwendung mehr. Das Bauvorhaben wirke wie ein massiver Klotz in diesem typischen, länd- lichen Einfamilienhausquartier und verstosse dadurch gegen das Ver- unstaltungsverbot. Das Mehrfamilienhaus sei völlig quartierfremd und erdrücke die umliegenden Bauten. Die Platzierung der Tiefgaragen- einfahrt mit ihrer Zufahrtsrampe führe zu übermässigen Immissionen nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abge- kürzt ZGB). Zudem sei die M.___ für eine derartige Zusatzbelastung nicht ausgelegt. D. a) Mit ihren Eingaben vom 3. Dezember 2019 verzichtet die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung und Antragstellung zu den Re- kursen 1 bis 4. b) Der Vertreter der Rekursgegnerin 1 unterstützte bereits mit sei- ner eigenen Rekursergänzung (zu Rekurs 1) vom 4. November 2019 die Anträge im Rekurs 2 im Wesentlichen (vgl. dazu die Antragstellung und Begründung zu Rekurs 1 [oben C. a aa]). c) Der Vertreter der Rekursgegnerin 2 seinerseits unterstützt mit Vernehmlassung vom 3. Dezember 2019 die Anträge im Rekurs 1 (mit Ausnahme des Eventualantrags 2). d) Mit seinen Vernehmlassungen vom 2. Dezember 2019 bean- tragt der Vertreter der Rekursgegnerin 1, die Rekurse 3 und 4 unter Kostenfolge zu Lasten der Rekurrenten abzuweisen. Zur Begründung Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 9/30 wird geltend gemacht der Niveaupunkt sei korrekt bestimmt worden. Das dagegen von den Rekurrenten Vorgebrachte seien lediglich un- bewiesene Behauptungen. Der Ausnützungsbonus nach Art. 8 Fuss- note 1 BauR sei zu Recht gewährt worden, weil das kommunale BauR solange weiter gelte, bis der Rahmennutzungsplan ans neue PBG an- gepasst werde. Die Wohnungen seien grundsätzlich behindertenge- recht gestaltet und die Nasszellen könnten bei Bedarf angepasst wer- den; mehr als eine Anpassbarkeit könne sowieso nicht verlangt wer- den. Im Übrigen sei das Baugrundstück über die M.___ strassenmäs- sig hinreichend erschlossen, das Bauvorhaben sei keineswegs verun- staltend und weder die Zusatzbeanspruchung der M.___ noch die Si- tuierung der Tiefgaragenausfahrt führten zu übermässigen Immissio- nen nach Art. 684 ZGB. e) In seinen Amtsberichten vom 9. Januar 2020 führt das kantonale Tiefbauamt (TBA) aus, die Anordnung der Sichtzonen für die Grund- stücke Nrn. 001 und 007 sei im Interesse der Verkehrssicherheit nötig. Die dabei von der Vorinstanz angesetzte Sichtweite von 25 m sei normkonform. Hinsichtlich der strassenmässigen Erschliessung übe r die M.___ wird vorgebracht, die Fahrbahnbreite sei grosszügig bemes- sen und decke sogar den Begegnungsfall Personenwagen/Personen- wagen bei maximal 20 km/h ab. Die Strasse sei damit grundsätzlich ausreichend dimensioniert. Allerdings fehl e eine Wendemöglic hkeit. Das gelte nicht nur für den Baustellenverkehr, sondern ganz allge- mein; eine Strasse mit dieser Länge benötige eine rechtlich gesicherte Wendeanlage. E. a) Mit Eingabe vom 6. Februar 2020 nimmt der Vertreter der Rekurrentin 1 (gleichzeitig auch Rekursgeg nerin 1) zum Amtsbericht des TBA Stellung. Dabei wird ausgeführt, die Länge der M.___ bis zur Tiefgarageneinfahrt auf dem Baugrundstück betrage nur rund 60 m. Die Strasse erschliesse gerade einmal fünf Grundstücke und sei gut übersichtlich. Auf der M.___ fahre man nur im Schritttempo, nicht mit 30 km/h, wie es das TBA annehme. Wendemanöver könnten auf den privaten Vorplätzen ausgeführt werden, grössere Fahrzeuge müssten rückwärts in die N.___strasse zurücksetzen. Die M.___ sei völlig ausreichend dimensioniert; eine klassierte Wendeanlage brauche es für eine solche Erschliessungsstrasse nicht. b) Am 13. Februar 2020 lässt sich der Vertreter der Rekurrenten 2 und 4 (gleichzeitig auch Rekursgegner 2) zu den Vernehmlassungen und zum Amtsbericht des TBA vernehmen. Er bringt vor, wenn nun für die Tiefgarageneinfahrt tatsächlich eine Sichtzone erforderlich sein sollte, wie das das TBA ausführe, müsse diese Zufahrt eben so platziert werden, dass die Sichtzonen ausschliesslich das Baugrundstück Nr. 001 beträfen. Eine Wendemöglichkeit für die M.___ fehle, weshalb schon heute Kleintransporter rückwärts in die N.___strasse einfahren müssten. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 10/30 c) Mit Schreiben vom 14. Februar 2020 äussert sich der Vertreter der Rekurrenten 3 zu den Vernehmlassungen und zum Amtsbericht des TBA. F. a) Das Baudepartement führte am 23. Juni 2020 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie von Vertretern des TBA einen Augen- schein durch. Dabei bringt der Vertreter der Rekurrenten 3 in Ergän- zung zur Rekursbegründung vor, gemäss der neu publizierten Recht- sprechung des Baudepartementes sei das vorliegend geplante Attika- geschoss nicht zulässig, weil es nicht genügend von der Fassade des Mehrfamilienhauses zurückspringe. Zudem stelle die Tiefgaragenein- fahrt eine Baute dar, weshalb sie den Grenzabstand zu Grundstück Nr. 007 einhalten müsste. b) Mit Eingabe vom 25. Juni 2020 reicht die Vorinstanz eine Stel- lungnahme zum Augenscheinprotokoll ein. Der Vertreter der Rekur- rentin 1 lässt sich mit Schreiben vom 16. Juli 2020 zum Augenschein- protokoll und zu den neuen Vorbringen der Beteiligten anlässlich des Augenscheins vernehmen. Erwägungen 1. 1.1 Die vier Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusam- menhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist so mit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung en sind gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das BauG auf- gehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Die neuen Regelungen im PBG finden allerdings in der Regel auf Baugesuche erst dann Anwen- dung, wenn die kommunalen Rahmennutzungspläne revidiert und in Kraft gesetzt sind. Mithin sind – soweit vorliegend überhaupt relevant – weiterhin das BauG und das entsprechende Baureglement anwend- bar, mit Ausnahme der gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Über- gangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baude- partement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar an- wendbar erklärten Bestimmungen. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 11/30 3. Im Rekurs 3 wird vorab geltend gemacht, die Rekursgegnerin 1 habe ein einziges Baugesuch eingereicht. Dieses sei in der Folge in zwei Varianten aufgeteilt und mehrfach überarbeitet worden. Die Varianten wichen erheblich vom ursprünglichen Gesuch ab; folglich wäre für diese Varianten auch jeweils das ordentliche Baubewilligungsverfah- ren und nicht das vereinfachte Verfahren durchzuführen gewesen. Die angefochtenen Bewilligungen seien deshalb schon aus formellen Gründen aufzuheben. Demgegenüber führt die Vorinstanz aus, das Projekt sei nur deshalb von der Gesuchstellerin in eine Variante A (mit Bonus) und eine Variante B (ohne Bonus) aufgeteilt worden, weil in der Einsprache 1 vorgebracht worden sei, es gebe nach Inkrafttrete n des PBG keinen Anspruch mehr auf den Ausnützungsbonus nach Art. 8 Fussnote 1 BauR. Eine solch kleine Änderung eines Bauge- suchs sei grundsätzlich zulässig und auch die zweimalige Auflage der Korrekturpläne im vereinfachten Verfahren sei möglich gewesen. 3.1 Nach Art. 140 Abs. 1 PBG werden Bauten und Anlagen im ver- einfachten Verfahren bewilligt, wenn sie keine Interessen von Dritten oder die Interessen nur von wenigen einspracheberechtigten Perso- nen berühren. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die im Rahmen der Korrekturgesuche A und B vorgesehenen Projektanpassungen ge- ringfügig und von aussen kaum wahrnehmbar sind. Zudem führen sie zu einer Reduktion von Gebäudevolumen und -höhe. Der Kreis der Personen, der von diesen Änderungen betroffen sein kann, ist dami t sehr begrenzt. Demzufolge ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Korrekturen nur dem vereinfachten Verfahren unter- stellte. 3.2 Nach Art. 141 Abs. 1 PBG wird im vereinfachten Verfahren den Einspracheberechtigten vom Baugesuch mit eingeschriebenem Brief unter Eröffnung einer Einsprachefrist von vierzehn Tagen Kenntnis ge- geben, wenn diese dem Baugesuch nicht unterschriftlich zugestimmt haben. Baugesuch und Unterlagen stehen den Einspracheberechtig- ten während der Einsprachefrist zur Einsicht offen (Art. 141 Abs. 2 PBG). Für die beiden Korrekturvarianten A und B hat die Vorinstanz vom 2. bis 15. November 2018 ein erstes Mal und vom 12. bis 25. März 2019 ein zw eites Mal das vereinfachte Verfahren nach Art. 140 f. PBG durchgeführt. Im Rahmen der beiden vereinfachten Verfahren wurden die umliegenden Grundeigentümer, nicht jedoch auch nochmals die Einsprecher 1 und 2 angeschrieben, weil diese oh- nehin bereits zuvor Kenntnis von den Korrekturplänen und Gelegen- heit zur Stellungnahme erhalten hatten. Die Vorinstanz hat mit diesem Vorgehen die formellen Anforderungen an das vereinfachte Verfahren erfüllt. 3.3 Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Rekurrenten im Rekurs 3 mit dem Einwand, das vereinfachte Verfahren hätte für die Korrekturvarianten nicht durchgeführt werden dürfen, Eigeninte- ressen vertreten. Jedenfalls ist unbestritten, dass die Rekurrenten 3 Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 12/30 ihre Verfahrensrechte haben wahrnehmen können. Es ist nicht ersicht- lich und wird auch nicht geltend gemacht, inwiefern sie durch die von der Vorinstanz gewählte Verfahrensart in ihrer Interessenwahrung be- einträchtigt worden wären. Der Rekurs 3 erweist sich damit in diesem Punkt als unbegründet. 4. In den Rekursen 3 und 4 wird bemängelt, die M.___ sei für die stras- senmässige Erschliessung des Baugrundstücks ungenügend, weil eine Wendemöglichkeit fehle. Autos könnten nur auf den privaten Vor- plätzen wenden, was bereits zu kleineren Unfällen geführt habe. Lie- ferwagen seien für solche Manöver zu lang und müssten rückwärts- fahrend in die N.___strasse zurücksetzen. Für die Baustellener- schliessung reiche die M.___ ohnehin bei weitem nicht. Die Rekurs- gegnerin 1 und die Vorinstanz sind demgegenüber der Ansicht, eine Erschliessungsstrasse wie die Vorl iegende brauche keinen Wende- platz. Die Baustellenerschliessung werde sicher zu Einschränkungen für die Anstösser führen, sei aber machbar. Allerdings müsse der Bau- behörde vor Baubeginn noch ein überarbeiteter Baustelleninstallati- onsplan eingereicht werden. 4.1 Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumpla- nung (SR 700; abgekürzt RPG) ist Land insbesondere dann erschlos- sen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt be- steht. Da das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält, erge- ben sich die Anforderungen an die Erschliessung im Detail aus dem kantonalen Recht ( B. HEER, St.Gallisches Bau - und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 508). Nach Art. 67 Bst. a PBG ist Land strassenmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahrten verfügt. Diese Bestimmung des PBG ist unmittelbar anwendbar und bedarf kei- ner Umsetzung im kommunalen Recht (vgl. Anhang zum Kreisschrei- ben Bst. B.I). Art. 67 Bst. a PBG entspricht jedoch inhaltlich Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG. Damit kann für die Frage der hinreichenden stras- senmässigen Erschliessung auf die Rechtsprechung zum BauG abge- stellt werden. Eine Zufahrt ist dann als hinreich end zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau - und verkehrs- technisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bie- tet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. HEER, a.a.O., Rz. 513). Weitergehende Konkretisie- rungen insbesondere hinsichtlich der Dimensionierung von Erschlies- sungsstrassen hat das st.gallische Recht nicht getroffen (VerwGE B 2012/216 vom 22. Mai 2013 Erw. 3 mit Hinweisen; BDE Nr. 63/2019 vom 17. Oktober 2019 Erw. 4.3 mit Hinweisen). 4.2 Soweit dem kantonalen Recht keine besonderen Regeln zu ent- nehmen sind, darf für die Auslegung und Anwendung von Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG bzw. Art. 67 Bst. a PBG auf den Gehalt von Art. 19 Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 13/30 Abs. 1 RPG abgestellt werden. Art. 19 Abs. 1 RPG will mit dem Erfor- dernis der ausreichenden Erschliessung vor allem polizeiwidrige Zu- stände verhindern (EJP/BRP, Erläuterungen RPG, Bern 1981, N 6 zu Art. 19). Es soll sichergestellt sein, dass keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie Versorgungs- und Entsorgungsein- richtungen feuer- und gesundheitspolizeiliche Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden ( WALDMANN/HÄNNI, Hand- kommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 12 zu Art. 19). Die Erschliessung muss stets die Verkehrssicherheit der Benützer (Fuss- gänger, Radfahrer, Motorfahrzeugfahrer, öffentliche Dienste) gewähr- leisten sowie den Anforderungen des Natur- und Heimatschutzes, des Umweltschutzes sowie weiteren wichtigen Anforderungen der Raum- planung (wie haushälterische Bodennutzung) genügen (BDE Nr. 18/2014 vom 1. April 2014 Erw. 3.1 mit Hinweisen). Was als hin- reichende Erschliessung gilt bzw. welche Anforderungen eine Zufahrt zu erfüllen hat, hängt von der beanspruchten Nutzung des Erschlies- sungsgebiets sowie von den massgeblichen Umständen des Einzel- falls ab, also in erster Linie von den örtlichen Gegebenheiten und von der Art und Zahl der Gebäude, zu denen die Zufahrt führt (BDE Nr. 63/2019 vom 17. Oktober 2019 Erw. 4.4; BGE 116 Ib 159 Erw. 6b; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 21 zu Art. 19). Zur Zufahrt gehört dabei nicht nur das Verbindun gsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Grundstück, sondern ebenso die weiterführende öffentli- che Strasse, soweit der Besucher sie zwingend als Zufahrt benützen muss ( WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 20 zu Art. 19; HEER, a.a.O., Rz. 513 mit Hinweis auf BGE 121 I 69 Erw. 3c). Die Beurteilung der im Einzelfall verlangten Erschliessung wird durch das Verhältnismässig- keitsprinzip bestimmt. Weil die Anforderungen an eine genügende Er- schliessung von den massgeblichen Umständen des Einzelfalls ab- hängen, ist k lar, dass beispielsweise Anforderungen an eine genü- gende Erschliessung in einer Wohnzone andere sind als in einer In- dustriezone. Ebenso unterscheiden sich die Anforderungen an Er- schliessungsanlagen in Berggebieten von jenen in Städten und ihren Agglomerationen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 14 zu Art. 19). 4.3 Für die Beurteilung der technischen Anforderungen einer Er- schliessungsanlage werden zwar in der Regel die Normblätter de s Schweizerischen Verbands der Strassen - und Verkehrsfachleute (VSS) beigezogen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung anerkennt die VSS-Normen in ständiger Rechtsprechung aber nicht als Ersatz für eine gesetzliche Grundlage, sondern lediglich als Hilfsmittel für die Prüfung der sich bei der Abklärung des öffentlichen Interesses stellen- den F rage, ob eine bestimmte Anlage den Anforderungen der Ver- kehrssicherheit genügt (BGE 94 I 138 Erw. 2b mit Hinweisen). Weil es sich dabei nur um Richtlinien handelt, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen standhalten muss, dürfen diese nicht schematisch und unbesehen der konkreten Verhältnisse zur Anwendung gebracht werden (vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 21 zu Art. 19 mit Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtes 1P.40/2004 vom 26. Oktober 2004). Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 14/30 4.4 Am Augenschein bestätigte sich, dass d as Baugrundstück Nr. 001 – wie die vier Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Nrn. 009, 010, 007 und 003 – ab der N.___strasse (Gemeindestrasse 1. Klasse) über die M.___, eine rund 4,5 m breite, nicht ausparzellierte Gemeindestrasse 3. Klasse erschlossen ist. Die M.___ verläuft völlig gerade und eben; sie ist als Stichstrasse (ohne Wendeplatz und Aus- weichstelle) ausgestaltet und weist bis zum östlich des Baugrund- stücks liegenden Grundstück Nr. 003 eine Länge von etwa 95 m auf. Die Strasse wirkt optisch enger als sie es tatsächlich ist. Das liegt da- ran, dass üppige Bepflanzungen auf den beidseitig angrenzenden Grundstücken teils in das Lichtraumprofil der Strasse ragen. Die M.___ findet ihre Verlängerung in östliche Richtung (über das Grund- stück Nr. 003) in Form eines Ge meindewegs 2. Klasse, den M.___weg. M.___ (Standort vor Baugrundstück Nr. 001, Blickrichtung Westen mit den par- kierten Fahrzeugen der Augenscheinteilnehmer) 4.5 Strassen werden nach Art. 8 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) nach ihrer Zweckbestimmung in verschiedene Klas- sen eingeteilt, wobei Gemeindestrassen dritter Klasse der übrigen un- tergeordneten Erschliessung sowie der Land- und Forstwirtschaft die- nen. Sie stehen dem allge meinen Motorfahrzeugverkehr nicht offen (Art. 8 Abs. 3 StrG). Gemeindestrassen dritter Klasse sind somit die niedrigste Kategorie öffentlicher Strassen und eine Auffangklasse. Alle öffentlichen Strassen, die nicht zwingend einer höheren Klasse zuzu- ordnen sind, gehören folglich zu den Gemeindestrassen dritter Klasse; sie dienen der Feinerschliessung und ihre bautechnische Ausgestal- tung wird nach ständiger Praxis des TBA auf Basis der VSS -Norm 40 045 ("Projektierung, Grundlagen: Strassentyp Erschliessungsstras- sen") beurteilt. 4.5.1 Aufgrund der Grösse und des Charakters des zu erschliessen- den Gebiets handelt es sich bei der M.___ um einen "Zufahrtsweg". Dieser (niedrigste) Erschliessungsstrassentyp dient der Erschliessung Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 15/30 von bis zu 30 Wohneinheiten; er hat bloss auf den Grundbegegnungs- fall "Personenwagen/leichtes Zweirad bei stark reduzierter Geschwin- digkeit" sowie eine durchschnittliche stündliche Verkehrsbelastung von maximal 50 Fahrzeugen ausgerichtet zu sein. Für Zufahrtswege genügt als Fahrbahn ein einziger Fahrstreifen; Zufahrtswege müssen in der Regel auch keinen Wendeplatz aufweisen. Die Länge eines Zu- fahrtswegs sollte auf etwa 40 bis 80 m begrenzt sein. Im Amtsbericht vom 9. Januar 2020 geht das TBA aufgrund des Strassencharakters und -verlaufs davon aus, dass die maximal gefahrene Geschwindigkeit auf der M.___ nur bei rund 30 km/h liege, obwohl die zulässige Höchst- geschwindigkeit 50 km/h betrage. Das TBA beurteilt im Amtsbericht die Strasse mit ihrer Breite von rund 4,5 m als mehr als ausreichend dimensioniert, moniert indessen das Fehlen eines rechtlich gesicher- ten Wendeplatzes. Abgesehen davon, dass vorliegend d ie Wende- möglichkeiten für den Baustellenverkehr unzureichend seien, benötige die Strasse aufgrund ihrer Länge von 95 m grundsätzlich eine funktio- nierende Wendeanlage. 4.5.2 In Bezug auf die fehlende Wendeanlage entspricht die M.___ gemäss Darstellung des TBA somit nicht den Empfehlungen der VSS- Norm 40 045, was zumindest als Indiz gewertet werden kann, dass die bestehende Erschliessung ungenügend ist. Zu beachten ist vorliegend aber auch, dass die Strasse heute – wie auch im Fall einer intensive- ren baulichen Ausnutzung der über sie erschlossenen fünf Grundstü- cke – lediglich wenige Wohneinheiten erschliesst und entsprechend auch kein erhebliches Verkehrsaufkommen auf der Strasse herrscht; jedenfalls liegt dieses deutlich unter den maximal 50 Fahrten pro Stunde, auf welche Zufahrtswege nach der Norm ausgerichtet sin d. Dieser Tatsache kann indessen vorliegend nicht allzu viel Gewicht bei- gemessen werden, weil sich am Augenschein auch zeigte, dass der bestehende Einmündungsbereich der M.___ in die N.___strasse ebenfalls unzureichend ausgebaut ist. Wie der Sachverständig e des TBA am Augenschein aufzeigte, sind i m Einmündungsbereich die Sichtzonen nach Norden und Süden (auf die N.___strasse) ungenü- gend. Der Einmündungsbereich der M.___ in die N.___strasse ist nicht genau rechtwinklig, sondern leicht schleppend angeordnet. Die N.___strasse weist ostseitig ein Trottoir und zudem ein erhebliches Gefälle von Süd in Richtung Nord auf. Im Einmündungsbereich der M.___ ist das Trottoir unterbrochen: Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 16/30 Einmündungsbereich der M.___ in die N.___strasse mit unterbrochenem Trottoir Nachdem also keine Trot toirüberfahrt besteht, ist für die Bemessung der Sichtzonen im Einmündungsbereich nur ein einziger Beobach- tungspunkt relevant. Dieser liegt gemäss VSS-Norm 40 273a ("Kno- ten; Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene") 3 m östlich des Fahr- bahnrands der N.___strasse in der M.___. Geht man auf der N.___strasse von einer gefahrenen Geschwindigkeit von 50 km/h aus – wie es auch der Signalisation entspricht –, berücksichtigt man das Gefälle auf der N.___strasse und den Veloverkehr, wäre ei ne freie Sichtzone Richtung Norden und Süden von jeweils 50 m bis 70 m nach den VSS-Normen erforderlich. Diese Sicht ist aufgrund der bestehen- den Bepflanzungen auf den Grundstücken Nrn. 009 und 011 nach Sü- den höchstens knapp und nach Norden überhaupt nicht gegeben. Wollte ein Autofahrer dagegen rückwärts von der M.___ in die N.___strasse einfahren, was vorliegend gerade der Fall sein kann, weil eine Wendeanlage an der M.___ fehlt, läge der Beobachtungs- punkt sogar 5 m östlich des Fahrbahnrands der N.___strasse; diesfalls wäre die nötige freie Sicht auf die N.___strasse sowohl gegen Norden als auch gegen Süden überhaupt nicht vorhanden. Der sinngemässe Einwand des Vertreters der Rekursgegnerin 1, Beobachtungspunkte müssten nicht zwingend bei 3 m ab Fahrbahnran d liegen, sondern könnten auch weiter nach vorne gelegt werden, verkennt, dass dies- falls ein einmündender Fahrzeuglenker mit der Motorhaube seines Fahrzeugs bereits auf die Vorrang geniessende Strasse hineinragte und dadurch die Verkehrssicherheit beeinträ chtigte. Gemäss VSS - Norm beträgt auf Knoten mit signalisierter oder klarer Vortrittsregelung (innerorts) die Beobachtungsdistanz daher grundsätzlich 3 m. Somit ergibt sich, dass das Fehlen des Wendeplatzes an der M.___ aufgrund der ungenügenden Sichtverhäl tnisse im Einmündungsbereich in die N.___strasse umso schwerer zu werten ist. Wenn schon keine Wen- demöglichkeit an dem Zufahrtsweg besteht, müsste wenigstens das Zurücksetzen von Fahrzeugen in die übergeordnete Strasse verkehrs- sicher möglich sein. 4.5.3 Der Einwand der Rekurrentin 1, es bestünden private Vorplätze, die zum Ausweichen genutzt werden könnten, ist unbehelflich. Priva- ten Vorplätzen fehlt es an der nötigen rechtlichen Sicherstellung, also Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 17/30 der öffentlich-rechtlichen Klassierung, um als Teil der Erschliessungs- anlage gelten zu können. Zufahrtsstrassen, die aus öffentlichen Inte- ressen einer Klassierung bedürfen, sind nach ständiger Praxis des Baudepartementes stets gesamthaft, also mit den für die hinreichende Erschliessung notwendigen Ausweichstellen und Wendemöglichkei- ten dem öffentlichen Gebrauch zu widmen (Baudepartement SG, Ju- ristische Mitteilungen 2018/IV/8 und 2016/II/2; BDE Nr. 63/2019 vom 17. Oktober 2019 Erw. 4.7.5 f.). 4.6 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die M.___ im heute bestehenden Ausba uzustand die Verkehrssicherheit der Benützer nicht sicherzustellen vermag. Ungeachtet dessen, dass die Strasse abstrakt betrachtet den Anforderungen der einschlägigen VSS - Normen nicht entspricht, ergibt auch eine Beurteilung unter Berück- sichtigung der konkreten örtlichen Verhältnisse nichts Anderes. Zwar ist der Rekursgegnerin 1 zuzustimmen, dass die M.___ heute und künftig nur wenige Wohneinheiten erschliessen und deshalb wenig Verkehr aufweisen wird. Trotzdem genügt es angesichts der in die Be- urteilung ei nzubeziehenden konkreten örtlichen Verhältnisse nicht, wenn einerseits keine rechtlich gesicherte Wendemöglichkeit besteht und anderseits völlig unzureichende Sichtverhältnisse im Einmün- dungsbereich in die übergeordnete N.___strasse vorherrschen. Eine solche Erschliessung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unge- nügend, weshalb das Baugrundstück Nr. 001 und die anderen, bereits überbauten Grundstücke an der M.___ als strassenmässig nicht hin- reichend erschlossen zu betrachten sind. Nachdem die hinreichende strassenmässige Erschliessung eines Baugrundstücks unabdingbare Voraussetzung für die Baureife im Sinn von Art. 66 Bst. a PBG und damit für die Baubewilligungserteilung ist und diese vorliegend fehlt, sind die angefochtenen Baubewilligunge n samt den Einspracheent- scheiden und die auf die Baubewilligungen abgestimmte Sichtzonen- verfügung schon allein aus diesem Grund aufzuheben. 5. Aus verfahrensökonomischen Gründen ist es indessen angezeigt, im Folgenden auf einige weitere, in den Rekurseingaben 1 bis 4 erhobene Rügen noch detaillierter einzugehen: 5.1 Der Einwand der Rekurrenten 3 und 4, die Vorinstanz habe es unzulässigerweise versäumt, die Fragen nach der Baustelleninstalla- tion und der Zahl und Lage der Handwerkerparkplätze vor der Ertei- lung d er Baubewilligung zu klären, ist unbegründet. Nach Art. 149 Abs. 1 PBG kann die Baubehörde anordnen, dass für das Bauvorha- ben untergeordnete Einzelheiten, deren Beurteilung keinen Koordina- tionsbedarf auslöst, wie technische Ausführungs- oder Gestaltungsde- tails, vor Ausführung zur Genehmigung eingereicht werden. Bezüglich der Baustelleninstallation besteht nach der Rechtsprechung kein Ko- ordinationsbedarf. Es genügt, wenn der Baustelleninstallationsplan der Baubehörde vor Baubeginn eingereicht wird; dafür reicht – wie vor- liegend – eine Auflage in der Baubewilligung völlig aus (VerwGE Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 18/30 B 2015/277 und 280 vom 28. März 2017 Erw. 7.4; BDE Nr. 30/2020 vom 21. April 2020 Erw. 4.4.2). Anderes gilt für die Frage von Handwerkerparkplätzen. Es ist zwar Auf- gabe der Baubehörde, über die Übereinstimmung eines Bauvorha- bens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und damit über die Be- willigungsfähigkeit eines Baugesuchs zu entscheiden, es ist aber nicht ihre Sache festzulegen, wo Bauhandwerk er während der Bauphase ihre Fahrzeuge abstellen können. Ist die strassenmässige Erschlies- sung eines Baugrundstücks hinreichend gegeben, ist es alleinige Auf- gabe der Bauherrschaft – und nicht eine solche des öffentlichen Rechts –, den Baustellenbetrieb so zu organisieren, dass die dem Ge- meingebrauch gewidmeten öffentlichen Strassen während der Bau- phase ihrem Zweck entsprechend frei und gefahrlos befahrbar blei- ben. 5.2 Anlässlich des Rekursaugenscheins rügte der Vertreter der Re- kurrenten 3, die geplante Tiefgarageneinfahrt sei – von der M.___ aus betrachtet – keine unterirdische Baute, weshalb sie zu Grundstück Nr. 007 den Grenzabstand einzuhalten habe. 5.2.1 Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch liegen unterirdische Bauten unter dem Terrain. Eine detaillierte Begriffsumschreibung ent- halten jedoch weder (der in diesem Verfahren nicht direkt anwend- bare) Art. 95 Abs. 1 PBG, wonach für unterirdische Gebäude oder Ge- bäudeteile keine Abstandsvorschriften bestehen, noch Art. 56 Abs. 4 BauG, wonach unterirdische Bauten bis zur Grenze gestellt werden können, wenn dadurch schutzwürdige Interessen der Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. Die Gemeinden können den Begriff der unterir- dischen Baute im Baureglement zwar näher umschreiben, sind dabei aber an den Sinn und Zweck von Art. 56 Abs. 4 BauG gebunden. Somit können auch unter dem gestalteten Terrain bzw. unter einer künstli- chen Aufschüttung liegende Bauten als unterirdisch gelten, sofern die Regelbauvorschriften der Gemeinde dies zulassen (BDE Nr. 4/2016 vom 25. Januar 2016 Erw. 3.2 mit Hinweisen); solche Bauten oder Bauteile müssen aber auf jeden Fall stets vollständig unter dem (ge- wachsenen oder gestalteten) Terrain liegen. Regelungen in kommu- nalen Baureglementen, wonach unterirdische Bauten teilweise auch über dem Terrain liegen dürfen, würden dagegen gegen kantonales Recht verstossen und wären mithin unzulässig (BDE Nr. 14/2020 vom 3. März 2020 Erw. 3.1). 5.2.2 Die Gemeinde Z.___ hat den Begriff der unterirdischen Baute in Art. 7 Abs. 6 BauR insofern näher umschrieben, als eine Baute dann als unterirdisch gilt, wenn sie sowohl unter dem gewachsenen als auch unter dem gestalteten Terrain liegt. Aus dieser Bestimmung folgt un- missverständlich, dass unterirdische Bauten immer – und zwar allsei- tig – zumindest überdeckt sein müssen, um auch tatsächlich als unter- irdisch beurteilt werden zu können. Aus dem Fassadenplan Nr. 04 (Nordwestfassade [recte: Nordostfassade], Variante A, Massstab 1:100, vom 7. Februar 2017, revidiert am 21. Dezember 2018) kann Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 19/30 folgende Ansicht des umstrittenen M ehrfamilienhauses entnommen werden: Ansicht Mehrfamilienhaus von der M.___ aus Entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin 1 ist der rund 10,5 m lange Teil der Tiefgarage, der zwischen der Westfassade des geplanten Mehrfamilienhauses und der Grenze zu Grundstück Nr. 007 liegt, nicht unterirdisch. Er liegt zum einen gemäss der Darstellung im Plan min- destens 0,5 m über dem gewachsenen Terrain und ist von der M.___ aus zudem auf der gesamten Länge frei einsehbar, a lso nicht über- deckt bzw. unter Terrain. Somit liegt offenkundig keine zulässige un- terirdische Baute bzw. kein zulässiger unterirdischer Bauteil im Sinn von Art. 7 Abs. 6 BauR vor. Folglich wird der ord entliche Grenzab- stand von 4 m zu Grundstück Nr. 007 durch das umstrittene Bauvor- haben, das nur einen Abstand von 2,42 m einhält, verletzt. 5.3 Der Vertreter der Rekurrenten 3 wendet weiter ein, gemäss der neu publizierten Rechtsprechung des Baudepartementes sei das vor- liegend geplante Attikageschoss nicht zulässig, weil es nicht genü- gend von der Fassade des Mehrfamilienhauses im Obergeschoss zu- rückspringe. Demgegenüber ist der Vertreter der Rekursgegnerin 1 der Ansicht, die Balkone im Obergeschoss lägen innerhalb der Gebäu- defassade, weshalb das Attikageschoss korrekt platziert sei. 5.3.1 Nach Art. 7 Abs. 3 BauR gelten Geschosse, die auf der Gebäu- delängsseite von der maximalen Gebäudehöhe aus gemessen unter einem Winkel von 45 ° von der Fassade zurückliegen, als Dach ge- schosse (max. Umhüllung). Der Fassadenplan Nr. 04 (Südwestfassade [recte: Nordwestfassade], Variante A, Massstab 1:100, vom 7. Februar 2017, revidiert am 21. Dezember 2018) zeigt folgende Ansicht des umstrittenen Mehrfa- milienhauses: "unterirdische" Tiefga- rage mit -einfahrt Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 20/30 Nordwestfassade 5.3.2 Art. 7 Abs. 3 BauR stellt für die Berechnung des 45° -Winkels ausdrücklich auf die Längsfassaden ab. Vorbauten nach Art. 7 Abs. 10 BauR, sind – wie ihr Name schon sagt – der eigentlichen Gebäudefas- sade vorgebaut. Entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin 1 kann aus dem Umstand, dass die über den offenen Sitzplätzen im Erdgeschoss angeordneten beiden Balkone im Obergeschoss abgestützt sind und diese Stützen – wie über ihnen auch die Brüstungen des Attikage- schosses – massiv und in derselben Materialisierung wie die restliche Fassade ausgeführt werden , nicht der Schluss gezogen werden, dadurch lägen die beiden Balkone bereits innerhalb der Gebäudefas- sade. Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem ge- wöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regel- fall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkon- brüstungen, -geländer oder einfache, nicht the rmisch relevante Bal- konverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 5.4). Das bedeutet, dass vorlie- gend Teile des Attikageschosses nicht unter einem Winkel von 45° von der südwestlichen Längsfassade, zurückversetzt sind. Damit liegt aber kein Dach-, sondern ein Vollgeschoss vor, wodurch zudem die zuläs- sige Vollgeschosszahl in der W2a überschritten ist. 5.4 Die Rekurrenten 3 und 4 rügen weiter, die zulässige Ausnüt- zungsziffer werde bei der Variante A überschritten. Der Ausnützungs- bonus nach Art. 8 Fussnote 1 BauR für Variante A sei zu Unrecht ge- währt worden. Wenn es das BauG nicht mehr gebe, könne auch die Fussnote von Art. 8 BauR nicht mehr gelten. 5.4.1 Art. 8 BauR legt ausschliesslich für die Bauz onenarten W1, W2a, W2b, W3, WG2 und WG3 eine höchstzulässige Ausnützungszif- fer fest. Gemäss Fussnote 1 zur Überschrift "Ausnützungsziffer max." Balkon im Obergeschoss Attikageschoss Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 21/30 kann für jede behindertengerechte Wohnung gemäss Art. 55bis BauG eine Mehrausnützung von 10 m2 anrechenbarer Geschossfläche, ge- samthaft jedoch maximal 10 % der zonengemässen Ausnützung, ge- währt werden. Unter den Verfahrensbeteiligten ist – nachdem das BauG inzwischen durch das PBG ersetzt worden ist – umstritten, ob es sich bei dieser Fussnote um eine indirekte (mittelbare) oder um eine statisch-direkte bzw. dynamisch-direkte Verweisung handelt. 5.4.2 Wird in einem Gesetz nicht auf ein bestimm tes Normenwerk, sondern im Sinn einer Generalklausel auf einen "Standard" (z. B. "Re- geln der Tech nik") oder auf bestimmte Normen werke verwiesen, die aber nur beispielhaft als Ausdruck des Standards erwähnt werden, handelt es sich um eine indirekte (mittelbare) Verweisung. Wird aber ausdrücklich auf ein bestimmtes Normenwerk verwiesen, handelt es sich um eine direkte (unmittelbare) Verweisung. Eine statisch-direkte Verweisung liegt wiederum dann vor, wenn das Verweisungsobjekt eine bestehende Regelung ist, die in einer ganz bestimmten Form An- wendung finden soll. Das verweisende Organ kennt den Inhalt der Norm, auf die verwiesen wird, und dieser verändert sich nicht ohne Zustimmung des für die Verweisung zuständigen Organs. Dynamisch- direkt ist dagegen die Verweisung, wenn Normen nicht in einer be- stimmten, sondern in der jeweils geltenden Fassung als anwendbar erklärt werden. Das bedeutet, dass si ch die Norm, auf die verwiesen wird, ohne Zutun des verweisenden Organs ändern kann. Ob eine sta- tisch-direkte oder dynamisch -direkte Verweisung vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.2 mit Hinweisen). 5.4.3 Fussnote 1 zu Art. 8 BauR verweist ausdrücklich auf "jede be- hindertengerechte Wohnung gemäss Art. 55bis BauG". Aus dem Wort- laut der Bestimmung ergibt sich somit zweifelsfrei, dass damit statisch- direkt auf Art. 55bis BauG verwiesen wird. Keine Rolle spielt, dass das BauG inzwischen nicht mehr in Kraft ist, da die fragliche Bestimmung durch den statischen Verweis zu kommunalem Recht wurde (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.2). Und dieses wiederum findet auf Baugesuche solange Anwendung, bis der neue, ans PBG ange- passte Rahmennutzungsplan der Gemeinde revidiert und in Kraft ge- setzt ist (vgl. oben Erw. 2). 5.4.4 Der Vertreter der Rekurrenten 3 zieht weiter den Schluss, weil sich die Fussnote zu Art. 8 BauR auf Art. 55bis BauG beziehe und diese Bestimmung nur für Mehrfamilienhäuser ab sechs Wohnungen gelte, könne sie auf das vorliegende Bauvorhaben, das nur fünf Wohnungen aufweise, von vornherein nicht angewendet werden. Dieser Auffas- sung kann nicht gefolgt werden. Der statisch -direkte Verweis auf Art. 55bis BauG ist rein materieller Natur. Das bedeutet, dass der Aus- nützungsbonus für sämtliche behindertengerecht gestalteten Woh- nungen gewährt werden darf, wenn diese den baulichen Anforde run- gen von Art. 55bis Abs. 1 und 2 BauG gerecht werden. Ansonsten hätte es auch keinen Sinn gemacht, diesen Bonus auch für die W1, W2a Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 22/30 und W2b vorzusehen, weil in diesen Zonen wahrscheinlich selten Mehrfamilienhäuser mit sechs und mehr Wohnungen erstellt werden. 5.5 Die Rekurrenten 4 rügen, das grossvolumige Bauvorhaben sei völlig quartierfremd und wirke dadurch verunstaltend. 5.5.1 Das Verunstaltungsverbot ist in Art. 99 PBG geregelt und vorlie- gend unmittelbar anwendbar (vgl. oben Erw. 2 ). Inhaltlich deckt sich der neue Art. 99 PBG im Wesentlichen mit Art. 93 BauG. Nach Art. 99 Abs. 1 PBG sind Bauten und Anlagen untersagt, die das Orts - oder Landschaftsbild verunstalten. Das kantonale Recht regelt die Frage der Ästhetik von Bauten und Anlagen, insbesondere den Beg riff der Verunstaltung, abschliessend. Von einer Verunstaltung im Sinn von Art. 99 Abs. 1 PBG kann nach ständiger Lehre und Rechtsprechung zu Art. 93 Abs. 1 BauG nur gesprochen werden, wenn etwas offen- sichtlich Unschönes geschaffen wird. Eine Verunstaltung darf nicht leichthin angenommen werden. Verunstaltung bedeutet eine schwer- wiegende Verletzung ästhetischer Werte. Gleichbedeutend ist die Be- zeichnung schwere, grobe oder erhebliche Beeinträchtigung. Diese Voraussetzungen sind dann nicht erfüllt, wenn eine Baute oder Anlage von einem ästhetisch ansprechbaren Durchschnittsbürger zwar nicht als schön empfunden wird, diese aber keine positiv unschöne und är- gerliche Wirkung ausübt. Ein Bau oder eine Anlage muss sich – um als verunstaltend zu gelten – als qualifiziert unschön bezeichnen las- sen (GVP 1998 Nr. 81; B. ZUMSTEIN, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, Diss. St.Gallen 2001, S. 131). Eine Verunstaltung ist deshalb nur gegeben, wenn eine er- heblich ungünstige Wirkung auf das Landschafts- und Ortsbild vorliegt (BGE 97 I 642). Ein wesentlicher Gesichtspunkt bei der Prüfung der Einfügung einer Massnahme in das Orts - und Landschaftsbild ist die Stärke des Gegensatzes zwischen dem zu beurteilenden Objekt und der Umgebung (M. ZINGG, Naturschutz und Heimatschutz, insbeson- dere nach st.gallischem Recht, Diss. Zürich 1975, S. 89). Ein Bauvor- haben ist daher in ästhetischer Hinsicht nicht für sich allein zu beurtei- len, sondern es muss in Beziehung zu seiner Umwelt gesetzt und in Bezug a uf die Gesamtwirkung beurteilt werden ( ZUMSTEIN, a.a.O., S. 105 und 109 f.). Nur ein Gegensatz zum Bestehenden, der erheb- lich stört, gilt demnach gemäss der Rechtsprechung als Verunstaltung (Urteil des Bundesgerichtes 1C_346/2007 vom 16. Mai 2008 Erw. 3.3.1; BDE Nr. 13/2020 vom 24. Februar 2020 Erw. 2 mit Hinwei- sen). 5.5.2 Die Baubewilligungsbehörde darf sich somit bei der Überprü- fung eines Baugesuchs nicht auf ihr eigenes subjektives Empfinden verlassen. Sie darf aber auch nicht auf das Denken und Fühlen einzel- ner Personen von besonderer ästhetischer Empfindlichkeit und Ge- schmacksrichtung abstellen. Die Baubewilligungsbehörde hat sich vielmehr die Frage zu stellen, ob nach der allgemeinen Auffassung ästhetisch ansprechbarer Menschen etwas offensichtlich Unschön es geschaffen werden soll. Wird ein Bauvorhaben von ästhetisch an- sprechbaren Durchschnittsbürgern zwar als unschön, nicht aber als Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 23/30 hässlich oder ärgerlich bezeichnet, liegt keine Verunstaltung vor. Mit anderen Worten bedeutet die Tatsache, dass ein Bauvorh aben nicht zur Verschönerung der Umgebung beiträgt, für sich allein noch keinen Verstoss gegen das Verunstaltungsverbot. Der Augenschein ma chte deutlich, dass der umstrittene grosse Baukörper wegen seiner be- trächtlichen baulichen Ausmasse die bebaute Umgeb ung und das Quartier dominieren wird. Allein wegen des grossen Volumens , der andersartigen Dachgestaltung und der vom Mehrfamilienhaus ausge- henden dominanten Wirkung kann ein solches Bauwerk jedoch nicht bereits als hässlich oder qualifiziert unschön bezeichnet werden. Zwar trifft zu, dass es sich nicht in die bauliche Umgebung einfügt. Das muss es jedoch nach dem oben Gesagten aber auch nicht, sondern es ge- nügt, dass es nicht erheblich stört. Diesbezüglich ist zu berücksichti- gen, dass das umstrittene Projekt in einer W2a zu liegen kommt, in der gemäss geltendem Baureglement der Gemeinde so grosse Baukörper eben zulässig sind. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz erst vor zehn Jahren eine Ortsplanungsrevision durchgeführt und die Regelbauvor- schriften im Baureglement vom 25. Januar 2010 in Bezug auf die W2a gegenüber dem Baureglement des Jahres 1995 unverändert belassen hatte. Somit können heute in der W2a (bei unverändertem Grenzab- stand) nach wie vor zweigeschossige Bauten mit 7,5 m Gebäude- und 10,5 m Firsthöhe bei einer Gebäudelänge von 30 m und einer Ausnüt- zungsziffer von 0,45 erstellt werden (vgl. dazu BDE Nr. 9/2018 vom 15. Januar 2018 Erw. 3.5). Dass so grosse Baukörper in einem Einfa- milienhausquartier nicht ortstypisch sind und einen starken Kontrast bilden, ist offensichtlich, aber eben Folge der geltenden Regelbauvor- schriften. Nachdem die Bürgerschaft im Rahmen der letzten Ortspla- nungsrevision von zusätzlichen baubeschränkenden Regelungen ab- gesehen hatte, ist sie bis zur nächsten Anpassung der Ortspla nung darauf zu behaften, und sind Bauvorhaben wie das vorliegend zu be- urteilende eben zu akzeptieren; sie können nicht auf dem Umweg über die Verunstaltung verhindert werden (BDE Nr. 13/2020 vom 24. Feb- ruar 2020 Erw. 2.2). 5.6 Die Rekurrenten 3 wenden ein, der Niveaupunkt liege tiefer als angenommen. Die Grundstücke Nrn. 003 und 001 seien ursprünglich vereint gewesen seien. Es sei davon auszugehen, dass bei der Erstel- lung des Wohnhauses auf Grundstück Nr. 003 auch Terrainanhebun- gen im Bereich der Grenze des heutigen Grundstücks Nr. 001 stattge- funden hätten. Die G.___ sei bei der Berechnung des Niveaupunkts indessen davon ausgegangen, dass das Terrain entlang der heutigen Grenze das gewachsene darstelle. Zudem sei auch die M.___, deren heutiges Niveau ebenfalls als ursprüngliches angesehen und der Be- rechnung des Niveaupunkts zugrunde gelegt worden sei, nicht auf dem gewachsenen Terrain erstellt, sondern beim Bau um rund 40 cm angehoben worden. Auch die Rekurrenten 4 rügen, der Niveaupunkt sei nicht ausreichend überprüft worden; hierfür hätte mittels Georadar das ursprüngliche Terrain eruiert werden müssen. Demgegenüber hält der Vertreter der Rekursgegnerin 1 dafür, der Niveaupunkt sei korrekt bestimmt worden. Das dagegen von den Rekurrenten 3 und 4 Vorge- brachte seien lediglich unbewiesene Behauptungen. Die Vorinstanz Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 24/30 wiederum bringt vor, sie habe die G.___ mit der Ermittlung des ur- sprünglich gewachsenen Terrains und der Überprüfung des Niveau- punkts beauftragt. Dieser Bericht sei in jeder Hinsicht nachvollziehbar und schlüssig. Als Folge seien der Niveaupunkt tiefer gesetzt und die Gebäude- und Firsthöhe reduziert worden. 5.6.1 Gemäss Art. 60 Abs. 1 BauG bezeichnet die Gebäudehöhe den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassadenmitte. Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 2 BauG). Als solcher ist gemäss ständiger kantonaler Rechtsprechung das Gelände zu verstehen, wie es durch die Erdfaltung und infolge natürlicher Erosion und grossflächigen Hangrutschungen oder ähnli- chen Naturereignissen ohne vorgängige künstliche Eingriffe des Men- schen vorgefunden wird. Dabei ist von den Umst änden im Einzelfall auszugehen, wobei in erster Linie – sofern nachvollziehbar – auf das letzte bekannte gewachsene Terrain abzustellen ist, dies unabhängig einer bestimmten oder starren Frist . Das nachträglich gestaltete Ter- rain ist demgegenüber und ausnahmsweise dort als massgeblich zu betrachten, wo das gewachsene nicht mehr feststellbar oder wo es in nicht missbräuchlicher Weise zu einer grossfl ächigen Veränderung über mehrere Nachbargrundstücke gekommen ist und die Anpassun- gen durch einzelne Grundeigentümer nicht rückgängig gemacht wer- den können (was beispielsweise im Zusammenhang mit einem Stras- senprojekt der Fall sein kann). Bei kleinräumigen Geländeanpassun- gen sind Ausnahmen denkbar, wenn die Veränderungen in Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des Grundeigentümers bzw. sei- nes Rechtsvorgängers liegen und wenn diese nicht wiederhergestellt werden können, ohne dass stossende Ergebnisse resultieren würden (vgl. GVP 2012 Nr. 22; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 1999/I/7 und 2008/III/4 ; BDE Nr. 5/2019 vom 7. Februar 2019 Erw. 6.1.2). 5.6.2 Der Niveaupunkt als Referenzpunkt zur Ermittlung der Gebäu- dehöhe wird stets vom Schwerpunkt j enes Teils des Gebäudevolu- mens bestimmt, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Verän- derungen am Gebäudevolumen unter - oder oberhalb dieser Schnitt- ebene haben keinen Einfluss auf die Festlegung des Niveaupunkts und damit auf die Gebäudehöhe (GVP 2008 Nr . 102). Aus dem Prüf- bericht der G.___ vom 17. November 2018 ergibt sich, dass diese die horizontale Lage des vom Architekten angegebenen Niveaupunkts als richtig angenommen und nicht weiter überprüft hat, weil es sich bei dem Mehrfamilienhaus um eine recht eckige Baute handle und der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses deshalb im Kreuzungspunkt der beiden Diagonalen liege. Diese Annahme ist unzutreffend. Sie ver- kennt, dass vorliegend in erster Linie das Untergeschoss des geplan- ten Mehrfamilienhauses jenes Volumen bildet, welches den gewach- senen Boden durchschneidet. Folglich hätte vor allem dieses Volumen für die Ermittlung des Niveaupunkts herangezogen werden müssen, nicht aber – oder zumindest nur in untergeordnetem Mass – der Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 25/30 Grundriss der Hauptbaute. In den eingereichten Vorakten finden sich keine Pläne, in denen die exakte horizontale Lage des Niveaupunkts eingetragen wäre. Aus der Beschreibung im Prüfbericht der G.___ und dem Schnitt A-A im Plan Nr. 03 (Grundrisse/Schnitte, Variante A, Mas- sstab 1:100, vom 7. Februar 2017, revidiert am 21. Dezember 2018) ergibt sich hingegen, dass der Niveaupunkt vorliegend im Bereich des Treppenhauses der Hauptbaute, auf einer Höhe von 453,80 m ü.M. angenommen wurde. Damit läge der Niveaupunkt also im Schwer- punkt der Haupt baute, ohne dass die viel grössere flächenmässige Ausdehnung des Untergeschosses für seine Bestimmung mit einbe- zogen worden wäre. Die horizontale Lage des Niveaupunkts ist unter diesen Umständen ganz offensichtlich nicht korrekt bestimmt worden. 5.6.3 In Bezug auf die vertikale Lage des Niveaupunkts hat die G.___ – basierend auf eigenen Geländeaufnahmen – eine Interpolation vor- genommen, die auf die Höhenlage von 19 Messpunkten entlang der Grenzen von Grundstück Nr. 001 und auf die Höhenlage der Er- schliessungsstrasse M.___ abstellt, und den Niveaupunkt auf diese Weise bei 453,80 m ü.M. berechnet. Die Vorinstanz hat diese Berech- nung als plausibel übernommen. Zwar ist es in Fällen wie dem vorlie- gend zu beurteilenden – mangels Planunterlagen – regelmässig nicht möglich, den früheren Verlauf des gewachsenen Terrains exakt zu be- stimmen. Der nach erfolgter Überbauung bestehende Bodenverlauf in- nerhalb des Grundrisses einer bestehenden Baute und auch in deren unmittelbarer Umgebung kann jedenfalls regelmässig nicht mehr als gewachsener Boden im Sinn von Art. 60 BauG betrachtet werden. Deshalb wird in solchen Fällen das Gelände innerhalb der Baute und im Bereich der gestalteten Umgebung beispielsweise mittels Interpo- lation fiktiv rekonstruiert. Dafür müssen mehr oder weniger genaue An- nahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes ge- troffen und dafür auf verschiedene Messpunkte abgestellt werden. Es kann deshalb wohl nicht eine einzig richtige, sondern bloss eine Band- breite zulässiger Interpolationen geben (vgl. dazu auch das Urteil des Bundesgerichtes 1C_540/2019 vom 9. Juli 2020 Erw. 2.2). Bei der Überprüfung der Richtigkeit eines Niveaupunkts im Rechtsmittelver- fahren legt sich die Rekursinstanz deshalb regelmässig eine gewisse Zurückhaltung auf. Erscheint die Bestimmung eines Niveaupunkts mit- tels Interpolation aufgrund einer Gesamtbetrachtung nachvollziehbar und plausibel, hat es damit regelmässig sein Bewenden. Im vorliegen- den Fall hat die Vorinstanz die Bestimmung des Niveaupunkts jedoch als schlüssig betrachtet, ohne auf die Argumente der Einsprecher, das Gelände entlang der heutigen Grenze von Grundstück Nr. 001 zu Grundstück Nr. 003 sei bereits vor Jahrzehnten aufgeschüttet und die M.___ sei auf einer Aufschüttung von rund 40 cm erstellt worden, ein- zugehen. Träfen die Einwände der Einsprecher zu, basierte die Inter- polation auf unrichtigen Messpunktannahmen; folglich wäre auch das Ergebnis der Interpolation unzutreffend. Es wäre unter diesen Umstän- den Aufgabe der Baubewilligungsbehörde gewesen, sich mit den Ein- wänden der Einsprecher auseinanderzusetzen und zu prüfen, ob sich die Messpunkte der G.___ tatsächlich auf aufgeschüttetem Terrain be- finden. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 26/30 5.6.4 Insgesamt ergibt sich somit, dass die horizontale Lage des Ni- veaupunkts des umstrittenen Bauvor habens falsch angenommen wurde; die Abklärungen betreffend seine vertikale Lage erweisen sich zudem als mangelhaft. 5.7 Die Rekurrentin 1 und die Rekurrenten 2 wenden sich im Weite- ren gegen den Erlass der Sichtzonen im Bereich der geplanten Tief- garagenausfahrt. Während die Rekurrentin 1 die Auffassung vertritt, die Anordnung von Sichtzonen auf den Grundstücken Nrn. 001 und 007 sei aufgrund der örtlichen Verhältnisse zum Zweck der Verkehrs- sicherheit gar nicht notwendig, sind die Rekurrenten 2 in erster Linie der Ansicht, die Tiefgaragenausfahrt gehöre soweit Richtung Osten verschoben, dass allein das Baugrundstück der Rekurrentin 1 von al- lenfalls erforderlichen Sichtzonen betroffen würde. 5.7.1 Die Verfügung von Sichtzonen auf Drittgrundstücken zur Ge- währleistung der Verkehrssicherheit ist grundsätzlich notwendig und zulässig, wenn ein öffentliches Interesse an der Erschliessung be- steht. Dabei gilt, dass auch eine bloss private Erschliessung (Grund- stückszufahrt) nicht nur privaten Interessen, sondern auch dem öffent- lichen Interesse dient, die in der Bauzone gelegenen Grundstücke zo- nenkonform zu nutzen bzw. zu überbauen. Der mit der Sichtzone ver- bundene Eigentumseingriff in die anstossenden Nachbargrundstücke darf dabei allerdings nicht gravierend sein und er muss sich stets als zumutbar erweisen. Im Rahmen der vorzunehmenden Verhältnismäs- sigkeitsprüfung ist regelmässig auch zu beurteilen, ob die geplante Ein- und Ausfahrt nicht auch so erstellt werden kann, dass die Sicht- zonen ganz auf dem Grundstück der Bauherrschaft zu liegen kommen. Nur wenn die vorgesehene Erschliessungsvariante im Ergebnis die einzig sinnvolle Lösung für die Ersc hliessung eines Baugrundstücks ist, rechtfertigt es sich, dafür Nachbargrundstücke mit Sichtzonen zu belegen (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/IV/4). 5.7.2 Aus den Vorakten ergibt sich nicht, dass jemals geprüft worden wäre, die Tiefgaragenzufahrt auf dem Baugrundstück Nr. 001 anders zu platzieren. Die Vorinstanz ging in Anbetracht des zu beurteilenden Baugesuchs vielmehr von einem feststehenden Sachverhalt aus und ordnete, weil die Baugesuche eine Tiefga ragenausfahrt mit einem Grenzabstand von lediglich 2,42 m zu Grundstück Nr. 007 vorsahen, für das Nachbargrundstück sowie für das Baugrundstück die aus Ver- kehrssicherheitsgründen frei zu haltenden Sichtzonen an. Dieses Vor- gehen entspricht nun aber in keine r Weise dem oben vorgegebenen Ablauf der Verhältnismässigkeitsprüfung. Nachdem es somit unterlas- sen wurde zu prüfen, ob die private Grundstückzufahrt ab der M.___ lagemässig nicht auch anders– namentlich weiter östlich innerhalb des Baugrundstücks Nr. 001 – angeordnet werden könnte, erweist sich die Anordnung von Sichtzonen für die Grundstücke Nrn. 001 und 007 von vornherein als unzulässig. Im Übrigen ist es aufgrund der Tatsache, dass das Gelände im fraglichen Bereich völlig eben ist und die Er- schliessungsstrasse M.___ ganz geradlinig auf einer Länge von rund Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 27/30 38 m entlang der Nordgrenze über das Baugrundstück verläuft, auch nicht nachvollziehbar, warum die umstrittene Tiefgaragenausfahrt nur gerade 2,42 m neben Grundstück Nr. 007 platziert werden müsste. Die Anordnung der Sichtzonen für die Grundstücke Nrn. 001 und 007 ist unter diesen Umständen unverhältnismässig, weshalb neben den Baubewilligungen auch der diesbezügliche Beschluss der Vorinstanz vom 18. September 2019 aufzuheben ist. 6. 6.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass das geplante Mehrfamilien- haus mit Tiefgarage auf Grundstück Nr. 001 nicht baureglementskon- form ist. Abgesehen davon, dass das Baugrundstück nicht über eine hinreichende strassenmässige Erschliessung verfügt und der Niveau- punkt falsch festgelegt wurde, verletzt das Bauvorhaben auch die bau- reglementarischen Bestimmungen über den Grenzabstand und die Si- tuierung des Attikageschosses. Zudem sieht es eine Tiefgaragenaus- fahrt vor, die den Erlass einer Sichtzone auf dem westlich angrenzen- den Grundstück Nr. 007 nötig machen würde. Die aus d ieser Sicht- zone resultierende Eigentumsbeschränkung für Grundstück Nr. 007 ist unverhältnismässig, weil die Tiefgarage aufgrund der örtlichen Ver- hältnisse vermutlich auch anders platziert werden könnte und zwar so, dass das Nachbargrundstück nicht oder kaum von einer Sichtzone be- troffen würde. Die Rekurse 1 bis 4 erweisen sich deshalb insgesamt als begründet und sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Die angefochtenen Baubewilligungen für die Varianten A und B und die Einspracheentscheide der Baukommission Z.___ vom 11. September 2019 sind daher aufzuheben. Gleichzeitig ist auch die Sichtzonenver- fügung der Baukommission Z.___ vom 18. September 2019 für die Grundstücke Nrn. 001 und 007 aufzuheben. 6.2 Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die weitere – von den Rekurrenten 4 verlangte – immissionsrechtliche Prüfung des Bauvorhabens nach Art. 684 ZGB (vgl. dazu VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 Erw. 2.2.4; BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2 020 Erw. 7.3). Ebenfalls offen bleiben kann, ob die geplanten Wohnungen behindertengerecht gestaltet sind. 7. 7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes unter- scheiden sich Bauprozesse, an denen Bauherr und Baueinsprecher mit einem direkten Interesse am Prozessausgang teilnehmen, grund- sätzlich nicht von den Verfahren vor Zivilgerichten. Die Prozesskosten werden deshalb in diesen Fällen jeweils in der Regel nicht dem Ge- meinwesen, sondern den beteiligten Privaten auferlegt (VerwGE vom 16. November 1998 i.S. E.D.). Die Höhe der Entscheidgebühr in Re- kursverfahren richtet sich nach Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5) und beträgt zwischen Fr. 200.– und Fr. 5'000.–. In ausserordentlichen Fällen können die Ge- bühren bis auf das Doppelte des Höchstansatzes festgesetzt werden. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 28/30 Dies insbesondere für besonders schwierige und umfang reiche Ge- schäfte (Art. 12 Abs. 1 Ziff. 1 der Verwaltungsgebührenverordnung [sGS 821.1] i.V.m. Art. 5 der Verordnung über die Bearbeitung von Rekursverfahren vor den Departementen [sGS 951.11]). Vorliegend waren insgesamt vier Rekurse zu behandeln. Die Entscheidgebühr be- trägt für die Rekursverfahren 1 und 2 je Fr. 1'000.– und für die Rekurs- verfahren 3 und 4 je Fr. 2'000.–, insgesamt also Fr. 6'000.–. Dem Aus- gang der Verfahren entsprechend, rechtfertigt es sich, der Rekurren- tin 1, welche als Baugesuchstellerin nicht nur die Baubewilligungsver- fahren verursacht, sondern durch die vorgesehene Platzierung der Tiefgaragenausfahrt an der Grenze zu Grundstück Nr. 007 auch den Erlass der Sichtzonenverfügung notwendig gemacht hat, die Ent- scheidgebühren für die Rekurse 1 bis 4 vollständig zu überbinden. 7.2 Der im Verfahren Nr. 19-7754 von der Rekurrentin 1 am 1. No- vember 201 9 für den Rekur s 1 geleiste te Kostenvorschu ss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 7.3 Die in den Verfahren Nrn. 19-7755 und 19-7757 von den Rekur- renten 2 und 4 jeweils am 11. Oktober 2019 für die Rekurse 2 und 4 geleisteten Kostenvorschüsse von je Fr. 1'800.– sind zurück zu erstat- ten. 7.4 Der im Verfahren Nr. 19-7756 vom Vertreter der Rekurrenten 3 am 22. Oktober 2019 für den Rekur s 3 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurück zu erstatten. 8. Die Rekurrenten 1 bis 4 sowie die Rekursgegner 1 und 2 stellen Be- gehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 8.2 Die Rekurrentin 1 obsiegt zwar mit ihre m Hauptantrag in Re- kurs 1 sowie als Rekursgegnerin im Rekurs 2. Nachdem sie allerdings als Verursacherin der Rekursverfahren zu betrachten ist und in der Hauptsache sowie als Rekursgegnerin in den Verfahren 3 und 4 un- terliegt, hat sie keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi- gung. Ihre Begehren sind deshalb abzuweisen. 8.3 Die Rekurrenten 2, 3 und 4 obsiegen mit ihren Anträgen. Da die Verfahren in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bo- ten, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht für sie Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 29/30 Weil keine Kostennoten vorliegen, sind die ausseramtlichen Entschä- digungen in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Ho- norarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO ) ermessensweise fol- gendermassen festzulegen: 8.3.1 Die Rekurrenten 2 und 4 sind für die Verfahre n Nrn. 19-7755 und 19-7757 und als obsiegende Rekursgegner 2 für das Verfahren Nr. 19-7754 mit insgesamt Fr. 5'500. – zu entschädigen; die ausser- amtliche Entschädigung ist von der Rekurrentin 1 zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzuzurechnen. 8.3.2 Die Rekurrenten 3 sind für das Verfahren Nr. 19-7756 mit insge- samt Fr. 3'250.– zu entschädigen; die ausseramtliche Entschädigung ist von der Rekurrentin 1 zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzuzurechnen. Entscheid 1. a) Der Rekurs 1 (Verfahren Nr. 19-7754) der A.___, Y.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Die Rekurse 2 und 4 (Verfahren Nrn. 19-7755 und 19-7757) von B.___, Z.___, werden im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. c) Der Rekurs 3 (Verfahren Nr. 19-7756) von C.___, D.___, E.___ sowie F.___, alle Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. d) Die beiden Baubewilligungen für die Varianten A und B und die Einspracheentscheide der Baukommission Z.___ vom 11. September 2019 werden aufgehoben. e) Die Sichtzonenverfügung der Baukommiss ion Z.___ vom 18. September 2019 für die Grundstücke Nrn. 001 und 007 wird auf- gehoben. 2. a) Die A.___ bezahlt eine En tscheidgebühr von insgesamt Fr. 6'000.–. b) Der am 1. November 201 9 von der A.___ im Verfahren Nr. 19-7754 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird ange- rechnet. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 77/2020), Seite 30/30 c) Die am 1 1. Oktober 201 9 von B.___ in den Verfahren Nrn. 19-7755 und 19-7757 geleisteten Kostenvorschüsse von je Fr. 1'800.– werden zurückerstattet. d) Der am 22. Oktober 2019 vom Vertreter der Rekurrenten 3 im Verfahren Nr . 19-7756 geleistete Kostenvorschu ss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Die Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten werden abgewiesen. b) Die Begehren von B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in den Verfahren Nrn. 19-7754, 19-7755 und 19-7757 werden gutge- heissen. Die A.___ entschädigt B.___ ausseramtlich für alle Verfahren zusammen mit insgesamt Fr. 5'500.–. c) Das Begehren von C.___, D.___, E.___ sowie F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten im Verfahren Nr. 19-7756 wird gutgeheis- sen. Die A.___ entschädigt C.___, D.___, E.___ sowie F.___ ausser- amtlich mit insgesamt Fr. 3'250.–. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin