- 1 - _____________ A/11/2000-TPE du 29 août 2000 dans la cause DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT contre COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS et X. Y. INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS S.A. représentée par Me Laurent Strawson, avocat et Monsieur et Madame P. et E. F. représentés par Mme C. F., mandataire et Monsieur et Madame G. et P. M.-M. représentés par Me Bruno Mégevand, avocat - 2 - _____________ A/11/2000-TPE EN FAIT 1. Monsieur P. et Madame E. F. (ci-après : les époux F.) sont locataires, depuis de très nombreuses années, d'un appartement sis rue des ... 5, à Genève. Il est composé d'un grand hall donnant accès à un vestiaire (3,5 m2 de surface environ), un séjour, une salle à manger, une cuisine, un W-C, une salle de bains, deux chambres à coucher et un réduit (environ 5,5 m2, avec une fenêtre donnant sur la cage d'escaliers de l'immeuble). X. Y. Investissements Immobiliers S.A. (ci-après : X.) est propriétaire de ce bâtiment, constitué en propriété par étages. La vente d'un des logements a été autorisée en 1994. 2. Au mois d'août 1998, Me Jean-Louis Ducret, notaire, a sollicité du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le département) une autorisation d'aliéner l'appartement du troisième étage, loué par les époux F.. Le département a indiqué que la vente n'était pas soumise à autorisation, dès lors que ce logement comportait plus de six pièces habitables. Le 27 octobre 1998, X. a vendu à Monsieur G. M. et à Madame P. M.-M. (ci-après : les époux M.-M.) l'appartement en question. Les locataires en ont été informés par courrier de la régie ... S.A. (ci-après : la régie), qui gère leur immeuble. 3. a. Les 1er février et 25 mars 1999, les époux F. ont demandé au département de constater que l'appartement qu'ils louaient comportait six pièces. La vente devait donc être assujettie à la loi sur les démolitions, trans- formations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). b. Le département a maintenu sa position, par courrier du 15 avril 1999, indiquant les voies de recours. 4. Les époux F., représentés par leur belle-fille, Madame C. F., titulaire du brevet de clerc, ont saisi la commission de recours en matière de constructions (ci- après : la commission) le 4 mai 1999. La régie avait indiqué elle-même que l'appartement était constitué de six pièces; l'appartement du 4ème étage avait été modifié, et l'administration s'était fondée, par erreur, - 3 - sur les plans de ce logement. Dès lors, la vente était soumise à la LDTR. Après avoir entendu les parties en comparution personnelle, la commission a admis le recours : le bail à loyer de 1972, le cahier de répartition des locaux, la lettre de résiliation du bail ainsi qu'une expertise réa- lisée à la demande de l'office des poursuites et faillites et produite par les époux F. indiquaient que leur logement comprenait bien six pièces, d'une surface totale de 188 m2 environ. Il était incompréhensible que le département ait considéré qu'il comportait plus de six pièces. Le recours était donc fondé. 5. Le département a saisi le Tribunal administratif d'un recours. Il était douteux que les époux F. aient qualité pour agir, dès lors que la seule question à tran- cher était de savoir si l'aliénation de l'appartement était ou non soumise à la LDTR. Tant l'appartement du troisième que celui du qua- trième étage avaient plus de six pièces habitables. La seule différence entre les deux logements était l'exis- tence, dans l'appartement supérieur, d'une cloison dans le hall. Les dimensions de ce dernier (22,3 m2), de même que celles du logement étaient importantes. Le hall devait de toute évidence être considéré comme une demi-pièce au moins. Le département avait déjà indiqué, en 1994, que l'appartement du quatrième étage comportait six pièces et demie. 6. Les époux F. se sont opposés au recours. Ils occupaient cet appartement depuis 1956 et les documents qu'ils avaient pu voir au cours de ces années mention- naient toujours l'existence de six pièces. Le hall ne disposait pas de fenêtre. Soumise à la LDTR, il n'était pas certain que la vente aurait été autorisée, puisque cet appartement n'a- vait jamais été cédé de manière individualisée depuis la soumission au régime de la propriété par étages. Cette vente ayant entraîné une résiliation du bail, ils avaient un intérêt direct à la procédure. 7. a. Appelés en cause, tant X. que les époux M.-M. ont conclu à l'admission du recours. Lorsqu'ils avaient saisi la commission, les époux F. avaient conclu à l'annulation de l'acte de vente de - 4 - l'appartement. Or, ils n'avaient pas obtenu gain de cause sur ce point. Dès lors, et quelle que soit l'issue de la procédure, ledit acte de vente - qui avait été conclu de bonne foi, au vu des indications données par le départe- ment - ne pourrait être remis en cause. Les époux F. n'avaient aucun intérêt à la pro- cédure, dont l'issue ne modifierait en rien la résiliation du bail. b. De leur côté, les époux M.-M. ont aussi conclu à l'admission du recours. Celui formé par les époux F. devant la commission aurait dû être déclaré irrecevable pour défaut de qualité pour agir, notamment parce que l'issue de la procédure administrative ne pouvait influer sur la validité du contrat signé. En tout état, la décision du département du 23 septembre 1998, constatant que l'appartement n'était pas soumis à la LDTR, était en- trée en force et elle avait déployé ses effets. Subsidiairement, le hall devait être considéré comme une demi-pièce. 8. Le 24 mai 2000, le juge délégué à l'instruction de l'affaire a procédé à un transport sur place au cours du- quel il a constaté que onze portes donnaient sur le hall et que l'immeuble était dépourvu de chauffage central, les époux F. ayant installé un chauffage à gaz dans leur appartement. 9. A la demande du tribunal, l'office cantonal du lo- gement (ci-après OCL), dépendant du département, a procédé aux mesures de l'appartement. Au sens de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), ce dernier devait être considéré comme un six pièces et demie, soit deux pièces d'espace communautaire, quatre chambres et une chambrette de moins de 9 m2, comptant pour une demi-pièce. 10. Les parties ont été invitées à se déterminer au sujet de ce document. a. M. et Mme F. ont indiqué être étonnés de ce co- nstat, puisque les directives du département précisaient que la surface d'une demi-pièce devait être supérieure à 6 m2 et que les surfaces de rangement n'étaient pas comptées comme pièces habitables. b. De son côté, X. a indiqué que le réduit, qui com- portait une fenêtre donnant sur l'escalier, constituait - 5 - une véritable pièce, puisqu'il avait une surface de 5,52 m2. EN DROIT 1. a. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). b. Selon l'article 9 alinéa 1 LPA, les parties, lors- qu'elles n'agissent pas personnellement, peuvent se faire représenter par un conjoint, un ascendant ou un des- cendant majeur, respectivement par un avocat ou par un autre mandataire professionnellement qualifié pour la cause dont il s'agit. Mme F., en sa qualité de belle-fille des re- courants, n'est pas une descendante de ces derniers. De plus, la jurisprudence a déjà admis que les clercs d'avo- cats et agents d'affaires ne pouvaient être considérés comme professionnellement qualifiés pour agir dans le domaine des constructions (ATF G. du 3 mars 1999). Toutefois, selon la jurisprudence précitée, le fait que la commission de recours ait admis Mme F. en qualité de mandataire de ses beaux-parents lui permettait de considérer de bonne foi que sa qualité de mandataire professionnellement qualifiée était reconnue. Dans la mesure où les époux F. ne sont pas recourants, mais intimés dans la procédure pendante devant le Tribunal administratif, il apparaît inutile de leur accorder un délai pour qu'ils signent en personne le recours ou qu'ils nomment un mandataire professionnellement qualifié ou un avocat. 2. a. Selon l'article 25 chiffre 3 LDTR, dans sa teneur en vigueur avant le 16 octobre 1999, les appartements de plus de six pièces n'étaient pas dans une catégorie où sévissait la pénurie et échappaient au contrôle institué par le chapitre 7 de ladite loi. Depuis le 16 octobre 1999, cette limite a été portée à sept pièces. En l'espèce, il n'est pas contesté que la limite de plus de six pièces soit applicable, les faits pertinents s'étant déroulés sous l'empire de l'ancien droit. - 6 - Ni la LDTR, ni son règlement d'application, ne donnent d'indications sur la manière de compter les pièces. b. La législation genevoise comporte toutefois des indications très précises en la matière. En effet, l'article 1er du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RLGL - I 4 15.04) définit d'une manière très précise la méthode à utiliser pour déterminer le nombre de pièces d'un logement. Interpellé par le tribunal, l'office social du logement, compétent pour appliquer ledit règlement, a conclu que l'appartement des époux F. disposait de six pièces et demie, la chambrette de moins de 9 m2 comptant pour une demi-pièce. Cette appréciation ne peut toutefois pas être suivie. En effet, de jurisprudence constante, les locaux ne disposant pas de fenêtre donnant sur l'extérieur ne peuvent être considérés comme habitables et ne comptent pas comme pièces, cas échéant comme demi-pièces, au regard des dispositions de la LGL (cf. art. 47 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Ce fait est confirmé par le rapport d'expertise dressé en son temps à la demande de l'office des poursuites et faillites, par le cahier de répartition des locaux réalisé lors de la mise - 7 - en propriété par étages, ou encore par le courrier adressé par la police des constructions à la conservatrice adjointe du Registre foncier, le 21 juillet 1997. Dès lors, le recours sera rejeté. 3. Au vu de l'issue du recours, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge d'X. Y. Investissements Immobiliers et des époux G. et P. M.-M., pris conjointement et solidairement. Aucune indemnité ne sera versée aux époux F., qui n'y ont pas conclu. PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 4 janvier 2000 par le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 19 novembre 1999; au fond : le rejette; met à la charge d'X. Y. In- vestissements Immobiliers et des époux G. et P. M.-M., pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'000.-; dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité; communique le présent arrêt au dé- partement de l'aménagement, de l'équipement et du loge- ment, à la commission cantonale de recours en matière de constructions, à Madame C. F., mandataire des époux F., ainsi qu'à Me Laurent Strawson et à Me Bruno Mégevand, avocats des autres intimés. Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges, juges. Au nom du Tribunal administratif : - 8 - la secrétaire-juriste : le vice-président : E. Boillat Ph. Thélin - 9 - Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. Genève, le la greffière : Mme J. Stefanini