<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=45339" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=45340" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">80.95.00078</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Alessandro Soldini, presidente, <br/> Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli vicecancelliere</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sul ricorso del 28 aprile 1995</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di: IMVI (IMVI 6/95)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>presentato da:</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ __________,</span></b><span> __________ __________ -__________, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>1.</b> Con atto pubblico del 21 aprile 1994, __________ __________ alienava a __________ __________ la PPP n. __________ situata nel Comune di __________, al prezzo di fr. 278'000.-. Il successivo 3 giugno, pertanto, l' Ufficio dei registri di Lugano emetteva la tassazione IMVI, nella quale deduceva dal valore dell'alienazione solo il prezzo di acquisto (fr. 161'200.-) aumentato del 5% (fr. 8'060.-) e fr. 3'250.- a titolo di migliorie. Ne risultava quindi un imponibile di fr. 105'490.-, corrispondente ad un'imposta di fr. 24'009.-. In seguito ad un reclamo del venditore, lo stesso Ufficio dei registri modificava la tassazione con decisione del 29 luglio 1994, ammettendo ulteriori deduzioni per fr. 74'005.-, sicché l'imposta a carico dell'alienante si riduceva a fr. 6'561.-.</p> <p class="R1"> Il venditore impugnava la suddetta decisione su reclamo con ricorso alla Divisione delle contribuzioni (DC), chiedendo l'ulteriore deduzione di fr. 28'000.-, corrispondenti ad una parte del prezzo da lui restituita al compratore, per non avere eseguito lavori di rinnovo pattuiti. L'autorità amministrativa respingeva il ricorso, con decisione dell'8 agosto 1994, osservando che il rogito di compravendita sottoscritto dalle parti non menzionava alcun obbligo del venditore di effettuare opere di rinnovo, ma precisava anzi che "l'acquirente ha ispezionato il fondo e acquista lo stesso nel suo stato attuale".</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ torna a postulare la deduzione di fr. 28'000.-, corrispondenti a lavori che egli stesso si era impegnato ad effettuare al momento della stipulazione del contratto, ma che poi si era assunto lo stesso acquirente, in seguito a restituzione dell'importo di fr. 28'000.-. Sottolinea che in occasione di tre precedenti alienazioni da lui effettuate l' Ufficio dei registri gli ha sempre riconosciuto la deduzione per i lavori di rinnovo effettuati dai compratori.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Nelle sue osservazioni del ,17 maggio 1995, la DC propone la reiezione del gravame.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> 3.1.</p> <p class="R1"> Dall'imponibile sono dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno aumentato il valore del fondo alienato (cfr. art. 9 cpv. 1 LIMVI).</p> <p class="R1"> Si tratta di una norma che trova riscontro in molte altre leggi cantonali riguardanti i tributi reali (<i>Objektsteuern</i>), mediante la quale il legislatore cantonale ha circoscritto le deduzioni unicamente alle spese che incrementano in modo durevole il valore dell'immobile, ad esclusione di ogni altra spesa (cfr. <b>ASA</b> 33 p. 174; <b>ASA</b> 37 p. 395 ss.; <b>ASA</b> 41 p. 326 ss.; inoltre <b>Rochat</b>, L'imposition de la plus-value immobilière en Suisse, Losanna, 1953, p. 87; <b>Frey</b>, Die Steuerlast auf dem Grundbesitz, S. Gallo, 1959, p. 186).</p> <p class="R1"> Non è invece ammessa la deduzione delle spese di manutenzione, che sono invece prese in considerazione nel quadro della legge tributaria.</p> <p class="R1"> La LT prevede infatti la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT).</p> <p class="R1"> Analogamente la legge federale ammette la deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di fondi e fabbricati durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett.<i> e</i> DIFD).</p> <p class="R1"> Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. <b>CDT</b> n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; <b>Bottoli</b>, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; <b>Känzig</b>, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; <b>CDT</b> n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A. D.R., in <i>RTT</i> 1983 p. 106).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.</p> <p class="R1"> Il maggior valore che viene imposto è quello realizzato in un ben preciso lasso di tempo, che si estende, in genere, dal momento dell'acquisto a quello della vendita del fondo da parte del contribuente. I costi deducibili ai fini della determinazione dell'imponibile sono dunque quelli sostenuti nel periodo della durata del possesso (<b>Guhl</b>, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; <b>Reimann/Zuppinger/ Schärrer</b>, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 275; <b>AA.VV.</b>, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 754; <b>Rumo</b>, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 228).</p> <p class="R1"> La documentazione delle spese di costruzione e miglioria deve essere chiesta e documentata contemporaneamente alla richiesta di mutazione (art. 3 cpv. 1 RIMVI). È infatti dovere del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile le deduzioni che intende far valere (<b>CDT</b> n. 398 del 6 ottobre 1986 in re P.S.). La Camera di diritto tributario deve infatti avere la possibilità di verificare non soltanto se le opere vantate rivestano carattere di miglioria, ma anche l'effettivo dispendio e il titolo oneroso della prestazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.3.</p> <p class="R1"> Dalle considerazioni che precedono discende chiaramente che, nella fattispecie, non può entrare in considerazione in nessun caso la deduzione dell'importo di fr. 28'000.-, corrispondente alla parte del prezzo rimborsata dal compratore al venditore, a titolo di spesa di miglioria. L'imposizione del maggior valore immobiliare, così come quella degli utili immobiliari, si fonda infatti sul principio delle "<i>situazioni comparabili</i>". Valore di investimento e valore di alienazione devono cioè riferirsi allo stesso immobile, dal punto di vista delle dimensioni e del contenuto (<b>Guhl</b>, op. cit., p. 256; <b>Reimann/Zuppinger/Schärrer</b>, op. cit., p. 201; <b>Ochsner</b>, op. cit., p. 72; <b>Locher</b>, op. cit., p. 66; <b>Mettler</b>, op. cit., p. 153; <b>AA.VV.</b>, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, cit., p. 734 s.; <b>Rumo</b>, p. 185: gli autori parlano, a tale proposito, di <i>principio di congruenza</i>). Il prezzo di acquisto pagato per un certo immobile può dunque essere contrapposto al prezzo ottenuto con l'alienazione dello stesso fondo, solo se il complesso di cose e diritti di cui è costituito il fondo non ha subito alcuna modificazione durante il possesso, se cioè il complesso esistente al momento della vendita è <i>congruente</i> con quello esistente al momento dell'acquisto. Ora, nessuno potrebbe pretendere di dedurre dal valore di alienazione un importo corrispondente a spese che fino al momento della vendita non sono neppure state effettuate, poiché il principio di congruenza impone di tener conto dei costi di investimento che hanno aumentato il valore del fondo durante il possesso; ma se si deducessero spese per lavori effettuati dopo la vendita dell'immobile, si otterrebbe un imponibile inferiore a quello effettivo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> L'unica questione che può ancora essere affrontata è pertanto se l'importo in questione non debba essere dedotto dal valore di alienazione, considerandolo quale corrispettivo per una prestazione promessa dal venditore al compratore e arbitrariamente compresa nel prezzo convenuto. Ci si chiede cioè se il prezzo rogato non sia effettivamente di soli fr. 250'000.- e se pertanto nell'importo di fr. 278'000.- non sia compreso il corrispettivo per non meglio precisati lavori di rinnovo promessi dal venditore. Se così fosse, tale somma dovrebbe infatti essere separata dal prezzo. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.1.</p> <p class="R1"> Il tributo sul maggior valore immobiliare è una c.d. <i>imposta reale</i>, il cui oggetto è costituito dal profitto obiettivo conseguito con l'alienazione, senza riguardo alla capacità contributiva dell'alienante: ai fini dell'imposizione, la persona del beneficiario o i motivi che hanno portato all'operazione sono per principio irrilevanti (<b>DTF</b> 99 Ia 709 consid. 3b; <b>Blumenstein/Locher</b>, System des Steuerrechts, 4. ediz., Zurigo 1992, p. 130; <b>Locher</b>, Das Objekt des bernischen Grundstückgewinnsteuer, p. 47; <b>Guhl</b>, op.cit., p. 68 e 270/71). </p> <p class="R1"> Ne consegue che l'autorità di tassazione, di regola, non deve tener conto delle circostanze particolari del singolo caso se le premesse legali per l'imposizione sono adempiute (cfr. <b>STF</b> del 18 settembre 1984 in re P.G. e altri, pubblicata in <i>Rep</i>. 1985 p. 269 ss.). Da tali presupposti discende il principio della c.d. <i>gesonderte Gewinnermittlung</i>, per il quale cioè la base per l'accertamento dell'utile è rappresentata dal solo immobile alienato (<b>Reimann/Zuppinger/Schärrer</b>, op cit., p. 205; <b>AA.VV.</b>, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, cit., p. 699 e 736; <b>CDT</b> n. 247 del 27 ottobre 1993 in re F.A.). </p> <p class="R1"> Il principio in questione, che impone di procedere all’accertamento separato dell’utile, fa sì che, al momento di determinare l’utile immobiliare, debbano essere separati quei valori non immobiliari che potrebbero essere stati trasferiti unitamente al fondo (<b>Guhl</b>, op. cit., p. 68; <b>Ochsner</b>, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 75; <b>AA.VV.</b>, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, cit., p. 734). Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, progetti di costruzione, <i>Goodwill</i>, ma anche prestazioni che l’alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> Come ha peraltro opportunamente rilevato la DC, nell'impugnata decisione, il contratto di compravendita stipulato il 21 aprile 1994 non contiene alcun elemento dal quale sia possibile evincere che insieme all'immobile siano stati trasferiti dei valori non immobiliari, quali potrebbero essere le prestazioni che il venditore si sarebbe impegnato ad eseguire dopo la compravendita stessa. Al contrario, il rogito precisa che "<i>i beni sono venduti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano</i>" ed aggiunge persino la precisazione secondo cui "<i>l'acquirente ha ispezionato il fondo e acquista lo stesso nel suo attuale stato</i>". È indubbio allora che la volontà delle parti consegnata nell'atto pubblico in questione fosse quella di trasferire al prezzo di fr. 278'000.- il solo immobile oggetto del contratto. Se vi è stata una separata pattuizione avente ad oggetto lo svolgimento, successivo alla firma della compravendita, di ulteriori opere di miglioria, è allora evidente che essa è stata del tutto indipendente dalla compravendita medesima. Si tenga presente inoltre che i pubblici documenti, secondo l'art. 9 CCS, fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto; la presunzione dell'esattezza del prezzo ha effetti anche ai fini della determinazione del maggior valore imponibile (cfr. <b>Guhl</b>, op. cit., p. 166; <b>Reimann/Zuppinger/Schärrer</b>, op. cit., p. 227; <b>Richner/Frei/Weber/Brütsch</b>, Zürcher Steuergesetz - Kurkommentar, Zurigo 1994, p. 786). Né l'inesattezza del contenuto dell'atto pubblico è stata in alcun modo provata dal ricorrente. Quest'ultimo si è invece limitato a produrre una "<i>ricevuta</i>" firmata dall'acquirente in data 10 giugno 1994, con la quale quest'ultimo dichiara di "<i>ricevere di ritorno dal signor __________ __________ l'importo di fr. 28'000.- inerente ai parziali lavori di riattazione dell'appartamento PPP n. __________ a __________ -__________, di cui mi occupo personalmente</i>". Richiesto dalla Camera di fornire maggiori informazioni e prove in merito ai lavori in questione, __________ __________ si è limitato a comunicare, con scritto del 5 luglio 1995, che essi sono stati sospesi e non ancora ultimati, ma ha aggiunto che non appena saranno completati provvederà ad inoltrare i documenti richiesti. </p> <p class="R1"> In tal modo, le asserzioni del ricorrente sono suffragate esclusivamente da una dichiarazione unilaterale del compratore. Se quest'ultima fosse sufficiente a contrastare l'efficacia probatoria dell'atto pubblico, è chiaro che si aprirebbe la porta ad ogni genere di abuso: ogni acquirente potrebbe sottoscrivere, dopo la stipulazione del contratto, una semplice dichiarazione con cui afferma che nel prezzo rogato era compresa qualche prestazione del venditore od anche il semplice trasferimento di un bene mobile. Il venditore potrebbe così agevolmente beneficiare di una riduzione dell'imponibile e quindi dell'imposta.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.3.</p> <p class="R1"> Si vuole ancora sottolineare come il problema sollevato dal ricorso in esame non dipenda dal fatto che l'acquirente ha restituito all'alienante parte del prezzo di vendita dell'immobile. In effetti, l'eventuale aggiunta al prezzo di vendita di un importo corrispondente a spese di rinnovo da effettuarsi in seguito alla vendita avrebbe comunque fatto sorgere la necessità di separare tale corrispettivo dal prezzo stesso dell'immobile. Non si possono d'altronde tacere le perplessità che solleva l'atteggiamento del ricorrente, che rivela all'autorità fiscale che il prezzo rogato non corrisponderebbe a quello effettivamente pattuito. Si ribadisce infatti che in nessun modo è possibile dedurre dal contenuto del contratto di compravendita immobiliare che il prezzo contenga anche il corrispettivo per altre prestazioni, né si può presumere che sia il notaio ad avere così redatto l'atto pubblico, pur conoscendo l'effettiva volontà delle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> Quanto, infine, all'affermazione del ricorrente di aver beneficiato della deduzione degli importi rimborsati dagli acquirenti, in altri tre casi analoghi a quello in esame, basti rilevare che l'identità delle fattispecie, per quanto concerne in particolar modo la prova del tenore dell'accordo intervenuto fra le parti contraenti, non è minimamente stata offerta dal ricorrente, il quale si limita ad un generico riferimento a tre tassazioni emesse dallo stesso Ufficio dei registri nel mese di ottobre del 1992. Si osservi, d'altronde, che se anche fosse stata offerta la prova in questione, la soluzione del caso in esame non sarebbe stata diversa.</p> <p class="R1"> Qualora l'autorità amministrativa si discosti, in singoli casi, dalle norme giuridiche applicabili, infatti, l'amministrato svantaggiato non può invocare il principio di legalità, poiché a lui è stata applicata proprio la legge; d'altronde, non può neppure contestare l'atto che ha favorito il terzo, se non altro per ragioni pratiche (non li conosce tutti, se sono numerosi) ma anche per ragioni di procedura (le decisioni che avvantaggiano i terzi sono cresciute in giudicato oppure manca la legittimazione ad impugnarle). Il contrasto fra legalità e parità di trattamento è risolto nel senso che <i>non vi è parità nell'illegalità</i>, cioè il terzo svantaggiato non deve potersi giovare di vantaggi illegali accordati ad altri, altrimenti l'autorità potrebbe, di propria iniziativa, svincolarsi dall'obbligo di applicare la legge ed il giudice sarebbe tenuto a confermare tale prassi in nome dell'art. 4 CF (<b>DTF</b> 90 I 159; <b>Moor</b>, Droit administratif, vol. I, II ediz., Berna 1994, p. 314; <b>Knapp</b>, Grundlagen des Verwaltungsrechts, vol. I, IV ediz., Basilea 1992, p. 105 s.; <b>Müller J.P.</b>, Die Grundrechte der schweizerischen Bundesverfassung, Berna 1991, p. 224).</p> <p class="R1"> Solo eccezionalmente, qualora si possa concludere che la legge rimarrebbe applicata soltanto nel caso di specie, sicché la regola condurrebbe a tollerare una pratica illegale contemporaneamente ad un'applicazione non omogenea, allora giurisprudenza e dottrina consentono di prevalersi del principio della parità di trattamento nell'illegalità, se sono adempiute determinate condizioni sulle quali non è il caso di diffondersi in questa sede (v. comunque <b>DTF</b> 108 Ia 214; <b>Knapp</b>, op. cit., p. 106; inoltre <b>ASA</b> 54 p. 82 ss.; <b>Rivier</b>, Droit fiscal suisse, p. 301 s.; in particolare <b>Auer</b>, L'égalité dans l'illégalité, in <i>ZBl</i> 79 p. 281 ss., num. 28/37 alle pp. 294-298; <b>CDT</b> n. 80.95.00006 del 31 maggio 1995 in re R.K.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 500.-</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 50.-</p> <p class="R1"> per un totale di fr. 550.-</p> <p class="R1"> sono a carico del ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> 3. Intimazione alle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario</span></p> <p class="MsoNormal"><span>del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il Presidente: Il Segretario:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>