<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00077</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215089&amp;W10_KEY=4467102&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00077</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.04.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.02.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gestaltungsplan<br/><br/>[Teilrevision der Bau- und Zonenordnung: Keine Wohnnutzung im Eingangsgeschoss in einer Raumtiefe in der Zentrumszone; Gestaltungsplan: Bauliche Erleichterungen in einem Baubereich bei einer Mindestgrundstücksfläche]<br/><br/>Die strittige Ziffer der revidierten BZO hat nicht den Charakter eines Erlasses; sie regelt â zusammen mit dem angefochtenen Gestaltungsplan â lediglich die kartografisch dargestellte Zentrumszone und davon auch nur einen bestimmten Bereich mit einer begrenzten Zahl von Grundstücken (E. 1). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 2.1). Bezüglich der neuen Baubereichsgrenze sind die gesetzliche Grundlage und das öffentliche Interesse an der damit bezweckten harmonischeren bzw. ästhetischeren Umgebungsgestaltung klar gegeben. Die Baubereichsgrenze erscheint sodann für die Erreichung der entsprechenden Zielsetzung als erforderlich und geeignet. Ebenso überwiegt das öffentliche Interesse gegenüber dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin (E. 4.2). Es liegt im Ermessen der Gemeinde, im Zentrumsgebiet Verdichtungen anzustreben, was konsequenterweise nur bei der Bebauung grösserer Grundstücksflächen auf städtebaulich ansprechende Weise realisierbar ist. Wenn die Beschwerdegegnerin dies von der Überbauung einer Mindestgrundstücksfläche abhängig macht, so liegt dies in ihrem Planungsermessen (E. 4.3). Der Ausschluss der Wohnnutzung in einer Raumtiefe im Erdgeschoss ist zur Steigerung der Attraktivität der Zentrumszone geeignet und erforderlich; er begünstigt die Niederlassung von Geschäften und Dienstleistungsbetrieben, was zweifellos zu einer Aufwertung bzw. Belebung des Gebiets beiträgt. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit ist verhältnismässig gering bzw. zumutbar (E. 5.3). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICHSLINIE">BAUBEREICHSLINIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVOLUMEN">BAUVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAUMTIEFE">RAUMTIEFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILREVISION">TEILREVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERDICHTUNG">VERDICHTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 49a Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=26198" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00077</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. April 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, <br/> vertreten durch den Gemeinderat, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Gemeindeversammlung C beschloss am 24. September 2012 einerseits die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (revBZO) und andererseits die Festsetzung des Ãffentlichen Gestaltungsplans Zentrum. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich erfolgte am 5. Oktober 2012. Ziff. 3.4.3 revBZO bestimmt, dass in der Zentrumszone lÃ¤ngs der E- und der F-Strasse im Eingangsgeschoss in einer Raumtiefe keine Wohnnutzung zulÃ¤ssig sei. In Ziff. 5 der Bestimmungen zum Gestaltungsplan (GPV) wurden unter anderem fÃ¼r den Baubereich F bei mindestens eine GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 3'000 m<sup>2</sup> umfassenden Ãberbauungen bauliche Erleichterungen gewÃ¤hrt. GemÃ¤ss Situationsplan zum Gestaltungsplan soll an der Ecke F-/G-Strasse der Baubereich zurÃ¼ckversetzt werden.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A, EigentÃ¼merin des im Gestaltungsplanperimeter, Baubereich F, Ecke G-/F-Strasse liegenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, erhob am 2. November 2012 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich, 4. Abteilung, Rekurs gegen die beiden BeschlÃ¼sse. Sie beantragte, die im Situationsplan zum Gestaltungsplan fÃ¼r den Baubereich F an der Ecke F-/G-Strasse festgesetzte Baubereichsgrenze sei auf die bestehende Baulinie zu setzen bzw. eventuell unter Einladung an die Vorinstanz, sie auf die bestehende Baulinie zu setzen, aufzuheben. Weiter sei Ziff. 3.4.3 der revBZO (teilweises Verbot der Wohnnutzung im Eingangsgeschoss) aufzuheben, soweit sie die GrundstÃ¼cke entlang der F-Strasse, eventuell soweit sie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 betreffe. Das in Ziff. 5 GPV zur GewÃ¤hrung von (Verdichtungs-)Erleichterungen festgesetzte MindestflÃ¤chenmass von 3'000 m<sup>2</sup> sei fÃ¼r den Baubereich F aufzuheben, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. Das Baurekursgericht erÃ¶ffnete zwei Verfahren, nÃ¤mlich 02 betreffend die Festsetzung des Gestaltungsplans und 03 betreffend die revBZO. Am 19. Dezember 2013 vereinigte es die beiden Verfahren und wies die Rekurse ab. Die Verfahrenskosten wurden A auferlegt, und es wurden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 3. Februar 2014 reichte A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. Dezember 2013 ein. Sie beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids sowie der GemeindeversammlungsbeschlÃ¼sse in Wiederholung der vor Baurekursgericht gestellten AntrÃ¤ge. Die Gemeinde C beantragte am 25. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht hatte mit Vernehmlassung vom 14. Februar 2014 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde beantragt. Am 10. MÃ¤rz 2014 ging eine Stellungnahme von A zur Beschwerdeantwort vom 25. Februar 2014 ein. Die Gemeinde C verzichtete am 21. MÃ¤rz 2014 auf eine weitere Stellungnahme.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 2. Mai 2014 wurde die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich eingeladen, die zur Diskussion stehenden umstrittenen Ziffern des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans in C sowie der Bauordnung C im Sinn des damals in Kraft stehenden § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu genehmigen bzw. die Genehmigung beim Regierungsrat einzuholen. Mit VerfÃ¼gungen vom 10. Juli 2014 wurden die infrage stehenden Ziffern des Gestaltungsplans und der revBZO von der Baudirektion genehmigt.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig (JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19b N. 79). Die strittige Ziff. 3.4.3 revBZO hat sodann nicht den Charakter eines Erlasses, worÃ¼ber in FÃ¼nferbesetzung gemÃ¤ss § 38a Abs. 1 VRG zu befinden wÃ¤re, regelt sie doch â zusammen mit dem angefochtenen Gestaltungsplan â lediglich die kartografisch dargestellte Zentrumszone und davon auch nur den Bereich lÃ¤ngs der E- und F-Strasse mit einer begrenzten Zahl von GrundstÃ¼cken (vgl. VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 1 mit Hinweis auf Bosshart/Bertschi, § 19 N. 38). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss §§ 06 lit. c und 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 77). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (Donatsch, § 50 N. 39, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die besondere Nutzungsanordnung gemÃ¤ss Ziff. 3.4.3 revBZO bzw. die strittigen Bestimmungen des Gestaltungsplans, welcher gemÃ¤ss § 83 PBG Teil der Nutzungsplanung ist, sind als Eingriff in die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit nur zulÃ¤ssig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, durch ein Ã¶ffentliches Interesse oder den Schutz der Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sind (Art. 36 der Bundesverfassung vom 18. April 1999).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz weist darauf hin, der Gestaltungsplan bezwecke die StÃ¤rkung des Zentrumsbereichs mittels attraktiver Nutzungen, FÃ¶rderung von ZentrumsÃ¼berbauungen mit effizienter Erschliessung sowie einer hohen AufenthaltsqualitÃ¤t im Ã¶ffentlichen Aussenraum. Die strittige BaugebietsabkrÃ¶pfung im Einlenkerbereich der G-Strasse in die F-Strasse und gegenÃ¼ber der Ein-/Ausfahrt in die Unterniveaugarage "Bahnhof" diene dem Bestreben, eine Art Platz zu bilden bzw. die bereits bestehende Platzbildung noch zu akzentuieren. Das Erreichen dieser Zielsetzung wÃ¼rde bei einem Bauen auf bestehender Baulinie verhindert oder zumindest stark infrage gestellt. Ohne relevante Bedeutung sei der Einwand, wonach das im Kreuzungsbereich situierte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 (mit zurÃ¼ckversetzter Baulinie) bereits in der Wohn- und Gewerbezone liege. Die geringfÃ¼gige AbkrÃ¶pfung beinhalte lediglich ein Bauverbot von rund 5 m<sup>2</sup> und lasse weiterhin eine BlockrandÃ¼berbauung auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin zu. Insbesondere kÃ¶nne sie die gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssige Baumasse weiterhin vollumfÃ¤nglich konsumieren. </p> <p class="Erwgung2">Auch mache der Einbezug einer MindestflÃ¤che von 3'000 m<sup>2</sup> fÃ¼r die Beanspruchung der Bauerleichterungen angesichts der eher kleinen GrundstÃ¼cksflÃ¤chen im Baubereich F durchaus Sinn. Eine Verdichtung sei nur bei einer parzellenÃ¼bergreifenden Ãberbauung mit einer gestalterisch qualitÃ¤tsvollen LÃ¶sung sinnvoll, wÃ¤hrend sich die Realisierung turmartiger bzw. "aufgestÃ¤ngelter" GebÃ¤ude stÃ¤dtebaulich Ã¤usserst nachteilig auswirkte. </p> <p class="Erwgung2">Aber auch Ziff. 3.4.3 revBZO, welche im fraglichen Gebiet entlang der F-Strasse in nur einer Raumtiefe des Eingangsgeschosses die Wohnnutzung erlaube, diene dem Ã¶ffentlichen Interesse im dargelegten Sinn und tangiere die Eigentumsfreiheit der BeschwerdefÃ¼hrerin gering, zumal ihr WohngebÃ¤ude zufolge der Bestandesgarantie davon in keiner Weise betroffen sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in Bezug auf den Gestaltungsplan eine unzutreffende Feststellung des Sachverhalts seitens der Vorinstanz, WillkÃ¼r, die fehlende Geeignetheit und eine unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige EigentumsbeschrÃ¤nkung geltend. So treffe es nicht zu, dass die nunmehr mit einem Bauverbot belegte FlÃ¤che lediglich 5 m<sup>2</sup> ausmache, vielmehr betrage die FlÃ¤che 12,6 m<sup>2</sup>. Sodann wÃ¼rde die neue Begrenzungslinie auch nicht ansatzweise einen Platz schaffen, handle es sich doch bei der Ecke F-/G-Strasse schlicht um eine StrasseneinmÃ¼ndung. Ein Platz werde sich auch deshalb nicht ergeben, weil sich in nordwestlicher Richtung lÃ¤ngs der F-Strasse mit grÃ¶sserem Baulinienabstand Vorgartenland bis zum Trottoir erstrecke, was zweifellos selbst nach einer NeuÃ¼berbauung keine Ãnderung erfahren werde, zumal jene GrundstÃ¼cke in der Wohn- und Gewerbezone lÃ¤gen. Dies sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl von Bedeutung. Auch sÃ¼dlich der F-Strasse seien trotz des grÃ¼nen PlÃ¤tzchens aufgrund der Formen, Volumetrie und Ausrichtungen der bestehenden und projektierten GebÃ¤ude sowie der Gleisanlagen keine platzbildenden VerhÃ¤ltnisse vorhanden. Der Platz und die entsprechenden benachbarten GrundstÃ¼cke seien ausserhalb des Planungsperimeters, weshalb der Gestaltungsplan mit der Baubereichsbegrenzung schon grundsÃ¤tzlich nicht geeignet sei, das Planungsziel zu erreichen. Schliesslich sei die BeschrÃ¤nkung ihrer Gestaltungsfreiheit im Gegensatz zum Platzgewinn ungleich einschneidender. Die Ãffentlichkeit sei auf die AbkrÃ¶pfung, wodurch auch nur eine minimale Angleichung an die Baulinie der gegenÃ¼berliegenden Ecke der G-Strasse geschaffen werde, nicht angewiesen, weshalb es auch deswegen an der erforderlichen Geeignetheit der planerischen Anordnung fehle. </p> <p class="Urteilstext">Die fÃ¼r die Umsetzung der privilegierenden Verdichtungsbestimmungen erforderliche MindestflÃ¤che von 3'000 m<sup>2</sup> gemÃ¤ss Ziff. 5 GPV im 5'050 m<sup>2</sup> grossen Bereich F sei widersinnig und stehe bei entsprechender Realisierung bezÃ¼glich der anderen HÃ¤lfte des Gevierts einer mit dem Gestaltungsplan beabsichtigten Blockrandbebauung entgegen. Auf diesbezÃ¼gliche weitere RÃ¼gen sei die Vorinstanz in Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs nicht eingegangen, was heilbar sei. So werde sich die zum Verkauf stehende 630 m<sup>2</sup> grosse Liegenschaft Kat.-Nr. 05 im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich F mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht mit anderen Liegenschaften zu einer 3'000 m<sup>2</sup> grossen FlÃ¤che verbinden lassen, weshalb ein allfÃ¤lliger Neubau ein Einzelbau mit geringerer GebÃ¤udehÃ¶he und ohne AusschÃ¶pfung der VerdichtungsmÃ¶glichkeiten sein werde, dies in der topografisch tiefer gelegenen unteren HÃ¤lfte des Gevierts. Die beabsichtigte Vermeidung "aufgestÃ¤ngelter GebÃ¤ude" werde somit gerade nicht verhindert. Dies sei ein weiteres Indiz dafÃ¼r, dass die planerische Festlegung nicht zu Ende gedacht sei und keine Realisierungschance habe.</p> <p class="Erwgung2">Hinsichtlich der in Ziff. 3.4.3 revBZO vorgeschriebenen Erdgeschossnutzung habe die Vorinstanz die Geeignetheit ebenfalls nicht geprÃ¼ft. So finde die Anordnung keine Fortsetzung in der G-Strasse. NÃ¶rdlich entlang der F-Strasse sei die bahnseitige Bebauung so unwirtlich, wie man sich nur denken kÃ¶nne. Eine BÃ¼ronutzung wÃ¼rde auch nichts zur Belebung des Zentrums beitragen, was ohnehin nur marktbestimmt erreicht werden kÃ¶nne. Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin sei ihr GrundstÃ¼ck gerade fÃ¼r die Wohnnutzung attraktiv.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Beschwerdegegnerin fÃ¼hrt aus, die AbkrÃ¶pfung des Baubereichs bzw. die leichte ZurÃ¼cksetzung gegenÃ¼ber der Baulinie im fraglichen Bereich diene nicht der Gestaltung eines urbanen Platzes, sondern vielmehr der Anpassung des mÃ¶glichen Bauvolumens an die Baufluchten im SÃ¼den und Westen. Es soll dadurch ein ortsbaulich stÃ¶render Vorsprung verhindert werden. An sich sei es zutreffend, dass die Vorinstanz die betroffene FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ganz richtig berechnet habe, was aber nichts daran Ã¤ndere, dass es sich dabei nur um eine geringe EinschrÃ¤nkung ihres Anordnungsspielraums handle. </p> <p class="Erwgung2">Sodann sei daran festzuhalten, dass die auf 7 m<sup>3</sup> pro Quadratmeter erhÃ¶hte Baumassenziffer, was einer 40%-igen ErhÃ¶hung entspreche, nur bei der Beplanung grÃ¶sserer FlÃ¤chen (das heisst ab 3'000 m<sup>2</sup>) vertretbar sei. Es erscheine als praktisch ausgeschlossen, dieses Mass mit einer isolierten Bebauung auf ortsvertrÃ¤gliche Weise zu erreichen. Es liege auf der Hand, dass ein Neubau auf der zum Verkauf stehenden Parzelle Kat.-Nr. 05 unter Einbezug von NachbargrundstÃ¼cken erfolgen kÃ¶nne. Selbst unter Einbezug der Liegenschaft F-Strasse 06 (Kat.-Nr. 07) wÃ¤re eine Ausdehnung bis hin zur Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin noch mÃ¶glich. </p> <p class="Erwgung2">Weiter sei eine Belebung der Eingangsgeschosse entlang der E- bzw. F-Strasse wÃ¼nschenswert. Es sei aber daran festzuhalten, dass die unmittelbare Nachbarschaft einer Wohnung auf Erdgeschossebene die Einrichtung einer publikumsorientierten Nutzung behindere. Mit der beabsichtigten Regelung wolle man gerade LeerstÃ¤nde verhindern.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Vorab ist anzumerken, dass sich das Gericht bei der Entscheidfindung auf die <i>entscheidwesentlichen Aspekte</i> beschrÃ¤nken kann. Es ist nicht erforderlich, dass jedes einzelne Vorbringen genannt und ausdrÃ¼cklich widerlegt wird (Donatsch, § 65 N. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Hinsichtlich der AbkrÃ¶pfung des Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin ist festzuhalten, dass der Vorinstanz bei der Berechnung der davon betroffenen FlÃ¤che ein Fehler unterlaufen ist, was von der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht gerÃ¼gt und von der Beschwerdegegnerin auch anerkannt wird. Insoweit ist von den Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerin auszugehen, wonach die vom Bauverbot betroffene FlÃ¤che 12,6 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt (4,20 m x 06 m + 2,1 m x 2m = 12,6 m<sup>2</sup>). Allerdings Ã¤ndert dies nichts an der Richtigkeit der vom Baurekursgericht vorgenommenen rechtlichen WÃ¼rdigung. Zwar dient die AbkrÃ¶pfung nicht der Schaffung eines eigentlichen stÃ¤dtischen Platzes; solches wird im angefochtenen Entscheid auch nicht erwogen. Sie bezweckt aber eine harmonischere Verbindung der Fassadenfluchten in Bezug auf den benachbarten Bereich sÃ¼dwestlich entlang der F-Strasse und die Stirnseite des gegenÃ¼berliegenden in Richtung Platz I leicht versetzten BahnhofgebÃ¤udes. Wie sich anhand der am Augenschein der Vorinstanz aufgenommenen Fotografien zeigt, erscheint die ErhÃ¶hung der AttraktivitÃ¤t des Ãbergangsbereichs Ecke G-/F-Strasse, was selbstredend vom Baulinienverlauf erheblich mitgeprÃ¤gt wird, besonders erstrebenswert. Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz stehen in diesem Kontext und sind nicht weiter zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2">BezÃ¼glich der neuen Baubereichsgrenze sind somit die gesetzliche Grundlage (E. 2.1) und das Ã¶ffentliche Interesse an der damit bezweckten harmonischeren bzw. Ã¤sthetischeren Umgebungsgestaltung klar gegeben. Die Baubereichsgrenze erscheint sodann fÃ¼r die Erreichung der entsprechenden Zielsetzung als erforderlich und geeignet. Ebenso Ã¼berwiegt das Ã¶ffentliche gegenÃ¼ber dem privaten Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin. Sie bestreitet denn auch nicht, dass ihr weiterhin die gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssige Baumasse erhalten bleibt. Ausserdem geniesst die bestehende Baute Bestandesgarantie. Zudem erfÃ¤hrt ihr GrundstÃ¼ck mit den durch den Gestaltungsplan grundsÃ¤tzlich mÃ¶glichen Bauerleichterungen auch eine Aufwertung (dazu sogleich E. 4.3). Die Baubereichsgrenze erscheint somit als zumutbar und kann jedenfalls nicht als willkÃ¼rlich qualifiziert werden. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des diesbezÃ¼glichen Beschwerde- und Eventualantrags, wenn auch in BerÃ¼cksichtigung des von der BeschwerdefÃ¼hrerin dargelegten FlÃ¤chenmasses.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Gestaltungsplan ermÃ¶glicht im hier interessierenden Bereich F unbestrittenermassen eine betrÃ¤chtliche ErhÃ¶hung der Baumassenziffer auf 7 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, allerdings unter der Voraussetzung einer mindestens eine 3'000 m<sup>2</sup> GrundstÃ¼cksflÃ¤che umfassenden Ãberbauung (Ziff. 5.1 GPV). Es liegt im Ermessen der Gemeinde, im Zentrumsgebiet entsprechende Verdichtungen anzustreben, was konsequenterweise nur bei der Bebauung grÃ¶sserer GrundstÃ¼cksflÃ¤chen auf stÃ¤dtebaulich ansprechende Weise realisierbar ist. Wenn die Beschwerdegegenerin dies von der Ãberbauung einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von mindestens 3'000 m<sup>2</sup> abhÃ¤ngig macht, so liegt dies in ihrem sowohl von der Vorinstanz als auch vom Verwaltungsgericht zu respektierenden Planungsermessen (E. 2.1). Gerade angesichts der NÃ¤he zum Bahnhof mit dem gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin stehenden langgezogenen GebÃ¤ude ab Platz I Nr. 08 erscheint eine kompakte grossflÃ¤chige Ãberbauung im Bereich F als naheliegend und jedenfalls nicht als widersinnig, wie dies in der Beschwerdeschrift ausgefÃ¼hrt wird. Auch bleibt eine Blockrandbebauung auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin so oder so grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich. Es ist nicht ersichtlich, weshalb sie nicht ebenfalls an einer grundstÃ¼cksÃ¼bergreifenden Ãberbauung, welche insbesondere auch mehr als 3'000 m<sup>2</sup> umfassen darf, partizipieren kÃ¶nnte. Warum der topografisch tiefer gelegene Teil des Gevierts F von einer solchen GesamtÃ¼berbauung ausgeschlossen sein soll, ist nicht einleuchtend. Am Ganzen Ã¤ndert auch die geringe GrÃ¶sse des GrundstÃ¼cks der BeschwerdefÃ¼hrerin nichts, zumal alle GrundstÃ¼cke im Geviert F verhÃ¤ltnismÃ¤ssig klein sind und somit die Erlangung von Bauerleichterungen nur unter Einbezug mehrerer GrundstÃ¼cke mÃ¶glich ist. SelbstverstÃ¤ndlich liegt es aber an den GrundstÃ¼ck­eigentÃ¼mern, sich bezÃ¼glich einer grundstÃ¼ckÃ¼bergreifenden Ãberbauung abzusprechen. Die Vorinstanz musste daher auf den anstehenden Verkauf der 630 m<sup>2</sup> grossen Liegenschaft Kat.-Nr. 05 sÃ¼dÃ¶stlich des Bereichs F auch nicht weiter eingehen; eine diesbezÃ¼gliche GehÃ¶rsverletzung liegt nicht vor. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die gesetzliche Grundlage fÃ¼r Ziff. 3.4.3 revBZO, wonach in der Zentrumszone lÃ¤ngs der E- und F-Strasse in einer Raumtiefe im Eingangsgeschoss keine Wohnnutzung zulÃ¤ssig sei, findet sich in § 49a Abs. 3 PBG. Danach kÃ¶nnen die Bauvorschriften fÃ¼r ganze Zonen, gebietsweise oder fÃ¼r einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerbliche Nutzung zulassen sowie fÃ¼r Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhÃ¶hte Nutzungsziffer festsetzen. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann fÃ¼r geeignete Lagen Ã¼berdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur LÃ¤den und GaststÃ¤tten zulÃ¤ssig sind. Die strittige Ziff. 3.4.3 revBZO geht in quantitativer und qualitativer Hinsicht somit weniger weit als die in § 49a Abs. 3 PBG vorgesehenen MÃ¶glichkeiten, welche Bestimmung den Gemeinden generell einen weiten Spielraum fÃ¼r die Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzweisen erÃ¶ffnet (vgl. VB.2013.00560, E. 4.2 mit Hinweis unter anderem auf RB 1998 Nr. 95, E. 3b = BEZ 1999 Nr. 1 E. 3c/bb).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Belebung von Zentrumszonen liegt im Ã¶ffentlichen Interesse, und die Erreichung dieses Ziels ist nicht einfach dem Marktgeschehen zu Ã¼berlassen, sondern Aufgabe des Gemeinwesens, weshalb der Gesetzgeber im PBG entsprechende Instrumentarien zur VerfÃ¼gung stellt. Es liegt auf der Hand, dass eine sinnvolle StÃ¤dtebauplanung nur mÃ¶glich ist, wenn fÃ¼r die diversen Zonen einheitliche Regelungen gelten, welche wie dargelegt auch besondere Nutzungsanordnungen beinhalten kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2">Vorliegend ist das Ã¶ffentliche Interesse an der Aufwertung des Gevierts F in der Bahnhofregion zweifellos zu bejahen. Dass die gegenwÃ¤rtige Situation unbefriedigend ist, rÃ¤umt auch die BeschwerdefÃ¼hrerin ein, erachtet sie doch die bahnseitige Bebauung nÃ¶rdlich entlang der F-Strasse als "(â¦) so unwirtlich, wie man sich nur denken kann: Vom GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin aus blickt man auf ein Ã¼berhohes Erdgeschoss, das nicht nur keine Nicht-Wohnnutzung, sondern Ã¼berhaupt keine belebte Nutzung aufweist, sich vielmehr als abweisende Betonwand mit fensterlosen Toren prÃ¤sentiert (â¦)". </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Angesichts der bestehenden Situation erscheint die betreffende Nutzungsanordnung zur Steigerung der AttraktivitÃ¤t der Zentrumszone als geeignet und erforderlich. Durch den Ausschluss der Wohnnutzung in einer Raumtiefe im Erdgeschoss lÃ¤ngs des hier zur Diskussion stehenden Bereichs der F-Strasse wird die Niederlassung von GeschÃ¤ften und Dienstleistungsbetrieben begÃ¼nstigt, was zweifellos zu einer Aufwertung bzw. Belebung des Gebiets beitrÃ¤gt und angesichts der Zentrumslage mit dem nahegelegenen Parkhaus als realisierbar erscheint. Die Belastung der GrundeigentÃ¼mer bzw. der Eingriff in die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit ist verhÃ¤ltnismÃ¤ssig gering bzw. zumutbar, zumal die strittige Regelung nur eine Raumtiefe ohne weitere Auflagen beschlÃ¤gt. Letztlich profitieren die EigentÃ¼mer wie ausgefÃ¼hrt auch von der Aufwertung des Gevierts F, wie sich auch anhand der grundsÃ¤tzlich mÃ¶glichen Bauerleichterungen zeigt (E. 4.3). </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist daher auch diesbezÃ¼glich abzuweisen, ebenso der Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin, das Verbot der Wohnnutzung nur in Bezug auf ihre Liegenschaft aufzuheben. Wie erwÃ¤hnt besteht gerade im Bereich ihrer Liegenschaft lÃ¤ngs der F-Strasse Handlungsbedarf, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin denn auch selber einrÃ¤umt (E. 5.2). Der Bereich lÃ¤ngs der G-Strasse ist davon sowieso ausgenommen bzw. nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Zudem ist nicht einzusehen, weshalb eine Wohnnutzung im von Ziff. 3.4.3 revBZO betroffenen Bereich ihrer Liegenschaft attraktiv sein soll und eine andere Nutzung gerade nicht. Das WohngebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrerin untersteht ausserdem der Bestandesgarantie, was die Auswirkungen der einschrÃ¤nkenden Nutzungsregelung ebenfalls relativiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Zusammengefasst ist aufgrund der gemachten ErwÃ¤gungen die Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 06 in Verbindung mit § 13 Abs. 06 VRG), und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 06 VRG). Entsprechend ist die von der Vorinstanz festgelegte Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge â sie hat keine EntschÃ¤digungen zugesprochen â nicht zu beanstanden. Die Beschwerdegegnerin hat wie schon im Rekursverfahren keine ParteientschÃ¤digung beantragt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrerin wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>