© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/11 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 22-1458 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 24.02.2023 Entscheiddatum: 10.02.2023 BUDE 2023 Nr. 020 Baurecht, Art. 16 VVEA, Art. 60 BauG. Unter den gegebenen Umständen (Abbruchobjekt vor dem Jahr 1990 erstellt) war das Baugesuch ohne Entsorgungskonzept bzw. Schadstoffermittlung aufgrund von Art. 16 VVEA grundsätzlich unvollständig. An den Inhalt eines solchen Konzepts sind keine hohen Anforderungen zu stellen und das Fehlen der Angaben kann – wie im konkreten Fall geschehen – mittels einer entsprechenden Auflage geheilt werden (Erw. 3). Bei der Bestimmung des Niveaupunkts bleiben im Anwendungsbereich von Art. 60 Abs. 2 BauG jene Gebäudeteile unberücksichtigt, die sich unterhalb oder oberhalb der massgebenden Schnittfigur zwischen dem Gebäudevolumen und dem gewachsenen Terrain befinden. Bei korrekter Ermittlung des Niveaupunktes wird die Gebäudehöhe eingehalten (Erw. 8). Abweisung des Rekurses. BUDE 2023 Nr. 20 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 1/10 22-1458 Entscheid Nr. 20/2023 vom 10. Februar 2023 Rekurrentin A.___ GmbH gegen Vorinstanz Baukommission Stadt X.___ (Entscheid vom 21. Februar 2022) Rekursgegner B.___ und C.___ Betreff Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus und Abbruch bestehendes Gebäude) 2/10 Sachverhalt A. B.___ und C.___, beide V.___, sind Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, an der M.___strasse in X.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 25. November 1992 in der Wohnzone W2. Es ist mit dem Gebäude Vers.-Nr. 002 überbaut. […] Übersicht (Quelle: Geoportal SG) B. a) Mit Baugesuch vom 7. September 2021 beantragten B.___ und C.___ bei der Stadt X.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten auf Grundstück Nr. 001. b) Innert der Auflagefrist vom 22. Oktober bis 4. November 2021 erhob die A.___ GmbH, W.___, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügte namentlich eine ungenügende Einordnung, eine Verletzung von kommunalen Vorgabe n betreffend Dachaufbauten und - einschnitten, eine Überschreitung der maximal zulässigen Ausnützung sowie das Fehlen einer Schadstoffermittlung. c) Mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 wurde die A.___ GmbH über die Einsprachevernehmlassung der Bauherrschaft orientiert. Mit separatem Schreiben ebenfalls vom 7. Dezember 2021 teilte die Stadt X.___ der A.___ GmbH ausserdem mit, dass die Baugesuchsteller zum pendenten Baugesuch ein Korrekturgesuch eingereicht und d ie Planunterlagen angepasst hätten. Die Änderung beinhalte insbesondere die Verschiebung des Besucherparkplatzes. Der A.___ GmbH wurde Gelegenheit zur Einspracheergänzung gegeben, wovon kein Gebrauch gemacht wurde. d) Mit Beschluss vom 21. Februar 2022 erteilte die Baukommission der Stadt X.___ die Bau- bewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache der A.___ GmbH ab. C. Gegen diesen Beschluss erhob die A.___ GmbH mit Schreiben vom 4. März 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Es wird folgender Antrag gestellt: Aus diesen Darstellungen folgt, dass das eingereichte Baugesuch diverse Punkte des Baureglements und des Planungs - und Baugesetzes nicht erfüllt und somit dieses Bauvorhaben nicht bewilligt werden kann und daher abzuweisen ist. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Bauvorhaben ordne sich nicht in das Orts - oder Landschaftsbild gemäss Art. 99 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) ein. Weiter sollen an drei von vier Gebäudeecken "vermeintliche Dachaufbauten" realisiert werden, bei welchen es sich um eine reine Fassadenerhöhung der darunterliegenden Geschosse handle. Das Attikageschoss stelle sich als V ollgeschoss dar. Auch sei en auf der Westseite im Attikageschoss "vermeintliche Dachaufbauten" mit einem eingeschnittenen Balkon und vorgelagertem Balkon angeordnet, was a ls Dacheinschnitt gemäss Art. 44 Abs. 1 des kommunalen Baureglements der Politischen Gemeinde X.___ (genehmigt vom Baudepartement am 18. Mai und 21. Dezember 2020; abgekürzt BauR) zu betrachten sei. Die Summe der Dachaufbauten und Dacheinschnitte überschreite das zulässige Mass , und ausserdem sei die geforderte architektonisch gute Gestaltung von Dachaufbauten und -einschnitten nicht gegeben. Weiter bemängelt die Rekurrentin die Ausnützungsberechnung, das Fehlen einer 3/10 Schadstoffermittlung, die Ermittlung de s Niveaupunkts sowie – mit Letzterem zusammenhängend – die Nichteinhaltung der Gebäudehöhe. D. a) Mit Vernehmlassung vom 18. April 2022 beantragen die Rekursgegner, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei . Zur Begründung wird geltend gema cht, es liege keine Verletzung von Art. 99 PBG bzw. insbesondere keine Verunstaltung vor. Weiter handle es sich beim obersten Geschoss nicht um ein Voll-, sondern um ein zulässiges Attikage- schoss, und überdies seien auch die Vorgaben von Art. 44 BauR erfüllt. Die maximal zulässige Ausnützung werde ebenfalls eingehalten. Zudem habe die Vorinstanz die Einreichung eines de- taillierten Entsorgungskonzepts sowie einer Schadstoffanalyse vor Baubeginn der Abbrucharbei- ten verfügt, womit die Durchführung einer Schads toffanalyse und die korrekte Entsorgung des Abfalls sichergestellt sei. Schliesslich erfordere Art. 77 PBG die Umsetzung im kommunalen Recht, was noch nicht erfolgt sei. Vielmehr sei für den Niveaupunkt Art. 60 Abs. 2 des Baugeset- zes vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) anwendbar, und die dortigen Vorgaben seien bei der Ermittlung des Niveaupunkts eingehalten. b) Mit Vernehmlassung vom 21. April 2022 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs unter Kos- tenfolge abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung wird auf den an- gefochtenen Entscheid verwiesen. Am 30. Mai 2022 reicht die Vorinstanz ausserdem den Ener- gienachweis ein und führt diesbezüglich aus, der Nachweis sei derselbe geblieben, einzig die Pläne seien ersetzt worden. c) Mit verfahrensleitendem Schreiben vom 23. Dezember 2022 wird den Beteiligten mitgeteilt, dass der Niveaupunkt voraussichtlich falsch ermittelt worden sei. Vorliegend bilde in erster Linie das Untergeschoss des geplanten Gebäudes jenes Volumen, welches den gewachsenen Boden durchschneide, weshalb dieses Volumen für die Ermittlung des Niveaupunkts hätte herangezo- gen werden müssen, nicht aber der Grundriss der Hauptbaute. Die Rekursgegner wurden deshalb um Nachreichung einer korrigierten Niveaupunktberechnung bzw. -bestätigung ersucht. d) Am 16. Januar 2023 reichen die Rekursgegner eine Stellungnahme samt (korrigierter) Ni- veaupunktberechnung und angepasstem Plan "Südfassade 1:100", beide vom 4. Januar 2023, ein. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset- zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Re- kursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das BauG aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsentscheid erging am 21. Februar 2022. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, 4/10 sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar an- wendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 3. Die Rekurrentin macht geltend, das Abbruchobjekt sei vor dem Jahr 1990 erstellt worden; dies- bezüglich seien die Angaben im Baugesuch unzutreffend. Bei Abbruchobjekten mit Erstellungs- zeitpunkt vor dem Jahr 1990 müsse zusätzlich zum Baugesuch eine Schadstoffermittlung beige- legt werden (kein Entsorgungskonzept). Diese sei nicht eingereicht worden, weshalb das Bauge- such unvollständig sei. 3.1 Gemäss Art. 137 PBG werden Baugesuche sowie Gesuche um Erlass von weiteren für die Ausführung des Bauvorhabens notwendigen Verfügungen der Baubehörde eingereicht, auf deren Gebiet die Baute oder Anlage errichtet werden soll. Die Verordnung zum Planungs- und Bauge- setz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) enthält nähere Vorschriften über die notwendigen Unterlagen, die Form des Gesuchs und die Prüfungsmodalitäten desselben. Danach verwenden Gesuchstel- lende für das Baugesuch das Formular des Bau- und Umweltdepartementes (Art. 21 Abs. 1 Satz 1 PBV) und das Baugesuch muss die für die Beurteilung notwendigen Unterlagen wie Situations- plan, Grundriss, Ansichten, Schnitte und Kanalisationspläne enthalten (Art. 21 Abs. 1 Satz 2 PBV). Das kommunale BauR enthält ebenfalls Angaben zu den notwendigen Bestandteilen eines Baugesuchs (vgl. Art. 59 BauR). 3.2 Die Vorinstanz bestätigte im Rekursverfahren , dass das Abbruchobjekt (Gebäude Vers. - Nr. 002) deutlich vor dem Jahr 1990 erstellt wurde, weshalb sich d as Erfordernis zur Erstellung eines Entsorgungskonzepts (zumindest Formular GF) bzw. einer Schadstoffermittlung aus Art. 16 der eidgenössischen Verordnung über die Vermeidung und die Entsorgung von Abfällen (SR 814.600) ergibt. Unter den gegebenen Umständen ist ein Baugesuch ohne Entsorgungskon- zept bzw. Schadstoffermittlung grundsätzlich unvollständig (wobei an den Inhalt eines solchen Konzepts keine hohen Anforderungen zu stellen sind) . Das Fehlen der Angaben kann jedoch mittels einer entsprechenden Auflage geheilt werden. 3.3 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Beschluss Folgendes beschlossen (vgl. Bst. D): "Der Abbruch des bestehenden Wohnhauses Assek -Nr. 002 wird genehmigt. Diesbezüglich ist der Baukontrolle vor Abbruchbeginn mitzuteilen, welche fachkundige Firma die Abbrucharbeiten vornehmen wird. Ebenfalls ist vor Baubeginn der Abbrucharbeiten ein detailliertes Entsorgungskonzept sowie eine Schadstoffanalyse einzureichen". Damit wurde das Fehlen de r diesbezüglichen Angaben im Baugesuch geheilt und m it diesem Vorgehen genügt der angefochtene Beschluss d en dargestellten Anforderungen. D er Rekurs ist diesbezüglich abzuweisen. 4. Die Rekurrentin macht geltend, sie sei mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 über ein Korrektur- gesuch informiert worden. Gemäss diesem Schreiben habe es sich lediglich um eine Änderung betreffend die Verschiebung des Besucherparkplatzes gehandelt; dass dabei auch der Energie- nachweis ersetzt worden sei, sei nicht erwähnt worden. Die Rekurrentin stellt in Frage, ob unter diesen Umständen (Auswechseln von Gesuchsunterlagen während laufendem Bewilligungsver- fahren) die rechtlichen und formellen Kriterien an ein Baugesuch erfüllt seien. Die Rekurrentin machte bereits im Einspracheverfahren (konkret: in der Einsprache vom 4. No- vember 2021) geltend, es werde im Energienachweis nur ein Aussenwandquerschnitt von 29 cm ausgewiesen, woraus eine Überschreitung der Ausnützungsziffer resultiere (vgl. zur Ausnützung 5/10 auch unten, Erw. 6). Diesen Einwänden traten die Rekursgegner im Einspracheverfahren mit Ein- gabe vom 6. Dezember 2021 entgegen. Darin führten sie aus, die Berechnung der Ausnützungs- ziffer basiere auf dem Architekturlayout und der Energienachweis stelle nur sicher, dass die mini- malen Anforderungen an die Gebäudehülle erfüllt seien. Der Energienachweis sei ("um Missver- ständnisse auszuschliessen") angepasst und nachgereicht worden. Dieses Schreiben vom 6. De- zember 2021 leitete die Vorinstanz der Rekurrentin mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 weiter. Damit wird klar, dass sich die Rekurrentin hinsichtlich der fraglichen Thematik wirksam zur Wehr setzen konnte; es liegt weder einer Verletzung des rechtlichen Gehörs vor noch wurden Verfah- rensvorschriften missachtet. Dies hat umso mehr zu gelten, als die Rekurrentin im vorinstanzli- chen Verfahren am 7. Dezember 2021 (mit zwei separaten Schreiben) sowohl über die Ein- sprachevernehmlassung der Rekursgegner (dort mit Hinweis auf die Anpassung des Energie- nachweises) als auch über ein Korrekturgesuch informiert und ihr die Möglichkeit zur Ergänzung ihrer Einsprache eingeräumt wurde. Von dieser Möglichkeit machte die Rekurrentin im Ein- spracheverfahren keinen Gebrauch, und auch im Rekursverfahren werden keine materiellen Män- gel am Energienachweis gerügt. Insgesamt erweist sich somit der Rekurs mit Blick auf die angeb- lichen Verfahrensmängel im Zusammenhang mit dem Energienachweis als unbegründet. Bei die- sem Ergebnis kann im Übrigen offen bleiben, ob die Rekurrentin diesen angeblichen Mangel (un- zulässiges Auswechseln des Energienachweises) nicht hätte früher geltend machen müssen. 5. Die Rekurrentin wendet ferner ein, an drei von vier Gebäudeecken würden "vermeintliche Dach- aufbauten" realisiert, bei welchen es sich um eine reine Fassadenerhöhung der darunterliegenden Geschosse handle. Das Attikageschoss stelle sich als Vollgeschoss dar. 5.1 Gemäss Art. 17 BauR sind in der Wohnzone W2 zwei Vollgeschosse zulässig. Als Vollge- schoss zählt jedes Stockwerk, das weder als Untergeschoss noch als Dachgeschoss gilt (Art. 37 Abs. 1 BauR). Als Dachgeschoss gelten unter anderem Attikageschosse, welche auf den Gebäu- delängsseiten von Oberkant fertig Boden, zuzüglich einer Brüstungshöhe von 1,00 m, bis zu m Schnittpunkt der Fassade über dem obersten Vollgeschoss unter einem Winkel von 45° zurück- liegen (Art. 37 Abs. 2 Bst. b BauR). Weiter dürfen gemäss Art. 44 Abs. 1 BauR Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster zusammen in der Regel höchstens die Hälfte der Länge der jeweiligen Gebäudeseite einnehmen und nur bis an die Fassadenflucht reichen. Dachaufbau- ten und -einschnitte sind architektonisch gut zu gestalten (Art. 44 Abs. 2 BauR). Bei Flachdach- bauten gelten als Dachaufbauten Bauteile, welche ü ber einen von den Gebäudelängsfassaden mit Einschluss der Brüstung von 1,00 m über der Gebäudehöhe unter 45° ansteigenden Nei- gungswinkel hinausragen (Art. 44 Abs. 3 BauR). Und schliesslich dürfen Dachaufbauten gemäss Art. 44 Abs. 4 BauR die zulässige Firsthöhe nicht überschreiten. Davon ausgenommen sind tech- nisch notwendige Bauteile. 5.2 Gemäss diesen kommunalen Regelungen zu Attikageschossen darf also bei einem Flach- dachbau das Attikageschoss unter dem Titel "Dachaufbaute" im Rahmen von Art. 44 Abs. 3 BauR über die 45°-Attikalinie bis an die Flucht der Gebäudelängsseite reichen (vgl. [mit ähnlicher bau- reglementarischer Bestimmung] VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 Erw. 2.1 und 3.2). Die von der Rekurrentin bemängelten Bauteile an drei von vier Gebäudeecken erweisen sich unter diesen Umständen als rechtskonform; es handelt sich dabei um zulässige Dachaufbauten, zumal sie auf beiden Gebäudelängsseiten nicht mehr als die Hälfte der Länge der jeweiligen Gebäu- deseite einnehmen und die zulässige Firsthöhe unbestrittenermassen einhalten. Es liegt mithin ein (um Dachaufbauten ergänztes) Attikageschoss und kein unzulässiges drittes Vollgeschoss vor. Der Rekurs ist diesbezüglich unbegründet. 5.3 Die Rekurrentin macht – weiterhin mit Blick auf das Attikagschoss und die Dachaufbauten – geltend, es seien auf der Westseite im Attikageschoss "vermeintliche Dachaufbauten" mit einem eingeschnittenen Balkon und vorgelagertem Balkon angeordnet, was als Dacheinschnitt gemäss 6/10 Art. 44 Abs. 1 BauR zu betrachten sei. Die Summe der Dach aufbauten und Dacheinschnitte überschreite das zulässige Mass gemäss Art. 44 Abs. 1 BauR. Auch sei die gemäss Art. 44 Abs. 2 BauR geforderte architektonisch gute Ge staltung von Dachaufbauten und -einschnitten nicht gegeben. Schliesslich dürften Dacheinschn itte gemäss Art. 44 Abs. 1 BauR nur bis an die Fassadenflucht reichen. Beim vorliegenden Baugesuch werde dieser Dacheinschnitt mit einem vorgelagerten Balkon sogar erweitert. 5.3.1 Vorliegend soll auf dem Dach des obersten Vollgeschosses wie dargelegt ein (im z ulässi- gen Umfang) bis an die Fassadenflucht reichendes Attikageschoss erstellt werden. Die Anord- nung der beiden Dachaufbauten bei der nordwestlichen und der südwestlichen Gebäudeecke führt nun nicht dazu, dass dazwischen ein Dacheinschnitt im Sinn von Art. 44 BauR entstünde. Weder beim obersten Vollgeschoss noch beim Attikageschoss wird die Dachhaut nach innen ge- öffnet, ebenso wenig wird eine – namentlich bei Satteldächern, nicht aber bei Flachdächern vor- handene – Dachtraufe unterbrochen. Weil kein Dacheinschnitt vorliegt, muss das Einhalten des zulässigen Masses diesbezüglich genauso wenig geprüft werden wie die in Art. 44 Abs. 2 BauR statuierte gute architektonische Gestaltung. Mangels Dacheinschnitt kann schliesslich auch die rekurrentische Auffassung nicht zutreffen, wonach der angebliche Dacheinschnitt unzulässiger- weise mit einem vorgelagerten Balkon erweitert worden sei. 5.3.2 Soweit die Rekurrentin sodann gestützt auf Art. 44 Abs. 2 BauR nicht nur bezüglich der angeblichen Dacheinschnitte, sondern auch mit Blick auf die Dachaufbauten eine ungenügende architektonische Gestaltung rügt, ist festzustellen, dass in den Plänen eine einheitliche Materiali- sierung und Farbgebung der Dachaufbauten ersichtlich ist. Weiter wurden die Dachaufbauten bis an die Fassadenflucht der Gebäudelängsseiten und auch sonst bündig bis an die übrigen Fassa- den und an das Dach des Attikageschosses geplant. Es entsteht beim Gebäude der Eindruck eines von klaren Linien und Formen geprägten Kubus. Insgesamt ist nicht ersichtlich und auch nicht dargetan, inwiefern die Dachaufbauten architektonisch anders bzw. besser hätten gestaltet werden müssen, um die Anforderungen gemäss Art. 44 Abs. 2 BauR zu erfüllen. Der Rekurs ist diesbezüglich abzuweisen. 5.4 Die Rekurrentin macht schliesslich im Zusammenhang mit dem Attikageschoss geltend, im Bereich des "Balkons West" sei die in Art. 37 Abs. 3 Bst. b BauR erwähnte Brüstung nicht vor- handen. Diesbezüglich verkennt sie, dass die fragliche Norm nicht die Erstellung einer Brüstung fordert, sondern nur die Ermittlung der 45°-Attikalinie regelt. Mit dieser (hypothetischen) Linie wird jener Bereich über dem obersten Vollgeschoss bestimmt, innerhalb welchem sich ein Attikage- schoss befinden muss, um noch als Dachgeschoss gelten zu können. Vorliegend gescha h dies im Plan "MFH M.___strasse 11_Grundrisse" vom 8. Oktober 2021, dort im "Querschnitt 1:100". Der Rekurs ist auch bezüglich der angeblich fehlenden Brüstung abzuweisen. 6. Die Rekurrentin rügt, gemäss Ausnützungszifferberechnung werde ein Aussenwandquer schnitt von 40 cm geltend gemacht. Im Energienachweis werde jedoch nur ein Aussenwandquerschnitt von 29 cm ausgewiesen. Daraus ergebe sich eine anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 414 m2, womit die zulässige BGF von ca. 398 m2 um 16 m2 überschritten sei. 6.1 Das Baugesuch muss wie erwähnt die für die Beurteilung notwendigen Unterlagen wie Si- tuationsplan, Grundriss, Ansich ten, Schnitte und Kanalisations pläne enthalten (Art. 21 Abs. 1 Satz 2 PBV; vgl. oben, Erw. 3.1). Die zum Baugesuch gehörenden Pläne werden von der Baube- willigungsbehörde geprüft, in aller Regel mit einem Bewilligungs -/Genehmigungsstempel verse- hen und bilden so Bestandteil der Baubewilligung; entsprechend sind die Pläne für die Ausführung des Bauvorhabens grundsätzlich verbindlich. 7/10 6.2 Mit dem angefochtenen Beschluss (Bst. E) genehmigte die Vorinstanz das Baugesuch im Sinn ihrer Erwägungen. Sie nahm in ihren Beschluss auch auf, dass das "Baugesuch mit den Situations- und Projektplänen […] Bestandteil dieser Baubewilligung" bildeten. Die Vorinstanz be- zog sich hinsichtlich der "Genehmigung " ausdrücklich auf einzelne Pläne (u.a. "Situationsplan, M-1:500, vom 6. Dezember 2021", "Grundrisse, M- 1:100, vom 8. Oktober 2021"). Nach diesen Plänen hat somit d ie Ba uausführung zu erfolgen, und diese Pläne weisen Aussenwandquer- schnitte von 40 cm auf (vgl. Grundrisse "EG 1:100", "OG 1:100", "AG 1:100", ferner "Querschnitt 1:100"). Aussenwandquerschnitte von 29 cm sind demgegenüber nicht bewilligt, und daran än- dern die Angaben im Energienachweis nichts. Der Rekurs erweist sich in dieser Hinsicht als un- begründet. 7. Die Rekurrentin rügt sodann eine Verletzung von Art. 99 PBG. 7.1 Im unmittelbar anwendbaren Art. 99 PBG ist das Verunstaltungsverbot geregelt. Inhaltlich deckt sich dieser Artikel im Wesentlichen mit Art. 93 BauG. Nach Art. 99 Abs. 1 PBG sind Bauten und Anlagen untersagt, die das Orts- oder Landschaftsbild verunstalten oder Baudenkmäler be- einträchtigen. Darüber hinaus steht es den Gemeinden frei, für Kern- und Schutzzonen sowie für weitere konkret bezeichnete Gebiete vorzuschreiben, dass Bauten und Anlagen so gestaltet und eingeordnet werden, dass mit der Umgebung zusammen eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 99 Abs. 2 PBG). Von dieser Möglichkeit wurde mit Blick auf das betroffene Grundstück Nr. 001 kein Gebrauc h gemacht . Massgebend bleibt somit das Verunstaltungsverbot gemäss Art. 99 Abs. 1 PBG. 7.2 Eine Verunstaltung darf nicht ohne Weiteres angenommen werden, sondern sie liegt nur bei einer schwerwiegenden Verletzung ästhetischer Werte vor. Die Beeinträchtigung m uss also erheblich und grob sein. Diese Voraussetzungen sind dann nicht erfüllt, wenn eine Baute oder Anlage von einem ästhetisch ansprechbaren Durchschnittsbürger zwar nicht als schön empfun- den wird, diese aber keine positiv unschöne und ärgerliche Wirkung ausübt. Dabei darf das Bau- vorhaben nicht isoliert betrachtet werden, sondern es muss in Bezug zu seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung gesetzt werden. Mit anderen Worten bedeutet die Tatsache, dass ein Bauvorhaben nicht zur Verschönerung der Umg ebung beiträgt, für sich allein noch keinen Verstoss gegen das Verunstaltungsverbot. Eine Verunstaltung liegt vielmehr erst dann vor, wenn ein Gegensatz zum bestehenden Orts- oder Landschaftsbild geschaffen werden soll, der in qua- lifizierter Weise stört (W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 99 N 4 mit Hinweisen; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2004/II/15; BUDE Nr. 83/2022 vom 15. September 2022 Erw. 13.1; BUDE Nr. 68/2021 vom 8. November 2021 Erw. 10.2). 7.3 Dass geradezu eine Verunstaltung aus dem Bauvorhaben resultierte, macht selbst die Re- kurrentin nicht geltend, sondern sie bemängelt, das geplante Wohnhaus trete in seiner äusseren Erscheinung als drei- bis viergeschossiges Gebäude in Erscheinung und ordne sich daher nicht in das Orts- und Landschaftsbild der näheren Umgebung ein. Allein aus diesen Umständen kann indessen noch lange keine Verunstaltung abgeleitet werden. Dies umso weniger, als in der nähe- ren Umgebung bereits Gebäude in einem ähnlichen Baustil existieren (vgl. z.B. Gebäude Vers. - Nr. 003 auf Grundstück Nr. 004 sowie Gebäude Vers.-Nrn. 005, 006 und 007 auf den Grundstü- cken Nrn. 008, 009 und 010 gemäss Geoportal und maps.google.ch). Der Rekurs ist damit auch diesbezüglich unbegründet. 8. Die Rekurrentin rügt schliesslich, bei der Ermittlung des Niveaupunkts sei der vorgelagerte drei- geschossige Balkon auf der Westseite nicht berücksichtigt worden. 8/10 8.1 Da die Politische Gemeinde X.___ das Planungs- und Baugesetz noch nicht umgesetzt hat, sind auf das vorliegende Verfahren wie gezeigt grundsätzlich nur diejenigen Bestimmungen des PBG anwendbar, die gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittel- bar anwendbar erklärt werden (vgl. bereits oben, Erw. 2). Bei Art. 77 PBG handelt es sich jedoch gerade nicht um eine solche unmittelbar anwendbare Bestimmung. Entsprechend zielt die auf Art. 77 PBG gestützte Argumentation der Rekurrentin ins Leere (vgl. ergänzend auch die seit 1. Oktober 2022 in Kraft stehende Fassung von Art. 77 Abs. 1 PBG). Vielmehr kommt zur Bestim- mung des Niveaupunkts Art. 60 Abs. 2 BauG zur Anwendung . In dessen Anwendungsbereich bleiben bei der Bestimmung des Niveaupunkts jene Gebäudeteile unberücksichtigt, die sich un- terhalb oder oberhalb der massgebenden Schnittfigur zwischen dem Gebäudevolumen und dem gewachsenen Terrain befinden. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass bei einem steilen Gelände der Niveaupunkt und damit die Höhenlage des Gebäudes mit oberirdisch oder unterirdisch auskragenden Gebäudeteilen ohne Bezug auf die Umgebung beliebig festgelegt wer- den könnten (so z.B. bereits BDE Nr. 60/2008 vom 11. September 2008 Erw. 6.2 f.). Entspre- chend bleibt der von der Rekurrentin thematisierte Balkon auf der Westseite für die Ermittlung des Niveaupunkts grundsätzlich unberücksichtigt. 8.2 Gleichwohl erweist sich die in den Baugesuchsunterlagen enthaltene "Niveaupunktbestäti- gung" als unzutreffend. Diese Bestätigung basiert offenkundig auf dem Grundriss bzw. dem Vo- lumen des Erdgeschosses (allenfalls in Verbindung mit den darüber liegenden Geschossen). Ge- mäss den Planunterlagen bildet jedoch in erster Linie das Untergeschoss des geplanten Gebäu- des jenes Volumen, welches den gewachsenen Boden durchschneidet. Folglich hätte vor allem dieses Volumen für die Ermittlung des Niveaupunkts herangezogen werden müssen, nicht aber – oder zumindest nur in untergeordnetem Mass – der Grundriss der Hauptbaute. Dies wurde den Verfahrensbeteiligten (im Sinn einer vorläufigen Einschätzung) mitgeteilt, woraufhin die Rekurs- gegner eine korrigierte Niveaupunktberechnung einreichten. Daraus ergibt sich, dass – basierend auf der Lage des Untergeschosses – die Höhenlage des Niveaupunkts von 607,1 m ü. M. auf neu 606,56 m ü. M. korrigiert wurde. Diese korrigierte Ermittlung blieb in der Fo lge unbestritten und sie ist ohne Weiteres nachvollziehbar. Auch ist gestützt auf den Niveaupunkt bei 606,56 m ü. M. die Einhaltung der Gebäudehöhe (7,5 m; vgl. Art. 17 BauR in Verbindung mit Art. 38 Abs. 3 BauR betr. Brüstungen) ausgewiesen. Im Ergebnis wurde somit die Baubewilligung auch unter diesem Aspekt zu Recht erteilt. Damit kann im Übrigen offen bleiben, ob – wie die Rekursgegner geltend machen – vorliegend von einem wesentlich gestaffelten Baukörper auszugehen wäre und des- halb gestützt auf Art. 38 Abs. 4 BauR die Gebäudehöhe für den Hauptbaukörper (bestehend aus Erdgeschoss, Obergeschoss und Attikageschoss) und das Untergeschoss separat berechn et werden durfte. 9. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben und das vorinstanzliche Bewilligungs- und Einspracheverfahren den rechtlichen Vorgaben genügen. Insbesondere erweisen sich die rekur- rentischen Einwände betreffend Geschossigkeit, Zulässigkeit der Dachaufbauten, Ausnützung, Verunstaltung und Ermittlung des Niveaupunkts als unbegründet. Der Rekurs ist daher abzuwei- sen. 10. 10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jene Beteiligte die Kosten zu tragen, deren Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden. 10.2 Der von der Rekurrentin am 18. März 2022 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 9/10 11. Die Rekursgegner und die Vorinstanz stellen je ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser- amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf- erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schwei zerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab- gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). Nicht anwaltlich vertretene Ver- fahrensbeteiligte haben grundsätzlich mangels eines besonderen Aufwands keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP i.V.m. Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO). Dass ihnen gleichwohl ersatzfähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädigung erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis besteht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das Bau- und Umweltdepartement lediglich eine U mtriebsentschädigung ohne Bezug- nahme auf den Anwalts - oder einen anderen Branchentarif zu, und zwar p raxisgemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff. und Erw. 5 ff., zusammengefasst in: Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). 11.2 Die Rekursgegner wurden mit Schreiben vom 28. März 2022 darauf aufmerksam gemacht, dass nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte ein Kostenbegehren zu begründen haben und dass diese Begründung spätestens innerhalb von zehn Tagen einzureichen ist, nachdem ein schriftlicher Rekursentscheid angekündigt wird. Von dieser Möglichkeit machten die Rekursgeg- ner keinen Gebrauch . Weil zudem d ie Rekursgegner nicht anwaltlich vertreten sind und auch sonst nicht ersichtlich ist, dass ihnen ein erheblicher Aufwand angefallen wäre, der eine aus- nahmsweise Umtriebsentschädigung rechtfertigen würde, ist ihnen keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 11.3 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St.Gallen 2004, S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. Entscheid 1. Der Rekurs der A.___ GmbH, W.___, wird abgewiesen. 2. a) Der A.___ GmbH wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. b) Der am 18. März 2022 von der A.___ GmbH geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 3. a) Das Begehren von B.___ und C.___, beide V.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 10/10 b) Das Begehren der Politischen Gemeinde X.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin