<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2004.00095</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204850&amp;W10_KEY=13013566&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2004.00095</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Steuerbefreiung zufolge Ersatzbeschaffung Umstritten ist, ob es sich bei der veräusserten Liegenschaft um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Liegenschaft im Sinn von § 229 Abs. 2 lit. c StG handelt. Ein dauerndes Selbstbewohnen liegt vor, sofern der Eigentümer seine Liegenschaft in der Zeit vor der Handänderung ohne erheblichen Unterbruch bewohnt hat; es darf sich dabei demnach nicht bloss um eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln. Ein Unterbruch der Selbstnutzung schadet der geforderten Dauerhaftigkeit dann nicht, wenn er seiner Natur nach bloss vorübergehenden Charakter aufweist. Selbst bei längeren Unterbrüchen sind die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung noch erfüllt, wenn die Zeitspanne zwischen der Aufgabe der Selbstnutzung des Eigenheims und der Aufnahme der Eigennutzung der Ersatzliegenschaft noch als angemessen zu würdigen ist. Die Pflichtigen haben vorliegend ihre Liegenschaft im Jahr 1993 vermietet und die Selbstnutzung bis zum Verkauf nicht wieder aufgenommen. Der Unterbruch der Selbstnutzung während rund 7 Jahren bei einer Besitzesdauer von insgesamt rund 14 3/4 Jahren ist nicht mehr vorübergehender Natur und kann nicht mehr als angemessen bezeichnet werden. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANGEMESSENHEIT">ANGEMESSENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN">DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENBEDARF">EIGENBEDARF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENHEIM">EIGENHEIM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENNUTZUNG">EIGENNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZLIEGENSCHAFT">ERSATZLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTRECKUNG">ERSTRECKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KÃNDIGUNGSGRUND">KÃNDIGUNGSGRUND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFT">LIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETVERHÃLTNIS">MIETVERHÃLTNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLICHTUNGSBEHÃRDE">SCHLICHTUNGSBEHÃRDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTBEWOHNEN">SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTNUTZUNG">SELBSTNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERBEFREIUNG">STEUERBEFREIUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMIETUNG">VERMIETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORÃBERGEHENDER UNTERBRUCH">VORÃBERGEHENDER UNTERBRUCH</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 227 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 229 Abs. II lit. c StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2005 Nr. 101 S. 211</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Eheleute A und B erwarben am 25. September 1987 das GrundstÃ¼ck Parz.Nr. 01 (320 m<sup>2</sup> Wiese) mit Miteigentum von 1/5 an Parz.Nr. 02 (60 m<sup>2</sup> Garagenzufahrt) im Gebiet L in der Gemeinde W und erstellten dort in der Folge ein Reiheneinfamilienhaus. Im Jahr 1993 zogen sie ins Ausland und vermieteten die Liegenschaft an C und D. Nachdem der pflichtige Ehemann seine Arbeitsstelle in X (Ausland) verloren hatte, entschloss er sich zusammen mit seiner Ehefrau zur RÃ¼ckkehr in die Schweiz und kÃ¼ndigte den Mietvertrag der Eheleute C und D per 31. MÃ¤rz 2000. Die SchlichtungsbehÃ¶rde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Y erstreckte das MietverhÃ¤ltnis infolge angefochtener KÃ¼ndigung mit Beschluss vom 5. Januar 2000 erst- und letztmals bis 31. Dezember 2000.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mitte Januar 2000 unterzeichnete der Pflichtige wÃ¤hrend eines Aufenthalts in der Schweiz die Kaufzusage fÃ¼r ein Reiheneinfamilienhaus an der M-Strasse in Z, wobei er eine Anzahlung von Fr. â¦ leistete. Der entsprechende Kaufvertrag wurde am 28. Februar 2000 Ã¶ffentlich beurkundet. Ende MÃ¤rz 2000 bezogen die Pflichtigen ihr neues Haus in Z. Die Liegenschaft in W konnte schliesslich am 25. Juli 2002 an E und F zum Preis von Fr. â¦ verkauft werden.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Zufolge dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Gemeinderat W den Pflichtigen mit Entscheid vom 1. Oktober 2002 eine HandÃ¤nderungssteuer von Fr. ... Eine dagegen erhobene Einsprache, mit welcher die Pflichtigen eine Steuerbefreiung zufolge Ersatzbeschaffung begehrt hatten, wies der Gemeinderat mit Beschluss vom 19. August 2003 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Steuerrekurskommission III wies den hiergegen erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 30. September 2004 ab, im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, bei der Liegenschaft in W handle es sich nicht um eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft, da die Pflichtigen mit Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1993 die Selbstnutzung aufgegeben und bis zum Verkauf nicht wieder aufgenommen hÃ¤tten.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 6. November 2004 an das Verwaltungsgericht stellten die Pflichtigen sinngemÃ¤ss den Antrag, die Steuerbefreiung zufolge Ersatzbeschaffung zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Sowohl die Steuerrekurskommission III als auch der Gemeinderat W verzichteten auf Vernehmlassung bzw. eine Beschwerdeantwort.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Einzelrichter</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der Steuerbeschwerde in Grundsteuersachen an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die HandÃ¤nderungssteuer wird laut § 227 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 229 Abs. 2 lit. c StG ist der VerÃ¤usserer von der Steuer befreit bei HandÃ¤nderungen an einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht lÃ¤sst in seiner stÃ¤ndigen Praxis zur GrundstÃ¼ckgewinnsteuer einen Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. i StG (und damit auch eine Steuerbefreiung nach § 229 Abs. 2 lit. c StG fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer; vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 229 N. 2 f.) auch dann zu, wenn der Erwerb oder die Ãberbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor der massgebenden HandÃ¤nderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist (RB 1989 Nr. 54). Erforderlich ist diesfalls einzig, dass zwischen den beiden HandÃ¤nderungen ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht (RB 1990 Nr. 54). Die "angemessene Frist" gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG bezieht sich schliesslich nicht bloss auf die Abfolge der HandÃ¤nderungen; verlangt ist der Erwerb einer "gleichgenutzten Ersatzliegenschaft". Daraus folgt, dass auch die (gleiche) Nutzung der Ersatzliegenschaft innert angemessener Frist seit Aufgabe der betreffenden Nutzung der verÃ¤usserten Liegenschaft aufgenommen werden muss (RB 1997 Nr. 49).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Umstritten ist vorliegend einzig die Frage, ob es sich bei der verÃ¤usserten Liegenschaft in W um eine "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte" Liegenschaft im Sinn von § 229 Abs. 2 lit. c StG handelt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt eine Liegen­schaft als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom EigentÃ¼mer tatsÃ¤chlich selbst bewohnt wird. So kann beispielsweise das Selbstbewohnen durch den Erblasser den das GrundstÃ¼ck verÃ¤ussernden Erben nicht angerechnet werden (RB 1992 Nr. 49). Durch die Vermietung der Liegenschaft ist dieses Erfordernis ebenfalls nicht mehr erfÃ¼llt (vgl. Bernhard Zwahlen, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 12 StHG N. 75). Ein dauerndes Selbstbewohnen liegt vor, sofern der Ei­gentÃ¼mer seine Liegenschaft in der Zeit vor der HandÃ¤nderung ohne erheblichen Unter­bruch bewohnt hat; bei der betreffenden Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss um eine gelegentliche oder vorÃ¼bergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln (RB 1994 Nr. 64). Dabei rechtfertigt es sich, den Begriff "dauernd" weit auszulegen und allenfalls selbst bei lÃ¤ngeren UnterbrÃ¼chen der Selbstnutzung als erfÃ¼llt anzusehen, sofern die Zeitspanne zwischen der Aufgabe der Selbstnutzung des Eigenheims und der Aufnahme der Eigennutzung der Ersatzliegenschaft noch als angemessen zu wÃ¼rdigen ist (RB 1997 Nr. 54). Ein Unterbruch der Selbstnutzung schadet der vom Gesetz geforderten Dauerhaftigkeit des Selbstbewohnens der verÃ¤usserten Liegenschaft dann nicht, wenn er seiner Natur nach bloss vorÃ¼bergehenden Charakter aufweist, was aufgrund der VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls zu beurteilen ist. So ist ein lÃ¤ngerer Unterbruch umso eher hinzunehmen, als er durch Ã¤ussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare UmstÃ¤nde bedingt ist. Dauert der Unterbruch im Beurteilungszeitpunkt noch an, kommt es entscheidend darauf an, ob die GrÃ¼nde, welche zur Unterbrechung der Selbstnutzung gefÃ¼hrt haben, deren Wiederaufnahme durch den Steuerpflichtigen wahrscheinlich machen oder nicht (RB 1998 Nr. 164 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, das Kriterium der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung setze voraus, dass der EigentÃ¼mer das Wohnobjekt zu seiner VerfÃ¼gung halte und es nach Belieben benutzen kÃ¶nne. WÃ¤hrend der Dauer eines MietverhÃ¤ltnisses sei der EigentÃ¼mer aber von der Nutzung gÃ¤nzlich ausgeschlossen. Vorliegend sei die fragliche Liegenschaft in W wÃ¤hrend ca. 7 Jahren, also rund 50 % der gesamten Besitzesdauer, fremdvermietet gewesen. Den UmstÃ¤nden entsprechend kÃ¶nne angenommen werden, dass es sich dabei um einen unbefristeten Mietvertrag gehandelt habe. WÃ¤hrend der gesamten Mietdauer hÃ¤tten die Pflichtigen das Haus weder bewohnt noch hÃ¤tten sie es bewohnen kÃ¶nnen. Dieser lang anhaltende Unterbruch in der Selbstnutzung habe bis zum Verkauf des Hauses im Juli 2002 gedauert. Die Pflichtigen machten zwar geltend, die Eigennutzung sei ihnen aufgrund der Erstreckung gesetzlich verwehrt geblieben, so dass sie bei ihrer Ankunft in der Schweiz ein anderes Zuhause hÃ¤tten finden mÃ¼ssen. Indessen hÃ¤tten sie den Mietern noch vor deren Eingabe an die SchlichtungsbehÃ¶rde aus eigener Initiative eine Erstreckung des MietverhÃ¤ltnisses bis Ende September 2000 oder Ende MÃ¤rz 2001 angeboten. WÃ¤ren die Pflichtigen tatsÃ¤chlich darauf angewiesen gewesen, bis Ende MÃ¤rz 2000 in der Schweiz Ã¼ber eine Wohnung verfÃ¼gen zu kÃ¶nnen, widerspreche ihr Verhalten ihren BedÃ¼rfnissen. Der Beschluss der SchlichtungsbehÃ¶rde habe daher kaum den Ausschlag fÃ¼r die Unterzeichnung des Kaufversprechens fÃ¼r die Liegenschaft in Z gegeben. Wahrscheinlicher sei, dass die Pflichtigen bereits Ende 1999 den Erwerb von neuem Wohneigentum ernsthaft in Betracht gezogen wenn nicht sogar beschlossen hÃ¤tten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Was die Pflichtigen gegen die ausfÃ¼hrlichen und zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz vorbringen, vermag keine andere Beurteilung der Sachlage zu rechtfertigen. Im Wesentlichen wiederholen sie ihre bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumente. Sie bestreiten nicht, die Selbstnutzung der Liegenschaft in W bereits im Jahr 1993 aufgegeben und in der Folge nicht wieder aufgenommen zu haben. So war das betreffende Eigenheim insbesondere weder im Zeitpunkt seines Verkaufs noch bei Erwerb der Ersatzliegenschaft selbstbewohnt (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 216 N. 286). Mit einer Wiederaufnahme der Selbstnutzung der Liegenschaft in W war deshalb schon seit lÃ¤ngerem nicht mehr zu rechnen, zumal diese Liegenschaft schon im Jahr 1993 an Dritte vermietet worden war und die Eingehung eines unbefristeten MietverhÃ¤ltnisses den EigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich von jeglicher NutzungsmÃ¶glichkeit ausschliesst. Angesichts der konkreten SachumstÃ¤nde drÃ¤ngt sich sogar der Schluss auf, dass die Pflichtigen gar nie ernsthaft beabsichtigt hatten, die betreffende Liegenschaft wieder selbst zu bewohnen. HierfÃ¼r spricht insbesondere deren Darstellung in der Beschwerdeschrift, wonach sie nach Entschlussfassung zur RÃ¼ckkehr in die Schweiz den Mietern im September 1999 zwei Alternativen vorgeschlagen hÃ¤tten, einerseits den Kauf des Hauses durch die Mieter, andererseits die Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses zu den ursprÃ¼nglich vereinbarten Konditionen; da beide Varianten abgelehnt worden seien, hÃ¤tten sie schliesslich die KÃ¼ndigung ausgesprochen. Dieses Vorgehen legt die Vermutung nahe, dass es den Pflichtigen nicht primÃ¤res Anliegen war, die Liegenschaft in W nach der RÃ¼ckkehr aus X (Ausland) wieder selbst zu nutzen. WÃ¤re nÃ¤mlich einer dieser VorschlÃ¤ge von den Mietern akzeptiert worden, hÃ¤tten die Pflichtigen ohnehin definitiv bzw. fÃ¼r lÃ¤ngere Zeit eine neue Unterkunft beziehen mÃ¼ssen. Ausserdem datiert der Beschluss der SchlichtungsbehÃ¶rde, mit welchem das MietverhÃ¤ltnis bis 31. Dezember 2000 erstreckt worden war, vom 5. Januar 2000, der Pflichtige unterzeichnete jedoch bereits rund zwei Wochen spÃ¤ter die Kaufzusage fÃ¼r die Ersatzliegenschaft in Z, so dass nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen ist, die Suche nach einer neuen Liegenschaft habe schon einige Zeit vorher begonnen. Daher erscheint der in der BegrÃ¼ndung der KÃ¼ndigung geltend gemachte dringende Eigenbedarf zumindest fraglich und ist der Unterbruch in der Selbstnutzung nicht mehr als bloss vorÃ¼bergehend zu qualifizieren. UnabhÃ¤ngig davon, ob der damals behauptete Eigenbedarf den Tatsachen entsprach oder nicht, kann die Frist zwischen dem Ende der Selbstnutzung der alten Liegenschaft und dem Beginn der Eigennutzung des neuen Hauses von ca. 7 Jahren im VerhÃ¤ltnis zur gesamten Besitzesdauer von rund 14 ¾ Jahren im Licht der massgebenden Rechtsprechung jedenfalls nicht mehr als angemessen bezeichnet werden. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>der Einzelrichter</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf</p> <p class="Einzug2">Fr. 400.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:</p> <p class="Einzug2">Fr. 60.-- Zustellungskosten,</p> <p class="Einzug2">Fr. 460.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</p> <p class="Urteilstext"><span>4. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>