<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2014.00064</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214935&amp;W10_KEY=4467103&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2014.00064</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.02.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (3. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gutachten über den Verkehrswert vor 20 Jahren<br/><br/>Das Steuerrekursgericht hat sich bei der Einholung des Ergänzungsgutachtens vollumfänglich an den Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts gehalten (E. 1.1).<br/>Das von den Pflichtigen im Beschwerdeverfahren eingereichte Privatgutachten ist als unzulässiges Novum aus dem Recht zu weisen, nachdem sie dieses bereits im Rekursverfahren hätten einreichen können (E. 2).<br/>Gerichtliche Überprüfung von amtlichen Gutachten (E. 3.2).<br/>Nachdem zwei unabhängige amtliche Gutachter in nachvollziehbarer Weise denselben Verkehrswert vor 20 Jahren ermittelt haben, hat das Steuerrekursgericht zu Recht auf diesen Wert abgestellt. Die dagegen erhobenen Einwände in der Beschwerde und im Privatgutachten erweisen sich als unbegründet (E. 3.3-3.5).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERICHTSGUTACHTEN">GERICHTSGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOVENVERBOT">NOVENVERBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATGUTACHTEN">PRIVATGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 147 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=24831" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2014.00064</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Februar 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Businger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben des A, alle vertreten durch B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt D, vertreten durch den Ausschuss des Stadtrats, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer<br/> </span></b><b><span>(3. Rechtsgang),</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Erben des A verÃ¤usserten am 27. August 2007 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von â¦ m<sup>2</sup> zum Preis von Fr. â¦ an die C AG. In der Folge auferlegte ihnen der Ausschuss Finanzen/Steuern/Liegen­schaften des Stadtrats D am 20. Januar 2009 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Ausschuss am 6. April 2009 ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Den Rekurs der Pflichtigen hiess die Steuerrekurskommission III (heute Steuerrekurs­gericht) am 24. November 2010 teilweise gut. Sie setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ herab, nachdem sie ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert vor zwanzig Jahren eingeholt hatte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Das Verwaltungsgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde am 28. September 2011 wegen MÃ¤ngeln des Gutachtens teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ck (Entscheid SB.2011.00010).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Nach Einholung eines Nachtragsgutachtens erhÃ¶hte das Steuerrekursgericht die GrundstÃ¼ck­gewinnsteuer mit Entscheid vom 25. September 2012 auf Fr. â¦. Weil es bei dieser reformatio in peius das rechtliche GehÃ¶r der Pflichtigen verletzt hatte, wies das Verwaltungsgericht die Sache mit Entscheid vom 17. April 2013 (SB.2012.00158) an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der Folge setzte das Steuerrekursgericht einen neuen Gutachter ein, der sich in einem ErgÃ¤nzungsgutachen zu den EinwÃ¤nden der Pflichtigen Ã¤usserte. Schliesslich hiess es mit Entscheid vom 13. Mai 2014 den Rekurs wiederum teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â wie bereits im ersten Rechtsgang â auf Fr. â¦ herab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 3. Juli 2014 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, die Sache sei an das Steuerrekursgericht zur Einholung eines neuen Gutachtens zurÃ¼ckzuweisen. Weiter sei das erste Gutachten als unverwertbar aus dem Recht zu weisen und sÃ¤mtliche von ihnen bezahlten Gutachterkosten seien zurÃ¼ckzuerstatten. Zudem verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht schloss am 7. Juli 2014 auf Abweisung der Beschwerde. Das Steueramt der Stadt D liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtigen erheben mehrere formelle RÃ¼gen gegen den angefochtenen Entscheid. Auf diese ist vorab einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Pflichtigen bringen vor, der Gutachter habe die Expertenfrage gemÃ¤ss prozessleitender VerfÃ¼gung nicht beantwortet. Er hÃ¤tte den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks aufgrund einer eigenen Expertise ermitteln mÃ¼ssen und sich nicht darauf beschrÃ¤nken dÃ¼rfen, lediglich die PlausibilitÃ¤t des ersten Gutachtens zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.1.1 </b>Das Verwaltungsgericht hat die Sache im 2. Rechtsgang mit Entscheid vom 17. April 2013 (SB.2012.00158) wegen einer GehÃ¶rsverletzung zurÃ¼ckgewiesen, weil das Steuerrekursgericht die EinwÃ¤nde der Pflichtigen gegen das Nachtragsgutachten zu Unrecht nicht berÃ¼cksichtigt hatte. In der Folge hat das Steuerrekursgericht einen Experten damit beauftragt, die EinwÃ¤nde der Pflichtigen gegen das Nachtragsgutachten zu prÃ¼fen. Damit hat es sich vollumfÃ¤nglich an die Anordnung des Verwaltungsgerichts im RÃ¼ckweisungsentscheid gehalten. Die Auffassung der Pflichtigen, das Steuerrekursgericht hÃ¤tte ein neues Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert einholen mÃ¼ssen, findet dagegen im RÃ¼ckweisungsentscheid keine StÃ¼tze. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.1.2 </b>Auch die von den Pflichtigen kritisierte Expertenfrage ist nicht zu beanstanden. Streitig ist nach wie vor, wie hoch der Verkehrswert der Liegenschaft am Stichtag gewesen ist. Folglich hat das Steuerrekursgericht dem neuen Experten zu Recht dieselbe Frage gestellt wie dem ersten Gutachter. Dass sich der neue Experte darauf zu beschrÃ¤nken hatte, den Verkehrswert unter BerÃ¼cksichtigung der bereits erstellten Gutachten und in Auseinandersetzung mit den diesbezÃ¼glichen EinwÃ¤nden der Pflichtigen zu ermitteln, anstatt ein von Grund auf neues Gutachten zu erstellen, ergab sich wie erwÃ¤hnt aus dem verwaltungsgerichtlichen RÃ¼ckweisungsentscheid. Wie das Verwaltungsgericht dort klar festgehalten hat, hatte sich das Steuerrekursgericht im 3. Rechtsgang ausschliesslich mit den Einwendungen der Pflichtigen des 2. Rechtsgangs auseinanderzusetzen. Auch wenn man diese EinschrÃ¤nkung der Klarheit halber durchaus in die Expertenfrage hÃ¤tte aufnehmen kÃ¶nnen, war dies angesichts des den Parteien bekannten RÃ¼ckweisungsentscheids nicht notwendig. Von einer Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs bzw. einem treuwidrigen Verhalten des Steuerrekursgerichts kann deshalb keine Rede sein. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.1.3 </b>Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde der Pflichtigen betreffend ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Experten bzw. bezÃ¼glich Expertenfrage als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Soweit die Pflichtigen erneut die UnabhÃ¤ngigkeit des Erstgutachters infrage stellen, ist auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts im 1. Rechtsgang vom 28. September 2011 (SB.2011.00010 = <span>ZStP 21 [2012], 90 ff.</span>) zu verweisen. Das Verwaltungsgericht hat dort die UnabhÃ¤ngigkeit des ersten Gutachters bejaht (E. 3). Die Pflichtigen bringen keine neuen UmstÃ¤nde vor, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Pflichtigen rÃ¼gen, auch das ErgÃ¤nzungsgutachten des neuen Experten sei fachlich ungenÃ¼gend und deshalb nicht verwertbar. Sie stÃ¼tzen sich dabei hauptsÃ¤chlich auf eine Stellungnahme eines SachverstÃ¤ndigen, den sie privat hinzugezogen haben. Die Stellungnahme datiert vom 24. Juni 2014 und ist damit erst nach AusfÃ¤llung des angefochtenen Entscheids vom 13. Mai 2014 erstellt worden; es handelt sich somit um ein Novum.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt ein Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (vgl. VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055, E. 1.2). Das Novenverbot soll verhindern, dass im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht Unterlagen nachgereicht werden, die bereits in einem frÃ¼heren Verfahrensstadium hÃ¤tten eingebracht werden kÃ¶nnen. Denn angesichts der auf Rechtsverletzungen beschrÃ¤nkten Kognition des Verwaltungsgerichts (§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]) und der grundsÃ¤tzlich umfassenden Kognition des Steuerrekursgerichts (§ 147 Abs. 3 StG) macht es wenig Sinn, wenn der Prozessstoff vor Verwaltungsgericht trotz dessen eingeschrÃ¤nkter Kognition weiter ausgebaut werden kann. FÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit von nachgereichten Unterlagen stellt sich deshalb vorab die Frage, ob diese bereits im Rekursverfahren hÃ¤tten eingereicht werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Steuerrekursgericht hat die Parteien mit VerfÃ¼gung vom 20. Dezember 2013 aufgefordert, zum ErgÃ¤nzungsgutachten Stellung zu nehmen. Nach mehrmaliger Fristerstreckung haben sich die Pflichtigen â nach "PrÃ¼fung mit den beigezogenen Experten" â mit Stellungnahme vom 20. MÃ¤rz 2014 zum ErgÃ¤nzungsgutachten vernehmen lassen. Weshalb sie in der Folge â und erst nach AusfÃ¤llung des angefochtenen Entscheids â erneut einen Experten zur ÃberprÃ¼fung des ErgÃ¤nzungsgutachtens zu Rate gezogen haben, ist nicht ersichtlich. Zumindest hatten sie wie erwÃ¤hnt Gelegenheit gehabt, sich bereits im Rekursverfahren umfassend zum ErgÃ¤nzungsgutachten zu Ã¤ussern. Nachdem sie dies am 20. MÃ¤rz 2014 getan haben und etwa auch nicht mit dem Hinweis, dass fÃ¼r eine detailliertere Stellungnahme mehr Zeit benÃ¶tigt werde, um eine lÃ¤ngere Fristerstreckung ersucht haben, ist das Privatgutachten vom 24. Juni 2014 â das sich ausschliesslich mit dem ErgÃ¤nzungsgutachten und nicht etwa mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt â als unzulÃ¤ssiges Novum aus dem Recht zu weisen. Im Ãbrigen erscheint es rechtsmissbrÃ¤uchlich, bewusst erst vor Verwaltungsgericht ein Privatgutachten einzureichen, wenn eine frÃ¼here Einreichung wie im vorliegenden Fall mÃ¶glich und geradezu geboten gewesen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch SchÃ¤tzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­schÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (vgl. </span>VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010<span> = ZStP 21 [2012], 90 ff., E. 2.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden. Die erkennende BehÃ¶rde kann sich deshalb bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob das amtliche Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 21 [2012], 323 ff., E. 2.3 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Wie das Verwaltungsgericht bereits im ersten Rechtsgang festgehalten hat, steht fÃ¼r die Bestimmung des Verkehrswerts von unÃ¼berbautem oder mit Abbruchobjekten Ã¼berbautem Land die Vergleichs- oder statistische Methode im Vordergrund, welche den Landwert nach den Preisen ermittelt, die fÃ¼r mÃ¶glichst nahegelegene, Ã¤hnliche und stichtagsnah gehandelte GrundstÃ¼cke bezahlt worden sind. Als Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem Stichtag den EigentÃ¼mer gewechselt haben und mit Bezug auf Lage, Form, ZonenzugehÃ¶rigkeit und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend Ã¤hnliche Eigenschaften wie die zu schÃ¤tzende Parzelle aufweisen. DiesbezÃ¼gliche Unterschiede beeintrÃ¤chtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen durch PreiszuschlÃ¤ge oder -abzÃ¼ge angemessen Rechnung getragen werden (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 <span>= ZStP 21 [2012], 90 ff.</span>, E. 2.2). Das Verwaltungsgericht hat die im ersten Gutachten vom 14. Oktober 2010 angewandte Vergleichsmethode denn auch nicht beanstandet, allerdings erwogen, dass sich das Vergleichsobjekt "S1" kaum als taugliche Vergleichsbasis eignen dÃ¼rfte bzw. aus dem Gutachten klar und detailliert hervorgehen mÃ¼sse, inwieweit den Unterschieden zwischen den Vergleichsobjekten und dem zu bewertenden GrundstÃ¼ck durch Zu- und AbschlÃ¤ge Rechnung getragen worden ist (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 <span>= ZStP 21 [2012], 90 ff.</span>, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.2 </span></b>Im zweiten Rechtsgang hat sich derselbe Gutachter in einem Nachtragsgutachten mit den EinwÃ¤nden des Verwaltungsgerichts auseinandergesetzt. Er hat erwogen, dass es im fraglichen Zeitraum keine adÃ¤quaten Alternativen zum <span>Vergleichsobjekt "S1" gebe, und sich mit den Einwendungen der Pflichtigen zur Eignung dieses Vergleichsobjekts auseinandergesetzt (Ziff. 5.1 f. des Nachtragsgutachtens). In der Folge hat der Experte detailliert begrÃ¼ndet, mit welchen Preiszu- und abschlÃ¤gen er den Unterschieden zwischen dem zu bewertenden GrundstÃ¼ck und den Vergleichsobjekten Rechnung getragen hat. So hat er insbesondere darauf hingewiesen, dass das zu bewertende GrundstÃ¼ck â im Gegensatz zu den Vergleichsobjekten â in einer Zone liege, in der Handels- und Dienstleistungsbetriebe nicht zulÃ¤ssig seien, was trotz hÃ¶herer Baumassenziffer zu einem tieferen Landwert fÃ¼hre. In der Folge haben die Pflichtigen mit Schreiben ihres Privatgutachters vom 4. Juli 2012 zum Nachtragsgutachten Stellung genommen. Dabei haben sie insbesondere den Preisabschlag wegen der ZonenzugehÃ¶rigkeit gerÃ¼gt. Der Experte habe eine nicht nachvollziehbare Berechnung vorgenommen; bereits kleine Ãnderungen bei den gutachterlichen Annahmen wÃ¼rden zu einem vÃ¶llig anderen Verkehrswert fÃ¼hren. Man kÃ¶nne in der Rechnung mit durchaus plausiblen Annahmen fast jedes beliebige Ergebnis erzeugen. Zudem habe der Experte einen wesentlichen Sachverhalt â die Immobilienblase zwischen 1985 und 1989 â ausser Acht gelassen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Im ErgÃ¤nzungsgutachten vom 15. Dezember 2013 hat sich ein zweiter unabhÃ¤ngiger Experte mit den vorher dargelegten EinwÃ¤nden der Pflichtigen gegen das Nachtragsgutachten auseinandergesetzt. Er hat ausfÃ¼hrlich zum "Kanzleifehler" im Erst- und im Nachtragsgutachten Stellung genommen und in der Folge eine eigene PlausibilitÃ¤tsrechnung mittels Sachwertverfahrens vorgenommen, die die Ergebnisse des Erstgutachtens bestÃ¤tigt hat. Ebenso hat er sich ausfÃ¼hrlich mit den Einwendungen der Pflichtigen bezÃ¼glich Immobilienblase auseinandergesetzt und erwogen, dass es fraglich sei, ob die Blasenbildung auch IndustriegrundstÃ¼cke erfasst habe und wenn ja, seien keine Hinweise erkennbar, dass der Referenzpreis bei damaligen Transaktionen je in der HÃ¶he des von den Pflichtigen vertretenen Quadratmeterpreises von Fr. 600.- gewesen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Selbst wenn das Privatgutachten nicht aus dem Recht zu weisen wÃ¤re, kÃ¶nnten die darin erhobenen RÃ¼gen â und die in der Beschwerde selber vorgebrachten EinwÃ¤nde â den angefochtenen Entscheid nicht ernsthaft infrage stellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>In der Beschwerde (S. 7 f.) wird das ErgÃ¤nzungsgutachten pauschal gerÃ¼gt, ohne dass sich die Pflichtigen substanziiert mit den ErwÃ¤gungen des Zweitgutachters auseinandersetzen. So wird vorgebracht, dass sich der Zweitgutachter den Erkenntnissen der ImmobilienschÃ¤tzungslehre verweigere, die nach der Immobilienblase gewonnen worden seien, ohne zu prÃ¤zisieren, welche Erkenntnisse damit angesprochen werden und inwieweit diese Einfluss auf die SchÃ¤tzung gehabt hÃ¤tten. Ebenso wird pauschal behauptet, dass sich der Zweitgutachter auf die Aussagen des Erstgutachters verlasse, ohne diese kritisch zu Ã¼berprÃ¼fen. Dabei ist anzumerken, dass der Zweitgutachter die Ergebnisse des Erstgutachters gerade nicht unbesehen Ã¼bernommen hat, sondern vielmehr mit einer eigenen Berechnung verifiziert hat. Weiter wird pauschal eine GehÃ¶rsverletzung gerÃ¼gt, ohne dass ersichtlich wÃ¤re, welche Daten der Zweitgutachter den Pflichtigen und dem Gericht vorenthalten haben soll. Damit ist entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht ersichtlich, weshalb die von den Gutachtern angewandten Bewertungsmodelle untauglich sein sollten.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Im Privatgutachten vom 24. Juni 2014 wird vorab auf den Berechnungsfehler Bezug genommen, der dem Erstgutachter unterlaufen sei. Es trifft zu, dass die Rechnung des Erstgutachters in Bezug auf die verwendeten Zahlen fÃ¼r die GeschosshÃ¶hen nicht nachvollziehbar ist bzw. er offensichtlich nicht mit jenen Zahlen gerechnet hat, die er im Gutachten ausweist. Zu berÃ¼cksichtigen ist aber, dass der Gutachter bei der SchÃ¤tzung zwingend gewisse Annahmen zu treffen hat und ihm dabei ein weites Ermessen zusteht. Wie auch der Privatgutachter eingesteht, kann das SchÃ¤tzergebnis je nach getroffener Annahme erheblich variieren. Dass die vom Erstgutachter in der Rechnung tatsÃ¤chlich verwendeten GeschosshÃ¶hen nicht plausibel sind bzw. sich unter keinen UmstÃ¤nden rechtfertigen lassen, wird weder in der Beschwerde noch im Privatgutachten geltend gemacht. Vielmehr wird pauschal ausgefÃ¼hrt, dass der Erstgutachter die Berechnung dergestalt manipuliert habe, damit eine mÃ¶glichst hohe GrundstÃ¼ckgewinnsteuer resultiere, wofÃ¼r es indessen keinerlei Anhaltspunkte gibt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Im Privatgutachten wird weiter die PlausibilitÃ¤tsrechnung des Zweitgutachters mittels Sachwertmethode kritisiert. Ihm wird vorgeworfen, veraltete Literatur und nicht mehr aktuelles Zahlenmaterial verwendet zu haben, was das Ergebnis erheblich verfÃ¤lsche. HÃ¤tte der Zweitgutachter korrekt gemÃ¤ss der aktuell gÃ¼ltigen Theorie des Privatgutachters gerechnet, wÃ¤re er auf einen Quadratmeterpreis von Fr. 474.- anstatt Fr. 416.- gekommen, was eine Differenz von rund 13 % bedeutet. Wie das Verwaltungsgericht bereits in frÃ¼heren Entscheiden festgehalten hat, sind SchÃ¤tzungen per se mit einer gewissen Ungenauigkeit behaftet, sodass Abweichungen bis zu 10 % bei mehreren SchÃ¤tzungen ohne Weiteres vorkommen kÃ¶nnen (vgl. <span>VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 21 [2012], 323 ff., </span>E. 3.2.2). Teilweise werden selbst Abweichungen von bis zu 20 % als normal eingestuft (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N. 135). Weil auch hier der Zweitgutachter fÃ¼r seine SchÃ¤tzung notwendigerweise gewisse Annahmen treffen musste und ihm dabei wie erwÃ¤hnt ein grosses Ermessen zustand, kann selbst eine Differenz von 13 % zum SchÃ¤tzwert eines Privatgutachtens, in dem die Annahmen mutmasslich zugunsten des Auftraggebers getroffen werden, nicht als erheblich bezeichnet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Zuletzt wird im Privatgutachten gerÃ¼gt, der Zweitgutachter habe die Marktsituation zwischen 1986 und 1991 ausser Acht gelassen. Der Privatgutachter beschrÃ¤nkt sich hier darauf, seine Sicht der Dinge darzulegen und den Zweitgutachter namentlich dann zu kritisieren, wenn er von der publizierten Lehrmeinung des Privatgutachters abgewichen ist, ohne im Einzelnen substanziiert darzulegen, inwieweit die Auffassung des amtlichen Gutachters unrichtig ist. Deshalb ist darauf nicht nÃ¤her einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Zusammenfassend haben zwei unabhÃ¤ngige amtliche Gutachter in nachvollziehbarer Weise einen Quadratmeterpreis von rund Fr. 405.- ermittelt, was im Rahmen der bei Gerichtsgutachten beschrÃ¤nkten Kognition (vgl. E. 3.1) nicht zu beanstanden ist. Damit gibt es keine Veranlassung, von den amtlichen Gutachten abzuweichen, weshalb das Steuer­rekursgericht zu Recht darauf abgestellt hat. Bei diesem Ergebnis sind die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursentscheids nicht abzuÃ¤ndern, nachdem das Steuerrekursgericht die Gutachterkosten zu Recht als Teil der Verfahrenskosten gemÃ¤ss Verfahrensausgang verlegt hat (vgl. auch <span>VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 21 [2012], 323 ff., </span>E. 3.1).</p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen <span>(§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 20'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Teilen auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>