Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 88 Entscheid vom 25. September 2019 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin MLaw Philipp Mazenauer, a.o. Gerichtsschreiber Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch B.________, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, gegen 1.Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss- nacht, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Wiederherstellung)2 Sachverhalt: A.A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücke KTN E.________, F.________, D.________, Q.________ und R.________. Auf dem Grundstück KTN E.________ stehen die landwirtschaftli- chen Ökonomiebauten Nr. HA.________, HB.________ HC.________ sowie das Wohnhaus Nr. I.________ (nachfolgend: Betriebsleiterwohnhaus). Auf dem Grundstück Nr. F.________ steht das Wohnhaus Nr. K.________ (nachfolgend: kleines Wohnhaus). B.Am 6. Oktober 1987 hat der Bezirksrat Küssnacht die Baubewilligung für das Wohnhaus Nr. I.________ mit einer 8½-Zimmer-Wohnung auf dem Grunds- tück KTN E.________ erteilt. Auf Anfrage von A.________ teilte das Amt für Landwirtschaft (AfL) diesem am 21. Juni 2013 mit, für den Einbau einer zweiten Wohnung im Wohnhaus könne keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden (Vi- act. II-02). C.Am 24. Mai 2016 informierte der Bezirk Küssnacht das Amt für Raument- wicklung (ARE), aufgrund einer Meldung des Einwohneramtes sei festgestellt worden, dass sich im Wohnhaus am H.________weg 7 eine zweite, nicht regis- trierte Wohneinheit befinde. Diese sei gemäss der Auskunft von A.________ durch die räumliche Aufteilung der bestehenden und bewilligten Wohneinheit in zwei separate Wohnungen entstanden (Vi-act. II-02). Das Amt für Raumentwick- lung teilte dem Bezirk Küssnacht daraufhin am 22. November 2016 mit, für den Einbau einer zweiten Wohnung bzw. für die Unterteilung der bestehenden Woh- nung sei ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Dementspre- chend forderte der Bezirk Küssnacht A.________ am 29. November 2016 auf, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (Vi-act. II-02). D.Am 15. Dezember 2016 reichte A.________ das nachträgliche Baugesuch für die Unterteilung der Wohnung im Betriebsleiterwohnhaus in zwei Wohnungen ein. Das Gesuch wurde am 13. Januar 2017 publiziert (ABl. J.________) und während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. Innert Frist sind keine Einsprachen ein- gegangen. E.Mit Schreiben vom 16. Februar 2017, 17. September 2017 und 14. Dezem- ber 2017 teilte das ARE A.________ mit, dass es eine Ablehnung des nachträg- lichen Baugesuchs in Betracht ziehe und gewährte ihm jeweils das rechtliche Gehör. Am 12. Juli 2017, 31. Oktober 2017, 24. November 2017 und 14. Mai 2018 nahm A.________ unter Einreichung weiterer Unterlagen Stellung (Vi- act. II-02).3 F.Mit Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 verfügte das ARE die Verweige- rung der kantonalen Baubewilligung für das Baugesuch von A.________ für den Einbau einer zweiten Wohneinheit sowie deren Rückbau innert sechs Monaten nach Rechtskraft der Verfügung. Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 20. Juni 2018 entschied der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 424 vom 25. Juli 2018 (Versand 27.7.2018) was folgt (Vi-act. I-01, Beilage 3): 1. A.________ wird die Baubewilligung für die bereits ausgeführte Aufteilung der bestehenden Wohnung in zwei Wohnungen auf dem Grundstück KTN E.________, H.________weg 7 in Küssnacht gestützt auf die Erwägun- gen verweigert. 2. Der kantonale Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 bildet einen integrieren- den Bestandteil dieser Verweigerung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen sind einzuhalten. 3. A.________ wird dazu angehalten, bis spätestens 6 Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung gemäss Beschluss Gesamtentscheid Ziff. 3 die Küche im Erdgeschoss vollständig rückzubauen und im Entree die Abtrennung zur Treppe zu entfernen. Der Abschluss der Arbeiten ist dem Ressort Planung, Umwelt und Verkehr zur Abnahme zu melden. 4.-9. (Androhung einer Ordnungsbusse für den Fall der Nichteinhaltung der Rück- baumassnahmen, Androhung einer Ersatzvornahme sowie der Anzeige bei der Kantonspolizei Schwyz, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung und Zustel- lung). G.Dagegen erhob A.________ am 20. August 2018 fristgerecht Beschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen (Vi-act. I-01): 1.1 Die Nichtigkeit des kantonalen Gesamtentscheids des Amts für Raumentwick- lung vom 20. Juni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 sei festzu- stellen und der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Ju- li 2018 betreffend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung bestehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7, Küssnacht, sei vollumfänglich aufzuheben, sofern und so- weit ihm nicht ebenfalls Nichtigkeit zukommt, was festzustellen wäre. 1.2 Die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei das Amt für Raumentwicklung anzuweisen sei, die Akten zur Entscheidfin- dung zuständigkeitshalber an das Volkswirtschaftsdepartement zu überwei- sen. 2. Eventuell seien 2.1 der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Juli 2018 betref- fend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung be- stehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7 Küssnacht, sowie 2.2 der kantonale Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 20. Ju- ni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 vollumfänglich aufzuhe- ben und 2.3 das Baugesuch betreffend Aufteilung bestehende Wohnung in zwei Wohnun- gen, Baugesuch-Nr. 2016/128 (Kant. Nr. B2017-0038) gutzuheissen und die Baubewilligung, nötigenfalls unter Einräumung einer Ausnahmebewilligung, sei zu erteilen. 3. Subeventuell sei auf Abbruchmassnahmen zu verzichten.4 4. Es sei ein Augenschein durchzuführen. 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Bezirks Küss- nacht, evtl. zu Lasten des Kantons Schwyz, dies sowohl für das vorliegende wie auch für das vorinstanzliche Verfahren. H.Mit Beschluss (RRB) Nr. 234/2019 vom 2. April 2019 (Versand 9.4.2019) wies der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde ab und auferlegte die Verfahrenskosten im Betrag von 1'500.-- A.________. I.Mit Eingabe vom 26. April 2019 lässt A.________ gegen den Regierungs- ratsbeschluss fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Anträgen: 1.1 Die Nichtigkeit des kantonalen Gesamtentscheids des Amts für Raumentwick- lung vom 20. Juni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 sei festzu- stellen und der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Ju- li 2018 betreffend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung bestehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7, Küssnacht, sowie der Beschluss des Regierungsrat des Kantons Schwyz Nr. 234/2019 vom 2. April 2019 seien vollumfänglich aufzu- heben, sofern und soweit ihnen nicht ebenfalls Nichtigkeit zukommt, was fest- zustellen wäre. 1.2 Die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei das Amt für Raumentwicklung anzuweisen sei, die Akten zur Entscheidfin- dung zuständigkeitshalber an das Volkswirtschaftsdepartement zu überwei- sen. 2. Eventuell seien 2.1 der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 234/2019 vom 2. April 2019 betreffend Beschwerdeentscheid (VB 170/2018) Baubewilligun- gen sowie 2.2 der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr. 424 vom 25. Juli 2018 betref- fend Verweigerung Baubewilligung BG 2016-128 A.________, Aufteilung be- stehende Wohnung in 2 Wohnungen, KTN E.________, H.________weg 7 Küssnacht, und 2.3 der kantonale Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 20. Ju- ni 2018 betreffend das Baugesuch-Nr. B2017-0038 vollumfänglich aufzuheben und 2.4 das Baugesuch betreffend Aufteilung bestehende Wohnung in zwei Wohnun- gen, Baugesuch-Nr. 2016/128 (Kant. Nr. B2017-0038) sei gutzuheissen und die Baubewilligung, nötigenfalls unter Einräumung einer Ausnahmebewilli- gung, sei zu erteilen. 3. Subeventuell sei auf Abbruchmassnahmen bzw. auf einen Rückbau zu ver- zichten. 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz, dies sowohl für das vorliegende wie auch für das vorinstanzliche Ver- fahren. J.Je mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2019 beantragen das ARE und das Si- cherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Las- ten des Beschwerdeführers. Mit Schreiben vom 15. Mai 2019 erklärt der Bezirks-5 rat Küssnacht unter Verweis auf die Vorakten den Verzicht auf eine Vernehmlas- sung samt Antragsstellung. K.Mit Eingabe vom 12. Juli 2019 nimmt der Beschwerdeführer Stellung zu den einzelnen Vernehmlassungen. Am 16. Juli 2019 erklärt der Bezirksrat Küss- nacht den Verzicht auf eine Stellungnahme; weitere Eingaben gehen keine ein. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1In der Hauptsache beantragt der Beschwerdeführer, es sei die Nichtigkeit des kantonalen Gesamtentscheides des ARE vom 20. Juni 2018 festzustellen und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen, wobei das ARE anzuweisen sei, die Akten zur Entscheidfindung zuständigkeitshalber an das Volkswirtschaftsdepartement zu überweisen (vgl. Ingress Bst. I, Antrag Ziff. 1). 1.2Sollte die Beschwerde betreffend Nichtigkeit des Gesamtentscheides be- gründet sein, erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den materiellen Vorbrin- gen betreffend Bewilligungsfähigkeit des Baugesuches. Es ist daher vorab die Rüge der Nichtigkeit zu prüfen. 1.3.1Der Beschwerdeführer beantragte bereits vor Regierungsrat die Feststel- lung der Nichtigkeit des Gesamtentscheides des ARE vom 20. Juni 2018 (vgl. In- gress Bst. G). Gemäss § 43 Abs. 2 Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV; SRSZ 400.111) vom 2. Dezember 1997 sei das Volkswirt- schaftsdepartement und nicht das ARE für den Erlass des Gesamtentscheides zuständig, wenn sich bei einem Bauvorhaben ein Widerspruch zwischen den einzelnen Stellungnahmen kantonaler Fachstellen ergebe. Vorliegend würden solche Widersprüche vorliegen, da die Anträge der zuständigen Stellen nicht ein- hellig auf Verweigerung der Bewilligung lauten würden. Das Amt für Landwirt- schaft Fachstelle Landwirtschaftliche Raumplanung sowie das Amt für Raumpla- nung, Fachstelle Raumplanung hätten die Baugesuchsabweisung beantragt, wo- gegen das Amt für Landwirtschaft, Fachstelle Landwirtschaftlicher Gewässer- schutz den Antrag gestellt habe, das Gesuch sei zu bewilligen. Mithin liege ein Widerspruch im Sinne von § 43 Abs. 2 PBV vor, weshalb über das Baugesuch kantonal das Volkswirtschaftsdepartement zu entscheiden habe. 1.3.2Gemäss angefochtenem Regierungsratsbeschluss übersehe der Be- schwerdeführer, dass die kantonalen Fachstellen ein Bauvorhaben nur auf die Vereinbarkeit mit denjenigen Vorschriften beurteilen würden, für welche sie zu- ständig seien (§ 40 Abs. 1 PBV). So habe die Abteilung für Agrarmassnahmen 6 und Bodenrecht des Amtes für Landwirtschaft das Bauvorhaben in Bezug auf den landwirtschaftlichen Gewässerschutz als bewilligungsfähig betrachtet und auch das Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz habe eine Bewilligung unter Auf- lagen beantragt. Hingegen hätten die Abteilung Strukturverbesserung des Amtes für Landwirtschaft und die Abteilung Ortsplanung des Amtes für Raumentwick- lung eine Bewilligung in Bezug auf die landwirtschaftliche Raumplanungsordnung verweigert. Wegen der verschiedenen Aufgabenbereiche der kantonalen Fach- stellen würden sich oftmals unterschiedliche Beurteilungen eines Bauvorhabens ergeben, ohne dass indessen ein inhaltlicher Widerspruch im Sinne von § 43 Abs. 2 PBV entstehe. Vorliegend liege kein Widerspruch vor, weshalb für den Gesamtentscheid nicht das Volkswirtschaftsdepartement zuständig sei. 1.3.3Vor Verwaltungsgericht trägt der Beschwerdeführer vor, der Regierungsrat verkenne, dass gemäss § 42 Abs. 2 lit. a PBV die Fachstellen in der Stellung- nahme explizit zu schreiben hätten, ob das Bauvorhaben zu bewilligen oder zu verweigern sei. Es handle sich nicht um eine Empfehlung, verlangt sei ein An- trag. Vorliegend lägen unterschiedliche Anträge (2x ja, 2x nein) vor, die somit im Widerspruch zu einander stünden. Der Regierungsrat schränke den Anwen- dungsbereich von § 43 Abs. 2 PBV in gesetzeswidriger Weise ein, wenn er auf unzulässige Art und Weise das Wort "inhaltlich" als Erfordernis für einen Wider- spruch hinzufüge. Wie es indes zu inhaltlichen Widersprüchen kommen könne, wenn jede Fachstelle nur ihren Zuständigkeitsbereich abdecke und keine Dop- pelzuständigkeiten vorlägen, bleibe Geheimnis des Regierungsrates, sei so doch fraglich, inwiefern überhaupt ein inhaltlicher Widerspruch bestehen könne, der nicht auf einer Kompetenzüberschreitung fusse. Die Auslegung des Regierungs- rates führe ad absurdum und den Willen des Gesetzgebers in die Bedeutungslo- sigkeit. 1.4.1Bedarf ein Bauvorhaben auch der Bewilligung oder Zustimmung weiterer Instanzen des Bundes, Kantons oder Bezirks, leitet die Gemeinde das vollständi- ge Baugesuch nach einer ersten Prüfung mit ihrem Bericht an die vom Regie- rungsrat bezeichnete kantonale Amtsstelle weiter (§ 77 Abs. 3 PBG). Die (kanto- nale) Baugesuchszentrale beurteilt an wöchentlichen Koordinationssitzungen zu- sammen mit den kantonalen Fachstellen, ob ein Baugesuch grundsätzlich weiter behandelt werden kann oder der Ergänzung bedarf (§ 39 Abs. 1 PBV). Die kan- tonalen Fachstellen beurteilen ein Bauvorhaben auf die Vereinbarkeit mit jenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, für die sie zuständig sind. In der Stellungnah- me an die Baugesuchszentrale ist u.a. festzuhalten, ob das Bauvorhaben zu be- willigen oder zu verweigern ist (§ 40 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a PBV). Das Amt für Raumentwicklung verfasst gestützt auf die Stellungnahmen der kantonalen 7 Fachstellen die kantonale Bewilligung. Ergibt sich bei einem Bauvorhaben ein Widerspruch zwischen einzelnen Stellungnahmen, so entscheidet das Volkswirt- schaftsdepartement (§ 43 Abs. 1 und 2 PBV). 1.4.2Im Dossier zum Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 befinden sich die Fachberichte, resp. Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen gemäss § 40 PBV: •Das Amt für Landwirtschaft, Agrarmassnahmen und Bodenrecht, stellt den An- trag, das Gesuch sei, gestützt auf Art. 14 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 und § 7 Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Einführungsge- setz zum Gewässerschutzgesetz (VVzGSchG; SRSZ 712.111) vom 3. Ju- li 2001 mit Auflagen zu bewilligen. •Das Amt für Landwirtschaft, Strukturverbesserung, beantragt, eine nachträgli- che Bewilligung für den Einbau einer zweiten Wohneinheit im bestehenden, neurechtlichen Wohngebäude H.________weg 7 könne nicht nachträglich ge- stützt auf Art. 16a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumpla- nungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 und Art. 34 Abs. 3 der Raum- planungsverordnung (RPV; SR 700.1) vom 28. Juni 2000 erteilt werden. •Das Amt für Umweltschutz, Gewässerschutz, forderte für die Gesuchsprüfung weitere Unterlagen ein. Abschliessend wurde dann aber festgehalten, der Fachbereich sei nicht betroffen, die Aufteilung der Wohnung in zwei Wohnun- gen habe keinen Einfluss auf die Entsorgung des Regenwassers und die Be- arbeitung des landwirtschaftlichen Gewässerschutzes erfolge durch das Amt für Landwirtschaft. •Das Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz beantragte, das Bauvorhaben sei unter Auflagen zu bewilligen. Das Bauvorhaben sei der Schutzraumbaupflicht nicht unterstellt. Das Bauobjekt verfüge bereits über einen Schutzraum; bei dessen Kontrolle seien aber Mängel festgestellt worden, die innert sechs Mo- naten nach Rechtskraft des Gesamtentscheides zu beheben seien. •Das Amt für Raumentwicklung, Ortsplanungen, stellte den Antrag auf Nicht- bewilligung mit Rückführungsmassnahmen. Die bereits erstellte Wohneinheit könne gemäss Bericht des Amtes für Landwirtschaft nicht nachträglich ge- stützt auf Art. 16a RPG bewilligt werden; die Voraussetzungen für eine Aus- nahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG seien nicht gegeben. Im Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 werden die Stellungnahmen des Amtes für Landwirtschaft betreffend landwirtschaftliche Raumplanung und landwirt-8 schaftlicher Gewässerschutz sowie des Amtes für Raumentwicklung wiederge- geben und die kantonale Baubewilligung verweigert. 1.4.3§ 43 Abs. 2 PBV, wonach bei sich widersprechenden Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen das Volkswirtschaftsdepartement entscheidet, ist Aus- fluss des bundesrechtlichen Koordinationsgrundsatzes. Erfordert die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt. Die Verfü- gungen dürfen keine Widersprüche enthalten (Art. 25a Abs. 1 und 3 RPG). Diese Vorgabe galt bereits vor der PBG-Revision von 2007. Vor dieser Revision erlies- sen die für ein Baugesuch zuständigen kantonalen Instanzen eigenständig je ihre Verfügungen und stellten sie der kantonalen Baukontrolle zu. Enthielten sie Wi- dersprüche, so erliess das Justizdepartement einen Gesamtentscheid (§ 40 bis 43 aPBV). Seit der PBG-Revision (die u.a. die Straffung und Vereinfachung des Baubewilligungsverfahrens nach dem Grundsatz "ein Gesuch - eine Bewilligung" anstrebte, vgl. RRB Nr. 88/2007 vom 17.1.2007) ergeht seitens des Kantons nur ein einziger Gesamtentscheid, der die Stellungnahmen der betroffenen, zustän- digen Fachstellen vereint. Zuständig ist das Amt für Raumentwicklung, ausser es ergeben sich Widersprüche zwischen einzelnen Stellungnahmen der Fachbehör- den. Diesfalls entscheidet das Volkswirtschaftsdepartement. Ob ein Widerspruch vorliegt oder nicht, entscheidet sich nach wie vor auf Basis des Koordinationsgrundsatzes und der bundesrechtlichen Vorgaben. Unter "Wi- dersprüche" sind dabei gemäss Botschaft des Bundesrates logische Unverträg- lichkeiten der einzelnen Verfügungen bzw. Stellungnahmen in sich und unterein- ander zu verstehen (BBl 1994 III 1075 ff, 1088). Gleiche Fragen sind in jeder Ver- fügung, in der sie sich stellen, gleich zu beantworten. Kein Widerspruch in die- sem Sinne liegt vor, wenn ein Vorhaben nach dem einen Gesetz bewilligungs- fähig, nach einem anderen hingegen unzulässig ist. Der Verstoss gegen eine einzige Norm genügt dabei, damit ein Vorhaben als rechtswidrig zu gelten hat und die Bewilligung zu verweigern ist (die negative Verfügung bzw. Stellungnah- me gilt als 'Killerentscheid'). Ein Widerspruch liegt auch nicht zwingend vor, wenn zwei Behörden ein und denselben Sachverhalt aufgrund verschiedener Rechts- normen oder Kognition unterschiedlich beurteilen, denn es kann sein, dass ein Sachverhalt mehreren Anforderungen kumulativ entsprechen muss (Wald- mann/Hänni, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 25a Rz. 66). 1.4.4Vorliegend ist nicht zu beanstanden, dass das ARE am 20. Juni 2018 den Gesamtentscheid verfügt hat, da kein Widerspruch im Sinne von § 43 Abs. 2 PBV vorlag und somit das Dossier nicht dem Volkswirtschaftsdepartement zum Entscheid vorgelegt werden musste. Zwischen der Stellungnahme, dass das 9 Bauvorhaben dem Gewässerschutzgesetz nicht widerspricht und bezüglich die- ser Voraussetzung bewilligungsfähig ist, und den Stellungnahmen, dass eine Bewilligung nach Art. 16a RPG nicht erteilt werden kann und eine Ausnahmebe- willigung nach Art. 24 ff. RPG ausgeschlossen ist, besteht kein Widerspruch. Die Stellungnahmen sind nicht logisch unverträglich. Vielmehr können diese Stel- lungnahmen neben einander bestehen, ohne dass die eine die andere in Frage stellt. Wenn aus gewässerschutzrechtlicher Sicht nichts gegen die Baubewilli- gung spricht, muss dies nicht bedeuten, dass das Projekt auch aus raumplaneri- scher Sicht bewilligungsfähig sein muss resp. wenn das Projekt dem Raumpla- nungsrecht widerspricht, heisst dies nicht, dass es dem Gewässerschutzrecht nicht dennoch genügen könnte. Die Gründe, die je hinter den Stellungnahmen der kantonalen Fachbehörden liegen, basieren je auf ihren eigenen Rechtsgrund- lagen ohne gegenseitige Abhängigkeit. Damit aber bestehen auch keine Wider- sprüche zwischen den einzelnen Stellungnahmen. Betreffend Bewilligungsun- fähigkeit des Bauvorhabens genügt es indes, dass eine Stellungnahme feststellt, das Gesuch könne nicht bewilligt werden. 1.4.5Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet, soweit der Beschwerdeführer in der Hauptsache Nichtigkeit des kantonalen Ge- samtentscheides vom 20. Juni 2018 geltend macht. Da sich zwischen den ein- zelnen Stellungnahmen keine Widersprüche im Sinne von § 43 Abs. 2 PBV bzw. Art. 25a Abs. 3 RPG ergaben, bestand kein Grund, die Sache dem Volkswirt- schaftsdepartement zum Entscheid vorzulegen. 2.Sollte der Gesamtentscheid des ARE vom 20. Juni 2018 nicht nichtig sein, beantragt der Beschwerdeführer eventualiter die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide betreffend Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Rückbaupflicht sowie Erteilung der Baubewilligung, nötigenfalls unter Einräu- mung einer Ausnahmebewilligung (Ingress Bst. I Ziff. 2). Zu prüfen ist in der Fol- ge, ob die Vorinstanz zu Recht die nachträgliche Bewilligung für den Einbau ei- ner zweiten Wohneinheit im Betriebsleiterwohnhaus auf KTN E.________ ver- weigert und den Rückbau des bereits erstellten Ein- bzw. Ausbaus angeordnet hat. 2.1.1Gemäss Art. 22 Abs.1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördli- cher Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. § 75 Abs. 1 PBG). Voraus- setzung einer Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG) und das Land erschlossen ist (Abs. 2 lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kanto- nalen Rechts bleiben vorbehalten (Abs. 3). Damit wird das Erfordernis der 10 Rechtmässigkeit einer Baute in formeller wie in materieller Hinsicht angespro- chen (vgl. VGE III 2006 1072 vom 22.2.2007 Erw. 1; VGE 1055/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.1). 2.1.2Ein baurechtserhebliches Verhalten ist formell rechtswidrig, wenn es trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell einwand- freie Bewilligung gedeckt ist (vgl. VGE III 2007 110 vom 29.8.2007 Erw. 1.1 mit Hinweisen auf VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4a und Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N 614ff.). Materielle Baurechtswid- rigkeit liegt vor, wenn ein baurechtlich bedeutsames Verhalten gegen irgendwel- ches materielles Recht verstösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. zit. VGE 586+595/93 Erw. 4b, mit Verweis auf Mäder, a.a.O. N 623f.). Im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilli- gung beseitigt werden kann (zum Ganzen vgl. EGV-SZ 2008 B 8.1 Erw. 2.1; VGE III 2011 185 vom 8.2.2012 Erw. 1.2 ff.; VGE III 2011 151+155 vom 18.1.2012 Erw. 3.1.2; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c mit Hinweis auf Urs Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1983, S. 62 f.). Zum nachträglichen Baubewilligungsverfahren gehört auch die Prüfung einer nachträglichen Ausnahmebewilligung. Als nachträgliche Ausnahmegründe kön- nen grundsätzlich jedoch nur jene Gründe berücksichtigt werden, die auch vor der Erstellung der Baute hätten vorgebracht werden können. Wirtschaftliche Schwierigkeiten, die der Bauwillige selbst zu vertreten hat, bilden keinen nachträglichen Ausnahmegrund (Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen il- legales Bauen, Zürich 1999, S. 140 f.; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 30 Rz. 53; vgl. Tobias Jaag, in: Kommentar VRG-ZH, § 30 N 70). 2.1.3 Nicht Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens wohl aber der Sachverfügung, welche sich von der Vollstreckungsverfügung abgrenzt, sind die Wiederherstellungsmassnahmen (Kölz/Bosshart/Röhl, a.a.O. Vorbem. zu §§ 29-31 Rz. 4; § 30 Rz. 52-58). Ist die formell widerrechtlich erstellte Baute we- der ordentlich noch ausnahmsweise bewilligungsfähig, stellt sich die Frage, wie der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist. Solche Wiederherstellungs- massnahmen bedürfen einer gesetzlichen Grundlage (§ 87 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987) und sie müssen im öf- fentlichen Interesse liegen (Ruoss Fierz, a.a.O. S. 146ff.). Schliesslich muss die Massnahme verhältnismässig sein (Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässig- keit im engeren Sinn). 11 2.2.1Landwirtschaftszonen dienen grundsätzlich der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungs- raums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren ver- schiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden (Art. 16 Abs. 1 RPG). Die Landwirtschaftszone gehört zum Nichtbaugebiet. Den baulichen Bedürfnissen ist nur zurückhaltend entgegenzukommen, d.h. die bauli- chen Aktivitäten in der Landwirtschaftszone haben sich auf das Nötigste zu be- schränken. Das Ziel, die Landschaft und den Erholungsraum zu erhalten, sowie die Anliegen des ökologischen Ausgleichs lassen sich in der Regel nur erreichen, bzw. erfüllen, wenn die entsprechenden Flächen von Überbauungen freigehalten werden. (Peter Hettich/Lukas Mathis/Gieri Caviezel/Jeannette Fischer, in: Alain Griffel/Hans U. Liniger/Heribert Rausch/Daniela Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 3.38; Botschaft des Bundes- rates zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG] vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 513 ff. S. 528). 2.2.2In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG). Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Garten- bau zugehörigen Betriebs dienen, sind ebenfalls zonenkonform. Art. 34 bis 38 RPV konkretisieren die gesetzliche Umschreibung der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone. 2.2.3So sind in der Landwirtschaftszone zonenkonform unter anderem Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (Art. 34 Abs. 3 RPV). Die Bewilligung darf indessen nur erteilt werden (Art. 34 Abs. 4 RPV), wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Be- wirtschaftung nötig ist, der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und der Betrieb voraussichtlich län- gerfristig (d.h. 15-25 Jahre) bestehen kann (Caviezel/Fischer, a.a.O. Rz. 3.58, 3.65; Ruch/Muggli, a.a.O. N 52 zu Art. 16a RPG). Landwirtschaftlicher Wohnraum muss besonders zurückhaltend bewilligt werden, weil er nach Wegfall seiner Funktion zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken um- genutzt und gegebenenfalls auch noch erweitert werden kann (vgl. Art. 24b, 24c und Art. 24d RPG). Eine grosszügige Bewilligungspraxis für landwirtschaftliche Wohnbauten trüge zur raschen Beschleunigung der Zersiedelung der Landwirt- schaftszonen bei (Ruch/Muggli, ebd.). Art. 34 Abs. 3 RPV knüpft an die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung an. Die strengen Kriterien, die das Bundes-12 gericht in seiner differenzierten Rechtsprechung zum zonenkonformen Wohnen in der Landwirtschaftszone entwickelt hat, sind weiterhin wegleitend. Wohnge- bäude müssen in einer unmittelbaren funktionalen Beziehung zum Landwirt- schaftsbetrieb stehen und im Hinblick auf die bodenabhängige Nutzung des Lan- des unentbehrlich erscheinen. Das setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass aus betrieblichen Gründen die ständige Anwesenheit der bewirtschaftenden Per- son erforderlich oder die nächste Wohnzone weit entfernt und der Betrieb da- durch schwer erreichbar ist. Dabei darf kein Wohnraum auf Vorrat geschaffen und bis zum effektiven Bedarf vermietet werden (Urteil des BGer 1C_647/2012 vom 3.9.2014 Erw. 4). Wenn die Betriebsleiterfamilie auf dem Betrieb wohnen muss, heisst dies nicht zwingend, dass dies auch für die Angestellten gilt (Urteil des BGer 1C_806/2013 vom 4.6.2014 Erw. 2.4). Ob diese Voraussetzungen er- füllt sind, beurteilt sich nach objektiven Gesichtspunkten. Auf subjektive Vorstel- lungen und Wünsche kann es ebenso wenig ankommen, wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit. Vielmehr ist in jedem Einzelfall anhand objektiver Kriterien zu prüfen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, aus- serhalb der Bauzone Wohnsitz zu nehmen. Ergibt die gebotene gesamthafte Be- trachtung, dass das Erfordernis der ständigen Anwesenheit nicht erfüllt ist und die Betriebsführung auch von einer Wohnzone aus möglich ist, fehlt es am erfor- derlichen sachlichen Bezug des Bauvorhabens zur landwirtschaftlichen Produkti- on (Caviezel/Fischer, a.a.O. Rz. 3.60; Ruch/Muggli, a.a.O., N 4 zu Art. 16a RPG). Daneben hat auch die abtretende Generation, welche ein Leben lang in der ent- sprechenden Landwirtschaft tätig war, das Recht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen - was den reibungslosen Übergang des Betriebs von einer Generation zur anderen ermöglicht. Der nötige Wohnraum muss dabei primär innerhalb be- stehender Gebäudevolumen befriedigt werden. Ein eigenständiges Wohnhaus als "Stöckli" ist nur zonenkonform, wenn für die abtretende Generation in den be- stehenden Wohnbauten nicht genügend Platz vorhanden ist oder geschaffen werden kann. Das Stöckli ist neben dem Betriebsleitergebäude nur dazu be- stimmt, der abtretenden Generation ein Verbleiben auf dem Hof zu ermöglichen, nicht aber der ganzen betriebsführenden Familie mit Kindern und Kindeskindern ausreichend Wohnraum zu verschaffen (Ruch/Muggli, a.a.O., N 54 zu Art. 16a RPG; Urteil des BGer 1A.186/1999 vom 4.5.2000 Erw. 3c). Soweit sämt- liche Voraussetzungen erfüllt sind, ist nicht auszuschliessen, dass auf dem Be- trieb allenfalls auch drei Generationen Wohnsitz nehmen können (Cavie- zel/Fischer, a.a.O. Rz. 3.61 m.w.Verw.). 2.3.1Bauten und Anlagen, die nicht zonenkonform i.S.v. Art. 16a RPG sind, können ausserhalb der Bauzone ausnahmsweise trotzdem bewilligt werden, 13 wenn sie die Anforderungen gemäss Art. 24 ff. RPG erfüllen, beispielsweise wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzo- nen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Soweit es um die Erweiterung bestehenden Wohnraums oder die Einrichtung von Wohnräumen in bereits bestehenden Gebäuden geht, beurteilt sich die Bewilligungsfähigkeit nach Art. 24c bzw. Art. 24d RPG sowie nach Art. 39 Abs. 1 und 2 RPV. 2.3.2Art. 24c RPG sieht vor, dass bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand geschützt werden (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Be- willigung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erwei- tert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grunds- tück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Abs. 3). Mit dieser Besitzstandsgarantie sollen bezüglich landwirtschaftlicher Nutzbauten die Folgen des Strukturwandels und dem damit verbundenen Bedeu- tungsverlust landwirtschaftlicher Bauten gemildert werden (Muggli, in Praxis- kommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, N 12 zu Art. 24c RPG). Die erweiterte Besitzstandsgarantie erstreckt sich einerseits auf Bauten, die vor der Einführung der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen am 1. Ju- li 1972 in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt worden sind oder die zwar nach dem 1. Juli 1972 in der Bauzone erstellt, aber nachträglich zum Nichtbaugebiet geschlagen worden sind. Andererseits fallen seit der Teilrevision des RPG im Jahre 2011 auch vor dem 1. Juli 1972 erstellte oder geänderte (alt- rechtliche) landwirtschaftliche Wohnbauten mit allenfalls angebautem Ökonomie- trakt darunter. Eine solche Baute darf bei Nichtgebrauch für zonenwidrige Zwe- cke umgenutzt, allenfalls um bis zu 30 Prozent erweitert oder gar durch einen Neubau ersetzt werden (Muggli, a.a.O., N 17 f. zu Art. 24c). Nicht im Anwen- dungsbereich von Art. 24c RPG liegen e contrario (neurechtliche) Bauten und Anlagen, die nach dem 1. Juli 1972 in der Nichtbauzone als zonenkonform er- stellt wurden sowie altrechtliche landwirtschaftliche Ökonomiebauten, soweit sie nicht an eine altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut sind (vgl. Art. 41 Abs. 2 RPV; Muggli, a.a.O., N 19 zu Art. 24c RPG). 2.3.3Art. 24d Abs. 1 RPG statuiert für landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen ausserhalb der Bauzonen einen Anspruch auf Erteilung erleichterter Ausnahme- bewilligungen mit dem Ziel, nicht mehr benötigte landwirtschaftliche Wohnbauten weiterhin für Wohnzwecke zu erhalten (Muggli, a.a.O., N 4 zu Art. 24d RPG). 14 Damit soll insbesondere am bisherigen Ort wohnen bleiben können, wer infolge des Strukturwandels eine landwirtschaftliche Tätigkeit aufgibt (vgl. Jonas Alig, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 3.230 f.; Botschaft RPG 1996, S. 541). Die Wohnbauten können nicht nur zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken umge- nutzt, sondern danach auch frei veräussert werden (Alig, ebd.). Gemäss den Erläuterungen des ARE setzen Zweckänderungen nach Art. 24d Abs. 1 RPG und Art. 42a RPV voraus, dass die Baute insgesamt für den bisheri- gen Zweck nicht mehr benötigt wird. Dies lege nicht nur der Wortlaut von Art. 24d Abs. 3 Bst. a RPG nahe, sondern auch die Schwierigkeiten, die sich im Vollzug ergäben, wenn das gleiche Gebäude zum einen Teil Art. 16a RPG und zum an- deren Art. 24d Abs. 1 RPG unterstünde. Die Anwendung von Art. 24d Abs. 1 RPG bedingt somit, dass die ganze Baute für die Landwirtschaft definitiv nicht mehr benötigt wird. Dies ist seriös abzuklären und insbesondere bei Bauten im Betriebszentrum oder in dessen Nähe nicht leichthin anzunehmen (Bundes- amt für Raumentwicklung, Erläuterungen zu Artikel 42a der Raumplanungsver- ordnung, 2004, S.5). Eine gegenteilige Meinung befürwortet unter besonderen Umständen die Möglichkeit der Verwendung einer nachweisbar und auf Dauer nicht mehr benötigten Wohnung für nichtlandwirtschaftliche Zwecke, wenn ein grosses landwirtschaftliches Wohnhaus bloss teilweise nicht mehr benötigt wird. Der Gebäudeteil muss aber auf Dauer entbehrlich sein (Muggli, a.a.O., Art. 24d Rz. 15). Unbestritten ist, dass in jedem Fall auch die Voraussetzungen nach Art. 24d Abs. 3 RPG erfüllt sein müssen, so insbesondere, dass die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (Art. 24d Abs. 3 lit. a RPG). 3.Bevor auf die Bewilligungsfähigkeit des beschwerdeführerischen Baugesu- ches einzugehen ist, soll kurz die Historie der Bauten auf dem landwirtschaftli- chen Gewerbe P.________ (KTN E.________ und KTN F.________) dargestellt werden. 3.1Mitte der Siebzigerjahre erstellte die Familie L.________, auf KTN E.________ einen Scheunen-Neubau. Gewohnt wurde im Bauernhaus auf KTN F.________; der Beschwerdeführer, der das Gewerbe übernahm, wohnte im kleinen Ökonomiegebäude (Geb.Nr. M.________) auf KTN F.________, wo- bei die Absicht bestand, ein neues Betriebsleiterwohnhaus unmittelbar neben der neuen Scheune auf KTN E.________ zu errichten. Seine aktuelle Wohnung soll- te dannzumal als Dienstboten-Wohnung zum landwirtschaftlichen Betrieb beibe- halten werden. Das grosse Bauernhaus auf KTN F.________ sowie die Trotte indes sollten als reines Privat-Wohnhaus resp. Garage und Holzhaus ausgebaut 15 und als Parzellen aus dem landwirtschaftlichen Entschuldungsgesetz entlassen werden. 1982 wurde das Bauernhaus (Geb.Nr. N.________) samt Trotte (Geb.Nr. O.________) mit ca. 2'500 m 2 (sowie eine kleine Seeparzelle) aus dem landwirtschaftlichen Entschuldungsgesetz ausgenommen. Die Restparzelle KTN F.________ mit dem kleinen Wohnhaus (Geb.Nr. M.________) verblieb Teil des landwirtschaftlichen Betriebes. 3.21985 stellte der Beschwerdeführer das Gesuch für den Bau eines Betriebs- leiterwohnhauses auf KTN E.________. In einer Stellungnahme von 1985 hielt die Betriebsberatung der kant. landwirtschaftlichen Schule fest, der 22 ha grosse Betrieb werde von der Betriebsleiterfamilie des Beschwerdeführers, seinen Eltern sowie einem Lehrling und einer Lehrtochter bewirtschaftet. Gewohnt werde aktu- ell ca. 250 m von den Ökonomiegebäuden entfernt, was keinen Sichtkontakt zu- lasse. Die Betriebsleiterfamilie (fünf Personen) wohne in der zu kleinen ehemali- gen Trotte (Geb.Nr. M.________). Den Lehrlingen müsse Familienanschluss ge- boten werden; die übrigen Angestellten sowie die abtretende Generation müsse nicht in unmittelbarer Nähe wohnen. Der angemessene Wohnraum betrage damit acht Zimmer (Familie 5, Lehrlinge 2, 1 Reserve). In der Folge wurde dem Ge- suchsteller/Beschwerdeführer die Bewilligung eines Einfamilienhauses mit einer Bruttogeschossfläche von 165 m 2 in Aussicht gestellt. Das Baugesuch von 1986 beinhaltete dann ein Bauprojekt mit zwei Wohngeschossen und einer Fläche von 263 m2. Da hierzu kein landwirtschaftlich ausgewiesenes Bedürfnis vorlag, ent- schied das Justizdepartement mit Vorentscheid vom 23. September 1986, dass eine Baubewilligung für das eingereichte Projekt nicht in Aussicht gestellt werden könne. Hiergegen erhob der Gesuchsteller/Beschwerdeführer Beschwerde beim Regierungsrat; gleichzeitig zog das Justizdepartement seinen Vorentscheid in Wiedererwägung. Im März 1987 teilte das landwirtschaftliche Bau- und Architek- turbüro des schw. Bauernverbandes dem Departement mit, das Projekt berück- sichtige auch den späteren Einbau eines unabhängigen Altenteils im Oberge- schoss; zurzeit würden jedoch sämtliche Räume durch die grosse Betriebsleiter- familie genutzt. Der Betrieb benötige nebst dem Betriebsleiter und den Lehrlin- gen noch eine zusätzliche, ganzjährige Arbeitskraft. Das bestehende kleine Wohnhaus (Geb.Nr. M.________) sei vor ca. 10 Jahren teilweise innen renoviert worden und solle als Angestelltenwohnung dienen. In der Folge widerrief das Justizdepartement am 24. April 1987 seinen Vorentscheid. Der Betrieb mit 24 ha benötige nebst dem Betriebsleiter einen Angestellten und zwei Lehrlinge. Das eingereichte Projekt berücksichtige auch den späteren Einbau eines unabhängi- gen Altenteils im Obergeschoss. Zurzeit benötige die Betriebsleiterfamilie alle 8 Zimmer. Das bestehende kleine Wohnhaus auf KTN F.________ finde künftig als Angestelltenwohnung Verwendung. Nach Erstellung des neuen Wohnhauses 16 verfüge die Stammliegenschaft KTN E.________ und die Parzelle KTN F.________ zusammen über den nötigen landwirtschaftlichen Wohnraum. Im September 1987 hat das Amt für Raumplanung das Bauvorhaben bewilligt. Die zwei Wohngeschosse des Neubaus wiesen eine Fläche von 263 m 2 auf; das Obergeschoss sei so konzipiert, dass bei Bedarf ein Teil davon in eine Altenteil- wohnung umgebaut werden könne. Das neue Wohnhaus auf KTN E.________ und das bestehende kleine Wohnhaus auf KTN F.________ hätten dauernd dem landwirtschaftlichen Betrieb zu dienen. Ohne Zustimmung des Amtes dürften diese beiden Wohneinheiten weder Zweckänderungen erfahren, noch dürfe ab den Stammliegenschaften Land abgetrennt werden. 3.32010 reichte der Beschwerdeführer das Gesuch für den Ersatzbau Einfami- lienhaus auf KTN F.________ ein. Die alte Trotte (Geb.Nr. M.________) sollte abgebrochen und auf der anderen Strassenseite durch einen Neubau (Einfamili- enhaus) ersetzt werden. Im Gesamtentscheid vom 5. Juli 2010 wurde die Bewilli- gung hierzu nach Art. 22 RPG gestützt auf Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV er- teilt. Bauten für den Wohnbedarf seien in der Landwirtschaftszone zonenkon- form, wenn er für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewer- bes unentbehrlich sei, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Genera- tion. Der geplante Ersatzbau für das bestehende Wohnhaus (H.________weg 5, Geb.Nr. M.________) könne aufgrund der betrieblichen Ausgangslage als zo- nenkonformes Bauvorhaben beurteilt werden (Ersatzbau Stöckli). Das alte Wohnhaus müsse vollständig abgebrochen werden. 3.42013 gelangte der Beschwerdeführer mit der Anfrage an das Amt für Landwirtschaft, ob eine Bewilligung für den Einbau einer zweiten Wohneinheit im Wohnhaus auf Parzelle KTN E.________ in Aussicht gestellt werden könne. Am 13. Juni 2013 teilte ihm das Amt für Landwirtschaft mit, aufgrund der aktuellen betrieblichen Ausgangslage bestehe heute kein Bedarf mehr an einer zusätzli- chen Wohnung für einen Angestellten. Aus betrieblicher Sicht seien mit den zwei Wohnungen auf KTN E.________ und KTN F.________ genügend Wohneinhei- ten auf dem Landwirtschaftsbetrieb. Der Ausbau einer 3. Wohneinheit könne nicht als betrieblich erforderlich beurteilt werden. Entsprechend konnte keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden. 3.52016 stellte der Bezirk Küssnacht fest, dass im Wohnhaus auf KTN G.________ eine zweite Wohnung erstellt wurde. Gemäss Auskunft des Beschwerdeführers sei die bestehende Wohnung aufgeteilt worden; im EG woh- ne der Beschwerdeführer, das OG sei vermietet. Auf entsprechende Anfrage hin teilte das Amt für Landwirtschaft dem Bezirk mit, falls der Umbau des landwirt-17 schaftlichen Betriebsleiterwohnhauses in ein Zweifamilienhaus bereits erfolgt sei, seien die notwendigen baupolizeilichen Schritte einzuleiten und ein nachträgli- ches Baugesuch einzufordern. Auf entsprechende Aufforderung hin reichte der Beschwerdeführer das nachträgliche Baugesuch ein (Ingress Bst. D). Er hielt fest, das Einfamilienhaus mit vier Etagen sei viel zu gross für ihn alleine und da- her weder ökologisch noch ökonomisch. Er habe daher entschieden, das Haus zu unterteilen. Da von Anbeginn weg zwei Wohnungen für das Haus vorgesehen gewesen seien, habe er das Bauvorhaben dementsprechend vervollständigt. Man habe ihm damals das grosse Haus nur zu bauen erlaubt, wenn er noch eine Alterswohnung einbauen könne. Dementsprechend seien die Anschlüsse für eine allfällige Küche bereits eingezogen gewesen und die Küche habe ohne Bohrar- beiten, wie seit jeher vorgesehen, eingebaut werden können. 3.62017 hat der Beschwerdeführer sein landwirtschaftliches Land (fast vollständig) verpachtet. Der Pächter wohnt auf seiner eigenen Liegenschaft und nicht auf dem landwirtschaftlichen Betrieb P.________. In der neu unterteilten ehemaligen Betriebsleiterwohnung lebt der Beschwerdeführer in einer Wohnung (im EG) und in der anderen Wohnung (im OG) ein Mieter, der nicht im landwirt- schaftlichen Betrieb tätig ist. Im Einfamilienhaus auf KTN F.________ wohnt eine Tochter des Beschwerdeführers, die ebenfalls nicht im landwirtschaftlichen Be- trieb tätig ist. 4.1In seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer einleitend geltend, die Bewilligungsverweigerung werde mehrfach damit begründet, bereits im Jahr 2010 sei auf KTN F.________ der Bau eines Stöcklis bewilligt und erstellt worden. Dies sei unzutreffend. Im Zuge der Baubewilligung des Betriebsleiter- wohnhauses 1987 sei festgehalten worden, die Wohnung auf KTN F.________ diene als Angestelltenwohnung und nicht als Stöckli; hingegen sei klar gewesen, dass der Neubau auf KTN E.________ so konzipiert sei, dass bei Bedarf ein Teil als Altenteilwohnung umgebaut werden könne. 2010 habe sich dann in der Bau- bewilligung betreffend KTN F.________ ein Fehler eingeschlichen, indem der Neubau der altrechtlichen Baute entgegen § 26 Abs. 1 VRP (Rechtsanwendung von Amtes wegen) als Stöckli gemäss Art. 22 RPG i.V.m. Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV und nicht als Ersatzbau einer bestimmungsgemäss genutzten alt- rechtlichen Baute gemäss Art. 24c RPG bewilligt worden sei. Und gleichzeitig sei der Abbruch des altrechtlichen aufgrund der Eigentumsgarantie im Bestand ge- schützten Wohnhauses, das weiterhin bewohnt worden sei, verfügt worden. Auf- grund dieser widerrechtlichen Verknüpfung solle dem Beschwerdeführer nun die Aufteilung der Betriebsleiterwohnung in zwei Wohneinheiten verweigert werden. Der Beschwerdeführer macht geltend, er sei durch die falsche Rechtsanwendung 18 der Behörden im Jahr 2010 materiell enteignet worden, indem von eigentlich drei Wohneinheiten, die dem Beschwerdeführer bei der richtigen Rechtsanwendung im 2010 hätten gewährt werden müssen (1. Betriebsleiterwohnung, 2. altrechtlich geschützte Wohnung, 3. Stöckli), nur noch deren zwei realisierbar sein sollen. Die Stöckliwohnung sei anlässlich der Erstellung des neuen Betriebsleiterwohn- hauses 1987 klar im Betriebsleiterwohnhaus vorgesehen gewesen; es sei keine Rede davon gewesen, dass das Stöckli sich plötzlich im vorbestehenden kleinen Wohnhaus auf KTN F.________ befinden solle. Es liege eine materielle Enteig- nung vor, die sich mit der Verweigerung der dritten Wohneinheit realisieren wür- de. 4.2Die Frage einer materiellen Enteignung war im Verfahren betreffend Bau- bewilligung auf KTN G.________ nie Gegenstand. Weder lag zu irgendeinem Zeitpunkt ein entsprechendes Begehren vor, noch wurde je über das Vorliegen einer materiellen Enteignung entschieden. Sie bildet daher auch nicht Gegen- stand des vorliegenden Verfahrens. 4.3Zu ergänzen ist, dass Art. 24c RPG, gestützt auf welchen - nach Darstel- lung des Beschwerdeführers - der Neubau 2010 hätte bewilligt werden müssen, den Ersatzbau einer bestimmungsgemäss genutzten altrechtlichen Baute für landwirtschaftliche Bauten erst seit der Revision von 2011 (Art. 24c Abs. 3 RPG) zulässt. Vor diesem Datum, also auch im Zeitpunkt der Bewilligung des Ersatz- neubaus des Beschwerdeführers, fand der Bestandesschutz von Art. 24c RPG keine Anwendung auf Landwirtschaftsbauten, die vor dem Stichtag 1. Juli 1972 erstellt und seither landwirtschaftlich genutzt wurden und damit zonenkonform waren (Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, ZBl 2001 S. 298; Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 24c Rz. 4). Erst mit der Revision von 2011 führte der Gesetzgeber im Sinne eines ausdrücklich eingeräumten Privilegs die Möglichkeit ein, eine schon immer zonenkonforme Baute, z.B. eine altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute, bei Nichtgebrauch für zonenwidrige Zwecke um- zunutzen, ggfs. zu erweitern oder gar durch einen Neubau zu ersetzen (Muggli, a.a.O., Art. 24c Rz. 18). Damit wurde die Baubewilligung 2010 für den Ersatzbau des landwirtschaftlichen Wohnhauses auf KTN F.________ zu Recht unter dem Gesichtspunkt der Voraussetzungen nach Art. 22 RPG i.V.m. Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV geprüft und erteilt (oben Erw. 3.3), da damals für den Neubau nicht eine Ausnahmebewilligung unter dem Titel Bestandesschutz nach Art. 24c RPG erteilt werden konnte. 4.4Schliesslich ist festzuhalten, dass in der Landwirtschaftszone Bauten für den Wohnbedarf zonenkonform sind, wenn der Wohnbedarf für den Betrieb des 19 entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (vgl. oben Erw. 2.2.3). Bewilli- gungsfähig sind Wohneinheiten gemäss Wohnbedarf. Es gibt keine Wohneinheit "Stöckli", auf welche andere Voraussetzungen Anwendung finden würden. Auch gibt es keine Bauten, die per se ein "Stöckli" darstellen und damit als "Stöckli" bewilligungsfähig wären. Vielmehr sind für einen landwirtschaftlichen Betrieb eine Anzahl Wohneinheiten bewilligungsfähig, wobei die Anzahl vom Bedarf inkl. ab- tretende Generation abhängt. Wie der Betriebsleiter, die Angestellten oder die abtretende Generation sich auf die verschiedenen Wohneinheiten verteilen, ist nicht Gegenstand der Bewilligung. Der Beschwerdeführer kann daher nichts zu seinen Gunsten ableiten, wenn der Neubau der Betriebsleiterwohnung 1985 so konzipiert war, dass (bei Bedarf) ein "Stöckli" eingebaut werden könnte, oder dass die Baubewilligung von 2010 das Gebäude auf KTN F.________ als "Stöck- li" bezeichnete oder die Vorgängerbaute auf KTN F.________ in der Baubewilli- gung im Zusammenhang mit dem Neubau auf KTN G.________ als Dienstboten- resp. Angestelltenwohnung berücksichtigt wurde. Rechtlich verbindlich ist einzig, dass im Rahmen der Baubewilligung 1985 für den landwirtschaftlichen Betrieb P.________ ein Bedarf an zwei Wohneinheiten festgestellt wurde und für den Neubau der Betriebsleiterwohnung eine grosse Bruttogeschossfläche von 263 m2 akzeptiert wurde im Wissen, dass sie durch die fünfköpfige Familie und zwei Lehrlinge bewohnt wird und bei Bedarf später durch Umbau auch ein Stöckli, ei- ne Altenteilwohnung, d.h. eine Wohneinheit für die abtretende Generation auf- nehmen könnte. In der Baubewilligung wurde explizit festgehalten, nach der Er- stellung des Wohnhauses verfüge das landwirtschaftliche Gewerbe auf KTN E.________ und KTN F.________ zusammen über den nötigen landwirt- schaftlichen Wohnraum. Und gleichzeitig wurde verfügt, beide Wohneinheiten (auf KTN E.________ und KTN F.________) müssten dauernd dem landwirt- schaftlichen Betrieb dienen und dürften ohne Zustimmung weder zweckentfrem- det noch abgetrennt werden. Im Zusammenhang mit dem Baugesuch 2010 (be- treffend Ersatzbau auf KTN F.________) wurde der Wohnbedarf für den land- wirtschaftlichen Betrieb P.________ erneut ermittelt. Es wurde festgestellt, dass der Betrieb im Zeitpunkt der Bewilligung eine Grösse von 1.793 Standardarbeits- kraft aufwies und von einem langfristig überlebensfähigen Landwirtschaftsbetrieb und einem langfristig notwendigen Bedarf an zwei Wohneinheiten auszugehen sei (Betriebsleiterwohnung und Wohnraum für abtretende Generation). Dem ent- sprechend konnte der Ersatzneubau auf KTN F.________ bewilligt werden. Und schliesslich halten die Vorinstanzen zu Recht fest, dass mit der Baubewilligung von 1985 auf KTN E.________ nicht ein Wohnhaus mit einer Betriebsleiterwoh- nung und einem Stöckli bewilligt wurde. Die Baubewilligung wurde erteilt für ein 20 Einfamilienhaus, eine Betriebsleiterwohnung, d.h. eine Wohneinheit. Dies im Wissen, dass das Haus durch Umbau auch noch eine Altenteilwohnung aufneh- men könnte. Die Bewilligung für diese Wohneinheit wurde jedoch explizit nicht er- teilt und ebensowenig war die Möglichkeit einer Altenteilwohnung im Neubau ei- ne Bedingung für die Erteilung der Baubewilligung (wie dies der Beschwerdefüh- rer in seinem nachträglichen Baugesuch darstellt). Vielmehr wurde ausgeführt, bei Bedarf könne eine zusätzliche Wohneinheit eingebaut werden. Da es sich um eine Wohnbaute in der Landwirtschaftszone handelt, muss dieser Bedarf ent- sprechend den Rechtsgrundlagen ausgewiesen sein, damit der Umbau resp. Einbau der Altenteilwohnung bewilligt und umgesetzt werden kann. Weder wurde 1985 ein Stöckli/eine Altenteilwohnung auf KTN E.________ bewilligt noch in Aussicht gestellt. Einzig das Haus war baulich so konzipiert, dass bei Bedarf und entsprechend vorliegender Bewilligung ein Umbau einfach erfolgen könnte. Da- mit aber gilt es für die Bewilligungsfähigkeit des Umbaus der Betriebsleiterwoh- nung auf KTN E.________ in zwei unabhängige Wohnungen vom heutigen Be- darf und bestehendem Wohnraum auf dem landwirtschaftlichen Gewerbe KTN E.________ und KTN F.________ auszugehen. 5.1Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer im 1987 bewilligten Be- triebsleiterwohnhaus aus der einen Wohnung mit 8½ Zimmern im Jahr 2014 durch Umbau und Einbau (neue Wände, neue Küche, neues Bad) aus dem Erd- geschoss und dem Obergeschoss je eine eigenständige Wohnung gemacht hat. Damit entstanden neu im Erdgeschoss eine 3 ½ Zimmerwohnung und im Ober- geschoss eine 4 ½ Zimmerwohnung. Unbestritten ist ebenso, dass das landwirt- schaftliche Gewerbe P.________ heute weder vom Beschwerdeführer noch sei- ner Familie bewirtschaftet, sondern an einen Dritten, nicht auf dem Gewerbe le- benden Landwirt verpachtet wird. 5.2.1Gemäss Regierungsrat verfügte das landwirtschaftliche Gewerbe P.________ im Zeitpunkt des Umbaus (2014) über zwei landwirtschaftliche Wohneinheiten, die Wohnung auf KTN E.________ und die Wohnung auf KTN F.________. Damit habe genügend Wohnraum bestanden für den Be- schwerdeführer (als abtretende Generation) und eine Pächterfamilie (als Be- triebsleiter). Es habe damit zum Zeitpunkt des Umbaus kein Bedarf an zusätzli- cher Wohneinheit bestanden. Unbestritten sei, dass auch im heutigen Zeitpunkt kein landwirtschaftlicher Bedarf an einer zusätzlichen Wohneinheit bestehe, weshalb aus diesem Grund die Voraussetzungen von Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 3 RPV nicht erfüllt seien. Der Einbau der zusätzlichen Wohnung auf KTN E.________ sei nicht zonenkonform.21 5.2.2Soweit der Beschwerdeführer dagegen vorträgt, die Vorinstanz verkenne, dass das Wohnhaus auf KTN F.________ nie als "Stöckli" hätte bewilligt werden dürfen, sondern als altrechtliche Baute gemäss § 26 Abs. 1 VRP i.V.m. Art. 24c RPG, übersieht er, dass der dazu massgebliche Art. 24c Abs. 3 RPG im Zeitpunkt der Baugesuchstellung für den Ersatzbau resp. der Baubewilligung noch gar nicht existierte. Mithin konnte das Wohnhaus damals nur bewilligt wer- den, wenn es als landwirtschaftlicher Wohnraum dem Wohnbedarf des landwirt- schaftlichen Betriebes gemäss Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV entsprach (vgl. oben Erw. 4.3 und 4.4). Mithin stellte die Vorinstanz zu Recht fest, dass 2014, als die Betriebsleiterwohnung in zwei Wohnungen umgebaut wurde, sich auf dem landwirtschaftlichen Betrieb P.________ bereits zwei landwirtschaftliche Wohn- einheiten befanden und kein Bedarf für eine weitere Wohneinheit bestand. Selbst bei einer ex ante-Betrachtung im Zeitpunkt des Umbaus der Betriebsleiterwoh- nung bestand somit kein Bedarf und damit auch kein Recht für eine weitere, drit- te Wohneinheit. 5.2.3Der Beschwerdeführer führt sodann aus, das Gebäude auf KTN F.________ falle als altrechtliche Baute aufgrund der Bestandesgarantie eben nicht unter den Wohnbedarf, welcher landwirtschaftlich genutzt werden müsse. Zum einen ist auf das eben ausgeführt zu verweisen: Der Ersatzneubau konnte 2010 nur als landwirtschaftlicher Wohnraum mit Bedarfsnachweis gestützt auf Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV bewilligt werden, Art. 24c RPG war damals nicht auf landwirtschaftliche Liegenschaften anwendbar. Zum andern geht aber auch die Argumentation fehl, dass selbst dann, wenn auf einem Betrieb grundsätzlich dem Bedarf genügender und benötigter Wohnraum vorhanden ist, eine altrechtliche Wohnbaute nichtlandwirtschaftlich genutzt und an deren Stelle neuer landwirtschaftlicher Wohnraum geschaffen werden dürfe. Solange auf ei- nem Betrieb genügend landwirtschaftlich nutzbarer Wohnraum in alt- oder neu- rechtlichen Bauten vorhanden ist, ist dieser Wohnraum zu nutzen; er darf nicht umgenutzt werden bei gleichzeitiger Erstellung neuen Wohnraums. Bzw. darf ei- ne Umnutzung mit Berufung auf die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG nur dann erfolgen, wenn feststeht, dass die Bauten für die Landwirtschaft nachweis- bar und auf Dauer nicht mehr benötigt werden (vgl. Art. 43a RPV; Muggli, a.a.O., Art. 24c Rz. 21). Ein vom Beschwerdeführer geltend gemachtes Recht, er dürfe die im Bestand geschützte altrechtliche Baute auf KTN F.________ nichtland- wirtschaftlich nutzen und gleichzeitig eine zweite Wohnung auf KTN E.________ erstellen, würde gegen die gesetzgeberische Absicht verstossen, neuen Wohn- raum in der Landwirtschafts- und damit in der Nichtbauzone nur sehr zurückhal- tend und nur bei ausgewiesenem Bedarf zu schaffen (vgl. oben Erw. 2.2 und 2.3).22 5.2.4Zusammenfassend ist damit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen dem nachträglichen Baugesuch die Baubewilligung gestützt auf Art. 22 RPG i.V.m. Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV nicht erteilt haben. Selbst bei einer Be- trachtung im Jahre 2014, dem Jahr des Umbaus und Einreichung einer zweiten Wohnung im Betriebsleiterwohnhaus, befanden sich auf dem landwirtschaftlichen Gewerbe P.________ zwei landwirtschaftlich nutzbare Wohneinheiten, womit der Bedarf abgedeckt war. 5.3.1Im Weiteren prüfte die Vorinstanz, ob das nachträgliche Baugesuch im Sinne einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bewilligt werden könne. Dass vorliegend einzig die Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG einschlägig sein kann, wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. 5.3.2Gemäss Regierungsrat ist die Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG insbesondere auf Fälle zugeschnitten, bei denen der landwirtschaftliche Betrieb infolge des Strukturwandels aufgegeben werde. Da das landwirtschaftliche Ge- werbe P.________ noch existiere, sei Art. 24d Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42a RPV nur zurückhaltend anzuwenden. Vorausgesetzt sei, dass eine Baute insgesamt, d.h. die ganze Baute für den bisherigen landwirtschaftlichen Zweck nicht mehr benötigt werde. Folglich sei die Anwendbarkeit von Art. 24d Abs. 1 RPG bei ei- nem noch existierenden landwirtschaftlichen Gewerbe z.B. dann denkbar, wenn die (zukünftige) landwirtschaftsfremde Wohnnutzung vom landwirtschaftlichen Wohnraum baulich getrennt sei bzw. wenn zwischen ihnen kein körperlicher Zu- sammenhang bestehe. Da der Beschwerdeführer als abtretende Generation im Betriebsleiterwohnhaus auf KTN E.________ wohnen bleibe, was zonenkonfor- me sei, stehe fest, dass ein Teil des Hauses weiterhin für die landwirtschaftliche Wohnnutzung gebraucht werde und nur ein Teil des Hauses in die landwirt- schaftsfremde Wohnnutzung überführt werden solle, was indes nicht zulässig sei. Ergänzend spricht gemäss Vorinstanz gegen eine Ausnahmebewilligung, dass nicht feststehe, dass der abgetrennte Wohnraum nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden solle und bei Bewilligung des Bauprojektes nicht ausgeschlossen werden könne, dass später eine Ersatzbaute notwendig werde. Denn der noch verbleibende Wohnraum, reiche für die zukünftigen landwirtschaftlichen Bedürf- nisse nicht aus. Das Wohnhaus auf KTN F.________ sei für einen Betriebsleiter zu weit von den Ökonomiegebäuden entfernt und die 4½ Zimmerwohnung auf KTN E.________ sei schon für eine Betriebsleiterfamilie mit zwei Kindern zu klein. 5.3.3Der Beschwerdeführer macht geltend, im Falle eines Rückbaus müsse auch er die Wohnung auf KTN E.________ verlassen. Sie müsse dann einer 23 Grossfamilie oder Asylanten vermietet werden, das Haus werde noch intensiver genutzt, es entstehe ein Klumpenrisiko, am Haus würden Schäden verursacht, auf welchen der Beschwerdeführer oder seine Nachkommen sitzen blieben. All diese Gefahren könnten reduziert werden, wenn die zwei Wohnungen bewilligt würden. Zudem diene die zwischenzeitliche landwirtschaftsfremde Vermietung einer Wohnung der finanziellen Sicherstellung, so dass der Betrieb später von einem Familienmitglied wieder geführt werden könne. Denn der höchstmögliche Pachtzins reiche nicht aus, um die notwendigen Investitionen zu verzinsen und amortisieren, es könne kaum der laufende Unterhalt der Gebäude und Anlagen hinreichend finanziert werden. Folglich führe die verweigerte Baubewilligung im Ergebnis dazu, dass der Landwirtschaftsbetrieb künftig aufgegeben bzw. liqui- diert werden müsse. 5.3.4Die ganze beschwerdeführerische Darstellung möglicher künftiger Nutzun- gen des Betriebsleiterwohnhauses bleibt Spekulation und ist durch keine über- prüfbaren Hinweise belegt. Auch vermögen rein finanzielle Interessen ein Abwei- chen von der raumplanungsrechtlich strengen Trennung zwischen Bau- und Nichtbauzone nicht zu rechtfertigen. 5.3.5Hingegen bestätigen die Ausführungen des Beschwerdeführers, dass es keinesfalls ausgeschlossen ist, dass der landwirtschaftliche Betrieb P.________ dereinst wieder durch ein Mitglied der Familie des Beschwerdeführers geführt und nicht mehr verpachtet wird. Damit aber fehlt es an der für die Ausnahmebe- willigung notwendigen Voraussetzung gemäss Art. 24d Abs. 3 lit. a RPG, wonach die Baute, die geändert werden soll, nachweislich für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt werden muss. Erforderlich ist eine objektive Beurteilung aus land- wirtschaftlicher Sicht. Es muss ausgeschlossen werden können, dass der seinem ursprünglichen Zweck entzogene Raum später wieder für landwirtschaftliche Zwecke benötigt werden könnte (Muggli, a.a.O., Art. 24d Rz. 21). Diesbezüglich führte der Regierungsrat indes zu Recht aus, dass das landwirtschaftliche Ge- werbe P.________ auch künftig über eine angemessene Betriebsleiterwohnung verfügen muss, dass sich diese nicht im von den Ökonomiegebäuden weit abge- setzten Wohnhaus auf KTN F.________ befinden kann (wie dies der Beschwer- deführer im Baugesuch von 1985 selber ausführte) und die 4½ Zimmerwohnung nicht als angemessen bezeichnet werden kann resp. nicht ausgeschlossen wer- den kann, dass der spätere Betriebsleiter einen Mehrbedarf geltend macht. Kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die bestehende Betriebsleiterwohnung künftig wieder landwirtschaftlich genutzt werden wird, kann sie oder ein Teil da- von nicht für landwirtschaftsfremdes Wohnen umgenutzt werden. Mithin kann keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG erteilt werden. Damit kann auch 24 offengelassen werden, ob Art. 24d RPG überhaupt zur Anwendung kommen kann, wenn nicht eine ganze Baute integral für landwirtschaftsfremde Wohnzwe- cke genutzt werden soll. 5.4Steht fest, dass die bereits vorgenommene Unterteilung des Betriebsleiter- wohnhauses in zwei separate Wohnungen weder nach Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV bewilligt werden kann, noch die Voraussetzungen für eine Ausnah- mebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erfüllt sind, so sind die entsprechenden bau- lichen Massnahmen und die landwirtschaftsfremde Wohnnutzung formell und materiell baurechtswidrig. 6.Neben der Verweigerung der Baubewilligung verfügte das ARE mit dem Gesamtentscheid vom 20. Juni 2018 resp. der Bezirksrat mit Entscheid Nr. 424 vom 25. Juli 2018 den Rückbau der Küche im Erdgeschoss und Entfernung der Abtrennung zur Treppe im Entree Erdgeschoss. Für den Fall, dass die Baubewil- ligung resp. die Ausnahmebewilligung verweigert werde, beantragt der Be- schwerdeführer subeventualiter, dass auf Abbruchmassnahmen bzw. auf einen Rückbau zu verzichten sei (Ingress Bst. I Ziff. 3). Zu prüfen bleibt somit, ob von der Anordnung des Rückbaus abgesehen werden kann. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu- tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage (wie sie vorliegend mit § 87 Abs. 2 PBG gegeben ist) be- ruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). 6.1.1Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden illegal er- richtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unab- sehbare Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nicht- baugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Bei der Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten sind indessen die all- gemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts zu beachten. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann insbesondere unterbleiben, soweit diese unverhältnismässig wäre. Über- dies können Gründe des Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entgegen- stehen, oder sie kann aufgrund des Zeitablaufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 25 Erw. 6-10, Urteil des BGer 1C_135/2016 Erw. 3.3). Bei der Prüfung, ob ein Ab- bruch im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, ist den kommuna- len und kantonalen Behörden ein gewisser Ermessensspielraum zuzugestehen, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten geht und sich ausgesproche- ne Ermessensfragen stellen (vgl. Urteil des BGer 1C_406/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 6.1.2Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs- massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng. So hat es die Nutzung zweier als landwirtschaftlichen Wohnraum bewilligten Wohnun- gen zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken nicht als bewilligungsfähig im Sinne von Art. 24 ff. RPG beurteilt, unter anderem deshalb, weil die Wohnungen seit ihrem Bestehen nie landwirtschaftlich genutzt wurden, angeblich, weil sich die familiäre Situation des Betriebsleiters während der Bauphase veränderte. Das Bundesgericht stützte die Rückbauanordnung unter anderem deshalb, weil die Wohnungen ab Fertigstellung zweckwidrig genutzt wurden und folglich von Anfang an formell und materiell rechtswidrig waren. Es folgerte, dass zur Wie- derherstellung des rechtmässigen Zustandes ein Abbruchbefehl in Frage kom- me, insbesondere, weil der Beschwerde führende Betriebsleiter nur mittelfristig eine landwirtschaftliche Nutzung in Aussicht stellen konnte. In diesem und in wei- teren Entscheiden betonte das Bundesgericht auch stets die Bedeutung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet als ein grundle- gendes bzw. eines der grundlegendsten Prinzip(ien) des Raumplanungsrechts (Urteil des BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016; vgl. auch BGE 141 II 245 Erw. 2.1 ff. + Erw. 7.5 f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4). 6.1.3Dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; Zumutbarkeit), d.h. den zu seiner Ver- wirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 136 II 359 Erw. 9; BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 128 I 1 Erw. 3e/cc;). Die Gewichtung des öffentli- chen Interesses an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hängt von der Wichtigkeit der verletzten Bauvorschriften und dem Ausmass der Geset- zesverletzung ab. Erheblich (und in der Regel überwiegend) ist das öffentliche In- teresse an der Wiederherstellung bei einer Verletzung des grundlegenden Prin- zips der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet (Bernhard Waldmann, FHB Öf- fentliches Baurecht, Rz. 6.42 m.w.Verw. u.a. auf BGE 111 Ib 213 Erw. 6b, wo- nach es bei derartigen Verletzungen um "die Glaubwürdigkeit von Raumplanung und Rechtsstaat" geht). Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als un-26 verhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederher- stellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 123 II 248 Erw. 4a; Urteil des BGer 1C_405/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.3). 6.2.1Obwohl dem Beschwerdeführer bereits 2013 mitgeteilt wurde, dass eine Unterteilung des Betriebsleiterwohnhauses in zwei separate Wohnungen nicht bewilligungsfähig ist, hat er die baulichen Massnahmen ohne Bewilligung 2014 umgesetzt. Wie oben dargelegt, kann eine nachträgliche Baubewilligung nicht er- teilt werden. Im Lichte der gesetzlichen Bestimmungen und der dargelegten Rechtsprechung, insbesondere in Beachtung der Trennung des Nichtbaugebiets vom Baugebiet als fundamentaler raumplanerischer Grundsatz der schweizeri- schen Raumplanung (vgl. BGE 141 II 245 Erw. 2.1 ff. + Erw. 7.5 f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4), ist das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässi- gen Zustandes gross. Nur mittels Rückbau kann der neu in Art. 1 RPG ausdrück- lich festgeschriebenen Zielsetzung der Trennung des Baugebietes vom Nicht- baugebiet Nachachtung verschafft werden. Darüber hinaus würde ein Verzicht auf den Rückbau das bewusst rechtswidrige Handeln des Beschwerdeführers schützen, nachdem er die baulichen Massnahmen trotz negativer Auskunft der zuständigen Behörde umgesetzt hat. Solches Verhalten verdient keinen Schutz. 6.2.2Die verfügte Rückbaumassnahme ist geeignet, den rechtmässigen Zustand - Betriebsleiterwohnhaus mit einer Wohneinheit - wiederherzustellen. 6.2.3Der Massnahme kann auch die Erforderlichkeit nicht abgesprochen wer- den. Namentlich die vom Beschwerdeführer im Entree des Erdgeschosses ein- gebaute Wand trennt die zwei neuen separaten Wohnungen und macht sie als je eigenständige Wohneinheiten nutzbar. Die Entfernung der Wand ist daher erfor- derlich. Die Vorinstanzen sind sodann dem Beschwerdeführer insoweit entge- gengekommen, dass er nicht die neu eingebaute Küche entfernen muss, son- dern auf eigenen Wunsch hin die alte Küche ausbauen kann. 6.2.4Infolge des hohen Gewichts des Prinzips der Trennung von Bau und Nicht- baugebiet, des schwerwiegenden Verstosses dagegen, indem die Unterteilung des Betriebsleiterwohnhauses trotz negativem Vorbescheid dennoch umgebaut wurde und eine Wohnung zu landwirtschaftsfremden Zwecken verwendet wird, sowie in Anbetracht der Tatsache, dass die baulichen Massnahmen nicht ein- schneidend waren (Einbau Trennwand, Küche und Bad), ist es nicht zu bean- standen, wenn die Vorinstanz die Anordnung des Rückbaus insgesamt als zu- mutbar beurteilt hat.27 6.3Schliesslich kann sich der Beschwerdeführer mangels Vertrauensgrundla- ge nicht auf den Vertrauensschutz berufen, zumal ihm der entsprechende Um- bau nie bewilligt wurde. Im Gegenteil, auf entsprechende Anfrage hin wurde ihm 2013 mitgeteilt, dass die Unterteilung des Betriebsleiterwohnhauses nicht bewilligt werden könne. Infolge der kurzen Zeitdauer zwischen Umbau und Bau- gesuchsaufforderung ist auch eine allfällige Verwirkung des Anspruchs auf Ab- bruch widerrechtlicher Bauten (nach 30 Jahren, vgl. EGV-SZ 2012, C.2.2, S. 133) nicht näher zu prüfen. 7.Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass für den Umbau des Betriebsleiterwohnhauses auf KTN E.________ keine nachträgliche Baubewilli- gung erteilt werden kann und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht angeordnet wurde. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 8.Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs- gerichtlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikos- ten und Barauslagen) dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Parteientschädigun- gen sind keine zuzusprechen. 28 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat am 6. Mai 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, womit die Rechnung ausgeglichen ist. 3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 4. Zustellung an: - den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R) - den Bezirksrat Küssnacht (R) - das kantonale Amt für Raumentwicklung - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst - den Regierungsrat des Kantons Schwyz - und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A). Schwyz, 25. September 2019 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Der a.o. Gerichtsschreiber: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 26. September 201929