Kantonsgericht Schwyz Beschluss vom 19. Mai 2017 ZK2 2017 8 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl, Gerichtsschreiberin lic. iur. Gabriela Thurnherr. In Sachen A.________ Gesuchsteller und Beschwerdeführer, gegen B.________ Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin, betreffend Mieterstreckung (Beschwerde gegen den Beschluss der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Küssnacht vom 2. Dezember 2016, Schli Be Nr. 23/2016 );- hat die 2. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben und in Erwägung: 1. Am 28. Februar 2013 schlossen A.________ als Mieter (nachfolgend Beschwerdeführer) und B.________ als Vermieterin (nachfolgend Beschwer- degegnerin) einen Mietvertrag für eine 4-Zimmerwohnung an der C.________strasse xx___ in Küssnacht am Rigi ab (Vi-act. 1.1, Schli Be Nr. 11/2015). a) Mit offiziellem Formular vom 19. März 2015 kündigte die Beschwerde- gegnerin das Mietverhältnis per 30. April 2015 aufgrund ausstehender Miet- zinse (Vi-act. 1.6, Schli Be Nr. 11/2015). Mit Schlichtungsgesuch vom 23. April 2015 an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Küssnacht (nachfolgend Schlichtungsbehörde) focht der Beschwerdeführer die Kündi- gung an und beantragte für den Fall ihrer Gültigkeit die Erstreckung des Miet- verhältnisses (Vi-act. 1, Schli Be Nr. 11/2015). Anlässlich der Schlichtungs- verhandlung vom 9. Juni 2015 schlossen die Parteien folgenden Vergleich ab (Vi-act. 10, Schli Be Nr. 11/2015): 1. Das Mietverhältnis wird in gegenseitigem Einverständnis per Ende Oktober 2016 definitiv aufgelöst. 2. Das Mietverhältnis kann durch den Mieter mit einer zweimonatigen Kündigungsfrist per Ende eines Monats gekündigt werden. Die Schlichtungsbehörde schrieb das Verfahren gleichentags zufolge Ver- gleichs ab (Vi-act. 11, Schli Be Nr. 11/2015). b) Mit Gesuch vom 28. Oktober 2016 (Vi-act. 1, Schli Be Nr. 23/2016, Postaufgabe: 31. Oktober 2016; ergänzt am 31. Oktober 2016, Vi-act. 2, Schli Be Nr. 23/2016) beantragte der Beschwerdeführer die Erstreckung des Miet- verhältnisses. Die Beschwerdegegnerin reichte innert Frist (Vi-act. 4, Schli Be Nr. 23/2016) keine Stellungnahme ein.Kantonsgericht Schwyz 3 Mit Beschluss vom 2. Dezember 2016 trat die Schlichtungsbehörde auf das Erstreckungsgesuch zufolge fehlender Prozessvoraussetzung (res iudicata) nicht ein (Vi-act. 6, Schli Be Nr. 23/2016). c) Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 11. Januar 2017 Einsprache (recte: Beschwerde) bei der Schlichtungsbehörde (KG-act. 2) und beantragte sinngemäss, das Mietverhältnis sei bis zu seinem Auszug am 4. Februar 2017 zu erstrecken. Ausserdem bat er Frau D.________ von der Schlichtungs- behörde um Anwesenheit/Begleitung bei der Wohnungsabgabe am 3. Februar 2017. Schliesslich machte er eine Forderung gegenüber der Beschwerdegeg- nerin von total Fr. 5‘000.00 geltend. Ebenfalls am 11. Januar 2017 schloss der Beschwerdeführer mit einem neuen Vermieter einen Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. Februar 2017 ab (KG- act. 2/1). Die Schlichtungsbehörde überwies die Beschwerde mit Verfügung vom 17. Januar 2017 zuständigkeitshalber an das Kantonsgericht (KG-act. 1). Am 27. Januar 2017 reichte sie aufforderungsgemäss die Akten ein – sowohl des Verfahrens Schli Be Nr. 11/2015 als auch des Verfahrens Schli Be Nr. 23/2016 – und beantragte mit kurzer Stellungnahme die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers (KG- act. 5). Die Beschwerdegegnerin reichte innert Frist (KG-act. 7) keine Beschwerde- antwort ein. 2. Der angefochtene Entscheid der Schlichtungsbehörde ist ein erstin- stanzlicher Endentscheid (Zingg, in: Berner Kommentar zur ZPO, Bern 2012, N 32 zu Art. 60 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru- fung gegen erstinstanzliche Endentscheide nur zulässig, wenn der Streitwert Kantonsgericht Schwyz 4 der zuletzt (vor der Vorinstanz) aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindes- tens Fr. 10‘000.00 betrug (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet dieses nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Vorliegend äusserten sich weder die Parteien noch die Vorinstanz zum Streitwert. Bezieht sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverhältnisses, entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer der strittigen Erstreckung geschuldet ist, abzüglich einer faktischen Er- streckung durch das laufende Verfahren (Stein-Wigger, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur ZPO, 3. Aufl., Zürich/Basel/ Genf 2016, N 12 zu Art. 92 ZPO; Sterchi, in: Berner Kommentar zur ZPO, Bern 2012; vgl. BGE 113 II 406, E. 1; statt vieler: Urteil BGer vom 4. März 2010, 4A_577/2009, E. 1). Der Beschwerdeführer beantragt die Erstreckung des Mietverhältnisses ab Ende Oktober 2016 bis am 4. Februar 2017, d.h. für drei Monate (KG-act. 2). Der monatliche Bruttomietzins der betroffenen Woh- nung beträgt gemäss Mietvertrag Fr. 1‘130.00 (Vi-act. 1.1, Schli Be Nr. 11/215). Der massgebliche Streitwert belief sich demnach bereits im Ge- suchszeitpunkt auf nur Fr. 3‘390.00 und verringerte sich seither kontinuierlich aufgrund der faktischen Erstreckung durch das laufende Verfahren. Die für eine Berufung notwendige Streitwertgrenze wird somit nicht erreicht, sodass eine Berufung nicht zulässig ist. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche End- entscheide können hingegen mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319 lit. a ZPO). Die Umdeutung (Konversion) eines unzulässigen Rechtsmittels in ein zulässiges ist möglich, sofern die formellen Voraussetzungen des zulässi- gen Rechtsmittels im Übrigen erfüllt sind. Dies folgt aus dem Verbot des über- spitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 BV; Sterchi, in: Berner Kommentar, a.a.O., N 2 zu Art. 311 ZPO; vgl. z.B. BGE 135 III 329, E. 1.1 für die bundes- gerichtlichen Rechtsmittel). Demgemäss ist die Eingabe des Beschwerdefüh- rers vom 11. Januar 2017 (KG-act. 2) als Beschwerde zu behandeln.Kantonsgericht Schwyz 5 3. Nebst dem Streitwerterfordernis ist die Beschwer eine Zulässigkeitsvor- aussetzung für jedes Rechtsmittel. Sie ist das im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu beachtende Pendant zum Rechtsschutzinteresse im erstin- stanzlichen Verfahren (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Beschwert und damit zur Erhebung eines Rechtsmittels befugt ist, wer ein schutzwürdiges Interesse tatsächlicher oder rechtlicher Natur an der Abänderung eines erstinstanzlichen Entscheides hat (Reetz, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., N 30 zu Vorbemerkungen zu den Art. 308-318 ZPO; vgl. BGE 120 II 5, E. 2a). Dieses Interesse muss zudem aktuell und im Zeitpunkt des Entscheides der Rechtsmittelinstanz noch gegeben sein, da sich Gerichte nur zu konkreten Fragen zu äussern haben. Entsprechend fehlt ein solches praktisches Interes- se, wenn die Gutheissung des Rechtsmittels dem Rechtsmittelführer nicht zu seinem geforderten Recht verhelfen kann (Reetz, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., N 30 zu Vorbemerkungen zu den Art. 308-318 ZPO; vgl. zum Bundesgerichtsgesetz: BGE 131 I 153, E. 1.2; Urteil BGer vom 8. Februar 2008, 5A_590/2007, E. 2.1). Fehlt eine Zulässig- keitsvoraussetzung für das Rechtsmittel, so wird auf dieses nicht eingetreten (Spühler, in: Basler Kommentar zur ZPO, 2. Aufl., Basel 2013, N 11 zu Vor Art. 308-334). Der Beschwerdeführer beantragt zur Hauptsache die Erstreckung des Miet- verhältnisses bis am 4. Februar 2017 (KG-act. 2). Dieses Datum ist im vorlie- genden Entscheidzeitpunkt bereits vergangen. Insofern besteht an der Erstre- ckung des Mietverhältnisses kein aktuelles Interesse mehr. Folglich ist auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht einzutreten. Dasselbe gilt für den sinn- gemässen Antrag des Beschwerdeführers um Anwesenheit von Frau D.________ bei der Wohnungsabgabe am 3. Februar 2017 (KG-act. 2). Auch dieser Termin ist bereits verstrichen, sodass kein aktuelles Interesse an der Behandlung dieses Antrages mehr besteht und in diesem Punkt ebenfalls auf die Beschwerde nicht einzutreten ist.Kantonsgericht Schwyz 6 4. Des Weiteren macht der Beschwerdeführer eine Forderung von total Fr. 5‘000.00, bestehend aus Kosten für die Aufarbeitung und Neuverlegung der Böden von Fr. 4‘500.00 sowie Kosten für den Kühlschrank und die ange- fertigten Möbel von Fr. 500.00, geltend (KG-act. 2). a) Der Beschwerdeführer gibt zwar die Rechtsgrundlage nicht an, gestützt auf welche er die Forderungen geltend macht. Fehlende Rechtskenntnis soll den Parteien jedoch nicht schaden. Daher wendet das Gericht das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Deshalb spielt es keine Rolle, ob sich die Par- teien auf die massgebenden Rechtssätze berufen. Den Parteien obliegt es indessen, die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die entsprechenden Beweismittel anzugeben. Die Pflicht des Gerichtes ist es in der Folge, gestützt auf diese Tatsachen das Recht anzuwenden (Gehri, in: Basler Kommentar zur ZPO, a.a.O., N 1, 4, 6 zu Art. 57 ZPO). aa) Betreffend die Kosten für die Aufarbeitung und Neuverlegung der Böden hält der Beschwerdeführer fest, dass es sich dabei um geleistete Arbeit im Zusammenhang mit der Werterhöhung der Böden handle. Ausserdem seien ihm die Kosten für das massgefertigte Badezimmermöbel zu ersetzen (KG- act. 2). Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat (Art. 260a Abs. 1 OR). Weist die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank einer Erneuerung oder Änderung, welche der Mieter mit Zustimmung des Vermie- ters vornahm, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR). Dieser Ent- schädigungsanspruch entsteht erst im Zeitpunkt der Beendigung des Mietver- hältnisses (SVIT-Komm. Mietrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, N 84 zu Art. 260-260a OR). Ob der Beschwerdeführer die Mietwohnung tatsächlich wie in der Beschwerde behauptet (KG-act. 2) am 3. Februar 2017 zurückgab und damit das Mietvertragsverhältnis beendigt wurde, kann offen gelassen Kantonsgericht Schwyz 7 werden, weil die Beschwerde selbst bei Eintreten auf diesen Punkt – wie noch zu zeigen sein wird (s.u. E. 4.b) – abzuweisen ist. bb) Betreffend die Kosten für den Kühlschrank macht der Beschwerdeführer geltend, es sei keiner vorhanden gewesen. Übergibt der Vermieter die Sache mit einem Mangel, übernimmt der Mieter diese trotzdem und besteht er auf der gehörigen Erfüllung des Vertrages, so kann er die Ansprüche geltend ma- chen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 258 Abs. 2 OR). Kennt der Vermieter den Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter auf Kosten des Vermie- ters den Mangel beseitigen lassen (Art. 259b lit. b OR). Ob dieser Anspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch besteht, sodass der Beschwer- deführer auch diesbezüglich noch ein aktuelles Rechtsschutzinteresse hätte, kann vorliegend offen gelassen werden, weil die Beschwerde aus den nach- folgenden Gründen auch bei Eintreten auf diesen Punkt abzuweisen ist. b) Der Beschwerdeführer erwähnte im erstinstanzlichen Verfahren weder die Forderung für die Aufarbeitung und Neuverlegung der Böden noch diejeni- ge für den Kühlschrank. Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens war einzig die Erstreckung des Mietverhältnisses bis am 4. Februar 2017 (Vi- act. 1, Schli Be Nr. 23/2016, Postaufgabe: 31. Oktober 2016; ergänzt am 31. Oktober 2016, Vi-act. 2, Schli Be Nr. 23/2016). Das Beschwerdeverfahren ist keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens vor einer zweiten In- stanz. Vielmehr geht es um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Verfah- rens bzw. Entscheides (Sterchi, in: Berner Kommentar, a.a.O., N 1 zu Art. 326 ZPO; Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., N 3 zu Art. 326). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind daher unzulässig (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Dieses sog. Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte Noven (Tatsachen und Beweismittel, die erst nach Abschluss des Schriftenwechsels entstanden oder gefunden wurden; Art. 229 Abs. 1 lit. a ZPO) als auch für unechte Noven (Tat-Kantonsgericht Schwyz 8 sachen und Beweismittel, die bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten; Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO; Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., N 4 zu Art. 326 ZPO). Der Be- schwerdeführer thematisierte die erwähnten Forderungen im erstinstanzlichen Verfahren wie erwähnt in keinerlei Weise (Vi-act. 1, Schli Be Nr. 23/2016, Postaufgabe: 31. Oktober 2016; ergänzt am 31. Oktober 2016, Vi-act. 2, Schli Be Nr. 23/2016). Somit handelt es sich bei diesen Vorbringen um neue Tatsa- chenbehauptungen (unechte Noven, welche bereits vor Abschluss des erstin- stanzlichen Schriftenwechsels entstanden) und bei der geltend gemachten Forderung um einen neuen Antrag. Diese unzulässigen Noven können nicht gehört werden, sodass die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen ist. 5. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf ein- zutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Beschwer- degegnerin ist mangels Antrages keine Parteientschädigung zuzusprechen;-Kantonsgericht Schwyz 9 beschlossen: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 800.00 werden dem Be- schwerdeführer auferlegt. 3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzu- reichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 3‘390.00. 4. Zufertigung an A.________ (1/R), B.________ (1/R) und an die Vor- instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Namens der 2. Zivilkammer Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin Versand 24. Mai 2017 rfl