Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2025.115 WBE.2025.116 / sr / jb Art. 63 Urteil vom 8. Juli 2025 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichter Michel Verwaltungsrichterin Steiger Gerichtsschreiberin Ruchti Beschwerdeverfahren I (WBE.2025.115) Beschwerde- führerin A._____, vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, Postfach, 5001 Aarau gegen Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde Q._____, handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden und Beigeladener Kanton Aargau, handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung Bundesgerichtsentscheid vom 27. November 2024 (Kostenverteilung) - 2 - Beschwerdeverfahren II (WBE.2025.116) Beschwerde- führerin Einwohnergemeinde Q._____, handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden gegen Beschwerde- gegnerin A._____, vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, Postfach, 5001 Aarau und Beigeladener Kanton Aargau, handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung Bundesgerichtsentscheid vom 27. November 2024 (Kostenverteilung) - 3 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. Im Rahmen der von der Einwohnergemeindeversammlung Q._____ am 20. September 2016 beschlossenen und vom Regierungsrat am 14. März 2018 genehmigten Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland wurden Teile der im Miteigentum von A._____ und ihrem Bruder B._____ stehenden Parzelle Nr. aaa, die eine Fläche von insgesamt 30'253 m2 aufweist, aus den Bauzonen WG3 und W2 entlassen und der Landwirtschaftszone zugewiesen. Mit Urteil vom 22. November 2018 bestätigte das Verwaltungsgericht auf Beschwerde von A._____ die angefochtene Neuzonierung (WBE.2018.181). B. 1. Mit Entschädigungsbegehren vom 4. April 2019 gegen die Einwohnerge - meinde Q._____ liess A._____ beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung (SKE), die folgenden Anträge stellen: 1.1 Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde Q._____ vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 3'001 m2 (vormals WG3) der im Miteigentum der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate- riellen Enteignung erfüllt. 1.2 Die Einwohnergemeinde Q._____ sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die materielle Enteignung mit CHF 1'080'360.00 zu entschädigen; rich- terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. 2.1 Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde Q._____ vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der im Miteigentum der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate- riellen Enteignung erfüllt. - 4 - 2.2 Die Einwohnergemeinde Q._____ sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die materielle Enteignung mit CHF 2'452'360.00 zu entschädigen; rich- terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. Unter ordentlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Ge - suchsgegnerin. 2. Nach Durchführung eines dreifachen Schriftenwechsels sowie eines Au - genscheins vor Ort fällte das SKE am 17. März 2021 zur Grundfrage des Vorliegens eines Enteignungstatbestands das folgende Urteil: 1. In teilweiser Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass 1.1. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 1.2. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die Landwirtschaftszone keine materielle Enteignung bewirkt. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00 sind zu 70% (Fr. 13'090.00) von der Gesuchstellerin und zu 30% (Fr. 5'610.00) von der Gesuchsgegnerin zu bezahlen. 3. Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin einen Parteikostenersatz von Fr. 11'200.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. C. 1. Gegen dieses Urteil erhob A._____ am 30. April 2021 Be schwerde beim Verwaltungsgericht (WBE.2021.146), mit den Anträgen: 1. Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17.03.2021 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde Q._____ vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der im Miteigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt. 2. Die Sache sei zur Durchführung des Entschädigungsverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. - 5 - Unter ordentlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Be - schwerdegegnerin. 2. Ebenfalls am 30. April 2021 erhob die Einwohnergemeinde Q._____ Be- schwerde beim Verwaltungsgericht (WBE.2021.147), mit den Anträgen: 1. Ziff. 1.1 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone keine ent- schädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 2. Eventualiter sei die materielle Enteignung in eine formelle Enteignung um- zuwandeln und das Miteigentum der Beschwerdegegnerin am nördlichen Teil der Parzelle aaa ("Gebiet R._____") auf die Beschwerdefüh rerin zu übertragen. Das Spezialverwaltungsgericht sei anzuweisen, die Höhe der Entschädi - gung zu bestimmen. 3. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwertsteuer). 3. Am 23. März 2022 fällte das Verwaltungsgericht das folgende Urteil: 1. Die Beschwerdeverfahren WBE.2021.146 und WBE.2021.147 werden vereinigt. 2. In Gutheissung der Beschwerde im Verfahren WBE.2021.146 wird Dispo- sitiv-Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 wie folgt abgeändert. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. - 6 - 3. Die Beschwerde im Verfahren WBE.2021.147 wird abgewiesen, soweit da- rauf eingetreten wird. 4. 4.1. In Abänderung von Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils des Spezialverwaltungs- gerichts vom 17. März 2021 sind die Kosten des vorinstanzlichen Verfah- rens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleige- bühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00, von der Einwohnergemeinde Q._____ (Gesuchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren) zu bezahlen. 4.2 Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 20'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla- gen von Fr. 716.00, gesamthaft Fr. 20'716.00, sind von der Einwohnerge- meinde Q._____ zu bezahlen. 5. 5.1. Dispositiv-Ziffer 3 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 wird aufgehoben. Stattdessen wird die Einwohnergemeinde Q._____ (Gesuchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren) verpflichtet, A._____ (Gesuchstellerin im vorinstanzlichen Verfahren) die vor dem Spezialverwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 28'000.00 zu ersetzen. 5.2. Die Einwohnergemeinde Q._____ wird verpflichtet, A._____ die vor dem Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 32'000.00 zu ersetzen. D. Auf Beschwerde in öffentlich -rechtlichen Angelegenheiten der Gemeinde Q._____ vom 16. Mai 2022 entschied die I. öffentlich -rechtliche Abteilung des Bundesgerichts mit Urteil vom 27. November 2024 (1C_275/2022) nach öffentlicher Beratung: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 23. März 2022 aufgehoben. 2. Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau zurückgewiesen. 3. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 4. [Mitteilung] - 7 - E. 1. Mit Verfügung vom 20. März 2025 gab der instruierende Verwaltungsrichter den Parteien Gelegenheit, sich im Nachgang zum bundesgerichtlichen Ur- teil vom 27. November 2024 zur darin angeordneten Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen der kantonalen Rech tsmittelverfahren (Dis- positiv-Ziffer 2) zu äussern. 2. A._____ stellte mit Eingabe vom 3. April 2025 die folgenden Anträge: 1. Die Verfahrenskosten (Spezialverwaltungsgericht und Verwaltungsge - richt) seien auf die Staatskasse zu nehmen; eventualiter seien die Verfah- renskosten der Einwohnergemeinde Q._____ und A._____ je hälftig aufzuerlegen. 2. Die Parteikosten für die Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgericht seien wettzuschlagen. 3. Die Gemeinde Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 7. April 2025 auf eine Stellungnahme zur Neuverlegung der Kosten. 4. Der beigeladene Kanton Aargau liess sich nicht vernehmen. 5. A._____ reichte am 13. Mai 2025 eine weitere Eingabe ein, worin sie ihren Standpunkt mit einem Beitrag von Renata Trajkova in der Ausgabe der Zeitschrift "Jusletter" vom 12. Mai 2025 untermauerte. F. Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]). - 8 - Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Gestützt auf das bundesgerichtliche Urteil vom 27. November 2024 (1C_275/2022), Dispositiv-Ziffer 2, hat das Verwaltungsgericht die in den Beschwerdeverfahren WBE.2021.146 und WBE.2021.147 angefallenen Prozesskosten und, obwohl im bundesgerichtlichen Urteil nicht explizit ge- nannt, auch diejenigen des vorangegangenen Verfahrens vor dem Spezial- verwaltungsgericht neu zu verlegen. Aufgrund der Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils, womit auf - grund des Devolutiveffekts auch die Aufhebung der Dispositiv -Ziffer 1.1, 2 und 3 des spezialverwaltungsgerichtlichen Urteils vom 27. März 2021 verbunden ist, ist die Beschwerdeführerin in den Verfahren WBE.2021.146 und WBE.2025.115 (Beschwerdeverfahren I; nachfolgend als Beschwerde- führerin I bezeichnet) als vollumfänglich unterliegend zu betrachten. Vollständig obsiegende Partei ist demgegenüber die Beschwerdeführerin in den Verfahren WBE.2021.147 und WBE.2025.116 (Beschwerdeverfah - ren II; nachfolgend als Beschwerdeführerin II bezeichnet). Da sich der beigeladene Kanton Aargau nicht aktiv an den Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgericht beteiligt hat, können ihm in seiner Eigenschaft als Beigeladener keine Prozesskosten auferlegt werden (vgl. § 12 Abs. 3 des Gese tzes über die Verwaltungs - rechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Unabhängig davon hat er für jene Verfahrenskosten aufzukommen, die ausnahmsweise nicht auf die Parteien verteilt werden können. 2. 2.1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwal- tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegege - setz, VRPG; SAR 271.200]). Abweichungen von diesem Unterliegerprinzip sind ausnahmsweise – nach Ermessen – möglich, beispielsweise – in Ana- logie zu Art. 107 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) – wenn eine Par- tei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war (lit. b) oder wenn andere besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Aus- gang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen (lit. f) (vgl. die Entschei- de des Verwaltungsgerichts WBE.2022.294 vom 19. Mai 2023, Erw. III/1, und WBE.2019.328 vom 22. Januar 2020, Erw. III/1.1, wo die jeweiligen - 9 - Parteien lediglich aufgrund von Noven obsiegten, oder WBE.2020.192 vom 22. September 2020, Erw. III, wo ein Ausschreibungsfehler der Vergabe - stelle [falsche Punktzahl bei einem Zuschlagskriterium] die Beschwerde provozierte; vgl. auch KASPAR PLÜSS, in: ALAIN GRIFFEL [HRSG.], Kommen- tar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Auf- lage 2014, N. 63 f. zu § 13). 2.2. Die Beschwerdeführerin I stellt sich auf den Standpunkt, in Bezug auf den nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa habe sie sich auf die langjährige Lehre und Praxis verlassen und in guten Treuen prozessiert. Ihr Entschädigungs- begehren (aus materieller Enteignung) sei diesbezüglich von beiden kanto- nalen Instanzen gutgeheissen worden. Das Bundesgericht habe dann im Urteil 1C_275/2022 vom 27. November 2024, Erw. 5.3, mit einer Mehrheit (3:2 Stimmen) befunden, dass in Auszonungsfällen wie vorliegend auch die Passivität einer Grundeigentümerin (als fehlende Realisierungswahr - scheinlichkeit) zu berücksichtigen sei. Dadurch habe das Bundesgericht durch die Hintertüre ohne gesetzliche Grundlage (!) eine Überbauungs - pflicht eingeführt. Jeder Eigentümer von rechtmässig eingezontem und voll- ständig erschlossenem Bauland müsse nun sein Grundstück innert be - stimmter Frist überbauen oder andernfalls riskieren, dass sein Grundeigen- tum im Rahmen einer Zonenplanrevision entschädigungslos ausgezont werde. Derweil habe der Refe rent, Bundesrichter Thomas Müller, in der öffentlichen Urteilsberatung dargelegt und ausgeführt, dass subjektive Ab- sichten des Eigentümers (nach bisheriger Praxis) nicht massgeblich seien und der Schutz der Vermögensrechte gegenüber dem Staat durch die Ver- fassung gewährleistet sei. Die Gegenposition habe vorab Bundesrichter Laurent Merz eingenommen und ausgeführt, dass das Eigentum ein Ab - laufdatum habe und nach 15 Jahren (Planungshorizont gemäss Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) allenfalls Schluss mit Überbauen sei. Im zweiten Vortrag habe Bundesrichter Müller darauf hingewiesen, dass dies eine Abkehr von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtspre - chung sei. Die Entschädigung aus materieller Enteignung sei bislang für den Verlust eines Nutzungspotenzials geleistet worden, nicht nur für den Verlust einer tatsächlichen Nutzung. Die Mehrheit des Spruchkörpers habe jedoch – ergebnisorientiert – verhindern wollen, dass eine Gemeinde für eine Auszonung entschädigungspflichtig werde. Dabei sei vergessen ge - gangen, dass die Gemeinde Q._____ im Gegenzug für die Einzonung der Parzelle Nr. bbb eine Mehrwertabgabe von rund Fr. 1,57 Mio. erhalten ha- be. Dass eine Gemeinde für Einzonungen eine Entschädigung erhalte, um- gekehrt aber für Auszonungen keine solche leisten müsse, sei stossend und widerspreche dem Gedanken der Lastengleichheit. Dem Bund esge- richt sei bei seinem politisch motivierten Urteil vom 27. November 2024 selbst nicht wohl gewesen, was der Umstand belege, dass auf S. 17 seines Geschäftsberichts 2024 die Aufforderung an den Gesetzgeber ergangen - 10 - sei, die enteignungsrechtlichen Folgen von Massnahmen der Nutzungspla- nung aufgrund der grossen finanziellen Tragweite für die Gemeinwesen eingehender als bislang in Art. 5 Abs. 2 RPG zu regeln. Weil bereits das bundesgerichtliche Urteil für die Beschwerde führerin ungerecht sei, dürfe sie nicht ein weiteres Mal mit einer Kostenverlegung nach dem Unterlieger- prinzip bestraft werden. In seiner Eingabe vom 13. Mai 2025 sprach die Beschwerdeführerin I unter Bezugnahme auf einen in der Ausgabe der Zeitschrift "Jusletter" vom 12. Mai 2025 erschienenen Aufsatz von Renata Trajkova (mit dem Titel: Entschädigungslose Auszahlung wegen fehlender Überbauungsabsicht? Zum Enteignungsfall der Gemeinde Mellingen [BGer 1C_275/2022 vom 27. November 2024]) von einer verdeckten Praxisänderung, die das Bun - desgericht mit dem erwähnten Entscheid vorgenommen habe, indem es sich bei seiner Beurteilung der Rea lisierungswahrscheinlichkeit erstmals überwiegend auf subjektive Kriterien abgestützt habe. Damit habe es einen Billigkeitsentscheid zugunsten der Gemeinde Q._____ gefällt. Betreffend den südlichen Teil der Parzelle Nr. aaa habe das Bundesgericht seine bisherige Praxis zwar nicht wie bezüglich des nördlichen Teils geän- dert, aber zumindest verschärft und dabei die Anforderungen an die hohe Realisierungswahrscheinlichkeit in naher Zukunft überspannt. Mit der dazu gegebenen Begründung, weshalb diese Voraussetzung nicht gegeben sei, werde kaum je eine Entschädigung aus materieller Enteignung geschuldet. Aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit sei es daher angezeigt, auf die Er- hebung von Verfahrenskosten zu verzichten oder diese eventuell je hälftig den Parteien aufzuerlegen und die Parteikosten wettzuschlagen. 2.3. Ausnahmen vom Unterliegerprinzip nach den §§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG sind nur restriktiv zu gewähren, zumal das VRPG selbst keine Ausnahmefälle explizit vorsieht, sondern nur das Unterliegerprinzip als Re- gelfall statuiert. Somit sind die Prozesskosten grundsätzlich, spezielle Aus- nahmesituationen vorbehalten, nach Massgabe des Unterliegens und Ob- siegens zu verlegen. Eine unerwartet geänderte Praxis, auf welche die klagende Partei vertraut hat, wird jedoch in der Botschaft des Bundesrats vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 06.62 (BBl 2006 7221), als Anwen- dungsbeispiel für eine Prozessführung in guten Treuen erwähnt (a.a.O., S. 7297; vgl. auch HANS MICHAEL RIEMER, Prozessführung "in guten Treu- en" [§ 64 Abs. 3 ZPO, Art. 156 Abs. 3 OG] zwischen Treu und Glauben [Art. 2 ZGB] und "gutem Glauben" [Art. 3 ZGB], in: Festschrift 125 Jahre Kassationsgericht des Kantons Zürich, Zürich 2000, S. 279 ff.). Ein Teil der Lehre geht allerdings davon aus, dass dieses Anwendungsbeispiel - 11 - richtigerweise unter den Tatbestand von Art. 107 Abs. 2 ZPO fiele, wonach Gerichtskosten, die weder eine Partei noch Dritte veranlasst haben, aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegt werden können (DIETER HOFMANN/ ANDREAS BAECKERT, in: Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozess - ordnung, 4. Auflage 2024, N. 5 zu Art. 107; DAVID JENNY, in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [HRSG.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Art. 1–218 ZPO, 4. Auflage 2025, N. 7 zu Art. 107; MARTIN H. STERCHI, in: Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band I, Bern 2012, N. 7 zu Art. 107). Argumentiert wird damit, es wolle nicht einleuchten, weshalb der (Vertrauens-)Schutz in die Beständigkeit einer Praxis zu Las- ten der (an sich unverhofft) obsiegenden Gegenpartei gehen soll. Für deren Obsiegen bestünden offensichtlich gute Gründe, welche die Praxisände - rung letztlich als angezeigt hätten erscheinen lassen (STERCHI, a.a.O., N. 7 zu Art. 107), oder, einer Partei, die eine gesetzeswidrige Praxis zu Fall brin- ge, dürfe die Parteientschädigung nicht aus Billigkeitsgründen verweigert werden (JENNY, a.a.O., N. 7 zu Art. 107). Dabei wird jedoch dem Umstand zu wenig Rechnung getragen, dass in erster Linie die obsiegende Gegen- partei von der Praxisänderung profitiert, wenn sie ohne diese (teilweise) unterlegen und nach Massgabe des Unterliegerprinzips mit Prozesskosten belegt worden wäre. Zudem muss eine Praxisänderung nicht notwendiger- weise angezeigt sein (weil die bisherige Praxis falsch gewesen wäre). Sie kann auch ganz einfach auf gewandelten Rechtsanschauungen beruhen. Ohnehin wird auch von diesen kritischen Autoren zu bedenken gegeben, dass das Vertrauen in die bisherige Praxis ein typisches Institut des Verwal- tungsverfahrens und einen Anwendungsfall von Art. 9 der Bundesverfas - sung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 8. April 1999 (BV; SR 101) darstelle und nicht ohne weiteres auf einen Zivilprozess über tra- gen werden könne (STERCHI, a.a.O., N. 7 zu Art. 107). Im Anwendungsbereich der Kostenverlegungsvorschriften des VRPG ist also eine Kostenverlegung nach Ermessen wegen einer Praxisänderung grundsätzlich denkbar und allenfalls sogar geboten. Jedenfalls hat das Bundesgericht eine Partei in einem Verwaltungsverfahren, die auf die bis- herige Praxis vertraut hatte, sowohl von der Tragung von Verfahrens - als auch Parteikosten an die Gegenpartei befreit (BGE 122 I 57, Erw. 3d). In späteren Entscheiden ging es noch um die Befreiung von Verfahrenskosten (BGE 140 IV 74, Erw. 4.1; Urteile des Bundesgerichts 2C_245/2018 vom 21. November 2018, Erw. 3.1, und 4A_291/2015 vom 3. Februar 2016, Erw. 4.3.2). 2.4. Damit stellt sich die Frage, ob das Bundesgericht in seinem Urteil 1C_275/2022 vom 27. November 2024 tatsächlich seine bisherige Praxis – für die Beschwerdeführerin I unerwartet – geändert hat. - 12 - In Erw. 5.2 wies das Bundesgericht darauf hin, dass im Falle einer Auszo- nung aus dem Fehlen einer Bauabsicht eine enteignungsähnliche Wirkung nicht leichthin ausgeschlossen werden dürfe. Vielmehr müssten weitere Faktoren – etwa das Fehlen der Nachfrage ma ngels einer baulichen Ent - wicklung – dazu kommen, um eine enteignungsgleiche Wirkung zu vernei- nen. Im Regelfall könnten daher subjektive Kriterien allein nicht entschei - dend sein, um eine nach objektiven Massstäben gegebene enteignungs - gleiche Wirkung auszuschliessen. Anders präsentiere sich die Situation bei einer Nichteinzonung, die grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen sei. Dort könne eine Überbauungsabsicht darauf hinweisen, dass die Eigentümerschaft im Sinne der vom Bundesgericht vorbehaltenen Ausnah- men mit einer Einzonung und damit der Realisierbarkeit ihrer Absicht in naher Zukunft habe rechnen können. Diese Erwägungen decken sich mit der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach es bei der Beurteilung dessen, ob die für eine enteignungsgleiche Wirkung der Auszo- nung vorausgesetzte hohe Realisierungswahrscheinlichkeit vorliegt, nicht auf die subjektive Absicht des Eigentümers (allein) ankommt, das aus - gezonte Land zu überbauen (vgl. BGE 113 Ib 318, Erw. 3c; Urteile 1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.5 und 4.4, 1C_510/2009 vom 14. Juli 2010, Erw. 4.3, und 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009, Erw. 6.2.4). Trotz dieser Erwägungen, die den Anschein erwecken, das Bundesgericht wolle in diesem Punkt (der Nichtmassgeblichkeit bzw. der nicht alleinigen Massgeblichkeit der Bauabsichten des privaten Grundeigentümers im Falle einer Auszonung) an seiner bisherigen Praxis festhalt en, stellte das Bun - desgericht im Urteil 1C_275/2022 vom 27. November 2024 bezüglich der von ihm verneinten Realisierungswahrscheinlichkeit auf dem nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa dennoch im Wesentlichen auf die fehlenden Bau- absichten der Beschwerdef ührerin I (und ihres Bruders) ab; ersterer hielt es in Erw. 5.3 vor, dass sie es während zweier Planungsperioden und weit über den Planungshorizont von 15 Jahren gemäss RPG hinaus gut 30 Jah- re unterlassen habe, von ihrer Befugnis zur Überbauung Gebrauch zu ma- chen. Sie habe deshalb nicht mehr grundsätzlich darauf vertrauen dür fen, dass ihre Parzelle bei der nächsten Nutzungsplanungsrevision in der Bau- zone verbleiben würde. Dabei sei weiter zu beachten, dass die Grund ei- gentümerin diesen Grundstücksteil mit einem landwirtschaftlichen Ökono- miegebäude überbaut und dadurch (vorerst) auf eine grundsätzlich zu läs- sige intensivere Nutzung verzichtet habe. Mit anderen Worten habe sie in freier Eigentumsbetätigung eine bauliche Nutzung der Parzelle zum Zwe - cke der Landwirtschaft gewählt, auch wenn aufgrund der Zonierung eine Wohn- und Gewerbenutzung möglich gewesen wä re. Die landwirtschaftli- che Nutzung sei über einen äusserst langen Zeitraum ausgeübt worden, weshalb die nach dem alten Zonenplan grundsätzlich zulässige Wohn- und Gewerbenutzung vor diesem Hintergrund bloss noch als rein theoretische künftige Verwendung erscheine, die keinesfalls naheliege. Die bauliche Nutzung des nördlichen Grundstücksteils zu landwirtschaftlichen Zwecken - 13 - habe die grundsätzlich mögliche intensivere Wohn - und Gewerbenutzung über Jahrzehnte verhindert. In Erw. 5.4 hielt das Bundesgericht die Reali - sierungswahrscheinlichkeit zudem für ausgeschlossen, weil sich die Be - schwerdeführerin I und ihr Bruder, in deren Miteigentum die Parzelle Nr. aaa steht, nicht über die künftige Nutzung der ausgezonten Grund - stücksteile hätten einigen können, was einer raschen Überbauung dersel - ben ebenfalls entgegengestanden hätte. Dieser Ansatz, der gerade nicht danach fragt, ob eine (bauzonenkonforme) Überbauung unter objektiven Gesichtspunkten (für einen beliebigen Grund- eigentümer) in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft hätte realisiert werden können (was im massgeblichen Zeitpunkt der Auszonung auf den nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa in Ermangelung von Bauhindernissen und zufolge vollständiger Erschliessung zweifelsohne zutraf, ungeachtet dessen, wie lange der Grundstücksteil zuvor landwirt - schaftlich genutzt worden war), sondern vielmehr danach, ob eine dahin - gehende (einvernehmliche) Absicht der aktuellen Grundeigentümer (Be - schwerdeführerin I und ihr Bruder) bestand, ist verglichen mit den oben zi- tierten Bundesgerichtsentscheiden eher neu und überraschend. Das Urteil wurde denn auch in breiten Kreisen als Praxisänderung oder zumindest - präzisierung aufgenommen (vgl. etwa RENATA TRAJKOVA, Entschädigungs- lose Auszonung wegen fehlender Überbauungsabsicht? Zum Enteignungs- fall der Gemeinde Q._____ [BGer 1C_275/2022 vom 27. November 2024], in: Jusletter vom 12. Mai 2025, Rz. 13). Dass sich diese schon in früheren Entscheiden des Bundesgerichts abgezeichnet hätte, ist nicht ersichtlich. Daran ändern auch die Ausführungen im schon älteren BGE 106 Ia 369, Erw. 3e/cc, nichts, wo di e Realisierungswahrscheinlichkeit primär wegen ungenügender Erschliessung bzw. des fehlenden Er schliessungswillens der Gemeinde verneint und lediglich subsidiär argu mentiert und nicht ab - schliessend gewürdigt wurde, dass von den Eigen tümern während langer Zeit auch keine entschlossenen Anstrengungen un ternommen worden seien, um von der Überbauungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Entspre- chend ist von einer (für die Beschwerdeführerin I) unerwarteten Änderung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auszugehen. Mit Bezug auf den nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa hatte die Beschwerdeführerin I gestützt auf die bisherige, nun geänderte Rechtsprechung guten Grund zur Annah- me, dass die Auszonung eine entschä digungspflichtige materielle Enteig- nung bewirkt und ihr einen Entschädigungsanspruch verleiht. Demgegenüber beruht die Verneinung der Realisierungswahrscheinlichkeit auf dem südlichen Teilstück der Parzelle Nr. aaa nicht auf einer Praxisän- derung des Bundesgerichts. Hier stellte nämlich das Bundesgericht nicht auf die fehlenden Bauabsichten der Beschwerdeführerin I ab, sondern gelangte – in Übereinstimmung mit dem Spezialverwaltungsgericht – zum Schluss, einer raschen Überbauung hätte der (objektive) Umstand ent - gegengestanden, dass sich die nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG erforderliche - 14 - Erschliessung nicht innert kurzer Frist aus eigener Kraft (der Grundeigen - tümer) hätte sicherstellen lassen (vgl. Urteil 1C_275/2022 vom 27. Novem- ber 2024, Erw. 5.5). Diese Einschätzung ergibt sich aus erhöhten Anfor - derungen (im Vergleich zur Beurteilung des Verwaltungsgerichts) an das Fehlen von objektiven Bauhindernissen durch notwendige vorgelagerte Planungsverfahren. Wenngleich das Bundesgericht die diesbezüglichen Anforderungen gemessen an seiner bisherigen Re chtsprechung (BGE 131 II 151 ["Boudry" ], Erw. 2.4; Urteile des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 12. März 2019 ["Amden"], Erw. 4.1, und 1A.263/2004 vom 24. Oktober 2005 ["Wetzikon"], Erw. 3 [nicht publiziert in BGE 131 II 728]) verschärft zu haben scheint, liegt darin keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung begründet. Vielmehr handelt es sich dabei um Nuancen, wie sie in jeder Einzelfallbeurteilung zum Ausdruck kommen können. Somit kann mit Bezug auf den südlichen Grundstücksteil respekti- ve das für die Auszonung desselben gestellte Entschä digungsbegehren aus materieller Enteignung nicht gesagt werden, die Beschwerdeführerin I sei nur deshalb unterlegen, weil sie auf eine Fortführung einer abgeänder- ten bundesgerichtlichen Praxis vertraut habe. Ihr Unterliegen erklärt sich insoweit aus unter schiedlichen Rechtauffassungen (der damit befassten Rechtsmittelinstanzen). 2.5. Bei dieser Ausgangslage rechtfertigt es sich nicht, der Beschwerdeführe - rin I die gesamten Kosten des spezialverwaltungsgerichtlichen und des ver- waltungsgerichtlichen Verfahrens abzunehmen. Den zu entschädigenden Verkehrswert des nördlichen Teils der Parz elle Nr. aaa bezifferte die Beschwerdeführerin I im Verfahren WBE.2021.146 auf rund Fr. 1,08 Mio., denjenigen des südlichen Teilstücks auf rund Fr. 2,452 Mio. Bei einer Fortführung der bisherigen bundesgerichtlichen Praxis und Zusprechung der von ihr verlangten Verkehrswertentschädigung für die Auszonung des nördlichen Teilstücks hätte demnach die Beschwerdeführerin zu maximal 30% obsiegt. Folglich sind 70% der spezialverwaltungsgerichtlichen und der verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten der Beschwerdef ührerin I aufzuerlegen; die restlichen 30% sind auf die Staatskasse zu nehmen. 2.6. Ferner hat die Beschwerdeführerin I der Beschwerdeführerin II für deren anwaltliche Vertretung vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Ver - waltungsgericht lediglich einen reduzierten Parteikostenersatz im Umfang von 40% zu leisten. Damit werden nach Massgabe der verwaltungsgericht- lichen Verrechnungspraxis (Aargauische Gerichts - und Verwaltungsent - scheide [AGVE] 2012, S. 223 ff.) beide Parteien so gestellt, wie wenn die Beschwerdeführerin I mit ihren Entschädigungsbegehren zu 30% obsiegt hätte. - 15 - Unter Verweis auf die Ausführungen in den Urteilen des Spezialverwal - tungsgerichts 4-EV.2019.14 vom 17. März 2021, Erw. 8.3.4, und des Ver- waltungsgerichts WBE.2021.146/147 vom 23. März 2022, Erw. III/2.1, ist die volle Parteientschädigung für die anwaltliche Vertretung der Beschwer- deführerin II vor dem Spezialverwaltungsgericht auf F. 28'000.00 und vor dem Verwaltungsgericht auf Fr. 32'000.00 zu bemessen, was zu reduzier- ten Parteientschädigungen von Fr. 11'200.00 bzw. Fr. 12'800.00, mithin insgesamt Fr. 24'000.00 führt. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. Die Kosten des Verfahrens vor dem Spezialverwaltungsgericht, Kausalab- gaben und Enteignungen (4 -EV.2019.14), bestehend aus einer Staatsge - bühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Ausla- gen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00, sind zu 7/10 mit Fr. 13'090.00 von A._____ zu bezahlen. Die restlichen Kosten gehen zu Lasten des Kantons. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten (WBE.2021.146/147), be - stehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 20ʹ000.00 sowie der Kanzleige - bühr und den Auslagen von Fr. 716.00, gesamthaft Fr. 20'716.00, sind zu 7/10 mit Fr. 14'501.20 von A._____ zu bezahlen. Die restli chen Kosten gehen zu Lasten des Kantons. 3. A._____ wird verpflichtet, der Einwohnergemeinde Q._____ die in den Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht (4 -EV.2019.14) und dem Verwaltungsgericht (WBE.2021.146/147) entstandenen Partei kosten in Höhe von insgesamt Fr. 60'000.00 (Fr. 28'000.00 + Fr. 32'000.00) zu 4/10 mit Fr. 24'000.00 (Fr. 11'200.00 + Fr. 12'800.00) zu ersetzen. Zustellung an: A._____ (Vertreter) die Einwohnergemeinde Q._____ (Vertreter) das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung den Beigeladenen (BVU, Rechtsabteilung) - 16 - Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich - rechtlichen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). Aarau, 8. Juli 2025 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiberin: Winkler Ruchti