<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R2"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=321189" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=321190" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>52.2021.313</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">31 ottobre 2023</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Il Tribunale cantonale amministrativo</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composto dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Matea Pessina, Sarah Socchi</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Sabina Ghidossi</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R2">statuendo sul ricorso del 14 luglio 2021 di</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RI 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata da: PA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>la decisione del 9 giugno 2021 (n. 2901) del Consiglio di Stato che accoglie l'impugnativa di CO 2 e dei comproprietari della strada coattiva part. PART 1 contro la decisione del 14 settembre 2020 con cui il Municipio di Vacallo le ha concesso la licenza edilizia per la realizzazione di uno stabile commerciale-amministrativo (part.PART 2);</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto, <b>in fatto</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A.<span> </span></span><span>La RI 1 è proprietaria di un vasto terreno (part. PART 2 di 2'003 m<sup>2</sup>) situato a Vacallo, lungo la via P__________, da cui è separato da una striscia di proprietà del Comune (part.PART 3). Il fondo si trova all'interno del comparto soggetto a piano particolareggiato ex clinica __________ (PRP/ZSF; settore D zona residenziale e/o commerciale bassa). A est, confina con un parcheggio pubblico e la scuola dell'infanzia (part.PART 4). Lungo i lati nord e ovest è circondato da via S__________, <i>strada di servizio privata</i> in comproprietà coattiva (part. PART 1) - affiancata da un percorso pedonale (part.PART 5) - che con una bretella classificata quale <i>strada di servizio comunale</i> (part.PART 6), si collega a via P__________. <br/> <br/> </span><b><span>Estratto Mappa </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B.<span> </span></span><span>a. Con domanda di costruzione del 14 settembre 2018, la RI 1 ha chiesto al Municipio di Vacallo la licenza edilizia per la costruzione di un nuovo edificio commerciale e amministrativo. Lo stabile, articolato su tre piani fuori terra, a pianta rettangolare (m 50.30 x 16.40), insiste su uno zoccolo parzialmente interrato, adibito a un'autorimessa con 42 posti auto. Quest'ultima sarà accessibile da via P__________, passando dal parcheggio pubblico a fianco della scuola dell'infanzia (part. PART 4). Sul lato nord, è previsto un posteggio esterno con 16 stalli (oltre a un punto raccolta rifiuti), raggiungibile dalla bretella di via S__________ (part. PART 6). Secondo la relazione tecnica, dei 58 posteggi totali, 24 </span><span>saranno destinati al posteggio di quartiere previsto dal PRP (16 esterni e 8 nell'autorimessa</span><span>). <br/> <br/> b. Nel termine di pubblicazione la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione di CO 2 (part.PART 7), con altri vicini co-firmatari, e della comunione dei comproprietari della strada coattiva (part. PART 1). <br/> <br/> c. Dopo vicissitudini che non occorre illustrare, il 9 settembre 2019 la RI 1 ha presentato una variante di progetto, che ha apportato delle modifiche alla <i>quota di riferimento </i>del terreno sistemato (da 277.00 msm a 276.00 msm = quota di progetto 0.00), all'autorimessa (P -1) e alla sistemazione esterna (P -1 e PT). Secondo i piani e la relazione tecnica, il posteggio esterno sul lato nord disporrà per finire di 17 stalli (al servizio del quartiere) mentre l'autorimessa avrà 41 posti auto (di cui 7 pubblici). La relazione ribadisce inoltre che, <i>come d'accordi con l'autorità comunale, onde evitare un aumento di carico veicolare all'interno del quartiere e nell'impossibilità di avere un accesso diretto su strada __________, l'ingresso all'autorimessa è stato inserito in corrispondenza del posteggio pubblico esistente verso l'asilo. Al fine di migliorare la viabilità di quest'area, </i>aggiunge, <i>il committente è disposto a ridiscuterne l'assetto insieme alle autorità Municipali</i>. In quest'ottica, a differenza del primo progetto, i piani di variante (piante P-1 e PT) contemplano un <i>riassetto </i>del parcheggio comunale sulla part. PART 4, che modifica gli stalli, le aree di circolazione e l'entrata e uscita esistenti su via P__________ (in modo da permettere l'imbocco nella nuova autorimessa) e introduce un nuovo collegamento pedonale (tra la scuola e il percorso pedonale lungo via S__________). Sulla striscia di proprietà del Comune (part. PART 3), i piani tracciano inoltre un nuovo marciapiede a fianco di via P__________. <br/> <br/> d. Nel termine di pubblicazione, CO 2 (con gli altri co-firmatari) si è opposto anche alla variante.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1">e. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 107257), il 14 settembre 2020 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta, respingendo nel contempo tutte le opposizioni pervenute. L'autorizzazione è stata subordinata a svariate condizioni, tra cui, in particolare:</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="normale0"><span>4.3 L'inizio dei lavori è condizionato alla presentazione e approvazione del progetto per il riassetto del posteggio comunale davanti alla scuola dell'infanzia. Come discusso e concordato nei vari incontri intercorsi fra istante, progettista, Municipio e UNP, il riassetto del posteggio deve comprendere anche la formazione di un percorso pedonale diretto e in sicurezza dal marciapiede alberato di Via S__________ fino all'entrata della scuola dell'infanzia, come peraltro già indicativamente illustrato nei piani di progetto qui approvati, e sarà eseguito prima della fine dei lavori dell'edificio, a spese dell'istante in licenza.</span></p> <p class="normale0"><span> </span></p> <p class="normale0"><span>4.4. </span><span>La fermata dei mezzi di trasporto pubblico è confermata. La sua esatta ubicazione come una eventuale formazione di un marciapiede fra il posteggio scuola dell'infanzia e la strada di servizio comunale di collegamento alla strada privata di quartiere lungo la Via P__________ dovrà essere studiata e concordata con il Municipio e i preposti Servizi cantonali.</span></p> <p class="MsoNormal"><span><br/> Il Municipio ha inoltre concesso diverse deroghe, in particolare alla quota di riferimento del terreno sistemato<i> </i>stabilita dal PRP (ca. 274.00 msm), come pure alle distanze minime dalla striscia di proprietà del Comune (part. PART 3) e dal <i>marciapiede</i> di via S__________ (part. PART 5; condizioni di licenza n. 4.6, 4.7 e 4.8). </span><span><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst"><span>C.<span> </span></span><span>Con decisione del 9 giugno 2021, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso presentato dai comproprietari della strada coattiva part. PART 1 e da CO 2, annullando la licenza edilizia.</span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast"><span>Dopo aver ripercorso i fatti, il Governo ha anzitutto considerato gli atti della domanda di costruzione incompleti, segnatamente per quanto concerne l'accesso all'autorimessa interrata (<i>rampa</i>, <i>struttura sporgente</i>) e la sistemazione esterna. Ha poi ritenuto che l'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP), competente ad applicare il principio dell'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio dell'opera, non si fosse sufficientemente confrontato con il progetto (avente un impatto significativo), limitandosi a motivazioni generiche. Già per questi motivi, ha concluso che il permesso era da annullare. Ha poi comunque censurato in breve altri aspetti,<i> </i>riguardanti in particolare l'accesso al fondo attraverso il parcheggio comunale (senza che figuri un'autorizzazione per il suo uso accresciuto) e le relative clausole di licenza. In particolare, il permesso non avrebbe potuto essere subordinato all'adempimento di condizioni (quali la <i>realizzazione di un percorso pedonale</i> e <i>lo spostamento della fermata del bus</i>), indipendenti dalla volontà dell'istante (e che richiederebbero un'altra procedura e il coinvolgimento delle autorità). Il Governo ha infine censurato la concessione delle deroghe alle NAPR (non motivate e/o giustificate da alcuna situazione eccezionale). <br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D.<span> </span></span><span>Contro il predetto giudizio governativo, la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato e sia ripristinato il permesso; in via subordinata, postula un rinvio degli atti al Municipio affinché, dopo averli completati, emetta una nuova decisione.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>La ricorrente contesta dapprima l'incompletezza dei piani, che, secondo il Governo, non permetterebbero di comprendere con sufficiente chiarezza l'accesso previsto e la sistemazione esterna; una simile lacuna non determinerebbe comunque l'annullamento <i>tout court</i> della licenza edilizia, ma semmai solo un rinvio degli atti all'istanza inferiore per completarli. L'UNP, aggiunge, non avrebbe invece dovuto motivare in modo dettagliato il suo preavviso favorevole (che non contiene particolari condizioni). La ricorrente difende in seguito diffusamente la deroga concessa dal Municipio all'altezza dell'edificio (quota di riferimento<i> </i>del terreno sistemato stabilita dal PRP), come pure quelle alle distanze. Per quanto riguarda il riassetto del parcheggio comunale e gli interventi prospettati sulla part. PART 3, ribadisce invece che il Comune, proprietario dei fondi, avrebbe sempre espresso parere favorevole.<i> </i></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>E.<span> </span></span><span>All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si rimette al giudizio del Tribunale. Per contro, il Municipio chiede di accogliere il ricorso. La comunione dei comproprietari della strada coattiva (mapp. PART 1) e CO 2 postulano invece il rigetto dell'impugnativa. Delle rispettive motivazioni, si dirà, se del caso, in appresso.<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>F.<span> </span></span><span>Con decreto del 20 ottobre 2021 è stata estromessa dall'incarto la replica del 18 ottobre 2021, dichiarata irricevibile poiché tardiva. Non vi è pertanto stato un secondo scambio di scritti.<br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="R2">Considerato, <b>in diritto</b></p> <p class="R2"> </p> <p class="R1">1.<span> </span>1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza, personalmente e direttamente toccata dal giudizio impugnato di cui è destinataria (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Del resto, nemmeno le parti sollecitano l'assunzione di prove particolari.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2.<span> </span>Completezza della domanda<br/> <br/> 2.1. La domanda di costruzione deve essere corredata di tutta la documentazione necessaria (art. 4 cpv. 1 LE). Secondo l'art. 11 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), i progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda. All'occorrenza, soggiunge il cpv. 3, l'autorità può chiedere informazioni o completamenti. <br/> <br/> L'esigenza di completezza della documentazione da allegare alla domanda di costruzione è volta, da un lato, a permettere all'autorità di esperire un esame approfondito ed esauriente della conformità dell'intervento per rapporto alle disposizioni concretamente applicabili, dall'altro, a definire esattamente i limiti della licenza edilizia che viene semmai accordata al richiedente. </p> <p class="R1">La disposizione, che permette all'autorità di chiedere di precisare e completare domande di costruzione carenti, è espressione del principio di proporzionalità e del conseguente divieto di formalismo eccessivo. Non è tanto un diritto, quanto piuttosto un dovere dell'autorità, che non può respingere domande di costruzione lacunose dal profilo della documentazione allorché il difetto può essere facilmente sanato chiedendo all'istante di completarle o di fornire le indicazioni mancanti (cfr. STA 52.2022.281 del 20 marzo 2023 consid. 3.1, 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 2.1 e rimandi).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2.2. Eventuali carenze formali della domanda di costruzione devono in primo luogo essere rimosse davanti al municipio. Se l'autorità comunale non procede nelle sue incombenze, spetta al Consiglio di Stato, nell'ambito dell'accertamento d'ufficio dei fatti rilevanti, esigere quei chiarimenti o complementi che si rendessero necessari, salvaguardando il diritto di essere sentito delle parti. Ciò vale segnatamente allorquando le informazioni mancanti possono essere acquisite facilmente (cfr. RDAT I-1995 n. 19 consid. 3.1 in fine; cfr. anche STA 52.2010.171 del 22 giugno 2010 consid. 2.4). Parimenti, nulla impedisce all'istante in licenza, segnatamente in presenza di una contestazione, di produrre spontaneamente davanti all'autorità di ricorso documenti mancanti o aggiuntivi (ad es. perizie, studi, ecc.) tendenti ad accertare la conformità del progetto con il diritto applicabile (cfr. <span>Marco Borghi/Guido Corti</span>, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n. 1 ad art. 57 LPamm; cfr. anche STA 52.2010.171 citata consid. 2.2). Riservate le modifiche (varianti) di progetto di una certa importanza, la produzione di simili complementi, al pari delle differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente ammissibile, non soggiace a particolari formalità (cfr. art. 16 cpv. 2 LE; STA 52.2022.281 citata consid. 3.2, 52.2016.504 citata consid. 2.2 e riferimenti). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2.3. In concreto, il progetto (variante) prevede di costruire il nuovo stabile su uno zoccolo adibito ad autorimessa, parzialmente interrato, che si estende fino al confine con la part. PART 3 e sarà accessibile dal parcheggio comunale a fianco della scuola dell'infanzia (part. PART 4). Dai piani è essenzialmente possibile dedurre le dimensioni di questa <i>struttura</i>, sporgente fino a m 3.50 in corrispondenza dell'accesso (cfr. prospetti sud ed est e piante P-1 e PT). Chiara è inoltre la configurazione di quest'ultimo, con l'imbocco nel garage situato alla stessa quota (272.50 msm) del parcheggio comunale (cfr. piante P-1 e PT). Altrettanto vale infine per la sistemazione del terreno sul lato est, mediante un terrapieno inclinato largo ca. da 4 a 5 m, che presenta un'altezza di più di 3 m (incluso il muro di sostegno di m 1.50; cfr. piante P-1 e PT, sezione B-B e prospetto sud, che non riproducono però compiutamente il livello del terreno naturale). <br/> In queste circostanze, a torto il Governo ha affermato che <i>i piani (..) non permettono di capire con sufficiente chiarezza come avverrà l'accesso all'autorimessa interrata, nulla è dato a sapere sulla rampa e sulla struttura sporgente (..) che dovrebbe costituirne l'accesso</i>. Identica conclusione vale per le considerazioni sulla sistemazione esterna<i>. </i>Nella misura in cui lo riteneva necessario ai fini della valutazione della conformità del progetto con le norme concretamente applicabili, il Governo avrebbe semmai dovuto richiedere all'istante la produzione di ulteriori piani o sezioni per meglio comprendere l'estensione delle opere, conformemente al suo obbligo di accertamento dei fatti (cfr. <i>supra</i> consid. 2.2). Giova infatti ricordare che, a meno che non risulti oltremodo lacunosa e carente (cfr. STA 52.2019.261 del 4 ottobre 2019 consid. 3.2-3.4), una domanda di costruzione incompleta non giustifica di regola l'annullamento <i>tout court </i>di una licenza edilizia (cfr. STA 52.2022.281 citata consid. 3.3). Non occorre comunque dilungarsi oltre su tale aspetto considerato che, come si vedrà di seguito, il ricorso deve comunque essere respinto. <br/> <br/> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">3.<span> </span>Accesso e condizioni di licenza<br/> <br/> Nel suo giudizio, seppur in modo stringato, il Governo ha, come visto, censurato l'accesso al fondo attraverso il parcheggio comunale (part. PART 4) e le relative condizioni di licenza. Ritenuto che questi aspetti attengono alla sufficienza dell'accesso ai sensi dell'art. 19 cpv. 1 della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), occorre meglio chinarsi su tale requisito, verificando quindi l'ammissibilità delle condizioni dettate dal Municipio, di cui si è detto in narrativa. <br/> <br/> 3.1. L'autorizzazione a costruire può essere rilasciata solo se il fondo è urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). Un fondo è urbanizzato solo se dispone, fra l'altro, di un accesso sufficiente ai fini della prevista utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT). <span>La nozione di accesso sufficiente attiene al diritto federale, il</span> quale stabilisce tuttavia unicamente principi generali, mentre i requisiti di dettaglio sono eventualmente fissati dal diritto cantonale e comunale (DTF 123 II 337 consid. 5b, 117 Ib 308 consid. 4a; RDAT I-2003 n. 59 consid. 3; <span>Eloi Jeannerat</span>, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [curatori], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplan, Zurigo 2016, n. 1, 8, 17 e 18 ad art. 19). L'esigenza di un accesso sufficiente si riallaccia a considerazioni di polizia del traffico, sanitaria e del fuoco. L'accesso deve essere tale da non compromettere la sicurezza della circolazione stradale e la fluidità del traffico. Deve inoltre garantire ai mezzi di soccorso la possibilità di accedere liberamente al fondo. La sufficienza dell'accesso deve essere valutata tenendo conto dell'utilizzazione prevista, segnatamente delle possibilità edificatorie del comparto interessato e delle circostanze concrete (cfr. DTF 127 I 103 consid. 7d, 123 II 337 consid. 5b). L'autorità decidente fruisce in proposito di una certa latitudine di giudizio, censurabile da parte del Tribunale unicamente nella misura in cui perfezioni gli estremi della violazione del diritto (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm; DTF 121 I 65 consid. 3a). La sufficienza dell'accesso - che comprende anche il collegamento dalla strada pubblica (cfr. DTF 121 I 65 consid. 3c) - deve di massima essere assicurata sia di fatto, sia di diritto al momento del rilascio del permesso (cfr. DTF 127 I 103 consid. 7d; RtiD I-2011 n. 39 consid. 2.2 con rinvii, I-2011 n. 19 consid. 4.1 e rimandi). Se non esiste già al momento del rilascio della licenza edilizia, deve essere almeno certo che sia concretamente realizzato al momento in cui vengono portati a compimento i lavori di costruzione dell'edificio o dell'impianto che ne viene servito (cfr. STA 52.2017.297 del 3 dicembre 2018 consid. 3.1, 52.2008.182 del 23 settembre 2008 consid. 3.1; <span>Bernhard Waldmann/Peter Hänni</span>, Raumplanungsgesetz, Friborgo 2006, n. 22 ad art. 19; <span>Adelio Scolari</span>, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 578 ad art. 77 LALPT).<br/> <br/> 3.2. Il principio di proporzionalità vieta di respingere una domanda di costruzione non conforme alla legge quando un difetto secondario d'importanza minima può essere facilmente corretto mediante clausole accessorie (cfr. STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid. 7.2 e rimandi; <span>Scolari</span>, op. cit., n. 684 ad art. 2 LE). Non è tuttavia possibile subordinare una licenza a una condizione, laddove il suo adempimento dipende da terzi (come ad es. la sistemazione dell'accesso su un fondo altrui; cfr. RDAT 1983 n. 52; cfr. pure STA 52.2019.473 del 21 luglio 2021 consid. 3.2; <span>Scolari</span>, op. cit., n. 685 ad art. 2 LE). </p> <p class="R1"><br/> 3.3. In concreto, come visto, il progetto prevede di realizzare l'accesso alla nuova autorimessa attraverso il parcheggio comunale a fianco della scuola dell'infanzia (part. PART 4). A tal fine, i piani di variante prospettano un riassetto<i> </i>di questo parcheggio, che ne modifica gli stalli, le aree di circolazione e l'entrata e uscita su via P__________, in modo da permettere ai veicoli l'imbocco nello zoccolo del nuovo stabile. Contemplano poi un nuovo collegamento pedonale a nord (oltre a un nuovo marciapiede sulla part. PART 3, lungo via P__________, cfr. piante P-1 e PT; <i>supra</i> consid. Bc). <br/> Il Municipio ha all'evidenza ritenuto, seppur in modo implicito, che con la predetta sistemazione l'accesso all'autorimessa fosse sufficiente, assoggettando il permesso a diverse condizioni. In particolare, ha subordinato <i>l'inizio dei lavori</i> alla <i>presentazione e approvazione del progetto per il riassetto del posteggio comunale</i>, che (..) <i>deve comprendere</i> <i>anche la formazione di un percorso pedonale diretto e in sicurezza dal marciapiede alberato di Via S__________ fino all'entrata della scuola dell'infanzia </i>- come<i> peraltro già indicativamente illustrato nei piani di progetto qui approvati </i>-<i> </i>e<i> </i>che <i>sarà eseguito prima della fine dei lavori dell'edificio </i>(a spese dell'istante). <br/> Ora, contrariamente a quanto dedotto dal Municipio, è chiaro che un simile collegamento - attraverso un parcheggio comunale che deve essere risistemato in modo importante - non può essere ritenuto un accesso sufficiente ai sensi dell'art. 19 cpv. 1 LPT. <br/> <br/> Esso non risulta infatti assicurato in fatto, né in diritto. Tanto meno alle condizioni imposte dal Municipio.<br/> <br/> 3.3.1. L'accesso non è anzitutto garantito dal profilo fattuale, perché il collegamento prospettato con la riorganizzazione del parcheggio pubblico - che secondo il progetto e il Municipio risulta indispensabile per permettere ai veicoli di accedere all'autorimessa (cfr. piani citati, relazione tecnica pag. 5 e citata decisione del 14 settembre 2020 pag. 3) - non è ancora stato eseguito (cfr. pure per lo stato attuale: foto prodotta da CO 2 con l'opposizione del 17 ottobre 2018 e foto aeree reperibili sul geoportale dell'Ufficio federale della topografia swisstopo e Google Maps). Nulla permette inoltre di affermare che esso sarà concretamente realizzato al momento in cui verranno portati a compimento i lavori di costruzione dello stabile. Il rifacimento del parcheggio comunale richiede infatti ancora l'esperimento di una procedura edilizia, oltre a tutti gli atti necessari per la sua messa in opera (stanziamento dei crediti, delibera dei lavori, ecc.). Atti che, contrariamente a quanto assunto dal Municipio, non rientrano nella sfera d'azione della proprietaria della part. PART 2, ma sono di esclusiva competenza del Comune, come a ragione annotato dal Governo. Un simile intervento non potrebbe del resto neppure rientrare, manifestamente, nell'ipotesi di un'urbanizzazione anticipata (cfr. STA 52.2017.297 del 3 dicembre 2018). Da questo profilo, chiaramente inammissibile è quindi la condizione di licenza che ribalta questi oneri sull'istante in licenza (cfr. <i>supra</i> consid. 3.2 in fine). Identica conclusione vale peraltro anche per la condizione riguardante la formazione di un marciapiede a fianco della via __________ o lo spostamento della fermata dei mezzi di trasporto pubblico, che rientrano nel campo della pianificazione e costruzione delle strade, pure di spettanza dell'ente pubblico. <br/> <br/> 3.3.2. L'accesso non appare invero assicurato neppure dal profilo giuridico. In particolare non risulta che la proprietaria della part. PART 2 disponga di un durevole diritto d'uso sul fondo part. PART 4, segnatamente di un diritto di passo veicolare (più che di un'autorizzazione demaniale), atto a garantire in ogni tempo la facoltà di transitarvi per accedere all'autorimessa con 41 posti <br/> <br/> auto (cfr. nello stesso senso: STA 52.2020.426 del 2 giugno 2021 consid. 2.2). <br/> Già solo per questi motivi, è quindi escluso che possa essere ripristinata la licenza edilizia annullata dal Governo. <br/> <br/> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">4.<span> </span>Quota del terreno sistemato<br/> <br/> 4.1. Il PRP della zona ex-clinica __________ è disciplinato dall'art. 62 NAPR e da diversi piani, che stabiliscono tra l'altro in modo vincolante la sistemazione del terreno. <br/> L'art. 62 cpv. 4 NAPR dispone in particolare che la sistemazione del terreno è obbligatoria secondo gli allegati 1a-1b e 1c. La quota del terreno sistemato fa stato per la misura dell'altezza del fabbricato, che nel settore della zona residenziale-commerciale bassa (D) è pari al massimo a m 10 (cfr. art. 64 cpv. 4 e 5 lett. d NAPR). Secondo gli allegati 1b e 1c del piano del paesaggio-ambiente, in questo settore (D) - in corrispondenza del fondo part. PART 2 - è prevista una sistemazione del terreno mediante la formazione di una depressione (escavazione), a una quota di circa m 274.00 msm (cfr. planimetria e sezione 2-2). <br/> Tale sistemazione - unitamente alle estese potenzialità edificatorie del comparto (H<sub>max</sub>: m 10, i.s: 0.8; cfr. art. 64 cpv. 5 lett. d NAPR) - sono il frutto di una precisa scelta dell'ente pianificante, che con l'avvallamento aveva inteso evitare che il nuovo fabbricato di 10 m creasse un ingombro visuale per gli edifici sul pendio retrostante (cfr. rapporto di pianificazione del marzo 2002 pag. 11). In un primo tempo, queste proposte pianificatorie non erano invero state avallate dal Consiglio di Stato, il quale aveva sospeso l'approvazione del settore D per maggiori chiarimenti (cfr. ris. gov. n. 1903 del 6 maggio 2003 relativa all'approvazione del PRP/ZSF, disp. n. 2 e punti ad 3.6.2 e 4.1). Nell'ambito del complemento degli atti richiesto, il Municipio le ha però riconfermate, ottenendo la convalida Governo (cfr. ris. gov. n. 3378 del 19 agosto 2003 relativa alla decisione sulle parti sospese, che ha approvato il settore). In quel contesto, il Municipio ha in particolare specificato di aver esaminato la fattibilità edificatoria del comparto ricercando una quota intermedia tra quella del posteggio della scuola dell'infanzia e quella della nuova strada di accesso al quartiere da via P__________. Ha inoltre meglio definito e illustrato questa quota media, fissandola più precisamente a 274.50 msm, con un dislivello di circa +1.50 m rispetto al parcheggio della scuola (ca. 273.00 msm) e di ca. -1.50 m in corrispondenza della bretella che collega via P__________ (ca. 276.00 msm; cfr. scritti del 10 e 15 luglio 2003 del Municipio, con sezione longitudinale lungo la strada cantonale; cfr. pure ris. gov. n. 3378 citata). <br/> In base al PRP, la quota del terreno sistemato determinante ai fini della nuova costruzione è quindi pari a 274.50 msm. <br/> <br/> 4.2. Giusta l'art. 67 cpv. 1 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011(LST; RL 701.100), in vigore dal 1° gennaio 2012, in situazioni eccezionali e se l'osservanza delle disposizioni legali costituisce un rigore sproporzionato, possono essere concesse deroghe alla conformità di zona o a singole norme edilizie, purché ciò non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini. Con questa disposizione il legislatore ha voluto concedere la possibilità di rilasciare delle autorizzazioni eccezionali, laddove la rigida applicazione della legge condurrebbe a risultati insoddisfacenti perché i piani regolatori non prevedono la possibilità di concederne. In sostanza, si sono volute superare le incertezze legate a norme comunali lacunose, poco chiare o, peggio, del tutto mancanti, mettendo a disposizione dei comuni una valida base legale per la concessione di deroghe (cfr. messaggio n. 6309 del 9 dicembre 2009 sul disegno di legge sullo sviluppo territoriale, ad art. 66, pag. 89). Anche per questa norma, esse si giustificano però soltanto in presenza di situazioni eccezionali, date le quali l'applicazione rigida delle norme di legge comporta per il singolo amministrato un sacrificio eccessivo senza che l'interesse pubblico o quello dei vicini lo giustifichi. Implica inoltre che vengano reciprocamente soppesati, da un lato, l'interesse pubblico e gli interessi privati dei terzi al rispetto delle norme da cui ci si vorrebbe scostare, dall'altro, gli interessi del proprietario richiedente la deroga (cfr. STA 52.2018.21 del 25 febbraio 2019 consid. 9.1 e rimandi). <br/> <br/> 4.3. Le NAPR di Vacallo contengono dal canto loro una disposizione analoga, che regola in generale la facoltà di accordare deroghe. Secondo l'art. 73 cpv. 1 NAPR, il Municipio può concedere ed anche imporre deroghe alle NAPR quando, in circostanze particolari, la loro applicazione si riveli contraria all'interesse pubblico o pregiudichi eccessivamente gli interessi del privato senza che l'interesse pubblico o quello dei vicini lo giustifichi. La decisione sulle deroghe, soggiunge il cpv. 3, deve essere motivata in modo esauriente concedendo la licenza edilizia. <br/> <br/> 4.4. In concreto, il progetto (variante) è stato impostato su una quota di riferimento del terreno sistemato pari a 276.00 msm (= quota progetto 0.00). Il Municipio ha avallato questo impianto, ritenendo che potesse essere concessa una deroga alla quota stabilita dal PRP/ZSF, in applicazione dell'art. 67 cpv. 1 LST (cfr. condizione di licenza n. 4.6). La deroga è stata motivata partendo dall'assunto che, secondo il piano particolareggiato, l'edificazione sul fondo part. PART 2 dovrebbe fare riferimento alla quota (274.00 msm) della strada di servizio privata (part. PART 1). Poiché questa strada sarebbe stata costruita in pendenza (con una variazione da 274.60 a 277.30 msm), scostandosi dalle indicazioni del PRP/ZSF, anche l'edificazione dei fondi limitrofi dovrebbe ora adattarsi di conseguenza. Da qui la valutazione di più ipotesi, che hanno considerato come meglio coordinare la sistemazione del terreno sul fondo alla quota della strada interna al quartiere (unitamente all'ubicazione dell'accesso del nuovo posteggio esterno); analisi che, nell'ambito di una ponderazione degli interessi, avrebbe per finire portato a preferire la soluzione ripresa dal progetto (cfr. decisione del 14 settembre 2020 del Municipio, osservazioni all'opposizione di CO 2, pag. 8 seg.). <br/> Contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, tale motivazione non può essere tutelata. L'assunto da cui è partito il Municipio per rilasciare la deroga è infatti chiaramente errato: come visto poc'anzi, la quota del terreno sistemato sul fondo part. PART 2 non è infatti stata stabilita in modo da allinearsi alla strada di servizio privata (part. PART 1), ma quale quota intermedia tra il parcheggio comunale sul lato est (part. PART 4) e la bretella di accesso al quartiere (part. PART 6). A ciò aggiungasi che, diversamente da quanto indicato dall'Esecutivo comunale, non è neppure possibile affermare che per il PRP/ZSF la strada privata avrebbe dovuto essere tutta pianeggiante: secondo la planimetria con le curve di livello di cui all'allegato 1b, tra la part. PART 2 e l'intersezione con la bretella verso via P__________, il terreno sistemato risulta infatti inclinato, con una pendenza che oscilla tra 274.00 e 276.00/277.00 msm. <br/> Già solo per questi motivi, è quindi da escludere che (nelle spiegazioni addotte dal Municipio) possa essere ravvisata una situazione particolare rispettivamente eccezionale ai sensi degli art. 73 NAPR o 67 cpv. 1 LST, suscettibile di giustificare il rilascio di una deroga alla quota del terreno sistemato (274.50 msm) prevista dal PRP. Tanto più che, secondo le misure riportate nei piani di progetto, il collocamento del nuovo stabile a una quota di 276.00 msm, sopra lo zoccolo parzialmente interrato dell'autorimessa, non si situa neppure a una quota intermedia tra il parcheggio comunale (272.50 msm) e la bretella che collega via P__________ (ca. 277.00 msm; cfr. prospetto sud e sezione B-B). <br/> Su questo punto, anche solo nell'esito, il giudizio impugnato va quindi confermato. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">5.<span> </span>Considerato che il progetto non può in ogni caso essere autorizzato per i motivi suesposti, non mette conto di soffermarsi sulle altre deroghe concesse dal Municipio, in particolare alla distanza dal percorso pedonale (<i>marciapiede</i>; part. PART 5) o dalla part. PART 3. Nella misura in cui risulta condizionata ad aspetti quali la definizione del nuovo marciapiede lungo via P__________ e lo spostamento della fermata dei mezzi di trasporto pubblico, quest'ultima appare in ogni caso inammissibile per le stesse ragioni già illustrate in precedenza (consid. 3.2 e 3.3.1). <br/> Neppure occorre soffermarsi sul rispetto della clausola estetica cantonale - che per principio va comunque motivata (cfr. ad es. STA 52.2011.323 del 22 luglio 2013 consid. 3.3) - né sulle altre censure addotte dai vicini, su cui neppure il Governo si è chinato. </p> <p class="R1"><br/> <br/> </p> <p class="R1">6.<span> </span>6.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">6.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente, soccombente (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Non si assegnano ripetibili (art. 49 LPAmm).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R2"><b>decide:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">1. Il ricorso è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2. La tassa di giustizia di fr. 1'800.-, già anticipata, resta a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1">4. Intimazione a:</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>. </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Per il Tribunale cantonale amministrativo</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il vicepresidente La vicecancelliera</span></p> </div></body></html>