<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00744</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224616&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00744</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.01.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Wochenendhaus in der Landwirtschaftszone; erweiterte Besitzstandsgarantie] Massgebend für die erweiterte Besitzstandsgarantie (Art. 24c RPG) ist die materielle Rechtskonformität im Zeitpunkt der Zuweisung zur Nichtbauzone und nicht die formelle Rechtswidrigkeit (E. 4.1). Vorliegend wurde das Wochenendhaus materiell rechtswidrig vor dem Stichtag erstellt, da die gebotene abwassertechnische Erschliessung der gesamten Baute ungenügend war; die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG gelangt nicht zur Anwendung (E. 4.2 ff.). Verzicht auf Augenschein (E. 5). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist verhältnismässig (E. 6). Die 30-jährige Verwirkungsfrist steht der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegen; eine positive Vorwirkung von Art. 25 Abs. 5 E-RPG würde gegen das Legalitätsprinzip verstossen (E. 6.4 f.). Indem wesentliche Teile der alten Bausubstanz ersetzt und diverse Ausbauten vorgenommen wurden, wäre eine allenfalls bestehende einfache Besitzstandsgarantie erloschen und eine Wiederherstellung des ursprünglichen (zumal auch baufälligen) Zustands nicht mehr möglich (E. 6.6). Kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (E. 6.9). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 7). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE">ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELLE BAURECHTSWIDRIGKEIT">FORMELLE BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERELLES KANALISATIONSPROJEKT (GKP)">GENERELLES KANALISATIONSPROJEKT (GKP)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERSCHUTZZONE">GEWÃSSERSCHUTZZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT">GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANALISATIONSANSCHLUSS">KANALISATIONSANSCHLUSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANTONALES INVENTAR">KANTONALES INVENTAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE BAURECHTSWIDRGIKEIT">MATERIELLE BAURECHTSWIDRGIKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: POSITIVE VORWIRKUNG">POSITIVE VORWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSICKERUNG">VERSICKERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNGSFRIST">VERWIRKUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 14 Abs. II aGSchG</span><br/><span class="gerade">§ 18 Abs. I aGSchG</span><br/><span class="ungerade">§ 18 Abs. III aGSchG</span><br/><span class="gerade">§ 19 aGSchG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">Art. 8 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 14 EG GSchG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. II GSchG</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. I GSchV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. I lit. b GSchV</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 16 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II lit. b RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. V RPG</span><br/><span class="gerade">§ 7 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 19 Abs. I lit. a VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I lit. b VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 28 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 41 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 65a Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 70 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69178" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00744</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 9. Januar 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiber Silvio Forster. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. BaubehÃ¶rde Meilen, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Pro Natura ZÃ¼rich, K,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Pro Natura, K,<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Verweigerung der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">A ist GrundeigentÃ¼merin eines Wochenendhauses in der Landwirtschaftszone (C-Strasse in Meilen), welches zwischen 1981 und 1985 erbaut wurde. Im Jahr 2020 liess sie das alte Wochenendhaus auf ihrem GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 01) weitgehend erneuern und zugleich umbauen. Am 10. Februar 2021 wurde A von der Hochbauabteilung Meilen â auf Hinweise Dritter betreffend die BauaktivitÃ¤ten â aufgefordert, eine nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r den Neubau des Wochenendhauses einzureichen. A reichte am 1. Juli 2021 und ergÃ¤nzend am 29. Juli 2021 ein entsprechendes nachtrÃ¤gliches Baugesuch ein. Mit Beschluss vom 14. MÃ¤rz 2023 verweigerte die BaubehÃ¶rde Meilen die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r das umgebaute Wochenendhaus und ordnete die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands innert 90 Tagen ab Rechtskraft des Beschlusses und unter weiteren Auflagen an (Dispositivziffern I und II). Dieser Entscheid stÃ¼tzte sich auf die im koordinierten Verfahren ergangene VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 16. Januar 2023.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Bauentscheid liess A am 20. April 2023 Rekurs ans Baurekursgericht erheben. Sie liess sinngemÃ¤ss beantragen, dass die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung mit Ausnahme der Arrondierung erteilt werden solle, auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten und ein Augenschein durchzufÃ¼hren sei; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 14. November 2023 ab (Dispositivziffer I). Die Kosten des Verfahrens wurden A auferlegt und es wurde ihr keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen (Dispositivziffern II und III).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. November 2023 liess A Beschwerde ans Verwaltungsgericht erheben. Sie liess beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts, die VerfÃ¼gung der Baudirektion sowie der Beschluss der kommunalen BaubehÃ¶rde seien mit Ausnahme der Arrondierung aufzuheben und letztere dazu einzuladen, die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung zu erteilen; eventualiter unter Verweigerung des Kamins und des neu erstellten Anbaus. Ferner sei durch das Verwaltungsgericht ein Augenschein vorzunehmen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Mit Schreiben vom 8. Januar 2024 verzichtete die BaubehÃ¶rde Meilen auf eine Vernehmlassung. Am 17. Januar 2024 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 25. Januar 2024 beantragte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung vom 24. Januar 2024.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 13. MÃ¤rz 2024 liess A ihre Replik einreichen. Die Baudirektion duplizierte darauf mit Eingabe vom 5. April 2024 unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung vom 2. April 2024. Am 22. April 2024 liess A ihre Triplik einreichen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 17. Juli 2024 wurden D, E, die Erbengemeinschaft F (c/o G), H und Pro Natura Schweiz sowie Pro Natura ZÃ¼rich zur Stellungnahme eingeladen, ob sie in das vorliegende Verfahren als Mitbeteiligte aufgenommen werden wollen, zumal sie bis anhin keine Gelegenheit hatten, ihre schutzwÃ¼rdigen Interessen geltend zu machen, und dieses mit dem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zum Ausdruck gebracht hatten. Bei SÃ¤umnis wÃ¼rde davon ausgegangen, dass auf eine Beiladung ins Verfahren verzichtet werde, wobei der weitere Rechtsmittelweg damit verschlossen bleibe. Ferner wurde die BaubehÃ¶rde Meilen nach § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) aufgefordert, folgende Unterlagen einzureichen: die ehemalige Kanalisationsverordnung der Gemeinde Meilen vom 14. Dezember 1981 samt Anhang; das generelle Kanalisationsprojekt gemÃ¤ss Art. 19 des alten GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (aGSchG; AS 1972 950) i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 14 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum GewÃ¤sserschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EG GSchG; LS 711.1) im Zeitraum des behaupteten Erstellens des ursprÃ¼nglichen Hauses.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Schreiben vom 29. Juli 2024 reichte die BaubehÃ¶rde Meilen die entsprechenden Unterlagen ein. Mit Eingabe vom 30. Juli 2024 erklÃ¤rte D, dass er eine entsprechende Fotodokumentation des Abbruchs und Neubaus zustellen kÃ¶nnte. Am 9. August 2024 erklÃ¤rten Pro Natura Schweiz (vertreten durch Pro Natura ZÃ¼rich) sowie Pro Natura ZÃ¼rich, dass sie ins vorliegende Verfahren beigeladen werden wollen. Mit Eingabe vom 19. August 2024 erklÃ¤rte H, dass er kein Interesse an einer Beiladung habe. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. September 2024 wurde D aufgefordert, innert Nachfrist unmissverstÃ¤ndlich und bedingungslos zu erklÃ¤ren, ob er als Mitbeteiligter in das vorliegende Verfahren aufgenommen werden wolle. Mit Schreiben vom 23. September 2024 erklÃ¤rte er den Verzicht auf eine Beiladung ins Verfahren. Die Ã¼brigen zur Stellungnahme Eingeladenen liessen sich nicht vernehmen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 3. Oktober 2024 wurden Pro Natura Schweiz und Pro Natura ZÃ¼rich ins Verfahren als Mitbeteiligte beigeladen und ihnen die Akten zugestellt. Den Parteien und Mitbeteiligten wurde sodann eine Frist zur freigestellten Stellungnahme eingerÃ¤umt. Am 14. November 2024 liess A ihre Stellungnahme einreichen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 19 Abs. 1 lit. a VRG fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700]; BGE 141 II 245 E. 2.1; BGr, 7. MÃ¤rz 2012, 1C_351/2011, E. 7.2). GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der ErnÃ¤hrungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem Ã¶kologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt. Mit Ausnahmebewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kÃ¶nnen solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 und 5 RPG). Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemÃ¤ss Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geÃ¤ndert wurden, durch die nachtrÃ¤gliche Ãnderung von Erlassen oder PlÃ¤nen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geÃ¤ndert wurden, als mit dem Inkrafttreten des GewÃ¤sserschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ob fÃ¼r eine Baute eine Baubewilligung vorlag, ist somit nicht massgebend, solange die Baute dem materiellen Recht entsprach (VGr, 30. November 2023, VB.2022.00412, E. 4.5.1; 23. April 2008, VB.2008.00081, E. 5.2, je mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach den Feststellungen der Beschwerdegegnerin 2 und des Baurekursgerichts wurde das streitige Wochenendhaus ursprÃ¼nglich zwischen 1981 und 1985 erstellt. Diese zeitliche Eingrenzung lÃ¤sst sich aufgrund der im Geoinformationssystem (GIS) aufgeschalteten Luftaufnahmen aus diesen beiden Jahren nachvollziehen. Vor Verwaltungsgericht behauptet die BeschwerdefÃ¼hrerin keinen anderen Erstellungszeitraum. Es ist unbestritten, dass das betreffende GrundstÃ¼ck im Erstellungszeitpunkt der Wohnzone (W3) zugewiesen war und 1988 durch eine Umzonung der Reservezone und alsdann 1997 der Landwirtschaftszone zugeteilt wurde. Anschliessend hat die BeschwerdefÃ¼hrerin das Wochenendhaus Ende 2020 erneuern und umbauen lassen. Vor Verwaltungsgericht ist â wie bereits vor Baurekursgericht â lediglich noch das Wochenendhaus streitig. Die Umgebungsgestaltung mit dem Kiesplatz und der Bepflanzung auf der angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02 ist hingegen nicht mehr Streitgegenstand, was die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht auch nicht geltend macht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerinnen stellen sich auf den Standpunkt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin das Wochenendhaus bei der Erneuerung im Ergebnis vollstÃ¤ndig abgerissen und mittels Fertigbauelemente wiederaufgebaut habe. Bei der streitigen Baute handle es sich gemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin 1 um ein HÃ¤uschen mit dem Grundriss von 5,25 m Ã 6,5 m und die Ãberdachung messe 9,1 m Ã 7,3 m und Ã¼berdache auch ein neues Sitzplatzdeck mit wetterfesten Holzlatten. Auf der Nordseite sei eine Erweiterung um 2,35 m Ã 1 m erfolgt und es sei sichtbar ein Kamin eingebaut worden. Rund um das GebÃ¤ude seien Steinplatten verlegt und die Umgebung mit diversen Pflanzen begrÃ¼nt worden. Entlang der C-Strasse sei Kies ausgebracht worden, um einen Parkplatz zu erstellen. Parallel zur C-Strasse sei eine Haselhecke gepflanzt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet den vollstÃ¤ndigen Abbruch bzw. Wiederaufbau und macht geltend, sie habe lediglich die notwendigen Rennovationsarbeiten vornehmen lassen und die Baute nach Art. 24c Abs. 2 RPG massvoll erweitert und teilweise geÃ¤ndert. Dabei stimme der Grundriss der Baute mit der amtlichen Vermessung vor dem Abriss Ã¼berein. Im Norden sei ein kleiner Anbau mit einer LÃ¤nge von 2,35 m und einer Breite von 1 m realisiert worden. Infolgedessen sei auch das Dach dementsprechend vergrÃ¶ssert worden und es habe sowieso erneuert werden mÃ¼ssen, da es Asbest enthielt und gewisse Teile der Dachkonstruktion sanierungsbedÃ¼rftig gewesen seien. ZusÃ¤tzlich seien Fenster und TÃ¼ren ersetzt worden â wobei die Fenster auch versetzt worden seien â und der teilweise morsche Innenbodenaufbau habe erneuert werden mÃ¼ssen. Ferner seien einzelne StÃ¼tzen neu eingebaut, die Verschalungen ersetzt, ein Elektroanschluss erfolgt, ein Kamin eingebaut und weitere Erneuerungen vorgenommen worden. Das Haus sei jedoch sehr solide in einer sogenannten HolzstÃ¤nderkonstruktion gebaut gewesen, auch wenn gewisse Bauteile alt und verwittert gewesen seien. Es sei noch alte Bausubstanz erhalten geblieben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht hielt fest, dass das vorliegende Wochenendhaus unbestrittenermassen vor dem Stichtag bezÃ¼glich Art. 24c RPG erstellt worden sei, jedoch keine Baubewilligung dafÃ¼r vorliege. Art. 24c RPG sehe keine nachtrÃ¤gliche ÃberprÃ¼fung der BewilligungsfÃ¤higkeit im Zeitpunkt der Errichtung vor. Damit gelange die Bestandesgarantie gemÃ¤ss Art. 24c RPG nicht zur Anwendung. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¤umt ein, dass eine Baubewilligung fÃ¼r die Baute aus den Achtzigerjahren nicht auffindbar ist. Sie macht jedoch zu Recht geltend, es sei auf die materielle RechtskonformitÃ¤t im Zeitpunkt der Zuweisung zur Nichtbauzone abzustellen (vorne E. 2). Damit hat das Baurekursgericht Art. 24c RPG falsch angewendet. Es wÃ¤re zu prÃ¼fen gewesen, ob die Baute bereits vor der Zuweisung zur Nichtbauzone (1988) in der damaligen Ausgestaltung materiell rechtskonform erstellt worden war.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Vorliegend stellt sich insbesondere die Frage, ob das Wochenendhaus im Zeitpunkt der Errichtung nicht an die Kanalisation hÃ¤tte angeschlossen werden mÃ¼ssen. Dabei ist unstreitig, dass die temporÃ¤r bewohnte Wohnbaute bis heute nicht an die Kanalisation angeschlossen wurde. GemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde und wird heute noch ein Trocken-WC benutzt. Der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der frÃ¼heren EigentÃ¼merin der Liegenschaft (Stiftung I) erklÃ¤rte dagegen, dass bei der Baute vor den Sanierungsarbeiten ein KÃ¼chenelement sowie ein WC mit einer Abwasserleitung ins Land hinaus bestanden habe. Es liegen sogar Bilder der entsprechenden Abwasserleitung mit Versickerung auf dem Land vor, welche selbst nach dem Umbau noch zu bestehen scheint. Das Vorhandensein von KÃ¼che und WC vor den Sanierungsarbeiten wurde sodann durch den Architekten J bestÃ¤tigt. Es ist daher davon auszugehen, dass das Abwasser zumindest teilweise auf dem Land versickert und ein Trocken-WC im spÃ¤teren Verlauf der Zeit eingesetzt wurde. Aus dem generellen Kanalisationsprojekt von 1969 ist ersichtlich, dass die Feinerschliessung fÃ¼r das Abwasser im streitbetroffenen Gebiet projektiert war, aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorlag. Es bleibt jedoch unklar, ob und wann die projektierte Feinerschliessung fertiggestellt wurde. Diese Frage kann aus den nachfolgenden Ãberlegungen offenbleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt sich auf den Standpunkt, dass die projektierte Feinerschliessung von Wasser und Strom im Zeitpunkt des Baus des ursprÃ¼nglichen Wochenendhauses (zwischen 1981 und 1985) bereits erfolgt war. Wenn allerdings in einer Bauzone die entsprechende Feinerschliessung vorhanden war, so sah Art. 18 Abs. 1 aGSchG eine Anschlusspflicht vor. Ausnahmen waren fÃ¼r Neubauten â wie das streitige Wochenendhaus â unzulÃ¤ssig (Art. 18 Abs. 3 aGSchG e contrario). Ausserdem enthielt Art. 14 Abs. 2 aGSchG grundsÃ¤tzlich ein Versickerungsverbot. Damit war auch die entsprechende Abwasserleitung ins Umland des Wochenendhauses grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Sollte die entsprechende Feinerschliessung der Kanalisation zwischen 1981 und 1985 noch nicht erfolgt sein, so wÃ¤re eine Baubewilligung fÃ¼r Neubauten innerhalb einer Bauzone mangels Erschliessung nicht zulÃ¤ssig gewesen (Art. 19 aGSchG sowie Art. 22 Abs. 2 lit. b i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 19 Abs. 1 RPG). Dabei hÃ¤tte sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht auf die Ausnahme nach Art. 19 aGSchG stÃ¼tzen kÃ¶nnen, wonach kleinere GebÃ¤ude und Anlagen, die aus zwingenden GrÃ¼nden noch nicht angeschlossen werden konnten, mit Zustimmung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde bewilligt werden konnten, wenn die Voraussetzungen fÃ¼r den Anschluss kurzfristig geschaffen werden konnten und in der Zwischenzeit eine befriedigende Art der Abwasserbeseitigung sichergestellt war. Art. 26 Abs. 1 der allgemeinen GewÃ¤sserschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [aAGSchV; AS 1972 967] konkretisierte diese Anforderungen dahingehend, dass als ÃbergangslÃ¶sung eine geeignete Einzelreinigungsanlage erstellt werden musste. Vorliegend wurde das Abwasser zumindest teilweise mit einer Leitung ins Umland versickert, womit keine geeignete Einzelreinigungsanlage vorlag. Folglich wÃ¤re auch eine Ausnahmebewilligung nicht zulÃ¤ssig gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das streitige Wochenendhaus bei beiden Konstellationen im Zeitpunkt der Auszonung 1988 bundesrechtswidrig und zwar materiell rechtswidrig erstellt worden war. Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin war das allfÃ¤llige Vorhandensein eines Trocken-WC folglich nicht genÃ¼gend im Hinblick auf die gebotene abwassertechnische Erschliessung der gesamten Baute. Folglich gelangt die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 41 Abs. 1 RPV nicht zur Anwendung. Damit sind die Erneuerung und der Umbau des Wochenendhauses Ende 2020 keiner nachtrÃ¤glichen Baubewilligung zugÃ¤nglich, handelt es sich doch unstreitig um eine nicht zonenkonforme Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone. DarÃ¼ber hinaus liegt die streitbetroffene Parzelle in einer GewÃ¤sserschutzzone A<sub>o </sub>(GewÃ¤sserschutzkarte im GIS-Browser; abrufbar unter www.gis.zh.ch). In den besonders gefÃ¤hrdeten GewÃ¤sserschutzbereichen ist fÃ¼r das Erstellen oder Ãndern von Bauten zudem eine kantonale Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2 des GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG; SR 814.20) i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 29 Abs. 1 lit. b der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) erforderlich, welche vorliegend ebenfalls fehlte. Im Folgenden bleibt die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Das Argument der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach das Haus jederzeit und ohne grosse UmstÃ¤nde bezÃ¼glich Wasser und Strom hÃ¤tte angeschlossen werden kÃ¶nnen, geht fehl. Dass sich der rechtmÃ¤ssige Zustand im Nachhinein hypothetisch hÃ¤tte herstellen lassen, trifft auf jede formell und materiell rechtswidrige Baute zu, und sei es durch einen vollstÃ¤ndigen RÃ¼ckbau ebendieser Baute. Dies Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass das streitige Wochenendhaus vor der Umzonung zur Reservezone formell und materiell rechtswidrig erstellt wurde und daher nicht in den Anwendungsbereich der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG fÃ¤llt. Bei diesem Ergebnis muss nicht geprÃ¼ft werden, ob die vorgenommenen Erneuerungsarbeiten am Wochenendhaus den Rahmen von Art. 24c RPG an die Wahrung der IdentitÃ¤t bei einer TemporÃ¤rwohnbaute sprengen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, das Baurekursgericht habe den beantragten Augenschein zu Unrecht unterlassen. SinngemÃ¤ss macht sie daher geltend, ihr rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) sei verletzt worden. Zudem beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht. Vorliegend erÃ¼brigt sich jedoch ein Augenschein nach § 70 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 7 Abs. 1 VRG bereits deshalb, weil fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit u.<span> </span>a. der Zustand des Wochenendhauses vor 1988 massgebend ist (vorne E. 2) und sich dieser anlÃ¤sslich eines Augenscheins nicht ermitteln liesse. Der Zustand vor 1988 ergibt sich vielmehr aus den Luftaufnahmen und den in den Akten liegenden Planunterlagen sowie den eingereichten Beweismitteln. Indem das Baurekursgericht auf das Beweismittel eines Augenscheins verzichtete, verletzte es das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht. Auch fÃ¼r die PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des RÃ¼ckbaus erscheint ein Augenschein nicht erforderlich, ergibt sich die Einordnung der Baute in die Landschaft ebenfalls aus den Akten und den Luftaufnahmen. Aus den genannten GrÃ¼nden erÃ¼brigt sich auch die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) ist bei materiell rechtswidrigen Bauten der rechtmÃ¤ssige Zustand wiederherzustellen. Nach der Rechtsprechung kommt der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ausserhalb der Bauzonen fÃ¼r die Durchsetzung des Trennungsgrundsatzes massgebliches Gewicht zu (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.5 mit Hinweisen). Die Beseitigung bereits erstellter Bauten und Anlagen kann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein; insbesondere, wenn die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re (BGE 136 II 359 E. 6). Die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands kann nach der Rechtsprechung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im Ã¶ffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeÃ¼bte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht gewichtigen Ã¶ffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6). Eine Berufung auf guten Glauben fÃ¤llt dabei nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur BauausfÃ¼hrung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 E. 7.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf weiter vorausgesetzt werden, dass die grundsÃ¤tzliche Bewilligungspflicht fÃ¼r Bauvorhaben â erst recht in der Landwirtschaftszone â allgemein bekannt ist (BGr, 16. Juli 2020, 1C_480/2019, E. 5.1; 23. MÃ¤rz 2018, 1C_347/2017, E. 6.3). Bei nicht bloss geringfÃ¼gigen VerstÃ¶ssen gegen den Trennungsgrundsatz hat insofern die Wiederherstellung die Regel zu bilden, wobei auch erhebliche Kosten grundsÃ¤tzlich kein Hindernis darstellen (VGr, 19. Juli 2024, VB.2024.00132, E. 6.1; 6. Februar 2020, VB.2019.00356, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutglÃ¤ubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4). GrundsÃ¤tzlich ist zu vermeiden, dass die Bauherrschaft vollendete Tatsachen schafft und unter Berufung auf das Prinzip der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eine Fortdauer des Zustands beanspruchen kann (vgl. VGr, 19. Juli 2024, VB.2024.00132, E. 6.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei. So mÃ¼sse geprÃ¼ft werden, ob nicht eine teilweise Wiederherstellung infrage komme, wie das Entfernen des Innenkamins, des Erweiterungsbaus oder das Kappen des Stromanschlusses. Des Weiteren sei ein RÃ¼ckbau unzulÃ¤ssig, zumal die ursprÃ¼ngliche Baute seit Ã¼ber 30 Jahren durch die Beschwerdegegnerin 1 geduldet worden sei. Sie geniesse daher einen Bestandesschutz. Soweit die Beschwerdegegnerinnen sich auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung beriefen, wonach die 30-jÃ¤hrige Verwirkungsfrist ausserhalb der Bauzonen keine Anwendung finde, sei diese Rechtsprechung verfassungswidrig und durch den Bundesgesetzgeber mit der verabschiedeten Revision in Art. 25 Abs. 5 E-RPG (vgl. BBl 2023 2488) korrigiert worden. Folglich sei ein Vollstreckungsbefehl nicht mehr durchsetzbar. Zudem habe sie gutglÃ¤ubig gehandelt, da sie keine Anhaltspunkte gehabt habe, wonach den Sanierungsarbeiten rechtliche Hindernisse entgegengestanden hÃ¤tten. Sodann stehe die Baute vÃ¶llig unauffÃ¤llig hinter BÃ¼schen, womit das Interesse an der Freihaltung der Landwirtschaftszone nicht Ã¼berwiege. Zuletzt mÃ¼sse ihr die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt werden, ein Ersatzbauprojekt einzureichen, da sie gemÃ¤ss Art. 24c RPG einen Anspruch auf den Wiederaufbau der altrechtlichen Baute habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach ausserhalb der Bauzonen die Verwirkungsfrist nicht gilt (BGE 147 II 309 E. 5.6 f.), pauschal als verfassungswidrig bezeichnet, bringt sie darÃ¼ber hinaus keine Argumente vor, welche diese Rechtsprechung infrage stellen wÃ¼rden. Da das streitige Wochenendhaus in der Landwirtschaftszone liegt, steht die Ã¼ber 30-jÃ¤hrige Duldung der ursprÃ¼nglichen Baute der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nicht entgegen. Sodann geht es entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht an, den noch nicht in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 5 E-RPG bereits anzuwenden. Dies wÃ¼rde eine unzulÃ¤ssige positive Vorwirkung darstellen und gegen das LegalitÃ¤tsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV) verstossen (vgl. BGr, 3. Juni 2024, 1C_667/2023, E. 4.5.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Selbst wenn aus dem 30-jÃ¤hrigen Dulden der ursprÃ¼nglichen Baute eine einfache Besitzstandsgarantie resultiert hÃ¤tte, vermÃ¶chte dies der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zu helfen. Im Gegensatz zur erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG erlaubt die einfache Besitzstandsgarantie lediglich den Unterhalt der entsprechenden Baute. Daher darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der EigentÃ¼mer einer zu duldenden Baute diese zwar mit bewilligungsfrei zulÃ¤ssigen Massnahmen unterhalten. Er hat jedoch keinen Anspruch darauf, die Baute â im Sinn eines erweiterten Bestandesschutzes â mit bewilligungspflichtigen Massnahmen zu erneuern, teilweise zu Ã¤ndern, zu erweitern oder wiederaufzubauen (BGr, 9. Juli 2019, 1C_558/2018, E. 4.3 mit Hinweisen).<span> </span>Die Bewilligungspflicht wird gemÃ¤ss der Rechtsprechung verneint, wenn Sanierungen oder kleinere Reparaturen das Ã¼bliche Mass einer Renovation nicht Ã¼berschreiten. Dieses Mass wird namentlich Ã¼berschritten, wenn tragende Balken und damit statisch wichtige Elemente eines GebÃ¤udes ersetzt werden sollen (BGr, 9. Juli 2019, 1C_558/2018, E. 5.3 mit Hinweisen). Vorliegend sind die vorgenommenen Arbeiten am Haus klarerweise bewilligungspflichtig und sprengen den Rahmen des bewilligungsfreien Unterhalts (vgl. vorne E. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Da die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG nicht einschlÃ¤gig ist, fÃ¤llt auch eine teilweise Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ausser Betracht. Vorliegend sind sÃ¤mtliche baulichen Massnahmen unzulÃ¤ssig, weshalb ein Kappen des Stromanschlusses oder eine Entfernung des Kamins nichts daran zu Ã¤ndern vermÃ¶gen, dass die streitige Baute selbst dann nicht bewilligt werden kÃ¶nnte. Damit hatten die Vorinstanzen das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip nicht verletzt, indem sie keinen teilweisen RÃ¼ckbau in Betracht zogen. Auch eine Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands bleibt ausgeschlossen, da das streitige Wochenendhaus sich nicht auf einen Bestandesschutz berufen kann. Selbst wenn der einfache Bestandesschutz gegriffen hÃ¤tte, so liesse sich der alte Zustand nicht mehr herstellen, da dieser gerade keine bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen wie einen Wiederaufbau zulÃ¤sst. Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin wesentliche Teile der alten Bausubstanz ersetzte und diverse Ausbauten vornahm, wÃ¤re ein solcher Bestandesschutz erloschen und eine Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands nicht mehr mÃ¶glich (vgl. BGr, 19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2.7). Ferner war die alte Baute baufÃ¤llig (vgl. vorne E. 3), weshalb eine Wiederherstellung dieses baufÃ¤lligen Zustands unter baupolizeilichen Gesichtspunkten nicht bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin handelte diese klarerweise bÃ¶sglÃ¤ubig. Es wÃ¤re geradezu grob fahrlÃ¤ssig, bei einer derart umfassenden Sanierung mit Anbau, dem Ersetzen des Daches, Einbringen zusÃ¤tzlicher StÃ¼tzen, Einbau eines Kamins und Anschluss an das Ã¶ffentliche Stromnetz in der Landwirtschaftszone von einer fehlenden Bewilligungspflicht auszugehen.<span> </span>Somit kommt den finanziellen Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin angesichts der fehlenden GutglÃ¤ubigkeit nur ein geringes Gewicht zu. Sie hat bei der betroffenen eigenmÃ¤chtigen Sanierung auf eigenes Risiko gehandelt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.8 </b>Die Abweichung vom Erlaubten ist im konkreten Fall erheblich; die Ã¶ffentlichen Interessen am RÃ¼ckbau des Wochenendhauses sind gewichtig (vgl. vorne E. 6.1). DarÃ¼ber hinaus befindet sich das Wochenendhaus in einem GewÃ¤sserschutzbereich A<sub>o</sub>, womit ein erhebliches Ã¶ffentliches Interesse an einem RÃ¼ckbau besteht (vgl. Art. 19 Abs. 2 GSchG und Art. 29 Abs. 1 lit. b GSchV). Sodann ist die streitbetroffene Parzelle im kantonalen Inventar fÃ¼r Landschaftsschutzobjekte (Nr. 03) aufgenommen. GemÃ¤ss dem Objektblatt bestehen die Schutzziele darin, den Erhalt der kulturlandschaftlichen Einheit, insbesondere der prÃ¤genden Elemente des Objekts, den Erhalt der Ã¼berirdisch sichtbaren Kulturrelikte sowie spezifisch den Erhalt der Relikte des historischen Rebbaus sicherzustellen (abrufbar im GIS-Browser unter dem ÃREB-Kataster). Eine Wochenendwohnnutzung in diesem Gebiet lÃ¤uft diesem Schutzziel diametral entgegen. Dass die Baute hinter BÃ¼schen versteckt liege, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Die Ã¶ffentlichen Interessen an einem RÃ¼ckbau des Wochenendhauses Ã¼berwiegen klarerweise die privaten und finanziellen Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin. Zusammenfassend erweist sich die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands der gesamten Baute als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht sodann zu Recht nicht geltend, dass die Wiederherstellungsfrist von 90 Tagen ab Rechtskraft unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.9 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht als letzten Einwand einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend. So werde das auf der Nachbarsparzelle laufend ausgebaute Wochenendhaus von den Beschwerdegegnerinnen nicht beanstandet. Das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 BV verleiht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsÃ¤tzlich keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1; 132 II 485 E. 8.6). Dass eine konstant rechtswidrige Bewilligungs- oder Tolerierungspraxis fÃ¼r WochenendhÃ¤user in der Landwirtschaftszone bestÃ¼nde, ist nicht ersichtlich. Dies wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht geltend gemacht, zumal es sich beim angefÃ¼hrten Beispiel lediglich um einen Einzelfall handelt und diese selbst ausfÃ¼hrt, dass die Beschwerdegegnerinnen in bestimmten FÃ¤llen bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzone hinterfragt hÃ¤tten. Im Gegenteil besteht kein Anlass zur Annahme, dass die Beschwerdegegnerinnen in Zukunft davon absehen wÃ¼rden, bei entsprechenden WochenendhÃ¤usern einen RÃ¼ckbau anzuordnen. Damit ist diese RÃ¼ge nicht stichhaltig.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zudem geltend, das Baurekursgericht habe ihr rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, indem es seiner BegrÃ¼ndungspflicht nicht nachgekommen sei und sich nicht mit den Beweismitteln auseinandergesetzt habe. <span>Der in Art. 29 Abs. 2 BV verankerte Anspruch der Parteien auf rechtliches GehÃ¶r beinhaltet das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person, dass die BehÃ¶rde deren Vorbringen auch tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Entsprechend ist die BehÃ¶rde verpflichtet, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Die BegrÃ¼ndung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (vgl. zum Ganzen BGE 141 V 557 E. 3.2.1; 138 I 232 E. 5.1; 136 I 229 E. 5.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Wie dargelegt, geht die antizipierte BeweiswÃ¼rdigung des Baurekursgerichts auf eine fehlerhafte Rechtsanwendung einer Vorfrage zurÃ¼ck (vorne E. 4.1). Jedoch ist es nicht erforderlich, dass sich das Baurekursgericht mit allen erdenklichen Rechtsfragen auseinandersetzt, wenn eine zwingende Voraussetzung des Art. 24c RPG nicht erfÃ¼llt ist. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin ist es nicht notwendig, dass das Baurekursgericht jedes einzelne vorgebrachte Argument und Beweismittel in seine EntscheidbegrÃ¼ndung aufnimmt. Es ist ausreichend, wenn das Baurekursgericht die entscheidrelevanten Beweismittel entsprechend wÃ¼rdigt, wie dies vorliegend gemacht wurde. Dabei kann es nach § 28 Abs. 1 VRG auch auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Letztlich zielen sÃ¤mtliche RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerin auf eine fehlerhafte Rechtsanwendung und Sachverhaltsermittlung ab. Diese kann das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG Ã¼berprÃ¼fen. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Zudem war die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Lage, den Entscheid des Baurekursgerichts mittels Beschwerde sachgerecht anzufechten. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da die BeschwerdefÃ¼hrerin unterliegt, sind ihr die Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 13 Abs. 2 VRG). AusgangsgemÃ¤ss ist ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'400.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 815.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'215.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die Mitbeteiligten;<br/> c) das Baurekursgericht;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE);<br/> e) das Bundesamt fÃ¼r Umwelt (BAFU).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>