<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00681</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221252&amp;W10_KEY=13013475&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00681</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.04.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.06.2022 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gestaltungsplan: Verletzung der Gemeindeautonomie. Mit Beschluss des Gemeinderats der Stadt Zürich vom 25. Oktober 2017 wurde der Zonenplan geändert und die BZO damit ergänzt, dass im Gebiet SBB-Areal Tiefenbrunnen Verschiedenes wie die Nutzung des Areals oder die besonders gute Gestaltung mit dem Gestaltungsplan sichergestellt werden müsse. Den von den SBB dagegen erhobenen Rekurs hiess die Vorinstanz gut. Dagegen führt die Stadt Zürich Beschwerde und beruft sich auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie. Dabei handelt es sich um eine zulässige Rüge (E. 2.1). Die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht führt mit dem Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan eine zusätzliche Stufe zwischen baulicher Grundordnung und Baubewilligung ein. Wenn § 48 Abs. 3 PBG bzw. damit übereinstimmend § 84 Abs. 1 PBG ein "wesentliches" öffentliches Interesse an einer solchen zusätzlichen planerischen Grundlage voraussetzt, so ist damit ein qualifiziertes öffentliches Interesse gemeint, das einer Gemeinde die Festsetzung eines öffentlichen Gestaltungsplans gerade erlaubt. Zwar wird der Gemeinde in § 48 Abs. 3 PBG mit dem unbestimmten Rechtsbegriff des wesentlichen öffentlichen Interesses ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum eingeräumt, den sie im Rahmen ihrer kommunalen Planungsautonomie ausschöpfen darf. Dies setzt aber voraus, dass sie im Streitfall ein ausreichendes Interesse konkret darzulegen vermag. Dafür reicht es nicht, dass eine Gestaltungsplanpflicht planerisch und städtebaulich sinnvoll ist; sie muss auch einer Verhältnismässigkeitsprüfung unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie der betroffenen Grundeigentümer standhalten (E. 2.3). Die Vorinstanz hat die von der Beschwerdeführerin angeführten öffentlichen Interessen für eine Gestaltungsplanpflicht als ungenügend im Hinblick auf den Massstab von § 48 Abs. 3 PBG gewürdigt (E. 3). Die umstrittene Gestaltungsplanpflicht bezweckt, die Bedürfnisse der Benützerinnen und Benützer des öffentlichen Verkehrs in den Vordergrund zu stellen. Die Vorinstanz engt den Spielraum der Gemeinde zu stark ein, wenn sie verkehrstechnische Lösungen als ausreichend ansieht. Der Beschwerdeführerin ist es nicht verwehrt, zusätzlich nötige Feinerschliessungsflächen, die sich beispielsweise aus arealübergreifendem Fussgängerverkehr beim Bahnhof ergeben, mit einem Gestaltungsplan zu sichern, um die angestrebte Verbesserung der Aufenthaltsqualität an diesem Standort zu erreichen (E. 4.1). Zu prüfen war, ob die umstrittene Gestaltungsplanpflicht mit der Eigentumsgarantie bei den betroffenen Grundstücken vereinbar ist. Der umstrittene Eingriff in die Eigentumsgarantie wiegt im Ergebnis nicht schwer und erweist sich als zumutbar (E. 4.3). Zusammengefasst hat die Vorinstanz dadurch, dass sie die erhebliche Entscheidungsfreiheit der beschwerdeführenden Gemeinde zur Einführung der umstrittenen Gestaltungsplanpflicht nicht respektiert hat, die Gemeindeautonomie verletzt, was zur Gutheissung der Beschwerde führt (E. 5). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINTRETEN">EINTRETEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTIERUNG">PROJEKTIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STÃDTEBAU">STÃDTEBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNG">ÃBERBAUUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 45 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 48 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 48 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 84 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 84 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 33 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 33 Abs. 3 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52120" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00681</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. April 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Ersatzrichter Franz Kessler Coendet, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin <span>Cyrielle SÃ¶llner</span> <span>Tropeano. </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch den Stadtrat, <br/> dieser vertreten durch das Hochbaudepartement, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Bundesbahnen SBB, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Gestaltungsplan,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich beschloss am 25. Oktober 2017, den Zonenplan gemÃ¤ss Planbeilage (vom 21. MÃ¤rz 2017) zu Ã¤ndern und Art. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) mit einem Absatz 11 wie folgt zu ergÃ¤nzen: </p> <p class="Sachverhalt2"> "Im Gebiet SBB-Areal Tiefenbrunnen muss mit dem Gestaltungsplan sichergestellt werden, dass die Nutzung des gesamten Areals abgestimmt auf die BedÃ¼rfnisse der Benutzerinnen und Benutzer des Ã¶ffentlichen Verkehrs erfolgt, und dass die Ãberbauung der exponierten Lage entsprechend stÃ¤dtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltet wird."</p> <p class="Sachverhalt2">Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich genehmigte diesen Beschluss am 23. MÃ¤rz 2018.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Schweizerische Bundesbahnen AG (SBB) erhob am 18. Mai 2018 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragte die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats vom 25. Oktober 2017 und der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. MÃ¤rz 2018. Zudem ersuchte sie um Sistierung des Rekursverfahrens bis einstweilen 31. Dezember 2019. Das Baurekursgericht gab dem Sistierungsantrag mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 24. Mai 2018 statt. </p> <p class="Urteilstext">Die Stadt ZÃ¼rich focht die Sistierung am 21. Juni 2018 beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich an. Dieses hiess die Beschwerde am 1. Oktober 2018 wegen Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs gut (VB.2018.00366). Das Baurekursgericht hob daraufhin die Sistierung mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 25. MÃ¤rz 2019 auf und setzte das Rekursverfahren fort. </p> <p class="Urteilstext">Nach durchgefÃ¼hrtem Verfahren hiess das Baurekursgericht den Rekurs der SBB mit Entscheid vom 13. September 2019 gut. DemgemÃ¤ss hob es den Beschluss des Gemeinderats vom 25. Oktober 2017 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. MÃ¤rz 2018 auf.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 9. Oktober 2019 an das Verwaltungsgericht beantragte die Stadt ZÃ¼rich die Aufhebung des Rekursentscheids sowie die BestÃ¤tigung des Beschlusses des Gemeinderats vom 25. Oktober 2017 und der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. MÃ¤rz 2018. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 18. Oktober 2019 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die SBB ersuchten am 14. November 2019 um Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht stellten sie Antrag auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis zur rechtskrÃ¤ftigen Erledigung des Rechtsmittelverfahrens Ã¼ber ihr Bauprojekt fÃ¼r ein GeschÃ¤ftshaus auf Kat.-Nr. 01. Die Baudirektion hat sich nicht vernehmen lassen. In der Replik vom 19. Dezember 2019 hielt die Stadt ZÃ¼rich an der Beschwerde fest und sprach sich gegen eine Sistierung aus. Die SBB hielten in der Duplik vom 9. Januar 2020 an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Urteil vom 17. September 2020 wies das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen das erwÃ¤hnte bewilligte Bauprojekt ab (VB.2018.00162 und VB.2019.00374).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>GemÃ¤ss § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rÃ¼gt, die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt. Die beschwerdefÃ¼hrende Stadt ZÃ¼rich beruft sich auf eine Verletzung der Gemeindeautonomie, weshalb ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung an sich zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl. BGE 135 I 43 E. 1.2 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Die Beschwerdegegnerin bestreitet allerdings ein aktuelles Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Gestaltungsplanpflicht und damit am erhobenen Rechtsmittel. Nach den Feststellungen der Vorinstanz erfasst die im Streit liegende Gestaltungsplanpflicht die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03. Dabei handelt es sich um einen Landstreifen Ã¶stlich anschliessend an die Bellerivestrasse beim Bahnhof Tiefenbrunnen bis zu den Gleisanlagen der Eisenbahnstrecke ZÃ¼rich-Meilen-Rapperswil. Das Areal reicht ungefÃ¤hr vom BahnÃ¼bergang bei der Seefeldstrasse im Norden bis zur Stadtgrenze im SÃ¼den. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, es sei mit dem BahnhofsgebÃ¤ude ZÃ¼rich-Tiefenbrunnen und einer Autowaschanlage Ã¼berbaut; im freien Bereich zwischen diesen GebÃ¤uden sei es Gegenstand ihres erwÃ¤hnten Bauprojekts fÃ¼r ein GeschÃ¤ftshaus auf Kat.-Nr. 01. Ein Scheitern dieses Bauprojekts im Rechtsmittelverfahren sei unwahrscheinlich. Bei Realisierung dieses Bauprojekts bestehe fÃ¼r Jahrzehnte hinaus kein Anlass fÃ¼r Planungsmassnahmen. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.3 </b>Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerden gegen das erwÃ¤hnte Bauvorhaben auf Kat.-Nr. 01 abgewiesen. Dabei hat es erwogen, die vorliegend umstrittene Gestaltungsplanpflicht kÃ¶nne jenem Bauprojekt nicht entgegengehalten werden (VGr, 17. September 2020, VB.2018.00162 und VB.2019.00374, E. 5.1.4). Der verwaltungsgerichtliche Entscheid wurde an das Bundesgericht weitergezogen (Verfahren 1C_647/2020). Der Rechtsstreit im vorliegenden Verfahren betrifft die Frage, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin ein wesentliches Interesse fÃ¼r die EinfÃ¼hrung der Gestaltungsplanpflicht beim betroffenen Gebiet besitzt. Dieser Frage wird bei der materiellen Beurteilung der Beschwerde nachzugehen sein (vgl. unten E. 2â4). Im Rahmen der EintretensprÃ¼fung ist festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin unabhÃ¤ngig von der BewilligungsfÃ¤higkeit und Realisierung des Bauprojekts auf Kat.-Nr. 01 Ã¼ber ein aktuelles (Ã¶ffentliches) Interesse an der umstrittenen Gestaltungsplanpflicht verfÃ¼gt. Die Beschwerdegegnerin weist auf die bestehenden GebÃ¤ude im Gebiet und die diesbezÃ¼glichen besonderen VerhÃ¤ltnisse mit einer langfristigen Sicherung hin. Dabei behauptet sie nicht, dass insgesamt das bauliche Nutzungspotenzial von den allgemeinen Zonenvorschriften her auf den entsprechenden Arealteilen ausgeschÃ¶pft sein soll. Stichhaltige Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass nach einer Realisierung des Projekts fÃ¼r das GeschÃ¤ftshaus auf Kat.-Nr. 01 keine namhafte bauliche Entwicklung mehr im Planperimeter in mittlerer Zukunft stattfinden wÃ¼rde, sind nicht ersichtlich. Unter diesen UmstÃ¤nden lÃ¤sst sich der BeschwerdefÃ¼hrerin ein aktuelles Interesse an planerischen Mass­nahmen nicht absprechen.</p> <p class="Urteilstext"><b>1.2.4</b> Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Beschwerdegegnerin hat wegen des Rechtsmittelverfahrens Ã¼ber das erwÃ¤hnte Bauprojekt auch ein Sistierungsbegehren gestellt. Nach § 71 VRG in Verbindung mit Art. 126 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (SR 272) kann das Verwaltungsgericht ein Verfahren sistieren, wenn dies die ZweckmÃ¤ssigkeit verlangt; dabei kann das Verfahren namentlich sistiert werden, wenn der Entscheid vom Ausgang <br/> eines anderen Verfahrens abhÃ¤ngig ist oder von diesem wesentlich beeinflusst wird (vgl. Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss, <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], </span>Kommentar<span> <span>zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014</span></span> [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4â31, N. 35 und 38 ff.; VGr, 24. April 2013, VB.2013.00001, E. 3.1). Wie sich aus den vorstehenden Ãberlegungen (vgl. oben E. 1.2.3) ergibt, wird der Entscheid im vorliegenden Verfahren nicht wesentlich vom Ausgang des Rechtsmittelverfahrens Ã¼ber das fragliche Bauprojekt beeinflusst. Im Ãbrigen wird das Begehren um Sistierung mit dem vorliegenden Urteil gegenstandslos.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ersucht um einen Augenschein des Verwaltungsgerichts. Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (vgl. BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015 und 1C_317/2015, E. 2.2; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Verfahrensakten und aus den vom genannten Urteil vom 17. September 2020 her bekannten Ergebnissen des vorinstanzlichen Augenscheins im Zusammenhang mit dem Bauprojekt auf Kat.-Nr. 01 (vgl. a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 3) mit ausreichender Deutlichkeit. Deshalb ist auf einen Lokaltermin zu verzichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.</b></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1</b> GemÃ¤ss §§ 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 136 I 265 E. 2.2 mit Hinweisen). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Damit wird Art. 33 Abs. 3 lit. b <span>des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG, </span>SR 700) Nachachtung verschafft, der eine volle ÃberprÃ¼fung von NutzungsplÃ¤nen durch mindestens eine kantonale BeschwerdebehÃ¶rde verlangt. Allerdings ist auch im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende Planungsautonomie zu beachten (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00211, E. 2). Entsprechend muss sich das Baurekursgericht bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen NutzungsplÃ¤nen eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auferlegen (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.3). Ihm bleibt versagt, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen vertretbare LÃ¶sung zu setzen. Ein Einschreiten der Rekursinstanz ist jedoch nicht erst dann verlangt, wenn die WÃ¼rdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkÃ¼rlich ist; es genÃ¼gt, wenn sich diese als unangemessen oder rechtswidrig erweist (VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f. mit Hinweisen; BGr, 2. Mai<span> 2016, 1C_34/2016, E. 3.3). Namentlich darf die RekursbehÃ¶rde korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (VGr, 24. Oktober 2019, VB.2018.00564, E. 1.4; Marco Donatsch, Kommentar VRG, </span>§ 20 N. 77 ff.). Respektiert die Rekursinstanz die erhebliche Entscheidungsfreiheit der kommunalen BehÃ¶rde nicht, so liegt eine Rechtsverletzung vor (Donatsch, a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 50 N. 37). Die RÃ¼ge, die Vorinstanz habe die Gemeindeautonomie der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt, ist somit gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG im Beschwerdeverfahren zulÃ¤ssig und im Folgenden zu prÃ¼fen. </p> <p class="Urteilstext"><b>2.2</b> Die von der Gemeinde erlassene Bau- und Zonenordnung regelt die Ãberbaubarkeit und die Nutzweise der GrundstÃ¼cke, soweit diese nicht abschliessend durch eidgenÃ¶ssisches oder kantonales Recht bestimmt sind (vgl. § 45 und § 46 Abs. 1 PBG). In diesem Rahmen erfolgt die Unterteilung des Gebiets in Nutzungszonen durch einen Zonenplan (§ 46 Abs. 4 PBG). Innerhalb des Siedlungsgebiets sind Bauzonen auszuscheiden (§ 47 PBG); dabei sind Zonen unterschiedlicher AusnÃ¼tzung, Bauweise und/oder Nutzweise, wie z.<span> </span>B. Wohnzonen, vorzusehen (vgl. dazu § 48 Abs. 1 und Abs. 2 lit. d PBG). Besteht ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung, kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss (§ 48 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Urteilstext">Mit GestaltungsplÃ¤nen werden gemÃ¤ss § 83 PBG fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt, wobei von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und die kantonalen MindestabstÃ¤nde abgewichen werden darf (Abs. 1). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen AusrÃ¼stungen und Ausstattungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Erfordern die UmstÃ¤nde (insbesondere in weitgehend Ã¼berbauten Gebieten) keine umfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines Gestaltungsplans auf einzelne Anordnungen beschrÃ¤nken (Abs. 4). </p> <p class="Urteilstext"><b>2.3</b> Die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht fÃ¼hrt mit dem Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan eine zusÃ¤tzliche Stufe zwischen baulicher Grundordnung und Baubewilligung ein. Wenn § 48 Abs. 3 PBG bzw. damit Ã¼bereinstimmend § 84 Abs. 1 PBG ein "wesentliches" Ã¶ffentliches Interesse an einer solchen zusÃ¤tzlichen planerischen Grundlage voraussetzt, so ist damit ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse gemeint, das einer Gemeinde die Festsetzung eines Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans gerade erlaubt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, VLP-Schriftenfolge Nr. 58, Bern 1992, N. 46; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 97 ff.). Zwar wird der Gemeinde in § 48 Abs. 3 PBG mit dem unbestimmten Rechtsbegriff des wesentlichen Ã¶ffentlichen Interesses ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum eingerÃ¤umt, den sie im Rahmen ihrer kommunalen Planungsautonomie ausschÃ¶pfen darf. Dies setzt aber voraus, dass sie im Streitfall ein ausreichendes Interesse konkret darzulegen vermag. DafÃ¼r reicht es nicht, dass eine Gestaltungsplanpflicht planerisch und stÃ¤dtebaulich sinnvoll ist; sie muss auch einer VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie der betroffenen GrundeigentÃ¼mer standhalten (vgl. VGr, 23. Juni 2005, VB.2005.00046, E. 4). </p> <p class="Urteilstext"><b>3.</b> <br/> Die Vorinstanz hat die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrten Ã¶ffentlichen Interessen fÃ¼r eine Gestaltungsplanpflicht als ungenÃ¼gend im Hinblick auf den Massstab von § 48 Abs. 3 PBG gewÃ¼rdigt. Ihrer Beurteilung liegt zugrunde, dass der streitbetroffene Perimeter seit der BZO-Revision von 2016 (BZO 2016) der Wohnzone W4 mit 0 % Wohnanteilspflicht zugeteilt ist. Zuvor war er der Wohnzone W3 mit 0 % Wohnanteilspflicht zugewiesen, wie sich dem ErlÃ¤uterungsbericht der Stadt ZÃ¼rich vom 17. MÃ¤rz 2017 nach Art. 47 RPV, Ziffer 2.6 entnehmen lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1</b> Mit Blick auf die Erschliessung hat die Vorinstanz daran erinnert, dass eine bestehende Verkehrsinfrastruktur infrage steht. Ihrer Ansicht nach lÃ¤sst sich auch ohne Gestaltungsplan sicherstellen, dass die Erschliessung neuer Nutzungen auf dem SBB-Areal den bestehenden Gegebenheiten angemessen Rechnung trÃ¤gt. FÃ¼r die Verbesserung von partiellen UnzulÃ¤nglichkeiten wie die angeblich unbefriedigende Bushaltestelle mit PW-Bahnhofsvorfahrt oder die nicht behindertengerechten UnterfÃ¼hrungen bedÃ¼rfe es keiner umfassenden Neuplanung. Auch aus anderen verkehrstechnischen Anliegen zum Ã¶ffentlichen Strassenraum wie Schaffung von zusÃ¤tzlichem Platz fÃ¼r FussgÃ¤ngerinnen und FussgÃ¤nger sowie Velofahrende, AufenthaltsqualitÃ¤t und Quartiernutzen lasse sich kein wesentliches Interesse fÃ¼r eine Gestaltungsplanpflicht ableiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2</b> BezÃ¼glich der gestalterischen Anforderungen hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass diese mit einer stÃ¤dtebaulich prominenten und exponierten Lage begrÃ¼ndet wÃ¼rden; dabei werde von einem "Tor zur Stadt" und einem "Teil der Seefront" gesprochen. Diese WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse hat die Vorinstanz relativiert. Das bebaute Siedlungsgebiet von Zollikon gehe nahtlos in dasjenige der Stadt ZÃ¼rich Ã¼ber; die Stadtgrenze sei nicht erkennbar. PrÃ¤gend seien fÃ¼r das Gebiet die Verkehrsinfrastrukturanlagen wie Bahntrassee, Bellerivestrasse und die sogenannten Zollikerrampen. Diese Umgebung stelle keine besonderen AnsprÃ¼che an die Gestaltung. Ein allfÃ¤lliger Neubau werde auch nicht Teil der Seefront. Zwischen See und Bellerivestrasse befÃ¤nden sich GrÃ¼nanlagen mit Baumbestand, die GebÃ¤ude der Wasserschutzpolizei und der Werft, vor denen in Zukunft eine neue Hafenanlage platziert werden solle (Entwicklungsplanung Marina Tiefenbrunnen, vgl. dazu unten E. 3.4). Der Lage am See sei gestalterisch Rechnung nach § 238 Abs. 1 PBG zu tragen; es gÃ¤lten jedoch nicht generell erhÃ¶hte Gestaltungsanforderungen. Eine auf das SBB-Areal beschrÃ¤nkte Gestaltungsplanpflicht sei unzweckmÃ¤ssig, weil sie nur eine Seite des "Tors zur Stadt" beschlage. Anlass zur EinfÃ¼hrung der Gestaltungsplanpflicht habe das erwÃ¤hnte Bauprojekt auf Kat.-Nr. 01 gegeben; der Handlungsbedarf sei indessen nicht mit gestalterischen MÃ¤ngeln dieses Vorhabens begrÃ¼ndet worden. Es treffe auch nicht zu, dass eine Ãberbauung nach geltender Nutzungsordnung in stÃ¤dtebaulicher und architektonischer Hinsicht zu einem unbefriedigenden Ergebnis fÃ¼hre. Zudem hat die Vorinstanz festgehalten, dass die festgesetzte Gestaltungsplanpflicht keine konkreten Vorgaben, Zielsetzungen oder plausiblen Ãberlegungen bezÃ¼glich der Gestaltung enthalte, namentlich was die Volumetrie bzw. die KÃ¶rnigkeit einer Ãberbauung angehe. Die im ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV, Ziffer 1.6 verwendete Formulierung, wonach ein Interesse an einer differenzierten baulichen Verdichtung bestehe, werde nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3</b> Unter dem Blickwinkel des Ortsbildschutzes hat sich die Vorinstanz weiter mit Schutzobjekten befasst. Das 1893 erstellte BahnhofsgebÃ¤ude sei im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte enthalten. Im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sei es als schÃ¼tzenswertes Einzelelement mit Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) aufgefÃ¼hrt. Auch die ehemalige MÃ¼hle Tiefenbrunnen sei im ISOS als Einzelelement verzeichnet. Das SBB-Areal sei im ISOS als Umgebungszone XII mit Erhaltungsziel b (Erhaltung wesentlicher Eigenschaften zur Bewahrung des Bereichs vor Ã¼berdimensionierter Ãberbauung) genannt. Als Baugruppe im ISOS aufgefÃ¼hrt sei die bÃ¤uerlich-gewerblich geprÃ¤gte HÃ¤usergruppe an der FlÃ¼hgasse. Das Wohngebiet im unteren Hangbereich bis zur MÃ¼hle Tiefenbrunnen sei im ISOS nicht enthalten. Das im ISOS verzeichnete Gebiet MÃ¼hlebachquartier sei zu weit weg gelegen fÃ¼r einen relevanten Zusammenhang mit einer Bebauung des betroffenen Areals. Die Umgebungszone II (Seeufer und Quaianlagen) verlaufe auf Stadtgebiet dem unteren Seebecken entlang, und zwar von Norden her bis etwa zur Mitte des Bahnhofsareals. Zur gebotenen baulichen RÃ¼cksichtnahme auf die Baugruppe an der FlÃ¼hgasse, das BahnhofsgebÃ¤ude und die MÃ¼hle Tiefenbrunnen genÃ¼ge § 238 Abs. 2 PBG; ein Gestaltungsplan sei dazu nicht erforderlich. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4</b> ErgÃ¤nzend ist die Vorinstanz auf die Entwicklungsplanung Marina Tiefenbrunnen und den am 24. September 2018 aufgelegten Entwurf zum kommunalen Richtplan eingegangen. Nach dem DafÃ¼rhalten der Vorinstanz lÃ¤sst die Entwicklungsplanung Marina Tiefenbrunnen bzw. der entsprechende Masterplan die kÃ¼nftige Nutzung des SBB-Areals ausdrÃ¼cklich offen. Insoweit werde einzig ein Parkhaus in einer spÃ¤teren Etappe vorgeschlagen; zudem sei die Machbarkeit einer zusÃ¤tzlichen Unter- oder ÃberfÃ¼hrung beim SBB-Gleisfeld auf der HÃ¶he FlÃ¼hgasse zu prÃ¼fen. Zwar werde im Masterplan erwÃ¤hnt, dass im Vorfeld ein Ãberbauungskonzept fÃ¼r das streitbetroffene Areal mit Einzelbauten zur rÃ¤umlichen DurchlÃ¤ssigkeit geÃ¤ussert worden sei. Dieses Konzept habe im Masterplan aber keinen Niederschlag gefunden. Im Ãbrigen sei der Entwurf des kommunalen Richtplans weder festgesetzt worden noch parzellenscharf. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5</b> Insgesamt liegt nach der Vorinstanz keine mangelhafte Erschliessung vor, die eine umfassende Neuplanung des gesamten Bahnhofsareals gebieten wÃ¼rde. Die Erschliessung neuer Nutzungen lasse sich ohne vorgÃ¤ngigen Gestaltungsplan zweckmÃ¤ssig lÃ¶sen. Weiter vermÃ¶ge die Lage dieses Areals kein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse fÃ¼r eine stÃ¤dtebaulich und architektonisch besonders gute Gestaltung zu begrÃ¼nden. </p> <p class="Urteilstext"><b>4. </b></p> <p class="Urteilstext"><b>4.1</b> GestÃ¼tzt auf § 83 Abs. 3 PBG kÃ¶nnen Aspekte der Erschliessung Gegenstand eines Gestaltungsplans bilden (vgl. VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 5). Vorliegend wird die Gestaltungsplanpflicht nicht konkret im Hinblick auf die Groberschliessung beansprucht. Auch trifft es zu, dass das Verwaltungsgericht im erwÃ¤hnten Urteil vom 17. September 2020 die Feinerschliessung fÃ¼r das Bauprojekt auf Kat.-Nr. 01 auf dem Weg der Baubewilligung als genÃ¼gend gewÃ¤hrleistet erachtet hat (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 5.4 und 5.5). Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist allerdings zuzustimmen, dass die PlatzverhÃ¤ltnisse auf dem langgezogenen und schmalen Landstreifen beim betroffenen Knotenpunkt des Ã¶ffentlichen Verkehrs vergleichsweise eng sind. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in nachvollziehbarer Weise die konkrete Gefahr geltend, dass der Feinerschliessungsverkehr mangels Platz die Groberschliessung beeintrÃ¤chtigt. Dabei geht es namentlich um den FussgÃ¤ngerverkehr bzw. den Zugang und den Aufenthalt beim Bahnhof. Die umstrittene Gestaltungsplanpflicht bezweckt, die BedÃ¼rfnisse der BenÃ¼tzerinnen und BenÃ¼tzer des Ã¶ffentlichen Verkehrs in den Vordergrund zu stellen. Die Vorinstanz engt den Spielraum der Gemeinde zu stark ein, wenn sie verkehrstechnische LÃ¶sungen als ausreichend ansieht. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist es nicht verwehrt, zusÃ¤tzlich nÃ¶tige FeinerschliessungsflÃ¤chen, die sich beispielsweise aus arealÃ¼bergreifendem FussgÃ¤ngerverkehr beim Bahnhof ergeben, mit einem Gestaltungsplan zu sichern, um die angestrebte Verbesserung der AufenthaltsqualitÃ¤t an diesem Standort zu erreichen. Solche FussgÃ¤ngerstrÃ¶me sind nicht nur wegen des Ã¶ffentlichen Verkehrs, sondern auch wegen der Durchgangsfunktion des Areals fÃ¼r das hinterliegende Wohngebiet zum Seeufer zu erwarten. In diesem Sinn ist entgegen der Vorinstanz ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse fÃ¼r eine Gestaltungsplanpflicht unter dem Blickwinkel der Erschliessung gegeben. Bei diesem Ergebnis braucht nicht auf die Ausgestaltung von BahnunterfÃ¼hrungen bzw. BahnÃ¼bergÃ¤ngen eingegangen zu werden. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2</b> </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.1</b> Im Hinblick auf die stÃ¤dtebauliche Situation ist zu beachten, dass der Bereich westlich der Bellerivestrasse gegen den ZÃ¼richsee hin der Freihaltezone zugewiesen ist. Entgegen der Vorinstanz ist es daher nicht von vornherein unzweckmÃ¤ssig, wenn eine Gestaltungsplanpflicht lediglich den umstrittenen Perimeter erfasst. Angesichts der Freihaltezone beim Seeufer bildet eine zonenkonforme, mehrgeschossige Ãberbauung auf dem streitbetroffenen Areal jeweils einen Teil der Seefront. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob die Einsehbarkeit vom See her â v.<span> </span>a. in der warmen Jahreszeit â durch BlÃ¤tterwerk von BaumbestÃ¤nden teilweise verdeckt wird. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.2</b> Weiter sind das BahnhofsgebÃ¤ude Tiefenbrunnen (im Perimeter) und die ehemalige MÃ¼hle Tiefenbrunnen (auf der anderen Seite der Bahngleise) im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte verzeichnet. Im ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV, Ziffer 2.1.2 wird auf das ISOS hingewiesen. Der gesamte Perimeter ist Teil der Umgebungszone XII mit Erhaltungsziel b. Diese dient entgegen der Vorinstanz nicht nur der Erhaltung des Charakters der Umgebung im Hinblick auf das BahnhofsgebÃ¤ude als Einzelobjekt im ISOS, sondern auch mit Blick auf die in diesem Abschnitt offen gefÃ¼hrte Bahnlinie (ZÃ¼richseebahn seit 1894), wenn auch letztere ohne Erhaltungsziel aufgefÃ¼hrt ist. Die angrenzende Umgebungszone II westlich der Bellerivestrasse stellt den Bezug zur Seeufergestaltung in den Vordergrund. Ausserdem lÃ¤sst sich ein Bezug zwischen dem Bahnhofsareal und den ISOS-Schutzobjekten im Wohnquartier am Hang Ã¶stlich der Seefeldstrasse herstellen. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin vorbringt, geht es dabei nicht nur um die bÃ¤uerlich-gewerblich geprÃ¤gte HÃ¤usergruppe mit Erhaltungsziel B an der steil zum See hin abfallenden FlÃ¼hgasse, sondern auch um die Villen an der am Hang verlaufenden Zollikerstrasse, teilweise mit Erhaltungsziel A. Auf das weiter entfernte MÃ¼hlebachquartier muss deshalb nicht eingegangen werden. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.3</b> Auch wenn Aussagen zu inventarisierten Objekten in einem Gestaltungsplan nicht zwingend sind, kann in diesem Rahmen unter UmstÃ¤nden festgelegt werden, welche Neubauten im Nahbereich des Objekts mÃ¶glich sind, ohne die Schutzziele zu gefÃ¤hrden (vgl. Peter BÃ¶sch, Brennpunkte des ZÃ¼rcher Gestaltungsplans, pbg-aktuell 3/2014 S. 5 ff., 20). Der Gestaltungsplan als Regelungsinstrument vermittelt damit unter UmstÃ¤nden planerische Festlegungen, die Ã¼ber den reinen Umgebungsschutz nach § 238 Abs. 2 PBG hinausgehen. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.4</b> Vorliegend ist der Nahbereich einer Eisenbahnstation im innerstÃ¤dtischen Siedlungsgebiet und beim ZÃ¼richsee betroffen, bei dem das BahnhofsgebÃ¤ude ein Schutzobjekt darstellt und zusÃ¤tzliche Anliegen des Ortsbildschutzes und des StÃ¤dtebaus zu berÃ¼cksichtigen sind. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist zuzubilligen, dass eine stÃ¤dtebaulich exponierte Lage gegeben ist. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob das Areal sich als Tor zur Stadt prÃ¤sentiert. Auch wenn die Umgebungszone XII des ISOS fÃ¼r den betroffenen Perimeter ein Erhaltungsziel b und nicht ein solches der Kategorie a aufweist, lassen sich bei der stÃ¤dtebaulich exponierten Lage gewichtige Interessen fÃ¼r die Festlegung von Baubereichen auf dem Areal zur Steuerung der Bebauungsstruktur ausmachen. Diese Interessen kÃ¶nnen in geeigneter Weise mit den erÃ¶rterten Anliegen der Feinerschliessung verbunden werden (vgl. oben E. 4.1). Das Verwaltungsgericht hat zwar die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauprojekts auf Kat.-Nr. 01 im Hinblick auf die gestalterische Beurteilung nach § 238 PBG geschÃ¼tzt. Dabei wurde aber berÃ¼cksichtigt, dass das Bauprojekt relativ weit weg vom BahnhofsgebÃ¤ude angeordnet ist (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 5.3). Gerade fÃ¼r den Nahbereich beim BahnhofsgebÃ¤ude ist es vertretbar, wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin ein qualifiziertes Interesse an einer Gestaltungsplanpflicht geltend macht und sich nicht mit dem von der Vorinstanz genannten Umgebungsschutz gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG begnÃ¼gt. Im Ãbrigen hat die BeschwerdefÃ¼hrerin die erforderliche Abweichung von der Regelbauweise in genÃ¼gend konkreter Weise mit der GewÃ¤hrleistung einer rÃ¤umlichen DurchlÃ¤ssigkeit fÃ¼r eine mÃ¶glichst grosse Transparenz zwischen der hinterliegenden Bebauung und dem See umschrieben. Eine solche Zielsetzung orientiert sich auch an den dargelegten Schutzanliegen des ISOS. Es schadet der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht, wenn Fachleute die Vorgabe der rÃ¤umlichen DurchlÃ¤ssigkeit einer Bebauung im Perimeter anlÃ¤sslich der Entwicklungsplanung Marina Tiefenbrunnen formuliert haben. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.5</b> Demzufolge hat die Vorinstanz die erhebliche Entscheidungsfreiheit der beschwerdefÃ¼hrenden Gemeinde bei der planerischen Beurteilung lokaler VerhÃ¤ltnisse missachtet, wenn sie wesentliche Interessen des Ortsbildschutzes und StÃ¤dtebaus fÃ¼r eine Gestaltungsplanpflicht beim Perimeter aufgrund einer alternativen planerischen EinschÃ¤tzung in Abrede gestellt hat. Es Ã¼berzeugt auch nicht, wenn die Vorinstanz ein wesentliches Interesse an einer differenzierten baulichen Verdichtung verneint hat. Damit kommt es nicht darauf an, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin die Gestaltungsplanpflicht auch aus dem Projekt Marina Tiefenbrunnen in der Freihaltezone am See und dem Entwurf zum kommunalen Richtplan herzuleiten vermag; darauf muss nicht nÃ¤her eingegangen werden. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.3</b> Zu prÃ¼fen bleibt, ob die umstrittene Gestaltungsplanpflicht mit der Eigentumsgarantie bei den betroffenen GrundstÃ¼cken vereinbar ist. Wie die vorstehend angestellten Ãberlegungen zeigen, liegt die Gestaltungsplanpflicht im Ã¶ffentlichen Interesse, und sie ist geeignet und erforderlich. Das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip verlangt weiter, dass die Massnahme zumutbar ist, indem sie eine vernÃ¼nftige Zweck-Mittel-Relation wahrt (vgl. BGE 137 I 31 E 7.5.2). Mit dem Einschub einer weiteren Planungsstufe zwischen Rahmennutzungsplan und Baubewilligung greift die Gestaltungsplanpflicht an sich in empfindlicher Weise in die Baufreiheit ein. Beim betroffenen Areal handelt es sich jedoch um bereits Ã¼berbaute bzw. zonenkonform genutzte GrundstÃ¼cke; im Ãbrigen steht die Gestaltungsplanpflicht dem hÃ¤ngigen Bauverfahren auf Kat.-Nr. 01 nicht entgegen (vgl. oben E. 1.2.3). Dass diese Massnahme eine AusschÃ¶pfung der zonenkonform mÃ¶glichen AusnÃ¼tzung im Ergebnis erheblich beeintrÃ¤chtigt, ist weder ersichtlich noch von der Beschwerdegegnerin geltend gemacht. Der umstrittene Eingriff in die Eigentumsgarantie wiegt im Ergebnis nicht schwer und erweist sich als zumutbar.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.4</b> </p> <p class="Urteilstext"><b>4.4.1</b> Die Beschwerdegegnerin wendet ferner ein, die EinfÃ¼hrung der Gestaltungsplanpflicht verletze den in Art. 21 Abs. 2 RPG verankerten Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit. Es sei nicht statthaft, das Gebiet in der BZO 2016 vorbehaltlos der Wohnzone W4 zuzuweisen und daraufhin ohne VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse eine Gestaltungsplanpflicht einzufÃ¼hren. Die BZO-Revision 2016 sei mit unbenÃ¼tztem Ablauf der Rechtsmittelfrist am 1. Oktober 2017 fÃ¼r das Areal Tiefenbrunnen in Rechtskraft erwachsen. Die Gestaltungspflicht sei hingegen erst am 25. Oktober 2017 festgesetzt worden. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.4.2</b> Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. FÃ¼r die Frage, ob die VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse erheblich ist und damit ein Ã¶ffentliches Interesse an einer PlanÃ¤nderung besteht, bedarf es einer InteressenabwÃ¤gung unter BerÃ¼cksichtigung insbesondere der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Ãnderung und deren BegrÃ¼ndung (vgl. BGE 132 II 408 E. 4.2 mit Hinweisen). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner BestÃ¤ndigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Ãnderung auswirkt, umso gewichtiger mÃ¼ssen die GrÃ¼nde sein, die fÃ¼r die PlanÃ¤nderung sprechen (vgl. BGE 120 Ia 227 E. 2c; 113 Ia 444 E. 5b). Hinsichtlich des Alters des Nutzungsplans hat die Rechtsprechung nicht in allgemeiner Weise festgelegt, ob die Ã¶ffentliche Auflage, der kommunale Beschluss oder die Genehmigung durch die kantonale BehÃ¶rde (Art. 26 RPG) massgeblich ist. Das Gewicht der PlanbestÃ¤ndigkeit ist vielmehr im Einzelfall aufgrund aller konkreten UmstÃ¤nde zu bestimmen (vgl. BGr, 14. Dezember 2015, 1C_305/2015, E. 6.2). </p> <p class="Urteilstext"><b>4.4.3</b> Es trifft zu, dass die umstrittene Gestaltungsplanpflicht relativ kurz nach der BZO-Revision 2016 festgesetzt worden ist. Der Gemeinderat hatte aber die Einzelinitiative zur EinfÃ¼hrung dieser Gestaltungsplanpflicht bereits am 14. Mai 2014 teilweise Ã¼berwiesen; der Stadtrat beantragte die entsprechende Anpassung der BZO am 3. Mai 2017. Es lÃ¤sst sich kaum vermeiden, dass neben der weitreichenden BZO-Revision von 2016 auch separate Festlegungen fÃ¼r vereinzelte Areale erfolgten. Das qualifizierte Interesse an der Gestaltungsplanpflicht bei der exponierten Lage Ã¼berwiegt das gegenteilige Interesse der GrundeigentÃ¼mer am unverÃ¤nderten Bestand der BZO 2016 (vgl. auch oben E. 4.3). Auch kann die Beschwerdegegnerin nichts fÃ¼r sich ableiten, wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin das erwÃ¤hnte Bauprojekt auf Kat.-Nr. 01 zum Anlass genommen hat, um die Steuerung des Quartiercharakters dieses Perimeters in einer Gesamtsicht zu beplanen.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.4.4</b> Hinzu kommt, dass die Vorinstanz zu Recht auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der BZO 2016 abgestellt hat. Diese BZO-Revision wurde vom Gemeinderat am 30. November 2016 beschlossen und von der Baudirektion am 5. Juli 2017 genehmigt. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin darlegt, wurden hiergegen zahlreiche Rekurse erhoben. Unter anderem wehrten sich der ZÃ¼rcher Heimatschutz und der Schweizer Heimatschutz gemeinsam gegen die BZO-Revision, weil angeblich eine stadtweite Auseinandersetzung und InteressenabwÃ¤gung bezÃ¼glich ISOS in ungenÃ¼gender Weise stattgefunden habe. Das betreffende Rekursverfahren wurde vom Baurekursgericht infolge eines Vergleichs am 10. August 2018 als gegenstandslos abgeschrieben. Daraufhin setzte der Stadtrat am 22. August 2018 grosse Teile der BZO 2016 (so auch bezÃ¼glich des betroffenen Perimeters) auf den 1. November 2018 in Kraft. Die BZO 2016 stand somit noch nicht in Kraft, als die umstrittene Gestaltungspflicht festgesetzt wurde. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Inkraftsetzung wegen der umstrittenen Gestaltungsplanpflicht hinausgezÃ¶gert worden wÃ¤re. Im vorliegenden Zusammenhang spielt es daher keine wesentliche Rolle, ob die Rekursfrist gegen die BZO 2016 vor dem kommunalen Beschluss vom 25. Oktober 2017 Ã¼ber die Gestaltungsplanpflicht ablief. Bei objektiver Betrachtung hatte die Beschwerdegegnerin keinen Anlass, auf die PlanbestÃ¤ndigkeit der BZO-Revision 2016 zu vertrauen.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.4.5</b> Zu Recht hat die Vorinstanz einen Verstoss gegen Art. 21 Abs. 2 RPG verneint.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.5</b> Zusammengefasst hat die Vorinstanz die Gemeindeautonomie verletzt, indem sie die erhebliche Entscheidungsfreiheit der beschwerdefÃ¼hrenden Gemeinde zur EinfÃ¼hrung der umstrittenen Gestaltungsplanpflicht nicht respektiert hat. </p> <p class="Urteilstext"><b>5.</b> </p> <p class="Urteilstext"><b>5.1</b> Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 13. September 2019 ist aufzuheben. Der Beschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 25. Oktober 2017 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. MÃ¤rz 2018 sind zu bestÃ¤tigen. In AbÃ¤nderung der Dispositiv-Ziffern II und III des genannten Rekursentscheids sind die Rekurskosten von Fr. 6'505.- der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und sind fÃ¼r das Rekursverfahren keine Partei- bzw. UmtriebsentschÃ¤digungen zuzusprechen. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist eine solche aus den nachfolgend genannten GrÃ¼nden (unten E. 5.2) auch fÃ¼r das Rekursverfahren zu versagen. </p> <p class="Urteilstext"><b>5.2</b> AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). GemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung steht einem obsiegenden Gemeinwesen eine ParteientschÃ¤digung nur in AusnahmefÃ¤llen, insbesondere bei ausserordentlichen BemÃ¼hungen, zu. Im vorliegenden Fall sind besondere Aufwendungen der beschwerdefÃ¼hrenden Gemeinde nicht ersichtlich. Sie kann somit weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung beanspruchen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 13. September 2019 wird aufgehoben. Der Beschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 25. Oktober 2017 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. MÃ¤rz 2018 werden bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 6'505.- werden in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 13. September 2019 der Beschwerdegegnerin auferlegt. In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer III des genannten Entscheids werden keine Partei- bzw. UmtriebsentschÃ¤digungen fÃ¼r das Rekursverfahren zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> <u>Fr. 230.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'230.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es wird keine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Verfahren vor Verwaltungsgericht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>