© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/8 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 22-50 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 16.05.2022 Entscheiddatum: 02.05.2022 BUDE 2022 Nr. 040 Im konkreten Fall sind gemäss kommunalen Baureglement die Mehrzahl der Wohn- und Schlafräume einer Wohnung gegen die südliche Himmelshälfte zu orientieren. Diese Vorschrift dient der Wohnhygiene und soll eine ausreichende Besonnung und Belichtung der Hauptwohnräume gewährleisten (Erw. 3.1). Eine Einliegerwohnung, die zwei Wohnräume aufweist, die gegen Norden gerichtet sind, verstösst folglich gegen diese Bestimmung (Erw. 3.2). BUDE 2022 Nr. 40 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 22-50 Entscheid Nr. 40/2022 vom 2. Mai 2022 Rekurrent A.___, vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Bischofs- zellerstrasse 53, 9200 Gossau gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 9. November 2021) Rekursgegner B.___ und C.___ Betreff Baubewilligung (Einliegerwohnung im Untergeschoss) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 2/7 Sachverhalt A. a) B.___ und C.___ , Z.___, sind Eigentümer des Grundstücks Nr. 001, Grundbuch Z.___, am S.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___vom 11. Juli 2005 in der Wohnzone W1b. […] (Ausschnitt Zonenplan kommunale Darstellung Gde; Quelle: Geoportal) b) Das Grundstück Nr. 001 ist mit dem Wohnhaus Vers. -Nr. 002 überbaut. Der Gemeinderat Z.___ erteilte am 18. März 2008 die Bau- bewilligung für den Bau dieses Gebäudes. B. a) Mit Schreiben vom 19. Januar 2021 wandte sich A.___, Z.___, Eigentümer des benachbarten Grundstücks Nr. 003 , vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, an die Gemeinde und hielt fest, im Wohnhaus von B.___ und C.___ werde eine mutmasslich un- bewilligte Wohnung zur Vermietung ausgeschrieben. b) Nach entsprechender Aufforderung seitens der Gemeinde reich- ten B.___ und C.___ am 25. Mai 2021 nachträglich ein Baugesuch ein. Dieses sieht die Umnutzung des Abstellraums im Untergeschoss in ein Wohnzimmer, den Zusammenschluss mit dem bereits bestehenden Wohnraum durch eine Verbindungstür sowie die bauliche Abtrennung vom restlichen Wohnhaus vor. […] (Ausschnitt Plan Grundriss Untergeschoss) c) Innert der Auflagefrist vom 8. bis 21. Juni 2021 erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er machte geltend, es bestehe keine Ausnützungsreserve für die Einlie- gerwohnung. Zudem würden durch die Umnutzung übermässige Im- missionen im Sinn von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbu- ches (SR 210; abgekürzt ZGB) entstehen. Es sei ein Nutzungsverbot zu erlassen und der widerrechtlich erzielte Gewinn einzuziehen. d) Mit Beschluss vom 15. Dezember 2021 trat der Gemeinderat Z.___ auf das Begehren auf Einziehung des Gewinns aus der Vermie- tung der Einliegerwohnung nicht ein, wies die öffentlich-rechtliche Ein- sprache, die privatrechtliche Immissionseinsprache sowie das Gesuch auf Erlass eines Nutzungsverbots ab und erteilte die nachträgliche Baubewilligung für die Einliegerwohnung im Untergeschoss. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 3/7 C. Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 31. Dezember 2021 Rekurs beim Bau- und Um- weltdepartement. Mit Rekursergänzung vom 24. Januar 2022 werden folgende Anträge gestellt: 1. Die Baubewilligung des Gemeinderates Z.___ vom 15. Dezember 2021 (BG Nr. 40/2021) sei, mit Ein- schluss des Einspracheentscheids vom 9. November 2021 (Sitzung Nr. 17/21), wegen Verletzung öffentlich- rechtlicher Vorschriften aufzuheben; Dementsprechend sei das nachträgliche Baugesuch von C.___ und B.___ wegen Verletzung öffentlich - rechtlicher Vorschriften abzuweisen; 2. Die Baubewilligung des Gemeinderates Z.___l vom 15. Dezember 2021 (BG Nr. 40/2021) sei, mit Ein- schluss des Einspracheentsc heids vom 9. November 2021 (Sitzung Nr. 17/21), wegen Verlet zung von Art. 684 ZGB aufzuheben; Dementsprechend sei das nachträgliche Baugesuch von C.___ und B.___ wegen Verletzung von Art. 684 ZGB abzuweisen; 3. B.___ und C.___ seien zu verpflichten, a) den rechtmässigen Zustand innert 2 Monaten nach Rechtskraft der Abweisung des nachträglichen Baugesuchs wiederherzustellen; b) der Mieterschaft den Mietvertrag bereits vorsorglich zu kündigen, um die fristgerechte Räumung der 2-Zimmer-Woh- nung sicherzustellen. Eventualantrag (Zu Ziff. 3): Die Angelegenheit sei zur Anordnung der Wiederherstel- lungsmassnahmen an den Gemeinderat Z.___ zurückzuwei- sen; 4. unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. Zur Begründung wird geltend gemacht, durch das Bauvorhaben werde die maximal zulässige Ausnützun g überschritten. Die Einliegerwoh- nung sei im Weiteren nicht mit Art. 24 des Baureglements der Ge- meinde Z.___vom 23. Dezember 1994 (abgekürzt BauR) vereinbar, da sie ausschliesslich gegen Norden ausgerichtet sei, und verstosse mangels eines zusätzlichen Autoabstellplatzes auch gegen Art. 15 BauR. Überdies halte der neue Wohnraum, der zuvor ein Abstellraum gewesen sei, die Abgrabungsbestimmung gemäss Art. 22 Abs. 3 Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 4/7 BauR nicht ein. Schliesslich würden durch die Einliegerwohnung über- mässige Immissionen gemäss Art. 684 ZGB verursacht. D. Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2022 beantragen die Rekursgegner sinngemäss die Abweisung des Rekurses. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist – unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung – einzutreten. 1.3 Der Rekurrent beantragt die Wiederherstellung des rechtmässi- gen Zustands innert zwei Monaten nach Rechtskraft der Abweisung des nachträglichen Baugesuchs und die Verpflichtung der Rekursgeg- ner zur vorsorglichen Kündigung des Mietverhältnisses, um diese Frist einzuhalten. Die Prüfung beziehungsweise Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt erstinstanzlich der Vorinstanz. Da die Vorinstanz jedoch die Baubewilligung erteilte, hatte sie nicht über eine allfällige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu befinden. Eine erstmalige Beurteilung im Rekursverfahren würde zu einer vorlie- gend nicht gerechtfertigten Verkürzung des Rechtsmittelwegs führen. Dementsprechend ist auch auf die nachgesuchte vorsorgliche Kündi- gung des Mietverhältnisses nicht weiter einzugehen. Auf den Rekurs ist diesbezüglich nicht einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 9. November 2021. Mithin sind vorliegend grund- sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 5/7 PBG“ vom 8. März 2017 ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. 3. Der Rekurrent macht geltend, da die Einliegerwohnung ausschliesslich gegen Norden ausgerichtet sei, liege eine Verletzung von Art. 24 BauR vor. 3.1 Gemäss Art. 24 BauR sind die Mehrzahl der Wohn- und Schlaf- räume einer Wohnung gegen die südliche Himmelshälfte zu orientie- ren. Eine solche Vorschrift dient der Wohnhygiene und soll eine aus- reichende Besonnung und Belichtung der Hautwohnräume gewähr- leisten. Die nördliche und die südliche Himmelshälfte werde n durch einen Ost-West-Schnitt durch den Mittelpunkt des Gebäudes ermittelt. Die Orientierung der Räume wird in erster Linie durch die Ausrichtung der Fenster bestimmt (VerwGE B 2006/215 vom 9. Mai 2007 Erw. 2.1). 3.2 Wie sich den Baugesuchsunterlagen entnehmen lässt, wurde zwischen dem Abstellraum und dem Wohnraum im Untergeschoss neu eine Tür zur Verbindung der beiden Räume eingebaut. Im Weite- ren wurden die beiden Räume baulich vom restlichen Wohnhaus ab- getrennt. Aus dem Abstellraum und dem Wohnraum wurde somit eine separate Wohnung mit e igenem Zugang. D em klaren Wortlaut von Art. 24 BauR zufolge müsste somit die Mehrzahl der Wohn - und Schlafräume der Einliegerwohnung gegen Süden ausgerichtet sein. Deren zwei Zimmer sind allerdings gegen Norden gerichtet, was von den Rekursgegnern auch nicht bestritten wird. Folglich liegt vorliegend ein Verstoss gegen Art. 24 BauR vor. Die Rüge des Rekurrenten erweist sich damit als begründet. 4. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben der Rekurs- gegner aufgrund der Ausrichtung der Wohn- und Schlafräume der Ein- liegerwohnung gegen Norden entgegen der von den Rekursgegnern vertretenen Ansicht nicht den Regelbauvorschriften entspricht. Die an- gefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Gemein- derates Z.___vom 9. November 2021 sind deshalb aufzuheben. Die Vorinstanz wird in einem nächsten Schritt über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Art. 159 Abs. 1 Bst. d PBG zu befinden haben. Entgegen dem Antrag des Rekurrenten kann diesbe- züglich zum jetzigen Zeitpunkt kein Entscheid ergehen. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheis- sen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die Prüfung der weiteren öffentlich-rechtlichen Rügen des Rekurrenten sowie die vom Rekurrenten verlangte immissionsrechtliche P rüfung des Bauvorhabens nach Art. 684 ZGB (vgl. dazu VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 Erw. 2.2.3). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 6/7 5. Aus prozessökonomischen Gründen ist trotzdem auf Folgendes hi n- zuweisen, soweit dies aufgrund der mit dem Verzicht auf Vernehmlas- sung eingereichten Vorakten möglich ist: Der Rekurrent bringt vor, gemäss Art. 15 BauR müsste für die Einliegerwohnung ein zusätzlicher Parkplatz vorhanden sein, was nicht der Fall sei. Gemäss Art. 15 BauR ist pro 100 m2 anrechenbarer Geschossfläche, mindestens aber pro Wohnung, ein Abstellplat z vorzusehen , wobei überzählige Flächen aufzurunden sind. Der Ausnützungsberechnung nach Abtrennung der Einliegerwohnung der D.___ AG, Z.___ (Stand 2014), lässt sich entnehmen, dass das Gebäude Vers.-Nr. 002 eine anrechenbare Geschossfläche von insgesamt 292,96 m 2 aufweist. Gemäss Baugesuch bestehen zum jetzigen Zeitpunkt drei Abstell- plätze. Da die Wohneinheit der Rekursgegner für sich alleine bereits über 200 m2 aufweist und überzählige Flächen aufzurunden sind, sind mithin für diese bereits drei Parkplätze nach Art. 15 BauR vorgeschrie- ben. Für die Einliegerwohnung müsste somit bei dieser Sachlage mut- masslich ein weiterer, vierter Parkplatz vorgesehen werden. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekursgegner die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP). 6.2 Der vom Rekurrenten am 12. Januar 2022 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 7. Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahre n zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine au sseramtliche Entschädigung (Art. 98bis Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 40/2022), Seite 7/7 VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä- digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono- rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich die beantragten 4 % Barauslagen, insgesamt also auf Fr. 2 '860.–, zuzüglich Mehrwertsteuer, festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern zu gleichen Teilen zu bezahlen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. b) Die Baubewilligung und d er Einspracheentscheid des Gemeinderates Z.___ vom 9. November 2021 werden aufgehoben. 2. a) B.___ und C.___ , Z.___, bezahlen unter solidarischer Haftu ng eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. b) Der am 12. Januar 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. B.___ und C.___ entschädigen A.___ zu gleichen Tei- len ausseramtlich mit Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin