<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=46168" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=46170" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">80.96.00011</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Alessandro Soldini, presidente, <br/> Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiorenzo Gianinazzi Il segretario</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sul ricorso del 11 gennaio 1996</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di: IC/IFD 93/94</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>presentato da:</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>1. __________,</span></b><span> __________, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2. __________,</span></b><span> __________, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.,2. avv. __________, __________, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"><b> 1. __________</b>, nato nel 1953, svolge la professione di arredatore per la __________ s.a.g.l. a __________; dal 1993 vive separato dalla moglie, cui sono stati affidati i figli nati nel 1976 rispettivamente nel 1979.</p> <p class="R1"> Il 3 aprile 1981 __________ riceveva in donazione da una zia un rustico in legno nel Comune di __________. In seguito, il 31 luglio 1985 acquistava a __________, per un prezzo di fr. 45’000.-- una stalla dalla superficie di mq 42 con 814 mq di terreno annesso, intenzionato, stando alle sue affermazioni, a trasferire il proprio domicilio da __________ per ragioni di comodità, segnatamente in previsione dell’imminente costruzione del Centro scolastico consortile. Oltre due anni dopo l’acquisto della stalla di __________ e, meglio, il 27 luglio 1987, __________ inoltrava la domanda di trasformazione del rustico (stalla) in abitazione, che veniva accolta dal competente Dipartimento il 6 ottobre 1987.</p> <p class="R1"> Nel frattempo la prospettata costruzione del Centro scolastico consortile slittava nel tempo. Il 5 aprile 1988 la moglie __________, grazie all’aiuto della madre, che trasformava poi prestiti per complessivi fr. 1’220’000.-- in donazione (anticipo ereditario) con atto del 10 luglio 1990, acquistava un immobile a __________ al prezzo di fr. 580’000.--destinato a diventare l’abitazione primaria della famiglia. Il 31 ottobre 1990 __________ vendeva, dopo averne portato a termine la riattazione, il rustico di __________ per fr. 315’000.-- a __________. La compravendita veniva iscritta a RF il 17 maggio 1991.</p> <p class="R1"> Nel 1993 i coniugi __________ si separavano. Il 13 marzo di quell’anno __________ acquistava ad __________ un appartamento di due locali e mezzo, destinato a diventare la sua abitazione primaria. Sempre quell’anno presentava una domanda di riattazione del rustico di __________, che gli era stato donato da una zia nel 1981, intenzionato a farne la propria abitazione secondaria.</p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> 2. </b>Nella tassazione IC/IFD 1993-94 l’UT di __________ esponeva a __________ e __________ un reddito aziendale di fr. 55’475.-- di media annua, derivante dalla vendita della stalla riattata di __________. Secondo l’autorità fiscale detta vendita configurava un atto del commercio professionale d’immobili (cfr. notifica della tassazione del 14 novembre 1994, confermata dalla decisione su reclamo dell’11 dicembre 1995). L’UT sottolineava in particolare la brevità del possesso e il fatto che la riattazione del rustico era stata effettuata mediante indebitamento e anticipi sul prezzo da parte del futuro compratore. Rilevava inoltre che __________ aveva ricevuto un importo di fr. 17’700.-- per una mediazione immobiliare e attirava inoltre l’attenzione sull’acquisto di ulteriore sostanza immobiliare ad __________, come pure sulla richiesta di riattazione del rustico di __________. Riteneva inoltre improbabile la spiegazione dell’acquisto dell’abitazione primaria di __________ nel 1987, collegata dai contribuenti con la mancata costruzione del centro scolastico consortile a __________, facendo presente che anche l’ubicazione scelta non era idonea a risolvere i problemi logistici di natura scolastica.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3. </b>Con il presente, tempestivo ricorso __________ e __________, assistiti dall’avv. __________, contestano la natura di operazione immobiliare commerciale della vendita del rustico riattato di __________. Contestano, tra l’altro, il ricorso a mezzi di terzi per il finanziamento, attirando l’attenzione sulla generosa donazione di cui la signora __________ ha beneficiato dalla madre a titolo di anticipo ereditario. Confermano pure che l’acquisto di __________ era inteso a risolvere i problemi scolastici dei figli e che il successivo acquisto di __________ è stato effettuato una volta sfumata la prospettiva di costruzione entro breve termine del Centro scolastico consortile a __________. Spiegano inoltre come la vendita di __________ sia stata effettuata una volta constatato che l’investimento non rispondeva alle esigenze per le quali era stato fatto e che il successivo acquisto di un appartamento di due locali e mezzo ad __________, così come la riattazione del rustico di __________ da parte del marito, sono da porre in relazione con la mutata situazione familiare, che ha portato alla separazione dei coniugi per tempo indeterminato, con affidamento dei figli alla moglie.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> All’udienza del 7 marzo 1996 il ricorrente ha dettagliatamente esposto le ragioni della riattazione del rustico di __________ e la successiva vendita, riconfermandosi nella propria richiesta. L’Ufficio di tassazione, dal canto suo, data la particolarità della fattispecie, si è rimesso al giudizio della Camera.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4. </b>Secondo gli art. 18 cpv 1 lett. <i>a</i> LT e 21 cpv.1 lett. <i>a</i> DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.</p> <p class="R1"> In base ad una pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (<b>DTF</b> 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; <b>ASA </b>59, pag. 480 consid. c; cfr. pure <b>Schmidt</b>, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: <i>Atti della giornata di studio</i> del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. <b>STF </b>24 luglio 1992 in re La., p. 6).</p> <p class="R1"> Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (<b>STF</b> 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. <b>CDT</b> 274/88 cit. in <i>RTT</i> 1990, p. 358 ss.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 5. </b>Nella fattispecie, i ricorrenti chiedono che l'alienazione del rustico di __________ a __________ non sia considerata una vendita professionale.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.1</p> <p class="R1"> Il ricorrente ha ribadito, in occasione dell’udienza le ragioni di natura strettamente familiare che lo avevano spinto ad acquistare il rustico di __________. Ancorché di superficie ridotta, il rustico non era dissimile per dimensioni e tipologia abitativa dal rustico nel quale viveva in affitto con la moglie e i due figli a __________. Fondamentale per lui e per sua moglie, che prima di venire in Ticino avevano abitato a __________, era la vita a contatto con la natura e nel contempo la possibilità per i figli di frequentare la scuola senza dover affrontare lunghe trasferte quotidiane. Per la moglie in particolare era importante poter continuare a collaborare con la signora Rüegg, attiva nell’artigianato della lana.</p> <p class="R1"> Tale versione è parsa del tutto sincera e credibile e non v’è motivo di non prestarvi fede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.2</p> <p class="R1"> Il ricorrente ha d’altro canto sottolineato come la riattazione di __________, così come gli altri acquisti, in particolare l’abitazione di __________, siano state finanziate interamente con mezzi propri. Vero è che inizialmente si era formalmente trattato di mezzi di terzi e, meglio, di prestiti della suocera a __________, ma altrettanto vero e comprovato è che tali prestiti sono stati trasformati mediante donazione in anticipi ereditari di pari importo. La sequenza dei fatti rende d’altra parte del tutto plausibile che i prestiti siano stati trasformati in anticipi solo quando la donante aveva visto soddisfatto il proprio e per altro comprensibile desiderio, che il denaro prestato fosse stato investito in immobili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.3</p> <p class="R1"> È certo vero che i ricorrenti hanno acquistato l’abitazione di __________ il 5 aprile 1988, solo alcuni mesi dopo aver presentato la domanda di costruzione per la riattazione del rustico di __________ (27 luglio 1987) e aver ottenuto la relativa licenza edilizia (6 ottobre 1987). Il poco tempo trascorso, non già dall'acquisto del rustico, che risale al 31 luglio 1985, ma dal manifestarsi della volontà di intraprenderne la riattazione, conferendo dapprima l'incarico di progettazione all'arch. __________ e in seguito chiedendo il rilascio della licenza, al momento dell'acquisto dell'abitazione di __________, non permette nondimeno di affermare che mancasse da tutto principio l’intenzione di riattare il rustico per abitarlo e che invece vi fosse sin da principio l'intenzione di riattarlo per rivenderlo lucrando. Appare nonostante tutto plausibile che determinante per l’abbandono dell’intenzione di trasferirsi a __________ è senz’altro stato il rinvio, da parte dell'autorità politica cantonale, della realizzazione del centro scolastico consortile.</p> <p class="R1"> La possibilità di usufruire di maggiori comodità a __________, unita all'inattesa disponibilità finanziaria della moglie, di cui si è detto, ha sostanzialmente fatto pendere, come spiegato dal ricorrente, la bilancia per quella soluzione, senza che avesse automaticamente comportato l'intenzione di vendere il rustico di __________. La volontà di venderlo o, meglio, la necessità è sorta, come è stato plausibilmente spiegato, solo in un secondo momento, quando l'immobilizzazione del cospicuo anticipo ereditario cominciava a porre seri problemi di liquidità.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.4</p> <p class="R1"> Certo, ci si può e ci si deve legittimamente chiedere se dal momento in cui è sorta la necessità di alienare il rustico di __________, non abbia preso inizio un’operazione professionale vera e propria. In altre parole ci si deve chiedere se, in linea di principio, non si debba esigere dal contribuente che venda l’immobile nello stato in cui si trova, rinunciando a proseguire i lavori di riattazione e lasciando che sia l’acquirente a preoccuparsi di portarli a termine.</p> <p class="R1"> Una simile impostazione non può essere condivisa, poiché in sostanza equivarrebbe a pretendere dal proprietario di un immobile che lo svenda, rinunciando addirittura a una oculata gestione del proprio patrimonio immobiliare.</p> <p class="R1"> Rientra nella normalità che, a lavori già iniziati, il ricorrente abbia preferito portarli a termine per evitare di disfarsi a ogni costo del rustico.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.5</p> <p class="R1"> Dagli atti non risultano d’altronde indizi di un’intensa attività immobiliare da parte del ricorrente. Essa, se vi è stata, non ha comportato vendite prima di quella qui in discussione, ma soltanto degli acquisti volti, come spiegato, a immobilizzare la sostanza liquida dapprima prestata e poi donata a sua moglie dalla suocera. Quello di __________ è in sostanza l'unico acquisto immobiliare che ha poi dato luogo anche a un'alienazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.6 </p> <p class="R1"> Né va dimenticato che l'operazione si è svolta su un arco di tempo che non può essere considerato di breve durata. Dall'acquisto del rustico alla vendita sono infatti passati oltre cinque anni, sei addirittura se si considera che i lavori sono stati portati a termine soltanto nella prima metà del 1991.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.7</p> <p class="R1"> Non si può inoltre affermare che l'acquisto e la successiva alienazione del rustico di __________ denotino una stretta relazione con la professione esercitata dal ricorrente. Vero è che egli svolge il mestiere di arredatore in proprio, ma è altrettanto vero che, se si considerano le ridotte dimensioni del rustico, non si può affermare che l'acquisto e la riattazione siano stati dettati dalla necessità di creare un'occasione di lavoro. Né si può affermare, anche per quanto è emerso dall'interrogatorio del ricorrente in occasione dell'udienza del 7 marzo 1996, che egli abbia potuto trarre dalla professione di arredatore conoscenze specifiche nell'ambito del mercato immobiliare, che gli abbiano permesso di condurre professionalmente l'operazione di Frasco.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.8</p> <p class="R1"> Vi sono certo altri indizi che potrebbero far pensare ad una certa professionalità del ricorrente, segnatamente l'anticipo di fr. 80'000.-- ricevuto dal compratore del rustico e una provvigione di fr. 17'000.-- in relazione ad una vendita avvenuta a __________.</p> <p class="R1"> Come è però emerso dall'interrogatorio del ricorrente, il versamento di fr. 80'000.-- da parte dell'acquirente del rustico di __________ era da intendere come caparra, come garanzia al venditore, che avrebbe effettivamente acquistato il rustico, la cui riattazione non era ancora terminata.</p> <p class="R1"> La provvigione poi di fr. 17'000.-- è stata versata al ricorrente in relazione alla segnalazione al promotore immobiliare, dal quale ha acquistato l'abitazione di __________, di un amico che ha poi acquistato un'abitazione contigua. Da notare tra l'altro che l'importo della provvigione è stato dedotto al momento della liquidazione dal prezzo complessivo dell'abitazione di __________.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Tutto ben considerato si deve concludere che, se anche vi sono taluni elementi che possono legittimamente far pensare ad un'operazione professionale, gli elementi di segno contrario sono manifestamente preponderanti, come è anche emerso significativamente in occasione dell'udienza dall'interrogatorio del ricorrente.</p> <p class="R1"> Il ricorso deve pertanto essere accolto. Il reddito aziendale di fr. 55'475.-- per l' IC e di fr. 64'000.-- per l'IFD di media annua deve quindi essere stralciato.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visto per le spese l'art. 111 DIFD</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è accolto.</p> <p class="R1"> § Di conseguenza, la decisione su reclamo dell'11 dicembre 1995 è riformata nel senso che viene integralmente stralciato sia per sia per l'IFD il reddito aziendale. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Non si prelevano né spese né tasse di giudizio. L'autorità fiscale verserà ai ricorrenti fr. 500.-- di ripetibili. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Intimazione alle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Contro il presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale Losanna, entro 30 giorni (art. 112 DIFD).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario</span></p> <p class="MsoNormal"><span>del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il Presidente: Il Segretario:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>