BRKE I Nrn. 439 und 440/1994 vom 23. Dezember 1994 in BEZ 1995 Nr. 8 4.a) Gemäss § 314 Abs. 1 PBG macht die örtliche Baubehörde das Bau - vorhaben nach der Vorprüfung öffentlich bekannt. Die Bekanntmachung hat die nöt i- gen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu en t- halten (Abs. 3). Mit der Ausschreibung soll im Sinne von § 338a PBG betroffenen Dritten die Möglichkeit eröffnet werde n, sich anhand der Gesuchsunter lagen über das Bauvorhaben zu info rmieren und zwecks Wahrung des Rekursrechts die Zustel- lung des baurechtlichen E ntscheides zu verlangen. Der Ausschreibungstext braucht keine Details des Bauprojekts zu enthalten; er muss jedoch (zusammen mit der Aussteckung) in der W eise aussag ekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte ein grundsätzliches Bild über mögliche Au swirkungen machen kann. Ist wie vorliegend bei inneren Umbauten und Nutzungsänd erungen eine Aussteckung nicht erforderlich bzw. nicht möglich, kommt der Ausschreibung erhöhte Bedeutung zu. b) Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 23. Juli 1993 wie folgt ausgeschrieben: "Steinwiesstrasse 24/ Minervastrasse 2, Umbau und Ei n- richtung einer Pension, Zone B, Schweiz. Arbeiterhilfswerk SAH". Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob mit dem Passus "Einrichtung einer Pension" der Nutzung s- zweck, d.h. die Art des Vorhabens hinreichend im Sinne von § 314 Abs. 3 PBG u m- schrieben worden sei. Massgebend ist dabei, was ein unbefangener Dritter übl i- cherweise unter einer derarti gen Umschreibung versteht. Als Pension gilt ein "kle i- neres Hotel [mit familiärem Ch arakter], Fremdenheim" (Duden, Das Fremdwörte r- buch, 3. Auflage, Mannheim 1974, S. 545). Charakteristisch ist also eine eher famil i- äre Atmosphäre dieser Art von komme rziellen Beherbergungsbetrieben, we lchen in der Regel auch ein gewisser Anteil an Dauergäste n eigen ist. Die Bauherrschaft hat die strittige Nutzung der Pension in den Baugesuchsu n- terlagen wie folgt umschrieben: Das Konzept Gassenhotel ist "ein niederschwelliges Wohnmodell für Obdachlose. Es wil l prim är alleinstehenden Obdach losen von der Gasse eine Unterkunft bieten und eine ergänzende Alternative zu den Notschlafste l- len und traditi onellen Obdachlosenheimen sein. Der erhöhte Komfort gegenüber herkömmlichen Einrichtungen beschränkt sich primär auf das Angebot einer gewi s- sen Privatsphäre im e igenen Zimmer, 24-Stunden-Betrieb und Personalpräsenz s o- wie dem Verzicht auf ind ividuelle Betreuung. Mit dem gegenüber den Notschlafste l- len erhöhten Übernachtung spreis von Fr. 25. -- bis 30.-- soll einerseits dem persönl i- chen Budget der Zielgruppe Rech nung getragen werden, andererseits soll die Rel a- tion von Preis und Leistung z umindest symbolisch an die Gäste weitergegeben we r- den. Diese pädagogisch motivie rte Preispolitik bedeutet aber auch, dass der Betrieb nicht kostendeckend arbe iten wird und nur mit Hilfe von privaten und öffentlichen Vorleistungen und Unterstützu ngen real isiert werden kann. [....] Obwohl das Haus nicht ausschliesslich, jedoch sicher auch Dr ogenabhängige beherbergen wird, dürfte - 2 - der Standort des Projektes, mit ausreichender Distanz zur Dr ogenszene im Kreis 5, auch den Vorstellungen der städtischen Droge npolitik genügen." Von einer Pension im herkömmlichen Sinne kann bei dieser Umschreibung der Nutzung keine Rede sein. Zudem überschreitet auch die vorgesehene Anzahl von ca. 40 Betten in 35 Zimmer n kapazitätsmässig den Rahmen einer üblichen Pension. Davon geht selbst die Zürcherische Arbeitsgemeinschaft für Jugendprobleme (ZAGJP) als vorgesehene Betreiberin aus, wenn sie im Zusammenhang mit der se i- nerzeitigen Einric htung der Gassenpension "X." fest hält: "Aufgrund der geringen Grösse des Hauses an der H. -strasse (10 Zimmer), beziehungsweise infolge E r- mangelung einer grösseren Liegenschaft (25 - 30 Zim mer), wurde das Gassenhotelkonzept modifiziert und ein Konzept für eine Einrichtung mit Pensionscharakter erarbe itet. Im Juli 1992 eröffneten wir die Pension 'X.'. Dieses Pilotprojekt der ersten Gassenpension in der Schweiz wurde auf ein Jahr befristet." Auch für die Betreiberin ist ein Betrieb mit 25 - 30 Betten aufgrund seiner Grös- se also nicht mehr als Pension, sondern als Hotel zu qualifizieren. Insgesamt kann hier wegen des Beherbergungskonzepts, des Zielpublikums und des Umfangs der Nutzung nicht mehr von einer Pension gesprochen werden. Folglich wurde die Art des Bauvorhabens von der zuständigen kom munalen Behörde abweichend von ihrer sonstigen Praxis, Bauprojekte präzis und zutreffend auszuschreiben, nicht rechtsg e- nügend im Sinne von § 314 Abs. 3 PBG publiziert. Die Rekurrenten, welche gegen die Einrichtung einer Pension im herkömmlichen Sinne am fr aglichen Ort nichts ei n- zuwenden haben, mussten angesichts des Ausschreibungstextes nicht mit der stri t- tigen Nutzung rechnen. Sie hatten somit keinerlei Veranlassung, die Baugesuchsu n- terlagen einzusehen bzw. den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. En tgegen der Auffassung der Rekursgegner konnten die Rekurrenten auch nicht aus der Person der Bauherrschaft schliessen, dass hier ein grösserer Unterbringungsbetrieb vor a l- lem für drogenabhängige Obdachlose geplant sei. Das Schweizerische Arbeite r- hilfswerk SAH hätte im streitbetroffenen Gebäude etwa auch eine Pension für bedürftige Familien einrichten können. Zudem zeigt sich gerade vorliegend, dass aus der Pe rson der Bauherrschaft nicht auf den Zweck eines Bauprojektes g e- schlossen werden kann, soll doch nicht d as Schweizerische Arbeiterhilfswerk SAH, sondern die ZAGJP den Betrieb führen. c) Liegt ein Verfahrensmangel vor, stellt sich die Frage der rechtlichen Kons e- quenzen für den angefochtenen Beschluss. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind en t- weder anfechtbar oder nichtig. Nichtigkeit, welche die absolute Unwirksamkeit des Verwaltungsaktes zur Folge hat, tritt nur bei qualifiziert fehlerhaften Verwaltungsa k- ten ein. Sie setzt kumulativ voraus, dass der dem Verwaltungsakt anhaftende Ma n- gel besonders schwer sowie offen sichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist. Z u- dem darf die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft g e- fährdet und das berechtigte Vertrauen des Bürgers in die Gültigkeit des Verwa l- tungsaktes nicht ohne zwingenden Grund getäusch t werden. Der hier angefochtene Beschluss ist aufgrund der ungenügenden Ausschre i- bung auf mangelhafte Art und W eise zustandegekommen und insoweit fehlerhaft. Zwar kommt der Ausschreibung im konkreten Fall erhöhte Bedeutung zu, weil beim streitbetroffenen G ebäude keine wesentlichen äusseren baulichen Veränderungen vorgesehen sind und somit eine Aussteckung nicht erforderlich war. Die Publ ikation - 3 - war also für die Rekurrenten und allfällige weitere berechtigte Dritte die einzige G e- legenheit, sich ein erstes Bi ld über Art und Umfang des Umbauvorhabens zu m a- chen und zu entscheiden, ob sie bei der kommunalen Baubehörde die Zustellung des Bauentscheides verla ngen sollten oder nicht. Die Re kurrenten sind aufgrund des nicht rechtsgenügenden Ausschreibungstextes klar getäuscht und in ihrer Int e- ressenwahrung behindert worden, indem sie abgehalten wurden, den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Darin liegt eine erhebliche Verletzung des rechtlichen G e- hörs. Zudem ist seit dem Inkrafttreten des revidierten Planungs - und Baugesetzes (1. Februar 1992) eine rechtsgenügende Ausschreibung noch bedeuts amer gewor- den, weil davon die Rechtsmittelbefugnis berechtigter Dritter abhängen kann. W äh- rend gemäss § 315 PBG in der früheren Fassung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids nicht zwingend innert der Auflagefrist verlangt werden musste und nac h- barliche Ansprüche noch während der für die Bauherrschaft laufenden Rekursfrist geltend gemacht werden konnten, hat sich nunmehr der vom Bauvorhaben Betroff e- ne innert der kurzen Aufla gefrist zu entscheiden. Trotzdem leidet der angefochtene Beschluss nicht unter einem zur Nichtigkeit führenden "besonders schw eren" Man- gel. Insbesondere wird die mangelhafte Ausschreibung gegenüber den Rekurrenten dadurch geheilt, dass auf ihre Rechtsmitte l eingetreten wird. Nach Lehre und Praxis ist ein unter Verletzung des rechtlichen Gehörs zustandegekommener Entscheid denn auch in der Regel lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Die Reku rrenten ha- ben glaubhaft dargelegt, sie hätten innert 20 Tagen seit Kenntnis der effektiv vorg e- sehenen Nutzung rekurriert, was sich angesichts der aufgezeigten, besonderen Sachumstände dieses Falles noch als rechtzeitig erweist. Somit ist auf die Rekurse einzutreten, soweit die Legitimationsvoraussetzungen erfüllt sind.