<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00087</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220816&amp;W10_KEY=13013479&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00087</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.12.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Grundstückgewinnsteuer; Qualifikation des vertraglich vereinbarten Werkpreises als wertvermehrende Aufwendung im Sinn von § 221 StG, wenn die entsprechenden Leistungen von einer nahestehenden Gesellschaft erbracht wurden?] Zu prüfen ist, ob das Steuerrekursgericht die Begründungspflicht bzw. den Anspruch der Pflichtigen auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt hat, indem es auf ihre Vorbringen nicht - auch nicht implizit - einging (E. 3). Aufgrund der Vorbringen der Pflichtigen hätte im vorinstanzlichen Verfahren geprüft werden müssen, ob der von der Pflichtigen geltend gemachte "Vergabegewinn" grundsätzlich wertvermehrender Aufwand im Sinn von § 221 StG darstelle, in welchem Umfang er gegebenenfalls gewinnmindernd angerechnet werden und inwieweit hierbei auf den Werkvertrag und die eingereichte "Analyse des Vergabeerfolgs" abgestellt werden kann. Indem sich das Steuerrekursgericht mit den Vorbringen der Pflichtigen nicht (implizit) auseinandersetzte, verkannte es deren Bedeutung für den Ausgang des Verfahrens. Insoweit verletzt der angefochtene Entscheid Art. 29 Abs. 2 BV. Soweit die "Analyse des Vergabeerfolgs" zudem als untauglicher Ausweis für tatsächlich entstandene Kosten qualifiziert wurde, obschon das Marktwertprinzip gelten würde, erweist sich der angefochtene Entscheid auch als willkürlich (E. 4). Eine Heilung der Gehörsverletzung fällt ausser Betracht (E. 5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃRSVERLETZUNG">GEHÃRSVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEILUNG">HEILUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTWERTPRINZIP">MARKTWERTPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NAHESTEHENDE GESELLSCHAFT">NAHESTEHENDE GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUASI-EIGENLEISTUNG">QUASI-EIGENLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN">WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WILLKÃR">WILLKÃR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50784" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00087</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. Dezember 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> vertreten durch den Gemeinderat, </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch C AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) erwarb von der D AG mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 4. April 2013 fÃ¼r Fr. â¦ das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in F. GemÃ¤ss Ziffer 1 des Kaufvertrags hatte die EigentumsÃ¼bertragung frÃ¼hestens am 1. November 2013 zu erfolgen, und zwar nach Vorliegen eines Feststellungsbeschlusses des Bezirksrats G betreffend ZulÃ¤ssigkeit der HandÃ¤nderung im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewG) sowie nach Vorliegen einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung. Am 11. Dezember 2013 erfolgte die EigentumsÃ¼bertragung, nachdem der Gemeinderat F das Bauvorhaben am 30. September 2013 bewilligt hatte. In der Folge schloss die Pflichtige am 19. August 2014 mit der H AG einen Generalunternehmer-Werkvertrag Ã¼ber die Erstellung des Mehrfamilienhauses ab. Zwischen dem 12. Januar 2015 und dem 8. MÃ¤rz 2017 verkaufte die Pflichtige neun der zehn geplanten Stockwerkeinheiten in schlÃ¼sselfertigem Zustand an verschiedene Interessenten.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 18. September veranlagte der Gemeinderat F die Pflichtige mit einer GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die von der Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat F am 30. Juli 2018 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 7. August 2020 hiess das Steuerrekursgericht den gegen den Einspracheentscheid vom 30. Juli 2018 erhobenen Rekurs teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. September 2020 beantragt die Pflichtige dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 7. August 2020 sei aufzuheben, die Anlagekosten seien um Fr. â¦ von Fr. â¦ auf Fr. â¦ zu erhÃ¶hen und der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn entsprechend auf Fr. â¦ festzusetzen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde F.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht am 22. September 2020 auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Gemeinde F mit Eingabe vom 23. Oktober 2020 die kostenfÃ¤llige Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtige nahm hierzu mit Eingabe vom 9. November 2020 Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Umstritten ist vorliegend nur noch die Frage, in welchem Umfang der zwischen der Pflichtigen und der H AG mit Werkvertrag vom 19. August 2014 vereinbarte Werkpreis von Fr. â¦ bei der Bemessung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu berÃ¼cksichtigen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist der VerÃ¤usserer (§ 217 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.<span> </span>h. Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (§ 219 Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Als ErlÃ¶s gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 222 StG). GrundstÃ¼ckgewinne unter Fr. 5'000.- werden nicht besteuert (§ 225 Abs. 4 StG).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtige rÃ¼gt eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]; § 124 StG) bzw. ihres Anspruchs auf BegrÃ¼ndung eines hoheitlichen Aktes. Sie macht geltend, dass dem Generalunternehmer-Werkvertrag vom 19. August 2014 keinerlei rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung zukommen soll, werde einzig damit begrÃ¼ndet, dass es sich bei der Pflichtigen und der H AG um eng verbundene Gesellschaften handle. Dabei werde zu Unrecht ausgeblendet, dass aufgrund des Fremdvergleichsgrundsatzes Transaktionen zwischen Nahestehenden bzw. eng verbundenen Gesellschaften auch in steuerlicher Hinsicht anerkannt werden, sofern sie zu einem marktkonformen Preis abgewickelt wÃ¼rden bzw. sofern der zwischen den verbundenen Unternehmen vereinbarte Preis demjenigen Preis entspreche, den voneinander unabhÃ¤ngige Unternehmen fÃ¼r gleiche oder vergleichbare GeschÃ¤fte unter gleichen oder vergleichbaren Bedingungen vereinbart hÃ¤tten. Erst wenn der zwischen den verbundenen Unternehmen vereinbarte Preis nicht mehr in Ãbereinstimmung mit dem Drittvergleich stehe und dementsprechend kein ''dealing at arm's length'' mehr vorliege, sei eine Korrektur durch die SteuerbehÃ¶rde mÃ¶glich und angezeigt. Anzeichen dafÃ¼r, dass Entsprechendes der Fall sein kÃ¶nnte, bestÃ¼nden vorliegend jedoch nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer Partei einzurÃ¤umen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 135 II 286 E. 5.1 mit Hinweisen; BGr, 16. Juli 2018, 2C_546/2017, E. 2.2). Dazu gehÃ¶rt unter anderem auch die gehÃ¶rige BegrÃ¼ndung des Entscheids (BGE 143 III 54 E. 5.2; BGE 143 IV 40 E. 3.4.3). Die BegrÃ¼ndungspflicht als Teilgehalt des verfassungsmÃ¤ssigen Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV verpflichtet die BehÃ¶rde, die Vorbringen der rechtsuchenden Partei tatsÃ¤chlich zu hÃ¶ren, ernsthaft zu prÃ¼fen und in ihrer Entscheidfindung angemessen zu berÃ¼cksichtigen. Dies gilt fÃ¼r alle form- und fristgerecht angebrachten Ãusserungen, Eingaben und AntrÃ¤ge, die zur KlÃ¤rung der konkreten Streitfrage geeignet und erforderlich erscheinen. Die BegrÃ¼ndung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Ãberlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stÃ¼tzt. Nicht erforderlich ist, dass sich die BegrÃ¼ndung mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt (zum Ganzen BGE 136 I 184 E. 2.2.1; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4.3). Es genÃ¼gt, wenn sich aus den ErwÃ¤gungen die Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit des Vorbringens mittelbar ergibt und die BegrÃ¼ndung sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nkt (Felix Richner et al., a.a.O., § 142 StG N. 10 mit Verweis auf RB 1968 Nr. 24; vgl. zum Ganzen auch BGr, 12. Oktober 2018, 2C_699/2017, E. 4.1, mit weiteren Hinweisen). Die BegrÃ¼ndungspflicht ist hingegen dann verletzt, wenn das Gericht auf die fÃ¼r den Ausgang des Verfahrens wesentlichen Vorbringen selbst implizit nicht eingeht (BGE 133 III 235 E. 5.2; BGr, 7. Oktober 2020, 2C_346/2020, E. 2.2). Eine falsche BegrÃ¼ndung lÃ¤sst sich nicht per se mit einer nicht gehÃ¶rigen BegrÃ¼ndung gleichsetzen. Die BegrÃ¼ndungspflicht gibt keinen Anspruch auf die richtige BegrÃ¼ndung, sondern auf Kenntnisnahme der Ãberlegungen, welche die BehÃ¶rde ihrem Entscheid zugrunde gelegt hat (vgl. BGr, 12. April 2017, 2C_839/2016 und 2C_840/2016, E. 3.1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Aus dem angefochtenen Entscheid geht hervor, dass die Pflichtige bereits im vorinstanzlichen Rekursverfahren einwendete, sie unterhalte mit der H AG eine GeschÃ¤ftsbeziehung wie unter unabhÃ¤ngigen Dritten. Dementsprechend sei die Steuerverwaltung GraubÃ¼nden zum Schluss gekommen, dass die Verrechnungspreise zwischen diesen beiden Gesellschaften einem Drittvergleich standhielten. Das Steuerrekursgericht ging auf diese Vorbringen nicht â auch nicht implizit â ein. Weshalb es den Behauptungen der Pflichtigen, wonach die mit Generalunternehmer-Werkvertrag vom 19. August 2014 getroffenen Vereinbarungen einem Drittvergleich standhielten, keine entscheidrelevante Bedeutung zumass, lÃ¤sst sich dem angefochtenen Entscheid nicht entnehmen. Ob hierin eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht gesehen werden kann, hÃ¤ngt nach dem voranstehend Gesagten unter anderem davon ab, ob die Vorbringen der Pflichtigen fÃ¼r den Ausgang des vorinstanzlichen Verfahrens wesentlich gewesen wÃ¤ren. Dies ist nachfolgend zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss den vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen habe der Gemeinderat F nicht auf die im Generalunternehmer-Werkvertrag vom 19. August 2014 vereinbarte VergÃ¼tung von Fr. â¦ abgestellt, sondern anhand der Akten eine SchÃ¤tzung vorgenommen. Dies zu Recht, weil zwischen der Pflichtigen und der H AG wirtschaftliche IdentitÃ¤t bestehe, weshalb der vereinbarten VergÃ¼tung keine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung zukomme, sondern vielmehr davon auszugehen sei, dass fÃ¼r die Pflichtige wirtschaftlich gesehen wertvermehrende Quasi-Eigenleistungen erbracht worden seien. Die Pflichtige sei den Nachweis schuldig geblieben, dass ihr letztlich tatsÃ¤chlich hÃ¶here Kosten als gemÃ¤ss der vom kantonalen Steueramt berÃ¼cksichtigten Kostenkontrolle per 12. April 2017 erwachsen seien. Sie habe lediglich die undatierte ''Analyse des Vergabeerfolgs'' der H AG eingereicht, welche fÃ¼r sÃ¤mtliche Positionen einen Vergabeerfolg von total Fr. â¦ ausweise. Somit mÃ¼sse es beim Abstellen auf die Kostenkontrolle vom 12. April 2017 sein Bewenden haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Als wertvermehrende Aufwendungen im Sinn von § 221 StG gelten bei Neubauprojekten neben den Baukosten namentlich Kosten fÃ¼r Bauprojekte (vgl. Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 50 ff.) sowie Generalbauunternehmerhonorare, soweit sie sich auf wertvermehrende Leistungen des Generalunternehmers beziehen (Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 55 ff.). Wird die Generalunternehmerin als juristische Person vom Steuerpflichtigen beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen (Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 59). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie Aufwendungen fÃ¼r solche Leistungen Dritter (Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 66, mit Hinweisen). Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausfÃ¼hren lÃ¤sst, handelt es sich auch um Eigenleistungen. Eigenleistungen gleichgestellt sind auch Quasi-Eigenleistungen: Von solchen ist zu sprechen, wenn die steuerpflichtige Person die Arbeiten nicht durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft, sondern durch eine mit ihr eng wirtschaftlich verbundene Gesellschaft (z. B. Schwestergesellschaft) ausfÃ¼hren lÃ¤sst (Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 67, mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die Pflichtige bestreitet die von der Vorinstanz festgestellte wirtschaftliche IdentitÃ¤t mit der H AG und folgerichtig auch die Qualifikation der von der H AG erbrachten Leistungen als Quasi-Eigenleistungen zu Recht nicht. Unbestritten ist ferner, dass wertvermehrende Quasi-Eigenleistungen grundsÃ¤tzlich gewinnmindernd angerechnet werden kÃ¶nnen (vgl. auch vorne, E. 4.2). All dies war bereits im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten. Umstritten war bzw. ist hingegen die Frage nach der rechtsgeschÃ¤ftlichen Bedeutung des Generalunternehmer-Werkvertrags vom 14. August 2014. Diese Frage ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz indessen nicht entscheidrelevant. Eine Anrechnung von wertvermehrenden Aufwendungen im Sinn von § 221 StG ist nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil sie auf Leistungen zurÃ¼ckgehen, die zwischen nahestehenden Gesellschaften erbracht wurden (vgl. vorne, E. 4.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Entscheidwesentlich waren aufgrund der Vorbringen der Pflichtigen im vorinstanzlichen Verfahren hingegen die Fragen, ob der von der Pflichtigen geltend gemachte "Vergabegewinn" grundsÃ¤tzlich wertvermehrender Aufwand im Sinn von § 221 StG darstellen, in welchem Umfang er gegebenenfalls gewinnmindernd angerechnet werden und inwieweit hierbei auf den Generalunternehmer-Werkvertrag vom 14. August 2014 sowie die (undatierte) ''Analyse des Vergabeerfolgs'' der H AG abgestellt werden kann. </p> <p class="Erwgung3">DiesbezÃ¼glich ist zu beachten, dass Eigenleistungen mit jenem Betrag berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen, der fÃ¼r die betreffende Arbeit im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr einem Dritten hÃ¤tte bezahlt werden mÃ¼ssen. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (''Marktwertprinzip''), wÃ¤hrend das ''Prinzip der effektiven Kostenanrechnung'' nicht zum Tragen kommt (vgl. BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 2.2.3, mit Hinweis). FÃ¼r (Quasi-)Eigenarbeiten kann der verÃ¤ussernde Unternehmer somit nicht nur die Selbstkosten, sondern auch den Ã¼blichen (bzw. einen angemessenen) Unternehmergewinn und Eigenlohn in Rechnung stellen (vgl. zum Ganzen Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 68, mit Hinweisen). Der Umfang von Eigenleistungen ist zu schÃ¤tzen, wobei bei verlangter Anrechnung wertvermehrender (Quasi-)Eigenleistungen die erforderliche Sachdarstellung aber Ã¼berprÃ¼fbare Angaben zum Marktwert der Leistungen im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr aufzuweisen hat (vgl. Felix Richner et al., a.a.O., § 221 N. 68 und 71, mit Hinweis). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die Pflichtige macht vor diesem Hintergrund zu Recht sinngemÃ¤ss geltend, selbst wenn der vereinbarte Werkpreis nicht unbeschrÃ¤nkt berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nne, habe die H AG nicht nur die Selbstkosten, sondern auch einen Ã¼blichen (bzw. einen angemessenen) Unternehmensgewinn in Rechnung stellen dÃ¼rfen. Dass sie sich im vorinstanzlichen Verfahren noch nicht ausdrÃ¼cklich auf einen Unternehmensgewinn berufen und vorgebracht hatte, ein solcher sei allenfalls in einem geringeren als dem geltend gemachten Betrag anzurechnen, schadet nicht. Ihre vor dem Steuerrekursgericht gemachten AusfÃ¼hrungen wÃ¤ren nach dem bisher Gesagten auch so fÃ¼r den Ausgang des Rekursverfahrens wesentlich gewesen. Ob die Pflichtige, wie sie im vorliegenden Verfahren erstmals behauptet, den Werkpreis von gesamthaft Fr. â¦ nachweislich in vollem Umfang an die H AG bezahlte, kann offenbleiben. Da der Wert von Quasi-Eigenleistungen anhand des Marktwertprinzips und gerade nicht anhand des Prinzips der effektiven Kostenanrechnung zu bestimmen ist, kommt es auf die tatsÃ¤chlich entstandenen Kosten nicht an. Dies bedeutet freilich nicht, dass die nachgereichten Unterlagen wie auch der Generalunternehmer-Werkvertrag vom 14. August 2014 und die (undatierte) ''Analyse des Vergabeerfolgs'' der H AG in beweisrechtlicher Hinsicht von vornherein nichts taugten. Selbst wenn die erwÃ¤hnten Unterlagen die <i>tatsÃ¤chlich</i> entstandenen Kosten nicht nachzuweisen vermÃ¶chten, kÃ¶nnen sie fÃ¼r die Bestimmung der MarktkonformitÃ¤t brauchbar sein. Jedenfalls kann der Pflichtigen nicht vorgeworfen werden, sie habe keine Ã¼berprÃ¼fbaren Angaben zum Marktwert der Leistungen im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr gemacht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Aus all dem folgt, dass das Steuerrekursgericht, indem es sich nicht (implizit) mit den Vorbringen der Pflichtigen betreffend MarktkonformitÃ¤t des Werkpreises bzw. ''Vergabegewinns'' auseinandersetzte, deren Bedeutung fÃ¼r den Ausgang des Verfahrens verkannte. Insoweit verletzt der angefochtene Entscheid Art. 29 Abs. 2 BV. Soweit das Steuerrekursgericht den Generalunternehmer-Werkvertrag von vornherein ausser Acht liess und die (undatierte) ''Analyse des Vergabeerfolgs'' der H AG als untauglichen Ausweis fÃ¼r <i>tatsÃ¤chlich</i> entstandene Kosten qualifizierte, erweist sich der angefochtene Entscheid zudem als willkÃ¼rlich (vgl. zum WillkÃ¼rbegriff BGE 144 V 50 E. 4.2; 142 II 433 E. 4.4; BGr, 10. MÃ¤rz 2019, 2C_1036/2017, E. 1.2.2, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung grundsÃ¤tzlich ungeachtet der materiellen BegrÃ¼ndetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und Aufhebung des angefochtenen Entscheids fÃ¼hrt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020, E. 2.3). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die MÃ¶glichkeit erhÃ¤lt, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu Ã¤ussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei Ã¼berprÃ¼fen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darÃ¼ber hinaus â im Sinne einer Heilung des Mangels â selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r von einer RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die RÃ¼ckweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnÃ¶tigen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren wÃ¼rde, die mit dem (der AnhÃ¶rung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer befÃ¶rderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wÃ¤ren (BGE 137 I 195 E. 2.3.2, mit Hinweisen; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020, E. 2.3, mit weiterem Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Mit ihrer Eingabe vom 9. November 2020 teilt die Pflichtige unter anderem mit, mit einer gewissen Irritation zur Kenntnis genommen zu haben, dass die Gemeinde F mit ihrer Vernehmlassung vom 23. Oktober 2020 mit keinem Wort auf die ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndete Beschwerde eingehe. In der Tat hat sich im vorliegenden Beschwerdeverfahren weder das Steuerrekursgericht noch die Gemeinde F zu den Vorbringen der Pflichtigen geÃ¤ussert, welche diese im vorinstanzlichen Rekursverfahren geltend machte und vorliegend wiederholt hat. Ferner gingen das Steuerrekursgericht und die Gemeinde F vorliegend auch nicht auf die RÃ¼ge der Pflichtigen ein, wonach der angefochtene Entscheid die BegrÃ¼ndungspflicht gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV verletze. Das Gericht sieht sich aufgrund seiner auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten Kognition sowie des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots (vgl. vorne, E 1.1 f.) ausserstande, die Fragen, ob mit dem gemÃ¤ss Generalunternehmer-Werkvertrag vom 14. August 2014 vereinbarten Werkpreis auch ein angemessener Unternehmensgewinn abgegolten wurde und in welchem Umfang ein solcher gegebenenfalls gestÃ¼tzt auf § 221 StG gewinnmindernd angerechnet werden kann, zu beantworten. Die Sache ist daher zur weiteren Untersuchung des Sachverhalts und zum neuen Entscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Dieses wird auch die Vorbringen der Pflichtigen betreffend GrundstÃ¼ckskosten (BKP 0, Fr. â¦), Baukreditzinsen und Bankspesen (BKP 542, Fr. â¦) sowie Verkaufskosten (BKP 701, Fr. â¦) nochmals zu prÃ¼fen und dabei insbesondere zu beurteilen haben, inwieweit auf die von der Pflichtigen erstmals im vorliegenden Verfahren eingereichten Dokumente abgestellt werden kann. </p> <p class="Erwgung2">Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Eine RÃ¼ckweisung mit offenem Ausgang gilt als Obsiegen der BeschwerdefÃ¼hrerin (BGr, 28. April 2014, 2C_845/2013, E. 3). Demnach sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht der obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG), welche auf Fr. 3'500.- festgesetzt wird (§ 8 Abs. 1 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 [GebV VGr]).</p> <p class="Urteilstext">Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen im Verfahren vor Steuerrekursgericht hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befinden.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, sind grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Verbleibt der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr und dient die RÃ¼ckweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten, werden RÃ¼ckweisungsentscheide nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als Endentscheide behandelt (BGE 134 II 124 E. 1.3).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'570.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>