<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2025-05-14-2C_367-2024.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2C_367/2024</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Urteil vom 14. Mai 2025</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>II. öffentlich-rechtliche Abteilung</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichterin Aubry Girardin, Präsidentin, </div> <div class="para">Bundesrichtein Hänni, </div> <div class="para">Bundesrichter Kradolfer, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Plattner. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">A.________ GmbH, </div> <div class="para">Beschwerdeführerin, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Leonhard Müller, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>gegen</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Kanton Solothurn, vertreten durch die </div> <div class="para">Staatskanzlei Legistik und Justiz, Rathaus, </div> <div class="para">Barfüssergasse 24, 4509 Solothurn. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Staatshaftung, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts </div> <div class="para">des Kantons Solothurn vom 27. Juni 2024 </div> <div class="para">(VWKLA.2023.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sachverhalt:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.a.</b> Bis 2021 war die A.________ GmbH Eigentümerin der beiden Grundstücke GB U.________ Nr. xxx (nachfolgend: Grundstück 1) und GB U.________ Nr. yyy (nachfolgend: Grundstück 2). Auf dem Grundstück 1 steht ein Wohnhaus; auf dem Grundstück 2 ein Nebengebäude mit Garage, Garagenvorplatz, Hobbyraum und drei Aussenparkplätzen. Die Grundstücke waren mit einem Gesamtpfandrecht (Register-Schuldbrief) von Fr. 650'000.-- belastet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.b.</b> Im Jahr 2021 veräusserte die A.________ GmbH die Grundstücke an B.________. Im Januar und Februar 2021 erstellte die Amtsschreiberei V.________ im Auftrag der Parteien mehrere Vertragsentwürfe. Gemäss einem ersten Entwurf sollte B.________ Eigentümerin des Grundstücks 1 werden. Das Grundstück 2 sollte im Eigentum der A.________ GmbH verbleiben, jedoch sollten B.________ Benutzungsrechte an der Garage sowie am Garagenvorplatz des Grundstücks 2 eingeräumt werden, die als Personaldienstbarkeiten auf dem Grundstück 2 lasten sollten. Das Grundstück 2 sollte gemäss dem ersten Entwurf aus der Pfandhaft entlassen werden. Der Preis für das Rechtsgeschäft wurde auf gesamthaft Fr. 710'000.-- festgelegt (Fr. 695'000.-- für das Grundstück 1 und Fr. 15'000.-- für die Benutzungsrechte an Grundstück 2). Der Vertragsentwurf beinhaltete zudem folgenden Hinweis: "Falls auf dem belasteten Grundstück vorgehende Grundpfandrechte eingetragen sind, kann die neu begründete Dienstbarkeit in einem Zwangsverwertungsverfahren untergehen (<span class="artref"><artref id="CH/210/812/3" type="start"></artref><artref id="CH/210/812/2" type="start"></artref>Art. 812 Abs. 2 und 3 ZGB</span><artref id="CH/210/812/3" type="end"></artref><artref id="CH/210/3" type="end"></artref>) ". </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.c.</b> Die A.________ GmbH erkundigte sich am 9. Februar 2021 bei der Amtsschreiberei V.________ nach der Bedeutung des Hinweises auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> und bat um Anpassung des Vertragsentwurfs, da sich die Käuferin sicher sein wolle, dass ihr das Benutzungsrecht an der Garage und dem Garagenvorplatz dauerhaft zustehe. Die Amtsschreiberei antwortete, dass der Hinweis auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> im Entwurf ersatzlos gelöscht werden könne, da das Grundstück 2 nach der geplanten Pfandentlassung nicht mehr pfandbelastet sein werde und die Dienstbarkeit somit in einem Zwangsverwertungsverfahren nicht mehr untergehen könne. Der Hinweis wurde im ersten Vertragsentwurf in der Folge gestrichen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.d.</b> Auf der Basis des ersten Entwurfs wurde der definitive Kaufvertrag vom 17. Februar 2021 ausgearbeitet, wobei die Veräusserung und die Einräumung der Nutzungsrechte anders ausgestaltet wurden: Die A.________ GmbH verkaufte <i>beide</i> Grundstücke an B.________; diese wurde Eigentümerin von Grundstück 1 <i>und</i> 2. Das Gesamtpfandrecht von Fr. 650'000.-- blieb auf beiden Grundstücken bestehen. Der A.________ GmbH wurden Benutzungsrechte am Hobbyraum und den drei Aussenparkplätzen des Grundstücks 2 eingeräumt, die als übertragbare Personaldienstbarkeiten auf dem Grundstück 2 lasten. Der Gesamtpreis betrug wiederum Fr. 710'000.-- (Fr. 695'000.-- für das Grundstück 1 und Fr. 15'000.-- für das Grundstück 2). Im Gegensatz zum ersten Kaufvertragsentwurf enthielt der beurkundete Kaufvertrag keinen Hinweis auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> bzw. auf einen möglichen Untergang der Dienstbarkeiten in einem Zwangsverwertungsverfahren. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.e.</b> Am 1. Juli 2021 bestätigte die A.________ GmbH in einem mit "Zustimmung zur Eigentumsübertragung" betitelten Dokument den Erhalt des Kaufpreises, woraufhin die Amtsschreiberei die Eintragung im Grundbuch veranlasste. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.a.</b> Mit Staatshaftungsbegehren vom 13. September 2022 gelangte die A.________ GmbH an das Finanzdepartement des Kantons Solothurn und verlangte eine Entschädigung von Fr. 130'000.-- zzgl. Zins. Sie begründete dies im Wesentlichen damit, dass aufgrund der fehlenden notariellen Belehrung über <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> durch die Amtsschreiberei ihre Dienstbarkeiten dem Grundpfandrecht im Rang nachgehen. Bei einer Zwangsverwertung bestehe daher das Risiko eines Rechtsverlusts (im Falle eines sog. Doppelaufrufs), was den Marktwert der Dienstbarkeiten verringere und zu einem Schaden führe. Hätte die Amtsschreiberei ihre notarielle Belehrungspflicht wahrgenommen, hätte die A.________ GmbH bei der Pfandgläubigerin vorgängig eine Nachgangserklärung verlangt bzw. hätte sie den Vertrag nicht zu diesen Bedingungen geschlossen. </div> <div class="para">Die Staatskanzlei des Kantons Solothurn lehnte das Begehren am 29. November 2022 ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.b.</b> Mit Klage vom 19. Januar 2023 gelangte die A.________ GmbH an das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn und beantragte, der Kanton Solothurn sei zu verpflichten, ihr Fr. 30'001.-- zzgl. Zins zu 5 % seit 2. Juli 2021 zu bezahlen (unter Nachklagevorbehalt und Kosten- und Entschädigungsfolgen). </div> <div class="para">Das Verwaltungsgericht wies die Klage mit Urteil vom 27. Juni 2024 ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">Die A.________ GmbH führt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom 27. Juni 2024. Sie beantragt dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn sei aufzuheben und der Kanton Solothurn sei zu verpflichten, der A.________ GmbH eine Entschädigung von Fr. 30'001.-- zzgl. Zins zu 5 % seit 2. Juli 2021 zu bezahlen (unter Nachklagevorbehalt). Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. </div> <div class="para">Das Verwaltungsgericht schliesst in seiner Vernehmlassung vom 6. August 2024 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Staatskanzlei des Kantons Solothurn nimmt am 15. Oktober 2024 zur Beschwerde Stellung und beantragt deren Abweisung. Die A.________ GmbH repliziert am 28. Oktober 2024. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Erwägungen:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Angefochten ist ein Endentscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn auf dem Gebiet der Staatshaftung (<span class="artref">Art. 82 lit. a, <artref id="CH/173.110/86/1/d" type="start"></artref>Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, <artref id="CH/173.110/90" type="start"></artref>Art. 90 BGG</span><artref id="CH/173.110/86/1/d" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/82/a" type="end"></artref>). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen, wenn der Streitwert mindestens Fr. 30'000.-- beträgt oder sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (<span class="artref">Art. 85 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 BGG</span>). Der hier streitige Haftungsanspruch im Umfang von Fr. 30'001.-- überschreitet die in <span class="artref">Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG</span> statuierte Streitwertgrenze. Da die Beschwerdeführerin überdies dazu befugt ist, Beschwerde zu erheben (<span class="artref">Art. 89 Abs. 1 BGG</span>), und auch die übrigen Eintretensvoraussetzungen erfüllt sind (<span class="artref">Art. 42 und <artref id="CH/173.110/100/1" type="start"></artref>Art. 100 Abs. 1 BGG</span><artref id="CH/173.110/42" type="end"></artref>), ist auf die Beschwerde einzutreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Das Bundesgericht prüft die Anwendung von Bundesrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten frei (<span class="artref">Art. 95 lit. a und lit. c BGG</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-I-136%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page136">BGE 147 I 136</a> E. 1.4; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-V-234%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page234">141 V 234</a> E. 2). Die Auslegung und Anwendung des einfachen kantonalen Rechts untersucht es hingegen nur auf Vereinbarkeit mit dem Willkürverbot und anderen verfassungsmässigen Rechten (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-I-11%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page11">BGE 146 I 11</a> E. 3.1.3; Urteil 2C_900/2022 vom 12. Juli 2024 E. 1). Obschon das Bundesgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (<span class="artref">Art. 106 Abs. 1 BGG</span>), prüft es nur die geltend gemachten Rechtsverletzungen, sofern rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-I-73%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page73">BGE 147 I 73</a> E. 2.1). In Bezug auf die Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (<span class="artref">Art. 42 Abs. 2 BGG</span>; <span class="artref">Art. 106 Abs. 2 BGG</span>; vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F149-I-105%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page105">BGE 149 I 105</a> E. 2.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-II-44%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page44">147 II 44</a> E. 1.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-II-283%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page283">143 II 283</a> E. 1.2.2). Die beschwerdeführende Partei hat klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Urteils aufzuzeigen, inwiefern eine Rechtsnorm verletzt worden sein soll (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-I-104%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page104">BGE 148 I 104</a> E. 1.3<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-I-1%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page1">143 I 1</a></span> E. 1.4; Urteil 2C_534/2022 vom 21. April 2023 E. 2.1). Auf ungenügend begründete Rügen und bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geht das Bundesgericht nicht ein (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-I-104%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page104">BGE 148 I 104</a> E. 1.3<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F145-I-26%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page26">145 I 26</a></span> E. 1.3; Urteil 2C_90/2022 vom 30. Januar 2023 E. 1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<span class="artref">Art. 105 Abs. 1 BGG</span>). Von diesen Sachverhaltsfeststellungen weicht es nur ab, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von <span class="artref">Art. 95 BGG</span> beruhen und die Behebung dieses Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 bzw. <span class="artref">Art. 105 Abs. 2 BGG</span>). Offensichtlich unrichtig bedeutet dabei "willkürlich" (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-I-73%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page73">BGE 147 I 73</a> E. 2.2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, das angefochtene Urteil sei bereits deshalb aufzuheben, weil ihrem Rechtsvertreter lediglich eine nicht unterzeichnete Kopie des Urteils geschickt worden sei. Es würden sowohl die Unterschriften wie auch ein Gerichtsstempel fehlen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> Wie kantonale Gerichtsentscheide zu unterzeichnen sind, regelt das kantonale Recht. Das Bundesgericht prüft die entsprechenden Bestimmungen nur unter Willkürgesichtspunkten (vgl. E. 2.1 hiervor; Urteil 9C_511/2014 vom 26. September 2014 E. 3.1). Gemäss § 57bis Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Solothurn (VRG/SO, BGS 124.11) werden gerichtliche Endentscheide von einem Mitglied des Gerichts und vom Gerichtsschreiber unterzeichnet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Die Vorinstanz bringt in ihrer Vernehmlassung vor, das dem Vertreter der Beschwerdeführerin zugestellte Urteil sei nach § 57bis Abs. 1 lit. a VRG/SO rechtsgültig unterzeichnet worden. Das Original befinde sich in den Gerichtsakten und den Parteien sei wie üblich eine Kopie des unterzeichneten Exemplars zugestellt worden. Die Anbringung eines Gerichtsstempels sei keine Vorschrift. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> Bei den Akten befindet sich unstrittig eine durch den Präsidenten und die Gerichtsschreiberin unterzeichnete Ausfertigung des angefochtenen Urteils. Sodann reichte die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht selbst ein unterzeichnetes und mit Eingangsstempel versehenes Exemplar ein. Vor diesem Hintergrund sind ihre Rügen nicht nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin zeigt auch nicht ansatzweise auf, inwiefern die von der Vorinstanz gewählte Urteilsausfertigung (mit Unterschrift des Präsidenten und der Gerichtsschreiberin) mit kantonalem Recht in Widerspruch stehen soll. Mit dem blossen Hinweis auf Bestimmungen der Zivilprozessordnung tut sie jedenfalls keine Willkür dar. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.4.</b> Die formelle Rüge der Beschwerdeführerin ist damit unbegründet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz vor, den geltend gemachten Staatshaftungsanspruch in willkürlicher Weise verneint zu haben. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.1.</b> Gemäss § 2 Abs. 1 des Verantwortlichkeitsgesetzes des Kantons Solothurn (VG/SO; BGS 124.21) haftet der Staat für den Schaden, den ein Beamter in Ausübung seiner amtlichen Tätigkeit Dritten widerrechtlich mit oder ohne Verschulden zufügt. Soweit das kantonale Gesetz keine eigene Regelung trifft, sind die Vorschriften des OR (SR 220) als ergänzendes Recht anzuwenden (<span class="artref">§ 6 Abs. 1 VG</span>/SO). Die (bundes-) zivilrechtliche Haftungsordnung gilt demnach als subsidiäres kantonales Verwaltungsrecht (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-I-145%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page145">BGE 148 I 145</a> E. 4.1 mit Hinweisen; Urteile 2C_97/2023 vom 19. August 2024 E. 5.1; 2C_817/2020 vom 27. Dezember 2021 E. 3.4). Die Verletzung von kantonalem Recht prüft das Bundesgericht - soweit dies hinreichend substanziiert gerügt wird - nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots (vgl. E. 2.1 hiervor). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.</b> Willkür liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Rechtsnorm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei ist erforderlich, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar als zutreffender erscheint, genügt nicht (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-III-95%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page95">BGE 148 III 95</a> E. 4.1<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-I-170%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page170">144 I 170</a></span> E. 7.3, je mit Hinweisen; Urteil 2C_652/2023 vom 14. Juni 2024 E. 5.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.3.</b> Die Vorinstanz prüfte die Haftungsvoraussetzungen der Widerrechtlichkeit, des Schadens und der Kausalität. Zur Widerrechtlichkeit erwog sie im Wesentlichen, die Amtsschreiberei habe die Beschwerdeführerin bei der Beurkundung des Kaufvertrags in Verletzung der notariellen Belehrungspflicht nicht auf das Risiko einer Löschung des Benutzungsrechts gemäss <span class="artref">Art. 812 Abs. 2 ZGB</span> hingewiesen. Die Voraussetzung der Widerrechtlichkeit sei damit erfüllt, wobei bei diesem Ergebnis offenbleiben könne, ob zusätzlich auch - wie von der Beschwerdeführerin geltend gemacht - die notarielle Interessenwahrungspflicht verletzt sei (vgl. angefochtenes Urteil, E. 5.5). Mit Blick auf das Vorliegen eines Schadens liess die Vorinstanz ein gerichtliches Gutachten erstellen, das den Wertunterschied der Dienstbarkeiten mit und ohne vorrangigem Grundpfandrecht auf Fr. 10'000.-- bezifferte. Die Vorinstanz erwog, es erscheine "höchst fraglich", ob mit dem Risiko, dass die Dienstbarkeit in einer Zwangsverwertung untergehen könnte, ein Schaden im Rechtssinn vorliege. Dies könne aber offenbleiben (vgl. angefochtenes Urteil, E. 6.7.2). Die Haftung des Staats falle auf jeden Fall ausser Betracht, weil die Kausalität zwischen der Verletzung der notariellen Belehrungspflicht und dem allfälligen Schaden nicht erstellt sei. So sei nicht bewiesen, dass die Beschwerdeführerin - bei richtiger notarieller Belehrung - von der Grundpfandgläubigerin eine Zustimmung zum Rangrücktritt erhalten hätte oder bei verweigertem Rangrücktritt auf einen Verkauf verzichtet hätte (vgl. angefochtenes Urteil, E. 7.2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.</b> Die vorinstanzliche Beurteilung des Kausalverlaufs erweist sich im Ergebnis als nicht willkürlich: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.1.</b> Steht als Ursache des Schadens - wie vorliegend - eine Unterlassung infrage, ist der hypothetische Kausalverlauf zu prüfen. Dieser liegt vor, wenn rechtzeitiges Handeln mit überwiegender Wahrscheinlichkeit den Schaden verhindert hätte. Die wertenden Gesichtspunkte der Adäquanz fliessen dabei schon bei der Feststellung des hypothetischen Kausalverlaufs ein, weshalb es in der Regel nicht sinnvoll ist, den angenommenen hypothetischen Geschehensablauf auch noch auf seine Adäquanz zu überprüfen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=25.04.2025&amp;to_date=14.05.2025&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F132-III-715%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page715">BGE 132 III 715</a> E. 2.3; Urteile 2C_1016/2022 vom 25. September 2024 E. 7.2; 4A_2/2020 vom 16. September 2020 E. 3.3.3; 2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016 E. 5.2; 2C_834/2009 vom 19. Oktober 2009 E. 2.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.2.</b> Gemäss unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz ist für die Beurteilung der hypothetischen Kausalität zwischen der Unterlassung der Amtsschreiberei und dem potenziellen Schaden der Beschwerdeführerin von folgenden Vorgängen auszugehen: </div> <div class="para">Der erste von der Amtsschreiberei erstellte Entwurf des Kaufvertrags, gemäss welchem das Grundstück 2 bei der Beschwerdeführerin verblieben wäre, enthielt einen Hinweis auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> (vgl. Sachverhalt A.b. hiervor). Die Beschwerdeführerin selbst nahm in einem E-Mail vom 9. Februar 2021 an die Amtsschreiberei Bezug auf diesen Hinweis, erkundigte sich nach dessen Bedeutung und wies darauf hin, dass die Vertragspartnerin - die Käuferin - sich sicher sein können müsse, dass das Benutzungsrecht an der Garage und dem Garagenvorplatz niemals untergehe. Wie die Amtsschreiberei in der Folge der Beschwerdeführerin mitteilte, wäre bei der Vertragsgestaltung gemäss dem ersten Entwurf das Grundstück 2 aus der Pfandhaft entlassen worden. Die Problematik der Nachrangigkeit der Dienstbarkeit, die auf dem Grundstück 2 lastete, stellte sich daher nicht mehr. Der Hinweis auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> konnte daher der Klarheit halber im ersten Entwurf gelöscht werden. </div> <div class="para">Die Parteien entschieden sich ca. eine Woche später, das Geschäft anders als zunächst angedacht zu konzipieren: Sie vereinbarten im definitiven Vertrag vom 17. Februar 2021, dass die Beschwerdeführerin auch das Grundstück 2 an die Käuferin verkaufen und dieses nicht aus der Pfandhaft entlassen würde. Der Beschwerdeführerin wurde im Gegenzug neu ein Benutzungsrecht an den Parkplätzen und dem Hobbyraum auf dem Grundstück 2 eingeräumt. Der zuvor auf Initiative der Beschwerdeführerin gestrichene Hinweis auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> wurde dabei nicht wieder in den Vertrag aufgenommen, obgleich er bei dieser neuen vertraglichen Gestaltung nun von Bedeutung gewesen wäre. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.3.</b> Die Vorinstanz leitet aus diesen Vorgängen und - implizit - gestützt auf die allgemeine Lebenserfahrung ab, die Beschwerdeführerin hätte sich auch bei vollständiger Aufklärung für das Geschäft entschieden. Das Bundesgericht kann diese Schlussfolgerung der Vorinstanz einzig unter Willkürgesichtspunkten prüfen (E. 4.1 hiervor). Die Vorinstanz zieht eine nachvollziehbare Folgerung aus dem Geschehensablauf: </div> <div class="para">Es war die Beschwerdeführerin, die sich vor der Neukonzeption des Rechtsgeschäfts ausdrücklich nach der Bedeutung von <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> erkundigte. Die Antwort der Amtsschreiberei klärte die Beschwerdeführerin über die Tragweite von <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> auf. In der Folge entschied sich die Beschwerdeführerin ungeachtet dessen für ein Rechtsgeschäft, das keinen Hinweis auf <span class="artref">Art. 812 ZGB</span> enthielt. Wie die Beschwerdeführerin selbst vorbringt, erkannte sie die Problematik des Rangverhältnisses noch vor der Eintragung der Eigentumsübertragung. Sie brachte einen entsprechenden handschriftlichen Vermerk auf der Zustimmungserklärung zuhanden der Amtsschreiberei an. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang, sie habe die Eintragungsermächtigung nur bedingt erteilt, ist nicht stichhaltig: Die Beschwerdeführerin schrieb im entsprechenden E-Mail im Wortlaut: "Beiliegend sende ich Ihnen die Zustimmung zur Eigentumsübertragung an [die Käuferin]" (<span class="artref">Art. 105 Abs. 2 BGG</span>). </div> <div class="para">Obwohl es für die Beschwerdeführerin demnach - ihren eigenen Angaben folgend - wesentlich gewesen wäre, dass ihre Dienstbarkeit Vorrang geniesst, und sie erkannt hatte, dass dies gemäss dem beurkundeten Kaufvertrag nicht der Fall war, erteilte sie der Amtsschreiberei die Zustimmung zur Eintragung ins Grundbuch. Die Folgerung der Vorinstanz, dass das Rechtsgeschäft auch mit einer erneuten Belehrung abgeschlossen bzw. im Grundbuch eingetragen worden wäre, erweist sich bei dieser Ausgangslage jedenfalls nicht als geradezu willkürlich. Indem das kantonale Gericht die hypothetische Kausalität verneinte, verstiess es somit nicht gegen <span class="artref">Art. 9 BV</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.4.</b> Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Amtsschreiberei habe zusätzlich die "notarielle Interessenwahrungspflicht" verletzt, indem diese nicht von sich aus eine Nachgangserklärung der Gläubigerbank eingeholt habe, geht ihr Vorbringen fehl. Zwar gebietet die notarielle Interessenwahrungspflicht, dass die Urkundsperson die Interessen aller Beteiligten am gültigen Zustandekommen des beurkundeten Geschäfts, an kostengünstiger Gestaltung und an zügiger Abwicklung wahrt. Von der Interessenwahrung ausgenommen sind jedoch die kommerziellen und finanziellen Interessen der Parteien. Die Urkundsperson hat eine Partei nicht vor einem für sie finanziell unvorteilhaften Vertragsschluss zu schützen, zumal sich diese Interessen der Parteien beim Grundstückkauf diametral entgegenstehen können (vgl. ETIENNE JEANDIN, La profession de notaire, 2. Aufl. 2023, S. 98 f.; BRÜCKNER/KUSTER, Die Grundstücksgeschäfte, Schweizer Immobiliarsachenrecht für Praktiker, 2. Aufl. 2021, Rz. 919 f.; vgl. auch die Berufspflichten in § 11 ff. der Notariatsverordnung vom 21. August 1959 des Kantons Solothurn). Die Amtsschreiberei war nicht verpflichtet, von sich aus und ohne Grundlage im Kaufvertrag eine für die Beschwerdeführerin möglicherweise wirtschaftlich vorteilhafte Nachgangserklärung der Pfandgläubigerin einzuholen. Der Kaufvertrag kam gültig zustande, womit die Amtschreiberei ihre notarielle Interessenwahrungspflicht erfüllt hatte. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.4.5.</b> Damit kann wie schon vor der Vorinstanz offenbleiben, ob und in welcher Höhe der Beschwerdeführerin überhaupt ein Schaden entstanden ist. Der Staatshaftungsanspruch scheitert, wie die Vorinstanz, ohne geradezu in Willkür zu verfallen, erwog, an der Voraussetzung der hypothetischen Kausalität (E. 4.4.3 hiervor) bzw. an der fehlenden Verletzung der Interessenwahrungspflicht (E. 4.4.4 hiervor). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.5.</b> Die Vorinstanz hat das Vorliegen eines staatshaftungsrechtlichen Entschädigungsanspruchs der Beschwerdeführerin im Ergebnis willkürfrei verneint. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Sie ist abzuweisen. Die unterliegende Beschwerdeführerin wird kostenpflichtig (<span class="artref">Art. 66 Abs. 1 BGG</span>). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (<span class="artref">Art. 68 Abs. 3 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Demnach erkennt das Bundesgericht:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde wird abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 14. Mai 2025 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Die Präsidentin: F. Aubry Girardin </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Gerichtsschreiber: P. Plattner </div> </div></body></html>