Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 14. Februar 2012 (400 11 359) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht (OR) Rechtsschutz in klaren Fällen / Mietausweisung Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader; Gerichtsschreiber i.V. Ömer Keskin Parteien A.____ vertreten durch B____SA Klägerin und Beschwerdeführerin gegen C.____ Beklagter und Beschwerdegegner Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Mietausweisung A. Mit einem Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 1. November 2011 gelangte A.____, vertreten durch B____SA, an das Bezirksgericht L iestal und beantragte, der Gesuchs- beklagte C.____ und seine Ehegattin D.____ seien ger ichtlich anzuweisen, die bei der Ge- suchsklägerin gemieteten Räumlichkeiten (1-Zimmerwohnung im Hochparterre der Liegen- schaft X.____strasse 40a) per sofort zu verlassen. Mit Entsch eid vom 18. November 2011 trat der Präsident des Bezirksgerichts Liestal auf das Gesuch der A.____ um Mieterausweisung Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht nicht ein. Der Gerichtspräsident erwog im Wesentlichen, die Gesuchsklägerin habe sich auf die von ihr per 31. Juli 2011 ausgesprochene Kündigung des mit dem Gesuchsbeklagten am 1. Mai 2010 eingegangenen Mietverhältnisses berufen. Den von der Gesuchsklägerin ins Recht geleg- ten Unterlagen könne dabei ohne Weiteres entnommen we rden, dass der Gesuchsbeklagte die entsprechende Wohnung zusammen mit seiner Ehefrau bewohne und es sich demnach bei der von ihm gemieteten Wohnung um eine Familienwohnung h andle. Bei einer Familienwohnung habe die Vermieterschaft die Kündigung des Mietverhältn isses sowohl dem Mieter selbst als auch seinem Ehegatten zukommen zu lassen, wobei dies jewe ils mit separater Zustellung zu erfolgen habe. Die Nichteinhaltung dieser Formvorschrift habe sodann die Nichtigkeit der ent- sprechenden Kündigung zur Folge. Diesbezüglich könne im vorliegenden Fall den Akten ent- nommen werden, dass die Gesuchsklägerin die von ihr per 31. Juli 2011 ausgesprochene Kün- digung zwar sowohl an den Gesuchsbeklagten als auch an se ine Ehefrau adressiert habe, dies jedoch auf nur einem Kündigungsformular und nicht au f zwei gesonderten Kündigungsformula- ren erfolgt sei. Abgesehen davon lasse sich der entsprech enden Kündigung auch nicht ent- nehmen, wann sie genau ausgesprochen worden sei, so dass auch die Einhaltung der für Wohnungen geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist als fraglich erscheine. Im Ergebnis liege kein klarer Fall im Sinne Art. 257 Abs. 1 ZPO vor und demnach könne auf das vorliegende Mietausweisungsbegehren nicht eingetreten werden. B. Die Vermieterschaft liess mit Eingabe vom 2. Dezember 2011 beim Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, Berufung gegen den E ntscheid des Präsidenten des Bezirks- gerichts Liestal vom 18. November 2011 einreichen. Sie beantragte, es sei auf das Auswei- sungsbegehren einzutreten und die Kosten der klagenden Partei zu überbinden. In der Begrün- dung wurde auf eine beigelegte Postquittung hingewie sen. Aus dieser gehe einerseits hervor, dass den Ehegatten zwei Kündigungen separat zugestellt wo rden seien, anderseits, dass die Kündigung am 23. Juli 2011 ausgesprochen worden sei. Infolgedessen handle es sich um einen klaren Fall, in welchem die Kündigungen separat ausgesprochen und zugestellt worden seien. C. Mit Verfügung vom 13. Januar 2012 stellte das Kantonsg ericht Basel-Landschaft, Abtei- lung Zivilrecht, fest, dass der Gesuchsbeklagte innert der ihm angesetzten Frist auf die Einrei- chung einer Stellungnahme verzichtet hat, und schloss den Schriftenwechsel. Erwägungen 1. Gegen einen Entscheid betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO Berufung eingelegt werden. Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist die Beru- fung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässi g, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'00 0.00 beträgt. Nicht berufungsfähige Entscheide sind gemäss Art. 319 lit. a ZPO mit Beschwerd e anfechtbar. Im Rechtsmittelverfah- ren entspricht der Streitwert dem Mietzins für die gesa mte bisherige Verfahrensdauer zuzüglich drei Monate als mutmassliche oberinstanzliche Verfahrensd auer. Dieser Streitwert ist massge- bend für die Bestimmung des Rechtsmittels gemäss Art. 30 8 Abs. 2 ZPO. Da den Akten die Höhe des Mietzinses nicht entnommen werden kann, ist der monatliche Mietzins aufgrund der dem Gericht vorliegenden Informationen zu schätzen. Unter Berücksichtigung des Standorts der Wohnung, der Tatsache, dass es sich um eine 1-Zimmerwohnung handelt, sowie der bishe- rigen Prozessdauer ab Gesuchseinreichung (1. November 201 1) ist darauf zu schliessen, dass Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht der für das Berufungsverfahren geltende Streitwert nac h Art. 308 Abs. 2 ZPO nicht erreicht ist. Auf die Berufung ist somit mangels Erreichens der Streitwertgrenze nicht einzutreten. Da jedoch die Gesuchsklägerin im Vertrauen auf die fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Berufung eingelegt hat und nicht anwaltlich vertreten ist, ist zu ihren Gunsten eine Konversion des eingelegten Rechtsmittels in eine gegen den Entsch eid zulässige Beschwerde im Sinne von Art. 319 ff. ZPO zuzulassen. 2. Für den Rechtsschutz in klaren Fällen ist das summarische Ve rfahren anwendbar (Art. 248 lit. b ZPO). Die Beschwerde ist schriftlich und begründet innert zehn Tagen seit Zustel- lung des begründeten Entscheides bei der Rechtsmittelins tanz einzureichen (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Im vorliegenden Falle wurde de r Gesuchsklägerin am 22. November 2011 der Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Liestal vom 18. November 2011 zuge- stellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die Beschwerde vo m 2. Dezember 2011 somit eingehalten. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung von Beschwerden gegen Entscheide der Präsidien der Bezirksgerichte, die im summarischen Verfahren ergangen sind, sachlich zuständig . Da auch die restlichen Eintre- tensvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 3. Die Beschwerdeführerin legte ihrer Eingabe vom 2. De zember 2011 eine Kopie einer Postquittung bei, die den Nachweis erbringen soll, dass den Ehegatten am 23. Juli 2011 die Kündigung separat zugestellt worden sei. Sie machte da mit sinngemäss geltend, der Sachver- halt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden. Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im Be- schwerdeverfahren neue Anträge, neue Tatsachenbehauptun gen und neue Beweismittel aus- geschlossen. Es entspricht der gesetzlichen Leitidee und dem Charakter dieses Rechtsmittels, dass im Beschwerdeverfahren keine neue Tatsachenbehauptu ngen sowie Beweismittel vorge- bracht werden können, denn es handelt sich nicht um die Weiterführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern vielmehr um eine Rechtskontrolle des vori nstanzlichen Entscheids. Daher ist, abgesehen von Vorbringen gegen Willkür, das Novenve rbot umfassend. Es gilt auch für diejenige Verfahren, die der Untersuchungsmaxime unterl iegen (F REIBURGHAUS /A FHELDT , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 326 ZPO N 3 f.). Diesen Ausführun- gen entsprechend kann die beigelegte Postquittung nicht als Beweismittel zugelassen werden. 4. Selbst wenn das eingelegte Rechtsmittel als Berufung entgegen genommen worden wäre, könnte das neu vorgebrachte Beweismittel nicht berücksichti gt werden. Es wird zwischen ech- ten und unechten Noven unterschieden. Echte Noven sind solche Tatsachen und Beweismittel, welche nach der Beendigung der Hauptverhandlung des er stinstanzlichen Verfahrens entstan- den sind (R EETZ /H ILBER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm. , Art. 317 ZPO N 55). Wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden, sind sie gemäss Art. 317 Abs. 1 lit. a ZPO immer zulässig. Dem gegenüber sind unechte Noven Tat- sachen und Beweismittel, welche bereits bei Ende der Hau ptverhandlung des erstgerichtlichen Verfahrens entstanden waren (REETZ /H ILBER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 317 ZPO N 58). Ihre Geltendmachung im B erufungsverfahren ist gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen, wenn sie bei Beachtu ng zumutbarer Sorgfalt bereits an die Vorinstanz hätten herangetragen werden können. D ies hat zur Folge, dass Tatsachen und Beweismittel, welche die Parteien im erstinstanzlichen V erfahren überhaupt nicht oder nicht rechtzeitig vorgebracht haben, grundsätzlich nicht mehr in die Erwägungen des Berufungsge- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht richts einbezogen werden können, obwohl dieses gemäss Art . 310 ZPO über volle Überprü- fungsbefugnis verfügt (REETZ /H ILBER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 317 ZPO N 10). Die beigelegte Postquittung datiert vom 23. Juli 2011 und war als allfälliges Beweismittel somit bereits vor dem Ende des erstinstanzli chen Verfahrens entstanden. Sie ist daher als unechtes Novum zu qualifizieren. Demzufolge hätt e die Postquittung bereits im vo- rinstanzlichen Verfahren eingereicht werden müssen, was der Gesuchsklägerin durchaus zu- mutbar gewesen wäre. Die vorgelegte Postquittung wäre daher auch im Falle einer Berufung nicht zu berücksichtigen gewesen. Folglich erweist sich die Rüge der offensichtlich unrichtigen Feststellung des Sachverhalts als unbegründet. 5. Weiter rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz hab e das Vorliegen eines klaren Fal- les zu Unrecht verneint und damit das Recht falsch angewe ndet. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt un- bestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die R echtslage klar ist (lit. b). Der Sachverhalt muss mithin sog. liquid sein. Von einem liquiden Sachver halt ist auszugehen, wenn die Gegen- partei die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen we der glaubhaft bestreitet noch dem gel- tend gemachten Anspruch glaubhafte Einreden entgegen setzt, die der Gesuchsteller nicht als unerheblich entkräften kann (S UTTER -SOMM /L ÖTSCHER , in: Sutter-Somm/Hasen- böhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 257 N 7). Tatsac hen sind sofort beweisbar, wenn sie durch die sogleich verfügbaren Beweismittel ohne Weiter es bewiesen werden können, mithin ohne dass eine sorgfältige Abwägung der Beweismittel stattfinden muss (G ÖKSU , in: DIKE- Komm-ZPO, Art. 257 N 8). Das Erfordernis des liquiden Sachverhalts unterliegt einer ausge- prägten Beweismittelbeschränkung, weshalb das Gericht sich bei der Beweisabnahme grund- sätzlich auf Urkunden zu beschränken hat (S UTTER -SOMM /L ÖTSCHER , in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 257 N 5). Das Kriterium der klaren Rechts- lage ist erfüllt, wenn sich die Rechtsfolge im Rahmen b ewährter Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt. Gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO tritt das Gericht bei Fehlen einer der Vor- aussetzungen von Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO auf das Gesuch nicht ein, da es an einer Prozessvoraussetzung für das Verfahren des Rechtsschutzes in kl aren Fällen fehlt. Es erfolgt somit ein Nichteintretensentscheid im Sinne von Art. 23 6 Abs. 1 ZPO, welcher das Verfahren beendet. Die Gesuchstellerin erleidet dadurch keinen Rechtsverlust, weil der Nichteintretens- entscheid keine materielle Rechtskraft zeitigt (Botschaft, BBl 2006, 7221, S. 7352). Es bleibt somit der Gesuchstellerin überlassen, den Anspruch im or dentlichen Verfahren erneut rechts- hängig zu machen. 6. Gemäss Art. 266n OR ist die Kündigung durch den Vermiet er dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen. Separate Zustellung be deutet die Übergabe oder Zusendung von zwei getrennten Schreiben. Somit ist eines dieser Kündigungsschreiben an die Mieterschaft zu adressieren, das andere an deren Ehegatte, jeweils an deren Wohnadressen. Die vermieter- seits ausgesprochene Kündigung einer Familienwohnung wird als nichtig erachtet, wenn das Kündigungsschreiben nur an die Mieterschaft oder beide Ehegatten adressiert ist. Ebenfalls als nichtiges Vorgehen gilt, wenn die Kündigung in einem Briefumschlag zugestellt wird, selbst wenn dieser zwei separate je auf die Namen der Ehegatt en lautende Schreiben enthält (LACHAT /T HANEI , Mietrecht für die Praxis, Kapitel 25 N 3.3; H IGI , in: Gauch/Schmid, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Die Miete, Art. 266n N Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 35 f. sowie 38 f.). Vorliegend adressierte zwar die Be schwerdeführerin ihre Kündigung sowohl an den Beschwerdegegner als auch an dessen Ehefrau, do ch erfolgte dies gemäss Aktenlage der Vorinstanz lediglich in einem Schreiben. Dieses Vor gehen entspricht nicht den Vorausset- zungen von Art. 266n OR, wonach die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten separat in zwei getrennten, persönlich adressierten Schreiben zuzust ellen ist. Daher ist der Schluss des Vorderrichters, die Kündigung des Mietverhältnisses sei ni cht in gehöriger Form erfolgt, wes- halb kein klarer Fall vorliege, nicht zu beanstanden. I m Übrigen hätte die beigelegte Postquit- tung an diesem Schluss nichts geändert, da beide Schreib en an beide Ehegatten adressiert waren. Die Beschwerde wird infolgedessen abgewiesen. 7. Abschliessend ist über die Prozesskosten zu entscheiden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden der Beschwerdeführerin in Anwend ung von Art. 106 Abs. 1 ZPO die Ge- richtskosten in der Höhe von CHF 300.00 auferlegt. Die Parteien tragen ihre eigene Kosten. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung vom 2. Dezember 2011 wird als Beschwerde entgegen genommen. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Der Beschwerdeführerin werden Gerichtskosten in der Hö he von CHF 300.00 auferlegt. Die Parteien tragen ihre Parteikosten selbst. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber i.V. Ömer Keskin