Seite 1 Entscheid vom 10. Juni 2016 (510 16 18) __________________________________________________ ___________________ Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel / Überführungswerte Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter Jörg Felix, Steuerrich- terin Margrit Elbert, Markus Zeller, Dr. L. Schneider, Gerichtsschreiberin I. Wissler Parteien A.____ , vertreten durch Fischer + Partner AG , Rechtsanwälte und Steuerexperten, Fritz Fischer, Dornacherstrasse 8, 4002 Basel Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Staats - und Gemeindesteuer 2012 Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Veranlagungsverfügung vom 24. September 2015 wurden die Pflichtigen zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 60‘264.-- sowie einem s atzbestimmenden Einkommen von Fr. 535‘891.-- veranlagt. 2. Gegen diese Veranlagung erhob der Vertreter mit Schreiben vom 28. Oktober 2015 Ein- sprache und begehrte die Sistierung des Verfahrens bis zur Erledigung des Parallelverfahrens betreffend die direkte Bundessteuer 2012. Zur Begründung führte er zusammenfassend aus, für das Parallelverfahren sei die Sprungbeschwerde beantrag t worden. Die Rechtsfragen seien deckungsgleich. Es gehe im Wesentlichen darum, dass die St euerpflichtigen per 1. Januar 2012 in Form einer Kollektivgesellschaft eine selbständ ige Erwerbstätigkeit aufgenommen hät- ten und damit die Überführung der bisher im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaften bis zur Höhe der belegten Verkehrswerte zu überführen seien. Zudem könnten die Liegenschaften als Anlagevermögen abgeschrieben werden. Die Steuerverwal tung akzeptiere jedoch die von den Steuerpflichtigen vorgeschlagenen Einbringungswerte der Liegenschaften zum Verkehrswert in die Kollektivgesellschaft nicht. Die Steuerverwaltung sei jedoch aufgrund Treu und Glauben auf ihre Einschätzung vom 21. Februar 2014 zu behaften. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 18. Januar 2016 wies die Steuerverwaltung die Einspra- che ab. Zur Begründung führte sie zusammenfassend aus, d as kantonale Steuergesetz kenne den Sprungrekurs nicht. Es sei demnach ein formeller Ent scheid zu fällen. Im weiteren lehne man eine Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glau ben ab, da die von der Steuerverwal- tung geforderten Bedingungen nicht eingehalten word en seien. Hinsichtlich des Vorliegens ei- ner selbständigen Erwerbstätigkeit führte sie aus, es be stehe vorliegend kein Aussenauftritt am Markt, kein Handelsregistereintrag und auch kein Handel mit Immobilien durch Kauf und Ver- kauf. Die Kriterien der selbständigen Erwerbstätigkeit seien nicht erfüllt. Zudem bestehe vorlie- gend kein eigentlicher Betrieb mit betriebsnotwendig em Anlagevermögen. Die Kapitalanlagelie- genschaften dienten rein privaten Zwecken. Ein Handel m it Immobilien sei bis heute nicht er- folgt. Ohne gewinnbringenden Verkauf sei von einer bl ossen Vermögensverwaltung auszuge- hen. An einem eigentlichen Handel fehle es. Bei allen Liegenschaften handle es sich um Rendi- teobjekte im Privatvermögen. An der Ausgangslage habe sich bisher nichts Wesentliches ge- ändert, weshalb eine Umqualifikation im Steuerjahr 2012 nicht sachgerecht sei. Seite 3 4. Mit Schreiben vom 12. Februar 2016 erhob der Vert reter Rekurs und beantragte, 1. Das steuerbare Einkommen 2012 sei auf Fr. 158‘783.-- fes tzusetzen, wobei eine interkantonale Steuerausscheidung nach Massgabe der Vorgaben des interkan tonalen Steuerrechts vor- zunehmen sei. 2. Unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die Pf lichtigen hätten zu keinem Zeit- punkt eine Kehrtwendung vorgenommen. Die Steuerverwaltung habe mit Rulingantwort vom 21. Februar 2014 bestätigt, dass es sich bei den Renditelieg enschaften um Geschäftsvermögen handle, wobei keine Bedingungen gestellt worden seien . Relevant sei, ob ein gewinnstrebiger Umgang mit Liegenschaften vorliege, welcher den Begrif f der blossen Vermögensverwaltung sprenge. Dies sei vorliegend klar der Fall. Die Annahm e einer privaten Vermögensverwaltung setze ein zu verwaltendes Vermögen voraus. Vorliegend seien die Liegenschaften zu fast 100% fremdfinanziert. Ab dem 1. Januar 2012 würden die Re kurrenten eine Kollektivgesellschaft be- treiben und seien damit als selbständig Erwerbende zu qualifizieren. Die bilanzierten Liegen- schaften würden Anlagevermögen darstellen. Hinsichtlich de r Überführungswerte führte er aus, die Pflichtigen hätten durch Schatzungen einen Verkehrsw ert von Fr. 57‘853‘617.-- geltend ge- macht. Die Einbringungswerte würden weit darunter lie gen, weshalb diese als handelskonform gelten würden. Gemäss dem im Kanton Basel-Landschaft ge ltenden monistischen System stel- le eine Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Geschäf tsvermögen keinen Steuertat- bestand dar. Der Grundstückgewinn als Differenz aus Veräuss erungserlös abzüglich Geste- hungskosten unterstehe der Grundstückgewinnsteuer. Die D ifferenz zwischen den Überfüh- rungswerten und den Einkommenssteuerwerten unterstehe a ls wieder eingebrachte Abschrei- bungen zusätzlich der Einkommenssteuer. Es gebe keinen Gru nd von der einheitlichen Ge- winnbestimmung und dem Massgeblichkeitsprinzip abzuweichen . Die 14 Mietliegenschaften stellten Anlagevermögen der Kollektivgesellschaft dar. D ie Steuerverwaltung erkläre das Merk- blatt A/1995 der ESTV als für sie nicht bindend, was n icht rechtens sei. Das steuerbare Ein- kommen sei demnach gemäss den Regeln des interkantonalen Steuerrechts auszuscheiden. 5. Mit Vernehmlassung vom 30. März 2016 beantragte die Steuerverwaltung die Abwei- sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, vorlie gend gehe es einzig um die Qualifi- zierung der Tätigkeit der Rekurrenten als selbständige Tätigkeit oder als blosse private Vermö- gensverwaltung. Mangels Verkäufen von Liegenschaften schei de die Qualifikation als ge- werbsmässiger Liegenschaftshandel aus. Die Steuerverwaltun g sei zum Schluss gelangt, dass Seite 4 es sich vorliegend insgesamt um das private Erstellen bzw. Umbauen von Mehrfamilien- oder Wohn-/Gewerbehäusern zum Zweck von langfristigen Vermie tungen auf erworbenen Bau- grundstücken handle, also um eine Tätigkeit, die der zwa r umfangreichen aber dennoch rein privaten Vermögensverwaltung diene. Da bisher kein eig entlicher Betrieb bestehe und es somit an betriebsnotwendigem Anlagevermögen gänzlich fehle, w ürden die erworbenen und umge- bauten Liegenschaften deshalb allein der Kapitalanlag e dienen, was bei natürlichen Personen eher für Privatvermögen spreche. 6. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstritt ener Steuerbetrag wie im vor- liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stell enden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Der Beurteilung unterliegt zunächst, ob sich die Pfl ichtigen auf ein Ruling mit der Steuer- verwaltung berufen können, welches das Immobilienportef euille der Pflichtigen als Geschäfts- vermögen qualifiziert. a) Der Vertreter führt diesbezüglich in seinem Rekurs u nd an der heutigen Verhand- lung aus, die Steuerverwaltung habe sich an die Qualifi kation des Sachverhalts in der Ru- lingantwort vom 21. Februar 2014 zu halten. Ein Abweichen rechtfertige sich nicht. Seite 5 b) Unter einer in der Praxis oft als Ruling bezeichn eten Verständigung versteht man gemeinhin eine zwischen Steuerpflichtigen und Steuerbeh örden erfolgte Einigung über be- stimmte Elemente des steuerrechtlich relevanten Sachverh alts. Solche Verständigungen ent- behren zwar einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage, gelten indessen nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als zulässig und binden die Steu er-(Justiz-)behörden wie auch die Steuerpflichtigen gestützt auf den Grundsatz von Treu un d Glauben, sofern und soweit sie auf eine gesetzmässige Einschätzung abzielen. Der Abschluss solche r Vereinbarungen, deren Rechtsnatur umstritten ist, kann aus Gründen der Verhä ltnismässigkeit und der Verfahrenswirt- schaftlichkeit geradezu geboten sein in Fällen, da die Sachverhaltsabklärung auf unüberwindli- che Schwierigkeiten stossen müsste. Solche Vereinbarunge n können sich auch auf künftige, zum Zeitpunkt der Verständigung noch nicht verwirklichte Sachverhalte beziehen. Im Rechts- mittelverfahren sind solche Verständigungen aber auf ih re Gesetzmässigkeit hin überprüfbar. Gegenstand von Verständigungen sind vorab bestimmte El emente des steuerrechtlich relevan- ten Sachverhalts, insbesondere wenn dieser (bei den dire kten Steuern) durch eine amtliche Untersuchung nicht oder nur unter unverhältnismässig gross en Schwierigkeiten geklärt werden kann. Verständigungen können sodann auch Bewertungsfrag en betreffen. Sie können sich al- lerdings nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf eigentliche Rechtsfragen beziehen, da Bestand und Umfang der Steuerschuld ausschliesslich dur ch das Gesetz festgelegt werden. Zu den Rechtsfragen, über welche nach Bundesgericht ei ne Verständigung nicht möglich ist, zählen auch Auslegungsfragen. Diese sind indessen nicht immer bereits von vorneherein rest- los klar. Der Beschränkung auf den Sachverhalt allein wi rd denn auch in der Praxis nicht (um- fassend) nachgekommen. Üblich ist zwar, dass die Steuerpf lichtigen einen genau beschriebe- nen Sachverhalt der Steuerverwaltung vorlegen und die se alsdann ihre rechtliche Würdigung kund tut. Über diese und die damit zusammenhängenden rechtlichen (Auslegungs-)Fragen wird darauf aber im Rahmen des gesetzlichen Spielraums durchaus noch diskutiert und gegebenen- falls eine Einigung erzielt und erfolgt nicht bloss ein e Antwort der Steuerverwaltung (vgl. Micha- el Beusch, Zulässigkeit und Wirkung von Verständigungen [ Rulings], publ. in: Zeitschrift für Schweizerisches und Internationales Steuerrecht, zsis) 2009 , monatsflash Nr. 1; Schrei- ber/Jaun/Kobierski, Steuerruling - Eine systematische Ausle geordnung unter Berücksichtigung der Praxis, publ. in: Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA], Bd. 80, S. 293 ff.). c) Im Schreiben vom 21. Februar 2014 an die Pflichtig en führte die Steuerverwal- tung aus, eine Zuordnung der in der Anfrage genannte n Liegenschaften zum Geschäfts- vermögen sei als vertretbar zu erachten. Im Weiteren nan nte die Steuerverwaltung gewisse Bedingungen wie z.B. die Aufnahme der Liegenschaften zu maximal den Gestehungskosten, Seite 6 wobei Wertberichtigungen nur dann als steuerwirksam aner kannt würden, wenn sie geschäfts- mässig begründet seien und sich nach dem Zeitpunkt, ab de m eine Steuerbilanz geführt werde ereignen würden oder dass ein Marktauftritt erforderlich sei. Mit Schreiben vom 2. Juni 2015 (Rulingvorschlag) unter breitete die Steuerverwal- tung den Pflichtigen u.a. die Festlegung der Soll-Net tomieten, die Kapitalisierungssätze im Sin- ne eines Kompromisses, den Einbilanzierungswert der Lieg enschaft in B.____ und eine Ge- samtübersicht der Werte für die Steuerbilanz. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 führte der Vertrete r u.a. aus, aus systemati- schen Gründen und Bedenken hätten jedoch die von der St euerverwaltung vertretene Irrele- vanz der Einbringungswerte für die Einkommensbesteuerung der Personengesellschafter für die Kantons- und Gemeindesteuer nicht geteilt werden können und die Richtigkeit der Auffas- sung der Steuerverwaltung auch nicht unterschriftlich best ätigt werden können. Der Rulingvor- schlag wurde sodann nicht unterzeichnet. Mit Schreiben vom 7. Juli 2015 führte die Steuerver waltung u.a. aus, den Pflichti- gen gehe es um eine schrittweise und isolierte Beurte ilung von einzelnen Rechtsfragen, welche sich aber letztlich zusammenhängend stellen würden bei d er Festlegung eines bestimmten Steuerfaktors, nämlich dem Nettoeinkommen aus der Bewir tschaftung der Liegenschaften. Die in dieses Verfahren involvierten Vertreter der Steuerver waltungen gingen demgegenüber von einer Gesamtbetrachtung aus. Sinn und Zweck von Steuerr ulings sei nicht lediglich einzelne Rechtsfragen verbindlich im Voraus zu regeln, um dann a llfällig streitig gebliebene Rechtsfra- gen im Rechtsmittelverfahren beurteilen zu lassen. d) Ein gegenseitig unterzeichnetes Ruling existiert vor liegend nicht. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 lehnte der Vertreter die Unterzeichnu ng eines solchen explizit ab. Eine neue Vereinbarung wurde von der Steuerverwaltung nicht unte rbreitet. Die Zusicherung der Steuer- verwaltung vom 21. Februar 2014 an die Pflichtigen, d ass eine Zuordnung der in der Anfrage genannten Liegenschaften zum Geschäftsvermögen möglich sei , qualifiziert alleine nicht als Ruling. Diese Zusicherung erfolgte im Schreiben vom 21. Februar 2014 denn auch nicht isoliert, sondern unter weiteren Prämissen. Damit ist entgegen der Auffassung des Vertreters der Pflich- tigen trotz langwierigen aufwendigen Verhandlungen und zahlreichem Schriftverkehr keine Ver- einbarung resp. Ruling zu Stande gekommen, aus welchem Rechte abgeleitet werden könnten. 3. Der Vertreter der Pflichtigen argumentiert nun w eiter, dass selbst wenn das Vorliegen eines Rulings verneint werde, überschreite die Tätigkei t der Pflichtigen den Rahmen der priva- Seite 7 ten Vermögensverwaltung klar. Damit stellt sich im Folgen den die Frage, ob die Tätigkeit der Pflichtigen als gewerbsmässig und in der Folge die im Im mobilienportefeuille gehaltenen Lie- genschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten sind, oder o b die Immobilien der rein priva- ten Vermögensverwaltung dienen. a) Gemäss § 24 Abs. 1 lit. b StG sowie Art. 8 Abs. 2 d es Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und G emeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte , die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Gleiches gilt f ür Beteiligungen von mindestens 20% am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft ode r Genossenschaft, sofern der Eigentü- mer sie im Zeitpunkt des Erwerbs als Geschäftsvermögen erklärt. b) Als Geschäftsvermögen galt ursprünglich ein Aktivum, wenn es aus Mitteln des Geschäftes oder für geschäftliche Zwecke erworben wurde, weiter wenn es dem Geschäftsbe- trieb tatsächlich diente, sei es unmittelbar durch sei nen Wert, als notwendiges Betriebskapital oder als Reserve, sofern und soweit eine solche nach A rt und Umfang des Geschäfts erforder- lich oder doch üblich war. Der Wille des Steuerpflichti gen, wie er namentlich in der Aufnahme eines Gegenstandes in die Geschäftsbücher oder in der A usscheidung aus diesen zum Aus- druck kommt, bildete lediglich ein - allerdings gewichti ges - Indiz für die Ausscheidung. Diese Umschreibung wurde später insofern präzisiert, als das en tscheidende Kriterium für die Zutei- lung eines Vermögenswertes zum Geschäftsvermögen darin zu e rblicken sei, dass dieser für Geschäftszwecke erworben worden ist und dem Geschäft tatsä chlich dient. Heute ist für die Zuteilung eines Vermögensgegenstandes dessen technisch-wir tschaftliche Funktion massge- bend: Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn ein Verm ögenswert tatsächlich dem Ge- schäft dient (vgl. Blumenstein/Locher, System des schweizer ischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zü- rich 2016, S. 290f.). Für die bisherige steuerliche Be handlung kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Qualifikation als Privat- o der als Geschäftsvermögen ergeben (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 14 N 49). c) Wird ein Vermögensgegenstand aus dem Privatvermöge n künftig für geschäftli- che Zwecke verwendet oder wechselt die bisher überwiege nde private Nutzung in eine künftig überwiegende geschäftliche Nutzung, so liegt eine Priva teinlage vor. Aufgrund des Massge- blichkeitsprinzips gilt grundsätzlich der Buchwert als Eink ommenssteuerwert, wobei dieser ma- ximal dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung entsprechen dürfte. Die Überführung von Vermögensgegenständen vom Privat- ins Geschäftsvermögen lö st grundsätzlich keine Ein- Seite 8 kommenssteuerfolgen und auch keine Sozialversicherungsabgaben aus, da Kapitalgewinne auf Privatvermögen nicht besteuert werden. Nur wenn Grunds tücke aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen überführt werden, kann eine Steuer pflicht (Grundstückgewinnsteuer) ausgelöst werden (vgl. Art. 12 StHG) (vgl. Ettlin E./ Baumgartner P./Fluri S. Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen, Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung, ST 89 (2015), S. 377). d) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehört di e Vermietung eigener Liegenschaften zur üblichen Verwaltung privaten Vermögens. Bei der Annahme, sie sei Gegen- stand eines geschäftlichen Betriebs - mithin einer selbstä ndigen Erwerbstätigkeit - sei grösste Zurückhaltung geboten. Der Eigentümer, der seine Lieg enschaft(en) mit Wohn- oder Ge- schäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwalte norma- lerweise privates Vermögen (von Ah, Die Besteuerung Se lbständigerwerbender, Zü- rich/Basel/Genf 2011, S. 12). Mit Bezug auf den Bundesgerichtsentscheid [BGE] 125 II 113, auf welchen sowohl die genannte Autorin als auch der Vertre ter hinweisen, ist festzuhalten, dass die dortige Fallkonstellation mit der vorliegenden nich t vergleichbar ist. In dortigem Fall ging es um einen Bauunternehmer, welcher neben der Vermietun g von Liegenschaften auch einen ei- gentlichen Liegenschaftshandel (Kauf und Verkauf) betrieb. Obwohl er seine berufliche Tätigkeit zum relevanten Zeitpunkt bereits aufgebeben hatte, wur de er dennoch als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler besteuert, mit dem Argument, das gewinnbringende Vorgehen sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt geleistet worden (vgl. BGE 125 II 113. E. 6.cc). 4. a) Die Rekurrenten haben sich seit dem Jahre 1995 ei n Immobilienportefeuille, wel- ches aus Renditeliegenschaften besteht, aufgebaut. Die Verwaltung der Liegenschaften erfolgte entgeltlich über die C.____ AG, deren Aktien sich in den Händen der Rekurrenten befinden. Mit Schreiben vom 21. Februar 2008 ersuchten die Pflichtigen bei der Steuerverwaltung darum, sie nicht als professionelle Liegenschaftshändler einzustufen. Diesem Wunsch kam die Steuerver- waltung nach und bestätigte mit Schreiben vom 8. Mai 2008, dass sämtliche im Besitz der Pflichtigen gehaltenen Liegenschaften dem Privatvermöge n zugeordnet würden. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 unterbreiteten die Pflichtigen der Steuerverwaltung, dass man aufgrund der beabsichtigten Erweiterung des Immobilienbestande s vorhabe, die Immobilien ins Ge- schäftsvermögen bzw. aufgrund der kaufmännischen Ausrichtung , in die Kollektivgesellschaft D.____ zu überführen. Ziel wäre es schliesslich die Kolle ktivgesellschaft in eine Aktiengesell- schaft umzuwandeln. Neu sollten die Liegenschaften ab dem 1. Januar 2012 also dem Ge- Seite 9 schäftsvermögen angehören. Die Pflichtigen gingen demnac h bis zum 31. Dezember 2011 da- von aus, dass die Liegenschaften dem Privatvermögen angehören würden. b) Nach Art. 552 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend d ie Ergänzung des schwei- zerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationen recht vom 30. März 1911 (OR) ist die Kollektivgesellschaft eine Gesellschaft, in der zwei ode r mehrere natürliche Personen, ohne Beschränkung ihrer Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern, sich zum Zwecke vereini- gen, unter einer gemeinsamen Firma ein Handels, ein F abrikations- oder ein anderes nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe zu betreiben. Der Abschluss des Gesellschaftsvertrags ist grundsätzlich for mfrei. Die gemein- same Zweckverfolgung als Fundament des Personengesellschaf tsrechts besteht bei der kauf- männischen Kollektivgesellschaft in der Betreibung eine s nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes (vgl. BSK OR II - Baudenbacher, Art. 552 N 1 3ff.). Das Betreiben eines kaufmänni- schen Unternehmens ist keine begriffsnotwendige Vorausset zung der Kollektivgesellschaft. Bei Vorliegen der sonstigen Entstehungsvoraussetzungen besteht nach Eintragung in das Handels- register eine nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft. I n der Wirtschaftswirklichkeit kommt die nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft in Bereichen wie Architektur- oder Anwaltsbüro oder Vermögensverwaltung vor, selbst wenn das Vermögen erhebl ich ist und die Geschäftsführung über den gewöhnlichen Rahmen einer laufenden Vermöge nsverwaltung hinausgeht, spekulati- ver Natur ist und der Betrieb bankähnlichen Charakter aufweist. Die Eintragung in das Handels- register hat konstitutiven Charakter (vgl. BSK OR II - Baudenbacher, Art. 553 N 1f.). c) Die Kollektivgesellschaft wurde am 19. Juni 2014 unt er der Firma D.____ mit dem Zweck Entwicklung und Verwaltung von Immobilien im Handelsregister des Kantons Ba- sel-Stadt eingetragen. Als Gesellschafter figurieren die Ehegatten A.____. Gemäss der Darstel- lung des Vertreters in der Rulinganfrage vom 2. Dezember 2013, sollten die Liegenschaften per Datum vom 1. Januar 2012 in das Geschäftsvermögen bzw. in die Kollektivgesellschaft über- führt werden. Bis zur Gründung der Kollektivgesellschaft war es der ausdrückliche Wunsch der Rekurrenten die Liegenschaften im Privatvermögen zu halten. Es stellt sich damit die Frage, ob sich zwischenzeitlich G ründe ergeben haben, die dazu veranlassen, die Liegenschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten und eine ande- re als bisher erfolgte Qualifikation vorzunehmen. Mit B lick auf die gesamten Aktivitäten der Pflichtigen vor der Gründung der Kollektivgesellschaft, wie auch nach deren Gründung ist fest- zustellen, dass der Immobilienbestand kontinuierlich bis ins Jahr 2008 gewachsen ist. Danach blieb der Immobilienbestand bis zum Jahre 2012 konstant. Im Jahre 2012 begannen die Rekur- Seite 10 renten zudem damit, Grundstücke zu überbauen und eigen e Immobilienprojekte zu realisieren. Die Tätigkeit der Rekurrenten beschränkte sich seit Beginn im Jahre 1995 auf den Kauf von Immobilien sowie deren Verwaltung und Bewirtschaftung und darüber hinaus, seit der Grün- dung der Kollektivgesellschaft im Jahre 2014, auf die E rstellung von Neubauten und deren an- schliessenden Vermietung. Damit liegt ein Dauersachverhalt vor, der sich bis heute seit über 20 Jahren nicht substantiell verändert hat. Dass sich die Re kurrenten dazu entschlossen haben ihren Immobilienbestand zu verdoppeln und dies auch realisieren, tut nichts zur Sache, solange die Tätigkeit an sich unverändert weitergeführt wird. Auch im Aussenverhältnis sind keine Ände- rungen erkennbar. Sowohl die einfache Gesellschaft der Ehegatten als auch in der Folge die Kollektivgesellschaft verfolgten das gleiche Ziel, nämli ch lediglich den Aufbau und die Verwal- tung des Immobilienbestandes. In BGE 98 Ia 212 führte das Bundesgericht in einem Fall, in welchem eine Kollektivgesellschaft zur Verwaltung des Fa milienvermögens gegründet wurde aus, die Gesellschafter der Kropf & Cie hätten sich für die gemeinsame Verwaltung ihres Fami- lienvermögens ebenso gut zu einer einfachen Gesellschaft zusammenschliessen können. Von einer solchen unterscheidet sich die von ihnen gegründete nichtkaufmännische Kollektivge- sellschaft dadurch, dass diese mit einer Firma im Handelsr egister eingetragen ist und dass die Gesellschaft wie auch ihre Mitglieder der Konkursbetreibung unterliegen (vgl. BGE 98 Ia 212, E. 3). Die Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt erwog in einem internationalen Sach- verhalt, dass die société civile immobilière mit keiner in der Schweiz bestehenden Gesell- schaftsform zu vergleichen sei. Die Gesellschaft sei als tra nsparent zu betrachten, das heisst die Gesellschafter werden direkt besteuert. Nach schweizerischem Steuerrecht wird die société civile immobilière als nichtkaufmännische Kollektivgesellscha ft betrachtet (…). Die reine Ver- mietung von Liegenschaften gilt in der Schweiz als private Vermögensverwaltung und nicht als selbständige Erwerbstätigkeit. Sofern Liegenschaften geka uft bzw. verkauft werden, kann ge- werbsmässiger Liegenschaftshandel vorliegen (vgl. Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt Nr. 2012-123 vom 22. August 2013 p ubl. in BStPra Bd. XXII 5/2015 S. 276f.). Aufgrund der bisherigen Ausführungen ist kein Grund ersichtlich, weshalb die Immobilien zwischenzeitlich dem Geschäftsvermögen angehören sollten, hat sich doch ausser des zu verwaltenden Volumens, welches sich erhöht hat, nichts nennenswertes getan, was eine anderweitige Beurteilung rechtfertigen würde. 5. a) Entgegen den Ausführungen des Vertreters verlang t das Bundesgericht für die Qualifikation zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler sehr wohl auch dessen Verkaufs- Seite 11 resp. Handelstätigkeit. Es führte in seinem Entscheid vom 31. Oktober 2011 unter Erwägung 2.3 aus, steuerbarer Immobilienhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit liegt ge- mäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpfl ichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewi nnerzielung tut. Die Gewinnab- sicht bildet ein subjektives Kriterium, das nur aufgrund äusserer Umstände festgestellt werden kann. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerich- tet ist. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerd en durch Parzellierung, Überbau- ung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung ), die Häufigkeit der Liegen- schaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts m it der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachke nntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung dersel- ben im Rahmen einer Personengesellschaft. Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsm ässiger Immobilienhan- del liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwa ltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und wenn kaufmännische Büc her geführt werden. Sogar bei der Vermietung möblierter Wohnungen gelten die Einkünfte trotz der Arbeiten, welche der Eigentü- mer für die Vermietung erbringen muss, im Wesentlich en als Vermögensertrag und nicht als Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit, wenn die Arb eiten dazu dienen, ähnlich wie Unter- haltsarbeiten, den Mietgegenstand zur Erzielung des E rtrages bereitzustellen (vgl. Entscheid des Bundesgerichts, 2C_948/2010 vom 31. Oktober 2011, E. 2.3f. mit weiteren Hinweisen; vgl. auch BGE 125 II 113, E.6a; BGE 2A_52/2003 vom 17. De zember 2002, E. 2.5; BGE 2C_869/2008 vom 7. April 2008, E. 2.3ff. ;StE 2015, B 23.1 Nr. 82, E. 2.3 u. 2.4; ). b) Bis zum heutigen Tag haben die Pflichtigen keine Liegenschaften verkauft, son- dern ihren Immobilienbestand weiter erhöht. Das Durchf ühren (planen, erstellen usw.) weiterer Immobilienprojekte führt nicht zu einer Änderung der Qualifikation des Sachverhalts. Dies stellt lediglich eine Erweiterung des bisherigen Tätigkeitsgebiets dar. Die Rekurrenten haben lediglich die Erträge aus den Vermietungen und nicht etwa Gewinne aus Verkäufen in neue Liegenschaf- ten reinvestiert. Damit erfüllen sie auch nur einen Te il der Voraussetzungen für die Annahme der Gewerbsmässigkeit. Das Erzielen von möglichst hohen Mi eterträgen ist ja geradezu der Zweck eines grossen Immobilienportefeuilles. Gewerbsmässigk eit setzt voraus, dass neben dem Erstellen und Vermieten von Liegenschaften auch Li egenschaftsverkäufe getätigt werden, Seite 12 woraus allfällige Gewinne wiederum in weitere Immobi lienprojekte investiert werden können. Daraus folgt auch, dass nicht die Grösse des Immobilien portefeuilles und auch nicht das Erzie- len hoher Mieteinnahmen und deren Reinvestition in n eue Immobilien zur Annahme einer ge- werbsmässigen Tätigkeit führt. Andernfalls würde die Abgrenzung über die Grösse des Immobi- lienportefeuilles erfolgen, was in allen anderen Fäll en nicht zielführend sein kann, genügt es doch in einzelnen Konstellationen einen, oder nur we nige Verkäufe getätigt zu haben, um als Liegenschaftshändler qualifiziert zu werden. Das Transa ktionsvolumen allein ist demnach nicht ausschlaggebend. Im Weiteren ist auch festzuhalten, dass A brisse, Umbauten und die Realisa- tion von Immobilienprojekten auch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung möglich sind, solange die Immobilien nicht zum Verkauf stehen. Das von den Rekurrenten verwaltete Immobilienportef euille stellt aufgrund all dieser Erwägungen weiterhin Privatvermögen dar. Die Be antwortung der übrigen Fragen, wie die Festlegung der Höhe der Einbringungswerte der Lie genschaften in die Kollektivgesellschaft und die damit verbundenen jährlichen Abschreibungen erübrigt sich damit. Im Hinblick auf eine allfällige Umstrukturierungsabsich t ist auch der Hinweis des Vertreters auf das Kreisschreiben der EStV (KS) Nr. 5 vo m 1. Juni 2004, Ziff. 3.2 u. 4.3.2.8 we- nig hilfreich. Demgemäss ist die steuerneutrale Übertra gung von Betrieben oder Teilbetreiben auf eine juristische Person und nicht die von Immobilienportefeuilles gemeint. c) Währendem es in anderen Fällen um die Bestreitung des Vorliegens aller Krite- rien geht, welche einen gewerbsmässigen Liegenschaftshänd ler ausmachen, ist in vorliegen- dem Fall genau das Gegenteil der Fall. Hierbei hand elt es sich jedoch um einen Einzelfall, der auf die übrigen Fälle, in denen es um gewerbsmässige L iegenschaftshändler, Wertschriften- händler um Kunst-, Wein-, oder Oldtimersammler geht, kein anderes Licht zu werfen vermag. An der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts ist damit einmal mehr festzuhalten. Insgesamt erweist sich der Rekurs demnach als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Ausgangsgemäss sind den Rekurrenten Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘000.-- auf- zuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Geset zes über die Verfassungs- und Ver- waltungsprozessordnung [Verwaltungsprozessordnung, VPO] vom 16. Dezember 1993) und es ist ihnen keine Parteientschädigung auszurichten (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO). Seite 13 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben Verfahrenskosten in Höhe vo n Fr. 1‘000.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigun g wird abgewiesen. 4. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), die Gemeinde C.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3). Gegen diesen Entscheid wurde mit Schreiben vom 29. Sep tember 2016 beim Kantonsgericht Beschwerde erhoben.