<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00288</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208745&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00288</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Hausabbruch und Landentzug im Rahmen eines Quartierplans / Höhe der Entschädigung.<br/><br/>[Der 2006 vom Stadtrat Dübendorf festgesetzte Quartierplan "Hochbord" sieht die Verschiebung eines Kreisels sowie - als Folge davon - den Abbruch eines Hauses, den Entzug von Land und die Aufhebung von Parkplätzen einer Quartierplangenossin vor, wofür eine Entschädigung von Fr. 128'000.- (Hausabbruch) bzw. Fr. 200'800.- (Landentzug) geleistet werden soll. Die Baurekurskommission hiess einen Rekurs der betreffenden Quartierplangenossin in Bezug auf die Entschädigungshöhe gut. Sowohl die Stadt Dübendorf als auch die Quartierplangenossin gelangten daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan Hochbord betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00289-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]<br/><br/>Die Stadt Dübendorf ist legitimiert, die Höhe der Entschädigung an eine Quartierplangenossin anzufechten, weil sie selber Eigentümerin eines Grundstücks innerhalb des Quartierplanperimeters ist (E. 1.3).<br/><br/>Rechtliche Grundlagen zu Quartierplänen (E. 2.1). Ermessen der Quartierplanbehörden (E. 2.2) und des Verwaltungsgerichts (E. 2.3).<br/><br/>Die im Quartierplan vorgesehene Verschiebung eines Kreisels ist entgegen der Ansicht der beschwerdeführenden Quartierplangenossin nicht zu beanstanden. Die Verschiebung ist aus verkehrstechnischen und lärmrechtlichen Gründen nötig (E. 4.1). Ohne den vorgesehenen Hausabbruch würde die zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans behindert. Der Abbruch führt nicht zu einer wesentlichen Minderung des Grundstückwerts (E. 4.2). Die aufzuhebenden Parkplätze sind mit einem Revers belastet (E. 4.3). <br/><br/>Die Stadt Dübendorf bringt zu Recht vor, dass der im Quartierplan für die Quartierplangenossin vorgesehene Entschädigungsbetrag angemessen war und von der Baurekurskommission nicht hätte korrigiert werden dürfen: Das abzubrechende Haus unterstand aus Sicherheitsgründen seit längerem einer Abbruchpflicht (E. 5.3). DieQuartierplanbehörden durften von einem einheitlichen, unter dem Verkehrswert liegenden Landwert ausgehen (E. 5.4). Die Entschädigungshöhe erscheint sogar vorteilhaft, weil der nicht abzutretende Teil des Grundstücks der Quartierplangenossin von den Aufwertungen profitiert, die die quartierplanlichen Erschliessungen mit sich bringen (E. 5.5). Gutheissung der Beschwerde der Stadt Dübendorf; Abweisung der Beschwerde der Quartierplangenossin (E. 6). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCH">ABBRUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWERTUNG">AUFWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BODENPREIS">BODENPREIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNGSPFLICHT">ENTSCHÃDIGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERFORDERLICHKEIT">ERFORDERLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKOSTEN">ERSCHLIESSUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KREISEL">KREISEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDABTRETUNG">LANDABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZ">PARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMINDERUNG">WERTVERMINDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 127 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 145 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 145 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 170 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11672" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00288</p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00293</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea<br/> Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>I. Stadt DÃ¼bendorf,</span></a><span> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_12">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>II. B AG, vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_17"><span>I. B AG,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_23">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13">Stadtrat DÃ¼bendorf,</a> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_19">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_29">,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_7_35">RA E,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt DÃ¼bendorf ist im SÃ¼den durch die ZÃ¼richstrasse, im Norden durch die Ãberlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von SÃ¼den nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im VerhÃ¤ltnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (Ã¶stlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse fÃ¼hren nach Osten in die Ringstrasse (von SÃ¼den her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der Ã¶stlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen Ã¼berbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur HÃ¤lfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen ParkhÃ¤usern, verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe, EinkaufsgeschÃ¤fte, die ZÃ¼rcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und GeschÃ¤fte sowie eine Grosspapeterie, die B AG, eine GemÃ¼seanbaufirma und ein Restaurant/Dancing. GegenÃ¼ber diesem weitgehend durch GeschÃ¤fte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebietes besteht eine Ã¼berwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im sÃ¼dwestlichen Teil des Quartierplangebiets.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat DÃ¼bendorf das Quartierplanverfahren fÃ¼r das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat DÃ¼bendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die Aufhebung der EinmÃ¼ndungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung vor, die neu aus SÃ¼den von der ZÃ¼richstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden her durch einen Abzweiger von der Ãberlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Zwischen Sonnental- und Lagerstrasse soll die Hochbordstrasse fÃ¼r den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Lager- bzw. Sonnentalstrasse) je mit einem Kreisel ("Kreisel Nord" bzw. "Kreisel SÃ¼d") versehen werden. Die Erschliessung ins Gebiet Ã¶stlich der Hochbordstrasse ermÃ¶glicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, nunmehr mit BÃ¤umen gesÃ¤umten Querstrassen (sog. Ostring). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf HÃ¶he der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen GrundeigentÃ¼mer auf ihren BaugrundstÃ¼cken jeweils private GestaltungsplÃ¤ne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten mÃ¼ssen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger fÃ¼r das Quartierplangebiet festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen. Darunter war auch die B AG mit ihren Liegenschaften an der Hochbordstrasse 10 (Kat.-Nr. 01), einem 1972 erstellten, viergeschossigen GeschÃ¤ftshaus mit Attika-Wohnung und einem kleinen, 1942 erbauten Einfamilienhaus. Der Kreisel Hochbord-/Lagerstrasse ("Kreisel Nord") wurde auf Anregung des Quartierbeteiligten D so gelegt, dass die bestehenden Ein- und Ausfahrten aus der Tiefgarage der F AG ("Wohnland") weiter benutzt werden kÃ¶nnen. Durch die entsprechende Verschiebung des nÃ¶rdlichen Kreisels der Hochbordstrasse muss allerdings das Einfamilienhaus der B AG an der Ecke Hochbord-/Lagerstrasse abgebrochen und mit Fr. 128'000.- (Verlust des GebÃ¤udes) entschÃ¤digt werden. Ferner ergibt sich eine Minderzuteilung von 200.8 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck der B AG, die mit Fr. 1'000.- pro m<sup>2</sup> abgegolten wird. Im Rekurs vom 13. Juli 2006 an die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich liess die B AG vorerst verlangen, es sei der Verkehrskreisel Nord so anzulegen, dass ihr Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01) nicht abgebrochen werden mÃ¼sse. Falls sich ein Abbruch nicht vermeiden lasse, sei die Stadt DÃ¼bendorf zu EntschÃ¤digungen fÃ¼r den Verlust von sieben ParkplÃ¤tzen, fÃ¼r allfÃ¤lligen Mietzinsausfall bis zur Bezahlung der EnteignungsentschÃ¤digung sowie fÃ¼r unvermeidbaren Schaden aus mietrechtlichen Verpflichtungen fÃ¼r vor dem 13. Juni 2006 abgeschlossene VertrÃ¤ge zu verpflichten. Dasselbe liess die B AG im Rekurs gegen die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 verlangen. Die Stadt DÃ¼bendorf beantragte am 12. Oktober 2006 Abweisung des Rekurses wie zuvor schon der Mitbeteiligte D. </p> <p class="Sachverhalt1">Die BRK III entschied am 22. Mai 2008 nach DurchfÃ¼hrung eines Kommissions-Augen­scheins vom 14. MÃ¤rz 2007 zum Erschliessungskonzept und eines Referenten-Augen­scheins vom 11. Mai 2007 zum Abbruch des Einfamilienhauses. Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von DÃ¼bendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als die Minderzuteilung von 200.80 m<sup>2</sup> an die B AG statt zum vollen Verkehrswert bloss mit dem Quartierplanansatz von Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup> entschÃ¤digt werden sollte. Im Ãbrigen wies sie den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt DÃ¼bendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Entscheids soweit aufzuheben, als darin die im Quartierplan vorgesehene EntschÃ¤digung fÃ¼r die Minderzuteilung von Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup> ohne BerÃ¼cksichtigung der zusÃ¤tzlich festgelegten GebÃ¤udeentschÃ¤digung aufgehoben und angeordnet worden sei, die EntschÃ¤digung fÃ¼r die Minderzuteilung mÃ¼sse zur Erzielung einer vollen VerkehrswertentschÃ¤digung erhÃ¶ht werden. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 zur Beschwerde vernehmen und Nichteintreten auf die Beschwerde beantragen. Der im Rekursverfahren Mitbeteiligte D Ã¤usserte sich zur Beschwerde nicht. Die B AG liess in der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 ebenfalls Abweisung der Beschwerde verlangen. </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 erhob die B AG ihrerseits am 27. Juni 2008 Beschwerde am Verwaltungsgericht und verlangte, es sei der Verkehrskreisel Hochbordstrasse Nord so anzulegen und zu dimensionieren, dass das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01 nicht abgebrochen werden mÃ¼sse und die bestehenden ParkplÃ¤tze erhalten werden kÃ¶nnten. Eventuell sei eine EntschÃ¤digung fÃ¼r den Verlust von ParkplÃ¤tzen im begrÃ¼ndeten Ausmass zu leisten. In der Beschwerdeantwort liessen die Stadt DÃ¼bendorf ebenso wie der Mitbeteiligte D und die Rekursinstanz die Abweisung der Beschwerde beantragen. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von MehrflÃ¤chen fÃ¼r die gemeinschaftlichen Ausstattungen fÃ¼r gerechtfertigt und zweckmÃ¤ssig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezÃ¼glich Altlasten-, LÃ¤rm- und Grundwassersituation).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid vom 22. Mai 2006. Beide betreffen â wenn auch nur teilweise dieselben â Belange des darin festgesetzten Quartierplans und damit sowohl denselben Sachverhalt als auch weitgehend dieselben Rechtsfragen. Eine Vereinigung von Verfahren ist angebracht, wenn sich zwei oder mehrere (Rechtsmittel-)Begehren eines Privaten oder des Gemeinwesens gegen dieselbe VerfÃ¼gung richten (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 4â31, N. 33 f.). Entsprechend sind die Verfahren VB.2008.00288 und VB.2008.00293 zu vereinigen. Die Akten des Verfahrens VB.2008.00293 werden mit act. 17/â¦ zitiert. Des besseren VerstÃ¤ndnisses wegen wird die Stadt DÃ¼bendorf als BeschwerdefÃ¼hrerin I und die B AG als Beschwerdegegnerin I bezeichnet. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Rekursinstanz liess beantragen, es sei auf die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin I nicht einzutreten, denn diese habe kein Interesse an der Anfechtung der HÃ¶he der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Minderzuteilung. FÃ¼r sie selber entstehe aus dem Rekursentscheid kein Nachteil, sondern hÃ¶chstens fÃ¼r die Quartierplangenossen, denen jedoch ein eigenes Rechtsmittel zur VerfÃ¼gung stehe. Die Vorinstanz Ã¼bersieht dabei, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin I ebenfalls zu den Quartierplangenossen gehÃ¶rt, da sie Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 innerhalb des Quartierplanperimeters verfÃ¼gt. Der Rekursentscheid verlangte aber, dass die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I zum vollen Verkehrswert und nicht nur zum Quartierplanansatz von Fr. 1'000.- /m<sup>2</sup> entschÃ¤digt werde (vorn III.), was zu einer ErhÃ¶hung der Erschliessungskosten fÃ¼hrt, welche alle Quartierplangenossen und damit auch die BeschwerdefÃ¼hrerin I betrifft. Sie erscheint daher zur Beschwerde ohne Weiteres legitimiert. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Alle Grund­stÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 1 f. PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen GrundeigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die ErmessensbetÃ¤tigung muss in jedem Fall pflichtgemÃ¤ss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am WillkÃ¼rverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 80). Bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil Ã¶stlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 09) bis zur nÃ¶rdlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Hierzu gehÃ¶rt auch das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin I. Die Zone IG3 lÃ¤sst gemÃ¤ss der Bauordnung der Stadt DÃ¼bendorf vom 18. MÃ¤rz 1996 (BZO) hÃ¶chstens mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine FreiflÃ¤chenziffer von 20 %, damit nicht alle unÃ¼berbaubaren FlÃ¤chen fÃ¼r Zufahrten, ParkplÃ¤tze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis zur sÃ¼dlichen Grenze (ZÃ¼richstrasse) sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, BÃ¼ros, Ateliers, Praxen sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe zulÃ¤ssig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im ersten Quartierplanentwurf war der Kreisel Nord so gelegt worden, dass die Liegenschaft Assek.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 01 (Einfamilienhaus) nicht abgebrochen werden musste, jedoch direkt mit einer Hausecke an den Kreisel anstiess. Abgesehen von dieser verkehrstechnisch heiklen Lage (zum Beispiel eingeschrÃ¤nkte SichtverhÃ¤ltnisse von der Lagerstrasse zu den ParkplÃ¤tzen Hochbordstrasse) war die mit dem Kreisverkehr entstehende LÃ¤rmproblematik nicht zu beseitigen. Die damalige Lage des Kreisels bedingte sodann, dass die Ein- und Ausfahrt in das Parkhaus der F AG die neu geplante Strasse D hÃ¤tte unterqueren mÃ¼ssen, was zu erheblichen und kostspieligen Anpassungen gefÃ¼hrt hÃ¤tte. DemgegenÃ¼ber bewirkte die Verschiebung des Kreisels um einige Meter nach SÃ¼dosten, dass die Ein- und Ausfahrt zum Parkhaus der F AG bestehen bleiben konnte und sich eine klare Trennung zur Strasse D ergab. Dies allerdings zum Preis, dass das Einfamilienhaus der Beschwerdegegnerin I aus PlatzgrÃ¼nden abgebrochen werden muss.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz hielt die Verschiebung des Kreisels Nord mit ausfÃ¼hrlicher und zutreffender BegrÃ¼ndung, auf die zu verweisen ist, fÃ¼r gerechtfertigt, einerseits aus den erwÃ¤hnten GrÃ¼nden (vorn E. 3.2), andererseits, weil im Hinblick auf einen optimalen Verkehrsfluss eine ausreichende Dimensionierung und eine mÃ¶glichst einfache, Ã¼bersichtliche VerkehrsfÃ¼hrung sichergestellt wÃ¼rden. Der Kreisel Nord als zentrales Element des quartierplanlichen Verkehrskonzepts verbinde vier bestehende Verkehrswege und einen neuen Verkehrsweg miteinander (Hochbordstrasse Nord und SÃ¼d, Lagerstrasse, Ein- und Ausfahrt F AG und neue Strasse D). Die Lage der bestehenden Verkehrswege sei vorgegeben und lasse wenig planerischen Spielraum offen. Angesichts des geringen Wertes des Einfamilienhauses der Beschwerdegegnerin I gegenÃ¼ber dem GesamtgrundstÃ¼ck hielt die Vorinstanz auch dessen Beseitigung fÃ¼r gerechtfertigt. </p> <p class="Erwgung3">Die Beschwerdegegnerin I bestreitet vorerst die Vorteile aus der Verschiebung des Kreisels auf die Achse der Hochbordstrasse. Diese komme nur dem Busverkehr, dem Fahrradverkehr und den FussgÃ¤ngern zugute, weil der mittlere Teil der Hochbordstrasse nicht fÃ¼r den Privatverkehr geÃ¶ffnet sei. Der Verkehr mÃ¼sse von der Hochbordstrasse in die Lagerstrasse oder in die Strasse D gefÃ¼hrt werden, wofÃ¼r die Lage des Kreisels in der Hochbordstrasse keine Rolle spiele. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I gesteht zu, dass der Versatz des Kreisels in die Achse der Hochbordstrasse nicht allein entscheidend, aber doch logisch sei. Der Mitbeteiligte verweist auf die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Der Beschwerdegegnerin I ist nicht zu folgen. Die Versetzung des Kreisels Nord in die Achse der Hochbordstrasse ermÃ¶glicht die weitere Nutzung der bestehenden Ein- und Ausfahrt der F AG sowie deren Entflechtung von der Strasse D (vorn E. 3.2). Ausserdem mÃ¼ssen von Norden in das Quartierplangebiet einfahrende grÃ¶ssere Lastwagen gemÃ¤ss dem ErlÃ¤uternden Bericht um den Kreisel herum zur Einfahrt der F AG fahren, was erleichtert wird, wenn der Kreisel Nord gegenÃ¼ber der Achse der Hochbordstrasse nicht auch noch versetzt ist. Schliesslich hÃ¤tte an der ursprÃ¼nglichen Lage des Kreisels ein aus PlatzgrÃ¼nden nicht lÃ¶sbares LÃ¤rmproblem bestanden, indem die dem Kreisel zugewandte Seite des Einfamilienhauses nicht erfolgreich gegen LÃ¤rm hÃ¤tte geschÃ¼tzt werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Der Vorteil des Bestehenlassens der Einfahrt zum Parkhaus der F AG wird von der Beschwerdegegnerin I nicht substanziiert kritisiert. Entgegen ihrer Ansicht hinderte das bestehende Einfamilienhaus gerade die zweckmÃ¤ssige Ausgestaltung des Quartierplans wegen der erwÃ¤hnten baulichen Umgestaltung der vielbefahrenen Zufahrt zum F-Parkhaus. Soweit die Beschwerdegegnerin I sodann geltend macht, die Kosteneinsparungen von Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.- aus dem nicht erforderlichen Umbau der Zufahrt zum Parkhaus der F AG seien nie belegt worden, beschrÃ¤nkt sich ihre Kritik auf eine allgemeine Bestreitung; sie belegt ihrerseits keinen anderen Betrag. Zudem wurden die erwÃ¤hnten Kosteneinsparungen in der Vernehmlassung zum Technischen Bericht beziffert. Auch wenn die Mehrkosten aus Abbruch und EntschÃ¤digung des Mehrfamilienhauses von Fr. 145'000.- der Kostenersparnis von Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.- gegenÃ¼ber gestellt werden, ergibt sich daraus weder, dass die Kostenersparnis zu vernachlÃ¤ssigen wÃ¤re, noch, dass deren Betrag etwa willkÃ¼rlich festgelegt worden wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Beschwerdegegnerin I bestreitet sodann, dass es sich bei ihrem Einfamilienhaus um ein Abbruchobjekt handle. Vielmehr habe dieses stets gewinnbringend und ohne Probleme vermietet werden kÃ¶nnen. Bei Mietzinseinnahmen von mindestens Fr. 16'800.- jÃ¤hrlich kÃ¶nne nicht von einem Abbruchobjekt gesprochen werden. Sie bestreitet in diesem Zusammenhang, dass das Einfamilienhaus den Gesamtwert ihrer Liegenschaft nicht entscheidend beeinflusse und zÃ¤hlt noch acht ParkplÃ¤tze hinzu, die nicht berÃ¼cksichtigt worden seien. DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin I fest, dass die erwÃ¤hnten ParkplÃ¤tze nicht dem GebÃ¤udewert zuzurechnen seien und ohnehin nicht den BenÃ¼tzern des Einfamilienhauses dienten. Das Einfamilienhaus sei aber ein Abbruchobjekt. Der Mitbeteiligte lÃ¤sst dazu ausfÃ¼hren, dass einzig der Wert des GebÃ¤udes massgeblich fÃ¼r die Frage von dessen Abbruch sei, nicht aber der Landwert oder der Wert von ParkplÃ¤tzen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Nach § 127 Abs. 2 PBG darf die Beseitigung anderer GebÃ¤ude (als BaudenkmÃ¤ler gemÃ¤ss Abs. 1) oder ihrer wesentlichen Teile, die nicht befristet oder auf Widerruf bewilligt worden sind, ausserhalb der Gebietssanierung nur vorgesehen werden, wenn sie den Wert des GrundstÃ¼cks nicht entscheidend mitbestimmen und wenn ihr Fortbestand die zweckmÃ¤ssige Ausgestaltung des Quartierplans hindert. Diese EinschrÃ¤nkung gilt nicht, wenn der betroffene EigentÃ¼mer zustimmt und wenn dadurch nicht andere Beteiligte unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig belastet werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Wie dargelegt (vorn E. 4.1.2), hinderte die in Frage stehende Liegenschaft die zweckmÃ¤ssige Ausgestaltung des Quartierplans bezÃ¼glich der Erschliessung des Quartierplangebiets. Aus dem Gesetzestext geht sodann hervor, dass allein der Wert des GebÃ¤udes massgebend ist fÃ¼r die Frage, ob ein solches den Wert des GrundstÃ¼cks entscheidend mitbestimme oder nicht. Soweit sich die Beschwerdegegnerin I auf acht ParkplÃ¤tze beruft, die sie mit insgesamt Fr. 160'000.- in Rechnung stellt, kann dieser Betrag daher nicht berÃ¼cksichtigt werden. Im Ãbrigen hat die Vorinstanz mit ausfÃ¼hrlicher und zutreffender BegrÃ¼ndung dargelegt, dass das Einfamilienhaus am Verkehrswert der gesamten Liegenschaft von rund Fr. 6'460'000.- lediglich Fr. 280'000.- (Landanteil inbegriffen) oder 4,3 % (1/17) des Gesamtwertes ausmache. Ohne den Landanteil steht ein Realwert des Einfamilienhauses von Fr. 128'152.- in Frage, der rund 2 % am Gesamtwert ausmacht. Es lÃ¤sst sich mit der Vorinstanz festhalten, dass das Einfamilienhaus den Wert des beschwerdegegnerischen GrundstÃ¼cks nicht entscheidend beeinflusst. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Dies wird bestÃ¤tigt durch die QualitÃ¤t des Einfamilienhauses als Abbruchobjekt, welche die Beschwerdegegnerin I allerdings bestreitet. Aus dem im Recht liegenden Gutachten von Manfred Rieser vom 20. Februar 2006 geht hervor, dass das Einfamilienhaus an mittlerer bis schlechter Wohnlage im Quartierplangebiet mit 3,5 Zimmern auf zwei Stockwerken kleine Zimmer aufweise, einen stark verwohnten Eindruck mache und einen total veralteten, nicht mehr zeitgemÃ¤ssen Ausbau aufweise. Leitungen und Installationen seien veraltet. Das Haus genÃ¼ge nur noch einfachsten AnsprÃ¼chen und weise sowohl aussen wie innen einen sehr grossen aufgestauten Unterhalts- und Renovationsbedarf auf. Ein Verkauf des Hauses sei schon standortbedingt kaum mÃ¶glich, aber auch wegen schwacher Nachfrage fÃ¼r solche Objekte. Daraus darf zweifellos darauf geschlossen werden, dass es sich beim in Frage stehenden Haus um ein Abbruchobjekt handelt. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Dies findet seine Entsprechung im Mietvertrag vom 29. April 2004, der nicht nur eine sehr gÃ¼nstige Miete (ohne ParkplÃ¤tze) von netto Fr. 1'200.- monatlich ausweist (Fr. 14'400.- jÃ¤hrlich und nicht Fr. 16'800.- gemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin I), sondern auch einen fÃ¼r ein Mietobjekt eher ungewÃ¶hnlichen Passus enthÃ¤lt: "Der Mieter kennt den Zustand des Mietobjektes aufgrund einer eingehenden Besichtigung. Die HÃ¶he des Mietzinses wurde dem bestehenden Zustand des Mietobjektes angepasst. Der Mieter ist bereit, den heutigen Zustand des Mietobjektes zu akzeptieren". Dies lÃ¤sst nicht auf eine neuwertige, wohnliche und robuste Bausubstanz schliessen. Eine solche geht auch aus den Bildern des Gutachtens nicht hervor. Hinzu kommt, dass das Haus bei der ursprÃ¼nglichen Lage des Kreisels Nord nicht effektiv gegen den StrassenlÃ¤rm hÃ¤tte geschÃ¼tzt werden kÃ¶nnen und der Wohnzweck schon deshalb fÃ¼r die Zukunft in Frage stand. Einem Abbruch des Einfamilienhauses steht somit nichts im Wege.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Vorinstanz bezeichnete die bestehenden ParkplÃ¤tze als teilweise sehr knapp bemessen, wie sich am Augenschein gezeigt habe, so etwa die PlÃ¤tze 11 und 12, 13 (nur mit Kleinwagen befahrbar) und 14 (Abfallcontainer). Unter BerÃ¼cksichtigung der heute nicht benutzbaren und der bei einer neuen Anordnung zusÃ¤tzlich mÃ¶glichen PlÃ¤tze kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die Beschwerdegegnerin I durch den Quartierplan nicht mehr als 4 AbstellplÃ¤tze verlieren werde. Ungeachtet der Benutzbarkeit gingen sechs AbstellplÃ¤tze entlang der Hochbordstrasse wegen deren Ausbau verloren. Einen davon kÃ¶nne die Beschwerdegegnerin I durch eine Neuanordnung zurÃ¼ckgewinnen. FÃ¼r die aufzuhebenden PlÃ¤tze Nr. 15â16 kÃ¶nne durch eine Neuanordnung Ersatz geschaffen werden. Damit verliere die Beschwerdegegnerin I keine entschÃ¤digungspflichtigen AbstellplÃ¤tze. </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerin I hÃ¤lt dagegen, sie verliere die ParkplÃ¤tze 17â18 (Hochbordstrasse) sowie 15â16 und 12 (Lagerstrasse), total acht ParkplÃ¤tze, die sie je mit Fr. 20'000.- bewertete. Der Beseitigungsrevers fÃ¼r die ParkplÃ¤tze (gemÃ¤ss Baukommissionsbeschluss vom 11. Oktober 1973) habe nur fÃ¼r die ParkplÃ¤tze Geltung, welche die damals tatsÃ¤chlich bestehende Baulinie tangiert hÃ¤tten. Das seien die ParkplÃ¤tze Nr. 19â18. Weiter treffe nicht zu, dass Parkplatz Nr. 13 nur mit einem Kleinwagen befahrbar sei, und Parkplatz Nr. 14 werde nur aus Bequemlichkeit als Containerplatz benÃ¼tzt. Bei den Ã¼brigen ParkplÃ¤tzen sei lediglich Nr. 12 problematisch. Es seien somit 16 ParkplÃ¤tze vorhanden, welche die Baulinie nicht tangierten. Nach dem Abbruch des Einfamilienhauses kÃ¶nnten aber nur noch 15 ParkplÃ¤tze realisiert werden. Davon wÃ¼rden sieben durch die geplante Baulinie tangiert, so dass nur noch acht PlÃ¤tze auf Dauer realisiert werden kÃ¶nnten. DemgemÃ¤ss entfielen durch die Verlegung des Kreisels nach Norden acht ParkplÃ¤tze. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I folgt der Vorinstanz und beanstandet zunÃ¤chst, dass die leidige Parkplatzgeschichte in jedem Verfahrensstadium wieder anders dargestellt werde. Von der gÃ¼ltigen Baulinie an der Hochbordstrasse seien 6 ParkplÃ¤tze vom Beseitigungsrevers betroffen. Die Benutzbarkeit der Ã¼brigen ParkplÃ¤tze sei nicht entscheidend. Es sei keine EntschÃ¤digung geschuldet. FÃ¼r die FlÃ¤che von 3 an der Lagerstrasse gelegenen ParkplÃ¤tzen erhalte die Beschwerdegegnerin I eine BaulandentschÃ¤digung, fÃ¼r diejenigen im Baulinienbereich an der Lagerstrasse bestehe keine Gefahr einer spÃ¤teren Beseitigung. Der Mitbeteiligte Ã¤ussert sich zur Parkplatzfrage nicht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>GemÃ¤ss dem Beschluss der Baukommission DÃ¼bendorf vom 11. Oktober 1973 wurden die PlÃ¤ne fÃ¼r die Erstellung von AutoabstellplÃ¤tzen nur unter einem Vorbehalt genehmigt: Die bewilligten AutoabstellplÃ¤tze vor der Baulinie mÃ¼ssten bei einem allfÃ¤lligen Ausbau der Hochbordstrasse auf eigene Kosten beseitigt werden. Im Freien liegen entlang der Hochbordstrasse die PlÃ¤tze 20â18. Im rechten Winkel dazu schliessen sich die PlÃ¤tze 13â14 an. An der Lagerstrasse, anschliessend an den Schopf des Einfamilienhauses, liegen weitere acht ParkplÃ¤tze. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Im <i>betroffenen</i> Teil der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I liegen insgesamt 21 ParkplÃ¤tze. Durch den Kreiselbau gehen zwar die ParkplÃ¤tze Nr. 17â18, 15â16 und 12, insgesamt 8 ParkplÃ¤tze, verloren. Hingegen lassen sich durch eine andere Anordnung, welche von der Beschwerdegegnerin I nicht bestritten wird, neu wieder 15 ParkplÃ¤tze schaffen. Damit verliert die Beschwerdegegnerin I nur sechs ParkplÃ¤tze. Da gleichzeitig nur sechs ParkplÃ¤tze reversbelastet sind, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin I richtig festhÃ¤lt, die bei einem Ausbau der Hochbordstrasse von der Beschwerdegegnerin I auf eigene Kosten ohnehin beseitigt werden mÃ¼ssten, erleidet sie keinen Verlust von nicht reversbelasteten ParkplÃ¤tzen. Nachdem die Beschwerdegegnerin I die PlÃ¤tze 13 und 14 selber als vollwertig bezeichnet, Ã¤ndert sich am Verlust der ParkplÃ¤tze nichts. Jedenfalls verliert sie durch den Quartierplan keine entschÃ¤digungspflichtigen AbstellplÃ¤tze, wie die Vorinstanz zu Recht festhÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung3">Was die Beschwerdegegnerin I dagegen vorbringt, Ã¼berzeugt nicht. Soweit sie geltend macht, lediglich die ParkplÃ¤tze 19â18 (an der Hochbordstrasse) hÃ¤tten die damals geltende Baulinie tangiert, kann auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden, worauf die Beschwerdegegnerin I nicht eingeht. </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend ist die Beschwerde der Beschwerdegegnerin I abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Damit stellt sich die Frage nach der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I. Die Vorinstanz hielt dazu fest, Ã¼ber den prozentualen Abzug hinausgehende Minderzuteilungen, die nicht durch Realersatz ausgeglichen werden kÃ¶nnten, seien in Geld auszugleichen (§ 145 Abs. 1 PBG). Bei gewichtigen Landabtretungen, wie sie bei der Beschwerdegegnerin I in Erscheinung trÃ¤ten â diese habe eine Minderzuteilung von 200.8 m<sup>2</sup> oder 13.36 % hinzunehmen â liege eine ausverkaufsÃ¤hnliche Situation vor, die sich preiserhÃ¶hend auswirke. Es wÃ¤re mit der Eigentumsgarantie unvereinbar, wenn der Geldausgleich in solchen FÃ¤llen nur nach dem schematischen Quartierplanansatz bemessen wÃ¼rde. Die erwÃ¤hnte Minderzuteilung Ã¼bersteige das von den Quartierplangenossen hinzunehmende Mass bei Weitem und habe Enteignungscharakter, weshalb sie zum vollen Verkehrswert entschÃ¤digt werden mÃ¼sse. Diesen Wert habe die Vorinstanz noch zu ermitteln.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin I entgegen, sie anerkenne zwar, dass die Beschwerdegegnerin I in einem besonderen Mass vom Quartierplan betroffen sei. Hingegen werde diese mit der im Quartierplan vorgesehenen GesamtentschÃ¤digung von Fr. 328'800.- (Minderwertausgleich Fr. 200'800.- fÃ¼r 200.8 m<sup>2</sup> sowie GebÃ¤udeentschÃ¤digung Fr. 128'000.-) gut bedient. Die Vorinstanz habe in ihre WÃ¼rdigung nicht einbezogen, dass die LandabzugsflÃ¤che zu einem erheblichen Teil Vorgartenland sei oder als GrundflÃ¤che bzw. Umschwung fÃ¼r das GebÃ¤ude diene. Entweder sei unÃ¼berbautes Land mit einem den Wert nicht mitbestimmenden Abbruchobjekt oder eine Ã¼berbaute Liegenschaft zu entschÃ¤digen, aber nicht beides. Der festgesetzte Verkehrswert von Fr. 1'000.- pro m<sup>2</sup> sei unangefochten geblieben. Dieser Wert berÃ¼cksichtige den quartierplanlichen Interessenausgleich und liege geringfÃ¼gig unter dem Wert einer EnteignungsentschÃ¤digung. Insgesamt ergebe sich ein Preis von Fr. 1'637.45 pro m<sup>2</sup> (Fr. 200'800.- + Fr. 128'000.- bezogen auf 200.8 m<sup>2</sup>). Damit werde der enteignungsrechtliche Verkehrswert nicht unterschritten. Die Beschwerdegegnerin I ist dagegen der Meinung, der GebÃ¤udewert sei mit Fr. 128'000.- sehr bescheiden bemessen worden. Beim Abbruch des Objekts entfielen Mietzinseinnahmen von mindestens Fr. 16'800.- jÃ¤hrlich. Es handle sich nicht um ein Abbruchobjekt, und das Land sei nicht bloss VorgartenflÃ¤che oder Vorgartenland, sondern werde als AbstellflÃ¤che fÃ¼r Fahrzeuge benÃ¼tzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das Bestreben, allen Quartierplanbeteiligten gleichwertigen Realersatz in Form einer erschlossenen, fÃ¼r die Ãberbauung geeigneten Parzelle zu verschaffen, scheitert nicht selten an unverÃ¤nderlichen Vorgaben. Die HÃ¶herrangigkeit des Quartierplanzwecks fÃ¼hrt zwangslÃ¤ufig zu Abweichungen bei der Umsetzung des Realersatzprinzips. Im Interesse der Gestaltung geeigneter Parzellen kommt es zu Neuzuteilungen, die nicht der Soll-GrÃ¶sse entsprechen, wie sie aus dem Altbestand, dem Quotenabzug und dem allfÃ¤lligen Landbeitrag an gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen errechnet worden ist. Der Ausgleich muss dann durch Geldzahlungen herbeigefÃ¼hrt werden (§ 145 Abs. 1 PBG; Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im zÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, Diss. ZÃ¼rich 2004, S. 80). </p> <p class="Erwgung2">Geldausgleich ist nach § 145 Abs. 2 lit. a PBG auch auf Werteinbussen zu leisten, die durch die Neuzuteilung, Beseitigung oder Anpassung von GebÃ¤uden samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechtspflicht des bisherigen EigentÃ¼mers entstehen. Ein Anspruch auf EntschÃ¤digung der Werteinbusse, die der bisherige EigentÃ¼mer durch die Beseitigung seines GebÃ¤udes oder von Teilen davon erleidet, erlangt er nur, wenn ihm keine Rechtspflicht zur Vornahme oder Duldung der gebotenen Massnahme oblag (§ 145 Abs. 2 PBG). Eine vorbestehende, der EntschÃ¤digung entgegenstehende Handlungs- bzw. Duldungspflicht des GrundeigentÃ¼mers ist hÃ¤ufig in einem Beseitigungs- oder Anpassungsrevers verankert. Aus dem Quartierplanrecht ergibt sich die Pflicht zur entschÃ¤digungslosen Vornahme gewisser Anpassungsarbeiten nach § 170 PBG (Kleb, S. 82 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Vorerst ist zu wiederholen, dass es sich beim in Frage stehenden Einfamilienhaus um ein Abbruchobjekt handelt und dieses lediglich Mieteinnahmen von Fr. 14'400.- ermÃ¶glichte (vorn E. 4.2). Weiter trifft es zu, dass die Ausnahmebewilligung fÃ¼r das BÃ¼rogebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 01 wegen Unterschreitung des zulÃ¤ssigen GebÃ¤udeabstandes mit der MÃ¶glichkeit des grundstÃ¼cksinternen NÃ¤herbaurechts hinfÃ¤llig geworden ist, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin I im Rekursverfahren ausfÃ¼hrte. Daraus lÃ¤sst sich mit Bezug auf einen Abbruch des GebÃ¤udes somit nichts ableiten. Geblieben ist hingegen die Verpflichtung der Beschwerdegegnerin I, das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 02 innert 5 Jahren, spÃ¤testens aber beim Ausbau der Hochbord- und der Lagerstrasse, aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit auf eigene Kosten abzubrechen. Die Hochbordstrasse wies damals (1971) lediglich eine Breite von 4.5 m und keine Gehsteige auf. Sie wurde inzwischen â noch nicht im Rahmen des heutigen Quartierplans â im Bereich bis zur Parkhauseinfahrt der F AG und damit im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I â auf eine Breite von 7.5 m ausgebaut und mit Gehsteigen versehen, ohne dass die fragliche Liegenschaft abgebrochen worden wÃ¤re. Selbst wenn man den Ausbau der Hochbord- und der Lagerstrasse erst auf den Vollzug des Quartierplans festlegen wÃ¼rde, bestÃ¼nde spÃ¤testens zu diesem Zeitpunkt die Pflicht der Beschwerdegegnerin I zur Beseitigung ihrer Liegenschaft, insbesondere auch aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit (vorn E. 3.2, E. 4.1.2). Demnach oblag oder obliegt der Beschwerdegegnerin I die Pflicht zur Vornahme der Beseitigung ihrer Liegenschaft auf eigene Kosten. Wenn sie unter diesen UmstÃ¤nden im Rahmen des Quartierplanverfahrens dennoch eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die in Frage stehende Liegenschaft von Fr. 128'000.- erhÃ¤lt, die ihr nach dem AusgefÃ¼hrten gar nicht zustÃ¼nde, so muss diese bei Beurteilung der GesamtentschÃ¤digung fÃ¼r die Minderzuteilung von 200.8 m<sup>2</sup> berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung3">Selbst wenn man aber davon ausginge, die Pflicht zur Beseitigung des Einfamilienhauses bestÃ¼nde heute nicht mehr, ist nicht einzusehen, weshalb die EntschÃ¤digung fÃ¼r dessen Wert zusÃ¤tzlich zur EntschÃ¤digung aus der Minderzuteilung nicht berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfte. Die Minderzuteilung von 200.8 m<sup>2</sup> wird mit Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup> entschÃ¤digt. Der Abbruch des Einfamilienhauses und die EntschÃ¤digung dafÃ¼r, insgesamt Fr. 145'000.-, werden zwar bei den Kosten zur Erstellung des Kreisels Nord in der Hochbordstrasse und nicht bei den EntschÃ¤digungen fÃ¼r Minderzuteilungen aufgefÃ¼hrt. Das mindert aber ihren Charakter als EntschÃ¤digung nicht. Demnach ist von einer GesamtentschÃ¤digung des Einfamilienhauses von Fr. 328'800.- auszugehen, wobei die Abbruchkosten zusÃ¤tzlich mit Fr. 17'000.- entschÃ¤digt werden (Fr. 145'000.- ./. Fr. 128'000.-).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>DemgegenÃ¼ber rechtfertigt sich eine EntschÃ¤digung der Minderzuteilung durch Geldzahlung im Umfang des Verkehrswertes der in Frage stehenden 200.8 m<sup>2</sup> nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin I hÃ¤lt fest, dass es sich bei der Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I von 200.8 m<sup>2</sup> teilweise um Vorgartenland handle. Der Begriff des Vorgartenlandes stammt aus dem Enteignungsrecht und bezeichnet jenen Teil eines GrundstÃ¼ck, der vor der Baulinie bzw. im Strassenabstandsbereich liegt und mithin baulich grundsÃ¤tzlich nicht nutzbar ist. Das Verwaltungsgericht hat sich zur Frage, wie im Fall der Beanspruchung des Vorgartenlandes fÃ¼r einen Strassenausbau dieses Land zu entschÃ¤digen sei, ob zum vollen Baulandwert oder zu einem reduzierten Wert, wie folgt geÃ¤ussert: Ein reduzierter Wert gelte uneingeschrÃ¤nkt nur dort, wo die ÃberbauungsmÃ¶glichkeit eines GrundstÃ¼cks durch Bauten bereits ausgeschÃ¶pft sei, und zwar durch Bauten, die fÃ¼r absehbare Zeit bestehen bleiben. Dem unterschiedlichen Zweck des Quartierplanverfahrens verglichen mit jenem der Enteignung habe die Praxis dadurch Rechnung getragen, dass die LandentschÃ¤digungen fÃ¼r Mehr- oder Minderzuteilungen in Quartierplanverfahren generell unter dem Verkehrswert festgesetzt wÃ¼rden (RB 1986 Nr. 83). Die HÃ¶he der Ausgleichsleistungen sei im Quartierplan regelmÃ¤ssig niedriger als die fÃ¼r Enteignungen zugesprochenen LandentschÃ¤digungen. Eine Differenzierung im Sinn der enteignungsrechtlichen Praxis (tiefere Bewertung des Vorgartenlandes) werde im Quartierplanverfahren nicht vorgenommen, weil diesbezÃ¼glich allgemein unter dem Verkehrswert liegende Quadratmeterpreise festgelegt wÃ¼rden, die fÃ¼r die ganze Parzelle gelten (VGr, 24. MÃ¤rz 1999, VB.1998.00394, E. 2c/bb; dazu auch VGr, 22. August 2002, VB.2001.00326, E. 4a, je unter www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Landminderzuteilungen in Abweichung vom Realersatzprinzip stellen keine formellen Enteignungen dar. Die HÃ¶he des Geldausgleichs ist deshalb nicht mit einer ExpropriationsentschÃ¤digung gleichzusetzen. AnzuknÃ¼pfen ist zwar auch beim Verkehrswert, zu berÃ¼cksichtigen sind aber die Besonderheiten des Quartierplans. Falls mÃ¶glich, sollte bei der Bestimmung des Verkehrswerts nach der statistischen Methode vorgegangen werden (Vergleich mit dem Landwert aktuell bereits verkaufter GrundstÃ¼cke Ã¤hnlicher Lage und GrÃ¶sse), doch kann auch das Statistische Jahrbuch Hinweise auf die Preisentwicklung liefern. Preismindernd auf den Verkehrswert wirkt sich in jedem Fall aus, dass bei HandÃ¤nderungen im Quartierplanverfahren die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern aufgeschoben und keine HandÃ¤nderungssteuern erhoben werden. Vom Verkehrswert in Abzug zu bringen sind sodann die zu erwartenden Erschliessungskosten. Dagegen sind gewichtige Landabtretungen nur mit geringem Einschlag auf den Verkehrswert zu berÃ¼cksichtigen (Kleb, S. 88 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Demnach kommt dem Umstand, dass ein Teil der LandabzÃ¼ge zulasten der Beschwerdegegnerin I Vorgartenland darstellt, mit Bezug auf die Bemessung der EntschÃ¤digung keine Bedeutung zu. Immerhin profitiert die Beschwerdegegnerin I soweit davon, als sie auch fÃ¼r das wohl geringer zu bewertende Vorgartenland den einheitlichen Landpreis erhÃ¤lt, wie er fÃ¼r den Quartierplan festgesetzt wurde. Nach der Entfernung des Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin I dÃ¼rften dessen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten sodann erschÃ¶pft sein, nicht zuletzt aufgrund der dem Kreisel Nord entlang gekrÃ¶pften Verkehrsbaulinie zur Lagerstrasse hin und wegen der Parkplatznutzung, an der die Beschwerdegegnerin I festhÃ¤lt. Weiter liegen auf dem zu entschÃ¤digenden Land latente Erschliessungskosten, welche sich nach dem Kostenverleger auf insgesamt Ã¼ber Fr. 100.- pro beitragspflichtigem Quadratmeter des Neubestands belaufen (65.6 plus 29.0 plus 8.2). Dies spricht gegen eine EntschÃ¤digung zum vollen Verkehrswert. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.4 </b>Der Wert von Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup> wurde im Quartierplan aufgrund des Verkehrswerts aus dem Durchschnitt der in letzter Zeit in DÃ¼bendorf getÃ¤tigten VerkÃ¤ufe von vergleichbarem Bauland und anderer Quellen festgelegt. Das Statistische Jahrbuch des Kantons ZÃ¼rich weist fÃ¼r DÃ¼bendorf im Jahr 2006 sodann einen Bodenpreis von Fr. 702.-pro m<sup>2</sup> auf (mittlerer Bodenpreis in Franken pro Quadratmeter; Statistisches Jahrbuch des Kantons ZÃ¼rich, 2008, S. 183, 203). Selbst wenn man diesen Preis um 40 % erhÃ¶hte, um gÃ¼nstige Lagen zu berÃ¼cksichtigen, wÃ¼rde dadurch erst das Niveau des Quartierplanpreises erreicht. FÃ¼r bebaute Parzellen (Einfamilienhaus) ergab sich 2006 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund Fr. 952.-. Und wÃ¼rde man im Sinne eines groben Vergleichs den Durchschnittspreis aus sÃ¤mtlichen im Jahr 2006 in DÃ¼bendorf erfolgten VerkÃ¤ufen von EinfamilienhÃ¤usern durch die Quadratmeterzahl der in Frage stehenden Liegenschaft dividieren (235 m<sup>2</sup>) und vom errechneten Wert 35 % berÃ¼cksichtigen wegen der zonenfremden, zum Wohnen ungÃ¼nstigen Lage, der geringen Anzahl Zimmer und der kleinen WohnflÃ¤che sowie des schlechten Zustandes des Hauses, ergÃ¤be sich ein Quadratmeterpreis von etwa Fr. 1'040.- (Fr. 697'000.- : 235 m<sup>2</sup> = Fr. 2966.-/m<sup>2</sup>, davon 35 %). Ungeachtet der erwÃ¤hnten ReduktionsgrÃ¼nde erwiese sich daher schon der Quadratmeterpreis von Fr. 1'000.- als EntschÃ¤digung fÃ¼r die Minderzuteilung im Sinne der vorgenommenen annÃ¤herungsweisen Vergleichsrechnung durchaus angemessen. Dies muss umso mehr fÃ¼r die EntschÃ¤digung von Fr. 1'637.45/m<sup>2</sup> gelten, hat doch die Vorinstanz nicht dartun kÃ¶nnen, dass dieser Betrag sich vom gewÃ¼nschten Verkehrswert in nicht tolerierbarer Weise unterscheide.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Das Verwaltungsgericht hatte sodann in einem Entscheid vom 10. Juni 2004 unter Bezugnahme auf einen Bundesgerichtsentscheid vom 14. MÃ¤rz 2000 (VB.2003.00408; BGr, 1P.721/1999) ausgefÃ¼hrt, die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der EigentÃ¼mer seien dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur Ã¶ffentlichen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer diene. GrundeigentÃ¼mer, welche Ã¼ber voll erschlossenes Land verfÃ¼gten oder aufgrund der konkreten UmstÃ¤nde aus dem Einbezug in den Quartierplan keinen Nutzen zÃ¶gen, dÃ¼rften in Wahrung der Eigentumsgarantie nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden, wenn sie dafÃ¼r nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) GrundsÃ¤tzen entschÃ¤digt wÃ¼rden. Allerdings sei es zulÃ¤ssig, GrundeigentÃ¼mer, deren Grund­stÃ¼cke fÃ¼r eine Quartiererschliessung unbedingt benÃ¶tigt wÃ¼rden, auch in Zukunft in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese GrundeigentÃ¼mer aus dem Quartierplan keinen Nutzen zÃ¶gen (VB.2003.00408 E. 4.1, 4.2, unter www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>An den Voraussetzungen, die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I nach enteignungsrechtlichen GrundsÃ¤tzen voll zu entschÃ¤digen, wovon die Vorinstanz mindestens sinngemÃ¤ss ausgeht, fehlt es gleich in zweierlei Hinsicht. Einerseits wird das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin I fÃ¼r die Quartiererschliessung unbedingt benÃ¶tigt, da der Kreisel Nord andernfalls nicht verkehrsgerecht zu erstellen wÃ¤re, so dass sie in das Quartierplanverfahren selbst dann mit einbezogen werden mÃ¼sste, wenn sie daraus keinen Nutzen zÃ¶ge. Andererseits macht die Beschwerdegegnerin I selber nicht geltend, sie ziehe aus dem Quartierplan nicht den geringsten Nutzen. Das ist denn auch nicht der Fall. Zieht man dazu die GrundsÃ¤tze nach § 146 Abs. 2 und 3 PBG bei, so ist auf ein Interesse zu schliessen nicht nur an den direkt benÃ¼tzten ZugÃ¤ngen und Zufahrten sowie den Leitungen zur in Frage stehenden Liegenschaft, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder ErschliessungsverhÃ¤ltnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, SammelparkplÃ¤tze, FussgÃ¤ngerwegnetz, Sammelleitungen etc.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann mÃ¶glich, wenn das GrundstÃ¼ck bereits erschlossen war, durch den Quartierplan aber aufgewertet wird (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 146 N. 3). Demnach darf der Beschwerdegegnerin I durchaus ein Interesse an den im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen attestiert werden. So erhÃ¤lt sie neu eine direkte Zufahrt von der Ãberland- in die Hochbordstrasse zu ihrer Liegenschaft und wieder zurÃ¼ck mit der MÃ¶glichkeit, in die Ãberlandstrasse sowohl Richtung ZÃ¼rich als auch Richtung DÃ¼bendorf Zentrum abzubiegen, was gegenÃ¼ber dem bisherigen Zustand eine grosse Vereinfachung und weit bessere Erreichbarkeit darstellt. Dies erspart den umstÃ¤ndlichen, bisher Ã¼blichen Weg, Ã¼ber den die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin I von der Ãberlandstrasse her durch die Ring- und die Neugut- oder die Lagerstrasse zur Hochbordstrasse zu erreichen war, was insbesondere zu Stosszeiten des Verkehrs hÃ¤ufig mit Staus auf der Ãberland- und der Ringstrasse verbunden war. Der weitreichende Ausbau des Fusswegnetzes (etwa Ã¼ber die Strasse D) sowie die sÃ¼dlich anschliessend an den Kreisel Nord vorgesehene Bushaltestelle auf der Hochbordstrasse machen ihre Liegenschaft auch fÃ¼r das nicht motorisierte Publikum einfach erreichbar. Und mit der Vermeidung von Schleichverkehr im Quartierplangebiet durch das eingefÃ¼hrte Verkehrsregime profitiert die Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin I zweifellos von einer Aufwertung ihres Umfeldes. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Es fehlt nach dem AusgefÃ¼hrten somit an den Voraussetzungen, um die Minderzuteilung der Beschwerdegegnerin I zum vollen Verkehrswert zu entschÃ¤digen, selbst wenn sie mehr als andere von Minderzuteilungen betroffen ist. Dieser Umstand bildet aber in erster Linie Voraussetzung fÃ¼r eine EntschÃ¤digung in Geld nach § 145 PBG, ohne dass Ã¼ber die Bemessung der EntschÃ¤digung bereits etwas ausgesagt wÃ¤re. Soweit sich die Vorinstanz fÃ¼r ihren Standpunkt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 22. August 2002 beruft, ergibt sich daraus nichts anderes. Darin wird festgehalten, dass die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren regelmÃ¤ssig niedriger ausfallen als die fÃ¼r Enteignungen zugesprochenen LandentschÃ¤digungen. Davon kÃ¶nne zugunsten einer stÃ¤rker am Verkehrswert orientierten EntschÃ¤digung abgewichen werden, wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend Ã¼berbauten Gebiet einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse diene und die Belastung des oder der betroffenen GrundeigentÃ¼mer ungleich hoch sei. Eine solche Situation liegt hier aber nicht vor (vorn E. 5.5.1).</p> <p class="Erwgung3">Die EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 328'800.- fÃ¼r die Minderzuteilung von 200.8 m<sup>2</sup> muss demnach als angemessen, sogar vorteilhaft fÃ¼r die Beschwerdegegnerin I bezeichnet werden. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin I ist demnach gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach obsiegt die BeschwerdefÃ¼hrerin I mit ihrer Beschwerde vollumfÃ¤nglich (keine EntschÃ¤digung der Minderzuteilung zum Verkehrswert). DemgegenÃ¼ber unterliegt die Beschwerdegegnerin I zusÃ¤tzlich auch mit ihrer eigenen Beschwerde (Verschiebung Kreisel Nord, EntschÃ¤digung Liegenschaft und ParkplÃ¤tze). Entsprechend wÃ¤re der Rekurs der Beschwerdegegnerin I von der Vorinstanz abzuweisen gewesen, weshalb Dispositiv-Ziffer II Abs. 1 und 2 des vorinstanzlichen Entscheids aufzuheben und die Kosten des Rekursverfahrens neu zu verteilen sind. Angesichts des weitgehenden Obsiegens der BeschwerdefÃ¼hrerin I bereits im Rekursverfahren verbietet sich jedoch eine Anpassung der zugesprochenen ParteientschÃ¤digung. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin I aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner hat sie der BeschwerdefÃ¼hrerin I sowie dem Mitbeteiligten, der sich allerdings nur zur Beschwerde der Beschwerdegegnerin I Ã¤usserte, eine ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Urteilstext">Die Verfahren VB.2008.00288 und VB.2008.00293 werden vereinigt. Die Akten des Verfahrens VB.2008.00293 werden als act. 17 zu den Akten genommen;</p> <p class="Urteilstext">und entscheidet:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin I wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II Abs. 1 und 2 des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich vom 22. Mai 2008 werden aufgehoben. Dispositiv-Ziffer III des Entscheides der BRK III vom 22. Mai 2008 wird bezÃ¼glich der Kostenverteilung aufgehoben. Die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin I auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde der Beschwerdegegnerin I wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 7'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin I auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin I wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin I eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- und dem Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>