<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00460</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220782&amp;W10_KEY=13013479&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00460</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.11.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wohnsitz eines Studenten. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EU/EFTA-Ausländer setzt dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus. Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist im Wesentlichen Art. 23 ZGB (E. 2.2). Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet (unter anderem) der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen Wohnsitz. Dabei handelt es sich um eine widerlegbare Vermutung. Erforderlich für eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen Wohnsitz, die sich dadurch manifestiert, dass der Studierende nur noch selten, insbesondere auch nicht mehr in den Semesterferien, zurückkehrt. Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung für die Wohnsitznahme am Studienort sprechen können, sind etwa eine regelmässige Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am Studienort bzw. die Absicht, nach dem Studium am Studienort zu bleiben (E. 2.3). Der Beschwerdegegner 2 vermag die Vermutung, dass kein Wohnsitz begründet wurde, nicht zu widerlegen (E. 3.3). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLAND">AUSLAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSPFLICHT">BEWILLIGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKERWERB">GRUNDSTÃCKERWERB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STUDIERENDE">STUDIERENDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT">ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNSITZ">WOHNSITZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 2 Abs. I BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 2 Abs. II lit. b BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. I lit. a BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 20 Abs. II lit. b BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 4 lit. b EGBewG</span><br/><span class="gerade">Art. 23 Abs. I ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49726" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00460</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. November 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Bundesamt fÃ¼r Justiz, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Bezirksrat BÃ¼lach, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">2. B, <span>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">B, ein im Jahr 2000 geborener StaatsangehÃ¶riger Italiens, reiste am 28. August 2018 in die Schweiz ein und erhielt eine bis zum 27. August 2019 befristete Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA verbunden mit dem Aufenthaltszweck "Ausbildung mit ErwerbstÃ¤tigkeit bis 15 St/Woche". Seit dem Herbstsemester 2018 ist er im Bachelor-Studiengang â¦ an der EidgenÃ¶ssischen Technischen Hochschule (ETH) ZÃ¼rich immatrikuliert. Als sein schriftenmÃ¤ssiger Wohnsitz ab September 2018 war eine c/o-Adresse in der Stadt ZÃ¼rich verzeichnet.</p> <p class="Urteilstext">Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2018 beabsichtigte B, das GrundstÃ¼ck Wallisellen GBBl-Nr. 01 (StammgrundstÃ¼ck GBBl-Nr. 02; Kat.-Nr. 03) zu einem Preis von Fr. 640'000.- zu erwerben. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um eine 2,5-Zimmer-Wohnung im Stockwerkeigentum mit einer BruttowohnflÃ¤che von ca. 70 m<sup>2</sup> im 4. Obergeschoss einer neu erstellten grossen Ãberbauung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 30. Januar 2019 stellt der Bezirksrat BÃ¼lach als zustÃ¤ndige kantonale BewilligungsbehÃ¶rde fest, dass B fÃ¼r den beabsichtigten GrundstÃ¼ckerwerb keiner Bewilligung im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) bedÃ¼rfe.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 7. Juni 2019 wies das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich einen vom Bundesamt fÃ¼r Justiz hiergegen eingereichten Rekurs kostenfÃ¤llig zulasten des Letzteren ab. Dabei schÃ¼tzte das Baurekursgericht die vom Bezirksrat vertretene Auffassung, wonach B â wiewohl sich bloss zu Studienzwecken hierzulande aufhaltend â seinen Wohnsitz im massgeblichen Zeitraum in der Schweiz gehabt habe und infolgedessen fÃ¼r den Erwerb des fraglichen GrundstÃ¼cks keiner Bewilligung nach BewG bedÃ¼rfe.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 erhob das Bundesamt fÃ¼r Justiz beim Verwaltungsgericht Beschwerde mit den AntrÃ¤gen, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 aufzuheben, die Bewilligungspflicht nach BewG fÃ¼r den infrage stehenden GrundstÃ¼ckserwerb festzustellen und B die betreffende Bewilligung zu verweigern.</p> <p class="Urteilstext">B liess am 16. September 2019 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, schliessen. Die mitbeteiligte Gemeinde Wallisellen und der Bezirksrat BÃ¼lach gaben ihren Verzicht auf Vernehmlassung bekannt, letzterer unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid. Das Baurekursgericht beantragte Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 29. Oktober 2019 hielt das Bundesamt fÃ¼r Justiz vollumfÃ¤nglich an seiner Beschwerde fest. B liess sich dazu nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 und 19a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sowie Art. 20 Abs. 1 BewG in Verbindung mit § 4 lit. c des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland vom 4. Dezember 1988 (EG BewG; LS 234.1) als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz zustÃ¤ndig fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen VerfÃ¼gungen eines Bezirksrates als BewilligungsbehÃ¶rde im Sinn von Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG in Verbindung mit § 4 lit. a EG BewG.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nachdem die gemÃ¤ss § 4 lit. b EG BewG beschwerdeberechtigte zustÃ¤ndige kantonale Direktion â wie bereits vor Vorinstanz â ihrerseits kein Rechtsmittel ergriffen hat, ist das Bundesamt fÃ¼r Justiz, welches mit seinen AntrÃ¤gen im Rekursverfahren nicht durchgedrungen ist, nach Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG zur Beschwerde legitimiert. Auf sein nach Art. 20 Abs. 3 BewG fristgerecht eingereichtes Rechtsmittel ist damit einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedÃ¼rfen Personen im Ausland fÃ¼r den Erwerb von GrundstÃ¼cken in der Schweiz einer Bewilligung der zustÃ¤ndigen kantonalen BehÃ¶rde. Die Bewilligungspflicht knÃ¼pft kumulativ an drei Voraussetzungen: (1) Das fragliche RechtsgeschÃ¤ft gilt als Erwerb eines GrundstÃ¼cks gemÃ¤ss Art. 4 BewG (objektive Bewilligungspflicht); (2) beim Erwerber handelt es sich um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 BewG (subjektive Bewilligungspflicht) und (3) es liegt keine Ausnahme von der Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 oder Art. 7 BewG vor (vgl. Gian Sandro Genna, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum in: Peter Uebersax et al. [Hrsg.], AuslÃ¤nderrecht, 2. A., Basel 2009, S. 941 Rz. 19.8). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Als Personen im Ausland gelten gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG auch StaatsangehÃ¶rige der Mitgliedstaaten der EuropÃ¤ischen Gemeinschaft oder der EuropÃ¤ischen Freihandelsassoziation, soweit sie ihren <i>rechtmÃ¤ssigen und tatsÃ¤chlichen Wohnsitz</i> nicht in der Schweiz haben. In gleicher Weise setzt auch der (sowohl fÃ¼r EU/EFTA-AuslÃ¤nder als auch fÃ¼r DrittstaatsangehÃ¶rige geltende [vgl. BBl 1999 S. 6367]) Ausnahmetatbestand von Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG, wonach der Erwerb eines als Hauptwohnung einer natÃ¼rlichen Person dienenden GrundstÃ¼cks keiner Bewilligung bedarf, voraus, dass sich das GrundstÃ¼ck am Ort des rechtmÃ¤ssigen und tatsÃ¤chlichen Wohnsitzes des Erwerbers befindet. </p> <p class="Urteilstext">Der bewilligungsfreie GrundstÃ¼ckerwerb durch einen EU/EFTA-AuslÃ¤nder setzt somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. auch Art. 25 Abs. 1 Anhang I des Abkommens vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der EuropÃ¤ischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits Ã¼ber die FreizÃ¼gigkeit [FZA; SR 0.142.112.681]; zum entsprechenden Ãbergang vom Niederlassungs- zum Wohnsitzprinzip im BewG fÃ¼r EU/EFTA-AuslÃ¤nder auch BBl 1999 S. 6367). Massgeblich fÃ¼r den Begriff des Wohnsitzes ist im Wesentlichen Art. 23 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; BGE 136 II 405 E. 4.1, vgl. auch Art. 2 Abs. 1 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411] sowie â mit Bezug auf die Ausnahme von Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG â Art. 5 Abs. 1 BewV). Der Wohnsitz einer Person befindet sich demzufolge am Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhÃ¤lt (Art. 23 Abs. 1 ZGB). FÃ¼r die BegrÃ¼ndung des Wohnsitzes mÃ¼ssen zwei Merkmale erfÃ¼llt sein: ein objektives Ã¤usseres, der Aufenthalt, und ein subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens (vgl. BGE 141 V 530 E. 5.2; 127 V 237 E. 1 mit weiteren Hinweisen), wobei es nicht auf den inneren Willen, sondern die objektiv erkennbare Absicht ankommt (vgl. BGE 137 II 122 E. 3.6 mit weiteren Hinweisen). Um den Ort zu ermitteln, ist mithin zu prÃ¼fen, wo die betreffende Person ihren persÃ¶nlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE 136 II 405 E. 4.3; BGr, 20. MÃ¤rz 2012, 2C_876/2011, E. 2). Der Wohnsitz muss gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG ausserdem rechtmÃ¤ssig in dem Sinn sein, dass ein gÃ¼ltiges FZA-Anwesenheitsrecht im Sinn einer Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU/EFTA besteht (Art. 2 Abs. 2 BewV; vgl. dazu auch BGE 136 II 405 E. 4.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Schwierig ist die Beurteilung des Wohnsitzes bei EU- und EFTA-AngehÃ¶rigen, welche als nichterwerbstÃ¤tige Studierende in der Schweiz leben (vgl. Simone Albisetti, Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland in: Alfred Koller, Der GrundstÃ¼ckkauf, 3. A., Bern 2017, S. 385 N. 25, auch zum Folgenden). GemÃ¤ss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begrÃ¼ndet (unter anderem) der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung fÃ¼r sich allein keinen Wohnsitz. Da der Aufenthalt nur zur Erreichung eines Sonderzwecks dient, ist grundsÃ¤tzlich kein Wohnsitz gegeben. Es handelt sich aber um eine widerlegbare Vermutung (vgl. BGE 137 II 122 E. 3.6). In gewissen FÃ¤llen kÃ¶nnen auch Studierende ihren Lebensmittelpunkt und damit ihren Wohnsitz am Studienort haben. Es handelt sich dabei um einen Sonderfall, in welchem die Abwesenheit eines <i>animus revertendi</i> bewiesen werden muss, wobei die BehÃ¶rden einen strengen Massstab anzuwenden haben (Heinz Hausheer/Regina E. Aebi-MÃ¼ller, Das Personenrecht des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 4. A., Bern 2016, S. 113 Rz. 09.41). Namentlich lÃ¤sst sich aus der UnmÃ¶glichkeit einer regelmÃ¤ssigen RÃ¼ckkehr an den ursprÃ¼nglichen Wohnort noch nicht ohne Weiteres auf eine Verlagerung des Wohnsitzes an den Studienort schliessen; die Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen und die damit einhergehende Widerlegung der Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB erfordert vielmehr eine BerÃ¼cksichtigung aller konkreten UmstÃ¤nde des Einzelfalls (BGE 137 II 122 E. 3.7; 136 II 405 E. 4.3 mit weiteren Hinweisen). Erforderlich fÃ¼r eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen Wohnsitz, die sich dadurch manifestiert, dass der Studierende nur noch selten, insbesondere auch nicht mehr in den Semesterferien, zurÃ¼ckkehrt (Daniel Staehelin in: Basler Kommentar ZGB I, 6. A., Basel 2018, Art. 23 N. 19f). Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung fÃ¼r die Wohnsitznahme am Studienort sprechen kÃ¶nnen, sind etwa eine regelmÃ¤ssige ErwerbstÃ¤tigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am Studienort bzw. die Absicht, nach dem Studium am Studienort zu bleiben (Hausheer/Aebi-MÃ¼ller, S. 113 Rz. 09.41).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Ob ein GeschÃ¤ft im Sinn der einschlÃ¤gigen Bestimmungen des BewG der Bewilligungspflicht unterliegt bzw. eine Bewilligung erteilt werden kann, ist aufgrund der VerhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des GrundstÃ¼cks bzw. der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentÃ¼merÃ¤hnliche Stellung am GrundstÃ¼ck verschaffen, zu beurteilen (BGE 107 Ib 12 E. 2; 106 Ib 11 E. 3a; BGr, 20. November 2002, 2A.465/2002, E. 1.2 letzter Abs.).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Gesuchsteller (heutiger Beschwerdegegner 2) ist italienischer StaatsangehÃ¶riger und beabsichtigt den Erwerb eines GrundstÃ¼cks im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG, womit ein objektiv bewilligungspflichtiger Tatbestand vorliegt. Damit stellt sich nach dem Gesagten â sowohl fÃ¼r die Beurteilung der subjektiven Bewilligungspflicht nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG als auch einer Ausnahme von derselben nach Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG â die Frage, ob er seinen rechtmÃ¤ssigen und tatsÃ¤chlichen Wohnsitz in der Schweiz bzw. am betreffenden Ort hat. Dass er als Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA hierzulande rechtmÃ¤ssigen Wohnsitz hat, ist unbestritten. Streitig ist demgegenÃ¼ber das Vorhandensein eines tatsÃ¤chlichen Wohnsitzes. Weil es, wie oben E. 2.4 ausgefÃ¼hrt, auf die diesbezÃ¼glichen VerhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt des GrundstÃ¼ckerwerbs ankommt und sich der Gesuchsteller im Lauf des Verfahrens bereits mehrfach zu seiner Herkunfts-, Wohn-, Studien- und Erwerbssituation geÃ¤ussert hat (dazu sogleich), erÃ¼brigt sich die von ihm mit Beschwerdeantwort beantragte Parteibefragung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Aus den Akten ergibt sich, dass der Ende August 2018 in die Schweiz eingereiste Gesuchsteller, welcher im September 2018 sein Bachelor-Studium an der ETH ZÃ¼rich aufgenommen hat (oben I.), sich im Dezember 2018 beim Bezirksrat BÃ¼lach nach den fÃ¼r den Erwerb eines GrundstÃ¼cks erforderlichen Unterlagen erkundigte. Dabei liess er den Bezirksrat wissen, dass er momentan nicht erwerbstÃ¤tig sei und auch keine Arbeitsstelle zu suchen beabsichtige, sondern sich auf das Studium konzentrieren wolle. Er werde "zumindest 5 Jahre lang in der Schweiz bleiben (minimale Gesamtdauer meiner Bachelor und Master Studien)." Er Ã¼berlege sich, anschliessend drei weitere Jahre hier zu bleiben, um eine Doktorarbeit zu machen. Ob er dies tun werde, sei nicht sicher; falls nicht, sei es "mÃ¶glich, dass ich dann eine Arbeitsstelle in der Schweiz suchen werde" (Mail vom 20. Dezember 2018). Diese Angaben bestÃ¤tigte der Gesuchsteller im Wesentlichen in seinem schriftlichen Gesuch an den Bezirksrat BÃ¼lach vom 10. Januar 2019. Darin hÃ¤lt er fest, sein Bachelor- und Master-Studium, welches zumindest bis 2023 dauere, an der ETH ZÃ¼rich abschliessen, danach ebenda eine Doktorarbeit (Dauer drei Jahre) machen oder in der Schweiz eine Arbeitsstelle suchen zu wollen. Sein soziales Leben finde hauptsÃ¤chlich in ZÃ¼rich statt, wo er Zeit mit seinen Kollegen von der Hochschule verbringe. Er sei weder verheiratet noch habe er eigene Kinder. Er wohne aktuell in einem gemieteten Zimmer in D. Die Mehrheit seiner Sachen befÃ¤nde sich in D; der Rest werde beim Umzug in die Schweiz gebracht. Er sei nicht erwerbstÃ¤tig, und das Geld fÃ¼r seine Lebenskosten in der Schweiz bekomme er von seinen Eltern. Aus den eingereichten Unterlagen ergibt sich weiter, dass der Vater des Gesuchstellers den Kauf des infrage stehenden GrundstÃ¼cks finanziert, wobei es sich bei der in zwei Teilen erfolgten Ãberweisung nach den AusfÃ¼hrungen des Gesuchstellers um ein "langfristiges Darlehen" an ihn handeln soll (in der ErklÃ¤rung des Vaters ist von einem "regalo definitivo" die Rede, was demgegenÃ¼ber eher auf eine Schenkung hindeuten wÃ¼rde). Auf Nachfrage des Bundesamts fÃ¼r Justiz vom 18. Februar 2019 verlangte der Bezirksrat BÃ¼lach vom Gesuchsteller zusÃ¤tzliche Informationen zu dessen tatsÃ¤chlichem Wohnsitz. In Mails vom 19. bzw. 20. Februar 2019 bestÃ¤tigte der Gesuchsteller zunÃ¤chst, aktuell nicht erwerbstÃ¤tig zu sein. Ab dem kommenden Semester (September 2019) werde er die MÃ¶glichkeit haben, als Ãbungsassistent bei der ETH zu arbeiten; er denke daran, sich dafÃ¼r zu bewerben. Nach seinen Studien werde er eine Arbeitsstelle in der Schweiz suchen; falls er genug Zeit dafÃ¼r habe, sei es auch mÃ¶glich, dass er eine Arbeitsstelle wÃ¤hrend seines Studiums suche. ErgÃ¤nzend fÃ¼hrte er aus, als Student an der ETH mehreren akademischen Vereinigungen anzugehÃ¶ren, nicht dagegen Mitglied eines Vereins ausserhalb der ETH zu sein. Im Oktober 2018 habe er an einem Informatikwettbewerb teilgenommen und werde im MÃ¤rz an einem weiteren Hackathon in G teilnehmen. WÃ¤hrend des Semesters verbringe er unter der Woche den ganzen Tag mit Kollegen. Am Wochenende unternehme er mit ihnen SpaziergÃ¤nge und sie lernten zusammen. Er selber sei in China geboren, wo seine Eltern auch heute wohnten und sein Vater arbeite. Zwischen Juni 2012 und Februar 2013 habe er (der Gesuchsteller) in Italien gelebt, weil sein Vater zu jener Zeit arbeitslos gewesen sei. Als sein Vater eine neue Stelle in China bekommen habe, sei er (der Gesuchsteller) zurÃ¼ck nach China gezogen und habe von 2013 bis 2018 in China, gewohnt, wo er seine letzten Schuljahre verbracht habe, zuletzt (nach Erreichen der VolljÃ¤hrigkeit) mit einem bis Juli 2018 gÃ¼ltigen Studentenvisum. Seit Juni 2018 sei er nicht mehr nach China zurÃ¼ckgegangen; um dies tun zu kÃ¶nnen, benÃ¶tige er ein Visum fÃ¼r den Besuch von Verwandten. Auch sei er seit seiner Einreise in die Schweiz im September 2018 nur einmal zurÃ¼ck nach Italien gegangen, und zwar im Dezember 2018 wÃ¤hrend den Semesterferien. Erst fÃ¼r die Sommerferien 2019 fahre er zurÃ¼ck nach Italien. Dort besuche er jeweils seine Eltern, wenn diese nach Italien kÃ¤men. In Italien besÃ¤sse seine Grossmutter eine Wohnung, in welcher sein Vater frÃ¼her als Student gelebt habe. Seine Mutter besitze eine weitere Wohnung in Italien, in welcher seine Eltern in spÃ¤teren Jahren leben wollten, wo er aber Ã¼ber kein Zimmer verfÃ¼ge. Seine Grossmutter, seinen Onkel und dessen Familie besuche er in Italien, zuletzt (Stand Februar 2019) im Sommer 2018. Nach Italien fahre er jeweils, um seine Familie zu besuchen; andere persÃ¶nliche GrÃ¼nde bzw. Beziehungen habe er mit Italien nicht, zumal er seine letzten Schuljahre in China verbracht habe und von seinen Schulfreunden nur einer in Italien lebe. Er habe aktuell (Stand Februar 2019) keine schweizerische Krankenversicherung, sondern eine europÃ¤ische Krankenversicherungskarte; weil es letztere ungÃ¼ltig machen wÃ¼rde, habe er sich auch nicht in das AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all'Estero; amtliches Verzeichnis der im Ausland ansÃ¤ssigen italienischen StaatsbÃ¼rger) eintragen lassen. Wie im Gesuch erklÃ¤rt, beabsichtige er, die nÃ¤chsten vier Jahre in Wallisellen zu verbringen; die zusÃ¤tzliche Dauer seines Aufenthalts, wenn er eine Arbeitsstelle finde, kÃ¶nne er nicht vorhersagen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Angaben des Gesuchstellers und die im massgeblichen Zeitpunkt des GrundstÃ¼ckerwerbs (oben E. 2.4) erkennbaren SachumstÃ¤nde ergeben folgendes Bild: Der Gesuchsteller lebte erst seit wenigen Monaten in der Schweiz und stand am Anfang seines Bachelor-Studiums an der ETH ZÃ¼rich, als er den infrage stehenden GrundstÃ¼ckserwerb ins Auge fasste. Als Unterkunft diente ihm damals ein gemietetes Zimmer in der Stadt D. Einer â auch nur teilweisen â ErwerbstÃ¤tigkeit ging der Gesuchsteller zu jenem Zeitpunkt nicht nach, und eine solche wurde von ihm offenkundig auch nicht angestrebt, gab er doch an, sich auf sein Studium konzentrieren zu wollen. Auch blieb nach seinen AusfÃ¼hrungen unklar, ob er die ihm angeblich angebotene Ãbungsassistentenstelle Ã¼berhaupt anzunehmen beabsichtigte; auch seine Beschwerdeantwort schweigt sich dazu aus. Im Weiteren verfÃ¼gt der unverheiratete und kinderlose Gesuchsteller in der Schweiz Ã¼ber keine nÃ¤heren Bezugspersonen. Seine Kontakte beschrÃ¤nkten sich im Wesentlichen auf andere Studierende an der ETH ZÃ¼rich. Auch weist er keinerlei AktivitÃ¤ten nach, welche erkennbar Ã¼ber das engere universitÃ¤re Umfeld hinauszielten und eine ausserhalb des Sonderzwecks liegende BindungsintensitÃ¤t zum Aufenthaltsort zu belegen vermÃ¶chten. Auch die geÃ¤usserten Zukunftsabsichten des Gesuchstellers blieben vage bzw. zur Hauptsache auf den weiteren Studienverlauf bezogen (Bachelor/Master-Studiengang, anschliessendes Doktorat und mÃ¶glicherweise â anstelle von diesem oder daran anschliessend â eine allfÃ¤llige ErwerbstÃ¤tigkeit hierzulande). Eine â fÃ¼r die Umstossung der Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB erforderliche â enge Beziehung zum Studienort, welche sich namentlich anhand von Ã¼ber den Sonderzweck Ausbildung hinausgehenden Faktoren manifestieren mÃ¼sste, ist unter den gegebenen UmstÃ¤nden nicht dargetan. Dies gilt auch unter BerÃ¼cksichtigung des in der Beschwerdeantwort neu Vorgebrachten, soweit nachtrÃ¤glich eingetretene SachumstÃ¤nde Ã¼berhaupt beachtlich sind (oben E. 2.4). So ist der Gesuchsteller per Anfang Juni 2019 in eine Unterkunft auf dem â¦-Areal in ZÃ¼rich umgezogen. Dass er dadurch in rÃ¤umlich grosszÃ¼gigeren oder dauerhafteren WohnverhÃ¤ltnissen leben wÃ¼rde, ist nicht ersichtlich. Es erscheint zwar nicht unplausibel, dass â wie in der Beschwerdeantwort geltend gemacht â die Hoffnung, bald in eine Eigentumswohnung umziehen zu kÃ¶nnen, den Gesuchsteller dazu bewogen haben mag, als ZwischenlÃ¶sung in eine Studentenunterkunft zu ziehen. Indes ist die Wahl einer allein ETH-Studierenden offenstehenden Unterkunft nicht geeignet, die Vermutung umzustossen, sein Aufenthalt diene allein dem Sonderzweck Ausbildung. Soweit der Gesuchsteller sodann einwendet, inzwischen bei einem Schweizer Krankenversicherer Versicherungsdeckung zu haben, belegt die eingereichte Police gerade, dass er eine VersicherungslÃ¶sung unter gleichzeitiger Befreiung von der obligatorischen Krankenversicherungspflicht in der Schweiz wÃ¤hlte, welche auslÃ¤ndischen Personen gerade nur dann offensteht, wenn sie sich fÃ¼r eine Aus- oder Weiterbildung in der Schweiz aufhalten (vgl. Art. 2 Abs. 4 der Verordnung vom 27. Juni 1995 Ã¼ber die Krankenversicherung [KVV; SR 832.102]; zu der vom Gesuchsteller gewÃ¤hlten Police auch www.zh.ch/de/gesundheit/krankenversicherung.html &gt; Befreiung von Pflicht &gt; Anleitung und Unterlagen &gt; Personen in Aus- oder Weiterbildung &gt; Merkblatt mit aktueller Ãbersicht anerkannter Studentenversicherungen, Stand September 2020). Auch dies spricht wiederum fÃ¼r einen auf den erwÃ¤hnten Sonderzweck beschrÃ¤nkten Aufenthalt. Soweit der Gesuchsteller neu als ausseruniversitÃ¤ren Kontakt eine Gruppe ins Feld fÃ¼hrt, welche sich wÃ¶chentlich zu einem amerikanischen Kartenspiel treffe, erscheint dies nicht als eine relevante, nicht studienbezogene Beziehung, welche an der vorstehenden EinschÃ¤tzung etwas zu Ã¤ndern vermÃ¶chte, zumal es sich dabei ohnehin um einen nachtrÃ¤glich entstandenen sozialen Kontakt handelt. Ins Gewicht fallende Beziehungen zum ausseruniversitÃ¤ren Umfeld vermag der Gesuchsteller offenkundig auch weiterhin nicht zu benennen. Ebenso wenig finden sich Hinweise auf die Aufnahme einer ErwerbstÃ¤tigkeit. Soweit der Gesuchsteller schliesslich darauf hinweist, nicht mehr regelmÃ¤ssig nach China zurÃ¼ckzukehren, seine Eltern und die dort lebenden Grosseltern mÃ¼tterlicherseits zwischenzeitlich (Stand September 2019) nur noch einmal in China besucht zu haben bzw. dort gar nicht mehr ohne Visum aufenthaltsberechtigt zu sein, spielt dies keine entscheidende Rolle. Wie erwÃ¤hnt (oben E. 2.3) ist bei Studierenden fÃ¼r die Umkehr der Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB ein strenger Massstab anzulegen und vermag der Umstand, dass nicht regelmÃ¤ssig bzw. nur in den Semesterferien an den ursprÃ¼nglichen Wohnort zurÃ¼ckgekehrt wird, die Vermutung nicht umzustossen. Ausgehend von Art. 24 Abs. 1 ZGB bleibt der einmal begrÃ¼ndete Wohnsitz bestehen bis zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes. Offenkundig pflegt der Gesuchsteller seine familiÃ¤ren Kontakte mit seinen Eltern und Grosseltern, wenn nicht mehr ausschliesslich in China, so jedenfalls in China und Italien. In der Schweiz werden sie (abgesehen von einem offenbar spÃ¤teren einmaligen Besuch der Eltern) nicht gelebt. Insofern bleibt es beim Befund, wonach sich der Aufenthalt des Gesuchstellers zum fraglichen Zeitpunkt in der Schweiz einzig auf den Sonderzweck der Ausbildung beschrÃ¤nkte. Dies vermag nach Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB keinen neuen Wohnsitz hierzulande zu begrÃ¼nden, weshalb aus Sicht des schweizerischen Rechts der bisherige, auch wenn er inzwischen etwas gelockert sein mag, weiterhin fortbesteht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Entsprechend fehlte es im vorliegend massgeblichen Zeitpunkt am erforderlichen tatsÃ¤chlichen Wohnsitz des Gesuchstellers in der Schweiz. Damit ist der beabsichtigte GrundstÃ¼ckserwerb gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG auch subjektiv bewilligungspflichtig und kommt eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG nicht in Betracht. Gleiches gilt fÃ¼r die Ã¼brigen, hier nicht einschlÃ¤gigen AusnahmegrÃ¼nde von Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG. Damit kann namentlich auch offenbleiben, ob sich eine Bewilligungspflicht vorliegend auch aufgrund der Art der (vollumfÃ¤nglichen Fremd‑)Finanzierung des beabsichtigten GrundstÃ¼ckskaufs durch den im Ausland wohnhaften Vater des (mangels eines eigenen Einkommens finanziell vollstÃ¤ndig von diesem abhÃ¤ngigen) Gesuchstellers ergeben kÃ¶nnte (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Damit wÃ¤re weiter zu prÃ¼fen, ob BewilligungsgrÃ¼nde nach Art. 8 ff. BewG vorliegen. Nach Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers ist dies nicht der Fall, was vom Beschwerdegegner 2 nicht ausdrÃ¼cklich bestritten wird. In der Tat ist nicht ersichtlich, dass ein bundesrechtlicher Bewilligungsgrund vorliegend erfÃ¼llt wÃ¤re. Dass der Gesuchsteller im Sinn des kantonalen Bewilligungsgrundes gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG in Verbindung mit § 2 EG BewG eine aussergewÃ¶hnlich enge, schutzwÃ¼rdige Beziehung zu seinem Studienort unterhielte und ihm aus diesem Grund der Erwerb des GrundstÃ¼cks als Zweitwohnung bewilligt werden mÃ¼sste, wird ebenso wenig geltend gemacht und ist schon angesichts der kurzen Dauer seines (soweit bekannt erstmaligen) Aufenthalts in der Schweiz und der hierzulande praktisch nur auf das Studienumfeld beschrÃ¤nkten persÃ¶nlichen Beziehungen im massgeblichen Zeitpunkt zu verneinen; Studienaufenthalte begrÃ¼nden fÃ¼r sich allein keine engen schutzwÃ¼rdigen Beziehungen (Art. 6 Abs. 2 BewV). Infolgedessen ist die Bewilligung zu verweigern.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 sowie der Beschluss des Bezirksrates BÃ¼lach vom 30. Januar 2019 in der Sache aufzuheben. Es wird festgestellt, dass der Beschwerdegegner 2 gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG e contrario fÃ¼r den beabsichtigten GrundstÃ¼ckserwerb der Bewilligungspflicht untersteht, und die Bewilligung ist mangels Bewilligungsgrund zu verweigern.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdegegner 2 als unterliegendem Gesuchsteller aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 VRG), und ist ihm eine ParteientschÃ¤digung zu versagen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dem obsiegenden Bundesamt fÃ¼r Justiz ist eine solche bereits mangels Antrags nicht zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Mit der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sind auch die auf total Fr. 4'165.- veranschlagten Kosten des Rekursverfahrens neu zu verlegen und ebenfalls dem Beschwerdegegner 2 zu Ã¼berbÃ¼rden. ParteientschÃ¤digungen wurden im Rekursverfahren nicht verlangt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Verfahrenskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von total Fr. 494.90 (Dispositiv-Ziff. III des Beschlusses des Bezirksrates vom 30. Januar 2019) sind unverÃ¤ndert vom Beschwerdegegner 2 zu tragen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 und Dispositiv-Ziff. I und II des Beschlusses des Bezirksrates BÃ¼lach vom 30. Januar 2019 werden aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Beschwerdegegner 2 fÃ¼r den beabsichtigten Erwerb des GrundstÃ¼cks Wallisellen GBBl-Nr. 01 der Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland untersteht, und dem Beschwerdegegner 2 wird die Bewilligung fÃ¼r den Erwerb des genannten GrundstÃ¼cks verweigert. Die Kosten des Rekursverfahrens werden in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 365.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'665.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden keine zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>