<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00595</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216671&amp;W10_KEY=4467076&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00595</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.10.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ortsbildschutz. Unterschutzstellung. Auslegung der Bau- und Zonenordnung.<br/>Die im überkommunalen Inventar als prägend oder strukturbildend aufgeührten Gebäude sind von wenigen Ausnahmen abgesehen im - von der Gemeindeversammlung festgesetzten - Kernzonenplan rot bezeichnet. Für die Bestimmung der rot bezeichneten Bauten ist gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend. Die streitbetroffene Baute wurde aus dem kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten entlassen (E. 2.3). Die Beschwerdeführenden rügen, dieses Vorgehen bzw. die fragliche Bestimmung der Bau- und Zonenordnung berücksichtige die gemäss PBG gebotene Unterscheidung von Ortsbild- und Denkmalschutz nicht (E. 3.1). Nutzungspläne sowie in engem Sachzusammenhang stehende nichtkartographische planerische Festlegungen unterliegen im Rechtsmittelverfahren über eine Baubewilligung grundsätzlich nicht einer akzessorischen Überprüfung (E. 3.2). Die fragliche Bestimmung hätte im Nachgang der Gemeindeversammlung angefochten werden können (E. 5.2). Die Auslegung der Bestimmung führt zum Ergebnis, dass die Unterschutzstellung für die Rot-Bezeichnung einer Baute massgebend ist (E. 6.1-6.4). Auf die streitbetroffene Baute sind die Vorschriften für übrige Bauten bzw. die darin festgesetzten erhöhten Gestaltungsanforderungen anwendbar, welche dem Ortsbildschutz Rechnung tragen. Die Gemeinde verfügt diesbezüglich über einen Ermessensspielraum, den sie bei der Bewilligung der streitbetroffenen Baute in zulässiger Weise ausgeschöpft hat (E. 6.5-6.6).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARISIERUNG">INVENTARISIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NORMENKONTROLLE">NORMENKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 Abs. I KNHV</span><br/><span class="gerade">Art. 24 Abs. I KNHV</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 88 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31905" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00595</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Oktober 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D,<b> </b>vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baukommission Hausen am Albis,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 12. November 2014 erteilte die Baukommission Hausen am Albis D unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des an das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01, F-Strasse 02, angebauten Schopfes und fÃ¼r einen Ersatzbau sowie fÃ¼r den Neubau eines freistehenden Carports auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 in der Kernzone von Hausen am Albis. Aufgrund der Lage des Bauvorhabens in einem Ortsbild von regionaler Bedeutung und der NÃ¤he des I-Bachs erging die Baubewilligung im koordinierten Verfahren zusammen mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 29. Oktober 2014. Darin wurden unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz sowie die wasserbaupolizeiliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung erteilt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhoben die A AG und B mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Dezember 2014 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Bewilligungen. Mit Entscheid vom 25. August 2015 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 28. September 2015 fÃ¼hrten die A AG und B mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und die RÃ¼ckweisung der Sache zur Neubeurteilung, unter EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 13. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. D reichte am 30. Oktober 2015 eine Beschwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter EntschÃ¤digungsfolgen. Am 2. November 2015 beantragte die Baudirektion die Abweisung der Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung vom 19. Oktober 2015. Am 1. Dezember 2015 beantragte die Baukommission Hausen am Albis die Abweisung der Beschwerde, unter EntschÃ¤digungsfolgen. Die A AG und B reichten am 8. Januar 2016 gemeinsame Replikschriften zur Beschwerdeantwort von D, der Baukommission Hausen am Albis sowie zum Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung ein. Die Duplik von D datiert vom 29. Januar 2016. Die A AG und B nahmen am 7. MÃ¤rz 2016 zur Duplik Stellung. D reichte am 31. MÃ¤rz 2016 eine weitere Eingabe ein, die A AG und B am 9. Juni 2016. Mit Schreiben vom 15. Juni 2016 verzichtete die Gemeinde Hausen am Albis auf weitere AusfÃ¼hrungen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>GemÃ¤ss § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2). Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse liegt aber nicht schon vor, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens mÃ¶glich und erkennbar sind, sondern nur dann, wenn die Einwirkungen so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden mÃ¼ssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit der betroffenen Person verdient keinen Rechtsschutz (VGr, 10. Mai 2012, VB.2012.00157, E. 2.3; vgl. <span>Martin </span>Bertschi <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG],</span> § 21 N. 20; RB 1995 Nr. 9). Wird eine ideelle BeeintrÃ¤chtigung wie die VerÃ¤nderung des Landschaftsbilds gerÃ¼gt, so muss der damit verbundene Eingriff in der Regel ein ungleich stÃ¤rkeres Ausmass annehmen als sogenannte materielle BeeintrÃ¤chtigungen wie LÃ¤rm oder GerÃ¼che, damit die Legitimation bejaht werden kann (vgl. BGr, 28. MÃ¤rz 1995, 1A.98/1994, E. 2c [ZBl 11/1995, S. 527 ff.]). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzt oder allenfalls nur durch einen VerkehrstrÃ¤ger davon getrennt wird. Bei Vorliegen dieser besonderen rÃ¤umlichen BeziehungsnÃ¤he braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse Ã¼bereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschÃ¼tzt wird (BGr, 16. Juli 2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 ist EigentÃ¼merin der mit dem WohngebÃ¤ude Assek.-Nr. 04 Ã¼berstellten Parzelle Kat.-Nr. 05, F-Strasse 06, im SÃ¼dwesten der streitbetroffenen Parzelle Kat.-Nr. 03. Ihr GrundstÃ¼ck ist durch die F-Strasse vom BaugrundstÃ¼ck getrennt. Das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin 2, Kat.-Nr. 07, befindet sich an der F-Strasse 08 und liegt gegenÃ¼ber dem BaugrundstÃ¼ck. Der geplante Anbau und Carport sind von den GrundstÃ¼cken der BeschwerdefÃ¼hrerinnen teilweise einsehbar, sodass die BeschwerdefÃ¼hrerinnen als Nachbarinnen von ihren Liegenschaften aus einen Teil der projektierten Bauten werden sehen kÃ¶nnen. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen rÃ¼gen unter anderem die Verletzung von Kernzonenvorschriften. Mit ihren Vorbringen und der engen rÃ¤umlichen Beziehung zum Streitobjekt ist die besondere Betroffenheit hinreichend dargetan. Wer aufgrund der Kernzonenvorschriften besondere EinschrÃ¤nkungen im Interesse der Erhaltung des Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der Durchsetzung dieses Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches Ã¼ber dasjenige eines beliebigen Dritten hinausgeht. Auf die fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude F-Strasse 02 (Assek.-Nr. 01) verfÃ¼gt Ã¼ber zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach. Entlang seiner Nordwestfassade ist ein Schopf angebaut, der im Nordosten einen gedeckten Giebel und im SÃ¼dwesten ein Walmdach aufweist. GegenÃ¼ber dem HauptgebÃ¤ude springt der Anbau in Richtung SÃ¼dwesten um rund 2 m vor. Die Bauherrschaft beabsichtigt, den Schopf durch einen zweigeschossigen Anbau mit Flachdach zu ersetzen. Weiter ist im SÃ¼dwesten des Wohnhauses entlang der F-Strasse der Neubau eines Carports fÃ¼r drei FahrzeugabstellplÃ¤tze geplant.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Bauparzelle stÃ¶sst im SÃ¼dosten an die F-Strasse und im Nordwesten an die G-Strasse an. Die beiden Strassen mÃ¼nden im SÃ¼dwesten der Bauparzelle ineinander. Entlang der G-Strasse verlÃ¤uft der I-Bach. Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 befindet sich in der Kernzone K II und ist im Perimeter des Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung, Ortsbild H, als prÃ¤gendes oder strukturbildendes GebÃ¤ude mit prÃ¤gender Firstrichtung verzeichnet. Die Bauparzelle bildet zusammen mit den umliegenden Parzellen samt F- und G-Strasse Bestandteil eines fÃ¼r das Ortsbild ausgeprÃ¤gten Platz- und Strassenraumes. Nordwestlich angrenzend an das GrundstÃ¼ck folgt ein im Inventar als wichtiger Freiraum bezeichnetes Gebiet.<a id="_GoBack"></a> Im Gegensatz zu den umliegenden Parzellen markiert die streitbetroffene Baute im Inventar hingegen keine wichtige Begrenzung des Aussenraumes.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die im Ã¼berkommunalen Inventar als prÃ¤gend oder strukturbildend aufgefÃ¼hrten GebÃ¤ude sind â von wenigen Ausnahmen abgesehen â im Kernzonenplan rot bezeichnet. Das GebÃ¤ude F-Strasse 02 ist im Kernzonenplan 2, H, als rote Baute erfasst. Dieser Plan wurde von der Gemeindeversammlung am 22. MÃ¤rz 2012 festgesetzt. Gleichzeitig wurde an jener Gemeindeversammlung beschlossen, dass fÃ¼r die Bestimmung der rot bezeichneten Bauten das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend sei (Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz der Bau- und Zonenordnung vom 17. Dezember 1994, teilrevidiert am 22. MÃ¤rz 2012 [BZO]). Am 16. September 2014 wurde die streitbetroffene Baute aus dem kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten entlassen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, Ziff. 2.2.1 BZO bzw. der gestÃ¼tzt darauf ergangene Beschluss verletzten Ã¼bergeordnetes Recht. Die gemÃ¤ss PBG gebotene Unterscheidung von Ortsbild- und Denkmalschutz werde nicht berÃ¼cksichtigt, weshalb Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO unter Vornahme einer akzessorischen Normenkontrolle die Anwendung zu versagen sei. Ausserdem werde die in § 88 PBG vorgesehene sachliche ZustÃ¤ndigkeitsordnung nicht beachtet, was Nichtigkeit zur Folge habe.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung unterliegen NutzungsplÃ¤ne sowie in engem Sachzu-sammenhang stehende nichtkartographische planerische Festlegungen im Rechtsmittelverfahren Ã¼ber eine Baubewilligung grundsÃ¤tzlich nicht einer akzessorischen ÃberprÃ¼fung. In der Regel kÃ¶nnen sie denn auch nur im Anschluss an deren Erlass angefochten werden. Eine akzessorische ÃberprÃ¼fung ist nur zulÃ¤ssig, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihm damit auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine MÃ¶glichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 119 Ib 480 E. 5c; 102 Ia 207 E. 3b; 111 Ia 129 E. 3d; 106 Ia 383 E. 3c; 106 Ia 310 E. 3). Ebenfalls zu prÃ¼fen ist ein Nutzungsplan, wenn sich seit dessen Festsetzung die rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse in einer Weise geÃ¤ndert haben, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten NutzungsbeschrÃ¤nkungen dahingefallen sein kÃ¶nnte (BGE 127 I 203 E. 6b).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3 </b>Ziff. 2.2.1 BZO hÃ¤lt unmissverstÃ¤ndlich fest, dass das Ergebnis der Unterschutzstellung massgeblich ist, ob eine Baute als rot bezeichnet gilt. Bei Erlass dieser Bestimmung der BZO hÃ¤tten sich die BeschwerdefÃ¼hrerinnen, welche ebenfalls EigentÃ¼merinnen von Bauten in der Kernzone sind, im Klaren sein mÃ¼ssen, dass rot bezeichnete Bauten in ihrer Umgebung aus dem Schutz entlassen werden kÃ¶nnten. Dem Protokoll der Gemeindeversammlung vom 22. MÃ¤rz 2012 ist zu entnehmen, dass wÃ¤hrend der Diskussion zu den KernzonenplÃ¤nen auf diese Tatsache hingewiesen wurde. Die Inventarisierung von Bauten hat keine grundeigentÃ¼merverbindliche Wirkung. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen konnten deshalb nicht darauf vertrauen, dass die benachbarten Bauten formell unter Schutz bleiben. Dass der Rechtsschutz nach Planerlass nicht gewÃ¤hrt worden sei, machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen sodann nicht geltend. Zudem haben sich die rechtlichen und tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse seit dem Planerlass nicht in rechtsrelevanter Weise geÃ¤ndert.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4</b> Daraus folgt, dass vorliegend keine akzessorische Normenkontrolle durchgefÃ¼hrt werden darf. FÃ¼r die Bejahung von Nichtigkeit liegen zudem keine genÃ¼genden GrÃ¼nde vor: Mit der Gemeindeversammlung hat das grundsÃ¤tzlich zustÃ¤ndige Organ die fragliche Norm erlassen. Auch in inhaltlicher Hinsicht fehlt es an den Voraussetzungen fÃ¼r die Annahme eines nichtigen Beschlusses.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Umstritten ist vorliegend primÃ¤r die Auslegung und Anwendung von Ziff. 2.2.1 BZO. Diese Bestimmung lautet wie folgt:</p> <p class="MsoNormal"><span>"Die in den KernzonenplÃ¤nen rot bezeichneten Bauten dÃ¼rfen nur unter Beibehaltung der Stellung, der bestehenden Ausmasse, der Dachform und der wesentlichen Fassadenelemente umgebaut oder ersetzt werden. Massgebend ob ein GebÃ¤ude als rot bezeichnete Baute gilt, ist das Ergebnis der Unterschutzstellung.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Abweichungen kÃ¶nnen bewilligt werden, wenn diese im Interesse der Sicherheit, der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzes liegen oder fÃ¼r die geÃ¤nderte Nutzweise des GebÃ¤udes erforderlich sind; in den Ã¤usseren Abmessungen jedoch nur unter Wahrung schÃ¼tzenswerter nachbarlicher Interessen."</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Anwendung kommunaler Bestimmungen obliegt in erster Linie der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde, welche die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Vorliegend handelt es sich nicht um eine offen formulierte kommunale Bestimmung, welche der Gemeinde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt und damit bei Auslegung und Anwendung einen von der Gemeindeautonomie geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraum erÃ¶ffnet. Die Kognition des Baurekursgerichts war demzufolge nicht eingeschrÃ¤nkt (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen brachten im Rekursverfahren vor, das streitbetroffene GebÃ¤ude sei trotz Entlassung aus dem kommunalen Denkmalschutzinventar unter dem Gesichtspunkt des Ã¼berkommunalen Ortsbildschutzes als rot bezeichnete Baute zu qualifizieren, weshalb die entsprechenden Kernzonenbestimmungen weiter GÃ¼ltigkeit hÃ¤tten. Das Bauvorhaben missachte die Schutzziele des Ã¼berkommunalen Ortsbildschutzes.</p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht kam zum Schluss, Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO sei vorliegend nicht anwendbar. Eine akzessorische Normenkontrolle sei in diesem Verfahren nicht zulÃ¤ssig, weshalb fÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob ein GebÃ¤ude als rot bezeichnet gelte, das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend sei. Das GebÃ¤ude F-Strasse 02 sei 2014 aus dem Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten rechtskrÃ¤ftig entlassen worden und gelte deshalb nicht mehr als rot bezeichnete, sondern als Ã¼brige Baute im Sinn von Ziff. 2.2.2 BZO.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>SchutzwÃ¼rdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, kÃ¶nnen in der Bau- und Zonenordnung zu Kernzonen erklÃ¤rt und dadurch planungsrechtlich geschÃ¼tzt werden (vgl. § 50 Abs. 1 PBG und § 205 lit. a PBG, § 24 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Auf diese Weise werden Schutzvorgaben des Natur- und Heimatschutzes auf kommunaler Ebene konkretisiert und umgesetzt (BGE 135 II 209 E. 2.2). Ortskerne, Quartiere, Strassen und PlÃ¤tze, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung kÃ¶nnen weiter durch Verordnung, VerfÃ¼gung oder Vertrag geschÃ¼tzt werden (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG und § 205 lit. bâd PBG). Die letztgenannten Schutzmassnahmen sind gemÃ¤ss § 9 Abs. 1 KNHV anzuordnen, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen.</p> <p class="Erwgung2">Ob bei der SchutzwÃ¼rdigkeit wegen prÃ¤gender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine Ã¼ber die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist, hÃ¤ngt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schÃ¼tzenden Bauten mÃ¼ssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 6.1; 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73 E. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Von den Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG zu unterscheiden ist die Aufnahme von Schutzobjekten in kommunale oder kantonale Inventare (§ 203 Abs. 2 PBG). GrundsÃ¤tzlich verpflichten die Inventare nur die BehÃ¶rden, nicht aber direkt die betroffenen GrundeigentÃ¼mer. Es handelt sich um keine Schutzmassnahmen, sondern lediglich um eine Zusammenstellung von an sich schutzfÃ¤higen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 211). FÃ¼r Bundesinventare hÃ¤lt die bundesgerichtliche Rechtsprechung fest, dass die Pflicht zur Beachtung<span> der Inventare zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung</span> finde<span>, zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche InteressenabwÃ¤gungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll</span> (BGE 135 II 209 E. 2.1)<span>.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Vorinstanz erwog zutreffend, die gesetzliche Ordnung beschrÃ¤nke den planungsrechtlichen Schutz von Ortsbildern nicht auf Objekte des Denkmalschutzes. Orts- oder Dorfkerne, denen zwar die Eigenschaft eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG abgehe, aber gleichwohl ein erhaltenswertes Ortsbild abgeben, kÃ¶nnten vielmehr in Kernzonen ausgeschieden und dadurch planungsrechtlich geschÃ¼tzt werden. Desgleichen seien ortsbaulich prÃ¤gende und strukturbildende GebÃ¤ude, wie die im Kernzonenplan rot bezeichneten Bauten, auch dann, wenn sie nicht besondere Zeitzeugen darstellen und nicht unter Denkmalschutz fallen wÃ¼rden, fÃ¼r das schutzwÃ¼rdige Ortsbild von H bedeutsam. Die weitgehende Gleichsetzung von Ortsbild- und Denkmalschutz in H, wie sie in Ziff. 2.2.1 Abs. 1 zweiter Satz BZO erfolge, dÃ¼rfte nach Ansicht der Vorinstanz deshalb zur Folge haben, dass durch die Kernzonenvorschriften die Erhaltung von Einheit und Eigenart des gewachsenen Ortskerns mit seiner charakteristischen Umgebung nicht mehr wirkungsvoll gewÃ¤hrleistet werden kÃ¶nne. Die besagte Novelle erscheine deshalb nicht als zweckmÃ¤ssig und hÃ¤tte, wenn sie im Nachgang der Gemeindeversammlung angefochten worden wÃ¤re, der rechtlichen ÃberprÃ¼fung in einem Rekursverfahren wohl kaum standgehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Auslegung der strittigen BZO-Bestimmung ergibt Folgendes: Ausgangspunkt fÃ¼r jede Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext aus sich selbst heraus nicht klar und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente. DafÃ¼r ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Wortlaut der Bestimmung ergibt, dass das Ergebnis der Unterschutzstellung massgebend dafÃ¼r ist, ob ein GebÃ¤ude als rot bezeichnete Baute gilt. Unterschutzstellungen werden in Ziff. 2.1.3 BZO nÃ¤her ausgefÃ¼hrt. Demnach erfolgt der Schutz von Einzelobjekten durch eine Verordnung, eine VerfÃ¼gung oder einen Vertrag. Diese Schutzanordnungen gehen den Kernzonenvorschriften vor. Daraus folgt, dass der Schutz bzw. entsprechend auch die Entlassung von Einzelobjekten den Kernzonenvorschriften vorgeht.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Aus dem Protokoll der Gemeindeversammlung vom 22. MÃ¤rz 2012 geht hervor, dass eine Einwohnerin auf die rote Bezeichnung des Hauses an der J-Strasse 09 verzichten wollte und deshalb einen Antrag auf ErgÃ¤nzung von Ziff. 2.2.1 BZO stellte. Ihr Antrag wurde von einem anderen Einwohner unterstÃ¼tzt, der zuvor auf sÃ¤mtliche roten Bezeichnungen in den Kernzonen verzichten wollte. Nach kurzer Diskussion fand die ErgÃ¤nzung eine Mehrheit. Den Akten lassen sich keine Hinweise darauf entnehmen, dass die strittige Bestimmung nicht dem Willen der Gemeindeversammlung entsprach. Da der Antrag zur Ãnderung von Ziff. 2.2.1 Abs. 1 BZO erst an der Gemeindeversammlung vorgebracht wurde, konnten die Unterlagen zur Gemeindeversammlung (Bericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV vom 22. MÃ¤rz 2011) demzufolge noch gar keine Aussagen zu dieser ErgÃ¤nzung enthalten. Im Protokoll ist nach Abschluss der Abstimmung zudem vermerkt, der Antrag, J-Strasse 09 als rot bezeichnetes GebÃ¤ude zu entlassen, sei damit obsolet geworden. Es muss davon ausgegangen werden, dass es die Absicht einer Mehrheit an der Gemeindeversammlung war, fÃ¼r die Rot-Bezeichnung einer Baute auf den kommunalen Schutzentscheid abzustellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Auch aus der Systematik der Bestimmung kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zwar ist Ziff. 2.2.1 unter dem Titel "AusnÃ¼tzung" aufgefÃ¼hrt. Die Bestimmung konkretisiert jedoch die allgemeine Zweckbestimmung in Ziff. 2.1.1 BZO und trÃ¤gt mit ihren besonderen Gestaltungsvorschriften zum Ortsbildschutz bei. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerinnen wurde mit der ErgÃ¤nzung gerade nicht bezweckt, planungsrechtlichen Massnahmen Vorrang einzurÃ¤umen. Der Gemeindeversammlung stand es frei, Bauten nicht als rot zu bezeichnen, welche im Ã¼berkommunalen Inventar eingetragen waren.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Auch wenn die strittige Baute aus dem kommunalen Inventar entlassen wurde, ist sie nach wie vor im Ã¼berkommunalen Inventar eingetragen. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zutreffend ausfÃ¼hren, ist der Gemeinderat nach § 211 Abs. 2 PBG lediglich dafÃ¼r zustÃ¤ndig, Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte von kommunaler Bedeutung zu treffen, nicht aber bezÃ¼glich des Ã¼berkommunalen Ortsbildschutzes. GemÃ¤ss Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) bedarf es bei Vorhaben in Ortsbildern von Ã¼berkommunaler Bedeutung einer zusÃ¤tzlichen Beurteilung durch die Baudirektion, wie vorliegend geschehen. Wie oben dargelegt, werden (Ã¼berkommunale)<span> Inventare unter anderem dadurch beachtet, dass die zu ihrem Schutz aufgestellten Vorschriften der (Nutzungs-)Planung angewendet werden. </span>Sinn und Zweck der Kernzonenvorschriften und der KernzonenplÃ¤ne ist es, Einheit und Eigenart der gewachsenen Ortskerne und Weiler mit ihrer charakteristischen Umgebung zu erhalten (Ziff. 2.1.1 BZO). DafÃ¼r sind in der Bau- und Zonenordnung zwei Kategorien von Schutzvorschriften aufgestellt worden: die strengen Vorschriften der rot bezeichneten Bauten und die "Ã¼brigen Bauten" gemÃ¤ss Ziff. 2.2.2. Rot bezeichnete Bauten entsprechen gemÃ¤ss der Wegleitung der Bau- und Zonenordnung in der Regel denjenigen GebÃ¤uden, die im Ortsbildinventar als "prÃ¤gend oder strukturbildend" bezeichnet sind. Auch wenn die Auslegung von Ziff. 2.2.1 BZO ergibt, dass bei Entlassung aus dem kommunalen Inventar die Baute nicht mehr als rot bezeichnet gilt, sind noch die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen der "Ã¼brigen Bauten" anwendbar. Damit wird dem Ortsbildschutz Rechnung getragen (vgl. auch Ziff. 2.1.2 BZO bezÃ¼glich Einordnungsanforderungen). Die Umsetzung des Ortsbildschutzes ins Planungsrecht war denn auch ein Ziel der Revision der Bau- und Zonenordnung (vgl. Bericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV). Bei einem GebÃ¤ude, das im Ã¼berkommunalen Inventar als "prÃ¤gend oder Struktur bildend" bezeichnet ist, ist der harmonischen Einordnung und sorgfÃ¤ltigen Gestaltung eine besondere Bedeutung beizumessen. Selbst fÃ¼r "Ã¼brige Bauten" gelten die allgemeinen Bestimmungen gemÃ¤ss Ziff. 2.1.1 und 2.1.2 und ist damit der Ortsbildschutz zu beachten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Den Gemeinden steht im Bereich des Ortsbildschutzes ein gewisser Beurteilungsspielraum zu; dies namentlich im Hinblick darauf, dass sich die Beurteilung der Baudirektion gemÃ¤ss Ziff. 1.4.1.4 des Anhangs zur BVV auf eine blosse Genehmigung zu beschrÃ¤nken hat (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 369). In ihrer Baubewilligung vom 12. November 2014 hat sich die Beschwerdegegnerin 2 mit dem Ortsbildschutz auseinandergesetzt. Sie prÃ¼fte die geplanten Bauten â als Ã¼brige Bauten â im Hinblick darauf und kam zum Schluss, dass sie sich nicht negativ auf den Ortsbildschutz auswirken. Auch hat sich das Baurekursgericht mit der Einhaltung der auf die Ã¼brigen Bauten anwendbaren Kernzonenbestimmungen und mit der Einordnung in die Umgebung ausreichend befasst und ist dabei zu einem zutreffenden Ergebnis gelangt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend dem Verfahrensausgang werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihnen eine ParteientschÃ¤digung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegner angemessen zu entschÃ¤digen. Den Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 steht in dieser Konstellation praxisgemÃ¤ss keine EntschÃ¤digung zu (vgl. VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, PlÃ¼ss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 360.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>