<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00163</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208479&amp;W10_KEY=13013551&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00163</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.03.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.11.2009 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilien- und zweier Einfamilienhäuser: Frage der genügenden Erschliessung und der Einhaltung der zulässigen Baumassenziffer. Eine Zufahrt muss nicht nur tatsächlich genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Solange nicht entsprechende Benutzungsrechte eingeräumt sind, darf das freie Umgelände für die Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs nicht berücksichtigt werden (E. 2.7). Nach dem Wortlaut von Ziffer 6.1.3 BZO Männedorf wird für eine Zurechnung der Baumassenziffer für Besondere Gebäude zu jener für Hauptgebäude vorausgesetzt, dass die Pflichtparkplätze "die Baumassenziffer belastend im Hauptgebäude erstellt werden". Da gemäss kantonalem Recht (§ 258 PBG) nur der oberirdisch umbaute Raum an die Baumassenziffer anrechenbar ist, ist eine Anrechnung der Baumassenziffer im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO auch nur für den tatsächlich über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteil zulässig, da nur dieser Teil der Tiefgarage die Baumassenziffer im Hauptgebäude tatsächlich "belastet" (E. 4.2.5). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSFAHRT">AUSFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BANKETTE">BANKETTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTGEBÃUDE">HAUPTGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTPARKPLÃTZE">PFLICHTPARKPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVILEGIERUNG">PRIVILEGIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 12 Abs. I ABV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 258 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 3 Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 5 lit. a Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9891" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00163</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. MÃ¤rz 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch RA Q<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>B,<b> </b>bestehend aus:</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_16">C GmbH,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_5_22">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA R<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_28">,</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_7_33">Hochbau- und Planungsausschuss Z,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA S<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_8_38">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 10. Mai 2007 erteilte der Hochbau- und Planungsausschuss Z der B, bestehend aus der C GmbH und D, unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses und zweier EinfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 (alt Kat.-Nr. 03) an der L-Strasse in Z.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diesen Beschluss von A erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 18. MÃ¤rz 2008 ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. April 2008 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid und die Baubewilligung vom 10. Mai 2007 seien unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegner aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 6. Mai 2008 auf Abweisung der Beschwerde. Die B beantragte am 22. Mai 2008 die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers abzuweisen. Der Hochbau- und Planungsausschuss Z beantragte am 25. Juni 2008 die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 12. November 2008 wies das Verwaltungsgericht den Hochbau- und Planungsausschuss Z an, eine nachvollziehbare Berechnung des Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegenden, die Baumassenziffer im HauptgebÃ¤ude belastenden, Volumens der Parkgarage einzureichen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 16. Dezember 2008 erhielten A und die B Gelegenheit, zur nachgereichten Baumassenberechnung Stellung zu nehmen.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden AusfÃ¼hrungen wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem streitbetroffenen Projekt sollte das auf dem GrundstÃ¼ck alt Kat.-Nr. 03 befindliche GebÃ¤ude Assek.-Nr. 04 abgebrochen und auf den neu zu schaffenden Bauparzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 ein Mehrfamilienhaus sowie zwei EinfamilienhÃ¤user mit einer gemeinsamen, 10 AbstellplÃ¤tze umfassenden Tiefgarage und vier oberirdisch gelegenen ParkplÃ¤tzen erstellt werden. Die in der Wohnzone W 1.4 zu stehen kommenden Neubauten sollen Ã¼ber eine 3 m breite, sich entlang des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers erstreckende und anschliessend in die L-Strasse einmÃ¼ndende private Stichstrasse erschlossen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt die Erschliessung der geplanten Neubauten als ungenÃ¼gend. Die bloss 3 m breite Zufahrt genÃ¼ge den Anforderungen nicht. Die Zugangsnormalien wÃ¼rden nebst einer Fahrbahn von 3 m beidseitige Bankette von je 0.3 m erfordern, welche vorliegend vollstÃ¤ndig fehlten. GrÃ¼nde, welche ein Abweichen von den Zugangsnormalien bzw. von den Anforderungen an eine Notzufahrt erlauben wÃ¼rden, seien nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</p> <p class="urteilstext0"><span>Von diesen technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV und § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des einzelnen Falles. Es lÃ¤sst sich deshalb nicht fÃ¼r alle FÃ¤lle zum vornherein mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Dennoch kommt den Normalien eine richtunggebende Bedeutung zu, indem sie zeigen, was bei normalen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen im Allgemeinen als angemessen zu gelten hat.</span></p> <p class="Urteilstext">Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Ein GrundstÃ¼ck ist im Sinne der §§ 234â236 PBG unter anderem dann genÃ¼gend erschlossen, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sind. GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der Benutzer. Zufahrten sollen gemÃ¤ss § 237 Abs. 2 PBG fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein.</p> <p class="Urteilstext">Anstelle des bisherigen Einfamilienhauses mit 5 AbstellplÃ¤tzen sollen auf dem streitbetroffenen BaugrundstÃ¼ck ein Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen und zwei EinfamilienhÃ¤user mit insgesamt 14 AbstellplÃ¤tzen erstellt werden. Der Zufahrtsweg hat gemÃ¤ss den Zugangsnormalien eine Breite von 3 bis 3.5 m aufzuweisen. Ausserdem sind grundsÃ¤tzlich beidseits Bankette von je 0.3 m erforderlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Vorab ist festzuhalten, dass die Frage der genÃ¼genden Notzufahrt im Sinne von § 3 ZN nicht mit der Frage nach der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs im Sinne von § 5 lit. a ZN gleichzusetzen ist. Vorliegend befinden sich sÃ¤mtliche geplanten Wohneinheiten in einer Abwicklungsdistanz von weniger als 80 m von der L-Strasse entfernt. Damit ist die Erreichbarkeit fÃ¼r SanitÃ¤t, Feuerwehr und Polizei im Notfalleinsatz bereits Ã¼ber die Quartierstrasse gewÃ¤hrleistet (VGr, 17. Juli 2005, VB.2005.00334, E. 4.1, www.vgrzh.ch). Daraus ist hingegen nicht zu schliessen, dass fÃ¼r die strassenmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Ã¼ber eine Stichstrasse, die zu FahrzeugabstellplÃ¤tzen fÃ¼hrt, die Anforderungen an die Verkehrssicherheit gemÃ¤ss den Zugangsnormalien automatisch eingehalten sind. Auch in einem solchen Fall muss die von Fahrzeugen befahrene Stichstrasse fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein und den Anforderungen an einen Zufahrtsweg im Sinne von § 5 lit. a ZN genÃ¼gen. Dies erfordert nach den Zugangsnormalien grundsÃ¤tzlich das Vorhandensein von beiseitigen Banketten von je 0.3 m.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Vorliegend ist unbestritten, dass der Zufahrtsweg eine Breite von mindestens 3 m aufweist, dass jedoch die Bankette fehlen. Ãber den Zufahrtsweg sollen â neben den FahrzeugabstellplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers â neu anstelle von bisher 5 insgesamt 14 AbstellplÃ¤tze bedient werden. NaturgemÃ¤ss ist daher mit einem erhÃ¶hten Fahrzeug- und Personenverkehr auf dem Zugangsweg zu rechnen. Zu prÃ¼fen ist, ob unter diesen geÃ¤nderten Voraussetzungen die Verkehrssicherheit der FussgÃ¤nger auch bei einem beidseitigen Verzicht auf Bankette gewÃ¤hrleistet werden kann bzw. ob wichtige GrÃ¼nde im Sinne von § 360 Abs. 3 PBG vorliegen, die ein Abweichen von Zugangsnormalien zu rechtfertigen vermÃ¶gen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die Bankette dienen in erster Linie dem Schutz der FussgÃ¤nger. Auf sie darf nur dann verzichtet werden, wenn der Schutz der FussgÃ¤nger bei Begegnungssituationen mit Fahrzeugen anderweitig gewÃ¤hrleistet ist. Die Vorinstanz hat diesbezÃ¼glich festgehalten, es herrsche um den Zufahrtsweg freies UmgelÃ¤nde. Hindernisse, die ein allfÃ¤lliges Ausweichen der FussgÃ¤nger vor den Weg benÃ¼tzenden Fahrzeugen erschweren oder verunmÃ¶glichten, bestÃ¼nden nicht. Weiter sei zu berÃ¼cksichtigen, dass der nur gerade zirka 30 m lange Zufahrtsweg geradlinig verlaufe und damit fÃ¼r FussgÃ¤nger in Bezug auf sich nÃ¤hernde Fahrzeuge vÃ¶llig Ã¼bersichtlich sei. Unter diesen Gesichtspunkten sei die Erstellung von Banketten zum Schutz der FussgÃ¤nger nicht zwingend geboten, weshalb ein Abweichen von den Zugangsnormalien im Sinne von § 11 ZN gestattet sei.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet hiergegen ein, dass das "freie UmgelÃ¤nde" von den Bewohnern und GÃ¤sten der geplanten Neubauten mangels Bestands einer entsprechenden Dienstbarkeit fÃ¼r ein AusweichmanÃ¶ver weder begangen noch befahren werden dÃ¼rfe. Mit der Zunahme des Fuss- und Fahrzeugverkehrs werde der BeschwerdefÃ¼hrer nicht umhin kommen, seinen Grundbesitz mit einem Zaun oder dergleichen auf der Grenze einzufrieden. Damit werde auch in tatsÃ¤chlicher Hinsicht kein "freies UmgelÃ¤nde" mehr vorhanden sein.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat denn auch ihre Argumentation insofern eingeschrÃ¤nkt, dass die Verkehrssicherheit nur solange gewÃ¤hrleistet sei, als keine Ãnderungen der heute bestehenden Gegebenheiten vorgesehen seien. Ansonsten wÃ¤re allenfalls ein Teilquartierplanverfahren unter Einbezug des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks einzuleiten.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft bringt vor, auf die Bankette kÃ¶nne verzichtet werden, solange der FussgÃ¤ngerschutz â wie vorliegend â anderweitig gewÃ¤hrleistet sei. Die Zufahrtsstrasse weise eine Mindestbreite von 3 m auf. Sie sei Ã¼bersichtlich und kurz. Das Kreuzen von FussgÃ¤ngern und Motorfahrzeugen sei auch ohne Ausweichen auf das UmgelÃ¤nde problemlos mÃ¶glich. Unter dem massgeblichen Aspekt der Verkehrssicherheit spiele es keine Rolle, ob das UmgelÃ¤nde im Eigentum der privaten Beschwerdegegnerin stehe, denn die Verkehrssicherheit sei auch ohne Beanspruchung fremden Eigentums gewÃ¤hrleistet. Tatsache aber sei, dass sich entlang der Zufahrtsstrasse keine Hindernisse befÃ¤nden und somit in AusnahmefÃ¤llen ein jederzeitiges Ausweichen der FussgÃ¤nger mÃ¶glich wÃ¤re. Von der privaten Beschwerdegegnerin zu verlangen, dass sie sich fÃ¼r diesen Eventualfall eine Dienstbarkeit einrÃ¤umen lasse, wÃ¤re unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Zufahrt sei fÃ¼r sich allein ausreichend und bedÃ¼rfe keiner zusÃ¤tzlichen rechtlichen Sicherung. FÃ¼r die BaubehÃ¶rde seien die VerhÃ¤ltnisse, wie sie sich im Zeitpunkt der Behandlung des Baugesuchs prÃ¤sentierten, massgeblich. AllfÃ¤llige kÃ¼nftige Einfriedungsabsichten spielten hierbei keine Rolle. Selbst wenn der BeschwerdefÃ¼hrer sein GrundstÃ¼ck einmauern wÃ¼rde, Ã¤nderte dies an der Ãbersichtlichkeit und der Verkehrssicherheit des Zufahrtwegs nichts, denn auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite bestÃ¼nden fÃ¼r FussgÃ¤nger â falls Ã¼berhaupt je erforderlich â nach wie vor genÃ¼gend AusweichmÃ¶glichkeiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer bzw. dem EigentÃ¼mer des ebenfalls an die Stichstrasse angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 steht es jederzeit frei, auf ihrer jeweiligen GrundstÃ¼cksgrenze einen Zaun oder dergleichen anzubringen. Damit stÃ¼nden die AusweichmÃ¶glichkeiten auf das freie UmgelÃ¤nde, auf welche die Vorinstanz bei der Bejahung des genÃ¼genden FussgÃ¤ngerschutzes abstellte, nicht mehr zur VerfÃ¼gung. Demnach wÃ¼rde die verkehrssichere Erschliessung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks vom Verhalten der Nachbarn abhÃ¤ngen.</p> <p class="Erwgung2">Die Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs darf jedoch nicht dem GutdÃ¼nken der Nachbarn Ã¼berlassen sein. Daraus folgt, dass das freie UmgelÃ¤nde, solange nicht entsprechende Benutzungsrechte eingerÃ¤umt sind, fÃ¼r die Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtsweges nicht berÃ¼cksichtigt werden darf. Ohne diese AusweichmÃ¶glichkeiten auf die GrundstÃ¼cke der Nachbarn wird die Verkehrssicherheit der Stichstrasse und damit die ZugÃ¤nglichkeit des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks, welche bereits in der Baubewilligung nur als knapp gewÃ¤hrleistet beurteilt wurde, so stark eingeschrÃ¤nkt, dass sich ein beidseitiger Verzicht auf Bankette nicht mehr rechtfertigen lÃ¤sst. Auch wenn der Zufahrtsweg unbestrittenermassen kurz und Ã¼bersichtlich ist, sind FussgÃ¤nger im Begegnungsfall mit Fahrzeugen bei der nur gerade 3 m breiten Fahrbahn auf AusweichmÃ¶glichkeiten auf die GrundstÃ¼cke der Nachbarn angewiesen. Diese sind zwar im Moment faktisch vorhanden, aber rechtlich nicht gesichert. Eine Zufahrt muss aber nicht nur tatsÃ¤chlich genÃ¼gen (§ 237 Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00050, E. 2, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; <span>Christoph Fritsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006,</span> 9â21 f.).</p> <p class="Erwgung2">Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs dÃ¼rfen daher die rechtlich nicht gesicherten AusweichmÃ¶glichkeiten nicht berÃ¼cksichtigt werden. Da die Fahrbahn des Zufahrtswegs zudem nur die gesetzliche Mindestbreite von 3 m aufweist, erweist sich der beidseitige Verzicht auf Bankette unter dem Gesichtswinkel der Verkehrssicherheit als nicht mehr vertretbar. Die private Beschwerdegegnerschaft wird daher nicht umhinkommen, soweit sie fÃ¼r die GewÃ¤hrleistung der Verkehrssicherheit auf die Inanspruchnahme von nachbarlichem Land angewiesen ist, sich entweder Ã¼ber eine Dienstbarkeit oder Ã¼ber das Teilquartierplanverfahren die entsprechenden Benutzungsrechte einrÃ¤umen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2">Unter diesen UmstÃ¤nden und da gemÃ¤ss Disp.-Ziff. I. 4 Abs. 1 der Baubewilligung ohnehin ein Nachweis Ã¼ber die Einhaltung der technischen Anforderungen des Ausfahrttyps A der Verkehrssicherheitsverordnung beizubringen ist, dessen Einholung ebenfalls die Mitwirkung mindestens eines der Nachbarn voraussetzt, rechtfertigt es sich, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, nach welcher auch ein Nachweis Ã¼ber einen ausreichenden FussgÃ¤ngerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen ist. Ob der einzureichende Plan den Anforderungen an den FussgÃ¤ngerschutz genÃ¼gt, obliegt wiederum der Beurteilung und dem Ermessen der BaubewilligungsbehÃ¶rde. Der bei den Akten liegende, von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Rahmen des Rekursverfahrens eingereichte Servitutsplan wÃ¼rde den Anforderungen an den FussgÃ¤ngerschutz jedenfalls genÃ¼gen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich der vorstehend erwÃ¤hnten Auflage in Disp.-Ziff. I. 4 Abs. 1 der Baubewilligung, den Nachweis Ã¼ber die Einhaltung der technischen Anforderungen des Ausfahrttypus A der Verkehrssicherheitsverordnung zu erbringen, rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer die vorinstanzliche Auffassung, wonach die mangelnde Verkehrssicherheit der Ausfahrt nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden kÃ¶nne, sei unzutreffend. Der BeschwerdefÃ¼hrer dÃ¼rfe sehr wohl rÃ¼gen, in der Baubewilligung seien unzulÃ¤ssige â weil nicht ohne besondere Schwierigkeiten erfÃ¼llbare â Auflagen statuiert worden. Die von der Vorinstanz verlangte Anpassung lasse sich nicht ohne Inanspruchnahme der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers â oder aber derjenigen der EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 05 â bewerkstelligen. Eine entsprechende Zustimmung hÃ¤tte die private Beschwerdegegnerschaft bis heute nicht beibringen kÃ¶nnen. Eine solche wÃ¼rden sie auch nicht erhalten. Es sei somit eine unzulÃ¤ssige Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden; die AuflagenerfÃ¼llung werde nÃ¤mlich unter UmstÃ¤nden Jahre dauern.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur in Frage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung der Bewilligung erfÃ¼llt sind, ist eine Rechtsfrage.</p> <p class="Urteilstext">Sodann ist es entgegen der noch in RB 1989 Nr. 84 vertretenen Auffassung nicht grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen, mit einer Nebenbestimmung die Heilung eines Mangels zu verlangen, den der Bauherr nicht aus eigener Kraft, sondern durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, wie beispielsweise durch die Abtretung von Land oder die EinrÃ¤umung einer Dienstbarkeit (VGr, 13. Juli 2005, VB.2005.00132, E. 4.2, www.vgrzh.ch<span> </span>= BEZ 2006 Nr. 6).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>BezÃ¼glich der Ausfahrt in die L-Strasse ist in der Baubewilligung festgehalten, dass ein Nachweis Ã¼ber die Einhaltung der technischen Anforderungen des Ausfahrttyps A der Verkehrssicherheitsverordnung beizubringen ist. BezÃ¼glich der ErfÃ¼llung dieser Auflage wird die private Beschwerdegegnerschaft voraussichtlich auf die Mitwirkung zumindest eines der Nachbarn angewiesen sein. Zwar erscheint es als fraglich, dass dieser Nachweis "ohne besondere Schwierigkeiten" erbracht werden kann, zumal der BeschwerdefÃ¼hrer nach seiner Aussage hierzu nicht bereit ist und auch mit den EigentÃ¼mern des zweiten NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 bisher â soweit ersichtlich â noch keine Einigung erzielt werden konnte. Ob und wie die private Beschwerdegegnerschaft diese Auflage erfÃ¼llen will und kann, bleibt aber letztendlich ihr Ã¼berlassen. Dass ihr dies nicht gelingen kann, steht jedenfalls nicht fest, zumal eine Mitwirkung des BeschwerdefÃ¼hrers â wie der Servitutsplan zeigt â nicht zwingend erforderlich ist. Zudem erscheint der fehlende Nachweis der verkehrssicheren Ausfahrt am Umfang des Gesamtprojekts gemessen als untergeordnet. Einschneidende Ãnderungen oder eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts sind dadurch nicht zu erwarten. Die Vorinstanz ist denn auch zu Recht nicht auf die RÃ¼ge der Baubewilligung auf Vorrat eingetreten, da sich die Auflage als zulÃ¤ssig erweist und die BaubewilligungsbehÃ¶rde bezÃ¼glich der Frage, ob die Ausfahrt unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit genÃ¼gt, noch keinen definitiven Entscheid gefÃ¤llt hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Hauptstandpunkt macht der BeschwerdefÃ¼hrer eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Baumasse geltend. GerÃ¼gt werden einerseits nicht nachvollziehbare Unterlagen und andererseits, dass die Voraussetzungen fÃ¼r die Anwendung von Ziff. 5.1.3 [recte Ziff. 6.1.3] der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Z vom 30. September 1996 (BZO) nicht erfÃ¼llt seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im ersten Punkt rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, die ÃberprÃ¼fung der Einhaltung der Baumasse sei selbst fÃ¼r das von der BaubehÃ¶rde mit der PrÃ¼fung des Baugesuchs beauftragte IngenieurbÃ¼ro schwierig und aufwendig gewesen. Es kÃ¶nne also keine Rede von einer "nachvollziehbaren" Berechnung sein, zumal die Berechnung des beigezogenen Ingenieurs nicht bei den Bauakten gelegen habe, sondern erst im Rahmen des Rekursverfahrens vorgelegt worden sei. PraxisgemÃ¤ss hÃ¤tte den Beschwerdegegnern, welche diese unzulÃ¤nglichen Unterlagen zu verantworten hÃ¤tten, ein Teil der Verfahrenskosten auferlegt werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Aus der BegrÃ¼ndung der Baubewilligung ergibt sich, dass der Baumassennachweis der privaten Beschwerdegegnerin schlecht nachvollziehbar war und nicht alle erforderlichen GebÃ¤udeeckpunkte auswies. Dies veranlasste die BaubewilligungsbehÃ¶rde, eine "sehr aufwendige" NachprÃ¼fung vorzunehmen. Das Ergebnis der ÃberprÃ¼fung wurde in der Baubewilligung festgehalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Dem obsiegenden Bauherrn kÃ¶nnen Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn sich ein Nachbar aufgrund mangelhafter Baugesuchsunterlagen zur Rechtsmittelerhebung veranlasst sah (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 13 N. 21).</p> <p class="Erwgung3">Vorliegend geht jedoch bereits aus der Baubewilligung eindeutig hervor, dass die BaubehÃ¶rde nicht auf die Baumassenberechnung der privaten Beschwerdegegnerin abstellte, sondern vielmehr eine eigene detaillierte Baumassenberechnung bei einem IngenieurbÃ¼ro anfertigen liess. Der BeschwerdefÃ¼hrer kann sich daher nicht auf den Standpunkt stellen, die BaubehÃ¶rde habe auf unzulÃ¤ngliche Unterlagen abgestellt. Da das Ergebnis der NachprÃ¼fung in der Baubewilligung wiedergegeben wurde, ist allein aus der Tatsache, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer im Zeitpunkt der Rekurserhebung die detaillierte Berechnung des beigezogenen IngenieurbÃ¼ros noch nicht vorlag, nicht auf das Vorliegen mangelhafter Baugesuchsunterlagen zu schliessen. Jedenfalls lÃ¤sst sich daraus noch nicht ableiten, die Baubewilligung sei bezÃ¼glich der Baumassenberechnung ungenÃ¼gend begrÃ¼ndet und der BeschwerdefÃ¼hrer zur Einreichung eines Rechtsmittels geradezu gezwungen gewesen. Die Vorinstanz ist daher zu Recht nicht von den Ã¼blichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abgewichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Schliesslich ist die Frage streitig, ob die HÃ¤lfte der Baumassenziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude auch dann (vollumfÃ¤nglich) der Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude zugeschlagen werden kÃ¶nne, wenn die PflichtparkplÃ¤tze in einer Unterniveaugarage, welche praktisch vollstÃ¤ndig unter dem gewachsenen Boden liegt, untergebracht sind (vgl. Ziff. 6.1.3 BZO).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, in Ziff. 6.1.3 BZO werde nicht nur festgehalten, dass die AbstellplÃ¤tze fÃ¼r eine Privilegierung im HauptgebÃ¤ude (und nicht unter dem HauptgebÃ¤ude) zu erstellen sind, sondern vor allem auch, dass sie die Baumassenziffer belastend im HauptgebÃ¤ude erstellt werden mÃ¼ssten. Daraus folge eindeutig, dass die Lage der AbstellplÃ¤tze einen Einfluss auf die Baumasse des HauptgebÃ¤udes haben mÃ¼sse bzw. dass eine Verlegung nur insoweit zulÃ¤ssig sein kÃ¶nne, als die PflichtabstellplÃ¤tze die Baumasse des HauptgebÃ¤udes effektiv belasten. Eine andere WÃ¼rdigung dieser Bestimmung liesse sich weder aus deren klaren Wortlaut noch mit dem Ã¼bergeordneten Recht vereinbaren. Die Vorinstanz habe sich mit den ausfÃ¼hrlichen Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers in der Rekursschrift nicht wirklich auseinandergesetzt und auf einen Grundsatzentscheid der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde sowie deren stÃ¤ndige Praxis verwiesen. Sie habe damit den Anspruch des BeschwerdefÃ¼hrers auf rechtliches GehÃ¶r verletzt.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft hÃ¤lt dem entgegen, die Vorinstanz habe sich der Praxis der GemeindebehÃ¶rden angeschlossen. Diese beruhe auf sachlichen GrÃ¼nden, fÃ¼hre zu sachgerechten Ergebnissen und schaffe Rechtssicherheit. Die Baurekurskommission habe folgerichtig nicht in den kommunalen Ermessensspielraum eingegriffen. Da die Kognition des Verwaltungsgerichts auf Rechtsverletzungen beschrÃ¤nkt sei, sei diesem eine Ermessenskontrolle erst recht verwehrt.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b>§ 49 Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung u.a. die Baumassenziffer nÃ¤her regeln kann. <span>Die geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Z enthÃ¤lt in Ziff. 6.1.3 BZO diesbezÃ¼glich folgende Regelung:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"In allen Wohnzonen kann die HÃ¤lfte der Baumassenziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude der Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude zugeschlagen werden, sofern die PflichtparkplÃ¤tze â ohne die BesucherparkplÃ¤tze â die Baumassenziffer belastend im HauptgebÃ¤ude erstellt werden."</span></p> <p class="urteilstext0"><span>Bei dieser Regelung handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde, welche die VerhÃ¤ltnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft werden (RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Mit Grundsatzentscheid vom 16. September 1997 beschloss der Bauausschuss der Gemeinde Z, Ziff. 6.1.3 BZO wie folgt anzuwenden:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die Inanspruchnahme der Baumassenziffer fÃ¼r âBesondere GebÃ¤udeâ bis zu maximal der HÃ¤lfte des zulÃ¤ssigen Masses erfolgt anteilmÃ¤ssig, d.h. im VerhÃ¤ltnis der im HauptgebÃ¤ude untergebrachten zur gesamten Anzahl PflichtparkplÃ¤tze. Dabei liegt es auf der Hand, dass sich die daraus ergebende ErhÃ¶hung der Baumassenziffer ausschliesslich auf die Abstellplatznutzung bezieht."</span></p> <p class="Urteilstext">In ErgÃ¤nzung dieses Grundsatzentscheids prÃ¤zisierte der Bauausschuss seine Auslegung mit Beschluss vom 10. Juli 2001 wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Am Beschluss des Bauausschusses vom 16. September 1997 bezÃ¼glich dem âBonus fÃ¼r PflichtabstellplÃ¤tze, welche die Baumassenziffer belastend im HauptgebÃ¤ude erstellt werden (Ziff. 5.1.3 [recte Ziff. 6.1.3] BZO)â wird im Sinne der âproportionalen Betrachtungsweiseâ festgehalten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2.<span> </span></span><span>Die âproportionale Betrachtungsweiseâ beschrÃ¤nkt sich auf das âVerhÃ¤ltnis der im HauptgebÃ¤ude untergebrachten PflichtparkplÃ¤tze zur geforderten Gesamtzahlâ (ohne BesucherabstellplÃ¤tze).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3.<span> </span></span><span>Ausser Betracht fallen die Koeffizienten fÃ¼r den âAnteil an der GebÃ¤udegrundflÃ¤cheâ und das âVerhÃ¤ltnis der GeschosshÃ¶he Ã¼ber dem gewachsenen Terrain zur GesamtgeschosshÃ¶heâ.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4.<span> </span></span><span>FÃ¼r die Ermittlung des âVerhÃ¤ltnisses der im HauptgebÃ¤ude untergebrachten PflichtparkplÃ¤tze zur geforderten Gesamtzahlâ (ohne BesucherabstellplÃ¤tze) gelten die PflichtparkplÃ¤tze, die vollstÃ¤ndig unter der fÃ¼r die Berechnung der Hauptbaumasse beizuziehenden GebÃ¤udegrundflÃ¤che liegen."</span></p> <p class="Urteilstext">Die BaubehÃ¶rde erwog zu ihrem Beschluss, es gelte festzustellen, in welchem Masse die "proportionale Betrachtungsweise" bei der Auslegung von Ziff. 6.1.3 BZO anzuwenden sei. Die BewilligungsbehÃ¶rde habe dieses Mass bisher sehr differenziert ermittelt, indem sie verschiedene Koeffizienten berÃ¼cksichtigte (VerhÃ¤ltnis der im HauptgebÃ¤ude untergebrachten PflichtparkplÃ¤tze zur geforderten Gesamtzahl / Anteil an der GebÃ¤udegrundflÃ¤che / VerhÃ¤ltnis der GeschosshÃ¶he Ã¼ber dem gewachsenen Terrain zur GesamtgeschosshÃ¶he). Sie habe die "proportionale Betrachtungsweise" sehr detailliert angewendet. Eine derartige Auslegung sei indessen nicht zwingend. Statt einer Umlagerung in jeder erdenkbaren IntensitÃ¤t sei auch eine "Entweder-oder-Interpretation" mÃ¶glich. Dann wÃ¼rde es genÃ¼gen, dass die PflichtparkplÃ¤tze â oder ein Teil derselben ohne die BesucherabstellplÃ¤tze â irgendwie im HauptgebÃ¤ude erstellt werden und dessen Baumassenziffer belasten, damit die HÃ¤lfte der Baumassenziffer fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude" konsumiert werden kÃ¶nne. FÃ¼r diese Version spreche der Wortlaut schon deshalb, weil wohl die BewilligungsbehÃ¶rde in ihrem Beschluss vom 16. September 1997, nicht aber der kommunale Gesetzgeber in der BZO eine Formulierung wie "kann hÃ¶chstens/maximal die HÃ¤lfte" als obere Grenze des Masses festgelegt habe. Genannt werde in der BZO der fixe Anteil "die HÃ¤lfte". Nicht erwÃ¤hnt seien die Koeffizienten fÃ¼r den "Anteil an der GebÃ¤udegrundflÃ¤che" und das "VerhÃ¤ltnis der GeschosshÃ¶he Ã¼ber dem gewachsenen Terrain zur GesamtgeschosshÃ¶he". Angesichts der grundsÃ¤tzlichen, aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit des GrundeigentÃ¼mers wÃ¼rden die meisten Bauvorschriften eingeschrÃ¤nkten Charakter aufweisen. Seien mehrere Interpretationen mÃ¶glich, sei daher die weniger restriktive als die richtige anzusehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Aufgrund der Auslegung des Bauausschusses gilt somit als massgebliches Kriterium fÃ¼r die Privilegierung die Anzahl der im HauptgebÃ¤ude untergebrachten PflichtparkplÃ¤tze (ohne BesucherparkplÃ¤tze). Das Ausmass des Ã¼ber dem gewachsenen Terrain liegenden Garagenvolumens spielt dagegen seit dem Beschluss vom 10. Juli 2001 keine Rolle mehr. Nach dieser Auslegung kommt daher, da vorliegend alle PflichtparkplÃ¤tze in der teilweise Ã¼ber dem gewachsenen Terrain liegenden Tiefgarage untergebracht sind, die Privilegierung gemÃ¤ss Ziff. 6.1.3 BZO vollumfÃ¤nglich zur Anwendung. Zu prÃ¼fen ist, ob diese kommunale Praxis auf sachlichen GrÃ¼nden beruht und damit als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.5 </b>GemÃ¤ss § 258 Abs. 1 PBG gilt bei der Baumassenziffer der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar. Als oberirdisch gelten alle Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegenden GebÃ¤udeteile (§ 12 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]).</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Wortlaut von Ziffer 6.1.3 BZO wird fÃ¼r eine Zurechnung der Baumassenziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude zu jener fÃ¼r HauptgebÃ¤ude vorausgesetzt, dass die PflichtparkplÃ¤tze "die Baumassenziffer belastend im HauptgebÃ¤ude erstellt werden". Da gemÃ¤ss kantonalem Recht (§ 258 PBG) nur der oberirdisch umbaute Raum an die Baumassenziffer anrechenbar ist, ist eine Anrechnung der Baumassenziffer im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO auch nur fÃ¼r den tatsÃ¤chlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegenden GebÃ¤udeteil zulÃ¤ssig, da nur dieser Teil der Tiefgarage die Baumassenziffer im HauptgebÃ¤ude tatsÃ¤chlich "belastet". Sinn und Zweck der Bestimmung von Ziffer 6.1.3 BZO ist es, einen gewissen Ausgleich zu schaffen zwischen jenen Bauvorhaben, welche die PflichtabstellplÃ¤tze in separaten Garagen und unter Anrechnung der separaten Baumassenziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude realisieren, gegenÃ¼ber jenen Bauprojekten, welche die AbstellplÃ¤tze im HauptgebÃ¤ude vorsehen und sich â ohne Ziffer 6.1.3 BZO â die Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude anrechnen lassen mÃ¼ssten.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der von der BaubehÃ¶rde vertretenen Auslegung kommt es fÃ¼r eine Zurechnung im Sinn von Ziffer 6.1.3 BZO nicht darauf an, in welchem Ausmass das die ParkplÃ¤tze enthaltende Geschoss Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegt. Nach ihrer Betrachtungsweise kommt jenes Projekt, dessen Parkgarage mit den PflichtabstellplÃ¤tzen â wie vorliegend â nur um wenige Zentimeter Ã¼ber den gewachsenen Boden hinausragt und dessen Baumassenanrechnung dadurch praktisch nicht berÃ¼hrt wird, in den Genuss des gesamt mÃ¶glichen Zuschlags der Baumasse fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude zur Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude. Dies bedeutet faktisch eine undifferenzierte generelle ErhÃ¶hung der Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude, wenn die PflichtparkplÃ¤tze im HauptgebÃ¤ude realisiert werden, ohne Unterscheidung, in welchem Ausmass hierdurch die Baumassenanrechnung "belastet" wird. Eine solche Auslegung widerspricht offensichtlich Sinn und Zweck von Ziffer 6.1.3 BZO. Eine Zurechnung der Baumasse fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude bei Realisierung der PflichtparkplÃ¤tze im HauptgebÃ¤ude lÃ¤sst diese Bestimmung nach korrektem Wortsinn nur dann und <i>nur soweit</i> zu, als dadurch anrechenbare Baumasse anfÃ¤llt (§ 258 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Erwgung3">Da aus den Akten nicht hervorgeht, um wie viele Kubikmeter die nur wenig Ã¼ber den gewachsenen Boden hinausragende Parkgarage die Baumasse tatsÃ¤chlich belastet, verpflichtete das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 12. November 2008 die BaubewilligungsbehÃ¶rde, eine entsprechende, nachvollziehbare Berechnung einzureichen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.6 </b>In seiner Berechnung vom 12. Dezember 2008 hÃ¤lt der Hochbau- und Planungsausschuss Z fest, die sieben PflichtabstellplÃ¤tze seien allesamt, die Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude belastend, unter dem HauptgebÃ¤ude projektiert. Das Bauvorhaben komme damit vollumfÃ¤nglich in den Genuss des Baumassen-Bonus von 0.1 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> anrechenbare LandflÃ¤che, woraus ein maximaler Bonus von 195 m<sup>3</sup> Baumasse resultiere. Die Unterniveaugarage Ã¼berrage das gewachsene Terrain, auf die GrundflÃ¤che des Parkgeschosses von 253.2 m<sup>2</sup> bezogen, um durchschnittlich 65 cm. Dies ergebe eine Baumasse von 165 m<sup>3</sup>. Diese sei 30 m<sup>3</sup> kleiner als diejenige gemÃ¤ss maximal zulÃ¤ssigem Bonus von 195 m<sup>3</sup>. Das projektierte Bauvorhaben beanspruche jedoch lediglich 133 m<sup>3</sup>.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.7 </b> Zu prÃ¼fen bleibt, ob sich diese Berechnung durch die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde als vertretbar und somit als nicht rechtsverletzend erweist.</p> <p class="Erwgung4">Wie sich aus dem eingereichten Schnittplan ergibt, bezieht die BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼r ihre Berechnung der anrechenbaren Baumasse die gesamte Decke der Unterniveaugarage inklusive des darÃ¼berliegenden Fertigbodens des Parkgeschosses ein.</p> <p class="Erwgung4">Die Zurechnung der Garagendecke zur anrechenbaren Baumasse erweist sich aufgrund des der kommunalen BaubehÃ¶rde zustehenden Ermessensspielraums noch als vertretbar, da diese der Tiefgarage zugewiesen werden kann. Der darÃ¼berliegende Fertigboden gehÃ¶rt hingegen eindeutig zum Parkgeschoss und nicht mehr zur Tiefgarage. Bei der Berechnung der durchschnittlichen HÃ¶he mit welcher die Unterniveaugarage das gewachsene Terrain Ã¼berragt, ist somit der ca. 12.5 cm dicke Fertigboden [<sup>1</sup>/<sub>4</sub> von 50 cm] nicht miteinzubeziehen. Damit reduziert sich die durchschnittliche HÃ¶he von 65 cm auf 52.5 cm.</p> <p class="Urteilstext">Nach Abzug des Fertigbodens mit einer geschÃ¤tzten Dicke von 12.5 cm ergibt sich ein Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegender Anteil der Tiefgarage von rund 133 m<sup>3</sup> [253 m<sup>2</sup> x 0.525 m]. Die zulÃ¤ssige Baumasse betrÃ¤gt somit 2'735 m<sup><span>3</span></sup> fÃ¼r die Hauptbaute (1'954m<sup><span>2</span></sup> x 1,4 m<sup><span>3</span></sup>/m<sup><span>2</span></sup>) und 133 m<sup><span>3</span></sup> fÃ¼r die unterirdisch angebrachten PflichtparkplÃ¤tze, total 2'868 m<sup>3</sup>. Dies entspricht exakt der tatsÃ¤chlichen Baumasse.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht ferner geltend, von den 10 AbstellplÃ¤tzen in der Unternieveaugarage stellten nur 7 PflichtabstellplÃ¤tze dar, weshalb auch nur <sup><span>7</span></sup>/<sub><span>10</span></sub> der entsprechenden Baumasse verschoben werden dÃ¼rften. Sodann sei auf die GrundflÃ¤che der im HauptgebÃ¤ude erstellten ParkplÃ¤tze abzustellen und nicht auf die GrundflÃ¤che des darÃ¼berliegenden Parkgeschosses.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Wortlaut von Ziff. 6.1.3 BZO genÃ¼gt es fÃ¼r die Inanspruchnahme der Privilegierung, wenn die PflichtparkplÃ¤tze die Baumassenziffer belastend im Untergeschoss angeordnet sind. Vorauszusetzen ist somit einzig, dass das Volumen der PflichtparkplÃ¤tze in der Unterniveaugarage â welches bei oberirdischer Erstellung an die Baumassenziffer fÃ¼r "Besondere GebÃ¤ude" anrechenbar wÃ¤re â mindestens so gross ist wie jenes Volumen der Tiefgarage, das Ã¼ber das gewachsene Terrain ragt. Dies ist vorliegend ohne Weiteres erfÃ¼llt. Das Abstellen der BaubehÃ¶rde auf die GrundflÃ¤che des Parkgeschosses sowie der Verzicht auf eine weitere Differenzierung bezÃ¼glich der sich ebenfalls in der Parkgarage befindlichen BesucherparkplÃ¤tze erweisen sich somit als vertretbar und nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Baubewilligung vom 10. Mai 2007 mit einer Nebenbestimmung bezÃ¼glich des Nachweises eines ausreichenden FussgÃ¤ngerschutzes auf dem Zufahrtsweg zu ergÃ¤nzen ist. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Somit resultiert ein teilweises Obsiegen des BeschwerdefÃ¼hrers. Da er mit seinem Hauptbegehren auf Aufhebung der Baubewilligung vom 10. Mai 2007 hingegen nicht durchdringt, rechtfertigt es sich, ihm die Kosten des Verfahrens zu ¾ und der Beschwerdegegnerin Nr. 1 (bestehend aus der C GmbH und D) sowie dem Beschwerdegegner Nr. 2 zu je <sup><span>1</span></sup>/<sub><span>8</span></sub>, unter solidarischer Haftung fÃ¼r ¼, aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kosten des Rekursverfahrens werden den Parteien im nÃ¤mlichen VerhÃ¤ltnis auferlegt wie diejenige des Beschwerdeverfahrens.</span></p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG wird der BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 und dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 fÃ¼r die Verfahren vor beiden Instanzen je eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'200.-, insgesamt Fr. 2'400.-, zu bezahlen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I. 4. Abs. 1 der Baubewilligung vom 10. Mai 2007 ist wie folgt zu ergÃ¤nzen:</span></p> <p class="Einzug2"><span>- Es ist ein Nachweis Ã¼ber einen ausreichenden FussgÃ¤ngerschutz auf dem Zufahrtsweg beizubringen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zu ¾ sowie der Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 zu </span><sup><span>1</span></sup><span>/</span><sub><span>16</span></sub><span>, dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 zu </span><sup><span>1</span></sup><span>/</span><sub><span>16</span></sub><span> und dem Beschwerdegegner Nr. 2 zu </span><sup><span>1</span></sup><span>/</span><sub><span>8</span></sub><span>, unter solidarischer Haftung fÃ¼r ¼, auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten des Rekursverfahrens werden den Parteien im nÃ¤mlichen VerhÃ¤ltnis auferlegt wie diejenige des Beschwerdeverfahrens.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1.1 und dem Beschwerdegegner Nr. 1.2 fÃ¼r die Verfahren vor beiden Instanzen je eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'200.-, insgesamt Fr. 2'400.-, zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>