<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <a name="idp275808"></a><div class="big bold">Urteilskopf</div> <br/>92 I 331<br/><br/><br/><div class="paraatf">59. Urteil vom 22. September 1966 i.S. Marti und Singeisen gegen Rekurskommission des Kantons Basel-Landschaft für die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen.</div> <div class="paraatf"></div> <a name="idp277280"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste</div> <br/><div class="paraatf">Sperrfrist für die Weiterveräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke; Ausnahmen (<span class="artref"><artref id="CH/220/218" type="start"></artref>Art. 218, 218 bis OR</span><artref id="CH/220/218^2" type="end"></artref>). <div class="paratf">1. Zulässigkeit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (Erw. 1). </div> <div class="paratf">2. Besetzung der kantonalen Rekurskommission: Die Auffassung, dass die Beschwerdeführer rechtsgültig auf die Mitwirkung eines von fünf Kommissionsmitgliedern verzichten konnten, ist nicht willkürlich (Erw. 2). </div> <div class="paratf">3. Unter die Sperrfrist fällt auch die Ausübung eines Kaufsrechts (Erw. 3). </div> <div class="paratf">4. Begriff des Baulandes (<span class="artref">Art. 218 Abs. 2 OR</span>): Massgebend ist, ob das Grundstück nach den objektiven Verhältnissen sofort überbaut werden kann. Auf Verlangen der Beteiligten hat die für die Erteilung von Baubewilligungen zuständige kantonale Behörde einen förmlichen, weiterziehbaren Vorentscheid über diese Frage zu treffen (Erw. 4, 5). </div> <div class="paratf">5. Wichtige Gründe für eine Ausnahme von der Sperre (<span class="artref">Art. 218 bis OR</span>) können sich auch aus den persönlichen Verhältnissen der Vertragspartner ergeben, insbesondere aus finanziellen Schwierigkeiten des Veräusserers (Erw. 6). </div> </div> </div> <a name="idp288864"></a> <a name="idp303728"></a> <br/><div> <a name="idp314928"></a><span class="big bold" id="sachverhalt">Sachverhalt</span> <span class="small">ab Seite 332</span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="page332"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 332</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp316640"></a><span class="bold">A.- </span>Fritz Singeisen, Kaufmann in Liestal, ist Eigentümer der 4738 m2 messenden Parzelle Nr. 1615 und der 5070 m2 umfassenden Parzelle Nr. 2533 des Grundbuches Gelterkinden, welche ausserhalb der Bauzone, jedoch innerhalb des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes dieser Gemeinde liegen. Er hatte die Parzelle Nr. 1615 am 1. Dezember 1960 und die Parzelle Nr. 2533 am 26. August 1961 gekauft, wobei er insgesamt einen Preis von Fr. 227'908.-- erlegt hatte. Durch Vertrag vom 2. Juli 1965 räumte er dem Arzt Dr. Walter Marti in Muttenz ein Kaufsrecht an diesen Grundstücken ein. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 343'280.-- festgesetzt.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp318448"></a><span class="bold">B.- </span>Am 5. Juli 1965 ersuchten F. Singeisen und W. Marti die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Basel-Landschaft, die Veräusserung der beiden Grundstücke vor Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist des <span class="artref">Art. 218 OR</span> zu gestatten. Sie machten geltend, hiefür beständen wichtige Gründe im Sinne des <span class="artref">Art. 218 bis OR</span>. F. Singeisen müsse befürchten, in Konkurs zu fallen, wenn dem Begehren nicht stattgegeben werde. Er habe die beiden Parzellen treuhänderisch für W. Marti erworben; es handle sich demnach nicht um einen kurzfristigen Spekulationsbesitz. Das gestellte Begehren sei umsomehr begründet, als die zwei Grundstücke heute nicht mehr zum landwirtschaftlichen Boden gezählt werden könnten, da sie im Einzugsgebiet des generellen Kanalisationsprojektes lägen.</div> <div class="paraatf">Die Landwirtschaftsdirektion lehnte das Gesuch ab. Auf Rekurs der Gesuchsteller hin bestätigte die kantonale Rekurskommission für die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen diesen Entscheid am 4. September 1965. Sie führte <a name="page333"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 333</div>aus, nach Art. 3 BG über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) bestimmten die Kantone, was als Bauland im Sinne des <span class="artref">Art. 218 OR</span> zu gelten habe. Der Kanton Baselland habe in Art. 1 seines Einführungsgesetzes zum EGG die Zonenpläne der Gemeinden als massgeblich erklärt. Da die streitigen Parzellen ausserhalb der von der Gemeinde Gelterkinden ausgeschiedenen Bauzone lägen, seien sie landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des <span class="artref">Art. 218 OR</span> und fielen daher unter die Sperrfrist. Wichtige Gründe gemäss <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> beständen nicht. F. Singeisen sei ein gewiegter Liegenschaftshändler und besitze zahlreiche Grundstücke, die zum Teil der Sperrfrist nicht unterständen. Wenn er sich in einem finanziellen Engpass befinde, sei dies kein Grund, gerade solche Liegenschaften zu verkaufen, die unter die Sperrfrist fallen. Sofern ihm W. Marti seinerzeit Mittel für den Kauf der streitigen Grundstücke zur Verfügung gestellt habe, liege auch darin kein wichtiger Grund.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp332096"></a><span class="bold">C.- </span>Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragen F. Singeisen und W. Marti, der Entscheid der kantonalen Rekurskommission sei aufzuheben, und es sei ihnen die Bewilligung zum Verkauf der Parzellen Nr. 1615 und 2533 zu erteilen; eventuell sei die Sache an die Rekurskommission zur neuen Beurteilung zurückzuweisen.</div> <div class="paraatf">Es wird geltend gemacht, die Rekurskommission sei bei der Fällung des angefochtenen Entscheides entgegen § 1 Abs. 2 der kantonalen Vollziehungsverordnung vom 28. April 1947 zum BG über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen nur mit 4 statt mit 5 Mitgliedern besetzt gewesen. Darin liege eine gegen <span class="artref">Art. 4 BV</span> verstossende Verweigerung des rechtlichen Gehörs. Daran ändere es nichts, dass die Beschwerdeführer ihre Zustimmung zu der ungenügenden Besetzung gegeben haben; denn sie hätten dies nur "unter dem Zwang der Situation" getan.</div> <div class="paraatf">"Bauland" im Sinne des <span class="artref">Art. 218 Abs. 2 OR</span> sei ein bundesrechtlicher Begriff. Die Rekurskommission habe zu Unrecht kantonales statt eidgenössisches Recht angewendet. Das kantonale EG zum EGG beziehe sich gar nicht auf die Handhabung der Sperrfrist. Jener Begriff werde aber zu eng gefasst, wenn darauf abgestellt werde, ob ein Grundstück zu dem von der Gemeinde in einem Zonenplan ausgeschiedenen Baugebiet <a name="page334"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 334</div>gehöre und ob ein konkretes Bauprojekt bestehe. Es genüge, dass auf dem Grundstück tatsächlich gebaut werden könne. Das sei im vorliegenden Fall möglich; denn die beiden streitigen Parzellen befänden sich "in der schönsten Wohnlage der Gemeinde Gelterkinden innerhalb des generellen Kanalisationsprojektes, unmittelbar an die Bauzone anschliessend". Es werde der Beweis dafür angetragen, dass die Gemeinde ein allfälliges Baugesuch bewilligen würde. Es sei daher festzustellen, dass die beiden Grundstücke überhaupt nicht unter die Sperrfrist fallen.</div> <div class="paraatf">Würde anders entschieden, so wäre die erbetene Bewilligung aus wichtigen Gründen gemäss <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> zu erteilen. Die Rekurskommission habe die Beweise nicht abgenommen, mit denen die Beschwerdeführer hätten dartun wollen, dass F. Singeisen zur Überwindung seiner derzeitigen Illiquidität dringend auf den Verkauf der streitigen Parzellen angewiesen sei. Diese Illiquidität habe sich seither noch verschärft.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp343920"></a><span class="bold">D.- </span>Die kantonale Landwirtschaftsdirektion, die kantonale Rekurskommission und das eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement beantragen Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp345344"></a><span class="bold">E.- </span>Das Gericht hat den Becshwerdeführern aufgegeben, durch Einreichung von Bescheinigungen der kantonalen Baudirektion und des Gemeinderates von Gelterkinden darzutun, dass die Errichtung einer den baupolizeilichen Vorschriften entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen Wohnbaute auf den Parzellen Nr. 1615 und 2533 jederzeit bewilligt würde.</div> <div class="paraatf">Darauf haben die Beschwerdeführer ein Schreiben der kantonalen Baudirektion vorgelegt, worin diese - auch im Namen des Gemeinderates - erklärt, dass eine solche Bewilligung nicht jederzeit gegeben würde, mit der Begründung: Zwar könnten die streitigen Parzellen nach dem kantonalen Baugesetz grundsätzlich überbaut werden. Sie könnten "zur Not" auch mit einer Privatstrasse erschlossen werden. Die Gemeinde könne jedoch diese Lösung nicht verantworten, weil dadurch die Erschliessung des umliegenden Landes, das sich ebenfalls innerhalb des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes befinde, zum mindesten erschwert würde. Privatstrassen würden in der Regel nur minimal ausgebaut und genügten daher den späteren Verkehrsanforderungen nicht. Wenn aber die Gemeinde <a name="page335"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 335</div>die Erschliessung und die damit verbundene Baulandumlegung an die Hand nehmen müsse, vergingen einige Jahre, bis gebaut werden könne. Zudem sei im Gebiet der "Allersegg", in dem die Parzellen Nr. 1615 und 2533 liegen, eine Zurücknahme des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes geplant. Nach dem Entwurf käme der grösste Teil der Parzelle Nr. 2533 ausserhalb des Perimeters zu liegen, so dass er nicht mehr überbaut werden könnte. Mit Rücksicht auf die in Aussicht stehende Änderung des Perimeters und wegen der ebenfalls noch offenen Frage der Erschliessung "dürfte der Gemeinderat gezwungen sein", bei Einreichung eines konkreten Baugesuches eine Bausperre gemäss § 68 des kantonalen Baugesetzes zu verhängen.</div> <br/><div> <a name="idp350640"></a><span class="big bold" id="erwaegungen">Erwägungen</span> </div> <br/><div class="paraatf">Das Bundesgericht zieht in Erwägung:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp351632"></a><span class="bold" id="consideration_1.">1. </span>Nach <span class="artref">Art. 218 Abs. 1 OR</span> dürfen landwirtschaftliche Grundstücke während einer Frist von zehn Jahren, vom Eigentumserwerb an gerechnet, weder als Ganzes noch in Stücken veräussert werden. Diese Bestimmung ist gemäss Abs. 2 daselbst nicht anwendbar auf Bauland und auf Grundstücke, die sich in vormundschaftlicher Verwaltung befinden oder im Betreibungs- und Konkursverfahren verwertet werden. <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> sieht eine weitere Ausnahme vor: Die vom Kanton der gelegenen Sache als zuständig erklärte Behörde kann aus wichtigen Gründen eine Veräusserung vor Ablauf der zehnjährigen Frist gestatten, wie namentlich zum Zwecke einer erbrechtlichen Auseinandersetzung, der Abrundung landwirtschaftlicher Betriebe sowie zur Verhinderung einer Zwangsverwertung.</div> <div class="paraatf"><span class="artref">Art. 218 bis OR</span> bestimmte ursprünglich in einem zweiten Satz, dass die kantonale Behörde endgültig entscheidet. Danach konnte der Entscheid der einzigen oder letzten kantonalen Instanz nicht mit einem ordentlichen eidgenössischen Rechtsmittel, sondern nur mit staatsrechtlicher Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte angefochten werden. Durch das Bundesgesetz vom 19. März 1965 über die Änderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den Grundstückverkehr ist der zweite Satz des <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> aufgehoben und ein neuer Art. 218 quater in das OR eingefügt worden, welcher gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide über die Anwendung der Art. 218, 218 bis und <span class="artref">Art. 218 ter OR</span> die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht <a name="page336"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 336</div>zulässt. Nach dieser neuen Ordnung, die am 1. Juli 1965 in Kraft getreten ist, unterliegt der hier angefochtene Entscheid der letzten kantonalen Instanz vom 4. September 1965 der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp364688"></a><span class="bold" id="consideration_2.">2. </span>§ 1 Abs. 2 der basellandschaftlichen Vollziehungsverordnung zum BG über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen setzt eine vom Regierungsrat zu ernennende "fünfgliedrige" Rekurskommission ein. Im vorliegenden Fall war jedoch die Rekurskommission nur mit 4 Mitgliedern besetzt. Die Beschwerdeführer erblicken darin eine gegen <span class="artref">Art. 4 BV</span> verstossende Verweigerung des rechtlichen Gehörs. Auf diese Rüge ist einzutreten; denn mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann auch geltend gemacht werden, dass die letzte kantonale Instanz im angefochtenen Entscheid bei der Anwendung kantonalen Rechts die Bundesverfassung verletzt habe (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F85-I-191%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page196">BGE 85 I 196</a> f., <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F86-I-187%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page192">BGE 86 I 192</a> f.).</div> <div class="paraatf">Die Rekurskommission führt in der Vernehmlassung zur Beschwerde aus, es habe sich erst kurz vor ihrer Sitzung vom 4. September 1965 herausgestellt, dass ein Mitglied nicht erscheinen könne. Da ein Ersatzmitglied für diese Sitzung nicht mehr habe aufgeboten werden können, sei nur die Alternative geblieben, das Verfahren auszustellen oder den Entscheid sofort durch die anwesenden 4 Mitglieder fällen zu lassen. Auf Anfrage hätten die Beschwerdeführer sich mit der zweiten Lösung einverstanden erklärt. Es sei nirgends vorgeschrieben, dass die Kommission vollzählig sein müsse, um beschlussfähig zu sein. Sie erachte sich in ständiger Praxis als beschlussfähig, wenn wenigstens 4 Mitglieder anwesend seien und die Parteien sich mit dieser reduzierten Besetzung einverstanden erklärt haben.</div> <div class="paraatf">Allerdings hat das Bundesgericht in <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F85-I-273%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page274">BGE 85 I 274</a> eine formelle Rechtsverweigerung darin gesehen, dass eine kantonale Steuerrekurskommission, die laut Gesetz 5 Mitglieder und 2 Ersatzmitglieder zählt, einen Entscheid in Anwesenheit von nur 4 Mitgliedern gefällt hatte; es hat festgehalten, dass eine vollzählige Besetzung der Behörde erforderlich ist, wenn das Gesetz ein Quorum nicht vorsieht. Indessen unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem damals beurteilten darin, dass die Beschwerdeführer vor Beginn der Verhandlung auf Anfrage des Kommissionspräsidenten ausdrücklich ihr Einverständnis mit <a name="page337"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 337</div>einer auf 4 Mitglieder reduzierten Besetzung der Kommission erklärt hatten. Zwar wenden sie ein, sie hätten die Zustimmung nur "unter dem Zwang der Situation" gegeben. Sie machen aber nicht geltend, dass ihre Zustimmungserklärung an irgendeinem Willensmangel gelitten habe; sie behaupten auch nicht etwa, dass sie nicht in der Lage gewesen wären, eine Verschiebung der Verhandlung zu erwirken. Es kann sich lediglich fragen, ob sie einen unverzichtbaren Anspruch darauf hatten, dass die Kommission in vollständiger Besetzung entscheide. Da diese Frage die Anwendung kantonalen Rechts betrifft, kann sie vom Bundesgericht nur unter dem beschränkten Gesichtspunkt der Willkür überprüft werden.</div> <div class="paraatf">Die Rekurskommission ist der Meinung, dass ihre Vollzähligkeit nur dann Voraussetzung ihrer Beschlussfähigkeit wäre, wenn die kantonale Gesetzgebung dies ausdrücklich vorschriebe, was nicht der Fall sei. Sie verweist auf § 24 lit. b des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, wo ausdrücklich bestimmt ist, dass das kantonale Verwaltungsgericht bei der Beratung immer vollzählig sein muss. Anderseits macht sie auf § 39 Abs. 1 des kantonalen Gerichtsverfassungsgesetzes aufmerksam, wonach in Zivilsachen ein kantonales Gericht mit Einwilligung beider Parteien ein rechtsgültiges Urteil auch dann erlassen kann, wenn wenigstens 5 statt 7 Richter anwesend sind. Angesichts dieser Bestimmungen lässt sich jedenfalls ohne Willkür die Auffassung vertreten, dass die Beschwerdeführer mangels einer gesetzlichen Vorschrift, welche für das Verfahren vor der Rekurskommission ausdrücklich etwas anderes anordnen würde, rechtsgültig auf die Mitwirkung eines von 5 Kommissionsmitgliedern verzichten konnten.</div> <div class="paraatf">Die von den Beschwerdeführern erhobene Rüge der formellen Rechtsverweigerung erweist sich daher als unbegründet.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp382112"></a><span class="bold" id="consideration_3.">3. </span><span class="artref">Art. 218 OR</span> unterstellt der Sperrfrist nicht nur den Verkauf, sondern allgemein die Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke. Die Vorinstanzen haben mit Recht angenommen, dass das hier streitige Geschäft eine Veräusserung zum Gegenstand hat. Die Beschwerdeführer haben miteinander einen Vertrag über die Begründung eines Kaufrechts abgeschlossen, welches der Berechtigte vom Vertragsschluss an unbeschränkt jederzeit geltend machen kann. Der Berechtigte hat zu erkennen gegeben, dass er von der ihm durch diesen <a name="page338"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 338</div>Vertrag eingeräumten Befugnis, durch einseitige Erklärung die in Frage stehenden Grundstücke zu erwerben, unverzüglich Gebrauch machen will. Das abgeschlossene Geschäft hat ähnliche Wirkungen wie ein Kaufvertrag und ist einem solchen unter dem Gesichtspunkte des <span class="artref">Art. 218 OR</span> gleichzustellen. Andernfalls könnte diese Bestimmung ohne weiteres umgangen werden, so dass ihr Zweck, den bäuerlichen Grundbesitz zu schützen und die Spekulation mit ihm zu beschränken, in vielen Fällen nicht erreicht würde.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp388848"></a><span class="bold" id="consideration_4.">4. </span>Wie die Beschwerdeführer zutreffend bemerken, ist "Bauland" im Sinne des <span class="artref">Art. 218 Abs. 2 OR</span> ein Begriff des Bundesrechts. Indessen ist dieser Begriff in der Bundesgesetzgebung über das ländliche Bodenrecht nicht definiert, und es ist daher Sache der mit der Anwendung des Gesetzes betrauten Behörden, ihn näher zu bestimmen.</div> <div class="paraatf">Das Bundesgericht hatte bisher die Auslegung des Baulandbegriffs durch die kantonalen Behörden nur unter dem Gesichtspunkte der Willkür zu überprüfen. Es hat entschieden, dass es nicht willkürlich sei, das Kriterium des Baulandcharakters in der baulichen Erschliessung zu erblicken, und dass auch ohne Willkür angenommen werden könne, die blosse Absicht der Erschliessung oder der Überbauung würde höchstens dann genügen, wenn konkrete Projekte vorliegen, deren baldige Ausführung als gesichert erscheint. Sodann hat das Gericht keine Willkür darin gesehen, dass die neuere Praxis gewisser Kantone den Begriff des Baulandes enger fasst, indem sie ausser der baulichen Erschliessung fordert, dass die Überbauung des Landes in nächster Zeit zu erwarten sei. Ferner hat das Gericht nicht als willkürlich erachtet, dass einem Grundstück der Baulandcharakter auch deshalb abgesprochen wird, weil es nicht im Perimeter eines rechtskräftigen Überbauungs- oder Zonenplans liegt (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F84-I-1%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page4">BGE 84 I 4</a>, <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F88-I-1%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page4">BGE 88 I 4</a> ff.; ZBGR 1959 S. 253 f.; ZBl 1964 S. 192 f.).</div> <div class="paraatf">Bei freier Prüfung, die nun dem Bundesgericht als Verwaltungsgericht (<span class="artref">Art. 218 quater OR</span>) zusteht, erweisen sich jedoch die Absichten des Eigentümers oder Erwerbers nicht als taugliches Kriterium für die Bestimmung des Baulandbegriffs des <span class="artref">Art. 218 Abs. 2 OR</span>. Ohne weiteres klar ist, dass sie nicht allein massgebend sein könnten; denn sonst hätte es jeder Kaufsinteressent in der Hand, mit der blossen Erklärung, er <a name="page339"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 339</div>wolle auf dem Grundstück bauen oder es für die Überbauung erschliessen, die Sperrfrist zu umgehen, was offensichtlich nicht der Sinn des Gesetzes sein kann. Auf die Absichten der Beteiligten kann es aber überhaupt nicht ankommen. Einmal sind sie vielfach unsicher, und sodann ist zu beachten, dass der Begriff "Bauland" sich auf die Eigenschaften des Grundstücks bezieht. Die Absicht ist aber Attribut einer Person, nicht Eigenschaft einer Sache (ZBl 1964 S. 192/3). Massgebend ist vielmehr einzig, ob das Grundstück nach den objektiven Verhältnissen sofort überbaut werdenn kann (vgl. Botschaft des Bundesrates zum Entwurf eines BG über die Änderung der Vorschriften des ZGB und des OR betreffend das Baurecht und den Grundstückverkehr, BBl 1963 I S. 1000).</div> <div class="paraatf">Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die für die Erteilung von Baubewilligungen zuständige Behörde feststellt, dass der sofortigen Überbauung des Grundstücks nichts im Wege steht. Auf Grund einer solchen Feststellung muss nach Bundesrecht das Grundstück als Bauland von der Sperrfrist ausgenommen werden, selbst wenn es nicht in einer Bauzone liegt, für welche der Kanton gestützt auf <span class="artref">Art. 3 EGG</span> die Anwendung dieses Gesetzes - in dessen Art. 50 die <span class="artref"><artref id="CH/220/218" type="start"></artref>Art. 218 und 218 bis OR</span><artref id="CH/220/218^2" type="end"></artref> zum Teil neu gefasst worden sind - ausgeschlossen hat. Die abweichende Auffassung der Vorinstanz ist mit dem Bundesrecht nicht vereinbar.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp411136"></a><span class="bold" id="consideration_5.">5. </span>Das Gericht hat den Beschwerdeführern Gelegenheit gegeben, den von ihnen angetragenen Beweis für ihre Behauptung, dass die Errichtung einer den baupolizeilichen Vorschriften entsprechenden nichtlandwirtschaftlichen Wohnbaute auf den streitigen Parzellen jederzeit bewilligt würde, durch Bescheinigungen der zuständigen kantonalen Behörden zu erbringen. Die kantonale Baudirektion hat den Beschwerdeführern - auch im Namen des Gemeinderates von Gelterkinden - den Bescheid erteilt, dass eine solche Bewilligung nicht jederzeit erhältlich sei, weil der Gemeinderat mit Rücksicht auf die in Aussicht genommene Änderung des Perimeters des generellen Kanalisationsprojektes und wegen der ebenfalls noch offenen Frage der Zufahrtsmöglichkeit "gezwungen sein dürfte", bei Einreichung eines Baugesuches eine Bausperre gemäss § 68 des kantonalen Baugesetzes zu verhängen. Ob diese Auffassung der Baudirektion richtig oder zum mindesten nicht willkürlich ist, <a name="page340"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 340</div>hat das Bundesgericht im gegenwärtigen Verfahren nicht zu prüfen. In dieser Beziehung fehlt es zur Zeit an einem mit Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbaren kantonalen Entscheid. Im vorliegenden Verfahren ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer vorläufig den Beweis, dass die streitigen Grundstücke jederzeit überbaubar und somit Bauland im Sinne des <span class="artref">Art. 218 Abs. 2 OR</span> sind, nicht erbringen konnten.</div> <div class="paraatf">Immerhin haben die Beschwerdeführer nach dem in Erw. 4 hiervor Ausgeführten kraft Bundesrechts einen Anspruch darauf, dass auf ihr Verlangen die für die Erteilung von Baubewilligungen zuständige kantonale Behörde einen förmlichen, weiterziehbaren Entscheid darüber trifft, ob die in Frage stehenden Grundstücke jederzeit überbaut werden können oder nicht. Sie können sich einstweilen mit dem Begehren begnügen, dass ein die Rechtslage feststellender Vorentscheid zu erlassen sei. Sie brauchen der Behörde nicht schon ein in allen Einzelheiten ausgearbeitetes Bauprojekt einzureichen. Dem Bürger kann nicht wohl zugemutet werden, ein solches Projekt erstellen zu lassen, bevor er weiss, ob eine Überbauung in nächster Zukunft überhaupt möglich ist. Es genügt, wenn die Beschwerdeführer der Behörde, von welcher sie einen grundsätzlichen Vorentscheid verlangen, das Bauvorhaben in den grossen Zügen bekanntgeben. Sollte sich in dem darauf durchzuführenden Verfahren ergeben, dass der oben erwähnte Bescheid der kantonalen Baudirektion der Überprüfung nicht standhält, so wäre damit festgestellt, dass es sich um Bauland im Sinne des <span class="artref">Art. 218 Abs. 2 OR</span> handelt, und könnte sich daher der Beschwerdeführer Marti auf Grund des abgeschlossenen Kaufrechtsvertrages ohne weiteres sofort als Eigentümer der Gegenstand des Kaufsrechts bildenden Grundstücke im Grundbuch eintragen lassen.</div> <div class="paraatf">Zur Zeit steht ihm jedoch diese Befugnis nicht zu - es wäre denn, dass ein wichtiger Grund im Sinne des <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> vorläge.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp423936"></a><span class="bold" id="consideration_6.">6. </span>Wichtige Gründe, welche nach <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> eine Ausnahme von der Sperre rechtfertigen, können sich nicht nur aus den Eigenschaften des Grundbesitzes ergeben, sondern auch aus den persönlichen Verhältnissen der Vertragsparteien, namentlich des Veräusserers, der durch die Sperre in erster Linie betroffen wird; erwähnt doch das Gesetz als Beispiel eines wichtigen Grundes die Verhinderung einer Zwangsverwertung.<a name="page341"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 341</div> </div> <div class="paraatf"><span class="artref">Art. 218 bis OR</span> ermöglicht es, Härten zu mildern, welche die an sich nach <span class="artref">Art. 218 OR</span> gerechtfertigte Sperre für die Beteiligten persönlich mit sich bringen kann. Das Interesse der Vertragsparteien an der sofortigen Veräusserung des Grundstücks ist gegen die öffentlichen Interessen, die mit der Sperre verfolgt werden, abzuwägen. Indessen dürfen wichtige Gründe nicht leichthin angenommen werden, wie die in <span class="artref">Art. 218 bis OR</span> erwähnten Beispiele zeigen. Die persönlichen Interessen der Beteiligten können nur dann den Ausschlag geben, wenn sie als so gewichtig erscheinen, dass sich eine Ausnahme von der Sperre nach Recht und Billigkeit aufdrängt (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F92-I-60%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page63">BGE 92 I 63</a> ff., Erw. 4 und 5; s. auch <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=8&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1966&amp;to_year=1966&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F92-I-310%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page313">BGE 92 I 313</a> betreffend <span class="artref">Art. 19 EGG</span>).</div> <div class="paraatf">Im vorliegenden Fall wird vor allem geltend gemacht, dass die finanziellen Schwierigkeiten des Beschwerdeführers Singeisen einen wichtigen Grund darstellen. Es steht jedoch fest, dass Singeisen über einen ausgedehnten Grundbesitz verfügt, zu dem auch Liegenschaften gehören, die der Sperrfrist nicht unterstehen. Die Vorinstanz konnte ohne weiteres annehmen, dass Singeisen seine behauptete Liquiditätskrise durch Verkauf solcher Liegenschaften überbrücken könnte. In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gegen diesen Standpunkt nichts Triftiges vorgebracht. Die angebliche finanzielle Bedrängnis Singeisens kann daher nicht als wichtiger Grund anerkannt werden.</div> <div class="paraatf">Sodann weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass Singeisen seinerzeit die streitigen Parzellen als Treuhänder für Marti erworben habe. Träfe dies zu, so könnte auch darin kein wichtiger Grund gesehen werden. Wenn das behauptete fiduziarische Rechtsverhältnis wirklich besteht, wussten die Beschwerdeführer schon beim Abschluss der Kaufverträge vom 1. Dezember 1960 und 26. August 1961, dass der Treuhänder als zivilrechtlicher Eigentümer die Liegenschaften während 10 Jahren nicht werde weiterverkaufen können. Gerade das Einschalten einer Mittelsperson zwischen dem ursprünglichen Verkäufer und dem endgültigen Käufer ist ein Merkmal der Spekulation, d.h. eines Kaufs zum Zwecke des Weiterverkaufs mit Gewinn. Die Mittelsperson lässt sich ja nur um ihres Gewinnes willen zum Geschäft herbei, und sie wird eingeschaltet, weil der Geldgeber und endgültige Käufer aus irgendwelchen Gründen <a name="page342"></a><div class="center pagebreak">BGE 92 I 331 S. 342</div>gegenüber dem ursprünglichen Verkäufer nicht in Erscheinung treten will. Wenn wirklich ein Treuhandverhältnis vorliegt, ist zudem anzunehmen, dass dem Fiduziar bei der Veräusserung an den Fiduzianten keine liquiden Mittel zufliessen, da seine Kaufpreisforderung mit seiner Schuld gegenüber dem Fiduzianten verrechnet wird. Die Rekurskommission bemerkt mit Recht, es sei nicht dargetan, dass die behauptete Liquiditätskrise des Veräusserers durch die erbetene Bewilligung wirklich beseitigt würde.</div> <br/><div> <a name="idp448720"></a><span class="big bold" id="dispositiv">Dispositiv</span> </div> <br/><div class="paraatf">Demnach erkennt das Bundesgericht:</div> <div class="paraatf">Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.</div> </div></body></html>