<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00395</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207152&amp;W10_KEY=4467131&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00395</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.11.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewilligung für den Umbau, die Umnutzung sowie den Abbruch und den Wiederaufbau des Dachgeschosses zweier Wohn- und Geschäftshäuser; Lichtentzug und Schattenwurf; Interessenabwägung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG.<br/><br/>Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG entgegen stehen, ist abzuwägen zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (E. 2.3).<br/><br/>Die Beeinträchtigungen bezüglich Lichtentzug und Schattenwurf der nachbarlichen Liegenschaft sind im Vergleich zur heutigen Situation nur marginal. Sie halten sich im Rahmen dessen, was die Beschwerdeführenden bei einer bauordnungskonformen Überbauung der beiden Baugrundstücke hinnehmen müssten. Diesen nachbarlichen Interessen stehen die Interessen der privaten Beschwerdegegnerin gegenüber, die bereits bestehenden Dachgeschosse durch die geplanten Anpassungen sinnvoll, d.h. zu Wohnzwecken nutzen zu können, und das öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Wenn die Baubewilligungsbehörde unter diesen Umständen zum Schluss kam, dem streitigen Bauvorhaben stünden keine überwiegende nachbarliche Interessen entgegen, hat sie den ihr bei der Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zukommenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum gewahrt und nicht rechtsverletzend entschieden (E. 2.3.3). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHTERRASSE">DACHTERRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM">ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LICHTENTZUG">LICHTENTZUG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLICHE INTERESSEN">NACHBARLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHATTENWURF">SCHATTENWURF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMBAU">UMBAU</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 BZO ZÃ¼rich</span><br/><span class="ungerade">Art. 24d Abs. IV BZO ZÃ¼rich</span><br/><span class="gerade">Art. 24g Abs. II BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8451" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00395</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. November 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span>Erbengemeinschaft A,</span></a><span> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_1_2">nÃ¤mlich:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_7">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_3_12">C,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_20">RA E,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_22">E AG,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_6_31">RA F,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_7_33">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte der E AG am 19. Dezember 2006 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau, die Umnutzung sowie den Abbruch und den Wiederaufbau des Dachgeschosses bei den Wohn- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern Assek.Nr. 01 und 02 auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 03 und 04 an der L-Strasse 05 bzw. M-Strasse 06 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Urteilstext"><b>II.</b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die Erben A, nÃ¤mlich B und C, am 31. Januar 2007 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten im Hauptpunkt die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 10. August 2007 wies die Rekurskommission I den Rekurs ab. </p> <p class="Urteilstext"><b>III.</b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. September 2007 beantragten B und C dem Verwaltungsgericht, die baurechtliche Bewilligung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 19. Dezember 2006 sowie den Rekursentscheid vom 10. August 2007 aufzuheben unter Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I, die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich sowie die private Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden â soweit rechtserheblich â in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf das rechtzeitig erhobene Rechtsmittel einzutreten.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b>In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden wie schon im Rekursverfahren die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines, insbesondere zur Frage des "Lichtentzuges und des Schattenwurfes". Die Frage, welchen vermehrten Schattenwurf das streitige Bauvorhaben dereinst verursachen wird, kÃ¶nnte an einem Augenschein hÃ¶chstens ansatzweise und summarisch abgeklÃ¤rt werden. Der Umfang des Lichtentzugs und des vermehrten Schattenwurfes geht indessen im prozessrelevanten Umfang hinreichend aus den Akten, insbesondere den Baugesuchsunterlagen hervor. Dies gilt auch fÃ¼r die ebenfalls massgebende Frage, welche Einwirkungen die Nachbarschaft bei einer bauordnungskonformen Ãberbauung hinnehmen mÃ¼sste, wofÃ¼r ein Augenschein keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermitteln vermÃ¶chte. Es erÃ¼brigt sich damit ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Aus dem gleichen Grund durfte auch die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung auf einen Augenschein verzichten. </p> <p class="Urteilstext"><b>1.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Vorinstanz auch eine Verweigerung des rechtlichen GehÃ¶rs vor, weil diese die von der Bauherrschaft eingereichten privaten Schattenberechnungen "unbesehen ihrem Entscheid zu Grunde gelegt" habe. Auch dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Die Rekurskommission hat aufgrund der heutigen baulichen Situation und der Baugesuchsunterlagen auf eine "vernachlÃ¤ssigbare zusÃ¤tzliche Beschattung" geschlossen (Rekursentscheid E. 5.4). Sie hat anschliessend angefÃ¼gt, "dass die von der privaten Rekursgegnerin eingereichten Berechnungen und Simulationen kein anderes Resultat zeig(t)en, erstaun(t)e nicht weiter". Sie hat daher zur Sachverhaltsermittlung nicht auf die <br/> â von den heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden bestrittenen â Schattenberechnungen der privaten Beschwerdegegnerin abgestellt. Wie erwÃ¤hnt (E. 1.2) kann die Mehrbeschattung im prozessrelevanten Umfang aufgrund der Baugesuchsakten ermittelt werden und sind hierfÃ¼r keine weiteren Beweismittel erforderlich.</p> <p class="Urteilstext"><b>2.</b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die beiden BaugrundstÃ¼cke </span>sind nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich der Quartiererhaltungszone QI5b zugeteilt. Die Parzelle Kat.Nr. 03 stÃ¶sst an die L-Strasse und ist mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut, welches zwei nicht anrechenbare Untergeschosse, sieben Vollgeschosse und ein Dachgeschoss aufweist. Die gleiche Geschosszahl besitzt das angebaute, um 90° gedrehte GebÃ¤ude M-Strasse 06 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 04. Laut Art. 24g Abs. 2 der Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich (BauO) vom 23. Oktober 1991 sind in der Quartiererhaltungszone QI5b Bauten mit einer maximalen GebÃ¤udehÃ¶he von 18 m sowie einer maximalen FirsthÃ¶he von 5 m zulÃ¤ssig. Die beiden erwÃ¤hnten HÃ¤user Ã¼berschreiten die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he um 2,11 m (L-Strasse 05) bzw. um 2,35 m (M-Strasse 06) und widersprechen damit den geltenden Bauvorschriften. </p> <p class="Urteilstext"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird. GemÃ¤ss Rechtsprechung dÃ¼rfen die baulichen Ãnderungen aber nicht auf den weit gehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen; solche so genannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengen den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssen die Neubauvorschriften einhalten (vgl. VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Geplant ist vorliegend der Abbruch und Wiederaufbau des Dachgeschosses auf den beiden GebÃ¤uden L-Strasse 05 und M-Strasse 06. Unbestrittenermassen liegt keine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vor, bleibt doch die bisherige Bausubstanz dieser beiden Bauten â abgesehen vom Dachgeschoss â erhalten. Ebenso ist nicht bestritten, dass durch das Bauvorhaben keine neuen oder weiter gehenden Abweichungen von Vorschriften eintritt; die gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessene GebÃ¤udehÃ¶he wird durch das Bauprojekt nicht verÃ¤ndert, wÃ¤hrend die gemÃ¤ss Art. 24g Abs. 2 BauO zulÃ¤ssige FirsthÃ¶he, d.h. der senkrechte Abstand zwischen der Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che und dem First (§ 281 PBG), von max. 5 m vom streitigen Bauprojekt mit rund 3 m eingehalten wird. Streitig ist allein, ob dem Bauvorhaben entsprechend § 357 Abs. 1 PBG <i>Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche und nachbarliche Interessen </i>entgegenstehen. </p> <p class="Urteilstext"><b>2.3 </b>Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche oder nachbarliche Interessen entgegen stehen, ist abzuwÃ¤gen zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingerÃ¤umten BaumÃ¶glichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass sich die BeeintrÃ¤chtigung ihrer eigenen GrundstÃ¼cke im Rahmen dessen hÃ¤lt, was auch von einer baurechtskonformen Ãberbauung der BaugrundstÃ¼cke zu erwarten wÃ¤re (VGr, 8. MÃ¤rz 2006, VB.2005.585/588, E. 2.3; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 120). Bei dieser im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als RekursbehÃ¶rde gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG volle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare ErmessensausÃ¼bung der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu. </p> <p class="Urteilstext"><b>2.3.1 </b>Die Baurekurskommission I hat hierzu in ihrem Rekursentscheid ausgefÃ¼hrt, der Schutz vor Lichtentzug und Schattenwurf werde nach zÃ¼rcherischem Baurecht nur indirekt durch die BaubeschrÃ¤nkungsnormen gewÃ¤hrleistet, d.h. durch die Vorschriften Ã¼ber die AbstÃ¤nde, die Geschosszahl, die GebÃ¤udelÃ¤nge, die GebÃ¤udebreite usw. Damit habe der Gesetzgeber abstrakt vorgezeichnet, welches Mass an Lichtentzug und Schattenwurf die Nachbarschaft sich gefallen lassen mÃ¼sse (RB 1990 Nr. 75 = BEZ 1990 Nr. 28). Von einer ins Gewicht fallenden Verletzung der nachbarlichen Interessen kÃ¶nne keine Rede sein. Der Abstand des BÃ¼rohauses M-Strasse 06 vom rekurrentischen GebÃ¤ude betrage ca. 25 m, jener zum GebÃ¤ude L-Strasse 05 rund 17,5 m. Die ErhÃ¶hung der Firstebene um rund 35 cm habe indessen â wenn Ã¼berhaupt â nur eine vernachlÃ¤ssigbare zusÃ¤tzliche Beschattung zur Folge; dies weil die hypothetische Firstlinie aufgrund eines zurÃ¼ckversetzten Dachteils heute auf einer LÃ¤nge von rund drei Viertel des GebÃ¤udes eine HÃ¶he von 23,74 m aufweise, wÃ¤hrend das GebÃ¤ude mit dem neuen Dach eine maximale HÃ¶he von lediglich 23 m erreiche. Dass die von der privaten Rekursgegnerin eingereichten Berechnungen und Simulationen kein anderes Resultat zeigten, erstaune nicht weiter. An diesem Ergebnis Ã¤ndere die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he nichts und die MehrhÃ¶he werde dadurch kompensiert, dass die FirsthÃ¶he nur knapp 3 m anstelle der zulÃ¤ssigen 5 m betrage. Die Rekurrierenden wÃ¤ren jedenfalls bezÃ¼glich Lichtentzug und Schattenwurf mit einem baurechtskonformen GebÃ¤ude nicht besser gestellt, da ein solches dieselbe GesamthÃ¶he erreichen wÃ¼rde. Vorliegend sei das rekurrentische Interesse an weniger Schattenwurf aufgrund der marginalen VerÃ¤nderung der Beschattung relativ klein und wiege nicht schwerer als das Interesse der privaten Rekursgegnerin an der optimalen AusnÃ¼tzung ihres GrundstÃ¼ckes sowie das Ã¶ffentliche Interesse an der Einhaltung der Wohnanteilsvorschriften respektive der Schaffung von zusÃ¤tzlichem Wohnraum. </p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht zur Hauptsache entgegen, der kleinste Abstand zwischen den Fassaden L-Strasse 07 der BeschwerdefÃ¼hrenden und dem GebÃ¤ude M-Strasse 06 betrage nicht ca. 25 m, sondern 20 m. Die Firstebene werde nicht nur um 35 cm, sondern um 70 cm erhÃ¶ht. Die Argumentation der Vorinstanz, die BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¤ren durch ein die volle GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he ausnutzendes GebÃ¤ude nicht besser gestellt, sei falsch; die Vorinstanz betrachte eindimensional allein die GesamthÃ¶he, lasse aber das Dachprofil mit seiner seitlichen Ausdehnung weit Ã¼ber das Regelprofil hinaus ausser Betracht. Falsch sei auch die Annahme eines Ã¶ffentlichen Interesses an der Einhaltung der Wohnanteilsvorschriften, denn ein Dachgeschoss â wie hier streitig â sei laut Art. 6 Abs. 1 und 2 BauO der Stadt ZÃ¼rich fÃ¼r die Berechnung des Wohnanteils nicht zu berÃ¼cksichtigen. Ein Ã¶ffentliches Interesse an der Schaffung von zusÃ¤tzlichem Wohnraum bestehe auch im GebÃ¤ude L-Strasse 07 der BeschwerdefÃ¼hrenden, und zwar von qualitativ gutem Wohnraum, der nicht durch unnÃ¶tige und Ã¼bermÃ¤ssige Beschattung durch baurechtswidrige NachbargebÃ¤ude beeintrÃ¤chtigt werde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten nie in Frage gestellt, dass die Beschwerdegegnerschaft grundsÃ¤tzlich ein Dachgeschoss erstellen dÃ¼rfe, bei umfassender AbwÃ¤gung aller Interessen der Bauherrschaft, der Nachbarn und der Ãffentlichkeit jedoch nicht in dem streitbezogenen Profil, sondern mit einem flacher geneigten Dach. Gleiches gelte mit Bezug auf die Dachterrassen; solche kÃ¤men nur in Betracht zurÃ¼ckversetzt auf die strassenseitige Begrenzungslinie der Firstebene gemÃ¤ss Regelbauweise. Dies wÃ¤re umso mehr geboten, wenn der Auffassung der Rekurskommission gefolgt wÃ¼rde, wonach die MÃ¶blierung von Dachterrassen durch nicht befestigtes Mobiliar vom Ã¶ffentlichen Baurecht nicht erfasst wÃ¼rde. Das Anbringen neuer Terrassen auf dem zu hohen baurechtswidrigen GebÃ¤ude sei nicht nur fÃ¼r sich allein, sondern im Zusammenhang und in Kumulation mit der die BeschwerdefÃ¼hrenden ebenfalls stark belastenden weiteren VerÃ¤nderungen der Dachlandschaft (seitliche Erweiterung des Dachprofils, ErhÃ¶hung der Firstebene) zu beurteilen. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3.2 </span></b><span>Der Abstand zwischen dem GebÃ¤ude L-Strasse 07 der BeschwerdefÃ¼hrenden zum Haus L-Strasse 05 auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite betrÃ¤gt 17,5 m. Die stirnseitige Fassadenflucht des GebÃ¤udes M-Strasse ist im Bereich der L-Strasse zurÃ¼ckversetzt; ebenso springt in jenem Bereich auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite auch das GebÃ¤ude L-Strasse 07 der BeschwerdefÃ¼hrenden zurÃ¼ck. Der Abstand zwischen diesen beiden (zurÃ¼ckspringenden) Bauten bzw. Bauteilen betrÃ¤gt rund 24 m â 27 m. Es handelt sich mithin keineswegs um sehr enge VerhÃ¤ltnisse, sondern um AbstÃ¤nde, wie sie in den grossstÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen der Stadt ZÃ¼rich hÃ¤ufig anzutreffen sind.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Firstebene des â entfernteren â Hauses M-Strasse 06 soll gemÃ¤ss Bauprojekt um rund 70 cm auf die HÃ¶he + 23.35 m angehoben werden. Beim BÃ¼rogebÃ¤ude L-Strasse 05 kommt die neue Dachebene auf + 23 m zu liegen, was eine ErhÃ¶hung gegenÃ¼ber der bestehenden Dachlinie entlang der L-Strasse von 35 cm entspricht. Allerdings ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass dieses GebÃ¤ude heute auf einer LÃ¤nge von rund 3/4 einen (gegenÃ¼ber der L-Strasse) zurÃ¼ckversetzten Dachteil besitzt, der 74 cm hÃ¶her ist als die geplante Firstebene. Die GebÃ¤udesilhouette wird durch das Wegfallen dieses hÃ¶heren Dachteils tiefer ausfallen. Was die Mehrbeschattung gegenÃ¼ber heute angeht, so ist die neue Dachebene leicht gewÃ¶lbt und kommt die fÃ¼r den Schattenwurf bestimmende Dachkante nur um rund 20 cm hÃ¶her zu liegen als die bisherige. Die Mehrbeschattung durch das Bauprojekt gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand kann mithin als geringfÃ¼gig eingestuft werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Art. 24g Abs. 2 BauO beschrÃ¤nkt in der hier massgebenden Zone die maximale GebÃ¤udehÃ¶he auf 18 m und die maximale FirsthÃ¶he auf 5 m. Bei voller AusschÃ¶pfung der GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he kommt der First eines Hauses damit hÃ¶chstens auf 23 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain zu liegen. Abgesehen von den Dachaufbauten (Lift) weist das GebÃ¤ude </span>L-Strasse 05 (Kat.Nr. 03) neu eine GesamthÃ¶he von 23 m und das Haus M-Strasse 06 (Kat.Nr. 04) eine solche von 23.35 m auf. Der First des Hauses L-Strasse 05 liegt damit nicht und jener des GebÃ¤udes M-Strasse 06 um 35 cm hÃ¶her als ein GebÃ¤ude gemÃ¤ss Regelbauweise, welches GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he voll ausschÃ¶pft. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, bei einer derart "eindimensionalen" Betrachtung der GesamthÃ¶he bleibe das Dachprofil mit seiner seitlichen Ausdehnung Ã¼ber das Regelprofil vÃ¶llig unberÃ¼cksichtigt, ist an sich richtig. Sie Ã¼bersehen aber, dass nach Art. 24d Abs. 4 BauO in den Quartiererhaltungszonen die fÃ¼r das SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssige Dachebene (45°) durchstossen werden darf, wenn MansardendÃ¤cher und Ã¤hnliche steile Dachformen vorherrschen und die Mehrzahl der GebÃ¤ude mit ihrer Traufe die erlaubte GebÃ¤udehÃ¶he erreicht. Unter den erwÃ¤hnten Voraussetzungen ist somit auch nach Regelbauweise eine Dachform zulÃ¤ssig, welche hinsichtlich Schattenwurf auf die Liegenschaft L-Strasse 07 der BeschwerdefÃ¼hrenden gegenÃ¼ber dem Bauprojekt nicht weniger beeintrÃ¤chtigend wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3.3 </span></b><span>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben die nachbarliche Liegenschaft L-Strasse 07 bezÃ¼glich Lichtentzug/Schattenwurf gegenÃ¼ber heute marginal mehr beeintrÃ¤chtigt. Gleiches gilt fÃ¼r die Mehrbeschattung durch das weiter entfernte GebÃ¤ude M-Strasse, dessen First zudem senkrecht zum GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden in Ost-West-Richtung verlÃ¤uft und dessen Dach stirnseitig zur L-Strasse hin als walmdachÃ¤hnlich ausgestaltet ist. Diese BeeintrÃ¤chtigungen halten sich zudem im Rahmen dessen, was die BeschwerdefÃ¼hrenden bei einer bauordnungskonformen Ãberbauung der beiden BaugrundstÃ¼cke hinnehmen mÃ¼ssten. Diesen nachbarlichen Interessen stehen die Interessen der privaten Beschwerdegegnerin gegenÃ¼ber, die bereits bestehenden Dachgeschosse durch die geplanten Anpassungen sinnvoll, d.h. zu Wohnzwecken nutzen zu kÃ¶nnen, und das Ã¶ffentliche Interesse an der Schaffung zusÃ¤tzlichen Wohnraums. An diesem allgemeinen Ã¶ffentlichen Interesse, welches die Stadt ZÃ¼rich auch mit der Festlegung von Wohnanteilen verfolgt, Ã¤ndert der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden nichts, dass laut Art. 6 BauO Dachgeschosse bei der Berechnung des Wohnanteils nicht zu berÃ¼cksichtigen seien, und diese damit nicht direkt der ErfÃ¼llung des Wohnanteils dienen. Wenn die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich unter diesen UmstÃ¤nden zum Schluss kam, dem streitigen Bauvorhaben stÃ¼nden keine <i>Ã¼berwiegende </i>nachbarliche Interessen entgegen, hat sie den ihr bei der InteressenabwÃ¤gung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zukommenden Ermessens- und Entscheidungsspielraum gewahrt und nicht rechtsverletzend entschieden. Zu Recht hat somit auch die Rekurskommission den Rekurs unter diesem Gesichtspunkt abgewiesen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.4</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.4.1 </span></b><span>Die gleichen EinwÃ¤nde wie gegen den Umbau der Dachgeschosse erheben die BeschwerdefÃ¼hrenden auch gegen die Erstellung von Dachterrassen auf dem Haus L-Strasse 05 und verlangen, dass diese nur zurÃ¼ckversetzt auf die strassenseitige Begrenzungslinie der Firstebene gemÃ¤ss Regelbauweise erstellt werden dÃ¼rften. Die Vorinstanz hat hierzu ausgefÃ¼hrt, Dachterrassen seien auch fÃ¼r sich alleine betrachtet im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfÃ¤hig. In der angefochtenen Bewilligung sei eine filigrane GelÃ¤ndergestaltung verlangt worden. Dies schliesse gemauerte BrÃ¼stungen oder solche aus BlumentrÃ¶gen eindeutig aus, womit sich aufgrund der Nutzung des Daches als Terrasse zusÃ¤tzlich anfallende Beschattung auf ein Minimum beschrÃ¤nke.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.4.2 </span></b><span>Die beiden 5<sup>1</sup>/<sub>2</sub>- und 3<sup>1</sup>/<sub>2</sub>-Maisonette-Wohnungen im Dachgeschoss (Ebene 06 und 07) weisen â neben der Terrasse auf der Ebene 07 â eine Dachterrasse von 38 m<sup>2</sup> bzw. 40 m<sup>2</sup> auf. Diese werden Ã¼ber eine Wendeltreppe und "Luke zum Dachausstieg" erschlossen. Laut Dispositiv Ziff. I.1.a der Baubewilligung vom 19. Dezember 2006 hat die Bauherrschaft vor Baubeginn der Denkmalpflege die Detail- und AusfÃ¼hrungsplÃ¤ne der neuen Dachaufbauten und der ZinnengelÃ¤nder zur Genehmigung vorzulegen. Das GelÃ¤nder ist laut ErwÃ¤gung c der Baubewilligung "filigran" auszugestalten. Strassenseitig wird das GelÃ¤nder gegenÃ¼ber der Dachkante um rund 1 m zurÃ¼ckversetzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich in ihrer Rekursvernehmlassung und Beschwerdeantwort festhÃ¤lt, ist mit den Nebenbestimmungen in der Baubewilligung die Errichtung von massiven Bauteilen wie BrÃ¼stungen und dergleichen ausgeschlossen. Dies mÃ¼sse auch sinngemÃ¤ss fÃ¼r vergleichbare Einrichtungen wie z.B. zusammenhÃ¤ngend aneinander gereihte grÃ¶ssere BlumentrÃ¶ge gelten. Im Licht dieser AusfÃ¼hrungen kann auch bezÃ¼glich der beiden Terrassen der BaubewilligungsbehÃ¶rde keine ErmessensÃ¼berschreitung vorgeworfen werden, wenn sie die Terrassen bewilligte und damit keine dem Bauvorhaben entgegenstehenden "Ã¼berwiegenden" nachbarlichen Interessen annahm. Immerhin ist festzuhalten, dass die AusfÃ¼hrungsplÃ¤ne fÃ¼r die Dachterrasse, deren Genehmigung durch die Denkmalpflege vorbehalten wurde, den BeschwerdefÃ¼hrenden ebenfalls zuzustellen sind (§ 316 Abs. 2 PBG). Bei der Bewilligung der Dachterrassenausgestaltung wird die BewilligungsbehÃ¶rde allerdings zu beachten haben, dass gemÃ¤ss Art. 24g BauO insgesamt maximal acht Geschosse (1 anrechenbares Untergeschoss, fÃ¼nf Vollgeschosse und 2 anrechenbare Dachgeschosse) zulÃ¤ssig sind und sich somit die Dachterrassen auf der neunten Geschossebene, mithin im Ã¼bergeschossigen Bereich, befinden; auf dieser dÃ¼rfen daher keine dauernden EinrichtungsgegenstÃ¤nde aufgestellt werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.</span></b></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demgemÃ¤ss abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 1'200.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden zur Zahlung einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 600.-, total Fr. 1'200.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>