Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 20. Dezember 2017 (810 17 93) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Bauen ausserhalb der Bauzone / Erweiterte Besitzstandsgarantie / Anrechenbare Brutto- geschossfläche Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, K antonsrichter Stefan Schulthess, Christian Haidlauf, Claude Jeanneret, Beat Walther , Gerichtsschreiber Stefan Suter Beteiligte A.____ , Beschwerdeführer , vertreten durch Daniel Urs Helfenfinger , Rechtsanwalt und Notar gegen Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft , 4410 Liestal , Beschwerdegegner Betreff Bauen ausserhalb der Bauzone (RRB Nr. 0384 vom 21. März 2017) A. A.____ ist Eigentümer der seit dem Jahr 1962 mit einem Einfamilienhaus überbauten Parzelle Nr. 1037, Grundbuch B.____, die ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone liegt. Die Liegenschaft besteht aus einem Unter- und einem Erdgeschoss. Am 24. Februar 2012 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht reichte er das Baugesuch Nr. 0465/2012 ein, welches ein en Umbau und eine Erweiterung des bestehenden Wohnhauses im Erdgeschoss mittels Anbau einer Wohnküche und eines Zimmers vorsah. B. Dagegen erhob die kantonale Natur- und Landschaftssc hutzkommission Einsprache. Sie bemängelte soweit nachfolgend noch relevant, dass die F lächenberechnungen auf den Plänen nicht nachvollzogen werden könnten. In der Folge reicht e der Baugesuchsteller am 17. Juli 2012 geänderte Pläne ein. Als Änderungen deklarierte er unter anderem, dass Neuberechnun- gen der Geschossflächen - mit einer entsprechenden Verkl einerung des geplanten An- baus - vorgenommen worden seien und dass die bisherigen Wohnräume im Untergeschoss aufgrund der Verkleinerung der Fensterflächen neu nich t mehr als solche nutzbar seien. Die dadurch frei werdende Bruttogeschossfläche werde ins Erdg eschoss verschoben. Die Einspre- cherin hielt in der Folge jeweils unter Verweis auf di e unzulässige Vergrösserung der Bruttoge- schossfläche auch nach mehrfachen Überarbeitungen des Pro jekts an ihrer Einsprache fest. Nachdem der Baugesuchsteller am 30. Mai 2013 erneut a bgeänderte Pläne eingereicht hatte, zog sie ihre Einsprache schliesslich zurück. C. Am 17. Juli 2013 erteilte die Bau- und Umweltschutzd irektion des Kantons Basel- Landschaft (BUD) A.____ die raumplanungsrechtliche Ausn ahmebewilligung für den An- und Umbau seines Wohnhauses. Daraufhin bewilligte das Bauin spektorat des Kantons Basel- Landschaft (BIT) das Baugesuch am 26. Juli 2013. D. Anlässlich der Bauabnahme vom 5. April 2016 stellte das Bauinspektorat fest, dass bei der Ausführung des Projekts sowie bezüglich der Nutzung von den genehmigten Plänen abge- wichen worden war. So wurde insbesondere der gemäss Pla n unbeheizte Kellerraum 1 als be- heizter Wohn- und Schlafraum genutzt, ebenso die Waschküc he. Die bestehenden Fensterflä- chen waren auch planwidrig nicht verkleinert worden. Da s BIT forderte von A.____ bereinigte Pläne ein, welche die ausgeführten baulichen Massnahmen und die tatsächliche Nutzung dar- stellten. Auf den vom 7. April 2016 datierenden neue n Plänen sind im Untergeschoss unter an- derem neu zwei Zimmer, eine Küche sowie im Heizungsrau m eingebaute sanitäre Anlagen ein- gezeichnet. E. Mit Entscheid vom 13. September 2016 verweigerte die BUD die Ausnahmebewilligung für die Änderungen im Untergeschoss. Die Direktion ord nete strafbewehrt an, dass das Unter- geschoss innert vier Monaten nach Rechtskraft auf den mit der Baubewilligung vom 26. Juli 2013 und dem BUD-Entscheid vom 17. Juli 2013 bewillig ten Zustand abzuändern sei. Für die Änderungen im Erdgeschoss erteilte sie dagegen die nach trägliche Ausnahmebewilligung. Im Entscheid wurde zusammenfassend ausgeführt, dass die Wohnn utzung im Untergeschoss ent- gegen den Angaben im Baugesuch nicht aufgegeben word en sei, wodurch die für zonenwidrig gewordene Bauten geltende zulässige Flächenerweiterung im Umfang von maximal 30 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche deutlich überschritten werde. F. Die von A.____ gegen diesen Entscheid erhobene Beschw erde wies der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft (Regierungsrat) mit Regier ungsratsbeschluss Nr. 0384 vom Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 21. März 2017 ab. Zur Begründung führte er im Wesent lichen aus, das ursprünglich rechtmäs- sig erstellte, mittlerweile aber zonenwidrig genutzte W ohnhaus sei im Bestand geschützt und könne im Rahmen der bundesrechtlichen Bestimmungen ren oviert und massvoll erweitert wer- den. Erfolge eine Erweiterung ausserhalb des bestehend en Gebäudevolumens, so dürfe die Gesamtfläche um nicht mehr als 100 m 2 und die anrechenbare Bruttogeschossfläche um nicht mehr als 30 % zunehmen. Im Ausgangszustand habe das Geb äude auf beiden Stockwerken eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von insgesamt 10 3.6 m2 aufgewiesen. Die bewilligten Pläne hätten eine Erweiterung um 29.9 % vorgesehen. Durch den unbewilligten Ausbau im Un- tergeschoss seien neben den beiden vorbestehenden Zimmern, die entgegen den Angaben auf den Plänen nicht neu als Keller und Waschküche, sonder n zum Wohnen genutzt würden, zu- sätzlich eine Küche und ein Badezimmer (WC, Lavabo und Dusche im Heizungsraum) hinzuge- kommen. Die ausgeführten Arbeiten führten zu einer u nzulässigen effektiven Flächenerweite- rung im Umfang von 53.8 %. Die Nutzung und der Ausbau im Untergeschoss könnten nicht nachträglich bewilligt werden. Das gewichtige öffentl iche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erfordere den Rückbau auf den bewilligten Zustand. G. A.____, vertreten durch Daniel Urs Helfenfinger, Rechtsanwalt und Notar, hat mit Einga- be vom 7. April 2017 gegen den Regierungsratsbeschluss vom 21. März 2017 (zugestellt am 28. März 2017) beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassung s- und Verwaltungsrecht (Kantons- gericht), Beschwerde erhoben. Er beantragt, der angefo chtene Entscheid sei aufzuheben und es sei die Rechtmässigkeit des Umbaus festzustellen. Eventua liter sei dem Beschwerdeführer im Rahmen einer Ausnahmebewilligung zu erlauben, das Untergeschoss so wie es sich im heu- tigen Zustand präsentiert zu belassen resp. dieser Zustand sei zu genehmigen. Subeventualiter sei der angeordnete Rückbau aufzuschieben, bis seine wohn berechtigte Mutter ein Zimmer in der Alterssiedlung C.____ beziehen könne. Dies habe un ter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdegegners zu geschehen. Er bringt zur Beschwerdebegründung zu- nächst vor, der angefochtene Entscheid sei in Verletzung d er Ausstandsbestimmungen ergan- gen, da die Vorsteherin der Bau- und Umweltschutzdirekt ion beim ihre eigene Direktion betref- fenden Beschwerdeentscheid nicht in den Ausstand getreten sei. Weiter habe der Beschwerde- gegner seinen Anspruch auf rechtliches Gehör in verschied ener Hinsicht verletzt. Sodann habe er den Sachverhalt falsch festgestellt und die anrechenba re Bruttogeschossfläche falsch be- stimmt. Diese überschreite bei richtiger Berechnung das zu lässige Mass lediglich um ca. 0.7 % resp. 6 m2. Unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips könn ten die neuen Pläne deswegen genehmigt werden. Das Untergeschoss sei zudem im mer rechtmässig für Wohn- zwecke genutzt worden, auch das Badezimmer im Heizungsraum habe vorbestanden. Diese ursprüngliche Nutzung sei mit der Baubewilligung als r echtmässig qualifiziert worden. Für die Wohnnutzung des Untergeschosses könne er sich demnach auf di e Besitzstandsgarantie beru- fen, welche einem Rückbau entgegenstehe. Er habe auch entgegen der Auffassung der Vor- instanz nicht bösgläubig gehandelt. Für den Fall einer Beschwerdeabweisung beantrage er ei- nen Aufschub für die Vornahme des Rückbaus, bis seine Mutter von der Alterssiedlung C.____, bei der eine entsprechende Bewerbung hängig sei, aufgenommen worden sei. H. In seiner Vernehmlassung vom 10. August 2017 stellt der Beschwerdegegner Antrag auf vollumfängliche Beschwerdeabweisung unter o/e-Kostenfo lge. Er führt zusammengefasst aus, Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht der Entscheid sei weder in Verletzung der Ausstandsvorschr iften noch der Begründungspflicht ergangen. Die Berechnung der anrechenbaren Bruttoge schossfläche sei im angefochtenen Entscheid des Weiteren klar aufgezeigt worden und korrekt erfolgt. Die Wohnnutzung sei in den bewilligten Plänen vom Untergeschoss in das Obergeschoss ve rlagert worden. Der Abtausch falle deshalb bei der Berechnung der zulässigen Fläch enerweiterung nicht ins Gewicht. Neu hinzugekommen sei lediglich der Erweiterungsbau ausserhal b des bestehenden Gebäudevolu- mens, dessen Fläche voll anzurechnen sei. Wie sich gezeigt habe, werde das Untergeschoss indessen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt. Diese Räumlich keiten seien deshalb an die Brut- togeschossfläche anzurechnen, was zur unzulässigen Flächenverg rösserung führe. Selbst wenn der zusätzlich als Badezimmer genutzte Heizungsraum zur ursprünglich genutzten Wohn- fläche gezählt würde, sei das zulässige Mass der Erweiterung immer noch erheblich überschrit- ten. Wenn der Beschwerdeführer die Räume im Untergesc hoss, die er in den Plänen stets als Nebenflächen ausgewiesen habe, nunmehr als Wohnraum nut ze, so erscheine sein Verhalten überdies als widersprüchlich und bösgläubig. I. Aufgefordert zur Einreichung eines entsprechenden Belegs teilt der Beschwerdeführer dem Kantonsgericht am 27. Oktober 2017 mit, dass seine Mu tter die Anmeldung für die Auf- nahme in die Alterssiedlung C.____ mittlerweile wiede r zurückgezogen habe und sich ihr Ge- sundheitszustand gebessert habe. J. Das Kantonsgericht hat heute einen Augenschein an Or t und Stelle durchgeführt. An der anschliessenden Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren schriftlich gestellten Begehren und Begründungen fest. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- u nd Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügu ngen und Entscheide des Regie- rungsrats die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim Ka ntonsgericht zulässig. Der Be- schwerdeführer ist Adressat des angefochtenen Entscheids und verfügt über ein schutzwürdi- ges Interesse an dessen Aufhebung (§ 47 Abs. 1 lit. a VP O). Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, kann auf die vorliegende Beschwerde eingetreten werden. 2. Der Beschwerdeführer beantragt, die Vernehmlassung d es Beschwerdegegners vom 10. August 2017 sei als verspätet aus dem Recht zu weisen. Diesem Antrag ist nicht zu ent- sprechen. Die mit Verfügung vom 13. Juli 2017 letztmals erstreckte Frist für die Einreichung der Vernehmlassung lief am Freitag, 11. August 2017 ab. D ie eingeschrieben versandte Vernehm- lassung traf am Montag, 14. August 2017 in der Gerichtsk anzlei ein, wie der Eingangsstempel bezeugt. Von einer verspätet eingereichten Eingabe kann unter diesen Umständen von Vornhe- rein nicht ausgegangen werden. Ohnehin wäre dem Beschw erdegegner aber nach der ständi- gen Praxis des Kantonsgerichts selbst bei einem Fristver säumnis eine kurze gerichtliche Nach- frist eingeräumt worden, um die Vernehmlassung nachzu reichen. Es besteht unter diesen Um- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht ständen erst recht keine Veranlassung, die Vernehmlassung vom 10. August 2017 als verspätet aus dem Recht zu weisen. 3. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können ge mäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststel lung des Sachverhalts gerügt wer- den. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen vorliegend untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). 4. Der Beschwerdeführer erhebt formelle Rügen, die vo rab zu behandeln sind. Zunächst rügt er eine Verletzung von Ausstandsvorschriften. 4.1 Der Beschwerdeführer bringt vor, bei der Behandlu ng seiner Beschwerde im Gesamtre- gierungsrat habe die Vorsteherin der Bau- und Umweltschutzdirektion mitgewirkt. Ein Entscheid aus dieser Direktion, den sie unterzeichnet habe, sei ger ade angefochten gewesen, weshalb die Direktionsvorsteherin in dieser Sache als befangen zu gelten habe. Trotzdem sei sie nicht in den Ausstand getreten, weshalb sein Anspruch auf einen E ntscheid durch ein mit unvoreinge- nommenen Behördenmitgliedern besetztes Gremium verletzt sei. 4.2 Der Beschwerdegegner stellt nicht in Abrede, dass di e Vorsteherin der BUD am ange- fochtenen Entscheid mitgewirkt hat. Er bringt in seiner Vernehmlassung vor, der Entscheid sei in Nachachtung von § 19 lit. d der Verordnung zum Verw altungsverfahrensgesetz Basel- Landschaft (Vo VwVG BL) vom 30. November 2004 von der Sicherheitsdirektion als verfahrens- leitender Instanz vorbereitet worden. Mit dieser Regelu ng werde vermieden, dass die BUD im Beschwerdefall über ihren eigenen Entscheid Antrag bei m Regierungsrat stellen könne. Die im vorinstanzlichen Verfahren angefochtene Verfügung sei des Weiteren wie in § 21 Abs. 2 lit. m der Dienstordnung der Bau- und Umweltschutzdirektion vom 11. Juni 2013 vorgesehen durch das Bauinspektorat instruiert worden. Die eigentliche m aterielle und rechtliche Auseinanderset- zung mit der Frage, ob das wider die bewilligten Plän e realisierte Umbauprojekt nachträglich bewilligungsfähig sei, sei durch das BIT vorgenommen worden. Die Unterzeichnung der Verfü- gung durch die Vorsteherin der BUD sei lediglich ein fo rmaler Akt. Im Sinne der bundesgericht- lichen Rechtsprechung könne im vorliegenden Fall nicht von einer unzulässigen Vorbefassung der Direktionsvorsteherin ausgegangen werden. 4.3.1 Wer eine Verfügung zu treffen oder diese vorzub ereiten hat, tritt gemäss § 8 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes Basel-Landschaft (VwVG BL ) vom 13. Juni 1988 in den Aus- stand, wenn er in der Sache ein persönliches Interesse ha t (lit. a), mit einer Partei in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis zum 3. Grade verwandt oder verschwägert oder durch Ehe, Ver- lobung, eingetragene Partnerschaft oder faktische Lebe nsgemeinschaft verbunden ist, wobei die Auflösung der Gemeinschaft den Ausstandsgrund nicht aufhebt (lit. b), Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in der gleichen Sache tätig war (lit. c) oder wenn er aus anderen Grün- den in der Sache befangen sein könnte (lit. d). § 8 VwVG BL und besonders die zuletzt genann- te Generalklausel stellen eine Konkretisierung des Anspru chs auf einen Entscheid durch eine unbefangene Verwaltungsbehörde nach Art. 29 Abs. 1 de r Bundesverfassung der Schweizeri- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht schen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 dar (Ur teil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 28. Okto ber 2016 [810 16 276] E. 4.2; vgl. ALFRED KÖLZ /ISABELLE HÄNER /MARTIN BERTSCHI , Verwaltungsverfahren und Verwaltungs- rechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 425; BGE 132 II 485 E. 4.2). Es besteht keine Vorschrift, welche ausdrücklich verlangen würde, da ss der Vorsteher jener Direktion, de- ren Entscheid angefochten ist, bei der Behandlung der Beschwerde durch den Gesamtregie- rungsrat in den Ausstand zu treten hat. 4.3.2 Der Anspruch auf eine unbefangene Behörde ist de r Garantie des gesetzmässigen, un- abhängigen, unparteiischen und unvoreingenommenen Geri chts nach Art. 30 Abs. 1 BV nach- gebildet, wobei die Bestimmung im Verwaltungsverfahre n keine direkte Anwendung findet und die Rechtsprechung zur richterlichen Unabhängigkeit nicht i n jedem Fall unbesehen übertragen werden kann (B ENJAMIN SCHINDLER , Die Befangenheit der Verwaltung, Zürich 2002, S. 6 5 ff.; BGE 125 I 209 E. 8). Indessen gewährleistet auch Art. 29 Abs. 1 BV die vorliegend angerufene korrekte Besetzung der Entscheidbehörde; das Gebot der Un befangenheit bildet einen Teil- gehalt des Anspruchs auf gleiche und gerechte Behandlu ng (vgl. BGE 140 I 326 E. 5.2; BGE 137 I 340 E. 2.2). Der Anspruch auf Unparteilichkeit d er Verwaltungsbehörde bedeutet, dass kein befangenes Behördenmitglied am Entscheid mitwirken darf (Urteil des BGer 2C_308/2015 vom 7. Juli 2015 E. 2.2; Urteil des BGer 1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E. 4.1). In Analo- gie zu Art. 30 Abs. 1 BV verpflichtet Art. 29 Abs. 1 BV eine Amtsperson zum Ausstand, wenn Umstände vorliegen, die nach objektiven Gesichtspunkten geeignet sind, den Anschein der Be- fangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen, wenn also Umstände be- stehen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteili chkeit des Behördenvertreters zu erwe- cken (vgl. BGE 139 I 121 E. 5.1; BGE 138 I 1 E. 2.2; BGE 137 I 227 E. 2.1). 4.3.3 Indem eine Regierungs- und Verwaltungsbehörde a ls Beschwerdeinstanz Entscheide von ihr unterstellten Behörden überprüft, setzt sie sich u nausweichlich dem Vorwurf des "Rich- tens in eigener Sache" aus. Dieses Legitimitätsdefizit der verwaltungsinternen Rechtspflegeor- gane ist eine systembedingte Unzulänglichkeit des verwaltungsinternen Verfahrens, das gerade zur Schaffung unabhängiger richterlicher Instanzen und zur Einführung der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) geführt hat (S CHINDLER , a.a.O., S. 155 ff.). Bei Exekutivbehörden ist zu ber ück- sichtigen, dass ihr Amt mit einer sachbedingten Kumulati on verschiedener, auch politischer Aufgaben einhergeht (Urteil des BGer 1C_278/2010 vom 31. Januar 2011 E. 2.2). Regierungs- behörden sind aufgrund ihres Amtes, anders als ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechts- anwendung oder Streitentscheidung berufen. Sie tragen zugleich eine besondere Verantwor- tung zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben. Liegt die amtliche Mehrfachbefassung da- mit im öffentlichen Interesse und ist sie in diesem Sin ne systembedingt, so liegt nicht bereits darin eine unzulässige Vorbefassung. Ob eine systembedin gt vorbefasste Amtsperson tatsäch- lich voreingenommen erscheint, entscheidet sich nach den kon kreten Umständen des Einzel- falls (BGE 140 I 326 E. 5.2; BGE 138 I 425 E. 4.2.1; Urteil des BGer 1C_488/2016 vom 16. Februar 2017 E. 3.4.2). 4.3.4 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist unt er verfassungsrechtlichen Ge- sichtspunkten nicht zu beanstanden, wenn bei der Behand lung einer Beschwerde im Gesamt- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht regierungsrat der Vorsteher derjenigen Direktion mitwi rkt, deren Entscheid angefochten ist. Ein solches System, wie es unter anderem der Kanton Basel-Landschaft kennt, ist als solches nicht verfassungswidrig. Eine Ausstandspflicht von Regierungsmitg liedern wird nicht leichthin ange- nommen und nur bejaht, wenn zusätzliche Umstände hinzutr eten, welche die Verneinung der Befangenheit als geradezu unhaltbar und willkürlich er scheinen liessen (Urteil des BGer 5P.284/2000 vom 8. September 2000 E. 4; Urteil des B Ger P.652/81 vom 22. Juni 1983 E. 3a, in: EuGRZ 1984, S. 323 f.; Urteile des BGer vom 5. J uli 1978 E. 6d und vom 2. Mai 1979 E. 1b, in: ZBl 1979, S. 322 ff. und S. 484 ff.; SCHINDLER , a.a.O., S. 163 ff.; REGINA KIENER , Richterliche Unabhängigkeit, Bern 2001, S. 165). 4.4 Im vorliegenden Fall unterzeichnete die Direktionsvor steherin die Verfügung der BUD vom 13. September 2016. Wie der Beschwerdegegner unter Verweis auf die organisations- rechtlichen Bestimmungen und die gelebte Verwaltungspr axis nachvollziehbar aufzeigt, traf sie mit ihrer Unterschrift nicht persönlich einen Entscheid über die Gewährung einer Ausnahmebe- willigung, sondern sorgte lediglich für die formell kor rekte Eröffnung des Entscheids der ihr un- terstellten Fachbehörden. Sie nahm damit ihre politische Funktion als Führungsorgan der Direk- tion wahr. Beim späteren Beschwerdeentscheid des Gesamt regierungsrats amtete sie als Mit- glied des Entscheidgremiums in der Verwaltungsrechtspflege. Diese Doppelfunktion ist system- immanent und reicht wie oben aufgezeigt für sich allei n nicht aus, um eine Voreingenommen- heit zu bejahen. Weitere hinzutretende Aspekte, die de n Anschein einer Befangenheit begrün- den könnten, sind weder ersichtlich noch dargetan. Die B eschwerde ist in diesem Punkt somit unbegründet. Bei diesem Ergebnis kann offengelassen wer den, ob die Rüge der Befangenheit vorliegend verwirkt ist, weil der Beschwerdeführer beim Regierungsrat nicht vorgängig ein Aus- standsgesuch gestellt hatte. 5. Der Beschwerdeführer moniert weiter in dreifacher Hinsicht eine Verletzung seines An- spruchs auf rechtliches Gehör. 5.1 Der in Art. 29 Abs. 2 BV verankerte Anspruch der P arteien auf rechtliches Gehör ge- währleistet dem Einzelnen allgemein eine effektive Mi twirkung im Verfahren zum Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreifen (G EROLD STEINMANN , in: Ehrenzeller et al. [Hrsg.], St. Galler Kommentar zur schweizerischen Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich 2014, Art. 29 BV Rz. 42 ff.). Die Behörde hat den Parteien nicht nur Gelegenheit zur Äusserung zu geben, sondern deren Argumente, Verfah rens- und Beweisanträge auch ent- gegenzunehmen, ernsthaft zu prüfen und in der Entscheidfindung angemessen zu berücksichti- gen. Die Begründungspflicht stellt dabei sicher, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffe- nen tatsächlich prüft und allenfalls berücksichtigt (JÖRG PAUL MÜLLER /MARKUS SCHEFER , Grund- rechte in der Schweiz, 4. Aufl., Bern 2008, S. 868; MICHELE ALBERTINI , Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren d es modernen Staates, Bern 2000, S. 360 f.). Dies gilt für alle form- und fristgerecht angebrachten Äusserungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage ge eignet und erforderlich erscheinen. Erhebt die betroffene Person in diesem Sinne entscheidwesentl iche Einwände, so muss sich die Be- hörde ausdrücklich mit diesen auseinandersetzen, oder ab er zumindest die Gründe angeben, weshalb sie gewisse Gesichtspunkte nicht berücksichtigt (Urtei l des BGer 2C_839/2016 vom Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 12. April 2017 E. 3.1.1; BGE 124 V 180 E. 2b; KGE V V vom 27. Juli 2016 [810 15 267] E. 7.1). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sowohl die be troffene Person wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. Die Be- gründung braucht nicht ausführlich zu sein; sie muss abe r zumindest kurz die Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen u nd auf die sich ihr Entscheid stützt. Da- bei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parte istandpunkten einlässlich auseinander- setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerle gt (BGE 143 III 65 E. 5.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; BGE 133 I 270 E. 3.1). 5.2 Zunächst bringt der Beschwerdeführer vor, am berei ts im vorinstanzlichen Verfahren erhobenen Vorwurf einer Gehörsverletzung werde festgehalten, da der Verfügung der BUD vom 13. September 2016 keine Flächenberechnung zu entnehmen sei. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens ist der Re gierungsratsbeschluss vom 21. März 2017, der eine Flächenberechnung enthält. Welchen Rech tsfehler der Beschwerdeführer dem Regierungsrat konkret vorwirft und welche Rechtsfolgen er daraus im vorliegenden Verfahren für sich ableiten will, bleibt unklar, kann aber auf jeden Fall aufgrund der nachfolgenden Ausfüh- rungen offen bleiben. Der Beschwerdeführer begründet nicht, weshalb die Verfügung der BUD zur Wahrung seines Gehörsanspruchs zwingend eine exakte Flächenberechnung hätte beinhal- ten müssen. In Ziffer 10 der Verfügung wird ausgefüh rt, dass mit der Bewilligung 29.9 % von maximal zulässigen 30 % des Erweiterungspotentials ausges chöpft worden seien. Sie sei nur erteilt worden, weil gemäss den Plänen des Beschwerdefü hrers die Wohnnutzung im Unterge- schoss aufgegeben würde. Dies sei jedoch nicht geschehen. Da das Untergeschoss sogar noch ausgebaut worden sei, ergebe sich eine deutliche Überschreitung der zulässigen Flächenerwei- terung. Die BUD legte ihrem Entscheid zwar keine Fläche nberechnung bei. Aus der Begrün- dung ergibt sich jedoch klar, dass aufgrund der nicht auf gegebenen Wohnnutzung im Unterge- schoss, die Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit des Projekts gewesen war, eine ins Auge springende markante Überschreitung der bewilligt en Flächenerweiterung resultierte. Des- halb erübrigten sich detaillierte Berechnungen. Eine sachgerechte Anfechtung war dem Be- schwerdeführer mit diesen Informationen denn auch ohne Weiteres möglich. Die Begründungs- pflicht wurde nicht verletzt. Selbst wenn man von einer Gehörsverletzung ausgehen würde, hät- te der Regierungsrat den Mangel durch seine ausführlich dargelegte Flächenberechnung ge- heilt, weshalb umso mehr im vorliegenden Verfahren kein e Verletzung der Begründungspflicht zu erkennen ist. 5.3 Der Beschwerdeführer moniert sodann, die Vorinstanz habe sich nicht in rechtsgenü- gender Weise mit einem seiner Vorbringen auseinander gesetzt. In der Replik vom 7. Februar 2017 habe er unter Verweis auf einen Bundesgerichtsent scheid verlangt, dass die Fläche des auf seinem Grundstück stehenden Schopfs angerechnet werde . Dem Entscheid des Regie- rungsrats seien diesbezüglich jedoch keinerlei Ausführungen zu entnehmen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers genügt de r angefochtene Entscheid auch in dieser Hinsicht den verfassungsrechtlichen Anforderungen an die Begründung. Der Regie- rungsratsbeschluss nennt auf sieben Seiten die wesentlichen Überlegungen, auf die sich der Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Beschwerdegegner in seinem Entscheid stützt. Insbesonder e legt er detailliert dar, wie sich die Flächenberechnungen zusammensetzen. Daraus konnte der Beschwerdeführer zwanglos er- kennen, dass die Fläche seines Schopfs in der Berechnung keine Berücksichtigung fand. So- weit er das Fehlen einer weitergehenden Begründung bemängelt, hätte er zunächst aufzuzei- gen gehabt, dass er das Vorbringen mit der Replik proz esskonform in das vorinstanzliche Ver- fahren eingebracht hatte. Er reichte eine Replik ein, obwohl kein zweiter Schriftenwechsel an- geordnet worden war. Mit Blick auf die Wahrung des rech tlichen Gehörs ist dies zulässig, so- weit die Vernehmlassung der Gegenseite zu den Vorbring en in der Replik Anlass gegeben hat. Dass dies vorliegend der Fall war, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf. Soweit ersichtlich han- delte es sich mit dem verlangten Einbezug des Schopfs u m ein neues Begründungselement. Die Replik kann aber nicht dazu dienen, die Beschwerdeb egründung nach Ablauf der Begrün- dungsfrist nachträglich zu ergänzen. Sodann ging es im vom Beschwerdeführer zitierten Bun- desgerichtsurteil 1C_268/2010 vom 25. November 2010 um die Frage, ob und in welchem Um- fang ein an das Gebäude angebauter, zweiseitig offener Autounterstand bei der nutzbaren Ge- samtfläche des Gebäudes zu berücksichtigen war. Der Schopf des Beschwerdeführers steht vollständig vom Wohnhaus abgetrennt. Das Urteil war dami t offensichtlich nicht einschlägig, zumal das Bundesgericht die Streitfrage des Flächeneinbezu gs gar nicht entschied, sondern ausdrücklich offenliess (vgl. E. 4.5 des Bundesgerichtsurt eils). Der Einbezug der Fläche des Schopfs führt nicht dazu, dass das maximal zulässige Erweiter ungsmass eingehalten würde und deswegen eine nachträgliche Bewilligung erteilt werden könnte. Bei diesem Argument han- delte es sich damit nicht um ein entscheidwesentliches Vorbringen, mit dem sich die Vorinstanz in der Begründung vertieft hätte auseinandersetzen müssen. Eine Gehörsverletzung ist der Vor- instanz in dieser Hinsicht nicht vorzuwerfen. 5.4 Im heutigen Parteivortrag wirft der Beschwerdefüh rer den Bewilligungsbehörden darüber hinaus vor, sie hätten vor der Anordnung der Wiederher stellung des bewilligten Zustands nicht geprüft, welche anderen - im Verhältnis zum vollständig en Rückbau milderen - baulichen Lö- sungen in Frage kommen könnten. Im Einzelfall müssten na ch dem Verhältnismässigkeitsprin- zip die geeigneten und erforderlichen Massnahmen evaluiert und die Ergebnisse in der Begrün- dung offengelegt werden, was aber vorliegend - ebenfalls ohne Begründung - unterblieben sei. Anders als der Beschwerdeführer meint, ist es nicht Aufgab e der staatlichen Baubewilligungs- behörden, quasi wie ein Architekturbüro Alternativen zu nicht genehmigungsfähigen Plänen auszuarbeiten und dem Privaten Varianten vorzuschlagen, die bewilligungsfähig wären. Von Bagatellfällen abgesehen sind sie desgleichen vor dem Erl ass eines Wiederherstellungsbefehls nicht verpflichtet, sich über legalisierende bauliche un d nutzungsmässige Änderungen Gedan- ken zu machen und zu prüfen, ob dem rechtswidrigen Zust and durch irgendwelche milderen Änderungen abgeholfen werden könnte. Es obliegt im Ge genteil dem Baugesuchsteller, im Fal- le des Festhaltens am Projekt das Baugesuch - allenfalls im (informellen) Dialog mit den Behör- den - im Sinne der Beanstandungen zu überarbeiten. Wi ll er einen kompletten Rückbau ver- meiden, hat er seine Abänderungsvorschläge in einem neu en Baugesuch zu unterbreiten (vgl. MAGDALENA RUOSS FIERZ , Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 162 f.; BGE 108 Ia 216 E. 4d). Indem die Vorinstanzen davon abge sehen haben, in ihren Entscheiden Ver- änderungsmöglichkeiten an den eingereichten Plänen au fzuzeigen, welche zur Erteilung einer Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht nachträglichen Bewilligung führen würden, haben sie ke ine Gehörsverletzung begangen (und gleichzeitig auch das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht ve rletzt, vgl. zur Verhältnismässigkeit hinten E. 10.4). 6. In der Sache anerkennt der Beschwerdeführer, dass er sein Wohnhaus entgegen den bewilligten Plänen umgebaut und erweitert hat. Die Modifikationen im Erdgeschoss wurden nachträglich bewilligt, darauf ist nicht mehr einzuge hen. Streitgegenstand bildet einzig die Fra- ge, ob die Vorinstanz den ausschliesslich das Untergeschoss b etreffenden Wiederherstellungs- befehl der BUD zu Recht schützte. 7. Werden Bauten nicht den genehmigten Plänen entsp rechend oder entgegen gesetzli- chen Vorschriften gebaut oder genutzt, wird gemäss § 137 Abs. 3 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 unter Ansetzung e iner angemessenen Frist die Wie- derherstellung des rechtmässigen Zustandes angeordnet, fa lls eine nachträgliche Baubewilli- gung nicht erteilt werden kann. Somit ist vorgängig zu klären, ob das bereits ausgeführte Bau- vorhaben bewilligungsfähig ist. Die Parzelle Nr. 1037 liegt in der Landwirtschaftszone und damit ausserhalb der Bauzone. Der Beschwerdeführer betreibt kein landwirtschaftliches Gewerbe. Unbestrittenermassen ist das Wohngebäude in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform. In Frage kommt deshalb nur die Erteilung einer Ausnahmebewilligung. 7.1 Nach Art. 24c Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumpl anung (RPG) vom 22. Juni 1979 werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anla gen ausserhalb von Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grun dsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Be hörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Die Bestimmung bezweckt , die Einschränkung der bauli- chen Entwicklungsmöglichkeiten von Bauten und Anlagen zu mildern, die auf einem Grundstück liegen, das einer Nichtbauzone zugewiesen wurde. Damit gewährt das Gesetz eine erweiterte Besitzstandsgarantie insbesondere für nichtlandwirtschaf tliche Wohnbauten, die vor dem In- krafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 197 2 und damit vor der Einführung der Trennung der Bauzonen von den Nichtbauzonen in Ü bereinstimmung mit dem damaligen materiellen Recht erstellt worden sind (R UDOLF MUGGLI , in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 17). 7.2 Gemäss Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung ( RPV) vom 28. Juni 2000 gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll , wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesse- rungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher Ver gleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute od er Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob di e Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten nach Art. 42 Abs. 3 RPV folgende R egeln: Innerhalb des bestehenden Ge- bäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent er- weitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolat ion als Erweiterung innerhalb des be- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht stehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Sind Verände rungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausge- richtet, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern, ka nn eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen. Die gesamte Erwe iterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auc h bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brut to-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehe nden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b R PV). Schliesslich dürfen bauliche Verände- rungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). 7.3 Bei den Regeln zu den maximalen Erweiterungsmassen spielt die anrechenbare Brutto- geschossfläche eine entscheidende Rolle. Die anrechenba re Bruttogeschossfläche (aBGF) re- sultiert aus der Summe aller Geschossflächen einschliessli ch der Mauer- und Wandquerschnit- te, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt werden können. Zur aBGF zählen eben- falls die Teile der Nutzfläche eines Gebäudes, die al s Verkehrsflächen zur Erschliessung der entsprechenden Wohn- und Arbeitsräume dienen (Flure, Korridore, Eingangshallen, Treppen und Rampen, Aufzugsschächte). Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m und un- bewohnte Nebennutzflächen (Bruttonebenfläche, BNF) wie Keller-, Estrich-, Heizungs- und Ga- ragenräume werden nicht an die aBGF angerechnet (vgl . Anhang I der Vollzugshilfe des Bun- desamts für Raumentwicklung [ARE] "Bewilligungen nach A rtikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen"; MUGGLI , a.a.O., Art. 24c Rz. 30 ff.). 8.1 Für die Bestimmung des massgeblichen Referenzzustands stellten die BUD und der Beschwerdeführer im ursprünglichen Baubewilligungsverfa hren wie auch im vorliegenden Wie- derherstellungsverfahren auf den vom Beschwerdeführer am 30. Mai 2013 beim BIT eingereich- ten Plan ab (Beschriftung "bestehende Situation"). G emäss diesem Plan beträgt die anrechen- bare Bruttogeschossfläche im Untergeschoss 38.5 m 2 und im Erdgeschoss 65.1 m 2 (insgesamt 103.6 m2). Die Bruttonebenfläche macht im Untergeschoss 68.6 m 2 und im Erdgeschoss 29 m 2 aus (insgesamt 97.6 m2). 8.2 Der Beschwerdeführer behauptet vor Kantonsgericht e rstmals, der Heizungskeller sei als Wohnraum zur Bruttogeschossfläche zu rechnen, weil er zugleich ein Badezimmer beinhal- te. Damit setzt er sich in Widerspruch zu seinem eigenen Plan vom 30. Mai 2013, wo der Hei- zungskeller als Nebennutzfläche ausgewiesen ist und keine sa nitären Anlagen eingezeichnet sind. In der Deklaration Planänderung vom 13. Juli 2012 hatte der Beschwerdeführer zuvor überdies ausgeführt, dass der bestehende Heizraum zur BNF gezählt werde, sowohl im beste- henden wie auch im neuen Plan. Noch in der vorinstanzl ichen Beschwerdebegründung vom 23. Dezember 2016 anerkannte er, dass die aBGF 103.6 m2 betrage (Rz. 5). Wenn sich der Beschwerdeführer nunmehr auf den Standpunkt stellt, da ss der Heizungsraum zur aBGF zu zählen sei, verhält er sich offensichtlich widersprüchlich und ist damit nicht zu hören. Es kann demzufolge offenbleiben, ob die Kombination eines Hei zungskellers und eines Badezimmers mit Dusche, Lavabo und WC, die für eine (bewilligte) Baute als äusserst ungewöhnlich zu be- zeichnen ist, per 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt oder g eändert worden war. Entgegen seiner Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Auffassung träfe den Beschwerdeführer die diesbezüglich e Beweislast. Wenn er vorträgt, bei den sanitären Anlagen handle es sich um typische Ausführu ngen aus den späten 1960er resp. frühen 1970er Jahren, so nährt dies zumindest die Verm utung, dass sie nachträglich eingebaut wurden, möglicherweise erst nach dem Stichdatum. Die Bestandesgarantie könnte im Übrigen auch nicht durch jahrzehntelange unbeanstandete Nutzung "ersessen" werden (vgl. Art. 24c Abs. 2 RPG). 8.3 Der Beschwerdeführer möchte die Fläche des Schopfs, d er ihm zur Lagerung des im Garten angebauten Obsts und zur Verarbeitung der Frü chte diene, zusätzlich in die aBGF ein- bezogen haben. Nachdem er dies erstmals in der vorinstan zlichen Replik geltend gemacht hat, ist ihm auch in dieser Hinsicht widersprüchliches Verhal ten vorzuwerfen, das keinen Rechts- schutz verdient. Das Vorbringen ist aber sowieso unbehelfl ich. Wie der Beschwerdegegner in der Vernehmlassung zutreffend ausführt, steht der Schopf auf dem Grundstück des Beschwer- deführers vollständig vom Wohnhaus getrennt. Schon aus die sem Grund ist es unzulässig, die Nutzfläche des Schopfs in den Flächenvergleich für das Wohnhaus zu integrieren. Zudem dient die Nutzfläche des Schopfs weder dem Wohnen noch dem Arbeiten noch der Erschliessung der entsprechenden Räumlichkeiten und wäre somit nicht als aBGF zu berücksichtigen. 8.4 Der angefochtene Entscheid hat den massgeblichen Ve rgleichszustand für die Beurtei- lung der Identität der Baute somit korrekt festgestel lt. Die anrechenbare Bruttogeschossfläche beträgt insgesamt 103.6 m2. 9.1 Der aus dem Um- und Anbau resultierende Zustand e rgibt sich aus den am 7. April 2016 eingereichten Plänen. Diese geben die tatsächliche Situation zutreffend wieder, wovon sich das Kantonsgericht am heutigen Augenschein überzeugen konnte. 9.2 Im Untergeschoss besteht die ursprüngliche Nutzung mit zwei Wohnräumen und den entsprechenden Verkehrsflächen nach wie vor, weshalb die ursprünglich vorhandene aBGF von 38.5 m2 bestehen bleibt. Neu zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche dazugekommen sind auf den früheren Nebenflächen eine Küche mit 6.1 m 2 und ein Badezimmer (im Heizungsraum) mit einer Fläche von 14.3 m 2. Im Erdgeschoss wurde die vorbestehende Nutzfläche von 6 5.1 m2 ausserhalb des Gebäudevolumens im Umfang von 31 m 2 erweitert. Zusätzlich resultierte aus dem Umbau der Garage neue Wohnfläche von 29 m2. 9.3 Die anrechenbare Bruttogeschossfläche ergibt sich au s der vorbestandenen aBGF von 103.6 m2, dem Anbau ausserhalb des Gebäudevolumens von 31 m 2 und den Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens. Diese mach en vorliegend im UG 20.4 m 2 und im EG 29 m2 aus, woraus sich nach dem Umbau eine aBGF von neu insge samt 184 m2 ergibt. Da Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nach Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV nur halb anzurechnen sind (vorliegend ausmachend 24.7 m 2), beträgt die für die Berechnung der maximalen Erweiterungsmasse ausschlaggebende aBGF nac h dem Ausgeführten 159.3 m2. Dies entspricht einer Flächenerweiterung gegenüber d em Referenzzustand von 53.8 %, wie bereits der Beschwerdegegner im angefochte nen Entscheid korrekt vorgerechnet hat. Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht 9.4 Der Beschwerdeführer geht demgegenüber von einer Erweiterung im Umfang von ledig- lich 30.7 % aus, wenn die Flächen korrekt berechnet und die von ihm vorgeschlagenen Ände- rungen berücksichtigt würden. Er kommt zu dieser Zahl, i ndem er zunächst die 14.3 m 2 des Heizungsraums zur ursprünglich vorhandenen aBGF rechnet, was aber wie oben aufgezeigt (vgl. E. 8.2) unstatthaft ist. Sodann versucht er das Erweiterungsmass zu senken, indem er den Keller unter der Treppe als lichte Höhe bei der aBGF nicht berücksichtigt haben will (5.35 m 2). Auch in dieser Hinsicht verhält er sich im Widerspruch zu seinen eigenen früheren Planangaben und damit treuwidrig. Würde diese (durch den Umbau unveränderte) Fläche nicht als aBGF berücksichtigt, müsste dasselbe konsequenterweise auch für d en Ausgangszustand gelten, weshalb der Beschwerdeführer unter dem Strich aus diese m Vorgehen keinen Nutzen zöge. Seine Auffassung trifft aber ohnehin nicht zu: Die zur Erschliessung von Wohn- und Arbeits- räumen dienenden Verkehrsflächen wie Flure und Trepp en sind vielmehr vollumfänglich zur aBGF zu rechnen (vgl. Vollzugshilfe ARE, Anhang I). Da bei ist nicht von Belang, dass sich un- ter der Treppe ein kleiner Abstellraum befindet. Schli esslich erklärt sich der Beschwerdeführer dazu bereit, den Heizungsraum hälftig in ein Bad und einen Technikraum/Heizungsraum zu unterteilen. Letzterer sei deshalb im Umfang von 7.01 m 2 neu der BNF zuzurechnen. Dabei übersieht er, dass das Bad nur via den neuen Technikraum e rreicht werden könnte, weshalb dieser als Verkehrsfläche zur Erschliessung des Wohnraums de nnoch zur aBGF zu schlagen wäre, wie der Beschwerdegegner zu Recht bemerkt. Selbst wenn aber dem Beschwerdeführer in jeder Hinsicht gefolgt würde, könnte er daraus nich ts zu seinen Gunsten ableiten: Die inner- halb des bestehenden Gebäudevolumens vorgenommenen Erw eiterungen sind wie oben aus- geführt nur zur Hälfte anzurechnen. Werden derartige Flächen nachträglich reduziert, wirkt sich die Verkleinerung spiegelbildlich ebenfalls nur hälftig aus. Die vom Beschwerdeführer abgezo- genen 12.36 m2 aBGF wirken sich somit nur zur Hälfte auf die Kalkulat ion des zulässigen Er- weiterungsmasses aus. Dies führt mit den vom Beschwerdeführer geforderten Änderungen (zu- sätzliche 14.3 m2 aBGF im Referenzzustand, Reduktion von 12.36 m 2 aBGF nach Umbau) im- mer noch zu einer unzulässigen Flächenerweiterung von 35 .9 % und nicht wie behauptet 30.7 %. 9.5 Die vorliegende Flächenerweiterung gegenüber dem Referenzzustand überschreitet bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche die g emäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV maxi- mal zulässige Erweiterung von 30 %. Die Pläne vom 7. A pril 2016 wahren deswegen die Identi- tät der Baute nicht und es liegt keine massvolle Erwei terung im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG vor. Nach dem Gesagten ist die Vorinstanz zu Recht zum Schlu ss gekommen, dass die Vo- raussetzungen zur nachträglichen Erteilung einer Ausnahme bewilligung für das Untergeschoss nicht erfüllt sind. 10. Die BUD ordnete in ihrer Verfügung vom 13. Septe mber 2016 an, dass das Unterge- schoss auf den mit der Baubewilligung vom 26. Juli 2013 sowie dem BUD-Entscheid vom 17. Juli 2013 bewilligten Zustand abzuändern sei. Dies bedeutet konkret, dass die Räume im Untergeschoss nicht mehr zum Wohnen genutzt werden dür fen, was mittels baulicher Mass- nahmen - insbesondere einer Verkleinerung der Fensterfl äche in den beiden Wohnräumen und der Entfernung von Küche und sanitären Einrichtungen - sichergestellt wird. Der Beschwerde- führer erachtet diesen (teilweisen) Wiederherstellungsbefehl für rechtswidrig. Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 10.1 Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässig en Zustands kommt massgeben- des Gewicht zu für den ordnungsgemässen Vollzug des Raump lanungs- und Baurechts. Wer- den illegal errichtete, der Raumplanungs- und Baugesetzgebung widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und rechtswid riges Verhalten belohnt. Bei formell rechtswidrigen Bauten, die auch nachträglich nicht lega lisiert werden können, müssen die Be- hörden eingreifen und den rechtmässigen Zustand wieder herstellen (PETER HÄNNI , Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2 016, S. 356; R UOSS FIERZ , a.a.O., S. 51 f.; BGE 136 II 359 E. 6; KGE VV vom 30. Novembe r 2016 [810 16 58] E. 4.1). Die Wie- derherstellung kann jedoch nach den allgemeinen Prinzip ien des Verfassungs- und Verwal- tungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein (BGE 1 36 II 359 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6; je mit Hinweisen). So kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterblei- ben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bau herr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widersprich t (BGE 132 II 21 E. 6; KGE VV vom 15. Februar 2012 [810 11 297] E. 6.1). 10.2 Der Beschwerdeführer stellt sich wiederholt auf de n Standpunkt, dass das Unterge- schoss schon immer als Wohnraum genutzt worden sei und di ese Nutzung aus diesem Grund im Bestand geschützt sei. Der Einwand ist unbehelflich. Die unter anderem aus de r Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abge- leitete, bundesverfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie da uert nur so lange an, als der ur- sprüngliche Zweck der Baute nicht aufgegeben wird. In d er Deklaration zur Planänderung vom 13. Juli 2012 führte der Beschwerdeführer selber aus, da ss die bisher zu Wohnzwecken ge- nutzte Bruttogeschossfläche des Untergeschosses von 38.5 m 2 ins Erdgeschoss verschoben werde. Der Beschwerdeführer hat die Wohnnutzung im Un tergeschoss aus freien Stücken auf- gegeben, damit er das Erdgeschoss erweitern konnte. Mit der rechtskräftigen Baubewilligung im Jahr 2013 und dem Um- und Ausbau des Erdgeschosses wurd e die Wohnnutzung im Unterge- schoss zonenwidrig und entfiel der Bestandesschutz (vgl. U rteil des BGer 1A.103/2001 vom 5. März 2002 E. 3.6). Die Besitzstandsgarantie steht der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegen. 10.3 Des Weiteren beruft sich der Beschwerdeführer auf seinen guten Glauben. Für das vor- liegende Bauvorhaben hätten aufgrund der Einsprachen e ine Unmenge von unterschiedlichen Plänen erstellt werden müssen, weshalb sich die Planun g über viele Jahre hingezogen habe und mehrfach der Architekt habe ausgewechselt werden müssen. Er habe auf seine Architekten vertraut und mit der Zeit die Übersicht über das Proje kt verloren, zumal er über kein Experten- wissen verfüge. Die Berufung des Beschwerdeführers auf sein Vertrauen in den Architekten geht bereits des- wegen fehl, weil ihm als Auftraggeber dessen Wissen und Handeln anzurechnen ist. Gerade wenn das zulässige Mass der Erweiterung Einsprachegegensta nd bildet und Pläne deswegen Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht mehrfach abgeändert werden, muss dem Bauherrn besonder s bewusst sein, dass es sich bei der bewilligten Nutzungsfläche um eine kritische Grösse h andelt. Zugegebenermassen können die Flächenberechnungen im Detail kompliziert und für Laien nur schwer verständlich sein. Vor- liegend ging es aber darum, dass der Beschwerdeführer seit der Einreichung der ersten Pläne am 24. Februar 2012 durchgehend angegeben hatte, er werde die Wohnnutzung im Unterge- schoss aufgeben und dieses in ein reines Kellergeschoss umwand eln. Anstatt die Wohnnut- zung aufzugeben, erweiterte er sie und baute im Unterg eschoss eine eigentliche Einliegerwoh- nung mitsamt Küche und Sanitäranlagen ein. Der Verstoss gegen die bewilligten Pläne ist auch für einen Laien offensichtlich. Von gutem Glauben kann nicht die Rede sein. 10.4 Bezüglich Verhältnismässigkeit des Rückbaus bringt d er Beschwerdeführer vor, er sei nur geringfügig über das erlaubte Erweiterungsmass hina usgegangen. Die vom rechtmässigen Zustand nur unbedeutend abweichende Baute widerspreche dem Raumplanungsrecht nicht in grundlegender Weise. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung sei dementsprechend gering. Hinzu kämen seine gewichtigen privaten Interess en. Seine Mutter habe ein im Grund- buch eingetragenes Wohnrecht in der Liegenschaft. Auf grund ihres rechtlich durchsetzbaren Wohnanspruchs müssten er und seine Familie ohne Nutzungsmöglichkeit des Untergeschosses das eigene Haus, das er mit nicht unbedeutenden finanzie llen Mitteln umgebaut habe, verlas- sen. Neben der Amortisation der Hypothek und der Leistun g der Schuldzinsen müsste er dann auch noch Mietzins bezahlen, was er sich nicht leisten könn e. Seine Mutter sei ebenfalls aus finanziellen Gründen nicht im Stande, das Haus zu verlasse n. Bei einer Einweisung in ein Al- ters- und Pflegeheim müssten die deutlich höheren Unter bringungskosten zudem von der All- gemeinheit getragen werden. Unter Berücksichtigung die ser Besonderheiten des konkreten Falles erweise sich die angeordnete Widerherstellung al s unverhältnismässig resp. hätte allen- falls einzig der Rückbau der Küche verlangt werden dürfen. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist vorliegend ohne Weiteres gegeben, da das Interesse an der Einhaltu ng der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung wider- sprechen, generell gross ist (BGE 136 II 359 E. 6; KGE VV vom 30. November 2016 [810 16 58] E. 4.2; RUOSS FIERZ , a.a.O., S. 149). Soweit der Beschwerdeführer eine nur geringfügige Bau- rechtswidrigkeit behauptet, geht er wie oben aufgezeig t von falschen Annahmen aus. Nur der Vollständigkeit halber ist zusätzlich darauf hinzuweisen, dass die zugelassene Erweiterung von 30 % grosszügiger ist als Art. 25 der Allgemeinen Gewä sserschutzverordnung in der Fassung vom 6. November 1974 (Erweiterung um bis zu einem Vie rtel) oder die frühere bundesgerichtli- che Rechtsprechung zu aArt. 24 Abs. 2 RPG (vgl. z.B. BGE 112 Ib 94 E. 3 mit Hinweisen). Bei den in der Raumplanungsverordnung festgehaltenen zulässig en Erweiterungsmassen handelt es sich um absolute Höchstzahlen, von denen auch unter Ber ufung auf das Verhältnismässig- keitsprinzip nicht abgewichen werden darf, zumal bei zone nwidrigen Bauten im Nichtbaugebiet eine restriktive Handhabung von Ausnahmebewilligungen angezeigt ist. Wenn der Beschwerde- führer weiter auf die mit dem Wohnrecht seiner Mutte r verbundenen Schwierigkeiten und die investierten finanziellen Mittel verweist, ist dem entgeg enzuhalten, dass er im Wissen um die fehlende Bewilligung gehandelt hat. Er hat auf eige nes Risiko von der Erstellung des für die Mutter vorgesehenen Zimmers im Erdgeschoss abgesehen und d ie Investitionen im Unterge- Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht schoss getätigt. Die geltend gemachte Zwangslage hat er selber geschaffen und zu verantwor- ten, hat er doch bewusst vollendete Tatsachen geschaffen. Daraus kann ihm kein Vorteil er- wachsen (vgl. KGE VV vom 22. Januar 2014 [810 13 264 ] E. 6.3). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich zwar auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgl äubig gehandelt hat. Nach ständiger Rechtsprechung muss er aber in Kauf nehmen, dass die Beh örden, wie vorliegend, aus grund- sätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsglei chheit und der baulichen Ord- nung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsend en wirtschaftlichen Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. zulet zt Urteil des BGer 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1; Urteil des BGer 1C_261/2017 vom 19. Juli 2017 E. 3.3; KGE VV vom 16. März 2016 [810 15 148] E. 9.1). Zwar führt eine Wiederherstellung für den Beschwerdefüh- rer zu einer nicht unerheblichen Vermögenseinbusse. Die ses private Interesse vermag indes das sehr gewichtige öffentliche Interesse an der Wiederhe rstellung nicht aufzuwiegen. Das Verhältnismässigkeitsprinzip ist nicht verletzt. 10.5 Subeventualiter beantragt der Beschwerdeführer, es sei der angeordnete Rückbau auf- zuschieben, bis seine Mutter ein Zimmer in der Alterssiedl ung C.____ beziehen könne. Aufge- fordert zur Einreichung eines entsprechenden Anmeldebe legs teilte der Beschwerdeführer dem Kantonsgericht am 27. Oktober 2017 mit, dass seine Mutt er die Anmeldung für die Aufnahme ins Alters- und Pflegeheim mittlerweile wieder zurückge zogen habe. Sie sei wegen der langen Wartefrist und der späten Bestätigung ihrer Anmeldung entnervt und enttäuscht gewesen. Aus- serdem habe sich ihr Gesundheitszustand gebessert, weshalb sie das Haus nicht mehr verlas- sen wolle. Ein Auszug und Eintritt in ein Alters- und Pflegeheim ist vorliegend nicht mehr vorge- sehen, weshalb der Subeventualantrag des Beschwerdeführers gegenstandslos geworden ist. 11. Zusammenfassend sind dem Beschwerdegegner keine formel len Fehler vorzuwerfen. Die vom Beschwerdeführer vorgenommenen baulichen Veränd erungen haben die Identität der Baute über das vom Gesetz vorgesehene, zwingend einzuh altende Mass verändert, was die Erteilung einer nachträglichen Ausnahmebewilligung a usschliesst. Der angeordnete Rückbau verstösst weiter nicht gegen die Eigentumsgarantie und ist verhältnismässig. Der Beschwerde- gegner hat den Entscheid der BUD somit zu Recht geschüt zt und die Beschwerde ist als unbe- gründet abzuweisen. 12. Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterlieg enden Partei in angemessenem Aus- mass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- vorliegend dem Beschwerdeführer aufzue rlegen und mit dem geleisteten Kos- tenvorschuss in derselben Höhe zu verrechnen. Als unterlie gende Partei hat er keinen An- spruch auf eine Parteientschädigung (§ 21 Abs. 1 VPO). Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- werden dem Be- schwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- verrechnet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Präsidentin Gerichtsschreiber