<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">KantonaleSteuern</span> <span class="page_no">317</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>70</b></span> <span class="ft2"><b>Grundstückgewinnsteuer; Begriff des überbauten Grundstücks (§ 105</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Abs. 1 StG; § 46 Abs. 1 StGV)</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Was gilt als nicht mehr nutzbares Abbruchobjekt?</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">26. März 2009 in Sachen N.H. + O.Sch., 3-RV.2008.9.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">318</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">4.</span><br/> <span class="ft1">4.1.</span><br/> <span class="ft1">§ 46 StGV definiert den Begriff des überbauten Grundstückes</span><br/> <span class="ft1">im Sinne von § 105 Abs. 1 StG folgendermassen:</span><br/> <span class="ft5">"</span><span class="ft7"><sup>1</sup></span> <span class="ft5">Als überbaut gelten Grundstücke, auf denen im Zeitpunkt der Ver-</span><br/> <span class="ft5">äusserung feste, mit dem Boden verbundene Gebäude stehen. Grundstücke</span><br/> <span class="ft5">mit nicht mehr nutzbaren Abbruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw.,</span><br/> <span class="ft5">deren Wert für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten</span><br/> <span class="ft5">nicht als überbaut.</span><br/> <span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">Als überbaut gilt auch der im Ort oder Quartier übliche Umschwung</span><br/> <span class="ft5">einer Baute.</span><br/> <span class="ft7"><sup>3</sup></span> <span class="ft5">Nicht als überbaut gilt der übernormale Umschwung einer Baute, so-</span><br/> <span class="ft5">fern er zu einer Überbauung oder Arrondierung verwendet werden könnte</span><br/> <span class="ft5">und sofern diese zusätzliche Nutzung ohne wesentliche Beeinträchtigung</span><br/> <span class="ft5">des überbauten Teils möglich wäre."</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">4.3.</span><br/> <span class="ft1">4.3.1.</span><br/> <span class="ft1">Von einem Abbruchobjekt kann grundsätzlich in zweierlei Hin-</span><br/> <span class="ft1">sicht gesprochen werden.</span><br/> <span class="ft1">Ein Abbruchobjekt liegt zunächst dann vor, wenn ein Gebäude</span><br/> <span class="ft1">technisch abbruchreif ist. Wann dieser Zustand erreicht ist, lässt sich</span><br/> <span class="ft1">nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln.</span><br/> <span class="ft1">Für technische Mängel sprechen beispielsweise schwere Mängel der</span><br/> <span class="ft1">Bausubstanz. Liegen derartige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig</span><br/> <span class="ft1">unbewohnt. Hingegen erlaubt das Alter eines Bauwerks keinen</span><br/> <span class="ft1">Schluss auf seine restliche Lebensdauer (Richner/Frei/Kauf-</span><br/> <span class="ft1">mann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,</span><br/> <span class="ft1">2. Auflage, Zürich 2006, § 220 StG N 170 f., mit Hinweisen; vgl.</span><br/> <span class="ft1">Christian Mäder, Vorfragen aus dem Umwelt-, Bau- und Planungs-</span><br/> <span class="ft1">recht im Steuerrecht, PBG 2001, S. 12). Anzumerken ist, dass die</span><br/> <span class="ft1">Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer nur mit Zurückhaltung</span><br/> <span class="ft1">auf ein Abbruchobjekt schliesst (StE 2000 B 44.1 Nr. 7).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">KantonaleSteuern</span> <span class="page_no">319</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Im Gegensatz zur technischen Abbruchreife als Begriff aus der</span><br/> <span class="ft1">Architektur und dem Ingenieurwesen steht die wirtschaftliche Ab-</span><br/> <span class="ft1">bruchreife als ökonomischer Begriff. Wirtschaftlich abbruchreif ist</span><br/> <span class="ft1">ein Gebäude - ungeachtet seines Zustands - stets dann, wenn der Ei-</span><br/> <span class="ft1">gentümer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau</span><br/> <span class="ft1">oder eine andere Nutzung des Bodens eine höhere Rendite erzielen</span><br/> <span class="ft1">kann, wenn also der absolute Landwert höher ist als der Verkehrs-</span><br/> <span class="ft1">wert des Grundstücks im Rahmen der vorhandenen Überbauung. Die</span><br/> <span class="ft1">Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt, ergibt</span><br/> <span class="ft1">sich erst aufgrund einer Renditeberechnung. Als Hinweis gilt</span><br/> <span class="ft1">immerhin, dass nach gut vierzig Jahren statistisch bei einem Gebäude</span><br/> <span class="ft1">die wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt. Eine natürliche Vermutung</span><br/> <span class="ft1">spricht dafür, dass eine Neuüberbauung nur dann erfolgt, wenn damit</span><br/> <span class="ft1">- unter Berücksichtigung eines Risikozuschlags - eine höhere Rendite</span><br/> <span class="ft1">erzielt werden kann als mit der Beibehaltung des Altbaus (Richner/</span><br/> <span class="ft1">Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 StG N 172, mit Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">4.3.2.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss dem klaren Wortlaut von § 46 Abs. 1 StGV gilt ein</span><br/> <span class="ft1">überbautes Grundstück unter anderem dann als nicht überbaut, wenn</span><br/> <span class="ft1">es sich bei der Baute um ein <i>nicht mehr nutzbares Abbruchobjekt</i></span><br/> <span class="ft1">(bzw. Fahrnisbaute, Schuppen usw.) handelt. Der Verordnungstext</span><br/> <span class="ft1">spricht somit nicht nur von einem Abbruchobjekt, sondern verlangt,</span><br/> <span class="ft1">dass dieses auch nicht mehr nutzbar ist. Dies spricht für eine restrik-</span><br/> <span class="ft1">tive Auslegung dessen, was als Abbruchobjekt zu qualifizieren ist,</span><br/> <span class="ft1">und für eine Beschränkung auf die technische Abbruchreife als Be-</span><br/> <span class="ft1">urteilungskriterium. Ob mit der Nutzbarkeit eine beliebige, im Rah-</span><br/> <span class="ft1">men der geltenden Gesetzesordnung zulässige Nutzung oder nur die</span><br/> <span class="ft1">der Baute ursprünglich zugedachte bestimmungsgemässe Nutzung</span><br/> <span class="ft1">gemeint ist, lässt sich dem Wortlaut hingegen nicht entnehmen.</span><br/> <span class="ft1">Auf jeden Fall sind dem Gesetzeswortlaut (und der Gesetzes-</span><br/> <span class="ft1">systematik) keine Hinweise darauf zu entnehmen, dass ein Grund-</span><br/> <span class="ft1">stück auch aufgrund einer (ausschliesslich) ökonomischen Betrach-</span><br/> <span class="ft1">tungsweise als unüberbaut zu gelten hat.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">320</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">4.3.3.</span><br/> <span class="ft1">4.3.3.1.</span><br/> <span class="ft1">Im Merkblatt "Wann ist ein Grundstück i.S. von § 76 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">überbaut?" des Kantonalen Steueramtes vom 14. Februar 1982 wurde</span><br/> <span class="ft1">unter anderem das Folgende ausgeführt:</span><br/> <span class="ft5">"2. Was heisst überbaut?</span><br/> <span class="ft5">§ 76 bezweckt in erster Linie, Steuerpflichtige und Steuerbehörden</span><br/> <span class="ft5">vom Nachweis weit zurückliegender Anlagekosten zu entbinden. Dieser</span><br/> <span class="ft5">Nachweis fällt vor allem bei überbauten Grundstücken schwer; beim un-</span><br/> <span class="ft5">überbauten Land lässt sich der Anlagewert leichter feststellen, weil er meis-</span><br/> <span class="ft5">tens in einer öffentlichen Urkunde festgehalten wird.</span><br/> <span class="ft5">In Anlehnung an die heute massgebenden Schätzungsvorschriften be-</span><br/> <span class="ft5">urteilt sich die Frage, ob ein Grundstück überbaut ist, nach einem wirt-</span><br/> <span class="ft5">schaftlichen Kriterium. Als überbaut gilt ein Grundstück, für dessen Wert</span><br/> <span class="ft5">die Baute nicht bloss von untergeordneter Bedeutung ist. Beeinflusst die</span><br/> <span class="ft5">Baute den Wert des Grundstückes erheblich, so ist es überbaut. Dies trifft</span><br/> <span class="ft5">für ein Einfamilienhaus, für eine Geschäftsliegenschaft, für eine moderne</span><br/> <span class="ft5">Lagerhalle oder für ein Ferienhaus in der Regel zu. Von untergeordneter</span><br/> <span class="ft5">Bedeutung für den Wert eines Grundstückes sind dagegen in der Regel</span><br/> <span class="ft5">Fahrnisbauten, Abbruchobjekte, alte Schuppen usw.; solche Liegenschaften</span><br/> <span class="ft5">gelten nicht als überbaut."</span><br/> <span class="ft1">Zu diesem Merkblatt bzw. zu dieser Definition wurden weder in</span><br/> <span class="ft1">der "Grossratskommission für die Revision des (alten) Steuergeset-</span><br/> <span class="ft1">zes" noch im Grossrat Bemerkungen gemacht. Es scheint dafür zu</span><br/> <span class="ft1">sprechen, dass der Gesetzgeber (auch) die wirtschaftliche Abbruch-</span><br/> <span class="ft1">reife berücksichtigt haben wollte.</span><br/> <span class="ft1">4.3.3.2.</span><br/> <span class="ft1">Im Merkblatt wurde auch ein möglicher Verordnungstext for-</span><br/> <span class="ft1">muliert, der wie folgt lautete:</span><br/> <span class="ft5">"</span><span class="ft7"><sup>1</sup></span> <span class="ft5">Als überbaut gelten Grundstücke, für deren Wert die Baute im Zeit-</span><br/> <span class="ft5">punkt nicht bloss von untergeordneter Bedeutung ist. Grundstücke mit Ab-</span><br/> <span class="ft5">bruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw., deren Wert für den Kaufpreis</span><br/> <span class="ft5">von untergeordneter Bedeutung ist, gelten nicht als überbaut.</span><br/> <span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">[...]"</span><br/> <span class="ft1">Der erste Satz rückt den Wert der Baute als wirtschaftliches Be-</span><br/> <span class="ft1">urteilungskriterium in den Vordergrund, während im zweiten Satz der</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">KantonaleSteuern</span> <span class="page_no">321</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Vorrang der technischen Abbruchreife eingeräumt wird und der Wert</span><br/> <span class="ft1">der Baute allenfalls als ein Hilfskriterium für die Beurteilung, ob ein</span><br/> <span class="ft1">Abbruchobjekt vorliegt, verstanden werden kann.</span><br/> <span class="ft1">4.3.3.3.</span><br/> <span class="ft1">In den Entwürfen der Verordnung zum Steuergesetz vom</span><br/> <span class="ft1">17. April 1984 und 3. Juli 1984 wurde einerseits der erste Satz des</span><br/> <span class="ft1">erwähnten Verordnungstextes weggelassen und anderseits im zweiten</span><br/> <span class="ft1">Satz der Begriff der Abbruchobjekte auf die "nicht mehr nutzbaren"</span><br/> <span class="ft1">eingeengt. Diese Präzisierung fand in der Folge Eingang in § 40</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 aStGV, welcher mit § 46 StGV übereinstimmt (vgl. Erw. 4.1).</span><br/> <span class="ft1">4.3.3.4.</span><br/> <span class="ft1">Die Entstehungsgeschichte von § 40 aStGV bzw. § 46 StGV</span><br/> <span class="ft1">spricht dafür, dass man den Begriff des Abbruchobjekts eng verstan-</span><br/> <span class="ft1">den wissen wollte, und stützt somit die sich bereits aus dem Wortlaut</span><br/> <span class="ft1">ergebende Beschränkung auf die Abbruchreife im technischen Sinn.</span><br/> <span class="ft1">Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber andernfalls auch die</span><br/> <span class="ft1">Abbruchreife im wirtschaftlichen Sinn mit hinreichender Bestimmt-</span><br/> <span class="ft1">heit im Verordnungstext definiert hätte, beispielsweise mit der For-</span><br/> <span class="ft1">mulierung "Grundstücke mit nicht mehr nutzbaren Abbruchobjekten,</span><br/> <span class="ft1">Fahrnisbauten, Schuppen usw. <i>oder mit nutzbaren Bauten,</i> deren</span><br/> <span class="ft1">Wert für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten</span><br/> <span class="ft1">nicht als überbaut".</span><br/> <span class="ft1">4.3.4.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschränkung auf die Abbruchreife im technischen Sinn</span><br/> <span class="ft1">erweist sich auch unter teleologischen Gesichtspunkten als richtig.</span><br/> <span class="ft1">Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt vermag dies zu illustrie-</span><br/> <span class="ft1">ren. Aufgrund der Tendenz der vergangenen Jahre zu verdichtetem</span><br/> <span class="ft1">Bauen und höherer Ausnützung des Bodens als eines nur begrenzt</span><br/> <span class="ft1">verfügbaren Gutes ist davon auszugehen, dass zahlreiche intakte und</span><br/> <span class="ft1">(noch) gut nutzbare Gebäude bei einer wirtschaftlichen Betrach-</span><br/> <span class="ft1">tungsweise als Abbruchobjekte bezeichnet werden müssten. Eine</span><br/> <span class="ft1">derartige Ausweitung des Begriffes des Abbruchobjekts entsprach</span><br/> <span class="ft1">kaum der Absicht des Gesetzgebers. Einer gegebenenfalls schlechten</span><br/> <span class="ft1">baulichen Ausnützung eines Grundstücks wird mit der Differen-</span><br/> <span class="ft1">zierung in normalen und übernormalen Umschwung einer Baute, der</span><br/> <span class="ft1">als nicht überbaut gilt, hinreichend Rechnung getragen.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2009</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">322</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Es ist überdies kaum denkbar, dass sich die Abbruchreife im</span><br/> <span class="ft1">wirtschaftlichen Sinn ohne fachliche Abklärungen und Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaftsschätzungen beurteilen lässt. Den damit verbundenen Schwie-</span><br/> <span class="ft1">rigkeiten kann mit der Beschränkung auf die Abbruchreife im techni-</span><br/> <span class="ft1">schen Sinn weitgehend begegnet werden.</span><br/></div> </div> </body> </html>