<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00110</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211036&amp;W10_KEY=13013537&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00110</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.09.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.06.2012 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Abgaberecht ohne Steuern</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Konzessionsgebühren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Konzessionsgebühren: Beschwerde der Stadt Zürich gegen die von der Baudirektion für ein "Provisorium" anlässlich der Erneuerung der Konzession verfügte Nutzungsgebühr. Die Frage, ob die während der Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens eingetretene Veränderung der Rechtslage im vorliegenden Verfahren zu berücksichtigen ist, kann offen bleiben, da der neu formulierte § 17 GebV WWG an der materiellen Rechtslage nichts geändert hat (E. 2.5). Aus dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin während fünfzig Jahren die Dachauskragung für die Gebührenbemessung nicht berücksichtigt hat, kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, da die Nichtberücksichtigung der Dachauskragung bei der Gebührenbemessung offensichtlich im Widerspruch zu § 16 GebV WWG stehen würde und somit gesetzeswidrig wäre (E. 3.4). Eine gesetzeskonforme Anwendung von § 47 Abs. 2 WWG in Verbindung mit § 17 GebV WWG gebietet, dass der gestützt auf § 17 GebV WWG rechnerisch und in pauschaler Weise ermittelte Wert zwecks Wahrung des Äquivalenzprinzips zusätzlich nach den weiteren, in § 47 Abs. 2 WWG aufgezählten Bemessungskriterien überprüft und allenfalls angepasst wird (E. 5.4). Es war zulässig, dass die Beschwerdegegnerin die Erneuerung der Konzession zum Anlass nahm, ihre in der Vergangenheit auf die rechnerisch ermittelte Nutzungsgebühr gewährte Reduktion zu überprüfen (E. 5.5). Die Distanz zwischen der über die Limmat hineinragenden Bodenfläche und der Oberfläche der Limmat ist gering, der für die Öffentlichkeit entstehende Nachteil darf als gross bezeichnet werden. Unter Berücksichtigung der Mietzinseinnahmen für die Verkaufs- und Büroräumlichkeiten erweist sich die Nutzungsgebühr hinsichtlich des über die Limmat ragenden Bodens mit dem Äquivalenzprinzip im Einklang (E. 6.3.1). Indem die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz hinsichtlich der Dachauskragung, welche den Gemeingebrauch nur beschränkt beeinträchtigt, den gemäss § 17 GebV WWG rechnerisch ermittelten Wert nicht gestützt auf § 47 Abs. 2 WWG reduziert haben, haben sie das Äquivalenzprinzip verletzt (E. 6.3.2). Es ist gerechtfertigt, auf eine Rückweisung zu verzichten und die Nutzungsgebühr für die Dachauskragung um 50 % zu reduzieren (E. 7.2). Teilweise Gutheissung, im Übrigen Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃQUIVALENZPRINZIP">ÃQUIVALENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃROGEBÃUDE">BÃROGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLÃCHE">FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Abgaberecht ST: GEBÃHREN">GEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃHRENBEMESSUNG">GEBÃHRENBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINGEBRAUCH">GEMEINGEBRAUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSER">GEWÃSSER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSION">KONZESSION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSIONSGEBÃHR">KONZESSIONSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETZINS">MIETZINS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MISSVERHÃLTNIS">MISSVERHÃLTNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRAXISÃNDERUNG">PRAXISÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROVISORIUM">PROVISORIUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REDUKTION">REDUKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERVORTEIL">SONDERVORTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERSTELLUNG">ÃBERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERRECHTSKONZESSION">WASSERRECHTSKONZESSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERWIRTSCHAFTSGESETZ">WASSERWIRTSCHAFTSGESETZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZINSSATZ">ZINSSATZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 3 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 36 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 43 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 44 WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 47 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 47 Abs. II WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13860" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00110</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. September 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_VORNAME_2_5">die Liegenschaftenverwaltung</a><a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_7">,</a> diese vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_3_14">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend KonzessionsgebÃ¼hren,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Seit 1959 besteht in der Stadt ZÃ¼rich beim Areal B ein im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich stehendes, die Limmat Ã¼berstellendes BÃ¼rohaus mit LadengeschÃ¤ft (ehemaliges Provisorium C, nachfolgend BÃ¼rohaus). </p> <p class="Sachverhalt2">Am 3. Februar 1997 verlÃ¤ngerte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich (nachfolgend Baudirektion) die der Stadt ZÃ¼rich zustehende wasserrechtliche Konzession fÃ¼r die Ãberstellung der Limmat durch das vorgenannte BÃ¼rohaus bis zum 31. Dezember 2010. Zur Berechnung der NutzungsgebÃ¼hr fÃ¼r die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat ging die Baudirektion von einer massgebenden FlÃ¤che von 193 m<sup>2</sup>, von einem Landwert von Fr. 11'000.-/m<sup>2</sup> und von einem Zinssatz von 4,75 % aus. Ferner wurde auf die ermittelte NutzungsgebÃ¼hr eine Reduktion von 50 % gewÃ¤hrt. Die jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr wurde im Ergebnis auf Fr. 50'421.25 (193 m<sup>2</sup> x Fr. 11'000.-/m<sup>2 </sup>x 4,75 % x 0,5) festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 29. September 2009 erteilte die Baudirektion der Stadt ZÃ¼rich die wasserrechtliche Konzession, die wasserbaupolizeirechtliche Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des MindestgewÃ¤sserabstandes sowie die fischereirechtliche Ausnahmebewilligung, um das die Limmat Ã¼berstellende BÃ¼rohaus bis zum 31. Dezember 2020 fortbestehen zu lassen (Disp.-Ziff. I). Zur Berechnung der NutzungsgebÃ¼hr ging die Baudirektion neu von einer massgebenden FlÃ¤che von 304 m<sup>2</sup>, von einem Landwert von Fr. 16'200.-/m<sup>2</sup> und von einem Zinssatz von 3,50 % aus. Ferner verzichtete die Baudirektion auf eine Halbierung der NutzungsgebÃ¼hr. Die jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr fÃ¼r die Inanspruchnahme von Ã¶ffentlichem GewÃ¤ssergebiet durch das mit Dispositiv-Ziffer I konzessionierte und bewilligte BÃ¼rohaus wurde somit auf Fr. 172'368.- (304 m<sup>2</sup> x Fr. 16'200.-/m<sup>2</sup> x 3,50 %) festgesetzt (Disp.-Ziff. VI).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><b> </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen die von der Baudirektion verfÃ¼gte NutzungsgebÃ¼hr in der HÃ¶he von Fr. 172'368.- erhob die Stadt ZÃ¼rich Rekurs an den Regierungsrat und beantragte eine Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr auf Fr. 54'715.50 (193 m<sup>2</sup> x 16'200.-/m<sup>2</sup> x 3,50 % x 0,5). Der Regierungsrat wies den Rekurs am 22. Dezember 2010 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><b> </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Abweisungsentscheid des Regierungsrates erhob die Stadt ZÃ¼rich am 10. Februar 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und erneuerte ihren Hauptantrag auf Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr auf Fr. 54'715.50. </p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat beantragte am 14. MÃ¤rz 2011 unter Verweis auf die Akten die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 4. April 2011 beantragte auch die Baudirektion die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 18. April 2011 reichte die Stadt ZÃ¼rich eine Vernehmlassung zur Eingabe der Baudirektion vom 4. April 2011 ein und erneuerte ihren Antrag auf Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist das Verwaltungsgericht fÃ¼r die vorliegende Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die Stadt ZÃ¼rich durch die Anordnung wie eine Privatperson berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat, ist sie zur Beschwerde berechtigt (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1</span></b><span> OberflÃ¤chengewÃ¤sser wie Seen, Teiche, FlÃ¼sse und BÃ¤che umfassen das Bett mit UferbÃ¶schungen, VorlÃ¤ndern und DÃ¤mmen einschliesslich des darin stehenden oder fliessenden Wassers, das darunter liegende Erdreich und die LuftsÃ¤ule (§ 3 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991, WWG). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Den Gemeingebrauch beschrÃ¤nkende oder Ã¼bersteigende Nutzungen der Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen sowie deren Ãnderungen bedÃ¼rfen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder einer Bewilligung (§ 36 Abs. 1 WWG). Konzessionen und Bewilligungen zur Nutzung Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser dÃ¼rfen nur erteilt werden, wenn sie weder Ã¶ffentliche Interessen erheblich beeintrÃ¤chtigen noch die Rechte anderer Wassernutzungsberechtigter erheblich schmÃ¤lern (§ 43 Abs. 1 WWG). Konzessionen und Bewilligungen werden mit den gebotenen Nebenbestimmungen verknÃ¼pft und in der Regel befristet (§ 44 WWG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Konzessions- und bewilligungspflichtige Nutzungen Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser sind gebÃ¼hrenpflichtig (§ 47 Abs. 1 WWG). Die NutzungsgebÃ¼hr bemisst sich nach Massgabe der eingerÃ¤umten Sondervorteile, namentlich des wirtschaftlichen Nutzens, der Art und Dauer der Konzession oder der Bewilligung, der fÃ¼r die Ãffentlichkeit entstehenden Nachteile, des Verwendungszwecks, der Menge des beanspruchten Wassers sowie â bei der Inanspruchnahme der GewÃ¤sser â des Wertes angrenzender GrundstÃ¼cke (§ 47 Abs. 2 Satz 1 WWG).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2</span></b><span> Die erstmalige Festsetzung der GebÃ¼hren im Einzelfall erfolgt in der Regel mit der Konzessionserteilung oder durch besondere VerfÃ¼gung der Baudirektion (§ 2 der GebÃ¼hrenverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992, GebV WWG). Die GebÃ¼hren fÃ¼r die Inanspruchnahme von Ã¶ffentlichen OberflÃ¤chengewÃ¤ssern werden in den §§ 16−23 GebV WWG geregelt. FÃ¼r die GebÃ¼hrenberechnung ist diejenige FlÃ¤che mass­gebend, welche faktisch oder aufgrund von Abgrenzungseinrichtungen, wie PfÃ¤hle, Ketten, schwimmende Balken, Ufermauern, dem Gemeingebrauch weitgehend entzogen wird. Die beanspruchte FlÃ¤che wird in der Regel in der Konzession planlich festgelegt (§ 16 GebV WWG). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3</span></b><span> Zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin vom 29. September 2009 lautete § 17 GebV WWG wie folgt: FÃ¼r bewilligungspflichtige langdauernde und intensive Inanspruchnahmen, insbesondere zu baulichen Zwecken, ist eine jÃ¤hr­liche NutzungsgebÃ¼hr in der HÃ¶he des jeweils am 1. Januar geltenden Zinsfusses der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r alte 1. Hypotheken fÃ¼r Wohnbauten, bezogen auf den Verkehrswert, zu entrichten. Der Verkehrswert richtet sich nach dem Verkehrswert anstossender oder rÃ¼ckliegender GrundstÃ¼cke in der Bauzone und wird periodisch der Entwicklung angepasst.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die fÃ¼r die GebÃ¼hrenerhebung massgebenden Verkehrswerte (heute Landwerte) wurden jeweils mit BaudirektionsverfÃ¼gung angepasst. Letztmals wurden sie mit BaudirektionsverfÃ¼gung Nr. 1442/2009 vom 11. August 2009 neu festgesetzt. Diese Anpassung der Landwerte erfolgte auf der Grundlage der Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte. FÃ¼r die Berechnung der NutzungsgebÃ¼hr wird in der Stadt ZÃ¼rich bei kommerzieller Nutzung der Landwert fÃ¼r die Lageklasse I, Bauland fÃ¼r GeschÃ¤ftshÃ¤user sowie fÃ¼r industrielle und gewerbliche Bauten, unbebaute GrundstÃ¼cke, GeschÃ¤ftshÃ¤user, verwendet. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf § 17 GebV WWG in der damals gÃ¼ltigen Fassung und gestÃ¼tzt auf die genannte BaudirektionsverfÃ¼gung hat die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen VerfÃ¼gung einen fÃ¼r die GebÃ¼hrenerhebung massgebenden Verkehrswert von Fr. 16'200.- und einen Zinssatz von 3,50 % angenommen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.4</span></b><span> Seit dem 1. Juni 2010 hat § 17 GebV WWG folgenden Wortlaut: FÃ¼r bewilligungspflichtige lang dauernde und intensive Inanspruchnahmen, insbesondere zu baulichen Zwecken, ist eine jÃ¤hrlich festzusetzende NutzungsgebÃ¼hr zu entrichten. Diese berechnet sich aus dem Landwert multipliziert mit dem Zinssatz (§ 17 Abs. 1 GebV WWG). Der Landwert bestimmt sich nach der Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte. Massgebend fÃ¼r die GebÃ¼hrenberechnung ist im Allgemeinen der Landwert der entsprechenden Gemeinde fÃ¼r die Lageklasse 1, Wohnbauland, unbebaute GrundstÃ¼cke, Mehr­familienhÃ¤user und Stockwerkeigentum, und in der Stadt ZÃ¼rich bei kommerzieller Nutzung der Landwert fÃ¼r die Lageklasse 1, Bauland fÃ¼r GeschÃ¤ftshÃ¤user sowie fÃ¼r industrielle und gewerbliche Bauten, unbebaute GrundstÃ¼cke, GeschÃ¤ftshÃ¤user (§ 17 Abs. 2 GebV WWG). Der Zinssatz bestimmt sich nach dem am 1. Januar geltenden Referenzzinssatz fÃ¼r Hypotheken gemÃ¤ss Art. 12a der Verordnung Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen vom 9. Mai 1990 (§ 17 Abs. 3 GebV WWG). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.5</span></b><span> Die Frage, ob die wÃ¤hrend der Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens eingetretene VerÃ¤nderung der Rechtslage im vorliegenden Verfahren zu berÃ¼cksichtigen ist (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 18), kann offenbleiben, da der neu formulierte § 17 GebV WWG an der materiellen Rechtslage nichts geÃ¤ndert hat.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.5.1</span></b><span> GemÃ¤ss der BegrÃ¼ndung des Regierungsrats zur Ãnderung der GebÃ¼hrenverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 14. April 2010 erlaubt der dynamische Verweis in § 17 GebV WWG in der seit dem 1. Juni 2010 gÃ¼ltigen Fassung, die massgebenden Landwerte anzupassen, ohne dass die Baudirektion wie bis anhin selbst noch eine VerfÃ¼gung erlassen muss (ABl 2010, 785). Materiell hat sich somit in Bezug auf die Bestimmung der Landwerte nichts geÃ¤ndert, weshalb die wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens eingetretene VerÃ¤nderung der Rechtslage unberÃ¼cksichtigt bleiben kann. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.5.2</span></b><span> GemÃ¤ss § 17 GebV WWG in der bis zum 31. Mai 2010 gÃ¼ltigen Fassung und gemÃ¤ss Disp.-Ziff. VI der VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin vom 29. September 2009 richtet sich die NutzungsgebÃ¼hr nach dem jeweils am 1. Januar geltenden Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank (ZKB) fÃ¼r alte 1. Hypotheken fÃ¼r Wohnbauten. Seit 1. Januar 2008 gilt fÃ¼r Mietzinsanpassungen aufgrund von Ãnderungen des Hypothekarzinssatzes ein Referenzzinssatz (Art. 12a der Verordnung Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen vom 9. Mai 1990, VMVG). GemÃ¤ss der BegrÃ¼ndung des Regierungsrates zur Ãnderung der GebÃ¼hrenverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 14. April 2010 hat die Beschwerdegegnerin dieser Ãnderung bereits seit dem 1. Januar 2008 Rechnung getragen, indem sie der jÃ¤hrlichen NutzungsgebÃ¼hr gemÃ¤ss § 17 GebV WWG den jeweils am 1. Januar geltenden Referenzzinssatz fÃ¼r Hypotheken gemÃ¤ss Art. 12a VMVG zugrunde gelegt hat (ABl 2010, 785). Der in der angefochtenen VerfÃ¼gung verwendete Zinssatz von 3,50 % entsprach denn auch dem am 1. Januar 2009 geltenden Referenzzinssatz fÃ¼r Hypotheken gemÃ¤ss Art. 12a VMVG (gemÃ¤ss Homepage des Bundesamtes fÃ¼r Wohnungswesen BAV belief sich der Referenzzinssatz gemÃ¤ss Art. 12a VMVG ab dem 2. Dezember 2008 auf 3,50 %; www.bwo.admin.ch/themen/mietrecht/00282/00285/index.html?lang=de). Damit kann auch die mit VerordnungsÃ¤nderung vom 1. Juni 2010 eingetretene Ãnderung des zugrunde liegenden Zinssatzes im vorliegenden Verfahren unberÃ¼cksichtigt bleiben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1"><b>3.1</b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass bei der Ermittlung der NutzungsgebÃ¼hr weiterhin von einer massgebenden FlÃ¤che von 193 m<sup>2</sup> anstelle von 304 m<sup>2</sup> auszugehen sei.</p> <p class="Erwgung1"><b>3.2</b> In ihren frÃ¼heren VerfÃ¼gungen, zuletzt am 3. Februar 1997, ging die Beschwerdegegnerin von einer massgebenden FlÃ¤che von 193 m<sup>2</sup> aus. In der angefochtenen VerfÃ¼gung vom 29. September 2009 erwog die Beschwerdegegnerin, bei der Bearbeitung des Gesuchs sei festgestellt worden, dass das BÃ¼rohaus eine grÃ¶ssere GewÃ¤sserflÃ¤che in Anspruch nehme als die FlÃ¤che, die bis anhin berÃ¼cksichtigt worden sei (Auskragung des Daches sei nicht berÃ¼cksichtigt worden). Die gebÃ¼hrenpflichtige FlÃ¤che betrage daher neu 304 m<sup>2</sup>. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3</span></b><span> GemÃ¤ss § 3 Abs. 1 WWG umfasst das OberflÃ¤chengewÃ¤sser auch die LuftsÃ¤ule. GemÃ¤ss § 16 GebV WWG ist bei der Inanspruchnahme von Ã¶ffentlichen OberflÃ¤chengewÃ¤ssern fÃ¼r die GebÃ¼hrenberechnung diejenige FlÃ¤che massgebend, welche faktisch oder aufgrund von Abgrenzungseinrichtungen, wie PfÃ¤hle, Ketten, schwimmende Balken, Ufermauern, dem Gemeingebrauch weitgehend entzogen wird. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat wird vorliegend einerseits durch den Boden und die darÃ¼ber liegenden Geschosse (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) des BÃ¼rohauses und andererseits durch die Dachauskragung des BÃ¼rohauses beeintrÃ¤chtigt. Die in die LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat hineinragende BodenflÃ¤che belÃ¤uft sich auf 193,72 m<sup>2</sup> (korrekt gerundet: 194 m<sup>2</sup>), wÃ¤hrend in grÃ¶sserer HÃ¶he die Dachauskragung weitere 110 m<sup>2</sup> in die LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat hineinragt. Die LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat wird somit im Umfang von 304 m<sup>2</sup> (gerundet) in Anspruch genommen, weshalb die Beschwerdegegnerin der GebÃ¼hrenberechnung zu Recht eine massgebende FlÃ¤che von 304 m<sup>2</sup> zugrunde legen durfte. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.4</span></b><span> Aus dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin wÃ¤hrend fÃ¼nfzig Jahren die Dachauskragung fÃ¼r die GebÃ¼hrenbemessung nicht berÃ¼cksichtigt hat, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin nichts zu ihren Gunsten ableiten, da die NichtberÃ¼cksichtigung der Dachauskragung bei der GebÃ¼hrenbemessung offensichtlich in Widerspruch zu § 16 GebV WWG stehen wÃ¼rde und somit gesetzeswidrig wÃ¤re.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>4.1</b> Die fÃ¼r die Inanspruchnahme des OberflÃ¤chengewÃ¤ssers zu bezahlende NutzungsgebÃ¼hr bemisst sich gemÃ¤ss § 16 und § 17 GebV WWG (sowohl in der bisherigen als auch in der aktuellen Fassung) nach der in Anspruch genommenen FlÃ¤che, deren Wert auf Basis des massgebenden <span>Landwerts berechnet und mit dem massgebenden Zinssatz multipliziert wird (FlÃ¤che x Landwert x Zinssatz).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf die in Anspruch genommene FlÃ¤che von 304 m<sup>2</sup>, einen massgebenden Landwert von Fr. 16'200.-/m<sup>2</sup> und einen massgebenden Zinssatz von 3,50 % berechnete die Beschwerdegegnerin eine NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 172'368.-.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2</span></b><span> Wie bereits in ErwÃ¤gung 3 dargelegt, durfte die Beschwerdegegnerin zu Recht von einer beanspruchten FlÃ¤che von 304 m<sup>2</sup> ausgehen. Ferner anerkennt die BeschwerdefÃ¼hrerin den massgebenden Landwert und den massgebenden Zinssatz (AntrÃ¤ge 2−4) und somit im Ergebnis die rechnerisch korrekte Ermittlung der NutzungsgebÃ¼hr.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>5.1</b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass sie gestÃ¼tzt auf die bisherige Praxis der Beschwerdegegnerin Anspruch darauf habe, dass die rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr auf die HÃ¤lfte reduziert werde.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.2</b> Den sich bei den Akten befindlichen VerfÃ¼gungen vom 9. Oktober 1981, vom 21. Oktober 1986, vom 2. Dezember 1991 und vom 3. Februar 1997 kann entnommen werden, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin auf die rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr jeweils eine Reduktion um 50 % gewÃ¤hrt wurde. WÃ¤hrend diese Reduktion in den drei erstgenannten VerfÃ¼gungen nicht erlÃ¤utert wurde, wird hierzu in der VerfÃ¼gung vom 3. Februar 1997 ausgefÃ¼hrt, die bisherige Reduktion um 50 %, mit der berÃ¼cksichtigt werde, dass mit der Baute lediglich der Luftraum Ã¼ber der Limmat beansprucht werde, kÃ¶nne beibehalten werden.</p> <p class="Urteilstext">Dagegen hielt die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen VerfÃ¼gung vom 29. September 2009 fest, da gemÃ¤ss der heutigen GebÃ¼hrenpraxis fÃ¼r Auskragungen von GebÃ¤uden (in beliebiger HÃ¶he) ins Ã¶ffentliche GewÃ¤ssergebiet keine Reduktion mehr gewÃ¤hrt werden kÃ¶nne, entfalle die bisherige Halbierung der NutzungsgebÃ¼hr.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdegegnerin habe ihre bisherige Praxis betreffend die hier strittige, pauschale ErmÃ¤ssigung wegen blosser BeeintrÃ¤chtigung des Luftraumes Ã¼ber dem Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser zu Recht Ã¼berprÃ¼ft und dabei festgestellt, dass diese mit Wortlaut, Sinn und Zweck von § 47 Abs. 2 WWG nicht oder nur bedingt vereinbar sei. Dementsprechend verzichte sie seither bei Erneuerungen von Konzessionen auf die GewÃ¤hrung der entsprechenden Reduktion. Die PraxisÃ¤nderung beruhe damit auf sachlichen GrÃ¼nden bzw. auf einer dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechenden Auslegung und erfolge daher grundsÃ¤tzlich. Das Interesse an der richtigen Anwendung von § 47 Abs. 2 WWG Ã¼berwiege dasjenige an der Rechtssicherheit bzw. das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin, die bisherige GebÃ¼hrenbemessung und insbesondere die pauschale hÃ¤lftige Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr beizubehalten. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben sei nicht erkennbar (ErwÃ¤gung 8c der Vorinstanz). </p> <p class="Urteilstext"><b>5.3</b> Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht mit hinreichender Klarheit, ob es sich bei der in der Vergangenheit fÃ¼r blosse BeeintrÃ¤chtigungen des Luftraums Ã¼ber dem Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser gewÃ¤hrten GebÃ¼hrenreduktion auf die HÃ¤lfte um eine GebÃ¼hrenreduktion handelte, welche nur der BeschwerdefÃ¼hrerin oder auch weiteren KonzessionÃ¤rinnen gewÃ¤hrt wurde, die bloss den Luftraum oberhalb eines OberflÃ¤chengewÃ¤ssers in Anspruch genommen hatten. Die Frage kann ‑ wie sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt ‑ offenbleiben.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.4</b> Zu klÃ¤ren ist zunÃ¤chst das VerhÃ¤ltnis zwischen der Gesetzesbestimmung von § 47 Abs. 2 WWG, wonach sich die NutzungsgebÃ¼hr nach Massgabe der eingerÃ¤umten Sondervorteile bemisst, und der Verordnungsbestimmung von § 17 GebV WWG (in der bisherigen und aktuellen Fassung), wonach sich die NutzungsgebÃ¼hr <span>aus dem Landwert multipliziert mit dem Zinssatz berechnet. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gesetzesbestimmung umschreibt nicht nur den Kreis der Abgabepflichtigen und den Gegenstand der Abgabe, sondern stellt auch (detaillierte) Bemessungskriterien auf. Diese in § 47 Abs. 2 Satz 1 aufgezÃ¤hlten Bemessungskriterien konkretisieren das Ãquivalenzprinzip, wonach die HÃ¶he der GebÃ¼hr <i>im Einzelfall</i> in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Wert stehen muss, den die staatliche Leistung fÃ¼r den Abgabepflichtigen hat (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 2641 ff.). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund seiner Vollzugskompetenz (Art. 67 Abs. 2 der Kantonsverfassung, KV) durfte der Regierungsrat diese Bemessungskriterien in der Verordnung nÃ¤her ausfÃ¼hren. GemÃ¤ss § 17 GebV WWG berechnet sich die NutzungsgebÃ¼hr aus dem massgebenden Landwert multipliziert mit dem massgebenden Zinssatz. Die vom Regierungsrat festgelegten Bemessungskriterien fÃ¼hren zu einer gewissen Pauschalisierung der GebÃ¼hr, da der Regierungsrat von den in § 47 Abs. 2 WWG aufgezÃ¤hlten Bemessungskriterien nur den Wert der angrenzenden GrundstÃ¼cke berÃ¼cksichtigt hat, wÃ¤hrend die Ã¼brigen Bemessungskriterien (wirtschaftlicher Nutzen, Art und Dauer der Konzession oder der Bewilligung, die fÃ¼r die Ãffentlichkeit entstehenden Nachteile, der Verwendungszweck, die Menge des beanspruchten Wassers) unberÃ¼cksichtigt bleiben. Gegen die vom Regierungsrat vorgenommene Pauschalisierung ist prinzipiell nichts einzuwenden. Da Vollziehungsverordnungen des Regierungsrates jedoch das Gesetz nur weiterfÃ¼hren und insbesondere Rechte des Einzelnen nicht weiter einschrÃ¤nken dÃ¼rfen (Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 67 N. 15), gebietet eine gesetzeskonforme Anwendung von § 47 Abs. 2 WWG in Verbindung mit § 17 GebV WWG, dass der gestÃ¼tzt auf § 17 GebV WWG rechnerisch und in pauschaler Weise ermittelte Wert zwecks Wahrung des Ãquivalenzprinzips zusÃ¤tzlich nach den weiteren in § 47 Abs. 2 WWG aufgezÃ¤hlten Bemessungskriterien Ã¼berprÃ¼ft und allenfalls angepasst wird. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.5</span></b><span> In der Vergangenheit, letztmals am 3. Februar 1997, gewÃ¤hrte die Beschwerdegegnerin der BeschwerdefÃ¼hrerin auf die nach § 17 GebV WWG rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr eine Reduktion um 50 %, weil das BÃ¼rohaus der BeschwerdefÃ¼hrerin lediglich den Luftraum Ã¼ber der Limmat beansprucht. GestÃ¼tzt auf das in § 47 Abs. 2 WWG verankerte Ãquivalenzprinzip war die Beschwerdegegnerin damals somit der Auffassung gewesen, der Umstand, dass das BÃ¼rohaus bloss die LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat beeintrÃ¤chtigt, gebiete es, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine Reduktion auf die rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die mit VerfÃ¼gung vom 3. Februar 1997 erteilte Konzession fÃ¼r die Ãberstellung der Limmat mit dem BÃ¼rohaus der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde bis zum 31. Dezember 2010 befristet. Die Befristung der Konzession ermÃ¶glicht der BewilligungsbehÃ¶rde die laufende Neukontrolle der Zulassungsbestimmungen und die Neuanpassung an verÃ¤nderte VerhÃ¤ltnisse oder an eine verÃ¤nderte Verwaltungspraxis (Tomas Poledna, Staatliche Bewilligungen und Konzessionen, Bern 1994, Rz. 291). Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin (Beschwerdeschrift, Ziffer 2.1) war es deshalb ohne Weiteres zulÃ¤ssig, dass die Beschwerdegegnerin die Erneuerung der Konzession bis zum 31. Dezember 2020 zum Anlass nahm, ihre in der Vergangenheit auf die rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr gewÃ¤hrte Reduktion zu Ã¼berprÃ¼fen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Ãquivalenzprinzip konkretisiert das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip im Abgaberecht (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2625b). Die Beurteilung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Massnahme oder wie vorliegend einer Abgabe erfolgt dabei jeweils zu einem bestimmten Zeitpunkt. Da sich die Wertvorstellungen der Gesellschaft stÃ¤ndig Ã¤ndern, liegt es in der Natur der Sache, dass Massnahmen und Abgaben, die in der Vergangenheit als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig abgelehnt wurden, heute als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erachtet werden oder umgekehrt. Es ist deshalb ohne Weiteres denkbar, dass die Beschwerdegegnerin in der Vergangenheit der Auffassung war, dass die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat nur eine geringe BeeintrÃ¤chtigung des Gemeingebrauchs darstellte, weshalb diesem Umstand im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit durch eine GebÃ¼hrenreduktion Rechnung zu tragen war; heute hingegen kann sie beispielsweise in Anbetracht der Verknappung des Bodens insbesondere im Zentrum der Stadt ZÃ¼rich der Auffassung sein, dass die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat eine erhebliche BeeintrÃ¤chtigung des Gemeingebrauchs darstellt, weshalb eine generelle GebÃ¼hrenreduktion nicht mehr gerechtfertigt ist. Es ist deshalb fraglich, ob im vorliegenden Fall Ã¼berhaupt die Voraussetzungen einer PraxisÃ¤nderung geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen oder ob es nicht ausreichen wÃ¼rde festzustellen, dass die Beschwerdegegnerin bei der Anwendung des in § 47 Abs. 2 WWG verankerten Ãquivalenzprinzips zum Ergebnis gelangte, dass die blosse Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat nach heutigem VerstÃ¤ndnis ‑ im Gegensatz zum VerstÃ¤ndnis vor zehn Jahren ‑ bereits eine erhebliche BeeintrÃ¤chtigung des Gemeingebrauchs darstellt, weshalb eine Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr nicht mehr geboten ist (zur Frage, ob die Beschwerdegegnerin das Ãquivalenzprinzip korrekt angewendet hat, siehe nachfolgende ErwÃ¤gung 6).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.6</span></b><span> Jedenfalls aber wÃ¤ren die Voraussetzungen einer PraxisÃ¤nderung vorliegend erfÃ¼llt: Nach der Rechtsprechung ist eine bisherige Praxis zu Ã¤ndern, wenn sie als unrichtig erkannt oder wenn deren VerschÃ¤rfung wegen verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse oder zufolge zunehmender MissbrÃ¤uche fÃ¼r zweckmÃ¤ssig gehalten wird (BGE 130 V 490 E. 4.1). Sofern es tatsÃ¤chlich eine allgemeine Praxis der Beschwerdegegnerin gab, bei der blossen Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb eines OberflÃ¤chengewÃ¤ssers ohne nÃ¤here VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung eine Reduktion auf die NutzungsgebÃ¼hr zu gewÃ¤hren (vgl. ErwÃ¤gung 5.3), durfte die Beschwerdegegnerin zu Recht darauf erkennen, dass eine solche Praxis, mit welcher in allgemeiner Weise von § 17 GebV WWG abgewichen wurde, unrichtig gewesen war. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend Ã¼berwiegt auch das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gegenÃ¼ber demjenigen an der Rechtssicherheit (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 513), da sich die BeschwerdefÃ¼hrerin von vornherein nicht auf die Rechtssicherheit berufen kann, weil die mit VerfÃ¼gung vom 3. Februar 1997 verfÃ¼gte Befristung der Konzession bis zum 31. Dezember 2010 der Beschwerdegegnerin gerade ermÃ¶glichen sollte, die Konzession an verÃ¤nderte VerhÃ¤ltnisse oder an eine verÃ¤nderte Verwaltungspraxis anzupassen (vgl. ErwÃ¤gung 5.5).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die PraxisÃ¤nderung grundsÃ¤tzlich erfolgt und auch kein Verstoss gegen Treu und Glauben festgestellt werden kann (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 514), wÃ¼rde sich die PraxisÃ¤nderung als rechtens erweisen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin sind die Voraussetzungen einer PraxisÃ¤nderung vorliegend erfÃ¼llt (Beschwerdeschrift, Ziffer 2.3). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.7</span></b><span> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rahmen der von ihr gerÃ¼gten PraxisÃ¤nderung geltend macht, dass der Gemeingebrauch durch das BÃ¼rohaus nur in geringer Weise eingeschrÃ¤nkt werde (Beschwerdeschrift, Ziffer 2.2.), sich die Auskragung des Dachs in grosser HÃ¶he befinde (Beschwerdeschrift, Ziffer 2.4) und das BÃ¼rohaus nur provisorischen Charakter habe (Beschwerdeschrift, Ziffer 2.5), ist diesen EinwÃ¤nden bei der nachfolgenden PrÃ¼fung der Frage, ob die von der Beschwerdegegnerin verfÃ¼gte NutzungsgebÃ¼hr vor dem Ãquivalenzprinzip standhÃ¤lt, Rechnung zu tragen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>6.1</b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass die NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 172'368.- gestÃ¼tzt auf das Ãquivalenzprinzip reduziert werden mÃ¼sse. Dies deshalb, weil das BÃ¼rohaus nur provisorischen Charakter habe (Beschwerdeschrift, Ziffer 2.5), weil sich die Auskragung des Dachs in grosser HÃ¶he befinde und der Gemeingebrauch deshalb nur gering eingeschrÃ¤nkt werde und weil die veranlagte GebÃ¼hr in einem offensichtlichen MissverhÃ¤ltnis zum Wert der staatlichen Leistung stehe.</p> <p class="Urteilstext">Wie bereits in ErwÃ¤gung 5.4 ausgefÃ¼hrt, sind die Beschwerdegegnerin und die Rechtsmittelinstanzen verpflichtet, den<span> gestÃ¼tzt auf § 17 GebV WWG rechnerisch und in pauschaler Weise ermittelte Wert zwecks Wahrung des Ãquivalenzprinzips zusÃ¤tzlich nach den weiteren in § 47 Abs. 2 WWG aufgezÃ¤hlten Bemessungskriterien zu Ã¼berprÃ¼fen und allenfalls zu reduzieren. </span></p> <p class="Urteilstext"><b>6.2</b> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin der Auffassung ist, dass aufgrund des provisorischen Charakters des BÃ¼rohauses die GebÃ¼hr zu reduzieren sei, kann ihr von vornherein nicht gefolgt werden. Es erweist sich ohne Weiteres als zulÃ¤ssig, wenn die Vorinstanzen nach einem fÃ¼nfzigjÃ¤hrigen Bestand des BÃ¼rohauses nicht mehr von einem Provisorium ausgehen. Es kann zudem offenbleiben, ob dem Charakter des Provisoriums nicht bereits durch die wiederkehrenden jÃ¤hrlich zu leistenden GebÃ¼hren genÃ¼gend Rechnung getragen wurde.</p> <p class="Urteilstext"><span>Ferner macht die BeschwerdefÃ¼hrerin sinngemÃ¤ss geltend, es kÃ¶nne damit gerechnet werden, dass das bestehende BÃ¼rohaus noch wÃ¤hrend der neuen zehnjÃ¤hrigen Konzessionsdauer aufgehoben und einer anderen Nutzung zugefÃ¼hrt werde. Dem ist entgegenzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin mit Eingabe vom 20. November 2008 selber darum ersucht hat, ihr die Konzession bis zum 31. Dezember 2020 zu verlÃ¤ngern. Sie geht somit selber davon aus, dass sie die LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat noch weitere zehn Jahre beanspruchen wird, weshalb auch aus diesem Grund nicht von einem provisorischen Charakter des die Limmat Ã¼berstellenden BÃ¼rohauses auszugehen ist. </span></p> <p class="Urteilstext"><b>6.3</b> Bei den von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgebrachten RÃ¼gen der bloss eingeschrÃ¤nkten BeeintrÃ¤chtigung des Gemeingebrauchs und des offensichtlichen MissverhÃ¤ltnisses zwischen GebÃ¼hr und Wert der staatlichen Leistung ist zwischen dem Ã¼ber die Limmat ragenden Boden und der Ã¼ber die Limmat hineinragenden Dachauskragung zu differenzieren. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.3.1</b> Die Distanz zwischen der Ã¼ber die Limmat hineinragenden BodenflÃ¤che im Umfang von 193,72 m<sup>2 </sup><span>und der OberflÃ¤che der Limmat ist gering. Das Volumen unterhalb der genannten BodenflÃ¤che ist fÃ¼r die Ãffentlichkeit nicht oder nur erschwert zugÃ¤nglich. Der fÃ¼r die Ãffentlichkeit entstehende Nachteil darf als gross bezeichnet werden (vgl. § 47 Abs. 2 WWG), weshalb sich der diesbezÃ¼gliche Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die BodenflÃ¤che von 193,72 m<sup>2</sup> als unbegrÃ¼ndet erweist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu prÃ¼fen ist, ob zwischen der NutzungsgebÃ¼hr und dem Wert der staatlichen Leistung ein MissverhÃ¤ltnis besteht: </span>Mit der angefochtenen VerfÃ¼gung vom 29. September 2009 wurde die NutzungsgebÃ¼hr pro Quadratmeter auf Fr. 16'200.-<sup> </sup>x 3,50 % festgesetzt, womit ein Quadratmeterpreis von Fr. 567.- resultiert. GemÃ¤ss aktuellen AnsÃ¤tzen belÃ¤uft sich die NutzungsgebÃ¼hr sogar nur auf Fr. 458.70/m<sup>2</sup> (Fr. 16'680.- x 2,75 %).</p> <p class="Urteilstext">Der im Dossier beigelegten Fotografie lÃ¤sst sich entnehmen, dass sich Ã¼ber dem in die LuftsÃ¤ule der Limmat hineinragenden Boden des BÃ¼rohauses zwei Geschosse (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) befinden. GemÃ¤ss Stadtratsbeschluss vom 3. Juni 2009 ist das Erdgeschoss der Firma D vermietet, wÃ¤hrend das 1. Obergeschoss von stÃ¤dtischen Dienstabteilungen genutzt wird (Stadtpolizei und Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau). Sowohl Erdgeschoss als auch 1. Obergeschoss des BÃ¼rohauses gehÃ¶ren zum FinanzvermÃ¶gen der Liegenschaftenverwaltung der BeschwerdefÃ¼hrerin. FÃ¼r die VerkaufsrÃ¤umlichkeiten im Erdgeschoss erhebt die Liegenschaftenverwaltung einen Mietzins von Fr. 466.30/m<sup>2</sup>/Jahr und fÃ¼r die BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten im 1. Obergeschoss einen Mietzins von Fr. 234.75/m<sup>2</sup>/Jahr bzw. von Fr. 270.-/m<sup>2</sup>/Jahr. Die die Limmat Ã¼berragende BodenflÃ¤che belÃ¤uft sich auf 193,72 m<sup>2</sup>. Diese die Limmat Ã¼berragende BodenflÃ¤che ermÃ¶glicht es der BeschwerdefÃ¼hrerin, sowohl im Erdgeschoss als auch im 1. Obergeschoss zusÃ¤tzliche Quadratmeter zu vermieten. Selbst wenn man die Annahme trifft, dass die BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten im 1. Obergeschoss ausschliesslich zu Fr. 234.75/m<sup>2</sup>/Jahr vermietet werden, resultiert pro Quadratmeter des die Limmat Ã¼berstellenden Bodens ein ErlÃ¶s von Fr. 701.05/m<sup>2</sup>/Jahr (= Fr. 466.30/m<sup>2</sup>/Jahr + Fr. 234.75/m<sup>2</sup>/Jahr). HierfÃ¼r muss die BeschwerdefÃ¼hrerin eine NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 567.-/m<sup>2</sup>/Jahr bzw. 458.70/m<sup>2</sup>/Jahr bezahlen. Nicht in Abzug zu bringen ist zudem die von den AussenwÃ¤nden des BÃ¼rohauses beanspruchte FlÃ¤che. Diese die Limmat Ã¼berragende FlÃ¤che kann zwar nicht vermietet werden; da aber die sofort an die Limmat angrenzende FlÃ¤che nicht mit einer Aussenwand Ã¼berstellt werden muss und sofort vermietet werden kann, resultiert auch aus der die Limmat Ã¼berstellenden Aussenwand ein ErlÃ¶s von Fr. 701.05/m<sup>2</sup>/Jahr. Damit erweist sich die NutzungsgebÃ¼hr ohne Weiteres als mit dem Ãquivalenzprinzip im Einklang. Bei dieser Sachlage muss auch nicht die zwischen den Parteien umstrittene Frage geklÃ¤rt werden, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Lage wÃ¤re, die von ihr vermieteten RÃ¤umlichkeiten zu einem hÃ¶heren Mietzins zu vermieten oder nicht.</p> <p class="Urteilstext"><b>6.3.2</b> Eine andere Beurteilung drÃ¤ngt sich in Bezug auf die Dachauskragung auf: Die Dachauskragung ragt oberhalb des 1. Obergeschosses des BÃ¼rohauses auf einer FlÃ¤che von 110 m<sup>2</sup> in die Limmat hinein. Die Vorinstanz erwog hierzu, das Dach krage lediglich in einigen Metern HÃ¶he in die Limmat aus und beeintrÃ¤chtige damit im Vergleich mit sich im oder direkt Ã¼ber der WasseroberflÃ¤che befindenden Bauten den Gemeingebrauch nur beschrÃ¤nkt (ErwÃ¤gung 9e). Ferner hat die Dachauskragung im Gegensatz zur die Limmat Ã¼berstellenden BodenflÃ¤che fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin keinen eigentlichen wirtschaftlichen Wert. Der der BeschwerdefÃ¼hrerin eingerÃ¤umte Sondervorteil, namentlich der wirtschaftliche Nutzen und die fÃ¼r die Ãffentlichkeit entstehenden Nachteile (vgl. § 47 Abs. 2 WWG), darf deshalb als nicht besonders gross erachtet werden. </p> <p class="Urteilstext">In einem Urteil vom 30. MÃ¤rz 2004 (VB.2004.00003 = RB 2004 Nr. 35) entschied der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts, dass eine KonzessionsgebÃ¼hr von Fr. 28'700.- fÃ¼r ein Sondernutzungsrecht zur BenÃ¼tzung des Ã¶ffentlichen Luftraums fÃ¼r ein (an der Fassade unterhalb eines bestehenden Fassadenvorsprungs angebrachtes) Sonnenstorenelement des dort betriebenen BoulevardcafÃ©s, welches eine TeilflÃ¤che von 2,15m<sup>2</sup> beschlage, das Ãquivalenzprinzip verletze. <span>Der Einzelrichter schÃ¼tzte den vorinstanzlichen Entscheid der Baurekurskommission, welche die einmalige KonzessionsgebÃ¼hr von Fr. 28'700.- auf Fr. 11'060.- reduziert hatte. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In einem Urteil vom 19. August 2004 (VB.2004.00154 = RB 2004 Nr. 36) entschied die Kammer des Verwaltungsgerichts, dass eine KonzessionsgebÃ¼hr von Fr. 214'000.- fÃ¼r ein Sondernutzungsrecht zur BenÃ¼tzung des Ã¶ffentlichen Grundes durch Treppenstufen, welche die E-Strasse der Stadt ZÃ¼rich im Umfang von 20,55 m<sup>2</sup> beanspruchen wÃ¼rden, das Ãquivalenzprinzip verletze. Das Verwaltungsgericht schÃ¼tzte den Entscheid der Baurekurskommission, welche die Stadt ZÃ¼rich angewiesen hatte, die GebÃ¼hr erheblich zu reduzieren. Gegen diesen Entscheid erhob die Stadt ZÃ¼rich staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht, welche das Bundesgericht guthiess. Im Wesentlichen begrÃ¼ndete das Bundesgericht die Aufhebung damit, </span>die volle GebÃ¼hr wÃ¼rde sich nach Art. 6 des stÃ¤dtischen Reglements auf Fr. 751'500.- belaufen. Dieser Wert sei gemÃ¤ss Art. 7 des Reglements auf 2/7 (abgerundet Fr. 214'000.-) reduziert worden, weil einerseits sieben Geschosse (inkl. Untergeschosse) zulÃ¤ssig wÃ¤ren und anderseits nur das Erdgeschoss beansprucht worden sei, das doppelt zÃ¤hle. Mit dieser schematischen Reduktion sei dem Ãquivalenzprinzip, wonach der <span>Vorteil der KonzessionÃ¤rin beschrÃ¤nkt sei, bereits genÃ¼gend Rechnung getragen worden. Ferner erwog das Bundesgericht, die Sachlage betreffend Treppenstufen unterscheide sich wesentlich von dem vom Verwaltungsgericht angefÃ¼hrten Vergleichsfall eines Sonnenstorenkastens, der hoch Ã¼ber dem Boden angebracht sei. Dort sei es eher angezeigt, die GebÃ¼hrenhÃ¶he auch am Umfang zu messen, in dem der Gemeingebrauch am beanspruchten Ã¶ffentlichen Grund beschrÃ¤nkt werde (BGr, 1. Juni 2005, 1P.645/2004, E. 4.3 f.).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der vorliegend zu beurteilenden Dachauskragung wurde dem beschrÃ¤nkten Vorteil der KonzessionÃ¤rin ‑ im Gegensatz zum vom Bundesgericht beurteilten Fall betreffend Treppenstufen ‑ noch durch keine Reduktion Rechnung getragen. Ferner kragt </span>das Dach in einigen Metern HÃ¶he in die Limmat aus und beeintrÃ¤chtigt damit den Gemeingebrauch nur beschrÃ¤nkt. Dadurch, dass die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz den<span> gestÃ¼tzt auf § 17 GebV WWG rechnerisch ermittelten Wert gestÃ¼tzt auf das in § 47 Abs. 2 WWG konkretisierte Ãquivalenzprinzip nicht reduziert haben, haben sie das Ãquivalenzprinzip verletzt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>7.1</b> Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht kann die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen, insbesondere wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand ungenÃ¼gend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Urteilstext"><span>Die RÃ¼ckweisung ist geboten, wenn sich die Kognition des Gerichts auf die ÃberprÃ¼fung von Rechtsverletzungen beschrÃ¤nkt und fÃ¼r den zu treffenden Neuentscheid <i>Ermessen</i> auszuÃ¼ben ist. Auch in solchen FÃ¤llen ist die RÃ¼ckweisung jedoch nicht zwingend, weil das Gericht im Fall des Neuentscheids ausnahmsweise Ã¼ber die Kompetenz zur Entscheidung von Ermessensfragen verfÃ¼gt. Im Interesse der speditiven Streiterledigung sollte das Gericht nur bei schwierigen und voraussichtlich umstrittenen Ermessensfragen zurÃ¼ckweisen, es sei denn, es gehe um Ermessensfragen des kommunalen Rechts (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 64 N. 5).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.2 </span></b><span>In der Vergangenheit hat die Beschwerdegegnerin der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat durch den Boden des BÃ¼rohauses eine Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr um 50 % gewÃ¤hrt. Diese Reduktion erfolgte deshalb, weil die Beschwerdegegnerin entweder der Ansicht gewesen war, dass die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat durch den Boden des BÃ¼rohauses nur eine geringe BeeintrÃ¤chtigung des Gemeingebrauchs darstellte (vgl. ErwÃ¤gung 5.5) oder weil die Beschwerdegegnerin auf die blosse Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb eines OberflÃ¤chengewÃ¤ssers ohne nÃ¤here VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung eine Reduktion der NutzungsgebÃ¼hr gewÃ¤hrte (vgl. ErwÃ¤gung 5.6). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend ergab die konkrete VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung, dass auf die rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr, soweit es die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat durch den Boden des BÃ¼rohauses betrifft, keine Reduktion (mehr) zu gewÃ¤hren ist; hingegen ist eine solche fÃ¼r die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat durch die Dachauskragung zu gewÃ¤hren. Aufgrund des Verhaltens der Beschwerdegegnerin in der Vergangenheit, auf die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat durch den Boden eine Reduktion von 50 % zu gewÃ¤hren, kann davon ausgegangen werden, dass im Fall einer RÃ¼ckweisung die Beschwerdegegnerin der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat durch die Dachauskragung hierfÃ¼r eine Reduktion von 50 % gewÃ¤hren wÃ¼rde. Auch das Verwaltungsgericht ist der Auffassung, dass dem beschrÃ¤nkten Sondervorteil, welcher der BeschwerdefÃ¼hrerin durch die Ã¼ber die Limmat hineinragende Dachauskragung entsteht, durch eine Reduktion von 50 % Rechnung zu tragen ist. Aus diesem Grund ist es im Interesse der speditiven Streiterledigung gerechtfertigt, auf eine RÃ¼ckweisung an die Beschwerdegegnerin zu verzichten und die fÃ¼r die Dachauskragung rechnerisch ermittelte NutzungsgebÃ¼hr um 50 % zu reduzieren.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.3</span></b><span> Damit ergibt sich fÃ¼r die Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule oberhalb der Limmat folgende NutzungsgebÃ¼hr:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die massgebende FlÃ¤che betrÃ¤gt 304 m<sup>2</sup>. Die BodenflÃ¤che des BÃ¼rohauses betrÃ¤gt korrekt gerundet 194 m<sup>2</sup> und die FlÃ¤che der Dachauskragung 110 m<sup>2</sup>. Die NutzungsgebÃ¼hr fÃ¼r die in die Limmat hineinragende BodenflÃ¤che betrÃ¤gt gemÃ¤ss § 17 GebV WWG Fr. 109'998.- (</span>194 m<sup>2</sup> x 16'200.-/m<sup>2</sup> x 3,50 %). Die gemÃ¤ss § 17 GebV WWG fÃ¼r die in die Limmat hineinragende Dachauskragung errechnete NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 62'370.- (110 m<sup>2</sup> x 16'200.-/m<sup>2</sup> x 3,50 %) ist um 50 % auf Fr. 31'185.- zu reduzieren. Damit resultiert fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin insgesamt eine NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 141'183.-.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen. Im Ãbrigen ist sie abzuweisen. Die Kosten sind zu 3/4 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu 1/4 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a VRG). Angesichts ihres Ã¼berwiegenden Unterliegens hat die BeschwerdefÃ¼hrerin keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 VRG).<span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid Nr. 1859 des Regierungsrats vom 22. Dezember 2010 und Disp.-Ziff. VI der VerfÃ¼gung 1686 der Baudirektion vom 29. September 2009 werden aufgehoben und durch folgende Disp.-Ziff. VI ersetzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> "Die jÃ¤hrliche GebÃ¼hr fÃ¼r die Inanspruchnahme von Ã¶ffentlichem GewÃ¤ssergebiet durch das mit Dispositiv I konzessionierte und bewilligte BÃ¼rohaus mit LadengeschÃ¤ft wird aufgrund von § 17 der GebÃ¼hrenverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz, Ãnderung vom 3. Juli 2008, wie folgt festgesetzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> - Verkehrswert des Bodens: Fr. 16'200.--/m<sup>2</sup> (2009)</span></p> <p class="Einzug2"><span> - Zinsfuss ZKB fÃ¼r alte 1. Hypotheken: 3,50 % (1. Januar 2009)</span></p> <p class="Einzug2"><span> - Beanspruchte GewÃ¤sserflÃ¤che: 304 m<sup>2</sup></span></p> <p class="Einzug2"><sup><span> </span></sup><span>- 50 % Reduktion fÃ¼r die Dachauskragung (110<sup> </sup>m<sup>2</sup>)</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die NutzungsgebÃ¼hr betrÃ¤gt somit Fr. 141'183.- (194 m<sup>2</sup> x 16'200.-/m<sup>2</sup> x 3,50 % + 110 m<sup>2</sup> x 16'200.-/m<sup>2</sup> x 3,50 % x 0,5). </span></p> <p class="Einzug2"><span> Die jÃ¤hrliche GebÃ¼hr ist je auf den 30. Juni fÃ¤llig, zahlbar nach Rechnungsstellung."</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 3/4 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu 1/4 der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'620.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden zu 3/4 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu 1/4 der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es wird keine ParteientschÃ¤digung ausgesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>