<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00535</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217087&amp;W10_KEY=13013507&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00535</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.03.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Genügende Erschliessung, Zugangsnormalien. Zulässigkeit des Durchbruchs bzw. der Öffnung einer denkmalgeschützten Mauer. Das Baugrundstück befindet sich in einem dicht bebauten und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossenen Gebiet im Sinn von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien (ZN; E. 4.2). Die der Erschliessung des Baugrundstücks dienende Strasse genügt den technischen Anforderungen an den nach einer Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Zugang im Sinn der Zugangsnormalien aufgrund ihrer zu geringen Breite nicht. Es stellt sich daher die Frage nach der Zulässigkeit der Abweichung von den Zugangsnormalien (E. 4.2). Aufgrund der dichten Bebauung des betroffenen Gebiets und des Umstands, dass in jener Strasse teilweise Einbahnverkehr herrscht respektive eine Tempo-30- bzw. Begegnungszone ausgeschieden ist, bestehen mehrere wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das Bauprojekt weist damit eine genügende Erschliessung auf (E. 4.3 f.). Keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden seitens der Vorinstanz im Zusammenhang mit der von ihnen gerügten Verletzung der Drittelsregel betreffend die Öffnung des Vorgartens (E. 5). Die geplante Erschliessung macht einen Durchbruch bzw. eine Öffnung einer denkmalgeschützten Mauer erforderlich. Der projektierte Durchbruch erweist sich als mit dem Schutzzweck verträglich: Die Mauer vermag weiterhin den mit der Unterschutzstellung beabsichtigten Schutzzweck zu erfüllen (E. 6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGEGNUNGSZONE">BEGEGNUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DICHTE BEBAUUNG">DICHTE BEBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGEL">DRITTELSREGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGELUNG">DRITTELSREGELUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SIEDLUNGSENTWICKLUNG NACH INNEN">SIEDLUNGSENTWICKLUNG NACH INNEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEMPO-30-ZONE">TEMPO-30-ZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 6 Abs. II Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 lit. f Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 11 lit. g Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34225" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00535</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. MÃ¤rz 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.1 A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. G AG, vertreten durch RA H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 26. Januar 2016 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der G AG die baurechtliche Bewilligung (mit Auflagen bzw. Bedingungen) fÃ¼r den Neubau von drei MehrfamilienhÃ¤usern samt Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, I-Strasse 02, 03, 04 und 05 in J. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 4. MÃ¤rz 2016 rekurrierten K und L, A und B, C, D und E hiergegen an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht fÃ¼hrte daraufhin am 4. Juli 2016 einen Augenschein durch.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 12. August 2016 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens wurden K und L sowie A und B zu je 1/10 und C, D und E zu je 1/5 auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und in Dispositiv-Ziff. III alle verpflichtet, der G AG eine ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von Fr. 2'500.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 14. September 2016 liessen A und B, C, D und E Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren mit folgenden AntrÃ¤gen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>" 1. Es seien der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts [â¦] vom 12.08.2016 sowie die ihm zugrunde liegende Baubewilligung [â¦] vom 26.01.2016 der Bausektion ZÃ¼rich aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventualantrag 1:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Es sei der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts [â¦] vom 12.08.2016 aufzuheben und das Verfahren an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen zur PrÃ¼fung der (im Rekursverfahren nicht geprÃ¼ften) RÃ¼ge der Verletzung der Drittelsregelung betreffend Ãffnung des Vorgartengebiets.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Eventualantrag 2:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a) Es sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die Ãffnung der denkmalgeschÃ¼tzten Mauer auf eine Breite von hÃ¶chstens 14 m zu beschrÃ¤nken.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) Es sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die Parkplatzzahl auf das gemÃ¤ss Parkplatzverordnung erforderliche Minimum zu reduzieren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>c) Es seien die Verfahrenskosten sowie die UmtriebsentschÃ¤digung gemÃ¤ss Dispositiv Ziffern II und III des angefochtenen Entscheides aufzuheben und neu im dem Sinne festzulegen, dass die Verfahrenskosten zumindest teilweise den (damaligen) Rekursgegnerinnen auferlegt werden und auf die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung zu Gunsten der Rekursgegnerinnen verzichtet wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Es sei ein Augenschein vor Ort durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft auch fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht holte mit Vernehmlassung vom 3. Oktober 2016 AusfÃ¼hrungen zur geltend gemachten, im angefochtenen Entscheid unterbliebenen RÃ¼ge der Verletzung der Drittelsregel in Bezug auf die VorgartenÃ¶ffnung nach und schloss â unter Verweis im Ãbrigen auf die BegrÃ¼ndung des angefochtenen Entscheids â auf Abweisung der Beschwerde. Die G AG beantragte am 5. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten A und Bs, Cs, Ds und Es. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich als Mitbeteiligte verzichtete am 14. Oktober 2016 auf eine Stellungnahme. Die Bausektion beantragte am 19. Oktober 2016 ihrerseits die Abweisung der Beschwerde. A und B, C, D und E verzichteten am 1. November 2016 auf die Einreichung einer Replik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht ausfÃ¼hren, rÃ¼gen sie nurmehr noch die ungenÃ¼gende Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks sowie den aus ihrer Sicht unzulÃ¤ssigen Durchbruch der im Osten des GrundstÃ¼cks, parallel zur I-Strasse verlaufenden denkmalgeschÃ¼tzten Feldsteinmauer. Schliesslich machen sie eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r geltend, insofern die Vorinstanz ihre RÃ¼ge der Verletzung der Drittelsregel betreffend Vorgartengebiet nicht geprÃ¼ft habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein solcher angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulÃ¤ssig, dass sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins abstÃ¼tzt bzw. auf die DurchfÃ¼hrung eines eigenen verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im vorliegenden Fall liegen verschiedene PlÃ¤ne und Skizzen des Bauprojekts sowie anlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins aufgenommene Fotografien der infrage stehenden Mauer sowie der (Beschaffenheit bzw. Breite der) I-Strasse bei den Akten. Der Sachverhalt ergibt sich somit in hinreichender Deutlichkeit aus diesen, sodass auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Wohnzone W3, an der im Osten angrenzenden I-Strasse. In der nordÃ¶stlichen Ecke ist es mit einem Doppelwohnhaus Ã¼berstellt; der I-Strasse entlang verlÃ¤uft eine Feldsteinmauer. Mit VerfÃ¼gung des ZÃ¼rcher Stadtrats vom 15. Dezember 2010 wurden das Doppelwohnhaus sowie die Mauern an der M- und an der I-Strasse nach § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) unter Schutz gestellt; der unmittelbar Ã¼ber der Mauer entlang der I-Strasse liegende GrÃ¼n- bzw. Wiesenstreifen wurde als freizuhaltender Perimeter definiert. In einem die SchutzverfÃ¼gung betreffenden Rekursverfahren vor der Vorinstanz wurde mit Entscheid vom 10. Juni 2011 von der Zusicherung des Stadtrats Vormerk genommen, im Rahmen eines konkreten Baubewilligungsverfahrens, bei welchem die Denkmalpflege einzubeziehen sei, sei zwecks Zufahrt zu einer auf dem GrundstÃ¼ck zu erstellenden Ãberbauung ein mit dem Schutzzweck vertrÃ¤glicher Durchbruch der geschÃ¼tzten Feldsteinmauer (samt Wiesenstreifen) an noch zu bestimmender Stelle zulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerin plant auf dem nicht unter Schutz stehenden Teil des GrundstÃ¼cks den Bau von drei MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 29 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit 32 AutoabstellplÃ¤tzen. Die Erschliessung ist Ã¼ber die I-Strasse geplant. Die unter Schutz stehende Feldsteinmauer sowie der Wiesenstreifen sollen hierfÃ¼r auf einer LÃ¤nge von rund 20 Metern durchbrochen werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Projekt â samt der Parzellierung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, wie sie von der privaten Beschwerdegegnerin verlangt worden war â wurde von der Bausektion wie erwÃ¤hnt mit Beschluss vom 26. Januar 2016 (unter "Bedingungen und Auflagen") bewilligt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck bestehe keine verkehrssichere Erschliessung. Die I-Strasse wÃ¼rde bei einer Realisierung des Bauprojekts den Anforderungen an einen entsprechenden Zugang nicht genÃ¼gen: Sie sei zu schmal und weise daher keinen genÃ¼genden Ausbaustandard auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eine genÃ¼gende Erschliessung im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und §§ 234â236 PBG eines GrundstÃ¼cks besteht unter anderem, wenn es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sind. In tatsÃ¤chlicher Hinsicht bedingt die genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat (zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 5. A., ZÃ¼rich 2011, N. 12.3.1). Je nachdem, ob ein Gebiet dicht Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten (vgl. § 6 Abs. 2 ZN).</p> <p class="Urteilstext">Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen GrÃ¼nden von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige GrÃ¼nde dafÃ¼r bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden (dazu unten E. 4.4.2) vor allem am bereits erwÃ¤hnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen (vgl. VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525, E. 2.4 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und insbesondere der GewÃ¤hrung von Erleichterungen von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287, E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64). GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, N. 12.3.1.4). Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum Ganzen VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 6.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss Plan der ÃV-GÃ¼teklassen im geografischen Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich (www.maps.zh.ch) liegt das BaugrundstÃ¼ck in der ÃV-GÃ¼teklasse B, der zweithÃ¶chsten von sechs GÃ¼teklassen. Das Gebiet ist folglich im Sinn von § 6 Abs. 2 ZN gut mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen (vgl. fÃ¼r einen Ã¤hnlichen Fall VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.000525, E. 2.3.2). Hiervon und dass sich das BaugrundstÃ¼ck in einem Gebiet mit dichter Bebauung im Sinn derselben Bestimmung befindet, gehen im Ãbrigen auch die BeschwerdefÃ¼hrenden aus. </p> <p class="Urteilstext">Im Gebiet des BaugrundstÃ¼cks bedarf es somit gemÃ¤ss § 6 Abs. 1 und 2 ZN in Verbindung mit deren Anhang fÃ¼r die Erschliessung von bis zu 60 Wohneinheiten einer Zufahrtsstrasse von 4,00 bis 4,75 Metern Breite mit beidseitigen Banketten von je 0,30 Metern bzw. fÃ¼r die Erschliessung von mehr als 60 Wohneinheiten einer Zufahrtsstrasse von 4,50 bis 5,00 Metern Breite sowie eines Trottoirs.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, im ersten TeilstÃ¼ck weise die I-Strasse eine Breite von lediglich 3,5 bis 3,8 Metern auf. In diesem Zusammenhang werfen sie der Vorinstanz eine fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung vor. Im zweiten TeilstÃ¼ck (ab dem Beginn der Begegnungszone) sei sie maximal 4 Meter breit, sie verenge sich aber stellenweise auf 3,2 bzw. â an der schmalsten Stelle, vor der Hausnummer 9 â 2,95 Meter. Ab der Einfahrt von der M-Strasse her bis zu jener Hausnummer existierten zudem weder Trottoirs noch Bankette. GemÃ¤ss den BeschwerdefÃ¼hrenden ist weiter unklar, ob bei einer Realisierung des Bauprojekts nicht gar eine 60 Ã¼bersteigende Anzahl Wohneinheiten zu erschliessen wÃ¤re, sodass der Zugang entsprechend hÃ¶here Anforderungen zu erfÃ¼llen hÃ¤tte. </p> <p class="Urteilstext">Auch die Vorinstanz ging davon aus, die I-Strasse genÃ¼ge den technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien nicht. Umso weniger wÃ¼rde sie damit gegebenenfalls den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich genÃ¼gen. Sodann steht ungeachtet dessen, ob nach der Realisierung des Bauprojekts bis zu 60 oder allenfalls (wenig) mehr Wohneinheiten Ã¼ber die I-Strasse erschlossen wÃ¼rden, die Frage im Vordergrund, ob vorliegend von den Zugangsnormalien abgewichen werden kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Wichtige GrÃ¼nde im Sinn von § 11 ZN, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen (vgl. dazu bereits oben E. 4.1 Abs. 2 f.), stellen unter anderem eine Siedlungsentwicklung nach innen in bereits Ã¼berwiegend Ã¼berbautem Siedlungsgebiet (lit. f) sowie das Bestehen von FussgÃ¤nger-, Begegnungs- sowie Tempo-30-Zonen (lit. g) dar.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Davon, dass vorliegend lit. f erfÃ¼llt ist, dÃ¼rften nach dem Gesagten (E. 4.2 Abs. 1 gegen Ende) auch die BeschwerdefÃ¼hrenden ausgehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die Einfahrt zur Tiefgarage soll von der M-Strasse her Ã¼ber die I-Strasse in Richtung SÃ¼den, die Wegfahrt wiederum in derselben Richtung Ã¼ber die N-Strasse erfolgen. Beim ersten, nÃ¶rdlichen Teil der Strasse, bis auf die HÃ¶he des GrundstÃ¼cks 06 (Haus M-Strasse 07), handelt es sich um eine Strecke mit Einbahnverkehr und gleichzeitig um eine Tempo-30-Zone. GemÃ¤ss Art. 22a der Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 (SSV, SR 741.21) muss in solchen Zonen besonders vorsichtig und rÃ¼cksichtsvoll gefahren werden (Satz 1); die HÃ¶chstgeschwindigkeit betrÃ¤gt 30 km/h (Satz 2). Im zweiten Strassenabschnitt (bis zur HÃ¶he der Hausnummer 08) ist eine Begegnungszone ausgeschieden. GemÃ¤ss Art. 22b SSV dÃ¼rfen die FussgÃ¤ngerinnen und FussgÃ¤nger in solchen Zonen die ganze VerkehrsflÃ¤che benutzen, wobei sie gegenÃ¼ber FÃ¼hrer­innen und FÃ¼hrern von Fahrzeugen und dergleichen vortrittsberechtigt sind (Abs. 1); die HÃ¶chstgeschwindigkeit betrÃ¤gt dort 20 km/h (Abs. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Die I-Strasse ist zudem eine wohnorientierte Strasse. Durchgangsverkehr dÃ¼rfte es daher kaum geben, zumal aufgrund der Ausscheidung der erwÃ¤hnten Zonen (Tempo 30 und Begegnungszone), welche insofern fÃ¼r Automobilisten abschreckend wirken dÃ¼rften, und da diese die seeseitig parallel verlaufende M-Strasse nutzen dÃ¼rften. Dies fÃ¼hrt zu einem geringeren Verkehrsaufkommen in der I-Strasse, insbesondere im hier interessierenden Bereich. Auf der HÃ¶he des Hauses Nummer 08 â beim sÃ¼dlichen Ende der Begegnungszone â befindet sich Ã¼berdies ein Kehrplatz. Nach den schlÃ¼ssigen und nachvollziehbaren vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen dÃ¼rfte sich â aufgrund des im oberen Bereich geltenden Einbahnverkehrs â die Zunahme der Fahrten auch von Anwohnerinnen und Anwohnern bei der Realisierung des Bauprojekts in Grenzen halten. </p> <p class="Urteilstext">Die I-Strasse weist im nÃ¶rdlichen Bereich einen geraden Verlauf auf und ist dort auch weitgehend Ã¼bersichtlich. Aufgrund der bestehenden Geschwindigkeitsbegrenzungen haben Fahrzeuglenkende gleichzeitig langsam zu fahren. Im zweiten TeilstÃ¼ck, in der Begegnungszone, gilt dies umso mehr, als die Fahrzeuglenker nach dem Gesagten jederzeit mit die Fahrbahn querenden oder dort verweilenden FussgÃ¤ngerinnen und FussgÃ¤ngern rechnen und ihre Fahrweise entsprechend noch rÃ¼cksichtsvoller gestalten mÃ¼ssen. Tempo-30-Zonen dienen allgemein â zufolge<span> verbesserten Verkehrsverhaltens und einer Abnahme der durchschnittlichen Geschwindigkeit â der Verkehrssicherheit und insbesondere dem FussgÃ¤ngerschutz. Die Anordnung von Begegnungszonen </span>und der damit einhergehende Vortritt von FussgÃ¤ngerinnen und FussgÃ¤ngern hat grundsÃ¤tzlich zum Zweck, die Verkehrssicherheit und den FussgÃ¤ngerschutz zu erhÃ¶hen, und ist dazu auch grundsÃ¤tzlich geeignet <span>(vgl. VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 7.4). Die BeschwerdefÃ¼hrenden verkennen, dass die Pfosten, </span>die die Strasse, wie sie rÃ¼gen, an vereinzelten Stellen noch schmaler machten, <span>in</span> diesem Zusammenhang angebracht wurden. <span>Die VerschmÃ¤lerung der Fahrbahn fÃ¼r Motorfahrzeuge fÃ¼hrt zu einer erhÃ¶hten Aufmerksamkeit der Lenkenden und einem reduzierten Fahrtempo. </span>Dass auf der HÃ¶he des Hauses Nummer 9 Ã¶ffentliche ParkplÃ¤tze bestehen, schrÃ¤nkt zwar die Ãbersichtlichkeit an dieser Stelle etwas ein, zwingt damit aber die Lenkerinnen und Lenker gleichzeitig zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der Verkehrssicherheit.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Es liegen demnach mehrere wichtige GrÃ¼nde im Sinn von § 11 ZN vor, welche es rechtfertigen, hier geringe Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das Bauprojekt weist demnach eine genÃ¼gende Erschliessung auf. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Erschliessung des GrundstÃ¼cks Ã¼ber die I-Strasse macht einen Durchbruch bzw. eine Ãffnung der unter Schutz stehenden Mauer sowie des darÃ¼ber liegenden, gemÃ¤ss der SchutzverfÃ¼gung vom 15. Dezember 2010 freizuhaltenden Wiesenstreifens erforderlich. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen im Zusammenhang mit dieser Ãffnung zunÃ¤chst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r durch die Vorinstanz geltend, insofern sich diese im Rekursentscheid nicht mit der von ihnen gerÃ¼gten Verletzung der von der Bausektion praxisgemÃ¤ss angewandten Drittelsregel betreffend die Ãffnung des Vorgartens auseinandergesetzt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) fliesst unter anderem ein Anspruch der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu Ã¤ussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso mÃ¼ssen die BehÃ¶rden die Vorbringen der Parteien entgegennehmen, prÃ¼fen und in ihrer Entscheidung berÃ¼cksichtigen (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N. 45 mit Hinweisen; BGE 127 I 54 E. 2b, 124 I 241 E. 2). Daraus folgt die Verpflichtung der (Rekurs-)BehÃ¶rde, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Die BegrÃ¼ndung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Im Zusammenhang mit der Frage der Einordnung (vgl. § 238 [Abs. 1] PBG) bei einer Ãffnung von VorgÃ¤rten zu Parkzwecken wendet die Bausektion praxisgemÃ¤ss die sogenannte Drittelsregel an: In der Regel, im Sinn einer Leitlinie fÃ¼r die ErmessensausÃ¼bung, lÃ¤sst sie eine Ãffnung der VorgÃ¤rten nur bis zu einem Drittel der Strassen- bzw. WeganstosslÃ¤nge zu. Die Ãffnung soll damit grundsÃ¤tzlich einen Drittel dieser LÃ¤nge nicht Ã¼berschreiten. Diese Regelung wurde vom Verwaltungsgericht mehrfach als nicht rechtsverletzend qualifiziert (vgl. insbesondere VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 6.2 Abs. 3 f., und 11. August 2010, VB.2010.00272, E. 3.6; vgl. auch RB 1989 Nr. 73; VGr, 5. Juli 1991, VB.90.00071; VGr, 5. September 1991, VB.91.00067; VGr, 17. Dezember 1993, VB.93.00167; VGr, 10. Mai 1994, VB.94.00034; VGr, 24. Januar 1997, VB.96.00195, alle nicht publiziert; vgl. auch Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, N. 13.1.5.2 [S. 686]). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht allein das Ausmass der begrÃ¼nten FlÃ¤che, sondern insbesondere die Durchbrechung der unmittelbar an den Ã¶ffentlichen Grund anstossenden BegrÃ¼nung. Davon hÃ¤ngt es massgeblich ab, ob der Vorgartenbereich noch als solcher erkannt wird. Entsprechend ist jegliche Befestigung zu berÃ¼cksichtigen, welche eine Ãffnung des Vorgartens zur Folge hat. </p> <p class="Erwgung2">Liegen im Einzelfall allerdings besondere UmstÃ¤nde vor, so ist von dieser Regel, sei es im Interesse erhÃ¶hter Gestaltungsanforderungen, sei es im Interesse besonderer ParkierungsbedÃ¼rfnisse, abzuweichen. Dabei ist insbesondere auch die Vorgartengestaltung bei den benachbarten GrundstÃ¼cken mitzuberÃ¼cksichtigen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 6.2 Abs. 3 f., und 11. August 2010, VB.2010.00272, E. 3.6, beide mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Die Vorinstanz ist vorliegend ihrer BegrÃ¼ndungspflicht in hinreichender Weise nachgekommen: Sie setzt sich im Rekursentscheid grundsÃ¤tzlich ausfÃ¼hrlich mit den seitens der BeschwerdefÃ¼hrenden vorgebrachten Argumenten auseinander und legt nachvollziehbar dar, warum sie den Entscheid der Bausektion fÃ¼r richtig hÃ¤lt. Eine Anfechtung war den BeschwerdefÃ¼hrenden denn auch offensichtlich ohne Weiteres mÃ¶glich.</p> <p class="Urteilstext">Die Frage einer allfÃ¤lligen Verletzung der Drittelsregel hat sie vorliegend zwar tatsÃ¤chlich nicht eingehend und auch nicht explizit unter diesem Titel geprÃ¼ft<span>. </span><span>Jedoch ist festzuhalten, dass sie sich im Rekursentscheid in der Sache kurz auch mit dieser Frage</span> befasst hat: Im Zusammenhang mit der Breite der Ãffnung bzw. des Durchbruchs der Mauer und des Wiesenstreifens hat sie nÃ¤mlich festgehalten, diese seien bereits auf das Minimum bzw. das unter den gegebenen UmstÃ¤nden zur Beibehaltung der Verkehrssicherheit Erforderliche reduziert worden und eine weitere Verkleinerung fÃ¼hrte zu ungenÃ¼genden Sichtweiten und damit zu einer GefÃ¤hrdung der Verkehrsteilnehmenden. Die InteressenabwÃ¤gung falle klar zugunsten der Verkehrssicherheit aus.</p> <p class="Urteilstext">Der Vorinstanz ist mithin keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs der BeschwerdefÃ¼hrenden vorzuwerfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>In materieller Hinsicht ist â der VollstÃ¤ndigkeit halber â Folgendes festzuhalten, wobei diesbezÃ¼glich zunÃ¤chst auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom 3. Oktober 2016 verwiesen werden kann:</p> <p class="Urteilstext">ZunÃ¤chst erscheint fraglich, ob die Drittelsregel mit der durch das streitbetroffene Projekt vorgesehenen Ãffnung Ã¼berhaupt verletzt werden wÃ¼rde: Die StrassenanstosslÃ¤nge des Vorgartens betrÃ¤gt mindestens 76 Meter und die Mauer soll auf einer LÃ¤nge von etwa 20,70 Metern durchbrochen werden. Dass das zum â noch abzuparzellierenden â GrundstÃ¼ck, auf welchem sich das Wohnhaus M-Strasse 09 befindet, gehÃ¶rende TeilstÃ¼ck der Mauer nicht zur AnstosslÃ¤nge hinzugerechnet werden soll, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden fordern, Ã¼berzeugt nicht. ZunÃ¤chst ist die Abparzellierung noch nicht erfolgt, sodass gegenwÃ¤rtig noch nicht einmal klar ist, wo dereinst die GrundstÃ¼cksgrenze verlaufen wird bzw. welcher Teil der Mauer somit zum Wohnhaus M-Strasse 09 und welcher zum BaugrundstÃ¼ck gehÃ¶ren wird. Im Ãbrigen ist davon auszugehen, dass das GrundstÃ¼ck mit dem Wohnhaus M-Strasse 09 â den VerhÃ¤ltnissen entsprechend â wohl eher kleinflÃ¤chig ausfallen wird. So heisst es bereits in der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung des Stadtrats vom 15. Dezember 2010, das Wohnhaus M-Strasse 09 solle durch Abparzellierung "einen neuen, kleinen Garten zugewiesen" bekommen; auf der restlichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che sei eine WohnÃ¼berbauung mit rund 30 Wohnungen geplant.</p> <p class="Urteilstext">Schliesslich fÃ¤llt in Betracht, dass die Mauer bzw. der dahinterliegende Vorgarten optisch eine Einheit darstellt; eine insofern lediglich rechnerische Unterteilung der AnstosslÃ¤nge bzw. Mauer findet somit keine StÃ¼tze im Erscheinungsbild. Der Bausektion soll daher vorliegend die MÃ¶glichkeit zukommen, die von ihr aufgestellte und praxisgemÃ¤ss angewandte Regel aufgrund der speziellen Ã¶rtlichen Gegebenheiten entsprechend anzupassen. Dies drÃ¤ngt sich umso mehr auf, als die GrÃ¶sse der Ãffnung vorliegend durch verkehrssicherheitstechnische GrÃ¼nde â Sichtdistanzen bzw. -winkel â bedingt ist. In diesem Zusammenhang ist auf die (oben E. 5.1.3 Abs. 2) erwÃ¤hnten AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz im Rekursentscheid zu verweisen, wonach die Ãffnung bereits auf das Minimum bzw. das unter den gegebenen UmstÃ¤nden zur Beibehaltung der Verkehrssicherheit Erforderliche reduziert worden sei und eine weitere Verkleinerung zu ungenÃ¼genden Sichtweiten und damit zu einer GefÃ¤hrdung der Verkehrsteilnehmenden fÃ¼hren wÃ¼rde. Wie erwÃ¤hnt ist ein Abweichen von der Drittelsregel wegen BerÃ¼cksichtigung besonderer ParkierungsbedÃ¼rfnisse zulÃ¤ssig (vgl. oben E. 5.1.2 Abs. 2); umso mehr muss dies vorliegend gelten, wo diese in Anforderungen der Verkehrssicherheit grÃ¼nden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen sich schliesslich auf den Standpunkt, eine Ãffnung bzw. Durchbrechung der denkmalgeschÃ¼tzten Mauer sowie des an diese angrenzenden bzw. Ã¼ber dieser liegenden, gemÃ¤ss VerfÃ¼gung vom 15. Dezember 2010 freizuhaltenden Wiesenstreifens sei unzulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, sie hÃ¤tten keine Kenntnis von der im Rahmen des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Juni 2011 erfolgten Ãnderung des Schutzumfangs betreffend die Mauer und den Wiesenstreifen gehabt. Sie argumentieren, zustÃ¤ndig fÃ¼r den Erlass von Schutzmassnahmen sowie die Bestimmung des Schutzumfangs fÃ¼r Objekte von kommunaler Bedeutung sei nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat, in der Stadt ZÃ¼rich mithin der Stadtrat. Dementsprechend dÃ¼rfe eine "Ãnderung des Schutzumfanges â so wie er vorliegend durch den Teilabbruch eines Drittels der Mauer erfolgen soll" â nicht durch die dafÃ¼r unzustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde im Baubewilligungsverfahren entschieden werden. Eine Ãnderung des Schutzumfangs hÃ¤tte formell durch den Stadtrat verfÃ¼gt und Ã¶ffentlich publiziert werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Entgegen von den BeschwerdefÃ¼hrenden vertretener Auffassung hat die BaubehÃ¶rde vorliegend nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine Ãnderung des Schutzumfangs vorgenommen: Der geplante und bewilligte "Teilabbruch eines Drittels der Mauer" stellt keine solche dar. TatsÃ¤chlich hat vielmehr der auch nach ihrem DafÃ¼rhalten fÃ¼r eine Ãnderung zustÃ¤ndige ZÃ¼rcher Stadtrat im Rahmen des auf die UnterschutzstellungsverfÃ¼gung vom 15. Dezember 2010 hin von der betroffenen GrundeigentÃ¼merin angestrengten Rekursverfahrens bzw. in seiner Vernehmlassung vom 18. MÃ¤rz 2011 den Schutzumfang <i>prÃ¤zisiert</i>. Der Stadtrat hatte, wie sowohl aus der VerfÃ¼gung vom 15. Dezember 2010 selbst wie auch aus der erwÃ¤hnten Vernehmlassung eindeutig hervorgeht, offenkundig nicht die Absicht gehabt, mit der Unterschutzstellung die Ãberbauung des GrundstÃ¼cks zu verunmÃ¶glichen. In jener VerfÃ¼gung ist von einer Ãberbauung des "sÃ¼dlich anschliessenden" bzw. "obere[n]" GrundstÃ¼cks[teils] die Rede sowie davon, dass die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks durch den freizuhaltenden GrÃ¼nstreifen entlang der I-Strasse von der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksgrenze bis zur SÃ¼dfassade des Wohnhauses (zwar eingeschrÃ¤nkt, jedoch) nicht verunmÃ¶glicht werde; oberhalb des GrÃ¼nstreifens bleibe "genÃ¼gend Platz fÃ¼r eine grosszÃ¼gige WohnÃ¼berbauung". In der Vernehmlassung vom 18. MÃ¤rz 2011 fÃ¼hrte er aus, es bleibe trotz der EinschrÃ¤nkung durch den Schutz des Wiesenstreifens eine grosse Ã¼berbaubare FlÃ¤che auf dieser Parzelle bestehen. Eine wirtschaftliche Nutzung des GrundstÃ¼cks sei nach wie vor gegeben. Der Schutz von Mauer und Wiesenstreifen solle also nicht die Konsequenz haben, dass im restlichen Bereich des GrundstÃ¼cks keine Ãberbauung realisiert werden kÃ¶nne, weil die MÃ¶glichkeit einer Erschliessung fehle. Aus denkmalpflegerischer Sicht sei festzuhalten, dass die geschÃ¼tzte Mauer an einer noch zu bestimmenden Stelle fÃ¼r eine Zufahrt durchbrochen und der entsprechende Teil des Wiesenstreifens dafÃ¼r verwendet werden kÃ¶nne. Der GrundeigentÃ¼merin kÃ¶nne zugesichert werden, dass ein Mauerdurchbruch fÃ¼r die erforderliche Zufahrt an noch zu bestimmender Stelle zulÃ¤ssig sei und der dahinterliegende geschÃ¼tzte Wiesenstreifen in Anspruch genommen werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext">Hiervon nahm die Vorinstanz im Rahmen ihres â in Rechtskraft erwachsenen â Entscheids vom 10. Juni 2011 Vormerk. Dessen Dispositiv-Ziff. III lautet daher: "Es wird davon Vormerk genommen, dass in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege und im Rahmen eines konkreten Baubewilligungsverfahrens (â¦) ein mit dem Schutzzweck vertrÃ¤glicher Durchbruch der geschÃ¼tzten Feldsteinmauer und des geschÃ¼tzten Landstreifens entlang der I-Strasse zwecks Zufahrt auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mÃ¶glich sein soll".</p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion ihrerseits hat im vorliegenden Baubewilligungsverfahren genau das getan, was auch die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r zulÃ¤ssig respektive fÃ¼r deren Aufgabe halten, nÃ¤mlich die Frage beurteilt, ob die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geplanten baulichen VerÃ¤nderungen am geschÃ¼tzten Objekt mit dem festgelegten Umfang vereinbar seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>In materieller Hinsicht rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, die geplante Ãffnung der unter Schutz stehenden Feldsteinmauer stelle einen mit dem Schutzzweck nicht mehr vertrÃ¤glichen Durchbruch dar. Die geplante Ãffnung der Mauer von ungefÃ¤hr 21 Metern (und des geschÃ¼tzten Landstreifens von ungefÃ¤hr 25 Metern) sei enorm. Sie sprenge bei Weitem das Ausmass dessen, was man im frÃ¼heren Rekursverfahren bei der Vormerknahme als mit dem Schutzzweck vertrÃ¤glichen Durchbruch im Auge gehabt habe. Die hohe QualitÃ¤t des Strassenraums sowie die rÃ¤umliche Einheit wÃ¼rden durch die vorgesehene (breite) Ãffnung der geschÃ¼tzten Mauer zerstÃ¶rt. Der vorgesehene Durchbruch sei derart massiv, dass einerseits das Schutzobjekt (die Mauer und der Wiesenstreifen) "mehr als nÃ¶tig zerstÃ¶rt" wÃ¼rden und andererseits die Wirkung auf den verbleibenden Teil und insbesondere auf die geschÃ¼tzten GÃ¤rten und HÃ¤user der unmittelbaren Umgebung (M-Strasse 10 und 09, I-Strasse 11 und Kernzone I) deutlich herabgesetzt wÃ¼rde. Der lÃ¤ndliche und verbindende Charakter der historischen Feldsteinmauer ginge weitgehend verloren, weshalb der vorgesehene Eingriff in das Schutzobjekt nicht mehr mit dem Schutzzweck vertrÃ¤glich sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>GemÃ¤ss SchutzverfÃ¼gung vom 15. Dezember 2010 sollen (unter anderem) die Mauern entlang der I- und der M-Strasse inklusive der ZÃ¤une auf den Kronen geschÃ¼tzt werden. Dies solle dem Ziel dienen, den (im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwÃ¼rdig erscheinenden) Gartenraum zu erhalten, der den lÃ¤ndlichen Charakter der GebÃ¤ude (M-Strasse 10 und 09) "weitertrÃ¤gt und den GebÃ¤udekomplex von der M- und I-Strasse aus vorteilhaft rahmt". Schutzziel beim Garten sei die Beibehaltung der lÃ¤ndlichen Umgebung als Reminiszenz der geschichtlichen Entwicklung [...] Wichtig sei hierbei, die Verbindung des GrundstÃ¼cks M-Strasse 09 mit dem NachbargrundstÃ¼ck I-Strasse 11 "so weit wie mÃ¶glich offenzuhalten". Unter anderem durch die Freihaltung eines Wiesenstreifens oberhalb der StÃ¼tzmauer entlang der I-Strasse bleibe das Schutzobjekt M-Strasse 10/09 mit der bereits seit Jahren geschÃ¼tzten HÃ¤usergruppe I-Strasse 11 bzw. O-Weg12in der Kernzone I "verbunden und rÃ¤umlich erlebbar, auch wenn der obere GrundstÃ¼cksteil bebaut" werde.</p> <p class="Urteilstext">Schutzziel der Mauer ist somit die Erhaltung der Verbindung zwischen den WohnhÃ¤usern M-Strasse 10/09 und der Kernzone I bzw. der geschÃ¼tzten HÃ¤usergruppe an der I-Strasse 11. Aufgrund des durch die Breite der I-Strasse bedingten spitzen Sichtwinkels, wenn man von Norden oder von SÃ¼den her die Strasse entlang schaut, sticht die geplante Ãffnung in der Mauer optisch nicht besonders hervor; diese wirkt vielmehr auch weiterhin als Einheit bzw. Kontinuum und verbindendes Element zwischen den Komplexen M-Strasse 10/09 und I-Strasse 11 (vgl. in diesem Zusammenhang die anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 4. Juli 2016 aufgenommenen Fotos der Mauer mit der Markierung der projektierten Ãffnung. Der freizuhaltende Wiesenstreifen oberhalb der Mauer soll auf der HÃ¶he des geplanten Durchbruchs gemÃ¤ss dem Plan "Freiraumgestaltung" der privaten Beschwerdegegnerin mit einem Metallgitter Ã¼berdacht bzw. -spannt werden, welches seinerseits begrÃ¼nt bzw. "berankt" werden soll. Auch die insofern weiterhin durchgehende BegrÃ¼nung dÃ¼rfte dazu beitragen, dass die Mauer wie bis anhin als verbindendes Element wahrgenommen wird. </p> <p class="Urteilstext">Die Mauer vermag damit trotz des geplanten Durchbruchs weiterhin den mit ihrer Unterschutzstellung beabsichtigten Zweck zu erfÃ¼llen. Die projektierte Ãffnung von 20,70 Metern stellt etwa ein Viertel der StrassenanstosslÃ¤nge von gegen 80 Metern dar. Dass diese Ãffnung durchaus breit wirken dÃ¼rfte, wenn man auf der HÃ¶he der geplanten Ãberbauung frontal davorsteht bzw. sie von dort betrachtet, Ã¤ndert daran nichts.</p> <p class="Urteilstext">Mit der Vorinstanz ist die projektierte Ãffnung daher als mit dem Schutzzweck vereinbar zu qualifizieren.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden schliesslich die vollumfÃ¤ngliche Auferlegung der Verfahrenskosten sowie, dass sie zur Bezahlung einer UmtriebsentschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet worden seien. Sie seien aufgrund grober Fehler der Gemeinde zur Rekurserhebung geradezu gezwungen gewesen: Zum einen habe der Stadtrat pflichtwidrig die Ãnderung des Schutzumfangs betreffend die Mauer nicht formell verfÃ¼gt und Ã¶ffentlich bekannt gemacht, zum andern habe sich die Bausektion im Beschluss vom 26. Januar 2016 mit keinem Wort zur Erschliessung geÃ¤ussert. Dies hÃ¤tte bei der Kostenverlegung sowie bei der Zusprechung der UmtriebsentschÃ¤digung zwingend berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat die Kosten gemÃ¤ss dem in § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG verankerten Unterliegerprinzip verlegt (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 41 ff. sowie 50 ff.). Dass sich die Bausektion mit der Erschliessung nicht befasst hÃ¤tte, ist unzutreffend, hÃ¤lt sie doch im Beschluss vom 26. Januar 2016 fest, diese erfolge den Anforderungen entsprechend Ã¼ber die I-Strasse. BezÃ¼glich der denkmalgeschÃ¼tzten Mauer wandten sich die BeschwerdefÃ¼hrenden bereits vor Vorinstanz in erster Linie gegen die Breite der projektierten Ãffnung, die so nicht mehr mit dem Schutzzweck vereinbar sei. Es ist somit nicht zutreffend, dass sie durch die angebliche, nicht korrekt erfolgte Anpassung des Schutzumfangs durch den Stadtrat zum Rekurs motiviert worden wÃ¤ren. Die Bausektion hat somit die Rechtsmittelerhebung nicht etwa verursacht (PlÃ¼ss, § 13 N. 54 und 59).</p> <p class="Urteilstext">Der Rekursentscheid ist folglich auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung zu je 1/4 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 sowie § 14 in Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG; vgl. PlÃ¼ss, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine ParteienschÃ¤digung steht ihnen gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu; vielmehr haben sie danach, wiederum unter solidarischer Haftung, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- auszurichten (vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 93 ff.).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 260.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'260.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung zu je 1/4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â4 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>