<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00084</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206388&amp;W10_KEY=4467134&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00084</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.12.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mehrfamilienhaus in der Kernzone: Gestaltung und Einordnung; Überprüfungsbefugnis der Baurekurskommission; keine generell geringeren Anforderungen an die Gestaltung infolge einzelner Gebäude mit kernzonenatypischen Elementen trotz heterogenem Erscheinungsbild der Kernzone.<br/><br/>Den kommunalen Baubehörden kommt bei der Anwendung und Auslegung von § 238 PBG sowie der kommunalen gestalterischen Kernzonenvorschriften ein weiter Beurteilungsspielraum zu, in den die Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung eingreifen. Die kommunale Baubehörde kann sich nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihre ästhetische Würdigung vorbringt. Sie hat ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemäss auszuüben (E. 4.1).<br/><br/>§ 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 ff. BZO verlangen, dass für die Baute selbst und für die bauliche und landschaftliche Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Erforderlich ist ein positiver Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen Strukturen in der Kernzone (E. 4.3).<br/><br/>Die Baukommission hat von ihrem Beurteilungsspielraum nicht pflichtgemäss Gebrauch gemacht. Sie hat § 238 Abs. 2 PBG und die gestalterischen Kernzonenvorschriften in sachlich nicht mehr vertretbarer Weise angewandt. Die Baurekurskommission durfte demnach ihre Zurückhaltung bei der Überprüfung des kommunalen Entscheids ablegen. Sie ist aufgrund der fast quadratischen Grundrisse und der damit zusammenhängenden Fassadenerscheinungen (E. 4.5), der Dachform (E. 4.6) sowie der Fassadengestaltung (E. 4.7) in sachlich vertretbarer Weise zum Ergebnis gelangt, dass das Bauvorhaben den erhöhten gestalterischen Anforderungen in der Kernzone nicht genügt. Die Erteilung der Baubewilligung lässt sich mit dem in § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone nicht mehr vereinbaren (E. 4.9).<br/><br/>Auch wenn die Kernzone insgesamt ein heterogenes Erscheinungsbild aufweist, führen einzelne Bauten, diefür die Kernzone atypische Elemente enthalten, nicht dazu, dass generell geringere Anforderungen an die Gestaltung neuer Bauvorhaben zu stellen sind (E. 4.8.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITIONSBESCHRÃNKUNG">KOGNITIONSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERSTÃNDIGENGUTACHTEN">SACHVERSTÃNDIGENGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERPRÃFUNGSBEFUGNIS">ÃBERPRÃFUNGSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENZWECK">ZONENZWECK</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 8 BZO RÃ¼schlikon</span><br/><span class="gerade">Art. 9 BZO RÃ¼schlikon</span><br/><span class="ungerade">Art. 10 BZO RÃ¼schlikon</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 25. Mai 2005 erteilte die Baukommission RÃ¼schlikon B und A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Unterniveaugarage und einem Aussenparkplatz auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von D, E, F sowie G und H als Nachbarn mit gemeinsamer Eingabe vom 11. Juli 2005 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II mit Entscheid vom 17. Januar 2006 gut, nachdem sie am 3. November 2005 einen Augenschein auf dem Lokal durchgefÃ¼hrt hatte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 20. Februar 2006 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 28. Februar 2006 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 26. April 2006 in der Hauptsache die Abweisung der Beschwerde und im Eventualantrag die RÃ¼ckweisung zur ErgÃ¤nzung und neuerlicher Entscheidung an die Baurekurskommission beantragen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte sie die Einholung eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Alles unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Baukommission RÃ¼schlikon liess am 21. April 2006 die Aufhebung des Rekursentscheids und damit sinngemÃ¤ss die Gutheissung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r beide Rechtsmittelverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 6. Juli 2006 bzw. Duplik vom 12. Oktober 2006 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden bzw. hielt die Beschwerdegegnerschaft an ihren AntrÃ¤gen fest. Erstere liessen ferner die Abweisung des Antrags auf Einholung eines Gutachtens der KDK beantragen.</p> <p class="Urteilstext">Die Parteivorbringen und die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den folgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids und als EigentÃ¼mer bzw. Bauherrschaft des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) beschwerdelegitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerschaft beantragt die Einholung eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Mit dem beantragten Gutachten soll die befriedigende Einordnung des Bauprojekts in der Kernzone mit Blick auf die umliegenden Schutzobjekte beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Ãber die Notwendigkeit zur Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zustÃ¤ndigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die VerhÃ¤ltnisse anders nicht schlÃ¼ssig abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen). Im Ãbrigen ist auch nach § 3 der Verordnung Ã¼ber die SachverstÃ¤ndigenkommissionen gemÃ¤ss § 216 PBG vom 12. Januar 2005 fÃ¼r das streitbetroffene Bauvorhaben, soweit es sich Ã¼berhaupt im Bereich von Schutzobjekten von Ã¼berkommunaler Bedeutung befindet, nicht zwingend eine Stellungnahme der KDK erforderlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Einholung eines Gutachtens drÃ¤ngt sich auch nicht wegen des Vorliegens gegenteilig lautender Privatgutachten auf. Der von der Beschwerdegegnerschaft angefÃ¼hrte verwaltungsgerichtliche Entscheid (RB 1998 Nr. 19) ist hier nicht einschlÃ¤gig. Dort waren anspruchsvolle technische und naturwissenschaftliche Fragen in Bezug auf die Standortvoraussetzungen einer Deponie zu klÃ¤ren, was mit der Beurteilung rein Ã¤sthetischer Fragen, die von (Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund deren Fachkenntnisse grundsÃ¤tzlich ohne weiteres beurteilt werden kÃ¶nnen, nicht vergleichbar ist. Die von den Parteien eingereichten Stellungnahmen unterstreichen lediglich die gegenteiligen Auffassungen der kommunalen BaubehÃ¶rde und der Vorinstanz in Bezug auf die Frage der Einordnung sowie Gestaltung und sind als Parteibehauptungen, soweit erheblich, zu wÃ¼rdigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im Ãbrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern die Fachkompetenz der Baurekurskommission wegen der gebotenen ZurÃ¼ckhaltung bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen Einordnungsentscheiden nicht zum Tragen kommen soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten, des Augenscheins der Baurekurskommission vom 3. November 2005 sowie verschiedenen bei den Akten liegenden Bilddokumentationen hinreichend geklÃ¤rt erscheint, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu beurteilenden Fragen ohne weiteres â im Rahmen seiner ÃberprÃ¼fungsbefugnis â entscheiden kann. Auch bedarf es hierfÃ¼r keines SachverstÃ¤ndigengutachtens.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen in erster Linie eine ErmessensÃ¼berschreitung der Vorinstanz. Diese habe zu Unrecht in die bei Einordnungs- und Gestaltungsfragen, insbesondere auch mit Bezug auf Fragen des kommunalen Ortsbildschutzes, der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehende qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit eingegriffen. Die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen zeigten auf, dass sich diese nicht darauf beschrÃ¤nkte zu prÃ¼fen, ob die WÃ¼rdigung der kommunalen BaubehÃ¶rde vertretbar bzw. offensichtlich nicht haltbar sei. Vielmehr habe die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf einen Augenschein in Ãberschreitung ihrer ÃberprÃ¼fungsbefugnis eine umfassende Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens vorgenommen und in unzulÃ¤ssiger Weise ihr eigenes Ermessen an dasjenige der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde gestellt.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref151279930"><b>4.1 </b>Den kommunalen BaubehÃ¶rden kommt bei der Anwendung der Ãsthetikvorschrift von § 238 PBG praxisgemÃ¤ss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 2, www.bger.ch, mit Hinweisen). Die Baurekurskommission hat sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 VRG) bei der ÃberprÃ¼fung solcher kommunalen Entscheide ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen; lÃ¤sst sich der Entscheid auf vernÃ¼nftige GrÃ¼nde stÃ¼tzen, ist er mithin vertretbar, schreitet die Rekursinstanz auch dann nicht ein, wenn andere ebenfalls vertretbare LÃ¶sungen denkbar sind (RB 2005 = BEZ 2005 Nr. 20; RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</a><a id="_Ref138565854"> Die kommunale BehÃ¶rde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; neuerdings bestÃ¤tigt in VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch). Sie muss ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben, d.h., ihr Entscheid muss sowohl rechtmÃ¤ssig als auch angemessen sein (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 441).</a></p> <p class="Erwgung2">Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall wÃ¼rde es in willkÃ¼rlicher Weise seine eigene Kognition Ã¼berschreiten (vgl. BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.). Als Rechtsverletzung kann vor Verwaltungsgericht auch die ErmessensÃ¼berschreitung der Vorinstanz gerÃ¼gt werden (§ 50 Abs. 1 lit. c).</p> <p class="Urteilstext">Die gleichen GrundsÃ¤tze gelten auch in Bezug auf die Anwendung bzw. Auslegung von kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Kernzonenvorschriften (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2, 13. September 2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils unter www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) in der Kernzone K3. In dessen nÃ¤herer Umgebung befinden sich die im Inventar der kommunalen Schutzobjekte verzeichneten GebÃ¤ude M-Strasse 07, L-Strasse 11 und 12, O-Strasse 08, 09 und 10.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Damit ist das streitige Bauvorhaben nicht bloss im Lichte der allgemeinen Ãsthetikklausel von § 238 Abs. 1 PBG zu prÃ¼fen, sondern muss den weitergehenden Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 8 ff. BZO genÃ¼gen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verlangt § 238 Abs. 2 PBG eine kubische und architektonische Gestaltung, die sicherstellt, dass einerseits fÃ¼r die Baute selbst und anderseits fÃ¼r die bauliche und landschaftliche Umgebung nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die in einer Kernzone erforderliche gute Gestaltung verlangt einen positiven Beitrag zur ErgÃ¤nzung der vorhandenen baulichen Strukturen (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2, 13. September 2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils mit Hinweisen und unter www.vgrzh.ch). Im Ãbrigen hat die Ã¤sthetische Beurteilung nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2">Nach Art. 8 BZO sind alle Bauvorhaben in der Kernzone gut zu gestalten und haben sich durch ihre Ausmasse, Form und MassstÃ¤blichkeit gut in die herkÃ¶mmliche, charakteristische Bausubstanz einzuordnen. Ferner enthalten Art. 9 BZO Gestaltungsvorschriften fÃ¼r die Fassade und Art. 10 BZO solche fÃ¼r die Dachform bzw. die Dacheindeckung. Diese konkreteren gestalterischen kommunalen Kernzonenvorschriften gehen § 238 Abs. 2 PBG vor (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 10-14).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>In der Baubewilligung vom 25. Mai 2005 hat die Baukommission RÃ¼schlikon unter dem Titel Gestaltung und Einordnung zutreffend § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 f. BZO fÃ¼r die Beurteilung des Bauvorhabens als massgeblich bezeichnet. Ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung hat sie dannzumal festgestellt, das Bauvorhaben erfÃ¼lle die "geforderte Norm". Sodann seien Materialien und Farben fÃ¼r das GebÃ¤ude vorgÃ¤ngig "zu bemustern". Die Baukommission hat sich ferner bereits in einem nicht drittverbindlichen Vorentscheid vom 6. Juni 2003 zur Fassadengestaltung und zur Dachausbildung des Bauvorhabens geÃ¤ussert. Sie hat sodann vor allem in der Rekursvernehmlassung vom 16. August 2005 ihre Ã¤sthetische WÃ¼rdigung des Bauvorhabens begrÃ¼ndet. Demnach hat die Baukommission von ihrem Beurteilungsspielraum Gebrauch gemacht. Fraglich ist somit alleine, ob die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung nachvollziehbar und sachlich vertretbar ist, ob die Baukommission mithin ihren Beurteilungsspielraum auch pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼bt hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Die Baukommission erwog, das Bauvorhaben fÃ¼ge sich hinsichtlich seiner Ausmasse und Stellung gut in die Umgebung ein. Die beiden BaukÃ¶rper seien um eine halbe Fassadenbreite seitlich versetzt zusammengebaut. Der dadurch entstehende Grundriss sei wie die Grundrisse der umliegenden GebÃ¤ude einzigartig. Der Seitenversatz sei einer durchgehenden, 28 m langen Fassade entlang der L-Strasse vorzuziehen und unter BerÃ¼cksichtigung der Form des BaugrundstÃ¼cks sowie der baulichen Umgebung situationsgerecht.</p> <p class="Urteilstext">Dass die Grundrisse der umliegenden GebÃ¤ude auch einzigartig sind, stellt noch keine sachlich vertretbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r eine gute Einordnung in die herkÃ¶mmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die Baukommission tut auch nicht dar, inwiefern der Seitenversatz die Formsprache der baulichen Umgebung aufnimmt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>DemgegenÃ¼ber erwog die Vorinstanz, die versetzte Anordnung zweier fast quadratischer Grundrisse lasse jegliche RÃ¼cksichtnahme auf das bauliche Umfeld vermissen, da dort keine vergleichbare Grundrissform vorhanden sei. Zwar seien durchaus gestaffelte Fassaden aufweisende Bauten auszumachen, jedoch wÃ¼rden dort die versetzten Teile rechteckig in Erscheinung treten. Auch lasse die gewÃ¤hlte GebÃ¤udeform keine besondere architektonische Anstrengung erkennen, wobei zu diesem optischen Eindruck massgeblich auch die gewÃ¤hlte Dachform (dazu unten E. 4.6.2) beitrage. Diese WÃ¼rdigung ist im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission sachlich vertretbar und nachvollziehbar begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen nichts vor, was die vorinstanzliche Auffassung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Dass "annÃ¤hernd" quadratische Grundrisse auch bei drei anderen GebÃ¤uden in der Kernzone vorhanden seien (an M-Strasse 04, 05 und 06), mag zwar zutreffen. Die Vorinstanz hat die Grundrisse der GebÃ¤udekÃ¶rper jedoch nicht fÃ¼r sich alleine beurteilt. Einerseits hat sie darauf hingewiesen, dass die versetzte Anordnung <i>zweier </i>fast quadratischer Grundrisse nicht auf das bauliche Umfeld RÃ¼cksicht nehmen wÃ¼rde. Gerade auch die von den BeschwerdefÃ¼hrenden bezeichneten GebÃ¤ude weisen keinen derartigen und damit vergleichbaren Grundriss auf, ebenso wenig das bisherige GebÃ¤ude auf dem BaugrundstÃ¼ck. Sodann hat die Vorinstanz die Grundrisse jeweils im Zusammenhang mit den Fassadenerscheinungen beurteilt. Auch das erscheint sachgerecht und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht widerlegt. Der vorinstanzlichen Auffassung, wonach die Staffelung der BaukÃ¶rper die dem Ortsbild fremde quadratische Erscheinungsform nicht aufhebt, ist beizustimmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen sodann vor, die Ã¼berarbeitete Visualisierung des Bauvorhabens wÃ¼rde die "volumetrisch gute Einordnung" des Bauvorhabens in seine Umgebung dokumentieren und verdeutlichen. Die Vorinstanz habe das Bauvorhaben nur "grundsÃ¤tzlich" in volumetrischer Hinsicht nicht beanstandet, ohne nÃ¤her auf die Frage einzugehen, welche volumetrischen BemÃ¤ngelungen dennoch anzubringen seien. Es ist nicht ersichtlich, was die BeschwerdefÃ¼hrenden hieraus fÃ¼r sich ableiten wollen, hat doch die Vorinstanz in erster Linie die kubische Umsetzung des zur VerfÃ¼gung stehenden Volumens bemÃ¤ngelt und eben gerade nicht das Volumen des Bauvorhabens an sich beanstandet. Sie hatte deshalb gar keinen Anlass, nÃ¤here AusfÃ¼hrungen zum Letzteren zu machen.</p> <p class="Erwgung3">Im Ãbrigen ist es fÃ¼r die Ã¤sthetische Beurteilung des Bauvorhabens nicht entscheidend, ob die Visualisierung 3 m zu hoch angesetzt worden ist oder nicht. Ohnehin vermag die Ansicht von einem Standpunkt (von der Seeseite her) fÃ¼r sich noch keine gute Einordnung zu dokumentieren.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.5 </b>Der weitere beschwerdefÃ¼hrerische Einwand, gegeneinander verschobene GebÃ¤udekuben seien innerhalb historisch gewachsener Strukturen nichts AussergewÃ¶hnliches und gewisse Verschachtelungen geradezu kernzonentypisch, ist an sich zutreffend. Er nimmt indessen keinen Bezug auf die spezielle quadratische kubische Gestaltung des hier streitigen Bauvorhabens, an der sich die Vorinstanz vorab stÃ¶sst.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen weiter, die ErwÃ¤gung der Vorinstanz, die gewÃ¤hlte GebÃ¤udeform lasse "keine besondere architektonische Anstrengung" erkennen, sei eine subjektiv gefÃ¤rbte Ansicht; sie lege offen, dass die Vorinstanz das Ermessen der Baukommission durch ihr eigenes substituiere.</p> <p class="Urteilstext">Die gerÃ¼gte AusfÃ¼hrung der Vorinstanz erfolgte im Zusammenhang mit der bereits angefÃ¼hrten mangelnden RÃ¼cksichtnahme auf das bauliche Umfeld und insbesondere auch in Bezug auf die gewÃ¤hlte Dachform (vgl. unten E. 4.6) sowie die Fassadengestaltung (vgl. unten E. 4.7). In diesem Kontext gesehen ist sie ohne weiteres nachvollziehbar und erscheint weder als subjektiv gefÃ¤rbte Ã¤sthetische WÃ¼rdigung noch als Eingriff in den Ermessensspielraum der Gemeinde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>Die Baukommission hielt hinsichtlich der Dachform lediglich fest, die "abgewalmten SatteldÃ¤cher" der beiden BaukÃ¶rper seien mit einem Satteldach verbunden, dessen First lÃ¤ngs der L-Strasse verlaufe. Es handle sich deshalb nicht um ein "klassisches" Walmdach. Immerhin sei einzurÃ¤umen, dass das Bauvorhaben auch kein "klassisches" Satteldach aufweise. Die gewÃ¤hlte Dachform erwecke aber keine Ã¤sthetischen Bedenken und lasse sich mit Art. 10 BZO durchaus vereinbaren. Wie die inventarisierte Saalkirche an der N-Strasse zeige, sei das "abgewalmte Satteldach" der Gemeinde RÃ¼schlikon keineswegs fremd.</p> <p class="Erwgung3">Diese BegrÃ¼ndung ist offensichtlich nicht vertretbar. Sie lÃ¤sst mit Ausnahme des Hinweises auf die teilweise abgewalmte Dachform der nicht unmittelbar in der Umgebung des Bauvorhabens liegenden Saalkirche eine WÃ¼rdigung des baulichen Umfelds gÃ¤nzlich vermissen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.2 </b>GemÃ¤ss Vorinstanz trÃ¤gt zum optischen Eindruck, wonach die gewÃ¤hlte GebÃ¤udeform keine besondere architektonische Anstrengung erkennen lasse, massgeblich auch die gewÃ¤hlte Dachform bei. Diese lasse das Bauvorhaben nicht als einheitliches GebÃ¤ude, sondern als zwei unmotiviert zur Erreichung einer bestmÃ¶glichen AusnÃ¼tzung aneinander gebaute GebÃ¤ude in Erscheinung treten. Die nach allen Seiten abgewalmten DachflÃ¤chen erdrÃ¼ckten insbesondere dort, wo nur zwei Geschosse erkennbar seien, optisch den darunter liegenden Kubus, zumal die DachflÃ¤che ein erhebliches Mass aufweise und mit insgesamt sechs Dachaufbauten versehen werden solle. Die Dachgestaltung verleihe dem Bauvorhaben eine optische SchwerfÃ¤lligkeit, sodass das Bauvorhaben als in das BaugrundstÃ¼ck hineingepfercht wahrgenommen werde. Eine harmonische Einpassung in die Ã¼berwiegend von SatteldÃ¤chern geprÃ¤gte Umgebung, insbesondere auch bezÃ¼glich der umliegenden Schutzobjekte, kÃ¶nne dem Bauvorhaben nicht attestiert werden. Durch seine optische SchwerfÃ¤lligkeit wÃ¼rde es vielmehr als FremdkÃ¶rper in der Kernzone wahrgenommen, was umso stÃ¶render sei, als das BaugrundstÃ¼ck an der stark befahrenen L-Strasse, mithin an einer gut einsehbaren Stelle situiert sei und damit das Dorfbild massgeblich mitprÃ¤ge.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.3 </b>GemÃ¤ss Art. 10 Abs. 1 BZO muss die Dachform und -neigung mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonieren. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden selbst einrÃ¤umen, ist das bauliche Umfeld vorwiegend von SatteldÃ¤chern geprÃ¤gt. Dass auch noch andere, freilich entfernter gelegene GebÃ¤ude in der Kernzone "abgewalmte SatteldÃ¤cher" aufweisen, lÃ¤sst die oben angefÃ¼hrte Auffassung der Vorinstanz noch nicht als unvertretbar erscheinen. Es ist auch nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz die optische SchwerfÃ¤lligkeit des projektierten Dachs beanstandet und von einem FremdkÃ¶rper in der Kernzone spricht. Diese Sichtweise erscheint mit Blick auf die diversen bei den Akten befindlichen Fotodokumentationen vertretbar. Die "abgewalmten SatteldÃ¤cher" der GebÃ¤ude bzw. eines GebÃ¤udeteils, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r ihre Sichtweise ins Feld fÃ¼hren, sind im Ausmass (Proportion DachflÃ¤che zu Fassade) und in Bezug auf die HÃ¤ufigkeit und GrÃ¶sse der Dachaufbauten mit dem projektierten Dach kaum vergleichbar.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen sodann vor, aufgrund von Art. 10 Abs. 3 BZO, der eine Dachneigung von mindestens 30° (alter Teilung) vorschreibt, seien verhÃ¤ltnismÃ¤ssig steile DÃ¤cher, welche namentlich bei zweigeschossigen GebÃ¤udeteilen zu entsprechend mÃ¤chtigen DachflÃ¤chen fÃ¼hrten, in der Kernzone durchaus erwÃ¼nscht. Die angefÃ¼hrte Bestimmung bezieht sich aber in erster Linie auf "klassische" SatteldÃ¤cher (vgl. auch Skizze im technischen Anhang zur BZO) und bezweckt im Sinne des oben angefÃ¼hrten Abs. 1 von Art. 10 BZO das Harmonieren der Dachneigung mit benachbarten Altbauten. Sie kann deshalb nicht ohne weiteres zur BegrÃ¼ndung der guten Gestaltung und Einordnung eines weitgehend abgewalmten Satteldachs angefÃ¼hrt werden, welches mit der Dachform der benachbarten Bauten gerade nicht harmoniert. Im Ãbrigen ist der beschwerdefÃ¼hrerische Hinweis auf historische GebÃ¤ude, die mit "stattlichen WalmdÃ¤chern" direkt am See in der unmittelbaren Nachbarschaft des Bauvorhabens das Ortsbild von RÃ¼schlikon wesentlich mitbestimmt hÃ¤tten, letztlich nicht entscheidend. FÃ¼r die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung eines Bauvorhabens in der Kernzone ist auf das heute bestehende Ortsbild abzustellen, dessen Erhaltung und ErgÃ¤nzung mit den Kernzonenvorschriften angestrebt wird.</p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die insgesamt sechs Dachaufbauten entsprechen zwar unbestrittenermassen den jeweiligen Anforderungen von Art. 11 BZO. Die Vorinstanz hat denn auch nicht die Dachaufbauten fÃ¼r sich allein, sondern deren Wirkung im Zusammenhang mit dem erheblichen Mass der DachflÃ¤che bemÃ¤ngelt. Auch dies ist unter dem Aspekt der gebotenen Ã¤sthetischen Gesamtbeurteilung des Bauvorhabens nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.4 </b>Ob schliesslich die vorinstanzliche Auffassung, die Dachform lasse das Bauvorhaben als zwei unmotiviert zur Erreichung einer bestmÃ¶glichen AusnÃ¼tzung aneinander gebaute GebÃ¤ude in Erscheinung treten, vertretbar erscheint, kann hier offen gelassen werden. Im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission erscheint die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Vorinstanz ohne weiteres als nachvollziehbar und sachlich vertretbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.1 </b>Nach Art. 9 Abs. 1 BZO muss unter anderem die Gliederung der Fassade die herkÃ¶mmliche, ortsÃ¼bliche Bauweise berÃ¼cksichtigen. Fenster haben in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und sich in Anzahl und GrÃ¶sse gut in die Fassade einzuordnen (Abs. 3). Sie sind sodann, wo dies dem GebÃ¤udecharakter entspricht, mit Sprossenteilung zu versehen (Abs. 4).</p> <p class="Erwgung3">Die Baukommission erwog, die Fenster des Bauvorhabens hÃ¤tten teilweise zwar mehr als zwei FlÃ¼gel, die zusammengenommen nicht mehr die Form eines stehenden Rechtecks aufwiesen. Die hochrechteckigen FensterflÃ¼gel liessen die Fenster aber als hochrechteckig erscheinen, sodass Art. 9 Abs. 3 BZO erfÃ¼llt sei. Die in Art. 9 Abs. 4 BZO vorgesehenen Sprossenfenster seien nicht notwendig, obwohl sie den Eindruck der Hochrechteckform der Fenster unter UmstÃ¤nden etwas verstÃ¤rken kÃ¶nnten.</p> <p class="Urteilstext">Der Schluss der Baukommission in Bezug auf Art. 9 Abs. 3 BZO ist nicht haltbar. Die Baukommission hat die Zahl und GrÃ¶sse der Fenster in keiner Weise berÃ¼cksichtigt. DemgegenÃ¼ber erscheint mit Blick auf die sich bei den Baugesuchsunterlagen befindenden FassadenplÃ¤nen und die einschlÃ¤gigen BZO-Vorschriften die vorinstanzliche WÃ¼rdigung, wonach die Fenster wegen ihrer Art (franzÃ¶sische Fenster) und GrossflÃ¤chigkeit (vor allem auf der Nord-, SÃ¼d- und Ostfassade) fÃ¼r die fragliche Kernzone ein unÃ¼bliches Element darstellten, nachvollziehbar begrÃ¼ndet. Dies lÃ¤sst sich gerade auch aus der von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Fotodokumentation deutlich ersehen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen nichts vor, was jene Auffassung fÃ¼r unvertretbar erscheinen liesse. Insbesondere ist deren Auffassung, wonach Abs. 3 von Art. 9 BZO mit Bezug auf die Ausbildung der Fenster von Abs. 1 und 2 gesondert zu betrachten sei, unzutreffend. Abs. 1 ist nach richtiger Auslegung eine allgemeine Vorschrift, die auch in Bezug auf alle anderen AbsÃ¤tze von Art. 9 BZO gelten muss. Im Ãbrigen sieht Art. 9 Abs. 3 BZO zweiter Satz ausdrÃ¼cklich vor, dass sich die Fenster auch â also kumulativ zum Erfordernis der Form eines stehenden Rechtecks â in Zahl und GrÃ¶sse gut in die Fassade einzuordnen haben. Hierzu Ã¤usserte sich die Baukommission nicht. DemgegenÃ¼ber trÃ¤gt die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Vorinstanz diesem wichtigen gestalterischen Aspekt in sachlich vertretbarer Weise Rechnung.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.2 </b>Balkone sind nach Art. 9 Abs. 6 BZO in der Regel nur traufseitig zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3">Die Baukommission erwog, die Balkone wÃ¼rden unter den VordÃ¤chern der Nord- und SÃ¼dfassade keine Ã¤sthetischen Probleme bereiten, da das Bauvorhaben gar keine klaren Stirnseiten aufweise. Auch diese Auffassung ist nicht vertretbar. Selbst wenn ein Bauvorhaben ein "abgewalmtes Satteldach" bzw. ein Walmdach aufweist, kann dies nicht heissen, dass auf allen Fassadenseiten Balkone ohne weiteres zulÃ¤ssig und in gestalterischer Hinsicht unproblematisch sind. Sinn und Zweck von Art. 9 Abs. 6 BZO kann nur sein, Balkone in der Kernzone nicht an allen Fassadenseiten zuzulassen, um diese nicht in kernzonenatypischer Weise zu Ã¼berladen. Die Vorinstanz durfte folglich auch hier zu Recht in den nicht pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼bten Entscheidungsspielraum der Baukommission eingreifen. Die vorinstanzliche Auffassung, wonach des fÃ¼r die Kernzone atypisch sei, an drei Fassaden Balkone anzubringen, erweist sich als zutreffend und mithin auch sachlich vertretbar.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.3 </b>Die Baukommission hat sich zur Garage in Ã¤sthetischer Hinsicht gar nicht geÃ¤ussert. Die Vorinstanz durfte in diesem Punkt folglich ihre volle Kognition ausschÃ¶pfen. Sie hat dies auch in sachlich vertretbarer Weise getan, indem sie erwog, die gewÃ¤hlte Situierung der Garage sei insofern unbefriedigend, als sie in Ã¶stliche Richtung auf der gesamten FassadenlÃ¤nge des zurÃ¼ckversetzten GebÃ¤udeteils in Erscheinung trete, was in Kernzonen und insbesondere auch fÃ¼r die vorliegende ungewÃ¶hnlich und stÃ¶rend sei. Die BeschwerdefÃ¼hrenden zeigen denn auch nicht auf, dass die Garage fÃ¼r die vorliegende Kernzone nicht ungewÃ¶hnlich ist. Die vorliegend massgeblichen erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen verlangen zudem nicht nur ein nicht stÃ¶rendes Inerscheinungtreten, sondern eine positive, gute Einordnung (vgl. oben E. 4.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.4 </b>Die Vorinstanz kam in einer Gesamtbeurteilung zum vertretbaren Schluss, das Bauvorhaben erscheine <i>auch</i> hinsichtlich der Fassadengestaltung eher banal und lieblos. Die Ã¼bermÃ¤ssige Vielzahl unterschiedlicher und unterschiedlich ausgestalteter Elemente der Fassadengestaltung vermÃ¶ge nicht zu Ã¼berzeugen und sei einer kernzonentypischen Bauweise, wie sie das Gesetz und die BZO verlangen, vÃ¶llig fremd. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.8.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen unter Hinweis auf das von ihnen eingereichte Privatgutachten in verschiedener Hinsicht geltend, die Dorfkernzone weise aufgrund historischer Gegebenheiten ein heterogenes Erscheinungsbild auf, weshalb keine zu hohen Anforderungen an einen Neubau gestellt werden dÃ¼rften. GemÃ¤ss dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Privatgutachten soll zwar Rechtsgleichheit kein Argument sein, um "Unbefriedigendes oder Exotisches aus PrÃ¤zedenzen zu stÃ¼tzen". Qualitativ vergleichbare Projekte (wie das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben) seien jedoch schon zu Dutzenden in diversen Kernzonen und speziell auch in der Kernzone RÃ¼schlikon realisiert worden. Diese bestehenden VerhÃ¤ltnisse mÃ¼ssten in die Beurteilung mit einbezogen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.8.2 </b>Das Bundesgericht hat sich bereits zum inhomogenen Erscheinungsbild der Kernzone RÃ¼schlikon geÃ¤ussert. Es erwog hierzu, dass die QualitÃ¤t der Bauten sehr unterschiedlich sei, und sich wertvolle Altbauten neben Bauten jÃ¼ngeren Datums befÃ¤nden, deren Gestaltung keine besonderen QualitÃ¤ten erkennen liessen. Einzelne "BausÃ¼nden" aus der Vergangenheit fÃ¼hrten aber nicht dazu, dass § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 8 ff. BZO ausser Kraft gesetzt und generell geringere Anforderungen an die Gestaltung in der Kernzone zu stellen seien (BGr, 19. Juli 2005, 1P.208/2005, E. 2.6). Das gilt auch fÃ¼r einzelne historische Bauten (wie z.B. vorliegend die Saalkirche), die fÃ¼r die Kernzone weniger typische Elemente (wie z.B. ein abgewalmtes Dach) aufweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.9 </b>Ãber die Detailkritik des Bauvorhabens hinaus ist zu beachten, dass sich ein Neubau in der Kernzone in gestalterischer Hinsicht am Zweck der Kernzone, wie er durch § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichnet ist, zu orientieren hat (VGr, 1. Juni 2005, VB.2004.00643, E. 5.4 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, dass das Bauvorhaben gesamthaft in seiner Gestaltung einem in einer Wohnzone zu erstellenden Mehrfamilienhaus entspreche und deshalb den erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 BZO f. nicht gerecht werde. Dies hat sie, wie ausgefÃ¼hrt, in einer Gesamtbeurteilung nachvollziehbar und sachlich vertretbar begrÃ¼ndet. Die Baukommission hat mit der Bewilligung des streitigen Bauvorhabens dagegen § 238 Abs. 2 PBG und die gestalterischen Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die durch den in § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nÃ¤mlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes, nicht mehr gedeckt wird. Sie hat es namentlich unterlassen, darzutun, inwieweit sich das Bauvorhaben gut in die herkÃ¶mmliche, charakteristische Bausubstanz einordnet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der von der Vorinstanz zur Hauptsache festgestellte Einordnungsmangel des Bauprojekts lÃ¤sst eine Behebung mittels Nebenbestimmungen im Sinn von § 321 PBG entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden gerade nicht zu, sondern die erforderliche Verbesserung bedingt eine tief greifende Ãberarbeitung des Projekts. Der Bauabschlag erweist sich deshalb nicht als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung bereits wegen Missachtung der erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sowie der Verletzung von gestalterischen Kernzonenvorschriften (Art. 8 ff. BZO) als gerechtfertigt, und ist deshalb die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die weiteren gegen den Rekursentscheid erhobenen RÃ¼gen brauchen deshalb nicht geprÃ¼ft zu werden. Immerhin ist anzumerken, dass die Rekurrierenden (und heutige Beschwerdegegnerschaft) alle gestalterischen MÃ¤ngel rÃ¼gen kÃ¶nnen, die geeignet sind, die angestrebte Bauverweigerung herbeizufÃ¼hren; insbesondere kommt es auch nicht darauf an, ob von ihren GrundstÃ¼cken aus alle Fassaden des Bauvorhabens, die in gestalterischer Hinsicht bemÃ¤ngelt werden, einsehbar sind (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 2 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">FÃ¼r die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG in Verbindung mit § 70 VRG in erster Linie das Unterliegerprinzip; ergÃ¤nzend kommt, unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Verfahrens, das Verursacherprinzip gemÃ¤ss Satz 2 zum Zug (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 14). Nach neuester verwaltungsgerichtlicher Praxis ist bei einer Nachbarbeschwerde auch die BehÃ¶rde, deren VerfÃ¼gung aufgrund des Rechtsmittels eines Nachbarn aufgehoben wird, in der Regel mit einem Teil der Kosten zu belasten (VGr, 22. MÃ¤rz 2006, BEZ 2006 Nr. 34, E. 2.1; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Im vorliegenden Fall hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren die Position der BeschwerdefÃ¼hrenden eingenommen und entsprechende AntrÃ¤ge gestellt. Erweist sich nun die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und die Aufhebung der â ursprÃ¼nglich durch die Mitbeteiligte erteilten â Baubewilligung durch die Vorinstanz als begrÃ¼ndet, so rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1.1 und 1.2 und zur HÃ¤lfte der Mitbeteiligten aufzuerlegen (vgl. VGr, 12. Juli 2006, BEZ 2006 Nr. 46).</p> <p class="Erwgung2">Den BeschwerdefÃ¼hrenden und der Mitbeteiligten steht als Unterliegende von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu; demgegenÃ¼ber ist die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Stehen sich in einem Verfahren private Parteien mit gegensÃ¤tzlichen AntrÃ¤gen gegenÃ¼ber, wird die EntschÃ¤digung in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3 VRG; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 46 ff.). Vorliegend sind keine GrÃ¼nde fÃ¼r das Abweichen von dieser Spezialregelung ersichtlich. Demnach sind die BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1.1. und 1.2 je zur HÃ¤lfte in solidarischer Haftung zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung zu entrichten; angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 2'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1.1 und 1.2 und zur HÃ¤lfte der Mitbeteiligten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1.1 und 1.2 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.-, insgesamt von Fr. 2'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>