Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern Direction de l’intérieur et de la justice du canton de Berne Münstergasse 2 Postfach 3000 Bern 8 Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 634 51 54 2018.JGK.2863 Beschwerdeentscheid vom 22. Januar 2020 Nichteintragung einer Dienstbarkeit Eine Dienstbarkeit, welche die Einräumung von Befugnissen vorsieht, die der bzw. dem Belasteten nicht zustehen, widerspricht dem Grundsatz der Typenfixie- rung. Über gemeinschaftliche Teile können Stockwerkeigentümer nur gemeinsam verfügen. Nicht eintragbar ist daher eine Grunddienstbarkeit, welche die Übertra- gung der zulässigen Erweiterungsmöglichkeit der Hauptnutzfläche von zwei Stockwerkeinheiten auf die dritte Stockwerkeinheit zum Inhalt hat. (E. 4.4) Refus de l’inscription d’une servitude Toute servitude concédant des facultés dont le ou la propriétaire du bien-fonds grevé n’a pas est contraire au principe de la fixation du type de droits réels. Les propriétaires par étages ne peuvent disposer que conjointement des parties com- munes. Une servitude foncière prévoyant le transfert de la possibilité d’un agran- dissement admissible de la surface utile principale de deux unités d’étage à la troisième unité d’étage ne saurait être inscrite au registre foncier (c. 4.4). Sachverhalt A. Notar D. ______ meldete am 10. Juli 2017 im Auftrag von B. ______ beim Grund- buchamt C. ______ (nachfolgend Grundbuchamt) die Begründung von Miteigen- tum mit Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum mit Dienstbarkeitserrichtung zur Ein- tragung ins Grundbuch an (Eintragung auf A. ______ Gbbl. Nr. 1000, Beleg 2000). Mit Schreiben vom 22. August 2017 fordert e das Grundbuchamt den Notar auf, bezüglich eines Nebenraums eine Nachtragsbeurkundung vorzunehmen und die angemeldete Bereinigung von Anmerkungen sowie die Errichtung der Grund- dienstbarkeit «Nutzungsübertragung» zurückzuziehen. Dieser Aufforderung kam 2 der Notar in Bezug auf die Nachtragsbeurkundung eines Nebenraums zur Stock- werkeinheit 1000-3 sowie in Bezug auf den Rückzug der angemeldeten Bereini- gung der Anmerkungen nach, nicht jedoch in Bezug auf d ie angemeldete Errich- tung der Grunddienstbarkeit. Mit der fraglichen Grunddienstbarkeit soll die nach Art. 3 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) i.V.m. Art. 213 Abs. 5 des Baureglements der Gemeinde A. ______ (GBR) zulässige bauliche Erwei- terungsmöglichkeit von zwei Wohnungen (bzw. Stockwerkeinheiten) auf die dritte Wohnung übertragen werden. Mit Verfügung vom 29. März 2018 wies das Grundbuchamt die Grundbuchanmel- dung in Bezug auf die Eintragung d er Gr unddienstbarkeit ab. Zur Begründun g führte es aus, die Grunddienstbarkeit sei nicht eintragungsfähig. B. Die Einwohnergemeinde A. ______, handelnd durch den Gemeinderat, und B. ______ erhoben am 1. Mai 2018 gemeinsam bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ; vorher: Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion) Beschwerde gegen die Teilabweisungsverfügung des Grundbuchamtes vom 29. März 2018. Sie be- antragen die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und die Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch gemäss Anmeldung. In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 4. Juni 2018 beantragt das Grund- buchamt die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Stellungnahme vom 9. Juli 2018 an ihren Rechtsbegehren fest. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gegen Verfügungen des Grundbuchamtes kann Beschwerde bei der DIJ ge- führt werden (Art. 956a Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] i.V.m. Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einfüh- rung des schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Die DIJ ist daher für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Für das Verfah- ren gelten nach Art. 10 Abs. 3 Satz 1 EG ZGB die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 1.2 Zur Beschwerde berechtigt ist neben der kantonalen Aufsichtsbehörde und der Oberaufsichtsbehörde des Bundes jede Person, die von einer Verfügung des Grundbuchamts besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 956a Abs. 2 ZGB). Besonders berührt bedeu- tet, dass nicht jedermann di e Beschwerde ergreifen kann. Ein Beschwerdeführer 3 muss durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffen sein, damit er zur Beschwerde legitimiert ist. Ein schutzwürdiges Interesse dürfte zu bejahen sein, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden könnte (vgl. ISABELLE HÄNER, in Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwal- tungsverfahren, 2008, Art. 48 N. 12 ff.). Der Beschwerdeführer 2 ist als Verfügungsadressat von der Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung. Er ist ohne weiteres zur Beschwerdeführung berechtigt. Auf die im Übrigen form- und fristge- recht eingereichte Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten. Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, sie sei zur Beschwerdeführung befugt, weil die Verfügung Auswirkungen auf die Anwendbarkeit ihres GBR habe. Bei der Beschwerdeführerin 1 handelt es sich nicht um eine Behörde, die in Art. 956a Abs. 2 Ziff. 2 ZGB erwähnt ist. Besonders berührt von einer Verfügung im Sinne von Art. 956a Abs. 2 Ziff . 1 ZGB ist, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt. Diese fehlt vorliegend, geht es doch um die Eintragung eines dinglichen Rechts an Grundstücken ins Grundbuch, an denen die Beschwerdefüh- rerin 1 nicht beteiligt ist. Sie ist daher nicht befugt, Beschwerde zu führen. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdeführerin 1 in ihrem Bauentscheid vom 22. Mai 2017 vom Beschwerdeführer 2 die Eintragung eines Dienstbarkeitsvertrages be- treffend die Übertragung der zulässigen Erweiterung pro Wohnung im Grundbuch verlangt. 2. 2.1 Das Grundbuchamt wies die Grundbuchanmeldung des Beschwerdeführers 2 ab, soweit sie die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zur Übertragung der zu- lässigen baulichen Erweiterungsmöglichkeit nach Art. 213 Abs. 5 GBR zum Inhalt hatte. Zur Begründung führte da s Grundbuchamt aus, nach dem Grundsatz der Typenfixierung gehe mit einer negativen Grunddienstbarkeit einher, dass der Ei- gentümer des belasteten Grundstücks sein Eigentumsrecht in gewisser Hinsicht nicht ausüben dürfe. Der Stockwerkeigentümer sei gemäss Art. 712a ZGB berech- tigt, die in seinem Sonderrecht stehende Wohnung ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Die bauliche Erweiterung der Wohnung könne jedoch nur von allen Stockwerkeigentümern gemeinsam vereinbart werden. Verpflichte sich ein einzelner Stockwerkeigentümer durch die Errichtung einer Grunddienstbarkeit dazu, die bauliche Erweiterung seiner Wohnung zugunsten einer anderen Stock- werkeinheit zu unterlassen, so handle es sich dabei um den Verzicht auf eine Be- fugnis, die ihm alleine gar ni cht zustehe. Eine solche Grunddienstbarkeit w eise einen rechtlich unmöglichen Inhalt auf, weshalb sie aufgrund von Art. 20 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) nichtig sei. 4 2.2 Die Beschwerdeführenden wenden dagegen ein, es handle sich bei der zur Eintragung angemeldeten Grunddienstbarkeit um eine positive Dienstbarkeit, da der Eigentümer der belasteten Stockwerkeinheit dulde, dass der Eigentümer der berechtigten Stockwerkeinheit für seine Wohnungserweiterung einen Teil der un- genutzten Nutzungsfläche der belasteten Stockwerkeinheit verwende. Ausserdem sei unbestritten, dass zwischen Stockwerkeinheiten Grunddienstbarkeiten begrün- det werden könnten, sofern die Rechtsposition der anderen Stockwerkeigentümer nicht beeinträchtigt werde und die Stockwerkeinheit als Pfandobjekt nicht entwer- tet werde. Die zur Eintragung angemeldete Grunddienstbarkeit bewirke keine Ent- wertung. Zudem sei der Ausbau der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Wohnung nicht rechtlich unmöglich, sondern lediglich von der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer abhängig. Diese Zustimmung sei vorliegend durch die Ein- räumung der Dienstbarkeit erteilt worden und eine allfällige Anpassung der Wert- quoten sei implizit im Dienstbarkeitsvertrag beschlossen worden. Weiter führen die Beschwerdeführenden aus, dass sich die in Art. 213 Abs. 5 GBR vorgesehene Nutzungsübertragung an diejenige nach aArt. 94 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) in der bis zum 25. Mai 2011 gültigen Fassung und Art. 32 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bau- wesen (BMBV; BSG 721.3) anlehne. Diese Bestimmungen würden ebenfalls die Errichtung einer Dienstbarkeit vorsehen und seien analog anzuwenden. Schliess- lich weisen die Beschwerdeführenden darauf hin, dass das Amt für G emeinden und Raumordnung (AGR) Art. 213 Abs. 5 GBR genehmigt hat. 2.3 In seiner Beschwerdevern ehmlassung vom 4. Juni 2018 argumentiert das Grundbuchamt, für die Einteilung in positive und negative Dienstbarkeiten sei ein- zig die Sicht des belasteten Eigentümers zu beachten. Die Nutzungsübertragung stelle ein Unterlassen der Eigentumsrechtsausübung mit dem Inhalt einer Nut- zungsbeschränkung dar. Weiter sei unbeachtlich, mit welcher Mehrheit die Stock- werkeigentümer bauliche Massnahmen beschliessen müssten, denn die bauliche Erweiterung als solche vergrös sere das Sonderrecht der Stockwerkeinheit ni cht. Für die Abänderung des Son derrechts infolge baulicher Erweiterung bedürfe es stets einer öffentlich beurkundeten Zustimmungsvereinbarung und der Eintragung im Grundbuch. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden könne die Zustim- mung zum Ausbau und zur Anpassung der Wertquoten nicht Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein, die auch den Rechtsnachfolger binde , da es sich dabei um rein persönliche Rechte der Stockwerkeigentümer handle. Die Tatsache, dass Art. 213 Abs. 5 GBR sich an Art. 32 BMBV anlehne und die Ein tragung einer Dienstbarkeit vor schreibe, vermöge nicht von der Beachtung des zwingenden Grundsatzes der Typenfixierung zu entbinden. 2.4 Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Stellungnahme vom 9. Juli 2018 ergänzend vor, die Befugnis zur Nutzungsübertragu ng und zur Eintragung als 5 Grunddienstbarkeit im Grundbuch komme dem Stockwerkeigentümer aufgrund von Art. 213 Abs. 5 GBR zu. Die Tatsache, dass der einze lne Stockwerkeigentü- mer keine über den Innenausbau hinausgehende Berechtigung zum Ausbau der Wohnung habe, schliesse nicht aus, dass die jeder Stockwerkeinheit zust ehende Ausbaufläche Gegenstand einer Übertragung darstellen könne. Die Umsetzung der Ausbaumöglichkeit bedürfe einer Baubewilligung durch die Gemeinde. Privat- rechtliche Konsequenzen, die der Ausbau fü r die Stockwerkeigentümergemein- schaft zur Folge habe, spielten dabei keine Rolle. 3. Grundbuchliche Verfügungen, wie Eintragungen, Änderungen oder L öschungen dürfen gemäss Art. 965 Abs. 1 ZGB nur aufgrund eines Ausweises über das Ver- fügungsrecht und den Rechtsgrund vorgenommen werden. Der Ausweis über das Verfügungsrecht liegt im Nachweis, dass die Gesuchstellerin oder der Gesuchstel- ler die nach Massg abe des Grundbuches verfügungsberechtigte Person ist oder von dieser eine Vollmacht erhalten hat (Art. 965 Abs. 2 ZGB). Der Ausweis über den Rechtsgrund liegt im Nachweis, dass die für dessen Gültigkeit erforderliche Form erfüllt ist (Art. 965 Abs. 3 ZGB). Im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung müs- sen sämtliche Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sein. Die Grundbuchverwalterin oder der Grundbuchverwalter hat die Anmeldung unter anderem auf ihre Eintra- gungsfähigkeit zu prüfen (Art. 83 Abs. 2 Bst. f der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). Eine Anmeldung ist abzuweisen, wenn sie sich auf einen offensichtlich nichtigen Rechtstitel stützt oder sich das angemeldete Recht seiner Natur nach nicht zur Aufnahme ins Grundbuch eignet (BGE 124 II I 341 E. 2b S. 343 f.; 119 II 16 E. 2a S. 17 f.; 114 II 324 E. 2b S. 326; je mit Hinwei- sen). 4. 4.1 Der Beschwerdeführer 2 beantragte beim Grundbuchamt die Eintragung ei- ner Grunddienstbarkeit, welche die Übertragung der zulässigen Erweiterungsmög- lichkeit der Hauptnutzfläche von den Stockwerkeinheiten 1000-1 und 1000-3 auf die Stockwerkeinheit 1000-2 zum Inhalt hat. Er stützte sich dabei auf Art. 213 Abs. 5 GBR. Diese Bestimmung hält fest, dass bei vor dem 7. September 1987 recht- mässig bestehenden oder bewilligten Gebäuden Art. 3 BauG gilt, und räumt die Möglichkeit ein, die Hauptnutzfläche von rechtmässig als Zweitwohnungen beste- henden Wohnungen um maximal 30 Prozent, höchstens aber um 30 m2 zu erwei- tern. Überdies erklärt sie die Übertragung der zulässigen Erweiterung pro Woh- nung innerhalb desselben Gebäudes mit vorgängiger Eintragung einer Dienstbar- keit im Grundbuch als zulässig. 4.2 Gemäss Art. 11 Abs. 3 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) dürfen altrechtliche Wohnungen innerhalb der Bauzone 6 um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläch e erweitert werden, sofern keine zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen werden. Dabei stellen sich allerdings verschiedene Auslegungsfragen. Nach der Praxishilfe zur Zweitwohnungsgesetzgebung der Geschäftsleitung der Regierungsstatthalte- rinnen und Regierungsstatthalter des Kantons Bern vom 21. März 2018 (BSIG Nr. 7/721.0/15.2) ist es möglich, ein Gebäude, welches in Stockwerkeinheiten aufge- teilt ist, abzureissen und mit einer um 30 % erweiterten Hauptnutzfläche wieder aufzubauen. Dabei dürfen die Grösse, die Raumeinteilung und die Wertquoten ein- zelner Stockwerkeinheiten geändert werden, solange keine zusätzlichen Einheiten bzw. Wohnungen geschaffen werden. Ein Übertragung der Erweiterungsmöglich- keit ist insofern zulässig (vgl. dazu EVELYNE TOH-STADELMANN, Stockwerkeigen- tum und Zweitwohnungsgesetzgebung: Wurde das Kind mit dem Bad ausgeschüt- tet?, in Amédéo Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2018, S. 121 ff.). 4.3 Der Grundsatz der Typengebundenheit statuiert zum Zweck der Klarheit und Übersichtlichkeit eine geschlossene Anzahl dinglicher Rechte, unter welchen die Rechtssubjekte zu wählen haben. Dieser Grundsatz wird ergänzt durch den Grundsatz der Typenfixierung. Der Grundsatz der Typenfixierung besagt, dass der Gesetzgeber den Inhalt b estimmter sachenrechtlicher Institute, wie jenes des Stockwerkeigentums, in Teilbereichen zwingend festlegt (AMÉDÉO WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2019, zu Art. 712c ZGB, N. 102). Stockwerkeigentum ist eine besondere Ausgestaltung vom Miteigentum, die der Stockwerkeigentümerin oder dem Stockwerkeigentümer das Sonderrecht gibt, be- stimmte Teile des gemeinschaftlichen Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Miteigentumsanteile müssen zwingend als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie Stockwerkei- gentum sind (Art. 23 Abs. 1 Bst. b GBV). Dies geschieht, indem für jede Stockwer- keinheit ein Hauptbuchblatt mit Beschreibung der Einheit eröffnet wird (Art. 23 Abs. 4 Bst. b GBV). Der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts ist in Bruchteilen anzugeben, wobei die Bruchteile einen gemeinsamen Nenner (z.B. 1/8, 1/8, 2/8 und 4/8) aufweisen müssen (Wertquote; Art. 712e Abs. 1 ZGB). Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu ge- schäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Zu Lasten einer Stockwerkeinheit können eine Nutzniessung und gegebe- nenfalls ein Wohnrecht begründet werden (vgl. Art. 712c Abs. 2 ZGB). Zudem kann eine Stockwerkeinheit mit Grund - und Personaldienstbarkeiten belastet werden, welche die Rechtsposition der anderen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwer- keigentümer an der gemeinschaftlichen Sache nicht beeinträchtigen (vgl. BGE 130 7 III 306 E. 3.2). Dem in Art. 712a ZGB und Art. 712b Abs. 1 ZGB näher umschrie- benen Sonderrecht nicht zugänglich sind kraft Gesetzes unter anderem der Boden der Liegenschaft (und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird), die konstruktiv zentralen Bauteile sowie die Anlagen und Einrichtun- gen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Über gemeinschaftliche Teile können die Stock- werkeigentümer nur gemeinsam verfügen (AMÉDÉO WERMELINGER, a.a.O., zu Art. 712a ZGB, N. 17 ff.). 4.4 Im konkreten Fall geht es um die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch zur Übertragung der nach GBR zulässigen Erweiterungsmöglichkeit der Hauptnutzfläche von den Stockwerkeinheiten 1000-1 und 1000-3 auf die Stockwerkeinheit 1000-2. Der Bauentscheid der Beschwerdeführerin 1 vom 22. Mai 2017 umfasst insbesondere die Bewilligung für Abbruch und Neubau Ökono- mieteil, Ausbau und Sanierung des erhaltenswerten Wohn hauses, Neubau Car- port, Anpassung Gartenan lage, Änderung des Zweckentfremdungsverbotes EWAP gemäss Art. 213 Abs. 5 GBR, Fassadenüberarbeitung und kleinere Grund- rissanpassungen. Eine Dienstbarkeit auferlegt dem Eigentümer des belasteten Grundstücks entwe- der eine Duldungspflicht oder ein Verbot, gewisse Rechte auszuüben (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Eine Grunddienstbarkeit liegt vor, wenn die jeweilige Eigentümerin oder der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks berechtigt ist (Art. 730 ff. ZGB). Aufgrund ihrer Beschaffenheit eignen sich Stockwerkeinheiten nicht für die Belas- tung durch alle vom Gesetzgeber vorgesehenen beschränkten dinglichen Rechte. Unproblematisch sind in der Regel Grundpfandrechte, die Nutzniessung und das Wohnrecht. Auch Personal - bzw. Grunddienstbarkeiten können fallweise eine Stockwerkeinheit belasten. Das beschränkte dingliche Recht muss jedoch dem Grundsatz der Typenfixierung Rechnung tragen. So ist es beispiel sweise nicht möglich, den Stockwerkanteil mit einer übertragbaren persönlichen Dienstbarkeit zu belasten (AMÉDÉO WERMELINGER, a.a.O., zu Art. 712a ZGB, N. 68 f., mit Hin- weisen). Das Recht auf bauliche Ausgestaltung der eigenen Stockwerkeinheit bezieht sich hauptsächlich auf den inneren Ausbau und beschränkt sich auf Gebäudeteile im Sonderrecht. Die bauliche Ausgestaltung der gemeinsamen Teile ist einer anderen Ordnung unterstellt. Ein Stockwerkeigentümer ist zwar in der baulichen Ausgestal- tung seiner eigenen, d.h. zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume frei, darf aber keine gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Selbst wenn sich ein gemeinschaftlicher Teil im Inneren der Stockwerkein- heit befindet, verfügt der Stockwerkeigentümer nicht über das Recht, diesen bau- lich auszugestalten (AMÉDÉO WERMELINGER, a.a.O., zu Art. 712a ZGB, N. 24 f.; 8 RENÉ BÖSCH, in Basler Kommentar, 2019, Art. 712a ZGB N. 1 und 10). Dies wäre mit der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 712a Abs. 2 ZGB nicht vereinbar (BGE 135 III 212 E. 3.2; BG er 5A_709/2010 E. 4). Kommt einzelnen Stockwerkeigentümern die Befugnis zur eigenmächtigen Erweiterung ihrer im Son- derrecht stehenden Wohnung nicht zu, ist es ihnen naturgemäss auch nicht mög- lich, auf eine ihnen nicht zustehende Befugnis zu verzichten und diese durch die Errichtung einer Dienstbarkeit einem anderen Stockwerkeigentümer einzuräumen. Eine Dienstbarkeit, welche die Einräumung von Befugnissen vorsieht, die der bzw. dem Belasteten nicht zustehen, ist sachenrechtlich nicht zulässig. Sie widerspricht dem Grundsatz der Typenfixierung. Die vom Beschwerdeführer 2 beim Grund- buchamt angemeldete Grunddienstbarkeit ist infolge dessen nicht eintragungsfä- hig. 5. 5.1 Die Zulässigkeit der Übertragung gemäss Art. 213 Abs. 5 GBR wird an die Voraussetzung geknüpft, dass die Übertragung vorgängig als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird. Die Beschwerdeführenden verweisen in diesem Zu- sammenhang auf aArt. 94 BauV sowie Art. 32 BMBV. In diesen Bestimmungen wird statuiert, dass die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer mit Dienstbarkeitsvertrag vereinbaren können, dass die noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf die Bauparzelle übertragen wird. Eine solche Übertragung ist jedoch nur zulässig, wenn die Grundstücke derselben Zone unmit- telbar aneinander angrenzen. Im Unterschied zur hier zu beurteilenden Konstella- tion, sind bei aArt. 94 BauV und Art. 32 BMBV zwei benachbarte Grundstücke und nicht Stockwerkeigentumseinheiten betroffen. Die entsp rechende Praxis kann deshalb nicht ohne weiteres herangezogen werden. 5.2 Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, es hätten alle Stockwer- keigentümer bei der Errichtung der Dienstbarkeit mitgewirkt und dadurch implizit ihre Zustimmung zum Ausbau erte ilt, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer zum Ausbau bewirkt nicht, dass einzelne Stockwerkeigentümer ihren Stockwerkanteil erweitern können. Die Übertragung einer solchen Erweiterungsmöglichkeit kann nur dadurch erfolgen, dass die Stockwerkeigentümer eine Änderung der Wertquoten oder eine Änderung der Sonderrechte vornehmen. So können die Stockwerkeigentümer gemeinsam vereinbaren, dass einzelne Stockwerkeigentümer an den im Rahmen der gemäss Art. 213 Abs. 5 GBR zulässigen Erweiterung entstehenden Räumen das Sonder- recht zur ausschliesslichen Benutzung erhalten. Sowohl die Änderung der Wert- quoten als auch die Änderung der Sonderrechte bedarf der Zustimmung a ller un- mittelbar Beteiligten, der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentü- mer, der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch, weil sie ei- ner Eigentumsübertragung gleichkommen (Art. 712e Abs. 2 ZGB; AMÉDÉO 9 WERMELINGER, a.a.O., zu Art. 712e ZGB, N. 7 ; vgl. dazu auch Ziff. 3.2.2.5 d es Handbuchs der Geschäftsleitung der Grundbuchämter für den Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Grundbuchführung, abrufbar unter https://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/direktion/organisation/gba/handbuch.html, Stand am 23.09.2019). 5.3 Zum Einwand, der Grundbuchverwalter könne die Zulässigkeit der Umset- zung einer von der Gemeinde im Rahmen ihrer Autonomie erlassenen Bestim- mung nicht überprüfen, zumal diese vom AGR als zulässig erachtet worden sei, ist auf folgendes hinzuweisen: Die Grundbuchverwalterin oder der Grundbuchverwal- ter ist, wie in E. 3 bereits ausgeführt wurde, verpflichtet, die Eintragungsfähigkeit eines angemeldeten Rechtsgeschäfts zu überprüfen. Daran ändert nichts, dass das AGR die Bestimmung im GBR genehmigt hat. Das AGR hat im Genehmi- gungsverfahren nicht zu prüfen, ob das GBR mit zivilrechtlichen Vorschriften und Vereinbarungen im Einklang steht (VGE 2009/380 vom 10. Juni 2010 E. 2.1; ALDO ZAUGG/PETER LUDWIG, Kommentar zum BauG, 4. Aufl., Bern 2017, Band II, Art. 61 N. 4). 6. Zusammenfassend kommt die DIJ zum Schluss, dass die fragliche Grunddienst- barkeit nicht eintragungsfähig ist und das Grundbuchamt die Grundbuch -anmel- dung vom 10. Juli 2017 zu Recht teilweise abgewiesen hat. 7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh- renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr. 2000. – festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebüh ren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Der unterliegenden Gemeinde werden keine Verfahrenskosten auferlegt (Art. 108 Abs. 2 VRPG). Nach der Praxisfestlegung des Verwaltungsgerichts vom 24. März 2015 ist der Anteil der Gemeinde vom privaten Beschwerdeführer zu tra- gen. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal Fr. 2'000. – werden B. ______ zur Bezahlung auferlegt. 10 Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald der Entscheid in Rechtskraft er- wachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.