R 05 19 und 21 4. Kammer URTEIL vom 30. August 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Am 19. August 1977 genehmigte der Gemeindevorstand … den Quartierplan … Dieser blieb unangefochten. Er erstreckt sich über Parzellen 774, 778, 1963, 1966, 1968, 1971, 2226, 2461, 2476 und 2536. Der Quartierplan wurde in zwei Teilgebiete aufgeteilt. Das Teilgebiet I (QPV-I) umfasste Parzellen 1963, 1968 und einen Teil von Parzelle 2461 (Bodenstreifen entlang der Kantonsstrasse). Der Rest fiel ins Teilgebiet II (QPV-II). Die Anordnungen des Quartierplans wurden nur für QPV-I verbindlich erklärt, für QPV-II trugen sie lediglich Richtplancharakter. Die in den Quartierplanvorschriften und in den Plänen 16-20 getroffenen Anordnungen sind mit Ausnahme der Bestimmungen der Art. 16, 24, 26, 30, 35 und 41 nur für die Gemeindeorgane, nicht aber für die Grundeigentümer verbindlich. In Plan 20 des Quartierplans … wurde den Parzellen 1963 und 2461 insgesamt 7'500 m2 BGF zugeteilt, was damals einer AZ von 0.73 (bei einer AZ von 0.6 gemäss Baugesetz) entsprach. Die Parzellen 1971 und 1966 erhielten 800 bzw. 1740 m2 BGF, was eine AZ von 0.33 bzw. 0.3 ergibt. Den Parzellen 778 und 2226 wurde keine fixe BGF zugeteilt. Es galt somit die AZ von 0.6. Bei der Parzelle 1968 handelt es sich um eine Strassenparzelle. Eine Wohnnutzung wurde dafür nicht berücksichtigt. Die Parzellen Nrn. 2476, 744 und 2536 waren schon vor der Quartierplanung von 1977 überbaut. Ausserdem liegen sie nicht in der Dorfkernerweiterungszone, sondern in der Dorfkernzone, wo ausser für Neubauten keine AZ gilt.Gemäss Art. 34 QPV haben Neubauten im Quartierplangebiet, soweit die nachfolgenden Quartierplanvorschriften keine besonderen Vorschriften enthalten, den geltenden Bauvorschriften der Gemeinde zu genügen. Der in QPV-I und QPV-II geltende Art. 35 QPV enthält die Bestimmungen über die Ausnützung. Die im Gestaltungsplan 20 enthaltene Ausnützungsberechnung basiere auf den in diesem Plan eingezeichneten Idealkuben. Für Höhe und Berechnung der Ausnützungsziffer (recte wohl: Ausnützung) gelten die Vorschriften der Bauordnung. Soweit in den vorliegenden Quartierplan einbezogene Parzellen im QPV-I und QPV-II liegen, ist für die Ausnützung über die gesamte Parzellenfläche ohne Rücksicht auf die Teilgebiete zu berechnen. Die damalige Parzelle 1963 lag im QPV-I und QPV-II. Sie wurde 1979 in Parzellen 2651 (im QPV-II) und in Parzelle 1963 (im QPV-I) aufgeteilt. Parzelle 2651 weist eine Fläche von 2'824 m2, die heutige Parzelle 1963 eine solche von 7'042 m2 auf. Auf der heutigen Parzelle 1963 stehen die drei Häuser …, … und ... Diese konsumieren eine BGF von insgesamt 3'518.55 m 2. Die drei Häuser sind in Stockwerkeigentum aufgeteilt und gehören zahlreichen verschiedenen Eigentümern. … sind Eigentümer von StWE-Einheit GB-Blatt 50'271 im …. … gehört StWE-Einheit GB-Blatt 50'273 im Haus … (gekauft im April 1997). … kauften StWE-Einheit GB-Blatt 50269 im Haus … im Mai 1991. Am 31. Januar 2000 genehmigte die Gemeindeversammlung … die Totalrevision der Ortsplanung. Dabei wurde die Ausnützungsziffer in der Dorfkernerweiterungszone von 0.6 auf 0.8 erhöht. Diese wurde von der Regierung am 12. September 2000 genehmigt und ist rechtskräftig. Der Gemeinderat von … beschloss am 18. Oktober 2000 eine Änderung der Quartierplanbestimmungen im Zusammenhang mit der Berechnung der Bruttogeschossflächen. Er erwog, dass in verschiedenen Quartierplänen die höchstzulässigen BGF in Zuteilungstabellen für die einzelnen Grundstücke verbindlich festgelegt worden seien. Sofern in der Zuteilungstabelle eines Quartierplans die höchstzulässige BGF für eine Parzelle verbindlich festgelegt worden sei, erhöhe sie sich proportional, berechnet von der alten AZ zur neuen AZ. Die gleiche Regelung gelte auch für die im Quartierplan allenfalls vorgesehenen höchstzulässigen, zwischen Parzellen im Quartierplangebiet zu vereinbarenden Nutzungsübertragungen. Am 24. Januar 2001, mitgeteilt am 6. April 2001, verfügte der Gemeinderat, dass, falls in der Zuteilungstabelle eines Quartierplans die höchstzulässige BGF für eine Parzelle verbindlich festgelegt worden sei, diese sich proportional berechnet von der alten zur neuen AZ erhöhe. Sofern in einem Quartierplangebiet Nutzungsübertragungen zwischen Parzellen im Quartierplangebiet flächenmässig beschränkt seien, erhöhe sich die Fläche proportional berechnet von der alten AZ zur neuen AZ. Diese Verfügung erging an sämtliche Grundeigentümer in den betroffenen Quartierplangebieten und wurde rechtskräftig. Die vier Häuser auf Parzelle 1963 (neu) stellen eine einzige Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Der … AG gehören alle zum erstellenden Haus … gehörenden Stockwerkeinheiten. Die damalige Begründerin … AG hatte gemäss Begründungserklärung vom 29. Juni 1979 das Recht, Parzelle 1963 mit vier Mehrfamilienhäusern und einer unterirdischen Einstellhalle in einer oder mehreren Bauetappen zu überbauen (S. 1 StWE-Begründungserklärung), gemäss Quartierplan … und den Aufteilungsplänen (diese abgeändert im 5. Nachtrag vom 25. Juli 1985 und nochmals im 15. Nachtrag vom 29. März 2004). Die Parzellen 2461 mit 653 m2 und 2651 mit 2'824 m 2 gehören heute der … AG, welche alle diese Grundstücke in der Nachlassliquidation der … AG erworben hatte. Am 29. Juni 2004 reichte die … AG das Gesuch um Erstellung der Chesa … (Haus F) auf Parzelle 1963 ein. Es handelt sich um ein Haus mit 20 Wohnungen zuzüglich Einstellhalle mit 44 Garageplätzen. In der von der … mit Bericht vom 8. Juli 2004 durchgeführten Baugesuchskontrolle wird betreffend Ausnützung folgende Berechnung angestellt: Zone W4, AZ 0.8Parzellenfläche 1963 7'042.00 m 2 BGF nach QP 7'500.00 m 2 Bereits genutzte BGF gemäss Berechnung … vom 8.4.2003 … 812.10 m 2 … 1'197.13 m 2 … 1'509.32 m 2 Total ausgenützte BGF 3'518.55 m 2 BGF Projekt Haus … 2'879.20 m 2 Zwischentotal 6'397.75 m 2 Nutzungsreserve (7'500.00 m2 ./. 6'397.75 m2) 1'102.25 m 2 Die ebenfalls bei den Baugesuchsakten liegenden Berechnungen des Projektverfassers für die vom Bauprojekt Chesa … benötigte BGF hatten das UG und die Umfassungsmauern nicht berücksichtigt. Gegen dieses Baugesuch erhoben u.a. …, … und … Einsprachen, u.a. betreffend unzulässiger AZ-pflichtiger Nutzung des Erdgeschosses des Hauses … und unzulässigen AZ-Transportes. Mit Verfügung vom 10. November 2004, mitgeteilt am 20. Januar 2005, wies der Gemeinderat … die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung. 2. a) Dagegen erhoben am 9. Februar 2005 … Rekurs und beantragten die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides, die Abweisung des Baugesuches und eventualiter bei Bestätigung der Baubewilligung die ergänzende Verfügung, wie viel BGF von Parzelle 1963 der Bauherrschaft zustehe, wie viel BGF von welchem Grundstück auf Parzelle 1963 transportiert werde und dass dieser Ausnützungstransport auf den beteiligten Grundstücken anzumerken sei. b) Gegen den Entscheid des Gemeinderates erhoben auch … sowie … am 14. Februar 2005 Rekurs und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung, die Abweisung des Baugesuches und die Sistierung des Rekursverfahrens. 3. Die Gemeinde beantragte in ihren Vernehmlassungen die Abweisung der Rekurse, soweit darauf eingetreten werden könne. Denselben Antrag stellte die … AG. 4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen. Auf die Begründung der Anträge in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. In formeller Hinsicht ist festzuhalten, dass die Rekurrenten grundsätzlich alle sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden und sich auf den Streitgegenstand beziehenden Rügen vorbringen können, welche geeignet sind, die Aufhebung des angefochtenen Entscheides herbeizuführen (vgl. PVG 2003 Nr. 34). 2. a) Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen bilden der Quartierplan 1977, die Verfügungen der Baubehörde vom 18. Oktober 2000 und 24. Januar 2001, die nach erfolgter Genehmigung der Ortsplanungsrevision erlassen wurden, wie sie im Sachverhalt wiedergegeben wurden. Diesen behördlichen Anordnungen ist gemeinsam, dass sie alle rechtskräftig und daher im Baubewilligungsverfahren für alle Beteiligten verbindlich sind. Dies gilt insbesondere für den Quartierplan I. Es ist daher unerheblich, dass offenbar die dazugehörigen Pläne nicht von allen damaligen Grundeigentümern unterzeichnet wurde, handelt es sich doch um einen im Grundbuch angemerkten öffentlichrechtlichen Quartierplan und damit um eine Verfügung, die zu ihrer Gültigkeit und ihrem Vollzug keiner Zustimmung Privater bedarf. b) In Plan 20 des Quartierplans I … wurde den Parzellen 1963 (alt) und 2461 insgesamt 7'500 m2 BGF zugeteilt, was damals einer AZ von 0.73 (bei einer AZ von 0.6 gemäss Baugesetz) entsprach. Die Parzellen 1971 und 1966 erhielten 800 bzw. 1740 m2 BGF, was eine AZ von 0.33 bzw. 0.3 ergibt. Damit wurde für diese Grundstücke eine feste Zuteilung der realisierbaren Bruttogeschossflächen vorgenommen. Diese Wohnflächen dürfen daher ungeachtet der im Baugesetz festgelegten Ausnützungsziffer auf den einzelnen Grundstücken realisiert werden, zumal aufgrund der vorgenommenen Aufteilung auf die verschiedenen Parzellen sichergestellt ist, dass die zulässige AZ aufs Ganze gesehen eingehalten wird. das bedeutet für den vorliegenden Fall zunächst, dass auf den Parzellen 1963 (alt) und 2641 nach dem Quartierplan 1977 insgesamt 7'500 m 2 BGF erstellt werden dürfen. Welche Überlegungen dieser Quartierplanregelung ursprünglich zugrunde lagen, insbesondere ob damit eine Nutzungskonzentration beabsichtigt war, und unter welchen Umständen diese Lösung zustande kam, kann heute wegen der Rechtskraft des Quartierplanes keine Rolle mehr spielen. Ebenso wenig ist heute relevant, ob die Grundeigentümer, welche 1977 im Vergleich zur baugesetzlich möglichen Nutzung eine Minderzuteilung erhielten, dafür eine Entschädigung erhielten. Schliesslich ist festzuhalten, dass es für die Überbauung der Parzellen 1963 (alt) und 2641 auch keines Nutzungstransportes von anderen Grundstücken bedarf, solange die quartierplanmässig fixierte BGF nicht überschritten wird. Anzumerken bleibt, dass der Quartierplan nach Inkrafttreten der Ortsplanungsrevision, mit welcher die gesetzliche AZ von 0.6 auf 0.8 erhöht wurde, durch die Verfügungen des Vorstandes vom 18. Oktober 2000 bzw. 24 Januar 2001 materiell dahin revidiert wurde, dass die zulässige BGF bei den Parzellen mit fixer BGF proportional erhöht wurde. Da diese Verfügungen rechtskräftig wurden, beträgt die realisierbare BGF für die Parzellen 1963 (alt) und 2461 neu insgesamt 10'000 m2. 3. a) Ein anderes Problem ist es, wie die den Parzellen 1963 (alt) und 2461 gesamthaft zustehende BGF intern zu realisieren ist. Dabei ist zunächst zu beachten, dass die von der alten Parzelle 1963 abgetrennte Parzelle 2651 zum Teilgebiet II des Quartierplanes gehört. Zwar ist dieses Gebiet dem Grundsatz nach nur richtplanmässig ausgeschieden worden. Gemäss Art. 2 der Quartierplanvorschriften gelten die in den Plänen 16-20 getroffenen Anordnungen und die Bestimmungen der Art. 16, 24, 26, 30, 35 und 41 auch für das Teilgebiet II und sind somit für alle Beteiligten verbindlich. Anwendbar ist deshalb im vorliegend interessierenden Zusammenhang Art 35 QPV, der folgenden Wortlaut hat: "Die im Gestaltungsplan (Plan 20) ausgewiesene Ausnützungsberechnung basiert auf den im Plan eingezeichneten Idealkuben. Für die Höhe und die Berechnung der Ausnützungsziffer gelten die Vorschriften der Bauordnung. Soweit in den vorliegenden Quartierplan einbezogene Parzellen im Teilgebiet I und Teilgebiet II liegen, ist die Ausnützung über die gesamte Parzellenfläche ohne Rücksicht auf die Teilgebiete zu berechnen." Abs. 1 bezieht sich auf den Plan 20, worin für die Parzellen der Bauherrschaft, wie unter E. 2 dargelegt, ein Anspruch auf Realisierung von 7'500 bzw. heute 10'000 m2 BGF festgelegt wurde. Abs. 2 ist deshalb hinsichtlich der maximal zulässigen BGF nur für Grundstücke anwendbar, denen keine feste BGF zugewiesen wurde. Die Berechnung der Ausnützung gemäss Abs. 3 kann sich für Grundstücke mit festzugeteilter BGF nur darauf beziehen, dass dabei eben zu prüfen ist, ob die BGF, auf welche gemäss Plan 20 ein Anspruch besteht, erreicht bzw. überschritten wird. Dabei ist gemäss dem Wortlaut nur darauf zu achten, dass die zulässige BGF über das ganze eingehalten wird, unabhängig davon, in welchem Teilgebiet des Quartierplanes sie liegt. Bezogen auf die Parzellen 1963 (alt) und 2461 bedeutet dies nichts anderes, als dass die anwendbaren Ausnützungsvorschriften eingehalten werden, solange die darauf erstellte anrechenbare Wohnfläche 10'000 m2 BGF nicht überschreitet. Ein Nutzungstransport zwischen den Teilflächen ist infolgedessen nicht erforderlich. Offensichtlich wird auch nach der Erstellung des Hauses F die zugeteilte BGF nicht überschritten, wie die im Sachverhalt wiedergegebene Ausnützungsberechnung zeigt. Danach wird die gesamte BGF auf den Parzellen 1963 (alt) und 2461 6'397.75 m 2 betragen. Es besteht daher noch eine Reserve von 3'602.25 m 2. Die Rekurse erweisen sich damit hinsichtlich der mit der Ausnützungsberechnung zusammenhängenden Rügen als unbegründet. b) Die Rekurrenten sind der Auffassung, im Erdgeschoss des Hauses F dürfe gestützt auf Plan 20 und Art. 36 Abs. 4 der Quartierplanvorschriften keine AZ- pflichtige Nutzung erstellt werden. Ursprünglich sei dort vorgesehen gewesen, ein Hallenbad einzubauen. Es ist an sich zutreffend, dass Art. 36 Abs. 4 vorsieht, dass die Angaben im Plan 20 für die Ausnützung der einzelnen Geschosse verbindlich sind. Mit der Gemeinde ist jedoch davon auszugehen, dass der Quartierplan im Gefolge der Ortsplanungsrevision durch die Verfügung des Gemeindevorstandes vom 24. Januar 2001 diesbezüglich zumindest implizit abgeändert worden ist. Wie die Gemeinde zu Recht geltend macht, hat sie mit dem Entscheid vom 24. Januar 2001 alle Quartierpläne, und damit auch den vorliegenden, an die neuen Bestimmungen des Baugesetzes betreffend Höhe und Berechnung der Bruttogeschossflächen angepasst. Zu beachten ist dabei, dass die vorgängige Erhöhung der AZ im Rahmen der Ortsplanungsrevision nur zu einem kleinen Teil zu einem realen Zuwachs der zulässigen BGF führte, da auch die Art der Berechnung der Bruttogeschossfläche dergestalt geändert und vereinfacht wurde, dass nunmehr fast jede Art von Geschossfläche zur nutzbaren BGF gezählt werden. Im Wesentlichen sind davon nur noch reine Abstellräume ausgeschlossen. Räumlichkeiten wie Hallenbäder, Fitnessräume und dgl. zählen damit nach dem neuen Baugesetz zur anrechenbaren BGF. Würde man nun davon ausgehen, dass Art. 36 Abs. 4 der Quartierplanvorschriften weiterhin anwendbar ist, würde die Realisierung der neu zulässigen Geschossflächen im Ergebnis vereitelt, was offensichtlich dem Zweck der Baugesetzrevision zuwiderliefe. Der Beschluss des Gemeindevorstandes vom 24. Januar 2001 ist daher dahin zu interpretieren, dass er damit die Quartierpläne in umfassender Weise an die neue Baugesetzgebung anpassen wollte und damit zumindest implizit dem entgegenstehende Bestimmungen in den Quartierplänen geändert hat. Jedenfalls hat die Vorinstanz mit dieser Rechtsanwendung das ihr zustehende Ermessen nicht missbraucht oder überschritten. 4. a) Die Rekurrenten sind weiter der Auffassung, der Bauherrschaft stehe die privatrechtliche Bauberechtigung nicht zu und es fehle ihr auch - zumindest teilweise - an der zivilrechtlichen Berechtigung zur Inanspruchnahme der (zusätzlichen) BGF. b) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, deren Bauberechtigung offensichtlich fehlt. Hinter dieser Praxis steht unter anderem die Überlegung, dass es den Baubehörden nicht zuzumuten ist, Baugesuche, welche mitunter umfangreiche und komplizierte Abklärungen erfordern, materiell zu behandeln, sofern von vorneherein feststeht, dass dem Gesuchsteller die zivilrechtliche Berechtigung offenkundig fehlt (PVG 1987 Nr. 20). Diese Praxis kann nun aber nicht dahin interpretiert werden, dass die Gemeinden bereits dann befugt sind, die Behandlung von Baugesuchen auszusetzen, wenn sie Zweifel an der Bauberechtigung des Gesuchstellers haben. Grundsätzlich ist es nämlich nicht Sache der Gemeinden, über den Bestand von privaten Rechtsverhältnissen zu entscheiden (PVG 1969 Nr. 13). Hierüber hat vielmehr der Zivilrichter zu befinden. Aufgabe der Baubehörde ist es demgegenüber, die Baugesuche auf ihre Übereinstimmung mit den Normen des öffentlichen Rechtes zu überprüfen (vgl. PVG 1990 Nr. 25). Ist aber die Gemeinde nur in Fällen von offensichtlich fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung befugt, ein Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen, können die Rechte des Einsprechers in diesem Zusammenhang auch nicht weiter gehen. Er ist mit anderen Worten nur befugt, eine klar mangelnde Bauberechtigung zu rügen. Davon kann nun vorliegend keine Rede sein, wie im Folgenden darzulegen ist. c) In Ziff. VI der StWE-Begründungserklärung vom 29. Juni 1979 hielt die … & Co. AG fest, sie werde Parzelle 1963 mit vier Mehrfamilienhäusern und einer unterirdischen Autoeinstellhalle gemäss Quartierplan … und Aufteilungsplänen über Bauen und dort Stockwerkeigentum begründen. In Ziff. VI der Urkunde behielt sie sich u.a. das Recht vor, am Bauprojekt im Rahmen des Quartierplans zulässige Abänderungen vorzunehmen und die Begründungserklärung dementsprechend abzuändern. Gestützt auf diese Bestimmung wurden am 22. Juli 1985 in einem 5. Nachtrag zur Begründungserklärung infolge baulicher Umdispositionen die Häuser … und … in neue StWE-Einheiten aufgeteilt. Im 15. Nachtrag teilte die in Nachlassliquidation befindliche … & Co. AG die im Haus … geplanten 39 StW- Einheiten in 20 geräumigere Wohnungen auf. Die Bauherrschaft übte das ihr zustehende Kaufrecht am 29. März 2004 aus und erwarb die Stockwerkeinheiten des Hauses ... Die Ermächtigung zur Vornahme von Änderungen ging von der ursprünglich berechtigten im Rahmen der Zwangsverwertung auf sie über, wie das Kantonsgerichtspräsidium im Entscheid vom 17. November 2004, mitgeteilt am 20. Januar 2005, feststellte. Der Kantonsgerichtspräsident hat dort auch ausgeführt, dass zwischen dem Nachtrag 15 und der Baueingabe keine Abweichungen bestehen, welche nicht durch Ziff. VI der Begründungserklärung abgedeckt wären. Unter diesen Voraussetzungen durfte die Gemeinde nicht davon ausgehen, dass der Bauherrschaft die privatrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehle. Sie war danach verpflichtet, das Baugesuch zu behandeln und, falls keine Verletzung relevanter Quartierplan- resp. baugesetzlicher Vorschriften vorliegt, auch zu bewilligen. Selbst wenn sie Zweifel an der Bauberechtigung der … AG gehabt hätte, wäre es nicht ihre Sache gewesen, über den Bestand privater Rechtsverhältnisse zu entscheiden. Sie ist demnach völlig zu Recht auf das Baugesuch eingetreten. d) Aufgrund des Gesagten steht aber auch fest, dass die Bauherrschaft zivilrechtlich jedenfalls über genügend BGF verfügt, um das Haus … zu erstellen. Dies gilt umso mehr, als durch das Bauvorhaben nicht einmal die den Parzellen 1963 (alt) und 2461 ursprünglich zustehenden 7500 m 2 BGF konsumiert werden, bleibt doch auch so eine Reserve von rund 1'100 m 2 übrig. Abgesehen davon ist es aus öffentlichrechtlicher Sicht ohnehin belanglos, wem die durch die Ortsplanungsrevision und die materielle Quartierplanänderung geschaffene zusätzliche BGF zivilrechtlich zusteht, solange die öffentlichrechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Die Rekurse sind damit auch in dieser Hinsicht unbegründet. 5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten, welche überdies die anwaltlich vertretenen Gegenparteien angemessen aussergerichtlich zu entschädigen haben. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 285.-- zusammen Fr. 10'285.-- gehen je zur Hälfte zulasten von … (zusammen Fr. 5'142.50.-- unter Solidarhaft) und von … sowie … (zusammen Fr. 5'142.50 unter Solidarhaft) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. a) … entschädigen die Gemeinde … und die … AG mit je Fr. 1'500.-- inkl. MwSt. (gesamthaft somit Fr. 3'000.--). b) … sowie … entschädigen die Gemeinde … und die … AG mit je Fr. 1'500.-- inkl. MwSt. (gesamthaft somit Fr. 3'000.--).