Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2012.00011 BRGE III Nr. 0069/2012 Entscheid vom 23. Mai 2012 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller , Baurichterin Monika Spring -Gross, Bau- richter Eugen Staub, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz in Sachen Rekurrent H. A., [….] gegen Rekursgegner 1. Gemeinderat X, [….] 2. R. und E. M., [….] betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 16. Dezember 2011; Baubewilligung für G e- werbehaus _______________________________________________________ R3.2012.00011 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2011 erteilte der Gemeinderat X. R. und E. B. die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Gewerbeha u- ses. B. Hiegegen wandte sich H. A. mit Rekurseingabe vom 19. Januar 2012 rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des B e- schlusses sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. C. Mit Präsidialverfügung vom 24. Januar 2012 wurde der Rekurseingang vo r- gemerkt und d as Vernehmlassungsverfahren eröffnet. In seiner Stellun g- nahme vom 1. März 2012 beantragte der Gemeinderat die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. D. In ihrer Replik vom 10. April 2012 und Duplik vom 25. April 2012 hielten H. A. und der Gemeinderat an ihren Anträgen fest. E. Auf die Parteivorbringen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: [….] 3.1. Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie für die A nsiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. R3.2012.00011 Die Bau - und Zonenordnung kann auch Handels - und Dienstleistungsb e- triebe zulassen (§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung vo n Wohnungen in so l- chen Zonen stellt eine grundsätzlich zonenfremde, insbesondere aus wohnhygienischen Gründen möglichst fernzuhaltende Nutzung dar. G e- mäss § 56 Abs. 4 PBG sind daher Wohnungen in Industrie - und Gewerbe- zonen lediglich für standortgebundene B etriebsangehörige gestattet; ferner können die Bau - und Zonenordnungen dort für vorübergehend angestellte Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen. Da es sich bei diesen Vorschriften um Ausnahmebestimmungen handelt, sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VB 54/1974 Erw. 2 = ZBl 1975 S. 460). Welche Personen im Interesse eines Betriebes in dessen unmitte l- baren Nähe wohnen müssen, hängt im Einzelfall v on der Art des Unte r- nehmens ab. Die blosse Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung auf einem B e- triebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit von Pers o- nen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus sachlichen Gründen notwendig sein. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn Masch i- nen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung duldet, zu bedienen oder zu beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der betrieblichen S i- cherheit die mehr oder weniger dauernde Überwachung de s Betriebes e r- heischt. Ob solche Voraussetzungen gegeben sind, hängt wesentlich von der Art des jeweiligen Unternehmens ab und lässt sich deshalb nicht allg e- mein festlegen, sondern ist unter Berücksichtigung aller konkreten Umstä n- de des Einzelfalles zu entscheiden. 3.2. In der Vernehmlassung rechtfertigt die Vorinstanz ihren Entscheid damit, dass Betriebswohnungen heute primär aus Sicherheitsgründen erstellt würden. Durch die dauernde Anwesenheit von Personen auf dem Areal werde für die Nutzer der Gewerberäume die Sicherheit in Bezug auf Brä n- de, Diebstahl etc. klar erhöht. Zudem werde die Vermietbarkeit der Gewe r- beräume verbessert, da auch Betriebe mit Notfalldiensten oder 24h - Produktionen eine entsprechende Infrastruktur vorfänden. Daraus habe sich die langjährige Praxis entwickelt, dass die Gemeinde auch ohne en t- sprechendes Betriebskonzept pro Grundstück eine Wohneinheit als Wo h- nung für standortgebundene Betriebsangehörige bewillige. R3.2012.00011 Das dargelegte Sicherheitsbedürfnis und die bessere Vermietbarkei t von Gewerbebauten mögen zwar die Erstellung einer Betriebswohnung als zweckmässig erscheinen lassen. Diese Gründe sind indessen allgemeiner Natur und lassen die in § 56 Abs. 4 PBG verlangte direkte Betriebsnotwe n- digkeit vermissen. Die von der Vorinstanz offenbar geübte Praxis, auf j e- dem Grundstück der Industriezone eine Betriebswohnung zu bewilligen, ist gesetzwidrig und kann nicht als Begründung für die Bewilligung der strei t- betroffenen Wohnung dienen. Solange die Nutzung der Gewerberäume noch nicht feststeht und nicht nachgewiesen ist, dass die konkrete Nutzung die ständige Anwesenheit einer Person am Betriebsort erfordert, besteht keine Standortgebundenheit im Sinne von § 56 PBG. In diesem Pun kt ist der Rekurs gutzuheissen. [….]