398 Spezialverwaltungsgericht 2014 B. Gebäudeversicherungsrecht 81 Legitimation Nach dem Verkauf einer brandgeschädigten Liegenschaft ist der Verkäu - fer nicht mehr legitimiert, bezügl ich des abgestossenen Grundstücks bei der Gebäudeversicherung Anträge zu stellen. Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga - ben und Enteignungen, vom 12. März 2014 in Sachen T. AG gegen AGV (6-SV .2013.1). Sachverhalt Die T. AG verkaufte am 20. Juni 2011 ihr Grundstück in E. mit den von einem Brand geschädigten Bauten. Am 25. Juni 2012 bean- tragte sie bei der AGV eine Verlängerung der Wiederaufbaufrist so - wie eine Nutzungsänderung für die von der Käuferin geplanten Ersatzbauten. Aus den Erwägungen 4.1. (… [Ausführungen zum Gebäudeversicherungsobligatorium und zum automatischen Versicherungsübergang bei einem Hand - wechsel]) 4.2. Tritt ein Schadenfall ein, ist die Eigentümerin oder der Eigentü- mer im Zeitpunkt des Schadenereignisses entschädigungsberechtigt – unter Berücksichtigung der Interessen der Grundpfandgläubiger (§ 28 Abs. 1 GebVG; § 16 Abs. 1 GebVV). (…) 2014 Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 399 Der Entschädigungsanspruch g liedert sich in zwei Teile, die Entschädigung des Zeitwerts und die Entschädigung der Neuwert - differenz. Wird ein vollständig zerstörtes Gebäude nicht wie derauf- gebaut, wird der Zeitwert entschädigt. Bei einem teilweise zerstörten Gebäude wird in diese m Fall der auf den nicht wiederherge stellten Teil entfallende Zeitwert vergütet (§ 26 Abs. 1 GebVG). Auf diesen Teil des Versicherungsanspruchs besteht ein unbedingter Anspruch. Wird das beschädigte Gebäude wiederhergestellt, wird der Ver - sicherungswert (Neuwert) entschädigt (vgl. § 24 Abs. 1 und 2 GebVG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 GebVG). Zusätzlich zum Zeitwert wird also die Neuwertdifferenz ersetzt. Diese Entschädi - gung steht jedoch unter dem V orbehalt, dass das vollständig oder teil- weise zerstörte Gebäude innert dreier Jahre am selben Ort und mit gleichartiger Nutzung wiederhergestellt wird (§ 26 Abs. 1 und 2 GebVG). Dieser Teil des Anspruchs ist also mehrfach auflösend be - dingt. Es liegt am Versicherungsnehmer, die Bedingungen zeitge - recht zu erfüllen und damit den Anspruch definitiv zu erwerben. Bei Nicht- oder nicht zeitgerechter Erfüllung geht der Anspruch unter. 4.3. Für alle drei Bedingungen sieht das Gesetz Abweichungen vor. Aus wichtigen Gründen kann die Versicherung die Frist erstrecken. Als wichtige Gründe gelten objektive Hinderungsgründe wie z.B. die Dauer öffentlich-rechtlicher Verfahren (§ 23 GebVV). Die Versiche- rung kann zudem den Aufbau an einem anderen Standort oder mit ei- ner anderen Nutzung genehmigen, wenn besondere Verhältniss e es rechtfertigen (§ 26 Abs. 3 GebVG). "Besondere Verhältnisse liegen namentlich dann vor, wenn der Aufbau oder die bisherige Nutzung am alten Ort aus öffentlich -rechtlichen Gründen unzulässig sind" (§ 14 GebVV). Alle drei Ausnahmen setzen demnach eine B ewilligung durch die AGV voraus, welche Gültigkeitsvoraussetzung für die Abwei - chung ist. 4.4. Umstritten ist, ob die Eigentümerin im Zeitpunkt des Schadens nach dem Verkauf der Liegenschaft noch ein Gesuch um Nutzungs -400 Spezialverwaltungsgericht 2014 änderung stellen kann. Die Antwort d arauf ist durch Geset - zesauslegung zu ermitteln. 4.5. (…) Die klassischen Auslegungsmethoden führen zu keiner eindeuti- gen Antwort auf die Legitimationsfrage. 4.6. Rein sachlogisch ist eine Ausnahmebewilligung einzuholen, be- vor die Ausnahme in Anspruch ge nommen wird. Ein Frister - streckungsgesuch ist vor Ablauf der Frist zu stellen, das Nutzungs - änderungsgesuch vor dem Bau eines anders genutzten Gebäudes, das Standortverschiebungsgesuch vor dem Aufbau an einem anderen Ort. In den beiden letzten Fällen is t dieses Gesuch zudem vor einer allfälligen Veräusserung der "Trägerparzelle" zu stellen. Der Anspruch auf die Neuwertdifferenz bleibt zwischen Scha - denseintritt und Erfüllung der Bedingungen gemäss § 26 GebVG in der Schwebe. Das Gesetz sieht – anders als beim Versicherungs- schutz – keinen automatischen Übergang des Versicherungsan - spruchs auf einen allfälligen Rechtsnachfolger vor. Der Versiche - rungsnehmer hat im Schadenfall verschiedene Handlungs möglich- keiten: Er kann wiederaufbauen, d.h. die Bedingung en erfüllen, und dadurch den Anspruch auf die Neuwertdifferenz einlösen. Das gilt auch, wenn er mit vorgängiger Bewilligung etwas Abweichen des baut. Er kann sodann auf den Wiederaufbau und da mit auf die Neuwertdifferenz verzichten. Weiter kann er die Sc hadensliegen- schaft veräussern und den Versicherungsanspruch an den Käufer abtreten. Der Preis wird sich nach dem Zustand der Brand ruine und der zu erwartenden Versicherungsleistung bestim men. (…). In diesem Fall – Verkauf mit Übertragung des Versicherungsanspruchs – ist die Leistung von Zeitwert plus Neuwertdiffe renz gerechtfertigt, weil die Wiederaufbaubedingungen erfüllt und das Ziel, den Gebäudebestand zu erhalten und Spekulationsgewinne zu vermeiden, gewahrt wird. Das Eigentum am Gebäude und der E rsatzanspruch bleiben zusammen. Verzichtet der Verkäufer aber auf die Über tra- gung des Entschädigungsanspruchs, steht ihm nur der Zeit wert zu, weil er die Wiederaufbaubedingungen nicht mehr erfül len kann. 2014 Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen 401 Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Transa ktion von Anfang an auf einen Ersatzbau an einem neuen Standort ausgerichtet war, was aber voraussetzt, dass vorgängig bei der AGV eine Ausnah - mebewilligung für eine Standortverschiebung eingeholt wurde. Ohne diese besteht aus Sicht von Gesetz und Versiche rung keine ausrei - chende Gewähr, dass die eng gehaltenen V oraussetzungen für die Leistung der Neuwertdifferenz eingehalten werden. Auch für eine ge- plante Umnutzung muss die Zustimmung der AGV vorliegen, bevor der entsprechende Anspruch auf einen Käufer üb ertragen werden kann. Nach dem Verkauf ist der Verkäufer nicht mehr legitimiert, be- züglich des abgestossenen Grundstücks Anträge zu stellen – ins- besondere auch dann, wenn er den Versicherungsanspruch übertragen hat. Ein nachträgliches Umnutzungsgesuch missachtet sowohl die erwähnte Sachlogik des Verfahrensablaufs als auch die Bedeutung der Bewilligung und die materiell hohen Hürden für eine Abwei - chung von der regulären Wiederherstellung. Der Neuwertdifferenz-Anteil ist keine reine Summenversiche - rung, dessen Verwendung im Belieben des Versicherungsnehmers steht. Dieser kann deshalb auch nicht mit den Refinanzie rungs- bedürfnissen einer beliebigen Ersatzimmobilie argu mentieren. Hätte der Gesetzgeber diese Möglichkeit öffnen wollen, hätte er keine Neuwertdifferenz mit besonderen V oraussetzungen zu definieren brauchen. 4.7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch auf die Neuwertdifferenz während der "Schwebephase" untrennbar mit dem Eigentum am beschädigten Gebäude verbunden ist, ausser di e AGV hat dem Anspruchsberechtigten eine Ausnahmebewilligung erteilt. Entsprechend kann der Neuwertdifferenzanspruch – anders als der unbedingte Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts – nicht beliebig übertragen werden. Der Gesetzgeber hat offensichtlich gewo llt, dass der Neuwertdifferenz-Anteil der Versicherungsleistung verfällt, wenn das Geld nicht für eine eng definierte Wiederherstellung eingesetzt wird. Er fällt der Versicherung bzw. der Gesamtheit der Versicherten zu. Abweichungen von diesem Grundsatz si nd nur in Ausnahmefäl -402 Spezialverwaltungsgericht 2014 len vorgesehen, wobei der AGV mit den vorgeschriebenen Bewilli - gungen ein entscheidendes Mitwirkungsrecht zukommt. Dem Ver - sicherungsnehmer muss bewusst sein, dass er den Anspruch auf Neuwertdifferenz verliert, wenn er die V orgaben nicht einhält. All diese Überlegungen müssen bei einem Teilschaden (…) in noch höherem Mass gelten als bei einem Totalschaden, weil hier ein weiterverwertbarer Anteil am alten Standort von vornherein gegeben ist. So gesehen müssen allfällige Nutzungsänder ungs- oder Standort- verschiebungsgründe umso gewichtiger sein (...). 4.8. Die T. AG hat das Grundstück in E. mit den beschädigten Bau - ten abgestossen, bevor sie eine Umnutzungsbewilligung von der AGV in Händen hielt. Aus den dargelegten Gründen kann sie die Be- willigung nach dem Verkauf der Liegenschaft nicht mehr einholen. Anwaltskommission 2014 Anwaltsrecht 405 I. Anwaltsrecht 82 Art. 12 lit. c BGFA Interessenkollision. Ein verbotener Interessen konflikt liegt dann vor, wenn eine Anwältin die Wahrung von Interessen einer Klientin übernom- men und da bei Entscheidungen zu treffen hat, mit denen sie sich poten- tiell in Konflikt zu ei genen oder anderen ihr zur Wahrung übertragenen Interessen begibt. Entscheid der Anwaltskommission vom 27. Mai 2014 (A VV .2013.46). Aus den Erwägungen […] 2. 2.1. Der beanzeigten Anwältin wird vorgeworfen, sie habe die Be - rufsregel von Art. 12 lit. c BGFA verletzt , indem sie im Rahmen eines Strafverfahrens wegen sexuellen Handlungen die Tochter E des Anzeigers sowie die Mutter von E, V , in einem Verfahren betreffend Abänderung des Scheidungsurteils vertrete. Der Anzeiger führt aus, dass die beanzeigte Anwältin nicht beide Interessen vertreten könne. 2.2. Art. 12 lit. c BGFA auferlegt dem Anwalt kraft öffentlichen Rechts eine be sondere Treuepflicht. Er hat jeden Konflikt zwischen den Interessen sei ner Klientschaft und den Personen, mit denen er geschäftlich oder privat in Beziehungen steht, zu meiden (Walter Fellmann in: Walter Fellmann/Gaudenz G. Zindel [Hrsg.], Kommen- tar zum Anwaltsgesetz, 2. Auflage, Zürich 2011, N 84 zu Art. 12 [zit. Name, BGFA -Kommentar]). Nach Auf fassung des Bundesgerichts liegt allerdin gs nur dann eine unzulässige Inte ressenkollision vor, wenn ein konkreter Interessenkonflikt besteht. Die blosse abstrakte