<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00082</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107240&amp;W10_KEY=13013572&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00082</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.05.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einschätzung 1999</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vermögenssteuer, Verkehrswert Das kantonale Steueramt muss sich auf seiner Zustimmung zu einem einen individuellen Verkehrswert festsetzenden mündlich dargelegten "Gutachten" behaften lassen (E. 2). Der dergestalt individuell ermittelte Verkehrswert stellt zugleich den Vermögenssteuerwert dar, ist mithin zu 100% zu übernehmen. Für eine Reduktion um 10% bleibt aufgrund (noch) Fehlens einer entsprechenden ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage kein Raum (E. 3). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSCHLAG">ABSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN">ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHLAG">EINSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDIVIDUELLER VERKEHRSWERT">INDIVIDUELLER VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STELLUNGNAHME">STELLUNGNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: VERMÃGENSSTEUER">VERMÃGENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSTÃNDIGUNG">VERSTÃNDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 1999">WEISUNG 1999</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 2003">WEISUNG 2003</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 38 lit. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 lit. I StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2003 Nr. 88 S. 194</span><br/><span class="gerade">RB 2003 Nr. 95 S. 212</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. In ihrer SteuererklÃ¤rung 1999B deklarierte die Pflichtige A die ihr an zwei GeschÃ¤fts­hÃ¤usern in ZÃ¼rich (Q-strasse) zustehende Eigentumsquote von 76% mit einem VermÃ¶­genssteuerwert von insgesamt Fr. 10'640'000.-. Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 7. Juni 2001 setzte das kantonale Steuer­amt diesen Wert auf Fr. 15'570'000.- fest und schÃ¤tzte die Pflichtige fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 1999 mit einem steuerbaren und satzbestim­menden Einkommen von Fr. 641'700.- sowie einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. 11'399'000.- bei einem satzbestim­menden VermÃ¶gen von Fr. 11'782'000.- ein. Eine hier­gegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 22. November 2001 voll­umfÃ¤nglich ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Steuerrekurskommission III hiess mit Entscheid vom 3. September 2002 den hiergegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen teilweise gut. Dabei ging sie von einer vergleichs­­weisen und angemessenen Einigung der Parteien auf einen Verkehrswert der streitbetroffenen Eigentumsquote an den beiden GeschÃ¤ftshÃ¤usern von Fr. 13'452'000.- aus und reduzierte diesen zur Ermittlung des VermÃ¶genssteuerwerts auf 90%. Dergestalt schÃ¤tzte die Steuerrekurskommission III die Pflichtige fÃ¼r die Steuerperiode 1999 mit einem Einkom­men von Fr. 641'700.- (steuerbar und satzbestimmend) sowie einem VermÃ¶gen von Fr. 7'983'000.- (steuerbar) bzw. von Fr. 8'391'000.- (satzbestimmend) ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Am 18. September 2002 erhob das kantonale Steueramt Beschwerde an das Ver­waltungsgericht, dem es in einem Hauptantrag sinngemÃ¤ss beantragte, festzustellen, es habe einer vergleichsweisen Festsetzung des Verkehrswertes nicht zugestimmt und sei des­wegen das im vorinstanzlichen Verfahren lediglich mÃ¼ndlich erstattete Verkehrswertgutach­­ten schriftlich zu erstatten. Sodann sei die Pflichtige bei unbestrittenem Einkommen mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. 11'399'000.- bzw. einem satzbestimmenden VermÃ¶gen von Fr. 11'782'000.- einzuschÃ¤tzen, ev. wiederum bei unbestrittenem Einkommen mit einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. 9'307'000.- bzw. einem satzbestimmenden VermÃ¶gen von Fr. 9'664'000.-. Ausserdem beantragte es die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Steuerrekurskommission III und Pflichtige schlossen auf Abweisung der Be­schwerde, wobei Letztere Ã¼berdies die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu set­zen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitungen und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Trotz des im Steuerrecht geltenden LegalitÃ¤tsprinzips ist es durchaus mÃ¶glich, dass die SteuerbehÃ¶rde und der Steuerpflichtige sich Ã¼ber bestimmte Elemente des steuerlich relevanten Sachverhaltes verstÃ¤ndigen (RB 2001 Nr. 91). Auch wenn derartige VerstÃ¤n­digungen einer klaren gesetzlichen Grundlage entbehren, sind sie zulÃ¤ssig und binden die SteuerbehÃ¶rden, sofern und soweit sie â anders als die unzulÃ¤ssige Steuerabmachung â auf eine gesetzesmÃ¤ssige EinschÃ¤tzung abzielen (RB 1996 Nr. 39). Die im Rahmen der­artiger VerstÃ¤ndigungen abgegebenen WillenserklÃ¤rungen sind â wie alle Prozesshandlungen â grundsÃ¤tzlich bedingungsfeindlich und haben im weiteren den allgemeinen im Verwal­tungsrecht geltenden VerfahrensgrundsÃ¤tzen zu entsprechen. Zu diesen ungeschriebenen VerfahrensgrundsÃ¤tzen, die zur Beurteilung von ProzesserklÃ¤rungen heranzuziehen sind, gehÃ¶rt unter anderem der Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser gebietet ein loyales und vertrauenswÃ¼rdiges Verhalten im Rechtsverkehr. FÃ¼r den Bereich des Ã¶ffentlichen Rechts bedeutet er, dass sowohl die BehÃ¶rden wie auch die pri­vaten Parteien in ihren Rechts­­beziehungen gegenseitig aufeinander RÃ¼cksicht zu nehmen haben (vgl. Ulrich HÃ¤fe­lin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich 2002, N. 622 ff.). Ferner gilt zu be­ach­ten, dass fÃ¼r die Wirksamkeit von Prozesshandlungen bzw. die Auslegung von Prozess­er­klÃ¤­rungen der Parteien nicht die allenfalls unbeholfene Ausdrucksweise, sondern der er­kenn­bare wirkliche Wille massgebend ist. Es ist demnach darauf abzustellen, was ver­­nÃ¼nf­tigerweise bezweckt wurde, sofern diese Absicht formgÃ¼ltig geÃ¤ussert worden ist (vgl. schon Fritz Gygi, Verwaltungsrechtspflege und Verwaltungsverfahren im Bund, 2. A., Bern 1974, S. 47).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Den Akten ist zu entnehmen, dass im Anschluss an den Augenschein vom 2. Mai 2002 das kantonale Steueramt am 14. Mai 2002 gegenÃ¼ber der Rekurskommission zum Re­­sultat der Liegenschaftenbesichtigung Stellung genommen hat. Dabei hat es in einem ers­ten Absatz folgendes ausgefÃ¼hrt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Wir beziehen uns auf obenerwÃ¤hnte Liegenschaftsbesichtigung an der Q-strasse in ZÃ¼rich. In Anbetracht der speziellen UmstÃ¤nde kÃ¶nnen wir uns mit der VerkehrswertschÃ¤tzung Ã¼ber Fr. 13'452'000.- des Experten einverstanden erklÃ¤ren."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In einem zweiten, dritten und vierten Absatz desselben Schreibens, damit auch graphisch von den AusfÃ¼hrungen zur eigentlichen VerkehrswertschÃ¤tzung abgesetzt, hat sich das kantonale Steueramt sodann zur Frage der Besteuerung dieses Verkehrswerts geÃ¤ussert und beantragt, diese mit 100% vorzunehmen. In keiner Weise sind diese weiteren AusfÃ¼hrun­gen jedoch mit der Zusage, die VerkehrswertschÃ¤tzung zu akzeptieren, in Verbindung ge­bracht worden. Diese Prozesshandlung kann daher vernÃ¼nftigerweise nur so interpretiert werden, wie die Rekurskommission dies getan hat: Das kantonale Steueramt hat damit zum Ausdruck gebracht, zunÃ¤chst den Verkehrswert im Sinne des mÃ¼ndlich erstatten Gutachtens zu akzeptieren. Dies deckt sich auch mit der zusÃ¤tzlich abgegebenen BegrÃ¼ndung, nÃ¤m­­lich dem Hinweis auf die "speziellen VerhÃ¤ltnisse". Damit hat die Rekurskommission durchaus zu Recht ihren weiteren Ãberlegungen eine gÃ¼ltige VerstÃ¤ndigung der Parteien hinsichtlich des Verkehrswerts der streitbetroffenen Liegenschaften zugrundelegen dÃ¼rfen. Von der HÃ¶he des Verkehrswerts unabhÃ¤ngig hat das kantonale Steueramt die Rechtsfrage der Rekurskommission zum Entscheid unterbreitet, in welchem Ausmass der aufgrund der individuellen SchÃ¤tzung ermittelte Verkehrswert zu besteuern sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht hat das kantonale Steueramt nichts angefÃ¼hrt, was am ordentlichen Zustandekommen der VerstÃ¤ndigung hinsichtlich des Verkehrswerts zweifeln liesse. Insbesondere weist es â zu Recht â nicht darauf hin, dass die fragliche VerstÃ¤ndigung Ã¼ber den Verkehrswert zu einer gesetzeswidrigen Besteuerung fÃ¼hren wÃ¼rde. Damit ist auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren von einem auf die Eigentumsquote der Pflichtigen entfallenden Verkehrswert von Fr. 13'342'000.- auszugehen, ohne dass hierÃ¼ber weitere Untersuchungshandlungen im Sinn der AntrÃ¤ge des kantonalen Steueramts anzuordnen sind. Ebensowenig stellt sich angesichts dieser Einigung die Frage, ob die Pflichtige Ã¼berhaupt Anspruch auf eine individuelle SchÃ¤tzung ihrer Liegenschaften hat. Demzufolge ist der Hauptantrag des kantonalen Steueramts abzuweisen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) GemÃ¤ss § 38 Abs. 1 StG unterliegt das gesamte ReinvermÃ¶gen der VermÃ¶gens­­steuer, wobei laut (dem Art. 14 Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. De­­zember 1990 entsprechenden) § 39 Abs. 1 StG das VermÃ¶gen zum Verkehrswert be­steuert wird. Dabei erlÃ¤sst der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf § 39 Abs. 3 Satz 1 StG die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen. Nachdem das Bundesgericht am 20. MÃ¤rz 1998 die ebenfalls in § 39 Abs. 3 StG enthaltene Vorschrift, der Verkehrswert solle "in der Regel 60% des Marktwertes betragen", fÃ¼r verfassungs­widrig erklÃ¤rt hatte (BGE 124 I 145), erliess der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf diese gesetz­lichen Vorgaben am 3. MÃ¤rz 1999 die fÃ¼r das hier im Streit liegende Steuerjahr massgebliche Weisung an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Be­wer­­tung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 (Weisung 1999; ZÃ¼rcher Steu­er­buch I/1 Nr. 15/500 = OS 55, 117). GemÃ¤ss Randziffer 82 der Weisung 1999 ist der VermÃ¶­genssteuerwert auf 100% des ermittelten Verkehrswerts anzusetzen, wenn dieser â wie im vorliegenden Fall â aufgrund einer individuellen SchÃ¤tzung eruiert worden ist. Die Rekurskommission hat die dabei fÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts sowie die (zumindest bisherige) Handhabung der Weisung 1999 massgebenden GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die vom Regierungsrat erlassenen Bestimmungen der Weisung 1999 unterliegen einer akzessorischen Normenkontrolle durch die zÃ¼rcherischen VerwaltungsjustizbehÃ¶rden (zu derjenigen des Verwaltungsgerichts vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 117 ff.). Bei dieser ÃberprÃ¼fung ist allerdings inhaltlich zu beachten, dass vorliegend ein­zig die Frage im Raum steht, ob die Besteuerung des vollen individuellen Verkehrswerts im Sinn von Randziffer 82 der Weisung 1999 gesetzmÃ¤ssig sei. Nicht zur Diskussion steht, in welchem Ausmass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Reduktion des individuell ermittelten Verkehrswerts zulÃ¤ssig ist, weshalb die vom Prozessgegenstand her einzig diese Frage betreffenden ErwÃ¤gungen in BGE 128 I 240 schon aus diesem Grund nicht direkt herangezogen werden kÃ¶nnen. Nichts abgeleitet werden kann sodann fÃ¼r den vorliegenden Fall daraus, dass es fraglos verfassungs- und harmonisierungswidrig wÃ¤re, wollte man den Steuerwert im Durchschnitt auf 100% des Verkehrswerts festlegen. Diesem Anliegen muss der Gesetzgeber beim Festlegen der Eckwerte fÃ¼r die formelmÃ¤ssige Bewertung Rechnung tragen, was er im Ãbrigen auch getan hat. Unbeachtlich bleiben mÃ¼ssen im hier einzig interessierenden Zusammenhang schliesslich die Regelungen in frÃ¼he­ren bzw. spÃ¤teren Weisungen in diesem Bereich (Weisungen 1982, 1988 etc. bzw. Weisung 2003). WÃ¤hrend Erstere der Konkretisierung des per 1. Januar 1999 aufgehobenen noch nicht harmonisierten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 dienten und deshalb fÃ¼r das hier zur Anwendung gelangende harmonisierte Gesetz vom 8. Juni 1997 keine Aussagen zu ma­chen vermÃ¶gen, basiert Letztere auf der (vom Bundesgericht in BGE 128 I 240 als verfas­sungs- und harmonisierungs­konform beurteilten) GesetzesÃ¤nderung vom 8. Januar 2001, betrifft damit eine andere, neue gesetzliche Grundlage und fÃ¤llt deshalb ausser Betracht. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Ist wie im vorliegenden Fall ausnahmsweise auch bei den Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuer- bzw. Verkehrswerts vor­­zunehmen, so ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Veranlagung der Grund-, Erbschafts- und Schenkungssteuern, bei denen stets eine individuelle VerkehrswertschÃ¤tzung erfolgt. Diese hat dabei fÃ¼r alle genannten Steuern nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen zu erfolgen, wobei der Verkehrswert eines VermÃ¶gensobjekts im Allgemeinen </span></p> <p class="Einzug1"><span>und einer Liegenschaft im Besonderen dem Preis entspricht, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­­schÃ¤ftsverkehr am Bewertungsstich­tag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (BGE 128 I 240 E. 3.1.2, RB 1991 Nr. 47, je mit Hinweisen). Der Verkehrswert Ã¼berbauter Liegenschaften wird dabei regelmÃ¤ssig anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts ermittelt. Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hÃ¤ngt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, wÃ¤hrend bei GrundstÃ¼cken, die in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grÃ¶ssere Rolle spielt (RB 1999 Nr. 158 = [in umfangreicherer Wiedergabe] ZStP 2000 Nr. 19). Abgestellt werden kann bei der individuellen VerkehrswertschÃ¤tzung im Rahmen der Staats- und allgemei­nen Ge­meindesteuern schliesslich auf die in Randziffer 80 Weisung 1999 erwÃ¤hnten Grundlagen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Wird ein amtliches Gutachten angeordnet (vgl. Randziffer 81 Weisung 1999), so unterliegt dieses als Beweismittel der freien Beweis­wÃ¼rdigung. Die PrÃ¼fung der Rechtsmit­telbehÃ¶rde kann sich indessen darauf beschrÃ¤nken, ob das â von einer Amtsstelle eingehol­te â Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob es vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig be­­grÃ¼ndet und widerspruchslos sei und ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen habe (RB 1984 Nr. 5 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤r­­rer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, Band III, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beur­tei­lungsspielraum verfÃ¼gt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die GewÃ¤hrung eines Einschlags dagegen ist weder von Gesetzgebung noch stÃ¤ndiger Rechtsprechung vorgesehen (BGE 128 I 240 E. 3.4.2; vgl. auch Rainer Zigerlig/Guido Jud, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A. Basel/Genf/MÃ¼nchen 2002, Art. 14 StHG N. 3 ff.). Es ist denn auch sachlich nicht einsichtig, weshalb gerade bei den Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern ohne entsprechende ausdrÃ¼ckliche gesetzliche Grundlage â wie sie etwa der ab Steuerjahr 2003 geltende § 39 Abs. 4 StG darstellt â ein zehnprozentiger Abschlag auf dem den konkreten UmstÃ¤nden Rechnung tragenden, in­di­viduell ermittelten Wert erfolgen soll, und bei den anderen Rechtsgebieten nicht. Ein sol­cher linearer Abschlag auf dem individuell geschÃ¤tzten Verkehrswert wird im Ãbrigen vom Bundesgericht in BGE 128 I 240 E. 3.4.2 auch ausdrÃ¼cklich abgelehnt. Ein derartiger Einschlag erwiese sich â anders als bei der Ermittlung des Eigenmietwerts â auch deshalb als nicht sachgerecht, da die dort geltenden Ãberlegungen zur allenfalls eingeschrÃ¤nkten Dispo­nibilitÃ¤t des selbstgenutzten Eigentums bei Vornahme einer individuellen Verkehrswertbestimmung bereits berÃ¼cksichtigt worden sind (vgl. ErwÃ¤gung 3c). Daran Ã¤ndert nichts, dass auch eine individuelle Bewertung nicht immer frei von Unsicherheiten ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Im vorliegenden Fall wurde zwar vom gerichtlich bestellten Experten kein eigent­­­liches Amtsgutachten abgeliefert, sondern von diesem anlÃ¤sslich einer Referentaudienz im Verfahren vor Rekurskommission am 2. Mai 2002 "nur" eine mÃ¼ndlich Stellungnahme ab­gegeben. Dabei wurde der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft per Ende 1999 auf Fr. 17'700'000.- (Fr. 13'452'000.- entsprechend der der Pflichtigen zustehenden Eigentumsquote von 76%) ermittelt. Auf diesem Betrag hat sich das kantonale Steueramt be­haften zu lassen (vgl. ErwÃ¤gung 2). Die Pflichtige ihrerseits bringt nichts gegen den derge­stalt ermittelten Betrag vor, sondern hat diesem im Verlauf des Rekursverfahrens sogar ausdrÃ¼cklich zugestimmt. Da sich auch aus den Akten keine Anhaltspunkte fÃ¼r eine unzutreffende SchÃ¤tzung durch den von der Rekurskommission bestellten Experten ergeben, ist von dem von diesem ermittelten Wert auszugehen und dieser â da sich ein Einschlag von 10% wie dargelegt als unzulÃ¤ssig erweist (ErwÃ¤gung 3d) â entsprechend als VermÃ¶genssteuerwert zu Ã¼bernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Dabei ist das steuerbare Ver­­mÃ¶gen entgegen dem wohl auf einem Verschrieb beruhenden Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers auf Fr. 7'983'000.- + (Fr. 13'452'000.- ./. Fr. 12'106'800.- [= 90% von Fr. 13'452'000.-]) = Fr. 9'328'000.- und das satzbestimmende VermÃ¶gen auf Fr. 9'664'000.- festzusetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdegegnerin wird fÃ¼r die Steuerperiode 1999 mit einem Einkommen von Fr. 641'700.- (steuerbar und satzbestimmend) sowie einem VermÃ¶gen von Fr. 9'328'000.- (steuerbar) bzw. von Fr. 9'664'000.- (satzbestimmend) eingeschÃ¤tzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>