Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nr. R1L.2021.00003 BRGE I Nr. 0082/2021 Entscheid vom 21. Mai 2021 Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi , Baurichter Claude Reinhardt , Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Paul Wegmann in Sachen Rekurrenten 1. Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich 2. Schweizer Heimatschutz SHS, Zollikerstrasse 128, 8008 Zürich Nr. 2 vertreten durch Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich gegen Rekursgegnerschaft 1. Stadtrat X […] Nr. 1 vertreten durch […] 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. Personalvorsorgestiftung der P. AG […] Nr. 3 vertreten durch […] betreffend Beschluss des Stadtrates X […] und Gesamtverfügung der Baudirektion BVV Nr. 20-1041 vom 5. Oktober 2020 ; Baubewilligung für Umnutzung, Umbau und Aufstockung "Kaufhaus R .", Grundstücke Kat. -Nrn. 1, 2, 3, 4 und 5, Z.-Strasse 1 und 2, B.-Strasse 1 und 2 und F.-Strasse 1, X _______________________________________________________ R1L.2021.00003 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 21. Dezember 2020 erteilte der Stadtrat X der Perso- nalvorsorgestiftung der P . AG die Bewilligung für den Abbruch der Gebäu- de Assek. -Nrn. 1, 2 und 3, den Ersatzneubau (Arealüberbauung) Z .-/B.- Strasse sowie Umnutzung, Umbau und Aufstockung des "Kaufhauses R. " (Assek.-Nr. 4) auf den Grundstücken Kat. -Nrn. 1, 2, 3, 4 und 5 an der Z. - Strasse 1/2, der B.-Strasse 1/2 und der F.-Strasse 13 in X. Zugleich wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV Nr. 20-1041 vom 5. Oktober 2020 eröffnet, mit welcher die strassenpolizeiliche und die denkmalschutzrechtliche Bewilligung sowie eine lärmschutzrechtliche Aus- nahmebewilligung erteilt wurden. B. Mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Januar 2021 erhoben der Zürcher Hei- matschutz ZVH (Rekurrent 1) und der Schweizer Heimatschutz (Rekur- rent 2) Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag- ten, es seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben und es sei das Kaufhaus R. in seiner Substanz und in seinem äusseren Erscheinungsbild unter Schutz zu stellen, unter Kostenfolge zulasten der Gegenparteien. Ausserdem stellten die Rekurrenten den prozessualen Antrag, es sei vor dem Entscheid in der Sache ein Gutachten der Eidgenössischen Kommis- sion für Denkmalpflege (EKD) einzuholen. C. Mit Präsidialverfügung vom 27. Januar 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Vernehmlassung vom 26. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz, auf den Rekurs des Rekurrenten 2 sei nicht einzutreten und der Rekurs des Rekurrenten 1 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- folgen zulasten der Rekurrenten. Die Baudirektion Kanton Zürich beantrag- R1L.2021.00003 Seite 3 te mit Ein gabe vom 1. März 2021 unter Verweis auf die Mitberichte des Tiefbauamtes (TBA) vom 11. Februar 2021 und des Amtes für Raument- wicklung (ARE) vom 25. Februar 2021 die Abweisung des Rekurses. Die Bauherrschaft stellte mit Vernehmlassung vom 4. März 2021 den A ntrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf diesen einzutreten sei, unter Kos- ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekurrenten. E. Mit Replik vom 26. März 2021 und Dupliken vom 15. April 2021 und vom 19. April 2021 hielten die Rekurrenten, die Baudirektion (unter Verweis auf den Mitbericht des ARE vom 12. April 2021) und die Bauherrschaft an ihren Anträgen fest. Die kommunale Vorinstanz verzichtete mit E -Mail vom 14. April 2021 ausdrücklich auf Einreichung einer Duplik. Mit Eingabe vom 28. April 2021 haben die Rekurrenten tripliziert. Die Bauherrschaft liess sich mit Eingabe vom 6. Mai 2021 nochmals vernehmen. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung er- forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1.1. Der Antrag, auf den Rekurs des Rekurrenten 2 sei nicht einzutreten, wird seitens der Vorinstanz damit begründet, vorliegend sei ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinne von § 315 des Pla- nungs- und Baugesetzes (PBG) lediglich vom Rekurrenten 1 gestellt wor- den. Die Bauherrschaft weist in ihrer Vernehmlassung ebenfalls auf diesen Punkt hin und führt überdies aus, zwischen dem Zweck des Rekurrenten 2, sich für den Erhalt von Denkmalschutzobjekten einzusetzen, und der Lärm- schutzfrage, die angeblich eine Bundesaufgabe begründe, bestehe kein R1L.2021.00003 Seite 4 sachlicher Konnex. Dem halten die Rekurrenten entgegen, der Rekurrent 1 habe als lokal zuständige Sektion um Zustellung des baurechtlichen Ent- scheids ersucht. Dass er dies nicht ausdrücklich auch im Namen des Re- kurrenten 2 getan habe, schade nicht, da es auf überspitzten Formalismus hinausliefe, wenn von den Kantonalsektionen verlangt würde, das Begeh- ren ausdrücklich auch im Namen des nationalen Dachverbandes zu stellen. Zudem habe der Rekurrent in Art. 7 Ziff. 1 seiner Statuten von der in Art. 12 Abs. 5 des Natur - und Heimatschutzgesetzes (NHG) eingeräumten Mög- lichkeit Gebrauch gemacht, seine Sektionen generell und ohne spezielle Vollmacht zu Einsprachen in ihrem lokalen Zuständi gkeitsgebiet zu er- mächtigen. Daher sei das Begehren des Rekurrenten 1 auch dem Rekur- renten 2 zuzurechnen. Weiter könne die Legitimation dem Rekurrenten 2 auch nicht gestützt auf Art. 12c Abs. 2 NHG abgesprochen werden, da es sich beim Zustellbegehren nicht um ein Einspracheverfahren handle. Schliesslich liege aufgrund der lärmschutzrechtlichen Bewilligung für das gesamte Bauvorhaben eine Bundesaufgabe vor, womit Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG betreffend das Verbandsbeschwerderecht anwendbar sei. Gemäss § 315 Abs. 1 PBG hat derjenige, welcher Ansprüche aus diesem Gesetz wahrnehmen will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntma- chung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der baurechtlichen Entscheide zu verlangen. Ein Einsprachev erfahren wird nicht durchgeführt (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG). Gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG steht gegen Verfügungen der kantonalen Behörden oder der Bundesbehörden das Beschwerderecht den Organisati- onen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege oder verwandten Zielen widmen, zu, wenn die Organisation gesamtschwei- zerisch tätig ist und rein ideelle Zwecke verfolgt. Vorausgesetzt ist wei ter, dass die fragliche Verfügung in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG ergangen ist (Peter M. Keller, Kommentar zum Bundesge- setz über den Natur - und Heimatschutz, hrsg. von Peter M. Keller/Jean- Baptiste Zufferey/Karl Ludwig Fahrländer, 2. Aufl., Zürich 2019, Art. 12 Rz. 5). Die Organisationen können ihre rechtlich selbständigen kantonalen und überkantonalen Unterorganisationen für deren örtliches Tätigkeitsge- biet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung von Beschwerden ermächtigen (Art. 12 Abs. 5 NHG). Eine Organisation, die kein Rechtsmittel ergriffen hat, kann sich am weiteren Verfahren nur R1L.2021.00003 Seite 5 noch als Partei beteiligen, wenn sie durch eine Änderung der Verfügung beschwert ist (Art. 12 Abs. 1 Satz 1 NHG). Hat sich eine Organisation an einem Einspracheverfahren nach Bundesrecht oder kantonalem Recht nicht beteiligt, so kann sie keine Beschwerde mehr erheben (Art. 12c Abs. 2 NHG). Wie das Baurekursgericht in BRGE III Nr. 0229/2016, E. 2.2, in BEZ 2017 Nr. 17 entschieden hat, ist ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids, das durch eine kantonale Sektion ausschliesslich im eigenen Namen gestellt wurde und den nationalen Verband nicht erwähnt, letzterem nicht zuzurechnen, so dass auf den Rekurs des nati onalen Verbandes (so- fern dieser nicht selbst ein Gesuch gestellt hat) nicht einzutreten ist. Zur Begründung wird ausgeführt, der Zweck von § 315 PBG, den Kreis potenti- eller Rekurrenten nach Abschluss des Auflageverfahrens zu kennen, erfor- dere, dass ein all fälliges Vertretungsverhältnis bereits im schriftlichen Zu- stellbegehren zum Ausdruck komme. Dies in der Konstellation von nationa- lem Verband und kantonaler Sektion insbesondere mit Blick darauf, dass lediglich ersterer vor Bundesgericht beschwerdeberechtig t sei, so dass die Kenntnis seiner Verfahrensbeteiligung für die Abschätzung der voraussicht- lichen Dauer des Verfahrens relevant sei. Ein stillschweigendes Vertre- tungsverhältnis zwischen den Rekurrenten verstiesse gegen Sinn und Zweck von § 315 PBG. Dieser Rechtsprechung, auf die sich die kommuna- le Vorinstanz beruft, hat sich das Verwaltungsgericht mit VB.2018.00050 vom 4. Oktober 2018, E. 2.1, angeschlossen. Dabei hat es ausdrücklich auf Art. 12 Abs. 5 NHG Bezug genommen und festgehalten, dass diese Be- stimmung auf das Gesuch gemäss § 315 PBG, bei dem es sich nicht um eine Einsprache handle, nicht direkt anwendbar sei; auch könnten §§ 315 f. PBG nicht als unzulässige Behinderung des bundesrechtlichen Beschwer- derechts angesehen werden und führe das Rechtsvers tändnis im zitierten Entscheid des Baurekursgerichts zu erhöhter Rechtssicherheit, weshalb es sich auch nicht um überspitzten Formalismus handle. Die Rekurrenten ver- weisen demgegenüber auf den (den Kanton Waadt betreffenden) Entscheid des Bundesgerichts 1C _176/206 und 1C_179/2016 vom 10. Mai 2017: Dessen E. 3.1 lässt sich entnehmen, dass im Zusammenhang mit der Pro- zessvoraussetzung der vorgängigen Beteiligung an einem Einsprachever- fahren (Art. 12c Abs. 2 NHG) davon ausgegangen wird, die Beteiligung ei- ner kantonalen Sektion am Einspracheverfahren sei für die spätere Rechtsmittellegitimation des nationalen Verbands, welcher der kantonalen R1L.2021.00003 Seite 6 Unterorganisation eine generelle Ermächtigung im Sinne von Art. 12 Abs. 5 NHG erteilt hat, ausreichend (vgl. auch Keller, A rt. 12 Rz. 17, der die ge- genteilige Auffassung als zu formalistisch bezeichnet). Diese Einschätzung betrifft allerdings ausdrücklich das Einspracheverfahren, welches im zür- cherischen Baubewilligungsverfahren gerade nicht vorgesehen ist, worauf die Rekurrenten wie erwähnt selbst hinweisen. Auch wird die referierte Auf- fassung des Bundesgerichts im genannten Entscheid nicht näher begrün- det, so dass sich ihre Übertragung auf die vorliegende Konstellation des Zustellbegehrens gemäss § 315 PBG nicht aufdrängt. So äussert sich das Bundesgericht insbesondere nicht zu dem in der neueren zürcherischen Praxis massgeblichen Aspekt der Kenntnis aller potenziellen (und über un- terschiedliche Rechtsmittelmöglichkeiten verfügenden) Rekurrierenden. An der dargelegten kantonal en Rechtsprechung ist somit festzuhalten. Dies hat zur Folge, dass für den Rekurrenten 2, welcher unbestrittenermassen weder ein eigenes Zustellbegehren gestellt hat, noch im Zustellbegehren des Rekurrenten 1 erwähnt wird (vgl. act. 12.2), ungeachtet der bestehen- den generellen Ermächtigung zur Erhebung von Einsprachen kein Zustell- begehren vorliegt. Entsprechend ist auf den Rekurs des Rekurrenten 2 nicht einzutreten. 1.2. Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wen igstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur - und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re- kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur - und Heimatschutz, §§ 203-217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Das Rekursrecht steht den Verbänden nur für Rügen zu, die mit den Interessen des Natur - und Heimatschutzes in unmittelbarem Zu- sammenhang stehen. Wie sowohl die Vorinstanz als auch die Bauherr- schaft zu Recht geltend machen, trifft letzteres auf die lärmschutzrechtli- chen Rügen nicht zu, so dass auf diese nicht einzutreten ist. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den rekurrentischen Antrag 3 betreffend Unterschutzstel- lung des Kaufhauses R. Beim angefochtenen Beschluss und der konnexen Gesamtverfügung handelt es sich um einen projektbezogenen Schutzent- scheid (vgl. näher E. 5 f.) und nicht um einen formellen Entscheid betref- fend (Nicht -)Unterschutzstellung des Kaufhauses R. Entsprechend bilden die Fragen der Unterschutzstellung als solcher sowie gegebenenfalls der Festlegung des Schutzumfangs nicht Gegenstand der angefochtenen Ent- R1L.2021.00003 Seite 7 scheide und damit auch nicht des vorliegenden Rekursverfahrens. Bezüg- lich der übrigen Anträge und Rügen erfüllt der Rekurrent 1 jedoch die vor- stehend genannten V oraussetzungen unbestrittenermassen. Da in seinem Fall auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Re- kurs des Rekurrenten 1 (mit den erwähnten Einschränkungen) einzutreten. 2. Es wird die Durchführung eines Augenscheins beant ragt (vgl. § 7 des Ver- waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbese- hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch unklar sind. Dies e Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass kein Augenschein durchzuführen war. 3. Die Baugrundstücke liegen in der Zentrumszone Z5 gemäss BZO der Stadt X. Sie werden im Norden durch die Z. -Strasse, im Osten durch die B. - Strasse und im S üden durch die F.-Strasse begrenzt. In ihrer Gesamtheit weisen sie eine rechteckige Form auf, wobei sich im westlichen Teil die beiden Grundstücke Kat. -Nrn. 4 und 3, die mit dem Kaufhaus R. überbaut sind, befinden. Auf den drei östlich davon gelegenen Grundstücken Kat. - Nrn. 1, 2 und 5 liegen die zum Abbruch vorgesehenen Gebäude, an deren Stelle ein Ersatzneubau (Wohn- , Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude; 26 Wohnungen) errichtet werden soll. Hinsichtlich des Kaufhauses R. sind einerseits ein Umbau und eine Umnutzung geplant, da das ehemalige Wa- renhaus zu Dienstleistungszwecken verwendet werden soll. Zum andern ist im südöstlichen Bereich des bestehenden Gebäudes eine Aufstockung durch einen viergeschossigen Aufbau mit 10 Wohnungen vorgesehen, wel- cher auf der Ostseite über die Fassade der Bestandesbaute auskragt. Das Kaufhaus R ., das in den Jahren 1963 und 1964 vom Architekten Rolf W. Werner als dreigeschossiger Sichtbetonbau über rechteckigem Grundriss unter Flachdach reali siert wurde, ist im Inventar der Denkmal- schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung erfasst (Einstufung: kanto- nal). Gemäss dem Inventarblatt (act. 4.1 bzw. Beilage 2 zu act. 16) handelt es sich um einen wichtigen architektur - und sozialgeschichtlichen Zeuge n R1L.2021.00003 Seite 8 für die Warenhausarchitektur der Nachkriegszeit im Kanton Zürich. Mit der Materialisierung in sorgfältig geschaltem Sichtbeton sei das Kaufhaus aus- serdem ein früher und seltener Zeuge der Architektursprache des Béton Brut im Limmattal. Hervorgehoben werden weiter die auffälligen, an nord- östlicher Haupt- und südöstlicher Seitenfassade weit aus dem Kubus her- vortretenden Fassadenplastiken des Zürcher Bildhauers Ödön Koch. In so- zialgeschichtlicher Hinsicht stehe das Kaufhaus R. für die städtebauliche und soziale Entwicklung des stark wachsenden X Anfang der 1960er-Jahre zu einer Vorstadtgemeinde Zürichs; ausserdem bezeuge es die Firmenge- schichte der O. W. AG. Die weitgehend bauzeitlich erhaltene Substanz des Baus trage zusätzlich zu seiner grossen historischen Zeugenschaft bei. Der Schutzzweck wird wie folgt umschrieben: "Erhaltung der bauzeitlichen Sub- stanz des Baus, insb. der erhaltenen Materialisierung in Sichtbeton. Erhal- tung der Fassadenreliefs von Ödön Koch." 4.1. In der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion wird in denkmal- schutzrechtlicher Hinsicht ausgeführt, die im Zuge der Umnutzung der ehemaligen Verkaufsflächen vorgesehenen Massnahmen (Aufhebung der bestehenden Rolltreppe vom EG ins 1. OG; Verlängerung der bestehenden Kundentreppe vom 2. OG auf das Dach; zwei neue Oberlichter; Decken- durchbruch vom 1. OG ins 2. OG; Aufhebung der WC -Anlagen im 1. OG; Entfernung der Büroeinbauten im 2. OG; Veränderung der Grundrisseintei- lung der heutigen Warenanlieferung im EG; neuer Waren- und neuer Per- sonenlift) würden die schutzwürdige Substanz nur in untergeordnetem Mass beeinträchtigen. Beim auf dem Dach neu erstellten Dachgarten sei darauf zu achten, dass dessen Geländer vom Erdgeschossniveau aus nicht sichtbar sei, um den klaren visuellen Abschluss des Gebäudes nicht zu stö- ren. Bezüglich des geplanten viergeschossigen Aufbaus in der Südostecke sei in Vorbesprechungen mit der kantonalen Denkmalpflege eruiert worden, inwieweit dieser den Schutzzweck des Inventarobjekts verletze. Die Gestal- tung des Aufbaus betone den additiven Charakter. Zwar bedinge der Auf- bau statische Verstärkungen der Struktur des Bestandes, doch komme er an derjenigen Gebäudeecke zu liegen, welche weniger ausgestaltet und präsent in Erscheinung trete. Gemäss der kantonalen Denkmalpflege sei der Aufbau mit dem Schutzzweck zu vereinen und bleibe der Zeugniswert weiterhin gewährleistet und lesbar. Die Fassadengestaltung des Aufbaus, R1L.2021.00003 Seite 9 die sich am geplanten Neubau orientiere, setze sich mit den "angedachten Holzlamellen" von den Betonfassaden des Kaufhauses ab, was das ur- sprüngliche Volumen klar sichtbar lasse und dem Aufbau eine gewisse Leichtigkeit verleihe. Auch der geplante Neubau wird als gutes Pendant zum bestehenden Kaufhaus R. beurteilt. Abschliessend wird festgehalten, die baulichen Massnahmen würden nur in untergeordnetem Umfang schüt- zenswerte ältere Bausubstanz betreffen. Hinsichtlich einer angemessenen neuen Nutzung könnten die Eingriffe in die Struktur aber toleriert werden. Das Vorhaben stehe somit im Einklang mit dem Schutzzweck für Inventa- robjekte, wonach die äussere und innere Wirkung der Gebäude zu wahren sei und der an die historische Bausubstanz gebundene Zeugenwert nicht geschmälert werden dürfe. Soweit erforderlich, könne der fachgerechte Schutz und schonend e Umgang durch Auflagen und Bedingungen sicher- gestellt werden. Eine förmliche Schutzanordnung könne demnach unter- bleiben. 4.2. Der Rekurrent bringt zunächst vor, das Inventarblatt gehe in seiner Ein- schätzung zu wenig weit; es handle sich um einen "einzigar tigen Zeugen seiner Art", da es für diese Epoche schweizweit kein anderes Beispiel ge- be, welches in gleicher Weise Architektur und Kunst an einem profanen Bau vereinige. Sodann führt er aus, aufgrund der Zusammenfassung der vorgesehenen Umbauten und vor al lem der Errichtung eines viergeschos- sigen, auf das bestehende Gebäude aufgesetzten Wohnturms handle es sich um tiefgreifende bauliche Eingriffe in ein Schutzobjekt. Bei grösseren Umbauten in Schutzobjekten seien jedoch eine Schutzabklärung und eine Festlegung des Schutzumfangs erforderlich, was vorliegend nicht erfolgt sei. Insbesondere eine fachliche Beurteilung der Verträglichkeit der vorge- sehenen Umbauten mit dem Schutzzweck und die Festlegung der Verän- derungsspielräume hätten nicht unterbleiben dürfen. Andernfalls bestehe die Gefahr, dass eine zukünftige Schutzabklärung unter Verweis auf die vorliegend strittigen Baumassnahmen zum Ergebnis kommen würde, das Gebäude erfülle die Anforderungen an ein Schutzobjekt nicht mehr. Verän- derungen der äusseren Ersch einung des Gebäudes seien mit dem Schutz- zweck nicht zu vereinbaren; der geplante Aufbau beeinträchtige die äusse- re Wirkung des Gebäudes massiv. R1L.2021.00003 Seite 10 4.3. Im Rahmen der Vernehmlassung hält die kommunale Vorinstanz fest, vor rund fünf Jahren sei ein umfangreiches, fachkundig erstelltes Gutachten zur Schutzwürdigkeit des Kaufhauses R. eingeholt worden, womit der Vorwurf der fehlenden denkmalpflegerischen Schut zwürdigkeitsabklärung ins Leere stosse. Unbegründet sei auch die Kritik, wonach die Baudirektion zu Un- recht einen projektbezogenen Schutzentscheid getroffen habe. Das strittige Bauvorhaben weise eine lange Vorgeschichte auf und gründe auf einem qualifizierten Planungsverfahren. Die Substanz des Gebäudes werde nicht nennenswert tangiert, was namentlich für die Fassade zur Z. -Strasse hin gelte. Die Aufstockung sei hauptstrassenseitig deutlich zurückversetzt, wo- bei sie als additiver Baukörper, insbesondere auf grund der vorgesehenen Materialisierung und Konstruktion, die historische Bausubstanz nicht nen- nenswert in Frage stelle. Das heute etwas vernachlässigt wirkende Kauf- haus erfahre eine Aufwertung im Sinne der Hervorhebung der historischen Bausubstanz. Die Ba udirektion bzw. das ARE (in seinem Mitbericht) machen geltend, könne die Gefährdung eines inventarisierten Objekts ausgeschlossen wer- den, bestehe keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang zu entscheiden. Der materielle Schutzentscheid könne im Sinne eines projektbezogenen Schutzentscheids in der Baubewilligung mit enthalten sein, soweit, wie vorliegend, die gleiche Behörde sowohl für die Anordnung projektbezogener Schutzmassnahmen als auch für die denk- malpflegerische Bewilligung zus tändig sei. Massgebend für die Bewilli- gungsfähigkeit sei die allfällige Beeinträchtigung des Zeugniswertes. Ent- scheidend seien somit die baulichen Eingriffe bei einer allfälligen Umnut- zung. Vorliegend werde die für Ausdruck und Schutzcharakter bestimmen- de Fassade mit Betonreliefs vollständig erhalten. Den Abbruch der Roll- treppe erachte die kantonale Denkmalpflege unter Beachtung, dass durch die geplante Umnutzung die schutzwürdige Bausubstanz respektiert und in- tegriert werde, als nachvollziehbar. Der viergeschossige "Wohnturm" werde mit einem Betongerüst anstelle der bereits bestehenden Pergola auf das Dach des Kaufhauses aufgesetzt. Aufgrund der Konstruktion in Holz bleibe die Abgrenzung von Schutzobjekt und Aufbau deutlich sichtbar. Durch die zurückversetzte Positionierung bleibe auch die prägende Nordfassade in ih- rer Erscheinung erhalten. Der Aufbau werde als additiver Kubus wahrge- nommen, ohne die Kraft der Bestandesarchitektur zu schmälern oder diese R1L.2021.00003 Seite 11 in ihrer Erscheinung zu überformen, vielmehr ordne er s ich dem Hauptku- bus unter. Die einzelnen Eingriffe respektierten die vom Architekten entwor- fene Struktur. Die baulichen Massnahmen würden die schützenswerten Bauteile des Inventarobjekts vollumfänglich wahren. Die Bauherrschaft argumentiert, Verfahrensthema sei einzig, ob das Um- bauvorhaben den potentiell schutzwürdigen Gehalt des Objekts beeinträch- tige, was vorliegend nicht der Fall sei. Das Bauvorhaben lasse die Bausub- stanz im Gebäudeäussern unberührt. Die innere Raumstruktur werde mo- derat angepasst, wobei die Originalsubstanz im Gebäudeinnern kaum be- droht werde. Die Aufstockung, die zu einer gekonnten Anbindung des Schutzobjekts an die Neuüberbauung beitrage, sei reversibel. Der potenti- elle Schutzumfang umfasse jene Teile des Objekts, deren Erhalt für die A b- lesbarkeit der Zeugenschaften, wie sie sich aus dem Inventarblatt ergeben würden, massgeblich sei. Das Bauvorhaben tangiere den potentiellen Schutzumfang nicht. Weder die Materialisierung noch die Fassadenreliefs würden angetastet. Die bauzeitliche Substa nz werde mit wenigen, unterge- ordneten Ausnahmen (Rolltreppe und Deckendurchbrüche) erhalten, wobei ein unveränderter Erhalt der genannten Elemente für die potentielle Zeu- genschaft nicht massgebend sei. Hinsichtlich der Aufstockung sei einerseits zu beachten, dass das Kaufhaus nur einen potentiellen Eigen- , nicht aber einen potentiellen Situationswert aufweise. Der potentielle Schutzumfang bestimme sich also nicht nach der optischen Gesamtwirkung des Kaufhau- ses im Zusammenhang mit seiner Umgebung. Anderersei ts hebe sich die von der Hauptseite des Gebäudes nur im Hintergrund erkennbare Aufsto- ckung gestalterisch von diesem ab, wodurch die Charakteristik des potenti- ellen Schutzobjekts unverändert erhalten bleibe. 4.4. In der Replik wird ergänzend darauf hingewiesen, die Substanz könne nicht ohne Berücksichtigung des Ausdrucks und der Wirkung eines Baus be- trachtet werden. Jede Aufstockung tangiere die Substanz erheblich. Der Eigenwert lasse sich nicht von den visuellen Qualitäten trennen, so dass die Reduktion des äusseren Erscheinungsbilds auf eine Frage des Situati- onswerts unhaltbar sei. Sodann bedinge der Bau der Aufstockung den Ab- riss des bestehenden Attikageschosses. Dieser Abriss sei nicht reversibel. Weiter sei die Gestalt des aufgesetzten Körpers vollkommen bezugslos zum Schutzobjekt; letzteres werde zur Karikatur reduziert. R1L.2021.00003 Seite 12 Im Rahmen der Duplik hält die Baudirektion fest, der Abbruch "des sog. At- tika-Geschosses" betreffe die alte Lüftungszentrale und den Maschinen- raum für den Lift, eine technische Infrastruktur, die periodisch ausgewech- selt werde. Die äussere Wirkung sei für die Zeugenschaft eines Schutzob- jektes wesentlich. Das bedeute allerdings nicht, dass diese sich nicht ver- ändern könne. Der bestehende Gesamteindruck des Kaufhauses bleibe auch mit dem zusätzlichen "Wohnturm" dominant. Die Bauherrschaft führt in ihrer Duplik aus, eine irgendwie geartete optische Gesamtwirkung habe in der Definition des Eigenwerts keinen Platz. Eine allfällige Ablesbarkeit der fraglichen Epochen werde durch die Aufstockung nicht tangiert. 5.1. Schutzobjekte des Natur - und Heimatschutzes sind unter anderem Orts- kerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Ein Schutzobjekt muss somit entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigen- bzw. Zeugenwert und als Si- tuationswert bezeichnet, wobei sich die Schutzwürdigkeit auch aus deren Zusammenspiel ergeben kann. Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständi- gen Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Be- tracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirk t (noch) keinen Schutz . Das Inventar begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der ver- zeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutz- stellung, womit die durch das Inventar begründete Vermutung in eine defini- tive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung aus dem Inventar bestehen. R1L.2021.00003 Seite 13 Für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung zukommt, trifft die zuständige kantonale Direktion (Baudirektion) die erfor- derlichen Schutzmassnahmen (§ 211 Abs. 1 PBG; § 2a Abs. 2 der Kanto- nalen Natur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]). Zugleich ist die Baudi- rektion für die Erteilung der kantonalen Bewilligung bezüglich Denkmalpfle- ge zuständig, soweit das Objekt im Geltungsbereich einer überkommunalen Schutzanordnung oder eines überkommunalen Inventars liegt (§ 7 Abs. 2 in Verbindung mit Ziff. 1.4.1.5 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung [BVV]; vgl. auch § 11a KNHV). Da aufgrund der einheitlichen Zuständigkeit keine Gefahr eines Kompetenzkonflikts besteht, ist in dieser Konstellation ein zweistufiges Vorgehen, mittels förmlichen Schutzentscheids nicht von vornherein zwingend. Vielmehr ist es grundsätzlich zulässig, dass, sofern sich die zuständige Behörde vorfrageweise mit der Schutzzweckverträg- lichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt, projekt bezogen ein mate- rieller Schutzentscheid in einer Baubewilligung mitenthalten ist (sog. pro- jektbezogener Schutzentscheid; VB.2012.00373, E. 3.1.1 ff., in BEZ 2013 Nr. 10; VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.1). 5.2. Ein projektbezogener Schutzentscheid stellt , nötigenfalls mit Auflagen , si- cher, dass die potentielle Schutzwürdigkeit nicht erheblich beeinträchtigt wird. Dies setzt voraus, dass die Schutzwürdigkeit der vom Bauvorhaben betroffenen Teile und die Zulässigkeit von Eingriffen in diese Teile ohne ei- nen umfassenden Schutzentscheid und Festlegung des Schutzumfangs, d.h. auf Basis der blossen Schutzvermutung beurteilt werden können. Beur- teilungsgrundlage bilden in jedem Fall die im Inventar getroffenen Feststel- lungen zur betreffenden Liegenschaft. Um den aufgrund des Inventarein- trags vermutungsweise bestehenden Schutzumfang umzusetzen, muss der projektbezogene, materielle Schutzentscheid mit der gleichen Sorgfalt wie ein förmlicher Schutzentscheid begründet werden und sind die gleiche n Überlegungen anzustellen. Dabei sind – nach den massgeblichen Krite- rien – die schutzwürdigen von den nicht schutzwürdigen Bauteilen abzu- grenzen und es ist darzulegen, weshalb die einzelnen Eingriffe das Schutz - objekt (nicht) gefährden. Eine fachmännische Beurteilung des Schutzob- jekts ist demzufolge auch bei projektbezogenen Schutzentscheiden unent- behrlich (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.5). R1L.2021.00003 Seite 14 Projektbezogene Schutzentscheide sind bei untergeordneten Eingriffen zweckmässig bzw. dort, wo der Schutzzweck offensichtlich höchstens ge- ringfügig tangiert wird und es unverhältnismässig erscheint, allein deswe- gen den Schutzumfang umfassend festzulegen. Schützenswerte Bauteile dürfen nicht massgeblich vom Bauvorhaben betroffen sein. Die projektbe- zogen zugelassenen Eingriffe dürfen die umfassende Festlegung eines Schutzumfangs im Rahmen einer späteren formellen Unterschutzstellung nicht erheblich präjudizieren. Ob ein Bauprojekt bei einem inventarisierten Gebäude bewilligt und der Schutzzweck mittels Anordnungen gewahrt wer- den kann oder die Baubewilligung verweigert werden muss, ist – wie bei der Frage der nebenbestimmungsweisen Heilung von Baumängeln – in ers- ter Linie abhängig von deren Art und Ausmass. Mittels Nebenbestimmun- gen oder eben denkmalschutzrechtlichen A nordnungen sind lediglich Kor- rekturen untergeordneter Natur möglich. Demzufolge ist vor wesentlichen Änderungen oder einem Abbruch einer inventarisierten Baute oder Anlage vorab ein förmlicher Schutzentscheid zu treffen. Andernfalls könnte der Sinn und Zweck des Heimatschutzes unterlaufen werden, indem die Baute durch Eingriffe ihren Wert verliert (zum Ganzen VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.4. - 3.5.3). Der projektbezogene Schutzentscheid findet somit dort seine Grenze, wo sich der erforderliche Schutz mit Anordnungen in der Baubewilligung, na- mentlich mit Nebenbestimmungen (§ 321 PBG), nicht mehr einwandfrei gewährleisten lässt, weil die geplanten baulichen Massnahmen hierfür zu eingreifend sind oder gar die Beseitigung des Inventarobjekts vorgesehen ist. In solchen Fällen wäre demnach die Baubewilligung mit der Begrün- dung der Inventaraufnahme bzw. des (noch) fehlenden Schutzentscheides und damit gleichsam der fehlenden "denkmalpflegerischen Baureife" zu verweigern (BRGE III Nr. 0228/2016 vom 12. Oktober 2016, in BEZ 2019 Nr. 4). 6. Unbestritten ist zunächst, dass der vorliegend in der Gesamtverfügung der Baudirektion enthaltene projektbezogene Schutzentscheid in formeller Hin- sicht zulässig ist, da (wie in E. 5.1 dargelegt) bei einem Inventarobjekt überkommunaler Bedeutung eine einheitliche Zuständigkeit der Baudirekti- on besteht. Zu prüfen ist jedoch, ob sich im Lichte der in E. 5.2 referierten R1L.2021.00003 Seite 15 Rechtsprechung ein projektbezogener Schutzentscheid in materieller Hin- sicht als zulässig erw eist. Wie nachstehend aufzuzeigen ist, muss dies be- reits mit Blick auf die geplante Aufstockung des Inventarobjekts verneint werden, so dass die Frage, ob die im Innern geplanten Umbauten bei iso- lierter Betrachtung einem projektbezogenen Schutzentscheid zu gänglich gewesen wären, offengelassen werden kann. Entgegenzutreten ist dabei zunächst der Argumentation der Bauherrschaft zum potentiellen Schutzumfang, die letztlich darauf hinausläuft, der Er- scheinung des Inventarobjekts insoweit jegliche Relevanz abzus prechen. Zwar trifft es zu, dass aufgrund des Inventarblattes vorliegend der potentiel- le Eigen - bzw. Zeugenwert und nicht ein potentieller Situationswert des Kaufhauses R. in Frage steht. Auch wird wie erwähnt als Schutzzweck pri- mär die Erhaltung der bauzeitlichen Substanz ausgewiesen. Wie sich aus der Schutzbegründung ergibt, ist damit aber unter anderem der Erhalt als Zeuge "der Architektursprache des Béton Brut" intendiert. Ein entsprechen- der (potentieller) Zeugenwert impliziert zwangsläufig auch den Erhalt der optischen Qualitäten der Bestandesbaute, so dass Eingriffe, die zwar die Substanz unberührt lassen würden (vgl. dazu nachstehend), jedoch Aus- wirkungen auf die Wahrnehmung des Objekts als solches haben, durchaus den potentiellen Schutzumfang betreffen bzw. den umschriebenen Schutz- zweck beeinträchtigen können. Entgegen der Bauherrschaft geht es dabei auch nicht um eine Frage der "Gesamtwirkung" des Kaufhauses "im Zu- sammenhang mit seiner Umgebung", sondern (im Sinne des Eigenwerts) um die Erscheinungsweise des einzelnen Objekts und deren Beeinträchti- gung durch die am Objekt selbst vorgesehenen Eingriffe. Entsprechend verweist denn auch etwa die angefochtene Gesamtverfüg ung auf die "äussere und innere Wirkung" des Gebäudes. Unmissverständlich äussert sich auch das in den Akten liegende, jedoch nicht im Rahmen des Bewilli- gungsverfahrens eingeholte Gutachten vom 21. November 2016, welches ausdrücklich festhält, eine von der Strasse sichtbare Aufstockung sei unbe- dingt zu vermeiden (act. 18.23 S. 2). Was nun die konkreten Auswirkungen des Vorhabens auf die Erscheinung der Bestandesbaute betrifft, so ergibt sich aufgrund der Pläne, dass klarer- weise nicht mehr von einem untergeordneten Eingriff, der den Schutzzweck höchstens geringfügig tangiert, ausgegangen werden kann. So ist aus den Fassadenansichten und Schnittplänen ersichtlich, dass der geplante vier- R1L.2021.00003 Seite 16 geschossige Aufbau (zuzüglich eigener Dachaufbaute) sehr deutlich in Er- scheinung tritt und einen prägenden Einfluss auf die optische Wirkung des Kaufhauses ausübt. Dabei würde sich der fragliche Aufbau, dessen Grund- fläche ca. einem Drittel der Grundfläche der Bestandesbaute entspricht, nicht nur auf der Südseite (wo die F. -Strasse verläuft) und der Ostseite überaus dominant präsentieren. Vielmehr wäre er auch von der Nordostsei- te her sichtbar und zwar nicht lediglich bei einer leichten seitlichen Verset- zung des Betrachters, sondern, wie sich aus den Plänen herausmessen lässt, beispielsweise von der gegenüberliegenden Seite der Z. -Strasse aus auch in Frontalansicht. Ganz abgesehen davon, dass sich der Schutzzweck gemäss Inventarblatt ohnehin nicht auf die der Z.-Strasse zugewandte Hauptfassade beschränkt, so dass für den Einfluss au f die optische Wir- kung alle vier Gebäudeseiten zu berücksichtigen sind, ist damit erstellt, dass auch die als besonders prägend erachtete Nordostseite in ihrer Er- scheinung durch den Aufbau (trotz Rückversetzung desselben) massge- blich beeinflusst würde. Dabei kann es entgegen der Rekursgegnerschaft nicht entscheidend darauf ankommen, ob der Aufbau aufgrund der gewähl- ten Materialisierung als "additives" Element erkennbar bleibt, da dieser Umstand nicht per se eine Beeinträchtigung des architektonischen Aus- drucks der Bestandesbaute und damit des Schutzzwecks ausschliesst. Massgeblich ist vielmehr, dass mit der deutlich wahrnehmbaren Aufsto- ckung eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes des Kaufhau- ses einhergeht, so dass potentiell von einem empfindlichen Eingriff ausge- gangen werden muss, der einem projektbezogenen Schutzentscheid nicht mehr zugänglich ist, sondern zwingend eine vorgängige Schutzabklärung und einen förmlichen Schutzentscheid mit Festlegung des Schutzumfanges erheischt. Es kommt hinzu, dass im Zusammenhang mit der projektierten Aufstockung die bestehende Dachaufbaute inklusiv Pergola vollständig abgebrochen würde, was sich ebenfalls den Fassadenansichten und Schnittplänen ent- nehmen lässt. Dass der zumindest von der Ost - und Südseite her relativ prominent in Erscheinung tretende Dachabschluss (vgl. die Fotografien in act. 4.1 S. 4 f. und act. 4.23 S. 14 f. [sowie von Westen her S. 18]) von vornherein vom Schutzzweck gemäss Inventarblatt nicht erfasst bzw. nicht Teil des potentiellen Schutzumfangs wäre, ist nicht ersichtlich. Auch dieser Eingriff in den architektonischen Ausdruck ist demnach nicht mehr bloss von untergeordneter Bedeutung. Auch wird damit in klarem Widerspruch R1L.2021.00003 Seite 17 zum Schutzzweck gemäss Inventarblatt in die Substanz der Bestandesbau- te eingegriffen, wobei der Eingriff irreversibel ist. Was im Übrigen das mit Bezug auf die Aufstockung als solche vorgebrachte Argument der Reversi- bilität anbelangt, so dürfte diese bei einem viergeschossigen Aufbau mit insgesamt zehn Wohnungen zum einen eher theoretischer Natur sein. Zum andern kann der blosse Verweis auf die Reversibilität ohnehin nicht die denkmalschutzrechtliche Unbedenklichkeit der vorliegend strittigen Eingriffe begründen, da der mit dem entsprechenden Schutz intendierte Erhalt der Erscheinung nicht lediglich für die Zukunft, sondern auch für die Gegenwart gilt. Insgesamt ergibt sich somit, dass die vorstehend dargelegten Eingriffe in das Inventarobjekt den Schutzzweck offensichtlich weit mehr als nur ge- ringfügig tangieren. Damit kor respondiert, dass nicht ersichtlich ist, wie der erforderliche Schutz mit Anordnungen in der Baubewilligung, insbesondere mit Nebenbestimmungen gemäss § 321 PBG, gewährleistet werden könn- te, geht es vorliegend doch um die Grundsatzfrage, ob der geplante Ei ngriff ins äussere Erscheinungsbild (und wie aufgezeigt auch in die Substanz) der Bestandesbaute mit dem Schutzzweck verträglich ist. Die in der Ge- samtverfügung enthaltenen Auflagen sind denn auch durchgehend allge- meiner Natur und zielen primär auf den wei teren Einbezug der Denkmal- pflege im Rahmen der Realisierung des Bauvorhabens ab, ohne dass (mit Ausnahme der erwähnten Vorgabe zum Geländer des Dachgartens) auf die mit dem beurteilten Projekt verbunden Eingriffe durch konkrete Vorgaben Einfluss genommen w ürde. Da weiter aufgrund der geplanten Eingriffe im Innern und der vorgesehenen Veränderungen im äusseren Erscheinungs- bild eine umfassende Festlegung des Schutzumfangs unabdingbar er- scheint, kann das Erfordernis eines förmlichen Schutzentscheids sodann nicht als unverhältnismässig qualifiziert werden. Schliesslich spricht vorlie- gend auch der Aspekt der Präjudizierung einer späteren formellen Unter- schutzstellung gegen die Zulässigkeit eines projektbezogenen Schutzent- scheids: Mit der Realisierung der (wie dargelegt nur theoretisch reversiblen) Aufstockung und dem teilweisen Abbruch im bestehenden Dachbereich würden Erscheinung und auch Substanz in einer Weise verändert, von der eine zukünftige Festlegung des Schutzumfangs nicht mehr abstrahieren könnte. In diesem Zusammenhang ist überdies Folgendes zu beachten: Gemäss der Rechtsprechung ist auch relevant, dass unter Umständen bei späterer positiver Schutzanordnung weitere Elemente bzw. Qualitäten in R1L.2021.00003 Seite 18 den Schutzumfang einbezogen würden, wenn sich die zuständige B ehörde nach Realisierung des aktuell strittigen Bauvorhabens nicht vor vollendete Tatsachen gestellt sähe (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 4.4). Im be- reits erwähnten Gutachten wird unter anderem auch die ausserordentlich hohe städtebauliche Bedeutung des Kaufhauses hervorgehoben und fest- gehalten, dieses präge das Ortsbild an der Z. -Strasse (act. 18.23 S. 3). Nicht ausgeschlossen ist, dass der damit zusätzlich zum Eigenwert (inklu- sive dessen optischen Aspekten) angesprochene Situationswert, der im In- ventarblatt keinen unmittelbaren Niederschlag gefunden hat, bei einer Fest- legung des Schutzumfangs Berücksichtigung finden könnte, so dass auch insoweit einer Präjudizierung vorgebeugt werden muss. Sprengt demnach das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben die materi- ellen Grenzen eines projektbezogenen Schutzentscheids, so erweist sich die Erteilung der Baubewilligung ohne vorangehenden förmlichen Schutz- entscheid als rechtswidrig. Unbehelflich ist bei dieser Sachlage der Hinweis der kommunalen Vorinstanz auf das in einem früheren Stadium eingeholte Gutachten, vermag dieses doch jedenfalls die erforderliche hoheitliche Festlegung des Schutzumfangs nicht zu ersetzen. 7. Zusammengefasst ist auf den Rekurs des Rekurrenten 2 nicht einzutreten. Der Rekurs des Rekurrenten 1 ist gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Demgemäss sind der Beschluss des Stadtrates X vom 21. De- zember 2020 und die Gesamtverfügung der Baudirektion BVV Nr. 20-1041 vom 5. Oktober 2020 aufzuheben. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die vom Rekurrenten beantragte Einholung eines Gutachtens der EKD. Vor einer erneuten Baueingabe wird die Grundeigentümerschaft einen Ent- scheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger Schutzmass- nahmen zu verlangen haben (Provokationsbegehren i m Sinne von § 213 PBG). R1L.2021.00003 Seite 19 8.1. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 1/10 dem Schweizer Hei- matschutz SHS und zu je 3/10 dem Stadtrat X, der Baudirektion Kanton Zü- rich und der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re- kursinstanz ein grosser Ermessensspi elraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom- mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 8.2. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass unter den vorstehend genannten Voraussetzungen eine Umtriebsentschädig ung nicht nur dann zuzusprechen ist, wenn ein Entscheid in der Sache selbst ergeht, sondern auch dann, wenn das Rekursverfahren formell, d.h. durch Nichteintreten oder Verfahrensabschreibung zufolge Rückzug oder Gegenstandslosigkeit erledigt wird (Kaspar P lüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Ba - sel/Genf 2014, § 17 Rz. 29 ff.). Demnach ist vorliegend der privaten Re- kursgegnerin zulasten des Rekurrenten 2 eine Umtriebsentschädigung zu- zusprechen. Bei deren Festlegung ist jedoch zu berücksichtigen, dass di e private Rekursgegnerin zwar im Verhältnis zum Rekurrenten 2 vollständig obsiegt, insgesamt aber aufgrund der materiellen Gutheissung des Rekur- ses des Rekurrenten 1 weitestgehend unterliegt. Entsprechend ist lediglich R1L.2021.00003 Seite 20 eine nach Massgabe des Kostenverteilers reduzierte Umtriebsentschädi- gung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Basisbetrag von Fr. 1'700.-, womit eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 170.-- zu bezahlen ist. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent- fällt die Zusprechu ng eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekurs - gericht-zh.ch). […]