Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-EV.2019.14 Urteil vom 17. März 2021 Besetzung Präsident E. Hauller Richter A. Baumgartner Richterin B. Bärtschi Richter J. Fricker Richter V. Oeschger Gerichtsschreiberin R. Gehrig Gesuch- stellerin A. vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, Post- fach 3623, 5001 Aarau Gesuch- gegnerin Einwohnergemeinde B. handelnd durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer und MLaw Inka Tschudin, Rechtsan- wälte, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden Beigeladener Kanton Aargau, Regierungsgebäude, 5001 Aarau handelnd durch den Regierungsrat Gegenstand Zuweisung von Teilen der Parzelle ppp von der Zone WG3 bzw. W2 zur Landwirtschaftszone (materielle Enteignung) - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A. In der Gemeinde B. wurde eine Gesamtrevision der Nutzungs- und Kultur- landplanung durchgeführt (beschlossen von der Gemeindeversammlung am 20. September 2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14. März 2018). Davon war auch die Parzelle ppp (mit einer Gesamtfläche von 30'253 m2), im Miteigentum von A. und C., betroffen. Teile des Grundstücks wurden von der Bauzone (WG3 bzw. W2) in die Landwirtschaftszone umgezont. Dagegen wehrte sich A. erfolglos (Regierungsratsbeschluss [RRB] Nr. 2018 -000284 vom 14. März 2018 und Verwaltungsger ichtsent- scheid [VGE] WBE.2018.181 vom 22. November 2018). B.1. Am 4. April 2019 liess A. beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kau- salabgaben und Enteignungen (SKE), ein Entschädigungsbegehren mit fol- genden Anträgen stellen: "1.1 Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 3'001 m2 (vormals WG3) der im Miteigentum der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft ppp in die Land- wirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate- riellen Enteignung erfüllt. 1.2 Die Einwohnergemeinde B. sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die materielle Enteignung mit CHF 1'080'360.00 zu entschädigen; richterliches, zu höherer oder niedrige rer Entschädigung führendes Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. 2.1 Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der im Miteigen- tum der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft ppp in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt. 2.2. Die Einwohnergemeinde B. sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die materielle Enteignung mit CHF 2'452'360.00 zu entschädigen; richterliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. Unter ordentlichen Kosten - und Ent schädigungsfolgen zulasten der Ge- suchsgegnerin." - 3 - B.2. Mit Schreiben vom 5. April 2019 forderte der Präsident des SKE den Ge- meinderat B. zur Vernehmlassung auf. Dieser beauftragte daraufhin die Voser Rechtsanwälte KIG, Baden, mit der Vertretung. Am 13. Mai 2019 und am 11. Juni 2019 ersuchte Dr. Peter Heer der Voser Rechtsanwälte KIG um Erstreckungen der Frist, die ihm gewährt wurden (Schreiben SKE vom 14. Mai 2019 und 13. Juni 2019). Innert verlängerter Frist, mit Vernehmlassung vom 14. August 2019, liess der Gemeinderat beantragen: "1. Das Entschädigungsbegehren sei abzuweisen. 2. Unter gesetzlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin. Zudem stelle ich [Peter Heer] folgenden Verfahrensantrag: 3. Der Kanton Aargau, handel nd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, sei zum Verfahren beizuladen." B.3. Die Gesuchstellerin liess, innert ebenfalls erstreckter Frist, am 26. Septem- ber 2019 replizieren. Sie hielt an ihrem Begehren fest und stimmte der vom Gegenanwalt beantragten Beiladung des Kantons zu. B.4. Die Gesuchgegnerin liess innert erstreckter Frist am 20. November 2019 duplizieren. Sie hielt an den gestellten Anträgen fest. Die Gesuchstellerin antwortete darauf mit Eingabe vom 11. Dezember 2019, worauf die Ge- suchgegnerin am 20. Januar 2020 abschliessend Stellung nahm. Die Stel- lungnahme wurde der Gegenseite am 21. Januar 2020 zur Kenntnis ge- bracht. Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen. C. Mit Schreiben vom 22. Januar 2020 an den Regierungsrat des Kantons Aargau lud der Präsident den Kanton zum Verfahren bei. Der Regierungs- rat verzichtete auf eine Teilnahme (RRB Nr. 2020-000114 vom 12. Februar 2020), was den Parteien am 18. Februar 2020 mitgeteilt wurde. D.1. Das Gericht führte am 17. Februar 2021 eine Augen scheinverhandlung durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1). - 4 - D.2. Mit Mail vom 22. Februar 2021 liess die Bauverwaltung B. dem Gericht die zwei an der Verhandlung geforderten Beweisergänzungen (Protokoll S. 18) zukommen. Diese wurden umgehend allen übrigen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis gebracht. E. Am 17. März 2021 hat das Gericht die Sache abschliessend beraten und den vorliegenden Entscheid gefasst. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Die Gesuchstellerin verlangt eine Entschädigung aus materieller Enteig- nung infolge Auszonung von Teilflächen der Parzelle ppp aus der WG3 bzw. W2 in die Landwirtschaftszone. Der Entscheid, ob eine materielle Ent- eignung vorliegt, wie auch die Festsetzung einer allfälligen Entschädigung fallen in die Zuständigkeit des SKE (§ 158 Abs. 1 des Gesetzes über Raum- entwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). 1.2. Entschädigungspflichtig für eine materielle Enteignung ist das Gemeinwe- sen, von dem der Eingriff ausgeht (§ 139 Abs. 1 BauG). Urheberin der Zo- nenplanrevision 2016/18, an welcher die erwähnten Umzonungen vorge- nommen wurden, ist die Einwohnergemeinde B. (vorne A.). Sie wurde kor- rekterweise als Gesuchgegnerin ins Recht gefasst (§ 139 Abs. 1 BauG). 1.3. 1.3.1. A. ist Miteigentümerin zu ½ der Parzelle ppp, deren Nutzung infolge der Zonenänderung von Teilflächen beeinträchtigt wird. Die Gesuchstellerin tritt im vorliegenden Verfahren alleine auf. 1.3.2. Eine Miteigentümerin hat wie eine Alleineigentümerin ein Recht auf Vertei- digung des Besitzes und des Eigentums gegen Entziehung und Störung durch Dritte. Sie hat für ihren Anteil die Rechte und Pflichten einer Eigen- tümerin (Art. 646 Abs. 3 ZBG). Ist die Sache als Ganzes betroffen, ist eine Miteigentümerin auch zur Vertretung der ganzen Sache befugt, soweit dies mit den Rechten der anderen Miteigentümer verträglich ist (Art. 648 Abs. 1 ZGB). Art. 648 Abs. 1 ZGB beinhaltet also ein Geldendmachungs- oder In- dividualklagerecht. Die Befugnis nach Art. 648 Abs. 1 ZGB betrifft jedoch - 5 - nur Ansprüche gegenüber Dritten auf unteilbare Leistungen, welche die Sa- che als Ganzes betreffen. Der Erfolg der Rechtsvorkehr des einzelnen Mit- eigentümers kommt d ann allen Miteigentümern zugute. Teilbare Ansprü- che wie Geldleistungen können vom Miteigentümer dagegen nur entspre- chend seiner Quote selbständig geltend gemacht und durchgesetzt werden (Honsell/Vogt/Geiser, Hrsg. Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. A uf- lage, Basel 2015, Art. 646 N 35-38). 1.3.3. Vorliegend ist strittig, ob die Zonenplanrevision eine materielle Enteignung beim Grundstück ppp bewirkt hat. Das ist eine das ganze Grundstück be- treffende Frage, für welche die Gesuchstellerin alleine auftreten kann. Die daran geknüpfte Entschädigungsforderung kann sie jedoch nur für ihren Anteil geltend machen, was sie auch berücksichtigt hat (siehe Entschädi- gungsforderung in der Eingabe vom 4. April 2019, S. 20, B.1.). Die Gesuchstellerin ist zur Prozessführung legitimiert. Das wird von der Ge- genseite auch ausdrücklich anerkannt (Vernehmlassung S. 2). Vorsorglich wird dem Miteigentümer, C., das Urteil ebenfalls mitgeteilt. 1.4. Der zum Verfahren förmlich beigeladene Kanton Aargau hat auf eine aktive Teilnahme verzichtet (RRB vom 18. Februar 2020; vorne C.). Das Urteil wird dennoch auch für ihn verbindlich sein (§ 12 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). 1.5. Die Verfahrensvoraussetzungen sind gegeben; auf das Be gehren ist ein- zutreten. 2. 2.1. Die Parzelle ppp hat eine Fläche von 30'253 m2. Bei der Zonenplanrevision 2016/18 (A.) wurde das nordwestliche Teilgebiet (Teilgebiet X-Strasse), das bisher in der WG3 lag, wie folgt umgezont (Duplik S. 3; Duplikbei- lage 1): 3'001 m2 in die Landwirtschaftszone, 2'005 m 2 in die Zentrums- zone II und 249 m2 in die WA3. Zudem wurde bei derselben Gelegenheit das südliche Teilgebiet der Par- zelle ppp von 6'625 m2, das bisher in der Zone W2 lag, neu der Landwirt- schaftszone zugewiesen. Die Restfläche war und blieb in der Landwirtschaftszone. - 6 - 2.2. Zwischen den Parteien ist strittig, ob die Umzonung der Teilflächen der Par- zelle ppp von den Zonen WG3 und W2 in die Landwirtschaftszone den Tat- bestand der materiellen Enteignung erfüllt. Nach Ansicht der Gesuchstelle- rin handelt es sich um entschädigungspflichtige Auszonungen, während die Gesuchgegnerin von einer nicht entschädigungspflichtigen Nichteinzo- nung, allenfalls einer Auszonung ohne Entschädigungspflicht ausgeht. 2.3. Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist primär zu prüfen, ob die in Frage stehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einer Ent- eignung gleichkommt, die gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) wie auch nach § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 (KV; SAR 110.000) die volle Ent- schädigungspflicht des Enteigners begründet (vgl. auch § 138 Satz 2 BauG). Wird die Grundfrage des Vorliegens des Enteignungstatbestands vom SKE bejaht, so hat es in einem zweiten Schritt über die Höhe der zu leistenden Entschädigung zu befinden. Je nach prozessualer Ausgangslage kann es sich aus verfahrensökonomischen Überlegungen aufdrängen, über die Grundfrage der Tatbestandsmässigkeit ein selbständig anfechtbares Urteil zu fassen (v gl. dazu Beatrice Weber -Dürler, Verwaltungsökonomie und Praktikabilität im Rechtsstaat, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats - und Verwaltungsrecht [ZBl] 87/1986 S. 193 ff.). Dieses Vorgehen ent- spricht einer anerkannten Praxis (vgl. Bundesgerichtsentscheid [BGE] 121 II 417 ff., namentlich 428) und findet sich in § 158 BauG verankert (vgl. für die frühere Praxis: Aargauische Gerichts - und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1985, S. 379) und blieb auch seitens der Parteien unwiderspro- chen, deren Standpunkte i n der Grundfrage des Vorliegens des Tatbe- stands diametral auseinandergehen (Protokoll, S. 2). 3. 3.1. Im Einklang mit Art. 26 Abs. 2 BV und § 21 Abs. 4 KV definiert § 138 Satz 1 BauG die materielle Enteignung als staatlichen Eingriff in vermögenswerte Rechte, der in seiner Wirkung einer formellen Enteignung gleichkommt. Eine Eigentumsbeschränkung infolge Planungsmassnahmen kommt einer Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raum- planung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 gleich, "wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache un- tersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird - 7 - gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Perso- nen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit un- zumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Un- ter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen" (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.1, BGE 131 II 728 Erw. 2, BGE 125 II 433). 3.2. Bei Planungsmassnahmen ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zwischen Nichteinzonung und Auszonung zu unterscheiden (BGE 131 II 728 Erw. 2.3 f.). Eine Nichteinzonung liegt vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfas- sungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegen- schaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Eine Nichteinzonung in eine Bauzone löst in der Regel keine Entschädigungspflicht aus (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.3; BGE 131 II 730 Erw. 2.1 mit Hinweisen). Das gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttre- ten des RPG (1. Januar 1980) erlassener Zonenpläne, sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, materiell aber nicht in jeder Hinsicht auf die bundes- rechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.3; BGE 1C_573/2011 vom 30. August 2013 Erw. 2.2). Eine Auszonung liegt vor, wenn ein Grundstück, das mit einem bundes- rechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt war, bei einer späte- ren Zonenplanrevision der Nichtbauzone zugewiesen wird (BGE 131 II 732 Erw. 2.3). Ob die frühere Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügte, hängt davon ab, ob sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar war (BGE 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 Erw. 2.3 mit Hinweisen). Als Auszo- nung zählt grundsätzlich auch die Anpassung eines ursprünglich RPG-kon- formen Nutzungsplans an veränderte Verhältnisse und Anschauungen, so z.B., wenn eine Reduktion der Bauzone nach Art. 15 RPG geboten ist, weil sich die Bevölkerungszahl nicht wie erwartet entwickelt hat oder weil die Bauzonenkapazität durch neue Verdichtungs- und Umnutzungsmöglichkei- ten erhöht worden ist (BGE 131 II 732; 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019 Erw. 2.3). - 8 - 3.3. 3.3.1. Massgebend für die Beurteilung der Entschädigungspflicht sind die rechtli- chen und tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Ei- gentumsbeschränkung (§ 158 Abs. 2 BauG). Gemäss Gesuchstellerin ist der massgebende Stichtag der 23. März 2018 (= Publikation der Genehmigung durch den Regierungsrat vom 14. März 2018 [Entschädigungsgesuch S. 5]). Gemäss Gesuchgegnerin wurde die Zonierung erst mit Rechtskraft des Verwaltungsgerichtsentscheids VGE WBE.2018.181 vom 22. November 2018, d.h. am 11. Januar 2019 rechts- kräftig (Vernehmlassung S. 28). 3.3.2. Gemäss § 28 BauG hat die Verwaltungsgerichtsbeschwerde keine auf- schiebende Wirkung. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass Planerlassverfahren und Inkrafttreten der Planung durch Rechtsmittel un- gebührlich verzögert werden. Eine einzelne Beschwerde soll zudem nicht die Anwendung der ganzen Nutzungsplanung blockieren können. Wird die aufschiebende Wirkung erteilt, betrifft sie jeweils nur den Beschwerdege- genstand (HäuptliAndreas Baumann/Ralph van de n Bergh/Martin Goss- weiler/Christian Häuptli/Erica Häuptli -Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 28 N 20 ff. mit Hinweis auf AGVE 1998 S. 338 und 1995 S. 281). Daraus folgt, dass die Planung mit d er Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft tritt, obwohl dagegen noch ein Rechtsmittel gegeben ist (vgl. BGE 119 Ib 229 Erw. 3a; 1A.21/2004 vom 24. August 2004 Erw. 3.4 und Sachverhalt A.). Gemäss § 158 Abs. 2 BauG ist das Inkrafttreten der Eigentumsb e- schränkung der für die Beurteilung einer materiellen Enteignung massge- bende Zeitpunkt. Stichtag ist somit das Datum der Planungsgenehmigung. Das deckt sich übrigens auch mit der zeitlichen Anknüpfung für den Mehr- wertausgleich (so ausdrücklich § 28b Abs. 1 BauG). Die Nutzungsplanung wurde am 14. März 2018 vom Regierungsrat geneh- migt (A.). Die strittigen Eigentumsbeschränkungen sind an diesem Tag in Kraft getreten. Damit steht der massgebende Stichtag fest, zumal der ge- gen die Nutzungsplanungsrevision gefüh rten Beschwerde von A. die auf- schiebende Wirkung nicht erteilt wurde (VGE WBE.2018.181 betr. Nut- zungsplanung, S. 12). 4. 4.1. In einem ersten Schritt ist zu klären, ob es sich bei der Zonenänderung betreffend die Parzelle ppp um eine Nichteinzonung oder um eine Auszo- nung handelt. - 9 - 4.2. 4.2.1. Gemäss Gesuchstellerin (Entschädigungsbegehren vom 4. April 2019, S. 6 ff.), waren die Zonenordnung der Gemeinde B. 1994/1996 sowie die Tei- länderung von 2008/09 RPG-konform. Bau- und Nichtbaugebiet seien ab- gegrenzt und die Bauzonengrösse auf das damals akzeptable Mass redu- ziert worden. Eine Verkleinerung des Baugebiets sei auch bei späteren Teilrevisionen kein Thema gewesen. Anlass der Zonenplanrevision 2016/18 seien der nahende Bau der Umfahrungsstrasse B., die Förderung der Innenentwicklung sowie eine Gesamtbeurteilung der künftigen Entwick- lung nach Erreichen des Planungshorizonts gewesen. Es handle sich da- her um eine Auszonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung, was im Regierungsratsentscheid implizite anerkannt werde (mit Hin- weis auf RRB Nr. 2018-000284 vom 14. März 2018 Erw. 7.1.5). 4.2.2. Gemäss Gesuchgegnerin wurden vorliegend zwar Teilflächen von einer Bauzone in die Landwirtschaftszone umgezont, dennoch sei von einer Nichteinzonung auszugehen (Vernehmlassung S. 10). Mit der RPG-Revi- sion 2013 seien strengere Anforderungen an die Umsetzung der Planungs- vorgaben, insbesondere die klarere Trennung von Bau - und Nichtbauge- biet, eingeführt worden. Der Kanton Aargau habe gestützt auf die Geset- zesänderung den Richtplan angepasst ( vom Bundesrat genehmigt am 23. August 2017). Darin werde auch das Siedlungsgebiet festgesetzt, wel- ches die Gemeinden zwar nicht vergrössern dürften, dessen noch nicht ein- gezonte Gebiete aber kommunal oder überkommunal anders angeordnet werden könnten. Dadurch müsse eine raumplanerisch bessere Lösung er- reicht werden (Erschliessung mit ÖV, Minderbeanspruchung von Fruchtfol- geflächen, keine Beeinträchtigung bedeutender Landschaften, von Sied- lungstrenngürtel oder Schutzgebieten). Die Gemeinden hätte ihre Nut- zungspläne dem kantonalen Richtplan anpassen müssen. Die neue boden- rechtliche Ordnung habe eine Gesamtrevision der kommunalen Nutzungs- planung notwendig gemacht (Vernehmlassung S. 11 f.). Die Zonenordnung 1994/2008 erweise sich rückblickend als nicht RPG -konform. Mit einem Fassungsvermögen von 6'000 Einwohnern habe sie den Rahmen von Art. 15 RPG gesprengt. Zudem seien Flächen einer Bauzone zugewiesen worden, von denen klar war, dass sie nicht erschlossen würden, weil land- wirtschaftlich genutzt – so auch die Abschnitte der Parzelle ppp. Umgekehrt habe sich ein grosses, zentral gelegenes Grundstück, das teilweise er- schlossen war, in der Nichtbauzone befunden. Der alte Bauzonenplan habe wesentliche Grundsätze des Planungsrechts wie Verdichtungs - und Kon- zentrationsprinzip missachtet. Dessen Anpassung sei deshalb eine Nicht- einzonung (Vernehmlassung S. 12 f.; Duplik S. 10). Die RPG -Revision 2013 habe Einfluss auf den Inhalt des Eigentums genommen. Eine neue bodenrechtliche Ordnung begründe aber keinen Anspruch auf eine Ent- schädigung (Protokoll S. 5 f.). - 10 - 4.2.3. Dem widerspricht die Gesuchstellerin. Von Nichteinzonung werde bei der erstmaligen Schaffung einer RPG -konformen Zonenplanung gesprochen. Spätere Umzonungen gälten als Auszonung, selbst dann, wenn die Bauzone aufgrund veränderter Verhältnisse gemäss Art. 15 RPG reduziert werden müsse. Anlässlich der Zonenplanänderung 2016 sei das Baugebiet jedoch nicht verkleinert worden, weshalb klar von einer Auszonung auszu- gehen sei (Replik, S. 7, S. 11). Allerdings seien die Ziele der neuen Boden- rechtsordnung, insbesondere die Erhaltung von Fruchtfolgeflächen, nicht eingehalten worden (Replik S. 7). Gemäss Verwaltungsgericht habe die Gemeinde das Planungsermessen jedoch pflichtgemäss ausgeübt (Replik S. 9). Der alte Zonenplan habe kei ne wesentlichen Grundsätze des RPG 2013 verletzt. Es möge zwar zutreffen, dass er angepasst habe werden müssen. Die erste RPG -konforme Zonenplanung sei aber 1996 gemacht worden. Es liege eine Auszonung vor (Replik S. 10). 4.3. 4.3.1. Nach Ansicht der Gesuchgegneri n entsprach der Zonenplan infolge der RPG-Revision 2013 den raumplanerischen Grundsätzen nicht mehr, wes- halb er diesen anzupassen war, was sie als Nichteinzonung wertet. Dem wäre zuzustimmen, wenn die RPG-Revision 2013 als neue Eigentumsum- schreibung zu gelten hätte. Neuumschreibungen des Eigentumsinhalts und blosse Eigentumsbe- schränkungen sind auseinander zu halten. Der Inhalt des Eigentums kann – wie grundsätzlich alles Recht – geändert werden. Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum nur innert den Schranken, die ihm im öffentli- chen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Diese kann dem Eigentum neue Befugnisse geben oder bisher gegebene Befugnisse auf- heben. Das Eigentum gilt danach mit anderem, allenfalls engerem Inhalt. Werden mit der n euen Umschreibung des Eigentumsinhalts bestehende Befugnisse aufgehoben, ist das von den Betroffenen grundsätzlich ent- schädigungslos hinzunehmen. So hat der Erlass des RPG 1979 zu einer differenzierten Bodenordnung bzw. einem veränderten Eigentumsinhalt ge- führt. Der mit der Umsetzung des RPG einhergehende Verlust von Nut- zungsbefugnissen wurde grundsätzlich nicht entschädigt (Nichteinzonung). Davon unterscheidet sich die Eigentumsbeschränkung. Eine solche liegt vor, wenn der Staat bei feststehendem Eigentumsinhalt mit einem hoheitli- chen Akt (meist Planung) einzelne Befugnisse daraus aufhebt. Solche Ein- griffe sind entschädigungspflichtig, wenn sie schwer wiegen (Enrico Riva in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich, Basel, Genf, 2016, Art. 5 N 143 ff. [ im Folgenden Riva, Praxiskommentar RPG]; BGE 1C_364/2017 vom 21. September 2018 Erw. 4.2). - 11 - In der Literatur zur RPG -Revision 2013 wurde die Frage aufgeworfen, ob die Revision als neue Inhaltsumschreibung des Eigentums zu verstehen sei; bejahendenfalls kön nte, wie einleitend erwähnt, allenfalls von einer neuen Generation von (entschädigungslosen) Nichteinzonungsfällen aus- gegangen werden. Die herrschende Lehre argumentiert indessen dahin, dass die RPG-Revision 2013 kaum neues materielles Recht schaffe, son- dern einzig das geltende Recht präzisiere und dessen Vollzug stärke. Es handle sich entsprechend nicht um eine neue Inhaltsbestimmung des Ei- gentums (vgl. Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 N 152; EspaceSuisse, Raum&Umwelt, Dezember 4/2019, S. 21 mit Hinweisen; Peter Karlen, Das Enteignungsrecht zwischen Beständigkeit und Wandel, in ZBl 12/2019, S. 655; Kommentar Arnold Marti zu BGE 1C_573/2011 und 1C_581/2011 vom 30. August 2013 in ZBl 4/2015 S. 208 f.). Eine Neuumschreibung des von der Rechtsprechung geprägten und über Jahrzehnte gewachsenen In- stituts der materiellen Enteignung wird denn auch als Aufgabe des Gesetz- gebers gesehen (vgl. Alain Griffel, Raumplanung: Rückzonungen – ja, aber nicht so, in NZZ vom 22. November 2020). Es kann jedenfalls nicht Aufgabe einer unteren kantonalen Instanz sein, die bisherige bundesgerichtliche Schwarz/Weiss-Optik aufzubrechen und, wie von beiden Seiten aus der je- weiligen Optik postuliert, mit den auch politisch geforderten Grautönen zu versehen. Bei Zonenänderungen im Rahmen von Nutzungsplananpassungen ist da- her entgegen der Ansicht der Gesuchgegnerin aufgrund der RPG-Revision 2013 nicht ohne weiteres von Nichteinzonungen auszugehen. 4.3.2. Ob ein Planungsakt als Nichteinzonung oder als Auszonung zu werten ist, hängt massgeblich davon ab, ob der bisherige Nutzungsplan RPG-konform war (Erw. 3.2.). Das Bundesgericht hat bisher Zonenpläne, die unter der Geltung des RPG erlassen worden waren, dann als RPG-widrig qualifiziert, wenn sie eindeu- tig überdimensionierte Bauzonen aufwiesen. Deren Reduktion galt entspre- chend als Nichteinzonung (vgl. BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 3.2.; 1C_2015/215 vom 7. März 2016, Erw. 3.4; 1C_573/2011 vom 30. August 2013, Erw. 3.5). Bei der Anpassung eines ursprünglich RPG - konformen Zonenplans an geänderte Verhältnisse und Anschauungen gel- ten damit einhergehende Einschränkungen raumplanungsrechtlicher Nut- zungsmöglichkeiten dagegen als Auszonungen (Erw. 3.2.; BGE 131 II 732). Die Zonenplanung 2016/18 von B. ersetzt den Basiszonenplan 1996, teil- revidiert 2008/09. Der abgelöste Zonenplan 1996 mit Änderungen wurde formal korrekt unter der Geltung des RPG erlassen. Mit der Planung 2016/18 wurde die Bauzone nicht verkleinert. Es wurden ungefähr gleich - 12 - grosse Flächen von der Bauzone in die Nichtbauzone verschoben, wie um- gekehrt. Es gibt demnach keinen Anhaltspunkt, dass der frühere Zonenplan 1996 überdimensioniert und damit materiell mangelhaft gewesen wäre. Vorliegend werden im Zentrum der Gemeinde markante Änderungen in- folge der sich mittlerweile im Bau befindlichen Umfahrungsstrasse erwartet. In diesem Zusammenhang sollte zentral kurzfristig nutzbares Bauland für die weitere Entwicklung zur Verfügung gestellt werden. Diesem Bedürfnis ist die Gemeinde mit der strittigen Umzonung nachgekommen. Die Planungsrevision wurde – wie auch von der Gesuchstellerin zugestan- den wird (Erw.4.2.3. bzw. Replik S. 9) – sowohl vom Regierungsrat wie vom Verwaltungsgericht für sachgerecht und unter Einhaltung des pflichtgemäs- sen Ermessens erfolgt beurteilt. Es gibt keine H inweise, dass der überar- beitete Nutzungsplan 1996/2008 – formell oder materiell – nicht RPG-kon- form gewesen sein könnte. Die vorliegend im Raum stehende Planungsän- derung ist daher als Auszonung zu betrachten. Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Auszonung einen schweren, enteig- nungsgleichen Eingriff bewirkt. 4.3.3. Auf Kritik am rechtskräftigen Planungsentscheid hat der Enteignungsrichter nicht weiter einzugehen. 5. 5.1. Von der Parzelle ppp wurden zwei Abschnitte, die bisher zur Bauzone ge- hört hatten, ausgezont. Mi t einer Auszonung wird in der Regel die Ein- griffsintensität einer materiellen Enteignung erreicht. Wie es sich damit in einem konkreten Fall verhält, ist jeweils unter Beizug des Grundstücks als Ganzes zu prüfen. Auch die Werteinbusse eines teilweisen Bauv erbots (Bauverbot durch Baulinien, Denkmalschutz, Teilauszonung) ist nach die- sem Grundsatz zu bestimmen. Bleibt dem Grundstück eine bestimmungs- gemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung erhalten, liegt kein ent- schädigungspflichtiger Eingriff vor. D ie Regel, dass vom ganzen Grund- stück auszugehen ist, gilt aber nicht absolut. Wo der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Parzelle unterschiedlichen Nutzungsregimes untersteht, was namentlich bei grossen Grundstücken vorkommen kann, rechtfertigt sich dieses Vorgehen nicht. Kommt einzelnen Parzellenteilen ein selbstän- diger Charakter zu und könnten diese jederzeit abparzelliert und verkauft werden, ist die Intensität eines Eingriffs mit Blick auf den betroffenen Teil- bereich zu beurteilen (BGE 1C_653/2017 vom 12. März 2019 Erw. 3.2 – 3.5). - 13 - Ob dem planungsbetroffenen Grundeigentümer noch eine bestimmungs- gemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung erhalten bleibt, oder ob ein ent- schädigungspflichtiger Eingriff vorliegt, ist im Einzelfall unter Berücksichti- gung der gesamten Umstände zu prüfen. Das Bundesgericht lehnt es ab, die Grenze der Entschädigungspflicht schematisch anhand eines festen Prozentsatzes der Wertminderung zu ziehen. Nach der bisherigen Recht- sprechung wurden Werteinbussen bis zu einem Fünftel nie, solc he bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich gewertet (vgl. zum Ganzen: BGE 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.6; 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012, Erw. 3.5; 1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.2; Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 N 209 ff. s owie N 211 und 213, je mit Hin- weisen). Die Rechtsprechung von Teilbauverboten und Teilauszonungen sind im Übrigen nicht ohne weiteres übertragbar. Teilauszonungen überlagern nicht eine bestehende Grundordnung mit zusätzlichen Anordnungen, son- dern schaffen für einen Teil des Grundstücks eine andere Grundnutzungs- ordnung, was den selbständigen Charakter des betroffenen Grundstück- teils voraussetzt (Peter Karlen, Das Enteignungsrecht zwischen Beständig- keit und Wandel, in ZBl, 12/2019, S. 657). 5.2. 5.2.1. Die Parzelle ppp wies vor der Zonenplanrevision 2016 drei unterschiedlich nutzbare Abschnitte auf, den Abschnitt in der WG3, jenen in der W2 und dazwischen jenen in der Landwirt schaftszone. Die drei Parzellenteile hät- ten von der Grösse und Form her ohne weiteres abparzelliert und eigen- ständig genutzt werden können. Die Umzonung der bisher in der Bauzone liegenden Abschnitte hat Nutzungseinbussen verursacht. Die damit einher- gehenden Werteinbussen sind je anhand der betroffenen Parzellenteile zu beurteilen. 5.2.2. Der Abschnitt in der W2 wird vollständig ausgezont. Es geht die gesamte bauliche Nutzungschance für diesen Parzellenabschnitt verloren. Insofern handelt es sich daher nicht nur um eine Teilauszonung, sondern grundsätz- lich um einen schweren Eingriff im Sinne der bundesgerichtlichen Um- schreibung (vgl. Erw. 3.1.) 5.2.3. 5.2.3.1. Vom Abschnitt in der WG3 wird nur ein Teil, nämlich 3'001 m 2 von insge- samt 5'255 m2, immerhin aber mehr als 50 %, der Nichtbauzone zugewie- sen. Gemäss Gesuchstellerin wird damit das laut Rechtsprechung entschä- digungslos hinzunehmende Mass überschritten. Mit der Teilauszonung - 14 - werde ihr eine wesentliche Befugnis (nichtlandwirtschaftliche Bebauung) entzogen (Replik S. 18). Die Gesuchstellerin betont, die Mischnutzung der WG3 sei ausseror- dentlich wichtig gewesen, auch für das finanzielle Überleben des Landwirt- schaftsbetriebs (Nebenerwerbsmöglichkeiten). Sie habe daher stets auch Interesse an dieser Fläche als Bauland gehabt (Replik S. 4 f.). Das Ökono- miegebäude auf dem ausgezonten Abschnitt stehe seit Jahren leer; es hätte umgenutzt oder versetzt werden können. Es habe die Nutzung des Abschnitts nicht eingeschränkt (Replik S. 19 f.). Die Gesuchgegnerin hält dem entgegen, in d er Landwirtschaftszone seien landwirtschaftliche Ne- benerwerbe zulässig (Art. 22 RGP, Art. 34 ff. RPV), die Gesuchstellerin sei daher nicht auf eine "Mischzone" angewiesen. In der BNO -Revision sei eine nicht Landwirtschaftszonen -konforme Nutzung des Gebäude s kein Thema gewesen (Duplik S. 3). Nach Ansicht der Gesuchgegnerin kann die bisherige landwirtschaftliche und bauliche Nutzung weitergeführt werden. Die ausgezonte Fläche mit dem Ökonomiegebäude darauf hätte nur sehr beschränkt baulich genutzt werden können. Der erlittene Wertverlust werde sodann durch die Zuwei- sung einer Teilfläche von der WG3 in die Zentrumszone II (Aufzonung) kompensiert (Vernehmlassung S. 19 und 29). Das bestreitet die Gesuch- stellerin. Die Nutzungsmöglichkeiten von WG3 und Zentrumzon e II seien fast identisch, ausser dass in Letzterer die Gestaltungsplanpflicht gelte. Eine damit erzielbare höhere Ausnutzung hätte auch mit einer Arealüber- bauung realisiert werden können. Eine Wertkompensation finde nicht statt – auch deshalb, weil der au sgezonte Abschnitt ein eigenes planerisches Schicksal habe und selbständig hätte verwertet werden können (Replik S. 19 f.). 5.2.3.2. Vom vormaligen Abschnitt in der WG3 wird mehr als die Hälfte der Land- wirtschaftszone zugewiesen. Hinzu kommt, dass auch der schmal e Strei- fen von 249 m 2, welcher der Zone WA3 und damit formal einer Bauzone zugewiesen wurde, faktisch für die Eigentümer nicht baulich nutzbar ist (Protokoll S. 16). Sinn des Grenzstreifens ist vielmehr eine Verbesserung der Überbauungsmöglichkeiten der benachbarten, aber nicht derselben Ei- gentümerschaft gehörenden Parzelle qqq . Dieses Grundstück ist derzeit unternutzt, eine Verdichtung in diesem Gebiet an der X. -Strasse aber er- wünscht (vgl. die Stellungnahme des Bauverwalters B. vom 18. Februar 2021). Der Gesuchstellerin gehen de facto also 3'250 m2 (mehr als 60 % der früheren WG3-Fläche) von der Zonierung her baulich nutzbares Land verloren. Das übersteigt deutlich das Mass, welches nach der dargestellten Rechtsprechung (Erw. 5.1. Abs. 2) in der Regel entschädigungslos hinzu- nehmen wäre. - 15 - Es fragt sich, ob der schwere Eingriff durch andere Umstände gemildert wird bzw. ob den Grundeigentümern dennoch eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Restnutzung erhalten bleibt (Erw. 5.1.). 5.2.3.3. Die Zuweisung von 2'005 m2 zur Zentrumszone II bringt, entgegen der Be- hauptung der Gesuchgegnerin, keine wesentliche Verbesserung der Über- bauungsmöglichkeiten. Die zulässigen Nutzungen, die Ausnützungsziffer und die Baumasse unterscheid en sich nur minim von der WG3 (vgl. Ge- genüberstellung in der Vernehmlassung, S. 19). Hingegen sind neu ein Ge- staltungsplan sowie eine besonders gute Einpassung im Hinblick auf die Altstadt verlangt, was die Überbaubarkeit eher erschwert bzw. anspruchs- voller macht. Eine Wertkompensation für einen Flächenverlust von über 60 % liegt unter diesen Umständen jedenfalls nicht auf der Hand. 5.2.3.4. Auf dem ausgezonten Abschnitt steht die Hälfte eines Ökonomiegebäudes, das für landwirtschaftliche Zwecke erstellt wurde und auch weiterhin so ge- nutzt werden kann. Es erübrigt sich, darüber zu spekulieren, welche Um- nutzungsmöglichkeiten für den WG3-Anteil der Baute offen gestanden wä- ren bzw. stünden. Im Quervergleich zu den baulichen Nutzungschancen in der WG3 handelt es sich bei dem seit Jahren ungenutzten Gebäude um ein ökonomisches Abbruchobjekt, das eine bauliche Umnutzung des einschlä- gigen Grundstückabschnitts kaum wesentlich behindert hätte (Protokoll S. 8). 5.2.3.5. Andere Umstände, die den Eingriff mildern oder verstärken würden, sind nicht ersichtlich. Die Teilfläche von 2'005 m 2 in der Zone Zentrum II kann zwar nach wie vor ohne weiteres wirtschaftlich sinnvoll und gut überbaut werden. Sie liegt am Rande des Grundstücks und direkt an der X-Strasse. Es bleibt indessen fest zustellen, dass flächenmässig mehr als 60 % des früher in der WG3 eingezonten Teils der Parzelle ppp durch die hier in Frage stehende Planungsmassnahme der Überbaubarkeit entzogen wurde. Dies ist nach Überzeugung des Gerichts als schwerer Eingriff im Sinne der neueren bundesgerichtlichen Umschreibung (vgl. Erw. 3.1.) zu werten. Daran ändert auch nichts, dass dieses bei reinen Planungskorrek- turen (Abzonungen) früher auch schon weitergehende Nutzungsverluste für entschädigungslos zumutbar gehalten hat (vgl. 4 -EV.2003.50010 vom 22. November 2006, S. 19, Erw. 3.3.3. mit weiteren Hinweisen). 5.3. 5.3.1. Selbst bei schweren Eingriffen ins Eigentum wie bei einer Auszonung oder Teilauszonung ist nicht zwingend eine Entschädigung aus materieller Ent- - 16 - eignung geschuldet. Vorausgesetzt ist auch in diesen Fällen, dass die Be- rechtigung zum Bauen in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit hätte realisiert werden können. Massgebend für die Beurteilung sind alle rechtli- chen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die künftige Nutzungsmög- lichkeit beeinflussen können. Gegen die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartende Überbauung eines Grundstücks in naher Zukunft spricht na- mentlich das Erfordernis einer Ausnahmebewilligung, einer Änderung in der Zonenplanung, eines Erschliessungs -, Ü berbauungs- oder Gestal- tungsplans, einer Baulandumlegung oder weitgehender Erschliessungsar- beiten (Riva, Praxiskommentar Nutzungsplanung, Art. 5 N 207 f.; BGE 1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 4.1 mit Hinweisen). Wird die Rea- lisierungsmöglichkeit in naher Zukunft bejaht, muss weiter die objektive Re- alisierungswahrscheinlichkeit einer Überbauung geprüft werden (objektive Einschätzung der sozialen und ökonomischen Gegebenheiten der Region, in welchem Mass hätte sich die bauliche Entwicklung in die Richtung des Grundstücks bewegt, Nachfrage etc.; BGE 1A.193/2006 vom 4. Juni 2007, Erw. 2 letzter Absatz). Unmassgeblich ist bei Auszonungen aus einer bundesrechtskonformen Bauzone, ob der Grundeigentümer für die nahe Zukunft Bauabsichten hegte (subjektives Element). Es ist nicht entscheidend, ob er eine Überbau- ung je in Betracht gezogen hat, jedenfalls, wenn er keine Baupflicht hatte (1C_653/2017 vom 12. März 2019 Erw. 4.4; Riva, Praxiskommentar Nut- zungsplanung, Art. 5 N 208 mit FN 348). Subjektive Elemente können je- doch zur Bekräftigung der nach objektiven Kriterien geprüften Realisie- rungswahrscheinlichkeit herangezogen werden (BGE 113 Ib 318, S. 323 ff.; Alexander Ruch, a.a.O. S. 624 f. und S. 627; Peter Hänni, Die Rückzo- nungspflicht nach dem revidierten Raumplanungsgesetz: Entschädigungs- pflicht wegen materieller Enteignung? In: Revision Raumplanungsgesetz 2014, S. 253). Die Realisierungswahrscheinlichkeit ist im Folgenden für die beiden auszo- nungsbetroffenen Abschnitte wieder separat zu prüfen. 5.3.2. 5.3.2.1. Gemäss Gesuchstellerin ist der aus der WG3 ausgezonte Abschnitt der Parzelle ppp vollständig erschlossen. Er liege in der zweiten Bautiefe ab der X.-Strasse, grenze an den Y.-Weg (Gemeindestrasse). Sämtliche An- schlüsse (Wasser, Kanalisation, Kommunikation und Elektrisch) seien vor- handen. Das Land hätte am Stichtag überbaut, der bestehende Milchvieh- stall abgebrochen werden können. Die Realisierungswahrscheinlichkeit be- urteile sich nach objektiven, nicht nach subjektiven Kriterien. In Bezug auf diese Teilfläche liege eine materielle Enteignung vor (Entschädigungsbe- gehren S. 7 f.). - 17 - Die Gesuchgegnerin macht geltend, die Realisierungswahrscheinlichkeit sei nicht gegeben. Mit Änderungen der Nutzungsplanung müsse stets ge- rechnet werden, insbesondere nach Ablauf des Planungshorizonts von 10 bis 15 Jahren. Oft werde dieser noch verlängert. Wer in dieser Zeit das Land nicht erschliesse und überbaue, verzichte auf die entsprechenden Rechte. Die Nutzungsplanungsrevision 2016/18 sei lange nach dem Pla- nungshorizont erfolgt; die Gesuchstellerin habe daher damit rechnen müs- sen, dass die nicht überbauten oder erschlossenen Teilabschnitte der Par- zelle ppp aus der Bauzone entlassen würden. Es sei ihr auch keine anders- lautende Zusicherung gemacht worden. Sie habe seit 1994 nichts unter- nommen, um die Teilabschnitte der Parzelle ppp einer Überbauung zuzu- führen. Sie könne sich nicht auf Vertrauensschutz berufen (Vernehmlas- sung S. 14 f.; Duplik S. 10). Dem hält die Gesuchstellerin entgegen, das Eigentumsrecht gehe nicht durch Fristablauf unter. Baulandhortung sei, zumindest bis zur RPG-Revi- sion 2013, kein verbotenes Verhalten gewesen; es dürfe nicht mit Rechts- nachteilen wie einer entschädigungslosen Auszonung sanktioniert werden (Replik S. 12 f.). 5.3.2.2. Der Überbauung des Abschnitts bei der X.-Strasse standen im massgeben- den Zeitpunkt (Erw. 3.3.1.) weder rechtliche noch tatsächliche Hindernisse entgegen. Es waren keine Ausnahmebewilligungen, Sondernutzungspläne oder Zonenplanänderungen erforderlich. Das Grundstück war unbestritte- nermassen vollständig erschlossen bzw. durch die Grundeigentümer, wel- chen auch die an die X.-Strasse anstossende Fläche gehört, aus eigener Kraft erschliessbar (vgl. auch Leitungskataster vom 13. März 2019, Ent- schädigungsbegehren Beilage 9). Die bauliche Entwicklung soll nach Planung der Gemeinde im Zentrum stattfinden. Hauptursache für die Auszonung des Abschnitts an der X.- Strasse war jedoch nicht eine fehlende Bauentwicklung oder Nachfrage (die ausgezonte Fläche liegt innerhalb eines rechtskräftigen Erschlies- sungsplans [vgl. AGIS]), sondern die Tatsache, dass der Abschnitt bisher und auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt wurde bzw. wird (Bebauung und Umgebung). Auch objektiv betrachtet wäre die Realisierungswahr- scheinlichkeit daher zu bejahen. Wie bereits erwähnt (Erw. 5.3.1.), spielt der Vorwurf an die Gesuchstellerin, untätig geblieben zu sein, keine wesentliche Rolle bei einer Auszonung. Gemäss Bundesgericht gibt es zudem legitime Interessen, Bauland nicht sofort zu überbauen. Ein Grundeigentümer müsse nicht damit rech nen, dass sein Land bei Nichtüberbauung ausgezont werde, jedenfalls, wenn er nicht zu einer Überbauung verpflichtet sei. Aus dem Zuwarten könne auch - 18 - nicht auf ein grundsätzliches Desinteresse an einer Überbauung geschlos- sen werden (vgl. BGE 1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.5. und 4.4). Eine Baupflicht für die ausgezonten Abschnitte der Parzelle ppp gab es nicht. Der hier interessierende Parzellenabschnitt ist im Übrigen zumindest teilüberbaut, wenn auch nicht im Sinne der Gemeinde (landwirtschaftliches Ökonomiegebäude). Auf (weitere) Bauabsichten kommt es hier nicht an. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass in Bezug auf den Abschnitt X.- Strasse die Realisierungswahrscheinlichkeit zu bejahen ist, was letztlich auch die Gesuchgegnerin nicht bestreitet (Protokoll, S. 10). 5.3.3. 5.3.3.1. In Bezug auf den südlichen Abschnitt ist die Realisierungswahrscheinlich- keit insbesondere aufgrund der Erschliessungss ituation dagegen umstrit- ten. Gemäss Gesuchstellerin wäre das Bauland vom Z.-Weg über die Parzelle rrr bzw. über die dafür abparzellierten Teilflächen (Parzellen sss – ttt) zu erschliessen. Diese seien entsprechend mit einem öffentlich -rechtlichen Bauverbot belegt worden. Damit sei die hier in Frage stehende Teilfläche der Parzelle ppp ans öffentliche Strassennetz angeschlossen (Entschädi- gungsbegehren S. 14). Die übrigen Erschliessungsanlagen, Wasser, Ab- wasser und Strom, seien vorhanden (mit Hinweis auf das Leitungskataster Kanalisation, auf die Trafostation auf Parzelle uuu, auf Wasserleitungen im Z.-Weg oder Y.-Weg oder bei Parzelle vvv). Das Gebiet sei groberschlos- sen (Entschädigungsbegehren S. 9 ff.). Gemäss Erschliessungsprogramm 2002 seien die Grobersc hliessung Strasse ( W.-Weg) sowie die Grober- schliessung Abwasser schon damals vorhanden gewesen. Die Erschlies- sung werde darin im Übrigen als einfach beurteilt (Replik S. 23). Gemäss Stand der Erschliessung 2015 wäre die Parzelle ppp in fünf Jahren baureif gewesen. Die Gesuchstellerin habe daher mit einer kurzfristig realisierba- ren Erschliessung rechnen können (Neuerungen zur Duplik S. 1). Bei der Prüfung der Realisierungswahrscheinlichkeit in naher Zukunft sei auf den Planungshorizont von 15 Jahren (ab Zuweisung zur nicht etappier- ten Bauzone im 2008), vorliegend also bis 2023 abzustellen. Bis dahin hät- ten Erschliessungsplan, Dienstbarkeit oder Notwegrecht eingeräumt und das Grundstück überbaut werden können. Die Realisierungswahrschein- lichkeit sei zudem tro tz fehlendem Erschliessungsplan zu bejahen, wenn dieser – wie hier – nur die zulässige Nutzung regle. Die abparzellierten Par- zellen sss – ttt könnten offensichtlich als Strasse genutzt werden; den Er- schliessungsplan brauche es nur als Enteignungstitel (Replik S. 21 ff.). Der Weg sei faktisch vorh anden, es fehle nur da s Recht zu dessen Nutzung (Protokoll S. 11 f.). - 19 - Die Gesuchgegnerin macht geltend, gemäss Erschliessungsprogramm 2002 habe es dem südlichen Teilgebiet der Parzelle ppp an sämtlichen Feinerschliessungen (Strasse, Wasser, Abwasser, Strom) gefehlt. Die Feinerschliessung werde darin als Sache der Grundeigentümer erklärt, de- nen das Erschliessungsprogramm auch zugestellt worden sei. Das Gebiet sei nicht baureif gewesen. Das Bauverbot auf der Parzelle rrr sei aufgeho- ben worden, nachdem das Land der Gesuchstellerin rechtskräftig der Land- wirtschaftszone zugewiesen worden sei. Die Strassenerschliessung sei entgegen der Behauptung der Gesuchstellerin rechtlich nicht sichergestellt. Es bestehe weder eine Dienstbarkeit noch ein Erschliessungsplan. Die Er- schliessung hätte nicht aus eigener Kraft bzw. ohne Mitwirkung Dritter rea- lisiert werden können (Vernehmlassung S. 21 ff.; Duplik S. 5 ff.). In der Übersicht über den Stand der Erschliessung 2015 sei der Südte il der Par- zelle ppp als langfristige Baulandreserve aufgeführt, weshalb auch nicht davon ausgegangen habe werden können, dass es kurzfristig erschlossen werde (Letzte Bemerkungen S, 1). 5.3.3.2. Die Gesuchstellerin geht davon aus, dass die Realisierungswahrscheinlich- keit bis zum Jahr 2023 zu prüfen sei. Gemäss Bundesgericht ist die Voraussetzung der Realisierungswahr- scheinlichkeit in naher Zukunft erfüllt, wenn Aussicht auf Erschliessung und Überbauung in zwei bis drei Jahren besteht (BGE 1A.41/2002 1P.165/2002 vom 26. November 2002 Erw. 5). Zwar ist auch der Planungshorizont von 15 Jahren zu berücksichtigen, nach dessen Ablauf mit einer Überprüfung und Anpassung des Nutzungsplans zu rechnen ist. Bei wesentlichen Ver- änderungen der Verhältnisse ist die Überprüfung jedoch schon vorher vor- zunehmen. Im beurteilten Fall wurde der Nutzungsplan bereits nach 12 Jahre revidiert, weil neue Gesetze eine Planungsanpassung nahegelegt hatten. Unter den gegebenen Umständen beschränkte das Bundesgericht die Prüfung auf die Frage, ob am Stichtag hätte gebaut werden können (BGE 131 II 734). Der umstrittene Südabschnitt der Parzelle ppp lag seit 1996 in der RPG - konformen Bauzone, wenn auch in der zweiten Erschliessungsetappe. 2008/09 wurde lediglich eine Teilrevision der Nutzungspla nung durchge- führt, bei der auch die Erschliessungsetappierung des Südabschnitts auf- gehoben wurde. Gemäss Verwaltungsgericht lagen erheblich geänderte Verhältnisse vor, die eine Gesamtplanrevision schon 2016 rechtfertigten (vgl. VGE WBE.2018.181 vom 22. November 2018, S. 21). Die Prüfung der Realisierungswahrscheinlichkeit ist daher auf die üblichen zwei bis drei Jahre, das heisst bis längstens zum aktuellen Entscheiddatum zu be- schränken. - 20 - 5.3.3.3. Die ausgezonte Fläche im Süden der Parzelle ppp wäre von der Form und Lage her ohne weiteres überbaubar gewesen. Strittig ist aber, ob sie bau- reif war bzw. ob sie zum massgebenden Zeitpunkt (Erw. 3.3.1.) innert kur- zer Frist aus eigener Kraft erschlossen und überbaut hätte werden können. Die strassenmässige Erschliessung i st rechtlich nicht gesichert; das wird auch von der Gesuchstellerin nicht bestritten (Erw. 5.3.3.1., 3. Absatz). Über die Erschliessung mit Werkleitungen werden sich widersprechende Behauptungen aufgestellt. Gemäss Leitungskatasterplan vom 13. März 2019 (Entschädigungsbegehren Beilage 19) durchqueren zwei Kanalisati- onsleitungen den Südabschnitt der Parzelle ppp. Entlang der Grundstück- grenze zu den überbauten Parzellen uuu, ooo, lll, nnn und mmm sowie ent- lang des Y.-Wegs führen Stromleitungen. Wasserleitungen verlaufen im Z.- Weg und entlang des Y.-Wegs. Gemäss Inventarblatt zum Erschliessungs- programm 2002 betreffend das Gebiet I. (Duplikbeilage 11) fehlen die Er- schliessungen mit Wasser und Strom. Beim Abwasser ist die Situation un- klar. Es wurden dazu Handkorrekturen angebracht. Angeblich hat es einen Speicherkanal, aber keine Feinerschliessung. Die vorerwähnten angren- zenden Parzellen scheinen aber rückwärtig, also Richtung Parzelle ppp an eine Leitung angehängt zu sein. Die Erschliessung des Südabschnitts der Parzelle ppp war schon Thema im Nutzungsplanstreit vor Verwaltungsgericht. Dieses erwog, die strassen- mässige Erschliessung über die Parzel le rrr (an deren südlichen Grenze durch Anschluss an den Z.-Weg) sei rechtlich nicht sichergestellt. Eine sol- che Erschliessungsstrasse könne demnach nicht in Kürze aus eigener Kraft bzw. ohne die Mitwirkung Dritter realisiert werden. Für die beabsichtigte Erschliessung brauche es entweder eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit zulasten der Parzelle rrr oder einen Erschliessungsplan als Landumlegungs- oder Enteignungstitel. Die öffentlich -rechtliche Eigen- tumsbeschränkung auf der Parzelle rrr habe den Eigentümern der Parzelle ppp keinen Anspruch auf Überbauung der Landfläche mit einer Grund- stückzufahrt vermittelt. In Anbetracht der Grösse des Südabschnitts der Parzelle ppp (rund 6'000 m 2) wäre es ohnehin sinnvoll, wenn nicht gar rechtlich geboten, eine E rschliessungsplanung für die strassenmässige (Fein-)Erschliessung auszuarbeiten. Die Parzelle ppp könne mangels rechtlicher Sicherstellung der (strassenmässigen) Erschliessung – unab- hängig vom Stand der Erschliessung mit Werkleitungen – nicht als er- schlossen gelten (VGE WBE.2018.181 vom 22. November 2018, S. 22 f.). 5.3.3.4. Die Parteien haben nichts vorgebracht, das ein Abweichen von der Ein- schätzung der Erschliessungssituation durch das Verwaltungsgericht rechtfertigen würde. Die Gesuchstellerin geht davon aus, dass sie auf der - 21 - Fläche 12 Häuser mit jeweils mehreren Wohnungen (wie andernorts offen- bar schon realisiert) erstellen hätte können (Protokoll S. 12). Der Umfang der möglichen Überbauung bestärkt das vom Verwaltungsgericht angedeu- tete Erfordernis eines Erschliessungsplans. Daran ändert nichts, dass die von der Gesuchstellerin angedachte Erschliessung dank des ebenen Ge- ländes baulich einfach zu realisieren gewesen wäre. In der Vergangenheit wurden im Übrigen auch schon andere Strassenerschliessungsvarianten diskutiert (vgl. Duplikbeilagen 6 und 7). Auch in der Baubewilligung für die Reihenhäuser auf dem Nachbargrundstück vom 26. März 2018 wird ver- langt, dass bei einer allfälligen Wiedereinzonung der Streitfläche ein Er- schliessungsplan zu erstellen sei (siehe B aubewilligung S. 7 [Entschädi- gungsbegehren Beilage 24]). Die notwendige kurzfristige Realisierungswahrscheinlichkeit des Südab- schnitts scheitert zusammenfassend also einerseits an der nicht gesicher- ten strassenmässigen Erschliessung und anderseits an der vor einer Über- bauung auszuarbeitenden Erschliessungsplanung. Für das Gericht erübrigt es sich unter diesen Umständen, den in Zusammenhang mit den Werklei- tungen aufgeworfenen Fragen der Erschliessung weiter nachzugehen. Das Erfordernis der Realisierungswa hrscheinlichkeit wird mit diesem Er- gebnis nicht überbeansprucht. Es könnte der Gesuchstellerin nur dann nicht entgegengehalten werden, wenn ein der Gemeinde anzulastender Planungsfehler vorläge (vgl. BGE 131 II 72), wovon vorliegend keine Rede sein kann. 5.3.4. 5.3.4.1. Die Gesuchstellerin postuliert, dass die Gemeinde die eben festgestellten Lücken hätte schliessen müssen. Sie wirft ihr vor, die Erschliessungspflicht nicht wahrgenommen zu haben, obwohl der Parzellenabschnitt seit 1981 in der Bauzone 2. Etappe gelegen h abe bzw. seit der Teilrevision Nut- zungsplanung 2008/09 sogar in der nicht etappierten Bauzone gelegen habe. Die Gemeinde habe zwar in den 1970er bis 1990er Jahren Erschlies- sungsbemühungen unternommen, nicht aber nach der Zuweisung der strit- tigen Fläche in die nicht etappierte Bauzone 2008. Die Gesuchstellerin habe dagegen sowohl in den 1990er Jahren wie auch nach 2008 versucht, das Land zu erschliessen. Zudem seien Verkaufsverhandlungen geführt worden. Die Zuweisung zur nicht etappierten Bauzone 2008 habe e in schützenswertes Vertrauen bei der Gesuchstellerin geweckt. Es widerspre- che daher Treu und Glauben, die fehlende Realisierungswahrscheinlichkeit mit der fehlenden Erschliessung zu begründen (Entschädigungsbegehren S. 9 ff.; Replik S. 23 f.). In den gemäs s Erschliessungsprogramm 2002 "gleichwertigen" Gebieten F., G. und H. sei die Gesuchgegnerin aktiv ge- wesen. Für diese habe sie Erschliessungs - bzw. Gestaltungspläne erlas- sen (Neuerungen zur Duplik S. 2). - 22 - Die Gesuchgegnerin hält fest, die Gemeinde habe ab 1 977 mehrfach ver- sucht, den Südabschnitt der Parzelle ppp zu erschliessen (siehe detaillierte Auflistung in Duplik S. 5 ff.). Auf Einladung der Gemeinde hätten die be- troffenen Grundeigentümer einen privaten Erschliessungsplan für das Ge- biet Z. vorgelegt, diesen auf Antrag der heutigen Gesuchstellerin aber nicht weiterverfolgt. Die Gesuchgegnerin macht geltend, es bestehe grundsätz- lich kein Anspruch auf Erschliessungsleistungen der öffentlichen Hand. Die Grundeigentümer hätten v.a. aber auch die Möglichkeit g ehabt, die Er- schliessung selber zu erstellen. Die Gesuchstellerin habe keine relevanten Anstrengungen zur Erschliessung oder Überbauung des strittigen Ab- schnitts unternommen, daran ändere auch der einst beabsichtigte, aber nicht zustande gekommene Verkauf nichts (Vernehmlassung S. 21 ff.; Dup- lik S. 5). In den Gebieten F., G. und H. seien bauinteressierte Grundeigen- tümer auf die Gemeinde zugekommen und hätten die Änderung bzw. den Erlass von Sondernutzungsplänen beantragt. Sie hätten zudem selber ei- nen Archi tekturwettbewerb für Überbauung und Erschliessung durchge- führt. Die Gesuchstellerin spiegle dagegen ein Interesse an der Erschlies- sung vor, das sie nicht gehabt habe. Sie habe die Gemeinde nicht aufge- fordert, den Parzellenteil zu erschliessen. Der strittig e Abschnitt sei im Sinne der Gesuchstellerin landwirtschaftlich genutzt worden. Sie habe im Hinblick auf die Agrarreform 2009 weitere, grössere, auch immissionsträch- tige Tierhaltungsanlagen entlang des Y-Wegs geplant und sich in den ver- gangenen Jahren kons equent gegen Bauvorhaben gewehrt, welche die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle ppp hätten gefährden können. Nachdem die Gesuchstellerin kein Interesse an einer Erschliessung des Südabschnitts gezeigt habe, habe sich die Gemeinde nicht verpflichtet ge- fühlt, Erschliessungsbemühungen zu unternehmen. Es könne ihr kein treu- widriges Verhalten vorgeworfen werden (Letzte Bemerkungen S. 2 ff.; Dup- lik S. 5). 5.3.4.2. Gemäss Art. 19 Abs. 2 und 3 RPG hat das Gemeinwesen die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogr amm vorgesehenen Fristen zu er- schliessen. Bei Bedarf kann die Erschliessung etappiert werden. Er- schliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grund- eigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen geneh- migten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevor- schussen. Diese Vorgaben wurden ins kantonale Recht übernommen: § 33 Abs. 1 und 2 BauG (Erschliessung durch Gemeinde), § 36 BauG (Bevor- schussung durch Grundeigentümer) und § 37 BauG (Erschliessung durch Grundeigentümer mit Vorfinanzierung). Aus den angeführten Bestimmun- gen kann indessen kein individuell durchsetzbarer Anspruch auf Erschlies- sung durch das Gemeinwesen innerhalb einer bestimmten Frist oder auch nur innerhalb eines raumplanungsrechtlichen Planungshorizonts abgeleitet werden. Es besteht lediglich - aber immerhin – ein Anspruch, das eigene - 23 - Bauland auf eigene Kosten (Vorfinanzierung) erschliessen zu können (vgl. VGE in AGVE 2004 S. 174 f. mit Hinweisen). In diesem Zusammenhang sei auch daran erinnert, dass dem Gleichbe- handlungsanspruch im Planungsrecht nur eine beschränkte Bedeutung zu- kommen kann (BGE 142 I 162 Erw. 3.7.2). Es kann als notorisch gelten, dass Gemeinden Erschliessungen und So ndernutzungsplanungen na- mentlich dort aktiv fördern und vorantreiben, wo sich konkrete Überbau- ungsabsichten manifestieren. Aus dem Umstand, dass andernorts offenbar Sondernutzungspläne zustande kamen, ist daher vorliegend nichts abzu- leiten. 5.3.4.3. In der Übersi cht über den Stand der Erschliessung 2015 ist der strittige Abschnitt als langfristige Baulandreserve aufgeführt (Letzte Bemerkungen Beilage 1). Er liegt peripher, also offensichtlich nicht dort, wo künftig die bauliche Entwicklung stattfinden soll. Mit ei ner zeitnahen Erschliessung durch die Gemeinde war daher nicht zu rechnen. Die Gesuchstellerin hat weder den Gemeinderat aufgefordert, die Er- schliessung des Südabschnitts anhand zu nehmen, noch hat sie die Er- schliessung aus eigenen Mitteln zu realisieren versucht. Sie hat an der landwirtschaftlichen Nutzung der Parzelle ppp festhalten wollen und dies dem Gemeinderat auch unmissverständlich kundgetan (vgl. z.B. Schreiben vom 21. Mai 2004 [Vernehmlassungsbeilage 15]). Umgekehrt hat sie sich zwar auch dafür eingesetzt, dass die Erschliessungsvariante über die Par- zelle rrr durch den Bau der Reihenhäuser nicht verunmöglicht worden wäre (vgl. Schreiben Bauverwaltung B. vom 3. Juli 2017 und Schreiben der da- maligen Baugesuchsteller vom 28. September 2017 [Entschäd igungsbe- gehren Beilagen 20 und 21]), dies allerdings zu einem Zeitpunkt, als die Auszonung des Südabschnitts der Parzelle ppp kommunal (A.) schon be- schlossen war. Eine Überbauung des Abschnitts in der W2 hätte die stets gewünschte landwirtschaftliche Nutzung des Mittelteils der Parzelle ppp so- wie des zum Teil darauf stehenden Ökonomiegebäudes weiter erschwert. Es war deshalb verständlich, dass die Gesuchstellerin selber keine Er- schliessungsbemühungen unternahm. Unter den gegebenen Umständen, insbesondere auch unter Berücksichtigung des Verhaltens der Gesuchstel- lerin, war die Gemeinde nicht verpflichtet, das als langfristige Baulandre- serve deklarierte Land vorrangig zu erschliessen. Sie hat weder die Er- schliessungspflicht noch berechtigtes Vertrauen der Gesuc hstellerin auf eine kurzfristige kommunale Erschliessung des Südabschnitts verletzt. - 24 - 5.4. 5.4.1. Die Gesuchstellerin macht weiter geltend, die Auszonung der südlichen Teilfläche nur 8 Jahre nach der Teilrevision 2008 verletze berechtigtes Ver- trauen (Replik S. 5, 10, 12). Falls es sich um einen (bewussten) Planungs- fehler handle, könne dieser nicht entschädigungslos korrigiert werden (Replik S. 13). Das wird von der Gesuchgegnerin bestritten (Duplik S. 11). 5.4.2. Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprü ft und nö- tigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert ha- ben. Ein Zonenplan kann zwar seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Der Grundeigentümer hat jedoch keinen Anspruch auf dauernden Verbleib seine s Landes in derselben Zone. Pla- nung und Wirklichkeit müssen bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden. Für die Frage, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung u.a. der Geltungs- dauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung. Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je ein- schneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen. Nach Ablauf des Planungshorizontes, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt, sind Zonen- pläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls an- zupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto gerin- ger ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungs- organe als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (BGE 1C_306/2010 vom 2. Dezember 2010 Erw. 2.1 mit zahlreichen Hin- weisen; 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 Erw. 4.2; 1C_543/2016 vom 13. Februar 2017 Erw. 2.2). 5.4.3. Das Verwaltungsgericht hat sich im Entscheid zur Nutzungsplanung aus- führlich mit der Thematik Planbeständigkeit bzw. der sich widerstreitenden Interessen von Gemeinde und Grundeigentümern befasst. Es kam zum Schluss, dass die Gesuchgegnerin von erheblich geänderten Verhältnissen im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG ausgehen durfte. Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung sei gerechtfertigt gewesen. Daran ändere auch nichts, dass sich in Bezug auf das Grundstück der Beschwerdeführerin seit der letzten Teilrevision 2008/09 keine tatsächlichen oder rechtlichen Verände- rungen ergeben hätten (mit Hinweis auf BGE 305/2015 vom 14. Dezember 2015, Erw. 4.1). Bei der Gesamtrevision habe die Gemeinde die bestehen- den Bauzonengrenzen und Nutzungen generell zu überdenken und könne auch Planungsentscheide der letzten Teilrevision rückgängig machen. Sie - 25 - habe gewichtige raumplanerische Interessen für eine Planänderung vor Ablauf des fünfzehnjährigen Planungshorizonts gehabt, welche durch die rein pekuniären Interessen der Beschwerdeführerin an der Wertsicherung des betroffenen Landes nicht aufgewogen würden. Aus dem Grundsatz der Planbeständigkeit könne die Beschwerdeführerin daher keinen Anspruch auf Verbleib des südlichen Bereichs der Parzelle ppp in der Bauzone ablei- ten. Der durch die Auszonung bewirkte Eingriff in die Eigentumsgarantie liege im öffentlichen Interesse der Innenentwicklung und Verdichtung. Es überwiege die entgegenstehenden Interessen der Beschwerdeführerin am Werterhalt ihres Grundstücks (VGE WBE.2018.181 vom 22 No vember 2018, S. 20 ff., insbes. Erw. 4.5.). Dem ist seitens des SKE nichts hinzuzufügen. Die bereits nach 8 Jahren vorgenommene Planänderung verletzte keine begründete Vertrauensposi- tion der Gesuchstellerin in die Überbaubarkeit des Abschnitts. Darin unter- scheidet sich der vorliegende Fall grundsätzlich von dem bereits erwähnten BGE 131 II 72 (Erw. 5.3.3.4. a.E.). Eine materielle Neuprüfung und damit die Suche nach einem Planungsfehler steht dem SKE schon prozessual nicht zu. 5.5. Die Parteien sind sich uneins, ob und gegebenenfalls was aus einer Mehr- wertabgabenerhebung auf der "Kom pensationsfläche" (Parzelle eee ) für den strittigen Entschädigungsanspruch zu schliessen wäre (vgl. Protokoll, passim). Gemäss § 138 BauG ist die Leistung einer Mehrwertabgabe nicht Voraus- setzung einer Entschädigung aus materieller Enteignung. Mehrwertabga- ben sind im Kanton Aargau erst seit dem 1. Mai 2017 obligatorisch zu er- heben. Sie dienen u.a. der Finanzierung von Entschädigungszahlungen in- folge einer materiellen Enteignung (§ 28f BauG). Es besteht indessen kein direkter Zusammenhang zwischen den beiden separat normierten Tatbe- ständen. Aus einer Mehrwertabgabenerhebung ergibt sich so wenig ein Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung, wie ein solcher An- spruch aus eine r unterbliebenen Mehrwertabgabenerhebung abzuleiten wäre. Die in der Folge der Nutzungsplanungsrevision 2016/18 erhobenen Mehrwertabgaben brauchen deshalb nicht weiter geklärt zu werden. 5.6. Als Zwischenergebnisse sind festzuhalten, dass für den Teilbereich der Parzelle ppp an der X.-Strasse sowohl ein schwerer Eingriff (Erw. 5.2.3.5.) als auch die Realisierungswahrscheinlichkeit (Erw. 5.3.2.2.) zu bejahen sind. Die Auszonung dieses Abschnitts bewirkt demnach eine materielle Enteignung, die zu entschädigen is t. In Bezug auf den Südabschnitt der Parzelle ppp liegt ebenfalls ein schwerer Eingriff vor (Erw. 5.2.2.), die Rea- - 26 - lisierungswahrscheinlichkeit (Erw. 5.3.3.4.) wird aber nicht erfüllt. Die Aus- zonung dieses Abschnitts stellt daher grundsätzlich keine entschädigungs- pflichtige materielle Enteignung dar. Daran ändern weder das von der Ge- suchstellerin angerufene Planbeständigkeitsargument (Erw. 5.4.) noch die in der Folge der Nutzungsplanungsrevision 2016/18 erhobenen Mehrwert- abgaben etwas (Erw. 5.5.). 6. 6.1. Die Gesuchstellerin macht weiter geltend, es sei der Tatbestand des Son- deropfers erfüllt. Im Gegenzug zu der Auszonung bei der Parzelle ppp sei bei der Parzelle eee eine Fläche von 9'079 m2 eingezont worden. Während jener Grundeigentümer wie auch die Gemeinde daraus bereichert würden, trage die Gesuchstellerin als Einzige mit einer Auszonung den Nachteil. Es wäre stossend und mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar, wenn sie nicht entschädigt würde. Die Mehrwertabgabe knüpfe am Sondervorteil an. Wo ein Sondervorteil sei, sei auch ein Sonderopfer, das zu entschädigen sei (Entschädigungsbegehren S. 18). Die Gesuchgegnerin hält dem entgegen, die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Parzellen ppp und eee seien verschieden. Die verkehrs- mässig erschlossene Parzelle eee eigne sich aufgrund ihrer zentralen Lage bestens für die Zentrumszone, während die Parzelle ppp peripher am süd- lichen Siedlungsrand liege und zumindest der südliche Abschnitt als nicht erschlossen gelte. Letztere sei wertvolles Landwirtschaftsland, das erhal- ten bleiben solle. Die unterschiedliche Ausgangslage rechtfertige die unter- schiedliche Behandlung der Parzellen. Es gebe vorliegend keine vergleich- bare oder ähnliche Situation, die zulasten der Gesuchstellerin geschont werde. Wäre die Fläche in der W2 in mehrere Parzellen aufgeteilt gewesen, wären entsprechend mehrere Eigentümer von einer Auszonung betroffen gewesen. Der Sonderopfertatbestand sei nicht erfüllt. Daran ändere die Mehrwertabgabe der Parzelle eee nichts (Vernehmlassung S. 26 f., Proto- koll S. 13 f.). Die Gesuchstellerin argumentiert weiter, der Abschnitt an der X.-Strasse sei "wesensgleich" mit der Parzelle eee. Man hätte diesen in der Bauzone belassen und entsprechend nur einen Teil der Parzelle eee einzonen kön- nen. Die Gemeinde hätte eine Frist für die Überbauung setzen können (ge- mäss § 28i Abs. 2 BauG). Die Rechtsungleichheit bestehe insbesondere gegenüber dem Eigentümer der Parzelle eee (Replik S. 25 f.). Nach Ansicht der G esuchgegnerin hätte mit der von der Gesuchstellerin vorgeschlagenen Variante nicht derselbe Verdichtungseffekt erzielt werden können. Die Gesuchstellerin habe den landwirtschaftlichen Betrieb weiter- - 27 - führen wollen, weshalb kein Anlass bestanden habe, ihr eine Überbauungs- frist zu setzen. Demgegenüber hätten die Eigentümer der eingezonte Par- zelle eee Bauabsichten (Duplik S. 15 f.). 6.2. Als Sonderopfer gilt, wenn einem Einzelnen mit der fraglichen Massnahme ein wirtschaftlich unzumutbares Opfer zugunsten der Allg emeinheit aufer- legt worden ist, so dass es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn ihm dafür keine Entschädigung geleistet würde. Zur Beurteilung die- ser Frage ist auf den Kreis der Betroffenen abzustellen, die sich in gleichen oder ähnlichen Verhältnissen befinden (Alexander Ruch, Umwelt – Boden – Raum, Basel 2010, S. 628 f.). Der Unterschied des Sonderopfers zum "normalen" Tatbestand der mate- riellen Enteignung liegt in der geringeren Intensität und in der Singularität des Eingriffs. In beiden Fällen wird für eine Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG aber vorausgesetzt, dass im fraglichen Zeitpunkt eine dem Bundesrecht entsprechende raumplanerische Grundordnung galt, welche dem Grundeigentümer ohne Eingriff gestattet hätte, die bestehende Nut- zung seines Grundstücks uneingeschränkt weiterzuführen oder dieses aus eigener Kraft in naher Zukunft besser zu nutzen. Die Nichteinzonung eines Grundstücks, für welches kein Einzonungsgebot bestand, kann daher kei- nen Sonderopfer-Tatbestand bilden (BGE 1A.72/2003 vom 4. November 2003 Erw. 4.5.2 mit Hinweisen). Ebenfalls kein Sonderopfer ist eine Unter- schutzstellung (Denkmal- und Landschaftsschutz; Riva, Praxiskommentar Nutzungsplanung, Art. 5 N 166 ff.). Bejaht hat das Bundesgericht das Son- deropfer in einem Fall, wo einzelne Grundstücke eines Gebiets in der Hoch- wasser-Gefahrenzone herangezogen wurden, um für eine grössere Zahl weiterer Grundstücke sowie für öffentliche Infrastrukturanlagen die Sicher- heit zu verbessern (BGE 2C_461/2011 vom 9. November 2011, Erw. 5.6). 6.3. In Bezug auf den Abschnitt an der X.-Strasse wurde das Vorliegen einer materiellen Enteignung bereits bejaht (Erw. 5.6.). Der Sonderopfertatbe- stand braucht für diesen daher nicht weiter geprüft zu werden. In Bezug auf den Südabschnitt ist der Sonderopfertatbestand ebenfalls nicht gegeben, weil es an der vorausgesetzten Realisierungswahrschein- lichkeit fehlt (Erw. 5.3.3.4.). Zudem ist der Sonderopfertatbestand nicht au- tomatisch zu bejahen, wenn für eine raumplanerisch notwendige Einzo- nung die kompensatorische Auszonung nur ein einziges Grundstück trifft. Wären stattdessen Teilflächen mehrerer Grundstücke ausgezont worden, hätte die Parzelle eee immer noch den gleichen Vorteil, ohne dass der Son- deropfertatbestand angerufen werden könnte. In Bez ug auf den Südab- schnitt der Parzelle ppp gab es keine Betroffenen in gleichen oder ähnli- chen Verhältnissen (siehe die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur - 28 - rechtsgleichen Behandlung, VGE WBE.2018.181 vom 22. November 2018, S. 24). Der Sonderopfertatbestand ist auch für den Südabschnitt der Par- zelle ppp nicht gegeben. 7. An der Verhandlung vom 17. Februar 2021 verzichteten die Parteien da- rauf, einen Einigungsversuch über die Entschädigungsfrage zu unterneh- men (Protokoll S. 17 ff.). Es ist daher ein selbsts tändig anfechtbarer Zwi- schenentscheid zum Vorliegen des Enteignungstatbestands zu fällen (vorne Erw. 2.3.). 8. 8.1. Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Für das Enteig- nungsverfahren gilt eine spezielle Regelung, wonach die Kosten des Ver- fahrens in der Regel vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu be- zahlen sind, wenn eine Entschädigung zugesprochen wird (§ 149 Abs. 2 BauG). Dieses "Kostenprivileg" gilt auch für materielle Enteignungen, aller- dings nicht für den Verfahrensschritt, in dem die Entschädigungspflicht ge- prüft wird. Dafür kommt die ordentliche Kostenverteilungsregel nach § 31 Abs. 2 VRPG zum Tragen. Vorliegend wird nur die Entschädigungspflicht beurteilt; die Kostenverle- gung ist daher nach der ordentlichen Regel von § 31 Abs. 2 VRPG vorzu- nehmen (Kostentragung nach Obsiegen/Unterliegen). Die Gesuchstellerin unterliegt nach den gestellten Begehren (B.1.) zu rund 70 %. Demnach hat die Gesuchgegnerin 30 %, die Gesuchstellerin 70 % der Verfahrenskosten zu tragen. 8.2. Der Rahmen für die St aatsgebühr in Verfahren vor dem Spezialverwal- tungsgericht geht ordentlicherweise von Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 22 Abs. 1 lit. b des Dekrets über die Verfahrenskosten [VKD; SAR 221.150] vom 24. November 1987). Das Gericht legt die Gebühr nach dem Zeit auf- wand und der Bedeutung der Sache fest. In ausserordentlich zeitrauben- den Fällen kann die Staatsgebühr bis auf das Doppelte des eigentlich vor- gesehenen Höchstbetrags erhöht werden (§ 3 Abs. 1 und 2 VKD). Das vorliegende Verfahren hat dem Gericht einen a usserordentlichen (3- facher Schriftenwechsel/Beiladung/Fünferbesetzung) Aufwand verursacht. Selbst in der Beschränkung auf den hälftigen Miteigentumsanteil der Ge- suchstellerin liegt ein sehr hoher Streitwert vor (Erw. 8.3.4.). Seit den letz- ten vergleichbaren Fällen, die vom SKE zu beurteilen waren, ergaben sich erhebliche Rechtsänderungen (RPG/Mehrwertabgabepflicht), die in die - 29 - Rechtsprechung zu integrieren waren. Es drängte sich bei dieser Aus- gangslage auf, das Verfahren in der Sonderfällen vorbehaltenen Fünferbe- setzung zu beurteilen (§ 3 Abs. 5 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; SAR 155.200] vom 6. Dezember 2011). Die Staatsgebühr wird ent- sprechend dem erhöhten Aufwand und der Bedeutung auf Fr. 18'000.00 festgesetzt. 8.3. 8.3.1. Die Vertretungskosten sind nac h denselben Kriterien zu verlegen (§ 32 Abs. 2 VRPG). Bei teilweisem Obsiegen sind die Anteile des Obsiegens/ Unterliegens, also die Quoten, miteinander zu verrechnen (vgl. AGVE 2012 S. 223 ff.). Die Gesuchstellerin unterliegt zu 70 %. Sie hat der Gesuch gegnerin dem- nach 40 % (70 % - 30 %) der Parteikosten zu ersetzen. 8.3.2. Der Vertreter der Gesuchgegnerin reichte an der Verhandlung drei Kosten- noten über insgesamt rund Fr. 43'000.00 (inkl. MWST) ein, die Leistungen D. gemäss "Honorar Vorschlag" nicht eingerechnet. 8.3.3. Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT, SAR 291.150) vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonderes hoher Aufwand oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und ta tsächlich geleisteter Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Ge- samtbetrag, inklusive Auslagen und MWSt, festgelegt (§ 8c AnwT). Bei hohem Streitwert kann die Entschädigung zudem bis zu einem Drittel herabgesetzt werden. Diese Be stimmung gilt entgegen dem Wortlaut für die Vertreter beider Seiten (§ 12a AnwT; AGVE 2011, S. 247). 8.3.4. Vorliegend beträgt der Streitwert Fr. 3'532'720.00 (Fr. 1'080'360.00 + Fr. 2'452'360.00, ohne Zins; Entschädigungsbegehren S. 2). Gemäss (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 7 AnwT) geht der Entschädigungsrahmen für Streitwerte über Fr. 2'000'000.00 bis Fr. 5'000'000.00 von Fr. 12'000.00 bis Fr. 50'000.00. Entsprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifge- mässe Entschädigung für den genannten Streitwert in der Regel innerhalb eines Bands von Fr. 16'100.00 bis 40'200.00. Der massgebende Aufwand - 30 - wird im vorliegenden Verfahren als hoch beurteilt, ebenso die Schwierig- keit. Dies ergibt für ein vollständig durchgeführtes Verfahren eine Entschä- digung von Fr. 40'200.00. Da ein sehr hoher Streitwert (weit über der Grenze von Fr. 100'000.00 (SKEE 4-SV.2015.5 vom 14. Juni 2017, S. 73; 4-BE.2013.7 vom 2. Dezember 2015 S. 32; AGVE 2013, S. 484) vorliegt, erfolgt ein Abzug von 30 % (§ 12a Abs. 1 AnwT). Die Parteientschädigung beträgt somit (bei vollständigem Obsiegen) gerundet Fr. 28'000.00. Davon hat die Gesuchstellerin der Gesuchgegnerin 40 %, somit Fr. 11'200.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. Das Gericht erkennt: 1. In teilweiser Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass 1.1. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle ppp von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 1.2. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle ppp von der Zone W2 in die Landwirtschaftszone keine materielle Enteignung bewirkt. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00, sind zu 70 % (Fr. 13'090.00) von der Gesuchstellerin und zu 30 % (Fr. 5'610.00) von der Gesuchgegnerin zu bezahlen. 3. Die Gesuchstellerin hat der Gesuchgegnerin einen Parteikostenersatz von Fr. 11'200.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. Zustellung - Vertreter der Gesuchstellerin (2) - Vertreter der Gesuchgegnerin (2) - Beigeladener (gemäss RRB 2020-000114 vom 12. Februar 2020) - 31 - Mitteilung - Herr C. - mitwirkende Fachrichterin - mitwirkende Fachrichter - Gerichtskasse (intern) Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde- schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be- gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent- scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem- ber 2008). Aarau, 17. März 2021 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: E. Hauller R. Gehrig