BRKE III Nr. 0028/2008 vom 26. März 2008 in BEZ 2008 Nr. 25 Streitig war, ob eine mit dem Kaufvertrag stipulierte Unterschutzstellun g mittels Personaldienstbarkeit zu Gunsten des als Verkäufer der betreffenden Liegenschaft auftretenden Kantons Zürich in einem späteren baurechtlichen Verfahren verbindlich sei. Aus den Erwägungen: 1. Die Rekurrentin erwarb das streitbetroffene Gebäude im Jahre 1998 vom Kanton Zürich. Der Kaufvertrag datiert vom 28. September 1998. Er wurde am 21. Oktober 1998 vom Regierungsrat genehmigt (RRB Nr. 2297/1998) und am 20. N o- vember 1998 zum grundbuchlichen Vollzug angemeldet. Da das im Jahre 1760 e r- stellte ehemalige Kleinbauernhaus als Schutzobjekt eingestuft wurde und dieses mit dem Eigentümerwechsel nicht mehr der Selbstbindung gemäss § 204 PBG unte r- stand, wurde mit dem Kaufve rtrag eine Unterschutzstellung mittels Personaldiens t- barkeit stipuliert, welche wie folgt lautet: «Baubeschränkung und Verbot für Gebäudeabbruch z.G. Kanton Zürich Der jeweilige Eigentümer von … darf im Innern und am Äussern des Gebäudes … ohne vorgängige Zustimmung der Baudirektion des Kantons Zürich (Den k- malpflege) keine baulichen Än derungen vornehmen. Das Gebäude darf nicht abgebrochen werden. Gilt zu Gunsten des Kantons Z ürich.» Der detaillierte Schutzbeschrieb (inkl. Grundrissskizzen) der kantonalen Den k- malpflege vom 10. Dezember 1996 wurde zum Bestandteil des Vertrages erklärt (mi t Ziffer 11) und diesem beigeheftet. In der Folge prüfte die Rekurrentschaft die baulichen Möglichkeiten. Aufgrund der Bausubstanzbeurteilung durch Experten kam sie zum Schluss, dass ein Umbau - /Renovationsvorhaben nur mit unverhältnismässigem finanziellen Aufwand zu b e- werk stelligen wäre, und entschied sie sich, ein Neubauprojekt unter Abbruch des bestehenden Gebäudes zu planen. Am 21. Mai 2006 ersuchte die Rekurrentschaft die Baudirektion Kanton Zürich, Denkmalpflege, «um Aufhebung der Schutzbestimmung (Sc hutzbrief vom 10. D e- zember 1996, kantonale Denkmalpflege) und Löschung der entsprechenden Pers o- naldienstbarkeit aus dem Grundbuch». (Diese offenbar noch nicht förmlich bean t- wortete Eingabe will die Rekurrentschaft heute als Provokationsbegehren im Sinne von § 213 PBG verstanden wissen.) Mit Eingabe vom 22. November 2006 wandte sich die Rekurrentschaft sodann an den Gemeinderat X und stellte ein Vorentscheidgesuch im Sinne der §§ 323 f. PBG mit den eingangs erwähnten Fragen. Dieses in Anwendung von § 7 BVV u nd - 2 - Ziff. 1.4.1.5 Anhang BVV zuständigkeitshalber an die Baudirektion (übe rkommunales Schutzobjekt) überwiesene Gesuch wurde mit dem angefochtenen Entscheid a b- schlägig beurteilt. Die Baudirektion berief sich dabei auf die oben aufgeführte, im Rahmen des von beiden Pa rteien unterzeichneten Kaufvertrages statuierte Pers o- naldienstbarkeit, die einem Abbruch des Gebäudes unmissverständlich entgege n- stehe. 2. (…) Die Rekurrierenden halten dafür, die zivilrechtliche Personaldienstba r- keit sei aufgrund von zahlreichen Mängeln bei ihrem Zustandekommen unverbin d- lich, was im vorliegenden Rekursverfahren vorfrageweise festzustellen sei. Im Übr i- gen stelle das streitbetroffene Gebäude kein Schutzobjekt dar und befinde es sich zudem in einem derart schlechten baulichen Zustan d, dass eine Unterschutzstellung sich als unverhäl tnismässig erweise. Der Abbruch des Gebäudes mit anschliesse n- dem Wiederaufbau müsse folglich erlaubt werden. (…) 4. W ie im Baubewilligungsverfahren können auch im Vorentscheidverfahren nach § 323 f. PBG die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse bzw. aus dem Zivi l- recht resulti erende Einschränkungen der Baumö glichkeiten auf dem strittigen Grundstück berücksichtigt werden (§ 5 lit. m BVV i.V.m. § 310 Abs. 3 PBG). Die ein Abbruchverbot bei nhaltende Personaldien stbarkeit ist im Grundbuch eingetragen. Deren W ortlaut ist in jeder Hinsicht klar und deutlich und basiert auf dem von der Rekurrentin unterzeichneten Kaufvertrag. Nach dieser von der Rekurrentin beim E r- werb des Streitobjektes eingega ngenen Verpflichtung d arf das Gebäude ohne Z u- stimmung der Denkmalpflege des Ka ntons Zürich weder verändert noch abgebr o- chen werden. Bei dieser Sachlage fällt die Erteilung eines positiven Vorentscheides bzw. die Bewilligung eines Abbruches des Gebäudes ohne weiteres ausser Betr acht. Sämtli- che von der Rekurrentschaft gegen die Gültigkeit der Dienstbarkeit vorgebrachten Einwände (fe hlendes Verpflichtungsgeschäft, Formfehler bei der Unte rzeichnung des Kaufvertrages, keine übereinstimmende W illensäusserung, wesentlicher Irrtum, keine Publikation der Unterschutzstellung, kein Beizug von Sachverständigenko m- missionen etc.) können im Baubewilligungsverfahren nicht geltend gemacht werden. 5. Hinzu kommt, dass die mit der Personaldienstbarkeit im Rahmen eines pr i- vatrechtlichen Vertrages v orgenommene Unterschutzstellung im Baubewilligung s- verfahren auch nicht materiell überprüft oder abg eändert werden und somit auch nicht Gegenstand eines Vorentscheidgesuches sein kann. Ein allfälliger W iderruf oder e ine Lockerung e iner jeden Unterschutzstel lung, sei sie mittels planerischer Massnahmen, Verordnung, Verfügung oder (privat - bzw. öffentlich-rechtlichem) Ver- trag statuiert worden (vgl. § 205 lit. a -d PBG), ist nur in einem eigenständigen, dafür vorgesehenen Verfahren möglich. Ein Baugesuch betreff end ein inventarisiertes Gebäude kann regelmässig erst nach Fä llung eines Entscheides über dessen Schutzwürdigkeit beurteilt werden (vgl. zur Them atik VB.2002.00157/8, VB. 2002.00172, www.vgrz.ch, und VB.2003.00274 = BEZ 2004 Nr. 7). Liegt – wie hier – eine förml iche Unterschutzstellung bereits vor, ist diese im Baubewilligungs - bzw. Vorentscheidverfahren für die Baubehörde solange verbindlich, als sie von der z u- ständigen U nterschutzstellungsbehörde, die je nach Gemeindor ganisation eine a n- dere als die Baubehörde sein kann, nicht aufgehoben bzw. abgeändert wo rden ist.- 3 - 7. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.