<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00804</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217267&amp;W10_KEY=4467073&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00804</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.06.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2016.00020)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Verwirkungsfrist bei offenen Mängeln, guter Glaube.<br/><br/>Das Baurekursgericht hat die Begründungspflicht nicht verletzt (E. 4).<br/>Die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, verwirkt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nach 30 Jahren. Von einer kürzeren Verwirkungsfrist ist demgegenüber auszugehen, wenn der rechtswidrige Zustand den Behörden bekannt war und jahrelang geduldet wurde. Eine kürzere Verwirkungsfrist kann sich sodann aus dem Vertrauensschutz ergeben, wobei sich darauf nur berufen kann, wer in gutem Glauben gehandelt hat (E. 5.1).<br/>Die Praxis der Stadt Zürich, bei offenen Mängeln nach Ablauf von 20 Jahren unabhängig vom guten Glauben der betroffenen Person von der Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs auszugehen, ist nicht rechtswidrig (E. 5.4).<br/>Der streitgegenständliche sexgewerbliche Betrieb war der Stadt Zürich seit mehr als 20 Jahren bekannt (E. 5.5).<br/>Baupolizeiliche Gründe, welche die Wiederherstellung trotz Ablauf der Verwirkungsfrist geboten erscheinen liessen, sind hier nicht ersichtlich (E. 5.6).<br/>Hier waren die private Beschwerdegegnerin und ihre Rechtsvorgängerin bezüglich der Rechtmässigkeit des sexgewerblichen Betriebs in gutem Glauben (E. 6).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG">BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGKEIT">BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTER GLAUBE">GUTER GLAUBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBLICHE NUTZUNG">SEXGEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNGSFRIST">VERWIRKUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. 3 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34567" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00804</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Juni 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Reto HÃ¤ggi Furrer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. F, Salon G, vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2016.00020),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Bauentscheid vom 21. Oktober 2014 verweigerte die Bausektion des Stadtrats von ZÃ¼rich F nachtrÃ¤glich die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung des Erdgeschosses im GebÃ¤ude an der J-Strasse 01 in ZÃ¼rich (Kat.-Nr. 02). Gleichzeitig sah die Bausektion von der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ab, versah den Bauentscheid aber mit verschiedenen Auflagen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Einen von den Nachbarn hiergegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 27. November 2015 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A, B, C, D, K und L mit Eingabe vom 14. Januar 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten zur Hauptsache, unter EntschÃ¤digungsfolge seien der Rekursentscheid vollumfÃ¤nglich und der Beschluss vom 21. Oktober 2014 insoweit aufzuheben, als auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verzichtet werde. Sodann sei die Bausektion dazu einzuladen, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verfÃ¼gen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 22. Januar 2016 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Ebensolches beantragten die Bausektion mit Beschwerdeantwort vom 17. Februar 2016 und F mit Schreiben vom 4. April 2016, welche zusÃ¤tzlich um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersuchte. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hielten mit Replik vom 15. April 2016 an ihren AntrÃ¤gen fest und die Bausektion verzichtete am 3. Mai 2016 auf weitere Stellungnahme. Der mitbeteiligte GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer der streitbetroffenen Liegenschaft, I, liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 16. Juni 2016 ab (VB.2016.00020).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Urteilstext">Eine hiergegen erhobene Beschwerde hiess das Bundesgericht mit Urteil vom 1. Dezember 2016 teilweise gut, soweit es darauf eintrat, hob das Verwaltungsgerichtsurteil auf und wies die Angelegenheit im Sinn der ErwÃ¤gungen â nÃ¤mlich zur PrÃ¼fung, ob der Wiederherstellungsanspruch verwirkt sei â an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ck; im Ãbrigen wies es die Beschwerde ab (1C_412/2016).</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>V. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Nachdem das bundesgerichtliche Urteil beim Verwaltungsgericht eingegangen war, erÃ¶ffnete es das vorliegende Verfahren VB.2016.00804 und zog die vom Bundesgericht zurÃ¼ckerhaltenen Akten bei. Die BeschwerdefÃ¼hrenden teilten am 12. Januar 2017 mit, K und L hÃ¤tten ihre Wohnung verkauft und wÃ¼rden deshalb "in Absprache mit den Ã¼brigen BeschwerdefÃ¼hrenden [â¦] aus der Gemeinschaft der BeschwerdefÃ¼hrenden" ausscheiden. Am 22. Januar 2017 reichten die verbleibenden BeschwerdefÃ¼hrenden unaufgefordert eine weitere Stellungnahme sowie ein zusÃ¤tzliches Dokument ein. Die Bausektion nahm hierzu am 8. MÃ¤rz 2017 Stellung. F reichte keine weitere Stellungnahme ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verfahren VB.2016.00020 ist im Sinn der bundesgerichtlichen Anordnung als GeschÃ¤ft VB.2016.00804 teilweise wiederaufzunehmen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Es ist vorzumerken, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden K und L sich zufolge Verkaufs ihrer Liegenschaft mit EinverstÃ¤ndnis der Ã¼brigen BeschwerdefÃ¼hrenden vom Beschwerdeverfahren zurÃ¼ckgezogen haben. Das Urteilsrubrum ist entsprechend anzupassen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht kam zum Schluss, das Verwaltungsgericht hÃ¤tte prÃ¼fen mÃ¼ssen, ob der Anspruch der Stadt ZÃ¼rich auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands im Zeitpunkt der AusgangsverfÃ¼gung verwirkt gewesen sei (E. 2). Hingegen wies es die Beschwerde insofern ab, als die BeschwerdefÃ¼hrenden gerÃ¼gt hatten, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass eine erhebliche Intensivierung der sexgewerblichen Nutzung nicht hinreichend dargetan worden sei (E. 3). Letzteres ist damit bereits rechtskrÃ¤ftig entschieden, weshalb darauf nicht mehr zurÃ¼ckzukommen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r, weil die Vorinstanz auf das Argument, das Verwaltungsgericht habe schon lÃ¤nger eine vom Bundesgerichtsentscheid 1P.768/2000 abweichende Praxis etabliert, nicht eingegangen sei.</p> <p class="Urteilstext">Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) fliesst unter anderem ein Recht der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu Ã¤ussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso mÃ¼ssen die (Rechtsmittel-)BehÃ¶rden die Vorbringen der Parteien entgegennehmen, prÃ¼fen und in ihrer Entscheidung berÃ¼cksichtigen (Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, 2015, Art. 29 BV N. 45 mit Hinweisen; BGE 127 I 54 E. 2b, 124 I 241 E. 2). Daraus folgt die Verpflichtung der BehÃ¶rde, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Die BegrÃ¼ndung muss so abgefasst sein, dass sich Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (BGE 136 I 229 E. 5.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat sich mit dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden in ErwÃ¤gung 4.2.2 auseinandergesetzt und kam zum Schluss, es lasse sich nicht ohne Weiteres Ã¼berprÃ¼fen, ob das Verwaltungsgericht tatsÃ¤chlich seit dem Urteil VB.2000.00208 vom 29. September 2000 nie mehr auf eine Verwirkungsfrist von weniger als 30 Jahren abgestellt habe. Dies kÃ¶nne jedoch offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung bis anhin nicht umgestossen habe. Damit ist die Vorinstanz ihrer BegrÃ¼ndungspflicht hinreichend nachgekommen; den BeschwerdefÃ¼hrenden war es denn auch ohne Weiteres mÃ¶glich, den Rekursentscheid in diesem Punkt beim Verwaltungsgericht anzufechten. Weil die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden sodann eine Rechtsfrage betreffen, welche das Verwaltungsgericht mit gleicher Kognition wie die Vorinstanz prÃ¼fen kann, wÃ¤re eine allfÃ¤llige GehÃ¶rsverletzung im Ãbrigen mit dem vorliegenden Entscheid geheilt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Bausektion hat der privaten Beschwerdegegnerin die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ihren sexgewerblichen Betrieb verweigert; dieser Entscheid wurde nicht angefochten. Streitgegenstand bildet damit nur noch die Frage, ob die Bausektion die private Beschwerdegegnerin auch zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands hÃ¤tte verpflichten mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2">Nach der massgeblichen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die behÃ¶rdliche Befugnis, vom GrundeigentÃ¼mer die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt, sofern der Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung keine gewichtigen Interessen entgegenstehen (eingehend hierzu VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4 mit zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungshinweisen). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kommt diese Frist indes nur zur Anwendung, wenn der rechtswidrige Zustand den BehÃ¶rden nicht bekannt war und auch bei gehÃ¶riger Sorgfalt nicht hÃ¤tte bekannt sein mÃ¼ssen. War der rechtswidrige Zustand den BehÃ¶rden demgegenÃ¼ber bekannt und wurde er jahrelang geduldet, ist von einer kÃ¼rzeren Verwirkungsfrist auszugehen (VGr, 29. September 2000, VB.2000.00208, E. 4c [nicht unter www.vgrzh.ch]). In BestÃ¤tigung dieses Urteils fÃ¼hrte das Bundesgericht aus, es liege grundsÃ¤tzlich in der Kompetenz der Kantone, die materiellen und formellen Voraussetzungen fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu regeln. Deshalb sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht bei einem offen zutage tretenden Mangel beziehungsweise einem fÃ¼r die BaubehÃ¶rden bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbaren baurechtswidrigen Zustand eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist annehme (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 5). Solche kÃ¼rzeren Verwirkungsfristen kÃ¶nnen sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sodann auch aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes ergeben; darauf kann sich indes nur berufen, wer selber in gutem Glauben gehandelt hat (BGE 136 II 359 E. 7.1, 132 II 21 E. 6). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Bausektion fÃ¼hrte im Rekursverfahren aus, sie habe als Folge der vorstehend dargestellten Rechtsprechung die Praxis eingefÃ¼hrt, dass der Wiederherstellungsanspruch als verwirkt zu betrachten sei, wenn ein sexgewerblicher Betrieb seit mindestens 20 Jahren bestehe und von den stÃ¤dtischen BehÃ¶rden geduldet worden sei. Sie belegte diese Praxis im Rekursverfahren mit 13 Bauentscheiden aus den Jahren 2003 bis 2014, in welchen auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verzichtet wurde, weil die BehÃ¶rden der Stadt ZÃ¼rich seit mehr als 20 Jahren Kenntnis von der sexgewerblichen Nutzung hatten. Angesichts der Anzahl der eingereichten Bauentscheide sowie des abgedeckten Zeitraums hat die Bausektion ihre Praxis hinreichend dargetan, weshalb die Vorinstanz auf den Beizug weiterer Bauentscheide verzichten konnte, ohne den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden auf rechtliches GehÃ¶r zu verletzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen in diesem Zusammenhang geltend, das Verwaltungsgericht habe nach seinem Urteil vom 29. September 2000 stets auf eine Verwirkungsfrist von 30 Jahren abgestellt, weshalb das gegenteilige Urteil Ã¼berholt erscheine. Dem lÃ¤sst sich nicht folgen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden verkennen, dass danach zu differenzieren ist, ob und gegebenenfalls wie lange ein rechtswidriger Zustand den BehÃ¶rden bereits bekannt war. Die Verwirkungsfrist von 30 Jahren gilt in jenen FÃ¤llen, in welchen es sich um einen versteckten Mangel handelte, wohingegen eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist zum Tragen kommt, wenn die BehÃ¶rden trotz Kenntnis des Mangels wÃ¤hrend langer Zeit nicht einschritten. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden zitierten Verwaltungsgerichtsentscheide befassten sich immer nur mit derjenigen Konstellation, in der die sexgewerbliche Nutzung den BehÃ¶rden noch nicht derart lange bekannt war, dass sich allein deswegen eine Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs hÃ¤tte ergeben kÃ¶nnen. Mithin war in diesen FÃ¤llen nur zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r versteckte MÃ¤ngel geltende Verwirkungsfrist von 30 Jahren zum Tragen komme. Darin ist indes keine Abkehr von der Rechtsprechung zu erblicken, dass bei offen zutage tretenden MÃ¤ngeln eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist zur Anwendung kommt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die vorliegende Streitigkeit betrifft die Frage, ob die Bausektion ihr Recht durch Zeitablauf verwirkt habe, zur Durchsetzung von Art. 24c Abs. 3 der Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (AS 700.100) die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen. Es geht mithin um die Durchsetzung einer Vorschrift des kommunalen Baurechts. Weder das Bundesrecht noch das kantonale Recht bestimmen eine Frist, innert welcher bei offen zutage tretenden MÃ¤ngeln das Recht auf Wiederherstellung verwirkt (anders etwa Art. 46 Abs. 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, wonach der Wiederherstellungsanspruch fÃ¼nf Jahre nach Kenntnisnahme der Rechtswidrigkeit verwirkt). Es ist der Stadt ZÃ¼rich deshalb unbenommen â und mit Blick auf die Rechtssicherheit und das Rechtsgleichheitsgebot im Ãbrigen auch geboten â bei offenen MÃ¤ngeln nach Ablauf einer einheitlichen Frist praxisgemÃ¤ss von einer Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs auszugehen. </p> <p class="Urteilstext">Die von der Bausektion angewandte Verwirkungsfrist von 20 Jahren ist sodann genÃ¼gend lang, um der Durchsetzung des Wiederherstellungsanspruchs im Regelfall zum Durchbruch zu verhelfen und darauf nur in jenen EinzelfÃ¤llen zu verzichten, in welchen die BehÃ¶rde trotz Kenntnis des baurechtswidrigen Zustands wÃ¤hrend sehr langer Zeit untÃ¤tig blieb. Damit liegt auch kein Verstoss gegen § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (LS 700.1) vor, wonach die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde grundsÃ¤tzlich verpflichtet ist, den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten sodann, dass im Zeitpunkt der AusgangsverfÃ¼gung schon seit mehr als 20 Jahren ein den stÃ¤dtischen BehÃ¶rden bekannter sexgewerblicher Betrieb bestand. In den Akten befindet sich ein Mietvertrag mit Mietbeginn am 16. April 1993, der eine Vereinbarung betreffend Untermiete enthÃ¤lt, die mit dem handschriftlichen Vermerk "EROTIK ERLAUBT" ergÃ¤nzt wurde. GestÃ¼tzt auf diesen Mietvertrag ist davon auszugehen, dass die streitgegenstÃ¤ndliche Wohnung jedenfalls ab April 1993 fÃ¼r einen sexgewerblichen Betrieb genutzt wurde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden ein, der handschriftliche Vermerk kÃ¶nne "problemlos zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt eingefÃ¼gt worden sein". Sie legen indes keine UmstÃ¤nde dar, welche einen solchen Verdacht begrÃ¼ndet erscheinen liessen. Dies ist sodann auch wenig wahrscheinlich, da der Name der Untermieterin und der handschriftliche Vermerk die gleiche Handschrift aufweisen und betreffend vorgesehene TÃ¤tigkeit zudem auf "Solarium/Heilmassagen" hingewiesen wird, was bekanntermassen als versteckter Hinweis auf erotische Angebote zu verstehen ist (vgl. etwa VGr, 14. Februar 2007, VB.2006.00488, E. 2.2 f.). </p> <p class="Urteilstext">Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die BehÃ¶rden der Stadt ZÃ¼rich hÃ¤tten erst im Jahr 1998 Kenntnis vom sexgewerblichen Betrieb erlangt, weshalb die Frist von 20 Jahren noch nicht abgelaufen sei. Einem Bericht der Stadtpolizei ZÃ¼rich vom 24. August 2011 lÃ¤sst sich in diesem Zusammenhang entnehmen, dass in der besagten Liegenschaft seit dem 25. November 1998 ein Massagesalon betrieben werde. In der AusgangsverfÃ¼gung fÃ¼hrte die Bausektion ergÃ¤nzend aus, die jeweiligen Betreiber hÃ¤tten Ã¼ber Jahre "im einschlÃ¤gigen Branchenorgan" inseriert und die sexgewerbliche Nutzung habe nicht im Verborgenen stattgefunden. Es mÃ¼sse deshalb davon ausgegangen werden, dass die damalige Sittenpolizei bereits im Jahr 1993 von der sexgewerblichen Nutzung Kenntnis gehabt habe. Diese Ãberlegungen erscheinen zutreffend. Es darf davon ausgegangen werden, dass der sexgewerbliche Betrieb fÃ¼r sich werben musste und die Sittenpolizei die einschlÃ¤gigen Werbeorgane ebenfalls konsultierte, um die ihr obliegenden Kontrollen vorzunehmen. Der Schluss von Bausektion und Vorinstanz, dass die BehÃ¶rden der Stadt ZÃ¼rich bereits im Jahr 1993 Kenntnis vom sexgewerblichen Betrieb hatten oder jedenfalls hÃ¤tten haben mÃ¼ssen, ist deshalb nicht zu beanstanden. Damit duldeten die BehÃ¶rden der Stadt ZÃ¼rich den rechtswidrigen Zustand wÃ¤hrend mehr als 20 Jahren, was nach ihrer zulÃ¤ssigen Praxis zur Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs fÃ¼hrt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Ist eine Wiederherstellung aus baupolizeilichen GrÃ¼nden im engeren Sinn geboten, verwirkt der Wiederherstellungsanspruch der BehÃ¶rden auch bei langer UntÃ¤tigkeit nicht. Dies setzte indes eine konkrete, das heisst ernsthafte und unmittelbare Gefahr fÃ¼r Leib und Leben der Bewohner oder Passanten voraus (BGE 107 Ia 121 E. 1a; BGr, 30. Mai 2012, 1C_320/2011, E. 5.2). Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen in diesem Zusammenhang einzig geltend, es bestehe ein erhebliches Ã¶ffentliches Interesse, in Wohnzonen keine sexgewerblichen Einrichtungen zuzulassen, was fÃ¼r das fragliche Gebiet umso mehr gelten mÃ¼sse, als es sich dabei um ein aufstrebendes Wohnquartier handle, dessen Aufwertung der Stadt ein grosses Anliegen sei. Damit machen die BeschwerdefÃ¼hrenden keine baupolizeilichen GrÃ¼nde im vorgenannten Sinn geltend. Im Ãbrigen weist die Vorinstanz zu Recht darauf hin, dass der streitgegenstÃ¤ndliche Betrieb nie zu aktenkundigen Beanstandungen gefÃ¼hrt hat. Es liegen deshalb auch keine Ã¶ffentlichen Sicherheits- und Ordnungsinteressen vor, die hier eine Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands trotz Ablauf der Verwirkungsfrist geboten erscheinen liessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Weil hier nicht eine VerkÃ¼rzung der Verwirkungsfrist aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes, sondern die Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs zufolge Ablaufs einer generellen Frist infrage steht, vermag der von den BeschwerdefÃ¼hrenden behauptete bÃ¶se Glaube der privaten Beschwerdegegnerin am Ergebnis nichts zu Ã¤ndern (vgl. BGE 136 II 359 E. 7 Ingress; BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 4 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde vermÃ¶chte auch dann nicht durchzudringen, wenn die Beschwerdegegnerin bzw. deren RechtsvorgÃ¤ngerinnen guten Glaubens gewesen sein mÃ¼ssten. Die aus Thailand stammende private Beschwerdegegnerin Ã¼bernahm den bestehenden Betrieb von der ebenfalls aus Thailand stammenden N, welche ihrerseits den Betrieb im Jahr 2011 ebenfalls von einer Landsfrau Ã¼bernommen hatte. UrsprÃ¼nglich war der Betrieb von einer Frau O gefÃ¼hrt worden. Allen diesen Betreiberinnen ist gemein, dass sie kaum mit der baurechtlichen Bewilligungspflicht fÃ¼r sexgewerbliche Betriebe vertraut gewesen sein dÃ¼rften. Sodann war schon gemÃ¤ss einem Mietvertrag aus dem Jahr 1993 "Erotik" in der streitgegenstÃ¤ndlichen Wohnung erlaubt. In spÃ¤teren MietvertrÃ¤gen vom 1. Februar 1999, 12. August 2002, 25. August 2010 und 22. Februar 2013 wurde das Mietobjekt als "Erotik-Salon" bezeichnet bzw. eine entsprechende Nutzung erwÃ¤hnt. Die Betreiberinnen durften damit davon ausgehen, dass eine solche Nutzung in dieser Wohnung zulÃ¤ssig sei. </p> <p class="Urteilstext">Wie die Bausektion in der AusgangsverfÃ¼gung ausfÃ¼hrt, fand der Betrieb nicht im Verborgenen statt, sondern wurde dafÃ¼r regelmÃ¤ssig inseriert, was ebenfalls darauf schliessen lÃ¤sst, dass die jeweilige Betreiberin von einer zulÃ¤ssigen Nutzung ausging. Trotz regelmÃ¤ssiger polizeilicher Kontrolle ist sodann nicht aktenkundig, dass eine der Betreiberinnen je ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen worden wÃ¤re, dass der Betrieb rechtswidrig sei (in act. â¦ wird die rechtswidrige Nutzung zwar erwÃ¤hnt, daraus geht jedoch nicht hervor, dass dies auch der damaligen Betreiberin mitgeteilt worden wÃ¤re). </p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden waren die jeweiligen Betreiberinnen und ist auch die private Beschwerdegegnerin hinsichtlich der RechtmÃ¤ssigkeit des Betriebs als gutglÃ¤ubig zu betrachten und kann sie sich grundsÃ¤tzlich auf den Vertrauensschutz berufen. Die private Beschwerdegegnerin hat sodann ein grosses privates Interesse am streitgegenstÃ¤ndlichen Betrieb, da sie damit ihren Lebensunterhalt bestreitet. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden behauptete Nutzungsintensivierung wurde durch das Bundesgericht bereits rechtskrÃ¤ftig verneint, weshalb darauf nicht mehr einzugehen ist. Im Ãbrigen machen die BeschwerdefÃ¼hrenden als dem Vertrauensschutz entgegenstehendes Ã¶ffentliches Interesse einzig den Umstand geltend, dass es sich beim fraglichen Quartier um ein Wohnquartier handelt. Da indes trotz jahrelangem Betrieb keine Beanstandungen aus der Nachbarschaft oder durch die Sittenpolizei aktenkundig sind, genÃ¼gt allein der Umstand, dass der sexgewerbliche Betrieb in einem Wohnquartier liegt, nicht, um den Anspruch der privaten Beschwerdegegnerin auf Vertrauensschutz zu verneinen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel aufzuerlegen unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und 16). Im gleichen VerhÃ¤ltnis und mit solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag sind sie sodann zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Das Verfahren VB.2016.00020 wird als GeschÃ¤ft VB.2016.00804 teilweise wiederaufgenommen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'780.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>