<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00354</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206840&amp;W10_KEY=13013558&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00354</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.06.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.02.2008 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Baubewilligung für Fussballstadion mit Mantelnutzung ("Stadion Zürich") Weder die UVPV noch das kantonale Recht sehen für die Errichtung eines Sportstadions bzw. eines Einkaufszentrums eine mehrstufige UVP vor. Die Frage der Pflicht zur Durchführung einer ergänzenden UVP kann offen gelassen werden (E. 3). Die Frage der befriedigenden Gestaltung und Einordnung des Stadions in die bauliche Umgebung wurde bereits durch den Gestaltungsplan entschieden und kann deshalb nicht im Baubewilligungsverfahren nochmals in Frage gestellt werden (E. 4). Beeinträchtigung durch Schattenwurf (§ 284 Abs. 4 PBG): Zu den "Wohnzonen" im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG gehört auch eine Kernzone mit einem Wohnanteil von 90 % (E. 6.2). Festlegung des gemäss Gestaltungsplanvorschrift für die Berechnung des Vergleichsschattens massgeblichen Vergleichsprojekts (E. 6.3). Massgebliches Zeitfenster für die Berechnung des Schattenwurfs (E. 6.4). Massgeblicher Schattenwurf auf der Grundlage des bestimmenden Vergleichtsprojekts (E. 6.5). Aus der Gegenüberstellung des massgeblichen Vergleichs- und Projektschattens ergibt sich, dass der Projektschatten den Vergleichsschatten in 2 Bereichen übertrifft. Hat das projektierte Hochhaus eine stärkere Beschattung zur Folge als das Vergleichsprojekt, bedeudet dies nicht von vornherein eine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft; vielmehr ist nach den Regeln von § 30 Abs. 1 lit. a und b (und allenfalls Abs. 3) ABauV zu prüfen, ob der Schattenwurf eine wesentliche Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken bzw. -gebäuden darstellt. Währenddem beim städtischen Nachbargrundstück eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, die eine formelle Zustimmungserklärung der Grundstückeigentümerin durch die zuständige städtische Behörde erfordert, ist dies bei der Mehrbeschattung im Bereich der benachbarten Reihenhausliegenschaften nicht der Fall (E. 6.6). Verletzung von Gewässerschutzvorschriften: Die Frage der zulässigen Einbautiefe des Stadions war nicht Gegenstand der Gestaltungsplanfestsetzung und kann deshalb im Baubewilligungsverfahren vorgebracht werden; daran ändert nichts, dass die Fragen des Gewässerschutzes und der zulässigen Einbautiefe ins Grundwasser Gegenstand der dem Gestaltungsplan zugrunde liegenden UVP waren (E. 7.1). Festlegung des massgeblichen mittleren Grundwasserspiegels (E. 7.2.1). Der Einbau der Gebäudesohle unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels bedarf einer formellen Ausnahmebewilligung (Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV); die Voraussetzungen zu deren Erteilung durch die Baudirektion sind hier erfüllt (E. 7.2.2). Die Einhaltung der gemäss Gestaltungsplanvorschrift vorgesehenen Fahrtenlimiten wird durch die Nebenbestimmungen betreffend das Fahrtencontrolling und die Parkplatzbewirtschaftung hinreichend sichergestellt (E. 8). Die nebenbestimmungsweise Verpflichtung zur Erbringung des Nachweises, dass der zu erwartende Betriebslärm die massgeblichen Lärmschutzvorschriften einhält, zu einem späteren Zeitpunkt als demjenigen der Erteilung der Baubewilligung verstösst nicht gegen Art. 36 Abs. 1 LSV (E. 9). Aufgrund des Legalitätsprinzips im Abgaberecht lässt sich der in der Gebührenordnung fesgtelegte Maximalbetrag für die Spruchgebühr im Rekursverfahren höchtens auf den doppelten Betrag erhöhen (E. 10.1). Eine Abweichung vom Unterlieger- und Verursacherprinzip bei der Kostenverlegung rechtfertigt sich dann, wenn - wie hier - auf der Seite der Bewilligungsinstanz ein Interessenkonflikt besteht und Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Behörde sich nicht ausschliesslich von sachlichen Gesichtspunkten hat leiten lassen (E. 10.2). Teilweise Gutheissung und Regelung der Nebenfolgen (E. 11).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGABERECHT">ABGABERECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAHRTENMODELL">FAHRTENMODELL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERSCHUTZ">GEWÃSSERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDWASSERSCHUTZ">GRUNDWASSERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONEN">IMMISSIONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENFOLGE">KOSTENFOLGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENTRAGUNG">KOSTENTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGUNG">KOSTENVERLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMPROGNOSE">LÃRMPROGNOSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHATTENWURF">SCHATTENWURF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERMÃSSIGKEIT">ÃBERMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERLIEGERPRINZIP">UNTERLIEGERPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UVP-PFLICHT">UVP-PFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSPROJEKT">VERGLEICHSPROJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERURSACHERPRINZIP">VERURSACHERPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WESENTLICHE BEEINTRÃCHTIGUNG">WESENTLICHE BEEINTRÃCHTIGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 5 GebÃ¼hrenO</span><br/><span class="ungerade">§ 9 Abs. I GebÃ¼hrenO</span><br/><span class="gerade">Anhang 4 Abs. II Ziff. 211 GSchV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 Abs. I LSV</span><br/><span class="gerade">§ 48 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 284 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2007 Nr. 4 S. 54</span><br/><span class="gerade">RB 2007 Nr. 56 S. 123</span><br/><span class="ungerade">RB 2007 Nr. 68 S. 141</span><br/><span class="gerade">RB 2007 Nr. 69 S. 143</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8048" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00354<br/> VB.2006.00355</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Juni 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>VB.2006.00354</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Verein Interessengemeinschaft Hardturmquartier,</span></a><a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_1_3"><span> </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_7"><span>Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk 1,</span></a><span> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.-15.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_ORT_3_14"><span>(A und 12 weitere BeschwerdefÃ¼hrende),</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">Nrn. 1â15 vertreten durch <a id="Anonym_ORT_16_82">RA B,</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>VB.2006.00355</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>16.1-21.2 (C und 10 weitere BeschwerdefÃ¼hrende)</span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">Nrn. 16.1â21.2 vertreten durch <a id="Anonym_ORT_12_63">RA D,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_17_84"><span>Stadion ZÃ¼rich AG, </span></a><span>vertreten durch <a id="Anonym_ORT_18_94">RA E,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_19_96"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_20_100"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <h1><a id="_Toc171930465"><span>I. Festsetzung des Gestaltungsplans "Stadion ZÃ¼rich"</span></a></h1> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930466"><b>A. </b>Am 28. MÃ¤rz 2003 vereinbarten die Stadt ZÃ¼rich und die Stadion ZÃ¼rich AG fÃ¼r das Gebiet zwischen FÃ¶rrlibuck-, Berner- und Pfingstweidstrasse einen privaten Gestaltungsplan samt Gestaltungsplanvorschriften (GPV), der unter anderem den Neubau eines Fussballstadions mit Mantelnutzungen ermÃ¶glichen soll. Am 4. Juni 2003 stimmten der Gemeinderat ZÃ¼rich und am 7. September 2003 die Stimmberechtigten der Stadt ZÃ¼rich dem Gestaltungsplan zu. Dabei wurde auch vom Bericht und Antrag der Umweltschutzfachstelle als Grundlage fÃ¼r die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung und vom Bericht Ã¼ber die nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen Kenntnis genommen. Zudem wurde der Stadtrat ermÃ¤chtigt, Ãnderungen am privaten Gestaltungsplan in eigener ZustÃ¤ndigkeit und mit entsprechender Zustimmung der Grund­eigentÃ¼mer vorzunehmen, sofern sich dies als Folge von Rechtsmittelentscheiden oder im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen sollte.</a></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Folge kam es zu verschiedenen Rechtsmittelverfahren, die mit dem Entscheid 1A.189/2004 des Bundesgerichts vom 3. Dezember 2004 (BGE 131 II 81) ihren Abschluss fanden. Die ÃberprÃ¼fung im Rahmen dieser Verfahren fÃ¼hrte, soweit in diesem Verfahren noch von Bedeutung, zu folgenden Ergebnissen: FÃ¼r das Gestaltungsplangebiet sind 1250 ParkplÃ¤tze zugelassen; die in Art. 14 Abs. 4 GPV vorgesehenen Fahrtenlimiten werden auf 2,7 Mio. Fahrten pro Jahr fÃ¼r die erste Betriebsphase, auf 2,544 Mio. Fahrten fÃ¼r die 2. Stufe, auf 2,385 Mio. Fahrten fÃ¼r die 3. Stufe und auf 2,2 Mio. Fahrten fÃ¼r die 4. Stufe festgesetzt. Art. 14 Abs. 6 und 7 GPV legen grundsÃ¤tzlich ein taugliches System zur Durchsetzung der Fahrtenzahlen fest. Die Errichtung eines Hochhauses von 80 m sowie des Stadions bis zu einer HÃ¶he von 55 m ist (unter Vorbehalt der im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fenden Frage des Schattenwurfes) grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Ebenso grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig ist die in diesem Zusammenhang bedeutsame Definition des Vergleichsprojekts im Sinn von Art. 9 Abs. 2 GPV; diese Regelung ist jedoch dahingehend zu prÃ¤zisieren, dass bei der Definition des Vergleichsprojekts, gemessen ab gewachsenem Boden, die massgebende GebÃ¤udehÃ¶he zusÃ¤tzlich zur KotenbeschrÃ¤nkung von 425,4 m Ã¼.M. auf hÃ¶chstens 25 m und die massgebende FirsthÃ¶he zusÃ¤tzlich zur KostenbeschrÃ¤nkung von 432,4 m Ã¼.M. auf maximal 7 m zu begrenzen ist. Soweit bis Betriebsbeginn des Einkaufszentrums keine weitere Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr erfolgt, muss eine genÃ¼gende Verdichtung des Fahrplanangebotes der Buslinie Nr. 54 sichergestellt sein. Sodann ist im Baubewilligungsverfahren der UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht (UVB) zu ergÃ¤nzen und ist Ã¼ber den durch den projektindizierten motorisierten Individualverkehr verursachten VOC-Ausstoss sowie Ã¼ber die PM-10-Belastung Auskunft zu geben. Zudem ist die Berechnung der Umweltschutzfachstelle des Umwelt- und Gesundheitsschutzes ZÃ¼rich (UGZ) betreffend NO<sub>x</sub> vom 19. Mai 2003 nachzuprÃ¼fen. Die wÃ¤hrend der Bauphase anfallenden Luftschadstoffemissionen sind im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen und allfÃ¤llige Reduktionsmassnahmen aufzuzeigen. Ebenfalls im Baubewilligungsverfahren sind Angaben Ã¼ber den BetriebslÃ¤rm (insbesondere durch Feuerungs-, LÃ¼ftungs- und Klimaanlagen und die Anlieferung durch Lastwagen) zu machen und der Nachweis zu erbringen, dass die Anforderungen gemÃ¤ss Art. 7 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) eingehalten sind. Schliesslich ist mit einem Schattenwurfdiagramm nachzuweisen, dass die Anforderungen an HochhÃ¤user gemÃ¤ss § 284 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) erfÃ¼llt werden.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930467"><b>B. </b>Auf Grund dieser Ergebnisse der Rechtsmittelverfahren wurden die Gestaltungsplanvorschriften teilweise geÃ¤ndert. Der Stadtrat von ZÃ¼rich stimmte diesen Ãnderungen am 2. Februar 2005 zu, worauf der private Gestaltungsplan Stadion ZÃ¼rich einschliesslich Ãnderungen von der Baudirektion am 13. April 2005 genehmigt wurde. Mit Beschluss vom 20. April 2005 setzte der Stadtrat den Gestaltungsplan auf den 23. April 2005 in Kraft.</a></p> <h1><a id="_Toc171930468"><span>II.<i> Baubewilligungs- und Rekursverfahren</i></span></a></h1> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930469"><b>C. </b>Am 10. Mai 2005 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Stadion ZÃ¼rich AG unter Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung des Fussballstadions mit 30'000 SitzplÃ¤tzen (Kernnutzung), eines im selben BaukÃ¶rper untergebrachten Einkaufszentrums und Hotels (Mantelnutzung) sowie von 1'250 ParkplÃ¤tzen; westlich davon wurde ebenfalls innerhalb des Gestaltungsplangebietes ein 64,2 m hohes Hochhaus bewilligt. Bereits am 2. April 2004 hatte die Baudirektion die altlasten-, abfall- und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r das Vorhaben erteilt. Mit VerfÃ¼gung vom 12. Mai 2005 genehmigte sie das Bauvorhaben bezÃ¼glich der Hochhausanforderungen.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930470"><b>D. </b>Gegen die Baubewilligung vom 10. Mai 2005 und gegen die mit dieser zusammen erÃ¶ffnete VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 2. April 2004 erhoben mit gemeinsamer Eingabe der Verein Interessengemeinschaft Hardturmquartier, die Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk 1 als EigentÃ¼merin von Liegenschaften in der NÃ¤he des Bauvorhabens sowie 16 Einzelpersonen (Genossenschafter bzw. Bewohner von Genossenschaftswohnungen sowie Mieter und EigentÃ¼mer von weiteren Nachbarliegenschaften) Rekurs an den Regierungsrat.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930471"><b>E. </b>Ebenfalls gegen die Baubewilligung vom 10. Mai 2005 und zusÃ¤tzlich gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Mai 2005 liessen 11 EigentÃ¼mer bzw. Bewohner von ReiheneinfamilienhÃ¤usern in der denkmalgeschÃ¼tzten so genannten "Bernoulli-Siedlung" auf der dem Bauvorhaben gegenÃ¼berliegenden Nordseite der Hardturmstrasse Rekurs an den Regierungsrat erheben.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930472"><b>F. </b>Mit Beschluss vom 20. Juni 2006 vereinigte der Regierungsrat die beiden Rekursverfahren und wies die Rekurse ab, soweit er darauf eintrat und sie nicht gegenstandslos geworden waren. Ãberdies verpflichtete er die Bauherrschaft, die Lastwagentransporte auf in den ErwÃ¤gungen nÃ¤her umschriebene Weise durchzufÃ¼hren und drei Monate vor Inbetriebnahme des ersten (Teil-)Bereichs des Einkaufszentrums/Sportstadions der BewilligungsbehÃ¶rde ein Gutachten betreffend LÃ¤rmemissionen der Haustechnik einzureichen. Die Kosten einschliesslich einer StaatsgebÃ¼hr von Fr. 20'000.- auferlegte er anteilmÃ¤ssig den Rekurrenten, die er Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 6'000.- an die Bauherrschaft verpflichtete.</a></p> <h1><a id="_Toc171930473"><span>III. <i>Beschwerdeverfahren</i></span></a></h1> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930474"><b>G. </b>Mit Beschwerde vom 4. September 2006 (VB.2006.00354) liessen der Verein Interessengemeinschaft Hardturmquartier, die Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk 1 sowie 15 der an ihrer Seite streitenden Einzelpersonen dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930475">Die Staatskanzlei fÃ¼r den Regierungsrat beantragte am 6. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; die Baudirektion schloss unter gleichem Datum auf Abweisung und reichte die Rekursakten des Regierungsrats ein.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930476">Die Bauherrschaft liess am 10. Oktober 2006 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.</a></p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte am 7. November 2006 Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930477"><b>H. </b>Mit Beschwerde vom 5. September 2006 (VB.2006.00355) stellte die Gruppe der EigentÃ¼mer und Bewohner von HÃ¤usern der Bernoulli-Siedlung folgende AntrÃ¤ge:</a></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es seien der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 10. Mai 2005, soweit er das neue Fussballstadion ZÃ¼rich mit Einkaufszentrum betrifft, sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 12. Mai 2005 aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2.<span> </span></span><span>Eventuell sei der angefochtene Beschluss aufzuheben, und es sei das Verfahren an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3.<span> </span></span><span>Subeventuell seien die Verfahrenskosten der Vorinstanz auf Fr. 10'000.- bzw. auf ein vom Verwaltungsgericht festzusetzendes Mass zu reduzieren, und es sei ein Teil dieser Kosten den vorinstanzlichen Rekursgegnerinnen aufzuerlegen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4.<span> </span></span><span>Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen fÃ¼r das vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren." </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930478">Die Staatskanzlei fÃ¼r den Regierungsrat beantragte am 6. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; die Baudirektion schloss unter gleichem Datum auf Abweisung.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930479">Die Bauherrschaft liess am 10. Oktober 2006 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.</a></p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte am 18. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930480"><b>I. </b>Mit Beschluss vom 29. November 2006 vereinigte das Verwaltungsgericht die beiden Beschwerdeverfahren und setzte der privaten Beschwerdegegnerin Frist zur Einreichung einer korrigierten Darstellung des Regelschattens und zum Nachweis, mit welchen ProjektÃ¤nderungen der effektive Schattenwurf verringert werden kÃ¶nnte.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_Toc171930481">Nach Eingang dieser Akten am 15. Januar 2007 wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgefÃ¼hrt. Mit Repliken vom 13. bzw. 21. MÃ¤rz und Dupliken vom 27. April bzw. 22. Mai 2007 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</a> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> <a id="_Toc171930482"></a><a id="_Toc171306635"><b><i>Prozessvoraussetzungen</i></b></a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930483"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur Behandlung der gegen einen Rekursentscheid des Regierungsrats erhobenen Beschwerden zustÃ¤ndig.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930484"><b>1.2 </b>Die im Rekursverfahren unterlegenen Privatpersonen sowie die Genossenschaft sind als EigentÃ¼mer oder Bewohner von durch das Bauvorhaben offenkundig betroffenen Liegenschaften gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG zur Beschwerde grundsÃ¤tzlich legitimiert; auch die Beschwerdebefugnis des Vereins Interessengemeinschaft Hardturmquartier zur egoistischen Verbandsbeschwerde ist vom Regierungsrat zutreffend bejaht worden und wird auch im Beschwerdeverfahren zu Recht nicht grundsÃ¤tzlich in Frage gestellt. Auf die frist- und formgerecht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.</a></p> <p class="Urteilstext">Nicht einzutreten ist dagegen auf die im Beschwerdeverfahren VB.2006.00354 erhobene RÃ¼ge Ã¼bermÃ¤ssiger Luftschadstoffimmissionen als Folge der Bautransporte. Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen nicht dar, inwiefern sie durch diese in besonderer Weise betroffen sind. GemÃ¤ss der "AbklÃ¤rung Bautransporte" der F AG vom 5. Mai 2003 sollen diese auf der SÃ¼d- bzw. Westseite des Gestaltungsplanareals erfolgen, das heisst auf der von den Liegenschaften der BeschwerdefÃ¼hrenden abgewandten Seite. Durch die gerÃ¼gten Luftschadstoffemissionen der Lastwagentransporte wÃ¼rden deshalb die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht stÃ¤rker berÃ¼hrt als zahlreiche andere Einwohner der Stadt ZÃ¼rich. Zudem ist die RÃ¼ge nicht geeignet, zur Aufhebung der Baubewilligung zu fÃ¼hren, da ein allfÃ¤lliger Mangel auflageweise behoben werden kÃ¶nnte (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Ebenfalls kein Anfechtungsinteresse haben die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2006.00354 insofern, als sie geltend machen, fÃ¼r den Einbau der GebÃ¤udesohle des Stadions unter dem mittleren Grundwasserspiegel sei eine KonzessionsgebÃ¼hr geschuldet. Hingegen sind sie zur RÃ¼ge befugt, die GebÃ¤udesohle sei unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels geplant, da deren Gutheissung zur Aufhebung der Baubewilligung oder mindestens zu einer starken Verringerung der VerkaufsflÃ¤chen fÃ¼hren wÃ¼rde. </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich des Schattenwurfs stellt die private Beschwerdegegnerin die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden zu Unrecht in Frage. Wenn, wie die private Beschwerdegegnerin geltend macht, eine allfÃ¤llige Ãberschreitung der durch das Vergleichsprojekt gesetzten Beschattungs-Grenzen mit einer geringfÃ¼gigen ProjektÃ¤nderung korrigiert und damit auflageweise geheilt werden kÃ¶nnte, fÃ¤llt damit jedenfalls das Anfechtungsinteresse der in unmittelbarer NÃ¤he des Stadions wohnenden BeschwerdefÃ¼hrenden nicht dahin. Denn ein geringerer Schattenwurf wirkt sich auch dann zu ihren Gunsten aus, wenn ihre Liegenschaften ausserhalb des Bereichs des so genannten 2-Stunden-Schattens liegen. Abgesehen davon wird mit den Bestimmungen Ã¼ber den zulÃ¤ssigen Schattenwurf nicht nur dieser selbst, sondern auch der durch ein Hochhaus bewirkte Lichtentzug limitiert (vgl. Herbert Lang, Hochhaus und Baurecht, ZÃ¼rich 1977, S. 578). Dieser betrifft auch benachbarte Liegenschaften, die unmittelbar ausserhalb des Schattenbereichs des Stadions liegen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> <a id="_Toc171930485"></a><a id="_Toc171306636"><b><i>MÃ¤ngel des Baubewilligungsverfahrens</i></b></a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930486"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2006.00355 machen geltend, die Baugesuchsunterlagen hÃ¤tten das gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 2 GPV in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV; LS 700.2) erforderliche Vergleichsprojekt nicht umfasst und hÃ¤tten deshalb nicht den Anforderungen von § 310 Abs. 1 PBG entsprochen. Die Vorinstanz hat diesem Einwand zwar zutreffenderweise beigepflichtet, jedoch den Mangel des Verfahrens als unerheblich gewÃ¼rdigt, weil die BeschwerdefÃ¼hrenden auf andere Weise vom Vergleichsprojekt Kenntnis erhalten hÃ¤tten, so dass ihnen kein Nachteil erwachsen sei.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930487"><b>2.2 </b>Diese Auffassung entspricht der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach der Nachbar durch MÃ¤ngel des Baubewilligungsverfahrens nur beschwert ist, wenn ihm ihretwegen ein Nachteil erwÃ¤chst, was etwa dann zutrifft, wenn ein Baugespann keinen Hinweis auf mÃ¶gliche BeeintrÃ¤chtigungen gibt, weil es die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden Bauteile nicht wiedergibt (RB 1984 Nr. 117 = BEZ 1984 Nr. 33 = ZBl 86/1985, S. 122 ff.). Hier erhielten die BeschwerdefÃ¼hrenden unbestrittenermassen noch innerhalb der Rekursfrist Kenntnis vom Vergleichsprojekt, so dass sie durch die unvollstÃ¤ndigen Baugesuchsunterlagen nicht an der Wahrung ihrer Rechte gehindert wurden.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930488"><b>2.3 </b>Allerdings datieren die von der BewilligungsbehÃ¶rde im Rekursverfahren eingereichten Unterlagen der Bauherrschaft zu Vergleichsprojekt und Schattenwurf allesamt erst vom 7. bzw. 28. Juli 2005 und standen der BaubehÃ¶rde somit erst nach ihrem Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 2005 zur VerfÃ¼gung. Obwohl die BeschwerdefÃ¼hrenden bereits bei der Anforderung des baurechtlichen Entscheids am 24. Februar 2005 auf das Fehlen dieser fÃ¼r die Beurteilung des Schattenwurfs unentbehrlichen Unterlagen hingewiesen hatten, entschieden somit Bausektion wie Baudirektion aufgrund einer unvollstÃ¤ndigen AbklÃ¤rung des massgeblichen Sachverhalts. Entsprechend musste sich die Bausektion in ErwÃ¤gung J.b der Baubewilligung mit der Feststellung begnÃ¼gen, die Bauherrschaft weise mit ihrer planlichen Darstellung des Regelschattens "glaubhaft" nach, dass der Zweistunden-Schatten des Stadions im gesamten Bereich innerhalb desjenigen eines kubischen Vergleichsprojektes gemÃ¤ss Festlegung in den Gestaltungsplanvorschriften liege und mithin eine geringere bzw. jedenfalls keine stÃ¤rkere Beschattung der NachbargrundstÃ¼cke nach sich ziehe.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930489"><b>2.4 </b>Im Rekursverfahren sind jedoch die PlÃ¤ne zu Vergleichsprojekt und Schattenwurf vom 7. bzw. 28. Juli 2005 nachgereicht worden, so dass der Regierungsrat jedenfalls insofern aufgrund einer hinreichenden Sachverhaltsfeststellung entschied. Der Mangel des Baubewilligungsverfahrens wurde damit auch diesbezÃ¼glich geheilt, weshalb der Antrag auf Wiederholung abzuweisen ist.</a></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> <a id="_Toc171930490"></a><a id="_Toc171306637"><b><i>Erfordernis einer mehrstufigen oder ergÃ¤nzenden UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung</i></b></a></p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde VB.2006.00354 wird geltend gemacht, vor Erteilung der Baubewilligung hÃ¤tte eine ergÃ¤nzende UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung (UVP) durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Verordnung vom 19. Oktober 1988 Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung (UVPV; SR 814.011) und das kantonale Recht sehen fÃ¼r die Errichtung eines Sportstadions bzw. eines Einkaufszentrums keine mehrstufige UVP vor. Auch bei sinngemÃ¤sser Auslegung lÃ¤sst sich weder aus dem Bundesrecht noch aus dem kantonalen Recht ableiten, dass in jedem Fall, in dem die Projektierung einer Anlage mehrere Planungs- bzw. Bewilligungsstufen durchlÃ¤uft, eine mehrstufige UVP notwendig ist. Eine solche Konsequenz wird auch in der von den BeschwerdefÃ¼hrenden zitierten Rechtsprechung und Lehre nicht befÃ¼rwortet. </p> <p class="Erwgung2">Ob in Situationen, welche die UVPV und das kantonale Recht nicht regeln, unter bestimmten Voraussetzungen dennoch eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung einer mehrstufigen UVP besteht, ist hier nicht abschliessend zu beurteilen. Zweifellos begrÃ¼ndet aber nicht jede zusÃ¤tzliche umweltrechtliche AbklÃ¤rung, die in einem vor- oder nachgelagerten Verfahren erforderlich wird, die Pflicht zu einer ergÃ¤nzenden UVP. Angesichts der zusÃ¤tzlichen Verfahrensanforderungen und Beschwerderechte, die eine UVP mit sich bringt, wÃ¤re dies klar unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Vorliegend hat der Gestaltungsplan das Bauprojekt bereits weitgehend vorausbestimmt, und die dem Gestaltungsplan zugrunde liegende UVP ging deshalb folgerichtig von einer umfassenden PrÃ¼fung aus. Auch das Verwaltungsgericht ging im Beschwerdeverfahren betreffend den Gestaltungsplan davon aus, dass nicht bloss die UmweltvertrÃ¤glichkeit des Planes, sondern auch diejenige des Bauvorhabens zu prÃ¼fen sei (vgl. VGr, 5. Juli 2004, VB.2004.00234, E. 3, www.vgrzh.ch). Die anlÃ¤sslich der Baubewilligung ergÃ¤nzend zu prÃ¼fenden Fragen waren nicht solcher Art, dass sie eine UVP zweiter Stufe gerechtfertigt hÃ¤tten. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen gingen, soweit ersichtlich, wÃ¤hrend des Planungsverfahrens alle Beteiligten davon aus, dass die massgebliche (einteilige) UVP in jenem Verfahren stattfand. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden hat auch der Regierungsrat in seinem Rekursentscheid vom 21. April 2004 nichts anderes bestimmt. Er hielt lediglich fest, dass der UmweltvertrÃ¤glichkeits-<i>Bericht</i> im Baubewilligungsverfahren bezÃ¼glich bestimmter Aspekte zu ergÃ¤nzen sei (E. 16). Dass dies im Rahmen einer ergÃ¤nzenden UVP zu geschehen hÃ¤tte, ergab sich daraus nicht. Die ErwÃ¤gung konnte trotz der etwas unprÃ¤zisen Ausdrucksweise nur bedeuten, dass in den fraglichen Bereichen zusÃ¤tzliche AbklÃ¤rungen erforderlich waren, sagt jedoch nichts Ã¼ber das dabei zu befolgende Verfahren aus.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> <a id="_Toc171930491"></a><a id="_Toc171306638"><b><i>Gestaltung und Einordnung des Stadions in die bauliche Umgebung</i></b></a><b><i> </i></b></p> <p class="Urteilstext">Im Verfahren VB.2006.00355 wird geltend gemacht, der Regierungsrat sei zu Unrecht auf die RÃ¼ge der ungenÃ¼genden Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung nicht eingetreten, weshalb auch die im Rekursverfahren beantragte DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins nicht hÃ¤tte unterbleiben dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930492"><b>4.1 </b>Der Regierungsrat erwog, Ã¼ber die Einordnung des Bauvorhabens in seine bauliche Umgebung sei bereits mit der Festsetzung des Gestaltungsplans entschieden worden; die Voraussetzungen fÃ¼r eine akzessorische ÃberprÃ¼fung dieses Plans im Baubewilligungsverfahren seien nicht gegeben, weshalb die Einordnung nicht mehr zu prÃ¼fen sei. Sodann verwies der Regierungsrat auf seine Beurteilung der Einordnung im Rekursentscheid zur Gestaltungsplanfestsetzung, an denen auch bei einer erneuten PrÃ¼fung festzuhalten wÃ¤re.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930493"><b>4.2 </b>Diese ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sind zu prÃ¤zisieren: Mit einem Gestaltungsplan, der wie derjenige fÃ¼r das Stadion ZÃ¼rich die nutzungsplanerischen Grundlagen fÃ¼r ein konkretes Bauvorhaben schafft, wird gestÃ¼tzt auf § 83 Abs. 1 PBG die Kubatur der im Gestaltungsplangebiet zulÃ¤ssigen Bauten weitgehend bestimmt und kann der Plan gemÃ¤ss Absatz 3 dieser Bestimmung neben der Ordnung der Erschliessung sowie der gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen auch Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten. Ungeachtet der Bestimmung von § 83 Abs. 2 PBG, wonach der Gestaltungsplan fÃ¼r die Projektierung einen angemessenen Spielraum belassen soll, kann somit bereits auf der Stufe der Nutzungsplanung das Erscheinungsbild der zu errichtenden Bauten weitgehend bestimmt sein. Das bedeutet jedoch nicht, dass bereits im Rahmen der Nutzungsplanung die baupolizeiliche PrÃ¼fung der Einordnung im Sinn von § 238 PBG vorzunehmen ist; diese Bestimmung im Abschnitt "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen" des Planungs- und Baugesetztes gilt fÃ¼r das im Hinblick auf die baupolizeiliche PrÃ¼fung hinreichend konkretisierte Projekt, weshalb die entsprechende PrÃ¼fung erst im Baubewilligungsverfahren erfolgen kann.</a></p> <p class="Erwgung3"><a id="_Toc171930494"><b>4.2.1 </b>Neue planungsrechtliche Festlegungen wie der Gestaltungsplan fÃ¼r das Stadion ZÃ¼rich mÃ¼ssen der Ã¼bergeordneten Planung (§ 16 PBG) sowie den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung gemÃ¤ss Art. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG; SR 700) und § 18 PBG entsprechen. Im Rahmen der Nutzungsplanung und den daran anschliessenden Rechtsmittelverfahren ist deshalb unter anderem zu prÃ¼fen, ob die neue Festlegung die PlanungsgrundsÃ¤tze beachtet, wonach sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG) und wonach die QualitÃ¤t der Siedlungen zu verbessern und schutzwÃ¼rdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und Heimatschutzes vor ZerstÃ¶rung oder BeeintrÃ¤chtigung zu bewahren sind (§ 18 Abs. 2 lit. c und l PBG). Allerdings gelten diese PlanungsgrundsÃ¤tze nicht absolut, sondern sind im Zusammenhang mit anderen, teilweise entgegengesetzten Zielsetzungen anzuwenden. Im vorliegenden Zusammenhang sind das insbesondere Art. 3 Abs. 4 RPG, wonach fÃ¼r Ã¶ffentliche oder im Ã¶ffentlichen Interesse liegende Bauten und Anlagen sachgerechte Standorte zu bestimmen sind, sowie § 18 Abs. 2 lit. d und f PBG (ErmÃ¶glichung weiterer gut erschlossener und mit Ã¼bergeordneten Ã¶ffentlichen und privaten Diensten ausgestatteter Schwerpunkte in ZÃ¼rich und Winterthur; Ausstattung der Siedlungsgebiete mit genÃ¼gend erreichbaren Ã¶ffentlichen und privaten Diensten fÃ¼r Versorgung, FÃ¼rsorge, Kultur, Bildung und Naherholung).</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930495">Der Gestaltungsplan als Ergebnis dieser InteressenabwÃ¤gung, die im (politischen) Planungsprozess stattfindet und im anschliessenden Rechtsmittelverfahren Ã¼berprÃ¼ft wird, kann im Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht mehr in Frage gestellt werden (BGE 131 II 103 E. 2.4.1 S. 110 mit Hinweisen). Weil ein zur Realisierung eines konkreten Bauvorhabens festgesetzter Sondernutzungsplan einen hohen Konkretisierungsgrad aufweist und wie der Gestaltungsplan fÃ¼r das Stadion Anordnung und Volumetrie der Bauten abschliessend definiert, wird insoweit mit seiner Festsetzung der Entscheid Ã¼ber die Einordnung des Bauvorhabens in seine landschaftliche und bauliche Umgebung zwangslÃ¤ufig vorweggenommen.</a></p> <p class="Erwgung3"><a id="_Toc171930496"><b>4.2.2 </b>Wenn nach der Rechtsprechung mit der Einordnungsvorschrift von § 238 PBG in der Regel keine Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Bauvolumens durchgesetzt werden kann (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18), muss dies deshalb noch weitergehend bei einem Gestaltungsplan gelten, durch den wie hier Anordnung und Volumetrie der Bauten umfassend definiert worden sind. In diesem Sinn ist dem Regierungsrat zuzustimmen, der es abgelehnt hat, (erneut) zu prÃ¼fen, ob das geplante Stadion sich hinsichtlich seiner Stellung und seines Bauvolumens befriedigend in die bauliche Umgebung einordne und die gebotene RÃ¼cksicht auf die denkmalgeschÃ¼tzte Bernoulli-Siedlung nehme. In dieser Hinsicht ist die Einordnungsfrage durch den rechtskrÃ¤ftigen Gestaltungsplan entschieden, der das offenkundige SpannungsverhÃ¤ltnis zwischen dem monumentalen Stadionbau und insbesondere der kleinmassstÃ¤blichen Bernoulli-Siedlung als Ergebnis der gebotenen InteressenabwÃ¤gung in Kauf genommen hat.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Dass die Architektur des geplanten Stadions fÃ¼r sich allein, das heisst unabhÃ¤ngig vom Bezug zur baulichen Umgebung, im Licht von § 238 PBG nicht zu beanstanden ist, wird auch von den BeschwerdefÃ¼hrenden anerkannt (vgl. Rekursschrift vom 16. Juni 2005, S. 6).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930497"><b>4.3 </b>Hat es der Regierungsrat zulÃ¤ssigerweise abgelehnt, das Bauvorhaben aufgrund des einordnungsmÃ¤ssigen SpannungsverhÃ¤ltnisses zur bestehenden Ãberbauung und insbesondere zu den zweigeschossigen ReihenhÃ¤usern der Bernoulli-Siedlung in Frage zu stellen, so konnte er ohne GehÃ¶rsverweigerung auf einen Augenschein verzichten. Aus demselben Grund kann ein solcher auch im Beschwerdeverfahren unterbleiben.</a> </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> <a id="_Toc171930498"></a><a id="_Toc171306639"><b><i>ÃberprÃ¼fung der Hochhausbewilligung der Baudirektion</i></b></a></p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat ist auf den Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2006.00355 insoweit nicht eingetreten, als diese neben der Baubewilligung auch die VerfÃ¼gung vom 12. Mai 2005 angefochten haben, mit welcher die Baudirektion der Baubewilligung hinsichtlich der gesetzlichen Anforderungen an HochhÃ¤user zugestimmt hat. Zur BegrÃ¼ndung beruft sich die Vorinstanz auf RB 1983 Nr. 10, wonach eine solche VerfÃ¼gung von den Nachbarn nicht mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Ob an dieser Rechtsprechung angesichts des bundesrechtlichen Koordinationsgebotes von Art. 25a und Art. 33 Abs. 4 RPG festgehalten werden kann, ist fraglich, kann aber offen bleiben, da die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen diese VerfÃ¼gung keine anderen RÃ¼gen erhoben haben als gegen die Baubewilligung, und mit der Aufhebung der letzteren auch die mitangefochtene Zustimmung der Baudirektion hinfÃ¤llig wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><b><i> <a id="_Toc171930499"></a><a id="_Toc171306640">Schattenwurf des Stadions</a></i></b></p> <p class="Urteilstext">In beiden Beschwerden wird geltend gemacht, das geplante Stadion verletze § 284 Abs. 4 PBG, indem es durch seinen Schattenwurf die Nachbarschaft in unzulÃ¤ssiger Weise beeintrÃ¤chtige.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930500"></a><a id="_Ref171910639"><b>6.1 </b>BezÃ¼glich des Schattenwurfs bestimmt Art. 9 Abs. 2 GPV: "FÃ¼r die Beurteilung des Schattenwurfs im Sinne von § 30 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung massgebend ist ein lÃ¤ngs der Hardturm-/FÃ¶rrlibuckstrasse und Stadionplatz anzuordnendes Vergleichsprojekt, dessen massgebliche Fassaden auf den dortigen Baulinien anzuordnen sind und dessen HÃ¶he im Sinn von § 278 Abs. 3 PBG auf der Kote von 425.40 m Ã¼.M. sowie dessen FirsthÃ¶he im Sinne von § 281 PBG auf 432.40 m Ã¼.M. zu liegen hat."</a></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004 ist Art. 9 Abs. 2 GPV sodann insofern ergÃ¤nzt worden, als bei der Definition des Vergleichsprojekts die massgebende GebÃ¤udehÃ¶he zusÃ¤tzlich zur KotenbeschrÃ¤nkung von 425.4 m Ã¼.M. auf maximal 25 m und die massgebende FirsthÃ¶he zusÃ¤tzlich zur KotenbeschrÃ¤nkung von 432.4 m Ã¼.M. auf (zusÃ¤tzlich zur GebÃ¤udehÃ¶he) maximal 7 m ab gewachsenem Boden begrenzt wird.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 1 Abs. 3 GPV gehÃ¶rt zum Gestaltungsplan auch der (nachfolgend ausschnittweise wiedergegebene) Plan vom 28. MÃ¤rz 2003:</p> <p class="Urteilstext"><img alt="" height="698" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8049" width="455"/></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930501"></a><a id="_Ref171915574"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss § 284 Abs. 4 PBG darf durch ein Hochhaus die Nachbarschaft nicht wesentlich beeintrÃ¤chtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenÃ¼ber bewohnten GebÃ¤uden. Diese Bestimmung wird in § 30 ABauV wie folgt konkretisiert:</a></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Als wesentliche BeeintrÃ¤chtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 PBG gilt:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a)<span> </span></span><span>bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken: die an den mittleren Wintertagen lÃ¤nger als zwei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in Wohnzonen liegenden NachbargebÃ¤ude, in der Regel an ihrem </span>Fusspunkt<span> gemessen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b)<span> </span></span><span>bei unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken in Wohnzonen: die an den mittleren Wintertagen lÃ¤nger als zwei Stunden dauernde Beschattung Ã¼berbaubarer FlÃ¤chen des NachbargrundstÃ¼ckes, sofern dadurch eine den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Ãberbauung verunmÃ¶glicht oder erheblich erschwert wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Keine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung durch Schattenwurf liegt indessen vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften entsprechenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der Bau- und Zonenordnung entsprechende Ãberbauung keine geringere Beschattung des NachbargrundstÃ¼ckes nach sich zieht.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Ist in Wohnzonen die Ãberbauung auf dem NachbargrundstÃ¼ck erheblich Ã¼beraltert oder steht sie zu den Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken MissverhÃ¤ltnis, gelten zugleich die Regeln fÃ¼r Ã¼berbaute und unÃ¼berbaute GrundstÃ¼cke."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Die vom Schatten des Stadions betroffenen Liegenschaften liegen gemÃ¤ss der aktuellen Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich teils in der Kernzone Bernoulli mit einem Wohnanteil von 90 %, teils in der Wohnzone W4.</p> <p class="Urteilstext">Anders als die stÃ¤dtische BaubehÃ¶rde, welche laut ihrem Merkblatt "Festlegungen zum Zweistundenschatten bei HochhÃ¤usern" zu den Wohnzonen alle Zonen mit einem Mindestwohnanteil rechnet, geht die Vorinstanz davon aus, dass der Begriff der Wohnzonen im engeren Sinn von § 48 Abs. 2 PBG zu verstehen sei, das heisst ohne Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>WÃ¤hrend fÃ¼r die Auffassung des Regierungsrats der Wortlaut von § 284 Abs. 4 PBG sowie die Systematik von § 48 Abs. 2 PBG sprechen, worin Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen neben den Wohnzonen genannt werden, kann sich die stÃ¤dtische Auffassung auf den Sinn der Vorschriften beziehen, welche, wie sich aus § 284 Abs. 4 PBG ergibt, auf den Schutz des Wohnens abzielen. Aus dieser Sicht erscheint es auf den ersten Blick als einleuchtend, auch mit einem Mindestwohnanteil belegte Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen als Wohnzonen aufzufassen. Indessen ist zu beachten, dass insbesondere Kern- und Zentrumszonen gewÃ¶hnlich sehr hohe Bebauungsdichten zulassen, welche bereits bei Regelbebauungen zu einer starken Beschattung einzelner GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile fÃ¼hren kÃ¶nnen. Zudem ermÃ¶glichen es diese gemischten Zonen, die Wohnungen ausserhalb des Zwei-Stunden-Schattens anzuordnen und an den stÃ¤rker beschatteten Lagen andere Nutzungen vorzusehen. Allerdings besteht diese MÃ¶glichkeit dann nicht mehr, wenn wie in der Kernzone Bernoulli mit 90 % ein sehr hoher Wohnanteil festgelegt wurde. In einem solchen Fall ist es sachgerecht, mit den stÃ¤dtischen BehÃ¶rden von einer Wohnzone im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG auszugehen. Wie es sich bei Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen mit geringeren Wohnanteilen verhÃ¤lt, braucht nicht entschieden zu werden.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930502"></a><a id="_Ref171915349"><b>6.3 </b>Die Bauherrschaft und die BewilligungsbehÃ¶rde haben gemÃ¤ss den erst im Lauf des Rekursverfahrens eingereichten Unterlagen den sich aufgrund des ergÃ¤nzten Art. 9 Abs. 2 GPV ergebenden "Regelschatten" anhand des folgenden Vergleichsprojekts ermittelt:</a></p> <p class="Urteilstext"><i><img alt="" height="517" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8050" width="610"/></i></p> <p class="Urteilstext"><i> </i></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben bereits im Rekursverfahren diese Bestimmung des Regelschattens als rechtsverletzend gerÃ¼gt, weil das ihr zugrunde liegende Vergleichsprojekt entgegen dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV nicht nur lÃ¤ngs Hardturm-/FÃ¶rrlibuckstrasse und Stadionplatz angeordnet sei, sondern sich in westlicher Richtung auch lÃ¤ngs der in dieser Vorschrift nicht erwÃ¤hnten Bernerstrasse erstrecke und Ã¶stlich die Fassade nicht auf den dortigen Baulinien angeordnet sei, sondern Ã¼ber diese hinaus reiche. Der Regierungsrat hat diese EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden mit der BegrÃ¼ndung verworfen, das Vergleichsprojekt entspreche im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich ohne weiteres der Formulierung von Art. 9 Abs. 2 GPV, wonach das Vergleichsprojekt unter anderem "lÃ¤ngs (â¦) und (dem) Stadionplatz" anzuordnen sei. Soweit Art. 9 Abs. 2 GPV vorsehe, das Vergleichsprojekt sei "lÃ¤ngs der Hardturm-/FÃ¶rrlibuckstrasse (â¦)" anzuordnen, wÃ¼rde diese Anordnung bei wÃ¶rtlicher Auslegung keinen Sinn ergeben, und zwar insbesondere fÃ¼r den Teil der Hardturmstrasse, der Ã¶stlich der EinmÃ¼ndung zur FÃ¶rrlibuckstrasse liege; diesfalls wÃ¤re das Vergleichsprojekt hufeisenfÃ¶rmig um die Ã -Porta-Siedlung anzuordnen, was nicht Sinn von Art. 9 Abs. 2 GPV sein kÃ¶nne. Zwar finde die Bernerstrasse in den Gestaltungsplanvorschriften unbestrittenermassen keine ErwÃ¤hnung. Dass die Bernerstrasse als nahtlose (westliche) WeiterfÃ¼hrung der Hardturmstrasse bei der Definition des Vergleichsprojektes mit der Bezeichnung Hardturmstrasse mitgemeint sei, verstehe sich von selbst.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.1.1 </b>Die Beschwerde VB. 2006.355 hÃ¤lt dieser Auffassung im Wesentlichen entgegen, die Anordnung des Vergleichsprojektes entlang von FÃ¶rrlibuck- und Hardturmstrasse gemÃ¤ss dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV mache durchaus Sinn, weil sich dort der Schatten des Stadions auf die bewohnten NachbarhÃ¤user hauptsÃ¤chlich auswirke. In der Abstimmungszeitung vom 9. Juli 2003 seien denn auch PlÃ¤ne abgedruckt gewesen, in welchen unter anderen die Hardturm- und die Bernerstrasse klar ersichtlich seien. Auch im ErlÃ¤uterungsbericht zum Gestaltungsplan und in zahlreichen weiteren Lage- und Projektbeschreibungen im Zusammenhang mit dem umstrittenen Bauvorhaben sei stets zwischen Berner- und Hardturmstrasse unterschieden worden, weshalb die Darstellung der Beschwerdegegnerinnen nicht zu Ã¼berzeugen vermÃ¶ge, wonach der Verzicht auf die Nennung der Bernerstrasse in Art. 9 Abs. 2 GPV darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei, dass diese Strasse nur noch als unwesentliches TeilstÃ¼ck bestehe und gelegentlich ohnehin der Hardturmstrasse zugeschlagen werden solle. Aus denselben GrÃ¼nden vermÃ¶ge auch die Behauptung nicht zu Ã¼berzeugen, wonach man bei der Formulierung der fraglichen Bestimmung selbstverstÃ¤ndlich davon ausgegangen sei, dass auch die Fortsetzung der Baulinie der Hardturmstrasse im Bereich der heutigen Bernerstrasse als fÃ¼r das Bauprojekt massgebliche Begrenzung gelten solle. Die Behauptung der Beschwerdegegnerinnen, das BaugrundstÃ¼ck stosse bei genauer Betrachtung gar nicht an die Hardturmstrasse an, sei vor diesem Hintergrund unhaltbar. Richtigerweise mÃ¼sse das Vergleichsprojekt westlich im Bereich des Schnittpunkts zwischen Hardturmstrasse und VerlÃ¤ngerung der FÃ¶rrlibuckstrasse begrenzt werden.</p> <p class="Urteilstext">In der Beschwerde VB.2006.00354 wird die Ausdehnung des Vergleichsprojekts ebenfalls gerÃ¼gt und geltend gemacht, die Auslegung von Art. 9 Abs. 2 GPV gegen den klaren Wortlaut sei willkÃ¼rlich. Bereits die Gestaltungsplanvorschriften stellten fÃ¼r die Nachbarn gegenÃ¼ber der Normbauordnung gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung eine zusÃ¤tzliche Belastung dar; durch die Umschreibung des Vergleichsprojekts sei diese begrenzt worden, weshalb kein Anlass bestehe, der Bauherrschaft in Abweichung vom Wortlaut noch weitere Vorteile zu Lasten der Nachbarn zu gewÃ¤hren. Als Eingriff in ihr Eigentum mÃ¼ssten sich die Nachbarn den Schattenwurf nur gefallen lassen, soweit dafÃ¼r eine hinreichend bestimmte formellrechtliche Grundlage bestehe, was insoweit nicht zutreffe, als das Vergleichsprojekt sich auch entlang der Bernerstrasse ausdehne. Indem die Vorinstanz darauf verzichtet habe, den zur Frage der Abgrenzung von Berner- und Hardturmstrasse beantragten Augenschein vorzunehmen und die beantragte Expertise einzuholen, habe sie eine GehÃ¶rsverweigerung begangen.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.1.2 </b>Die Beschwerdegegnerinnen machen dagegen geltend, die von den BeschwerdefÃ¼hrenden verfochtene Interpretation von Art. 9 Abs. 2 GPV sei sinnwidrig. Im nÃ¶rdlichen Bereich des vom Gestaltungsplan erfassten Areals gebe es genau betrachtet gar keine der Hardturmstrasse folgende Baulinie, sondern nur diejenigen der FÃ¶rrlibuck- und der Bernerstrasse. Dass in anderem Zusammenhang jeweils die Bernerstrasse ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt werde und einzelne Liegenschaften des Gestaltungsplanareals nach der Bernerstrasse nummeriert seien, vermÃ¶ge daran nichts zu Ã¤ndern. Die Bausektion weist sodann darauf hin, dass ein nicht auch der Bernerstrasse folgendes Vergleichsprojekt dem Sinn des Gestaltungsplans widerspreche, der darauf abziele, das konkrete, bereits beim Erlass bekannte Stadionprojekt zu ermÃ¶glichen. HÃ¤tte der Gestaltungsplan das Vergleichsprojekt nur lÃ¤ngs der Hardturmstrasse zulassen wollen, so wÃ¤ren weitere Festlegungen erforderlich gewesen, welche die Unsicherheit bezÃ¼glich des Endes der Hardturmstrasse beseitigt hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b><span>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist Ziel der Auslegung die Ermittlung des Sinngehalts der Bestimmung (Zusammenfassung der Rechtsprechung in BGE 131 II 13 E. 7.1 S. 31, auch zum Folgenden). Ausgangspunkt ist dabei der Wortlaut, der jedoch nicht allein massgebend ist. Von ihm kann abgewichen werden, wenn triftige GrÃ¼nde fÃ¼r die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt. Solche GrÃ¼nde kÃ¶nnen sich aus der Entstehungsgeschichte, aus Sinn und Zweck der Norm oder aus dem Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen ergeben. Das Bundesgericht hat sich bei der Auslegung von Erlassen stets von einem Methodenpluralismus leiten lassen (vgl. BGE 125 II 326 E. 5 S. 333; 124 II 193 E. 5a S. 199, 372 E. 5 S. 376, mit Hinweisen). Zu ermitteln ist das aktuell geltende Recht, das ohne RealitÃ¤tsbezÃ¼ge nicht verstanden werden kann, wobei insbesondere zu prÃ¼fen ist, ob der Richter das Recht anstelle des Gesetzgebers fortbilden darf bzw. ob er sich eine solche Funktion unzulÃ¤ssigerweise anmasst. </span></p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.2.1 </b>Nach dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV ist fÃ¼r die Beurteilung des Schattenwurfs massgebend "ein lÃ¤ngs der Hardturm-/FÃ¶rrlibuckstrasse und Stadionplatz anzuordnendes Vergleichsprojekt, dessen Fassaden auf den dortigen Baulinien anzuordnen sind". Diese textliche Umschreibung ist, anders als dies die Beschwerdegegnerinnen und mit ihnen die Vorinstanz getan haben, nicht fÃ¼r sich allein auszulegen, sondern im Zusammenhang mit dem Teil des Gestaltungsplans bildenden Plan vom 28. MÃ¤rz 2003 (vgl. vorne E. 6.1). Auf diesem sind die Strassen, lÃ¤ngs denen das Vergleichsprojekt angeordnet werden soll, nÃ¤mlich insbesondere die FÃ¶rrlibuck- und die Hardturmstrasse, unmissverstÃ¤ndlich bezeichnet. Ebenso kann auf Grund dieses Plans kein Zweifel darÃ¼ber bestehen, dass die Hardturmstrasse im Platzbereich beim heutigen Hardturmstadion endet und die Fortsetzung nach Westen nicht Hardturm-, sondern Bernerstrasse genannt wird. Eine Unklarheit besteht nur insofern, als sich aufgrund des Plans vom 28. MÃ¤rz 2003 im erwÃ¤hnten platzÃ¤hnlichen Bereich nicht genau sagen lÃ¤sst, wo genau die einzelnen Strassen enden bzw. beginnen. Diese Unklarheit betrifft jedoch eine AnstosslÃ¤nge von hÃ¶chstens 50 m und lÃ¤sst sich angesichts der klaren Strassenbezeichnungen im zugehÃ¶rigen Plan nicht dadurch beseitigen, dass die Hardturm- mit der Bernerstrasse gleichgesetzt und damit ihr Ende um bis zu 200 m nach Westen verlegt wird.</p> <p class="Erwgung4">Zur Bestimmung des Endes der Hardturmstrasse kann zwanglos auf die administrativen Einteilungen gemÃ¤ss GIS-Browser des Kantons ZÃ¼rich abgestellt werden (www.giszh.zh.ch); ein Augenschein ist deshalb nicht erforderlich. Die postalische Einteilung, welche die Grenze fÃ¼r die Ordnungsnummern Post (ONRP) unwesentlich westlicher legt als die Grenze zwischen den Notariats-, Grundbuch- und Konkursamtskreisen, hat den Vorzug quer zur Strassenachse zu verlaufen und bietet sich deshalb als sachgerechte Festlegung an. Somit ist vom Ende der Hardturmstrasse bei der postalischen Grenzziehung auf der HÃ¶he des GebÃ¤udes Hardturmstrasse 321b auszugehen. Nicht gefolgt werden kann dagegen den BeschwerdefÃ¼hrenden, welche das Ende der Hardturmstrasse auf die HÃ¶he der EinmÃ¼ndung der FÃ¶rrlibuckstrasse sehen. HÃ¤tte das Vergleichsprojekt dort enden sollen, so hÃ¤tte es genÃ¼gt, von einem lÃ¤ngs der FÃ¶rrlibuckstrasse angeordneten Vergleichsprojekt zu sprechen und hÃ¤tte die Hardturmstrasse gar nicht erwÃ¤hnt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.2.2 </b>Das Vergleichsprojekt, welches die Bauherrschaft zur Bestimmung des Regelschattens verwendet hat, reicht in westlicher Richtung um mindestens 150 m Ã¼ber das Ende der Hardturmstrasse bei der Liegenschaft Hardturmstrasse 321b hinaus und entspricht damit nicht dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV und den Bezeichnungen im zugehÃ¶rigen Plan vom 28. MÃ¤rz 2003. Die Beschwerdegegnerinnen und mit ihnen die Vorinstanz halten das lÃ¤ngere Vergleichsprojekt gleichwohl fÃ¼r zulÃ¤ssig, weil die wÃ¶rtliche Anwendung der Gestaltungsplanvorschriften nicht sachgerecht sei.</p> <p class="Urteilstext">ZunÃ¤chst gelte das insofern, als es im Bereich des vom Gestaltungsplan erfassten Areals streng genommen tatsÃ¤chlich keine der Hardturmstrasse folgende Baulinie gebe, sondern nur eine solche entlang der FÃ¶rrlibuck- und der Bernerstrasse. Dieser Einwand ist unzutreffend: Art. 9 Abs. 2 GPV bezeichnet ein "lÃ¤ngs der Hardturm-/FÃ¶rrlibuckstrasse und Stadionplatz anzuordnendes Vergleichsprojekt" als massgeblich, dessen Fassaden auf den "dortigen Baulinien" anzuordnen sind. Die Vorschrift setzt somit nicht voraus, dass es sich um Baulinien der Hardturmstrasse handelt. Aus diesem Grund ist auch die ErwÃ¤gung des Regierungsrats unzutreffend, wonach die wÃ¶rtliche Auslegung insbesondere bezÃ¼glich der Hardturmstrasse Ã¶stlich der EinmÃ¼ndung der FÃ¶rrlibuckstrasse keinen Sinn ergebe. Dass nur ein Vergleichsprojekt auf dem Gestaltungsplanareal gemeint sein kann, ist von vornherein klar, und die Ãberlegung des Regierungsrats, dass ein der Baulinie der Hardturmstrasse folgendes Vergleichsprojekt hufeisenfÃ¶rmig um die Ã -Porta-Siedlung anzuordnen wÃ¤re, ist nicht nachvollziehbar. Ebenso kann es nicht darauf ankommen, wie ein Teil der BeschwerdefÃ¼hrenden Art. 9 Abs. 2 GPV in den Rechtsmittelverfahren gegen die Gestaltungsplanfestsetzung verstanden haben soll; abgesehen davon, dass die AusfÃ¼hrungen in den damaligen Rekurs- und Beschwerdeschriften, wonach das Vergleichsprojekt einen "200 m langen Riegel" bzw. einen "mehrere hundert Meter langen Riegel" bilde, sich auch auf ein westlich beim GebÃ¤ude Hardturmstrasse 321b endendes Vergleichsprojekt beziehen lassen, kann es fÃ¼r die Auslegung der fraglichen Bestimmung nicht auf eine einzelne Parteiauffassung ankommen.</p> <p class="Urteilstext">Die BewilligungsbehÃ¶rde bringt in ihrer Beschwerdeantwort sodann vor, die von den BeschwerdefÃ¼hrenden verfochtene Auslegung von Art. 9 Abs. 2 GPV wÃ¼rde den Stadionbau verunmÃ¶glichen und damit nicht dem Sinn des Gestaltungsplans entsprechen, der auf die Verwirklichung dieses in seiner Ã¤usseren Gestalt damals schon bekannten Projekts abgezielt habe. Diese Auffassung missachtet, dass der Gestaltungsplan die Ã¼bergeordnete (Sondernutzungs-)Ordnung darstellt, der sich das konkrete Bauvorhaben unterwerfen muss. Dass die Ã¤ussere Gestalt des Bauvorhabens und seine Dimensionen im Zeitpunkt der Planfestsetzung bereits feststanden, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Gegenstand der Beschlussfassung Ã¼ber den Gestaltungsplan war nicht das konkrete Stadionprojekt, sondern die zu seiner Verwirklichung erforderliche Sondernutzungsordnung. Mit ihrer Zustimmung zum Gestaltungsplan haben die Stimmberechtigten zwar das Stadion ermÃ¶glichen wollen, aber zugleich die Grenzen der zulÃ¤ssigen Nutzungsintensivierung und Belastung von NachbargrundstÃ¼cken durch Schattenwurf gezogen. Diese zweite Funktion des Gestaltungsplans wÃ¼rde verkannt, wenn mit dem Hinweis auf das bereits vorhandene Projekt beliebig vom Wortlaut der Gestaltungsplanvorschriften abgewichen werden kÃ¶nnte. Abgesehen davon steht nicht fest, dass die Beurteilung des Schattenwurfs nach einem dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV entsprechenden Vergleichsprojekt das umstrittene Bauvorhaben von vornherein verunmÃ¶glichen wÃ¼rde; jedenfalls macht die Bauherrschaft ausdrÃ¼cklich geltend, dass, was im Folgenden zu prÃ¼fen sein wird (vgl. E. 6.6), sich die Einhaltung von § 284 Abs. 4 PBG auch bei einem verkÃ¼rzten Vergleichsprojekt nachweisen lasse. Sodann ist unerheblich, dass gemÃ¤ss der Darstellung der BewilligungsbehÃ¶rde bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans von einem auch lÃ¤ngs der Bernerstrasse angeordneten Vergleichsprojekt ausgegangen worden sein soll, denn in den Materialien zum Gestaltungsplan lÃ¤sst sich kein diese Auffassung stÃ¼tzendes Dokument finden. Zudem ist der erst im Baubewilligungsverfahren eingereichte Plan, auf den sich die BewilligungsbehÃ¶rde beruft, am 8. Juni 2004 revidiert worden und kann schon deshalb nichts zur Auslegung des vom Gemeinderat am 4. Juni 2003 und von den Stimmberechtigten am 7. September 2003 verabschiedeten Gestaltungsplans beitragen.</p> <p class="Erwgung3">Abschliessend ist anzumerken, dass die westliche Begrenzung des Vergleichsprojekts bis zum Ende der Hardturmstrasse durchaus als zweckmÃ¤ssig erscheint, da an der Bernerstrasse das dem Stadion gegenÃ¼berliegende Gebiet der Freihaltezone zugewiesen ist und deshalb gar kein Anlass bestand, insofern Festlegungen bezÃ¼glich des Schattenwurfs zu treffen; gemÃ¤ss § 284 Abs. 4 PBG ist der Schattenwurf eines Hochhauses nur im VerhÃ¤ltnis zu Wohnzonen oder -bauten von Bedeutung. Dass der Gestaltungsplan auch im Bereich B entlang der Bernerstrasse ein Hochhaus vorsieht, ist deshalb kein taugliches Argument fÃ¼r den Standpunkt der Beschwerdegegnerinnen.</p> <p class="Erwgung4"><a id="_Toc171930503"><b>6.3.2.3 </b><span class="Erwgung2Char"><span>Die von der Vorinstanz und den Beschwerdegegnerinnen in Abweichung vom Wortlaut</span></span></a> vorgenommene Auslegung von Art. 9 Abs. 2 GPV erweist sich damit als unhaltbar. </p> <p class="Erwgung4">Richtigerweise ist deshalb von einem Vergleichsprojekt auszugehen, dass sich von den Baulinien des (zukÃ¼nftigen) Stadionplatzes lÃ¤ngs der FÃ¶rrlibuck- und der Hardturmstrasse bis zur postalischen Grenze beim GebÃ¤ude Hardturmstrasse 321b erstreckt.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2006.00354 auch die sÃ¼dÃ¶stliche Begrenzung des Vergleichsprojekts beim Stadionplatz bemÃ¤ngeln, ist ihre Kritik nicht nachvollziehbar. Ãberdies legen sie in keiner Weise dar und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die von ihnen verfochtene sÃ¼dÃ¶stliche Begrenzung des Vergleichsprojekts den Schattenwurf des Stadions als Ã¼bermÃ¤ssig erscheinen liesse.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>GemÃ¤ss Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 29. November 2006 hatte die Bauherrschaft den Regelschatten aufgrund eines Vergleichsprojekts zu ermitteln, welches sich lediglich lÃ¤ngs der Hardturm- und nicht auch entlang der Bernerstrasse erstreckt. Als massgebliches Ende der Hardturmstrasse wurde im Beschluss die beim GebÃ¤ude Hardturmstrasse 321b die Strasse senkrecht querende postalische Grenze bezeichnet. In der Folge reichte die Bauherrschaft am 12. Januar 2007 Darstellungen ein, welche von einem Vergleichsprojekt ausgehen, das sich wiederum auch entlang der Bernerstrasse erstreckt, in diesem Bereich aber nicht die grÃ¶ssere HÃ¶he gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 2 GPV (mit den in VB.2004.00193 vorgenommenen PrÃ¤zisierungen) beansprucht, sondern sich nach den Bestimmungen fÃ¼r die Zone Z5 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung richtet. Zudem erfolgt der Ãbergang zwischen diesen beiden Teilen des Vergleichsprojekts nicht senkrecht zur Strassengrenze, sondern folgt dem Verlauf der postalischen Grenze.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.3.3.1 </b>Wie Art. 2 Abs. 3 GPV ausdrÃ¼cklich festhÃ¤lt, finden, solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung im Planungsgebiet keine Anwendung. FÃ¼r die Beurteilung des Schattenwurfs ist deshalb ausschliesslich das in Art. 9 Abs. 2 GPV definierte Vergleichsprojekt massgeblich; die von der Bauherrschaft gestÃ¼tzt auf die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung vorgenommene Erweiterung ist somit unzulÃ¤ssig. Zudem Ã¼bersieht die Bauherrschaft, dass gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 2 GPV das Vergleichsprojekt "lÃ¤ngs der Hardturm-/FÃ¶rrlibuckstrasse und Stadionplatz" und seine "massgeblichen Fassaden auf den dortigen Baulinien" anzuordnen sind. Nach diesen Vorgaben ist das Vergleichsprojekt beim Ende der Hardturmstrasse im rechten Winkel zu den Baulinien zu begrenzen und darf nicht der dort in einem spitzen Winkel zur Baulinie verlaufenden postalischen Grenze folgen, die gemÃ¤ss Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 29. November 2006 lediglich fÃ¼r die Grenzziehung zwischen Hardturm- und Bernerstrasse massgeblich ist. FÃ¼r den Schattenwurf in den kritischen Bereichen ist diese Abweichung allerdings bedeutungslos.</p> <p class="Erwgung4"><a id="_Ref171914619"><b>6.3.3.2 </b>Ein Art. 9 Abs. 2 GPV vollumfÃ¤nglich entsprechendes Vergleichsprojekt liegt dagegen der ÃberprÃ¼fung des Schattenwurfs durch das IngenieurbÃ¼ro Hostettler zugrunde, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihren Repliken eingereicht haben</a>.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b> <a id="_Toc171930504"></a><a id="_Ref171915221">Die Bauherrschaft hat ihrer mit dem Baugesuch eingereichten Darstellung des Schattenwurfs ein der effektiven Sonnenscheindauer an mittleren Wintertagen (3. November bzw. 3. Februar) entsprechendes Zeitfenster von 07.10 bis 16.50 Uhr zugrunde gelegt. Nachdem im Rekursverfahren gerÃ¼gt worden war, dass praxisgemÃ¤ss nur die Zeit von 08.00 bis 16.00 Uhr zu berÃ¼cksichtigen sei, ist sie in den nachgereichten Berechnungen ebenfalls von diesem kÃ¼rzeren Zeitfenster ausgegangen, hat jedoch an der ZulÃ¤ssigkeit ihrer ursprÃ¼nglichen Berechnung festgehalten. Der Regierungsrat, der den Schattenwurf des Stadions auch unter BerÃ¼cksichtigung des engeren Zeitfensters fÃ¼r zulÃ¤ssig hielt, hat zur Frage des massgeblichen Zeitfensters nicht abschliessend Stellung genommen.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>In ihrer Beschwerdeantwort bezweifelt die Bauherrschaft, ob bezÃ¼glich der Wahl des Zeitfensters angesichts der wenigen zu bewilligenden HochhÃ¤user mit vergleichbarer Problematik von einer gefestigten Praxis ausgegangen werden kÃ¶nne. Diese stehe zudem in Widerspruch zu Art. 30 Abs. 1 ABauV, wonach der Schattenvergleich an mittleren Wintertagen massgebend sei, womit nicht ein willkÃ¼rlich festgelegtes Zeitfenster, sondern nur der ganze Tagesverlauf gemeint sein kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref171916292"><b>6.4.2 </b>Diese EinwÃ¤nde sind unbegrÃ¼ndet. Zur Frage der zulÃ¤ssigen Beschattung von Nachbarliegenschaften durch HochhÃ¤user hatte sich bereits zu § 148 des frÃ¼heren Baugesetzes fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 (BauG; in der Fassung vom 8. April 1956) eine umfangreiche Praxis entwickelt (vgl. Lang, S. 571 ff.). § 148 Abs. 2 BauG liess HochhÃ¤user unter anderem nur zu, wenn die "Umgebung nicht wesentlich benachteiligt" wurde. Diese Formulierung, an die sich auch in § 284 Abs. 4 PBG anlehnt, wurde durch die Praxis konkretisiert, welche sich dabei unter anderem auf die 1976 erschienene Studie "Anleitung zur Bestimmung des Schattenverlaufes von hohen GebÃ¤uden / Die 2-Stunden-Schattenkurve" des Amts fÃ¼r Regionalplanung stÃ¼tzte (Lang, S. 568). Im Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 wurde die Frage der wesentlichen BeeintrÃ¤chtigung durch Schattenwurf zwar etwas einlÃ¤sslicher geregelt und sollte die zulÃ¤ssige Beschattungszeit in Anlehnung an die 2-Stunden-Regel der bisherigen Praxis auf dem Verordnungsweg festgehalten werden (Lang, S. 577, unter Hinweis auf Materialien). § 30 ABauV, der diese Regelung enthÃ¤lt, ist deshalb im Licht der frÃ¼heren Praxis und ihrer wissenschaftlichen Grundlagen zu begreifen, wozu insbesondere die vorerwÃ¤hnte Studie des Amts fÃ¼r Regionalplanung gehÃ¶rt. In dieser Studie werden die naturwissenschaftlichen Grundlagen fÃ¼r die Bestimmung des Schattenwurfs dargestellt und Regeln fÃ¼r die praktische Handhabung erarbeitet. Dazu gehÃ¶rt die Bestimmung von Mittelwerten, so bezÃ¼glich des Jahres (3. November und 8. Februar als mittlere Wintertage) und bezÃ¼glich der tÃ¤glichen Schattendauer (2-stÃ¼ndige Schattendauer), vereinfachende Annahmen bezÃ¼glich Sonnenstunden (08.00â16.00 Uhr an den mittleren Wintertagen) sowie bezÃ¼glich der Projektionsebene (Annahme eines vollstÃ¤ndig ebenen GelÃ¤ndes) und des Ortes (alle Berechnungen basieren auf der geografischen Position der EidgenÃ¶ssischen Sternwarte ZÃ¼rich). Diese Regeln fanden in der Folge Eingang in die Praxis, wie auch die von der BewilligungsbehÃ¶rde eingereichten Dokumente "Festlegungen zum Zweistundenschatten bei HochhÃ¤usern" und "ErlÃ¤uterungen zum 2-Stunden-Schatten" zeigen. Wenn § 30 ABauV den 2-Stunden-Schatten als massgeblich bestimmt, so ist es sachgerecht, insgesamt auf den in diesem Zusammenhang entwickelten, wissenschaftlich fundierten Regelkomplex abzustellen, und wÃ¤re es inkonsequent, wenn allgemein mit Mittel- und NÃ¤herungswerten gearbeitet und nur bezÃ¼glich der Sonnenscheindauer vom tatsÃ¤chlichen Sonnenauf- bzw. Sonnenuntergang ausgegangen wÃ¼rde. Zudem trifft es zu, dass an den beiden mittleren Wintertagen 3. November und 8. Februar die Sonnenstrahlen in den frÃ¼hen Morgen- bzw. spÃ¤ten Abendstunden keine starke IntensitÃ¤t haben, weshalb die insofern vorgenommene Vereinfachung auch aus dieser Sicht als sachgerecht erscheint. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde weiss denn auch keine GrÃ¼nde dafÃ¼r zu nennen, weshalb sie bei der Erteilung der Baubewilligung eine Darstellung des Regelschattens akzeptiert hat, der in Abweichung von der in ihren eigenen Richtlinien festgehaltenen Praxis auf einer Sonnenscheindauer von 07.10 bis 16.50 Uhr beruht.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930505"><b>6.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben mit ihren Repliken eine Darstellung des Zwei-Stunden-Schattens auf der Grundlage eines korrekt angeordneten Vergleichsprojekts eingereicht (vgl. vorne E. 6.3.3.2). In der Duplik vom 27. April 2007 stellt die private Beschwerdegegnerin diese Darstellung als solche nicht in Frage, sondern rÃ¤umt ein, dass die unterschiedlichen Schattenkurven einzig auf die Differenzen bezÃ¼glich der Anordnung des Vergleichsprojekts und die Wahl des Zeitfensters zurÃ¼ckzufÃ¼hren seien. Da diese EinwÃ¤nde unbegrÃ¼ndet sind (vgl. vorne E. 6.3 f.), ist fÃ¼r den Zwei-Stunden-Schatten des Vergleichsprojekts von der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden (im Folgenden Vergleichs-Schatten) auszugehen.</a></p> <p class="Urteilstext">Was den Zwei-Stunden-Schatten betrifft, den das Stadion verursachen wird (im Folgenden Projekt-Schatten) bestehen geringfÃ¼gige Differenzen zwischen den Darstellungen der BeschwerdefÃ¼hrenden und der Bauherrschaft insbesondere im Bereich der zur Bernoulli-Siedlung gehÃ¶renden Liegenschaft Hardturmstrasse 388. WÃ¤hrend die BeschwerdefÃ¼hrenden diese Differenzen nicht begrÃ¼nden, fÃ¼hrt sie die Bauherrschaft darauf zurÃ¼ck, dass das IngenieurbÃ¼ro Hostettler der Darstellung des Projekt-Schattens nicht das konkrete Projekt, sondern einen anhand der Maximalausladungen prismatisch ausgebildeten GebÃ¤udekÃ¶rper zugrunde gelegt habe, wodurch die effektive vertikale GebÃ¤udegeometrie vernachlÃ¤ssigt werde. Auskragungen wÃ¼rden fÃ¤lschlicherweise so berÃ¼cksichtigt, wie wenn sie mit der grÃ¶ssten Ausladung vertikal bis auf den Boden reichen wÃ¼rden. Dagegen wird in der Darstellung des Projekt-Schattens gemÃ¤ss den PlÃ¤nen der Bauherrschaft berÃ¼cksichtigt, dass der Stadionkranz ausladend ist und die Sonne "unten durch scheint". Da der effektive Schattenwurf des Bauvorhabens massgeblich ist, muss vom Projekt-Schatten gemÃ¤ss dieser Darstellung der Bauherrschaft ausgegangen werden und ist dieser dem Vergleichs-Schatten gegenÃ¼berzustellen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930506"></a><a id="_Ref171913873"><b>6.6 </b>Aus der GegenÃ¼berstellung vom massgeblichen Vergleichs- und Projekt-Schatten ergibt sich, dass der Projekt-Schatten den Vergleichs-Schatten in zwei Bereichen Ã¼bertrifft, nÃ¤mlich bei der stÃ¤dtischen Liegenschaft Kat.-Nr. AU6340, auf welcher ein Schulhausprovisorium steht, um 6,5 m und bei den BernoullihÃ¤usern Hardturmstrasse 388 und 390 um bis zu einem Meter.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>Der Regel von § 30 Abs. 2 ABauV betreffend den Vergleichs-Schatten liegt die Ãberlegung zugrunde, dass auch ein der Bauordnung bzw. dem Sondernutzungsplan entsprechendes Bauvorhaben einen Schatten wirft, welcher von den Nachbarn hinzunehmen ist. Mit dem Vergleichsprojekt wird dieser von einer solchen Ãberbauung zu erwartende Schatten ermittelt. Ist die vom Hochhaus zu erwartende Beschattung nicht stÃ¤rker, als die mit dem Vergleichsprojekt ermittelte, liegt von vornherein keine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung durch Schattenwurf vor. FÃ¼hrt das Hochhaus zu einer stÃ¤rkeren Beschattung als das Vergleichsprojekt, so bedeutet dies jedoch nicht von vornherein eine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung der Nachbarschaft, sondern es ist in diesem Fall nach den Regeln von § 30 Abs. 1 lit. a und b (und allenfalls Abs. 3) zu prÃ¼fen, ob der Schattenwurf eine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung von NachbargrundstÃ¼cken bzw. -gebÃ¤uden darstellt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.2 </b>Bei der stÃ¤dtischen Liegenschaft Kat.-Nr. AU6340 reicht der Projekt-Schatten um einen ca. 6,5 m breiten Streifen Ã¼ber den Vergleichs-Schatten hinaus und bestreicht damit mehr als einen Drittel des gesamten GrundstÃ¼cks. Da dieses GrundstÃ¼ck mit einem Wohnanteil von 90 % belegt ist und damit die Ãberbauung mit einem Schulhaus-Provisorium in einem starken MissverhÃ¤ltnis zu den Zielen der Bau- und Zonenordnung steht, kommt zusÃ¤tzlich § 30 Abs. 3 ABauV zur Anwendung, das heisst es mÃ¼ssen sowohl die Bestimmungen fÃ¼r Ã¼berbaute als auch fÃ¼r unÃ¼berbaute GrundstÃ¼cke (§ 30 Abs. 1 lit. a und b ABauV) eingehalten werden.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.6.2.1 </b>Das an die Hardturmstrasse angrenzende SchulhausgebÃ¤ude liegt vollstÃ¤ndig innerhalb des Perimeters des Projekt-Schattens. Da mit der BewilligungsbehÃ¶rde davon auszugehen ist, dass es sich bei der Kernzone mit einem Wohnanteil von 90 % um eine Wohnzone im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG handelt (vgl. vorne E. 6.2), stellt das SchulhausgebÃ¤ude ein "in Wohnzonen liegendes NachbargebÃ¤ude" im Sinn von § 30 Abs. 1 lit. a ABauV dar, so dass nach dem Wortlaut dieser Bestimmung eine unzulÃ¤ssige wesentliche BeeintrÃ¤chtigung vorliegen wÃ¼rde. Indessen geht diese Verordnungsbestimmung, indem sie bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken in Wohnzonen nicht nur bewohnte GebÃ¤ude, sondern NachbargebÃ¤ude unabhÃ¤ngig von ihrer Nutzung berÃ¼cksichtigt, Ã¼ber den mit § 284 Abs. 4 PBG verfolgten Zweck hinaus. Wenn in dieser Bestimmung vom Schattenwurf "in Wohnzonen oder gegenÃ¼ber bewohnten GebÃ¤uden" die Rede ist, so ist das so zu verstehen, dass neben bewohnten GebÃ¤uden in irgendwelchen Zonen auch das Wohnzonen zugewiesene Bauland vor BeeintrÃ¤chtigung zu schÃ¼tzen ist. Bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken in Wohnzonen mÃ¼ssen dagegen nur die bewohnten GebÃ¤ude vor BeeintrÃ¤chtigung durch Schattenwurf geschÃ¼tzt werden. FÃ¼r die nach dem Wortlaut von § 30 Abs. 1 lit. a ABauV vorgesehene BerÃ¼cksichtigung auch der unbewohnten GebÃ¤ude bietet § 284 Abs. 4 PBG deshalb keine Grundlage. Es wÃ¤re denn auch offenkundig unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn in einer Wohnzone bereits die lÃ¤nger als zwei Stunden dauernde Beschattung beispielsweise eines zu einer Wohnliegenschaft gehÃ¶renden GaragengebÃ¤udes als wesentliche BeeintrÃ¤chtigung gelten wÃ¼rde. Zudem ist zu berÃ¼cksichtigen, dass hier die Kernzone nur wegen des hohen Wohnanteils als Wohnzone im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG gilt; diese durch den Wohnschutz gerechtfertigte Zuweisung darf nicht dazu fÃ¼hren, dass bei der Beurteilung des Schattenwurfs auch unbewohnte GebÃ¤ude berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.6.2.2 </b>Unter dem Gesichtswinkel einer zukÃ¼nftigen zonengemÃ¤ssen Ãberbauung des stÃ¤dtischen GrundstÃ¼cks stellt sich sodann gemÃ¤ss § 30 Abs. 1 lit. b ABauV die Frage, ob durch den Zwei-Stunden-Schatten eine den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Ãberbauung verunmÃ¶glicht oder erheblich erschwert wird. Dies wird von der Bausektion mit der BegrÃ¼ndung verneint, dass die zonengemÃ¤sse AusnÃ¼tzung von 60 % eine Ã¼berbaubare FlÃ¤che von 455 m<sup>2</sup> ergebe, die unter Beachtung von Baulinien, GrenzabstÃ¤nden und zur Vermeidung eines MehrlÃ¤ngenzuschlags zweckmÃ¤ssigerweise durch drei einzelne GebÃ¤ude mit je einer FlÃ¤che von rund 12 x 12 m beansprucht werde. Bei Beachtung des GebÃ¤udeabstands von 7 m kÃ¶nnte das sÃ¼dliche und das mittlere GebÃ¤ude so positioniert und ausgeformt werden, dass die fragliche Mehrbeschattung den Bereich zwischen den GebÃ¤uden oder lediglich eine mangels FensterÃ¶ffnungen nicht relevante GebÃ¤udeecke betreffen wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesen AusfÃ¼hrungen geht die Bausektion offenbar davon aus, dass das sÃ¼dlichste GebÃ¤ude mit Absicht so platziert wÃ¼rde, dass es bereits vom Vergleichsschatten vollstÃ¤ndig bedeckt wÃ¤re, so dass aus dem Projektschatten keine zusÃ¤tzliche Verschlechterung resultierte. Das kann indessen nicht der Sinn einer solchen Planung sein. Bei der Ãberbauung dieses GrundstÃ¼cks wird man zweifellos versuchen, die Wohnungen so weit als mÃ¶glich ausserhalb des Schattens anzuordnen, das heisst, sie im Norden zu konzentrieren. FÃ¼r diese Zielsetzung stellt der um 6,5 m weiter nach Norden reichende Projektschatten eine erhebliche Erschwerung dar, die ein benachbarter GrundeigentÃ¼mer nicht hinnehmen muss. Der Schattenwurf des Stadions stellt somit fÃ¼r das stÃ¤dtische GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. AU6340 eine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG dar.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.6.2.3 </b>Dass ein Teil des NachbargrundstÃ¼cks vom Zwei-Stunden-Schatten betroffen ist, fÃ¼hrt wie erwÃ¤hnt dort nicht zum Verbot von Wohnbauten. Das ergibt sich bereits daraus, dass auch bei einer bauordnungsgemÃ¤ssen Ãberbauung Teile dieses Bereichs vom Zwei-Stunden-Schatten betroffen sind, ohne dass dies zu EinschrÃ¤nkungen bezÃ¼glich der Erstellung von Wohnbauten fÃ¼hrt. Aus dieser Sicht erscheint es ohne weiteres als zulÃ¤ssig, dass der EigentÃ¼mer eines NachbargrundstÃ¼cks der im Sinne von § 284 Abs. 4 PBG wesentlichen BeeintrÃ¤chtigung seines GrundstÃ¼cks durch Schattenwurf zustimmt. Dieser Schluss drÃ¤ngt sich auch mit RÃ¼cksicht auf § 270 Abs. 3 PBG auf, wonach unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse durch nachbarliche Vereinbarung von den gesetzlichen MindestgrenzabstÃ¤nden (und folglich auch von den GebÃ¤udeabstÃ¤nden, vgl. RB 1992 Nr. 69 = BEZ 1993 Nr. 5) abgewichen werden kann. Dass eine Wohnung in den Bereich des Zwei-Stunden-Schattens zu liegen kommt, fÃ¼hrt fÃ¼r sich allein nicht zu wohnhygienisch relevanten BeeintrÃ¤chtigungen; eine solche Beschattung ergibt sich im Bereich des Vergleichsschattens auch durch eine bauordnungsgemÃ¤sse Ãberbauung und ist in Zonen mit dichter Ãberbauung, wie insbesondere in Kern- oder Zentrumszonen, keineswegs ungewÃ¶hnlich.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der Rechtsschriften der Beschwerdegegnerin Nr. 2 kann zwar geschlossen werden, dass sie mit der Ã¼bermÃ¤ssigen Beschattung des stÃ¤dtischen GrundstÃ¼cks durch das Stadion einverstanden ist. Eine formelle ZustimmungserklÃ¤rung kann jedoch nicht von der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ausgehen, sondern hat durch das dafÃ¼r zustÃ¤ndige Organ zu erfolgen. GestÃ¼tzt auf § 321 Abs. 1 PBG ist deshalb die Bauherrschaft nebenbestimmungsweise zum Nachbringen der entsprechenden schriftlichen ZustimmungserklÃ¤rung durch die zustÃ¤ndige stÃ¤dtische BehÃ¶rde zu verpflichten.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.3 </b>Die ZulÃ¤ssigkeit der Differenz zwischen Vergleichs- und Projektschatten im Bereich der Reihenhausliegenschaften Hardturmstrasse 388 und 390 ist nach der Auffassung der BewilligungsbehÃ¶rde anhand der "realen dreidimensionalen Situation" zu prÃ¼fen, das heisst unter BerÃ¼cksichtigung der tatsÃ¤chlichen HÃ¶henverhÃ¤ltnisse und von § 30 Abs. 1 lit. a ABauV, wonach die Beschattung der NachbargebÃ¤ude in der Regel an ihrem Fusspunkt zu messen ist. Das kÃ¶nne dazu fÃ¼hren, dass beispielsweise wegen grÃ¶sseren Niveauunterschieden oder topografischen Hindernissen die Beschattung ganz entfalle. Zudem sei nur die sich tatsÃ¤chlich auf WohnrÃ¤ume auswirkende Beschattung zu berÃ¼cksichtigen, das heisst die Mehrbeschattung an den GebÃ¤udefassaden, soweit sie FassadenÃ¶ffnungen, insbesondere Fenster betreffe.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.6.3.1 </b>Diese zur Anwendung von § 284 Abs. 4 PBG und § 30 ABauV entwickelten und im Merkblatt "Festlegungen zum Zweistundenschatten bei HochhÃ¤usern" festgehaltenen GrundsÃ¤tze erscheinen als sachgerecht; sie tragen insbesondere auch der zutreffenden Ãberlegung Rechnung, dass der Nachbar den Vergleichsschatten ohnehin hinzunehmen hat und dass deshalb erst eine diesen nicht bloss unwesentlich Ã¼bersteigende Mehrbeschattung eine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG sein kann.</p> <p class="Erwgung4"><b>6.6.3.2 </b>Nach der von der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichten Darstellung fÃ¼hrt eine Differenz zwischen Vergleichs- und Projektschatten von bis zu einem Meter im Bereich der Liegenschaften Hardturmstrasse 388 und 390 auf der Westfassade der Liegenschaften 390, 392 und 394 und der SÃ¼dfassade der Liegenschaft Hardturmstrasse 394 zu einer Mehrbeschattung, die sich unter BerÃ¼cksichtigung des Eigenschattens nur beim GebÃ¤ude Hardturmstrasse 394 geringfÃ¼gig auf zwei FensterÃ¶ffnungen auswirkt. Auch wenn nicht auszuschliessen ist, dass sich bei NachprÃ¼fung dieser Mehrbeschattung auf Grund der Korrektur des Vergleichsschattens (vgl. vorne E. 6.4 f.) die betroffenen Fassadenbereiche noch etwas verschieben, wird diese Mehrbeschattung gegenÃ¼ber dem vom Vergleichsprojekt verursachten Schattenwurf faktisch kaum wahrnehmbar sein und stellt deshalb keine wesentliche BeeintrÃ¤chtigung durch Schattenwurf im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG dar.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> <a id="_Toc171930507"></a><a id="_Toc171306641"><b><i>HÃ¶henlage der GebÃ¤udesohle bezÃ¼glich des mittleren Grundwasserspiegels</i></b></a></p> <p class="Urteilstext">In der Beschwerde VB.2006.00354 wird geltend gemacht, das Fundament des Stadions reiche bis auf die Kote 396,2 m Ã¼.M. hinab und unterschreite damit unzulÃ¤ssigerweise den mittleren Grundwasserspiegel, der bei 397.0 bis 397.2 m Ã¼.M. liege. Die BeschwerdefÃ¼hrenden seien dadurch betroffen, weil der Grundwasserstrom angestaut wÃ¼rde, was sich schÃ¤digend auf ihre Liegenschaften auswirken kÃ¶nnte. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930508">Der Regierungsrat ist auf diese RÃ¼ge mit der BegrÃ¼ndung nicht eingetreten, sie hÃ¤tte bereits im Verfahren gegen die Gestaltungsplanfestsetzung erhoben werden mÃ¼ssen, da die HÃ¶henlage der GebÃ¤udesohle auf der Kote 396,2 m Ã¼.M. schon aus dem im Gestaltungsplanverfahren erstellten UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht hervorgegangen sei. Im Ãbrigen sei das Bauvorhaben auch unter dem Gesichtswinkel der Grundwasserproblematik bewilligungsfÃ¤hig.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930509"></a><a id="_Ref171919926"><b>7.1 </b>Gegenstand der Rechtsmittelverfahren gegen eine Gestaltungsplanfestsetzung kann nur sein, was im Plan festgesetzt wurde oder bei richtiger Rechtsanwendung hÃ¤tte festgesetzt werden mÃ¼ssen. GemÃ¤ss § 83 Abs. 1 PBG kann der Gestaltungsplan Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten im Gestaltungsplan regeln.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930510">Die Frage, wie weit das Stadion Hardturm in den gewachsenen Boden hinabreichen darf, war nicht Gegenstand der Gestaltungsplanfestsetzung; dieser regelt, wie sich aus den zugehÃ¶rigen PlÃ¤nen zweifelsfrei ergibt, nur das zulÃ¤ssige oberirdische Bauvolumen. Daran Ã¤ndert nichts, dass die Fragen des GewÃ¤sserschutzes und der zulÃ¤ssigen Einbautiefe des Stadions ins Grundwasser bereits im Rahmen der dem Gestaltungsplan zugrunde liegenden UVP behandelt wurden. Im Rahmen der UVP ist fÃ¼r die Koordination mit den zur Verwirklichung des Projekts neben dem Gestaltungsplan erforderlichen anderen Entscheiden zu sorgen, so gemÃ¤ss Art. 21 UVPV mit den in dieser Bestimmung genannten bundesrechtlich erforderlichen Spezialbewilligungen sowie gemÃ¤ss Art. 25a RPG mit den zusÃ¤tzlich erforderlichen kantonalrechtlichen Bewilligungen (Heribert Rausch/Peter M. Keller, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2001, Art. 9 N. 172). Zu diesen gehÃ¶rt auch die Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von Bauten im Grundwasser gemÃ¤ss § 70 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (WWG; LS 724.11). Diese Bewilligungen bleiben jedoch vorbehalten. Die Stellungnahmen der fÃ¼r ihre Erteilung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden im Rahmen des UVP-Verfahrens haben keinen VerfÃ¼gungscharakter und sind nicht anfechtbar; ein Einbezug betroffener Dritter erfolgt deshalb erst im Rahmen der jeweiligen Spezialbewilligungsverfahren (BGE 116 Ib 260 E. 1d S. 264 = Pra 1991 Nr. 134 = URP 1991, S. 96 ff.; Rausch/Keller, Kommentar USG, Art. 9 N. 168a; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N. 52). Ungeachtet der aus GrÃ¼nden der Koordination gebotenen Behandlung im Rahmen der UVP bilden die im Rahmen solcher Spezialbewilligungen zu entscheidenden Fragen somit auch unter diesem Gesichtswinkel nicht Gegenstand der Gestaltungsplanfestsetzung.</a> </p> <p class="Urteilstext">Die Auffassung des Regierungsrats, die RÃ¼ge der unzulÃ¤ssigen Einbautiefe ins Grundwasser hÃ¤tte gegen die Gestaltungsplanfestsetzung erhoben werden mÃ¼ssen und sei deshalb im vorliegenden Verfahren verspÃ¤tet, ist deshalb unzutreffend. Allerdings wÃ¤re es wohl sachlich gerechtfertigt, bei Bauvorhaben der hier in Frage stehenden Art auch die unterirdische Ausdehnung eines Bauvorhabens bereits im Gestaltungsplan festzulegen. Zum einen kÃ¶nnte damit frÃ¼hzeitig die von den Beschwerdegegnerinnen geltend gemachte Planungssicherheit (vgl. hinten E. 7.2.1.1) hergestellt werden. Zum andern verlangt Art. 46 Abs. 1 der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) die BerÃ¼cksichtigung der gewÃ¤sserschutzrechtlichen Festlegungen bereits bei der Erstellung der kantonalen Richt- und Nutzungsplanung, welche auch die kommunalen Planungen umfasst. Auch aus dieser Sicht wÃ¼rde einem grossflÃ¤chigen Einbau unter dem mittleren Grundwasserspiegel, wie er hier in Frage steht, zweckmÃ¤ssigerweise bereits auf der Stufe der Sondernutzungsplanung Rechnung getragen. Allerdings kÃ¶nnte einem solchen Vorgehen nach geltendem Recht im Wege stehen, dass fÃ¼r den planerischen Schutz der GewÃ¤sser der Kanton zustÃ¤ndig ist, wÃ¤hrend der vorliegende Gestaltungsplan gemÃ¤ss § 86 PBG von der Gemeinde zu genehmigen war. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930511"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV dÃ¼rfen im GewÃ¤sserschutzbereich A<sub>u</sub>, in dem das Stadion zum grÃ¶ssten Teil liegt, keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserpegel liegen; die BehÃ¶rde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die DurchflusskapazitÃ¤t des Grundwassers gegenÃ¼ber dem unbeeinflussten Zustand um hÃ¶chstens 10 Prozent vermindert wird.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, von welchem mittleren Grundwasserspiegel bei der Beurteilung des Bauvorhabens in gewÃ¤sserschutzrechtlicher Hinsicht auszugehen ist.</p> <p class="Erwgung4"><a id="_Ref171918163"><b>7.2.1.1 </b>In der angefochtenen VerfÃ¼gung vom 2. April 2004, welche auch die wasserrechtliche Bewilligung gemÃ¤ss § 70 WWG umfasst, ist die Baudirektion von einem mittleren Grundwasserspiegel bei Kote 396,2 m Ã¼.M. ausgegangen; diese Kote sei vom Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) bereits im Rahmen der UVP definiert worden, und zwar gestÃ¼tzt auf die Grundwasserkarte des Kantons ZÃ¼rich in der bis November 2000 verwendeten Ausgabe 1991.</a></p> <p class="Erwgung4">Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten diese Auffassung fÃ¼r unzulÃ¤ssig. Massgeblich sei der mittlere Grundwasserspiegel, wie er sich aus der Ausgabe 2000 der Grundwasserkarte ergebe und welcher bei 397,0 bis 397,2 m Ã¼.M. liege.</p> <p class="Erwgung4">Im Beschwerdeverfahren bringt das AWEL fÃ¼r die Baudirektion vor, der natÃ¼rliche (unbeeinflusste) Mittelwasserspiegel kÃ¶nne oft nicht exakt ermittelt werden; die Beurteilung von Bauvorhaben im Grundwasserschwankungsbereich stÃ¼tze sich auf die vom AWEL herausgegebene Grundwasserkarte. Hier seien die grundwasserschutzrechtlichen Rahmenbedingungen fÃ¼r das Projekt erstmals am 30. Juni 1999 an einer Besprechung zwischen Vertretern der Bauherrschaft und des AWEL festgehalten worden, wobei im Sinne eines Vorentscheids gestÃ¼tzt auf die damals anwendbare Grundwasserkarte von 1991 fÃ¼r den mittleren Grundwasserspiegel eine Kote von 396,0 m angegeben worden sei. In den nachfolgenden Beurteilungen zur Vor- und Hauptuntersuchung der UmweltvertrÃ¤glichkeit, zur VorprÃ¼fung des Gestaltungsplans und zur Bewilligung der Bauten im Grundwasser habe das AWEL an diesen 1999 definierten Randbedingungen festgehalten, "da die BehÃ¶rde in diesem Zeitrahmen die Planungssicherheit gegenÃ¼ber der Bauherrschaft zu gewÃ¤hrleisten hatte".</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.1.2 </b>GemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen des AWEL vom 2. Oktober 2006 wird bei der Beurteilung von Bauvorhaben auf die vom GeologiebÃ¼ro G AG erarbeitete und vom AWEL herausgegebene Grundwasserkarte 1:25'000 abgestellt, "womit ein einheitlicher Beurteilungsmassstab bezÃ¼glich der Lage des Mittelwasserspiegels angewendet wird". Bis November 2000 war dies die Ausgabe 1991, ab November 2000 die Ausgabe 2000; seit MÃ¤rz 2006 gilt die Ã¼ber den GIS-Browser zugÃ¤ngliche digitale Grundwasserkarte. Die Verbindlichkeit der Grundwasserkarte fÃ¼r die Feststellung des Mittelwasserspiegels wird bestÃ¤tigt durch das Merkblatt des AWEL betreffend "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasserschutzzonen" vom Juni 2003, wo fÃ¼r die Anwendung des Verbots von Anlagen unter dem langjÃ¤hrigen, natÃ¼rlichen mittleren Grundwasserspiegel gemÃ¤ss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV ausdrÃ¼cklich auf die Grundwasserkarte mit den Isohypsen bei Mittelwasserstand verwiesen und dies an Beispielen erlÃ¤utert wird. Die Bestimmung des Mittelwasserspiegels hat deshalb nach der GewÃ¤sserschutzkarte zu erfolgen, wobei nach den allgemeinen Regeln auf den Sachverhalt im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Bewilligung abzustellen und damit grundsÃ¤tzlich die Ausgabe 2000 massgeblich ist. Nach dieser Ausgabe liegt der mittlere Grundwasserspiegel gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen des AWEL bei 396.95 m.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.1.3 </b>FÃ¼r das Abstellen auf einen mittleren Grundwasserspiegel bei Kote 396,2 m Ã¼.M. gemÃ¤ss Ausgabe 1991 der Grundwasserkarte wird geltend gemacht, infolge des Betriebsregimes des Grundwasserwerkes Hardhof liege der mittlere Grundwasserspiegel aktuell ca. 0,6 bis 0,8 m hÃ¶her; entscheidend fÃ¼r die zulÃ¤ssige Einbautiefe sei aber der natÃ¼rliche, unbeeinflusste Grundwasserspiegel, das heisst derjenige bei Kote 396,2 m Ã¼.M. gemÃ¤ss Grundwasserkarte, Ausgabe 1991. Sodann hÃ¤tten bereits am 12. September 2002 zwei Vertreter des AWEL der geplanten Einbaukote von 396.2 m Ã¼.M. zugestimmt und seien alle weiteren Planungsschritte auf dieser Grundlage erfolgt.</p> <p class="Urteilstext">Beide GrÃ¼nde fÃ¼r das Abstellen auf die Grundwasserkarte von 1991 sind nicht stichhaltig: Wie das AWEL in der namens der Baudirektion eingereichten Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 ausfÃ¼hrt, kann der natÃ¼rliche (unbeeinflusste) Mittelwasserspiegel oft nicht exakt ermittelt werden und ist es gerade der Zweck der Grundwasserkarte, dafÃ¼r einen einheitlichen Beurteilungsmassstab abzugeben. Es ist deshalb nicht sachgerecht, wenn im Einzelfall auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse zurÃ¼ckgegriffen wird.</p> <p class="Urteilstext">Zudem stÃ¼tzt sich die Annahme, der hÃ¶here Grundwasserspiegel sei auf das Betriebsregime des Grundwasserwerks Hardhof zurÃ¼ckzufÃ¼hren, einzig auf eine Darstellung in den im Auftrag der Bauherrschaft verfassten hydrologischen Untersuchungen der G AG und H AG vom 30. September/27. November 2002. In der Aktennotiz betreffend eine Besprechung mit Vertretern des AWEL am 30. Juni 1999 ist vom Grundwasserwerk Hardhof allerdings nicht die Rede und wird lediglich festgehalten, der "gÃ¼ltige mittlere Grundwasserspiegel" liege im Bereich von 396 m Ã¼.M.<span> I</span>n einer vom AWEL als Beilage 1 zur Rekursvernehmlassung eingereichten VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 26. Januar 1999 betreffend die Wohn- und GewerbehÃ¤user Hardturm-West wird wiederum ausgefÃ¼hrt, dass der Konzessions-Pumpversuch Hardhof zu einer wesentlichen <i>Absenkung </i>des Grundwasserspiegels gegenÃ¼ber den in der Grundwasserkarte eingetragenen Wasserspiegeln gefÃ¼hrt habe. Jedenfalls lÃ¤sst sich auch in Anbetracht dieser vagen Angaben Ã¼ber die Auswirkungen des Grundwasserwerks Hardhof, die von der Ausgabe 2000 der Grundwasserkarte abweichende Festlegung des mittleren Grundwasserspiegels bei 396,2 m Ã¼.M. nicht rechtfertigen.</p> <p class="Urteilstext">Sodann kann dem in einer Aktennotiz festgehaltenen Ergebnis der Besprechung vom 30. Juni 1999 auch nicht die Bedeutung eines Vorentscheids bezÃ¼glich der zulÃ¤ssigen Einbautiefe zukommen. DafÃ¼r fehlt es nicht nur an den formellen Voraussetzungen, sondern handelt es sich auch inhaltlich um eine blosse Auskunft ohne jeden Verpflichtungscharakter. Keine solche Bindungswirkung kommt auch den im Rahmen der UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung erfolgten spÃ¤teren Stellungnahmen des AWEL vom 28. Januar und 11. Februar 2003 zu. Diese Stellungnahmen wurden gegenÃ¼ber der fÃ¼r die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde und nicht gegenÃ¼ber dem Gesuchsteller abgegeben; sie stellen deshalb keine Zusicherung hinsichtlich der spÃ¤teren Erteilung der Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von Bauten im Grundwasser dar (BGE 116 Ib 260 E. 1d S. 264 = Pra 1991 Nr. 134 = URP 1991, S. 96 ff.; Rausch/Keller, Kommentar USG, N. 168a). In diesem Zusammenhang ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass die zustÃ¤ndige Umweltschutzfachstelle der Stadt ZÃ¼rich die Bauherrschaft bereits in der Stellungnahme zum UVP-Voruntersuchungsbericht vom 23. Mai 2002 darauf hingewiesen hat, dass der massgebliche Grundwasserspiegel aufgrund der Grundwasserkarte Ausgabe 2000 hÃ¶her liege und deshalb die unterhalb des aktuellen mittleren Grundwasserspiegels vorgesehenen Fundationskoten nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprÃ¤chen.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Zu prÃ¼fen ist deshalb, ob fÃ¼r die auf Kote 396,2 m Ã¼.M. geplante und damit unterhalb des auf Kote 396.95 m Ã¼.M. liegenden mittleren Grundwasserspiegels einzubauende GebÃ¤udesohle eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.</p> <p class="Erwgung3">Dieser Bewilligungsgrund ist zwar in der angefochtenen VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 2. April 2004 nicht geltend gemacht worden und in der Rekursvernehmlassung des AWEL vom 26. Juli 2005 wird sogar ausdrÃ¼cklich festgehalten, die Bewilligung der Einbaukote von 396,2 m Ã¼.M. werde nicht als Ausnahme betrachtet. Erst in der Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 fÃ¼hrt das AWEL aus, Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV sei auch dann eingehalten, wenn von einem mittleren Grundwasserspiegel bei 396,95 m Ã¼.M. ausgegangen werde; denn bei einer mittleren GrundwassermÃ¤chtigkeit im Projektareal von ca. 16 m seien gemÃ¤ss Bundesrecht im Sinne einer Ausnahme grossflÃ¤chige Einbauten bis 1,6 m unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3">Weil das Verwaltungsgericht als erste gerichtliche Instanz entscheidet, ist dieser neu geltend gemachte Bewilligungsgrund auch dann zu prÃ¼fen, wenn dabei neue Tatsachenbehauptungen im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG zu wÃ¼rdigen sind.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.1 </b>GemÃ¤ss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV kann die BehÃ¶rde Ausnahmen fÃ¼r Anlagen unter dem mittleren Grundwasserspiegel bewilligen, soweit die DurchflusskapazitÃ¤t gegenÃ¼ber dem unbeeinflussten Zustand um hÃ¶chstens 10 % vermindert wird. Laut Merkblatt des AWEL ist diese bundesrechtliche Bestimmung fÃ¼r den Vollzug im Einzelfall nicht geeignet und werden im Sinne einer detaillierten ErlÃ¤uterung der kantonalen Bewilligungspraxis neben zwei Anwendungsbeispielen von RegelfÃ¤llen auch drei AusnahmemÃ¶glichkeiten angefÃ¼hrt. Ausnahmebewilligungen werden nach dieser Praxis wie folgt erteilt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Auf maximal 10 % der bebaubaren FlÃ¤che kÃ¶nnen Vertiefungen (FundamentverstÃ¤rkungen, Lift- und PumpschÃ¤chte etc.) ohne TiefeneinschrÃ¤nkung unter den Mittelwasserspiegel bewilligt werden, sofern diese den Grundwasserdurchfluss lokal nicht wesentlich beeintrÃ¤chtigen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>In Gebieten mit geringem Flurabstand bzw. hoher Lage des Mittelwasserspiegels (MW) wird in der Regel ein Untergeschoss zugelassen (bis max. 3.0 m unter das gewachsene Terrain).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Sofern zur Fundation eines Hochhauses (GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼ber 25 m) erforderlich, kann bis zu 10 % der durchschnittlichen MÃ¤chtigkeit des durchflossenen Grundwasserleiters unter dem mittleren Grundwasserspiegel entfernt werden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.2 </b>Die angefochtene VerfÃ¼gung vom 2. April 2004 umfasst eine Bewilligung im Sinne des ersten Ausnahmegrundes fÃ¼r Fundationen, einzelne GebÃ¤udeteile, Limmatwasser-Pumpenstation etc. im Umfang von maximal 3'944 m<sup>2</sup> (Dispositiv Ziffer I.a und 2. Nebenbestimmung). FÃ¼r weitere GebÃ¤udeteile, insbesondere fÃ¼r das hauptsÃ¤chlich Verkaufszwecken dienende Untergeschoss, kommt dieser Ausnahmegrund nicht in Betracht. Zudem liegt die Sohle dieses Geschosses nicht nur unter den mittleren Grundwasserspiegel, sondern reicht ca. 4,5 m unter das gewachsene Terrain hinab, was eine Bewilligung nach dem zweiten Ausnahmegrund ausschliesst.</p> <p class="Erwgung4">Die Bauherrschaft beruft sich dagegen auf den dritten Ausnahmegrund und macht zugleich geltend, dass dieser im Sinn des Ã¼bergeordneten Bundesrechts auszulegen sei, welches den vorliegend geplanten Einbau unter den mittleren Grundwasserspiegel zulassen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.3 </b>Nach der Formulierung des dritten Ausnahmegrundes im Merkblatt AWEL wird der Einbau unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels nur zugelassen, sofern dies zur Fundation eines Hochhauses erforderlich ist. Dass diese Voraussetzung hier erfÃ¼llt ist, wird weder von der Bauherrschaft noch von der BewilligungsbehÃ¶rde dargetan. Zwar handelt es sich beim Stadion baurechtlich um ein Hochhaus, doch ist nicht ersichtlich, weshalb zur genÃ¼genden Fundation nicht auch ein den mittleren Grundwasserspiegel respektierendes, das heisst ein 0,75 m weniger tief reichendes Untergeschoss genÃ¼gt. Vielmehr legt der Umstand, dass im Parkingbereich das Untergeschoss klar Ã¼ber dem mittleren Grundwasserspiegel liegt, den Schluss nahe, dass die tiefere GebÃ¤udesohle im Einkaufsbereich einzig die ErmÃ¶glichung dieser Nutzung bezweckt und nicht aus konstruktiven GrÃ¼nden erforderlich ist.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.4 </b>Die Bauherrschaft ist der Auffassung, die kantonale Ausnahmepraxis, wie sie im Merkblatt AWEL umschrieben ist, schÃ¶pfe den durch das Bundesrecht gewÃ¤hrten Rahmen unzulÃ¤ssigerweise nicht aus.</p> <p class="Erwgung4">Dieser Auffassung ist insofern beizupflichten, als die offene Formulierung von Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 4 GSchV einen weiteren Rahmen fÃ¼r Ausnahmebewilligungen zulÃ¤sst, als sie im Merkblatt des AWEL umschrieben sind. Davon scheint mittlerweile auch das AWEL auszugehen, welches in der Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 eine solche Ausnahmebewilligung als zulÃ¤ssig bezeichnet.</p> <p class="Erwgung4">Eine solche Ausweitung der im Merkblatt umschriebenen Ausnahmepraxis erscheint als gerechtfertigt. Ausnahmebewilligungen bezwecken die Vermeidung von HÃ¤rtefÃ¤llen dort, wo die auf den Allgemeinfall zugeschnittene Regel den besonderen UmstÃ¤nden eines Einzelfalls nicht gerecht wird. In solchen FÃ¤llen hat die rechtsanwendende BehÃ¶rde die mit der generellen Regelung verfolgte Absicht weiterzufÃ¼hren und im Hinblick auf die Besonderheit des Einzelfalls auszugestalten, ohne dabei gegen Sinn und Zweck der Vorschrift zu verstossen, von der mit der Ausnahme befreit werden soll (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2006, N. 2536 ff., insbesondere N. 2545, mit Hinweisen). Dieser Zielsetzung wird die im Merkblatt festgehaltene BeschrÃ¤nkung auf einen eng umschriebenen Katalog von AusnahmefÃ¤llen nicht gerecht.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.5 </b>Allerdings ist eine Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV nicht bereits dann gerechtfertigt, wenn die DurchflusskapazitÃ¤t um hÃ¶chstens 10 % vermindert wird. Vielmehr mÃ¼ssen besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, welche den Einzelfall als Sonderfall erscheinen lassen.</p> <p class="Urteilstext">Solche besonderen VerhÃ¤ltnisse liegen beim Stadion vor, das, wie die Notwendigkeit eines projektbezogenen Gestaltungsplans zeigt, allein auf Grund seiner Zweckbestimmung und GrÃ¶sse den Rahmen sprengt, auf den die planungs- und baurechtlichen Regelungen zugeschnitten sind. Zu diesen gehÃ¶ren in einem weiteren Sinn auch der planerische Grundwasserschutz und insbesondere Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV, welcher, wie das Merkblatt des AWEL zutreffend festhÃ¤lt, "Ã¤usserst raumrelevant" ist (vgl. auch vorne E. 7.1). Dabei ist das Stadion aufgrund der engen Verflechtung von Ã¶ffentlichen und privaten Interessen sowie der aus GrÃ¼nden der Finanzierung gewÃ¤hlten Verbindung unterschiedlicher Nutzungen in seiner Gesamtheit zu sehen. Dass die Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels nur dazu dient, das Untergeschoss zu Verkaufszwecken und dergleichen zu nutzen, schliesst deshalb die Annahme besonderer VerhÃ¤ltnisse nicht aus. Sodann kann als Besonderheit auch berÃ¼cksichtigt werden, dass wegen der KomplexitÃ¤t des Planungsprozesses und der fÃ¼r ein solches Projekt erforderlichen langen Planungsdauer die Rahmenbedingungen Ã¤usserst frÃ¼h definiert werden mÃ¼ssen, so dass sich Ungenauigkeiten in den Grundannahmen, wie hier beim mittleren Grundwasserspiegel, in spÃ¤teren Projektphasen mit vertretbarem Aufwand kaum mehr korrigieren lassen.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.6 </b>GemÃ¤ss den Darlegungen des AWEL in der Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 betrÃ¤gt die mittlere GrundwassermÃ¤chtigkeit im Projektgebiet 16 m. Die Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels um 0,75 m vermindert somit die DurchflusskapazitÃ¤t um weniger als 10 %. Damit ist zugleich gewÃ¤hrleistet, dass die Ausnahme nicht gegen den mit der Bestimmung angestrebten Schutz der Grundwasservorkommen verstÃ¶sst (vgl. Art. 43 Abs. 4 des GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG; SR 814.20).</p> <p class="Erwgung4">Sodann kann auch eine BeeintrÃ¤chtigung der Liegenschaften der BeschwerdefÃ¼hrenden mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden. Abgesehen davon, dass der Eingriff in den Grundwasserstrom wie dargelegt relativ geringfÃ¼gig ist, befinden sich im Sportweg und in der FÃ¶rrlibuckstrasse bereits heute kommunale AbwasserkanÃ¤le, die nahezu auf die geplante Einbautiefe der Stadionsohle hinabreichen. Die Beurteilung der fachkundigen BehÃ¶rde, dass ein durch das Stadion in Richtung der Liegenschaften der BeschwerdefÃ¼hrenden verursachter Grundwasseraufstau als vernachlÃ¤ssigbar eingestuft werden kann, erscheint deshalb als nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung4"><b>7.2.2.7 </b>Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erscheint deshalb der Sache nach gerechtfertigt. Allerdings hat die Bauherrschaft kein entsprechendes Gesuch gestellt und hat die Baudirektion formell keine Ausnahmebewilligung erteilt. Dieser formelle Mangel kann indessen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG dadurch nebenbestimmungsweise behoben werden, dass die Bauherrschaft vor Baufreigabe zur Beibringung der notwendigen Ausnahmebewilligung zu verpflichten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> <a id="_Toc171930512"></a><a id="_Toc171306642"><b><i>Konkretisierung des Fahrtencontrollings und der Parkplatzbewirtschaftung</i></b></a></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2006.00354 sind der Auffassung, das in Art. 14 GPV vorgesehene Fahrtenmodell werde nicht ausreichend konkretisiert und damit rechtsverletzend umgesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930513"><b>8.1 </b>Die Bauherrschaft hat mit dem Baugesuch ein Dokument "Fahrtencontrolling" vom 25. Januar 2005 eingereicht, welches die Umsetzung des gemÃ¤ss Art. 14 Abs. 6 und 7 GPV gebotenen Fahrtencontrollings aufzeigen soll. In der Folge wurde die Bauherrschaft mit der Baubewilligung vom 10. Mai 2005 nebenbestimmungsweise verpflichtet, in Zusammenarbeit mit der Umweltschutzfachstelle und dem Tiefbauamt ein Konzept fÃ¼r den Betrieb des Fahrtenmodells und fÃ¼r die Verantwortlichkeiten fÃ¼r dessen Umsetzung auszuarbeiten und vor Rohbauvollendung bewilligen zu lassen. Das Konzept hat insbesondere aufzuzeigen, wie die Parkplatzbewirtschaftung zur Einhaltung von Art. 14 GPV erfolgen wird, wie dabei die Park and Ride-ParkplÃ¤tze bewirtschaftet werden, wie die vom Fahrtenmodell betroffenen GrundeigentÃ¼mer bzw. Mieter in die Massnahmenumsetzung integriert werden und in welcher Form die Berichterstattung Ã¼ber die Fahrten und die getroffenen Massnahmen geschehen wird (Dispositiv Ziffer IV.B.3a). Bis spÃ¤testens 3 Monate vor Inbetriebnahme des ersten Teilbereichs haben die Bauherrschaft bzw. die verfÃ¼gungsberechtigte GrundeigentÃ¼merschaft in Zusammenarbeit mit dem Tiefbauamt und der Umweltschutzfachstelle ein Parkplatzbewirtschaftungssystem zur ErfÃ¼llung von Art. 14 GPV zu erarbeiten (Dispositiv Ziffer IV.B.4b). Sodann wird festgehalten, dass bei Ãberschreitung der festgesetzten Fahrtenlimiten die Bauherrschaft alle zur Einhaltung des Fahrtenplafonds nÃ¶tigen Massnahmen umzusetzen hat (Dispositiv Ziffer IV.B.27); kÃ¶nnen die festgesetzten Fahrtenlimiten nicht entsprechend den Vorgaben von Art. 14 Abs. 7 GPV eingehalten werden, wird die BehÃ¶rde die nÃ¶tigen Massnahmen zur Fahrtenbegrenzung bzw. zur Einhaltung der zulÃ¤ssigen Fahrtenzahl anordnen (Dispositiv Ziffer IV.B.28).</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930514"><b>8.2 </b>Diese Massnahmen sind, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, geeignet und ausreichend, um die Fahrtenlimiten gemÃ¤ss Gestaltungsplan einzuhalten und nÃ¶tigenfalls behÃ¶rdlich durchzusetzen. Soweit die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden auf Zweifel an der Durchsetzbarkeit des Fahrtencontrollings hinauslaufen, ist darauf nicht einzugehen; dieses Controlling ist ein Bestandteil des im Rahmen der Rechtsmittelverfahren gegen den Gestaltungsplan als zulÃ¤ssig beurteilten so genannten Fahrtenmodells, welches als solches nicht mehr in Frage gestellt werden kann. Dass ein detailliertes Konzept fÃ¼r das Fahrtencontrolling erst vor Rohbauvollendung bewilligt sein und das Parkplatzbewirtschaftungssystem erst spÃ¤testens 3 Monate vor Inbetriebnahme des ersten Teilbereichs vorliegen muss, ist sachlich vertretbar und entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht rechtsverletzend.</a></p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.1.1 </b>Die Bausektion hat in ihrer Rekursvernehmlassung vom 2. August 2005 begrÃ¼ndet, inwiefern beim Fahrtenmodell fÃ¼r das Bauvorhaben "Sihlcity" andere VerhÃ¤ltnisse vorlagen, welche dort eine eingehendere Regelung der Parkplatzbewirtschaftung und des Fahrtencontrollings bereits im Rahmen der Baubewilligung rechtfertigten. Eine Verletzung des verfassungsrechtlichen Gleichheitsgebots liegt schon aus diesen GrÃ¼nden nicht vor. Zudem ist das so genannte Fahrtenmodell ein verhÃ¤ltnismÃ¤ssig neues Instrument zur Emissionsbegrenzung im Sinne von Art. 11 Abs. 3 und Art. 12 Abs. 1 lit. c USG (vgl. Rudolf Muggli, Publikumsintensive Einrichtungen, Verbesserte Koordination zwischen Luftreinhaltung und Raumplanung, Schriftenreihe Umwelt, BUWAL und ARE (Hrsg.), Bern 2002, Nr. 346, S. 62 ff.; Thomas Spoerri, Fahrtenmodell â Stapellauf ins Ungewisse, PBG aktuell 4/2003, S. 6 ff). Es ist deshalb gerechtfertigt und mit der Rechtsgleichheit vereinbar, wenn die BehÃ¶rden in einer EinfÃ¼hrungsphase in den einzelnen AnwendungsfÃ¤llen unterschiedliche Vorgehensweisen erproben.</p> <p class="Erwgung4"><a id="_Ref171921232"><b>8.2.1.2 </b>§ 310 Abs. 1 PBG, wonach Baugesuche alle Unterlagen zu enthalten haben, welche fÃ¼r die Beurteilung des Vorhabens nÃ¶tig sind, ist wie auch § 313 PBG Ã¼ber die VorprÃ¼fung von Baugesuchen nicht verletzt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden verkennen, dass Ã¼ber die grundsÃ¤tzliche Tauglichkeit des Fahrtenmodells bereits mit der Gestaltungsplanfestsetzung entschieden wurde. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend und im Rahmen von § 321 PBG betreffend Nebenbestimmungen zulÃ¤ssig, wenn die zur Umsetzung erforderlichen Nachweise erst nach Erteilung der Baubewilligung, aber vor Rohbauvollendung bzw. vor Inbetriebnahme erbracht werden mÃ¼ssen. Dieses Vorgehen gewÃ¤hrleistet, dass dem Aufbau der Betriebs- und Kontrollorganisation die gemÃ¤ss Bundesgericht gebotene Aufmerksamkeit geschenkt wird (BGE 131 II 470 E. 4.3 S. 480 mit Hinweisen) und ermÃ¶glicht die mit dem Fahrtenmodell angestrebte FlexibilitÃ¤t, unter anderem auch bei der Ausgestaltung der Tarife (vgl. BGr, 21. September 2005, 1A.125/2005, E.11.3, www.bger.ch). Dass sich der im Grobkonzept Fahrtencontrolling vorgesehene Minimalansatz von Fr. 1.- pro Stunde ab 1. Minute mÃ¶glicherweise als nicht hinreichend steuerungswirksam erweist, ist unerheblich, da sich bereits aufgrund des Detailkonzepts bzw. des Parkplatzbewirtschaftungssystems die Notwendigkeit hÃ¶herer Tarife ergeben kann und die Baubewilligung eine spÃ¤tere ErhÃ¶hung ausdrÃ¼cklich vorbehÃ¤lt (E. F/g; Dispositiv Ziffer IV.B.28).</a></p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.1.3 </b>Eine Verletzung des "Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung" liegt nicht vor; die BeschwerdefÃ¼hrenden konnten ihre grundsÃ¤tzlichen EinwÃ¤nde gegen das Fahrtenmodell im Gestaltungsplanverfahren vorbringen. Die Abspaltung untergeordneter Spezialfragen ist auch mit dem Koordinationsgebot von Art. 25a RPG vereinbar (Waldmann/HÃ¤nni, Kommentar RPG, Art. 25a N. 26). Zudem sind ihnen gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG alle baurechtlichen Entscheide Ã¼ber das Stadion zuzustellen, so dass ihnen der Rechtsweg immer noch offen steht, wenn ein fÃ¼r ein wirksames Fahrtencontrolling unwirksames Konzept bzw. Parkplatzbewirtschaftungssystem bewilligt oder auf weitergehende Anordnungen verzichtet wird, wenn das gewÃ¤hlte System die Einhaltung der gemÃ¤ss Gestaltungsplan zulÃ¤ssige Fahrtenzahl nicht gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.1.4 </b>Ist mit den Nebenbestimmungen betreffend Fahrtencontrolling und Parkplatzbewirtschaftung die Einhaltung der Fahrtenlimiten gemÃ¤ss Art. 14 GPV hinreichend sichergestellt, so erweist sich der Vorwurf der Verletzung von Art. 11 und 12 USG als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> <a id="_Toc171930515"></a><a id="_Toc171306643"><b><i>LÃ¤rmschutz</i></b></a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930516"><b>9.1 </b>Im Verfahren VB.2006.00354 wird eine Verletzung der Vorschriften zum Schutz vor BetriebslÃ¤rm gerÃ¼gt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, fÃ¼r die Kern- und Mantelnutzungen erforderlichen Klimaanlagen erforderten leistungsstarke GeblÃ¤se, welche bei den Liegenschaften der BeschwerdefÃ¼hrenden zu unzulÃ¤ssigen LÃ¤rmimmissionen fÃ¼hren kÃ¶nnten. Die Baubewilligung hÃ¤tte deshalb nur aufgrund eines LÃ¤rmgutachtens oder einer LÃ¤rmprognose erteilt werden dÃ¼rfen.</a></p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat zu diesen EinwÃ¤nden erwogen, es treffe zu, dass der Nachweis, wonach der durch die Haustechnik erzeugte LÃ¤rm den Anforderungen von Art. 7 LSV entspreche, nicht erbracht worden sei. Ein aussagekrÃ¤ftiges LÃ¤rmgutachten kÃ¶nne aber im gegenwÃ¤rtigen Zeitpunkt nicht erstellt werden, da erst aufgrund der weiteren Planung die lÃ¤rmrelevanten Anlagen sowie ihre Lage und Betriebsdauer bekannt seien. Die Bauherrschaft sei deshalb zu verpflichten, drei Monate vor Inbetriebnahme mittels eines LÃ¤rmgutachtens den Nachweis zu erbringen, dass die haustechnischen Anlagen die lÃ¤rmschutzrechtlichen Anforderungen einhalten wÃ¼rden (vgl. Dispositiv Ziffer IV des Rekursentscheids). </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930517"><b>9.2 </b>Im Rekursentscheid vom 21. April 2004 betreffend den Gestaltungsplan (vgl. E. 16 des Rekursentscheids) wird festgehalten, es sei im Rahmen der Baueingabe sicherzustellen, dass die haustechnischen Anlagen die Anforderungen von Art. 7 LSV einhalten wÃ¼rden. In der Folge hat die Bauherrschaft einen Bericht der I GmbH vom 20. MÃ¤rz 2003 eingeholt, welcher ausfÃ¼hrt, dass mangels Kenntnis der wesentlichen Fakten ein gÃ¼ltiger Nachweis noch nicht erbracht werden kÃ¶nne, sondern erst nach Abschluss der haustechnischen Planung mÃ¶glich sei. Dieser Nachweis dÃ¼rfte angesichts der rÃ¤umlichen VerhÃ¤ltnisse jedoch relativ leicht zu erbringen sein.</a></p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 36 Abs. 1 LSV muss die VollzugsbehÃ¶rde die AussenlÃ¤rmimmissionen einer ortsfesten Anlage ermitteln bzw. ermitteln lassen, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte Ã¼berschritten sind oder ihre Ãberschreitung zu erwarten ist. Nachdem die Rekursinstanz die Bauherrschaft zur Einreichung eines LÃ¤rmgutachtens drei Monate vor Inbetriebnahme verpflichtet hat, genÃ¼gt der angefochtene Entscheid diesen Anforderungen ohne weiteres. Wenn von fachkundiger Seite dargelegt wurde, dass der erforderliche Nachweis aufgrund der Datenlage erst in einem spÃ¤teren Zeitpunkt, jedoch dann ohne Schwierigkeiten zu erbringen sei, ist es nicht rechtsverletzend, dass dieser Nachweis nicht im Zeitpunkt der Baubewilligung verlangt wurde. Im Weiteren kann diesbezÃ¼glich auf die ErwÃ¤gungen im Zusammenhang mit dem Fahrtenmodell verwiesen werden (vgl. vorne E. 8.2.1.2 f.). Sodann ist anzumerken, dass die Bauherrschaft mit der Beschwerdeantwort jedenfalls den Nachweis erbracht hat, dass aufgrund des gegenwÃ¤rtigen Planungsstandes mit der Einhaltung von Art. 7 LSV gerechnet werden kann. Etwas anderes lÃ¤sst sich, sofern von realistischen Annahmen Ã¼ber die Anbringung der RÃ¼ckkÃ¼hler ausgegangen wird, dem mit der Replik eingereichten Bericht der J AG vom 9. MÃ¤rz 2007 nicht entnehmen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930518"><b>9.3 </b>Auch bezÃ¼glich des LÃ¤rms der Anlieferungen bestand im Licht von Art. 36 Abs. 1 LSV kein Anlass fÃ¼r weitere AbklÃ¤rungen.</a></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Toc171930519"></a><a id="_Toc171306644"><b>10. </b><b><i>Kosten und EntschÃ¤digung im Rekursverfahren</i></b></a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930520"><b>10.1 </b>In beiden Beschwerdeverfahren wird die Herabsetzung der vom Regierungsrat auf Fr. 20'000.- festgesetzten StaatsgebÃ¼hr verlangt.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>10.1.1 </b>Rechtsgrundlage der GebÃ¼hrenerhebung ist § 13 VRG, der fÃ¼r das Verwaltungsrekursverfahren durch § 5 der GebÃ¼hrenordnung fÃ¼r die VerwaltungsbehÃ¶rden vom 30. Juni 1966 (GebÃ¼hrenO; LS 682) konkretisiert wird. Danach betragen die StaatsgebÃ¼hren fÃ¼r Entscheide im Rechtsmittelverfahren Fr. 50.- bis Fr. 4'000.-. GemÃ¤ss § 9 Abs. 1 GebÃ¼hrenO werden GebÃ¼hren nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung des GeschÃ¤fts berechnet, wo Mindest- und HÃ¶chstbetrÃ¤ge festgesetzt sind und nichts anderes vorgeschrieben ist. GemÃ¤ss Abs. 2 der genannten Bestimmung kÃ¶nnen die GebÃ¼hren in besonderen FÃ¤llen Ã¼ber die in dieser Verordnung festgesetzten HÃ¶chstbetrÃ¤ge hinaus angemessen erhÃ¶ht werden; der Entscheid darÃ¼ber ist zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung3"><b>10.1.2 </b>Der Regierungsrat hat die StaatsgebÃ¼hr auf das 2 ½-fache der MaximalgebÃ¼hr gemÃ¤ss § 5 GebÃ¼hrenO festgesetzt. Zur BegrÃ¼ndung verweist er auf die Bedeutung der Rekurse, den grossen Zeitaufwand, den die Instruk­tion erforderte, sowie die KomplexitÃ¤t des Falles. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen insbesondere geltend, die Vorkenntnisse des betreffenden Sachbearbeiters aus den Rekursverfahren gegen den Gestaltungsplan hÃ¤tten den Aufwand vermindert und die SpruchgebÃ¼hr stehe in keinem VerhÃ¤ltnis zu denjenigen, die bei Rekursen gegen andere Grossprojekte festgesetzt worden seien.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>10.1.3 </span></b><span>Nach dem verfassungsrechtlichen Erfordernis der gesetzlichen Grundlage im Abgaberecht mÃ¼ssen Ã¶ffentliche Abgaben zwar nicht notwendigerweise in allen Teilen auf der Stufe des formellen Gesetzes, jedoch in genÃ¼gender Bestimmtheit zumindest in rechtssatzmÃ¤ssiger Form festgelegt sein. D</span><span>ie Voraussetzungen fÃ¼r die Erhebung der Abgabe mÃ¼ssen in den einschlÃ¤gigen RechtssÃ¤tzen so genau umschrieben sein, dass der rechtsanwendenden BehÃ¶rde kein Ã¼bermÃ¤ssiger Spielraum verbleibt und die mÃ¶glichen Abgabepflichten fÃ¼r den BÃ¼rger hinreichend voraussehbar sind. Welche Anforderungen dabei zu stellen sind, hÃ¤ngt von der Natur der jeweiligen Materie ab (BGE 123 I 248 E. 2).</span></p> <p class="Erwgung3">Im Lichte dieser GrundsÃ¤tze lÃ¤sst sich eine beliebige ErhÃ¶hung der SpruchgebÃ¼hr Ã¼ber den in § 5 Abs. 1 GebÃ¼hrenO festgesetzten Maximalbetrag hinaus nicht rechtfertigen; als in besonderen FÃ¤llen angemessen erscheint hÃ¶chstens die ErhÃ¶hung auf den doppelten Betrag, wie sie in den GebÃ¼hrenordnungen der Baurekurskommissionen und des Verwaltungsgerichts vorgesehen ist (vgl. § 35 Abs. 2 der Verordnung des Regierungsrats Ã¼ber die Organisation und den GeschÃ¤ftsgang der Baurekurskommis­sionen vom 20. Juli 1977 [LS 700.7] sowie § 5 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 [GebV VGr; LS 175.252]).</p> <p class="Erwgung3">Die im Rekursverfahren zulÃ¤ssige MaximalgebÃ¼hr belief sich demnach auf Fr. 8'000.- pro Rekursverfahren, das heisst fÃ¼r die vereinigten Verfahren auf insgesamt Fr. 16'000.-. Angesichts der Bedeutung der Rekurse, des grossen Zeitaufwands, den die Instruk­tion erforderte, sowie der KomplexitÃ¤t des Falles durfte dieser Rahmen ohne Verletzung der Prinzipien der Kostendeckung und der Ãquivalenz ausgeschÃ¶pft werden. Die SpruchgebÃ¼hr des Regierungsrats ist deshalb auf Fr. 16'000.- herabzusetzen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930521"><b>10.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen sodann unabhÃ¤ngig vom Verfahrensausgang eine Neuverlegung der Rekurskosten.</a></p> <p class="Erwgung3"><b><span>10.2.1 </span></b>GemÃ¤ss § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen; gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG sind Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachtrÃ¤gliches Vorbringen solcher Tatsachen oder Beweismittel verursacht hat, die er schon frÃ¼her hÃ¤tte geltend machen kÃ¶nnen, ihm ohne RÃ¼cksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu Ã¼berbinden. Von diesem Unterlieger- und Verursacherprinzip kann aus BilligkeitsgrÃ¼nden abgewichen werden (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 13 N. 23). Ein solches Abweichen kann nach der Rechtsprechung im Rekursverfahren unter anderem dann gerechtfertigt sein, wenn auf der Seite der Bewilligungsinstanz ein Interessenkonflikt besteht und Anhaltspunkte dafÃ¼r bestehen, dass sich die BehÃ¶rde nicht ausschliesslich von sachlichen Ãberlegungen hat leiten lassen (vgl. BGr, 19. August 2003, <span>1P.270/2003, E 4.2, www.bger.ch).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>10.2.2 </b>Nachdem die Beschwerde in der Sache in zwei Punkten teilweise gutzuheissen ist, erfordert bereits das Unterliegerprinzip eine teilweise Neuverlegung der Rekurskosten. Sodann ist zu berÃ¼cksichtigen, dass die Bauherrschaft unvollstÃ¤ndige Gesuchsunterlagen eingereicht und die Bewilligungsinstanzen mangels eines Vergleichsprojektes das Bauvorhaben aufgrund unvollstÃ¤ndiger Unterlagen beurteilt haben. Sodann war auf Seiten der stÃ¤dtischen und kantonalen Bewilligungsinstanzen der Interessenkonflikt zwischen der sorgfÃ¤ltigen PrÃ¼fung der Bewilligungsvoraussetzungen und der im Hinblick auf die Fussball-Europameisterschaft 2008 angestrebten raschen Realisierung des Stadions offensichtlich; bei der Stadt ist zusÃ¤tzlich ihre Mitbeteiligung bei der Projektentwicklung zu berÃ¼cksichtigen. Mit der Erteilung der Baubewilligung durch die Bausektion und der Erteilung der Hochhausbewilligung durch die Baudirektion, ohne dass diese das fehlende und fÃ¼r die Beurteilung zwingend erforderliche Vergleichsprojekt nachverlangten, lagen ausreichende Anhaltspunkte dafÃ¼r vor, dass sich die Bewilligungsinstanzen nicht ausschliesslich von sachlichen Gesichtspunkten leiten liessen. Diese UmstÃ¤nde rechtfertigen folgende Verlegung der reduzierten Rekurskosten:</p> <p class="Erwgung3">â BeschwerdefÃ¼hrende Nrn. 1â15: 1/20, unter sich anteilmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung;</p> <p class="Erwgung3">â BeschwerdefÃ¼hrende Nrn. 16â21: 1/20, unter sich anteilmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung;</p> <p class="Erwgung3">â Beschwerdegegnerin Nr. 1: 5/10;</p> <p class="Erwgung3">â Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2 und 3: je 2/10.</p> <p class="Erwgung3"><b>10.2.3 </b>Angesichts des nur teilweisen Obsiegens der Beschwerdegegnerinnen und der im Zusammenhang mit der Kostenverlegung dargelegten UmstÃ¤nde ist die Verpflichtung der BeschwerdefÃ¼hrenden zu einer ParteientschÃ¤digung im Rekursverfahren nicht gerechtfertigt und der Rekursentscheid insoweit aufzuheben. </p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b><b><i> <a id="_Toc171930522"></a><a id="_Toc171306645">Zusammenfassung und Regelung der Nebenfolgen</a></i></b></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930523"><b>11.1 </b>Damit erweist sich abgesehen von der Bemessung und Verlegung der Rekurskosten die Beschwerde insofern als begrÃ¼ndet, als fÃ¼r die Mehrbeschattung der Liegenschaft Kat.-Nr. AU6340 keine Zustimmung der zustÃ¤ndigen stÃ¤dtischen BehÃ¶rde und fÃ¼r den Einbau der GebÃ¤udesohle unter den mittleren Grundwasserspiegel keine Ausnahmebewilligung der Baudirektion vorliegt. In teilweiser Gutheissung der Beschwerden ist deshalb die Bauherrschaft zu verpflichten, vor Baufreigabe der BaubehÃ¶rde eine ZustimmungserklÃ¤rung der GrundeigentÃ¼merin zur Mehrbeschattung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. AU6340 und eine Ausnahmebewilligung der Baudirektion fÃ¼r den Einbau der GebÃ¤udesohle unter den mittleren Grundwasserspiegel einzureichen. Im Ãbrigen sind die Beschwerden abgesehen von der Korrektur bei den Nebenfolgen abzuweisen.</a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930524"><b>11.2 </b>Angesichts der Bedeutung der Streitsache, des Umfangs der Akten und des grossen Aufwands, den die Bearbeitung des komplexen Falles erforderte, ist die GerichtsgebÃ¼hr gestÃ¼tzt auf § 2 und 4 GebV VGr auf Fr. 50'000.- festzusetzen. Bei der Verlegung ist neben dem teilweisen Obsiegen der BeschwerdefÃ¼hrenden insbesondere zu berÃ¼cksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin Nr. 1 auch im Beschwerdeverfahren kein Art. 9 Abs. 2 GPV entsprechendes Vergleichsprojekt eingereicht hat und die Beurteilung des Schattenwurfs weitgehend aufgrund der ÃberprÃ¼fung durch das IngenieurbÃ¼ro Hostettler erfolgen musste, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden auf eigene Kosten vornehmen liessen. Sodann ist der Standpunkt, dass die Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels als Ausnahme bewilligt werden kÃ¶nne, erst im Lauf des Beschwerdeverfahrens eingenommen worden. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht fÃ¼r die Kostenauflage nicht mehr von Bedeutung ist dagegen der bei den BewilligungsbehÃ¶rden bestehende Interessenkonflikt (vgl. BGr, 19. August 2003, 1P.270/2003, E. 4.2.2, www.bger.ch). Unter BerÃ¼cksichtigung dieser UmstÃ¤nde ist es gestÃ¼tzt auf § 13 Abs. 2 VRG gerechtfertigt, die Kosten des Beschwerdeverfahrens wie folgt zu verlegen:</a></p> <p class="Erwgung3">â BeschwerdefÃ¼hrende Nrn. 1â15: 1/10, unter sich anteilmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung;</p> <p class="Erwgung3">â BeschwerdefÃ¼hrende Nrn. 16â21: 1/10, unter sich anteilmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung;</p> <p class="Erwgung3">â Beschwerdegegnerin Nr. 1: 2/5;</p> <p class="Erwgung3">â Beschwerdegegnerinnen Nrn. 2 und 3: je 1/5.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Toc171930525"><b>11.3 </b>Die Zusprechung von ParteientschÃ¤digungen gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 lit. a VRG ist trotz des im Ergebnis Ã¼berwiegenden Obsiegens der Beschwerdegegnerinnen nicht gerechtfertigt, da die Rechtsmittel angesichts der gehÃ¤uften Verfahrensfehler in guten Treuen erhoben werden konnten (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 34).</a></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden VB.2006.00354 und VB.2006.00355 werden teilweise gutgeheissen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Beschwerdegegnerin Nr. 1 wird verpflichtet, der BaubehÃ¶rde vor Baufreigabe eine ZustimmungserklÃ¤rung der GrundeigentÃ¼merin zur Mehrbeschattung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. AU6340 sowie eine Ausnahmebewilligung der Baudirektion fÃ¼r den Einbau der GebÃ¤udesohle unter den mittleren Grundwasserspiegel einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die SpruchgebÃ¼hr des Regierungsrats wird auf Fr. 16'000.- herabgesetzt und die Rekurskosten werden den Parteien gemÃ¤ss ErwÃ¤gung 10.2.2 auferlegt; die Verpflichtung der BeschwerdefÃ¼hrenden zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerin Nr. 1 wird aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen werden die Beschwerden abgewiesen und der Entscheid der Vorinstanz sowie die angefochtenen VerfÃ¼gungen der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und der Baudirektion bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 720.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 50'720.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Parteien gemÃ¤ss ErwÃ¤gung 11.2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>