<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00720</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217078&amp;W10_KEY=13013507&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00720</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.03.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Dachflächenfenster; Verwirkung des Rechts auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; nachträgliches Baubewilligungsverfahren. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der Baubehörde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt. Vorliegend gelingt den Beschwerdeführenden der Beweis, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis zur unbewilligten Dachsanierung im Jahr 2015 sechs Dachflächenfenster bestanden haben (E. 3.4 und 3.5). Die 30-jährige Frist endete damit spätestens im Jahr 2011. Daran ändert der Ersatz sowie die teilweise Vergrösserung der Dachfenster im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion der Dachflächen bzw. der Dachfenster verändert (E. 3.6). Insoweit erweisen sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend Rückbau als unrechtmässig (E. 3.10). Da das streitgegenständliche Wohnhaus inventarisiert ist, müssen bauliche Veränderungen daran den erhöhten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG genügen (E. 4.3). Die im Rahmen der Dachsanierung von 2015 vergrösserten und neu als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weshalb bezüglich dieser Fenster die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen ist (E. 4). Die Rückbauanordnung erweist sich als verhältnismässig (E. 5.3). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFLÃCHENFENSTER">DACHFLÃCHENFENSTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAUBEFEHL">RÃCKBAUBEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34226" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00720</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. MÃ¤rz 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baukommission WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Verweigerung der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung und Wiederherstellungsbefehl</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 22. MÃ¤rz 2016 erteilte die Baukommission WÃ¤denswil A und B unter Bedingungen und Auflagen die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r eine "Putz- und Dachsanierung sowie den Ersatz und Neubau von DachflÃ¤chenfenstern" auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am D-Weg 02 in WÃ¤denswil. Gleichzeitig wurde die unter Nebenbestimmungen erteilte baurechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 10. MÃ¤rz 2016 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten A und B am 25. April 2016 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 18. Oktober 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 17. November 2016 fÃ¼hrten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid (mitsamt derjenigen der Beschwerdegegner vom 10. MÃ¤rz 2016 und 22. MÃ¤rz 2016) sei aufzuheben und die BK WÃ¤denswil und die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich seien einzuladen, eine nachtrÃ¤gliche Bewilligung, ev. nach DurchfÃ¼hrung eines Verfahrens nach § 208 PBG resp. ergÃ¤nzten Baugesuchsverfahrens â¦</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Eventualiter unter Auflagen und Bedingungen; Modifikation Dachfenster Nord oben links (Dimension).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Subeventualiter Modifikation aller Dachfenster bezgl. Rahmen/Blenden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> â¦ jedenfalls unter Herausnahme des Dachfensters B ("zusÃ¤tzliches" Nord) von den RÃ¼ckbauverfÃ¼gungen, zu erwÃ¤gen und zu erteilen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Unter ausgangsgemÃ¤ssen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Baurekursgericht liess sich am 29. November 2016 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baukommission WÃ¤denswil beantragte am 5. Dezember 2016 ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und B. Am 21. Dezember 2016 verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Sodann stellten A und B am 29. Dezember 2016 ein Gesuch um Sistierung des Beschwerdeverfahrens und um Abnahme der Replikfrist, eventualiter um deren VerlÃ¤ngerung. Die Baukommission WÃ¤denswil beantragte am 6. Januar 2017, auf das Sistierungsgesuch nicht einzutreten. Am 11. Januar 2017 bzw. 6. Januar 2017 liessen sich die Baudirektion und das Amt fÃ¼r Raumentwicklung auf Abweisung des Gesuchs vernehmen. A und B hielten am 16. Januar 2017 an ihren AntrÃ¤gen betreffend die Sistierung fest. Mit VerfÃ¼gung vom 24. Januar 2017 wurde das entsprechende Gesuch abgewiesen. Schliesslich reichten A und B am 30. Januar 2017 ihre Replik ein. Die Baukommission WÃ¤denswil und die Baudirektion verzichteten in der Folge stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">In formeller Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Da der Beschwerde an das Verwaltungsgericht, abgesehen von hier nicht einschlÃ¤gigen Ausnahmen, ohnehin aufschiebende Wirkung zukommt und diese vorliegend auch nicht entzogen wurde (§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1â3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), ist dieser Antrag hinfÃ¤llig, weshalb sich weitere AusfÃ¼hrungen hierzu erÃ¼brigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 ist EigentÃ¼merin der am D-Weg 02 liegenden Parzelle Kat.-Nr. 01. Das GrundstÃ¼ck liegt in der Landwirtschaftszone und ist mit einem einseitig angebauten Wohnhaus Ã¼berbaut. Die Liegenschaft ist Teil des GebÃ¤udes E, das seit Oktober 1984 im Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte von kommunaler Bedeutung enthalten ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Jahr 2015 nahmen die BeschwerdefÃ¼hrenden, ohne im Besitz einer Baubewilligung zu sein, am Dach der Liegenschaft umfangreiche Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten vor, woraufhin sie von der Stadt WÃ¤denswil zur Einreichung eines nachtrÃ¤glichen Baugesuchs aufgefordert wurden. Das von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft in der Folge eingereichte Gesuch wurde von der Beschwerdegegnerin 2 unter der Auflage bewilligt, dass alle DachflÃ¤chenfenster das maximal zulÃ¤ssige Mass von 78 x 98 cm einzuhalten hÃ¤tten. Die Beschwerdegegnerin 1 wiederum verpflichtete die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Fenster des Typs A (134 x 98 cm) auf maximal 78 x 98 cm zu verkleinern und das sich auf der Nordseite befindende neue Fenster vom Typ B (78 x 98 cm) komplett rÃ¼ckzubauen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zwischen den Parteien ist zunÃ¤chst strittig, welche DachflÃ¤chenfenster in welchem Format durch frÃ¼here Baubewilligungen bzw. durch die Besitzstandsgarantie geschÃ¼tzt sind. Dies ist entscheidend, da aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes einmal bewilligte und ausgefÃ¼hrte bauliche Massnahmen in einem nachfolgenden Verfahren grundsÃ¤tzlich nicht erneut auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit hin Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nnen. Folglich dÃ¼rfte vorliegend der RÃ¼ckbau von bewilligten oder anderweitig geschÃ¼tzten Dachfenstern selbst dann nicht angeordnet werden, wenn diese gegen § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verstossen wÃ¼rden und damit materiell rechtswidrig wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 fehlt fÃ¼r zwei der vier bestehenden Dachfenster auf der Nordseite eine Baubewilligung. So seien im Bauplan von 1979 auf der Nordseite drei DachflÃ¤chenfenster eingezeichnet, wobei handschriftlich vermerkt sei, dass das obere (kleinere) Fenster wegfalle. Auch die Beschwerdegegnerin 2 spricht von zwei zusÃ¤tzlichen Dachfenstern auf der Nordseite.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen hiergegen vor, die Dachfenster und die damit einhergehenden Durchbrechungen der DachflÃ¤che bestÃ¼nden mindestens seit 1980. Bei der Sanierung im Jahr 2015 seien bloss zwei Dachfenster baulich bzw. gestalterisch verÃ¤ndert worden. Es sei aber kein zusÃ¤tzliches Fenster eingebaut worden. Der Befehl zum generellen RÃ¼ckbau der DachflÃ¤chenfenster auf eine einheitliche NormgrÃ¶sse und die gÃ¤nzliche Aufhebung des Fensters des Typs B auf der Nordseite verletze daher der Besitzstandsgarantie.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der BaubehÃ¶rde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359 E. 8.3). Eine Baubewilligung kann also nach 30 Jahren ersessen werden: Der GrundeigentÃ¼mer ersitzt damit das Recht, den Zustand des GebÃ¤udes beizubehalten. Die Verwirkungsfrist lÃ¤uft ab der Fertigstellung des GebÃ¤udes oder des streitigen GebÃ¤udeteils (BGE 107 Ia 121 E. 1.b). <span>Die Beweislast fÃ¼r den 30-jÃ¤hrigen Bestand einer Baute trÃ¤gt der GrundeigentÃ¼mer (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 5.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref477168728"><b>3.5 </b>Am 21. Februar 1979 bewilligte die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen eines (Um-)Baugesuchs der BeschwerdefÃ¼hrenden auf der SÃ¼dseite â im Plan als "West" bezeichnet â den Bau zweier DachflÃ¤chenfenster. Auf der Nordseite sind in den genehmigten PlÃ¤nen drei Fenster eingezeichnet, wobei eines mit Bleistift mit dem Vermerk "fÃ¤llt weg Treppe" durchgestrichen ist. Es finden sich auf dem Plan sodann weitere mit Bleistift vorgenommenen Ãnderungen (insbesondere zum Format der Fenster). Wann und von wem diese handschriftlichen Bemerkungen eingefÃ¼gt wurden, ist nicht bekannt. Dies kann vorliegend aber offenbleiben, da die BeschwerdefÃ¼hrerschaft unbestrittenermassen ohnehin nie gemÃ¤ss dem Fassadenplan gebaut hat. Vielmehr ergibt sich aus drei von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Originalfotografien datierend aus den Jahren 1980 und 1981, dass sich die Situation bereits in diesen Jahren wie folgt prÃ¤sentierte: Auf der sÃ¼dlichen DachflÃ¤che bestanden zwei quadratisch erscheinende, vertikal in einer Linie angeordnete Fenster, wobei das obere etwas grÃ¶sser war als das untere. Auf der Nordseite existierten <i>vier</i> Dachfenster. Zwei davon in der oberen DachhÃ¤lfte. Diese waren in ihrer GrÃ¶sse und Form (quadratisch) vergleichbar, wurden jedoch horizontal versetzt positioniert. Die beiden Fenster in der unteren DachhÃ¤lfte scheinen zwar unterschiedlich gross gewesen zu sein, befanden sich aber horizontal auf einer HÃ¶he. WÃ¤hrendem das Fenster unten links eine quadratische Form hatte, war dasjenige unten rechts rechteckig und liegend. Die Echtheit dieser Fotografien wird weder von der Vorinstanz noch von der Beschwerdegegnerschaft infrage gestellt. Sodann bestÃ¤tigen sÃ¤mtliche weiteren von den BeschwerdefÃ¼hrenden in der Beschwerdeschrift abgedruckten Fotografien die soeben beschriebene Zahl, GrÃ¶sse und Anordnung der Dachfenster. Einige dieser Fotografien wurden offensichtlich in jÃ¼ngerer Zeit aufgenommen, zeigen sie doch die westliche DoppelhaushÃ¤lfte (D-Weg 03) mit modernen Verglasungen.</a> Somit gelingt es den BeschwerdefÃ¼hrenden vorliegend zu beweisen, dass auf dem Dach ihrer Liegenschaft von 1980/81 bis 2015 sechs DachflÃ¤chenfenster in der beschriebenen Ausgestaltung bestanden haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Da die Anordnung und GrÃ¶sse der Dachfenster zwischen 1980/81 und 2015 weitgehenden gleichgeblieben ist, liegt auch kein kontinuierlicher Ausbau vor, welcher den Lauf der Verwirkungsfrist hemmen wÃ¼rde (vgl. BGE 136 II 359 E. 8.3). Die 30-jÃ¤hrige Frist endete damit spÃ¤testens im Jahr 2011. Daran Ã¤ndert â entgegen der Vorinstanz â der Ersatz sowie die teilweise VergrÃ¶sserung der Dachfenster im Jahr 2015 nichts, wurde dadurch doch weder der Charakter noch die Funktion der DachflÃ¤chen bzw. der Dachfenster verÃ¤ndert (vgl. VGr, 15. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00723, E. 5.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Somit verfÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼ber eine "Quasi-Baubewilligung" fÃ¼r folgende sechs DachflÃ¤chenfenster bzw. Durchbrechungen der DachflÃ¤che:</p> <p class="Erwgung2">-<span> </span>Auf der sÃ¼dlichen DachflÃ¤che dÃ¼rfen sich zwei kleine, Ã¼bereinander angeordnete Fenster befinden.</p> <p class="Erwgung2">-<span> </span>Auf der nÃ¶rdlichen DachflÃ¤che sind es zwei kleine in der oberen DachhÃ¤lfte sowie ein kleines in der unteren HÃ¤lfte. Das vierte Fenster (unten rechts) darf etwas grÃ¶sser und rechteckig liegend sein.</p> <p class="Erwgung2">Damit verletzt der Befehl des vollstÃ¤ndigen RÃ¼ckbaus des sich nordseitig, oben rechts befindenden Dachfensters die Besitzstandsgarantie.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Unklar ist, wie gross die fÃ¼nf kleinen Fenster zum Zeitpunkt 1980/81 waren und ob ihre GrÃ¶sse in den Jahren vor der Sanierung verÃ¤ndert wurde. Dass das obere, rechte Fenster auf der Nordseite gemÃ¤ss Baugesuch 2016 schon vor der Sanierung dem aktuell vorherrschenden Format 78 x 98 cm und nicht dem in den 80er-Jahren Ã¼blichen Format 55 x 70 cm entsprochen hat, deutet auf Letzteres hin. Dies muss vorliegend aber nicht abschliessend beurteilt werden, da die Beschwerdegegnerschaft die BeschwerdefÃ¼hrenden lediglich dazu verpflichtet hat, die Dachfenster auf maximal 78 x 98 cm zu reduzieren und es dem Verwaltungsgericht ohnehin nicht zustehen wÃ¼rde, diese Anordnung zum Nachteil der BeschwerdefÃ¼hrerschaft abzuÃ¤ndern (§ 63 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.9 </b>Das sechste Fenster (Nordseite, unten rechts) ist im Fassadenplan 1979 nicht eingezeichnet. Aus den eingereichten Fotografien geht jedoch hervor, dass dieses sowohl 1980/81 als auch vor der Dachsanierung deutlich grÃ¶sser war als die Ã¼brigen DachflÃ¤chenfenster. Ãberdies ist gestÃ¼tzt auf die BauplÃ¤ne davon auszugehen, dass das Standardformat fÃ¼r rechteckig liegende DachflÃ¤chenfenster Ende der 70er-Jahre 118 x 114 cm betrug. Daraus lÃ¤sst sich schliessen, dass in der rechten, unteren Ecke der nÃ¶rdlichen DachflÃ¤che seit 1980/81 ein Dachfenster in der GrÃ¶ssenordnung von 118â134 x 114â98 cm besteht. Hingegen kann den Akten nicht entnommen werden, welche GrÃ¶sse durch die Besitzstandsgarantie genau geschÃ¼tzt wird. Da es aber ohnehin unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re, die Verkleinerung des aktuellen Formates (134 x 98 cm) auf ein hÃ¶chstens geringfÃ¼gig kleineres Originalmass zu verlangen (zum Erfordernis der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Wiederherstellungsbefehlen siehe hinten E. 5.2), kann diese Frage vorliegend offenbleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.10 </b>Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass sich die vorinstanzlichen Anordnungen betreffend die vollstÃ¤ndige Aufhebung des sich nordseitig, oben rechts befindenden Dachfensters sowie die Verkleinerung des nordseitig, unten rechts liegenden Fensters auf 78 x 98 cm als unrechtmÃ¤ssig erweisen und die Beschwerde diesbezÃ¼glich gutzuheissen ist. Die nachfolgenden ErwÃ¤gungen betreffen daher nur noch beiden im Zuge der Sanierung vergrÃ¶sserten und seither als liegende Rechtecke ausgestalteten Dachfenster (nordseitig, oben links und sÃ¼dseitig, oben).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen gegen die RÃ¼ckbauanordnung weiter vor, die beiden neu liegend ausgestalteten Dachfenster hÃ¤tten keine massgebende Verschlechterung der DachflÃ¤chen bewirken kÃ¶nnen. Diese seien schon bisher von der Asymmetrie und der Nicht-Zuordnung der Dachfenster zu den FassadenÃ¶ffnungen charakterisiert worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bauten, Anlagen und Umschwung sind gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fÃ¼r sich <i>und</i> in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Dabei ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besonders RÃ¼cksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 Teilsatz 1 PBG). § 238 Abs. 2 PBG kommt auch zur Anwendung, wenn Massnahmen am Schutzobjekt selbst vorgesehen sind (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 663 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das streitgegenstÃ¤ndliche Wohnhaus ist seit 1984 als Teil des GebÃ¤udes E inventarisiert, weshalb bauliche VerÃ¤nderungen daran unbestrittenermassen den erhÃ¶hten Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG zu genÃ¼gen haben. Auf der SÃ¼dseite wird durch die Verbreiterung und die liegende Positionierung des oberen Dachfensters in die seit 1981 bestehende symmetrische Anordnung eingegriffen. Dies erscheint gerade auch mit Blick auf den angrenzenden D-Weg 03 mit seinen zwei symmetrisch angeordneten Dachfenstern stÃ¶rend. Zudem haben sich die BeschwerdefÃ¼hrenden bei der Verbreiterung des sÃ¼dseitigen Fensters, soweit ersichtlich, weder an der darunterliegenden Fassade noch an den Ã¼brigen Achsen orientiert. Gleiches gilt auch fÃ¼r die Verbreiterung des nordseitigen Fensters. Von einem Ã¤sthetischen Gesichtspunkt aus betrachtet ist es schwer verstÃ¤ndlich, weshalb gerade das Fenster oben links verbreitert und liegend ausgestaltet wurde. Ein gestalterisches Gesamtkonzept ist jedenfalls nicht erkennbar. Schliesslich werden liegende Dachfenster im Inventarblatt "E" explizit als stÃ¶rend bezeichnet. Wer sich so klar in einen direkten Widerspruch zum einschlÃ¤gigen Inventarblatt setzt, kann danach aber nicht fÃ¼r sich in Anspruch nehmen, besondere RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt zu nehmen, wie dies § 238 Abs. 2 PBG verlangt. Im Ãbrigen reicht es im Anwendungsbereich der genannten Bestimmung â entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden â gerade nicht aus, wenn die baulichen Massnahmen zu keiner <i>massgebenden</i> Verschlechterung des Schutzobjektes fÃ¼hren, es wird vielmehr eine gute Gestaltung gefordert. Diese Voraussetzung erfÃ¼llen die durch die verbreiterten Fenster verÃ¤nderte DachflÃ¤chen aber bereits fÃ¼r sich allein betrachtet<i> </i>nicht. Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass sich die Vor­instanz nicht auch noch mit der weiteren baulichen Umgebung auseinandergesetzt hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die baulichen VerÃ¤nderungen an den beiden seit der Dachsanierung liegend ausgestalteten Dachfenster nicht bewilligungsfÃ¤hig gewesen wÃ¤ren und sich damit die Frage nach der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes stellt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, der Wiederherstellungsbefehl sei unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Zum einen seien die Aufwendungen einer DachergÃ¤nzung von der Vorinstanz unterschÃ¤tzt worden. Zum anderen bestÃ¼nden taugliche Massnahmen von minderer EingriffsqualitÃ¤t, namentlich das Anbringen von Blenden.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref477279481"><b>5.2 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands muss verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]; BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1). Dies ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann nicht der Fall, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7 ff. und VGr, 4. April 2012, VB.2011.00565, E. 6 ff. auch zum Folgenden). GrundsÃ¤tzlich kann sich auch die bÃ¶sglÃ¤ubig handelnde Bauherrschaft auf den VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands aus grundsÃ¤tzlichen Ãberlegungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhÃ¶htes Gewicht beigemessen und die der Bauherrschaft allenfalls entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigt werden (BGE 132 II 21 E. 6.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 485).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Ã¶ffentliche Interesse besteht vorliegend in der Anwendung der Ãsthetikgeneralklausel und dem Schutz von Inventarobjekten (§ 238 PBG). Der RÃ¼ckbau der liegenden Dachfenster auf maximal 78 x 98 cm ist grundsÃ¤tzlich dazu geeignet, dieses Interesse zu erreichen. Dieser ist auch erforderlich, kÃ¶nnte doch mit den von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft als milderes Mittel angefÃ¼hrten â der Vorinstanz als Fachgericht scheinbar unbekannten â Blenden "in Form eines z.B. das Glas leicht abdunkelnde Fliesses", die von § 238 Abs. 2 PBG geforderte gute Gestaltung nicht erreicht werden. Sodann versÃ¤umen es die BeschwerdefÃ¼hrenden, die ihrer Ansicht nach von der Vorinstanz "vÃ¶llig unterschÃ¤tzten" RÃ¼ckbaukosten auch nur ansatzweise zu substanziieren, weshalb mit der Vorinstanz davon auszugehen ist, dass die Fenster <span>ohne Weiteres und mit vertretbarem Aufwand zurÃ¼ckgebaut werden kÃ¶nnen</span>. Im Ãbrigen sind die finanziellen Nachteile der BeschwerdefÃ¼hrenden vorliegend ohnehin nur in verringertem Mass zu berÃ¼cksichtigen, mÃ¼ssen diese doch als bÃ¶sglÃ¤ubig betrachtet werden. So wurde die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 bereits 2006 vom Statthalteramt Horgen wegen Bauens ohne entsprechende Baubewilligung bestraft. Insgesamt erweist sich der RÃ¼ckbaubefehl bezÃ¼glich der beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten DachflÃ¤chenfenster damit als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Dies fÃ¼hrt zur entsprechenden Aufhebung der Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheids bzw. der Neufassung der Dispositiv-Ziffer 3 des Beschlusses der Baukommission WÃ¤denswil vom 22. MÃ¤rz 2016 sowie der Dispositiv-Ziffer I.a) der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. MÃ¤rz 2016 gemÃ¤ss den vorstehenden ErwÃ¤gungen. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang ist von einem je hÃ¤lftigen Obsiegen und Unterliegen der BeschwerdefÃ¼hrenden und der Beschwerdegegnerinnen auszugehen. AusgangsgemÃ¤ss sind deshalb die Gerichtskosten den beiden BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung zu je 1/4 und den beiden Beschwerdegegnerinnen ebenfalls zu je 1/4 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Mangels eines Ã¼berwiegenden Obsiegens ist keiner Partei eine EntschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kostenfolge des Rekursentscheids ist ebenfalls im Sinne eines hÃ¤lftigen Obsiegens und Unterliegens anzupassen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Dispositiv-Ziffer 3 des Beschlusses der Baukommission WÃ¤denswil vom 22. MÃ¤rz 2016 wird wie folgt neu gefasst:</span></p> <p class="Einzug2"><span>"a) Die beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten DachflÃ¤chenfenster vom Typ A (nordseitig, oben links und sÃ¼dseitig, oben) sind auf maximal 78/98 cm zu verkleinern.</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) Vor Inangriffnahme dieser Arbeiten ist der Abteilung Planen und Bauen ein AusfÃ¼hrungsplan einzureichen. In diesem Plan ist darzustellen, wie die Fenster vom Typ A verkleinert werden. Zudem ist die Lage der bestehenden, im Plan gelb eingetragenen DachflÃ¤chenfenster auf Ãbereinstimmung mit der effektiven Situation zu Ã¼berprÃ¼fen. Der AusfÃ¼hrungsplan ist der Abteilung Planen und Bauen innert drei Monaten ab Rechtskraft der Baubewilligung dreifach zur Genehmigung einzureichen. Die Frist fÃ¼r den RÃ¼ckbau wird nach Vorliegen des AusfÃ¼hrungsplans verfÃ¼gt."</span></p> <p class="Einzug2"><span>Dispositiv-Ziffer I.a) der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. MÃ¤rz 2016 wird wie folgt neu gefasst:</span></p> <p class="Einzug2"><span>"Die beiden im Rahmen der Sanierung verbreiterten DachflÃ¤chenfenster (nordseitig, oben links und sÃ¼dseitig, oben) haben das maximal zulÃ¤ssige Mass von 78/98 cm einzuhalten."</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2.<span> </span></span><span>Die <span>Kosten</span> des Rekursverfahrens werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zu 1/4 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten werden <span>den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zu 1/4 und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4</span> auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Es werden keine </span><span>ParteientschÃ¤digungen<span> zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7.<span> </span></span><span>Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>