<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00397</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220699&amp;W10_KEY=13013480&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00397</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.10.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnützungsübertragung; Gestaltungsplan. Interzonale Ausnützungsübertragungen werden im kantonalen Recht nur im Zusammenhang mit Arealüberbauungen erwähnt, nicht aber für die Regelbauweise. Nach ständiger Rechtsprechung wird die Zulässigkeit der Nutzungsübertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften verneint (E. 3.2). Liegt bei einer Ausnützungsübertragung eines der beiden Grundstücke in einem Gestaltungsplanperimeter ist zu prüfen, ob der Gestaltungsplan in ausnützungsrechtlicher Hinsicht in einem solchen Mass von der ursprünglichen Regelbauweise abweicht, dass faktisch eine andere Zone vorliegt und somit von einer interzonalen Ausnützungsübertragung und den damit einhergehenden negativen Auswirkungen auszugehen ist (E. 3.3). In casu liegen in Bezug auf die Ausnützungsziffer zwei verschiedene Bauzonen vor (E. 3.4). Das Bauprojekt ordnet sich nicht genügend ein (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENINTERN">ZONENINTERN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 72 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50670" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00397</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Oktober 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter <br/> Peter Sprenger, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Ausschuss Bau und Planung des Stadtrates Schlieren, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. Oktober 2019 erteilte der Ausschuss Bau und Planung der Stadt Schlieren der A AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau und die Aufstockung des Wohnhauses plus Attikageschoss sowie die Erstellung von ParkplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Schlieren.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob der Nachbar C am 13. November 2019 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Bewilligung. Mit Entscheid vom 8. Mai 2020 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Ausschusses Bau und Planung des Stadtrates Schlieren vom 23. Oktober 2019 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Hierauf gelangte die A AG mit Beschwerde vom 10. Juni 2020 an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 8. Mai 2020 sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 17. Juni 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 23. Juni 2020 die BestÃ¤tigung des baurekursgerichtlichen Entscheids.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.3 </b>Die Vorinstanz hat am 11. MÃ¤rz 2020 einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt. Insgesamt ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten. Auf einen Augenschein kann daher verzichtet werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W4 0.8 gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Schlieren (BZO) und ist mit einem fÃ¼nfgeschossigen Mehrfamilienhaus Ã¼berstellt. Das Bauvorhaben sieht unter anderem vor, das bestehende GebÃ¤ude mit einem Vollgeschoss und einer Attikawohnung zu erweitern. Mangels AusnÃ¼tzungsreserven auf der Bauparzelle sollen hierzu 268,8 m<sup>2</sup> bauliche AusnÃ¼tzung vom im mehrheitlich im Gestaltungsplangebiet "Schlieren West" liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, d.h. von einem DrittgrundstÃ¼ck, beansprucht werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung sei vorliegend zulÃ¤ssig, da im Endeffekt der Gestaltungsplan die gleich hohe AusnÃ¼tzung zulasse wie die Bau- und Zonenordnung dies fÃ¼r das strittige GrundstÃ¼ck zulÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung liegt vor, wenn ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen BaugrundstÃ¼ck ergebende NutzungsmÃ¶glichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer GrundstÃ¼cke beansprucht. Die ZulÃ¤ssigkeit von (innerzonalen) AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00311, E. 4.1). Interzonale AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen (also zwischen unterschiedlichen Zonen) werden im kantonalen Recht nur im Zusammenhang mit ArealÃ¼berbauungen (§ 72 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]), nicht aber fÃ¼r die Regelbauweise erwÃ¤hnt. Es ist daher nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung unzulÃ¤ssig, die AusnÃ¼tzung von einer Zone auf die andere zu Ã¼bertragen. So gesehen sind aber etwa eine Wohnzone W2 einerseits und eine Wohnzone W2 mit Gewerbeerleichterung andererseits nur dann unterschiedliche Zonen, wenn sie auch abweichende AusnÃ¼tzungen zulassen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 929 f.). Auch das Bundesgericht hat die ZulÃ¤ssigkeit der NutzungsÃ¼bertragung von einer bestimmten Zone auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften in stÃ¤ndiger Rechtsprechung verneint. Dies mit der BegrÃ¼ndung, eine interzonale AusnÃ¼tzungsanrechnung hÃ¤tte zur Folge, dass fÃ¼r das Gebiet lÃ¤ngs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten wÃ¼rden und damit Bauten mit unterschiedlicher AusnÃ¼tzung des Bodens entstÃ¼nden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen kÃ¶nne. Es wÃ¼rde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewÃ¶hnliche VerwaltungsverfÃ¼gung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets verÃ¤ndert wÃ¼rden (BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, E. 2.5).</p> <p class="Urteilstext">Eine Besonderheit liegt vor, wenn ein Teil einer Zone von einem Gestaltungsplan Ã¼berlagert ist. Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). GestaltungsplÃ¤ne als SondernutzungsplÃ¤ne dienen grundsÃ¤tzlich den gleichen Zielen wie die RahmennutzungsplÃ¤ne, indem sie die zulÃ¤ssige Nutzung des Bodens nach den durch die Richtplanung festgelegten Zielen ordnen. DarÃ¼ber hinaus soll mit einem Gestaltungsplan eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch, wohnhygienisch und landschaftlich optimale Ãberbauung eines bestimmten Gebiets ermÃ¶glicht werden. Zu diesem Zweck beinhaltet der Gestaltungsplan fÃ¼r ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung (vgl. Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 54). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das sich grÃ¶sstenteils im Gestaltungsplangebiet befindliche GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, von welchem AusnÃ¼tzungsreserven beansprucht werden sollen, liegt wie das (ausserhalb des Gestaltungsplangebiets liegende) BaugrundstÃ¼ck in der Wohnzone W4 0.80. Allerdings ist zu prÃ¼fen, ob der Gestaltungsplan in ausnÃ¼tzungsrechtlicher Hinsicht in einem solchen Mass von der ursprÃ¼nglichen Regelbauweise abweicht, dass faktisch eine andere Zone vorliegt und somit von einer interzonalen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung und den damit einhergehenden negativen Auswirkungen auszugehen ist. </p> <p class="Urteilstext">In der Wohnzone W4 0.80 ist eine AusnÃ¼tzungsziffer von maximal 0.80 zulÃ¤ssig (Art. 14 BZO). ArealÃ¼berbauungen sind bei einer ArealflÃ¤che ab 5'000 m<sup>2</sup> mÃ¶glich, wobei sich die AusnÃ¼tzungsziffer gegenÃ¼ber der RegelÃ¼berbauung um 1/10 erhÃ¶ht (Art. 24 BZO). FÃ¼r die Wohnzone W4 0.80 bedeutet dies eine ErhÃ¶hung von 0.08, was zu einer AusnÃ¼tzungsziffer von 0.88 bei ArealÃ¼berbauungen fÃ¼hrt. FÃ¼r die AusnÃ¼tzung im Baubereich G (Baubereich fÃ¼r Kat.-Nr. 04) hÃ¤lt der Planungsbericht fÃ¼r den Ãffentlichen Gestaltungsplan Schlieren West in Ziffer 4.1 fest, dass die Berechnung der Nutzung von der rechtskrÃ¤ftigen BZO der Stadt Schlieren ausgehe. BerÃ¼cksichtigt werde zudem der Bonus fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen sowie die Zusatznutzungen in Attikageschossen. Dies fÃ¼hrt zu einer AusnÃ¼tzungsziffer von 0.975333 fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04. WÃ¤hrend § 255 Abs. 2 PBG fÃ¼r die Regelbauweise vorsieht, dass FlÃ¤chen in Dachgeschossen nur anrechenbar sind, soweit sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be, sehen die Gestaltungsplanvorschriften keine solche BegÃ¼nstigung vor. Nach Art. 7 Abs. 1 GPV sind fÃ¼r die AusnÃ¼tzung alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in Voll-, Dach- und Untergeschossen, unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden anwendbar. Diesem Umstand wird Rechnung getragen, indem die AusnÃ¼tzungsziffer im Gestaltungsplan fÃ¼r das Attikageschoss um 0.09533 erhÃ¶ht wird (vgl. Ziffer 4.1 Planungsbericht). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Im vorliegenden Fall weist das BaugrundstÃ¼ck lediglich â¦ m<sup>2</sup> auf und kann somit nicht von einem ArealÃ¼berbauungsbonus bei der AusnÃ¼tzungsziffer profitieren. Generell sieht der Regelfall in der Wohnzone W4 0.80 bloss eine AusnÃ¼tzungsziffer von 0.80 vor, wÃ¤hrend im Gestaltungsplangebiet eine hÃ¶here vom Regelfall abweichende AusnÃ¼tzungsziffer vorliegt und auch GrundstÃ¼cke, welche nicht die ArealflÃ¤che von 5'000 m<sup>2</sup> aufweisen, von einer um 0.08 erhÃ¶hten AusnÃ¼tzung profitieren kÃ¶nnen. Sodann kÃ¶nnte auch ein GrundstÃ¼ck AusnÃ¼tzungsreserven eines anderen GrundstÃ¼cks in einer ArealÃ¼berbauung nicht Ã¼bertragen erhalten, wenn es selbst die Vorschriften der ArealÃ¼berbauung nicht erfÃ¼llt, da dies ebenfalls nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen wÃ¼rde. Im Ãbrigen sieht auch Art. 24 BZO vor, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen nur innerhalb der ArealÃ¼berbauung mÃ¶glich sind. Zwar vermÃ¶gen sich die Regeln der AusnÃ¼tzung in Bezug auf das Dach- resp. Attikageschoss ungefÃ¤hr die Waage zu halten. Allein aufgrund des AusnÃ¼tzungsbonus von 0.08 im Gestaltungsplangebiet besteht jedoch bereits eine rund 10-prozentige Abweichung zu der Regelbauweise, wenn keine ArealÃ¼berbauung betroffen ist. DemgemÃ¤ss liegen in Bezug auf die AusnÃ¼tzungsziffer zwei verschiedene Bauzonen vor. Schliesslich sieht auch Art. 7 Abs. 4 GPV vor, dass eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nur zwischen den Baubereichen zulÃ¤ssig ist, d.h. der Gestaltungsplan beabsichtigt e contrario eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ebenfalls nur innerhalb des Gestaltungsplangebiets. Dies fÃ¼hrt wie von der Vorinstanz zu Recht ausgefÃ¼hrt dazu, dass aufgrund der damit einhergehenden unerwÃ¼nschten Folgen im vorliegenden konkreten Fall eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht rechtmÃ¤ssig ist. Die Beschwerde ist bereits aus diesem Grund abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gte weiter, die BaubehÃ¶rde habe sich ausfÃ¼hrlich und sachlich zur Frage der Einordnung geÃ¤ussert. Indem die Vorinstanz von dieser EinschÃ¤tzung abgewichen sei, habe sie die Gemeindeautonomie verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2). Aus § 238 PBG folgt, dass ein GebÃ¤ude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass in solchen FÃ¤llen mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden kann (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 mit Hinweisen). Ist zur Realisierung eines Bauvorhabens eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung notwendig, darf diese ausserdem nicht zu einer unerwÃ¼nschten, § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hren. Dabei ist im jeweiligen Einzelfall zu prÃ¼fen, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu BaukÃ¶rpern fÃ¼hrt, welche den Rahmen der zonengemÃ¤ssen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprÃ¤gten Ãberbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00784, E. 4.2). Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 810 f.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Bundesgericht hielt fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BaubehÃ¶rde fÃ¼hrte im Bauentscheid an, durch das sechsgeschossige, nach Westen zurÃ¼ckgestaffelte Siegerprojekt fÃ¼r das Alterszentrum entstehe Ã¼ber die alte und neue D-Strasse und Ã¼ber den E-Platz hinweg ein grosszÃ¼giger Raum, der den Stadtpark bis zum F-Gebiet und zur Alterseinrichtung G hin erweitere. In diesen Rahmen eingestreut lÃ¤gen die kleinmassstÃ¤blichen Bauten der ehemaligen lÃ¤nglichen Ensembles D-Strasse 06, 07, 08 (drei VielzweckbauernhÃ¤user mit ihren Nebenbauten) und 05, 09, 10 (Ensemble H). Sie seien zweigeschossig mit teilweise mÃ¤chtigen SatteldÃ¤chern. Die Verbreiterung der D-Strasse in den 1970er Jahren habe die ursprÃ¼nglich bestehende rÃ¤umliche Beziehung zwischen den beiden lÃ¤ndlichen Ensembles zerstÃ¶rt und die Bauten nÃ¶rdlich der D-Strasse vom historischen Dorfkern isoliert. Dies kÃ¶nne nun durch die Umgestaltung der alten D-Strasse geheilt werden. Die D-Strasse 02 sei ca. 1930 erstellt worden und bediene sich eines stÃ¤dtischen GebÃ¤udetyps, der von der vorstÃ¤dtischen Bebauung an der I-Strasse bekannt sei, der hier aber bruchstÃ¼ckhaft bleibe und keine Fortsetzung gefunden habe. Das GebÃ¤ude wirke als "Fehler im Gewebe". Bei der Erweiterung sei darauf zu achten, dass das GebÃ¤ude nicht noch mÃ¤chtiger wirke. Dies kÃ¶nne Ã¼ber eine sorgfÃ¤ltige Gliederung und Materialisierung erreicht werden. Die Aufstockung gliedere den voluminÃ¶sen BaukÃ¶rper in einen dreigeschossigen Sockel und eine zweigeschossige "Haube", welche mit dem mÃ¤chtigen Satteldach des Bauernhauses D-Strasse 08 einen Bezug eingehen kÃ¶nne. Dadurch wÃ¼rden die fÃ¼nf Geschosse optisch gebrochen. Es werde darauf hingewiesen, dass die neuen Balkone ebenfalls mit GlasgelÃ¤ndern zu versehen seien und auf die Ãberdachung zu verzichten sei. Die inventarisierten BauernhÃ¤user im Zentrum, welche sich im Umfeld des GebÃ¤udes D-Strasse 02 befÃ¤nden, wÃ¼rden Teil der grÃ¼nen Mitte bzw. des Stadtparks. Der als eigenstÃ¤ndiger Aufbau geplante GebÃ¤udekubus spiegle Elemente der umliegenden Bauten und fasse den E-Platz auf der SÃ¼dseite ein. Klar strukturierte Fassaden fÃ¼hrten zu einem eleganten, neuen und trotzdem mit dem Altbau verbundenen Element. Der BaukÃ¶rper trete wuchtig in Erscheinung und schÃ¼tze dadurch die feingliedrigen BauernhÃ¤user im Zentrum. Die geplante Aufstockung wirke, als eigenstÃ¤ndiger Aufbau, in keiner Weise Ã¼berproportioniert. Die Baute fasse den E-Platz auf der SÃ¼dseite und bilde zusammen mit dem geplanten Altersheim das Eingangstor zum Stadtplatz. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung fÃ¼hre im vorliegenden Fall nicht dazu, dass der Zweck der Nutzungsziffer illusorisch werde oder eine unerwÃ¼nschte Konzentrierung der Bausubstanz entstehe. Das Bauvorhaben entspreche grundsÃ¤tzlich den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte an, vor dem Hintergrund, dass die nÃ¶rdlich des alten Verlaufs der D-Strasse situierten VielzweckbauernhÃ¤user stÃ¤dtebaulich zu den sÃ¼dlich davon situierten GebÃ¤uden der Kernzone samt dem Stadtpark gehÃ¶rten, kÃ¶nne nicht nachvollzogen werden, inwiefern sich das Bauvorhaben â in nÃ¤chster NÃ¤he zu den GebÃ¤udeensembles â welches eine massive Aufstockung vorsehe, befriedigend einordne solle. Das StandortgebÃ¤ude selbst sei aufgrund der trennenden Wirkung der (neuen) D-Strasse im Norden ebenfalls als zum sÃ¼dlichen Gebiet gehÃ¶rig zu betrachten, wenn auch â wie der Mitbeteiligte zu Recht festhalte â dieses GebÃ¤ude als "Fehler im Gewebe" erscheine und mithin schon jetzt nicht recht zu den bÃ¤uerlich bzw. lÃ¤ndlich geprÃ¤gten kleinmassstÃ¤blicheren GebÃ¤uden zu passen vermÃ¶ge. Dieser Umstand stelle aber keinen Grund dar, um unter massiver ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzung einen voluminÃ¶sen BaukÃ¶rper in der konkret geplanten Art und Gestalt zu schaffen, welcher einen Bezug zur bestehenden baulichen Umgebung ebenfalls vermissen lasse. Zwar vermindere der alte Verlauf der D-Strasse den Ensemblecharakter der genannten Ã¤lteren Bauten in der Nachbarschaft des Bauvorhabens erheblich. Indes fÃ¼hre der Mitbeteiligte selbst aus, dass infolge Verlegung der D-Strasse der Stadtpark nach Norden massiv erweitert werden kÃ¶nne und die inventarisierten BauernhÃ¤user im Zentrum, welche sich im Umfeld des streitbetroffenen GebÃ¤udes befÃ¤nden, Teil der grÃ¼nen Mitte bzw. des Stadtparks werden sollen. Ein Gestaltungswille, der auf diesen Umstand sowie auf die GebÃ¤udeensembles Bezug nehme, sei nicht erkennbar. Die Aufstockung verleihe dem GebÃ¤ude ein Ãbergewicht und wirke im Kontext zu den kleinmassstÃ¤blichen Bauten allzu mÃ¤chtig. Daran vermÃ¶ge angesichts des entstehenden Volumens die Gliederung des GebÃ¤udes und die von dem Mitbeteiligten angesprochene unterschiedliche Materialisierung von Altbestand und Erweiterung nichts zu Ã¤ndern. Nicht entscheidend sei sodann, dass die GesamthÃ¶he des GebÃ¤udes im Vergleich zum heutigen Zustand nur wenig zunehmen wÃ¼rde. Das bestehende GebÃ¤ude erscheine mit dem heutigen Walmdach weitaus zurÃ¼ckhaltender als mit der geplanten, fassadenbÃ¼ndigen Aufstockung. Die massive Aufstockung lasse sich auch damit nicht begrÃ¼nden, dass das benachbarte GebÃ¤ude D-Strasse 08 selbst ein mÃ¤chtiges Satteldach aufweise, zumal dessen Trauflinie erheblich tiefer liege und dieses damit nicht besonders voluminÃ¶s in Erscheinung trete. DemgegenÃ¼ber spreche sogar der Mitbeteiligte von einer wuchtigen Erscheinung des Bauvorhabens. Wenn sie zudem gleichzeitig ausfÃ¼hre, dass dieses die feingliedrigen BauernhÃ¤user im Zentrum schÃ¼tze, sei dies nicht nachvollziehbar. Ein Schutz dieser GebÃ¤ude durch das Bauvorhaben erscheine illusorisch, da die zu schÃ¼tzenden GebÃ¤ude durch das Bauvorhaben selbst optisch erdrÃ¼ckt wÃ¼rden. Der Entscheid des Mitbeteiligten sei daher nicht vertretbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Der Mitbeteiligte hielt fest, dass bei einer Erweiterung des GebÃ¤udes darauf zu achten sei, dass das GebÃ¤ude nicht noch mÃ¤chtiger wirke. Dies ist jedoch vorliegend durch das zusÃ¤tzliche Vollgeschoss sowie das Attikageschoss gerade der Fall. Durch die weitere ErhÃ¶hung des GebÃ¤udes und insbesondere die Ersetzung des Walmdaches, welches einen mildernden Effekt hatte, erhÃ¤rtet sich der Eindruck des "Fehlers im Gewebe" zusÃ¤tzlich. Wie die Vorinstanz zu Recht ausfÃ¼hrte ist nicht nachvollziehbar, inwiefern das Bauprojekt die feingliedrigen BauernhÃ¤user im Zentrum schÃ¼tzen solle. Weiter kann auch der Eindruck des Mitbeteiligten, wonach der voluminÃ¶se BaukÃ¶rper in einen dreigeschossigen Sockel und eine zweigeschossige "Haube" gegliedert werde, welche mit dem mÃ¤chtigen Satteldach des Bauernhauses D-Strasse 08 einen Bezug eingehen kÃ¶nne, nicht nachvollzogen werden. Zum einen erfolgt mit dem Attikageschoss eine weitergehende formale Abweichung von der Formsprache des Bauernhauses und zum anderen liegt die Trauflinie des Bauernhauses deutlich tiefer als das geplante Bauvorhaben. Aufgrund dessen, dass sich der Entscheid des Mitbeteiligten mehrfach als nicht mehr nachvollziehbar erwies, hat die Vorinstanz mit ihrer abweichenden EinschÃ¤tzung der Einordnung die Gemeindeautonomie des Mitbeteiligten nicht verletzt. Die Ãberlegungen der Vorinstanz erweisen sich als sachlich und es kann auf sie verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). DemgemÃ¤ss ist der vorinstanzliche Entscheid auch unter dem Aspekt der Einordnung nicht zu beanstanden und die Beschwerde auch aus diesem Grund abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 130.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'630.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>