<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2003 47 S.169</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">169</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>47</b></span> <span class="ft2"><b>Ausnützungsübertragung (§ 9 Abs. 6 ABauV).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- Begriff des benachbarten Grundstücks; Trennung durch eine Ge-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>meindestrasse.</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. November 2002 in</span><br/> <span class="ft3">Sachen M. gegen Baudepartement.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">2. c) bb) aaa) Gemäss Ausnützungsberechnung des Projektver-</span><br/> <span class="ft1">fassers vom 12. Februar 1997 beträgt die anrechenbare Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücksfläche 893 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span><span class="ft1">, die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)</span><br/> <span class="ft1">einschliesslich der neu zu erstellenden Bauten 502.78 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span><span class="ft1">. (...).</span><br/> <span class="ft1">Bei einer Ausnützungsziffer von 0.35 in der Landhauszone W1</span><br/> <span class="ft1">gemäss § 3 BNO ist eine BGF von 312.55 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">zulässig. (...). Die</span><br/> <span class="ft1">fehlende Fläche von 190.23 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">soll von der auf der Parzelle Nr. 161</span><br/> <span class="ft1">bestehenden Ausnützungsreserve beschafft werden.</span><br/> <span class="ft1">bbb) Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, kann der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinderat die Ausnützungsverschiebung zwischen benachbarten</span><br/> <span class="ft1">Grundstücken bewilligen, wenn diese Zonen zugehören, welche die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">170</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">gleiche Nutzung gestatten, und wenn das Orts-, Quartier- und Land-</span><br/> <span class="ft1">schaftsbild nicht übermässig beeinträchtigt wird (§ 9 Abs. 6 ABauV).</span><br/> <span class="ft1">Es ist unbestritten, dass die BNO diesbezüglich keine abweichende</span><br/> <span class="ft1">Regelung enthält und die Parzelle Nr. 161 wie das Baugrundstück</span><br/> <span class="ft1">der Landhauszone W1 zugehört. Unterschiedliche Auffassungen</span><br/> <span class="ft1">bestehen hingegen bezüglich der Frage, ob die Parzelle Nr. 161 als</span><br/> <span class="ft1">"benachbart" gelten kann.</span><br/> <span class="ft1">Das Baudepartement hat sich bei der Anwendung von § 9</span><br/> <span class="ft1">Abs. 6 ABauV massgeblich auf das von der Staatskanzlei herausge-</span><br/> <span class="ft1">gebene "Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht" (BNR) abgestützt.</span><br/> <span class="ft1">Danach gelten als benachbarte Grundstücke jedenfalls solche, die</span><br/> <span class="ft1">aneinander grenzen oder höchstens durch einen Fuss- oder Radweg</span><br/> <span class="ft1">voneinander getrennt sind (BNR [Ausgabe Juli 2001], S. 40). Diese</span><br/> <span class="ft1">Auslegung entspricht an sich den Überlegungen, welche das Verwal-</span><br/> <span class="ft1">tungsgericht im Entscheid AGVE 1987, S. 289 f., zur Zulässigkeit</span><br/> <span class="ft1">der (interzonalen) Nutzungsübertragung angestellt hat. Dort wird auf</span><br/> <span class="ft1">Funktion und Zweck der Ausnützungsziffer verwiesen. Nicht nur im</span><br/> <span class="ft1">grossflächigen Rahmen bzw. für das ganze Gebiet einer Zone sei</span><br/> <span class="ft1">eine bestimmte Baudichte festzulegen, sondern zur Wahrung des Zo-</span><br/> <span class="ft1">nencharakters sei auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte</span><br/> <span class="ft1">innerhalb der einzelnen Zonen zu bewirken. Es dürfe daher auch un-</span><br/> <span class="ft1">ter dem Gesichtspunkt der Ortsbildgestaltung nicht dem jeweiligen</span><br/> <span class="ft1">Grundeigentümer überlassen bleiben, durch beliebige Ausnützungs-</span><br/> <span class="ft1">übertragungen eine punktuell erhöhte Baumassierung zu schaffen.</span><br/> <span class="ft1">Solche Verschiebungen seien etwa dann abzulehnen, wenn der</span><br/> <span class="ft1">"Transport" über ein Strassengrundstück hinweg erfolgen müsste</span><br/> <span class="ft1">(AGVE 1987, S. 290 mit Hinweisen). Hieran ist festzuhalten. Es</span><br/> <span class="ft1">macht nach wie vor Sinn, in restriktiver Interpretation von § 9 Abs. 6</span><br/> <span class="ft1">ABauV als benachbart nur solche Grundstücke zu betrachten, welche</span><br/> <span class="ft1">gemeinsame Grenzen haben oder höchstens durch einen untergeord-</span><br/> <span class="ft1">neten Weg voneinander getrennt sind. Höherwertige Strassenverbin-</span><br/> <span class="ft1">dungen werden regelmässig auch als mehr oder weniger markante</span><br/> <span class="ft1">Trennlinien innerhalb des Orts- und Quartierbildes wahrgenommen,</span><br/> <span class="ft1">so dass es sich rechtfertigt, den Spielraum des Grundeigentümers bei</span><br/> <span class="ft1">Ausnützungsverschiebungen ebenfalls dort enden zu lassen.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">171</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Zwischen den Parzellen Nrn. 995 und 161 verläuft die Michel-</span><br/> <span class="ft1">holzstrasse, eine 4 m breit ausgemarchte Gemeindestrasse. Ab dem</span><br/> <span class="ft1">auf der Höhe der Parzelle Nr. 160 angelegten Wendeplatz ist nach</span><br/> <span class="ft1">Süden hin ein allgemeines Fahrverbot signalisiert, und in diesem</span><br/> <span class="ft1">Bereich dient die Strasse - nebst ihrer Funktion als Fussweg - ledig-</span><br/> <span class="ft1">lich noch als Zufahrt (mit Ausnahmebewilligung) zu den Parzellen</span><br/> <span class="ft1">Nrn. 995 und 159. Von der Einmündung des Hasenbergwegs an, d.h.</span><br/> <span class="ft1">ca. 80 m nach dem Wendehammer, führt sie als Naturweg weiter.</span><br/> <span class="ft1">Unter diesen besondern Umständen - Erschliessungsfunktion im</span><br/> <span class="ft1">eigentlichen Sinne weist sie nur bis zum Wendehammer auf - tritt die</span><br/> <span class="ft1">Michelholzstrasse weiter südlich, d.h. auch auf der Höhe der Parzelle</span><br/> <span class="ft1">Nr. 995, nicht mehr als trennendes Element innerhalb des Quartiers</span><br/> <span class="ft1">in Erscheinung. Anliegen der Ortsbildgestaltung sind hier von ne-</span><br/> <span class="ft1">bensächlicher Bedeutung. Wie der Augenschein ergeben hat, kann</span><br/> <span class="ft1">auch keine Rede davon sein, dass das Orts-, Quartier- und Land-</span><br/> <span class="ft1">schaftsbild im Sinne von § 9 Abs. 6 ABauV wegen der Ausnüt-</span><br/> <span class="ft1">zungsübertragung von der Parzelle Nr. 161 übermässig beeinträchtigt</span><br/> <span class="ft1">wird. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner wird das</span><br/> <span class="ft1">Wohngebäude des Beschwerdeführers auch nach den Umbauten</span><br/> <span class="ft1">nicht als überdimensionierter mehrgeschossiger Bau auffallen, wel-</span><br/> <span class="ft1">cher nicht mehr ins übrige Quartier passt. Wie das vom Gemeinderat</span><br/> <span class="ft1">eingereichte Flugbild zeigt, befinden sich im gleichen Quartier</span><br/> <span class="ft1">mehrere ähnlich grossvolumige Häuser, so insbesondere auch dasje-</span><br/> <span class="ft1">nige der Beschwerdegegner. Im Übrigen ist zu bedenken, dass nach</span><br/> <span class="ft1">der Ausnützungsübertragung ein später allenfalls auf der Parzelle Nr.</span><br/> <span class="ft1">161 zu erstellendes Gebäude entsprechend weniger BGF für sich</span><br/> <span class="ft1">beanspruchen kann. Die vorgesehene Ausnützungsverschiebung</span><br/> <span class="ft1">erweist sich daher als zulässig.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>