<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00423</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209464&amp;W10_KEY=4467123&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00423</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.02.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Bäuerliches Bodenrecht</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Überprüfung einer Bewilligung zur Überschreitung der Belastungsgrenze im Sinn des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB).<br/><br/>Prozessvoraussetzungen (E. 1); Abweisung eines Sistierungsgesuchs, weil die Rechtskonformität der vorliegend streitigen Bewilligung auch ohne rechtskräftigem Abschluss des hängigen Betreibungsverfahrens auf Grundpfandverwertung beurteilt werden kann (E. 4).<br/><br/>Das Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen bei der Vorinstanz erfüllt waren. Fraglich ist diesbezüglich nur, ob der Beschwerdegegner zum Rekurs legitimiert war (E. 5). Zwar setzt die Vorkaufsberechtigung im Sinn von Art. 42 Abs. 1 BGBB die Eignung für die Selbstbewirtschaftung voraus. Für die Beschwerdelegitimation von Vorkaufsberechtigten im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB genügt es aber, wenn der Beschwerdeführer zum Eigentümer des landwirtschaftlichen Gewerbes in einem von Art. 42 Abs. 1 BGBB genannten Verwandtschaftsgrad steht (E. 6 und E. 7.1), soweit er durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (E. 7.2). Die Regelung von Art. 52 Abs. 3 BGBB, wonach der Übernahmepreis beim Verwandtenvorkaufsrecht in jedem Fall den Grundpfandschulden entspricht, führt nicht zum Entfallen eines schutzwürdigen Interesses an der Aufhebung der vorliegend erteilten Bewilligung zur Überschreitung der Belastungsgrenze (E. 7.3). Unerheblich für die Legitimation zur Anfechtung einer solchen Bewilligung ist auch, ob im Lastenbereinigungsverfahren während einer Betreibung auf Pfandverwertung ein über die Belastungsgrenze hinaus eingetragenes Pfandrecht bestritten wird (E. 7.4). <br/><br/>Vorliegend wurde zu Unrecht eine Bewilligung zur Überschreitung der Belastungsgrenze erteilt, weil die Bewilligung nicht dazu diente, ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück zu erwerben, zu erweitern oder zu verbessern, oder notwendiges Betriebsinventar anzuschaffen oder zu erneuern (E. 8). Dervorinstanzliche Entscheid, mit welchem die fragliche Bewilligung aufgehoben wurde, ist deshalb auch hinsichtlich der Nebenfolgen zu bestätigen (E. 9). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 11). Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten ist. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃUERLICHES BODENRECHT">BÃUERLICHES BODENRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELASTUNGSGRENZE">BELASTUNGSGRENZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDELEGITIMATION">BESCHWERDELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETREIBUNGSVERFAHREN">BETREIBUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNG">BEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCHBERICHTIGUNGSKLAGE">GRUNDBUCHBERICHTIGUNGSKLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDPFANDDARLEHEN">GRUNDPFANDDARLEHEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDPFANDRECHT">GRUNDPFANDRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE">LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFANDVERWERTUNG">PFANDVERWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROZESSVORAUSSETZUNG">PROZESSVORAUSSETZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTBEWIRTSCHAFTUNG">SELBSTBEWIRTSCHAFTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORKAUFSRECHT">VORKAUFSRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 7 Abs. I BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 BGBB</span><br/><span class="gerade">Art. 42 Abs. I BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 44 BGBB</span><br/><span class="gerade">Art. 52 Abs. III BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 76 Abs. II BGBB</span><br/><span class="gerade">Art. 77 Abs. I BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 83 Abs. III BGBB</span><br/><span class="gerade">Art. 88 Abs. I BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 89 Abs. I BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 103 lit. a OG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. III VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 975 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10991" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00423</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 4. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Februar 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Jso Schumacher<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Beat KÃ¶nig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><b>A,</b></a><b> </b><br/> vertreten durch <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_9">Rechtsanwalt B</a><a id="Anonym_ORT_2_11">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer</b>, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">und</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_29"><b>Kantonales Amt fÃ¼r Landschaft und Natur,</b></a><b> </b><br/> </p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligter</b>,</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><b>D,</b></a><b> </b><br/> vertreten durch<a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_4_21"> Rechtsanwalt E</a><a id="Anonym_ORT_4_23">,</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegner</b>, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend bÃ¤uerliches Bodenrecht,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Betrieb "G" in M umfasst zwÃ¶lf GrundstÃ¼cke. Die Belastungsgrenze zur Errichtung von Grundpfanddarlehen im Sinn des Bundesgesetzes Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) betrug fÃ¼r diese Liegenschaft insgesamt Fr. 450'000.-. Mit Schreiben vom 24. Juni 2005 ersuchte die Bank O im Rahmen eines geplanten Verkaufs der Liegenschaft durch den EigentÃ¼mer A um ErhÃ¶hung des Ertragswertes und der Belastungsgrenze sowie um Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze im Betrag von Fr. 210'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur des Kantons ZÃ¼rich (ALN) verfÃ¼gte am 5. Juli 2005 mit Bezug auf die in der bisherigen Belastungsgrenze von Fr. 450'000.- enthaltenen Grund­stÃ¼cke von A eine ErhÃ¶hung des Ertragswertes von Fr. 390'000.- auf Fr. 422'000.- und eine Neufestsetzung der Belastungsgrenze auf Fr. 570'000.- (Dispositiv-Ziff. I). Zugleich erteilte es eine Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze mit Grundpfanddarlehen im Betrag von Fr. 210'000.- unter der Bedingung, dass der die Belastungsgrenze Ã¼berschreitende Teil innert maximal fÃ¼nf Jahren zurÃ¼ckbezahlt wird (Dispositiv-Ziff. II). Die Kosten stellte das ALN dem EigentÃ¼mer in Rechnung (Dispositiv-Ziff. III). Schliesslich hielt das ALN fest, dass die VerfÃ¼gung sofort rechtskrÃ¤ftig werde, weil A gemÃ¤ss schriftlicher ErklÃ¤rung vom 30. Juni 2005 mit der ErhÃ¶hung des Ertragswertes einverstanden sei und auf sein Rekursrecht verzichtet habe (Dispositiv-Ziff. IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 11. Juli 2007 liess D, der Sohn von A, gegen die VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 Rekurs erheben und im Wesentlichen beantragen, Dispositiv-Ziff. II und IV dieser VerfÃ¼gung seien aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 21. November 2007 trat der Regierungsrat auf den Rekurs nicht ein, weil er das Rechtsmittel als verspÃ¤tet erachtete. Auf eine Beschwerde von D vom 31. Dezember 2007 hin hob das Verwaltungsgericht diesen Beschluss mit Urteil vom 11. Juni 2008 auf; es wies die Sache zu neuem Entscheid an den Regierungsrat zurÃ¼ck (RRB 1043). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Der Regierungsrat nahm mit Beschluss vom 1. Juli 2009 das Rekursverfahren wieder auf (Dispositiv-Ziff. I), hiess den Rekurs von D in der Hauptsache gut und hob Dispositiv-Ziff. II sowie IV der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 auf (Dispositiv-Ziff. II). Die Kosten des Rekursverfahrens auferlegte der Regierungsrat je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung A und dem ALN (Dispositiv-Ziff. III). Sodann verpflichtete der Regierungsrat A zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an D (Dispositiv-Ziff. IV). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A liess mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 10. August 2009 folgendes Rechtsbegehren stellen: </p> <p class="Sachverhalt2"> " 1. Der angefochtene Entscheid des Regierungsrats des Kantons ZÃ¼rich vom 1. Juli 2009 [â¦] sei rÃ¼cksichtlich des Dispositivs Ziff. II, III und IV aufzuheben und die VerfÃ¼gung der Erstinstanz vom 5. Juli 2005 sei zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Sachverhalt2"> </p> <p class="Sachverhalt2">2.<span> </span>Eventuell sei der angefochtene Entscheid des Regierungsrats des Kantons ZÃ¼rich vom 1. Juli 2009 [â¦] rÃ¼cksichtlich des Dispositivs Ziff. II, III und IV aufzuheben und die Streitsache sei mit verbindlichen Weisungen der Beschwerdeinstanz an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Sachverhalt2"> </p> <p class="Sachverhalt2">3.<span> </span>Subeventuell sei der angefochtene Entscheid des Regierungsrats des Kantons ZÃ¼rich rÃ¼cksichtlich des Dispositivs Ziff. III und IV aufzuheben und die Verfahrenskosten und die ParteientschÃ¤digung seien vollstÃ¤ndig der Erstinstanz zu Ã¼berbinden und dem BeschwerdefÃ¼hrer sei fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren eine ParteientschÃ¤digung auszurichten. [â¦]"</p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren forderte A eine ParteientschÃ¤digung. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte er zudem, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen, soweit diese nicht bereits von Gesetzes wegen bestehe. Schliesslich wurde um Sistierung des Verfahrens "bis zum rechtskrÃ¤ftigen Abschluss des Betreibungsverfahrens auf Grundpfandverwertung Nr. [â¦], Betreibungsamt M," ersucht.</p> <p class="Urteilstext">Mit Vernehmlassung vom 17. August 2009 beantragte die Staatskanzlei im Auftrag des Regierungsrats, die Beschwerde abzuweisen. In der Vernehmlassung wurde sodann festgehalten, dass gegen den Sistierungsantrag nichts einzuwenden sei. D liess mit Beschwerdeantwort vom 23. Oktober 2009 beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Sodann ersuchte D um Abweisung des Sistierungsgesuchs, Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung sowie um Zustellung einer allfÃ¤lligen Vernehmlassung des Regierungsrats. In der Beschwerdeantwort wurde unter anderem ausgefÃ¼hrt, dass der Beschluss des Regierungsrats vom 1. Juli 2009 dem Anwalt von D ohne Beilage der Akten zugegangen sei "und solche auch in der Zwischenzeit nicht spediert worden sind. Entsprechende Akten wÃ¤ren daher durch Aktenbeizug der Prozedur RRB 1043, aus HÃ¤nden Regierungsrat, zu erheben, was beantragt ist". Das Gesuch um Beizug der Akten aus HÃ¤nden der Vorinstanz werde "vorsorglich prosequiert". Im Ãbrigen wurde vorsorglich um Beizug von Akten betreffend eine beim Bezirksgericht Z eingereichte Grundbuchberichtigungsklage ersucht. </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 29. Oktober 2009 reichte A weitere Akten ein. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen einen Rekursentscheid des Regierungsrates sachlich zustÃ¤ndig (§ 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]). Zum Entscheid ist die Kammer berufen (§ 38 Abs. 3 Satz 2 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hÃ¤tte sein sollen (vgl. dazu und zum Folgenden VGr, 21. Januar 2009, VB.2008.00537, E. 1.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen). Andernfalls mÃ¼sste sich die Beschwerdeinstanz erstmals mit AntrÃ¤gen befassen, mit denen sich die Rekursinstanz zulÃ¤ssigerweise nicht auseinandergesetzt hat. Letzteres wÃ¼rde dem Grundsatz widersprechen, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs nicht erweitert werden kann (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 3). </p> <p class="Erwgung2">Gegenstand des Rekursentscheids war in der Hauptsache zu Recht lediglich die Frage der RechtmÃ¤ssigkeit von Dispositiv-Ziff. II und IV der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005. Insoweit, als mit Beschwerde die BestÃ¤tigung der weiteren Anordnungen der AusgangsverfÃ¼gung verlangt wird, kann deshalb auf das Rechtsmittel nicht eingetreten werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Laut den Beschwerdebeilagen ist ein Betreibungsverfahren hÃ¤ngig, welches die Bank O zur Verwertung des zu ihren Gunsten eingetragenen Gesamtpfandrechts auf den zwÃ¶lf GrundstÃ¼cken des Betriebs "G" eingeleitet hat. Mit Blick auf diese Betreibung auf Pfandverwertung ist fraglich, ob der BeschwerdefÃ¼hrer zur Beschwerde legitimiert ist. Ob die Legitimation und die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, kann jedoch offen bleiben, da die Beschwerde â soweit sie mit Blick auf die funktionelle ZustÃ¤ndigkeit materiell beurteilt werden kann (vgl. hiervor 1.2) â ohnehin abzuweisen ist (vgl. zum Offenlassen von Prozessvoraussetzungen KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 94). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Beschwerdegegner hat die Vernehmlassung vom 17. August 2009 zur Kenntnisnahme zugestellt erhalten; ebenso hat er die mit der Vernehmlassung dem Verwaltungsgericht eingereichten Akten der Vorinstanz zur Kenntnisnahme empfangen. Seine danach gestellten Gesuche um Zustellung der Vernehmlassung und Akteneinsicht sowie Beizug von Akten der Vorinstanz zielen daher ins Leere.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde kommt grundsÃ¤tzlich aufschiebende Wirkung zu, wenn nicht aus besonderen GrÃ¼nden etwas anderes angeordnet wird (§ 55 Abs. 1 VRG). Nachdem vorliegend keine solche Anordnung verfÃ¼gt worden ist, kommt der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu. Dementsprechend erweist sich der Antrag betreffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung als unnÃ¶tig.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Eine Sistierung erscheint nicht als angezeigt, kÃ¶nnen doch â wie im Folgenden gezeigt wird â die sich vorliegend stellenden Fragen (insbesondere nach der RechtskonformitÃ¤t der vom ALN erteilten Bewilligung betreffend ErhÃ¶hung der Belastungsgrenze) auch ohne rechtskrÃ¤ftigem Abschluss des hÃ¤ngigen Betreibungsverfahrens auf Grundpfandverwertung beurteilt werden (vgl. zur Sistierung allgemein KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 4â31 N. 27 ff.). Ãberdies hat der BeschwerdefÃ¼hrer als Privater keinen Rechtsanspruch auf Sistierung (vgl. Thomas Pfisterer <span>in: Christoph Auer/Markus MÃ¼ller/Benjamin Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das Verwaltungsverfahren [VwVG], ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, Art. 33b N. 27). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat von Amtes wegen zu prÃ¼fen, ob die Prozessvoraussetzungen bei der Vorinstanz gegeben waren (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 96).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend ist hinsichtlich der Prozessvoraussetzungen des Rekurses einzig noch fraglich, ob die Legitimation des Beschwerdegegners gegeben war: Zwar spricht der Wortlaut des Beschwerdebegehrens dafÃ¼r, dass der BeschwerdefÃ¼hrer auch eine BestÃ¤tigung von Dispositiv-Ziff. IV der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 fordert, wonach diese VerfÃ¼gung sofort rechtskrÃ¤ftig werde. Der BeschwerdebegrÃ¼ndung kann aber nicht entnommen werden, dass mit Blick auf diese Anordnung des ALN geltend gemacht wird, es hÃ¤tte von vornherein keine RekursmÃ¶glichkeit offen gestanden. Im Ãbrigen hat das Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 11. Juni 2008 ausgefÃ¼hrt, dass in der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 zu Unrecht festgestellt worden sei, sie werde sofort rechtskrÃ¤ftig. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Gesamtheit der zum Betrieb "G" in M zÃ¤hlenden zwÃ¶lf GrundstÃ¼cke bildet ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn des bÃ¤uerlichen Bodenrechts (vgl. Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BGBB). Im Fall der VerÃ¤usserung eines solchen landwirtschaftlichen Gewerbes haben bestimmte Verwandte des VerÃ¤usserers ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern sie es selbst bewirtschaften wollen und dafÃ¼r als geeignet erscheinen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGBB). Die Vorkaufsberechtigung setzt somit insbesondere voraus, dass der Verwandte einer ausdrÃ¼cklich in Art. 42 Abs. 1 BGBB erwÃ¤hnten Verwandtenkategorie angehÃ¶rt und als Selbstbewirtschafter geeignet ist. Mit Bezug auf letztere Voraussetzung verweist Art. 42 Abs. 1 BGBB stillschweigend auf Art. 9 BGBB, wo der Begriff des Selbstbewirtschafters und die Eignung fÃ¼r die Selbstbewirtschaftung umschrieben sind (vgl. Reinhold Hotz in: Christoph Bandli et al., Das bÃ¤uerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, Art. 42 N. 14 f.).</p> <p class="Urteilstext">Selbstbewirtschafter ist nach Art. 9 Abs. 1 BGBB jeder, der den landwirtschaftlichen Boden selbst bearbeitet sowie das landwirtschaftliche Gewerbe persÃ¶nlich leitet. FÃ¼r die Selbstbewirtschaftung ist geeignet, "wer die FÃ¤higkeiten besitzt, die nach landesÃ¼blicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persÃ¶nlich zu leiten" (Art. 9 Abs. 2 BGBB). In Verbindung mit den erforderlichen beruflichen FÃ¤higkeiten sind insbesondere die finanziellen VerhÃ¤ltnisse des Verwandten zu beurteilten (vgl. Eduard Hofer in: Bandli et al., Art. 9 N. 41, auch zum Folgenden). Je unsicherer dessen finanzielle Lage ist, desto hÃ¶here Anforderungen sind an die beruflichen FÃ¤higkeiten zu stellen. KÃ¶nnen die fachlichen und persÃ¶nlichen QualitÃ¤ten erschwerte finanzielle Bedingungen nicht ausgleichen, ist die Eignung zur Selbstbewirtschaftung zu verneinen. Die Eignung zur Selbstbewirtschaftung setzt unter anderem auch ein Durchschnittsmass an moralischen Eigenschaften voraus (Hofer, Art. 9 N. 39 mit Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>In der Sache steht vorliegend eine Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze im Sinn von Art. 76 Abs. 2 BGBB in Frage. Gegen die Erteilung einer solchen Bewilligung kann nach Art. 88 Abs. 1 BGBB innert 30 Tagen bei der kantonalen BeschwerdebehÃ¶rde Beschwerde erhoben werden. Nach Art. 83 Abs. 3 BGBB kÃ¶nnen gegen die Verweigerung der Bewilligung die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale AufsichtsbehÃ¶rde, der PÃ¤chter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte Beschwerde fÃ¼hren. Mit dieser Regelung wurde beabsichtigt, weitere Interessierte wie Nachbarn, Umwelt- und Naturschutzorganisationen sowie landwirtschaftliche Berufsorganisationen als Beschwerdelegitimierte auszuschliessen (vgl. BGr, 9. November 2006, 5A.21/2006 und 5P.241/2006, E. 1.5, www.bger.ch, sowie 8. Juli 1999, ZBGR 82/2001, S. 106, E. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Vorliegend ist zu Recht unbestritten, dass der Beschwerdegegner Nachkomme im Sinn von Art. 42 Abs. 1 Ziff. 1 BGBB ist und nach dieser Bestimmung grundsÃ¤tzlich ein Vorkaufsrecht am Betrieb "G" in M hat. Die Beschwerde macht indes geltend, der Beschwerdegegner erfÃ¼lle insbesondere wegen Ãberschuldung die Voraussetzungen von Art. 9 BGBB nicht, so dass er nicht vorkaufsberechtigt und damit auch nicht zur Anfechtung der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 legitimiert sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.1 </b>Die subjektiven Voraussetzungen des Vorkaufsrechts mÃ¼ssen im Zeitpunkt von dessen AusÃ¼bung erfÃ¼llt sein (vgl. â allerdings zum Kaufrecht von Art. 25 BGBB â Bruno Beeler, BÃ¤uerliches Erbrecht, ZÃ¼rich 1998, S. 426). Infolgedessen kann fÃ¼r die Legitimation zur Anfechtung der Erteilung einer Bewilligung im Sinn von Art. 76 Abs. 2 BGBB nicht verlangt werden, dass sÃ¤mtliche Voraussetzungen des Vorkaufsrechts erfÃ¼llt sind. Insbesondere setzt die Legitimation zur Beschwerde gegen die Erteilung einer solchen Bewilligung nicht voraus, dass verÃ¤nderliche Erfordernisse wie die Eignung zur Selbstbewirtschaftung schon vor Eintritt des Vorkaufsfalls und der AusÃ¼bung des Vorkaufsrechts erfÃ¼llt sind. Steht der Selbstbewirtschafter als Prinzip "ganz und gar im Zentrum der materiellen Regelung des BGBB" (Paul Richli, Landwirtschaftliches Gewerbe und Selbstbewirtschaftung â zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht, AJP 1993, S. 1063 ff., 1066), geht es nicht an, die Voraussetzungen von Art. 9 BGBB als Prozessvoraussetzungen zu behandeln. Die Frage, ob ein Vorkaufsfall vorliegt oder ob die objektiven und subjektiven Voraussetzungen fÃ¼r die AusÃ¼bung eines Vorkaufsrechts erfÃ¼llt sind, ist ohnehin zivilrechtlicher Natur und damit grundsÃ¤tzlich einzig vom Zivilrichter zu entscheiden (vgl. BGE 129 III 693 E. 3). FÃ¼r die Legitimation im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB muss genÃ¼gen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer zu einer der in Art. 42 Abs. 1 BGBB genannten Verwandtenkategorien zÃ¤hlt, ohne dass es auf den Selbstbewirtschaftungswillen, die Eignung zur Selbstbewirtschaftung oder die in dieser Bestimmung ebenfalls aufgestellte Rangordnung unter den Verwandten ankÃ¤me (a.M. Landwirtschaftliche Rekurskommission AG, 20. April 2006, AGVE 2006, S. 321, E. 2.5.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.2 </b>FÃ¼r die genannte, extensive Auslegung von Art. 83 Abs. 3 BGBB spricht nicht zuletzt, dass die in Art. 42 Abs. 1 BGBB aufgefÃ¼hrten Verwandten, soweit sie an einer AusÃ¼bung des Vorkaufsrechts zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt interessiert sind, in der Regel ein Interesse an der NichtÃ¼berschreitung der Pfandbelastungsgrenze haben. Die Durchsetzung dieses Interesses auf dem Rechtsweg im Rahmen des materiellrechtlich ZulÃ¤ssigen dient letztlich dem Verfassungsziel der Erhaltung eines gesunden Bauernstandes, wie es im frÃ¼heren Landwirtschaftsartikel der vormaligen Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) festgehalten war (Art. 31<sup>bis </sup>Abs. 3 lit. b aBV in der Fassung gemÃ¤ss den revidierten Wirtschaftsartikeln von 1947). Denn mit der gesetzlichen Pfandbelastungsgrenze als (strukturpolitischer) Massnahme zur Vermeidung einer Ãberschuldung der EigentÃ¼mer von landwirtschaftlichem Boden wird dieses Ziel angestrebt (vgl. zum Zweck der Pfandbelastungsgrenze Manuel MÃ¼ller in: Bandli et al., Vorbem. zu Art. 73â79 N. 3; vgl. auch Art. 1 Abs. 1 BGBB). Infolgedessen ist es gerechtfertigt, die Vorkaufsberechtigung im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB bereits zu bejahen, wenn der BeschwerdefÃ¼hrer zum EigentÃ¼mer des landwirtschaftlichen Gewerbes bzw. GrundstÃ¼cks in einem in Art. 42 Abs. 1 BGBB genannten Verwandtschaftsgrad steht. </p> <p class="Urteilstext">Es erÃ¼brigt sich deshalb, vorliegend zu prÃ¼fen, ob die Voraussetzungen von Art. 9 BGBB beim Beschwerdegegner im Zeitpunkt der Rekurserhebung und des Rekursentscheides vom 1. Juli 2009 erfÃ¼llt waren. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Nach Praxis des Bundesgerichts wird die allgemeine Legitimationsvoraussetzung von Art. 103 lit. a des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG), wonach Privatpersonen in jedem Fall nur dann zur Beschwerde berechtigt sind, wenn sie durch die angefochtene VerfÃ¼gung berÃ¼hrt sind und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung haben, durch Art. 83 Abs. 3 BGBB nicht ausser Kraft gesetzt (BGr, 9. November 2006, 5A.21/2006 und 5P.241/2006, E. 1.5, www.bger.ch, auch zum Folgenden). Art. 103 lit. a OG gelte bereits fÃ¼r das kantonale Verfahren, soweit das kantonale Recht keinen weitergehenden Rechtsschutz als das Bundesrecht gewÃ¤hrleiste. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Aufgrund dieser Rechtsprechung dÃ¼rften die allgemeinen Legitimationsvorschriften fÃ¼r das ordentliche Rechtsmittel an das Bundesgericht auch nach der zwischenzeitlich erfolgten AblÃ¶sung des Bundesrechtspflegegesetzes durch das Bundesgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110; vgl. Art. 131 Abs. 1 BGG) neben Art. 83 Abs. 3 BGBB bereits fÃ¼r das kantonale Verfahren gelten, soweit das kantonale Recht keinen weitergehenden Rechtsschutz vorsieht. Da letztinstanzliche kantonale Entscheide betreffend Bewilligungen im Sinn von Art. 76 Abs. 2 BGBB der Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (Art. 89 BGBB), ist die Legitimation zur kantonalen Beschwerde (an den Regierungsrat und das Verwaltungsgericht) bei den nach Art. 83 Abs. 3 BGBB beschwerdeberechtigten Privatpersonen folglich â unter Vorbehalt eines weitergehenden Rechtsschutzes aufgrund des kantonalen Rechts â analog zur frÃ¼heren Rechtsprechung nur unter den Voraussetzungen von Art. 89 Abs. 1 b und c BGG zu bejahen (vgl. auch Landwirtschaftliche Rekurskommission AG, 15. November 2007, AGVE 2007, S. 286 [= BR 2008, S. 178], E. 3.5). Mangels weitergehenden KantonalzÃ¼rcher Rechts (vgl. § 21 lit. a VRG) ist deshalb erforderlich, dass der BeschwerdefÃ¼hrer (bzw. vorliegend im vor­instanzlichen Verfahren der Beschwerdegegner) durch den angefochtenen Entscheid besonders berÃ¼hrt ist (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG) sowie ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Ãnderung hat (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.3 </b>Selbst wenn die bundesrechtliche Legitimationsvoraussetzung, dass der BeschwerdefÃ¼hrer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat oder keine MÃ¶glichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG), grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r das erstinstanzliche kantonale Beschwerdeverfahren gelten sollte (vgl. vorn 7.2.1 f.), musste sie von der Vorinstanz aufgrund weitergehenden Rechtsschutzes des KantonalzÃ¼rcher Rechts nicht beachtet werden: </p> <p class="Urteilstext">Der Entscheid Ã¼ber die Erteilung der Bewilligung im Sinn von Art. 76 Abs. 2 BGBB ist unter anderem den Vorkaufsberechtigten (im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB) mitzuteilen (Art. 83 Abs. 2 BGBB). Ob und inwieweit solche Vorkaufsberechtigte als Partei oder Beteiligte mit einer parteiÃ¤hnlichen Stellung in das Bewilligungsverfahren einzubinden sind, richtet sich nach dem kantonalen Verfahrensrecht (Beat Stadler in: Christoph Bandli et al., Art. 83 N. 11). Dieses sieht keinen Einbezug der Vorkaufsberechtigten als Partei oder parteiÃ¤hnliche Mitbeteiligte in das Bewilligungsverfahren vor, auch wenn der Gesuchsteller verpflichtet ist, dem ALN die Anschriften von Vorkaufsberechtigten im Bewilligungsverfahren mitzuteilen (vgl. § 3 Abs. 1 der [kantonalen] Verordnung Ã¼ber den Vollzug des bÃ¤uerlichen Bodenrechts vom 8. Dezember 1993 [LS 911.2]; die Feststellung des Verwaltungsgerichts im Entscheid vom 11. Juni 2008, wonach der Beschwerdegegner klarerweise in das Bewilligungsverfahren hÃ¤tte einbezogen werden mÃ¼ssen, bezieht sich lediglich auf die Mitteilung des Ergebnisses dieses Verfahrens). Auch verlangt die Regelung der Rekurslegitimation Privater von § 21 lit. a VRG nicht, dass der Rekurrierende am Bewilligungsverfahren teilgenommen hat oder nicht zur Teilnahme zugelassen wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, der Beschwerdegegner habe von Anfang an kein Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 gehabt. Der Ãbernahmepreis beim Verwandtenvorkaufsrecht nach dem Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht<b> </b>entspreche nÃ¤mlich aufgrund von Art. 52 Abs. 3 BGBB in jedem Fall den Grundpfandschulden, so dass der Beschwerdegegner das landwirtschaftliche Gewerbe (bei AusÃ¼bung des Vorkaufsrechts) zu Grundpfandschulden zu Ã¼bernehmen habe. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Das Verwandtenvorkaufsrecht an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn von Art. 42 Abs. 1 BGBB kann von den Berechtigten zum Ertragswert geltend gemacht werden (Art. 44 BGBB). Vorbehalten ist allerdings Art. 52 BGBB. Nach Abs. 3 der letzteren Vorschrift bildet die HÃ¶he der Grundpfandschulden den MindestÃ¼bernahmepreis. Die Beschwerde macht mit der Berufung auf Art. 52 Abs. 3 BGBB sinngemÃ¤ss geltend, der Erwerbspreis fÃ¼r den Beschwerdegegner hÃ¤tte unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Rekursverfahrens aufgrund der Grundbucheintragung eines Gesamtpfandrechts auf der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers im Betrag von Fr. 775'000.- mindestens dieser Summe entsprochen, so dass es am erforderlichen schutzwÃ¼rdigen Interesse fehle. Es fragt sich deshalb, ob mit einem Dahinfallen der erteilten Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze im vorliegenden Rechtsmittelverfahren auch das im Grundbuch eingetragene Gesamtpfandrecht im Umfang der Ãberschreitung der Belastungsgrenze dahinfÃ¤llt. WÃ¤re Letzteres der Fall, spricht Art. 52 Abs. 3 BGBB nicht gegen die Legitimation des Beschwerdegegners im Rekursverfahren.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Eine ausdrÃ¼ckliche Vorschrift, wonach ein in unzulÃ¤ssiger Ãberschreitung der Belastungsgrenze von Art. 73 BGBB auf rechtsgeschÃ¤ftlicher Grundlage errichtetes Pfandrecht aufgehoben wird oder de iure nichtig ist, kennt das Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht nicht (Vorbem. zu Art. 73â79 N. 5). Die Wirkung eines solchen Pfandrechts ist deshalb nach allgemeinen privatrechtlichen GrundsÃ¤tzen (Art. 855, 866 und 975 des Zivilgesetzbuchs [ZGB]) zu beurteilen (MÃ¼ller, Vorbem. zu Art. 73â79 N. 5). </p> <p class="Urteilstext">Fehlt es an einer Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze oder wird diese Bewilligung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben, ist ein Pfandbestellungsvertrag insoweit, als er den EigentÃ¼mer zur Errichtung eines Grundpfandrechts Ã¼ber die Belastungsgrenze hinaus verpflichtet, ungÃ¼ltig (MÃ¼ller, Vorbem. zu Art. 73â79 N. 5). Das ungÃ¼ltige GrundgeschÃ¤ft fÃ¼hrt als Folge des KausalitÃ¤tsprinzips trotz Grundbucheintrag zu keinem wirksamen Grundpfandrecht, es sei denn, die Berufung auf den Mangel seitens des VerpfÃ¤nders erscheine als rechtsmissbrÃ¤uchlich oder ein gutglÃ¤ubiger Dritter erwerbe gestÃ¼tzt auf Art. 973 Abs. 1 ZGB ein (ursprÃ¼nglich nicht wirksames) Pfandrecht (MÃ¼ller, Vorbem. zu Art. 73â79 N. 5; JÃ¶rg Schmid/Bettina HÃ¼rlimann-Kaup, Sachenrecht, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2009, N. 1535). Daher ist ein Ã¼ber die zulÃ¤ssige Belastungsgrenze hinaus errichtetes Pfandrecht grundsÃ¤tzlich wirkungslos. Die UngÃ¼ltigkeit des entsprechenden Grundbucheintrages erstreckt sich dabei auf das gesamte Pfandrecht, da es mangels einer entsprechenden Gesetzesbestimmung keine Teilnichtigkeit fÃ¼r die die Belastungsgrenze Ã¼berschreitende Pfandsumme gibt (MÃ¼ller, Vorbem. zu Art. 73â79 N. 5 mit Hinweis). In einem solchen Fall kann die LÃ¶schung der Grundbucheintragung mittels Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 Abs. 1 ZGB) wegen ungÃ¼ltigen GrundgeschÃ¤fts erwirkt werden (MÃ¼ller, Vorbem. zu Art. 73â79 N. 5; Schmid/Bettina HÃ¼rlimann-Kaup, N. 1535). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.3 </b>Eine rechtskrÃ¤ftige Aufhebung der im Streit liegenden Bewilligung hÃ¤tte nach dem Gesagten zur Folge, dass das Gesamtpfandrecht auf den GrundstÃ¼cken des streitbetroffenen Betriebs nicht wirksam wÃ¤re. Denn insbesondere steht vorliegend kein Gutglaubensschutz eines Dritten in Frage â die Bank O kann sich als Vertragspartei des Pfandbestellungsvertrages nicht auf den guten Glauben des Grundbuchs berufen. Zumindest im Umfang des davon betroffenen Betrages hatte der Beschwerdegegner somit mit Blick auf Art. 52 Abs. 3 BGBB ein legitimes Interesse an der ÃberprÃ¼fung der Bewilligung.</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen hatte der Beschwerdegegner auch unabhÃ¤ngig von der Errichtung des Grundpfandrechts zugunsten der Bank O sowie ohne RÃ¼cksicht auf den massgebenden Ãbernahmepreis ein schutzwÃ¼rdiges Interesse daran, dass keine Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze erteilt wird. Auch war er durch die Bewilligungserteilung besonders berÃ¼hrt. Denn aufgrund einer solchen Bewilligung kann Darlehensgebern zulasten von Vorkaufsberechtigten fÃ¼r den Fall, dass die sichergestellte Darlehensforderung bei FÃ¤lligkeit nicht erfÃ¼llt wird, ein weitergehender Anspruch auf Beteiligung am wirtschaftlichen Wert des GrundstÃ¼cks als ohne eine solche Bewilligung eingerÃ¤umt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Selbst wenn der mit der Beschwerde eingereichte Beschluss des Obergerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 21. Juli 2009, welcher dem Regierungsrat zum Zeitpunkt seines Entscheides noch nicht vorlag, vorliegend mitberÃ¼cksichtigt wÃ¼rde, Ã¤ndert dies nichts daran, dass der Beschwerdegegner zum Rekurs legitimiert war: Zwar wird in der BegrÃ¼ndung dieses Beschlusses ausgefÃ¼hrt, der Beschwerdegegner habe das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht der Bank O in der Betreibung auf Pfandverwertung anerkannt, indem er im Januar 2009 im Lastenbereinigungsverfahren die Frist zur Bestreitung des Bestands des Pfandrechts ungenutzt habe verstreichen lassen. NachtrÃ¤gliche Ãnderungen eines (an sich rechtskrÃ¤ftigen) Lastenverzeichnisses sind aber insbesondere dann zulÃ¤ssig, wenn sich das RechtsverhÃ¤ltnis Ã¤ndert oder neue Tatsachen eintreten und sich bestimmte Rechte sowie erhebliche Interessen nur so in geeigneter Weise wahren lassen (BGE 113 III 17 E. 2). Eine erhebliche neue Tatsache wÃ¼rde insbesondere eintreten, wenn ein berichtigter Grundbuchauszug vorgelegt wird (Kurt Amonn/Fridolin Walter, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8. A., Bern 2008, S. 274). Weil â wie aufgezeigt (vorn 7.3.2 f.) â mittels Grundbuchberichtigungsklage die Eintragung des Pfandrechts zugunsten der Bank O angefochten und ein berichtigter Grundbuchauszug erwirkt werden kann, wenn die Bewilligung des ALN rechtskrÃ¤ftig aufgehoben wird, kann die vom Obergericht des Kantons ZÃ¼rich angenommene Anerkennung des Pfandrechts durch den Beschwerdegegner dessen Legitimation im vorinstanzlichen Verfahren somit nicht in Frage stellen. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat demzufolge die Legitimation des Beschwerdegegners zu Recht bejaht. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde (im Kanton ZÃ¼rich laut § 1 Abs. 2 lit. e der Verordnung Ã¼ber den Vollzug des bÃ¤uerlichen Bodenrechts das ALN) kann gemÃ¤ss Art. 76 Abs. 2 BGBB ein Darlehen, welches durch ein die Belastungsgrenze Ã¼bersteigendes Pfandrecht gesichert wird, unter Beachtung von Art. 77 f. BGBB bewilligen. GemÃ¤ss Art. 77 Abs. 1 BGBB darf ein Darlehen, welches durch ein die Belastungsgrenze Ã¼bersteigendes Pfandrecht gesichert wird, nur gewÃ¤hrt werden, wenn es</p> <p class="EinzugZitat"> "a. dem Schuldner dazu dient, ein landwirtschaftliches Gewerbe oder GrundstÃ¼ck zu erwerben, zu erweitern oder zu verbessern, oder notwendiges Betriebsinventar anzuschaffen oder zu erneuern, und</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">b.<span> </span>nicht zu einer fÃ¼r den Schuldner untragbaren Verschuldung fÃ¼hrt." </p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers erfolgte die ErhÃ¶hung der Grundpfandschulden vorliegend zwecks Zukaufs einer "StÃ¶ckliwohnung", welche sich nicht in unmittelbarer NÃ¤he der BetriebsgebÃ¤ude, sondern im benachbarten auslÃ¤ndischen Grenzgebiet befinde. Dieser Zukauf verbessere das in Frage stehende landwirtschaftliche Gewerbe. Der Umstand, dass sich die Wohnung nicht auf dem Hof selbst, sondern im benachbarten Ausland befinde, spiele keine Rolle, weil der BeschwerdefÃ¼hrer nach Ãbergabe des Hofes ohnehin auf eine StÃ¶ckliwohnung angewiesen sei. Auch sei unerheblich, ob die belehnten Gelder fÃ¼r Investitionen auf dem landwirtschaftlichen Gewerbe oder fÃ¼r anderweitige Auslagen wie "zur Bildung einer angemessen Altersvorsorge des Hofabgebers" verwendet wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext">Weder ist aus den Akten ersichtlich noch wird substantiiert geltend gemacht, dass der Zukauf einer StÃ¶ckliwohnung im Ausland vorliegend dem BeschwerdefÃ¼hrer dazu diente, sein landwirtschaftliches Gewerbe zu erweitern, zu erhalten oder zu verbessern oder notwendiges Betriebsinventar anzuschaffen oder zu erneuern. Vor dem Hintergrund, dass der Zukauf einer StÃ¶ckliwohnung im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf des Betriebs an einen Aussenstehenden und mit Blick auf die Altersvorsorge des BeschwerdefÃ¼hrers erfolgte, ist Letzteres auch nicht plausibel. Auch wird nicht behauptet, der Zukauf der StÃ¶ckliwohnung sei zwecks Erwerbs eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder GrundstÃ¼cks erfolgt. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der Beschwerde bildet die Altersvorsorge keinen nach Art. 77 Abs. 1 lit. a BGBB zulÃ¤ssigen Darlehenszweck. Die Voraussetzung von Art. 77 Abs. 1 lit. a BGBB war damit von vornherein nicht erfÃ¼llt. Das ALN hat denn auch im Februar 2008 ausgefÃ¼hrt, die Ãberschreitung der Belastungsgrenze sei "fÃ¼r den Erwerb eines Alterswohnsitzes im benachbarten Ausland" bewilligt worden, und zwar "aus KulanzgrÃ¼nden". Es deutet alles darauf hin, dass dem ALN schon von vornherein bewusst war, einen â gesetzlich nicht vorgesehenen â Billigkeitsentscheid zu fÃ¤llen.</p> <p class="Urteilstext">Es lag somit â wie die Vorinstanz richtig geschlossen hat â vorliegend kein nach Art. 77 Abs. 1 lit. a BGBB zulÃ¤ssiger Darlehenszweck vor. Daher kann dahingestellt bleiben, ob das Darlehen der Bank O zu einer fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer untragbaren Verschuldung im Sinn von Art. 77 lit. b BGBB fÃ¼hrte und die Erteilung der Bewilligung auch deshalb unzulÃ¤ssig war. FÃ¼r eine Relativierung der Bestimmungen Ã¼ber die Belastungsgrenze zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers besteht kein Anlass. Nichts daran Ã¤ndern die in der Beschwerde geltend gemachten, im Ergebnis fruchtlos gebliebenen Bestrebungen, die Regelung von Art. 73â79 BGBB aufgrund der trotz der Belastungsgrenze nicht ausgerÃ¤umten MÃ¶glichkeit der Ãberschuldung und des agrarpolitischen Umfelds aufzuheben. Gegen die Aufhebung der im Rechtsmittelverfahren als gesetzwidrig erkannten Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze spricht auch nicht, dass sich im Fall der Aufhebung der Bewilligung mÃ¶glicherweise die Frage nach einer Staatshaftung wegen unrechtmÃ¤ssiger Handlung des ALN stellt. </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten hat der Regierungsrat die vorliegende Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze zu Recht aufgehoben. Anlass zu weiterer SachverhaltsabklÃ¤rung, Aktenbeizug (vgl. § 7 Abs. 1 und 2 VRG) oder RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz (vgl. § 64 Abs. 1 VRG) besteht nicht. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst erweisen sich die Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers als unbegrÃ¼ndet. Der vorinstanzliche Beschluss ist â soweit angefochten und hier zu Ã¼berprÃ¼fen â zu bestÃ¤tigen. Dies gilt auch hinsichtlich der Nebenfolgen des vorinstanzlichen Beschlusses (vgl. § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 14 VRG; § 17 Abs. 2 VRG): </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer hat vorliegend im Rekursverfahren Abweisung des Rechtsmittels beantragt und unterlag damit. Deshalb kommt § 17 Abs. 3 VRG zur Anwendung, wonach die ParteientschÃ¤digung in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt wird, wenn sich im Verfahren private Parteien mit gegensÃ¤tzlichen Begehren gegenÃ¼berstehen. Diese Vorschrift findet nÃ¤mlich in sÃ¤mtlichen Verwaltungsrechtspflegeverfahren Anwendung, bei welchen sich VerfÃ¼gungsadressat (im vorliegenden Fall der BeschwerdefÃ¼hrer) und Drittbetroffene (vorliegend der Beschwerdegegner) gegenÃ¼berstehen (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 50). Es bestand vorliegend kein Anlass, in Anwendung des Verursacherprinzips oder wegen der Verfolgung eigener Interessen durch das ALN dieses in Abweichung vom Grundsatz von § 17 Abs. 3 VRG neben oder anstelle des BeschwerdefÃ¼hrers zur Bezahlung der ParteientschÃ¤digung zu verpflichten (vgl. dazu KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 49). Denn zum einen wurde die umstrittene Bewilligung vom ALN nicht zuletzt mit Blick auf Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers, wonach der Beschwerdegegner in die Ãbertragung des Betriebs an einen Dritten eingewilligt habe, erteilt. Zum anderen erschien die Bewilligungserteilung jedenfalls nicht als von Anfang an offensichtlich unbegrÃ¼ndet im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. b VRG. Aus diesem Grund drÃ¤ngt es sich auch nicht auf, aus BilligkeitsgrÃ¼nden in Abweichung von der EntschÃ¤digungsregelung der Vorinstanz dem im Rekursverfahren unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r dieses Verfahren eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (vgl. BVGer, 31. Januar 2008, B-6203/2007, E. 4.2, www.bvger.ch).</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Es besteht kein Anlass, im Sinn der Beschwerdeantwort auf die Verweigerung einer ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das verwaltungsgerichtliche Verfahren im ersten Rechtsgang zurÃ¼ckzukommen. Denn nach wie vor erscheint der Beschwerdegegner in jenem Verfahren nicht als mehrheitlich obsiegend; im Ãbrigen bildet die ÃberprÃ¼fung der genannten EntschÃ¤digungsregelung von vornherein keinen Gegenstand des gegenwÃ¤rtigen Beschwerdeverfahrens. </p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (vgl. § 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Dem obsiegenden Beschwerdegegner ist zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers eine angemessene Partei­entschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). </p> <p class="Erwgung2">§ 17 Abs. 2 VRG widerspiegelt den Grundsatzentscheid des Gesetzgebers, auch in FÃ¤llen, in denen eine ParteientschÃ¤digung gewÃ¤hrt wird, keine kostendeckende ParteientschÃ¤digung auszurichten (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 36). Es ist lediglich der not­wendige Rechtsverfolgungsaufwand zu ersetzen (RB 1998 Nr. 8 = ZBl 99/1998, S. 524). Notwendig sind dabei Parteikosten, die zur sachgerechten und wirksamen Rechts­verfolgung oder Rechtsverteidigung aufgrund der besonderen UmstÃ¤nde des Einzelfalls objektiv unerlÃ¤sslich sind (<span>RB 1981 Nr. 5; </span>vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 10 ff. und 36 ff.). <span>Bei der Festset­zung der EntschÃ¤digung ist zum einen von der Bedeutung des Rechts­streits und vom Mass an Verantwor­tung bei dessen FÃ¼hrung auszugehen, welche Um­stÃ¤nde in der HÃ¶he des Streit­werts zum Ausdruck gelangen kÃ¶nnen; zum an­dern sind die tatsÃ¤chlichen und/oder rechtli­chen Schwierig­keiten des Falls und dessen Umfang sowie GrÃ¼n­de der Billig­keit zu berÃ¼cksich­tigen (vgl. RB 1992 Nr. 34). Als zu berÃ¼cksichtigende VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls gelten </span>namentlich Zahl, Umfang und Inhalt der erforderlichen Rechtsschriften, aber etwa auch, ob lediglich Rechtsfragen zu beantworten sind oder zusÃ¤tzlich der Sachverhalt umstritten ist und ob sich in einem Rechtsmittelverfahren die gleichen Rechtsfragen wie im vorinstanzlichen stellen (zum Ganzen KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 36 f., 39 und 41; VGr, 17. MÃ¤rz 2000, PB.1999.00026, E. 3a Abs.3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><span>Bei der Bemessung der ParteientschÃ¤digung im Sinn von § 17 Abs. 2 VRG findet </span>die Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 10. Juni 1987 (AnwGebV, LS 215.3) <span>keine unmittelbare Anwendung </span>(vgl. § 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 [GebV VGr, LS 175.252]; VGr, 17. MÃ¤rz 2000, PB.1999.00026, E. 3a Abs. 3, www.vgrzh.ch; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 36 ff. und § 50 N. 91 S. 676).</p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Mit Eingabe vom 23. Februar 2010 hat der Anwalt des Beschwerdegegners eine Kostennote eingereicht. Eine von einem Rechtsvertreter eingereichte Honorarnote ist bei der Festsetzung der ParteientschÃ¤digung hinreichend zu wÃ¼rdigen (VGr, 17. MÃ¤rz 2000, PB.1999.00026, E. 3a Abs. 3, www.vgrzh.ch). Der vorliegenden Kostennote kann jedoch nicht gefolgt werden, und zwar schon deshalb, weil darin zu Unrecht von einer unmittelbaren Anwendbarkeit der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren ausgegangen wird (die Verweisung von § 13 Abs. 1 Satz 1 GebV VGr auf die AnsÃ¤tze des Obergerichts gilt entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners nur fÃ¼r die EntschÃ¤digung des unentgeltlichen Rechtsbeistandes und greift damit im vorliegenden Fall nicht. Im Ãbrigen ist auch die in der Kostennote aufgefÃ¼hrte Honorarordnung fÃ¼r RechtsanwÃ¤lte und Rechtsagenten vom 22. April 1994 [SGS 963.75] nicht anwendbar, da sie als Erlass des Kantonsgerichts des Kantons St. Gallen nur fÃ¼r diesen Kanton gilt). Zwar kann der Streitwert auch ohne Anwendbarkeit der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren bei der Bemessung der ParteientschÃ¤digung mitberÃ¼cksichtigt werden, indem er ein Indiz fÃ¼r die Bedeutung des Rechtsstreits bildet. Der Beschwerdegegner geht aber fehl, soweit er den Betrag von Fr. 120'000.-, um welchen die Belastungsgrenze aufgrund von Dispositiv-Ziff. I der VerfÃ¼gung des ALN vom 5. Juli 2005 erhÃ¶ht wurde, auf den massgebenden Streitwert angerechnet sehen will. Denn eine Aufhebung dieser Anordnung wurde vorliegend von keiner Seite beantragt. </p> <p class="Erwgung2">Im vorliegenden Rechtsmittelverfahren stellten sich teilweise â nÃ¤mlich jedenfalls mit Bezug auf die materiellrechtliche ZulÃ¤ssigkeit der vom ALN erteilten Bewilligung zur Ãberschreitung der Belastungsgrenze â die gleichen Rechtsfragen wie im vorinstanzlichen Verfahren, bei welchem der Beschwerdegegner den gleichen Rechtsvertreter wie im Beschwerdeverfahren beauftragt hatte. Der Umfang des Aktenmaterials, das zu bearbeiten war, hielt sich trotz der DurchfÃ¼hrung eines zweiten Rechtsganges und der Einreichung neuer Unterlagen im Beschwerdeverfahren in Grenzen. Zudem stellten sich in erster Linie Rechtsfragen, obschon in der rund neunseitigen Beschwerdeantwort teilweise auch die Sachverhaltsdarstellung des BeschwerdefÃ¼hrers bestritten wird. In Anbetracht dieser UmstÃ¤nde, der Bedeutung der Streitsache (in Frage steht letztlich ein Betrag von Fr. 210'000.-), der verhÃ¤ltnismÃ¤ssig komplexen Rechtsfragen des vorliegenden Falles und mit Blick auf die weiteren genannten Kriterien fÃ¼r die Bemessung der ParteientschÃ¤digung (vorn 11.2) <span>erscheint die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung von Fr. </span>3'500.‑ zuzÃ¼glich 7,6 % Mehrwertsteuer <span>als angemessen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.‑ zuzÃ¼glich 7,6 % Mehrwertsteuer zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist in­nert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>