<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00322</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206639&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00322</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.03.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Errichtung einer Sauna (Bauverweigerung)<br/><br/>Zoneninterne Ausnützungsübertragung: Das baurechtliche Institut der Ausnützungsübertragung zielt auf eine Verbesserung der Ausnützung von bestehendem Bauland durch punktuelle Verdichtungen - mithin auf die Verbesserung der Nutzungsquantität einzelner Grundstücke ab. Je nach Dimensionierung der Bauzone kann der Abstand zwischen zwei Transfer-Grundstücken unter Umständen relativ gross sein. Aus den Materialien zur Gesetzesrevision und der Literatur geht jedoch nicht hervor, dass mit der Erleichterung der zoneninternen Ausnützungsübertragung auch beabsichtigt war, dass sich diese über eine beliebige Entfernung und über verschiedene Zonentypen erstrecken darf. Liesse man derartige Zonen überschreitende Ausnützungstransfers generell zu, würde dies zu einer unzulässigen Veränderung bzw. Beeinträchtigung der kommunal festgesetzten Zonenstruktur und Nutzungsordnung führen. Eine so starke Lockerung der räumlichen Anforderungen an einen zoneninternen Ausnützungstransfer ist daher nicht statthaft. Es ist durchaus sachgerecht, dass zoneninterne Ausnützungsübertragungen nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche der entsprechenden Zone vorgenommen werden dürfen. - Aus diesen Gründen erweist sich die geplante Ausnützungsübertragung, die sich über eine Distanz von nahezu einem Kilometer und über zahlreiche Grundstücke verschiedener Zonenart erstreckt, von vornherein als unzulässig (E. 3.3.3).<br/>Verhältnismässigkeit des Abbruchbefehls (vgl. E. 4.3).<br/>Abweisung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEFEHL">ABBRUCHBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃUMLICHER ZUSAMMENHANG">RÃUMLICHER ZUSAMMENHANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERSCHREITUNG">ÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENGRENZE">ZONENGRENZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENINTERN">ZONENINTERN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 72 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2007 Nr. 20 S. 16</span><br/><span class="ungerade">RB 2007 Nr. 67 S. 141</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7727" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00322</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. MÃ¤rz 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Karin Hauser.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_1_5"><span>A,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_13">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15"><span>Gemeinderat Herrliberg,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_23">RA C,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Befehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 11. Juni 2002 bewilligte der Gemeinderat Herrliberg unter Bedingungen und Auflagen den Neubau eines Dreifamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse. Am 28. Juni 2005 verweigerte der Gemeinderat Herrliberg den StockwerkeigentÃ¼mern A, D und E sowie F und G die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r verschiedene bauliche Massnahmen (NutzungsÃ¤nderungen im Unter-, Erd- und Obergeschoss) sowie eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, M-Strasse. Zugleich wurde Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss liessen A, D und E sowie F und G Rekurs erheben und beantragen, der angefochtene Beschluss sei insoweit aufzuheben, als die baulichen Vorkehren gemÃ¤ss der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung verweigert worden seien. Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Herrlibergs insoweit auf, als er die Umnutzung in der Erdgeschosswohnung (Ankleideraum statt WC-Raum) betraf. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen und Frist fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid liess A am 17. August 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, der angefochtene Rekursentscheid sei insoweit aufzuheben, als damit ihr Rekurs abgewiesen worden sei. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde sei einzuladen, die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r den bereits vorgenommenen Einbau einer Sauna und die damit zusammenhÃ¤ngenden zwei MauerdurchbrÃ¼che im Obergeschoss der Liegenschaft L-Strasse zu erteilen. Eventualiter sei in teilweiser Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands in der Wohnung der BeschwerdefÃ¼hrerin zu verzichten. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2006 liess der Gemeinderat Herrliberg die Abweisung der Beschwerde beantragen. Ebenso beantragte die Baurekurskommission II am 5. September 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommission zustÃ¤ndig. Als im Rekursverfahren mehrheitlich unterlegene Partei ist die BeschwerdefÃ¼hrerin ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 70 in Verbindung mit § 21 lit. a VRG). Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist daher einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung Herrliberg vom 21. Juni 1995 (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30 mit einer AusnÃ¼tzungsziffer von 30 %.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren liegt einzig die nachtrÃ¤glich vorgenommene NutzungsÃ¤nderung im Obergeschoss der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 im Streit. Konkret geht es um den Einbau einer Sauna in den bestehenden Abstellraum und zwei MauerdurchbrÃ¼che (zwischen Abstellraum und Entree bzw. zwischen Abstellraum und Ankleide), welche den direkten Zugang von der Wohnung der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Sauna bzw. zum verkleinerten Abstellraum ermÃ¶glichen. Nachdem die heutige BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren neben dem Wanddurchbruch zwischen dem Fitnessraum und dem Raum Waschen/Reduit insbesondere auch auf den Durchbruch zwischen Abstellraum und Entree â und damit auch auf eine entsprechende Anfechtung der Bauverweigerung â verzichtet hatte, ist nunmehr allein der Mauerdurchbruch zwischen Sauna und Ankleide Gegenstand des Verfahrens. Der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin betreffend Erteilung der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung fÃ¼r den Einbau einer Sauna und die damit im Zusammenhang stehenden <i>beiden</i> MauerdurchbrÃ¼che (von der Sauna in die Ankleide einerseits und vom Abstellraum ins Entree anderseits) ist daher in Bezug auf den Durchbruch zwischen Abstellraum und Entree gegenstandslos.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid fest, es sei unbestritten, dass durch die eigenmÃ¤chtig vorgenommenen baulichen Massnahmen die in der fraglichen Wohnzone die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung von 30 % um rund 30 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten werde. GemÃ¤ss Art. 36 BZO sei eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen anstossenden GrundstÃ¼cken zulÃ¤ssig. Die strittige AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung gehe zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse, welche nicht unmittelbar an die Bauparzelle grenze, sondern rund 900 m von dieser entfernt sei, wobei die dazwischen liegenden GrundstÃ¼cke mehreren unterschiedlichen Bauzonen zugeteilt seien. Damit seien die Voraussetzungen von Art. 36 BZO nicht erfÃ¼llt. Es sei nicht massgebend, dass die geplante AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung eine relativ geringe zusÃ¤tzliche AusnÃ¼tzung ermÃ¶gliche und die belastete Parzelle der gleichen Bauzone zugewiesen sei. Die Anforderungen bezÃ¼glich rÃ¤umlicher NÃ¤he bei AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen dÃ¼rften nicht so stark gelockert werden, dass die Bedeutung der AusnÃ¼tzung sich darauf beschrÃ¤nken wÃ¼rde, die durchschnittliche bauliche Dichte eines grÃ¶sseren Gebiets festzulegen. Die kommunale BaubehÃ¶rde bringe zu Recht vor, dass durch eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung der ausnÃ¼tzungsplanerische Zusammenhang zwischen der belasteten und der begÃ¼nstigten Parzelle gegeben sein soll, was der kommunale Gesetzgeber in der entsprechenden Vorschrift der BZO ausdrÃ¼cklich fordere. Fehle der Zusammenhang, so werde unabhÃ¤ngig vom Umfang der transferierten FlÃ¤che die Planung sowohl im Gebiet der begÃ¼nstigten Parzelle als auch diejenige in der Zone des belasteten GrundstÃ¼cks verfÃ¤lscht, indem die dem einzelnen Gebiet zugedachte Gesamtdichte verÃ¤ndert werde. Eine solche VerÃ¤nderung fÃ¼hre zu einem vom Gesetzgeber nicht erwÃ¼nschten Ungleichgewicht und schliesslich zu einer (schleichenden und verpÃ¶nten) AbÃ¤nderung der gesamten kommunalen Nutzungsplanung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem entgegen, es sei unbestritten, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung beim BaugrundstÃ¼ck Ã¼berschritten werde. Nachdem die kommunale BaubehÃ¶rde die Umnutzung im Erdgeschoss zwischenzeitlich anerkannt habe und die Ã¼brigen baulichen Vorkehren von den betroffenen StockwerkeigentÃ¼mern rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht wÃ¼rden, betrage die Ãbernutzung lediglich noch 7 m<sup>2</sup>. Art. 36 BZO finde hier keine Anwendung, da sich diese Bestimmung auf "Nutzungsverschiebungen" beziehe. Die ZulÃ¤ssigkeit von AusnÃ¼tzungsverschiebungen, d.h. von Ãbertragungen von AusnÃ¼tzungsreserven auf ein anderes GrundstÃ¼ck sei in Art. 37 aBZO geregelt gewesen. Diese Bestimmung habe die Baurekurskommission mit der BegrÃ¼ndung aufgehoben, dass die ZulÃ¤ssigkeit von AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen durch § 259 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) abschliessend geregelt werde und kein Raum fÃ¼r eigenstÃ¤ndiges kommunales Recht bestehe. Der Gemeinderat habe daher zu Recht nicht Art. 36 BZO als Grundlage fÃ¼r den Bauabschlag herangezogen.</p> <p class="Urteilstext">Nach der Praxis seien innerzonale AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen erlaubt, wenn die primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen nicht umgangen wÃ¼rden, die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten Nutzungsordnungen und Zonenstrukturen nicht erheblich beeintrÃ¤chtigt oder ausser Kraft gesetzt wÃ¼rden und die Ãbertragung nicht zu einer Ãberlastung der auf die Normnutzung abgestimmten Infrastrukturanlagen fÃ¼hrten. Es kÃ¶nne nicht ernsthaft behauptet werden, dass die geplante AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung diesen Voraussetzungen widersprechen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die strittige AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung geht zulasten der rund 900 m entfernten Parzelle (Kat.-Nr. 02), welche wie die ausnÃ¼tzungsbegÃ¼nstigte Parzelle in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30 liegt. Nachfolgend ist zu prÃ¼fen, ob der geplante AusnÃ¼tzungstransfer zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Ãber die ZulÃ¤ssigkeit von AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen enthÃ¤lt das PBG keine umfassende Regelung. Lehre und Praxis leiten aus § 259 Abs. 1 PBG ab, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen verschiedenen, der nÃ¤mlichen Bauzone zugehÃ¶rigen Parzellen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind; AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen Ã¼ber eine Zonengrenze hinweg sind dagegen nur im Rahmen von ArealÃ¼berbauungen mÃ¶glich (§ 72 Abs. 3 PBG). Daraus wird geschlossen, dass das kantonale Recht fÃ¼r interzonale AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ausserhalb von ArealÃ¼berbauungen keinen Raum fÃ¼r kommunale Bestimmungen lÃ¤sst (vgl. BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 220 f. E. 2c).</p> <p class="Urteilstext">Ob und inwiefern kommunalrechtliche Bestimmungen fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen innerhalb derselben Zone Ã¼berhaupt mÃ¶glich sind, kann offen bleiben (vgl. BEZ 1996 Nr. 17 E. 5). Entgegen den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz (vgl. vorinstanzlicher Entscheid E. 3) kommt fÃ¼r die Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der strittigen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung Art. 36 BZO ohnehin nicht zur Anwendung. Diese Bestimmung regelt die NutzungsÃ¼bertragung â also die Ãbertragung von Nutzweisen zwischen anstossenden GrundstÃ¼cken â und nicht die Ãbertragung von AusnÃ¼tzungsreserven von einem auf ein anderes GrundstÃ¼ck (vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 11-13). Im Ãbrigen wurde Art. 37 aBZO, welcher die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen anstossenden GrundstÃ¼cken zuliess, vom Gemeinderat Herrliberg mit Beschluss vom 9. September 1997 komplett aufgehoben; die Genehmigung dieser und weiteren Ãnderungen der BZO erfolgte mit Regierungsratsbeschluss vom 10. Dezember 1997 (RRB 10. Dezember 1997 Nr. 2663).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Eine zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung liegt vor, wenn ein BaugrundstÃ¼ck AusnÃ¼tzungsreserven eines anderen GrundstÃ¼cks beansprucht, das in der gleichen Zone liegt. Seit der Revision des PBG vom 1. September 1991 wird fÃ¼r solche AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die interessierenden FlÃ¤chen zusammenhÃ¤ngen mÃ¼ssen (vgl. BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c); damit wurde die zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen mehreren GrundstÃ¼cken erleichtert (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 131 f.).</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Rechtsprechung ist die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung innerhalb der nÃ¤mlichen Zone Ã¼ber ein oder mehrere DrittgrundstÃ¼cke grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig und darf auch Ã¼ber (Ã¶ffentliche) Strassen erfolgen (RB 1997 Nr. 91). Ãber welche maximale Distanz hinweg ein zoneninterner AusnÃ¼tzungstransfer zulÃ¤ssig ist, ist jedoch nicht festgelegt. Feststeht hingegen, dass zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegten Nutzungsordnungen und Zonenstrukturen nicht in erheblichem Ausmass beeintrÃ¤chtigen oder zu einer Ãberlastung der auf die Normnutzung abgestimmten Infrastrukturanlagen fÃ¼hren dÃ¼rfen (BEZ 1998 Nr. 19 und <span class="Erwgung2Char">Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, </span>Rz. 634).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Vorliegend ist die Ãbertragung von AusnÃ¼tzungsreserven zwischen zwei GrundstÃ¼cken geplant, die beide in der Bauzone W2/30 liegen. Sie soll jedoch nicht innerhalb<i> </i>der zusammenhÃ¤ngenden FlÃ¤che dieser Bauzone d.h. nicht im gleichen Zonenabschnitt erfolgen, sondern erstreckt sich Ã¼ber zahlreiche GrundstÃ¼cke, die unterschiedlichen Zonenarten â nÃ¤mlich der Bau-, Erholungs- und Freihaltezone sowie der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten â zugewiesen sind. Mit Ausnahme davon, dass die transferbetroffenen GrundstÃ¼cke formell in der gleichen Bauzone liegen, besteht zwischen ihnen keinerlei Zusammenhang. Durch ihre annÃ¤hernd einen Kilometer lange Entfernung, ihre topographisch unterschiedliche Lage sowie die zahlreichen GrundstÃ¼cke verschiedener Zonenart, die zwischen ihnen liegen, mangelt es an jeglicher rÃ¤umlichen Einheit; dementsprechend fehlt ein gebiets- und infrastrukturplanerischer Zusammenhang.</p> <p class="Urteilstext">Das baurechtliche Institut der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zielt auf eine Verbesserung der AusnÃ¼tzung von bestehendem Bauland durch punktuelle Verdichtungen â mithin auf die Verbesserung der NutzungsquantitÃ¤t einzelner<i> </i>GrundstÃ¼cke ab. Je nach Dimensionierung einer Bauzone kann der Abstand zwischen zwei Transfer-GrundstÃ¼cken unter UmstÃ¤nden relativ gross sein. Aus den Materialien zur Gesetzesrevision und der Literatur geht jedoch nicht hervor, dass mit der erwÃ¤hnten Erleichterung der zoneninternen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung auch beabsichtigt war, dass sich diese Ã¼ber eine beliebige Entfernung und Ã¼ber verschiedene Zonentypen erstrecken darf (vgl. auch Kull/Wolf, N. 132 und 134). Liesse man derartige Zonen Ã¼berschreitende AusnÃ¼tzungstransfers generell zu, wÃ¼rde dies zu einer unzulÃ¤ssigen VerÃ¤nderung bzw. BeeintrÃ¤chtigung der kommunal festgesetzten Zonenstruktur und Nutzungsordnung fÃ¼hren. Eine so starke Lockerung der rÃ¤umlichen Anforderungen an einen zoneninternen AusnÃ¼tzungstransfer ist daher nicht statthaft. Es ist durchaus sachgerecht, dass zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhÃ¤ngenden FlÃ¤che der entsprechenden Zone vorgenommen werden dÃ¼rfen.</p> <p class="Urteilstext">Aus diesen GrÃ¼nden erweist sich die geplante AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von vornherein als unzulÃ¤ssig. Insofern ist es unbeachtlich, dass die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch strittige AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung in quantitativer Hinsicht ein geringes Ausmass annehmen und keine Ã¤usserlich wahrnehmbare Auswirkung auf die Baudichte zeitigen wÃ¼rde. Die nachtrÃ¤gliche Bauverweigerung ist damit zu Recht erfolgt. Es bleibt zu prÃ¼fen, ob der Wiederherstellungsbefehl der BaubehÃ¶rde recht- bzw. verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Ansicht, dass der von der BaubehÃ¶rde verfÃ¼gte Abbruchbefehl unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Zur BegrÃ¼ndung lÃ¤sst sie anfÃ¼hren, die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung werde nur im Umfang von 2 % also unwesentlich Ã¼berschritten. Der Regelverstoss mache sich weder optisch noch immissionsmÃ¤ssig noch in einer anderen Form bemerkbar. Das Interesse an der Durchsetzung des Beseitigungsbefehls reduziere sich vorliegend auf das Ã¶ffentliche Interesse an der Einhaltung der Rechtsordnung. Ein solches abstraktes Interesse vermÃ¶ge fÃ¼r sich allein jedoch keinen Beseitigungsbefehl rechtfertigen. Dies gelte umso mehr, als der RÃ¼ckbau der Sauna erhebliche Kosten verursachen wÃ¼rde. Zusammen mit den Investitionskosten wÃ¼rde ihr durch den Vollzug des Beseitigungsbefehls ein ganz erheblicher bzw. nicht zu rechtfertigender finanzieller Nachteil entstehen, was ebenfalls gegen die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands spreche.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen FÃ¤llen, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, www.vgrzh.ch; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 665; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden).</p> <p class="Urteilstext">Allerdings hat die BehÃ¶rde beim Vollzug den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute oder Anlage bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustandes erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224).</p> <p class="Erwgung2">Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der in Frage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 73).</p> <p class="Urteilstext">Ein <span class="Erwgung2Char">Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Haller/Karlen, Rz. 865 ff.). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 24-10). Besteht die MÃ¶glichkeit, den rechtmÃ¤ssigen Zustand auf andere Weise als durch die vollstÃ¤ndige Beseitigung der widerrechtlichen Baute oder Bauteile herbeizufÃ¼hren, so muss der Bauherr vor dem Abbruch Gelegenheit haben, durch Einreichung eines Projekts ein neues Baubewilligungsverfahren einzuleiten (BGE 108 Ia 216 E. 4c).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der nachtrÃ¤gliche Einbau der Sauna in der Stockwerkeigentumswohnung der BeschwerdefÃ¼hrerin bzw. die damit verbundene unbewilligte NutzungsÃ¤nderung hat zur Folge, dass die maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung um ca. 7 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten wird. Quantitativ handelt es sich bei dieser Ãberschreitung der kommunalen AusnÃ¼tzungsziffer gemÃ¤ss Art. 15 BZO um einen geringen Regelverstoss. Allerdings ist zu berÃ¼cksichtigen, dass der aus der unberechtigten NutzungsÃ¤nderung gewonnene Vorteil fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin offensichtlich nicht mehr geringfÃ¼gig ist. Durch die NutzungsÃ¤nderung wÃ¼rde die BeschwerdefÃ¼hrerin nÃ¤mlich nicht nur Ã¼ber einen nach wie vor grosszÃ¼gig dimensionierten Abstellraum, sondern auch Ã¼ber eine eigene Sauna mit Direktzugang Ã¼ber die Ankleide verfÃ¼gen. Damit ist die Abweichung vom gesetzesmÃ¤ssigen Zustand als nicht mehr gering zu qualifizieren. </p> <p class="Erwgung2">Vorliegend rechtfertigen grundsÃ¤tzliche Ãberlegungen â auch prÃ¤judizieller Natur â die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Falls die nachtrÃ¤gliche Umnutzung nicht anrechenbarer FlÃ¤chen toleriert werden mÃ¼sste, wÃ¼rde damit ein Anreiz zur Schaffung solcher RÃ¤ume geschaffen und damit die kommunal festgesetzte Nutzungsdichte in Frage gestellt. Ein solches Unterlaufen der Nutzungsstruktur muss aus GrÃ¼nden der Rechtsgleichheit von vornherein unterbunden werden. </p> <p class="Urteilstext">Die privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Beibehaltung des unrechtmÃ¤ssigen Zustands bzw. der im Ãbrigen nicht belegte hohe Schaden, der ihr durch den Vollzug des Beseitigungsbefehls entstehen wird, fallen demgegenÃ¼ber weniger ins Gewicht. Der Abbruchbefehl der kommunalen BaubehÃ¶rde erweist sich daher als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ãberdies ist die BeschwerdefÃ¼hrerin zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'560.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>