Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern Direction de l’intérieur et de la justice du canton de Berne Münstergasse 2 Postfach 3000 Bern 8 Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 634 51 54 2019.JGK.5235 Beschwerdeentscheid vom 2. März 2020 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum Der Erwerber oder die Erwerberin hat ihren Wohnsitz auf dem erworbenen Grundstück vor Ablauf der Einzugsfrist nach Art. 11b Abs. 2 HG zu begründen. Andernfalls erfüllt er oder sie die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbe- freiung gemäss Art. 11b HG nicht. Ein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbegründung nach Art. 11b Abs. 2 HG muss vor Ablauf dieser Frist ge- stellt werden (E. 3.2). Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire Une personne acquérant un immeuble doit y élire domicile dans le délai prévu à l’article 11b, alinéa 2 LIMu. A défaut, elle ne remplit pas les conditions de l’ar- ticle 11b LIMu sur l’exonération a posteriori de l’impôt sur les mutations. Une de- mande de prolongation du délai précité doit être déposée avant l’échéance de ce dernier (c. 3.2). Sachverhalt A. A.______ kauft mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 30. Juli 2015 das Grund- stück C.______ Gbbl. Nr. 1000. Mit G rundbuchanmeldung vom 5. August 2015 stellt A.______ beim zuständigen Grundbuchamt B.______ (nachfolgend: Grund- buchamt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Han- dänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt verfügt 2 am 18. August 2015 die Veranlagung der Handänderungssteuer und die gleichzei- tige Stundung des Gesamtbetrages von Fr. 4'140.– für die Dauer von vier Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer ist ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen wor- den. B. Am 5. Juni 2019 reicht A.______ beim Grundbuchamt das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie eine Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde C.______ ein. Gemäss dieser wohnt A.______ seit dem 26. April 2018 auf dem von ihm erworbenen Grundstück. Mit Verfügung vom 15. Juli 2019 weist das Grundbuchamt das Gesuch um nach- trägliche Steuerbefreiung ab, hebt die Stundungsverfügung vom 18. August 2015 auf und legt A.______ die gestundete Handänderungssteuer samt Zins und Ge- bühren zur Bezahlung auf. Zur Begründung führt es aus, dass A.______ seinen Hauptwohnsitz erst nach Ablauf der zweijährigen Einzugsfrist auf dem von ihm erworbenen Grundstück begründet habe. C. Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 15. Juli 2019 erhebt A.______ am 23. Juli 2019 Einsprache beim Grundbuchamt. Er beantragt sinngemäss die Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer sowie eine Gleichbehand- lung mit seinen Nachbarn. Mit Schreiben vom 24. Juli 2019 leitet das Grundbuchamt die Einsprache zustän- digkeitshalber an die Justiz -, Gemeinde - und Kirchendirektion (JGK, seit dem 1. Januar 2020: Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]) zur Behandlung als Be- schwerde weiter. Mit Verfügung vom 29. Juli 2019 nimmt die JGK (heute DIJ) die Einsprache als Beschwerde an die Hand. In der Vernehmlassung vom 5. August 2019 beantragt das Grundbuchamt die Ab- weisung der Beschwerde unter Kostenfolge und die Bestätigung der angefochte- nen Verfügung. Mit Eingabe vom 12. September 2019, welche A.______ erneut an das Grund- buchamt sendet, hält er an seinen Anträgen fest. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägun- gen einzeln eingegangen. 3 Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han- dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs- rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund- buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun- gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung des vorliegend als Ein- sprache bezeichneten Rechtsmittels gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 15. Juli 2019 zuständig. 1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil- genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde führung befugt. Auf die im Übrigen frist - und formge- recht eingereichte Eingabe ist daher einzutreten. Sie wird als Beschwerde behan- delt. 2. 2.1 Der Beschwerdeführer bringt sinngemäss vor, beim Bau des Einfamilienhau- ses, welches er für den Eigenbedarf erworben habe, sei es aufgrund von Einspra- chen zu Verzögerungen gekommen. Beim Abschluss des Kaufvertrages sei er von seinem Notar zwar daraufhin gewiesen worden, dass er nach Ablauf von vier Jah- ren ein entsprechendes Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer stel- len müsse. Er sei jedoch weder von seinem Notar noch von einer behördlichen Stelle darauf aufmerksam gemacht worden, dass er eine Fristerstreckung der Stundung der Handänderungssteuer bereits nach zwei Jahren hätte beantragen müssen. Der Beschwerdeführer macht zudem gelten, ihm sei eine Gleichbehand- lung betreffend der Handänderungsteuer mit seinen Nachbarn zu gewähren. Auch bei diesen habe sich der Bau in gleichem Ausmass wie bei ihm verzögert. Die Handänderungssteuer sei den Nachbarn jedoch e rlassen worden, da diese ein Fristerstreckungsgesuch gestellt haben. Hätte er ebenfalls Kenntnis über die Fris- terstreckung gehabt, hätte er diese ebenfalls beantragt. 2.2 Das Grundbuchamt macht demgegenüber geltend, der Beschwerdeführer habe erst am 26. April 2018 und damit nach Ablauf der zweijährigen Einzugsfrist seinen Hauptwohnsitz auf dem von ihm erworbenen Grundstück begründet. Dieser habe daher bis zum Ablauf der Stundungsfrist seinen Wohnsitz nicht während min- desten zwei Jahren auf dem von ihm erworbenen Grundstück gehabt, weshalb die 4 Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt seien. Die zwei- jährige Einzugsfrist ergebe sich direkt aus dem Gesetz und sei dem Beschwerde- führer gemäss dem Kaufvertrag bekannt gewesen. Es sei zudem auch für einen juristischen Laien ohne weiteres klar und entspreche den allgemeinen, auch nicht juristischen Gepflogenheiten, dass jemand, der eine Frist nicht einhalten könne, vor deren Ablauf tätig werden und um deren Verlängerung ersuchen müsse. Es seien keine Gründe ersichtlich, die es dem Beschwerdeführer verunmöglicht hät- ten, rechtzeitig ein Fristerstreckungsgesuch zu stellen. Im Weiteren seien auch die Voraussetzungen einer Gleichbehandlung im Unrecht nicht gegeben. 3. 3.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nut- zen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegen- leistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre a b Grundstücks- erwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununter brochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun- gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Vora us- setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund- buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 5 3.2 Der Grundstückserwerb durch den Beschwerdeführer bzw. die massge- bende Grundbuchanmeldung erfolgte am 5. August 2015. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer ein unbebautes Grundstück erworben hat und ihm damit gestützt auf Art. 11b Abs. 2 HG eine Einzugsfrist von zwei Jahren gewährt wurde, welche am 5. August 2017 abgelaufen ist. Ebenfalls unbestritten ist, dass der Be- schwerdeführer erst am 26. April 2018, und damit nach Ablauf dieser Frist, in das auf dem erworbenen Grundstück neu erstellte Haus eingezogen ist. Der Be- schwerdeführer hat folglich die Voraussetzungen nach Art. 11b HG zur Befreiung von der Handänderungssteuer nicht erfüllt. Dem Beschwerdeführer wäre es so- dann zumutbar gewesen, innert der zweijährigen Einzugsfrist beim Grundbuchamt ein Gesuch um Erstreckung der Frist nach Art. 11b Abs. 2 HG einzureichen. Auf- grund der Verzögerung der Bauzeit hätte es dem Beschwerdeführer bereits vor Ablauf der Frist klar sein müssen, dass er diese nicht würde einhalten können. Ein solches Gesuch um Fristerstreckung der Einzugsfrist is t jedoch unterblieben. Es sind vorliegend keine Gründe ersichtlich, welche es dem Beschwerdeführer ver- unmöglicht hätten, rechtzeitig ein Fristerstreckungsgesuch zu stellen . In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass nach einem allgemeinen Grundsatz niemand Vorteile aus seiner eigenen Rechtsunkenntnis ableiten kann (vgl. BGE 126 V 308 E. 2.b). 3.3 Eine wie vom Beschwerdeführer geltend gemachte Gleichbehandlung be- treffend der Handänderungssteuer mit seinen Nachbarn ist vorliegend nicht ange- zeigt. Aus Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen- schaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) fliesst das allgemeine Gleichbehandlungs- gebot, welches die Praxisänderung und die Gleichbehandlung im Unrecht beinhal- tet. Das Gleichbehandlungsgebot garantiert in allgemeiner Weise die Gleichbe- handlung der Menschen durch alle staatlichen Organe. Gefordert ist, Gleiches gleich (Gleichheitsgebot) und Ungleiches ungleich (Differenzierungsgebot) zu be- handeln (JÖRG PAUL MÜLLER, Grundrechte in der Schweiz, 4. Aufl. 2008, S. 653 f. sowie TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, S. 183 N. 2 und S. 184 N. 3). Wie der Beschwerdeführer selber aus- geführt hat, haben die Nachbarn rechtzeitig ein Fristerstreckungsgesuch beim Grundbuchamt gestellt. Demgegenüber hat der Beschwerdeführer kein solches Fristerstreckungsgesuch gestellt, weshalb er die Voraussetzungen für die Befrei- ung von der Handänderungssteuer gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt. Es liegen da- mit zwei unterschiedliche Sachverhalt vor, womit die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung des Beschwerdeführers mit den Nachbarn nicht gegeben sind. 4. Zusammenfassend gelangt die DIJ zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt sind. Das Grundbuchamt hat mit sei- ner Verfügung vom 15. Juli 2019 somit zur Recht das Gesuch um nachträgliche 6 Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundung aufgehoben (vgl. Art. 17 a Abs. 3 HG). 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebüh- ren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Partei- kosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt . Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.