<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00068</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205917&amp;W10_KEY=13013562&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00068</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.06.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 16.02.2007 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Beschwerde gegen privaten Gestaltungsplan: Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts. Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich auf Rechtskontrolle. Kein Augenschein (E.1). Gesetzliche Grundlagen und Perimeter des privaten Gestaltungsplans (E.2). Private Gestaltungspläne setzen kein wesentliches öffentliches Interesse voraus (E.3.2). Das Gesetz statuiert keine spezifische Voraussetzung für die Zulässigkeit eines privaten Gestaltungsplans (E.3.3). Das Bauvorhaben mit dem nach dem Gestaltungsplan zulässigen Volumen ordnet sich rechtsgenügend in die Umgebung ein (E.4.1). Auch mit Bezug auf Höhe und Volumen lässt sich das Bauvorhaben in die baulich heterogene Umgebung einordnen (E.4.2). Der gesetzlich geforderte minimale Gewässerabstand ist eingehalten (E.4.3). Der Gestaltungsplan ordnet die Feinerschliessung hinreichend. Ob die Groberschliessung ausreicht, ist im Baubewilligungsverfahren zu prüfen (E.4.5). Abweisung der Beschwerde und Kostenfolge (E.5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG, GRUNDSTÃCKSINTERNE">ERSCHLIESSUNG, GRUNDSTÃCKSINTERNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 85 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die aus drei privaten Mitgliedern bestehende Baugesellschaft Seepark plant den Neubau eines Feuerwehr-, Gewerbe- und WohngebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zwischen der Seestrasse und der Bahnlinie in WÃ¤denswil. Gegen die koordiniert erlassenen positiven Vorentscheide des Bauausschusses der Stadt WÃ¤denswil, der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich und des Amtes fÃ¼r Abfall, Energie und Luft (AWEL) erhoben A, B sowie D und C als Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II, welche die drei Verfahren am 11. September 2003 sistierte. Die gleichen Personen wandten sich in der Folge auch gegen die koordinierten Baubewilligungen der genannten BehÃ¶rden sowie der Volkswirtschaftsdirektion. Diese vier Rekursverfahren wurden am 28. September 2004 von der Baurekurskommission II ebenfalls sistiert. Auf der Grundlage des strittigen Projektes erarbeitete die Baugesellschaft Seepark zusammen mit den weiteren GrundeigentÃ¼mern, der SBB AG und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, Abteilung Landerwerb, den privaten Gestaltungsplan Seepark. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 4. April 2005 stimmte der Gemeinderat WÃ¤denswil (Parlament) diesem privaten Gestaltungsplan Seepark zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben A, B sowie D und C mit gemeinsamer Eingabe Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Die Rekursinstanz fÃ¼hrte einen Augenschein durch und wies das Rechtsmittel am 13. Dezember 2005 ab. Die Verfahrenskosten von Fr. 7'101.- auferlegte sie den drei Rekurrentschaften solidarisch zu je einem Drittel und verpflichtete diese auch, den drei Mitgliedern der Baugesellschaft Seepark eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 500.- zu bezahlen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhoben A, B sowie D und C am 7. Februar 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten ihren Rekursantrag, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der privaten Beschwerdegegner.</p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan am 14. MÃ¤rz 2006 ohne EinschrÃ¤nkungen und beantragte in ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 11. April 2006, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, soweit sie sich gegen ihre GenehmigungsverfÃ¼gung richte. Die Baurekurskommission II beantragte am 11. April 2006 ohne weitere AusfÃ¼hrungen die Abweisung der Beschwerde. Die Stadt WÃ¤denswil beantwortete die Beschwerde am 26. April 2006 mit dem Antrag auf Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die privaten Beschwerdegegner beantragten am 28. April 2006, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die SBB liessen sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Die Beschwerde richtet sich ausschliesslich gegen den Rekursentscheid der Baurekurskommission II betreffend Zustimmung des kommunalen Parlamentes zum privaten Gestaltungsplan (§ 86 PBG) und nicht gegen den Genehmigungsentscheid der Baudirektion (§ 89 PBG), der nicht beschwerdefÃ¤hig wÃ¤re (§ 43 Abs. 1 lit. d VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Baurekurskommissionen Ã¼berprÃ¼fen kommuna­le NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und dÃ¼rfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073 f.). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Hat die Baurekurskommission im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (vgl. § 50 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der fÃ¼r die Beurteilung massgebende Sachverhalt ergibt sich aus den vorliegenden Akten, insbesondere den Planunterlagen zum Gestaltungsplan und den anlÃ¤sslich des Augenscheins von der Baurekurskommission II angefertigten Fotografien. Das Verwaltungsgericht hat daher keinen Anlass, einen weiteren Augenschein vor Ort durchzufÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach § 83 PBG werden mit GestaltungsplÃ¤nen fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindeststÃ¤nden abgewichen werden (Abs. 1). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan, der ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem privaten Gestaltungsplan, der mit Ã¶ffentlich-rechtlicher Wirkung von den GrundeigentÃ¼mern aufgestellt wird (§ 85 Abs. 1 PBG). Private GestaltungsplÃ¤ne bedÃ¼rfen der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Organs. Ãberschreiten sie den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genÃ¼gt die Zustimmung des Gemeinderates (§ 86 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Perimeter des privaten Gestaltungsplans Seepark erstreckt sich Ã¼ber ein nach Westen hin spitz zulaufendes Areal zwischen Seestrasse und Eisenbahnlinie und wird im Osten durch die Bachparzelle des KrÃ¤hbachs Kat.-Nr. 02 begrenzt. GemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung vom 17. Januar 1994 (BauO) liegt das Areal in der weitrÃ¤umigen Kernzone B mit der LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe III. In dieser Zone ist mÃ¤ssig stÃ¶rendes Gewerbe zulÃ¤ssig (Art. 14 Abs. 3 BauO). Neubauten dÃ¼rfen maximal 3 Vollgeschosse, 2 anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss aufweisen. Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt 10.50 m, der Grundgrenzabstand 5 m. Eine AusnÃ¼tzungsziffer wird fÃ¼r die Kernzone B an dieser Stelle nicht festgelegt (Art. 16 Abs. 1 und 2 BauO). Ãber die maximale FirsthÃ¶he enthÃ¤lt die BauO keine eigene Regelung, sodass in Anwendung von § 281 Abs. 1 lit. a und b PBG bei einer GebÃ¤udetiefe von mehr als 14 m eine solche von 7 m gilt. </p> <p class="Urteilstext">Der Gestaltungsplan Seepark soll die baurechtlichen Voraussetzungen fÃ¼r eine Wohn- und GewerbeÃ¼berbauung mit Mischnutzung fÃ¼r mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe wie Handwerksbetriebe, WerkstÃ¤tten, Feuerwehr, Dienstleistungsbetriebe usw. sowie Wohnungen schaffen (Art. 1 und 4 der Gestaltungsplanvorschriften). Die BaumÃ¶glichkeiten werden im Wesentlichen Ã¼ber Baubereiche, Mantellinien und HÃ¶henkoten definiert; die AusnÃ¼tzung auf 6'500 m² beschrÃ¤nkt (Art. 3 Abs. 1, 4 und 7 der Gestaltungsplanvorschriften).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machten im Rekursverfahren geltend, es fehle an einer ausreichenden raumplanerischen BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Festsetzung des privaten Gestaltungsplanes Seepark. Dieser verfolge ausschliesslich finanzielle Interessen. Ein Wohn- und GeschÃ¤ftshaus mit Feuerwehranteil kÃ¶nne auch ohne Gestaltungsplan in der Kernzone B realisiert werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Beschwerdeverfahren beanstanden sie, dass die Baurekurskommission in gehÃ¶rsverletzender Weise auf diesen Haupteinwand gar nicht eingetreten sei, sondern nur geprÃ¼ft habe, ob die Festlegung gegen wichtige Ã¶ffentliche Interessen verstosse und wichtige PlanungsgrundsÃ¤tze verletze. Dieser Einwand erfolgt zu Unrecht. Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid dargelegt, dass ein privater Gestaltungsplan kein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse voraussetze. Wenn er vor allem wirtschaftliche Zwecke verfolge, so sei er allein deshalb noch nicht verpÃ¶nt. Es sei auch zulÃ¤ssig, dass ein Gestaltungsplan die rechtlichen Voraussetzungen fÃ¼r ein Bauvorhaben schaffe, welches sonst nur mittels Ausnahmebewilligungen errichtet werden kÃ¶nnte (Erw. 4.1 und 2). Damit hat die Rekursinstanz hinreichend begrÃ¼ndet, weshalb sie die EinwÃ¤nde der Rekurrierenden als nicht ausschlaggebend erachtete. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiterhin geltend, auch ein privater Gestaltungsplan bedÃ¼rfe einer raumplanerischen BegrÃ¼ndung, denn er setze die Grundordnung nur fÃ¼r die Dauer seines Bestehens ausser Kraft und sei daher in der raumplanerischen Stufenordnung der ordentlichen Nutzungsplanung untergeordnet, auch wenn er vom gleichen Organ festgesetzt werde. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass letztlich jeder Nutzungsplan raumplanerisch motiviert sein muss. Insofern hat er in gleicher Weise wie ein Rahmennutzungsplan den GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung zu entsprechen. Innerhalb dieses Rahmens bedarf es jedoch keiner speziellen Rechtfertigung fÃ¼r eine bestimmte Planung, da das Gesetz keine spezifische Voraussetzung fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit eines privaten Gestaltungsplans statuiert (vgl. VGr, 7. April 2005, VB.2004.00135/136, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Demnach setzt die Zustimmung zu einem privaten Gestaltungsplan auch kein spezielles GestaltungsplanbedÃ¼rfnis voraus, sowenig wie eine Ãnderung der Rahmennutzungsordnung nur bei UngenÃ¼gen der bisherigen Ordnung erfolgen darf. Von der gesetzlichen Systematik her steht der mit Zustimmung des zustÃ¤ndigen Organs erlassene private Gestaltungsplan auf gleicher Stufe wie der Rahmennutzungsplan und darf nicht an strengere Voraussetzungen geknÃ¼pft werden als die partielle Revision der Bau- und Zonenordnung. Unter dem Vorbehalt der PlanbestÃ¤ndigkeit ist es daher ohne weiteres zulÃ¤ssig, eine bisherige Nutzungsordnung aufgrund einer neuen Gewichtung der verschiedenen raumrelevanten Kriterien partiell durch einen privaten Gestaltungsplan zu ersetzen. Dieser muss auch nicht etwa eine bessere planerische LÃ¶sung als die bisherige Grundordnung bieten und darf alles zum Inhalt erheben, was auch zum zulÃ¤ssigen Inhalt einer Rahmennutzungsordnung gehÃ¶rt (vgl. VGr, 9. Juni 2004, VB.2004.00193, E. 4.2.1, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der strittige private Gestaltungsplan setzt daher keine besondere raumplanerische Notwendigkeit voraus und ist zu seiner Legitimation auch nicht darauf angewiesen, dass er fÃ¼r die Errichtung eines FeuerwehrstÃ¼tzpunktes unabdingbar oder auch nur wÃ¼nschbar wÃ¤re. In diesem Zusammenhang hatten die BeschwerdefÃ¼hrenden bereits im Rekursverfahren den fehlenden Richtplaneintrag fÃ¼r den FeuerwehrstÃ¼tzpunkt beanstandet. Die Baurekurskommission fÃ¼hrte dazu zutreffend aus, ein FeuerwehrstÃ¼tzpunkt mÃ¼sse trotz seiner eminenten Bedeutung fÃ¼r die Ãffentlichkeit nicht im kommunalen Richtplan eingetragen sein, da bezÃ¼glich der rÃ¤umlichen Auswirkungen oder der organisatorischen und politischen Implikationen dieser Aufgabe kein Bedarf nach Abstimmung der Planungsergebnisse bestehe (Erw. 4.3). Die BeschwerdefÃ¼hrenden setzen sich mit dieser Argumentation im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Wenn sie vorbringen, dass erst im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden sei, ob der FeuerwehrstÃ¼tzpunkt einen Richtplaneintrag benÃ¶tige, so akzeptieren sie immerhin, dass jedenfalls auf nutzungsplanerischer Ebene kein Abstimmungsbedarf besteht. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baurekurskommission prÃ¼fte weiter, ob sich ein Bauvorhaben mit dem nach dem Gestaltungsplan zulÃ¤ssigen Volumen rechtsgenÃ¼gend in die Umgebung einordnen werde kÃ¶nnen. Sie erwog, dass die unmittelbare Nachbarschaft des Gestaltungsplans keine intakte Kernzone im eigentlichen Sinne bilde, sondern mit ihrer heterogenen Ãberbauung eher den Charakter einer Zentrumszone aufweise. Die von den Rekurrierenden angefÃ¼hrten gegen den Bahnhof hin gelegenen Schutzobjekte zwischen Seestrasse und See stÃ¼nden nur in bedingtem Zusammenhang mit dem BaugrundstÃ¼ck. Dieses eigne sich hervorragend fÃ¼r die Positionierung eines Kopfbaus, welcher das Eingangstor zur Stadt bilde. Der Gestaltungsplan verlange, dass die Bauten und Anlagen fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten seien, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entstehe. Damit werde der stÃ¤dtebaulich anspruchsvollen Situation Rechnung getragen (Erw. 5). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen dagegen zu Unrecht vor, der Gestaltungsplan dÃ¼rfe nicht Anlass fÃ¼r eine quasi akzessorische ÃberprÃ¼fung des Zonenplans bilden und die bestehende Zonierung als falsch bezeichnen. Nach den obigen AusfÃ¼hrungen (Erw. 3.3) hat sich der Gestaltungsplan einer bisherigen Zonierung keineswegs unterzuordnen und darf diese durch neue Festlegungen ablÃ¶sen bzw. Ã¼berlagern, soweit diese Festlegungen fÃ¼r sich den GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung entsprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Auch soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrenden am neu zugelassenen Bauvolumen und insbesondere an den mÃ¶glichen GebÃ¤udehÃ¶hen stossen, vermÃ¶gen ihre EinwÃ¤nde die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz (vgl. auch Erw. 6) nicht infrage zu stellen. Der lang gestreckte Baubereich des Gestaltungsplanes verlÃ¤uft parallel zur Bahnlinie und weist an beiden LÃ¤ngsseiten mit Koten von 417.50, 420.50 und 423.50 m.Ã¼.M. im Wesentlichen drei zu einem fiktiven First hin erfolgte Abstufungen der HÃ¶henkoten auf. Damit wird entlang der Bahnlinie Ã¼ber eine rund 69 m lange Strecke eine GebÃ¤udehÃ¶he von rund 10 m ermÃ¶glicht, im nordÃ¶stlichen Baueckbereich ist es Ã¼ber knapp 8 m hin eine solche von ca. 13 m und im nordwestlichen Bereich, wo eine Art Kopfbau entstehen soll, Ã¼ber eine LÃ¤nge von 12 m eine GebÃ¤udehÃ¶he von rund 15.50 m. Entlang der Seestrasse sollen GebÃ¤udehÃ¶hen von ca. 9 m bis knapp 12 m zugelassen werden. Diese beidseitigen GebÃ¤udehÃ¶hen Ã¼bersteigen die derzeit zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 10.50 m nur punktuell und nicht so stark, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden suggerieren wollen. Die im mittleren Baubereich resultierende GesamthÃ¶he von ca. 15.50 m liegt sogar deutlich tiefer als die derzeit zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he von 17.50 m (GebÃ¤udehÃ¶he von 10.50 m plus maximale FirsthÃ¶he von 7 m). Unter diesen UmstÃ¤nden besteht kein Grund zur Annahme, dass sich ein Bauvorhaben, welches die gestalterischen Anforderungen der Gestaltungsplanvorschriften erfÃ¼llt, mit Bezug auf seine HÃ¶he und sein Volumen nicht in die baulich heterogene Umgebung sollte einordnen kÃ¶nnen (Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979, RPG). Auch ist eine Benachteiligung der Hinterlieger durch vermehrten Schattenwurf nicht ersichtlich. Nach den geltenden Vorschriften wÃ¤re bereits 7 m hinter der GebÃ¤udeflucht entlang der Seestrasse eine GesamthÃ¶he von 17.50 m zulÃ¤ssig. Damit wÃ¼rden die bergseitigen GebÃ¤ude an der Seestrasse auf jeden Fall lÃ¤nger beschattet als durch einen gestaltungsplankonformen Bau, der auf der gleichen Linie nur maximal rund 15.50 m hoch sein darf.</p> <p class="Urteilstext">Auch unter dem besonderen Aspekt des Seeuferschutzes erachtete es die Baurekurskommission als ausschlaggebend, dass ein GebÃ¤ude gemÃ¤ss dem Gestaltungsplan nicht hÃ¶her in Erscheinung treten werde als ein GebÃ¤ude, das nach den Vorschriften der Kernzone B die zulÃ¤ssige GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he voll ausnÃ¼tze (Erw. 7). Dagegen bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, eine reduzierte FirsthÃ¶he kÃ¶nne die Heraufsetzung der GebÃ¤udehÃ¶he nicht kompensieren. Der Firstbereich trete weit weniger in Erscheinung als der durch den Grundriss und insbesondere die GebÃ¤udehÃ¶he definierte Hauptteil des GebÃ¤udes. Der Einwand ist unberechtigt. Nach dem oben Dargelegten erhÃ¶ht der Gestaltungsplan die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he zur Seeseite hin nur an den beiden Endpunkten des lang gestreckten Baubereichs, wÃ¤h­rend sie Ã¼ber eine LÃ¤nge von ca. 69 m etwas tiefer liegt als bisher. Mit der Abstufung der HÃ¶henkoten zum See hin und dem deutlichen Unterschreiten der bisherigen GesamthÃ¶he dÃ¼rften daher die HÃ¶henunterschiede der beiden BaumÃ¶glichkeiten fÃ¼r den seeseitigen Betrachter kaum wahrnehmbar sein. Im Ãbrigen verlangt eine den Zielen und GrundsÃ¤tzen von Art. 1 und 3 RPG verpflichtete Nutzungsplanung ohnehin nicht, dass die Bauzonen entlang von See- und Flussufern nur eine bestimmte GebÃ¤udehÃ¶he zulassen, welche zudem Ã¼ber lÃ¤ngere Strecken absolut gleich bleibend zu sein hÃ¤tte. Zudem grenzt der strittige Gestaltungsplan nicht einmal direkt an das Seeufer an, sondern an das Trassee der SBB, das seinerseits parallel zum Seeweg verlÃ¤uft, der teilweise an zwei weiteren direkt an den See anstossenden GrundstÃ¼cken vorbei fÃ¼hrt. </p> <p class="Urteilstext">Ob der Gestaltungsplan dank Verzicht auf Geschosszahlvorschriften und seiner Situierung entlang dem Bahnareal ein Mehr an AusnÃ¼tzung zulÃ¤sst als die bisherige Regelung, ist fraglich und kann an dieser Stelle auch offen bleiben. Selbst wenn dies der Fall wÃ¤re, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Stadt WÃ¤denswil mit Zulassung einer erhÃ¶hten AusnÃ¼tzung an dieser Stelle zwischen Bahnlinie und Seestrasse ihr planerisches Ermessen Ã¼berschritten oder missbraucht hÃ¤tte. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen weiter, der Baubereich unterschreite den GewÃ¤sserabstand zum See von 18 m und verletze die Regel, wonach nur 50 % der SeeanstosslÃ¤nge Ã¼berbaut werden dÃ¼rfe. Diese beiden Vorgaben entstammen den Richtlinien der Baudirektion Nr. 1598/1995 fÃ¼r die Erteilung von Konzessionen auf Landanlagegebiet. Sie waren offenbar massgebend fÃ¼r die Bewilligung der Baudirektion vom 11. Mai 2004, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden ebenfalls bei der Baurekurskommission II angefochten haben. Im Zusammenhang mit der vorliegend strittigen Nutzungsplanung lassen sich diesen Richtlinien jedoch keine verbindlichen Vorgaben entnehmen. Hier bleibt lediglich festzustellen, dass der Baubereich gemÃ¤ss Gestaltungsplan jedenfalls den nach § 21 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 massgebenden minimalen GewÃ¤sserabstand von 5 m einhÃ¤lt. Die Baurekurskommission wird nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheides das bei ihr sistierte Verfahren wieder aufnehmen mÃ¼ssen und dabei die Konzession bzw. Bewilligung der Baudirektion zu Ã¼berprÃ¼fen haben. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren die BahnlÃ¤rmimmissionen thematisiert haben, wies die Baurekurskommission in ihrem Entscheid zu Recht darauf hin, dass die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der massgebenden ES III im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen sein werde (Erw. 8). Die RÃ¼ge wurde denn auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr weiter aufrechterhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zu den erschliessungsrechtlichen RÃ¼gen gegen den Gestaltungsplan erwog die Baurekurskommission, der Gestaltungsplan enthalte die erforderlichen Anordnungen fÃ¼r die quartierinterne Feinerschliessung und den Anschluss des Areals an die Seestrasse. Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung dÃ¼rfe der Gestaltungsplan gar nicht enthalten. Ãber die Anpassung der Seestrasse â Linksabbiegespur in die Florhofstrasse, geschÃ¼tzter FussgÃ¤ngerÃ¼bergang und EinmÃ¼ndungsbereich der Florhofstrasse â liege ein Strassenprojekt und eine Vereinbarung vor. Dass bei der Strassenprojektierung die bestehenden Verfahrensvorschriften einzuhalten seien, bedÃ¼rfe keiner weiteren ErlÃ¤uterung, es sei jedoch darauf hinzuweisen, dass bei Projekten von untergeordneter Bedeutung auf die Mitwirkung der BevÃ¶lkerung verzichtet werden kÃ¶nne. Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten im Beschwerdeverfahren daran fest, dass das Gestaltungsplangebiet fÃ¼r die beabsichtigte Nutzung durch die Feuerwehr nicht genÃ¼gend erschlossen sei, da diese die Ãnderung der staatlichen Seestrasse verlange. Das entsprechende Strassenprojektierungsverfahren sei eine die Mitwirkung der BevÃ¶lkerung erfordernde Sondernutzungsplanung und mÃ¼sse mit dem Gestaltungsplan koordiniert werden. Die angefochtene strassenpolizeiliche Bewilligung vom 17. Juni 2004 der Baudirektion kÃ¶nne das Strassenprojektierungsverfahren oder ein Baubewilligungsverfahren nicht ersetzen.</p> <p class="Erwgung2">Die RÃ¼ge der ungenÃ¼genden Erschliessung hat die Baurekurskommission zu Recht verworfen. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden angerufene Bestimmung von § 233 PBG normiert eine Grundanforderung an Bauten und Anlagen, nicht aber die Voraussetzung fÃ¼r eine Ein- oder Umzonung. Vorliegend wird auf einem mitten im Ã¼berbauten Kernzonengebiet der Stadt liegenden Areal ein privater Gestaltungsplan festgesetzt, der gegenÃ¼ber der bisherigen Ordnung keine wesentlich neuen NutzungsmÃ¶glichkeiten erÃ¶ffnet. Selbst die BeschwerdefÃ¼hrenden gehen â wenn auch in anderem Zusammenhang â davon aus, dass fÃ¼r die Errichtung eines FeuerwehrstÃ¼tzpunktes innerhalb der Kernzone keine neue Nutzungsordnung notwendig wÃ¤re. Einer solchen Umzonung kann die fehlende Groberschliessung nicht entgegengehalten werden. Selbst die erstmalige Festlegung einer Bauzone setzt noch nicht das Bestehen einer hinreichenden Groberschliessung voraus, sondern kann lediglich eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens auslÃ¶sen (Art. 19 Abs. 2 RPG). Aufgabe des Gestaltungsplanes ist es aber immerhin, die Feinerschliessung zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG; vgl. auch RB 1998 Nr. 97), was vorliegend auch geschehen ist. </p> <p class="Erwgung2">Es ist demnach im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen, ob der Zugang fÃ¼r die spezifische Nutzung des Bauvorhabens tatsÃ¤chlich genÃ¼gend ist bzw. ob die strassenpolizeiliche Bewilligung von einer Anpassung der Seestrasse abhÃ¤ngig gemacht werden darf. Alsdann wird es an der Baudirektion liegen, den Strassenbau gemÃ¤ss den §§ 12 ff. des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassenG) zu projektieren, je nach Bedeutung Ã¶ffentlich aufzulegen (§ 13 StrassenG) und durch den Regierungsrat festsetzen zu lassen (§ 15 StrassenG). Ob und inwieweit angesichts der verschiedenen ZustÃ¤ndigkeiten und InstanzenzÃ¼gen eine Koordination der Strassenfestsetzung mit der Baubewilligung geboten ist, kann hier offen bleiben. Eine Koordination mit dem Gestaltungsplan ist jedenfalls nicht erforderlich, da dieser noch keine Strassenanpassung voraussetzt (vgl. Art. 25a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 4 RPG). </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, eine solche an die privaten Beschwerdegegner zu bezahlen. Keine ParteientschÃ¤digung steht jedoch praxisgemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin 1 zu, zu deren angestammten amtlichen Aufgaben auch die Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt (RB 1986 Nr. 5).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 zu je einem Drittel und den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1 und 3.2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (BeschwerdefÃ¼hrende 1 und 2) bzw. Fr. 500.- (BeschwerdefÃ¼hrende 3.1 und 3.2) â insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwert­steuer inbegriffen) â zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>