© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/9 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 23-2402 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 15.01.2024 Entscheiddatum: 23.11.2023 BUDE 2023 Nr. 099 Allg. Verwaltungsrecht, Baurecht, Art. 45, 94 Abs. 1 VRP, Art. 712b, 647a, 647 ZGB. Kommt die Rekurrentin vor der Rekurserhebung der im Entscheid der Vorinstanz gemachten Aufforderung nach, so hat sie kein aktuelles Interesse mehr an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids (Erw. 1.3.3). Die Baubehörden dürfen die Prüfung von Baugesuchen verweigern, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung der Gesuchstellerin offensichtlich fehlt bzw. das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzt (Erw. 3.1). Betrifft ein Bauvorhaben gemeinschaftliche Bestandteile im Sinn von Art. 712b Abs. 2 und Abs. 3 ZGB eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks, ist dazu unter Vorbehalt gewöhnlicher Verwaltungshandlungen im Sinn von Art. 647a Abs. 1 ZGB und dringlicher Massnahmen im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ein zustimmender Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich. Fehlt eine solche Zustimmung für Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen, ist die Gesuchstellerin nach der Rechtsprechung zivilrechtlich offensichtlich nicht bauberechtigt (Erw. 3.2). Teilweise Nichteintreten auf den Rekurs. Abweisung des Rekurses. BUDE 2023 Nr. 099 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 23-2402 Entscheid Nr. 99/2023 vom 23. November 2023 Rekurrentin A.___AG gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 28. März 2023) Betreff Nichteintretens- und Wiederherstellungsentscheid Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 2/8 Sachverhalt A. a) Die A.___AG, ist zusammen mit weiteren über 40 Stockwerkei- gentümerinnen und -eigentümern, Stockwerkeigentümerin von Grund- stück Nr. 001, Grundbuch Gemeinde Z.___, an der G.___strasse in Y.___. Das Grundstück Nr. 001 liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 5. April 1994 in der Kernzone. Das Grund- stück Nr. 001 liegt ferner im Perimeter des Zonenplans «M.___» vom 5. April 1994. Es ist mit dem Gebäude Vers.-Nr. 002 überbaut, welches für Gewerbe, aber auch zur Wohnnutzung gebraucht wird. Das Grund- stück grenzt am westlichsten Punkt an die Kantonsstrasse. Die Kan- tonsstrasse verläuft südlich parallel zum Grundstück. b) Die Kantonspolizei stellte fest, dass auf dem Grundstück Nr. 001 in der Nähe der Kantonsstrasse ohne Bewilligung eine feste Reklame- tafel mit Betonfundamenten angebracht worden war, welche Verkehrs- teilnehmende auf die bevorstehenden Events im « N.___-Club» infor- miert, welcher sich im Gebäude Vers.-Nr. 002 befindet. Mit E-Mail vom 23. November 2022 forderte die Kantonspolizei die Betreiberin des Clubs (A.___AG) auf, umgehend ein Baugesuch für die Reklametafel einzureichen. Der Abstand von der Kantonsstrasse habe mindestens 4 m zu betragen. B. a) Mit Baugesuch vom 8. Dezember 2022 beantragte die A.___AG beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung einer Reklametafel mit den Massen 4,5 m x 2,00 m. Im Baugesuch wird fest- gehalten, dass die Reklametafel n ahe an der östlichen Grundstücks- grenze und rund 5,3 m entfernt von der Kantonsstrasse platziert werde bzw. worden ist. b) Mit E-Mails vom 8. Dezember 2022 und 9. Januar 2023 forderte die Bau verwaltung der Gemeinde Z.___ die Baugesuchstellerin je- weils unter Ansetzung einer Frist auf, die schriftliche Zustimmung der weiteren Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer od er der Verwaltung einzureichen, weil die Reklametafel offen sichtlich an einem Ort platziert worden sei, der zum gemeinschaftlichen Eigentum der Stockwerkeigentümerschaft gehöre und der A.___AG kein Son- derrecht für diesen Bereich zustehen würde . Innert den angesetzten Fristen erfolgte seitens der Baugesuchstellerin keine Rückmeldung, woraufhin die Bauverwaltung mit Schreiben vom 27. Januar 2023 sie erneut aufforderte, bis zum 10. Februar 2023 die fehlende schriftliche Zustimmung der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer nachzu- reichen, da ansonsten ein Nichteintre tensentscheid gefällt und der Rückbau der bereits erstellten Reklametafel verfügt werde. Auch auf dieses Schreiben erfolgte weder die Zustellung der erforderlichen Zu- stimmung noch eine Rückmeldung seitens der Bauherrschaft. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 3/8 c) Mit Beschluss vom 28. März 2023 trat der Gemeinderat Z.___ auf das Baugesuch nicht ein und verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Er erhob eine Entscheidgebühr von Fr. 700.–. C. Gegen diesen Beschluss erhob die A.___AG mit Schreiben vom 31. März 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Es werden sinngemäss folgende Anträge gestellt: 1. Der Nichteintretens- und Wiederherstellungsentscheid vom 28. März 2023 sei aufzuheben. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird unter anderem geltend gemacht, die Reklame- tafel sei bereits am 28. März 2023 entfernt worden. Der Gemeinderat Z.___ hätte sich vor Entscheidfällung nochmals vor Ort vergewissern müssen, ob die Reklametafel dort noch stehen würde. D. a) Mit Vernehmlassung vom 8. Mai 2023 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird unter anderem geltend gemacht, die Rekurrentin habe weder das Gemeindebauamt noch die Kantonspolizei St.Gallen über das Entfernen der Reklametafel in Kenntnis gesetzt. Zudem sei auch kein Rückzug des Baugesuchs er- folgt. Ferner wird darauf hingewiesen, dass im Übrigen die Abbruchar- beiten noch nicht vollständig vorgenommen worden seien, da die Fun- damente nach wie vor vorhanden seien. Diese müssten ebenfalls ord- nungsgemäss entsorgt werden. b) Nach telefonischer Kontaktaufnahme mit der Vorinstanz und der Rekurrentin seitens der zuständigen Sachbearbeiterin der instruieren- den Rechtsabteilung des Bau- und Umweltdepartementes zur Abklä- rung des Sachverhalts sowie der Möglichkeit einer vergleichsweisen Erledigung reichte die Vorinstanz mit E -Mail vom 13. Juli 2023 Fotos der noch bestehenden Fundamente ein. Ferner moni erte die Rekur- rentin im erwähnten Telefonat die von der Vorinstanz erhobenen Ge- bühren in der Höhe von Fr. 700.–. c) Die eingereichten Fotos der Vorinstanz zeigen auf, dass die Fundamente der Reklametafel weiterhin bestehen. Es handelt sich hierbei um drei ei nzelne Betonsock el, welche den Boden um rund 20 cm überragen. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 4/8 Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau - und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. 1.3 Fraglich und zu prüfen ist, ob die Rekursberechtigung gegeben ist (Art. 45 VRP). 1.3.1 Nach Art. 45 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Art. 45 Abs. 1 VRP setzt für die Rechtsmittelbefugnis analog zu Art. 89 Abs. 1 des Bundesge- setzes über das Bundesgericht (SR 173.110; abgekürzt BGG) eine for- melle und eine materielle Beschwer voraus. Die Rechtsmittelinstanz prüft von Amtes wegen, ob die Rekursberechtigung gegeben ist. Dabei obliegt es jedoch grundsätzlich der Partei, in ihrer Begründung darzu- legen, woraus sich ihre Legitimation ergibt ( BDE Nr. 98/2020 vom 27. Oktober 2020 Erw. 1.2.3 mit Hinweisen; BUDE Nr. 67/2022 vom 14. Juli 2022 Erw. 1.3.1 ). Die formelle Beschwer ist er füllt, wenn die rechtsuchende Partei im Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen hat und mit ihren Anträgen nicht oder nicht vollständig durchgedrun- gen ist ( GEISSER/ZOGG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungs rechtspflege des Kantons St.Gallen [VRP], Zürich/St.Gallen 2020, Art. 45 N 5 ff.; BUDE Nr. 67/2022 vom 14. Juli 2022 Erw. 1.3.2). Das Erfordernis der materiellen Beschwer bzw. des Rechtsschutzinteresses verlangt gemäss Art. 45 Abs. 1 VRP, dass der Beschwer deführer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut (GEISSER/ZOGG, a.a.O. , Art. 45 N 8). Das schutzwürdige Interesse besteht im Umstand, einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden , den der angefoch- tene En tscheid mit sich bringen würde (BUDE Nr. 88/2021 vom 20. Dezember 2021 Erw. 1.3.3). 1.3.2 Wie dargelegt, setzt Art. 45 VRP voraus, dass Rekurrierende an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartun. Das Interesse an der Über- prüfung hat grundsätzlich aktuell zu sein, d.h. die rechtliche und tat- sächliche Situation der Beschwerdeführer muss durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden können. Ein aktuelles Interesse ist zu bejahen, wenn der erlittene Nachteil im Zeitpunkt der gerichtlichen Beurteilung noch besteht und durch die beantragte Aufhebung des an- gefochtenen Hoheitsakts beseitigt würde (vgl. VerwGE B 2019/19 vom 11. August 2020 E rw. 1.1 mit Hinweisen ; VerwGE B 2020 /177 vom 25. März 2021 Erw. 6.1). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 5/8 1.3.3 Just am Tag, an welchem der Entscheid der Vorinstanz gefällt wurde, wurde die Reklametafel entfernt. Die Rekurrentin ist folglich be- reits vor dem angefochtenen Entscheid , auf jeden Fall aber vor der Rekurserhebung der Aufforderung der Vorinstanz nachgekommen und hat die Reklametafel entfernt . Sie hat daher kein aktuelles Inte- resse mehr – und weist ein solches auch nicht nach – an der Aufhe- bung des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz. Da in der ange- fochtenen Wiederherstellungsverfügung sowohl in den Erwägungen als auch im Dispositiv lediglich von der Reklametafel die Rede war und die Fundamente nicht erwähnt wurden, kann hingegen der Rekurrentin nicht angelastet werden, dass sie nur die Reklametafel entfernt hat. Zumal im Übrigen die drei einzelnen Betonfundamente allein ohnehin auch nicht baubewilligungspflichtig sind. Da folglich seitens der Rekur- rentin kein aktuelles Interesse an der Aufhebung des Wiederherstel- lungsentscheids mehr besteht, ist sie gemäss oben Gesagtem diesbe- züglich nicht rekurslegitimiert. Auf die vorgebrachten Rügen im Zu- sammenhang mit der Wiederherstellung ist folglich nicht einzutreten. Im Folgenden sind daher lediglich die Rügen hinsichtlich des Nichtein- tretensentscheids zu prüfen. 2. Am 1. O ktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Entscheid erging am 28. März 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Ju- ristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt wer- den. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entspre- chende Baureglement zur Anwendung. 3. Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, die Vorinstanz hätte auf das Baugesuch eintreten müssen. 3.1 Die Baubewilligung stellt eine so genannte Polizeierlaubnis dar, mit der festgestellt wird, dass dem zu Grunde liegenden Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Sie muss er- teilt werden, wenn alle Voraussetzungen ihrer Gutheissung gegeben sind (S. STAUB, in: Be reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla- nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 146 Rz. 1 f.; BDE Nr. 108/2020 vom 10. November 2020 Erw. 2.1). Das Baubewilligungsverfahren hat somit grundsätzlich einzig zum Zweck festzustellen, ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vor- schriften übereinstimmt. Die Person der Baugesuchstellerin, insbeson- dere deren zivilrechtliche Bauberechtigung, steht dagegen nicht im Vordergrund. Die Baubehörden sind daher nicht befugt, die Behand- lung von Baugesuchen auszusetzen, bloss weil sie Zweifel an der Bau- berechtigung der gesuchstellenden Person haben. Sie dürfen jedoch die Prüfung von Baugesuchen verweigern, wenn die zivilrechtliche Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 6/8 Bauberechtigung der Gesuchstellerin offensichtlich fehlt bzw. d as Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzt (Urteil des Bundesgerichtes 1C_432/2021 vom 27. Juli 2022 Erw. 3.1.2 mit wei- teren Hinweisen zur Rechtsprechung ; Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 2001/IV/38). Bei der Prüfung der Frage, ob die zivil- rechtliche Bauberechtigung der Gesuchstellerin offensichtlich fehlt bzw. das Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzt, ist gemäss einem von der Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grundsatz zu beachten, dass die Auslegung eines zivilrechtlichen Ver- trags durch eine Verwaltungsbehörde nur angezeigt ist, wenn der Ver- tragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaft es Resultat ergibt (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_432/2021 vom 27. Juli 2022 Erw. 3.1.3 mit weiteren Hinweisen zur Rechtsprechung ; BDE Nr. 59/2012 vom 4. Dezember 2012 Erw. 5.4.1). 3.2 Betrifft ein Bauvorhaben gemeinschaftliche Bestandteile im Sinn von Art. 712b Abs. 2 und Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbu- ches (SR 210; abgekürzt ZGB) eines in Stockwerkeigentum aufgeteil- ten Grundstücks, ist dazu unter Vorbehalt gewöhnlicher Verwaltungs- handlungen im Sinn von Art. 647a Abs. 1 ZGB und dringlicher Mass- nahmen im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ein zustimmender Be- schluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich (vgl. BGE 147 III 553 Erw. 5.2 mit Hinweisen). Fehlt eine solche Zustimmung für Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen, ist die Gesuchstellerin nach der Rechtsprechung zivilrechtlich offensichtlich nicht bauberech- tigt ( Urteil des Bundesgericht es 1C_432/2021 vom 27. Juli 2022 Erw. 3.1.3 mit weiteren Hinweisen zur Rechtsprechung). 3.3 Das Grundstück Nr. 001 ist in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Reklametafel wurde durch die Rekurrentin im Freien im östlichen Teil des Grundstücks aufgestellt. Bei diesem Standort handelt es sich al- lerdings um einen gemeinschaftlichen Teil des Stockwerkeigentums und ein Bauvorhaben setzt daher eine Zustimmung der Stockwerkei- gentümerschaft voraus. Fehlt eine solche, so ist die Baubehörde ge- mäss oben Gesagtem veranlasst, die Bauherrschaft aufzufordern, die Zustimmung der Stockwerkeigentümer gemeinschaft nachzureichen. Die Vorinstanz hat mehrmals die Rekurrentin ermahnt, die erforderli- che Zustimmung nachzureichen. Sie setzte jeweils eine Frist, und bei der dritten Aufforderung kündigte sie einen Nichteintretens- und Wie- derherstellungsentscheid an. Damit ist die Vorinstanz ihren Pflichten genügend nachgekommen und sie ist folglich zu Re cht nicht auf das Baugesuch eingetreten. 3.4 Im Kanton St.Gallen sieht Art. 94 Abs. 1 VRP vor, dass die vor- geschriebene Gebühr zu entrichten hat und überdies zum Ersatz der Barauslagen der Behörde verpflichtet werden kann, wer eine Amts- handlung zum eigenen V orteil oder durch sein Verhalten veranlasst. Gestützt auf die in Art. 100 VRP erteilte Regelungskompetenz hat die Regierung hierzu in der Verwaltungsgebührenverordnung (sGS 821.1) ergänzende Vorschriften erlassen und im Gebührentarif für die Kan- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 7/8 tons- und Gemeindeverwaltung (sGS 821.5; abgekürzt GebT) die Ge- bührenansätze geregelt. Der Gebührenrahmen für die Beurteilung von Baugesuchen sowie Verfügungen zur Behebung des rechtswidrigen Zustands beläuft sich von Fr. 100.– bis auf je Fr. 10'000.– (Ziffn. 50.24.02 und 50.24.08). Die Vorinstanz hat der Rekurrentin für den angefochtenen Nichteintretens- und Wiederherstellungsentscheid eine Gebühr in der Höhe von Fr. 700.– auferlegt. Dieser Betrag befin- det sich im unteren Bereich des vorgesehenen Rahmens und ist somit nicht zu beanstanden. 4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht nicht auf das nachträgliche Baugesuch der Rekurrentin eingetreten ist. Der Re- kurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. 5. 5.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 GebT). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kos- ten der Rekurrentin zu überbinden. 5.2 Der von der Rekurrentin am 14. April 2023 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'500.– ist anzurechnen. 6. Die Rekurrentin stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 6.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 6.2 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. Der Rekurs der A.___AG, wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 99/2023), Seite 8/8 2. a) Der A.___AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. b) Der am 14. April 2023 von der A.___AG geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'500.– wird angerechnet. 3. Das Begehren der A.___AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin