<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2020.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220548&amp;W10_KEY=13013481&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2020.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachsteuer (Staats- und Gemeindesteuern 2007-2014)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bestimmung des Eigenmietwerts einer im Ausland gelegenen Liegenschaft Rechtliche Grundlagen für eine Nachbesteuerung (E. 2). Die Pflichtigen sind in der Schweiz bzw. im Kanton Zürich steuerpflichtig. Das von ihnen erzielte Einkommen aus der ausländischen Liegenschaft (Eigenmietwert) ist in der Schweiz nicht steuerbar, wird aber zur Satzbestimmung herangezogen (E. 3). Im Kanton Zürich erfolgt die Bewertung des Eigenmietwerts gestützt auf die Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab der Steuerperiode 2009 (E. 4.3). Fehlt es an einem vergleichstauglichen Objekt oder einem nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstellten Privatgutachten, ist eine individuelle Bewertung des einzelnen Objekts nicht möglich. Dann wird gemäss § 21 Abs. 1 lit. b in Verbindung mit Abs. 2 StG im Kanton Zürich eine schematische, formelmässige Festlegung des einzelnen Eigenmietwerts vorgenommen und der Eigenmietwert als Prozentsatz des Vermögenssteuerwerts festgelegt. Wenn eine steuerpflichtige Partei behauptet, der Formelwert liege über dem Marktwert, muss diese Behauptung mindestens mit einem vergleichstauglichen Mietpreis oder einem Privatgutachten belegt werden. Andernfalls bleibt sie den Beweis schuldig und sie trägt die Folgen der Beweislosigkeit. Vorliegend haben es die Pflichtigen versäumt, den Nachweis der ortsüblichen Mieten für vergleichbare oder adäquate Wohnungen zu erbringen (E. 4.4). Abweisung des Rekurses bzw. der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLÃNDISCHE LIEGENSCHAFT">AUSLÃNDISCHE LIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELBEWERTUNG">FORMELBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUER">NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SATZBESTIMMUNG">SATZBESTIMMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 6 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 7 Abs. I DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 151 DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 5 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 6 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. I lit. b StG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 160 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49958" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SR.2020.00001<br/> SR.2020.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der Einzelrichterin</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. August 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrierende und BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Staat ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Spezialdienste, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner und Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nachsteuern<br/> (Staats- und Gemeindesteuern 2007â2014)<br/> Nachsteuern<br/> (Direkte Bundessteuer 2007â2014),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Schreiben vom 29. November 2016 reichten A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) bei der Dienstabteilung Spezialdienste des kantonalen Steueramts ZÃ¼rich eine straflose Selbstanzeige bezÃ¼glich einer in ihren SteuererklÃ¤rungen bis dahin nicht deklarierten Eigentumswohnung in der Stadt C in Kroatien ein. In der Folge wurde am 19. April 2017 ein Nachsteuerverfahren erÃ¶ffnet. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 4. Oktober 2019 wurde den Pflichtigen betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2007â2014 eine Nachsteuer samt Zins von Fr. ... und betreffend die direkte Bundessteuer 2007â2014 eine Nachsteuer samt Zins von Fr. ... auferlegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die mit Eingabe vom 6. November 2019 erhobene Einsprache gegen die VerfÃ¼gung vom 4. Oktober 2019 wurde am 14. Februar 2020 vom kantonalen Steueramt abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 28. MÃ¤rz 2020 erhoben die Pflichtigen beim Verwaltungsgericht Rekurs und Beschwerde gegen den Einspracheentscheid und ersuchten um Erstreckung der Rechtsmittelfrist beim Verwaltungsgericht. Mangels Antrags und BegrÃ¼ndung wurde ihnen mit Schreiben des Verwaltungsgerichts vom 31. MÃ¤rz 2020 eine Nachfrist von 10 Tagen zur Verbesserung angesetzt. Innert der ihnen angesetzten Nachfrist begrÃ¼ndeten die Pflichtigen den Rekurs respektive die Beschwerde und beantragten hauptsÃ¤chlich die Herabsetzung des Eigenmietwerts durch die Neuberechnung des Steuerwerts der Liegenschaft mit dem Faktor 0.02 statt 0.0425. </p> <p class="Urteilstext">Das kantonale Steueramt beantragte am 14. Mai 2020 die Abweisung des Rekurses und der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r die Gegenpartei.</p> <p class="Urteilstext">Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Einzelrichterin</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Rekurs bezÃ¼glich Nachsteuern fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern fÃ¼r die Steuerperioden 2007â2014 (SR.2020.00001) und die Beschwerde bezÃ¼glich Nachsteuern fÃ¼r die direkte Bundessteuer ebenfalls fÃ¼r die Steuerperioden 2007â2014 (SR.2020.00002) betreffen dieselben Pflichtigen und dieselbe Rechtslage, weshalb die Verfahren mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 15. April 2020 zu Recht vereinigt wurden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der SteuerbehÃ¶rde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige Veranlagung unvollstÃ¤ndig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollstÃ¤ndige Veranlagung auf ein Verbrechen oder Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckzufÃ¼hren, so wird laut § 160 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) und Art. 151 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (jeweils Abs. 1). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen und Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben und haben die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt, so kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenÃ¼gend war (jeweils Abs. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Nachsteuererhebung ist, sofern kein Verbrechen oder Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde vorliegt, nur dann zulÃ¤ssig, wenn der Steuerausfall darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, dass der Steuerpflichtige â schuldhaft oder schuldlos â seine in § 133 ff. StG und Art. 124 ff. DBG geregelten Pflichten zu Deklaration und Beweis rechtserheblicher Tatsa­chen verletzt hat und deswegen von der SteuerbehÃ¶rde nicht oder ungenÃ¼gend veranlagt worden ist. Irrtum der SteuerbehÃ¶rde Ã¼ber den rechtserheblichen Sachverhalt oder falsche Rechtsanwendung kÃ¶nnen nicht zu einer Nachsteuererhebung fÃ¼hren, denn dies verstiesse gegen das in Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerte Gebot von Treu und Glauben. FÃ¼r die Erhebung einer Nachsteuer mÃ¼ssen vielmehr neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die das Verhalten des Steuerpflich­tigen als objektiv gesetzwidrig erscheinen lassen (vgl. VGr, 21. September 2011, StE 2012 B 97.41 Nr. 24, E. 2.2; VGr, 3. MÃ¤rz 2004, StE 2005 B 97.41 Nr. 16, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit der Selbstanzeige erhielt die SteuerbehÃ¶rde Kenntnis von neuen Tatsachen, weshalb die Nachsteuerpflicht vorliegend auch nicht strittig ist. Strittig hingegen ist die HÃ¶he des ermittelten Eigenmietwerts.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtigen sind aufgrund ihres Wohnsitzes in der Schweiz bzw. im Kanton ZÃ¼rich und somit aufgrund persÃ¶nlicher ZugehÃ¶rigkeit im Sinn von Art. 3 Abs. 1 DBG beziehungsweise Art. 3 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (sog. Steuerharmonisierungsgesetz; StHG) und § 3 Abs. 1 StG in der Schweiz bzw. im Kanton ZÃ¼rich steuerpflichtig. GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 DBG beziehungsweise § 5 Abs. 1 StG ist die Steuerpflicht bei persÃ¶nlicher ZugehÃ¶rigkeit unbeschrÃ¤nkt; sie erstreckt sich aber nicht auf GeschÃ¤ftsbetriebe, BetriebsstÃ¤tten und GrundstÃ¼cke im Ausland beziehungsweise ausserhalb des Kantons. Nach Art. 6 Abs. 3 DBG erfolgt die Abgrenzung der Steuerpflicht fÃ¼r GeschÃ¤ftsbetriebe, BetriebsstÃ¤tten und GrundstÃ¼cke im VerhÃ¤ltnis zum Ausland nach den GrundsÃ¤tzen des Bundesrechts Ã¼ber das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung. § 5 Abs. 3 StG statuiert diese Regel ebenso in Bezug auf ausserkantonale geschÃ¤ftliche Betriebe, BetriebsstÃ¤tten und GrundstÃ¼cke. GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 des Abkommens vom 12. MÃ¤rz 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Republik Kroatien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und VermÃ¶gen (DBA-Kroatien; SR 0.672.929.11) kÃ¶nnen EinkÃ¼nfte, die eine in einem Vertragsstaat ansÃ¤ssige Person aus unbeweglichem VermÃ¶gen (einschliesslich der EinkÃ¼nfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im andern Vertragsstaat liegt, im anderen Staat besteuert werden. Nach Art. 6 Abs. 3 DBA-Kroatien gilt Abs. 1 fÃ¼r EinkÃ¼nfte aus der unmittelbaren Nutzung, der Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen VermÃ¶gens. </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist das Einkommen aus der auslÃ¤ndischen Liegenschaft (Eigenmietwert) in der Schweiz nicht steuerbar. Art. 7 Abs. 1 DBG und § 6 Abs. 1 StG legen jedoch fest, dass sich der Steuersatz nach dem gesamten Einkommen und VermÃ¶gen richtet. Demzufolge wirkt sich das Einkommen aus der auslÃ¤ndischen Liegenschaft auf die in der Schweiz zu entrichtende Steuer satzbestimmend aus (sogenannter Progressionsvorbehalt) (vgl. dazu BGr, 23. Februar 2015, StE 2015 B 25.6 Nr. 64, E. 2.2, BGr, 8. April 2020, 2C_500/2018, E. 2.6). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Um das satzbestimmende Einkommen festzulegen, ist der Wert des Einkommens der Liegenschaft in Kroatien zu ermitteln. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtigen machen geltend, dass die Festlegung des Eigenmietwerts fÃ¼r die sich in Kroatien befindende Liegenschaft nach dem Steuergesetz des Kantons ZÃ¼rich nicht zulÃ¤ssig sei, weil das Gesetz die Festlegung von Eigenmietwerten von Liegenschaften im Ausland nicht vorsehe. Das Steuergesetz des Kantons ZÃ¼rich trage in keiner Weise den Gegebenheiten von auslÃ¤ndischen ImmobilienmÃ¤rkten Rechnung und die angewandte schematische, formelmÃ¤ssige Berechnung sei aufgrund der Unterschiede der VerhÃ¤ltnisse naturgemÃ¤ss international nicht anwendbar. Der festgelegte Eigenmietwert lasse die EinkommensverhÃ¤ltnisse in Kroatien ausser Acht, denn es liessen sich mit dem betreffenden Objekt am Markt keine solchen Mietzinse erzielen. Im Weiteren verweisen sie auf einen ihnen bekannten Fall im Kanton Aargau bei welchem der Eigenmietwert einer Ferienwohnung in ... (Deutschland) mit 2 % des Verkehrswerts bestimmt worden sei. Der Verweis auf diese Berechnung solle aufzeigen, dass eine separate den ortsÃ¼blichen VerhÃ¤ltnissen entsprechende Bewertung fÃ¼r im Ausland gelegene Immobilien sinnvoll und zweckmÃ¤ssig sei. Eine andere Festlegung verletze die Gleichbehandlung sowie die BesteuerungsgrundsÃ¤tze nach Art. 127 Abs. 2 BV.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Betreffend Verfahren der Eigenmietwertfestsetzung stehen sich schweizweit zwei zentrale Systeme gegenÃ¼ber: einerseits dasjenige der IndividualschÃ¤tzung jedes einzelnen GrundstÃ¼cks (z.<span> </span>B. Kanton Aargau) und anderseits (wie z.<span> </span>B. im Kanton ZÃ¼rich) dessen formelmÃ¤ssige bzw. schematische Bewertung aufgrund gewisser konkreter Parameter (vgl. hierzu Artur Terekhov, Interkantonale Rechtsungleichheiten beim Eigenmietwert trotz harmonisierungsrechtlicher Natur der Materie, Steuerrevue 2018 [Nr. 3], S. 187 ff.). Da die Kantone zustÃ¤ndig sind fÃ¼r die Festlegung der Steuertarife, SteuersÃ¤tze und SteuerfreibetrÃ¤ge, sind unterschiedliche Systeme mit der Bundesverfassung vereinbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Gesetzgeber des Kantons ZÃ¼rich hat in § 21 Abs. 2 StG dem Regierungsrat die Kompetenz eingerÃ¤umt, die Bewertung der Eigenmietwerte in einer Verordnung schematisch, formelmÃ¤ssig unter Beachtung bestimmter Kriterien festzulegen. Der Regierungsrat erliess gestÃ¼tzt darauf die Weisung vom 12. August 2009 an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009, LS 631.32).</p> <p class="Urteilstext">Der Eigenmietwert bemisst sich in der Regel nach dem Mietzins, der bei einer Vermietung der Liegenschaft an Dritte dem EigentÃ¼mer bezahlt wÃ¼rde (Marktwertprinzip) (vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 21 N. 71). Das heisst der Eigenmietwert sollte der Marktmiete der selbstgenutzten Liegenschaft entsprechen bzw. anhand von Vergleichen mit tatsÃ¤chlich vermieteten Objekten festgelegt werden. KÃ¶nnen keine Vergleichswerte herangezogen werden, kann das Marktwertprinzip eingeschrÃ¤nkt und auf eine individuelle Bewertung des einzelnen Objekts verzichtet werden. Im Kanton ZÃ¼rich behilft man sich bei fehlenden Vergleichsobjekten mit der schematischen formelmÃ¤ssigen Berechnung, die sich auf den VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft bezieht (Richner et al., § 21 N. 80). Der VermÃ¶genssteuerwert einer Liegenschaft wird durch eine aktuelle VerkehrswertschÃ¤tzung, durch einen von den lokalen BehÃ¶rden festgelegten Wert oder durch einen Verkaufs- resp. Kaufvertrag bestimmt. Damit wird entgegen der Behauptung der Pflichtigen gerade auf die VerhÃ¤ltnisse am Ort der Liegenschaft abgestellt. Denn der Kauf- resp. Verkaufspreis einer Liegenschaft steht mit deren Ertrag grundsÃ¤tzlich in einem VerhÃ¤ltnis. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Mit Schreiben vom 12. November 2019 wurde den Pflichtigen von der Gegenpartei die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt, den Nachweis der ortsÃ¼blichen Marktmieten fÃ¼r vergleichbare oder adÃ¤quate Wohnungen zu erbringen. Sie wurden aufgefordert, eine Aufstellung einzureichen, in welcher die GrÃ¶sse der Wohnungen (Anzahl Zimmer und m<sup>2</sup>), die genaue Lage (Adresse), der Ausbaustandard anhand von Fotos sowie die jeweiligen Mietpreise ersichtlich ist. Die Pflichtigen reichten keine Aufstellung ein und machten geltend, dass ein solcher Vergleich nicht mÃ¶glich sei, da in touristischen Orten wie der Stadt C Objekte fÃ¼r langfristige Mieten in dieser GrÃ¶ssenordnung ausserordentlich rar seien. Die Wohnungen wÃ¼rden vielmehr wÃ¤hrend der Hochsaison lukrativ an Touristen vermietet. </p> <p class="Urteilstext">Fehlt es an einem vergleichstauglichen Objekt oder einem nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen erstellten Privatgutachten, ist eine individuelle Bewertung des einzelnen Objekts nicht mÃ¶glich. Somit wird gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. b in Verbindung mit Abs. 2 StG im Kanton ZÃ¼rich eine schematische, formelmÃ¤ssige Festlegung des einzelnen Eigenmietwerts vorgenommen und der Eigenmietwert als Prozentsatz des VermÃ¶genssteuerwerts festgelegt (N. 83 ff. in Verbindung mit N. 59 der Weisung 2009). Eine gewisse Schematisierung ist zulÃ¤ssig, da eine exakte Gleichbehandlung jeder einzelnen steuerpflichtigen Person aus praktischen GrÃ¼nden nie vollkommen mÃ¶glich ist (vgl. auch Richner et al., § 21 N. 80). Wenn eine steuerpflichtige Partei behauptet, der Formelwert liege Ã¼ber dem Marktwert, muss diese Behauptung mindestens mit einem vergleichstauglichen Mietpreis oder einem Privatgutachten belegt werden (vgl. auch Richner et al., § 21 N. 87). Andernfalls bleibt sie den Beweis schuldig und sie trÃ¤gt die Folgen der Beweislosigkeit.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Der von den Pflichtigen angefÃ¼hrte Vergleich mit der Festlegung eines Eigenmietwerts im Kanton Aargau ist schon deshalb untauglich, weil sie ihren Wohnsitz im Kanton ZÃ¼rich haben, weshalb sie der Gesetzgebung des Kantons ZÃ¼rich unterstehen (§ 3 Abs. 1 StG). Zudem sind die Berechnungssysteme im Kanton Aargau und im Kanton ZÃ¼rich â wie ausgefÃ¼hrt â zulÃ¤ssigerweise unterschiedlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Das kantonale Steueramt hat fÃ¼r die Berechnung des Eigenmietwerts den Kaufpreis der Liegenschaft aus dem Jahre 2007 von EUR 170'000 gemÃ¤ss § 21 Abs. 2 lit. a StG auf 70 % festgelegt und den Steuerwert gemÃ¤ss Weisung 2009 N. 59 mit dem Faktor 4,25 % berechnet, weshalb das Vorgehen nicht zu beanstanden ist. Ferner wurde der Eigenmietwert jeweils korrekterweise nur satzbestimmend berÃ¼cksichtigt, was zur Abweisung des Rekurses und der Beschwerde fÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3 StG; Art. 153 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 1 DBG) und steht diesen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 162 Abs. 3 StG; Art. 153 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG]; vgl. auch Richner et al., § 162 N. 49). Eine ParteientschÃ¤digung ist auch dem kantonalen Steueramt nicht zuzusprechen, nachdem nicht ersichtlich ist, inwieweit diesem durch das vorliegende Verfahren besondere Umtriebe entstanden sind, welche ausserhalb der Ã¼blichen AmtstÃ¤tigkeit gelegen wÃ¤ren.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Einzelrichterin</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs im Verfahren SR.2020.00001 betreffend Nachsteuern (Staats- und Gemeindesteuern 2007â2014) wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde im Verfahren SR.2020.00002 betreffend Nachsteuern (direkte Bundessteuer 2007â2014) wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Verfahren SR.2020.00001 wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 570.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Verfahren SR.2020.00002 wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 570.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten fÃ¼r das Verfahren SR.2020.00001 werden den Rekurrierenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Gerichtskosten fÃ¼r das Verfahren SR.2020.00002 werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>