Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 12. Dezember 2012 (810 12 185) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Baubewilligung für Zweckänderung Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsri chter Beat Walther, Bruno Gutzwiller, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess , Gerichts- schreiber Marius Wehren Parteien A.____ und B.____ , Beschwerdeführer, vertreten durch Michelle Wahl , Advokatin gegen Baurekurskommission des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstra s- se 29, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin C.____ und D.____ , Beschwerdegegner, vertreten durch Diana Göll- rich, Rechtsanwältin Beigeladene Einwohnergemeinde E.____ Betreff Baugesuch für Zweckänderung: alt Wohnraum in neu Praxis, Parzelle Nr. 2932, X.____strasse, E.____ (Entscheid der Baurekurskommission BL vom 7. Februar 2012) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Am 4. September 2010 reichten D.____ und C.____ b eim Bauinspektorat Basel- Landschaft ein Baugesuch für die teilweise Umnutzung ihrer Liegenschaft auf Parzelle Nr. 2932, Grundbuch E.____, von der bisherigen Wohnnu tzung in einen (zusätzlichen) Praxis- betrieb mit Einzelberatung, Seminaren und Kursen mit bis zu sechs Teilnehmenden ein. B. Dagegen erhoben die Eigentümer der Nachbarparzelle Nr. 2933, A.____ und B.____, mit Eingabe vom 23. September 2010 Einsprache. Zur Begründung führten sie im Wesentlichen aus, dass ihre Wohnqualität durch die Geschäftstätigkeit a uf der Baugesuchsparzelle zuneh- mend beeinträchtigt werde. Die in Frage stehenden Ku rs- und Gruppenaktivitäten würden vor- wiegend an Samstagen und Sonntagen durchgeführt und vi elfach im Garten abgehalten. Der Geräuschpegel gehe dabei zuweilen über das tolerierbare Mass hinaus. Zu beachten sei auch, dass es sich bei der Liegenschaft um ein älteres, nicht o ptimal schallisoliertes Doppelhaus für Wohnzwecke handle, welches pro Einheit nur über je zwei Parkplätze verfüge. C. Mit Eingabe vom 23. September 2010 erhob ausserde m die Einwohnergemeinde E.____ Einsprache gegen das Baugesuch. Zur Begründung führte sie aus, dass für den Praxis- betrieb ein zusätzlicher Autoabstellplatz auszuweisen sei. Gesamthaft seien drei Parkplätze erforderlich, welche unabhängig voneinander benutzbar sein müssten. D. Mit Entscheid vom 17. August 2011 wies das Bauinspekto rat die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab, soweit darauf eingetreten wurde u nd verwies die Einsprecher bezüglich der privatrechtlichen Einsprachen an das zuständige Zivil gericht. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die öffentlich-rechtlich en Vorgaben des Lärmschutzes sowohl hinsichtlich des Innenlärms als auch des Aussenlärms eingehal ten seien. Soweit die Einspre- cher darüber hinaus geltend machen würden, dass die Wohn qualität durch die Lärm- und Ver- kehrsimmissionen beeinträchtigt werde, lägen privatrecht liche Einsprachen vor, auf welche die Baubewilligungsbehörde nicht eintreten könne. Was die F rage der erforderlichen Parkplätze anbelange, so hätten die Gesuchsteller den dritten er forderlichen Parkplatz auf den bereinigten Plänen nachgewiesen, womit diesem Erfordernis Genüge getan sei. E. Die von A.____ und B.____ gegen den Einspracheentsc heid des Bauinspektorats er- hobene Beschwerde wurde von der Baurekurskommission Basel-Landschaft mit Entscheid vom 7. Februar 2012 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Gleichzeitig wurde verfügt, dass in die Baubewilligung die Auflage aufzunehmen sei, da ss die auf der Baugesuchsparzelle ab- gehaltenen Kurse auf eine Teilnehmerzahl von maximal sechs Personen beschränkt seien. F. Am 13. Juni 2012 erhoben A.____ und B.____ gegen den Entscheid der Baurekurs- kommission Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verf assungs- und Verwaltungsrecht. Sie stellen das Begehren, es seien die Entscheide der V orinstanzen aufzuheben. Auf das Bau- gesuch der Gesuchsteller sei nicht einzutreten, eventua liter sei dieses nicht zu bewilligen und abzuweisen. Subeventualiter sei die Baubewilligung dahingehend abzuändern, dass ausserhalb der regulären kantonalen Ladenöffnungszeiten keine Kurs- und Gruppenaktivitäten bzw. Einzel- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht therapien im Garten der Parzelle Nr. 2932 sowie keine Kurs- und Gruppenaktivitäten bzw. Ein- zeltherapien an Sonn- und Feiertagen innerhalb der Liegenschaft abgehalten werden dürften. G. Am 28. Juni 2012 reichte die Gemeinde E.____ dem G ericht ihre Vernehmlassung ein, ohne in der Sache einen Antrag zu stellen. H. Mit Eingabe vom 17. Juli 2012 wies sich Michelle Wahl, Advokatin in Liestal, in der vorliegenden Angelegenheit als Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer aus. I. Am 15. August 2012 reichten die Gesuchsteller ihre Vernehmlassung ein, in welcher sie sinngemäss die Abweisung der Beschwerde beantragen. J. Mit Vernehmlassung vom 16. August 2012 beantragt die Baurekurskommission, ver- treten durch das Bauinspektorat, dem Gericht die teilweise Gutheissung der Beschwerde. K. Mit Präsidialverfügung vom 30. August 2012 wurde de r Fall der Kammer - unter vor- gängiger Anordnung eines Augenscheins - zur Beurteilung überwiesen. L. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2012 wies sich Diana Göl lrich, Rechtsanwältin in Basel, in der vorliegenden Angelegenheit als Rechtsvertreterin der Gesuchsteller aus. M. Anlässlich der heutigen Parteiverhandlung mit vorgä ngigem Augenschein vor Ort hal- ten die Parteien vollumfänglich an ihren Rechtsbegehren fest. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über di e Verfassungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsg ericht angefochten werden. Die Zu- ständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. Zur Beschw erde ist gemäss § 47 Abs. 1 lit. a VPO befugt, wer durch die angefochtene Verfügung ode r den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung hat. Die Beschwerdefüh- rer sind als Grundeigentümer der Nachbarparzelle der Baugesuchsparzelle durch den ange- fochtenen Entscheid im Sinne dieser Bestimmung betroffen , weshalb ihre Beschwerdelegitima- tion gegeben ist. Auf die im Übrigen form- und fristg erecht erhobene Beschwerde ist demnach einzutreten. 2. Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO grundsätz- lich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Die Beurteilung Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen - ab gesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen - untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). 3.1 Streitgegenstand bildet die Frage, ob die teilwe ise Umnutzung der Liegenschaft der Gesuchsteller von der bisherigen Wohnnutzung in einen (zu sätzlichen) Praxisbetrieb für Einzel- beratung, Seminare und Kurse mit bis zu sechs Teilnehmen den mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen vereinbar ist. Unbestritten ist, dass die ve rfahrensgegenständliche Zweckände- rung gemäss § 120 Abs. 1 lit. b RBG der Bewilligungspfl icht untersteht. Das Bauinspektorat ist demnach zu Recht auf das Baugesuch eingetreten und hat dieses einer materiellen Beurteilung unterzogen. Vorweg ist somit der Antrag der Beschwerdefü hrer, auf das Baugesuch sei nicht einzutreten, abzuweisen. 3.2 Die Baurekurskommission erwog im angefochtenen Entsch eid, nach § 21 Abs. 1 RBG seien in den Wohnzonen nicht störende Betriebe, deren B auweise der Zone angepasst ist, zu- gelassen. Im vorliegenden Fall seien die im Inneren d er Liegenschaft entstehenden Lärmim- missionen ohne Weiteres als "nicht störend" und damit zone nkonform anzusehen. In Bezug auf den Aussenlärm habe das Bauinspektorat zu Recht darauf hingewiesen, dass mit der Durchfüh- rung der Kurse nicht mehr oder stärkerer Lärm entstehe a ls bei einer rein privaten Nutzung des Gartens. Die Immissionen seien zwar wahrnehmbar, bewegte n sich im Normalfall jedoch in ei- nem zu tolerierenden Rahmen und entsprächen einem Lä rmpegel, wie er in einem Garten zu erwarten sei. Der Zonenzweck, nämlich die Gewährleistung eines angenehmen und ruhigen Wohnens, werde dadurch nicht vereitelt. 3.3 Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass die Baurekurskommis- sion den Sachverhalt hinsichtlich der Anzahl Teilnehmend er sowie der Frequenz der Kurse falsch gewürdigt und gestützt darauf das ihr zustehende E rmessen fehlerhaft ausgeübt habe. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz würden die Kur se von mehr als sechs Teilnehmenden besucht und fänden regelmässig, vornehmlich an den Woche nenden, statt. Die vorgesehenen Kurs- und Gruppenaktivitäten könnten nicht mehr als nich t störender Betrieb im Sinne von § 21 Abs. 1 RBG qualifiziert werden. Sie fänden überwiegen d im Garten statt, weshalb der Lärmpe- gel in der Regel sehr hoch sei. Diesem Umstand müsse zumindest mit einer Einschränkung der Betriebszeiten Rechnung getragen werden. Es könne jedenfalls nicht davon ausgegangen wer- den, dass gewerblich orientierte Gruppenaktivitäten im Freien uneingeschränkt, von 8 Uhr mor- gens bis 22 Uhr abends, sowohl unter der Woche wie auc h am Wochenende, zu tolerieren sei- en. Im Weiteren sei die Art der Immissionen nicht gewü rdigt worden. Im Sinne des Kurspro- gramms der Gesuchsteller würden bei den Diskussionen nich t nur spirituell-weltanschauliche Themenbereiche angeschnitten. Die Gespräche des Gesuchstellers drehten sich vielmehr auch um sehr intime Bereiche, welche namentlich bei Anwesen heit von Kindern sehr befremdend wirkten. Insgesamt ergäben sich dadurch übermässige Beeinträchtigungen in Form von ideellen Immissionen. Da die Gespräche im Garten stattfinden wü rden, sei ein Ausweichen nicht mög- lich. Störend wären solche Gespräche selbstredend nicht , wenn sie nicht im Garten, wo jeder direkt Angrenzende zum Zuhören genötigt werde, sondern im Inneren des Gebäudes stattfin- den würden. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.4 Im Rahmen ihrer Vernehmlassung führt die durch da s Bauinspektorat vertretene Bau- rekurskommission aus, dass sich aufgrund einer Stellungnahme der Abteilung Lärmschutz zur Beschwerdebegründung eine neue Beurteilung der stritt igen Lärmsituation im Aussenbereich ergeben habe. Gestützt auf diese Neubeurteilung, welch e auf einer neuen Vollzugshilfe des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) im Umgang mit Alltagslär m beruhe, halte man nur noch be- züglich des Innenlärms am angefochtenen Entscheid fest. H insichtlich des Aussenlärms im Garten beantrage man dem Kantonsgericht Gutheissung de r Beschwerde. Gemäss der Neu- einschätzung der Fachstelle führe die Nutzung des Garte ns für Einzelgespräche, Kurse und Seminare zu störenden Lärmimmissionen. Aufgrund dieser Neubeurteilung der Lärmsituation müsse die Zonenkonformität der betrieblichen Tätigkeiten im Garten verneint werden. Die Bau- bewilligung könne demnach nach rechtskräftiger Erledigu ng der hängigen Beschwerde nur mit der Auflage erteilt werden, dass im Gartenbereich keine Einzelgespräche, Kurse und Seminare stattfinden. 3.5 Die Gesuchsteller führen in ihrer Vernehmlassung i m Wesentlichen aus, dass die mit ihrer Tätigkeit verbundenen Gespräche entgegen der Auf fassung der Beschwerdeführer keinen hohen Lärmpegel verursachen würden. Sie seien mit den angeführten Lärmemissionen von Kinderspielplätzen, Jugendtreffpunkten oder offenen Restaurants nicht vergleichbar. Was die geltend gemachten ideellen Immissionen anbelange, so s eien Beratungsgespräche allgemein und über intime Themen im Besonderen noch nie im Garten abgehalten worden und dies werde auch nie der Fall sein. Die berufliche Tätigkeit des Ge suchstellers als Fachpsychologe für Psy- chotherapie FSP umfasse Lebensberatung, Paarberatung und Psychotherapie. Die Gesuchstel- lerin biete, ebenfalls nach langjährigen Ausbildungen, spirituelle Lebenshilfe, Heilung und Medi- alität an. Es stimme, dass sie in ihre beruflichen Über legungen auch den Garten einbezogen hätten, welcher jedoch nur selten beruflich genutzt werde. 4.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der N utzungszone entsprechen. Das Bauvorhaben muss mit anderen Worten zonenkonform sein. M assgeblich für die Beurteilung der Zonenkonformität sind die für den jeweiligen Zone ntyp geltenden kantonalen und kommu- nalen Vorschriften (vgl. BERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N 20; Urteil des Bundesgerichts 1C_538/2011 vom 25. Juni 2012 E. 2.1 mit Hinweisen). 4.2.1 Nach § 21 Abs. 1 RBG umfassen Wohnzonen Gebiete, die in erster Linie der Wohn- nutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. In Konkretisierung dieser Regelung statui ert Ziffer C/2.3. des Zonenreglements Siedlung (ZRS) der Gemeinde E.____ vom 9. April 1992 , dass in den Wohnzonen namentlich kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetrieb e mit geringem Zubringerverkehr zugelassen sind. 4.2.2 Beim Begriff "nicht störend" handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher seinen Inhalt aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift sowie der Stellung im Gesetz und im Rechtssystem gewinnt und welcher mithin der Auslegung b edarf (vgl. Urteil des Bundesge- richts 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008 E. 4.5.1). Den ka ntonalen Behörden steht dabei ein Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht gewisser Beurteilungsspielraum zu, welcher durch das Kant onsgericht zu beachten ist und in welchen das Gericht namentlich dort, wo es um die Würdigung örtlicher Verhältnisse geht, nicht eingreift (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGEVV], vom 27. April 2011 [810 10 401] E. 2.2). 4.2.3 Im Weiteren ist festzuhalten, dass mit dem Inkraft treten der Bundesgesetzgebung über den Umweltschutz das kantonale Recht betreffend den dire kten Schutz vor Immissionen seine selbständige Bedeutung verloren hat, soweit sich sein m aterieller Gehalt mit dem Bundesrecht deckt oder weniger weit geht als dieses (vgl. BGE 118 I b 590 E. 3a). Soweit kantonale oder kommunale Bestimmungen über die Zulässigkeit von "nicht störenden Betrieben" in Wohnzonen die Frage regeln, ob aus raumplanerischen Gründen ein Betrieb am vorgesehenen Ort bewilligt werden darf, kommt ihnen dagegen neben dem Umweltschu tzrecht des Bundes weiterhin selb- ständige Bedeutung zu (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.15/2004 vom 13. Juli 2004 E. 1.2 mit Hinweisen). 4.2.4 Die Zonenkonformität verlangt im Allgemeinen e inen positiven, funktionalen Zusam- menhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck. Ein solcher wird im Fall von Wohnzonen für jene gewerblichen Einrichtungen bejaht, deren Betrie b der Befriedigung der täglichen Bedürf- nisse der Quartierbewohner dient (vgl. W ALDMANN /HÄNNI , a.a.O., Art. 22 N 26). Die Zonenvor- schriften können allerdings davon abweichen und es für di e Zonenkonformität genügen lassen, wenn sich ein Bauvorhaben unter immissionsrechtlichen Gesichtspunkten mit dem Zonenzweck verträgt (vgl. WALDMANN /HÄNNI , a.a.O., Art. 22 N 22). Die Regelung von § 21 Abs. 1 RBG ver- langt für die Zulassung nicht störender Betriebe in Wohnzonen einzig, dass deren Bauweise der Zone angepasst ist. Ein funktionaler Sachzusammenhang zwi schen Betrieb und Wohnnutzung wird mit der genannten Bestimmung nicht vorausgesetzt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.15/2004 vom 13. Juli 2004 E. 3.2; anders jedoch K GEVV vom 19. November 2003 [2003/167] E. 3c). Ebenso wenig kann den Zonenvorschrif ten der Gemeinde E.____ entnom- men werden, dass ein nicht störender Betrieb in der Woh nzone einzig dann zulässig sein soll, wenn er eine funktionale Bindung zur Wohnzone hat. Un abhängig davon kann der funktionale Zusammenhang zwischen Betrieb und Wohnnutzung bejaht werden, wenn jemand - wie im Fall der Gesuchsteller - ein Gewerbe unter dem gleichen Dach betreibt, unter welchem er auch wohnt, sofern es sich um einen immissionsarmen Betrieb h andelt (vgl. Urteil des Bundesge- richts 1C_426/2008 vom 12. Februar 2009 E. 2.3 mit Hinweisen). 4.2.5 Die Frage der Zonenkonformität ist nach dem Gesag ten im vorliegenden Fall einzig unter immissionsrechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Ein e solche immissionsbezogene Prü- fung hat grundsätzlich abstrakt, d.h. losgelöst von den konkreten Einwirkungen in der Nachbar- schaft zu erfolgen. Entscheidend ist, ob mit der betreff enden Nutzung typischerweise Belästi- gungen verbunden sind, die über das hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen ver- bunden ist. Erst in einer zweiten Beurteilungsstufe ist - gestützt auf das Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 und seine Ausführ ungsbestimmungen - zu prüfen, ob der Betrieb auch hinsichtlich der konkreten, für die Umgebung resultierenden Immissionen mit der Wohnnutzung vereinbar ist (vgl. W ALDMANN /HÄNNI , a.a.O., Art. 22 N 26 f.; Urteil des Bundesgerichts 1C_538/2011 E. 5.1.1 mit Hinweisen). Bei der Frage, ob es sich um einen Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht "nicht störenden" Betrieb nach § 21 Abs. 1 RBG handelt, sind neben materiellen auch immateri- elle (ideelle) Immissionen zu berücksichtigen (vgl. B ERNHARD WALDMANN , Der Schutz vor ideel- len Immissionen in Wohngebieten - eine kritische Würdigu ng, in: Baurecht 2005 S. 159; BGE 136 I 395 E. 4.3.2). Letztere werden nicht durch das USG und seine Ausführungsbestimmun- gen erfasst, sondern es ist Sache des kantonalen Bau- und Planungsrechts, zu bestimmen, welche Bauten oder Anlagen zonenkonform und welche id eellen Einwirkungen dabei zulässig sind (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008 E. 4.4). 4.2.6 Der vorliegend in Frage stehende Betrieb für ( psycho-)therapeutische Einzelberatun- gen, Kurse und Seminare ist, was die materiellen Imm issionen anbelangt, bei abstrakter Be- trachtungsweise in einer Wohnzone als zonenkonform anzuse hen. Die damit verbundenen Ge- spräche und Diskussionen gehen namentlich nicht über das h inaus, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist. Inwieweit der Praxisbetrieb hinsichtlich der konkreten (materiellen) Immissionen den lärmschutzrechtlichen Anforderungen entsp richt, ist wie bereits ausgeführt nicht unter dem Titel der kantonal- und kommunalrechtli chen Zonenkonformität, sondern nach Massgabe der umweltrechtlichen Bestimmungen zu beurteilen. 4.2.7 Was die geltend gemachten Beeinträchtigungen du rch ideelle Immissionen anbelangt, so ist diesbezüglich jeweils im konkreten Fall festzustellen , was anhand der gegebenen Um- stände als übermässige Einwirkung anzusehen ist. Immaterie lle oder ideelle Immissionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindrü- cke erwecken. Bei der Anwendung von Normen mit Bezug auf ideelle Immissionen ist der Cha- rakter der fraglichen Umgebung zu berücksichtigen. Die Qua lifizierung ideeller Immissionen als stark störend bedingt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein erhebliches Konfliktpo- tenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insb esondere zu Wohnnutzungen. Umgekehrt lässt sich nicht sagen, dass eine Einstufung als "nicht störend" das Fehlen jeglichen Konfliktpotenzials voraussetzt. Vielmehr ist eine Gesamtscha u unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der bestehenden Umgebung anzustellen (vgl . BGE 136 I 395 E. 4.3.2 f. mit Hinweisen). Vorliegend ist unbestritten, dass bei einem Praxisbetrieb im Gebäudeinneren keine ideellen Immissionen gegeben sind. Strittig ist einzig, ob aus einer betrieblichen Nutzung des Gartens ein Konfliktpotential im Sinne der vorstehend zi tierten Rechtsprechung des Bundesge- richts resultiert. Dies ist im Hinblick auf die kleinräum igen Verhältnisse im Umfeld der Liegen- schaft der Gesuchsteller, bei welcher es sich um die eine Hälfte eines in einer ruhigen Wohn- gegend gelegenen Doppeleinfamilienhauses handelt, sowi e den Umstand, dass die von den Gesuchstellern angebotenen Kurse und Seminare teilweis e intime Themenbereiche umfassen, nicht von vornherein auszuschliessen. Die Baurekurskommision ist auf die entsprechende Rüge der Beschwerdeführer im angefochtenen Entscheid nicht aus drücklich eingegangen. Die Ange- legenheit ist zur Prüfung dieser Frage an das Bauinspekt orat zurückzuweisen, zumal dieses gemäss den nachfolgenden Erwägungen auch eine Neubeur teilung der Zulässigkeit der be- trieblichen Nutzung des Gartens aus lärmschutzrechtlicher Sicht vorzunehmen hat. 5.1 Im Weiteren ist zu prüfen, ob sich die strittige Umn utzung unter lärmschutzrechtlichen Gesichtspunkten als zulässig erweist. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.2 Wie die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat und nicht bestritten wird, ist der mit der Zweckänderung verbundene Betrieb als neue o rtsfeste Anlage im Sinne von Art. 25 USG respektive Art. 2 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung (LS V) vom 15. Dezember 1986 zu qualifizieren. 5.3.1 Die Emissionen einer neuen Anlage sind einerseits im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, wie dies technisch und betrieblich möglich un d wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). Anderseits d ürfen die durch die Anlage verursachten Lärmimmissionen in deren Umgebung zu keiner Überschreitun g der Planungswerte führen (Art. 25 Abs. 1 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV). Sofe rn für bestimmte Lärmarten, darunter die vor- liegend in Frage stehenden menschlichen Lautäusserungen, keine spezifischen Planungswerte vorliegen, sind die Lärmimmissionen im Einzelfall nach Ma ssgabe von Art. 15, Art. 19 und Art. 23 USG zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3 LSV). Im Rahmen dieser Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung der Zone, in der die Immissionen auftreten, zu berücksichtigen. Dabei ist nicht auf das subjektive Lärmempfinden einzelner Pers onen abzustellen, sondern es ist eine objektivierte Betrachtung unter Berücksichtigung von Person en mit erhöhter Empfindlichkeit vorzunehmen (vgl. BGE 133 II 292 E. 3.3 mit Hinweisen). Der Betrieb der Gesuchsteller muss mangels unmittelbar anwendbarer Planungswerte demnach ein Immissionsniveau einhalten, bei welchem nach richterlicher Beurteilung höchstens geringfü gige Störungen auftreten (vgl. BGE 123 II 225 E. 4d/bb). 5.3.2 Dem Zweckänderungsantrag der Gesuchsteller vom 4. September 2010 kann ent- nommen werden, dass die angebotenen Kurse und Seminare drei bis fünf, im Einzelfall auch sechs Teilnehmende umfassen. Zu den Betriebszeiten wird f olgendes ausgeführt: fünf Wo- chenendseminare pro Jahr (Samstag 13 bis 17 Uhr und So nntag 10 bis 17 Uhr), zwei Vormit- tagskurse mit je vier Terminen, ein Abendkurs wöchentlic h, ein Abendzirkel monatlich und an- sonsten Einzelberatungen. 5.3.3 Vorab ist zur Frage der Anzahl der Kursteilnehmen den festzustellen, dass die mit dem Baugesuch angegebene Nutzung einen Praxisbetrieb mit Einzelberatung sowie Seminaren und Kursen mit bis zu sechs Teilnehmenden vorsieht. Im angefochtenen Entscheid wurde zudem im Sinne einer Auflage verfügt, dass die abgehaltenen Kurse auf eine Teilnehmerzahl von maximal sechs Personen zu beschränken seien. Wie die Baurekurskommission in ihrer Vernehmlassung zutreffend ausführt, sind diese Angaben im Rahmen einer allfälligen Baubewilligung verbindlich. Aus den Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Zusamm enhang mit dem Parkplatzbe- darf geht sodann hervor, dass sich die Begrenzung auf m aximal sechs Kursteilnehmende auf den Praxisbetrieb in der Liegenschaft der Gesuchsteller a ls Ganzes bezieht. Die im angefoch- tenen Entscheid enthaltene Auflage ist somit dahingehe nd zu verstehen, dass in der Liegen- schaft der Gesuchsteller zu einem bestimmten Zeitpunkt jew eils maximal sechs Teilnehmende Kurse oder Seminare besuchen dürfen. Die Befürchtung der Beschwerdeführer, wonach die Gesuchsteller parallel Kurse oder Seminare mit jeweils se chs Teilnehmenden durchführen könnten, ist demnach unbegründet und die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen erwei- sen sich somit als gegenstandslos. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.3.4 Im Weiteren rügen die Beschwerdeführer, dass die vorgesehene Nutzung des Gartens zu unzulässigen Lärmimmissionen führen würde. Dass der Praxi sbetrieb im Gebäudeinneren mit störenden Lärmimmissionen verbunden wäre, legen sie demgegenüber nicht substantiiert dar und es bestehen dafür auch keine Anhaltspunkte. Mit der Baurekurskommission ist deshalb festzustellen, dass die im Inneren des Gebäudes entstehend en Lärmimmissionen mit den Lärmschutzvorschriften vereinbar sind. Was die mit der Nut zung des Gartens verbundenen Lärmimmissionen anbelangt, so gelangte die Baurekurskom mission im angefochtenen Ent- scheid zum Schluss, dass die betriebliche Nutzung des Garte ns lediglich zu geringfügigen Stö- rungen führe und der Zweckänderung im Sinne von Art. 25 USG nicht entgegen stehe. Die Be- schränkung der Teilnehmerzahl werde als ausreichende Emissi onsbegrenzung im Sinne von Art. 11 Abs. 2 USG angesehen. Im Rahmen ihrer Verne hmlassung führt die Baurekurskommis- sion demgegenüber aus, dass bei einer betrieblichen Nut zung des Gartens von störendem All- tagslärm auszugehen sei. Sie stützt sich dabei auf die Vol lzugshilfe des BAFU betreffend All- tagslärm (Beurteilung Alltagslärm, Vollzugshilfe im Umg ang mit Alltagslärm, Fassung für die Vernehmlassung bis Dezember 2012, Bern 2011), insbesond ere die anhand des entsprechen- den "Excel-Tools" vorgenommene Qualifikation der Wahrneh mbarkeit des Lärms als "gering" und dessen Häufigkeit als "häufig". Die Gesuchsteller b estreiten die Tauglichkeit der Vollzugs- hilfe des BAFU zur Beurteilung der aus der Nutzung de s Gartens entstehenden Lärmimmissio- nen nicht. Sie wenden jedoch ein, dass die vorgenommen e Beurteilung, namentlich was die "Häufigkeit" anbelange, nicht nachvollziehbar sei. 5.3.5 Die Vereinbarkeit der strittigen Zweckänderung m it den bundesrechtlichen Lärm- schutzvorschriften kann in Bezug auf die Nutzung des Garten s nicht abschliessend beurteilt werden. Die Ausführungen der Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid sowie in der Vernehmlassung an das Kantonsgericht lassen insbesondere die Frage unbeantwortet, ob und inwieweit im vorliegenden Fall weitere bzw. anderweit ige Emissionsbegrenzungen im Rahmen der Vorsorge (Art. 11 Abs. 2 USG) in Betracht kommen . Eine entsprechende Prüfung ist jedoch - vorbehältlich der Frage der Zonenkonformität unter d em Gesichtspunkt der geltend gemach- ten ideellen Immissionen - vorzunehmen, bevor entweder d ie betriebliche Nutzung des Gartens ohne weitere Auflagen als zulässig bezeichnet oder aber mittels einer entsprechenden Auflage gänzlich untersagt wird. Im Vordergrund steht dabei di e Frage, ob und inwiefern mittels einer Regelung bzw. Beschränkung der Betriebszeiten - namentli ch für sensible Tageszeiten und Wochenenden - ein Immissionsniveau erreicht werden kan n, bei welchem höchstens geringfü- gige Störungen auftreten. Die entsprechenden Abklärun gen sowie die gegebenenfalls in die Baubewilligung aufzunehmenden Auflagen sind indes nich t erstmalig durch das Kantonsgericht vorzunehmen bzw. anzuordnen, sondern die Angelegenheit ist auch diesbezüglich zur Neube- urteilung an das Bauinspektorat zurückzuweisen. 6. Hinsichtlich der weiteren Rügen der Beschwerdeführer ist folgendes festzuhalten: Was die Ausführungen im Zusammenhang mit dem von den Gesu chstellern zusätzlich zu erstellen- den Parkplatz anbelangt, so erweisen sich diese als gege nstandslos. Die Erstellung eines zu- sätzlichen (dritten) Parkplatzes bildet Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung und die Aufnahme des Praxisbetriebs. Soweit die Beschwerdefüh rer im Weiteren eine Verletzung Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht des Legalitätsprinzips darin sehen, dass die Baurekurskom mission im Rahmen ihres Ent- scheids das in § 4 des Gesetzes über die öffentlichen Ruhet age und den Sonntagsverkauf (RTG) vom 10. Juni 2010 statuierte Ruhegebot an Sonn- und allgemeinen Feiertagen nicht be- rücksichtigte, kann ihnen nicht gefolgt werden. Nach § 5 Abs. 1 der Verordnung über die öffent- lichen Ruhetage und den Sonntagsverkauf (RTV) vom 14. D ezember 2010 vollziehen die Ge- meinden die Bestimmungen über die öffentlichen Ruheta ge und sorgen für die Einhaltung der öffentlichen Ruhe vor Ort. Sie treffen alle erforder lichen Massnahmen zur Wahrung der öffentli- chen Ruhe und erlassen die notwendigen Verfügungen (Ab s. 2). Gestützt auf die Zuständigkeit der Gemeinde für den Vollzug des Ruhetagsgesetzes ist ni cht zu beanstanden, wenn die Bau- rekurskommission im angefochtenen Entscheid auf diesen Aspekt nicht eingegangen ist. Schliesslich legen die Beschwerdeführer nicht substantiie rt dar und ist auch nicht ersichtlich, dass und unter welchem Gesichtspunkt die geltend gemach te Wertverminderung ihrer Liegen- schaft bzw. materielle Enteignung von den Vorinstanzen i m vorliegenden Baubewilligungsver- fahren zu berücksichtigen gewesen wäre. 7. Gestützt auf diese Erwägungen sind in teilweiser Gu theissung der Beschwerde die vorinstanzlichen Entscheide aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Bauinspektorat zurückzuweisen. 8. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kant onsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmas s auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Den kantonalen Behörden und den Gemeinden können in Fälle n wie dem vorliegenden keine Ver- fahrenskosten auferlegt werden (§ 20 Abs. 3 VPO). Von der Auferlegung von Verfahrenskosten zulasten der Gesuchsteller ist abzusehen. Der ganz oder t eilweise obsiegenden Partei kann gemäss § 21 Abs. 1 VPO für den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesproche n werden. Entsprechend dem Ver- fahrensausgang ist den Beschwerdeführern im vorliegend en Verfahren eine Parteientschädi- gung zuzusprechen, wobei ein Aufwand von 9.5 Stunden à Fr. 250.-- als angemessen er- scheint. Den Beschwerdeführern ist somit eine Parteientschädigung von Fr. 2'762.65 (inkl. Aus- lagen und 8 % Mehrwertsteuer) zuzusprechen, welche im Hi nblick auf die Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung mit offenem Ausgang der Baurekurskommission aufzuerle- gen ist. Die übrigen Parteikosten sind wettzuschlagen. B ezüglich der Kosten des vorinstanzli- chen Verfahrens ist die Sache zum neuen Entscheid an die Baurekurskommission zurückzu- weisen. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werde n die Entscheide der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft vom 7. Febru ar 2012 und des Bauinspektorats des Kantons Basel-Landschaft vom 17. August 2011 aufgehoben und die Sache wird zur Neu beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Bauinspektorat sowie zum neu en Kosten- entscheid an die Baurekurskommission zurückgewiesen. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.- - wird den Beschwerdeführern zurückerstattet. 3. Die Baurekurskommission hat den Beschwerdeführern ein e Parteient- schädigung in der Höhe von Fr. 2'762.65 (inkl. Auslagen und 8 % Mehr- wertsteuer) zu bezahlen. Die übrigen Parteikosten werde n wettgeschl a- gen. Präsidentin Gerichtsschreiber