BRKE III Nr. 0104/2009 vom 8. Juli 2009 in BEZ 2010 Nr. 46 (Zunächst aufgehoben mit VB.2009.00417 vom 2. Dezember 2009. Dieser au f- gehoben mit BGr 1C_66/2010 vom 6. September 2010. BRKE in der Folge mit VB.2010.00533 vom 20. Oktober 2010 bestätigt.) 1. Nachdem die vom Verein Dignitas in Wohnzonen durchgeführten Fre i- todbegleitungen auf Widerstand stiessen, bot die Organisation ihre Dienstleis- tung in einem in der Industriezone gelegenen Gewerberaum an. Da dieses Mietverhältnis gekündigt wurde, erwarb der Rekurrent das eingangs erwähnte Wohn- und Geschäftshaus in Wetzikon, welches er Dignitas für die Durchfü h- rung von Freitodbegleitungen zu vermieten gedenkt. Das Gebäude, welches bisher ein Elektroinstallationsgeschäft beherbergte, liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung (BZO) der Gemeinde Wetzikon in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.9. Mit Schreiben vom 21. August 2008 orientierte der Rekurrent den Gemeinderat über die beabsichtigte Nutzungsänderung im Erdgeschoss. In der Folge forderte die Baubehörde den Rekurrenten mit Verf ü- gung vom 27. August 2008 auf, für die vorgesehene Umnutzung ein Baugesuch einzureichen und ordnete mit sofortiger Wirkung ein entsprechendes Nutzungs- verbot an. Hiergegen erhob der Rekurrent mit Eingabe vom 3. September 2008 Rekurs. Mit Zwischenentscheid vom 24. September 2008 lehnte die Baurekurs- kommission III dessen Gesuch um Wiederherstellung der aufschiebenden Wi r- kung ab und bestätigte das angeordnete Nutzungsverbot. Eine dagegen erh o- bene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 12. Nove m- ber 2008 (VB.2008.00464) ab. Am 9. Februar 2009 wies die Baurekurskommis- sion III den Rekurs ab (BRKE III Nr. 0013/2009). Bereits am 15. Dezember 2008 reichte der Rekurrent für die geplante U m- nutzung ein Baugesuch ein. Mit dem angefochtenen Beschluss verweigerte die Vorinstanz die baurechtliche Bewilligung für die beabsichtigten Sterberäume. Hiergegen richtet sich der vorliegende Rekurs. (…) 5. Die Baubehörde begründet den abschlägigen baurechtlichen Entscheid im Wesentlichen damit, dass die mit den geplanten Freitodbegleitungen ve r- bundenen ideellen Immissionen mit den Zielsetzungen einer Wohnzone nicht mehr vereinbar seien. So bedeute die Präsenz eines solchen Ortes, unabhä n- gig davon, wie sich der einzelne zu Freitodbegleitungen stelle, eine schwere Belastung für die Nachbarschaft. Anders als bei einem Spital herrsche in dieser Liegenschaft keine Hoffung mehr. Auch mit einem Friedhof, wo die Toten b e- stattet würden, sei dieser Ort der Selbsttötung nicht vergleichbar. Es stehe in besonders bedrückender Weise für die mögliche Ausweglosigkeit menschlicher Situationen, die einzelne Betroffene veranlassten, ihre Existenz definitiv ausz u- löschen. Solche Erfahrungen seien schon im Einzelfall belastend; erst recht seien sie es, wenn sie in einer benachbarten Liegenschaft konzentriert u nd fast täglich zum Ereignis würden. Sie seien unabhängig davon, wie die Zu - und Wegfahrt der Leidtragenden organisiert sei, weder den Nutzern der zahlreichen benachbarten Wohnungen noch den Kindern im unmittelbar angrenzenden Ki n- dergarten oder den Schülern der benachbarten Bildungsinstitutionen zumutbar. Demgegenüber vertritt der Rekurrent die Auffassung, dass von der gepla n- ten Umnutzung keine übermässigen ideellen Einwirkungen ausgingen. So könnten die bisher unter dem Titel «ideelle Immissionen» untersu chten Auswir- kungen des Sexgewerbes mit einer Freitodbegleitung in keiner Weise vergl i- chen werden. Im Gegensatz zu sexgewerblichen Dienstleistungen würden sich die geplanten Dienstleistungen in der Liegenschaft des Rekurrenten mit grös s- ter Diskretion abwick eln. Einblicke in die Liegenschaft seien nicht möglich. Z u- dem seien die Freitodbegleitungen von aussen in keiner Weise wahrnehmbar, da der Sarg innerhalb der geschlossenen Garage ein - und ausgeladen werde, die Sterbewilligen mit ihren Angehörigen via Garage in das Haus gelangten und der Leichenwagen ein neutrales Fahrzeug sei. Weiter sei zu berücksichtigen, dass die Umgebung der streitbetroffenen Liegenschaft seit Jahren von Gewe r- beliegenschaften dominiert werde. Sodann seien in Zonen, welche nicht übe r- wiegend dem Wohnen dienten, ideelle Immissionen von vornherein nicht von Bedeutung. Folglich könne die von der Vorinstanz angeführte benachbarte Z o- ne für öffentliche Bauten nicht entscheidrelevant sein. Hinzu komme, dass in der massgebenden Zone der Gewerbeant eil nicht beschränkt sei. Tatsächlich finde sich denn auch in der näheren Umgebung viel mehr gewerbliche Nutzung als Wohnnutzung. Damit könne bei der Beurteilung von Immissionen nicht nur auf § 52 PBG abgestellt werden, sondern müssten die tatsächlichen Ve rhältnis- se berücksichtigt werden. Sodann macht der Rekurrent geltend, dass in Wet z- ikon an der B-Strasse und der N-Strasse Bordelle in Betrieb seien, die nicht nur immaterielle, sondern auch sichtbare materielle Immissionen verursachten, was von den Behörde n bisher offensichtlich klaglos hingenommen worden sei. Di e- se Bordelle lägen in der Zentrumszone B, in welcher ebenfalls nur mässig st ö- rende Betriebe erlaubt seien und welche hauptsächlich dem Wohnen diene. Eine derartige Ungleichbehandlung könne nicht hingenommen werden. (…) 6. Das rekursbetroffene Wohn - und Gewerbehaus befindet sich nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wetzikon in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.9, wo gemäss Art. 5 BZO mässig störendes Gewerbe zulässig ist. Der Anteil der Wohn- und/oder Gewerbenutzung ist nicht beschränkt. Wohnzonen sind mit oder ohne Gewerbeerleichterung in erster Linie für Wohnbauten bestimmt (§ 52 Abs. 1 Halbsatz 1 PBG). In ihr sind dem Wohnen nicht zuordnende Tätigkeiten somit nur gestattet , wenn sie sich mit der zone n- planerisch vorgesehenen Wohnnutzung vereinbaren lassen. Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann in Wohnzonen mässig störende Betriebe zula s- sen; stark störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG). Die Begriffe «nicht störend», «mässig störend» und «stark störend» haben mit dem Inkrafttreten der Umweltschutzgesetzgebung ihre immissionsrechtliche Bedeutung verloren (BGE 114 Ib 214 ff., E. 4a). Es kann ihne n jedoch ein raumplanerischer Gehalt zukommen, der die funktionale Zonenverträglichkeit einer Baute oder Anlage mitbestimmt. Die Baute bzw. Anlage muss mit andern Worten nicht nur hinsichtlich der von ihr ausgehenden Emissionen im Sinne des Umweltschutzgesetzes, sondern auch von ihrer raumplanerischen Zweckb e- stimmung her in eine bestimmte Zone passen. Die eingangs erwähnten Begriffe beinhalten somit qualitative Abstufungen, mit denen Aspekte von Einwirkungen gewürdigt werden, die umweltrechtlich (möglicherw eise) nicht zu beanstanden sind, aber wegen ihrer speziellen Charakteristik oder Erscheinungsform als mehr oder weniger störend bzw. unangenehm empfunden werden. Die Wohnqualität hängt neben Beeinträchtigungen materieller Art auch von ideellen Faktoren ab . So können nicht nur Lärm oder Gerüche, sondern auch Einwirkungen, welche das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindrücke erwecken (sog. Ideelle Immissionen), die Wohnqualität beeinträchtigen (BGr 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008; B GE 108 Ia 140 ff.). Zwar hat das zürcherische Verwaltungsgericht wiederholt entschieden, dass die mit einem Bauvorhaben verbundenen ideellen Immissionen in der Regel keine baupolizeilich relevanten Einwirkungen seien und das Baupolizeirecht davor grundsätzlich keinen Schutz biete (RB 1997 Nr. 100; VB.1999.00328 = BEZ 2000 Nr. 18). In einem jüngeren Entscheid hielt das Verwaltungsgericht jedoch fest, dass ideelle Immissionen im öffentlichen Baurecht insofern eine gewisse Bedeutung hätten, als es darum gehe, die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben in Zonen zu prüfen, die vorwiegend dem Wohnen dienten (VB.2007.00472 = BEZ 2007 Nr. 44). So habe das Bundesgericht insbesondere die Belästigung von Anwohnern durch Freier den ideellen Immissionen zugerechnet, und es deshalb für zulässig erachtet, in Zonen mit einem festgelegten Wohnanteil von über 50 Prozent Massagesalons generell auszuschliessen, da sie aufgrund der damit verbundenen ausgeprägten ideellen Immissionen geeignet seien, das Wohnen zu verdrängen oder wenigs tens erheblich zu behindern (BGr 1P.191/1997 vom 26. November 1997). Gegen ideelle Immissionen greift das kantonale Recht somit dann ein, wenn deren Einwirkungen so stark sind, dass sie den von der Nutzungsplanung verfolgten Zielen grundsätzlich widerspre chen und sich damit im Sinne der funktionalen Beurteilung der Vorschriften über die Nutzweise als zonenwidrig erweisen. Die Qualifizierung ideeller Immissionen als «stark störend» bedingt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedoch ein erhebliches Kon fliktpo- tential zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen (BGr 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008). 7. Vorliegend steht eine Wohnzone mit Gewerbeerleichterung in Frage, wo sich primär Wohnbauten ansiedeln sollen. Bei der Beu rteilung der funktionalen Zonenverträglichkeit der geplanten Dienstleistung sind nach dem Gesagten somit nicht nur die materiellen Immissionen, sondern auch die Einwirkungen ideeller Art zu berücksichtigen. In welchem Umfang die mit den geplanten Fre i- todbegleitungen verbundenen psychologischen Auswirkungen in der fraglichen (auch) dem Wohnen dienenden Zone hinzunehmen sind, erfordert eine G e- samtbetrachtung aller für den zu beurteilenden Fall erheblichen Umstände. Der Rekurrent beabsichtigt, die streitbetro ffene Liegenschaft dem Verein «Dignitas – Menschenwürdig leben – Menschenwürdig sterben» zum Zwecke von Freitodbegleitungen zu vermieten. Bei der Sterbehilfeorganisation handelt es sich gemäss den Statuten um einen im Handelsregister eingetragenen Ve r- ein, der seinen Mitgliedern (unter anderem) die Dienstleistung des begleiteten Suizids in der Schweiz anbietet. Diese wird zu einem überwiegenden Teil von Mitgliedern mit Wohnsitz im Ausland in Anspruch genommen, da in den umli e- genden Ländern die Sterbehilfe st rafbar ist. Gemäss dem bei den Baugesuch s- akten liegenden Beschrieb soll mit den sterbewilligen, schwerstkranken Me n- schen noch einmal ein ausführliches Gespräch stattfinden. Anschliessend e r- folgt je nach Ausgang des Gesprächs die Freitodbegleitung durch Ein nahme eines ärztlich verschriebenen Medikaments. Sowohl das Gespräch als auch die allfällige Sterbehilfe finden im Innern des Gebäudes statt. Der Zugang der ste r- bewilligen Person erfolgt über die Garage, über welche auch der Bestatter den Leichnam wegfährt. Für die Behördenvertreter (Staatsanwalt, Polizei, Amtsarzt) stehen vor dem Gebäude fünf Besucherabstellplätze zur Verfügung. Die Ste r- behilfeorganisation rechnet mit maximal 200 Freitodbegleitungen pro Jahr. Vorab ist festzuhalten, dass der Rekurrent aus dem Umstand, dass sich in der Zentrumszone B von Wetzikon sexgewerbliche Betriebe befinden, nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag. So ist der Zonenzweck von Zentrumszonen primär auf die Ansiedelung von Handels- und Dienstleistungsgewerben, Verwal- tungen sowie mässig störende Betriebe ausgerichtet (§ 56 PBG), während Wohnzonen (mit oder ohne Gewerbeerleichterung) – wie bereits erwähnt – in erster Linie dem Wohnen dienen sollen. Für die Frage der Zonenkonformität der geplanten Sterberäume haben die ins Fe ld geführten Sexbetriebe daher von vornherein keine präjudizielle Bedeutung. Ebenso wenig liegt eine rechtsungle i- che Behandlung vor. Gemäss Auskunft der Einwohnerkontrolle sind die Liegenschaften, welche sich im unmittelbaren und näheren Einwirkungsbereic h der behaupteten idee l- len Immissionen befinden, bewohnt. In direkter Nachbarschaft zum Umnu t- zungsprojekt leben an der T -Strasse 8 drei Personen, an der T -Strasse 12 sechs Personen und an der T -Strasse 16 vier Personen. In der Liegenschaft G - Strasse 5 sind vier Personen angemeldet. In einem grösseren Umkreis sind weitere Liegenschaften bewohnt. Insgesamt leben in einem Umkreis von rund 90 m 38 Personen. Daneben finden sich im massgeblichen Gebiet unbestritt e- nermassen auch Gewerbebetriebe. Das unmittelbar rü ckwärtig an die Baupa r- zelle angrenzende, ebenfalls der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung zugetei l- te Grundstück ist mit einem Kindergarten überstellt. Daran schliesst im Osten und Südosten die Zone für öffentliche Bauten an, wo sich die Berufsschule b e- findet. Im vorliegenden Fall ist nicht von der Hand zu weisen, dass die geplante Dienstleistung die zonengemässe Wohnnutzung im betroffenen Quartier erhe b- lich beeinträchtigen könnte. Zwar steht keine reine Wohnzone in Frage, doch kann angesichts der bei den Akt en liegenden Zahlen der Einwohnerkontrolle nicht gesagt werden, in der unmittelbaren Nachbarschaft dominiere die gewer b- liche Nutzung. Aus früheren Rekursverfahren ist bekannt, dass die Tätigkeit von Dignitas in einem dem Wohnen dienenden Umfeld auf heftige n Widerstand stösst. Weiter ist notorisch, dass selbst Personen, die grundsätzlich eine posit i- ve Haltung zur Sterbehilfe einnehmen, es als beträchtliche Minderung der L e- bensqualität empfänden, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft gewerbsmässige Freitodbegleitungen angeboten würden. Was die Wahrnehmbarkeit der gepla n- ten Sterbehilfe anbelangt, so lässt sich nicht wegdiskutieren, dass die mit den Freitodbegleitungen verbundenen Fahrzeugbewegungen unabhängig davon, ob die involvierten Personen (Polizei, Staatsan waltschaft, Amtsarzt, Bestattungsin- stitut) in neutralen oder amtlichen Fahrzeugen auf dem Platz erschienen, von der Nachbarschaft wahrgenommen würden. Bei voraussichtlich 200 Sterbeb e- gleitungen pro Jahr wäre fast werktäglich mit entsprechenden Fahrten zu r ech- nen. Auch wenn diese Fahrzeugfrequenzen in immissionsrechtlicher Hinsicht nicht ins Gewicht fielen, so manifestierten sie doch nach aussen, dass wieder eine Person freiwillig in den Tod gegangen ist. Daran vermöchte auch das Bestreben der Sterbehilfeorg anisation nach grösster Diskretion nichts zu ä n- dern. Die Einrichtung von Sterberäumen in einer Wohn - und Gewerbezone ist somit durchaus geeignet, bei den Bewohnern der umliegenden Liegenschaften ein Gefühl des Unbehagens auszulösen, den Ruf des Quartiers zu beeinträchti- gen und dadurch die Vermietbarkeit von Wohnungen in der Umgebung zu e r- schweren. Dass das betroffene Quartier weiterhin durchmischt genutzt wird, ist nicht nur unter Berücksichtigung der Zielsetzungen der Bau- und Zonenordnung erwünscht, sond ern – wie die Vorinstanz zu Recht geltend macht – auch im Hinblick auf den benachbarten Kindergarten und die anstossende öffentliche, für Bildungszwecke vorgesehenen Bauzone. Wenn die Baubehörde somit den mit dem beabsichtigen Betrieb entstehenden Konflikt zur Nutzungsordnung so schwer gewichtet hat, dass er mit den Zielsetzungen der vorliegend in Frage stehenden Wohn - und Gewerbezone nicht mehr vereinbar ist, so ist das ve r- tretbar und nicht rechtsverletzend. Ein korrigierendes Eingreifen verbietet sich daher. 8.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.