Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-BE.2019.3 Urteil vom 18. März 2020 Besetzung Präsident E. Hauller Richterin B. Bärtschi Richter P. Kühne Gerichtsschreiberin M. Kottmann-Kohler Beschwerde- führerin A._____ vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Langhaus am Bahnhof 3, 5401 Baden Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde Q._____ handelnd durch den Gemeinderat Beigeladener Regierungsrat des Kantons Aargau, dieser handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gegenstand Mehrwertabgabe (Teilfläche der Parzelle M) - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A. Die Einwohnergemeinde Q. führte eine Revision der Nutzungspla nung durch. Am 6. Juni 2018 hat die Gemeindeversammlung den Entwurf der revidierten Nutzungsplanung beschlossen. Der Regierungsrat genehmigte die Nutzungsplanung mit Beschluss vom 13. Februar 2019. In der Folge ist der Genehmigungsentscheid in Rechts- kraft erwachsen. B.1. Betroffen von der Revision der Nutzungsplanung ist auch die A. als Grundeigentümerin der Parzelle M im Halte von 13'715 m2. Von dieser Parzelle wurde eine Teilfläche von 4'755 m 2 von der Grünzone in die Wohnzone W3 eingezo hnt (vgl. Übersicht zur internen Vor information, Vernehmlassungsbeilage 12). B.2. Mit Schreiben vom 26. Februar 2019 setzte der Gemeinderat Q. die A. über die vom Kantonalen Steueramt ermittelte Mehrwertabgabe im Umfang von Fr. 166'425.00 in Kenntnis und gewährte ih r somit das rechtliche Gehör. Gleichzeitig informierte sie die Grundeigentü merin darüber, dass die Festsetzungsverfügung Ende März 2019 erfolgen werde. C. Für den infolge Einzonung erlangten Mehrwert der Parzelle M setzte der Gemeinderat Q. mit Beschluss vom 2. April 2019 eine Mehrwertabgabe von Fr. 166'425.00 fest. Dagegen liess die A. mit Eingabe vom 18. April 2019 Einsprache erheben. Der Gemeinderat wies die Einsprache mit Entscheid vom 27. Mai 2019 voll- umfänglich ab. D.1. Die A. (nachfolgend: Beschwerdeführerin) liess den ne gativen Einspracheentscheid mit Einga be vom 2. Juli 2019 beim Spezial- verwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), anfechten. Sie liess folgende Begehren stellen: - 3 - "1. Der Einspracheentscheid vom 27. Mai 2019 sowie die Verfügung vom 2. April 2019, mit der eine Mehrwertabgabe betreffend die Parzelle M in der Höhe von CHF 166'425 verfügt wurde, seien vollumfänglich auf - zuheben. 2. Es sei festzustellen, dass eine allfä llige Mehrwertabgabe im Rahmen der am 13. Februar 2019 genehmigten Nutzungsplanrevision Q. für die Parzelle M verwirkt ist. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." D.2. Nach fristgerechtem Eingang des geforderten Kostenvorschusses (Schrei- ben des SKE vom 12. Juli 2019) ersuchte der Präsident den Gemeinderat Q. um eine Stellungnahme zur Beschwerde. Mit Schreiben gleichen Datums lud er sodann den Regierungsrat des Kantons Aargau (nachfol- gend: Beigeladener) zum Verfahren bei. D.3. Die Einwohnergemeinde (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) liess sich durch den Gemeinderat mit Eingabe vom 12. August 2019 zur Beschwerde vernehmen. Am 30. August 2019 liess sich der Beigeladene, handelnd durch das De- partement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, vernehmen und die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge bean- tragen. D.4. Mit Schreiben vom 4. September 2019 wurden die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin sowie die Eingabe des BVU dem Vertreter der Be - schwerdeführerin zur Kenntnis zugestellt. Gleichzeitig wurde es ihm freige- stellt, bis 27. September 2019 eine Replik einzureichen. D.5. Die Beschwerdeführerin liess am 9. September 2019 ausführen, das BVU habe auszugsweise Protokolle der grossrätlichen Kommission für Umwelt, Bau, Verkehr, Energie und Raumordnung, die nicht öffentlich seien, einge- reicht. Sie lässt beantragen es seien alle entsprechenden Protokolle zu den Akten zu nehmen. Am 10. September 2019 hielt das Gericht fest, dass diesem Antrag ni chts entgegenstehe und ersuchte beim BVU um Einreichung der entsprechen- den Unterlagen bis 3. Oktober 2019. Gleichzeitig wies das Gericht darauf- hin, dass der Beschwerdeführerin anschliessend eine neue Frist für eine Replik angesetzt werde. Das BVU liess die Protokolle am 12. September 2019 beim Gericht einreichen. - 4 - Mit Schreiben vom 16. September 2019 stellte das Gericht die Protokolle der Beschwerdeführerin mit dem Hinweis, "dass die Protokolle nach wie vor nicht öffentlich seien und dem Kommissionsgeheimnis unterliegen", zu. Gleichzeitig wurde der Beschwerdeführerin Frist für eine Replik bis 10. Ok- tober 2019 gewährt. Mit Eingabe vom 26. September 2019 liess die Be - schwerdeführerin eine Replik einreichen und an den Anträgen festhalten. D.6. Das Gericht brachte der Beschwerdegegnerin und dem Beigeladenen die Replik am 27. September 2019 zur Kenntnis und stellte es ihnen frei, bis 21. Oktober 2019 jeweils eine den Schriftenwechsel abschliessende Duplik abzugeben. Die Beschwerdegegnerin und der Beigeladene machten keine weiteren Eingaben. Der Schriftenwechsel war somit abgeschlossen. Auf die Begründungen wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen einge- gangen. E. Am 16. März 2020 wurden die Gerichte des Kantons Aargau wegen des Corona Virus von der Justizleitung angehalten, sämtliche nicht dringlichen Gerichtsverhandlungen bis 30. April 2020 auszusetzen. Die Parteien wur - den gleichentags darüber informiert. In der Folge erklärten die Parteien, dass sie grundsätzlich auf die Durchführung einer Verhandlung verzichten würden und mit einer Erledigung des Falles im reinen Schriftverfahren ein- verstanden seien, wenn das Gericht den Entscheid allein aufgrund der Ak- ten fassen könne. Mit Schreiben vom 17. März 2020 wurde den Parteien die Absetzung der Verhandlung förmlich mitgeteilt und bestätigt, dass der Fall am 18. März 2020 dem Gericht vorgelegt werde. In der Folge hat das Gericht den Fall beraten und das nachfolgende Urteil gefällt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Seit dem 1. Mai 2017 ist das SKE zuständige Rechtsmittelinstanz für Ein- spracheentscheide betreffend die Festsetzung von Mehrwertabgaben (§ 28b Abs. 3 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Das bezieht si ch grundsätzlich auf kantonalrechtliche Mehrwertabgaben nach §§ 28a ff. BauG. Diese Bestim- mungen sind am 1. Mai 2017 in Kraft getreten. Es gilt aber auch für Mehr- wertabgaben auf Planungsmassnahmen, die der Kanton vor Inkrafttreten dieser Bestimmungen genehmigt hat und die sich auf kommunales Recht - 5 - stützen (vgl. § 169 Abs. 9 BauG). Das wurde vom Gericht bereits in einem früheren Entscheid bestätigt (vgl. Entscheid des SKE [SKEE] 4-DV.2015.3 vom 17. August 2016) und von den dort angerufenen oberen Instanzen nicht beanstandet (Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE 2016.398 vom 1. Februar 2017 und Bundesgerichtsentscheid [BGE] 1C_167/2017 vom 5. Juli 2017). Der vorliegende Mehrwertabgabestreit ist somit vom SKE zu beurteilen. 1.2. Die Beschwerdeführerin hat als Adressatin des Einspracheentscheids vom 27. Mai 2019 ein eigenes, schutzwürdiges und aktuelles Interesse an des- sen Aufhebung. Sie ist ohne weiteres zur Beschw erdeführung berechtigt (§ 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). 1.3. Der Vertreter wurde ordnungsgemäss bevollmächtigt. Auf die auch im Üb- rigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Infolge Einzonung einer Teilfläche von 4'755 m 2 von der Parzelle M in die Wohnzone W3 wurde eine Mehrwertabgabe im Betrag von Fr. 166'425.00 festgesetzt. Vorliegend ist umstritten, ob die Festsetzung einer Mehr - wertabgabe gerechtfertigt ist. 3. 3.1. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben- erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den Kreis der Abgabenpflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestan d, Objekt der Abgabe) und in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt (BGE 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374; vgl. auch Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist [BGE 134 I 180]). 3.2. Die Beschwerdegegnerin stützt sich bei der Erhebung der Mehrwertabgabe auf § 28a ff. BauG. Diese Bestimmungen sind seit dem 1. Mai 2017 in Kraft (vgl. vorn Erw. 1.1.). Davor war die Erhebung einer Mehrwertabgabe nur möglich und zulässig, wenn eine kommunale gesetzliche Regelung vorhan- den war (vgl. BGE 142 I 177; BGE 1C_167/2017 vom 6. Juli 2017, Erw. 3 ff.). Gemäss § 28a BauG haben die Grundeigentümer, deren Grundstücke in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts zu - 6 - leisten. Der Gemeinderat orient iert aufgrund von Schätzungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanent - wurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Er erlässt eine Verfü - gung über die definitive Höhe, sobald der Nutzungsplan genehmigt und an- wendbar ist (§ 28b Abs. 1 BauG). Mit § 28a BauG besteht eine genügende gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Mehrwertabgaben. 4. 4.1. Die Beschwerdeführerin beruft sich auf § 28b Abs. 1 BauG. Sie lässt gel - tend machen, der Gemeinderat habe gestützt auf diese Besti mmung auf- grund von Schätzungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanentwurfs den Betroffenen über die voraussicht - liche Höhe der Abgabe zu informieren. Die Beschwerdeführerin lässt rügen, vorliegend sei die Mehrwertschätzung der Parzelle M erst am 22. Februar 2019 erfolgt. Somit sei die Grundeigentümerin vor der öffentlichen Auflage der Nutzungsplanrevision nicht im Sinne von § 28b Abs. 1 BauG informiert worden. Im Weiteren vertritt die Beschwerdeführerin den Standpunkt, der Zweck der Informationspflicht von § 28b Abs. 1 BauG bestehe darin, dass der be - troffene Grundeigentümer die Revision der Nutzungsplanung in Kenntnis der daraus folgenden Mehrwertabgabe prüfen könne. Zudem sei im vorlie- genden Fall gleichzeitig mit der Aufzonung der Parzelle M im Bereich der Parzellen D und E ein wesentlicher Teil der Flächen in einen Freihal - tebereich abgezont worden. Aus diesem Grund hätte sich eine vorgängige Information als relevant erwiesen. Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, dass die Verletzung der In- formationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG unter den gegebenen Um - ständen zur Verwirkung der Mehrwertabgabeforderung führe. Ohne diese Rechtsfolge mache die genannte Bestimmung keinen Sinn und könnte ohne jede Sanktion von den Gemeinden verletzt werden. 4.2. Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, dass das kantonale Steueramt den aufgrund des Entwurfs der revidierten Nutzungsplanung entstandenen Mehrwert für die Parzelle M auf Fr. 832'125.00 geschätzt habe. In der Folge habe die Gemeinde die Grundeigentümerin mit Schreiben vom 26. Februar 2019 über den planungsbedingten Mehrwert und die voraussichtliche Höhe der Abgabe informiert. Somit habe die Gemeinde de r Grundeigentümerin das rechtliche Gehör gewährt. Die Beschwerdegegne rin vertritt den Standpunkt, Sinn der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG sei es, dass die Betroffenen möglichst frühzeitig Klarheit darüber erhielten, dass eine Mehrwertabgabe erhoben werde und w ie hoch diese voraussichtlich sein werde. Eine Verletzung der Informationspflicht könne aber nicht dazu - 7 - führen, dass der Nutzungsplan seine Gültigkeit verliere und keine Mehrwertabgabe erhoben werden könne, dem stehe zwingendes Bundesrecht entgegen. Vorliegend habe die Beschwerdeführerin erst am 26. Februar 2019 über die voraussichtliche Höhe der Mehrwertabgabe in - formiert werden können, weil die kantonale Schätzung erst zu diesem Zeit- punkt erfolgt sei. Im Nutzungsplanungsverfahren sei die Verletzung der In- formationspflicht nicht gerügt worden. Da der Beschluss über die Geneh - migung des Nutzungsplans am 22. Februar 2019 im Amtsblatt publiziert worden sei, hätte die Beschwerdeführerin die Möglichkeit gehabt, dagegen Beschwerde zu führen. Sie habe aber auf ein Rechtsmittel verzichtet, wes- halb sie heute mit diesem Einwand nicht mehr zu hören sei. 4.3. In ihrer Vernehmlassung vom 30. August 2019 hält die Rechtsabteilung des BVU fest, es sei zwar unbestritten, dass die Information gemäss § 28b Abs. 1 BauG unterlassen worden sei, es lasse sich aber aus den Materia - lien zum Gesetz nicht ableiten, dass das Gemeinwesen dadurch seinen Anspruch auf die Mehrwertabgabe verlieren würde. D ie Mehrwertabgabe- pflicht entstehe und werde verfügt, erst nachdem der Kanton die Planung genehmigt habe. Eine Verwirkung schon vor diesem Zeitpunkt (bevor der Rechtsanspruch entstanden sei), sei nicht möglich. Im Weiteren führt die Rechtsabteilung aus, d ass sich aus den baugesetz- lichen Übergangsbestimmungen derselbe Schluss ergebe. Habe eine Ge- meinde vor dem 1. Mai 2017 Land eingezont oder umgezont und die Pla - nungsmassnahme der Mehrwertabgabepflicht unterstellt, dürfe sie diese erheben. Würde dies nur unter dem Vorbehalt der Erfüllung der Informati - onspflicht gelten, hätte die Übergangsbestimmung keinen Anwendungsbe- reich und wäre sinnentleert. Die Verletzung der Informationspflicht habe auch von daher gesehen keine Verwirkungsfolge. Zudem habe das Bun desrecht die Kantone bereits in der ursprünglichen Fassung des Raumplanungsgesetzes (…) verpflichtet, für erhebliche Pla - nungsmehrwerte einen angemessenen Mehrwertausgleich zu verlangen. Hätte die Verletzung der Informationspflicht nun zur Folge, dass die Mehr- wertabgabepflicht verwirke, so könnten die Gemeinwesen mit Absicht von einer Information absehen, um das Bundesrecht wirkungslos zu machen. Vorliegend müsse der Beschwerdeführerin klar gewesen sein, dass die Umzonung ihrer Parzelle von einer Bauverbot szone in eine überbaubare Bauparzelle einen wesentlichen Mehrwert schaffe und sich daher die Frage der Mehrwertabgabe stelle. - 8 - 5. 5.1. Vorliegend geht es um die Frage, welche Folgen eine Verletzung der Infor- mationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG für die Erhebu ng der Mehr - wertabgabe hat. In diesem Zusammenhang ist kurz auf die Bedeutung der Mehrwertabgabe und auf deren Entstehungsgeschichte einzugehen. Die Pflicht der Kantone zur Erhebung einer Mehrwertabgabe wurde bereits mit Inkrafttreten von Art. 5 Abs. 1 RPG am 1. Januar 1980 eingeführt: "Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen." Die Kantone waren somit bereits ab diesem Zeitpunkt verpflichtet, den Aus - gleich erheblicher Vorteile und Nachteile aus Planungen gesetzgeberisch zu regeln. Weil die Bestimmung sehr unbestimmt formuliert war und den Kantonen bei der Ausgestaltung des Ausgleichs eine grosse Freiheit zuge- standen wurde, war es kaum möglich, die Anforderun gen an die Umset - zung dieses Mehrwertausgleichs verlässlich zu bezeichnen. Bis zur Revi - sion des RPG im Jahr 2012 konnte der Bund die Erfüllung des Recht - setzungsauftrags gegenüber säumigen Kantonen rechtlich nicht durchset- zen (vgl. dazu: Heinz Aemisegger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung , Zürich 2016; Art. 5 N 18 ff.). Mit der Revision des RPG im Jahr 2012 erfolgte eine Verschärfung des Mehrwertausgleichs. So wurden neu in Art. 5 Abs. 1bis RPG die Mindestanforderungen an den Mehrwertausgleich, welche von den Kantonen sicherzustellen sind, umschrieben. Im Weiteren wurden in Art. 38a Abs. 4 und 5 RPG Sanktionsmöglichkeiten festgesetzt für den Fall, dass die Kantone den nach Art. 5 RPG vorgesehenen Mehrwertausgleich nicht innert fünf Jahren auf kantonaler Ebene geregelt haben. Mit Inkraft - treten der Bestimmungen § 28a ff BauG kam der Kanton Aargau diesem Auftrag nach. Somit ist der Mehrwertausgleich im Rahmen der Nutzungs - planung keine neue Thematik. Der Kanton kam mit der entsprechenden Regelung lediglich einem Auftrag nach, der bereits lange bestand. 5.2. Mit einem Nutzungsplan werden den Grundstücken im massgeblichen Raum unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen. Diese Nut - zungsmöglichkeiten schlagen sich in einem ungleichen ökonomischen Wert nieder, da der Bodenwert durch den Nutzungsplan beeinflusst wird. Dabei ist zu erwähnen, dass die vom Gemeinwesen vorgenommene Nut - zungsplanung ohne jegliches Zutun des Eigentümers zu Veränderung en des Bodenwerts führt. Mit anderen Worten: Die Grundstücke eines Grund- eigentümers können im Rahmen eines Nutzungsplanverfahrens massiv an Wert gewinnen (z.B. bei Einzonung in Bauzone) oder massiv an Wert ver- lieren (z.B. bei Auszonung), ohne dass er das beeinflussen kann. Aus die- sem Grund bestehen Sinn und Zweck von Art. 5 RPG darin, dass in Fällen, in welchen der Bodenwert durch die Nutzungsplanung positiv oder negativ - 9 - (also aufgewertet oder abgewertet) verändert wird, ein Ausgleich der ver - ursachten Vorteile und Nachteile vorgenommen wird. Ein solcher Ausgleich entspricht dem Anspruch an die Rechtsgleichheit ( vgl. dazu: Heinz Aemi - segger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxis- kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016; Art. 5 N 1 ff.). Das RPG gibt den Kantonen die wesentlichen Elemente der Mehrwertab - gabe vor. Erfasst wird der durch eine planerische Massnahme geschaffene Mehrwert. Dieser ist somit Gegenstand der Abgabe. In Bezug auf den Min- destabgabesatz sieht das RPG einen Satz von mindestens 20 % vor. Ge - mäss Art. 5 Abs. 1bis RPG wird der Ausgleich bei der Überbauung des Grundstücks oder bei dessen Veräusserung fällig. Dies wurde in § 28d BauG umgesetzt. Demnach bezieht der Gemeinderat die Mehrwertabgabe bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist. Die Abgabe wird somit nicht schon bei Inkrafttreten der Pla - nungsmassnahme fällig, sondern erst dann wenn der Grundeigentümer ei- nen Nutzen aus seinem Grundstück zieht. In der Regel verfügt der Grund- eigentümer dann auch über die finanziellen Mittel, um die Abgabe zu be - gleichen. 5.3. § 28b Abs. 1 BauG sieht vor, dass der Gemeinderat aufgrund von Schät - zungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orien - tiert. In der Botschaft zur Teilrevision des BauG wurde diese Bestimmung nicht kommentiert. Wie aus der Vernehmlassung der Rechtsabteilung des BVU hervorgeht, wurde diese Informationspflicht erst auf Anregung der vor- beratenden grossrätlichen Kommission nachträglich in den Entwurf aufge- nommen. Der Sinn der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG be- steht wohl vor allem darin, dass der betroffene Grundeigentümer möglichst früh über die zu leistende Mehrwer tabgabe in Kenntnis gesetzt wird und dass er eine Vorstellung davon bekommt, wie hoch diese ungefähr ausfal- len wird. Die Mehrwertabgabe wird dann zu einem späteren Zeitpunkt ver- fügt, nämlich sobald der Nutzungsplan genehmigt und anwendbar ist. In § 28b Abs. 1 BauG ist zudem ausdrücklich festgehalten, dass für die Fest- legung der Höhe der Abgabe und die Bestimmung der abgabepflichtigen Personen der Zeitpunkt der Genehmigung massgebend ist. Der Orientie- rung gemäss dem ersten Satz von § 28b Abs. 1 BauG kommt somit rein informativer Charakter zu und es wird damit noch nichts definitiv festge - setzt. Auch der Zeitpunkt dieser Orientierung hat keine Wirkung für die spä- tere Verfügung der definitiven Abgabe – zwischen der Bekanntgabe mit der Auflage des Nutzungsplans und der definitiven Fixierung mit der kantonal- rechtlichen Genehmigung desselben kann bekanntlich einige Zeit verstrei- chen. - 10 - 5.4. Die Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG soll sicherstellen, dass die betroffenen Grundeigentümer zu einem möglichst frühen Zeitpunkt über die voraussichtliche Höhe der Mehrwertabgabe in Kenntnis gesetzt wer - den. Wie bereits in Erw. 5.3. erwähnt, haben die entsprechenden Angaben keine definitive Wirkung. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände ist der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG daher nur Ordnungs- charakter zuzuschreiben. Nach den Ausführungen der Beschwerdegegnerin hätte sich die Beschwer- deführerin im Zeitpunkt der ersten Information zur vo raussichtlichen Höhe der Mehrwertabgabe noch gegen den Nutzungsplan wehren können. Es kann nicht sein, das s im Mehrwertausgleichsverfahren verpasste Rügen gegen das Planungsverfahrens nachgeholt werden könnten. 5.5. Die Beschwerdeführerin vertritt den Standpunkt, dass die Verletzung der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG eine Rechtsfolge nach sich ziehen müsse und diese habe darin zu bestehen, dass der Anspruch auf eine Mehrwertabgabe verwirke (Erw. 4.1.). Sie verlangt somit, dass die Ver- letzung einer Bestimmung mit reinem Ordnungscharakter (Erw. 5.4.), zur Verwirkung der Mehrwertabgabe führt, so dass die Abgabe gar nicht mehr erhoben werden kann. Die geforderte Verwirkung wäre eine massive Sank- tion und stünde sachlich nicht in einem angemessenen Verhältnis zu Sinn und Zweck der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG. Hätte der Gesetzgeber aber im Fall der Verletzung der Informationspflicht dennoch eine solch schwerwiegende Rechtsfolge vorsehen wollen, hätte er diese im Gesetz verankern müssen. Umgekehrt könnten die Gemeinden die bundesrechtliche Mehrwertabga - bepflicht ganz einfach unterlaufen, indem sie bewusst die Informations - pflicht nicht einhielten, wenn die Einhaltung der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG Gültigkeitserfordernis für die Abgabeerhebung wäre . Das wiederum kann nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmung sein. Die beiden gesetzgeberischen Überlegungen sprechen dafür, dass die Be- stimmung gemäss § 28b Abs. 1 BauG blosse Ordnungsfunktion hat. 6. 6.1. Schliesslich lässt der Beschwerdeführer noch geltend machen, die Situa - tion sei vergleichbar mit einem Beitragsplan im Sinne von § 35 BauG, wel- cher erst nach Baubeginn einer beitragspflichtigen Strasse öffentlich auf - gelegt werde. Auch dort seien die Abgaben verwirkt, falls die öffentliche Auflage des Beitragsplans verspätet erfolgt sei. Beim Beitragsplan gehe es - 11 - ebenfalls darum, den Beitragspflichtigen zu schützen und ihm die Möglich- keit zu geben, sich in vollem Bewusstsein aller Umstände gegen die Er - schliessungsanlage zu wehren. Anders als bei der Erschliessungs abgabe seien die Pflicht und der Zeitpunkt der Information über die voraussichtliche Mehrwertabgabe in § 28b Abs. 1 BauG gesetzlich genau definiert. 6.2. Die Rechtsabteilung des BVU macht in ihrer Vernehmlassun g vom 30. August 2019 geltend, dass die Rechtslage bei der Erhebung von Stras- senbaubeiträgen eine andere sei, als hier bei der Erhebung der Mehr - wertabgabe. Die Mehrwertabgabepflicht entstehe erst, nachdem der Kan - ton die Planung genehmigt habe. Vor dies em Zeitpunkt (also bevor der Rechtsanspruch entstanden sei), sei eine Verwirkung gar nicht möglich. 6.3. 6.3.1. Die Beschwerdeführerin führt in der Beschwerde vom 2. Juli 2019 als Ver- gleich das Vorgehen bei den Erschliessungsbeiträgen gemäss § 34 BauG an. Nach § 3 4 Abs. 1 BauG sind die Gemeinden verpflichtet, von den Grundeigentümern Beiträge an die Kosten der Erstellung und Änderung von Strassen zu erheben. Die entsprechenden Beiträge für alle Grundstü- cke, welche durch das Erschliessungswerk einen wirtschaftlichen Sonder- vorteil erfahren, werden in einem Beitragsplan festgelegt (§ 35 Abs. 1 BauG). Der Beitragsplan ist somit eine Summe von einzelnen Verfügungen (Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli -Schwaller/Verena S ommerhalder Forestier, Kom - mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Bau- gesetzkommentar], § 35 BauG N 1, mit weiteren Hinweisen). Der Beitrags- plan ist während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Während dieser Auflage- frist können die betroffenen Grundeigentümer Einsprache gegen den Bei- tragsplan erheben. Grundsätzlich hat diese öffentliche Auflage vor dem Start der Bauarbeiten zu beginnen, andernfalls ist jeder einzelne betroffene Grundeigentümer berechtigt, einspracheweise die Verwirkung des ihm ge- genüber festgesetzten Beitragsanspruch geltend zu machen (AGVE 2015 S. 251 ff.; AGVE 2010 S. 127 ff.). 6.3.2. Wie oben (Erw. 6.3.1.) erläutert wurde, hat ein Grundeigentümer Erschlies- sungsbeiträge zu leisten, weil sein Grundstück durch den Bau eines öffent- lichen Erschliessungswerks einen wirtschaftlichen Sondervorteil erfährt. Die kommunalen Reglemente sehen meist vor, dass die Zahlungspflicht für Erschliessungsbeiträge mit Beginn der öffentlichen Auflage des Beitrags - plans entsteht und diese frü hestens mit Baubeginn der Anlage fällig wer - den. Die Fälligkeit wird in der Regel im Beitragsplan selber bestimmt. Diese Regelung ist auch im online publizierten kantonalen Musterreglement zur - 12 - Finanzierung von Erschliessungsanlagen so vorgesehen (Version Novem- ber 2016). Die Zahlungspflicht entsteht somit unmittelbar zu jenem Zeit - punkt, in welchem der Betroffene durch den öffentlich aufliegenden Bei - tragsplan über die Höhe der Erschliessungsbeiträge informiert wird. Ergreift der betroffene Grundeigentümer während der öffentlichen Auflage des Bei- tragsplan kein Rechtsmittel, erwächst der Beitrag in Rechtskraft und er hat diesen im Normalfall in nahem zeitlichen Abstand zu bezahlen. Bei der Mehrwertabgabe verhält es sich anders. Hier ist, wie bereits aus - geführt wurde (Erw. 5.3.), in einem ersten Schritt während der öffentlichen Auflage des Nutzungsplans über die voraussichtliche Höhe der Abgabe, gestützt auf eine Schätzung des kantonalen Steueramts, zu orientieren. Im Unterschied zur öffentlichen Auflage des Beitragsplans begründet die öf - fentliche Auflage des Nutzungsplans in Bezug auf die Mehrwertabgabe noch keine Zahlungspflicht. Auch die definitive Höhe wird erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügt (§ 28b Abs. 1 BauG). Im Weiteren ist festzuhal- ten, dass die Mehrwertabgabe erst bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist, bezogen wird. Sie wird also erst fällig, wenn der betroffene Grundeigentümer den Mehrwert reali - siert. Auch in diesem Punkt besteht ein Unterschied zum Beitragsplan. Er- schliessungsbeiträge werden fällig unabhängig davon, ob der betroffene Grundeigentümer das Grundstück baulich nutzt und das Potenzial des wirt- schaftlichen Sondervorteils ausschöpft oder eben nicht. Die Mehrwertabgabe unterscheidet sich somit von ihrem Sinn und Zweck, aber auch von ihrer Ausgestaltung her wesentlich von den Erschliessungs- beiträgen. Aus diesem Grund kann die Rechtsprechung betr. Verwirkungs- folge bei verspäteter öffentlicher Auflage von Baubeiträgen nicht auf die Mehrwertabgaben übertragen werden. Anders als die Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG hat die öffentliche Auflage des Beitragsplans unmittelbare Auswirkungen auf den betroffenen Grundeigentümer. Das Schutzbedürfnis des betroffenen Grundeigentümers dürfte im Rahmen der öffentlichen Auflage des Beitragsplans daher höher zu werten sein, als das- jenige im Rahmen der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG. 7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG Ordnungscharakter zuzuschreiben ist. Eine Unterlas - sung der Orientierung nach dieser Bestimmung bewirkt nicht automatisch die Aufhebung der Mehrwertabgabe (Erw. 5.4.). Im Weiteren ist festzuhal- ten, dass sich die Mehrwertabgabe in Sinn und Zweck, aber auch von ihrer Ausgestaltung her wesentlich von den Erschliessungsbeiträgen unterschei- det. Daher kann aus der Rechtsprechung betreffend die Verwirkungsfolge bei verspäteter öffentlicher Auflage vom Beitragsplan nichts für die Mehr - wertabgaben abgeleitet werden. - 13 - 8. 8.1. Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Sie werden den Par- teien in der Regel nach Ausgang des Verfahrens auferlegt (§ 31 Abs. 2 VRPG). D ie Beschwerdeführer in unterliegt, weshalb sie die Kosten zu übernehmen hat. Der von ihr geleistete Kostenvorschuss wird angerechnet. 8.2. Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt wie die Verfahrenskosten. Ein Parteikostenersatz ist mangels anwaltlicher Vertretung der Beschwerdegegnerin nicht geschuldet (§ 32 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit § 29 VRPG). Auch der Beigeladene ist nicht anwaltlich vertreten und hat daher keinen Anspruch auf Ersatz der Parteikosten. Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühre von Fr. 8'800.00, der Kanzleigebühr von Fr. 180.00 und den Auslagen von Fr. 150.00, zusammen Fr. 9'130.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezahlen. Nach Verrechnung mit dem Kostenvorschuss von Fr. 8'800.00 hat sie noch Fr. 330.00 zu bezahlen. 3. Es werden keine Parteikosten ersetzt. Zustellung - Beschwerdeführerin (Vertreter, 2) - Beschwerdegegnerin - Beigeladener Mitteilung - Mitwirkende Fachrichterin/Mitwirkender Fachrichter - Gerichtskasse (intern) - 14 - Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau , obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde- schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be- gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent- scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem- ber 2008). Aarau, 18. März 2020 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: E. Hauller M. Kottmann-Kohler