<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00676</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217118&amp;W10_KEY=13013507&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00676</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.04.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.02.2018 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Wohnhauses mit Erhöhung der Ausnützung um 25 %. Das geplante Mehrfamilienhaus wird in dem von freistehenden Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäusern geprägten Quartier die höchste Volumetrie und die grösste Länge aufweisen. In der direkten Nachbarschaft finden sich jedoch ein ähnlich langes Gebäude und ein Mehrfamilienhaus mit vergleichbarer Volumetrie. Die befriedigende Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG ist zu bejahen (E. 3). Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,5: Rechtliche Zulässigkeit des Ausnützungstransfers? Eine über 60 m erfolgende, zoneninterne Ausnützungsübertragung über zwei Drittgrundstücke und eine Quartierstrasse hinweg, sprengt den durch § 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen nicht (E. 4.1 und 4.2). Keine § 238 Abs. 1 PBG verletzende Volumenkonzentration (E. 4.3 und E. 4.4). Rechtswidrigkeit der Auflage, wonach das abgekröpfte Schrägdach weiterzuführen sei? Werden das Schrägdach und die Fassade längsseitig der projektierten Terrassenüberdachung um 2,5 m verlängert, hat dies nordseitig eine Gebäudenhöhenüberschreitung von 0,1 m zur Folge. Die Dachverlängerung ist für die Einhaltung der Drittelsregel betreffend Dachaufbauten (§ 292 PBG) nicht zwingend, ebenso nicht aus ästhetischen Gründen. Da bei der geforderten Überarbeitung des Dachs allerdings ein grosser architektonischer Spielraum besteht, kann die Auflage so erfüllt werden, dass den Vorgaben an die Gebäudehöhe entsprochen wird (E. 5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGEL">DRITTELSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTWIRKUNG">GESAMTWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMENKONZENTRATION">VOLUMENKONZENTRATION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33598" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00676</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. April 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. I, vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 22. MÃ¤rz 2016 erteilte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil I <span>unter Auflagen und Bedingungen </span>die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 in 8820 WÃ¤denswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen rekurrierten A sowie die Nachbarn B und C, D, E, F sowie G an das Baurekursgericht. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom 27. September 2016 teilweise gut und hob den Beschluss der Baukommission vom 22. MÃ¤rz 2016 insoweit auf, als der Balkon im Attikageschoss bewilligt wurde. Zudem forderte es die Bauherrschaft auf, der Baukommission vor Baubeginn AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r das Dachgeschoss zur PrÃ¼fung und zur Bewilligung einzureichen. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A, B und C, D, E, F sowie G am 31. Oktober 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich, 2. Abteilung, vom 27. September 2016 (G.-Nr. R2.2016.00065) sei aufzuheben, und die Baubewilligung der Baukommission WÃ¤denswil vom 22. MÃ¤rz 2016 sei zu verweigern;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegner."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Ferner beantragten sie, es sei zur Feststellung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ein Augenschein vor Ort durchzufÃ¼hren. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 15. November 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 28. November 2016 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Beschwerdeantwort vom 5. Dezember 2016 liess I (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde beantragen und verlangte die Zusprechung einer angemessenen UmtriebsentschÃ¤digung. Am 13. Januar 2016 (recte: 2017) erstatteten die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rahmen einer freigestellten Vernehmlassung eine Replik. Mit Eingaben vom 19. Januar 2017 bzw. vom 6. Februar 2017 hielten die Beschwerdegegnerinnen an ihren AntrÃ¤gen fest. Hierauf teilten die BeschwerdefÃ¼hrenden am 17. Februar 2017 mit, dass die Darlegungen der Beschwerdegegnerinnen vollumfÃ¤nglich bestritten wÃ¼rden und im Ãbrigen an den eigenen Darlegungen und AntrÃ¤gen vollumfÃ¤nglich festgehalten werde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 4â6 sind EigentÃ¼mer der Parzellen Kat.-Nr. 03, 04 und 05 (K-Strasse 06, 07 und 08), welche auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite des Bauprojekts liegen. An das BaugrundstÃ¼ck grenzen sodann die Parzellen Kat.-Nr. 09 (K-Strasse 10) und 11 (L-Strasse 12) an. Erstere steht im Eigentum des BeschwerdefÃ¼hrers 3; Letztere steht im Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 und 2.2 als Mietern bewohnt. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren unterlegen sind, sind sie ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 29 und 53 ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerin 1 ist EigentÃ¼merin der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 13 und 01 an der K-Strasse in WÃ¤denswil. Diese liegen gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 17. Januar 1994 (BZO) in der Wohnzone W2, fÃ¼r welche eine maximale AusnÃ¼tzungsziffer von 40 % vorgesehen ist (Art. 3 BZO WÃ¤denswil). Auf dem noch unbebauten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (K-Strasse 02) soll ein Mehrfamilienhaus (bestehend aus einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss) mit acht Wohnungen entstehen. Ãber die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung hinaus soll die BruttogeschossflÃ¤che um rund 116 m<sup>2</sup> bzw. ca. 25 % erhÃ¶ht werden, indem zulasten des rund 60 m entfernten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 13 ein AusnÃ¼tzungstransfer stattfinden soll. So wÃ¼rde die AusnÃ¼tzungsziffer von 0,4 auf ca. 0,5 erhÃ¶ht.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend in das Quartier ein und rÃ¼gen in diesem Zusammenhang eine unrichtige bzw. ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts. Zur Beurteilung der baulichen Umgebung habe das Baurekursgericht das projektierte Mehrfamilienhaus zu Unrecht mit den GebÃ¤uden auf den NachbargrundstÃ¼cken L-Strasse 12 (Kat.-Nr. 11) und K-Strasse 10 (Kat.-Nr. 09) verglichen. Zudem habe es Ã¼bersehen, dass in der massgeblichen Umgebung derart markante und grossvolumige BaukÃ¶rper, wie das auf einer der kleinsten Parzellen im Quartier geplante Wohnhaus, nicht existieren und den tatsÃ¤chlichen Quartiercharakter als Villenquartier verkannt. Mit den kleinvolumigen Ein- und ZweifamilienhÃ¤usern sowie DoppeleinfamilienhÃ¤usern mit schÃ¶ner DurchgrÃ¼nung vertrage sich das geplante grossvolumige Mehrfamilienhaus offensichtlich nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes </span><span>vom 7. September 1975 (</span><span>PBG; in der bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung; vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015 [OS 72, 52]) sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen erfÃ¼llt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Vorzunehmen ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, Bau- und Umweltrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 652). Das als Bezugspunkt dienende Orts- und Landschaftsbild kann unterschiedliche Merkmale aufweisen, die je nach ihrer Eigenart ein Bauvorhaben strenger oder milder zu beurteilen gebieten. So sind an die Ausgestaltung einer Baute in einem Ortsbild von besonderer SchÃ¶nheit oder besonderer architektonischer QualitÃ¤t hÃ¶here Anforderungen zu stellen (vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.1 = BEZ 2010 Nr. 28 auch zum Folgenden; RB 1982 Nr. 144 = BEZ 1983 Nr. 5; RB 1980 Nr. 122). Indessen kann mit der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Ãbernahme der in der Umgebung vorherrschenden Baumaterialien, Formen und Farben durchgesetzt werden (RB 1980 Nr. 120; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 655 f.). Die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme verlangt eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens und es ist ein GebÃ¤ude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten (zum Ganzen VGr, 24. November 2015, VB.2015.00065, E. 5.3; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die K-Strasse ist an erhÃ¶hter Hanglage in WÃ¤denswil gelegen und mÃ¼ndet in eine Sackgasse. PrimÃ¤r dominieren freistehende Einfamilien- und DoppeleinfamilienhÃ¤user das Quartier, welches aufgrund der lockeren Bebauung von viel GrÃ¼nflÃ¤che geprÃ¤gt ist. Von den bestehenden HÃ¤usern ist die Flachdachbaute an der K-Strasse 10 mit 20 m das lÃ¤ngste GebÃ¤ude im Quartier; rund 20 m lang ist auch das GebÃ¤ude an der K-Strasse 14. Die Ã¼brigen HÃ¤user weisen GebÃ¤udelÃ¤ngen von rund 10 m bis 15 m auf. Damit finden sich in der nÃ¤heren baulichen Umgebung Ã¤hnlich lange GebÃ¤ude wie das geplante Wohnhaus mit einer LÃ¤nge von 24,65 m (nordseitig) bzw. 24 m (sÃ¼dseitig). Die bisher grÃ¶sste Volumetrie in der nÃ¤heren Umgebung weist das Mehrfamilienhaus an der L-Strasse 12 mit zwei Vollgeschossen, einem Dachgeschoss und einem nordseitig sichtbaren Untergeschoss auf. An der Nordfassade dieses GebÃ¤udes ist lÃ¤ngsseitig eine Dreifachgarage angebaut, welche somit parallel zur K-Strasse verlÃ¤uft und das GebÃ¤ude optisch verbreitert. Das voluminÃ¶se Mehrfamilienhaus tritt aufgrund der Topografie gegenÃ¼ber dem tiefer gelegenen BaugrundstÃ¼ck und dem Satteldach zusÃ¤tzlich prominent in Erscheinung. Mit einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss kann das geplante Mehrfamilienhaus durchaus mit dem GebÃ¤ude L-Strasse 12 verglichen werden. In Kombination mit der grÃ¶ssten GebÃ¤udelÃ¤nge wÃ¼rde der Neubau allerdings auch die im Quartier hÃ¶chste Volumetrie aufweisen. Zu Recht wies das Baurekursgericht indessen darauf hin, dass das Wohnhaus erkennbar tiefer zu liegen komme, als das dominante GebÃ¤ude L-Strasse 12. Entscheidend ist auch die Ausrichtung des Neubaus: Wie das GebÃ¤ude K-Strasse 10 ist das GebÃ¤ude lÃ¤ngsseitig nach SÃ¼den ausgerichtet und grenzt stirnseitig an die K-Strasse. Aus diesen GrÃ¼nden wird das GebÃ¤ude von der K-Strasse her weniger dominant wahrgenommen. Einzig gegenÃ¼ber dem noch tiefer liegenden GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers 3 (K-Strasse 10) kommt das geplante Wohnhaus dominanter zur Geltung. Insgesamt durfte die Vorinstanz jedoch ohne Rechtsverletzung zum Schluss kommen, dass sich das projektierte Mehrfamilienhaus befriedigend in die bauliche Nachbarschaft einordnet. Eine besondere QualitÃ¤t im Sinn eines Villenquartiers, die erhÃ¶hte Anforderungen an die Einordnung rechtfertigen wÃ¼rde, kommt dem Quartier entgegen den Behauptungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu. Insgesamt fÃ¼gt sich das Bauprojekt befriedigend in das Wohnquartier ein; dies unter dem Vorbehalt, dass die allfÃ¤llige Bewilligung der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht eine gegen § 238 Abs. 1 PBG verstossende Konzentration der Bausubstanz bewirkt (dazu sogleich unter E. 4.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Hinsichtlich des geplanten <i>AusnÃ¼tzungstransfers</i> stellen die BeschwerdefÃ¼hrenden die rechtliche ZulÃ¤ssigkeit infrage. Die Ãbertragung erfolge von einem anderen GrundstÃ¼ck der Bauherrschaft praktisch Ã¼ber den ganzen Strassenverlauf (K-Strasse) hinweg und sodann Ã¼ber zwei weitere DrittgrundstÃ¼cke (Kat.-Nr. 15 und 05). Zum andern fÃ¼hre der Transfer aufgrund des â gegenÃ¼ber der Regelbauweise um 25 % erhÃ¶hten â Bauvolumens zu einer gegen § 238 PBG verstossenden, unerwÃ¼nschten Konzentrierung der Bausubstanz.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG (in der bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung; vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015 [OS 72, 52]) bildet die massgebliche GrundflÃ¤che die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen verschiedenen, der nÃ¤mlichen Bauzone zugehÃ¶rigen Parzellen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind (BGr, 27. Juni 2013, 1C_52/2013, E. 5.2 und 5.3; 6. Mai 2011, 1C_576/2010, E. 2.6; 5. Sep­tember 1997,<span> </span>1P.193/1997 = ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 732). Zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen dÃ¼rfen sich indessen nicht Ã¼ber eine beliebige Entfernung und Ã¼ber verschiedene Zonentypen hinweg erstrecken (vgl. auch VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 = BEZ 2011 Nr. 7). Als zulÃ¤ssig erachtet wird eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung innerhalb der nÃ¤mlichen Zone Ã¼ber ein oder mehrere DrittgrundstÃ¼cke, wobei der Transfer auch Ã¼ber (Ã¶ffentliche) Strassen erfolgen darf (RB 1997 Nr. 91). Ãber welche maximale Distanz hinweg ein zoneninterner AusnÃ¼tzungstransfer zulÃ¤ssig ist, ist jedoch nicht festgelegt. Liegen die transferbetroffenen GrundstÃ¼cke an­nÃ¤hernd einen Kilometer voneinander entfernt und erstreckt sich der Transfer Ã¼ber zahlreiche GrundstÃ¼cke, die unterschiedlichen Zonenarten zugewiesen sind, ist der AusnÃ¼tzungstransfer mangels jeglicher rÃ¤umlichen Einheit unzulÃ¤ssig (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ 2007 Nr. 20). </p> <p class="Erwgung3">Zwischen dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 13, von welchem eine BruttogeschossflÃ¤che von 116 m<sup>2</sup> Ã¼bertragen werden soll, und dem BaugrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 01), liegen die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 05 und 15 sowie die Ã¶ffentliche Strasse (K-Strasse). Sowohl das BaugrundstÃ¼ck als auch das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 13 sind der Zone W2/40 % zugewiesen und lediglich 60 m voneinander entfernt. Eine solche â Ã¼ber kurze Distanz erfolgende â zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung Ã¼ber zwei DrittgrundstÃ¼cke und eine Quartierstrasse hinweg sprengt den durch § 259 Abs. 1 PBG vorgegebenen Rahmen offensichtlich nicht. Auch wird der fÃ¼r die Ãbertragung erforderliche rÃ¤umliche Zusammenhang der massgeblichen GrundflÃ¤chen gewahrt. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung rechtfertigt sich umso mehr, als sich beide GrundstÃ¼cke im Eigentum derselben Person befinden (vgl. BEZ 1998 Nr. 19 E. 8f). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Eine <i>quantitative</i> Begrenzung fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen innerhalb der nÃ¤mlichen Bauzone kennt das Gesetz nicht. Eine EinschrÃ¤nkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hren darf. Aus dieser Bestimmung lÃ¤sst sich eine allgemein geltende quantitative Grenze fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen jedoch nicht herleiten. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal Ã¼bertragbaren FlÃ¤che enthÃ¤lt, findet diese ihre Grenze primÃ¤r an der Einhaltung der Ã¼brigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005, E. 3.1 und 3.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 733). Die AusnÃ¼tzungsziffer gewÃ¤hrleistet gerade nicht eine einheitliche Ãberbauung einer Zone mit gleich grossen Bauten, sondern kann nur erreichen, dass in der Bauzone gesamthaft gesehen eine gewisse Baudichte nicht Ã¼berschritten wird (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 9. Februar 2005, 1P.459/2004, E. 4.2.3). Um jedoch den Vorgaben von § 238 Abs. 1 PBG, wonach Bauten "im ganzen und in ihren einzelnen Teilen" so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einordnen, gerecht zu werden, ist im Einzelfall zu prÃ¼fen, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu BaukÃ¶rpern fÃ¼hrt, welche den Rahmen der zonengemÃ¤ssen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprÃ¤gten Ãberbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28; 25. Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.3 = BEZ 2006 Nr. 54; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 661).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Vorliegend wÃ¼rde der AusnÃ¼tzungstransfer die BruttogeschossflÃ¤che auf dem BaugrundstÃ¼ck um 25 % steigern. Das geplante GebÃ¤ude weist eine maximale GesamthÃ¶he von 10,10 m und eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 24,65 m (Nordseite) bzw. 24 m (SÃ¼dseite) auf und hÃ¤lt somit sowohl die gesetzlich maximale GesamthÃ¶he von 13 m (GebÃ¤udehÃ¶he von 7,50 m und FirsthÃ¶he von 5,50 m) als auch die gesetzlich maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m ein. Auch die maximale Geschossanzahl wird nicht Ã¼berschritten (vgl. Art. 3 BZO WÃ¤denswil). Somit bewegt sich die vorgesehene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung in dem von den Ã¼brigen Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen Rahmen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten mit Verweis auf das Urteil 1P.459/2004 den Standpunkt, eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von ca. 29 % sei vom Bundesgericht nicht mehr als massvoll erachtet worden, da dadurch der Zonencharakter verletzt wÃ¼rde. Gleiches gelte fÃ¼r die vorliegend massive Steigerung um rund 25 %, welche den Quartiercharakter zerstÃ¶re. Aus dem vom Bundesgericht entschiedenen Fall lÃ¤sst sich eine â analog anwendbare â feste quantitative Grenze indessen nicht ableiten. Stets einzelfallbezogen hat dieses im Ãbrigen etwa bereits eine ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzungsziffer von 0,45 auf 0,79 (BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005) oder (im Ergebnis) eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von 25 % (BGr, 12. Februar 2013, 1C_351/2012) geschÃ¼tzt. Entscheidend ist im Sinn der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vielmehr, ob sich das projektierte Mehrfamilienhaus mit dem erhÃ¶hten Volumen so in die bauliche und landschaftliche Umgebung einpasst, dass trotz dieses volumetrischen SpannungsverhÃ¤ltnisses und des vergleichsweise geringeren Umschwungs eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. </p> <p class="Urteilstext">In Bezug auf die Einbettung in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld ist dies trotz des erhÃ¶hten Volumens zu bejahen: Mit seiner lÃ¤ngsseitig sÃ¼dlichen Ausrichtung und seiner topografischen Anpassung an das leicht abfallende GelÃ¤nde fÃ¼gt sich das GebÃ¤ude zumindest befriedigend in das bauliche Umfeld ein. Die durch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung bewirkte Volumensteigerung wirkt sich einzig aus Sicht des tiefer gelegenen NachbargrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers 3 nachteilig aus. Was die Gestaltung des GebÃ¤udes im Einzelnen betrifft, so kritisieren die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass sich ein solch langer und hoher GebÃ¤udekÃ¶rper mit einem sowohl in der LÃ¤ngen- als auch HÃ¶henentwicklung konzeptlosen und unruhigen Erscheinungsbild, das auf einer unverstÃ¤ndlichen Kombination einer Flachdach- und Steildachbaute beruhe und durch die zahlreichen Balkonauskragungen, Erker, Dach- und Fassadeneinschnitte sowie den unterschiedlichsten FensterflÃ¤chen zusÃ¤tzlich zergliedert werde, in der Umgebung nirgends finde und dieser in seiner Gestaltung offenkundig nicht zu Ã¼berzeugen vermÃ¶ge. TatsÃ¤chlich fÃ¤llt das GebÃ¤ude durch unterschiedliche Gestaltung der LÃ¤ngsfassaden auf. Von einer konzeptlosen Gestaltung kann jedoch nicht die Rede sein: Die SÃ¼dfassade kennzeichnet sich aus durch eine ruhig wirkende, gleichmÃ¤ssige Anordnung von sieben gleich grossen Fenstern im Untergeschoss und sechs ebenso grossen Fenstern im Obergeschoss, welche auf die Balkone fÃ¼hren. Im Obergeschoss findet sich zusÃ¤tzlich ein kleineres Fenster. DemgegenÃ¼ber wirkt die Nordfassade mit dem offenen Treppenhaus, dem geschossÃ¼bergreifenden Erker und den vielen Fenstern in sechs verschiedenen GrÃ¶ssen eindeutig lebhafter. Indem im Ober- und Untergeschoss jeweils gleich grosse Fenster paarweise Ã¼bereinander geordnet sind, ergibt sich gleichwohl kein konzeptloses Bild und wirkt auch die Nordfassade in sich stimmig. Die Kombination aus Flachdach und SchrÃ¤gdach ist dank Weglassung des Giebels optisch unauffÃ¤lliger. Insgesamt kann dem Wohnhaus eine positive Gesamtwirkung attestiert werden.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich das projektierte Mehrfamilienhaus auch mit der durch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von 25 % zusÃ¤tzlich geschaffenen BruttogeschossflÃ¤che befriedigend in das Quartier einzuordnen vermag. Eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG liegt somit nicht vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen weiter, die von der Baukommission verfÃ¼gte Auflage, wonach das abgekrÃ¶pfte SchrÃ¤gdach im Bereich des vorspringenden Flachdachanbaus weiterzufÃ¼hren sei, kÃ¶nne gar nicht eingehalten werden: Werde das SchrÃ¤gdach verlÃ¤ngert, werde nordseitig die maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m gemÃ¤ss Art. 3 BZO WÃ¤denswil Ã¼berschritten. Dennoch habe das Baurekursgericht die rechtmÃ¤ssige Umsetzung der Auflage nicht von vornherein ausgeschlossen, da bei der geforderten Ãberarbeitung des Dachs ein grosser architektonischer Spielraum bestehe. Der Bauherrschaft stÃ¼nde es auch frei, den Vorbau anders zu konzipieren oder auf diesen ganz zu verzichten, womit eine Anpassung des Dachs ohnehin entfiele. Diese ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts wÃ¼rden jedoch gegen § 321 Abs. 1 PBG verstossen, da die VerlÃ¤ngerung des SchrÃ¤gdachs konkret verfÃ¼gt worden sei. Ferner kÃ¶nne das gemÃ¤ss § 292 PBG zulÃ¤ssige Drittel der Dachaufbauten nach aktueller Projektierung nur mit der konkret verfÃ¼gten Auflage eingehalten werden. Dadurch wÃ¼rde aber die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he unstrittig verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Werden das SchrÃ¤gdach und die Fassade lÃ¤ngsseitig der projektierten TerrassenÃ¼berdachung um 2,5 m (LÃ¤nge der projektierten Ãberdachung) verlÃ¤ngert, hat dies nordseitig unbestrittenermassen eine GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung von 0,1 m (7,6 m statt 7,5 m) zur Folge. Die Baukommission verfÃ¼gte die SchrÃ¤gdachverlÃ¤ngerung einerseits aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden (Ziff. 2 des Beschlusses vom 22. MÃ¤rz 2016), andererseits erachtete sie die VerlÃ¤ngerung als zwingend, da ansonsten das zulÃ¤ssige Mass fÃ¼r Dachaufbauten auf der SÃ¼dseite von 8,00 m Ã¼berschritten werde (Ziff. 3 des Beschlusses vom 22. MÃ¤rz 2016). Das zulÃ¤ssige Mass fÃ¼r Dachaufbauten richtet sich nach § 292 PBG (in der bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung; vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015 [OS 72, 52]): Wo nichts anderes bestimmt ist, dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 292 PBG Dachaufbauen, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein, sofern sie bei SchrÃ¤gdÃ¤chern Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Dachebene hinausragen (lit. a) bzw. bei FlachdÃ¤chern, die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen (lit. b). FÃ¼r die Berechnung des zulÃ¤ssigen Drittels auf der SÃ¼dseite berÃ¼cksichtigte die Baukommission die Dachgaube mit 5,24 m und die TerrassenÃ¼berdachung mit 3,00â3,20 m LÃ¤nge. Bei dieser Berechnung wÃ¼rde der zulÃ¤ssige Drittel nur mit der VerlÃ¤ngerung des Steildachs eingehalten, da die TerrassenÃ¼berdachung auf der Westseite zum Dachbestandteil wÃ¼rde. WÃ¤hrend die Lukarne als typische Dachaufbaute zu Recht in die Drittelsberechnung miteinbezogen wurde, qualifizierte die Baukommission die TerrassenÃ¼berdachung auf der Westseite zu Unrecht als Dachaufbaute. Denn die blosse WeiterfÃ¼hrung des Flachdachs, ohne dass dieses verbreitert wÃ¼rde, bewirkt keinen Durchstoss der fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen. Ebenfalls nicht um eine Dachaufbaute handelt es sich bei der Ãberdachung der ostseitigen Fassadenausbuchtung mit Blick auf die SÃ¼dfassade. Denn diese sitzt nicht auf dem Dach des Hauptkubus (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 952), sondern fÃ¼hrt das Dach an der lÃ¤ngeren Nordfassade weiter und ist Dachbestandteil. Auch diese, von der Baukommission miteinbezogenen 0,7 m bzw. 0,5 m sind somit von der Drittelsberechnung auszunehmen. Mit der einzig als Dachaufbaute zu qualifizierenden Lukarne (5,24 m) ist das zulÃ¤ssige Drittel auch ohne die verfÃ¼gte SchrÃ¤gdachverlÃ¤ngerung eingehalten; eine Verletzung von § 292 PBG liegt nicht vor. Der Umsetzung der als rechtswidrig gerÃ¼gten Auflage steht einzig noch die geringfÃ¼gige GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung von 0,1 m entgegen. Aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden erweist sich die DachverlÃ¤ngerung nicht als zwingend. Wie bereits die Vorinstanz erkannte, ist auch denkbar, dass der Vorbau anders konzipiert wird oder ganz auf diesen verzichtet wird, womit eine Anpassung des Dachs entfiele. Eine weitere Option wÃ¤re, die geplante TerrassenÃ¼berdachung (2,5 m) auf 2 m zu reduzieren, womit die maximale GebÃ¤udehÃ¶he auf der Nordseite ebenfalls eingehalten wÃ¼rde. Nach dem Gesagten erweist sich der Schluss der Vor­instanz, die rechtmÃ¤ssige Umsetzung der Auflage sei nicht von vornherein ausgeschlossen, als zutreffend. Da bei der geforderten Ãberarbeitung des Dachs ein architektonischer Spielraum besteht, kann (bzw. muss) die Auflage so erfÃ¼llt werden, dass auch den Vorgaben an die GebÃ¤udehÃ¶he entsprochen wird. Um dies sicherzustellen, forderte die Vorinstanz die Beschwerdegegnerin 1 auf, der Baukommission vor Baubeginn AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r das Dachgeschoss zur PrÃ¼fung und Bewilligung einzureichen. </p> <p class="Erwgung2">Bei dieser Sachlage erÃ¼brigt sich der beantragte Augenschein vor Ort, zumal der Sachverhalt rechtsgenÃ¼glich aus den Akten hervorgeht <span>(vgl. RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â6 zu je 1/6 aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, der Bauherrschaft eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). Der BaubewilligungsbehÃ¶rde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 400.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'400.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â6 je zu 1/6 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â6 werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>