Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nr. R1S.2014.05061 BRGE I Nr. 0167/2014 Entscheid vom 14. November 2014 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess , Baurichter Bruno Grossmann , Baurichter Walter Baumann, Gerichtsschreiberin Christine Suter-Pfannes in Sachen Rekurrent A. M., [….] gegen Rekursgegnerinnen 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. H. B., [….] betreffend Bausektionsbeschluss Nr. BE 804/14 vom 27. Mai 2014; Baubewilligung für Kleintiergehege mit Schopf _______________________________________________________ R1S.2014.05061 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 27. Mai 2014 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich H. B. die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Kleintiergeheges mit Schopf, Pergola und Grillstation auf dem Grundstück Kat.-Nr. 00 an der X-Strasse in Zürich. B. Hiergegen wandte sich A. M. mit Eingabe vom 7. Juli 2014 fristgerecht an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtene n Beschlusses, unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der R e- kursgegnerschaft. C. Mit Präsidialverfügung vom 9. Juli 2014 wurde vom Rekurseingang Vo r- merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die Vorinstanz schloss in ihrer Stellungn ahme vom 19. August 2014 auf Abweisung des Rekurses. Die Bauherrin liess sich nicht vernehmen. D. Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 14. September 2014 als auch die Vorinstanz in ihrer Duplik vom 6. Oktober 2014 hielten an ihren Antr ä- gen fest. Die Bauherrin äusserte sich am 7. Oktober 2014. E. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfo r- derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. R1S.2014.05061 Seite 3 Es kommt in Betracht: 1. Das mit einem Wohnhaus überstellte Baugrundstück ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich der Wohnzone W2bI zugeschie- den. Geplant ist die Erstellung eines Kleintiergeheges mit Schopf für Mee r- schweinchen und Kaninchen sowie eines Gartencheminées im rückwärt i- gen Grundstücksbereich. Gleichzeitig soll das im Jahre 1999 bewilligte alte Tiergehege abgebrochen werden. 2. Der Rekurrent ist Eigentümer der an die Ost grenze des Baugrundstücks anstossenden, mit einem Wohngebäude überstellten Parzelle Kat. -Nr. 01. Er ist angesichts der engen nachbarlichen Beziehung und der vorgebrac h- ten Rügen (Überschreitung der zulässigen Überbauungsziffer, Verletzung der Gebäudelänge) zur Rekursergreifung ohne weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 3. Der Rekurrent moniert in seiner Rekursschrift, dass sich die Baubewilligung nicht dazu äussere, ob das Bauvorhaben den geltenden Grenzabstand, die maximale Gebäudelänge oder die zulässige Überbauungsziffer einhalte. Dies könne nur heissen, dass die Einhaltung d er geltenden Bestimmungen nicht geprüft worden sei. Im Weiteren seien diese Vorschriften verletzt. In seiner Replik hält der Rekurrent am Einwand der fehlenden Überprüfung des Bauprojekts sowie an der gerügten Grenzabstandsverletzung nicht mehr fest. Eine Behandlung der Rügen erübrigt sich demnach. 4.1. Der Rekurrent ist der Auffassung, dass durch das geplante Kleintiergehege die maximal zulässige Überbauungsziffer überschritten werde. Zur Begrü n- dung führt er an, dass die Bau - und Zonenordnung entgegen den Erwä- gungen im angefochtenen Beschluss keine "für Hauptgebäude" zulässige Überbauungsziffer kenne. Wenn Besondere Gebäude ausnahmsweise R1S.2014.05061 Seite 4 nicht an die "Überbauungsziffer max." von 22 % gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO anzurechnen seien, gebe die Bau- und Zonenordnung das eigens und explizit an. Eine "Überbauungsziffer (ohne Besondere Gebäude) max." ge l- te in de n Kernzonen Unteraffoltern (Art. 61 BZO) und Mittelleimbach (Art. 63 BZO) und in keiner anderen Bauzone sonst. Wo immer also die BZO eine "Überbauungsziffer max ." ohne den Zusatz "(besondere Gebä u- de)" festlege, sei die Fläche auch Besonderer Gebäude an die Übe r- bauungsziffer anrechenbar. Die in der vorliegenden Wohnzone W2bI vo r- geschriebene Überbau ungsziffer von 22 % dürfe gemäss Art. 17 BZO für Besondere Gebäude eines best immten Ausmasses um höchstens 5 % überschritten werden und somit maximal 27 % betragen. Das Baugrun d- stück habe eine Grundfläche von 1'085 m2; die anrechenbare Fläche des bestehenden Gebäudes betrage 282 m2. 25,99 % der Bauparzelle sei also bereits mit dem bestehenden Gebäude überbaut. Durch da s eine Fläche von 45 m2 umfassende Kleintiergehege wer de die Überbauungsziffer um 4,2 % auf rund 30,2 % erhöht, was der BZO widerspreche. Demgegenüber vertritt die Vorinstanz die Auffassung, dass die geltende Überbauungsziffer nicht verlet zt werde. Besondere Gebäude (§§ 49 Abs. 3 und 273 PBG) seien gemäss Art. 17 BZO abstandsprivilegiert, wenn sie e i- ne Überbauungsziffer von 5 % der massgeblichen Grundfläche einhielten. Die maximale Überbauungsziffer von 22 % gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO be- ziehe sich nur auf Hauptgebäude. Besondere Gebäude dürften zusätzli ch eine Überbauungsziffer von 5 % in Anspruch nehmen. Diese Privilegierung für Besondere Gebäude gelte auch, wenn die maximale Überbauungsziffer von Hauptgebäuden bereits überschritten sei. Die massgebliche Grundfl ä- che des Baugrundstücks betrage 1'085 m2. Das Kleintiergehege mit Schopf weise eine Fläche von 45,4 m2 auf. Da sich auf dem Baugrundstück keine weiteren Besonderen Gebäude befänden, w erde die zulä ssige Fläche von 5 % bzw. 54,25 m2 für Besondere Gebäude eingehalten. In der Replik hält der Rekurrent an s einem Standpunkt fest. Aus Art. 17 BZO lasse sich weder entnehmen noch ableiten, dass es eine "zulässige Fläche von 5 % für Besondere Gebäude" gebe. Das würde heissen, d ass Besondere Gebäude nur auf 5 % der massgeblichen Grundfläche errichtet werden dürften, und das sei eindeutig falsch. Einerseits sei nirgends in der BZO angegeben, wie viele Prozent der massgeblichen Grundfläche mit B e- sonderen Gebäud en überstellt werden d ürften. Andererseits setze Art. 17 BZO geradezu voraus, dass es Besondere Gebäude mit einer Übe r- R1S.2014.05061 Seite 5 bauungsziffer von insgesamt mehr als 5 % gebe und geben dürfe, indem es die Erlaubnis, die maximale Überbauungsziffer zu überschreiten, au sdrück- lich nur für Besondere Gebäude erteile, die insgesamt eine Über bauungs- ziffer von 5 % einhielten. Gemäss Art. 17 BZO sei die Überbau -ungsziffer von 27 % die absolute und nicht überschreitbare Obergrenze in der Woh n- zone W2bI. Was darüber hinausgehe, kö nne nicht bewilligt werden. Auf welche rechtlichen Bestimmungen die Vorinstanz ihre zentrale und offenbar ausschlaggebende Behauptung stütze, wonach die Privilegierung für B e- sondere Gebäude auch gelte, wenn die maximale Überbau -ungsziffer von Hauptgebäuden überschritten sei, werde nicht erwähnt. Duplicando hält die Vorinstanz an ihrer Auffassung fest. 4.2. Vorliegend sind sich die Parteien in den Masszahlen einig; das bestehende Wohnhaus belegt gemäss Grundbuchauszug 282 m2 bzw. knapp 26 % des 1'085 m2 grossen Baugrundstücks (act. 7.5) und das als Besonderes G e- bäude zu qualifizierende Kleintiergehege 45,4 m2 bzw. 4,2 %. Strittig ist, ob die beiden Masszahlen zusammengezählt nicht mehr als 27 % der Grun d- stücksfläche überstellen dürfen oder ob die Bau - und Zonenordnung die Überbauungsziffer in der Wohnzone W2bI für Haupt - und Besondere G e- bäude gesondert regelt bzw. die Privilegierung für Besondere Bauten auch dann beansprucht werde darf, wenn bereits eine polizeiwidrige Übernu t- zung durch Hauptgebäude vorliegt. Das Planungs- und Baugesetz räumt den Gemeinden in verschiedenen Be- reichen Regelungskompetenzen ein. So etwa bei der Wahl der Nutzung s- ziffern (§ 49 Abs. 2 lit. a PBG) oder der Abstände (§ 49 Abs. 2 lit. b PBG). Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägd ä- chern 5 m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Sol- che Gebäude werden gemäss der Marginalie zu § 273 PBG als Besondere Gebäude definiert. Darunter fallen zum Beispiel Einstellgaragen, Gerät e- räume oder Gebäude für die Unterbringung von Tieren. Das kantonale Recht gibt den Gemeinden einen abschliessenden Katalog von Nutzungszif fern vor. Gemäss § 254 Abs. 1 PBG geben die Ausnü t- zungsziffer, die Überbauungsziffer und die Freiflächenziffer das Verhältnis R1S.2014.05061 Seite 6 der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Ra ums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen (Abs. 2). In den folgen- den Bestimmungen wird die anrechenbare Fläche bzw. der anrechenbare Raum definiert. Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind für die Ausnützungsziffer alle dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Rä u- me in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessung s- flächen und Sanitärräume anrechenbar. Die für die Überbauungsziffer a n- rechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 PBG aus der senkrechten Projektion der gröss ten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdb o- den, wobei oberirdische Vorsprünge kleineren Ausmasses ausser Ansatz fallen. Die Baumassenziffer geht anstelle einer anrechenbaren Fläche von einem Volumen, nämlich dem o berirdisch umbauten Raum aus (§ 258 PBG). Gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO gilt in der vorliegenden Zone eine Überba u- ungsziffer von 22 %. Für Besondere Gebäude, die insgesamt eine Übe r- bauungsziffer von 5 % einhalten, sind gemäss Art. 17 BZO nur die kantona- len Abstandsvorschriften zu bea chten und darf eine gemäss Art. 13 BZO vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden. 4.3. Das bestehende Wohnhaus überstellt unbestrittenermassen mit knapp 26 % bereits mehr als das erlaubte Mass von 22 % gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO und erweist sich damit als baurechtswidrig. Die Zulässigkeit von Ände- rungen an vorschriftswidrigen Bauten innerhalb der Bauzonen beurteilt sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 357 Abs. 1 PBG. Diese Bestimmung verlangt, dass Umbauten oder Erweiterungen von Bauten oder Anlagen , die den Bauvorschriften widersprechen, keine neuen oder weiter gehenden Abweichungen von Vorschriften zur Folge haben, es sei denn, es könne von der Einhaltung der betreffenden Vorschriften dispensiert werden (§ 220 PBG). Auch eine bloss untergeordnete A bweichung von einer Vorschrift bedarf der Erteilung eines Dispenses (VB.2001.00375 in BEZ 2002 Nr. 21). Das Gesetz behandelt bauliche Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten insoweit gleich wie bauliche Änderungen an vorschriftskonformen Bauten oder wie die Erstellung von Neubauten. R1S.2014.05061 Seite 7 Ein weiter gehender Verstoss gegen Bauvorschriften läge im vorliegenden Fall offenkundig dann vor, wenn – wie der Rekurrent behauptet – das be- stehende Wohnhaus und das geplante Besondere Gebäude zusammeng e- rechnet nicht mehr al s 27 % der Grundstücksfläche beanspruchen dürften. Einer Ausschöpfung des Überbauungsziffer-Bonus für Besondere Gebäude von 5 % stünde hingegen dann nichts entgegen, wenn die Bau - und Z o- nenordnung – wie die Vorinstanz dafürhält – zusätzlich zur Überbauungszif- fer für Hauptgebäude eine gesonderte Überbauungsziffer für die Errichtung privilegierter Besonderer Gebäude gewähren würde, also für Rä ume, wel- che nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. In e i- nem solchen Fall dürften die separaten Ziffern nicht einfach zusammeng e- zählt werden, weil diese unterschiedliche Nutzungsarten beträfen. Wo der Gesetzeswortlaut nic ht klar ist, oder wo Zweifel be stehen, ob ein scheinbar klarer Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt, ist eine Auslegung no twendig. Die Gründe für die Auslegungsbedürftigkeit von Rechtsnormen liegen einerseits in der Unzulänglichkeit der Sprache; and e- rerseits kann die Tragweite einer abstrakten Regelung bezüglich zukünft i- ger Anwendungsfälle oft nur unvollkommen vorausgesehen w erden (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf- lage, Zürich 2010, Rz 214). Für die Normen des Verwaltungsrechts gelten die üblichen Methoden der Gesetzesauslegung. Zur Anwendung gelangen die grammatikalische, historische, zeitgemässe, systematische und teleol o- gische Auslegungsm ethode, wobei die verschiedenen Methoden komb i- niert, d.h. nebeneinander berücksichtigt werden. Es muss dann im Einze l- fall abgewogen werden, welche Methode oder Methodenkombination g e- eignet ist, d en wahren Sinn der auszulegenden Norm wiederzugeben (Häfelin/Müller, Rz. 216 ff.). Abzustellen ist namentlich auf die Entst e- hungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1). Bei der Bestimmung von Art. 13 und 17 BZO handelt es sich um komp e- tenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 PBG), dessen Anwen- dung in erster Linie der kommunalen Baubehörde obliegt, welche die Ve r- hältnisse am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Gemäss Lehre und bisheriger Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz b ei kommunalen Auslegungsfragen unbes e- R1S.2014.05061 Seite 8 hen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) aus Gründen der Ge- meindeautonomie (Art. 50 der Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der Zür- cher Kantonsverfassung [KV]) Zurückhaltung aufzuerlegen. Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG erkannte das Ve r- waltungsgericht mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 (VB.2013.00468 in BEZ 2014 Nr. 3) in Änderung seiner bisherigen Praxis, das Baurekursg e- richt se i nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, seine gesetzliche Überprüfungsbefugnis ( § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) auszuschöpfen. Dies in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung (grundlegend: VB.2010.00127 vom 30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28), w o- nach sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung diesbezüglicher baurecht- licher Entscheide auf Grund der Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzu- erlegen hatte. Das Verwaltungsgericht hat sich allerdings nicht dazu geäussert, ob diese Änderung der Rechtsprechung auch bei der Auslegung und Anwendung von kommunalem Baurecht zur Anwendung kommt, oder ob diesfalls die Gemeindeautonomie der uneingeschränkten Entscheidüberprüfung unve r- ändert vorgeht. Diese Frage kann indes hier offen bleiben, ist doch der Ent- scheid der Vorinstanz, wie sich aus den nachstehenden Erwägungen ergibt, auch bei einer Prüfung mit uneingeschränkter Kognition zu schü t- zen. 4.4. Die Auslegung der Vorinstanz ist vorab im Lichte der kantonalen Grundl a- gen zu prüfen. Es stel lt sich insbesonder e die Frage, ob die Gemeinden − gleich wie bei der Baumassenziffer – überhaupt berechtigt sind, die Überbauungsziffer für Haupt - und Besondere Gebäude separat zu regeln. Im Entscheid BRGE III Nr. 0014/2012 vom 8. Februar 2012 (publiziert in BEZ 2012 Nr. 29) hat sich das Baurekursgericht mit dieser Fragestellung befasst und ist zum Schluss gelangt, dass die Aufteilung der Überbauung s- ziffer für Hauptgebäude und Besondere Gebäude gegen kantonales Recht verstosse (vgl. E. 5.3). Begründet wurd e diese Ansicht mit einem Umkeh r- schluss aus § 13 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV), welche Besti m- mung die gesonderte Festlegung der Baumassenziffer für Haupt - und Be- sondere Gebäude ausdrücklich vorsieht. An dieser Rechtsauffassung ist nicht festzuhalten. R1S.2014.05061 Seite 9 Die vom Regierungsrat am 14. Mai 2003 unter dem Randtitel "Aufteilung der Baumassenziffer" als § 13 in die A llgemeine Bauverordnung vom 22. Juni 1977 eingefügte und seit 1. Januar 2004 in Kraft stehende B e- stimmung lautet wie folgt: "Die Gemeinden können die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert regeln für a) Hauptgebäude b) besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG und c) verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechn i- sche Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen." Wie den Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, war der Grund für die E r- gänzung der Allgemeinen Bauverordnung in erster Linie der Wunsch, für nicht beheizte Gebäudeteile eine Regelung zu treffen, welche eine U n- gleichbehandlung in der Anwendung der Baumassenziffer gegenüber der Ausnützungsziffer ausschliesst. Denn im Unterschied zur Ausnützungsziffer sind verglaste Vorbauten bei der Baumassenziffer nicht schon nach kant o- nalem Recht von der Anrechenbark eit ausgenommen (vgl. § 10 lit. c ABV). Ferner sollte mit der Ei nfügung von § 13 ABV Transparenz und Rechtss i- cherheit mit Bezug auf die Genehmigungspraxis des Regierungsrates g e- schaffen werden, welcher die gesonderte Festlegung von Baumassenzi f- fern für Haupt- und Besondere Gebäude in den Bau - und Zonenordnungen für statthaft erachtete (vgl. Weisung des Regierungsrates vom 14. Mai 2003 betreffend die Ergänzung der Allgemeinen Bauverordnung um einen § 13). Diese Entstehungsgeschichte erhellt, dass bereits vor Inkrafttreten von § 13 ABV den Gemeinden eine Legiferierungsko mpetenz für die Aufteilung der Baumassenziffer zuerkannt wurde. Diese Auffassung wurde auch in der Praxis vertreten. So gelangte di e ehemalige Baurekurskommission II mit Urteil BRKE II Nr. 0203/2002 vom 10. September 2002 zum Schluss, dass eine zusätzliche Baumassenziffer für Besondere Gebäude der kantonalen Regelung zur Berechnung der Baumassenziffer nicht widerspreche. Das Verwaltungsgericht hat diese Frage m it Urteil VB.2005.00518 vom 25. Januar 2006 (publiziert in BEZ 2006 Nr. 31 = RB 2006 Nr. 67) zwar of- fen gelassen, jedoch immerhin festgehalten, dass ungeachtet des absolut formulierten Wortlauts von § 258 PBG eine teleologische Auslegung dieser Bestimmung für ein offenes Verständnis spreche, wie es mit § 13 ABV nunmehr verankert worden sei. Denn die Ba umassenziffer nehme auf die unterschiedliche Ausgestaltung von Wohnbauten keine Rücksicht, was zu nicht gerechtfertigten und vom Gesetzgeber wohl nicht beabsichtigten U n- R1S.2014.05061 Seite 10 gleichheiten gegenüber der Bestimmung der baulichen Dichte mit der Au s- nützungsziffer führe (E. 4.3.3). Aus der mit § 13 ABV nunmehr ausdrücklich zugelassene n Differenzierung für die Baumassenziffern kann somit nicht mittels Umkehrschluss auf eine fehlende Legiferierungskompetenz der Gemeinden bezüglich der Übe r- bauungsziffer geschlossen werd en. Wie die Entstehungsgeschichte der Norm zeigt, kann aus dem Schweigen der Verordnungsvorschrift nicht eine bewusste negative Entscheidung des Gesetzgebers abgeleitet werden. Hierfür fehlen entsprechende Anhaltspunkte. Eine abschliessende Reg e- lung, d.h. ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzes, liegt somit nicht vor. Vielmehr ist mit Hilfe der Auslegung zu prüfen, ob eine entsprechende kommunale Norm gegen die kantonale Regelung von § 256 PBG zur B e- rechnung der Überbauungsziffer verstösst (vgl. § 45 Abs. 2 PBG). Ein so l- cher Widerspruch ist nicht erkennbar. Mit der Überbauungsziffer können ausreichende Freiflächen zwischen den Bauten sichergestellt werden, um eine genügende Belichtung und Besonnung sowie die Einordnung in die Umgebung zu gewährleisten. Im Gegensatz zur Ausnützungsziffer (§ 255 PBG) ist bei der Überbauungsziffer die oberirdische Gebäudefläche grun d- sätzlich unabhängig von der Nutzung der einzelnen Räume anrechenbar. Massgebend ist ausschliesslich der Umfang dieser Fläche. Somit ist es den Gemeinden zwar untersagt, bei der Frage der Anrechnung Unterschiede nach Zweck und Lage der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung zu machen, nicht aber eine eigene zusätzliche Überbauungsziffer für privil e- gierte Besondere Gebäude nach § 273 PBG festzulegen. Eine entspr e- chende Regelung liegt durchaus im Rahmen der Kompetenz der Gemei n- den bei der Festlegung der Überbauungsziffer. Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass den Gemeinden eine L e- giferierungskompetenz für die Festlegung einer gesonderten Ü berbauungs- ziffer für Haupt- und Besondere Gebäude zukommt. 4.5. Zu prüfen bleibt, ob die in Frage stehend en kommunalen Vorschriften von § 13 BZO i.V.m. § 17 BZO eine separate Überbauungsziffer für Haupt - und Besondere Gebäude beinhalten. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass nach dem Wortlaut von Art. 13 BZO und dem Umstand, dass in zwei Kernzonenbestimmungen von "Übe r- R1S.2014.05061 Seite 11 bauungsziffer (ohne besondere Gebäude) max." (vgl. Art. 61 und 63 BZO) die Rede ist, auf eine generelle Anrechenbarkeit von oberird ischen Gebäu- deflächen an die erlaubte Überbauungsziffer in Wohnzonen geschlossen werden könnte. Jedoch ist die fragliche Regelung nicht isoliert, sondern im systematischen Zusammenhang mit den anderen Vorschriften zu betrac h- ten. Die auszulegende Norm von § 13 BZO findet sich in der Bau - und Zonen- ordnung der Stadt Zürich unter dem Abschnitt "C. Wohnzonen" und trägt den Titel " Grundmasse". Art. 17 BZO regelt, unter welchen Voraussetzu n- gen Besondere Gebäude privilegiert sind. Anwendung findet diese Norm von vornherein nur auf Gebäude, welche nicht für den dauernden Aufen t- halt von Menschen bestimm t sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt (vgl. § 49 Abs. 3 und 273 PBG). We i- ter müssen entsprechende Gebäude oder Gebäudeteile in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude a b- grenzbar sein (vgl. VGr, 2. September 2002, VB.2002.00172, E. 2b/bb; RB 1984 Nr. 111; 1968 Nr. 47). Deshalb ist in Anlehnung an die zur A b- grenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbau- ten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse ko n- struktive und optische Selbständigkeit des Beson deren Gebäudes zu ve r- langen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs - und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 870; VB.2011.00648). Kumulativ verlangt Art. 17 BZO, dass Besondere Gebäude das Mass von 5 % der anrechenbaren Grundstücksfläche respektieren müssen, damit sie vom Gebäude - und Grenzabstandsprivileg profitieren können. Legt die Bau- und Zonenordnung zusätzlich – wie in den Wohnzonen W2bI, W2bII und W2bIII – eine Überbauungsziffer fest, tritt ei n Überbauungsziffer -Bo- nus von 5 % hinzu. Das heisst mit anderen Worten, dass Besondere G e- bäude, welche das anrechenbare Flächenmass von 5 % übers chreiten, nicht nur die Privilegierung bezüglich Gebäudeabstand und Grenzabstand verlieren, sondern auch den Überbauungsziffer -Bonus nicht beanspruchen dürfen. Solche Bauten haben die ordentlichen Grenz - und Gebäudeabstän- de einzuhalten und sind an die fest gelegten Überbauungsziffern gemäss Art. 13 BZO anzurechnen. Wenn der Rekurrent somit die Ansicht vertritt, in der vorliegenden Zone seien die Besonderen Gebäude flächenmässig nicht beschränkt, verkennt er, da ss die Privilegierung nach Art. 17 BZO nur greift, wenn sich die Baute an die nach Art. 17 BZO definierten Dimensi o- R1S.2014.05061 Seite 12 nen hält, ansonsten die Bestimmungen für Hauptgebäude Anwendung fi n- den. Aus Inhalt und systematischem Zusammenhang der beiden Normen ergibt sich somit, dass Art. 13 BZO eine Überbauungsziff er für Hauptg e- bäude beinhaltet, zu welcher ein Überbauungsziffer -Bonus für Besondere Gebäude gemäss Art. 17 BZO hinzutritt. Dieses Ergebnis wird auch durch die Materialien zur Entstehung der fragl i- chen kommunalen Bestimmung gestützt. So hielt der Stadtrat in seiner Weisung an den Gemeinderat zur Revisionsvorlage Teil II der Bau - und Zonenordnung vom 16. Dezember 1998 fest, dass in den Wohnzonen W2bI, II und III, welche mehrheitlich unter dem Regime einer Übe r- bauungsziffer überbaut worden seien, neu Besondere Gebäude nach § 273 PBG im Ausmass von 5 % der Parzellenfläche über die festgelegte Übe r- bauungsziffer von 22 Prozent hinaus möglich sein sollen. Die Materialien wie auch die Gestzessystematik sprechen daher dafür, die Ausnützungszi f- fer gemäss § 13 BZO nur auf Hauptgebäude anzuwenden. Wenn die Vorinstanz somit Art. 13 BZO ein entsprechender Sinngehalt beimisst, so ist diese Auslegung nicht zu bemängeln. 4.6. Gewährt die Bau- und Zonenordnung somit zusätzlich zur Überbauungszi f- fer für Hauptgebäude eine gesonderte Überbauungsziffer für die Erstellung privilegierter Besonderer Gebäude, dürfen die separaten Ziffern – wie vorne dargelegt – nicht einfach zusammengezählt werden, da diese unterschie d- liche Nutzungen betreffen. Durch das Kleintiergehege, welches alle b e- griffsnotwenigen Kriterien eines zulässigen Besonderen Gebäudes erfüllt, werden der bestehenden Rechtswidrigkeit somit keine weitergehenden oder neuen Normverstösse hinzugefügt. Es liegt deshalb keine Verletzung von § 357 Abs. 1 PBG vor. Zu prüfen bleibt, ob dem Vorhaben überwiegende öffentliche oder nachba r- liche Interessen entgegenstehen (§ 357 Abs. 1 PBG). Ob dies zutrifft, ist auf Grund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen, mit welcher die Interessen der Bauherrschaft gegen d ie entgegenstehenden privaten und/oder öffentlichen Interessen abgewogen werden. Zur Beurte i- lung des Gewichtes der nachbarlichen Interessen sind die Auswirkungen der geplanten baulichen Änderungen im Verein mit der bestehenden Ba u- rechtswidrigkeit den Auswirkungen einer neuen, baurechtskonformen Baute R1S.2014.05061 Seite 13 auf das Nachbargrundstück entgegenzustellen (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 120 ff.). Das bescheidene Dimensionen aufwei sende Kleintiergehege wird für die Nachbarn lediglich geringfügige A uswirkungen haben. Nachbarliche Inte- ressen, welche dem Bauvorhaben entgegenstehen, sind nicht ersichtlich und wurden denn auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig sind überwi e- gende öffentliche Interessen erkennbar. [….]