<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2005.00005</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205924&amp;W10_KEY=4467135&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2005.00005</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.06.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 04.06.2007 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung Wiederaufnahme</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auszonung eines Grundstücks; Wiederaufnahme nach Rüchweisung durch Bundesgericht:<br/><br/>Es liegt eine Auszonung vor. Die Prüfung kann auf die Frage beschränkt werden, ob die Rekurrentin die Parzelle am Stichtag hätte überbauen können (E.2.1). Zu prüfen ist im Speziellen, ob die Rekurrentin die Erschliessung des Grundstücks am Stichtag aus eigener Kraft hätte realisieren können (E.2.3). Die Stromversorgung der Parzelle war am Stichtag noch nicht gesichert. Unter Vorbehalt der Kapazität der bestehenden Trafostation kann hingegen wohl davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin diesbezüglich eine Lösung mit der Gemeinde gefunden hätte und daher in der Lage gewesen wäre, die Stromversorgung zu realisieren (E.3.2). Die strassenmässige Erschliessung muss in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht möglich sein (E.4.1). Gegen die bestehende Zufahrt als eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Erschliessung spricht der Umstand, dass die Zufahrt durch zwei bestehende Gewerbebauten auf dem Nachbargrundstück begrenzt wird. Die grosse Industriebaute hatte bereits am Stichtag an der Ostfassade eine Rampe. Wie der Augenschein gezeigt hat, können Stapler und Lastwagen im Bereich der Zubringerrampe nicht kreuzen. Die bestehende Zufahrt erscheint unter diesen Umständen als nicht bewilligungsfähig (E.4.4). Die Rekurrentin verfügte am Stichtag auch nicht über eine rechtlich gesicherte strassenmässige Erschliessung (E.4.5). Die Rekurrentin hätte eine den gesetzlichen Anforderungen genügende strassenmässige Erschliessung ihrer Parzelle nicht aus eigener Kraft realisieren können (E.4.9). Abweisung und Kostenfolge (E.5).<br/><br/>Wiederaufnahme von VR.2003.00002</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSZONUNG">AUSZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STROM">STROM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in Wetzikon. GemÃ¤ss dem 1986 festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das GrundstÃ¼ck in der Industriezone A, in welcher Industriebauten mit einer Baumassenziffer von 8 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> und einer GebÃ¤udehÃ¶he von 20 m bei SchrÃ¤gdÃ¤chern bzw. 22 m bei FlachdÃ¤chern errichtet werden durften (vgl. Art. 8 Bau- und Zonenordnung [BZO] 1986). GemÃ¤ss dem kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 liegt das fragliche GrundstÃ¼ck am Rande des Siedlungsgebiets von Wetzikon.</p> <p class="Urteilstext">Am 7. Juli 1997 setzte die Gemeindeversammlung Wetzikon einen neuen Siedlungs- und Landschaftsplan fest (vom Regierungsrat genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser sieht im betroffenen Gebiet <span>"</span>L<span>"</span> ein Erholungsgebiet B/D fÃ¼r Parkanlagen bzw. FamiliengÃ¤rten vor. GestÃ¼tzt auf den revidierten Richtplan setzte die Gemeindeversammlung am 23. MÃ¤rz 1998 den neuen Zonenplan fest, vom Regierungsrat genehmigt am 2. September 1998. Das GrundstÃ¼ck der A AG wurde mit Ausnahme eines schmalen Streifens an der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksgrenze der Erholungszone EA/B (FamiliengÃ¤rten/Spielplatz) zugewiesen, in welcher nur noch GebÃ¤ude und Anlagen zulÃ¤ssig sind, die dem Betrieb von FamiliengÃ¤rten und SpielplÃ¤tzen dienen. Die Umzonung trat am 18. September 1998 in Rechtskraft.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 9. Mai 2001 richtete die A AG ein EntschÃ¤digungsbegehren wegen materieller Enteignung an die Gemeinde Wetzikon. Weil sich die Parteien Ã¼ber eine EntschÃ¤digung nicht einigen konnten, ersuchte die Gemeinde Wetzikon das Statthalteramt Hinwil um die Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 16. Juli 2001 der SchÃ¤tzungskommission III zur DurchfÃ¼hrung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Die Kommission fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am 20. Juni 2003, der A AG werde wegen der Zuweisung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 zu einer Erholungszone EA/B keine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung zugesprochen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG meldete gegen diesen Entscheid am 15. Juli 2003 beim Verwaltungsgericht Rekurs an und reichte am 1. September 2003 die begrÃ¼ndete Rekursschrift ein. Sie stellte den Antrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Rekursgegnerin zu verpflichten, der Rekurrentin einen Betrag von mindestens Fr. 3'000'000.- zu bezahlen, eventuell sei die Angelegenheit zwecks Bestimmung des Verkehrswertes des von der Auszonung betroffenen Teils des rekurrentischen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Gemeinde Wetzikon beantragte die Abweisung des Hauptantrages, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Eventualiter beantragte sie fÃ¼r den Fall, dass das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht wÃ¼rde, die RÃ¼ckweisung des Verfahrens an die Vorinstanz zur Festsetzung der EntschÃ¤digung. Das Gericht wies den Rekurs am 19. August 2004 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Urteil vom 24. Oktober 2005 hiess das Bundesgericht eine von der A AG erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde teilweise gut, hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache zum Neuentscheid an das Gericht zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 9. MÃ¤rz 2006 fÃ¼hrte das Gericht in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nachdem das Bundesgericht die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gutgeheissen und den verwaltungsgerichtlichen Rekursentscheid vom 19. August 2004 aufgehoben hat, ist das Verfahren wieder aufzunehmen. Das Verwaltungsgericht ist dabei in seiner neuen Entscheidung an die rechtliche BegrÃ¼ndung des Bundesgerichtsurteils gebunden (vgl. Art. 114 Abs. 2 i.V.m. Art. 132 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 sowie BGE 117 V 237 E. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> In Ãbereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht hat auch das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 24. Oktober 2005 (1A.263/2004) die Auffassung vertreten, dass im vorliegenden Fall von einer <i>Auszonung</i> und nicht von einer Nichteinzonung auszugehen sei. Die Frage der EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung beurteilt sich daher danach, ob die Berechtigung zum Bauen <i>in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft</i> hÃ¤tte realisiert werden kÃ¶nnen. Ob diese Voraussetzung erfÃ¼llt ist, ist nach bundesgerichtlicher Praxis in WÃ¼rdigung aller rechtlichen und tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nde zu entscheiden, wobei in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4c, 112 Ib 388 E. 3).</p> <p class="Erwgung2">Hinsichtlich der Frage, was unter "naher Zukunft" zu verstehen sei, verweist das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 24. Oktober 2005 auf die Fristen, mit denen die Planung zu rechnen hat. Der Planungshorizont fÃ¼r Bauzonen betrage 15 Jahre; nach Ablauf dieser Frist sei der Nutzungsplan grundsÃ¤tzlich zu Ã¼berprÃ¼fen und nÃ¶tigenfalls anzupassen. Im vorliegenden Fall seien am Stichtag bereits 12 Jahre seit In-Kraft-Treten des alten Zonenplans verstrichen gewesen. Zudem hÃ¤tten sich die rechtlichen VerhÃ¤ltnisse wesentlich verÃ¤ndert. Durch die am 6. Dezember 1987 angenommene Initiative "Zum Schutz der Moore" und die zu ihrer AusfÃ¼hrung erlassenen Bestimmungen auf Gesetzes- und Verordnungsstufe seien die Moorgebiete und die Moorlandschaft des PfÃ¤ffikersees unter besonderen Schutz gestellt worden; Ã¼berdies habe die PBG-Revision von 1991 neue VerdichtungsmÃ¶glichkeiten eingefÃ¼hrt und damit die KapazitÃ¤t der Bauzonen erheblich vergrÃ¶ssert. Die EigentÃ¼mer eingezonter, aber weder Ã¼berbauter noch erschlossener GrundstÃ¼cke am Siedlungsrand, in unmittelbarer NÃ¤he zur Moorlandschaft am PfÃ¤ffikersee, hÃ¤tten unter diesen UmstÃ¤nden damit rechnen mÃ¼ssen, dass ihre Parzellen bei der nÃ¤chsten Nutzungsplanrevision aus der Bauzone entlassen werden wÃ¼rden. Es erscheine daher als gerechtfertigt, die PrÃ¼fung auf die Frage zu beschrÃ¤nken, ob die Rekurrentin die Parzelle am Stichtag hÃ¤tte Ã¼berbauen kÃ¶nnen. Massgebend seien dabei <i>alle rechtlichen und tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten, welche die kÃ¼nftige NutzungsmÃ¶glichkeit beeinflussen kÃ¶nnten</i> (vgl. BGr, 24. Oktober 2005, 1A.263/2004, S. 7 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> Nach Auffassung des Bundesgerichts konnte die Ãberbauung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks einen Quartierplan, mit dessen Aufstellung und Vollzug angesichts der geÃ¤nderten Zonierung bereits am Stichtag nicht mehr gerechnet werden konnte, zum vornherein nicht negativ prÃ¤judizieren. Die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks kÃ¶nne daher nicht unter Berufung auf den <i>Quartierplanbann</i> verneint werden. Auch die fehlende <i>planungsrechtliche Baureife</i> der Parzelle wÃ¤hrend der HÃ¤ngigkeit der Ortsplanungsrevision dÃ¼rfe nicht berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung2">Schliesslich kÃ¶nne davon ausgegangen werden, dass die am Stichtag fÃ¼r eine Ãberbauung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks erforderliche <i>kantonale Bewilligung der Baudirektion</i> gemÃ¤ss der Verordnung zum Schutze des PfÃ¤ffikersees vom 2. Dezember 1948 (SchutzV 48) erteilt worden wÃ¤re. DafÃ¼r spreche die Tatsache, dass die Parzelle knapp ein Jahr spÃ¤ter aus dem Perimeter der revidierten Schutzverordnung vom 27. Mai 1999 (SchutzV 99) entlassen worden sei. Unklar ist, ob diese MeinungsÃ¤usserung des Bundesgerichts auch fÃ¼r die gestÃ¼tzt auf die bundesrechtlichen Moorschutzverordnungen (Verordnung zum Schutz der Hoch- und Ãbergangsmoore von nationaler Bedeutung vom 21. Januar 1991 [Hochmoorverordnung], der Flachmoore von nationaler Bedeutung vom 7. September 1994 [Flachmoorverordnung] sowie der Moorlandschaften von besonderer SchÃ¶nheit und von nationaler Bedeutung vom 1. Mai 1996 [Moorlandschaftsverordnung]) erforderlichen <i>FeststellungsverfÃ¼gungen</i> zu gelten hat. Der detaillierte Perimeterverlauf fÃ¼r den bundesrechtlichen Moorschutz war am Stichtag noch nicht festgelegt und stand demzufolge auch im Bereich des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks noch nicht fest. In diesem Fall sehen die Verordnungen des Bundes vor, dass die zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde (ebenfalls die Baudirektion) auf Antrag eine FeststellungsverfÃ¼gung Ã¼ber den Verlauf des Perimeters im Bereich eines einzelnen GrundstÃ¼cks zu erlassen hat. Das Bundesgericht vertritt wohl auch diesbezÃ¼glich die Auffassung, dass der Kanton das streitbetroffene GrundstÃ¼ck bei Erlass einer FeststellungsverfÃ¼gung am Stichtag nicht in den Perimeter einbezogen hÃ¤tte, sodass auch diesbezÃ¼glich nichts der Ãberbaubarkeit der streitbetroffenen Parzelle entgegengestanden hÃ¤tte. DafÃ¼r spricht der Umstand, dass der Perimeter der SchutzV 99, mit welcher der Verlauf des Perimeters der drei bundesrechtlichen Moorschutzverordnungen verbindlich festgelegt werden sollte, das rekurrentische GrundstÃ¼ck nicht mehr erfasste.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> Auch das Bundesgericht geht schliesslich davon aus, dass das rekurrentische GrundstÃ¼ck zwar an die Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen, jedoch noch nicht mit ElektrizitÃ¤t versorgt war, und schliesslich auch noch umstritten sei, ob die Parzelle Ã¼ber eine rechtsgenÃ¼gende Zufahrt verfÃ¼gte. Da der Gemeinde kein Vorwurf gemacht werden kÃ¶nne, sie sei ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen und habe die Erschliessung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks damit in pflichtwidriger Weise verzÃ¶gert, kÃ¶nne diese sich auf die fehlende Erschliessung der Parzelle berufen. Es bleibe somit zu prÃ¼fen, ob die Rekurrentin die Erschliessung des GrundstÃ¼cks <i>am Stichtag aus eigener Kraft hÃ¤tte realisieren kÃ¶nnen</i>. Es sei indessen nicht Aufgabe des Bundesgerichts, die Ã¼berwiegend kantonalrechtlichen Erschliessungsfragen zu beurteilen, bevor das kantonale Verwaltungsgericht sich dazu geÃ¤ussert habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> Zu prÃ¼fen bleibt im vorliegenden Verfahren nach dem Gesagten somit die Frage, ob die Rekurrentin am Stichtag in der Lage war, das GrundstÃ¼ck hinsichtlich der Versorgung mit Strom sowie der ZufahrtsverhÃ¤ltnisse <i>in rechtlicher und tatsÃ¤chlicher Hinsicht aus eigener Kraft zu erschliessen</i>. FÃ¼r den Fall, dass diese Frage zu bejahen wÃ¤re, mÃ¼sste auch die objektive Realisierungswahrscheinlichkeit einer solchen Ãberbauung beurteilt werden, unter BerÃ¼cksichtigung der damaligen Nachfrage nach Industrieland am Siedlungsrand von Wetzikon (vgl. BGr, 1A.263/2004, S. 7). Ergibt sich, dass eine Ãberbauung der streitbetroffenen Parzelle am Stichtag bereits an der Realisierbarkeit der Erschliessung aus eigener Kraft gescheitert wÃ¤re, so erÃ¼brigt sich die Beurteilung dieser Frage.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> Was die Realisierung einer ausreichenden <i>Stromversorgung</i> anbelangt, so beruft sich die Rekurrentin vorab auf eine ErklÃ¤rung der EigentÃ¼merin des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 bzw. 03 (im Folgenden: NachbargrundstÃ¼ck) vom 17. Januar 2002. Darin erklÃ¤rt die D AG, dass sie die Zustimmung zum Anschluss der streitbetroffenen Parzelle an ihre eigene Trafostation erteilt hÃ¤tte. Diese ErklÃ¤rung, welche rund vier Jahre nach dem Stichtag abgegeben wurde, vermag nicht zu belegen, dass die Zustimmung am Stichtag erhÃ¤ltlich gewesen wÃ¤re. Dass am Stichtag bereits eine konkrete Zustimmung vorgelegen hÃ¤tte, wird nicht geltend gemacht. Damit erÃ¼brigt sich auch die beantragte Einvernahme von Herrn E als Zeugen bzw. als Auskunftsperson oder die Einholung einer schriftlichen Auskunft bei der D AG. Diese kÃ¶nnte lediglich bestÃ¤tigen, dass die D AG rÃ¼ckblickend bereit gewesen wÃ¤re, der Rekurrentin Anschluss an die Trafostation auf ihrem GrundstÃ¼ck zu gewÃ¤hren. Auch diese ErklÃ¤rung vermÃ¶chte eine bereits vorhandene Zustimmung am Stichtag nicht zu ersetzen. Hinzu kommt, dass die Trafostation auf dem NachbargrundstÃ¼ck nicht etwa dieser gehÃ¶rt, sondern im Eigentum der Gemeinde ist, wie sich anlÃ¤sslich des Augenscheins des Gerichts am 9. MÃ¤rz 2006 herausstellte (vgl. Augenscheinprotokoll, S. 7 f.). Ãber einen Anschluss des rekurrentischen GrundstÃ¼cks hÃ¤tte daher ohnehin nur die Gemeinde und nicht der benachbarte GrundeigentÃ¼mer entscheiden kÃ¶nnen. Umgekehrt kann unter diesen UmstÃ¤nden wohl davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde dem Anschluss des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks grundsÃ¤tzlich zugestimmt hÃ¤tte, wobei nicht dargetan wurde, dass die KapazitÃ¤t der Trafostation fÃ¼r die Stromversorgung einer zusÃ¤tzlichen Industriebaute auf dem GrundstÃ¼ck der Rekurrentin ausgereicht hÃ¤tte. DiesbezÃ¼glich konnte auch der am Augenschein des Gerichts teilnehmende Leiter des Bauamtes keine Angaben machen.</p> <p class="Urteilstext">Zutreffend ist schliesslich die Auffassung der Rekurrentin, dass das kantonale Energiegesetz vom 19. Juni 1983 die MÃ¶glichkeit, ein GrundstÃ¼ck mit einem eigenen kleinen Kraftwerk mit Strom zu versorgen, nicht ausschliesst. Es wÃ¤re daher grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich gewesen, dass die Rekurrentin die Stromversorgung ihrer Parzelle mit einem eigenen Kraftwerk hÃ¤tte bewerkstelligen kÃ¶nnen. Ob ein solches auf Ã¶konomisch sinnvolle Weise realisierbar und Ã¶ffentlichrechtlich bewilligungsfÃ¤hig gewesen wÃ¤re, ist allerdings unklar und kann mangels Vorliegen eines konkreten Bauvorhabens auch im Nachhinein nicht beurteilt werden.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend war die Stromversorgung der streitbetroffenen Parzelle am Stichtag noch nicht gesichert. Unter Vorbehalt der KapazitÃ¤t der bestehenden Trafostation kann hingegen wohl davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin diesbezÃ¼glich eine LÃ¶sung mit der Gemeinde gefunden hÃ¤tte und daher in der Lage gewesen wÃ¤re, die Stromversorgung zu realisieren.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> Anders verhÃ¤lt es sich demgegenÃ¼ber hinsichtlich einer den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼genden <i>strassenmÃ¤ssigen Erschliessung. </i>GemÃ¤ss § 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) muss ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt <i>in tatsÃ¤chlicher Hinsicht</i> eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Dabei hat die Erschliessungsanlage den gesetzlichen Anforderungen bei vollstÃ¤ndiger Nutzung des erfassten GrundstÃ¼cks zu genÃ¼gen (RB 1998 Nr. 100). <i>In rechtlicher Hinsicht</i> muss der Bauherr Ã¼ber ein dauerndes und fÃ¼r die vorgesehene Bewerbung ausreichendes BenÃ¼tzungsrecht an einer Zufahrt verfÃ¼gen (vgl. RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1). Dabei wird in der Regel ein ins Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht vorausgesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weist heute â wie bereits am Stichtag â eine grundstÃ¼cksinterne Zufahrt ab der Motorenstrasse Ã¼ber das NachbargrundstÃ¼ck auf. Diese Zufahrtsstrasse erschliesst die in der Industriezone verbliebene geteerte FlÃ¤che auf dem rekurrentischen GrundstÃ¼ck, welche als Kehrplatz fÃ¼r Lastwagen und als Parkplatz genutzt wird. Die Rekursgegnerin macht geltend, dass die bestehende Zufahrt fÃ¼r eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende Erschliessung eines Neubauvorhabens auf dem rekurrentischen GrundstÃ¼ck nicht infrage gekommen wÃ¤re, weil die auf dem NachbargrundstÃ¼ck bestehenden Bauten den Strassen- und Wegabstand gemÃ¤ss § 265 PBG nicht einhalten kÃ¶nnten. Solange es sich nur um eine grundstÃ¼cksinterne Zufahrt gehandelt habe, sei dies unproblematisch gewesen. Sobald die Zufahrt aber einem DrittgrundstÃ¼ck als gesetzliche Erschliessung diene, gelte sie als Ã¶ffentlich, was zur Folge habe, dass sÃ¤mtliche Bauten den gemÃ¤ss § 265 PBG erforderlichen Strassenabstand einzuhalten hÃ¤tten. Eine Erschliessung, welche zur Baurechtswidrigkeit sÃ¤mtlicher GebÃ¤ude auf einem GrundstÃ¼ck fÃ¼hre, sei in hÃ¶chstem Masse unzweckmÃ¤ssig. Ausserdem stÃ¼nden einer Erschliessung Ã¼ber die Motorenstrasse und die bestehende Zufahrt verkehrssicherheitspolizeiliche GrÃ¼nde entgegen. Die Ausfahrt in die Motorenstrasse an der besagten Stelle unmittelbar beim BahnÃ¼bergang sei nicht bewilligungsfÃ¤hig. Bei geschlossener Barriere ergebe sich Ã¼berdies ein grosser RÃ¼ckstau des Verkehrs auf der Motorenstrasse, was die Einfahrt erschwere. ZusÃ¤tzlicher, im Bereich des Bahndamms in die Motorenstrasse einmÃ¼ndender Verkehr mÃ¼sse daher unbedingt vermieden werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> Wie der Augenschein gezeigt hat, fÃ¼hrt die heute und bereits am Stichtag bestehende Zufahrt von der Motorenstrasse an die sÃ¼dÃ¶stliche Ecke der Parzelle Kat.-Nr. 02 bzw. 03 und von da an zwischen dem HauptbetriebsgebÃ¤ude und einem kleineren NebengebÃ¤ude hindurch zur geteerten AbstellflÃ¤che auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck. Die Zufahrtsstrasse wird im Bereich der bestehenden GewerbegebÃ¤ulichkeiten auf dem NachbargrundstÃ¼ck durch eine Zulieferrampe an der Ostfassade des grossen IndustriegebÃ¤udes einerseits sowie die Fassade der kleinen Baute anderseits begrenzt. Sie weist im Bereich der beiden Gewerbebauten eine Breite von gut 6 m auf. Ein Trottoir ist nicht vorhanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck mit einer FlÃ¤che von rund 14'000 m<sup>2</sup> hÃ¤tte vor der Auszonung mit einer Industrie- oder Gewerbebaute Ã¼berstellt werden kÃ¶nnen. Die Anforderungen an deren Erschliessung wÃ¤ren bei Vorliegen eines konkreten Bauvorhabens einzelfallgerecht festzulegen gewesen und zwar in der Weise, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung des GrundstÃ¼cks den Anforderungen von § 237 Abs. 1 und 2 PBG zu genÃ¼gen vermocht hÃ¤tten (vgl. § 10 der regierungsrÃ¤tlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZGN]). Ohne einer solchen einzelfallgerechten Festlegung der Erschliessungsanforderungen vorgreifen zu wollen, kann gesagt werden, dass eine Fahrbahnbreite von 6 m wohl als ausreichend zu beurteilen gewesen wÃ¤re (vgl. die in den Technischen Anforderungen im Anhang der Zugangsnormalien genannten AusbaugrÃ¶ssen). Nicht mehr oder nur noch knapp mÃ¶glich gewesen wÃ¤re im Bereich der beiden bestehenden GebÃ¤ude hingegen die Erstellung eines Trottoirs fÃ¼r FussgÃ¤nger mit einer minimal erforderlichen Breite von 2 m. Immerhin hÃ¤tten Alternativen fÃ¼r eine FussgÃ¤ngererschliessung an anderer Stelle geprÃ¼ft werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext">Gegen die bestehende Zufahrt als eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende strassenmÃ¤ssige Erschliessung fÃ¼r eine Industrie- oder Gewerbebaute spricht daher nicht primÃ¤r die Fahrbahnbreite, sondern vielmehr der Umstand, dass die Zufahrt durch zwei bestehende Gewerbebauten auf dem NachbargrundstÃ¼ck begrenzt wird. Die sich an der Ostfassade der grossen Industriebaute befindliche Rampe dient heute wie bereits am Stichtag als Zubringerrampe fÃ¼r Werkstatt und Produktion. Nach Aussagen des Vertreters der GrundeigentÃ¼merin fahren Stapler an die Rampe zum Ausladen der Ware, welche danach durch die zwei grossen Tore ins GebÃ¤udeinnere transportiert wird (vgl. Augenscheinprotokoll, S. 6). Wie der Augenschein gezeigt hat, kÃ¶nnen Stapler und Lastwagen im Bereich der Zubringerrampe nicht kreuzen, oder anders gesagt steht fest, dass Lastwagen nicht passieren kÃ¶nnen, solange an der Rampe Ware entladen wird. Als einzige strassenmÃ¤ssige Erschliessung fÃ¼r eine neue Industrie- oder Gewerbebaute erscheint die bestehende Zufahrt unter diesen UmstÃ¤nden als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Eine Verbreiterung der Zufahrt fÃ¤llt aufgrund der bestehenden GebÃ¤ude ausser Betracht. Ob eine Verlegung der Zubringerrampe baulich mÃ¶glich und fÃ¼r den betroffenen Gewerbebetrieb betrieblich und finanziell zumutbar gewesen wÃ¤re, ist unklar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b> Was die rechtliche Sicherung der Zufahrt anbelangt, so beruft sich die Rekurrentin auf eine obligatorische Vereinbarung mit der EigentÃ¼merin des NachbargrundstÃ¼cks, worin festgehalten wird, dass fÃ¼r die Erschliessung der rekurrentischen Parzelle ein unbeschrÃ¤nktes Fuss- und Fahrwegrecht auf einer zum Teil noch zu erstellenden Zufahrtsstrasse Ã¼ber das NachbargrundstÃ¼ck von und nach der Motorenstrasse nÃ¶tig sei. Da der genaue Verlauf und die Breite der Strasse noch nicht klar seien, kÃ¶nne noch keine definitive Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Die Parteien vereinbarten deshalb, die Dienstbarkeit in einem spÃ¤teren Zeitpunkt, nachdem diese Unklarheiten beseitigt seien, unentgeltlich als Grunddienstbarkeit einzutragen.</p> <p class="Urteilstext">Es ist unbestritten, dass die Rekurrentin am Stichtag Ã¼ber kein im Grundbuch eingetragenes, unbeschrÃ¤nktes Fuss- und Fahrwegrecht Ã¼ber das NachbargrundstÃ¼ck und insbesondere Ã¼ber keine dinglich gesicherte Berechtigung an der bestehenden Zufahrt verfÃ¼gte. In der obligatorischen Vereinbarung, auf welche sich die Rekurrentin beruft, erklÃ¤rte die EigentÃ¼merin des NachbargrundstÃ¼cks ihre grundsÃ¤tzliche Bereitschaft, der Rekurrentin ein Fuss- und Fahrwegrecht Ã¼ber ihre Parzelle einzurÃ¤umen. Dieser Vereinbarung lag indessen noch keine Einigung Ã¼ber den konkreten Verlauf einer Zufahrt zu Grunde. Die Beseitigung "dieser Unklarheiten" war ausdrÃ¼cklich auf einen spÃ¤teren Zeitpunkt verschoben worden. Die Rekurrentin konnte daher am Stichtag weder ein dinglich gesichertes noch ein obligatorisches BenÃ¼tzungsrecht an einer konkreten Zufahrt vorweisen und verfÃ¼gte daher Ã¼ber <i>keine rechtlich gesicherte strassenmÃ¤ssige Erschliessung</i>.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b> Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen mittels <i>Statuierung von Nebenbestimmungen</i> in der Baubewilligung geheilt werden. Dies ist jedoch nur dann zulÃ¤ssig, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die MÃ¤ngel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen (§ 321 Abs. 1 PBG). Andernfalls lÃ¤ge eine unzulÃ¤ssige âBaubewilligung auf Vorratâ vor. Ob ein Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden kann, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Insbesondere muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden. Ob die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung der Bewilligung erfÃ¼llt sind, ist eine Rechtsfrage (BEZ 2006 Nr. 6).</p> <p class="Urteilstext">So ist auch die Heilung eines Erschliessungsmangels mittels Statuierung von Nebenbestimmungen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil die Rechtsprechung es nicht ausschliesst, dass auch MÃ¤ngel, welche der Bauherr nicht aus eigener Kraft, sondern nur durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, mittels Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nnen (vgl. VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00050, E. 3.2, www.vgrzh.ch). So kÃ¶nnte in der Baubewilligung etwa die Verbreiterung einer Zufahrtsstrasse sowie ein Nachweis, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt gewÃ¤hrleistet ist, verlangt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b> Wie der Augenschein gezeigt hat, war aufgrund der Ã¶rtlichen und baulichen VerhÃ¤ltnisse am Stichtag wie auch heute nicht zu erkennen, wie eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende Zufahrt fÃ¼r die rekurrentische Parzelle Ã¼ber das NachbargrundstÃ¼ck zu realisieren gewesen wÃ¤re. Insbesondere bestand zwischen den beiden benachbarten GrundeigentÃ¼merinnen noch keine Einigung hinsichtlich einer konkreten StrassenfÃ¼hrung, wenn gleich einzurÃ¤umen ist, dass beide Parteien wohl Ã¼bereinstimmend von einer Realisierung der Erschliessung Ã¼ber die bestehende Zufahrt ausgegangen waren. Dass eine entsprechende Einigung zwischen den Parteien ohne grÃ¶ssere Verhandlungen zu Stande gekommen wÃ¤re, erscheint nicht wahrscheinlich. Zu berÃ¼cksichtigen ist nÃ¤mlich in Ãbereinstimmung mit der Rekursgegnerin, dass die Zufahrtsstrasse als Ã¶ffentlich im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren wÃ¤re und zwar unabhÃ¤ngig von den EigentumsverhÃ¤ltnissen (vgl. BEZ 1989 Nr. 28). Da die bestehenden GebÃ¤ulichkeiten auf dem NachbargrundstÃ¼ck den gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG erforderlichen Strassenabstand unbestrittenermassen nicht einhalten kÃ¶nnten, mÃ¼ssten sie als baurechtswidrig beurteilt werden. Aus diesem Umstand ergÃ¤ben sich erhebliche EinschrÃ¤nkungen bei der Vornahme baulicher Ãnderungen bzw. Erweiterungen, was fÃ¼r die GrundeigentÃ¼merin einen bedeutenden Nachteil darstellen wÃ¼rde, dessen sie sich wohl im Rahmen einer Diskussion Ã¼ber die EinrÃ¤umung eines Fuss- und Fahrwegrechts zu Gunsten der Rekurrentin bewusst geworden wÃ¤re. Dass am Stichtag eine realisierbare Alternative fÃ¼r eine andere StrassenfÃ¼hrung Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 bzw. 03 bestÃ¤nden hÃ¤tte, ist nicht ersichtlich. Aufgrund der bestehenden Bauten wÃ¤re wohl nur eine Zufahrt entlang der Ostgrenze der Parzelle im Bereich des bestehenden Bahngeleiseanschlusses infrage gekommen. Laut Angaben des Vertreters der GrundeigentÃ¼merin am Augenschein wurde der Bahnanschluss am Stichtag benutzt und wird es auch heute noch. Ausserdem wÃ¤re der Abbruch einiger technischer Anlagen erforderlich gewesen. Dass die EigentÃ¼merin freiwillig auf ihren Bahnanschluss verzichtet hÃ¤tte, erscheint wenig plausibel.</p> <p class="Urteilstext">Es kann unter diesen UmstÃ¤nden nicht davon ausgegangen werden, dass eine Einigung zwischen den beiden benachbarten GrundeigentÃ¼merinnen am Stichtag ohne weiteres mÃ¶glich gewesen wÃ¤re; vielmehr wÃ¤re wohl mit umfangreichen Verhandlungen zu rechnen gewesen. Davon, dass sich der Erschliessungsmangel am Stichtag ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG hÃ¤tte beheben lassen, kann daher nicht ausgegangen werden. Vielmehr wÃ¤re eine unter diesen UmstÃ¤nden erteilte Baubewilligung als unzulÃ¤ssige Baubewilligung "auf Vorrat" zu beurteilen gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b> Schliesslich ist nicht von der Hand zu weisen, dass die verkehrssicherheitspolizeilichen VerhÃ¤ltnisse bei der Einfahrt in die Motorenstrasse heikel sind. Die Einfahrt in die Ã¼bergeordnete Strasse erfolgt in der Tat unmittelbar beim BahnÃ¼bergang. Die Motorenstrasse ist stark befahren, sodass von nicht unerheblichem RÃ¼ckstau der Fahrzeuge bei geschlossener Barriere auszugehen ist. Zahlreiche weitere Einfahrten in die Motorenstrasse in diesem Bereich wÃ¼rden die VerhÃ¤ltnisse zweifelsohne zusÃ¤tzlich erschweren. Ob eine Verweigerung der Baubewilligung am Stichtag allein gestÃ¼tzt auf die verkehrssicherheitspolizeilichen VerhÃ¤ltnisse im Bereich der Einfahrt in die Motorenstrasse als rechtmÃ¤ssig zu beurteilen gewesen wÃ¤re, kann angesichts der geschilderten rechtlichen und faktischen MÃ¤ngel der Erschliessung Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 bzw. 03 offen bleiben. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.9 </b> Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Rekurrentin eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende strassenmÃ¤ssige Erschliessung ihrer Parzelle nicht aus eigener Kraft hÃ¤tte realisieren kÃ¶nnen. Daraus folgt deshalb, dass das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am Stichtag nicht in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit Ã¼berbaubar gewesen wÃ¤re. Der Tatbestand der materiellen Enteignung ist somit nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> Der angefochtene Entscheid ist daher in Abweisung des Rekurses zu bestÃ¤tigen. Damit sind der Rekurrentin sowohl die im zweiten Rechtsgang erwachsenen Gerichtskosten als auch die Kosten des vorhergegangenen Rekursverfahrens aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</p> <p class="Urteilstext">In FÃ¤llen wie dem vorliegenden, in denen ein Streitwert bezifferbar ist, bestimmt sich die GerichtsgebÃ¼hr in erster Linie nach § 3 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997 (GebV VGr, LS 175.252). GemÃ¤ss dieser Bestimmung betrÃ¤gt die GerichtsgebÃ¼hr bei einem Streitwert bis Fr. 1'000'000.- in der Regel Fr. 20'000.-; liegt der Streitwert hÃ¶her als Fr. 1'000'000.-, kann die GerichtsgebÃ¼hr auf einen Betrag von bis zu Fr. 50'000.- festgesetzt werden. Vorliegend betrÃ¤gt der Streitwert Fr. 3'000'000.-. Die GerichtsgebÃ¼hr ist somit innerhalb des Rahmens von Fr. 20'000.- bis Fr. 50'000.- festzulegen, wobei insbesondere der Zeitaufwand des Gerichts, die Schwierigkeit des Falles und das tatsÃ¤chliche Streitinteresse zu berÃ¼cksichtigen sind (§ 2 GebV VGr). Unter BerÃ¼cksichtigung des zweiten Rechtsgangs sowie des Augenscheins des Gerichts erscheint eine GebÃ¼hr von Fr. 28'000.- als angemessen und rechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> Eine ParteientschÃ¤digung steht der unterliegenden Rekurrentin zum vornherein nicht zu. Hingegen ist sie gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Zahlung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin zu verpflichten, fÃ¼r welche die Mitwirkung im Rekursverfahren mit einem erheblichen Prozessaufwand verbunden war. Zudem hat die Rekursgegnerin im vorliegenden Verfahren nicht in erster Linie hoheitliche Interessen verfochten. In Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle AnsprÃ¼che an sie abwehren will. Dieser Gesichtspunkt spricht fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 21). Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 28'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 28'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>