Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 23. Juni 2015 (400 15 71) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mieterstreckung, Voraussetzungen bei der Miete von Geschäftsräumen Besetzung Präsident Thomas Bauer, Richter Dieter Freiburghaus (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Parteien A.____ GmbH , vertreten durch Rechtsanwalt Dominique Erhart, Konsumstrasse 1, Postfach, 4104 Oberwil BL, Klägerin und Berufungsklägerin gegen Kanton B.____ , Beklagter Gegenstand Miete Berufung gegen das Urteil des Zivilkreisgerichtspräsidenten Basel- Landschaft West vom 6. Februar 2015 A. Am 02./07.06.2005 schlossen die Parteien einen Miet vertrag über einen Raum von 18,3 m2 im Turm der Liegenschaft C.____ zum Betrieb eine s Kiosks für eine feste Dauer von 10 Jahren bis zum 31.12.2015, welcher sich stillschweigend um jeweils 3 Jahre erneuert, sofern er nicht mindestens 6 Monate vor Ablauf von einem der Vertragspartner schriftlich gekündigt wird. Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Unter dem Titel „Vorbehalt“ wurde in Ziff. 17 des M ietvertrags vereinbart, dass der Vertrag in Abweichung zur vereinbarten Vertragsdauer jederzeit un ter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auf das Ende eines jeden Monats von bei den Parteien gekündigt werden kann, sofern der sog. Turm aus irgendeinem Grund verändert, umgebaut oder abgerissen wird. Am 13./19.12.2007 schlossen die Parteien rückwirkend per 01.1 0.2007 zwei Pachtverträge betref- fend Restaurationsgebäude und Kiosk der Anlage D.____ und betreffend Kiosk der Anlage E.____ mit einer festen Vertragsdauer bis zum 31.10.2 012 und mit einer Option auf Verlänge- rung ab. In Ausübung der Verlängerungsoption schlossen die Parteien am 30.10.2012 zwei neue Pachtverträge über die vorgenannten Objekte mit ei ner festen Vertragsdauer bis 31.10.2017 ab, wobei der Kanton B.____ die Pachtvert räge erst Ende Februar 2013 unter- zeichnet an die A.____ GmbH zurücksandte. Mit Beschluss des Parlaments des Kantons B.____ vom 09.11.2011 wurde der Projektierungskredit f ür die Sanierung und Modernisierung der Liegenschaft C.____ bewilligt. Am 06.10.2012 wur de das Projektwettbewerbsverfahren für die Sanierung und Modernisierung der Liegenschaft C.__ __ eröffnet. Mit Medienmitteilung vom 29.05.2013 orientierte der Kanton B.____ darüber, d ass der Entwurf F.____ den Projektwett- bewerb gewonnen hatte. Am 12.06.2013 kontaktierte der Leiter Gastronomie der Liegenschaft C.____ den Geschäftsführer der Klägerin telefonisch un d orientierte ihn persönlich über das Umbauprojekt und die damit verbundene Notwendigkeit der vorzeitigen Auflösung des Mietver- hältnisses. Die besagten Personen trafen sich Ende Juni 20 13 für eine separate Besichtigung und Vorstellung des Siegerprojekts. Mit Schreiben vom 17. 03.2014 wurde die Klägerin erneut darüber informiert, dass der Turm von der Sanierung der Liegenschaft C.____ betroffen sei und abgerissen werden müsse, weshalb das Mietverhältnis per 31 .03.2015 aufgelöst werden müs- se. Am 29.04.2014 kündigte der Beklagte der Klägerin d as Mietverhältnis per 31.03.2015 und begründete die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisse s mit der bevorstehenden Sanierung der Liegenschaft C.____. Mit Eingabe vom 20.05.2014 b eantragte die Mieterin bei der Schlich- tungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-L andschaft eine Erstreckung des Miet- verhältnisses bis zum 31.03.2021. Eine Anfechtung der Kün digung erfolgte nicht. Mangels Zu- standekommens einer Einigung erteilte die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kan- tons Basel-Landschaft der Mieterin am 25.08.2014 die Klagebewilligung. B. Die von der Mieterin am 24.09.2014 eingereichte Klage auf Erstreckung des Mietverhält- nisses bis zum 31.03.2021 wies der Zivilkreisgerichtspräsident Basel-Landschaft West mit Urteil vom 06.02.2015 ab. Er erwog dabei Folgendes: Ob durch Kündigung des Mietvertrags ein Härtefall begrü ndet werde, welcher dazu berechtige, eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen, beur teile sich danach, ob mit der Kündi- gung eine soziale Notlage hervorgerufen werde. Davon kö nne nur gesprochen werden, wenn dadurch die Existenz des ganzen Unternehmens betroffen s ei. Ein Härtefall könne nur durch erhebliche nachteilige Folgen, nicht aber durch Umstän de begründet werden, die über kurz o- der lang so oder so eingetreten wären. Bei der Beurteilung eines Härtefalls nach der Kündigung eines Geschäftsraumes könnten die Drittinteressen von Ar beitnehmern oder geschäftsführen- den Gesellschaftern nicht berücksichtigt werden. Im vorlieg enden Fall werde die vorgetragene Härte schon dadurch gemildert, dass die Mieterin berei ts bei Vertragsschluss gewusst habe, dass unter den jetzt thematisierten Umständen mit eine r Vertragsauflösung gerechnet werden Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht müsse. Sie habe sich somit schon sehr lange darauf einste llen können, sich gegebenenfalls nach einem Ersatzobjekt umsehen zu müssen. Die Mieterin bringe jedoch vor, dass der „Kiosk in der Liegenschaft C.____“ ein einzigartiges, nicht zu substituierendes Mietobjekt sei. Unter gleichzeitiger Geltendmachung eines Härtefalls setze sich die Klägerin mit dieser Aussage in einen Widerspruch, da einem Mieterstreckungsgesuch nur entsprochen werden könne, wenn es dem Mieter innerhalb der Erstreckungsdauer zusätzliche Ze it einzuräumen vermöge, ein geeig- netes Ersatzobjekt zu finden. Setze die Klägerin hinge gen voraus, dass ein gleichwertiges Ob- jekt gar nicht existiere, laufe eine Mieterstreckung im S inne einer Härtefallregelung ins Leere. Schon deshalb sei die Klage abzuweisen. Ausserdem sei die fortwährende Existenz der Klägerin ang esichts der von ihr ausgewiesenen Jahresrechnungen fraglich, da die zuletzt verbuchten Jahr esverluste eine deutliche Abwärts- tendenz aufzeigten. Eine wirtschaftliche Querverbindung mit den beiden anderen von der Klä- gerin betriebenen Gastronomiebetrieben sei zu verneinen, weil der Klägerin ein entsprechender Beweis für die wirtschaftliche Konnexität und Kooperat ion der insgesamt drei Betriebe nicht gelungen sei. Die Pachtverträge seien im Vergleich zum vo rliegenden Mietvertrag älteren Da- tums und ihre Laufzeiten seien nicht auf diejenigen de s Mietvertrags abgestimmt. Ein Zusam- menhang zwischen den Verträgen sei somit objektiv nicht e rkennbar. Die jeweiligen Betriebe seien vertragscharakterlich und organisatorisch eigenständ ig. Jedenfalls fänden sich in den betreffenden Verträgen keine betriebskonzeptionell relevanten Querbezüge, welche die von der Klägerin dargestellte Verbundbetrachtung untermauern könnten. Die Klägerin vermöge auch nicht darzutun, weshalb die von ihr geltend gemachte „ Kooperative“ nicht von einem anderen, allenfalls auch weiter entfernten Ort fortgesetzt wer den könnte. Auch unter diesem Aspekt sei eine besondere Härte der Kündigungsfolgen zu verneinen. Selbst wenn das Vorliegen eines Härtefalls bejaht würd e, wäre eine Mieterstreckung erst ange- zeigt, wenn die Interessenabwägung zugunsten der Kläge rin ausfiele. Die Kündbarkeit unter Umständen wie den vorliegenden sei von vornherein vere inbart gewesen. Die Vertragsdauer hätte sich nach Ablauf der 10 Jahre nur dann verlänger t, wenn der Vertrag nicht 6 Monate vor dessen Ablauf am 31.12.2015 gekündigt worden wäre. Vo n der Verlängerungsoption der Pachtverträge habe die Klägerin in Kenntnis der hoch gradigen Ungewissheit des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ Gebrauch gemacht. Die Dauer des M ietvertrags sei von Anfang an be- grenzt gewesen, sodass die Klägerin nicht auf eine nac hhaltige Dauerhaftigkeit des Mietver- hältnisses habe vertrauen können. Nach Durchführung eines Projektwettbewerbs durch den Beklagten habe das kantonale Parlament des Beklagten auf Antrag des Regierungsrates die Investitionskosten zur Sanierung der Liegenschaft C.___ b ewilligt. Da der Abbruch des Turms ausserhalb des noch nicht abgeschlossenen Quartierplanverfah rens stehe, könne und solle er bereits vorab ausgeführt werden und müsse nicht vom Bau bewilligungsentscheid für das prinzi- pale Projekt abhängig gemacht werden. Gemäss Art. 120 Abs. 2 RPG e contrario bedürfe der Beklagte für den sich ausserhalb der Kernzone befindli chen Turn keiner Abbruchbewilligung. Demnach sei auch nicht stossend, dass für die Erstellung der Trafostation, welche erst nach dem Turmabbruch errichtet werden könne und solle, die notwendige Baubewilligung noch nicht vorliege, während bereits mit dem Turmabbruch begonne n werden solle. Der Beklagte habe überzeugend vorgetragen, dass ein optimaler Ablauf de s Sanierungsvorhabens eine sehr zeit- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht nah bevorstehende Anhebung der ersten Arbeiten vorausset ze, wozu namentlich der nicht be- willigungspflichtige Abbruch des Turms gehöre. Insofern gebühre dem Bauherrn insbesondere bei erheblichen auf dem Spiel stehenden öffentlichen Interessen ein gewisses Gestaltungser- messen. Demgegenüber könnten die Mieterinteressen mit ei ner nur im Umfang von einigen wenigen Monaten erwägbaren Erstreckung ohnehin nicht a nnehmbar befriedigt werden. Der Beklagte habe schon rund 1 Jahr vor dem Vertragsbeendigu ngstermin die Kündigung ausge- sprochen und damit die Klägerin frühzeitig orientiert. Die Klägerin habe es bis heute nicht ge- schafft, ein geeignetes Ersatzmietobjekt zu finden, und e s bestünden keine Anzeichen dafür, dass sie sich innerhalb einer möglichen Erstreckungsdauer en tsprechend arrangieren könnte. Somit wäre auch ein Aufschub auf Dauer der Gesamtsituation gar nicht dienlich. Das öffentliche Interesse des Beklagten überwiege damit die privaten I nteressen der Klägerin, was auch dann gegen eine Mieterstreckung spräche, wenn die unter die Substanziierungs- und Beweislast der Klägerin fallende kündigungsbedingte Härte erstellt wä re. Laut Klägerin komme nur ein Ersatz- objekt im unmittelbaren Nachbarbereich des jetzigen St andorts des Kiosks in Frage. Dadurch enge sie sich und ihre Suche nach einem Ersatzobjekt aus eigenem Antrieb ein. Sie sei jedoch gehalten, auch in anderen Grossagglomerationen nach etw as Vergleichbarem zu suchen und sich nicht an das exklusiv lokalisierte Objektsgebiet im Umfel d der Liegenschaft C.____ zu klammern. Die einzigen Suchbemühungen habe die Klägerin ausschliesslich im genannten Um- feld getätigt, was nicht repräsentativ sei. Auch unter Erstreckung der Mietdauer würde eine der- art selektive Suche mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit kei nen erfolgreichen Abschluss finden. Eine Mieterstreckung stünde somit auch dann ausser Frage , wenn ein Härtefall grundsätzlich gegeben wäre. Die Klage sei daher auch im Rahmen eine r umfassenden Interessenabwägung abzuweisen. Die Kosten trage ausgangskonform die Klägerin. C. Mit Eingabe vom 12.03.2015 erklärte die Mieterin Ber ufung gegen das Urteil des Zivil- kreisgerichtspräsidenten Basel-Landschaft West vom 06.02.2015 und stellte folgende Anträge: „1. Es sei das angefochtene Urteil des Präsidenten des Zivilkreisgerichtes Basel-Landschaft West vom 6. Februar 2015 vollumfänglich aufzuheben. 2. Es sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien betreffe nd das Mietobjekt „Kiosk in der Liegenschaft C“ bis zum 31. März 2021 zu erstrecken. 3. Eventualiter sei das angefochtene Urteil des Präside nten des Zivilkreisgerichtes Basel- Landschaft West vom 6. Februar 2015 vollumfänglich aufzuh eben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück zu weisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.“ Die Klägerin habe bereits vor Abschluss des Mietvertrags fü r die Lokalität in der Liegenschaft C.____ am selben Ort einen mobilen Kiosk geführt. Den Betriebs- bzw. Jahresrechnungen sei zu entnehmen, dass die Mieterin mit dem Betrieb „Kiosk i n der Liegenschaft C.____“ Jahres- Umsätze von mehreren hunderttausend Franken erwirtschaft e. Dass die Erfolgsrechnung des Betriebs „Kiosk in der Liegenschaft C.____“ jeweils einen geringen Jahresverlust ausweise, ändere nichts daran, dass der Betrieb für die Mieterin existenzsichernd sei. Während die Be- triebe der Anlagen D.___ und E.____ stark saisonal gep rägt seien, erlaube es der ganzjährige Betrieb des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ der Klä gerin, ganzjährig Umsätze zu generie- ren. Dies gestatte ihr, ihrer Geschäftsführung ganzjähri g Löhne auszurichten. Ohne den ganz- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht jährigen Betrieb des „Kiosks in der Liegenschaft C.____ “ könne die Klägerin ihre Geschäftstä- tigkeit nicht wahrnehmen. Die Führung sämtlicher drei Betriebe weise gemäss Jahresrechnun- gen für die letzten Jahre durchwegs Bilanzgewinne aus u nd sei insgesamt profitabel, was nur wegen des ganzjährigen Betriebs des „Kiosks in der Liege nschaft C.____“ möglich sei. Hinzu komme, dass die Klägerin aufgrund der örtlichen Nähe der Betriebe Synergien insbesondere im Personal- und Logistikbereich nutzen und die Restwaren der Betriebe in den Anlagen D.____ und E.____ über den Kiosk verkaufen könne. Die Vorinstanz habe wesentliche Vorbringen der Kläger in nicht berücksichtigt und auch nicht begründet, weshalb sie den vorgebrachten Parteistandpun kt der Klägerin für nicht erheblich, unrichtig oder allenfalls unzulässig halte, und damit d en Anspruch auf rechtliches Gehör ver- letzt. Die Klägerin habe vor erster Instanz ausgeführt, d ass zwischen den von der Klägerin ge- führten Betrieben „Kiosk in der Liegenschaft C.____“, D .____ und E.____ erhebliche Synergien bestünden, und dass der ganzjährige Betrieb des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ über- haupt erst den stark saisonal geprägten Betrieb in den Anlagen D.____ und E.____ ermögliche. Dank der ganzjährigen Umsätze im „Kiosk in der Liegensch aft C.____“ könne sie ihrer Ge- schäftsführung und den Angestellten ganzjährig Löhne au srichten. Ohne diesen ganzjährigen Betrieb könne die Klägerin ihre Geschäftstätigkeit, we lche für die letzten Jahre Bilanzgewinne ausgewiesen und betriebsübergreifend profitabel gewesen sei, nicht wahrnehmen. Die Schluss- folgerung der Vorinstanz, der Klägerin sei der Beweis f ür die wirtschaftliche Konnexität und Ko- operation der Betriebe „Kiosk in der Liegenschaft C.__ __“, D.____ und E.____ nicht gelungen, sei falsch und berücksichtige ein wesentliches Argument der Klägerin nicht, ohne dies zu be- gründen. Ferner habe die Vorinstanz wesentliche Argumente der Kl ägerin zur Frage, weshalb die Kündi- gung für sie eine wirtschaftliche Härte zur Folge habe, welche durch eine Mieterstreckung er- heblich gemildert werden könne, nicht berücksichtigt. De r Zweck der Mieterstreckung könne gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch darin be stehen, die Folgen einer wirtschaft- lichen Härte zu mildern, wenn keine Aussicht auf eine erfolgreiche Suche nach einem Ersatzob- jekt bestehe. Werde der Mietvertrag „Kiosk in der Liege nschaft C.____“ per Ende März 2015 gekündigt, sehe sich die Klägerin damit konfrontiert, bis Ende Oktober 2017 an die Pachtverträ- ge D.____ und E.____ gebunden zu sein, ohne über die für sie existenzsichernden ganzjähri- gen Umsätze des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ zu ver fügen. Der Beklagte habe um die Wichtigkeit des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ für di e Klägerin gewusst und sie bei den Verhandlungen über die Verlängerung der Pachtverträg e dennoch nicht darüber informiert, dass er den Mietvertrag des Kioskes sehr wahrscheinlich frühze itig beenden werde und die vereinbarte Verlängerungsoption um 3 Jahre mit grösster Wahrscheinlichkeit nicht zustande komme. Da für die Sanierung der Liegenschaft C.____ b ereits im Herbst 2012 ein Projektwett- bewerb stattgefunden habe, habe der Beklagte schon zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlun- gen wissen müssen, dass der Abbruch des Turmes eine zu berü cksichtigende und realistische Option gewesen sei. Hinzu komme, dass der Beklagte die P achtverträge erst Ende Februar 2013 unterzeichnet habe. Spätestens im Zeitpunkt der Gegenzeichnung habe der Beklagte wis- sen müssen, dass ein möglicher Abbruch der Mietliegenschaft vor Beendigung des Mietverhält- nisses Ende 2015 wenigstens wahrscheinlich sei und sich die s auf den Entschluss der Klägerin Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht zum Abschluss der beiden Pachtverträge auswirken würde. Dam it habe der Beklagte die ihm obliegenden Informationspflichten gegenüber der Kläge rin in Bezug auf den Abschluss der Pachtverträge D.____ und E.____ verletzt. Hätte die Klägerin um die vorzeitige Kündigung bzw. um die Nichtverlängerung des Mietvertrages gewusst, hätte sie die Pachtverträge nicht bis En- de Oktober 2017 verlängert. Diese wirtschaftliche Härte , welche aufgrund der vorzeitigen Kün- digung des Mietvertrages und der langfristig geschlossene n Pachtverträge entstehe, könne durch eine Mieterstreckung erheblich gemildert werden. Die Zeitspanne zwischen Kündigung des Mietvertrags und dem Ende der Pachtverträge würde d adurch verkürzt bzw. sogar ganz überbrückt. Dieses Argument habe die Vorinstanz weder be rücksichtigt noch verworfen und auch dadurch den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die wirtschaftliche Konnexität der drei Betriebe sei e ine Tatfrage. Die Vorinstanz habe sie mit einem formalistischen, realitätsfremden Verständnis verne int. Die wirtschaftlichen Ergebnisse der drei Betriebe flössen alle in die Erfolgsrechnung der Klägerin ein und seien nur zusammen für ihren wirtschaftlichen Erfolg massgebend. Die wirtsch aftlichen Wechselwirkungen der drei Betriebe zu verneinen, wenn die Existenz des einen Betr iebes „conditio sine qua non“ für die Existenz der anderen beiden Betriebe sei, sei nicht vertr etbar und stelle eine unrichtige Fest- stellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz dar. Die Vorinstanz habe den von der Klägerin behaupteten Härtefall zu Unrecht verneint. Zunächst sei unzutreffend, dass die Klägerin Drittinteressen gel tend mache, welche durch die Mieterstre- ckung geschützt werden müssten. Die Mieterstreckung sei viel mehr deshalb nötig, weil die Klä- gerin die Kündigungsfristen ihrer Angestellten im Fall der nicht gewährten Mieterstreckung nicht einhalten könne, was für sie erhebliche negative wirtschaf tliche Folgen habe. Ferner habe die Klägerin aufgrund des Verhaltens der Beklagten bis im F rühling 2014 damit rechnen dürfen, dass mindestens die ursprünglich vereinbarte Vertragsdaue r bis Ende 2015 eingehalten werde und die Option für eine Vertragsverlängerung um weit ere 3 Jahre bestehe. Weiter seien die Ausführungen der Vorinstanz in Bezug auf den angeblich nicht zu verwirklichenden Zweck der Mieterstreckung unzutreffend. Dieser bestehe nicht nur darin, der Mieterin mehr Zeit zur Suche nach einem Ersatzobjekt einzuräumen, sondern könne auch darin liegen, die negativen Folgen der wirtschaftlichen Härte erheblich zu mildern. Dieser zweite Zweck sei vorliegend gegeben, weshalb die Schlussfolgerung der Vorinstanz falsch sei. Schliesslich seien die Erwägungen der Vorinstanz in Bezug auf die wirtschaftliche Konnexität der drei Betriebe unzutreffend. Somit sei dargetan, dass die Klägerin durch die Kündigung in e ine wirtschaftliche Notlage versetzt werde, welche als aussergewöhnliche Härte zu qualifizieren sei, d ie durch die geforderte Mieterstre- ckung erheblich gemildert werden könne. Bei der Interessenabwägung sei insbesondere zu beachten, dass der Beklagte bis heute weder ein Baugesuch für den Abbruch des Turmes bzw. die Erst ellung der Trafostation eingereicht noch je rechtsgenüglich aufgezeigt habe, weshalb der Abbruch des Turmes bereits 1 Jahr vor den eigentlichen Sanierungsarbeiten nötig sein solle. Der Mietvertrag habe zwar eine Kündi- gungsmöglichkeit für den Fall der baulichen Veränderung oder des Abbruches des Turmes vor- gesehen. Dies sei jedoch aufgrund der nebenvertragliche n Informationspflichten stark zu relati- vieren. Der Beklagte verhalte sich widersprüchlich und illoyal, wenn er die Klägerin nicht auf die bevorstehende Kündigung aufmerksam mache, um den Abschluss der Pachtverträge nicht zu Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht gefährden. Damit könne kein überwiegendes Interesse de s Beklagten begründet werden. Fer- ner habe die Klägerin bereits vor dem derzeit gültige n Mietvertrag einen mobilen Kiosk am glei- chen Ort seit 2001 betrieben. Für die Beurteilung der Ortsgebundenheit sei die gesamte Dauer ihrer Geschäftstätigkeit massgebend, welche mehr als 10 Jah re betragen habe. Damit sei vom Vorliegen der Quartier- und Ortsgebundenheit auszugeh en. Bis heute habe er kein Baugesuch für die Errichtung der Trafostation eingereicht, obwohl die Bauarbeiten im April 2015 ausgeführt werden sollten. Es sei unwahrscheinlich, dass der Beklagte die nötige Baubewilligung im April erhalten werde. Die Vorinstanz habe zu Unrecht ausgefü hrt, der Beklagte habe insgesamt glaubhaft darzulegen vermocht, dass der Abbruch der Mi etliegenschaft keinen Aufschub dulde. Diese Schlussfolgerung sei weder begründet noch durch e ntsprechende Beweismittel der Be- klagten gestützt. Sie sei folglich tatsachenwidrig und f alsch. Terminliche Verzögerungen, wel- che sich der Beklagte selber zuzuschreiben habe, dürften n icht zulasten der Klägerin gehen. Eine Mieterstreckung würde der Klägerin erstens den nötigen finanziellen Spielraum geben, um die Zeit bis zur Beendigung der Pachtverträge D.____ und E.____ zu überbrücken. Zweitens könnte sich die Klägerin während dieser Übergangsphase geschäftlich neu orientieren. Ohne eine derartige Übergangsphase sei die Klägerin in ihrer Existenz bedroht. Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die Interessen der Klägerin auch dur ch eine Mieterstreckung nicht berück- sichtigt werden könnten, seien deshalb falsch. Diesen exi stenziellen Interessen der Klägerin stehe das Interesse des Beklagten am rechtzeitigen Beginn der Bauarbeiten gegenüber. Man- gels rechtzeitigen Vorliegens einer Baubewilligung werd e sich die Sanierung sehr wahrschein- lich ohnehin um ein Jahr verzögern. Im Ergebnis überwö gen die Interessen der Klägerin dieje- nigen des Beklagten. Die Geschäftstätigkeit der Klägerin sei ortsgebunden, zudem befänden sich die übrigen Betriebe der Klägerin auch im Einzugsg ebiet der Liegenschaft C.____. Sie ha- be fünf Bestätigungen von renommierten Liegenschaftsver mittlern vorgewiesen, welche bestä- tigt hätten, dass sich die Klägerin intensiv um die Suche nach einer Ersatzliegenschaft bemüht habe. Die Liegenschaftsvermittler seien konstant mit de r Prüfung des Immobilienmarktes be- traut gewesen. Die Suchbemühungen hätten sich gerade ni cht bloss auf das Vorfeld der Schlichtungsverhandlung bzw. der Hauptverhandlung bezog en, sondern auf den gesamten Zeitraum seit Erhalt der Kündigung. Die Begründung der Vorinstanz, die Mieterstreckung sei auch deshalb abzuweisen, weil die Klägerin ihre Such bemühungen örtlich auf das Gebiet der Liegenschaft C.____ und zeitlich auf das Vorfeld der Sc hlichtungsverhandlung bzw. der Haupt- verhandlung beschränkt habe, sei daher unrichtig. D. Mit Berufungsantwort vom 23.04.2015 beantragte der Ve rmieter die kostenfällige Abwei- sung der Berufung, und zwar aus folgenden Gründen: Nach bald 40-jähriger Betriebsdauer bestehe bei der L iegenschaft C.____ dringender, umfas- sender Sanierungsbedarf. Auch aus betrieblichen Gründen sei eine Sanierung der Liegenschaft C.____ unumgänglich. Nach der Bewilligung eines Projekt ierungskredits für die Sanierung und Modernisierung der Liegenschaft C.____ durch das Parla ment des Kantons B.____ habe von Oktober 2012 bis Mai 2013 der Projektwettbewerb stattge funden. Am 29.05.2013 habe das Preisgericht das Siegerprojekt bekannt gegeben. Der Tur m, in dem sich der von der Klägerin betriebene Kiosk befinde, bilde nicht Bestandteil des a usgewählten Siegerprojekts und müsse demzufolge abgerissen werden. Gemäss Projektplanung wür den die Sanierungs- und Umbau- arbeiten in drei Bauetappen von 2016 bis 2018 vorgen ommen. Damit diese termingerecht aus- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht geführt werden könnten, müssten bereits ab April 2015 erste Bauarbeiten vorgenommen wer- den, die nicht der Quartierplanpflicht unterstünden. D iese Bauphase 1, die für den Zeitraum vom 06.04.-09.10.2015 geplant sei, umfasse den Abbruch des Turms, den Sockelbau am heu- tigen Turmstandort, in welchen die Trafostation verle gt werde, sowie die Aufstockung des Ver- waltungstraktes der Liegenschaft C.____. Das Parlament d es Kantons B.____ habe am 14.01.2015 dem Ratschlag des Regierungsrates des Kantons B.____ vom 24.09.2014 betref- fend Bewilligung von Investitionskosten für die bauliche Sanierung und Modernisierung der Lie- genschaft C.____ zugestimmt und die dafür beantragten CHF 105 Mio. bewilligt. Die Baugesu- che für den Bau der Trafostation und die Aufstockung un d Sanierung des Verwaltungstraktes der Liegenschaft C.____ seien am 02.03.2015 beim Bauin spektorat des Kantons Basel- Landschaft eingereicht worden. Mit dem Vorliegen der beiden Baubewilligungen könne per En- de Mai 2015 gerechnet werden. Der Abbruch des ausserh alb der Kernzone gelegenen Turms bedürfe keiner Bau- bzw. Abbruchbewilligung. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses könne nur gewährt w erden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder dessen Familie ein e Härte zur Folge habe und die Inte- ressen des Vermieters nicht stärker zu gewichten seien. Be i einem Mieterstreckungsantrag sei von zentraler Bedeutung, dass der Mieter durch ausreich ende, erfolglose Suchbemühungen belegen könne, dass ihn die Kündigung ohne Erstreckung hart treffen würde. Die Berufungsklä- gerin habe ihre Suchbemühungen mit nur fünf abschlägigen Bestätigungen von vier Immobilien- firmen, datierend vom 07. bzw. 08.08.2014 und vom 18. bzw. 23.12.2014 und vom 07.01.2015, dokumentiert. Daraus gehe hervor, dass die Berufungsklägerin sich auf die unmittelbare Umge- bung des aktuellen Kioskstandortes und nur auf einen kurze n Zeitraum beschränkt habe. Ihre Behauptung, sie habe sich intensiv um die Suche nach ein er Ersatzliegenschaft bemüht, sei somit tatsachenwidrig. Dazu komme, dass die Berufungskläger in im Berufungsverfahren keine neuen Suchbemühungen ausweise. Die Suchbemühungen seie n somit nie ernsthaft und nicht genügend gewesen. Vor erster Instanz habe sich die Beruf ungsklägerin zudem auf den Stand- punkt gestellt, es sei ihr schlichtweg nicht möglich, „ein geeignetes, auch nur annähernd prä- destiniertes Ersatzobjekt zu finden“. Dann könne der Zwe ck der Mieterstreckung, der Mieterin mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu verschaffen, ohnehin nicht erreicht werden. Im Mietvertrag vom 02./07.06.2005 sei unter dem Titel „Vorbehalt“ in Ziff. 17 vereinbart worden, dass der Vertrag in Abweichung zu der in Ziff. 2 vere inbarten Vertragsdauer jederzeit unter Ein- haltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auf das Ende jeden Monats von beiden Parteien gekündigt werden könne, sofern der sog. Turm aus irgend einem Grund verändert, umgebaut oder abgerissen werde. Somit seien sich die Parteien bereits bei Vertragsschluss über die Mög- lichkeit einer Veränderung bzw. eines Wegfalls des Miet objekts während der vereinbarten, zehnjährigen Vertragsdauer und der daraus resultierende n vorzeitigen Vertragsbeendigung im Klaren gewesen. Eine lange Mietdauer von mehr als 10 Jahren allein begründe noch keine be- sondere Verwurzelung des Mieters im Quartier, sondern kön ne allenfalls ein Indiz dafür sein. Massgebend seien vielmehr andere Faktoren wie etwa die G eschäftsart. Da sich der Kunden- kreis aus Laufkundschaft zusammensetze, könne diese Proble matik bei der Berufungsklägerin beim Umzug ihres Kioskbetriebs in ein anderes Quartier ni cht gegeben sein, sodass sie sich Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht insoweit nicht auf die Quartier- bzw. Ortsgebundenheit berufen könne. Auch die von ihr betonte Wichtigkeit der örtlichen Nähe des Kiosks in der Liegenscha ft C.____ zu ihren beiden Pachtbe- trieben vermöge die Quartier- bzw. Ortsgebundenheit n icht zu begründen, da diese beiden Gastronomiebetriebe nicht ganzjährig betrieben würden. In der Betriebsrechnung für den „Kiosk in der Liegenscha ft C.____“ sei für die Jahre 2006-2013 ein Gesamtverlust von rund CHF 61‘500.00 ausgewiesen. Nur in den Jahren 2007-2009 sei jeweils ein kleiner Gewinn erzielt worden. Auch die im Berufungsverfahren neu eingereichte Betriebsrechnung 2014 weise einen Verlust aus. Zusammen mit ihrer Eingabe vom 19.01.2015 habe die Berufungsbeklagte dann plötzlich neue Jahresrech nungen für 2008-2013 mit einem angeblichen kleinen Gewinn vorgelegt, wobei sich die Bet riebszahlen angeblich auf alle drei Betriebe der A.____ GmbH gemeinsam beziehen sollten. D er Berufungsbeklagte habe diese neu vorgelegten Jahresrechnungen, welche den Verantwortl ichen der Liegenschaft C.____ nie vorgelegt worden seien, bestritten. Aufgrund der ein gereichten intransparenten und wider- sprüchlichen Betriebszahlen sei nicht ersichtlich, inwiefern die Berufungsklägerin auf die Weiter- führung des Kioskbetriebs in der Liegenschaft C.____ an gewesen sei, um die beiden Pachtver- träge weiterführen zu können. Insbesondere sei nicht bewiesen, weshalb sie ohne den „Kiosk in der Liegenschaft C.____“ schlechtere Ergebnisse bei den ve rbleibenden Pachtbetrieben erzie- len würde. Im Gegenteil würde der in den Jahresrechnun gen zum „Kiosk in der Liegenschaft C.____“ jährlich ausgewiesene Verlust mit der Aufgabe des betreffenden Betriebs wegfallen. Warum sie ihr Geschäftsmodell bis im Jahre 2021 nur gera de mit dem jetzigen Kioskstandort weiterführen könne, sei nicht plausibel. Der Berufungskl ägerin drohe auch keine wirtschaftliche Notsituation, deren Folgen durch eine Erstreckung vermieden werden könnten. Die Initiative zur Erneuerung bzw. Verlängerung der b eiden Pachtverträge sei von der Beru- fungsklägerin ausgegangen. Im Oktober 2012 sei erst die Ausschreibung zur Teilnahme am Projektwettbewerb gestartet worden. Der Berufungsbeklag te habe damals nicht einmal ge- wusst, welche Architektur- und Ingenieurfirma am Projekt wettbewerb teilnehmen werde, ge- schweige denn, welche Projekte eingereicht würden, noch wie das Siegerprojekt aussehen werde. Die Behauptung der Berufungsklägerin, der Beru fungsbeklagte habe im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Pachtverträge um die bevorstehende wahrscheinliche Kündigung bzw. sehr wahrscheinliche Nichtgewährung der Verlängerungsoption des Mietvertrages gewusst, treffe somit nicht zu. Die Berufungsklägerin habe den Berufungs beklagten bisher nicht um eine vor- zeitige Entlassung aus den beiden Pachtverträgen ersucht. Der Berufungsbeklagte würde zu einer von der Berufungsklägerin gewünschten vorzeitigen Auflösung der beiden Pachtverträge Hand bieten. Damit sei der Vorwurf, der Berufungsbekl agte verursache mit seinem Verhalten den wirtschaftlichen Niedergang der Klägerin, haltlos. Nach dem Entscheid zum Umbauprojekt am 29.05.2013 habe der Leiter Gastronomie der Liegen schaft C.____ den Geschäftsführer der Berufungsklägerin am 12.06.2013 telefonisch über das Umb auprojekt und die damit verbunde- ne Notwendigkeit der vorzeitigen Auflösung des Mietvert rags informiert. Ferner habe der Beru- fungsbeklagte nach dem Scheitern einer einvernehmlichen Vertragsauflösung das Mietverhält- nis bereits Ende April 2014 und damit frühzeitig gekündigt. Die Kündigung führe aus den aufge- zeigten Gründen nicht zu einer Härte für die Berufungsklägerin. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Selbst wenn man entgegen der Auffassung des Berufungs beklagten und der Vorinstanz vom Vorliegen einer Härte bei der Berufungsklägerin ausge hen wolle, komme eine Mieterstreckung wegen überwiegender öffentlicher Interessen des Berufu ngsbeklagten nicht in Frage. Das Inte- resse des Berufungsbeklagten liege darin, mit dem bewil ligten, dringend notwendigen Umbau- und Sanierungsprojekt termingerecht beginnen zu können . Eine Verzögerung hinsichtlich des Baubeginns wäre für den Berufungsbeklagten mit zahlreichen negativen, nicht zumutbaren Fol- gen verbunden. Jeweils in den Sommermonaten würden di e hauptsächlichen Bauarbeiten aus- geführt, damit in den Wintermonaten die wichtigsten Veranstaltungen stattfinden könnten. Der nicht planmässige Beginn des Umbauprojekts hätte unter Um ständen zur Folge, dass die wich- tigsten Veranstaltungen nicht stattfinden könnten, was da s „Abspringen“ wichtiger, langjähriger Vertragspartner der Liegenschaft C.____ nach sich ziehen könnte. Damit würden die mit dem Umbauprojekt auch verfolgten Bestrebungen zur Aufrechterhaltung der Konkurrenzfähigkeit der Liegenschaft C.____ verunmöglicht. Es sei Sache des Berufu ngsbeklagten, als Vermieter und Eigentümer zu entscheiden, wie er die Liegenschaft C._ ___ sanieren wolle. Im Rahmen der Planung eines hochkomplexen Bauvorhabens wie des vorlie genden sei es auch zwingend not- wendig, bestehende Mietverhältnisse, die aufgrund des Bauprojekts aufgelöst werden müssten, frühzeitig vor dem geplanten Baubeginn zu kündigen, da mit die Mieterschaft rechtzeitig und ernsthaft nach einem Ersatzobjekt suchen könne, wozu sie verpflichtet sei. Dieser Verpflichtung sei die Berufungsklägerin offensichtlich nicht ausreichend nachgekommen. Die von der Berufungsklägerin in verfahrensrechtlicher Hin sicht erhobenen Vorwürfe der Ge- hörsverletzung und der falschen Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz seien offensicht- lich unbegründet, so dass der Berufungsbeklagte von eine r Auseinandersetzung mit den ein- zelnen Rügen absehe. E. Mit Verfügung vom 24.04.2015 wurde der Schriftenwechs el geschlossen und der Fall der Dreierkammer zum Entscheid aufgrund der Akten überwiesen. Erwägungen 1. Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Strei tigkeiten mit einem Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden. Mit Berufung kann gemäss Art. 309 ZPO unrichtige Rechtsanwendung o- der/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellun g des begründeten Entscheides bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitwertgrenze ist im vorliegen- den Fall klar erreicht. Der angefochtene Entscheid wurd e der Klägerin am 13.02.2015 zuge- stellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die am 12.03.201 5 der Schweizerischen Post übergebene Berufung somit eingehalten. Die Berufungsklägerin rügt die unrichtige Feststellung des Sach- verhalts und die unrichtige Rechtsanwendung, womit sie zulässige Berufungsgründe geltend macht. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO ist die Dreierkamme r der Abteilung Zivilrecht des Kan- tonsgerichts für die Beurteilung von Berufungen gegen Entscheide der Präsidien der Zivilkreis- gerichte, sofern diese nicht in die Zuständigkeit des Pr äsidiums fallen (vgl. § 5 Abs. 1 lit. a EG Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht ZPO), sachlich zuständig. Da auch die übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Berufung eingehalten sind, ist auf diese einzutreten. 2. Die Berufungsklägerin rügt eine Verletzung des rechtliche n Gehörs, weil die Vorinstanz wesentliche Vorbringen und Argumente der Klägerin nich t in ihre Erwägungen habe einfliessen lassen und folglich auch den Sachverhalt falsch festgestellt habe. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 53 ZPO beinhal tet unter anderem den Anspruch auf Begründung des gerichtlichen Entscheids. Die Entscheidbegr ündung muss so abgefasst sein, dass sich die Parteien über die Tragweite des Entscheids u nd über allfällige Anfechtungsmög- lichkeiten ein Bild machen können. Sie sollen die Möglich keit haben, die Sache in voller Kennt- nis um die Entscheidgründe an die obere Instanz weiter zu ziehen. Es müssen zumindest kurz die Überlegungen genannt werden, die zum entsprechende n Entscheid geführt haben, sowie die Beweise und deren Würdigung bekannt gegeben werd en, auf die das Gericht abgestellt hat (Sutter-Somm/Chevalier, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger ZPO Komm., Art. 53 N 14; Schenker, in: Stämpflis Handkommentar ZPO, Art. 53 N 17; BGE 134 I 88 E. 4.1). Der Gehörsanspruch umfasst ferner den Anspruch, dass das Gericht die Parteivorbringen sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berück sichtigt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich dieses mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand ausei- nandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte be- schränken. Die Partei soll wissen, warum das Gericht entgeg en ihrem Antrag entschieden hat, damit sie den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfech ten kann (grundlegend BGE 112 Ia 110 E. 2b, ferner 129 I 236 E. 3.2; 126 I 10 2 E. 2b). Die Verletzung des rechtlichen Ge- hörs führt grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides. Dies gilt unabhängig davon, ob die fraglichen verfahrensrechtlichen Mängel e inen Einfluss auf das Ergebnis haben. Praxisgemäss kann eine derartige Gehörsverletzung im Rechtsm ittelverfahren aber „geheilt" werden, wenn das rechtliche Gehör nachträglich gewährt wurde, die Rechtsmittelinstanz über freie Kognition in Rechts- und Sachverhaltsfragen verfüg t, mithin eine Ermessensüberprüfung möglich ist und dem Betroffenen die gleichen Mitwirkun gsrechte wie vor erster Instanz zu- stehen. Eine Heilung ist allerdings von vornherein ausgesch lossen, wenn es sich um eine be- sonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte hand elt (BGE 126 I 72 E. 2 mit Hinweis; 126 V 132 E. 2b). Die Vorinstanz hat das Vorbringen der Klägerin, dass zwischen den drei Betrieben „Kiosk in der Liegenschaft C.____“, D.____ und E.____ erhebliche Synergien bestünden und der Betrieb des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ wegen seiner ganzjähri gen Einnahmen überhaupt erst den Betrieb der beiden anderen Betriebe ermögliche, gepr üft und den Beweis für die wirtschaftliche Konnexität und Kooperation der drei Betriebe als gesch eitert betrachtet. Weiter hat sie ausge- führt, dass die Klägerin nicht darzutun vermöge, wieso die von ihr geltend gemachte „Koopera- tive“, so sie denn zum Tragen kommen würde, nicht von einem anderen, allenfalls auch weiter entfernten Ort fortgesetzt werden könnte (vgl. Urteil der Vorinstanz vom 06.02.2015 E. III.2). Folglich ergibt sich aus der vorinstanzlichen Urteilsbegrün dung mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Vorinstanz das Argument der wirtschaftlichen Konnexität der drei Betriebe der Klägerin mangels Standortgebundenheit des ganzjährigen Betriebst eils nicht für entscheidwesentlich gehalten hat. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt diesbezüglich nicht vor. Die Vor- Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht instanz ist hinsichtlich des Nachweises einer wirtschaftliche n Konnexität der drei Betriebe der Klägerin und hinsichtlich deren Entscheidrelevanz schlicht anderer Ansicht als die Klägerin, was selbstverständlich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs begründen kann. Die Vorinstanz hat die Klage primär mit der Begründun g abgewiesen, dass eine Mieterstre- ckung im vorliegenden Fall den gesetzlichen Zweck, dem Miet er innerhalb der Erstreckungs- dauer zusätzliche Zeit zum Auffinden eines geeigneten E rsatzobjektes einzuräumen, gar nicht erfüllen könne, weil gemäss Angaben der Klägerin ein gleichwertiges Objekt überhaupt nicht existiere. Sie hat hingegen das Vorliegen eines Härtefa lls auch aus anderen Gründen verneint und ist in einer Eventualbegründung selbst für den Fall der Bejahung eines Härtefalls zum Schluss gekommen, dass mangels überwiegender Interessen der Klägerin eine Mieterstre- ckung zu verweigern sei (vgl. Urteil der Vorinstanz vom 06.0 2.2015 E. III.2 und 3). Aus der Ur- teilsbegründung lässt sich folglich schliessen, dass die Vori nstanz selbst unter Zugrundelegung der von der Berufungsklägerin zitierten bundesgerichtli chen Rechtsprechung, wonach eine Mieterstreckung auch dann gewährt werden kann, wenn dad urch die Folgen der drohenden wirtschaftlichen Härte erheblich gemildert werden könn en, das Mieterstreckungsgesuch der Klägerin abgewiesen hätte. Eine konkrete Auseinanderse tzung mit der besagten Rechtspre- chung des Bundesgerichts war somit entbehrlich. Mithin stö sst die Berufungsklägerin auch diesbezüglich mit der Rüge der Gehörsverletzung ins Leere. Sollte in diesem Punkt eine – wenn auch nicht schwere – Verletzung des rechtlichen Gehörs au sgemacht werden, so wäre diese durch das nachträgliche rechtliche Gehör im Berufungsver fahren und durch die freie Kognition der Berufungsinstanz in Tat- und Rechtsfragen (vgl. Art. 310 ZPO) geheilt worden. Die Vorinstanz hat einen relevanten Zusammenhang zwischen dem streitgegenständlichen Mietverhältnis und den beiden zwischen den Parteien ab geschlossenen Pachtverträgen explizit verneint (vgl. Urteil der Vorinstanz vom 06.02.2015 E. III.2). Sie musste sich daher mit dem klä- gerischen Argument der Verletzung der Informationspfl ichten über die Zukunft des Mietverhält- nisses beim Abschluss der neuen Pachtverträge nicht im Det ail auseinandersetzen. Ohnehin würde eine allfällige Verletzung der Informationspfl ichten sich nur auf die in diesem Zeitpunkt abgeschlossenen neuen Pachtverträge beziehen und keine Auswirkungen auf das Mietverhält- nis haben. Damit erweist sich die Rüge der Gehörsverletz ung auch in diesem Punkt als unbe- gründet. 3. Die Rüge der Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe hin sichtlich der wirtschaftlichen Konnexität der drei Betriebe „Kiosk in der Liegenschaft C.____“, D.____ und E.____den Sach- verhalt unrichtig festgestellt, ist mangels Standortgebun denheit des ganzjährigen Betriebsteils für die Beurteilung des Erstreckungsgesuchs nicht weiter zu prüfen. Dies hat auch die Vor- instanz zutreffend festgehalten. Diese Rüge erweist sich ohnehin als unbegründet: Die St andortgebundenheit eines ganzjähri- gen Kiosk- oder anderen Gastronomiebetriebs im Umfeld der Liegenschaft C.____ hat die Beru- fungsklägerin nicht nachweisen können. Sie lässt sich insbesondere nicht dadurch nachweisen, dass im Umfeld der Liegenschaft C.____ aufgrund der dor t stattfindenden Grossveranstaltun- gen besonders hohe Umsätze zu erwirtschaften sind. Ebenso wenig dargetan ist eine für das Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht wirtschaftliche Fortbestehen des Betriebes bestehende Not wendigkeit, der Geschäftsführung der Berufungsklägerin ganzjährig einen Lohn zu bezahlen . Es gibt landauf landab zahlreiche Betreiber von saisonalen Einrichtungen, die ausserhalb der Saison einem anderen Erwerb nachgehen oder einen ganzjährigen Betriebsteil andern orts bewirtschaften. Die Beweiswürdi- gung der Vorinstanz hinsichtlich der wirtschaftlichen Kon nexität der drei Betriebe „Kiosk in der Liegenschaft C.____“, D.____ und E.____ ist nicht zu b eanstanden. Die behauptete wirtschaft- liche Konnexität lässt sich auch nicht mit den von der Klä gerin erstinstanzlich beigebrachten Rechnungen beweisen, sondern allenfalls eine rechtlich nicht relevante Art von „Querfinanzie- rung“. Der Betrieb des „Kiosks in der Liegenschaft C.____ “ hat sich in den Jahren 2006-2014 insgesamt als ein Verlustgeschäft erwiesen. Deshalb kann au ch aus den positiven Rechnungs- abschlüssen der Berufungsklägerin für die Jahre 2008-201 3, welche sich auf alle drei Betriebe beziehen und deren Richtigkeit von der Beklagten überdies bestritten wurde, nicht auf eine Ver- bundenheit in dem Sinne geschlossen werden, dass der W egfall des „Kiosks in der Liegen- schaft C.____“ den Fortbestand der Berufungsklägerin exist enziell gefährden könnte. Zudem erweisen sich die Argumente der Vorinstanz, dass die Pac htverträge und der Mietvertrag keine abgestimmten Laufzeiten und keine Querbezüge enthalten hätten, weder als formalistisch noch als realitätsfremd. Wenn die Weiterführung des „Kiosks i n der Liegenschaft C.____“ während der gesamten Laufzeit der verlängerten Pachtverhältni sse für die Klägerin derart existenziell gewesen wäre, so ist es unverständlich, dass die Klägerin bei der Verlängerung resp. beim Neuabschluss der Pachtverträge auf diesen Umstand keinen Bezug genommen hat. 4. Die Berufungsklägerin rügt weiter, dass die Vorinstanz d as Vorliegen eines Härtefalls zu Unrecht verneint und damit Art. 272 OR unrichtig angew endet habe. Bei der Geschäftsraum- miete kann von einer sozialen Notlage nur gesprochen w erden, wenn durch die Beendigung des Mietverhältnisses zufolge Kündigung die Existenz des g anzen Unternehmens in Frage ge- stellt wird. Ist von der Kündigung nur eine Filiale be troffen, kann es an dieser Voraussetzung bereits fehlen. Eine erhebliche Härte besteht etwa dann, wenn die Fortführung des Betriebes an einem anderen Ort einer behördlichen Bewilligung bed arf und der Mieter zudem besonders ausgestaltete Räume benötigt, denn hier ist die Ersatz beschaffung schwierig und beansprucht naturgemäss viel Zeit (BSK OR I-Weber, Art. 272 N 3a m it weiteren Hinweisen). Die Erstre- ckung bezweckt, dem Mieter für die Suche nach Ersatzlokal itäten mehr Zeit zu lassen. Eine Erstreckung ist daher nur sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass ein Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein wird, der Zeitablauf also die Situation des Mieters wesentlich zu verbes- sern vermag. In besonderen Fällen können die Folgen ei ner Kündigung durch eine Erstreckung auch gemildert werden, wenn eine Ersatzbeschaffung nic ht möglich oder nicht zumutbar ist, so etwa wenn die Erben des Inhabers eines Geschäftsbetriebe s bei einer Verlängerung des Miet- verhältnisses ein günstigeres Liquidationsergebnis erzielen können (CHK-Heinrich, Art. 272 OR N 3 mit weiteren Hinweisen; BSK OR I-Weber, Art. 272 N 3b; Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 272 N 19; SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 272 N 11). Keine Berücksichtigung findet die Härte eines Dritten (BSK OR I-Weber, Art. 272 N 4a, Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 272 N 98). Die Berufungsklägerin räumte vor der ersten Instanz selbst ein, dass die derzeitige Räumlich- keit für die Mieterin nur schwer zu ersetzen sei, ja dass d er „Kiosk in der Liegenschaft C.____“ Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht gar ein einzigartiges, nicht zu substituierendes Mietobj ekt sei. Und die von ihr mit Suchbemü- hungen im Umfeld der Liegenschaft C.____ beauftragte G.____ AG hielt in ihrem Schreiben vom 08.08.2014 an die Berufungsklägerin fest, dass sich ein e Ersatzbeschaffung als schwierig erweisen dürfte. Nach Ansicht des Kantonsgerichts durfte die Vorinstanz gestützt auf diese Vorbringen davon ausgehen, dass die Auffindbarkeit eine s geeigneten Ersatzobjektes innert einer wie auch immer zu bemessenden Erstreckungsfrist höch st unwahrscheinlich ist und eine Mieterstreckung die Situation der Mieterin für die Suc he nach einem Ersatzobjekt nicht wesent- lich verbessern konnte, zumal die Berufungsklägerin ihre Suchbemühungen auf das Umfeld der Liegenschaft C.____ beschränkte. Daher scheidet eine Er streckung mangels Erfüllbarkeit des gesetzlichen Zwecks des Instituts der Mieterstreckung grunds ätzlich aus, soweit nicht ein be- sonderer Fall vorliegt. Der Berufungsklägerin ist es im Weiteren nicht gelungen, die tatbestand- lichen Voraussetzungen zu substanziieren und zu beweisen, auf grund derer von einem beson- deren Fall auszugehen wäre, der ausnahmsweise die Annah me eines Härtefalles trotz fehlen- der Aussicht auf eine Ersatzbeschaffung rechtfertigen würd e. Eine wirtschaftliche Konnexität der drei Betriebe der Berufungsklägerin ist nicht nachg ewiesen und zudem nicht entscheidrele- vant, könnte die Berufungsklägerin doch einen ganzjähri gen Betriebsteil auch andernorts be- wirtschaften (vgl. E. 3 hiervor). Selbst bei nachgewie sener Verbundenheit der drei Betriebe der Berufungsklägerin ginge es im vorliegenden Fall um die Schliessung einer Filiale, die der Beru- fungsklägerin über die Jahre regelmässig Verluste eingebracht hat. Folglich fehlt der Beweis für die Behauptung der Berufungsklägerin, der Betrieb des „Kiosks in der Liegenschaft C.____“ sei für sie existenzsichernd, weshalb dessen Wegfall für sie e inen Härtefall darstelle. Die Vo- rinstanz hat demzufolge das Vorliegen eines Härtefalls zu Recht verneint. 5. Die Berufungsklägerin rügt sodann, dass die Vorinstanz b ei der Interessenabwägung ge- mäss Art. 272 Abs. 2 OR das Recht unrichtig angewendet habe. Gemäss dieser Gesetzesbe- stimmung sind u.a. die Umstände des Vertragsschlusses und d er Inhalt des Vertrages (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlich en und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), die Verhältni sse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e) und die Suchbemühungen der Mieterschaft zu berücksichtigen. Die Interessenlage der Parteien im Fall der Vertragsauflösung kann durch besondere Umstände beim Vertragsschluss, die nicht direkt den Vertragsinhalt beschlagen (Motive), ebenso mitbe- stimmt werden wie durch die gelebte vertragliche Beziehu ng und/oder besondere vertragliche Abreden, z.B. Befristung des Mietverhältnisses (Zürcher Ko mmentar OR-Higi, Art. 272 N 139). Im vorliegenden Fall war der Mietvertrag zum Vornherei n bis 31.12.2015 gefristet. Zudem ent- hielt er in Ziff. 17 einen besonderen Vorbehalt, won ach der Vertrag in Abweichung von der fes- ten Vertragsdauer jederzeit gekündigt werden kann, so fern aus irgendeinem Grund der sog. Turm verändert, umgebaut oder abgerissen wird. Die Ver längerungsoption war zudem davon abhängig, dass der Vertrag nicht 6 Monate vor dessen Ablauf am 31.12.2015 gekündigt worden wäre. Die spezifischen Vertragsabreden über die Beendigu ng des Mietvertrags stellen mit hin- reichender Deutlichkeit klar, dass die Mieterin nicht mit einer längeren Dauer des Mietvertrages rechnen durfte. Die Dauer des Mietverhältnisses vermag für sich allein eine Härtesituation in der Regel nicht zu Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht begründen: Der Umstand, dass ein Ersatzobjekt – wenn au ch nach langer Mietdauer – bezogen werden muss, lässt sich ja durch die Gewährung einer Miete rstreckung nicht abwenden. Die bisherige lange Mietdauer kann daher nur insofern be rücksichtigt werden, als sie ein Indiz für eine besondere Verwurzelung des Mieters im Ort oder im Quartier schafft. Ob dies als Härte qualifiziert werden kann, ist im Einzelfall vom Mieter z u konkretisieren und zu beweisen. Eine lange Mietdauer allein begründet jedenfalls noch keine besondere Verwurzelung des Mieters im Quartier. Bei Geschäftsmiete sind kaum Fälle denkbar, i n welchen die lange Dauer eines Miet- verhältnisses für sich allein einen Härtegrund darstellen könnte (SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 272 OR N 19). Je nach Geschäftsart droht dem Geschäf tsraummieter namentlich der Ver- lust der Stammklientel. Das Härtemoment der langen Ver tragsdauer steht somit in engerem Zusammenhang mit weiteren Härtegründen wie den wirtsch aftlichen und persönlichen Verhält- nissen und dem Marktangebot an Ersatzlokalen (Zürcher Kom mentar OR-Higi, Art. 272 N 146 f.). Unter Berücksichtigung des von der Berufungsklä gerin betriebenen mobilen Kiosks am gleichen Standort seit 2001 liegt zwar ein über zehnjähriges Mietverhältnis vor. Hingegen ist der Berufungsklägerin der von ihr zu erbringende Nach weis einer besonderen Verwurzelung des von ihr betriebenen „Kiosks in der Liegenschaft C.__ __“ im Umfeld der Liegenschaft C.____ nicht gelungen. Zu Recht hat der Berufungsbeklagte darauf hingewiesen, dass dort kei- ne Stammkundschaft besteht, sondern der „Kiosk in der Li egenschaft C.____“ von Laufkund- schaft frequentiert wird. Auch die Nähe der von der Be rufungsklägerin gepachteten Betriebe D.____ und E.____ vermag keine Quartier- bzw. Ortsgebundenheit des fraglichen Kioskbetriebs zu begründen. Einerseits werden diese beiden Gastronom iebetriebe nicht ganzjährig bewirt- schaftet. Andererseits lassen sich die von der Berufungskläg erin angeführten Synergien wäh- rend der Sommersaison mit dem „Kiosk in der Liegenschaf t C.____“ angesichts der heutigen Mobilitätsverhältnisse auch von einem ausserhalb des Umfelds der Liegenschaft C.____ betrie- benen Kiosk oder Gastronomiebetrieb realisieren. Mithi n schlägt die bisherige Dauer des Miet- verhältnisses nicht zugunsten der Berufungsklägerin zu Buche. Bei Geschäftsraummietern ist mit den wirtschaftlichen Ve rhältnissen in erster Linie die Ertrags- situation massgebend, z.B. belegt durch Geschäftsabschlüsse. Eine Rolle spielen auch die Un- ternehmensperspektiven und die Positionierung des Geschä fts auf dem Markt und die Unter- nehmensgrösse. Wird ein Filialnetz betrieben, so fäll t der Umzug einer Filiale weniger ins Ge- wicht als der Umzug eines einzelnen Geschäftes, der je n ach dem – z.B. bei ortsgebundenen Dienstleistungen eines Quartiergeschäfts mit Stammkundschaft – für den Mieter existenzbedro- hend werden kann (Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 27 2 N 175; vgl. auch SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 272 OR N 27 und 39a). Die eingereicht en Jahresabschlüsse betreffend den „Ki- osk in der Liegenschaft C.____“ belegen für die meisten Jahre (2006, 2010, 2011, 2012, 2013 und 2014) ein Verlustgeschäft (vgl. Beilage 4 zur Klagebegründung und Beilage 23 zur Eingabe der Berufungsklägerin vom 30.03.2015). Die mit Eingab e vom 19.01.2015 der Vorinstanz von der Klägerin als Beilage 17 eingereichten Erfolgsrechn ungen der A.____ GmbH über sämtliche Betriebszweige für die Jahre 2008 bis 2013, deren Richti gkeit vom Beklagten bestritten wurde, weisen leichte Gewinne aus. Mit diesen Geschäftsabschlüssen ist eine existenzielle Bedrohung der Berufungsklägerin durch einen Umzug des bisherigen, von Laufkundschaft frequentierten Betriebszweiges „Kiosk in der Liegenschaft C.____“ an ein en anderen Standort nicht hinrei- chend dargetan. Ferner hat die Berufungsklägerin bereits seit Sommer 2013, d.h. rund 1 ¾ Jah- Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht re vor dem 31.03.2015, die Möglichkeit gehabt, sich gesch äftlich neu zu orientieren und ihr Ge- schäftskonzept den sich verändernden Umstände anzupassen. Da ss eine Pensionierung des jetzigen Geschäftsführers der Klägerin bevorstehe oder bei einer Erstreckung des Mietverhält- nisses ein günstigeres Liquidationsergebnis erzielt werde n könnte, wird nicht geltend gemacht. Des Weiteren hat die Berufungsklägerin weder hinreiche nd substanziiert noch unter Beweis gestellt, dass sie ohne Bewilligung einer Erstreckung negative wirtschaftliche Folgen wegen der Lohnfortzahlungspflicht gegenüber ihren Angestellten w ährend der über die Mietdauer hinaus- gehenden Kündigungsfrist zu tragen habe. Mithin gebieten auch die Unternehmensperspektiven der Berufungsklägerin keinen weiteren Aufschub. Die wirtschaftlichen Interessen stellen folglich keinen zugunsten der Berufungsklägerin zu gewichtenden Umstand dar. Zudem verhält sich die Klägerin insofern widersprüchlich, als sie unter Berufun g auf die Konnexität des im Mietobjekt betriebenen Kiosks mit den Pachtbetrieben eine Erstreckun g des Mietverhältnisses bis 31.03.2021 verlangt, obwohl die Pachtverträge am 31.10.2017 auslaufen. Im Rahmen des Verhaltens des Vermieters ist zu berücksichtigen, in welcher Weise dieser wäh- rend der Mietdauer den Mieter über in Zukunft bevorste hende Veränderungen orientiert hat, mit welchen die Auflösung des Mitverhältnisses verbunden ist. Hat der Vermieter z.B. den Mieter, ohne vorerst formell zu kündigen, darauf aufmerksam ge macht, dass er in absehbarer Zeit zu- folge eines vorgesehenen Totalumbaus gezwungen sein werd e, das Mietverhältnis zu kündi- gen, so wird, nach erfolgter Kündigung, ein lange dauerndes Mietverhältnis als Härtegrund nicht mehr in Betracht fallen, weil sich der Mieter bereit s seit Erhalt der entsprechenden Mitteilung auf die bevorstehende Veränderung hat einstellen können. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wesentlich früher gekündigt, als er nach Gesetz oder Vertrag verpflichtet gewesen wäre, ist dies im Rahmen der Interessenabwägung zu seinen Gunsten zu berücksichtigen (SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 272 OR N 57 f.; vgl. auch Zürcher Komm entar OR-Higi, Art. 272 N 217). Der Be- rufungsklägerin ist den Beweis für das von ihr behauptete illoyale Vertragsverhalten des Beru- fungsbeklagten im Zusammenhang mit dem Abschluss resp. mit der Verlängerung der Pacht- verträge der Objekte D.____ und E.____ schuldig geblie ben. Insbesondere fehlt der Nachweis, dass der Berufungsbeklagte anlässlich der Unterzeichnung der Pachtverträge durch ihn Ende Februar 2013 gewusst hat oder hätte wissen müssen, dass da s Mietverhältnis wahrscheinlich vorzeitig gekündigt werden müsse. Vielmehr hat der Berufungsbeklagte resp. der Leiter Gastro- nomie der Liegenschaft C.____ wenige Tage nach dem Ent scheid vom 29.05.2013 zum Um- bauprojekt, nämlich am 12.06.2013, den Geschäftsführer der Berufungsklägerin über das Um- bauprojekt und die damit verbundene Notwendigkeit de r vorzeitigen Auflösung des Mietverhält- nisses persönlich informiert und ihm die Möglichkeit ge boten, das Modell des Umbauprojektes separat zu besichtigen (vgl. Klagantwortbeilagen 10 und 11). Aufgrund dieser zeitnahen und transparenten Information an die Berufungsklägerin kur z nach dem Ausgang des Projektwett- bewerbs kann dem Berufungsbeklagten auch nicht unterste llt werden, anlässlich der Unter- zeichnung der Pachtverträge Ende Februar 2013 der Berufungsklägerin eine für diese wesentli- che Tatsache bezüglich des Mietverhältnisses verschwiegen zu haben. Ohnehin ging die Initia- tive zur Erneuerung der Pachtverträge von der Berufungsklä gerin aus, weshalb es an ihr gele- gen hätte, sich bereits zum damaligen Zeitpunkt Garantien über die Weiterführung des Kioskbe- triebs in der Liegenschaft C.____ über die vereinbarte Vertragsdauer hinaus geben zu lassen oder vorzeitige Beendigungsmöglichkeiten der Pachtverträge für den Fall der Nichtverlängerung Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht des Mietverhältnisses auszuhandeln. Ferner hat der Beruf ungsbeklagte die Berufungsklägerin mit Schreiben vom 17.03.2014 (vgl. Klagbeilage 10 / Klagantwortbeilage 12) ein weiteres Mal darüber informieren lassen, dass der Turm vom Umbau bzw. der Sanierung der Liegenschaft C.____ betroffen sei, indem er abgerissen würde, und d ass der Turmabbruch den Start der Umbauarbeiten am 01.04.2015 bilden werde. Anschliessend wurde mit Schreiben vom 29.04.2014 per 31.03.2015 gekündigt, womit der Berufungsklägerin einige Monate mehr als die vertraglichen 6 Monate Kündigungsfrist für die Suche n ach einem Ersatzobjekt zur Verfügung standen. Das Verhalten des Vermieters fällt somit zu dessen Gunsten ins Gewicht. Beruft sich der Vermieter auf die Notwendigkeit einer Sanierung, welche es nicht erlaubt, dass die Mietobjekte gleichzeitig bewohnt bzw. in den Miet räumlichkeiten gleichzeitig Geschäfte ge- tätigt werden, so ist für die Dauer einer allfällig zu gewährenden Vollstreckung Folgendes zu berücksichtigen: Es ist von Bedeutung, ob für das Umbauvorh aben die nötigen öffentlich- rechtlichen Bewilligungen bereits vorliegen, resp. bis wann mit dem Vorliegen der erforderlichen Bewilligung gerechnet werden kann, sofern ein entsprech endes Baugesuch bereits eingereicht wurde. Auch die finanziellen Interessen des Vermieters, sein Umbauvorhaben möglichst rasch verwirklichen zu können, sind nicht von untergeordneter Be deutung (SVIT-Kommentar Miet- recht, Art. 272 N 59; vgl. auch Zürcher Kommentar OR-Hi gi, Art. 272 N 179). Die Sanierungs- notwendigkeit und die vom Vermieter nach seinem Ermess en getroffenen Sanierungsmass- nahmen ergeben sich aus dem Beschluss des Parlaments des Kantons B.____vom 09.11.2011 betreffend den Projektierungskredit für die Sanierung und Modernisierung der Liegenschaft C.____, dem Projektwettbewerbsverfahren bis Ende Mai 2013, dem Ratschlag des Regierungs- rates des Kantons B.____ vom 24.09.2014 (vgl. insbes. Ziff. 2, Begründung, Klagantwortbeilage 1), dem Bericht der Bau- und Raumplanungskommission vom 03.12.2014 (vgl. insbes. Ziff. 3.1, Beilage 1 zur Eingabe des Beklagten vom 19.01.2015 an d ie Vorinstanz) und dem Beschluss des Parlaments des Kantons B.____ vom 14.01.2015 mit Bewilligung der beantragten CHF 150 Mio. für die Sanierung und Modernisierung der Liegenschaft C.____. Dass mit diesem Vorhaben auch wichtige öffentliche Interessen, nämlich der Erhalt einer konkurrenzfähigen und den heutigen Vorschriften und Bedürfnissen entsprechend en Eventhalle im Kanton B.____ mit entsprechenden Impulsen für die Wirtschaftslage im Ka nton B.____ auf dem Spiel stehen, ist offenkundig. Die Bauetappierung auf die Jahre 2016-2 018 mit vorgezogenem Abbruch des Turms und vorgezogener Erstellung einer Trafostation u nd Aufstockung des Verwaltungstrakts ab 01.04.2015 ist ausgewiesen. Da es für den Abbruch d es Turms keiner Abbruchbewilligung bedarf, spricht nichts gegen die Aktualität der vom Be rufungsbeklagten geltend gemachten, öffentlichen Interessen, wozu namentlich auch das Inter esse an einer möglichst raschen Ver- wirklichung der Sanierung und Modernisierung der Liege nschaft C.____ innerhalb des vorge- gebenen Zeitraums zählt. Das Interesse an der Einhaltun g des Terminplans (vgl. dazu Klagant- wortbeilagen 6-8) ist bei einem komplexen Vorhaben wi e dem Vorliegenden mit weiterlaufen- dem Betrieb während der Sanierungsphase besonders stark zu gewichten. Hinzu kommt, dass mit dem Vorliegen der Baubewilligung für die Trafost ation und die Aufstockung des Verwal- tungsgebäudes entsprechend den nicht bestrittenen Angab en des Berufungsbeklagten bis En- de Mai 2015 gerechnet werden kann. Daraus ergibt sich , dass bei der Interessenabwägung gewichtige, öffentliche Interessen auf Vermieterseite in die Waagschale zu werfen sind. Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht Nach geltender Praxis wird bei der Beurteilung eines Mi eterstreckungsgesuchs ferner voraus- gesetzt, dass der Mieter sich sofort nach Erhalt einer Kündigung ernsthaft um andere Räume zu bemühen hat. Die Ernsthaftigkeit betriebener Suchbemü hungen bestimmt sich grundsätzlich nach objektiven Kriterien. Als ungenügend einzustufen sind etwa Suchbemühungen, die sich lediglich auf ein einzelnes Stadtquartier beziehen, ob wohl dem Mieter durchaus auch ein Wechsel des Quartiers oder gar ein Wechsel des Wohn- ode r Geschäftsortes ohne Weiteres zugemutet werden könnte. Für Geschäftsräume sind die Mar ktverhältnisse nur aufgrund der konkreten, vom Mieter nachzuweisenden Suchbemühungen und deren Resultate zu beurteilen, zumal bei Geschäftsräumlichkeiten keine dem „Leerwohnung sbestand“ entsprechende, ver- gleichbare Statistik existiert. Gegenüber Wohnungsmieten sind in der Regel die Anforderungen an Suchbemühungen im Rahmen eines Ersterstreckungsverfahre ns höher anzusetzen: Die Geschäftserfahrenheit, aber auch die bei verschiedenen Geschäftsbereichen vorhandenen Kunden- oder Geschäftsbeziehungen eröffnen einem Geschä ftsmieter zusätzliche Möglichkei- ten (SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 272 N 34, 37 und 41). Die Berufungsklägerin hat die Su- che nach Ersatzobjekten auf das Gebiet im Umfeld der Lie genschaft C.____ eingeschränkt, was sich aus der von ihr eingereichten Korrespondenz mit I mmobilienfirmen ergibt (vgl. z.B. Klagbeilage 12). Mangels Quartier- bzw. Ortsgebundenheit des von ihr im „Kiosk in der Liegen- schaft C.____“ geführten Kioskbetriebs lässt die Selbstauf erlegung derartiger Restriktionen die Suchbemühungen der Berufungsklägerin in örtlicher Hin sicht als ungenügend erscheinen. Hin- zu kommt die Quantität der Suchbemühungen und der Zei traum, in welchem resp. für welchen die Suchbemühungen getätigt wurden: Die Anfragen an die Firmen H.____ AG und an die G.____ AG erfolgten im August 2014 (vgl. Klagbeilage n 11 und 12) und diejenigen an die Fir- men H.____ AG, I.____ AG und K.____ Liegenschaftsverwa ltung und Treuhand in der 2. De- zemberhälfte (vgl. Beilagen 13-15 zur Eingabe der Klägerin vom 19.01.2015 an die Vorinstanz). Für die Zeit von Sommer 2013, als der Berufungsklägerin der Abbruch des Turms und die damit verbundene, vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses ange kündigt wurde, bis Sommer 2014 hat die Berufungsklägerin keine Suchbemühungen nachgewi esen, obwohl sie zwischenzeitlich am 17.03.2014 nochmals schriftlich auf die bevorstehende Auflösung des Mietverhältnisses per 31.03.2015 hingewiesen wurde und am 29.04.2014 die Kündigung erfolgte. Mithin genügen die Suchbemühungen der Berufungsklägerin auch in quantita tiver und in zeitlicher Hinsicht nicht den Anforderungen der Rechtsprechung bei der Geschäft smiete. Damit ist der Berufungskläge- rin der Beweis für besondere Verhältnisse auf dem örtl ichen Markt für die konkret gesuchten Räumlichkeiten, welche die Annahme einer Härte rechtfertigen, nicht gelungen. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass das Erstreckungsbegehren selbst unter der vom Kantonsge- richt und von der Vorinstanz abgelehnten Annahme eines H ärtefalls das Erstreckungsbegehren angesichts überwiegender öffentlicher Interessen des Verm ieters und ungenügender Bemü- hungen der Berufungsklägerin bei der Suche nach einem Ersatzobjekt trotz frühzeitiger Ankün- digung der vorzeitigen Vertragsauflösung abzuweisen wä re. Damit erweist sich die Berufung auch in diesem Punkt als unbegründet. 6. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist die Berufung abzuweisen. Entsprechend dem Ausgang des Berufungsverfahrens sind die Prozesskosten gemä ss Art. 106 Abs. 1 ZPO der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist gemäss § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht lit. f GebT auf pauschal CHF 5'000.00 festzusetzen. Da de r Berufsbeklagte sich nicht durch einen externen Rechtsbeistand vertreten liess, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. Ein begründeter Fall für die Zusprechung einer Umtriebsen tschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO liegt nicht vor (vgl. dazu Suter/von Holzen, in: Su tter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., Art. 95 N 41; BSK ZPO-Rüegg, Art. 95 N 2 ; Urwyler, DIKE-Komm-ZPO, Art. 95 N 26). Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Gerichtgebühr von pauschal CHF 5‘000.00 wird de r Berufungskläge- rin auferlegt. Jede Partei hat ihre Parteikosten selbst zu tragen. Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel