R 12 107 5. Kammer URTEIL vom 12. November 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Am 13. Juli 2012 reichte die Gebrüder … AG bei der Baubehörde der Gemeinde … ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus auf Parzelle Nr. 3690 (Dorferweiterungszone D3) ein. Der geplante Neubau umfasst insgesamt 7 Wohnungen und 9 Einstellplätze. Zuvor hatte dieselbe Bauherrschaft gleichenorts bereits drei Mehrfamilienhäuser im Rahmen der Ferienresidenz … erstellt. Gegen das Bauvorhaben auf Parzelle Nr. 3690 erhoben die Stockwerkeigentümer … am 7. August 2012 Einsprache. Begründet wurde die Baueinsprache im Wesentlichen mit einer Verletzung des Zonenschemas und dem neuen Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) betreffend Zweitwohnungen. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. August 2012 wies der Gemeindevorstand … die Einsprache vollumfänglich ab und erteilte der Bauherrschaft mit Baubescheid vom 21. August 2012 die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen. Zur Begründung führte er aus, dass das Bauvorhaben nicht zonenwidrig sei, da gemäss Art. 49a des kommunalen Baugesetzes (BauG) in der Dorferweiterungszone Wohnbauten, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Landwirtschaftsbetriebe sowie Hotels errichtet werden dürften. Das geplante Mehrfamilienhaus entspreche sodann den Vorgaben dieser Zone. Richtig sei zwar, dass gemäss Art. 49a BauG in der Dorferweiterungszone auf die Siedlungsstruktur und Bauweise der angrenzenden Dorfzone Bezug zu nehmen sei, den Einsprechern gelinge es jedoch nicht, ein diesbezügliches Manko nachzuweisen. Das Bauvorhaben schliesse nahtlos an die umliegenden Bauten an, sodass der geforderte Bezug gegeben sei. Wäre es anders, hätten auch die nahezu identischen Mehrfamilienhäuser der Einsprecher nicht erstellt werden können. Bezüglich des Einwandes der fehlenden Pflichtparkplätze seien 9 unterirdische Parkplätze geplant, was für sieben Wohnungen offensichtlich ausreichend sei. Die Ausnützungsziffer sei sodann bei dem vorliegenden Bauprojekt nicht verletzt. Die Einsprecher würden zudem zu Unrecht eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben geltend machen, weil ihnen beim Kauf ihrer Stockwerkeinheit von Seiten der Bauherrschaft zugesichert worden sei, dass nur ein kleiner Bau auf der noch freien Parzelle im Quartier geplant werde. Solche privatrechtlichen Zusicherungen seien für das Baubewilligungsverfahren unbeachtlich, es sei denn, es wären entsprechende Dienstbarkeiten eingeräumt worden. Schliesslich werde auch Art. 75b BV durch die Bewilligungserteilung nicht verletzt. 2. Gegen den Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes … vom 20. August 2012 reichten sämtliche Einsprecher beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 20. September 2012 Beschwerde ein. Der Bau- und Einspracheentscheid sowie der Baubescheid vom 21. August seien aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern. Eventuell seien beide Entscheide aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückweisen. Der Baubewilligung fehle ein wesentliches Element, nämlich die Bezeichnung der Bauherrschaft. Das allein reiche für eine Aufhebung der Baubewilligung und eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz aus. Das Quartier …. befinde sich in unmittelbarer Nähe zur Dorfzone und sei prädestiniert dafür, diese zum Beispiel mit Dienstleistungsbetrieben zu ergänzen. Im Quartier befänden sich heute vorwiegend Mehrfamilienhäuser mit Ferienwohnungen. Eine Erweiterung der Dorfzone sei mit der beabsichtigten Überbauung der letzten noch freien Parzelle nicht mehr möglich. Damit widerspreche das Bauvorhaben dem Zonenschema und verletze die Bestimmungen des Baugesetzes. Die Gemeinde begründe ihre gegenteilige Auffassung damit, dass das geplante Gebäude wie die bereits existierenden Wohnbauten durchaus auf die Siedlungsstruktur und Bauweise der angrenzenden Dorfzone Bezug nehme. Natürlich wäre es völlig abwegig, nun gleichsam beim letzten Objekt nur Büropavillons etc. zu fordern. Der Gemeindevorstand verkenne aber den Sinn und Zweck und die Absicht, die damals bei der Schaffung dieser Dorferweiterungszone im Zonenplan bestanden habe. Im Verkaufsprospekt aus dem Jahre 2005 sei die Absicht des Gesetzgebers zum Ausdruck gebracht worden. Man habe die Dorfzone in ihrer ganzen Varietät mit Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbsbetrieben erweitern und damit ein „lebendiges“ Dorf schaffen wollen. Wenn der Gemeindevorstand in der Vergangenheit diesem Ziel der Ortsplanung in Wahrung der minimalsten Sorgfaltspflicht keine Beachtung geschenkt habe und nur Wohnbauten bzw. Ferienwohnungen bewilligt habe, so müsse zumindest beim letzten noch möglichen Objekt dieses übergeordnete Ziel als Korrektur der Unterlassungen der Vergangenheit verfolgt werden. Die besonderen Erwartungen an die Dorferweiterungszone seien zu beachten, weshalb auch ein erhöhter Bedarf an Parkplätzen entstehe, sobald Büro- oder Gewerbebetriebe errichtet würden (respektive die heute vorgesehenen Wohnungen zu solchen umgewandelt würden). Dem trage das vorliegende Bauvorhaben nicht Rechnung. Es werde des Weiteren auch am Einwand festgehalten, dass das vorliegende Baugesuch dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspreche. Allen Stockwerkeigentümern sei im Vorfeld ihres Kaufes der Eigentumswohnung und auch später versichert worden, es sei nur ein kleiner Bau auf der noch freien Parzelle im Quartier geplant. Mit E-Mail vom 2. August 2012 an die Anwohner habe … ausdrücklich die Absicht einer Redimensionierung des Bauvorhabens bestätigt. Wenn dem aber so sei, hätte das vorliegende Baugesuch gar nicht behandelt werden können. Die Baubehörde könne nicht eine Baubewilligung auf Vorrat erteilen. Es treffe zwar zu, dass allfällige private Zusicherungen im Baubewilligungsverfahren in der Regel keine Rolle spielten. Vorliegend sei dies aber anders. Einerseits müsse sich die Gemeinde ihrer Verantwortung im Sinne des Baugesetzes und des Zonenplans bewusst sein. Andererseits sei sie sich im Klaren, dass vorliegend ein Baugesuch eingereicht worden sei, das nach ausdrücklicher Kundgebung der Bauherrschaft nie so realisiert werden solle. Es sei deshalb zurückzuweisen. Schliesslich sei Art. 75b BV am 11. März 2012 von Volk und Ständen angenommen worden und mit diesem Datum in Kraft getreten. Die Verfassungsbestimmung sei damit unmittelbar anwendbar und verbiete den Bau von Zweitwohnungen. Falls es Zweifel gebe an der Übereinstimmung eines Bauvorhabens mit der neuen Verfassungsbestimmung sei das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis die Ausführungsgesetzgebung in Kraft sei. Seit dem 22. August 2012 liege die Verordnung über Zweitwohnungen vor. Diese Verordnung trete gemäss dem Beschluss des Bundesrates zwar erst am 1. Januar 2013 in Kraft, dies ändere jedoch nichts daran, dass die Verfassungsbestimmung bereits seit dem 11. März 2012 unmittelbar anwendbar sei. Zu Unrecht habe die Gemeinde sodann den Rechtsberatungsaufwand von insgesamt Fr. 2‘150.-- den Einsprechern überbunden. Es sei davon auszugehen, dass die Gemeinde … nicht nur bei dieser Einsprache mit der Frage zu Art. 75b BV konfrontiert worden sei. Die Kosten für die Abklärung dieser Frage den Einsprechern bzw. den Beschwerdeführern zu überwälzen sei unverhältnismässig und willkürlich. 3. Am 2. Oktober 2012 beantragte die Gemeinde die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführer setzten sich mit den Erwägungen im vorinstanzlichen Entscheid gar nicht auseinander. Dort werde sodann ausgeführt, dass das Bauvorhaben ohne Weiteres zonenkonform sei. In der Dorferweiterungszone 3 seien Wohnbauten zulässig. Die Baubehörde habe daher gar keine Möglichkeit gehabt, der Baugesuchstellerin diese Nutzung zu verbieten. Allenfalls hätte eingewendet werden können, mit dem Projekt werde auf die Siedlungsstruktur und Bauweise der angrenzenden Dorfzone kein Bezug genommen. Zu Recht hätten die Beschwerdeführer aber auf einen solchen Einwand verzichtet; das geplante Mehrfamilienhaus füge sich einwandfrei in die bauliche Umgebung ein. Die Parzelle Nr. 3690 liesse gar eine noch intensivere Überbauung zu. Ferner sei der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt. Der Umstand, dass den Beschwerdeführern die Redimensionierung des Projektes in Aussicht gestellt worden sei, sei für die Gemeinde unbeachtlich, jedenfalls solange die Bauherrschaft das vorliegende Baugesuch nicht zurückziehe. Es liege auch keine Verletzung von Art. 75b BV vor. Was diesbezüglich gegen die Argumentation der Gemeinde vorgebracht werde, sei absolut nicht nachvollziehbar. Das gelte insbesondere für die Behauptung, erst nach Annahme des Verfassungsartikels käme die Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV des Art. 197 Ziff. 8 BV zum Tragen, welche von der notwendigen Ausführungsgesetzgebung spreche. Die Überbindung der Verfahrenskosten auf die Einsprecher sei durchaus rechtskonform und verhältnismässig gewesen. Der Beizug des Rechtsberaters sei nicht nur wegen der Auslegung von Art. 75b BV nötig gewesen, sondern auch wegen der von den Einsprechern aufgeworfenen Frage der Zonenkonformität. 4. Die Beschwerdegegnerin 2 beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 27. September 2012 die Abweisung der Beschwerde. Dabei wies sie darauf hin, dass sie ihrer Zusage, ein kleineres Projekt als gemäss Parzellengrösse zu verwirklichen, vollumfänglich bei der Planung des Bauprojekts Rechnung getragen habe. Eine weitere von den Beschwerdeführern am 15. Oktober 2012 eingereichte Stellungnahme enthält keine neuen Gesichtspunkte mehr. Am 17. Oktober 2012 verzichtete sodann die Gemeinde auf eine zusätzliche Eingabe. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid sowie im Baubescheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt bildet im vorliegenden Verfahren der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes … vom 20. August 2012. Streitig und zu prüfen ist einzig, ob der Gemeindevorstand mit Abweisung der Einsprache und Erteilung der Baubewilligung am 21. August 2012 gegen das geltende kommunale Recht oder den neuen Art. 75b BV verstossen hat. Zu Recht wird die Legitimation der Beschwerdeführer alsdann im Einsprache- und Beschwerdeverfahren nicht bestritten. Als Stockwerkeigentümer der nachbarschaftlichen Grundstücke Nr. 3687 (Casa …) und Nr. 4148 (Casa …) stehen diese in einer besonders nahen und schützenswerten Beziehung zur Streitsache und erfüllen fraglos die nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung geltenden Legitimationsvoraussetzungen Dritter zur Beschwerde (vgl. nur PVG 2003 Nr. 34). 2. Die Beschwerdeführer bringen zunächst vor, dass der Baubescheid formell fehlerhaft sei und deshalb zur Neubeurteilung an den Gemeindevorstand zurückgewiesen werden müsse. Die angefochtene Verfügung sei an das Architekturbüro … adressiert gewesen. Damit fehle ein wesentliches Element, da der Adressat der Verfügung für einen allfälligen Einsprecher bzw. Beschwerdeführer nicht klar ersichtlich gewesen sei. Dieser Einwand erfolgt unbegründet, da die Bauherrschaft sowohl im Bau- und Einspracheentscheid („Gebrüder … AG“) wie auch im romanisch verfassten Baubescheid („ … SA“) ausdrücklich bezeichnet ist (vgl. die beschwerdeführerischen Beilagen 1 und 2). Eine formell fehlerhafte Verfügung liegt nicht vor. Dass für die Beschwerdeführer über die Identität des Adressaten der angefochtenen Verfügung keinen Zweifel bestanden haben konnte, lässt sich zudem daraus ersehen, dass sich sowohl ihre Einsprache als auch ihre Beschwerde korrekterweise gegen das Baugesuch der „Gebrüder … AG“ respektive „Gebrüder … Generalunternehmung AG“ richtete. 3. Die Beschwerdeführer begründen ihre Beschwerde zu einem grossen Teil mit einer Zonenwidrigkeit des Bauvorhabens auf Parzelle Nr. 3690. Diese Bauparzelle liegt in der Dorferweiterungszone D 3, in welcher sodann gemäss Art. 49a BauG Wohnbauten, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Landwirtschaftsbetriebe zulässig sind. Vorliegend ist unbestrittenermassen ein Mehrfamilienhaus, also ein Wohnhaus geplant, so dass die Zonenkonformität klarerweise gegeben ist. Zu einer gegenteiligen Auffassung gelangen die Beschwerdeführer dadurch, dass sie auf den Sinn und Zweck der Dorferweiterungszone abstellen, welcher gewesen sei, dass in einer ebensolchen Dorferweiterungszone verschiedene Nutzungen (Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung, landwirtschaftliche Nutzung etc.) zugelassen werden. Der Gemeindevorstand habe in der Vergangenheit dem mit der Dorferweiterungszone D 3 verfolgten ortsplanerischen Ziel keine Beachtung geschenkt, da mehrheitlich Wohnhäuser erstellt worden seien. Nach Ansicht der Beschwerdeführer müsse deshalb nun bei der letzten noch nicht überbauten Parzelle eine andere Nutzung vorgesehen werden. Die Beschwerdeführer verweisen hierbei auch auf den Verkaufsprospekt für ihre eigene Wohneinheit. Diese Argumentation erweist sich jedoch offensichtlich als nicht haltbar. So geht nämlich aus dem Wortlaut des Gesetzes in keiner Weise hervor, dass in dieser Zone eine ausgewogene Durchmischung der verschiedenen möglichen Nutzungen vorzusehen ist. Es ist einzig von verschiedenen möglichen Nutzungen die Rede. Der Verweis auf den Verkaufsprospekt ist ferner nicht hilfreich, da dieser keinen amtlichen Wert hat; er stellt ein rein privates Elaborat dar. Die Entscheidung darüber, ob die Baubewilligung für das Wohnhaus in der Dorferweiterungszone erteilt werden soll oder nicht, lag vorliegend nicht im Ermessen der Baubehörde; die ersuchende Bauherrschaft erfüllte nämlich mit dem Vorlegen eines zonenkonformen Bauprojekts die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen und erhielt dadurch − unter Einhaltung sämtlicher weiterer Voraussetzungen − einen Rechtsanspruch auf Bewilligungserteilung (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N 2534 f.). 4. Mit der Feststellung der Zonenkonformität des Wohnhauses fällt auch die von den Beschwerdeführern angestellte, hypothetische Berechnung der Parkplätze dahin. Die Umwandlung der geplanten Wohnungen in Büro- und Gewerbebetriebe steht nicht zur Diskussion, sodass der entsprechend geltend gemachte erhöhte Parkplatzbedarf unbeachtlich ist. Im Baugesuch ist eine genügende Anzahl von Parkplätzen für das zu erstellende Mehrfamilienhaus ausgewiesen, weshalb die Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet ist.5. Eine angebliche Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben durch eine frühere Zusicherung der Bauherrschaft, dass die letzte Parzelle nur noch mit einem kleinen Gebäude überbaut werde, ist für das Baubewilligungsverfahren selbstverständlich unbeachtlich. Das trifft auch auf die spätere Mitteilung der Bauherrschaft an die Beschwerdeführer zu, wonach das Projekt redimensioniert werde. Diese Zusicherungen sind allenfalls für das privatrechtliche Verhältnis zwischen der Bauherrschaft und den Beschwerdeführer von Bedeutung, nicht aber für das Baubewilligungsverfahren. In letzterem Verfahren hat die Baubehörde nicht die Einhaltung privatrechtlicher Zusicherungen zu prüfen; sie hat einzig zu klären, ob die geplante Bautätigkeit mit den polizeilichen Vorschriften übereinstimmt. 6. Ferner bringen die Beschwerdeführer vor, dass der neue Art. 75b BV am 11. März 2012 mit der Annahme von Volk und Ständen in Kraft getreten sei. Die Verfassungsbestimmung sei unmittelbar anwendbar und verbiete den Bau von Zweitwohnungen u.a. in Gemeinden wie …. Falls es Zweifel gebe an der Übereinstimmung eines Bauvorhabens mit der neuen Verfassungsbestimmung sei das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis die Ausführungsgesetzgebung in Kraft sei. Es ist richtig, dass gemäss Art. 195 BV eine Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft tritt, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b BV und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführer berufen sich auf Art. 75b BV und wollen aus der Geltung dieser Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) nicht mehr zulässig sein sollen. Damit verkennen sie aber, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 BV) geht sodann hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %- Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt („das Gesetz verpflichtet“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so aufzufassen, dass bis zur Inkraftsetzung des entsprechenden Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts ist durch die übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) vom 1. Januar 2013 hinweg bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, welche insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist mit anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant, erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht gilt. Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Das Argument der Beschwerdeführer, erst nach dem sofortigen Inkrafttreten (Art. 195 BV) der neuen Bestimmung kämen die Übergangsbestimmungen zu Art. 75b BV zum Tagen, ist nicht nachvollziehbar; allenfalls liegt diesem Argument eine Verwechslung oder Gleichsetzung des intertemporalen Rechts mit Ausführungsrecht zugrunde. Bei einem Verzicht auf die intertemporalrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien (AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt wurde, hätte angesichts des knappen Resultats der Volksinitiative (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber 49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2 ablehnenden Stände) gut und gerne auch ein anderes Stimmresultat erwartet werden können. Hätten die Initianten ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf Übergangsbestimmungen zu verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative mag es zu bedauern sein, dass ein absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, doch haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der expliziten Nennung des 1. Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet. 7. Die Beschwerdeführer rügen schliesslich, dass die Gemeinde einen Rechtsberater − u.a. zur Klärung der Frage, ob die strittige Baubewilligung im Lichte von Art. 75b BV noch erteilt werden darf − beigezogen hat und die entsprechenden Kosten von Fr. 2‘150.-- vollumfänglich ihnen auferlegt wurden. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde … nicht nur bei dieser Einsprache mit der Frage zu Art. 75b BV konfrontiert worden sei. Die Überbindung der Kosten sei daher unverhältnismässig und willkürlich. Bei der Festsetzung der Kosten gelten in einem baurechtlichen Einspracheverfahren das Kosten- sowie das Äquivalenzprinzip. Letzteres konkretisiert im Bereich des Abgaberechts das vorliegend als verletzt gerügte Verhältnismässigkeitsprinzip und das Willkürverbot (BGE 130 III 225 E. 2.3). Bei der vorliegenden Gebühr für das Baueinspracheverfahren handelt es sich um eine sogenannte Verwaltungsgebühr. Sie ist ein Entgelt für jene (zusätzliche) staatliche Tätigkeit in einem Baubewilligungsverfahren, die mit einer von einem Dritten erhobenen Einwendung in Zusammenhang steht. Die vorliegend streitigen Kosten des Einspracheverfahrens, bei welchen es sich um Beratungskosten der Gemeinde handelt, können entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ohne Weiteres den Einsprechern bzw. den Beschwerdeführern überbunden werden. Als Gegenstand der Abgabe nennt das Gesetz u.a. die Beanspruchung von Beratungen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (Art. 96 Abs. 1 erster Satz des Raumplanungsgesetzes für den Kantons Graubünden [KRG; BR 801.100]). Das Verfahren der Einsprache gehört zum Baubewilligungsverfahren. Die in Art. 96 Abs. 1 zweiter Satz KRG angesprochenen Beratungen können durchaus auch rechtlicher Natur sein (vgl. u.a. das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 10 21 vom 4. Mai 2010 E. 2d). Der Kreis der Abgabepflichtigen besteht gemäss Art. 96 Abs. 2 erster Satz KRG aus denjenigen, die den entsprechenden Aufwand verursacht haben; explizit aufgeführt sind in Art. 96 Abs. 2 zweiter Satz KRG sodann die „Einsprechenden“. Für die Erhebung der Gebühr von Fr. 2‘150.-- für Beratungskosten besteht demnach eine genügende gesetzliche Grundlage, wobei die vorliegend strittige Höhe der Abgabe durch die effektiven Auslagen der Gemeinde sowie durch das Äquivalenz- und Kostendeckungsprinzip bestimmt wird. Gemäss dem Äquivalenzprinzip muss die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum Wert stehen, den die staatliche Leistung für den Abgabepflichtigen hat (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N 2641). Der Wert der Leistung bemisst sich entweder nach dem Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweiges (BGE 130 III 225 E. 2.3; 128 I 46 E. 4a). Die Abgabe darf allerdings nie den Charakter einer Gebühr verlieren, wie das beispielsweise der Fall wäre, wenn Kausalabgaben in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der bezogenen Leistung stehen würden oder sich nicht mehr in vernünftigen Grenzen bewegten (BGE 132 II 371 E. 2.1 in fine). Vorliegend muss der Beizug eines Rechtsberaters wie auch der von diesem betriebene Aufwand hinsichtlich der von den Einsprechern aufgeworfenen Rechtsfragen als angemessen angesehen werden. Die Mutmassung der Beschwerdeführer, dass die Gemeinde … nicht nur in vorliegendem Fall mit Fragen zu Art. 75b BV konfrontiert wird, ändert nichts an der Tatsache, dass der Gemeinde tatsächlich Beratungskosten in Höhe von Fr. 2‘150.-- entstanden sind. Keineswegs kann hierbei von einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung, respektive von einem willkürlichen Handeln der Gemeinde gesprochen werden. Mit der Überbindung der Kosten hat die Gemeinde weder das Äquivalenzprinzip noch das Willkürverbot verletzt. Die Beschwerde erscheint daher auch in diesem Punkte unbegründet und ist abzuweisen.8. Die angefochtene Baubewilligung der Gemeinde … erweist sich somit als rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde führt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Aufgrund der Tatsache, dass der Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Entschädigung zusteht, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, und der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 kein grosser Aufwand entstanden ist, diese im Übrigen auch gar keine aussergerichtlichen Ansprüche angemeldet hat, werden vorliegend keine Parteientschädigungen zugesprochen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 371.-- zusammen Fr. 3‘371.-- gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. Dagegen Beschwerde an Bundesgericht noch hängig.