<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00163</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206419&amp;W10_KEY=4467134&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00163</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.11.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einordnung einer Überbauung von zehn Einfamilienhäusern: Kognition der Rechtmittelinstanzen.<br/><br/>Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, den die Rechtsmittelinstanzen zu respektieren haben. Die daraus folgende Zurückhaltung bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben. Die Baurekurskommission verfügt insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht (E. 3.1.1).<br/><br/>Ist bei der Umschreibung der vorinstanzlichen Prüfungsbefugnis davon die Rede, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die Ermessensausübung der Bewilligungsbehörde als offensichtlich unvertretbar erweise, soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere bei der Überprüfung ästhetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Die von der Baurekurskommission geübte Zurückhaltung bei der Überprüfung der kommunalen Ermessensausübung erweist sich als rechtens (E. 3.1.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃFUNGSBEFUGNIS">PRÃFUNGSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃFUNGSDICHTE">PRÃFUNGSDICHTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WILLKÃRKOGNITION/-PRÃFUNG">WILLKÃRKOGNITION/-PRÃFUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. II lit. c VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 9. Mai 2005 erteilte der Gemeinderat Zumikon der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r zehn EinfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 im L in Zumikon. Die BaugrundstÃ¼cke liegen gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 1. Juli 1997 in der allgemeinen Wohnzone W2/25.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurse von A sowie weiterer, am verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteiligter Nachbarn wies die Baurekurskommission II nach DurchfÃ¼hrung eines Kommissionsaugenscheins am 7. MÃ¤rz 2006 vereinigt ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 10. April 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit sein Rekurs abgewiesen wurde, sowie die Baubewilligung vom 9. Mai 2005 aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II beantragte am 2. Mai 2006 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantworten vom 9. Mai 2006 bzw. 14. Juni 2006 beantragten die Bauherrschaft und der Gemeinderat Zumikon je, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Am 14. November 2006 fÃ¼hrte die 1. Kammer des Verwaltungsgerichts bei den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken einen Augenschein durch. AnlÃ¤sslich der anschliessenden Schlussverhandlung hatten die Parteien Gelegenheit, zum Ergebnis Stellung zu nehmen.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Vorbringen der Parteien, die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sowie die beim Augenschein gewonnenen Feststellungen wird, soweit entscheidrelevant, in den folgenden EntscheidgrÃ¼nden Bezug genommen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Der im Rekursverfahren unterlegene BeschwerdefÃ¼hrer ist als EigentÃ¼mer einer benachbarten, nur durch die Quartierstrasse L von den BaugrundstÃ¼cken getrennten Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat am 8. Dezember 2005 einen Kommissionsaugenschein bei den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken durchgefÃ¼hrt. Das Protokoll enthÃ¤lt jedoch keine eigenen Feststellungen der Vorinstanz zu den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen und zum baulichen bzw. architektonischen Umfeld des Bauvorhabens. Auch entsprechende Fotografien sind in den Akten nicht vorhanden. Das Verwaltungsgericht ist deshalb dem Antrag des BeschwerdefÃ¼hrers auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins gefolgt und hat sich mittels eines eigenen Augenscheins ein Bild von den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen gemacht. </span>Mit den bei dieser Gelegenheit fotografisch festgehaltenen EindrÃ¼cken, den in den Akten vorhandenen BauplÃ¤nen sowie den Anhaltspunkten, die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons ZÃ¼rich im Internet (www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genÃ¼gend erstellt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer lÃ¤sst geltend machen, dass die projektierte Einfamilienhaus-Ãberbauung die in § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellten Anforderungen nicht erfÃ¼lle. Zudem habe die Vorinstanz diesbezÃ¼glich den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. GemÃ¤ss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 Nr. 19).</p> <p class="Urteilstext">Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Soweit es jedoch um die ÃberprÃ¼fung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht. Diese ZurÃ¼ckhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 7.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission verfÃ¼gt insofern faktisch Ã¼ber keine wesentlich weitere PrÃ¼fungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht, welches gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung ebenfalls einschreiten kann (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext">Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es in willkÃ¼rlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt in diesem Zusammenhang vor, die Baurekurskommission habe bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen Einordnungsentscheiden bereits dann einzuschreiten, wenn die ErmessensausÃ¼bung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar sei und nicht erst dann, wenn diese <i>offensichtlich</i> unhaltbar oder unvertretbar sei. Andernfalls reduziere die Baurekurskommission ihre Kognition in unzulÃ¤ssigerweise auf eine reine WillkÃ¼rprÃ¼fung, was nicht § 20 Abs. 1 VRG entspreche. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kÃ¶nne dann gerÃ¼gt werden, die Rekursinstanz habe ihre ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu Unrecht nicht ausgeschÃ¶pft.</p> <p class="Urteilstext">Soweit bei der Umschreibung der vorinstanzlichen PrÃ¼fungsbefugnis davon die Rede ist, dass die Rekursinstanz erst einschreite, wenn sich die ErmessensausÃ¼bung der BewilligungsbehÃ¶rde als offensichtlich unvertretbar erweise (vgl. etwa VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 3, oder zuletzt VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 4.1, beide unter www.vgrzh.ch), soll damit die Grenze zwischen "vertretbar" und "sachlich nicht mehr vertretbar", welche insbesondere im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von Gestaltung und Einordnung einer Baute, bei der ÃberprÃ¼fung Ã¤sthetischer Aspekte ausgesprochen fliessend ist, klarer und fassbarer zum Ausdruck gebracht werden. Dies dient dem Schutz des kommunalen Beurteilungsspielraums. Mit dem Erfordernis offensichtlicher Unvertretbarkeit wird die herabgesetzte PrÃ¼fungsdichte angezeigt; sie stellt aber keine Reduktion auf eine blosse WillkÃ¼rprÃ¼fung dar (vgl. dazu Felix Uhlmann, Das WillkÃ¼rverbot [Art. 9 BV], Bern 2005, S. 348 ff.). Die von der Baurekurskommission geÃ¼bte ZurÃ¼ckhaltung bei der ÃberprÃ¼fung der kommunalen ErmessensausÃ¼bung erweist sich als rechtens.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Der Gemeinderat Zumikon hat in der Baubewilligung hinsichtlich der Einordnung der â zonenkonformen â Ãberbauung erwogen, dass die Bauten rund um die geplante EinfamilienhausÃ¼berbauung unterschiedliche GebÃ¤ude- und Dachformen aufweisen. In unmittelbarer NÃ¤he befÃ¤nden sich Bauten mit SatteldÃ¤chern, Steil- und Flachdachbauten. Das Bauvolumen der einzelnen zehn EinfamilienhÃ¤user sei auf zwei Geschosse, das heisst ein Erd- und Dachgeschoss sowie auf zwei Baureihen aufgeteilt. Eine Baureihe mit fÃ¼nf EinfamilienhÃ¤usern befinde sich entlang dem L, die zweite Baureihe unmittelbar dahinter, erschlossen Ã¼ber die Sammelgarage und eine Fusswegverbindung mit Treppen, wobei das Untergeschoss unerheblich in Erscheinung trete. Die projektierte Ãberbauung wirke durch die geringen internen BauabstÃ¤nde sehr dicht, was sich fÃ¼r die hinten liegenden Bauparzellen nachteilig auswirke. Durchblicke seien nur beschrÃ¤nkt mÃ¶glich. Die "befriedigende" Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG werde aber erreicht.</p> <p class="Urteilstext"><span>In der Rekursantwort vom 12. August 2006 liess der Gemeinderat Zumikon ergÃ¤nzend ausfÃ¼hren, dass bergseits des Ls hinter der geplanten Ãberbauung bereits Ãberbauungskonzepte verwirklicht seien, welche im Sinn der inneren Verdichtung einen neuen Akzent setzten. Das Bauvorhaben setze diese raumplanerisch wichtige Zielsetzung der PBG-Revision von 1991 mit einer verdichteten EinfamilienhausÃ¼berbauung fort, was durch das NÃ¤herbaurecht nach § 270 Abs. 3 PBG mÃ¶glich geworden sei. Zwar werde durch solche verdichtete EinfamilienhausÃ¼berbauungen horizontal der Freiraum verkleinert, dafÃ¼r werde aber eine der bestehenden Ãberbauung besser angepasste KÃ¶rnung der einzelnen Bauten erzielt, was fÃ¼r den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die GrÃ¶sse der einzelnen UmschwÃ¼nge sei. Der Charakter eines Einfamilienhausquartiers bleibe so erhalten. Durch die Versetzung der einzelnen Bauten in Lage und HÃ¶he entstÃ¼nden Durchblicke zwischen den einzelnen Bauten und werde die Erscheinung der Ãberbauung als Ganzes aufgelockert. Architektonisch seien die einzelnen HÃ¤user nicht auffÃ¤llig gestaltet, und ihre Formensprache wirke eher konventionell und zurÃ¼ckhaltend. Es werde somit kein Akzent gesetzt, der den in der Umgebung vorgegebenen architektonischen Rahmen sprengen kÃ¶nnte. Das gelte insbesondere auch fÃ¼r die gewÃ¤hlte Dachgestaltung, zumal die talwÃ¤rts des Ls stehenden HÃ¤user weit akzentuiertere DÃ¤cher aufwiesen. Die befriedigende Einordnung gelte auch fÃ¼r die Umgebungsgestaltung; die vorgesehenen AufschÃ¼ttungen verÃ¤nderten die ursprÃ¼ngliche GelÃ¤ndemodulation nur unbedeutend und hielten sich an das an Hanglagen Ã¼bliche Mass.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Nach Auffassung der Vorinstanz kann nicht die Rede davon sein, dass die kommunale BaubehÃ¶rde mit der Bejahung einer befriedigenden Einordnung den ihr zustehenden Ermessensspielraum verletzt hÃ¤tte. Der Charakter des Einfamilienhausquartiers werde durch die geplante Ãberbauung nicht in Frage gestellt. Die einzelnen Bauten wÃ¼rden in Lage und HÃ¶he versetzt, sodass zwischen den einzelnen Bauten genÃ¼gend durchgrÃ¼nte FreirÃ¤ume entstÃ¼nden. Dadurch trete die Ãberbauung in der bestehenden baulich sehr heterogenen Umgebung insgesamt locker in Erscheinung. Dass die HÃ¤user infolge der AufschÃ¼ttung von maximal 1,5 m entlang der Strasse L leicht erhÃ¶ht Ã¼ber der Strasse stehen werden, sei der befriedigenden Einordnung des Projekts nicht abtrÃ¤glich, zumal die GebÃ¤udehÃ¶he grÃ¶sstenteils nicht ausgeschÃ¶pft werde. Die Gestaltung der HÃ¤user selbst sei architektonisch nicht auffÃ¤llig. Ein Einordnungsmangel sei bei den SteildÃ¤chern nicht ersichtlich; die Dachform sei herkÃ¶mmlich und dem Volumen des BaukÃ¶rpers gut angepasst. Die Ãberbauung wirke nicht als FremdkÃ¶rper.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer sieht den Widerspruch zu den MassstÃ¤ben in der baulichen Umgebung im Wesentlichen darin, dass auf zwei GrundstÃ¼cken insgesamt zehn kleine EinfamilienhÃ¤user realisiert werden sollen, welche je einzeln in ihrer GrÃ¶sse deutlich hinter den heute bestehenden GebÃ¤uden in der Nachbarschaft zurÃ¼ckblieben. Die Erstellung von zehn selbstÃ¤ndigen Wohnbauten sei auf diesen BaugrundstÃ¼cken nur dank NÃ¤herbaurechten mÃ¶glich. Das fÃ¼hre zu einer weit gehenden Verdichtung und damit zu einem fÃ¼r das Quartier untypischen und vom kommunalen Gesetzgeber nicht gewollten Ãberbauungsbild. Die HÃ¤user erfÃ¼llten jedoch auch fÃ¼r sich mit Bezug auf Architektur und rÃ¤umliche Stellung die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung nicht. Die mehrheitlich geschlossenen DachflÃ¤chen wÃ¼rden den GebÃ¤uden ein optisches Ungleichgewicht verleihen.</p> <p class="Urteilstext">Ãberdies habe die Vorinstanz den Sachverhalt hinsichtlich der TerrainverÃ¤nderungen, die zur Zufahrtsstrasse hin sowie zwischen den beiden HÃ¤userzeilen vorgesehen seien, zum Teil unrichtig festgestellt. Den PlÃ¤nen lasse sich entnehmen, dass die vorgesehenen AufschÃ¼ttungen nicht zu einer nur "leicht" erhÃ¶hten Lage der vorderen HÃ¤user fÃ¼hrten bzw. zwischen den Reihen nur "mÃ¤ssig" seien, sondern weit gehend und nicht mehr im quartierÃ¼blichen Rahmen seien. Dies wirke sich negativ auf die Einordnung aus. Zudem sei es tatsachenwidrig, wenn die Vorinstanz feststelle, dass die Ãberbauung gesamthaft "locker" in Erscheinung trete.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Was den Vorwurf betrifft, die Vorinstanz habe den Sachverhalt mit Bezug auf die AufschÃ¼ttungen vor der ersten HÃ¤userreihe sowie zwischen dieser und der hinteren Reihe tatsachenwidrig bzw. gar willkÃ¼rlich festgestellt, so ist dieser unberechtigt. GemÃ¤ss Vorinstanz sind entlang der Strasse L AufschÃ¼ttungen von maximal 1,5 m geplant. Das trifft nach den PlÃ¤nen zu. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer angesprochene Stelle, an der die AufschÃ¼ttung 1,8 m betrÃ¤gt, liegt nicht zur Zufahrtsstrasse, sondern zur Garageneinfahrt hin. Wenn die Vorinstanz bei der Beurteilung der erhÃ¶hten Lage auch die nicht voll ausgeschÃ¶pfte GebÃ¤udehÃ¶he mit einbezieht, ist das nicht zu beanstanden, wird doch der optische Eindruck durch das Zusammenspiel von AufschÃ¼ttung und HÃ¶he des GebÃ¤udes bestimmt.</p> <p class="Urteilstext">Bei der Beurteilung der AufschÃ¼ttungen zwischen den HÃ¤userreihen â gemÃ¤ss PlÃ¤nen bewegen sich diese zwischen 1,8 m und 2,1 m â geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulÃ¤ssigen HÃ¶chstmasses, das eindeutig festgestellt werden kÃ¶nnte, sondern darum, ob die AufschÃ¼ttungen in der vorgesehenen HÃ¶he den gestalterischen Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genÃ¼gen (vgl. nachfolgende E. 3.3.2).</p> <p class="Urteilstext">Die lockere Erscheinung der Ãberbauung ist zwar im Vergleich zur vorbestehenden Bebauungsstruktur im Quartier zu relativieren, fÃ¼r sich gesehen kann die Ãberbauung wegen der regelmÃ¤ssigen Verteilung der kleinen EinfamilienhÃ¤user auf den beiden BaugrundstÃ¼cken und den so entstehenden gleichmÃ¤ssigen FreirÃ¤umen noch in vertretbarer Weise als locker charakterisiert werden. Das Modell bestÃ¤tigt diesen Eindruck jedenfalls.</p> <p class="Urteilstext">Die RÃ¼gen ungenÃ¼gender bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich insgesamt als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Was das VerhÃ¤ltnis der geplanten Ãberbauung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aus dem Blickwinkel der genÃ¼genden Einordnung betrifft, so hat der Augenschein gezeigt, dass die nahezu flachen, in nÃ¶rdlicher Richtung nur leicht ansteigenden GrundstÃ¼cke von GebÃ¤uden unterschiedlicher GrÃ¶sse und verschiedenster Baustile der letzten 50 Jahre umgeben sind. Das stark durchgrÃ¼nte Quartier erhÃ¤lt daher ein baulich sehr heterogenes GeprÃ¤ge, wie dies die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 7.3).</p> <p class="Erwgung3">Das Bauvorhaben wird durch zahlreiche PlÃ¤ne und ein Modell dokumentiert, die eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Es besteht aus zwei Reihen kleiner uniformer und nahe beieinander stehenden HÃ¤usern. Die seitlichen AbstÃ¤nde von lediglich 7 m werden durch die grundstÃ¼ckinternen NÃ¤herbaurechte ermÃ¶glicht. Dass diese NÃ¤herbaurechte unter feuerpolizeilichen und hygienischen Standpunkten (§ 270 Abs. 3 PBG) nicht zu beanstanden sind, wie dies die Vorinstanz bei der Ã¤sthetischen Beurteilung in ErwÃ¤gung zieht, hat jedoch nichts damit zu tun, ob die daraus resultierende architektonische Gestaltung der Ãberbauung in Ã¤sthetischer Hinsicht zu befriedigen vermag.</p> <p class="Erwgung3">In der Baubewilligung hielt die BaubehÃ¶rde â wohl gestÃ¼tzt auf die Beurteilung ihres Bauberaters vom 18. Januar 2005 â fest, dass wegen der sehr dichten BauabstÃ¤nde Durchblicke nur beschrÃ¤nkt mÃ¶glich seien, und beschrieb damit die nachteilige Wirkung fÃ¼r die hinten liegenden Bauparzellen. Schon der Bauberater bezeichnete jedoch die Verdichtung als "mÃ¤ssig auffÃ¤llig" bzw. lediglich als "gut erkennbar". In der Rekursvernehmlassung fÃ¼hrte die BaubehÃ¶rde dann nachvollziehbar aus, dass die durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes von 1991 gebotene Verdichtung unter Inkaufnahme einer Verkleinerung der horizontalen AbstÃ¤nde zu geschehen habe. Die gleichmÃ¤ssige Verteilung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens auf mehrere kleinere GebÃ¤ude ("KÃ¶rnung") sei fÃ¼r den Quartiercharakter wichtiger oder mindestens ebenso wichtig wie die GrÃ¶sse der einzelnen UmschwÃ¼nge. Unterschiede zur bestehenden Ãberbauungsstruktur, die sich durch Ãnderungen im AusnÃ¼tzungsregime ergeben, sind, wie die Vorinstanz zu Recht ausfÃ¼hrt (Rekursentscheid, E. 7.2), nichts AussergewÃ¶hnliches und in der Regel hinzunehmen.</p> <p class="Urteilstext">Wenn die Umgebung der HÃ¤userzeile entlang der Strasse L durch eine rund 1,5 m hohe, gebÃ¶schte AufschÃ¼ttung in Erscheinung tritt und bei der dahinter liegenden hangwÃ¤rtigen HÃ¤userzeile die AufschÃ¼ttungen nur rund 50 cm hÃ¶her sind, so wird dadurch das Erscheinungsbild des heute sanft abfallenden, im Bereich der ersten HÃ¤userzeile entlang der Strasse L praktisch flachen Hangs nicht empfindlich gestÃ¶rt, was insbesondere die Ansichten "SÃ¼dwest- und Nordostfassade" im Plan "Fassaden und Schnitte" zeigen. Davon, dass der Hang ein unnatÃ¼rliches, stÃ¶rendes Erscheinungsbild erhalte, kann nicht die Rede sein. Beurteilt die Vorinstanz die AufschÃ¼ttungen als "nicht Ã¼ber das Ãbliche" hinausgehend und die HÃ¶henunterschiede innerhalb des Bauareals als "nicht Ã¼bermÃ¤ssig gross", tut sie das ohne Rechtsverletzung.</p> <p class="Urteilstext">Dass die Gestaltung der Ãberbauung vornehmlich durch wirtschaftliche Gesichtspunkte bestimmt worden sei, wie dies der BeschwerdefÃ¼hrer immer wieder geltend macht, ist nicht zu beanstanden, solange die Anforderungen, die § 238 Abs. 1 PBG an das Bauvorhaben stellt, erfÃ¼llt werden. Die Vorinstanz hat das Ãberbauungsbild und die rÃ¤umliche Anordnung der BaukÃ¶rper im GelÃ¤nde unter dem Aspekt der Einordnung zu Recht als vertretbar beurteilt.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¼rdigt die Baurekurskommission die DÃ¤cher in architektonischer Hinsicht als herkÃ¶mmlich und dem GebÃ¤udekubus angepasst, so ist das ebenfalls vertretbar. Bereits der Bauberater hatte an GebÃ¤ude- und Dachform sowie an der Ã¤usseren Gestaltung nichts zu beanstanden. Wohl deshalb werden sie in der Baubewilligung schon gar nicht gesondert erwÃ¤hnt. In der Rekursvernehmlassung wird zu Recht auf die Dachformen auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der L Strasse hingewiesen, die â wie sich am Augenschein bestÃ¤tigt hat â auffÃ¤lliger sind. Wenn sich der BeschwerdefÃ¼hrer an den "mehrheitlich geschlossenen" DachflÃ¤chen stÃ¶rt, kann dem Ã¼berdies entgegengehalten werden, dass zum einen die meisten DÃ¤cher mehrheitlich geschlossen sind und sich zum andern das scheinbare optische Ungleichgewicht zwischen Dach und Erdgeschoss nur bei ausschliesslicher Frontalansicht zeigen wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Im Ergebnis bringt der BeschwerdefÃ¼hrer nichts vor, was die ÃberprÃ¼fung der erstinstanzlichen Ã¤sthetischen Beurteilung durch die Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen lÃ¤sst. Die Beschwerde ist unbegrÃ¼ndet und deshalb abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu. Er ist vielmehr zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der anwaltlich vertretenen BaubehÃ¶rde ist hingegen keine EntschÃ¤digung zuzusprechen, da deren BemÃ¼hungen nicht Ã¼ber den Ã¼blichen Verwaltungsaufwand bei der Beantwortung von Rechtsmitteln hinausgingen.</span></p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Weitere UmtriebsentschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>