<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2013.00081</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214031&amp;W10_KEY=4467107&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2013.00081</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.04.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rückweisungsentscheid des Steuerrekursgerichts, wirtschaftliches Abbruchobjekt<br/><br/>Rückweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts gelten als Zwischenentscheide, welche unter den Voraussetzungen der sinngemäss anwendbaren Art. 92 f. BGG anfechtbar sind (E. 1.2).<br/><br/>Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers. Die im Kaufvertrag bekundete Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzureissen, lässt keinen Rückschluss zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von der Vermutung auszugehen, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der Grundsteuerbehörde die Beweislast dafür, dass der Gebäudewert nicht Bestandteil des Verkaufserlöses bildete. Dieser Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die Grundsteuerbehörde Schriftstücke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der Verkäufer den verlangten Erlös errechnet hat. Die Tatsache, dass die Steuerbehörde in der Regel keinen Zugang zu den für die Beweisführung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt für sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die Beweisführung doch grundsätzlich möglich und auch schon verschiedentlich gelungen (E. 3.3).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEWERT">ANLAGEWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃS">ERLÃS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 92 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 93 BGG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. 1 StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. 1 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22287" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2013.00081</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. April 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Dirk Andres. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Gemeinderat, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch die B AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C AG, vertreten durch D AG, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die C AG verÃ¤usserte am 21. Dezember 2007 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in A, an die E AG. In der SteuererklÃ¤rung fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer datierend vom 12. Januar 2010 deklarierte sie einen Verlust von Fr. â¦.</p> <p class="Urteilstext"><span>Am 20.</span> <span>Februar 2012 auferlegte die Gemeinde A der Pflichtigen eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr.</span> â¦<span>. Als BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie sinngemÃ¤ss an, der ErlÃ¶s aus dem Verkauf des GrundstÃ¼cks Kat.</span>-<span>Nr.</span> <span>01 beziehe sich nur auf das Land und nicht auch auf die GebÃ¤ude. Dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse folgend sei deshalb als Erwerbspreis auch bloss der Verkehrswert des Landes vor 20</span> <span>Jahren zu berÃ¼cksichtigen. Gleiches gelte fÃ¼r die wertvermehrenden Aufwendungen. Diese kÃ¶nnten nur insoweit angerechnet werden, als sie sich auf das Land beziehen wÃ¼rden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat A mit Entscheid vom 26. November 2012 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Den hiergegen von der Pflichtigen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 28.</span> <span>Mai 2013 teilweise gut. Es wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an den Gemeinderat A zurÃ¼ck.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 15.</span> <span>Juli 2013 beantragte die Gemeinde A sinngemÃ¤ss, es sei der Entscheid des Steuerrkursgerichts aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 26. No</span>v<span>ember 2012 wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Pflichtige sinngemÃ¤ss, die Beschwerde sei abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8.</span> <span>Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige, das kantonale Steueramt und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Nach der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gelten auch RÃ¼ckweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts als Zwischenentscheide (VGr, 2. Februar 2011, SB.2010.00137 E.</span> <span>1.2). Sie sind unter den Voraussetzungen der sinngemÃ¤ss anwendbaren Art.</span> <span>92</span> <span>f. das Bundesgerichtsgesetz vom 17.</span> <span>Juni 2005 (BGG) anfechtbar. GemÃ¤ss Art. 93 Abs.</span> <span>1 BGG ist dies der Fall, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil ist anzunehmen, wenn eine beschwerdebefugte VerwaltungsbehÃ¶rde durch einen RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen wird, einer von ihr als falsch erachteten Weisung Folge zu leisten, um einen ihrer Ansicht nach rechtswidrigen Entscheid zu erlassen, den sie selber nicht anfechten kann (vgl. BGE 134 I 124 E. 1.3; 133 V 477 E. 5.2.2; 133 II 409 E. 1.2; 129 I 313 E. 3.3; 128 I 3 E. 1b; VGr, 17. November 2010, SB.2010.00082).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Steuerrekursgericht hat den Rekurs der Pflichtigen teilweise gutgeheissen und die Angelegenheit im Sinn der ErwÃ¤gungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an den Gemeinderat A zurÃ¼ckgewiesen. Dieser teilt die vom Steuerrekursgericht vertretene Rechtsauffassung nicht und wÃ¤re durch den RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen, aus seiner Sicht gesetzwidrige Untersuchungen vorzunehmen und eine rechtswidrige EinschÃ¤tzung vorzunehmen. In diesem Umstand liegt ein nicht wiedergutzumachender Nachteil.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Tritt das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen einen RÃ¼ckweisungsentscheid ein, beschrÃ¤nkt es sich auf die Beurteilung der Frage, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen habe (RB 2000 Nr.</span> <span>130 Erw.</span> <span>3; RB 2001 Nr.</span> <span>93).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Das Steuerrekursgericht kann ausnahmsweise zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Verfahrensmangel leidet (vgl. § 149 Abs. 3 StG; RB 2000 Nr. 130 E. 4a; RB 2001 Nr. 93 E. 2a). In den Ã¼brigen FÃ¤llen hat das Steuerrekursgericht selber Ã¼ber die Sache zu befinden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gelangt das Steuerrekursgericht aufgrund einer anderen rechtlichen WÃ¼rdigung als die Vorinstanz zum Schluss, der aus seiner (neuen) rechtlichen Sicht als massgeblich erachtete Sachverhalt sei von der Vorinstanz nicht hinreichend untersucht worden und es liege aus diesem Grund ein schwerwiegender Verfahrensmangel vor, so prÃ¼ft das Verwaltungsge­richt bei Anfechtung des RÃ¼ckweisungsentscheids nur, ob die rechtliche WÃ¼rdigung des Steuerrekursgerichts offensichtlich unrichtig ist, die RÃ¼ckweisung dem Beschleunigungsgebot krass zuwiderlÃ¤uft und die Rechte der Parteien ungeschmÃ¤lert gewahrt werden (RB 2001 Nr. 93 E. 2b).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>GemÃ¤ss den allgemeinen Regeln Ã¼ber die Verteilung der objektiven Beweislast trÃ¤gt die SteuerbehÃ¶rde die Beweislast fÃ¼r die steuerbegrÃ¼ndenden oder steuererhÃ¶henden Tatsachen, wÃ¤hrend der Steuerpflichtige die Beweislast fÃ¼r die steuermindernden oder steueraufhebenden Tatsachen trÃ¤gt (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3.</span> <span>A., ZÃ¼rich 2013, §</span> <span>132 Rz.</span> <span>90).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als 20</span> <span>Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige gestÃ¼tzt auf § 220 Abs.</span> <span>2 StG den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20</span> <span>Jahren zur Anrechnung bringen. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer soll lediglich der auf Ã¤ussere UmstÃ¤nde zurÃ¼ckzufÃ¼hrende "unverdiente" Wertzuwachs eines GrundstÃ¼cks in der Besitzesdauer als GrundstÃ¼ckgewinn erfasst werden. Ist die Wertzunahme nÃ¤mlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Arbeit oder Kapital des VerÃ¤usserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung fÃ¼r die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Um die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns als "unverdienten" Wertzuwachs zu gewÃ¤hrleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich der VerhÃ¤ltnisse beim Verkauf ist der Zustand des GrundstÃ¼cks, der Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). LÃ¤sst sich dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sÃ¤mtliche dinglich Ã¼bertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, mÃ¼ssen auch die GebÃ¤udekosten gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit Abbruchobjekten Ã¼berbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis angerechnet werden. Aufwendungen fÃ¼r Bauten, die nach dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als verÃ¤us­sert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden, wenn ein GebÃ¤ude technisch oder wirtschaftlich abbruchreif ist. Die Frage der technischen Abbruchreife ist vorliegend nicht umstritten. Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des VerÃ¤usserers. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lÃ¤sst die im Kaufvertrag bekundete Absicht des KÃ¤ufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen RÃ¼ckschluss zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berÃ¼cksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von der Vermutung auszugehen, dass das Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der GrundsteuerbehÃ¶rde die Beweislast dafÃ¼r, dass der GebÃ¤udewert nicht Bestandteil des VerkaufserlÃ¶ses bildete (VGr, 28. August 2003, SB.2003.00017 = ZStP 2004, 56). Dieser Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die GrundsteuerbehÃ¶rde SchriftstÃ¼cke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der VerkÃ¤ufer den verlangten ErlÃ¶s errechnet hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼richer Steuergesetz, 3.</span> <span>A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N. 175). Die Tatsache, dass die SteuerbehÃ¶rde in der Regel keinen Zugang zu den fÃ¼r die BeweisfÃ¼hrung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt fÃ¼r sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die BeweisfÃ¼hrung doch grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich und auch schon verschiedentlich gelungen (Steuerrekurskommission</span> <span>III, 29. April 2003, 3 GR.2001.7 = ZStP 2004, 329; VGr, 30. Oktober 1996, SR.95.00084 [Regeste publiziert in RB 1996 Nr. 54]).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkennt vorliegend, dass gemÃ¤ss Wortlaut des Kaufvertrags die GebÃ¤ude mitverÃ¤ussert wurden. Hingegen fÃ¼hrt sie sinngemÃ¤ss an, dass der Wortlaut des Kaufvertrags nicht dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien entspreche und daher die Vermutung, der GebÃ¤udewert sei Bestandteil des vertraglich angefÃ¼hrten VerkaufserlÃ¶s, nicht greife. HierfÃ¼r trÃ¤gt sie die Beweislast (vgl. E. 2.3 und 3.3 vorstehend). Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt denn auch mehrere GrÃ¼nde an, weshalb der vertraglich festgehaltene Preis nicht in objektiv feststellbarer Weise die GebÃ¤udewerte mit enthalte:</p> <p class="Erwgung2"><span>ZunÃ¤chst habe die Pflichtige </span>â<span> wie Ziffer</span> <span>5 Seite</span> <span>7 des Kaufvertrags vom 21.</span> <span>Dezember 2007 zu entnehmen sei </span>â<span> die Umzonung des betroffenen GrundstÃ¼cks selber in die Wege geleitet und vorangetrieben, woraus gefolgert werden mÃ¼sse, dass den Gewerbebauten in der kÃ¼nftigen Wohnzone kein Wert mehr beigemessen werden kÃ¶nne. Durch das Vorantreiben der Umzonung habe die Pflichtige die GebÃ¤ude zu wirtschaftlichen Abbruchobjekten umgewandelt und erst dadurch den Verkauf des GrundstÃ¼cks ermÃ¶glicht. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die Pflichtige am 1.</span> <span>September 2006 ein Umzonungsgesuch bei der Gemeinde A gestellt habe und in der Folge ein Gestaltungsplan ausgearbeitet worden sei, welcher nach der VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks am 21.</span> <span>Dezember 2007, von der Gemeindeversammlung A am 15. September 2008 genehmigt worden sei, bei gleichzeitiger Bewilligung der Umzonung. Zudem spreche fÃ¼r das Interesse der Pflichtigen an der Umzonung, dass diese gemÃ¤ss Kaufvertrag die bis zur EigentumsÃ¼bertragung entstandenen Kosten des Umzonungsverfahrens zu tragen habe und somit diese Kosten veranlasst habe. Nicht entscheidend sei hingegen, dass die baurechtliche Umzonung im HandÃ¤nderungszeitpunkt noch in der Schwebe war. Die vorliegende Situation sei nicht anders als in jenem Fall, in welchem der VerÃ¤usserer bereits vor Beginn von Verkaufsverhandlungen Ãberbauungsstudien seines GrundstÃ¼cks erstellen lasse. Sodann spreche die Immobilienbewertung der F AG vom 30.</span> <span>Juni 2006 dafÃ¼r, dass die GebÃ¤ude als wirtschaftliche Abbruchobjekte zu qualifizieren seien. Da die Studie anfÃ¼hre, es bestehe ein schwacher Markt mit einer geringen Nachfrage fÃ¼r eine gewerbliche Nutzung der bestehenden GebÃ¤ude, habe die Pflichtige die GebÃ¤ude als wertlos betrachtet und die Umzonung in Angriff genommen. Weiter spreche der vereinbarte Preis von Fr.</span> â¦<span> fÃ¼r die Wertlosigkeit der GebÃ¤ude, da er auf den Quadratmeter umgerechnet dem ortsÃ¼blichen Preis fÃ¼r unÃ¼berbautes Land von Fr. </span>â¦<span> pro Quadratmeter gemÃ¤ss Immobilienbewertung der F AG entspreche. Schliesslich sei die Situation mit der VerÃ¤usserung einer Betriebsgesellschaft, bei der der VerÃ¤usserer noch fÃ¼r die Liquidation des Betriebs zu sorgen hat, vergleichbar.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin vermÃ¶gen nicht zu Ã¼berzeugen. Auch wenn die Pflichtige die Umzonung initiierte und vorantrieb, lÃ¤sst sich daraus nicht schliessen, die auf dem GrundstÃ¼ck befindlichen GebÃ¤ude seien â insbesondere aus der Sicht der Pflichtigen â wertlos und damit nicht in die Preisbestimmung eingeflossen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, geniessen bestehende Bauten auch bei Umzonungen Besitzstandsgarantie und kÃ¶nnen dementsprechend weiterhin genutzt werden. Wohl wurde das Umzonungsgesuch unmittelbar nach der Immobilienbewertung gestellt. Auch dieses zeitliche Zusammenfallen von Bewertung und Gesuchsstellung qualifiziert die GebÃ¤ude indessen ebenso wenig als Abbruchobjekte. Aus der Immobilienbewertung der F AG, welche die Marktaussichten fÃ¼r die gewerbliche Nutzung der bestehenden GebÃ¤ude als schwach einstufte, kann ebenfalls nicht ohne weitere Indizien direkt auf die Wertlosigkeit der GebÃ¤ude geschlossen werden. Auch bei schlechter Nachfrage kann fÃ¼r die Nutzung entsprechender GebÃ¤ude noch ein Markt bestehen, wenn auch allenfalls auf einem tieferen Preisniveau als bei einem florierenden Marktumfeld. Dementsprechend hÃ¤lt die Immobilienbewertung denn auch fest, es kÃ¶nne durchaus eine gewerbliche Nutzung fÃ¼r die bestehenden GebÃ¤ude gefunden werden. Die Studie fÃ¼r die Bewertung der Immobilie geht denn auch von einem Leerstand von 75 % im ersten Jahr (2007; wohl gemeint nach einem Auszug der Beschwerdegegnerin aus dem Areal) und einem nachfolgend konstanten Leerstand von 10 % aus und nicht von einem wirtschaftlichen Abbruchobjekt. </p> <p class="Erwgung3">Die vorliegende Situation ist auch nicht mit dem Sachverhalt des von der BeschwerdefÃ¼hrerin zitierten Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 14. Juni 2000 vergleichbar (VGr, 14. Juni 2000, SB.1999.00081). In jenem Entscheid ging es um ein ehemaliges Betriebsareal, welches sich im Zustand der Verwahrlosung befand, und bei dem bereits im Vorfeld der VerÃ¤usserung ein rechtskrÃ¤ftig bewilligtes Bauvorhaben bestand. </p> <p class="Erwgung3">Auch in Bezug auf den im Kaufvertrag vereinbarten Preis vermag die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zu Ã¼berzeugen. Im Gegenteil, die in den Akten liegende Immobilienbewertung stÃ¼tzt die Darstellung der Beschwerdegegnerin und macht deren Preisbestimmung nachvollziehbar. Die Immobilienbewertung bestimmt zunÃ¤chst den Ertragswert der Bauten. Hernach diskutiert die Studie das vorhandene Land und unterscheidet zwischen genutztem Land und Baulandreserven. Unter Hinweis auf die Lageklasse (3.1) und ortsÃ¼bliche Preise ermittelt die Immobilienbewertung den Landwert des Ã¼berbauten Landes aus dem Neuwert der bestehenden GebÃ¤ude mit Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup> und fÃ¼r die Baulandreserve mit Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup> mit dem Hinweis auf "OrtsÃ¼blichkeit". So errechnet die Studie einen "Marktwert" der gesamten Liegenschaft von Fr. â¦. Der effektive Verkaufspreis (ohne BerÃ¼cksichtigung der RÃ¼ckstellung fÃ¼r Altlastensanierung) betrÃ¤gt gemÃ¤ss Kaufvertrag Fr. â¦ und erklÃ¤rt sich auf diese Weise. Die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Pflichtige sei bei der Preisbestimmung von pauschal Fr. â¦/ m<sup><span>2</span></sup> ausgegangen, weil der VerkaufserlÃ¶s von Fr. â¦ dividiert durch die GesamtflÃ¤che von â¦ Quadratmeter in etwa Fr. â¦ ergebe und dieser Betrag dem ortsÃ¼blichen Preis fÃ¼r unÃ¼berbautes Land gemÃ¤ss Immobilienbewertung entspreche, entbehrt im Lichte der tatsÃ¤chlichen Berechnungen in der Bewertung jeder Grundlage. Hinzu kommt, dass die Pflichtige â wÃ¤re sie tatsÃ¤chlich davon ausgegangen, lediglich Bauland in einer Wohn- und Mischzone und nicht ein gewerblich genutztes GrundstÃ¼ck mit den entsprechenden GebÃ¤uden zu verkaufen â wohl tatsÃ¤chlich einen deutlich hÃ¶heren Preis verlangt hÃ¤tte: 2007 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis fÃ¼r Bauland in der Wohn- und Mischzone in A rund Fr. â¦ (Auszug des statistischen Amts vom 18. Dezember 2012 [www.statistik.zh.ch]). Selbst unter BerÃ¼cksichtigung allfÃ¤lliger Abbruchkosten fÃ¼r die bestehenden GebÃ¤ude wÃ¤re damit ein Preis deutlich Ã¼ber dem verurkundeten Betrag erzielbar gewesen, allenfalls unter BerÃ¼cksichtigung des Risikos eines Scheiterns der Umzonung. Dass die Pflichtige den Kaufvertrag simulierte, effektiv also einen hÃ¶heren ErlÃ¶s erzielt hat, wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht nicht geltend gemacht, liegen hierfÃ¼r doch keinerlei Indizien vor. Schliesslich ist der vorliegende Fall auch nicht mit der VerÃ¤usserung einer Betriebsgesellschaft vergleichbar. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Damit gelingt der BeschwerdefÃ¼hrerin der ihr obliegende Beweis nicht, dass es sich bei den betroffenen GebÃ¤uden um wirtschaftliche Abbruchobjekte handelt. GemÃ¤ss dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse ist die Vorinstanz damit fÃ¼r die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu Recht von einem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck ausgegangen, die rechtliche WÃ¼rdigung des Steuerrekursgerichts erweist sich als zutreffend.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Die Vorinstanz weist die Sache im Lichte dieser rechtlichen WÃ¼rdigung zur Bestimmung des Werts vor 20</span> <span>Jahren und im Hinblick auf eine mÃ¶gliche VerstÃ¤ndigung der Parteien an die BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ck. Dass dieses Vorgehen das Beschleunigungsgebot krass verletze oder die Parteirechte der BeschwerdefÃ¼hrerin schmÃ¤lere, macht letztere nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Das Steuerrekursgericht war somit berechtigt, die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§</span> <span>153 Abs.</span> <span>4 in Verbindung mit §</span> <span>151 Abs.</span> <span>1 StG). Der Beschwerdegegnerin steht eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der Regelung in Art. 90 ff. des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche RÃ¼ckweisungsentscheide bzw. Entscheide, welche den RÃ¼ckweisungsentscheid der Vorinstanz bestÃ¤tigen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren, sofern sie der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss <a id="Text31">erkennt</a> <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 14'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 14'620.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 8'000.- (inkl. MwSt.) zu zahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>