<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00041</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219643&amp;W10_KEY=13013489&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00041</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.10.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Grundstückgewinnsteuer; Abzugsfähigkeit eines pauschalen Vorprojektierungshonorars bzw. einer Mäklerprovision] Den Pflichtigen gelingt der Beweis nicht, dass es sich bei den geltend gemachten Kosten um ein Entgelt für architektonische Leistungen gehandelt hatte. Sie gelten daher nicht als wertvermehrender Aufwand und können somit auch nicht als Abzug berücksichtigt werden (E. 3). Die von den Pflichtigen geltend gemachten Kosten können auch nicht als Mäklerprovision im steuerrechtlichen Sinn begriffen werden. So oder anders liegt keine Schwerverkäuflichkeit vor, die einen höheren als den üblichen Prozentsatz rechtfertigen würde (E. 4). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISLASTVERTEILUNG">BEWEISLASTVERTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INSERTIONSKOSTEN">INSERTIONSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERPROVISION">MÃKLERPROVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTIERUNGSKOSTEN">PROJEKTIERUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHWERVERKÃUFLICHKEIT">SCHWERVERKÃUFLICHKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. I lit. c StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44657" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00041</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der Einzelrichterin</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Oktober 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch den Gemeinderat, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) erwarben am 15. Februar 2006 das BaulandgrundstÃ¼ck GR Bl. 01, Kat. Nr. 02, in C. Am 23. Januar 2015 bzw. 28. September 2015 verkauften sie es mit der D AG als Werkerstellerin je im Stockwerkeigentum an die Eheleute E und F sowie G und H Ã Fr. â¦, davon Fr. â¦ Werklohn und Fr. â¦ Landpreis. Mit der D AG schlossen die KÃ¤ufer je separate WerkvertrÃ¤ge.</p> <p class="Sachverhalt2">UrsprÃ¼nglich hatten die Pflichtigen am 4. Juli 2012 einen MÃ¤klervertrag mit der D Baumanagement GmbH (nachfolgend: D GmbH), einer Schwestergesellschaft der D AG, unterzeichnet. Die Provision war mit Fr. â¦ (exklusive Mehrwertsteuer) beziffert, bestehend aus Fr. â¦ fÃ¼r die D GmbH und Fr. â¦ fÃ¼r die K &amp; Partner AG, die als Architektin in das Ãberbauungsprojekt involviert war. SpÃ¤ter wurde das Honorar der K &amp; Partner AG auf Fr. â¦ (ohne Mehrwertsteuer) bzw. Fr. â¦ (mit Mehrwertsteuer) reduziert.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In den SteuererklÃ¤rungen vom 26. Februar 2016 deklarierten die Pflichtigen bezÃ¼glich der VerÃ¤usserungen vom 23. Januar 2015 und 28. September 2015 je einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦. Dabei fÃ¼hrten sie als Ã¼bliche MÃ¤klerprovisionen je Fr. â¦ auf.</p> <p class="Urteilstext">Am 27. MÃ¤rz 2017 ergingen zwei EinschÃ¤tzungsvorschlÃ¤ge des Gemeindesteueramts C. Die steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinne wurden mit je Fr. â¦ veranschlagt, wobei unter anderem die MÃ¤klerprovisionen auf Fr. â¦ (2 % vom Landwert, inklusive Mehrwertsteuer) gekÃ¼rzt wurden. Nachdem sich die Pflichtigen damit nicht einverstanden erklÃ¤rten, ergingen am 27. Juni 2017 gleichlautende Veranlagungsentscheide.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Gegen die Veranlagungsentscheide vom 27. Juni 2017 erhoben die Pflichtigen am 28. Juli 2017 Einsprache und beantragten die Festlegung der steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinne auf je Fr. â¦, eventualiter (gerundet) je Fr. â¦. Versehentlich sei das "Vorprojektierungshonorar" der K &amp; Partner AG in den MÃ¤klervertrag eingeflossen, obwohl es sich dabei um wertvermehrende Aufwendungen gehandelt habe. Entsprechend seien in den beiden SteuererklÃ¤rungen fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer die zugestandenen wertvermehrenden Aufwendungen von je Fr. â¦ um je Fr. â¦ (der HÃ¤lfte des Honorars der K &amp; Partner AG) auf Fr. â¦ zu erhÃ¶hen. Unter der Rubrik "Ã¼bliche MÃ¤klerprovision beim Verkauf" seien je Fr. â¦ (anstatt der zugestandenen Fr. â¦) zu berÃ¼cksichtigen. Sollte eine entsprechende Richtigstellung in den SteuererklÃ¤rungen nicht akzeptiert werden, sei die ausgewiesene MÃ¤klerprovision von je Fr. â¦ zu akzeptieren. Sollte auch dies nicht akzeptiert werden, so sei die angewandte Pauschale fÃ¼r die MÃ¤klerprovision von 2 % auf 3 % zu erhÃ¶hen. Der Gemeinderat C wies die Einsprache mit Beschluss vom 23. Januar 2018 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 25. Februar 2018 gelangten die Pflichtigen mit Rekurs an das Steuerrekursgericht und beantragten die Zulassung des "Vorprojektierungshonorars" als wertvermehrende Aufwendungen unter Festlegung der GrundstÃ¼ckgewinne auf je Fr. â¦. Eventualiter seien MÃ¤klerprovisionen von je Fr. â¦, mindestens aber â¦ (3 % zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer), anstatt der gewÃ¤hrten Fr. â¦, zu akzeptieren. Der GrundstÃ¼ckgewinn sei somit auf je Fr. â¦, hÃ¶chstens aber Fr. â¦, festzusetzen, unter entsprechender Kostenfolge. Der Rekurs wurde am 12. April 2019 abgewiesen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben die Pflichtigen am 14. Mai 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten erneut die Zulassung des "Vorprojektierungshonorars" als wertvermehrende Aufwendungen und Festsetzung der GrundstÃ¼ckgewinne auf je Fr. â¦. Eventualiter seien je Fr. â¦ als Ã¼bliche MÃ¤klerprovision zu akzeptieren, unter gleichlautenden GrundstÃ¼ckgewinnen. Subeventualiter seien als Ã¼bliche MÃ¤klerprovision je Fr. â¦ (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zu akzeptieren, unter Festsetzung eines GrundstÃ¼ckgewinns von je Fr. â¦. Es wurde keine Beschwerdeantwort erstattet. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 17. Mai 2019 auf eine Vernehmlassung. Es folgten keine weiteren Eingaben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Einzelrichterin </span><span>erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). </p> <p class="Erwgung3">Wie sich aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, beschrÃ¤nkt sich die Rechtskontrolle des Verwaltungsgerichts in Bezug auf die Sachverhaltsfeststellungen auf den <i>rechtserheblichen</i> Sachverhalt. Was rechtserheblich ist, bestimmt das materielle Recht; eine in Verkennung der Rechtserheblichkeit unvollstÃ¤ndige Erstellung der fÃ¼r die rechtliche Beurteilung massgeblichen Tatsachen stellt demzufolge eine Verletzung materiellen Rechts dar (BGr, 29. MÃ¤rz 2018, 2C_962/2017, E. 1.5 und 3.1, mit Hinweisen). Auf nicht rechtserhebliche Sachverhaltselemente ist folglich nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Urteilstext">Eine <i>unrichtige </i>Sachverhaltsfeststellung im Sinn von § 153 Abs. 3 StG liegt vor, wenn dem Entscheid des Steuerrekursgerichts ein falscher oder aktenwidriger Sachverhalt zugrunde gelegt wurde, etwa weil die Rechtserheblichkeit einer Tatsache zu Unrecht verneint wurde, sodass diese nicht zum Gegenstand eines Beweisverfahrens gemacht wurde. Eine <i>unvollstÃ¤ndige</i> Sachverhaltsfeststel­lung ist gegeben, wenn nicht alle fÃ¼r den Entscheid rechtswesentlichen SachumstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 153 N 39 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Rechtsmittel kann sich grundsÃ¤tzlich nur gegen das Dispositiv des angefochtenen Entscheids, nicht hingegen gegen die BegrÃ¼ndung desselben richten. Sind im Dispositiv Elemente der BegrÃ¼ndung enthalten, so ist auch die BegrÃ¼ndung anfechtbar (vgl. Richner et al., a.a.O., § 140 N 39). </p> <p class="Erwgung2">Aus der BegrÃ¼ndung muss ersichtlich sein, gestÃ¼tzt auf welche tatsÃ¤chlichen Feststellungen und aus welchen rechtlichen ErwÃ¤gungen die BehÃ¶rde ihren Entscheid getroffen hat. Es ist nicht notwendig, dass die BegrÃ¼ndung eine Auseinandersetzung mit allen ParteierÃ¶rterungen enthÃ¤lt; es genÃ¼gt, wenn sich aus den ErwÃ¤gungen die Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit des Vorbringens mittelbar ergibt und die BegrÃ¼ndung sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nkt. Bei fehlender, irrefÃ¼hrender oder (wesentlich) ungenÃ¼gender BegrÃ¼ndung eines Entscheids liegt aber eine Verweigerung des rechtlichen GehÃ¶rs vor, welche die Anfechtbarkeit des Entscheids nach sich zieht (vgl. Richner et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 142 N 10 und 12).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Vorliegend geht es allein um die Frage, inwieweit das Honorar der K &amp; Partner AG von Fr. â¦ (inklusive Mehrwertsteuer) bezÃ¼glich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern zu akzeptieren ist bzw. der HÃ¶he der zu berÃ¼cksichtigenden MÃ¤klerprovisionen. Auf weitere nicht rechtserhebliche sachverhaltsmÃ¤ssige AusfÃ¼hrungen ist daher nicht einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. WÃ¤hrend sich der ErlÃ¶s aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG).</p> <p class="Urteilstext">Bauprojekte (Erschliessungs- und Ãberbauungsprojekte) sind vorerst einmal gemÃ¤ss § 221 Abs. 1 lit. a StG anrechenbar, wenn sie tatsÃ¤chlich wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer des VerÃ¤usserers ausgefÃ¼hrt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob nur ein Bauprojekt ausgearbeitet werden musste oder ob mehrere Projekte einander ablÃ¶sten. Obwohl mit dem schliesslich erstellten Bau die frÃ¼heren Projekte nur noch teilweise oder Ã¼berhaupt nicht zur AusfÃ¼hrung gelangen, mÃ¼ssen deren Kosten in vollem Umfang zusammen mit jenen fÃ¼r das zuletzt ausgefÃ¼hrte Projekt als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden, wobei die einander folgenden Projekte als Projektierungsablauf erscheinen mÃ¼ssen. Aber auch die Kosten fÃ¼r unausgefÃ¼hrte Bauprojekte sind bei den Anlagekosten anrechenbar, wenn sie sich auf das HandÃ¤nderungsobjekt beziehen und nicht bloss zum Schein erstellt worden sind. Eine Anrechnung solcher unausgefÃ¼hrter Projekte kommt aber nur infrage, wenn das Projekt dem Erwerber rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼berlassen wurde. Wesentliches Kriterium fÃ¼r die Anrechnung eines nicht ausgefÃ¼hrten Bauprojekts ist, dass es in positiver oder in negativer Hinsicht geeignet ist, die tatsÃ¤chliche ÃberbauungsmÃ¶glichkeit des GrundstÃ¼cks aufzuzeigen, ihm also ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (zum Ganzen Richner et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N 50â53, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht hat unter Hinweis auf RB 1992 Nr. 32 zutreffend festgehalten, dass auch entsprechende pauschale Abgeltungen zu berÃ¼cksichtigen seien. Bei Pauschalhonoraren mÃ¼sse jedoch sichergestellt sein, dass darin nur gesetzlich anrechenbare Aufwendungen enthalten seien, was eine hinreichend detaillierte Sachdarstellung erfordere, sodass â ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung â die AbzugsfÃ¤higkeit der mit dem Pauschalhonorar abgegoltenen Lieferungen und Leistungen beurteilt werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Sodann sind nach § 221 Abs. 1 lit. c StG Ã¼bliche MÃ¤klerprovisionen und Insertionskosten fÃ¼r Erwerb und VerÃ¤usserung als Aufwendungen anrechenbar. Die stÃ¤ndige ZÃ¼rcher Praxis bzw. die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gehen dahin, dass eine MÃ¤klerprovi­sion von 2 % des Kaufpreises fÃ¼r Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke und Eigentumswohnungen, ebenso fÃ¼r unÃ¼berbaute GrundstÃ¼cke, im Regelfall als "Ã¼blich" im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG gilt (RB 1996 Nr. 58; 1988 Nr. 43; 1978 Nr. 73). Dies ist denn auch bundesgerichtskonform (BGr., 29. Mai 2009, 2C_119/2009, E. 3.2.1; ebenso BGr, 21. Augst 2019, 2C_891/2017, E. 2.6).</p> <p class="Erwgung2">Einzig bei Vorliegen besonderer Um­stÃ¤nde, namentlich bei SchwerverkÃ¤uflichkeit, kommt ausnahmsweise eine MÃ¤klerpro­vision von 3 % in Betracht. Der be­weisbelastete VerkÃ¤ufer, auf die Beweislastverteilung ist sogleich zurÃ¼ckzukommen, hat dabei Angaben Ã¼ber die Anzahl der Interessenten und die GrÃ¼nde fÃ¼r die Absagen sowie die aufgewendeten Stunden des MÃ¤klers zu machen, wÃ¤h­rend ein allgemeiner Hin­weis, zum Beispiel auf die schlechte Lage des Objekts, nicht genÃ¼gt (Richner et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N. 98 f., mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Da anrechenbare Aufwendungen, so wie sie hier zur Diskussion stehen, nach § 221 StG die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer mindern, sind die <i>steuerpflichtigen VerÃ¤usserer beweisbelastet</i> und haben sie kraft ihrer Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang kraft ihrer Mitwirkungspflicht nachzuweisen. Den Nachweis haben sie durch <i>substanziierte Sachdarstellung</i> anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthÃ¤lt, die â ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung â die rechtliche WÃ¼rdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et al., a.a.O., § 221 N 16). Ist die <i>Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenÃ¼gend</i>, so hat die RechtsmittelbehÃ¶rde nicht von Amts wegen eine Untersuchung zu fÃ¼hren, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Auch kann eine unvollstÃ¤ndige Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden. Kommt die steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so haben die Aufwendungen unberÃ¼cksichtigt zu bleiben (Richner et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N 18). Die PrÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids hat dementsprechend in Beachtung dieser Verfahrensregeln zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Rechtsfolgen einer ungenÃ¼genden Substanziierung oder eines ungenÃ¼genden Beweismittelangebots haben die beweisbelasteten Steuerpflichtigen zu tragen, das heisst, die zu deren Gunsten sprechende beweislos gebliebene Tatsache ist als nicht verwirklicht zu betrachten (Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2018, § 19 Rz. 8). Dies ist nicht mit den Rechtsfolgen einer allfÃ¤lligen GehÃ¶rsverletzung zufolge <i>fehlender, irrefÃ¼hrender oder (wesentlich) ungenÃ¼gender BegrÃ¼ndung</i> des Rekursentscheids zu vermengen (vgl. vorne, E. 1.2 [zweiter Absatz]). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtigen hatten schon mit "Maklervertrag" vom 4. Juli 2012 die D GmbH mit dem Verkauf der zwei Wohnungen vor BauausfÃ¼hrung beauftragt. Im "Richtpreis Parzelle Kat. Nr. 02 Etappe 2+3" waren unter anderem das Verkaufshonorar fÃ¼r die D GmbH von Fr. â¦ und das "Vorprojektierungshonorar" an die K &amp; Partner AG von Fr. â¦ enthalten. Unter Ziffer 4 wurde sodann die zu bezahlende Provision mit Fr. â¦ (exklusive Mehrwertsteuer) beziffert, bestehend aus dem Verkaufshonorar fÃ¼r die D GmbH und dem "Vorprojektierungshonorar" fÃ¼r die K &amp; Partner AG. Nach Angaben der Pflichtigen wurde spÃ¤ter das Honorar an die K &amp; Partner AG auf Fr. â¦ (inklusive Mehrwertsteuer) reduziert. </p> <p class="Erwgung2">Im Ergebnis wollen die Pflichtigen die Differenzen zwischen den in den SteuererklÃ¤rungen fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geltend gemachten MÃ¤klerprovisionen von je Fr. â¦ und den vom Steueramt fÃ¼r diese Position je zugestandenen Fr. â¦ (also je Fr. â¦) steuerlich zusÃ¤tzlich berÃ¼cksichtigt haben, sei es unter der Rubrik "wertvermehrende Aufwendung" oder aber, entsprechend erhÃ¶ht, unter der Rubrik "MÃ¤klerprovision".</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Steuerrekursgericht hielt fest, der MÃ¤klervertrag vom 4. Juli 2012 sei zum Zeitpunkt der tatsÃ¤chlich erfolgten VerkÃ¤ufe Ã¼berholt gewesen, hÃ¤tten die KÃ¤ufer doch nicht Land mit einem Vorprojekt erworben, sondern im Bau befindliche bzw. praktisch fertig erstellte Eigentumswohnungen. FÃ¼r die KÃ¤ufer habe ein allfÃ¤lliges Vorprojekt keine Bedeutung gehabt bzw. keinen liegenschaftlichen Wert dargestellt. Dennoch stehe die Frage im Raum, wer die Kosten des von den Pflichtigen genannten Vorprojekts Ã¼bernommen habe. Mit VerfÃ¼gung vom 12. MÃ¤rz 2019 seien die Pflichtigen zur Edition entsprechender Unterlagen aufgefordert worden. In der Folge hÃ¤tten die Pflichtigen einen Zahlungsnachweis vom 26. MÃ¤rz 2015 betreffend Fr. â¦ zugunsten der K &amp; Partner AG ins Recht gereicht, aber weder einen Vertrag betreffend das Vorprojekt noch eine Abrechnung darÃ¼ber. Auch aus dem Dokument "291 Honorar Architekt Maklervertrag â Schlussrechnung" lasse sich nicht entnehmen, ob und wenn ja welche Vorprojektierungsarbeiten von der K &amp; Partner AG erbracht worden seien. Vielmehr sei im letztgenannten Dokument vom "Total Honorar Maklermandat K &amp; Partner AG (â¦)" die Rede, was gegen die EntschÃ¤digung architektonischer Leistungen spreche. Sodann ergebe sich aus der Rekurseingabe, dass das Vorprojekt grundsÃ¤tzlich zu den effektiv erstellten Eigentumswohnungen gefÃ¼hrt habe. Letztlich mÃ¼sse dies bedeuten, dass die D AG die entsprechenden PlÃ¤ne (auf ihre Kosten) Ã¼bernommen habe, was wiederum heisse, dass allfÃ¤llige Kosten als im Werkpreis inbegriffen zu betrachten seien. Damit seien die Fr. â¦ an die Architektin keine hier anrechenbaren separaten wertvermehrenden Leistungen. Auch lasse die Bezahlung einer Pauschale grundsÃ¤tzlich auf eine Erfolgsbeteiligung der Architektin beim Verkauf schliessen. DafÃ¼r spreche auch, dass sowohl die D GmbH als auch die K &amp; Partner AG an einem Mehrpreis mit je 10 % beteiligt werden sollten, wie aus Ziffer 4.1 des MÃ¤klervertrages hervorgehe. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Pflichtigen bewerten die vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen als nicht verstÃ¤ndlich bzw. nicht stringent. Es stelle sich die Frage, ob die AbzugsfÃ¤higkeit der Fr. â¦ wegen des Verkaufs eines "Zweifamilienhauses", von "GrundstÃ¼cke/n" bzw. "Stock­werk­eigentumseinheiten", "Stockwerkeigentumswohnungen", eines "GrundstÃ¼cks (â¦) mitsamt einem ausgereiften Neubauprojekt", von "im Bau befindliche(n) bzw. praktisch fertiggestellte(n) Eigentumswohnungen" oder "schlÃ¼sselfertiger Eigentumswohnungen" verneint werde.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die Pflichtigen gestÃ¼tzt auf die genannten Wendungen aus dem Rekursentscheid eine GehÃ¶rsverletzung wegen fehlender, irrefÃ¼hrender oder (wesentlich) ungenÃ¼gender BegrÃ¼ndung herleiten mÃ¶chten (vgl. vorne, E. 1.2), kann dem nicht gefolgt werden. Zum einen sind die von den Pflichtigen wiedergegebenen Wendungen aus dem Zusammenhang gerissen, zum anderen ergibt sich aus der EntscheidbegrÃ¼ndung rechtsgenÃ¼gend, gestÃ¼tzt auf welche tatsÃ¤chlichen Feststellungen und rechtliche ErwÃ¤gungen entschieden wurde (siehe E. 3.2). Es ist nochmals darauf hinzuweisen, dass es hier nur um die Frage der BerÃ¼cksichtigung des Honorars an die K &amp; Partner AG geht (vorne, E. 3.1). Auf nicht damit zusammenhÃ¤ngende Sachverhaltselement ist daher nicht weiter einzugehen (vorne, E. 1.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Pflichtigen machen geltend, es sei nicht klar, ob die AbzugsfÃ¤higkeit des Vorprojekthonorars zufolge ungenÃ¼genden Nachweises oder wegen Bezahlung desselben durch die D AG verneint worden sei. Die Kosten seien nicht von der D AG Ã¼bernommen worden. Die AbzugsfÃ¤higkeit der Kosten kÃ¶nne und dÃ¼rfe nicht davon abhÃ¤ngen, ob der VerkÃ¤ufer des Landes oder der Werkersteller die Kosten Ã¼bernommen habe. Mit anderen Worten dÃ¼rfe die AbzugsfÃ¤higkeit von Kosten nicht davon abhÃ¤ngen, ob der KÃ¤ufer solche Kosten indirekt dem VerkÃ¤ufer des Landes (via Landpreis, in dem solche Kosten einkalkuliert seien) bezahle oder indirekt dem Ersteller der Baute (via Werklohn, in dem solche Kosten einkalkuliert wÃ¼rden). </p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtigen sind fÃ¼r die geltend gemachten Aufwendungen, hier die Fr. â¦, beweisbelastet, was ihnen spÃ¤testens nach Erhalt der VerfÃ¼gung der Vorinstanz vom 12. MÃ¤rz 2019 klar sein musste. Darin waren sie zur Edition des Leistungsbeschriebs und Vertrags bzw. der Honorarvereinbarung mit K &amp; Partner AG betreffend "Vorprojekt", der Abrechnung von K &amp; Partner AG Ã¼ber das "Vorprojekt" sowie der entsprechenden Honorarrechnung vom 3. MÃ¤rz 2015 von K &amp; Partner AG und des Zahlungsnachweises des Betrags von Fr. â¦ aufgefordert worden. Bei der Editionsauflage ging es also klar nicht nur um den Nachweis des Geldflusses, sondern auch des Zahlungsgrunds, nÃ¤mlich, dass damit das behauptete Vorprojekt abgegolten werden sollte. In der Folge hielten die Pflichtigen gegenÃ¼ber dem Steuerrekursgericht fest, es sei kein Leistungsbeschrieb erstellt worden. Sie hÃ¤tten von K &amp; Partner AG PlÃ¤ne erwartet. Weiter reichten sie Kopien des MÃ¤klervertrags vom 4. Juli 2012, der Abrechnung von K &amp; Partner AG vom 3. MÃ¤rz 2015 sowie einer Sammelbelastung der Bank L vom 26. MÃ¤rz 2015 ins Recht. Die Vorinstanz bejahte dann zwar den Zahlungsnachweis betreffend die Fr. â¦ an die K &amp; Partner AG. Allerdings sei nicht erstellt, dass damit Vorprojektarbeiten abgegolten worden seien (vorne, E. 3.2). </p> <p class="Erwgung2">Aus dem Rekursentscheid gehen somit die GrÃ¼nde fÃ¼r die Verneinung der AbzugsfÃ¤higkeit der Fr. â¦ rechtsgenÃ¼gend hervor und es kann keine Rede von einer gehÃ¶rsverletzenden BegrÃ¼ndung sein. Auch das Argument der Pflichtigen, wonach es keine Rolle spiele, ob der KÃ¤ufer architektonische Kosten indirekt dem VerkÃ¤ufer oder dem Werkersteller bezahle, hilft vorliegend nicht weiter, geht es doch nicht um die von den KÃ¤ufern indirekt bezahlten Kosten, sondern um die bei den Pflichtigen steuerlich zu berÃ¼cksichtigenden anrechenbaren Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. a StG. Die von ihnen unbestrittenermassen bezahlten Fr. â¦ kÃ¶nnen aber nur zusÃ¤tzlich nach § 221 Abs. 1 lit. a StG angerechnet werden, wenn es um die Abgeltung architektonischer Leistungen geht (vorne, E. 2.1). Die gemÃ¤ss § 221 Abs. 1 lit. c StG zu berÃ¼cksichtigende MÃ¤klerprovision ist nicht mit den Aufwendungen gestÃ¼tzt auf § 221 Abs. 1 lit. a StG zu vermengen (vorne, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Pflichtigen erachten die BeweiswÃ¼rdigung der Vorinstanz als unzutreffend. Nach Ansicht der Pflichtigen taugen die von ihnen ins Recht gereichten Unterlagen zum Beweis, mit den Fr. â¦ ein Vorprojekt bezahlt zu haben. Die Vorinstanz habe keine PlÃ¤ne eingefordert. Sie hÃ¤tten erwÃ¤hnt, dass sie die erwarteten PlÃ¤ne erhalten hÃ¤tten. Der MÃ¤klervertrag beinhalte formelle Fehler, weil das "Vorprojektierungshonorar" darin enthalten sei, was aber nicht dazu fÃ¼hren dÃ¼rfe, dass die tatsÃ¤chlichen architektonischen Leistungen von K &amp; Partner AG nicht als solche anerkannt wÃ¼rden. Es sei nicht so, dass die von ihnen, den Pflichtigen, bezahlten Kosten von der D AG Ã¼bernommen oder rÃ¼ckerstattet worden seien. Auch bedeute die Pauschalierung des "Vorprojektierungshonorars" nicht, dass es sich nicht um eine wertvermehrende Auslage handle.</p> <p class="Urteilstext">Weiter fÃ¼hren die Pflichtigen aus, es sei offensichtlich, dass nebst dem "Vorprojektierungshonorar" noch zusÃ¤tzliche Projektierungshonorare aufgewendet worden seien, wofÃ¼r die D AG aufgekommen sei. Bei der Festsetzung des "Richtpreises" im MÃ¤klervertrag seien aber die Kosten zu tief budgetiert worden, weshalb versucht worden sei, diese zu senken, unter anderem das Architektenhonorar der K &amp; Partner AG. DarÃ¼ber hÃ¤tten sich Letztere und die D AG jedoch nicht einigen kÃ¶nnen. Die K &amp; Partner AG sei im Februar 2014 ausgestiegen, habe das Projekt aber noch bis zur Einreichung des Baugesuchs begleitet. Es sei ein anderes ArchitekturbÃ¼ro (ArchitekturbÃ¼ro M) zugezogen worden, das die PlÃ¤ne der K &amp; Partner AG weiterentwickelt habe, sodass die "2. Etappe Terrassenhaus" habe realisiert werden kÃ¶nnen. Auch sei von der Gemeinde C nach zeitintensiven Verhandlungen Ausnutzung zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat. Nr. 02 gekauft worden. Die sehr lange Planungsphase habe zum Ausstieg eines Kaufinteressenten gefÃ¼hrt. In der Folge hÃ¤tten sie, die Pflichtigen, die Baukosten der einen Wohnung vorfinanzieren mÃ¼ssen. Zum Zeitpunkt des Verkaufs seien die PlÃ¤ne des Vorprojekts physisch wertlos gewesen. Der MÃ¤klervertrag sei aber nicht einfach "Ã¼berholt" gewesen. Sie, die Pflichtigen, hÃ¤tten den MÃ¤klervertrag gegenÃ¼ber der K &amp; Partner AG auf den 3. Juli 2015 gekÃ¼ndigt. Noch wÃ¤hrend der "1. Etappe Terrassenhaus" habe sich der massgebende Architekt der K &amp; Partner AG persÃ¶nlich fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat. Nr. 02 bzw. eines Teils davon zwecks Erstellung eines Einfamilienhauses interessiert gehabt und nebst der "1. Etappe Terrassenhaus" auch PlÃ¤ne fÃ¼r zwei EinfamilienhÃ¤user erstellt. SpÃ¤ter sei er nicht mehr an einem Einfamilienhaus interessiert gewesen. Anscheinend habe er gehofft, das Projekt Einfamilienhaus im Rahmen des "Vorprojektierungshonorars" gemÃ¤ss MÃ¤klervertrag verwenden zu kÃ¶nnen. Er habe also gehofft, sein auf eigene Rechnung erstelltes Projekt zu einem im MÃ¤klervertrag erwÃ¤hnten Preis von Fr. â¦ verkaufen zu kÃ¶nnen. In der Folge habe sich gezeigt, dass das betreffende Projekt ungeeignet gewesen sei, sodass das Projekt "2. Etappe Terrassenhaus" entstanden sei. Am Ende habe eine finanzielle LÃ¶sung gegenÃ¼ber der K &amp; Partner AG gefunden werden mÃ¼ssen. Eine Abfindung gemÃ¤ss Ziffer 7 des MÃ¤klervertrags sei aber weder moralisch noch juristisch mÃ¶glich gewesen. Schliesslich habe man sich auf die Zahlung von Fr. â¦ geeinigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>In der Schlussrechnung der K &amp; Partner AG vom 3. MÃ¤rz 2015 ist klar die Rede von einem "Zwischentotal Honorar Maklermandat K &amp; Partner AG exkl. MWST" und von einem "Total Honorar Maklermandat K &amp; Partner AG inkl. MWST". Auch wird auf den MÃ¤klervertrag vom 4. Juli 2012 hingewiesen. Wenn die Vorinstanz zum Ergebnis gelangte, die Schlussrechnung spreche gegen die EntschÃ¤digung <i>architektonischer</i> Leistungen, so ergibt sich dies unmissverstÃ¤ndlich aus der Schlussrechnung. Weitere Indizien gegen die EntschÃ¤digung architektonischer Leistungen sind die Ziffern 4 und 4.1 des MÃ¤klervertrags vom 4. Juli 2012. Unter Ziffer 4 des MÃ¤klervertrags ist das damals mit Fr. â¦ bezifferte "Vorprojektierungshonorar K &amp; Partner AG" unter der Bezeichnung "Provision" aufgefÃ¼hrt ("4. Der Auftraggeber hat dem Beauftragten eine Provision von [â¦] zu bezahlen [â¦]"). Ziffer 4.1 sah sodann vor, bei Erzielung eines Ã¼ber den veranschlagten Fr. â¦ liegenden Preises die Architektin zusÃ¤tzlich zu entschÃ¤digen ("[â¦] so wird der Mehrpreis mit je 10 % Honorar an D K &amp; Partner AG als Zusatz Honorar entschÃ¤digt [â¦]"). Mit anderen Worten sollte die Architektin am Erfolg beteiligt werden. Entsprechend kann aus dem MÃ¤klervertrag nicht rechtsgenÃ¼gend geschlossen werden, das fÃ¼r die Architekten vorgesehene Honorar habe klar der Abgeltung architektonischer Leistungen gedient bzw. es seien solche versehentlich oder formell falsch in den MÃ¤klervertrag eingeflossen. </p> <p class="Erwgung2">Zu Recht hat die Vorinstanz daher die beweisbelasteten Pflichtigen zur Edition weiterer Unterlagen zwecks Belegung des Zahlungsgrunds aufgefordert, dem die Pflichtigen nur teilweise nachgekommen sind. Zwar vermochten sie die Bezahlung der Fr. â¦ an die K &amp; Partner AG mittels Belegen nachzuweisen, nach wie vor aber nicht die Abgeltung architektonischer Leistungen mittels der Pauschalzahlung (vgl. vorne, E. 2.1 am Ende). Wenn die Pflichtigen geltend machen, die Vorinstanz habe keine PlÃ¤ne eingefordert, so hilft ihnen dies nicht weiter. Zum einen wÃ¤re es ihnen offen gestanden, PlÃ¤ne zur Untermauerung ihrer Sachverhaltsdarstellung einzureichen, was sie aber nicht getan haben. Zum anderen ging aus der VerfÃ¼gung des Steuerrekursgerichts vom 12. MÃ¤rz 2019 deutlich hervor, dass der Zahlungsgrund erfragt war. Entsprechend hatte das Steuerrekursgericht den Leistungsbeschrieb und den Vertrag bzw. die Honorarvereinbarung mit der K &amp; Partner AG betreffend das "Vorprojekt" und die Abrechnung Ã¼ber das genannte "Vorprojekt" verlangt. Die Pflichtigen gaben an, solche Unterlagen habe es nicht gegeben. Umso mehr wÃ¤re es daher an ihnen gewesen, von sich aus allfÃ¤llige weitere vorhandene Unterlagen in Zusammenhang mit dem "Vorprojekt" ins Recht zu reichen. </p> <p class="Erwgung2">Ebenso wenig fÃ¼hren die AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen, die von ihnen bezahlten Kosten seien von der D AG weder Ã¼bernommen noch rÃ¼ckerstattet worden, zu einem anderen Ergebnis. Die Vorinstanz hat nicht in Abrede gestellt, dass die Pflichtigen Fr. â¦ an die K &amp; Partner AG bezahlt haben. Wie ausgefÃ¼hrt, ist aber unklar geblieben, dass damit effektiv architektonische Leistungen abgegolten wurden. Die Pflichtigen bringen selber vor, dass die D AG fÃ¼r weitere Projektierungshonorare aufgekommen sei. Wenn die Pflichtigen geltend machen, selber ebenfalls architektonische Leistungen bezahlt zu haben, so obliegt ihnen der Beweis dafÃ¼r. Die BehÃ¶rde hatte nicht von sich aus weitergehende Untersuchungen bezÃ¼glich bezahlter architektonischer Leistungen an die K &amp; Partner AG oder an das M ArchitekturbÃ¼ro bzw. allfÃ¤lliger Verquickungen zwischen der Pflichtigen und der D-Gruppe zu fÃ¼hren (vgl. vorne, E. 2.3).</p> <p class="Urteilstext">Soweit die Pflichtigen auf die VerzÃ¶gerung bei der Realisierung des Projekts bzw. die Vorfinanzierung hinweisen und ausfÃ¼hren, weder aus moralischen noch juristischen GrÃ¼nden habe nach der KÃ¼ndigung des MÃ¤klervertrags hinsichtlich der Abgeltung der K &amp; Partner AG auf Ziffer 7 des MÃ¤klervertrags abgestellt werden kÃ¶nnen, vermÃ¶gen sie ebenfalls nicht zu beweisen, dass die bezahlten Fr. â¦ architektonische Leistungen abdeckten. In Ziffer 7 ist von einem Aufwendungsersatz und einer SpesenentschÃ¤digung von Fr. â¦ bei vorzeitiger VertragsauflÃ¶sung oder ohne Verkaufserfolg die Rede. NÃ¤here Spezifikationen oder gar ein Hinweis auf die Abgeltung architektonischer Leistungen ergeben sich daraus aber nicht. </p> <p class="Urteilstext">Auch die Vermutung der Pflichtigen, der massgebende Architekt der K &amp; Partner AG habe gehofft, ein auf eigene Rechnung erstelltes Projekt fÃ¼r ein Einfamilienhaus zu einem im MÃ¤klervertrag erwÃ¤hnten Preis von Fr. â¦ zu verkaufen, taugt nicht weiter. Sollte dem so gewesen sein, hÃ¤tte das Honorar erst recht nicht der Abgeltung eines mit den Wohnungen in Zusammenhang stehenden Vorprojekts gedient (vgl. vorne, E. 2.1 am Ende), sondern dem "Verkauf" des auf Rechnung des Architekten erstellten Einfamilienhausprojekts.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass den beweisbelasteten Pflichtigen der Beweis, mit den Fr. â¦ architektonische Leistungen abgegolten zu haben, nicht in rechtsgenÃ¼gender Weise gelingt. Damit entfÃ¤llt die BerÃ¼cksichtigung zusÃ¤tzlicher wertvermehrender Aufwendungen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtigen stellten sich auf den Standpunkt, Land verkauft zu haben, wofÃ¼r eine MÃ¤klerprovision von 3 bis 5 % anzurechnen sei. Daraus ergebe sich eine MÃ¤klerprovision von Fr. â¦ (2 x 3 % von Fr. â¦ Landanteil) bzw. Fr. â¦ (2 x 5 % von Fr. â¦). FÃ¼r den Verkauf der schlÃ¼sselfertigen Eigentumswohnungen ergebe sich eine MÃ¤klerprovision von Fr. â¦ (2 x 2 % von Fr. â¦). Theoretisch kÃ¶nne auch angenommen werden, dass wegen der Vorfinanzierung der einen Wohnung eine Provision von Fr. â¦ an sie, die Pflichtigen, fliesse (2 % von Fr. â¦ [Landpreis und Werklohn]), bzw. sich ein "Mix" der Provisionen zwischen Fr. â¦ bis Fr. â¦ ergebe (zum Ganzen vgl. Aufstellung). Demnach sei eine MÃ¤klerprovision von Fr. â¦ angemessen. Wenn vorliegend unter dem Titel "Maklervertrag" Fr. â¦ bezahlt worden seien, so entspreche dies rund 3.7 % des Landpreises von Fr. â¦ und sei gemÃ¤ss Fachliteratur fÃ¼r unÃ¼berbaute GrundstÃ¼cke Ã¼blich. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Soweit die Pflichtigen geltend machen, bei nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken liege die Ã¼bliche MÃ¤klerprovision gemÃ¤ss der Rechtsprechung generell bei Ã¼ber 2 %, kann ihrem Argument nicht gefolgt werden. Die Ã¼bliche MÃ¤klerprovision liegt auch bei nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken bei 2 % (vgl. vorne, E. 2.2). Ebenso wenig rechtfertigen die hier bezahlten Kaufpreise die Anwendung eines anderen Prozentsatzes.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Somit bleibt zu prÃ¼fen, ob eine SchwerverkÃ¤uflichkeit des GrundstÃ¼cks vorlag, welche die Anrechnung einer hÃ¶heren MÃ¤klerprovision rechtfertigen kÃ¶nnte. DafÃ¼r sind die Pflichtigen, wie dargelegt, beweisbelastet (vorne, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Das Steuerrekursgericht erachtete eine SchwerverkÃ¤uflichkeit aufgrund des von den Pflichtigen eingereichten "Reportings" der D GmbH ab dem 17. Dezember 2012 als nicht nachgewiesen. Von der Ausschreibung des letztlich realisierten Zweifamilienhaus-Projekts kÃ¶nne erst ab dem 23. Dezember 2013 ausgegangen werden. Den vorhergehenden Eintragungen sei nicht zu entnehmen, dass das Ãberbauungsprojekt bereits gediehen gewesen sei. Die Attikawohnung sei bereits im Januar 2014 reserviert worden. Von einer SchwerverkÃ¤uflichkeit kÃ¶nne keine Rede sein. FÃ¼r die Parterrewohnung habe die "Suchdauer" bis zur Reservation dagegen 1,25 Jahre betragen, was als Indiz fÃ¼r einen nicht einfach zu realisierenden Verkauf erblickt werden kÃ¶nnte. Dies allein reiche aber fÃ¼r den Nachweis von SchwerverkÃ¤uflichkeit nicht aus. So sei den AbsagegrÃ¼nden kein Hinweis darauf zu entnehmen, sondern es seien allgemeine Angaben, wie "Grundriss passt nicht", "es ist zweigeschossig" oder "keine Aussicht", gemacht worden. Damit fehle es aber am Nachweis der aufgewendeten Stunden. Die von der D AG erwÃ¤hnten "zusÃ¤tzlichen AbklÃ¤rungen und diverse(n) Anfragen" bei Kanton und Gemeinden dÃ¼rften sodann von vornherein nicht zum Makleraufwand gehÃ¶ren, sondern mit dem Aufwand der Generalunternehmerin des Bauprojekts in Zusammenhang gestanden haben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die Pflichtigen gehen davon aus, dass aus dem "Reporting" der D GmbH die SchwerverkÃ¤uflichkeit rechtsgenÃ¼gend hervorgehe, seien doch 140 Dokumentationen verschickt worden. Der fehlende Nachweis der aufgewendeten Stunden kÃ¶nne nicht dazu fÃ¼hren, die SchwerverkÃ¤uflichkeit zu verneinen. Erwiesenermassen habe der Verkauf ab Unterzeichnung des MÃ¤klervertrags vom 25. Juli 2012 bzw. dem Starten des Marketings an die eine Partei erst nach rund 2.5 Jahren und an die andere erst nach Ã¼ber drei Jahren stattgefunden. Bereits beim Abschluss des MÃ¤klervertrags sei die SchwerverkÃ¤uflichkeit bzw. die schwierige Bebauung des GrundstÃ¼cks berÃ¼cksichtigt worden. Auch seien die weiteren AbklÃ¤rungen im Rahmen des MÃ¤klervertrags notwendig gewesen, um das Land zu verkaufen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Schon aufgrund des nicht substanziierten Zeitaufwands der MÃ¤klerin ist die SchwerverkÃ¤uflichkeit nicht erstellt und erweist sich die BeweiswÃ¼rdigung der Vorinstanz als korrekt (vgl. vorne, E. 2.2 [zweiter Absatz]). Allein aus der Anzahl versandter Dokumentationen, hier deren 140, sowie 20 bis 30 durchgefÃ¼hrter Besichtigungen lÃ¤sst sich noch keine SchwerverkÃ¤uflichkeit herleiten (vgl. BGr, 2C_891/2017, E. 3.2; dort wurden 257 Verkaufsofferten verschickt und 37 Besichtigungen durchgefÃ¼hrt). Ebenso ist der ab Abschluss des MÃ¤klervertrags bis zu den VerkÃ¤ufen verstrichene Zeitraum im Gesamtzusammenhang zu wÃ¼rdigen: WÃ¤hrend im MÃ¤klervertrag noch vom Verkauf der Parzelle unter Ãberbindung der SIA-Honorarbestimmungen fÃ¼r Architektur und Bauleitung an die KÃ¤uferschaft die Rede war, Ã¤nderte sich die Situation grundlegend und es erfolgte schliesslich der Verkauf der betreffenden Stockwerkeigentumseinheiten (Sachverhalt I/A). Dieser Prozess mit ProjektÃ¤nderungen und ZusatzgesprÃ¤chen erforderte naturgemÃ¤ss seine Zeit und vermag die behauptete SchwerverkÃ¤uflichkeit der Einheiten nicht zu belegen. Zur Beurteilung der SchwerverkÃ¤uflichkeit einer Liegenschaft ist selbstredend an das angepriesene und verkaufte Objekt im Gesamten, hier das Land mit den Stockwerkeigentumseinheiten, anzuknÃ¼pfen, auch wenn sich die steuerlich anrechenbare MÃ¤klerprovision auf das von den Pflichtigen verkaufte Land reduziert. Die Pflichtigen weisen denn auch selber mehrfach ausdrÃ¼cklich darauf hin, Land verkauft zu haben. Bei der vorliegenden Ausgangslage ist somit nicht zu beanstanden, wenn das Rekursgericht hinsichtlich der Verkaufsdauer nicht schon das Datum des MÃ¤klervertrags vom Juli 2012 als Startpunkt annahm. Aber auch aus den allgemein gehaltenen AbsagegrÃ¼nden gemÃ¤ss dem "Reporting" lassen sich keine spezifischen GrÃ¼nde herleiten, die auf eine SchwerverkÃ¤uflichkeit hindeuten wÃ¼rden. DiesbezÃ¼glich kann auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. Richner et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 150 N 10). </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend bleibt kein Raum fÃ¼r die Anrechnung einer hÃ¶heren Provision, wie dies von den Pflichtigen eventualiter bzw. subeventualiter beantragt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Beschwerde ist nach dem Gesagten sowohl bezÃ¼glich des Hauptantrags als auch der Eventualbegehren abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den Pflichtigen je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). ParteientschÃ¤digungen wurden keine verlangt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Einzelrichterin</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 560.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>