<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00219</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217091&amp;W10_KEY=4467074&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00219</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.03.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Neubau eines Einfamilienhauses]<br/><br/>Angesichts der vorliegenden Verhältnisse (Zugang zum Baugrundstück über eine steile, aber übersichtliche Stichstrasse mit geringem Verkehrsaufkommen) erweist sich der Schluss der Vorinstanzen, es dürfe angesichts der örtlichen Verhältnisse von den Anforderungen der Zugangsnormalien abgewichen werden, nicht als rechtsverletzend (E. 4.3). Die Erreichbarkeit des streitbetroffenen Einfamilienhauses für Notfalleinsätze des öffentlichen Dienstes ist vorliegend jedenfalls von zwei Quartierstrassen aus gewährleistet, weshalb offenbleiben kann, ob (auch) der bis zum Gebäude führende Zufahrtsweg als Notzufahrt genügt (E. 4.4). Die von den Vorinstanzen vorgenommene Bestimmung der Hauptwohnseite des Gebäudes bzw. die damit einhergehende Auslegung des kommunalen Rechts ist vorliegend nicht zu beanstanden (E. 5). Soweit der Beschwerdeführer eine unzulässige Beanspruchung des von seinem Grundstück aus nach Erstellung des projektierten Einfamilienhauses nicht einsehbaren Baulinienbereichs moniert, liesse sich der gerügte Mangel mit einer für ihn bedeutungslosen Nebenbestimmung heilen. Erwiese sich die Rüge als materiell begründet, so könnte dies zu nicht einer (teilweisen) Gutheissung des auf Beseitigung der Baubewilligung gerichteten Beschwerdeantrags führen; die Rüge ist unbehilflich (E. 6). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTWOHNSEITE">HAUPTWOHNSEITE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGÃNGLICHKEIT">ZUGÃNGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 3 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 4 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 4 Abs. II Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 11 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33663" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00219</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. MÃ¤rz 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Eva Heierle. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B und/oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>2. Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 16. Juni 2016 erteilte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach E und D die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am I-Weg in BÃ¼lach.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen liess A am 16. Juli 2015 beim Baurekursgericht rekurrieren, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 17. MÃ¤rz 2016 teilweise guthiess und den Beschluss des Ausschusses Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach vom 16. Juni 2015 aufhob, soweit er die Wendeltreppe auf die Dachterrasse betraf. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A liess am 29. April 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und im Wesentlichen beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten von E und D sei die Baubewilligung gÃ¤nzlich zu verweigern. Das Baurekursgericht schloss am 12. Mai 2016 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. E und D liessen mit Beschwerdeantwort vom 17. Mai 2016 beantragen, das Rechtsmittel unter EntschÃ¤digungsfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; in prozessualer Hinsicht verlangten sie, "bei Bedarf" sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Am 2. Juni 2016 beantragte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach die Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge. A Ã¤usserte sich in der Folge am 11. Juli 2016 und am 27. September 2016; E und D liessen sich am 14. September 2016 vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05. Soweit er vor Baurekursgericht unterlegen ist, ist er grundsÃ¤tzlich zur Beschwerde legitimiert (vgl. VGr, 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 1.2); auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichtet werden (zur Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 1.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das von Nordosten (â¦) nach SÃ¼dwesten (â¦) abfallende BaugrundstÃ¼ck ist der Wohnzone W1.6 nach der Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach vom 8. Juli 1996 (BZO) zugewiesen. Im Nordwesten grenzt es an dasjenige des BeschwerdefÃ¼hrers an. SÃ¼dwestlich sowie nordÃ¶stlich liegen ebenfalls BaugrundstÃ¼cke, hinter denen die J-Strasse bzw. die H-Strasse verlaufen; im SÃ¼dosten grenzt es an den I-Weg und wird dort von einer sechs Meter tiefen Verkehrsbaulinie angeschnitten. Das streitbetroffene Bauprojekt sieht den Neubau eines Einfamilienhauses mit einem Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss vor und soll Ã¼ber den I-Weg erschlossen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, das BaugrundstÃ¼ck weise eine ungenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit auf, weshalb es der Erschliessung und somit der Baureife ermangle. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei unterschiedliche Anforderungen an die Zufahrten. Die Normalien sind richtungsgebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00050 und VB.2013.00067, E. 6.4 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Der I-Weg erschliesst heute lediglich die GrundstÃ¼cke Kat. Nrn. 02 und 03 bzw. die darauf liegenden EinfamilienhÃ¤user; das strittige Bauprojekt sieht die Erstellung einer weiteren Wohneinheit vor. Sollen â wie im vorliegenden Fall â bis zu zehn Wohneinheiten erschlossen werden, so ist gemÃ¤ss den hier schon infolge zu verneinender dichter Bebauung anwendbaren strengeren Basisanforderungen der Zugangsnormalien ein sogenannter Zufahrtsweg mit einer Breite von mindestens 3,60 Metern (3,00 Meter zuzÃ¼glich zweier Bankette Ã 0,30 Metern) erforderlich; weiter bedarf es einer KehrmÃ¶glichkeit, wenn der Zufahrtsweg als Stichstrasse ausgebildet ist. WÃ¤hrend der I-Weg eine Breite von drei Metern aufweist, wurden (noch) keine Bankette erstellt, diese aber durch Dienstbarkeiten gesichert. Auf dem I-Weg selbst besteht eine WendemÃ¶glichkeit im Grenzbereich der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 02. Auf der HÃ¶he des BaugrundstÃ¼cks verfÃ¼gt der I-Weg nicht Ã¼ber eine WendemÃ¶glichkeit, indes besteht dort eine KehrmÃ¶glichkeit auf dem Privatgrund der Bauherrschaft. </p> <p class="Erwgung2">Nach dem Gesagten erfÃ¼llt der I-Weg die Anforderungen der Zugangsnormalien an einen auf die Erschliessung von bis zu zehn Wohneinheiten ausgerichteten Zufahrtsweg nicht vollstÃ¤ndig. Zu prÃ¼fen ist somit, ob die Baubewilligung gleichwohl erteilt werden durfte.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Von den Zugangsnormalien soll nur aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden (vgl. § 360 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN (in der bis 31. Juli 2015 gÃ¼ltigen Fassung; OS 47, 218) kÃ¶nnen im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich erscheint. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden â wie dem hier einschlÃ¤gigen der steilen Hanglage â vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren: Nach dieser Bestimmung mÃ¼ssen Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit sind insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Erwgung2">Die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Ã¼ber den I-Weg beruht auf dem im Jahr 1998 von der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich genehmigten Quartierplan "J-Strasse". Der I-Weg zweigt im rechten Winkel von der J-Strasse ab und endet nach rund 80 Metern bei einem Sperrpfosten; ab dort ist er nur noch fÃ¼r FussgÃ¤nger begehbar. Er weist eine Steigung von bis zu knapp 20 % auf. Beim streitgegenstÃ¤ndlichen Zufahrtsweg handelt es sich mithin um eine Stichstrasse mit sehr geringem Verkehrsaufkommen. Die Zufahrt ist zwar steil, verlÃ¤uft aber gradlinig und Ã¼bersichtlich. Angesichts dieser VerhÃ¤ltnisse erweist sich der Schluss der Vorinstanz, vorliegend rechtfertige sich ein Abweichen von den Anforderungen der Normalien, nicht als rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Das BaugrundstÃ¼ck ist nach dem Gesagten strassenmÃ¤ssig hinreichend erschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet sodann sinngemÃ¤ss ein, bei einem Abweichen von den Mindestanforderungen der Zugangsnormalien fehle es an einer Notzufahrt, weil diese einzig Ã¼ber den I-Weg erfolgen kÃ¶nne, welcher als Notzufahrt nicht genÃ¼ge.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Nach § 3 ZN ist jeder Zugang mindestens als Notzufahrt auszugestalten, die den Notfalleinsatz Ã¶ffentlicher Dienste jederzeit gewÃ¤hrleistet (Abs. 1); die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer entsprechend ausgestalteten tragfÃ¤higen Fahrspur (Abs. 2). Unter dem Titel "Erreichbarkeit" hÃ¤lt § 4 Abs. 1 ZN fest, ZugÃ¤nge seien so nahe an die zu erschliessenden GrundstÃ¼cke bzw. Bauten und Anlagen heranzufÃ¼hren, dass ein wirksamer Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste mÃ¶glich ist. Im Anhang wird zur Erreichbarkeit festgehalten, dieses Erfordernis sei bei GebÃ¤uden mit einer HÃ¶he von weniger als 13 Metern erfÃ¼llt, wenn die abgewickelte Distanz vom Zugang bis zum GebÃ¤udeeingang nicht mehr als 80 Meter betrage. Soweit die Erreichbarkeit bzw. ein wirksamer Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste bereits auf diese Weise sichergestellt sind, kann auf eine Notzufahrt verzichtet werden (§ 4 Abs. 2 ZN). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Entgegen der Beschwerde betrÃ¤gt die Distanz zwischen der J-Strasse und dem Eingang des projektierten Einfamilienhauses weniger als 80 Meter; noch kÃ¼rzer nimmt sich die Abwicklungsdistanz zur Strasse "H" aus. Die Vorinstanz erwÃ¤gt daher zu Recht, die Erreichbarkeit des streitbetroffenen GebÃ¤udes fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste sei bereits durch die J-Strasse sichergestellt. Damit kann angesichts der genÃ¼genden Erreichbarkeit des strittigen Bauvorhabens sowohl von der J-Strasse als auch von der Strasse "H" aus auf eine an das BaugrundstÃ¼ck gefÃ¼hrte Notzufahrt verzichtet werden (§ 4 Abs. 2 ZN) und braucht folglich Ã¼ber die Eignung des I-Wegs als Notzufahrt im Sinn des § 3 ZN nicht befunden zu werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer eine Verletzung des grossen Grundabstands: Die Vorinstanzen hÃ¤tten in rechtsverletzender Anwendung von Ziff. 4.1.1 in Verbindung mit Ziff. 11.2 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach vom 8. Juli 1996 (BZO) die SÃ¼dostfassade des Streitobjekts als Hauptfassade qualifiziert. Bei willkÃ¼rfreier Betrachtung kÃ¶nne jedoch nicht die SÃ¼dostfassade, sondern lediglich die SÃ¼dwest- oder Nordwestseite des GebÃ¤udes als Hauptwohnseite gelten, weshalb der grosse Grundabstand von dort zu messen sei bzw. vorliegend nicht eingehalten werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss Ziff. 11.2 BZO gelten unter anderem in den Wohnzonen kleine und grosse GrundabstÃ¤nde (Abs. 1); der grosse Grundabstand gilt vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der lÃ¤ngeren, am meisten nach SÃ¼den gerichteten GebÃ¤udeseite (Abs. 2). Der grosse Grundabstand betrÃ¤gt in der hier interessierenden Wohnzone acht Meter, der kleine Grundabstand wurde auf vier Meter festgesetzt (Ziff. 4.1.1 BZO). Muss oder kann der grosse Grundabstand aufgrund der kommunalen Bauvorschriften gegenÃ¼ber der Strassenseite gewÃ¤hlt werden, tritt der Strassenabstand an dessen Stelle, was zur Folge hat, dass ein Abstand im Ausmass des grossen Grundabstands auf keiner GebÃ¤udeseite einzuhalten ist. (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 844; auch zum Folgenden); will eine Gemeinde solches verhindern, kann bzw. muss sie gestÃ¼tzt auf § 265 Abs. 1 PBG eine â hier fehlende â anderslautende Anordnung treffen (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00145, E. 5). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die lokale BaubehÃ¶rde fÃ¼hrte in der Baubewilligung aus, in Anbetracht der Ausrichtung des GebÃ¤udes, der Dominanz der Gestaltung der Fassade sowie der Anordnung des Aussenbereichs sei die sÃ¼dÃ¶stlich ausgerichtete Fassade als fÃ¼r den grossen Grundabstand massgeblich GebÃ¤udeseite zu deklarieren, in welchem Bereich die Baulinien am I-Weg die Abstandsvorschriften ersetzten. In ihrer Rekursantwort vom 17. September 2015 hielt sie an ihrer EinschÃ¤tzung fest und erklÃ¤rte ergÃ¤nzend, fÃ¼r die Festlegung der Hauptwohnseite in erster Linie die Ausrichtung der Hauptwohnbereiche, genauer des Wohn-, Ess- und KÃ¼chenbereichs beachtet zu haben, wÃ¤hrend "[a]ndere Nutzungsarten" wie BÃ¼ro, Schlafzimmer, TV- und Party-Raum nicht massgebend gewesen seien. Der Ess- und KÃ¼chenbereich orientiere sich gegen SÃ¼dosten, wÃ¤hrend der Wohnbereich gegen SÃ¼dwesten zeige. Die Ausrichtung nach SÃ¼dosten erhalte durch die MÃ¶glichkeit, den Ess- und KÃ¼chenbereich mittels grosszÃ¼giger SchiebetÃ¼relemente zum Aussenraum hin zu Ã¶ffnen, fÃ¼r welchen eine Nutzung mit Pergola und Feuerstelle vorgesehen sei, zusÃ¤tzlich Gewicht. Allein die grossflÃ¤chige Verglasung der SÃ¼dwestfassade kÃ¶nne nicht dazu fÃ¼hren, dass diese als massgebliche Hauptwohnseite bestimmt werde. Auch sei die SÃ¼dostfassade deutlich lÃ¤nger als die SÃ¼dwestfassade. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz, welche sich angesichts der plausiblen und stichhaltigen BegrÃ¼ndung der Baubewilligung bzw. deren ErgÃ¤nzung in der Rekursvernehmlassung hinsichtlich der ÃberprÃ¼fung der Anwendung der kommunalen Abstandsvorschriften durch die GemeindebehÃ¶rde zu Recht ZurÃ¼ckhaltung auferlegte (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 4.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2 f.), erwÃ¤gt zutreffend, der grosse Grenzabstand diene einer optimalen Belichtung und Besonnung derjenigen GebÃ¤udeseite, auf welche die Wohnungen hauptsÃ¤chlich orientierten. Die Nordwestfassade kÃ¶nne aufgrund ihrer Orientierung von vornherein nicht als Hauptwohnfassade qualifiziert werden. Die SÃ¼dostseite sei leicht stÃ¤rker nach SÃ¼den orientiert als die SÃ¼dwestfassade und zudem deutlich lÃ¤nger (nÃ¤mlich 16,80 Meter) als die SÃ¼dwestseite (7,35 Meter). Zwar sei das LÃ¤ngenverhÃ¤ltnis der Fassaden ebenso wenig wie der Fensteranteil allein ausschlaggebend. Vielmehr komme es darauf an, auf welche Seite der Hauptwohnraum "Wohnen/Essen" exponiert sei. Die im Ober- und Dachgeschoss angeordneten SchlafrÃ¤ume seien in diesem Zusammenhang wenig relevant. Hauptwohnebene sei das offen konzipierte Erdgeschoss. Dort befÃ¤nden sich die KÃ¼che, der Essraum sowie das Wohnzimmer, welches vom Ã¼brigen Bereich durch eine SchiebetÃ¼re abgetrennt werden kÃ¶nne. Der Lichteinfall erfolge fÃ¼r den gesamten Wohnraum sowohl durch die grossflÃ¤chige Verglasung auf der SÃ¼dwestseite als auch durch die sÃ¼dostseitigen verglasten TÃ¼ren, welche den grosszÃ¼gigen Sitzplatz erschlÃ¶ssen. Damit seien im Erdgeschoss sowohl auf der SÃ¼dwest- als auch auf der SÃ¼dostseite WohnrÃ¤ume angeordnet. PrimÃ¤rer Aufenthaltsort sei heutzutage mehrheitlich die WohnkÃ¼che mit Essbereich. Diese sei aufgrund der Befensterung eindeutig gegen SÃ¼dosten orientiert, wo sich im Freien zudem eine grosse Gartenterrasse mit Pergola und CheminÃ©e befÃ¤nde. Entfalteten sich die AktivitÃ¤ten der Bewohner somit mehrheitlich in der gegen SÃ¼dosten exponierten WohnkÃ¼che sowie draussen auf der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeseite, sei die Bezeichnung dieser Fassade als Hauptwohnseite nicht zu beanstanden. Dass die nach SÃ¼dosten gewandte Fassade weniger Fenster aufweise als die vollstÃ¤ndig verglaste SÃ¼dwestfassade, vermÃ¶ge daran nichts zu Ã¤ndern, erscheine die SÃ¼dostseite doch aufgrund ihrer LÃ¤nge und ihrer Aussenraumgestaltung mindestens ebenso eindrÃ¼cklich wie die SÃ¼dwestseite.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Die Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers genÃ¼gen nicht, um die Qualifikation der SÃ¼dostfassade als Hauptwohnseite als rechtsverletzend erscheinen zu lassen: ZunÃ¤chst verkennt der BeschwerdefÃ¼hrer Sinn und Zweck der kommunalen Bestimmung Ã¼ber den grossen Grundabstand. Wie sich aus dem Wortlaut von Ziff. 11.2 Abs. 3 BZO ergibt, ist diese Bestimmung wohnhygienisch motiviert und will fÃ¼r das betreffende Wohnhaus â und nicht fÃ¼r nachbarliche Bauten â die Besonnungs- und BelichtungsverhÃ¤ltnisse verbessern, dient hingegen nicht dem Aussichtsschutz (weder des betreffenden noch des NachbargebÃ¤udes). Dabei soll diejenige GebÃ¤udeseite vom grossen Grundabstand profitieren, welche im Zentrum der (Wohn-)Nutzung steht. Wenn die Vorinstanz annimmt, heutzutage sei die WohnkÃ¼che mit Essbereich der Hauptwohnbereich eines Einfamilienhauses mit offen konzipierter KÃ¼che und kombiniertem Ess-/Wohnraum, ist dies nicht zu beanstanden. Entsprechend durften die Vorinstanzen bei der Bestimmung der Hauptwohnseite massgeblich auf die Lage und Ausrichtung dieses Bereichs abstellen. Wie sich den in den Akten befindlichen BauplÃ¤nen entnehmen lÃ¤sst, orientieren sich KÃ¼che und Essbereich vorliegend zweifelsfrei nach SÃ¼dosten. Es kann daher nicht die Rede davon sein, dass die Qualifikation der SÃ¼dost- als Hauptwohnseite "offensichtlich konstruiert" sei oder "einem Rechtsmissbrauch" gleichkomme. Daran Ã¤ndert auch die Hangneigung oder ein allfÃ¤lliger Schattenwurf der BÃ¤ume auf dem GrundstÃ¼ck Kat. Nr. 02 (I-Weg 14) nichts; ohnehin dÃ¼rfte dieser die LichtverhÃ¤ltnisse im nicht unmittelbar gegenÃ¼ber-, sondern weiter oben am Hang liegenden Hauptwohnbereich des streitbetroffenen GebÃ¤udes kaum beeinflussen. Auch ist es einer Bauherrschaft nicht verwehrt, ihr GebÃ¤ude so zu planen, dass die Hauptwohnseite gegen eine Strasse zu liegen kommt. Schliesslich kann es entgegen der Beschwerde nicht darauf ankommen, welches die Hauptwohnseite weiterer GebÃ¤ude in der Nachbarschaft ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die kommunale Bauordnung sieht sodann vor, dass hilfsweise an der lÃ¤ngeren und am meisten nach SÃ¼den gerichteten GebÃ¤udeseite angeknÃ¼pft werden soll. Vorliegend ist die SÃ¼dostfassade klar lÃ¤nger als die SÃ¼dwestfassade, welche nach Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers als Hauptwohnseite betrachtet werden mÃ¼sste. Auch ist sie â wenn auch nur unwesentlich â stÃ¤rker nach SÃ¼den ausgerichtet als die SÃ¼dwestfassade. Zwar trifft es zu, dass Ziff. 11.2 Abs. 3 BZO die Qualifikation einer kÃ¼rzeren oder weniger nach SÃ¼den gewandten Fassade als Hauptwohnseite nicht ausschliesst bzw. eine solche Annahme je nach den VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls sogar geboten sein mag. Allerdings bedingt solches eine entsprechende Ausrichtung der (Haupt-)WohnrÃ¤ume und ist vorliegend angesichts der klaren Ausrichtung des Hauptwohnbereichs nach SÃ¼dosten nicht angezeigt. Schliesslich scheint der BeschwerdefÃ¼hrer zu verkennen, dass nicht die Aussenraumgestaltung, sondern die Ausrichtung des aus WohnkÃ¼che und Essbereich bestehenden (inneren) Wohnbereichs fÃ¼r die Festlegung der Hauptfassade durch die Vorinstanzen ausschlaggebend war; die geplante Aussenraumgestaltung auf der SÃ¼dostseite bildete nur eines von mehreren weiteren Elementen. Dass die Vorinstanzen in Zusammenhang mit einer gerÃ¼gten unzulÃ¤ssigen Beanspruchung des Baulinienbereichs davon ausgingen, die auf SÃ¼dostseite des GebÃ¤udes geplante Terrasse mit Pergola und AussencheminÃ©e lasse sich nÃ¶tigenfalls ohne unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen baulichen Aufwand entfernen, fÃ¼hrt nicht dazu, dass deren Qualifikation der SÃ¼dostfassade als Hauptwohnseite unzulÃ¤ssig bzw. willkÃ¼rlich wÃ¤re; angesichts der weiteren zu berÃ¼cksichtigenden Kriterien erschiene es vielmehr selbst unter der Annahme, die Terrasse dÃ¼rfe nicht wie geplant gebaut werden, vertretbar, die SÃ¼dostseite als Hauptwohnseite zu betrachten. Daran Ã¤ndert auch die zweite ebenerdige Terrasse auf der Nordwestseite des GebÃ¤udes nichts.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b><span>Nach dem Gesagten erweist sich der Schluss der Vorinstanzen, als Hauptwohnseite sei die SÃ¼dostfassade des projektierten Einfamilienhauses zu betrachten, nicht als rechtsverletzend. Da das BaugrundstÃ¼ck im SÃ¼dosten an den I-Weg angrenzt, ist vorliegend â mangels einer anderslautenden Bestimmung der BZO â nicht der grosse Grundabstand, sondern lediglich der Strassenabstand einzuhalten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das umstrittene Bauprojekt beanspruche den Baulinienbereich in Ã¼bermÃ¤ssiger bzw. unzulÃ¤ssiger Weise, was auch gestÃ¼tzt auf § 100 Abs. 3 PBG nicht hÃ¤tte gestattet werden dÃ¼rfen. Die Beschwerdegegner bringen vor, es sei nicht einzusehen, inwiefern der BeschwerdefÃ¼hrer durch die Inanspruchnahme des von seinem GrundstÃ¼ck abgewendeten Baulinienbereichs tangiert sein sollte; der gerÃ¼gte Mangel wÃ¤re auflageweise heilbar, weshalb dem BeschwerdefÃ¼hrer aus einer Gutheissung seiner RÃ¼ge kein Vorteil erwÃ¼chse und er damit nicht zu hÃ¶ren sei. Dem widerspricht der BeschwerdefÃ¼hrer nur insofern, als er vorbringt, die Vorinstanz habe sich inhaltlich mit seiner RÃ¼ge auseinandergesetzt, wiewohl die Beschwerdegegner schon im Rekursverfahren geltend gemacht hÃ¤tten, er sei zu deren Erhebung nicht legitimiert. Dies trifft zu; die Vorinstanz hat die gerÃ¼gte Ã¼bermÃ¤ssige Beanspruchung des Baulinienbereichs geprÃ¼ft, freilich ohne sich ausdrÃ¼cklich mit der Frage zu befassen, ob der BeschwerdefÃ¼hrer den behaupteten Mangel Ã¼berhaupt rÃ¼gen durfte. Aus dem Umstand, dass sich die Vorinstanz mit einer RÃ¼ge materiell befasst hat, folgt sodann nicht, dass das Verwaltungsgericht dies auch tun mÃ¼sste. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Vorliegend sollen Teile des Vordachs vor dem Haupteingang ins Erdgeschoss, der nach SÃ¼dosten gerichteten Terrasse mit verglaster Pergola, des AussencheminÃ©es sowie der Aussentreppe in den Baulinienbereich zu liegen kommen. Vom GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers aus wird der beanspruchte Bereich nach Erstellung des streitigen Bauvorhabens nicht einsehbar sein. WÃ¼rde der BeschwerdefÃ¼hrer mit seiner RÃ¼ge durchdringen, mÃ¼ssten das Vordach, die Terrasse sowie die darauf geplante Pergola verkleinert und das AussencheminÃ©e sowie die Aussentreppe versetzt werden. Solches kÃ¶nnte mit einer Nebenbestimmung genÃ¼gend konkret angeordnet werden. Auch wÃ¤re der Einfluss der MÃ¤ngelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens entgegen der Beschwerde von untergeordneter Bedeutung und erforderten die Ã¤sthetischen Auswirkungen der MÃ¤ngelbehebung vorliegend keine (erneute) umfassende WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rden bzw. der Rechtsmittelinstanzen, weshalb der gerÃ¼gte Mangel die Baubewilligung nicht in Frage zu stellen vermÃ¶chte, sondern sich mittels einer fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer bedeutungslosen Nebenbestimmung heilen liesse (vgl. dazu VGr, 29. Januar 2015, VB.2014.00454, E. 4.1). </p> <p class="Urteilstext">Erwiese sich die RÃ¼ge des BeschwerdefÃ¼hrers als materiell begrÃ¼ndet, so wÃ¼rde dies nach dem Gesagten weder zu einer (teilweisen) Gutheissung des auf Beseitigung der Baubewilligung gerichteten Beschwerdeantrags fÃ¼hren, noch kÃ¶nnte er daraus einen anderweitigen Vorteil gewinnen. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist deshalb nicht zu hÃ¶ren, soweit er eine Ã¼bermÃ¤ssige Beanspruchung des Baulinienbereichs moniert; diese RÃ¼ge erweist sich als unbehilflich. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zu verpflichten, den privaten Beschwerdegegnern eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.-- (Mehrwertsteuer eingeschlossen). DemgegenÃ¼ber ist der lokalen BaubehÃ¶rde in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 100).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer eingeschlossen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>