1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2019.JGK.8077 Beschwerdeentscheid vom 30. August 2021 Handänderungssteuer; selbstgenutztes Wohneigentum a Anfechtungsobjekt im Beschwerdeverfahren vor der DIJ ist die Verfügung des Grundbuchamts, mit welcher dieses das Gesuch um Steuerbefreiung abgewiesen und die auf Fr. 3'960. – veranlagte Steuer zuzüglich Zinsen von Fr. 343.55 eingefordert hat. Nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung ist weder die Steuerveranlagung an sich noch die Höhe der vom Beschwerdeführer geschuldeten Handän- derungssteuer. Soweit der Beschwerdeführer zur Begründung seiner Beschwerde vorbringt, bereits die Veranlagungsverfügung sei rechtsfehlerhaft, ist darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer gegen diese Verfügung kein Rechtmittel ergriffen hat und diese damit in Rechtskraft erwachsen ist, weshalb diese Argumentation im vorliegenden Beschwerdeverfahren ins Leere führt. Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un loge ment destiné à l’usage personnel a L’acte dont est recours devant la DIJ est la décision du bureau du registre foncier par laquelle celui-ci a rejeté la demande d’exonération et ordonné le paiement d’un impôt de 3960 francs et d’intérêts de 343,55 francs. Or, cet acte ne porte ni sur la taxation fiscal e en soi ni sur le montant de l’impôt sur les mutations dû par le recourant . Quand bien même ce dernier allègue, à l’appui de son recours, que la décision de taxation était juridiquement erronée, force est de constater qu’il n’a pas fait usage des voies de droit ouvertes contre ladite décision, qui est ainsi entrée en force . Partant, les arguments invoqués n’ont aucune pertinence dans la présente procédure . Sachverhalt A. Mit Erbschafts - und Schenkungsvertrag vom 7. Dezember 2016 erwarb einerseits C.______ die Liegen- schaft D.______ Gbbl.-Nr. 1000 auf Rechnung künftiger Erbschaft von ihrer Mutter. Mit gleichem Vertrag erwarb andererseits E.______, der Lebenspartner von C.______, unentgeltlich einen Anteil von 50% an 2 dieser Liegenschaft zu Gesamteigentum , unter Übernahme der solidarischen Haftung für sämtliche auf der Liegenschaft lastenden Verpflichtungen . Zu Gunsten der Mutter von C.______ liessen sie ein Wohn- recht an der 2½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss begründen. Mit Verfügung vom 17 . Januar 2017 veranlagte das Grundbuchamt die auf den Eigentumsanteil von E.______ anfallende Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 3'9 60.– und stundete die sen Betrag an- tragsgemäss für eine Dauer von vier Jahren ab dem Datum des Grundstückserwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. B. Am 4. Oktober 2019 reichte E.______ beim Grundbuchamt den Nachweis des selbstgenutzten Wohnei- gentums mitsamt Wohnsitzbestätigung der Gemeinde D.______ ein und ersuchte um nachträgliche Steuerbefreiung. Mit Verfügung vom 4 . November 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügun g vom 17 . Januar 2017 auf un d auferlegte E.______ die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 3’960.– zuzüglich Fr. 343.55 Zins und Fr. 300. - Gebühren zur Zahlung. Zur Begründung wies es darauf hin, dass E.______ und seine Lebenspartnerin im fraglichen Zeitraum nicht alleine in der Liegenschaft gewohnt hätten. In der Wohnung im Erdgeschoss habe die Mutter von C.______ gelebt. Daher sei die ausschliessliche Nut- zung als Voraussetzung für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt. Soweit E.______ zudem eine steuerbefreite Erbenstellung geltend m ache, hätte er dies bereits im Zeitpunkt der Stundungsverfügung anführen müssen. C. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2019 führt E.______ Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuch- amts vom 4. November 2019 und beantragt deren Aufhebung sowie den Verzicht auf die Festsetzung einer Handänderungssteuer, unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons. Mit Be- schwerdeantwort vom 6. Januar 2020 beantragt das Grundbuchamt die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde. Auf die einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Er- wägungen näher eingegangen. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. Verfügungen des Grundbuchamtes, welche die Handänderungssteuer betreffen, können bei der DIJ mit Beschwerde angefochten werden, soweit das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handände- rungssteuer (HG; BSG 215.326.2) nichts Abweichendes vorsieht (Art. 26 Abs. 1 HG i.V. mit Art. 62 Abs. 1 Bst. a des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, BSG 155.21]). Weil das HG für das Institut der hier umstrittenen nachträglichen Steuerbefreiung keine eigenen Rechts- pflegebestimmungen festlegt, ist die DIJ zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer, der am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war, wird durch die angefochtene und ihn belastende Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Er ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die im Übri- gen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten. 3 2. 2.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer von 1,8 % auf der Gegenl eistung des Grundstückserwerbs zu e ntrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 und 2 HG). Mit der Veranlagungsverfügung wird das Veranlagungsverfahren abgeschlossen (VGE 100.2019.115 vom 23. November 2020 E. 5.1). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch- anmeldung ein Gesuch um nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Die gestund ete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück ihr oder ihm als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Da- bei muss der Haup twohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute be- gründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänd e- rungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maxi- mal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 1 –3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Als Grundstückser- werb gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (vgl. Vortrag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», Gesetz betreffend die Handänderungssteuer, Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 2, S. 5). Diese Stun- dung erfolgt, weil das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung nicht sofort beurteilt we rden kann. Erst nach maximal vier Jahren entscheidet das Grundbuchamt in der das Steuerbefreiungsverfahren ab- schliessenden Endverfügung, ob die Steuerpflichten sowohl die Einzugsfrist als auch die Wohnsitzdauer eingehalten haben und damit die Voraussetzung en für die Steuerbefreiung erfüllen. Vor Ablauf der Stundung gemäss Art. 17 Abs. 2 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuer- befreiung gemäss Art. 11b H G erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer- den (Art. 17a Abs. 1 HG). Nach Ablauf der Stundung prüft das Grundbuchamt, ob die gesetzlichen Vo- raussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung gegeben sind. Gegebenenfalls hei sst es in seiner Endverfügung das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt es zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung a uf (Art. 17a Abs. 3 HG). 2.2 Angefochten ist im vorliegenden Verfahren die Verfügung vom 4. November 2019, mit welcher das Grundbuchamt das Gesuch vom 29. Dezember 2016 um nachträgliche Steuerbefreiung nach Art. 11b HG abgewiesen und die bis dahin gestunde te Handänderungssteuer von Fr. 3'960.-, zuzüglich Zins, dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt hat . Zur Begründung hat das Grundbuchamt im Wesentlichen ausgeführt, der Beschwerdeführer nutzte die Liegenschaft nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken, da in der Wohnung im Parterre der Liegenschaft eine Drittperson wohne, zu deren Gunsten ein Wohnrecht bestehe. 4 3. 3.1 Die Partnerin des Beschwerdeführers hat mit öffentlich beurkundetem Vertrag (Urschrift Nr. 7386) vom 7. Dezember 2016 von ihrer Mutter auf Re chnung künftiger Erbschaft die Liegenschaft D.______ Gbbl.-Nr. 1000 übernommen (Ziffer 2 des Vertrages) . Mit gleichem Vertrag hat sie dem Beschwerdefüh- rer die Hälfte dieser Liegenschaft geschenkt und das Grundbuchamt angewiesen, sie und ihren Partner im Grundbuch als Gesamteigentümer mit einem internen Anteil von je 1/2 einzutragen (Ziffer 3 des Ver- trages). Mit öffentlich beurkundetem Erbvertrag vom 16. Januar 2017 (Urschrift Nr. 2000) verfügten E.______ und C.______ zudem gegenseitig auf den Todesfal l hin die Übertragung der jeweiligen Eigen- tumshälfte an der gemeinsamen Liegenschaft. Mit Verfügung vom 17 . Januar 2017 stellte das Grundbuchamt fest, dass die Partnerin des Beschwerde- führers gestützt auf Art. 12 Bst. d HG nicht handänderungssteuerpflichti g ist. Gleichentags veranlagte das Grundbuchamt die auf den Eigentumsanteil von E.______ anfallende Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 3'9 60.– und stundete die sen Betrag antragsgemäss für eine Dauer von vier Jahren ab dem Datum des Grundstückserwerbs. 3.2 Zwischen den Verfahrensbeteiligten nicht streitig ist, dass der Beschwerdeführer die erworbene Liegenschaft zusammen mit seiner Partnerin nicht alleine zu Wohnzwecken nutzt, da zugunsten deren Mutter ein Wohnrecht an der Wohnung im Erdgeschoss besteht . Dementsprechend beruft sich der Be- schwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht oder zumindest nicht direkt auf die Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum nach Art. 11b HG. 4. 4.1 Der Beschwerdeführer macht vielmehr geltend, es habe sich bei der streitigen Eigentumsübertra- gung von vornherein nicht um eine steuerpflichtige Handänderung gehandelt. Das Grundbuchamt hätte dementsprechend darauf verzichten müssen, die auf ihn entfallende Handänderungssteu er zu veranla- gen, womit sich die Stundung de r Steuer gestützt auf Art. 11a Abs. 3 HG erübrigt hätte. Zur Begründung beruft er sich auf die Ausnahmebestimmungen von Art. 12 Bst. d und Bst. f HG, wonach u.a. keine Han- dänderungssteuer zu entrichten ist beim Erwerb einer Liegenschaft durch gesetzliche E rben bzw. beim Erbvorbezug, wenn die Leistung der übernehmenden Person ausschliesslich in der Übernahme von auf- haftenden Grundpfandforderungen zu Gunsten Dritter besteht. Der Beschwerdeführer verweist zu r Be- gründung auf ein Dokument mit der Bezeichnung „Re gelung bei m Ableben des Partners“ vom 17. November 2016. Zudem legt er den öffentlich beurkundeten Erbvertrag vom 17. Januar 2017 vor, demzufolge ihm oder seiner Lebenspartnerin im Falle des Vorabversterbens je die betreffende Hälfte der Liegenschaft zufallen soll. Das Grundbuchamt hält dem in der Beschwerdeantwort vom 6. Januar 2020 entgegen, dass der Be- schwerdeführer seine Einwände gegen die grundsätzliche Steuerpflicht unmittelbar durch Anfechtung der Veranlagungsverfügung vom 17. Januar 2017 hätte geltend machen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei die Verfügung in Rechtskraft erwachsen, weshalb im jetzigen Zeitpunkt der Bestand der Steuer- pflicht nicht mehr anfechtbar sei. 4.2 Für die hier interessierende Streitigkeit ergeben sich aus dem Wort laut der massgebenden Best- immungen des HG, deren Entstehungsgeschichte und den Hinweis auf deren Handhabung in der Praxis folgende Erkenntnisse: Das Verfahren zur Veranlagung der Handänderungssteuer beginnt mit der Selbstdeklaration und wird mit Erlass der Veranlagungsverfügung abgeschlossen, wobei die gesamte 5 Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage der Steuer dient. Im Gegen- satz zum Veranlagungsverfahren kann das in der Regel gleichzeitig mit der Selbstdeklaration anhängig gemachte Steuerbefreiungsverfahren hingegen erst später abgeschlossen werden. Die Veranlagungs - und Stundungsverfügung auf dem GB -Formular 2a vom 17. Januar 2017 umfasst damit zwei eigenstän- dige Verfügungen. Zum einen die das Veranlagungsverfahren abschliesse nde Veranlagungsverfügung , die als Endentscheid zu qualifizieren ist und zum anderen die Stundungsverfügung, die einen Zwischen- schritt im Verfahren um Steuerbefreiung darstellt und bei der es sich um eine Zwischenverfügung im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRPG handelt. Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsmittelbelehrung auf dem GB -Formular 2a, wonach zum einen gegen die obenstehende Veranlagungsverfügung innert 30 Tagen Einsprache erhoben werden kann und zum anderen Beschwerden in den «Fällen von Ziffer 2 [be- treffend Stundung] und 3.2 [betreffend Entzug der aufschiebenden Wirkung einer Beschwerde gegen die Pfandrechtsverfügung] nur zulässig sind, wenn ein nicht wieder gutzumachender Nachteil besteht». Ist die Beschwer de nicht zul ässig oder wurde von ihr kein en Gebrauch gemacht, so ist die Zwischenverfü- gung durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirkt (vgl. VGE Nr. 100.2019.115U, Erw. 5.2). Wie bereits ausgeführt (Erw. 2.2 hiervor) ist Anfechtungsobjekt im Besc hwerdeverfahren vor der DIJ die Verfügung des Grundbuc hamts vom 4. Oktober 2019, mit welcher dieses die am 17. Januar 2017 verfüg- te Stundung der Handänderungssteuer aufgehoben, das Gesuch um Steuerbefreiung abgewiesen und die mit Verfügung vom 17. Januar 2 017 auf Fr. 3'960. – veranlagte Steuer zuzüglich Zinsen von Fr. 343.55 eingefordert hat. Nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung ist weder die Steuerveran- lagung an sich noch die Höhe der vom Beschwerdeführer geschuldeten Handänderungssteuer. Soweit der Beschwerdeführer zur Begründung seiner Beschwerde vorbringt , bereits die Veranlagungsverfügung vom 17. Januar 2017 sei rechtsfehlerhaft, ist darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer gegen diese Verfügung kein Rechtmittel ergriffen hat und diese damit in Rechtskraft erwachsen ist, weshalb diese Argumentation im vorliegenden Beschwerdeverfahren ins Leere läuft. 4.3 Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer weder aus Art. 12 Bst. d noch Art. 12 Bst. f HG etwas zu seine n Gunsten hätte ableiten können. So sieht Art. 12 Bst. d HG eine Steuerbefreiung unter anderem beim Erwerb des Grundstücks durch den anderen Ehegatten vor. Nach Art. 12 Bst. d HG ist zudem bei der gemischten Schenkung an Verwandte im Sinne von Art. 457 ff. ZGB und damit unter anderem an Ehegatten und unter gewissen Umständen beim Erbvorbezug keine Handänderungssteuer geschuldet. Der Beschwerdeführer und seine Partnerin sind nicht verheiratet und waren es auch im Zeitpunkt des Eigentumsüberga ngs nicht. Eine steuerrechtliche Begünstigung von Lebenspartnern ist gesetzlich nicht vorgesehen. Der Beschwerdeführer und seine Partnerin fallen damit von vornherein nicht unter den Anwendungsbereich von Art. 12 Bst. d und f HG. Dazu kommt, dass sich der vom Beschwerdeführende angerufene Erbvertrag zwischen ihm und seiner Partnerin nicht auf den vorliegend steuerrechtlich zu beurteilende Eigentumsübergang bezieht. Vielmehr regelt er die erbrechtli- chen Folgen betreffend die Eigentumsverhältnisse an der gegenwärtig im Gesamteigentum stehenden Liegenschaft beim Tod eines der beiden. So ist vereinbart , dass die Liegenschaft in diesem Fall ins Al- leineigentum des überlebenden Partners bzw. der überle benden Partnerin übergehen soll. Damit bezieht sich die Vereinba rung auf einen in der Zukunft liegenden Eigentumsübergang, wel cher dement spre- chend auch erst im gegebe nen Zeitpunkt steuerrechtlich zu beurteilen sein wird. 6 5. 5.1 Der Beschwerdeführer beruft sich schliesslich auf den Vertrauensschutz und macht geltend, da s Grundbuchamt habe die Stundung gewährt, obwohl es gewusst habe, dass er und seine Partnerin nicht im ganzen Haus wohnen würden und eine Wohnung darin von einer Drittperson genutzt werde. Das Grundbuchamt hätte ihn entsprechend informieren müssen, so dass er entsprechende Optionen wie die Begründung von Stockwerkeigentum oder die Anfechtung der Veranlagungsverfügung hätte prüfen kön- nen. So aber habe er darauf vertrauen dürfen, dass das Grundbuchamt nach Ablauf der Frist die nach- trägliche Steuerbefreiung ve rfügen werde. 5.2 Der Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einen Anspruch auf Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten, sofern sich dieses auf eine konkrete , die betroffene Person berührende Angelegenheit bezieht und ohne Vorbe- halt erfolgt ist. Die Behörde, welche die Zusicherung gegeben hat, muss hierfür zuständig gewesen sein , oder sie durfte zumindest aus zureichenden Gründen als zuständig erachtet werden. Weiter ist erfo rder- lich, dass die betroffene Person gutgläubig war bzw. berechtigterweise auf die Zusicherung vertrauen durfte. Neben dem behördlichen Verhalten als Vertrauensgrundlage setzt der Anspruch des Vertrauens- schutzes weiter eine Vertrauensbetätigung voraus. Zwi schen Vertrauen und Disposition muss zudem ein Kausalzusammenhang gegeben sein und es darf in der Zwischenzeit keine Gesetzesänderung in Kraft getreten sein (BGE 117 Ia 285 E. 2b mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal- tungsrecht, 7. Aufl. 2016, N. 667 ff.). Eine verbindliche Beurteilung der Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung findet gestütz t auf Art. 17a HG erst nach Ablauf der Stundungsfrist statt und nicht bereits bei der Stundung der Han- dänderungssteuer. Entsprechend wird unter Ziffer 4 in der Stundungsverfügung vom 17. Januar 2017 darauf hingewiesen , dass die Erwerberin oder der Erwerber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stun- dungsfrist den Nachweis zu erbringen hat, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefrei- ung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden. Vor diesem Hintergrund kann sich der Beschwerdeführer nicht auf den Vertrauensschutz berufen. Das Grundbuchamt weist das Gesuch um nachträgliche Steuerbefre iung im Übrigen nur sofort ab, wenn dieses im Hinblick auf die Voraussetzungen gemäss Art. 11b von vornherein aussichtslos erscheint (Art. 11a Abs. 2 HG). Das dürfte vorwiegend Gesuche sein, bei denen die Voraussetzungen gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt we rden können (vgl. Vortrag, a.a.O., S. 4). Auf den vorliegend zu beurteilenden Fall trifft das nicht zu. Wie der B eschwerdeführer selber anzuerkennen scheint, hätte er etwa die Mög- lichkeit gehabt, die separate Wohnung zu Stockwerkeigentum (mit räumlicher Zuordnung im Reglement) auszuscheiden. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfah- renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Parteikos ten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 7 Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen . 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden E.______ zur Bezahlung auferlegt . Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.