<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.1997.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=104227&amp;W10_KEY=13013583&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.1997.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.04.1998</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4"></td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4"></td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auf Hinzu- bzw. Wegrechnungen zur Herstellung vergleichbarer Verhältnisse kann verzichtet werden, wenn feststeht, dass die Substanzveränderungen in die Preisbildung keinen Eingang gefunden haben (E. 2b).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PREISBESTIMMUNG">PREISBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZVERÃNDERUNG">SUBSTANZVERÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERÃUSSERUNGSBESCHRÃNKUNG">VERÃUSSERUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 165 lit. II aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=55611" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="GA_GESCH_NR"><span>SR.97.00055</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> der 2. Kammer</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sitzung vom 22. April 1998</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich, GerichtssekretÃ¤r Roman Sieber.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A</span><span>,</span><span> vertreten durch RA B </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C,</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>I. A erwarb mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezem­ber 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohn­haus und Schopf mit â¦ m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. â¦ GemÃ¤ss Ziffer 3 des Vertrags bestand zulasten der Lie­genschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons ZÃ¼rich und der Gemeinde C. Ferner wurde der VerkÃ¤uferin zu den gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der VerkÃ¤uferin nur zu einem Preis ausgeÃ¼bt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen EigentÃ¼mers ausschloss.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 7. November 1995 verÃ¤usserte A die Liegenschaft um Fr. â¦ zu je hÃ¤lftigem Eigentum an E und F. Aus diesem Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem VerÃ¤usserer am 16. Januar 1996 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. â¦ schÃ¤tzte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. â¦ und liess beantragen, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer dementsprechend auf Fr. â¦ herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Fi­nanzdirektion von den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine SteuererhÃ¶hung in Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und erhÃ¶hte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. ... Sie erwog, die Siedlungs-Baugenossenschaft D hÃ¤tte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht hÃ¶chstwahrscheinlich ausgeÃ¼bt, weshalb das GrundstÃ¼ck nur zum Erwerbspreis von Fr. â¦ zuzÃ¼glich allfÃ¤lliger wertvermeh­ren­der Aufwendungen hÃ¤tte verkauft werden kÃ¶nnen. Da keine diesbezÃ¼glichen Aufwen­dun­gen geltend gemacht worden seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der HÃ¶­he des Erwerbspreises auszugehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. Sep­tember 1997 an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die GrundstÃ¼ckgewinn­steu­er sei auf Fr. â¦ herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Par­tei­ent­schÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion zur Rekursschrift Stellung, verzich­te­te aber auf einen Antrag. Sie hielt fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorge­merk­ten Vorkaufsrechts bei der SchÃ¤tzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prÃ¼fen sei. Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. GemÃ¤ss § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Ent­scheid der GemeindebehÃ¶rde Re­kurs an die Finanzdirektion und gegen deren Ent­scheid Rekurs beim Ver­waltungsgericht erhoben wer­den. Nach § 160 Abs. 2 StG sind die Be­stim­mungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei Ein­schÃ¤tzungen fÃ¼r die Staats­steuer ‑ §§ 92 bis 94 StG ‑ sinngemÃ¤ss anwendbar.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit dem Rekurs kÃ¶nnen laut § 92 Abs. 2 StG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorange­gangenen Ver­fahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤ch­liche Behaup­tungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die Fi­nanzdirektion und das Verwal­tungsge­richt haben damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungs­befug­nis wie die GrundsteuerbehÃ¶rde der Gemeinde (vgl. § 159 StG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 161 Abs. 1 StG von den Gewin­nen er­ho­ben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Antei­len von solchen er­geben. GrundstÃ¼ckgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Be­trag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼ber­steigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss al­ler wei­teren Leistungen des Er­wer­bers. Liegt jedoch die massgebende frÃ¼here HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zu­rÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Ver­kehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jah­ren in Anrech­nung bringen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch SchÃ¤t­zung zu ermitteln ist, ent­spricht dem Preis, der hier­fÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mut­mass­lich zu er­zielen gewe­sen wÃ¤re (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Rei­mann/Zuppin­ger/SchÃ¤r­rer, Kommentar zum ZÃ¼r­cher Steuerge­setz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 66 mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht wird vom Grundsatz der vergleichbaren Ver­hÃ¤lt­nisse beherrscht. ErlÃ¶s und Anlagewert mÃ¼ssen sich auf das um­fÃ¤ng­lich und in­halt­lich glei­che GrundstÃ¼ck beziehen. Hat sich die tatsÃ¤chliche oder recht­liche Be­schaf­fen­heit der Liegenschaft wÃ¤h­rend der massgebenden Besitzesdauer verÃ¤ndert, so sind durch Zu‑ oder Ab­rechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten ver­gleich­bare Ver­hÃ¤ltnisse zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Rei­mann/Zup­pin­ger/SchÃ¤r­rer, § 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so ist der seinerzeitige Ver­kehrswert des GrundstÃ¼cks im Zustand zum Zeitpunkt der HandÃ¤nderung Ausgangs­punkt fÃ¼r die Steu­er­be­rech­nung (RB 1989 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 164 N. 15) Dieser Zu­stand be­stimmt sich nach den VerhÃ¤ltnissen, welche die Parteien des Kauf­vertrags zur Grund­la­ge der Preis­bestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die VerÃ¤nderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Sub­stanzverminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 164 N. 6). Eine steuer­rechts­erhebliche Verschlechterung erfÃ¤hrt das GrundstÃ¼ck etwa dann, wenn es wÃ¤hrend der Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten, limitier­ten Vorkaufsrecht oder einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung belastet wird und dadurch seinem EigentÃ¼mer nur noch in entsprechend beschrÃ¤nktem Mass VerfÃ¼­gungs‑ und BewirtschaftungsmÃ¶glichkeiten vermittelt. Bei der spÃ¤teren VerÃ¤usserung des in seiner Substanz geminderten GrundstÃ¼cks ist der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass der Ver­kehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie wenn die Belastung bereits im da­ma­ligen Zeitpunkt bestanden hÃ¤tte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im umgekehrten Fall, wenn das Grund­stÃ¼ck wÃ¤hrend der Besitzesdauer eine rechtliche Verbesserung erfÃ¤hrt, weil beispielsweise eine darauf lastende Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelÃ¶scht wird oder die Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung wegfÃ¤llt. Der Substanzvermeh­rung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des Ver­kehrs­werts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das GrundstÃ¼ck sei bereits zum da­ma­li­gen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‑ oder Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige SubstanzverÃ¤nderung in die Preisbildung beim Ver­kauf Eingang gefunden hat. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Es ist demgemÃ¤ss vorab zu prÃ¼fen, ob sowohl das vorgemerkte und limitierte Vor­kaufsrecht zugunsten der Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die Ã¶ffent­lich-rechtlichen VerÃ¤usserungsbeschrÃ¤nkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zu­gun­sten des Kantons ZÃ¼rich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegen­schaft am 7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber letzt­lich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Die Vormerkung des der Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966 eingerÃ¤umten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezem­ber 1976. Ab diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingerÃ¤umte Vorkaufs­recht bloss noch gegenÃ¼ber dem Rekurrenten persÃ¶nlich als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfÃ¤lliger Erwerber der Liegenschaft wÃ¤re mangels Vormerkung im Grundbuch keiner ent­sprechenden VerÃ¤usserungsbeschrÃ¤nkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Ber­ner Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hÃ¤tte von der Siedlungs-Bau­genossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des GrundstÃ¼cks oder auf Scha­den­ersatz verklagt werden kÃ¶nnen (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB N. 50, 56 und 247). FÃ¼r sein Preisangebot wÃ¤re folglich derjenige Wert massgebend gewesen, den das GrundstÃ¼ck in unbelastetem Zustand (d.h. ohne Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufs­recht hatte nach der LÃ¶schung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c S. 105 f.). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) GemÃ¤ss § 18 der Verordnung Ã¼ber die FÃ¶rderung des Wohnbaues fÃ¼r minder­be­mittelte und fÃ¼r kinderreiche Familien vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubau­ten eine VerÃ¤usserung der Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zu­dem besitzt sowohl der Kanton ZÃ¼rich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vor­kaufsrecht (§ 21 WBV). Infolge dieser VerÃ¤usserungsbeschrÃ¤nkungen kÃ¶nnte sich eine Ver­minderung des Verkehrswerts aufdrÃ¤ngen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30. Dezember 1966 zum Preis von Fr. â¦ und verÃ¤usserte diese am 7. November 1995 fÃ¼r Fr. ... Aus dieser ‑ selbst angesichts der langen Besitzesdauer ‑ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien allen­falls noch vorhandenen EigentumsbeschrÃ¤nkungen im Zeitpunkt der VerÃ¤usserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Aus diesen GrÃ¼nden folgt, dass in Anwendung des Grundsatzes der vergleichba­ren VerhÃ¤ltnisse bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wer­den muss, das GrundstÃ¼ck sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit VerÃ¤usse­rungs­beschrÃ¤nkungen belastet gewesen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der eingerÃ¤umten Vorkaufsrechte den ur­sprÃ¼ng­lichen Kaufpreis als massgebenden Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese VerÃ¤usserungsbeschrÃ¤nkungen zu schÃ¤tzenden Verkehrswert vor 20 Jahren nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser SÃ¤umnis an die Finanzdirek­tion zurÃ¼ckzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfÃ¼r ein Gutachten in Auftrag zu geben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die Kosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem Rekurrenten keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 80<sup>bis</sup> StG [in der Fassung vom 8. Juni 1997]).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Finanzdirektion zurÃ¼ckgewie­sen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber ihre Verfahrenskosten hat die Finanzdirektion im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.‑‑; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 60.‑‑</u> Zustellungskosten,<br/> <u>Fr. 3'060.‑‑</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>