<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.1999.00081</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105597&amp;W10_KEY=13013581&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.1999.00081</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.06.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vergleichbare Verhältnisse (Kongruenzprinzip); rechtliches Gehör. Im vorliegenden Fall wurden die sich auf dem veräusserten Grundstück befindenden Gebäulichkeiten zu Recht als Abbruchobjekte gewürdigt, weshalb gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse nur die Anlagekosten für das Bauland zu berücksichtigen sind. Die Beschwerdeführerin konnte sich ausreichend zu den massgeblichen Fragen äussern, weshalb ihr das rechtliche Gehör nicht verweigert wurde. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 4 ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 161 lit. I aStG</span><br/><span class="gerade">§ 164 lit. I aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 165 aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Mit grundbuchlichem Vollzug vom 5. Dezember 1995 verÃ¤usserte die Firma A ihre ehemals geschÃ¤ftlich genutzten, teilweise noch mit alter Bausubstanz Ã¼ber­stellten GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 1 und 2, Xstrasse, in C, der Firma D zum Preis von Fr. 2'600'000.-. Die beiden GrundstÃ¼cke umfassen (3'164 + 288 =) 3'452 m<sup>2</sup>.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aus Anlass dieser HandÃ¤nderungen auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde C mit VerfÃ¼gung vom 22. April 1997 der VerÃ¤usserin eine GrundstÃ¼ck­gewinn­steuer von Fr. 194'030.-. Dabei unterblieb bei der Ermittlung des Verkehrswerts der Kaufobjekte vor 20 Jahren in Nachachtung des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤lt­nisse eine Anrechnung der GebÃ¤udewerte, da die SteuerbehÃ¶rde die mitverÃ¤usserten Ge­bÃ¤ude als Abbruchobjekte wÃ¼rdigte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Dagegen liess die Firma A am 2. Mai 1997 Rekurs bei der Finanzdirektion mit dem Antrag erheben, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei auf Fr. 0 festzusetzen, da sich bei gebotener BerÃ¼cksichtigung von mitverÃ¤usserten baulichen Werten als Anlagekosten im Betrag von Fr. 1'854'900.- ein GrundstÃ¼ckverlust ergebe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die mittlerweile gemÃ¤ss § 212 in Verbindung mit § 280 Abs. 2 des auf 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zur Rekurserledigung be­rufene Steuerrekurskommission III wies das Rechtsmittel nach DurchfÃ¼hrung eines dop­pelten Schriftenwechsels mit Entscheid vom 15. September 1999 ab. Die Rekursinstanz gelangte in <span>Ã¼</span>bereinstimmung mit der kommunalen SteuerbehÃ¶rde zur <span>Ã¼</span>berzeugung, "dass die GrundstÃ¼cke ohne GebÃ¤ude Gegenstand der Kaufpreisgestaltung gebildet haben, wes­halb der Verkehrswert der GrundstÃ¼cke im Zustand bei der HandÃ¤nderung vom 5. Dezember 1995, jedoch unter BerÃ¼cksichtigung der VerhÃ¤ltnisse vor 20 Jahren, als Anlagewert einzusetzen ist". </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Hiergegen erhob die Firma A am 12. November 1999 "Rekurs" (richtig: Be­schwerde) an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Sache zu neuer Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; eventuell sei festzustellen, dass mangels Gewinnerzielung keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geschuldet sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> WÃ¤hrend die Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde beantragte, er­klÃ¤rte die Steuerrekurskommission III Verzicht auf Vernehmlassung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Das neue zÃ¼rcherische Steuergesetz vom 8. Juni 1997 (StG) ist seit dem 1. Januar 1999 in Kraft und hat auf diesen Zeitpunkt hin das alte Steuergesetz vom 8. Juli 1951 (aStG) abgelÃ¶st. Auf HandÃ¤nderungen, die wie hier vor dem 1. Januar 1999 vollzogen wor­den sind, wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer materiellrechtlich nach den Bestimmungen des alten Steuergesetzes veranlagt (§ 279 Abs. 1 StG). Hingegen richtet sich das Einsprache- und Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 u. 3 StG; vgl. § 79 der Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuergesetz). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend mit dem altrechtlichen Rekurs laut § 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerÃ¼gt werden konnten und dabei neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweis­mittel zulÃ¤ssig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134; RB ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), kÃ¶nnen mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut § 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich Rechtsverlet­zungen, einschliesslich <span>Ã¼</span>berschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen als Beschwerdeinstanz auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet ihren Hauptantrag auf VerfahrensrÃ¼ckwei­sung im Wesentlichen damit, dass die Beschwerdegegnerin und die Steuerrekurskommis­sion der BeschwerdefÃ¼hrerin nie erklÃ¤rt hÃ¤tten, "welches Ã¼berhaupt die entscheidenden Tatsachen der ganzen Angelegenheit sind". Diese habe sie erstmals den Motiven des Re­kursentscheids entnehmen kÃ¶nnen, welche das Verwaltungsgericht nur mit beschrÃ¤nkter Kognition zu prÃ¼fen befugt sei. Darin liege eine krasse Verweigerung des rechtlichen Ge­hÃ¶rs der BeschwerdefÃ¼hrerin. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Vorhaltungen entbehren jeder Grundlage. Im kommunalen Entscheid Ã¼ber die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer vom 22. April 1997 heisst es wÃ¶rtlich: "keine Anrechnung von GebÃ¤udewerten, da Abbruchobjekt (Vergleichbarkeit der VerhÃ¤ltnisse)". Allein schon diese BegrÃ¼ndung hÃ¤tte dem rechtsstaatlichen BegrÃ¼ndungserfordernis von § 10 Abs. 2 des Ver­waltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG; vgl. hierzu KÃ¶lz/ Bosshart/RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A. ZÃ¼rich 1999, § 10 N. 36 ff.) - bei weitem genÃ¼gt. Bei erstinstanzlichen EinschÃ¤tzungsentscheiden ist die BegrÃ¼ndung in der Regel ausreichend, wenn darin lediglich die Abweichungen von der Steu­ererklÃ¤rung festgehalten werden (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum har­moni­sierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 126 N. 7 mit Hinweis auf RB 1984 Nr. 50). Sodann ist durch die dem Gericht vorliegende Korrespondenz zwischen der dama­ligen Vertreterin der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Gemeindesteueramt C belegt, dass die Streit­frage nach der Anrechenbarkeit der diversen GebÃ¤ulichkeiten bereits Gegen­stand von GesprÃ¤chen im Vorfeld der EinschÃ¤tzung, welcher zwei EinschÃ¤tzungsvor­schlÃ¤ge voran­gingen, gebildet haben mÃ¼ssen. Der Bedeutungsgehalt des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse - als grundsteuerrechtlicher Fachausdruck - war der Vertreterin der Beschwer­defÃ¼hrerin offensichtlich bestens bekannt, referierte deren Sachbearbeiter doch in einem Einschreiben vom 1. April 1997 an den SekretÃ¤r der Grundsteuerkommis­sion einen an­scheinend von diesem als einschlÃ¤gig ins Feld gefÃ¼hrten "neuen VG-Ent­scheid" (act. --). In der Rekursschrift an die Finanzdirektion hat die BeschwerdefÃ¼hrerin auf dieses PrÃ¤judiz Bezug genommen, es aber als nicht entscheidungswesentlich bezeich­net, weil im PrÃ¤zedenzfall anders als im vorliegenden Fall die GebÃ¤ude noch vor der steu­er­auslÃ¶senden HandÃ¤nderung abgebrochen worden seien.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Steuerrekurskommission hat zudem einen zweiten Schriftenwechsel angeord­net. Der heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin wurde damit abermals Gelegenheit geboten, zur in der Rekursbeantwortung aufgegriffenen Streitfrage der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse Stel­lung zu nehmen. Wenn sie, statt sachbezogene Gegenargumente vorzubringen, sich darauf beschrÃ¤nkt hat, in ihrer Replik vom 19. Juli 1999 "an unserer Auffassung fest</span><span>[</span><span>zuhalten</span><span>]</span><span>, dass im Anlagewert nicht nur der damalige Landwert plus die wertvermehrenden Aufwen­dungen sondern auch der GebÃ¤udewert vor 20 Jahren von Fr. 1'854'900.- enthalten sein muss", so kann sie nicht im Ernst argumentieren, die Steuerrekurskommission habe ihr das rechtliche GehÃ¶r abgeschnitten. Im Ãbrigen hÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrerin, was den be­strittenen Landpreis vor 20 Jahren anbelangt, noch vor Rekurskommission BeweisantrÃ¤ge stellen kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des RÃ¼ckweisungsantrags.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 161 Abs. 1 aStG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erge­ben. GrundstÃ¼ckgewinn ist laut § 164 Abs. 1 aStG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 aStG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende frÃ¼here HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen (§ 165 Abs. 2 aStG). Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch SchÃ¤tzung zu ermit­teln ist, entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; vgl. Richner/ Frei/Kaufmann, § 220 N. 93 ff. mit weiteren Hinweisen). Die kraft kantonalen Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 166 Abs. 1 aStG abschliessend aufgezÃ¤hlt (RB 1964 Nr. 75, 1980 Nr. 69, 1982 Nr. 105).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Der grundstÃ¼ckgewinnsteuerrechtliche Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤lt­nisse verlangt, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert in der Regel auf das umfÃ¤nglich und inhalt­lich gleiche GrundstÃ¼ck beziehen; hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffen­heit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrech­nungen vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (VGr, 21. April 1999, in: ZStP 4/1999, 342 ff., mit Hinweisen auch zum Folgenden; vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N. 8). Verletzt wÃ¤re der Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse somit etwa dann, wenn Auf­wendungen fÃ¼r Bauten, die am HandÃ¤nderungsstichtag, das heisst beim EigentumsÃ¼ber­gang, nicht mehr vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet wÃ¼rden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Als Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich gilt jener Zustand des GrundstÃ¼cks, welcher die Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Entscheidend ist also nicht, was bei der Anmeldung des Kaufvertrags zur Eintragung ins Grundbuch ding­lich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht, sondern nur der Preis fÃ¼r die Leistung, wel­che die Parteien zum Gegenstand des obligatorischen Kaufvertrags gemacht haben. Es kommt mit anderen Worten darauf an, was (an liegenschaftlichen Werten) verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist, sofern ein Kauf­vertrag Rechtsgrund fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2 mit Hinweisen). LÃ¤sst sich dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertrags­parteien nicht Anderes entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sÃ¤mtliche dinglich Ã¼bertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (RB 1976 Nr. 79). Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes Grund­stÃ¼ck verÃ¤ussert, dann mÃ¼ssen auch die entsprechenden Anlagekosten fÃ¼r das Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck - im anrechenbaren Umfang - gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Ist je­doch - wirtschaftlich betrachtet - lediglich Bauland verÃ¤ussert worden, wovon nach der Rechtsprechung auch beim mit Abbruchobjekten Ã¼berbauten Land auszugehen ist, so dÃ¼r­fen nur die Anlagekosten fÃ¼r das Bauland angerechnet werden. Die Aufwendungen fÃ¼r GebÃ¤ude, die nach dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als verÃ¤us­sert gelten, sind dagegen nicht abzugsfÃ¤hig (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nach § 132 in Verbindung mit § 206 StG (bzw. § 71 in Verbindung mit § 155 aStG) haben die SteuerbehÃ¶rden zusammen mit dem Steuerpflichtigen die fÃ¼r die vollstÃ¤n­dige und richtige Besteuerung massgeblichen tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse festzustellen. Dabei gilt die - vergrÃ¶bernde - Regel, dass die SteuerbehÃ¶rde (genauer: die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde) die steuerbegrÃ¼ndenden Tatsachen nachzuweisen hat, der Steuer­pflichtige dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben. Bei der AusÃ¼bung ihrer Untersuchungspflicht hat sich die SteuerbehÃ¶rde der im Steuergesetz vorgesehenen Untersuchungsmittel zu bedienen, wobei der Steuerpflichtige an der Unter­suchung mitwirken muss (§§ 135 Abs. 2 und 132 Abs. 2 StG bzw. §§ 71f. aStG; vgl. die Differenzierungen bei Richner/Frei/Kaufmann, § 132 N 142).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Steuerrekurskommission hat auf die mehrjÃ¤hrige Vorgeschichte des Ver­kaufs der Industriebrache der Firma A im Verzweigungsbereich von Xstrasse und Yweg zu­rÃ¼ckgeblendet und ist zum Schluss gekommen, die GrundstÃ¼cke seien - wiewohl am Hand­Ã¤nderungsstichtag (teilweise noch) Ã¼berbaut - als Bauland, das heisst zum Abbruch und zur anschliessenden NeuÃ¼berbauung im Sinn eines bereits vorbestehen­den rechtskrÃ¤ftig be­willigten Bauvorhabens der KÃ¤uferin, verÃ¤ussert worden. Dabei hat die Rekurskommission insbesondere das von der BeschwerdefÃ¼hrerin am 27. Juni 1990 ange­hobene baurechtliche Vorentscheidverfahren, deren Provokationsgesuch vom 26. November 1990 im Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, die Baubewilligungen der Gemeinde C vom 21. April 1992 und vom 16. April 1996 sowie von Ziff. 2 der weiteren Bestimmungen des Kaufvertrags vom 5. Dezember 1995 im Gesamtzusammenhang ge­wÃ¼rdigt. Diese WÃ¼rdigung ist Ã¼berzeu­gend, jedenfalls mitnichten rechtsverletzend. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Zu Recht ist die Beschwerdegegnerin der Beschwerdebehauptung entgegengetreten, insbesondere das in den Jahren 1960 bzw. 1964 erstelle BÃ¼ro- und WerkstattgebÃ¤ude (As­sek.Nr. 3) sei im Zeitpunkt der VerÃ¤usserung an die Firma D "in gutem Zustand gewe­sen". Dagegen spricht, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin nach tatsÃ¤chlicher Verlegung von Pro­duk­tion und Administration nach E vom Oktober 1991 ihre GebÃ¤ulichkeiten vom 30. April 1992 bis am 30. Juni 1993 zu einem symbolischen monatlichen Mietzins von Fr. 1'000.- dem der Betreuung DrogensÃ¼chtiger verpflichteten Verein "F" zur VerfÃ¼gung stellte. Das ehemalige Betriebsareal befand sich spÃ¤testens im Sommer 1995 im Zustand der Ver­wahrlosung und wurde laut feuerpolizeilichem Befehl der Baukommission C an die Be­schwerdefÃ¼hrerin vom 25. Juli 1995 "als Kinderspielplatz, Tummel­platz fÃ¼r Vandalen, Absteige etc. missbraucht. Die Feuerwehr musst bereits zweimal aus­rÃ¼cken, um in diesen GebÃ¤uden kleinere BrÃ¤nde zu lÃ¶schen."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Mit dieser Beurteilung steht in Einklang, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin die beiden alten WerkstattgebÃ¤ude Vers.Nrn. 4 und 5 schon vor der VerÃ¤usserung vom 5. Dezember 1995 abgebrochen und sÃ¤mtliche Ã¼brigen GebÃ¤ude bereits im Oktober 1994 bei der Kanto­nalen GebÃ¤udeversicherung nur noch zu Abbruchwerten versichern liess (vgl. § 36 des Gesetzes Ã¼ber die GebÃ¤udeversicherung). Dadurch ist erhÃ¤rtet, dass die GebÃ¤ude nicht nur nach der EinschÃ¤tzung der BeschwerdefÃ¼hrerin und der KÃ¤uferin, sondern auch objek­tiv am HandÃ¤nderungsstichtag nur noch Abbruchwert hatten. Von einer Negierung der ob­jektiv-technischen Betrachtungsweise im Grundsteuerrecht (vgl. statt vieler RB 1997 Nr. 47) bzw. der Besteuerung eines fiktiven Gewinns durch den angefochtenen Entscheid kann daher keine Rede sein. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Die BeschwerdefÃ¼hrerin hatte der kommunalen BaubehÃ¶rde C gegen­Ã¼ber schon am 8. Oktober 1990 verlauten lassen: "Absicht der Bauherrschaft ist der kom­plette Ab­bruch aller auf dem Areal befindlichen GebÃ¤ude (inkl. Assek. Nr. 6) um darauf einen bau­ordnungskonformen Neubau erstellen zu kÃ¶nnen". In gleichem Sinn lautete die BegrÃ¼n­dung des Provokationsbegehrens vom 26. November 1990. In Verfolgung dieses Ziels erwirkte die BeschwerdefÃ¼hrerin am 21. April 1992 eine Baubewilligung fÃ¼r die Neu-Ã¼berbauung des Areals, in welche die KÃ¤uferin D laut <span>Ã¤</span>nderungsbewilligung vom 16. April 1996 vollumfÃ¤nglich eintrat. Unter Ziff. 2 der "Weitere</span><span>[</span><span>n</span><span>]</span><span> Bestimmungen" des Kaufvertrags vom 29. November/5. Dezember 1995 vereinbarten die Parteien unter ande­rem: "Die aufgrund der AbklÃ¤rungen erforderlichen Altlastensanierungsarbeiten sind spÃ¤te­stens im Zusammenhang mit dem von der KÃ¤uferin veranlassten Abbruch der GebÃ¤ude sowie der Aushubarbeiten fÃ¼r die NeuÃ¼berbauung der Kaufsobjekte ausfÃ¼hren zu lassen."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>f) Aus allem Gesagten drÃ¤ngt sich der Schluss geradezu auf, dass die Firma D von der BeschwerdefÃ¼hrerin am 29. November/5. Dezember 1995 nichts Anderes als ein bau­reifes GrundstÃ¼ck zum Preis von (3'452 m<sup>2</sup> Ã Fr. 753.- =) Fr. 2'600'000.- erstanden hat. Die BeschwerdefÃ¼hrerin will zwar unter Hinweis auf die Abtretung von 23 m<sup>2</sup> Strassenbauland an die Gemeinde C vom 2. Februar 1993 zum Preis vom Fr. 550.-/m<sup>2</sup> glauben machen, die Par­teien des Vertrags aus dem Jahr 1995 hÃ¤tten sich auf den gleichen Preis geeinigt. Dies ist indessen schon darum nicht anzunehmen, weil Abtretungsland fÃ¼r strassenbauliche Zweck mit voll erschlossenem Bauland nicht vergleichbar ist und in aller Regel zu ver­gleichs­weise deutlich tieferen Preisen gehandelt wird. Der Landpreis von Fr. 753.-/m<sup>2</sup> ent­spricht zudem laut unwiderlegter Darstellung der Beschwerdegegenerin auch dem durch­schnittli­chen Verkehrswert 1995 von unÃ¼berbauten ReferenzgrundstÃ¼cken der gleichen Zonenzu­gehÃ¶rigkeit (WG 4), weshalb sich die verlangte Anordnung eines Expertengut­achtens erÃ¼brigt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde ist damit aus den dargelegten GrÃ¼nden vollumfÃ¤nglich abzuwei­sen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>