<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00515</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218090&amp;W10_KEY=4467069&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00515</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.04.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Quartierplan (vgl. VB.2011.00093 und VB.2013.00742).<br/><br/>Die Entlassung der Grundstücke der Beschwerdeführenden aus dem Quartierplan kann nach dem Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht einzutreten (E. 1.2). Aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 hatte die Vorinstanz zu prüfen, ob die gewählte Stichstrassenvariante auch unter Berücksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der Kräutergärtnerei bzw. der Auswirkungen auf deren Betriebsabläufe und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung des Quartierplangebiets mittels Zufahrten über bereits bestehende Strassen der geplanten Stichstrasse aus raumplanerischen Gesichtspunkten bzw. unter Verkehrsführungsaspekten zwar unterlegen ist, grundsätzlich aber ebenso realisiert werden könnte (E. 5.2). Die Stichstrasse würde einen spürbaren Verlust an Gewächshausfläche bedeuten, der sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn des Betriebs auswirken, die Betriebsabläufe behindern und zu einer Verkleinerung des Vorplatzes neben den Gewächshäusern führen würde, der für die Zwischenlagerung der Setzlinge unverzichtbar ist. Ungeachtet des wohl geringen Verkehrs ist zudem von einem erhöhten Gefährdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen der Stichstrasse auszugehen (E. 6.2). Demgegenüber würde die Stichstrasse eine gewisse Verbesserung der bestehenden Erschliessung der Grundstücke der Beschwerdeführenden bewirken (E. 6.3). In einer Gesamtbetrachtung überwiegen die tangierten privaten Interessen der Beschwerdeführenden die öffentlichen Interessen an einer Erschliessung des quartierplanbedürftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (E. 6.4). Es bleibt dem Beschwerdegegnerüberlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren â unter Verzicht auf die Stichstrasse â weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an denselben zurückzuweisen ist (E. 7). Teilweise Gutheissung, soweit Eintreten. Rückweisung im Sinn der Erwägungen an den Beschwerdegegner. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEITRAGSPERIMETER">BEITRAGSPERIMETER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEB">BETRIEB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSSGÃNGER">FUSSGÃNGER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃCHSHAUS">GEWÃCHSHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBEBETRIEB">GEWERBEBETRIEB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATE INTERESSEN">PRIVATE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHSTRASSE">STICHSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STROMVERSORGUNG">STROMVERSORGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSFÃHRUNG">VERKEHRSFÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERVERSORGUNG">WASSERVERSORGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTSFREIHEIT">WIRTSCHAFTSFREIHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 27 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37291" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2015.00515</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. April 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Matthias Hauser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">1. A, </a></p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemeinderat Z, vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegner, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. E, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. F, vertreten durch G,</p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligte, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 setzte der Gemeinderat Z den amtlichen Quartierplan "H" fest. In dessen Perimeter liegen neben anderen die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04, die den Neuzuteilungsparzellen NZT-Nrn. 22.2, 21.1, 22.1 und 21.2 entsprechen. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 04 stehen im alleinigen Eigentum von A, diejenigen mit den Kat.-Nrn. 01 und 03 stehen im gemeinsamen Eigentum von A und B. Diese betreiben im SÃ¼dwesten des Quartierplangebiets, namentlich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.2, 21.2 und 22.1, eine KrÃ¤utergÃ¤rtnerei.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 8. April 2010 gelangten A und B neben einer anderen Person mit Rekurs an die Baurekurskommission (heute und fortan: das Baurekursgericht). Sie beantragten, der Quartierplan "H" sei vollumfÃ¤nglich aufzuheben und an den Gemeinderat Z zur Ãberarbeitung zurÃ¼ckzuweisen. Insbesondere sei auf die eingezeichnete Stichstrasse durch die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 zu verzichten und die "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 22.2, 22.1, 21.2 und teilweise 21.1 seien von sÃ¤mtlichen Erschliessungskosten bzw. MehrwertbeitrÃ¤gen zu befreien. Die ganze "Landparzelle", die durch den privatrechtlichen Quartierplan im Jahr 1970 voll erschlossen worden sei, sei aus dem Quartierplan "H" zu entlassen. In jedem Fall seien die Administrativkosten neu zu verteilen und sie, die Rekurrierenden, davon zu entlasten. Eventualiter sei ihnen fÃ¼r den Bau der Strasse eine "LandentschÃ¤digung" von Fr. 1'050.-/m<sup>2</sup> zuzusprechen, der Minderwert fÃ¼r den Betrieb und die Liegenschaft mit Fr. 6,38 Mio. zu entschÃ¤digen, auf die Erschliessungskosten bzw. die MehrwertbeitrÃ¤ge zu verzichten sowie die Administrativkosten neu zu verteilen. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 17. Dezember 2010 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut, indem es die auf das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 22.1 erhobene Administrativkostenpauschale von Fr. 3'000.- aufhob, das GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 21.2 im Umfang von 64 m<sup>2 </sup>aus dem Beitragsperimeter "Strassen" entliess und anordnete, dass das Ehepaar A/B fÃ¼r die durch den Strassenbau notwendig werdenden Anpassungen auf dem GrundstÃ¼ck NZT-Nr. 21.2 zu entschÃ¤digen sei. Der Gemeinderat Z wurde eingeladen, den Quartierplan diesbezÃ¼glich zu Ã¼berarbeiten und neu festzusetzen. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. II). A und B wurden zur Zahlung von insgesamt einem Drittel der Rekurskosten und einer UmtriebsentschÃ¤digung zugunsten der Quartierplanrechnung verpflichtet (Disp.-Ziff. III und V). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 3. Februar 2011 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2010, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden war, und erneuerten ihre im Rekursverfahren gestellten AntrÃ¤ge. Aufgrund einer entsprechenden Einladung des Verwaltungsgerichts fÃ¤llte der Regierungsrat am 25. Januar 2012 den Entscheid Ã¼ber die Genehmigung des Quartierplans, wobei er die Genehmigung des Kostenverlegers fÃ¼r den Strassenbau und fÃ¼r die Administrativkosten ablehnte. Mit Beschwerde vom 1. MÃ¤rz 2012 ersuchte daraufhin die Gemeinde Z das Verwaltungsgericht, die Genehmigungsverweigerung aufzuheben. </p> <p class="Sachverhalt2">Das Verwaltungsgericht vereinigte in der Folge die beiden Verfahren betreffend die Festsetzung des Quartierplans (VB.2011.00093) bzw. die teilweise verweigerte Genehmigung (VB.2012.00130). Mit Urteil vom 28. Februar 2013 hiess es die von A und B erhobene Beschwerde teilweise gut, hob Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Dezember 2010 insoweit auf, als damit der Rekurs in Bezug auf die Festsetzung des Quartierplans abgewiesen worden war, und wies die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen â das heisst zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zwecks PrÃ¼fung der Frage, ob die Gemeinde Z andere Erschliessungsvarianten zugunsten der favorisierten Stichstrasse zu Recht verworfen hatte â an das Baurekursgericht zurÃ¼ck. Sodann hob das Verwaltungsgericht Disp.-Ziff. III des angefochtenen Entscheids insoweit auf, als das Baurekursgericht die Rekurskosten zu je einem Sechstel A und B auferlegt hatte. Ãber die Verlegung derselben habe es in seinem Neuentscheid zu befinden. Schliesslich trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 25. Januar 2012 nicht ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Nachdem das Baurekursgericht am 14. Juni 2013 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 4. Oktober 2013 ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte A und B die Verfahrenskosten. Diese wurden verpflichtet, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine UmtriebsentschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Dagegen erhoben A und B am 4. November 2013 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. Oktober 2013. Dementsprechend sei auch der Beschluss des Gemeinderats Z vom 2. MÃ¤rz 2010 aufzuheben. Die Angelegenheit sei zwecks Ãberarbeitung des Quartierplans "H" an den Gemeinderat Z zurÃ¼ckzuweisen mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu verzichten und eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei die LandminderzuteilungsentschÃ¤digung auf deutlich hÃ¶her als Fr. 535.-/m<sup>2</sup> festzulegen. Zudem sei eventualiter auf die Erhebung von MehrwertbeitrÃ¤gen fÃ¼r die Wasserleitungen auf NZT-Nrn. 21.2 und 21.1 zu verzichten, bzw. die Belastung der entsprechenden GrundstÃ¼cke erheblich zu reduzieren. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Urteil vom 2. Oktober 2014 <span>(VB.2013.00742)</span> hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde teilweise gut, <span>hob den Entscheid vom 4. Oktober 2013 auf und wies die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen zu neuer Entscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ck. Dieses habe namentlich zu prÃ¼fen, ob die Stichstrasse auch unter BerÃ¼cksichtigung der noch zu eruierenden Folgen auf die BetriebsablÃ¤ufe der KrÃ¤utergÃ¤rtnerei und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum von </span>A und B unter AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen und privaten Interessen rechtfertige.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Baurekursgericht lud daraufhin A und B ein, unter Einreichung entsprechender vorhandener Belege Kennzahlen ihres Betriebs bekanntzugeben und sich zu den Auswirkungen der geplanten Stichstrasse auf diesen zu Ã¤ussern. Nachdem sich anschliessend die weiteren Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme von A und B geÃ¤ussert hatten, wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 3. Juli 2015 abermals ab, soweit es darauf eintrat, auferlegte die Verfahrenskosten A und B je zur HÃ¤lfte und verpflichtete diese, dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierplanrechnung eine UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>A und B gelangten am 4. September 2015 wiederum mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der Gemeinderatsbeschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Ãberarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat Z zurÃ¼ckzuweisen, mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und eine "dezentrale" Erschliessungsvariante zu planen. Eventualiter sei in Aufhebung des angefochtenen Entscheids die Thematik "LandminderwertzuteilungsentschÃ¤digung" an das Baurekursgericht zur Beweiseinholung und Neufestlegung der EntschÃ¤digung (gemÃ¤ss enteignungsrechtlichen GrundsÃ¤tzen sowie basierend auf dem effektiven Verkehrswert nicht vor dem Jahr 2010) zurÃ¼ckzuweisen, allenfalls - sofern das Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle â sei die LandminderwertentschÃ¤digung auf deutlich hÃ¶her als Fr. 535.-/m<sup>2</sup> (auf Ã¼ber Fr. 1'000.-/m<sup>2</sup>) festzulegen. Ferner sei eventualiter in Aufhebung des Entscheids vom 3. Juli 2015 die Thematik "MehrwertbeitrÃ¤ge" fÃ¼r die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 an das Baurekursgericht zur Beweiseinholung und Neufestlegung der EntschÃ¤digung (gemÃ¤ss enteignungsrechtlichen GrundsÃ¤tzen sowie basierend auf dem effektiven Verkehrswert nicht vor dem Jahr 2010) zurÃ¼ckzuweisen, allenfalls â sofern das Verwaltungsgericht selbst Beweis einholen und entscheiden wolle â sei auf die Erhebung von MehrwertbeitrÃ¤gen fÃ¼r die Wasserleitungen auf diesen GrundstÃ¼cken zu verzichten bzw. deren Belastung erheblich zu reduzieren; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats Z.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Beschwerdeantwort vom 24. September 2015 beantragte der Gemeinderat Z, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. FÃ¼r den Fall, dass das Verwaltungsgericht im Rahmen des Eintretens die Beschwerde nicht vollumfÃ¤nglich abweise, sei auf eine erneute RÃ¼ckweisung an das Baurekursgericht zu verzichten; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und B. Am 6. Oktober 2015 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Innert erstreckter Frist nahmen A und B am 20. November 2015 zu diesen Eingaben Stellung, woraufhin der Gemeinderat Z am 2. Dezember 2015 duplizierte. Am 6. Januar 2016 verzichteten A und B auf eine weitere Vernehmlassung. Die Quartierplangenossen E und F, die als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen worden waren, reichten bis dahin keine Stellungnahmen ein.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 15. Februar 2016 setzte das Verwaltungsgericht dem Gemeinderat Z Frist an, um Unterlagen (PlÃ¤ne etc.) einzureichen, welche die derzeitige Erschliessung der GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren. Mit Eingabe vom 18. MÃ¤rz 2016 kam der Gemeinderat Z dieser Aufforderung nach. Am 31. MÃ¤rz 2016 reichten auch A und B Unterlagen ein. Die Parteien liessen sich daraufhin weitere Male vernehmen. Am 17. Juni und 18. Juli 2016 reichte auch F Stellungnahmen ein. Zuletzt Ã¤usserten sich A und B am 3. Oktober 2016.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer mehrerer im Quartierplanperimeter gelegener GrundstÃ¼cke und durch den Rekursentscheid unmittelbar beschwert, weshalb sie zur Beschwerde berechtigt sind (§ 338a Abs. 1 Satz 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG] und § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG)</span>. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen neben anderem, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen (vorn III.B.). Der Beschwerdegegner macht geltend, auf die Beschwerde kÃ¶nne insofern nicht eingetreten werden, da die Beschwerde im zweiten Rechtsgang keinen entsprechenden Antrag enthalten habe und damit der Streitgegenstand in unzulÃ¤ssiger Weise erweitert wÃ¼rde. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten mit Beschwerde vom 4. November 2013 die vollumfÃ¤ngliche Aufhebung der BeschlÃ¼sse des Beschwerdegegners und der Vorinstanz und die RÃ¼ckweisung an den Beschwerdegegner zur Ãberarbeitung des Quartierplans unter Verzicht auf die Stichstrasse. Die Entlassung ihrer GrundstÃ¼cke aus dem Quartierplan verlangten sie jedoch nicht mehr (vorn II.B.). Demzufolge kann die Entlassung aus dem Quartierplan nach dem RÃ¼ckweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Beschwerde sein. Insoweit ist auf diese nicht einzutreten. Dass die Vorinstanz den Entlassungsantrag der BeschwerdefÃ¼hrenden mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2013 im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2015 erneut beurteilte, Ã¤ndert daran nichts.</p> <p class="Urteilstext">Zur Frage der ZulÃ¤ssigkeit des Einbezugs von GrundeigentÃ¼mern in das Quartierplanverfahren, die aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen, deren GrundstÃ¼cke aber fÃ¼r eine Quartiererschliessung unbedingt benÃ¶tigt werden, kann im Ãbrigen auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 2. Oktober 2014 und den dort erwÃ¤hnten Entscheid des Bundesgerichts vom 14. MÃ¤rz 2000 (1P.721/1999) verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden. Erschliessungsanlagen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen. Das gilt auch fÃ¼r schon Ã¼berbaute, jedoch unzureichend erschlossene GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG; BGE 106 Ia 94 E. 3b; VGr, 17. MÃ¤rz 2016, VB.2015.287/288, E. 6.4.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kÃ¶nnen und wenn die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG; Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 [Zugangsnormalien]; VGr, 17. MÃ¤rz 2016, VB.2015.287/288, E. 6.4.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Bei der Planfestsetzung verfÃ¼gt die QuartierplanbehÃ¶rde Ã¼ber erhebliches prospektives Ermessen; <span>den Gemeinden kommt im Quartierplanrecht grundsÃ¤tzlich Planungsautonomie zu. DemgemÃ¤ss dÃ¼rfen </span>RekursbehÃ¶rden bei der PrÃ¼fung des festgesetzten Plans ihr eigenes Ermessen nicht einfach an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane setzen. Hinsichtlich der Erschliessung hat dies zur Folge, dass das Baurekursgericht einen auf einer vertretbaren Erschliessung basierenden Plan nicht allein deshalb aufheben kann, weil es einer anderen, als ebenfalls vertretbar erscheinenden Erschliessungsvariante den Vorzug geben will. Die von der Gemeinde getroffene LÃ¶sung kann im Rekursverfahren vielmehr erst dann abgeÃ¤ndert werden, wenn das Baurekursgericht bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nachteile zum Schluss kommt, <span>dass die von ihm ausgewÃ¤hlte LÃ¶sung aus Ã¼berzeugenden GrÃ¼nden tatsÃ¤chlich besser erscheint</span> (<span>VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3 f.). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach Massgabe von § 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG nimmt das Verwaltungsgericht eine Rechtskontrolle vor und Ã¼berprÃ¼ft dabei, ob die Rekursinstanz die WÃ¼rdigung durch die kommunale BehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Es ist dagegen nicht dessen Aufgabe, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltungs- und Einordnungsfragen oder eine AngemessenheitsprÃ¼fung vorzunehmen (vgl. § 50 Abs. 2 VRG; VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.5). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der VollstÃ¤ndigkeit halber sei vorliegend Folgendes wiederholt: </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Quartierplanperimeter gleicht in seiner Form einem grossen D. Die im Westen gelegene I-Strasse, die J-Strasse im Osten, die im Norden gelegenen K- und L-Strasse und die M-Strasse im SÃ¼den bilden die Grenzen. Die I- und die J-Strasse wurden dem Quartierplangebiet zugewiesen. Der Quartierplan sieht vor, das Kerngebiet bzw. die Parzellen NZT-Nrn. 6.1, 8.1, 21.1, 23 und 27 durch eine neu zu erstellende, ca. 130 m lange und 5 m breite Stichstrasse NZT-Nr. 30.6 zu erschliessen. Diese soll als Zugang fÃ¼r knapp 40 Wohneinheiten dienen und parallel zur M-Strasse respektive im Grenzbereich der nÃ¶rdlich gelegenen GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 6.1 und 21.2 sowie der sÃ¼dlich gelegenen GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 27 verlaufen. Dabei durchquert sie die mit TreibhÃ¤usern (Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2) und einer RÃ¼sterei (Kat.-Nr. 02 bzw. NZT-Nr. 21.1) bebauten GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden. In der sÃ¼dwestlichen GrundstÃ¼cksecke der Parzelle NZT.-Nr. 8.1 gabelt sich die vorgesehene Stichstrasse in zwei Ãste. Der nach Norden verlaufende Ast verjÃ¼ngt sich kurz danach zum Fussweg NZT-Nr. 30.8, der die Verbindung zur N-Strasse im Westen des Quartierplangebiets herstellen soll. Im Anschluss an den nach Osten verlaufenden Kehrplatzast folgt eine Fusswegverbindung zur M-Strasse. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In den Quartierplanunterlagen wird die festgesetzte Erschliessungsvariante als âzentraleâ Erschliessung bezeichnet. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragte "dezentrale" Erschliessungsvariante sÃ¤he demgegenÃ¼ber vor, das Gebiet mittels Zufahrten Ã¼ber bereits bestehende Strassen, namentlich die M-, die N- und die O-Strasse, zu erschliessen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Art. 26 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) gewÃ¤hrleistet das Eigentum. Enteignungen und EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschÃ¤digen (Art. 26 Abs. 2 BV). Ãberdies sind solche Eingriffe nur zulÃ¤ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, durch ein Ã¶ffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sind (Art. 36 BV). Das Verwaltungsgericht erwog bereits im Urteil vom 2. Oktober 2014, dass der Einbezug der GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden in den Quartierplan und die geplante Stichstrasse aufgrund der vorgesehenen FlÃ¤chenabzÃ¼ge und der Kostenpflicht fÃ¼r die zu erstellenden Erschliessungsanlagen eine EigentumsbeschrÃ¤nkung darstellen. Die §§ 123 ff. PBG bilden hierfÃ¼r eine gesetzliche Grundlage, und das Ã¶ffentliche Interesse an einer vollstÃ¤ndigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten GrundstÃ¼cke bzw. des Kerngebiets ist ausgewiesen und grundsÃ¤tzlich unbestritten. Fraglich ist indes, ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist, namentlich ob dieses Interesse im konkreten Fall jenes der BeschwerdefÃ¼hrenden am Verzicht der Stichstrasse Ã¼berwiegt. Nur dann ist der Eingriff zumutbar (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich etc. 2016, Rz. 555 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Da die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, die geplante Stichstrasse habe unzumutbare Auswirkungen auf ihren Betrieb zur Folge, die gar zur Aufgabe desselben fÃ¼hren wÃ¼rden, ist auch deren Wirtschaftsfreiheit gemÃ¤ss Art. 27 BV tangiert.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Entscheid vom 17. Dezember 2010 erwog die Vorinstanz, der Beschwerdegegner habe die Vorteile der geplanten Erschliessung mittels einer Stichstrasse dargelegt und einleuchtend aufgezeigt, dass eine solche sich als zweckmÃ¤ssig erweise. Insbesondere sei die vorgesehene LÃ¶sung hinsichtlich Gesamtkosten, Verkehrssicherheit und Ausfahrten in Ã¼bergeordnete Strassen, Vermeidung von Zusatzverkehr im Dorfkern, Landverbrauch, Zugang zum Leitungsunterhalt, ZweckmÃ¤ssigkeit der GrundstÃ¼ckszufahrten und Feuerwehrzufahrt der dezentralen LÃ¶sung vorzuziehen und bei anderen Kriterien wie Bebaubarkeit der Parzellen, ZweckmÃ¤ssigkeit der Wasser- und Abwasseranlagen und Fusswege seien beide LÃ¶sungen gleichwertig. Das Verwaltungsgericht erachtete demgegenÃ¼ber in seinem Urteil vom 28. Februar 2013 die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins als unerlÃ¤sslich fÃ¼r die PrÃ¼fung der Frage, ob der Beschwerdegegner die dezentrale Erschliessung zu Recht als ungeeignet verworfen und damit sein Ermessen rechtskonform ausgeÃ¼bt habe (vorn I.C.). </p> <p class="Erwgung2">Auch nach dem Augenschein kam die Vorinstanz im Entscheid vom 4. Oktober 2013 zum Schluss, dass die vorgesehene (rÃ¼ckwÃ¤rtige) Erschliessung der im Kern gelegenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 17 und 18 sowie der an die M-Strasse anstossenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02, 19 und 20 gegenÃ¼ber den dezentralen Varianten, die vom Beschwerdegegner im Ãbrigen durchaus ernsthaft geprÃ¼ft worden seien, namentlich in Anbetracht der bestehenden baulichen Gegebenheiten und der TerrainverhÃ¤ltnisse â das GelÃ¤nde falle von der M-Strasse nach Norden ab â unter verkehrstechnischen und verkehrssicherheitsmÃ¤ssigen klar Ã¼berlegen sei. Die geplante Zufahrt verlaufe in weitgehend ebenem GelÃ¤nde, und mit den EinmÃ¼ndungen in die I-Strasse und weiter in die M-Strasse wÃ¼rden AnschlÃ¼sse an das Ã¼bergeordnete Strassennetz hergestellt. Die Verkehrsknoten seien sehr Ã¼bersichtlich ausgestaltet, und in der M-Strasse seien zudem Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien bestens gewÃ¤hrleistet. Der von insgesamt hÃ¶chstens 40 Wohneinheiten ausgelÃ¶ste Verkehr halte sich zwar in Grenzen, zumal dieser je nach Variante auf verschiedene KanÃ¤le verteilt werden kÃ¶nne. Es sei indessen nachvollziehbar, wenn der Beschwerdegegner jegliche weitere Verkehrsbelastung im Dorfkern vermeiden wolle. Unter VerkehrsfÃ¼hrungsaspekten sei die neue Stichstrasse ab der I-Strasse klar vorzuziehen. Bei den weiteren zu berÃ¼cksichtigenden planerischen Kriterien wie ZweckmÃ¤ssigkeit der Parzellierung (GrundstÃ¼cksform, GrÃ¶sse, Zuteilung), ZweckmÃ¤ssigkeit der Zufahrten (Lage und HÃ¶he zum GrundstÃ¼ck), ZweckmÃ¤ssigkeit von Abwasseranlagen, Wasserversorgung und Fusswegverbindungen sei die gewÃ¤hlte LÃ¶sung mindestens gleichwertig. Ebenso schneide sie bei den Gesamtkosten (Erstellungskosten und Landverbrauch) gut ab. In seinem Urteil vom 2. Oktober 2014 musste das Verwaltungsgericht nicht nÃ¤her auf diese ErwÃ¤gungen eingehen, nachdem es den Sachverhalt hinsichtlich des Einflusses der Stichstrasse auf die KrÃ¤utergÃ¤rtnerei der BeschwerdefÃ¼hrenden, namentlich in Bezug auf das zu erwartende Verkehrsaufkommen, als unzureichend abgeklÃ¤rt beurteilte, weshalb das Ã¶ffentliche Interesse nicht hinreichend mit den privaten Interessen hatte verglichen werden kÃ¶nnen (vorn II.B.). </p> <p class="Erwgung2">Im Entscheid vom 3. Juli 2015 erwog die Vorinstanz schliesslich unter Verweis auf die ersten beiden Rekursentscheide, die geplante Stichstrasse stelle aus quartierplantechnischer Sicht die mit Abstand beste Erschliessungsvariante dar. Die 130 m lange Strasse verlaufe in ebenem GelÃ¤nde weitgehend geradlinig. Die AnschlÃ¼sse an das Ã¼bergeordnete Strassennetz wÃ¼rden mit den rechtwinkligen EinmÃ¼ndungen in die I-Strasse und weiter in die M-Strasse hergestellt. Beide Verzweigungen seien Ã¼bersichtlich. Auf der M-Strasse seien auch Abbiegespuren vorhanden. Die Sichtweiten seien bestens gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Aus rein raumplanerischen Gesichtspunkten ist diese EinschÃ¤tzung der Vorinstanz angesichts des zu respektierenden Interesses des Beschwerdegegners und der beschrÃ¤nkten Kognition des Verwaltungsgerichts (vorn E. 2.3 f.) nicht zu beanstanden. Das Verwaltungsgericht hat allerdings bereits im Urteil vom 2. Oktober 2014 festgehalten, dass das erwartete, geringe Verkehrsaufkommen auf der Stichstrasse nicht fÃ¼r diese Variante spreche, da auch im Fall der dezentralen Erschliessung des Quartierplangebiets Ã¼ber den Dorfkern mit wenig Mehrverkehr zu rechnen sei. Die Vorinstanz hatte denn auch aufgrund des RÃ¼ckweisungsentscheids zu prÃ¼fen, ob die gewÃ¤hlte Variante auch unter BerÃ¼cksichtigung der spezifischen gewerblichen Interessen der KrÃ¤utergÃ¤rtnerei bzw. der Auswirkungen auf deren BetriebsablÃ¤ufe und die damit verbundenen Verkehrssicherheitsfragen den Eingriff in das Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrenden unter AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen und privaten Interessen rechtfertigt. In diesem Zusammenhang gilt es indes auch zu beachten, dass eine dezentrale Erschliessung des Quartierplangebiets mittels Zufahrten Ã¼ber bereits bestehende Strassen (vorn E. 3.2) der geplanten Stichstrassenvariante aus raumplanerischen Gesichtspunkten bzw. unter VerkehrsfÃ¼hrungsaspekten zwar unterlegen ist, grundsÃ¤tzlich aber ebenso realisiert werden kÃ¶nnte (E. 4.3.2). </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2015, die geplante Stichstrasse tangiere die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden, indem sie zwischen den Betriebsvorplatz und die Folientunnels auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 und 04 zu liegen komme. Die Folientunnels, in denen verschiedene kleinere und arbeitsintensive Kulturen gehalten wÃ¼rden, umfassten insgesamt 32 Aren AnbauflÃ¤che, was einem Drittel der GesamtflÃ¤che der GewÃ¤chshÃ¤user und ca. 7 % der gesamten KrÃ¤uteranbauflÃ¤che des Betriebs ausmache. Die Folientunnels wÃ¼rden einen wichtigen Bestandteil des Betriebs bilden und weder verlegt noch aufgegeben werden kÃ¶nnen. WÃ¤hrend die GrÃ¶sse des Betriebsvorplatzes ungeschmÃ¤lert bleibe, bedinge die Anlegung der Stichstrasse eine KÃ¼rzung der Tunnels, was zu einer Verringerung der AnbauflÃ¤che um 320 m<sup>2</sup> fÃ¼hre, was 10 % bezogen auf die AnbauflÃ¤che der Folientunnels im Quartierplangebiet bzw. etwa 3 % bezogen auf die GewÃ¤chshausflÃ¤chen des gesamten Betriebs entspreche. Dadurch reduziere sich der Betriebsgewinn â den Berechnungen des Beschwerdegegners folgend â um rund 0,7 %, was seitens der BeschwerdefÃ¼hrenden zu verschmerzen sei. Weiter bedinge die Bewirtschaftung zufolge der Stichstrasse zwar gewisse Anpassungen der BetriebsablÃ¤ufe, namentlich mÃ¼sse ebendiese bei Anlieferungen oder Abtransporten Ã¼berquert werden. Gewisse Zuliefer- und AbladevorgÃ¤nge wÃ¼rden nicht mehr direkt vor den Folientunnels, sondern auf dem Betriebsvorplatz stattfinden mÃ¼ssen. Von einer unhaltbaren Bewirtschaftungskomplizierung und einer SicherheitsgefÃ¤hrdung kÃ¶nne indessen angesichts des durch die Stichstrasse ausgelÃ¶sten, sich in engen Grenzen haltenden Verkehrs keine Rede sein. So sei mit durchschnittlich sieben, in Spitzenzeiten (am frÃ¼hen Morgen) mit 30 Fahrten pro Stunde zu rechnen. Bei solchen VerhÃ¤ltnissen sei die Querung der Stichstrasse, welche auch beim Tragen von GerÃ¤tschaften oder Setzlingskisten inklusive Beobachtungsphase maximal zehn Sekunden dauere, den Annahmen der BeschwerdefÃ¼hrenden folgend â das heisst durchschnittlich hundert Ãberquerungen von Mitarbeitenden, fÃ¼nfmalige Querung mit Traktoren und PflanzenschutzgerÃ¤ten â unproblematisch und gefahrlos, zumal die Mitarbeitenden jetzt schon auf den Verkehr achten mÃ¼ssten. Sodann sei nicht einzusehen, inwiefern die Stichstrasse, die zur Hauptfussverbindungsstrecke zwischen dem Quartier und dem Dorf werde, geeignet sein sollte, einen FussgÃ¤ngerverkehr auszulÃ¶sen, der eine GefÃ¤hrdung fÃ¼r andere oder sich darstellen kÃ¶nnte. Vorab sei zwar mit einigen SchÃ¼lern und FussgÃ¤ngern zu rechnen, diese hÃ¤tten aber bei der BenÃ¼tzung von Strassen ohnehin eine gewisse Vorsicht walten zu lassen. Weshalb FussgÃ¤nger das GelÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden andauernd betreten und die BetriebsablÃ¤ufe behindern sollten, sei unerfindlich. Zusammengefasst erwog die Vorinstanz, die durch die Stichstrasse bedingten Erschwernisse (VerkÃ¼rzung der Folientunnels, Anpassung der BetriebsablÃ¤ufe) seien trag- und zumutbar. Die Tangierung der privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden sei keineswegs derart, dass sie die Ã¶ffentlichen Interessen an einer hinreichenden, verkehrssicheren und unter allen Titeln optimalen Erschliessung des quartierplanbedÃ¼rftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse in den Hintergrund zu drÃ¤ngen vermÃ¶chten. FÃ¼r die notwendigen Anpassungen auf den Betriebsparzellen seien die BeschwerdefÃ¼hrenden denn auch gemÃ¤ss dem insofern rechtskrÃ¤ftigen Entscheid vom 17. Dezember 2010 angemessen zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Entgegen der von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgetragenen RÃ¼ge setzte sich die Vor­instanz damit durchaus mit ihren Interessen auseinander. Wie sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt, vermag jedoch ihr Schluss, die Ã¶ffentlichen Interessen wÃ¼rden diejenigen der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berwiegen, nicht zu Ã¼berzeugen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Die von der Vorinstanz angestellten Berechnungen zu den betroffenen AnbauflÃ¤chen und zur Reduktion des Betriebsgewinns, die auf den von ihnen eingereichten Unterlagen beruhen, stellen die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Beschwerde nicht substanziiert infrage. Immerhin legten sie jedoch gegenÃ¼ber der Vorinstanz in ihrer Stellungnahme vom 13. Februar 2015 ausfÃ¼hrlich und nachvollziehbar dar, dass und inwiefern die Stichstrasse bzw. die dadurch bedingte Verkleinerung der AnbauflÃ¤che in den Folientunnels doch nicht unbeachtliche Auswirkungen hinsichtlich Produktion und finanziellen Ertrag hÃ¤tte. So fÃ¼hrten sie aus, aufgrund der NÃ¤he zum BetriebsgebÃ¤ude wÃ¼rden in den GewÃ¤chshÃ¤usern in der Kernzone verschiedene kleinere, sehr arbeitsintensive Kulturen gehalten. FÃ¼r die FÃ¼hrung der KrÃ¤utergÃ¤rtnerei seien diese KrÃ¤uter unverzichtbar. Der Ertrag aus den GewÃ¤chshÃ¤usern fÃ¼r KÃ¼chenkrÃ¤uter sei Ã¼berproportional hÃ¶her als bei den Freilandkulturen und mache gemÃ¤ss Erntemengen rund 72 % aus, wobei der effektive Anteil wegen der hÃ¶heren Ausbeute geschÃ¤tzt ca. 75 % des Gesamtertrags der KÃ¼chenkrÃ¤uter ausmache. Davon entfalle rund ein Drittel auf die GewÃ¤chshÃ¤user in der Kernzone. Beim Gewinn verhalte es sich Ã¤hnlich, wobei hier von einem VerhÃ¤ltnis von 70 % (GewÃ¤chshÃ¤user) zu 30 % (Freilandkulturen) auszugehen sei. Die Stichstrasse wÃ¼rde einen spÃ¼rbaren Verlust an GewÃ¤chshausflÃ¤che bedeuten, der sich erheblich auf den Ertrag bzw. Gewinn auswirken wÃ¼rde, der nicht mit den Freilandkulturen kompensiert werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrlich aufzeigte, werden die BetriebsablÃ¤ufe durch die Stichstrasse zweifellos behindert und mÃ¼ssen deswegen verschiedene (entschÃ¤digungspflichtige) Anpassungen vorgenommen werden. Insbesondere bringt die Stichstrasse nicht nur eine Verkleinerung der Folientunnels, sondern auch des Vorplatzes neben den GewÃ¤chshÃ¤usern mit sich, der von den BeschwerdefÃ¼hrenden unbestrittenermassen fÃ¼r die Zwischenlagerung der jungen Setzlinge benutzt wird. GemÃ¤ss den nachvollziehbaren AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind die Setzlinge jedoch auf diesen Standort angewiesen. Namentlich ist die unmittelbare NÃ¤he zum BetriebsgebÃ¤ude zwingend, weil sie als Jungpflanzen sehr anfÃ¤llig und sensibel sind und deshalb permanent Ã¼berwacht und kontrolliert werden mÃ¼ssen, bis sie ausgewachsen sind und verteilt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrenden im Zusammenhang mit der von der Stichstrasse mindestens tangierten Verkehrssicherheit wiederum auf die Expertise der Beratungsstelle fÃ¼r UnfallverhÃ¼tung in der Landwirtschaft (BUL) und diejenige des "Strickhofs" berufen, kann auf die ErwÃ¤gungen im Urteil vom 2. Oktober 2014 verwiesen werden. Schon damals erachtete das Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz geÃ¤usserten Bedenken hinsichtlich dieser Parteigutachten â diejenige der BUL leite eine Betriebsaufgabe allein aus dem Sicherheitsrisiko ab und nehme keinen Bezug auf die Ã¼brigen ProduktionsflÃ¤chen, diejenige des "Strickhofs" erachte eine Betriebsaufgabe als gegeben und Ã¤ussere sich nur in allgemeiner Weise zu den entsprechenden Kosten, nicht jedoch darÃ¼ber, ob die Stichstrasse Ã¼berhaupt Ã¶konomische Folgen zeitige â als begrÃ¼ndet, weswegen ihnen nur wenig Gewicht beizumessen sei. An diesen ErwÃ¤gungen ist festzuhalten, zumal die Expertisen â wie dies der Beschwerdegegner zu Recht einwendet â nach der Einholung der Kennzahlen des Betriebs durch die Vor­instanz im Anschluss an das Urteil vom 2. Oktober 2014 in Bezug auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der Stichstrasse ohnehin als Ã¼berholt gelten mÃ¼ssen. GemÃ¤ss dem Technischen Bericht soll die Stichstrasse der Erschliessung von lediglich maximal 40 Wohneinheiten dienen und keinen Fremdverkehr aufweisen. Auch wenn der Verkehr damit eher gering sein dÃ¼rfte, so ist mit den BeschwerdefÃ¼hrenden doch von einem erhÃ¶hten GefÃ¤hrdungspotenzial aufgrund der betriebsbedingten Querungen auszugehen. Auch sind ihre BefÃ¼rchtungen durchaus nachvollziehbar, dass der Betriebsvorplatz vor den GewÃ¤chshÃ¤usern wegen der Stichstrasse zum Allgemeingut fÃ¼r Kinder und sonstige FussgÃ¤nger werden kÃ¶nnte und sich die Stichstrasse als FussgÃ¤ngerverbindung zum Dorf bzw. zu den dort angesiedelten EinfamilienhÃ¤usern anbÃ¶te, was wiederum die Betriebssicherheit beeintrÃ¤chtigen werden wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.5 </b>Zu beachten ist demgegenÃ¼ber, dass der Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrenden tatsÃ¤chlich insofern von der Stichstrasse profitieren wÃ¼rde, als diese den Wenderadius fÃ¼r Lastwagen im Zusammenhang mit der Anlieferung oder dem Abtransport von Ware vergrÃ¶ssern wÃ¼rde und dank ihr weniger ManÃ¶vrierflÃ¤che freigehalten werden mÃ¼sste. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Zu prÃ¼fen ist weiter, ob der festgesetzte Quartierplan eine Verbesserung der bestehenden Erschliessung bewirkt. Dabei erwog das Verwaltungsgericht bereits mit Urteil vom 2. Oktober 2014, die GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 22.1 und 22.2 seien von der I-Strasse aus vollumfÃ¤nglich erschlossen und deshalb in sÃ¤mtlichen Beitragsperimetern von Erstellungskosten befreit. Daran ist festzuhalten. </p> <p class="Erwgung3">Im gleichen Urteil erwog das Verwaltungsgericht sodann, Uneinigkeit bestehe demgegenÃ¼ber hinsichtlich des Erschliessungsgrads der GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 21.2. WÃ¤hrend Letzteres aufgrund des Rekursenscheids vom 17. Dezember 2010 vollstÃ¤ndig aus dem Strassenbeitragsperimeter entlassen worden sei, werde Ersteres von diesem in der zweiten Bautiefe erfasst. Dies erscheine gerechtfertigt, wÃ¼rde das GrundstÃ¼ck NZT.-Nr. 21.1 aufgrund der Stichstrasse in der Tat von der Verbesserung der rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung profitieren. Auch daran ist festzuhalten. Das Verwaltungsgericht erwog indes weiter, der Vorinstanz kÃ¶nne demgegenÃ¼ber insofern nicht gefolgt werden, als sie die GrundstÃ¼cke NZT-Nr. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet habe, wÃ¤re doch der Betrieb der KrÃ¤utergÃ¤rtnerei so gar nicht mÃ¶glich. DiesbezÃ¼glich sei die Sachlage unklar, und es ist nicht ersichtlich, ob bzw. in welchem Mass die BeschwerdefÃ¼hrenden in diesem Zusammenhang einen Nutzen aus der Stichstrasse ziehen wÃ¼rden. Nachdem die Vorinstanz im Anschluss an den RÃ¼ckweisungsentscheid vom 2. Oktober 2014 diesbezÃ¼glich keine AbklÃ¤rungen getroffen hatte, setzte das Verwaltungsgericht dem Beschwerdegegner mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 15. Februar 2016 Frist an, um Unterlagen (PlÃ¤ne etc.) einzureichen, welche die derzeitige Erschliessung dieser GrundstÃ¼cke betreffend Strom, Wasser und Abwasser dokumentieren wÃ¼rden (vorn III.B.).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Der Beschwerdegegner macht geltend, das Leitungsnetz im Gebiet H sei gemÃ¤ss dem gÃ¼ltigen Generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) unterdimensioniert. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1 seien hinsichtlich LÃ¶schwasserversorgung nicht baureif. Das GWP sehe als Massnahme den Bau einer neuen Ringschlussleitung fÃ¼r das Quartier vor, die den erforderlichen LÃ¶schwasserbezug ermÃ¶gliche und die Versorgungssicherheit erhÃ¶he. Die Kosten seien nach Ã¼blichen QuartierplangrundsÃ¤tzen verlegt. Die bestehenden (Brauch-)WasseranschlÃ¼sse der GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 05 und 06 ab den Ã¶ffentlichen Leitungen in der I- und der M-Strasse seien im Beitragsperimeter berÃ¼cksichtigt, indem die GebÃ¤udegrundrisse zuzÃ¼glich des Grenzabstands nur zu 50 % belastet wÃ¼rden. Dasselbe gelte sinngemÃ¤ss auch hinsichtlich der Stromversorgung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 bzw. NZT-Nrn. 21.1, 21.2 und 22.1. So sei die Stromversorgung des Areals zwischen O-Strasse und M-Strasse gemÃ¤ss dem Projekt der ElektrizitÃ¤tswerke des Kantons ZÃ¼rich ungenÃ¼gend. Eine neue Verbindungsleitung sei in der Stichstrasse und im anschliessenden Fussweg zur N-Strasse vorgesehen. Schliesslich sei das ganze Quartierplangebiet nach dem Generellen EntwÃ¤sserungsplan (GEP) zukÃ¼nftig im Trennsystem zu entwÃ¤ssern. Die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¼rden Ã¼ber keine MÃ¶glichkeit verfÃ¼gen, an Regenwasserleitungen anzuschliessen. Bei den Leitungen in der I-Strasse handle es sich einerseits um einen Mischwasser-Sammelkanal und andererseits um Mischwasserleitungen der StrassenentwÃ¤sserung. Die bestehenden Leitungen quer Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 bzw. NZT-Nr. 21.2 und in der M-Strasse seien ebenfalls Mischwasserleitungen und zudem hydraulisch Ã¼berlastet. Das neue Trennsystem werde in der Stich­strasse erstellt. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 04 seien hinsichtlich der Abwasserentsorgung ebenfalls nicht baureif. Letzteres GrundstÃ¼ck profitiere zudem direkt von der Aufhebung der querenden Wasserleitung. Die Kosten seien wiederum nach den Ã¼blichen QuartierplangrundsÃ¤tzen verlegt. Zusammengefasst ergebe sich, dass die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 ungenÃ¼gend erschlossen seien, die zur Diskussion stehende Stichstrasse auch als Trassee fÃ¼r Werkleitungen diene und in dieser Hinsicht auch den GrundstÃ¼cken der BeschwerdefÃ¼hrenden zugutekomme.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Wie erwÃ¤hnt (vorn E. 7.3.2), ist der Vorinstanz nicht zu folgen, wenn sie â was sie mit Verweis auf ihren Entscheid vom 4. Oktober 2017 erneut tut â die GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 21.1 und 21.2 betreffend Strom, Wasser und Abwasser als nicht erschlossen bezeichnet. Aufgrund der dokumentierten Darstellung des Beschwerdegegners ist aber nachvollziehbar, dass der Quartierplan bzw. die vorgesehene Stichstrasse tatsÃ¤chlich eine gewisse Verbesserung der bestehenden Erschliessung dieser GrundstÃ¼cke bewirkt. Insofern hat dies auch Vorteile fÃ¼r den Betrieb zur Folge. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zwar geltend, ihre GrundstÃ¼cke seien schon lange voll erschlossen. Dies ergebe sich namentlich aus dem Schreiben des Beschwerdegegners zur Wasseranschlussbewilligung vom 21. November 1979 bzw. dem Beschluss vom 10. Juni 1998. Zu Recht hÃ¤lt der Beschwerdegegner dem jedoch entgegen, dass die Anschlussbewilligung und die zugehÃ¶rige GebÃ¼hr nur die "Plastic-TreibhÃ¤user" betrafen, nicht auch GebÃ¤ude wie namentlich WohnhÃ¤user, wofÃ¼r weitere ErschliessungsbeitrÃ¤ge explizit vorbehalten wurden. Auch der Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juni 1998 enthÃ¤lt nicht die Aussage, dass die GrundstÃ¼cke vollumfÃ¤nglich erschlossen seien. Solches lÃ¤sst sich ebenso wenig aus den eingereichten GebÃ¼hrenrechnungen ableiten. Stark ins Gewicht fÃ¤llt indes, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden auf eine Verbesserung der bestehenden Erschliessung zur Sicherstellung des Betriebsablaufs derzeit offensichtlich nicht angewiesen sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>In einer Gesamtbetrachtung Ã¼berwiegen die tangierten privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden die Ã¶ffentlichen Interessen an einer Erschliessung des quartierplanbedÃ¼rftigen Gebiets mittels der geplanten Stichstrasse (vgl. vorn E. 6.2.1). Die von diesen aufgrund der Stichstrasse zu gewÃ¤rtigenden Auswirkungen auf den Betrieb ihrer KrÃ¤utergÃ¤rtnerei â Reduktion der GewÃ¤chshausflÃ¤che wertvoller KrÃ¤uter, Verkleinerung des Vorplatzes fÃ¼r die Setzlinge, StÃ¶rung des Betriebsablaufs durch Verkehr und FussgÃ¤nger und damit einhergehende GefÃ¤hrdung fÃ¼r Betriebsmitarbeiter und Anwohner â erscheinen vor dem Hintergrund, dass alternative Erschliessungsvarianten auch nach Ansicht des Beschwerdegegners vorhanden sind (vorn E. 3.2), nicht zumutbar. Zu beachten ist ferner, dass auch der Beschwerdegegner ein Interesse am Erhalt des Betriebs als lokaler Produzent und Arbeitgeber haben muss, und insofern auch ein Ã¶ffentliches Interesse an einem reibungslosen Betriebsablauf besteht. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen, der Entscheid vom 3. Juli 2015 sei aufzuheben, und ihre GrundstÃ¼cke NZT-Nrn. 22.1 und 22.2 seien aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. Dementsprechend sei der Gemeinderatsbeschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Ãberarbeitung des Quartierplans an den Gemeinderat zurÃ¼ckzuweisen, mit der Auflage, auf die neue Stichstrasse zu verzichten und eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen (vorn III.B.). WÃ¤hrend die Beschwerde insofern gutzuheissen ist, als der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. MÃ¤rz 2010 angesichts der Unzumutbarkeit der Stichstrasse aufzuheben sind, besteht kein Anlass, dem Beschwerdegegner aufzugeben, eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen. Mit Aufhebung des Festsetzungsbeschlusses wird das Quartierplanverfahren in den Stand zurÃ¼ckversetzt, in dem er sich vor demselben befand. Es bleibt dem Beschwerdegegner Ã¼berlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren â unter Verzicht auf die Stichstrasse â weiterfÃ¼hren bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an denselben zurÃ¼ckzuweisen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und sind Dispositivziffern I und IV des Entscheids der Vorinstanz vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. MÃ¤rz 2010 aufzuheben. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Vorliegend erscheint es angemessen, die Gerichtskosten zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und zu einem Viertel den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Kosten des Rekursverfahrens sind gleichermassen zu verteilen. Sodann ist der Beschwerdegegner zu verpflichten, die Ã¼berwiegend obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrenden zu entschÃ¤digen, wobei fÃ¼r das Rekursverfahren eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (inklusive MWST) und fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine solche von Fr. 3'000.- (inklusive MWST) als angemessen erscheinen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. </p> <p class="Einzug2">Dispositivziffern I und IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. MÃ¤rz 2010 werden aufgehoben.</p> <p class="Einzug2">In AbÃ¤nderung von Dispositivziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 werden die Verfahrenskosten zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und â unter solidarischer Haftung fÃ¼r einen Viertel â zu je einem Achtel den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</p> <p class="Einzug2">In AbÃ¤nderung von Dispositivziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 3. Juli 2015 wird der Beschwerdegegner verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (inklusive MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</p> <p class="Einzug2">Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 1'060.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden zu drei Vierteln dem Beschwerdegegner und â unter solidarischer Haftung fÃ¼r einen Viertel â zu je einem Achtel den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inklusive MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>