VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 17 53 4. Kammer Einzelrichter Racioppi und Simmen als Aktuar URTEIL vom 27. November 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer- 2 - 1. A._____ veräusserte am 2. Dezember 2015 eine in der Gemeinde X._____ gelegene 4.5-Zimmerwohnung (Stockwerkeigentumseinheit S58'313) einschliesslich zweier Parkplätze (Stockwerkeigentumseinheiten M103'770 und M103771) für gesamthaft Fr. 1'400'000.-- an B._____ und C._____ zu je hälftigem Miteigentum. Am 23. Februar 2017 reichte A._____ die Steuererklärung für Grundstückgewinne ein. Darin deklarierte er einen Veräusserungspreis von Fr. 1'400'000.--, Veräusserungsneben- kosten von insgesamt Fr. 30'946.-- sowie zusätzlich abgegoltene Leistun- gen des Veräusserers, welche nicht Bestandteil des Grundstücks sind, von Fr. 15'000.--. Daraus resultierte ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 605'648.--. Mit Veranlagungsverfügung vom 11. Juli 2017 veran- lagte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden aufgrund eines Ver- äusserungspreises von Fr. 1'400'000.-- sowie Nebenkosten der Veräus- serung von Fr. 16'714.-- und Anlagekosten von Fr. 754'224.-- einen Grundstückgewinn von Fr. 629'062.--, woraus eine kantonale und kom- munale Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 46'236.05, gesamthaft somit Fr. 92'472.10, resultierte. 2. Gegen die Veranlagungsverfügung vom 11. Juli 2017 erhob A._____ am 29. Juli 2017 Einsprache und beantragte die Berücksichtigung aller von ihm geltend gemachten Ausgabepositionen und zusätzlich den Einbezug der Kosten des Grundstückerwerbs. 3. Mit Schreiben vom 25. August 2017 wies die kantonale Steuerverwaltung darauf hin, dass die geltend gemachten Veräusserungsnebenkosten bei der Veranlagung bereits berücksichtigt worden seien, die Akontozahlung über Fr. 10'000.-- nicht berücksichtigt werden könne, weil diese in der Schlussrechnung enthalten sei und dass Ausgleichszahlungen im Rah- men einer Erbteilung nicht abzugsfähig seien. - 3 - 4. Mit Einspracheentscheid vom 28. September 2017 wies die kantonale Steuerverwaltung die Einsprache von A._____ vom 29. Juli 2017 mit iden- tischer Begründung ab. 5. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 28. Okto- ber 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den mit dem Antrag auf Überprüfung bzw. Korrektur der Veranlagung ent- sprechend seiner Argumentation. Insbesondere die Kosten der Errichtung und Beurkundung von Stockwerkeigentum von Fr. 7'598.25, die Notariats- und Grundbuchgebühren der Gemeinde X._____ von Fr. 2'356.--, die Mehrkosten gemäss Kaufvertrag im Betrag von Fr. 15'000.-- sowie die im Zuge der Vereinigung der Parzellen 811 und 6317 geleistete Ausgleichs- zahlung von Fr. 8'000.-- seien bei der Berechnung des massgeblichen Grundstückgewinns zu berücksichtigen. 6. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer- degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 8. November 2017 auf Abweisung der Beschwerde. Begründend führte sie aus, dass sich sowohl die Rechnung bezüglich Errichtung und Beurkundung von Stockwerkei- gentum über Fr. 7'598.-- als auch die Rechnung der Notariats- und Grundbuchgebühren von Fr. 2'356.-- auf zwei Wohnungen des Be- schwerdeführers samt Parkplätzen bezogen hätten, weshalb bloss die Hälfte anerkannt worden sei. Der Beschwerdeführer besitze nämlich noch eine Wohnung mit derselben Wertquote und auch zwei weitere Parkplät- ze. Des Weiteren sei die Gesamtkostenabrechnung der D._____ AG vom 6. Februar 2017 über Fr. 748'406.-- anerkannt worden. Eine viel ältere Akontorechnung des gleichen Rechnungsstellers über Fr. 10'000.-- könne nicht zusätzlich berücksichtigt werden, zumal der Beschwerdeführer den Nachweis, dass er diese Rechnung zusätzlich zu den bereits anerkannten Kosten habe tragen müssen, trotz Auflage nicht erbracht habe. Daran vermöchten die weiteren vom Beschwerdeführer eingereichten Unterla- gen nichts zu ändern. Die Mehrkosten von Fr. 15'000.-- seien in der Ge-- 4 - samtkostenaufstellung enthalten bzw. hätten vom Beschwerdeführer nicht in diesem Umfang übernommen werden müssen. Für den Anteil des Bo- denwerts sei auf den Vermögenssteuerwert des Jahres 1950 als Ersatz- wert abgestellt worden, weil sich das Grundstück seit jeher in der Erben- gemeinschaft E._____ befunden habe, an welcher auch die Mutter des Beschwerdeführers beteiligt gewesen sei. Die eingereichten Unterlagen zeigten, dass es sich um Zuteilungen und Ausgleichszahlungen im Rah- men einer Erbteilung handle. Sie stellten keine Anlagekosten für die Grundstückgewinnsteuer, sondern Steueraufschubtatbestände dar. 7. Am 20. November 2017 liess der Beschwerdeführer replicando Teile sei- ner Beschwerde fallen und hielt lediglich am Antrag auf Berücksichtigung der hälftigen Ausgleichszahlung von Fr. 4'000.-- sowie der hälftigen Pla- nungskosten von Fr. 5'000.-- fest. Es sei fraglich, ob für den Landerwerb bei einer Realteilung Art. 43 StG relevant sei. Der von der Beschwerde- gegnerin verlangte Zahlungsnachweis werde eingereicht. 8. Am 23. November 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ih- ren Anträgen fest. Bei der Angelegenheit mit den Abtauschvorgängen handle es sich um eine Ausgleichszahlung im Rahmen einer Erbteilung. Die entsprechenden Kosten könnten aufgrund von Art. 43 StG nicht als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Ei- ne Nachfrage beim Grundbuchamt X._____ habe ergeben, dass das Grundbuchamt den Vorgang ebenfalls als eine reine Erbteilung und kei- nen käuflichen Erwerb betrachtet und deshalb die Gemeinde auch keine Handänderungssteuern erhoben habe. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid vom 28. September 2017 sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nach- stehenden Erwägungen eingegangen.- 5 - Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Gericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Aus der beschwerdegegnerischen Berechnung des Grundstückgewinns entsprechend den beschwerdefüh- rerischen Anträgen (Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 9) in Ver- bindung mit dem angefochtenen Einspracheentscheid vom 28. Septem- ber 2017 (Bg-act. 7) geht hervor, dass der Streitwert des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens maximal Fr. 4'012.60 be- trägt. Da sich diese Berechnung noch auf die Anträge des Beschwerde- führers in seiner Beschwerdeschrift vom 28. Oktober 2017 bezieht und der Beschwerdeführer am 20. November 2017 replicando Teile seiner Beschwerde fallen gelassen hat, erhellt, dass der Streitwert des vorlie- genden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens Fr. 5'000.-- nicht überschreitet. Da die vorliegende Streitsache überdies nicht in Fünferbe- setzung zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gege- ben. 2. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer- deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 28. September 2017 betreffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit wel- chem die Beschwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerde- führers vom 29. Juli 2017 abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver- waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona- len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug - 6 - vorsieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu- ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Der Be- schwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefochte- nen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Interes- se an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. b) Streitig und zu prüfen ist − nachdem der Beschwerdeführer am 20. No- vember 2017 replicando Teile seiner Beschwerde fallen gelassen hat − noch die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die im Rahmen der Erbtei- lung erfolgte Ausgleichszahlung von Fr. 8'000.-- sowie die Planungskos- ten von Fr. 10'000.-- je zur Hälfte als Anlagekosten bei der Festlegung des Grundstückgewinns hätte berücksichtigen müssen, oder ob diese Kosten von der Beschwerdegegnerin zu Recht unberücksichtigt geblieben sind. 3. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die An- lagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Har- monisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begrün- dung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftli- chen Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dem- entsprechend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück - 7 - übertragen wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer. b) Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller wei- teren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bodenverbes- serungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b) sowie Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren (lit. c). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge berück- sichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkom- men versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 Abs. 2 StG). 4. a) Der Beschwerdeführer macht einerseits unter Verweis auf den Vertrag "Parzellierung/Realteilung/Errichtung Grunddienstbarkeit/Vereinigung/Erb- vorbezug" vom 27. Januar 2012 (Bg-act. 11) geltend, die im Zuge der Vereinigung der Parzellen 811 und 6317 von ihm geleistete Ausgleichs- zahlung von Fr. 8'000.-- sei bei der Berechnung des massgeblichen Grundstückgewinns zur Hälfte als Anlagekosten zu berücksichtigen. Die- ser Auffassung ist − wie nachstehend dargestellt − nicht beizupflichten.- 8 - b) Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht vorbringt, geht aus dem vorer- wähnten Vertrag vom 27. Januar 2012 explizit hervor, dass es sich bei der fraglichen Zahlung von Fr. 8'000.-- um eine Ausgleichszahlung im Rahmen einer Erbteilung handelt (vgl. Bg-act. 11 S. 9). Wie gesehen er- gibt sich der steuerbare Grundstückgewinn aus der Differenz zwischen dem Erlös und den Anlagekosten. Zu den Anlagekosten gehören neben dem Erwerbspreis die vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendun- gen. Darunter sind all jene Auslagen zu verstehen, welche für die An- schaffung, die Herstellung oder die Erhöhung des Substanzwerts der Lie- genschaft verwendet worden sind (ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 Rz. 58). Dazu gehören − wie bereits erwähnt − Kosten für die Erschliessung, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben (Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Ferner können auch die direkten Gewinnungskosten der Veräusserung wie Grundei- gentümerbeiträge (Art. 49 Abs. 1 lit. b StG) und Kosten, die mit dem Er- werb und der Veräusserung des Grundstücks verbunden sind, mit Ein- schluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren, vom steuer- baren Gewinn in Abzug gebracht werden (Art. 49 Abs. 1 lit. c StG). Eine Ausgleichszahlung aufgrund einer Erbteilung fällt jedoch unter keine der vorerwähnten Auslagen. Sie stellt weder eine wertvermehrende Aufwen- dung dar, welche den objektiven Wert der Liegenschaft erhöht, noch bil- det sie direkte Gewinnungskosten, die bei der Weiterveräusserung anfal- len. c) Des Weiteren bildet bei der Grundstückgewinnsteuer die steuerliche Be- freiung gemäss Art. 43 Abs. 1 lit. a StG (Eigentumswechsel durch Erb- gang) einen blossen Steueraufschub. Aufgrund des erfolgten Erbgangs wird bei einem solchen Steueraufschub lediglich beim Übergang der Lie- genschaft an die Erben keine Steuer erhoben. Es findet dementspre-- 9 - chend kein Veräusserungstatbestand statt, welcher eine Steuer auslösen könnte. Bei der späteren Weiterveräusserung hingegen wird dann gemäss Art. 46 Abs. 2 StG auf die letzte steuerbegründende Veräusse- rung abgestellt. Dies bedeutet, dass die Erben der Liegenschaft in die Stellung des Erblassers bei dessen Erwerb treten. Demzufolge wird ge- winnsteuerrechtlich den Erben auch die ganze Wertsteigerung seit dem Erwerb durch den Erblasser bis zur Weiterveräusserung angerechnet (vgl. ZWAHLEN/NYFFENEGGER, a.a.O., Art. 12 Rz. 61b). Die vom Be- schwerdeführer getätigte Auszahlung über Fr. 8'000.-- hat nun indessen keinerlei Bezug zum damaligen Erwerb durch den Erblasser. Die Aus- gleichszahlung bildet daher in diesem Sinne auch keine weitere Leistung beim Erwerb durch den Erblasser und kann deshalb nicht zu den Geste- hungskosten gezählt werden. In der Praxis wird denn auch bei der Fest- legung solcher Ausgleichszahlungen regelmässig die latente Steuerlast berücksichtigt. d) Nach dem soeben Gesagten ergibt sich, dass der Betrag in der Höhe von Fr. 8'000.--, welcher vom Beschwerdeführer anlässlich der Erbteilung ausbezahlt worden ist, bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer von der Beschwerdegegnerin zu Recht weder in voller noch in hälftiger Höhe zum Abzug zugelassen worden ist. 5. a) Anderseits beantragt der Beschwerdeführer die Berücksichtigung von Planungskosten in der Höhe von Fr. 5'000.-- als Anlagekosten bei der Festlegung des Grundstückgewinns. Bereits in der Steuererklärung für Grundstückgewinne vom 23. Februar 2017 (Bg-act. 2) hat der Beschwer- deführer unter Ziffer 4 die hälftigen Planungskosten von gesamthaft Fr. 10'000.--, mithin Fr. 5'000.--, als Veräusserungsnebenkosten geltend gemacht. Dazu reichte der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin im Veranlagungsverfahren eine als Akontorechnung bezeichnete Rech- nung der D._____ AG vom 7. Dezember 2009 über Fr. 10'000.-- ein. Wie nachstehend dargestellt wurden auch die vom Beschwerdeführer geltend - 10 - gemachten Planungskosten von Fr. 5'000.-- von der Beschwerdegegnerin zu Recht nicht als Anlagekosten berücksichtigt. b) Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 8. November 2017 korrekt darlegt, hat sie die Gesamtkostenabrechnung der D._____ AG vom 6. Februar 2017 über gesamthaft Fr. 748'406.-- (Bg-act. 3 Beila- ge 10) als Anlagekosten anerkannt (vgl. auch S. 3 der definitiven Veran- lagungsverfügung der kantonalen und kommunalen Grundstückgewinn- steuer vom 11. Juli 2017 [Bg-act. 4]). Dementsprechend konnte aber die ältere Akontorechnung vom 7. Dezember 2009 über Fr. 10'000.-- dessel- ben Rechnungsstellers (Bg-act. 3 Beilage 9) nicht zusätzlich berücksich- tigt werden. Bei einer Akontozahlung handelt es sich nämlich um eine Teilzahlung eines Auftraggebers auf seine Gesamtschuld, die von ihm bei erbrachten Teilleistungen des Auftragnehmers zu entrichten ist. Demge- genüber handelt es sich bei einer Schlussabrechnung um eine Zusam- menstellung des Auftragnehmers, welche sowohl sämtliche vom Unter- nehmer gestellten (Akonto-)Rechnungen als auch sämtliche vom Auftrag- geber geleisteten (Akonto-)Zahlungen enthält. Das Ergebnis bildet die noch ausstehende Forderung des Auftragnehmers, mithin die Gesamtfor- derung abzüglich der vom Auftraggeber geleisteten (Akonto-)Zahlungen. Wenn die Beschwerdegegnerin somit sowohl die Akontorechnung vom 7. Dezember 2009 als auch die Gesamtkostenabrechnung vom 6. Febru- ar 2017 über Fr. 748'406.-- als Anlagekosten anerkannt hätte, würden die Kosten der Akontorechnung doppelt als Anlagekosten angerechnet. Der Beschwerdeführer hat denn auch weder im Veranlagungs- noch im Ein- spracheverfahren und auch nicht im vorliegenden verwaltungsgerichtli- chen Beschwerdeverfahren den Nachweis erbracht, dass er die Akonto- rechnung vom 7. Dezember 2009 zusätzlich zu den bereits anerkannten Gesamtkosten von Fr. 748'406.-- tragen musste. Entgegen der be- schwerdeführerischen Auffassung vermögen auch die am 20. November 2017 replicando eingereichten Belege 14.1 und 14.2 diesen Nachweis nicht zu erbringen. Der Beleg 14.1 belegt nämlich lediglich Zahlungen des Beschwerdeführers an die D._____ AG in der Höhe von Fr. 80'000.-- vom - 11 - 31. Januar 2017 bzw. Fr. 169'923.35 vom 25. April 2017, während auf dem Beleg 14.2 nochmals die Gesamtkosten für die verkaufte Wohnung in der Höhe von Fr. 748'406.25 aufgeführt sind. Auch mit diesen Belegen vermag der Beschwerdeführer somit nicht zu belegen, dass er die Akon- torechnung vom 7. Dezember 2009 zusätzlich zu den bereits anerkannten Gesamtkosten tragen musste. Entscheidend ist, dass die vom Beschwer- deführer geltend gemachten Planungskosten in der Gesamtkostenab- rechnung mit enthalten sind und diese Kosten von der Beschwerdegegne- rin vollumfänglich als Anlagekosten anerkannt wurden. Folglich erweist sich auch diese Rüge des Beschwerdeführers als unbegründet und ist abzuweisen. 6. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra- cheentscheid vom 28. September 2017 betreffend kantonale und kom- munale Grundstückgewinnsteuer als rechtens, was zu seiner vollumfäng- lichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or- ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei- entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. Demnach erkennt der Einzelrichter: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend- 12 - - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'200.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 248.-- zusammen Fr. 1‘448.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]