<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="FIW">Verwaltungsgericht</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b><span> vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Oktober 2023</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es wirken mit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Präsident Thomann </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Oberrichter Müller<a name="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Ersatzrichter Etter </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gerichtsschreiber Schaad</span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>A.___</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Beschwerdeführerin </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Solothurnische Gebäudeversicherung,</span></b><span> <a name="BT_AUTOTEXT_VRTR"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Beschwerdegegnerin </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>betreffend <b>Brandschaden</b></span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span>zieht das Verwaltungsgericht in <b>Erwägung:</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Die A.___ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) ist gemäss statuarischem Zweck eine Immobilien-, Generalunternehmungs- und Beteiligungsgesellschaft und bezweckt u.a. den Erwerb und die Verwaltung von Liegenschaften sowie die Planung und Erstellung von Bauten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Mit Verfügung vom 24. November 2015 setzte die Solothurnische Gebäudeversicherung (nachfolgend Beschwerdegegnerin oder SGV) den Versicherungswert zweier Lagerhallen und eines Zwischendachs der Beschwerdeführerin in [...] auf CHF 221'120.00 fest (CHF 103'698.00 pro Lagerhalle, CHF 13'720.00 hinsichtlich des Zwischendachs). Neben dem Zeitwert (90 %) und dem Baujahr (1995 und 2001) ist die Kubatur (Länge / Breite / Höhe, total 2'469 m<sup>3</sup> pro Halle) in der Verfügung ausgewiesen. Der «Schätzung ohne Besichtigung» vom 17. November 2015 vorausgegangen war ein Informationsblatt der SGV, wonach eine Überprüfung des Versicherungswertes vor Ort gewünscht werden könne.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Auf der Gebäudeversicherungspolice vom 13. August 2020 findet sich neben den beiden Lagerhallen eine 2019 erbaute Entsorgungshalle mit einer Kubatur von 2'973 m<sup>3</sup> (inkl. Fotovoltaikanlage und Vordach) zu einem Versicherungswert von CHF 401'760.00 (0 % Entwertung). Im Gegensatz zu den Lagerhallen (Tarifcode 510) wurde die Entsorgungshalle dem Tarifcode 610 («Holzverarbeitung») zugeordnet. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Am 4. Mai 2022 ereignete sich auf dem Areal der Beschwerdeführerin ein Brandschaden, welcher eine Lagerhalle und das Dach des Zwischentrakts vollumfänglich, die zweite Lagerhalle zu einem grossen Teil (70 %) zerstörte. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Die Amtei-Schätzungskommission besichtigte und schätzte den Schaden am 9. Mai 2022 ein. Mit E-Mail vom 13. Mai 2022 erklärte sich der Präsident des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin mit der Schadenabschätzung von CHF 189'735.00 einverstanden und dankte für die faire Beurteilung. Die Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung der SGV vom 19. Mai 2022 bezifferte den Schaden auf CHF 189'735.00 und ordnete weitere Entschädigungen von CHF 18'178.80 an (Maximum von 8 % der Schadensumme plus pauschal CHF 3'000.00 für das «Areal»). Im Rahmen derselben Verfügung stellte die Beschwerdegegnerin die Ermittlung und Auszahlung von Teuerungsausgleichen für den Schaden und die («maximalen») Räumungskosten in Aussicht, «sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung stattfand» (mithin wurde ein Teuerungszuschlag für die Areal-Pauschale von CHF 3'000.00 explizit ausgeschlossen).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. Mit E-Mail vom 18. November 2022 meldete die Beschwerdeführerin die Fertigstellung der Lagerhallen, bat um einen «Abnahmetermin» und stellte in Aussicht, zum Thema «Teuerungsausgleich» eine Bauabrechnung im neuen Jahr zuzustellen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. Gemäss Police vom 29. November 2022 erfolgte am 23. November 2022 eine Schätzung der Lagerhallen, wobei der Versicherungswert der beiden Lagerhallen auf je CHF 238'899.00 festgesetzt wurde (zzgl. CHF 15'112.00 für den Verbindungstrakt und CHF 101'388.00 für die Fotovoltaikanlage, total CHF 556'856.00). Es wurde ein baulicher Mehrwert von CHF 95'000.00 ermittelt. Je Lagerhalle wurde eine Kubatur von 3'109 m<sup>3</sup> bestimmt (zzgl. 708 m<sup>3</sup> für den Verbindungstrakt). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. Die Beschwerdeführerin bezifferte mit E-Mail vom 13. Januar 2023 die Kosten für die Instandstellung der Lagerhalle Ost auf CHF 169'800.00 (plus MWSt.), mithin deutlich über der Versicherungssumme von CHF 103'698.00. Daher wurde um ein Gespräch mit der Beschwerdegegnerin ersucht, um «unter dem möglichen Aspekt der Teuerung einen grosszügigen Beitrag der SGV erlangen zu können».</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. Nach interner Diskussion antwortete die Schätzungspräsidentin mit E-Mail vom 9. Februar 2023, es bestehe keine gesetzliche Möglichkeit, die Schadenssumme zur Wiederherstellung gemäss Verfügung vom 19. Mai 2022 zu erhöhen. Die Beschwerdegegnerin fragte umgehend nach dem Rechtsmittelweg. Denn es sei «vor allem durch die viel zu tiefe, falsche Einschätzung» ein ungedeckter Gebäudeschaden von ca. CHF 100'000.00 entstanden. Zudem wurde ein fehlender Teuerungsausgleich bemängelt. Wiederum gleichentags stellte die Schätzungspräsidentin die Eröffnung einer Verfügung betreffend Teuerungszuschlag in Aussicht. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>10. Die SGV erliess am 13. Februar 2023 eine Verfügung betreffend «Teuerungsausgleich zu Brandschaden». Sie bezifferte den Teuerungsausgleich der Schadenssumme resp. der Räumungskosten basierend auf einem «Baukostenindex von 139.8 auf 149.2 für fünf Monate» auf CHF 5'315.65 resp. CHF 425.25, mithin total CHF 5'740.90</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>11. Die Beschwerdeführerin erhob mit Eingabe vom 20. Februar 2023 (sinngemäss) Beschwerde gegen die Verfügungen vom 19. Mai 2022 (Schaden), vom 13. Februar 2023 (Teuerung) und vom 24. November 2015 (Versicherungswert resp. Schätzung vom 17. November 2015). Sie ersuchte um Zusprechung einer «Gesamtentschädigung des Brandschadens auf der Einschätzungsbasis vom 23. November 2022». Zusammenfassend behauptete die Beschwerdeführerin gestützt auf den aktuellen Versicherungswert der baugleichen Lagerhallen eine schwerwiegend mangelhafte und unrealistisch tiefe Einschätzung des Versicherungswertes im Jahr 2015. Zudem sei der gewährte Teuerungsausgleich unrealistisch, da die Materialpreise u.a. für Stahlträger markant gestiegen seien.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>12. Die Beschwerdegegnerin beantragte mit Stellungnahmen vom 28. März 2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Neben vier «Beilagen» wurde ein Bündel ungeordneten Aktenstücke (weder paginiert oder chronologisch geordnet, noch mit Inhaltsverzeichnis versehen) mitgeliefert und um Parteibefragung der Schätzungspräsidentin sowie der Leiterin Rechtsdienst ersucht. Im Wesentlichen weist die SGV darauf hin, dass mehrere der angefochtenen Verfügungen in Rechtskraft erwachsen sind. Materiell hält sie fest, dass der praxisgemäss genutzte Zürcher Baukostenindex «der differenzierten Teuerungsentwicklung auf den verschiedenen Baumaterialien nur durchschnittlich Rechnung» tragen kann. Schliesslich räumt sie ein, dass sich «die Schätzerpraxis insofern leicht verändert [habe], als insbesondere betreffend den Unterboden dieser in einer Neueinschätzung kubikmetermässig höher veranschlagt [werde], was ein grösseres Volumen» bewirke. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>13. Die Beschwerdeführerin replizierte mit Eingabe vom 18. April 2023 und bezifferte die beantragte «Restzahlung» auf CHF 180'681.30. Es dürfe nicht sein, dass sie als Geschädigte einer Brandstiftung aufgrund einer fehlerhaften Einschätzung der SGV den Schaden zu einem grossen Teil selbst bezahlen müsse. Sie habe nicht wissen können, welche Ausmasse für die Berechnung massgebend seien. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>14. Mit Duplik vom 9. Mai 2023 hielt die Beschwerdegegnerin am gestellten Begehren fest und behauptete, die Beschwerdeführerin sei eine ausgewiesene Immobilienspezialistin, welche sich über die Bedeutung von Gebäudeschätzungen, Baukostenindex und Baupreisen im Klaren sei und jahrzehntelang von günstigen Prämien profitiert habe. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>15. Soweit nicht bereits dargelegt, wird für die Parteistandpunkte auf die Akten verwiesen. Angefügt sei, dass sich in den Akten weitere Mitteilungen resp. Anordnungen der SGV vom 31. Mai 2022, vom 14. November 2022, vom 29. November 2022 und vom 13. März 2023 mit dem Titel «Informationen zum Schaden – Kostengutsprache» finden, welche zwar eine Rechtsmittelbelehrung enthalten, jedoch im Wesentlichen über den Stand der Zahlungen informierten und/oder mit welchen um Informationen zum Stand der Arbeiten nachgesucht wurde.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Die Beschwerde ist formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 10 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] i.V.m. § 49 Gesetz über die Gerichtsorganisation [GO, BGS 125.12]). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. In Bezug auf die Verfügung vom 13. Februar 2023 (Teuerung) erfolgte die Beschwerde fristgerecht, womit zumindest diesbezüglich auf die Beschwerde einzutreten ist.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 Als Grundlage der Schadenermittlung gelten die für die Prämienerhebung massgebenden Werte (§ 44 Abs. 3 GVG). Gemäss der sogenannten Proportionalregel ist der Schaden grundsätzlich ausgehend vom Versicherungswert nach dem Verhältnis des beschädigten zum intakten Gebäudeteil bzw. Wertverhältnis des beschädigten Teils zum Gesamtwert des Objektes zu ermitteln (vgl. § 46 Abs. 1 Satz 1 GVG). Der so ermittelte Schaden bildet unter Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen die obere Grenze der Entschädigung. Die Schadenabschätzung ermittelt also nicht den tatsächlich erlittenen, sondern den versicherungsrelevanten Schaden (vgl. Urteil VWBES.2022.395 des Verwaltungsgerichts vom 24. Juli 2023, E. 5.1 ff.). Gegen Verfügungen betreffend Schadenabschätzungen ist innert 10 Tagen Beschwerde zu erheben (§ 41 Abs. 2 GVG). Die Beschwerde vom Februar 2023 gegen die Verfügung vom 19. Mai 2022 erfolgt mithin verspätet. Insoweit kann folglich auf die Beschwerde – unabhängig davon, dass in materieller Hinsicht die Grundsätze der Proportionalregel verkannt werden – nicht eingetreten werden. Der Vollständigkeit halber sei ergänzt, dass vorliegend auch kein nachträglicher Schaden geltend gemacht wird, welcher anlässlich der Schadenabschätzung im Sinne von § 42 GVG nicht bemerkt worden ist. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 Der Eigentümer kann gegen die Einschätzungsverfügung der Direktion innert 10 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben (§ 29 Abs. 2 GVG). Die Beschwerde vom 20. Februar 2023 gegen die Einschätzung des Versicherungswertes vom 24. November 2015 erfolgt somit verspätet. Auf Verlangen des Eigentümers kann zwar eine neue Schätzung vorgenommen werden (§ 23 GVG). Jedoch entfaltet eine erneute Schätzung grundsätzlich lediglich Geltung für die Zukunft resp. rückwirkend ab Eintreffen der Anmeldung des Schätzungsbegehrens (§ 28 GVG). Die Möglichkeit einer rückwirkenden Neueinschätzung nach einem Brand ist gesetzlich nicht vorgesehen; dies würde denn auch dem Versicherungsprinzip sowie den Mitwirkungspflichten, namentlich die Pflicht des Versicherungsnehmers, Tatsachen, die für das Versicherungsverhältnis von Bedeutung sind, innert 30 Tagen anzuzeigen (§ 34 Abs. 1 GVG), widersprechen. Bei der Festlegung des Versicherungswerts sind in der Regel die ortsüblichen Preise pro Kubikmeter umbauten Raumes massgebend, wobei u.a. die Kosten der Fundationen zu berücksichtigen sind (§ 14 Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, GVV, BGS 618.112). Die Bedeutung der Kubatur für die Einschätzung des Versicherungswertes ist auf den Verfügungen der SGV angesichts der zentralen Bezeichnung (inkl. Gestaltung) nicht zu übersehen. Soweit die Beschwerdeführerin sinngemäss um Wiederherstellung der Frist (§ 10<sup>bis</sup> Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) oder Wiedererwägung (§ 28 VRG) ersucht, da sie infolge Unkenntnis über die Berechnungsgrundlagen unverschuldet auf eine Beschwerde verzichtet habe, ist sie folglich nicht zu hören. Zumal die Beschwerdeführerin im Jahr 2019 in unmittelbarer Nähe eine Entsorgungshalle erbaute und dabei mit der gemäss Beschwerdegegnerin «leicht veränderten» Schätzerpraxis in Berührung kommen musste. Zusammenfassend ist auf die Vorbringen betreffend Unterversicherung nicht einzutreten. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1. Ändern sich die Baukosten, passt die Verwaltungskommission zu Beginn jedes Jahres den Neuwert und den Zeitwert für alle Gebäude einheitlich dem neuen Stand der Baukosten an (§ 26 Abs. 1 GVG). Dem Teuerungsanstieg im Versicherungsjahr – also für die Zeitdauer vom Beginn des Jahres bis zum Schadenszeitpunkt – wird durch Zuschläge zur Schadenssumme Rechnung getragen (§ 26 Abs. 2 GVG). Grundlage für diese Regelung ist § 26 GVG, welcher auf § 47 Abs. 2 GVG verweist. Demnach wird der prozentuale Zuschlag aus der Differenz der im Schadenjahr und der im folgenden Jahr in den Versicherungswerten erfassten Baukostenteuerung berechnet; pro rata der massgebenden Zeit und aufgerundet auf ganze Monate.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gestützt auf § 93 GVG hat der Regierungsrat mit § 2 Abs. 1 lit. e GVV der Verwaltungskommission der SGV die «Obliegenheit» auferlegt, für die «Anpassung der Versicherungswerte auf einheitlicher Grundlage an einen anerkannten Baukostenindex» zu sorgen. Die entsprechenden Beschlüsse der Verwaltungskommission lassen sich in der Bereinigten Gesetzessammlung unter der Nummer 618.112.23 finden. Konkret wurde am 28. Oktober 2022 entschieden, den Index für 2023 auf 149.2 % festzulegen, nachdem dieser gemäss Beschluss vom 8. November 2021 im Vorjahr 139.8% betrug. Dem Ingress der jeweiligen Chronologischen (Gesetzes-) Sammlung (GS 2022, 42 und 2021, 52) kann entnommen werden, dass sich die Verwaltungskommission am Zürcher Baukostenindex orientierte. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 Soweit die Beschwerdeführerin moniert, die Baukosten seien seit 1995 rapide angestiegen, verkennt sie die Funktion der Teuerungszuschläge, welche nur (jedoch immerhin) die Teuerung im Schadenjahr kompensieren (vorliegend Januar bis und mit Mai 2022). Bereits in der Verfügung vom 19. Mai 2022 wurde auf die Normen der GVG hingewiesen und daran erinnert, dass sich die Baukostenteuerung (lediglich) auf das Schadenjahr bezieht. Hinzu kommt, dass sich die Teuerung seit (erstmaligem) Bau der Lagerhallen (1995 resp. 2001) grundsätzlich bereits in der Verfügung vom 24. November 2015 niederschlug (Einschätzung bei 140 %), während die Verfügung vom 19. Mai 2022 (Schaden) einen tieferen Wert ausweist (bei 139.8 %). Tatsächlich blieb der Index von 2013 bis 2020 stabil, senkte sich in der Folge leicht, um im Jahr 2023 sprunghaft zu steigen (vgl. https://www.sgvso.ch/wp/wp-content/uploads/2023/01/Baukostenin­dex2023.pdf, zuletzt abgerufen am 30. September 2023).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3 Zu Recht hält die Beschwerdegegnerin fest, der Zürcher Baukostenindex könne «der differenzierten Teuerungsentwicklung auf den verschiedenen Baumaterialien nur durchschnittlich Rechnung» tragen. Dies ist die Natur eines Indexes. Zwar wäre es theoretisch denkbar, je nach Baute resp. benutzten Materialien unterschiedliche Indexe anzuwenden, doch würde dies wiederum zu komplexen Abgrenzungsfragen führen. Insofern ist die pragmatische Vorgabe gemäss § 2 Abs. 1 lit. e GVV, wonach ein einheitlicher Index anzuwenden ist, nicht zu beanstanden. Den Akten können keine substantiierten Hinweise entnommen werden, wonach im Zürcher Baukostenindex Holz und / oder Stahl ungenügend gewichtet resp. der Index falsch kalkuliert wäre. Die Kalkulation der Teuerung der Verfügung vom 13. Februar 2023 entspricht den gesetzlichen Grundlagen. Folglich ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ergebnis drängt sich – entgegen dem Beweisantrag der Beschwerdegegnerin – weder eine Befragung der Schätzungspräsidentin noch der Leiterin Rechtsdienst der SGV auf.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht geschuldet (§ 77 Satz 2 VRG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Demnach wird <b>erkannt</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Die Beschwerdeführerin hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1’500.00 zu bezahlen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rechtsmittel:</span></b><span> Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Im Namen des Verwaltungsgerichts</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Präsident Der Gerichtsschreiber</span></p> <p class="MsoNormal"><span lang="IT">Thomann Schaad</span></p> </div></body></html>