<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="259293257" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-05-12T14:22Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-36" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-36" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2024-nr-36" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- 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in einer GewÃ¤sserschutzzone befindet, aufgrund der NutzungsbeschrÃ¤nkungen ein Minderwert zu berÃ¼cksichtigen.</em></p><hr/><p>Der Rekurrent ist EigentÃ¼mer der Parzelle Nr. X und der zwei sich darauf befindenden WohnhÃ¤user. Am 13. Juli 2023 erfolgte deren SchÃ¤tzung im Rahmen einer Generalrevision, wobei ein Verkehrswert von Fr. 1'316'000.-- sowie Mietwerte von Fr. 23'117.-- und Fr. 18'975.-- festgelegt wurden. Nach erhobener Einsprache wurde der Verkehrswert mit Einspracheentscheid vom 18. August 2023 auf Fr. 1'342'000.-- erhÃ¶ht, die Mietwerte wurden auf Fr. 32'640.-- bzw. Fr. 12'000.-- geÃ¤ndert. Die Steuerrekurskommission heisst den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut und weist die Streitsache zur Neuentscheidung im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ck.</p><p> </p><p>Aus den ErwÃ¤gungen:</p><p> </p><p>4. GemÃ¤ss § 41 Abs. 1 StG ist das gesamte ReinvermÃ¶gen steuerbar. Dabei werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts Abweichendes festsetzen (§ 43 Abs. 1 StG). Der Regierungsrat regelt die BewertungsgrundsÃ¤tze und das Verfahren der amtlichen LiegenschaftenschÃ¤tzung (§ 43 Abs. 3 StG). In den §§ 12 ff. SchÃ¤V sind die GrundsÃ¤tze der SchÃ¤tzung nichtlandwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke festgehalten. GemÃ¤ss § 12 SchÃ¤V bestimmt sich der Verkehrswert eines GrundstÃ¼ckes aus der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, NutzungsmÃ¶glichkeiten, tatsÃ¤chliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit (Abs. 1). Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und Realwert ermittelt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften der §§ 15 und 17 bis 19 SchÃ¤V (Abs. 2). Dabei entspricht der Ertragswert dem kapitalisierten Mietwert des GrundstÃ¼ckes (§ 13 Abs. 1 Satz 1 SchÃ¤V). Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Landes und dem Zustandswert der Baute, zuzÃ¼glich Baunebenkosten und Kosten der Umgebungsarbeiten (§ 14 Abs. 1 SchÃ¤V). Zustandswert der Baute ist deren Neubauwert abzÃ¼glich ein der Altersentwertung und der technischen Entwertung entsprechender Minderwert. Dabei ist auch der schlechte oder Ã¼berdurchschnittliche Unterhalt zu berÃ¼cksichtigen (§ 14 Abs. 2 SchÃ¤V).</p><p> </p><p>4.1 Die streitgegenstÃ¤ndliche Parzelle betrÃ¤gt 3'054 m<sup>2</sup>. Durch die Parzelle verlÃ¤uft der A-Bach. Der Rekurrent macht geltend, dass rund 1'610 m<sup>2</sup> der Parzelle in der Grundwasserschutzzone 2 liegen, da sich auf der Nachbarparzelle eine Quellwasserfassung fÃ¼r Trinkwasser befinde. Rund 2/3 der gesamten Parzelle wÃ¼rden den Schutzzonen 2 und 3 unterstehen. GÃ¼ltigkeit und Rechtskraft des vom Rekurrenten eingereichten Grundwasserschutzzonenplans vom 28. Mai 2021 werden von der Vor­instanz nicht bestritten, weshalb von dessen Richtigkeit auszugehen ist. FÃ¼r die Richtigkeit spricht auch der vom Rekurrenten eingereichte Grundbuchauszug der streitgegenstÃ¤ndlichen Parzelle (Stand 12.11.2021), wonach deren jeweiliger EigentÃ¼mer der EigentÃ¼merin der Wasserfassung der Parzelle Nr. Y die im Schutzzonen-Reglement vereinbarten NutzungsbeschrÃ¤nkungen einrÃ¤ume, wobei sich das Schutzzonen-Reglement nicht in den Akten findet. Auch die GrÃ¶ssen der vom Rekurrenten berechneten TeilflÃ¤chen, welche in die Schutzzonen S2 und S3 fallen, werden von der Vorinstanz nicht bestritten.</p><p> </p><p>4.2 Die Kantone scheiden Schutzzonen fÃ¼r die im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Grundwasserfassungen und -anreicherungsanlagen aus; sie legen die notwendigen EigentumsbeschrÃ¤nkungen fest (Art. 20 Abs. 1 GSchG). Die Schutzzone S2 soll verhindern, dass das Grundwasser durch Grabungen und unterirdische Arbeiten nahe von Grundwasserfassungen und -anreicherungsanlagen verunreinigt wird und der Zufluss zur Grundwasserfassung durch unterirdische Anlagen behindert wird (Anhang 4 Ziff. 123 Abs. 1 GSchV). Die Zone S3 soll gewÃ¤hrleisten, dass bei unmittelbar drohenden Gefahren (z.B. UnfÃ¤llen mit Stoffen, die Wasser verunreinigen kÃ¶nnen) ausreichend Zeit und Raum fÃ¼r die erforderlichen Massnahmen zur VerfÃ¼gung stehen (Anhang 4 Ziff. 124 Abs. 1 GSchV). In der Zone S2 ist das Erstellen von Anlagen grundsÃ¤tzlich nicht zulÃ¤ssig, wobei die BehÃ¶rde aus wichtigen GrÃ¼nden Ausnahmen gestatten kann. Ferner sind auch Grabungen, welche die schÃ¼tzenden Ãberdeckungen (Boden und Deckschicht) nachteilig verÃ¤ndern, die Versickerung von Abwasser oder andere TÃ¤tigkeiten, welche die Trinkwassernutzung gefÃ¤hrden, nicht zulÃ¤ssig (Anhang 4 Ziff. 222 Abs. 1 GSchV). Auch in der Zone S3 gelten diverse bauliche EinschrÃ¤nkungen, so sind etwa industrielle und gewerbliche Betriebe, von denen eine Gefahr fÃ¼r das Grundwasser ausgeht, Einbauten, die das Speichervolumen oder den Durchflussquerschnitt des Grundwasserleiters verringern, Versickerung von Abwasser, nachteilige Verminderungen der schÃ¼tzenden Ãberdeckung (Boden und Deckschicht) oder KreislÃ¤ufe, die WÃ¤rme dem Untergrund entziehen oder an den Untergrund abgeben, nicht zulÃ¤ssig (Anhang 4 Ziff. 221 Abs. 1 GSchV).</p><p> </p><p>4.3 Die Vorinstanz stÃ¼tzt ihre GrundstÃ¼ckschÃ¤tzung einzig auf den Zonenplan der Gemeinde. GemÃ¤ss diesem Plan liegen 2'017 m<sup>2</sup> der streitgegenstÃ¤ndlichen Parzelle in der Wohn- und Arbeitszone (WA3). Den Wert dafÃ¼r legte die Vorinstanz im SchÃ¤tzungsprotokoll mit Fr. 366.40 / m<sup>2</sup> fest. Eine FlÃ¤che von 902 m<sup>2</sup> liegt gemÃ¤ss Zonenplan in der Freihaltezone. DafÃ¼r setzte die Vorinstanz einen Wert von Fr. 5.-- / m<sup>2</sup> ein. Den auf den A-Bach entfallenden Anteil von 135 m<sup>2</sup> berÃ¼cksichtigte sie mit Fr. 0.-- / m<sup>2</sup>. So errechnete sie einen Landwert von F. 743'538.--. Die Parzelle weist eine GeschossflÃ¤chenziffer von 1.15 aus. Die Vorinstanz macht geltend, die Liegenschaft weise genÃ¼gend bebaubare RestflÃ¤che auf, um die GeschossflÃ¤chenziffer zu konsumieren.</p><p> </p><p>4.4 Mit ihrer Berechnung lÃ¤sst die Vorinstanz die rechtlichen und tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten, welche es gemÃ¤ss § 12 SchÃ¤V (vgl. vorstehend E. 4) zu berÃ¼cksichtigen gilt, ausser Acht. Auch in § 19 Ziff. 5 der Weisungen des zustÃ¤ndigen Departementes zur Verordnung des Regierungsrates Ã¼ber die SteuerschÃ¤tzung der GrundstÃ¼cke (SchÃ¤V) wird festgehalten, dass Ã¶ffentlich-rechtliche Bauverbote und -beschrÃ¤nkungen dauernder Natur bei der Bewertung zu berÃ¼cksichtigen sind (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch/public/upload/assets/153516/SHB_1.03_Weisungen_zu_SchaeV_2024.pdf?fp=1, nachfolgend zitiert: Weisungen). Die NutzungsmÃ¶glichkeiten der streitgegenstÃ¤ndlichen Parzelle sind aufgrund der bestehenden Grundwasserschutzzonen erheblich eingeschrÃ¤nkt. Als Minderwert sind daher nicht nur der von der Vorinstanz berÃ¼cksichtigte Bereich im Baulinienbereich, sondern auch die Bereiche in den GewÃ¤sserschutzonen S2 und S3 in die Berechnung einzubeziehen. Selbst wenn die nicht bebaubare FlÃ¤che die zugelassene bauliche Nutzung fÃ¼r die bebaubare FlÃ¤che erhÃ¶hen sollte, kann die mit der GewÃ¤sserschutzzone einhergehende wesentliche EigentumsbeschrÃ¤nkung nicht ausser Acht gelassen werden. Es ist offensichtlich, dass Land, welches einem Bauverbot unterliegt, nicht gleich viel wert sein kann wie Bauland, welches frei von jeglichen NutzungsbeschrÃ¤nkungen ist. So geht etwa auch das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich bei nicht Ã¼berbaubarem Land in einer Bauzone von einem Einschlag auf einen Drittel des Baulandwertes aus. Die BegrÃ¼ndung liegt darin, dass der Nutzen von Bauland bestimmungsgemÃ¤ss in der Ãberbauung liege und bei dessen Verlust im Wesentlichen nur noch die Funktion einer ArrondierungsflÃ¤che habe (StRK ZH 2 GR.2014.46 vom 22. April 2015 E. 4c mit Hinweis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts ZÃ¼rich vom 7. Februar 2013 VR.2012.00003, E. 3.3.). Diese BegrÃ¼ndung Ã¼berzeugt.</p><p>Zutreffend sind schliesslich auch die AusfÃ¼hrungen des Rekurrenten, wonach bei einem Neubau die ungÃ¼nstige Form (Zwickel) der bebaubaren FlÃ¤che oder das fehlende Trottoir ein Bauvorhaben zusÃ¤tzlich erschweren. Aufgrund der bestehenden GewÃ¤sserschutzzonen ist sodann auch von einer teureren Bauweise auszugehen. Zu berÃ¼cksichtigen ist bei einer SchÃ¤tzung jedoch ohnehin nicht nur die wirtschaftliche AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit einer Parzelle, sondern auch die tatsÃ¤chlich vorhandene Bebauung.</p><p> </p><p>4.5 Aufgrund der NutzungsbeschrÃ¤nkungen ist ein massgeblicher Minderwert sowohl fÃ¼r den Anteil der Parzelle, welcher in der Schutzzone S2 liegt, als auch fÃ¼r denjenigen, welcher in der Schutzzone S3 liegt, zu berÃ¼cksichtigen. Da in der Schutzzone S2 jegliches Bauen untersagt ist, dÃ¼rfte sich der m<sup>2</sup>-Preis im Bereich der Freihaltezone bewegen. Auch fÃ¼r die S3 ist eine erhebliche Reduktion des m<sup>2</sup> angezeigt, gelten doch auch fÃ¼r diese Zone erhebliche EinschrÃ¤nkungen (vgl. vorstehend E. 4.2). Die effektive HÃ¶he des Minderwertes ist durch die Vorinstanz als FachbehÃ¶rde zu ermitteln. Der Rekurs ist daher im Sinne der ErwÃ¤gungen gutzuheissen.</p><p> </p><p>Entscheid der Steuerrekurskommission STRE.2023.108 vom 22. Februar 2024</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>