Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2023.170 (SZ.2023.20) Art. 142 Entscheid vom 25. Oktober 2023 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichter Egloff Oberrichterin Plüss Gerichtsschreiber Gasser Klägerin A._____, […] vertreten durch lic. iur. Martin Kuhn, Rechtsanwalt, […] Beklagte 1 C._____ AG, […] vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt, […] Beklagte 2 E._____ AG, […] vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt, […] Beklagter 3 F._____, […] vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt, […] Gegenstand Mietausweisung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. A._____ (Klägerin) als Vermieterin schloss mit der C._____ AG (Beklagte 1) einen Mietvertrag über eine Lagerhalle mit Büro und Werkstatt an der Q- Strasse in R._____ ab. 1.2. Mit amtlichem Formular vom 27. August 2018 wurde das Mietverhältnis durch die Klägerin ordentlich per 31. März 2019 gekündigt. 1.3. Mit Klage vom 10. Juli 2019 beantragte die Beklagte 1 beim Bezirksgericht Zurzach, dass die Kündigung aufzuheben und für nichtig zu erklären sei, eventualiter sei das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren zu erstre- cken. 1.4. Mit Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Zurzach vom 26. Juni 2020 wurde das Mietverhältnis in teilweiser Gutheissung der Klage der Be- klagten 1 vom 10. Juli 2019 für die Dauer von zwei Ja hren bis am 31. März 2021 erstreckt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. 1.5. Mit einem anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenen Vergleich vom 12. März 2021 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte 1, das Mietver- hältnis bis längstens am 31. März 2022 zu erstrecken. 2. 2.1. Die Klägerin beantragte beim Bezirksgericht Zurzach mit Klage vom 12. April 2023 die Ausweisung der Beklagten 1, der E._____ AG (Beklagte 2) und von F._____ (Beklagter 3). 2.2. Die Beklagten 1-3 ersuchten mit Stellungnahme vom 5. Juni 2023 darum, auf die Klage nicht einzutreten, eventualiter sei die Klage abzuweisen. 2.3. Mit Replik vom 13. Juni 2023 hielt die Klägerin an ihren mit Klage vom 12. April 2023 gestellten Anträgen fest und richtet e ihre Klage zusätzlic h gegen die G._____ GmbH. - 3 - 2.4. Der Präsident des Bezirksgerichts Zurzach entschied am 17. Juli 2023: " 1. Auf das Gesuch der Gesuchstellerin betreffend die Gesuchsgegnerin 4 wird nicht eingetreten. 2. 2.1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis der Gesuchstellerin mit der Gesuchsgegnerin 1 für die Lagerhalle mit Büro und Werkstatt s owie Um- gelände, Q-Strasse, R._____, seit dem 1. April 2022 aufgelöst ist. 2.2. Es wird festgestellt, dass eine allfällige Mitnu tzung des Mietobjekts ge- mäss Dispositiv-Ziff. 2.1 hiervor durch die Gesuchsgegner 2 und 3 wider- rechtlich ist bzw. diesen keinerlei andauernder Nutzungsanspruch zusteht. 3. Die Gesuchgegner 1-3 werden verpflichtet, das Mietobjekt gemäss Dispo- sitiv-Ziff. 2.1 bis spätestens am 31. Dezember 2023 zu räumen und zu ver- lassen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel (und Zugangscodes etc.) zu übergeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzugs im Unterlassungsfall (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO ). Im Unterlas- sungsfall würden sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch das Ge- richtspräsidium Zurzach polizeilich ausgewiesen. 4. Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen unter solidari- scher Haftbarkeit zulasten der Gesuchsgegner 1 -3. D ie Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Regional-/Kantonspolizeistelle einen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten. 5. Die Entscheidgebühr von CHF 2'000.00 wird den Gesuchsgegnern 1-3 un- ter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der Ge- suchstellerin von CHF 2'000.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgegner 1- 3 der Gesuchstellerin CHF 2'000.00 direkt zu ersetzen haben. 6. Die Gesuchsgegner 1-3 werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 2'403.35 (Honorar inkl. Auslagen und MWST von lic. iur. Martin Kuhn, Rechtsanwalt, […]) zu bezahlen." 3. 3.1. Gegen diesen ihnen am 21. Juli 2023 zugestellten Entscheid erhoben die Beklagten 1-3 mit Eingabe vom 31. Juli 2023 Berufung und beantragten, dass auf die Klage der Klägerin vom 12. April 2023 nicht einzutreten sei. Eventualiter sei die Klage abzuweisen und im Falle der Gutheissung der Klage sei subeventualiter die Frist zur Räumung des Mietobjekts auf min- destens ein Jahr ab Rechtskraft des Entscheids vom 17. Juli 2023 anzu- setzen. Alles unter Kostenfolgen. - 4 - 3.2. Die Klägerin beantragte mit Berufungsantwort vom 28. August 2023 die Ab- weisung der Berufung unter Kostenfolgen. Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutb arer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Nicht angefochten und in Rechtskraft erwachsen ist Dispositivziffer 1 des vorinstanzlichen Entscheids (Nichteintreten auf die Klage der Klägerin be- treffend die G._____ GmbH), womit dieser Punkt nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet und nicht zu prüfen ist. 2. 2.1. Die Vorinstanz hat das Gesuch der Klägerin um Rechts schutz in klaren Fällen hinsichtlich der Beklagten 1 -3 gutgeheissen und diese verpflichtet, das Mietobjekt bis spätestens am 31. Dezember 2023 zu räumen. Zur Be- gründung führte die Vorinstanz im Wesentlichen aus, dass die Klägerin ihr Ausweisungsbegehren gegen die drei verschiedenen Beklagten einge- reicht habe, wobei diese alle miteinander verflochten seien. Für die Kläge- rin bestehe zunächst die Möglichkeit, gegen die Beklagte 1 als Mietpartei vorzugehen und jene im Rahmen ihrer Rückgabepflicht des Mietobjekts zu verpflichten, darum besorgt zu sein, dass auch D rittpersonen, denen sie Zugang zum Mietobjekt verschafft habe, dieses termingerecht verlassen würden. Im Weiteren könne die Klägerin als Eigentümerin des streitgegen- ständlichen Mietobjekts gegen sämtliche Beklagten gestützt auf einen ding- lichen Anspruch die Ausweisung verlangen. Mit dem vor der Schlichtungs- behörde für Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenen Vergleich vom 12. März 2021 sei das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten 1 per 31. März 2022 endgültig beendet worden. Der gerichtliche Vergleich habe die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids und könne daher nur mittels Revision geändert werden. Revisionsgründe seien weder - 5 - ersichtlich noch würden solche geltend gemacht, womit eine Revision aus- geschlossen sei. Da im vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenen Vergleich bereits eine zweite und letzt- malige Erstreckung vereinbart worden sei, sei eine weitere Erstreckung ausgeschlossen. Die Klägerin habe entgegen den Beklagten 1-3 auch nicht rechtsmissbräuchlich gehandelt. Die Klägerin habe das Mietverhältnis mit der Beklagten 1 bereits gültig auf den 31. März 2019 gekündigt, bevor es anschliessend zweimal erstreckt worden sei. Die Klägerin sei Alleineigen- tümerin des Mietobjekts und habe nach eigenen Angaben Aus- und Um- baupläne, weshalb das Festhalten am Endtermin nicht zweckwidrig sei und daran berechtigte Interessen bestünden. Inwiefern die Beklagte 1 auf ein bestimmtes Verhalten der Klägerin vertraut und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen habe, habe sie weder behauptet noch sei dies er- kennbar. Dies gelte auch für den Umstand, dass die Klägerin mit der Ein- reichung ihres Mietausweisungsbegehrens ein Jahr zugewartet habe, wodurch die Vermutung hätte begründet werden können, das Mietverhält- nis sei weitergeführt bzw. ein neuer Mietvertrag sei abgeschlossen worden. Dies sei nicht der Fall, da sich die Klägerin seit dem 1. April 2022 immer wieder auf den Standpunkt gestellt habe, dass das Mietverhältnis beendet sei und kein Nutzungsa nspruch seitens der Beklagten 1 bestehe. Daran ändere auch nichts, dass die Klägerin nach Beendigung des Mietverhält- nisses jeden Monat den ursprünglic h vereinbarten Mietzins von Fr. 5'000.00 entgegengenommen habe. Dies habe sie gerade nicht wider- spruchslos und ohne jegliche Vorbehalte getan, sondern habe sie immer wieder auf das beendete Mietverhältnis und den Umstand, dass die Be- klagte 1 das Mietobjekt längst hätte verlassen müssen, hingewiesen. In Be- zug auf den Endtermin des umstrittenen Mietverhältnisses bestehe dem- nach eine klare Sachverhalts - und Rechtslage. Wenn die Beklagte 1 als ehemalige Mietpartei aus dem Mietvertrag seit Beendigung des Mietver- hältnisses per 31. März 2022 kein Recht mehr habe, das Mietobjekt zu nut- zen, gelte dies umso mehr für die Beklagten 2 und 3, die nicht Partei des Mietvertrags gewesen seien und mit denen auch nie ein neuer Mietvertrag zustande gekommen sei. Es sei somit festzustellen, dass eine allfällige Mit- nutzung des Mietobjekts durch die Beklagten 2 und 3 widerrechtlich se i bzw. diesen keinerlei andauernder Nutzungsanspruch zustehe. 2.2. Die Beklagten 1-3 machen mit Berufung geltend, dass die Vorinstanz kor- rekterweise nicht auf die Klage betreffend die Beklagte 4 eingetreten sei. Eine Feststellung, dass die Mitnutzung des Mietobjekts durch die Beklagte 4 widerrechtlich sei bzw. dieser kein andauernder Nutzungsanspruch zu- stehe, enthalte der angefochtene Entscheid somit nicht. Gegen die Be- klagte 4 könne folglich keine Ausweisung durchgesetzt werden. Eine poli- zeiliche Räumung des Mietobjekts sei somit nicht möglich. Bei jedem zu räumenden Gegenstand irgendwelcher Art müsse untersucht werden, wer an diesem Gegenstand berechtig sei. Eine Räumung von Gegenständen, - 6 - an denen die Beklagte 4 in irgendeiner Form berechtigt sei, wäre mangels eines entsprechenden Ausweisungsentscheids nicht zulässig. Die Klägerin habe die Problematik selber verschuldet, habe sie doch ihr [ursprüngliches] Begehren auf die Beklag ten 1 -3 beschränk t. Von einem klaren Fall i.S.v. Art. 257 ZPO könne nicht ausgegangen werden. Ferner habe die Klä- gerin mit Klage vom 12. April 2023 die "Gesamte Korrespondenz RA Kuhn/ RA Oswald vom 22.06.2022 bis 28.03.2023" als Beilage eingereicht. Es sei nicht zulässig, Unterlagen und die Korrespondenz über vorprozessuale Vergleichsbemühungen in einen Prozess einzubringen. Die Klägerin habe es versäumt, in ih rer Klage aufzuzeigen, weshalb der Briefwechsel unter den Anwälten gegen das Zustandekommen eines Mietverhältnisses spre- che. Es sei keinesfalls zulässig, vertrauliche vorprozessuale Vergleichsbe- mühungen der Parteien in einem gerichtlichen Verfahren beweismässig zu verwerten. Es sei von einem gravierenden Verstoss gegen die Bestimmun- gen von Art. 6 BGFA auszugehen. Die Vorinstanz hätte die unzulässig ein- gereichte Anwaltskorrespondenz keinesfalls verwerten dürfen. Die Be- weisabnahme gefährde die schutzwürdigen Interessen i.S.v. Art. 156 ZPO der Beklagten 1-3 wie auch des Rechtsvertreters. Auf die mit Klagebeilage 7 eingereichte Anwaltskorrespondenz dürfe nicht abgestellt werden. Ferner liege in Bezug auf den Endtermin keine klare Sachverhaltslage vor. Die Klägerin habe mit der Einreichung des Mietausweisungsbegehrens ein Jahr zugewartet. Während dieser langen Zeit habe sie monatlich die Miet- zinse entgegengenommen. Dadurch sei von einer Fortdauer des Mietver- hältnisses auszugehen. Das weitergeführte Mietverhältnis sei bis anh in nicht gekündigt worden. Das Mieta usweisungsbegehren erweise sich als offensichtlich rechtsmissbräuchlich. Der Klägerin gehe es nur darum, ihre familiäre Position durchzusetzen. In erster Linie wolle sie dem geschiede- nen Ehemann J._____ das Le ben "schwer machen". Sie zerstöre aber auch das Verhältnis zu den Söhnen K._____ und L._____. Hinzu komme die Tatsache, dass die Klägerin zu 50% Eigentümerin der Beklagten 1 sei. Mit anderen Worten gehe die Klägerin gegen sich selber vor und füge sich selber Schaden zu. Der Rechtsmissbrauch springe hier geradezu in die Augen. 3. 3.1. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum- marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be- weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rech tsschutz in klaren Fällen). Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of- fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). - 7 - 3.2. Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach- gewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu er- bringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstrenge- beschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der an- spruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt. Anders als eine glaubhafte Bestreitung genügen nach Rechtsprechung und einhellige r Lehre offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über die so- fort entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falls genügen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsäch- licher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegen- über ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der A kten- lage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände des Beklagten könne daran nichts ändern. Nach der Regel von Art. 8 ZGB würde der Beklagte, der Ein- reden oder Einwendungen vorbringt, dafür an sich die Beweislast tragen. Im Verfahren nach Art. 257 ZPO ist es ihm aber unter Umständen nicht möglich, seine Einwände unter den darin geltenden Beweismittelbeschrän- kungen (Art. 254 ZPO) bzw. mit sofort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft zu machen, während ihm der Beweis in einem einlässlichen ordentlichen Verfahren gelingen könnte. Würde ungeachtet substantiiert und schlüssig vorgetragener, erheblicher Einwände ein klarer Fall bejaht und im Verfah- ren nach Art. 257 ZPO ein rechtskräftiger Entscheid zu Ungunsten des Be- klagten gefällt, blieben dessen Einreden für immer unberücksichtigt, ohne dass er jemals zum ordentlichen Beweis derselben zugelassen würde. Die Rechtslage, nach welcher der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsa- chen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen zugrunde gelegten Tat- sachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 und 6.2; THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord- nung, 3. Aufl. 2016, N. 5 ff. zu Art. 257 ZPO; DIETER HOFMANN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 10 ff. zu Art. 257 ZPO). - 8 - 4. 4.1. Die Beklagten 1-3 machen mit Berufung zunächst geltend, dass die im vor- instanzlichen Verfahren mit Klagebeilage 7 eingereichte Anwaltskorrespon- denz nicht berücksichtigt werden dürfe bzw. nicht verwertbar sei (Berufung, Ziff. 4 S. 5 f.). Hinsichtlich der (mit Klagebeilage 7) eingereichten Anwaltskorrespondenz ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Anwendungsfall von Art. 156 ZPO vorlie- gen soll. Die Sch utzmassnahmen nach Art. 156 ZPO beziehen sich auf eine Beschränkung des Informationsflusses zwischen den Parteien (und Dritten) während des Verfahrens. Die eingereichte Anwaltskorrespondenz erfolgte zwischen der Klägerin und der Beklagten 1, womit den Parteien des Verfahrens der Inhalt der entsprechenden Anwaltskorrespondenz oh- nehin bereits bekannt war und somit kein schutzwürdiges Interesse an ei- ner Geheimhaltung bestand. Dies trifft im Übrigen auch auf die Beklagten 2 und 3 zu, da sie während des gesamten Verfahrens durch den selben Rechtsanwalt wie die Beklagte 1 vertreten wurden. Nachdem es sich bei der Anwaltskorrespondenz augenscheinlich nicht um formell rechtswidrig beschaffte Beweismittel i.S.v. Art. 152 Abs. 2 ZPO handelt und bei allfälli- gen Verstössen gegen das Anwaltsgesetz (BGFA) insbesondere Diszipli- narmassnahmen im Vordergrund stehen, woraus sich in zivilprozessualer Hinsicht kein Beweisverwertungsverbot ableiten lässt, kann im Ergebnis auf die entsprechende Anwaltskorrespondenz abgestellt werden. Weitere Rechtsgrundlagen für ein Beweisverwertungsverbot werden nicht geltend gemacht und sind nicht ersichtlich. 4.2. 4.2.1. Im Weiteren machen die Beklagten 1-3 mit Berufung geltend, dass hinsicht- lich der Beklagten 1 von einer Fortdauer des Mietverhältnisses mit der Klä- gerin auszugehen und das weitergeführte Mietverhältnis bis anhin nicht ge- kündigt worden sei. Zudem verhalte sich die Klägerin rechtsmissbräuchlich (Berufung, Ziff. 1 und 2 S. 7 f.). 4.2.2. Ein unbefristetes Mietverhältnis können die Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben (Art. 266a Abs. 1 OR). Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit ei ner Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Orts- gebrauch gibt, auf das Ende einer dreimon atigen Mietdauer kündigen (Art. 266d OR). Vermieter und Mieter von Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen, wobei der Vermieter ein amtliches Formular zu ver- wenden hat (Art. 266l Abs. 1 und 2 OR). Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die - 9 - Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Der offenbare Missbrauch seines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 und 2 ZGB). 4.2.3. Es ist unbestritten, dass die Klägerin und die Beklagte 1 einen Mietvertrag über eine Lagerhalle mit Büro und Werkstatt an der Q-Strasse in R._____ abschlossen. Im unangefochten gebliebenen Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Zurzach vom 26. Juni 2020 (VZ.2019.22 [E. 3.3.2.]) wurde festgehalten, dass die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten 1 per 31. März 2019 rechtmässig gekündigt hat, wobei das Mietverhältnis in der Folge bis am 31. März 2021 erstreckt wurde. Mit vor der Schlich- tungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenem Vergleich vom 12. März 2021 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte 1 eine zweite und letztmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis am 31. März 2022. Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklag- ten endete somit am 31. März 2022, zumal eine dritte Erstreckung von Ge- setzes wegen ausgeschlossen war. Ab diesem Zeitpunkt konnte durch die Klägerin das Mietausweisungsverfahren eingeleitet werden. Grundsätzlich darf die Klägerin mit dem Mietausweisungsverfahren zuwarten und der Zeitraum zwischen Beendigung des Vertrags und der Einreichung des Aus- weisungsbegehrens ist nicht alleine massgebend für die Frage, ob eine stillschweigende Weiterführung des Mietverhältnisses vorliegt. Hierfür ist auf alle Umstände des Einzelfalls abzustellen. Diesbezüglich ergibt sich aus der zwischen den Parteien geführten Korres- pondenz das Folgende: Mit Schreiben vom 27. Mai 2022 brachte die Klä- gerin gegenüber der Beklagten 1 zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis erloschen sei und die Beklagte 1 das Mietobjekt weder geräumt noch zu- rückgegeben habe, sondern weiterhin nutze, was widerrechtlich sei. Die Klägerin unterbreitete der Beklagten 1 ferner ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags und nannte die entsprechenden Konditionen. Die Klägerin ersuchte gleichzeitig um Mitteilung bis spätestens am 20. Juni 2022, ob die Beklagte 1 mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrags mit den angebotenen Konditionen einverstanden sei, andernfalls sie die Lie- genschaft bis spätestens am 30. Juni 2022 zu räumen habe. Mit Schreiben vom 22. Juni 2022 teilte die Beklagte 1 mit, dass sie zum Abschluss eines neuen Mietvertrags bereit wäre, jedoch nur nach den bisherigen (und nicht nach den neuen) Konditionen. Mit Schreiben vom 19. Juli 2022 teilte die Klägerin der Beklagten 1 mit, dass die Verhandlungen über einen neuen - 10 - Mietvertrag gescheitert seien und sie das Mietobjekt bis am 30. September 2022 zu räume n habe. Mit Schreiben vom 20. September 2022 teilte die Beklagte 1 mit, dass der Beklagte 3 eine eigene Gesellschaft gegründet habe und diese mit der Klägerin einen neuen Mietvertrag eingehe, womit die Beklagte 1 als Vertragspartnerin ausscheide. Mit Schre iben vom 26. September 2022 teilte die Klägerin der Beklagten 1 mit, dass über die Absichten des Beklagten 3, die Räumlichkeiten zu mieten, nichts bekannt sei. Die Räumlichkeiten seien bis am 30. September 2022 zu räumen. Mit Schreiben vom 30. September 2022 teilte die Beklagte 1 der Klägerin mit, dass eine Räumung bis Ende März 2023, nicht aber bis am 30. September 2022 möglich sei. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2022 teilte die Klägerin der Beklagten 1 mit, dass gestützt auf die Zusicherung einer Rückgabe und Räumung bis Ende März 2023 auf eine Zwangsräumung verzichtet werde, sofern ein Mietzins von monat lich Fr. 5'000.00 bezahlt werde. Mit Schrei- ben vom 10. März 2023 verlangte die Klägerin von der Beklagten 1 die Räumung und Übergabe de s Mietobjekts per 31. März 2023. Der Korres- pondenz zwischen den Parteien ist zu entnehmen, dass die Klägerin in ih- rem ersten Schreiben zwar noch den Abschluss eines neuen Mietvertrags anbot, jedoch bereits unmissverständlich festhielt, dass das Mietverhältnis erloschen und die Weiterbenutzung widerrechtlich sei . Das Angebot hin- sichtlich eines neuen Mietvertrags der Klägerin umfasste denn auch neue Konditionen, namentlich einen höheren Mietzins. Bereits daraus lässt sich schliessen, dass (mangels Konsens) weder von einer Fortführung des bis- herigen Mietverhältnisses noch von einem neuen konkludent geschlosse- nen Mietvertrag ausgegangen werden konnte, zumal die Beklagte 1 die neuen Bedingungen ausdrücklich ablehnte und die Klägerin in ihrem Schreiben vom 19. Juli 2022 festhielt, dass die Vertragsverhandlungen ge- scheitert seien. Losgelöst vom vorliegenden Sachverhalt ist an dieser Stelle festzuhalten, dass es den Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnis- ses möglich sein muss, Vertragsverhandlungen über ein neues Mietver- hältnis zu führen, ohne dass sogleich auf eine Fortführung des Mietverhält- nisses oder den Abschluss eines neuen konkludenten Mietvertrags ge- schlossen wird. Andernfalls hätte die Vermieterschaft bereits zu Beginn all- fälliger Vertragsverhandlungen zu befürchten, dass (ohne gleichzeitige und umgehende Einleitung eines Mietausweisungsverfahrens) von einer Fort- führung des Mietverhältnisses oder vom Abschluss eines konkludenten Mietvertrags ausgegangen wird, was zielführende Vertragsverhandlungen verunmöglichen würde und damit nicht angehen kann. Auch in den weiteren Schreiben der Klägerin wurde die Beklagte 1 mehr- fach unter Fristansetzung aufgefordert, die Mieträumlichkeiten zu verlas- sen. Dass die Beklagte 1 diesen Aufforderungen nicht nachkam und die Klägerin nicht umgehend das Mietausweisungsverfahren anstrebte, kann nicht zum Nachteil der Klägerin gehen, zumal dieser Umstand primär dem Verhalten der Beklagten 1 geschuldet ist. So ersuchte die Beklagte 1 mit Schreiben vom 30. Au gust 2022 um eine Verlängerung der Frist für eine - 11 - Stellungnahme und teilte mit Schreiben vom 20. September 2022 mit, dass der Beklagte 3 eine Gesellschaft gegründet habe und einen neuen Mietver- trag mit der Klägerin abschliessen werde. Darauffolgend stellte die Klägerin klar, dass diese Absicht völlig unbekannt und die Liegenschaft zu räumen sei. Mit Schreiben vom 30. September 2022 teilte die Beklagte 1 schliess- lich mit, dass eine Räumung erst Ende März 2023 möglich sei. Aus der Korrespondenz ergibt sich, dass die Klägerin die Beklagte 1 mehrfach und unmissverständlich aufgefordert hat, die Liegenschaft zu verlassen, die Be- klagte 1 die Räumung der Liegenschaft durch Hinhalten der Klägerin aber hinauszögerte. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2022 erklärte sich die Klä- gerin gestützt auf eine Zusicherung durch die Beklagte 1, dass die Liegen- schaft bis Ende März 2023 geräumt werde und monatliche Zahlungen von Fr. 5'000.00 erfolgen würden, schliesslich bereit, auf die Einleitung eines Mietausweisungsverfahrens (bis Ende März 2023) zu verzichten. Nachdem sich die Beklagte 1 zunächst nicht hat vernehmen lassen, teilte sie schliess- lich (auf Nachfrage der Klägerin mit Schr eiben vom 10. März 2023) am 24. März 2023 mit, dass sie keine Zusicherung gebe, da das Mietverhältnis einvernehmlich weitergeführt worden sei. Nach dem Dargelegten, insbe- sondere unter Berücksichtigung, dass die Klägerin mehrfach unmissver- ständlich festgehalten hat, dass die Liegenschaft zu räumen sei und ver- gleichsweise und zu Gunsten der Beklagten 1 anbot, sich - bei Vorliegen einer entsprechenden Zusicherung - mit einer Räumung Ende März 2023 einverstanden zu erklären, erscheint der Standpunkt der Beklagten 1 (wo- nach von einer Weiterführung des Mietverhältnisses auszugehen sei) rechtsmissbräuchlich, weshalb ihr auch aus diesem Grund ein Anspruch auf Rechtsschutz zu verwehren ist. Jedenfalls steht fest, dass aufgrund des Zuwartens der Klägerin mit der Einleitung des Mietausweisungsverfahrens weder ein neuer konkludenter Mietvertrag geschlossen, noch das ur- sprüngliche Mietverhältnis weitergeführt wurde. Der Umstand, dass die Be- klagte 1 weiterhin Zahlungen in der Höhe des ursprünglichen Mietzinses von Fr. 5'000.00 leistete, vermag am Gesagten nichts zu ändern. Die Lie- genschaft konnte durch die Klägerin nicht an eine neue Partei vermietet oder selber genutzt werden, womit ihr ein finanzieller Schaden entstand, welcher durch die Zahlung der Beklagten 1 minimiert werden konnte. Dies erlaubte es der Klägerin, auf die Anliegen der Beklagten 1 (dass eine Räu- mung innert Frist nicht möglich sei, da dies zu einem Notverkauf der einge- lagerten Materialien führen würde [Schreiben der Beklagten 1 vom 30. Sep- tember 2022]) Rücksicht zu nehmen und mit dem Mietausweisungsverfah- ren bis Ende März 2023 zuzuwarten. Im vorliegenden Fall wurde weder ein neuer konkludenter Mietvertrag geschlossen noch wurde das Mietverhält- nis fortgeführt. Vielmehr haben die durch die Beklagte 1 gemachten wider- sprüchlichen Stellungnahmen eine Verzögerung verursacht, welche dazu führte, dass die Klägerin mit der Einleitung des Mietausweisungsverfahrens zugewartet hat, da sie während dieser Zeitspanne noch davon ausgehen durfte, dass eine Räumung der Liegenschaft auch ohne gerichtliches Ver- - 12 - fahren erfolgen wird. Sobald feststand, dass die von der Beklagten 1 aber- mals in Aussicht gestellte Räumung bis Ende März 2023 nicht erfolgen wird, leitete die Klägerin schliesslich mit Klage vom 1 2. April 2023 das Mietausweisungsverfahren ein. 4.2.4. Soweit die Beklagten 1-3 geltend machen, es gehe der Klägerin nur darum, ihre "familiäre Position" durchzusetzen, womit ihr Verhalten rechtsmiss- bräuchlich sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Dass die Klägerin J._____ "das Leben schwer machen will" und sie ihr Verhältnis zu den Söhnen K._____ und L._____ "zerstöre", spielt für die Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit in rechtlicher Hinsicht keine Rolle. Insbesondere vermag es nichts daran zu ändern, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien rechtswirksam aufgelöst wurde und die Beklagte 1 keinen Rechtsanspruch hat, w eiterhin in der Liegenschaft zu verbleiben (vgl. E. 4.2.3. hiervor) . Ebenfalls unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang, dass die Klägerin mit 50% an der Beklagten 1 beteiligt sein soll. Inwiefern sich die Klägerin rechtsmissbräuchlich verhalten haben soll, ist nicht ersichtlich und wird in der Berufung nicht (ausreichend) dargelegt. 4.2.5. Zusammenfassend hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass die Voraus- setzungen für die Mietausweisung der Beklagten 1 aus den von der Kläge- rin vermieteten Geschäftsräumen in der Liegenschaft Q-Strasse in R._____ erfüllt sind. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen. 4.3. Die Vorinstanz hat ferner festgestellt, dass den Beklagten 2 und 3 kein Nut- zungsanspruch für die Lagerhalle mit Büro und Werkstatt sowie Umgelände an der Q-Strasse in R._____ zustehe. Die Beklagten 1-3 beantragen dies- bezüglich mit Berufung zwar die Aufhebung der Dispositivziffern 2.2. und 3 des vorinstanzlichen Entscheids, legen aber nicht substantiiert dar, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll und wa- rum er geändert werden müsste. Die Beklagten 1-3 hätten in der Berufung darzulegen gehabt, wo und wie die Vorinstanz das Recht unrichtig ange- wendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll (vgl. KARL SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 15 zu Art. 311 ZPO). Auf diesen Punkt der Berufung ist folglich nicht einzutreten, womit es beim vorinstanzl ichen Entscheid sein Bewenden hat. Die Beklagten 2 und 3 haben die Liegenschaft innert der vorinstanzlich angesetzten Frist bis am 31. Dezember 2023 (vgl. E. 4.4.) zu verlassen. Entsprechend ist auf das Vorbringen der Beklagten 1-3, wonach nicht eruiert werden könne, wer am jeweiligen in der Liegenschaft befindli- chen Gegenstand berechtigt s ei, nicht weiter einzugehen, zumal die "Ge- suchsgegnerin 4" nicht Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens ist (vgl. E. 1). - 13 - 4.4. Soweit die Beklagten 1-3 in ihrem Subeventualantrag eine Frist für die Räu- mung des Mietobjekts von "mindestens 1 Jahr" ab Rechtskraft des Auswei- sungsentscheids beantragten, ist darauf mangels Begründung nicht einzu- treten. 5. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens haben die Beklagten 1-3 die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre eigenen Parteikosten selbst zu tragen. Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber de n Beklagten 1-3 An- spruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50 bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren be- rechneten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 30'000.00 (vgl. zur Berech- nung BGE 144 III 346 E. 1.2.1.) ergibt sich eine Grundentschädigung von Fr. 6'190.00, die um 50 % auf Fr. 3'095.00 zu reduzieren ist, weil es sich um ein summarisches Verfahren ha ndelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Auf- grund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens (keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 20 % auf Fr. 2'476.00 vorzu- nehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 50 %, was eine Entschädigung von Fr. 1'238.00 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpauschale von 3 % (ausmachend Fr. 37.15) und 7,7 % MWSt auf Fr. 1'275.15 (ausmachend Fr. 98.20), womit die Parteientschädigung total Fr. 1'373.35 beträgt. Das Obergericht erkennt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Beklagten 1-3 in solidarischer Haftbarkeit auferlegt. 3. Die Beklagten 1-3 werden in solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klä- gerin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'373.35 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. Zustellung an: […] - 14 - Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in alle n übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts frage von grundsätzlicher Be- deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Aarau, 25. Oktober 2023 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Richli Gasser