<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00335</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205473&amp;W10_KEY=4467137&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00335</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.11.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses<br/><br/>Qualifikation des streitigen Bauprojekts als ein Gebäude (E. 3.2 und 3.3).<br/>Gebäudehöhe: Bei Bauten mit Flachdächern ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche, wobei als Dachfläche jenes des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist. Die Vorschrift, wonach durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, ist auf Bauten mit Steildächern ausgerichtet. Vorliegend kann offen gelassen werden, ob derartige Rücksprünge bei Flachdachbauten überhaupt unbeachtlich sind. Auf jeden Fall bleibt auch bei Rücksprüngen die Dachfläche des obersten Vollgeschosses Gebäudehöhenmesspunkt und für die Berechnung der Gebäudehöhe ist nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgebend (E. 3.2.2).<br/>Keine Verletzung des Einordnungsgebots (E. 4).<br/><br/>Abweisung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFIRST">DACHFIRST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFLÃCHE">DACHFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTHÃHE">FIRSTHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HYPOTHETISCH">HYPOTHETISCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRAUFSEITE">TRAUFSEITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 281 Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 Abs. I lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 17 BZO Uitikon</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 18 BZO Uitikon</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2006 Nr. 8</span><br/><span class="ungerade">RB 2005 Nr. 73</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Uitikon erteilte am 1. November 2004 K die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den <span class="UrteilstextChar">Abbruch eines Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fÃ¼nf Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der P-Strasse</span> in Uitikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A und B sowie 28 Mitrekurrierende am 3. Dezember 2004 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Sie rÃ¼gten zur Hauptsache eine Verletzung von Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon vom 23. Mai 1995 (BZO), eine ungenÃ¼gende Einordnung sowie eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he und AusnÃ¼tzung. Mit Entscheid vom 10. Juni 2005 trat die Rekurskommission auf den Rekurs von vier <span class="UrteilstextChar">Rekurrierenden </span>mangels Legitimation nicht ein und wies den Rekurs der Ã¼brigen RechtsmittelklÃ¤ger ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 29. August 2005 liessen A und B sowie sieben weitere BeschwerdefÃ¼hrende dem Verwaltungsgericht beantragen, die Baubewilligung vom 1. November 2004 sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I beantragte am 29. September 2005 Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Uitikon am 19. September 2005 sowie der private Beschwerdegegner am 7. Oktober 2005 stellten den nÃ¤mlichen Antrag unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien sowie die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt am sÃ¼dlichen Ende der P-Strasse und ist gemÃ¤ss BZO der zweigeschossigen Wohnzone E zugeteilt. In dieser Zone sind GebÃ¤ude mit zwei Vollgeschossen sowie je einem anrechenbaren Dach- und Untergeschoss zulÃ¤ssig (vgl. Art. 17 BZO). Der geplante Neubau weist vier Geschossebenen auf: Keller-/Park­geschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss. Die beiden Obergeschosse Ã¼ber dem Keller-/Parkgeschoss bestehen aus zwei gleich grossen, rechteckigen BaukÃ¶rpern, die in einem Abstand von 5 m parallel zueinander stehen. Im 2. Obergeschoss fÃ¼hrt eine Passerelle vom gemeinsamen Treppenhaus im "Nordblock" zur Wohnung 3 im "SÃ¼dblock". Ãber diesen Geschossen samt Zwischenraum ist das Dachgeschoss angeordnet.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrende machen geltend, das "Attikageschoss" sei als Vollgeschoss zu qualifizieren, sodass die AusnÃ¼tzungsziffer Ã¼berschritten sei. Weiter rÃ¼gen sie eine unzulÃ¤ssige Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes, eine Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss Art. 17 BZO sowie eine ungenÃ¼gende Einordnung und Gestaltung.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zu den von den BeschwerdefÃ¼hrenden erhobenen RÃ¼gen fÃ¼hrte die Baurekurskommission aus, es sei durchaus zulÃ¤ssig, an sich eigenstÃ¤ndige GebÃ¤udeteile miteinander zu verbinden, wobei es irrelevant sei, in welchen Geschossen eine solche Verbindung bestehe. Es sei nichts dagegen einzuwenden, wenn die Vorinstanz das Mehrfamilienhaus als ein GebÃ¤ude mit Attikageschoss qualifiziert habe. Die Tatsache, dass der mittlere Teil des Attikageschosses frei schwebend sei, Ã¤ndere nichts an der Qualifikation als Dachgeschoss. Es wÃ¤re durchaus zulÃ¤ssig, in den Vollgeschossen die LÃ¼cke zwischen den beiden GebÃ¤udeteilen zu schliessen. Sei das Attikageschoss aber als Dachgeschoss zu qualifizieren, wÃ¼rden die RÃ¼gen der Rekurrierenden bezÃ¼glich der AusnÃ¼tzung und der GebÃ¤udehÃ¶he hinfÃ¤llig; eine Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen Werte liege nicht vor. Auch stosse die RÃ¼ge, die Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes sei unzulÃ¤ssig, ins Leere. Durch die Verbindung der beiden GebÃ¤udeteile zu einem einzigen GebÃ¤ude wÃ¼rden die Ost- beziehungsweise die Westfassade zur lÃ¤ngeren GebÃ¤udeseite, auf welche der hypothetische Dachfirst ausgerichtet sei.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen, das Attikageschoss sei als Vollgeschoss zu qualifizieren. Das untere Wohngeschoss der beiden BaukÃ¶rper rage zum Teil in den gewachsenen Boden und mÃ¼sse daher als Untergeschoss qualifiziert werden. Das Attikageschoss dagegen liege mit seinem frei schwebenden Teil nicht Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che, weil sich darunter keine Fassade befinde, und sei somit als Vollgeschoss zu qualifizieren. WÃ¼rden die beiden eigenstÃ¤ndigen BaukÃ¶rper auf der HÃ¶he des Obergeschosses miteinander verbunden, wÃ¤re dagegen mit Bezug auf die Geschossigkeit nichts einzuwenden. Soll die Verbindung jedoch wie hier auf der Ebene des Dachgeschosses hergestellt werden, so habe das Verbindungsgeschoss die fÃ¼r ein Dachgeschoss geltenden Bestimmungen einzuhalten. Hierzu gehÃ¶re auch, dass die durch das hypothetische Dachprofil gebildeten Ebenen bei beiden frei stehenden und eigenstÃ¤ndigen BaukÃ¶rpern nicht durchstossen werden dÃ¼rften. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei beim frei schwebenden Teil des Attikageschosses an dessen Fassade zum darunter liegenden gewachsenen Boden zu messen (§ 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) und an der Westfassade klar Ã¼berschritten. Die Qualifikation des Attikageschosses als Vollgeschoss habe sodann zur Folge, dass die AusnÃ¼tzung Ã¼berschritten sei, weil die anrechenbaren FlÃ¤chen im obersten Wohngeschoss nicht ausnÃ¼tzungsprivilegiert seien. Schliesslich seien die beiden LÃ¤ngsseiten der beiden eigenstÃ¤ndigen DoppeleinfamilienhÃ¤user die hypothetischen Traufseiten und der hypothetische Dachfirst mÃ¼sse parallel zu den LÃ¤ngsseiten der beiden eigenstÃ¤ndigen GebÃ¤ude verlaufen. Die hypothetischen Dachprofil-Linien wÃ¼rden bei beiden selbststÃ¤ndigen BaukÃ¶rpern durchstossen, was nicht bewilligungsfÃ¤hig sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das geplante Bauobjekt weist Ã¼ber einem durchgehenden gemeinsamen Keller-/Parkgeschoss und unter einem gemeinsamen Dachgeschoss (Attikageschoss) auf der Ebene der beiden Obergeschosse zwei durch eine Passerelle verbundene BaukÃ¶rper auf. Die BaubehÃ¶rde wie auch die Vorinstanz haben das Bauprojekt als einheitlichen BaukÃ¶rper behandelt, was angesichts seiner Ausgestaltung und Erscheinung nicht zu beanstanden ist. UnzulÃ¤ssig wÃ¤re eine unterschiedliche Behandlung des GebÃ¤udes je nach Baupolizeivorschrift â das heisst es grundsÃ¤tzlich als einheitlichen BaukÃ¶rper, hinsichtlich einzelner Baubegrenzungsnormen (wie BaulÃ¤nge oder MehrlÃ¤ngenzuschlag) jedoch als geteilten BaukÃ¶rper zu behandeln. Eine derartige unzulÃ¤ssige Betrachtungsweise liegt hier nicht vor, hÃ¤lt doch das GebÃ¤ude die gemÃ¤ss Art. 17 BZO in der Wohnzone E zulÃ¤ssige maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m (2 x 10 m Wohntrakt und dazwischen liegender 5 m breiter Innenhof) ein. Der MehrlÃ¤ngenzuschlag greift gegenÃ¼ber der sÃ¼dÃ¶stlichen LÃ¤ngsfassade entlang der P-Strasse nicht ein, gegenÃ¼ber den Ã¼brigen Fassaden wird er eingehalten.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das in den BauplÃ¤nen als "Dachgeschoss" bezeichnete oberste Geschoss ist bei dieser Betrachtungsweise auch nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 in Verbindung mit § 281 PBG als "Dachgeschoss" zu qualifizieren. Es stellt einen horizontalen GebÃ¤udeabschnitt dar, der Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegt. Dass die GebÃ¤udeaussenfassade im Bereich des Innenhofes unterbrochen ist, Ã¤ndert an dieser Qualifikation nichts. Das einheitlich zu betrachtende GebÃ¤ude wird durch den Innenhof bzw. durch den RÃ¼cksprung nicht "fassadenlos". Die Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, das Attikageschoss sei zumindest im Bereich des 5 m breiten Zwischenraumes zwischen den beiden "HauptbaukÃ¶rpern" kein Dachgeschoss, weil sich darunter keine Fassade befinde, und mÃ¼sse deshalb als Vollgeschoss qualifiziert werden, ist offenkundig verfehlt und widerspricht jeder vernÃ¼nftigen Gesetzesauslegung. Die Vorinstanz hat zudem zu Recht darauf hingewiesen, dass die "BaulÃ¼cke" mit einer Fassade geschlossen werden kÃ¶nnte, ohne dass sich an den Grundmassen gemÃ¤ss Art. 17 BZO etwas Ã¤ndern wÃ¼rde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Da sowohl die kommunale BaubehÃ¶rde wie auch die Vorinstanz die streitige Baute zu Recht als <i>ein </i>GebÃ¤ude qualifiziert haben, dessen oberstes Geschoss ein Attika(Dach)geschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG darstellt, sind auch die beschwerdefÃ¼hrerischen RÃ¼gen hinsichtlich AusnÃ¼tzung und Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes unbegrÃ¼ndet: Die Ermittlung der AusnÃ¼tzungsziffer ergibt, dass das Dachgeschoss nicht anrechenbar ist, da es die FlÃ¤che, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssigen zwei Vollgeschosse ergibt, nicht Ã¼berschreitet (vgl. § 255 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Urteilstext"><span>Auch bezÃ¼glich der hypothetischen Traufseite und der Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes sind die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden unbegrÃ¼ndet. Die Profilansetzung eines "hypothetischen" SchrÃ¤gdachs und der "hypothetischen" Firstrichtung hat so zu erfolgen, wie wenn beim betreffenden GebÃ¤ude effektiv ein SchrÃ¤gdach erstellt wÃ¼rde (vgl. hierzu VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Im Regelfall verlÃ¤uft der Dachfirst eines SchrÃ¤gdaches parallel zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, ausnahmsweise verlÃ¤uft er quer zur GebÃ¤udeseite ("Chaletstil"). Dabei ist stets zu beachten, dass es sich bei § 292 PBG um eine Ãsthetiknorm handelt, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Dachgeschosse sollen noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln. WÃ¼rde das 25 m x 18,70 m grosse Attikageschoss mit einem SchrÃ¤gdach versehen, so wÃ¼rde dessen Firstrichtung natÃ¼rlicherweise parallel zur lÃ¤ngeren GebÃ¤udeseite, d.h. in Nord-/SÃ¼drichtung verlaufen. Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach sich das hypothetische Dachprofil an den LÃ¤ngsfassaden der beiden "selbststÃ¤ndigen BaukÃ¶rpern" auszurichten habe, lÃ¤uft auf ein "DoppelschrÃ¤gdach" mit zwei parallel Ost â West ausgerichteten Dachfirsten hinaus, was abwegig ist. Das Bauprojekt hÃ¤lt auch korrekt auf den beiden LÃ¤ngsseiten als hypothetische Traufseiten die in § 292 lit. b in Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. a PBG definierten Profillinien fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach ein.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden weiter ein, das streitige Bauprojekt Ã¼berschreite auch die gemÃ¤ss Art. 17 BZO zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von maximal 7,80 m. Das Attikageschoss weise sowohl gegenÃ¼ber der Westfassade als auch gegenÃ¼ber der Ostfassade einen RÃ¼cksprung von 2,80 m auf. Da diese RÃ¼cksprÃ¼nge tiefer als 1,50 m seien, seien die dadurch entstehenden MehrhÃ¶hen zu beachten. An der zurÃ¼ckversetzten Westfassade des Attikageschosses betrage die GebÃ¤udehÃ¶he zwischen oberkant Dach Attikageschoss und dem darunter liegenden gewachsenen Boden 9 m und Ã¼berschreite somit die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he um 1,20 m. An der zurÃ¼ckversetzten Fassade betrage die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he 0,30 m (8,10 m statt 7,80 m).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet. Bei Bauten mit FlachdÃ¤chern ist der obere GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che, wobei als DachflÃ¤che jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Bei FlachdÃ¤chern befindet sich die DachflÃ¤che â im Gegensatz zu SteildÃ¤chern â Ã¼berall auf der gleichen Kote. Die Vorschrift, wonach durch RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen bis zu einer Tiefe von 1,5 m nicht zu beachten sind, ist auf Bauten mit SteildÃ¤chern ausgerichtet. Diese Bestimmung will verhindern, dass durch "Vorziehen" des Steildaches, die Bestimmung Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he "umgangen" werden kann. Es kann vorliegend offen bleiben, ob derartige RÃ¼cksprÃ¼nge bei Flachdachbauten Ã¼berhaupt unbeachtlich sind. Auf jeden Fall bleibt auch bei RÃ¼cksprÃ¼ngen die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt und fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he ist nicht die DachflÃ¤che des Attikageschosses massgebend. Hier liegt die so errechnete GebÃ¤udehÃ¶he im Bereich der beiden "RÃ¼cksprÃ¼nge" des Attikageschosses auf der West- und Ostseite deutlich unter der maximal zulÃ¤ssigen HÃ¶he von 7,80 m.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen schliesslich eine Verletzung des Einordnungsgebotes gemÃ¤ss § 238 PBG sowie von Art. 18 BZO, wonach GebÃ¤ude in der Zone E Ã¤usserlich Ã¤hnlich einem Einfamilienhaus in Erscheinung zu treten haben und der Quartiercharakter gewahrt bleiben muss.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BaubehÃ¶rde hat in ihrer Bewilligung vom 1. November 2004 hierzu ausgefÃ¼hrt, das Bauvorhaben entspreche grundsÃ¤tzlich diesen Anforderungen. Mit der geplanten Aufteilung der Baumasse in zwei GebÃ¤udekÃ¶rper und darÃ¼ber liegendem, materialmÃ¤ssig abgesetztem Attikageschoss sowie einer Fassadengestaltung mit grossen Fenstern und vorgestellten Loggien werde die Baumasse gegliedert und zonengemÃ¤ss gestaltet. Der Durchgang zwischen den beiden GebÃ¤udekuben sei offen gestaltet. Das Bauvorhaben ordne sich massstÃ¤blich gut in die bauliche Umgebung ein, wahre den Quartiercharakter und genÃ¼ge dem PrÃ¤dikat "einfamilienhausÃ¤hnlich". Die Ãberbauung bilde einen ansprechenden Schlusspunkt der bestehenden Bebauung am Rande des Quartiers.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz hat diese Ã¤sthetisch-architektonische Wertung der BaubehÃ¶rde nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines bestÃ¤tigt. Vorab hat sie zu Art. 18 BZO und unter Hinweis auf die Entscheide RB 1981 Nr. 131 (= BEZ 1981 Nr. 32) und RB 1985 Nr. 82 des Verwaltungsgerichts ausgefÃ¼hrt, den Gemeinden stehe es nicht zu, allgemeine Gestaltungsvorschriften aufzustellen, die von § 238 PBG abweichen; sie seien einzig ermÃ¤chtigt, fÃ¼r besondere Sachverhalte strengere Gestaltungsvorschriften zu erlassen. Art. 18 BZO, welcher fÃ¼r eine normale Wohnzone Ã¼ber § 238 PBG hinausgehende Gestaltungsanforderungen statuiere, sei daher unbeachtlich. Im Ãbrigen hat die Vorinstanz zur Einordnung zusammengefasst festgehalten, der Einwand, der geplante Neubau sei allzu dominant, laufe auf eine Kritik an der AusschÃ¶pfung der geltenden BaubeschrÃ¤nkungsnormen hinaus. Der Grundsatz der mÃ¶glichst haushÃ¤lterischen Bodennutzung lege indes nahe, dass eine BauzonenflÃ¤che gemÃ¤ss ihrer Bestimmung Ã¼berbaut werde. Das Einordnungsgebot von § 238 PBG dÃ¼rfe nicht dazu fÃ¼hren, dass ein Bauherr die BaubeschrÃ¤nkungsnormen nicht vollumfÃ¤nglich ausschÃ¶pfen dÃ¼rfe, nur weil bei nach geltendem Recht erstellten Bauten davon nicht Gebrauch gemacht worden sei. Das vorliegende Bauvorhaben schÃ¶pfe weder die AusnÃ¼tzung noch die Ãberbauungsziffer aus. Dass das geplante Mehrfamilienhaus grÃ¶sser sei als die GebÃ¤ude auf den benachbarten GrundstÃ¼cken hÃ¤nge auch damit zusammen, dass dieses wesentlich mehr FlÃ¤che aufweise als die Ã¼brigen GrundstÃ¼cke in der nÃ¤heren Umgebung. Das Quartier sei grÃ¶sstenteils mit Ã¤lteren, in konventionellem Stil erbauten Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berbaut. Die nÃ¤here Umgebung des BaugrundstÃ¼ckes wirke recht heterogen und etwas antiquiert. Dass das neue GebÃ¤ude auffallen werde, sei auf die GrÃ¶sse des BaugrundstÃ¼ckes und den zeitlichen Abstand zur bestehenden Bausubstanz zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Ein Verzicht auf die AusschÃ¶pfung der primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen dÃ¼rfe nicht gefordert werden. Weiter sei nicht zu beanstanden, dass das GebÃ¤ude in einem modernen, geometrisch-kubisch geprÃ¤gten Stil gehalten sei, zu welchem ein Flachdach weit besser passe als ein Satteldach. Schliesslich wiesen sowohl die GebÃ¤ude jenseits des WÃ¤ldchens als auch jene an der Q-Strasse FlachdÃ¤cher auf. Die Aufteilung der beiden Vollgeschosse auf zwei GebÃ¤udeteile bewirke eine gewisse Auflockerung. Von einer einengenden Schlucht des Innenhofes kÃ¶nne nicht gesprochen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zu diesen AusfÃ¼hrungen wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht ein, die nÃ¤here und weitere Umgebung des BaugrundstÃ¼ckes sei geprÃ¤gt durch EinfamilienhÃ¤user mit traditionellen SatteldÃ¤chern und Villencharakter. Nur vereinzelt fÃ¤nden sich DoppeleinfamilienhÃ¤user. Das streitige Mehrfamilienhaus missachte diese gewachsene Quartierstruktur vollkommen. Es nehme mit seinem protzigen und Ã¼berdimensionierten "Attikageschoss" keine RÃ¼cksicht auf die umgebenden traditionellen Wohnbauten. Ein Bauvorhaben mit einem frei schwebenden "Attikageschoss" sei in einem traditionellen Wohnquartier nicht zu dulden. Es wÃ¼rde wie ein FremdkÃ¶rper und Sperrriegel in Erscheinung treten. Es sprenge alle MassstÃ¤be, sei insgesamt zu wuchtig, zu dominant und im Vergleich zur unauffÃ¤lligen Dachlandschaft der baulichen Umgebung zu schwergewichtig. Die kommunale BaubehÃ¶rde habe das ihr in Einordnungs- und Gestaltungsfragen zustehende Ermessen offensichtlich rechtsverletzend gehandhabt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Wie das Verwaltungsgericht in einem frÃ¼heren Entscheid (VGr, 24. September 1999, VB.99.00113) festgehalten hat, hat Art. 18 BZO neben § 238 Abs. 1 PBG keine selbststÃ¤ndige Bedeutung. Die nutzungsplanerische Kompetenz der Gemeinde zum Erlass von Gestaltungs- und Einordnungsvorschriften beschrÃ¤nkt sich auf die Bereiche der Kern- und der Quartiererhaltungszonen (RB 1998 Nr. 94). Zu Recht hat die Vorinstanz Art. 18 BZO eine selbststÃ¤ndige Bedeutung abgesprochen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Was die Einordnung des umstrittenen Projekts anbelangt, sind somit ausschliesslich die aus § 238 Abs. 1 PBG fliessenden Anforderungen an die architektonisch-Ã¤sthetische Gestaltung massgebend. Danach sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. </span>Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG entwickelte Praxis grundsÃ¤tzlich zutreffend dargestellt, sodass auf diese AusfÃ¼hrungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2">Bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG steht der kommunalen BaubehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung eines Einordnungsentscheids der kommunalen BaubehÃ¶rde ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemÃ¤ss § 51 VRG eine fÃ¼r den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es in willkÃ¼rlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Hinsichtlich der Ã¶rtlichen und baulichen VerhÃ¤ltnisse kann vorab auf die Schilderung im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Aus dem frÃ¼her rechtskrÃ¤ftig abgelehnten Bauprojekt kann hinsichtlich der Einordnung des heute streitigen Bauvorhabens nichts abgeleitet werden, da jenes erhebliche Ãnderungen erfahren hat. Die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrenden zur befriedigenden Einordnung des Bauvorhabens, stellen vorab einfach eine â gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde und der Vorinstanz â andere subjektive Wertung dar. WÃ¤hrend nach den AusfÃ¼hrungen des Gemeinderats in der Baubewilligung die Baumasse mit der Aufteilung in zwei BaukÃ¶rper gegliedert und zonengemÃ¤ss gestaltet ist, das Bauvorhaben sich massstÃ¤blich gut in die bauliche Umgebung einordnet und den Quartiercharakter wahrt, ist nach der entgegen gesetzten Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden das Bauvorhaben ein FremdkÃ¶rper und ein Sperrriegel. Wie die Vorinstanz anlÃ¤sslich des Augenscheins festgestellt hat, ist das Quartier grÃ¶sstenteils mit Ã¤lteren, in konventionellem Stil erbauten Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berbaut. Die nÃ¤here bauliche Umgebung wirkt recht heterogen und etwas antiquiert. Dass das Bauprojekt sich gegenÃ¼ber dieser Umgebung "abheben" wird, ist nichts UngewÃ¶hnliches und ist darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass es â zulÃ¤ssigerweise â in einer moderneren Formensprache gehalten ist und das BaugrundstÃ¼ck mit einer FlÃ¤che von 2408 m<sup>2</sup> deutlich grÃ¶sser ist als durchschnittliche Ein- oder Zweifamilienhausparzellen. Die genÃ¼gende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG entfÃ¤llt nicht bereits mit der EinfÃ¼hrung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer Ã¤lteren Ãberbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00113, E. 3b). Die Auffassung, die Aufteilung der Vollgeschossebenen in zwei BaukÃ¶rper fÃ¼hre zu einer Gliederung und Auflockerung ist durchaus vertretbar. Das Attikageschoss ist gegenÃ¼ber den "hypothetischen" Trauffassaden um 45° zurÃ¼ckversetzt und weist keinerlei "Durchstossungen" im Sinn von § 292 Abs. 1 lit. <span>a PBG</span> auf. Auch gegenÃ¼ber den "hypothetischen" Giebelfassaden springt es zurÃ¼ck, und zwar um 1,20 m. Mit dieser Ausgestaltung wirkt es nicht dominant und wuchtig, sondern ist im Gegenteil geradezu "zurÃ¼ckhaltend". Insgesamt hat die Baurekurskommission zu Recht festgestellt, die BaubehÃ¶rde habe den ihr zustehenden Ermessensspielraum korrekt und rechtmÃ¤ssig gehandhabt, wenn sie dem Bauprojekt eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zumass. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen). Mangels eines besonderen Aufwandes fÃ¼r die Erstattung der Beschwerdeantwort ist der Gemeinde Uitikon keine UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu je einem Sechstel den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 3-5 und zu je einem ZwÃ¶lftel den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1.1. und 1.2, 2.1 und 2.2 sowie 6.1. und 6.2 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, im gleichen VerhÃ¤ltnis und mit gleicher Solidarhaftung dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert </span><span>30 Tagen</span><span> ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>