<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00800</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213311&amp;W10_KEY=13013528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00800</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.09.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Umbau eines Mehrfamilienhauses: Parzellierung, Ausnützungsübertragung. Berechnung des vorgesehenen Gewerbebonus als Frage der Auslegung der betreffenden Bauordnungsbestimmung (E. 2.3). Das aus der Parzellierung eines überbauten Grundstücks entstandene Baugrundstück erweist sich bei alleiniger Betrachtung als übernutzt (E. 2.4 f.). Für das mit einer Erweiterung der anrechenbaren Wohnfläche einhergehende Bauvorhaben beruft sich die Bauherrschaft vergebens auf die entsprechende Parzellierungsbewilligung, worin dem Baugrundstück eine Ausnützungsreserve von 128 m2 zugeteilt wurde: Eine Verschiebung von Ausnützungsfläche auf Vorrat ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ausgeschlossen und im Rahmen einer Parzellierung aus gesetzlicher Sicht auch nicht erforderlich; zu korrigieren ist nur eine auf einer neu geschaffenen Parzelle resultierende Übernutzung (E. 3.4). Am Ergebnis vermag auch die (materielle) Rechtskraft der Parzellierungsbewilligung nichts zu ändern, da die von der Baubehörde offenbar angestrebte Gestaltungswirkung einer gesetzlichen Grundlage entbehrt und damit nicht eintreten konnte (E. 3.5). Zum heutigen Zeitpunkt fehlt es ausserdem an der nachbarlichen Zustimmung, die für eine Beanspruchung der zusätzlich benötigten ausnützbaren Fläche erforderlich wäre (E. 3.6). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE FLÃCHE">ANRECHENBARE FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSRESERVE">AUSNÃTZUNGSRESERVE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSWIRKUNG">GESTALTUNGSWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBEBONUS">GEWERBEBONUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE RECHTSKRAFT">MATERIELLE RECHTSKRAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTIMMUNG">ZUSTIMMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 228 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 309 Abs. I lit. e PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=19998" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00800</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. September 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E AG, vertreten durch RA F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 20. November 2007 hatte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil der E AG die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in WÃ¤denswil erteilt.</p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von A sowie von C und B als MiteigentÃ¼mer des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 erhobenen Rekurs hatte die Baurekurskommission II am 16. Dezember 2008 unter Aufhebung der Baubewilligung gutgeheissen. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 20. Mai 2009 teilweise gut und wies die Akten zu neuer Beurteilung des Baugesuchs an die Baukommission WÃ¤denswil zurÃ¼ck (VB.2009.00016/58).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 24. Januar 2012 erteilte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil der E AG erneut die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau des Mehrfamilienhauses auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in WÃ¤denswil.</p> <p class="Urteilstext">Dagegen gelangten A sowie C und B ans Baurekursgericht, welches den Rekurs mit Entscheid vom 6. November 2012 abwies.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 10. Dezember 2012 beantragten A sowie C und B dem Verwaltungsgericht im Wesentlichen die Aufhebung des Rekursentscheids sowie die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 18. Dezember 2012 auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 28. Januar 2013 beantragte die Stadt WÃ¤denswil die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Ebenfalls am 28. Januar 2013 stellte die E AG den Antrag, es sei die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 21. Februar 2013 bzw. mit Duplik vom 7. MÃ¤rz 2013 und in ihren Stellungnahmen vom 18. bzw. 30. April 2013 bzw. vom 30. Mai 2013 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden und die Bauherrschaft an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das streitbetroffene Bauvorhaben erfasst die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 04 und 02, welche gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3) liegen und mit den beiden zusammengebauten MehrfamilienhÃ¤usern G-Strasse 05 und G-Strasse 03 Ã¼berstellt sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Wie bereits im vorangegangenen Verfahren ist primÃ¤r strittig, ob das streitbetroffene Umbauvorhaben, das im Wesentlichen das GebÃ¤ude G-Strasse 03 und in untergeordnetem Ausmass auch das GebÃ¤ude G-Strasse 05 betrifft, zu einer Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks fÃ¼hrt. </p> <p class="Erwgung2">Nach Ansicht der Vorinstanz verfÃ¼gt das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber eine ausreichende AusnÃ¼tzungsreserve zur Realisierung des geplanten Umbauvorhabens. Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dem entgegen, die Vorinstanz habe Ã¼bersehen, dass auch die BaubewilligungsbehÃ¶rde selber davon ausgehe, dass die auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 bestehende Unternutzung Wohnen durch die vorhandene Gewerbenutzung, welche 15 % Ã¼berschreite, kompensiert werde. Bereits im Zeitpunkt der Parzellierung im August 2004 habe daher auf dem BaugrundstÃ¼ck keine WohnflÃ¤chenreserve mehr bestanden. Eine Ãbertragung von WohnflÃ¤chenreserve auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 im Zeitpunkt der Parzellierung sei nur mÃ¶glich, um eine Ãbernutzung zu korrigieren, welche durch die Parzellierung resultieren wÃ¼rde. FÃ¼r eine darÃ¼ber hinausgehende Zuteilung von tatsÃ¤chlichen AusnÃ¼tzungsreserven bestehe keine gesetzliche Grundlage. Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 sei daher nicht zulÃ¤ssig und habe keinen Bestand. Eine verbindliche Zuteilung von weiteren ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤chen anlÃ¤sslich der Parzellierung des BaugrundstÃ¼cks hÃ¤tte in Form von Dienstbarkeiten zulasten der Nachbarparzellen erfolgen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Unbestritten ist folgender Sachverhalt: Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3), in welcher gemÃ¤ss Art. 3 BZO eine AusnÃ¼tzungsziffer von 55 % gilt, die sich gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 BZO fÃ¼r dauernd gewerblich genutzte GebÃ¤udeteile um 15 % erhÃ¶ht. Das heutige GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ist aus der Teilung des GrundstÃ¼cks (alt)Kat.-Nr. 12243 entstanden, auf dem am 23. September 1997 der Neu- und Anbau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern bewilligt worden war. Bei der von der Baukommission WÃ¤denswil am 10. August 2004 bewilligten Parzellierung wurde das bisher 4'318 m<sup><span>2</span></sup> umfassende GrundstÃ¼ck (alt)Kat.-Nr. 12243 in die Parzellen A (Wohnhaus G-Strasse 06) mit 621 m<sup><span>2</span></sup>, B (Wohnhaus G-Strasse 05) mit 572 m<sup><span>2</span></sup>, D (unÃ¼berbaut, teilweise in der Landwirtschaftszone) mit 1'747 m<sup><span>2</span></sup> sowie das vorliegend streitbetroffene GrundstÃ¼ck C (G-Strasse 03, Wohnhaus mit Werkstatt und Garagen) mit einer FlÃ¤che von 1'378 m<sup><span>2</span></sup> aufgeteilt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das heutige BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit einer GrundflÃ¤che von 1'378 m<sup><span>2</span></sup> verfÃ¼gt gemÃ¤ss Art. 3 BZO Ã¼ber eine anrechenbare FlÃ¤che von 757,9 m<sup><span>2</span></sup> (AusnÃ¼tzung von 55 %) bei reiner Wohnnutzung. Mit einem Gewerbezuschlag von 15 % gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 BZO ergibt dies laut E. 3.2.2 des im ersten Rechtsgang ergangenen verwaltungsgerichtlichen Entscheids VB.2009.00016/58 eine anrechenbare FlÃ¤che von insgesamt 826,8 m<sup><span>2</span></sup>. Das Verwaltungsgericht ging demnach davon aus, dass der Gewerbebonus von 15 % nur im VerhÃ¤ltnis der realisierten GewerbeflÃ¤chen zu gewÃ¤hren ist. DemgegenÃ¼ber zeigt sich aufgrund der inzwischen zu den Akten gereichten AusnÃ¼tzungsberechnung der Bauherrschaft, dass Baukommission und Bauherrschaft offenbar davon ausgehen, dass bei Realisierung von GewerbeflÃ¤chen 55 % der GesamtflÃ¤che des GrundstÃ¼cks fÃ¼r die Realisierung von WohnflÃ¤chen gewÃ¤hrt wird und zusÃ¤tzlich 15 % GewerbeflÃ¤chen erstellt werden kÃ¶nnen, was zu einer AusnÃ¼tzung von 70 % und einer anrechenbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che von insgesamt 964,6 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼hren wÃ¼rde (vgl. Baubewilligungen vom 24. Januar 2012 bzw. 23. September 1997, sowie AusnÃ¼tzungsberechnung der Bauherrschaft).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Wie der in Art. 7 Abs. 2 BZO vorgesehene Gewerbebonus zu gewÃ¤hren ist bzw. wie sich die anrechenbare FlÃ¤che mit Bonus berechnet, ist eine Frage der Auslegung der Bauordnungsbestimmung. Die Berechnungsweise der Baukommission entspricht der in jÃ¼ngerer Zeit vertretenen Auffassung, wonach die Bedeutung eines Gewerbebonus bei GebÃ¤uden, die teils zu Wohnzwecken, teils zu Gewerbezwecken genutzt werden, einzig darin zu erblicken ist, dass die zusÃ¤tzlich gewÃ¤hrte FlÃ¤che nur als GewerbeflÃ¤che und nicht als WohnflÃ¤che beansprucht werden darf, nicht hingegen darin besteht, dass der AusnÃ¼tzungsbonus nur im VerhÃ¤ltnis zu realisierten oder geplanten GewerbeflÃ¤chen gewÃ¤hrt werden darf (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 737).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Frage kann im vorliegenden Fall letztlich offenbleiben. Die Parteien haben sie nicht aufgeworfen. Selbst die BeschwerdefÃ¼hrenden scheinen von einer anrechenbaren FlÃ¤che von insgesamt 964,6 m<sup><span>2</span></sup> auszugehen. Wesentlich ist vielmehr, dass â in Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz und E. 3.2.2 des verwaltungsgerichtlichen Entscheids VB.2009.00016/58 â in jedem Fall davon auszugehen ist, dass das durch die Parzellierung geschaffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 fÃ¼r sich allein betrachtet nicht Ã¼ber die fÃ¼r das bestehende GebÃ¤ude benÃ¶tigte AusnÃ¼tzung verfÃ¼gt. Nimmt man entsprechend den ErwÃ¤gungen im ersten Rechtsgang eine ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che von 826,8 m<sup><span>2</span></sup> an, so resultiert bei einer realisierten FlÃ¤che von insgesamt 976,98 m<sup><span>2</span></sup> (625,04 m<sup><span>2</span></sup> WohnflÃ¤che zuzÃ¼glich 351.94 m<sup><span>2</span></sup> GewerbeflÃ¤che) eine offenkundige Ãbernutzung von gut 150 m<sup><span>2</span></sup>. Ginge man â zugunsten der Bauherrschaft â von einer ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤che von 964,6 m<sup><span>2</span></sup> aus, so wÃ¤re das BaugrundstÃ¼ck immer noch um 12,38 m<sup><span>2</span></sup> Ã¼bernutzt. </p> <p class="Erwgung2">Nicht zulÃ¤ssig ist nÃ¤mlich die der AusnÃ¼tzungsberechnung der Bauherrschaft zugrundeliegende Betrachtungsweise, wonach fÃ¼r die Wohnnutzung und die Gewerbenutzung je separate AusnÃ¼tzungsberechnungen erstellt werden kÃ¶nnen, sodass nach der Parzellierung hÃ¤tte davon ausgegangen werden kÃ¶nnen, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 verfÃ¼ge Ã¼ber 132,86 m<sup><span>2</span></sup> WohnflÃ¤chenreserve (vgl. AusnÃ¼tzungsberechnung der Bauherrschaft). Vielmehr geht die durch die Parzellierung entstehende gewerbliche Ãbernutzung von 145,24 m<sup><span>2</span></sup> zulasten der realisierbaren WohnflÃ¤chenreserve von 132,86 m<sup><span>2</span></sup>, was zur besagten Ãbernutzung des GrundstÃ¼cks von 12,38 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Festzuhalten ist, dass das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 bei alleiniger Betrachtung in jedem Fall Ã¼bernutzt ist, was letztlich auch der Vertreter der Bauherrschaft selber nicht infrage stellt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das streitbetroffene Bauvorhaben sieht auf dem BaugrundstÃ¼ck eine zusÃ¤tzliche anrechenbare WohnflÃ¤che von 66,15 m<sup><span>2</span></sup> vor (143,43 m<sup><span>2</span></sup> abzÃ¼glich 77,28 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r den Wintergarten). Die Bauherrschaft beruft sich diesbezÃ¼glich auf eine dem BaugrundstÃ¼ck mit der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 zugeteilte AusnÃ¼tzungsreserve von 128 m<sup><span>2</span></sup>, welche fÃ¼r die Realisierung des Bauvorhabens ohne Weiteres ausreiche. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten demgegenÃ¼ber die Auffassung, eine Zuteilung von ReserveflÃ¤chen anlÃ¤sslich einer Parzellierung komme nur insoweit infrage, als es zu verhindern gelte, dass auf einem der neuen GrundstÃ¼cke eine Ãbernutzung resultiere. FÃ¼r eine darÃ¼ber hinausgehende Zuteilung von ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤chen bestehe keine gesetzliche Grundlage.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In ihrem Parzellierungsbeschluss vom 10. August 2004 statuierte die Baukommission eine Verpflichtung der GrundeigentÃ¼merschaft, im Grundbuch Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen anmerken zu lassen, wonach die durch die Parzellierung geschaffenen Parzellen A, B, C und D betreffend Wohnnutzung sowie die Parzellen C und D betreffend Gewerbenutzung vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt seien. Zudem teilte sie unter anderem der Parzelle C (Kat.-Nr. 02) eine "RestausnÃ¼tzung" von "128 m<sup><span>2</span></sup> anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che Wohnen" sozusagen "auf Vorrat" zu (Disp.-Ziff. 3). Damit sollte offensichtlich einerseits dem EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 (Parzelle C) eine WohnflÃ¤chenreserve fÃ¼r kÃ¼nftige Bauvorhaben gesichert und anderseits wirksam verhindert werden, dass sich allfÃ¤llige Erwerber der Ã¼brigen durch die Parzellierung geschaffenen Parzellen in Zukunft auf weitere, Ã¼ber die ReserveflÃ¤chenzuteilung hinausgehende Wohn- oder GewerbeflÃ¤chenreserven berufen kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Parzellierung eines Ã¼berbauten GrundstÃ¼cks ist bewilligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. e des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn keine den Bauvorschriften widersprechenden VerhÃ¤ltnisse geschaffen werden (§ 228 Abs. 2 PBG). Wenn die Parzellierung eines GrundstÃ¼cks zu einer Ãbernutzung eines oder mehrerer der geschaffenen neuen Parzellen fÃ¼hrt, ist die BaubehÃ¶rde demzufolge verpflichtet, entsprechende AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen vorzunehmen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 551).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen BaugrundstÃ¼ck ergebende NutzungsmÃ¶glichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer GrundstÃ¼cke beansprucht. Die ZulÃ¤ssigkeit solcher AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (vgl. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 732 ff). Vorliegend findet sich ausserdem keine kommunale Regelung. Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung der Zustimmung des belasteten GrundeigentÃ¼mers, welche durch einfache Schriftlichkeit erfolgen kann. Die Ãbertragung von AusnÃ¼tzung fÃ¼hrt zu einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, da bei einer spÃ¤teren Ãberbauung des belasteten GrundstÃ¼cks nicht mehr die gesamte ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che zur VerfÃ¼gung steht. Mittels Anmerkung eines Reverses im Grundbuch wird sichergestellt, dass die AusnÃ¼tzbarkeit des belasteten GrundstÃ¼cks entsprechend reduziert wird (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 735 f).</p> <p class="Erwgung2">Baurechtliche Relevanz erlangt die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erst mit Bewilligung des Projekts, das auf die zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzungsreserven tatsÃ¤chlich angewiesen ist. Die vom NachbargrundstÃ¼ck zur VerfÃ¼gung gestellte AusnÃ¼tzung kann nur in dem Umfang Ã¼bertragen werden, als es vom BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r das betreffende Vorhaben gerade benÃ¶tigt wird. Eine Verschiebung von AusnÃ¼tzungsflÃ¤che auf Vorrat, die auf dem ZielgrundstÃ¼ck einen fÃ¼r andere Zwecke verwendbaren Ãberschuss zur Folge hÃ¤tte, ist ausgeschlossen (vgl. VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715 ff., E. 6.2.1 = BEZ 2013 Nr. 11).</p> <p class="Erwgung2">Dies ist im Rahmen einer Parzellierung aus gesetzlicher Sicht auch nicht erforderlich; zu korrigieren ist nur eine auf einer neu geschaffenen Parzelle resultierende Ãbernutzung. AllfÃ¤llige verbleibende AusnÃ¼tzungsreserven kÃ¶nnen und mÃ¼ssen auf den einzelnen GrundstÃ¼cken verbleiben. ZulÃ¤ssig ist es hingegen, sich durch EinrÃ¤umung einer entsprechenden Dienstbarkeit die nachbarliche Zustimmung zur Ãbertragung einer bestimmten ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤che in Zukunft zu sichern. Diese "Ãbertragung von AusnÃ¼tzung" hat indessen nur zivilrechtliche Wirkung, fÃ¼hrt jedoch keinen Ã¶ffentlich-rechtlich wirksamen AusnÃ¼tzungstransfer herbei (vgl. zum Ganzen VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715 ff., E. 6.2.1 = BEZ 2013 Nr. 11). Soll einem GrundstÃ¼ck im Rahmen einer Parzellierung eine tatsÃ¤chliche AusnÃ¼tzungsreserve geschaffen werden, so geht dies nur durch entsprechende VergrÃ¶sserung der GrundstÃ¼cksflÃ¤che.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Bauherrschaft beruft sich fÃ¼r den Fall, dass die Zuteilung der AusnÃ¼tzungsreserve als nicht zulÃ¤ssig erachtet werde, auf die Rechtskraft von Disp.-Ziff. 3 der unangefochten gebliebenen Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Die Verbindlichkeit einer verwaltungsrechtlichen VerfÃ¼gung unterliegt grundsÃ¤tzlich den gleichen Kriterien wie die Rechtskraft eines richterlichen Entscheids (BGer, 2. September 2004, 1A.93/2004, E. 4.1, auch zum Folgenden); auf formell rechtskrÃ¤ftige VerfÃ¼gungen kann jedoch in weiterem Masse zurÃ¼ckgekommen werden als auf rechtskrÃ¤ftige Urteile (vgl. Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 303 ff.). </p> <p class="Erwgung3">Die eigentliche Bedeutung der materiellen Rechtskraft liegt vorab in der RechtsbestÃ¤ndigkeit, also darin, dass eine VerfÃ¼gung seitens der BehÃ¶rden nicht mehr widerrufen oder abgeÃ¤ndert werden kann (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar<span> zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999</span>, § 66 N. 2, Vorbem. zu §§ 86aâ86d N. 5). Sie bedeutet aber auch, dass der Entscheid fÃ¼r die betroffenen Parteien verbindlich ist und die darin geregelten Fragen in einem spÃ¤teren Verfahren grundsÃ¤tzlich nicht mehr neu aufgeworfen werden kÃ¶nnen (VGr, 24. August 2000, VB.2000.00232, E. 3a/bb; Thomas Merkli/Arthur Aeschlimann/Ruth Herzog, Kommentar zum Gesetz Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 56 N. 1, Art. 49 N. 15).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Bei der Parzellierungsbewilligung handelt es sich um eine GestaltungsverfÃ¼gung, die mit Eintritt der formellen Rechtskraft im VerhÃ¤ltnis der Parteien grundsÃ¤tzlich RechtsbestÃ¤ndigkeit geniesst und nicht mehr beliebig infrage gestellt werden kann. Als generell-konkrete Anordnung zeitigt die Parzellierungsbewilligung zudem insofern eine Gestaltungswirkung, als die bewilligte Parzellarordnung auch Dritten gegenÃ¼ber verbindlich und als "massgebliche Rechtsgrundlage" im Sinn der Besitzstandsgarantie von § 357 PBG erachtet wird (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00159, E. 3.1.1). </p> <p class="Erwgung2">Ungeachtet dieser Wirkungen der Parzellierung hatte Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 nicht zur Folge, dass dem streitbetroffenen BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 eine Ã¼ber die effektiv benÃ¶tigte AusnÃ¼tzung hinausgehende AusnÃ¼tzungsreserve von 128 m<sup><span>2</span></sup> rechtswirksam zugeteilt wurde. Selbst wenn man Disp.-Ziff. 3 mit dem mutmasslichen Willen der BaubehÃ¶rde in diesem Sinn auslegt, konnte sie die angestrebte Wirkung nicht herbeifÃ¼hren, da ein AusnÃ¼tzungstransfer "auf Vorrat" der gesetzlichen Konzeption von § 259 PBG widerspricht (siehe vorn E. 3.4). Es verhÃ¤lt sich damit anders als bei einem Gestaltungsentscheid, der trotz Fehlens einer Gestaltungsvoraussetzung eine â gesetzlich an sich vorgesehene â Rechtsgestaltung anordnet: Solche Entscheide sind nach der Praxis des Bundesgerichts bezÃ¼glich materiellrechtlicher MÃ¤ngel nur unwirksam, wenn der Mangel ausserordentlich schwer wiegt und die Nichtigkeit des Entscheids begrÃ¼ndet (vgl. BGE 130 III 430 E. 3.3; Miguel Sogo, Gestaltungsklagen und Gestaltungsurteile des materiellen Rechts und ihre Auswirkungen auf das Verfahren, Diss. ZÃ¼rich 2007, N. 446, 449). Entbehrt dagegen die ausgesprochene Gestaltungswirkung als solche einer gesetzlichen Grundlage, kann sie nicht eintreten, weil die RechtsÃ¤nderung nach Ã¼berzeugender Ansicht auf materieller Ebene, d.<span> </span>h. kraft Anordnung des Gesetzes erfolgt, und nicht einer besonderen rechtsschÃ¶pferischen Macht der verfÃ¼genden BehÃ¶rde entspringt (vgl. Sogo, N. 226 f. mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die in Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 ausgesprochene Zuteilung Ã¼berschÃ¼ssiger AusnÃ¼tzung blieb folglich wirkungslos; ihre Bedeutung beschrÃ¤nkt sich auf die BestÃ¤tigung, dass die BaubehÃ¶rde anlÃ¤sslich der Parzellierung offenbar von einer WohnflÃ¤chenreserve von insgesamt 168 m<sup><span>2</span></sup> bzw. einer Reserve an GewerbeflÃ¤chen von insgesamt 49,6 m<sup><span>2</span></sup> auf dem ursprÃ¼nglich zu parzellierenden GrundstÃ¼ck ausgegangen war.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Zum heutigen Zeitpunkt fehlt es ausserdem an der nachbarlichen Zustimmung, die fÃ¼r eine Beanspruchung der zusÃ¤tzlich benÃ¶tigten ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤che erforderlich wÃ¤re. Auf eine entsprechende zivilrechtliche Verpflichtung der EigentÃ¼merschaft eines der benachbarten GrundstÃ¼cke kann sich die Bauherrschaft nicht berufen. Insbesondere hat sie es im Zeitpunkt der Parzellierung versÃ¤umt, eine oder mehrere der Nachbarparzellen mit einer entsprechenden Dienstbarkeit zu belasten. Die Parzellierungsbewilligung ersetzt die fehlende Zustimmung nicht. Es ist im Ãbrigen davon auszugehen, dass die Erwerber der durch die Parzellierung geschaffenen GrundstÃ¼cke keine Kenntnis von der Parzellierungsbewilligung hatten; jedenfalls wird von der Bauherrschaft nichts Gegenteiliges geltend gemacht. Im Grundbuch waren lediglich die AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkungen gemÃ¤ss Disp.-Ziff. 2 der Parzellierungsbewilligung einzutragen. Vom Umstand, dass er im gegebenen Zeitpunkt des Bauwillens seines Nachbarn eine ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che in einem bestimmten Umfang abzugeben haben wÃ¼rde, musste ein gutglÃ¤ubiger Erwerber eines der durch die Parzellierung geschaffenen GrundstÃ¼cke nach Treu und Glauben auch keine Kenntnis haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Damit kann die Bauherrschaft keine zusÃ¤tzliche anrechenbare FlÃ¤che eines der benachbarten GrundstÃ¼cke beanspruchen. Da das BaugrundstÃ¼ck selber Ã¼ber keinerlei AusnÃ¼tzungsreserven verfÃ¼gt, erweist sich das geplante Bauvorhaben als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Die Frage, ob der das benachbarte GebÃ¤ude (G-Strasse 05) erfassende Bestandteil des Bauvorhabens (Wintergarten) zu einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he bzw. Ãbergeschossigkeit des GebÃ¤udekomplexes G-Strasse 05 und 03 fÃ¼hren wÃ¼rde, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren, braucht unter diesen UmstÃ¤nden nicht mehr beurteilt zu werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Beschwerde erweist sich als begrÃ¼ndet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz sowie der angefochtene Beschluss der Baukommission vom 24. Januar 2012 sind aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Bauherrschaft kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Sie ist ausserdem zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. November 2012 sowie der Beschluss Nr. 15 der Baukommission WÃ¤denswil vom 24. Januar 2012 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'150.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>