<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00250</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210076&amp;W10_KEY=13013544&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00250</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.10.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.04.2011 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einstellung eines Quartierplanverfahrens zur Aufhebung von Bauverbotsdienstbarkeiten Die Beschwerdeführenden hatten in einige nicht entscheidrelevante Aktenstücke keinen Einblick; diese Gehörsverletzung wurde durch die nachträgliche Akteneinsicht geheilt (E. 2.1). Die Baurekurskommission prüfte das im Rekursverfahren erstmals formell erhobene Ausstandsbegehren nicht und verletzte damit das rechtliche Gehör. Sie hätte auf das Begehren wegen Verwirkens des Anspruchs jedoch ohnehin nicht eintreten müssen, weshalb die Gehörsverweigerung als geheilt betrachtet werden kann (E. 2.2). Frage offen gelassen, ob es sich beim Einleitungsbeschluss um einen (gestützt auf die Rechtsweggarantie bzw. Art. 6 Ziff. 1 EMRK) im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens gegen die Einstellung des Quartierplanverfahrens anfechtbaren Zwischenentscheid handelt und die Voraussetzungen für dessen Anfechtbarkeit gemäss Art. 93 Abs. 3 BGG erfüllt sind. Die Einladung zur Einleitung des vorliegenden Teilquartierplanverfahrens im Rekursentscheid der Baudirektion hat jedenfalls nicht Bindungswirkung in dem Sinn, dass eine Verfahrenseinstellung nur bei Vorliegen von Widerrufsgründen zulässig wäre. Eine Planungs- und Genehmigungspflicht bestand demnach nicht (E. 4.2-4.4). Die Rüge der unvollständigen und unrichtigen Sachverhaltsfeststellung ist unbegründet (E. 5). An der Überbauung der beiden servitutsbelasteten Parzellen besteht ein relativ geringes öffentliches Interesse, das zusammen mit den beschränkten privaten Interessen der servitutsbelasteten Grundeigentümer nicht die teilweise erheblichen privaten Interessen der servitutsberechtigten Grundeigentümer am Erhalt des Bauverbots aufwiegen kann (E. 6). Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BINDUNGSWIRKUNG">BINDUNGSWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN">EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃRSVERLETZUNG">GEHÃRSVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSPFLICHT">PLANUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANVERFAHREN">QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSWEGGARANTIE">RECHTSWEGGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 Abs. III BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29a BV</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I EMRK</span><br/><span class="ungerade">§ 8 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 139 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 148 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 158 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 331 lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 19a Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11987" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00250</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Oktober 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_18"><span>Gemeinderat D,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_22">,</a> vertreten durch F<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_27">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_7_31">Firma G,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b>H<a id="Anonym_Ruolo_MITB_3_8_36">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b>I<a id="Anonym_Ruolo_MITB_4_9_41">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">2â3 vertreten durch RA J<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_10_46">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 7. Mai 1996 setzte der Gemeinderat D den amtlichen Teilquartierplan K fest. Dieser beinhaltete die strassenmÃ¤ssige Erschliessung und hob gleichzeitig zwei in den Jahren 1876 und 1880 zugunsten der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 (damals 05) errichtete Bauverbotsservitute auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 06 und 07 auf. Die EigentÃ¼mer der servitutsberechtigten GrundstÃ¼cke wehrten sich gegen die Aufhebung der Bauverbote und obsiegten damit vorerst teilweise vor Baurekurskommission, hernach ganz vor Verwaltungsgericht (VGr, 29. August 1997, VB.97.00072) und vor Bundesgericht (BGr, 26. Juni 1998, 1P.611/1997). Der Quartierplan wurde unter Beibehalt der Servitute am 15. Dezember 1999 von der Baudirektion genehmigt. </p> <p class="Urteilstext">Am 20. September 2001 stellten die beiden EigentÃ¼mer der mit dem Bauverbot belasteten GrundstÃ¼cke, B und L, das Gesuch um Einleitung des Teilquartierplanverfahrens M mit dem Ziel, die Dienstbarkeit durch Festlegung einer HÃ¶henbeschrÃ¤nkung abzuÃ¤ndern. Der Gemeinderat D lehnte das Gesuch gestÃ¼tzt auf den Bundesgerichtsentscheid vom 26. Juni 1998 ab, jedoch hiess die Baudirektion einen dagegen gerichteten Rekurs infolge einer verÃ¤nderten Ausgangslage am 11. Juli 2003 gut und wies den Gemeinderat an, das Quartierplanverfahren durchzufÃ¼hren. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 30. MÃ¤rz 2004 leitete der Gemeinderat D darauf den amtlichen Teilquartierplan M ein mit dem Ziel, die auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 06 und 07 lastenden Bauverbotsservitute zu Ã¤ndern. Ein hiergegen erhobener Rekurs der Dienstbarkeitsberechtigten blieb vor Baudirektion erfolglos; die Quartierplaneinleitung wurde am 30. September 2004 genehmigt. Im weiteren Verfahrensverlauf scheiterten die dienstbarkeitsberechtigten Quartierplangenossen mit Begehren auf Widerruf der Quartierplaneinleitung bzw. Einstellung des Verfahrens. Nach der zweiten GrundeigentÃ¼merversammlung kam der Gemeinderat jedoch zum Schluss, dass sich die Zielsetzung des Quartierplans nicht erreichen lasse wegen der stark divergierenden Interessen der Servitutsbeteiligten und mangels eines Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interesses an der Aufhebung der Bauverbote. Er stellte daher das Quartierplanverfahren mit Beschluss vom 7. April 2009 ein (Disp.-Ziff. 1). Weiter verwies er die geltend gemachten AnsprÃ¼che zur Aufhebung oder Ãnderung des Bauverbots auf den zivilen Rechtsweg (Disp.-Ziff. 2). Der Gemeinderat D nahm pauschal Fr. 25'000.- der angefallenen Verfahrenskosten auf die Gemeindekasse und auferlegte die restlichen Verfahrenskosten von Fr. 10'000.- zu 60 % B sowie zu 40 % den anderen beteiligten GrundeigentÃ¼mern nach den FlÃ¤chenanteilen ihrer GrundstÃ¼cke (Disp.-Ziff. 3). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben A als Kaufsberechtigter an beiden GrundstÃ¼cken und B als EigentÃ¼merin des belasteten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 Rekurs mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und der Gemeinderat sei aufzufordern, das Quartierplanverfahren ohne Verzug fortzusetzen und innert Frist abzuschliessen. Am Rekursverfahren beteiligten sich die EigentÃ¼mer der servitutsberechtigten GrundstÃ¼cke, E, Firma G, H und I, nicht aber N, welche das belastete GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 von ihrem Vater L Ã¼bernommen hatte. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission wies das Rechtsmittel am 13. April 2010 ab, auferlegte den beiden Rekurrierenden die Verfahrenskosten von Fr. 4'616.- solidarisch je zur HÃ¤lfte und verpflichtete sie unter Solidarhaftung, drei der vier Mitbeteiligten UmtriebsentschÃ¤digungen von insgesamt Fr. 1'200.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhoben A und B am 12. Mai 2010 Beschwerde. Sie beantragten, der Rekursentscheid und der angefochtene Gemeinderatsbeschluss seien aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat zur Fortsetzung des Quartierplanverfahrens zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats D und der Mitbeteiligten.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission beantragte am 6. Juni 2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat D schloss sich am 18. Juni 2010 der Argumentation im Rekursentscheid an und verzichtete im Ãbrigen auf eine Beschwerdeantwort. Die Firma G sowie H und I beantworteten die Beschwerde am 25. August 2010 und verlangten die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. E liess sich innert Frist nicht zur Beschwerde vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, Fassung vom 22. MÃ¤rz 2010) ist das Verwaltungsgericht zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, sie hÃ¤tten von verschiedenen AktenstÃ¼cken aus dem Quartierplanverfahren, wie diversen nÃ¤her bezeichneten Eingaben der Dienstbarkeitsberechtigten, einem Besprechungsprotokoll vom 5. September 2005 und einem Brief der Baudirektion vom 23. Juni 2008, keine Kenntnis gehabt und nie dazu Stellung nehmen kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Da weder aus den Quartierplanakten noch aus den Akten des Rekursverfahrens hervorgeht, dass den BeschwerdefÃ¼hrenden die fraglichen AktenstÃ¼cke je zur Kenntnis gebracht worden sind, ist grundsÃ¤tzlich von einer GehÃ¶rsverletzung auszugehen (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV). Der Anspruch auf Kenntnisnahme aller Verfahrensakten, insbesondere der gegnerischen Eingaben, und die MÃ¶glichkeit, sich dazu zu Ã¤ussern, besteht unabhÃ¤ngig davon, ob die entscheidende Instanz den fraglichen Akten Bedeutung zumisst oder nicht (vgl. BGE 133 I 100 E. 4.6). Dieses Replikrecht ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur im gerichtlichen, sondern auch bereits im Verwaltungsverfahren zu gewÃ¤hren (VGr, 10. Juni 2010, VB.2010.00120, E. 2.7; VGr, 2. September 2009, VB.2009.00083, E. 4.2.1, je mit Hinweisen; www.vgrzh.ch). </p> <p class="Urteilstext">Da sich die GehÃ¶rsverletzung jedoch im vorliegenden Fall auf nicht entscheidrelevante Akten bezieht, kann sie im Beschwerdeverfahren als geheilt betrachtet werden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben nÃ¤mlich am 30. April 2010 Einsicht in alle Rekursakten genommen und konnten sich dazu in ihrer Beschwerde Ã¤ussern. Sie nehmen den Vorwurf auch selber gar nicht zum Anlass, eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs zu rÃ¼gen und dementsprechend eine RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanzen zu verlangen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Hingegen schliessen sie aus dem Vorwurf auf die Befangenheit der QuartierplanbehÃ¶rde. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Bereits in ihrer Rekursschrift hatten die BeschwerdefÃ¼hrenden vorgebracht, der Gemeinderat habe undurchsichtige Kontakte zu den Dienstbarkeitsberechtigten unterhalten und die BeschwerdefÃ¼hrenden zu den GesprÃ¤chen nicht beigezogen. Der Gemeinderat sei unter massivem Druck der Opponenten und der von ihnen instrumentalisierten Presse gestanden. Der Entscheid erwecke den Anschein der Parteilichkeit und untergrabe das Vertrauen der BÃ¼rger in die Verwaltung. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission hat ihren Rekursentscheid allein aufgrund einer materiellen Beurteilung der Sache getroffen, ohne zu prÃ¼fen, ob einzelnen BehÃ¶rdenmitgliedern Befangenheit vorgeworfen werden kann. Damit wurde eine konkrete Beanstandung im Rekursverfahren Ã¼bergangen, was ebenfalls eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs darstellt. Der Mangel wiegt indessen nicht schwer, da auf das im Rekursverfahren erstmals formell erhobene Ausstandsbegehren ohnehin nicht einzutreten gewesen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Das Rechtsmissbrauchsverbot und der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten es, AusstandsgrÃ¼nde so frÃ¼h als mÃ¶glich, das heisst sofort nach Kenntnis der Zusammensetzung der anordnenden Instanz und der die Befangenheit begrÃ¼ndenden SachumstÃ¤nde geltend zu machen, andernfalls auf das Ausstandsbegehren nicht einzutreten ist. Das UntÃ¤tigbleiben oder die Einlassung in ein Verfahren im Wissen um das Vorliegen von AusstandsgrÃ¼nden gilt als Verzicht und fÃ¼hrt grundsÃ¤tzlich zum Verwirken des Anspruchs. Nur wenn eine Verfahrenspartei von UmstÃ¤nden, welche ein Ausstandsbegehren begrÃ¼ndet erscheinen lassen, erst zusammen mit der VerfÃ¼gung Kenntnis erhÃ¤lt, kann sie die Verletzung der Ausstandsregeln auch noch im anschliessenden Rechtsmittelverfahren rÃ¼gen, sofern ihr keine mangelnde Sorgfalt vorzuwerfen ist, sie also die UmstÃ¤nde nicht schon frÃ¼her hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen. Dabei ist es zulÃ¤ssig, von anwaltlich vertretenen Parteien ein erhÃ¶htes Mass an Sorgfalt zu verlangen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 5a N. 4 f.; VGr, 5. Mai 2004, VB.2003.00381, E. 2.2, mit Hinweis auf BGE 121 I 225 E. 3; VGr, 22. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00527; je unter www.vgrzh.ch; BGr, 29. Mai 2007, 1B_22/2007, E. 2.2, www.bger.ch). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>GemÃ¤ss dem angefochtenen Gemeinderatsbeschluss hatten sich zwischen den Beteiligten Quartierplangenossen im Verlauf des Verfahrens tief greifende und unÃ¼berbrÃ¼ckbar scheinende Differenzen ergeben. Dabei hÃ¤tten fast alle Quartierplanbeteiligten die Gemeinde als willkÃ¼rlich, ungerecht und befangen wahrgenommen und ihr unlautere, nicht nachvollziehbare Motive fÃ¼r den Gang des Verfahrens und den Inhalt der beiden QuartierplanentwÃ¼rfe unterstellt. Diese interne Beurteilung habe den GemeindeprÃ¤sidenten bewogen, nochmals auf die Parteien zuzugehen, um ausserhalb der in der Sache involvierten Instanzen abzuklÃ¤ren, ob und allenfalls in welcher Form ein minimaler Konsens im Teilquartierplan M denkbar wÃ¤re. Er habe mit allen Parteien im November und Dezember 2008 diesbezÃ¼gliche GesprÃ¤che gefÃ¼hrt. Der Rechtsvertreter der dienstbarkeitsberechtigten GrundeigentÃ¼mer hatte am 15. Januar 2009 ein Ausstandsbegehren gegen alle in das GeschÃ¤ft involvierten GemeindefunktionÃ¤re gestellt. Er warf ihnen verschiedene Verfahrensfehler und mangelhafte AktenfÃ¼hrung vor, insbesondere auch, dass Ã¼ber die wiederholten Kontakte zwischen der Gemeinde und dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 keine Notizen vorlÃ¤gen. FÃ¼r diese Feststellung hatte er am 5. Dezember 2008 umfassende Akteneinsicht genommen. Der Gemeinderat wies das Ausstandsbegehren in seinem Beschluss Ã¼ber die Einstellung des Quartierplanverfahrens ab. </p> <p class="Urteilstext">Dagegen sahen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden offenbar bis zum angefochtenen und zu ihren Ungunsten ausgefallenen Entscheid nicht veranlasst, ihrerseits ein fÃ¶rmliches Ausstandsbegehren gegen die Gemeinderatsmitglieder zu stellen. Sie verunmÃ¶glichten dem Beschwerdegegner damit, Ã¼ber ein solches Begehren erstinstanzlich zu entscheiden. Dieser durfte daher davon ausgehen, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden auf das fÃ¶rmliche Geltendmachen von AusstandsgrÃ¼nden verzichteten, dies selbst dann, wenn ihnen mangels umfassender Akteneinsicht nicht sÃ¤mtliche im Rekursverfahren vorgelegten Akten bekannt gewesen sein sollten. Die Baurekurskommission hÃ¤tte aufgrund dieser UmstÃ¤nde auf den Befangenheitsvorwurf wegen Verwirken des Anspruchs gar nicht eintreten mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>DemgemÃ¤ss kann auch in dieser Hinsicht die von der Baurekurskommission vorgenommene GehÃ¶rsverweigerung als im Beschwerdeverfahren geheilt betrachtet werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Zu diesem Zweck kÃ¶nnen nÃ¶tigenfalls auch gesetzliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen des privaten Rechts, Dienstbarkeiten, Grundlasten oder vorgemerkte persÃ¶nliche Rechte aufgehoben, geÃ¤ndert oder begrÃ¼ndet werden (§ 139 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Urteilstext">Der Quartierplan wird auf Gesuch eines GrundeigentÃ¼mers oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wÃ¼nschbar erscheinen lassen, durch den Gemeinderat von Amtes wegen eingeleitet (§ 147 PBG). Der Einleitungsbeschluss ist Ã¶ffentlich bekannt zu machen und den GrundeigentÃ¼mern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen (§ 148 Abs. 1 PBG). Mit dem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung kann nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art kÃ¶nnen spÃ¤ter nicht mehr erhoben werden (§ 148 Abs. 2 PBG). Streitigkeiten Ã¼ber die Einleitung von Quartierplanverfahren entscheidet die Baudirektion als einzige Instanz (§ 331 lit. c PBG).</p> <p class="Urteilstext">Nach rechtskrÃ¤ftiger Verfahrenseinleitung wird der Quartierplan nach den §§ 151 bis 159 PBG entworfen, Ã¼berarbeitet, bereinigt und anschliessend festgesetzt und genehmigt. Damit endet in aller Regel das Verfahren Ã¼ber die Aufstellung eines Quartierplans. Eine andere MÃ¶glichkeit der Verfahrensbeendigung sieht das Gesetz nicht vor. Indessen ergibt sich eine solche aus dem Zweck des Verfahrens selber. Fallen die Voraussetzungen, welche die Einleitung eines Quartierplanverfahrens begrÃ¼ndeten, nachtrÃ¤glich weg bzw. lÃ¤sst sich der vom Quartierplan angestrebte Zweck von vornherein gar nicht verwirklichen, so ist das Verfahren zu beenden (VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.00405, E. 3.1, www.vgrzh.ch; BGr, 29. Februar 2000, 1P.409/1999, E. 3a). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im Rekursentscheid der Baudirektion vom 11. Juli 2003 betreffend Einleitung des Teilquartierplanverfahrens M sind â nach Analyse der bundesgerichtlichen ErwÃ¤gungen zum Quartierplanverfahren K â mehrere verÃ¤nderte UmstÃ¤nde dargelegt worden, welche die Einleitung des Teilquartierplanverfahrens mit dem Ziel der Ãnderung des Bauverbotsservituts rechtfertigen sollen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, dieser rechtskrÃ¤ftige Entscheid sei fÃ¼r alle Instanzen bindend und erlaube eine Verfahrenseinstellung nur bei Vorliegen von WiderrufsgrÃ¼nden. Sie werfen dem Beschwerdegegner 1 widersprÃ¼chliches Verhalten und damit eine Verletzung von Art. 9 BV vor. Die Baurekurskommission verneinte eine Bindung an den Rekursentscheid der Baudirektion ohne weitere BegrÃ¼ndung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>GemÃ¤ss § 331 lit. c PBG entscheidet die Baudirektion Streitigkeiten Ã¼ber die Einleitung von Quartierplanverfahren als einzige kantonale Instanz. Entgegen dieser Regelung trat das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf die Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) bzw. die Verfahrensgarantien von Art. 6 Ziff. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) bereits auf zwei Beschwerden gegen Rekursentscheide der Baudirektion betreffend die Einleitung von Quartierplanverfahren ein (VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00350, E. 1; VGr, 20. Mai 2009, VB.2008.00520, E. 1.3; beide unter www.vgrzh.ch). Dabei wurde das Verwaltungsgericht indessen jeweils direkt im Anschluss an den Entscheid der Baudirektion innert der Rechtsmittelfrist angerufen. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gegen die Festsetzung des Quartierplans kann das Verwaltungsgericht den Inhalt des Einleitungsbeschlusses nur dann Ã¼berprÃ¼fen, wenn dieser als Zwischenentscheid nach der Terminologie des Bundesgerichtsgesetzes zu qualifizieren ist und die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 3 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zur Anfechtung durch Beschwerde gegen den Endentscheid erfÃ¼llt sind. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG verweisen bezÃ¼glich der Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden auf Art. 91â93 BGG.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Das Bundesgericht qualifizierte den Einleitungsbeschluss des Quartierplanverfahrens nach ZÃ¼rcher Recht als Endentscheid im Sinn von Art. 87 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG; BGE 117 Ia 412 E. 1a). Es nahm dabei Bezug auf § 148 Abs. 2 PBG, nach welchem mit einem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung nur geltend gemacht werden kann, die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art kÃ¶nnen spÃ¤ter nicht mehr erhoben werden. Das Verwaltungsgericht leitete aus dieser Bestimmung ab, die Verwirkungsfolge trete nicht nur dann ein, wenn entsprechende Einwendungen Ã¼berhaupt nicht erhoben worden seien, sondern auch dann, wenn sie zwar erhoben, aber im Rechtsmittelverfahren gegen den Festsetzungsbeschluss verworfen worden seien (RB 2000 Nr. 91). Nach den AusfÃ¼hrungen des Bundesgerichts zeige die Regelung von § 148 Abs. 2 PBG, dass der Einleitungsbeschluss ein in sich geschlossenes, selbstÃ¤ndiges Verfahren bilde, weshalb er als Endentscheid im Sinn von Art. 87 OG zu betrachten sei (BGE 117 Ia 412 E. 1a). Ob er im Licht der Art. 90 ff. BGG weiterhin den Endentscheiden gleichzustellen sei, hatte das Bundesgericht noch nicht zu beurteilen; es liess die Frage in einem Entscheid vom 27. Februar 2008 ausdrÃ¼cklich offen (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Das Verwaltungsgericht bezeichnete den Einleitungsbeschluss des Quartierplanverfahrens im ersten Entscheid, in dem es auf eine direkt gegen einen Rekursentscheid der Baudirektion gerichtete Beschwerde eintrat, als Zwischenentscheid, ohne dies nÃ¤her zu erlÃ¤utern (VB.2008.00520, E. 1.3). Im zweiten Entscheid Ã¤usserte es sich nicht zu dieser Frage (VB.2009.00350, E. 1).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>FÃ¼r die ÃberprÃ¼fbarkeit des Einleitungsbeschlusses im Rahmen der Beschwerde gegen die Planfestsetzung â bzw. vorliegend gegen die Einstellung des Quartierplanverfahrens â spricht, dass sich die ÃberprÃ¼fung des Festsetzungsbeschlusses inhaltlich oft nur schwer von derjenigen des Einleitungsbeschlusses trennen lÃ¤sst. Hingegen entsteht dadurch die Gefahr, dass Quartierplangenossen versucht sein kÃ¶nnten, auf eine Anfechtung des Einleitungsbeschlusses zu verzichten und erst die Festsetzung anzufechten mit Argumenten, die bereits gegen die Einleitung hÃ¤tten vorgebracht werden kÃ¶nnen. Dies wÃ¼rde jedoch dem Zweck von § 148 Abs. 2 PBG widersprechen, welcher Einwendungen gegen die Einleitung nach dem Rekursverfahren ausschliesst.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob es sich beim Einleitungsbeschluss um einen Zwischenentscheid handelt und die Voraussetzungen fÃ¼r dessen Anfechtbarkeit (Art. 93 Abs. 3 BGG) erfÃ¼llt sind, denn selbst wenn der Einleitungsbeschluss bzw. der Rekursentscheid dagegen vom Verwaltungsgericht nicht Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nnte, liesse sich daraus im konkreten Fall keine Bindungswirkung in dem Sinn ableiten, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden behaupten. Die Einladung zur Einleitung des vorliegenden Teilquartierplanverfahrens erfolgte gemÃ¤ss dem Rekursentscheid der Baudirektion im Sinn der ErwÃ¤gungen. GemÃ¤ss ErwÃ¤gung 4c sollte damit die Voraussetzung geschaffen werden, einen Ausgleich zwischen den Ã¶ffentlichen Belangen bzw. den Interessen der EigentÃ¼mer der servitutsbelasteten GrundstÃ¼cke einerseits und den verschiedenen Interessen der EigentÃ¼mer der servitutsberechtigten Parzellen anderseits zu finden. Diese relativ offene Formulierung schloss keineswegs aus, dass nach vertieften AbklÃ¤rungen und GesprÃ¤chen mit den Beteiligten allenfalls auch kein tauglicher Interessenausgleich gefunden werden kÃ¶nnte. Mit der Verfahrenseinleitung wurde in diesem Fall weniger ein konkretes Ziel wie etwa die Erschliessung eines bestimmten GrundstÃ¼cks festgelegt, als eher der Rahmen geschaffen, welcher die im Folgenden auch tatsÃ¤chlich durchgefÃ¼hrten Ãberbauungsstudien und GesprÃ¤che zur Erarbeitung einer ServitutsÃ¤nderung ermÃ¶glichen sollten. Kommt der Beschwerdegegner 1 aufgrund dieser vertieften AbklÃ¤rungen zum Schluss, das Quartierplanziel lasse sich nicht erreichen, so liegt darin grundsÃ¤tzlich noch kein widersprÃ¼chliches, das Gebot von Treu und Glauben missachtendes Verhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Besteht demnach keine Bindung an den Einleitungsbeschluss, so lÃ¤sst sich daraus auch keine Planungspflicht ableiten und geht der Vorwurf der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Verfahrenseinstellung verletze Art. 2 RPG und § 8 PBG, ins Leere. Zu Unrecht machen die BeschwerdefÃ¼hrenden auch geltend, die Verfahrenseinstellung sei ein planungsrechtlicher Endentscheid und mÃ¼sse im Sinn der §§ 158 f. PBG Ã¶ffentlich bekannt gemacht und durch die AufsichtsbehÃ¶rde genehmigt werden. Die Einstellung eines Quartierplanverfahrens beinhaltet den Verzicht auf eine planungsrechtliche Festsetzung. Sowohl der auf Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und GestaltungsplÃ¤ne zugeschnittene § 89 PBG als auch der fÃ¼r QuartierplÃ¤ne geltende § 158 PBG knÃ¼pfen die Genehmigungspflicht ausdrÃ¼cklich an die Planfestsetzung. Der Planungsverzicht dagegen bildet keinen genehmigungspflichtigen Vorgang. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen dem Beschwerdegegner vor, er habe den Sachverhalt unvollstÃ¤ndig und unrichtig festgestellt und damit den Untersuchungsgrundsatz verletzt. Die Rekursinstanz habe diesen Mangel nicht beseitigt, sondern gedeckt, indem sie auf AbklÃ¤rungen abgestellt habe, welche gar nicht stattgefunden hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Einzelnen vermissen die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass entgegen dem Grundsatzentscheid des Gemeinderats vom 17. Mai 2005 keine HÃ¶henaufnahmen des Geometers und keine Situationsstudie mit Profildarstellung erstellt bzw. zu den Akten genommen wurden. </p> <p class="Erwgung2">Der Vorwurf erscheint unbegrÃ¼ndet. Im ersten und zweiten Entwurf zum Teilquartierplan M werden die topografischen VerhÃ¤ltnisse auf den zwei dienstbarkeitsbelasteten und den dienstbarkeitsberechtigten GrundstÃ¼cken anhand von insgesamt vier GelÃ¤ndeschnitten und zahlreichen weiteren HÃ¶henangaben ausserhalb der Schnittlinien dargestellt. Daraus lÃ¤sst sich erkennen, auf welchen HÃ¶henkoten die betroffenen GrundstÃ¼cke liegen, wie sie verlaufen und innerhalb welcher RÃ¤ume sich â je nach der mÃ¶glichen HÃ¶henbegrenzungslinie â eine Ãberbauung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 07 realisieren liesse. Die BeschwerdefÃ¼hrenden tun nicht dar, inwiefern diese GelÃ¤ndeaufnahmen und ihre planerische Umsetzung unzutreffend bzw. ergÃ¤nzungsbedÃ¼rftig sein sollten. Die GelÃ¤ndedarstellung stimmt auch, soweit ersichtlich, mit dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden selber eingereichten HÃ¶henkurvenplan vom 25. August 2003 Ã¼berein. Es ist daher nicht nachvollziehbar, welche konkreten anderen Inhalte sie sich von weiteren HÃ¶henaufnahmen oder einer Machbarkeitsstudie versprechen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, es sei nicht belegt, dass die servitutsbelasteten Parzellen wegen ihrer GrÃ¶sse oder der topografischen VerhÃ¤ltnisse Ã¤usserst schwierig zu Ã¼berbauen seien.</p> <p class="Urteilstext">Soweit sich dieser Einwand auf die mangelhafte Sachverhaltsermittlung bezieht, kann ihm nicht gefolgt werden. Anhand der genannten PlÃ¤ne des Teilquartierplanverfahrens und der massgebenden Kernzonenordnung, insbesondere der darin enthaltenen Festlegungen betreffend AbstÃ¤nde und nicht Ã¼berbaubarer Gartenbereiche, lÃ¤sst sich zuverlÃ¤ssig ermitteln, welche Bauvolumina sich auf den servitutsbelasteten Parzellen bei den mÃ¶glichen HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen verwirklichen lassen. Die EinschÃ¤tzung der konkreten BaumÃ¶glichkeiten und demnach die Bewertung des Ãberbauungsinteresses ist keine Frage des Sachverhalts.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Mit Bezug auf die Bauverbotsservitute aus den Jahren 1876 und 1880 beklagen die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass die BehÃ¶rden weder die UmstÃ¤nde ihrer Entstehung noch die seitherigen VerÃ¤nderungen ermittelt und einbezogen hÃ¤tten. </p> <p class="Urteilstext">Auch darin kann das Verwaltungsgericht keinen Verfahrensfehler erkennen. Die damaligen ÃberbauungsverhÃ¤ltnisse prÃ¤sentierten sich zwar zweifellos noch anders als heute. Der Umstand etwa, dass auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 ein neues GebÃ¤ude entstanden ist, welches die Aussicht von den servitutsberechtigten GrundstÃ¼cken einschrÃ¤nkt, wurde bereits im Quartierplanverfahren K berÃ¼cksichtigt. Weitere konkrete UmstÃ¤nde, welche SchlÃ¼sse auf ein heute vermindertes Interesse der servitutsberechtigten GrundstÃ¼cke am Erhalt von Freiraum und Aussicht zuliessen, werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht genannt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die privaten Interessen an der Beibehaltung des Bauverbots aufgrund der derzeitigen Situation und aus Sicht der heute betroffenen GrundeigentÃ¼mer ermittelt wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Schliesslich vermissen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Unrecht auch einen Beleg zum (fehlenden) Ã¶ffentlichen Interesse an der Ãberbauung der beiden Parzellen. Es ist nicht ersichtlich, mit welcher Ã¼ber die vorgenommene Untersuchung hinausgehenden Beweiserhebung ein diesbezÃ¼gliches Ã¶ffentliches Interesse zu belegen sein kÃ¶nnte. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihrem Einwand letztlich die Gewichtung des diesbezÃ¼glichen Ã¶ffentlichen Interesses bzw. ganz allgemein die Interessengewichtung der Vorinstanzen beanstanden, ist darauf im Rahmen der nachfolgenden InteressenabwÃ¤gung einzugehen (vgl. E. 6). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden verlangen sodann den Beizug verschiedener AktenstÃ¼cke, so der vollstÃ¤ndigen Akten des Einleitungsverfahrens, der Parteibegehren gemÃ¤ss den §§ 152 und 155 PBG (vom 15. Februar 2008, 24. April 2008 und 10. Oktober 2008) sowie der vollstÃ¤ndigen Akten zum Quartierplan K. </p> <p class="Urteilstext">Da der Einleitungsbeschluss keine Bindungswirkung entfaltet (E. 4 vorstehend), kann auf den vollstÃ¤ndigen Beizug der Akten des Einleitungsverfahrens verzichtet werden. Vorhanden sind immerhin entgegen den Darlegungen der BeschwerdefÃ¼hrenden der Gemeinderatsbeschluss vom 17. Mai 2005, welcher das weitere Vorgehen im Grundsatz umschrieb, ebenso das Einleitungsbegehren des BeschwerdefÃ¼hrers 1 vom 21. Dezember 2001. </p> <p class="Erwgung2">Inwieweit die Parteibegehren zum ersten sowie zum Ã¼berarbeiteten Quartierplanentwurf fÃ¼r die anstehende Beschwerdebeurteilung von Interesse sein kÃ¶nnten, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht dargetan. Es ist auch nicht nachvollziehbar, dass daraus SchlÃ¼sse bezÃ¼glich der notwendigen InteressenabwÃ¤gung gezogen werden kÃ¶nnten. Die Standpunkte der Quartierplanbeteiligten ergeben sich hinreichend aus den Protokollen der GrundeigentÃ¼merversammlungen und den Rechtsmitteleingaben vor Baurekurskommission und Verwaltungsgericht. Auf den Beizug der Parteibegehren im Quartierplanverfahren kann daher verzichtet werden. </p> <p class="Urteilstext">Die Akten des Quartierplans K insgesamt erscheinen ebenfalls als entbehrlich. Immerhin sind sie jedoch soweit von Belang, als die damaligen ErwÃ¤gungen des Verwaltungsgerichts wie auch des Bundesgerichts teilweise heute noch GÃ¼ltigkeit haben und zu beachten sind. Da die Entscheide offenbar allen Parteien bereits bekannt sind, genÃ¼gt es, diese formlos aus dem Beschwerdeverfahren VB.97.00072 in das vorliegende Beschwerdeverfahren zu integrieren. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Im Entscheid vom 29. August 1997 hatte das Verwaltungsgericht erwogen, es brauche fÃ¼r die Aufhebung eines privatrechtlichen Bauverbots im Quartierplanverfahren ein (klar) Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse. DafÃ¼r genÃ¼ge der allgemeine Zweck des Quartierplans, nÃ¤mlich alle von ihm erfassten Parzellen Ã¼berbaubar zu machen, noch nicht. Erforderlich sei eine AbwÃ¤gung aller erheblichen Interessen. Aus Sicht des begÃ¼nstigten GrundstÃ¼cks dÃ¼rfe die Aufhebung der Dienstbarkeit nicht unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein. Neben den privaten Interessen des Belasteten an einer AblÃ¶sung des Bauverbots mÃ¼sse auch ein Ã¶ffentliches Interesse dafÃ¼r sprechen. Das Bundesgericht schÃ¼tzte diese Auslegung kantonaler Quartierplanvorschriften, wobei es prÃ¤zisierte, dass an die Ã¶ffentlichen Anliegen der Beseitigung bauhindernder Servitute nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden dÃ¼rften. Als klar Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse kÃ¶nnten nicht nur Ã¼berragende Anliegen der Allgemeinheit oder vorgehende Interessen mit besonders hohem Stellenwert gelten. Es mÃ¼sse vielmehr genÃ¼gen, dass die InteressenabwÃ¤gung zu einem eindeutigen Ergebnis fÃ¼hre. Im Einzelnen Ã¼berprÃ¼fte und gewichtete es im Folgenden die privaten und Ã¶ffentlichen Interessen am Beibehalt bzw. der Aufhebung des Bauverbots. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Ausgehend von dieser ursprÃ¼nglichen Interessengewichtung beurteilte die Baurekurskommission die derzeitige Interessenlage erneut, dies nunmehr unter Einbezug der zwischenzeitlichen Ãnderungen der Rechts- und/oder Sachlage. Dieser Ansatz ist methodisch nicht zu beanstanden. Zwar bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht vor, das bundesgerichtliche Urteil entfalte im heutigen Prozess keine Rechtskraft. Darauf kommt es indessen nicht an. Soweit die seinerzeit ermittelten Interessen gleich geblieben sind, besteht heute kein Bedarf nach einer neuen Gewichtung. Soweit sie indessen eine VerÃ¤nderung erfahren haben sollten, ist dies selbstverstÃ¤ndlich zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die Baurekurskommission stellte ein bedeutendes privates Interesse der Servitutsberechtigten an der mÃ¶glichst integralen Freihaltung der Aussicht von ihren GrundstÃ¼cken in Richtung See und Alpen fest. Mit einer maximalen HÃ¶henkote von 438,5 m.Ã¼.M. sei nur eine partielle Aussichtserhaltung mÃ¶glich, welche weder den im Bundesgerichtsurteil dargelegten Interessen der Servitutsberechtigten noch der Teilquartierplanzielsetzung entspreche. Bei einer fÃ¼r die Aussichtserhaltung notwendigen markanten Tieferlegung der maximalen HÃ¶henkote auf etwa 436 m.Ã¼.M. kÃ¶nnten im oberen Teil der servitutsbelasteten Parzellen keine bewilligungsfÃ¤higen GebÃ¤ude erstellt werden. Der untere Parzellenteil hingegen sei wegen der dortigen im Kernzonenplan ausgeschiedenen Gartenbereiche ohnehin nicht mehr Ã¼berbaubar. Mit einer HÃ¶henbeschrÃ¤nkung auf ein Mass, das auf den servitutsbelasteten GrundstÃ¼cken noch bewilligungsfÃ¤hige und von der Nutzung her sinnvolle Bauten zulasse, sei kein wirksamer Aussichtsschutz im Interesse der Servitutsberechtigten mÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung2">Dagegen bringen die BeschwerdefÃ¼hrer vor, das Bundesgericht habe seinerzeit die Interessen der Servitutsberechtigten ausgehend von einer mÃ¶glichen FirsthÃ¶he auf 450 m.Ã¼.M beurteilt. Eine HÃ¶henbeschrÃ¤nkung auf maximal 441 m.Ã¼.M. garantiere eine massive EinschrÃ¤nkung des nach den Kernzonenbestimmungen mÃ¶glichen HÃ¶henmasses und sei zumutbar. Das Servitut verbiete das Bauen nicht, sondern mache es von der Zustimmung der Berechtigten abhÃ¤ngig. Diese Zustimmung dÃ¼rfe nicht beliebig verweigert werden, sondern finde seine Grenze im Rechtsmissbrauch. </p> <p class="Erwgung2">Anhand der Quartierplanunterlagen lassen sich die Interessen der Servitutsberechtigten am Erhalt der Aussicht und des Freiraums nach SÃ¼den (von den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 03 und 04) bzw. nach Osten (von den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 09) ohne Weiteres bewerten. Zwar musste der Aussichtsschutz im Rahmen des Quartierplans K tatsÃ¤chlich noch gegenÃ¼ber einer weit hÃ¶heren Ãberbauung bewertet werden. Jedoch zeigen die im vorliegenden Verfahren festgestellten GelÃ¤ndehÃ¶hen, dass die servitutsberechtigten GrundstÃ¼cke bis auf eine HÃ¶he von 437,95 m.Ã¼.M. und weniger (Kat.-Nr. 04), auf 434,95 (Kat.-Nrn. 03 und 02) sowie auf weniger als 433,39 m.Ã¼.M. reichen. Es ist offensichtlich, dass sowohl eine maximale FirsthÃ¶henbeschrÃ¤nkung von 441 m.Ã¼.M., wie sie im ersten Entwurf vorgesehen war, als auch eine solche von 438,50 m.Ã¼.M. gemÃ¤ss dem Ã¼berarbeiteten Entwurf zu einem betrÃ¤chtlichen Nachteil fÃ¼r die servitutsberechtigten GrundstÃ¼cke fÃ¼hren wÃ¼rden. Insbesondere der Ausblick von den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02 und 01 samt den darauf liegenden WohnhÃ¤usern sowie vom sÃ¼dlichen Bauplatz des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 wÃ¼rde in Blickrichtung SÃ¼dosten stark beeintrÃ¤chtigt durch eine Ã¼ber die Kote von 436 m.Ã¼.M. hinausragende Ãberbauung des mÃ¶glichen Baubereichs auf den servitutsbelasteten GrundstÃ¼cken. Dass die beiden belasteten GrundstÃ¼cke bei einer derartigen HÃ¶henbeschrÃ¤nkung noch sinnvoll Ã¼berbaubar wÃ¤ren, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht nicht geltend.</p> <p class="Erwgung2">Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Baurekurskommission das in den QuartierplanentwÃ¼rfen formulierte Ziel, die Aussicht von den servitutsberechtigten GrundstÃ¼cken weitgehend zu erhalten, als nicht erreichbar bezeichnete. Ob dennoch eine substanzielle BeschrÃ¤nkung der Aussicht zumutbar ist, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten, hÃ¤ngt von den weiteren fÃ¼r und gegen eine Ãberbauung sprechenden Interessen ab.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Ein Ã¶ffentliches Interesse am Erhalt des Bauverbots konnte die Baurekurskommission nicht ausmachen. Mit Hinweis auf den im Kernzonenplan M ausgeschiedenen Gartenbereich in einer Tiefe von rund 10 m ab der O-Strasse erwog sie vielmehr, dass fÃ¼r die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung der benachbarten Schutzobjekte keine weiteren FlÃ¤chen baufrei gehalten werden mÃ¼ssten. Dem schliessen sich auch die BeschwerdefÃ¼hrenden an. </p> <p class="Urteilstext">Mit dieser Beurteilung ist die Rekursinstanz zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrenden teilweise von der erstinstanzlichen EinschÃ¤tzung abgewichen. Im angefochtenen Beschluss fanden sich durchaus bedenkenswerte Hinweise darauf, dass die mit einer Bauverbotsmodifikation einhergehende Volumenreduktion allenfalls im Widerspruch zur KÃ¶rnung stÃ¼nde, welche im Interesse des Ortsbilds wÃ¼nschenswert wÃ¤re, und dass die Erschliessung der beiden Parzellen zwangslÃ¤ufig Ã¼ber den ausgeschiedenen Gartenbereich fÃ¼hren mÃ¼sste und dem Ortsbildschutz widersprechen kÃ¶nnte. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann vorliegend jedoch offenbleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Das Ã¶ffentliche Interesse an der Ãberbauung der beiden belasteten GrundstÃ¼cke beurteilte die Baurekurskommission â gleich wie ursprÃ¼nglich das Bundesgericht â weiterhin als gering. Die Parzellen seien aufgrund ihrer lang gezogenen, schmalen Form trotz beabsichtigter Errichtung eines gegenseitigen Grenzbaurechts Ã¤usserst schwierig zu Ã¼berbauen und trÃ¼gen wegen ihrer KleinflÃ¤chigkeit kaum etwas zur angestrebten inneren Verdichtung bei. </p> <p class="Urteilstext">Dem kann sich das Verwaltungsgericht im Wesentlichen anschliessen. Zwar weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden zutreffend darauf hin, dass die Festlegung eines Baubereichs im Kernzonenplan eher ein Ã¶ffentliches Interesse an einer planungskonformen Nutzung begrÃ¼nde, als dies in der allgemeinen Bauzone der Fall wÃ¤re. Dies hatte auch bereits das Bundesgericht in seinem Entscheid berÃ¼cksichtigt. Wenn jedoch hier der fÃ¼r den Ortsbildschutz zustÃ¤ndige Gemeinderat zum Schluss kommt, dass die beiden Parzellen keine BaulÃ¼cke in einer geschlossenen, historischen HÃ¤userzeile bildeten und damit im Interesse des Ortsbildschutzes Ã¼berbaut werden mÃ¼ssten, so hat das Verwaltungsgericht im Rahmen seiner Rechtskontrolle keinen Anlass, dies infrage zu stellen. Das Bundesgericht hat bei seiner Beurteilung letztlich auch erkannt, dass es hier nur um zwei kleine und ungÃ¼nstig geformte Parzellen gehe, weshalb das Ã¶ffentliche Interesse an der ServitutsablÃ¶sung als begrenzt erscheine (E. 7b.cc). </p> <p class="Urteilstext">Weiter bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht auch vor, dass der Teilquartierplan M explizit die bauliche Nutzung der beiden Parzellen anstrebe. Dies war beim Quartierplan K nicht der Fall, weshalb das Bundesgericht dem Ã¶ffentlichen Interesse an einer Ãberbauung von vornherein nur beschrÃ¤nktes Gewicht beimass (E. 7b.aa). Da der Einleitungsbeschluss mangels gerichtlicher ÃberprÃ¼fung jedoch ohnehin keine Bindungswirkung zu entfalten vermag (E. 4 vorstehend), lÃ¤sst sich aus der neuen Zielsetzung des Teilquartierplans M nichts Entscheidendes fÃ¼r eine VerstÃ¤rkung des Ã¶ffentlichen Interesses gewinnen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Die Baurekurskommission ging schliesslich von einem geringen Interesse der Servitutsbelasteten an der Ãberbauung ihrer GrundstÃ¼cke aus. Die EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 habe keine Bauabsichten. Ihr RechtsvorgÃ¤nger habe das GrundstÃ¼ck zwar an den BeschwerdefÃ¼hrer 1 verkauft, der Vertrag stehe jedoch unter dem Vorbehalt, dass der Quartierplan K im festgesetzten Umfang vollzogen und die Baubewilligung fÃ¼r die geplante Ãberbauung erteilt werde. Die EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 habe sich nicht gegen eine Ãberbauung ausgesprochen, mit einer FlÃ¤che von lediglich 505 m<sup>2</sup> kÃ¶nne das GrundstÃ¼ck aber allein kaum baulich sinnvoll genutzt werden.</p> <p class="Erwgung3">Was die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen diese Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen vorbringen, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Zwar kÃ¶nnen die konkreten Bauabsichten einzelner Quartierplangenossen im Allgemeinen tatsÃ¤chlich nicht ausschlaggebend fÃ¼r die Einleitung oder DurchfÃ¼hrung des Verfahrens sein. Angesichts der vorliegend sehr beschrÃ¤nkten Zielsetzung des strittigen Teilquartierplanverfahrens lÃ¤sst sich jedoch die BerÃ¼cksichtigung der konkreten Interessenlage der EigentÃ¼mer der beiden belasteten Parzellen nicht vermeiden. Auch das Bundesgericht hatte es in seinem Entscheid als fÃ¼r die GÃ¼terabwÃ¤gung erheblich bezeichnet, dass sich die beiden betroffenen GrundeigentÃ¼mer im Streit betreffend die Servitutsaufhebung recht indifferent verhalten und nicht einmal Parteistellung beansprucht hÃ¤tten (E. 7b.bb). </p> <p class="Erwgung3">Auch heute steht weniger das Ãberbauungsinteresse der GrundeigentÃ¼mer selber als dasjenige des BeschwerdefÃ¼hrers 1, welcher ein Kaufrecht am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 sowie an 55 m<sup>2</sup> des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 hat, im Vordergrund. Bei der Bewertung dieses Interesses kann nicht darÃ¼ber hinweggesehen werden, dass der Vollzug des Kaufvertrags gegenÃ¼ber der heutigen EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 mit grossen Schwierigkeiten verbunden sein dÃ¼rfte. FÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 ging die Baurekurskommission alsdann durchaus auch von einem Bauinteresse aus, gewichtete es aber angesichts der GrundstÃ¼cksgrÃ¶sse als eher gering. Dies ist nicht zu beanstanden, zumal in die Kosten einer Ãberbauung auch die bautechnischen Schwierigkeiten der Hanglage und die EntschÃ¤digung fÃ¼r die Modifikation des Bauverbots einzuberechnen wÃ¤ren. Ob die GrundstÃ¼ckserschliessung angesichts des an der O-Strasse ausgeschiedenen Gartenbereichs zusÃ¤tzliche Schwierigkeiten bÃ¶te, kann hier offenbleiben. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die notwendige InteressenabwÃ¤gung wurde von der Baurekurskommission vollstÃ¤ndig und in ihrer Gewichtung im Wesentlichen richtig vorgenommen. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass ein relativ geringes Ã¶ffentliches Interesse an der Ãberbauung der beiden servitutsbelasteten Parzellen besteht, welches zusammen mit den beschrÃ¤nkten privaten Interessen der servitutsbelasteten GrundeigentÃ¼mer nicht die teilweise erheblichen privaten Interessen der servitutsberechtigten GrundeigentÃ¼mer am Erhalt des Bauverbots aufwiegen kann. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen<span> (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht den BeschwerdefÃ¼hrenden mangels Obsiegens nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist den Mitbeteiligten 2 und 3 eine solche zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers zuzusprechen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Mitbeteiligten 2 und 3 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 500.- (total Fr. 2'000.-) zu bezahlen, <span>zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>