<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00006</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107185&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00006</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.04.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 07.10.2003 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gemeindeautonomie bei der Beurteilung der Gestaltung von Arealüberbauungen (§ 71 PBG):<br/>Die Baurekurskommission darf nicht in den Entscheidungsspielraum der Gemeinde eingreifen, wenn diese ihr Ermessen bei der Beurteilung der Gestaltung von Arealüberbauungen nachvollziehbar ausgeübt hat (E. 2).<br/>Bei einer Arealüberbaung gehört zu einer vollständigen Baueingabe ein Umgebungsplan; die Umgebungsgestaltung kann jedoch auch aus der Gesamtheit der Pläne ersichtlich sein (E. 3).<br/>Bei Arealüberbauungen darf die Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 72 PBG; E. 4).<br/>Änderung der planerischen Grundlagen seit dem vorinstanzlichen Entscheid (E. 5).<br/>Abweisung der Beschwerden (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Kantonale Verwaltungsgerichtsbeschwerde ST: BESCHWERDEGRUND/-GRÃNDE">BESCHWERDEGRUND/-GRÃNDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT">ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM">ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSKONTROLLE">ERMESSENSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF">UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 72 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2003 Nr. 22</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 30. April 2002 erteilte die Baukommission WÃ¤denswil der B AG die baurechtliche Be­willigung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung auf den GrundstÃ¼­cken Kat.Nrn. 01 â 02, 03, 04 â 05 und 06 zwischen der K- und der L-strasse.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen diese Baubewilligung gelangten mit zwei separaten Eingaben zahlreiche Nachbarn an die Baurekurskommission II, welche die Rekurse vereinigte und am 20. September 2002 einen Augenschein beim BaugrundstÃ¼ck durchfÃ¼hrte. Am 19. November 2002 schrieb die Rekurskommission das Verfahren bezÃ¼glich eines Rekurrenten als durch RÃ¼ckzug erledigt ab, hiess im Weiteren die Rekurse gut und hob die angefochtene Baubewilligung auf.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen den Rekursentscheid liess die Gemeinde WÃ¤denswil am 10. Januar 2003 Beschwer­de erheben und dessen Aufhebung sowie die Wiederherstellung der Baubewilligung beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 16. Januar 2003 liess mit den nÃ¤mlichen AntrÃ¤gen auch die B AG Beschwerde erheben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz schloss am 30. Januar 2003 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 3. und 10. MÃ¤rz 2003 Abweisung beider Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nde wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Beide Beschwerden betreffen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid; die Verfahren sind zweckmÃ¤ssigerweise zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Bauherrschaft ist gemÃ¤ss § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Legitimation der Gemeinde richtet sich nach § 21 lit. b VRG. Da ihr im Zusam­menhang mit der Bewilligung von ArealÃ¼berbauungen eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zusteht (vgl. nachfolgend E. 2.b), kann sie sich auf von ihr zu vertretende schutz­wÃ¼r­di­ge Interessen berufen, und ist auch auf diese Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Beschwerdegegnerin 11 hat ihre Liegenschaft verkauft und will sich deshalb nicht mehr am Verfahren beteiligen. Nachdem sie im Rekursverfahren obsiegt hat, bleibt sie jedoch notwendigerweise Partei, auch wenn sie im Beschwerdeverfahren keine eigenen AntrÃ¤ge stellt; entsprechend kann sie auch kosten- und entschÃ¤digungspflichtig werden (RB 1997 Nr. 6 = BEZ 1997 Nr. 16). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung in erster Linie deshalb aufgehoben, weil diese zwar den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) genÃ¼ge, nicht aber den Anforderungen von § 71 PBG, wonach bei ArealÃ¼berbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ss­ten. Die Grundvoraussetzungen fÃ¼r die Bewilligung einer ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss Art. 24 der Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 17. Januar 1994 (BZO) seien zwar erfÃ¼llt und die Abweichungen zur RegelÃ¼berbauung hielten sich im Rahmen des ZulÃ¤ssigen, indem beim Mehrfamilienhaus die zonengemÃ¤sse GebÃ¤ude- und GesamtlÃ¤nge Ã¼berschritten (Art. 25 Abs. 2 BZO) sowie bei allen Bauten die grÃ¶ssere GebÃ¤udehÃ¶he beansprucht werde (Art. 25 Abs. 1 BZO), wobei das zulÃ¤ssige Mass von 10,50 m aber nicht Ã¼berall ausgeschÃ¶pft werde. Die Topographie und die lang gezogene Form des auch aus der Ferne gut einsehbaren Areals stellten bezÃ¼glich Abmessungen, Stellung und AbstÃ¤nde der GebÃ¤ude sowie an die GebÃ¤udedichte der NeuÃ¼berbauung hohe Anforderungen, und zwar vor allem auch deshalb, weil sich die nÃ¤here bauliche Umgebung durch eine Ã¼berwiegend hinter dem ZulÃ¤ssigen zurÃ¼ckgebliebene bescheidene Ãberbauungsstruktur auszeichne, wovon sich nur die bergwÃ¤rts oberste und damit in einordnungsmÃ¤ssiger Hinsicht anders zu beurteilende HÃ¤userzeile abhebe. Die auf Grund dieser landschaftlich sowie ortsbaulich exponierten Lage gebotene Einpassung in die kleinmassstÃ¤blichen Nachbarbauten lasse die projektierte Ãberbauung vermissen. Die ArealÃ¼berbauung mit dem 43 m langen Mehrfamilienhauskomplex, den drei 21 m langen Reihenhauszeilen, den 3 Doppel- und 5 EinfamilienhÃ¤usern nebst 5 Doppelgaragen erreiche eine Baumassenkonzentration, die eine krasse und erdrÃ¼ckende Wirkung erzeuge. Die schonungslose AuffÃ¼llung des Areals mit die­sen Bauten lasse kaum Raum fÃ¼r eine ansprechende FreiflÃ¤chengestaltung und sprenge die Struktur des durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Gebiets. Die Platzierung der GebÃ¤ude in zwei Reihen, wobei trotz Tiefgarage zwischen die obere GebÃ¤udereihe noch Doppelgaragen gestellt wÃ¼rden, lasse kaum mehr DurchblickmÃ¶glichkeiten bzw. eine Durch­­­grÃ¼nung bestehen. Von einer dem bestehenden Ãberbauungsbild entsprechenden und aufgrund der landschaftlich und ortsbaulich exponierten Lage geforderten lockeren Ãberbauung mit optischer DurchlÃ¤ssigkeit kÃ¶nne keine Rede mehr sein. Vielmehr entstehe durch die Stellung der Bauten, welche talseits ein freigelegtes Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss umfassten, ein monotoner GebÃ¤uderiegel, was den Anforde­rungen an eine qualifizierte Gestaltung nicht entspreche, was auch die von der Bauherrschaft eingereichte Fotomontage illustriere. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen ArealÃ¼berbauungen besonders gut gestaltet so­wie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein; gemÃ¤ss Abs. 2 sind bei dieser Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur bau­­lichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Aus­­druck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Absatz 1 von § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der VerwaltungsbehÃ¶rde einen Entscheidungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Absatz 2 der Bestimmung insoweit strukturiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden. Da­mit wird der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde gleichsam das Programm vorgegeben, nach der sie die ErfÃ¼llung der in Absatz 1 genannten QualitÃ¤tsanforderungen zu prÃ¼fen hat. Mit der Umschreibung, dass "insbesondere" die aufgezÃ¤hlten Merkmale "zu beachten" seien, rÃ¤umt das Gesetz der VerwaltungsbehÃ¶rde aber ausdrÃ¼cklich auch einen Ermessensspielraum ein. Dies entspricht der mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 verfolgten Zielsetzung, den Gemeinden grÃ¶ssere Kompetenzen einzurÃ¤umen, so unter anderem auch bei der Zulassung von ArealÃ¼berbauungen (vgl. Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, S. 10 f.). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 VRG grundsÃ¤tzlich Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit mit den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht solange nicht ein, als die Auslegung der VerwaltungsbehÃ¶rden als vertretbar erscheint. Soweit der VerwaltungsbehÃ¶rde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/ Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, § 50 Rz. 77 und 84).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> GemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG kÃ¶nnen im Rekursverfahren alle MÃ¤ngel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung Ã¼berprÃ¼ft werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (KÃ¶lz/ Boss­hart/RÃ¶hl, § 20 Rz. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaft­liche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezÃ¼glich von § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der Beurteilung zu beach­­tenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Ermessensspielraum Ã¶ffnet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> c) Die Baukommission WÃ¤denswil hat in den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung vom 30. Ap­ril 2002 eingehend geprÃ¼ft, ob das Bauvorhaben den kantonalen und kommuna­len Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gt. Sie stÃ¼tzte sich dabei auf einen bei der Ortsbild­kommission eingeholten Bericht, welcher die Einhaltung der fÃ¼r ArealÃ¼berbau­un­gen gel­tenden Kriterien prÃ¼fen sollte. In diesem Bericht â verfasst von zwei Architekten â kommt die Ortsbildkommission nach sorgfÃ¤ltiger PrÃ¼fung der rechtlichen Voraussetzungen, der ortsplanerischen Gegebenheiten sowie des Projekts in volumetrischer, situativer und ge­stalterischer Hinsicht zu folgender zusammenfassenden Beurteilung:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Es handelt sich um ein insgesamt gutes, nach einem gesamthaften Konzept gestaltetes Projekt mit gemeinsamer Erschliessung und Ausstattung.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung ist ausgeschÃ¶pft, was richtig ist und zur haus­hÃ¤lterischen Nutzung des Bodens beitrÃ¤gt. An dieser Lage wÃ¤re auch eine hÃ¶here AusnÃ¼tzung ortsplanerisch vertretbar.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Die Baumassenverteilung nimmt den Massstab der Umgebung auf. In Bezug auf Gestaltung kÃ¶nnen aus der nÃ¤heren Umgebung keine Richtlinien abgeleitet werden. Das Konzept mit FlachdÃ¤chern ist an dieser Stelle richtig.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Im Innern der Ãberbauung entstehen gut nutzbare FreirÃ¤ume und eine geschickte Verteilung von Ã¶ffentlichen und privaten FlÃ¤chen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Die Erschliessung fÃ¼r Fahrverkehr und FussgÃ¤nger ist gut gelÃ¶st. Die AutoabstellplÃ¤tze sind, soweit sinnvoll, in einer Tiefgarage zusammengefasst.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Mit den einfachen BaukÃ¶rpern und der zeitgemÃ¤ssen Formensprache entsteht ein eigenstÃ¤ndiges Quartier mit durchgestaltetem Charakter und einer guten Mischung verschiedener Hausarten und Wohnformen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> Diese Schlussfolgerungen sowie weitere Teile des Berichts sind in die ErwÃ¤gungen der angefochtenen Baubewilligung aufgenommen worden; dem von den Beschwerdegegnern aufgrund der Datumsvermerke gezogenen Schluss, der Bericht habe âwohl kaum als Grundlage fÃ¼r die Baubewilligung dienen kÃ¶nnenâ, kann deshalb nicht gefolgt werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baukommission WÃ¤denswil ist mit der Einholung dieses Berichts der Ortsbildkommission dem ihr durch § 71 Abs. 2 PBG auferlegten PrÃ¼fprogramm in geradezu vorbild­licher Weise nachgekommen; sie hat alle massgeblichen UmstÃ¤nde in Betracht gezogen und sorgfÃ¤ltig gewÃ¼rdigt. Sie hat damit die ihr durch das kantonale Recht eingerÃ¤umte Entscheidungsfreiheit beansprucht und muss sich einen Eingriff durch die RechtsmittelbehÃ¶rden nur gefallen lassen, soweit ihre WÃ¼rdigung der gemÃ¤ss § 71 Abs. 2 PBG fÃ¼r eine Are­al­­Ã¼berbauung zu beachtenden Merkmale als nicht mehr vertretbar erscheint. Damit unterscheidet sich der vorliegende von jenen FÃ¤llen, in denen die Rekursinstanz den kommunalen Entscheidungsspielraum nicht zu beachten braucht, weil die Gemeinde selber davon keinen in ihren ErwÃ¤gungen erkennbaren Gebrauch gemacht hat (vgl. RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 5a, www.vgrzh.ch, BEZ 2002 Nr. 18).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die Baurekurskommission begnÃ¼gt sich in ihren ErwÃ¤gungen mit einer Kritik des streitbetroffenen Projekts, ohne sich mit den ErwÃ¤gungen der angefochtenen Baubewil­ligung auseinander zu setzen; insbesondere fehlt eine BegrÃ¼ndung, inwiefern die ErwÃ¤gungen der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde betreffend die Einordnung, Gestaltung sowie Aus­­stattung und AusrÃ¼stung der ArealÃ¼berbauung als nicht vertretbar erscheinen. Vielmehr begnÃ¼gt sich die Rekurskommission damit, der WÃ¼rdigung der BaubehÃ¶rde ihre eigene ent­­­gegenzusetzen; das kann jedenfalls hier nicht genÃ¼gen, wo deren WÃ¼rdigung als nicht of­­fenkundig haltlos erscheint, sondern auf der eingehend begrÃ¼ndeten Stellungnahme von Fachleuten aufbaut.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Sodann erweist sich die WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse und der QualitÃ¤t der ArealÃ¼berbauung durch die Baurekurskommission nicht als derart Ã¼berzeugend, dass die an­dere Auffassung der BaubehÃ¶rde von vornherein als nicht vertretbar erscheinen wÃ¼rde. So hÃ¤lt die Stellungnahme bezÃ¼glich der ortsplanerischen Gegebenheiten fest:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> "Die nÃ¤here Umgebung, insbesondere die im SÃ¼dwesten angrenzende Bebauung besteht vorwiegend aus Einzel- und DoppelhÃ¤usern unterschiedlicher QualitÃ¤t und GrÃ¶sse. Vom konventionellen Satteldach mit Ziegeln Ã¼ber das mit Schiefer gedeckte Pultdach bis zum zurzeit modischen, mit glÃ¤nzendem Blech eingedeckten Tonnendach kommen alle Materialien, Bauformen und Baustile vor. Die meisten HÃ¤user weisen talseits zwei sichtbare Geschosse und ein bis zwei ausgebaute Dachgeschosse auf, einzelne Bauten sind kleiner, andere grÃ¶sser. Das Quartier prÃ¤sentiert sich wie alle im Lauf der Zeit in Einzelbauweise entstandenen Wohnquartiere ohne speziellen QualitÃ¤ten und ohne besondere Stil- oder Gestaltungsmerkmale.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Einen besonderen Akzent im Orts- und Landschaftsbild setzt das im Nordwesten angrenzende Schulhaus Q, das mit seinen gros­sen Bauvolumen und seiner dominierenden Lage den Charakter der Umgebung massgeblich prÃ¤gt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> In der weiteren Umgebung bestimmen MehrfamilienhÃ¤user das Orts- und Landschaftsbild.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Im Bauzonenplan ist das Gebiet in Anlehnung an die angrenzende bestehende Bebauung der Zone W2/40 zugewiesen worden, - eine in Bezug auf die Lage und den Erschliessungsgrad des Areals eher bescheidene Dichte. Das GrundstÃ¼ck wÃ¼rde sich aufgrund seiner Lage auch fÃ¼r den Bau von MehrfamilienhÃ¤usern eignen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> Diese sorgfÃ¤ltige WÃ¼rdigung der baulichen Umgebung wird durch die bei den Akten liegenden Fotografien bestÃ¤tigt; ein Augenschein ist nicht erforderlich. Auch die Baurekurs­kommission geht von keinen anderen tatsÃ¤chlichen Feststellungen aus; sie beschrÃ¤nkt ih­ren Blick jedoch hauptsÃ¤chlich auf die zwei bergseits des BaugrundstÃ¼cks gelegenen HÃ¤u­ser­zei­len. Es ist indessen mindestens so vertretbar, wenn die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde den Bezugsrahmen etwas weiter gefasst und insbesondere auch die grossvolumigen Schulhausbauten nord­westlich des BaugrundstÃ¼cks und auch die weiter bergwÃ¤rts in der Wohnzone W3 gelegenen Bauten mitberÃ¼cksichtigt hat. Dass, wie die Beschwerdegegner geltend machen, die direkte Sichtverbindung zu grÃ¶sseren BaukÃ¶rpern wie dem Schulhaus Q durch BÃ¤ume teilweise un­terbrochen ist, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. AnzufÃ¼gen ist, dass seeseits des Bauareals ein grÃ¶sseres noch unÃ¼berbautes Gebiet liegt, das der Zonenzuweisung entsprechend in gleicher Weise Ã¼berbaut werden kann; auch dies hat die Baurekurskommission nicht berÃ¼cksichtigt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Ortsbildkommission hat auch darauf hingewiesen, dass die gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssige, von der ArealÃ¼berbauung ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung mit 40% aus RÃ¼cksicht auf die bergseits angrenzende Wohnzone relativ tief angesetzt worden sei; Lage und Erschliessungsgrad hÃ¤tten auch eine hÃ¶here AusnÃ¼tzung zugelassen. Auch diese Betrachtungsweise ist vertretbar; jedenfalls liegt hier kein Fall vor, wo bei der Zonenzuweisung die bestehende Baustruktur ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt wurde, und deshalb aus GrÃ¼nden der Einordnung die Neubauten die zonengemÃ¤sse Nutzung nicht oder nur dann ausnÃ¼tzen kÃ¶nnen, wenn sie besonders hohen gestalterischen AnsprÃ¼chen genÃ¼gen (VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 5b, www.vgrzh.ch, BEZ 2002 Nr. 18). Zu berÃ¼cksichtigen ist Ã¼berdies, dass das Bauareal gemÃ¤ss Regionalem Richtplan Zimmerberg in einem Siedlungsgebiet mit hoher baulicher Dichte liegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch was die Anordnung des die AusnÃ¼tzung einer RegelÃ¼berbauung nicht Ã¼berschreitenden Bauvolumen betrifft, hat die Ortsbildkommission das Projekt im Zusammenhang mit Topographie und baulicher Umgebung eingehend gewÃ¼rdigt; so hat sie unter anderem ausgefÃ¼hrt, mit der Stellung des Mehrfamilienhauses senkrecht zum Hang werde trotz seiner LÃ¤nge von 43 m eine Riegelwirkung vermieden und die auf den anderen drei Seiten durch Strassen umfasste Ãberbauung optisch abgeschlossen; mit den lÃ¤ngs der K-strasse angeordneten EinzelhÃ¤usern mit den nur 7,80 m breiten SÃ¼dwest-Fassaden und den grossen GebÃ¤udeabstÃ¤nden werde gut auf die hinterliegenden Bauten RÃ¼cksicht genommen. Auch diese Ãberlegungen sind mindestens so vertretbar wie die nicht weiter begrÃ¼ndete Auffassung der Baurekurskommission, das Projekt schaffe eine Baumassenkonzentration, die auch fÃ¼r den unbefangenen Beobachter eine krasse und erdrÃ¼ckende Wirkung erzeuge. Die EinzelhÃ¤user an der K-strasse weisen Grundrisse und AbstÃ¤nde, die mit den bestehenden Bauten bergseits dieser Strasse vergleich­bar sind; damit wird, wie dies die Ortsbildkommission positiv gewÃ¼rdigt hat, der Mass­stab des angrenzenden Quartiers aufgenommen und ist die WÃ¼rdigung der Baurekurs­kommission, die schonungslose AuffÃ¼llung des Bauareals sprenge die Struktur des durch be­scheidene Bauten geprÃ¤gten Quartiers nicht nachvollziehbar. Die BeschwerdefÃ¼hrerin weist zu Recht darauf hin, dass im oberen GrundstÃ¼ckteil, wo bergseits der K-strasse die das Quartier prÃ¤genden âbescheidenenâ Bauten hauptsÃ¤chlich angrenzen, eine zonengemÃ¤sse RegelÃ¼berbauung weit grÃ¶ssere Bauvolumen zulassen wÃ¼rde. Sodann trifft es aufgrund der PlÃ¤ne offenkundig nicht zu, dass die Ãberbauung des Areals kaum Raum fÃ¼r eine ansprechende FreiflÃ¤chengestaltung lasse und kaum mehr Durchbli­cke bzw. eine DurchgrÃ¼nung mÃ¶glich bleibe. Der Verzicht auf die Doppelgaragen bei den EinzelhÃ¤usern zu Gunsten von AbstellplÃ¤tzen in der Tiefgarage wÃ¼rde zwar den FreiflÃ¤chen­anteil und die âoptische DurchlÃ¤ssigkeitâ der Ãberbauung geringfÃ¼gig verbessern; fÃ¼r die GesamtwÃ¼rdigung der ArealÃ¼berbauung ist dies indessen nicht ausschlaggebend. Dass die Ãberbauung des Areals die Aussicht fÃ¼r die bergseitigen Nachbarliegenschaften behindert, ist mit der Ãberbauung des streitbetroffenen Areals naturgemÃ¤ss verbunden; eine Riegel­wirkung in dem Sinn, dass das Bauvorhaben den Ausblick vollstÃ¤ndig verstelle, kann dem Bauvorhaben, wie sich aufgrund der PlÃ¤ne und der von der Bauherrschaft eingereichten Fotomontage ergibt, dem Projekt nicht vorgeworfen werden; auch mit diesem Aspekt hat sich die Ortsbildkommission in nachvollziehbarer Weise auseinander gesetzt und ist zu einer vertretbaren WÃ¼rdigung gelangt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Baurekurskommission, indem sie eine vertretbare WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde durch ihre eigene ersetzt hat, unzulÃ¤s­sigerweise in den der Gemeinde durch § 71 PBG eingerÃ¤umten Entscheidungsspielraum eingegriffen hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die Baurekurskommission hat die angefochtene Baubewilligung auch deshalb auf­­gehoben, weil das Baugesuch mangels eines Umgebungsplans nicht alle zur Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der ArealÃ¼berbauung erforderlichen Unterlagen umfasst habe. Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat in Dispositiv Ziffer 30 lit. g der Baubewilligung vor Baufreigabe die Nachreichung eines Umgebungsplans verlangt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 81 erkannt hat, gehÃ¶rt zur Baueingabe fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung auch ein Umgebungsplan. In RB 2000 Nr. 95 hat es diese Rechtsprechung (in BestÃ¤tigung der Auffassung einer Baurekurskommission) dahingehend prÃ¤zi­siert, dass es genÃ¼ge, wenn die Umgebungsplanung aus den PlÃ¤nen insgesamt ersichtlich sei, ohne dass ein eigentlicher Umgebungsplan vorliegen mÃ¼sse. Von dieser Rechtsprechung ist auch hier auszugehen. Der mit der Baueingabe eingereichte Plan 1 : 200 âSituati­on/Umgebungâ gibt Aufschluss Ã¼ber Lage und Masse sÃ¤mtlicher auf den BaugrundstÃ¼cken geplanten Bauten und Anlagen samt Erschliessung, AbstellplÃ¤tzen, Spielwiese und Spielplatz, ContainerabstellplÃ¤tzen, Bepflanzung mit grÃ¶sseren BÃ¤umen und dergleichen. Damit ermÃ¶glicht er die Beurteilung, ob die ArealÃ¼berbauung von § 71 PBG entspricht, und durf­te die BaubehÃ¶rde die Einreichung und Genehmigung eines eigentlichen Umgebungsplans in einem spÃ¤teren Zeitpunkt vorbehalten. Daran Ã¤ndert nichts, dass gemÃ¤ss ErwÃ¤gung lit. k die geplante FÃ¼hrung des neuen Q-wegs zu Ã¤ndern ist. Die neue WegfÃ¼hrung ist in der Bau­­bewilligung klar umschrieben; sie wird nicht zur Folge haben, dass fÃ¼r die Areal­Ã¼ber­bauung entscheidende Bestandteile der Umgebungsgestaltung nicht oder nur wesentlich anders verwirklicht werden kÃ¶nnen. Ob die Verlegung der beiden das Bauareal queren­den Fusswege zulÃ¤ssig ist, ist nicht im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen, sondern hÃ¤ngt von den EigentumsverhÃ¤ltnissen an den Wegparzellen ab. Dass die Beibehaltung dieser Weg­parzellen zu einer anderen Ãberbauung fÃ¼hren wÃ¼rde, ist offenkundig, hat aber mit der Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit der geplanten ArealÃ¼berbauung nichts zu tun.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Baurekurskommission hat erwogen, die Doppelgarage beim Einfamilienhaus A5 unterschreite den Wegabstand gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die anstelle des bisherigen SchÃ¼tzensteigs das Areal im sÃ¼dÃ¶stlichen Teil durchquerende Fusswegverbindung soll gemÃ¤ss Dispositiv Ziffer 4 der Baubewilligung der Ãffentlich­keit zur VerfÃ¼gung stehen. Es handelt sich damit um einen Ã¶ffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG, von welchem oberirdische GebÃ¤ude einen Abstand von 3,5 m einzuhalten haben, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt (vgl. zum Begriff des Ã¶ffentlichen Wegs RB 2001 Nr. 73 = BEZ 2001 Nr. 48; RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>FÃ¼r RegelÃ¼berbauungen verlangt Art. 29 Abs. 2 BZO die Einhaltung des kleinen Grundgrenzabstands, das heisst gemÃ¤ss Art. 3 BZO in der Zone W2/40% einen Abstand von 4 m. FÃ¼r ArealÃ¼berbauungen kann die Bau- und Zonenordnung gemÃ¤ss § 72 PBG Bau­vorschriften enthalten, die von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abweichen (Abs. 1); die AbstÃ¤nde gegenÃ¼ber Waldungen, GewÃ¤ssern, NachbargrundstÃ¼cken und Strassen â ausser solchen, die vorwiegend der Are­al­erschliessung dienen â dÃ¼rfen nicht verringert werden (Abs. 2). Art. 25 Abs. 3 BZO macht von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch: Die zonengemÃ¤ssen AbstÃ¤nde sollen nur gegenÃ¼ber NachbargrundstÃ¼cken gelten. Diese Bestimmung kann ohne Rechtsverletzung so verstanden werden, dass sie sich auch auf den von der Zonenzuweisung abhÃ¤ngigen Wegabstand bezieht. Diese Regelung ist mit § 72 Abs. 2 PBG vereinbar, welche Bestimmung nur die Befreiung vom Strassen-, nicht auch vom Wegabstand regelt bzw. ausschliesst, soweit die Strasse nicht vorwiegend der ArealÃ¼berbauung dient. Da es sich bei der in Frage stehen­den Fusswegverbindung offenkundig um einen Weg und nicht um eine Strasse handelt, erweist sich die Befreiung von der Einhaltung des Wegabstands als zulÃ¤ssig und ist die Be­schwerde auch insofern gutzuheissen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Die Vorinstanz ist âder VollstÃ¤ndigkeit halberâ auf weitere von den Beschwerdegegner im Rekursverfahren geltend gemachte EinwÃ¤nde eingegangen. So hat sie es fÃ¼r zutreffend erachtet, dass die Einreichung des Kanalisationsprojekts erst vor Baubeginn bewil­ligt werden mÃ¼sse. Sodann hat sie erwogen, die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung sei nicht ausgeschÃ¶pft und es sei deshalb zulÃ¤ssig, fÃ¼r allenfalls anrechenbare RÃ¤ume in den Untergeschos­­sen die Nachreichung einer ergÃ¤nzten AusnÃ¼tzungsberechnung vorzubehalten. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen, die auch von den Beschwerdegegnern in ihren Beschwerdeantworten nicht in Zweifel gezogen werden, ist gemÃ¤ss § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zu verweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdegegner halten an ihrem im Rekursverfahren erhobenen Einwand fest, die Baubewilligung verstosse gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999), weil beim Bau ihrer eigenen HÃ¤user eine Herabsetzung der gemÃ¤ss Bauordnung zulÃ¤ssigen HÃ¶he von 7,5 auf 6 m verlangt worden sei. Damit Ã¼bersehen sie, dass seit jener Zeit die planerischen Grundlagen geÃ¤ndert haben. Mit der Revision des Regionalen Richtplans Zimmerberg gemÃ¤ss Regierungsratsbeschluss Nr. 2258/1998 wurde die frÃ¼here Bezeichnung einer âLandschaftlich empfindlichen Lageâ aufgehoben und im Siedlungsgebiet sÃ¼dlich der Au ein Gebiet mit hoher baulicher Dichte bezeichnet, welches auch das Bauareal umfasst. Entsprechend dieser Festlegung erfolgte mit der Zonenplanrevision vom 17. Januar 1994 die Zuweisung des Bauareals zur zweigeschossigen Wohnzone W2 40%. Eine HÃ¶henbeschrÃ¤nkungslinie, auf die sich die entsprechende Auflage in einer von den Beschwerdegegnern eingereichten Baubewilligung vom 9. Mai 1989 stÃ¼tzt, lÃ¤sst sich im geltenden Zonenplan nicht mehr finden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Damit erweisen sich die Beschwerden in jeder Hinsicht als begrÃ¼ndet und sind gut­zuheissen. DemgemÃ¤ss ist der Beschluss der Baukommission WÃ¤denswil vom 30. April 2002 wieder herzustellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bei diesem Ausgang sind die Kosten sowohl des Beschwerde- als auch des Rekursverfahrens den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Zudem sind sie fÃ¼r das Beschwerdeverfahren gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde und von Fr. 3'000.- an die Bauherrschaft zu verpflichten (je unter Einschluss der MwSt.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00006 und VB.2003.00015 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. DemgemÃ¤ss werden der Entscheid der Baurekurs­kommission II vom 19. November 2002 aufgehoben und die Baubewilligung der Bau­kommission WÃ¤denswil vom 30. April 2002 wieder hergestellt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>