<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45224151" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-28T06:51Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2009-nr-5" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2009-nr-5" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2009-nr-5" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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article__content" id="main-content"> <p><strong>Eine AbstellflÃ¤che ist kein GeschÃ¤ftsraum</strong></p><hr/><p><a href="../og/art-253-a-or" rel="nofollow" shape="rect">Art. 253a OR</a> </p><hr/><p></p><p> 1. Die BerufungsklÃ¤gerin verlangt eine Erstreckung des gekÃ¼ndigten Mietvertrags. Damit eine Erstreckung aber Ã¼berhaupt geprÃ¼ft werden kann, wird vorausgesetzt, dass es sich bei der Mietsache um GeschÃ¤ftsrÃ¤ume handelt[1].</p><p> 2. a) Der Begriff des GeschÃ¤ftsraums ist weder im OR noch in der Verordnung des Bundesrates Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen[2] definiert. GrundsÃ¤tzlich kann daher davon ausgegangen werden, dass das Mietrecht hinsichtlich des Be­griffselements "Raum" von der allgemein Ã¼blichen Bedeutung nicht abweicht[3]. Diese Feststellung ist indessen mit Blick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts insofern zu relativieren, als den Elementen der Definition gemÃ¤ss allgemeinem Sprachgebrauch eher gedankliche Vorbildfunktion als begrifflicher Charakter zukommen soll[4].</p><p> b) Beim (GeschÃ¤fts-)Raum muss es sich daher prinzipiell einmal um einen auf Dauer angelegten, horizontal und vertikal abgeschlossenen Bereich[5] beziehungsweise um ein mehr oder weniger geschlossenes GebÃ¤ude handeln[6]. Eine dauerhafte Verbindung mit dem Boden ist nicht notwendig, weshalb auch eine Baracke oder ein Container GeschÃ¤ftsrÃ¤ume darstellen kÃ¶nnen[7]. Aus diesem Grund sind auch etwa MarronihÃ¤uschen oder Kioske GeschÃ¤ftsrÃ¤ume. Dass diese Konstruktionen in der Regel auf einer Seite offen sind oder wenigstens grosse Ãffnungen aufweisen und insofern keinen vÃ¶llig abgeschlossenen Bereich darstellen, vermag an der Qualifikation nichts zu Ã¤ndern. Auch atypische Anlagen in Bezug auf die Abgeschlossenheit des umgrenzten Raums wie etwa Autowaschanlagen scheiden als GeschÃ¤ftsrÃ¤ume nicht schon deshalb aus, weil sie dem Ã¼blichen Mass an Abgeschlossenheit nicht entsprechen. Die Raumeigenschaft kann nicht verneint werden, wenn es um bauliche Anlagen dreidimensionaler Ausdehnung geht, in denen sich im Rahmen der von der Mieterseite ausgeÃ¼bten GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit Personen aufhalten[8]. Aus diesen Ãberlegungen heraus kÃ¶nnen LagerplÃ¤tze keine GeschÃ¤ftsrÃ¤ume sein, da es bei ihnen an jeglichen wie auch immer gearteten Bauten fehlt. Das muss auch gelten, wenn sich auf ihnen (bewegliche oder dauerhaft mit dem Boden verbundene) Umkleide- oder Hygieneeinrichtungen fÃ¼r das Personal befinden. Eine andere Sicht der Dinge vertreten und aufgrund der RaumqualitÃ¤t einer Toilette oder Umkleidekabine die ganze LagerstÃ¤tte zum GeschÃ¤ftsraum zu erheben, hiesse das Pferd beim Schwanz aufzuzÃ¤umen[9].</p><p> 3. a) GemÃ¤ss Vertrag, der Ã¼brigens unstrittig von der BerufungsklÃ¤gerin und Mieterin aufgesetzt wurde, ist davon die Rede, dass diese VerkehrsflÃ¤chen sowie Werkplatz- und AbstellflÃ¤chen fÃ¼r das Abstellen und Nutzen von Betriebsinventar, Fahrhabe, Sattelaufliegern, BÃ¼rocontainern und anderem Inventar mietet. Vom GebÃ¤ude, das auf den eingereichten Fotografien zu sehen ist und in welchem sich Sachen der BerufungsklÃ¤gerin befinden, ist im Vertrag nur ganz am Rand die Rede. Seine Lage ergibt sich aber aus dem in den Vertrag eingearbeiteten Plan, und daraus ist auch ersichtlich, dass in diesem GebÃ¤ude im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein PW-AnhÃ¤nger, ein Bulldozer und zwei Zugmaschinen der BerufungsklÃ¤gerin untergebracht waren.</p><p> b) Keiner ausfÃ¼hrlichen BegrÃ¼ndung bedarf, dass beim unÃ¼berbauten Teil des Mietareals mangels irgend einer Baute von vornherein nicht von einem GeschÃ¤ftsraum ausgegangen werden kann. Vielmehr stehen die dort abgestellten 17 Sattelauflieger, der Stapel Holz, der Stapel Betonplatten sowie die zehn BÃ¼rocontainer im Freien. Auch der Umstand, dass auf einem Teil des Areals von der BerufungsklÃ¤gerin als Mieterin (BÃ¼ro-)Container platziert wurden, vermag die Mietsache "StellflÃ¤che" nicht zu einem GeschÃ¤ftsraum zu machen.</p><p> c) GrundsÃ¤tzlich als GeschÃ¤ftsraum gelten kÃ¶nnte das GebÃ¤ude: Auch wenn es auf einer Seite offen ist und insofern einen atypischen Raum darstellt, so kÃ¶nnten sich in seinem Inneren durchaus Personen zur AusÃ¼bung einer GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit aufhalten, zumal das GebÃ¤ude auf der offenen Seite wenigstens teilweise mittels eines Rolltors geschlossen werden kann. Mit dieser Feststellung ist fÃ¼r die BerufungsklÃ¤gerin allerdings nichts gewonnen: Ausschlaggebend ist, dass sie nicht den Raum des GebÃ¤udes mietete, sondern gemÃ¤ss dem von ihr aufgesetzten Vertrag innerhalb der Baute ausdrÃ¼cklich nur FlÃ¤chen zum Abstellen von Sachen. Dass im GebÃ¤ude - und nicht nur in den ausserhalb abgestellten Containern - Ã¼ber die Vereinbarung der Parteien gemÃ¤ss Mietvertrag hinaus gearbeitet wÃ¼rde, machte die BerufungsklÃ¤gerin nicht geltend und scheint mit Blick auf die dort abgestellten GefÃ¤hrte auch gÃ¤nzlich unwahrscheinlich. Damit ist die gegebene Situation der Miete eines Tiefgaragenplatzes vergleichbar, und auch diese gilt nach Auffassung des Bundesgerichts nicht als Miete eines (GeschÃ¤fts-)Raums[10]. Insofern ist schliesslich auch bedeutungslos, dass das GebÃ¤ude Ã¼ber Installationen wie Licht und dergleichen mehr verfÃ¼gt, und genauso wenig ist die vertragliche Regelung Ã¼ber den Strombezug durch die BerufungsklÃ¤gerin von Relevanz.</p><p> 4. Somit stellt die Mietsache keinen GeschÃ¤ftsraum dar, und es kann die Erstreckung des gÃ¼ltig gekÃ¼ndigten MietverhÃ¤ltnisses nicht in Betracht gezogen werden.</p><p>Obergericht, 5. November 2009, ZBR.2009.48</p><p>Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 25. Juni 2010 ab, soweit es darauf eintrat (4A_9/2010).</p><p></p><hr/><p>[1] Art. 272 OR steht im Abschnitt Ã¼ber den KÃ¼ndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen.</p><p>[2] VMWG (SR 221.213.11)</p><p>[3] Higi, ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 253a-253b OR N 22 i.V.m. N 8</p><p>[4] BGE 124 III 111</p><p>[5] Higi, Art. 253a-253b OR N 22</p><p>[6] Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht fÃ¼r die Praxis, 8.A., N 4/4.3.1</p><p>[7] Higi, Art. 253a-253b OR N 22 i.V.m. N 11</p><p>[8] BGE 124 III 110 f.</p><p>[9] Higi, Art. 253a-253b OR N 24</p><p>[10] BGE 110 II 51</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>