<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="47" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=235422" width="46"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="31" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=235423" width="26"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2013.179</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">25 luglio 2014</a>/jh</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney-Colombo, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Fiscalini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. </span><span>SO.2012.3895</span><span> </span><span>(tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da immobile) </span><span>della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 12 settembre 2012</span><span> da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dall' RA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="821"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>rappr. dall' RA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>chiedente lo sfratto immediato della convenuta dalla superficie commerciale adibita a centro fitness e wellness a __________, con protesta di tassa, spese e ripetibili;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>domanda alla quale si è opposta la convenuta, in occasione dell’udienza del 18 ottobre 2012, formulando domanda riconvenzionale chiedente la condanna della locatrice a versarle fr. 385'012,65 oltre interessi e il rigetto dell'opposizione da questa interposta al relativo precetto esecutivo;<br/> <br/> domande entrambe respinte dal Pretore con decisione 16 ottobre 2013;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>appellante la convenuta, che con appello del 28 ottobre 2013 chiede la riforma dei dispositivi n. 2 e 3 del querelato giudizio, nel senso di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale e di rigettare in via definitiva l'opposizione al relativo PE, protestando tassa, spese e ripetibili, rispettivamente in via subordinata di annullare i medesimi dispositivi e dichiarare irricevibile la domanda riconvenzionale formulata secondo la procedura per casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, nonché di modificare la decisione in merito all’ammontare e alla ripartizione delle tasse di giustizia e riconoscerle fr. 16'070.- a titolo di ripetibili in prima sede, protestate tasse, spese e ripetibili di secondo grado;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto e in diritto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>1.</span></b><span>Dal 1° gennaio 1998 AO 1 ha concesso in locazione alla società AP 1 una superficie commerciale adibita a </span><span>centro fitness e wellness a __________ per una pigione annuale di fr. 350'000.- oltre spese accessorie </span><span>(doc. A). <br/> Tra le parti sono sorte negli anni una serie di vertenze, relative alle spese accessorie, alle disdette notificate alla conduttrice una prima volta il 13 ottobre 2005 e ancora il 26 aprile 2010, alla relativa istanza di sfratto, nonché alle contrapposte domande chiedenti l'adeguamento della pigione, rispettivamente la sua riduzione per difetti dell’ente locato. Tali controversie sono state oggetto di varie decisioni pretorili del 7 dicembre 2010 e le successive procedure di ricorso sono sfociate in diverse decisioni della scrivente Camera dapprima e del Tribunale federale in seguito. Di queste non occorre indicare i dettagli (il giudizio impugnato già espone a pag. 2 e 3 la cronistoria e i relativi riferimenti alle varie procedure di diverso grado), bastando rilevare come le decisioni, divenute nel frattempo definitive, hanno riconosciuto crediti a vario titolo della conduttrice, segnatamente per pigioni pagate in eccesso e per la rifusione di spese giudiziarie e ripetibili.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>2.</span></b><span>Con raccomandata 12 giugno 2012 la locatrice ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per un importo complessivo di fr. 233'333,20 (pari ad otto mensilità per le pigioni relative al periodo da ottobre 2011 a giugno 2012), da pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. 29). <br/> Con invio postale raccomandato del 18 luglio 2012 (doc. 30) la conduttrice ha contestato di essere in mora, comunicando alla locatrice di aver provveduto a pagare le pigioni relative agli ultimi tre mesi del 2011 e invocando altresì la compensazione delle pretese rimanenti con il suo credito di almeno fr. 270'767.-, oltre interessi, accertato a seguito delle varie procedure giudiziarie sfociate in sentenze definitive.<br/> Con modulo ufficiale inviato il 20 luglio 2012 la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione per il 31 agosto 2012 (doc. E).<br/> La conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria con istanza 22 agosto 2012 dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest. All’udienza di conciliazione del 25 ottobre 2012 le parti non hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è quindi stata rilasciata l’autorizzazione ad agire prevista dall’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC, alla quale ha poi fatto seguito la petizione 26 novembre 2012 (inc. SE.2012.467 della </span>Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4).<br/> <span>Nel frattempo, il 18 settembre 2012, la conduttrice ha pure fatto spiccare un PE nei confronti della locatrice per il pagamento di fr. 450'429,60 oltre interessi (doc. 54).<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>3.</span></b><span>In precedenza, con istanza 12 settembre 2012, quest’ultima aveva chiesto alla medesima Pretura lo sfratto della conduttrice nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. A mente dell'istante, pur considerati gli importi asseritamente versati o compensati e comunque contestati, ovvero le tre pigioni mensili e la compensazione della pretesa di fr. 60'100.- per ripetibili, allo scadere del termine impartito con la diffida risulterebbe comunque uno scoperto pari a fr. 85'733,25. L'invocata compensazione di altri crediti non sarebbe infatti possibile, non essendo questi ancora esigibili siccome fondati su decisioni giudiziarie non ancora passate in giudicato. Vista la mancata riconsegna dei locali, l'istante ha quindi chiesto di ordinare l'espulsione della conduttrice con le comminatorie di rito.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>4.</span></b>All’udienza del 18 ottobre 2012 l’istante ha confermato la domanda, alla quale si è opposta la convenuta, rilevando che la disdetta era stata subito contestata poiché pretestuosa e abusiva, siccome dettata unicamente dal desiderio di vendetta a seguito delle numerose procedure giudiziarie svoltesi sull’arco di un decennio e risoltesi in modo sfavorevole per la locatrice. Ricordata la dichiarazione di compensazione formalmente comunicata con lo scritto 18 luglio 2012 (doc. 30), la convenuta ha quindi contestato la mora nel pagamento del dovuto e di conseguenza l'efficacia della disdetta straordinaria, il credito validamente posto in compensazione essendo pari ad almeno fr. 270'767.- ed esigibile sulla base di sentenze passate in giudicato. A questa somma si aggiungerebbero peraltro ulteriori fr. 513'334,80 pari al totale di quanto nel corso degli anni la conduttrice avrebbe pagato in eccesso e fr. 91'861,75 anticipati per spese di erogazione energia benché di competenza della locatrice.<br/> Sulla base delle medesime circostanze la convenuta ha pertanto formulato una domanda riconvenzionale, invocando a sua volta la procedura di <span>tutela</span><span> giurisdizionale dei casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, chiedente anzitutto di accertare l'inefficacia della disdetta per mora del 20 luglio 2012 e nel contempo la condanna della locatrice a pagare fr. 385'012,65, oltre interessi e il rigetto dell'opposizione interposta al relativo precetto esecutivo.<br/> Con la replica la parte istante si è riconfermata nella domanda di espulsione e ha contestato l'ammissibilità della domanda riconvenzionale. Oltre ad essere tardiva, questa si fonderebbe su asserzioni non manifeste e non sarebbe comunque proponibile in quella sede poiché "<i>non è collegata alla stessa procedura</i>" (verbale udienza 18 ottobre 2012 pag. 2). Con la duplica la conduttrice ha ribadito la fondatezza della domanda e la sua conformità con le norme di procedura applicabili.</span><br/> <br/> </p> <p class="R1"><b><span>5.</span></b><span>Con decisione 16 ottobre 2013 il Pretore ha respinto la domanda di espulsione della conduttrice, dichiarando inefficace la disdetta 20 luglio 2012. Pure la domanda riconvenzionale è stata respinta e tassa e spese di giustizia sono quindi state ripartite in parti uguali, compensate le ripetibili. Esposti ampi riferimenti a dottrina e giurisprudenza in materia di procedura sommaria a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), con specifico riferimento alla loro applicazione alla domanda di espulsione del conduttore in caso di disdetta per mora, il Pretore ha anzitutto constatato il parziale pagamento delle pigioni arretrate oggetto di diffida ed ha poi esaminato se lo scoperto residuo potesse a sua volta essere ritenuto saldato sulla base della tempestiva dichiarazione di compensazione della conduttrice. Preso atto del passaggio in giudicato del dispositivo n. 2.2 della sentenza 15 novembre 2011 di questa Camera che condannava la locatrice a versare fr. 210'000.- alla conduttrice, e verificato come pure l'importo complessivo di fr. 60'100.- a titolo di rifusione di ripetibili e spese per le varie procedure fosse a sua volta supportato da decisioni debitamente passate in giudicato, il primo giudice ha reputato validamente intervenuta la compensazione delle pretese oggetto della diffida, dichiarando di conseguenza inefficace la disdetta fondata su una situazione di mora rilevatasi inesistente. L'istanza chiedente l’espulsione della conduttrice e la riconsegna di locali è pertanto stata respinta.<br/> In merito alla domanda formulata in via riconvenzionale, il Pretore si è limitato a respingerla già solo per il fatto che l'importo di fr. 385'012,65 preteso in quella sede fosse stato nel frattempo messo in compensazione con le pretese della controparte, segnatamente in un'altra procedura pendente presso la stessa Pretura.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>6.</span></b><span>Con appello del </span>28 ottobre 2013 <span>la convenuta è insorta contro la decisione pretorile nella procedura di tutela dei casi manifesti, postulando </span><span>la riforma dei dispositivi n. 2 e 3.<br/> In via principale l'appellante chiede di accogliere integralmente la domanda riconvenzionale, di rigettare in via definitiva l'opposizione al relativo PE e di modificare la decisione sulle spese, da porre integralmente a carico della convenuta riconvenzionale, condannandola altresì a rifondere fr. 24'105.- per ripetibili. In via subordinata chiede di annullare i medesimi dispositivi e dichiarare irricevibile la domanda riconvenzionale formulata secondo la procedura per casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, modificando la ripartizione delle tasse di giustizia nel senso di porle per 2/3 a carico dell'appellata, condannata a rifonderle fr. 16'070.- a titolo di ripetibili di prima sede. In entrambi i casi l'appellante protesta tasse, spese e ripetibili di secondo grado.</span><br/> <span>Nella risposta </span>5 dicembre 2013 <span>l’appellata ha proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza. Con comparsa scritta 28 febbraio 2014 l'appellata ha formulato nuove osservazioni sugli sviluppi della vicenda e presentato un nuovo documento, di cui si dirà, per quanto necessario, in seguito.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>7.</span></b><span>Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (</span><span>Hohl,</span><span> Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie la locatrice ha scelto di chiedere l’espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti. Stessa procedura è poi stata invocata dall’istante per la pretesa creditoria formulata in via riconvenzionale. Tale scelta procedurale comporta che il giudice di appello deve valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate dal Pretore ed è pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi (sentenze del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). Le nuove argomentazioni esposte dall'appellata il 28 febbraio 2014 e il nuovo documento prodotto in tale circostanza non possono dunque essere considerati per il giudizio, che si deve fondare solo sul contenuto dell’incarto SO.2012.3895.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>8.</span></b>Il giudizio impugnato (pag. 5 e 6) avendo già ampiamente esposto dottrina e giurisprudenza, risulta superfluo riproporle nuovamente. In questa sede non è peraltro più controverso l'esito della domanda principale, chiedente l'espulsione della conduttrice, le censure d'appello limitandosi alla domanda formulata in via riconvenzionale dalla conduttrice per ottenere il pagamento di una determinata somma.<br/> A questo proposito merita pertanto di essere menzionata l'ammissibilità, di principio, di una domanda riconvenzionale anche nell'ambito della procedura sommaria ai sensi dell'art. 257 CPC, sempre che la domanda di causa così proposta ne soddisfi i requisiti (<span>Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, </span>Kommentar zur Schweizerischem Zivilprozessordnung, ad art 257 n. 17; <span>Rapold/Ferrari-Visca, </span>Die Widerklage in der Schweizerischen Zivilprozessordnung, in AJP/PJA 2013 pag. 396)<span>.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>9.</span></b>Occorre premettere come la stessa domanda principale appaia di dubbia ammissibilità ai sensi dell'art. 257 CPC. Alla complessità delle circostanze addotte a sostegno della pretesa mora della conduttrice e delle obiezioni e eccezioni sollevate, si aggiunge una<span> situazione giuridica che non può essere ritenuta chiara, siccome </span><span>l'applicazione delle relative norme non risulta univoca. Infatti, la compensazione è valida modalità di estinzione del debito solamente alle condizioni previste agli art. 120 segg. CO e una tale conclusione presuppone l'apprezzamento del giudice al proposito.<br/> </span>La circostanza non è stata rilevata dal Pretore malgrado la specifica contestazione della convenuta in occasione dell'udienza del 18 ottobre 2012. L’inammissibilità della domanda principale avrebbe posto il quesito a sapere se anche la domanda riconvenzionale meritasse la stessa sorte in applicazione dell'art. 224 cpv. 1 CPC, che esige che la pretesa addotta sia giudicabile secondo la procedura applicabile all'azione principale (<span>Cocchi/Trezzini/Bernasconi</span>, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2010, pag. 1002 ad art. 224 CPC). Visto l’esito del giudizio, dovendosi trarre medesima conclusione seppur per altri motivi, la questione può comunque rimanere indecisa.<br/> <br/> </p> <p class="R1"><b><span>10.<span> </span></span></b>Con le censure d'appello la conduttrice si dichiara sorpresa dalla conclusione del Pretore che ha respinto la domanda riconvenzionale invocando il fatto che l'importo richiesto sarebbe già stato posto in compensazione. A mente dell'appellante, in applicazione del disposto di cui all'art. 124 CO, la dichiarata compensazione che ha estinto il debito posto alla base della diffida e della conseguente disdetta straordinaria ha solo diminuito il suo credito complessivo nei confronti della locatrice, che sussisterebbe comunque inalterato per la differenza, pari appunto alla domanda di causa. La deduzione pretorile sarebbe peraltro in stridente contraddizione con il giudizio dal medesimo reso nella parallela procedura (sentenza 16 ottobre 2013 inc. SO.2012.4935) che avrebbe accertato un credito residuo, dopo la compensazione avvenuta il 18 luglio 2012 pari a fr. 620'768,50 e quindi addirittura maggiore alla pretesa formulata in via riconvenzionale. Ritenuto come a suo parere il Pretore deve essere incorso in una svista, l'appellante espone in dettaglio "<i>la situazione complessiva di dare e avere tra le parti</i>" (appello pag. 6) e conclude che "<i>doveva apparire evidente al Pretore che tutte le pretese della locatrice erano estinte, ed il saldo di quelle della conduttrice ammontava a CHF 385'012,65</i>" (appello pag. 6).<br/> <br/> </p> <p class="R1"><b><span>11.<span> </span></span></b>L'appellante non può essere seguita laddove cerca di contestare l'esito del giudizio attribuendo al Pretore calcoli diversi da quelli espressamente indicati nella motivazione della sentenza. Il primo giudice non si è affatto confuso in merito al fatto che la pretesa riconvenzionale di fr. 385'012,65 fosse da intendere al netto delle compensazioni dichiarate, e ciò è attestato dagli stessi considerandi del giudizio (pag 4, 3° capoverso) con i quali vengono riassunte le allegazioni di risposta proposte durante l'udienza.<br/> Le censure dell'appellante contestano in sostanza la conclusione pretorile che, a proposito della domanda della conduttrice, ha rilevato in modo succinto "<i>che la parte convenuta ha posto in compensazione tale importo con le pretese della controparte (v. pure parallela procedura inc. n SO.2012.4935), ciò che basta per respingere la domanda riconvenzionale</i>" (sentenza pag. 8 in fine e pag 9).<br/> Con riferimento a tale rimando ad altra procedura occorre premettere che <span>con sentenza 16 ottobre 2013 (inc. SO.2012.4935) il medesimo Pretore ha pure statuito in merito ad una seconda domanda di espulsione, promossa dalla locatrice con istanza 12 novembre 2012, pure con la procedura prevista all'art. 257 CPC, a seguito di una disdetta per mora del 20 settembre 2012. </span>Contrariamente a quanto pretende l'appellante, dalla citata conclusione pretorile, per quanto effettivamente questa appaia molto succinta, non può comunque essere dedotto alcun riconoscimento di una situazione fattuale o giuridica liquida e quindi della possibilità di far valere la pretesa con la procedura sommaria a <span>tutela</span><span> giurisdizionale dei casi manifesti. A ben vedere infatti il concetto così formulato va piuttosto inteso come accertata impossibilità per il giudice di ritenere immediatamente comprovabile il fatto invocato dall’istante riconvenzionale, ovvero la sussistenza inalterata del preteso credito, siccome questo sarebbe già stato altrimenti posto in compensazione. Sempre dalla conclusione del Pretore si deduce che a complicare l'accertamento vi sarebbe pure il fatto che una compensazione della medesima somma sarebbe stata invocata anche in relazione ad una fattispecie oggetto di separata procedura giudiziaria.<br/> In ogni caso, se anche si volesse ritenere che il Pretore abbia implicitamente ritenuto praticabile la procedura ai sensi dell'art. 257 CPC, e quindi si sia di conseguenza limitato a respingere la domanda nel merito, l'ammissibilità della domanda riconvenzionale formulata e decisa nell'ambito di tale procedura speciale è questione che questa Corte è chiamata ad esaminare senza essere vincolata dalla conclusione pretorile. Fosse anche per motivi diversi da quelli invocati dal primo giudice, l'appello non può quindi in ogni caso trovare accoglimento poiché la domanda riconvenzionale formulata dalla conduttrice in occasione dell'udienza del 18 ottobre 2012 è da ritenere inammissibile, la procedura scelta essendo preclusa, difettando i requisiti dell’art. 257 CPC. Infatti, l’istante riconvenzionale ha preteso di veder esaminata una domanda di condanna della convenuta al pagamento di un debito sulla base di circostanze tutt'altro che incontestate e immediatamente comprovabili, a fronte di obiezioni non immediatamente confutabili. Non può infatti essere ignorata la circostanza che ha visto il </span><span>Pretore decidere due vertenze tra le medesime parti relative a due distinte disdette dello stesso ente locato (la prima, quella qui discussa, del 20 luglio 2012 e la seconda del 20 settembre 2012), sfociate ognuna in ben due diverse procedure giudiziarie, promosse con istanza di espulsione ai sensi dell'art. 257 CPC, rispettivamente con petizione della conduttrice di contestazione della disdetta. In entrambi i casi, alla pretesa mora nel pagamento delle pigioni e degli acconti per spese accessorie, la conduttrice ha opposto la compensazione con i vari crediti vantati a seguito dei noti giudizi resi dai tribunali. L'invocazione in più di un'occasione della compensazione con le pretese derivanti dal rapporto di locazione, peraltro in continua evoluzione vista la loro ricorrente scadenza mensile (doc. A), pone il giudice di fronte all'esigenza di appurare se e in quale misura un credito sia ancora esigibile. Da quanto emerge dagli atti di causa si può dedurre una serie di dichiarazioni di compensazione, per somme variabili, la prima volta il 18 luglio 2012 (doc. 30), una seconda volta il 22 agosto 2012 (doc. 43) e ancora almeno in due occasioni tra l'avvio della procedura e l'udienza, ovvero il 14 settembre 2012 (doc. 45) e il 9 ottobre 2012 (doc. 46). E neppure può essere a priori ignorata la procedura esecutiva avviata il 18 settembre 2012 dalla conduttrice per l'incasso di somme apparentemente pretese sulla base dello stesso complesso di fatti (doc. 54). A fronte di tali circostanze il giudice non poteva prescindere dall'esaminare se il credito iniziale (così come accertato nei vari giudizi passati in giudicato e comunque da calcolare nel dettaglio) fosse ancora esistente o se nel frattempo risultasse in qualche modo estinto (nella sua totalità o anche solo parzialmente). Un tale esame, a fronte di circostanze di fatto addotte e dibattute addirittura in altre procedure giudiziarie (come la procedura inc. SO.2012.4935 menzionata dal Pretore), non appare compatibile con la procedura a tutela giurisdizionale dei casi manifesti, gli elementi da accertare e valutare risultando complessi (non fosse che per la molteplicità di pretese) e non essendo immediatamente comprovabili. Il rigore probatorio al quale è soggetta la procedura speciale in questione impone una prova piena dei fatti che nel caso concreto non è quindi stata apportata.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>12.<span> </span></span></b><span>Oltre alle dichiarazioni di compensazione menzionate al considerando precedente, dagli atti di causa sembrerebbe emergere come la conduttrice abbia ritenuto di poter interrompere i pagamenti mensili regolari e di man mano compensare le pigioni giunte a scadenza e quanto dovuto a titolo di acconto sulle spese accessorie. L’istanza riconvenzionale risulta del tutto carente dal profilo delle allegazioni e delle prove addotte a questo proposito, tanto che nemmeno menziona la circostanza, limitandosi a indicare l’importo dovuto dalla locatrice al momento della presentazione dell’istanza. Anche alla luce di questa circostanza, in presenza di fatti contestati e non immediatamente comprovabili, non si può ritenere che fossero dati i requisiti per pronunciare la condanna della locatrice al pagamento di </span><span>fr. 385'012,65 </span><span>con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>13.<span> </span></span></b><span>A ben vedere neppure </span><span>la situazione giuridica alla base della domanda riconvenzionale può essere ritenuta chiara, l'applicazione delle relative norme non potendo essere considerata univoca.<br/> L'appellante non ha speso una parola, né nelle precedenti comparse scritte, né con le censure d'appello, a proposito dell'applicazione alla fattispecie del principio di <i>regiudicata</i>.<br/> In questa sede non è necessario elencare i precedenti giudizi di tribunali invocati dalla conduttrice come motivazione per l'esistenza del vantato credito e posti alla base della domanda di condanna in via riconvenzionale. Appare comunque evidente come per alcuni di essi il dispositivo già contenesse una decisione di condanna al versamento precise somme a saldo di pretese creditorie. A titolo di esempio si rileva come il giudizio 15 novembre 2011 di questa Camera (inc. 12.2010.246) condannasse la qui appellata a versare fr. 210'667.- (doc. 23 e appello pag. 6 n. 8.2 lett. a). Lo stesso vale implicitamente per tutti i giudizi che hanno condannato la medesima parte soccombente a rifondere le spese anticipate dalla controparte e a versare a quest'ultima determinate somme a titolo di ripetibili (appello pag. 6 n. 8.2 lett. b). Emerge con tutta evidenza come per tutti questi crediti, che l'istante riconvenzionale ha creduto di poter porre ancora una volta a fondamento di una nuova domanda di condanna, il Pretore non poteva prescindere dall'esaminare l'ammissibilità della domanda nell'ambito della verifica dei presupposti processuali ai sensi dell'art. 59 cpv. 2 CPC, che codifica pure il requisito dell'assenza di <i>regiudicata</i> (</span><span>Cocchi/Trezzini/Bernasconi</span>, op. cit., pag. <span>182 segg. ad art. 59 CPC). Sapere se una nuova domanda, finalizzata a ottenere la condanna della convenuta a versare somme già oggetto di precedenti giudizi di condanna, sia ammissibile oppure in contrasto con l'istituto della cosa giudicata è esame che, nella circostanza concreta e per la complessità della situazione come emerge dalle stesse allegazioni dell'istante riconvenzionale, non poteva essere svolto nell'ambito di una procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. Anche per questo motivo le censure dell'appellante vanno respinte.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>14.<span> </span></span></b><span>L’appello 28 ottobre 2013 della conduttrice deve comunque essere accolto parzialmente, nella misura in cui chiede, in via subordinata, di </span><span>dichiarare irricevibile la domanda riconvenzionale. Su questo aspetto anche l’appellata ha espressamente aderito alla censura (risposta all’appello pag. 12). Infatti, in assenza dei requisiti per ammettere una domanda secondo la procedura per casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, il giudice non può respingerla, ma deve limitarsi a dichiararla irricevibile, senza quindi alcun pregiudizio per l’istante in riferimento all'assenza di <i>regiudicata</i> (art. 59 cpv. 2 CPC) che potrà quindi riproporre la domanda nelle forme previste dalla procedura.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b>15.<span> </span></b><span>L’appellante censura anche la decisione del Pretore in merito alla determinazione e alla ripartizione delle spese, siccome avrebbe ignorato il limite imposto dall’art. 9 cpv. 3 LTG, nonché all’attribuzione di ripetibili per aver erroneamente calcolato il valore complessivo della vertenza omettendo di considerare pure quello della pretesa riconvenzionale (fr. 385'012,65). La duplice censura è fondata e di conseguenza appare corretto limitare la tassa di giustizia e riconoscere una rifusione parziale di ripetibili tenuto conto dei valori delle rispettive domande e della relativa soccombenza, pur considerando il contenuto onere di patrocinio alla luce della limitata portata della procedura sommaria.<br/> Ridotta la tassa a fr. 200.-, sia per la domanda di espulsione che per la domanda riconvenzionale, in conformità del tetto massimo imposto dall’art. 9 cpv. 3 LTG nelle controversie in materia di locazione e di affitto di abitazioni e locali commerciali nelle procedure sommarie, può comunque trovare conferma la ripartizione in parti uguali delle spese complessive pari quindi a fr. 400.-.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>16.<span> </span></span></b><span>Ne consegue che l’appello è respinto per quanto riguarda la domanda principale e parzialmente accolto per quella formulata in via subordinata.<br/> Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG.<br/> Il valore litigioso della procedura di appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. </span><span>385'012,65</span><span> pari alla pretesa formulata in via riconvenzionale, il giudizio sulla domanda principale non essendo contestato.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>I. </b>Nella misura in cui è ricevibile l’appello 28 ottobre 2013 di AP 1 è <b>parzialmente accolto</b> e di conseguenza la decisione 16 ottobre 2013 (incarto SO.2012.3895) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span> 2. La domanda riconvenzionale formulata con istanza 18 ottobre 2012 da AP 1 è irricevibile. </span></p> <p class="R1"><span> 3. La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 400.- sono poste carico delle parti in ragione di ½ ciascuna. L’istante principale rifonderà alla controparte fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>II.</b> Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante, la quale verserà all’appellata fr. 1'000.- per ripetibili. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>III.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente Il vicecancelliere</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>Rimedi giuridici </span></b></p> <p class="R1"><span>Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>