B u n d e s v e rw a l t u n g s g e r i ch t T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l T r i b u n a l e am m i n i s t r a t i vo f e d e r a l e T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l Abteilung I A-2154/2012 U r t e i l v o m 1 . A p r i l 2 0 1 4 Besetzung Richter Christoph Bandli (Vorsitz), Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, Richter André Moser, Gerichtsschreiber Andreas Meier. Parteien 1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich, 2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller, und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich, Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, gegen Baugenossenschaft A._______, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1, und Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich, Vorinstanz. Gegenstand Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, sog. Ostanflug). A-2154/2012 Seite 2 Sachverhalt: A. Der Baugenossenschaft A._______ wurde 1984 von der B._______ ein selbständiges und dauerndes Baurecht an der Liegenschaft Grundregis- terblatt (…), Kataster-Nr. (…), Kloten, eingeräumt (Dauer bis 2074) . Das Baurecht wurde als Grundstück ins Grundregister aufgenommen (Grund- registerblatt […]). Die A._______ überbaute die Parzelle 1985 mit Meh r- familienhäusern und Reiheneinfamilienhäusern. Im Oktober 2001 wurden die sogena nnten "Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Zusammen mit einer Vielzahl von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte die A._______ daher an die Flughafen Zür ich AG: Am 25. Oktober 2002 ersuchte sie um Enteignung des Baurechts gegen Ve r- gütung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetretenen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelve r- fahren ein. B. Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Samme l- verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglär m- immissionen. Bei de r Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der Anspruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdr ü- ckung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger En t- schädigungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorherse h- barkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, mas s- geblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erworben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug be- troffen sind. Ab Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Entei g- nungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Ve r- fahren. Sie stellte den betroffenen Partei en die baldige Durchführung der Schätzungen in Aussicht. C. Vorliegend führte der Referent am 30. Juni 2010 bei der betroffenen Li e- genschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung A-2154/2012 Seite 3 vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffe- nen Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten. D. Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepr ä- sidenten der Schätzungskommission übertragen. In der Fo lge wurden Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchg e- führt, vorliegend am 29. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsituation, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Ein i- gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall wurde am 22. November 2011 verhandelt. Die A._______ hielt an ihrem Hauptbegehren um Enteignung des Baurechts nicht fest und beschränkte sich auf ihr Begehren um Entschädigung für den eingetretenen Minde r- wert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung kam nicht zusta n- de. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte die A._______ unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts sei auf die Belas- tungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vorläufigen B e- triebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festsetzt, machte die A._______ eine nachträgliche Entschäd i- gungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. E. Der Entsche id der ESchK vom 22. November 2011 wurde den Parteien am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: "1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vo r- merk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben. 2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens der A._______ (Enteignete) wird der Betrag für die Ausgleichung ihrer Nachteile aus Direktüberfl ü- gen, ausgehend vom Landesflughafen Zürich -Kloten, betreffend die Bau- rechtsdienstbarkeit (…) auf Fr. 200'000.– festgesetzt. Die weiter gehe n- den Entschädigungsforderungen der Enteigneten werden abgewiesen. Ihr steht eine zusätzliche Entschädigung für übermässigen Fluglärm aus Nachbarrecht nicht zu. A-2154/2012 Seite 4 3. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge- nannten Betrag von Fr. 200'000.– innert 20 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids an das Grundbuchamt Bassersdorf zuhanden der A._______ zu bezahlen. Das Grundbuchamt wird eingeladen , das Verteilungsverfahren durchzuführen. 4. Es wird angeordnet, dass das Grundbuchamt Bassersdorf die Entsch ä- digungszahlung nach deren Eingang mit folgendem Wortlaut (…) anz u- merken hat: 'erfolgte Entschädigung für direkte Überflüge ausgehend vom Flughafen Zürich'. 5. Die angemel dete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständi g- keitshalber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 6. Die Kosten d ieses Verfahrens werden der Flug hafen Zürich AG aufe r- legt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen. 7. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der A._______ eine Parteient- schädigung von Fr. 10'220.– auszurichten." Die ESchK geht davon aus, dass das Baurecht keinen eigentlichen Ve r- kehrswert hat, da es nicht auf dem freien Markt gehandelt werden kann. Aufgrund des Baurechtsvertrags sei nämlich einzig eine Übertragung an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus denkbar. Ersatzweise lasse sich eine sachgerechte Wertannäherung anhand der Ermittlung des Übertragungswerts an eine solche Institution des sozialen Wohnung s- baus vor nehmen. Dieser Übertragungswert belaufe sich auf (…) Mio. Franken (Ertragswertberechnung anhand der effektiven Mietzinse) . Hi n- gegen betrage der hypothetische Verkehrswert mit Fluglärm (…) Mio. Franken (Ertragswertberechnung anhand der um 28% erhöhten Mietzi n- se). Da der hypothetische Verkehrswert also auch unter Berücksichtigung des Fluglärms deutlich höher liege als der Übertragungswert, habe das Bauerecht aufgrund der direkten Überflüge keinen nachweislichen Mi n- derwert erfahren. An sich habe die A._______ daher keinen enteignungs- rechtlichen Entschädigungsanspruch. Dieses Ergebnis befriedige im vo r- liegenden Einzelfall jedoch nicht. Es stehe der Schätzungskommission zu, einen nach Billigkeitsüberlegungen festzusetzenden Betrag zum Nachteilsausgleich zuzusprechen. Daher sei die Flughafen Zürich AG bil- ligkeitshalber zu verpf lichten, der A._______ eine Summe von Fr. 200'000.– auszurichten. F. Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Z ü-A-2154/2012 Seite 5 rich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteigner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Ent- scheid vom 22. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2154/2012). Sie beantragen sinngemäss, die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs seien aufz u- heben und das Entschädigungsbegehren abzuweisen . Weiter sei Ziff. 7 des Dispositivs aufzuheben und die Parteien tschädigung für das vor - instanzliche Verfahren pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.– fest- zusetzen. Die Enteigner machen geltend, es bestehe keine gesetzliche Grundlage, die es erlaube, auch ohne Schaden eine Entschädigung zuzusprechen. G. Am 23. April 2012 erhebt auch die A._______ (Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde gegen den Entscheid vom 22. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2207/2012). Die Enteignete beantragt, der Entscheid sei bezüglich der Höhe der Ent- schädigung aufzuheben und die Sache sei zu neuer Entscheidung an die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zurückzuweisen; eventuell sei die von der Vorinstanz zugesprochene Entschädigung zu erhöhen. Gemäss dem Standpunkt der Enteigneten ist der Minderwert ausgehend vom hypothetischen Verkehrswert zu bestimmen . Dabei sei das bei der Minderwertermittlung übliche Vorgehen der Vorinstanz wie folgt zu korri- gieren: Keine "Beschränkung auf den direkt überflogenen Bereich" (even- tuell Neufestsetzung des Ü berflugkorridors), Abstellen auf die Bela s- tungswerte gemäss vBR (eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007), Anpassung des Modells ESchK an die besondere Abend - und Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge, andere Berechnung des Zuschlags für n icht lärmbezogene Aspekte ( bzw. Korrektur des relativen Landwerts). Für den Fall, dass dennoch auf den Übertragungswert abgestellt wird, macht die Enteignete sodann geltend, es seien bei dessen Berechnung die weiteren geldwerten Leistungen zu berücksichtig en, welche die G e- nossenschafter neben den Mietzinsen erbringen würden (unentgeltliche Frondienste und unverzinsliche Darlehen). Auch sei den Hypothekarzins- vergünstigungen Rechnung zu tragen, welche die Enteignete erhalten habe. A-2154/2012 Seite 6 H. Am 8. Mai 2012 reicht die E nteignete zusätzlich eine Anschlussb e- schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhöhen. I. Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die be i- den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2154/2012. J. Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie hal- te an ihrem Entscheid fest. K. Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012, die Beschwerde der Enteignete n sei abzuweisen; auf die Anschlussb e- schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. L. Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012, die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt sie ein G e- such um Abschlagszahlung. M. Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Don a- to Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK eing e- holt. Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter den Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine Stellungnahme eingereicht hat. N. Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei- chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungsza h- len und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom 13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu den Akten genommen und gelten im vorli egenden Verfahren als beigezo- gen. A-2154/2012 Seite 7 O. Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 weist der Instruktionsric h- ter das Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung ab. P. Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein. Sie bestätigen die gestellten Anträge. Q. Die Enteignete hält in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013 an ihren Anträgen ebenso fest. R. Die Vorinstanz nimmt in ihrer Eingabe vom 19. April 2013 zur Berechnung des relativen Landwerts Stellung. S. Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie hält an ihren Anträgen wiederum fest. T. Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ih- re Anträge ebenfalls aufrecht. U. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten b e- findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. V. Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direk t- überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die entsprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungsko m- mission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bu n-A-2154/2012 Seite 8 desverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorli e- genden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungs- gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in se i- nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Entei g- ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset- zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den a n- gefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges I n- teresse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hinweis). 1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der B e- triebskonzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 19 48 (LFG, SR 748.0) das Enteignungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach Erteilung der Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Z ü- rich AG, und nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger entei g- nungsrechtlicher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG ist damit ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt. Das Gleiche gilt für die Enteignete als Inhaberin eines Baurechts (vgl. dazu unten E. 6). 1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 Abs. 1 EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegit i- mation allein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der Kanton Zürich wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin als Partei ins Verfahren einbezogen. Dies, weil er ges tützt auf § 11 des kantonalen Gesetzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flug- hafengesetz, Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmve r- bindlichkeiten, die ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, auf die Flughafen Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertrag- lich verpflichtet hat, diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzie- ren, sollten die voraussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von A-2154/2012 Seite 9 1.1 Milliarden Franken übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller Fluglärmverbindlichkeiten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Z ü- rich AG und dem Kanton Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid hat Auswirkungen auf diese Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich durch den Entscheid in seinen vermögensrechtlich en Interessen betro f- fen. Allerdings ist fraglich, ob damit bereits ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung des Entscheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG b e- jaht werden kann. Da die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich gemeinsam auftreten, brauch t dies indessen nicht näher geprüft zu we r- den. Denn in einem solchen Fall genügt es für die Zulassung der B e- schwerde, dass zumindest ein Beteiligter legitimiert ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E. 2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats - und Verwaltungsrecht [ZBl], Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinweisen). 1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Ei n- fachheit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeic h- net. 1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Entei g- ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit einzutreten. 2. Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit de r Anschlussbeschwerde der Enteigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung der von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt. Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz- liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vorinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 14). 3. Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem ande ren als den ge l- tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener A-2154/2012 Seite 10 der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu e r- forschen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für en t- sprechende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Pa r- teivorbringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwa l- tungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bunde s- verwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hin- weisen). 4. Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete eine Enteignungsentschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 6) und nach welchen Kriterien sich die En tschädigung bemisst (Entschädigung bei selbständigem und dauerndem Baurecht , E. 7; Min- derwertermittlung bei sozialem Wohnungsbau, E. 8). Sodann wird näher auf die Bestimmung des Übertragungswerts des Baurechts ( E. 9) und dessen hypothetischen Verkehrs wert (E. 10) eingegangen. Schliesslich ist zu prüfen, ob auch aus Billigkeitsgründen eine Entschädigung zug e- sprochen werden kann (E. 11 und 12). Anspruchsgrundlage 5. Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung ge l- tend gemacht werden kann. 5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwischen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De- zember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privat- rechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luf t- raum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grunde i- gentümern unabhängig von einem direkten Überflug an sich die nachba r- lichen Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 A-2154/2012 Seite 11 Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direkten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen ko m- men indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom be- stimmungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen). Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher A b- wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der U n- vorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schade ns gegeben sind (vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um di- rekte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Lande s- flughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein A n- spruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher A b- wehrrechte (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesgericht an diesem Stichtag festgehalt en (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.). 6. Vorliegend ist die Enteignete Inhaberin eines Baurechts (vgl. Art. 779 Abs. 1 und Art. 675 Abs. 1 ZGB). Als solche kann sie sich nicht nur nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB gegen übermässige Immissionen zur Wehr setzen, sondern es steht ihr auch die Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 Abs. 2 ZGB zu (vgl. zu L etzterem HEINZ REY / LORENZ STREBEL, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4. Auflage, Basel 2011, Art. 675 Rz. 5). Soweit diese Rechte nicht mehr zum Tragen kommen, hat die Enteignete, genauso wie der Eigentümer einer Liegenschaft, Anspruch auf Enteignungsentschädigung. A-2154/2012 Seite 12 Da das Baurecht erst nach dem 1. Januar 1961 begründet wurde, kann die Enteignete eine Entschädigung allein unter dem Titel "direkter Übe r- flug" geltend machen. Entschädigung bei selbständigem und dauerndem Baurecht 7. Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenosse n- schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Fes t- setzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Ente ignung von nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilent- eignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Ve r- kehrswert der Liegenschaft ohne Immi ssionen denjenigen der Liege n- schaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c sowie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Ent - eignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entspr echende Minderwert wird in der Regel in Proze n- ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, wel- che in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er- richtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direktem Übe r- flug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedin g- ten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). Dass es sich bei der Enteigneten vorliegend um die Inhaberin eines sel b- ständigen und dauernden Baurechts handelt, ändert am soeben Gesa g- ten nichts: Als selbständig und dauernd kann gestützt auf Art. 655 Abs. 3 ZGB nur ein Baurecht gelten, das als übertragbare und vererbliche Pe r- sonaldienstbarkeit ausgestaltet ist. Die Aufnahme als eigenes Grundstück ins Grundbuch (vgl. Art. 779 Abs. 3 und Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB) e r- möglicht die Belastung mit Grundpfandrechten und damit die Mitfinanzi e-A-2154/2012 Seite 13 rung der Baurechtsbauten durch Banken (vgl. PETER R. ISLER / RENATO COSTANTINI, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilg e- setzbuch II, 4. Auflage, Basel 2011, Art. 779 Rz. 27 f.). Grundsätzlich weist ein selbständiges und dauerndes Baurecht damit einen Verkehr s- wert auf und kann die Entschädigung im Fall einer Teilenteignung nach der Differenzmethode ermittelt werden. Minderwertermittlung bei sozialem Wohnungsbau 8. Zur Frage, ob das selbständige und dauernde Baurecht vorliegend einen Minderwert erfahren hat, führt die Vorinstanz Folgendes aus : Die Enteig- nete betreibe sozialen Wohnungsbau . Die Liegenschaft habe diesem Zweck entsprechend einen erheblich tieferen Ertrag als marktüblich gene- riert: Die von der Enteigneten erstellten Wohnungen und Reiheneinfamili- enhäuser seien am Bewertungsstichtag vom 30. Oktober 2001 im Ver- gleich zu durchschnittlichen Mietpreisen im Kanton Zürich zwischen 24% und 34% günstiger vermietet worden. Der Verkehrswert des Baurech ts lasse sich nicht lehrbuchmässig ermi t- teln. In Art. 9 Ziff. 1 des Baurechtsvertrags vom 1. November 1984 (act. 10 der Vorakten […]; nachfolgend: Baurechtsvertrag) werde das ge- setzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsnehmerin am belasteten Grun d- stück wegbedungen, dasjenige der Baurechtsgeberin am Baurecht aber stehen gelassen (vgl. dazu Art. 682 Abs. 2 und Art. 681b Abs. 1 ZGB). Die Bemessung des Vorkaufspreises sei in Art. 9 Ziff. 2 des Baurechtsve r- trags so ausgestaltet, dass bestenfalls eine Übertragung des Baurechts an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus denkbar sei. Da das Baurecht somit nicht auf dem freien Markt gehandelt werden könne, habe es keinen eigentlichen Verkehrswert. Ersatzweise lasse sich aber eine sachgerechte Wertannäherung anha nd der Ermittlung des Übertr a- gungswerts an eine Institution des s ozialen Wohnungsbaus vornehmen. Dieser Übertragungswert entspreche ungefähr dem Fortführungswert , welcher auf Basis der effektiven Mietzinse nach der Ertragswertmethode zu bestimmen sei. Die entsprechende Berechnung führe zu einem Übe r- tragungswert von Fr. (…); gerundet sei von (…) Mio. Franken auszug e- hen. Weiter sei der hypothetische Verkehrswert bei Marktmieten zu besti m- men. Hierzu seien die effektiven Mietzinse bei der Ertragswertberechnung um 28% zu erhöhen. Bei diesem Prozentsatz handle es sich um einen A-2154/2012 Seite 14 vorsichtigen Mittelwert zwischen 24% und 34%. Es resultiere ein hypothe- tischer Verkehrswert am Stichtag mit Fluglärm von rund (…) Mio. Fra n- ken. Auf die bei Baurechtsverträgen übliche Barwertberechnung könne aufgrund der langen Restdauer des Baurechts am Stichtag verzichtet werden. Es ergebe sich somit, dass der hypothetische Verkehrswert ([…]) auch unter Berücksichtigung des Fluglärms um 2.2 Mio. Franken höher liege als der Übertragung swert ([…]). Selbst unter Einbezug der nicht lärmbe- zogenen Aspekte der Direktüberflüge, die den hypothetischen Verkehrs- wert weiter reduzierten, liege dieser daher noch weit höher als der Übe r- tragungswert. Es seien demnach keine Anhaltspunkte dafür ersichtl ich, dass das Baurecht aufgrund der direkten Überflüge einen Minderwert e r- fahren habe. 8.1 Die Enteignete führt in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 aus, als Genossenschaft strebe sie per se nicht nach Gewinn . Eine Genosse n- schaft unterstütze ihre Mitglieder nicht, indem sie ihnen eine gute Kapital- anlage mit hoher Rendite biete wie eine Aktiengesellschaft, sondern b e- friedige unmittelbar ganz konkrete Bedürfnisse der Genossenschafter – wie z.B. jenes nach preiswertem Wohnraum. Während also eine "Immobi- lien-AG" möglichst hohe Mietzinse ansetze, um ihren Aktionären eine grosse Dividende auszahlen zu können, setze die Baugenossenschaft die Mietzinse so tief wie möglich an, weil ihr Zweck gerade darin bestehe, den Gesellschaftern preisgünstige Wohnungen zu verschaff en. Es könne also nicht allein auf den pekuniären Erfolg der Genossenschaft abgestellt werden, sondern es sei auch der direkt bei den Genossenschaftern anfal- lende Vorteil zu berücksichtigen. Es liege ja auch auf der Hand, dass es für die Bewertung einer Li egenschaft keinen Unterschied machen könne, ob diese von einer Aktiengesellschaft (oder einer Privatperson) zu rend i- temaximierten Mieten vermietet werde oder von einer Genossenschaft zu Selbstkosten (bzw. von einer Privatperson selbst bewohnt werde). Im Fall der AG zahle der Aktionär zwar die Marktmiete, erhalte aber den Gewinn zurück, im Fall der Genossenschaft zahle der Genossenschafter von Vornherein nur die Kosten. Dass der wirtschaftliche Erfolg im Fall der Ge- nossenschaft direkt bei den Genossenschafte rn eintrete – und nicht wie bei der Aktiengesellschaft auf Stufe der juristischen Person – habe auf den Wert der Liegenschaft keinen Einfluss . Bei der Bewertung des Grundstücks seien daher nicht nur die Mieteinahmen der Enteigneten h e- ranzuziehen, sondern es sei auf den gesamten Wohnnutzen abzustellen, der den Genossenschaftern vermittelt werde. Daher sei der auf Basis der A-2154/2012 Seite 15 erzielbaren Marktmieten ermittelte Verkehrswert mit Fluglärm von (…) Mio. Franken massgeblich. Der Minderwert sei a uf dieser Grösse zu bestimmen (dies gemäss dem bei Ertragsliegenschaften üblichen Vorg e- hen, bei dem aber noch Korrekturen vorzunehmen seien). Die Vergleiche der Vorinstanz mit dem Übertragungswert seien entsprechend ohne B e- deutung. 8.2 Die Minderwertentschädig ung bestimmt sich nach der Differenzme- thode, die darin besteht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft den Verkehrswert der belasteten Liegenschaft abzuziehen ( vgl. bereits oben E. 7). Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der für das enteignete Recht bei Veräusserung im freien Handel hätte erzielt werden können (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 50 mit Hinweisen). Eine Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts ist die Ertragswertm e- thode: Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag abgezinste Summe unendlich vieler konstanter jährlicher Erträge; er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert kann mittels Division des Bruttoja h- resertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) ermittelt werden. Der Bruttokapitalisierungssatz setzt sich dabei aus dem Nettok a- pitalisierungssatz (Nettozinssatz), der die Kapitalkosten und die Kapitalr i- siken wiederspiegelt, sowie Zuschlägen für die Bewirtschaftungskosten zusammen. Der Verkehrswert wird mit dem so errechneten Ertragswert abzüglich der aufgelaufenen Rückstellungen (technische Entwertung) gleichgesetzt (vgl. zum Ganzen FRANCESCO CANONICA, Die Immobilie n- bewertung, Schätzerwissen im Überblick, 1. Auflage 2009, herausgeg e- ben vom Schweizerischen Immobilienschätzer -Verband, S. 71 ff., 85 f., 132 f., 181 ff. und 261 ff., sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, herausgegeben von Schwe i- zerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten -Kammer / Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nachfolgend: Schätze r- handbuch], S. 61 ff.). Als Bruttomietertrag gilt gemäss der Literatur grundsätzlich der Mietwert, d.h. der am Markt nachhaltig erzielbare Mietzins ohne Einbezug der s e- parat abgerechneten Nebenkosten. In der Praxis seien die tatsächlichen Mietzinse und die Mietwerte häufig deckungsgleich. Wichen die Mietzinse hingegen von den Marktgegebenheiten ab, so seien sie durch Mietwerte zu ersetzen. Die Mietwerte seien dabei auf ihre mie trechtliche Durchsetz- barkeit zu überprüfen, d.h. es sei zu berücksichtigen, in welchem Umfang A-2154/2012 Seite 16 und auf welchen Zeitpunkt eine Anpassung möglich sei (vgl. Schätze r- handbuch, S. 61 f. sowie CANONICA, a.a.O., S. 186). Die Mietwerte erg e- ben sich aus dem örtliche n Mietpreisniveau; sie müssen den aktuellen Mietzinsen vergleichbarer Objekte entsprechen (vgl. dazu Schätzerhan d- buch, S. 63 f. sowie CANONICA, a.a.O., S. 187 ff.). 8.3 Prinzipiell ist also nicht der Mietertrag relevant, den der aktuelle E i- gentümer konkret erzielt, sondern jener Ertrag, den ein potenzieller Käu- fer in seine Investitionsrechnung einbeziehen würde; dieser potenzielle Käufer aber wird grundsätzlich auf der Basis von Marktmieten kalkulieren. Dies stellt die Vorinstanz denn auch nicht in Abrede . Sie geht vielmehr davon aus, das Baurecht könne im vorliegenden Fall gar nicht auf dem freien Markt gehandelt werden und weise damit keinen eigentlichen Ver- kehrswert auf. In den "Bemerkungen zur Bewertung" (act. 11 der Vorak- ten […]) hält der Referent fest, denkbar sei bestenfalls eine Übertragung des Baurechts an eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus, d.h. an eine Nonprofitorganisation. Die Fragestellung sei, welcher Übe r- tragungspreis für eine solche Organisation wirtschaftlich tragbar wäre. Es ist nun zu prüfen, ob dieser Betrachtungsweise zu folgen ist. 8.4 Gemäss Art. 1 des Baurechtsvertrags wird der Enteigneten gestattet, auf dem belasteten Grundstück Wohnbauten (…) zu errichten, "um (…) Wohnungen zu tragbaren Mietzinsen zu verschaffen und zu erhalten". Gemäss den "weiteren Bestimmungen" am Schluss des Baurechtsve r- trags ist die Enteignete denn auch verpflichtet, bei der Wohnungszute i- lung und der Vermietung der im Baurecht erstellten Wohnungen "die hier- für geltenden oder in Zukunft zu erlassend en Weisungen der B._______" zu beachten (Ziff. 2), bei Neu - und Umbauten die vorherige schriftliche Zustimmung der B._______ einzuholen (Ziff. 3) sowie alle von ihr übe r- nommen Verpflichtungen eine m allfälligen Rechtsnachfolger zu überbi n- den, mit der Pflicht zur Weiterüberbindung (Ziff. 1). Der Schluss liegt des- halb nahe, alles andere als eine Übertragung des Baurechts an eine a n- dere Institution des sozialen Wohnungsbaus komme nicht in Frage. Zudem bemisst sich der Vorkaufspreis für das Baurecht gemäss Art. 9 Ziff. 2 des Baurechtsvertrags nach den gleichen Grundsätzen wie die Heimfallentschädigung. Nach Art. 7 Ziff. 1 des Baurechtsvertrags ist für die heimfallenden Bauwerke eine Entschädigung zu leisten, die lediglich 50% des dannzumaligen Zustandswerts der b aulichen Anlagen en t- spricht; in Abzug zu bringen sind weiter die Zinsvorteile (Hypothekarzin s- vergünstigungen), welche der Enteigneten infolge der Finanzierung durch A-2154/2012 Seite 17 die B._______ entstanden sind. Der so festgelegte Vorkaufspreis en t- spricht bei Weitem nicht dem hypothetischen Verkehrswert, d.h. dem Er- lös, der ohne Einschränkungen hinsichtlich der Vermietung am Markt e r- zielt werden könnte. Es ist nicht davon auszuge hen, dass sich die B._______ mit dem Verkauf an einen gewinnorientierten Käufer einve r- standen erklären würde, ohne von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu m a- chen. Die Beurteilung der Vorinstanz, wonach einzig eine Übertragung des Bau- rechts an eine andere Institution des soz ialen Wohnungsbaus in Frage kommt, ist damit nicht zu beanstanden. Der Minderwert kann daher nicht nach dem üblichen Vorgehen auf dem Verkehrswert bestimmt werden, wie er sich anhand von Marktmieten ergibt. Der Vergleich mit einer hypo- thetischen Aktiengesellschaft, die zwar Marktmieten verlangt, aber eine Dividende an die Mieter zurück fliessen lässt, ändert daran nichts . Diese Aktiengesellschaft wäre nicht anders gestellt als die Enteignete: Wenn das Baurecht, über welches sie verfügt, ebenfalls nicht auf dem freien Markt gehandelt werden könnte , wäre dieser Umstand bei der Minde r- wertermittlung genauso zu berücksichtigen. 8.5 Das von der Vorinstanz bei der Minderwertermittlung gewählte Vorge- hen, den hypothetischen Verkehrswert (berechnet anhand der am Markt erzielbaren Mietzinse) dem "Übertragungswert" gegenüberzustellen (also dem Prei s, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre), ist damit sachgerecht . Da der Übertragungs- wert nicht von den Marktmieten abhängt, kann davon ausgegangen we r- den, er werde durch die direkten Überflüge nicht beeinflu sst. Jedoch wird auch eine Institution des sozialen Wohnungsbaus nicht bereit sein, mehr zu bezahlen als ein gewinnorientierter Käufer. Spätestens wenn der hypo- thetische Verkehrswert aufgrund der direkten Überflüge unter den Übe r- tragungswert sinkt, entsteht damit auch der Enteigneten ein Schaden. Übertragungswert des Baurechts 9. Die Vorinstanz hat den "Übertragungswert" des Baurechts – also den Preis, der für eine andere Institution des sozialen Wohnungsbaus wir t- schaftlich tragbar wäre – mit der Ertragswertm ethode ermittelt (vgl. zu dieser Methode bereits oben E. 8.2). Als Bruttojahresertrag setzte die Vorinstanz dabei die Mietzinse ein, welche die Enteignete im Jahr 2001 verlangt hat. Diese beliefen sich insgesamt auf Fr. (…). Der Nettokapitali-A-2154/2012 Seite 18 sierungssatz setzt sich nach dem Vorgehen der Vorinstanz aus dem B a- siszinssatz (für die Kapitalkosten) und einem Risikozuschlag (für die K a- pitalrisiken) zusammen. Der Referent legte der Berechnung des Übertr a- gungswerts einen Basiszinssatz von 4.25% und einen Risikozuschlag von Null zugrunde. Um zum Bruttokapitalisierungssatz zu gelangen, addiert die Vorinstanz zum Nettokapitalisierungssatz jeweils verschiedene Z u- schläge für die Bewirtschaftungskosten. Dabei berücksichtigt sie die B e- triebskosten, die Kosten für Instandha ltung und Unterhalt, die Verwa l- tungskosten und die jährlichen Rückstellungsbeträge für periodische E r- neuerungen. Zu berücksichtigen war vorliegend auch der Baurechtszins. Der entsprechende Zuschlag wurde auf Basis des am Stichtag geltenden Zinses von Fr. (…) festgelegt. Grundsätzlich ist zudem das "Mietzinsris i- ko" zu berücksichtigen. Vorliegend wurde allerdings kein solcher Z u- schlag festgesetzt. Die Berechnung ergab einen Ertragswert von (…) Mio. Franken; abzü g- lich der aufgelaufenen Rückstellungen für perio dische Erneuerungen r e- sultiert ein Wert von aufgerundet (…) Mio. Franken. 9.1 Die Enteignete macht in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 ge l- tend, die Vorinstanz habe zu Unrecht ausgeblendet, dass die Genosse n- schafter neben den Mietzinsen noch weitere geldwert e Leistungen erbringen würden. Dabei handle es sich um unentgeltlich erbrachte Fro n- dienste der Bewohner sowie von den Bewohnern zur Verfügung gestellte unverzinsliche Darlehen. Aufgrund dieser Leistungen habe die Enteignete ihre Kosten und entsprechend auc h die Mieten tief halten können. Der Bruttojahresertrag sei daher um rund Fr. 10'000.– für Frondienste und Fr. 13'830 für den Zinsvorteil zu erhöhen. Weiter macht die Enteignete geltend, der Basiszinssatz von 4.25% b e- rücksichtige zu Unrecht nicht, dass sie von der B._______ im Jahr 2001 noch erhebliche Zinsvergünstigungen erhalten habe und bei dieser Kap i- tal zu 2.5% habe aufnehmen können. Sie habe aufgrund dieser tiefen Hypothekarkosten die Mietzinse tief halten können, was zu entsprechend niedrigen kapitalisierten Erträgen geführt habe. Werde auf der einen Seite von den gegenüber Marktmieten niedrigeren Kostenmieten ausgegangen, auf der anderen Seiten aber den besonderen Vorteilen der Enteigneten bei den Kosten nicht Rechnung getragen, führe dies zwangsläuf ig zu e i- nem für sie nachteiligen Ergebnis. Die vorübergehend verbilligten Kap i- talkosten müssten daher berücksichtigt werden. Eine sachgerechte L ö- sung könne darin bestehen, den Basiszinssatz auf 3.0% zu reduzieren. In A-2154/2012 Seite 19 ihrer Stellungnahme vom 10. April 2013 führt die Enteignete präzisierend aus, bei den Hypothekarzinsvergünstigungen habe es sich um eine Start- hilfe gehandelt. Die Vergünstigungen sei en sukzessive reduziert worden und ab 2009 ganz entfallen. In den Jahren 2001 und 2002 habe sie sich bei der B._______ aber noch zu 2.5% fremdfinanzieren können. Ähnliche Konditionen habe sie zudem auch mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) aushandeln können. Die Enteignete macht geltend, ein Wegfall der Zin s- vergünstigung hätte zwingend zur Folge gehabt, dass ein Käufer zur De- ckung des höheren Markt-Hypothekarzinses um rund Fr. 110'000.– höhe- re Mieteinnahmen hätte generieren müssen. 9.2 Die Enteigner wiederum beanstanden in Fussnote 2 ihrer Stellun g- nahme vom 26. Oktober 2012 (Beschwerdeantwort) sinngemäss, dass der Risikozuschlag lediglich Null beträgt: Mit dem Basiszinssatz von 4.25% würden gerade einmal die Finanzierungskosten abgedeckt. Es werde weder dem immobilienspezifischen Risiko noch der Makro - und Mikrolage Rechnung getragen. Zudem werde die aufgrund der Ba u- rechtssituation eingeschränkte Handelbarkeit nicht berücksichtigt. Weiter bemängeln die Enteigner verschiedene Zuschläge für die Bewir t- schaftungskosten: Erstens sei die Vorinstanz vom Baurechtszins per Stichtag von knapp Fr. (…) ausgegangen und habe die im Baurechtsver- trag vorgesehene gestaffelte Erhöhung nicht berücksichtigt. Zweitens sei- en die auf rund Fr. (…) veranschlagten Betriebskosten und die auf rund Fr. (...) veranschlagten Verwaltungskosten als klar zu gering zu beurte i- len. Richtig sei für diese Positionen wohl ein Betrag von (insgesamt) rund Fr. (...). Aufgrund der Angaben im Mieterspiegel sei nämlich anzunehmen, die Betriebskosten seien nicht vollständig durch die Mietnebenkosten g e- deckt und dem Eigentümer würden neben den üblichen Gebäudevers i- cherungs- und Haftpflichtprämien erhebliche Hauswartungs - und Versor- gungskosten anfallen. Ebenso müsse der Verwaltungskostenansatz von 2.5% des Bruttojahresertrags als nicht marktgerecht beurteilt werden. Dieser habe für eine vergleichbare, professionell ve rwaltete Liegenschaft bei 4.0% gelegen. Drittens sei ein Mietzinsrisiko zu berücksichtigen. Denn auch wenn es sich um sozialen Wohnungsbau mit sehr günstigen Wo h- nungen handle, müsse ein struktureller Leerstand angenommen werden. 9.3 Zunächst ist daran zu erinn ern, dass als Bruttomietertrag grundsät z- lich der Mietwert gilt, d.h. der am Markt nachhaltig erzielbare Ertrag. Wie erwähnt (oben E. 8.2) sind in der Praxis die tatsächlichen Mietzinse und die Mietwerte häufig deckungsgleich. Geht es allerdings um sozialen bzw. A-2154/2012 Seite 20 gemeinnützigen Wohnungsbau, stellt sich die Frage nach den Marktmi e- ten nicht. Vielmehr ist danach zu fragen , welchen Ertrag eine Institution erzielen kann , die sich auf sogenannte "Kostenmieten" beschränkt. Die Mieten haben in einem solchen Fall die Verzinsung des Fremd- und des Eigenkapitals, die Bewirtschaftungskosten samt Einlagen in den Erneu e- rungsfonds sowie die Abschreibungen bzw. Amortisationen zu decken ; ein darüber hinaus gehender Gewinn darf hingegen nicht erzielt werden (vgl. für eine Definition etwa Art. 8 Abs. 1 und 2 der Verordnung des WBF vom 19. Mai 2004 über Wohnbaugenossenschaften des Bundespers o- nals [SR 842.18]; vgl. dazu auch Art. 4 Ziff. 3 der Statuten der Enteign e- ten vom 7. April 2009 [Beilage 3 der Beschwerde vom 23. April 2012; Dossier A -2207/2012, act. 1/3; nachfolgend: Statuten ]). Die Vorinstanz hat den Bruttoertrag auch unter diesen Umständen mit den von der En t- eigneten effektiv verlangten Mietzinsen gleichgesetzt. Wie sich anhand der Vorbringen der Parteien ergibt, überzeugt insbesondere diese Verein- fachung nicht. Dies ist nachfolgend aufzuzeigen (E. 9.4 bis 9.6). Auf die weiteren Punkte, welche die Parteien bei der Ertragswertberechnung b e- anstanden, ist anschliessend einzugehen (E. 9.7 bis 9.10). 9.4 Dass nicht unbesehen auf die effektiven Mietzinse abgestellt werden kann, zeigt sich zunächst im Zusammenhang mit den von der Enteign e- ten dargelegten Hypothekarzinsvergünstigungen. 9.4.1 Bei den Hypothekarzinsen handelt es sich um Kapitalkosten. Diese werden nach dem Vorgehen der Vorinstanz beim sogenannten "Basi s- zinssatz" berücksichtigt. Bei der Festlegung dieses Zinssatzes kann auf den "objektspezifischen Hypothekarzinssatz der massgeblichen Ref e- renzbank am Ort der gelegenen Sache" abgestellt werden . Dieser variiert zwar je nach Objektart, ist aber unabhängig von den individuellen fina n- ziellen Möglichkeiten des Eigentümers anzuwenden (vgl. Schätzerhand- buch, S. 64). Grundsätzlich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz jeweils einen Basiszinssatz von 4.25% gewählt hat (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A -2163/2012 E. 15.3). Die konkreten Hypothekarzinsve r- günstigungen, welche die Enteignete erhalten hat, sind bei den Kapita l- kosten nicht zu berücksichtigen : Erstens kann nicht von Vornherein u n- terstellt werden, dass eine Institution, die das Baurecht übernimmt, von vergleichbaren Vergünstigungen profitieren würde. Und zweitens war am Stichtag bereits bekannt, dass die Hypothekarzinsvergünstigungen, we l- che die Enteignete seitens der B._______ erhalten hat, sukzessive redu- ziert und ab 20 09 ganz entfallen würden. Dem wäre ohnehin Rechnung zu tragen. A-2154/2012 Seite 21 9.4.2 Zu beachten ist nun aber , dass bei steigenden Kosten auch die Kostenmieten steigen müssen. Dieser Zusammenhang zwischen Kosten und Kostenmieten ist zentral: Werden die Hypothekarzinsvergünstigu n- gen beim Basiszinssatz (richtigerweise) nicht berücksichtigt, muss auf der anderen Seite dem Umstand Rechnung getragen werden, dass am Stich- tag ohne die Vergünstigungen möglicherweise höhere Mietzinse h ätten verlangt werden können. Entsprechend dürfen der Ertragswertberech- nung nicht unbesehen die von der Enteigneten verlangten Mietzinse zugrunde gelegt werden. 9.5 Was die Berücksichtigung des Baurechtszinses betrifft , ergibt sich ei- ne ähnliche Problematik wie beim Hypothekarzins. 9.5.1 Gemäss Art. 5 Ziff. 1 des Baur echtsvertrags hat die Enteignete u r- sprünglich einen Baurechtszins von Fr. (…) entrichtet. Gemäss ihren A n- gaben ist dieser Baurechtszins, wie auch die Hypothekarzinsvergünst i- gungen, als Starthilfe gedacht gewesen. Entsprechend sieht Art. 5 Ziff. 2 Abs. 1 des Baurechtsvertrags eine gestaffelte Erhöhung des Baurecht s- zinses bis auf Fr. (…) vor. Die Vorinstanz hat den Baurechtszins im Ra h- men der Zuschläge für die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Sie hat dabei allein auf den am Stichtag geltenden Zins von Fr. (…) abgestellt. Da die weiteren Erhöhungen am Stichtag jedoch bereits bekannt waren, wäre ihnen Rechnung zu tragen gewesen. 9.5.2 Damit ist aber , wie die Enteignete in ihrer Stellungnahme vom 10. April 2013 zu Recht geltend ma cht, erneut der Zusammenhang zw i- schen Kosten und Kostenmieten zu beachten: Werden die Erhöhungen des Baurechtszinses (richtigerweise) berücksichtigt, muss dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Mieten am Stichtag aufgrund der bestehenden Vergünstig ungen allenfalls noch besonders tief gehalten wurden. Auch im Zusammenhang mit dem Baurechtszins ergibt sich s o- mit, dass der Ertragswertberechnung nicht unbesehen die von der En t- eigneten verlangten Mietzinse zugrunde gelegt werden dürfen. 9.6 Es ist an dieser Stelle somit festzuhalten, dass ein Abstellen auf die von der Enteigneten effektiv verlangten Mietzinse nicht sachgerecht ist. Dies, weil die Enteignete am Stichtag noch von Starthilfen beim Hypoth e- karzins und beim Baurechtszins profitierte, was die verlan gten Mieten womöglich beeinflusst hat. Man kommt daher nicht umhin, die erzielbaren Mieten gestützt auf die Annahmen, die auf der Kostenseite getroffen we r- den, abstrakt zu bestimmen. Nähere Regelungen zur Berechnung der A-2154/2012 Seite 22 Kostenmiete finden sich allenfalls i n den Weisungen der B._______, die in Ziff. 2 der "weiteren Bestimmungen" am Schluss des Baurechtsvertrags erwähnt werden. 9.7 Da demnach nicht auf die effektiv verlangten Mietzinse abzustellen ist, erübrigt es sich, näher auf d ie Vorbringen der Enteigneten ei nzuge- hen, wonach auch die unentgeltlich erbrachten Frondienste der Bewo h- ner und die von den Bewohnern zur Verfügung gestellten unverzinslichen Darlehen beim Ertrag hätten berücksichtigt werden müssen. Im Hinblick auf den Nettokapitalisierungssatz ist jedoc h auf den Umstand einzugehen, dass die Verzinsung des Kapitals, das der Genossenschaft von ihren Mitgliedern zu Verfügung gestellt wird, in der Regel reglementa- risch begrenzt ist. Es stellt sich die Frage, ob dem bei den Kapitalkosten Rechnung zu tragen ist: Wie weiter oben ausgeführt, sind allfällige indivi- duelle Hypothekarzinsvergünstigungen bei den Kapitalkosten nicht zu be- rücksichtigen (vgl. E. 9.4.1). Auch nach CANONICA haben Konditionen, die für einen einzelnen konkreten Käufer im Einzelfall zur Anwendung gela n- gen könnten, beim Fremdkapitalzinssatz ohne Beachtung zu bleiben (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 89 oben). Was hingegen das Eigenkapital betrifft, weist CANONICA darauf hin, dass der Käufer einer Ertragslieg enschaft ei- ne angemessene Rendite seines Eigenkapitals erwarte. Bei Selbstnutzer- immobilien sei die typische Käufergruppe hingegen oftmals bereit, auf e i- ne Verzinsung des Eigenkapitals ganz oder teilweise zu verzichten. D a- durch ergäben sich tiefe Kapitalzin ssätze, was zu hohen Verkehrswerten führe (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 90 unten und S. 94 unten). Vorliegend ist der Kreis der möglichen Käufer nun auf Institutionen des sozialen Wo h- nungsbaus beschränkt, bei denen die Eigenkapitalverzinsung in der R e- gel ebenfalls beschränkt ist. Es ist daher in methodischer Hinsicht zu prü- fen, ob dies bei den Kapitalkosten zu berücksichtigen ist. Sollte dies der Fall sein, wäre der Nettokapitalisierungssatz allenfalls nicht vereinfacht (Komponenten "Basiszinssatz" und Risikoz uschlag), sondern detailliert herzuleiten, d.h. ein Zinssatzanteil für die jährlichen Fremdkapitalkosten und ein solcher für die jährliche Verzinsung des Eigenkapitals festzulegen (vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 88). 9.8 Was die Berücksichtigung des immobilienspezifischen Risiko s und der Makro - und Mikrolage betrifft, ist sodann Folgendes auszuführen: Nach CANONICA sind beim Nettokapitalisierungssatz die Verlustrisiken und Gewinnchancen zu berücksichtigen: Immobilien seien Kapitalanl a- gen, deren Wert im Lauf der Zeit sowohl zunehmen wie auch abnehmen A-2154/2012 Seite 23 könne. Mit Verlust und Gewinn seien nicht Ertragsverluste aus Leerstand oder Gewinne aus guter Vermietung gemeint, sondern die vermutlich zu erwartenden Verluste oder Gewinne bei einem zukünftigen Wiederve r- kauf. Ob V erlust oder Gewinn beurteile sich immer "entwertungsneutral" und "teuerungsbereinigt". Risiko und Chance seien eine konstante Eigen- schaft der Immobilie. Es sei sozusagen eine Sammelposition aus Objek t- typ, Nachfrage und Marktverhalten, Bevölkerungs - und Wir tschaftsent- wicklung und vielem anderem mehr (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 85, 93 f.). Beim Übertragungswert geht es um die Frage, welcher Preis für eine a n- dere Institution des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragbar wäre. Die Frage nach zu erwartenden Verlusten oder Gewinnen bei einem z u- künftigen Wiederverkauf stellt sich dabei nicht. Es überzeugt daher, dass bei der Berechnung des Übertragungswerts ein Risikozuschlag von Null gewählt wurde. Konsequenterweise hat die Vorinstanz bei der Berec h- nung des hypothetischen Verkehrswerts den Risikozuschlag nicht bei Null belassen, sondern ihn, wie bei den meisten anderen Mehrfamilienhä u- sern, auf 0.25% festgesetzt. Wie aus de r vorstehenden Erwägung he r- vorgeht, wird der Nettokapitalisierungssatz allenfalls aber ohn ehin neu festzulegen sein. 9.9 Was die von der Vorinstanz berücksichtigten Betriebs- und Verwal- tungskosten betrifft, fällt auf, dass beim hypothetischen Verkehrswert von höheren Beträgen ausgegangen worden ist. Da der Übertragungswert ohnehin neu zu ermitteln sein wird, muss auf die desbezüglichen Vorbrin- gen der Enteinger jedoch nicht im Einzelne n eingegangen werden. Soll- ten beim Übertragungswert weiterhin tiefere Beträge angenommen wer- den als beim hypothetischen Verkehrswert, ist die Differenz jedenfalls nä- her zu begründen. 9.10 Beim "Mietzinsrisiko" handelt es sich schliesslich um die Ertragsmin- derung durch uneinbringliche Mieten und Leerstände (vgl. Schätzerhan d- buch, S. 66; vgl. auch CANONICA, a.a.O., S. 100). Die Enteignete führt zwar einen "Mietzinsausfallfonds", der, wie es der Name sagt, unter ande- rem der Finanzierung von Mietzinsausfällen dient. Dieser Fonds kann durch Jahresbeiträge der Mitglieder sowie durch Zuweisungen der Gen e- ralversammlung aus dem Reingewinn geäufnet werden. Die Jahresbe i- träge werden zusammen mit dem Mietzins eingezogen (vgl. Art. 21 Ziff. 1 Bst. b der Statuten). Wenn zusätzlich zu den Nettom ietzinsen, die beim Bruttojahresertrag berücksichtigt wurden , noch solche Jahresbeiträge eingezogen worden sind, dann hat die Vorinstanz zu Recht auf einen Zu-A-2154/2012 Seite 24 schlag für das Mietzinsrisiko verzichtet. Wie aufgezeigt, werden die e r- zielbaren Mieten neu jedoch abstrakt zu bestimmen sein. Sollte mit die- sen Mieten auch das Mietzinsrisiko abgedeckt werden müssen , wäre beim Bruttokapitalisierungssatz konsequent erweise ein entsprechender Zuschlag festzusetzen. 9.11 Zusammenfassend hätte die Vorinstanz bei der Ermittlung des Über- tragungswerts nicht auf die von der Enteigneten effektiv verlangten Mie t- zinse abstellen dürfen. Auch wäre der Nettokapitalisierungssatz allenf alls detailliert herzuleiten gewesen . Der Übertragungswert ist daher von Grund auf neu zu ermitteln. Hypothetischer Verkehrswert des Baurechts 10. Dem Übertragungswert gegenüberzustellen ist vorliegend der hypothet i- sche Verkehrswert, d.h. der Erlös, der ohne Einschränkungen hinsichtlich der Vermietung, aber unter Berücksichtigung der direkten Überflüge am Markt erzielt werden könnte (vgl. oben E. 8.5). Die Vorinstanz hat den hypothetischen Verkehrswert ebenfalls über den Ertragswert ermittelt. Sie zog in Erwägung, die von der Enteigneten e r- stellten Wohnungen und Reiheneinfamilienhäuser seien am Bewertung s- stichtag vom 30. Oktober 2001 im Vergleich zu durchschnittlichen Mie t- preisen im Kanton Zürich zwischen 24% und 34% günstiger vermietet worden. Um zu Markt mieten zu gelangen, seien die effektiven Mietzinse um 28% zu erhöhen. Bei diesem Prozentsatz handle es sich um einen vorsichtigen Mittelwert zwischen 24% und 34%. Es resultierte dadurch ein Bruttojahresertrag von Fr. (…). Die Berechnung ergab einen Ertrags wert von knapp (…) Mio. Franken; abzüglich der aufgelaufenen Rückstellu n- gen für periodische Erneuerungen resultiert e ein Wert von rund (…) Mio. Franken. Die Vorinstanz geht davon aus, dass es sich dabei bereits um einen Verkehrswert "mit Fluglärm" handelt, ein lärmbedingter Minderwert also nicht mehr abgezogen werden muss. Der Verkehrswert eines von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks wird indes nicht nur durch den Lärm, sondern zusätzlich auch durch ve r- schiedene nicht lärmbezogene Aspekte der direkten Überflüge gemindert. Darunter fallen die Bedrohlichkeit der Überflug ssituation sowie die mit den direkten Überflügen verbundenen besonderen Immissionen (vgl. d a- zu das heutige Urteil im Verfahren A -2163/2012 E. 8). Vom ermittelten A-2154/2012 Seite 25 Verkehrswert mit Flugl ärm ist daher zusätzlich der Minderwert abzuzi e- hen, der aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eintritt. Dieser Min- derwert entspricht dem "Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte", den die Vorinstanz in den Parallelfällen in der Regel als Entschädigungsk om- ponente festgelegt hat. Die Vorinstanz führt aus, dieser Zuschlag werde nach pflichtgemässem Ermessen auf dem relativen Landwert des Grun d- stücks festgelegt. Der relative Landwert betrage vorliegend 3.2 Mio. Franken, auf die direkt überflogene Landfläche entfielen anteilsmässig 2.1 Mio. Franken. Da der Zuschlag 20% dieses Betrags nicht übersteige, liege der hypothetische Verkehrswert nach wie vor weit höher als der e r- mittelte Übertragungswert. Weiter hält die Vorinstanz fest, dass der En t- eigneten vorliegend ohnehin nicht der ganze Zuschlag zustehen würde, "weil ein solcher nur einmal für ein Grundstück eingefordert werden kann". Bei verschiedenen dinglichen Berechtigten an der selben Liege n- schaft, wie vorliegend Baurechtsgeberin und Baurechtsnehmer in, müsse der Zuschlag "unter ihnen adäquat aufgeteilt werden". 10.1 Nachfolgend ist zunächst nochmals auf gewisse beim Übertagung s- wert gemachte Überlegungen hinzuweisen (E. 10.2). Anschliessend ist auf die Frage einzugehen, ob die Ertragswertberechnung tatsäch lich ei- nen Wert "mit Fluglärm" ergeben hat (E. 10.3) und ob die Wertminderung aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte korrekt berücksichtigt wurde (E. 10.4). 10.2 Aufgrund der Ausführungen im Zusammenhang mit dem Übertr a- gungswert ergibt sich zunächst Folgendes : Die Hypothekarzinsvergünsti- gungen wurden zu Recht auch beim hypothetischen Verkehrswert ausser Acht gelassen (vgl. dazu E. 9.4.1). Hingegen ist auch hier den weiteren Erhöhungen des Baurechtszinses nach dem Stichtag Rechnung zu tr a- gen (vgl. dazu E. 9.5.1). Zudem ist auch beim hypothetischen Verkehr s- wert grundsätzlich das Mietzinsrisiko zu berücksichtigen (vgl. dazu E. 9.10). 10.3 Es stellt sich weiter die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, sie habe direkt einen Verkehrswert "mit Fluglärm" ermit- telt. Die Enteignete beanstandet dies zwar nicht, da das Bundesverwal- tungsgericht nicht an die Begründungen der Parteien gebunden ist (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG), ist auf die Frage aber dennoch einzugehen. 10.3.1 Wird der Verkehrswert nach der Ertragswertmet hode bestimmt, lässt sich der vorhandene Fluglärm nicht ohne Weiteres wegdenken. Dies A-2154/2012 Seite 26 insbesondere dann nicht, wenn auf die tatsächlichen Mietzinse abgestellt wird, die notwendigerweise vom vorhanden Fluglärm beeinflusst sind. Vorliegend hat die Vorinstanz indes auf einen Mietwert abgestellt. Sie hat diesen offenbar anhand eines Vergleichs mit Mietpreisen aus dem ga n- zen Kanton Zürich ermittelt. Die durchschnittlichen Mietpreise im Kan ton Zürich sind jedoch nicht von einer Fluglärmbelastung beeinflusst, die mit derjenigen vergleichbar wäre, welche die vorliegende Liegenschaft seit Einführung der Ostanflüge aufweist. Entsprechend müsste es sich beim resultierenden Verkehrswert um einen solchen ohne Fluglärm handeln. Die Frage ist aber, da aus dem angefochtenen Entscheid hierzu nichts Näheres hervorgeht, noch zu prüfen. 10.3.2 Sollte ein Verkehrswert ohne Fluglärm resultieren, müsste in e i- nem ersten Schritt der fluglärmbedingte Minderwert in Abzu g gebracht und so der Verkehrswert mit Fluglärm berechnet werden (zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 12 f. [Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte] sowie E. 14 [Modell ESchK]). 10.4 Schliesslich ist auf die Berücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte der Direktüberflüge einzugehen. 10.4.1 Die Enteignete macht geltend, der Zuschlag für nicht lärmbezog e- ne Aspekte sei nicht bloss auf dem relativen Landwert mit Fluglärm, so n- dern auf dem Gebäude - und Landwert ohne Fluglärm zu gewähren. Im Übrigen habe die Vorinstanz den relativen Landwert falsch berechnet. 10.4.2 Zur Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte kann auf das heutige Urteil im Verfahren A -2163/2012 verwiesen werden (vgl. E. 21 [Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte]). Wie aus den dortigen Erwägungen hervorgeht, ist der Zuschlag auf Basis des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzusetzen. Ein relativer Landwert muss daher entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht berechnet werden (die Kritik der Enteigneten an der Berechnung wäre aber zutre f- fend: vgl. die Stellungnahme der Vorinstanz vom 19. April 2013). 10.4.3 Die Überlegungen der Vorinstanz betreffend eine Aufteilung des Zuschlags zwischen Baurechtsgeberin und Baurechtsnehmerin treffen im Übrigen nicht zu : Die Frage, ob der Baurechtsgeberin eine Minderwer t- entschädigung für das belastete Grundstück zusteht, wäre unabhängig von der Frage nach dem Minderwert des Baurechts zu beurteilen (vgl. A-2154/2012 Seite 27 dazu BGE 134 II 182 E. 11.2). Im vorliegenden Enteignungsverfahren stellt sich demnach allein die Frage, ob das selbständige und dauernde Baurecht, welches die Enteignete inne hat, einen Minderwert erfahren hat. Für eine Aufteilung des ermittelten Minderwerts zwischen der Enteig- neten und der Baurechtsgeberin besteht keinerlei Anlass. 10.4.4 Der Minderwert aufgrund der nic ht lärmbezogenen Aspekte kann somit als Prozentsatz auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm festgelegt werden. 10.5 Nach dem Gesagten ist auch der hypothetische Verkehrswert, wie er sich unter Berücksichtigung der direkten Überflüge ergibt, neu zu ermi t- teln. Entschädigung aus Billigkeitsgründen 11. Die Vorinstanz ist aufgrund der Gegenüberstellung von Übertragungswert und hypothetischem Verkehrswert zum Schluss gekommen, die Ba u- rechtsdienstbarkeit habe aufgrund der Direktüberflüge keinen nachweisl i- chen Minderwert erfahren. Sie hat der Enteigneten jedoch aus Billigkeits- gründen eine Entschädigung zugesprochen. Wie sich aus den bisherigen Erwägungen ergibt, werden sowohl der Übertragungswert als auch der hypothetische Verkehrswert neu zu ermi t- teln sein. Sollte ein Anspruch auf eine Minderwertentschädigung erneut zu verneinen sein, stellt sich indes wiederum die Frage nach einer "Billig- keitsentschädigung". Es ist daher zu prüfen, ob d er Enteigneten eine sol- che Entschädigung zugesprochen werden könnte. 12. Die Vorinstanz zog in Erwägung, zwar habe die Enteignete an sich keinen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch, doch befriedige dieses Ergebnis im vorliegenden Einzelfall nicht. E s stehe der Schätzungsko m- mission zu, einen nach Billigkeitsüberlegungen festzusetzenden Betrag zum Nachteilsausgleich zuzusprechen. Die Enteignete habe nach Einfüh- rung der Direktüberflüge eine finanziell aufwändige Flachdachsanierung vorgenommen; dabei sei es auch um die Verbesserung der Isolation g e- gangen. Weitergehende Schallisolationen zur Abschirmung gegen den Fluglärm würden nach den glaubhaften Aussagen der Verantwortlichen anstehen, um einen über die Vorschriften hinausgehenden Standard zu erreichen. Es sei nachvollziehbar, dass die Enteignete vor dem Hinte r-A-2154/2012 Seite 28 grund der Direktüberflüge solche baulichen Massnahmen ergreife. Weiter befinde sich der zentrale Gartenbereich der Liegenschaft mit dem gro s- sen Spielplatz mitten im Überflugkorridor. In dieser Hins icht habe die B e- wohnerschaft eine starke Einbusse der Wohnqualität aufgrund der Direkt- überflüge hinzunehmen, die sich mit baulichen Massnahmen nicht verri n- gern lasse. Aufgrund einer Gesamtwürdigung sei der Enteigneten daher billigkeitshalber eine Summe von Fr. 200'000.– zuzusprechen. 12.1 Die Enteigner stellten sich auf den Standpunkt, wenn der Entzug oder die Einschränkung von Rechten zu keiner Vermögensverminderung führe, dann sei auch keine Entschädigung geschuldet. Eine Entschäd i- gung für immaterielle Interes sen wie Ruhe oder Wohnqualität sehe das Gesetz nicht vor. Für die ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Sch a- dens aus Billigkeitsüberlegungen zugesprochene Entschädigung bestehe daher keine gesetzliche Grundlage. 12.2 Wie bereits ausgeführt, kann e ine Enteignung n ur gegen volle En t- schädigung erfolgen (vgl. wiederum Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16 EntG). Die Bestimmung von Art. 19 EntG knüpft einleitend an den Grundsatz der vollen Entschädigung an und führt sodann die einzelnen in Betracht fa l- lenden Entschädigungselem ente auf: Verkehrswert (Bst. a), Minderwert (Bst. b) und weitere Nachteile (Bst. c; zum Ganzen: HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 1). Ein Ausgleich immaterieller Nachteile ist im Enteignungsgesetz jedoch nicht vorgesehen: Wie HESS und WEIBEL ausführen, hatte der bundesrät- liche Entwurf dem Enteigneten nur den "vollen Ersatz aller aus der En t- eignung entstehenden Vermögensnachteile" zubilligen wollen. Im Parl a- ment habe sich jedoch die heutige Fassung von Art. 16 EntG durchg e- setzt, wonach eine "volle Entschädigung" geschuldet sei. Eine eigentliche Abkehr vom Grundgedanken der bundesrätlichen Fassung, die den En t- eignungsschaden als Vermögensschaden gesehen habe, sei mit der Neuformulierung aber nicht verbunden gewesen (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 mit Hinweisen). So bleibe auch für die Entschäd i- gung der "weitern dem Enteigneten verursachten Nachteile" nach Art. 19 Bst. c EntG nur Raum, wenn der Anspruch auf volle Entschädigung nicht schon durch die Entschädigung des Verkehrs- bzw. Minderwerts erschöp- fend befriedigt sei; erfasst werde der dem Enteigneten als Folge der En t- eignung in seinem übrigen Vermögen entstandene Schaden (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 195 f; vgl. zur Inkonvenienzentschäd i- gung nach Art. 19 Bst. c EntG auch Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2154/2012 Seite 29 A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 9 mit weiteren Hinweisen). Entspr e- chend ist auch EGGS in seiner Doktorarbeit zum Schluss gekommen, es sei ausgeschlossen, auf Basis von Art. 19 Bst. c EntG einen immaterie l- len Nachteil auszugl eichen. Ein solches Vorgehen widerspreche dem Entschädigungssystem des Enteignungsgesetzes. Die Bestimmung von Art. 19 EntG bezwecke in ihrer Gesamtheit allein den Ersatz eines Ve r- mögensschadens. Wolle man auch immateriellen Nachteilen Rechnung tragen, müsse hierzu eine spezifische gesetzliche Grundlage geschaffen werden (vgl. RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Doktorarbeit an der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Freiburg, Herausgegeben von Peter Gauch, Genf/Zürich/Ba sel 2013, Rz. 307, vgl. auch Rz. 285 ff.). Gerade im Zusammenhang mit Liegenschaften in An - und Abflugschnei- sen hat das Bundesgericht denn auch zu bedenken gegeben, dass im Enteignungsverfahren – sei es im Rahmen einer formellen oder einer ma- teriellen Enteignung – nur der durch den Eingriff tatsächlich entstehende Schaden zu vergüten sei. Führe der Entzug oder die Einschränkung e i- nes Rechtes zu keiner Vermögensverminderung, so sei auch keine En t- schädigung geschuldet (vgl. das Zitat in BGE 123 II 481 E. 8). 12.3 Die Vorinstanz beruft sich demgegenüber auf BGE 131 II 65. In j e- nem Fall hatte die Schätzungskommission das Entschädigungsbegehren für unbegründet erklärt, weil die dortige Enteignete den Kausalzusa m- menhang zwischen den fraglichen Bauarbeiten und den zusätzlichen Ris- sen an ihrem Haus nicht nachgewiesen bzw. nicht dargelegt habe, wie dieser Zusammenhang nachzuweisen sei. Das Bundesgericht wies da r- auf hin, von einem Laien könne nicht verlangt werden, den schwierigen Beweis dafür zu erbringen, dass die Rissbil dung an einem Gebäude auf die Bauarbeiten oder den Werkverkehr des Enteigners zurückzuführen sei. Die Schätzungskommission verfüge hingegen über die nötigen Fac h- leute oder könne solche zusätzlich beiziehen. Das Bundesgericht wies die Sache daher zu zusätzl icher Beweiserhebung an die Schätzung s- kommission zurück. Dabei fügte es an: "Könnte übrigens der Kausalz u- sammenhang zwischen Bauarbeiten und Gebäudeschäden weder nac h- gewiesen noch völlig ausgeschlossen werden, fiele auch die Möglichkeit in Betracht, der En teigneten einen nach Billigkeitsüberlegungen festz u- setzenden Beitrag zur Schadensbehebung zuzusprechen" (vgl. BGE 131 II 65 E. 3). A-2154/2012 Seite 30 Es geht in dieser Erwägung also um den Nachweis der Kausalität. Das Bundesgericht weist die Schätzungskommission an, den Sach verhalt diesbezüglich weiter abzuklären. Weiter äussert sich das Bundesgericht dazu, wie allenfalls verfahren werden könnte, wenn sich an der Beweislo- sigkeit betreffend Kausalität nichts ändern sollte. Es zieht in Betracht, dass in diesem Fall "nach Billig keitsüberlegungen" wenigstens ein Teil des vorhandenen Schadens ersetzt werden könnte. Näher begründet wird dies nicht. Jedenfalls aber bezieht sich die Erwägung des Bundesge- richts auf eine Beweisproblematik. Ihr ist nicht zu entnehmen, dass die Schätzungskommission von den Vorgaben von Art. 16 ff. EntG abweichen und eine Entschädigung auch für Nachteile zusprechen dürfte, die sich nicht in einem Vermögensschaden manifestieren. 12.4 Die Enteignete verweist zusätzlich auf BGE 129 II 72, wonach die gemäss Art. 19 Bst. b EntG berechnete Minderwertentschädigung "aus Gründen der Billigkeit" herabgesetzt werden kann, wenn der Eigentümer das Grundstück aufgrund der zum Erwerbszeitpunkt schon bestehenden Einwirkungen bereits zu einem reduzierten Preis erworben hat (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.7). Umgekehrt müsse es in Einzelfällen auch möglich sein, so die Enteignete, dem Betroffenen einen Betrag zuzusprechen, obwohl ein Schaden nicht nachweisbar sei. Konnte der Eigentümer das Grundstück aufgrund der vorbestehenden Lärmbelastung bereits zu einem reduzierten Preis erwerben, wurde er im Umfang dieser Reduktion für den lärmbedingten Minderwert sozusagen schon entschädigt. In diesem Umfang trifft ihn der Schaden also nicht. Die vom Bundesgericht erwähnte Herabsetzung der Entschädi gung ist daher mit den Vorgaben von Art. 16 ff. EntG vereinbar (vgl. dazu das heu- tige Urteil im Verfahren A -2163/2012 E. 18.3.1). Analog rechtfertigt sich eine Herabsetzung, wenn der Eigentümer bei Erstellung eines Mehrfam i- lienhauses aufgrund der vorbesteh enden Lärmbelastung bereits mit e i- nem verminderten Ertrag rechnete (vgl. dazu im Einzelnen das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 18.3.2). Aus BGE 129 II 72 lässt sich somit nicht ableiten, das Bundesgericht ge - statte ein Abweichen von den Vorgaben von Art. 16 ff. EntG. Die gemäss Art. 19 Bst. b EntG berechnete Entschädigung kann daher nicht über den eigentlichen Minderwert hinaus erhöht werden. Ob neben der Minde r- wertentschädigung eine zusätzliche Entschädigung geschuldet ist, b e- stimmt sich vielmehr nach Massgabe von Art. 19 Bst. c EntG. A-2154/2012 Seite 31 12.5 Für die von der Vorinstanz erwähnte alleinige Einbusse an Woh n- qualität ist nach dem Gesagten von Vornherein keine Entschädigung g e- schuldet. Was die Schallisolationen betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass der Enteig nungsrichter passive Schallschutzmassnahmen als Sachlei s- tungen im Sinn von Art. 18 EntG anordnen kann. Hinsichtlich der von der Enteigneten nach Einführung der Ostanflüge bereits auf eigene Rec h- nung vorgenommenen Schallisolationen hätte allenfalls eine Ink onve- nienzentschädigung nach Art. 19 Bst. c EntG geprüft werden können (die aber anders als die von der Vorinstanz zugesprochene Entschädigung ohne Vermittlung des Grundbuchamtes direkt an die Enteignete ausz u- zahlen wäre: vgl. Art. 89 Abs. 2 EntG). Die Flughafen Zürich AG ist jedoch bereits aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung verpflichtet, überall dort, wo aufgrund der Ostanflüge die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten werden, Schallschutzmassnahmen an den Gebäuden vorzunehmen (vgl. BGE 137 II 58 E. 7.2 f.; vgl. insb. auch das heutige Urteil im Verfahren A-2161/2012 E. 19.2.1 mit weiteren Hinweisen). Es besteht kein Anlass, in den vorliegenden Enteignungsverfahren weitergehende Schallschut z- massnahmen anzuordnen. Auch ist die Flughafen Zürich AG nicht an den Kosten weitergehender Massnahmen zu beteiligen, welche der Grunde i- gentümer bereits selber vorgenommen hat. Da diese Massnahmen e r- gänzenden Charakter haben, sind sie grundsätzlich nicht als notwendige Folge der Enteignung zu betrachten. 12.6 Die von der Vorinstanz angeführten Billigkeitsüberlegungen rechtfer- tigen es somit nicht, der Enteigneten eine Entschädigung zuzusprechen. Ausgang des Beschwerdeverfahrens 13. 13.1 Die Enteignete dringt mit ihren Rügen somit insofern durch, als der Übertragungswert und der hypothe tische Verkehrswert neu zu ermitteln sind (E. 9 und 10). Soweit die Enteignete hingegen geltend macht, der Minderwert sei allein ausgehend vom hypothetischen Verkehrswert zu bestimmen, erweist sich ihre Beschwerde als unberechtigt (E. 8). Die Enteigner wiederum machen zu Recht geltend, die von der Vorinstanz angeführten Billigkeitsüberlegungen rechtfertigten es nicht, der Enteign e- ten eine Entschädigung zuzusprechen (E. 12). 13.2 Die Beschwerde ans Bundesverwaltungsgericht ist grundsätzlich r e- formatorisch ausgestaltet, d.h. das Gericht entscheidet in der Regel in der A-2154/2012 Seite 32 Sache selbst. Nur ausnahmsweise kassiert es die angefochtene Verf ü- gung und weist die Sache mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurück (vgl. Art. 61 Abs. 1 VwVG). Insbesondere die Neuermittlung des Übertragungswerts kann nicht S a- che des Bundesverwaltungsgerichts sein. Die Sache ist daher an die Vor- instanz zurückzuweisen. Es bleibt der Vorinstanz überlassen, ob sie den Übertragungswert selber neu ermittelt oder ein Gutachten einholt (vgl. Art. 47 der Verordnung vom 13. Februar 2013 über das Verfahren vor den eidgenössischen Schätzungskommissionen [SR 711.1]). Ebenfalls ist es der Vorinstanz freizustellen, die Neuermittlung nach einer neuen Methode durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Die Vorinstanz hat weiter den hypothetischen Verkehrswert neu zu ermi t- teln und schliesslich zu beurteilen, ob der Enteigneten eine Minderwer t- entschädigung zuzusprechen ist. Es ist darauf hinzuweisen, dass die ent- sprechende Entschädigung entgegen den A usführungen in E. 5.6 des angefochtenen Entscheids nicht "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken" wäre (vgl. dazu das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 9). 13.3 Was die Enteignungsentschädigung betrifft, ist die Beschwerde der Enteigner damit vollständig und diejenige der Enteigneten teilweise gut- zuheissen. Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des angefochtenen En t- scheids sind aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen und allfälligen Zusprechung einer Minderwe rtentschädi- gung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren 14. Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz- liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das B e- gehren der E nteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientsch ä- digung bzw. über das Begehren de r Enteigneten um Erhöhung dieser Entschädigung zu befinden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1E.11/2007 vom 14. April 2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der angefochtene Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als de r Enteigneten eine Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 7 des Dispositivs), und die Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzl i-A-2154/2012 Seite 33 che Verfahren zu befinden (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6). Der Prozessantrag de r Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur O f- fenlegung ihrer sämtlichen A ufwendungen im Zusammenhang mit der Abwehr der Entschädigungsforderung des Enteigneten zu verpflichten, wird damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3). Kosten- und Entschädigungsfolgen 15. Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ei n- schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG). Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vorliegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfah- renskosten seien der Enteigneten aufzuerlegen und dieser sei keine Pa r- teientschädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flughafen Zürich AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten. 16. Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb- ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwa l- tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe vorne E. 1.1). In enteignungsrechtl ichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der B e- messung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwer t- abhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsätz- lich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung A-2154/2012 Seite 34 einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -7434/2010 vom 5. April 2011 E. 7.1; vgl. auch Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 12.1 und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1). Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentsche i- de betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Ang e- sichts der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und a n- gesichts der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren von insgesamt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein Betrag von Fr. 5'000.– pro Verfahren. Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufzuerlegen. Vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 8'000.– sind den Enteignern n ach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils Fr. 3'000.– zurückzuerstatten. 17. Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfäll i- ge weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE). 17.1 Die Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. September 2013 die detaillierte Kostennote ihrer Rechtsvertreter eingereicht. In di e- ser Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfahren, an denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewiesen. Er variiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren ein Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Leistungen we r- den zu einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lippuner) in Rechnung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%. 17.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen. 17.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erdenklichen, sondern nur den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dann als notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betrof- fenen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des Bundesve r- waltungsgerichts A -4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinwe i- sen). Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens g e-A-2154/2012 Seite 35 wisse Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine R e- duktion wird namentlich dann vorgenommen, wenn die Partei schuldhaft unnötige Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wiede r- holungen in Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vo r- her e ingereichten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht wird. Zu einer Kürzung der Parteientschädigung kann gemäss Rech t- sprechung auch der vermeidbare Koordinationsaufwand, der durch den Beizug mehrerer Anwälte entstanden ist, führen. Kommt das Bun desver- waltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise und ohne einlässliche Berechnung (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.5 mit diversen Hinweisen). 17.2.2 Der gelten d gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerd e- verfahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Sei- ten beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Schriftenwechsel stat t- fand. Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der A us- arbeitung der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Ve r- fahren allerdings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870 Stunden bzw. durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher als hoch zu beurteilen. Betrachtet man die Rec htsschriften der betreffen- den Rechtsvertreter, sind diese denn auch ausführlich ausgefallen. Eine einlässliche Auseinandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die z u- meist präjudiziellen Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was sodann den int ernen Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesve r- waltungsgericht in seinem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines ganzen Teams von Juristen und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bun- desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorlie- gend bestand im Wesentlichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund des Umfangs der Verfahren nicht zu beanstanden ist. Unter diesen U m- ständen ist der angefallene Aufwand noch als notwendig anzuerkennen. 17.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stun denansätze einzug e- hen. 17.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer und für nichtanwaltliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.– und höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertre- ter gegenüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestel l- te Honoraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu a k-A-2154/2012 Seite 36 zeptieren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheit s- ansatz" unt erschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/ KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 4.86). 17.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundena n- satz unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes Risiko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Pa r- teientschädigung für das Verfahren vor Schätzungskommission betrifft, überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stundenan- sätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des Bu n- desgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt Hinwei- sen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A -4858/2012 vom 15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in diese Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Urteil A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2). Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand h a- ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre Leistungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt Fr. 330.–) zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten Juristen betrifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur Anwendung kommen. 17.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 59.87 Stunden zu Fr. 300.– und 3 .02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 18'504.60. Zum Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Ve r- tretung (vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Ausl a- gen in der Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgru nd der Akten festzusetzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angemessen e r- scheint ein Betrag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c VGKE die Mehrwertsteuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach eine Parteientschädigung von Fr. 18'504.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Ausla- gen) + Fr. 1'496.35 (Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 20'200.95. Die Flughafen Zürich AG ist zu verpflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszurichten. A-2154/2012 Seite 37 Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 1. Die Beschwerden der Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 sowie der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 werden (teilweise) gutgeheissen. 2. Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 22. November 2011 werden aufgehoben und die Sache wird zur Neubeur- teilung im Sinne der Erwägungen und allfälligen Zusprechung einer Mi n- derwertentschädigung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 3. Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, was die Enteignung s- entschädigung betrifft. 4. Ziff. 7 des Dispos itivs des Schätzungsentscheids vom 22. November 2011 wird aufgehoben und die Vorinstanz angewiesen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vor - instanzliche Verfahren zu befinden. 5. Der Flughafen Zürich AG werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufer- legt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 8'000.– verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 3'000.– wird den Beschwerdeführe n- den 1 und Beschwerdegegnern 2 nach Eintritt der Rechtskraft des vorli e- genden Urteils z urückerstattet. Hierzu haben sie dem Bundesverwa l- tungsgericht ihre Post- oder Bankverbindung anzugeben. 6. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 20'200.95 auszurichten. A-2154/2012 Seite 38 7. Dieses Urteil geht an: – die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 (Gerichtsurkunde) – die Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 (Gerichtsurkunde) – die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde) Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber: Christoph Bandli Andreas Meier Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun- desgericht, 1000 Lausanne 14 , Beschwerde in öffentlich -rechtlichen An- gelegenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss den Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) gegeben sind. Die Frist steht still vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern (Art. 46 Abs. 1 Bst. a BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die B e- weismittel sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizul e- gen (Art. 42 BGG). Versand: