© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/15 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-8268 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 20.09.2022 Entscheiddatum: 06.09.2022 BUDE 2022 Nr. 080 Baurecht, Art. 684 ZGB, Art. 53 BauG, Art. 175 Abs. 1 PBG. Eine privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB kann nicht erst im Rekursverfahren erhoben werden; auf ein solches Rechtsbegehren ist nicht einzutreten (Erw. 1.4). Mit dem Inkrafttreten des PBG wurde bestehenden kommunalen Wohnhygienebestimmungen nicht die kantonalrechtliche Grundlage entzogen, sondern eine solche besteht mit Art. 53 BauG (und bis zum Inkrafttreten der angepassten kommunalen Rahmennutzungspläne) weiterhin (Erw. 3.1). Das Bauvorhaben verletzt die vorliegend relevante Wohnhygienebestimmung (Pflicht zur Erstellung von Abstellräumen bestimmter Art; Erw. 3.2). Ausserdem wurden für die Bestimmung der Gebäudelänge seitliche Treppenaufgänge zu Unrecht ausser Acht gelassen. Bei korrekter Ermittlung resultiert eine Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge (Erw. 4). Gutheissung des Rekurses, soweit darauf einzutreten war. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BUDE 2022 Nr. 80 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-8268 Entscheid Nr. 80/2022 vom 6. September 2022 Rekurrent 1 Rekurrentin 2 Rekurrent 3 Rekurrent 4 A.___ B.___ C.___ D.___ alle vertreten durch D.___ gegen Vorinstanz Baubewilligungskommission Stadt X.___ (Entscheid vom 20. August 2021) Rekursgegnerin E.___ AG vertreten durch M.A. HSG Ivo Hartmann, Rechtsanwalt, Schützengasse 10, 9001 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Mikrowohnungen) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 2/14 Sachverhalt A. a) Die F.___bahnen, Y.___, sind Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 001 und 002 und die G.___bahn, Z.___, ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 003, alle Grundbuchkreis X.___. Diese Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 1. November 1980 in Verbindung mit der Zonenplanänderung "O.___strasse", genehmigt am 9. Oktober 1984, und soweit vorliegend von Interesse , in der Wohn -Gewerbezone Bauklasse 3. Die Grundstücke Nrn. 001 und 002 sind im Wesentlichen unüberbaut. Auf dem Grundstück Nr. 003 befinden sich (zwischenzeitlich teilweise rückgebaute bzw. umverlegte) Gle isanlagen der G.___bahn sowie – im Bereich des Bauvorhabens – das Gebäude Vers.-Nr. 004. […] Übersicht Grundstücke (Quelle: Geoportal SG) b) Nördlich der erwähnten Grundstücke befindet sich die P.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse). Entlang der südliche n Grenze von Grundstück Nr. 001 verläuft die O.___strasse (Gemeindestrasse 1. Klasse) von welcher die Q.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) abzweigt. […] Übersicht Strassen (Quelle: Geoportal SG) B. a) Mit Baugesuch vom 3. Juni 2021 beantragte die E.___ AG, W.___, bei der Stadt X.___ die Baubewilligung für den Neubau eines Gebäudes mit 17 Mikrowohnungen samt Photovoltaik -Anlage und Luft-/Wasser-Wärmepumpe auf Grundstück Nr. 001 sowie für den In- nenumbau des Gebäudes Vers.-Nr. 004. b) Innert der Auflagefrist vo m 22. Juni bis 7. Juli 2021 erhoben D.___ und C.___, beide X.___, gemeinsam öffentlich-rechtliche Ein- sprache. Sie rügten namentlich eine ungenügende strassenmässige Erschliessung sowie eine Überschreitung der maximal zulässigen Ge- bäudelänge und –tiefe. Weiter machten sie geltend, das Bauprojekt verfüge über keine angemessen en Abstellräume in den Wohnungen selber, im Keller oder auf dem Estrich. Ebenfalls innert der Auflagefrist erhoben A.___ und B.___, beide X.___, zusammen mit weiteren "Mit- einsprechern", gemeinsam öffentlich -rechtliche Einsprache. Zur Be- gründung wurden im Wesentlichen die gleichen Einwände vorgebracht wie in der Einsprache von D.___ und C.___. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 3/14 c) Mit Beschluss vom 20. August 2021 erteilte die Baubew illi- gungskommission der Stadt X.___ die Baubewilligung unter Bedingun- gen und Auflagen und wies die erhobenen Einsprachen ab. C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___, C.___ und D.___, alle vertreten durch D.___, mit Schreiben vom 9. September 2021 Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepar- tement). Es werden folgende Anträge gestellt: 1. Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt X.___ vom 20. August 2021 (Nr. 59, Baugesuch Nr. 58543, versandt am 30. August 2021) sei, mit Ein- schluss aller weiteren Teilbewilligungen, wegen Ver- letzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften aufzuheben. dementsprechend - sei das Baugesuch Nr. 58543 wegen Verletz ung öffentlich-rechtlicher Vorschriften abzuweisen, un- ter gleichzeitiger Gutheissung der öffentlich-recht- lichen Einsprache der Rekurrenten; oder eventua- liter, - sei d ie Angelegenheit zur nochmaligen Beurtei- lung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 2. Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt X.___ vom 20. August 2021 (Nr. 59, Baugesuch Nr. 58543; versandt am 30. August 2021) sei, mit Ein- schluss aller weiteren Teilbewilligungen wegen Verlet- zung von Art. 684 ZGB aufzuheben; dementsprechend - sei das Baugesuch Nr. 58543 wegen Verletzung von Art. 684 ZGB abzuweisen unter gleichzeitiger Gutheissung der privatrechtlichen Einsprache der Rekurrenten nach Art. 684 ZGB; oder, eventuali- ter, - sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurtei- lung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Bauvorhaben sei nicht hin- reichend erschlossen, es überschreite die maximal zulässige Gebäu- delänge und Gebäudetiefe und es besitze keine eigenen Estrich- oder Kellerräume. Weiter liessen Altlasten im Nebengebäude keine Aufent- halte zu und sei die Baubewilligung in Verletzung der Abwehransprü- che gemäss Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) erteilt worden. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 4/14 D. a) Mit Vernehmlassung vom 27. September 2021 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird im Wesent- lichen auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. b) Mit Vernehmlassung vom 29. Oktober 2021 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch M.A. HSG Ivo Hartmann, Rechtsanwalt, St.Gallen, es sei der Rekurs unter Kostenfolge abzu- weisen, soweit darauf einzutreten sei . Zur Begründung wird nament- lich geltend gemacht, der Rekurrent 4 sei nicht z ur Rekurserhebung berechtigt und von den übrigen Rekurrenten nicht zur Rekurserhebung bevollmächtigt. Weiter sei das Baugrundstück strassenmässig hinrei- chend erschlossen und es seien die Gebäudelänge und die Gebäude- tiefe eingehalten. c) Mit Eingabe vom 10. November 2021 reicht der Rekurrent 4 eine von den Rekurrenten 1, 2 und 3 unterzeichnete Vollmacht ein. d) Mit Amtsbericht vom 22. November 2021 führt das kantonale Tiefbauamt (TBA) aus, die P.___strasse erfülle aus technischer Sicht die Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung für den moto- risierten Verkehr. Es fehle jedoch ein Trottoir sowie die entsprechen- den baulichen Abgrenzungen. Auch solle der Aspekt "Klassierung / ef- fektiver Strassenverlauf" aus rechtlicher Sicht mit der Kantons - bzw. Stadtpolizei abgeklärt werden. e) Mit Eingabe vom 19. Dezember 2021 nehmen die Rekurrenten Stellung zum Amtsbericht des TBA und zur Stellungnahme der Re- kursgegnerin. f) In ihrer Eingabe vom 24. Januar 2022 geht die Rekursgegnerin weiterhin von einer hinreichenden strasse nmässigen Erschliessung aus. Für den gegenteiligen Fall führt sie aus, das Land bzw. das Bau- vorhaben sei – unabhängig vom Zugang aus östlicher Richtung über die P.___strasse/R.___strasse – bereits rechtsgenüglich über die Q.___strasse und aus westlicher Ri chtung ab der O.___strasse/P.___strasse erschlossen. Der angebliche Mangel einer ungenügenden Erschliessung könne sich einzig auf die Erschliessung der Parkierungsanlagen entlang der P.___strasse beziehen. Auf die strittigen Parkplätze sei sie nicht angewiesen. Vor diesem Hintergrund beantragt die Rekursgegnerin, eventuell sei der angefochtene Ent- scheid um die Auflage zu ergänzen, dass die Erstellung der projektier- ten Parkplätze entlang der P.___strasse (acht Parkplätze, ein Behin- derten-Parkplatz) untersagt wird. Im Übrigen begründet die Rekurs- gegnerin, weshalb ihres Erachtens Art. 58 der Bauordnung der Politi- schen Gemeinde X.___ vom 9. August 2002 bzw. 23. Februar 2006 ([…]; abgekürzt BO) betreffend Abstellräume als Wohnhygienebestim- mung seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) übergeordnetem Recht widerspreche un d deshalb nicht anzuwenden sei. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 5/14 g) Mit einer weiteren Eingabe vom 4. März 2022 äussert sich die Rekursgegnerin schliesslich zur rekurrentischen Vernehmlassung vom 19. Dezember 2021 und in diesem Rahmen insbesondere zur Gebäudelänge und zur Gebäudetiefe. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. 1.3 Die R ekursgegnerin stellt d ie Rekursberechtigung des Rekur- renten 4 in Frage. Sie führt aus, die Wohnung des Rekurrenten 4 sei durch die S.___strasse, die Gleise, Teile des Güterbahnhofareals und die P.___strasse vom Bauvorhaben getrennt. Sie befinde sich in einer Distanz von rund 100 m zum Bauvorhaben. 1.3.1 Kantonalrechtlich ist nach Art. 45 Abs. 1 VRP zur Erhebung ei- nes Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. 1.3.2 Das Bundesgericht verlangt neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführende über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhe- bung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbe- sondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges In- teresse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinfluss t werden kann. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fragli- chen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Be- troffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legiti- mation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 6/14 eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaub- haft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, dass nicht sche- matisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten Verhältnisse erforderlich sei (Urteil des Bundesgerichtes 1C_11/2021 vom 15. Dezember 2021 Erw. 1.5 mit Hinweisen; vgl. auch BUDE Nr. 41/2022 vom 11. Mai 2022 Erw. 1.2.1 f.). 1.3.3 Vorliegend beträgt die Distanz zwischen dem geplanten Ge- bäude und der vom Rekurrenten 4 bewohnten Liegenschaft (Gebäude Vers.-Nr. 005 auf Grundstück Nr. 006) etwas weniger als 100 m. Die Distanz zwischen den beiden Grundstücksgrenzen (Grundstücke Nrn. 001 und 006) beträgt in den relevanten Bereichen ungefähr 83 m bis 88 m (vgl. Messfunktion im Geoportal SG) und damit ebenfalls we- niger als 100 m. Hinzu kommt, dass vom Grundstück Nr. 006 zum Bauvorhaben eine Sichtverbindung besteht; dazwischen befinden sich im Wesentlichen die Gleisanlagen der F.___bahnen und der G.___bahnen. Unter diesen Umständen verfügt der Rekurrent 4 über die geforderte Nähe zum Streitgegenstand insbesondere in räumlicher Hinsicht und er hat ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Auf- hebung bzw. Änderung des angefochtenen Entscheids. 1.3.4 Der Rekurrent 4 ist somit zur Rekurserhebung berechtigt. Er konnte sich ausserdem – auf entsprechendes Begehren der Rekurs- gegnerin – im Verfahren mittels Vollmacht als Vertreter der Rekurren- ten 1 bis 3 ausweisen. Deren Rekursberechtigung ist nicht bestritten und gegeben. Unter dem Titel der Legitimation steht einem Eintreten auf den Rekurs nichts entgegen. 1.4 Die Rekurrenten beantragen mit Rechtsbegehren Ziff. 2 im Re- kursverfahren, der angefochtene Beschluss sei wegen Verletzung von Art. 684 ZGB aufzuheben. Die Rekursgegnerin entgegnet, die Rüge der Verletzung der Abwehransprüche gemäss Art. 684 ZGB werde von den Rekurrenten e rstmals in der Rekursschrift vorgebracht, was nicht zulässig sei. 1.4.1 Während der Auflagefrist kann neben öffentlich-rechtlicher Ein- sprache (vgl. dazu Art. 153 PBG) auch schriftlich privatrechtliche Ein- sprache nach Art. 684 ZGB erhoben und geltend gemacht wer den, dass das Bauvorhaben übermässige Einwirkungen auf fremdes Eigen- tum bewirke (Art. 154 Abs. 1 PBG). Über die privatrechtlichen Einspra- chen nach Art. 684 ZGB wird – wie über die öffentlich-rechtlichen Ein- sprachen – im öffentlich -rechtlichen Verfahren ent schieden (vgl. Art. 154 Abs. 2 PBG). Art. 154 Abs. 1 PBG kann die bundesrechtli- chen Abwehrrechte nicht einschränken. Der Einsprecher muss sich aber entscheiden, ob er die zivilrechtlichen Ansprüche nach Art. 684 ZGB im Verwaltungsverfahren (Einspracheverfa hren) oder direkt vor dem Zivilgericht geltend machen will. Wird der verwaltungsrechtliche Weg gewählt, muss die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB schriftlich während der Auflagefrist erhoben werden. Wer nicht innert Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 7/14 der Auflagefrist Einsprache erhebt, ist vom Verwaltungsverfahren aus- geschlossen. Die Erhebung einer privatrechtlichen Einsprache erst im Rekursverfahren ist nicht zulässig ( M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommen tar zum Planungs - und Baugese tz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 154 N 16 f.). 1.4.2 Die Rekurrenten erhoben im vorinstanzlichen (Einsprache-)Ver- fahren ausdrücklich nur öffentlich-rechtliche Einsprache. Hinweise auf das Vorliegen einer privatrechtlichen Einsprache nach Art. 684 ZGB liegen demgegenüber nicht vor. Die erst im Rekursverfahren erhobene privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB ist somit unzulässig, weshalb auf Rechtsbegehren Ziff. 2 des Rekurses nicht einzutreten ist. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 20. August 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge- mäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmun- gen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb- rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau- reglement zur Anwendung (vgl. dazu im Einzelnen auch nachfolgend). 3. Die Rekurrenten rügen fehlende Abstellräume und damit eine Verlet- zung von Art. 58 BO. Sie machen geltend, der Baukörper besitze we- der Estrich noch Keller. Die Rekursgegnerin wendet ein, Art. 53 BauG, auf welchen sich die kommunalen Wohnhygienevorschriften wie z.B. Art. 58 BO oder Art. 11 Abs. 1 des Vollzugsreglements zur Bauordnung und zum Re- klamereglement ([…]; abgekürzt VR-BO) stützten, sei mit Inkrafttreten des PBG ersatzlos gestrichen worden. Im PBG gebe es keine Hygie- nevorschriften und keine gesetzliche Grundlage für den Erlass ent- sprechender kommunaler Vorschriften mehr. Kommunale Wohnhygi- enebestimmungen stünden mit dem übergeordneten Recht in Wider- spruch, weshalb ihnen die Anwendung zu versagen sei. Auch hingen keine anderen Nutzungs - und Bauvorschriften von den Hygienevor- schriften gemäss Art. 58 BO ab. Die Bestimmungen seien isoliert von weiteren, allenfalls einer Gesamtbetrachtung zugänglichen Rege- lungsbereichen der BO, weshalb kein Anlass für eine vorgängige orts- planerische Gesamtbetrachtung bestehe. Zudem verfüge die Stadt X.___ bei der Umsetzung der Vorgaben betreffend die Hygienevor- schriften weder über ein Ermessen noch über einen konkreten Hand- lungsspielraum, sondern vielmehr laufe das Fehlen einer gesetzlichen Grundlage im PBG auf ein umfassendes Verbot von kommunalen Hy- gienebestimmungen hinaus. Der Gesetzgeber habe die Anwendung von neuem Recht nur dort von der Inkraftsetzung von neuen PBG - konformen Nutzungsplänen abhängig machen wollen, wo das PBG Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 8/14 "neue Möglichkeiten" schaffe, die zuerst noch umgesetzt werden müssten (vor allem in der Ortsplanung). Mit dem Verzicht auf Hygie- nebestimmungen seien aber gerade keine derartigen "neuen Möglich- keiten" verbunden. Ein Absehen vom sofortigen Nachvollzug der Vor- gaben würde schliesslich gemäss Rekursgegnerin dem Hauptziel des PBG widersprechen, wonach die Regulierungsdichte möglichst be- grenzt werden solle. In diesem Fall würden mit den Hygienevorschrif- ten ohne Not weiterhin Regeln angewendet, an deren Durchsetzung gerade kein öffentliches Interesse (mehr) bestehe. Die Hygienebe- stimmungen wirkten sich ausschliesslich innerhalb der definierten Bauvolumina aus und zeitigten nach aussen keine Auswirkungen. Da- ran bestehe kein öffentliches Interesse, weshalb aus teleologischer Sicht den Hygienevorschriften umgehend die Anwendung zu versagen sei. Ähnlich äussert sich die Vorinstanz im angefochtenen Beschluss (vgl. Erw. 6), wo sie ausführt, die Abstellräume für die Wohnungen würden in der Remise (gemeint: Gebäude Vers.-Nr. 004) angeordnet. Für jede Wohnung sei ein Abstellraum vorhanden. Jedoch weiche die ausge- wiesene Grösse – zumindest teilweise – von der Vorgabe nach Art. 11 Abs. 1 VR-BO ab. Die erwähnte Bestimmung sei jedoch Teil der wohn- hygienischen Anforderungen und habe ihre Grundlage in Art. 53 BauG gehabt. Das PBG gebe jedoch keine wohnhygienischen Anforderun- gen mehr vor, womit Art. 11 Abs. 1 VR-BO ihre Rechtsgrundlage ver- loren habe. Die erwähnte Best immung könne nicht mehr selbst ändig durchgesetzt werden. Es könne einzig noch im Sinn einer Empfehlung darauf verwiesen werden. 3.1 Gemäss Art. 58 BO müssen Wohnbauten über angemessene Abstellräume verfügen, die in der Wohnung selber, im Keller oder auf dem Estrich liegen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VR-BO ("zu Art. 58 Abstell- flächen") sind als angemessene Abstellräume pro Wohnung be- stimmte Mindestflächen nachzuweisen (bis 2-Zimmerwohnungen min- destens 5 m²; für 3 -Zimmerwohnungen mindestens 6 m²; ab 4 -Zim- merwohnungen mindestens 8 m²). 3.1.1 Die Anwendung eines Grossteils der Bestimmungen des PBG setzt gemäss der Praxis im Kanton St.Gallen und der Rechtsprechung voraus, dass die an das PBG angepassten kommunalen Rahmennut- zungspläne bereits in Kraft sind. Ist dies nicht der Fall, ist auf das bis 30. September 2017 gültig gewesene BauG und auf das jeweilige – nicht angepasste – kommunale Baureglement abzustellen bzw. es sind vorderhand nur die justiziablen Bestimmungen des PBG anwend- bar (VerwGE B 2020/65 vom 28. April 2021 Erw. 2; VerwGE B 2020/10 vom 14. September 2020 Erw. 5; vgl. auch BDE Nr. 92/2020 vom 9. Oktober 2020 Erw. 2.2). 3.1.2 Die vorliegend in Frage stehende BO wurde noch nicht an das neue Recht angepasst. Von neuen Regelungen gemäss PBG kann daher vorerst nur Gebrauch gem acht werden, so fern sie direkt an- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 9/14 wendbar sind. Vorliegend geht es zwar nicht um die direkte Anwen- dung einer im PBG enthaltenen Bestimmung, sondern es wurde im Gesetzgebungsprozess bzw. im PBG auf den Erlass einer ursprüng- lich im BauG noch enthaltenen Vorschrift (hier: Verpflichtung zum Er- lass von Wohnhygienevorschriften; vgl. Art. 53 BauG) verzichtet. Die- ser Verzicht ist jedoch – entgegen der Auffassung der Rekursgegne- rin – nicht justiziabel. Dies umso weniger, als diese Auffassung (ge- meindeübergreifend und jedenfalls bis zur Anpassung der Bauregle- mente an das PBG) zu erheblicher Rechts- und Planungsunsicherheit führte, und zwar nicht nur hinsichtlich Normen betreffend die Pflicht zur Erstellung von Abstellräumen, sondern themenübergreifend: Sämtli- che kommunalen Wohnhygienebestimmungen, welche (namentlich) die "sanitäre Einrichtung, Raum- und Fenstergrösse, Besonnung, Be- lichtung, Belüftung, Trockenheit und Lärmschutz " betreffen (vgl. Art. 53 BauG), dürfte n nach der Argumentation der Rekursgegnerin nicht mehr angewendet werden. Dies gälte zudem nicht nur bei kom- munalen Wohnhygienebestimmungen, sondern bei sämtlichen derzeit in Kraft stehenden kommunalen Baureglementsbestimmungen: Immer müsste zunächst akzessorisch überprüft werden, ob eine entspre- chende Grundlage im PBG noch vorhanden ist. Entsprechend könnten somit beispielsweise auch die Vorschriften betreffend Ausnützungszif- fer mangels Grundlage im PBG keine Anwendung mehr finden. Dies ist weder praktikabel noch war es die Absicht des Gesetzgebers. Viel- mehr wurde mit Art. 175 Abs. 1 PBG den politischen Gemeinden eine Frist zur Anpassung ihrer Baureglemente an das neue Recht einge- räumt. Dazu gehört auch die Aufhebung von kommunalen Wohnhygi- enebestimmungen, welche im PBG nicht mehr vorgesehen sind. Somit besteht für die derzeit noch rechtsgültigen und kantonal genehmigten kommunalen Wohnhygienevorschriften weiterhin eine kantonalrechtli- che Grundlage, nämlich Art. 53 BauG. Entsprechend dieser Rechts- lage entspricht es der Praxis des Bau- und Umweltdepartementes, in kommunalen Baureglementen enth altene Wohnhygienebestimmun- gen auch nach Inkrafttreten des PBG anzuwenden (vgl. z.B. BDE Nr. 92/2020 vom 9. Oktober 2020 Erw. 6). Im Übrigen scheint auch die Vorinstanz nicht auf die Anwendung von Art. 58 BO, sondern nur auf die Anwendung von Art. 11 Abs. 1 VR-BO verzichten zu wol- len. Andernfalls dürfte sie zukünftig (und fälschlicherweise) bei keinem Bauvorhaben mehr gestützt auf Art. 58 BO die Erstellung von Abstell- räumen verlangen. 3.2 Damit zeigt sich, dass Art. 58 BO weiterhin und bis zur Anpas- sung der BO an das PBG und somit auch auf das fragliche Bauvorha- ben anzuwenden (gewesen) wäre . Die in Art. 58 BO enthaltenen Voraussetzungen sind schon deshalb nicht erfüllt, weil die Abstell- räume nicht "in der Wohnung selber, im Keller oder auf dem Estrich " liegen, sondern in der bestehenden Remise (Gebäude Vers.-Nr. 004) auf Grundstück Nr. 007 vorgesehen sind. Die Auffassung der Rekurs- gegnerin, wonach Art. 58 BO nicht verlange, dass sich die Abstell- räume im selben Gebäude befinden müssten, erweist sich bereits an- gesichts des klaren Wortlauts von Art. 58 BO als unzutreffend. Zudem Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 10/14 unterschreiten die ins Feld geführten Abstellräume mindestens teil- weise die Mindestflächen gemäss Art. 11 Abs. 1 VR-BO. Damit ver- letzt das Bauvorhaben Art. 58 BO und Art. 11 Abs. 1 VR-BO. Im Übri- gen ist – zumindest soweit ersichtlich – der Fortbestand der (aus- serhalb der Wohnbaute und auf einem zweiten Grundstück) vorgese- henen Abstellräume hier ni cht rechtlich sichergestellt ; auch deshalb können sie zur Erfüllung der Voraussetzungen gemäss Art. 58 BO nicht mitberücksichtigt werden. Damit hätte die Baubewilligung verwei- gert werden müssen und die Einsprachen wären gutzuheissen gewe- sen. Der Rekurs erweist sich als begründet und die angefochtene Bau- bewilligung ist samt Einspracheentscheid aufzuheben. 4. Die Rekurrenten machen weiter geltend, das Bauvorhaben über- schreite die maximal zulässige Gebäudelänge von 22 m. 4.1 Für die Anwendbarkeit von Art. 82 PBG, welche die Gebäude- länge definiert, braucht es eine entsprechende Umsetzung des kom- munalen Rechts, die vorliegend noch aussteht. Im Baugesetz wird die Gebäudelänge nicht festgelegt. Art. 21 BO definiert die Gebäudelänge als längere Seite des kleinsten, die Baute umhüllenden Rechtecks. 4.1.1 In der geplanten Wohnbaute sind auf drei Geschossen Mikro- wohnungen mit Grundflächen zwischen ca. 22 m2 bis 30 m2 pro Woh- nung geplant. Der Zugang zu den einzelnen Wohnungen erfolgt über seitlich angeordnete, offene Treppenaufgänge in Verbindung mit Lau- bengängen auf der nördlichen Gebäudelängsseite. Im Innern des Ge- bäudekörpers konnte unter diesen Umständen auf ein Treppenhaus verzichtet werden. Entsprechend sind insbesondere die seitlichen Treppenaufgänge für das Bauvorhaben und die Benutzbarkeit der Wohnungen und entsprechend für die (Gesamt-)Baute zwingend not- wendig. Die seitlichen Treppenaufgänge gehören deshalb zur "Baute" im Sinn von Art. 21 BO und sind bei der Ermittlung der Gebäudelänge zu berücksichtigen. 4.1.2 Sowohl die Rekursgegnerin als auch die Vorinstanz argumen- tieren, die seitlichen Treppenhäuser stellten eine bauliche Anlage dar, welche nicht als Baukörper bzw. Teil einer Baute zu beurteilen und folglich auch nicht der Gebäudelänge anzurechnen seien. Die Rekurs- gegnerin begründet ihre Auffassung insbesondere damit , dass die Treppenaufgänge nicht überdacht seien, womit es sich um Anlagen handle. Diesen Einwänden ist nicht zu folgen. Zwar trifft es zu, dass die Treppenaufgänge auf Höhe des zweiten Obergeschosses nicht überdacht sind und dort insoweit kein Witterungsschutz besteht. Das Fehlen eines solchen Daches (im eigentlichen Sinn) bedeutet jedoch nicht, dass es sich bei den seitlichen Treppenaufgängen nicht um Bau- ten im allgemeinen baurechtliche n Sinn hand eln kann. Danach sind Bauten Bauwerke, die kubisch und räumlich in Erscheinung treten und derart ausgestaltet sind, dass sie geeignet sind, Menschen, Tiere oder Sachen gegen Witterungseinflüsse ganz oder teilweise zu schützen (vgl. z.B. BDE Nr. 65/2019 vom 9. Oktober 2019 Erw. 3.4 und BDE Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 11/14 Nr. 28/2020 vom 21. April 2020 Erw. 6.1; je mit Hinweisen). Die von der Rekursgegnerin geforderte Überdachung über den Treppenauf- gängen ist demgegenüber für die Annahme einer Baute (im allgemei- nen baurechtlichen Sinn) nicht erforderlich. Vorliegend besteht sowohl im Erdgeschoss als auch im ersten Obergeschoss ein Witterungs- schutz, nämlich vom jeweils darüber lieg enden Teil des Treppenauf- gangs. Entsprechend kann es sich bei den Treppenaufgängen um Bauten (weiterhin im allgemeinen baurechtlichen Sinn ) handeln, und noch viel mehr handelt es sich um Teile der "Baute" im Sinn von Art. 21 BO. Die Treppenaufgänge sind wie dargelegt zwingende Vorausset- zung für die Funktionsfähigkeit des gesamten Gebäudes, bieten einen (gewissen) Witterungsschutz und sind jedenfalls keine (für die Gebäu- delänge allenfalls nicht zu berücksichtigende) "Anlagen". Andernfalls könnten diverse Gebäude unter Ausschöpfung der maximal zulässi- gen Gebäudelänge geplant und deren Erschliessung mittels (angebli- cher) "Erschliessungsanlagen" – und in Überschreitung der Gebäude- länge – ins Freie verschoben werden. 4.1.3 Die Rekursgegnerin bringt zusätzlich vor, wenn bei den Trep- penaufgängen nicht von einer Anlage ausgegangen werde, seien sie als Vorbauten zu qua lifizieren und auch deshalb gemäss Art. 29 Abs. 1 Bst. c BO für die Bemessung der Gebäudelänge nicht zu be- rücksichtigen. Ähnlich äussert sich die Vorinstanz. Auch dieser Argu- mentation kann nicht gefolgt werden. Festzustellen ist zunächst, dass Art. 76 PBG betreffend Vorbauten der kommunalen Umsetzung be- darf; die in Art. 76 PBG enthaltene Begriffsbestimmung ist vorliegend nicht massgeblich. Weiter enthält die BO zwar eine Regelung zu Vor- bauten (vgl. Art. 29 BO), nicht jedoch eine eigenständige Definition. Eine solche fehlt auch im VR-BO und im dortigen "Anhang 2: Skizzen bzw. Plandarstellungen über Messweise". Abzustellen ist somit auf die – unter Geltung des BauG – entwickelte Definition: Allgemein gelten als Vorbauten die in den Luftraum hinausragenden Gebä udeteile (B. Heer, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 687). Praxisgemäss dürfen – abweichende Regelung im Baureglement vor- behalten – Vorbauten nicht abgestützt sein, sondern sie müssen frei über die Fassade hinausragen (BUDE Nr. 76/2021 vom 26. November 2021 Erw. 4.3 mit Verweis auf RRB Nr. 64/1996 vom 15. Januar 1996 Erw. 2.c). Vorliegend sind die seitlichen Treppenaufgänge jedenfalls punktuell abgestützt. Sie liegen – entsprechend ihrer Erschliessungs- funktion – ausserdem zumindest teilweis e auf dem gestalteten Ter- rain, andernfalls ein sinnvoller Zugang über die Treppen gar nicht mög- lich wäre. Es handelt sich somit bei den seitlichen Treppenaufgängen nicht um in den Luftraum hinausragende Gebäudeteile im dargestell- ten Sinn und somit nicht um Vorbauten. Eine diesbezügliche Ausklam- merung bei der Bestimmung der Gebäudelänge scheidet aus. 4.1.4 Abschliessend ist zu ergänzen, dass die seitlichen Treppenauf- gänge auch nicht unter dem Titel von " Anbauten" bezüglich der Ge- bäudelänge privilegiert werden können. Dies käme – wenn über- haupt – nur in Betracht, wenn es sich um sogenannte "kleine Anbau- ten" im Sinn von Art. 30 BO handeln würde (vgl. Art. 30 Abs. 3 BO). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 12/14 Dies ist bereits angesichts der Höhe der Treppenaufgänge offenkun- dig nicht der Fall. 4.2 Zusammenfassend zeigt sich damit, dass es sich bei den seitlich angeordneten Treppenaufgängen weder um Anlagen noch um Vor- bauten handelt. Vielmehr gehören sie zur "Baute" im Sinn von Art. 21 BO, weshalb sie bei der Ermittlung "des kleinsten, die Baute umhül- lenden Rechtecks" zu berücksichtigen gewesen wären. Dies ist unter- blieben und die maximal zulässige Gebäudelänge wird überschritten. Der Rekurs erweist sich auch in diesem Punkt als begründet und die Baubewilligung samt Einspracheentscheid ist auch deshalb aufzuhe- ben. 5. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben keine den kom- munalen Vorgaben genügenden Abstellräume vorsieht. Auch wird die maximal zulässige Gebäudelänge überschritten. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Baubewilligungs- kommission der Stadt X.___ vom 20. August 2021 sind deshalb auf- zuheben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist . Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob allenfalls weitere Einwände der Rekur- renten (insbesondere betreffend Gebäudetiefe und strassenmässige Erschliessung) ebenfalls zur Aufhebung der Baubewilligung geführt hätten. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Geme indeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 6.2 Der von den Rekurrenten am 17. September 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 7. Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte ha- ben grundsätzlich mangels eines besonderen Aufwands keinen An- spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Ver- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 13/14 bindung mit Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO). Dass ihnen gleichwohl ersatz- fähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädigung erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis be- steht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das Bau- und Um- weltdepartement lediglich eine Umtriebsentschädigung o hne Bezug- nahme auf den Anwalts - oder einen anderen Branchentarif zu, und zwar p raxisgemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff. und 5 ff., zu- sammengefasst in: Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). 7.2 Die nicht anwaltlich vertretenen Rekurrenten beantragen zwar eine ausseramtliche Entschädigung von mindestens Fr. 1'500.– zu- züglich 4 % Barauslagen. Sie begründen jedoch nicht, weshalb ihnen eine Umtriebsentschädigung geschuldet sein soll. Dies wäre umso mehr nötig gewesen, als der gemeinsame Vertreter der Rekurrenten auch im eigenen Namen Rekurs erhob. Zudem ist nicht ersichtlich, dass ein e rheblicher Aufwand angefallen wäre, der eine ausnahms- weise Umtriebsentschädigung rechtfertigen würde. Der rekurrentische Antrag auf Ersatz von Parteikosten ist daher abzuweisen. 7.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein k einen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___, B.___, C.___ und D.___, alle X.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. b) Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt X.___ vom 20. August 2021 wird aufgehoben. 2. a) Die E.___ AG, W.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. b) Der am 17. September 2021 von D.___ geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___, B.___, C.___ und D.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 14/14 b) Das Begehren der E.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin