<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=286939" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=286940" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2018.68</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">19 maggio 2020</a>/fb</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Stefani</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. </span><span>OR.2015.138</span><span> della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 1. giugno 2015 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinato dall’avv. PA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata dagli avv. PA 1 e PA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span>chiedente la condanna della convenuta al pagamento di fr. 49'642.08</span><span> oltre interessi al 5% da 29 aprile 2014</span><span>;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>pretesa avversata dalla convenuta e che il Pretore ha parzialmente accolto con decisione 27 marzo 2018, con cui ha condannato AP 1 a versare a AO 1 fr. 47'879.60 oltre interessi al 5% dal 29 aprile 2014, caricando alla convenuta il 96% della tassa di giustizia e delle spese e mettendo il restante 4% a carico dell’attore, nonché riconoscendo a quest’ultimo fr. 6'500.- a titolo di ripetibili;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>appellante la convenuta</span></b><span> con appello 7 maggio 2018, con cui ha chiesto, in via preliminare che venga ordinato un accertamento da parte dell’autorità LAFE di prima istanza in merito alla costituzione del diritto di compera annotato con rogito n. __________ del notaio avv. __________ conformemente all’art. 15 cpv. 3 lett. c OAFE, e nel merito, in via principale, l’annullamento del querelato giudizio e la reiezione della petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi e, in via subordinata, di annullarla parzialmente accogliendo la petizione limitatamente a fr. 10'374.57 oltre interessi, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>mentre l’attore con risposta 20 agosto 2018 ha postulato la reiezione del gravame, anch’egli con protesta di spese e ripetibili;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto e in diritto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>1.<span> </span></span></b><span>In data 4 novembre 2013 AP 1 ha allestito una bozza di cosiddetto <i>“accordo quadro”</i> avente per oggetto l’acquisto <i>“in partnership”</i> con AO 1, __________ M__________ e __________ C__________ di un immobile sito in via __________ __________ a __________, con l’obiettivo di sviluppare, frazionare e quindi rivendere le unità immobiliari finite. </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>L’accordo prevedeva che quale primo passo concreto si sarebbe dovuto stipulare un diritto di compera e che a farlo, per sé e per conto delle altre parti, fosse AO 1, il solo di loro a essere domiciliato in Svizzera, con un pagamento iniziale di fr. 350'000.-, da poi computare sul costo complessivo dell’immobile a quel momento fissato in fr. 10'500'000.-.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Il giorno stesso, 4 novembre 2013, con rogito n. __________ del notaio avv. __________, i proprietari dell’immobile D__________, C__________ e P__________ N__________ hanno formalizzato con AO 1 la concessione del diritto di compera per un prezzo d’acquisto complessivo, ridotto rispetto a quanto indicato nella bozza di accordo quadro, di fr. 8'500’0000.-. In base al contratto, il beneficiario avrebbe dovuto versare inizialmente un importo, anch’esso ridimensionato rispetto alle previsioni dell’accordo quadro, di fr. 200'000.- entro l’8 novembre 2013, che avrebbe dovuto essere seguito dal pagamento di un acconto sul prezzo di vendita di fr. 650'000.- entro il 9 dicembre 2013.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>In caso di mancato rispetto del termine decembrino per il secondo pagamento, fr. 150'000.- dei fr. 200'000.- già pagati sarebbero stati trattenuti quale penale dai venditori, mentre fr. 50'000.- sarebbero stati utilizzati per saldare le tasse e le spese per il diritto di compera (fr. 30.- di tassa di Registro fondiario, fr. 25'500.- di bollo d’archivio notarile e fr. 15'988.30 di parcella notarile, per complessivi fr. 41'518.30).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Il 5 novembre 2013 AO 1 e __________ M__________ hanno sottoscritto una copia dell’accordo quadro da loro leggermente modificata in alcuni suoi punti, ma identica in quelli sostanziali rispetto a quella del giorno precedente, mentre AP 1 e __________ C__________ non hanno mai sottoscritto nulla.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Dopo aver saldato regolarmente il primo acconto con fondi esclusivamente propri, AO 1 ha sollecitato a più riprese AP 1 e le altre due parti all’accordo quadro a versare le rispettive quote parte del secondo acconto. Senza successo. L’importo di fr. 650'000.- non ha così potuto essere corrisposto, nonostante le proroghe dei venditori, con la conseguenza che su istanza 29 gennaio 2014 del notaio il diritto di compera è stato cancellato dal registro fondiario e i fr. 200'000.- sono stati trattenuti come penale e a saldo delle spese come stabilito nel rogito.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>2.<span> </span></span></b><span>Con lettera 29 aprile 2014 AO 1 ha chiesto a AP 1, __________ M__________ e __________ C__________ di versargli entro il termine di 5 giorni fr. 49'642.08 a testa a titolo di risarcimento danni, avendo egli subito una perdita a seguito del fallimento dell’operazione di fr. 198'568.30.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>AP 1 ha respinto la pretesa contestando di essersi mai impegnata nell’operazione, così come ha fatto __________ C__________, mentre __________ M__________ vi ha aderito compensando la somma rivendicata con dei crediti che egli aveva nei confronti dell’attore.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>3.<span> </span></span></b><span>Previo ottenimento dell’autorizzazione ad agire, con petizione 1. giugno 2015, AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la sua condanna al pagamento di fr. 49'642.08 oltre interessi del 5% dal 29 aprile 2014. In sintesi, l’attore ha sostenuto che tra lui e le altre tre persone menzionate nel progetto di accordo quadro si era venuta a creare una società semplice ai sensi degli art. 530 seg. CO per cui anche le perdite dovevano essere ripartire equamente tra i soci ai sensi degli art. 531 cpv. 2 e 533 cpv. 1 CO e di quelli sullo scioglimento della società, art. 545 cpv. 1 n. 1 e 548 CO.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Un’identica procedura è stata avviata anche nei confronti di __________ C__________ innanzi alla stessa Pretura (inc. OR.2015.137), che con ordinanza 24 giugno 2016 l’ha congiunta alla presente.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Con risposta 23 giugno 2016 AP 1 si è opposta alla petizione, negando l’esistenza di qualsivoglia contratto tra le parti, rispettivamente di aver creato una società semplice, sostenendo di non essere mai stata interessata a investire in proprio nell’operazione immobiliare ma di essersi sempre e solo limitata a offrire la propria disponibilità a prendere contatto con possibili potenziali investitori.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati scritti conclusivi delle parti, con decisione 27 marzo 2018 il Pretore ha dapprima rettificato il valore della perdita complessiva in fr. 191'518.30, tenendo conto del reale ammontare delle spese del rogito, per poi accogliere parzialmente la petizione, condannando AP 1 a pagare all’attore fr. 47'879.60 oltre interessi al 5% dal 29 aprile 2014, ponendo le spese processuali, di complessivi fr. 5’000.-, a carico della convenuta per il 96% e dell’attore per il 4%. La convenuta è stata pure condannata a versare a AP 1 fr. 6'500.- per ripetibili.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Identica decisione, relativa al pagamento all’attore di fr. 47'879.60 oltre interessi, è stata emanata nei confronti di __________ C__________.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>4.<span> </span></span></b><span>Con appello 7 maggio 2018 la convenuta è insorta contro tale giudizio, postulando in via preliminare che venga ordinato un accertamento dal parte dell’autorità LAFE di prima istanza sulla costituzione del diritto di compera e, nel merito, chiedendone in via principale l’annullamento (<i>recte</i>: riforma) accompagnato dalla reiezione della petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado, e, in via subordinata, il suo parziale annullamento e l’accoglimento della petizione limitatamente a fr. 10'374.57 oltre interessi, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Con risposta 20 agosto 2018 l’attore ha postulato la reiezione del gravame con protesta di tasse, spese e ripetibili d’appello.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Anche __________ C__________ ha inizialmente interposto appello contro la decisione a suo carico (inc. 12.2018.67), per poi ritirarlo tuttavia in un secondo tempo, ottenendo lo stralcio della relativa procedura (decisione del Presidente della scrivente Camera del 25 giugno 2018).</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>5.<span> </span></span></b><span>L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza relative a controversie patrimoniali con un valore litigioso di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2), entro il termine di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 7 maggio 2018 contro la decisione 27 marzo 2018 è tempestivo, tenuto conto della sua notifica alla convenuta avvenuta in data 3 aprile 2018 e della sospensione dei termini per le ferie pasquali ai sensi dell’art. 145 cpv. 1 lett. a CPC, così come tempestiva è la risposta dell’appellato. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>6.<span> </span></span></b><span>L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime. Nel caso concreto, buona parte dell’appello non contiene una critica puntuale al giudizio di prima istanza. </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Esso viene pertanto esaminato unicamente nella misura (alquanto limitata) in cui rispetta i principi sopraindicati.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Inoltre, in sede di appello è possibile addurre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova che possono essere considerati solo se di fronte alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 lett. b CPC), così come una mutazione dell’azione è possibile solo se fondata su nuovi fatti o nuovi mezzi di prova. In tal senso è da considerarsi irricevibile la richiesta preliminare di ordinare un accertamento da parte dell’autorità LAFE di prima istanza sulla costituzione del diritto di compera, avanzata dall’appellante per la prima volta in questa sede e senza neppure spiegare per quale motivo non le sarebbe stato possibile farlo già di fronte al Pretore, rispettivamente perché un simile accertamento esterno sarebbe necessario ritenuto che il giudice è chiamato ad applicare d’ufficio il diritto e che la sentenza di prime cure già contiene una valutazione in merito. </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><b><span>7.<span> </span></span></b><span>Con l’impugnata decisione il Pretore, dopo avere confermato la propria competenza a trattare la vertenza, che presenta elementi di internazionalità ma non è vincolata da fori imperativi, ha accertato che la convenuta - così come le altre due persone coinvolte nell’affare - con il suo comportamento ha fatto intendere all’attore di avere avuto l’intenzione di sottoscrivere e rispettare l’accordo di cui alla bozza sub. doc. C, inducendolo a firmare l’atto notarile del diritto di compera e a versare il primo acconto di fr. 200'000.-, cosa che egli non avrebbe mai fatto senza la certezza che tale accordo sarebbe stato ossequiato da tutte le parti. </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Il primo giudice, respingendo le obiezioni della convenuta, ha accertando che l’accordo definitivo di cui al doc. B non differiva nella sostanza da quello della bozza di cui al doc. C, essendone oggetto sempre l’acquisto in comune, con modalità identiche nella sostanza, del palazzo in via __________ a __________, nonché che AP 1 e __________ C__________ erano stati debitamente informati dei rischi relativi all’operazione e della loro ripartizione in ragione di ¼ ciascuno analogamente a quanto sarebbe avvenuto per i prospettati guadagni.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Infine, il Pretore ha respinto l’eccezione in base alla quale l’accordo tra le parti sarebbe stato illecito, non essendo il progetto conforme alle disposizioni della LAFE, e ha smentito la convenuta che aveva negato di non aver avuto contezza della portata di tale legge, appurando che proprio dalla bozza da lei allestita e dallo scambio di e-mail agli atti è emerso che la problematica era stata affrontata, chiarita e accettata dalle parti, nonché rilevando come l’investimento non avrebbe infranto le disposizioni LAFE poiché l’apporto di capitali stranieri era inferiore al limite dell’80% del prezzo di vendita fissato dalla giurisprudenza.</span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoNormalCxSpMiddle"><span>Ciò posto, assodato che il mancato pagamento da parte della convenuta, di __________ M__________ e __________ C__________ degli importi a loro carico ha comportato l’impossibilità per l’attore di far fronte agli obblighi assunti con il contratto di diritto di compera, il Pretore ha giudicato realizzati gli estremi per riconoscere una responsabilità per <i>culpa in contrahendo</i> a loro carico e, dunque, per obbligarli a risarcire a AO 1 l’interesse negativo, pari a fr. 47'879.60 ognuno (1/4 di fr. 191'518.30).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.<span> </span></span></b><span>Con il gravame, l’appellante critica il Pretore per avere erroneamente riconosciuto una responsabilità per <i>culpa in contrahendo</i> da parte sua, non prendendo in considerazione che essa non può sussistere quando colui che ne chiede il riconoscimento “ha creato, per sua colpa, una situazione risultata essere invalida e illecita”. In particolare, AO 1 non avrebbe mai informato i potenziali soci che in base alle clausole precontrattuali discusse ma non concluse, l’operazione sarebbe stata nulla poiché non solo la cessione del diritto di compera a una società terza da costituire era soggetto ad autorizzazione LAFE, ma pure la costituzione del diritto di compera che così come previsto dalle parti costituiva un’elusione degli obblighi previsti dalla legge. In effetti, avendo l’attore sottaciuto al notaio la problematica e la provenienza di buona parte del finanziamento dall’estero, ha evitato scientemente che questi annunciasse il caso alla competente autorità per avviare la procedura di verifica e autorizzazione. In tal modo l’accordo sarebbe nullo.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraph"><b><span>8.1<span> </span></span></b><span>Le argomentazioni d’appello, esposte a tratti in maniera scompaginata, non spiegano innanzitutto perché il Pretore avrebbe sbagliato a ritenere elemento determinante per il giudizio, oltre ai contenuti degli scambi di posta elettronica che hanno preceduto (ma anche seguito) la firma del rogito, il fatto che AP 1, di professione avvocato, avesse allestito personalmente la bozza di accordo quadro del 4 novembre 2013 di cui al doc. C. Nella misura in cui ella si limita a esporre la propria versione e interpretazione dei fatti, l’appello risulta irricevibile (art. 311 CPC).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Ma anche se non lo fosse, nel merito, non avrebbe miglior esito. In effetti dal progetto di convenzione preparato dall’appellante risulta chiaramente non solo che lei e __________ C__________ erano stati informati dagli altri due partecipanti al progetto immobiliare “in merito ai rischi in termini economici e ai rischi in generale”<i> </i>dell’operazione, tra i quali sono stati indicati espressamente quelli relativi al mancato rilascio dell’autorizzazione LAFE, ma anche che era stato stabilito che a farsi concedere <i>“</i>per sé e per conto delle altre parti” il diritto di compera immobiliare sarebbe stato AO 1, essendo egli l’unico “in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa della Confederazione Elvetica<i>”</i> (doc. C, clausole II, VI e VII). L’inserimento di queste frasi in un contratto allestito da una persona con formazione giuridica pluriennale non può che essere l’espressione di una piena consapevolezza della problematica. La conferma che la tematica era stata sviscerata, discussa e risolta, come rettamente giudicato dal Pretore, si trova nello scambio epistolare elettronico tra le parti avvenuto prima del 4 novembre 2013 (doc. D), che la stessa appellante, in occasione del suo interrogatorio, non ha smentito, limitandosi ad affermare che all’inizio non conosceva la LAFE, pur sapendo che in Svizzera vigevano norme diverse da quelle italiane, e di averne preso atto <i>in itinere</i>, non quindi a cose fatte (verbale di interrogatorio del 25 novembre 2016, pag. 3 e pag. 4). Per di più, con l’appello, la convenuta ha confermato espressamente una volta per tutte che era informata in merito alla LAFE (pto. N. 3), ma che non lo era stata sul fatto che anche il diritto di compera avrebbe dovuto essere sottoposto ad autorizzazione, cosa, quest’ultima, che rimane tuttavia al livello di una sua personale opinione. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A questa conclusione contribuisce anche il fatto che nel rogito sia stata inserita, al punto n. 4, una specifica clausola relativa all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE per la cessione del diritto a una costituenda società (doc. E).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Tutte le parti - con formazione ed esperienze specifiche nel ramo immobiliare o giuridico - erano dunque perfettamente consapevoli dell’esistenza di una legge che limita le possibilità d’acquisto di fondi da parte di persone residenti all’estero, così come che tre quarti del capitale proprio per l’esercizio del diritto di compera provenivano da soggetti domiciliati in Italia. Allo stesso modo, tutti erano consci che il contratto notarile per la costituzione di tale diritto avrebbe dovuto essere concluso dall’attore perché era l’unico di loro non soggetto alle restrizioni della LAFE.</span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><b><span>8.2<span> </span></span></b><span>L’appellante non può neppure essere seguita laddove sostiene che il primo giudice non avrebbe dato il giusto peso al fatto che AO 1 avrebbe sottaciuto al notaio rogante che egli agiva in via fiduciaria per capitali stranieri ammontanti al 75% dell’investimento, e non avrebbe così concluso, come invece avrebbe dovuto, che il contratto di costituzione del diritto di compera era nullo poiché con tale presupposto avrebbe dovuto essere obbligatoriamente sottoposto alle competenti autorità LAFE per la procedura di autorizzazione.</span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast"><span>In primo luogo perché, dopo aver esposto le censure, l’appellante non trae alcuna conclusione.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In secondo luogo perché il Pretore ha rettamente evidenziato come secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 142 II 481 consid. 3.3) l’acquisto di un immobile da parte di una persona estera soggiace all’autorizzazione LAFE se tale finanziamento è uguale o maggiore all’80% del prezzo di vendita, per cui, preso atto che i capitali propri a carico dell’attore sarebbero stati fissati nel 25%, la costituzione del diritto di compera non ricadeva sotto l’applicazione della legge e quindi non necessitava di autorizzazione. D’altronde l’appellante non va oltre l’esposizione della propria versione e non spiega perché la forma di partecipazione all’operazione immobiliare scelta dai quattro soci e denominata <i>partnership</i> non possa ricadere sotto questa regola, limitandosi a sostenere, in maniera generica, non circostanziata e senza alcun riferimento dottrinale o giurisprudenziale, che per stabilire cosa sia sottoposto ad autorizzazione LAFE bisogna distinguere tra una partecipazione in modo attivo a un’operazione immobiliare e il semplice finanziamento della stessa, ritenuto che solo a quest’ultimo possa essere applicata la regola richiamata dal primo giudice, cioè solo quando ci si trova in presenza di capitali di terzi disinteressati concessi con contratto di finanziamento circostanziato, suffragato da garanzie, con precise scadenze e pagamento di interessi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In terzo luogo perché l’acconto per il diritto di compera è stato interamente pagato con denaro di AO 1 e perché il rogito esplicitamente menziona che il diritto di compera era stato concluso con la clausola risolutiva dell’ottenimento della decisione di autorizzazione a norma della LAFE essendo la parte beneficiata intenzionata a cedere il diritto a una costituenda società (doc. E punto 4).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Ma anche se, per ipotesi, il contratto fosse stato nullo, le parti erano perfettamente consapevoli che lo scopo di far figurare solo AO 1 era quello di poter evitare l’applicazione della LAFE. L’appellante è dunque ora in malafede quando invoca tale fatto per sostenere che l’attore sarebbe stato sleale nei confronti dei suoi partner contrattuali, per negligenza o dolo che sia. Malafede che certamente non può trovare protezione.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Su questo punto l’appello, nei limiti della sua ricevibilità, deve essere respinto.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>9.<span> </span></span></b><span>Nel ridondante e disorganico allegato ricorsuale, AP 1 critica l’accertamento pretorile in base al quale i presupposti per il riconoscimento della responsabilità per <i>culpa in contrahendo</i> sono adempiti, non avendo fatto alcunché per permettere all’attore di comprendere che non era disposta a concludere il contratto. In realtà, lei si sarebbe limitata ad allestire e inviare la bozza di accordo quadro, che non aveva alcuna valenza definitiva e doveva ancora essere discussa prima di essere ratificata, senza mai esprimere (né esplicitamente né per atti concludenti) la propria disponibilità a essere parte nell’operazione immobiliare. Il danno derivante dal fallimento dell’affare è imputabile unicamente a AO 1, il quale, senza preventivamente chiarire le reali intenzioni dei potenziali soci, si è immediatamente precipitato a sottoscrivere il rogito. A sua detta, a quel momento, le trattative erano invece da lei già state interrotte per cui l’attore avrebbe dovuto e potuto rinviare l’appuntamento dal notaio sino all’ottenimento della firma dell’accordo quadro delle altre parti, così come avrebbe pure dovuto e potuto ottenere l’annullamento senza conseguenze del diritto di compera semplicemente rinunciando a versare i fr. 200'000.- entro il termine di 4 giorni pattuito.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst"><b><span>9.1<span> </span></span></b><span>Neppure queste censure sono atte a sovvertire la decisione pretorile e, in gran parte, sono anch’esse irricevibili, non confrontandosi puntualmente con le argomentazioni della sentenza impugnata (art. 311 CPC). In effetti AP 1, una volta di più, non spiega perché il Pretore sarebbe incorso in un errore giudicando ininfluente il fatto che l’accordo di cui al doc. C, nella sua forma in parte modificata (doc. B) non sia stato sottoscritto dalla convenuta e da __________ C__________, ma solo dall’attore e da __________ M__________, avendo ella e gli altri due soci fatto intendere a AO 1 di voler firmare il contratto di cui alla bozza doc. C, inducendolo a ratificare il diritto di compera e a versare di tasca propria il primo acconto di fr. 200'000.-. L’appellante neppure illustra perché il giudice avrebbe sbagliato ad affidarsi alla dichiarazione resa dall’attore al suo interrogatorio del 20 settembre 2017 (pag. 4 e 5) in cui ha asserito che, se non avesse avuto la certezza che tale accordo non sarebbe stato rispettato da tutte le parti, non avrebbe mai firmato il rogito e che quando ha ricevuto per e-mail il doc. C per lui “era tutto apposto”. Inoltre non spiega nemmeno perché sarebbe errato considerare ininfluenti le argomentazioni portate a giustificazione della mancata firma dell’accordo nella versione di cui al doc. B (cioè che questo differiva in maniera sostanziale dalla bozza e che non era conforme alle disposizioni LAFE), tra l’altro smentite dai documenti prodotti agli atti e dall’istruttoria.</span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpMiddle"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast"><span>Ciò posto, neppure nella sostanza le critiche d’appello sono condivisibili.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraph"><b><span>9.2<span> </span></span></b><span>La responsabilità per <i>culpa in contrahendo</i> trova il proprio fondamento nel principio dell'affidamento sancito dall'art. 2 CC e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la conclusione di un contratto, trattative che creano una relazione giuridica fra i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale, di agire in conformità alle regole della buona fede (DTF 125 III 86). Le parti hanno l’obbligo di negoziare seriamente in base alle loro reali intenzioni, sebbene abbiano in linea di principio il diritto di interrompere le trattative in ogni tempo senza dovere fornire spiegazioni. Una parte non può, assumendo un atteggiamento contrario ai suoi reali presupposti, creare nell’altra la speranza illusoria che un affare sarà concluso e indurla così a prendere disposizioni in vista della conclusione del contratto. Il comportamento contrario alle regole della buona fede non consiste tanto nell’avere interrotto la negoziazione ma nell’avere continuato a lasciare credere all’altra parte di voler stipulare il contratto o di non avere fugato tale illusione tempestivamente (DTF 140 III 200 consid. 5.2 pag. 302 e riferimenti).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Come ben illustrato nella sentenza impugnata (pag. 4 seg.), AP 1, con il suo comportamento precontrattuale, ha innegabilmente posto l’attore nella convinzione che l’accordo quadro, nei suoi elementi sostanziali, sarebbe stato rispettato.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Allestendo e inviando la bozza del 4 novembre 2013 in previsione della firma del contratto per la concessione del diritto di compera prevista proprio per quel giorno stesso, la convenuta ha indubitabilmente agito lasciando intendere che, almeno nella misura di quanto indicato su tale progetto, ella era d’accordo di impegnarsi nei confronti di AO 1, così come lo erano gli altri due soci. Non essendo l’appuntamento con il notaio stato fissato il giorno prima (come confermato dall’e-mail 30 ottobre 2013 di __________ M__________, doc. D), sicché vi sarebbe stato tutto il tempo di sollevare obiezioni o prendere le distanze, AP 1, avvocato di professione, non poteva non essere cosciente della portata della trasmissione di un progetto di formalizzazione scritta dell’esito di discussioni intercorse, a poche ore dal primo passo concreto e vincolante che avrebbe dato avvio all’affare immobiliare. Alla stessa stregua, trovandosi sia lei che __________ C__________, almeno, in Italia, nemmeno poteva seriamente credere che l’attore avrebbe potuto disporre di una copia firmata da tutti i soci prima di potersi recare dal notaio. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dalla corrispondenza elettronica tra l’appellante e l’attore, rispettivamente gli altri due imprenditori coinvolti nell’operazione, affiora manifestamente il ruolo attivo e diretto di AP 1 nell’affare immobiliare, non solo prima del 4 novembre 2013, ma anche dopo, almeno sino al 26 novembre 2013, quando ancora parlava dei suoi contatti con un noto avvocato e imprenditore luganese che sembrava intenzionato ad acquisire da loro il diritto di compera e ad acquistare l’immobile o parte di esso, con un prospettato profitto per i 4 soci non indifferente. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>L’intenzione di partecipare all’operazione è stata confermata dalla stessa appellante con lo scritto del 20 marzo 2014 (doc. T). Sino alla stipulazione del diritto di compera non vi è stato alcun passo indietro da parte sua, nessuna interruzione delle trattative (in questo senso va anche interpretato l’e-mail del 6 novembre 2013 inviatole da __________ M__________ doc. U). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Alla luce di tutto quanto precede, la <i>culpa in contrahendo</i> imputata dal Pretore a AP 1 non può che trovare conferma in questa sede, con conseguente reiezione dell’appello.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>10.</span></b><span> Da ultimo, in subordine, l’appellante ha sostenuto che qualora fosse confermata la <i>culpa in contrahendo</i>, il danno da risarcire con una partecipazione di ¼ sarebbe unicamente quello delle spese di bollo notarile di fr. 25'500.- e di quelle della parcella del notaio di fr. 15'998.30, per una quota a suo carico di fr. 10'374.57.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> La pretesa non è stata in alcun modo motivata e risulta pertanto irricevibile (art. 311 CPC). </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A ogni buon conto il calcolo del danno effettuato dal Pretore risulta ineccepibile.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>11.</span></b><span> In base a quanto precede, l’appello 7 maggio 2018 di AP 1 dev’essere respinto, nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione pretorile 27 marzo 2018. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 47'879.60 (determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7, 8 e 13 LTG, ammontano a fr. 5’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv. 1 e cpv. 2 lett. a RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono quantificate in fr. 3’500.-. </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>1.</b> L’appello 7 maggio 2018 di AP 1, __________ __________, <b>è respinto nella misura in cui è ricevibile</b>.</span></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>2.</b> Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 5’000.-, sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 3’500.- per ripetibili di seconda sede. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>3.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il vicecancelliere</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span> </p> </div></body></html>