<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00038</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219451&amp;W10_KEY=13013491&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00038</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.08.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2013</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel Der Pflichtige erwarb seit 2006 acht Liegenschaften, wovon er eine Liegenschaft in der hier interessierenden Steuerperiode 2013 an einen externen Dritten veräusserte. Nach der betreffenden Steuerperiode verkaufte er zwei Liegenschaften an die in seinem Alleineigentum stehende Immobilien-AG. Beim Kauf durch den Pflichtigen befand sich das streitbetroffene Mehrfamilienhaus in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Der Pflichtige liess in der Folge durch die ihm gehörende Handwerker-GmbH Renovationsarbeiten durchführen, was auf planmässiges Vorgehen hindeutet. Für Professionalität und Gewerbsmässigkeit spricht auch, dass nicht nur die streitbetroffene Liegenschaft, sondern auch andere Liegenschaften des Pflichtigen der Arbeitsbeschaffung dienten, wobei die GmbH explizit mit Blick auf die Arbeitsbeschaffung dem Pflichtigen zum Erwerb der Liegenschaften ein Darlehen über Fr. 500'000.- gewährte (E. 3.2.1). Zudem ging der Pflichtige ein hohes Unternehmensrisiko ein, indem die 2013 veräusserte Liegenschaft zu 100 % fremdfinanziert wurde und die Fremdfinanzierungsquote unter Einbezug der übrigen vom Pflichtigen früher erworbenen Objekte bei 93 % lag (E. 3.3.). Ferner weist die berufliche Tätigkeit des Pflichtigen, der in der Bau- und Immobilienbranche tätig ist, einen engen Zusammenhang mit Liegenschaftengeschäften auf (E. 3.4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=43680" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00038</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. August 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch die B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, vertreten durch </span></p> <p class="MsoNormal"><span>das kantonale Steueramt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Direkte Bundessteuer 2013,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A (nachfolgend: der Pflichtige) tÃ¤tigte seit 2006 folgende LiegenschaftskÃ¤ufe und -verkÃ¤ufe:</p> <div> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>Liegenschaft</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>Kaufdatum</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>Verkaufsdatum</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>C-Strasse 01, D</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>30.6.2006</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>E-Strasse 02, F</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>21.7.2006</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>E-Strasse 03, F</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>21.7.2006</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>G-Strasse 04, H</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>13.11.2007</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>I-Strasse 05, J</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Mehrfamilienhaus)</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>15.11.2007</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>25.3.2013</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>(Kauf nach der hier interessierenden Steuerperiode erfolgt:)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>K-Strasse 06, L</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>17.2.2014</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>3.3.2015</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>M-Weg 07a/b, N</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(Einfamilienhaus)</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>4.3.2014</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>8.6.2015</span></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="MsoNormal"><span>O-Weg 08, P</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span>1.3.2017</span></p> </td> <td> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> </div> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">In Abweichung zur Selbstdeklaration des Pflichtigen in der SteuererklÃ¤rung 2013 erfasste das kantonale Steueramt ZÃ¼rich den Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft in J in der HÃ¶he von Fr. â¦ (abzÃ¼glich Fr. â¦ als RÃ¼ckstellung fÃ¼r AHV-BeitrÃ¤ge) als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit und veranlagte den Pflichtigen mit VerfÃ¼gung vom 18. Juli 2017 fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2013 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦. Die Einsprache des Pflichtigen, wonach auf die Aufrechnung des Verkaufsgewinns zu verzichten sei, hiess das kantonale Steueramt am 11. Mai 2018 insofern teilweise gut, als es vom Verkaufsgewinn die MÃ¤klerprovision im Betrag von Frâ¦ zum Abzug zuliess; dies wiederum hatte eine KÃ¼rzung der RÃ¼ckstellung fÃ¼r die AHV-BeitrÃ¤ge zur Folge. Im Ãbrigen wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab und setzte das steuerbare Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2013 auf Fr. â¦ fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob der Pflichtige erstinstanzlich Beschwerde an das Steuerrekursgericht. Das Steuerrekursgericht hiess das Rechtsmittel mit Entscheid vom 26. MÃ¤rz 2019 teilweise gut, soweit es den â von der Beschwerdegegnerin anerkannten â Eventualantrag (Abzug zusÃ¤tzlicher Nebenkosten von Fr. â¦) betraf. Folglich reduzierte es das steuerbare Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2013 auf Fr. â¦. Den Hauptantrag, auf die Aufrechnung eines Einkommens aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zu verzichten, wies es hingegen ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 9. Mai 2019 beantragte der Pflichtige, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und das steuerbare Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2013 auf Fr. â¦ festzusetzen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>FÃ¼r die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhÃ¤ngige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG Ã¼ber das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemÃ¤ss". </p> <p class="Erwgung2">Die nur sinngemÃ¤sse Anwendung der Bestimmungen Ã¼ber das Verfahren vor der Rekurskommission gestattet unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen System liegt eine Verengung der Kognition mit BeschrÃ¤nkung des Novenrechts fÃ¼r die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der VerfahrensÃ¶konomie und ist geeignet, einer missbrÃ¤uchlichen ProzessfÃ¼hrung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die vom Gesetzgeber offenkundig gewollte Aufgabenteilung von erster und zweiter Beschwerdeinstanz lÃ¤sst es ebenfalls als sachgerecht erscheinen, neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel bei der Anfechtung des gerichtlichen Entscheids der Rekurskommission nur zuzulassen, wenn es sich um echte Noven handelt, namentlich um neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren mÃ¼ssen schliesslich allgemein zulÃ¤ssig sein, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (vgl. RB 1999 Nr. 149).</p> <p class="Urteilstext">Sowohl bei der vom Pflichtigen eingereichten Aufstellung Ã¼ber die Unterhaltskosten fÃ¼r die Liegenschaft in J fÃ¼r die Jahre 2008â2011 als auch bei der vom kantonalen Steueramt eingereichten Aufstellung der effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten betreffend die erst im Jahr 2017 erworbene Liegenschaft in P und die damit zusammenhÃ¤ngenden AusfÃ¼hrungen handelt es sich um unzulÃ¤ssige Noven. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). DemgegenÃ¼ber sind laut Art. 16 Abs. 3 DBG die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (vgl. BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; BGE 125 II 113 E. 5b; VGr, 24. August 2016, SB.2016.00049, E. 2.2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3; BGE 125 II 113 E. 6a). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt seien, kÃ¶nne durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend sei, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet sei (BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 3c). Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liege aber vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet werde, ins besondere wenn eigene Liegenschaften vermietet wÃ¼rden. Dies gelte selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich sei, professionell verwaltet werde und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt wÃ¼rden (BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Umstritten ist, ob der mit dem Verkauf der Liegenschaft I-Strasse 05 in J erzielte ErlÃ¶s als Einkunft aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG) zu qualifizieren ist oder ob der Pflichtige einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn (Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Der Pflichtige kaufte am 30. Juni 2006 ein Mehrfamilienhaus. Drei Wochen spÃ¤ter, am 21. Juli 2006, kaufte er am selben Tag zwei MehrfamilienhÃ¤user. 16 Monate spÃ¤ter kaufte er innerhalb von zwei Tagen zwei weitere MehrfamilienhÃ¤user. Im Jahr 2014 erwarb der Pflichtige binnen zweier Wochen zwei weitere Liegenschaften; im Jahr 2017 kaufte der Pflichtige die einzig selbst bewohnte Liegenschaft. Drei der insgesamt acht Liegenschaften verÃ¤usserte er wieder: Die streitbetroffene Liegenschaft in J im Jahr 2013 an einen externen Dritten, die Liegenschaften in L und N im Jahr 2015 an die in seinem Alleineigentum stehende Immobiliengesellschaft Q. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Der Pflichtige hÃ¤lt dafÃ¼r, bei dieser Ausgangslage kÃ¶nne nicht von einer HÃ¤ufigkeit von Transaktionen ausgegangen werden, da lediglich das GrundstÃ¼ck in J verkauft worden sei. Ein Handel setze aber einen Weiterverkauf voraus. Zur Beurteilung einer HÃ¤ndlertÃ¤tigkeit habe das kantonale Steueramt zu Unrecht auch die VerÃ¤usserungen der im Jahr 2014 erworbenen und im Jahr 2015 weiter verÃ¤usserten Liegenschaften in L und N an die ihm gehÃ¶rende Immobiliengesellschaft Q miteinbezogen. Diese VorgÃ¤nge, welche rund zwei Jahre nach dem Verkauf der Liegenschaft J stattgefunden hÃ¤tten, seien fÃ¼r den zu beurteilenden Zeitpunkt steuerrechtlich ohne Belang, zumal er weiterhin wirtschaftlicher EigentÃ¼mer jener Liegenschaften geblieben sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Sind vor oder nach der betreffenden Steuerperiode weitere Liegenschaftstransaktionen erfolgt, sind diese insoweit von Relevanz, als sie RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die generelle TÃ¤tigkeit des Pflichtigen auf dem Liegenschaftenmarkt zulassen (vgl. VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.4; ebenso Peter Locher, Kommentar zum DBG, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, I. Teil, 1. A., Therwil/Basel 2001, Art. 18 DBG N. 35 in fine; vgl. auch BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.4; BGE 96 I 667 E. 2). Dass der Pflichtige in einem Zeitraum von knapp elf Jahren acht Liegenschaften kaufte, davon lediglich eine einzige selbst bewohnt und drei Liegenschaften wieder verÃ¤usserte, lÃ¤sst auf eine Vielzahl von Immobilientransaktionen schliessen. Zu berÃ¼cksichtigen ist jedoch, dass die in L und N erworbenen Liegenschaften nach einer Haltedauer von rund einem Jahr zu den Anlagekosten in die vom Pflichtigen beherrschte Immobiliengesellschaft Q eingebracht wurden. Damit fiel nicht nur kein GrundstÃ¼ckgewinn an, indem der Pflichtige indirekt EigentÃ¼mer der Liegenschaften geblieben ist, hat er hinsichtlich dieser Transaktionen nicht am freien wirtschaftlichen Verkehr teilgenommen, was allerdings nicht ausschliesst, dass auch hinsichtlich dieser Transaktionen allenfalls Liegenschaftenhandel vorliegen kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Ob die Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr mit Blick auf die Liegenschaft J planmÃ¤ssig, d.</span><span> </span><span>h. in systematischer Art und Weise erfolgt und in einem weiteren Sinn "professionell" war, ist nachfolgend zu prÃ¼fen:</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Beim Kauf durch den Pflichtigen befand sich das streitbetroffene Mehrfamilienhaus in J in einem sanierungsbedÃ¼rftigen Zustand. Der Pflichtige liess in der Folge durch die ihm gehÃ¶rende R GmbH Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft durchfÃ¼hren. Der R GmbH wurden hierfÃ¼r im Jahr 2008 Fr. â¦ sowie im Jahr 2009 Fr.â¦ vergÃ¼tet. GemÃ¤ss Schreiben der S GmbH, der Immobilienverwalterin des Pflichtigen, vom 12. September 2012 bestand trotz der durchgefÃ¼hrten Renovationsarbeiten weiterhin grosser Sanierungsbedarf (schlechte Isolierung der Fenster, Balkone, mangelhaftes Erscheinungsbild der Liegenschaft, durchgerostete DachkÃ¤nnel, verfaulte TÃ¼ren, Fenstereinfassungen etc.), weshalb sie zum Verkauf der Liegenschaft riet. Daraufhin konnte der Pflichtige die Liegenschaft gewinnbringend (reiner Verkaufsgewinn: Fr.â¦) verkaufen. Gerade der Umstand, dass gekaufte Liegenschaften â wie hier â umgebaut werden, um sie gewinnbringend weiterzuverÃ¤ussern, deutet jedoch auf planmÃ¤ssiges Vorgehen hin (VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.6; Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 18 DBG N. 25). </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r ProfessionalitÃ¤t und damit GewerbsmÃ¤ssigkeit spricht sodann, dass nicht nur die Liegenschaft in J, sondern auch die frÃ¼her erworbenen â weiterhin im Eigentum des Pflichtigen stehenden â Liegenschaften an der E-Strasse 02/03 in F sowie C-Strasse 01 in D der Arbeitsbeschaffung des vom Pflichtigen beherrschten R GmbH dienten. Dies ergibt sich eindeutig aus dem zwischen dem Pflichtigen und der R GmbH geschlossenen Darlehensvertrag mit Laufzeit ab 1. Januar 2006, wonach ein Darlehen Ã¼ber Fr. â¦" fÃ¼r die Anschaffung von privaten Liegenschaften durch den GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer" gewÃ¤hrt wird, "welche die R GmbH dereinst wiederum handwerklich betreuen kann". Dabei handelte es sich um die im Darlehensvertrag namentlich erwÃ¤hnten Liegenschaften E-Strasse 02/03 und C-Strasse 01. Dass die Gesellschaft schliesslich â wie beabsichtigt â AuftrÃ¤ge fÃ¼r die Liegenschaften ihres Inhabers ausfÃ¼hrte, geht aus den steueramtlichen Revisionsberichten zu den SteuereinschÃ¤tzungen 2007â2012 der R GmbH hervor. GewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel liegt nicht nur bei einer HandelstÃ¤tigkeit im engeren Sinn (Kauf und Verkauf) vor, sondern auch dann, wenn Liegenschaften als Arbeitsbeschaffung fÃ¼r ein Architektur- oder Bauunternehmen oder einen Handwerksbetrieb erworben und eingesetzt werden (BGr, 22. April 2005, 2A.547/2004, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.4). Entgegen den Vorbringen des Pflichtigen dÃ¼rfen auch die hinsichtlich der anderen Liegenschaften durchgefÃ¼hrten Renovationsarbeiten mitberÃ¼cksichtigt werden, zeigt doch gerade diese Gesamtschau auf, wie der Pflichtige systematisch Liegenschaften kaufte, um die eigene R GmbH und auch die T AG bei der Vergabe von AuftrÃ¤gen zu berÃ¼cksichtigen. Das Bild des planmÃ¤ssigen Vorgehens rundet schliesslich die GrÃ¼ndung der Immobiliengesellschaft Q, deren AlleinaktionÃ¤r der Pflichtige ist, ab: Die im Jahr 2015 ins Handelsregister eingetragene Gesellschaft bezweckt Kauf, Verkauf, Renovationen und Bewirtschaftung von Immobilien und alle damit zusammenhÃ¤ngenden TÃ¤tigkeiten. Bei einer der in diese Gesellschaft eingebrachten Liegenschaft (K-Strasse 06 in L) handelte es sich ebenfalls um ein Ã¤lteres, teilweise sanierungsbedÃ¼rftiges Mehrfamilienhaus. Der Pflichtige beabsichtigte ebenfalls, die anstehenden Sanierungen Ã¼ber die Immobiliengesellschaft Q abzuwickeln, wie sich aus dem Schreiben der U AG an das Steueramt der Stadt V vom 8. Dezember 2014 ergibt. Somit sollte auch diese Liegenschaft der Auftragsvermittlung einer dem Pflichtigen gehÃ¶renden Gesellschaft dienen. Dass der Pflichtige die Unterhaltsarbeiten nicht persÃ¶nlich, sondern durch die von ihm beherrschten Gesellschaften ausfÃ¼hren liess, schadet dabei nicht (siehe VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 3.3.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die TÃ¤tigkeit des selbstÃ¤ndigen bzw. gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Richner et al., Art. 18 N. 11). Indiz hierfÃ¼r kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei MehrfamilienhÃ¤usern betrÃ¤gt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67% bis 80% des Verkehrswerts (VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 auch zum Folgenden; <span>Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, ZÃ¼rich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 1023</span>). Eine darÃ¼berhinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). ZusÃ¤tzlich ist zu beachten, dass sich der Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung des erworbenen GrundstÃ¼cks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht nur durch hypothekengesicherte Kredite mÃ¶glich und kann ein GrundstÃ¼ckkauf namentlich auch durch die hypothekarische Belastung anderer GrundstÃ¼cke (mit)finanziert werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Vorliegend finanzierte der Pflichtige die Liegenschaft J zum einen mit Hypotheken der W-Bank (1. Hypothek: Fr. â¦; 2. Hypothek: Fr. â¦). Den restlichen Kaufpreis stellten "die dem BeschwerdefÃ¼hrer gehÃ¶renden Gesellschaften" zur VerfÃ¼gung, indem sie dem Pflichtigen ein Darlehen gewÃ¤hrten. Zu Recht qualifizierte die Vorinstanz das an den Gesellschafter ausgerichtete Darlehen mit Blick auf die Liegenschaftsfinanzierung als echtes Fremdkapital und erachtete die Liegenschaft somit zu 100 % als fremdfinanziert. Das Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers, die Vorinstanz verhalte sich widersprÃ¼chlich, indem sie die GewÃ¤hrung gruppeninterner Kredite hinsichtlich der Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrads als echtes Fremdkapital erachte, bei der Bewirtschaftung der Liegenschaften durch die eigenen Gesellschaften jedoch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise anwende, hÃ¤lt nicht Stich. Sodann verficht der Pflichtige bezÃ¼glich aller bis 2007 erworbenen Liegenschaften einen Fremdfinanzierungsgrad von 72,59 %, welcher vom kantonalen Steueramt fÃ¼r das Verwaltungsgericht verbindlich anerkannt worden sei. Auch wenn diese Berechnung des Fremdfinanzierungsgrads nicht bestritten wird und von der Vorinstanz gestÃ¼tzt wurde (siehe angefochtener Entscheid, E. 2b/aa), vermag sie nicht zu Ã¼berzeugen: Zum einen berÃ¼cksichtigt sie lediglich zwei â die im Jahr 2007 erworbenen â Immobilien und lÃ¤sst die Finanzierung der Ã¼brigen vom Pflichtigen bereits erworbenen Objekte zu Unrecht ausser Acht (siehe dazu BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.4). Zum andern geht sie vom vollen Kaufpreis fÃ¼r die im Jahr 2007 erworbenen Liegenschaften von insgesamt Fr.â¦ aus, bei den Schulden berÃ¼cksichtigt sie jedoch bei der Liegenschaft nur ½ der bei der W-Bank abgeschlossenen Hypotheken. </p> <p class="Erwgung3">Aus den Akten ergibt sich demzufolge ein weit hÃ¶herer Fremdfinanzierungsgrad:</p> <p class="Urteilstext"><i>Kaufpreise: </i></p> <p class="Urteilstext">E-Strasse 02/03: Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">C-Strasse 01: Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext"><span>G-Strasse 04: Fr. â¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span>I-Strasse 05: Fr. â¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Total Fr. â¦ </span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> <p class="Urteilstext"><i>Fremdfinanzierung:</i></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">X-BANK, Hypothek Nr. 09</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">X-BANK, Hypothek Nr. 10</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr.<span> </span> â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">X-BANK, Hypothek Nr. 11</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">X-BANK, Hypothek Nr. 12</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">W-Bank, Hyp. Nr. 13</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦ (recte: Fr. â¦*)</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">W-Bank, Hyp Nr. 14</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Fr. â¦(recte: Fr. â¦*)</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Darlehen â R GmbH</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Darlehen â T AG</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Total </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">Fr. <span> â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">* siehe Beilagen zu </p> <p class="Urteilstext">Aus der GegenÃ¼berstellung der Kaufpreise und dem vom Pflichtigen in Anspruch genommenen Fremdkapital zur Finanzierung der Liegenschaften folgt somit eine Fremdfinanzierungsquote von rund 93 %. Diese geht weit Ã¼ber die fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user Ã¼bliche Fremdfinanzierung hinaus (siehe E. 3.3.1). Damit ist der Pflichtige ein erhebliches Unternehmensrisiko eingegangen, was ebenfalls fÃ¼r GewerbsmÃ¤ssigkeit spricht. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der Pflichtige betÃ¤tigte sich in frÃ¼heren Jahren als Maler, SanitÃ¤rinstallateur und Bodenleger. 1997 grÃ¼ndete er die R GmbH, welche u.<span> </span>a. das Renovieren von Bauten, das Malen und Instandstellen von Liegenschaften bezweckt. Im Zeitpunkt des Kaufs (2007) und des Verkaufs (2013) der Liegenschaft J war der Pflichtige Inhaber aller Stammanteile dieser GmbH und deren GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer. 2007 grÃ¼ndete er sodann die T AG: Diese ist ebenfalls in der Bau- und Immobilienbranche tÃ¤tig (u.<span> </span>a. Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten aller Art, Bewirtschaftung, Vermietung und Vermittlung von Liegenschaften, Planung und AusfÃ¼hrung von Neu- und Umbauten). Der Pflichtige ist AlleinaktionÃ¤r und Verwaltungsrat dieser Gesellschaft. Damit verfÃ¼gte er offenkundig Ã¼ber ein vertieftes Wissen im Bereich des Immobilienmarkts und der Baubranche. Ob die zwei bzw. drei Jahre nach dem Verkauf der Liegenschaft J erfolgten GrÃ¼ndungen der Immobiliengesellschaft Q sowie der Y AG in die Beurteilung miteinbezogen werden dÃ¼rfen, kann somit offengelassen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Der Pflichtige beruft sich sodann auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 4. Juli 2012, wonach auch einem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler die Zuweisung von Liegenschaften zum PrivatvermÃ¶gen nicht verwehrt werden dÃ¼rfe (SB.2012.00001 = ZStP 1/2013 Nr. 5, S. 59 ff.). Im Gegensatz zum zitierten Fall ging der Pflichtige mit Bezug auf das Mehrfamilienhaus J weit Ã¼ber die "schlichte" VermÃ¶gensverwaltung hinaus, indem er seinem Bauunternehmen durch Sanierung der besagten Liegenschaft AuftrÃ¤ge verschaffen konnte.</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt sprechen die komplette Fremdfinanzierung der Liegenschaft in J, der enge Zusammenhang mit der beruflichen TÃ¤tigkeit des Pflichtigen, die Tatsache, dass die Liegenschaft seinem Bauunternehmen als Arbeitsbeschaffung diente, der Pflichtige allein innerhalb von eineinhalb Jahren fÃ¼nf â nicht selbstbewohnte â Liegenschaften erwarb und hiervon eine wieder verÃ¤usserte (HÃ¤ufigkeit der Liegenschaftstransaktionen), fÃ¼r gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG. Bei dieser Sachlage kann das Argument des Pflichtigen, die Liegenschaft habe der Sicherung seiner bislang suboptimalen Altersvorsorge gedient, nicht gehÃ¶rt werden. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu. Der Beschwerdegegnerin ist von Amtes wegen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen, da nicht ersichtlich ist, dass ihr notwendige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohe Kosten erwachsen sind (Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>