<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00579</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212401&amp;W10_KEY=13013532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00579</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.11.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Wohnhauses: Schutzumfang; Verhältnismässigkeit. [Die Nachbarn machen geltend, der Unterschutzstellungsvertrag gewährleiste den Schutzzweck nicht.] Der Umgebungsschutz wird im Unterschutzstellungsvertrag verbindlich geregelt. Ein ausdrücklicher Einbezug in die Umschreibung des Schutzobjekts ist nicht erforderlich (E. 4). Der Gemeinderat konnte die vorzunehmende Interessenabwägung nicht an den Gutachter delegieren, der die Schutzwürdigkeit des Objekts zu beurteilen hatte (E. 5.2). Es ist nicht zu beanstanden, dass der Grundeigentümerin im Rahmen der Unterschutzstellung ein angemessener Projektierungsspielraum eingeräumt wird, den sie in Beachtung von § 238 Abs. 2 PBG auszufüllen haben wird (E. 5.3 ff.). Die vertraglichen Regelungen wären mit dem Schutzzweck nur insoweit unvereinbar, als sie bereits je einzeln Baumöglichkeiten einräumen würden, die mit der geforderten Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt per se nicht zu vereinbaren wären (E. 5.7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIBEREICH">FREIBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSGESTALTUNG">UMGEBUNGSGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSSCHUTZ">UMGEBUNGSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAG, ÃFFENTLICH-RECHTLICHER">VERTRAG, ÃFFENTLICH-RECHTLICHER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 10 Abs. II NaturschutzV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. f PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 lit. d PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16488" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00579</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. November 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. D AG, vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Oberrieden, vertreten durch RA F,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Oberrieden genehmigte mit Beschluss vom 20. Dezember 2011 den verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen der G GmbH (RechtsvorgÃ¤ngerin der privaten Beschwerdegegnerin) und der Gemeinde Oberrieden Ã¼ber die Unterschutzstellung des Wohnhauses samt Umgebung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Oberrieden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Beschluss rekurrierten A und B sowie die Vereinigung I an das Baurekursgericht. Dieses vereinigte die beiden Verfahren und wies die Rekurse mit Entscheid vom 7. August 2012 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>A und B erhoben mit Eingabe vom 13. September 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Rekursentscheid sei aufzuheben, soweit ihr Rekurs damit abgewiesen worden sei, und es sei demgemÃ¤ss auch der Beschluss des Gemeinderats Oberrieden vom 20. Dezember 2011 aufzuheben und der Gemeinderat Oberrieden einzuladen, Ã¼ber den Umgebungsschutz der Liegenschaft H-Strasse 02 bzw. die mit dem Schutzobjekt zu vereinbarenden Baubereiche und BaumÃ¶glichkeiten neu zu entscheiden; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz schloss am 19. Oktober 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die D AG (EigentÃ¼merin des betroffenen GrundstÃ¼cks) am 5.</span> <span>Oktober 2012 und der Gemeinderat Oberrieden am 12. Oktober 2012 beantragten ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind unmittelbare Nachbarn des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks</span>. Der vorliegend strittige Unterschutzstellungsvertrag regelt dessen Bebaubarkeit und Freihaltung. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind daher<span> gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde berechtigt. Ihre Rechtsmittel</span>­<span>legitimation blieb zu Recht unbestritten. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref339875561"><b>2. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden beanstandete Unterschutzstellungsvertrag</span><span> legt in Ziff. 1 fest, dass das GebÃ¤ude H-Strasse 02, Vers.-Nr. </span><span>03</span><span> auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, in Oberrieden in dem unter Ziff. 2 (VerÃ¤nderungsverbot betreffend im Einzelnen beschriebenen Teilen des GebÃ¤udes) und unter BerÃ¼cksichtigung der in Ziff. 3 vorgesehenen Bau- und Renovationsarbeiten ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs.</span><span>1 lit. c PBG sei und dementsprechend gemÃ¤ss § 205 PBG unter Schutz gestellt werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>BezÃ¼glich des vorliegend umstrittenen Umgebungsschutzes sieht Ziff. 6 des Vertrags vor, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten sei. Davon ausgenommen seien die in einem separaten Situationsplan bezeichneten Baubereiche sowie TerrainerhÃ¶hungen mit den erforderlichen StÃ¼tzmassnahmen zur GewÃ¤hrleistung eines genÃ¼genden Hochwasserschutzes gegenÃ¼ber dem J-Bach. Innerhalb der beiden im Situationsplan bezeichneten Baubereiche fÃ¼r HauptgebÃ¤ude wÃ¼rden ergÃ¤nzend zu den Zonenvorschriften folgende BeschrÃ¤nkungen gelten:</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Es sind maximal zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Die TraufhÃ¶he des Schutzobjekts Vers.-Nr. 03 darf um maximal 1,20 m (OK Flachdach Attikageschoss) bzw. 2,60 m (FirsthÃ¶he Satteldach) Ã¼berragt werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Ein allfÃ¤lliger Kniestock darf maximal 0,50 m hoch sein.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Balkone/Terrassen und Anbauten im Erdgeschoss (SitzplatzÃ¼berdachungen und dgl.) dÃ¼rfen maximal 1,50 m Ã¼ber die Baubereiche hinausragen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>AllfÃ¤llige TerrainerhÃ¶hungen von maximal 1,00 m innerhalb des Baubereichs sowie im Bereich der SitzplatzÃ¼berdachungen sind zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ausserhalb des Baubereichs liegen unter </span><span>a</span><span>nderem:</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Die ErschliessungsflÃ¤chen fÃ¼r die HauszugÃ¤nge.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Die BesucherparkplÃ¤tze.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Der Kinderspielplatz.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Die Zufahrt zur Unterniveaugarage.</span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Die Ã¼berdachten GartensitzplÃ¤tze und HauszugÃ¤nge.</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref340743571"><b>3. </b> </a></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref340674062"><span>Es ist vorliegend unbestritten, dass es sich beim GebÃ¤ude H-Strasse</span></a> <span>02, Vers.-Nr. 03, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt. Unbestritten blieb auch die vorinstanzliche Feststellung, beim Garten handle es sich nicht um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.2 f.).</span><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.</span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref341346662"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, </span></a>die<span> in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB</span> <span>1982 Nr. 37). Die Vorinstanz hat sich daher zu Recht eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auferlegt (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.1; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Wird ein Objekt als schutzwÃ¼rdig beurteilt, sind entsprechende Massnahmen zu treffen. AllfÃ¤lligen BeschrÃ¤nkungen der BaumÃ¶glichkeiten in der Umgebung ist im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung Rechnung zu tragen, die bei der Anordnung konkreter Schutzmassnahmen vorzunehmen ist (VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 5.2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, es mÃ¼sse bereits bei der Umschreibung des Schutzobjekts und -umfangs erwÃ¤hnt werden, dass und in welchem Umfang die Umgebung Teil des Schutzobjekts sei. Entsprechend dÃ¼rfe sich das VerÃ¤nderungsverbot nicht auf das GebÃ¤ude beschrÃ¤nken, sondern mÃ¼sse auch Aufschluss Ã¼ber die schÃ¼tzenswerte Umgebung geben. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Es ist nicht ersichtlich, was die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem geforderten Einbezug der Umgebung in die Umschreibung des Schutzobjekts ableiten wollen. So wÃ¼rde es sich auf dessen Schutz weder positiv noch negativ auswirken, wenn in Ziff. 1 des Unterschutzstellungsvertrags festgehalten wÃ¼rde, das GebÃ¤ude H-Strasse</span> <span>02 <i>samt dessen Umschwung</i> auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei in dem unter Ziff. 2 <i>und Ziff. 6</i> aufgefÃ¼hrten Umfang ein Schutzobjekt und werde gemÃ¤ss § 205 PBG unter Schutz gestellt. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen denn auch nicht substanziiert dar, weshalb der durch § 205 und § 207 Abs. 1 PBG geforderte Schutz des GebÃ¤udes H-Strasse</span> <span>02 samt der fÃ¼r seine Wirkung wesentlichen Umgebung wegen des fehlenden ausdrÃ¼cklichen Hinweises auf den Umgebungsschutz in Ziff. 1 des verwaltungsrechtlichen Vertrags nicht gewÃ¤hrleistet sein soll. Ziff. 6 des Vertrags </span>hÃ¤lt<span> fest, dass und in welchem Umfang die Umgebung Teil des Schutzobjekts bildet. Dass diese ErwÃ¤hnung nicht bereits in den Ziffern</span> <span>1 und 2 erfolgt, mindert die Verbindlichkeit des angeordneten Umgebungsschutzes nicht. Es ist daher auch nicht ersichtlich, weshalb die zu beurteilende Schutzanordnung § 10 Abs. 2 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) nicht genÃ¼gen soll. Die entsprechende Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden (Beschwerdeschrift, Ziff. 13) blieb denn auch unsubstanziiert. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Es bleibt jedoch zu prÃ¼fen, ob der in Ziff. 6 des Unterschutzstellungsvertrags umschriebene Umgebungsschutz ungenÃ¼gend ist (sogleich, E. </span>5<span>).</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref339633313"><b>5. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, ein wirksamer Umgebungsschutz mÃ¼sse dafÃ¼r sorgen, dass die schutzwÃ¼rdige Umgebung eines Schutzobjekts dauerhaft von Hochbauten und anderen das Schutzobjekt beeintrÃ¤chtigenden baulichen VerÃ¤nderungen freigehalten werde. Dem werde der verwaltungsrechtliche Vertrag nicht gerecht. Die Vorinstanz ersetze den Umgebungsschutz gemÃ¤ss § 203 Abs. </span><span>1 </span><span>lit. c PBG zu Unrecht weitestgehend durch das Erfordernis der besonderen RÃ¼cksichtnahme auf Schutzobjekte gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG. Die Baubereiche Nord und SÃ¼d seien so zu verkleinern, dass die fÃ¼r die Wirkung des Schutzobjekts relevante Umgebung im Sinn der Empfehlungen des Gutachters erhalten blieben und bereits im Rahmen der Unterschutzstellung sichergestellt werde, dass dieser wichtige Freiraum nicht durch Neubauten Ã¼berstellt werde. Auch innerhalb der Baubereiche seien strengere Vorgaben erforderlich, um den Schutz des GebÃ¤udes </span><span>H-Strasse </span><span>02 sicherzustellen. Schliesslich sei eine Tiefgarage mit dem Schutzobjekt nicht vereinbar. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref340674204"><b><span>5.1 </span></b><span>§ 203 Abs. 1 lit. c PBG schÃ¼tzt das Objekt samt der fÃ¼r seine Wirkung "wesentlichen Umgebung". Es ist zu prÃ¼fen, ob der angeordnete Umgebungsschutz den Schutzzweck gewÃ¤hrleistet.</span></a></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde Oberrieden liess von einem Fachmann ein Gutachten zur SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes H-Strasse</span> <span>02 erstellen. Dieses kam zum Schluss, das GebÃ¤ude H-Strasse</span> <span>08, 04 bis </span>02<span> habe als Reihenhaus, wie auch als Bestandteil der HÃ¤usergruppe des ehemaligen Weilers bzw. des heutigen Ortsteils "K" einen hohen Situationswert. Dieser sei primÃ¤r bestimmt durch die Lage und die Stellung des GebÃ¤udes sowie durch das stattliche Bauvolumen. Grosse Bedeutung komme auch einem angemessenen Freiraum um das Schutzobjekt zu. UngeschmÃ¤lert erhalten bleiben sollten die grossen VorgÃ¤rten auf der SÃ¼dseite mit ihren Einfassungen, Mauern und EinzÃ¤unungen bis zur Strassenparzelle Kat.-Nr. 05, der Hofraum zwischen den HÃ¤usern H-Strasse</span> <span>06/07 und 08, 04 bis </span>02<span> und ein mÃ¶glichst grosser Freiraum westlich der bestehenden Bauten. In einem zusÃ¤tzlichen Bericht zur Ãberbaubarkeit vom 3. Februar 2010 hielt derselbe Gutachter unter anderem fest, er erachte eine Variante mit zwei kleinen Neubauten im nord- und sÃ¼dwestlichen Teil des GrundstÃ¼cks fÃ¼r denkbar. Ersteres sollte Ã¼ber einen rechteckigen Grundriss mit einer Breite von max. 8,50 m und einer LÃ¤nge von max. 14,20 m verfÃ¼gen; Letzteres Ã¼ber einen nahezu quadratischen Grundriss mit max. 10 m Breite und 11 m LÃ¤nge. Die GebÃ¤ude sollten nicht hÃ¶her als zwei Vollgeschosse sein und hÃ¶chstens einen bescheidenen Kniestock aufweisen. Die Baukuben sollten als einfache, geschlossene Formen (ohne Balkone und Erker) erscheinen. Die skizzierte Situierung der Bauten sei so gewÃ¤hlt, dass der bestehende, markante Bau auch an seiner Westseite einen mÃ¶glichst grossen Freiraum besitze.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, der Gemeinderat sei gehalten gewesen, die gutachterlichen Vorgaben zu Ã¼bernehmen, ist vorweg Folgendes festzuhalten:</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Eine Unterschutzstellung muss verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein. Bei der vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung, ob durch den Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte BeschrÃ¤nkung des Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im VerhÃ¤ltnis zu den entgegenstehenden privaten oder (anderen) Ã¶ffentlichen Interessen hinreichend Rechnung getragen wird, handelt es sich um eine Rechtsfrage. Diese ist vom Gemeinderat und den Rechtsmittelinstanzen − nicht aber von einem Gutachter − zu beurteilen (VGr, 24. Oktober 2012, VB.2012.00151, E. 3.1; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 22). </span></p> <p class="Erwgung2">Wie erwÃ¤hnt (E. 3.2), <span>bestehen </span>b<span>ei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume. Diese sind in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die vom Gemeinderat vorzunehmende Beurteilung geht somit Ã¼ber jene hinaus, die der Gutachter abzugeben hatte. Dieser hatte die SchutzwÃ¼rdigkeit an sich zu beurteilen. Soweit er dabei selber zwischen dem Schutzinteresse und den Interessen der Bauherrschaft abwog, mÃ¶gen seine AusfÃ¼hrungen insofern relevant sein, als sie Aufschluss Ã¼ber das Mass der SchutzwÃ¼rdigkeit zu geben vermÃ¶gen, das er dem Schutzobjekt zumass. Die erwÃ¤hnte InteressenabwÃ¤gung selber konnte der Gemeinderat hingegen nicht an den Gutachter delegieren. Entsprechend war er auch nicht an dessen AusfÃ¼hrungen gebunden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden, die Vorinstanz habe den Umgebungsschutz gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG weitestgehend durch das Erfordernis der besonderen RÃ¼cksichtnahme gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ersetzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie erwÃ¤hnt (E. </span>2<span>), scheidet der Unterschutzstellungsvertrag zwei Baubereiche aus. Diese befinden sich in der nord- und sÃ¼dwestlichen Ecke des GrundstÃ¼cks. Im Ãbrigen ist das GrundstÃ¼ck von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten. Ausserhalb der Baubereiche liegen gemÃ¤ss Ziff. 6 Abs. 3 des Unterschutzstellungsvertrag die ErschliessungsflÃ¤chen fÃ¼r die HauszugÃ¤nge, die BesucherparkplÃ¤tze, der Kinderspielplatz, die Zufahrt zur Unterniveaugarage und die Ã¼berdachten GartensitzplÃ¤tze und HauszugÃ¤nge. Damit geht der Unterschutzstellungsvertrag auch hinsichtlich der Umgebung des GebÃ¤udes H-Strasse</span> <span>02 deutlich Ã¼ber die von § 238 Abs. 2 gestellten Anforderungen hinaus. Ausserhalb der beiden Baubereiche gilt zwar kein absolutes VerÃ¤nderungsverbot, doch sind oberirdische Bauten und Anlagen nicht zulÃ¤ssig. WÃ¤hrend solche mit dem Schutzobjekt nicht zu vereinbaren wÃ¤ren, liegt dem Unterschutzstellungsvertrag die â von der Vorinstanz als zutreffend erachtete â Auffassung zugrunde, dass innerhalb der Baubereiche situierte Bauten den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG gerecht werden <i>kÃ¶nnen.</i> Ob sie dies auch tun, </span>wird<span> im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im Einzel</span>nen<span> zu prÃ¼fen </span>sein <span>und kann nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein. Die Hinweise der Vor­instanz auf § 238 Abs. 2 PBG (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5) sind in diesem Sinn nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden in Bezug auf den Umschwung des GebÃ¤udes H-Strasse 02 ein VerÃ¤nderungsverbot fordern, kann ihnen nicht zugestimmt werden. Wie erwÃ¤hnt (E. </span>3<span>), stellt der Garten selber kein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG dar. Von Bedeutung ist er hingegen insofern, als die Wirkung des Schutzobjekts einen angemessenen Freiraum erfordert (vgl. E. </span>5.1<span>). Es ist nicht zu beanstanden, wenn dem dadurch Rechnung getragen wird, dass das GrundstÃ¼ck, abgesehen von den beiden Baubereichen, von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten ist (vgl. oben, E. </span>2<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.5 </span></b><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden die Auffassung vertreten, es sei bereits mit dem Schutzentscheid festzulegen, wo auf dem GrundstÃ¼ck bauliche VerÃ¤nderungen, wie die Zufahrt zu einer Tiefgarage, GartensitzplÃ¤tze, Balkone, KinderspielplÃ¤tze, BesucherparkplÃ¤tze und HauszugÃ¤nge, mÃ¶glich seien (Beschwerdeschrift, S. 11 und S. 13), kann ihnen nicht gefolgt werden. Aus den AusfÃ¼hrungen des Gutachters ergibt sich, dass der Freiraum um das schutzwÃ¼rdige GebÃ¤ude nicht wegen seiner Gestaltung von Bedeutung ist, sondern weil er den hohen Situationswert des GebÃ¤udes, der in erster Linie durch seine Lage und Stellung sowie das stattliche Bauvolumen bestimmt wird, erlebbar macht. Diese Funktion kann der verbleibende Freiraum auch dann wahrnehmen, wenn er fÃ¼r einen Kinderspielplatz, einzelne BesucherparkplÃ¤tze, HauszugÃ¤nge und auch die Zufahrt zu einer Tiefgarage genutzt wird. Jedenfalls ist eine BeeintrÃ¤chtigung des Schutzzwecks durch solche Nutzungen nicht vorprogrammiert. Die PrÃ¼fung, ob § 238 Abs. 2 PBG im konkreten Einzelfall GenÃ¼ge getan wird, wird dadurch nicht prÃ¤judiziert. Insbesondere kann die Bauherrschaft aus dem Unterschutzstellungsvertrag nicht ableiten, dass sie alle in Ziff. 6 Abs. 3 des Unterschutzstellungsvertrag</span>s<span> genannten Bauteile und Anlagen ausserhalb der vorgesehenen Baubereiche erstellen </span>kÃ¶nnen wird<span> (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1). Es wird dabei massgeblich auf deren Gestaltung im Gesamtkontext des Schutzobjekts ankommen.</span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref340675119"><b><span>5.6 </span></b><span>Die Vorinstanz wies zu Recht darauf hin, dass die Vorgaben von § 238 Abs. 2 PBG nicht erfÃ¼llt werden kÃ¶nnten, falls die nach Abzug der AbstÃ¤nde verbleibenden BaubereichsflÃ¤chen vollstÃ¤ndig mit Hochbauten Ã¼berstellt und die weiteren im Vertrag erwÃ¤hnten Bauteile und Anlagen allesamt ausserhalb der Baubereiche erstellt wÃ¼rden (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1). Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden (Beschwerdeschrift, S. 11) fÃ¼hrt diese EinschÃ¤tzung nicht dazu, dass der Unterschutzstellungsvertrag zu grosszÃ¼gig und der vorgesehene Umgebungsschutz nicht gesetzeskonform wÃ¤ren. Die vertraglich festgehaltenen BaumÃ¶glichkeiten verschaffen der Bauherrschaft keinen Bewilligungsanspruch. Aus dem Unterschutzstellungsvertrag ergibt sich daher nicht, dass ein "die vertraglichen BaumÃ¶glichkeiten ausschÃ¶pfender" Neubau (Beschwerdeschrift, S. 11 unten) bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Vielmehr gilt auch fÃ¼r ihn der Vorbehalt von § 238 Abs. 2 PBG. Der Gemeinderat Oberrieden hat im angefochtenen Entscheid denn auch darauf hingewiesen, dass sich allfÃ¤llige Neubauten im Bereich der verbleibenden Baubereiche dem HauptgebÃ¤ude (H-Strasse 08 bis 02) unterzuordnen und § 238 Abs. 2 PBG zu entsprechen haben.</span></a><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.7 </span></b><span>Die Festlegungen im Unterschutzstellungsvertrag </span>wÃ¤ren<span> mit dem Schutzzweck nur insoweit unvereinbar und damit zu grosszÃ¼gig, als sie <i>bereits je einzeln</i> BaumÃ¶glichkeiten einrÃ¤umen</span> wÃ¼rden<span>, die mit der von § 238 Abs. 2 PBG geforderten RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt nicht zu vereinbaren sind. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>In Bezug auf die GrÃ¶sse der beiden Baubereiche ist </span>daher <span>zunÃ¤chst erneut zu betonen, dass diese keinen Anspruch darauf einrÃ¤umen, zwei Neubauten mit entsprechend maximaler GrundflÃ¤che zu erstellen. </span>Zweck dieser Baubereiche ist einzig, dass nur dort Ã¼berhaupt Neubauten erstellt werden dÃ¼rfen<span>. Auch diese mÃ¼ssen auf das Schutzobjekt besonders RÃ¼cksicht nehmen. Die Baubereiche dienen damit zum einen der Ausscheidung der im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG fÃ¼r die Wirkung des GebÃ¤udes H-Strasse</span> <span>02 wesentlichen Umgebung. Zum anderen sollen sie der Bauherrschaft, in deren Eigentumsrecht durch die Unterschutzstellung nicht unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig eingegriffen werden darf (vgl. BGE 126 I 219 E. 2c), einen angemessenen Projektierungsspielraum belassen (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5). Mit diesem Spielraum geht jedoch, was die BeschwerdefÃ¼hrenden â wie erwÃ¤hnt (E. </span>5.6<span>) â zu verkennen scheinen, der Vorbehalt einher, dass die Bewilligung fÃ¼r ein konkretes Projekt wegen ungenÃ¼gender RÃ¼cksichtnahme gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG verweigert werden kann. </span></p> <p class="Erwgung2">D<span>ie vorinstanzliche ErwÃ¤gung zur von Hochbauten freigehaltenen FlÃ¤che vor der Westfassade mit einer Breite von 15,90 m (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2, zweiter Absatz) </span>ist daher <span>zu relativieren. Die EinschrÃ¤nkung, wonach <i>nur gesetzes- und vertragskonforme GebÃ¤ude </i>innerhalb der Baubereiche frei platziert werden kÃ¶nnen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1), gilt nÃ¤mlich auch in diesem Zusammenhang. Aus dem Unterschutzstellungsvertrag ergibt sich mithin nicht zwingend, dass in beiden Baubereichen gleichzeitig bis an die fragliche</span>n<span> Begrenzungslinie</span>n<span> heran</span><span> </span><span>gebaut werden darf.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Von Bedeutung wird bei der Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens sodann dessen Ausrichtung sein. Es ist </span>keineswegs klar<span>, dass die Fassaden der Neubauten parallel zu den festgelegten Grenzen der Baubereiche zu liegen kommen werden. So hat die Vor­instanz in einem ersten Rechtsgang, gestÃ¼tzt auf entsprechende AusfÃ¼hrungen im erwÃ¤hnten Bericht Ã¼ber die Ãberbaubarkeit, zu Recht darauf hingewiesen, ein Merkmal der baulichen Umgebung bestehe darin, dass sich jedes GebÃ¤ude in GrÃ¶sse und Erscheinung von den andern unterscheide und dass die Achsen der Baukuben nicht parallel zueinander verliefen, sondern zumindest leicht gegeneinander abgedreht seien. Ein solches Abdrehen der Achsen wird sich auch positiv auf die von allen Beteiligten als zentral erkannten SichtbezÃ¼ge bzw. -korridore auswirken. </span>Dies bedeutet jedoch â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden (Beschwerdeschrift, S. 16) â nicht, dass die massgeblichen Fluchten allfÃ¤lliger Neubauten bereits im Unterschutzstellungsvertrag festzulegen wÃ¤ren. Es werden diesbezÃ¼glich mehrere LÃ¶sungen mit dem Schutz des GebÃ¤udes vereinbar sein. Welche Stellung gewÃ¤hlt wird, steht im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben (insbesondere § 238 Abs. 2 PBG) im Ermessen der Bauherrschaft.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref339875843"><b><span>5.8 </span></b><span>Hinsichtlich einer mÃ¶glichen Unterniveaugarage bzw. der Zufahrt zu einer solchen fÃ¼hren die BeschwerdefÃ¼hrenden aus, der Gutachter habe sich mit triftigen GrÃ¼nden dezidiert gegen eine Unterniveaugarage ausgesprochen.</span></a><span> DarÃ¼ber habe sich der Gemeinderat nicht hinwegsetzen dÃ¼rfen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden verkennen die Bedeutung der gutachterlichen AusfÃ¼hrungen. Der Gutachter wies in seinem Bericht zur Ãberbaubarkeit vom 3. Februar 2010 darauf hin, er beurteile die Absicht zur Realisierung einer unterirdischen Garagierung als problematisch. Dies begrÃ¼ndete er damit, die topogra</span>f<span>ische Situation sei im Zugangs- und Zufahrtsbereich Ã¤usserst ungÃ¼nstig, sodass lange Rampenbauwerke oder nicht akzeptierbare AufschÃ¼ttungen im UmgelÃ¤nde des bestehenden GebÃ¤udes nÃ¶tig wÃ¼rden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auch in diesem Zusammenhang ergibt sich aus dem Unterschutzstellungsvertrag und dem Entscheid der Vorinstanz nicht, dass eine Unterniveaugarage generell oder in einer allenfalls bereits projektierten Ausgestaltung zulÃ¤ssig sei. Insbesondere lÃ¤sst sich daraus nicht ableiten, Rampenbauwerke und (erhebliche) AufschÃ¼ttungen seien mit dem Schutzobjekt vereinbar und daher bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche in der HÃ¶he von Fr. 1'500.-. Dem Gemeinderat Oberrieden </span><span>steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden </span><span>den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>