<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2004.00008</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204820&amp;W10_KEY=13013567&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2004.00008</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.11.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erbschaftssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vorzugsbewertung Berücksichtigung latenter Steuern (Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung) Keine Gewährung der Vorzugsbewertung nach § 16 ESchG, wenn eigene, vermietete Immobilien verwaltet werden oder die Grundstücke zum Geschäftsvermögen eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers gehören (E. 3). Für den Fall, dass im Erbgang latente Steuern auf die Erben übergehen, ist der Verkehrswert des übertragenen Geschäftsvermögens beziehungsweise der Grundstücke nach Massgabe des Preises zu bestimmen, der unter Marktverhältnissen sowie unter Berücksichtung der Übernahme latenter Steuern durch den Erwerber vereinbart würde. Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung (E. 4.2). Rückweisung an die Finanzdirektion zur Bestimmung des neuen Verkehrswerts (E. 4.3). Nichtzulassung eines auf unversteuerten stillen Reserven berechneten Abzugs von AHV-Beiträgen (E. 5). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AHV-BEITRAG">AHV-BEITRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETEILIGUNGSPAPIERE">BETEILIGUNGSPAPIERE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSMETHODE">BEWERTUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHLAG">EINSCHLAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSBETRIEB">GESCHÃFTSBETRIEB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT">GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSÃBERNAHME">GESCHÃFTSÃBERNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSVERKEHR">GESCHÃFTSVERKEHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HALBWERTMETHODE">HALBWERTMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LATENTE STEUERN">LATENTE STEUERN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG">LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTWERT">MARKTWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUER">NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SOZIALVERSICHERUNGSBEITRÃGE">SOZIALVERSICHERUNGSBEITRÃGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: STEUERBEMESSUNG">STEUERBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHTAG">STICHTAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNEHMENSERHALTUNG">UNTERNEHMENSERHALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORZUGSBEWERTUNG">VORZUGSBEWERTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 3 AHVG</span><br/><span class="ungerade">§ 3 Abs. I ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 7 lit. a ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. I ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 16 ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 22 ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 23 Abs. I lit. a ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 25a ESchG</span><br/><span class="ungerade">Art. 537 Abs. I ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2004 Nr. 108 S. 203</span><br/><span class="ungerade">RB 2004 Nr. 109 S. 206</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 17. Dezember 1997 starb F, Inhaber der Einzelfirma F in X sowie KomplementÃ¤r der Kommanditgesellschaft G in Y. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich vier Liegenschaften im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Einzelfirma, von denen im Zeitraum von 1998 bis 2002 mit Ausnahme der Liegenschaft L-Strasse in X alle verkauft wurden. Ferner waren weitere zwÃ¶lf im Kanton ZÃ¼rich gelegene Liegenschaften auf die Kommanditgesellschaft eingetragen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>F hinterliess als Erben seine vier direkten Nachkommen, auf welche zu gleichen Teilen unter anderem die privaten Immobilien sowie die Anteile am GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Einzelfirma und der Kommanditgesellschaft Ã¼bergingen. Mit VerfÃ¼gung vom 15. November 2002 auferlegte die Finanzdirektion den vier Erben gestÃ¼tzt auf § 22 Abs. 1 und 2 sowie § 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) Erbschaftssteuern von insgesamt Fr. â¦ FÃ¼r die Bemessung der Steuer wurden die Liegenschaften des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens mit ihrem Verkehrswert berÃ¼cksichtigt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine dagegen erhobene Einsprache, mit der die Erben eine Bewertung gemÃ¤ss § 16 ESchG sowie den Abzug von Steuern und Sozialversicherungsabgaben erreichen wollten, wies die Finanzdirektion am 20. April 2004 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekurs vom 11. Mai 2004 liessen die Erben dem Verwaltungsgericht beantragen, das erbschaftssteuerpflichtige VermÃ¶gen auf Fr. â¦ statt Fr. â¦ festzusetzen und den Rekurrenten eine ParteienschÃ¤digung zuzusprechen. Die Reduktion der massgebenden Werte ergab sich einerseits daraus, dass fÃ¼r die Liegenschaft L-Strasse, X, und fÃ¼r sÃ¤mtliche Liegenschaften der Kommanditgesellschaft die Vorzugsbewertung gemÃ¤ss § 16 ESchG beantragt wurde. Anderseits wurde beantragt, die latente GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sowie latente Einkommenssteuern und AHV-BeitrÃ¤ge auf stillen Reserven der Einzelfirma und der Personengesellschaft zum Abzug zuzulassen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Namen des Staats ZÃ¼rich beantragte die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer die Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (VGr. 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 1a mit Verweisungen). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren. Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln fÃ¼r die Richtigkeit seiner Darstellung anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Der Erbschaftssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ESchG alle VermÃ¶gensÃ¼bergÃ¤nge (ErbanfÃ¤lle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer VerfÃ¼gung von Todes wegen. Kraft § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf die Erbschaftssteuer mit ErÃ¶ffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches (ZGB) mit dem Tod des Erblassers (RB 1993 Nr. 31). Dies ist hier der 17. Dezember 1997.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr. 24. November 1999, ZStP 2000 S. 150). Nach dem Stichtag richtet sich nicht nur die persÃ¶nliche Steuerpflicht, sondern auch die hier vorab interessierende Qualifikation der Nachlassliegenschaften und die damit zusammenhÃ¤ngende Wahl der Bewertungsmethode.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Ãbernimmt ein Erbe ein GrundstÃ¼ck, um dort das vom Erblasser selbstÃ¤ndig betriebene GeschÃ¤ft in Handel, Fabrikation, Gewerbe oder Handwerk selbst fortzufÃ¼hren, so werden die dem GeschÃ¤ft unmittelbar dienenden Teile des GrundstÃ¼cks mit der HÃ¤lfte des Verkehrswerts bewertet (§ 16 ESchG in der Fassung vom 28. September 1986). Diese Bestimmung wurde durch Gesetz vom 23. August 1999 mit Wirkung per 1. Januar 2000 aufgehoben und in materieller Hinsicht durch den neuen § 25a ESchG ersetzt. FÃ¼r den hier massgebenden Bewertungsstichtag ist § 16 ESchG indessen noch anwendbar.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Finanzdirektion hat die auf die Erben Ã¼bergegangenen Liegenschaften mit dem Verkehrswert in die Berechnung der Erbschaftssteuer einbezogen. Die Festlegung der Verkehrswerte als solche wurde nicht angefochten. Der Prozess dreht sich zum einen vielmehr um die Frage, ob die Liegenschaft L-Strasse und die GrundstÃ¼cke der Kommanditgesellschaft gemÃ¤ss § 16 ESchG nur mit der HÃ¤lfte des Verkehrswerts zu bewerten sind und zum andern darum, ob zusÃ¤tzlich <a id="OLE_LINK1">die latenten Steuern und AHV-BeitrÃ¤ge auf den vererbten Liegenschaften steuermindernd zu berÃ¼cksichtigen </a>seien.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Finanzdirektion hat den Rekurrierenden die Anwendung der Vorzugsbewertung versagt. Sie macht geltend, der Wortlaut von § 16 ESchG fÃ¼hre nach der "objektiv-historischen Methode (Art. 1 ZGB) nicht zu einer extensiven Handhabung im Sinne des Rechtsbegehrens, sondern zu einer im Sinne der jahrzehntelang geÃ¼bten Veranlagungspraxis". Danach sei die Vorzugsbewertung beschrÃ¤nkt auf GrundstÃ¼cke, die einem GeschÃ¤ftsbetrieb des Erblassers gedient hÃ¤tten und die ein Erbe Ã¼bernehme, um darin das GeschÃ¤ft des Erblassers fortzusetzen, was hier nicht der Fall sei. Die Rekurrierenden halten dem entgegen, die streitbetroffenen Liegenschaften hÃ¤tten den unmittelbaren Gegenstand des GeschÃ¤fts gebildet, das in der Liegenschaftenverwaltung sowie dem An- und Verkauf und der Ãberbauung von GrundstÃ¼cken bestehe. Damit dienten diese Liegenschaften unmittelbar dem GeschÃ¤ft und seien sie auch der Ort, "wo das GeschÃ¤ft betrieben" werde. Zudem seien die vier Erben zu gleichen Teilen in die Einzelfirma und in die Kommanditgesellschaft eingetreten und werde in beiden GeschÃ¤ften die bisherige TÃ¤tigkeit fortgesetzt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Das Institut der Vorzugsbewertung geht auf das alte ESchG vom 26. April 1936 (aESchG) zurÃ¼ck und steht als Pendant zugunsten des Gewerbes im Zusammenhang mit der Vorzugsbewertung landwirtschaftlicher Liegenschaften (George C. Wettstein, Die Behandlung von land- und forstwirtschaftlichen sowie gewerblichen Liegenschaften im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Diss. ZÃ¼rich 1985, S. 145). Der Gesetzgeber fasste seinen Entscheid zugunsten einer Vorzugsbewertung in der Annahme, die Unternehmenserhaltung sei im gewerblichen Bereich oft mit Schwierigkeiten verbunden, weil hÃ¤ufig ein grosser Teil des VermÃ¶gens des Erblassers in der Unternehmung gebunden sei und die Abfindung ausscheidender Miterben dadurch erschwert werde (Wettstein, S. 155). Die Vorzugsbewertung sollte die GeschÃ¤ftÃ¼bernahme zwecks FortfÃ¼hrung des GeschÃ¤fts durch geeignete Erben erleichtern. Nach der gesetzlichen Regelung der Vorzugsbewertung, die ins geltende ESchG vom 28. September 1986 Ã¼bernommen wurde, genÃ¼gt deshalb die blosse Ãbernahme von GeschÃ¤ftsliegenschaften durch die Erben allein noch nicht. Zum Vorzugswert werden nur diejenigen GrundstÃ¼cke beziehungsweise Teile eines GrundstÃ¼cks bewertet, welche den Betrieb des GeschÃ¤fts ermÃ¶glichen (VGr. 4. Juli 1995, SR.1995.00041). Wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, geht es hierbei nur um die dem GeschÃ¤ft unmittelbar dienenden GrundstÃ¼cke beziehungsweise GrundstÃ¼ckteile. Liegenschaften, die dem GeschÃ¤ft nur mittelbar, durch ihren laufenden Ertrag oder mit ihrem durch VerÃ¤usserung oder Aufwertung realisierbaren Wertzuwachs dienen, fallen nicht unter die Vorzugsbewertung von § 16 ESchG. Der Betrieb muss von den Erben "in der betreffenden Liegenschaft fortgefÃ¼hrt werden, damit eine Vorzugsbewertung in Frage kommt" (Antrag des Regierungsrats vom 28. November 1984, Amtsblatt 1985, Weisung S. 226). Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wird deshalb die Vorzugsbewertung nach § 16 ESchG nur zugestanden, wenn der Ãbernehmer des GrundstÃ¼cks das GeschÃ¤ft des Zuwenders beziehungsweise Erblassers in den dort gelegenen RÃ¤umlichkeiten fortfÃ¼hrt (RB 1993 Nr. 32). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke stellen nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen dar. Entgegen der Annahme der Rekurrierenden fÃ¤llt jedoch â wie ausgefÃ¼hrt â nicht jegliches ImmobiliarvermÃ¶gen, das betrieblich verhaftet ist und als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen auf die Nachkommen Ã¼bergeht, unter § 16 ESchG. Die Rekurrierenden legen in Bezug auf die Ã¼bernommenen GrundstÃ¼cke nicht in substanziierter Weise dar, inwiefern das GeschÃ¤ft dort â d.h. in den dort gelegenen RÃ¤umlichkeiten â betrieben wird und dass die GrundstÃ¼cke dem GeschÃ¤ft unmittelbar dienen. Wenngleich die Liegenschaftenverwaltung eine GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit darstellen kann, setzt eine solche nÃ¤mlich nicht voraus, dass Eigentum an den verwalteten Immobilien besteht. Werden eigene, vermietete Immobilien verwaltet, so handelt es sich regelmÃ¤ssig um die Verwaltung von eigenem KapitalanlagevermÃ¶gen und nicht um den Betrieb eines GeschÃ¤fts im Sinne von § 16 ESchG, der sich in den betreffenden Liegenschaften vollzieht und dem die GrundstÃ¼cke unmittelbar dienen. Weiter dienen GrundstÃ¼cke, die zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen eines gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers gehÃ¶ren, dem GeschÃ¤ft ebenfalls nicht unmittelbar als GrundstÃ¼ck, sondern nur mittelbar als Handelsobjekt. Dass in solchen FÃ¤llen keine Vorzugsbewertung mÃ¶glich ist, ergibt sich zudem auch daraus, dass VerÃ¤usserung und Zweckentfremdung innert 20 Jahren die Nachbesteuerung gemÃ¤ss § 17 ESchG zur Folge haben. Diese wird bereits dann ausgelÃ¶st, wenn das GeschÃ¤ft nicht mehr im Ã¼bernommenen GrundstÃ¼ck fortgefÃ¼hrt wird (Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich, 1996, § 17 N 11). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Finanzdirektion hat deshalb zu Recht eine Vorzugsbewertung nach § 16 ESchG verweigert. Der Rekurs ist somit insoweit abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Des Weiteren beantragen die Rekurrierenden, die latenten Steuern auf den vererbten Liegenschaften steuermindernd zu berÃ¼cksichtigen. Im Einzelnen verlangen sie einen Abzug fÃ¼r die per Todestag aufgelaufenen latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuern auf den GrundstÃ¼cken des Privat- und GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens sowie der auf den gleichen Stichtag berechneten latenten Einkommenssteuern auf unversteuerten Reserven des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens. Die HÃ¶he der beantragten AbzÃ¼ge fÃ¼r latente Steuern ergibt sich im Einzelnen aus den der Rekursschrift beigefÃ¼gten Berechnungen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekurrierenden stÃ¼tzen sich mit ihrem Antrag auf die Feststellung ab, dass bei der Preisfindung im Markt keine latenten Steuern zu berÃ¼cksichtigen seien, weil bei LiegenschaftenverkÃ¤ufen Ã¼ber latente Steuern immer abgerechnet werde. Werde fÃ¼r die Bestimmung des erbschaftssteuerlich massgebenden Verkehrswerts von Liegenschaften auf die Preisbildung im "normalen" GeschÃ¤ftsverkehr abgestellt, mÃ¼sse folglich mit berÃ¼cksichtigt werden, dass beim erbrechtlichen VermÃ¶gensÃ¼bergang infolge Steueraufschubs latente Steuerlasten auf die Erben Ã¼bergingen. FÃ¼r die Bestimmung des erbschaftssteuerlichen Verkehrswerts sei deshalb auf eine Marktsituation abzustellen, bei welcher keine Abrechnung der Steuer eintrete.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.1 </span></b><span>Der nach § 13 Abs. 1 ESchG massgebende Verkehrswert eines VermÃ¶gensobjekts im Allgemeinen und einer Liegenschaft im Besonderen entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen). Ein Abzug der latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer vom Verkehrswert fÃ¤llt nach bisheriger zÃ¼rcherischer Praxis ausser Betracht (VGr. 9. Juli 2003, SR.2003.00002; RB 1985 Nr. 75). Diese Praxis wurde im Wesentlichen einerseits damit begrÃ¼ndet, dass die Preisbildung auf dem Markt die den VerÃ¤usserer treffenden Steuerfolgen nicht berÃ¼cksichtige, und anderseits damit, dass eine anwartschaftliche Schuld wie die latente GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wegen der Ungewissheit Ã¼ber Zeitpunkt und Umfang des auslÃ¶senden Ereignisses einer Bewertung nicht zugÃ¤nglich sei.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Bei der Ermittlung des Preises, der fÃ¼r ein VermÃ¶gensobjekt im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re, ist auf eine rechtlich-objektive Betrachtungsweise abzustellen, weshalb rein persÃ¶nliche UmstÃ¤nde des Steuerpflichtigen diesen Wert grundsÃ¤tzlich nicht zu beeinflussen vermÃ¶gen (Richner/Frei, § 13 ESchG N 14). Nach dieser Methode sind indessen alle den Preis im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr beeinflussenden Faktoren mit einzubeziehen, soweit sie objektiver Natur sind. Das Verwaltungsgericht hat es deshalb als gesetzmÃ¤ssig erachtet, bei der erbschaftssteuerlichen Bewertung nicht kotierter Aktien dem Umstand Rechnung zu tragen, dass ein KÃ¤ufer unter Marktbedingungen die MÃ¶glichkeit hat, beim Erwerb der fraglichen Titel die auf dem LiquidationsÃ¼berschuss lastenden Steuern Ã¼ber einen reduzierten Kaufpreis auf seinen RechtsvorgÃ¤nger abzuwÃ¤lzen (RB 1988 Nr. 44). Dies fÃ¼hrte zu einem entsprechenden Abzug des massgeblichen Erbschaftssteuerwerts. In diesem Sinn ist denn auch nach Randziffer 38 der von der Konferenz staatlicher Steuerbeamter und der EidgenÃ¶ssischen Steuerverwaltung herausgegebenen Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert fÃ¼r die VermÃ¶genssteuer, Ausgabe 1995, vorgesehen, bei der Ermittlung des Substanzwerts eines Unternehmens die latenten Steuern auf den unversteuerten stillen Reserven pauschal zu berÃ¼cksichtigen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese fÃ¼r Beteiligungspapiere geltenden Ãberlegungen sind allgemein auch auf andere WirtschaftsgÃ¼ter anwendbar, sofern sie sich im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr als preisrelevant erweisen. Nur so lÃ¤sst sich nÃ¤mlich sicher stellen, dass wertbildende Elemente, die unter Marktbedingungen berÃ¼cksichtigt wÃ¼rden, nur deshalb unberÃ¼cksichtigt bleiben, weil es wie bei einem auf einem Erbgang basierenden VermÃ¶gensÃ¼bergang keinen Markt gibt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es liesse sich zudem verfassungsrechtlich nur schwer begrÃ¼nden, beim erbrechtlichen Ãbergang eines in der Rechtsform einer juristischen Person betriebenen Unternehmens fÃ¼r die Verkehrswertberechnung die latenten Steuern auf Gesellschaftsebene zu berÃ¼cksichtigen, beim Ãbergang eines Anteils an einer Personengesellschaft hingegen fÃ¼r die Wertbestimmung ausser Acht zu lassen, dass die stillen Reserven steuerverhaftet bleiben. Werden bei der Substanzwertberechnung stille Reserven aufgerechnet, so wirken sich die darauf entfallenden latenten Steuern insoweit wertvermindernd aus, als die stillen Reserven noch unversteuert sind (JÃ¼rg Altorfer, Kauf und Kauf von Kapitalunternehmungen im Steuerrecht, Diss. </span><span>St. Gallen 1994, S. 84). </span><span>Dieses mit dem Bewertungsobjekt zusammenhÃ¤ngende Element ist grundsÃ¤tzlich nicht von der Rechtsform der Unternehmung abhÃ¤ngig; im GeschÃ¤ftsverkehr wÃ¼rde bei der Preisbestimmung den latenten Steuern in beiden FÃ¤llen Rechnung getragen. Dass im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr, der den Preis und damit den Verkehrswert bestimmt, ein Steueraufschub mit Ãbernahme latenter Steuern ausgeschlossen ist â sofern es sich nicht um die Ãbertragung von Aktien handelt â kann entgegen RB 1985 Nr. 75 keine BegrÃ¼ndung fÃ¼r die NichtberÃ¼cksichtigung von latenten Steuern beim Ãbergang von Beteiligungen an Personenunternehmen oder von GrundstÃ¼cken abgeben. Um fÃ¼r die erbschaftssteuerrechtliche Verkehrswertermittlung vergleichbare VerhÃ¤ltnisse zu schaffen, ist der aufgrund des gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehrs ermittelte Preis um denjenigen Betrag zu korrigieren, der von einem KÃ¤ufer fÃ¼r die Ãbernahme latenter Steuern in Abzug gebracht wÃ¼rde. Ob es sich dabei um latente Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuern auf unversteuerten Reserven handelt oder um aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuern, ist dafÃ¼r unerheblich; dem Grundsatz nach wirken sich derartige Steuern im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr â der hier bei einem VermÃ¶gensÃ¼bergang qua Erbgang gerade nicht besteht â auf den Preis aus, der auf dem Markt erzielbar ist.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Dieses Ergebnis steht nicht im Widerspruch zur Auffassung, dass bei der Preisbildung auf dem Markt die den VerÃ¤usserer treffenden Steuerfolgen nicht berÃ¼cksichtigt werden, sondern dass der Preis, den ein potentieller Erwerber zu zahlen bereit ist, von den Eigenschaften einer Liegenschaft und vom konjunkturellen Umfeld abhÃ¤ngt (so noch VGr. 9. Juli 2003, SR.2003.00002). Hingegen ist in diesem Fall zu beachten, dass sich der KÃ¤ufer nur deshalb nicht um die Steuerfolgen kÃ¼mmert, weil er davon gar nicht betroffen wird. Der von ihm als angemessen erachtete Preis wird somit auf Grund eines Sachverhalts ermittelt, in welchem der Erwerber keine latenten Steuern Ã¼bernimmt. Werden Steuerlasten jedoch auf ihn oder seine Rechtsnachfolger Ã¼berwÃ¤lzt, wird er sie â wie dargelegt â regelmÃ¤ssig als objektiven, wertmindernden Faktor berÃ¼cksichtigen. Inwieweit dies einen Einfluss auf die HÃ¶he des Preises hat, hÃ¤ngt einerseits davon ab, auf welche Bewertungsmethode im konkreten Fall abgestellt wird und â innerhalb der Substanzwertberechnungsmethode â vom Betrag, mit welchem unversteuerte Reserven in die Wertberechnung einfliessen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Daraus folgt fÃ¼r den Fall, dass im Erbgang latente Steuern auf die Erben Ã¼bergehen, dass der Verkehrswert des Ã¼bertragenen GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens beziehungsweise der GrundstÃ¼cke nach Massgabe des Preises zu bestimmen ist, der unter MarktverhÃ¤ltnissen sowie unter BerÃ¼cksichtigung der Ãbernahme latenter Steuern durch den Erwerber vereinbart wÃ¼rde. Es handelt sich hierbei weder um einen Abzug fÃ¼r Steuern, die eigentlich den Erblasser treffen sollten, noch um eine Gegenleistung des Ãbernehmers, sondern einzig um eine methodische LÃ¶sung, um den massgebenden Verkehrswert anhand des Preises zu ermitteln, der fÃ¼r das VermÃ¶gensobjekt im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr unter vergleichbaren UmstÃ¤nden bezahlt wÃ¼rde. Nur so kann auch sicher gestellt werden, dass dem dem Erbschaftssteuerrecht innewohnenden Gedanken der Besteuerung der durch Erbgang zugeflossenen Bereicherung Rechnung getragen wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In dieser Frage erweist sich die Auffassung der Rekurrierenden mithin als zutreffend und ist die frÃ¼here Rechtsprechung im Sinn von RB 1988 Nr. 44 zu prÃ¤zisieren. Offen gelassen werden kann hier dabei, ob diese PrÃ¤zisierung ausschliesslich fÃ¼r den VermÃ¶gensÃ¼bergang aufgrund Erbgangs gilt, oder auch auf die sich von diesem zivilrechtlich stark unterscheidenden und in RB 1985 Nr. 75 genannten aufgrund von Erbvorbezug und Schenkung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b><span>Ob bei diesem Ergebnis eine Reduktion des von der Finanzdirektion festgelegten Verkehrswerts erforderlich ist, hÃ¤ngt von der Bewertungsmethode ab. Der massgebende Verkehrswert von Liegenschaften ist bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer wie bei den Grundsteuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (RB 1991 Nr. 47; RB 1980 Nr. 82). Im vorliegenden Fall liegt kein Bewertungsgutachten vor. Die Liegenschaften wurden durch den SteuerkommissÃ¤r formelmÃ¤ssig bewertet, was von den Rekurrierenden nach Vornahme einzelner Korrekturen anerkannt wurde. Dabei gehen sowohl SteuerkommissÃ¤r als auch die Rekurrierenden gemÃ¤ss dem Aktenstand davon aus, dass es sich hierbei um die Werte handelt, die sich ohne BerÃ¼cksichtigung latenter Steuern ergÃ¤ben. Diese Betrachtungsweise ergibt sich auch aus der BegrÃ¼ndung der angefochtenen VerfÃ¼gung der Finanzdirektion.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b><span>Da Zeitpunkt des steuerauslÃ¶senden Ereignisses und die HÃ¶he der dannzumal anfallenden Steuern ungewiss sind, ist im Rahmen der Verkehrswertbewertung der Einfluss der latenten Steuern auf den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr erzielt wÃ¼rde, zu schÃ¤tzen. FÃ¼r die Ermittlung der latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer gehen die Rekurrierenden vom ungekÃ¼rzten Verkehrswert der Liegenschaften aus, von welchem sie eine Steuerbelastung von 8% berechnen und vom Ergebnis die HÃ¤lfte fÃ¼r nicht sofortige FÃ¤lligkeit der Steuer abziehen. Letzteres steht im Einklang mit der so genannten Halbwertmethode und ist deshalb nicht zu beanstanden (RB 2000 Nr. 142). Hingegen fÃ¼hrt die pauschale Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ohne BerÃ¼cksichtigung der Anlagekosten und der am Bewertungsstichtag abgelaufenen Besitzesdauer tendenziell bei kurzen Besitzesdauern zu einem ungenÃ¼genden und bei im Vergleich zum Verkehrswert hohen Anlagekosten zu einem Ã¼bersetzten Abzug. Die Methode erweist sich nicht als sachgemÃ¤ss, weshalb nicht auf das Ergebnis abgestellt werden kann.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vermag die Bewertung nicht zu Ã¼berzeugen, so ist es dem Verwaltungsgericht unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fÃ¤llen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an diese zurÃ¼ckzuweisen (VGr., 31. Januar 2001, SR.2000.00022, Erw. 3, ZStP 2001 S. 220). Da sich die Finanzdirektion bisher in materieller Hinsicht mit der HÃ¶he der zu berÃ¼cksichtigenden latenten Steuern noch nicht befasst hat, ist </span><span>die Sache hinsichtlich der Bemessung des diesbezÃ¼glichen Einschlags, mithin zur weiteren Untersuchung und zum Neu­entscheid, an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Das Verwaltungsgericht verkennt dabei durchaus nicht, dass sich mit der vorliegenden PrÃ¤zisierung der Rechtsprechung fÃ¼r die VeranlagungsbehÃ¶rde ein Mehraufwand ergibt. Indessen weist diese selbst und zu Recht darauf hin, dass die Beweislast im Rahmen der Beweislastverteilung in Bezug auf die drohenden latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuern den Steuerpflichtigen obliegt. Worin unter diesen UmstÃ¤nden aber angesichts der im Erbschaftssteuerrecht zwingend vorzunehmenden individuellen Verkehrswertbewertung (vgl. vorstehend E. 4.3.1) und den deshalb gerade bei Liegenschaften notorischerweise hÃ¤ufigen Gutachten eine Unzumutbarkeit fÃ¼r die VeranlagungsbehÃ¶rde bestehen soll, ist nicht ersichtlich. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekurrierenden verlangen schliesslich den auf unversteuerten stillen Reserven berechneten Abzug von AHV-BeitrÃ¤gen, ohne diesen Antrag besonders zu begrÃ¼nden. Bei AHV-BeitrÃ¤gen handelt es sich um BetrÃ¤ge, welche obligatorisch oder freiwillig dem Bundesgesetz vom 20. Dezember 1946 Ã¼ber die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHVG) unterstellte natÃ¼rliche Personen an die Sozialversicherung zu leisten haben (Art. 3 AHVG). Keine persÃ¶nlichen AHV-BeitrÃ¤ge bezahlen hingegen juristische Personen sowie unversicherte natÃ¼rliche Personen, wie etwa nicht freiwillig beigetretene Personen mit Wohnsitz im Ausland oder solche, die aufgrund von StaatsvertrÃ¤gen der schweizerischen Sozialversicherungspflicht nicht unterstehen. Im Gegensatz zur latenten Einkommens- beziehungsweise Gewinnsteuer auf unversteuerten Reserven, die fÃ¼r jede (in der Schweiz steuerbares) GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen Ã¼bernehmende Person unabhÃ¤ngig von ihrem Wohnsitz oder ihrer Rechtsform einen Minderwert darstellt, handelt es sich bei AHV-BeitrÃ¤gen um SozialversicherungsbeitrÃ¤ge, deren Bestand und HÃ¶he wesentlich von den konkreten persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnissen beim Ãbernehmer abhÃ¤ngt. Bereits die ÃberfÃ¼hrung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen auf eine juristische Person genÃ¼gt, um zu vermeiden, dass unversteuerte Reserven der AHV-Beitragspflicht unterstehen. Damit handelt es sich bei AHV-BeitrÃ¤gen nicht um UmstÃ¤nde objektiver Natur, die den Preis im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr beeinflussen. Sie fallen deshalb fÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts gemÃ¤ss § 13 Abs. 1 ESchG ausser Betracht. Der Rekurs ist somit insoweit abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die Rekurrierenden mit ihren AntrÃ¤gen auf Vorzugsbewertung und BerÃ¼cksichtigung von AHV-BeitrÃ¤gen unterliegen und der Ausgang lediglich in Bezug auf die HÃ¶he der zu berÃ¼cksichtigenden latenten Steuern noch nicht entschieden ist, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu drei Vierteln den Rekurrierenden und zu einem Viertel dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 44 Abs. 1 ESchG). Den Rekurrierenden muss sodann unter diesen UmstÃ¤nden die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung versagt bleiben (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur AusfÃ¤llung eines neuen Einspracheentscheids im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Finanzdirektion zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 20'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Rekurskosten werden den Rekurrierenden je zu 3/16, unter solidarischer Haftung fÃ¼r ¾ der Kosten, sowie dem Rekursgegner zu ¼ auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Urteilstext"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>