<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2000.00020</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105696&amp;W10_KEY=4467150&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2000.00020</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.09.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 22.03.2001 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bemessungsgrundlage; Zusammenrechnung von Landkauf- und Werkpreis.<br/><br/>Die Rekurskommission hat in richtiger Anwendung von § 181 aStG die Handänderungssteuer von der Summe von Landkauf- und Werkpreis erhoben, da die verschiedenen Verträge zu Recht als wirtschaftlich einheitliches Ganzes gewürdigt wurden.<br/>BGE-Nr. 2P.260/2000</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEMESSUNGSGRUNDLAGE">BEMESSUNGSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BGE">BGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFACHE GESELLSCHAFT">EINFACHE GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMER">GENERALUNTERNEHMER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDPREIS">LANDPREIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKLOHN">WERKLOHN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKVERTRAG/LANDKAUFVERTRAG">WERKVERTRAG/LANDKAUFVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSAMMENRECHNUNG">ZUSAMMENRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 181 aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. D erhielt am 27. Mai 1997 vom Gemeinderat C eine Baubewilligung fÃ¼r eine Reihenhaus-Siedlung mit 47 HÃ¤usern, Garagen und GartenschÃ¶pfen auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 01, 02 und 03. Diese wurden entsprechend parzelliert. Am 3. Juli 1998 schloss er (als VerkÃ¤ufer) mit A (als KÃ¤ufer) einen Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag Ã¼ber diese GrundstÃ¼cke. Dieser Vertrag enthielt unter anderem eine Substitutionsklausel, gemÃ¤ss wel­cher der KÃ¤ufer berechtigt war, "beliebige natÃ¼rliche und/oder juristische Personen neben sich oder an seiner Stelle (auch bezÃ¼glich Teilen und Miteigentumsanteilen) in diesen Kaufvertrag eintreten zu lassen", ebenso wie den Passus, der DrittkÃ¤ufer mÃ¼sse "eine oder mehrere der 47 Reiheneinfamilienhaus- [...] -Parzellen erwerben". </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GestÃ¼tzt auf die erwÃ¤hnte Substitutionsklausel erfolgten am 1. Und 2. Oktober 1998 zivilrechtliche EigentumsÃ¼bertragungen an den nachgenannten Parzellen (je mit 1/47 Mit­eigentum an Kat.Nr. 04 mit 6'085 m<sup>2</sup> Land) an folgende Erwerber:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr.05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>109 m<sup>2</sup> Land</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>M</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kaufpreis:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 103'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr.06</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>252 m<sup>2</sup> Land</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>N</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kaufpreis:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 164'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr.07</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>134 m<sup>2</sup> Land</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>O</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kaufpreis:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 103'000.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Alle Erwerber bestÃ¤tigten, mit der Firma Q einen Generalunternehmer-Werkvertrag abgeschlossen zu haben, welcher die Erstellung eines Einfamilienhauses auf der erworbe­nen Parzelle zum Gegenstand hatte:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Ehegatten M</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Haus Nr. C 3</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 326'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Ehegatten N</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Haus Nr. J 1</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 361'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>O</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Haus Nr. F 6</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 345'000.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ferner schlossen alle Erwerber mit der Firma "R, A", einen Vertrag zu einem un­verÃ¤nderlichen Festpreis von je Fr. 50'000.-, unter anderem betreffend Massnahmen, die zu einer Wertverbesserung der GrundstÃ¼cke fÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GestÃ¼tzt auf die im vorliegenden Verfahren allein interessierende wirtschaftliche HandÃ¤nderung zwischen A und den drei Enderwerbern auferlegte die Gemeinde C, die sich die definitive Veranlagung der HandÃ¤nderungssteuern vorbehalten hatte, A am 24. August 1999 folgende HandÃ¤nderungssteuern, wobei sie als Bemessungsgrundlage Landpreis, Vermittlungshonorar und dem jeweils vereinbarten Pauschalwerkpreis zusammenrechnete:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr.05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Erwerber M</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 4'790.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr.06</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Erwerber N</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 5'750.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr.07</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Erwerber O</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Fr. 5'090.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine dagegen gerichtete Einsprache wies der Gemeinderat C mit Beschluss vom 19. Oktober 1999 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Steuerrekurskommission III wies die hiergegen erhobenen Rekurse des Pflichtigen am 1. Februar 2000 ebenfalls ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 21. MÃ¤rz 2000 gelangte der Pflichtige an das Verwal­tungsgericht, dem er (unter Erneuerung der AntrÃ¤ge im Rekursverfahren) beantragen liess, der Werkpreis sei bei der jeweiligen Bemessung der HandÃ¤nderungssteuern nicht heranzu­ziehen; ausserdem ersuchte er um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Sowohl die Steuerrekurskommission als auch die Gemeinde C verzichteten auf Vernehmlassung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Der Rekurs betrifft vor dem 1. Januar 1999 vollzogene HandÃ¤nderungen. Aus diesem Grund gelangen gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch die materiellrechtlichen Bestimmungen des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung. Hingegen richtet sich das Einsprache- und Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 und 3 StG; vgl. § 79 der Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuer­gesetz). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend mit dem altrechtlichen Rekurs laut § 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerÃ¼gt werden konnten und dabei neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweis­mittel zulÃ¤ssig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134; RB ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), kÃ¶nnen mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut § 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich Rechtsverlet­zungen, einschliesslich <span>Ã¼</span>berschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die HandÃ¤nderungssteuer wird laut § 178 Abs. 1 aStG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben, und zwar gemÃ¤ss § 181 aStG vom Kauf­preis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Rekurskommission hat zutreffend und einlÃ¤sslich die von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen umschrieben, unter denen der ErlÃ¶s auch dann, wenn GrundstÃ¼ckverÃ¤usserer und Generalunternehmer verschiedene Personen sind, aufgrund der Summe von Landpreis und Werklohn festgelegt wird (vgl. auch RB 1997 Nr. 50). Es kann daher insoweit auf den vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden (vgl. § 161 des Ge­richtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). ErgÃ¤nzend ist zu bemerken, dass das Bun­desgericht diese Rechtsprechung in zahlreichen Entscheiden (ZBl 82/1981, S. 166 ff.; ASA 50, 445 ff. und 44, 61 ff.; StR 33, 166 ff.; BGE 91 I 173 ff., 88 I 217 ff.), letztmals in einem (unverÃ¶ffentlichten) Urteil vom 26. November 1996 (2P.159/1994 und 2P.405/ 1994), als verfassungskonform gewÃ¼rdigt hat. Das Bundesgericht hat im letztgenannten Entscheid insbesondere erkannt, dass es zulÃ¤ssig sei, fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob Landpreis und Werklohn zur ErlÃ¶sbestimmung zusammenzurechnen seien, auch einen am Kaufvertrag Ã¼ber das GrundstÃ¼ck nicht beteiligten Werkunternehmer einzubeziehen, sofern dieser mit einer der Vertragsparteien derart zusammengewirkt habe, dass wirtschaftlich betrachtet deren gemeinsamer Wille auf den Verkauf der Liegenschaft und den Abschluss eines Werkvertrags gerichtet gewesen sei (E. 8c).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Der Pflichtige lÃ¤sst auch in der Beschwerde vorbringen, Landverkauf- und Werkvertrag seien nicht dergestalt voneinander abhÃ¤ngig, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht abgeschlossen worden wÃ¤re und bestreitet, dass LandverÃ¤usserer und Werk­unternehmer dem Erwerber als zusammengehÃ¶rend, als "wirtschaftlich identisch" erschie­nen. Zudem sei die geschÃ¤ftliche Beziehung zwischen Pflichtigem und der Firma Q zu Unrecht als einfache Gesellschaft gewÃ¼rdigt worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Rekurskommission hat zutreffend ausgefÃ¼hrt, weshalb Landverkauf- und Werkvertrag so voneinander abhÃ¤ngig waren, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht abgeschlossen worden wÃ¤re. Was der Pflichtige dagegen vorbringt, sticht nicht, zumal er selbst zu Recht nicht behauptet, die streitbetroffenen einzelnen HandÃ¤nderungen wÃ¤ren jeweils ohne den Abschluss des Generalunternehmervertrags und dieser Vertrag ohne den GrundstÃ¼ckkauf zustande gekommen. FÃ¼r die Beurteilung der Frage nach der Zusammen­gehÃ¶rigkeit ohne Bedeutung ist insbesondere auch der in Ziffer 5 des Kaufvertrags vorhan­dene Passus, Werkvertrag und Promotionsvertrag seien nicht Bestandteil desselben. Gerade dieser Ziffer lÃ¤sst sich im Gegenteil die gegenseitige AbhÃ¤ngigkeit entnehmen, bestÃ¤tigen bzw. verpflichten sich die KÃ¤ufer doch dort, mit der Firma Q einen Werkvertrag fÃ¼r das Einfamilienhaus im "Wohnpark X" abzuschliessen. Als folgerichtiges GegenstÃ¼ck erfolgt denn auch die Werkbestellung gemÃ¤ss Ziffer 1.1 des Generalunternehmer-Werkvertags vorbehÃ¤ltlich des GrundstÃ¼ckerwerbs. GrundstÃ¼ckkaufvertrag und Generalunternehmer­vertrag erscheinen damit entgegen der Auffassung des Pflichtigen als ein einheitliches Ge­schÃ¤ft, das als Ganzes auf den Verkauf der jeweils Ã¼berbauten Parzellen hinauslÃ¤uft. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Sowohl der Pflichtige als auch die Firma Q haben dieses Vorhaben gemeinsam angestrebt. Beide haben denn auch je ‑ wenn auch auf qualitativ und quantitativ unter­schiedliche Weise ‑ zur Erreichung dieses Zwecks beigetragen (vgl. BGE 104 II 108 E. 2 S. 112). Der Beitrag des Pflichtigen hat darin bestanden, die GrundstÃ¼cke als wirt­schaft­lich Berechtigter zu verkaufen, die WerkplÃ¤ne zu erstellen, alle Massnahmen zur Durch­fÃ¼hrung des Projektes zu ergreifen und die einzelnen Parzellen nur an Personen zu verkau­fen, welche einen Werkvertrag mit der Firma Q abgeschlossen hatten. DemgegenÃ¼ber hat deren Beitrag darin bestanden, mit den GrundstÃ¼ckkÃ¤ufern einen Generalunternehmervertrag fÃ¼r die schlÃ¼sselfertige Erstellung der HÃ¤user aufgrund des Bauprojekts abzuschliessen und die Ãberbauung zu realisieren. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Pflichtiger und Generalunternehmerin haben sich infolgedessen ‑ nicht ausdrÃ¼ck­lich, aber aufgrund der aktenkundigen UmstÃ¤nde stillschweigend ‑ zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen mit dem gemeinsamen Ziel, das Land mit den darauf geplanten EinfamilienhÃ¤usern zu verkaufen. Dass sie nicht gegenseitig am finanziellen Erfolg ihres jeweiligen Beitrags zur Erreichung des Gesellschaftszwecks beteiligt waren und keine gemeinsame Kasse bestanden hat, ist entgegen der Meinung des Pflichtigen un­erheblich, denn auch eine derartige Regelung ist eine statthafte Form der Gewinnauftei­lung; Entsprechendes gilt fÃ¼r die Verlusttragung (vgl. Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweize­risches Gesellschaftsrecht, 8. A., Bern 1998, S. 262 f.), und auch die aufgeworfenen Haf­tungsfragen stehen dieser Qualifikation nicht entgegen (vgl. Meier-Hayoz/Forstmoser, S. 268). Dass die Gesellschafter mÃ¶glicherweise unterschiedliche wirtschaftliche Interessen im Hinblick auf die gewÃ¤hlte Form der Gewinnverteilung gehabt haben, ist schliesslich ebenso unwesentlich; entscheidend ist, dass sie einen gemeinsamen Ã¼bergeordneten Gesell­schaftszweck verfolgt haben (vgl. BGE 104 II 108 E. 2 S. 112), was hier wie erwÃ¤hnt zu­trifft. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Angesichts dieser Sachlage hat die Rekurskommission rechtens erkannt, dass die streitbetroffenen HandÃ¤nderungssteuern aufgrund der Summe von Landpreis und Werk­lohn zu bemessen sind. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet der Einzelrichter:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>