<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45224096" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-25T15:17Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1999-nr-4" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1999-nr-4" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1999-nr-4" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Die Rekurrentin (Vermieterin) stÃ¼tzt ihre Forderung auf einen Mietvertrag. Dass dieser dann, wenn er noch immer Bestand hat, hinsichtlich der fÃ¤lligen Mietzinse einen provisorischen RechtsÃ¶ffnungstitel darstellt (Art. 82 SchKG), ist unbestritten. In Betreibung gesetzt hat die Rekurrentin die Mietzinse von Oktober 1998 bis Januar 1999. Die Rekursgegner bestreiten ihre Zahlungspflicht mit dem Hinweis darauf, sie hÃ¤tten den Mietvertrag per 30. September 1998 aufgelÃ¶st. DarÃ¼ber, dass sie der Rekurrentin eine KÃ¼ndigung zukommen liessen, besteht zwischen den Parteien Einigkeit; uneinig sind sie sich hingegen darÃ¼ber, ob diese KÃ¼ndigung gÃ¼ltig ist.</p><p> 2. a) GemÃ¤ss Art. 266l Abs. 1 OR mÃ¼ssen Vermieter und Mieter von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen schriftlich kÃ¼ndigen. Die Einhaltung der Schriftform ist somit bei der KÃ¼ndigung GÃ¼ltigkeitserfordernis. Wenn gesetzlich die schriftliche Form vorgesehen ist, muss die entsprechende Eingabe die eigenhÃ¤ndige Unterschrift derjenigen Person enthalten, die eine Rechtswirkung erzielen will (vgl. Art. 13 f. OR). Eine KÃ¼ndigung muss folglich vom Mieter (oder von dessen Stellvertreter) unterzeichnet sein. KÃ¼ndigungen sind einseitige, empfangsbedÃ¼rftige WillenserklÃ¤rungen, mit denen der ErklÃ¤rende ein Gestaltungsrecht ausÃ¼bt. Ihr Ziel ist es, klare VerhÃ¤ltnisse zu schaffen. Dies ist nur dann der Fall, wenn sie aufgrund der eigenhÃ¤ndigen Unterschrift eindeutig der die KÃ¼ndigung erklÃ¤renden Person zugeordnet werden kÃ¶nnen; nur und erst in der eigenhÃ¤ndigen Unterschrift zeigt sich der ErklÃ¤rungswille deutlich (Higi, ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 266l OR N 10 f.).</p><p> Die Beweislast dafÃ¼r, dass eine dem Vermieter eingeschrieben zugesandte Sendung eine Art. 266l Abs. 1 OR entsprechende KÃ¼ndigung enthielt, d.h. unterzeichnet war, liegt nach den allgemeinen beweisrechtlichen Regeln (Art. 8 ZGB) beim KÃ¼ndigenden (Higi, Art. 266l OR N 15). Kann er diesen Beweis nicht erbringen oder ist erstellt, dass die KÃ¼ndigung nicht unterzeichnet war, ist letztere ungÃ¼ltig. FormungÃ¼ltigkeit ist indessen im Gegensatz zur Nichtigkeit gemÃ¤ss Art. 266o OR heilbar: Die KÃ¼ndigung kann nachtrÃ¤glich noch unterzeichnet werden. Dem Vermieter steht es ferner frei, die fehlerhafte KÃ¼ndigung als gÃ¼ltig anzuerkennen. SelbstverstÃ¤ndlich ist er aber auch berechtigt, sich auf die FormungÃ¼ltigkeit zu berufen, sofern diese Einrede nicht rechtsmissbrÃ¤uchlich ist. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Formfehler fÃ¼r die Gegenpartei unschwer erkennbar bzw. augenfÃ¤llig ist, sie aber darauf verzichtet, unverzÃ¼glich auf den Mangel aufmerksam zu machen (Higi, Art. 266l OR N 26).</p><p> b) Die Rekurrentin reicht im Rekursverfahren eine Kopie der von den Rekursgegnern verfassten KÃ¼ndigung ein. Sie enthÃ¤lt keine Unterschrift, hingegen den handschriftlichen Vermerk: "Bitte Kurzbrief mit Kopie dieses Briefes, sollen KÃ¼ndigung unterschreiben, sonst nicht gÃ¼ltig." Nach ihren Angaben wurde den Rekursgegnern sodann ein Kurzbrief mit folgenden Bemerkungen zugestellt: "Wir haben von Ihnen ein KÃ¼ndigungsschreiben erhalten, welches jedoch nicht unterzeichnet ist. Bitte stellen Sie uns ein unterzeichnetes Exemplar zu, andernfalls wir die KÃ¼ndigung in der bestehenden Form nicht akzeptieren kÃ¶nnen." Ihr Vorgehen begrÃ¼ndet sie mit dem Hinweis, es sei nicht nur ihr Recht, sondern gleichermassen ihre Pflicht gewesen, "zur Schaffung klarer VerhÃ¤ltnisse dafÃ¼r zu sorgen, dass sichergestellt wird, dass die KÃ¼ndigung auch tatsÃ¤chlich von den Mietern ausgesprochen wurde."</p><p> Die Rekurskommission teilt diese Auffassung: Nachdem die Rekurrentin - nach ihrer Sachdarstellung - sofort sah, dass die KÃ¼ndigung formungÃ¼ltig war, war sie verpflichtet, die Mieter hierauf hinzuweisen und ihnen die MÃ¶glichkeit der nachtrÃ¤glichen Unterzeichnung einzurÃ¤umen. Nun bestreiten diese jedoch den Erhalt des Kurzbriefs. Versandt worden war er mit normaler Post, d.h. nicht eingeschrieben. Den Beweis dafÃ¼r, dass die Rekurrentin die Rekursgegner zur Unterzeichnung aufgefordert hatte, muss erstere erbringen. Mit der Einreichung einer Kopie des Briefs ist diesem Erfordernis nicht GenÃ¼ge getan; hiefÃ¼r ist unabdingbar, dass die Vermieterin zumindest belegen kann, dass das Schreiben in den Empfangsbereich der Rekursgegner gelangte. Da es daran fehlt, gilt die Aufforderung zur Unterzeichnung der KÃ¼ndigung als nicht erfolgt. Unter diesen UmstÃ¤nden kann sich die Vermieterin im jetzigen Zeitpunkt aber nicht mehr zu ihren Gunsten auf FormungÃ¼ltigkeit der KÃ¼ndigung berufen; das KÃ¼ndigungsschreiben der Rekursgegner gilt vielmehr als akzeptiert.</p><p> c) Selbst wenn indessen davon auszugehen wÃ¤re, die Rekurrentin hÃ¤tte die Rekursgegner nicht um Behebung des Mangels ersuchen mÃ¼ssen, kann sie sich nicht auf nach wie vor bestehende GÃ¼ltigkeit des Mietvertrags berufen. Erstellt ist nÃ¤mlich, dass ihr die Mieter mitteilten, sie wÃ¼rden das der Vermieterin geleistete Depot gestÃ¼tzt auf Art. 265 und Art. 120 Abs. 2 OR mit dem fÃ¤lligen September-Mietzins verrechnen. Die Verwaltung akzeptierte diesen Vorschlag ohne jeden Vorbehalt: "Wir ... bestÃ¤tigen Ihnen hiermit, dass wir das Depot mit der September 1998-Miete gutschreiben werden. Wir hoffen, Ihnen damit gedient zu haben." Daraus muss zwingend geschlossen werden, sie habe sich mit der - nach ihrer Darstellung - nicht unterzeichneten KÃ¼ndigung einverstanden erklÃ¤rt. Die ModalitÃ¤ten zur Herausgabe der Sicherheit, welche der Mieter im Sinn von Art. 257e Abs. 1 OR leistete, sind im dortigen Abs. 3 abschliessend geregelt. Als Grundsatz gilt die jederzeitige Herausgabe aufgrund einer gemeinsamen VerfÃ¼gung der Parteien, und zwar unbeschadet darum, ob das MietverhÃ¤ltnis besteht oder aufgelÃ¶st worden ist. Anstelle der gemeinsamen VerfÃ¼gung kann ein rechtskrÃ¤ftiger Entscheid treten, und schliesslich muss die Herausgabe im Fall des beendeten MietverhÃ¤ltnisses zwingend innert einem Jahr erfolgen (Higi, Art. 257e OR N 35).</p><p> Ob die Vermieterin in der hier zu beurteilenden Streitsache ihrer Verpflichtung, das Depot bei einer Bank zu hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR), nachgekommen ist, erscheint eher unwahrscheinlich; aus den AusfÃ¼hrungen der Rekursgegner ist jedenfalls zu schliessen, die Vermieterin habe ihnen nie den Namen der Bank und die genaue Bezeichnung der Hinterlage (Art und Nummer des Kontos usw.) im Anschluss an die Hinterlegung bekanntgegeben (vgl. Higi, Art. 257e OR N 29). Der (allenfalls) nicht gesetzmÃ¤ssigen Hinterlegung kommt indessen vorliegend keine Bedeutung zu. Entscheidend ist vielmehr, dass in den Augen eines objektiven Dritten das EinverstÃ¤ndnis der Rekurrentin mit der Verrechnung seinen Grund nur in der Beendigung des Mietvertrags haben konnte. WÃ¤re die Vermieterin, exakte zwei Monate nach ihrer Aufforderung, die KÃ¼ndigung zu unterzeichnen, tatsÃ¤chlich davon ausgegangen (oder hÃ¤tte davon ausgehen dÃ¼rfen), das MietverhÃ¤ltnis habe weiterhin Bestand, hÃ¤tte sie wohl nicht akzeptiert, dass nun plÃ¶tzlich trotz weiterbestehendem Mietvertrag die Septembermiete nicht eingeht, sondern mit einem knapp vier Jahre zuvor geleisteten Depot verrechnet wird. Zumindest hÃ¤tte sie dann, wenn sie diesen Eindruck nicht hÃ¤tte erwecken wollen, einen entsprechenden Vermerk anbringen, d.h. darauf hinweisen mÃ¼ssen, dass die KÃ¼ndigung nicht gÃ¼ltig sei und die RÃ¼ckerstattung der Sicherheitsleistung deshalb rein entgegenkommenderweise erfolge. Da sie dies unterliess, durften die Rekursgegner davon ausgehen, es bestehe allseits Einigkeit darÃ¼ber, dass der Mietvertrag entsprechend ihrer KÃ¼ndigung per 30. September 1998 aufgelÃ¶st werde.</p><p>Rekurskommission, 23. April 1999, BR.1999.24, 25, 31 und 32</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>