Handelsgericht 2. Kammer HOR.2023.14 / as / as Urteil vom 8. Januar 2024 Besetzung Oberrichter Vetter, Vizepräsident Ersatzrichter Wyss Handelsrichter Bäumlin Handelsrichter Nauer Handelsrichterin Scheurer Gerichtsschreiber Schneuwly Klägerin A._____ SA, vertreten durch Marc R. Bercovitz, Rechtsanwalt, Bahnhofstrasse 54, Postfach, 2501 Biel/Bienne Beklagte C._____ AG, vertreten durch MLaw Tom Schaffner und MLaw Cécile Schmidlin, Rechtsanwälte, Hintere Bahnhofstrasse 10, 5001 Aarau 1 Gegenstand Ordentliches Verfahren betreffend Konventionalstrafe und Schadenersatz wegen Nichterfüllung Vertrag - 2 - Das Handelsgericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Q._____ (VD). Sie bez- weckt im Wesentlichen "[…]" (Klagebeilage [KB] 2). 1.2. Am 6. Juli 2023 firmierte sich die Klägerin von G._____ SA zu A._____ SA um. 2. Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in X._____). Sie bezweckt hauptsächlich […] (KB 3). 3. 3.1. Am 4. Oktober 2021 unterzeichneten die Parteien eine Vereinbarung für den Kaufvertrag Parzelle aaa in Z._____ (SO). Darin wurde festgelegt, dass der eigentliche Grundstückkaufvertrag aufgrund der kantonalen Ge- gebenheiten und um Steuern einzusparen erst nach Erhalt der rechtsgülti- gen Baubewilligung unterzeichnet würde. Als Kaufpreis wurden gerundet Fr. 4'350'000.00 vereinbart. Sollte eine der Parteien trotz gültiger Bauge- nehmigung dem Kaufversprechen nicht nachkommen, so könne die andere Partei von dieser du rch einfache Mitteilung die Bezahlung von Fr. 120'000.00 fordern (KB 10). 3.2. Am 29. März 2022 erteilte die Gemeinde Z._____ (SO) der Klägerin die Baubewilligung zur Überbauung des Grdst. -Nr. 6845 GB Z._____ und er- öffnete diese gegenüber der Klägerin am 6. April 2022 (KB 11). 3.3. Mit Schreiben vom 18. April 2022 teilte die Beklagte der Klägerin mit, sie wolle mit dem Verkauf des Grdst.-Nr. 6845 GB Z._____ noch zuwarten. Sie werde der Klägerin wie vertraglich vereinbart die Fr. 120'000.00 bezahlen (KB 12). 3.4. Über die Regelung der Folgen der Nichtunterzeichnung eines formgültigen Grundstückkaufvertrags sind sich die Parteien uneinig. 4. Mit Klage vom 14. März 2023 (Postaufgabe: 14. März 2023) stellte die Klä- gerin folgende Rechtsbegehren: - 3 - " 1. Die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin als vertragliche Konventi- onalstrafe einen Betrag von CHF 120'000.00 nebst Zins zu 5 % seit 18.04.2022 zu bezahlen. 2. Die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin einen Schadenersatz von CHF 275'436.00 nebst Zins zu 5 % seit 18.04.2022 zu bezahlen. - Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen -" Zur Begründung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, die Beklagte habe sich nach Erteilung der Baubewilligung geweigert, einen formgültigen Grundstückkaufvertrag zu unterzeichnen. Dementsprechend sei die in der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 festgelegte Konventionalstrafe in der Höhe von Fr. 120'000.00 geschuldet. Darüber hinaus habe die Beklagte der Klägerin ihr negatives Interesse (abzüglich der Konventionalstrafe) in der Höhe von Fr. 275'436.00 aus culpa in contrahendo zu bezahlen. 5. Mit Klageantwort vom 26. Mai 2023 stellte die Beklagte folgende Rechts- begehren: " 1. Die Klage sei abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin." Zur Begründung führte die Beklagte hauptsächlich aus, die Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 sei formungültig und damit nichtig. Dies gelte auch für die Konventionalstrafe. Darüber hinaus hafte die Beklagte auch nicht aus culpa in contrahendo. 6. 6.1. Mit Verfügung vom 7. Juni 2023 lud der Vizepräsident auf den 3. Juli 2023 zu einer Instruktionsverhandlung mit informeller Parteibefragung und Ver- mittlungsgespräch vor und erliess die Beweisverfügung. 6.2. Anlässlich der Instruktionsverhandlung vom 3. Juli 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden. 7. Mit Replik vom 25. September 2023 bzw. Duplik vom 17. November 2023 hielten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest. - 4 - 8. 8.1. Mit Verfügung vom 24. November 2023 überwies der Vizepräsident die Streitsache an das Handelsgericht und forderte die Parteien auf, dem Han- delsgericht bis zum 4. Dezember 2023 schriftlich mitzuteilen, ob sie auf eine Hauptverhandlung verzichten bzw. allenf alls schriftliche Schlussvor- träge einreichen wollen, wobei Stillschweigen als Antrag auf Durchführung einer Hauptverhandlung gilt. 8.2. Während die Beklagte mit ihrer Eingabe vom 1. Dezember 2023 sowohl auf die Durchführung einer Hauptverhandlung als auch auf die schriftliche Er- stattung der Schlussvorträge verzichtete, beantragte die Klägerin mit ihrer Eingabe vom 4. Dezember 2023 die Durc hführung einer Hauptverhand- lung. 8.3. Mit Verfügung vom 12. Dezember 2023 lud der Vizepräsident die Parteien zur Hauptverhandlung vom 8. Januar 2024 vor. 9. 9.1. Am 9. Januar 2024 fand die Hauptverhandlung statt, anlässlich derer die Parteien befragt wurden und diese ihre Schlussvorträge halten konnten, wobei sie sich dabei je zwei Mal äussern konnten. 9.2. Daraufhin zog sich das Handelsgericht zur Beratung zurück und fällte das vorliegende Urteil. - 5 - Das Handelsgericht zieht in Erwägung: 1. Prozessvoraussetzungen 1.1. Örtliche Zuständigkeit Die örtliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Aargau ist ge- geben, da sich die Beklagte i.S.v. Art. 18 ZPO auf die vorliegende Streitig- keit einlässt. 1.2. Sachliche Zuständigkeit Das Handelsgericht ist sachlich zuständig, da die Streitigkeit die geschäft- liche Tätigkeit mindestens einer Partei betrifft, der Streitwert mit Fr. 395'436.00 die Streitwertgrenze von Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG erfüllt und beide Parteien im Handelsregister eingetragen sind (Art. 6 Abs. 2 ZPO). 2. Verhandlungsmaxime Vorliegend gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Auf die sich daraus ergebenden Obliegenheiten der Parteien ist vorab einzugehen: 2.1. Behauptungslast Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa- chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast.1 Die Auftei- lung der Behauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislastver- teilung nach Art. 8 ZGB.2 Somit trägt die Behauptungslast für rechtserzeu- gende Tatsachen, wer ein Recht oder Rechtsverhältnis behauptet; für rechtsaufhebende Tatsachen, wer die Aufhebung oder den Untergang ei- nes Rechts behauptet (z.B. Verwirkung, Erlass etc.) und für rechtshin- dernde Tatsachen, wer sich darauf beruft (z.B. Verjährung, Stundung etc.).3 Dementsprechend hat das Bestehen einer vertraglichen Verpflichtung zu behaupten, wer einen vertraglichen Anspruch erhebt.4 Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es ge- nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden rechtli- chen Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen be- hauptet werden.5 Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrach- ten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden 1 Vgl. BGer 5A_83/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4, 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2; SCHNEUWLY, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444. 2 BGE 132 III 186 E. 4; BGer 5A_808/2018 vom 15. Juli 2019 E. 4.2. 3 SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 55 N. 18. 4 BGE 128 III 271 E. 2.a/aa; weitergehend ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 387. 5 BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. - 6 - (sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen). 6 Blosse Mutmassungen stellen jedoch keine rechtsgenüglichen Tatsachen behauptungen dar.7 Ist ein Tatsachenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüs- sig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt.8 Tatsachenbehauptungen sind grundsätzlich in den Rechtsschriften aufzu- stellen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO).9 Der bloss pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht.10 Zweck dieses Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenfor- derung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich vertei- digen muss (Art. 222 ZPO). 11 Durch einen Verweis auf Urkunden können Sachverhaltselemente jedoch ausnahmsweise als behauptet gelten, wenn es als blossen Leerlauf erscheinen würde, eine Übernahme des Urkunden- inhalts in die Rechtsschrift zu verlangen.12 An einen rechtsgenüglichen Ver- weis auf die Beilage werden im Wesentlichen drei Anforderungen gestellt: Erstens müssen in der Rechtsschrift die Tatsachen in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet sein. 13 Zweitens hat der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück zu nen- nen und aus dem Verweis selbst muss klar werden, welche Teile des Ak- tenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.14 Drittens muss die Beilage selbsterklärend sein. Sie hat genau die verlangten (beziehungsweise in der Rechtsschrift bezeichneten) Informationen zu enthalten und es darf kein Interpretationsspielraum bestehen. Sind diese Voraussetzungen nicht ge- geben, kann der Verweis nur genügen, wenn zusätzlich in der Rechtsschrift die Beilage derart konkretisiert und erläutert wird, dass die in der Beilage enthaltenen Informationen ohne weiteres zugänglich werden und nicht in- terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Es genügt nicht, dass in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form 6 BGE 144 III 519 E. 5.3; BGer 4A_243/2018 vom 17. Dezember 2018 E. 4.2.1 m.w.N.; JOSI, Be- haupten, Bestreiten und Beweisen – praktische Fragen im Lichte der bundesgerichtlichen Recht- sprechung, in: Markus/Eichel/Rodriguez (Hrsg.), Der handelsgerichtliche Prozess, Chancen und Gefahren – national und international, 2019, S. 80. 7 BGer 4A_667/2014 vom 12. März 2015 E. 3.2.2. 8 BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.1 m.w.N., 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1; SCHNEUWLY (Fn. 1), S. 445. 9 BGE 144 III 519 E. 5.2.1, 144 II 67 E. 2.1; BRUGGER, Der Verweis auf Beilagen in Rechtsschriften, SJZ 2019, S. 534; JOSI (Fn. 6), S. 60. 10 BGer 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.1 m.w.N.; JOSI (Fn. 6), S. 61. 11 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1 m.w.N. 12 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2. 13 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_398/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.4.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; BRUGGER (Fn. 9), S. 535 f. 14 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.2.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; eingehend BRUGGER (Fn. 9), S. 536 ff. - 7 - vorhanden sind. Ein Verweis auf Akten darf nicht dazu führen, dass die Gegenpartei und das Gericht die relevanten Tatsachen aus der Beilage selbst zusammensuchen müssen.15 Die in der Praxis beliebten Pauschal- verweise auf eingereichte Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese wür- den "integrierenden Bestandteil" der Rechtsschrift bilden, stellen deshalb keine hinreichenden Behauptungen dar bzw. können fehlende Behauptun- gen nicht ersetzen.16 2.2. Bestreitungslast Die Kehrseite der Behauptungslast ist die sog. Bestreitungslast: Bestreitet eine Partei eine Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht, gilt diese als unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne wei- teres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).17 Art. 222 Abs. 2 ZPO verlangt von der beklagten Partei, darzulegen, welche Tatsa- chenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder be- stritten werden. Es ist deshalb empfehlenswert, die Tatsachenbehauptun- gen der Klägerin detailliert, d.h. Punkt für Punkt zu bestreiten.18 Bestreitun- gen sind dabei so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen damit bestritten werden; die Bestreitung muss ih- rem Zweck entsprechend so bestimmt sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Pauschale Be- streitungen reichen indessen selbst dann nicht aus, wenn sie explizit erfol- gen. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsgehalt einer bestimmten gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird.19 Auch ein im- plizites Bestreiten genügt unter diesen Voraussetzungen den Anforderun- gen der rechtsgenügenden Bestreitung.20 2.3. Substantiierungslast Bestreitet aber der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei in rechtsgenüglicher Weise, so greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vor- bringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsa- chen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann.21 15 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2, 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5.2 f.; eingehend BRUGGER (Fn. 9), S. 538 ff. 16 BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 21 m.w.N.; BRUGGER (Fn. 9), S. 540 Fn. 50 m.w.N. 17 BK ZPO I-HURNI (Fn. 16), Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO; JOSI (Fn. 6), S. 57. 18 Ähnlich DROESE, Bestreitungsbedürftige Beilagen – ein Hinweis zur bundesgerichtlichen Speise- karte, Note zu Urteil 4A_11/2018, SZZP 2019, S. 19. 19 BGE 141 III 433 E. 2.6; BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.3; SCHNEUWLY (Fn. 1), S. 445 f. 20 SCHMID/HOFER, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ 2016, S. 285 m.w.N. 21 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. - 8 - Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, ein ungenügendes Parteivor- bringen zu vervollständigen. 22 Der nicht oder nicht substantiiert vorge- brachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen.23 2.4. Bezeichnung der Beweismittel Die Parteien haben im Rahmen der Verhandlungsmaxime die einzelnen Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO, wonach die Klage die Tatsachenbehauptungen sowie die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen zu enthalten hat). Dazu gehört auch, dass aus dem Zusammenhang klar wird, inwiefern die angerufenen Beweismittel den angestrebten Beweis erbringen sollen. Es genügt nicht, in der Klage Behauptungen aufzustellen und pauschal auf die Klagebeila- gen zu verweisen.24 Ein Beweismittel ist nur dann formgerecht angeboten, wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Tatsa- chenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt.25 Deshalb sind die einzel- nen Beweisofferten unmittelbar im Anschluss an die entsprechenden Tat- sachenbehauptungen aufzuführen, welche durch sie bewiesen werden sol- len ("Prinzip der sog. Beweismittelverbindung"). 26 Es ist hingegen unzu- reichend, einen ganzen Sachverhaltskomplex zu behaupten und lediglich pauschal auf eine Vielzahl von Urkunden oder eine Anzahl Zeugen zu ver- weisen.27 Bei umfangreichen Urkunden ist zudem die für die Beweisführung erhebliche Stelle zu bezeichnen (Art. 180 Abs. 2 ZPO).28 3. Konventionalstrafe 3.1. Parteibehauptungen 3.1.1. Klägerin Die Klägerin behauptet, die Parteien seien sich bereits im Mai 2021 über den Verkauf des umstrittenen Grundstücks zu einem Preis von Fr. 4'350'000.00 einig gewesen (Klage Rz. 8 f.). Aufgrund steuerlicher Überlegungen sollte der Verkauf jedoch in "Raten" bzw. erst später erfolgen (Klage Rz. 9, 11 und 12, Replik Rz. 7 und 12). Die Beklagte habe der Klä- gerin zudem mitgeteilt, sie könne bereits mit dem Baubewilligungsverfah- ren beginnen (Klage Rz. 9, Replik Rz. 4; KB 7). Für die Klägerin sei es 22 DOLGE, Anforderungen an die Substanzierung, in: Dolge (Hrsg.), Substantiieren und Beweisen, 2013, S. 21; JOSI (Fn. 6), S. 86; vgl. auch BGE 108 II 337 E. 3. 23 BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; KUKO ZPO-OBERHAMMER/WEBER, 3. Aufl. 2021, Art. 55 N. 12; ähnlich JOSI (Fn. 6), S. 62. 24 BGer 4A_195/2014 und 4A_197/2014 vom 27. November 2014 E. 7.3.3 m.w.N. (nicht publ. in BGE 140 III 602). 25 BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 4.4.2, 4A_370/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 3.3 m.w.N. 26 BK ZPO II-KILLIAS, 2012, Art. 221 N. 29; PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander (Hrsg.), Schweizeri- sche Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, Art. 221 N. 16 ff.; BRUGGER (Fn. 9), S. 537. 27 BK ZPO II-KILLIAS (Fn. 26), Art. 221 N. 29; JOSI (Fn. 6), S. 86; ähnlich BGer 4A_360/2017 vom 30. November 2017 E. 4. 28 BK ZPO II-RÜETSCHI, 2012, Art. 180 N. 17 ff.; WEIBEL, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 3), Art. 180 N. 10 ff. je m.w.N. - 9 - wichtig gewesen, bereits vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine rechtskräftige Baubewilligung zu verfügen (Klage Rz. 12). Daher hät- ten sich die Parteien am 4. Oktober 2021 schliesslich darauf geeinigt, den Kaufvertrag erst nach Erhalt der Baubewilligung abzuschliessen, womit den steuerlichen Überlegungen der Beklagten habe Rechnung getragen wer- den können (Klage Rz. 12 f.; KB 10). Die Klägerin habe zusätzlich die Aufnahme einer Konventionalstrafe in der Höhe von Fr. 120'000.00 verlangt, um sich abzusichern. Die Parteien seien sich bewusst gewesen, dass die Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 keinen formgültigen Grundstückkaufvertrag da rstelle und das dingliche Grund- buchgeschäft rechtlich nicht durchsetzbar sein würde. Dennoch habe sich die Klägerin dazu verpflichtet, die Baubewilligung einzuholen und habe da- her erhebliche Vorleistungen zu erbringen gehabt. Die Konventionalstrafe habe deshalb die minimale Abdeckung dieser Aufwendungen – also die Sicherung des negativen Vertragsinteresses – bezweckt (Klage Rz. 14, Replik Rz. 9 ff.). Am 6. April 2022 sei der Klägerin schliesslich die Baubewilligung ausge- stellt worden (Klage Rz. 16; KB 11). Am 18. April 2022 habe die Beklagte der Klägerin dann aber entgegen der klägerischen Erwartungen mitgeteilt, mit dem Verkauf des umstrittenen Grundstücks zuwarten zu wollen und die Konventionalstrafe von Fr. 120'000.00 zu bezahlen (Klage Rz. 17 f., Replik Rz. 16 f.; KB 12). Nachdem die Klägerin einen über den Betrag der Kon- ventionalstrafe hinausgehenden Schadenersatz geltend gemacht habe, habe die Bek lagte auch die Leistung der Konventionalstrafe verweigert (Klage Rz. 19). Es sei unbestritten, dass ein betreffend einen Grundstückkaufvertrag ab- geschlossener Vorvertrag der öffentlichen Beurkundung bedürfe. Indessen seien Vereinbarungen über Konventionalstrafen formlos gültig, wenn sie einzig den Zweck hätten, das negative Vert ragsinteresse in culpa-in-con- trahendo-Haftungstatbeständen abzugelten, wie bspw. den Planungsauf- wand zu ersetzen, den eine Partei im Vertrauen auf den künftigen Vertrags- abschluss gemacht habe (Klage Rz. 25). Genau dieser Fall liege hier vor: Beiden Parteien sei klar gewesen, dass die Klägerin grossen Vorleistungs- aufwand für die Baubewilligung werde erbringen müsse. Hierfür habe die Klägerin denn auch eine Sicherheit gewollt, für den Fall, dass der ange- dachte Grundstückkaufvertrag nicht zustande komme. Daher sei die Kon- ventionalstrafe vereinbart worden (Klage Rz. 26, Replik Rz. 4). 3.1.2. Beklagte Die Beklagte behauptet, es sei die Klägerin gewesen, die das schriftliche Kaufversprechen vom 4. Oktober 2021 als Gegenvorschlag zum Vorschlag der Beklagten vom 30. Juni 2021 formuliert habe. Die Beklagte habe - 10 - lediglich die Tragung der Maklergebühren handschriftlich abgeändert (Ant- wort Rz. 12, Replik Rz. 11 und 21). Es treffe zwar zu, dass die Klägerin von der Formungültigkeit der Verein- barung vom 4. Oktober 2021 gewusst habe. Der Beklagten sei dies dem- gegenüber nicht bewusst gewesen (Antwort Rz. 13). Vielmehr dachte sie, an den Vertrag gebunden zu sein bzw. sich gegen Bezahlung von Fr. 120'000.00 davon lösen zu können (Antwort Rz. 22). Da die Konventionalstrafe von beiden Parteien geschuldet gewesen wäre, wenn sich eine Partei nicht an die Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 ge- halten hätte, sollte diese beidseitig ein vertragskonformes Verhalten sicher- stellen (Antwort Rz. 14, Duplik Rz. 8, 10 und 23 f.). Die Klägerin könne ihre Absicht, mit der Konventionalstrafe die Kosten im Zusammenhang mit der Erlangung einer gültigen Baubewilligung abzusichern, nicht nachweisen. Nie habe die Klägerin die Beklagte solchermassen informiert; nie sei so etwas besprochen worden (Antwort Rz. 15). Es werde bestritten, dass sich die Parteien darüber einig gewesen seien, dass die Konventionalstrafe ein- zig Aufwendungen der Klägerin betreffend das negative Vertragsinteresse habe sicherstellen sollen (Antwort Rz. 17, Duplik Rz. 25). Hierfür hätte sie viel höher ausfallen müssen (Duplik Rz. 22). Demnach sei die Konventio- nalstrafe formungültig und damit nichtig (Antwort Rz. 29 ff.). Richtig sei zwar, dass die Beklagte der Klägerin am 18. April 2022 mitgeteilt habe, keinen Kaufvertrag abschliessen zu wollen (Antwort Rz. 21), wobei die Beklagte dies am 17. April 2022 entschieden habe (Duplik Rz. 13). Sie sei von der Klägerin indessen nicht bereits am 13. April 2022 über den Er- halt der Baubewilligung informiert worden. Diese Information habe sie sich bei der Gemeinde selber einholen müssen (Antwort Rz. 20). 3.2. Rechtliches 3.2.1. Formvorschriften Grundstückkaufvertrag Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit einer besonderen Form, wenn das Gesetz eine solche vorschreibt. Ist über die Bedeutung und Wirkung einer gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht etwas anderes bestimmt, so hängt von deren Beobachtung die Gültigkeit des Vertrages ab (Art. 11 OR). Kaufverträge und Vorverträge – als Vorvertrag wird gemäss Art. 22 Abs. 1 OR die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Vertrags bezeichnet –,29 die den Kauf eines Grundstücks zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 und 2, Art. 22 Abs. 2 OR). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung führt die 29 BSK OR I-ZELLWEGER-GUTKNECHT, 7. Aufl. 2020, Art. 22 N. 1 und 23 ff. m.w.N. - 11 - Nichtbeachtung dieser Formvorschrift grundsätzlich zur Nichtigkeit des Vertrages.30 Die Nichtigkeit ist vom Gericht von Amtes wegen zu beach- ten.31 3.2.2. Konventionalstrafe Eine Konventionalstrafe ist die in der Regel aufschiebend bedingte Leis- tung, die der Schuldner durch Rechtsgeschäft dem Gläubiger für den Fall der Nichterfüllung oder der nicht gehörigen Erfüllung einer bestimmten Schuld verspricht. Sie dient der Sicherste llung der richtigen Erfüllung der Hauptschuld, bezweckt daneben aber auch einen wirtschaftlichen Aus- gleich für Nachteile der Nicht - oder Schlechterfüllung der Primärverpflich- tung. Sie fungiert als Schadloshaltung des Gläubigers der nicht oder nicht gehörig erfüllten Hauptleistung und die Verbesserung der Gläubigerstel- lung durch Befreiung vom Schadensnachweis.32 Die Konventionalstrafe hat akzessorischen Charakter, d.h. sie tritt zu einer bestehenden Rechtspflicht hinzu und ist in ihrer Entstehung, ihrem Fortbe- stand und der Durchsetzbarkeit von dieser abhängig.33 Als akzessorisches Nebenrecht der Obligation setzt die Konventionalstrafe zu ihrer Entstehung somit eine gültige Hauptforderung voraus. Ursprüngliche Ungültigkeit des Vertrags infolge Formmangels führt damit auch zur Ungültigkeit der darin enthaltenen Konventionalstrafe.34 Die Konventionalstrafe bedarf zudem der gleichen Form wie die Verpflichtung, bei deren Nichterfüllung die Strafe auferlegt werden soll. 35 Dies gilt, wenn die Konventionalstrafe die Leis- tungspflichten bekräftigen soll, deren Eingehung die Einhaltung der Form- vorschriften erfordern würde (Hauptverpflichtung). 36 Eine Ausnahme hier- von besteht dann, wenn die Konventionalstrafe einzig bezweckt, das nega- tive Interesse abzugelten, wie bspw. Planungsaufwand zu ersetzen, den eine Partei im Vertrauen auf den künftigen Vertragsabschluss gemacht hat.37 In diesem Fall kann die Konventionalstrafe formlos vereinbart wer- den. Eine Konventionalstrafe kann in der Regel nicht als stillschweigende Be- grenzung des Schadenersatzanspruchs auf die Höhe der Strafe ausgelegt 30 BGE 137 III 243 E. 4.4.6; BGer 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 5; BSK OR I-FASEL, 7. Aufl. 2020, Art. 216 N. 18 m.w.N. 31 BSK OR I-FASEL (Fn. 30), Art. 216 N. 18 m.w.N. 32 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, 7. Aufl. 2020, Art. 160 N. 1. 33 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 3. 34 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 4. 35 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 11. 36 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_109/2018 vom 8. November 2018 E. 3.1 mit Anmerkungen von SIEGENTHALER, BR 2019 S. 142 je m.w.N. 37 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_109/2018 vom 8. November 2018 E. 3.1 mit Anmerkungen von SIEGENTHALER (Fn. 36), S. 142 je m.w.N.; BSK OR I-WIDMER/COSTAN- TINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 4 und 11. - 12 - werden.38 Übersteigt der erlittene Schaden den Betrag der Konventional- strafe, so kann der Gläubiger den Mehrbetrag nur so weit einfordern, als er ein Verschulden nachweist (Art. 161 Abs. 2 OR). Von der Schadenspauschalierung grenzt sich die Konventionalstrafe durch den Umstand ab, dass erstere einen Schaden voraussetzt und keine Straf- funktion hat.39 Die Konventionalstrafe verfällt demgegenüber auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen ist (Art. 161 Abs. 1 OR). Wurde eine Konventionalstrafe vereinbart, bleibt dem Schuldner der Nach- weis vorbehalten, dass ihm gegen Erlegung der Strafe der Rücktritt freiste- hen sollte (Art. 160 Abs. 3 OR; Wandelpön). Eine Wandelpön gibt dem Schuldner somit die Wahl, willkürlich gegen Leistung der Konventional- strafe vom Vertrag zurückzutreten. 40 Schadenersatz des Gläubigers ist in diesem Fall vermutungsweise ausgeschlossen. 41 Funktional handelt es sich bei der Wandelpön um ein Reugeld, muss aber, anders als dieses, nicht bereits beim Vertragsschluss hingegeben werden und steht einzig dem Schuldner zu.42 3.2.3. Vertragsauslegung 3.2.3.1. Konsens- und Auslegungsstreit Zum Abschluss eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich (Art. 1 Abs. 1 OR). Sind sich die Parteien zwar einig, dass ein Vertrag zustande gekommen ist, mithin, dass übereinstimmende gegenseitige Willens äusserungen vorliegen, ist aber dessen Inhalt unter den Parteien umstritten, so liegt kein Konsensstreit (Streit über den Vertragsabschluss),43 sondern ein Auslegungsstreit (Streit über den Vertragsinhalt) vor.44 Diesen löst das Gericht, indem es den Ver- trag auslegt und den vereinbarten Inhalt des Vertrags ermittelt.45 3.2.3.2. Subjektive Vertragsauslegung Das Ziel der gerichtlichen Vertragsauslegung besteht in der Feststellung des übereinstimmenden wirklichen Willens, den die Parteien erklärt haben (subjektive Auslegung, natürlicher Konsens; vgl. Art. 18 Abs. 1 OR).46 Da- bei ist nicht allein der Wortlaut massgebend, vielmehr indizieren die gesam- ten Umstände, unter denen die Willenserklärungen abgegeben wurden, 38 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 19. 39 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 12. 40 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 25. 41 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 160 N. 25 m.w.N. 42 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 32), Art. 158 N. 14 und Art. 160 N. 25. 43 Vgl. zum Konsensstreit GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 11. Aufl. 2020, N. 309 ff. 44 Vgl. auch GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1197 f. 45 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1196. 46 BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1200. - 13 - den inneren Willen der erklärenden Partei. 47 Namentlich kann auch aus dem nachträglichen Verhalten einer Partei darauf geschlossen werden, was diese mit ihrer Erklärung tatsächlich wollte.48 Die subjektive Vertrags- auslegung basiert auf einer Beweiswürdigung.49 Für die einer tatsächlichen Willensübereinstimmung im von ihr behaupteten Sinn zugrunde liegenden Tatsachen ist diejenige Partei beweisbelastet, die sich darauf beruft.50 3.2.3.3. Objektivierte Vertragsauslegung Kann der tatsächliche Wille der erklärenden Partei nicht in einer dem an- wendbaren Beweismass genügenden Art festgestellt werden, sind die Er- klärungen der Parteien zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens an- hand des Vertrauensprinzips so auszulegen, w ie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (objektivierte Auslegung, normativer Konsens).51 Da- bei hat das Gericht von vernünftig und redlich handelnden Parteien auszu- gehen52 und darauf abzustellen, was sachgerecht ist, da nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben. 53 Die objektivierte Vertragsauslegung stellt eine Rechtsfrage dar.54 Primäres Auslegungsmittel ist der Wortlaut. Der klare Wortlaut hat den Vor- rang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiterer Umstände als nur scheinbar klar.55 Mangels anderer Anhalts- punkte ist anzunehmen, dass die Parteien die Worte gemäss dem allge- meinen Sprachgebrauch verwendet haben. Hat ein Wort in bestimmten Verkehrskreisen indessen einen besonderen Sinn, so ist zu vermuten, dass die Parteien dieses Wort e ntsprechend seinem besonderen Sinn verstan- den haben. Weiter ist die Vertragssystematik zu berücksichtigen, indem der Wortlaut stets im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen aufzufassen ist.56 47 BGE 143 III 157 E. 1.2.2. 48 BGE 144 III 93 E. 5.2.3, 143 III 157 E. 1.2.2; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 49 BGE 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1200. 50 BGE 121 III 118 E. 4b/aa; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1201a. 51 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N., 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1201; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligatio- nenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff. 52 BGE 143 III 558 E. 4.1.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1201. 53 BGE 122 III 420 E. 3a m.w.N.; BGer 4A_539/2016 vom 7. März 2017 E. 8.3.2 m.w.N.; BSK OR I- WIEGAND, 7. Aufl. 2020, Art. 18 N. 13; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1201. 54 BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1201. 55 BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3. Vgl. ausführlich zu den ein- zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1205 ff. 56 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1206 ff., 1220 und 1228; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 4. Aufl. 2015, Art. 18 N. 374 ff.. - 14 - Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmittel im Rahmen ei- ner ganzheitlichen Auslegung die Begleitumstände des Vertragsschlusses, die Entstehungsgeschichte des Vertrags (bspw. die Vertragsverhandlun- gen, Materialien wie Vertragsentwürfe, Prospekte oder ähnliches), die Inte- ressenlage der Parteien bei Vertragsabschluss (bspw. die Beweggründe und Erwartungen der Parteien), die allgemeinen persönlichen und Lebens- verhältnisse sowie der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen. 57 Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrau- ensprinzip demgegenüber nicht von Bedeutung.58 Führt die Vertragsauslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist bei meh- reren Auslegungsvarianten diejenige massgebend, die den Vertrag nicht ungültig oder unvernünftig macht (favor negotii).59 3.3. Würdigung 3.3.1. Formungültiger Vorvertrag Mit der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 (KB 10) hat sich die Beklagte zum Verkauf des umstrittenen Grundstücks verpflichtet. Darin sind sowohl das Grundstück (Grdst. -Nr. 6845 GB Z._____) als auch der Kaufpreis (Fr. 4'350'000.00) festgelegt. Es handelt sich somit um einen Vorvertrag, der den Kauf eines Grundstücks zum Gegenstand hat. Als solcher bedarf die Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 zu ihrer Gültigkeit gemäss Art. 216 Abs. 2 OR grun dsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Diese Formvor- schrift hält die Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 nicht ein, weshalb sie grundsätzlich nichtig ist. Insoweit sind sich die Parteien einig. 3.3.2. Konventionalstrafe Fraglich ist, ob die Nichtigkeit auch die Vereinbarung über die von der ver- tragsbrüchigen Partei zu bezahlenden Fr. 120'000.00 beschlägt. Hierzu ist die entsprechende Bestimmung in der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 (KB 10) zu beachten, welche folgendes vorsieht: " Sollte eine der Parteien, trotz Erteilung einer gültigen Baugenehmigung dem Kaufversprechen nicht nachkommen, kann die andere Partei, die Bezahlung eines Betrages von CHF 120'000.00 (hundertzwanzigtau- send Franken) fordern, ohne andere Aufforderung als Mitteilung an die andere Partei." Über den Gehalt dieser Bestimmung sind sich die Parteien nicht einig, wes- halb sie auszulegen ist . Ein übereinstimmender, tatsächlicher Parteiwille, wonach mit dieser Bestimmung einzig das negative Vertragsinteresse ab- gegolten werden soll, lässt sich nicht ermitteln. Jedenfalls ist das Gericht 57 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 43), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN (Fn. 56), Art. 18 N. 385 ff. 58 BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 59 BSK OR I-WIEGAND (Fn. 53), Art. 18 N. 40; vgl. BGer 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 E. 5.2, 5A_140/2014 vom 17. Oktober 2014 E. 2.1. - 15 - davon nicht überzeugt. Zwar sagte H._____ von der Klägerin aus, mit der Konventionalstrafe habe zumindest ein Teil des negativen Vertragsinteres- ses abgedeckt werden sollen (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung , S. 4 ff.). I. _____ von der Beklagten führte demgegenüber aus, für ihn habe die Bestimmung eine Möglichkeit zum Rückzug vom Verkaufsgeschäft ge- gen Bezahlung der Fr. 120'000.00 – d.h. eine Wandelpön – dargestellt (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 4 und 11), womit auch sein Schreiben vom 18. April 2022 (KB 12) im Einklang steht. Nun kann es sich zwar durch- aus so verhalten haben, dass die Abdeckung des negativen Interesses von der Klägerin zumindest teilweise mit der vorliegend umstrittenen Bestim- mung bezweckt wurde. Aufgrund der unterschiedlichen Aussagen der Her- ren H._____ und I._____ sowie des an sich anderslautenden Wortlauts der Bestimmung, bestehen jedoch berechtigte Zweifel daran, dass dies der ein- zige Zweck besagter Bestimmung gewesen sein soll. Ein übereinstimmen- der, tatsächlicher Parteiwillen lässt sich demnach nicht mit vollkommener Überzeugung des Gerichts feststellen, weshalb eine objektive Vertragsaus- legung vorzunehmen ist. Objektiv ausgelegt, fällt die Qualifizierung der besagten Bestimmung als Schadenspauschalierung zunächst ausser Betracht, denn die Forderung der Fr. 120'000.00 setzt keinen Schaden voraus, sondern bloss die Zah- lungsaufforderung an die Gegenpartei. In ihrer Antwort und in ihrer Partei- aussage macht die Beklagte zumindest sinngemäss geltend, sie habe die Bestimmung als Wandelpön verstanden (Antwort Rz. 22; vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 4 und 11). Dem ist indessen entgegenzuhalten, dass dem Wortlaut n ach nicht etwa ein Rücktrittsrecht vom Vertrag vereinbart wurde, sondern eine monetäre Bestrafung jener Partei, welche ihrer Haupt- leistungspflicht (Abschluss eines formgültigen Grundstückkaufvertrags) nicht nachkommt. Demnach handelt es sich bei der umstri ttenen Bestim- mung um eine klassische Konventionalstrafe i.S.v. Art. 160 ff. OR und nicht um eine Wandelpön i.S.v. Art. 160 Abs. 3 OR. Primär ist bei der objektiven Auslegung auf den Wortlaut der umstrittenen Vertragsbestimmung abzustellen. Nach diesem wird jene Vertragspartei monetär bestraft, die ihrer Hauptleistungspflicht (Abschluss eines formgül- tigen Grundstückkaufvertrags trotz Erteilung einer gültigen Baugenehmi- gung) nicht nachkommt. Folgerichtig bezweckt die Bestimmung die Ver- stärkung der Bindungswirkung der Parteien und damit die Erfüllung der Hauptleistungspflicht. Dem Wortlaut der Bestimmung lassen sich keine An- haltspunkte entnehmen, wonach diese nicht etwa der Verstärkung der Bin- dungswirkung der Parteien, sondern einzig der Sicherstellung des negati- ven Vertragsinteresses dienen soll. Andere Vertragsbestimmungen, die den Wortlaut unklar werden liessen, sind nicht vorhanden. Im Übrigen ergibt sich aus dem ersten Satz auf der zweiten Seite der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 (KB 10), wonach das Kaufversprechen nur dann gelte, wenn bis spätestens Juni 2023 eine vollstreckbare Baubewilligung - 16 - vorliege, dass die Klägerin durchaus bereit war, ihre Kosten für das Einrei- chen eines Baugesuchs selber zu tragen. Gegen die von der Klägerin vertretene Auslegung der umstrittenen Bestim- mung (blosse Sicherstellung des negativen Vertragsinteresses) spricht auch, dass ihr im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 (KB 10) bekannt war, dass sie f ür das Einholen der Bau- bewilligung mindestens Aufwendungen von Fr. 315'845.25 wird eingehen müssen (Architektenvertrag vom 1. Juni 2021 [KB 19]: mindestens Fr. 300'000.00, J._____ AG : Fr. 1'394.75, K._____ AG : Fr. 7'453.50, L._____ AG: Fr. 1'008.00, K._____ AG: Fr. 4'389.00 sowie M._____ GmbH: Fr. 1'600.00). Die vereinbarte Konventionalstrafe beträgt indessen lediglich Fr. 120'000.00, also weit weniger als die Hälfte der beim Abschluss der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 bereits bekannten Aufwendungen der Klägerin. Die Klägerin begründet dies mit dem Umstand, wonach sie zu- nächst eine Sicherheit von 10 % des Kaufpreises vorgeschlagen habe, auf- grund der Wünsche der Beklagten jedoch schliesslich eine tiefere Konven- tionalstrafe in den Vertragstext aufgenommen h abe (Replik Rz. 11; KB 5 f.). Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass sich dem Schreiben der Klägerin vom 13. April 2021 unter der Überschrift "Zahlungsmodalitäten" bloss der Hinweis von "10 % der Kaufsumme als Garantie, Restbetrag bei Erhalt der Baubewill igung" (KB 5) und dem Schreiben der Klägerin vom 4. Mai 2021 unter der Überschrift "Zahlungskonditionen" bloss der Hinweis "Bei Vertragsunterzeichnung 10 % von der Gesamtsumme (CHF 435'000.00). Der Restbetrag von CHF 3'915'000.00 [wird] in 3 Raten- zahlungen getilgt." entnehmen lässt. Von einer Konventionalstrafe in der Höhe von 10 % ist darin nie die Rede. Die 10 % stellten lediglich eine An- zahlung des Grundstückkaufpreises der Klägerin zugunsten der Beklagten dar. Dass die Beklagte bei Nichtunterzeichnung eines formgültigen Grund- stückkaufvertrags der Klägerin eine Konventionalstrafe in der Höhe von 10 % des Grundstückkaufpreises zu bezahlen gehabt hätte, ergibt sich we- der aus dem Schreiben vom 13. April 2021 (KB 5) noch aus jenem vom 4. Mai 2021 (KB 6) und war daher auch nicht Thema der Vertragsverhand- lungen zwischen den Parteien. Dies spricht gegen die von der Klägerin ver- tretene Auslegung der umstrittenen Bestimmung (blosse Sicherstellung des negativen Vertragsinteresses), andernfalls die 10 % als Konventional- strafe auch zu Gunsten der Klägerin hätten vereinbart werden müssen. Weiter ist es zwar durchaus denkbar, dass eine Konventionalstrafe das ne- gative Vertragsinteresse auch nur teilweise abdecken soll (vgl. Replik Rz. 11). Dennoch spricht der Umstand, dass die bereits bekannten Aufwen- dungen der Klägerin noch nicht einmal zur Hälfte durch die Konventional- strafe gedeckt worden wären, gegen die Auslegung, wonach mit der Kon- ventionalstrafe einzig das negative Vertragsinteresse hätte abgedeckt wer- den sollen und nicht auch eine Verstärkung der Bindungswirkung der Par- teien gewollt war. - 17 - Sowohl die Höhe der vereinbarten Konventionalstrafe als auch die Entste- hungsgeschichte des Vertrags sprechen zusätzlich zum Wortlaut der um- strittenen Bestimmung gegen die Auslegung der Klägerin (blosse Sicher- stellung des negativen Vertragsinteresses) und für eine klassische Konven- tionalstrafe. Insgesamt betrachtet durfte und musste die Beklagte die um- strittene Konventionalstrafe daher als klassische Konventionalstrafe ver- stehen, mit der die Verstärkung der Bindungswirkung der Parteien und nicht einzig die S icherstellung des negativen Vertragsinteresses bewirkt werden sollte. Hierfür spricht auch der Umstand, wonach die Konventional- strafe beidseitig gegolten hätte, d.h. auch die Klägerin der Beklagten Fr. 120'000.00 zu bezahlen gehabt hätte, wenn sie die Unterzeichnung ei- nes formgültigen Grundstückkaufvertrags verweigert hätte. Es ist nun aber nicht ersichtlich, dass das negative Vertragsinteresse der Beklagten auch nur annähernd im Bereich von Fr. 120'000.00 anzusiedeln wäre. Andere Hinweise, wonach die Konve ntionalstrafe im Sinne des klägerischen Ver- ständnisses zu verstehen wäre, sind nicht ersichtlich und werden von der Klägerin auch nicht vorgebracht. Objektiv ausgelegt, handelt es sich bei der umstrittenen Bestimmung um eine klassische Konventionalstrafe und nicht um eine blosse Sicherstellung des negativen Vertragsinteresses der Klä- gerin. Damit ist die Konventionalstrafe in ihrer einfachen Schriftlichkeit – wie der Vorvertrag als solches – formungültig und daher nichtig. Sie hätte öffentlich beurkundet wer den müssen (vgl. Art. 216 Abs. 1 und 2, Art. 22 Abs. 2 OR). Der Klägerin ist daher keine Konventionalstrafe zuzusprechen. 4. Schuldbekenntnis 4.1. Parteibehauptungen 4.1.1. Klägerin Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe mit ihrem Schreiben vom 18. April 2022 (KB 12) ausdrücklich anerkannt, die Konventionalstrafe von Fr. 120'000.00 zu schulden. Das Schreiben stelle eine Schuldanerkennung und einen provisorischen Rechtsöffnungstitel dar. Selbst wenn somit die vereinbarte Konventionalstrafe als ungültig qualifiziert werden sollte, so habe das Schreiben vom 18. April 2022 novierende Wirkung und sei als eigenständige Schuldanerkennung zu qualifizieren (Replik Rz. 17). 4.1.2. Beklagte Die Beklagte argumentiert, das Schreiben vom 18. April 2022 (KB 12) stelle keine Schuldanerkennung dar. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde die Schuldanerkennung keine Novation bewirken. Das hiesse, der Beklagten stünden sämtliche Einreden und Einwendung en aus dem anerkannten Schuldverhältnis zu. Ein Einredeverzicht (bzw. ein einredeabstraktes Schuldbekenntnis) sei von der Klägerin zu Recht nicht behauptet und nach- gewiesen worden (Duplik Rz. 14). - 18 - 4.2. Rechtliches 4.2.1. Schuldbekenntnis Das Schuldbekenntnis nach Art. 17 OR ist die Erklärung des Schuldners gegenüber dem Gläubiger, es bestehe eine bestimmte Schuld und er wolle sie erfüllen.60 Es ist ein einseitiges Rechtsgeschäft.61 Das Schuldbekennt- nis bedarf keiner besonderen Form, kann also schriftlich, mündlich oder konkludent erfolgen und ist auch ohne die Angabe eines Verpflichtungs- grundes gültig.62 Wie jede Schuld beruht aber auch das Schuldbekenntnis auf einem Verpflichtungsgrund.63 Ist umstritten, ob eine Erklärung ein Schuldbekenntnis beinhaltet, so ist diese Frage nach den allgemeinen Grundsätzen zur Auslegung zu ent- scheiden.64 Von Bedeutung ist dabei namentlich die Anwendung des Ver- trauensgrundsatzes in der Frage, ob überhaupt ein Schuldbekenntnis vor- liegt. Das Schuldversprechen ("Ich werde Fr. 100.00 bezahlen") beinhaltet bspw. gemäss dem Vertrauensprinzip auch die Anerkennung, dass die ver- sprochene Leistung geschuldet ist.65 Welche Rechtsfolgen ein Schuldbekenntnis hat, regelt das Gesetz nicht. Auf die ursprüngliche Schuld hat das Schuldbekenntnis mit bestimmten Ausnahmen (bspw. die Unterbrechung der Verjährung nach Art. 135 Ziff. 1 OR) grundsätzlich keine Auswirkung.66 Nach der überwiegenden Lehre be- gründet das Schuldbekenntnis indessen selber einen Verpflichtungsgrund, der eine Schuld gleichen Inhalts wie die anerkannte Schuld begründet. 67 Das Schuldbekenntnis entsteht aber nur dann gültig, wenn die anerkannte Schuld im Zeitpunkt des Schuldbekenntnisses tatsächlich bestanden hat oder gleichzeitig mit diesem entsteht. Der Gläubiger darf – und muss – da- von ausgehen, dass der Schuldner nur eine Schuld anerkennt, von der die- ser annimmt, dass sie entstanden ist und weiterhin besteht.68 Der Schuldbekennende kann gegenüber dem Gläubiger auch nach einem Schuldbekenntnis grundsätzlich alle Einreden und Einwendungen aus dem Grundverhältnis entgegenhalten. 69 Der Schuldner kann in seinem 60 BK OR-MÜLLER, 2018, Art. 17 N. 15; BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, 7. Aufl. 2020, Art. 17 N. 2 f. m.w.N. 61 BGer 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3; BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 20; BSK OR I- SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 60), Art. 17 N. 2 f. m.w.N. 62 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 28 und 46 f.; BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 60), Art. 17 N. 3. 63 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 43. 64 BGer 4A_426/2013 vom 27. Januar 2014 E. 3.4; BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 19. 65 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 25. 66 BGE 131 III 268 E. 3.2; BGer 4C.214/2006 vom 19. Dezember 2006 E. 4.3.2; BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 53. 67 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 55. 68 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 58. 69 BGE 127 III 559 E. 4a; BGer 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3, 4A_275/2009 vom 12. Au- gust 2009 E. 3; BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 64. - 19 - Schuldbekenntnis jedoch auf alle oder nur gewisse Einreden und Einwen- dungen aus dem Grundverhältnis verzichten.70 Damit würde die anerkannte Schuld in diesem Umfang vom ursprünglichen Verpflichtungsgrund losge- löst und somit materiell abstrakt.71 Ein solcher Verzicht ist aufgrund seiner grossen Tragweite indessen nicht leicht anzunehmen und muss entweder ausdrücklich erfolgen oder sich aus den gesamten Umständen unzweifel- haft ergeben.72 Aus prozessualer Sicht führt ein Schuldbekenntnis zu einer Milderung für den Gläubiger. Zwar liegt die Beweislast für das Vorliegen eines Schuldbe- kenntnisses sowie für einen allfälligen Einredeverzicht durch den Schuld- ner beim Gläubiger.73 Der Gläubiger muss beim formal abstrakten Schuld- bekenntnis aber weder den Rechtsgrund seiner Forderung, noch die Ver- wirklichung anderer als der in der Urkunde auf geführten Bedingungen be- weisen, sondern es obliegt dem Schuldner, der die Schuld bestreitet, zu beweisen, welches der Rechtsgrund der Forderung ist, und zu widerlegen, dass dieser Rechtsgrund gültig ist.74 Dringt der Schuldner bspw. mit seiner Einrede durch, die anerkannte Schuld bestehe aufgrund einer Formungül- tigkeit nicht, so ist zugleich das Nichtentstehen einer Schuld als Folge des Schuldbekenntnisses dargetan.75 In der Praxis ist das Schuldbekenntnis häufig Bestandteil eines Vertrags, etwa eines Vergleichsvertrags, durch welchen die Schuldnerin und der Gläubiger vereinbaren, dass eine bestimmte Schuld besteht.76 Ein geschei- terter Vergleichsvorschlag gilt indessen nicht als Schuldbekenntnis, da dies bloss ein Antrag oder eine Annahme zum Abschluss eines Vergleichsver- trags darstellt.77 Hingegen ist die Erklärung, einen Teil einer strittigen For- derung zu begleichen, ohne dies an die Bedingung zu knüpfen, dass die Gegenseite auf den Rest der ursprünglichen Forderung verzichtet, eine Schuldanerkennung und nicht bloss ein Antrag zum Abschlu ss eines Ver- gleichsvertrags.78 70 BGE 127 III 559 E. 4a, 65 II 66 E. 8b; BGer 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3, 4A_275/2009 vom 12. August 2009 E. 3; BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 69. 71 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 72. 72 BGE 65 II 66 E. 8b; BGer 4A_147/2014 vom 19. November 2014 E. 4.4.4, 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3, 4C.214/2006 vom 19. Dezember 2006 E. 4.3.2 ("ausnahmsweise"); BK OR- MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 70 f. 73 BGer 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3, 4C.214/2006 vom 19. Dezember 2006 E. 4.3.2; BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 76; BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 60), Art. 17 N. 14. 74 BGE 131 III 268 E. 3.2; BGer 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3. 75 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 97. 76 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 22. 77 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 23 mit Verweis auf Obergericht Zürich ZR 95/1996 vom 1. No- vember 1994 E. III.1. 78 BGer 4A_174/2008 vom 10. Juli 2008 E. 6.3. - 20 - 4.2.2. Novation Die Tilgung einer alten Schuld durch Begründung einer neuen wird nicht vermutet (Art. 116 Abs. 1 OR). Insbesondere bewirkt die Ausstellung eines neuen Schuldscheins, wenn nichts anders vereinbart wird, keine Neuerung der bisherigen Schuld (Art. 116 Abs. 2 OR). 4.3. Würdigung Der Klägerin ist insoweit zuzustimmen, als das Schreiben der Beklagten vom 18. April 2022 (KB 12) – und im Übrigen auch jene vom 27. Mai 2022 (KB 16) und vom 9. Juni 2022 (KB 17) – ein Schuldversprechen der Be- klagten enthält ("Wir […] werden Ihnen […] die Fr. 120'000.– bezahlen.", "dass wir […] den Betrag von Fr. 120'000.– überweisen können." bzw. "da- mit wir die Fr. 120'000.– auf Ihr Konto überweisen können."). Damit liegen zweifellos Schuldbekenntnisse der Beklagten i.S.v. Art. 17 OR für den Be- trag von Fr. 120'000.00 vor. Ob es sich dabei um formal kausale Schuldbe- kenntnisse (wohl KB 12 und KB 16, da sie direkt auf die anerkannte Schuld Bezug nehmen [Konventionalstrafe aus dem Vorvertrag zum Grundstück- kaufvertrag]) oder um formal abstrakte Schuldbekenntniss e (wohl KB 17) handelt, ist vorliegend irrelevant. Der Verpflichtungsgrund der anerkannten Schuld (Konventionalstrafe aus dem Vorvertrag zum Grundstückkaufver- trag) ist hinlänglich dargetan. Das Vorliegen eines Schuldbekenntnisses nach Art. 17 OR sagt aber noch nichts darüber aus, ob die anerkannte Schuld auch zu leisten ist. Ein ma- teriell abstraktes Schuldversprechen gibt es im Schweizer Recht nach der überwiegenden Lehre nicht.79 Es wurde von der Klägerin nicht , jedenfalls nicht rechtzeitig, vorgebracht und ist auch nicht ersichtlich, dass die Be- klagte bei der Abgabe ihrer entsprechenden Willenserklärungen einen Wil- len auf Ausstellung eines materiell abstrakten Schuldversprechens gehabt haben soll. Vielmehr bezieht sich die Beklagte in besagt en Schreiben ge- rade auf die anerkannte Schuld (Konventionalstrafe aus dem Vorvertrag zum Grundstückkaufvertrag), die sie bezahlen möchte. Es stellt sich somit bloss die Frage, ob die Beklagte mit ihren Schuldbekenntnissen auf ge- wisse Einreden, insbesondere die vorliegend erhobene Einrede der For- mungültigkeit der Konventionalstrafe, verzichtet hat. Ein solcher – von der Beklagten bestrittener – Verzicht ist aufgrund seiner grossen Tragweite nicht leichthin anzunehmen und muss entweder ausdrücklich erfolgen oder sich aus den gesamten Umständen unzweifelhaft ergeben. Ein ausdrückli- cher Einredeverzicht liegt nicht vor. Auch im von der Beklagten gewählten Wortlaut sind keine Hinweise zu erblicken; es fehlen bspw. Ausdrücke wie "unwiderruflich", "unbedingt" oder " ohne Protest".80 Die diesbezüglich be- weis- und damit auch behauptungsbelastete Klägerin behauptet auch nicht, jedenfalls nicht rechtzeitig (vgl. die verspätete Ausführung im 79 BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 118 m.w.N. Vgl. auch BGE 127 III 559 E. 4a. 80 Vgl. etwa BK OR-MÜLLER (Fn. 60), Art. 17 N. 70. - 21 - Schlussvortrag der Klägerin gemäss Protokoll der Hauptverhandlung, S. 18 f.), die Beklagte habe den tatsächlichen Willen gehabt, die Konventi- onalstrafe vorbehalts- und bedingungslos, insbesondere unter Verzicht auf die Einrede der Formungültigkeit der Konventionalstrafe, zu anerkennen und zu bezahlen. Ein Einredeverzicht ist einem S chuldbekenntnis nicht zwingend inhärent. Schliesslich spricht auch der blosse Umstand, wonach die Beklagte dieselbe Schuld in drei aufeinander folgenden Schreiben (KB 12 und 16 f.) anerkannt hat, nicht für einen Einredeverzicht. Die zwei weiteren Schuldanerkennungen (KB 16 f.) liegen vielmehr darin begründet, dass die Beklagte für die Überweisung noch auf die Kontoangaben der Klä- gerin angewiesen war und sie die Klägerin daher aufforderte, diese Konto- angaben bekannt zu geben. Ob mit den vorliegenden Schuldbekenntnissen (KB 12 und 16 f.) gleichzei- tig Schuldanerkennungen und damit provisorische Rechtsöffnungstitel i.S.v. Art. 82 SchKG vorliegen, ist irrelevant. Die Parteien stehen sich vor- liegend nicht in einem Rechtsöffnungsverfahren, sondern in einem ordentli- chen Erkenntnisverfahren gegenüber. Entgegen den Ausführungen der Klägerin haben die entsprechenden Schreiben (KB 12 und 16 f.) nach Art. 116 OR vermutungsweise auch keine novierende Wirkung. Die Parteien haben nichts Gegenteiliges verein- bart. Vielmehr bezieht sich die Beklagte in besagten Schreiben gerade auf die anerkannte Schuld (Konventionalstrafe aus dem Vorvertrag zum Grundstückkaufvertrag), die sie bezahlen wollte. Es ist darin gerade nicht davon die Rede, die anerkannte Schuld aufzuheben, indem sie durch eine neue, sich von der anerkannten Schuld unterscheidende Verpflichtung er- setzt werden soll. Demnach hat die Beklagte zwar die Konventionalstrafe anerkannt. Ihr steht aber dennoch die erfolgreiche Einrede der Formungültigkeit der Konventi- onalstrafe zu. Besteht die anerkannte Schuld (Konventionalstrafe) nicht, so entstand durch das Schuldbekenntnis auch keine neue Obligation. Eine Novation der anerkannten Schuld hat nicht stattgefunden. Demnach schul- det die Beklagte weder die anerkannte Schuld (Konventionalstrafe; vgl. oben E. 3) noch ist durch das Schuldbekenntnis oder durch Novation eine neue Obligation entstanden. 5. Schadenersatz 5.1. Parteibehauptungen 5.1.1. Klägerin Die Klägerin macht geltend, eine Haftung aus culpa in contrahendo könne bestehen, wenn sich der Verkäufer bei einem bereits unterzeichneten Grundstückkaufvertrag weigere, diesen öffentlich beurkunden zu lassen, namentlich weil er das Grundstück einem Dritten verkaufen wolle. Das wi- der Treu und Glauben verstossende Verhalten bestehe in diesem Fall nicht - 22 - im Abbruch der Vertragsverhandlungen, sondern darin, den Vertrags- partner im falschen Glauben zu belassen, dass es zu einem formgültigen Vertragsschluss kommen werde. In einer solchen Situation könne vom Ver- käufer, der habe voraussehen können, dass er dem Käufer Schaden zufü- gen würde, verlangt werden, Schadenersatz in der Höhe des negativen In- teresses zu leisten (Klage Rz. 27, Replik Rz. 31). Die Beklagte habe die Klägerin bis zuletzt im Irrglauben gelassen, den Grundstückkaufvertrag abschliessen zu wollen, wodurch dieser ein hoher Aufwand zur Erlangung der Baubewilligung entstanden sei. Letztlich habe die Beklagte den Abschluss des Grundstückk aufvertrags dann ohne trifti- gen Grund, einzig aus monetären Motiven, verweigert. Das sei rechtsmiss- bräuchlich und es liege ein Verschulden vor. Dementsprechend könne die Klägerin von der Beklagten auch den über die Konventionalstrafe hinaus- gehenden Schaden ersetzt verlangen (Klage Rz. 28, Replik Rz. 18 ff. und 32). Das Total des klägerischen Schadens – entsprechend ihrem negativen Vertragsinteresse – betrage Fr. 395'436.00. Abzüglich der Konventional- strafe von Fr. 120'000.00 ergebe dies eine Schadenersatzfo rderung aus culpa in contrahendo in der Höhe von Fr. 275'436.00 (Klage Rz. 20 f.; KB 18 ff.). 5.1.2. Beklagte Die Beklagte bestreitet die von der Klägerin behaupteten Aufwendungen (Antwort Rz. 26 f., Duplik Rz. 17 ff.). Zudem sei eine culpa in contrahendo bei formbedürftigen Verträgen nur mit grosser Zurückhaltung denkbar (Ant- wort Rz. 36) und vorliegend zu verneinen (Duplik Rz. 26). Die Beklagte habe bei der Klägerin auch kein schutzwürdiges Vertrauen in den Abschluss des Kaufvertrags erweckt (Antwort Rz. 42, Duplik Rz. 27). Die Beklagte habe erst am 17. April 2022 den Entschluss gefällt, den Grundstückkaufvertrag nicht abschliessen z u wollen (Duplik Rz. 13) und habe dies der Klägerin sofort, d.h. am 18. April 2022, mitgeteilt. Für allfäl- lige Schäden bis zum 17. April 2022 könne die Beklagte daher gar nicht haften (Duplik Rz. 29). Im Übrigen habe die Beklagte nicht rechtsmiss- bräuchlich gehandelt (Duplik Rz. 15). Im fraglichen Zeitpunkt habe noch kein Kontakt zwischen der Beklagten und der Grundstückkäuferin (O._____ AG) bestanden (Duplik Rz. 15). Demnach habe die Beklagte die Unter- zeichnung eines Grundstückkaufvertrags auch nicht deshalb verweigert, damit sie mit einem Drittinteressenten einen Grundstückkaufvertrag mit ei- nem höheren Preis hätte abschliessen können (Duplik Rz. 28). 5.2. Rechtliches Das Bundesgericht hat im Zusammenhang mit einer Konventionalstrafe in einem nicht öffentlich beurkundeten Vorvertrag über den Kauf eines - 23 - Grundstücks den möglichen Ersatz für das negative Interesse gestützt auf culpa in contrahendo grundsätzlich bejaht.81 Die Haftung aus culpa in contrahendo beruht auf der Überlegung, dass die Parteien sich während der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten haben, sie also verpflichtet sind, ernsthaft und ihren wirklichen Absichten entsprechend zu verhandeln .82 Nichts desto trotz sind die Par- teien berechtigt, die Vertragsverhandlungen jederzeit abzubrechen, ohne sich dafür rechtfertigen zu müssen.83 Das Abbrechen der Vertragsverhand- lungen kann jedoch dann zu einer Haftung führen, wenn diese von Anfang an ohne ernstlichen Abschlusswillen geführt wurden oder wenn weiterver- handelt wird, obwohl bereits sicher ist, dass mit einem Vertragsschluss nicht mehr zu rechnen ist. 84 Eine Verhandlungspartei darf also nicht eine ihren wirklichen Absichten widersprechende Haltung einnehmen und damit bei der anderen Verhandlungspartei die trügerische Hoffnung erwecken, ein Vertrag werde abgeschlossen, womit sich diese zu entsprechenden Dispositionen verleiten lässt.85 Dabei genügt Fahrlässigkeit.86 Insbesondere kann eine Haftung aus culpa in contrahendo bestehen, wenn ein Grundstückkaufvertrag von den Parteien bereits unterzeichnet worden ist, allerdings nicht in der vorgesehenen Form, und sich der Verkäufer an- schliessend weigert, die öffentliche Beurkundung des Geschäfts zu unter- zeichnen, namentlich, weil er das Grundstück einem Dritten verkaufen will. In einem solchen Fall kann vom Verkäufer, der voraussehen konnte, dass er dem Käufer Schaden zufügen wird, verlangt werden, dass er diesen Schaden im Umfang des negativen Interesses ersetzt. 87 Das gegen Treu und Glauben verstossende Verhalten liegt hier nicht im Abbruch der Ver- handlungen, sondern darin, die Gegenpartei in der Überzeugung belassen zu haben, der Vertrag werde abgeschlossen bzw. darin, diesen Irrtum nicht aufzuklären.88 Trotz der restriktiven Annahme einer culpa in contrahendo- Haftung bei formbedürftigen Verträgen bleibt es ein Verstoss gegen die Re- geln von Treu und Glauben, vorbehaltlos seine grundsätzliche Zustimmung zum Abschluss eines formgerechten Vertrages zu geben und sich dann im letzten Moment zu weigern, den Vertrag in die gesetzlich vorgeschriebene Form umzusetzen.89 Keine Pflichtwidrigkeit begeht demgegenüber, wer in der ehrlichen Absicht, einen Vertrag abzuschliessen, dieser Überzeugung 81 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102. 82 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1. 83 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1. 84 SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 51), N. 47.08. 85 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1. 86 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1. 87 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102. 88 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1. 89 BGE 140 III 200 E. 5.3 = Pra 103 (2014) Nr. 102; BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1 und E. 4.1.2. - 24 - Ausdruck gibt, dann jedoch seine Meinung ändert und deshalb den Vertrag doch nicht eingeht.90 Die Haftung aus culpa in contrahendo setzt neben der Pflichtverletzung ei- nen Schaden, die natürliche und adäquate Kausalität und das Verschulden voraus.91 Die Beweislast für die Pflichtverlet zung, den Schaden und die Kausalität liegt grundsätzlich bei der geschädigten Partei.92 Was den Scha- den anbelangt, so ist nur jener ersatzfähig, der erst nach der Pflichtverlet- zung entstanden ist.93 5.3. Würdigung Vorliegend haben die Parteien mit der Vereinbarung vom 4. Oktober 2021 (KB 10) einen formungültigen Vorvertrag betreffend einen Grundstückkauf- vertrag abgeschlossen. Es ist erstellt, dass sich die Beklagte mit Schreiben vom 18. April 2022 (KB 12) weigerte, einen formgültigen Grundstückkauf- vertrag abzuschliessen, als sie der Klägerin mitteilte, mit dem Verkauf des besagten Grundstücks noch zuwarten zu wollen. Fraglich ist, ab wann die Beklagte keinen Willen mehr hatte, das umstrit- tene Grundstück an die Klägerin zu verkaufen und die Klägerin dennoch im Glauben gelassen hatte, der formgültige Grundstückkaufvertrag werde noch abgeschlossen, wodurch die Klägerin Au fwendungen für die Einho- lung einer Baubewilligung eingegangen ist, die sich nun als nutzlos erwei- sen. Die Klägerin behauptete in ihrer Klage nicht, ab wann die Beklagte keinen ernsthaften Willen mehr gehabt hatte, das umstrittene Grundstück der Klägerin zu verkaufen. In ihrer Replik gesteht die Klägerin zu, dass sich dies ihrer Kenntnis entziehe (Replik Rz. 20). Es werde davon ausgegan- gen, dass die Beklagte irgendwann nach dem 4. Oktober 2021 und wohl noch vor dem 18. April 2022 den Willen gebildet habe, da s umstrittene Grundstück nicht mehr an die Klägerin verkaufen zu wollen, wozu N._____ (CEO und Verwaltungsratsmitglied der O._____ AG) zu befragen sei (Rep- lik Rz. 20). Die Beklagte gesteht immerhin zu, den Willen, nicht mehr an die Klägerin verkaufen zu wollen, am 17. April 2022 gebildet zu haben (Duplik Rz. 13). Es kann letztlich offen bleiben , ob die Aussage von I._____ , wo- nach dies anlässlich einer Besprechung mit seiner Ehefrau während der Rückfahrt aus den Ferien aus Holland geschehen sein soll (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 11), tatsächlich wirklich zutrifft . Nach dem Ge- sagten liegt in Bezug auf die Frage, wann die Beklagte vor dem 17. April 2022 den Willen gebildet haben sollte, das umstrittene Grundstück nicht mehr an die Klägerin verkaufe n zu wollen, jedoch kein schlüssiger, ge- schweige denn ein substantiierter, Tatsachenvortrag der Klägerin vor. Aus diesem Grund kann – auch wenn die Parteien übereinstimmende Anträge 90 KOLLER, Schweizerisches Obligationenrecht: Allgemeiner Teil, Bd. I, 5. Aufl. 2023, N. 28.13. 91 SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 51), N. 47.06. 92 HARTMANN, Die vorvertraglichen Informationspflichten und ihre Verletzung, 2001, N. 267. 93 BGE 105 II 75 E. 3a; KOLLER (Fn. 90), N. 28.44. - 25 - zur Befragung von N._____ stellen – diesbezüglich auch keine Beweisab- nahme, insbesondere keine Zeugenbefragung stattfinden. Das Beweisver- fahren dient nicht dazu, fehlende Behauptungen zu ersetzen oder zu er- gänzen, sondern setzt solche voraus.94 Mithin hat das Handelsgericht von der zugestandenen Tatsache auszugehen, dass die Beklagte erst am 17. April 2022 den Willen bildete, das umstrittene Grundstück nicht mehr an die Klägerin verkaufen zu wollen. Ab diesem Entschluss hätte die Be- klagte die Klägerin entsprechend aufklären müssen. Tatsächlich aufgeklärt wurde die Klägerin mit dem Schreiben vom 18. April 2022 (KB 12) und so- mit unverzüglich. Eine unverzügliche Aufklärung wäre wohl selbst dann noch anzunehmen, wenn man mit der Klägerin davon ausginge (vgl. Replik Rz. 16), dass die Beklagte bereits am 13. April 2022, d.h. im Zeitpunkt, in dem sie die Einwohnergemeinde Z._____ wegen der Baubewilligung kon- taktierte (vgl. Duplik Rz. 12), den Entschluss fällte, das umstrittene Grund- stück nicht mehr verkaufen zu wollen. Bei dieser Ausgangslage besteht kein Raum, um der Beklagten ein rechts- missbräuchliches Verhalten vorzuwerfen, indem sie die Klägerin über den mittlerweile nicht mehr bestehenden Verkaufswillen im Dunkeln liess. So lange die Beklagte bis zum 17. April 2022 (bzw. dem 13. April 2022) noch den tatsächlichen Willen hatte, das Grdst.-Nr. 6845 GB Z._____ der Kläge- rin zu verkaufen, handelte sie nicht gegen Treu und Glauben. Danach in- formierte sie die Klägerin mit Schreiben vom 18. April 2022 (KB 12) umge- hend über ihre geänderten Absichten. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob die Beklagte von den Aufwendungen der Klägerin wusste. Das blosse Wis- sen darum, dass die Gegenpartei im Hinblick auf den Vertragsabschluss Aufwendungen eingeht, begründet keinen culpa in contrahendo-Haftungs- tatbestand. Vorvertragliche Aufwendungen gehen in der Regel zulasten der sie begründenden Partei.95 6. Prozesskosten Abschliessend sind die Prozesskosten entsprechend dem Verfahrensaus- gang zu verlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie bestehen aus den Gerichts- kosten und der Parteientschädigung (Art. 95 A bs. 1 ZPO). Ausgangsge- mäss werden die Prozesskosten der Klägerin als unterliegenden Partei auf- erlegt (Art. 106 ZPO). 6.1. Gerichtskosten Die Gerichtskosten bestehen vorliegend aus der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO) und den Kosten für die Übersetzung (Art. 95 Abs. 2 lit. d ZPO). Der Grundansatz für die Entscheidgebühr beträgt bei einem Streit- wert von Fr. 395'436.00 gemäss § 7 Ab s. 1 Zeile 7 VKD gerundet Fr. 15'569.55. Die Übersetzungskosten betragen Fr. 511.20 (Fr. 286.50 + 94 Vgl. nur BGE 144 III 67 E. 2.1 sowie oben E. 2.3. 95 BGer 4A_615/2010 vom 14. Januar 2011 E. 4.1.1. - 26 - Fr. 224.70). Die Gerichtskosten betragen gesamthaft somit Fr. 16'080.75. Sie werden der Klägerin auferlegt und mit ihrem Gerichtskostenvorschuss in der Höhe von Fr. 15'569.55 verrechnet. Der Fehlbetrag von Fr. 511.20 wird von der Klägerin nachgefordert (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 6.2. Parteientschädigung Die Parteientschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO besteht aus den Kosten der berufsmässigen Vertretung. Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den Tarifen zu. Die Parteien können jedoch eine Kosten- note einreichen (Art. 105 Abs. 2 ZPO). In vermögensrechtlichen Streitsa- chen beträgt die Grundentschädigung bei einem Streitwert von Fr. 395'436.00 gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 8 AnwT Fr. 27'349.39. Dadurch sind die Instruktion, das Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, die Korres- pondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und die Teil- nahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (§ 6 Abs. 1 AnwT). Für den doppelten Schriftenwechsel und die zusätzliche Verhandlung er- folgt ein Zuschlag von praxisgemäss je 20 %. Mit der Kleinkostenpauschale von praxisgemäss 3 % (vgl. § 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Partei- entschädigung von gerundet Fr. 39'435.00. Aufgrund der Dispositionsma- xime (vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO) darf der Beklagten vorliegend jedoch keine höhere Parteientschädigung als di e von ihr beantragte – Fr. 31'486.97 – zugesprochen werden.96 Das Handelsgericht erkennt: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von Fr. 16'080.75 werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 15'569.55 verrechnet. Die Klägerin hat der Obergerichtskasse den Fehlbetrag in der Höhe von Fr. 511.20 mittels beiliegendem Einzahlungsschein zu bezahlen. 3. Die Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 31'486.97 zu bezahlen. 96 Vgl. VETTER/ALBERT, Wann ist die Einreichung einer Kostennote sinnvoll?, SJZ 2021, S. 311 und 314 m.w.N. - 27 - Zustellung an: − die Klägerin (Vertreter; zweifach mit Einzahlungsschein und Protokoll der Hauptverhandlung vom 8. Januar 2024) − die Beklagte (Vertreter; zweifach mit Protokoll der Hauptverhandlung vom 8. Januar 2024) 1. Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff- nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize- rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerde schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An- gabe der Beweismittel und die Unter schriften bzw. eine anerkannte elekt- ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange - fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Aarau, 8. Januar 2024 Handelsgericht des Kantons Aargau 2. Kammer Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber: Vetter Schneuwly