<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2021.00010</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221258&amp;W10_KEY=13013475&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2021.00010</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.05.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2013 und 2014</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Selbständiger Liegenschaftenhandel in Bezug auf eine Arealüberbauung [Die Pflichtige und ihre Schwester halten je die Hälfte der Aktien einer AG, welche ursprünglich aus dem Erbe ihres Vaters stammen. Im Jahr 2000 verkaufte die AG der Pflichtigen und ihrer Schwester Fabrikanlagen je zu hälftigem Miteigentum. Das Nachbargrundstück verblieb im Eigentum der AG. In den Jahren 2010 bis 2012 wurde das gesamte Areal neu überbaut. Nach Fertigstellung des Bauprojekts übertrug die AG der Pflichtigen und ihrer Schwester gewisse Stockwerkeigentumseinheiten, welche sie kurz darauf weiter veräusserten. Ebenso veräusserten sie ihre Miteigentumsanteile am Fabrikgrundstück. Fraglich ist, ob die Pflichtige die Grundstücke im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit veräusserte.] Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 2). Für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel spricht insbesondere der Umstand, dass die Grundstücke zum Gegenstand eines eigentlichen Bauprojekts gemacht wurden, in dem die Pflichtige eine federführende Rolle einnahm. Insbesondere wurde im Zuge des Bauprojekts ein privater Gestaltungsplan ausgearbeitet. Dieser war nicht nur planerisch, baurechtlich und architektonisch mit grossem Aufwand verbunden; vielmehr mussten auch politisch die Weichen richtig gestellt werden. Der Erfolg des Projekts setzte ein mehrjähriges intensives Zusammenwirken der Schwestern und der AG im Rahmen einer einfachen Gesellschaft voraus. Dabei wollten die Schwestern nicht nur die bestehende Erbengemeinschaft auflösen, sondern auch einen grösstmöglichen Gewinn erzielen. Das Handeln der Pflichtigen zielte insgesamt darauf ab, den Wert der auf dem Areal befindlichen Grundstücke zu steigern (E. 3.5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFACHE GESELLSCHAFT">EINFACHE GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBENGEMEINSCHAFT">ERBENGEMEINSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNSTREBIGKEIT">GEWINNSTREBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52493" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2021.00010</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Mai 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Arthur Brunner, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Direkte Bundessteuer 2013 und 2014,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (geb. 1940; nachfolgend: die Pflichtige) ist seit mehreren Jahrzenten VerwaltungsrÃ¤tin bzw. seit 2001 VerwaltungsratsprÃ¤sidentin der AC AG (vormals: AD AG). Nach dem Tod ihres Vaters 1976 erbte die Pflichtige zusammen mit ihren drei Schwestern sÃ¤mtliche Aktien an der AC AG. Zwei Schwestern wurden 1985 ausbezahlt, sodass die AC AG ab 1985 je hÃ¤lftig von der Pflichtigen und ihrer Schwester E gehalten wurde. 1989 verkaufte die AC AG ihr operatives GeschÃ¤ft an die AF AG. Seit 1993 bezweckt die Gesellschaft im Wesentlichen den Erwerb, die Verwaltung und die VerÃ¤usserung von Liegenschaften. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 10. Oktober 2000 verkaufte die AC AG der Pflichtigen und ihrer Schwester E die an Dritte vermieteten Fabrikanlagen an der G-Strasse 03/04 (GB-Bl. 01, nKat.-Nr. 012) fÃ¼r Fr. â¦ je zu hÃ¤lftigem Miteigentum. Das NachbargrundstÃ¼ck an der G-Strasse 05 (GB-Bl. 06, nKat.-Nr. 07) verblieb im Eigentum der AC AG. GestÃ¼tzt auf den von der Gemeindeversammlung H im November 2007 verabschiedeten Gestaltungsplan ''I-Areal'' (von der kantonalen Baudirektion genehmigt am 15. Juli 2008) wurden die GrundstÃ¼cke an der G-Strasse 05, 03 und 04 zwischen 2010 und 2012 grundlegend Ã¼berbaut. Auf dem GrundstÃ¼ck an der G-Strasse 05 wurde ein Neubau mit Eigentumswohnungen samt GewerbeflÃ¤chen im Erdgeschoss (''Gewerbe 1'' und ''Gewerbe 2'') realisiert (Bauprojekt ''J''), auf den GrundstÃ¼cken der Pflichtigen und ihrer Schwester E an der G-Strasse 03/04 ein Ersatzneubau fÃ¼r den bestehenden Kopfbau des FabrikgebÃ¤udes, Ã¼ber welchen auch die neu zu erstellende Tiefgarage fÃ¼r die gesamte Ãberbauung erschlossen wurde. Der Ersatzneubau an der G-Strasse 03/04 (einschliesslich Tiefgaragenrampe sowie ein dem FabrikgebÃ¤ude zustehender Teil der Tiefgarage) wurde gestÃ¼tzt auf einen 2010 abgeschlossenen Werkvertrag von der AC AG als Totalunternehmerin realisiert. Im Vertrag war einerseits ein Werkpreis von insgesamt Fr. â¦ vorgesehen, anderseits eine von der AC AG an die Pflichtige und ihre Schwester zu entrichtende EntschÃ¤digung von Fr. â¦ fÃ¼r Werteinbussen, die sich aus dem Bauvorhaben fÃ¼r das FabrikgrundstÃ¼ck ergaben. Das kantonale Steueramt bestÃ¤tigte Anfang Juli 2010, dass die vertraglich vorgesehenen AnsprÃ¼che einem Drittvergleich standhielten. </p> <p class="Urteilstext">Nach Fertigstellung des Bauprojekts im Jahr 2012 Ã¼bertrug die AC AG am 5. April 2013 der Pflichtigen und ihrer Schwester gegen einen Kaufpreis von Fr. â¦ die an die K AG vermieteten Stockwerkeigentumseinheiten ''Gewerbe 1'' (GB-Bl. 08, â¦/1000 Miteigentum an nKat.-Nr. 07) und ''Gewerbe 2'' (GB-Bl. 010, â¦/1000 Miteigentum an nKat.-Nr. 07) je zu hÃ¤lftigem Miteigentum. Am 31. Oktober 2013 verÃ¤usserten die Pflichtige und ihre Schwester die beiden Stockwerkeigentumseinheiten fÃ¼r Fr. â¦ an den VerwaltungsratsprÃ¤sidenten der Mieterin der Liegenschaften (K) weiter. Der aus dem Verkauf erzielte GrundstÃ¼ckgewinn belief sich nach BerÃ¼cksichtigung der Aufwendungen auf Fr. â¦ (vgl. GrundstÃ¼ckgewinnsteuerabrechnung vom 10. MÃ¤rz 2015), wovon die HÃ¤lfte (Fr. â¦) auf die Pflichtige entfiel. Am 23. Januar 2014 verÃ¤usserten die Pflichtige und ihre Schwester sodann ihre im Jahr 2000 erworbenen Miteigentumsanteile am FabrikgrundstÃ¼ck an der G-Strasse 03/04 fÃ¼r Fr. â¦ an die M-Stiftung. Der aus dem Verkauf erzielte GrundstÃ¼ckgewinn belief sich nach BerÃ¼cksichtigung der Aufwendungen auf Fr. â¦ (vgl. GrundstÃ¼ckgewinnsteuerabrechnung vom 10. MÃ¤rz 2015), wovon die HÃ¤lfte (Fr. â¦) auf die Pflichtige entfiel.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit VeranlagungsverfÃ¼gungen vom 14. Juli 2017 qualifizierte das kantonale Steueramt die Pflichtige fÃ¼r die Zwecke der Steuerperioden 2013 und 2014 als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin. Entsprechend ordnete es die (zwischenzeitlich verÃ¤usserten) Miteigentumsanteile der Pflichtigen an den beiden Gewerbe-Stockwerkeigentumseinheiten an der G-Strasse 05 sowie dem FabrikgrundstÃ¼ck an der G-Strasse 03/04 dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu und rechnete die Nettoliegenschaftsgewinne von Fr. â¦ (2013) bzw. Fr. â¦ (2014) zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit. Ebenfalls als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit qualifiziert wurden die aus der Liegenschaft an der G-Strasse 04 erzielten NettomietertrÃ¤ge von Fr. â¦ (2013); fÃ¼r 2014 wurden ausgewiesene Liegenschaftsunterhaltskosten von Fr. â¦ als Verlust aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit anerkannt. Unter BerÃ¼cksichtigung von RÃ¼ckstellungen fÃ¼r die AHV von Fr. â¦ (2013) bzw. Fr. â¦ (2014) veranlagte das kantonale Steueramt die Pflichtige fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2013 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014 mit einem solchen von Fr. â¦</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Eine gegen die beiden VeranlagungsverfÃ¼gungen vom 14. Juli 2017 erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt hinsichtlich der Steuerperiode 2013 mit Entscheid vom 31. August 2018 ab. Hinsichtlich der Steuerperiode 2014 wurde das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ reduziert. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 17. November 2020 bestÃ¤tigte das Steuerrekursgericht den Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 11. Januar 2021 beantragte die Pflichtige dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 17. November 2020; ihr steuerbares Einkommen betreffend die direkte Bundessteuer 2013 sei auf Fr. â¦ festzusetzen, jenes betreffend die direkte Bundessteuer 2014 auf Fr. â¦.</p> <p class="Urteilstext">Das kantonale Steueramt beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Steuerrekursgericht und die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung verzichten auf Vernehmlassung. Mit Replik vom 19. Februar 2021 hÃ¤lt die Pflichtige an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Der vorliegende Streit dreht sich inhaltlich in erster Linie um die steuersystematische Zuordnung der (frÃ¼heren) Miteigentumsanteile der Pflichtigen an den Stockwerkeigentumseinheiten ''Gewerbe 1'' und ''Gewerbe 2'' sowie am FabrikgrundstÃ¼ck an der G-Strasse 03/04 in H. Die kantonale Steuerverwaltung und die Vorinstanz haben das Miteigentum der Pflichtigen an diesen GrundstÃ¼cken dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]) zugeordnet, was zur Folge hat, dass die aus den LiegenschaftsverkÃ¤ufen resultierenden Gewinne als Gewinne aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit erfasst werden (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG); die Pflichtige selbst geht demgegenÃ¼ber davon aus, die GrundstÃ¼cke im PrivatvermÃ¶gen gehalten zu haben, womit hinsichtlich der LiegenschaftsverkÃ¤ufe ein steuerfreier Kapitalgewinn vorliegen wÃ¼rde. Die Entscheidung dieser Streitfrage richtet sich im vorliegenden Fall im Wesentlichen danach, ob die Pflichtige in Bezug auf die VerÃ¤usserung der erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cke â wie von der kantonalen Steuerverwaltung angenommen â als selbstÃ¤ndig erwerbstÃ¤tig (Art. 18 Abs. 1 DBG) anzusehen ist. Bevor diese Frage materiell angegangen werden kann (E. 3 hiernach), ist nachfolgend auf die RÃ¼ge der Pflichtigen einzugehen, die Vorinstanz habe ihr rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) verletzt (E. 2 hiernach). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Nicht zum Gegenstand des vorliegenden Verfahrens gemacht werden kann die von der kantonalen Steuerverwaltung vorgenommene Korrektur von AbzÃ¼gen, welche die Pflichtige in der SteuererklÃ¤rung 2014 im Zusammenhang mit der Renovation und der NeumÃ¶blierung einer Liegenschaft in N geltend gemacht hat. Ausgangspunkt und Ã¤usserster Rahmen fÃ¼r die Bestimmung des Streitgegenstands im Verfahren der nachtrÃ¤glichen Verwaltungsrechtspflege bildet die angefochtene VerfÃ¼gung. Im Verlauf des Rechtsmittelverfahrens kann der so abgesteckte Streitgegenstand zwar eingeschrÃ¤nkt werden, indem eine VerfÃ¼gung oder ein Entscheid nur teilweise angefochten wird; erweitern oder qualitativ verÃ¤ndern lÃ¤sst sich der Streitgegenstand jedoch nicht mehr (BGE 136 II 457 E. 4.2; 136 II 165 E. 5; 133 II 35 E. 2). Die Pflichtige hat die vom kantonalen Steueramt im Zusammenhang mit der Liegenschaft N vorgenommene Aufrechnung vor der Vorinstanz (siehe erstinstanzliche Beschwerde vom 3. Oktober 2018) und auch im vorgelagerten Einspracheverfahren vor dem kantonalen Steueramt (siehe Einsprache der Pflichtigen vom 16. August 2017) nicht beanstandet; entsprechend brauchte sich die Vorinstanz dazu nicht zu Ã¤ussern. Eine ÃberprÃ¼fung dieser Frage durch das Verwaltungsgericht ist deshalb ausgeschlossen. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Vorinstanz stÃ¼tzte die Zuordnung der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften (vgl. E. 1 hiervor) zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Pflichtigen unter anderem auf den Umstand, dass die Pflichtige an der Ausarbeitung des privaten Gestaltungsplans fÃ¼r die Ãberbauung des I-Areals, auf dem sich die Liegenschaften befinden, federfÃ¼hrend beteiligt war (vgl. E. 3b/aa des angefochtenen Entscheids). Die Pflichtige macht in diesem Zusammenhang geltend, dieser Aspekt sei im Verfahren vor dem kantonalen Steueramt und â bis zum Erlass des angefochtenen Entscheids â auch in demjenigen vor der Vorinstanz nie Thema gewesen; entsprechend habe sie nicht antizipieren mÃ¼ssen, dass ihre Beteiligung an der Ausarbeitung eines Gestaltungsplans fÃ¼r den Ausgang des vorinstanzlichen Verfahrens von Relevanz sein kÃ¶nne. Das Vorgehen der Vorinstanz habe ihr verunmÃ¶glicht, sich zu den im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan wesentlichen tatsÃ¤chlichen Aspekten zu Ã¤ussern; zudem habe sie auch keine Gelegenheit gehabt, zur Bedeutung privater GestaltungsplÃ¤ne im Allgemeinen und des privaten Gestaltungsplans ''I-Areal'' im Besonderen Stellung zu nehmen und die rechtliche Bedeutung desselben in Bezug auf den behaupteten gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel einzuordnen. </p> <p class="Erwgung2">TatsÃ¤chlich kann es unter gehÃ¶rsrechtlichen Aspekten (Art. 29 Abs. 2 BV) problematisch sein, wenn eine BehÃ¶rde die Abweisung eines Rechtsmittels auf ein rechtliches Argument abstÃ¼tzt, das fÃ¼r den Rechtsunterworfenen Ã¼berraschend kommt (vgl. BGr, 12. November 2020, 2C_349/2020, E. 4.2; 2. November 2020, 8C_535/2019, E. 5.2; 27. MÃ¤rz 2019, 2C_695/2018, E. 6.1). Dadurch wird dem Betroffenen nÃ¤mlich die MÃ¶glichkeit genommen, Beweismittel in das Verfahren einzubringen, die fÃ¼r die rechtliche WÃ¼rdigung relevant sein kÃ¶nnen (BGE 145 I 167 E. 4.1; 144 II 427 E. 3.1.3); ebenso kann sein Ãusserungsrecht tangiert sein (vgl. dazu BGE 144 I 11 E. 5.3). Eine GehÃ¶rsverletzung kommt jedoch nur dort in Betracht, wo der Rechtsunterworfene mit der betreffenden rechtlichen Argumentation nicht rechnen musste. Davon kann vorliegend nicht die Rede sein: Schon im Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts war der private Nutzungsplan thematisiert (Rz. 17 des Einspracheentscheids). Die Pflichtige Ã¤usserte sich dazu auch in ihrer Eingabe an die Vorinstanz (Ziff. 2.2.2 und 2.2.4 der Beschwerde an die Vorinstanz). Sie musste vor diesem Hintergrund damit rechnen, dass die Ausarbeitung eines privaten Gestaltungsplans ''unter ihrer FederfÃ¼hrung'' (Rz. 14 des Einspracheentscheids) in die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz einfliessen wÃ¼rde. Von einem Ãberraschungsurteil, das den GehÃ¶rsanspruch der Pflichtigen verletzt hÃ¤tte, kann nicht die Rede sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Ebenfalls unbegrÃ¼ndet ist die RÃ¼ge der Pflichtigen, die Vorinstanz habe ihr rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, indem sie sich mit zentralen Vorbringen ihrer Beschwerde vom 3. Oktober 2018 nicht auseinandergesetzt habe. Die gehÃ¶rsrechtliche BegrÃ¼ndungspflicht verlangt nicht, dass eine BehÃ¶rde sich mit allen Parteistandpunkten auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen widerlegt (vgl. statt vieler BGE 143 III 65 E. 5.2). Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich klar, aus welchen GrÃ¼nden, die Vorinstanz die streitbetroffenen Liegenschaften dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Pflichtigen zugeordnet hat; dies genÃ¼gt unter gehÃ¶rsrechtlichen Gesichtspunkten. Ob die Sichtweise der Vorinstanz auch materiell zutrifft, ist eine andere Frage, die unter dem Aspekt des rechtlichen GehÃ¶rs nicht von Belang ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im Ãbrigen fÃ¼hrt die Pflichtige selber zutreffend aus, dass vorliegend auch dann von einer RÃ¼ckweisung abzusehen wÃ¤re, wenn die geltend gemachten GehÃ¶rsverletzungen zu bejahen wÃ¤ren, denn solche GehÃ¶rsverletzungen kÃ¶nnten im vorliegenden Beschwerdeverfahren ohne Weiteres geheilt werden (vgl. Rz. 51 der Beschwerde). Eine RÃ¼ckweisung wÃ¼rde somit zu einem formalistischen Leerlauf fÃ¼hren, der angesichts des Anliegens einer befÃ¶rderlichen Behandlung der vorliegenden Angelegenheit nicht im Interesse der Pflichtigen liegen wÃ¼rde (BGE 137 I 195 E. 2.3.2; BGr, 22. April 2013, 2C_1259/2012, E. 2.2). Eine RÃ¼ckweisung fÃ¤llt auch aus diesem Grund ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit unterliegen der Einkommenssteuer (Art. 18 Abs. 1 DBG). FÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit kennzeichnend ist die TÃ¤tigkeit einer natÃ¼rlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewÃ¤hlten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorÃ¼bergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte, die fÃ¼r das Vorliegen einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit sprechen kÃ¶nnen, sind etwa die BeschÃ¤ftigung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfÃ¤ltiger, wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten. Die PrÃ¼fung ist von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden WÃ¼rdigung der tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nde vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte dÃ¼rfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und kÃ¶nnen auch in unterschiedlicher IntensitÃ¤t auftreten (BGE 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5b, je m.w.H.; BGr, 18. September 2019, 2C_890/2018, E. 5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Steuerbarer gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit liegt gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer TÃ¤tigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 6a; 122 II 446 E. 3b; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige VermÃ¶gensgegenstÃ¤nde oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3, m.w.H.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt vor, wenn lediglich das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran Ã¤ndert nichts, dass das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.4; 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4, in: StE: 2015 B 23.1 Nr. 82; 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.5, in: StE 2012 B 23.2 Nr. 40).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Vorinstanz begrÃ¼ndete ihren Schluss auf das Vorliegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels im Wesentlichen damit, dass die Pflichtige als VerwaltungsratsprÃ¤sidentin (und 2013/2014 auch GeschÃ¤ftsfÃ¼hrerin) der AC AG eine leitende Stellung in einer Immobiliengesellschaft mit reger GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit innegehabt habe. Insofern sei die BerufsnÃ¤he der Pflichtigen zum Immobilienhandel unbesehen ihres tatsÃ¤chlichen Fachwissens und ihres persÃ¶nlichen Beitrags an der Planung und Realisierung des Neubaus ''J'' zu bejahen (E. 3a des angefochtenen Entscheids). Sodann hÃ¤tten die Pflichtige und ihre in den Jahren 2013 und 2014 ebenfalls als VerwaltungsrÃ¤tin der AC AG wirkende Schwester E Ã¼ber viele Jahre hinweg planmÃ¤ssig gehandelt und nicht bloss gÃ¼nstige Gelegenheiten genutzt. Dies zeige sich insbesondere an der anspruchsvollen und ressourcenintensiven Ausarbeitung des privaten Gestaltungsplans ''I-Areal'', fÃ¼r die ein renommiertes PlanungsbÃ¼ro beigezogen worden sei, sowie der spÃ¤teren baulichen Umsetzung dieses privaten Gestaltungsplans (E. 3b/aa des angefochtenen Entscheids). In diesem Zusammenhang hÃ¤tten die Pflichtige, ihre Schwester sowie die AC AG eine einfache Gesellschaft im Sinne von Art. 530 ff. des Obligationenrechts (OR) begrÃ¼ndet; weil die Aufstellung eines privaten Gestaltungsplans umfangreiche und aufwÃ¤ndige Vorarbeiten erfordert habe und die AC AG ihren Zweck schon in den 1990er-Jahren auf die Bewirtschaftung ihrer Immobilien eingeschrÃ¤nkt habe, rechtfertige sich die Annahme, dass der am 10. Oktober 2020 erworbene Miteigentumsanteil der Pflichtigen am GrundstÃ¼ck an der G-Strasse 03/04 von Anfang an GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gebildet habe (E. 3b/bb des angefochtenen Entscheids). Auch die Suche nach KÃ¤ufern fÃ¼r das GrundstÃ¼ck an der G-Strasse 03/04 sei professionell und zielgerichtet abgewickelt worden und habe rasch zum Verkaufserfolg gefÃ¼hrt, wobei ein Gewinn von Fr. â¦ realisiert worden sei; die nur kurz gehaltenen GrundstÃ¼cke ''Gewerbe 1'' und ''Gewerbe 2'' seien ebenfalls mit einem Gewinn von Fr. â¦ weiterverkauft worden. Es stehe ausser Frage, dass die Pflichtige (und im Rahmen des Projekts ''J'') auch die AC AG mit Gewinnabsicht gehandelt hÃ¤tten (E. 3b/cc des angefochtenen Entscheids). Ob die VerÃ¤usserung des Immobilienbestands allein aus erbrechtlichen Ãberlegungen erfolgt sei oder ob auch andere Motive eine Rolle gespielt hÃ¤tten, spiele fÃ¼r die Beurteilung des gewerbsmÃ¤ssigen Handelns keine Rolle. Auch tue es angesichts des Grundsatzes der GesetzmÃ¤ssigkeit nichts zur Sache, dass die SteuerbehÃ¶rde des Kantons O, in dem E ansÃ¤ssig sei, nicht von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel ausgegangen sei (vgl. E. 3c des angefochtenen Entscheids).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Aus nachfolgenden GrÃ¼nden teilt das Verwaltungsgericht die Auffassung der Vorinstanz, wonach die Pflichtige mit Blick auf die VerÃ¤usserung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin qualifiziert und der aus den VerkÃ¤ufen resultierende Gewinn Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit darstellt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Zu Vergleichszwecken drÃ¤ngt sich vorab ein Blick auf zwei jÃ¼ngere Urteile auf, in denen das Bundesgericht das Vorliegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels in Ã¤hnlich gelagerten Konstellationen bejaht hat:</p> <p class="Erwgung3">Im Urteil 2C_298/2019 vom 18. August 2020 war der Fall zweier BrÃ¼der zu beurteilen, die im Jahr 2004 im Rahmen eines Erbvorbezugs eine unbebaute Parzelle erworben hatten, sogleich zur Ausarbeitung eines Bauprojekts geschritten waren und auch das Baubewilligungsverfahren noch im Jahr 2004 in die Wege geleitet hatten. In der Folge verÃ¤usserten die BrÃ¼der wÃ¤hrend der Erstellung des GebÃ¤udes am 30. Mai 2007 zwei Wohnungen fÃ¼r insgesamt Fr. 3'592'380.-, am 28. Januar 2008 eine weitere Stockwerkeigentumseinheit fÃ¼r Fr. 1'505'000.-. Das Bundesgericht erwog dazu, dass bei einer solchen Vorgehensweise nicht mehr von der Wahrnehmung einer sich zufÃ¤llig bietenden Gelegenheit gesprochen werden kÃ¶nne; vielmehr sei ohne Weiteres ersichtlich, dass die beiden BrÃ¼der von Anfang â d.<span> </span>h. vom Erwerb der Parzelle â an geplant hÃ¤tten, diese zu Ã¼berbauen und aus dem (teilweisen) Verkauf des Neubaus einen Gewinn zu erzielen. Ein solch planmÃ¤ssiges, sich Ã¼ber mehrere Jahre erstreckendes Vorgehen Ã¼berschreite den Rahmen der blossen privaten VermÃ¶gensverwaltung. Entscheidend war fÃ¼r das Bundesgericht insbesondere auch, dass sich die beiden BrÃ¼der faktisch zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossen hatten, um gemeinsam die Planung und AusfÃ¼hrung des Neubauprojekts zu Ã¼berwachen und den Verkauf zu koordinieren. Dass der Fremdfinanzierungsgrad Ã¼berschaubar gewesen sei, Ã¤ndere am Vorliegen eines gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels nichts; keine Bedeutung komme (vor dem Hintergrund des planmÃ¤ssigen Vorgehens) auch dem Umstand zu, dass beide BrÃ¼der keinen direkten beruflichen Bezug zum Liegenschaftenhandel bzw. zur Baubranche gehabt hÃ¤tten (a.a.O., E. 3.4).<br/> <br/> Ausgangspunkt des Urteils 2C_553/2019 vom 9. MÃ¤rz 2021 (zurÃ¼ckgehend auf VGr, 17. April 2019, SB.2019.00003) bildete ebenfalls ein Erbvorbezug, der jedoch viel weiter zurÃ¼cklag (1989). Die Pflichtige hatte die im Rahmen des Erbvorbezugs erworbene Liegenschaft wÃ¤hrend mehr als 20 Jahren als Familienwohnung genutzt, bevor sie das GrundstÃ¼ck im Jahr 2011 mit bestehender Hypothek in eine einfache Gesellschaft mit einer Immobilien-AG einbrachte. Die einfache Gesellschaft (bezeichnet als ''Baukonsortium'') realisierte auf dem GrundstÃ¼ck eine NeuÃ¼berbauung mit einem Mehrfamilienhaus mit acht Eigentumswohnungen und GaragenplÃ¤tzen. Nachdem das GrundstÃ¼ck in acht Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt worden war, verÃ¤usserte die Pflichtige sechs der acht Einheiten an Dritte; die anderen beiden Einheiten vermietete sie. Ausschlaggebend fÃ¼r die Annahme gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels war fÃ¼r das Bundesgericht in diesem Fall, dass die Pflichtige in einer einfachen Gesellschaft mit einer Baugesellschaft verbunden war; dieses KonsortialverhÃ¤ltnis rechtfertigte nach Auffassung des Bundesgerichts nicht nur, der Pflichtigen die Fachkenntnisse der fachkundigen Konsortialpartnerin zuzurechnen, vielmehr war die Organisationsform schon fÃ¼r sich genommen ein gewichtiges Indiz fÃ¼r eine TÃ¤tigkeit, welche die schlichte VermÃ¶gensverwaltung Ã¼berstieg (a.a.O., E. 4.2.1 bis 4.2.3). Erheblich war sodann, dass das Konsortium zum Zwecke des Neubaus erhebliches Fremdkapital (64 % der Baukosten) aufgenommen hatte und damit ein erhebliches unternehmerisches und finanzielles Risiko eingegangen war (a.a.O., E. 4.2.4). Zusammenfassend erwog das Bundesgericht, ''[d]ie Ãberbauung des GrundstÃ¼cks mit acht Stockwerkeigentumseinheiten, deren sechs in der Folge verkauft wurden, Ã¼bersteigt als eigentliche Entwicklung eines Bauprojekts ('promotion immobiliÃ¨re') die blosse Verwaltung des privaten VermÃ¶gens'' (a.a.O., E. 4.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Mit den beiden vorerwÃ¤hnten FÃ¤llen ist der vorliegende Sachverhalt insoweit vergleichbar, als die Pflichtige und ihre Schwester und Miterbin, E, die GrundstÃ¼cke des ''I-Areals'' in einem erbrechtlichen Kontext erworben haben. ZunÃ¤chst haben sie sÃ¤mtliche GrundstÃ¼cke indirekt Ã¼ber die AC AG gehalten; die ErtrÃ¤ge aus der Vermietung der GrundstÃ¼cke sind ihnen damit zunÃ¤chst nur indirekt zugeflossen. Sodann haben sie der AC AG das FabrikgrundstÃ¼ck (G-Strasse 03/04) am 10. Oktober 2000 zu einem (dem Drittvergleich standhaltenden; vgl. Sachverhalt A.2 und E. 2b des angefochtenen Entscheids) Preis abgekauft, die Liegenschaft in der Folge jedoch auch weiterhin vermietet. Die Ãbertragung des GrundstÃ¼cks stellte damit zunÃ¤chst â wie die Pflichtige treffend vorbringt (Beschwerde, Rz. 86) â nicht mehr als eine VermÃ¶gensumschichtung dar: SÃ¤mtliche GrundstÃ¼cke des ''I-Areals'' wurden auch weiterhin aus einer Hand bewirtschaftet, und die aus den GrundstÃ¼cken resultierenden ErtrÃ¤ge, flossen (direkt oder indirekt) zu gleichen Teilen an die Pflichtige und ihre Schwester und Miterbin, E. Anders als im Fall, der dem Bundesgerichtsurteil 2C_298/2019 zugrunde lag (vgl. oben, E. 3.5.1), ist vorliegend nicht unmittelbar ersichtlich, dass der Erwerb der Liegenschaft G-Strasse 03/04 im Jahr 2000 in der Absicht geschehen wÃ¤re, das schon damals zeitgemÃ¤ss (vgl. Gemeinde H, Planungsbericht zum privaten Gestaltungsplan ''I-Areal'' vom 20. September 2007, Ziff. 1.1) bebaute GrundstÃ¼ck umfassend neu zu gestalten und sodann durch eine WeiterverÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks einen Gewinn zu erwirtschaften; insofern liegt die vorinstanzliche ErwÃ¤gung, wonach das am 10. Oktober 2000 erworbene GrundstÃ¼ck an der G-Strasse 03/04 von Anfang an GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Pflichtigen gebildet haben soll, nicht ohne Weiteres auf der Hand. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Dass zunÃ¤chst womÃ¶glich keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit vorlag (vgl. E. 3.5.2 hiervor), schliesst allerdings â wie sich auch aus dem oben (E. 3.5.1) wiedergegebenen Urteil 2C_553/2019 ergibt â nicht aus, dass die Pflichtige zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt dazu Ã¼bergangen ist, planmÃ¤ssig auf einen mÃ¶glichst gewinntrÃ¤chtigen Verkauf (auch) des GrundstÃ¼cks an der G-Strasse 03/04 hinzuwirken, und damit eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit entfaltet hat. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang insbesondere der Umstand, dass das GrundstÃ¼ck G-Strasse 03/04 im Zusammenhang mit der Ãberbauung des der AC AG gehÃ¶renden GrundstÃ¼cks an der G-Strasse 05 (''J'') zum Gegenstand eines eigentlichen Bauprojekts gemacht wurde, in dem die Pflichtige Ã¼berdies eine federfÃ¼hrende Rolle einnahm. Im Zuge dieses Bauprojekts wurde insbesondere ein privater Gestaltungsplan ausgearbeitet, der es ermÃ¶glichte, von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abzuweichen (§ 83 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Erforderlich war fÃ¼r den Erlass dieses Gestaltungsplans nicht nur die Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Organs (§ 86 PBG), sondern auch die Genehmigung der kantonalen Baudirektion (§ 89 Abs. 1 PBG). Entsprechend war die Aufsetzung des Gestaltungsplans â wie die Vorinstanz zutreffend festhielt â nicht nur planerisch, baurechtlich und architektonisch mit grossem Aufwand verbunden; vielmehr mussten auch auf politischer Ebene die Weichen richtig gestellt werden. Der Erfolg dieses Projekts setzte ein mehrjÃ¤hriges intensives Zusammenwirken der Pflichtigen und E's als EigentÃ¼merinnen der Liegenschaft G-Strasse 03/04 auf der einen Seite sowie der AC AG als EigentÃ¼merin der weiteren GrundstÃ¼cke des ''I-Areals'' auf der anderen Seite voraus. Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang zum Schluss kam, dass dabei eine ''einfache Gesellschaft'' begrÃ¼ndet worden sei, deckt sich dies mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (VGr, 14. Mai 2008, StE 2009 B 42.31 Nr. 7 = ZStP 2009, 168). Die BegrÃ¼ndung einer ''einfachen Gesellschaft'' zum Zwecke einer planmÃ¤ssigen Aufwertung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke deutet auf GewerbsmÃ¤ssigkeit hin (vgl. E. 3.5.1 hiervor und insbesondere BGr, 18. August 2020, 2C_298/2019, E. 3.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.4 </b>Es existieren sodann verschiedene Indizien, die darauf hindeuten, dass die umfassende Neugestaltung des ''I-Areals'' (auch) vor dem Hintergrund erfolgte, die Erbengemeinschaft zwischen der Pflichtigen und ihrer Schwester in Anbetracht das anstehenden Generationenwechsels auflÃ¶sen zu wollen (vgl. insbesondere Gemeinde H, Planungsbericht zum privaten Gestaltungsplan ''I-Areal'' vom 20. September 2007, Ziff. 1.2: ''Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan soll vor einem anstehenden Generationenwechsel und der damit drohenden VerstÃ¼ckelung des Areals in den Besitzerfamilien der AC AG die Chance fÃ¼r eine einheitliche und qualitÃ¤tsvolle Bebauung genutzt werden.''), dabei jedoch auch einen grÃ¶sstmÃ¶glichen Gewinn zu erzielen. Nicht abstreiten lÃ¤sst sich dies fÃ¼r die Ãberbauung der Liegenschaft G-Strasse 05, welche von der AC AG im Zuge des Bauprojekts ''J'' in verschiedene Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt wurde (diese Stockwerkeigentumseinheiten wurden schon 2010, teilweise auch erst 2011 und 2012 gewinnbringend an Dritte verÃ¤ussert). Angesichts des Umstands, dass mit dem Gestaltungsplan das gesamte ''I-Areal'' neu gestaltet wurde, liegt auf der Hand, dass die Pflichtige und ihre Schwester einen mÃ¶glichst gewinnbringenden Verkauf daneben aber auch fÃ¼r die Liegenschaft G-Strasse 03/04 zumindest in Betracht gezogen haben. Dies ergibt sich schon aus einer im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten PrÃ¤sentation, die anlÃ¤sslich eines ''Familientags'' der Pflichtigen und ihrer Schwester und Miterbin, E, vom 19. Juli 2004 abgehalten wurde: In dieser PrÃ¤sentation heisst es unter der Rubrik ''Zusammenfassung der Fragebogen'' nicht nur bezÃ¼glich der AC AG, sondern auch bezÃ¼glich der Fabrik, dass ''je nach Gelegenheiten'' sowohl die Bewirtschaftung als auch der Verkauf infrage kÃ¤men. Hinzu kommt, dass die Fabrikliegenschaft gemÃ¤ss dem von der Pflichtigen im vorliegenden Verfahren eingereichten Planungsbericht der Gemeinde schon in den 90er-Jahren den [â¦] BedÃ¼rfnissen entsprechend fÃ¼r BÃ¼ro- und Gewerbenutzungen behutsam umgebaut worden [sei] und [zum Zeitpunkt der Projektierung] als lebendiger Arbeitsort von zahlreichen, unterschiedlichen Gewerbenutzern geschÃ¤tzt [worden sei] (vgl. Gemeinde H, Planungsbericht zum privaten Gestaltungsplan ''I-Areal'' vom 20. September 2007, Ziff. 1.1); allein mit Blick auf die weitere Vermietung der Liegenschaft G-Strasse 03/04 hÃ¤tte sich eine weitere Erneuerung daher kaum aufgedrÃ¤ngt. Daran Ã¤ndert nichts, dass die Pflichtige vorliegend â ohne jeden Beleg â geltend macht, der ''Kopfbau'' der G-Strasse 04 sei bei Ausarbeitung des Gestaltungsplans baufÃ¤llig und einsturzgefÃ¤hrdet gewesen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.5 </b>Aufgrund der gesamten UmstÃ¤nde ist das Verwaltungsgericht der Ãberzeugung, dass ein Verkauf der Liegenschaft G-Strasse 03/04 schon bei der Projektierung des Nutzungsplans ''I-Areal'' auch bezÃ¼glich eine von der Pflichtigen und ihrer Schwester und Miterbin, E, ernsthaft bedachte Option bildete; anlÃ¤sslich der Sitzung vom 21. MÃ¤rz 2013 hat sich diese Option nurmehr konkretisiert. Das Handeln der Pflichtigen bezÃ¼glich der Aufwertung des ''I-Areals'' ab 2006/07 ist damit als Einheit zu begreifen, unabhÃ¤ngig davon, ob sie jeweils als Organ der AC AG oder als MiteigentÃ¼merin der Liegenschaft G-Strasse 03/04 tÃ¤tig geworden ist. Das Handeln zielte insgesamt darauf ab, den Wert der auf dem Areal befindlichen GrundstÃ¼cke zu steigern, wobei ein mÃ¶glicher Verkauf auch der Liegenschaft G-Strasse 03/04 schon ab 2004 im Raum stand. Angesichts des spÃ¤ter tatsÃ¤chlich gewinnbringend realisierten Verkaufs der Liegenschaft genÃ¼gt dies fÃ¼r die Annahme gewerbmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels, zumal sich die Pflichtige bei der VerÃ¤usserung nicht zuletzt die Erfahrungen zunutze machte, die sie in ihrer langjÃ¤hrigen TÃ¤tigkeit als VerwaltungsrÃ¤tin bzw. VerwaltungsratsprÃ¤sidentin der AC AG gewonnen hatte. Dasselbe gilt klarerweise fÃ¼r die ohnehin nur sehr kurz gehaltenen Liegenschaften ''Gewerbe 1'' und ''Gewerbe 2''.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.6 </b>An der vorstehenden WÃ¼rdigung Ã¤ndert nichts, dass einige GeschÃ¤ftsentscheide der Pflichtigen und ihrer Schwester zu Verlusten bzw. unnÃ¶tigen Steuerforderungen gefÃ¼hrt haben (Rz. 71 ff. der Beschwerde). Ebenso wenig ist von Belang, dass der Kanton O die Schwester und Miterbin der Pflichtigen, E, mit Blick auf den Verkauf ihrer Miteigentumsanteile an den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken offenbar nicht als selbstÃ¤ndig erwerbstÃ¤tig qualifiziert hat. Mit Blick auf den Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit der Besteuerung bleibt kein Raum dafÃ¼r, vorliegend auf eine allfÃ¤llig unzutreffende Besteuerung der Schwester der Pflichtigen RÃ¼cksicht zu nehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die Beschwerde erweist sich aufgrund der vorstehenden ErwÃ¤gungen als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. E. 1.2 hiervor).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><br/> <span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG); ihr steht keine ParteientschÃ¤digung zu. Der Beschwerdegegnerin ist von Amtes wegen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen, da nicht ersichtlich ist, dass ihr notwendige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohe Kosten erwachsen sind (Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 105.--;</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 15'605.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>