Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2017 181 Entscheid vom 23. März 2018 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,, gegen 1.Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Alten- dorf, 2.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post- fach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 3.B.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt E.________,, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Rechtsverweigerung, Nutzungsstopp)2 Sachverhalt: A.Das Grundstück KTN 001 steht im Miteigentum der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft C.________ (Strasse). Darauf befindet sich ein Wohn- und Ge- schäftshaus. B.________ ist seit Juni 2012 Stockwerkeigentümerin des zweiten Obergeschosses Ost im Wohn- und Geschäftshaus auf KTN 001. Am 11. Okto- ber 2012 reichte B.________ ein Baugesuch für die Umnutzung des zweiten Obergeschosses Ost von bisher Lager- und Ausstellungsräumen in neu einen Gebets- und Besammlungsraum für Vereinsversammlungen sowie zur Durch- führung religiöser Zeremonien ein (vgl. Baugesuch und Begleitschreiben vom 11.10.2012 bzw. 8.10.2012, RR-act. II/02/1), welches im Amtsblatt Nr. 01 (Abl. 2012 S. xy) publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Innert Frist wurden gegen das Baugesuch keine öffentlich-rechtlichen Einsprachen eingereicht. Am 19. De- zember 2012 reichten A.________ und seine Ehefrau eine privatrechtliche Bau- einsprache beim Einzelrichter des Bezirksgerichts March ein (vgl. VG-act. 15: Ur- teil des Bezirksgerichts March vom 21.12.2017). B.Am 3. Mai 2013 erteilte der Gemeinderat Altendorf die Baubewilligung im Sinne der Erwägungen mit Auflagen und Vorbehalten. Dabei hielt er u.a. fest (RR-act. II/02/5): 2. Parkierung Die Baubewilligung wird gestützt auf das nachgereichte Parkplatzkonzept erteilt. Sobald die Vereinbarungen mit den jeweiligen Grundeigentümern nicht mehr gel- ten, behält sich der Gemeinderat vor, die vorliegende Bewilligung zu entziehen. 3. Brandschutz Die kantonale Brandschutzbewilligung vom 15.04.2013 (gemäss welcher mitunter die max. Personenanzahl von 50 Pers. pro Raum festgelegt ist) gilt als integrieren- der Bestandteil dieser Bewilligung. 4. Privatrecht Es wird auf das laufende – privatrechtliche – Verfahren beim Bezirksgericht March verwiesen. Vor Baubeginn/Baufreigabe muss eine STWE-interne Einigung vorlie- gen. (…) 6. Verfahren / Baufreigabe / Rechtsmittel 6.1 Mit dem Bau kann erst begonnen werden, wenn das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegt und sämtliche befristeten oder auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen (Auflagen) erfüllt sind. C.An der Stockwerkeigentümerversammlung vom 11. November 2013 bewil- ligte die Stockwerkeigentümergemeinschaft die (von B.________ mit Schreiben vom 16.7.2013 beantragte) Umnutzung des Geschäftsraumes zu einem Gebets- raum unter der Auflage, dass ein gut isolierender/schallgedämpfter Teppichbo- den bis spätestens 31. Dezember 2013 über den vorhandenen Plattenboden ver-3 legt werden muss (RR-act. III/01/Beilage 2). Diesen Beschluss hat A.________ bei der Schlichtungsbehörde angefochten mit dem Antrag, der Beschluss betref- fend Umnutzung des Geschäftsraumes zum Gebetsraum sei aufzuheben (RR- act. II/02/6). D.Mit Verfügung vom 21. Januar 2014 hat der Einzelrichter des Bezirksge- richts March das privatrechtliche Baueinspracheverfahren sistiert. E.Mit Verfügung vom 6. März 2014 nahm der zuständige Vermittler Vormerk von der (gleichentags erfolgten) Aufhebung des von A.________ angefochtenen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. November 2013 durch dieselbe Stockwerkeigentümergemeinschaft und schrieb das Verfahren in- folge Klageanerkennung ab (RR-act. II/02/6). F.In der Folge hat B.________ beim Bezirksgericht March den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 6. März 2014 (Aufhebung des vorgängi- gen Beschlusses unter Ziff. 4.1 der Versammlung vom 11.11.2013) angefochten, woraufhin das Bezirksgericht March mit Urteil vom 14. Juli 2016 den erwähnten Beschluss aufgehoben hat. G.Mit Schreiben vom 15. Mai 2014 liess A.________ beim Gemeinderat Al- tendorf beantragen, dass dem Vorbehalt betreffend Baufreigabe unverzüglich Nachachtung zu verschaffen und die Umnutzung durch B.________ unverzüglich zu stoppen sei. Der Bauentscheid vom 3. Mai 2013 sei zu widerrufen, da es an den dafür erforderlichen Parkplätzen, nachgewiesen und sicher, offensichtlich fehle (RR-act. II/02/6). Daraufhin forderte der Gemeinderat Altendorf B.________ am 26. Mai 2014 zum Nachweis der Einhaltung der Auflagen in der Baubewilli- gung auf (RR-act. II/02/6). Am 10. Juni 2014 liess B.________ beim Gemeinde- rat den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. November 2013 sowie die Bestätigung der Parkplatzvermietung einreichen (RR-act. II/02/8). Mit Schreiben vom 24. Juni 2014 an B.________ bestätigte das Bauamt der Ge- meinde Altendorf, dass gemäss den eingereichten Unterlagen die gestellten Be- dingungen und Auflagen erfüllt seien, weshalb einem Bau- bzw. Nutzungsbeginn nichts entgegen stehe (RR-act. II/02/9). Mit Schreiben vom 30. November 2015 wurde B.________ vom Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz aufgefordert, die Auflagen betreffend zulässige Personenanzahl einzuhalten (RR-act. II/02/10). H.Mit Schreiben vom 31. Januar 2017 liess A.________ erneut beim Ge- meinderat Altendorf beantragen, die rechtswidrige Umnutzung von B.________ zu unterbinden. Zum einen sei die Bewilligung zur Umnutzung unhaltbar, zudem habe inzwischen feuerpolizeilich interveniert werden müssen. Zum anderen liege 4 keine stockwerkeigentümer-interne Einigung vor. Beim Beschluss vom 11. No- vember 2013 handle es sich um einen Mehrheitsbeschluss, keine Einigung. Zu- dem sei dieser angefochten und mit Abschreibung vom 6. März 2014 durch eine rechtskräftige Klageanerkennung ersetzt worden (RR-act. II/02/13). I.Die Baukommission der Gemeinde Altendorf teilte A.________ nach Darle- gung des Sachverhalts mit Schreiben vom 6. Februar 2017 mit, dass sie keinen weiteren Handlungsbedarf sehe (RR-act. II/02/14). J.Am 27. Februar 2017 liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz eine Beschwerde betreffend Rechtsverweigerung, Umnutzung Wohn- und Geschäftshaus C.________ (Strasse), KTN 001, einreichen mit folgenden Anträgen: 1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und gegen die Beschwerdegegne- rin/Bauherrin sei ein sofortiger Nutzungsstopp zu erlassen. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg- nerin/Bauherrin und der Vorinstanz. Mit Zwischenbescheid vom 16. März 2017 hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewiesen. K.Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat mit Beschluss Nr. 676/2017 vom 5. September 2017 was folgt festgehalten: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer- den der Gemeinde Altendorf auferlegt. Sie hat diese innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, dem Be- schwerdeführer Fr. 1500.-- zurückzubezahlen. 3. Die Gemeinde Altendorf hat dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegeg- nerin je eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu bezahlen. Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. (4. – 6.: Rechtsmittelbelehrung und Zustellung). L.Gegen diesen Regierungsratsbeschluss lässt A.________ beim Verwal- tungsgericht des Kantons Schwyz am 3. Oktober 2017 rechtzeitig Beschwerde einreichen mit den folgenden Anträgen: 1. Die Beschwerde sei gutzuheissen, und der Regierungsratsbeschluss Nr. 676/2017 sei in den Dispositionsziffern 1 und 3 soweit aufzuheben, als er unsere Beschwerde abweist. Die Beschwerde sei insgesamt gutzuheissen, und gegen die Beschwerdegegnerin sei ein Nutzungsstopp zu erlassen. 2. Alles unter gänzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Beschwer- deinstanzen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und zu Lasten der Vorinstan- zen.5 M.Mit Vernehmlassung vom 23. Oktober 2017 beantragt der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdefüh- rers. B.________ lässt am 15. Januar 2018 beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten des Beschwerdeführers. Des Weiteren lässt B.________ den prozessualen Antrag stellen, das vorliegende Verfahren sei bis zum Vorliegen ei- nes rechtskräftigen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse) zur Änderung der Nutzungsweise des Grundstücks KTN 001 zu sistieren. Der Gemeinderat hat sich innert Frist nicht vernehmen lassen. N.Mit Urteil vom 21. Dezember 2017 hiess der Einzelrichter des Bezirksge- richts March die privatrechtliche Baueinsprache gut. Der Beschwerdegegnerin wurde die Umnutzung des Wohn- und Geschäftshauses untersagt, sofern die Stockwerkeigentümergemeinschaft C.________ (Strasse) dieser Umnutzung im Sinne der Erwägungen nicht zustimmt. O.Am 23. Februar 2018 lässt der Beschwerdeführer das Protokoll der Stock- werkeigentümerversammlung vom 7. Februar 2018 einreichen, an welcher der Antrag der Beschwerdegegnerin auf Nutzung ihres Stockwerkeigentums als Ge- bets- und Aufenthaltsraum abgelehnt wurde. Mit Schreiben vom 28. Februar 2018 lässt die Beschwerdegegnerin dem Gericht mitteilen, dass sie den Be- schluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Februar 2018 inzwischen beim Vermittleramt Altendorf angefochten hat. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Die Beschwerdegegnerin bringt im vorliegenden Verfahren (mit Vernehm- lassung vom 15.1.2018, S. 3 Rz. 4f.) vor, dass die privatrechtliche Baueinspra- che gutgeheissen worden sei und die Stockwerkeigentümergemeinschaft erneut über die sachenrechtliche Änderung der Nutzungsweise zu entscheiden habe, wobei einer Nutzung des Stockwerkeigentums der Beschwerdegegnerin als Auf- enthalts- und Gebetsraum grundsätzlich nichts im Wege stehe. Entsprechend sei das vorliegende Verfahren zum aktuellen Zeitpunkt obsolet. In der Folge sei das Verfahren betreffend Rechtsverweigerung zwischenzeitlich befristet zu sistieren, bis die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen neuen Entscheid gefällt habe. Inzwischen hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 7. Fe- bruar 2018 das Umnutzungsgesuch der Beschwerdegegnerin abgelehnt, was von letzterer wiederum angefochten wurde (vgl. Ingress lit. O).6 1.2Die Verfahrenssistierung ist im Verwaltungsrechtspflegegesetz (SRSZ 234.110; VRP) vom 6.6.1974 nicht ausdrücklich vorgesehen. Dennoch kommt die Sistierung in der Praxis vor. Sie ist im Rahmen der Verfahrensleitung als Rechtsinstitut allgemein anerkannt (Bertschi/Plüss, in: Griffel, Kommentar VRG, Zürich 2014, Vorbem. zu §§ 4-31 N. 35). Da die Verfahrenssistierung in einem Spannungsverhältnis und gewissen Widerspruch zu dem im Gesetz verankerten und auch für das Verwaltungsgericht geltenden Beschleunigungsgebot steht (§ 73 lit. a Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009), ist dieses Rechtsin- stitut (im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung; vgl. z.B. Bun- desgerichtsurteil 4A_382/2014 vom 3.3.2015 Erw. 1) nur zurückhaltend bzw. ausnahmsweise und namentlich nur dann einzusetzen, wenn die Sistierung sinn- voll ist, d.h. wenn gute Gründe für die Sistierung sprechen. 1.3Im konkreten Fall hat der Beschwerdeführer sowohl im Verfahren vor dem Regierungsrat als auch vor dem Verwaltungsgericht einen Nutzungsstopp bean- tragt. Beim Nutzungsstopp handelt es sich um eine vorsorgliche Massnahme des öf- fentlichen Baurechts (vgl. dazu auch die nachfolgenden Ausführungen in Erw. 2.2.4), mit welcher entweder eine bestehende rechtswidrige Nutzung untersagt oder nach Abschluss der Bauarbeiten die Aufnahme einer rechtswidrigen Nut- zung verhindert werden soll (Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kan- tons Aargau, Bern 2013, § 60 N 102). Dabei steht praxisgemäss die rasche und umfassende Durchsetzung der Rechtsordnung im Vordergrund (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 629; vgl. auch VGE III 2008 86 vom 24.4.2008 Erw. 2.3.2). Die Dringlichkeit einer vorsorglichen Mass- nahme ergibt sich auch aus § 87 Abs. 1 PBG (Einstellung von Bauarbeiten), gemäss welchem einer allfälligen Beschwerde gegen eine Baustoppverfügung von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zukommt. Daraus ergibt sich bereits, dass das Rechtsinstitut der vorsorglichen Massnahme einer Verfahrens- sistierung grundsätzlich widerspricht. Sodann ist im konkreten Fall nicht ersichtlich und vermag die Beschwerdegegne- rin auch nicht darzulegen, inwieweit das Abwarten des Entscheides der Stock- werkeigentümergemeinschaft für das vorliegende Verfahren von Relevanz sein soll bzw. weshalb die vorliegende Beschwerde sinnvollerweise zu einem späte- ren Zeitpunkt behandelt werden sollte (vgl. dazu auch die nachfolgenden Erwä- gungen). Mit der Gutheissung der privatrechtlichen Baueinsprache durch das Ur- teil des Einzelrichters des Bezirksgerichts March wurde der Beschwerdegegnerin die Umnutzung untersagt, solange die Stockwerkeigentümergemeinschaft einer solchen nicht zustimmt, und somit ein Nutzungsstopp bereits erwirkt.7 Zusammenfassend steht vorliegend ein Antrag auf vorsorgliche Massnahme in Widerspruch zu einer Verfahrenssistierung. Zudem sind keine überzeugenden Gründe erkennbar, welche eine Sistierung des Verfahrens rechtfertigen könnten. Hinzu kommt, dass der Entscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft inzwi- schen gefällt wurde, dieser jedoch wiederum angefochten wurde, was zu weite- ren Verzögerungen führt. Dem Sistierungsbegehren ist somit vorliegend nicht stattzugeben. 2.1.1Vor Erlass eines Entscheides prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. insbesondere die Zuständigkeit, die Zulässigkeit des Rechtsmittels sowie die frist- und formge- rechte Geltendmachung des Rechtsanspruchs (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, e und f VRP). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP). 2.1.2Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu überprüfen und zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich - in Form einer Verfügung - Stellung genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand. Innerhalb des Anfechtungsgegenstandes bilden die von der Beschwerde führenden Person gestellten Anträge den Streitgegenstand (BGE 125 V 413 Erw. 1a f.; Bundesgerichtsurteil 1C_860+864/2013 vom 18.9.2014 Erw. 5; VGE I 2015 34 vom 3.11.2015 Erw. 2.2). In der Verwaltungsverfügung festgelegte - somit Teil des Anfechtungsgegenstandes bildende - aber auf Grund der Beschwerdebegehren nicht mehr streitige - somit nicht zum Streitgegenstand zählende - Fragen prüft der Richter nur, wenn die nicht beanstandeten Punkte in engem Sachzusammenhang mit dem Streitgegenstand stehen (BGE 125 V 413 Erw. 1b m.w.H.). 2.2.1Die Beschwerdegegnerin macht vernehmlassend geltend, dass sie die re- gierungsrätlichen Ausführungen betreffend die formelle Rechtsverweigerung und somit die teilweise Gutheissung der Rechtsverweigerungsbeschwerde durch den Regierungsrat nicht als richtig erachtet (vgl. Vernehmlassung der Beschwerde- gegnerin vom 15.1.2018 S. 5f. Rz. 13ff.). 2.2.2Der Beschwerdeführer beantragt im vorliegenden Verfahren nur die Aufhe- bung der Dispositivziffern 1 und 3 des angefochtenen RRB soweit der Regie- rungsrat die Verwaltungsbeschwerde abweist. Die Gutheissung der Rechtsver- weigerungsbeschwerde wird nicht beanstandet (vgl. Verwaltungsgerichtsbe- schwerde vom 3.10.2017 S. 3 Ziff. 2). Die Beschwerdegegnerin beantragt ver-8 nehmlassend lediglich die Abweisung der Beschwerde des Beschwerdeführers und hat selbst innert Frist keine Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Die teilweise Gutheissung der Rechtsverweigerungsbeschwerde bildet vorliegend somit nicht Streitgegenstand. 2.2.3Selbst wenn die Frage einer Rechtsverweigerung durch den Gemeinderat zu prüfen wäre, sind vorliegend die regierungsrätlichen Ausführungen nicht zu beanstanden. Der Regierungsrat hat die an ihn gerichtete Beschwerde als Rechtsverweige- rungsbeschwerde entgegen genommen und ist darauf eingetreten (angefochte- ner RRB Erw. 1.2). In der Folge hat er geprüft, ob eine Rechtsverweigerung vor- liegt. Dazu hat er festgehalten, dass der Beschwerdeführer vom Gemeinderat ein sofortiges Nutzungsverbot für den Aufenthalts- und Gebetsraum auf KTN 001 bzw. die Unterbindung der Umnutzung verlangt habe. Für den Erlass von Nut- zungsverboten sei die Bewilligungsbehörde, im konkreten Fall offensichtlich und unbestritten der Gemeinderat, zuständig. Der Gemeinderat habe auf das Gesuch gar nicht reagiert, indessen die (unzuständige) Baukommission mit der Ausarbei- tung eines informellen Schreibens beauftragt. Indem der Gemeinderat nicht in Verfügungsform über das Gesuch des Beschwerdeführers entschieden habe, habe er eine formelle Rechtsverweigerung begangen (angefochtener RRB Erw. 2.2f.). Aus prozessökonomischen Gründen hat der Regierungsrat jedoch von ei- ner Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abgesehen, nachdem die Bau- kommission einen Handlungsbedarf verneint und somit das Gesuch des Be- schwerdeführers (implizit) abgewiesen habe. Zudem habe auch der Gemeinderat vernehmlassend die Abweisung der Beschwerde beantragt (angefochtener RRB Erw. 2.4). 2.2.4Bei der Anordnung eines Baustopps und anderer vorsorglicher Massnah- men richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den Bestimmungen, die für das Bauvorhaben gegolten haben/hätten (Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.8). Zuständig ist die in der Hauptsache formell und sachlich zuständige Behörde (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 480 Ziff. 10.2.2.3; vgl. auch VGE III 2016 143+148 vom 24.2.2017 Erw. 3.2.3). Vorsorgliche Massnahmen können von Amtes wegen oder auf ent- sprechenden Antrag hin ergehen. Für den Erlass vorsorglicher Massnahmen von Amtes wegen spricht, dass die Baubehörde schon aus Gründen der Rechtssi- cherheit grundsätzlich für die Einhaltung der formellen Verfahrensvorschriften zu sorgen und gegen eigenmächtiges Vorgehen einzuschreiten hat. Demgegenüber können auch schutzwürdige Interessen eines Nachbarn den Erlass vorsorglicher Massnahmen gebieten (Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales 9 Bauen, Zürich 1999, S. 96). Antragsberechtigt sind somit sämtliche natürliche und juristische Personen, denen im fraglichen Verfahren Parteistellung zukommt (Kiener, in: Kommentar VRG, Zürich/Basel/Genf 2014, § 6 N. 22). Soweit noch kein Verfahren hängig ist, kann analog zum nachträglichen Baube- willigungsverfahren davon ausgegangen werden, dass zwar nicht jedem "Anzei- ger" aber zumindest dem Nachbarn bzw. demjenigen, der ein schutzwürdiges In- teresse nachweist, Parteistellung zukommt (vgl. dazu Mäder, a.a.O., Rz. 648 i.V.m. Ruoss Fierz, a.a.O., S. 96), weshalb ein Verfahren zu eröffnen ist. In den übrigen Fällen kann ein Antrag als Aufsichtsbeschwerde entgegen genommen werden (vgl. angefochtener RRB Erw. 2.4). Dass der Gemeinderat für den Erlass von (öffentlich-rechtlichen) Nutzungsverbo- ten im Sinne von § 87 PBG grundsätzlich zuständig ist, ist zutreffend und unbe- stritten. Der Beschwerdeführer ist Stockwerkeigentümer des Wohn- und Ge- schäftshauses, in welchem eine Umnutzung erfolgen soll, weshalb ein schutz- würdiges Interesse zweifellos gegeben ist. Der Gemeinderat hätte somit zumin- dest prüfen müssen, ob sich aus öffentlich-rechtlicher Sicht ein Nutzungsverbot aufdrängt. Nachdem sich der Gemeinderat nicht einmal formell mit dem Gesuch des Beschwerdeführers befasst hat, ist der Regierungsrat zu Recht von einer Rechtsverweigerung ausgegangen. 2.3Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass eine Umnutzung durch die Beschwerdegegnerin bereits vor Erhalt der Baubewilligung erfolgt sei und somit von Anfang an eine formelle Baurechtswidrigkeit vorgelegen habe, kann vorliegend auf diese Rüge nicht eingetreten werden. Wie sich aus der privatrechtlichen Baueinsprache des Beschwerdeführers an das Bezirksgericht March vom 19. Dezember 2012 ergibt, machte der Beschwerde- führer bereits damals das Vorliegen einer bereits vor Baubewilligung erfolgten Umnutzung geltend. Dennoch hat er darauf verzichtet, eine öffentlich-rechtliche Baueinsprache zu erheben. Sein Vorbringen ist somit verspätet und vorliegend nicht weiter zu beurteilen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch den Regierungsrat ist somit nicht erfolgt. Zudem ist diese Frage zur Beurteilung des vorliegenden Verfahrensgegenstands nicht erheblich, da inzwischen eine rechts- kräftige Baubewilligung für die Umnutzung erteilt wurde (vgl. auch nachfolgende Erw. 2.4). Es stellt sich vielmehr die Frage, ob die nach der Baubewilligung er- folgte Nutzung der erteilten Bewilligung widerspricht und sich deshalb der Erlass eines Nutzungsstopps aufdrängt. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Regierungsrat allenfalls aufsichtsrechtlich geprüft hat, ob die Beschwerdegegnerin den Betrieb des Aufenthalts- und 10 Gebetsraumes bereits vor Erhalt der Baubewilligung aufgenommen hat, weshalb auch in diesem Rahmen nicht auf die Rüge des Beschwerdeführers eingetreten werden kann (zumal aufsichtsrechtliches Handeln des Regierungsrates nur unter bestimmten Voraussetzungen Gegenstand eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sein kann, vgl. dazu VGE III 2010 32 vom 20.5.2010 Erw. 2.2 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). 2.4Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, dass die Baubewilligung vom 3. Mai 2013 inzwischen auch mangels genügender Anzahl Parkplätze zu wider- rufen wäre, wenn sie überhaupt einmal hätte vollzogen werden dürfen (Verwal- tungsgerichtsbeschwerde vom 3.10.2017 S. 5 Ziff. 6), so kann auch auf diese Rüge nicht eingetreten werden, weil die Vorinstanzen hierüber bisher noch nicht befunden haben und soweit ersichtlich auch nicht zu befinden hatten. Gemäss Baubewilligung behält sich der Gemeinderat vor, die Baubewilligung zu entzie- hen, sobald die Vereinbarungen mit den jeweiligen Grundeigentümern nicht mehr gelten (RR-act. II/02/5 S. 2 Ziff. 2). Dagegen hat der Beschwerdeführer keine Be- schwerde eingereicht. Was die Präsidialverfügung vom 30. August 2017 des Präsidenten des Gemeinderates anbelangt, so ist zu berücksichtigen, dass es sich dabei nur um eine befristete Aufhebung eines Parkverbotes für einen be- stimmten Anlass handelt. Die erwähnte Rüge des Beschwerdeführers war dem- nach nicht bereits Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens und ist somit im vorliegenden Verfahren nicht Streitgegenstand bzw. (noch) nicht zu beurteilen. 3.1.1Der Beschwerdeführer begründet seinen Antrag auf Nutzungsstopp u.a. damit, dass die Baufreigabe vor Rechtskraft der zivilrechtlichen Einsprache noch nicht hätte erfolgen dürfen bzw. sinngemäss, dass zuerst die Zustimmung der Stockwerkeigentümer hätte erfolgen müssen. Nachdem der Zivilrichter der Beschwerdegegnerin mit Urteil vom 21. Dezember 2017 die Umnutzung ihres Stockwerkeigentums untersagt hat, bis die Stockwerk- eigentümergemeinschaft einer solchen zugestimmt hat, ist im konkreten Fall (sinngemäss) ein Nutzungsstopp erfolgt. Wird die Zustimmung zur Umnutzung von der Stockwerkeigentümergemeinschaft erteilt, so wird sich die Anordnung eines Nutzungsstopps durch den Gemeinderat erübrigen. Wird die Zustimmung hingegen verweigert, so ist die Folge weiterhin ein Nutzungsstopp. Zudem würde die Baubewilligung verfallen, wenn sie (unter Vorbehalt von § 86 PBG) nicht in- nert zwei Jahren konsumiert würde. Nachdem mittlerweile ein Nutzungsstopp ausgesprochen wurde, ist das Rechts- schutzinteresse des Beschwerdeführers an und für sich dahingefallen und ist in- soweit auf die Beschwerde nicht einzutreten (unbesehen der Frage der Zustän-11 digkeit der Baubehörden wie auch des Verwaltungsgerichts zur Anordnung eines Nutzungsstopps, soweit er mit einem Beschluss der Stockwerkeigentümerge- meinschaft begründet wird; vgl. nachstehend Erw. 3.2.2 f.). Somit würde sich grundsätzlich die weitere Prüfung der vorliegenden Beschwerde bzw. der Frage, ob der Gemeinderat einen Nutzungsstopp hätte erlassen müssen, erübrigen. Um zu ermitteln, wer die Kosten für das vorliegende Verfahren zu tragen hat, rechtfertigt es sich jedoch dennoch diese Frage zu prüfen. 3.1.2Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB geprüft, ob sich ein Nut- zungsverbot oder sogar die Aufhebung der Baubewilligung vom 3. Mai 2013 auf- dränge. Dabei hielt er fest, dass im vorliegenden Fall eine rechtskräftige Baube- willigung für die Umnutzung der Räume im 2. Obergeschoss des Wohn- und Ge- schäftshauses in einen Aufenthalts- und Gebetsraum bestehe. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die Baubewilligung bereits konsumiert bzw. die Umnutzung bereits ausgeführt. Ob der Betrieb des Aufenthalts- und Gebetsraumes bereits vor Erhalt der Baubewilligung aufgenommen worden sei, gehe aus den vor- instanzlichen Akten nicht eindeutig hervor. Es sei indes nicht ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin beim Betrieb des Aufenthalts- und Gebetsraumes von den Vorschriften der erteilten Baubewilligung abgewichen wäre. In diesem Sinne lie- ge keine formelle Baurechtswidrigkeit vor. Der Beschwerdeführer stelle sich jedoch auf den Standpunkt, dass der Gemein- derat die Baufreigabe nicht hätte erteilen dürfen, weil eine Bedingung bzw. Auf- lage in der Baubewilligung nicht erfüllt sei. Das Einverständnis der Stockwerkei- gentümergemeinschaft liege bis heute nicht vor (angefochtener RRB Erw. 3.1). Dazu hielt der Regierungsrat fest, dass mit den Bauarbeiten erst begonnen wer- den dürfe, wenn die Baubewilligung und die Entscheide über öffentlich- und zivil- rechtliche Einsprachen rechtskräftig seien. Das privatrechtliche Einsprachever- fahren sei nach wie vor beim Bezirksgericht March hängig und somit noch nicht rechtskräftig abgeschlossen. Die Beschwerdegegnerin habe nach eigenen An- gaben aber bereits Ende 2013 mit den Bauarbeiten bzw. der Umnutzung begon- nen. Als Zwischenfazit hielt der Regierungsrat fest, dass die Beschwerdegegne- rin noch nicht mit den Bau- bzw. Umnutzungsarbeiten hätte beginnen dürfen, re- spektive der Gemeinderat hätte der Beschwerdegegnerin die Baufreigabe noch nicht erteilen dürfen (angefochtener RRB Erw. 3.3f.). Dennoch hat der Regie- rungsrat kein Nutzungsverbot ausgesprochen, weil die Baubewilligung vom 3. Mai 2013 rechtskräftig und konsumiert worden sei. Die Baubewilligung sei auch nicht rechtsfehlerhaft und die Bedingungen in Dispositivziffer 4 (Verweis auf das laufende - privatrechtliche - Verfahren beim Bezirksgericht March; Vorliegen einer STWE-internen Einigung vor Baubeginn/Baufreigabe) und 6.1 (mit dem 12 Bau kann u.a. erst begonnen werden, wenn das Einverständnis der Stockwerkei- gentümergemeinschaft vorliege) seien inzwischen ebenfalls erfüllt (mit Verweis auf den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11.11.2013; an- gefochtener RRB Erw. 3.4). Für weitere Fragen betreffend Zustimmung der Stockwerkeigentümer hat der Regierungsrat auf das zivilrechtliche Verfahren verwiesen, in welchem es dem Beschwerdeführer unbenommen sei, ein (soforti- ges) Nutzungsverbot zu beantragen. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht gebe es al- lerdings keinen Grund, die bestehende Nutzung des Aufenthalts- und Gebets- raumes zu verbieten. Ein Widerruf der Baubewilligung sei ebenfalls nicht ange- zeigt. Insbesondere sei die Baubewilligung vom 3. Mai 2013 nicht rechtsfehler- haft (angefochtener RRB Erw. 3.5). Weil der Gemeinderat eine Rechtsverweige- rung begangen und die Baufreigabe erteilt habe, bevor das zivilrechtliche Ein- spracheverfahren rechtskräftig erledigt gewesen sei, wurden ihm die Verfahrens- kosten auferlegt (angefochtener RRB Erw. 4). 3.2.1Zutreffend (vgl. auch Erw. 3.3 im angefochtenen RRB) sowie unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin die Bauarbeiten vor Rechtskraft der zivilrecht- lichen Einsprache nicht hätte vornehmen dürfen (vgl. den bis 31.1.2018 gelten- den § 85 Abs. 1 PBG, welcher gemäss der ordentlichen Übergangsbestimmung nach § 94 Abs. 1 PBG und RRB Nr. 716/2017 vom 19.9.2017 [S. 3] auf Bauge- suche, welche noch vor dem Inkrafttreten dieser Vorlage eingereicht wurden, und dagegen erhobene privatrechtliche Baueinsprachen noch Anwendung findet). Dementsprechend wurden dem Gemeinderat, welcher die Baufreigabe erteilt hat, im regierungsrätlichen Verfahren u.a. die Kosten auferlegt. Daraus kann jedoch nicht ohne weiteres abgeleitet werden, dass der Gemeinderat somit einen Nut- zungsstopp zu erlassen hat, wie der Beschwerdeführer geltend macht. Vielmehr ist im konkreten Fall zunächst zu prüfen, wer für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme überhaupt zuständig ist bzw. ob es sich um eine privatrechtliche oder um ein öffentlich-rechtliche Angelegenheit handelt. Wie bereits in Erw. 2.2.4 ausgeführt, ist die in der Hauptsache formell und sachlich zuständige Behörde für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme zuständig. 3.2.2Verwaltungsbehörden haben über öffentlich-rechtliche Angelegenheiten zu entscheiden, während privatrechtliche Bestimmungen in aller Regel der Zivilge- richtsbarkeit unterliegen (vgl. VGE 1032/05 vom 28.9.2005 Erw. 3.6 m.V.a. VGE 719/92 vom 22.12.1994 Erw. 1d mit Hinweisen u.a. auf J. Hensler, Die Verwal- tungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 24; vgl. auch VGE 574/96 vom 19.9.1996 Erw. 3; vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Bau- recht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 255 Ziff. 6.2.2). Das Verwaltungsgericht hat bereits darüber befunden, dass die Beibringung der Einwilligung der übrigen Stockwerk-13 eigentümer oder der Mehrheit der Stockwerkeigentümer nicht Sache des öffentli- chen Baurechts ist (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2b/aa m.H.a. VGE 624/84 vom 15.10.1991 Erw. 5). Glauben Stockwerkeigentümer, durch das amtlich publizierte Bauvorhaben eines anderen Stockwerkeigentümers in ihrem privaten Recht verletzt zu werden, so haben sie sich auf zivilprozessualem Weg zur Wehr zu setzen (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2c). Auch ideelle Immissionen sind grundsätzlich keine baupolizeilich relevanten Ein- wirkungen. Das Baupolizeirecht bietet davor grundsätzlich keinen direkten Schutz. Vielmehr ist auch dafür der zivilrechtliche Weg zu beschreiten (vgl. ZBl 4/2008 S. 212). 3.2.3Im konkreten Fall wurde dieses Vorgehen gewählt und privatrechtliche Baueinsprache erhoben, um u.a. die Frage zu klären, ob das Einverständnis der Stockwerkeigentümer hinsichtlich der ersuchten Nutzungsänderung vorliegt. Daraus ergibt sich bereits, dass die Zuständigkeit betreffend die Prüfung der Rechtsgültigkeit einer Einwilligung der Stockwerkeigentümer und somit in der fraglichen Hauptsache beim Zivilrichter liegt, woraus sich nach dem Gesagten auch die Zuständigkeit für vorsorgliche Massnahmen im Sinne eines Nutzungs- stopps aufgrund fehlender Einwilligung der Stockwerkeigentümer ableiten lässt. Der Regierungsrat hat den Beschwerdeführer somit hinsichtlich des Erlasses ei- nes Nutzungsstopps zu Recht auf den zivilprozessualen Weg verwiesen. Die vorliegenden Ausführungen werden auch dadurch gestützt, dass der Zivil- richter inzwischen ein Nutzungsverbot ausgesprochen hat, bis eine Einwilligung der Stockwerkeigentümer vorliegt. 3.2.4An der Zuständigkeit des Zivilrichters ändert auch das Vorbringen des Be- schwerdeführers nichts, wonach der Gemeinderat die Einwilligung der Stock- werkeigentümer zu einer Bedingung in der Baubewilligung gemacht haben soll, weshalb er gestützt darauf ein Nutzungsverbot aussprechen könne. Baugesuchsteller, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen genügen, haben grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer unbefristeten, unbedingten und unbelasteten Baubewilligung. Eine Bewilligung kann insbesondere dann mit einer Nebenbestimmung versehen werden, wenn sie aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen überhaupt verweigert werden könnte. Davon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen. Wie bereits ausgeführt (vorstehende Erw. 3.2.2), ist die Frage, ob die Einwilligung der Stockwerkeigentümer vorliegt, Sache des Zivilrechts. Es handelt sich dabei auch nicht um eine zwingend vor Erlass der Baubewilligung zu klärende Vorfrage, zu- mal die mögliche fehlende zivilrechtliche Verfügungsberechtigung im konkreten 14 Fall nicht zu Verletzungen des öffentlichen Baurechts führt, die nicht oder nur un- ter erschwerten Umständen rückgängig gemacht werden können (vgl. VGE 1005+1009/00 vom 26.5.2000 Erw. 2b/cc, wonach gewisse zivilrechtliche Zuge- ständnisse Dritter gesichert sein sollten; solche vom öffentlichen Baurecht bean- spruchte Privatrechte können mittels Nebenbestimmungen sichergestellt bzw. als conditio sine qua non vorbehalten werden). Aus öffentlich-rechtlicher Sicht erge- ben sich im Übrigen keine Gründe, welche zum Zeitpunkt der Erteilung einer Baubewilligung entgegengestanden hätten (was grundsätzlich unbestritten ist, zumal der Beschwerdeführer ebenfalls auf eine öffentlich-rechtliche Baueinspra- che verzichtet hat, vgl. dazu auch VGE 644/90 vom 22.1.1991 Erw. 4, wonach die Zweckänderung eines Gewerberaumes in einen kirchlichen Versammlungs- raum als für die Zone WG3 konform qualifiziert wurde). Der Gemeinderat hat denn die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung auch nicht von einer zivilrechtli- chen Bestimmung (für deren Beurteilung er nicht zuständig ist) abhängig machen wollen. Vielmehr wird die Formulierung in der Baubewilligung diesbezüglich kla- rerweise nicht als Bedingung bezeichnet, sondern nur als Voraussetzung für den Baubeginn/die Baufreigabe formuliert. Zwar verfügt die Bewilligungsbehörde (bzw. vorliegend der Gemeinderat) gemäss § 87 Abs. 1 PBG dann die Einstellung von Bauarbeiten (bzw. ein Nut- zungsverbot), wenn sie der erteilten Bewilligung widersprechen oder ohne Bewil- ligung in Angriff genommen worden sind. Zudem hat der Gemeinderat in der Baubewilligung festgehalten, dass vor Baufreigabe das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegen müsse. Allerdings verweist der Gemeinderat in der Baubewilligung vom 3. Mai 2013 explizit auf das hängige pri- vatrechtliche Verfahren beim Bezirksgericht March und anerkennt somit dessen Zuständigkeit betreffend Einigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Formulierung in der Baubewilligung, wonach mit dem Bau erst begonnen werden könne, wenn das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegt, ist nach dem Gesagten vielmehr als Hinweis (im Sinne einer unechten Nebenbe- stimmung, vgl. Stalder/Tschirky, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 2.38) auf alt§ 85 Abs. 1 PBG (in Kraft bis 31.1.2018) zu verstehen. Nachdem die Baubewilligung aus öffentlichrechtlicher Sicht nicht mangelhaft ist/war und entsprechend unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist, kann so- mit mangels fehlender öffentlichrechtlicher Baurechtswidrigkeit auch kein Erlass eines Nutzungsverbotes durch den Gemeinderat gestützt auf § 87 Abs. 1 PBG verlangt werden.15 3.2.5Mithin müsste die Beschwerde, sofern darauf einzutreten wäre (vgl. vorste- hend Erw. 3.1.1), abgewiesen werden, was entsprechend bei der Kosten- und Entschädigungsregelung zu berücksichtigen ist. 4.Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 5.Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Kosten des verwal- tungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- zu 4/5 dem Beschwerdeführer und zu 1/5 der Be- schwerdegegnerin (für die Abweisung des Sistierungsbegehrens) auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine reduzier- te Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungs- gericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermes- sens auf insgesamt Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt.16 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Der Antrag um Sistierung des Verfahrens wird abgewiesen. 2. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 3. Die Kosten für das Verwaltungsgerichtsverfahren (Gerichtsgebühr, Kanzlei- kosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und zu 4/5 (Fr. 2'000.--) dem Beschwerdeführer und zu 1/5 (Fr. 500.--) der Beschwer- degegnerin auferlegt. Der Beschwerdeführer hat einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleis- tet, so dass ihm Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind Die Beschwerdegegnerin hat ihr Betreffnis von Fr. 500.-- innerhalb von 30 Tagen seit Zustellung auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsge- richts einzuzahlen. 4. Der Beschwerdeführer hat der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine re- duzierte Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von insgesamt Fr. 1'800.-- zu bezahlen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 6. Zustellung an: den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R) den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R) den Gemeinderat Altendorf (R) den Regierungsrat und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst. Schwyz, 23. März 201817 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 5. April 2018