<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: AN.2023.00009</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224446&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>AN.2023.00009</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen.] Da die angefochtene Verordnung hauptsächlich die Schaffung provisorischer kantonaler Zonenordnungen mit verbindlichen Nutzungsvorschriften betrifft, richtet sich das Beschwerdeverfahren nach den Bestimmungen über die Einzelaktanfechtung (E. 1.2). Offengelassen, ob die Beschwerdeführerin legitimiert ist, eine andere Zonenzuweisung auch für Drittgrundstücke zu verlangen (E. 1.3). Die angefochtene Regelung beruht auf einer genügenden Sachverhaltsermittlung (E. 3.1). Mit Art. 36 Abs. 2 RPG beruht die angefochtene Regelung auch auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage (E. 3.2). Das öffentliche Interesse am Erlass der umstrittenen Regelung überwiegt im vorliegenden Fall das Vertrauensschutzinteresse der Beschwerdeführerin an der Weitergeltung der bisherigen kommunalen Nutzungsplanung und der Erhaltung der Baugebietsqualität ihrer Grundstücke (E. 4.4). Rechtskonformität der verwendeten Zuteilungskriterien; die gegen die Verordnung als Ganzes gerichteten Rügen sind nicht stichhaltig (E. 5). Die Zuweisung der Kleinsiedlung Hüslihof zur provisorischen kantonalen Weilerzone ist raumplanungsrechtlich nicht zu beanstanden (E. 6). Die Sachgerechtigkeit der angefochtenen Übergangsordnung wird durch allfällige abweichende Anträge im Rahmen der anstehenden Teilrevision des kantonalen Richtplans nicht infrage gestellt (E. 7). Abweisung soweit Eintreten. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUGEBIET">BAUGEBIET</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDELEGITIMATION">BESCHWERDELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRINGLICHKEIT">DRINGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZELAKT">EINZELAKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESDELEGATION">GESETZESDELEGATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANTONALER RICHTPLAN">KANTONALER RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANBESTÃNDIGKEIT">PLANBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSHORIZONT">PLANUNGSHORIZONT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SIEDLUNGSQUALITÃT">SIEDLUNGSQUALITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERGANGSORDNUNG">ÃBERGANGSORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEILER">WEILER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEILERZONE">WEILERZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 75 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 21 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 21 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 27 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 36 Abs. III RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 19 Abs. I lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=67813" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">AN.2023.00009</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Oktober 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Serafin Ritscher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Verordnung Ã¼ber die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Im Kanton ZÃ¼rich gibt es zahlreiche Kleinsiedlungen, die ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets gemÃ¤ss kantonalem Richtplan liegen. Diese Kleinsiedlungen sind bisher im Kanton ZÃ¼rich nicht kategorisiert, lassen sich aber dem Grundsatz nach in grÃ¶ssere aussenliegende Ortsteile, Weiler und kleinere GebÃ¤udegruppen unterteilen. Der Bundesrat hat bei der Genehmigung des kantonalen Richtplans 2015 den Zusatz angebracht, dass es sich bei Kernzonen im Zusammenhang mit Kleinsiedlungen (Weilern) im Sinn von Art. 33 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) um Nichtbauzonen handle. Im Rahmen der periodischen Berichterstattung habe der Kanton Ã¼ber die Umsetzung von Art. 33 RPV Bericht zu erstatten (BBl 2015 3607). Das Verwaltungsgericht beurteilte bei der ÃberprÃ¼fung einer Baubewilligung in einer Weilerkernzone ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans die Praxis der kantonalen Baudirektion, die Kompetenz zur Erteilung von Baubewilligungen in der konkreten Zone an die Gemeinde zu delegieren, als bundesrechtswidrig (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00630, E. 4 = BEZ 2021 Nr. 3).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Baudirektion leitete 2021 ein Projekt zur ÃberprÃ¼fung und Anpassung der planerischen und rechtlichen Ordnung der Kleinsiedlungen im Kanton ZÃ¼rich ein (pbg-aktuell 2021/3, S. 24 f.). Der Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich erliess am 7. MÃ¤rz 2023 als Ãbergangsregelung die Verordnung Ã¼ber die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB; Dispositivziffer I) und setzte diese auf den 1. Juni 2023 in Kraft (Dispositivziffer II). Die Verordnung enthÃ¤lt drei AnhÃ¤nge: FÃ¼r die in Anhang 1 aufgelisteten rund 150 Kleinsiedlungen (mit ObjektblÃ¤ttern) wird eine provisorische kantonale Weilerzone festgesetzt. FÃ¼r die in Anhang 2 aufgefÃ¼hrten rund 25 Kleinsiedlungen (mit ObjektblÃ¤ttern) wird eine provisorische kantonale Landwirtschaftszone festgesetzt. Zu den in Anhang 3 aufgelisteten rund 100 Kleinsiedlungen legt die Verordnung fest, dass es sich um solche innerhalb der Bauzonen handelt. Der regierungsrÃ¤tliche Beschluss vom 7. MÃ¤rz 2023 wurde mit der Verordnung am 17. MÃ¤rz 2023 im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich publiziert (ABl 2023-03-17; Meldungsnummer RS-ZH03-0000000610), die AnhÃ¤nge durch Verweisung auf eine Internetseite des Kantons (www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/nutzungsplanung/kleinsiedlungen.html, besucht am 14. Oktober 2024). Im Rahmen dieser Verordnung wird die Kleinsiedlung HÃ¼slihof in der Gemeinde Wil in Anhang 1 aufgefÃ¼hrt und entsprechend eine provisorische kantonale Weilerzone fÃ¼r den Perimeter gemÃ¤ss dem dazugehÃ¶rigen Objektblatt festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Der A AG gehÃ¶ren das HausgrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 3'945 m<sup>2</sup> sowie die unÃ¼berbaute Parzelle Kat.-Nr. 02 im Halte von 1'825 m<sup>2</sup> im Perimeter der Kleinsiedlung HÃ¼slihof. Die GrundeigentÃ¼merin focht den Erlass der Verordnung am 24. April 2023 beim Verwaltungsgericht an. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und entsprechend der VKaB; eventuell sei dieser in dem Umfang zu Ã¤ndern, dass die Kleinsiedlung HÃ¼slihof nicht in Anhang 1, sondern in Anhang 3 aufzufÃ¼hren â und somit innerhalb der Bauzonen zu belassen â sei. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht ersuchte sie um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Baudirektion beantragte am 23. Mai 2023 unter Beilage eines Mitberichts des kantonalen Amts fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) vom 22. Mai 2023, die Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht stellte sie Antrag auf Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde. In der Replik vom 23. Juni 2023 hielt die BeschwerdefÃ¼hrerin an ihren Begehren fest und sprach sich gegen den Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde aus. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 11. Juli 2023 wies das Verwaltungsgericht das Gesuch des Beschwerdegegners um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab. Am 23. August 2023 liess sich die Baudirektion, wiederum unter Beilage eines Mitberichts des ARE vom 21. August 2023, nochmals zur Sache vernehmen. Der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde Gelegenheit gegeben, sich innert Frist bis zum 5. September 2023 dazu zu Ã¤ussern. In der Folge ging von ihr keine Eingabe in dieser Angelegenheit mehr ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zustÃ¤ndige Instanz zur ÃberprÃ¼fung von Anordnungen, einschliesslich raumplanungsrechtlicher Festlegungen (§ 19 Abs. 1 lit. a VRG), und von Erlassen, ausgenommen die Kantonsverfassung und kantonale Gesetze (§ 19 Abs. 1 lit. d VRG). Akte des Regierungsrats unterstehen keinem Rekurs (§ 19 Abs. 2 lit. a VRG). Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde im vorliegenden Fall unabhÃ¤ngig davon zustÃ¤ndig, ob das Anfechtungsobjekt eine Anordnung oder einen Erlass bildet (vgl. auch sogleich E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>Ãber Rechtsmittel gegen Erlasse entscheidet das Gericht in FÃ¼nferbesetzung (§ 38a Abs. 1 VRG), wÃ¤hrend es Ã¼ber solche gegen Anordnungen â unter Vorbehalt der EinzelrichterzustÃ¤ndigkeit (vgl. § 38b VRG) â in Dreierbesetzung befindet (§ 38 VRG). Kantonale und kommunale NutzungsplÃ¤ne gelten als Anordnungen im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG und folglich nicht als Erlasse; dies gilt auch fÃ¼r die mit den NutzungsplÃ¤nen eng zusammenhÃ¤ngenden nichtkartografischen Festlegungen, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben und damit gleichsam eine Planlegende bilden (VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 1; JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19 N. 33, 38). DemgegenÃ¼ber wird z. B. bei zonenÃ¼bergreifenden Vorschriften wie einer Parkplatzverordnung oder einer generell-abstrakten Regelung der Standorte von Mobilfunkanlagen von einem Erlass im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG ausgegangen (vgl. Bosshart/Bertschi, § 19 N. 38; Andreas Conne, Abstrakte Normenkontrolle im Kanton ZÃ¼rich: Ãberblick und Vergleich mit der Einzelaktkontrolle, ZBl 115/2014, S. 403 ff., 409).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Der angefochtene Beschluss schafft provisorische kantonale Zonenordnungen fÃ¼r bezeichnete Gebiete und enthÃ¤lt dazu Nutzungs- und Verfahrensregelungen. Er enthÃ¤lt Ã¼bergreifende Festlegungen zum Siedlungstypus der Kleinsiedlungen und weist einen hybriden Charakter als Verordnung und gleichzeitig auch vorlÃ¤ufige Zonenordnung auf. Im Kern betrifft die Regelung jedoch hauptsÃ¤chlich die Schaffung der provisorischen kantonalen Zonenordnungen (Weilerzonen und Landwirtschaftszonen) mit verbindlichen Nutzungsvorschriften. FÃ¼r die grÃ¶sseren Kleinsiedlungen werden pauschal bzw. ohne eigenstÃ¤ndige Regelung die geltenden Normen zum Baugebiet fÃ¼r anwendbar erklÃ¤rt, was dort die WeiterfÃ¼hrung der bisherigen ZustÃ¤ndigkeitsordnung fÃ¼r Bauverfahren sichern soll. Insgesamt ist die angefochtene raumplanungsrechtliche Regelung prozessual nicht als Erlass im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. d VRG, sondern als Nutzungsplan im Sinn von Art. 14 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG; SR 700) und damit als Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG zu behandeln. Das Rechtsmittelverfahren richtet sich somit nach den Bestimmungen Ã¼ber die Anfechtung von Einzelakten. Deshalb hat das Verwaltungsgericht vorliegend in Dreierbesetzung zu entscheiden, zumal bei der materiellen ÃberprÃ¼fung eines regierungsrÃ¤tlichen Entscheids keine EinzelrichterzustÃ¤ndigkeit besteht (§ 38 und § 38b Abs. 3 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Im Raumplanungsrecht ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700) zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Ãnderung oder Aufhebung hat. Die gleichen Legitimationsvoraussetzungen sieht § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG vor. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin zweier GrundstÃ¼cke im Zonenperimeter der Kleinsiedlung und befugt, sich gegen den angefochtenen Beschluss hinsichtlich dieser Parzellen zu wehren. Dabei kann sie sich gegen eine behauptete Missachtung Ã¼bergeordneten Rechts wehren und mit dieser BegrÃ¼ndung die vollumfÃ¤ngliche Aufhebung des angefochtenen Beschlusses verlangen. Inwiefern die BeschwerdefÃ¼hrerin legitimiert ist, eine Ãnderung der Zonenzuweisung fÃ¼r die ganze Kleinsiedlung, d. h. auch fÃ¼r Liegenschaften von Drittpersonen zu verlangen, muss angesichts des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens nicht erÃ¶rtert werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Unter dem soeben genannten Vorbehalt ist auf die Beschwerde einzutreten. Die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragt, ist festzuhalten, dass sich ein solcher Lokaltermin erÃ¼brigt. Die Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht geklÃ¤rt werden kÃ¶nnen. Der fÃ¼r den vorliegenden Entscheid rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb auf einen Augenschein zu verzichten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der angefochtene Beschluss unterliegt, soweit er einen Nutzungsplan bildet (Art. 14 RPG; vgl. dazu vorne E. 1.2), den Anforderungen von Art. 33 RPG, insbesondere von Art. 33 Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG, die eine volle ÃberprÃ¼fung durch mindestens eine kantonale BeschwerdebehÃ¶rde verlangen (vgl. zur Anwendbarkeit von Art. 33 RPG auf NutzungsplÃ¤ne BGE 147 II 300 E. 2.3; 131 III 414 E. 2.3). Der Beschwerdegegner stÃ¼tzte sich beim angefochtenen Beschluss auf Art. 36 Abs. 2 RPG. Diese Bundesbestimmung ermÃ¤chtigt die Kantonsregierungen, vorlÃ¤ufige Regelungen zur EinfÃ¼hrung dieses Bundesgesetzes zu treffen, insbesondere Planungszonen (Art. 27 RPG) zu bestimmen, und einschrÃ¤nkende Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen (Art. 27a RPG) zu erlassen, solange das kantonale Recht keine anderen BehÃ¶rden bezeichnet. Die Anforderungen von Art. 33 RPG sind auch auf raumplanungsrechtliche Ãbergangsordnungen gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 2 RPG anwendbar und gebieten eine volle ÃberprÃ¼fung durch mindestens eine kantonale BeschwerdebehÃ¶rde (vgl. BGE 114 Ib 180 E. 2a, 110 Ib 138 E. 3b; Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich etc. 2016, Art. 36 N. 28). Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft die umstrittene raumplanungsrechtliche Ãbergangsordnung als erste Rechtsmittelinstanz. Es hat deshalb insofern nicht nur die Sachverhaltsfeststellung und die Rechtsanwendung (§ 50 Abs. 1 VRG), sondern auch die Angemessenheit zu prÃ¼fen (§ 50 Abs. 2 VRG). Dabei darf sich das Verwaltungsgericht eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auferlegen, soweit es bei der Projektierung um spezifisch technische Fragen geht. Weiter hat das Verwaltungsgericht eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben, soweit der Vorinstanz mit der Anwendung unbestimmter Gesetzesbegriffe oder bei der Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder Ermessensbereich zusteht. Das Gericht soll nur aus triftigen GrÃ¼nden von der Beurteilung durch die zustÃ¤ndige Fachinstanz abweichen und nicht sein Ermessen an die Stelle des Ermessens des PlanungstrÃ¤gers setzen (zum Ganzen VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 2 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im angefochtenen Beschluss wird dargelegt, dass die bisherige Praxis des Kantons ZÃ¼rich, sÃ¤mtliche Kernzonen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets des Richtplans als Bauzonen zu bezeichnen, rechtswidrig war und rasch eine vorlÃ¤ufige Regelung zur Behebung der Rechtsunsicherheit nÃ¶tig ist. Dem Beschwerdegegner ist beizupflichten, dass eine zeitliche und sachliche Dringlichkeit fÃ¼r die Anordnung dieser Sicherungsmassnahme gegeben ist (vgl. auch Maja Saputelli, Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets, in: pbg-aktuell 2/2023, S. 7). Unter diesen UmstÃ¤nden versteht es sich von selbst, dass die vor Erlass der VKaB vorgenommenen Untersuchungshandlungen nicht weiter gingen, als sie fÃ¼r die getroffene Ãbergangsordnung erforderlich waren und ausfÃ¼hrlichere AbklÃ¤rungen fÃ¼r die PrÃ¼fung der angestrebten definitiven Nutzungsplanung in Aussicht gestellt werden. Das Bundesgericht hat mit Bezug auf den Erlass der Kleinsiedlungsverordnung des Thurgauer Regierungsrats vom 12. Mai 2020 (RB TG 700.3) erwogen, dass die vorgÃ¤ngige GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) und die Mitwirkung der BevÃ¶lkerung (Art. 4 RPG) bei einer planerischen vorsorglichen Sicherungsmassnahme von beschrÃ¤nkter Dauer â wie im dortigen Fall â entfÃ¤llt (BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 6.2). Die dort angestellten Ãberlegungen lassen sich auf den vorliegenden Fall Ã¼bertragen. Aus dem Untersuchungsgrundsatz (§ 7 VRG) und dem Anspruch auf Akteneinsicht (§ 8 VRG) ergeben sich im vorliegenden Zusammenhang keine Ã¼ber Art. 29 Abs. 2 BV hinausgehenden GehÃ¶rsansprÃ¼che. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die vorgenommenen kantonalen SachverhaltsabklÃ¤rungen bei den einzelnen Kleinsiedlungen gestÃ¼tzt auf das Geoinformationssystem (GIS), verschiedene staatliche Register und Datenbanken ungenÃ¼gend wÃ¤ren. Es erweist sich deshalb nicht als rechtsverletzend, wenn der angefochtene Beschluss ohne zusÃ¤tzliche AbklÃ¤rungen vor Ort, wie einen Augenschein, und ohne vorgÃ¤ngige AnhÃ¶rung der BeschwerdefÃ¼hrerin gefasst worden ist. Der von dieser erhobene Vorwurf einer "oberflÃ¤chliche(n) Sachverhaltsermittlung" ist daher unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der angefochtene Beschluss stÃ¼tzt sich auf Art. 36 Abs. 2 RPG (vgl. vorne E. 2) und erging somit im Rahmen einer Gesetzesdelegation. Im vorliegenden Zusammenhang muss nicht erÃ¶rtert werden, ob die Rechtsstellung von betroffenen GrundeigentÃ¼mern â wie der BeschwerdefÃ¼hrerin â durch die vorÃ¼bergehende Regelung im angefochtenen Beschluss schwerwiegend berÃ¼hrt wird. Die ErmÃ¤chtigung von Art. 36 Abs. 2 RPG beschrÃ¤nkt sich â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht auf die erstmalige EinfÃ¼hrung des RPG, sondern ist auch anwendbar auf vorlÃ¤ufige Massnahmen in Bezug auf spÃ¤ter eingefÃ¼gte Rechtsnormen oder PraxisÃ¤nderungen (vgl. BGE 117 Ia 352 E. 5d). Insoweit steht nichts entgegen, die angefochtene Ãbergangsordnung auf Art. 36 Abs. 2 RPG abzustÃ¼tzen. Die provisorische Nutzungsordnung im angefochtenen Beschluss geht insoweit Ã¼ber die Tragweite von Planungszonen (Art. 27 RPG) hinaus, als ihr nicht lediglich negative Vorwirkung, sondern eine positive solche (mit Regelungen zu Verfahren, ZustÃ¤ndigkeiten und anwendbarem Recht) zukommt, was einer provisorischen kantonalen Nutzungszone entspricht (vgl. BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 4.4.1). Auch handelt es sich vorliegend nicht um eine Regelung im Sinn von Art. 27a RPG. Die von Art. 36 Abs. 2 RPG gedeckten Regelungsbereiche sind in dieser Bestimmung aber nicht abschliessend aufgefÃ¼hrt. GestÃ¼tzt darauf kÃ¶nnen durch Regierungsverordnung vorlÃ¤ufiges materielles kantonales Raumplanungsrecht sowie ZustÃ¤ndigkeits- und Verfahrensrecht einschliesslich Vorschriften Ã¼ber den Rechtsschutz erlassen werden (vgl. Ruch, in: Praxiskommentar RPG, Art. 36 N. 25). Der angefochtene Beschluss dient der Umsetzung der eingetretenen Ãnderungen bei der Rechtslage zur Anwendbarkeit von Art. 15 RPG und von Art. 25 Abs. 2 RPG in Weilerzonen gemÃ¤ss Art. 33 RPV, und er bewegt sich im Rahmen der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes gemÃ¤ss Art. 75 Abs. 1 BV; in dieser Hinsicht verhÃ¤lt es sich parallel zur Thurgauer Kleinsiedlungsverordnung (vgl. zu letzterer BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 5.1 und 5.2). FÃ¼r den angefochtenen Beschluss enthÃ¤lt Art. 36 Abs. 2 RPG daher in genÃ¼gender Weise die wichtigen bzw. wesentlichen GrundzÃ¼ge und bildet insoweit eine hinreichend bestimmte formell-gesetzliche Grundlage fÃ¼r die EinschrÃ¤nkung verfassungsmÃ¤ssiger Rechte von GrundeigentÃ¼mern. Im Ãbrigen wird weder von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemacht noch ist ersichtlich, dass die kantonale Planungs- und Baugesetzgebung die ZustÃ¤ndigkeit fÃ¼r eine solche kantonsweite vorlÃ¤ufige Regelung einer anderen BehÃ¶rde (als dem Beschwerdegegner) einrÃ¤umt. Insoweit erweist sich Art. 36 Abs. 2 RPG ebenfalls als eingehalten. Ausserdem nimmt der angefochtene Beschluss die gebotenen Anpassungen weder bei den raumplanungsrechtlichen Gesetzesbestimmungen und des Richtplans auf kantonaler Ebene noch bei den Ortsplanungen auf kommunaler Ebene vorweg. Insgesamt wahrt der angefochtene Beschluss den Delegationsrahmen von Art. 36 Abs. 2 RPG. Der Beschwerdegegner hat mit dem Erlass der VKaB auch nicht in unzulÃ¤ssiger Weise in Befugnisse des kantonalen Gesetzgebers eingegriffen (vgl. zum Ganzen VGr, 7. Dezember 2023, AN.2023.00014, E. 5.5 = BEZ 2024 Nr. 7). Demzufolge hÃ¤lt der angefochtene Beschluss vor dem LegalitÃ¤tsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV sowie Art. 2 Abs. 1 und Art. 38 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 (KV; LS 101) stand. Der Vorwurf, fÃ¼r den Erlass der VKaB fehle die gesetzliche Grundlage, ist unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass der Kanton ZÃ¼rich nach der Genehmigung des kantonalen Richtplans am 29. April 2015 Ã¼ber sechs Jahre lang untÃ¤tig geblieben sei und erst mit Kreisschreiben vom 24. August 2021 den Gemeinden mitgeteilt habe, dass die Baudirektion an einer bundesrechtskonformen neuen Regelung arbeite. Entgegen der Auffassung der Baudirektion habe sich aus der Genehmigung des Richtplans die Verpflichtung des Kantons ZÃ¼rich ergeben, die bestehenden Kleinsiedlungen auf ihre BundesrechtskonformitÃ¤t zu Ã¼berprÃ¼fen. Inzwischen habe die Gemeinde Wil am 27. November 2016 ihre Bau- und Zonenordnung revidiert, die von der Baudirektion am 18. April 2017 vorbehaltlos genehmigt worden sei. Entgegen der Auffassung des Kantons sei das Ã¶ffentliche Interesse an der bundesrechtskonformen planerischen Umsetzung der Kleinsiedlungen nicht hÃ¶her als die PlanbestÃ¤ndigkeit zu gewichten. Die Revision der kommunalen Nutzungsplanung sei unter Mitwirkung der Baudirektion sowie in deren Wissen um die Weilerhofproblematik erfolgt und auf die Einzonung der Siedlung HÃ¼slihof als Kernzone ausgerichtet gewesen. Von einer altrechtlichen Planung oder geÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen kÃ¶nne daher nicht die Rede sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dem hÃ¤lt die Baudirektion entgegen, dass der Kanton ZÃ¼rich anlÃ¤sslich der Genehmigung seines Richtplans nicht verpflichtet worden sei, die bestehenden Kleinsiedlungen auf ihre Vereinbarung mit dem Bundesrecht zu Ã¼berprÃ¼fen und einer sachgerechten Zone zuzuweisen. Als Genehmigungsinstanz habe sich die Direktion darauf beschrÃ¤nkt, dass zuvor rechtskrÃ¤ftig ausgeschiedene Weiler, die eine NeubautÃ¤tigkeit erlaubten, nicht erweitert worden seien. Die bestehenden Kleinsiedlungen seien bisher nicht umfassend Ã¼berprÃ¼ft worden. Mit der sog. "Weilerkernzonenpraxis" habe der Kanton mit der Genehmigung die Bewilligungspflicht fÃ¼r dortige Bauvorhaben an die Gemeinden delegiert. Die UnzulÃ¤ssigkeit dieser Praxis habe erst der Verwaltungsgerichtsentscheid VB.2019.00630 vom 22. Oktober 2020 gezeigt. Die Direktion sei nach der Genehmigung des kantonalen Richtplans nicht untÃ¤tig geblieben, sondern habe sich bei ihren Genehmigungsentscheiden bemÃ¼ht, die Begriffe der Weilerkernzonen und Weilerzonen bundesrechtskonform auszulegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>GemÃ¤ss Art. 15 Abs. 1 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf fÃ¼r 15 Jahre entsprechen. NutzungsplÃ¤ne werden nach Art. 21 Abs. 2 RPG Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Ein Nutzungsplan kann allerdings seinen Zweck nur erfÃ¼llen, wenn er eine gewisse BestÃ¤ndigkeit aufweist. Ob eine Plananpassung aufgrund verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.2; 132 II 408 E. 4.2). Der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit relativiert sich indessen fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit von raumplanerischen Sicherungsmassnahmen wie einer Planungszone (Art. 27 RPG) oder einer provisorischen Nutzungsordnung nach Art. 36 Abs. 2 RPG. Je nach Ausgangslage sind solche Sicherungsmassnahmen schon nach relativ kurzer Zeit rechtmÃ¤ssig. Sie stehen dann mit dem Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit oder mit dem Anspruch auf Vertrauensschutz (Art. 9 BV) im Widerspruch, wenn eine blosse ÃberprÃ¼fung der bisherigen Zonenordnung ausgeschlossen ist, weil die Nutzungsvorschriften gerade erst den bestehenden VerhÃ¤ltnissen angepasst worden sind oder sich seit deren Erlass keinerlei Ãnderungen ergeben haben, die sich fÃ¼r die Raumplanung Ã¼berhaupt als erheblich erweisen kÃ¶nnten (vgl. zu diesen GrundsÃ¤tzen bei einer Planungszone BGr, 13. September 2018, 1C_149/2018, E. 2.4; BGr, 23. August 2022, 1C_530/2021, E. 5.3 und 6.2). Das Bundesgericht hat in einem Baubewilligungsverfahren bei der Kleinsiedlung Habersaat in Aeugst am Albis, deren Zonierung als Bauzone in der Ortsplanung von der kantonalen Baudirektion im Oktober 2015, d. h. zeitlich kurz nach Erlass des kantonalen Richtplans 2015 genehmigt worden war, eine akzessorische ÃberprÃ¼fung des bisherigen Nutzungsplans als nicht zulÃ¤ssig erachtet. Das Bundesgericht fÃ¼gte jedoch bei, es bestÃ¤nden keine Anhaltspunkte, dass die kantonalen BehÃ¶rden nicht gewillt seien, im Rahmen der PrÃ¼fung und Genehmigung kommunaler NutzungsplÃ¤ne kÃ¼nftig die Vorgaben der Richtplanung zu beachten und umzusetzen (BGr, 5. MÃ¤rz 2020, 1C_25/2019, E. 6.2). Erst im Nachgang zum soeben genannten Urteil des Bundesgerichts haben die kantonalen BehÃ¶rden die LÃ¼ckenhaftigkeit der kantonalen Rechtsgrundlagen fÃ¼r die Zonenzuweisung von Kleinsiedlungen und den bundesrechtlichen Anpassungsbedarf erkannt. Im heutigen Zeitpunkt ist es nicht von vornherein ausgeschlossen, die Zonenzuweisung auch fÃ¼r Kleinsiedlungen zu Ã¼berprÃ¼fen, bei denen die kommunale Ortsplanung jÃ¼nger als der Richtplan 2015 ist und dennoch NeubaumÃ¶glichkeiten fÃ¼r GrundstÃ¼cke in Kleinsiedlungen vorsieht. In derartigen FÃ¤llen kommt aber dem Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit bzw. dem Vertrauensschutz an der BaugebietsqualitÃ¤t im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung, die fÃ¼r eine Zuweisung der Kleinsiedlung zu einer provisorischen kantonalen Nichtbauzone (Weilerzone oder Landwirtschaftszone) anzustellen ist, ein hohes Gewicht zu (vgl. zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7 E. 6.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Ortsplanung der Gemeinde Wil von 2016/2017 ist jÃ¼nger als der Richtplan 2015. Art. 9 in Verbindung mit Art. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) von 2016/2017 sehen fÃ¼r die Kernzone Ka, zu welcher nicht nur der Dorfkern von Wil, sondern auch die Weiler Buchenloo und HÃ¼slihof gehÃ¶ren, vor, dass Ersatz- und Neubauten, ausgenommen abstandsfreie GebÃ¤ude nur gestattet sind, wo der Kernzonenplan GebÃ¤ude oder Baubereiche bezeichnet. GemÃ¤ss dem Kernzonenplan erstreckt sich innerhalb der Kernzone Ka HÃ¼slihof der Perimeter des Gestaltungsplans Sonnenhalde vom 23. Juli 2010, der TeilflÃ¤chen von Kat.-Nrn. 01 und 02 umfasst. Im Kernzonenplan ist ein Baubereich mit einer GebÃ¤udegrundflÃ¤che von 400 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 01 und ein weiterer Baubereich mit einer GebÃ¤udegrundflÃ¤che von 250 m<sup>2</sup> auf der unÃ¼berbauten Parzelle Kat.-Nr. 02 verzeichnet. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 29. Juli 2021 die Bewilligungsverweigerung der Baudirektion fÃ¼r ein Umbauprojekt im Weiler Buchenloo geschÃ¼tzt. Dabei erwog es, die Kernzone Ka (beim Weiler Buchenloo) sei nicht fÃ¼r das freie Bauen bestimmt, sondern es handle sich dabei um eine Nichtbauzone im bundesrechtlichen Sinn (VGr, 29. Juli 2021, VB.2021.00068, E. 4.3; beim Weiterzug wurde die entsprechende Frage vom Bundesgericht offengelassen: BGr, 25. Juli 2023, 1C_538/2021, E. 4.1). Die in jenem verwaltungsgerichtlichen Urteil angestellten Ãberlegungen treffen ebenso auf die Kernzone Ka beim Weiler HÃ¼slihof zu. Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin ist letztere gemÃ¤ss der Ortsplanung von 2016/2017 nicht als Bauzone im Sinn von Art. 15 RPG zu betrachten. An dieser Beurteilung vermag im vorliegenden Zusammenhang der Gestaltungsplan Sonnenhalde von 2010 nichts zu Ã¤ndern (vgl. dazu auch unten E. 6.4.3). Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¤umt ein, dass sie das Vorhaben zur Erstellung von WohnhÃ¤usern gemÃ¤ss den Gestaltungsplanvorschriften wegen eines Todesfalls nicht umgesetzt hat. Bei dieser Sachlage haben der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit und der Vertrauensschutz an der BaugebietsqualitÃ¤t bei den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken kein hohes Gewicht im Rahmen der anzustellenden InteressenabwÃ¤gung. Die umstrittene Verordnung dient, auch bei den betroffenen GrundstÃ¼cken, wichtigen Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung (vgl. oben E. 3.2). Diesen Ã¶ffentlichen Interessen, die letztlich der Erhaltung der natÃ¼rlichen Lebensgrundlagen und dem Schutz der Landschaft dienen (Art. 1 Abs. 2 lit. a RPG), kommt vorliegend der Vorrang vor den Anliegen privater EigentÃ¼mer zu. Weil das mit der VKaB angestrebte Ziel in der Schaffung von bundesrechtskonformen Regelungen zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen besteht, lÃ¤sst es sich entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht beanstanden, dass die in der Verordnung eher restriktiv festgelegten Unterscheidungskriterien vorsichtig angewendet werden und die Zuweisung einer Kleinsiedlung zu Anhang 3 (Bauzonen) nur in klaren FÃ¤llen erfolgt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der angefochtene Beschluss weist keine allgemeine Regelung zu den Kriterien fÃ¼r die Zuweisung der Kleinsiedlungen zu den verschiedenen AnhÃ¤ngen auf. Dies bildet keinen Rechtsmangel. In der BegrÃ¼ndung zum angefochtenen Beschluss wird zu Recht dargelegt, dass "Weilerzone" im Wesentlichen ein Begriff des Bundesrechts ist (vgl. auch Art. 33 RPV und BGr, 23. November 2022, 1C_35/2022, E. 4.1.1). Ebenso verhÃ¤lt es sich mit den Begriffen der Landwirtschaftszone (Art. 16 RPG) und der vorlÃ¤ufigen Bauzone (vgl. dazu BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc). Die Zuweisung zu den AnhÃ¤ngen (mit ObjektblÃ¤ttern) gemÃ¤ss § 2 VKaB ist als (provisorische) Zonenfestsetzung erfolgt. Die AnhÃ¤nge sind Bestandteile des angefochtenen Beschlusses. Mit diesen Festlegungen wird mit genÃ¼gender Bestimmtheit die Zuordnung der betroffenen GrundstÃ¼cke zur massgeblichen Zonenordnung als Teil des provisorischen Nutzungsplans vorgenommen. Es genÃ¼gt, dass die Kriterien fÃ¼r die dabei vorgenommene Kategorisierung im Zwischenbericht und in den ObjektblÃ¤ttern bzw. den ÃbersichtsplÃ¤nen erlÃ¤utert werden. Diese Dokumentation Ã¼bernimmt die Funktion eines Raumplanungsberichts nach Art. 47 RPV. Letzterer ist nicht Bestandteil des Nutzungsplans, sondern der zugehÃ¶rigen Entscheidungsgrundlagen (zum Ganzen BEZ 2024 Nr. 7 E. 5.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Im vorstehend bei E. 5.1 angesprochenen Zwischenbericht wird erlÃ¤utert, dass bei historisch gewachsenen Kleinsiedlungen eine untere Schwelle fÃ¼r die Zuweisung zur provisorischen kantonalen Weilerzone von mindestens fÃ¼nf bewohnten GebÃ¤uden angenommen werde. Ab mindestens acht bewohnten GebÃ¤uden komme eine Zuweisung zum vorlÃ¤ufigen Baugebiet aufgrund einer Einzelfallbeurteilung in Betracht. Dabei wÃ¼rden als Zusatzkriterium die PrÃ¤gung und das Erscheinungsbild herangezogen, um zu beurteilen, ob die Kleinsiedlung als Weiler oder als grÃ¶sserer aussenliegender Ortsteil (bzw. als vorlÃ¤ufiges Baugebiet) qualifiziert werden kÃ¶nne. Weiter werden nach dem Zwischenbericht Kleinsiedlungen mit mindestens zwanzig bewohnten GebÃ¤uden ohne vertiefte ÃberprÃ¼fung dem vorlÃ¤ufigen Baugebiet zugeschlagen (vgl. auch Saputelli, S. 9 f.). Als BezugsgrÃ¶sse fÃ¼r die Zahl der WohngebÃ¤ude hat der Beschwerdegegner das eidgenÃ¶ssische GebÃ¤ude- und Wohnungsregister (GWR) einbezogen. Danach ist nicht ohne Weiteres die Anzahl Wohneinheiten massgebend, sondern der GebÃ¤udebegriff. Ein Doppel-, Gruppen- und Reihenhaus zÃ¤hlt dabei ebenfalls als ein GebÃ¤ude, wenn es einen eigenen Zugang von aussen hat und wenn zwischen den GebÃ¤uden eine senkrechte vom Erdgeschoss bis zum Dach reichende tragende Trennmauer besteht (Art. 2 lit. b der Verordnung vom 9. Juni 2017 Ã¼ber das eidgenÃ¶ssische GebÃ¤ude- und Wohnungsregister [VGWR; SR 431.841]). Der Beschwerdegegner hat sich namentlich bei der Festlegung der Mindestanzahl von acht bewohnten GebÃ¤uden in einer Kleinsiedlung fÃ¼r die DurchfÃ¼hrung einer Einzelfallbeurteilung Ã¼ber das Vorliegen von vorlÃ¤ufigem Baugebiet an der weiter fortgeschrittenen Richtplanrevision zur Kleinsiedlungsanpassung im Kanton Thurgau orientiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der Beschwerdegegner hat im angefochtenen Beschluss keinen Gebrauch von der MÃ¶glichkeit gemacht, den bundesrechtlichen Begriff des vorlÃ¤ufigen Baugebiets gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 3 RPG â im vorliegenden Zusammenhang â durch eine eigenstÃ¤ndige kantonale Regelung unter BerÃ¼cksichtigung von Art. 15 RPG zu prÃ¤zisieren (vgl. dazu BGE 114 Ib 305 E. 5c/cc und 5c/ee). FÃ¼r die von der BeschwerdefÃ¼hrerin verlangte Zuweisung zum vorlÃ¤ufigen Baugebiet ist also erforderlich, dass die umstrittenen Kleinsiedlungen die Voraussetzungen der Auffangregelung von Art. 36 Abs. 3 RPG erfÃ¼llen, d. h. zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet gehÃ¶ren (BEZ 2024 Nr. 7 E. 7.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Der Begriff des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 3 RPG ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eng zu verstehen: Er umfasst im Wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche BaulÃ¼cken innerhalb dieses Bereichs (BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 11. Oktober 2021, 1C_635/2020, E. 3.4). Auch wenn der Grundsatz, das weitgehend Ã¼berbaute Gebiet als Bauzone zu qualifizieren, nicht mehr ausdrÃ¼cklich in Art. 15 RPG steht, behÃ¤lt er auch nach der RPG-Revision von 2012 seine GÃ¼ltigkeit (vgl. Aemisegger/Kissling, Art. 15 N. 96). Das RPG knÃ¼pft am bestehenden baulichen Zustand an, d. h. an den vorhandenen Bauten und deren NutzungsmÃ¶glichkeiten sowie â im Zusammenhang damit â unter anderem an der bereits erstellten Infrastruktur. Eine "weitgehende Ãberbauung" ist eine effektiv bewohnte und benutzte HÃ¤usergruppe, die zudem von derartiger QualitÃ¤t (Siedlungsstruktur) ist, dass sie sinnvollerweise nur der Bauzone zugeteilt werden kann (vgl. BGE 116 Ia 197 E. 2b; BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019, E. 2.3). Landwirtschaftliche Bauten sind nur ausnahmsweise fÃ¼r die Bejahung eines Siedlungscharakters ausschlaggebend; dafÃ¼r genÃ¼gt es nicht, dass eine HÃ¤usergruppe ihre landwirtschaftliche Funktion verloren hat (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.1; BGr, 17. Juni 2020, 1C_442/2019, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>GemÃ¤ss Ziffer 3.1.b der bei den Verfahrensakten befindlichen Arbeitshilfe des Bundesamts fÃ¼r Raumentwicklung zu Weilerzonen von 2014 haben gewisse Kantone bisher Weiler dahingehend definiert, dass sie maximal 10, 12 oder 15 bewohnte GebÃ¤ude aufweisen dÃ¼rften, und Siedlungen mit mehr Wohnbauten den Bauzonen zugewiesen. Nach dieser Arbeitshilfe darf jedoch nicht ohne nÃ¤here PrÃ¼fung davon ausgegangen werden, dass eine HÃ¤usergruppe mit einer grÃ¶sseren Anzahl Wohnbauten automatisch die Voraussetzungen von Art. 15 RPG erfÃ¼lle. Das Vorhandensein einer SiedlungsqualitÃ¤t bzw. Siedlungsstruktur und der dafÃ¼r Ã¼blichen Infrastruktur bilden wichtige Kriterien fÃ¼r die Annahme von Baugebiet (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 1C_231/2019, E. 2.3). Der Beschwerdegegner hat die untere Schwelle fÃ¼r eine Einzelfallbeurteilung zur vorlÃ¤ufigen Baugebietszuweisung einer Kleinsiedlung bei mindestens acht bewohnten GebÃ¤uden vor dem Hintergrund der angefÃ¼hrten Richtwerte der Arbeitshilfe des Bundesamts fÃ¼r Raumentwicklung und dem Verbot von Kleinstbauzonen (dazu vorne E. 3.2) relativ tief angesetzt. Es ist aber nicht rechtsverletzend, wenn die qualitative Einzelfallbeurteilung einer Kleinsiedlung bei der Fallgruppe mit 8 bis 19 bewohnten GebÃ¤uden anhand des vorne bei E. 5.2 erwÃ¤hnten Zusatzkriteriums der PrÃ¤gung und des Erscheinungsbilds erfolgt. Dabei wurden die Unterkriterien Anzahl Landwirtschaftsbetriebe, Anzahl Gewerbebetriebe, VerhÃ¤ltnis von WohngebÃ¤uden zu NichtwohngebÃ¤uden/Ãkonomiebauten, Neubauten seit 1972 (ohne Ersatzbauten) und deren Bauart, ÃV (Ã¶ffentlicher Verkehr)-Erschliessung, Art der Umgebungsgestaltung (u.a. ZÃ¤une, VorplÃ¤tze, Tierhaltung) betrachtet. Das genannte Zusatzkriterium und die dazugehÃ¶rigen Unterkriterien konkretisieren die Siedlungsstruktur und nicht primÃ¤r die visuelle Erscheinung der Kleinsiedlung. Da landwirtschaftliche Bauten (auch wenn sie mittlerweile diese Funktion verloren haben) nach Bundesrecht fÃ¼r die Bejahung des Siedlungscharakters ohnehin von untergeordneter Bedeutung sind, wurde mit dem fraglichen Zusatzkriterium auch das Vorhandensein solcher GebÃ¤ude nicht in allgemeiner Weise sachfremd berÃ¼cksichtigt. Vielmehr ist diese Kriterienbildung gesamthaft als bundesrechtskonform zu erachten (BEZ 2024 Nr. 7 E. 7.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Aus den vorstehenden ErwÃ¤gungen folgt, dass die gegen die VKaB als Ganzes gerichteten RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht stichhaltig sind. Ihr Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der VKaB ist abzuweisen. Im Folgenden bleibt gestÃ¼tzt auf die bereits dargelegten GrundsÃ¤tze die Einzelfallbeurteilung im Hinblick auf die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Kleinsiedlung HÃ¼slihof befindet sich an erhÃ¶hter Lage Ã¶stlich der Gemeinde Wil an der Grenze zu der weiter Ã¶stlich anstossenden Gemeinde Rafz. Unmittelbar sÃ¼dlich des Weilers liegt das Schwimmbad Fulwisen Rafz/Wil. Die Erschliessung erfolgt im Wesentlichen Ã¼ber die Badener Landstrasse, von der die HÃ¼slihofstrasse nach Norden abzweigt. GemÃ¤ss dem Ãbersichtsplan umfasst die Kleinsiedlung HÃ¼slihof zehn bewohnte GebÃ¤ude, von denen 80 % vor 1971 und 20 % spÃ¤ter erbaut worden sind. GemÃ¤ss dem Kriterienkatalog 1 fÃ¼r Zuteilung zu einer Weilerzone nach Art. 33 RPV handelt es sich um eine historisch gewachsene Siedlung mit geschlossenem Bild. Sie ist von anderen Siedlungen rÃ¤umlich abgegrenzt sowie ausreichend erschlossen und erfÃ¼llt damit die Anforderungen an die genannte Zuteilung. Hingegen fehlt es an den Voraussetzungen fÃ¼r die Zuteilung zu einer Bauzone: Zwar wird die Anzahl von mindestens acht bewohnten GebÃ¤uden erreicht, nicht aber das fÃ¼r die Zuteilung zu einer Bauzone erforderliche Erscheinungsbild ("keine Landwirtschaftsbetriebe, tiefer Anteil Ãkonomiebauten, wenige gewerbliche TÃ¤tigkeiten, zwei neue wohnzonenartige Wohnbauten nach 1972, keine ÃV-GÃ¼teklasse, landwirtschaftlich geprÃ¤gte Umgebung").</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet ihren Eventualantrag auf Zuweisung der Kleinsiedlung HÃ¼slihof zu einer Bauzone im Sinn von Anhang 3 zur VKaB, dass dort entgegen dem Ãbersichtsplan nicht von zehn, sondern von dreizehn bewohnten GebÃ¤uden mit insgesamt siebzehn Wohneinheiten auszugehen sei. Der Ortsteil HÃ¼slihof enthalte keinen Landwirtschaftsbetrieb. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners sei die Kernzone HÃ¼slihof nicht lÃ¤ndlich oder historisch landwirtschaftlich geprÃ¤gt; vielmehr fÃ¤nden sich dort MehrfamilienhÃ¤user und Wohnbauten, wie sie fÃ¼r Siedlungsgebiet typisch seien, sowie zwei Gewerbebetriebe (Parkettbetrieb und Restaurant). SÃ¼dÃ¶stlich grenze die Erholungszone Fulwisen (in der Gemeinde Rafz) mit dem Schwimmbad an. Diese sei bei der Beurteilung des Siedlungszusammenhangs mitzuberÃ¼cksichtigen, denn das Schwimmbad lasse den Ortsteil HÃ¼slihof ebenso als Siedlungsgebiet erkennen. Dasselbe gelte fÃ¼r die nÃ¶rdlich an den Weiler anstossende Liegenschaft Kat.-Nr. 4682 auf Rafzer Boden sowie das westlich des Schwimmbads liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 2414. Ohne die Kernzone HÃ¼slihof wÃ¤re der Standort des Schwimmbads planerisch nicht vertretbar gewesen. Mangels einer weiteren SiedlungsaktivitÃ¤t auf dem angrenzenden Rafzer Gebiet habe sich das Schwimmbad nur mittels einer Durchstossung des Richtplans realisieren lassen. Daher sei das Kriterium "geschlossenes Siedlungsgebiet" klar erfÃ¼llt und die Siedlung HÃ¼slihof zu Unrecht als Weilerzone qualifiziert worden. Weil die Gemeinde Wil ihr Ortsbild gepflegt habe, seien die wenigsten HÃ¤user nach 1972 erstellt worden. Hinzu komme, dass die beiden streitbetroffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 im Perimeter des Gestaltungsplans "Sonnenhalde" lÃ¤gen, der den HÃ¼slihof als Weinbauerndorf aufwerte und die dÃ¶rfliche Struktur verbessere. Sodann lasse auch die Umgebungsgestaltung der WohnhÃ¤user auf Siedlungsgebiet und nicht auf eine landwirtschaftliche Kleinsiedlung schliessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Der Beschwerdegegner wendet ein, dass auch eine Anzahl von dreizehn bewohnten HÃ¤usern nicht zu einem anderen Ergebnis fÃ¼hre. Im HÃ¼slihof gebe es keinen produzierenden Landwirtschaftsbetrieb mehr, nur eine kleine Zahl an ÃkonomiegebÃ¤uden sowie bloss zwei Gewerbebetriebe. Die nicht mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossene Kleinsiedlung sei lÃ¤ndlich und historisch landwirtschaftlich geprÃ¤gt. Die angrenzende Erholungszone A mit dem Schwimmbad auf Rafzer Gemeindegebiet vermÃ¶ge an der Klassierung nichts zu Ã¤ndern. Denn diese Zonierung sei ohne Verankerung als Siedlungsgebiet im kantonalen Richtplan als Durchstossung erfolgt. Die beiden Hochbauten auf dem Areal des Schwimmbads befÃ¤nden sich am sÃ¼dÃ¶stlichen Rand in rund 100 m Entfernung zum HÃ¼slihof, weshalb es am Siedlungszusammenhang fehle. Weil die VKaB und nicht der Gestaltungsplan "Sonnenhalde" Streitgegenstand bilde, sei dessen Stellenwert "im Einzelfall" zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Kleinsiedlungen, bei denen â wie hier mit dreizehn bewohnten GebÃ¤uden â die Mindestanzahl von deren acht erreicht wird, die aber nicht ganz klar einen Bauzonencharakter aufweisen, werden gemÃ¤ss Zwischenbericht der provisorischen kantonalen Weilerzone gemÃ¤ss § 2 Abs. 1 VKaB zugeteilt und im Anhang 1 aufgefÃ¼hrt (vgl. Saputelli, S. 10). Weil der vorÃ¼bergehende Charakter der VKaB bezweckt, dass die zu schaffende definitive Nutzungsplanung nicht negativ prÃ¤judiziert wird, rechtfertigen sich nicht nur eher restriktive Kriterien fÃ¼r die Zuteilung zur Kategorie Kleinsiedlung innerhalb der Bauzonen gemÃ¤ss Anhang 3 zur Verordnung, sondern entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin auch im konkreten Einzelfall eine strenge Beurteilung. Beim Weiler HÃ¼slihof handelt es sich um eine lÃ¤ndlich und historisch landwirtschaftlich geprÃ¤gte Kleinsiedlung, wie die fotografische Dokumentation zeigt. Wie sich dem Ãbersichtsplan, dessen Richtigkeit die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht bestreitet, entnehmen lÃ¤sst, sind die meisten Wohnbauten vor 1971 erstellt worden; nach 1971 kamen lediglich zwei HÃ¤user hinzu. Ein produzierender Landwirtschaftsbetrieb findet sich nicht mehr; in zwei Liegenschaften werden gewerbliche TÃ¤tigkeiten ausgeÃ¼bt. Die beiden betroffenen GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerin befinden sich am Rand der Kleinsiedlung, im Ãbergang zur Landwirtschaftszone. Eine Erschliessung mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr fehlt. Die Wegdistanz zu der auch nach der BeschwerdefÃ¼hrerin am nÃ¤chsten gelegenen Bushaltestelle (beim Friedhof Rafz) betrÃ¤gt abgeschÃ¤tzt aus dem GIS rund einen Kilometer. Unter diesen UmstÃ¤nden lÃ¤sst sich mit dem Beschwerdegegner nicht sagen, dass der Weiler HÃ¼slihof "ganz klar" einen Bauzonencharakter aufweist.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Das sÃ¼dÃ¶stlich an die Kleinsiedlung HÃ¼slihof anstossende Schwimmbad Fulwisen Rafz/Wil liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rafz in der Erholungszone EA (Freibad). Weiter Ã¶stlich sowie nÃ¶rdlich und sÃ¼dlich schliesst sich grossflÃ¤chig Landwirtschaftszone an. Die beiden zum Freibad gehÃ¶renden GebÃ¤ude an der Schwimmbadstrasse befinden sich an der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke des Areals. Aufgrund der grÃ¶sseren rÃ¤umlichen Distanz von rund 100 m zum nÃ¤chstgelegenen Wohnhaus des Weilers HÃ¼slihof sowie der besonderen Architektur und Zweckbestimmung vermag auch die Schwimmbadanlage keinen Siedlungszusammenhang zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Der Gestaltungsplan Sonnenhalde muss als Sondernutzungsplan den Grundnutzungsplan, die Richtplanung und das Ã¼bergeordnete Recht respektieren, namentlich die Ziele und GrundsÃ¤tze von Art. 1 und 3 RPG (vgl. Michael Steiner/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 199). Ob diese Voraussetzung vorliegend zutrifft, erscheint im Licht der angefochtenen Verordnung zumindest als fraglich und lÃ¤sst sich erst nach Inkrafttreten der kÃ¼nftigen bundesrechtskonformen Bau- und Zonenordnung beantworten. Jedenfalls rechtfertigt das Bestehen des Gestaltungsplans nicht die Zuweisung der Kleinsiedlung HÃ¼slihof zu einer Bauzone (vgl. oben E. 4.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.4 </b>Bei einer AbwÃ¤gung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin ins Feld gefÃ¼hrten Interessen und entgegenstehenden plansichernden Interessen ist es unter Beachtung des dem Beschwerdegegner zustehenden planerischen Ermessens nicht zu beanstanden, dass dieser den plansichernden Interessen den Vorrang eingerÃ¤umt und die beiden betroffenen GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rahmen der Kleinsiedlung HÃ¼slihof einer provisorischen kantonalen Weilerzone zugeteilt hat. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin kann daher keine Rede davon sein, dass mit der hier zu beurteilenden vorlÃ¤ufigen Anordnung eine Weilerzone "auf Vorrat" geschaffen werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Zusammengefasst erweisen sich die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrerin gegen die Einzelfallbeurteilung im angefochtenen Beschluss zu ihren betroffenen GrundstÃ¼cken bzw. zur Kleinsiedlung HÃ¼slihof als unbegrÃ¼ndet, was zur Abweisung der Beschwerde fÃ¼hrt, soweit darauf einzutreten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Vom 1. Dezember 2023 bis zum 15. MÃ¤rz 2024 hat die Ã¶ffentliche Auflage zur Teilrevision des kantonalen Richtplans und zur damit verbundenen PBG-Teilrevision im Hinblick auf die Kleinsiedlungsthematik im kantonalen Amtsblatt stattgefunden (ABl 2023-12-01; Meldungsnummer RP-ZH01-0000000331). Wie aus den verÃ¶ffentlichten Unterlagen hervorgeht, wurde im Rahmen dieser Vorlage die Zuteilung der einzelnen Kleinsiedlungen im Nachgang zum Beschluss der VKaB nochmals Ã¼berprÃ¼ft. Die neue Vorlage schlÃ¤gt vor, auf Stufe der Richtplanung die Kleinsiedlung HÃ¼slihof als Weiler und damit als Nichtsiedlungsgebiet zu bezeichnen. Bei der damit zur Debatte gestellten, mÃ¶glichen neuen Festlegung des Siedlungsgebiets handelt es sich um einen planerischen Akt, welcher insbesondere den Anforderungen von Art. 8a in Verbindung mit Art. 15 RPG zu entsprechen hat. Die Sachgerechtigkeit der vorliegend angefochtenen Ãbergangsordnung, die sich bei den einzelnen Kleinsiedlungen nach Art. 36 Abs. 3 RPG richtet (vgl. vorne E. 5), wird durch allenfalls davon abweichende AntrÃ¤ge fÃ¼r die kÃ¼nftige Anpassung der Richtplanung nicht in Frage gestellt. Im vorliegenden Zusammenhang braucht daher nicht weitergehend auf die am 1. Dezember 2023 aufgelegte Vorlage eingegangen zu werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und bleibt ihr eine ParteientschÃ¤digung versagt (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 170.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'170.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin </span><span>auferlegt</span><span>.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>