<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00019</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217804&amp;W10_KEY=13013501&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00019</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.12.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschreitung des Wohnanteils; Ausnahmebewilligung. Die Mitbeteiligte befreite die Bauherrschaft mit einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG von den Vorschriften über den Wohnanteil für die Schulnutzung. Gemäss § 220 Abs. 1 PBG ist von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint. (E. 6.2). Vorliegend ist die an die Volksschule anschliessende Atelierschule nicht zwingend auf einen Standort in der Nähe des Wohnortes der Schüler und Schülerinnen oder auf einen Standort in der Nähe der bisherigen Schule angewiesen. Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt, inwiefern sich etwa aus dem Betrieb der Atelierschule in unmittelbarer Nähe zu bestehenden Schulhäusern der Volksschule Synergien ergeben könnten (E. 7.4). Es bestehen damit keine besonderen Verhältnisse, welche die Durchsetzung der Mindestwohnanteilsvorschriften als unverhältnismässig erscheinen lassen (E. 7.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE VERHÃLTNISSE">BESONDERE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITTELSCHULE">MITTELSCHULE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLKSSCHULE">VOLKSSCHULE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 324 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 323 Abs. I PG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36741" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00019</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Dezember 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>5. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">5â7 vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte der A am 19. April 2016 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Schulhauses, einer Garage und AutoabstellplÃ¤tzen auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die A Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung bzw. Ãnderung von Bedingungen und Auflagen. Ferner erhoben die Nachbarn D, C, E sowie F gemeinsam Rekurs; auch die Nachbarn H, I sowie J rekurrierten gemeinsam.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht vereinigte die drei Rekursverfahren und hiess die Nachbarrekurse mit Entscheid vom 25. November 2016 gut. DemgemÃ¤ss hob es den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich auf. Den Rekurs der Bauherrschaft schrieb es als gegenstandslos geworden ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A am 11. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, die noch offenen Fragen in den Nachbarrekursen sowie den Rekurs der Bauherrschaft zu behandeln, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 27. Januar 2017 die Abweisung der Beschwerde. Mit Stellungnahme vom 7. Februar 2017 unterstÃ¼tzte die Stadt ZÃ¼rich den Rechtsstandpunkt der BeschwerdefÃ¼hrerin. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Februar 2017 beantragten H, I sowie J die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Den gleichen Antrag stellten D, C, E sowie F mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2017.</p> <p class="Urteilstext">Die A replizierte mit Eingabe vom 27. Februar 2017; D, C, E sowie F duplizierten mit Eingabe vom 9. MÃ¤rz 2017. </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 3. Oktober 2017 teilten H, I sowie J mit, dass sie sich gegen eine Sistierung des Verfahrens nicht wehren wÃ¼rden, aber auf einen formellen Antrag dazu verzichten wÃ¼rden. Am 5. Oktober 2017 teilten D, C, E sowie F sinngemÃ¤ss mit, dass eine Sistierung des Verfahrens nicht gerechtfertigt sei. Die A beantragte am 10. November 2017, dass auf eine Sistierung des Verfahrens zu verzichten sei.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft ist als von der Aufhebung der Baubewilligung direkt Betroffene gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO ZÃ¼rich) beschloss der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich am 30. November 2016, dass der vorgeschriebene Mindestwohnanteil auf den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 von 90 % auf 0 % herabgesetzt wird. Hiergegen und gegen den kantonalen Genehmigungsentscheid der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 5. Juli 2017 erhoben die Beschwerdegegnerschaften des vorliegenden Verfahrens Rekurs an das Baurekursgericht.</p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht stellt sich demnach die Frage, ob das vorliegende Verfahren bis zum Abschluss des hÃ¤ngigen Verfahrens vor Baurekursgericht zu sistieren ist. Festzustellen ist, dass ein entsprechender Antrag nicht gestellt wurde. Auch von Amtes wegen drÃ¤ngt sich eine Sistierung des vorliegenden Verfahren nicht auf, weil die Frage, ob die vorliegend umstrittene Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Mindestwohnanteils zu Recht erteilt wurde oder nicht, unabhÃ¤ngig vom hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahren gegen die planerische Herabsetzung des Mindestwohnanteils auf den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken beurteilt werden kann. Das vorliegende Verfahren ist demnach nicht zu sistieren. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt teilweise in der viergeschossigen Wohnzone W4 und teilweise in der dreigeschossigen Wohnzone W3 gemÃ¤ss BZO ZÃ¼rich. Das angrenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, welches zum Teil fÃ¼r den Neubau ebenfalls beansprucht werden soll, liegt in der viergeschossigen Wohnzone W4. Beide GrundstÃ¼cke haben einen Mindestwohnanteil von 90 % einzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Mitbeteiligte befreite die Bauherrschaft mit Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG von den Vorschriften Ã¼ber den Wohnanteil fÃ¼r die Schulnutzung. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht erwog, dass die Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt worden sei, und hob die Baubewilligung auf. Nachdem die angefochtene Bewilligung bereits wegen der Verletzung der Wohnanteilvorschriften aufgehoben wurde, erÃ¼brigte sich eine Behandlung der restlichen RÃ¼gen durch das Baurekursgericht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Im vorliegenden Verfahren ist somit einzig zu klÃ¤ren, ob die Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG fÃ¼r die Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften zu Recht erteilt wurde. Bei einer Gutheissung der Beschwerde wÃ¤re die Angelegenheit zur Behandlung der nicht geprÃ¼ften RÃ¼gen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im vorinstanzlichen Verfahren beriefen sich die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Mitbeteiligte auf einen rechtskrÃ¤ftigen Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 mit Drittwirkung und stellten sich auf den Standpunkt, dass die ZulÃ¤ssigkeit der Ausnahmebewilligung im Rahmen der vorliegenden Baubewilligung nicht mehr Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich im Beschwerdeverfahren nicht mehr auf diesen Vorentscheid. Dessen ungeachtet ist von Amtes wegen zu prÃ¼fen, ob der BeschwerdefÃ¼hrerin mit Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 die Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften erteilt wurde. WÃ¤re dies der Fall, lÃ¤ge in Bezug auf die streitbetroffene Frage eine rechtskrÃ¤ftige VerfÃ¼gung vor, welche von den Rechtsmittelinstanzen im Rahmen des aktuellen Rechtsmittelverfahrens nicht mehr Ã¼berprÃ¼ft werden dÃ¼rfte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 323 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen Ã¼ber Fragen, die fÃ¼r die spÃ¤tere BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind, Vorentscheide eingeholt werden, sofern die gesonderte Beurteilung dieser Fragen sachlich mÃ¶glich ist und nicht gegen das Koordinationsgebot verstÃ¶sst. Vorentscheide sind hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern sich die VerhÃ¤ltnisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich geÃ¤ndert haben (§ 324 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>GemÃ¤ss ErwÃ¤gung D.c) des Vorentscheids vom 4. Dezember 2012 sollte das Vorentscheidsgesuch die Frage beantworten, ob bei den bestehenden Bauten, die bereits gegen die Wohnanteilsvorschriften verstiessen, fÃ¼r die beantragten Reduktionen des jeweiligen Wohnanteils Ausnahmebewilligungen in Aussicht gestellt werden kÃ¶nnten. Die Fragebeantwortung erfolgte in ErwÃ¤gung E des Vorentscheids. Demnach kÃ¶nnten fÃ¼r die projektierte Schulnutzung Ausnahmebewilligungen fÃ¼r die Befreiung vom vorgeschriebenen Wohnanteil in Aussicht gestellt werden. Sie seien mit der sichernden Nebenbestimmung zu versehen, <i>wonach die Schule der ErgÃ¤nzung und Entlastung der Ã¶ffentlichen Volksschule zu dienen habe</i>, im Sinn der eingereichten Unterlagen zu betreiben sei und das in den Unterlagen festgeschriebene Angebot zu umfassen habe. GemÃ¤ss Disp.-Ziff. I. wird die gestellte Frage im Sinn der vorstehenden ErwÃ¤gung beantwortet. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die Ausnahmebewilligung wurde somit nur fÃ¼r <i>eine die Ã¶ffentliche Volksschule ergÃ¤nzende und entlastende Schule </i>in Aussicht gestellt. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 4 Abs. 1 des Volksschulgesetzes vom 7. Februar 2005 (VSG) besteht die Ã¶ffentliche Volksschule aus der Kindergartenstufe, der Primarstufe und der Sekundarstufe. Im geplanten Neubau ist jedoch eine an die Volksschule anschliessende sogenannte L-Schule geplant. Demzufolge ist die geplante Schulnutzung nicht vom Vorentscheid erfasst, weshalb sich die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht auf den Vorentscheid berufen kann. Die im vorinstanzlichen Verfahren umstrittene Frage, ob sich die mit Vorentscheid erteilte Ausnahmebewilligung betreffend Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften nur auf die bestehenden Bauten beschrÃ¤nkt oder auch Neubauten erfasst habe, kann deshalb offenbleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zu prÃ¼fen ist demzufolge, ob die Mitbeteiligte im vorliegenden Fall die Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Befreiung von den Wohnanteilsvorschriften zu Recht erteilt hat oder nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss § 220 Abs. 1 PBG ist von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint. Ausnahmebewilligungen dÃ¼rfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es wÃ¼rde die ErfÃ¼llung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmÃ¶glicht oder Ã¼bermÃ¤ssig erschwert (§ 220 Abs. 2 PBG). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dÃ¼rfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhÃ¤ngig gemacht werden (§ 220 Abs. 3 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Mit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung sollen im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten beseitigt werden, die sich daraus ergeben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung aussergewÃ¶hnlichen Gegebenheiten nicht Rechnung trÃ¤gt. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. DrÃ¤ngt sich eine grundsÃ¤tzliche Abweichung vom ordentlichen Recht auf, so hat eine Ãnderung Ã¼ber die planungsrechtlichen Institute zu erfolgen (Ãnderung der Bau- und Zonenordnung, Sonderbauvorschriften oder GestaltungsplÃ¤ne). Das auf einen mÃ¶glichst umfassenden Ausgleich der beteiligten Interessen gerichtete Verfahren der NutzungsplanÃ¤nderung darf nicht durch eine large Dispenspraxis umgangen werden (vgl. dazu RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4). Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsÃ¤chliche VerhÃ¤ltnisse ihrem Wesen nach in weiteren FÃ¤llen gegeben sind oder sein kÃ¶nnten (RB 1981 Nr. 126). So kÃ¶nnen in der Steilheit eines GelÃ¤ndes besondere VerhÃ¤ltnisse liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]). Sind jedoch die von einer Bauherrschaft reklamierten "besonderen VerhÃ¤ltnisse" in einer Vielzahl von FÃ¤llen anzutreffen, ist eine Ausnahmesituation zu verneinen.</p> <p class="Erwgung2">Ob eine Ausnahmesituation im erwÃ¤hnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei Ã¼berprÃ¼ft, doch wird der BaubehÃ¶rde bei der EinrÃ¤umung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingerÃ¤umt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist Ã¼berwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemÃ¤sse Ermessen Ã¼berschritten oder missbraucht wird (VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00531, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Vorab ist festzustellen, dass einer Ausnahmebewilligung nicht der am 26. MÃ¤rz 2015 in Kraft getretene Art. 6 Abs. 4<sup>bis</sup> BZO ZÃ¼rich entgegengehalten werden kann, wonach zugunsten von Kinderbetreuungseinrichtungen (Krippen, Hor­te und dergleichen) sowie fÃ¼r KindergÃ¤rten unabhÃ¤ngig von der geltenden Wohnanteilspflicht der Wohnanteil unbeschrÃ¤nkt herabgesetzt werden darf. Diese Bestimmung wurde gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen des Stadtrats eingefÃ¼gt, weil das Verwaltungsgericht Anfang 2011 (recte 2012) anlÃ¤sslich eines Gerichtsentscheids, der die Beschwerde gegen einen geplanten Ersatzneubau des Kinderhorts Q beim Schulhaus R behandelte, festgestellt hatte, dass wiederholte Ausnahmebewilligungen bei immer wieder Ã¤hnlich vorkommenden FÃ¤llen nicht zulÃ¤ssig seien. FÃ¼r diese FÃ¤lle sei eine Anpassung der Grundordnung, also der Bau- und Zonenordnung, nÃ¶tig (Weisung des Stadtrats von ZÃ¼rich an den Gemeinderat vom 29. Januar 2014 betreffend Teilrevision der Bau- und Zonenordnung). Diese Bestimmung kann deshalb nicht zur Folge haben, dass bei anderen Nutzungen als Kinderbetreuungseinrichtungen und KindergÃ¤rten eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des Wohnanteils nicht mehr bewilligt werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Ebenso kann auch Art. 6 Abs. 4 BZO ZÃ¼rich, wonach fÃ¼r Betriebe und Einrichtungen, welche vorwiegend die in einem nÃ¤heren Umkreis wohnende BevÃ¶lkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des alltÃ¤glichen Bedarfs versorgen, eine Reduktion des Wohnanteils ausdrÃ¼cklich vorgesehen ist, keine einschrÃ¤nkende Auslegung von § 220 PBG zur Folge haben. Ob besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 PBG vorliegen, beurteilt sich nach dieser kantonalen Vorschrift ungeachtet dessen, dass die kommunale BZO bei einzelnen Sachverhalten die Reduktion des Wohnanteils positivrechtlich regelt. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Mitbeteiligte begrÃ¼ndete die vorliegend erteilte Ausnahmebewilligung mit der Standortgebundenheit der Schulraumerweiterung sowie mit dem erheblichen Ã¶ffentlichen Interesse an der ErgÃ¤nzung und Entlastung des Ã¶ffentlichen Schulsystems. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Vorinstanz erwog hierzu, dass es zutreffe, dass die M-Schule bereits seit mehreren Jahren ihren Standort an der S-Strasse habe. Geplant sei nun ein Schulhaus fÃ¼r die Oberstufe ab der 10. Klasse. HierfÃ¼r sei die NÃ¤he zur bisherigen Schule nicht erforderlich, sei es doch durchaus Ã¼blich, dass Jugendliche nach der obligatorischen Schulzeit eine neue Ortschaft aufsuchen mÃ¼ssten, um ihre schulische Ausbildung fortzusetzen bzw. abzuschliessen. Die L-Schule sei somit â im Gegensatz zu Kinderkrippen und Horten â nicht auf einen Standort in unmittelbarer NÃ¤he von Elternhaus und Schule/Kindergarten und somit auf einen Standort in der vorliegenden Wohnzone angewiesen. Die Lage des bisherigen Schulkomplexes vermÃ¶ge somit nicht besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 PBG zu begrÃ¼nden. Es mÃ¼ssten dazu UmstÃ¤nde vorliegen, die gerade nur auf dem BaugrundstÃ¼ck und allenfalls ein paar wenigen anderen vorkÃ¤men, sodass eine Anwendung der Vorschriften zu stossenden Ergebnissen fÃ¼hren wÃ¼rde und sich aber angesichts der kleinen Zahl der FÃ¤lle eine Anpassung der gesetzlichen Ordnung weder aufdrÃ¤nge noch sinnvoll erscheine. Die Ãberlegungen, die die Mitbeteiligte fÃ¼r die BegrÃ¼ndung der Ausnahmebewilligung angefÃ¼hrt habe, liessen sich zudem fÃ¼r eine Vielzahl von FÃ¤llen anstellen. So kÃ¶nnte jede Privatschule, welche von GrundstÃ¼cken mit Wohnanteilsvorschriften umgeben sei, eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r ihre Erweiterung verlangen. Es liege somit keine Ausnahmesituation vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Auf den streitbetroffenen Parzellen ist das Schulhaus der L-Schule geplant. <span>Mitglieder des TrÃ¤gervereins L-Schule ZÃ¼rich sind die Schulvereine der M-Schulen N, O und ZÃ¼rich als juristische Personen sowie interessierte Eltern, LehrkrÃ¤fte, Schulfreunde und GÃ¶nner auf freiwilliger Basis als natÃ¼rliche Personen (Art. 4 der Statuten des TrÃ¤gervereins L-Schule ZÃ¼rich). WÃ¤hrend an den M-Schulen N, O und ZÃ¼rich Kinder und Jugendliche auf der </span>Kindergartenstufe, der Primarstufe und der Sekundarstufe unterrichtet werden und es sich hierbei um ein die Volksschule ergÃ¤nzendes Angebot handelt, hat die L-Schule ZÃ¼rich die Funktion einer Mittelschule der M-Schulen N, O und ZÃ¼rich. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Wie die Vorinstanz zu Recht ausgefÃ¼hrt hat, ist die an die Volksschule anschliessende L-Schule nicht zwingend auf einen Standort in der NÃ¤he des Wohnortes der SchÃ¼ler und SchÃ¼lerinnen oder auf einen Standort in der NÃ¤he der bisherigen Schule angewiesen. Dies alleine bedeutet aber noch nicht, dass keine besonderen VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 PBG vorliegen. Diese kÃ¶nnten zum Beispiel darin bestehen, dass sich aus dem Betrieb der L-Schule in unmittelbarer NÃ¤he zu bestehenden SchulhÃ¤usern der Volksschule Synergien ergeben kÃ¶nnten. </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht hierzu geltend, dass es dem Konzept der P- resp. M-Schulen entspreche, alle Schulstufen an einem Standort zu fÃ¼hren. Dies einerseits aus pÃ¤dagogischen, aber auch aus organisatorischen GrÃ¼nden, da zahlreiche RÃ¤ume gemeinsam genutzt wÃ¼rden (â¦). Eine rÃ¤umliche Abtrennung der nachobligatorischen Mittelstufe mÃ¼sste auf eine ZerstÃ¶rung wichtiger Ã¼ber viele Jahrzehnte gewachsenen Strukturen hinauslaufen. </p> <p class="Urteilstext">Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrerin aus pÃ¤dagogischen GrÃ¼nden auf einen gemeinsamen Standort fÃ¼r die L-Schule und fÃ¼r die SchulhÃ¤user der Ã¼brigen Schulstufen beruft, liegen â wie bereits ausgefÃ¼hrt â keine besonderen VerhÃ¤ltnisse vor. Besondere VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnten zwar â wie ebenfalls bereits ausgefÃ¼hrt â in organisatorischen GrÃ¼nden erkannt werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat sich aber diesbezÃ¼glich darauf beschrÃ¤nkt, geltend zu machen, dass zahlreiche RÃ¤ume von der Mittelschule und von den SchulhÃ¤usern der Ã¼brigen Schulstufe gemeinsam genutzt wÃ¼rden, ohne dies nÃ¤her zu substanziieren. Im Ergebnis kann deshalb festgestellt werden, dass nicht dargelegt wurde, weshalb besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Mindestwohnanteilsvorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Da die geplante L-Schule nicht die Volksschule ergÃ¤nzt, kÃ¶nnen auch in der von der Mitbeteiligten geltend gemachten ErgÃ¤nzung und Entlastung der Ã¶ffentlichen Schule keine besonderen VerhÃ¤ltnisse erkannt werden, welche die Durchsetzung der Mindestwohnanteilsvorschriften als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen lassen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerschaften haben Anspruch auf eine angemessene ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'280.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1â3 und der Beschwerdegegnerschaft 4â6 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen, </span>zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>