<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00630</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210604&amp;W10_KEY=13013541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00630</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.04.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Strassenpolizeiliche Bewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nebenbestimmung in strassenpolizeilicher und konzessionsrechtlicher Verfügung. Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt. Besitzstandsgarantie. Der verlangte Rückschnitt der bestehenden Hecke, so dass die freie Durchsicht auf den See auf einer Länge von 50 % der Seeanstosslänge des Baugrundstücks gewährleistet ist, liegt im öffentlichen Interesse. Der konzessionsrechtliche Bewilligungsvorbehalt bildet vorliegend eine eigenständige Rechtsgrundlage für den verlangten streitigen Rückschnitt der Hecke (E. 3). "Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand" im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG sind nicht auf Massnahmen beschränkt, welche einen Verstoss gegen die §§ 218 - 306 PBG und deren Ausführungsvorschriften in den kantonalen Verordnungen und den Bauordnungen der Gemeinden mindern, vielmehr genügt ein innerer Sachzusammen zwischen der "Hauptverfügung" und der Verbesserungsmassnahme. Die streitige Auflage, dass die bestehende Bepflanzung auf eine Höhe von 1,4 m zurückzuschneiden ist, stellt somit eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Zustand im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar, die im öffentlichen Interesse liegt (E. 4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEPFLANZUNG">BEPFLANZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTAND">BESITZSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSSCHUTZ">BESITZSTANDSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSVORBEHALT">BEWILLIGUNGSVORBEHALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HECKE">HECKE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSION">KONZESSION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSIONSLAND">KONZESSIONSLAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKSCHNITT DER PFLANZEN IM SICHTBEREICH">RÃCKSCHNITT DER PFLANZEN IM SICHTBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEEANSTOSSLÃNGE">SEEANSTOSSLÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEESICHT">SEESICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHTSCHUTZ">SICHTSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art./§ 25 KonzessionsV</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 27 KonzessionsV</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. II lit. c RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 2 Abs. I lit. g WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 75 WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 78 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2011 Nr. 25 S. 22</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12866" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00630</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. April 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_4_19"><span>BaubehÃ¶rde Meilen,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend strassenpolizeiliche Bewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde Meilen erteilte A am 23. MÃ¤rz 2010 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau des Einfamilienhauses Assek.-Nr. 01, Kat.-Nr. 02, an der C-Strasse 03 in Meilen. </p> <p class="Urteilstext">Mit dem Beschluss der BaubehÃ¶rde Meilen wurde im koordinierten Verfahren die strassenpolizeiliche und konzessionsrechtliche VerfÃ¼gung BVV 09-1927 der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 2010 erÃ¶ffnet. Diese VerfÃ¼gung statuierte in Disp.-Ziff. II.2.lit. c folgende Nebenbestimmung: </p> <p class="EinzugZitat"><span>âDie Bepflanzung des GrundstÃ¼ckes ist so zu wÃ¤hlen, dass die Durchsicht von der C-Strasse auf den See nicht beeintrÃ¤chtigt wird. StrÃ¤ucher und BÃ¼sche dÃ¼rfen eine maximale HÃ¶he von 1,4 m nicht Ã¼berschreiten. Die Baudirektion ist berechtigt, Pflanzen, die die Durchsicht von der C-Strasse auf den See beeintrÃ¤chtigen, auf Kosten des jeweiligen GrundeigentÃ¼mers zurÃ¼ckzuschneiden oder beseitigen zu lassen. Die bestehende Bepflanzung ist soweit zurÃ¼ckzuschneiden bzw. auszulichten, dass die freie Durchsicht von der C-Strasse auf den See auf eine LÃ¤nge von 50 % der SeeanstosslÃ¤nge der Parzelle gewÃ¤hrleistet ist.â</span></p> <p class="Urteilstext"><b>II.</b></p> <p class="Urteilstext">Gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. MÃ¤rz 2010 erhob A am 29. April 2010 Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. II.2.lit. c letzter Satz. Mit Entscheid vom 5. Oktober 2010 wies die Rekurskommission den Rekurs ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 8. November 2010 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Vorinstanz vom 5. Oktober 2010 sowie den letzten Satz in Disp.-Ziff. II.2.lit. c der angefochtenen BaudirektionsverfÃ¼gung aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II und die Baudirektion beantragten Abweisung der Beschwerde. Die BaubehÃ¶rde Meilen verzichtete auf eine Vernehmlassung. </p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen in der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. MÃ¤rz 2010 und im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2010 sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Vorliegend ist indessen die unmittelbare Wahrnehmung vor Ort nicht entscheidrelevant. Auf den beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden (vgl. auch BGE 124 I 208 E. 4a). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. MÃ¤rz 1997 (BZO) der Wohnzone W.1.0 zugeschieden. Es befindet sich an einer Staatsstrasse und liegt auf Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt. Der BeschwerdefÃ¼hrer plant den Umbau seines Einfamilienhauses im Rahmen des Bestandesschutzes von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG); dabei werden zur Hauptsache das Dachgeschoss innerhalb des bestehenden Profils neu gestaltet (sÃ¼dwestliche Dachgaube, Giebel-/Dachbelichtung, Erschliessung), die Raumdispositionen der einzelnen Geschosse mit interner Erschliessung geÃ¤ndert und die Fenster neu disponiert. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission II begrÃ¼ndete die Abweisung des Rekurses zur Hauptsache damit, § 357 Abs. 4 PBG erlaube es der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde, mit der Bewilligung fÃ¼r bauliche oder bewerbungsmÃ¤ssige Ãnderungen im Sinn von Abs. 1 dieser Vorschrift nebenbestimmungsweise die Vornahme von Verbesserungen gegenÃ¼ber dem bestehenden Zustand zu verlangen, die im Ã¶ffentlichen Interesse lÃ¤gen und nach den VerhÃ¤ltnissen zumutbar seien. Diese Bestimmung rÃ¤ume den BaubehÃ¶rden die MÃ¶glichkeit ein, von den EigentÃ¼mern sozusagen als Gegenleistung fÃ¼r die gesetzlich vorgesehenen, die bundesverfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie erheblich erweiternden Befugnisse gewisse, nach den VerhÃ¤ltnissen zumutbare Verbesserungen gegenÃ¼ber dem bestehenden Zustand zu verlangen und damit wenigstens eine teilweise Anpassung bestehender, durch RechtsÃ¤nderung vorschriftwidrig gewordener Bauten und Anlagen an das geltende Recht herbeizufÃ¼hren. Es bestehe kein Grund, § 357 Abs. 4 PBG nicht auch auf Konzessionsland anzuwenden. Es bestehe auch ein - im Rekursentscheid nÃ¤her dargelegtes - gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse daran, an Stellen, an denen kein direkter Seezugang mÃ¶glich sei, wenigstens die Sicht auf den See zu verbessern. Schliesslich sei die strittige Anordnung dem Rekurrenten auch zumutbar. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2 </span></b><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Rechtsmittelschrift an das Verwaltungsgericht entgegen, Verbesserungen im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG seien nur Massnahmen, welche den Verstoss gegen die §§ 218â306 PBG und deren AusfÃ¼hrungsvorschriften mindern wÃ¼rden. Die strittige Massnahme stelle keine Verbesserung im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar und mildere keinen Verstoss gegen Bauvorschriften. Es fehle ihr daher an der erforderlichen gesetzlichen Grundlage. Es fehle aber auch ein Verstoss gegen eine andere genÃ¼gende Grundlage im kantonalen Recht. Bei der von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Richtlinie der kantonalen Baudirektion fÃ¼r bauliche VerÃ¤nderungen auf Landanlagen vom 7. Juli 1995 handle es sich nicht um eine Rechtsquelle des Verwaltungsrechts. Die Vorinstanz habe weiter zu Unrecht behauptet, die strittige Anordnung sei verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Situation beim GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers sei nicht vergleichbar mit anderen Stellen, an denen der See Ã¼ber weite Strecken weder frei zugÃ¤nglich noch Ã¼berhaupt einsehbar sei. In unmittelbarer NÃ¤he befinde sich ein Ã¶ffentlicher Park, sodass der See in der NÃ¤he seines GrundstÃ¼cks frei zugÃ¤nglich sei. Vor seinem GrundstÃ¼ck entlang der C-Strasse seien auch praktisch keine FussgÃ¤nger anzutreffen. Im Rahmen der unvollstÃ¤ndigen InteressenabwÃ¤gung beziehe sich die Vorinstanz auf den regionalen Richtplan Pfannenstiel, wonach der geplante Seeuferweg hinter dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers auf Seite der C-Strasse durchfÃ¼hre. Wenn das Ã¶ffentliche Interesse bei GrundstÃ¼cken, bei denen kein direkter Seezugang mit der Schaffung des Seeuferweges realisiert werde, mit der Seesicht begrÃ¼ndet werde, wÃ¼rde es genÃ¼gen, Massnahmen zur GewÃ¤hrleistung dieser Seesicht zum dannzumaligen Zeitpunkt festzusetzen. DemgegenÃ¼ber sei das private Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers am Erhalt dieser Hecke sehr gross. Der Wahrung der PrivatsphÃ¤re auf dem eigenen GrundstÃ¼ck komme ein grosse Bedeutung zu. Eine Hecke mit einer HÃ¶he von 1,4 m vermÃ¶ge die Funktion als Sichtschutz offenkundig nicht zu erfÃ¼llen. Die heutige Hecke schÃ¼tze die Bewohner der Liegenschaft auch davor, auf die stark befahrene C-Strasse blicken zu mÃ¼ssen; sie sei ein wichtiger Bestandteil der guten Umgebungsgestaltung. Die Ã¼ber 30 Jahre alte Hecke wÃ¼rde durch den gravierenden Eingriff eingehen. Die Vorinstanz habe ohne DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins oder Einholung der Meinung einer Fachperson angenommen, die Hecke wÃ¼rde bei einem fachgerechten RÃ¼ckschnitt nicht eingehen. Bei korrekter InteressenabwÃ¤gung wÃ¤re die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass es fÃ¼r eine derartige Massnahme am Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interesse fehle. Auf jeden Fall hÃ¤tte ein Revers genÃ¼gt, wonach die Hecke im Fall der Realisierung des Seeuferweges in der HÃ¶he zu reduzieren bzw. dannzumal die Anordnung einer HÃ¶henreduktion zu prÃ¼fen sei. Die streitige Anordnung erweise sich zumindest im heutigen Zeitpunkt als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1</span></b><span> Beim BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in Meilen handelt es sich um sogenanntes Konzessionsland, d.h. um eine am 15. Februar 1858 bzw. 24. Januar 1908 konzessionierte Landanlage. WÃ¤hrend nach geltendem Recht Landanlagen, d.h. die AuffÃ¼llung von GewÃ¤ssergebiet zur Landgewinnung (§ 75 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 [WWG; LS 724.11]) gemÃ¤ss § 78 Abs. 1 WWG in der Regel im Eigentum des Staates verbleiben, ging nach frÃ¼herem Recht die Landanlage in das Eigentum des KonzessionÃ¤rs Ã¼ber (Markus RÃ¼ssli, Rechtsgutachten zu den Landanlagen am ZÃ¼richsee und den Bauten auf Landanlagen vom 8. Juni 2006, S. 9 ff. = vgl. auch die Gesetzeszitate im Rekursentscheid E. 5.3). Vorliegend wurde das Eigentum am BaugrundstÃ¼ck mit der Konzessionsverleihung vom 24. Januar 1908 durch die Baudirektion erworben und ist mit den darin enthaltenen Auflagen belastet. In der Konzessionsverleihung findet sich in Ziff. I.7 der Bewilligungsvorbehalt als Auflage zugunsten der Baudirektion, der das Eigentumsrecht am GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers von Eigentumsbeginn an beschrÃ¤nkt hat. Dieser Bewilligungsvorbehalt fÃ¼r Bauten auf Landanlagen ist grundsÃ¤tzlich in allen im 20. Jahrhundert erteilten Landanlagekonzessionen enthalten (RÃ¼ssli, S. 14). GemÃ¤ss dieser "Konzessionsauflage" darf der LandanlagekonzessionÃ¤r ohne Bewilligung der Baudirektion keine Baute auf seiner Landanlage erstellen, selbst wenn die kommunale Bau- und Zonenordnung Bauten am Seeufer grundsÃ¤tzlich zulÃ¤sst. Nach der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei dieser Bewilligung nicht um eine Baubewilligung im Sinn einer Polizeierlaubnis, sondern um eine Baukonzession, auf deren Erteilung kein Rechtsanspruch besteht. Bei der Bewilligungserteilung hat die KonzessionsbehÃ¶rde allgemein das Ã¶ffentliche Interesse zu wahren und nicht bloss das Fehlen von polizeilichen Hindernissen festzustellen (RB 1975 Nr. 132 = ZR 75/1976 Nr. 109 = ZBl 78/1977 S. 76 ff. E. 6; mit Verweis auf frÃ¼here Entscheide; RÃ¼ssli, S. 15). Diese Auffassung des Verwaltungsgerichts wurde vom Bundesgericht als "nahe liegend" geschÃ¼tzt, welches zudem darauf hinwies, dass sich der Staat mit der konzessionsrechtlichen Bewilligungsklausel das Recht vorbehielt, Ã¼ber die MÃ¶glichkeit der Errichtung von Bauten auf Landanlagen unter Beachtung der Ã¶ffentlichen Interessen im Einzelfall <i>frei</i> zu entscheiden (BGE 102 Ia 122, insbesondere S. 129 E. 2e; vgl. auch § 25 in Verbindung mit § 27 der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 [KonzessionsV; LS 724.211]).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b>GemÃ¤ss § 27 KonzessionsV werden Gesuche fÃ¼r Bauten auf Landanlagen, fÃ¼r die in der Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25 KonzessionsV beurteilt. Da bei der Beurteilung solcher Gesuche ein erheblicher Ermessensspielraum besteht, hat die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich zur Vermeidung von rechtsungleichen Entscheiden mit VerfÃ¼gung vom 7. Juli 1995 (BaudirektionsverfÃ¼gung 1598/1995) Richtlinien erlassen. Nach diesen werden konzessionsrechtliche Bewilligungen fÃ¼r bauliche VerÃ¤nderungen auf Landanlagen (Konzessionsland) am ZÃ¼richsee u.a. nach folgender Richtlinie erteilt (Richtlinie I Ziff. 3): </p> <p class="EinzugZitat"><span>âEinfriedungen von GrundstÃ¼cken, Gartenmauern, ErdwÃ¤lle und SchallschutzwÃ¤nde dÃ¼rfen das Niveau des Strassen- bzw. Trottoirrandes an der GrundstÃ¼ckgrenze um hÃ¶chstens 1,40 m, das bestehende GelÃ¤nde um maximal 1,80 m Ã¼berragen. FÃ¼r solche Anlagen, die die Sicht von der Seestrasse auf den See nicht behindern oder die einen GewÃ¤sserabstand von mindestens 30 m aufweisen, kÃ¶nnen Ausnahmen gemacht werden. Das gleiche gilt, wenn feststeht, dass der Seeweg direkt am Ufer realisiert ist oder wird.â</span></p> <p class="Urteilstext">Dass es sich bei diesen Richtlinien nicht um eine Rechtsquelle des Verwaltungsrechts handelt, sondern um eine Verwaltungsverordnung, welche eine einheitliche, gleichmÃ¤ssige und sachliche Praxis des Vollzugs sicherstellen will, Ã¤ndert nichts daran, dass sie vorliegend korrekt die bei der Erteilung einer konzessionsrechtlichen Bewilligung fÃ¼r bauliche VerÃ¤nderungen zu beachtenden Ã¶ffentlichen Interessen wiedergibt. Die Freihaltung von See- und Flussufern und der Ã¶ffentliche Zugang hierzu sowie deren Begehung ist ein sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) als auch im kantonalen Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g WWG) ausdrÃ¼cklich festgehaltener, im Ã¶ffentlichen Interesse liegender Planungsgrundsatz. Hierzu gehÃ¶rt auch die freie Sicht, insbesondere durch Wanderer/FussgÃ¤nger, auf den See, wenn der Zugang zum Seeufer nicht offen steht und auch nicht geplant ist. Dies trifft hier zu, denn dem regionalen Richtplan Verkehr, Pfannenstiel, ist zu entnehmen, dass der geplante Seeuferweg hinter dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers auf Seite der C-Strasse durchfÃ¼hrt. Der behÃ¶rdenverbindliche kantonale Richtplan sieht zudem das ZÃ¼richseeufer als Erholungszone vor. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3 </span></b><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass der verlangte RÃ¼ckschnitt der bestehenden Hecke, sodass die freie Durchsicht von der C-Strasse auf den See auf einer LÃ¤nge 50 % der SeeanstosslÃ¤nge des BaugrundstÃ¼cks gewÃ¤hrleistet ist, im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. Dieses Interesse ist aktuell und die Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers, es wÃ¼rde genÃ¼gen, Massnahmen zur GewÃ¤hrleistung der freien Sicht auf das Seeufer und den See erst im Zeitpunkt der Realisierung des Seeuferweges zu treffen, abzulehnen. Das vorliegende Ã¶ffentliche Interesse wird auch nicht dadurch "ersetzt" oder geschmÃ¤lert, dass sich in der NÃ¤he ein Ã¶ffentlicher Park befindet, sodass der See in der NÃ¤he des BaugrundstÃ¼cks frei zugÃ¤nglich sei. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der konzessionsrechtliche Bewilligungsvorbehalt bildet vorliegend mithin eine eigenstÃ¤ndige Rechtsgrundlage fÃ¼r den verlangten streitigen RÃ¼ckschnitt der Hecke. Die aufgezeigten Ã¶ffentlichen Interessen sind im Rahmen der konzessionsrechtlichen Bewilligung nicht gegen die â geltend gemachten â privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers (Wahrung der PrivatsphÃ¤re, Sichtschutz, Schutz vor dem Anblick der C-Strasse, Schutz der Hecke als solche) abzuwÃ¤gen (VGr, 3. April 1973 = ZR 72/1973 Nr. 88 = ZBl 74/1973 S. 428). Es kann indessen angefÃ¼gt werden, dass die verlangte Massnahme auch im Rahmen einer InteressenabwÃ¤gung Bestand hat und zumutbar ist, wie sich aus der nachfolgenden, im Zusammenhang der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 4 PBG vorgenommenen PrÃ¼fung ergibt (E. 4.3).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1</b> Das bestehende Wohnhaus Assek.-Nr. 01 an der C-Strasse 03 in Meilen hÃ¤lt unbestrittenermassen die heute gÃ¼ltigen Abstands- und HÃ¶henvorschriften fÃ¼r Bauten auf Landanlagen nicht ein. Unter diesen UmstÃ¤nden ist das Umbauvorhaben auch nach § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen. GemÃ¤ss dieser Bestimmung dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. GemÃ¤ss § 357 Abs. 4 PBG kann die baurechtliche Bewilligung verlangen, dass Verbesserungen gegenÃ¼ber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und nach den UmstÃ¤nden zumutbar sind.</p> <p class="Erwgung2">§ 357 Abs. 1 PBG regelt die sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie; diese schÃ¼tzt unter bisherigem Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Zustand, sondern lÃ¤sst Ã¼ber das verfassungsrechtliche Minimum hinaus Ãnderungen, d.h. Umbauten, Erweiterungen und NutzungsÃ¤nderungen zu (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.). Diese Ãnderungsbefugnisse ermÃ¶glichen es den GrundeigentÃ¼mern, ihre Bauten einer besseren bzw. erweiterten Nutzung zuzufÃ¼hren und damit in der Regel auch deren Lebensdauer zu verlÃ¤ngern, mit der Folge, dass die Schaffung baurechtskonformer VerhÃ¤ltnisse auf noch lÃ¤ngere Zeit hinaus verzÃ¶gert wird. Hier setzt die Vorschrift von § 357 Abs. 4 PBG ein. Sie rÃ¤umt den BaubehÃ¶rden die MÃ¶glichkeit ein, von den EigentÃ¼mern sozusagen als Gegenleistung fÃ¼r die gesetzlich vorgesehenen, die bundesverfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie erheblich erweiternden Befugnisse gewisse, nach den VerhÃ¤ltnissen zumutbare Verbesserungen gegenÃ¼ber dem bestehenden Zustand zu verlangen und damit wenigstens eine teilweise Anpassung bestehender, durch RechtsÃ¤nderung vorschriftswidrig gewordener Bauten und Anlagen an das geltende Recht herbeizufÃ¼hren (RB 1998 Nr. 124 = BEZ 1999 Nr. 2; Willi, S. 158). Die geforderten Anpassungen sind indessen entgegen der Rechtsauffassung des BeschwerdefÃ¼hrers nicht auf Massnahmen beschrÃ¤nkt, welche einen Verstoss gegen die §§ 218â306 PBG und deren AusfÃ¼hrungsvorschriften in den kantonalen Verordnungen und den Bauordnungen der Gemeinden mindern. Eine derartige EinschrÃ¤nkung kann § 357 Abs. 4 PBG nicht entnommen werden; vielmehr genÃ¼gt ein innerer Sachzusammenhang zwischen der "HauptverfÃ¼gung" und der Verbesserungsmassnahme (vgl. auch BGE 117 Ib 176 = Pra 81 S. 124 Nr. 33 E. 3). Die Verbesserung muss auch nicht dazu dienen, einen durch den Umbau oder die Erweiterung des GebÃ¤udes verursachten oder verschÃ¤rften Mangel zu beheben, denn solche Anordnungen kÃ¶nnen auch ohne AbstÃ¼tzung auf § 357 Abs. 4 PBG getroffen werden (RB 1998 Nr. 124 = BEZ 1999 Nr. 2). </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2 </b>Wie bereits aufgezeigt, ist die Freihaltung von See- und Flussufern und der Ã¶ffentliche Zugang hierzu sowie deren Begehung ein sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) als auch im kantonalen Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g WWG) ausdrÃ¼cklich festgehaltener, im Ã¶ffentlichen Interesse liegender Planungsgrundsatz. Es entspricht auch einem gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesse, dass dort, wo kein Seezugang mÃ¶glich und auch nicht geplant wird, fÃ¼r Wanderer und FussgÃ¤nger wenigstens die ungehinderte Sicht auf die Seelandschaft ermÃ¶glicht wird. Dem regionalen Richtplan Verkehr, Pfannenstiel, ist zu entnehmen, dass der geplante Seeuferweg hinter dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers auf Seite der C-Strasse durchfÃ¼hrt. Der behÃ¶rdenverbindliche kantonale Richtplan sieht zudem das ZÃ¼richseeufer als Erholungszone vor. UnabhÃ¤ngig von der konzessionsrechtlichen Bewilligung ist daher auch im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung zur Wahrung der Aussicht die Auflage zulÃ¤ssig, eine <i>neu gepflanzte </i>Hecke mÃ¼sse so unter der Schere gehalten werden, das diese die HÃ¶he von 1,4 m nicht Ã¼berschreitet. Dies entspricht der in Disp.-Ziff. II.2.lit. c SÃ¤tze 1â3 der VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 2010 statuierten Nebenbestimmung, was vom BeschwerdefÃ¼hrer denn auch nicht infrage gestellt wird. Die streitige Auflage, dass die <i>bestehende</i> Bepflanzung auf diese HÃ¶he zurÃ¼ckzuschneiden ist, stellt damit eine "Verbesserung gegenÃ¼ber dem bestehenden Zustand" im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar, welche im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.3 </span></b><span>Laut § 357 Abs. 4 PBG muss die betreffende Verbesserungsmassnahme nicht nur im Ã¶ffentlichen Interesse liegen, sondern </span>auch "nach den UmstÃ¤nden zumutbar" sein. Bei der Auslegung und Anwendung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes, was insbesondere auch eine AbwÃ¤gung der im Spiel stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen verlangt, kommt der betreffenden BehÃ¶rde einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, der von den RechtsmittelbehÃ¶rden zu beachten ist (Willi, S. 159). </p> <p class="Urteilstext"><span>Die vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemachten privaten Interessen vermÃ¶gen das Ã¶ffentliche Interesse am verlangten RÃ¼ckschnitt der Hecke zur GewÃ¤hrleistung der Durchsicht von der C-Strasse nicht zu Ã¼berwiegen. Nach dem Umbau wird das Haus Assek.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers zur Hauptsache gegen die Seeseite sowie auch nach Nordwesten und SÃ¼dosten ausgerichtet sein. Die C-strassenseitige Nord(ost)fassade weist nach dem Umbau nur noch ein â das Treppenhaus belichtendes â Fenster auf. Die PrivatsphÃ¤re des BeschwerdefÃ¼hrers bleibt daher auch nach dem RÃ¼ckschnitt der Hecke und der MÃ¶glichkeit des Einblicks in das GrundstÃ¼ck in wichtigen Wohnbereichen gewahrt. Zudem macht der BeschwerdefÃ¼hrer ja selber geltend, dass entlang der C-Strasse praktisch keine FussgÃ¤nger anzutreffen seien. Der geltend gemachte Schutz des BeschwerdefÃ¼hrers, auf die stark befahrene C-Strasse blicken zu mÃ¼ssen, ist angesichts der geschilderten Ausrichtung des Wohnhauses gesucht und unerheblich. Eine gute Umgebungsgestaltung ist auch mit einer teilweise auf 1,40 m reduzierten Hecke ohne Weiteres mÃ¶glich. Schliesslich ist mit der Vorinstanz davon auszugehen und gerichtsnotorisch, dass bei fachgerechtem RÃ¼ckschnitt eine Hecke nicht eingeht. Zu Recht hat die Vorinstanz die streitige Auflage als zumutbar erachtet. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die streitige Auflage sowohl unter dem Gesichtspunkt der konzessionsrechtlichen Bewilligung als auch hinsichtlich einer gestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 4 PBG erlassenen Nebenbestimmung eine hinreichende Rechtsgrundlage aufweist. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>