<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00195</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106588&amp;W10_KEY=13013576&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00195</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.03.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Durch den Aufbau eines Attikageschosses auf einem baurechtswirdigen Gebäude, welches die Gebäudehöhe verletzt, ergeben sich in casu keine nur ausnahmsweise zu bewilligenden neuen oder weitergehenden Abweichungen gemäss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG, weil die Firsthöhe gemäss § 281 i.V.m. 292 Abs. 1 lit. b PBG eingehalten wird. Es liegt lediglich ein Folge des bereits bestehenden Verstosses und keine neue oder weitergehende Abweichung vor. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGKEIT">BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTHÃHE">FIRSTHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITERGEHENDE ABWEICHUNG">WEITERGEHENDE ABWEICHUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 280 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 281 Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2002 Nr. 22</span><br/><span class="gerade">RB 2002 Nr. 83</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 14. September 2000 erteilte die Baukommission X der C-Genossenschaft unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau und die Sanierung der in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3 liegenden zwei Wohnbauten K-strasse auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1. Die Bewilligung umfasste auch die Erstellung von Attikageschossen auf bei­den GebÃ¤uden. Gegen das Bauvorhaben liess die A AG als EigentÃ¼merin einer be­nachbarten Parzelle am 26. Oktober 2000 Rekurs an die Baurekurskommission II erheben und beantragen, die Baubewilligung vom 14. Sep­tember 2000 sei insoweit aufzuheben, als damit die Erstellung eines Attikageschosses auf dem GebÃ¤ude K-strasse bewilligt wur­de. Zur BegrÃ¼ndung wurde vorgebracht, das Baupro­jekt missachte die in der massgeben­den Zone geltende AusnÃ¼tzungsziffer und zudem durch­stosse das Attikageschoss auf Ã¼ber einem Drittel der FassadenlÃ¤nge die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen, weil die GebÃ¤udehÃ¶he um 0,6 m tiefer anzusetzen sei. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits am 19. Oktober 2000 war ein weiterer Rekurrent mit demselben Antrag an die Baurekurskommission II gelangt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baurekurskommission II vereinigte die beiden Rekurse und wies sie mit Entscheid vom 15. Mai 2001 ab. Sie erwog zusammengefasst, in der betreffenden Zone WG3 gelte eine AusnÃ¼tzungsziffer von 60 %, die sich fÃ¼r dauernd gewerblich genutzte Ge­schoss­flÃ¤chen um 10 % erhÃ¶he. Bei einer GrundflÃ¤che von 3'539 m<sup>2</sup> betrage die zulÃ¤ssige anrechen­bare Wohn- oder GewerbegeschossflÃ¤che 2123,4 m<sup>2</sup> und die zusÃ¤tzlich fÃ¼r Gewer­be aus­nÃ¼tzbare FlÃ¤che 353,9 m<sup>2</sup>. Demzufolge werde die maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung durch das Bauvorhaben klarerweise nicht Ã¼berschritten. Bei der Messung der GebÃ¤udehÃ¶he im Zu­sammenhang mit Ãnderungen an bestehenden GebÃ¤uden sei sodann auf die Feststel­lung des gewachsenen Bodens in der ursprÃ¼nglichen Neubaubewilligung abzustellen. Die GebÃ¤udehÃ¶he im Bereich der Nordostecke des streitbetroffenen GebÃ¤udes betrage daher maximal 11,1 m, so dass die gemÃ¤ss Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 7./ 28. Juni 1984 (letztmals revidiert am 16. MÃ¤rz 2000; BZO) zulÃ¤ssige HÃ¶he um (hÃ¶chs­tens) 0,6 m Ã¼berschritten werde. Das streitbetroffene Attikageschoss halte die Dach­profil­linie auf zwei Dritteln der FassadenlÃ¤nge ein, da die tatsÃ¤chliche Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che und der dazugehÃ¶rigen Fassade als untere Messebene fÃ¼r die Berechnung der FirsthÃ¶he zugrunde zu legen sei (was nÃ¤her begrÃ¼ndet wird). Schliesslich stÃ¼n­den dem Bauvorhaben auch keine Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Bau­gesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) entgegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 18. Juni 2001 liess die A AG dem Verwaltungs­gericht beantragen, der Beschluss der Baukommission X vom 14. September 2000 sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen soweit aufzuheben, als dieser die Erstellung eines Attikageschosses auf dem GebÃ¤ude Freistrasse 32 bewillige. Die Baurekurs­kommission II beantragte am 10. Juli 2001 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission X schloss am 3. September 2001 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die C-Genossenschaft stellte am 3. Oktober 2001 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Ferner verlang­te sie die Zusprechung einer angemessenen UmtriebsentschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die weiteren ErwÃ¤gungen im Rekursentscheid sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden â soweit erforderlich â nachstehend wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als unmittelbare Nachbarin des BaugrundstÃ¼cks in ihren schÃ¼tzenswerten Interessen betroffen und demzufolge zur Beschwerde legitimiert. Auf das Rechtsmittel ist somit einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. GemÃ¤ss Art. 3 BZO ist in der Zone WG3, in welcher das BaugrundstÃ¼ck liegt, eine GebÃ¤udehÃ¶he von 10,5 m zulÃ¤ssig. Wie die Baurekurskommission II aufgrund der bei den Akten liegenden PlÃ¤ne festgestellt hat, wird diese HÃ¶he durch das streitbetroffene GebÃ¤ude um (hÃ¶chstens) 0,6 m Ã¼berschritten. Dabei ist sie unter Bezugnahme auf den Entscheid BRK II Nr. 0026/2000 (in BEZ 2000 Nr. 12) davon ausgegangen, massgebend fÃ¼r die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he sei nicht der heute bestehende Terrainverlauf, sondern derjenige, der bei der Bewilligung des heute bestehenden GebÃ¤udes festgestellt worden sei. Ob dieser Rechtsauffassung, die von den Beschwerdegegnern als diskutabel bezeichnet bzw. bestritten wird, zu folgen ist, kann hier offen bleiben, da, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, sich der Aufbau des Attikageschosses als eine gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssige Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute erweist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Laut § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschrif­ten widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in erster Linie geltend, die Baute eigene sich auch ohne die umstrittene Ãnderung fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung, weshalb sich die Bewilligung nicht auf § 357 Abs. 1 PBG stÃ¼tzen kÃ¶nne. Dieser Einwand beruht auf einem â durch die unglÃ¼ckliche Formulierung von § 357 Abs. 1 Satz 1 hervorgerufenen â irrtÃ¼mlichen Ver­stÃ¤ndnis dieser Bestimmung. Wie das Verwaltungsgericht bereits in RB 1992 Nr. 75 (= BEZ 1992 Nr. 30) entschieden hat, bezieht sich die EinschrÃ¤nkung, dass sich das betreffende GebÃ¤ude fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eigenen dÃ¼rfe, nur auf die Umnutzung zonenwidriger Bauten, nicht auf den Umbau und die Erweiterung von in anderer Wei­se gegen Bauvorschriften verstossenden GebÃ¤uden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Den weiteren Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, der Aufbau des Attikageschosses stelle eine weitergehende Abweichung von den bereits verletzten Bestimmungen Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he dar, hat bereits die Baurekurskommission II mit eingehenden und zutreffenden ErwÃ¤gungen verworfen, auf die gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in zustimmendem Sinn verwiesen werden kann. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das umstrittene Bauvorhaben umfasst den Aufbau einer 4 ½-Zimmerwohnung als Attikageschoss auf dem bestehenden Mehrfamilienhaus K-strasse und liegt damit grund­sÃ¤tzlich im Rahmen einer gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Erweiterung. Ãf­fent­liche oder nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben entgegenstehen kÃ¶nnten, sind nicht er­kennbar. Insbesondere trifft die Feststellung der Baurekurskommission zu, dass sich die Aus­sicht fÃ¼r die Liegenschaft Kat.Nr. 2 der BeschwerdefÃ¼hrerin nur geringfÃ¼gig verbessert, wenn die fÃ¼r die RÃ¼ckversetzung des Attikageschosses massgebliche Profil­linie nicht an der tatsÃ¤chlichen Schnittlinie von DachflÃ¤che und Fassade, sondern bei der zu­lÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he angelegt wird. Sodann ergeben sich durch den Aufbau des Attika­geschosses we­der neue noch weitergehende Abweichungen von Vorschriften, wie sie gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur als Ausnahmen bewilligt werden kÃ¶nnen. Laut § 281 Abs. 1 lit. a PBG sind die fÃ¼r die FirsthÃ¶he bestimmenden Ebenen, die gemÃ¤ss § 292 Abs. 1 lit. b PBG auch die RÃ¼ckversetzung des Attikageschosses bestimmen, an die Schnitt­linie zwischen der DachflÃ¤che und der zugehÃ¶rigen Fassade anzulegen. Diese Vorschrift wird durch die projektierten Attikageschosse eingehalten. Dass dabei diese Schnittlinie, nach der sich gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG auch die GebÃ¤udehÃ¶he bemisst, um (hÃ¶chs­tens) 0,6 m Ã¼ber dem nach Art. 3 BZO zulÃ¤ssigen Mass von 10,5 m liegt, Ã¤ndert daran nichts. Wenn die fÃ¼r das Attikageschoss massgebende Profillinie um das Mass der GebÃ¤ude­hÃ¶henÃ¼berschreitung verschoben wird, so ist das lediglich eine Folge des Verstosses ge­gen die Bestimmungen Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he und beinhaltet weder eine neue noch eine weitergehende Baurechtswidrigkeit. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>