<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2002 27 S.80</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Obergericht/Handelsgericht</span> <span class="page_no">80</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>27</b></span> <span class="ft2"><b>Interessenkollision, Doppelvertretungsverbot und Treuepflicht</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Ein Anwalt verletzt das Verbot der Interessenkollision und damit seine</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Treuepflicht, wenn er in einer Streitigkeit betreffend einen vorher durch</b></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Zivilprozessrecht</span> <span class="page_no">81</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft2"><b>seinen Bürokollegen notariell beurkundeten Grundstückkaufvertrag eine</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Partei des Kaufvertrages betreut</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Aus dem Entscheid der Anwaltskommission vom 19. September 2002 i.S.</span><br/> <span class="ft3">Y.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">1. Am 12. August 1994 beurkundete Notar X einen Kaufvertrag</span><br/> <span class="ft1">betreffend eine Eigentumswohnung in M.. In der Folge ergaben sich</span><br/> <span class="ft1">Probleme bezüglich des Grundbucheintrages.</span><br/> <span class="ft1">2. Am 11. August 1995 mandatierten die Käufer der erwähnten</span><br/> <span class="ft1">Eigentumswohnung Fürsprecher Y, den Bürokollegen von Notar X.</span><br/> <span class="ft1">Es ging um eine Forderung der Verkäuferin auf Zahlung von weite-</span><br/> <span class="ft1">ren Fr. 18'000.--.</span><br/> <span class="ft1">3. Am 31. Januar 1996 wies das Grundbuchamt den Antrag auf</span><br/> <span class="ft1">Grundbucheintrag des Kaufvertrages ab, weil die Bewilligung ge-</span><br/> <span class="ft1">mäss Art. 5 Abs. 2 BewG fehlte, ein Bauhandwerkerpfandrecht ein-</span><br/> <span class="ft1">getragen war, Betrag von Kaufpreis und Schuldübernahme im Kauf-</span><br/> <span class="ft1">vertrag nicht übereinstimmten, der Garagenplatz gemäss Kaufvertrag</span><br/> <span class="ft1">nicht mit dem Grundbuchbeschrieb übereinstimmte und der beige-</span><br/> <span class="ft1">legte Ausländerausweis abgelaufen war.</span><br/> <span class="ft1">4. Am 5. Juni 1996 erhob die Verkäuferin Klage gegen die</span><br/> <span class="ft1">Käufer beim Bezirksgericht L.. Die Verkäuferin verlangte die Be-</span><br/> <span class="ft1">zahlung von zusätzlichen Fr. 18'000.-- und begründete bzw. belegte</span><br/> <span class="ft1">ihre</span> <span class="ft1">Forderung</span> <span class="ft1">mit</span> <span class="ft1">einer</span> <span class="ft1">Kaufpreiszusicherung</span> <span class="ft1">über</span> <span class="ft1">total</span><br/> <span class="ft1">Fr. 398'000.--. Ausserdem machte sie zusätzliche Baukosten sowie</span><br/> <span class="ft1">Zins im Betrag von rund Fr. 9'000.-- geltend. In diesem Verfahren</span><br/> <span class="ft1">vertrat Fürsprecher Y die Käufer.</span><br/> <span class="ft1">Am 27. Februar 1998 wurde ein gerichtlicher Vergleich ge-</span><br/> <span class="ft1">schlossen. Die Zuteilung der im Kaufvertrag zugesagten Garage war</span><br/> <span class="ft1">jedoch in der Folge rechtlich nicht möglich. Am 21. Dezember 2000</span><br/> <span class="ft1">wurde dagegen der Verkäuferin gegen die Käufer definitive</span><br/> <span class="ft1">Rechtsöffnung für eine Restanz aus dem gerichtlichen Vergleich er-</span><br/> <span class="ft1">teilt.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Obergericht/Handelsgericht</span> <span class="page_no">82</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">5. Fürsprecher Y mahnte die Käufer am 12. Januar 2001 betref-</span><br/> <span class="ft1">fend das noch ausstehende Honorar. Der neue Rechtsvertreter der</span><br/> <span class="ft1">Käufer teilte Fürsprecher Y mit, die Käufer seien nicht bereit, die</span><br/> <span class="ft1">Rechnung zu bezahlen, sondern würden ihrerseits eine Schadener-</span><br/> <span class="ft1">satzforderung aus Schlechterfüllung des Auftrages geltend machen.</span><br/> <span class="ft1">6. Mit Schreiben vom 27. Februar 2002 erstattete der Rechts-</span><br/> <span class="ft1">vertreter der Käufer gegen Fürsprecher Y Anzeige wegen Verstössen</span><br/> <span class="ft1">gegen das Anwaltsgesetz, insbesondere Verstoss gegen das Verbot</span><br/> <span class="ft1">der Doppelvertretung und unsorgfältige Mandatsführung.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">5. Die Käufer werfen Fürsprecher Y vor, er habe sie in einer</span><br/> <span class="ft1">Streitsache vertreten, in welcher es letztlich (auch) um die mangel-</span><br/> <span class="ft1">hafte Arbeit seines Bürokollegen, Notar X, gegangen sei, weshalb</span><br/> <span class="ft1">eine Interessenkollision auf der Hand gelegen habe. Ausserdem habe</span><br/> <span class="ft1">er durch die Mandatsübernahme gegen das Doppelvertretungsverbot</span><br/> <span class="ft1">gemäss § 15 AnwG sowie gegen § 11 Abs. 1 StaRe verstossen, weil</span><br/> <span class="ft1">Notar Y seinerzeit sowohl für die Käufer wie auch für die Verkäufe-</span><br/> <span class="ft1">rin tätig gewesen sei.</span><br/> <span class="ft1">a) Aufgrund der vorliegenden Konstellation stellt sich nicht die</span><br/> <span class="ft1">Frage nach einem eigentlichen Verstoss gegen § 15 AnwG. Fürspre-</span><br/> <span class="ft1">cher Y hat vorliegend nicht zuerst die eine und danach die andere</span><br/> <span class="ft1">Partei in derselben Sache vertreten (Parteiwechsel). Auch eine Dop-</span><br/> <span class="ft1">pelvertretung in dem Sinne, dass er gleichzeitig zwei Parteien im</span><br/> <span class="ft1">gleichen Verfahren vertreten hätte, liegt nicht vor. Es drängen sich</span><br/> <span class="ft1">jedoch angesichts der konkreten Verhältnisse mehrere Fragen bezüg-</span><br/> <span class="ft1">lich des Bestehens von Interessenkonflikten und des Verstosses ge-</span><br/> <span class="ft1">gen Treuepflichten auf.</span><br/> <span class="ft1">b) Tatsache ist, dass der Bürokollege von Fürsprecher Y, Notar</span><br/> <span class="ft1">X, am 12. August 1994 einen Kaufvertrag zwischen den Käufern und</span><br/> <span class="ft1">der Verkäuferin beurkundet hat. Tatsache ist sodann weiter, dass das</span><br/> <span class="ft1">Grundbuchamt L. mit Abweisungsverfügung vom 31. Januar 1996</span><br/> <span class="ft1">den Eintrag des Kaufvertrages ins Grundbuch (einstweilen) verwei-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Zivilprozessrecht</span> <span class="page_no">83</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">gerte, weil einerseits der Kaufvertrag, andererseits die Grundbuchan-</span><br/> <span class="ft1">meldung mehrere Mängel aufwiesen. So fehlten die gemäss Art. 5</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 BewG notwendige Bewilligung sowie eine Kopie des gültigen</span><br/> <span class="ft1">Ausländerausweises. Ausserdem wurde im Kaufvertrag der Kauf-</span><br/> <span class="ft1">preis zwar mit Fr. 380'000.-- beziffert, andererseits aber auch festge-</span><br/> <span class="ft1">halten, der Kaufpreis sei durch Übernahme der Grundpfandschuld im</span><br/> <span class="ft1">Betrag von Fr. 430'000.-- zu bezahlen, wobei die Schuldsumme noch</span><br/> <span class="ft1">zu reduzieren wäre. Gänzlich unerwähnt blieb im Kaufvertrag die</span><br/> <span class="ft1">Tatsache, dass offenbar anlässlich des Abschlusses des Kaufvertrages</span><br/> <span class="ft1">bereits eine Bar-Anzahlung im Betrag von Fr. 18'000.-- erfolgt war.</span><br/> <span class="ft1">Hinzu kam, dass mittlerweile noch ein Bauhandwerkerpfandrecht</span><br/> <span class="ft1">eingetragen worden war, und dass der im Kaufvertrag bezeichnete</span><br/> <span class="ft1">Autoeinstellplatz Nr. 6, ebenso wie der Gemüsegarten Nr. 5 + 6, ge-</span><br/> <span class="ft1">mäss Grundbuchbeschrieb gar nicht zur von den Käufern gekauften</span><br/> <span class="ft1">Wohnung gehörten, ihnen deshalb auch nicht übereignet werden</span><br/> <span class="ft1">konnten.</span><br/> <span class="ft1">Es ist nun nicht Aufgabe der Anwaltskommission, die Arbeit</span><br/> <span class="ft1">von Notar X zu qualifizieren. Dies ist Sache der Aufsichtsinstanz</span><br/> <span class="ft1">über die Notare. Aufgrund der erwähnten Abweisungsverfügung des</span><br/> <span class="ft1">Grundbuchamtes war jedoch voraussehbar, dass in dieser Beziehung</span><br/> <span class="ft1">früher oder später Fragen der Käufer auftauchen würden. Aufgrund</span><br/> <span class="ft1">des Umstands, dass der Kaufvertrag nicht ins Grundbuch eingetragen</span><br/> <span class="ft1">war (und noch während mehrerer Jahre nicht eingetragen werden</span><br/> <span class="ft1">konnte), konnte die Verkäuferin weiterhin über die Wohnung verfü-</span><br/> <span class="ft1">gen. Die Käufer hätten bei einer gegen die Verkäuferin gerichteten</span><br/> <span class="ft1">Zwangsbetreibung das Einsehen gehabt. Klar war sodann bereits</span><br/> <span class="ft1">aufgrund der Abweisungsverfügung, dass der im Kaufvertrag zugesi-</span><br/> <span class="ft1">cherte Autoeinstellplatz den Käufern voraussichtlich nicht würde</span><br/> <span class="ft1">übereignet werden können.</span><br/> <span class="ft1">c) (...)</span><br/> <span class="ft1">d) Nachdem Notar X seinerzeit für beide Vertragsparteien den</span><br/> <span class="ft1">Kaufvertrag ausgearbeitet hatte, hätte er selber (...) keinesfalls in</span><br/> <span class="ft1">einem nachfolgenden, sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Streit</span><br/> <span class="ft1">eine der beiden Parteien als Anwalt vertreten dürfen, zumindest nicht</span><br/> <span class="ft1">mehr ab jenem Zeitpunkt, als die Durchsetzbarkeit des Kaufvertrages</span><br/> <span class="ft1">zum Thema wurde. Er wäre ja sonst in die Situation gekommen, die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Obergericht/Handelsgericht</span> <span class="page_no">84</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Professionalität seines eigenen Handelns bezüglich der Erstellung</span><br/> <span class="ft1">des Kaufvertrages beurteilen zu müssen. Der sich daraus ergebende</span><br/> <span class="ft1">Interessenkonflikt aufgrund der persönlichen Interessen von Notar X</span><br/> <span class="ft1">am Ausgang des Verfahrens liegt auf der Hand. Ebenso ist zu beach-</span><br/> <span class="ft1">ten, dass er diesfalls gegen eine der beiden Vertragsparteien des</span><br/> <span class="ft1">Kaufvertrages, die er damals beraten hatte, hätte vorgehen müssen,</span><br/> <span class="ft1">was sich mit der Treuepflicht des Notars und Anwalts nicht vereinba-</span><br/> <span class="ft1">ren liesse.</span><br/> <span class="ft1">Was nun Fürsprecher Y angeht, so liegt weder eine eigentliche</span><br/> <span class="ft1">Doppelvertretung (Vertretung beider Parteien im gleichen Verfahren)</span><br/> <span class="ft1">noch ein Parteiwechsel gemäss § 15 AnwG vor. Als Bürokollege von</span><br/> <span class="ft1">Notar X galten jedoch für ihn dieselben "Ausstandsgründe" wie für</span><br/> <span class="ft1">diesen, denn eine Bürogemeinschaft ist ja, wie bereits erwähnt, wie</span><br/> <span class="ft1">ein Anwalt zu behandeln, und zwar auch, soweit es um Notariatsge-</span><br/> <span class="ft1">schäfte geht. Indem Fürsprecher Y eine Partei vertrat, welche vor-</span><br/> <span class="ft1">gängig von seinem Bürokollegen als Notar betreut worden war, und</span><br/> <span class="ft1">zwar gegenüber der anderen Partei des damaligen Kaufvertrages und</span><br/> <span class="ft1">in einem Streit um diesen Kaufvertrag, begab er sich in eine Situa-</span><br/> <span class="ft1">tion, in welcher die Möglichkeit einer Interessenkollision, welche ja</span><br/> <span class="ft1">gemäss den Ausführungen unter Ziff. 3 ausreichend ist, um zu einem</span><br/> <span class="ft1">eigentlichen "Vertretungsverbot" zu führen, auf der Hand lag. Es</span><br/> <span class="ft1">ging bei diesem Mandat nicht nur bzw. zumindest ab einem gewissen</span><br/> <span class="ft1">Zeitpunkt nicht mehr nur um die Frage eines zusätzlich zu bezahlen-</span><br/> <span class="ft1">den Geldbetrages. Fürsprecher Y wusste spätestens ab Januar 1996,</span><br/> <span class="ft1">vermutlich aber schon kurz nach der Mandatserteilung, über die Um-</span><br/> <span class="ft1">stände des Kaufvertrages und der damit zusammenhängenden Pro-</span><br/> <span class="ft1">bleme Bescheid. Es war ohne weiteres erkennbar, dass sich irgend-</span><br/> <span class="ft1">wann die Frage stellen könnte, wer für die Folgen der teilweisen</span><br/> <span class="ft1">"Undurchführbarkeit" des Kaufvertrages aufzukommen haben wür-</span><br/> <span class="ft1">de. An sich war aufgrund der Umstände (anders lautender Grund-</span><br/> <span class="ft1">buchbeschrieb im Vergleich zum Kaufvertrag) von Anfang an klar,</span><br/> <span class="ft1">dass die Käufer die Übertragung des Eigentums betreffend den Auto-</span><br/> <span class="ft1">einstellplatz gemäss Kaufvertrag nicht würden durchsetzen können.</span><br/> <span class="ft1">Korrekterweise hätte ein Anwalt seinen Mandanten dies sofort klar-</span><br/> <span class="ft1">machen müssen. Dies hätte aber bedeutet, dass Fürsprecher Y die</span><br/> <span class="ft1">Käufer auf den in diesem Punkt offensichtlich mangelhaften Kauf-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Zivilprozessrecht</span> <span class="page_no">85</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">vertrag und damit auf den durch Notar X begangenen Fehler hätte</span><br/> <span class="ft1">hinweisen müssen. Konkret hiesse das, gegen seinen Bürokollegen</span><br/> <span class="ft1">vorzugehen. Aufgrund dieser Situation bestand aber für Fürsprecher</span><br/> <span class="ft1">Y ein persönlicher Interessenkonflikt, musste er doch die Interessen</span><br/> <span class="ft1">seiner Klienten wahren, hätte aber gleichzeitig zur Erfüllung dieser</span><br/> <span class="ft1">Pflicht gegen seinen Bürokollegen vorgehen müssen. Lösbar wäre</span><br/> <span class="ft1">dieser Konflikt einzig durch die Nichtannahme bzw. Niederlegung</span><br/> <span class="ft1">des Mandates gewesen.</span><br/> <span class="ft1">e) Fürsprecher Y verstiess somit, wenn nicht schon durch die</span><br/> <span class="ft1">Übernahme des Mandates, so spätestens durch die Weiterführung im</span><br/> <span class="ft1">Zeitpunkt, als er Kenntnis von allen Umständen hatte, gegen seine</span><br/> <span class="ft1">sich aus § 14 AnwG ergebende Treuepflicht. Allerspätestens in die-</span><br/> <span class="ft1">sem Zeitpunkt hätte er das Mandat niederlegen müssen.</span><br/></div> </div> </body> </html>