Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 23. Juni 2015 (420 15 123) ____________________________________________________________________ Schuldbetreibungs- und Konkursrecht Zwangsverwaltung einer Liegenschaft in der Grundpfandverwertung durch das Betrei- bungsamt ab Anzeige des Verwertungsbegehrens an den Liegenschaftseigentümer Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter Dieter Freiburghaus (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Aktuar Hansruedi Zweifel Parteien A.___ und B.____, Beschwerdeführer gegen Betreibungsamt Basel-Landschaft , Eichenweg 4, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegner Gegenstand Betreibungsrechtliche Beschwerde Verfügungen des Betreibungsamtes Basel-Landschaft vom 17. April 2015 A. Mit Schreiben vom 28.10.2014 teilte das Betreibungs amt Basel-Landschaft den Schuld- nern und Eigentümern A.____ und B.____ den Eingang des Verwertungsbegehrens in den Be- treibungen auf Grundpfandverwertung Nr. xxxxxxx1 un d Nr. xxxxxxx2 betreffend Grundbuch C.____, Liegenschaft Nr. yyyy, mit. Am 05.11.2014 e rteilte das Betreibungsamt den Auftrag zur Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Schätzung der besagten Liegenschaft. Die am 12.12.2014 eingegangene Schätzung wurde am 08.01.2015 u.a. den Schuldnern und Eigentümern zugeste llt. Mit Schreiben vom 14.04.2015 wurde u.a. den Schuldnern und Eigentümern die bevors tehende Grundstücksteigerung ange- zeigt. Mit Verfügungen vom gleichen Tag wurden die Sc huldner und Eigentümer zur Räumung der besagten Liegenschaft aufgefordert. Nachdem das Be treibungsamt davon Kenntnis erlangt hatte, dass die Schuldner und Eigentümer die zur Verst eigerung kommende Liegenschaft an D.____ und E.____ vermietet hatten, verfügte es am 17. 04.2015 gegenüber den Schuldnern und Eigentümern Folgendes: „1. Der Mietvertrag mit D.____ und E.____ wird seiten s der Zivilrechtsverwaltung Basel- Landschaft, Abteilung Betreibungen, diesseits fungiere nd als Verwaltung von Grundbuch C.____, Liegenschaft Nr. yyyy, nicht anerkannt. 2. Sie haben dafür zu sorgen, dass alle Personen, die di e Liegenschaft in C.____ bewohnen, diese bis spätestens 31. Mai 2015 verlassen. 3. Sie werden aufgefordert dem Betreibungsamt alle zur Liegenschaft gehörenden Schlüssel bis spätestens 1. Juni 2015 abzugeben. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, wer- den wir die Zylinder auf Ihre Kosten in Zusammenarbeit mit der Polizei auswechseln lassen.“ B. Mit Eingabe vom 28.04.2015 (Postaufgabe 07.05.2015) e rhoben A.____ und B.____ Be- schwerde/Einspruch gegen die Verfügungen vom 17.04.201 5. Als der Mietvertrag mit D.____ und E.____ entstanden sei, sei noch nicht bekannt gegebe n worden, dass die Versteigerung stattfinde. Ferner habe das Betreibungsamt die Mietzinse vom Vormieter zurückbehalten und diese nicht an sie erstattet. Gegen den ersten Entscheid sei bereits Einsprache erhoben wor- den, da sie nicht damit einverstanden gewesen seien, da ss die Mietverträge der Vormieter etc. offengelegt würden. Auf ihren Einspruch sei bis heute n icht reagiert worden. Das Haus gehöre immer noch ihnen, weshalb ihnen nicht vorgeschrieben we rden könne, was sie zu tun hätten. Sie ersuchten deshalb darum, die zurückbehaltenen Mietzinse der Vormieter an sie zu überwei- sen und der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen. C. Mit Vernehmlassung vom 20.05.2015 beantragte das Betre ibungsamt Basel-Landschaft die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutrete n sei. Anlässlich der Schätzung der Liegenschaft am 02.12.2014 habe noch kein Mietvertrag bestanden. Zudem sei die Verwertung den Grundeigentümern bereits am 28.10.2014 schriftlich mitgeteilt worden. Von diesem Zeit- punkt an habe das Betreibungsamt von Gesetzes wegen ge mäss Art. 101 Abs. 1 VZG die Ver- waltung der Liegenschaft übernommen, ohne dass es dazu einer besonderen Verfügung be- durft hätte. Die Vorbringen bezüglich der Mietzinse de s Vormieters beträfen eine von diesem Verfahren unabhängige Grundpfandbetreibung (Nr. xxxxxxx3), in welcher ebenfalls eine Miet- zinssperre verfügt worden sei. Diese Betreibung habe am 18.06.2014 definitiv abgeschlossen werden können. Beim von den Beschwerdeführern genannt en Einspruch gegen den „ersten Entscheid“ handle es sich wohl um den am 26.03.2014 erh obenen Rechtsvorschlag in der vor- liegenden Grundpfandbetreibung, welcher jedoch mit Rechtsöffnungsurteil beseitigt worden sei. Dass die Liegenschaft im Grundbuch noch immer auf die Be schwerdeführer eingetragen sei, ändere nichts daran, dass die Verwaltung der Liegenschaf t im Verwertungsverfahren dem Be- treibungsamt obliege. Damit sei auch das Recht des Betreibungsamtes verbunden, Anordnun- gen und Verfügungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft zu erlassen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht D. Mit Verfügung vom 21.05.2015 wurde der Schriftenwechs el geschlossen und die Akten- zirkulation bei den Mitgliedern der Aufsichtsbehörde übe r Schuldbetreibung und Konkurs ange- ordnet. Erwägungen 1. Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle , in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verf ügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetrei bung und Konkurs wegen Gesetzes- verletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Wird eine Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit geltend gemacht, so muss die Beschwerde nach Art. 17 Abs. 2 SchKG grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in we lchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. D ie den Beschwerdeführern je separat eröffneten Verfügungen des Betreibungsamtes Basel-Land schaft vom 17.04.2015 stellen taug- liche Beschwerdeobjekte dar. Diese Verfügungen wurden d en Beschwerdeführern laut eigenen Angaben am 27.04.2015 zugestellt, was vom Betreibungsam t nicht in Abrede gestellt wurde. Von diesem Zustellzeitpunkt ist daher zugunsten der Be schwerdeführer auszugehen. Mit der am 07.05.2015 der Schweizerischen Post übergebenen Besch werde wurde die zehntägige Be- schwerdefrist hinsichtlich der angefochtenen Verfügungen vom 17.04.2015 somit gewahrt. So- weit die Beschwerdeführer hingegen beantragen, die zurückbehaltenen Mietzinse der Vormieter an sie zu überweisen, richtet sich ihr Antrag gegen die bereits am 18.06.2014 abgeschlossene Betreibung Nr. xxxxxxx3. In diesem Punkt erweist sich die Be schwerde als verspätet, weshalb diesbezüglich auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Z ufolge Verspätung ist auch nicht auf die Beanstandung der Beschwerdeführer einzutreten, dass e in Einspruch gegen den ersten Entscheid bis heute nicht beantwortet worden sei, da di esbezüglich weder das Beschwerdeob- jekt erkennbar noch die Einhaltung der 10-tägigen Besch werdefrist nachgewiesen ist. Die Zu- ständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ergibt sich aus § 6 Abs. 1 lit. b EG SchKG. 2. Die Beschwerdeschrift hat gewissen inhaltlichen Anforde rungen zu genügen, damit auf sie einzutreten ist. § 11 Abs. 1 EG SchKG hält fest, dass si ch das betreibungsrechtliche Be- schwerdeverfahren nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz vom 1 3.06.1988 (VwVG BL, SGS 175) richtet, soweit das Bundesrecht keine Regelung vor sieht. § 15 Abs. 1 VwVG BL verlangt, dass Eingaben der Parteien ein klar umschriebenes Begeh ren, die Angabe der Tatsachen und Beweismittel, eine Begründung sowie die Unterschrift der Parteien oder ihres Vertreters enthal- ten müssen. Der Beschwerdeführer muss mithin angeben, we lche Änderungen des Entschei- des er beantragt und ausserdem kurz darlegen, welche Rec htssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sein sollen. Zu e iner formrichtigen Begründung einer Be- schwerde gehört also mindestens, dass der Beschwerdeführer sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt. Die Anforderungen an die Begründungspflicht sind dabei nicht all- zu hoch zu stellen, doch hat der Beschwerdeführer wenigste ns anzuführen, inwiefern er die angefochtene Verfügung für falsch hält. Soweit sich die Beschwerde nicht als verspätet erweist (vgl. E. 1 hiervor), fehlt es an einem klar umschriebene n Begehren der Beschwerdeführer. Un- ter Hinweis darauf, dass die Liegenschaft im Grundbuch i mmer noch auf ihren Namen laute, Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht beanstanden sie bloss, dass ihnen nicht vorgeschrieben we rden könne, was von ihrer Seite gemacht werden soll. Mangels eines hinreichenden Antr ags ist daher auf die Beschwerde nicht einzutreten. 3. Selbst wenn auf die Beschwerde eingetreten werden kön nte, müsste sie aus den nach- folgenden Gründen abgewiesen werden. Gemäss Art. 101 Abs. 1 VZG hat das Betreibungsamt von der Stellung des Verwertungsbegehrens an in gleiche r Weise für die Verwaltung und Be- wirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsv erfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16 ff. un d 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet. Es handelt sich dabei um eine umfassen- de Verwaltungsbefugnis des Amtes, welche im Sinne einer gesetzlichen Zwangsverwaltung von Amtes wegen eintritt und entsprechend keiner Verfügung durch das Betreibungsamt bedarf (BGer 5A_147/2009 E. 2.2). Die Verwaltung und Bewir tschaftung eines Grundstücks umfasst sämtliche Massnahmen, die zu seiner Erhaltung nötig sind. Darunter fallen z.B. die Kündigung und Ausweisung von Mietern sowie die Neuvermietung (Ar t. 17 VZG; vgl. zum Ganzen BSK SchKG I-Känzig/Bernheim, Art. 155 N 20 und 22). Tritt die Zwangsverwaltung der Liegenschaft ein, so entfällt die Verfügungsmacht des Schuldners und Grundeigentümers über die Liegen- schaft automatisch. Der Schuldner erhält davon mit der obligatorischen Anzeige des Verwer- tungsbegehrens gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG Kenntnis. Zu dem hat das Betreibungsamt ge- mäss Art. 97 VZG nach Stellung des Verwertungsbegehrens von Amtes wegen eine Verfü- gungsbeschränkung nach Art. 960 ZGB zur Vormerkung im Gr undbuch anzumelden. Damit wird die Beschränkung der Verfügungsmacht des Schuldner s und Eigentümers auch für Dritte erkennbar. Ob die Steigerungsbedingungen und der Ver steigerungstermin bereits angezeigt worden sind, ist für die Frage des Fortbestands der Verfügungsmacht des Schuldners entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ohne Belang. Im vorli egenden Fall hat das Betreibungsamt am 28.10.2014 die Spezialanzeige an die Beschwerdefüh rer als Schuldner vorgenommen. So- mit waren die Beschwerdeführer ab diesem Zeitpunkt ni cht mehr berechtigt, eine Neuvermie- tung der Liegenschaft an Drittpersonen vorzunehmen. Fe rner hat das Betreibungsamt am 30.10.2014 die Anmeldung der Verfügungsbeschränkung b eim Grundbuchamt vorgenommen. Es kann also keine Rede davon sein, dass den Beschwerdeführ ern immer noch eine uneinge- schränkte Eigentümerstellung zukomme. Der von den Beschwer deführern mit D.____ und E.____ abgeschlossene Mietvertrag ist daher für das Betreibungsamt nicht verbindlich, was das Betreibungsamt Basel-Landschaft zutreffend festgestellt hat. Mithin stossen die Beschwerde- führer mit ihrer Rüge der Gesetzesverletzung ins Leere. 3. Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kos- ten erhoben. Demnach wird erkannt: ://: 1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Es werden keine Kosten erhoben. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Aktuar Hansruedi Zweifel