<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2018-11-26-4A_285-2018.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4A_285/2018</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Arrêt du 26 novembre 2018</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Ire Cour de droit civil</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composition </div> <div class="para">Mmes les juges Kiss, présidente, Hohl et May Canellas. </div> <div class="para">Greffier : M. Thélin. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Participants à la procédure </div> <div class="para">X.________ SA, </div> <div class="para">représentée par Me Hervé Crausaz, </div> <div class="para">demanderesse et recourante, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>contre</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Mission permanente du..., </div> <div class="para">défenderesse et intimée. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Objet </div> <div class="para">bail à loyer; créance du bailleur </div> <div class="para"> </div> <div class="para">recours contre l'arrêt rendu le 9 avril 2018 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève </div> <div class="para">(C/2760/2017 ACJC/420/18). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Considérant en fait et en droit :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Dès le 15 décembre 2015, la Mission permanente du... a pris à bail une villa individuelle avec dépendances sise dans la commune de Bellevue, destinée à la résidence de l'ambassadrice du... auprès des organisations internationales à Genève. Le bail était conclu pour une durée déterminée de deux ans et le loyer était fixé à 168'000 fr. par année, frais accessoires en sus. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Le 9 avril 2017, usant de la procédure sommaire prévue par l'<span class="artref">art. 257 CPC</span> pour la solution rapide des cas clairs, la bailleresse X.________ SA a ouvert action contre la Mission permanente du... devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. La défenderesse devait être condamnée à payer 56'000 fr. à titre d'arriérés de loyers, avec intérêts au taux de 5% par an dès le 31 décembre 2016. Le tribunal était requis de libérer en faveur de la demanderesse les sûretés que la défenderesse avait constituées lors de la conclusion du contrat. </div> <div class="para">La défenderesse s'est opposée à la requête. Elle a fait valoir que son adverse partie ne lui avait pas notifié d'avis de fixation du loyer initial conforme aux exigences légales, et que le contrat était donc nul en ce qui concernait le montant du loyer. </div> <div class="para">La demanderesse a soutenu qu'un avis de fixation du loyer initial ne s'imposait pas parce que le bail portait sur une maison familiale de luxe, soustraite par l'<span class="artref">art. 253b al. 2 CO</span> aux règles de protection des locataires contre les loyers abusifs. La défenderesse a contesté que la villa en cause fût une habitation de luxe selon cette disposition. </div> <div class="para">Le tribunal s'est prononcé le 1er septembre 2017; il a déclaré la requête irrecevable. Selon son jugement, l'avis de fixation du loyer initial ne répondait pas aux exigences de formes prescrites par l'<span class="artref">art. 269d al. 2 let. b CO</span>. Elucider si la villa louée était ou n'était pas une habitation de luxe nécessitait une instruction approfondie, de sorte que la situation juridique n'était pas claire aux termes de l'<span class="artref">art. 257 al. 1 let. b CPC</span>. </div> <div class="para">La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 9 avril 2018 sur l'appel de la demanderesse; elle a confirmé le jugement. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Agissant par la voie du recours en matière civile, la demanderesse requiert le Tribunal fédéral de condamner la défenderesse à payer trois fois 14'000 fr., soit 42'000 fr., avec intérêts au taux de 5% par an dès le 1er décembre 2016, le 1er janvier 2017 et le 1er février 2017. </div> <div class="para">Invitée à répondre au recours, la défenderesse n'a pas procédé dans le délai imparti; elle a présenté une demande de restitution de ce délai. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Il n'est pas établi que la Mission permanente du... soit un établissement doté de la capacité d'être partie devant les tribunaux civils cantonaux, selon l'<span class="artref">art. 66 CPC</span>, et de la capacité d'ester devant le Tribunal fédéral selon l'<span class="artref">art. 14 PCF</span>, celui-ci applicable par le renvoi de l'<span class="artref">art. 71 LTF</span>. Cette question peut toutefois demeurer indécise car sa solution n'influence pas l'issue du recours. Celui-ci est de toute manière voué au rejet, de sorte qu'il n'est pas non plus nécessaire de statuer sur la demande de restitution de délai présentée par la défenderesse. </div> <div class="para">Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont pour le surplus satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.</b> </div> <div class="para">La procédure sommaire prévue par l'<span class="artref">art. 257 CPC</span> est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs, une voie particulièrement simple et rapide. Selon l'<span class="artref"><artref id="CH/272/257/b" type="start"></artref><artref id="CH/272/257/1/b" type="start"></artref><artref id="CH/272/257/1/a" type="start"></artref>art. 257 al. 1 let. a et b CPC</span><artref id="CH/272/257/1/b" type="end"></artref><artref id="CH/272/257/b" type="end"></artref><artref id="CH/272/b" type="end"></artref>, cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a), et que la situation juridique soit claire (let. b). Selon l'<span class="artref">art. 257 al. 3 CPC</span>, le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée. </div> <div class="para">Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou exceptions motivées sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer incontinent. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire. La situation juridique est claire lorsque l'application du droit au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire s'il est nécessaire que le juge exerce un certain pouvoir d'appréciation, voire rende une décision en équité (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=41&amp;from_date=23.11.2018&amp;to_date=12.12.2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-23%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page23">ATF 141 III 23</a> consid. 3.2 p. 25; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=41&amp;from_date=23.11.2018&amp;to_date=12.12.2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-123%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page123">138 III 123</a> consid. 2.1.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=41&amp;from_date=23.11.2018&amp;to_date=12.12.2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-620%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page620">138 III 620</a> consid. 5). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.</b> </div> <div class="para">La demanderesse ne met pas en doute que l'avis de fixation du loyer initial qu'elle a notifié à l'autre partie ne satisfaisait pas aux exigences de l'<span class="artref">art. 269d al. 2 let. b CO</span>, et que cet avis était donc nul selon cette disposition. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>7.</b> </div> <div class="para">L'<span class="artref">art. 253b al. 2 CO</span> prévoit que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (<span class="artref">art. 269 ss CO</span>) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Il s'ensuit que pour un logement de cette catégorie et lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le bailleur peut se dispenser de notifier l'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle qui est le cas échéant, notamment dans le canton de Genève, prescrit par le droit cantonal sur la base de l'<span class="artref">art. 270 al. 2 CO</span> (arrêt 4D_59/2017 du 7 mars 2018, consid. 2.2.1). Le nombre minimum des pièces et le caractère luxueux du logement en cause sont des conditions cumulatives. Le juge apprécie le caractère luxueux ou au contraire ordinaire du logement sur la base d'un examen concret de toutes ses caractéristiques et de l'impression générale qui en résulte; il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt 4A_257/2015 du 11 janvier 2016, consid. 3.1, SJ 2016 I 409). </div> <div class="para">Dans ce contexte juridique, il n'est nullement clair que la demanderesse pût se dispenser de notifier valablement un avis de fixation du loyer initial lors de la conclusion du bail relatif à la villa en cause. Les autorités précédentes ont ainsi correctement appliqué l'<span class="artref">art. 257 al. 3 CPC</span> en refusant d'entrer en matière sur la requête introduite en procédure sommaire. La demanderesse ne le conteste d'ailleurs pas sérieusement; elle s'égare seulement dans une discussion des caractéristiques de la villa et de sa valeur locative. Ces développements sont dépourvus de pertinence car les autorités précédentes ne se sont précisément pas prononcées sur ces points. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>8.</b> </div> <div class="para">Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral. L'adverse partie n'a pas procédé dans le délai imparti et elle n'est de toute manière pas représentée par un mandataire professionnel; il ne lui sera donc pas alloué de dépens. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Le recours est rejeté. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">La demanderesse acquittera un émolument judiciaire de 2'000 francs. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Il n'est pas alloué de dépens. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, le 26 novembre 2018 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Au nom de la Ire Cour de droit civil </div> <div class="para">du Tribunal fédéral suisse </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La présidente : Kiss </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le greffier : Thélin </div> </div></body></html>