<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2003.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203843&amp;W10_KEY=13013571&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2003.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.10.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 12.01.2005 formell erledigt.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung: Zuweisung von Zentrumszone zur Erholungszone Begriff der materiellen Enteignung (E. 3a). Unterscheidung zwischen Auszonung und Nichteinzonung (E. 3b). Massgeblicher Stichtag ist das Inkrafttreten der fraglichen Zonierung (E. 3c). Insbesondere Begriff der Nichteinzonung: Von einer Nichteinzonung ist nur auszugehen, wenn erstmals eine bundesrechtskonforme Raumordnung geschaffen wird. Dagegen ist von einer Auszonung auszugehen, wenn eine ursprüngliche Nutzungsplanung dem Bundesrecht entsprach, die Dimensionierung der Bauzonen sich später aber z.B. wegen der demographischen Entwicklung oder neuer Verdichtungsmöglichkeiten als zu gross erweist (E. 4b/bb). Konkret liegt eine Auszonung vor, weil die fragliche Zonierung nur die zwischenzeitlich ermöglichte höhere bauliche Nutzung "zurückkorrigiert" (E. 4b/cc). Prüfung der Frage, ob am Stichtag die nahe Möglichkeit der Überbauung des Grundstücks bestand: Ein hängiges grossräumiges Quartierplanverfahren, welches das Grundstück miteinbezogen hat, konnte die nahe Überbaubarkeit nicht ohne weiteres ausschliessen (E. 5a). Zu berücksichtigen ist ein Vorentscheid, wonach eine Überbauung auf dem Grundstück das Quartierplanverfahren nicht präjudiziert hätte. Die strassenmässige Erschliessung war gesichert (E. 5b). Eine kommunale richtplanerische Festsetzung - da nur behördenverbindlich - stellte kein Hindernis für die Prüfung der Überbaubarkeit dar (E. 5c). Die Groberschliessung war gegeben (E. 5d). Die Auszonung entzieht somit der Grundeigentümerin eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis und kommt einer Enteignung gleich (E. 5e). Gutheissung (Rückweisung an Schätzungskommission zur Bemessung der Entschädigungshöhe). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSZONUNG">AUSZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERHOLUNGSZONE">ERHOLUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2004 Nr. 12</span><br/><span class="ungerade">RB 2003 Nr. 119 S. 245</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Die A AG ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 im Gebiet O in der Gemeinde X. GemÃ¤ss dem 1986 festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das GrundstÃ¼ck in der Zentrumszone B, in welcher eine dichte Ãberbauung mÃ¶glich war. GemÃ¤ss dem kantonalen Richtplan von 31. Januar 1995 liegt das fragliche GrundstÃ¼ck am Rande des Zentrumsgebietes von X.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Am 7. Juli 1997 setzte die Gemeindeversammlung X einen neuen Siedlungs- und Landschaftsplan fest (vom Regierungsrat genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser sieht im betroffenen Gebiet ein Erholungsgebiet B fÃ¼r Parkanlagen und SpielplÃ¤tze vor. GestÃ¼tzt auf den revidierten Richtplan setzte die Gemeindeversammlung am 23. MÃ¤rz 1998 den neuen Zonenplan fest, vom Regierungsrat genehmigt am 2. September 1998. Das GrundstÃ¼ck der A AG wurde der Erholungszone B zugewiesen, in welcher nur noch GebÃ¤ude und Anlagen zulÃ¤ssig sind, die dem Betrieb von SpielplÃ¤tzen dienen. Die Umzonung wurde rechtskrÃ¤ftig, weil sie direkt nicht angefochten wurde und nachdem das Verwaltungsgericht auf eine gegen den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats gerichtete Beschwerde nicht eintrat (VB.1998.00347/VB.1998.00353, 11. Februar 1999) und das Bundesgericht eine staatsrechtliche Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid am 9. September 1999 abwies (1P.566/1998).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Am 15. MÃ¤rz 2000 richtete die A AG ein EntschÃ¤digungsbegehren wegen materieller Enteignung an die Gemeinde X. Weil sich die Parteien nicht Ã¼ber eine EntschÃ¤digung einigen konnten, ersuchte die Gemeinde X das Statthal­teramt Y um die Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 29. Januar 2001 der SchÃ¤tzungskommission III zur DurchfÃ¼hrung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Die Kommission fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am 4. Februar 2003, der A AG werde wegen der Zuweisung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 zur Erholungszone B weder eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung noch Ersatz fÃ¼r Planungs- und Projektierungskosten zugesprochen. </p> <p class="Einzug1">III. Die A AG meldete gegen diesen Entscheid am 24. MÃ¤rz 2003 beim Verwaltungsgericht Rekurs an und reichte am 28. April 2003 die begrÃ¼ndete Rekursschrift ein. Sie beantragt in erster Linie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die RÃ¼ckweisung der Angelegenheit an die SchÃ¤tzungskommission III zur Festsetzung einer EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die SchÃ¤tzungskommission III reichte die Akten ein und erklÃ¤rte Verzicht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde X beantragt die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">2. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">3. Laut Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raum­planung (RPG) schuldet das Gemein­we­sen fÃ¼r die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrÃ¤n­kungen, die Ã¤hnlich einer Enteig­nung wirken, volle EntschÃ¤digung. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">a) GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zu­rÃ¼ck­zufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem Eigen­tÃ¼­mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum flies­sen­de Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahms­wei­se einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so be­trof­fen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung ge­leistet wÃ¼r­de. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nf­tigen besseren Nutzung der Sa­che nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeit­punkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ver­wirkli­chen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a, mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz­recht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.). </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ord­nung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeit­punkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss (BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4b und 5, 121 II 417 E. 3). Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Ge­meinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gt, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Be­ach­tung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nicht­bau­zo­nen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer <i>Auszonung</i> be­trof­fen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼r­digen ist. Wird dagegen bei der erst­maligen Festsetzung einer verfassungs‑ und gesetzes­kon­formen Nutzungsplanung eine Lie­genschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewie­sen, so liegt nach der bundes­ge­richt­li­chen Praxis eine <i>Nichteinzonung</i> vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage ste­hen­de FlÃ¤­che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; HÃ¤nni, S. 601 ff.).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">c) Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 181), hier also der 18. September 1998, an welchem Datum der Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 2. September 1998 publiziert wurde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Die SchÃ¤tzungskommission III hat erwogen, die kommunale Nutzungsordnung von 1986 habe bereits den formellen und materiellen Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprochen. Die Revision von 1998 stelle daher keine erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Grundordnung dar. Somit liege keine Nichteinzonung, sondern eine Auszonung vor. Zur in diesem Zusammenhang bedeutenden Frage der Baulandreserven erwog die Kommission, zwar habe die Revision von 1998 eine Reduktion der Baulandreserven bewirkt, die jedenfalls zu 14,7 ha bzw. 12,1 % auf Auszonungen zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei (weitere Faktoren seien ZonenÃ¤nderungen und Genauigkeitsanpassungen bei der statistischen Erfassung gewesen). Diese Reduktion bewege sich indessen in der gleichen GrÃ¶s­senordnung wie die KapazitÃ¤tserweiterung, die durch die am 1. September 1991 vorgenommene Ãnderung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geschaffen wurde. Diese Revision habe Ã¼ber die AusnÃ¼tzungsziffern (§ 255 PBG) zu einer hÃ¶heren baulichen NutzungsmÃ¶glichkeit von GrundstÃ¼cken in der GrÃ¶ssenordnung von 10 % gefÃ¼hrt (unter Hinweis auf Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, <i>2. A</i>., ZÃ¼rich 1992, Rz. 649). Da mit der Zonenplanrevision 1998 im Wesentlichen nur die durch die PBG-Revision geschaffenen Nutzungsreserven ausgeglichen worden seien, seien die 1986 eingezonten Gebiete als sachgerecht bemessen anzusehen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Rekursgegnerin macht demgegenÃ¼ber geltend, durch die PBG-Revision von 1991 sei die KapazitÃ¤t der an die GrundsÃ¤tze des eidgenÃ¶ssischen Planungsrechts angepassten Bau- und Zonenordnung mit einem Schlag deutlich erhÃ¶ht worden; "erst mit der Anpassung der Bauordnung von 1993 und der Zonierung von 1998" sei "wieder BundesrechtskonformitÃ¤t hergestellt worden". Diese Wiederherstellung des bundesrechtskonformen Zustandes sei als Nichteinzonung zu qualifizieren.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die Rekursgegnerin wirft damit die Frage auf, ob die bundesgerichtliche Praxis Ã¼ber die Nichteinzonung unter UmstÃ¤nden auch in FÃ¤llen massgeblich ist, in denen wÃ¤hrend einer gewissen Zeit eine RPG-konforme kommunale Zonenplanung vorlag, diese jedoch wegen nachtrÃ¤glicher VerÃ¤nderungen der rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen Situation in Widerspruch zu den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG) geriet und deshalb Ã¼berarbeitet wurde. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">aa) In methodischer Hinsicht ist vorweg daran zu erinnern, dass das Parlament anlÃ¤sslich der Totalrevision der Bundesverfassung ausdrÃ¼cklich am schon zuvor geltenden Grundsatz festgehalten hat, dass das Bundesgericht â und nicht etwa der Gesetz- oder der Verordnungsgeber â den Begriff der materiellen Enteignung umschreiben und fallweise konkretisieren soll. Das bedeutet auch, dass das Parlament â und mittelbar der Verfassungsgeber â am bisher entwickelten Begriff der materiellen Enteignung nichts Wesentliches Ã¤ndern wollte (vgl. Klaus A. Vallender, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2002, Art. 26 N. 61). Dieser Begriff wird nicht nur durch die vorne wiedergegebene, regelmÃ¤ssig verwendete Umschreibung der materiellen Enteignung gebildet, sondern ebenso sehr von der Unterscheidung zwischen Nichteinzonung und Auszonung geprÃ¤gt, da grundsÃ¤tzlich nur die letztere den Anspruch auf eine EntschÃ¤digung begrÃ¼ndet. Die Ã¼ber die Jahre entwickelte Rechtsprechung des Bundesgerichts hat nach dem Gesagten eine gesetzesvertretende Funktion.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) GemÃ¤ss der feststehenden Formel des Bundesgerichts liegt eine Nichteinzonung dann vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer verfassungs- und gesetzeskonformen raumplanerischen Grundordnung eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Die Rechtsprechung will ausdrÃ¼cklich vermeiden, dass sich die PlanungsbehÃ¶rden bei dieser Arbeit von entschÃ¤digungs- statt von raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 123 II 481 E. 6b S. 488 mit Hinweis). Diese Praxis findet ihre dogmatische Rechtfertigung darin, dass der Begriff des Eigentums kein natÃ¼rlicher, quasi vorrechtlicher ist, sondern dass Eigentum grundsÃ¤tzlich nur in jenem Rahmen bestehen kann, der durch die Rechtsordnung festgelegt wird, und dass VerfassungsauftrÃ¤ge wie die Raumordnung und der Schutz der natÃ¼rlichen Umwelt der Eigentumsgarantie gleichgeordnet sind (BGE 105 Ia 330 E. 3c und d, 119 Ib 124 E. 2a; Georg MÃ¼ller, in: Kommentar zur [alten] Bundesverfassung, 1987, Art. 22ter N. 22; Riva, in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 111 ff.; Martin Bertschi, Die Umsetzung von Art. 15 lit. b RPG Ã¼ber die Dimensionierung der Bauzonen: ..., ZÃ¼rich 2001, Rz. 90 f.). Allerdings ist der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Eigentumsordnung nicht frei, sondern an die in der Verfassung festgelegten Ziele und Grundentscheidungen gebunden. Zu diesen gehÃ¶rt neben den tendenziell eigentumseinschrÃ¤nkenden Zielen auch die Aufgabe, die freiheitsvermittelnde Funktion des Privateigentums zu beachten und zu fÃ¶rdern (MÃ¼ller, Art. 22ter aBV, N. 24; Vallender, Art. 26 BV N. 12 f.). Diese Bindung betrifft analog die Gerichte, die in ihrer Rechtsprechung den entschÃ¤digungspflichtigen vom entschÃ¤digungslosen Eigentumseingriff abzugrenzen haben. Nicht zu verkennen ist, dass der Entscheid, gewisse Eingriffe in die Eigentumsposition entschÃ¤digungslos zuzulassen, der Abgrenzung des entschÃ¤digungsrechtlich geschÃ¼tzten Eigentumsbegriffs vorausgeht, sich also nicht etwa daraus begriffslogisch ableiten lÃ¤sst (vgl. Bertschi, Rz. 103). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das Verwaltungsgericht sieht vor dem Hintergrund dieser Ãberlegungen keinen Anlass, davon abzurÃ¼cken, dass Nichteinzonungen nur im Rahmen von Ortsplanungen anzunehmen sind, welche <i>erstmals</i> eine verfassungs- und gesetzeskonforme Raumordnung schaffen. Soll das Eigentum nicht Ã¼bermÃ¤ssig beschrÃ¤nkt bzw. der Begriff des entschÃ¤digungslos hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum nicht Ã¼berdehnt werden, ist diese Grenze nicht ohne zwingende GrÃ¼nde zu verschieben. Solche GrÃ¼nde werden von der Rekursgegnerin nicht geltend gemacht und sind denn auch nicht ersichtlich. Damit ist der Auffassung Bertschis (Rz. 96) beizupflichten, dass Redimensionierungen von Bauzonen dann als Auszonungen zu qualifizieren sind, wenn die frÃ¼here Zonenplanung den formellen und materiellen Anforderungen des Bundesrechts genÃ¼gte, namentlich die Bauzonen an sich sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierung indessen hinterher z.B. wegen der demographischen Entwicklung oder wegen neuer Verdichtungs- bzw. Um­nutzungsmÃ¶glichkeiten als zu gross erweist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">cc) Das Letztere ist vorliegend der Fall. Die Bau- und Zonenordnung der Rekursgegnerin wurde 1986 an die Vorgaben des Raumplanungsgesetzes angepasst. Die 1993 vorgenommene Revision der Bauordnung und die hier angefochtene Revision des Zonenplans hat nicht die <i>erstmalige</i> Anpassung an das Raumplanungsgesetz zum Thema, sondern die BerÃ¼cksichtigung der durch die PBG-Revision von 1991 entstandenen VerÃ¤nderungen und gleichzeitig eine wegen dieser VerÃ¤nderungen nÃ¶tige <i>weitere</i> Anpassung an die Vorgaben des Bundesrechts (vgl. hierzu auch den Rekursentscheid des Regierungsrats RRB Nr. 3261 vom 1. November 1995 E. 7 und 8). Wie die SchÃ¤tzungskommission III zutreffend und unwidersprochen dargelegt hat, lÃ¤sst sich die hier umstrittene als eine von verschiedenen Umzonungen von der Bau- in die Nichtbauzone verstehen, mit denen die durch die PBG-Revision 1991 geschaffenen zusÃ¤tzlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten ausgeglichen werden sollten. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Damit hat die SchÃ¤tzungskommission III zu Recht angenommen, dass das GrundstÃ¼ck der Rekurrentin von einer Auszonung betroffen wurde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Es ist unbestritten und offensichtlich, dass die Umzonung von der Zentrums- in die Freihaltezone einen schweren Eingriff in die EigentÃ¼merposition der Rekurrentin darstellt. Die SchÃ¤tzungskommission hat eine EntschÃ¤digungspflicht dennoch verneint, weil sie zum Schluss kam, die GrundeigentÃ¼merin hÃ¤tte das GrundstÃ¼ck am Stichtag nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft in naher Zukunft Ã¼berbauen kÃ¶nnen. Ob diese Voraussetzung erfÃ¼llt ist, ist nach feststehender bundesgerichtlicher Praxis in WÃ¼rdigung aller rechtlichen und tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nde zu entscheiden, wobei â entgegen der Auffassung der Rekurrentin â in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4c, 112 Ib 388 E. 3). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Die SchÃ¤tzungskommission III hat erwogen, das fragliche GrundstÃ¼ck sei in ein seit 1986 laufendes Quartierplanverfahren eingebunden gewesen, dessen Ende am Stichtag (18. September 1998) nicht absehbar und das auch am Datum des Augenscheins (5. Dezember 2002) noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Am Stichtag habe nicht angenommen werden kÃ¶nnen, dass das Quartierplanverfahren bald zum Abschluss gelange. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Diese ErwÃ¤gung trifft an sich zu. Das seit Jahren hÃ¤ngige Quartierplanverfahren P betrifft indessen ein grosses Gebiet, dessen Teile in unterschiedlichem Mass zusÃ¤tzlicher Erschliessungsmassnahmen bedÃ¼rfen. Aus der Tatsache, dass im September 1998 noch nicht absehbar war, wann das Quartierplanverfahren abgeschlossen sein wÃ¼rde, kann daher nicht ohne weiteres gefolgert werden, eine Ãberbauung des GrundstÃ¼cks der Rekurrentin sei in naher Zukunft â damit ist ein Zeitraum von wenigen Jahren gemeint (vgl. BGr, 26. November 2002, 1A.41/2002, E. 5, www.bger.ch) â nicht mÃ¶glich gewesen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die Rekurrentin beruft sich in diesem Zusammenhang darauf, dass gemÃ¤ss einem von ihr erwirkten Vorentscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde vom 29. September 1993 eine Ãberbauung des GrundstÃ¼cks den Quartierplan nicht negativ prÃ¤judiziert hÃ¤tte, weshalb der Quartierplanbann hÃ¤tte aufgehoben werden kÃ¶nnen. Dies sei auch am Stichtag nicht anders gewesen. Dieses Argument Ã¼berzeugt. Zwar war der Vorentscheid nach drei Jahren, mithin rund zwei Jahre vor dem Stichtag, bereits verfallen, wie Vorinstanz und Rekursgegnerin hervorheben. Es liegen aber â abgesehen von der Umzonung, die zum heutigen Verfahren gefÃ¼hrt hat (hierzu anschliessend E. c) â keine GrÃ¼nde vor, die 1998 gegenÃ¼ber 1993 zu einer anderen Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit einer Ãberbauung hÃ¤tten fÃ¼hren kÃ¶nnen. Im Gegenteil war im September 1998, anders noch als 1993, endlich bekannt, wie die ausstehende Groberschliessung fÃ¼r den westlichen und sÃ¼dlichen Teil des Quartierplangebietes gefÃ¼hrt werden sollte. Somit liess sich mit noch grÃ¶sserer Sicherheit als 1993 feststellen, dass eine Ãberbauung von Kat.-Nr. 01 den Quartierplan nicht wesentlich prÃ¤judiziert hÃ¤tte; im Ãbrigen hÃ¤tte wie schon 1993 ein Quartierplanrevers genÃ¼gt, um allfÃ¤lligen Konflikten vorzubeugen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die ErwÃ¤gungen im Vorentscheid von 1993 enthalten entgegen den Darlegungen der Rekursgegnerin keine Vorbehalte, die 1998 einer Baubewilligung im Wege gestanden hÃ¤tten. Es wÃ¤re nach wie vor mÃ¶glich gewesen, die Gesuchstellerin auflageweise zur Freihaltung eines ausreichend breiten Bereichs entlang der nordÃ¶stlichen Grenze zu verpflichten, um eine etwaige VerlÃ¤ngerung der bestehenden (bislang privaten) Zufahrtsstrasse nicht zu behindern. Weiter enthielt der Vorentscheid entgegen den Behauptungen der Rekursgegnerin keine ins Gewicht fallenden Vorbehalte betreffend die Abwasserentsorgung, sondern stellte im Gegenteil ausdrÃ¼cklich fest, dass einer vorzeitigen Baubewilligung abwassertechnisch keine Hindernisse im Wege stÃ¼nden, und wies darauf hin, dass die erforderlichen Anlagen zu Lasten der Bauherrschaft erstellt werden kÃ¶nnten. Der generelle EntwÃ¤sserungsplan (GEP), auf welchen sich die Rekurrentin beruft, stammt aus dem Jahr 1992. Der Vorentscheid von 1993 erkannte darin keine Schwierigkeit fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung; die Rekursgegnerin erklÃ¤rt nicht, weshalb dies fÃ¼nf Jahre spÃ¤ter anders gewesen sein sollte.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Vorentscheid hÃ¤lt auch fest, dass die Parzelle der Rekurrentin verkehrstechnisch ab der Q-Strasse Ã¼ber die private Strassenparzelle Kat.-Nr. 5615 erschlossen sei; allerdings fehle noch die vertragliche Regelung mit der EigentÃ¼merin Ã¼ber die MitbenÃ¼tzung dieser Zufahrt. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafÃ¼r vor, dass die Strasse unter technischen Gesichtspunkten ungenÃ¼gend ausgebaut war; wenn die Rekursgegnerin ohne jede BegrÃ¼ndung bestreitet, dass am Stichtag nochmals eine solche "Behelfserschliessung" bewilligt worden wÃ¤re, kann ihr daher nicht gefolgt werden. Wenn heute zu beurteilen ist, ob die Rekurrentin ihr GrundstÃ¼ck am Stichtag in naher Zukunft aus eigener Kraft hÃ¤tte Ã¼berbauen kÃ¶nnen, so ist dies im Ãbrigen nicht gleichzusetzen mit der Frage, ob am Stichtag eine vertragliche Vereinbarung zur BenÃ¼tzung der vorhandenen privaten Zufahrtsstras­se bereits vorlag. Insofern gehen Vorinstanz und Rekursgegnerin von einer unzutreffenden Voraussetzung aus. Es spielt daher keine Rolle, dass ein Dienstbarkeitsvertrag Ã¼ber die BenÃ¼tzung der Strasse erst im November 1999 abgeschlossen wurde. Bedeutsam ist hingegen, dass die EigentÃ¼merin der Erschlies­sungsstrasse Kat.-Nr. 5615 der Rekurrentin soweit ersichtlich bereits 1993 mÃ¼ndlich zugesichert hat, sie sei bereit, der Rekurrentin ein Mitbenutzungsrecht an der Strasse einzurÃ¤umen. Die Existenz dieser Zusicherung wurde von der Vorinstanz als gegeben betrachtet und wird auch von der Rekursgegnerin nicht bestritten. Es bestehen keine GrÃ¼nde, sie in Zweifel zu ziehen, entspricht der damit vorgesehene Dienstbarkeitsvertrag doch durchaus der Interessenlage beider Beteiligter. Es erÃ¼brigt sich daher auch, zu dieser Frage ein Beweisverfahren durchzufÃ¼hren, wie dies die Rekurrentin angeboten hat. Vielmehr kann als erstellt gelten, dass die Rekurrentin im September 1998 in der Lage gewesen wÃ¤re, sich innert kurzer Frist das erforderliche Mitbenutzungsrecht an der Zufahrtsstrasse vertraglich zu sichern.</p> <p class="Einzug1">c) Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, ein Vorentscheid zugunsten einer Ãberbauung bzw. eine Baubewilligung wÃ¤re am Stichtag auch deswegen nicht erhÃ¤ltlich gewesen, weil die Baukommission zu diesem Zeitpunkt durch den revidierten Siedlungs- und Landschaftsplan vom 7. Juli 1997 an einem solchen Entscheid gehindert worden wÃ¤re. Wegen des in diesem Plan vorgesehenen Erholungsgebiets habe dem GrundstÃ¼ck die Baureife gemÃ¤ss § 234 PBG gefehlt. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Da als Stichtag fÃ¼r die Beurteilung eines Eigentumseingriffs erst der Zeitpunkt anzusehen ist, an welchem die Massnahme rechtskrÃ¤ftig wird, und nicht etwa die Festsetzung vorgÃ¤ngiger provisorischer Massnahmen oder â bei Schutzmassnahmen â gar die Schaffung der entsprechenden gesetzlichen Grundlage (BGE 112 Ib 263 E. 2), verbietet es sich, solche vorausgehenden Massnahmen als BegrÃ¼ndung fÃ¼r den Ausschluss einer EntschÃ¤digungspflicht zu verwenden, da sonst eine solche â systemwidrig â regelmÃ¤ssig verhindert werden kÃ¶nnte (vgl. HÃ¤nni, S. 623; BGE 117 Ib 4 E. 2b). Diese Praxis muss auch dort gelten, wo der definitiven Massnahme nicht eine provisorische Massnahme wie etwa eine Planungszone vorausgegangen ist, sondern wie hier eine kommunale Richtplanfestsetzung. Das Bundesgericht stellt nicht auf den Zeitpunkt einer provisorischen, sondern erst auf denjenigen der definitiven Massnahme ab, weil beim Erlass der provisorischen Anordnung von vornherein nicht vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis gesprochen werden kann; die Ungewissheit Ã¼ber die kÃ¼nftige definitive Anordnung macht die EigentumsbeschrÃ¤nkung vorerst nur zu einer vorÃ¼bergehenden. Dies gilt in vergleichbarer Weise bei richtplanerischen Festlegungen, die nur behÃ¶rdenverbindlich sind und den BehÃ¶rden einen Spielraum bei der Umsetzung lassen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Die SchÃ¤tzungskommission befasste sich auch mit der Frage, ob die nahe MÃ¶glichkeit der Ãberbauung deswegen zu bejahen sei, weil die Rekurrentin gestÃ¼tzt auf Art. 19 Abs. 2 RPG und § 93 PBG Anspruch auf eine rechtzeitig erstellte Groberschliessung durch die Gemeinde habe. Sie verneinte dies. Die Rekursgegnerin weist in diesem Zusammenhang auf die bei der Anwendung von § 93 Abs. 2 PBG vorzuschiessenden Kosten hin und macht geltend, die hier zu leistenden Summen hÃ¤tten die MÃ¶glichkeiten der Rekurrentin zweifellos Ã¼berstiegen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wie es sich damit verhÃ¤lt, braucht nicht weiter erÃ¶rtert zu werden. Art. 19 RPG und § 93 PBG befassen sich mit der Groberschliessung. Diese fehlte am Stichtag fÃ¼r grosse Teile des Quartierplangebietes P, nicht aber fÃ¼r das GrundstÃ¼ck der Rekurrentin. Die erforderliche Groberschliessung bestand und besteht in der Q-Strasse und den darin verlaufenden Leitungen. Das ergibt sich schon daraus, dass die Rekursgegnerin noch vor dem Stichtag die Ãberbauung des an der Q-Strasse gelegenen GrundstÃ¼cks alt Kat.-Nr. 02 gestattete. Die Rekursgegnerin fÃ¼hrt denn auch wÃ¶rtlich aus, die Q-Strasse sei in Anbetracht der an sie angeschlossenen Liegenschaften fÃ¼r jede Quartierplanung ein fester Parameter; ihre Lage und Funktion als Verkehrserschliessung kÃ¶nne nicht mehr ernsthaft zur Disposition gestellt werden. Dem kann ohne weiteres gefolgt werden; somit lÃ¤sst sich aber nicht behaupten, die strassenmÃ¤ssige Groberschliessung des GrundstÃ¼cks der Rekurrentin sei wegen der unklaren FÃ¼hrung der Westtangente ungenÃ¼gend.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">e) Zusammenfassend ergibt sich, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am Stichtag weitgehend erschlossen war; die fehlenden Erschliessungsmassnahmen hÃ¤tte die Rekurrentin aus eigener Kraft bewerkstelligen kÃ¶nnen. Die laufende Quartierplanung hÃ¤tte einer Baubewilligung nicht im Wege gestanden, da durch einen Quartierplanrevers Konflikte mit dieser Planung hÃ¤tten vermieden werden kÃ¶nnen und die Durchsetzung des Quartierplanbanns daher im konkreten Fall unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig gewesen wÃ¤re. Die Auszonung entzieht daher der Rekurrentin eine wesentliche, aus dem Eigentum flies­sen­de Befugnis und kommt einer Enteignung gleich.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">6. Demnach ist der Rekurs gutzuheissen. Die SchÃ¤tzungskommission III hat entsprechend ihrer Argumentation nicht untersuchen mÃ¼ssen, wie hoch eine allfÃ¤llige EntschÃ¤digung anzusetzen ist. Da mit vorliegendem Urteil eine materielle Enteignung bejaht wird, ist die Angelegenheit zur Bemessung der EntschÃ¤digungshÃ¶he an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">7. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der Rekursgegnerin aufzu­erlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nach § 17 Abs. 2 VRG von vornherein nicht zu. Hingegen ist sie zur Zahlung einer angemessenen EntschÃ¤digung an die Rekurrentin zu verpflichten.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Der Rekurs wird gutgeheissen und die Angelegenheit wird zur Bemessung der EntschÃ¤digungshÃ¶he an die SchÃ¤tzungskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 20'100.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der Rekursgegnerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">4. Die Rekursgegnerin wird verpflichtet, der Rekurrentin binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (Mehr­wertsteuer inbegriffen) zu zahlen.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab erfolgter Zustellung Verwaltungsge­richtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">6. â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>