<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00396</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206701&amp;W10_KEY=13013558&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00396</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.05.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.04.2009 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan. Verzicht auf Augenschein (E. 1.3). Rechtsnatur und Voraussetzungen von Gestaltungsplänen nach § 83 ff. PBG (E. 2.1). Umfang des strittigen Gestaltungsplans (E. 2.3). Schutzziele des ISOS, welches nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar rechtsverbindlich ist (E. 4.1), vorliegend jedoch auch beachtet werden muss (E. 4.2). Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist primär im an die Detailprojektierung folgenden Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. Ebenso wird erst in jenem Verfahren die Vereinbarkeit des konkreten Bauvorhabens mit der Bauordnungsvorschrift von § 238 PBG zu prüfen sein. Vorliegend ist lediglich zu prüfen, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans eine gute Gestaltung im Sinn der Gestaltunsplanvorschriften gewährleisten kann. In der Bejahung dieser Frage durch die Vorinstanz ist keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 4.3). Weiter ist eine allfällige Verletzung schutzwürdiger Interessen des Beschwerdeführers zu prüfen. Die ihn durch die ermöglichte Gebäudehöhe von 22.1 m treffenden Nachteile fallen nicht übermässig ins Gewicht (E. 4.4). Der Vorwurf der Rechtsungleichheit und Willkür ist nicht haltbar (E. 4.5). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEIT">RECHTSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHATTENWURF">SCHATTENWURF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WILLKÃR">WILLKÃR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 6 Abs. I NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. II NHG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 85 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7824" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00396</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Mai 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_1_5"><span>H,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_12">RA I,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Gemeinde RÃ¼ti,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_22">RA J,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_23">Einfache Gesellschaft K/L/M,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_5_24">nÃ¤mlich:</a><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_6_29">K,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.2 <a id="Anonym_ORT_7_34">L,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.3 <a id="Anonym_ORT_8_39">M,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_9_47">RA N,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Gestaltungsplan,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung RÃ¼ti stimmte am 6. Juni 2005 dem privaten Gestaltungsplan "Stadtzentrum RÃ¼ti" zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob H als EigentÃ¼mer einer benachbarten Eigentumswohnung Rekurs. Nachdem die Baurekurskommission III einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und letztinstanzlich das Bundesgericht eine vom Vertreter des Rekurrenten erhobene Stimmrechtsbeschwerde erledigt hatte, wies die Rekurskommission das Rechtsmittel am 26. Juli 2006 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 18. September 2006 liess H dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid wie den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 6. Juni 2005 aufzuheben. Ausserdem verlangte er eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 6. November 2006 erteilte die Baudirektion dem Gestaltungsplan die aufgrund von § 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderliche Genehmigung. </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">In ihrer Vernehmlassung vom 23. November 2006 schloss die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten am 10. Januar 2007 die einfache Gesellschaft "K, L, M" â diese unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â sowie am 30. Januar 2007 die Gemeinde RÃ¼ti.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 PBG zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Die Beschwerde richtet sich ausschliesslich gegen den Rekursentscheid der Baurekurskommission III betreffend Zustimmung der Gemeindeversammlung zum privaten Gestaltungsplan (§ 86 PBG) und nicht gegen den Genehmigungsentscheid der Baudirektion (§ 89 PBG), der nicht beschwerdefÃ¤hig wÃ¤re (§ 43 Abs. 1 lit. d VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer einer Stockwerkeigentumseinheit des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 an der X-Strasse 06, die unmittelbar gegenÃ¼ber dem Baubereich E des Gestaltungsplanperimeters liegt. Seine Legitimation zu Rekurs und Beschwerde ist daher aufgrund von § 338a Abs. 1 PBG ausgewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Baurekurskommission III hat am 10. Januar 2006 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Die hierbei getroffenen Feststellungen kÃ¶nnen auch vom Verwaltungsgericht berÃ¼cksichtigt werden (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45). Ausserdem geben die Akten Ã¼ber die streitbetroffenen VerhÃ¤ltnisse hinreichend Auskunft. Dies gilt insbesondere fÃ¼r das im Baubereich E zulÃ¤ssige GebÃ¤udevolumen. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach § 83 PBG werden mit GestaltungsplÃ¤nen fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindeststÃ¤nden abgewichen werden (Abs. 1). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan, der ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem privaten Gestaltungsplan, der mit Ã¶ffentlich-rechtlicher Wirkung von den GrundeigentÃ¼mern aufgestellt wird (§ 85 Abs. 1 PBG). Private GestaltungsplÃ¤ne dÃ¼rfen keine schutzwÃ¼rdigen Interessen anderer GrundeigentÃ¼mer verletzen (§ 85 Abs. 2 PBG) und erfordern die Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Organs. Ãberschreiten sie den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genÃ¼gt die Zustimmung des Gemeinderates (§ 86 PBG). Ferner bedÃ¼rfen GestaltungsplÃ¤ne der Genehmigung (§ 89 PBG); erfolgt diese ohne Vorbehalt, so ist die Baudirektion zustÃ¤ndig, andernfalls der Regierungsrat (§ 2 lit. a und b PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Den Gemeinden kommt bei ihren Planungsentscheiden Ermessen zu. Jedoch mÃ¼ssen sie das Ermessen nach sachlichen Kriterien ausÃ¼ben und insbesondere die verschiedenen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen sachgerecht gewichten (BGE 119 Ia 362 E. 5a). Nachdem die Rekurskommission die von Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) verlangte volle ÃberprÃ¼fung vorgenommen hat, beurteilt das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur noch auf Rechtsverletzungen hin, einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Perimeter des privaten Gestaltungsplans "Stadtzentrum RÃ¼ti" erstreckt sich sÃ¼dlich und westlich des PostgebÃ¤udes Ã¼ber ein rund 11'600 m<sup>2</sup> grosses Areal zwischen der Jona und der X-Strasse. Das Gebiet umfasst die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 sowie einen Teil der Parzelle Kat.Nr. 04. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung vom 9. Juni 1997 (BZO) liegt das Beizugsgebiet zum einen Teil in der Zentrumszone und zum anderen Teil â wozu auch der Baubereich E zÃ¤hlt â in der Kernzone II. Mit Bezug auf die Zentrumszone statuiert Art. 29 BZO u.a. folgende Grundmasse: AusnÃ¼tzungsziffer 100%; 4 Vollgeschosse und 2 Dachgeschosse; GebÃ¤udehÃ¶he 15,5 m; FirsthÃ¶he 7 m. FÃ¼r die Kernzone II sind nach Art. 22 BZO einzuhalten: FreiflÃ¤chenziffer 10%; 3 Voll- und 2 Dachgeschosse; GebÃ¤udehÃ¶he 9,5 m. Mangels einer Regelung der erlaubten FirsthÃ¶he kommt § 281 Abs. 1 lit. a und b PBG zur Anwendung, sodass die GesamthÃ¶he eines BaukÃ¶rpers maximal (9,5 m + 7 m =) 16,5 m betrÃ¤gt.</p> <p class="Urteilstext">Der Gestaltungsplan Stadtzentrum RÃ¼ti bezweckt nach Art. 3 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) die Erhaltung des Schutzobjekts Vers.Nr. 05 im nÃ¶rdlichen Teil des Beizugsgebiets und die Errichtung einer architektonisch guten NeuÃ¼berbauung im sÃ¼dlichen Arealteil, die zur Bildung eines attraktiven stÃ¤dtischen Zentrums und zur Aufwertung des Ortskerns beitrÃ¤gt. Art. 4 Abs. 1 GPV definiert die Erhaltung der ehemaligen Fabrik Vers.Nr. 05 als kommunales Schutzobjekt im Sinn von § 203 PBG. Laut Art. 4 Abs. 2 und Art. 5 GPV richten sich die Lage und maximale Ã¤ussere Abmessung der Baubereiche A-G von oberirdischen GebÃ¤uden, die GebÃ¤udehÃ¶he sowie die Geschosszahl nach dem Plan Nr. 1. Dieser sieht in den Baubereichen A-D vier lang gezogene Wohnbauten mit je vier Vollgeschossen sowie einem Attikageschoss und im Baubereich E ein siebengeschossiges GebÃ¤ude mit Flachdach vor. Die GebÃ¤ude in den Baubereichen A-E und G sind mit FlachdÃ¤chern auszugestalten. Art. 9 GPV verlangt unter Hinweis auf § 71 PBG eine gute Gestaltung von Bauten und Anlagen. In nÃ¶rdlicher Richtung schliesst sich das als Ortsbild von Ã¼berkommunaler Bedeutung inventarisierte Ortszentrum an das Gestaltungsplangebiet an. Westlich und sÃ¼dlich des Gestaltungsplangebiets dominieren grÃ¶ssere Wohnbauten, in Ã¶stlicher Richtung sind vorab kleinere WohnhÃ¤user vorzufinden. NordÃ¶stlich stÃ¶sst das PostgebÃ¤ude, ein vor rund 20 Jahren erstellter grossvolumiger Zweckbau, an den Perimeter an.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Baurekurskommission III erwog, dass die kÃ¼nftige Ãberbauung des Gestaltungsplangebiets auf verschiedene Objekte von denkmalpflegerischer Bedeutung RÃ¼cksicht nehmen mÃ¼sse. Neben der Erhaltung der ehemaligen Fabrik sei das benachbarte Zentrum von RÃ¼ti im Inventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) verzeichnet und vom Regierungsrat am 4. Januar 1980 als Ortsteil von regionaler Bedeutung inventarisiert worden. Die im Gestaltungsplangebiet ausgeschiedenen Baubereiche erlaubten die Erstellung von vier WohnblÃ¶cken sowie zwei Anbauten an das FabrikgebÃ¤ude,<br/> einer Kleinbaute und im Baubereich E einer vergleichsweise kleinen Flachdachbaute mit sieben Vollgeschossen. Die augenfÃ¤lligsten Abweichungen gegenÃ¼ber der Regelbauweise betrÃ¤fen die GebÃ¤udehÃ¶he und die Dachgestaltung im Baubereich E. Wenn der Rekurrent im Jahr 1982 aus GrÃ¼nden der befriedigenden Einordnung angehalten worden sei, eine FirsthÃ¶he von nur 12,8 m zu vermindern, kÃ¶nne in der Zustimmung zum Gestaltungsplan mit einer GesamthÃ¶he von 22,1 m im Baubereich E keine rechtsungleiche Behandlung erblickt werden; denn heute liege ein Planungsakt und keine Bewilligung im Streit. Das Gutachten der Natur- und Heimatschutz-Kommission des Kantons ZÃ¼rich (NHK) vom 8. Dezember 2004 bescheinige dem Gestaltungsplan, dass die vier identischen, lÃ¤ngs gerichteten, leicht zueinander versetzten und abgedrehten WohnblÃ¶cke die kleineren GebÃ¤udevolumina im Osten mit den grÃ¶sseren im Westen geschickt verwebten. Das hohe, in seinem Grundriss eher bescheidene Haus im Baubereich E bilde das Scharnier gegenÃ¼ber dem mÃ¤chtigen PostgebÃ¤ude. Mit seiner HÃ¶he relativiere es die Masse des PostgebÃ¤udes, setze zu diesem einen Kontrapunkt und leite in die Baubereiche A-D Ã¼ber. Im Zusammenspiel mit der Fabrik ergÃ¤nzten sich die drei sehr unterschiedlichen GebÃ¤udevolumina und -typen zu einem Ensemble. Die NHK komme zum Schluss, dass Ã¼ber den Planungsperimeter hinaus betrachtet eine sehr gute stÃ¤dtische Verdichtung und eine sinnvolle Stadtreparatur resultiere. Dieser Auffassung schliesse sich auch die Baudirektion an. Die im Baubereich E ermÃ¶glichte Baute nehme tatsÃ¤chlich eine dominierende Stellung ein. Diese Planung stehe jedoch im Einklang mit dem politischen Entscheid, an dieser Stelle durch verdichtetes Bauen ein stÃ¤dtisches Zentrum anzustreben. Auch wenn das hohe GebÃ¤ude im Bereich E fÃ¼r den Rekurrenten einen Nachteil bedeute, werde damit keine unzumutbare Situation geschaffen. Insgesamt erweise sich die dem Gestaltungsplan zugrunde liegende Planung als vertretbar und liege im Rahmen des kommunalen Planungsermessens.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dem Rekursentscheid entgegen, dass der Gestaltungsplan im Baubereich E eine GesamthÃ¶he der BaukÃ¶rper von 22,1 m erlaube, wÃ¤hrend nach der Regelbauweise nur 16,5 m zulÃ¤ssig wÃ¤ren. In den Baubereichen A-E und G seien FlachdÃ¤cher und damit eine der Kernzone fremde Dachgestaltung vorgeschrieben. Das ISOS bezeichne "RÃ¼ti mit Untertann" als "verstÃ¤dtertes Dorf" und bescheinige ihm ein "schÃ¼tzenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung". Der angefochtene Gestaltungsplan tangiere die ObjektblÃ¤tter "3 Ortskern", "5 Bebauung entlang Strassen nach Ferrach" und "I SÃ¼dumgebung". Die Schutzanforderungen des ISOS wÃ¼rden auf Stufe Nutzungsplanung immerhin teilweise durch die Kernzonenbestimmungen umgesetzt. Ein Gestaltungsplan dÃ¼rfe nur insoweit von der Regelbauweise abweichen, als er den Ortsbildschutz mindestens in gleichem Umfang gewÃ¤hrleiste. Soweit das ISOS Freihaltung fordere, stÃ¼nden die kommunale Bau- und Zonenordnung und der Gestaltungsplan dazu im Widerspruch. Auch kantonal sei RÃ¼ti als Ortsbild von Ã¼berkommunaler, regionaler Bedeutung inventarisiert. Dass die ObjektblÃ¤tter 3 und 5 ausserhalb des Gestaltungsplangebiets lÃ¤gen, spiele keine Rolle, denn nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung drÃ¤nge sich eine Beachtung der Schutzanliegen auch dann auf, wenn Gebiete an ein Schutzobjekt angrenzten und deren BeeintrÃ¤chtigung sich auf dieses auswirken kÃ¶nnte. Die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes bedeute, dass es ungeschmÃ¤lert zu erhalten oder grÃ¶sstmÃ¶glich zu schonen sei. Die Rekurskommission habe sich mit der Kritik des BeschwerdefÃ¼hrers am NHK-Bericht wie auch an der VorprÃ¼fung des Gestaltungsplans durch das Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung nicht auseinandergesetzt. Eine Missachtung des ISOS dÃ¼rfe auch nicht unter Hinweis auf dessen ÃberarbeitungsbedÃ¼rftigkeit hingenommen werden. Gemeinde und Rekurskommission hÃ¤tten dadurch Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG) und der Verordnung vom 9. September 1981 Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) sowie § 204 Abs. 1 in Verbindung mit § 208 Abs. 1 PBG verletzt. Sodann hÃ¤tten sich die Vorinstanzen mit den konkreten Anforderungen der Inventare an den Ortsbildschutz nicht nÃ¤her befasst. Das hierzu in Widerspruch stehende GebÃ¤ude im Baubereich E werde sogar ausdrÃ¼cklich als "Kontrapunkt" bezeichnet, was seinen Charakter als FremdkÃ¶rper bestÃ¤tige. Die pauschale Behauptung der NHK, dass der Gestaltungsplan Ã¼ber den Perimeter hinaus eine sehr gute stÃ¤dtische Verdichtung und eine sinnvolle Stadtreparatur bringe, nehme keinen Bezug auf die gegenteiligen Schutzvorgaben des ISOS und des kantonalen Inventars. Abgesehen davon, dass diese Inventare Ã¼bergeordnetes Recht darstellten, gebe es keine Ortsplanung, welche die Umwandlung des historischen Kerns von RÃ¼ti in ein stÃ¤dtisches Zentrum vorsehe. Bereits die Regelbauweise lasse in der Kernzone II ein sehr grosses Bauvolumen zu, weshalb fÃ¼r eine noch weitere Verdichtung kein Anlass bestehe. Weil der Gestaltungsplan die zulÃ¤ssigen Baukuben weitgehend konkretisiere, seien dessen gestalterischen MÃ¤ngel schon im vorliegenden Verfahren und nicht erst in einem spÃ¤teren Baubewilligungsverfahren geltend zu machen. Nicht nur § 71 PBG, sondern auch der geringere Anforderungen an die Einordnung stellende § 238 Abs. 1 PBG verlange eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens. Im Jahr 1982 habe der Gemeinderat dem BeschwerdefÃ¼hrer an der X-Strasse 06 ein GebÃ¤ude mit einer GesamthÃ¶he von 12,8 m und einem wesentlich kleineren Grundriss mangels genÃ¼gender Einordnung verweigert. Nunmehr erlaube der Gestaltungsplan beim Block E eine HÃ¶he von 22,1 m und bescheinige diesem eine gute Einordnung. Die von der Rekurskommission hierzu gegebene BegrÃ¼ndung der unterschiedlichen Rechtsnatur von Gestaltungsplan und Baubewilligung einerseits und der Entwicklung des Ortszentrums anderseits sei willkÃ¼rlich. Die InteressenabwÃ¤gung sei zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers unvollstÃ¤ndig und fehlerhaft erfolgt. Das Gebot der guten Gestaltung hÃ¤tte auch mit Bezug auf diese Nachbarschaft beachtet werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Die privaten Beschwerdegegner weisen darauf hin, dass sie nicht an die Regelbauweise gebunden gewesen wÃ¤ren, sondern einen Arealbonus hÃ¤tten beanspruchen dÃ¼rfen. In der Kernzone II hÃ¤tten sie daher nach Art. 45 Abs. 4 BZO eine GebÃ¤udehÃ¶he von 12,5 m ausschÃ¶pfen kÃ¶nnen und mit der erlaubten FirsthÃ¶he von 7 m ergebe dies eine zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he von 19,5 m; in der Zentrumszone liesse sich eine GesamthÃ¶he von (18,5 m + 7 m =) 25,5 m realisieren. Die kantonale Richtplanung strebe im streitbetroffenen Perimeter ein regionales Zentrum mit hoher baulicher Dichte an. Die Entwicklung â auch gemÃ¤ss ISOS â habe RÃ¼ti zu einer stÃ¤dtischen Siedlung anwachsen lassen. GegenÃ¼ber den Festlegungen Kernzone II und Zentrumszone in der Nutzungsplanung, welche das Bauen als erlaubt und erwÃ¼nscht erscheinen liessen, mÃ¼sse der ISOS-Eintrag "keine weitere BautÃ¤tigkeit mehr" zurÃ¼cktreten. Indem der Gestaltungsplan gegenÃ¼ber der Jona anstatt der von der GewÃ¤sserabstandslinie verlangten 9 m einen mittleren GebÃ¤udeabstand von 16 m vorsehe und die Sicht auf die Kirche erhalte, nehme er auf das ISOS RÃ¼cksicht. Weil das Beizugsgebiet nur an den Bereich der ISOS-ObjektblÃ¤tter 3 und 5 angrenze, mÃ¼sse die KleinmassstÃ¤blichkeit der benachbarten Gebiete nicht Ã¼bernommen werden. Einen "PrÃ¤zedenzfall" gebe es nicht; denn das Projekt des BeschwerdefÃ¼hrers aus dem Jahr 1982 lasse sich weder tatsÃ¤chlich noch rechtlich mit dem heute zu beurteilenden Gestaltungsplan vergleichen. Wenn die Rekurskommission einrÃ¤ume, dass das vorgesehene hohe GebÃ¤ude im Baubereich E fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer nachteilig sei, lasse sich daraus nicht auf mangelnde Einordnung schliessen. </p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat RÃ¼ti betont, dass die AusfÃ¼hrungen des ISOS nur bezÃ¼glich der SÃ¼dumgebung des Ortsbildes massgebend seien. Zwar werde als Erhaltungsziel der Verzicht auf eine weitere BautÃ¤tigkeit empfohlen, jedoch kein Bauverbot verlangt. Die NHK habe die Aspekte des Ortsbildschutzes nicht ignoriert, sondern sei zu anderen Folgerungen als der BeschwerdefÃ¼hrer gelangt. Im Gutachten habe sie begrÃ¼ndet, weshalb sie den Gestaltungsplan als sehr gute stÃ¤dtische Verdichtung und sinnvolle Stadtreparatur betrachte. Zwar seien Bundesinventare in den kantonalen Planungsverfahren bei der gebotenen InteressenabwÃ¤gung zu berÃ¼cksichtigen, doch dÃ¼rfe der Umschreibung der Schutzziele keine absolute Bedeutung zuerkannt werden. Vorliegend seien die empfohlenen Massnahmen vor rund 30 Jahren aufgrund einer abstrakten WÃ¼rdigung denkbarer Ãberbauungsformen formuliert worden. Inzwischen habe die Raumplanung fÃ¼r das streitige Gebiet neue Akzente gesetzt und diesem die Funktion eines regionalen wirtschaftlichen und kulturellen Zentrums mit hoher baulicher Dichte zugeordnet. Solche Richtplanfestlegungen seien bei den Nutzungsplanungen mindestens in gleicher Weise wie Heimatschutzinventare zu berÃ¼cksichtigen. Als Bauvorschrift finde § 238 Abs. 1 PBG auf einen Gestaltungsplan keine Anwendung.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht nicht geltend, dass der angefochtene Gestaltungsplan der Ã¼bergeordneten Richt- und Nutzungsplanung zuwiderlaufe. Hingegen rÃ¼gt er, dass dieser Plan das ISOS und das fÃ¼r den Ortskern von RÃ¼ti formulierte Schutzziel missachte. Das ISOS enthÃ¤lt zur Zeit rund 5'800 untereinander vergleichbare Ortsaufnahmen. Es dient als Grundlage fÃ¼r Planungen auf eidgenÃ¶ssischer Ebene, bei Kantonen und Gemeinden sowie der Denkmal- oder Ortsbildpflege als Entscheidungsgrundlage beim Erhalt von Quartieren oder Einzelbauten. Es fÃ¶rdert und vertieft das VerstÃ¤ndnis fÃ¼r die unterschiedlichsten Siedlungen bei BevÃ¶lkerung und BehÃ¶rden (www.isos.ch, auch zum Folgenden). Eine der "vier Grundregeln" besagt, dass ein Ortsbild weder in seiner Vergangenheit noch fÃ¼r seine Zukunft statisch betrachtet werden soll. Grundlage fÃ¼r das ISOS bilden das NHG sowie die VISOS. GemÃ¤ss Art. 6 NHG (Bedeutung des Inventars) wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen von der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe nur in ErwÃ¤gung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder hÃ¶herwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Abs. 2). Wie der Wortlaut der Bestimmung zum Ausdruck bringt, ist das Bundesinventar im Bereich des Ortsbildschutzes nur bei ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe unmittelbar rechtsverbindlich; trifft dies â wie vorliegend â nicht zu, besteht fÃ¼r die kantonale Planung lediglich eine Pflicht zur BerÃ¼cksichtigung (Arnold Marti, Bundesinventare â eigenstÃ¤ndige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders. in Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel [Hrsg. Walter Haller], Umweltrecht, ZÃ¼rich 2004, Rz. 565). Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers handelt es sich beim ISOS wie auch beim Inventar der Ortsbilder von regionaler Bedeutung (Ortsteil RÃ¼ti; vom Regierungsrat festgesetzt am 4. Januar 1980) somit nicht um Ã¼bergeordnetes Recht. Vielmehr sind Inventare eine Zusammenstellung von grundsÃ¤tzlich schutzfÃ¤higen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 5-10). Entsprechend § 205 lit. a PBG, wonach Massnahmen des Natur- und Heimatschutzrechts vorab durch das Planungsrecht erfolgen (RB 1987 Nr. 66 = BEZ 1987 Nr. 32; vgl. Marti, Rz. 528), hat die Gemeinde RÃ¼ti den historischen Ortskern den Kernzonen I und II zugewiesen. Ferner sind einzelne GebÃ¤ude kraft § 205 lit. c PBG durch VerfÃ¼gung unter Schutz gestellt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Gebiet des privaten Gestaltungsplans "Stadtzentrum RÃ¼ti" grenzt unmittelbar sÃ¼dlich an den "Ortsteil RÃ¼ti" gemÃ¤ss Inventar des Regierungsrats; das ISOS weist den Perimeter der Umgebungszone I zu. Es ist unbestritten, dass die im ISOS formulierten Schutzziele unter den gegebenen UmstÃ¤nden beachtet werden mÃ¼ssen. TatsÃ¤chlich haben der Kanton â mit der Qualifikation eines Ortsteils als von regionaler Bedeutung â und die Gemeinde RÃ¼ti â mit der Festsetzung einer Kernzone (II) sowie mit der Unterschutzstellung von Einzelobjekten â den Aspekten des Ortsbildschutzes Rechnung getragen. Auch die Entstehungsgeschichte des umstrittenen Gestaltungsplans zeugt von der BemÃ¼hung um eine gute Einordnung der geplanten Ãberbauung in das Ortsbild. Sodann hat sich die Natur- und Heimatschutzkommission mit dem schutzwÃ¼rdigen Ortsbild hinreichend ausein­andergesetzt. Zumal Bundesinventare akzessorisch Ã¼berprÃ¼ft werden dÃ¼rfen (Marti, S. 644), erscheint der Hinweis des PrÃ¤sidenten der Natur- und Heimatschutzkommission auf die ÃberarbeitungsbedÃ¼rftigkeit des rund 30 Jahre alten Inventareintrags von RÃ¼ti im ISOS als zulÃ¤ssig und nachvollziehbar. Dem widerspricht der Umstand nicht, dass eine revidierte Fassung des (kantonalen) Inventars der schÃ¼tzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung (Gemeinden RÃ¼ti/DÃ¼rnten; Ortsbild von RÃ¼ti-Tann/regionale Bedeutung/AnhÃ¶rungsexemplar vom Februar 2003) auf das ISOS verweist. Inwiefern der angefochtene Gestaltungsplan den Schutzzielen des Inventarentwurfs widersprechen sollte, ist nicht zu sehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Eine Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der aufgrund des Gestaltungsplans mÃ¶glichen Ãberbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von BaukÃ¶rpern mit den in Art. 5 GPV in Verbindung mit Plan Nr. 1 definierten Ausmassen geht. DemgegenÃ¼ber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenÃ¼genden Einordnung in einem allfÃ¤lligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers kommt die Bauordnungsvorschrift von § 238 PBG vorliegend nicht zur Anwendung; zu beurteilen ist einzig die Frage, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans mit dem umstrittenen Baubereich E grundsÃ¤tzlich eine gute Gestaltung im Sinn von Art. 9 Abs. 1 GPV gewÃ¤hrleisten kann. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers ist die BegrÃ¼ndung der Baurekurskommission III zwar knapp, aber verstÃ¤ndlich. Die Vorinstanz hat sich der Argumentation von Gemeinde, Natur- und Heimatschutzkommission sowie Baudirektion angeschlossen, wonach der Gestaltungsplan einerseits zu einer guten und erwÃ¼nschten stÃ¤dtischen Verdichtung fÃ¼hre. Anderseits bewirke der Sondernutzungsplan eine "sinnvolle Stadtreparatur", indem er dank unterschiedlichen GebÃ¤udevolumina und -typen einen gelungenen Ãbergang zwischen kleineren HÃ¤usern Ã¶stlich der X-Strasse und grÃ¶sseren westlich der Jona schaffe. Das hohe, in seinem Grundriss jedoch vergleichsweise bescheidene Haus im Baubereich E setze einen Kontrapunkt zum benachbarten wuchtigen PostgebÃ¤ude. Nach stÃ¤ndiger Praxis darf sich eine Gerichtsinstanz damit begnÃ¼gen, auf die wesentlichen Parteivorbringen einzugehen. Der Vorinstanz ist daher kein Vorwurf zu machen, wenn sie nicht auf sÃ¤mtliche RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers ausdrÃ¼cklich Bezug genommen hat (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 1706).</p> <p class="Urteilstext">Die von den Vorinstanzen herangezogene BegrÃ¼ndung, wonach dem Gestaltungsplangebiet im Spannungsfeld zwischen einem Einfamilienhausquartier und MehrfamilienhÃ¤usern eine Scharnierfunktion zukomme und Ã¼berdies einen Gegenakzent zum dominierenden PostgebÃ¤ude setze, Ã¼berzeugt. Jedenfalls ist in dieser Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG korrigierend eingreifen mÃ¼sste. Anzumerken bleibt, dass Neubauten die Formensprache von anstossenden Schutzobjekten nicht Ã¼bernehmen mÃ¼ssen, sondern einen gewissen Gegensatz zu diesen schaffen dÃ¼rfen (Fritzsche/BÃ¶sch, Rz. 10-13).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im Weiteren ist zu prÃ¼fen, ob der angefochtene private Gestaltungsplan schutzwÃ¼rdige Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers verletzt. TatsÃ¤chlich bedeutet es fÃ¼r diesen einen Nachteil, dass im seiner Stockwerkeigentumseinheit an der X-Strasse 06 gegenÃ¼berliegenden Baubereich E eine GebÃ¤udehÃ¶he von 22,1 m vorgesehen ist, wÃ¤hrend das Regelmass nur 16,5 m betrÃ¤gt. GemÃ¤ss Schattendiagramm vom 25. August 2004 bewirkt ein siebengeschossiges GebÃ¤ude im Baubereich E bei den Nachbarliegenschaften Y-Strasse 07 und X-Strasse 08 im Winter einen rund zweistÃ¼ndigen Dauerschatten; das GebÃ¤ude X-Strasse 06 wird an einem durchschnittlichen Wintertag hingegen nicht betroffen. Unter diesen UmstÃ¤nden fÃ¤llt der Entzug von Licht fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer nicht Ã¼bermÃ¤ssig ins Gewicht, weshalb die Vorinstanzen die HÃ¶he des Baubereichs als fÃ¼r ihn zumutbar haben betrachten dÃ¼rfen. Ob die Bauherrschaft an die Regelbauweise gebunden gewesen wÃ¤re oder nach Massgabe von Art. 44 BZO eine ArealÃ¼berbauung mit einem zusÃ¤tzlichen Vollgeschoss hÃ¤tte realisieren kÃ¶nnen, ist daher nicht weiter zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Schliesslich erweist sich der Vorwurf des BeschwerdefÃ¼hrers, dass die Zustimmung zum Gestaltungsplan gegenÃ¼ber der von ihm im Jahr 1982 angestrebten NeuÃ¼berbauung des GebÃ¤udes X-Strasse 06 mit einem lediglich 12,8 m hohen GebÃ¤ude rechtsungleich und willkÃ¼rlich sei, als haltlos. ZunÃ¤chst handelt es sich beim angefochtenen Gestaltungsplan um eine Sondernutzungsplanung im Sinn von §§ 83 ff. PBG (Fritzsche/BÃ¶sch, Rz. 3-23 ff.) und nicht um ein Baubewilligungsverfahren als Rechtsanwendungsakt, wofÃ¼r verschiedene Verfahren und abweichende behÃ¶rdliche ZustÃ¤ndigkeiten vorgesehen sind. In sachlicher Hinsicht kommt hinzu, dass seit dem damaligen â vom BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼brigens nicht angefochtenen â Vorentscheid rund 25 Jahre vergangen sind, das Ortsbild und die Planungsvorstellungen sich seither in Richtung bauliche Verdichtung entwickelt haben und fÃ¼r die Dimensionierung des Baubereichs im Gestaltungsplan wie gesagt vertretbare ortsbauliche GrÃ¼nde sprechen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und hat er den Beschwerdegegnern Nrn. 2.1 - 2.3 eine ParteientschÃ¤digung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 2.1-2.3 binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>