<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00366</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220001&amp;W10_KEY=13013486&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00366</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.01.2021 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zonenkonformität einer Wohnbaute in der Zentrumszone; Nutzungsverlagerung. Die Gemeinden können die Voraussetzungen und Begrenzungen der Nutzungsverlagerung selbständig umschreiben. Auch ohne Regelung in der Bau- und Zonenordnung ist die Übertragung von Nutzweisen zulässig (E. 5.1). Die Nutzungsverlagerung findet ihre quantitative Begrenzung in Bauprojekten, welche die in der kommunalen Nutzungsplanung zugeteilten Nutzungen infrage stellen respektive mit dem Zonenzweck keinen funktionalen Zusammenhang (mehr) aufweisen und diesen insoweit überdehnen bzw. beeinträchtigen (E. 5.2). Vorliegend überschreitet die projektierte Wohnfläche den zulässigen Höchstwert um annähernd das Doppelte und somit in enormem Masse. Dies läuft der Absicht des kommunalen Normgebers zuwider (E. 5.4). Mangels Vorgaben in der BZO verfügt die Baubehörde über einen weiten Handlungsspielraum. Dementsprechend hoch sind die Anforderungen an die Einzelfallbeurteilung (E. 5.5). Die Projektierung von Alterswohnungen (anstelle von Wohnungen für sämtliche Altersgruppen) führt nicht zur Zonenkonformität (E. 5.6). Diese ist insgesamt zu verneinen (E. 5.7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTERSWOHNUNG">ALTERSWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSTRANSFER">NUTZUNGSTRANSFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃBERTRAGUNG">NUTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSZUKAUF">NUTZUNGSZUKAUF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZWEISE">NUTZWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFAHRENSVEREINIGUNG">VERFAHRENSVEREINIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 51 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 60 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. II lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47095" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2019.00366</p> <p class="MsoNormal">VB.2019.00389</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Aus VB.2019.00366</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Genossenschaft A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2019.00389</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Mettmenstetten, vertreten durch RA C</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">3. G AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2019.00366</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Mettmenstetten, </span><span>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2019.00389</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Genossenschaft A, </span><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 28. August 2018 bewilligte der Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten der Genossenschaft A den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Alterswohnungen und Unterniveaugarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse 03 und 04 in Mettmenstetten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben I, die D AG und die E AG mit Eingabe vom 19. September 2018 sowie die G AG mit Eingabe vom 24. September 2018 <span>Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich </span>und beantragten jeweils die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 30. April 2019 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren (Dispositiv-Ziff. I). Es trat auf den von I erhobenen Rekurs nicht ein (Dispositiv-Ziff. II), hiess indes die von den weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse gut und hob den angefochtenen Beschluss vom 28. August 2018 auf (Dispositiv-Ziff. III).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die Genossenschaft A sowie der Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten mit separaten Eingaben vom 3. Juni 2019 respektive vom 11. Juni 2019 <span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten jeweils die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Wiederherstellung der Baubewilligung; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Am 5. Juli 2019 bzw. am 19. August 2019 beantragten </span>die D AG und die E AG <span>unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Abweisung der Beschwerden. Das Baurekursgericht schloss am 8. Juli 2019 bzw. am 9. Juli 2019 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden. Am 8. Juli 2019 beantragte der </span>Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten Gutheissung der von der Genossenschaft A erhobenen Beschwerde. </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 26. August 2019 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und den BeschwerdefÃ¼hrenden Frist zur Replik angesetzt. Die MÃ¶glichkeit zur Stellungnahme nahm die Genossenschaft A am 16. September 2019 und der Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten am 23. September 2019 wahr. Die D AG und die E AG liessen sich darauf nicht mehr vernehmen. Zu keinem Zeitpunkt beteiligte sich die G AG am Verfahren. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG sind Gemeinden und andere TrÃ¤ger Ã¶ffentlicher Aufgaben mit RechtspersÃ¶nlichkeit zur Beschwerde legitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rÃ¼gen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt. Die Frage der Legitimation im Rahmen des kantonalen Beschwerdeverfahrens ist unter BerÃ¼cksichtigung der bundesrechtlichen Bestimmungen zu prÃ¼fen, mÃ¼ssen sich doch gemÃ¤ss Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 Ã¼ber das Bundesgericht (BGG) Parteien, die zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen kÃ¶nnen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00416, E. 1.1, mit Hinweisen). GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Gemeinde durch Aufhebung eines Bauentscheids als BaubewilligungsbehÃ¶rde und damit als TrÃ¤gerin hoheitlicher Gewalt berÃ¼hrt; sie ist daher befugt, mit Beschwerde eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie geltend zu machen (BGE 140 II 378 E. 1.2).</p> <p class="Urteilstext">Somit ist vorliegend die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers 2, welcher als Baubewilligungserteiler eine verfehlte Auslegung von kommunalem Recht geltend macht, ohne Weiteres zu bejahen. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemÃ¤ss der zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung am 28. August 2018 geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mettmenstetten vom 21. Mai 2007 (BZO) in der Zentrumszone Z. Die Bauherrschaft plant darauf den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 49 Alterswohnungen, zu deren Realisierung die Ãbertragung von Wohnnutzung von einem ebenfalls in der Zentrumszone gelegenen SpendergrundstÃ¼ck vorgesehen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren jeweils die Verfahrensvereinigung der Vorinstanz. Diese sei unzweckmÃ¤ssig, da die Rekurrierenden vÃ¶llig unterschiedliche RÃ¼gen vorgebracht hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Verfahrensvereinigung ist zulÃ¤ssig, wenn die Beurteilung von Begehren mehrerer Gesuchsteller im Rahmen einer einzigen Anordnung prozessÃ¶konomisch sinnvoll erscheint (Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 59). Der betreffenden BehÃ¶rde steht hierbei ein grosser Ermessensspielraum zu (VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>In vorliegender Angelegenheit betrafen die beiden Rekurse das <span>nÃ¤mliche Bauvorhaben und enthielten das gleiche Begehren (Aufhebung der Baubewilligung). </span>Ungeachtet der <span>nicht deckungsgleichen Vorbringen in den jeweiligen Rekursen ist der vorinstanzliche Entscheid zur Verfahrensvereinigung vor diesem Hintergrund ermessenskonform und mithin nicht rechtsverletzend, zumal die beschwerdefÃ¼hrerisch behaupteten</span> Nachteile an diesem Vorgehen nicht ersichtlich sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend ist in erster Linie strittig, ob die projektierte Erstellung einer reinen Wohnbaute, zu deren Verwirklichung Ã¼berdies ein Transfer von Wohnnutzung erforderlich ist, dem Zweck der Zentrumszone entspricht und mithin zonenkonform ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) ist Voraussetzung einer behÃ¶rdlichen Bewilligung von Bauten und Anlagen, dass diese dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Die ZonenkonformitÃ¤t ergibt sich fÃ¼r jede Zone aus dem Nutzungsplan sowie den zugehÃ¶rigen Nutzungsvorschriften und verlangt in erster Linie einen positiven, funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck; sie ist nicht schon dann zu bejahen, wenn das Bauwerk dem Zonenzweck â besonders was Immissionen angeht â nicht entgegensteht (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 201). Dabei regelt der Nutzungsplan parzellenscharf die zweckmÃ¤ssige Nutzung des Bodens (HÃ¤nni, S. 148).</p> <p class="Urteilstext">Sollen die Ziele der Raumplanungsgesetzgebung erreicht werden, muss das Gebot der ZonenkonformitÃ¤t â abgesehen von sachlich begrÃ¼ndeten Ausnahmen â konsequent durchgehalten werden (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N. 24). Das Baubewilligungsverfahren dient namentlich der AbklÃ¤rung, ob Bauten und Anlagen der im Nutzungsplan ausgedrÃ¼ckten rÃ¤umlichen Ordnungsvorstellungen entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll aber nicht selbststÃ¤ndige Planungsentscheide hervorbringen (BGr, 11. Juni 2012, 1C_7/2012, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zentrumszonen umfassen Gebiete, die zur Entwicklung von Orts- und Quartierzentren bestimmt sind; zugelassen sind die Wohnnutzung sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe (Waldmann/HÃ¤nni, Art. 18 N. 18). Das ZÃ¼rcherische Recht regelt die Zentrumszonen in § 51 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). GemÃ¤ss dem dortigen Abs. 1 sind Zentrumszonen bestimmt fÃ¼r eine dichte Ãberbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren, die ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen sowie mÃ¤ssig stÃ¶renden Gewerbebetrieben dienen.</p> <p class="Urteilstext">Dem Text von § 51 PBG lÃ¤sst sich die Zonenwidrigkeit der reinen Wohnnutzung nicht entnehmen; auch die Konsultation der Materialien zur Schaffung des PBG sowie zu dessen Revision von 1991 bringt keine entsprechenden Hinweise zutage. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung stellt die Zentrumszone von Gesetzes wegen eine Mischzone dar, in der Gewerbebetriebe (geradezu) erwÃ¼nscht sind und die â entgegen einer Wohnzone â nicht Ã¼berwiegend dem Wohnen dient (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00328, E. 4a [nicht publiziert]). Die Schliessung einer Aussenwirtschaft um 22.00 Uhr steht im Widerspruch zu ihrem Zonenzweck, da sich dieses Gebiet die ihm zugedachte Zentrumsfunktion nur wahrnehmen kann, wenn sich dort auch Betriebe des Unterhaltungs- und des Gastgewerbes halten und ansiedeln kÃ¶nnen (vgl. VGr, 8. Februar 2006, VB.2004.00254, E. 4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Gemeinde Mettmenstetten hat die Zentrumszone in Art. 18 f. BZO nÃ¤her geordnet. Art. 18 BZO bestimmt, dass in der Zentrumszone die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzungsziffer maximal 110 % betrÃ¤gt, wobei fÃ¼r Wohnen hÃ¶chstens 30 % der maximal zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤che verwendet werden dÃ¼rfen. Der maximale Wohnanteil wurde anlÃ¤sslich der BZO-Teilrevision 2007 von 15 % auf den heutigen Wert erhÃ¶ht, damit insbesondere fÃ¼r die bei kleineren Betrieben erwÃ¼nschte Mischnutzung etwas mehr Spielraum bestehe (Gemeinde Mettmenstetten, ErlÃ¤uterungsbericht zur BZO-Teilrevision vom 12. April 2007, S. 2). Die gesetzgeberische Absicht dabei war indes nicht die Zulassung grÃ¶sserer WohnÃ¼berbauungen in der Zentrumszone; vielmehr sollte das Gebiet weiterhin vorwiegend von ArbeitsplÃ¤tzen geprÃ¤gt sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die erlaubten Nutzweisen in der Zentrumszone waren in der Projektierungsphase der Wohnbaute wiederholt Gegenstand von ErÃ¶rterungen: Die BaubewilligungsbehÃ¶rde wurde um ihre EinschÃ¤tzung hinsichtlich einer Verlagerung von 3'000 m<sup>2</sup> bis 4'000 m<sup>2</sup> Wohnanteil innerhalb der Zentrumszone, dies zur Realisierung einer praktisch reinen WohnÃ¼berbauung, ersucht. Aufgrund der KomplexitÃ¤t der Anfrage liess die Gemeinde Mettmenstetten eine externe Beurteilung einholen, welche am 16. August 2011 festhielt, dass eine NutzungsÃ¼bertragung in diesem Umfang den ortsplanerischen Zielen der Zentrumszone zuwiderlaufe. Indes kÃ¶nne eine Konzentration der Wohnnutzung innerhalb der Zentrumszone kaum als zonenwidrig beurteilt werden. Zusammenfassend sei der Nutzungstransfer abzulehnen. Der Gemeinderat schloss sich gleichentags der Beurteilung an. Die ursprÃ¼ngliche Zuteilung des Gebiets um die betroffenen GrundstÃ¼cke zur Zentrumszone (und nicht zur Gewerbe- oder Industriezone, welche angesichts der damals vorherrschenden Nutzung angemessen gewesen wÃ¤re) sei vom Gedanken geleitet gewesen, die ZonenkonformitÃ¤t bestehender Wohnungen von Inhabern oder AngehÃ¶rigen kleinerer Betriebe zu gewÃ¤hrleisten sowie bei Neubauten fÃ¼r gewerbliche Kleinbetriebe die Realisierung eines kleinen Wohnanteils zu ermÃ¶glichen. Weiter sei, um das Problem des ortsplanerisch unerwÃ¼nscht hohen Wohnanteils in der Zentrumszone grundsÃ¤tzlich zu lÃ¶sen, eine Planungszone zu erlassen und eine BZO-Teilrevision fÃ¼r die Zentrumszone zu erarbeiten. Dabei sei die Wohnnutzung zu beschrÃ¤nken und eine verbindliche Regelung von Nutzungsverlagerung zu prÃ¼fen, wodurch SonderlÃ¶sungen (mit unerwÃ¼nschten PrÃ¤judizienwirkungen) vermieden werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Am 6. Dezember 2011 sistierte der Gemeinderat die Verfahren betreffend Planungszone sowie betreffend BZO-Teilrevision und beschloss, die ortsplanerische Problematik (stattdessen) mit einem privaten Gestaltungsplan zu lÃ¶sen. Als planerische Randbedingung gab der Gemeinderat den fraglichen GrundeigentÃ¼mern auf, den Wohnnutzungsanteil von bisher 30 % auf 15 % zu senken. Die Arbeiten am Gestaltungsplan dauerten in der Folge nicht lange an, da der Gemeinderat am 20. MÃ¤rz 2012 die am 16. August 2011 und am 6. Dezember 2011 ergangenen BeschlÃ¼sse aufhob. Zugleich beurteilte er nun den Nutzungstransfer als grundsÃ¤tzlich genehmigungsfÃ¤hig, sofern die projektierte Ãberbauung hÃ¶chstens eine Wohnnutzung von 80 % aufweise und sich hinsichtlich Geschossen, GebÃ¤udelage und -hÃ¶he der Wohnzone WG3 anpasse, ein Ausgleich in Form der Verlagerung von Gewerbenutzung auf das den Wohnanteil spendende GrundstÃ¼ck erfolge und die NutzungsÃ¼bertragung im Hinblick auf die Realisierung eines Projekts fÃ¼r altersgerechtes Wohnen geschehe. Am 6. Dezember 2016 attestierte der Gemeinderat dem aktuellen Projekt die Beachtung der fÃ¼r die Nutzungsverlagerung zu erfÃ¼llenden Rahmenbedingungen, worauf die Bauherrschaft schliesslich am 28. August 2018 die nun strittige Baubewilligung erhielt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die Materialien zu Art. 18 BZO (oben E. 4.3) sowie die kommunalen AusfÃ¼hrungen im Vorfeld der Baubewilligungserteilung (oben E. 4.4) machen deutlich, dass die Zentrumszone in Mettmenstetten eine gemischte Nutzung aufweisen und Ã¼berwiegend von Gewerbebetrieben beherrscht sein soll. Damit erscheint die Erstellung einer reinen Wohnbaute auf einem GrundstÃ¼ck in der Zentrumszone nicht sogleich ausgeschlossen. Eine genauere Betrachtung von Art. 18 BZO bestÃ¤tigt dies: Als Bezugswert des maximalen Wohnanteils (von 30 %) schreibt die Bestimmung die maximal zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che vor. Damit ist fÃ¼r die Berechnung des Wohnanteils die GrundstÃ¼cksgrÃ¶sse massgebend und nicht etwa das konkrete Bauprojekt. Somit erlaubt die Regelung durchaus die Realisierung von (reinem) Wohnraum ohne GewerbeflÃ¤che, sofern in erheblichem Umfang auf die NutzungsmÃ¶glichkeiten an der fraglichen Parzelle verzichtet wird. Inwiefern ein solcher (dauerhafter) Verzicht realistisch erscheint, kann dahingestellt bleiben. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Dargelegten ist die Erstellung einer reinen Wohnbaute in der Zentrumszone in Mettmenstetten nicht von vornherein ausgeschlossen. Daher ist die Frage der ZonenkonformitÃ¤t anhand der vorliegend zu beurteilenden Wohnbaute und der dafÃ¼r erforderlichen Ãbertragung von Nutzweise (in Form von Wohnanteil) zu beantworten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Gemeinden kÃ¶nnen die Voraussetzungen und Begrenzungen der Nutzungsverlagerung selbstÃ¤ndig umschreiben (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 987). Aber auch ohne ausdrÃ¼ckliche Regelung in der Bau- und Zonenordnung ist die Ãbertragung von Nutzweisen zulÃ¤ssig (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 934). Der Vorinstanz ist somit zuzustimmen, dass eine NutzungsÃ¼bertragung grundsÃ¤tzlich auch dann als zulÃ¤ssig zu gelten hat, wenn die Bau- und Zonenordnung dies nicht explizit festhÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zur Um- und Durchsetzung der Nutzungsplanung (oben E. 4.1) kann grundsÃ¤tzlich die NutzungsÃ¼bertragung â mit der naturgemÃ¤ss die Ãberschreitung statuierter Nutzweisen einhergeht â nicht dem Belieben der Bauherrschaft Ã¼berlassen werden, andernfalls die festgesetzte Zonenstruktur und Nutzungsordnung auf diesem Weg ausgehebelt werden kÃ¶nnte. Dies gilt auch im vorliegenden Fall, in dem die Gemeinde Mettmenstetten in ihrer Bauordnung die Nutzungsverlagerungen nicht geregelt hat. Die Grundlage fÃ¼r eine (quantitative) BeschrÃ¤nkung der Ãbertragung von Nutzweisen ist in solchen FÃ¤llen im Zweck der Zone, in welcher das vom Bauvorhaben betroffene Gebiet liegt, zu erblicken. WÃ¤hrend die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ihre quantitative Begrenzung namentlich in BaukÃ¶rpern findet, welche den Rahmen der zonengemÃ¤ssen Ãberbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 4.3 mit Hinweisen), findet die Nutzungsverlagerung ihre quantitative Begrenzung in Bauprojekten, welche die in der kommunalen Nutzungsplanung zugeteilten Nutzungen infrage stellen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 987) respektive mit dem Zonenzweck keinen funktionalen Zusammenhang (mehr) aufweisen und diesen insoweit Ã¼berdehnen bzw. beeintrÃ¤chtigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zur Berechnung der hÃ¶chstmÃ¶glichen FlÃ¤che fÃ¼r die Wohnnutzung auf der Parzelle geht die Baubewilligung von der GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 5'517 m<sup>2</sup> aus, was unter Zugrundelegung der AusnÃ¼tzungsziffer von 110 % vorerst zu einer zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 6'069 m<sup>2</sup> fÃ¼hrt. Hierauf findet die in § 255 Abs. 2 PBG verankerte Regelung, wonach ausnÃ¼tzungspflichtige RÃ¤ume in Dach- und Untergeschossen nur dann anrechenbar sind, wenn sie die FlÃ¤che eines durchschnittlichen Vollgeschosses Ã¼berschreiten (dazu VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.3), in maximal privilegierender Weise Anwendung: In der Zentrumszone seien vier Vollgeschosse erlaubt, wodurch ein Dach- und ein Untergeschoss vom Anrechnungsprivileg von jeweils 1'517 m<sup>2 </sup>(6'069 m<sup>2</sup> / 4) profitiere. Somit ist eine ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che von insgesamt 9'103 m<sup>2</sup> (6'069 m<sup>2</sup>+1'517 m<sup>2</sup>+1'517 m<sup>2</sup>) zulÃ¤ssig. GestÃ¼tzt auf diese Berechnung â ohne ihr damit Korrektheit zu attestieren â weist die Baubewilligung fÃ¼r das Wohnen einen zulÃ¤ssigen (HÃ¶chst-)Wert von 2'731 m<sup>2</sup> auf der Parzelle aus. In Anbetracht der projektierten WohnflÃ¤che von 4'850 m<sup>2</sup> ist somit insgesamt eine Ãbertragung von Wohnnutzung im Umfang von 2'119 m<sup>2</sup> erforderlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach Transfer der Wohnnutzung von 2'119 m<sup>2 </sup>Ã¼berschreitet die projektierte WohnflÃ¤che den zulÃ¤ssigen HÃ¶chstwert fÃ¼r das Wohnen um annÃ¤hernd das Doppelte (4'850 m<sup>2 </sup>statt 2'731 m<sup>2</sup>) und somit in enormem Masse. Dies lÃ¤uft der Absicht des kommunalen Normgebers, welcher in der Zentrumszone gerade keine grÃ¶sseren WohnÃ¼berbauungen â was das infrage stehende Projekt zweifellos ist â zulassen wollte (siehe oben E. 4.3), zuwider. Art. 18 BZO ist zugleich die FÃ¶rderung der Mischnutzung inhÃ¤rent, da diese bei kleineren Betrieben erwÃ¼nscht sei (oben E. 4.3). Das in der Nutzungsplanung normierte Ziel der Durchmischung von Wohnen und Arbeit ist somit klarerweise â und funktionsadÃ¤quat (oben E. 4.1) â parzellenbezogen aufzufassen. Dies verkennt die BeschwerdefÃ¼hrerin 2, gemÃ¤ss deren AusfÃ¼hrungen die planerischen Vorgaben lediglich gesamthaft und gebietsbezogen einzuhalten seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Gemeinde Mettmenstetten hat von der ihr zustehenden Kompetenz zur Regelung der Nutzungsverlagerung keinen Gebrauch gemacht (dazu oben E. 5.1 f.). In Anbetracht des Fehlens (generell-abstrakter) Vorgaben in der Bauordnung (in Form von Anwendungsvoraussetzungen oder ZulÃ¤ssigkeitsbegrenzungen) erscheint vorliegend der Handlungsspielraum der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde in der Frage, ob und inwiefern eine Ãbertragung von Wohnanteil zulÃ¤ssig ist, Ã¤usserst weit. Dies hat der Gemeinderat in den ErwÃ¤gungen zum Beschluss vom 16. August 2011 selbst erkannt (oben E. 4.4.1). Daher sind umso hÃ¶here Anforderungen an die TÃ¤tigkeit der BaubewilligungsbehÃ¶rde im konkreten Fall zu richten. Im Rahmen dieser Einzelfallbeurteilung hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde sÃ¤mtliche relevanten UmstÃ¤nde zu berÃ¼cksichtigen und diese ihrem Entscheid nachvollziehbar zugrunde zu legen (vgl. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 26 N. 38).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Dies ist vorliegend in ungenÃ¼gender Weise geschehen. Die Gemeinde beruft sich zwar pauschal darauf, die Zentrumszone gesamthaft zu betrachten. Aus den vorliegenden Akten gehen entsprechende TÃ¤tigkeiten aber in keiner Weise hervor. So ist etwa eine (innerzonale) Kompensierung, welche im Beschluss vom 20. MÃ¤rz 2012 noch Voraussetzung fÃ¼r die GenehmigungsfÃ¤higkeit der Nutzungsverlagerung war (oben E. 4.4.2), weder in der den Wohnnutzungstransfer regelnden Vereinbarung zwischen den GrundeigentÃ¼mern zu finden noch anderweitig vermerkt. </p> <p class="Urteilstext">Hinzu kommt, dass sich der Beschluss vom 20. MÃ¤rz 2012 einigermassen abrupt und in Abkehr von frÃ¼heren BeschlÃ¼ssen fÃ¼r die GenehmigungsfÃ¤higkeit des Nutzungstransfers aussprach. Die GrÃ¼nde fÃ¼r den anderslautenden Entscheid sind nicht klar benannt, augenscheinlich aber in den damals neu projektierten Alterswohnungen zu erblicken. Dies Ã¼berzeugt nicht. Alterswohnungen sind grundsÃ¤tzlich zunÃ¤chst in der Wohnzone zu realisieren. Sodann erklÃ¤rt § 60 Abs. 2 PBG den Bau von <span class="highlight">Alterswohnungen</span> zur Ã¶ffentlichen Aufgabe, wodurch dieser auch in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zulÃ¤ssig ist. Von diesem Umstand auf eine generell privilegierte Behandlung von Alterswohnungen zu schliessen ist indes verfehlt, da die ZulÃ¤ssigkeit einer spezifischen Baute in einer bestimmten Zone nichts Ã¼ber deren ZulÃ¤ssigkeit in einer anderen Zone besagt. Weiter ist der beschwerdefÃ¼hrerische Hinweis auf die verÃ¤nderten Anforderungen von Seniorinnen und Senioren an das Wohnumfeld, nÃ¤mlich das Vorfinden der Einrichtungen des tÃ¤glichen Bedarfs mÃ¶glichst in Gehdistanz, nicht von der Hand zu weisen. Inwiefern dies fÃ¼r eine Projektrealisierung in der â auch heute teilweise noch industriell geprÃ¤gten (oben E. 4.4.1) â Zentrumszone spricht, ist indes unerfindlich; zugleich ist damit nicht aufgezeigt, dass dieses spezifische Wohnumfeld in einer Wohnzone oder in der zentral gelegenen Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nicht anzutreffen sei. Soweit das Argument der Alterswohnungen als Geltendmachung einer Ausnahmesituation aufzufassen ist, ist schliesslich anzumerken, dass ein Dispens vom Erfordernis der ZonenkonformitÃ¤t die Vereinbarung des Projekts mit dem Zonenzweck voraussetzt (BGr, 15. MÃ¤rz 2013, 1C_207/2012, E. 2.1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Insgesamt ist nicht feststellbar, dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde ihren â mangels allgemeiner Vorgaben Ã¼beraus weiten â Handlungsspielraum anlÃ¤sslich der Beurteilung der NutzungsÃ¼bertragung in der Zentrumszone zielgerichtet und in Beachtung der planerischen GrundsÃ¤tze ausgeÃ¼bt hat, was insbesondere angesichts der daraus resultierenden enormen Ãberschreitung der Wohnanteilsvorschrift unerlÃ¤sslich gewesen wÃ¤re. Vielmehr ist die geplante (reine) Wohnbaute aufgrund ihrer Ausmasse mit dem Zweck der Zentrumszone nicht zu vereinbaren; zur Projektrealisierung wÃ¤ren planerische Massnahmen (welche zwischenzeitlich verfolgt wurden) angezeigt gewesen, welche das Baubewilligungsverfahren nicht hervorbringen kann.</p> <p class="Urteilstext">Folglich geht das Bauprojekt zufolge seiner Nutzweise mit der Zentrumszone nicht konform. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung vom 28. August 2018 somit zu Recht aufgehoben, weshalb auch die beantragte RÃ¼ckweisung ausser Frage steht.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 macht weiter geltend, die Vorinstanz habe den Rekurs der Beschwerdegegnerin 3 zu Unrecht gutgeheissen, obschon die Nachreichung von NÃ¤herbaurechtsvereinbarungen die monierte Grenzabstandsverletzung geheilt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die TragfÃ¤higkeit der vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen in der Grenzabstandsfrage kann offenbleiben. Die Vorinstanz hat die angefochtene Baubewilligung schon aufgrund der Vorbringen der heutigen Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufgehoben, was wie dargelegt nicht zu beanstanden ist. Insofern ist auf diese RÃ¼ge, welche von vornherein nicht zum angestrebten Nutzen, nÃ¤mlich der Wiederherstellung der Baubewilligung vom 28. August 2018, fÃ¼hren kann, nicht einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Zusammenfassend sind die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden unbegrÃ¼ndet, weshalb die Beschwerden im Haupt- wie im Eventualstandpunkt abzuweisen sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten, welche namentlich der erfolgten Verfahrensvereinigung Rechnung tragen, den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr sind sie antragsgemÃ¤ss zu verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 5'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 480.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'480.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten der Beschwerdeverfahren werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>