<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R2"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=330622" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=330623" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>52.2024.29</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">23 luglio 2024</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Il Tribunale cantonale amministrativo</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composto dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Flavia Verzasconi, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Matea Pessina, Sarah Socchi </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>cancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Barbara Maspoli</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R2">statuendo sul ricorso del 18 gennaio 2024 dell'</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> <b> RI 1</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>la decisione del 1° dicembre 2023 (n. 20.2023.13) con cui la Commissione di disciplina notarile le ha inflitto una multa di fr. 1'500.- a titolo di sanzione disciplinare;</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R2">ritenuto, <b>in fatto</b></p> <p class="R2"> </p> <p class="R1">A.<span> </span>a. L'8 marzo 2021 la notaia RI 1 ha rogato l'atto con il quale C__________ e P__________ hanno concesso a L__________ un diritto di compera sulle part. __________ e __________ di __________.<br/> Il punto n. 2.1 del rogito prevedeva un prezzo di fr. 16'260'000.- da corrispondere in diverse tranches (lett. a-i). Il punto n. 2.2 stabiliva inoltre che, attingendo dall'importo dell'ultima di queste (pari a complessivi fr. 1'530'000.-), <i>il notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti di procedere alle seguenti formalità:</i> </p> <p class="R1"><i>a)<span> </span></i><i>pagare eventuali imposte cantonali e comunali scoperte o ogni altro onere oggetto di ipoteca legale sorta prima del 31 (…) dicembre 2011 (…) a carico della parte venditrice (…);</i></p> <p class="R1"><i>b)<span> </span></i><i>versare sul conto (…) intestato all'Ufficio esazione e condoni, Bellinzona, l'importo di fr. 650'400.- (…) a garanzia delle ipoteche legali costituite dopo il 1. (…) gennaio 2012 (…) nonché del pagamento della tassa sugli utili immobiliari; </i></p> <p class="R1"><i>c)<span> </span></i><i>pagare la provvigione di intermediazione (…); </i></p> <p class="R1"><i>d)<span> </span></i><i>versare il saldo alla parte venditrice secondo sue istruzioni.</i></p> <p class="R1"> Secondo il punto n. 2.3, <i>qualora la parte acquirente dovesse esercitare il presente diritto di compera prima del 30 (...) giugno 2023 (…), essa dovrà versare sul conto del notaio rogante il saldo del prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a quel momento</i>, con la precisazione che il notaio <i>sarà incaricato di procedere con le incombenze di cui al punto 2.2 (…) nonché, se del caso, a trattenere e pagare l'importo necessario per l'estinzione del debito ipotecario (…).<br/> <br/> </i><span>b. Il 30 </span>novembre 2022 la beneficiaria <span>ha esercitato il</span> diritto di compera, mediante il pagamento del saldo del prezzo di acquisto (fr. 5'920'000.-) sul conto del pubblico ufficiale. Il passaggio di proprietà è stato iscritto a registro fondiario in data 9 dicembre 2022. Dopodiché la notaia ha provveduto a estinguere il debito ipotecario e a effettuare i pagamenti previsti dalle clausole 2.2. e 2.3 del pubblico istrumento, omettendo tuttavia di liberare il saldo del prezzo <span>(fr. 956'848.65) </span>a favore dei venditori, malgrado le loro richieste. <br/> <span><br/> c. Con scritto del 9 gennaio 2023, l'acquirente - ritenendo che, contrariamente a quanto promesso nei punti n. 5.2 e 5.3 dell'atto pubblico, i fondi compravenduti fossero difettosi e i costi di eliminazione dei difetti di cui nel frattempo aveva chiesto il pagamento alla controparte a titolo di minor valore ammontassero a fr. 2'329'617.17 - ha diffidato la notaia dal provvedere a qualsiasi versamento finché la vertenza fra le parti non fosse stata risolta. <br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span> d. Dopo un ulteriore sollecito, con istanza del 12 gennaio 2023, la notaia ha chiesto di essere autorizzata a depositare il saldo del prezzo (quantificato in fr. 956'648.65). C</span><span>on decisione del 6 aprile 2023 (SO.2023.144), la Pretura di Lugano ha respinto l'istanza, negando l'adempimento delle condizioni cui soggiace il deposito giudiziale, segnatamente che la notaia potesse pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza non colposa sulla persona del creditore. <br/> <br/> e. A fronte della predetta decisione, l'11 aprile 2023 i venditori hanno ribadito la loro richiesta di pagamento alla notaia, che non vi ha però dato seguito.<br/> Il 20 aprile 2023 l'acquirente ha da parte sua nuovamente domandato alla notaia di trattenere l'importo depositato, <i>interponendo i necessari atti di impugnazione contro la sentenza di primo grado</i>, fino all'emanazione di una sentenza finale nell'imminente causa civile tendente ad ottenere una riduzione del prezzo d'acquisto e la conseguente restituzione di fr. 3'329'617.17 oltre interessi.<br/> Il 21 aprile 2023 la notaia ha quindi impugnato la decisione pretorile davanti all'istanza superiore che, con decisione del 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50), ha tuttavia respinto l'appello (nella misura della sua ricevibilità), essenzialmente per gli stessi motivi addotti dal giudice di prime cure. <br/> <br/> f. Il 31 agosto 2023 i venditori hanno quindi richiesto alla notaia il versamento del saldo del prezzo, oltre che la trasmissione di un rendiconto completo (con i relativi documenti giustificativi) di tutti i pagamenti effettuati secondo quanto previsto nel rogito. <br/> L'acquirente ha dal canto suo ulteriormente diffidato la notaia dallo svincolare il denaro depositato appoggiandosi al considerando 9 della sentenza d'appello, che impedirebbe a suo dire la liberazione del controverso importo. <br/> Con e-mail del 12 settembre 2023 la notaia ha comunicato di condividere la tesi dell'acquirente, rifiutandosi quindi di liberare l'importo richiesto. </span></p> <p class="R1"><span><br/> g. </span>Il 13 settembre 2023 i venditori hanno fatto spiccare un precetto esecutivo per l'importo trattenuto (e delle ripetibili) nei confronti della notaia, che ha sollevato tempestiva opposizione.</p> <p class="R1"> I venditori ne hanno quindi chiesto il rigetto provvisorio con istanza del 26 ottobre 2023. <br/> <br/> </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"> B. a. Nel frattempo, il 14 settembre 2023 C__________ e P__________ hanno segnalato alla Commissione di disciplina notarile (Commissione) il comportamento del notaio RI 1, cui hanno essenzialmente rimproverato una violazione degli obblighi di diligenza e imparzialità per avere tutelato indiscriminatamente da otto mesi la parte acquirente (peraltro già rappresentata da suoi colleghi), trattenendo presso di sé, senza alcun motivo, il saldo del prezzo di vendita di loro spettanza. L'hanno inoltre criticata per non avere dato seguito alla reiterata richiesta di rendiconto. Hanno infine lamentato una violazione del dovere d'informazione del notaio, che non avrebbe spiegato alle parti la portata della garanzia relativa alle norme SIA contenuta nel rogito. <br/> <br/> b. Chiamata a pronunciarsi in merito, l'interessata ha contestato ogni addebito, prevalendosi in particolare del contenuto della clausola 5.3 del rogito (con cui i venditori avevano garantito che i lavori di costruzione dell'immobile erano stati eseguiti a regola d'arte e in conformità alle norme SIA, impegnandosi a far fronte a loro spese a eventuali difetti o difformità) e al considerando 9 della sentenza del Tribunale d'appello (che avrebbe ostato alla liberazione dell'importo a favore dei venditori).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">C.<span> </span> Con decisione del 1° dicembre 2023, la Commissione ha inflitto al RI 1 una multa di fr. 1'500.-.<br/> <span>La</span> Commissione ha rilevato che, indipendentemente dalle specifiche pattuizioni sulla responsabilità per difetti, nessuna clausola contrattuale affidava al notaio il compito di trattenere una qualsiasi somma a garanzia della consegna dell'immobile in perfetto stato. Rifiutando l'interpretazione della decisione del Tribunale d'appello proposta nelle osservazioni, ha precisato che il pubblico ufficiale non era dunque autorizzato a trattenere la somma versata sul suo conto, modificando unilateralmente la causale del deposito e le clausole contrattuali dell'atto rogato. </p> <p class="R1">Ha quindi concluso che, non avendo liberato il denaro in favore dei venditori, la notaia fosse venuta meno al proprio obbligo di diligenza e di messa a disposizione delle somme custodite, ma non anche del suo obbligo d'imparzialità (ritenendo che il suo intento, per quanto censurabile, fosse quello di garantire le parti e l'esecuzione delle clausole contrattuali). Ha inoltre riconosciuto a suo carico una violazione dell'obbligo di rendicontazione per non aver fornito un resoconto completo sull'impiego di tutte le somme. Ha invece negato una disattenzione dell'obbligo di informazione in relazione alla clausola relativa alle norme SIA. La sanzione è stata commisurata avuto riguardo alle violazioni accertate, all'assenza di precedenti e alla mancanza di segni di ravvedimento. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> D. Avverso la predetta decisione, la notaia RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento. <br/> L'insorgente nega anzitutto di aver leso l'obbligo di diligenza e messa a disposizione di somme custodite, ritenendo in sintesi di aver agito correttamente chiedendo il deposito giudiziale del saldo del prezzo e ribadendo in particolare che la decisione del Tribunale d'appello non le avrebbe imposto alcun obbligo di versamento ai venditori: anzi, la presenza di un saldo a favore dell'acquirente (come in concreto) e l'assenza di un accordo tra le parti o di una decisione giudiziaria l'avrebbero obbligata a trattenere presso di sé il denaro; proprio se lo avesse liberato, avrebbe violato il suo obbligo di imparzialità e sarebbe allora stata l'acquirente a criticare il suo operato. Contesta anche la violazione dell'obbligo di rendicontazione, ribadendo che <i>la parte venditrice è stata debitamente informata su tutti i pagamenti effettuati con i beni depositati presso la notaia (…) sulla scorta di conteggi noti ai venditori e fatture da questi approvate</i>. Reputa pertanto che non si giustifichi alcuna sanzione. Ad ogni modo, rilevato come la decisione impugnata non definisca la gravità del suo comportamento, ritiene che la multa inflittale non sia né adeguata né rispettosa dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento; nemmeno chiarirebbe il motivo per cui non potrebbe entrare in considerazione una misura più blanda o per cui l'ammissione di responsabilità andrebbe considerata nella commisurazione della sanzione. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> E. In sede di risposta la Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni. <br/> <br/> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> F. Non vi è stato un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia della ricorrente a presentare una replica. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R2">Considerato, <b>in diritto</b></p> <p class="R2"><b> </b></p> <p class="R2">1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 102 cpv. 1 della legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 3.2.2.1). Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, personalmente e direttamente toccata dalla decisione impugnata, di cui è destinataria (art. 104 LN e 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL<span> 3.3.1.1). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1</span> LPAmm), è dunque ricevibile in ordine. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1.2. Il ricorso può essere evaso sulla base degli atti, senza <span>istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Nemmeno le parti sollecitano del resto l'assunzione di particolari mezzi probatori. </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. 2.1. La violazione dei doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare. <span>C</span>orollario della vigilanza assicurata dallo Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di preservare la fiducia del pubblico, <span>la </span>responsabilità disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr. STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid. 3.1 e rimandi).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2.2. In Ticino, l'art. 20 cpv. 1 LN prevede la repressione in via disciplinare degli atti commessi dal notaio in violazione dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo la sua reputazione professionale, il suo onore in relazione agli obblighi professionali o la fiducia che in lui ripone il pubblico. La norma precisa che la Commissione giudica tutte le violazioni alla legge sul <span>notariato, al regolamento, alla legge sulla tariffa notarile, alle</span> norme deontologiche e allo statuto. Quest'ultima puntualizzazione - assente nel corrispondente art. 126 n. 1 della previgente legge sul notariato del 23 febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) - è stata aggiunta al fine di conferire una chiara base legale in merito al perseguimento delle violazioni ai doveri del notaio, concetto il cui contenuto può essere individuato anche facendo capo alle norme deontologiche (cfr. STA 52.2018.536 del 20 dicembre 2019, in: RtiD II-2020 n. 18 consid. 2.2 e rimandi).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2.3. Giusta l'art. 12 LN, il notaio deve usare la massima diligenza <span>nell'espletare le proprie funzioni. Secondo il codice professionale emanato dall'Ordine dei notai del Canton Ticino il 18 giugno 2015 (</span>RL 952.205), <span>il notaio deve </span>eseguire i compiti affidatigli in modo imparziale, secondo scienza e coscienza e con sollecitudine (art. 5 cpv. 1). Egli deve dunque consacrare il massimo impegno alla pronta esecuzione del compito che gli è affidato, trattando con solerzia le pratiche e garantendo ai piccoli incarti la stessa cura che dedica alle operazioni più importanti (cfr.<span> Michel Mooser</span>, Le droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014, n. 149). <br/> La sottoscrizione dell'atto non mette fine all'attività del notaio, che è tenuto ad adempiere al suo obbligo di esecuzione, vigilando segnatamente sul traffico dei pagamenti previsto nel rogito. Anche in questa fase successiva (<i>Nachverfahren</i>), il notaio è tenuto al suo obbligo di diligenza (cfr. STA 52.2022.6 citata consid. 2.4 e rif.). </p> <p class="R1"><br/> 2.4. A norma dell'<span>art. 14 cpv. 1 LN</span><span>, il </span><span>notaio custodisce in modo separato dal proprio patrimonio le somme di denaro, le carte valori e le altre cose fungibili affidategli in modo da poterle restituire in <span>ogni momento; restano riservati i diritti di compensazione e ritenzione previsti dalla legge. Il </span>notaio deve inoltre poter documentare in ogni momento i movimenti di fondi effettuati per conto terzi (cfr. art. 14 cpv. 2 LN). L'a</span><span>rt. 10 del codice professionale, oltre che ribadire l'obbligo di custodire separatamente dal proprio patrimonio gli averi che gli sono affidati, precisa che il notaio deve </span>provvedere con la massima sollecitudine al pagamento delle tasse e delle imposte anticipategli dai clienti, nonché ai pagamenti a terzi di cui sia stato incaricato previo deposito, restituendo le cose fungibili alla prima richiesta, r<span>iservati </span>i diritti di compensazione e ritenzione previsti dalla legge. Salvo accordo contrario, la restituzione di tali averi deve intervenire dopo la conclusione dell'affare (immediatamente o, tutt'al più, entro un determinato termine). Il notaio deve perciò tenere a disposizione (di principio sotto forma di liquidità) ed essere in grado in ogni momento di restituire i valori in questione e non può in nessun caso, neppure temporaneamente, impiegarli per scopi personali o mischiarli ai suoi propri averi (cfr. STA 52.2017.337 citata consid. 4.2, 52.2016.158 citata consid. 4.3.1; <span>Mooser, </span>op. cit., pag. 187 segg., n. 279 segg.; <span>Klaus Bürgi,</span> in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 1 ad art. 28 NV e n. 1 ad art. 30 NV;<span> Peter Ruf</span>, Notariatsrecht, Langenthal 1995, pag. 270, n. 1018 e pag. 272, n. 1019). </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>2.5. Sia i</span>l dovere di diligenza che il dovere di conservare debitamente i valori affidatigli <span>derivano dall'obbligo del notaio di tutelare al meglio gli interessi delle parti, rispettivamente da quello di</span> esercitare la professione in modo irreprensibile (cfr. STA 52.2022.6 citata consid. 2.4 e rif., 52.2017.337 citata consid. 4.3 e rif., 52.2016.158 citata consid. 4.3.1).</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. 3.1. Con la decisione impugnata, la precedente istanza ha ritenuto che, essendosi rifiutata di liberare a favore dei venditori il saldo del prezzo di loro spettanza depositato sul suo conto clienti e di fornire un rendiconto circa l'impiego delle somme versategli, la notaia ricorrente fosse incorsa in una violazione del suo dovere di diligenza e di messa a disposizione delle somme custodite nonché dell'obbligo di rendicontazione. </p> <p class="R1"><span><br/> </span>3.2. Come accennato in narrativa, i punti n. 2.2 e 2.3 dell'atto di costituzione del diritto di compera incaricavano inequivocabilmente la notaia di procedere a determinate formalità, in particolare prevedevano che, dal saldo del prezzo corrisposto dall'acquirente sul conto del notaio (pari a fr. 5'920'000.-), quest'ultimo avrebbe dovuto estinguere il debito ipotecario garantito dalle cartelle ipotecarie nonché pagare eventuali imposte scoperte, la tassa sugli utili immobiliari come pure la provvigione d'intermediazione e quindi versare il saldo residuo ai venditori secondo le loro istruzioni (cfr. punto n. 2.2 lett. d). <br/> Dopo che la beneficiaria aveva esercitato il diritto di compera e che il passaggio di proprietà era stato iscritto a registro fondiario (9 dicembre 2022), la ricorrente ha effettivamente provveduto a tutti i pagamenti previsti dalle predette clausole, ad eccezione però del saldo ai venditori, che ha continuato a trattenere malgrado le richieste degli interessati. Nel frattempo, è stata diffidata anche dal patrocinatore dell'acquirente a liberare tale importo fintantoché i venditori non avessero fatto fronte all'impegno, assunto nel rogito, di eliminare a loro spese tutti i difetti riscontrati nell'immobile (importo quantificato in un primo tempo in fr. 2'329'617.17; cfr. scritto del 9 gennaio 2023 dell'avv. _______). Dopo un ulteriore sollecito di pagamento, il 12 gennaio 2023 ha presentato un'istanza di deposito giudiziale ai sensi degli art. 96 e 168 del codice delle obbligazioni del 30 marzo 2011 (CO; RS 220), pretendendo che a fronte dei difetti fatti valere dall'acquirente e delle pattuizioni contenute nel rogito, non fosse chiaro a chi spettasse il denaro trattenuto sul suo conto (quantificato in fr. 956'648.65). A sostegno della sua tesi ha in particolare fatto riferimento alla clausola n. 5.3 del rogito, secondo cui:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <i><span>Parte concedente conferma che i lavori di costruzione sono stati effettuati a regola d'arte ossia in conformità a tutte le normative vigenti in materia e in particolare alle Norme SIA. (…) Eventuali difetti relativi a parti strutturali o difformità rispetto a quanto precede dovranno essere messi in conformità a spese di parte concedente. </span></i></p> <p class="R1"><i><span> </span></i></p> <p class="R1"> Con decisione del<span> 6 aprile 2023 (SO.2023.144), il pretore ha tuttavia respinto l'istanza, ritenuto che:</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span><span>l'atto notarile allestito dall'istante non contempla, in nessuno dei suoi passaggi, alcun vincolo di trattenuta del prezzo di compravendita per eventuali difetti o inadempienze dei venditori in merito a quanto promesso al paragrafo 5 dell'atto notarile; (…) essa è stata autorizzata dalle parti a trattenere gli importi depositati sul suo conto al solo scopo di garantire il pagamento degli impegni descritti al punto 2.2. del rogito, con il chiaro ed incondizionato impegno di versare poi ai venditori il residuo del prezzo di vendita; (…) non sussistendo nel rogito alcun impegno di trattenuta riferito al mancato adempimento di quanto previsto nelle clausole 5.2 e 5.3, la notaia non può dunque pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza non colposa sulla persona del creditore (…). </span></p> <p class="R1"><span> Nonostante la decisione pretorile e le richieste dei venditori, la ricorrente ha continuato a trattenere il denaro. Così sollecitata dall'acquirente (che ha anche evocato il rischio di tenerla altrimenti solidalmente responsabile nel caso in cui i venditori non fossero stati in grado di restituire il dovuto), ha impugnato la decisione di primo grado. Nemmeno a fronte della decisione del 28 agosto 2023 della seconda Camera civile del Tribunale d'appello - che ha respinto il gravame (nella misura della sua ricevibilità) e delle ennesime richieste dei venditori, la ricorrente (ulteriormente diffidata dall'acquirente) ha proceduto al reclamato versamento, tanto che gli interessati sono stati costretti a far spiccare nei suoi confronti </span>un precetto esecutivo per l'importo trattenuto (oltre che per le ripetibili d'appello) e poi a chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione da lei presentata. Procedura, questa, che non si è apparentemente ancora conclusa, così come non sembra che la ricorrente abbia frattanto liberato il denaro a favore dei venditori.<br/> <br/> <span>3.3. Ora, come già visto, dalla lettura del rogito emerge chiaramente che <i>il notaio </i>è stato <i>irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti </i>a procedere<i> </i>alle formalità rispettivamente ai pagamenti previsti alle clausole 2.2. e 2.3, versando quindi <i>il saldo</i> <i>alla parte venditrice secondo sue istruzioni</i>. Ne dà peraltro atto anche la ricorrente, laddove rileva che <i>l'importo finale in favore di parte venditrice, dedotte tutte</i> <i>le trattenute concordate a rogito è di CHF 956'848.65</i> (cfr. ricorso, pag. 3, ad 10). Nessuna pattuizione la incaricava o autorizzava per contro a trattenere il prezzo di compravendita a garanzia di eventuali difetti o inadempienze contrattuali. Una volta proceduto ai citati pagamenti, la notaia non era quindi più legittimata a continuare a tenere bloccato il denaro depositato sul suo conto, modificando unilateralmente la causale della trattenuta, come correttamente rilevato dalla Commissione. Né richiamandosi al contratto di costituzione del diritto di compera (segnatamente alla clausola n. 5.3), né alle ripetute diffide dell'acquirente che faceva valere la presenza di difetti all'immobile. <span><br/> </span>Ad analoga conclusione sono del resto, come visto, pervenute anche le autorità civili che si sono chinate sull'istanza di deposito giudiziale. In particolare, nella sua decisione, seppur resa in procedura sommaria, il pretore ben ha rilevato come non sussistesse nel rogito alcun obbligo di trattenuta per eventuali difetti o inadempienze dei venditori in merito a quanto promesso al punto n. 5 dell'atto notarile e che l'insorgente era stata autorizzata dalle parti a trattenere il denaro al solo scopo di garantire i pagamenti previsti ai punti n. 2.2 e 2.3 </span><i><span>con il chiaro ed incondizionato impegno di versare poi ai venditori il residuo del prezzo di vendita</span></i><span>, concludendo quindi che non poteva pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza colposa sulla persona del creditore. Conclusione, questa, che è poi stata confermata anche dalla seconda Camera civile del Tribunale d'appello con sentenza del 28 agosto 2023. Invano </span><span>la ricorrente invoca un passaggio di tale decisione al consid. 9, espresso abbondanzialmente a mero <i>titolo di ipotesi</i>, riferito a un eventuale saldo positivo o negativo a seguito di presunte diffettosità o inadempienze. A prescindere dal significato effettivo di tale <i>obiter dictum</i>, rilevante è infatti soltanto come anche tale Camera, a fronte della chiara clausola di cui al punto n. 2.2, abbia in ogni caso concluso che la notaia non potesse ricorrere all'istituto del deposito giudiziale e che le uniche persone a cui avrebbe semmai potuto corrispondere il saldo erano i venditori. <br/> Da tutto quanto sopra occorre pertanto concludere che, una volta proceduto ai pagamenti previsti alle clausole 2.2 e 2.3 del rogito conformemente all'irrevocabile incarico e autorizzazione congiunta delle parti, la ricorrente avrebbe dovuto dar seguito alle ripetute richieste dei venditori, sbloccando senza indugio a loro favore i fondi che ancora teneva in deposito. Nella misura in cui ha invece lasciato inevasi i loro solleciti e </span>omesso di procedere secondo le loro istruzioni (anche dopo le decisioni civili di primo e secondo grado che avevano negato il deposito giudiziale), costringendoli per finire ad avviare una procedura esecutiva, l'insorgente è pertanto effettivamente incorsa in una violazione del suo dovere di diligenza (che le impone di eseguire prontamente gli incarichi affidatile) e di restituire immediatamente i valori custoditi, come giustamente concluso dalla Commissione (citando peraltro rettamente un precedente deciso da questo Tribunale [STA 52.2016.158 del 21 aprile 2017], riguardante un caso per certi versi analogo). <span><br/> </span>A maggior ragione s'impone tale conclusione se si considera che - pur tenendo conto del fatto che la Commissione non ha ravvisato anche una violazione del dovere di imparzialità - l'agire dell'insorgente nemmeno può essere ricondotto a una volontà di salvaguardare equamente gli interessi delle parti rispettivamente al <i>dovere di diligenza che il notaio deve dimostrare nei confronti di entrambe le parti all'atto </i>(cfr. ricorso, pag. 8). In particolare non può essere ignorato che, continuando a trattenere il saldo del prezzo, la ricorrente ha di fatto offerto all'acquirente una garanzia - non contemplata dal contratto e dagli incarichi irrevocabilmente affidatile - per un eventuale minor valore dell'immobile a causa di asseriti difetti, che erano oltretutto inizialmente stati notificati ai venditori dalla sua collega di studio (in nome e per conto dell'acquirente; cfr. scritto del 21 ottobre 2021 dell'avv. __________ agli atti; cfr. pure petizione dell'11 luglio 2023 di cui al doc. 4, pag. 5; inoltre, segnalazione, pag. 3). E in particolare una garanzia per il caso in cui i venditori non fossero <i>in grado di fare fronte alla restituzione di quanto dovuto </i>(cfr. scritto del 20 aprile 2023 del nuovo patrocinatore dell'acquirente). <br/> <br/> 3.4. In questo contesto, pure da confermare è il rimprovero di non aver compiutamente dato seguito alla richiesta di rendiconto dei venditori, giustificando tutti i pagamenti effettuati a dimostrazione del saldo del prezzo che, secondo l'atto pubblico, avrebbe dovuto versare alla parte venditrice, secondo sue istruzioni. Obbligo che, nelle circostanze concrete, scaturiva a ben vedere non solo dall'art. 14 cpv. 2 LN richiamato dalla Commissione, ma anche dal dovere di massima diligenza cui è tenuto il notaio nell'espletamento dei compiti affidatigli (art. 12 LN e 5 cpv. 1 del codice professionale). Invano la ricorrente afferma genericamente di avere effettuato i pagamenti in base a<i> conteggi noti ai venditori e fatture da questi approvate</i>, sostenendo quindi di averli debitamente informati. Tanto più che lo scritto del 29 novembre 2022 (doc. 2) prodotto in questa sede quale <i>prova</i> (cfr. ricorso, pag. 9) non dimostra affatto che li ha documentati in modo chiaro su tutti i movimenti effettuati per giungere al saldo del prezzo, trattandosi solo di una comunicazione indirizzata alla banca riferita all'esercizio del diritto di compera, da cui non emerge inoltre neppure l'importo finale di spettanza dei venditori (non è ad es. certo se sussistono ancora imposte da pagare o la somma necessaria per l'estinzione dell'intero debito ipotecario). Contrariamente a quanto già affermato davanti alla Commissione, un conteggio esauriente agli alienanti non risulta nemmeno - evidentemente - dall'atto pubblico, né dai due documenti prodotti in quella sede, mandati in copia ai clienti (cfr. osservazioni del 19 ottobre 2023, pag. 7), riguardanti il solo debito ipotecario (doc. 5) o la fattura per la provvigione di intermediazione (doc. 6). In queste circostanze, avendo omesso di informare in modo chiaro e completo i venditori di tutti i pagamenti effettuati con la somma depositata sul suo conto per giungere al saldo (peraltro da lei stessa quantificato impropriamente in fr. 956'648.65 anziché in fr. 956'848.65 [- fr. 200.-]), non appare insostenibile la conclusione della Commissione di ritenere che, anche da questo profilo, l'insorgente ha violato gli obblighi che le incombevano.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Ferme queste premesse, resta da statuire in merito all'eventuale sanzione da infliggere alla ricorrente. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.1. In caso di violazione della legge notarile, l'art. 97 cpv. 1 LN prevede le misure disciplinari seguenti: </p> <p class="R1"><span>- l'avvertimento;</span></p> <p class="R1"><span>- l'ammonimento;</span></p> <p class="R1"><span>- la multa fino a fr. 20'000.-;</span></p> <p class="R1"><span>- la sospensione dall'esercizio o il divieto definitivo di esercitare, misure da pubblicarsi sul Foglio ufficiale.</span></p> <p class="R1"><span> La multa può essere cumulata con la sospensione dall'esercizio del notariato o con il divieto definitivo di esercitare (art. 97 cpv. 2 LN).<br/> <br/> L'art. 98 cpv. 1 LN precisa che nella commisurazione delle misure disciplinari devono essere considerati la rilevanza del fatto, l'intensità del dolo, il grado della colpa, nonché le possibili conseguenze derivanti dalle mancanze e in genere il comportamento del notaio.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1Maiuscoletto">L<span>a Commissione gode di un certo margine di apprezzamento</span><span> nella scelta della misura disciplinare, nella fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della durata della sospensione dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia attenersi al rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre considerare lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio <span>non è tanto quello di </span></span><span>punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di </span><span>garantire che in futuro questi eserciti in maniera ineccepibile la sua funzione - </span><span>e scegliere il provvedimento adatto, necessario e proporzionato a tale fine. <br/> La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica funzione. L'autorità terrà in particolare conto della <span>colpa del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio ha svolto la sua funzione in precedenza, </span>così come del comportamento da lui tenuto durante la procedura disciplinare<span> (cfr. STA 52.2016.158 citata consid. 5.1 e riferimenti). <br/> <br/> </span>4.2. In concreto, bisogna dar atto alla ricorrente che, nel commisurare la sanzione, la Commissione non si è espressamente pronunciata sulla gravità della violazione accertata. Ciò non toglie che, a fronte del comportamento dell'insorgente, la disattenzione dei doveri deontologici di cui si è macchiata non può che essere ritenuta piuttosto grave. Da un lato, nonostante le loro ripetute richieste e le menzionate decisioni civili, si è lungamente rifiutata di liberare il denaro di spettanza dei venditori, costringendoli non solo ad avviare una procedura esecutiva ma anche ad adire il giudice civile del rigetto. D'altra parte, ha omesso di dar seguito alla richiesta di fornire un rendiconto completo in merito all'impiego dell'importo depositato sul suo conto. Non avendo esercitato in modo diligente l'incarico che le era stato affidato, omettendo di rendere ai venditori la somma trattenuta con la dovuta sollecitudine e violando il suo obbligo di rendicontazione, il suo agire è tutt'altro che trascurabile dal profilo disciplinare. Non va peraltro nemmeno ignorato che il suo comportamento ha provocato dei procedimenti esecutivi e giudiziari (relativi all'istanza di deposito giudiziale e al rigetto dell'opposizione) che altrimenti non avrebbero avuto ragione di essere (con conseguente dispendio di tempo e relativi costi; cfr. STA 52.2016.158 citata consid. 5.2 e rimandi), come pure dell'ammontare <span>ragguardevole della somma (pari a poco meno di un milione di franchi) in gioco. A </span>favore della notaia depone invece l'assenza di precedenti disciplinari. </span></p> <p class="R1Maiuscoletto"><span>Alla luce di tutto quanto esposto, e anche se la Commissione non avesse potuto rimarcare negativamente il fatto che l'insorgente <i>non abbia ancora ammesso l'errore</i>, si giustifica comunque di confermare la multa pronunciata, che resta commisurata attorno al limite inferiore di quanto prescritto dall'art. 97 cpv. 1 LN, risulta opportunamente ragguagliata alle circostanze del caso concreto e rispettosa del principio della proporzionalità. Tiene adeguatamente conto dell'incensuratezza dell'insorgente e appare sufficiente a richiamarla al rispetto dei principi deontologici che sono stati in concreto disattesi. Considerata l'importanza della violazione in questione, non entra invece in considerazione la pronuncia di un avvertimento o di un ammonimento, ritenuto che tali misure sono di principio riservate alle sole violazioni deontologiche di lieve entità, rispettivamente che non raggiungono la soglia dei casi di media gravità (cfr. per analogia, STA 52.2022.190 del 2 aprile 2023 consid. 5.2, 52.2020.323 del 2 luglio 2021 consid. 6.2; <span>Tomas Poledna, </span>in: Walter Fellmann/Gaudenz G. Zindel [curatori], Kommentar zum Anwaltsgesetz, Zurigo 2011, n. 30 e 32 ad art. 17). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span>5. 5.1. Stante quanto precede, il ricorso deve pertanto essere respinto. <br/> <br/> 5.2. La tassa di giustizia è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R2"><b>decide:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">1. Il ricorso è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dalla ricorrente, resta interamente a suo carico. <br/> <br/> <br/> </p> <p class="R1">3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1">4. Intimazione a:</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Per il Tribunale cantonale amministrativo</span></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente La cancelliera</span></p> </div></body></html>