<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2005.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205791&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2005.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.04.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Landabtretung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entschädigung für den Ausbau des Chämtnerbachs in Wetzikon:<br/><br/>Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts und Verfahrensablauf (E.1). Für die Bestimmung der Entschädigung ist der Verkehrswert massgebend (E.2.1). Standpunkte der Parteien (E.2.2-2.4). Bei der Enteignung von Teilflächen, insbesondere von Vorgartenland, ist die Ermittlung der Verkehrswerteinbusse oft mit schwierigen Problemen verbunden. Vorliegend gelangte die Durchschnittsberechnung verknüpft mit der Vergleichsmethode zur Anwendung (E.3.1). Was der Rekurrent dagegen vorbringt, vermag die gewählte Schätzungsmethode nicht als rechtswidrig darzutun (E.3.2). Abweisung der Rekurse (E.4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG">ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 13 Abs. 1 AbtrG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2006 Nr. 35 S. 41</span><br/><span class="gerade">RB 2006 Nr. 118</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">FÃ¼r die Realisierung des vom Kantonsrat am 7. Dezember 1998 genehmigten Projektes betreffend den Ausbau des ChÃ¤mtnerbaches in Wetzikon verlangte der Staat ZÃ¼rich im am 30. Juni 2000 erÃ¶ffneten Projektauflageverfahren von zahlreichen GrundeigentÃ¼mern die Abtretung von Land. Nach teilweise erfolglosen Einigungsverhandlungen Ã¼ber die HÃ¶he der EntschÃ¤digungen ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Hinwil im September 2004 um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im SchÃ¤tzungsverfahren beantragte der Staat als KlÃ¤ger, die EntschÃ¤digungen, soweit es sich um Bauland handle, einheitlich auf Fr. 25.-/m<sup><span>2</span></sup> festzusetzen. Er begrÃ¼ndete dies damit, dass die abzutretenden FlÃ¤chen mangels Ãberbaubarkeit â wegen ihrer Lage innerhalb des GewÃ¤sserabstandsbereichs â als einzigen wirtschaftlich verbleibenden Wert noch einen gewissen <span>"</span>Erholungswert<span>"</span> aufwiesen, dessen durch die Abtretung bewirkter Verlust einheitlich mit Fr. 25.-/m<sup><span>2</span></sup> zu entschÃ¤digen sei. Die SchÃ¤tzungskommission III fÃ¼hrte am 30. MÃ¤rz, 12. April und 30. August 2005 Augenscheine und Verhandlungen mit den betroffenen GrundeigentÃ¼mern durch. Mit den Beklagten 8 und 17 konnte eine Einigung erzielt werden, sodass das Verfahren insoweit am 29. Juni 2005 abgeschrieben werden konnte. BezÃ¼glich der Ã¼brigen Beklagten traf die SchÃ¤tzungskommission ihren Entscheid am 29. Juni 2005 (1-7, 9-16, 18-21) sowie am 30. August 2005 (22). </p> <p class="Urteilstext">Sie sprach EntschÃ¤digungen aufgrund folgender AnsÃ¤tze/m<sup><span>2</span></sup> zu: Fr. 15.-/m<sup><span>2</span></sup> den Beklagten 13, 19 und 20 (bezÃ¼glich Kat. Nr. 01), Fr. 25.-/m<sup><span>2</span></sup> dem Beklagten 7, Fr. 200.-/m<sup><span>2</span></sup> den Beklagten 4, 10, 11, 12, 18, 20 (bezÃ¼glich Kat. Nr. 02) und 22, Fr. 258.33/m<sup><span>2</span></sup> den Beklagten 1, 2, 3, 5, 14, 15 und 16 sowie Fr. 296.67/m<sup><span>2</span></sup> den Beklagten 6, 9 und 21. Zu den AnsÃ¤tzen von Fr. 200.-/m<sup><span>2</span></sup>, 258.33/m<sup><span>2</span></sup> und 296.67/m<sup><span>2</span></sup> gelangte die Kommission, indem sie unter Ablehnung der vom Staat verfochtenen Betrachtungsweise den Minderwert der RestgrundstÃ¼cke in Anwendung der so genannten Vergleichsmethode (das heisst aufgrund der bei HandÃ¤nderungen vergleichbarer Liegenschaften tatsÃ¤chlich erzielten Preise) ermittelte (E. 6), dabei das Land in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9 auf Fr. 600.-/m<sup><span>2</span></sup>, in der Wohnzone 2.4 auf Fr. 775.-/m<sup><span>2</span></sup> und in der Kernzone B auf Fr. 890.-/m<sup><span>2</span></sup> schÃ¤tzte (E. 7) und diese Werte um jeweils zwei Drittel reduzierte, um so zu berÃ¼cksichtigen, dass die abzutretenden FlÃ¤chen grÃ¶sstenteils im GewÃ¤sserabstandsbereich liegen (mithin insoweit als so genanntes Vorgartenland nicht Ã¼berbaubar seien) und dass den Betroffenen zudem die MÃ¶glichkeit erhalten bleibe, die auf die abzutretenden FlÃ¤chen entfallende bauliche Ausnutzung auf die RestgrundstÃ¼cke zu Ã¼bertragen (E. 8). Auf diesen Grundlagen setzte sie sich eingehend mit den VerhÃ¤ltnissen bei den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken auseinander (E. 9 des Entscheids vom 29. Juni 2005 bzw. E. 8c des die Beklagte 22 betreffenden Entscheids vom 30. August 2005).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 29. August 2005 meldete die Baudirektion namens des Staates ZÃ¼rich beim Verwaltungsgericht Rekurs gegen den SchÃ¤tzungsentscheid vom 29. Juni 2005 an. Auf PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. September 2005 reichte sie am 12. September 2005 eine begrÃ¼ndete Rekursschrift ein, worin sie beantragte, den SchÃ¤tzungsentscheid bezÃ¼glich der Beklagten 1-6, 9-12, 14-16, 18, 20 und 21 aufzuheben und die von diesen abgetretenen GrundstÃ¼ckflÃ¤chen lediglich mit Fr. 25.-/m<sup><span>2</span></sup> zu entschÃ¤digen (VR.2005.00003). Am 10. November 2005 reichte sie sodann auch Rekurs gegen den SchÃ¤tzungsentscheid vom 30. August 2005 ein, worin sie beantragte, die EntschÃ¤digung fÃ¼r die AbtretungsflÃ¤che der Beklagten 22 ebenfalls auf Fr. 25.-/m<sup><span>2</span></sup> herabzusetzen (VR.2005.00004). Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 23. November 2005 wurden die Rekursverfahren VR.2005.00003 und VR.2005.00004 vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">Die Rekursgegner 16, 12 und 22 (die Nummerierung entspricht jener der Beklagten im SchÃ¤tzungsverfahren) beantragten am 28. November 2005, 30. November 2005 und 23. Januar 2006 BestÃ¤tigung des SchÃ¤tzungsentscheides. Die Ã¼brigen Rekursgegner verzichteten auf Rekursantwort. Die SchÃ¤tzungskommission reichte unter Verzicht auf Vernehmlassung die Akten ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Obwohl mit Rekurs bezeichnet, richtet sich das Verfahren weit gehend nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§§ 48 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 8. Juni 1997, VRG). GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle steht ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen nicht zu. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid kann es nach Sinn und Zweck des vor­angegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens nur darum gehen, zu ermitteln, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner ist zu prÃ¼fen, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤n­de berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 40; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2005, Rz. 2128 und 3642).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Verwei­sungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a)<i>.</i></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der rekurrierende Staat ZÃ¼rich hat schon im SchÃ¤tzungsverfahren geltend gemacht, die AbtretungsflÃ¤chen lÃ¤gen grÃ¶sstenteils im GewÃ¤sserabstandsbereich bzw. ab der PfÃ¤ffikonerstrasse bis V AG im GewÃ¤sserbaulinienbereich, weshalb sie nicht Ã¼berbaubar seien. Somit sei grundsÃ¤tzlich allein deren bauliche AusnÃ¼tzung sowie deren Erholungswert als Umschwung wertbildend und abzugelten. Weil die AusnÃ¼tzung gemÃ¤ss Beschluss des Gemeinderats Wetzikon vom 21. Januar 1998 auf die RestgrundstÃ¼cke der Abtretungspflichtigen Ã¼bertragbar sei, verbleibe als AnknÃ¼pfung fÃ¼r die SchÃ¤tzung lediglich der Wert als Erholungsraum. Dieser werde durch die Landabtretung zwar teilweise geschmÃ¤lert; die attraktive Lage am Bach bleibe den RestgrundstÃ¼cken jedoch erhalten. Der partielle Verlust des Erholungsraumes werde mit einer EntschÃ¤digung von Fr. 25.-/m<sup>2</sup> angemessen abgegolten. Das gelte um so mehr, als die betroffenen Liegenschaften durch den Ausbau des ChÃ¤mtnerbachs vor den Auswirkungen eines Hochwassers geschÃ¼tzt wÃ¼rden, was bei der SchÃ¤tzung als Vorteil gemÃ¤ss § 12 AbtrG berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfe. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die SchÃ¤tzungskommission ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaften sei grundsÃ¤tzlich nach der so genannten Vergleichsmethode zu schÃ¤tzen, welche den am Stichtag (dem Zeitpunkt des SchÃ¤tzungsentscheids) mutmasslich erzielbaren Preis aus fÃ¼r vergleichbare Parzellen tatsÃ¤chlich erzielten Preisen ableite, unter BerÃ¼cksichtigung der Vor- und Nachteile, die den tatsÃ¤chlich gehandelten Parzellen gegenÃ¼ber dem zu schÃ¤tzenden Objekt zukÃ¤men (E. 6a). Bei Teilenteignungen, wie sie hier durchwegs vorlÃ¤gen, sei gestÃ¼tzt auf die so genannte Differenzmethode der Verkehrswert der Liegenschaft vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des RestgrundstÃ¼ckes nach der Enteignung zu vergleichen. Massgebend sei daher entgegen der Auffassung des KlÃ¤gers nicht, welcher Wert den abzutretenden Landstreifen fÃ¼r sich allein betrachtet beizumessen sei, sondern welche VermÃ¶genseinbusse der betroffene GrundeigentÃ¼mer insgesamt erleide. Nur dann, wenn der fÃ¼r sich allein ermittelte Wert des Landstreifens mit der dem Betroffenen insgesamt erwachsenden VermÃ¶genseinbusse Ã¼bereinstimmen wÃ¼rde, kÃ¶nnte auf ihn abgestellt werden, was jedoch bei Teilenteignungen selten der Fall sei (E. 6b). FÃ¼r die Ermittlung der VermÃ¶genseinbusse sei bedeutsam, welchen Wert die abzutretende TeilflÃ¤che fÃ¼r das RestgrundstÃ¼ck aufweise, und zwar unter BerÃ¼cksichtigung des Umstandes, dass dem RestgrundstÃ¼ck die volle AusnÃ¼tzung erhalten bleibe. In einem ersten Schritt sei daher der Verkehrswert zu ermitteln, welcher den betroffenen GrundstÃ¼cken aufgrund von tatsÃ¤chlich erzielten Preisen fÃ¼r Parzellen in der entsprechenden Bauzone beizumessen sei. Weil es sich bei den abzutretenden Landstreifen um so genanntes Vorgartenland handle, sei in einem zweiten Schritt zu bestimmen, welche Reduktion auf dem so ermittelten Wert vorzunehmen sei (E. 6c). GestÃ¼tzt auf diese GrundsÃ¤tze ermittelte sie anhand von Vergleichspreisen fÃ¼r die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke entlang des ChÃ¤mtnerbaches Werte von Fr. 890.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r Land in der Kernzone B, von Fr. 775.-/m<sup>2</sup> in der Wohnzone 2.4 und von Fr. 600.-/m<sup>2</sup> in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9 (E. 7). In BerÃ¼cksichtigung dessen, dass die abzutretenden FlÃ¤chen wegen ihrer Lage im GewÃ¤sserabstandsbereich nicht Ã¼berbaubar seien, die darauf entfallende AusnÃ¼tzung sich jedoch auf die RestgrundstÃ¼cke Ã¼bertragen lasse und dass der Erholungswert der abzutretenden Landstreifen trotz der Enteignung teilweise erhalten bleibe, nahm die SchÃ¤tzungskommission auf den geschÃ¤tzten Werten einen Einschlag um zwei Drittel vor und gelangte so zu EntschÃ¤digungsansÃ¤tzen von Fr. 296.67 (Kernzone B), Fr. 258.33 (Wohnzone 2.4) bzw. Fr. 200.- (Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 2.9). Diese AnsÃ¤tze seien massgebend bezÃ¼glich jener GrundstÃ¼cke, deren RestflÃ¤chen eine gute GrÃ¶sse und gÃ¼nstige Form behielten (E. 8). Abschliessend prÃ¼fte die Kommission detailliert, ob dies fÃ¼r die streitbetroffenen Parzellen zutreffe (E. 9 des Entscheids vom 29. Juni 2005 bzw. E. 8c des Entscheids vom 30. August 2005). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Der Rekurrent schliesst sich den ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission zur anwendbaren Methode nur insofern an, als der Verkehrswert der Liegenschaften vor der Enteignung mit dem Verkehrswert der RestgrundstÃ¼cke nach der Enteignung zu vergleichen und die jeweilige Differenz zu entschÃ¤digen sei. Indessen fÃ¼hre die von der SchÃ¤tzungskommission angewendete Vergleichsmethode zu EntschÃ¤digungen, die weit Ã¼ber der abzugeltenden Verkehrswerteinbusse lÃ¤gen. Vorliegend fehle es an vergleichstauglichen HandÃ¤nderungen schon deswegen, weil die auf die abzutretenden TeilflÃ¤chen entfallende AusnÃ¼tzung auf die RestgrundstÃ¼cke Ã¼bertragen werde; Letzteren komme daher eine â von der abzutretenden FlÃ¤che abhÃ¤ngige â grÃ¶ssere AusnÃ¼tzungsziffer als anderen GrundstÃ¼cken in der gleichen Zone zu; fÃ¼r derartige (mit zusÃ¤tzlicher AusnÃ¼tzung angereicherten) FlÃ¤chen existiere kein Markt. Das Vorgehen der SchÃ¤tzungskommission, welche die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung im Rahmen der Vergleichsmethode durch AbzÃ¼ge berÃ¼cksichtigt habe, fÃ¼hre zu willkÃ¼rlichen Ergebnissen. Weil die Vergleichsmethode hier nicht anwendbar sei, kÃ¶nne in Anlehnung an die "moderne Wertlehre", welche den Verkehrswert von Liegenschaften nicht unter allen UmstÃ¤nden dem erzielbaren Preis gleichstelle, die Einbusse an Nutzen fÃ¼r die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke ermittelt werden. Soweit es sich bei diesen um Renditeliegenschaften (mit MehrfamilienhÃ¤usern) handle, wÃ¼rden Ertragseinbussen einzig vom Rekursgegner 5 geltend gemacht, der aber eine solche nicht nachweise. FÃ¼r diese Liegenschaften liege daher von vornherein keine Nutzeneinbusse vor. Soweit es sich um EinfamilienhÃ¤user handle, sei eine solche Einbusse an konsumtivem Nutzen angesichts dessen, dass die AusnÃ¼tzung Ã¼bertragbar sei, die gute Lage am Bach erhalten bleibe und die Hochwasserschutzmassnahme einen Vorteil bringe, ebenfalls zu verneinen. Das fÃ¼hre zum Schluss, dass bezÃ¼glich aller GrundstÃ¼cke "nur die abgetretenen Landstreifen, welche keine AusnÃ¼tzung mehr aufweisen", zu entschÃ¤digen seien. Die EntschÃ¤digung kÃ¶nne sich daher am Nutzwert von Landwirtschaftsland orientieren; um der (teilweise verloren gegangenen) Erholungsfunktion dieses Landes Rechnung zu tragen, erweise sich ein den Landwirtschaftsnutzen Ã¼bersteigender Wert im beantragten Ansatz von Fr. 25.-/m<sup>2</sup> als angemessen. Falls das Gericht diesen Ãberlegungen nicht folge, erweise sich der beantragte Ansatz gleichwohl als gerechtfertigt, weil bei der diesfalls anwendbar bleibenden Vergleichsmethode in erster Linie auf den Preis in der nÃ¤mlichen HÃ¶he abzustellen sei, den der Rekurrent immerhin zehn von der gleichen Hochwasserschutzmassnahme betroffenen GrundeigentÃ¼mern aufgrund der mit diesen abgeschlossenen AbtretungsvertrÃ¤gen zu entrichten habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Aus dem Grundsatz der vollen EntschÃ¤digung ergibt sich, dass die EnteignungsentschÃ¤digung eine Einheit bildet, weshalb sie â nicht anders als die EntschÃ¤digung wegen Vorliegens eines enteignungsÃ¤hnlichen Tatbestands â letztlich stets eine Wertdifferenz bildet. Aus dem Gesichtspunkt der Einheit ist auch die vielfach umstrittene Frage zu beantworten, welche EntschÃ¤digung fÃ¼r so genanntes Vorgartenland, das heisst fÃ¼r vor einer Baulinie liegendes Land, als angemessen erscheint (Max Imboden/RenÃ© Rhinow, Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.M. 1986/ 1990, Nr. 128 B III d; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 646 ff.; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, Art. 19 N. 13 ff., alle mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Als so genanntes Vorgartenland kÃ¶nnen im vorliegenden Fall nicht nur die vor der GewÃ¤sserbaulinie liegenden AbtretungsflÃ¤chen gelten (vgl. § 96 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), sondern auch jene abzutretenden GrundstÃ¼ckteile, die im GewÃ¤sserabstandsbereich liegen (vgl. § 67 PBG; zu den unterschiedlichen Funktionen von GewÃ¤sserbau- und GewÃ¤sserabstandslinien vgl. RB 1997 Nr. 68 = BEZ 1997 Nr. 13; RB 1999 Nr. 111). </p> <p class="Urteilstext">Bei der Enteignung von TeilflÃ¤chen, insbesondere von Vorgartenland, ist die Ermittlung der Verkehrswerteinbusse oft mit schwierigen Problemen verbunden. Die zu entschÃ¤digende Differenz zwischen dem Wert des ganzen GrundstÃ¼cks und dem Wert des dem Enteigneten verbleibenden Rests kann nach verschiedenen Methoden ermittelt werden (Imboden/Rhinow/KrÃ¤henmann, Nr. 128 B V a; VGr, 18. Dezember 1971 = ZBl 73/1972, S. 364 = Imboden/Rhinow, Nr. 128 A Leitfall II; vgl. auch VGr AG, 23. MÃ¤rz 1976, ZBl 77/1976, S. 490). FÃ¼r deren VerstÃ¤ndnis und Unterscheidung ist wesentlich, dass die gesetzliche Regelung zwischen verschiedenen Schadenskomponenten, nÃ¤mlich dem "Verkehrswert des abzutretenden Rechtes" und dem "mittelbaren Schaden" (insbesondere der Wertverminderung der dem Abtretungspflichtigen verbleibenden VermÃ¶gensstÃ¼cke) unterscheidet (§ 13 AbtrG; vgl. auch Art. 19 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 Ã¼ber die Enteignung, SR 711), ferner dass die Bestimmung des mittelbaren Schadens stets vom subjektiven Interesse des EigentÃ¼mers an der bisherigen Nutzung und damit von der mangelnden Verkaufsbereitschaft ausgeht (wÃ¤hrend bei der VerkehrswertschÃ¤tzung nach § 13 Abs. 1 AbtrG, jedenfalls bei der SchÃ¤tzung des vollen Baulandpreises, von der Verkaufsbereitschaft ausgegangen wird) und schliesslich dass als mittelbarer Schaden grundsÃ¤tzlich nur vergÃ¼tet werden darf, was nicht schon durch eine VerkehrswertentschÃ¤digung nach § 13 Abs. 1 AbtrG abgegolten wird, weil sonst das Verbot der Kumulierung von objektivem und subjektivem Schaden missachtet wÃ¼rde (RB 1961 Nr. 131 = ZBl 62/1961, S. 354; Imboden/Rhinow, Nr. 128 B III c und d 3; HÃ¤nni, S. 642; Hess/Weibel, Art. 19 N. 12 und 182). </p> <p class="Urteilstext">Bei der <i>Additionsmethode</i> werden die einzelnen Schadenskomponenten gesondert geschÃ¤tzt, also zunÃ¤chst der Verkehrswert des entzogenen GrundstÃ¼ckteiles und anschliessend ein allfÃ¤lliger Minderwert, der dem RestgrundstÃ¼ck durch den Entzug des abzutretenden Teiles zusÃ¤tzlich erwÃ¤chst, sowie allfÃ¤llige subjektive Nachteile fÃ¼r den Enteigneten. Die Schwierigkeiten dieser Methode liegen darin, dass der abzutretende Landstreifen (namentlich bei Vorgartenland) fÃ¼r sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen kÃ¶nnte und dass sich der Verkehrswert, welcher dem RestgrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, ebenfalls nur schwer ermitteln lÃ¤sst. Bei der <i>Differenzmethode</i> wird zwar gleichfalls auf verschiedene Faktoren abgestellt, die jedoch in ihrer Gesamtheit so aufeinander abgestimmt sind, dass sie unmittelbar den Gesamtschaden als Differenz zwischen dem Verkehrswert des GrundstÃ¼ckes vor der Enteignung und dem Verkehrswert des verbleibenden RestgrundstÃ¼cks nach dem Eingriff ergeben; die EnteignungsentschÃ¤digung bemisst sich nach der Summe der Nachteile, die dem EigentÃ¼mer dadurch erwachsen, dass sein GrundstÃ¼ck durch Abtretung einer TeilflÃ¤che verkleinert wird (HÃ¤nni, S. 651 ff.; RB 1961 Nr. 125; VGr, 3. Mai 1963, ZR 63/1964 Nr. 57 E. 9). Die Differenzmethode ist allerdings in erster Linie auf rechtliche Teilenteignungen wie etwa die EinrÃ¤umung von Dienstbarkeiten sowie auf materielle Enteignungen zugeschnitten; soweit sie auch bei Enteignung von TeilflÃ¤chen angewendet wird, ist sie auf die Bestimmung des mittelbaren Schadens im Sinn von § 13 Abs. 2 AbtrG ausgerichtet. In FÃ¤llen, in denen nur ein geringfÃ¼giger Teil des ganzen GrundstÃ¼cks abgetreten wird, wie dies namentlich bei so genanntem Vorgartenland zutrifft, wird hÃ¤ufig eine dritte Methode angewendet, indem ein Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil verlegt wird, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge bzw. ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird (RB 1961 Nr. 125; RB 1986 Nr. 117). Eine solche <i>Durchschnittsberechnung</i> ist, anders als die Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswertes der AbtretungsflÃ¤che nach § 13 Abs. 1 AbtrG ausgerichtet, welcher alsdann der gesamten Werteinbusse<br/> gleichgesetzt wird.</p> <p class="Urteilstext">Das zÃ¼rcherische Verwaltungsgericht hat in langjÃ¤hriger konstanter Rechtsprechung eine solche Durchschnittsberechnung als zulÃ¤ssig erachtet und dabei differenzierte GrundsÃ¤tze zur Frage entwickelt, ob und inwieweit so genanntem Vorgartenland ein geringerer Wert als der Baulandwert beizumessen sei (RB 1962 Nrn. 132 und 133 = ZBl 64/1963, S. 114; RB 1980 Nr. 142, 1986 Nr. 117; VGr, 15. April 2003, VR.2002.00004+7). Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â zumindest in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird; liegen jedoch im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde im Sinn der erwÃ¤hnten Praxis vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>So ist die SchÃ¤tzungskommission III auch im vorliegenden Fall vorgegangen (In E. 6b wird zwar von der Differenzmethode gesprochen, jedoch wohl eher zur Betonung des Grundsatzes der EntschÃ¤digungseinheit; aus dem Gesamtzusammenhang und insbesondere aus E. 8a ergibt sich, dass die SchÃ¤tzung auf einer Durchschnittsberechnung beruht.). Was der Rekurrent dagegen vorbringt, vermag die gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode nicht als rechtswidrig darzutun. Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung setzt die Anwendung der Vergleichsmethode zwar das Vorliegen tauglicher Vergleichspreise voraus. An diese Grundvoraussetzung dÃ¼rfen jedoch nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden (BGE 122 I 168 E. 3 S. 173 ff.; BGE 114 Ib 286 E. 7 S. 295 f.; RB 1976 Nr. 116). Was eine bestimmte Vielzahl von Kaufsinteressen­ten auf dem freien Markt fÃ¼r das enteignete GrundstÃ¼ck bezahlt hÃ¤tte, lÃ¤sst sich am ZuverlÃ¤ssigsten aufgrund der tatsÃ¤chlich gehandelten Preise fÃ¼r vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Unterschieden der VergleichsgrundstÃ¼cke kann durch Preis­zuschlÃ¤ge oder ‑abzÃ¼ge Rechnung getragen werden. Sind nur wenige vereinzelte Vergleichspreise bekannt, mÃ¼ssen diese besonders sorgfÃ¤ltig untersucht werden und kÃ¶nnen zur EntschÃ¤digungsbestimmung nur verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht unÃ¼bliche VerhÃ¤ltnisse zu Grunde liegen. Nur wenn Ã¼berhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dÃ¼rfen sich die SchÃ¤tzungsbehÃ¶rden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschrÃ¤nken, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf nicht durchwegs geltenden RentabilitÃ¤ts­Ã¼ber­legungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleine ErhÃ¶hungen oder Re­duktionen der Ausgangswerte weit gehend verÃ¤ndert werden kann.<i> </i>Entgegen der Auffassung des Rekurrenten ist bei den hier streitbetroffenen Teilenteignungen die Vergleichsmethode nicht schon deswegen als unzulÃ¤ssig zu betrachten, weil die den AbtretungsflÃ¤chen zukommende AusnÃ¼tzung auf die RestgrundstÃ¼cke Ã¼bertragen werden kann (BGE 122 I 168 E. 4b S. 177). Vielmehr ist diesem Umstand â wie allfÃ¤lligen anderen Vorteilen fÃ¼r die RestgrundstÃ¼cke â durch einen entsprechenden Einschlag auf dem nach der Vergleichsmethode ermittelten Baulandpreis Rechnung zu tragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Rekurrent macht unter Berufung auf Kaspar Fierz (Der Schweizer Immobilienwert, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2005) und Martina Fierz (Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, ZÃ¼rich 2001) geltend, der Wert der betroffenen Liegenschaften vor und nach dem Eingriff sei aufgrund des kÃ¼nftigen Nutzens (Mietertrag bei den MehrfamilienhÃ¤usern und konsumtiver Nutzen bei den EinfamilienhÃ¤usern) zu schÃ¤tzen. Nach Auffassung der genannten Autoren ist im Zusammenhang mit Bewertungen zwischen den Begriffen "Preis" und "Wert" zu unterscheiden. Der Wert sei das Ergebnis einer individuellen EinschÃ¤tzung des Nutzens, den der Kauf eines Gutes dem KÃ¤ufer in Zukunft vermittle, also eine individuelle, variierende GrÃ¶sse, der Preis hingegen das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellungen von Anbieter und Abnehmer ausglichen. Die in der Gerichtspraxis verwendete Definition des Verkehrswertes (als des Preises, der bei einer VerÃ¤usserung des Objektes am Stichtag im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr unter normalen UmstÃ¤nden zu erzielen gewesen wÃ¤re) sollte modifiziert werden: Bei verschiedenen Fallkonstellationen, insbesondere wenn sich fÃ¼r das zu bewertende Objekt ein Preis nicht bestimmen lasse, sei an dessen Stelle auf den "Wert" (als einem vom Preis zu unterscheidenden Bewertungsansatz) abzustellen. Weil einzig die so genannte Vergleichsmethode der Bestimmung des Preises diene und diese nur selten zur Anwendung komme bzw. kommen dÃ¼rfe, entspreche der Verkehrswert in der Regel nicht einem Preis, sondern einem Wert, der nach verschiedenen anderen Methoden (Barwert-, Ertragswert- und Substanzwertmethode, Lageklassenmethode sowie RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung) ermittelt werden mÃ¼sse (vgl. Kaspar Fierz, S. 52 ff., 195 ff. und 243 ff.; Martina Fierz, S. 65 ff., 81 ff., 117 ff. und 156 f.).</p> <p class="Urteilstext">Mit diesen rechtlichen und Ã¶konomischen Lehrmeinungen braucht sich das Verwaltungsgericht im vorliegenden Fall nicht nÃ¤her auseinander zu setzen, denn der Rekurrent nimmt auf sie unter der Annahme Bezug, dass im vorliegenden Fall die Vergleichsmethode zu Unrecht angewendet worden sei. Das trifft nach dem Gesagten nicht zu. Immerhin kann angemerkt werden, dass der Rekurrent die von ihm zitierten GrundsÃ¤tze auf den vorliegenden Sachverhalt, in dem es in erster Linie um die sachgerechte Ermittlung der durch die Abtretung von TeilflÃ¤chen bewirkten Werteinbussen geht, in widersprÃ¼chlicher Weise anwendet: Offenbar in Anlehnung an die Additionsmethode will er einerseits den Nutzen der AbtretungsflÃ¤chen und anderseits die Nutzeneinbusse bei den RestgrundstÃ¼cken gesondert ermittelt haben. Dabei verneint er bezÃ¼glich der Letzteren eine Nutzeneinbusse und damit eine Wertverminderung, weshalb einzig die abgetretenen Landstreifen zu entschÃ¤digen seien. Bei der Ermittlung des Nutzwertes dieser AbtretungsflÃ¤chen trÃ¤gt er aber wiederum dem Erholungswert Rechnung, was im Widerspruch zu seiner Annahme steht, die RestgrundstÃ¼cke hÃ¤tten keine Nutzeneinbusse erlitten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Demnach ist das Vorgehen der SchÃ¤tzungskommission in methodischer Hinsicht, das heisst insoweit nicht zu beanstanden, als sie den Baulandpreis nach der Vergleichsmethode geschÃ¤tzt und den so gewonnenen Wert mit EinschlÃ¤gen herabgesetzt hat. </p> <p class="Urteilstext">Die von ihr ermittelten Baulandwerte von Fr. 890.-/m<sup>2</sup>, Fr. 775.-/m<sup>2</sup> und Fr. 600.-/m<sup>2</sup> werden vom Rekurrenten â abgesehen vom nach dem Gesagten unbegrÃ¼ndeten Einwand, die Vergleichsmethode sei hier Ã¼berhaupt nicht anzuwenden â nicht infrage gestellt. </p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission hat diese Werte um zwei Drittel reduziert. Sie ging dabei davon aus, dass das Vorgartenland nicht hÃ¤tte Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen und daher vor allem als Garten und Umschwung â und zwar fÃ¼r GrundstÃ¼cke mit offener Ãberbauung unmittelbar am ChÃ¤mtnerbach â gedient habe und dass dieser Erholungswert als "GrÃ¼nflÃ¤che" selbst mit der Abtretung nicht gÃ¤nzlich verloren gehe, weshalb der Wert des Abtretungslandes nicht dem Baulandwert gleichgestellt werden kÃ¶nne, was von vornherein einen Einschlag rechtfertige. Ferner berÃ¼cksichtigte sie, dass die Abtretung des Vorgartenlands die baulichen NutzungsmÃ¶glichkeiten der GrundstÃ¼cke nicht beeintrÃ¤chtige, sondern durch die Ãbertragung der AusnÃ¼tzung sogar erhÃ¶he, was einen zusÃ¤tzlichen Einschlag rechtfertige. Schliesslich veranschlagte sie, dass mit dem (die Abtretung erforderlich machenden) Sanierungsprojekt der Hochwasserschutz verbessert werden, was die abtretungspflichtigen GrundeigentÃ¼mer von entsprechenden eigenen Vorkehren entlaste (SchÃ¤tzungsentscheid E. 8a-c). </p> <p class="Urteilstext">Diese SchÃ¤tzung hÃ¤lt sich â jedenfalls im Ergebnis â im Rahmen des der SchÃ¤tzungskommission zustehenden weiten Ermessenspielraums, in den das auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht nicht einzugreifen hat. Das gilt um so mehr, als die Bedeutung einzelner Faktoren, welche die Vorinstanz zur Reduktion des Baulandpreises (im Sinne einer Verminderung der Gesamtwerteinbusse) verwendet hat, zu relativieren ist: Was die bauliche AusnÃ¼tzung der betroffenen GrundstÃ¼cke anbelangt, ist fraglich, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung Ã¼berhaupt als zusÃ¤tzlicher Korrekturfaktor â im Sinn einer die Gesamtwerteinbusse mindernden Vorteilsanrechnung nach § 12 AbtrG<i> </i>â<i> </i>zu berÃ¼cksichtigen ist (zur ZulÃ¤ssigkeit und Wirkung der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 11-10 Ziff. 11.1.1.4). Denn in der frÃ¼heren Rechtsprechung (dazu vorn E. 3.1) ist eine Minderwertigkeit von Vorgartenland vorab dort angenommen worden, wo dieses die AusnÃ¼tzung des RestgrundstÃ¼ckes nicht beeinflusste (vgl. etwa RB 1986 Nr. 117 E. c). Dies trifft aber hier gerade nicht zu, gehÃ¶rt doch die AbtretungsflÃ¤che nach § 259 PBG (in der Fassung vom 1. September 1999) zur fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgebenden GrundflÃ¤che. So gesehen rechtfertigt die Ãbertragung der AusnÃ¼tzung selbst bei Annahme einer NeuÃ¼berbauung wohl einen Einschlag auf dem <i>vollen</i> Baulandwert, nicht aber einen zusÃ¤tzlichen Einschlag auf dem bereits reduzierten Baulandwert (vgl. RB 1972 Nr. 102). Soweit aber vom Fortbestand der bestehenden Bauten und damit von der unverÃ¤nderten FortfÃ¼hrung der bisherigen Nutzung auszugehen ist, rechtfertig sich ein Einschlag auf dem vollen Baulandwert aus <i>diesem</i> Grund, nicht aber ein zusÃ¤tzlicher Einschlag wegen Ãbertragung der AusnÃ¼tzung. Sodann ist fraglich, ob als Vorteil im Sinn von § 12 AbtrG auch der Umstand angerechnet werden darf, dass die abtretungspflichtigen GrundeigentÃ¼mer durch den verbesserten Hochwasserschutz von diesbezÃ¼glichen eigenen Vorkehren entlastet werden. Eine derartige Vorteilsanrechnung setzt nÃ¤mlich voraus, dass keine entsprechenden MehrwertsbeitrÃ¤ge erhoben werden kÃ¶nnen (RB 1964 Nr. 116), was hier nicht feststeht. BezÃ¼glich beider Faktoren erÃ¼brigen sich indessen weitere AbklÃ¤rungen, weil die diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission zu einem hÃ¶heren Einschlag und damit zu einer geringeren EntschÃ¤digung gefÃ¼hrt haben, weshalb der Rekurrent aus ihnen nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. </p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission hat sodann bezÃ¼glich aller streitbetroffenen GrundstÃ¼cke einzeln geprÃ¼ft, ob besondere GrÃ¼nde fÃ¼r ein Abweichen von den ermittelten AnsÃ¤tzen vorlÃ¤gen, was sie bezÃ¼glich der heute noch streitigen EntschÃ¤digungen verneinte (E. 9a-q des Entscheids vom 29. Juni 2005, E. 8c des Entscheids vom 30. August 2005). Mit diesen AusfÃ¼hrungen setzt sich der Rekurrent nicht auseinander. Schon deswegen besteht fÃ¼r das Verwaltungsgericht kein Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn die SchÃ¤tzungskommission im Ergebnis keine weitere Differenzierungen nach Renditeobjekten (Rekursgegner 1, 2, 5, 10, 14, 15, 20, 22), EinfamilienhÃ¤user (Rekursgegner 3, 4, 6, 8, 11, 18, 21) und unÃ¼berbauten Parzellen (12 und 16) vorgenommen hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Nichts zu seinen Gunsten kann der Rekurrent daraus ableiten, dass verschiedene andere Abtretungspflichtige seinem Angebot auf EntschÃ¤digung zu Fr. 25.-/m<sup>2</sup> zugestimmt haben. Derartige im Rahmen des Abtretungsverfahrens geschlossene Vereinbarungen kÃ¶nnen von vornherein keine Grundlage bei der Anwendung der Vergleichsmethode bilden; sie dÃ¼rfen den im freien Handel erzielten Preisen, die bei dieser SchÃ¤tzungsmethode massgebend sind, nicht gleichgesetzt werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach sind die Rekurse abzuweisen. Die GerichtsgebÃ¼hr ist auf Fr. 16'000.- festzusetzen (Streitwert von Fr. 564'198.- als Differenz zwischen der von der SchÃ¤tzungskommission ermittelten EntschÃ¤digungssumme von Fr. 633'248.- und der vom Rekurrenten beantragten EntschÃ¤digungssumme von Fr. 25.-/m<sup><span>2</span></sup> x 2'762 m<sup><span>2</span></sup> = Fr. 69'050.-). Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Rekurrenten aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), dem bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine ParteientschÃ¤digung nach § 17 Abs. 2 VRG zusteht. Die Rekursgegnerin 12 hat in ihrer Vernehmlassung keine ParteienschÃ¤digung verlangt. Dem Rekursgegner 16, der ein diesbezÃ¼gliches Begehren gestellt hat, ist ebenfalls keine ProzessentschÃ¤digung zuzusprechen, da die von ihm selber abgefasste Vernehmlassung nicht mit einem erheblichen Aufwand verbunden war (RB 1989 Nr. 2). Hingegen ist der anwaltlich vertretenen Rekursgegnerin 22 eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen; bei deren Bemessung ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Abfassung der eingereichten Rekursantwort nur mit einem geringfÃ¼gigen Aufwand verbunden war.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Rekurse werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 16'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 540.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 16'540.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekurrenten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Rekurrent wird verpflichtet, der Rekursgegnerin 22 binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. </span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>