BRKE I Nr. 61/1994 vom 18. März 1994 in BEZ 1994 Nr. 12 Die Baubehörde erteilte den Baugesuchstellern B. und S. die Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses, eines Geschäftshauses und zweier Unte r- niveaugaragen. Hierbei statuierte die Behörde nebenbestimmung sweise, dass die Nutzung des geplanten Geschäftshauses dem künftig geltenden Gewerbezonenr e- gime nicht widersprechen dürfe. Die vorgesehene Bürofläche müsse einem gewer b- lichen Betrieb zugeordnet werden und dürfe höchst ens 45 % von dessen Grundfl ä- che einnehmen. Hiergegen gelangten die G. AG als Eigentümerin der Baugrundstücke sowie die Baugesuchsteller B. und S. mit gemeinsamer Eingabe an die Baurekurskommission I und stellten den Antrag auf Aufhebung der genannten Neben bestimmung. 3. Vorab ist festzustellen, dass auf das Rechtsmittel der Rekurrenten B. und S. wegen Verspätung nicht einzutreten ist. Dies unabhängig von der Frage, ob die G. AG zur Rekurserhebung legitimiert sei oder nicht. Eine Praxis der befassten Insta n- zen, wonach die rechtzeitige Rekurserhebung durch einen Mitrekurrenten die Ve r- spätung eines a ndern Mitrekurrenten zu heilen vermöchte, existiert entgegen dem Vorbringen der Rekurrenten nicht und wäre auch nicht rechtsbeständig. 4.c) Entgegen dem Dafürhalten der rekurrierenden Baugesuchsteller war die G. AG am Baubewilligungsverfahren nicht beteiligt. Die nach § 310 Abs. 3 PBG erfo r- derliche Zustimmung des Grundeigentümers zur Einreichung des Baugesuches durch einen Dri tten macht den Grundeigentümer weder zum (Mit-)Gesuchsteller noch in anderer W eise zum Beteiligten am Baubewilligungsverfahren (BEZ 1983 Nr. 38). Allerdings kann der Grundeigentümer auch nicht als Dritter im Sinne von § 315 Abs. 1 PBG angesehen werden. d) Der gestützt auf § 320 PBG ausgefällte ba urechtliche Verwaltungsakt ist m a- teriellrechtlich feststellender Natur, indem er sich verbindlich über die Rechtmässi g- keit eines Projektes ausspricht. In formellrechtlicher Hinsicht beseitigt die Baubewi l- ligung die Schranke des Verb otes, ohne Bewilligung z u bauen; mithin kommt der Baubewilligung formellrechtlich gestaltende W irkung zu. Diese besteht im wesentl i- chen darin, dass der Inhaber einer rechtskräftigen Baubewilligung innerhalb von d e- ren Geltungsdauer (§ 322 Abs. 1 PBG) grundsätzlich jederzeit mit de r Ve rwirkli- chung des Projektes beginnen darf. Inhaber der Baubewilligung ist vorbehältlich d e- ren Uebertragung der Baugesuchsteller selbst. Dem Grundeigentümer, der nicht als Baugesuchsteller aufgetreten bzw. nicht auf Grund eines Übertragungsgeschäftes - 2 - Inhaber der Baubewilligung geworden ist, kann die besagte Gestaltungswirkung der Baubewilligung nicht zukommen (vgl. VB 126/ 1984). Mithin ist grundsätzlich nur der Baugesuchsteller, nicht aber auch der Eige ntümer des Baugrundstücks als materie l- ler Verfügung sadressat (Gygi, Bundesverwa ltungsrechtspflege, 1983, S. 147 f.) e i- ner Baubewilligung zu betrachten; die Bewilligung spricht einzig hinsichtlich des Baugesuchstellers bzw. des Bewilligungsinhabers eine Berechtigung aus. Ebenso wird im allgemeinen nur der Bau gesuchsteller durch eine Bauverweigerung oder e i- ne ei nschränkende Nebenbestimmung (§ 321 PBG) b eschwert, es sei denn, es handle sich um eine den Grundeigentümer direkt verpflichtende N ebenbestimmung (z.B. Statuierung einer Ersatzabgabe für den Fall der Unm öglichkeit der R ealerfül- lung [BEZ 1983 Nr. 38]). Solches ist hier jedoch nicht der Fall. e) Obschon die Verfügung nicht die Rechte oder Pflichten Dritter ordnet, kö n- nen neben dem in der materiellen Verfügung angesprochenen Adressaten auch wei- tere Personen durch die Anordnung dergestalt berührt sein, dass ihnen ein schut z- würdiges Interesse im Sinne von § 338a Abs. 1 PBG an der Anfechtung zugebilligt werden muss. Dieses persönliche Rechtsschutzinteresse grenzt die Drittbeschwerde von der Pop ularklage ab. Berü hrt ist der Dritte zufolge seiner besonderen Bezie- hungsnähe zum Streitgegenstand, also zum geregelten Rechtsverhältnis. Er muss persönlich und mehr als jedermann daran interessiert sein, dass die Verfügung au f- gehoben oder geändert und somit das Rechtsverhä ltnis gegenüber dem Adressaten anders geregelt werde. Er muss demnach ein konkretes eigenes Rechtsschutzint e- resse namhaft machen können (Gygi, a.a.O., S. 157 f.). f) Vorliegend kommt der G. AG als Eigentümerin des Baugrundstückes eine grundlegende Betroffe nheit im Rechtsstreit über die Frage zu, ob die Bauherren zu einer au sschliesslich gewerblichen Nutzung des bewilligten Geschäftshauses ve r- pflichtet werden dürfen oder nicht. Die G. AG ist offenkundig mehr als ein beliebiger Dritter daran int eressiert, das s die statuierte Nutzungseinschränkung aufgehoben werde. Mit einem O bsiegen im Rekursverfahren könnte sie sämtliche wirtschaftl i- chen Vorteile erreichen, die ihrer Einschätzung zufolge die vorgesehene, nicht g e- werbezonenkonforme (Büro -)nutzung gegenüber ein er Gewerbenutzung im Sinne von § 56 PBG bringen würde. Aus der Gesamtheit ihrer Vorbringen ist klar zu schliessen, dass es der G. AG in diesem Rekursverfahren nicht etwa um allgemeine Fragen der Nu tzung ihres Grundstückes, sondern in erster Linie um eine k onkrete, von der ang efochtenen Auflage befreite Nu tzung des projektierten Geschäftshauses geht. Daran hat die G. AG als Eigentümerin des von der Nu tzungsbeschränkung er- fassten Grundstückes offenkundig ein eigenes, unmit telbares und zudem erhebl i- ches wirtschaftliches Interesse. Dass die G. AG für das g eplante Gebäude offenbar eine Drittnutzung ins Auge fasst, vermag an dieser Intere ssenslage nichts zu ä n- dern. Auch lässt sich ein unmittelbares Interesse der G. AG nicht etwa mit dem Hi n- weis darauf verneinen, a us öffentlichem Recht hätten die Baug esuchsteller die Her r- schaft über das Bauprojekt und könnten demnach auch auf die Au sführung des b e- willigten Vorhabens verzichten, in welchem Falle es der G. AG unter bauverfahrens- rechtlichen Aspekten verwehrt wäre, ohne vorgängige Uebertragung selbst von der Baubewilligung Gebrauch zu machen. Selbstverständlich stünde es den Baug e- suchstellern auch frei, im Sinne der angefochtenen Nebenbestimmung abgeänderte Pläne bewilligen zu lassen, womit der Rekurs der G. AG wohl gegenstandslos wür- de. So lches rührt nämlich einzig von dem dem Drittrekurs eigenen Umstand her, dass die G. AG nicht Verfügungsadressatin ist. Ueberdies ist vorliegend evident, - 3 - dass auch die Baugesuchsteller die projektierte Baute ohne die angefochtene N e- benbestimmung realisieren wollen. Demnach ist auf den Rekurs der G. AG einzutreten.