<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00279</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220775&amp;W10_KEY=13013479&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00279</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.11.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.09.2022 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufstockung eines überhohen Gebäudes; Auslegung eines Grundbucheintrags. Bei der Aufstockung eines überhohen Gebäudes ist eine "materielle Sichtweise" vorzunehmen, wobei die bestehende Gebäudehöhenüberschreitung massgeblich ist bzw. sein kann (E. 4.1). Gemessen vom gewachsenen Boden (nicht vom gestalteten Terrain) ist das Gebäude 8,54 m statt der erlaubten 8 m hoch (E. 4.2). Die bei der Gebäudeerstellung getätigten Abgrabungen sind im Zuge der vorzunehmenden "materiellen Sichtweise" vorliegend nicht von Belang, da davon keine störenden Auswirkungen für den beschwerdeführenden Nachbarn ausgehen (E. 4.3). Die Gebäudehöheüberschreitung um 0,54 m führt noch nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG (E. 4.4). Dem Bauvorhaben stehen überwiegende nachbarliche Interessen entgegen (E. 4.6). Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB zunächst nach dem Eintrag im Grundbuch. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, ist dieser Wortlaut uneingeschränkt massgebend (E. 5.1). Der klare Wortlaut des Grundbucheintrags erlaubt den Grenzbau für ein dreigeschossiges Gebäude. Da das aufzustockende Gebäude bereits über drei Vollgeschosse verfügt, kann das projektierte Attikageschoss nicht davon profitieren. Den daher zu respektierenden Gebäudeabstand wahrt es nicht (E. 5.2 f.). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEABSTAND">GEBÃUDEABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCHEINTRAG">GRUNDBUCHEINTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERHOHES GEBÃUDE">ÃBERHOHES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSCHRIFTSWIDRIGES GEBÃUDE">VORSCHRIFTSWIDRIGES GEBÃUDE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 280I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 738 ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 738I ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50514" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00279</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. November 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter <br/> Peter Sprenger, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch lic. iur. B, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch lic. iur. D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch lic. iur. E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 5. August 2019 erteilte die BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Aufstockung des bestehenden Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss sowie fÃ¼r diverse bauliche Anpassungen in den unteren Geschossen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in PfÃ¤ffikon. Zugleich erÃ¶ffnet wurde die hochwasserschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 15. Juli 2019.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die baurechtliche Bewilligung erhob A mit Eingabe vom 5. September 2019 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 25. MÃ¤rz 2020 ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Entscheid erhob </span>A<span> mit Eingabe vom 6. Mai 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide; in prozessualer Hinsicht ersuchte er um einen Augenschein. Mit Schreiben vom 25. Mai 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 10. Juni 2020 ersuchte die </span>BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon unter Kostenfolgen um Beschwerdeabweisung. <span>Tags darauf beantragte die </span>C AG ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, dies unter <span>Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MWST). A hielt mit Eingabe vom 29. Juni 2020 an seinen AntrÃ¤gen fest. Die </span>C AG sowie die BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon duplizierten mit separaten Schreiben vom <span>13. Juli 2020 respektive vom 22. Juli 2020. Am 24. August 2020 nahm </span>A nochmals Stellung, worauf sich die C AG sowie die BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon nicht mehr vernehmen liessen.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz hat am 17. Dezember 2019 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Insgesamt ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten. Auf einen Augenschein kann daher verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 <span>ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde PfÃ¤ffikon (BZO) der Wohnzone W2.1 zugeschieden. Das darauf befindliche GebÃ¤ude ist Bestandteil der am 13. August 1968 genehmigten Ãberbauung, welche sich auch auf die nÃ¶rdlich anstossende Parzelle Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers erstreckt und aus insgesamt drei zusammengebauten MehrfamilienhÃ¤usern besteht.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 </span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (<span>PBG) dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut oder erweitert werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. GemÃ¤ss der frÃ¼heren Praxis des Verwaltungsgerichts, auf welche nicht zurÃ¼ckzukommen ist, fÃ¼hrte die Aufstockung eines Ã¼berhohen GebÃ¤udes durch ein Dachgeschoss zu keiner neuen oder weitergehenden Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG (sofern keine Ãbergeschossigkeit resultierte), da dieser Vorgang <span>sich nicht auf die GebÃ¤udehÃ¶he im Rechtssinn auswirkt. </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Bundesgerichtsentscheid vom 1. MÃ¤rz 2018 (<span>1C_231/2017) </span>liess sich die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts, welche auf die im ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz geregelte technische GebÃ¤udehÃ¶he abstellte, nicht mehr halten. Diese vom Bundesgericht als "formelle Betrachtungsweise" bezeichnete Vorgehensweise ist durch eine im Einzelfall vorzunehmende "materielle Sichtweise" zu ersetzen. Dass das Ausmass der bestehenden GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung eines streitbetroffenen GebÃ¤udes unter diesen UmstÃ¤nden von massgeblicher Bedeutung ist bzw. sein kann, liegt auf der Hand, dies im Gegensatz zur bisherigen Praxis, bei welcher das Mass der Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he in Zusammenhang mit der Beurteilung der Frage nach einer neuen oder weitergehenden Abweichung von baurechtlichen Vorschriften unmassgeblich war (zum Ganzen VGr, </span>4. Oktober 2018, <span>VB.2018.00242, E. 3</span><span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Vor diesem Hintergrund ist zunÃ¤chst das Ausmass der bestehenden GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung des streitbetroffenen GebÃ¤udes zu untersuchen: </span>In der fraglichen Wohnzone W2.1 ist nach Art. 27 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde PfÃ¤ffikon eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8 m und eine GesamthÃ¶he von 13 m erlaubt. Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Ausgangspunkt fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he ist nach dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung somit der gewachsene Boden, nicht etwa das gestaltete Terrain (wie das kommunale Regelungen vorsehen kÃ¶nnen, fÃ¼r ein Beispiel siehe VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 3.1). Nichts anderes ist dem zum Zeitpunkt der GebÃ¤udeerstellung geltenden Art. 3 der Bauordnung der Gemeinde PfÃ¤ffikon vom 21. Oktober 1963 sowie der geltenden Bauordnung zu entnehmen. </p> <p class="Urteilstext">Damit ist fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he irrelevant, dass die Stammbaubewilligung vom 13. August 1968 der Bauherrschaft mittels Ausnahmebewilligung gestattete, in Abweichung von Art. 15 Abs. 3 BZO 1963, welcher die Sichtbarkeit des Untergeschosses in der ganzen HÃ¶he auf 2/3 der betreffenden Fassadenseite begrenzte, auf der (Nord-)Westseite des heute streitbetroffenen GebÃ¤udes ein <i>voll</i> sichtbares Untergeschoss zu errichten. Entsprechend setzen die die GebÃ¤udehÃ¶he veranschaulichenden Linien in den BauplÃ¤nen fÃ¼r das nun strittige Projekt jeweils am gewachsenen Terrain an und weisen eine maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 8,54 m aus, wovon neben der BaubewilligungsbehÃ¶rde auch die Bauherrschaft sowie die Vorinstanz ausgehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Die GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung</span> um 0,54 m bestreitet der BeschwerdefÃ¼hrer nicht. Indes macht er unter AbstÃ¼tzung auf die bundesgerichtlich geforderte materielle Betrachtungsweise und die zu berÃ¼cksichtigenden bestehenden VerhÃ¤ltnisse geltend, dass das GebÃ¤ude bedeutend hÃ¶her in Erscheinung trete, dies wegen den anlÃ¤sslich der GebÃ¤udeerstellung getÃ¤tigten Abgrabungen an der (Nord- und der SÃ¼d-)Westseite. </p> <p class="Urteilstext">In der Tat hat die ausnahmebewilligungsweise ermÃ¶glichte vollstÃ¤ndige Freilegung des Untergeschosses zugunsten von Garagen auf der (Nord-)Westseite des GebÃ¤udes zur Folge, dass das dortige gestaltete Terrain zwischen 2,21 m und ca. 1,6 m unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt. Dieser Umstand ist fÃ¼r die rechtstechnische Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he zwar wie gesehen (oben E. 4.2) nicht massgebend; indes ist nicht von der Hand zu weisen, dass (Ã¼bermÃ¤ssige) Abgrabungen bei der fraglichen Baute gegebenenfalls ein <span>Ã¼berhohes Erscheinungsbild</span> bewirken kÃ¶nnen (zur gestalterischen Funktion von kommunalen Abgrabungsvorschriften vgl. VGr, 29. MÃ¤rz 2017, <span>VB.2016.00592, E. 3.4.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1228). Dies (allein) ist im Zuge der von Bundesgerichts wegen </span><span>vorzunehmenden </span><span>"materiellen Sichtweise" aber vorliegend nicht von Belang, da </span>davon keine stÃ¶renden Auswirkungen fÃ¼r den beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn ausgehen.<span> Die vorliegend festzustellenden Abgrabungen versetzen die Garageneinfahrten unter das Strassenniveau, was aber keine BeeintrÃ¤chtigung seiner Aussicht oder vermehrten Schattenwurf fÃ¼r ihn zur Folge hat (vgl. BGr, 1. MÃ¤rz 2018, <span>1C_231/2017, E. 4.6). </span>Dies zeigt sich auch daran, dass das strittige GebÃ¤ude mit jenem des BeschwerdefÃ¼hrers verbunden ist, dieses aber nicht Ã¼berragt. </span>Schliesslich ist einzig die westliche GebÃ¤udeseite vollstÃ¤ndig freigelegt, womit der allfÃ¤llige hÃ¶here optische Eindruck auf diese Ansicht beschrÃ¤nkt ist.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b>Es bleibt somit bei der Beurteilung der Aufstockung eines bestehenden, die GebÃ¤udehÃ¶he um 54 cm Ã¼berschreitenden GebÃ¤udes. Mit Blick auf die bisherige Rechtsprechung (vgl. <span>VGr, </span>4. Oktober 2018, <span>VB.2018.00242, E. 5.2 f., bezÃ¼glich einer </span>GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼<span>berschreitung von 39 cm)</span> f<span>Ã¼hrt die geplante Aufstockung in Bezug auf die tatsÃ¤chlich in Erscheinung tretende GebÃ¤udehÃ¶he damit noch nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b><span>Damit bleibt zu prÃ¼fen, ob der projektierten Aufstockung Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche oder private Interessen entgegenstehen.</span> In dieser Hinsicht bemÃ¤ngelt der BeschwerdefÃ¼hrer die durch die Vorinstanz vorgenommene InteressenabwÃ¤gung. Sie verkenne, dass kein Neubauvorhaben zu beurteilen sei, und lasse dadurch die von § 357 PBG geforderte Auseinandersetzung mit den nachbarlichen Interessen vollstÃ¤ndig vermissen, dies mit dem Hinweis, dass das Baurecht keinen (eigenstÃ¤ndigen) Schutz vor Aussichtsverlust und Schattenwurf kenne.</p> <p class="Urteilstext">Insoweit ist dem BeschwerdefÃ¼hrer grundsÃ¤tzlich zuzustimmen. Im Rahmen der von § 357 PBG gebotenen InteressenabwÃ¤gung sind auch nachbarliche Interessen, die einem Bauvorhaben, das die Bau- und Nutzungsvorschriften einhÃ¤lt, nicht entgegengehalten werden kÃ¶nnen, zu berÃ¼cksichtigen (Markus Lanter in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich etc. 2016, N. 3.511). Somit genÃ¼gt die Argumentation der Vorinstanz, wonach das zÃ¼rcherische Baurecht nur indirekt, nÃ¤mlich durch die (primÃ¤ren) BaubeschrÃ¤nkungsnormen, Schutz vor Schattenwurf und Aussichtsschutz gewÃ¤hrleiste, nicht. Vielmehr sind die beschwerdefÃ¼hrerisch vorgebrachten Interessen zu gewichten, was die Vorinstanz unterliess.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die Augenscheinbilder belegen, dass das projektierte Attikageschoss die Aussicht des BeschwerdefÃ¼hrers von seiner Dachterrasse aus stark beeintrÃ¤chtigt und ihm insbesondere den Blick in die Alpen grÃ¶sstenteils nimmt. Ob diese Aussicht nun einzigartig ist oder nicht, ist dabei nicht massgebend. Zugleich schaffen die zwei FassadenÃ¶ffnungen an der nordÃ¶stlichen, gegen die beschwerdefÃ¼hrerische Terrasse gerichteten Seite des Attikageschosses EinblicksmÃ¶glichkeiten auf die Terrasse des BeschwerdefÃ¼hrers bzw. in seine Wohnung, was freilich im Rahmen der Beurteilung der <span>nachbarlichen Interessen</span> nicht allzu schwer wiegt, aber dennoch als stÃ¶rend zu berÃ¼cksichtigen ist. </p> <p class="Urteilstext">Dem steht allein das Interesse der Bauherrschaft<span> an der AusschÃ¶pfung der baulichen MÃ¶glichkeiten auf ihrem GrundstÃ¼ck gegenÃ¼ber, was indes gegen die genannten gewichtigen nachbarlichen Interessen nicht anzukommen vermag.<span> Damit erweist sich die geplante Errichtung eines Attikageschosses auf dem bestehenden Mehrfamilienhaus im Lichte von § 357 Abs. 1 PBG als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Dies fÃ¼hrt zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden ist im Weiteren auf die beschwerdefÃ¼hrerische RÃ¼ge einzugehen, wonach das Attikageschoss den GebÃ¤udeabstand verletze, da es nicht von einer anlÃ¤sslich der ursprÃ¼nglichen Erstellung der Ãberbauung vereinbarten Grunddienstbarkeit profitieren kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemÃ¤ss Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) zunÃ¤chst nach dem Eintrag im Grundbuch. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, ist dieser Wortlaut uneingeschrÃ¤nkt massgebend</span> (<span>Etienne Petitpierre in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar ZGB II, 6. A., Basel 2019, Art. 738 ZGB N. 4). Andernfalls s<span>ind nach Art. 738 Abs. 2 ZGB der Erwerbstitel sowie die langfristige, unangefochtene AusÃ¼bung in gutem Glauben heranzuziehen (vgl. VGr, </span></span>15. Juni 2011, <span>VB.2011.00031, E. 6.3.1;</span><span> Petitpierre, Art. 738 ZGB N. 1 und N. 5 ff.<span>).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span>Unter dem Titel "Grunddienstbarkeit. Gegenseitiges Grenzbaurecht fÃ¼r dreigeschossiges WohngebÃ¤ude" enthÃ¤lt der vom </span>10. September 1968 datierende <span>Grundbucheintrag folgenden Inhalt: </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die jeweiligen EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 (heutiges BaugrundstÃ¼ck) und 03 (des heutigen BeschwerdefÃ¼hrers) </span><span>"<span>gestatten sich gegenseitig, je ein dreigeschossiges WohngebÃ¤ude an das im Situationsplan [â¦] eingezeichnete TeilstÃ¼ck der gemeinsamen GrundstÃ¼cksgrenze zu bauen</span>"<span>.</span> </span></p> <p class="Urteilstext">Abgestellt auf den <span>normalen Sprachgebrauch nach Duden bedeutet Geschoss ein GebÃ¤udeteil, der alle auf gleicher HÃ¶he liegenden RÃ¤ume umfasst. Als juristischer Fachausdruck umfasst das Wort sowohl Vollgeschosse als auch Dachgeschosse (vgl. etwa § 275 f. PBG; Art. 13 f. BZO 1963; Art. 8 Abs. 3 BZO [fÃ¼r die Kernzone]) und damit ebenso Attikageschosse (als auf FlachdÃ¤chern aufgesetzte zusÃ¤tzliche Geschosse). Geschoss ist (in seiner oberirdischen AusprÃ¤gung) daher ein Oberbegriff zu Vollgeschoss, Dachgeschoss und Attikageschoss. </span>Der Wortlaut des Grundbucheintrags ist damit klar und unmissverstÃ¤ndlich. Da somit unerheblich ist, wie die Dienstbarkeit tatsÃ¤chlich ausgeÃ¼bt worden ist<span> (Petitpierre, Art. 738 ZGB N. 8a), geht </span>die vorinstanzliche Interpretation des Grundbucheintrags, welche auf diese Auslegungshilfe zurÃ¼ckgriff, fehl.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Vorliegend verfÃ¼gt das aufzustockende GebÃ¤ude bereits Ã¼ber drei Vollgeschosse. Nach dem klaren Wortlaut des Grundbucheintrags ist dadurch das <span>Grenzbaurecht fÃ¼r ein dreigeschossiges GebÃ¤ude bereits ausgeschÃ¶pft. Somit</span> kann das projektierte Attikageschoss nicht von der Dienstbarkeit profitieren, weshalb es den GebÃ¤udeabstand zu wahren hat (vgl. auch VGr, 7. April 2020, <span>VB.2019.00851, E. 4.2, wonach eine Dachterrasse als grenzabstandspflichtiger GebÃ¤udeteil zu qualifizieren ist)</span>. Dieser belÃ¤uft sich vorliegend auf 8,5 m. Da das <span>projektierte Attikageschoss lediglich rund 5 m </span>von der GrundstÃ¼cksgrenze und somit von der Baute des BeschwerdefÃ¼hrers zurÃ¼ckversetzt ist<span>, respektiert es den GebÃ¤udeabstand nicht. Dieser Mangel lÃ¤sst sich auflageweise nicht korrigieren. Somit erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als begrÃ¼ndet, was, fÃ¼r sich allein betrachtet, gleichfalls die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung zur Folge hat.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss der BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon vom 5. August 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. MÃ¤rz 2020 sind aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext"><span>Dementsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nÃ¤mlich durch die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, je zur HÃ¤lfte zu tragen sind.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist indes zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 5'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 94).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon vom 5. August 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. MÃ¤rz 2020 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 5'680.-) werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'680.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den </span>Beschwerdegegnerinnen <span>1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die private Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das <br/> Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert <br/> 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>