<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00252</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205407&amp;W10_KEY=4467137&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00252</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.10.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufstockung und Umnutzung einer vorschriftswidrigen Baute.<br/><br/>Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz davon ausgegangen ist, dass gegenüber der Stichstrasse und dem Kehrplatz, an welche die streitbetroffene Baute angrenzt, grundsätzlich ein Abstand von 6 m einzuhalten ist (E. 3).<br/>Bestätigung und Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung, wonach von neubauähnlichen Umgestaltungen, die im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr zulässig sind, nur mit grosser Zurückhaltung auszugehen ist. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien stellen nur Indizien für eine Umgehung von Neubauvorschriften bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar. Auch bei weit gehenden baulichen Änderungen ist es nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht (E. 4.1). Vorliegend läuft das umstrittene Bauvorhaben jedoch auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus. Es ist von der Vorinstanz zutreffend als neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden (E. 4.2).<br/>Demnach ist das gesamte Bauvorhaben nach den Neubauvorschriften zu beurteilen (E. 5).<br/><br/>Abweisung der vereinigten Beschwerden VB.2004.00252 und VB.2005.00260.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTAND">ABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSUNTERSCHREITUNG">ABSTANDSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSVORSCHRIFT">ABSTANDSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSFUNKTION">ERSCHLIESSUNGSFUNKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESUMGEHUNG">GESETZESUMGEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRPLATZ">KEHRPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGESTALTUNG">UMGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE">VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. I BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2006 Nr. 32</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b>Nachdem A am 20. August 2002 einen Vorentscheid und am 4. MÃ¤rz 2003 eine Baubewilligung fÃ¼r die Aufstockung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in ZÃ¼rich um ein Attikageschoss erwirkt hatte, erteilte ihm die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich am 28. Oktober 2003 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Alternativprojekt, das die Aufstockung der nÃ¤mlichen Baute um ein Voll- und ein Dachgeschoss vorsieht.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b>Den hiergegen von den StockwerkeigentÃ¼mern G-Strasse 01/02 und E erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission I am 30. April 2004 unter Aufhebung der Baubewilligung gut. Das Bauvorhaben sprenge den Rahmen eines Umbaus im Sinn von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und mÃ¼sse deshalb die fÃ¼r einen Neubau geltenden Bauvorschriften einhalten. Diese seien nicht eingehalten bezÃ¼glich des Abstands zur G-Strasse, welcher nur 4 bis 5,5 m betrage statt 6 m, wie dies § 265 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) vorschreibe. Eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Abstandsunterschreitung sei nicht erteilt worden und wÃ¤re auch nicht gerechtfertigt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b>Mit Beschwerde vom 4. Juni 2004 (VB.2004.00252) liess A dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen. Dem Antrag des BeschwerdefÃ¼hrers gemÃ¤ss wurde dieses Verfahren am 8. Juni 2004 sistiert.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b>Am 28. Juni 2004 reichte A der Bausektion fÃ¼r die geplante Aufstockung der Liegenschaft G-Strasse 04 erneut ein Baugesuch ein und ersuchte ausdrÃ¼cklich um eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des Strassenabstands zur G-Strasse und zum dortigen Kehrplatz. Diese Bewilligung wurde ihm am 14. September 2004 erteilt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b>Auch gegen diese Bewilligung liessen die StockwerkeigentÃ¼mer G-Strasse 01/02 und E Rekurs an die Baurekurskommission I erheben, welche das Rechtsmittel am 13. Mai 2005 guthiess und die Baubewilligung mit der BegrÃ¼ndung aufhob, die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b>Gegen diesen Entscheid liess A am 16. Juni 2005 wiederum Beschwerde (VB.2005.00260) erheben und Aufhebung des Rekursentscheids sowie Wiederherstellung der Baubewilligung beantragen, wiederum unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht liess er Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren und die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 22. Juni 2005 wurden die Beschwerdeverfahren vereinigt, das sistierte Verfahren VB.2004.00252 wieder aufgenommen und Beschwerdegegnerschaft sowie Vorinstanz und Mitbeteiligter Frist zur Einreichung ihrer Rechtsschriften bzw. Vernehmlassungen angesetzt.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 19. Juli 2005 auf Abweisung, die Bausektion am 23. August 2005 auf Gutheissung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerin E liess am 1. September 2005 Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen; fÃ¼r die Ã¼brige Beschwerdegegnerschaft wurde innert Frist keine Rechtsschrift eingereicht.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wirft der Vorinstanz vor, sie habe durch die Unterlassung eines Augenscheins eine GehÃ¶rsverweigerung begangen, und beantragt die DurchfÃ¼hrung eines solchen durch das Verwaltungsgericht. Darauf kann jedoch, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, verzichtet werden. Die massgeblichen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse ergeben sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten oder sind gerichtsnotorisch; das gilt, soweit hier Ã¼berhaupt von Bedeutung, insbesondere fÃ¼r die Breite der Zufahrtsstrassen im fraglichen Gebiet, die mittels des Geografischen Informationssystems des Kantons ZÃ¼rich im Internet (www.gis.zh.ch) nachgeprÃ¼ft werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Wohnzone W2 und grenzt an die G-Strasse, die beim BaugrundstÃ¼ck mit einem Kehrplatz endet und nur durch einen Fussweg fortgesetzt wird. Die streitbetroffene Baute, ein BÃ¼rogebÃ¤ude mit einem Unter- und einem Vollgeschoss sowie gestaffelter Nordwest- und Nordost-Fassade, wurde 1970 im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung erstellt. Es steht mit seiner Nordostecke und einem Teil der vorspringenden Nordost-Fassade auf der Grenze zum Kehrplatz und hÃ¤lt im Osten einen Abstand von 4 bis 5,5 m zur G-Strasse ein. Das hier streitige Alternativprojekt sieht im Erdgeschoss, das neu statt BÃ¼ros eine Wohnung aufnehmen soll, eine vollstÃ¤ndig neue Raumaufteilung vor. DarÃ¼ber sollen neu ein Ober- und ein Dachgeschoss mit einer weiteren Wohnung errichtet werden, wodurch die bestehende BruttogeschossflÃ¤che fast verdoppelt wird und das GebÃ¤ude ein vÃ¶llig neues Erscheinungsbild erhÃ¤lt.</p> <p class="Urteilstext">Die 320 m lange G-Strasse, fÃ¼r die keine Baulinien festgesetzt wurden, verlÃ¤uft von der H-Strasse in nordwestlicher Richtung zur Bauzonengrenze, wo sie in den an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Kehrplatz mÃ¼ndet. Sie weist auf ihrer ganzen LÃ¤nge eine 6 m breite Fahrbahn und auf der westlichen Seite durchgehend ein 2 m breites Trottoir auf. Nach den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen der Baurekurskommission werden die fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user an der G-Strasse, die damals zusammen mit dem Umbauobjekt als ArealÃ¼berbauung bewilligt wurden, ebenso wie dieses Ã¼ber die G-Strasse erschlossen und enthalten bereits mehr als 30 Wohneinheiten.</p> <p class="Urteilstext">Wie sich aus der Baubewilligung vom 27. November 1970 fÃ¼r die seinerzeitige ArealÃ¼berbauung ergibt, war ursprÃ¼nglich vorgesehen, Ã¼ber die G-Strasse auch die SportplÃ¤tze in der Erholungszone nordÃ¶stlich des BaugrundstÃ¼cks zu erschliessen und den Kehrplatz bei diesen SportplÃ¤tzen zu erstellen. Weil bei der Erteilung der Baubewilligung nicht feststand, ob diese VerlÃ¤ngerung der G-Strasse rechtzeitig realisiert wÃ¼rde, wurde die Bauherrschaft gemÃ¤ss Dispositivziffer B.4 der Baubewilligung verpflichtet, auf dem BaugrundstÃ¼ck nÃ¶tigenfalls einen provisorischen Kehrplatz anzulegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Soweit Baulinien fehlen und die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt, haben gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen einen Abstand von 6 m und gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Wegen einen solchen von 3,5 m einzuhalten. Art. 12 Abs. 1 BZO schreibt die nÃ¤mlichen AbstÃ¤nde vor, wobei allerdings beim Wegabstand nicht zwischen Ã¶ffentlichen und privaten Wegen unterschieden wird.</p> <p class="Urteilstext">Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage von Bedeutung; unter diesem Gesichtswinkel kÃ¶nnen die vom Regierungsrat erlassenen Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) als Richtlinie dienen.</p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>3.2 </b></span>Bei der G-Strasse handelt es sich aufgrund ihres Ausbaus und der ihr zukommenden Erschliessungsfunktion offenkundig um eine Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO. Das gilt entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers und der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde auch fÃ¼r den hintersten Abschnitt beim BaugrundstÃ¼ck. Damit die G-Strasse als Stichstrasse ihre Erschliessungsfunktion erfÃ¼llen kann, ist gemÃ¤ss den Zugangsnormalien an ihrem Ende ein Kehrplatz erforderlich (vgl. Anhang: Technische Anforderungen). Es ist deshalb nicht sachgerecht, die Erschliessungsfunktion des hintersten Abschnitts der G-Strasse fÃ¼r sich allein zu betrachten; der Kehrplatz dient nicht bloss den Liegenschaften in diesem hintersten Bereich, sondern gewÃ¤hrleistet die FunktionsfÃ¤higkeit der G-Strasse auch fÃ¼r die weiter vorn gelegenen Abschnitte. Zudem erscheint anders als in dem vom Verwaltungsgericht in RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20 beurteilten Fall der hinterste Abschnitt der G-Strasse weder verkehrstechnisch noch baulich als selbststÃ¤ndig und lÃ¤sst sich deshalb auch im Licht von § 265 Abs. 1 PBG bzw. Art. 12 Abs. 1 BZO eine unterschiedliche Qualifikation nicht rechtfertigen. Es ist somit jedenfalls nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz davon ausgegangen ist, dass gegenÃ¼ber der G-Strasse und dem Kehrplatz grundsÃ¤<span class="UrteilstextChar">tzlich ein Abstand von 6 m einzuhalten ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das bestehende GebÃ¤ude, das gemÃ¤ss dem Umbauprojekt um ein Voll- und ein Dachgeschoss aufgestockt werden soll, hÃ¤lt unbestrittenermassen zur G-Strasse statt den gebotenen 6 m nur einen Abstand von 4 bis 5,5 m ein und steht teilweise auf der Grenze zum Kehrplatz. Damit stellt sich die Frage, ob das Bauvorhaben gestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 1 PBG Ã¼ber Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten bewilligt werden kann. Die Vorins­tanz hat diese Frage mit der BegrÃ¼ndung verneint, dass das Bauvorhaben eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung darstelle und damit den Rahmen einer gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderung sprenge. Der BeschwerdefÃ¼hrer weist demgegenÃ¼ber darauf hin, dass die beiden neuen Geschosse auf eine Seite bzw. auf zwei Seiten hin gegenÃ¼ber dem bestehenden Erdgeschoss deutlich zurÃ¼ckgesetzt seien und deshalb die bauliche Erweiterung optisch zurÃ¼ckhaltend in Erscheinung trete. Es sei deshalb nicht gerechtfertigt, das Bauvorhaben als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu qualifizieren, welche das Bestandesprivileg nicht mehr beanspruchen kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weit gehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche so genannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten GrÃ¼nden vorgeschlagen, nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). FÃ¼r ausgedehntere Erweiterungs- und UmbaumÃ¶glichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtung in bereits Ã¼berbauten Gebieten in vielen FÃ¤llen verunmÃ¶glicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen wÃ¼rde. Das widerspricht den GrundsÃ¤tzen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3 E. 2b; Willi, S. 100; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 17-6); sodann ist der durch geÃ¤nderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen FÃ¤llen weder aus Ã¶konomischer noch Ã¶kologischer Sicht sinnvoll.</p> <p class="Erwgung2">So genannte neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen sind deshalb nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (zum Begriff der Gesetzesumgehung: BGE 114 Ib 15, 104 II 204). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Bestandesgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 17-6).</p> <p class="Erwgung2">Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas GÃ¤chter, Rechtsmissbrauch im Ã¶ffentlichen Recht, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2005, S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rden, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weit gehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.</p> <p class="Erwgung2">Eine grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung bei der Annahme neubauÃ¤hnlicher Umgestaltungen lÃ¤sst sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das umstrittene Bauvorhaben umfasst die Ãnderung, Erweiterung und Umnutzung des bestehenden vorschriftswidrigen GebÃ¤udes. WÃ¤hrend das Untergeschoss nahezu unverÃ¤ndert bleibt, sollen im bestehenden Obergeschoss die Raumaufteilung und die Fenstereinteilung der SÃ¼dwest-Fassade geÃ¤ndert, eine neue Aussenisolation angebracht und die BÃ¼ro- durch eine Wohnnutzung abgelÃ¶st werden. Sodann sind neu ein weiteres Obergeschoss sowie ein Dachgeschoss geplant, welche mit einer weiteren Wohneinheit die bisherige GeschossflÃ¤che nahezu verdoppeln. Damit gehen die Ãnderungen klar Ã¼ber eine blosse Verbesserung oder Anpassung des Bestehenden hinaus und erhÃ¤lt das GebÃ¤ude eine neue IdentitÃ¤t. Mit dem Aufbau auf den bestehenden, 1970 errichteten Geschossen kÃ¶nnen jedoch erhebliche Investitionen erhalten werden, sodass nicht von vornherein der Schluss gezogen werden kann, die weitere Verwendung der bisherigen Bauteile diene hauptsÃ¤chlich der Umgehung der fÃ¼r einen Neubau massgeblichen Vorschriften.</p> <p class="Erwgung2">Entscheidend ist deshalb, ob sich der Bauherrschaft durch die Ãnderung und Erweiterung des Bestehenden wesentlich weiter gehende BaumÃ¶glichkeiten bieten, als dies bei einem Neubau der Fall wÃ¤re. Dies trifft ohne weiteres zu. Zwar wÃ¼rde die Einhaltung des Strassenabstands von 6 m zur G-Strasse nur dazu fÃ¼hren, dass die Nordost-Fassade im 1. Obergeschoss auf der ganzen LÃ¤nge um 0,5 bis 2 m und im 2. Obergeschoss auf einer LÃ¤nge von 5 m um ca. einen Meter zurÃ¼ckgenommen werden mÃ¼sste, und kÃ¶nnte dieser Verlust bei einem Neubau im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss weit gehend kompensiert werden. Hingegen kann entgegen dem beilÃ¤ufigen Hinweis der Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 13. Mai 2005 nicht davon ausgegangen werden, dass fÃ¼r die Abstandsunterschreitung zum Kehrplatz mit einer Ausnahmebewilligung gerechnet werden kann (vgl. nachfolgende E. 5). Vielmehr wÃ¤re auch gegenÃ¼ber dem Kehrplatz, auf dessen Grenze das heutige GebÃ¤ude steht, der Strassenabstand von 6 m einzuhalten, was offenkundig eine betrÃ¤chtliche EinschrÃ¤nkung der ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten mit sich bringt. Somit hÃ¤tte die Anwendung der Neubauvorschriften fÃ¼r die Bauherrschaft erhebliche Nachteile zur Folge. Das umstrittene Bauvorhaben lÃ¤uft deshalb auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus und ist von der Vorinstanz zutreffend als den Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG sprengende neubauÃ¤hnliche Umgestaltung gewÃ¼rdigt worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ist das Bauvorhaben als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu qualifizieren, findet § 357 Abs. 1 PBG keine Anwendung und ist das gesamte Bauvorhaben, das heisst die vorbestandenen GebÃ¤udeteile und die baulichen Ãnderungen, nach den Neubauvorschriften zu beurteilen (Willi, S. 106 f.). Das Bauvorhaben erfordert deshalb die Erteilung einer Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des Abstands zur G-Strasse mit der ganzen Nordost-Fassade und desjenigen zum Kehrplatz mit der nÃ¶rdlichen Ecke; im ersten Fall betrÃ¤gt die Abstandsunterschreitung 0,5 bis 2 m, im zweiten bis zu 6 m.</p> <p class="Urteilstext">Ist das Bauvorhaben als Neubau zu beurteilen, so ist auf den aktuellen Sachverhalt abzustellen und nicht auf UmstÃ¤nde, die zur Erteilung der Bewilligung der bestehenden Baute gefÃ¼hrt haben mÃ¶gen. Auszugehen ist von einer in einen Kehrplatz mÃ¼ndenden Zufahrtsstrasse, gegenÃ¼ber welcher nach geltendem Recht ein Abstand von 6 m einzuhalten ist. Der Umstand allein, dass diese Strasse und entsprechend auch der Kehrplatz nicht die Verkehrsbedeutung erhalten haben, die ihnen einmal zugedacht war, begrÃ¼ndet, wie die Baurekurskommission im Entscheid vom 30. April 2004 zutreffend erwogen hat, keine besonderen VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 PBG. Auf diese ErwÃ¤gungen ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Es wÃ¤re fÃ¼r die Rechtssicherheit unertrÃ¤glich, wenn je nachdem, wie sich die Verkehrsbedeutung einer Strasse entwickelt, im Einzelfall von den Abstandsvorschriften dispensiert wÃ¼rde. BezÃ¼glich des Kehrplatzes ist anzufÃ¼gen, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer der Bau auf die Grenze kaum bewilligt worden wÃ¤re, wenn der Kehrplatz, der am Ende einer Stichstrasse zwingend erforderlich ist, am bestehenden Ort nicht nur als Provisorium gegolten hÃ¤tte.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), der Ã¼berdies zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerin Nr. 2 zu verpflichten ist <span>(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252</span>). Als angemessen erscheinen Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 240.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'240.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegnerin Nr. 2 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>