<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00128</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204472&amp;W10_KEY=13013567&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00128</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.09.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Terrassenhäuser mit Garagengebäude: Abstände und Gebäudelänge; Geschosszahl und Gebäudehöhe. Der Geltungsbereich von § 49 Abs. 3 PBG, eine Kompetenznorm zugunsten des kommunalen Gesetzgebers, kann nicht mittels Ausnahmebewilligung erweitert werden. Auch die Legaldefinition des Besonderen Gebäudes in § 273 PBG sowie in § 25 und § 28 Abs. 2 ABauV in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG kann nicht Gegenstand einer Ausnahmebewilligung sein. Die Gebäudehöhe von 4 m bei Besonderen Gebäuden ist keine Baubegrenzungsnorm, sondern definiert diese Gebäudeart und grenzt sie somit von den Hauptgebäuden ab. Wird dieses Umschreibungsmerkmal nicht eingehalten, so liegt kein Verstoss gegen eine Bauvorschrift vor. Vielmehr ändert sich damit die Qualifikation des Gebäudes: Es wird zum Hauptgebäude (E. 3.4). Die von der Vorinstanz vorgesehenen Änderungen des Bauvorhabens ist nicht geeignet, die festgestellten Baurechtsverstösse zu beheben. Vielmehr ist eine umfassende Projektüberarbeitung notwendig, weshalb eine nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG nicht möglich ist. Die angefochtene Baubewilligung ist aufzuheben (E. 4.3 und 4.4). Abweisung (VB.2004.00134). Gutheissung (VB.2004.00128 und VB.2004.00140).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DISPENS">DISPENS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGE">GARAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTGEBÃUDE">HAUPTGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRLÃNGENZUSCHLAG">MEHRLÃNGENZUSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSENHAUS">TERRASSENHAUS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Gemeinderat Wettswil a.A. erteilte am 10. Februar 2003 dem Baukonsortium C, bestehend aus der D GmbH und der E-Immobilien, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden Wohnhauses Assek.-Nr. 01 und den Neubau von drei TerrassenhÃ¤usern auf dem in der eingeschossigen Wohnzone W1 gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 an der T-Strasse 22 in Wettswil a.A.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhoben A1 und A2 sowie H mit gemeinsamer Eingabe vom 3. MÃ¤rz 2003 Rekurs und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II hiess am 24. Februar 2004 den Rekurs teilweise gut und hob die mit der angefochtenen Baubewilligung erteilte Ausnahmebewilligung fÃ¼r den Garagentrakt auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 auf (Dispositivziffer I Abs. 1). Sodann hob die Rekurskommission den Beschluss vom 10. Februar 2003 insoweit auf, als damit die Verbindung zwischen dem Terrassenhaus W3 und dem Garagentrakt sowie der GerÃ¤teraum auf der Nordseite des Terrassenhauses W2 bewilligt worden waren (Dispositivziffer I Abs. 2), und ergÃ¤nzte die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach bezÃ¼glich dieser Projektteile vor Baubeginn im Sinne der ErwÃ¤gungen des Rekursentscheides geÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen seien (Dispositivziffer I Abs. 3). Im Ãbrigen wies die Baurekurskommission den Rekurs ab. Die Rekurskosten auferlegte sie unter solidarischer Haftung je zu 5/24 A1 und A2, zu 5/12 H und zu je 1/12 den beiden Mitgliedern des Baukonsortiums C (Dispositivziffer II) und sie verpflichtete die Rekurrierenden, den privaten Rekursgegnerinnen eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (Dispositivziffer III).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschwerde vom 16. MÃ¤rz 2003 erhoben A1 und A2 Beschwerde (VB.2004.00128) gegen den Entscheid der Baurekurskommission II vom 24. Februar 2004 und beantragten zur Hauptsache, diesen sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom 10. Februar 2003 vollumfÃ¤nglich aufzuheben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 24. MÃ¤rz 2004 liess auch das Baukonsortium C Beschwerde (VB.2004.00134) erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositivziffer I des Rekursentscheides aufzuheben, soweit sich diese Anordnung auf den Garagentrakt und dessen Verbindung zum Terrassenhaus beziehe.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Rekursentscheid erhob schliesslich auch H am 29. MÃ¤rz 2004 Beschwerde (VB.2004.00140) an das Verwaltungsgericht mit dem Hauptantrag, den angefochtenen Beschluss sowie die Baubewilligung vom 10. Februar 2003 aufzuheben.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Den jeweiligen Beschwerdegegnern sowie den Vorinstanzen wurde Gelegenheit eingerÃ¤umt, sich zu den Beschwerden vernehmen zu lassen. Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2004.00128, VB.2004.00134 und VB.2004.00140 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 24. Februar 2004 und betreffen das gleiche Bauvorhaben. Da sie zudem weitgehend dieselben Rechtsfragen aufwerfen, sind die drei Beschwerdeverfahren aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2004.00128 beantragen in prozessualer Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden. Diese dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 an der T-Strasse ist nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wettswil a.A. vom 19. Juni 1995 (BZO) der eingeschossigen Wohnzone W1 zugeteilt. Das angefochtene Projekt umfasst die Erstellung eines Garagentrakts entlang der T-Strasse sowie dreier mit dem Garagentrakt teilweise zusammengebauter TerrassenhÃ¤user. Der Garagentrakt weist ein Flachdach mit einer maximalen HÃ¶he von 6,98 m auf. Der Gemeinderat Wettswil a.A. qualifizierte diese Baute als Besonderes GebÃ¤ude und erteilte fÃ¼r die Ãberschreitung der gesetzlichen MaximalhÃ¶he von 4 m (§ 49 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) aufgrund der besonderen topografischen VerhÃ¤ltnisse eine Ausnahmebewilligung. Die Behandlung des Garagentrakts als Besonderes GebÃ¤ude hatte zur Folge, dass dieser in Anwendung von § 25 und § 28 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) bei der Bemessung des MehrlÃ¤ngenzuschlags fÃ¼r die SÃ¼d- und Nordfassade sowie bei der Bemessung der GebÃ¤udelÃ¤nge und Bestimmung des grossen Grundabstands nicht eingerechnet wurde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Baurekurskommission II fÃ¼hrte in ihrem Entscheid zu dieser Streitfrage aus, gemÃ¤ss § 49 Abs. 3 PBG kÃ¶nne die Bau- und Zonenordnung bei GebÃ¤uden oder GebÃ¤udeteilen, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt seien und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m nicht Ã¼bersteige, von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abweichen und den Grenzbau erleichtern. Die Bestimmung von § 220 Abs. 1 PBG erlaube, von der Einhaltung von <i>Bauvorschriften</i> zu befreien. Bei § 49 PBG handle es sich â aus im Rekursentscheid nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden â indes nicht um eine die GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he regelnde Bauvorschrift, sondern um eine Kompetenznorm zugunsten des kommunalen Gesetzgebers. Diese Bestimmung beinhalte keine GebÃ¤udehÃ¶henbeschrÃ¤nkung, weshalb auch nicht dispensweise von deren Einhaltung befreit werden kÃ¶nne. Auch soweit § 49 Abs. 3 PBG in Verbindung mit den §§ 25 und 28 ABauV eine Legaldefinition des Begriffs "Besonderes GebÃ¤ude" aufstelle, kÃ¶nne davon nicht dispensiert werden. Die erteilte Ausnahmebewilligung sei demnach aufzuheben. Der Garagentrakt sei wie ein HauptgebÃ¤ude zu behandeln und fÃ¼r die Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlages und der GebÃ¤udelÃ¤nge sowie bei der Festlegung des grossen Grundabstands (Art. 15 Abs. 1 BZO) miteinzubeziehen. Da Garagentrakt und TerrassenhÃ¤user eine funktionale und bauliche Einheit bildeten, indem Wohn- und Essraum des Terrassenhauses 3 Ã¼ber eine Breite von 6,43 m an das untere Geschoss des Garagentrakts anstosse und mit diesem verbunden sei, sei von einem einzigen HauptgebÃ¤ude auszugehen. Die Rekurskommission errechnete hierauf einen MehrlÃ¤ngenzuschlag von 2,25 m statt 0,75 m gemÃ¤ss Bauprojekt, eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m um 3 m und verlangte die Einhaltung des grossen Grundabstands von 10 m auf der SÃ¼d- anstatt der Westseite. Sie erachtete das Projekt als "mehrfach baurechtswidrig" (Rekursentscheid E. 2e, S. 11).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Das Baukonsortium C verlangt mit seiner Beschwerde vom 24. MÃ¤rz 2004 (VB.2004.00134) die Aufhebung von Dispositivziffer I Abs. 1â3 des Rekursentscheids, soweit sich diese auf den Garagentrakt und dessen Verbindung zum Terrassenhaus bezieht. Es erachtet die Rechtsauffassung der Vorinstanz, dass die HÃ¶he des Besonderen GebÃ¤udes als Bestandteil einer Legaldefinition dispensfeindlich sei, als falsch. Die Betrachtungsweise der Rekurskommission fÃ¼hre dazu, dass eine Bestimmung (GebÃ¤udehÃ¶he), die grundsÃ¤tzlich zum Kreis der ausnahmefÃ¤higen Vorschriften gehÃ¶re, mit einer formalen Ãberlegung von diesem Kreis abgespaltet werde. Zudem hÃ¤tte eine konsequente logische Weiterentwicklung dieses formalen Kriteriums eine eigenartige Folge. Wenn die GebÃ¤udehÃ¶he bei Besonderen GebÃ¤uden ausnahmefeindlich sei, weil die HÃ¶he ein Definitionsmerkmal sei, mÃ¼sse dies logischerweise auch fÃ¼r HauptgebÃ¤ude gelten, welche Folgerung wiederum offensichtlich falsch sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Die AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission, wonach von der in § 49 Abs. 3 PBG umschriebenen GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude nicht in Anwendung von § 220 PBG dispensiert werden kann, sind Ã¼berzeugend. Auf diese ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). § 49 Abs. 3 PBG umschreibt die Kompetenz des kommunalen Gesetzgebers, bestimmte GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile hinsichtlich der GrenzabstÃ¤nde kommunalrechtlich privilegiert zu regeln. Der Geltungsbereich dieser Kompetenznorm kann nicht mittels Ausnahmebewilligung erweitert werden. Auch eine Legaldefinition ist nicht mittels Ausnahmebewilligung verÃ¤nderbar. Demzufolge kann die Begriffsumschreibung des Besonderen GebÃ¤udes in § 273 PBG sowie in § 25 und § 28 Abs. 2 ABauV in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG nicht Gegenstand einer Ausnahmebewilligung sein. Die EinwÃ¤nde der Bauherrschaft hiergegen sind unbegrÃ¼ndet. Insbesondere ist deren Folgerung falsch, wenn die GebÃ¤udehÃ¶he bei Besonderen GebÃ¤uden ausnahmefeindlich sei, mÃ¼sse dies auch fÃ¼r HauptgebÃ¤ude gelten. Denn die GebÃ¤udehÃ¶he von 4 m bei Besonderen GebÃ¤uden ist keine Baubegrenzungsnorm, sondern definiert diese GebÃ¤udeart und grenzt sie somit von den HauptgebÃ¤uden ab. Wird dieses Umschreibungsmerkmal nicht eingehalten, so liegt kein Verstoss gegen eine Bauvorschrift vor. Vielmehr Ã¤ndert sich damit die Qualifikation des GebÃ¤udes: Es wird zum HauptgebÃ¤ude. DemgegenÃ¼ber stellt die GebÃ¤udehÃ¶he bei HauptgebÃ¤uden eine primÃ¤re BaubeschrÃ¤nkungsnorm dar und darf nicht Ã¼berschritten werden. Ãhnliche ausnahmefeindliche Legaldefinitionen sind beispielsweise auch in § 269 PBG (Umschreibung der abstandsfreien GebÃ¤ude bis zu einer HÃ¶he von max. 50 cm Ã¼ber gewachsenem Boden) oder in § 275 Abs. 2 PBG (Umschreibung der Dachgeschosse mittels KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 90 cm) zu finden. Die Beschwerde VB.2004.00134 erweist sich daher als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Trotz der erkannten Baurechtswidrigkeiten hinsichtlich MehrlÃ¤ngenzuschlag, GebÃ¤udelÃ¤nge und grossem Grundabstand hob die Baurekurskommission die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderats vom 10. Februar 2003 nicht auf. Sie erachtete diese VerstÃ¶sse als behebbar, indem auf die durchgehende, 3 m lange Verbindung des Terrassenhauses 3 mit dem Garagentrakt durch eine entsprechende VerkÃ¼rzung des Wohn-/Esszimmers um 3 m verzichtet werde. Damit falle die Verbindung des Wohn-/Esszimmers mit dem Abstellraum im Garagentrakt dahin und lÃ¤gen zwei in geschlossener Bauweise geplante zusammengebaute HauptgebÃ¤ude vor, indem nur mehr das Terrassenhaus W2 mit dem Garagentrakt zusammengebaut sei. Im Abschnitt unter dem wegzulassenden Bereich des<br/> Wohn-/Esszimmers Ã¼berrage das Terrassenhaus W2 das gewachsene Terrain nur geringfÃ¼gig. Dieser Teil des Terrassenhauses W2 bilde Teil eines Besonderen GebÃ¤udes und falle daher bei der Berechnung der GebÃ¤udelÃ¤nge und des MehrlÃ¤ngenzuschlages ausser Ansatz. In dieser Ausgestaltung wiesen die TerrassenhÃ¤user auf der West- und der Ostseite eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 19,29 m und auf der SÃ¼d- und der Nordseite eine GebÃ¤udebreite von 19 m auf. Zudem betrage die massgebliche FassadenlÃ¤nge auf der Ebene des vorspringenden Fassadenteils auf der Nord- und der SÃ¼dseite nur mehr 16 m. Die VerstÃ¶sse gegen Abstands- und GebÃ¤udelÃ¤ngenvorschriften seien damit behoben. Die fehlende Trennung des Terrassenhauses W3 vom Garagentrakt sei untergeordneter Natur und kÃ¶nne ohne weiteres nebenbestimmungsweise geheilt werden (Rekursentscheid E. 2f, S. 12). Demzufolge hob die Baurekurskommission II mit Dispositivziffer I Abs. 2 und 3 ihres Entscheids die Baubewilligung insoweit auf, als damit die Verbindung mit dem Terrassenhaus W3 und dem Garagentrakt sowie dem GerÃ¤teraum auf der Nordseite des Terrassenhauses W2 bewilligt worden war und ergÃ¤nzte die Baubewilligung um die Nebenbestimmung, wonach bezÃ¼glich dieser Projektteile vor Baubeginn im Sinne der ErwÃ¤gungen dieses Rekursentscheids geÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen seien. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>In ihren Beschwerden VB.2004.00128 und VB.2004.00140 stellen sich die beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn auf den Standpunkt, die BaurechtsverstÃ¶sse hinsichtlich AbstÃ¤nde und GebÃ¤udelÃ¤ngen liessen sich nicht nebenbestimmungsweise beheben. Das Projekt sei vielmehr grundsÃ¤tzlich zu Ã¼berarbeiten. Eine Korrektur lasse sich nicht auf das Terrassenhaus 3 mit VerkÃ¼rzung des Wohn-/Esszimmers beschrÃ¤nken, denn der darunter liegende Keller/Weinkeller Ã¼berrage das gewachsene Terrain nicht nur geringfÃ¼gig, sondern mindestens zur HÃ¤lfte. Es sei zudem nicht zulÃ¤ssig, einen 3 m langen Teil des Terrassenhauses 2 gleichsam als "Besonderes GebÃ¤ude" zu behandeln. Ein solcher Bereich von 3 m lasse sich weder baulich noch funktionell vom TerrassengebÃ¤ude trennen. Zudem wÃ¤ren auch die Ãberdachungen in den Ebenen 3 und 4 zwischen Terrassenhaus und Garagentrakt vollstÃ¤ndig zu beseitigen, denn ihnen komme Schutzfunktion und damit GebÃ¤udecharakter zu.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b><span>Das Bauprojekt ist auf vier Ebenen angeordnet. In der Ebene 4 (2. Dachgeschoss) liegen die drei Doppelgaragen. Direkt von der Doppelgarage W1 aus sowie Ã¼ber einen "Durchgang" zwischen der Doppelgarage W1 und W3 sind der Lift sowie drei AbstellrÃ¤ume der obersten Geschossebene der TerrassenhÃ¤user erreichbar. Diese in den PlÃ¤nen als Vorplatz/Zugang bezeichnete Erschliessung bildet gleichzeitig das Dach des in der Ebene 3 befindlichen Wohn-/Esszimmers im 3 m tiefen Verbindungsbereich zwischen dem Lift und dem Raum "Abstellen/GerÃ¤te" im Garagentrakt. Zur Behebung der BaurechtsverstÃ¶sse will die Baurekurskommission II diesen Wohn-/Esszimmerbereich um 3 m verkÃ¼rzen und damit die Verbindung zum Abstellraum im Garagentrakt aufheben. Aus dem Rekursentscheid geht nicht klar hervor, ob diese Verbindung einschliesslich Dach aufgehoben werden soll. Die Formulierung, "auf die vorgesehene bauliche Verbindung zwischen dem Terrassenhaus auf der Ebene 3 und dem Garagentrakt ist zu verzichten" (Rekursentscheid E. 4c, S. 19), lÃ¤sst dies annehmen. In diesem Fall wÃ¤re aber die Ebene 4 Ã¼ber dem TerrassengebÃ¤ude mit den drei AbstellrÃ¤umen gar nicht mehr zugÃ¤nglich und der Liftzugang wÃ¼rde quasi "in der Luft hÃ¤ngen", was keinen Sinn ergibt. Somit muss das Dach der genannten Verbindung auf jeden Fall bestehen bleiben, damit der Garagentrakt und die TerrassenhÃ¤user im Bereich der Ebene 3/4 weiterhin durch einen 3 m breiten Zugang verbunden sind, welcher fÃ¼r die Erschliessung des obersten Liftzugangs und der drei AbstellrÃ¤ume zwingend erforderlich ist. Diesfalls bildet das Terrassenhaus und der Garagentrakt aber auch nach einer VerkÃ¼rzung des Wohn-/Esszimmers der Ebene 3 im Bereich der Verbindung zum Abstellraum im Garagentrakt eine funktionale und bauliche Einheit, weshalb nach wie vor von einem einzigen HauptgebÃ¤ude auszugehen ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b><span>Unhaltbar ist weiter die von der Vorinstanz fÃ¼r die Behebbarkeit des Mangels angenommene Qualifikation des Ã¶stlichen (hangseitigen) GebÃ¤udestreifens der Terrassenebene 2 als Besonderes GebÃ¤ude. GemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung dÃ¼rfen blosse Bestandteile von HauptgebÃ¤uden nicht willkÃ¼rlich zu Besonderen GebÃ¤uden erklÃ¤rt werden. Erforderlich ist vielmehr eine gewisse konstruktive und architektonische SelbststÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes (VGr, 10. September 2003, VB.2002.00210, E. 2a; vgl. RB 1984 Nr. 111). Diese Voraussetzungen fehlen vorliegend offenkundig. Der hangseitige, als Keller, Weinkeller, Abstellen/Waschen genutzte Bereich der Ebene 2 misst in seiner Breite rund 6 m und liegt teilweise unter dem Wohnteil der Ebene 3. Die nÃ¶rdliche HÃ¤lfte gehÃ¶rt zur Terrassenwohnung der Ebene 3 und weist einen direkten Treppenzugang zum Ess-/ Wohnzimmer dieser Wohnung auf. Der sÃ¼dliche Teil umfasst neben den erwÃ¤hnten NebenrÃ¤umen den Lift und ist Bestandteil der Terrassenwohnung Ebene 2. Von deren Wohn-/ Esszimmer fÃ¼hren direkte ZugÃ¤nge in den Lift einerseits und in den Abstell-/Abwaschraum anderseits. Von einer konstruktiven und architektonischen SelbststÃ¤ndigkeit kann keine Rede sein. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist die von der Baurekurskommission nebenbestimmungsweise angeordnete ProjektÃ¤nderung nicht geeignet, die erkannten BauverstÃ¶sse zu beheben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.3 </span></b><span>Schliesslich ist von Bedeutung, dass die Baurekurskommission mit dem Rekursentscheid auch eine Herabsetzung des Garagentrakts verlangt hat (Rekursentscheid E. 6, S. 24 ff.). Sie hat in diesem Zusammenhang geprÃ¼ft, ob die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he des als HauptgebÃ¤ude einzustufenden Garagentrakts um 2,48 m (6,98 m statt 4,5 m) dispensweise bewilligt werden kÃ¶nne. Die Vorinstanz hat dies aufgrund der topografischen VerhÃ¤ltnisse an sich bejaht, jedoch verlangt, dass die Zufahrtsrampe zur Garage nicht ansteigend, sondern abfallend anzuordnen sei. Bei einer Neigung der Rampe von 5 % liesse sich der Garagentrakt um 0,44 m senken. Dies wÃ¼rde die Dispensfolgen mildern. Ãberdies mÃ¼sse das untere Geschoss des Garagentrakts in das gewachsene Terrain hineinragen, andernfalls der Garagentrakt zwei Vollgeschosse aufwiese und damit Ã¼bergeschossig wÃ¤re.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie die Verbindungen zwischen dem TerrassengebÃ¤ude und dem Garagentrakt eines derart abgeÃ¤nderten Projekts aussehen mÃ¼ssten, lÃ¤sst die Vorinstanz offen. Von der Garage zum 3 m entfernten Liftzugang der Ebene 4 mÃ¼sste die HÃ¶he der Absenkung Ã¼berwunden werden. Der Zugang von der Ebene 3 zum Untergeschoss des Garagentrakts wÃ¼rde ebenfalls um 44 cm differieren, wobei dieser Zugangsbereich gleichzeitig die Decke der Keller-/ WeinkellerrÃ¤ume in der Ebene 2 bildet und nicht einfach abgetreppt werden kann. Die verlangte Absenkung des Garagentrakts verlangt auch diesbezÃ¼glich eine umfassende ProjektÃ¼berarbeitung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Weist ein Projekt â wie hier â inhaltliche MÃ¤ngel auf, so ist gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG die Bewilligung mit den gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen, sofern die MÃ¤ngel "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kÃ¶nnen. Diese Voraussetzung ist vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zum einen sind die von der Baurekurskommission verlangten ProjektÃ¤nderungen gar nicht geeignet, die inhaltlichen MÃ¤ngel des Bauprojekts zu beheben. Zum anderen verlangen diese ProjektÃ¤nderungen eine umfassende Ãberarbeitung des Bauvorhabens. Bereits aufgrund der mehrfachen und massiven Abstands- und GebÃ¤udelÃ¤ngenverletzungen ist die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom 10. Februar 2004 aufzuheben und damit sind die Beschwerden der Nachbarn (VB.2004.00128 und VB.2004.00140) gutzuheissen. Dabei kann offen bleiben, ob das Bauprojekt auch in den weiteren umstrittenen Punkten gegen Bauvorschriften verstÃ¶sst. Immerhin ist anzumerken, dass die EinwÃ¤nde, das Bauprojekt weise ein bei FlachdÃ¤chern unzulÃ¤ssiges zweites Dachgeschoss auf (§ 49a Abs. 2 PBG) und die TerrassenÃ¼berbauung ordne sich in Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG und Art. 27 BZO, wonach am gewachsenen Boden mÃ¶glichst wenig VerÃ¤nderungen vorzunehmen seien, in der Wohnzone niedrigster Dichte nicht befriedigend ein, durchaus prÃ¼fenswert erscheinen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde des Baukonsortiums C (VB.2004.00134) abzuweisen und die Beschwerden VB.2004.00128 und VB.2004.00140 gutzuheissen sind. Bei diesem Ausgang sind die Rekurskosten und die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Mitgliedern des unterliegenden Baukonsortiums unter Solidarhaftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen damit zum vornherein nicht zu. In Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG sind sie vielmehr zu verpflichten, den obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren unter solidarischer Haftung eine ParteientschÃ¤digung zu entrichten. Die HÃ¶he dieser ParteientschÃ¤digung ist nach Ermessen festzusetzen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, wie von den BeschwerdefÃ¼hrenden A1 und A2 beantragt, die Parteien zur Einreichung einer Honorarnote "einzuladen". Angemessen ist fÃ¼r das Rekursverfahren, in welchem die obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrer gemeinsam vertreten waren, eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- und fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine solche von je Fr. 1'500.- an die BeschwerdefÃ¼hrenden A1 und A2 einerseits und an den BeschwerdefÃ¼hrer H anderseits, insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span class="ZwischentitelChar"><span>die Kammer</span></span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">Die Beschwerdeverfahren VB.2004.00128, VB.2004.00134 und VB.2004.00140 werden vereinigt;</p> <p class="Zwischentitel"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde im Verfahren VB.2004.00134 wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die Beschwerden von A1 und A2 (VB.2004.00128) und H (VB.2004.00140) werden gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 24. Februar 2004 und die Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom 10. Februar 2003 werden aufgehoben.</p> <p class="Einzug2">3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 300.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'300.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">4. Die Kosten des Rekursverfahrens im Betrag von Fr. 6'864.- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrerinnen im Verfahren VB.2004.00134 auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden fÃ¼r die ganzen Kosten.</p> <p class="Einzug2">5. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen im Verfahren VB.2004.00134 werden verpflichtet den BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2004.00128 und VB.2004.00140 innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids folgende ParteientschÃ¤digungen (Mehrwertsteuer inbegriffen) fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen:</p> <p class="Einzug2">-<span> </span>je Fr. 625.- an A1 (insgesamt Fr. 1'250.-),<br/> - je Fr. 625.- an A2 (insgesamt Fr. 1'250.-),<br/> - je Fr. 1'250.- an H (insgesamt Fr. 2'500.-),</p> <p class="Einzug2">unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r die ganzen ParteientschÃ¤digungen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an: â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>