Lausanne, 3. Juni 2016
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 18. Mai 2016 (4A_691/2015)
Voraussetzung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses: Nach weis 
von Wohnungsnot reicht aus
Als Voraussetzung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses genügt der Nachweis,
dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht. Nicht notwendig ist, dass die Mieter
darüber hinaus beweisen, sich beim Abschluss des Vertrages in einer Not- oder
Zwangslage befunden zu haben. Das Bundesgericht präzisiert seine Rechtsprechung
und hebt ein Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich auf.
Zwei Personen hatten 2013 einen Mietvertrag über eine 3.5-Zimmer-Wohnung in der
Stadt Zürich abgeschlossen. Der Mietzins beträgt monatlich netto 3900 Franken. Nach
Vertragsabschluss verlangten die Mieter eine Herabsetzung des nach ihrer Auffassung
missbräuchlichen Anfangsmietzinses um 1100 Franken. Das Zürcher Obergericht wies
ihre Berufung 2015 ab. Es begründete dies damit, dass es zur Anfechtung des Anfangsmietzinses nicht ausreiche, wenn die Mieterschaft eine Wohnungsnot nachweise;
zusätzlich müssten die Mieter beweisen, sich aus diesem Grund in einer Notlage
befunden und keine vernünftige Alternative gehabt zu haben, was durch entsprechende
Suchbemühungen zu belegen sei. Eine solche Zwangslage sei hier nicht nachgewiesen,
weshalb die Betroffenen zur Anfechtung nicht zuzulassen seien.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Mieter gut und weist die Sache zur
Neubeurteilung ans Obergericht zurück. Artikel 270 des Obligationenrechts hält die Voraussetzungen fest, die zu einer Anfechtung des Anfangsmietzinses berechtigen. Eine
Anfechtung ist unter anderem dann möglich, wenn sich der Mieter "wegen einer
persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen
Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah". Das
Bundesgericht kommt in Präzisierung seiner Rechtsprechung zum Schluss, dass es als
Voraussetzung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses ausreicht, wenn das Bestehen
einer Wohnungsnot nachgewiesen ist. Nicht erforderlich ist, dass die betroffenen Mieter
darüber hinaus beweisen, aufgrund ihrer persönlichen Situation keine zumutbare Alternative zum Abschluss eines anderen Mietvertrages gehabt und sich deshalb in einer
Zwangslage befunden zu haben. Dies ergibt sich unter anderem daraus, dass für Mieter
allein aufgrund einer entsprechenden  Marktlage ein Zwang zum Abschluss des
Vertrages zu missbräuchlichen Bedingungen bestehen kann. Vorliegend steht aufgrund
der amtlichen statistischen Angaben fest, dass der Leerwohnungsbestand in der Stadt
Zürich im Juli 2013 0.11 Prozent betragen hat. Die Wohnungsknappheit kann damit im
massgebenden Zeitpunkt als ausgewiesen gelten. Das Obergericht wird nun prüfen
müssen, ob die Höhe des anfänglichen Mietzinses als missbräuchlich zu erachten ist. Lausanne, le 3 juin 2016
Communiqué aux médias du Tribunal fédéral
Arrêt du 18 mai 2016 (4A_691/2015)
Condition de la contestation du loyer initial  : la preuve d'une 
pénurie de logements suffit
Pour que la condition permettant de contester le loyer initial soit réalisée, il suffit
d'établir l'existence d'une pénurie de logements sur le marché local. Les locataires
ne doivent pas démontrer, de surcroît, qu'ils se trouvaient dans une situation de
nécessité ou de contrainte au moment de la conclusion du contrat. Le Tribunal
fédéral précise sa jurisprudence et annule un arrêt du Tribunal supérieur du canton
de Zurich. 
En 2013, deux personnes avaient conclu un contrat de bail portant sur un appartement
de 3,5 pièces en ville de Zurich. Le loyer mensuel net a été fixé à 3'900 francs. Après
avoir conclu le contrat, les locataires ont demandé une diminution de 1'100 francs du
loyer initial qu'ils jugeaient abusif. Le Tribunal supérieur du canton de Zurich a rejeté
leur appel en 2015. Selon lui, il ne suffisait pas, pour être admis à contester le loyer
initial, que les locataires établissent l'existence d'une pénurie de logements; ils devaient
démontrer, en sus, qu'ils s'étaient trouvés pour ce motif dans une situation de nécessité
et n'avaient eu aucune alternative raisonnable, ce qui suppose la preuve que des
démarches ont été effectuées en vue de trouver un logement. Une telle situation de
contrainte n'avait pas été établie en l'espèce, si bien que les intéressés ne devaient pas
être autorisés à contester le loyer. 
Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et renvoie la cause au Tribunal
supérieur pour nouvelle décision. L'article 270 du Code des obligations fixe les
conditions qui permettent une contestation du loyer initial. Une telle contestation est
notamment possible si le locataire « a été contraint de conclure le bail par nécessité
personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et
des locaux commerciaux  ». Précisant sa jurisprudence, le Tribunal fédéral arrive à la
conclusion que la preuve d'une pénurie de logements est une condition suffisante pour
pouvoir contester le loyer initial. Il n'est pas nécessaire que les locataires concernés
établissent, de surcroît, que leur situation personnelle ne leur offrait aucune alternative
acceptable quant à la conclusion d'un autre contrat de bail et qu'ils se sont trouvés de
ce fait dans une situation de contrainte. Cette conclusion découle, entre autres motifs,
de ce que la situation du marché considéré peut constituer à elle seule une circonstance
contraignant le locataire à conclure le contrat à des conditions abusives. Dans le cas
concret, il ressort des données statistiques officielles que le taux de logements vacants
était de 0.11 pourcent en juillet 2013 en ville de Zurich. La pénurie de logements au
moment déterminant peut ainsi être tenue pour établie. Le Tribunal supérieur devra
examiner maintenant si le montant du loyer initial doit être considéré comme abusif.