VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 16 11 1. Kammer Vorsitz Audétat Richter Racioppi, von Salis Aktuar Ott URTEIL vom 15. März 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi, Klägerin gegen Kanton Graubünden, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid, Beklagter betreffend Staatshaftung- 2 - 1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 verkaufte B._____ sein Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. 1744-1 (68/1000 Mitei- gentumsanteil an Grundstück Nr. 1744 mit dem Sonderrecht an der 4 1/2- Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit Kellerabteil Nr. 01) in X._____ an A._____ zu einem Kaufpreis von Fr. 650'000.--. Die öffentliche Beurkun- dung wurde im Grundbuchamt X._____ durch die Grundbuchverwalter- Stellvertreterin C._____ vorgenommen. In den Zahlungsmodalitäten des Kaufvertrages ist festgehalten, dass Fr. 26'000.-- von der Käuferin im Auf- trag des Verkäufers spätestens am 2. Juli 2012 auf ein Postkonto lautend auf das Betreibungsamt X._____ zu bezahlen seien, um damit die auf dem Kaufsobjekt vorgemerkten Verfügungsbeschränkung "Pfändung" zu lö- schen. Ziff. 4 und 5 der weiteren Vertragsbestimmungen des Kaufvertrages lauten: "4. Eine allfällige kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer bezahlt der Verkäufer. Auf eine Sicherstellung wird seitens der Käufer ausdrücklich ver- zichtet. 5. Die Parteien kennen Inhalt und Bedeutung von Art. 131 ff. EGzZGB, insbe- sondere die Tatsache, dass das Kaufsobjekt für sämtliche nicht verlangten Wertzuwachssteuern aus früheren zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Han- dänderungen sowie für alle innert der in Art. 132 EGzZGB genannten Fristen fällig gewordenen Steuern haftet." Die Beurkundungsformel des Kaufvertrages lautet: "Die unterzeichnete Grundbuchverwalter-Stellvertreterin, C._____, beurkundet hiermit, dass der vorliegende Kaufvertrag den ihr mitgeteilten, übereinstimmen- den Parteiwillen enthält. Die Urkunde wurde B._____ und A._____, über deren Identität sich die Urkund- sperson vergewissert hat, zur Kenntnis gebracht, von diesen genehmigt und ei- genhändig unterzeichnet. Die Beurkundung vollzieht sich ohne Unterbrechung im Büro des Grundbucham- tes." Die von der kantonalen Steuerverwaltung nach einem Einspracheverfahren am 27. Juli 2013 rechtskräftig veranlagte kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer im Betrag von insgesamt Fr. 40'626.50 bezahlte B._____ nicht, weshalb die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 2. Fe-- 3 - bruar 2015 fristwahrend ein gesetzliches Pfandrecht auf dem verkauften Grundstück vormerken liess. 2. Dagegen erhob A._____ am 5. März 2015 Einsprache. Das von der kanto- nalen Steuerverwaltung parallel dazu durchgeführte Inkassoverfahren ge- gen B._____ resultierte am 26. August 2015 in einem Verlustschein über den Betrag von Fr. 44'111.--. 3. Mit Eingabe vom 2. Februar 2016 reichte A._____ (nachfolgend Klägerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden eine Staatshaftungs- klage gegen den Kanton Graubünden (nachfolgend Beklagter) ein. Darin verlangte sie kostenfällig, dass der Kanton Graubünden zur Zahlung von Fr. 41'054.75 zuzüglich Zins zu 4% seit dem 12. September 2013 an die Klägerin zu verurteilen sei. Die Klägerin begründete ihre Forderung im We- sentlichen damit, dass die Urkundsperson die Klägerin mangelhaft über das bei einem Verzicht auf Sicherstellung der Grundstücksgewinnsteuer drohende Risiko aufgeklärt und damit unsorgfältig und widerrechtlich ge- handelt habe. Auch der Kausalzusammenhang sei in der Form der hypo- thetischen Kausalität gegeben. Weil zum Zeitpunkt der fristwahrenden Kla- geerhebung bei der Klägerin angesichts des noch laufenden Einsprache- verfahrens gegen die Pfandrechtsverfügung noch kein Schaden entstan- den war, beantragte sie in formeller Hinsicht die Sistierung der Klage bis zur rechtskräftigen Erledigung des Einspracheverfahrens gegen die Pfand- rechtsverfügung und bis zum Abschluss der Inkassomassnahmen gegen B._____. 4. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 9. Februar 2016 der Sistierung zustimmte, wurde das Verfahren vom Instruktionsrichter mit Schreiben vom 11. Februar 2016 einstweilen sistiert. 5. Mit Entscheid vom 28. November 2016 wies die kantonale Steuerverwal- tung die Einsprache der Klägerin gegen die Pfandrechtsverfügung ab, so-- 4 - weit sie darauf eintrat. Die noch offene Pfandsumme inkl. Zinsen und Kos- ten/Gebühren sei in der Höhe von Fr. 44'111.-- innert 90 Tagen zu bezah- len. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Am 9. Dezember 2016 teilte der Rechtvertreter der Klägerin dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit, dass die kantonale Steuerverwaltung einem entsprechen- den Antrag zugestimmt habe, wonach die Zahlungsfrist erst ab rechtskräf- tiger Erledigung des vorliegenden Staatshaftungsprozesses zu laufen be- ginne. 6. Am 12. Dezember 2016 hob der zuständige Instruktionsrichter die Sistie- rung auf und setzte dem Beklagten eine Frist zur Klageantwort an. Am 27. Dezember 2016 ersuchte der Rechtsvertreter des Beklagten um eine erneute Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen der Zustimmung der an der Beurkundung vom 27. Juni 2012 beteiligten Parteien zur Entbindung der Urkundsperson vom Berufsgeheimnis bzw. einem entsprechenden Ent- scheid der Notariatskommission. 7. Mit Beschluss vom 8. Juni 2017 (mitgeteilt am 19. Juni 2017) entband die Notariatskommission des Kantons Graubünden insbesondere C._____ im Zusammenhang mit den von A._____ gegen den Kanton Graubünden aus Staatshaftung geltend gemachten Ansprüchen vom notariatsrechtlichen Berufsgeheimnis. 8. In seiner Klageantwort vom 12. September 2017 beantragte der Beklagte kostenfällig die Abweisung der Klage. Er begründete das Rechtsbegehren damit, dass die Urkundsperson die Klägerin auf das gesetzliche Pfandrecht für Grundstückgewinnsteuern hingewiesen habe, womit die Klägerin über das Risiko der Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts für Wertzu- wachssteuern und andere Abgaben orientiert gewesen sei. Die Urkunds- person habe damit ihre Pflicht rechtsgenüglich erfüllt. Die Klägerin habe zudem nachweislich und ausdrücklich auf eine Sicherstellung der kantona- len und kommunalen Grundstücksgewinnsteuer verzichtet. Im Übrigen - 5 - werde in der Klage ausgeführt, dass noch kein Schaden eingetreten sei, womit die Klage abzuweisen wäre. Der Beklagte beantragte die Einver- nahme der Urkundsperson C._____ betreffend ausdrücklichem Verzicht der Klägerin auf die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer anlässlich der Beurkundung. 9. Die Klägerin verlangte in ihrer Replik vom 16. Oktober 2017 neu, dass der Kanton Graubünden zu verurteilen sei, der Klägerin den Betrag von Fr. 44'111.-- zuzüglich Zins zu 4% seit dem 1. März 2017 zu bezahlen. In- zwischen sei der Forderungsbetrag aus dem Verlustschein vom 26. August 2015 gegen B._____ und dem Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 28. November 2016 auf den präzisierten Betrag bezifferbar. Indem die Urkundsperson der in Immobiliengeschäften gänzlich unerfahrenen Kläge- rin trotz des im beurkundeten Fall bestehenden Risikos bloss formularhaft auf das mit dem gesetzlichen Pfandrecht verbundene Risiko hingewiesen habe, habe sie ihre Aufklärungs- und damit ihre Sorgfaltspflicht ungenü- gend ausgeübt. Die Klägerin habe aufgrund der in den Zahlungsmoda- litäten vorgesehenen Bezahlung eines Teils des Kaufpreises zu Handen des Betreibungsamtes X._____ zur Löschung einer vorgemerkten Verfü- gungsbeschränkung "Pfändung" auch nicht von selbst vorbestehende Zah- lungsschwierigkeiten des Verkäufers und insbesondere auch nicht einen entsprechenden Sicherstellungsbedarf für die Grundstücksgewinnsteuern erkennen müssen. Die Klägerin beantragte zudem den bei der strittigen Beurkundung anwesenden Makler des Verkäufers, D._____, als Zeugen einzuvernehmen. Dieser könne dem Gericht darüber Auskunft geben ob und gegebenenfalls wie die Urkundsperson die Klausel zur Kaufpreistil- gung sowie Ziffern 4 und 5 des Kaufvertrages näher erläuterte habe. Alle Voraussetzungen für eine Staatshaftung seien erfüllt. Neben einer ungenü- genden Aufklärung, sei auch die (hypothetische) Kausalität und nunmehr ein Schaden im Betrag von 44'111.-- zzgl. 4 % Zins seit 1. März 2017 ge- geben.- 6 - 10. In seiner Duplik vom 1. November 2017 bekräftige der Beklagte, dass die Urkundsperson ihre notariellen Pflichten vollumfänglich erfüllt habe. Es lä- gen bezüglich der Belehrung über das gesetzliche Pfandrecht für Wertzu- wachssteuern keine inhaltlichen Fehler vor, zumal diese inhaltlich der Ur- kundenvorlage der Notariatskommission entspreche. Das Beurkundungs- verfahren sei korrekt durchgeführt und protokolliert worden. Zudem seien die Bedeutung der vertraglichen Bestimmungen des Vertrages den Par- teien im Einzelnen mündlich erläutert worden. Die Klägerin bietet hierfür als Beweis die Zeugenaussagen der Urkundsperson an. Aufgrund der Moda- litäten zur Kaufpreistilgung mit einer Zahlung an das Betreibungsamt X._____, sei zudem für alle Parteien offenkundig gewesen, dass der Ver- käufer Zahlungsschwierigkeiten habe. Die Zinsforderung gemäss dem in der Replik angepassten Rechtsbegehren sei ungerechtfertigt, zumal die Steuerverwaltung der Klägerin die Bezahlung des Betrages bis zur rechts- kräftigen Erledigung dieses Verfahrens gestundet habe. 11. Die Klägerin räumte mit Schreiben vom 6. November 2017 ein, die Stun- dung übersehen zu haben und korrigierte sein Rechtsbegehren insofern, dass keine Zinsen verlangt würden. Gleichzeitig legte der Rechtsvertreter der Klägerin seine Honorarnote ein. 12. Am 28. Januar 2019 wurden die Urkundsperson, C._____, sowie der Mak- ler des Verkäufers, D._____, in Anwesenheit der jeweiligen Rechtsvertreter der Klägerin sowie des Beklagten durch den Instruktionsrichter als Zeugin bzw. Zeuge einvernommen. Die Einvernahmen wurden jeweils mittels Tonaufnahmegerät aufgezeichnet. Die Parteien erhielten die Möglichkeit, Ergänzungsfragen an die Zeugen zu stellen. Die beiden schriftlichen Ein- vernahmeprotokolle wurden den Parteien am 5. Februar 2019 zur Kennt- nisnahme zugestellt. Ferner wurde, wie von den Parteien beantragt, die Terminsuche für eine Hauptverhandlung in Aussicht gestellt.- 7 - 13. Am 15. März 2019 fand die Hauptverhandlung statt. Dabei hatten die Par- teien auch die Gelegenheit, sich zur Zeugeneinvernahme vom 28. Januar 2019 zu äussern. Seitens der Parteien wurden keine weiteren Beweisan- träge gestellt und die Parteien hielten ihre Parteivorträge und nahmen auch die Gelegenheit zur Replik und Duplik wahr. Der klägerische Rechtsvertre- ter reichte anlässlich der Hauptverhandlung auch noch eine aktualisierte Honorarnote ein. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtschriften der Parteien und die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun- gen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Staatshaftung (SHG; Staatshaf- tungsgesetz; BR 170.050) i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsge- richt im Klageverfahren Entschädigungsansprüche aus dem Staatshaf- tungsgesetz. Gemäss Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 des Notariatsgesetzes (NotG; BR 210.300) haftet der Kanton Graubünden für Schäden, welche im Rah- men der notariellen Tätigkeit durch patentierte Notariatspersonen und Grundbuchverwalterinnen und -verwalter widerrechtlich verursacht worden sind. Im Übrigen richtet sich die vermögensrechtliche Verantwortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsgesetzes (Art. 43 Abs. 2 NotG). Das angerufene Verwaltungsgericht ist daher sowohl örtlich, sachlich als auch funktional zuständig für die Beurteilung der vorliegend geltend gemachten Entschädigungsansprüche der Klägerin gegenüber dem Beklagten unter dem Titel Schadenersatz in der Höhe von Fr. 44'111.-- (vgl. auch Art. 43 VRG). Gemäss Art. 64 VRG wird die Klage durch Einreichung beim Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei vorrangig die Bestimmungen über das Beschwer-- 8 - deverfahren vor Verwaltungsgericht (und somit auch Art. 38 VRG bezüglich der Formerfordernisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachver- halt und Begründung]; vgl. aber auch Art. 221 Abs. 1 lit. b, d und e der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG) anwendbar. Die Staatshaftungsklage vom 2. Februar 2016 erfüllt diese Formerfordernisse. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben keinen Anlass zu weiteren Bemerkungen (vgl. z.B. Art. 50 VRG i.v.m. Art. 65 Abs. 1 VRG bzw. Art. 59 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Auf die Klage ist somit einzutreten. 2. Gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG haben die Parteien dem Gericht den Sachver- halt des Rechtsstreits darzulegen, womit im vorliegenden, verwaltungsge- richtlichen Klageverfahren betreffend eine Staatshaftung im Ergebnis die Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zur Anwendung gelangt (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.1g; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften vom 29. Oktober 1944, Heft Nr. 11/2006-2007, S. 1368 f.). Denn als lex specialis geht Art. 6 Abs. 2 SHG den (allgemeinen) Verfahrensvorschriften für ein Verfahren vor Ver- waltungsgericht insbesondere dem Untersuchungsgrundsatz nach Art. 11 VRG bzw. den auf das Verfahren der verwaltungsgerichtlichen Be- schwerde anwendbaren Vorschriften nach Art. 38 ff. i.V.m. Art. 65 Abs. 1 VRG vor. Entsprechende Tatsachenbehauptungen sind zudem auch recht- zeitig geltend zu machen (vgl. Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Die Beweislast für haftungsbegründende Tatsachen liegt bei der Klägerin (vgl. JUNGO, Zürcher Kommentar, Zivilgesetzbuch, Art. 8 ZGB Beweislast, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Rz. 401). Bezüglich der notariellen Tätig- keit darf gemäss einem in Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich aner- kannten Erfahrungssatz angenommen werden, dass Berufsangehörige mit staatlichem Fähigkeitsausweis und Zulassung (vgl. dazu Art. 1 Abs. 1 lit. c und Art. 19 Abs. 2 und 3 NotG sowie Art. 138 des Einführungsgesetzes - 9 - zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; BR 210.100] in der im Zeitpunkt der Beurkundung gültigen Fassung bzw. Art. 139 in seit 1. Januar 2015 gültigen totalrevidierten Fassung des EGzZGB) ihre beruflichen Sorg- faltspflichten und vorliegend insbesondere ihre Ermittlungs- und (Rechts- )Belehrungspflicht im Sinne von Art. 24 NotG und Art. 160 Abs. 3 des Steu- ergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) erfüllen (siehe Urteil des Bundesgerichts 5A_672/2012 vom 3. April 2013 E.9.3.2 m.H.a. 5P.347/2004 vom 11. Januar 2005 E.2.1). 3. Art. 43 Abs. 1 NotG statuiert in Übereinstimmung mit Art. 3 SHG eine Kau- salhaftung, welche prinzipiell kein Verschulden voraussetzt. Gemäss Art. 43 Abs. 2 NotG richtet sich die übrige vermögensrechtliche Verantwort- lichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsgesetztes. Art. 1 Abs. 4 SHG verweist auf Art. 41 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obli- gationenrecht (OR; SR 220) als ergänzendes (kantonales) Recht, soweit das Staatshaftungsgesetz keine Vorschrift enthält. Das verantwortliche Ge- meinwesen, vorliegend der Kanton Graubünden, haftet also für den Scha- den, welcher eine patentierte Notariatsperson, eine Grundbuchverwalterin oder ein Grundbuchverwalter bzw. deren Stellvertretung einem Dritten bei der Ausübung einer dienstliche bzw. im Rahmen der notariellen Tätigkeit (durch eine Handlung oder Unterlassung) widerrechtlich zufügt. Für die Klä- gerin steht zur Abwendung einer potenziellen Grundpfandverwertung ihrer Liegenschaft durch die kantonale Steuerverwaltung infolge der vom Ver- käufer nicht beglichenen kantonalen und kommunalen Grundstücksge- winnsteuer ein zu bezahlender Steuerbetrag von Fr. 44'111.-- im Raum. Dabei handelt es sich um einen Vermögensschaden, welcher keine abso- luten Rechtsgüter wie Leib und Leben oder das Eigentum tangiert. Dem- entsprechend ist gemäss der bei Ansprüchen nach Art. 41 OR ebenfalls massgebenden Rechtsprechung zum Erfordernis eines Handlungs-/Ver- haltensunrechts, eine entsprechende gesetzliche Schutznorm notwendig, welche die Geschädigte vor einem solchen Schaden bewahren soll (vgl. - 10 - BGE 141 III 527 E.3.2, 132 II 449 E.3.2 f.; Urteil des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.; siehe auch VGU U 14 74 vom 10. Dezember 2018 E.5.1). Neben dem Schaden ist also auch dessen Ver- ursachung durch eine patentierte Notariatsperson oder Grundbuchverwal- terinnen bzw. Grundbuchverwalter, welche notarielle Aufgaben erfüllen, die Widerrechtlichkeit der Schädigung sowie ein natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang zwischen der hoheitlichen Handlung oder Unterlas- sung und dem eingetretenen Schaden vorausgesetzt. Die Haftung für eine Unterlassung setzt eine Pflicht zum Handeln voraus, welche sich aus einer entsprechenden Schutznorm zugunsten der geschädigten Person ergibt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff., 2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016 E.5.1 ff., 8C_900/2013 vom 5. Mai 2014 E.4.2; vgl. zum Ganzen HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal- tungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 2101 ff. und MAYHALL, Auf- sicht und Staatshaftung, Diss., Zürich/Basel/Genf 2008, S. 226 ff.). Im Rah- men der bundesrechtlichen Minimalanforderungen, sind die Kantone gemäss Art. 55 des Schlusstitels zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (SchlT ZGB; SR 210), befugt zu bestimmen, in welcher Weise auf ihrem Gebiet die öffentliche Beurkundung hergestellt wird (siehe SCHMID, in: HON- SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. Auf., Basel 2015, Art. 55 SchlT Rz. 4 ff.; BGE 106 II 146 E.1 m.H.a. BGE 99 II 159 E.2 und 90 II 274 E.4 ff.). Gemäss Art. 24 NotG hat eine Urkundsper- son ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen (Abs. 1). Sie hat die Interessen der Beteiligten gleichmässig und objektiv zu wahren und sorgt für die Einhaltung von Treu und Glauben (Abs. 2). Die Urkunds- person hat die Vorstellungen und Absichten der Beteiligten zu ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des Geschäfts zu belehren sowie auf die Beseitigung von Widersprüchen oder Unklarheiten hinzuwirken. Sie darf die freie Entscheidung der Beteiligten nicht beeinflussen (Abs. 3). Fer- ner sieht Art. 160 Abs. 3 StG im Abschnitt "7.6 Bezug und Sicherung" mit der Marginalie "Gesetzliches Pfandrecht" vor, dass die Urkundsperson die Parteien ausdrücklich auf den Bestand des gesetzlichen Pfandrechts für - 11 - Wertzuwachssteuern (gemäss Art. 160 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 131 Abs. 1 Ziffer 1 EGzZGB) aus der aktuellen und früheren Handänderungen auf- merksam macht, was im Veräusserungsvertrag festzuhalten ist (vgl. für den Gegenstand, Steuersubjekt und –objekt der Grundstücksgewinnsteuer: Art. 41 ff. StG und Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen- steuern [GKStG; BR 720.200]). Die Verletzung einer bestehenden (Rechts- )Belehrungspflicht im Rahmen der notariellen Tätigkeit kann eine vermö- gensrechtliche Verantwortlichkeit nach sich ziehen (PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 28 m.H.a. BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, Rz. 611). Es bleibt noch darauf hinzuweisen, dass die das Grunds- tück erwerbende Person von der Steuerverwaltung Auskunft über die an- fallenden Steuern und von der veräussernden Person hierfür Sicherstel- lung verlangen kann. Kommt die veräussernde Person dieser Aufforderung nicht nach, kann die erwerbende Person die mutmassliche Steuer aus dem Kaufpreis sicherstellen (Art. 160 Abs. 2 StG). 3.1. Die Klägerin erblickt gemäss ihrer Klage vom 2. Februar 2016 eine haf- tungsbegründende Verletzung der Sorgfalts- bzw. Amtspflicht der Grund- buchverwalter-Stellvertreterin C._____ insbesondere darin, dass diese ih- ren Pflichten gemäss Art. 24 NotG unzureichend nachgekommen sei, wo- mit die Widerrechtlichkeit der Schädigung gegeben sei. Die notarielle Tätig- keit beinhalte immer auch eine Beratung der Parteien, welche soweit rei- che, dass die Parteien in der Lage seien die Konsequenzen ihres Vorha- bens zu überblicken. Sinn und Zweck der Rechtsbelehrungspflicht einer Notariatsperson liege darin, dass die Vertragsparteien vor unüberlegten Entschlüssen zu bewahren seien und dafür Sorge zu tragen sei, dass diese die Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen und ihr Wille klar und vollständig zum Ausdruck komme. Die Notariatsperson beurkunde nicht nur die Erklärung, sondern auch den Willen der Parteien, welche mit den der Notariatsperson zu Verfügung stehenden Mitteln zu erforschen sei. Vorliegend sei der Hinweis auf das Risiko des gesetzlichen Pfandrechts nur formularhaft erfolgt. Es habe keine Aufklärung über das mögliche, kon-- 12 - krete Schadenspotenzial stattgefunden. Die Grundbuchverwalter-Stellver- treterin hätte zumindest die ihr ohne weiteres zugängliche Information be- treffend dem (erheblich tieferen) Kaufpreis gemäss Kaufvertrag vom 23. März 2007 (siehe klägerische Beilagen [Kl.-act.] 4), zu welchem der jet- zige Verkäufer das Grundstück erworben hatte, nicht offen gelegt. Es hätte auf den Umstand einer potenziellen, erheblichen Steuerforderung von ca. 10 % des Kaufpreises hingewiesen werden müsse. Dies zumal die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin diesen Kaufvertrag selber ausgearbei- tet und beurkundet habe. Dies habe umso mehr zu gelten, als dass die Klägerin keinerlei Erfahrungen mit Grundstücksgeschäften habe. Art. 24 NotG diene auch dem Schutz des Vermögens der rechtssuchenden Person und solle verhindern, dass sich eine Person einem finanziellen Risiko aus- setze, welches sie nicht Willens sei zu tragen. Die Grundbuchverwalter- Stellvertreterin hätte sich vergewissern müssen, dass die Klägerin trotz der (im Verhältnis zum Kaufpreis) hohen latenten Steuerlast bewusst auf eine Sicherstellung verzichten wollte. Dazu wäre das Wissen über die gegebe- nenfalls zu tragende Steuerlast für die Klägerin von zentraler Bedeutung gewesen. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe es aber bei einem formularhaften Hinweis auf das gesetzliche Pfandrecht belassen und hätte es nicht unterlassen dürfen, der Klägerin weitere, verfügbare und ent- scheidrelevante Informationen zukommen zu lassen. Bei einer Staatshaf- tung aus schädigender Unterlassung sei die Widerrechtlichkeit auch nicht erst dann zu bejahen, wenn eine wesentliche Amtspflichtverletzung bzw. eine schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne eines qualifizierten Norm- verstosses vorliege, sondern es reiche eine "blosse" Amtspflichtverletzung aus. Ebenso sei der hypothetische Kausalzusammenhang gegeben. In- folge der nicht besonders komfortablen finanziellen (Vorsorge-)Situation der Klägerin, hätte diese bei einer bekannten, latenten Steuerforderung in dieser Grössenordnung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf eine Sicherstellung nicht verzichtet. Im Zeitpunkt der Klageerhebung sei über die Einsprache vom 5. März 2015 gegen die Pfandrechtsverfü- gung vom 2. Februar 2015 noch nicht entschieden worden und auch das - 13 - Inkassoverfahren gegen den Verkäufer, B._____, dauere noch an, doch sei zur Wahrung der Frist gemäss Art. 8 Abs. SHG bereits im jetzigen Zeit- punkt die Einreichung der Klage geboten gewesen. Dies auch dann, wenn der Schaden im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht eingetreten sei. In der Replik vom 16. Oktober 2017 führt die Klägerin zudem aus, dass zwischenzeitlich die Forderung des Beklagten gegenüber der Klägerin auf Fr. 44'111.-- beziffert werden könne und das (Einsprache-)Verfahren be- treffend Pfandrechtsverfügung wie auch das Inkassoverfahren gegen B._____ nun abgeschlossen sei. Die Klägerin hielt daran fest, dass die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin lediglich formularhaft und ohne kon- krete Erläuterung zum bestehenden (Doppel-)Zahlungsrisiko ihrer Beleh- rungspflicht nachgekommen sei. Diese Pflichtverletzung wiege umso schwerer, als dass in der vorliegend zu beurteilenden Situation, infolge der aus den Zahlungsmodalitäten ersichtlichen Zahlungsanweisung an das Be- treibungsamt X._____ zur Löschung einer im Grundbuch angemerkten Verfügungsbeschränkung unter dem Stichwort "Pfändung", ein erhöhtes Risiko bestanden habe, dass das gesetzliche Pfandrecht zum Tragen komme. Aufgrund dieses Umstandes sowie der Kenntnis des damaligen Erwerbspreises im Jahre 2007, hätte die Grundbuchverwalter-Stellvertre- terin die schlechte Bonität des Verkäufers erkennen müssen und hätte auf das latente (Doppelzahlungs-)Risiko eines Verzichts auf die Sicherstellung hinweisen müssen. Zudem wurde die Unerfahrenheit der Klägerin in Grundstücksgeschäften bzw. das diesbezügliche Ungleichgewicht zwi- schen den Vertragsparteien betont. Die Einvernahme des damaligen Im- mobilienmaklers des Verkäufers, D._____, sei speziell geeignet, dem Ge- richt den Beweis zu erbringen, wie eingehend die Belehrung durch die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin ausgefallen sei, da dieser als Beauf- tragter des Verkäufers unbefangen sei. Die Klägerin schloss mit der Fest- stellung, dass alle Voraussetzungen für eine Staatshaftung im Sinne von Art. 3 SHG i.V.m. Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 NotG erfüllt seien.- 14 - 3.2. Der Beklagte hingegen bestreitet in der Klageantwort vom 12. September 2017 eine haftungsbegründende, widerrechtliche Amtspflichtverletzung der Grundbuchverwalter-Stellvertreterin C._____. Er führt dazu aus, dass die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin den Kaufvertrag sorgfältig verfasst habe und in Ziffer 5 eine entsprechende Rechtsbelehrung über das gesetz- liche Pfandrecht für unbezahlt gebliebene Wertzuwachssteuern enthalten habe. Die Vertragsparteien hätten den Vertrag anlässlich der öffentlichen Beurkundung im Büro des Grundbuchamtes gelesen und ihnen sei die Ur- kunde und die Bedeutung der einzelnen Bestimmungen durch die Grund- buchverwalter-Stellvertreterin im Einzelnen mündlich erläutert worden. Die Vertragsschliessenden hätten den Vertragsinhalt bestätigt und unterzeich- neten die Urkunde mit der Grundbuchverwalter-Stellvertreterin. Es treffe nicht zu, dass beim Erwerb der fraglichen Liegenschaft durch den heutigen Verkäufer im Jahre 2007 die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin den Kauf- vertrag beurkundet habe. Dies sei der Grundbuchverwalter E._____ gewe- sen. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe lediglich die Eintragung vorgenommen, wobei lediglich die formelle Eintragungsfähigkeit zu prüfen gewesen sei. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe somit entge- gen der klägerischen Behauptung nicht "nachweislich" Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrages vom 23. März 2007 gehabt. Überdies verbiete das Be- rufs-/Amtsgeheimnis (vgl. dazu Art. 7 Abs. 1 NotG und Art. 140 EGzZGB) die Offenbarung von Wissen aus anderen Geschäften. Schliesslich lasse der Erwerbspreis auch keine Rückschlüsse auf eine allfällige Grundstücks- gewinnsteuer zu, wurde doch insbesondere auch die fragliche Liegenschaft nach dem Erwerb noch umfassend renoviert. Erwähnenswert sei, dass der Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Verkäufer eine vorgemerkte Veräusserungsbeschränkung infolge einer definitiven Pfändung auf dem Kaufobjekt wiedergegeben habe. Entsprechend waren Fr. 26'000.-- des Kaufpreises an das Betreibungsamt X._____ zu überweisen, um die ent- sprechende vorgemerkte Veräusserungsbeschränkung mit dem Stichwort "Pfändung" zu löschen. Es wird hingegen nicht in Abrede gestellt, dass die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages eine notarielle Tätigkeit dar-- 15 - stelle und der Kanton für die Tätigkeit einer Grundbuchverwalterin (bei ge- gebenen Haftungsvoraussetzungen) aufgrund von Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 NotG aufzukommen habe. Art. 24 NotG beschreibe die Pflichten der Nota- riatsperson. Dies werde in Art. 160 Abs. 3 StG hinsichtlich des gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern noch konkretisiert. Demnach seien die Parteien durch die Urkundsperson ausdrücklich auf den Bestand des gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern aus der aktuellen und aus früheren Handänderungen aufmerksam zu machen und dies sei im Veräusserungsvertrag festzuhalten. Dieser Pflicht sei die Grundbuchver- walter-Stellvertreterin mit dem ausdrücklichen Hinweis in Ziffer 5 der wei- teren Vertragsbestimmungen im Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 gesetzes- konform nachgekommen. Die Parteien hätten diesen Vertragsinhalt bestätigt und die Urkunde unterzeichnet, womit die Klägerin über das Ri- siko der Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteu- ern und weitere Abgaben orientiert gewesen sei. Die Rechtsbelehrungs- pflicht sie weder in formeller, noch materieller Hinsicht verletzt worden. Die Höhe einer allfälligen Grundstücksgewinnersteuer habe die Grundbuchver- walter-Stellvertreterin nicht ermitteln können. Zum einen sei es ihr infolge des Amtsgeheimnisses nicht gestattet gewesen, sich zum früheren Er- werbspreis des Grundstückes durch den Verkäufer zu äussern. Anderer- seits konnten ihr auch die seitherigen Investitionen nicht bekannt sein. Die (Rechts-)Belehrungspflicht umfasse keine Angaben über die Höhe der zu erwartenden Steuern, sondern lediglich eine Hinweis- bzw. Warnpflicht. Im Ergebnis habe die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin die Klägerin in pflichtgemässer Erfüllung ihrer Pflichten auf das gesetzliche Pfandrecht für Grundstückgewinnsteuern hingewiesen. 3.3. Anlässlich der Zeugeneinvernahme vom 28. Januar 2019 sagte C._____ hinsichtlich der Kaufpreistilgungsklausel mit Bezahlung eines Betrages von Fr. 26'000.-- an das Betreibungsamt X._____ zur Löschung einer vorge- merkten Verfügungsbeschränkung aus, dass anstelle eines blossen Ver- weises auf die Vormerkungen gemäss Grundbuch und das der Übergang - 16 - ohne Vormerkungen zu erfolgen habe, spezifisch die vorgemerkte, defini- tive Pfändung im Kaufvertrag von 27. Juni 2012 aufgeführt worden sei. Dies mit dem Hinweis, dass diese Vormerkung vor Eigentumsübertragung zu löschen sei. Es sei (bereits im Vorfeld) bewusst entschieden worden, die erfolgte Pfändung als weiteren Hinweis, auch im Hinblick auf die Kaufprei- stilgungsklauseln, aufzuführen. Die Vertragsklausel betreffend gesetzli- chem Kaufrecht sei der Klägerin wie üblich mit einem Beispiel dahingehend erklärt worden, dass das Grundstück und somit die Käuferschaft bei Nicht- bezahlung hafte. Das Grundbuchamt habe bei der Erstellung des Kaufver- trages beim Immobilienmakler nachgefragt, ob eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer nicht angebracht wäre, was von diesem verneint wurde. Sie hätten die Parteien nicht zur Sicherstellung zwingen können. Dafür haben sie – anders als üblich – die Vormerkung mit der Pfändung speziell in den Kaufvertrag aufgenommen. Sie habe bei der Beurkundung speziell auf die Problematik der Grundstückgewinnsteuern hingewiesen. Die Käuferin habe trotzdem ausdrücklich auf eine Sicherstellung verzichtet. Auf Nachfrage des Rechtsvertreters des Beklagten hin erklärte die Zeugin, dass anlässlich der Beurkundung die Höhe der Grundstückgewinnsteuern insofern angesprochen worden sei, als der Makler angemerkt habe, dass keine oder nur geringe Steuern anfallen würden, weil der Verkäufer Inves- titionen getätigt habe. Auf Nachfrage des Rechtsvertreters der Klägerin bestätigte die Zeugin, bei der Beurkundung gewusst zu haben, dass der Immobilienmakler Vertreter des Verkäufers war. Weiter erklärte sie, dass die Frage der möglicherweise fehlenden Bonität des Verkäufers bei den Wertzuwachssteuern nicht mehr speziell angesprochen worden sei, weil das Thema schon bei der Kaufpreisregelung durchgenommen worden sei. 3.4. Der damalige, ebenfalls an der Beurkundung anwesende, Immobilienmak- ler des Verkäufers, D._____, äusserte anlässlich seiner Zeugeneinver- nahme vom 28. Januar 2019 wie folgt. Er bestätigte in seiner Aussage, dass anlässlich der Beurkundung jeder Punkt des Kaufvertrages durchge- gangen worden sei, also auch, dass die bei der Kaufpreistilgung vorgese- hene Zahlung von Fr. 26'000.-- an das Betreibungsamt der Rückzahlung - 17 - einer Pfändung diente. Die Grundbuchverwalterin sei standardmässig vor- gegangen. So habe sie wie üblich darauf hingewiesen, dass wenn die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt würde, das Grundstück hafte und somit der Eigentümer des Grundstücks. Ein konkretes Zahlenbeispiel sei aber nicht erfolgt. Der Zeuge bestätigte zudem, dass die Käuferin bzw. heu- tige Klägerin, wie im Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 festgehalten, einem ausdrücklichen Verzicht auf die Sicherstellung der Grundstückgewinn- steuer zugestimmt habe. Auf die Fragen des Rechtsvertreters der Klägerin erklärte der Zeuge, dass er als Makler den Verkäufer vertreten habe und verneinte, dass die Urkundsperson anlässlich der Beurkundung bei den Vertragsklauseln zur Wertzuwachssteuer bzw. deren Sicherstellung explizit auf eine allenfalls fragwürdige Bonität des Verkäufers hingewiesen habe. 3.5. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 15. März 2019 sahen sich im Ergeb- nis beide Parteien aufgrund des vorliegenden Beweisergebnisses in ihrer Argumentation bestätigt. Der klägerische Rechtsvertreter hob die im Ver- gleich zum Verkäufer bei der Klägerin bestehende Geschäftsunerfahren- heit hervor. Damit sei für die Grundbuchverwalter-Stellevertreterin der be- sonderen Aufklärungs- und Rechtsbelehrungsbedarf ersichtlich gewesen. Zudem sei ihr auch klar gewesen, dass die Klägerin im Gegensatz zum Verkäufer, welcher vom Immobilienmakler begleitet wurde, alleine war und es sei auch ein erhöhtes Doppelzahlungsrisiko wegen der Pfändungsan- merkung erkannt worden. Es sei sogar beim Immobilienmakler nachgefragt worden, ob eine Sicherstellung angezeigt sei, was dieser jedoch verneint habe. Trotz dieser Rückmeldung seitens der Verkäuferschaft, habe die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin es dabei bewenden lassen und insbe- sondere nicht bei der Klägerin rückgefragt. Ferner habe die Urkundsperson selber auf das immanente Risiko in dreifacher Hinsicht hingewiesen (Auf- führung der vorgemerkten Pfändung, Kaufpreistilgung mit Bezahlung eines Teilbetrages an das Betreibungsamt X._____ sowie die theoretische Dar- legung eines Falles zum Vertragstext über das Haftungsrisiko der Käufer- schaft für Wertzuwachssteuern). Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin - 18 - habe aber selber zugegeben, dass zu diesen, über mehrere Seiten des Kaufvertrages verteilten, Hinweise, kein Zusammenhang aufgezeigt wor- den sei. Die Klägerin als Laiin habe den Sachzusammenhang zwischen der vorgemerkten Pfändung bzw. der partiellen Kaufpreistilgung an das Betrei- bungsamt X._____ sowie dem erst später folgenden Doppelzahlungsrisiko bei einem Verzicht auf die Sicherstellung der Wertzuwachssteuern nicht erkennen können. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin hätte die rechts- und geschäftsunkundige Klägerin auf einen entsprechenden Sach- zusammenhang (allenfalls fragliche Bonität des Verkäufers infolge einer bestehenden Pfändung) aufmerksam machen müssen. Ferner machte er insbesondere unter Hinweis auf PKG 1998 Nr. 7 weitere Ausführung zur Belehrungspflicht, welche mit konkretem Bezug auf das zu beurkundende Geschäft zu erfolge hätten. Abstrakte Erörterungen der Rechtslage genüg- ten nicht. Die Urkundsperson habe auf die typischen Risiken der einzelnen Rechtsfolgen hinzuweisen, habe die Parteien vor Unbedachtheit zu schüt- zen und sich zu vergewissern, dass die Parteien sich über die Tragweite ihrer Handlungen bewusst seien. Die notarielle Tätigkeit umfasse auch eine so weitgehende Beratung, dass die Parteien die Konsequenzen ihres Vor- habens überblicken könnten. Insbesondere seien die Parteien über die steuerrechtlichen Konsequenzen des beabsichtigten Geschäfts zu orientie- ren. Die Klägerin, als die vor Unbedachtheit zu schützende Person, wäre über die Folgen eines Verzichts auf die Sicherstellung der Wertzuwachs- steuern konkret aufzuklären gewesen. Der Grund für die Rechtsbeleh- rungspflicht liege darin, dass die Vertragsparteien vor unüberlegten Ent- schlüssen zu bewahren seien und die Tragweite ihrer Verpflichtungen er- kennen können und somit ihr Wille klar und vollständig zum Ausdruck komme. Schliesslich wurde erneut die Kenntnis der Grundbuchverwalter- Stellvertreterin über den damaligen Erwerbspreis der Liegenschaft und so- mit auch der (hohe) Grundstücksgewinn thematisiert. Die Klägerin hätte zu- mindest auf die konkrete Berechnungsmöglichkeit hinsichtlich der in Frage stehenden Grundstücksgewinnsteuer hingewiesen werden müssen. Die im Grundstückskaufvertrag vom 27. Juli 2012 (recte 27. Juni 2012) verstreu-- 19 - ten Warnhinweise hätten hinsichtlich einer pflichtgemässen Aufklärung der Klägerin nicht ausgereicht, damit diese ihren Willen korrekt und frei bilden konnte. An das erforderliche Gewicht einer Pflichtverletzung seien bei Un- terlassungen keine hohen Anforderungen zu stellen. Schliesslich folgten noch bereits früher gemachte Ausführungen zur gegebenen (hypotheti- schen) Kausalität infolge der finanziell schwachen (Vorsorge-)Situation der Klägerin sowie des Umstandes, dass ein Schaden in der Höhe von Fr. 44'111.-- vorliege. In der Replik wurde noch auf die (ein Doppelzah- lungsrisiko minimierenden) Gegebenheiten in anderen Kantonen verwie- sen und der klägerische Rechtsvertreter hielt eine Gesetzesänderung für angezeigt. Vorliegend sei ein erhöhtes Doppelzahlungsrisiko zu Lasten der Klägerin ersichtlich gewesen, womit ein Verzicht auf die Sicherstellung aus- sergewöhnlich gewesen sei. Bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte nicht auf einen gewollten Verzicht geschlossen werden dürfen. 3.6. Der Rechtsvertreter des Beklagten führte aus, dass die Formulierung be- züglich des Hinweises auf das gesetzliche Pfandrecht der Mustersamm- lung der Notariatskommission entspreche und im Einklang mit Art. 24 NotG stehe. Der Prüfungsumfang bezüglich des Vertragsinhaltes wie beispiels- weise die Angemessenheit eines vereinbarten Kaufpreises durch die Ur- kundsperson sei beschränkt. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe das gesetzliche Pfandrecht sowie dessen Folgen wie auch bei anderen Be- urkundungen erläutert und insbesondere darauf hingewiesen, dass das Grundstück und somit der Käufer hafte, wenn der Pflichtige nicht bezahle. Zudem sei hier (explizit) die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung infolge einer Pfändung aufgeführt worden, obwohl dies so nicht notwendig gewesen wäre. Trotzdem habe die Klägerin auf eine Sicherstellung ver- zichtet. Auch der an der Beurkundung anwesende Immobilienmakler des Verkäufers, D._____, welcher keine Veranlassung habe etwas Unzutref- fendes auszusagen, habe bestätigt, dass der Kaufvertrag "Punkt für Punkt" durchgegangen und das Pfandrecht für die Grundstücksgewinnsteuer er- klärt worden sei. Darin sei auch der Hinweis an die Klägerin enthalten ge-- 20 - wesen, dass das Grundstück und somit auch dessen Eigentümerschaft hafte, wenn die Grundstücksgewinnsteuer nicht bezahlt werde. Zudem habe er auch einen ausdrücklichen Verzicht der Klägerin auf eine Sicher- stellung bestätigt. Die Klägerin gehe in unzutreffender Weise davon aus, dass die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin eine Amtspflicht verletzt habe. Ein haftungsbegründender Belehrungsfehler liege gemäss PKG 1998 Nr. 7 vor, wenn das beurkundete Rechtsgeschäft inhaltlich mangel- haft gestaltet oder das protokollierte Verfahren mangelhaft durchgeführt worden sei. Die Zeugen hätten einhellig bestätigt, dass der Grundstücks- kaufvertrag vom 27. Juni 2012 nach dem Lesen im Einzelnen erläutert wor- den sei. Dies sei unbestritten geblieben. Art. 160 Abs. 3 StG konkretisiere die Rechtsbelehrungspflicht hinsichtlich des gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern und dies habe die Grundbuchverwalter-Stellvertrete- rin mit dem ausdrücklichen Hinweis in Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestim- mungen gesetzeskonform erfüllt. Es wurde in Abrede gestellt, dass die Be- lehrung nur formelhaft erfolgt sei. Vielmehr sei konkret auf das Risiko eines gesetzlichen Pfandrechts hingewiesen worden. Aus der klaren, aufgeführ- ten Anmerkung der Veräusserungsbeschränkung infolge einer Pfändung und der entsprechenden Kaufpreistilgung sei für die Klägerin ersichtlich ge- wesen, dass der Verkäufer Pendenzen hatte. Die Klägerin habe somit das Risiko eines gesetzlichen Grundpfandrechts für die Grundstücksgewinn- steuer gekannt und verzichtete auf deren Sicherstellung. Die Höhe einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer musste und konnte die Grundbuchver- walter-Stellvertreterin nicht ermitteln. Einerseits habe sie sich zum damali- gen Erwerbspreis infolge des Amtsgeheimnisses nicht äussern dürfen. An- dererseits konnten ihr auch allfällige Investitionen seit dem Kauf nicht be- kannt sein. Schliesslich konnte sie auch nicht wissen, ob die Liegenschaft Geschäfts- oder Privatvermögen darstellte, womit es allenfalls entweder der Gewinnsteuer oder der Grundstücksgewinnsteuer unterliegen würde. Der Rechtsvertreter des Beklagten hob hervor, dass die Belehrungspflicht einer Urkundsperson keine Angabe über die Höhe der zu erwartenden Steuern umfasse, sondern lediglich eine Hinweis- und Warnungspflicht be-- 21 - stehe. Eine Abklärung oder Berechnung der Steuer sei nicht erforderlich und vorliegend für die Urkundsperson auch gar nicht möglich. Als (Büro- )Mitarbeiterin in einer kantonalen Berufsschule sei die Klägerin ohne wei- teres in der Lage gewesen, eine schriftlich und mündlich abgegebene (Rechts-)Belehrung über das gesetzliche Pfandrecht zu verstehen. Es treffe nicht wie von der Klägerin vorgebracht zu, dass sie sich in einer be- sonders zu schützenden Position befunden habe, sei die Klägerin doch eine Grundstückserwerberin wie viele andere Käuferinnen und Käufer auch. Das wirtschaftliche Risiko eines solchen Grundstücksgeschäfts, ins- besondere hinsichtlich Kaufpreis und der Modalitäten, trügen die Parteien, wobei sich die Rechtsbelehrungspflicht in einer Hinweispflicht erschöpfe. Wenn der Rechtsvertreter eine aus praktischer Sicht problematische, ge- nerelle Sicherstellungspflicht einführen möchte, so müsste der Gesetzge- ber dies über eine Gesetzesänderung sicherstellen. Denn Art. 160 StG sehe momentan nur vor, dass die Parteien ausdrücklich auf den Bestand eines gesetzlichen Pfandrechts aufmerksam zu machen seien. In der Du- plik wurde noch darauf hingewiesen, dass der klägerische Verweis auf die (Rechts-)Lage in anderen Kantonen nicht helfe, weil sich diese bezüglich ihrer gesetzlichen Bestimmungen sowie dem (Steuer-) Modell (monis- tisch/dualistisch) unterscheiden könnten. Ferner sei der Verkäufer, B._____, durch den Verkauf zu entsprechenden finanziellen Mitteln gekom- men und man wisse nicht, warum die angefallenen Steuer nicht bezahlt worden seien. Die klägerische Argumentation laufe im Ergebnis auf eine Erfolgshaftung des Kantons infolge der Ausübung seines gesetzlichen Pfandrechts hinaus. 4. Für das vorliegende Verfahren ist die Frage entscheidend, ob die Grund- buchverwalter-Stellvertreterin ihren Pflichten im Sinne von Art. 24 NotG und Art. 160 Abs. 3 StG und dabei insbesondere der (Rechts-)Belehrungs- pflicht hinsichtlich des gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern aufgrund der konkreten Umstände in hinreichendem Mass nachgekommen ist. Denn die staatshaftungsrechtliche Widerrechtlichkeit bei einem durch - 22 - ein Handlungs-/Verhaltensunrecht bewirkten Vermögensschaden, setzt die Nichtbeachtung der aufgrund einer (spezifischen) Garantenstellung zu- gunsten eines Geschädigten bestehenden Handlungspflicht voraus. Die er- forderliche Sorgfalt bzw. der Umfang der Belehrungspflicht ist im Einzelfall aufgrund der konkreten Umstände zu bestimmen (siehe SCHMID, in: HON- SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 55 SchlT Rz. 25; PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 29). Der Klägerin ist insoweit zuzustimmen, dass im Rahmen der bundesrechtlichen (Form- bzw. Gültigkeits-)Vorschriften die öffentliche Be- urkundung unter anderem den Zweck verfolgt, die Vertragsparteien vor un- überlegten Vertragsabschlüssen zu bewahren und dazu beizutragen, dass diese die Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen. Zudem soll damit eine sichere Grundlage in der Form eines korrekten Rechtsgrundausweises für einen nachfolgenden Registereintrag ermöglicht werden (siehe SCHMID, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 55 SchlT Rz. 11 ff.; BGE 99 II 159 E.2, 90 II 274 E.6). Aus der beurkundungsrechtlichen (Rechts-)Beleh- rungspflicht ergibt sich bei Grundstücksgeschäften insbesondere die Ver- pflichtung, den Inhalt des Grundbuches aufzuzeigen sowie die sich aus der Rechtsordnung ergebenden Folgen aufzuzeigen (SCHMID, in: HON- SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 55 SchlT Rz. 25; BRÜCKNER, a.a.O., Rz. 1748). Der Beklagte weist hingegen zutreffend darauf hin, dass die (Rechts-)Belehrungspflicht bezüglich der steuerlichen Folgen eines beur- kundeten Geschäfts lediglich einen allfälligen Warnhinweis gebietet, aber keine konkrete Berechnung der zu vergegenwärtigenden Besteuerung. Die Belehrungspflicht wird erfüllt, wenn die Urkundsperson ihnen die steuerli- chen Risiken in Umrissen vor Augen führt (siehe BRÜCKNER, a.a.O., Rz. 1752; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_45/2010 vom 4. Mai 2010 E.2.4, wonach in der Lehre umstritten sei, ob überhaupt und in wel- chem Umfang eine Belehrungs- und Beratungspflicht von Notaren und Ur- kundspersonen bestehe). Zudem ist zu beachten, dass gemäss Art. 24 Abs. 2 und 3 NotG die Notariatsperson die Interessen der Beteiligten gleichmässig und objektiv zu wahren hat und den freien Entscheid der Be- teiligten nicht beeinflussen darf.- 23 - 4.1. Es kann vorweg festgehalten werden, dass sich aus dem beurkundeten Grundstückskaufvertrag vom 27. Juni 2012 ergibt, dass Fr. 26'000.-- des vereinbarten Kaufpreises zwecks Tilgung der auf dem Grundstück lasten- den Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung unter dem Stichwort "Pfändung" an das Betreibungsamt X._____ zu überweisen waren. Ferner wird in diesem Zusammenhang bei der Beschreibung der Grundstückde- tails bzw. des Kaufobjektes die Vormerkung einer definitiven Pfändung im Betrag von Fr. 16'365.25 plus Zinsen und Kosten z.G. div. Gläubiger auf- geführt, welche vor einer Eigentumsübertragung im Grundbuch zu löschen sei. Ferner hat die Klägerin gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufver- trag vom 27. Juni 2012 im Rahmen der Regelung hinsichtlich Bezahlung allfälliger kantonaler und kommunaler Grundstücksgewinnsteuern durch den Verkäufer ausdrücklich auf eine Sicherstellung der (kantonalen und kommunalen) Grundstücksgewinnsteuer verzichtet (Ziffer 4 der weiteren Vertragsbestimmungen) und auch Kenntnis von der potenziellen Möglich- keit eines gesetzlichen Pfandrecht zugunsten des Kantons betreffend die kantonalen und kommunalen Wertzuwachssteuern erhalten (Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestimmung; siehe zum Ganzen klägerische Beilagen [Kl.-act.] 1 S. 1 und 4 f.). 4.2. Wie in der vorstehenden Erwägung 4 bereits erwähnt, lässt sich den Lehr- meinungen und der Rechtsprechung, zumindest in steuerlichen Fragen, keine vorherrschende Meinung über den Umfang bzw. überhaupt den Be- stand einer (Rechts-)Belehrungspflicht durch eine Urkundsperson entneh- men. Art. 160 Abs. 3 StG bestimmt aber immerhin im Hinblick auf das po- tenzielle Doppelzahlungsrisiko für Wertzuwachssteuern auf Grundstücken explizit eine solche Belehrungspflicht. Demnach sind die Parteien durch die Urkundsperson auf die Möglichkeit zur Anmerkung eines gesetzlichen Pfandrechts aus aktuellen und früheren Handänderungen aufmerksam zu machen, was im Veräusserungsvertrag (des Grundstückes) festzuhalten ist. Weitergehende Anforderung hinsichtlich dieser (Rechts-)Belehrung, - 24 - beispielsweise, dass die genauen Steuerbeträge vorgängig durch die Ur- kundsperson zu berechnen sind oder dass ein Hinweis auf die Berech- nungsmöglichkeit einer solchen latenten Wertzuwachssteuer bei der kan- tonalen Steuerverwaltung gemacht werden muss und dies ebenfalls in der Urkunde festzuhalten ist, ergeben sich hingegen nicht aus dieser Bestim- mung. Dies steht insoweit mit Art. 160 Abs. 2 StG in Einklang, wonach der "Käufer" von der Steuerverwaltung Auskunft über die anfallenden Steuern und vom Verkäufer hierfür Sicherstellung verlangen kann. Kommt der Ver- käufer dieser Aufforderung (zur Sicherstellung) nicht nach, kann der Käufer die mutmassliche Steuer aus dem Kaufpreis sicherstellen. Falsch ist zudem die klägerische Behauptung, dass die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin bereits den früheren Kaufvertrag an den jetzigen Verkäufer beurkundet habe, wurde doch dieser gemäss den vorliegenden Akten am 23. März 2007 vom Grundbuchverwalter E._____ beurkundet und die Grundbuch- verwalter-Stellvertreterin bescheinigte am 30. März 2007 lediglich den Ein- tragungsvollzug (siehe Kl.-act. 4). Die klägerische Argumentation, wonach nun die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin infolge des nun höheren Kauf- preises mit einer Grundstückgewinnsteuer in Betrag von ca. 10 % des nun bezahlten Kaufpreises rechnen musste, steht auch in einem potenziellen Spannungsfeld zum Berufs-/Amtsgeheimnis gemäss Art. 7 Abs. 1 NotG und Art. 140 EGzZGB. Die Höhe der latenten Steuerlast für Wertzuwachs- steuern in Verbindung mit der geltend gemachten, finanziell nicht beson- ders komfortablem (Vorsorge-)Situation der Klägerin erscheint aber auch gar nicht entscheidend hinsichtlich des Entscheides für oder gegen eine Sicherstellung. Denn es ist nicht einsehbar, warum ein finanziell besser ge- stellter Käufer bzw. die Höhe der latenten Steuerlast für Wertzuwachssteu- ern zwingend einen Einfluss auf den Grundsatzentscheid für oder gegen eine Sicherstellung haben soll. Dieser hängt vielmehr vom Vertrauen in die Zahlungsfähigkeit und –willigkeit des Steuerpflichtigen ab. Denn es ent- spricht nicht der gewöhnlichen Erfahrung, dass eine Person im Rahmen eines Grundstücksgeschäfts, freiwillig und ohne obligatorische Verpflich- tung, bereit ist, zusätzliche Leistungen zu erbringen, sofern sich die andere - 25 - Vertragspartei nicht an eine vertragliche Vereinbarung wie beispielsweise gemäss Ziffer 4, erster Satz im vorliegenden Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 hält. 4.3. Soweit sich die Klägerin insbesondere auf PKG 1998 Nr. 7 bezieht und dar- aus eine umfassende, detaillierte und sehr konkrete Belehrungspflicht hin- sichtlich steuerlichen Folgen ableitet, ist darauf hinzuweisen, dass dieser Entscheid in einem anderen Kontext erfolgte. Im erwähnten Urteil war die Staatshaftung infolge der Tätigkeit eines Notars hinsichtlich seiner Beleh- rungspflicht gegenüber einem ausländischen Grundstückskäufer (ohne Ab- sicht zur Wohnsitzname in der fraglichen Gemeinde) im Bezug auf die rechtliche Wirkung eines im Grundbuch vorgemerkten, limitierten Vorkaufs- recht zu Gunsten der ursprünglichen Verkäuferschaft (Baulandgenossen- schaft) zu beurteilen. Dabei hatte sich der Notar nicht über den genauen Kenntnisstand der nun geschädigten Käuferschaft hinsichtlich des limitier- ten Vorkaufsrechts informiert und diese nicht hinreichend auf die Gefahr aufmerksam gemacht, dass die Baulandgenossenschaft, ihrem Zweck ent- sprechend, das limitierte Vorkaufsrecht ausüben könnte, da es innert der zehnjährigen Frist seit dem Erwerb durch den (jetzigen) Verkäufer nun nicht, wie im ursprünglichen Vertrag vorgesehen, an eine Familie verkauft wurde, welche ihren Wohnsitz in die Gemeinde verlegt, wo sich das Grund- stück befindet. Die vorliegende Konstellation unterscheidet sich davon ins- besondere in einem zentralen Punkt. Während die (Rechts-)Belehrungs- pflicht in PKG 1998 Nr. 7 eine konkrete Vormerkung eines limitierten Vor- kaufsrechts unter spezifischen Bedingungen (Familie mit mindestens drei Kindern, welche Wohnsitz in der entsprechenden Gemeinde nimmt) betraf, geht es vorliegend darum, ob die Klägerin über die Möglichkeit des gesetz- lichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern auf dem betreffenden Grunds- tück sowie dem damit verbundenen Doppelzahlungsrisiko im Sinne von Art. 160 Abs. 3 StG hinreichend belehrt wurde und in Kenntnis dieses Um- standes der entsprechenden Folgen auf die Sicherstellung verzichtet hat. Die Frage nach einer Sicherstellung der Wertzuwachssteuern stellt sich - 26 - aber erheblich häufiger als die möglichen Auswirkungen eines so spezi- fisch ausgestalteten, limitierten Vorkaufsrechts und die (Rechts-)Folgen sind auch einfacher erfassbar. Zudem ist für die Beurteilung der Auswir- kungen des limitierten Vorkaufsrechts und somit für die Bewertung der dro- henden Nachteile dessen genauer Inhalt eher erforderlich. Dies ist beim Entscheid für oder gegen die Sicherstellung von latenten Wertzuwachs- steuern nicht im selben Ausmass gegeben. Denn wird auf die Sicherstel- lung verzichtet und bezahlt der Steuerpflichtige nicht, ist mit der Vormer- kung des gesetzlichen Pfandrechts zu rechnen und es droht eine über den vereinbarten Kaufpreis hinausgehende Belastung der Käuferschaft. Auf Basis dieser Erkenntnis wird die Käuferschaft grundsätzlich unabhängig von der allfälligen Höhe der Wertzuwachssteuer oder ihren finanziellen Ver- hältnissen sich entscheiden, ob sie ein solches Doppelzahlungsrisiko ein- gehen will oder nicht. 4.4. Aus den vorstehend in den Erwägungen 3.3 f. wiedergebenden Zeugen- einvernahmen vom 28. Januar 2019 ergibt sich, dass nicht nur in Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestimmungen im Grundstückskaufvertrag vom 27. Juni 2012 der Belehrungstext hinsichtlich des Bestandes eines gesetz- lichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern enthalten war, sondern dies anlässlich der Beurkundung durch die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin auch noch mündlich erläutert wurde, als der Kaufvertrag Punkt für Punkt durchgegangen wurde. Dabei sagten beide Zeugen übereinstimmend aus, dass die Klägerin, wenn auch nicht mit einem konkreten Zahlenbeispiel, doch spezifisch darauf hingewiesen worden sei, dass das Grundstück und somit dessen (neuen) Eigentümerschaft bzw. die Klägerin für allfällige Wertzuwachssteuern hafte, wenn diese Steuern nicht durch den Pflichtigen bezahlt würden. Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestimmung stellt denn auch fest, dass die Parteien den Inhalt und die Bedeutung von Art. 131 EGzZGB sowie insbesondere die Tatsache kennen würden, dass das Kaufobjekt für sämtliche nicht veranlagten Wertzuwachssteuern aus früheren zivilrechtli- chen oder wirtschaftlichen Handänderung sowie für alle innert der in - 27 - Art. 132 EGzZGB genannten Frist fällig gewordenen Steuern hafte. Art. 130 Abs. 1 Ziffer 1 EGzZG statuiert ein gesetzliches Pfandrecht für die auf die Grundstücke entfallenden Wertzuwachs-, Handänderungs- und Lie- genschaftssteuern von Kanton, Gemeinden und übrigen öffentlich-rechtli- chen Körperschaften. Art. 132 EGzZGB bestimmt die Entstehung, die Ein- tragungs- sowie die Verwirkungsfrist für nicht eingetragene Pfandrechte. Somit ist eine schriftliche Orientierung und Protokollierung gemäss Art. 160 Abs. 3 StG im Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 zweifellos erfolgt und diese Formulierung ist zweifellos auch verständlich. Denn es geht klar der Hin- weis auf den Bestand eines gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachs- steuern auf dem (übertragenen) Grundstück und somit dessen Haftung dar- aus hervor. Der Beklagte bringt insofern zu Recht vor, dass die erwähnte Ziffer 5 hinsichtlich ihres Aussagegehaltes auch der kantonalen Musterur- kundensammlung entspreche (vgl. Notariatskommission des Kantons Graubünden, Öffentliche Beurkundungen – Urkundenvorlagen, 3. Aufl., Kap. 6 S. 11 f.). In Ziffer 4 der weiteren Vertragsbestimmungen wurde im Übrigen auch die Tragung dieser Steuerlast durch den Verkäufer vereinbart und in der gleichen Ziffer wurde auch der ausdrückliche Verzicht der Klä- gerin auf eine Sicherstellung festgehalten, was von der Klägerin (auch gemäss Beurkundungsformel) zur Kenntnis genommen und genehmigt wurde. Dass sich dies anlässlich der Beurkundung vom 27. Juni 2012 nicht so zugetragen hat, wird von der Klägerin nicht belegt, wobei zudem vom allgemeinen Erfahrungssatz auszugehen ist, dass die Urkundsperson ihre beruflichen Sorgfaltspflichten und vorliegend insbesondere die ihr im kon- kreten Fall obliegende Ermittlungs- und (Rechts-)Belehrungspflicht ord- nungsgemäss erfüllt hat (Urteil des Bundesgerichts 5A_672/2012 vom 3. April 2013 E.9.3.2 m.H.a. 5P.347/2004 vom 11. Januar 2005 E.2.1; siehe auch bereits vorstehende Erwägung 2). Dem Beklagten ist weiter zu- zustimmen, soweit er eine besondere Schutzbedürftigkeit der Klägerin ver- neint. Vorliegend sind keine in der Person der Klägerin liegenden Um- stände dargetan, welche sie als im besonderen Masse schutzbedürftig er- scheinen lassen. Denn zum einen kann aufgrund ihrer beruflichen, admi-- 28 - nistrativen Tätigkeit davon ausgegangen werden, dass die schriftlichen und mündlichen Belehrungen verstanden werden konnte. Auch wenn, wie von der Klägerin geltend gemacht, sie bezüglich Grundstückserwerb geschäfts- unerfahren war und sich finanziell nicht in einer übermässig komfortablen (Vorsorge-)Situation befindet, hat sich die Käuferschaft dem Gewicht eines solchen Geschäfts doch bewusst zu sein und bei allfälligen Unklarheiten eine Rückfrage an die Urkundsperson zu richten. Zudem musste sich die Klägerin auch dergestalt auf den Abschluss des Grundstückkaufvertrages vorbereiten, als dass sie anlässlich der Beurkundung vom 27. Juni 2012 ein unbedingtes Zahlungsversprechen eines Finanzinstituts vorzulegen hatte. Damit musste es der Klägerin beim Grundstücksgeschäft vom 27. Juni 2012 bereits im Vorfeld bewusst werden, dass es um ein eigenes Kaufgeschäft mit erheblicher finanzieller Tragweite geht, wo eine erhöhte Aufmerksamkeit beim Vertragsschluss angebracht ist. Die im Kaufvertrag explizit vorgemerkte Verfügungsbeschränkung infolge eine Pfändung so- wie die Kaufpreistilgungsklausel mit einer Zahlung eines Teilbetrages an das Betreibungsamt X._____ belegt eigentlich auch nicht ohne weiteres eine Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit im Zeitpunkt der Fällig- keit der Grundstücksgewinnsteuer, hatte doch die Klägerin gemäss Kauf- preistilgungsklausel den Betrag von Fr. 224'000.-- bis spätestens am 2. Juli 2012 auf das Konto des Verkäufers, B._____, zu überweisen. Insofern kann der im Vergleich zum Grundstückswert abzüglich der hypothekari- scher Belastung nicht übermässig hohe Zahlungsbetrag an das Betrei- bungsamt X._____ auch lediglich auf einen früheren Liquiditätsengpass zurückzuführen sein, welcher aber nunmehr nicht mehr offensichtlich ge- geben war. Trotzdem hat die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin einen zweifachen, expliziten Hinweis auf eine frühere Nichtbezahlung von Forde- rungen durch den Verkäufer in den Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 aufge- nommen und diesen Punkt auch noch mündlich erläutert. Wenn unter die- sen Umständen die Klägerin trotzdem einen Verzicht auf die Sicherstellung bekundet, kann dies (ex ante betrachtet) nicht der Urkundsperson angelas- tet werden mit der Begründung, dass sie bei einem expliziten Hinweis auf - 29 - eine allfällig mangelhafte Bonität des Verkäufers im Rahmen der Belehrung über das bestehende gesetzliche Pfandrecht für Wertzuwachssteuern so- wie in Anbetracht der nicht besonders komfortablen finanziellen (Vorsor- ge-)Situation der Klägerin sich für eine Sicherstellung der Grundstücksge- winnsteuer entschieden hätte und zudem geschäftsunerfahren sei. Daran ändert nichts, dass im Vorfeld der Beurkundung des Grundstückkaufvertra- ges sich beim zuständigen Immobilienmakler nach dem Bedarf nach einer Sicherstellung erkundigt wurde und dieser eine solche verneint hat. Denn die Belehrungspflicht soll zwar dazu beitragen, dass die Beteiligten die Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen können und aufgrund dieser Kenntnisse ihren unverfälschten Willen kundgeben können, doch besagt Art. 24 NotG auch ausdrücklich, dass die Notariatsperson nicht auf die freie Entscheidung der Beteiligten einwirken darf (Abs. 3) und sie auch zur gleichmässigen und objektiven Interessenwahrung verpflichtet ist (Abs. 2). Insofern ist bei der (ex ante vorzunehmenden) Beurteilung des im konkre- ten Fall erforderlichen Umfanges der (Rechts-)Belehrungspflicht auch diese mögliche Pflichtenkollision zu berücksichtigen. So könnte man sich etwa auch fragen, ob und/oder ab wann eine Urkundsperson auf ein Un- gleichgewicht zwischen Marktwert und vereinbartem Preis zum Schutz der einen Vertragspartei hinweisen müsste, sofern noch kein strafrechtlich oder zivilrechtlich vorwerfbares Verhalten Seitens der anderen Vertragspartei vorliegt (vgl. dazu BRÜCKNER, a.a.O., Rz. 1756 ff., welcher eine tendenziell weitgehende Belehrungspflicht bezüglich der wirtschaftlichen Aspekte des zu beurkundenden Geschäfts propagiert, welche aber etwas im Kontrast zur Normierung von Art. 24 Abs. 2 und 3 NotG steht). Insofern rechtfertigt es sich die Anforderungen an den Umfang und die Detaillierung der (Rechts-)Belehrungspflicht im vorliegenden Fall nicht übermässig hoch an- zusetzen, sofern bei objektiver Betrachtung ein Erkennen der (Rechts-)Fol- gen für die geschädigte Person möglich war. 4.5. Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass die Grundbuchverwal- ter-Stellvertreterin die Möglichkeit eines Doppelzahlungsrisikos infolge ei-- 30 - ner auf dem Grundstück vorgemerkten Veräusserungsbeschränkung in- folge Pfändung anscheinend bemerkte, auch wenn eine entsprechende Verfügungsbeschränkung aufgrund einer Pfändung nicht zwingend auf eine zukünftige Zahlungsunfähigkeit oder –willigkeit hindeuten muss, son- dern auch nur auf ein damaliges, befristetes Liquiditätsproblem hindeuten kann. Bezüglich dieser vorgemerkten Veräusserungsbeschränkung wurde im Rahmen der Kaufpreistilgungsklausel mit der Bezahlung eines Teilbe- trages zu Gunsten des Betreibungsamtes X._____ die Voraussetzung für deren Löschung geschaffen. Infolge dieser, zu einem früheren Zeitpunkt erfolgten Pfändung wurde im Grundbuchamt X._____ auch entschieden, dass anstelle eines grundsätzlich zulässigen, allgemeinen Verweises auf die Vormerkungen und allenfalls mündlicher Erörterung (vgl. dazu PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 32), ein expliziter Hinweis darauf bei den aus dem Grundbuch ersichtlichen Vormerkungen zu machen sei. Dies um die frühere Betreibung inkl. Pfändung speziell zu kennzeichnen und hervorzu- heben. Diese Punkte wurden der Klägerin nach einhelliger Aussage der beiden Zeugen auch noch mündlich erläutert. Hinsichtlich des nun infolge der Nichtbezahlung und erfolglosem Inkassoverfahren gegen den Steuer- pflichtigen im Grundbuch angemerkten gesetzlichen Pfandrechts für die kantonale und kommunale Grundstücksgewinnsteuer, wurde in Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestimmungen ein expliziter und ohne weiteres verständ- licher Hinweis auf das Bestehen eines solchen gesetzlichen Pfandrechts aufgeführt. Dies wurde der Klägerin gemäss ebenfalls übereinstimmender Zeugenaussagen dahingehend erklärt, dass das Grundstück und somit dessen (neue) Eigentümerschaft und somit offensichtlich die Klägerin für unbezahlt gebliebene Wertzuwachssteuern haften werde. Damit ist im vor- liegenden Fall die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin der ihr obliegenden Belehrungspflicht bezüglich der steuerlichen Folgen des Geschäfts in An- wendung von Art. 160 Abs. 3 StG sowie Art. 24 NotG objektiv und ex ante betrachtet in hinreichendem Masse nachgekommen. Dem Gericht er- schliesst sich nicht, warum die Klägerin einen Zusammenhang zwischen dem Pfändungshinweis, als möglichem Indikator für eine nicht optimalen - 31 - Bonität, sowie der Möglichkeit als neue Eigentümerin für die Wertzuwachs- steuern der erworbenen Liegenschaft aufgrund des gesetzlichen Pfand- rechts in Anspruch genommen zu werden, nicht habe erkennen können. Wenn zumindest die mündliche Erläuterung der Grundbuchverwalter-Stell- vertreterin wie üblich anhand eines Beispiels darauf hinwies, dass das frag- liche Grundstück und somit die neue Eigentümerschaft für die Wertzu- wachssteuern haftet, sofern diese durch den Pflichtigen nicht bezahlt wür- den, musste die potenzielle Möglichkeit eines erhöhten Doppelzahlungsri- sikos bei Verzicht auf eine Sicherstellung ohne weiteres auch durch die Klägerin erkannt werden. Dies auch ohne einen expliziten Hinweis, dass infolge der beim Verkäufer vorgängig erfolgten Pfändung die Wertzuwachs- steuern durch diesen (mit erhöhter Wahrscheinlichkeit) nicht bezahlt wür- den und dann infolge der Eintragung des gesetzlichen Pfandrechtes dafür eine Doppelzahlung drohe, sofern der mutmassliche Betrag nicht sicherge- stellt werde. Eine solche fehlende Einsichtsmöglichkeit kann nicht einfach mit der Geschäftsunerfahrenheit der Klägerin begründet werden, welche im Übrigen vorgängig auch um ein unbedingtes Zahlungsversprechen eines Finanzinstituts besorgt sein musste. Aufgrund der konkreten Umstände und bei objektiver Betrachtungsweise, musste die Grundbuchverwalter- Stellvertreterin somit anlässlich der Beurkundung vom 27. Juni 2012 keine über die bereits erfolgten (Rechts-)Belehrungen hinausgehende Hinweise oder Warnungen an die Klägerin abgeben und durfte hinsichtlich des zuge- stimmten, ausdrücklichen Verzichts der Klägerin auf eine Sicherstellung davon ausgehen, dass dieser in vollständiger Kenntnis der potenziellen Rechtsfolgen geschah. Eine generelle Pflicht zur Sicherstellung allfälliger Wertzuwachssteuern lässt sich weder aus Art. 160 StG, noch Art. 24 NotG ableiten. Der Grundbuchverwalter-Stellvertreterin kann im Ergebnis keine Sorgfalts- bzw. Amtspflichtverletzung hinsichtlich ihrer (Rechts-)Beleh- rungspflicht vorgeworfen werden, womit keine rechtswidrige Handlung in- folge (gesetzlich) gebotener, aber unterlassener (Rechts-)Belehrung nach- gewiesen ist.- 32 - 5. Damit fehlt es aber an der zentralen Haftungsvoraussetzung der Wieder- rechtlichkeit infolge einer Amtspflichtverletzung durch Unterlassung, wel- che neben dem Schaden, der natürlichen und adäquaten bzw. hypotheti- schen Kausalität zwischen der Handlung oder Unterlassung und dem Schadenseintritt sowie der Voraussetzung, dass das schädigende Verhal- ten im Rahmen der notariellen Tätigkeit erfolgt, gegeben sein muss. Dem- nach ist die Klage abzuweisen. 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens, hat gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG die Klägerin die Verfahrenskosten, bestehend aus der Spruchgebühr, den ent- standenen Auslagen für die Zeugeneinvernahmen im Betrag von Fr. 30.-- und den Kanzleiauslagen, zu tragen (siehe auch Art. 2 f. der Verordnung über die Gebühren und Barauslagen des Verwaltungsgerichtes [BR 370.110] i.V.m. Art. 75 Abs. 1 und 4 VRG). Die Spruchgebühr wird an- gesichts des Streitwertes und des Verfahrensaufwandes mit doppeltem Schriftenwechsel, zwei Zeugeneinvernahmen sowie einer Hauptverhand- lung auf Fr. 3'000.-- festgesetzt. Der unterliegenden Klägerin steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 1 VRG e contrario). Dem Bund, dem Kanton und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben be- trauten Organisationen steht in Anwendung von Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zu, soweit sie in ihrem amtlichen Wir- kungskreis obsiegen. Die vorliegend zu beurteilende haftungsrechtliche Fragestellung ist dem amtlichen Wirkungskreis des Beklagten zuzurech- nen, womit eine Entschädigung entfällt (siehe VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.11c; vgl. auch zur Qualifikation einer Staatshaftung als amtlicher Wirkungskreis des Gemeinwesens in einem Verfahren vor Bundesgericht: Urteil des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.5.3). 7. Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Ver- waltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fungiert und gegen dessen Urteil innert 30 Tagen die Weiterzugsmöglichkeit an das Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es sich um einen erstinstanz-- 33 - lichen Endentscheid in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht im Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) handelt (vgl. zum Ganzen Art. 85b VRG als Überg- angsbestimmung betreffend "doppelter Instanzenzug" im Kanton Graubün- den; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Teilrevision des Ge- richtsorganisationsgesetzes (GOG)/Gebietsreform Heft Nr. 7/2015 – 2 016, S. 373; laut Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist Art. 85b VRG rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden; VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.12). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2 BGG ist nicht abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Entscheidungen mit staatshaftungsrechtlichen Fragestellungen darunter fallen, sofern sie einen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haftung nach den- selben Grundsätzen richtet (vgl. KLETT/ESCHER, in: NIGGLI/UEBERSAX /WIPRÄCHTIGER/KNEUBÜHLER [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgerichts- gesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 72 Rz. 8; vgl. für die Staatshaftung infolge fehlerhafter Behandlung in einem öffentlichen Spital: BGE 139 III 252 und Urteil des Bundesgerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.2.1; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 5A.9/2000 vom 22. März 2001 E.3b). Wei- ter hat das Bundesgericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG nicht zwingend ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Be- schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2). Die Be- schwerde in Zivilsachen setzt jedoch eine "double instance" voraus (Art. 75 Abs. 2 BGG; BGE 139 III 252 E.1.6). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36 Abs. 1 und 2 des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR; SR 173.110.131) bestimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Ab- teilung danach, auf welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entschei- dung liegt und im Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von der reglementarischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dement- sprechend ist für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öf- fentlich-rechtlicher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zu- sammenhang zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung - 34 - des ordnungsgemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kan- tonsgericht Graubünden gemäss Art. 85b VRG aufzuzeigen (vgl. aber nun- mehr BGE 144 II 281 E.1.1 f., welcher hinsichtlich des Erfordernis einer "double instance" als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Beschwerde in Zi- vilsachen in Staatshaftungsfällen unklar ist). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - den Auslagen für die Zeugeneinvernahmen von Fr. 30.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 662.-- zusammen Fr. 3‘692.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]