<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00345</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204327&amp;W10_KEY=13013568&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00345</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Sondernutzungskonzession</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erweiterung Einkaufszentrum "Sonnenhof" in Bülach: Gültigkeit der Stammbewilligung, Baubeginn. Gemäss § 322 PBG erlöschen baurechtliche Bewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist. Der Aushub bzw. der Abbruch einer bestehenden Baute bildet zwar ein gewichtiges Indiz für den Baubeginn, doch darf nicht ausschliesslich auf dieses einzelne äussere Merkmal abgestellt werden; vielmehr sind sämtliche objektiven und subjektiven Gesichtspunkte mit zu berücksichtigen, um zu beurteilen, ob die Arbeiten mit dem Willen zur zügigen Realisierung der geplanten Baute und nicht lediglich zur bewilligungserhaltenden Fristwahrung vorgenommen worden sind (E. 2.1). Im vorliegenden Fall wurden von einem Aushub, der insgesamt eine Kubatur von 40'000 m3 aufweist, zur Hauptsache nur 2410 m3 ausgebaggert und weggeführt. Wenige Tage vor Ablauf der Baubewilligung wurden die Bauarbeiten eingestellt, die Baumaschinen abtransportiert und die Aushubstelle eingezäunt (E. 2.2). Die Bauherrschaft räumte selbst ein, an einem raschen Baubeginn sei ihr nur deshalb gelegen, weil andernfalls die Baubewilligung erlöscht wäre. Aufgrund der gesamten Umstände ist davon auszugehen, dass selbst die für das Bauvorhaben notwendigen Aushubarbeiten nicht ohne grössere Unterbrechungen hätten zu Ende geführt werden können. Die von der Bauherrschaft getroffenen Massnahmen zielten somit in erster Linie darauf ab, die Gültigkeit der Baubewilligung zu verlängern. Dies entspricht nicht dem Sinn der gesetzlichen Befristung. Die Aushubarbeiten sind nicht als Baubeginn im Sinn von § 322 PBG zu betrachten, weshalb die Stammbewilligung verfallen ist (E. 2.4). Abweisung </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSHUB">AUSHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEGINN">BAUBEGINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃSCHEN">ERLÃSCHEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GÃLTIGKEIT">GÃLTIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 322 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2004 Nr. 48 S. 12</span><br/><span class="gerade">RB 2004 Nr. 76</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>A und die Stiftung C sind EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 im Quartier "Sonnenhof" zwischen Schaffhauser-, Winterthurer-, Bahnhof- und Dammstrasse im Zentrum von BÃ¼lach. Auf diesen GrundstÃ¼cken steht das Einkaufszentrum "Sonnenhof" mit der Genossenschaft Migros ZÃ¼rich als Hauptmieterin.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 18. September 1996 erteilte der Bau- und Werkausschuss der Stadt BÃ¼lach der Generaldirektion PTT sowie der B AG unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r den "Neubau Post BÃ¼lach" und die Erweiterung des bestehenden Einkaufszentrums; das Projekt (im Folgenden <i>Sonnenhof I/1</i>) umfasste auch die der Stadt BÃ¼lach gehÃ¶rende Strassenparzelle Kat.-Nr. 04 "Sonnenhof", in welche die geplanten Untergeschosse mit einem Verkaufsraum (Basement) und drei Garagengeschossen hineinragen sollten. FÃ¼r die Nutzung dieser ca. 390 m<sup>2</sup> umfassenden FlÃ¤che hatte der Stadtrat BÃ¼lach am 28. August 1996 vorentscheidsweise die Erteilung einer Sondernutzungskonzession in Aussicht gestellt. Ebenfalls am 18. September 1996 erteilte die BaubehÃ¶rde der Genossenschaft Migros ZÃ¼rich die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r ein "Gartencenter" auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 der Erben J.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diese BeschlÃ¼sse liessen E und G, beide EigentÃ¼mer von NachbargrundstÃ¼cken, verschiedene Rechtsmittel erheben, die der Regierungsrat, an den sie zustÃ¤ndigkeitshalber Ã¼berwiesen wurden, am 27. August 1997 hinsichtlich GebÃ¤udeabstand und -hÃ¶he guthiess und im Ãbrigen abwies, soweit er darauf eintrat. Die in der Folge erhobenen Beschwerden der Nachbarn wies das Verwaltungsgericht am 19. Mai 1998 ab, soweit es darauf eintrat. Die von E beim Bundesgericht anhÃ¤ngig gemachten Verfahren schrieb dieses am 22. September 1999 als durch RÃ¼ckzug erledigt ab.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 3. Juli 2002 erteilte der Stadtrat BÃ¼lach A und der Stiftung C die Konzession fÃ¼r die geplante Beanspruchung des Untergrunds der Strasse "Sonnenhof".</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Da die Post sich mittlerweile fÃ¼r einen anderen Standort entschieden hatte, erwirkte die B AG am 12. Juli 2002 die Baubewilligung fÃ¼r ein geÃ¤ndertes Bauvorhaben (im Folgenden <i>Sonnenhof I/2</i>). Die ProjektÃ¤nderungen umfassten im Wesentlichen den Verzicht auf die Schalterhalle im Erdgeschoss und deren Ersatz durch VerkaufsflÃ¤chen unter Ãnderung der Grundrisseinteilung, Ãnderungen der Grundrisseinteilungen im Basement und im ersten Untergeschoss, den Verzicht auf die Zufahrtsrampe zum ersten Untergeschoss sowie das ZurÃ¼cksetzen der Balkone und die Anpassung eines Wohnungsgrundrisses im dritten Obergeschoss zur Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he. Diese Bewilligung wurde im Anzeigeverfahren gemÃ¤ss § 13 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. De­zember 1997 erteilt.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Am 26. August 2002 wurde wiederum im Anzeigeverfahren eine weitere ProjektÃ¤nderung bewilligt (im Folgenden <i>Sonnenhof I/3</i>). Die Bauherrschaft verzichtete auf die unterirdische Beanspruchung der Strasse "Sonnenhof" und setzte die vier unterirdischen Geschosse 2,5 m von der Strassengrenze zurÃ¼ck; diese Ãnderung hatte eine Verkleinerung der VerkaufsflÃ¤che im Basement und den Wegfall von 69 ParkplÃ¤tzen zur Folge.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>E. </span></b><span>Auf Ersuchen der B AG erteilte der Ausschuss Bau- und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach am 4. September 2002 die Baufreigabe fÃ¼r den RÃ¼ckbau der bestehenden oberirdischen ParkplÃ¤tze sowie fÃ¼r den Baugrubenaushub im Rahmen der rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung vom 18. September 1996. Am 19. September 2002 erteilte er die Baufreigabe fÃ¼r den rechtskrÃ¤ftigen Teil des Gesamtprojekts.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Anzumerken ist, dass fÃ¼r die nÃ¤mlichen Liegenschaften ein weiteres Umbau- und Erweiterungsprojekt besteht (<i>Sonnenhof II</i>) sowie damit verbunden das Erweiterungsprojekt "Unterer Sonnenhof". Diese Projekte wurden im Namen der Baukonsortien "Sonnenhof" und "Schaffhauserstrasse" von der K AG zur Bewilligung eingereicht. Mit Beschluss vom 25. Juni 2003 schrieb der Regierungsrat die hiergegen erhobenen Rekurse mangels eines Rechtsschutzinteresses an der ÃberprÃ¼fung der angefochtenen Bewilligungen als gegenstandslos ab; angesichts des Widerstands der EigentÃ¼mer einiger der zur NeuÃ¼berbauung vorgesehenen GrundstÃ¼cke, kÃ¶nnten die Ãberbauungen schon aus privatrechtlichen GrÃ¼nden nicht realisiert werden. Die in der Folge von der K AG erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 24. MÃ¤rz 2004 bezÃ¼glich der Ãberbauung "Unterer Sonnenhof" teilweise gut und wies insofern die Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an den Regierungsrat zurÃ¼ck (VB.2003.00344). Gegen diesen Entscheid hat die K AG am 21. Mai 2004 Staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht erhoben; dieses Verfahren (1P.303/2004) ist noch hÃ¤ngig.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen die beiden Ãnderungsbewilligungen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde erhob der Verkehrsclub der Schweiz (VCS) am 23. August und 24. September 2002 Rekurs an den Regierungsrat. E und G als EigentÃ¼mer von Nachbargrund­stÃ¼cken liessen sowohl gegen beide Ãnderungsbewilligungen als auch gegen die Erteilung der Sondernutzungskonzession Rekurse an die Baurekurskommission IV erheben, welche auf alle Rechtsmittel nicht eintrat und sie am 3. Oktober 2002 zustÃ¤ndigkeitshalber dem Regierungsrat Ã¼berwies.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf Gesuch der Bauherrschaft entzog der RegierungsprÃ¤sident den Rekursen mit VerfÃ¼gungen vom 30. September und 8. Oktober 2002 die aufschiebende Wirkung superprovisorisch insoweit, als sie den RÃ¼ckbau der oberirdischen ParkplÃ¤tze sowie den Baugrubenaushub im Rahmen der Baubewilligung vom 18. September 1996 betraf. In der Folge liess die Bauherrschaft im Oktober 2002 auf einer FlÃ¤che von ca. 36 x 15 m eine Baugrube von 2 bis 5 m Tiefe ausheben; daraufhin stellte sie die Bauarbeiten ein und liess sie bis heute ruhen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 25. Juni 2003 vereinigte der Regierungsrat die Rekurse und hiess sie, soweit darauf eingetreten wurde und sie nicht gegenstandslos geworden waren, im Sinne der ErwÃ¤gungen gut; demgemÃ¤ss wurden die angefochtenen Bewilligungen (einschliesslich der Sondernutzungskonzession; vgl. E. 15 des angefochtenen Entscheids) aufgehoben und die Sache zur DurchfÃ¼hrung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Rekursentscheid liessen die B AG, A sowie die Stiftung C am 16. September 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit den HauptantrÃ¤gen, den Rekursentscheid aufzuheben, eventuell das Verfahren zur materiellen PrÃ¼fung und Entscheidung der weiteren AntrÃ¤ge und RÃ¼gen an den Regierungsrat zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Regierungsrat am 27. Oktober und G am 17. November 2003 beantragten, es sei die Beschwerde abzuweisen. Der VCS und E schlossen je am 1. Dezember 2003 auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 18. Februar 2004 wurde den BeschwerdefÃ¼hrenden Gelegenheit zu einer auf die Frage der GÃ¼ltigkeit der Stammbewilligung vom 18. September 1996 beschrÃ¤nkten Replik und am 13. April 2004 den Gegenparteien zu einer entsprechend beschrÃ¤nkten Duplik gegeben.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Regierungsrat, der die EinwÃ¤nde gegen die GÃ¼ltigkeit der rechtskrÃ¤ftig erteilten Stamm­bewilligung vom 18. September 1996 ausdrÃ¼cklich verworfen hat, hat die Ãnderungsbewilligungen mit der BegrÃ¼ndung aufgehoben, die bewilligten ProjektÃ¤nderungen, jedenfalls die am 12. Juli 2002 bewilligte, welche den Verzicht auf die Unterfangung der Sonnenhofstrasse und damit auf 69 ParkplÃ¤tze und 512 m<sup>2</sup> VerkaufsflÃ¤che beinhaltet habe, hÃ¤tten den Rahmen geringfÃ¼giger Ãnderungen im Sinn von § 325 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gesprengt und hÃ¤tten deshalb nicht im Anzeigeverfahren bewilligt werden dÃ¼rfen. Zudem sei die Beanspruchung der bisher fÃ¼r die Post vorgesehenen FlÃ¤chen durch andere Nutzungen als BetriebsÃ¤nderung im Sinn von Art. 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 19. Oktober 1988<b> </b>Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung zu wÃ¼rdigen, was eine Aktualisierung des UmweltvertrÃ¤glichkeitsberichts und eine neue UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung erfordert hÃ¤tte.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da sich die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Ãnderungsbewilligungen im Anzeigeverfahren nur stellt, wenn die Stammbewilligung noch gÃ¼ltig ist, und nachdem die Beschwerdegegnerschaft wie schon im Rekursverfahren weiterhin den Verfall der Baubewilligung infolge Fristablaufs geltend macht, ist zunÃ¤chst diese Frage zu prÃ¼fen. Zu diesem Einwand sind sie berechtigt, obwohl sie den Rekursentscheid nicht angefochten haben. Die Stammbewilligung ist im vorliegenden Verfahren nicht Anfechtungsobjekt, sondern die Frage ihrer GÃ¼ltigkeit lediglich Grundlage fÃ¼r die von der Beschwerdegegnerschaft angefochtenen Ãnderungsbewilligungen. Da diese durch den Rekursentscheid aufgehoben wurden, waren die erfolgreich Rekurrierenden nicht beschwerdeberechtigt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>GemÃ¤ss § 322 PBG erlÃ¶schen baurechtliche Bewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der AusfÃ¼hrung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn (Abs. 1); die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen FÃ¤llen mit der Rechtskraft des Ã¶ffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (Abs. 3); Nebenbestimmungen zur Baubewilligung oder fÃ¼r das Bauvorhaben erforderliche Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen beeinflussen den Fristenlauf nicht (Abs. 4).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Als Baubeginn fÃ¼r Neubauten gilt grundsÃ¤tzlich der Aushub bzw. der Abbruch einer bestehenden Baute. Dabei wird jedoch vorausgesetzt, dass aus diesen Vorkehren auf den ernstlichen Willen geschlossen werden kann, das Bauvorhaben ohne VerzÃ¶gerung und unnÃ¶tige Unterbrechungen auszufÃ¼hren (RB 1987 Nr. 85 = ZBl 89/1988, S. 256 = BEZ 1987 Nr. 38). Ob dies zutrifft, ist nach den gesamten UmstÃ¤nden zu entscheiden (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 410, mit weiteren Hinweisen, auch zum Folgenden). Mithin bildet der Aushub bzw. der Abbruch zwar ein gewichtiges Indiz fÃ¼r den Baubeginn, doch darf nicht ausschliesslich auf dieses einzelne Ã¤ussere Merkmal abgestellt werden; vielmehr gilt es, sÃ¤mtliche objektiven und subjektiven Gesichtspunkte mit zu berÃ¼cksichtigen, die den Schluss erlauben, der Gesuchsteller habe die Arbeiten mit dem Willen zur zÃ¼gigen Realisierung der geplanten Baute und nicht allein zur Fristwahrung und damit zur Erhaltung der Baubewilligung vorgenommen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Unbestritten ist, dass die GÃ¼ltigkeit der Stammbaubewilligung am 11. Oktober 2002 endete und dass am 2. Oktober 2002, das heisst kurz vor Ablauf der GÃ¼ltigkeit, mit Aushubarbeiten begonnen worden ist. Diese wurden nach wenigen Tagen wieder eingestellt und am 9. Oktober 2002 die Baumaschinen abtransportiert sowie die Aushubstelle umzÃ¤unt; seither ruhen die Bauarbeiten. Ãber das Ausmass des Aushubs gehen die Meinungen auseinander (vgl. E. 7c des angefochtenen Entscheids); aufgrund der Akten ergibt sich aber jedenfalls, dass der vorgenommene Aushub, der laut Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden 2410 m<sup>3</sup> loses Material sowie das Abbruchmaterial einer Mauer und den Bodenbelag einiger ParkplÃ¤tze umfasste, im Vergleich mit der Kubatur von ca. 40'000 m<sup>3</sup>, die fÃ¼r das Basement und drei Untergeschosse des Neubaus ausgehoben werden mÃ¼sste, von vÃ¶llig untergeordneter Bedeutung war. Dasselbe gilt fÃ¼r die Kosten, welche nach den Angaben der BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r den Aushub einschliesslich Baustellen-Einrichtung, Abschrankung, BauwÃ¤nde etc. insgesamt Fr. 71'769.65 betrugen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Am 4. September 2002 erteilte der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt BÃ¼lach der Bauherrschaft die Baufreigabe fÃ¼r den RÃ¼ckbau der oberirdischen ParkplÃ¤tze sowie den Baugrubenaushub im Rahmen der rechtkrÃ¤ftigen Baubewilligung vom 18. September 1996; die Aushubarbeiten fÃ¼r die geplante unterirdische Beanspruchung der Strasse "Im Sonnenhof" seien solange zurÃ¼ckzustellen, bis der Rekurs gegen die hiefÃ¼r am 3. Juli 2002 erteilte Sondernutzungskonzession rechtskrÃ¤ftig erledigt sei; die Baufreigabe fÃ¼r das Gesamtprojekt werde erteilt, wenn die arbeitsrechtliche Planbegutachtung des Arbeitsinspektorats sowie die Genehmigungen des Brandschutzkonzepts und der technischen PlÃ¤ne vorlÃ¤gen. Mit Brief vom 19. September 2002 wurde der Bauherrschaft mitgeteilt, dass diese Voraussetzungen nun weit gehend erfÃ¼llt seien und demgemÃ¤ss die Baufreigabe auch fÃ¼r den rechtskrÃ¤ftigen Teil des Gesamtprojekts erteilt werde.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Nachdem sowohl gegen die Erteilung der Sondernutzungskonzession vom 3. Juli 2002 als auch gegen die beiden Ãnderungsbewilligungen vom 12. Juli und 26. August 2002 von verschiedenen Seiten Rekurse erhoben worden waren, entstanden in der Folge Unklarheiten Ã¼ber die Tragweite der diesen Rechtsmitteln von Gesetzes wegen zukommenden aufschiebenden Wirkung, welche dadurch verschÃ¤rft wurde, dass einzelne Rekurse zunÃ¤chst bei der Baurekurskommission eingereicht und von dieser mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 3. Oktober 2002 an den zustÃ¤ndigen Regierungsrat Ã¼berwiesen worden waren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bereits am 24. September 2002 hatte die Bauherrschaft dem Regierungsrat in den bei diesem hÃ¤ngigen Rekursverfahren des VCS beantragt, es sei diesen Rekursen gestÃ¼tzt auf die Baufreigabe der Stadt BÃ¼lach die aufschiebende Wirkung zu entziehen, sodass ein Baubeginn fÃ¼r das am 18. September 1996 bewilligte Projekt mÃ¶glich sei; eventuell sei die aufschiebende Wirkung bloss fÃ¼r den RÃ¼ckbau der ParkplÃ¤tze und den Bauaushub gemÃ¤ss Baufreigabe der Stadt BÃ¼lach vom 19. September 2002 zu entziehen. Mit VerfÃ¼gung vom 30. September 2002 entsprach der PrÃ¤sident des Regierungsrats diesem Eventualantrag und entzog den Rekursen des VCS die aufschiebende Wirkung superprovisorisch insofern, als sie den RÃ¼ckbau der oberirdischen ParkplÃ¤tze sowie den Baugrubenaushub im Rahmen der Baubewilligung vom 18. September 1996 betraf. In den ErwÃ¤gungen wurde die Dringlichkeit des Baubeginns damit begrÃ¼ndet, dass ohne diesen die Baubewilligung zu verfallen drohe, und zudem darauf hingewiesen, dass be­grÃ¼ndete Zweifel daran bestÃ¼nden, ob die Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung von ca. 1900 m<sup>2</sup> im Anzeigeverfahren habe erteilt werden dÃ¼rfen, und dass der Baubeginn auf Risiko der Bauherrschaft erfolge.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Folge wandte sich die Bauherrschaft bezÃ¼glich der dort noch hÃ¤ngigen Rekurse an die Baurekurskommission IV, welche nach der Darstellung des Vertreters der Bauherrschaft die Ãberweisung der Rekurse an den Regierungsrat ankÃ¼ndigen und gleichzeitig mitteilen liess, der Baubeginn werde dadurch nicht in Frage gestellt, falls und soweit der Regierungsrat dem Rekurs des VCS die aufschiebende Wirkung entziehe. Nachdem dies geschehen war, liess die Bauherrschaft der Baurekurskommission IV am 2. Oktober 2002 mitteilen, dass sie im Vertrauen auf die telefonisch erteilten Zusagen "noch heute</span><span>"</span><span> mit dem Bau beginnen werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ebenfalls am 2. Oktober 2002 liess E dem Regierungsrat zunÃ¤chst per Telefax eine "Schutzschrift" einreichen, worin er unter anderem die Erteilung bzw. Beibehaltung der aufschiebenden Wirkung und den Erlass eines sofortigen Baustopps beantragte.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Oktober 2002 vereinigte der Regierungsrat die ihm mittlerweile von der Baurekurskommission IV Ã¼bermittelten Rekurse mit denjenigen des VCS; gleichzeitig erteilte er mit der nÃ¤mlichen BegrÃ¼ndung und im selben Umfang der Bauherrschaft die Baufreigabe und wies das Gesuch um Anordnung eines Baustopps superprovisorisch ab.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Wie die Bauherrschaft in ihrer Rekursantwort an den Regierungsrat vom 24. September 2002 ausdrÃ¼cklich dargelegt hat, war ihr an einem mÃ¶glichst raschen Baubeginn nur deshalb gelegen, weil andernfalls die Baubewilligung verfallen wÃ¤re. Dass sie in jenem Zeitpunkt das Bauvorhaben ohne grÃ¶ssere VerzÃ¶gerung und Unterbrechungen wÃ¼rde ausfÃ¼hren kÃ¶nnen, war aufgrund der UmstÃ¤nde von vornherein auszuschliessen und war der Bauherrschaft offenkundig bewusst. So rÃ¤umt sie in ihrem Gesuch an den Regierungsrat vom 24. September 2002 selbst ein, dass ihr der Entzug der aufschiebenden Wirkung bezÃ¼glich des Aushubs genÃ¼ge, da damit die Gefahr der Verwirkung der Baubewilligung "neutralisiert" sei. Obwohl ihr aufgrund der Baufreigabe der Stadt BÃ¼lach und des RegierungsprÃ¤sidenten freigestanden wÃ¤re, die bestehenden ParkplÃ¤tze zu entfernen und mit Ausnahme des von der Sondernutzungskonzession erfassten Bereichs die gesamte Baugrube auszuheben, hat sich die Bauherrschaft mit einem vergleichsweise unbedeutenden Aushub begnÃ¼gt und hat nicht aufgezeigt, inwiefern es sich dabei um einen fÃ¼r das gesamte Bauvorhaben sinnvollen Beginn der Bauarbeiten handelte oder welcher Stellenwert dieser Massnahme im Rahmen der Baustellenplanung zukommen sollte. Es ist denn auch offenkundig, dass aufgrund der damaligen Sach- und Rechtslage an einen ernsthaften Baubeginn Ã¼berhaupt nicht zu denken war: Die Bauherrschaft verfÃ¼gte zwar Ã¼ber die seit dem 11. Oktober 1999 rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung vom 18. September 1996; jedoch war nach dem RÃ¼ckzug der Post das Bauvorhaben in dieser Form zwecklos geworden und hÃ¤tte Ã¼berdies zu seiner Verwirklichung der Sondernutzungskonzession bedurft, die der Stadtrat BÃ¼lach am 3. Juli 2002 wohl erteilt hatte, gegen die aber ebenfalls ein Rekursverfahren im Gange war. Unter diesen UmstÃ¤nden und angesichts der Kosten, die allein fÃ¼r eine zweckdienliche Baustelleneinrichtung sowie fÃ¼r Aushub und Sicherung der Baugrube von 40'000 m<sup>3</sup> im laut Baufreigabe zulÃ¤ssigen Ausmass jedenfalls einige Hunderttausend Franken ausgemacht hÃ¤tten, wÃ¤re in jenem Zeitpunkt ein wirklicher Baubeginn wirtschaftlich nicht zu verantworten gewesen. Eine AusfÃ¼hrungsplanung, die es erlaubt hÃ¤tte, das Bauvorhaben nach dem Aushub von 2410 m<sup>2</sup> vom 2. bis 9. Oktober 2002 unverzÃ¼glich und ohne unnÃ¶tige Unterbrechungen zu Ende zu fÃ¼hren, lag nicht vor. Zwar trifft es zu, dass die Bauherrschaft in jenem Zeitpunkt die Bauvorbereitungen an die Hand genommen hatte; die zu den Akten gereichten Unterlagen gehen jedoch nicht wesentlich Ã¼ber das fÃ¼r die Baufreigabe formell erforderliche Minimum hinaus. So liegt bezÃ¼glich der Baugrubensicherung gemÃ¤ss Bericht der L AG vom 23. August 2002 lediglich eine "Vordimensionierung" vor, und es wird ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, dass fÃ¼r das Bauprojekt weitere AbklÃ¤rungen erforderlich seien; dass solche in der Folge vorgenommen wurden, wird nicht behauptet. Es ist deshalb davon auszugehen, dass im Oktober 2002 nicht einmal der fÃ¼r das Bauvorhaben notwendige Aushub ohne grÃ¶ssere Unterbrechungen hÃ¤tte zu Ende gefÃ¼hrt werden kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Der Regierungsrat hat die "verhÃ¤ltnismÃ¤ssig bescheidenen Vorkehrungen" der Bauherrschaft gleichwohl als Baubeginn anerkannt, weil die Baufreigabe erst am 4. bzw. 19. September 2002 erteilt worden sei; mit den zwischen dem 20. August und 26. September 2002 eingereichten Rekursen sei die Freigabe wieder in Frage gestellt und mit den superprovisorischen VerfÃ¼gungen des RegierungsprÃ¤sidenten vom 30. September und 8. Oktober 2002 nur mit Vorbehalten bestÃ¤tigt worden. Damit Ã¼bersieht die Vorinstanz, dass die Unsicherheit bezÃ¼glich Realisierung des am 18. September 1996 bewilligten Bauvorhabens in erster Linie darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren war, dass dieses wegen des Ausscheidens der Post nicht mehr in der geplanten Form verwirklicht werden sollte und zudem einer Sondernutzungskonzession des Stadtrats bedurfte, die zwar erteilt, aber wegen eines Rekursverfahrens noch nicht rechtskrÃ¤ftig war. Mit anderen Worten verfÃ¼gte die Bauherrschaft zwar Ã¼ber eine seit dem 11. Oktober 1999 rechtskrÃ¤ftige Bewilligung, jedoch fÃ¼r ein Projekt, das sie in dieser Form nicht mehr realisieren wollte und bis zum Eintritt der Rechtskraft der Sondernutzungskonzession auch nicht realisieren konnte. Die von der Bauherrschaft getroffenen Massnahmen zielten somit nicht auf die rasche Realisierung des rechtskrÃ¤ftig bewilligten Projekts, sondern in erster Linie darauf ab, die GÃ¼ltigkeit der rechtskrÃ¤ftigen, jedoch obsolet gewordenen Bewilligung so zu verlÃ¤ngern, dass die Bewilligungen fÃ¼r die notwendig gewordenen ProjektÃ¤nderungen erwirkt werden konnten. Eine solche VerlÃ¤ngerung der GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung um unbestimmte Zeit entspricht offenkundig nicht dem Sinn der gesetzlichen Befristung, mit welcher verhindert werden soll, dass Bauten errichtet werden, die aufgrund der bei Baubeginn massgeblichen Sach- und Rechtslage nicht mehr bewilligt werden kÃ¶nnten (MÃ¤der, Rz. 404; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 320, FN 231; Balthasar Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 871).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen den privaten Beschwerdegegnern rechtsmissbrÃ¤uchliches Verhalten vor, wenn diese nach Beginn der Aushubarbeiten auf einen Baustopp hingewirkt und im Rekursverfahren geltend gemacht hÃ¤tten, die Baubewilligung sei mangels rechtzeitigem Beginn ernsthafter Bauarbeiten verwirkt. Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Im Oktober 2002 lag die rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung fÃ¼r ein Vorhaben vor, das nicht mehr den aktuellen BedÃ¼rfnissen der Bauherrschaft entsprach und die mit Rekurs angefochtene Sondernutzungskonzession voraussetzte, wÃ¤hrend gegen die von der Bauherrschaft erwirkten Ãnderungsbewilligungen ebenfalls Rekursverfahren hÃ¤ngig waren. Als der Stadtrat BÃ¼lach trotz dieser hÃ¤ngigen Rekurse und der diesen von Gesetzes wegen zukommenden aufschiebenden Wirkung die Baufreigabe erteilte, war, wie auch die BeschwerdefÃ¼hrenden einrÃ¤umen, unklar, ob ein Baubeginn Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig sei. Dass sich unter diesen UmstÃ¤nden die Beschwerdegegnerschaft in ihrer "Schutzschrift" vom 2. Okto­ber 2002 gegen den Baubeginn gewandt hat, leuchtet deshalb ohne weiteres ein. Dieser Schritt konnte sie auch nicht daran hindern, sich in den laufenden Rekursverfahren auf den Verfall der Stammbaubewilligung zu berufen, und zwar insbesondere auch deshalb, weil die Bauherrschaft den Aushub in einem weit geringeren Ausmass vornahm, als ihr das nach den superprovisorischen VerfÃ¼gungen des RegierungsprÃ¤sidenten mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. RechtsmissbrÃ¤uchlich ist das Verhalten der Beschwerdegegnerschaft nicht, und es liegt ein anderer Fall vor als derjenige, welcher dem vom Regierungsrat zitierten Entscheid VB 62/1987 des Verwaltungsgerichts (auszugsweise publiziert in RB 1987 Nr. 85 = ZBl 89/1988, S. 256 = BEZ 1987 Nr. 38) zu Grunde lag. Dort wurde ein Rechtsmissbrauch deshalb bejaht, weil die Bauherrschaft nach ernsthaftem Baubeginn von der Gegnerschaft Ã¼ber Jahre hinweg mit zivilrechtlichen Mitteln an der FortfÃ¼hrung der Bauarbeiten gehindert worden war.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Auch aus dieser Sicht spricht nichts dafÃ¼r, die von der Bauherrschaft vorgenommenen Aushubarbeiten als Baubeginn im Sinn von § 322 Abs. 1 PBG anzuerkennen, und ist deshalb die Baubewilligung vom 18. September 1996 verfallen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.5 </span></b><span>Mit dem Verfall der Baubewilligung vom 18. September 1996 entfÃ¤llt die Grundlage fÃ¼r die im vorliegenden Verfahren umstrittenen Ãnderungsbewilligungen vom 12. Juli und 26. August 2002 sowie fÃ¼r die ebenfalls angefochtene Sondernutzungskonzession vom 3. Juli 2002, weshalb die Beschwerde gegen den diesbezÃ¼glichen Rekursentscheid vom 25. Juni 2003 als im Ergebnis unbegrÃ¼ndet abzuweisen ist. Bei der NeuprÃ¼fung gemÃ¤ss RÃ¼ckweisungsbeschluss des Regierungsrats wird die BaubehÃ¶rde die Ãnderungsgesuche wegen des Dahinfallens der Stammbewilligung als neue selbstÃ¤ndige Baugesuche zu behandeln haben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Drittel und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Sie sind Ã¼berdies je zu ParteientschÃ¤digungen von je Fr. 500.- an die drei Beschwerdegegner (insgesamt Fr. 1'500.- fÃ¼r jeden Beschwerdegegner; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird im Sinn der ErwÃ¤gungen abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 12'280.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Drittel und unter solidarischer Haftung auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden zu ParteienschÃ¤digungen von je Fr. 500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an jeden Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtkraft des Entscheids an gerechnet.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>