Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 113 Entscheid vom 18. Dezember 2019 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, gegen 1.Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. lic.iur. D.________, Beschwerdegegnerin, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)2 Sachverhalt: A.A.________ (Bauherrin) ist Eigentümerin des in der Landhauszone L2 ge- legenen Grundstückes KTN 001 von 1'036 m 2. Das Grundstück liegt vollständig in einer Grundwasserschutzzone S2; die Grundwasserschutzzone wurde (gemäss den Angaben des Amtes für Umweltschutz [AFU] anlässlich des Augen- scheins vom 22.11.2019) im Jahr 1985 ausgeschieden. Am 4. Dezember 2017 reichte die Bauherrin beim Gemeinderat Freienbach ein Baugesuch (Nr. B2017- 1569) für einen Teilabbruch des bestehenden Wohnhauses sowie den anschlies- senden Wiederaufbau mit Erweiterungen ein. Das Baugesuch betraf zudem ei- nen Ersatzbau für ein teilweise abzureissendes Garagengebäude auf dem glei- chen Grundstück. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. 49 vom 9. Dezember 2017 (S. 2732 f.) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob D.________ als Eigentümerin der südwestlich ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN 002 (1'022 m 2) öffentlich-rechtliche Einsprache. Am 20. April 2018 und am 2. Juli 2018 reichte die Bauherrin jeweils revidierte Pläne und er- gänzende Unterlagen ein. B.Mit Gesamtentscheid vom 26. September 2018 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Der Gemeinderat erteilte die Baubewilligung mit Be- schluss (GRB) Nr. 369 vom 11. Oktober 2018 unter Eröffnung des Gesamt- entscheides des ARE wie folgt: 1. Die Einsprache von D.________ wird abgewiesen. 2. Die Bewilligung für Teilabbruch Wohnhaus mit Umbau und Erweiterung sowie Ersatz Garagengebäude, KTN 001, wird im Sinne der Erwägungen erteilt. 3.-10. (Ausnahmebewilligung Unterschreitung Gewässerabstand; Auflagen, Bedingungen, Vorbehalte; integrierte Bestandteile der Baubewilligung; Abbruchbewilligung; Voraussetzungen für die Baufreigabe; Beiträge und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). C.Gegen diese Baubewilligung erhob D.________ mit Eingabe vom 15. No- vember 2018 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den fol- genden Anträgen: 1. Es sei[en] der Beschluss Nr. 369 des Gemeinderates Freienbach vom 11. Ok- tober 2018 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 26. September 2018 aufzuheben. 2. Eventuell sei[en] der Beschluss Nr. 369 des Gemeinderates Freienbach vom 11. Oktober 2018 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 26. September 2018 aufzuheben und die Streitangelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. D.Mit Beschluss (RRB) Nr. 342/2019 vom 14. Mai 2019 entschied der Regie- rungsrat wie folgt: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss Nr. 369 vom 11. Ok- tober 2018 der Vorinstanz 1 sowie der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 26. September 2018 werden aufgehoben. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden zur Hälfte (Fr. 750.--) der Beschwerdegegnerin auferlegt und zur Hälfte (Fr. 750.--) auf die Staatskasse genommen (…). 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). E.Gegen diesen RRB (Versand am 21.5.2019) lässt die Bauherrin mit Einga- be vom 11. Juni 2019 (Versand am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen: 1. Es sei in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschluss des Regierungsrates vom 14.05.2019 (RRB Nr. 342/2019) aufzuheben und der Beschluss Nr. 369 vom 11. Oktober 2018 der Vorinstanz 1 sowie der Gesamtentscheid vom 26.09.2018 der Vorinstanz 2 zu genehmigen. 2. Eventualiter seien der Beschluss Nr. 369 vom 11. Oktober 2018 der Vor- instanz 1 sowie der Gesamtentscheid vom 26.09.2018 der Vorinstanz 2 unter Auflagen zu genehmigen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter der Vorinstanz 3. In der Begründung wurde ein Augenschein beantragt (Beschwerde S. 3 Rz. 8). Nur vor Ort könne festgestellt werden, "welche für eine Anlage vorgesehenen Flächen tatsächlich einen verbauten oder bearbeiteten Untergrund aufweisen, welche Eingriffe in den Untergrund stattfinden und welche Anlagen und Bauten damit bewilligungsfähig wären". F.Das Amt für Raumentwicklung (ARE) teilt mit Schreiben vom 18. Juni 2019 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdefüh- rerin. Der Gemeinderat teilt am 4. Juli 2019 seinen Verzicht auf eine Vernehm- lassung mit. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Vernehmlassung vom 20. August 2019, die Beschwerde sei abzuweisen unter Kosten- und Entschädi- gungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 4 G.Die Beschwerdeführerin äussert sich mit Schreiben vom 2. September 2019 zu den Vernehmlassungen. H.Am Freitag, 22. November 2019, führte das Verwaltungsgericht den bean- tragten Augenschein durch. Zum Beweisergebnis des Augenscheines konnten sich die Parteien unmittelbar im Rahmen des Augenscheines bzw. im Anschluss an denselben äussern. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1.1Gemäss dem Baubeschrieb vom 30. November 2017 (in: Baumappe) wur- de das Gebäude auf KTN 001 im Jahr 1974/75 erbaut. Die vorgesehene Sanie- rung der gesamten Gebäudehülle hat zur Folge, dass das bestehende Dach durch eine Attika 2 ½-Zimmerwohnung ersetzt wird. Die Erschliessung erfolgt auf der Ostseite, von der E.________ (Strasse) her. Das Erdgeschoss (EG) bleibt in seiner Grundstruktur grösstenteils bestehen. Die vorhandene, innenliegende 1- Zimmer-Einliegerwohnung im EG wird neu auf der Südseite angeordnet und zu einer 3 ½-Zimmer Maisonette-Wohnung erweitert. Die vorhandene 6-Zimmer- Maisonette-Wohnung wird neu zu einer 4 ½-Zimmer Maisonette-Wohnung um- gebaut. Die bestehende Doppelgarage wird durch ein Nebengebäude mit drei Garagen und drei Gerätereduits ersetzt. Die Umgebung auf der Seesei- te/Gewässerraum bleibt bestehen. Gleichzeitig ist eine Parzellierung von KTN 001 in einen nördlichen (bzw. nordöstlichen) und einen südlichen (bzw. südwestlichen) Teil vorgesehen. Die 4 ½-Zimmer Maisonette-Wohnung kommt in den nördlichen, die 3 ½-Zimmer-Mai- sonette-Wohnung in den südlichen Teil zu liegen. Die 2 ½-Zimmer-Attika- Wohnung liegt im nördlichen Teil, die dazugehörige Terrasse im südlichen Teil (vgl. Plan Nr. 1 Situation, 1:500, vom 10.4.2018; Plan Nr. 2 Grundrisse, 1:100, vom 10.4.2018 [wobei offensichtlich das EG als "1. Obergeschoss", das 1. OG als "2. Attikageschoss" und das Attikageschoss als "3. Attikageschoss" bezeich- net werden]). Die kommunale Hochbauabteilung verlangte mit Schreiben vom 24. Januar 2018 (vgl. auch Protokoll der Hochbaukommission vom 15.1.2018 S. 8 Ziff. 6; beides in: Baumappe) eine Projektanpassung, weil unter anderem einerseits die Attika- vorgaben nicht eingehalten und anderseits der Gewässerabstand unterschritten wurde. Nach der Ergänzung der Gesuchsunterlagen stellte die kommunale Hochbauabteilung am 1. Juni 2018 (in: Baumappe) erneut fest, dass der Gewäs- serabstand unterschritten wurde, und verlangte einen Antrag für eine Ausnah-5 mebewilligung zur Unterschreitung des Gewässerabstandes mit einer Begrün- dung zur Ausnahmesituation. Dieser Aufforderung kam die Bauherrschaft am 26. Juni 2019 nach (in: Baumappe). 1.1.2 Dem erwähnten Plan Nr. 2 (Grundrisse) lässt sich entnehmen, dass ver- schiedene Bauteile über die Grundmasse der bestehenden und abzubrechenden Baute hinausgehen. Es betrifft dies namentlich ein Treppenhaus ("Erschliessung Attika" von 7.04 m2) und einen Pfeiler (zur Abstützung des obliegenden Balkons) auf der Südostseite sowie auf der Südwestseite ein Cheminée bzw. ein Teil des- selben (rund 1 m2) sowie eine Raumerweiterung um eine Fläche von rund 8 m2.. 1.2Der Regierungsrat bejahte die Zonenkonformität des Bauvorhabens. Gemäss Art. 38 Abs. 1 (Satz 1) des kommunalen Baureglements (BauR) vom 28. November 1993 sei die Landhauszone für Ferienhäuser, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser bestimmt. Aufgrund des Er- scheinungsbildes der geplanten Baute sei die Argumentation der Beschwerde- führerin, es liege ein Dreifamilienhaus und kein zusammengebautes Ein- und Zweifamilienhaus vor, durchaus nachvollziehbar (Erw. 1.2). Auf ein Mehrfamili- enhaus deute auch das Ineinandergreifen der einzelnen Wohneinheiten (insbe- sondere der Attika-Wohnung) hin (Erw. 1.3). Indessen sprächen die besseren Argumente wie auch der allgemein geltende Grundsatz des ressourcensparen- den und verdichteten Bauens für die Zonenkonformität. Hinzu komme im Bereich der Einordnung auch der der Gemeinde zustehende Ermessensspielraum bei der Auslegung ihrer Rechtsordnungen (Erw. 1.4 ff.). Es bestünden keine Hinweise, dass die Bauherrschaft die von der Beschwerdeführerin angesprochene Proble- matik der Demontage und Entsorgung der Asbestschindeln nicht im Sinne von § 54 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 lege artis vornehmen würde. Zudem werde die Baufreigabe erst erteilt, nachdem die allgemeine Entsorgungserklärung und auf Verlangen ein Entsorgungsnach- weis vorgelegt worden seien (Erw. 2.1 f.). Von Amtes wegen habe der Regie- rungsrat auch nicht gerügte Sachverhaltsumstände zu prüfen, welche ihm be- kannt seien und dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten (Erw. 3). In der Grundwasserschutzzone S2 sei das Erstellen von Anlagen nicht zulässig, wobei die Behörde aus wichtigen Gründen Ausnahmen bewilligen könne. Wichtige Gründe seien jedoch nur restriktiv anzunehmen (Erw. 3.3 f.). Ein Sachzwang, welcher eine Ausnahme rechtfertigen könnte, sei vorliegend nicht auszumachen. Es stelle sich daher die Frage nach der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens im Rahmen des gewässerschutzrechtlichen Bestandesschutzes (Erw. 3.5). Das geplante Bauvorhaben überbaue zusätzliche, bis anhin nicht beanspruchte Flächen; der Neubau erfolge also nicht nur innerhalb der bestehenden Grund-6 mauern. Das Baugesuch sei daher im vorliegenden Umfang nicht bewilligungs- fähig (Erw. 4.1). Zu keinem anderen Ergebnis gelange man, wenn die Bestan- desgarantie gemäss dem Gewässerschutzgesetz nach dem Grundsatz der Ein- heit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung in Übereinstimmung mit der baurechtlichen Besitzstandsgarantie im Sinne von § 72 PBG ausgelegt werde (Erw. 4.2 f.). 1.3Die Beschwerdeführerin rügt zusammenfassend (Beschwerde S. 10 f. Ziff. 5), - der Sachverhalt sei nicht wie erforderlich erhoben worden und die nötigen Beweise für eine Ablehnung des Baugesuchs lägen nicht vor; - die Qualifikation "innerhalb der Grundmauern" sei nicht ausreichend geprüft worden. Die geplanten Anlagen lägen weitestgehend auf verbautem Unter- grund, was vor Ort erkannt werden könne; - das neue Treppenhaus, die neuen Parkplätze, der neue Sitzplatz und der neue Weg würden weitgehend auf verbautem Untergrund erstellt und ergä- ben keine zusätzliche Gefährdung des Grundwassers; vielmehr trete eine Verbesserung der Situation ein. Bei Bedarf könne das Bauvorhaben mit ent- sprechenden Auflagen bewilligungsfähig gemacht werden; - der Regierungsrat wende das Recht nicht korrekt an, indem er die Möglich- keiten einer Ausnahmeregelung negiere und in keiner Weise prüfe sowie ei- nen Ausschluss der Gefährdung und die wesentlichen Verbesserungen, die durch die Realisierung des Bauprojektes für das Grundwasser erreicht wür- den, nicht berücksichtige; - der Regierungsrat gehe über den Bericht seiner Fachbehörde hinweg; dieser Fachbericht müsse Beachtung finden. 1.4Strittig ist mithin die gewässerschutzrechtliche (Ausnahme-)Bewilligungs- fähigkeit des Bauvorhabens und die von der Beschwerdeführerin in diesem Zu- sammenhang geltend gemachte Verletzung von Verfahrensvorschriften (nament- lich Untersuchungsgrundsatz; Anwendung des Rechts von Amtes wegen; rechtli- ches Gehör). Nicht (mehr) Verfahrensgegenstand und daher nicht mehr zu prüfen sind die wei- teren vom Regierungsrat geprüften Rügen der Beschwerdegegnerin (bzw. Be- schwerdeführerin im Verwaltungsbeschwerdeverfahren) wie beispielsweise die Zonenkonformität und Astbestproblematik (vgl. Vernehmlassung der Beschwer- degegnerin). Diesbezüglich ist daher auf die entsprechenden Erwägungen des angefochtenen Entscheides zu verweisen, welcher von der Beschwerdegegnerin nicht angefochten wurde. 7 2.1.1Die Beschwerdeführerin rügt, der Regierungsrat habe die Beiladung der Wasserversorgung unterlassen (Beschwerde S. 3 Rz. 6). 2.1.2 Werden durch eine Verfügung oder einen Entscheid voraussichtlich schüt- zenswerte Interessen eines Dritten betroffen, so kann ihn die Behörde auf sein Gesuch hin oder auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen als Nebenpartei in das Verfahren einbeziehen. Der Beigeladene kann im Verfahren Parteirechte ausüben; er kann Anträge nur zu Gunsten oder zu Lasten der Hauptparteien stel- len. Die Verfügung oder der Entscheid wird auch gegenüber dem Beigeladenen rechtswirksam (§ 14 Abs. 1 bis 3 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Zweck der Beiladung ist es im Wesentlichen, die Rechtskraft des Entscheides auf Drittpersonen auszudehnen, die nicht Verfah- renspartei sind, durch den ausstehenden Entscheid aber voraussichtlich in ihren schützenswerten Interessen betroffen werden. Diese Rechtskraftausdehnung verhindert ein zweites Verfahren über den gleichen Streitgegenstand. Die Beila- dung dient mithin der Prozessökonomie, der Rechtssicherheit und den Interes- sen Dritter. In der Praxis wird den Verfügungs- und Entscheidinstanzen bei der Frage, ob eine Beiladung anzuordnen ist, ein gewisser Ermessensspielraum ein- geräumt. Das Verwaltungsgericht bejaht das Beiladungsinteresse umso eher, wenn der Beizuladende zur Sachverhaltsermittlung Wesentliches beitragen kann (VGE 539/92Z vom 12.5.1992 Erw. 2a; VGE 594/95Z vom 20.7.1995 Erw. 2; EGV-SZ 1990 S. 17, VGE 1047 + 1048/03 vom 29.1.2004 Erw. 4.3 = EGV-SZ 2004, Nr. B 1.7; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, N 1 zu Art. 14; VGE III 2012 173 vom 25.9.2013 Erw. 1.4.1; VGE III 2012 158 vom 18.10.2012 Erw. 2.2). 2.1.3 Unter Berücksichtigung des den Vorinstanzen zustehenden Ermessens- spielraumes ist es nicht zu beanstanden, dass die Wasserversorgung nicht in die vorinstanzlichen Verfahren beigeladen wurde. Zum einen ist davon auszugehen, dass die Wasserversorgung bei Bedarf selber Rechtsmittel ergriffen hätte, wie sie dies bereits in früheren Fällen getan hat (vgl. VGE 1014/02 vom 27.9.2002; VGE 1000/05 vom 30.6.2005). Zum andern ist zwar nicht auszuschliessen, dass die Wasserversorgung einen Beitrag zur Erstellung des (gewässerschutzrechtlich re- levanten) Sachverhaltes hätte leisten können. Indes gilt der Untersuchungs- grundsatz (§ 18 VRP) für alle Instanzen. Hinzu kommt, dass Fachinstanzen mit den entsprechenden Abklärungen betraut werden. Schliesslich greift auch der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 26 VRP), gestützt auf welchen der Regierungsrat auch die gewässerschutzrechtliche Beurteilung mit für die Bauherrschaft ungünstigem Ausgang vorgenommen hat. Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin soweit ersichtlich vor den Vorinstanzen keinen Beila-8 dungsantrag gestellt und stellt auch im vorliegenden Verfahren keinen förmlichen Beiladungsantrag. 2.2.1 Die Beschwerdeführerin macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Der Regierungsrat habe ihre Vorbehalte und Beanstandungen der Zulässigkeit des Bauvorhabens in der Gewässerschutzzone nicht konkretisiert (Beschwerde S. 3 Rz. 4 f.). 2.2.2 Der Rechts- und Beschwerdedienst wies die Beschwerdeführerin (bzw. den Architekten als ihren damaligen Vertreter) mit Schreiben vom 25. März 2019 darauf hin, dass sich bis anhin nur die Vorinstanz 2 (d.h. das ARE) zur Zulässig- keit des Bauvorhabens in der Grundwasserschutzzone geäussert habe, und ge- währte ihr deshalb im Sinne des rechtlichen Gehörs die Möglichkeit, sich hierzu zu äussern (RR-act. V/07). Im Gesamtentscheid vom 26. September 2018 hatte das ARE den Antrag und die Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz (AFU) wiedergegeben (S. 4 Ziff. 2). Dieses hatte ausgeführt, der Umbau des bestehen- den Wohnhauses und der Garage finde in den bestehenden Grundmauern statt. Einzig die Erschliessung der Attika-Wohnung sei neu. Dabei würden keine Grab- arbeiten durchgeführt bzw. Deckschichten verletzt. Die Ausnahmebewilligung könne demzufolge erteilt werden. Hierzu liess die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 15. April 2019 Stellung nehmen (RR-act. IV/03). 2.2.3 Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin wurde diesbezüglich mithin vollumfänglich gewahrt. Der sich stellende und zu prüfende Problemkreis wurde vom Rechts- und Beschwerdedienst hinreichend konkretisiert. Im Übrigen hatte das ARE die Beschwerdeführerin bereits mit Schreiben vom 11. Januar 2018 be- treffend "Rechtliches Gehör" (RR-act. III/01 B14) über die vom AFU beantragte Projektanpassung unterrichtet, weil das für drei Fahrzeuge geplante Garagen- gebäude auf den Bereich der Grundmauern der bestehenden Garage redimen- sioniert werden müsse und für die Erschliessung der Attikawohnung keine Bewil- ligung erteilt werden könne, da diese ausserhalb der bestehenden Grundmauern liege. Zur Begründung wurde auf die gesetzlichen Grundlagen (Anhang 4 Ziff. 222 der Gewässerschutzverordnung [GSchV; SR 814.201] vom 28.10.1998) so- wie das Schutzzonenreglement für die Grundwasserschutzzone F.________ hin- gewiesen. Bereits aufgrund dieses Schreibens waren der Beschwerdeführerin die gewässerschutzrechtlichen Anforderungen an die Bewilligungsfähigkeit einer Baute in der Schutzzone bekannt bzw. mussten ihr bekannt sein. Die Garage wurde in den revidierten Plänen entsprechend auf die bestehenden Grundmau- ern (bzw. noch etwas kleiner) redimensioniert, wobei für das dritte Fahrzeug mit- tels Verlängerung des Daches auf der Nordwestseite des Garagengebäudes ein 9 gedeckter Abstellplatz eingeplant wurde. Überdies darf auch davon ausgegangen werden, dass Architekten, welche die Planung von Bauten in einer Gewässer- schutzzone übernehmen, die spezifischen gewässerschutzrechtlichen Anforde- rungen an Bauvorhaben hinlänglich bekannt sind. 2.3.1 Die Beschwerdeführerin macht eine unzureichende Sachverhaltsab- klärung, d.h. eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes, geltend. Nament- lich bringt sie vor, es sei wesentlich mehr verbauter, befestigter und bearbeiteter Untergrund vorhanden als im angefochtenen Entscheid berücksichtigt worden sei (Beschwerde S. 4 Rz. 11 und S. 6 f. Rz. 16). 2.3.2 Es ist dem Sicherheitsdepartement beizupflichten (Vernehmlassung S. 1 f. Ziff. 1), dass auf den von der Bauherrschaft eingereichten Plänen sowohl die be- stehenden als auch die geplanten Anlagen eingezeichnet sind bzw. eingezeich- net sein müssten. Zudem hat die Beschwerdeführerin ihren Plänen eine Luftauf- nahme ihres Grundstückes beigelegt (Ausdruck aus WebGIS, 12.12.2017). Es bestand daher für die Vorinstanzen kein Anlass, eine Ergänzung der Planunter- lagen zu verlangen (vgl. § 77 Abs. 2 PBG) oder das Baugesuch infolge Unvoll- ständigkeit gestützt auf Art. 55 Abs. 5 BauR zur Komplettierung an die Gesuch- stellerin zurückzuweisen. Dies gilt unabhängig davon, dass einerseits die Ge- schosse auf den Planunterlagen teils unklar bezeichnet werden (vgl. vorstehend Erw. 1.1.1) oder die erwähnte Luftaufnahme allenfalls einer Überprüfung seitens der Vorinstanzen im WebGIS bedurfte. Angesichts dieser Beurteilungsgrundlagen durfte der Regierungsrat auf einen Augenschein verzichten, zumal ihm beim Entscheid über die Notwendigkeit eines solchen ein erheblicher Ermessensspielraum zusteht (vgl. statt vieler VGE III 2016 103 vom 12.12.2016 Erw. 3.7; VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 7.2 mit Hinweis auf Plüss in: Kommentar VRG, § 7 Rz. 67; vgl. auch Bundesge- richtsurteil 1A.202/2003 vom 17.2.2004 Erw. 2 mit Hinweisen). Zudem vermitteln die allgemein zugänglichen elektronischen Hilfsmittel auch nach Auffassung des Bundesgerichts grundsätzlich einen rechtsgenüglichen Einblick in die bauliche Struktur des Quartiers und der Umgebung, in welche ein Bauvorhaben zu liegen kommt (webGIS; Google Earth; vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 2.2 [i.Sa. P. c. GR Schwyz betr. Eruierung des gewachsenen Terrains]). Bei dieser Sachlage hat der Regierungsrat weder den Untersuchungsgrundsatz noch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt. Dass sich ein Beizug der Wasserversorgung zwecks Klärung des Sachverhaltes nicht aufdrängte, wurde bereits dargelegt. 10 2.3.3 Selbst wenn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdefüh- rerin vorläge, wäre dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, in welchem ein Augenschein durchgeführt wurde, geheilt worden. Zum einen kann angesichts der erwähnten Beurteilungsgrundlagen (vorstehend Erw. 2.4.2) nicht von einer besonders schweren Verletzung des rechtlichen Gehörs gesprochen werden. Zum andern kommt dem Verwaltungsgericht hinsichtlich rechtlicher und tatsäch- licher Fragen umfassende Kognition zu (vgl. § 55 Abs. 1 VRP; Bundesgerichts- urteile 2C_699/2017 vom 12.10.2018 i.Sa. K. vs. Gemeinderat Reichenburg Erw. 4.6). Von einer Rückweisung an die Vorinstanz, auch wenn auf eine schwe- re Verletzung des rechtlichen Gehörs zu erkennen wäre, müsste im Übrigen ab- gesehen werden, weil dies offenkundig zu einem formalistischen Leerlauf und ei- ner unnötigen Verfahrensverzögerung führen würde (vgl. Bundesgerichtsurteile 2C_699/2017 vom 12.10.2018 i.Sa. K. vs. Gemeinderat Reichenburg Erw. 4.1; 1C_84/2011 vom 29.9.2011 i.Sa. O. vs. Gemeinderat Freienbach Erw. 2.2; BGE 142 II 218 Erw. 2.8.1; BGE 137 I 195 Erw. 2.3.2), was namentlich dem Interesse der Beschwerdeführerin als Bauherrin an einer beförderlichen Beurteilung ihres Baugesuchs zuwiderliefe. Abgesehen davon leitet die Beschwerdeführerin, so- weit ersichtlich, aus ihrer Rüge des verletzten rechtlichen Gehörs keinen An- spruch auf Rückweisung ab und stellt auch keinen entsprechenden Antrag. 3.1.1 Nach Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 und Art. 29 Abs. 2 GSchV scheiden die Kantone zum Schutz der im öffentlichen Interesse liegenden Grundwasserfassungen und -anreicherungsanlagen die in Anhang 4 Ziff. 12 GschV umschriebenen Grundwasserschutzzonen (Art. 20 GSchG) aus und legen die notwendigen Eigentumsbeschränkungen fest. Der Vollzug des Gesetzes obliegt grundsätzlich den Kantonen. Sie erlassen die erforderlichen Vorschriften (Art. 45 GSchG). Der Bund beaufsichtigt den Vollzug (Art. 46 Abs. 1 GSchG). Wer in den besonders gefährdeten Bereichen (Art. 29 Abs. 1 GSchV) sowie in Grundwasserschutzzonen und -arealen Anlagen erstellt oder ändert oder wer dort andere Tätigkeiten, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen, ausübt, muss die nach den Umständen gebotenen Massnahmen zum Schutz der Gewässer treffen (Art. 31 Abs. 1 lit. a: Massnahmen nach Anhang 4 Ziff. 2; lit. b: erforderliche Überwachungs-, Alarm- und Bereitschaftsdispositive erstellen). Die Behörde sorgt dafür, dass bei bestehenden Anlagen in den Gebieten nach Art. 31 Abs. 1 GschV, bei denen die konkrete Gefahr einer Gewässerverunreinigung besteht, die nach den Umständen gebotenen Massnahmen zum Schutz der Gewässer, insbesondere diejenigen nach Anhang 11 4 Ziff. 2, getroffen werden (Art. 31 Abs. 2 lit. a GSchV) und bestehende Anlagen in den Grundwasserschutzzonen S1 und S2, die eine Grundwasserfassung oder -anreicherungs-anlage gefährden, innert angemessener Frist beseitigt werden und bis zur Beseitigung der Anlagen andere Massnahmen zum Schutz des Trinkwassers, insbesondere Entkeimung oder Filtration, getroffen werden (Art. 31 Abs. 2 lit. b GSchV). 3.1.2 Anhang 4 Ziff. 12 GSchV unterscheidet bei den Grundwasserschutzzonen den Fassungsbereich (Zone S1; Ziff. 122), die engere Schutzzone (Zone S2, Ziff. 123) und die weitere Schutzzone (Zone S3, Ziff. 124). Diese Grundwasserschutzzonen gewährleisten hauptsächlich den Schutz des Trinkwassers vor bakteriellen Verunreinigungen (Bose, Ausgewählte Probleme zum Schutz des Grundwassers, URP 1996, Heft 2, S. 195f.). Rechtskräftig ausgeschiedene Grundwasserschutzzonen stellen deshalb für das Planungsgebiet eine besondere Nutzungsordnung auf. Als Sonderordnung geht sie den Nutzungsvorschriften der bau- und planungsrechtlichen Grundordnung der Gemeinde, dem Baureglement und dem Zonenplan (Nutzungsplan) vor, soweit sie abweichende Vorschriften enthält (vgl. VGE III 2013 25 vom 25.6.2013 Erw. 3.2.3; VGE III 2006 1041+1042 vom 22.2.2007 Erw. 4.3.1 mit Hinweisen). Die Schutzzone S3 hat eine Pufferzonenfunktion. Sie soll gewährleisten, dass bei unmittelbar drohenden Gefahren (z.B. bei Unfällen mit wassergefährdenden Stoffen) ausreichend Zeit und Raum für die erforderlichen Massnahmen zur Verfügung stehen (Anhang 4 Ziff. 124 Abs. 1 GSchV). Es sind lediglich Anlagen und Tätigkeiten nicht zulässig, von denen eine erhöhte Gefahr für die Gewässer ausgeht (vgl. Lagger, Überblick über das neue Gewässerschutzrecht, in: URP 1999, S. 490). Die Schutzzone S2 soll gemäss Anhang 4 Ziff. 123 Abs. 1 verhindern, dass Keime und Viren in die Grundwasserfassung oder -anreicherungsanlage gelangen (lit. a), das Grundwasser durch Grabungen und unterirdische Arbeiten verunreinigt wird (lit. b) und der Grundwasserzufluss durch unterirdische Anlagen behindert wird (lit. c). Für die engere Schutzzone S2 gelten die gleichen Anforderungen wie für die weitere Schutzzone S3 (Ziff. 222 Abs. 1 i.V.m. Ziff. 221). Des Weiteren ist in der Schutzzone S2 unzulässig -das Erstellen von Anlagen, wobei die Behörde aus wichtigen Gründen Ausnahmen gestatten kann, wenn eine Gefährdung der Trinkwassernutzung ausgeschlossen werden kann (Ziff. 222 Abs. 1 lit. a); -Grabungen, welche die schützende Deckschicht nachteilig verändern (lit. b); -Versickerung von Abwasser (lit. c);12 -andere Tätigkeiten, die das Trinkwasser quantitativ und qualitativ beeinträchtigen können (lit. d). Der Fassungsbereich (Zone S1) soll verhindern, dass Grundwasserfassungen und -anreicherungsanlagen sowie deren unmittelbare Umgebung beschädigt oder verschmutzt werden (Anhang 4 Ziff. 122 Abs. 1). Es sind nur bauliche Eingriffe und andere Tätigkeiten zulässig, welche der Trinkwasserversorgung dienen; ausgenommen ist das Liegenlassen von Mähgut (Anhang 4 Ziff. 223; vgl. Lagger, a.a.O., S. 470-491, S. 489 f.). 3.1.3 In den besonders gefährdeten Bereichen (wozu auch die Grundwasserschutzzone S2 zählt) bedürfen die Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Gewässer gefährden können (Art. 19 Abs. 2 GSchG). Zuständig für die Erteilung von Bewilligungen gemäss Art. 19 Abs. 2 GschG ist im Kanton Schwyz das AFU (§ 4 Abs. 2 lit. c der kantonalen Vollzugsverordnung zum Einführungsgesetz zum Gewässerschutzgesetz [VVzGSchG; SRSZ 712.111] vom 3.7.2001). 3.1.4 Die vom Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL; heute BAFU) 2014 herausgegebene Wegleitung "Grundwasserschutz" (S. 59 Ziff. 3.2.2) "skizziert" den wichtigen Grund als begründbaren und nachvollziehbaren Sachzwang für die Errichtung oder Beibehaltung der Anlage, welcher stärker gewichtet wird als die Anliegen des Grundwasserschutzes und der Trinkwasserversorgung. Dabei gewichte das Bundesrecht die Anliegen des Grundwasserschutzes als "sehr stark". Eigentlich erfüllten die genannten Bedingungen nur unverzichtbare Anlagen oder Teile von Anlagen, welche aufgrund geologischer oder topographischer Standorteigenschaften oder aus Gründen der öffentlichen Sicherheit (z.B. standortgebundene Lawinenverbauungen) zwingend in der Schutzzone liegen müssten. Wirtschaftliche Gründe oder Nutzungsinteressen rechtfertigten Ausnahmen nicht. Wichtige Gründe sind mithin nur restriktiv an-zunehmen (vgl. VGE 1014/02 vom 27.9.2002 Erw. 3.a; VGE 1000/05 vom 30.6.2005 Erw. 2.2; VGE III 2006 1041 vom 22.2.2007 Erw. 2.1). Mit VGE III 2006 1041+1042 vom 22. Februar 2007 hat das Verwaltungsgericht festgehalten (Erw. 5.2.2), dass das private Interesse der Eigentümer von in der Grundwasserschutzzone gelegenen Grundstücken an einer bestmöglichen baulichen Nutzung grundsätzlich hinter dem grossen öffentlichen Interesse an der Nutzung dieser Grundwasservorkommen zurückzustehen hat, zumal die Eigentümer für allfällige Eigentumsbeschränkungen schadlos zu halten sind (Art. 13 20 Abs. 2 lit. c GSchG). Als von hohem öffentlichen Interesse wurde auch die qualitative Seite der Wasserversorgung erachtet, d.h. die Lieferung von qualitativ den gesetzlichen Anforderungen genügendem Trinkwasser und insbesondere eine möglichst sichere und vor absehbaren Beeinträchtigungen gefeite Wasserversorgung (Erw. 5.2.3). Mit VGE 1014/02 vom 27. September 2002 hat das Verwaltungsgericht der Bestandesgarantie/dem Recht auf Wiederaufbau im Sinne von § 72 PBG die Qualität eines wichtigen Grundes im Sinne von Anhang 4 Ziff. 222 GSchV zugeschrieben (Erw. 4.c/aa; vgl. EGV-SZ B 8.11 Erw. 3.2 mit Hinweis auch auf Art. 31 Abs. 2 GSchV). Im konkreten Fall blieb der geplante Wiederaufbau innerhalb der bestehenden Grundmauern; ebenso war die nutzungsmässige Wesensgleichheit gewährleistet (Erw. 4.c/cc + dd). Mit dem Urteil 1C_456/2016 vom 30. Mai 2017 hat das Bundesgericht erwogen (Erw. 2.8), eine restriktive Auslegung des Erfordernisses der wichtigen Gründe rechtfertige sich in der in Frage stehenden, vollständig überbauten Wohnzone nur dann, wenn die Anliegen des Grundwasserschutzes und der Trinkwasserver- sorgung mindestens potenziell tangiert seien. Konkret betroffen waren in einer Schutzzone S2 (in Baar) eine Terrasse mit Sitzplatz, mehrere Hangsicherungen sowie eine Stützmauer entlang der Zufahrtsstrasse. Die wichtigen Gründe lagen gestützt auf die Beurteilung des BAFU mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung und der Verhältnismässigkeit vor: alle von der bestehenden Schutzzone S2 be- troffenen Grundstücke verfügten seit Jahrzehnten über eine Gartennutzung mit Sitzplätzen, Plattenwegen, Treppen, untiefen Hangsicherungen und Stützkon- struktionen. Im Allgemeinen könne eine geplante Gartennutzung von der Gefähr- dung her als unproblematisch beurteilt werden, solange keine massiven Garten- bauten mit Eingriffen in den Untergrund vorgesehen seien. Die geplante Gelän- deaufschüttung erfolge mit sauberem Aushub und stelle keine Gefahr für die Trinkwasserversorgung dar. Für die Hangsicherung mit oberflächennaher Funda- tion und die Stützmauern gelte dasselbe. Vor dem Hintergrund des Gleichbe- handlungsgebots und des Verhältnismässigkeitsprinzips wäre es nicht gerecht- fertigt, die geplante Gartenanlage zu verbieten. 3.2.1 Das AFU hat im Rahmen des Gesamtentscheides des ARE (S. 4 Ziff. 2) die Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben innerhalb der Grundwasser- schutzzone S2 erteilt mit der Auflage, dass die im Anhang S aufgeführten Ge- wässerschutzmassnahmen während der Ausführung der Bauten in der Schutz- zone S2 einzuhalten seien. In der Begründung hielt das AFU fest, der Umbau des bestehenden Wohnhauses und der Garage finde in den bestehenden Grundmauern statt. Einzig die Erschliessung der Attikawohnung sei neu. Dabei 14 würden aber keine Grabarbeiten durchgeführt bzw. keine Deckschichten verletzt (vgl. hierzu Bericht des Architekten vom 25.4.2018 zu der Projektüberarbeitung und den Ergänzungen). Die Ausnahmebewilligung könne demzufolge erteilt wer- den. 3.2.2 Die Bauherrschaft (Beschwerdeführerin) nahm in ihrer Stellungnahme vom 15. April 2019 (vgl. vorstehend Erw. 2.2.2; RR-act. IV/03) insbesondere Bezug auf eine Besprechung mit dem AFU und einen Augenschein vor Ort vor der Aus- arbeitung der definitiven Baueingabepläne, wobei man übereingekommen sei, dass das Bauvorhaben "Sanierung/Umbau" in keiner Weise eine Gefährdung für die Grundwasserfassungen F.________ darstelle. 3.3.1 Der Regierungsrat stellte im angefochtenen Beschluss unter Bezugnahme auf den Grundrissplan und Luftbilder fest (angefochtener Entscheid Erw. 4.1), dass - ausserhalb der bestehenden Grundmauern ein geschlossenes Treppenhaus mit über 7 m2 Grundfläche und ein zusätzlicher Stützpfeiler errichtet wird, - ungefähr 8 m 2 neuer Wohnraum durch das Versetzen der Grundmauern ge- schaffen wird, - auf der Südseite ein neuer Sitzplatz mit einer Fläche von 50 m 2 sowie min- destens ein neuer Parkplatz (Nr. 5) geschaffen wird. Zudem sei unklar, ob die Fläche im Bereich des auf dem Grundrissplan einge- zeichneten Parkplatzes Nr. 6 nicht auch als neue Asphaltfläche hätte einge- zeichnet werden müssen. Weiter stellten wohl auch die neu geplanten Wege auf der Süd- und Ostseite neue Anlagen dar. Diese Bauten und Anlagen lägen auch ausserhalb der bestehenden Grundmauern. 3.3.2 Am Augenschein konnte sich das Verwaltungsgericht von der Richtigkeit dieser gestützt auf die Planunterlagen vorgenommenen Sachverhaltsfeststellun- gen des Regierungsrates überzeugen. Es ist erstellt, und war auch unbestritten, dass der ursprünglich grösser geplante Ersatzbau für die Garage planerisch auf die bestehenden Grundrisse redimensioniert wurde. Der Architekt erläuterte, dass das Gebäude im Bereich der südwestlichen Ge- bäudeecke, weil der Boden befestigt sei, begradigt, auf den Boden herunterge- zogen und gedämmt werden sollte. Augenscheinlich zeigte sich in diesem Be- reich ein mit Platten befestigter Boden. Der Vertreter des Sicherheitsdeparte- ments bemerkte, dass es einen Unterschied ausmache, ob es sich um eine An- lage mit Bodenplatten handle, oder ob die Grundmauern/Grundriss des Wohnens vergrössert würden, was eine andere Nutzungsintensität bedeute. Hinzu komme 15 noch das in diesem Bereich geplante Cheminée. Der Architekt hielt fest, dieses Cheminée könne ohne weiteres erkerähnlich ausgestaltet werden, also ohne dass dieser Bereich bis auf den Boden heruntergezogen werde. Zur Fundierung des mit Platten belegten Bereichs konnten keine Angaben gemacht werden; eine Unterkellerung besteht gemäss den Angaben des Architekten nicht. Der Vertreter des AFU wies darauf hin, dass man in der S2 den natürlichen Boden nicht frisch versiegeln wolle. Nach dem Dafürhalten des Rechtsvertreters der Beschwerde- führerin und des Architekten ist entscheidend, dass man bereits einen Unterbau habe, was einerseits bestehende Grundmauern und anderseits ein verdichteter Boden sein könnten. Konkret seien hier nicht nur Platten auf den Boden gelegt, sondern der Boden auch verdichtet worden, andernfalls sich der Boden bzw. die Platten längst gesenkt hätten. Es sei zu differenzieren zwischen den Platten, auf welche das Gebäude heruntergezogen werden sollte und den Wegplatten des Gartenweges. Seitens des Rechtsvertreters und des Architekten der Beschwerdeführerin wurde anerkannt, dass im Bereich der Erschliessung (Ostseite des Gebäudes; mit Auf- gang zur Attika) ein Spickel ohne befestigten Untergrund besteht. Der Treppen- aufgang könne indes auch schwebend gemacht werden. Der Rechtsvertreter gab zu bedenken, dass einer allfälligen Verschlechterung an dieser Stelle die Ver- besserungen (Entfernung von astbesthaltiger Dachbedeckung; verbesserte Ver- sickerungen, neue Schmutzwasser- und andere Leitungen) gegenüberzustellen seien. Der Architekt wies in diesem Bereich zudem auf erkennbare Unterschiede des Terrainniveaus hin, was auf Absenkungen des Bodens, der beim Bau (Kel- leraushub) des bestehenden Gebäudes nicht verdichtet worden sei, zurückzu- führen sei. Der Rechtsvertreter erklärte, solche Details seien aus den Planunter- lagen oder Google nicht ablesbar; genau deshalb sei auch der Augenschein be- antragt worden. Der Vertreter des Sicherheitsdepartements äusserte zur Frage der Bodenverdichtung seine Auffassung, dass aus den Ausführungen der Vertre- ter der Beschwerdeführerin hervorgehe, dass immer ein gewisser Bereich um ein Haus herum verdichtet werde; gestützt auf diese Argumentation könnte eine Baute Stück um Stück erweitert werden. Zur Umgebung erklärte der Architekt, gestützt auf die Besprechung mit dem AFU habe man von einem zweiten Sitzplatz abgesehen; man lasse es daher im We- sentlichen beim bestehenden Zustand sein. 3.4Vorab ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Grundwasserschutzzone S2 grundsätzlich ein Bauverbot gilt (Beschwerde S. 7 Rz. 17). Entgegen der Auffassung kann jedoch nicht gesagt werden, der Regie- rungsrat gehe von einem strikten Bauverbot aus (Beschwerde S. 8 f. Rz. 21). Al-16 lein der vorliegende Fall belegt das Gegenteil. Es kann des Weiteren nicht in Ab- rede gestellt werden, dass sich der Teilabbruch und Wiederaufbau nicht auf die bestehenden Grundmauern beschränkt. Zudem ist auch eine gewisse Nutzungs- erweiterung (Erweiterung Wohnraum Südwestbereich; Autoabstellplätze) über das bestehende Gebäude hinaus vorgesehen. Festzuhalten ist auch, dass erst- mals der Regierungsrat das Vorliegen wichtiger Gründe als Voraussetzung für bauliche Massnahmen in der Grundwasserschutzzone S2 geprüft hat. Die Tatsa- che, dass eine Gefährdung der Trinkwassernutzung ausgeschlossen werden kann, ist neben dem Vorliegen wichtiger Gründe kumulative Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit von Bauten und Anlagen der Grundwasserschutzzone S2 und kann nicht an Stelle von wichtigen Gründen treten. Der Regierungsrat hat die kommunale Baubewilligung und den Gesamtentscheid des ARE denn auch nur mangels wichtiger Gründe für die geplante Erweiterung aufgehoben. Zur vom AFU verneinten allfälligen Gefährdung des Grundwassers durch den Teilabbruch und den Neubau hat sich der Regierungsrat nicht geäussert bzw. nicht äussern müssen. Soweit die Beschwerdeführerin daher rügt, es wäre auch Pflicht des Regierungsrates gewesen, den Untergrund festzustellen (Beschwerde S. 4 Rz. 10), bei der Beurteilung der Gefährdung gehe es um ein Abwägen von heute bestehender und künftiger Gefährdung (Beschwerde S. 5 Rz. 12), das AFU habe keinen negativen Einfluss auf das Grundwasser festgestellt (Beschwerde S. 5 f. Rz. 13 und Rz. 16), es bestehe nur eine theoretische Gefährdung (Beschwerde S. 7 Rz. 18), zielt die Beschwerde ins Leere. Unbehelflich ist auch der Hinweis der Beschwerdeführerin auf das Schutzzonenreglement, welches explizit Aus- nahmen vorsehe (vgl. Beschwerde S. 8 Rz. 20). Bereits mit VGE 1000/05 vom 30. Juni 2005 (in EGV-SZ 2005 B 8.11 nicht publizierte Erw. 2.6 f.) hat das Ver- waltungsgericht dargelegt, dass in der Zone S2 Bauten nicht bereits dann bewil- ligt werden dürften, wenn eine Grundwassergefährdung ausgeschlossen werden könne, sondern dass hierfür vielmehr auch ein "wichtiger Grund" verlangt werde, der im kommunalen Schutzzonenreglement nicht vorgesehen sei. Der Begriff der bestehenden Anlagen in Art. 31 Abs. 2 GSchV könne nur so verstanden werden, dass der Fortbestand von Anlagen im Rahmen der bestehenden Grundmauern gewährleistet sei. Ebensowenig lassen sich aus dem Bericht von G.________ vom 12. Juni 2018 wichtige Gründe für die geplante bauliche Erweiterung ableiten (vgl. Beschwerde S. 7 Rz. 18). Der Berichtverfasser anerkennt zunächst, keine Kenntnisse über den Zustand der Leitungen zu haben, und konkretisiert nur die in der Grundwas- serschutzzone S2 verlangten Anforderungen an Meteor- und Abwasserleitungen für das Bauvorhaben. Die geltend gemachte Verbesserung ist relativ am Vorzu- stand zu messen, dessen Gewässerschutzkonformität sich aufgrund des erwähn-17 ten Berichts (vgl. S. 1 f. Ziff. 3: offensichtlich bis anhin fehlende, indes notwendi- ge Doppelmantelrohre) allenfalls als fraglich erweist. 3.5Die geplante Baute geht offenkundig über die bestehenden Grundmauern hinaus, was die Planunterlagen (Grundrissplan; AZ-Berechnungspläne vom 8.5.2018 [Gesamtbaute] sowie vom 8.6.2018 [Grundstücke A und B, d.h. betr. 4 ½-Zimmerwohnung bzw. betr. 3 ½-Zimmerwohnung]) belegen. Die überbaute gesamte Grundfläche beträgt rund 131 m 2, wovon rund 7 m 2 auf das Treppen- haus entfallen, soweit dieses ausserhalb der bestehenden Grundmauern zu ste- hen kommt, und ungefähr 8 m 2 auf den neuen Wohnraum, der im Südwestbe- reich (bzw. Bereich der westlichen Gebäudeecke) durch die Verschiebung der Grundmauern entsteht. Bei einer vorbestehenden Grundfläche von folglich rund 116 m2 wird die Grundfläche mithin um rund 13 % über die bestehenden Grund- mauern hinaus erweitert. Als wichtiger Grund zählt, wie dargelegt, die Bestandesgarantie, womit ein Wie- deraufbau innerhalb der bestehenden Grundmauern angesprochen ist. Eine darüberhinausgehende Erweiterung ist vom gewässerschutzrechtlich vorgesehe- nen "wichtigen Grund" grundsätzlich nicht mehr erfasst. Ein anderer wichtiger Grund im Sinne des Gewässerschutzrechts für eine solche Erweiterung ist vor- liegend weder ersichtlich noch wird ein solcher substantiiert geltend gemacht. Hieran ändert sich nichts, wenn die zusätzlich beanspruchte Fläche allenfalls ge- ringfügig ist und/oder verdichteten Boden beansprucht. Wie der Augenschein auch veranschaulichte, lässt sich ein Umbau im Rahmen der bestehenden Grundmauern ohne weiteres realisieren; dies belegt grundsätzlich auch das Um- baukonzept. Indes besteht kein Anspruch auf eine Maximierung der Ausnützung, wofür das Umbaukonzept mit drei Wohnungen (statt einer Wohnung mit Einlie- gerwohnung) und der Parzellierung der mit 1'036 m2 für eine Landhauszone nicht besonders grossen Parzelle (die südwestlich anschliessenden Parzellen weisen Flächen von 1'022 m 2, 2'879 m2, 1'574 m2, 2'183 m2, 1'752 m2 auf) spricht. Was die Verdichtung anbelangt, ist dem Vertreter des Sicherheitsdepartements bei- zupflichten, dass gestützt auf diese Argumentation ein Bau selbst in einer Grundwasserschutzzone sukzessive auf die jeweils neu verdichteten Bereiche erweitert werden könnte. Dies kann indes nicht Sinn und Zweck der gewässer- schutzrechtlichen Bestimmungen und der Rechtsprechung des Verwaltungsge- richts sein, wonach die Bestandesgarantie als wichtiger Grund akzeptiert wird. Hinzu kommt, dass im verdichteten Bereich rund um ein Haus in der Regel Si- ckerleitungen angelegt werden/wurden, was für die Wasserabsorptionsfähigkeit des Bodens trotz einer gewissen Verdichtung spricht. 18 3.6.1 Der Regierungsrat hat die Frage der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorha- bens nach dem Grundsatz der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsord- nung auch nach Massgabe der in § 72 PBG vorgesehenen baurechtlichen Be- sitzstandsgarantie unter Zitierung der Rechtsprechung (Erw. 4.2.1 mit Hinweis u.a. auf EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1) geprüft. Auf diese zutreffenden und zu bestätigenden Ausführungen kann hier verwiesen werden. 3.6.2 Es ist dem Regierungsrat beizupflichten, dass namentlich durch das neue Treppenhaus, die Parkplätze und durch die Verschiebung der Grundmauer zwecks Gewinnung zusätzlicher Innennutzfläche neue und stärkere Wider- sprüche zum gewässerschutzrechtlich begründeten generellen Bauverbot in der Grundwasserschutzzone S2 entstehen. Diese Widersprüche lassen sich nicht mit wohnhygienischen oder anderen plausiblen Gründen rechtfertigen. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Ausnützungsziffer nicht vollständig ausge- schöpft wird. Dennoch ist, wie erwähnt, nicht zu verkennen, dass die baulichen Erweiterungen auf eine - ansonsten angesichts des Postulats verdichteten Bau- ens nicht zu beanstandende - Optimierung von Wohnraum ausgerichtet ist, was auch eine entsprechend höhere Zahl von Parkplätzen erfordert. Wirtschaftliche Gründe oder Nutzungsinteressen rechtfertigen gewässerschutzrechtliche Ausnahmen nicht. 3.6.3 Mit der Verweigerung der Bewilligung für das geplante Bauvorhaben wird im Übrigen auch die Eigentumsfreiheit wie die Wirtschaftsfreiheit der Beschwer- deführerin nicht tangiert. Die Baufreiheit als Konkretisierung der Eigentumsfrei- heit (Art. 26 BV) im Bereich des Planungs- und Baurechts schützt nur die recht- mässige Ausübung des Privateigentums (BGE 111 Ib 232 Erw. 6c; BGE 106 Ia 264 Erw. 2a). Die Baufreiheit und damit auch das Recht zur Erweiterung einer Baute bestehen damit nur innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über die Nutzung des Grundeigentums erlassen hat (Urteile des Bundesgerichts 1A.110/2001 vom 4.10.2001 Erw. 8.1 = ZBl 203/2002 S. 615; 1P.512/2001 vom 5.3.2002 Erw. 2.3; 1C_330/2012 vom 22.4.2013 Erw. 6). 3.6.4 Anzufügen ist, dass die Besitzstandsgarantie nach § 72 Abs. 1 PBG auch die Nutzung (Nutzungsart und Nutzungsmass) einer bestehenden, rechtmässig erstellten Baute oder Anlage, die den neuen Vorschriften widerspricht, beschlägt. Es darf nur die bisherige Nutzung weitergeführt werden (vgl. VGE III 2015 92 vom 26.8.2015 Erw. 2.1; VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 2.3; VGE 1000/05 vom 30.6.2005 Erw. 3.3; EGV-SZ 1995 Nr. 8, Erw. 3e). Namentlich im Lichte der Situierung des konkreten Bauvorhabens in einer Grundwasserschutz- zone S2 stellt sich daher die Frage, ob bzw. wie weit eine Nutzungsintensivie-19 rung (Erhöhung der Zahl der Wohnungen und Autoabstellplätzen) noch als (zulässige) Weiterführung der bisherigen Nutzung verstanden werden kann oder als (unzulässige) Nutzungsänderung zu qualifizieren ist. Angesichts des Verfah- rensausganges kann die Frage vorliegend jedoch offen gelassen werden. 3.7.1 Die Beschwerdeführerin bezieht sich auf das Bundesgerichtsurteil 1C_55/2007 vom 27. Februar 2008 betreffend die F.________, womit die gesam- te Grundwasserschutzzone in der F.________ in Frage gestellt worden sei (Be- schwerde S. 6 Rz. 15, S. 7 Rz. 17). Das Bundesgericht hatte in jenem Verfahren auf Beschwerde der Wasserversor- gung (Korporation) hin zu prüfen, ob das Verwaltungsgericht diese zu Recht zur Überarbeitung von Entscheidungsgrundlagen zur Beurteilung des Weiterbestan- des der Grundwasserfassungen F.________ und der dazugehörigen Schutzzo- nen verpflichtet hatte. Das Bundesgericht führte in seinen Erwägungen unter an- derem aus, dass mit den beiden Grundwasserfassungen insgesamt 15'000 Per- sonen mit Trinkwasser versorgt würden und die Wasserversorgung ihrerseits die "ausserordentlich grosse Bedeutung der Wasserfassungen für die Trinkwasser- versorgung" anerkenne (Erw. 2.2.1). Das Bundesgericht bestätigte die Anord- nung des Verwaltungsgerichts aufgrund der Grösse des Versorgungsgebietes als "unabdingbar" namentlich auch deshalb, weil das BAFU - das ansonsten die An- ordnung des Verwaltungsgerichts auch unterstützte - es vernehmlassend als fraglich erachtete, ob die beiden Wasserfassungen angesichts der verschiede- nen Bauten und Anlagen in der Umgebung noch gemäss den Anforderungen des Gewässerschutzes geschützt werden können (Erw. 2.2.2). Gleichenorts betonte das Bundesgericht unter Verweis auf das BAFU auch, dass in der Zone S2 das Erstellen von Anlagen grundsätzlich verboten ist. Aus diesem Urteil kann die Beschwerdeführerin also nichts zu ihren Gunsten her- leiten (vgl. Beschwerde S. 5 f. Rz. 13 bis 16; Beschwerde S. 9 Rz. 22). Auch die fehlende Opposition der Wasserversorgung ist unbehelflich (Beschwerde S. 9 Rz. 22; vgl. vorstehend Erw. 2.1.1 ff.). Aus den öffentlich einsehbaren Unterlagen der Wasserversorgung (________) geht unmissverständlich die nach wie vor ho- he Bedeutung der Wasserfassung F.________ für die Trinkwasserversorgung hervor. Hinweise auf eine (selbst mittel- oder langfristig) beabsichtigte Schlies- sung der Wasserfassung bestehen keine. Der Rechtsvertreter des Gemeindera- tes bestätigte am Augenschein unter Bezugnahme auf das Bundesgerichtsurteil, dass durch die Wasserfassung F.________ Haushalte mit rund 15'000 Personen mit Wasser versorgt würden. Der Vertreter des AFU erklärte, dass die Konzessi- on für die Wasserversorgung F.________ im Jahre 2027 auslaufe. Ein Ende der 20 Wasserfassung bzw. ein Ersatz derselben bis zu diesem Zeitpunkt sei jedoch unwahrscheinlich. Zwar waren sich die Augenscheinteilnehmer nach dem Rundgang um die Grundwasserfassung und insbesondere durch die Grundwasserschutzzone, so- weit ersichtlich, einig, dass der Überbauungsgrad kaum auf eine Grundwasser- schutzzone schliessen lässt. Indes gebietet gerade auch dieser Überbauungs- grad besondere Zurückhaltung bei der Erteilung gewässerschutzrechtlicher Aus- nahmebewilligungen, auch wenn die beanspruchten Ausnahmen im Einzelfall als geringfügig eingestuft werden könn(t)en. Insofern ist auch einem allfälligen Ge- fährdungspotential des Trinkwassers infolge eines jeden baulichen Eingriffs Rechnung zu tragen. 3.7.2 Zu Recht macht die Beschwerdeführerin keinen Vertrauensschutz geltend unter allfälliger Bezugnahme auf die Besprechung der Bauherrschaft mit dem AFU im Vorfeld der Ausarbeitung des Baugesuchs (vgl. Stellungnahme der Be- schwerdeführerin bzw. deren Architekten vom 15.4.2019, vorstehend Erw. 2.2.2; RR-act. IV/03). Zum einen bezogen sich die damaligen Äusserungen des AFU nicht auf ein konkretes Projekt; zum andern wurde offensichtlich "nur" festgestellt, dass ein Teilabbruch und Neubau keine Gefährdung für die Grundwasserfassun- gen F.________ darstellt. Dies ist vorliegend unbestritten und/bzw. nicht ent- scheidrelevant. Das Vorliegen wichtiger Gründe wurde an jener Besprechung of- fensichtlich nicht thematisiert. 3.8Eine allfällige Verletzung der Grundsätze der Gleichbehandlung und der Verhältnismässigkeit, was allenfalls als wichtiger Grund verstanden werden könnte (vgl. vorstehend Erw. 3.1.4), wird weder geltend gemacht noch bestehen Anhaltspunkte hierfür. Zwar befinden sich in der Grundwasserschutzzone S2 ne- ben der Liegenschaft der Beschwerdeführerin weitere Wohngebäude mit gestal- teter Umgebung. Beim augenscheinlichen Rundgang durch die Grundwasser- schutzzone zeigte sich jedoch, dass in den vergangenen (mindestens) zehn Jah- ren keine Baubewilligung für einen Abbruch und eine Erweiterung - jedenfalls nicht über die bestehenden Grundmauern hinaus - erteilt wurde. Was die geltend gemachte unterirdische Verbindung der Gebäude auf KTN 003 anbelangt, han- delt es sich bei den beiden Gebäuden laut Angaben des kommunalen Bauamts- leiters um Wiederaufbauten (ca. in den Jahren 2005/2006) und bei der unterirdi- schen Verbindung um eine frühere Kegelbahn, was plausibel ist angesichts der Tatsache, dass sich auf dem fraglichen Grundstück vormals ein Restaurationsbe- trieb befand. Nachdem vorliegend auch eine Gartennutzung im bestehenden Umfang gewährleistet ist und bleibt, kann auch diesbezüglich kein allfälliger An- spruch auf Gleichbehandlung und Verhältnismässigkeit und somit ein wichtiger 21 Grund erkannt werden, welcher eine Erweiterung rechtfertigen könnte, unabhän- gig davon, ob eine Erweiterung von der Gefährdungssituation her unproblema- tisch ist oder nicht. 4.1Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Regierungsrat kritisiere nur marginale Teile des Bauprojektes, die ohne weiteres mittels Auflage angepasst und bewilligungsfähig gemacht werden könnten (Beschwerde S. 9 Rz. 23 ff.). 4.2Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätz- lich der Bauabschlag zu erteilen. Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Wann ein Mangel in diesem Sinne als von untergeordneter Natur zu qualifizieren ist und unter wel- chen weiteren Voraussetzungen mit einer Nebenbestimmung Mängel des Bau- gesuchs zu beheben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem anwendbaren kantonalen und kommunalen Recht. Die betreffenden kantonalen und kommu- nalen Bestimmungen sind Ausdruck des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV). Dieses kann indessen auch unabhängig von einer kantonal- oder kommunalrechtlichen Regelung die Anordnung einer Nebenbestimmung (als mil- dere Massnahme zum Bauabschlag) gebieten. Das bedeutet jedoch nicht, dass automatisch in jedem Fall eine Verletzung von Bundesverfassungsrecht zu beja- hen wäre, wenn die Baubewilligungs- und Rechtsmittelbehörden ein Bauprojekt, das an einem untergeordneten Mangel leidet, nicht durch Erlass einer Nebenbe- stimmung "retten" (Urteil BGer 1C_476/2016 vom 9.3.2017 i.Sa. S. vs. GR Frei- enbach u.w., Erw. 2.4 mit Hinweisen). 4.3.1 Gemäss Art. 56 Abs. 5 Satz 3 BauR kann die Bewilligungsbehörde zu Ein- zelheiten der Gestaltung die erforderlichen Auflagen und Vorbehalte anbringen. Wie der Wortlaut nahelegt ("kann"-Formulierung), lässt sich ein Anspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung mit Nebenbestimmungen (Auflagen/Bedingungen) statt eines Bauabschlags hieraus nicht ableiten. Ein Anspruch wird von der Be- schwerdeführerin auch nicht erhoben. 4.3.2 Insbesondere einerseits mit dem Treppenhaus ("Erschliessung Attika", vgl. Plan Nr. 2 Grundrisse, 1:100, vom 10.4.2018), das teils ausserhalb der beste- henden Grundmauern geplant ist, ist ein Bauteil betroffen, der für das Bauvorha- ben von konzeptionell grundlegender Bedeutung ist. Das gleiche dürfte ander- seits auch für die Verschiebung der Grundmauern im Nordwestbereich zwecks Mehrgewinnung an Wohnraum gelten, wovon alle Stockwerke betroffen sind. Diesbezügliche Auflagen könnten leichthin einen Eingriff in die planerische Frei- heit der Beschwerdeführerin bedeuten. Die "Rettung" des Bauvorhabens mittels Auflage kann daher nicht in Frage kommen. 22 5.1Die Beschwerde erweist sich gestützt auf die vorstehenden Erwägungen als unbegründet und ist daher abzuweisen. 5.2Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen sowie Kosten des Augenscheins) von Fr. 3'000.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 5.3Der beanwaltete Gemeinderat hat auf die Einreichung einer Vernehmlas- sung verzichtet, womit hierfür ein Entschädigungsanspruch entfällt. Indes hat sich der Gemeinderat auch am Augenschein anwaltlich vertreten lassen. Hierfür ist er unter Berücksichtigung des zeitlichen Aufwandes pauschal mit Fr. 250.-- (inkl. MwSt.) zu Lasten der Beschwerdeführerin schadlos zu halten.23 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen und Kosten des Augenscheins) von insgesamt Fr. 3'000.-- werden der Be- schwerdeführerin auferlegt. Nachdem sie am 18. Juni 2019 einen Kosten- vorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt hat, verbleibt eine Restanz von Fr. 500.--. Sie hat diesen Betrag innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 3. Die Beschwerdeführerin hat dem beanwalteten Gemeinderat eine Parteien- tschädigung von Fr. 250.-- zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R) die Beschwerdegegnerin (R) den Rechtsvertreter der Gemeinde Freienbach (2/R) den Regierungsrat das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst das kantonale Amt für Raumentwicklung und das Bundesamt für Umwelt (BAFU), 3003 Bern (A). Schwyz, 18. Dezember 2019 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:24 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 20. Januar 2020