<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00454</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222535&amp;W10_KEY=13013463&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00454</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.07.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für Neubau Einfamilienhaus; vorinstanzlicher Verzicht auf Augenschein; Gebäudelänge. Verspätung einer Rüge betreffend Baumassenziffer (E. 4.3). Beschränkung der Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei (E. 5.4). Die dem Hauptbau vorgelagerte Tiefgarage ist als Besonderer Gebäudeteil zu qualifizieren; sie ist nicht gebäudelängenrelevant (E. 5.5). Ungeklärt ist hingegen, ob der südostseitige Anbau als Besonderes Gebäude gelten kann; die Vorinstanz hat diesbezüglich den Sachverhalt ungenügend abgeklärt (E. 5.7). Auf eine Rückweisung kann verzichtet werden, da die angefochtene Baubewilligung ohnehin aufzuheben ist; die zulässige Gebäudelänge ist unabhängig von der Qualifizierung des südostseitigen Anbaus als Besonderes Gebäude überschritten, was nicht Nebenbestimmungsweise geheilt werden kann (E. 5.8, E. 6). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDETEILE">BESONDERE GEBÃUDETEILE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 28 Abs. I ABV</span><br/><span class="gerade">§ 28 Abs. II ABV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58368" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00454</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. Juli 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 27. Januar 2020 erteilte der Gemeinderat Horgen D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem kÃ¼nftigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (derzeit Kat.-Nrn. 02 und 03) an der G-Strasse 04 in Horgen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><br/> Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 28. Februar 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. Mai 2021 teilweise gut und ergÃ¤nzte die Baubewilligung um die Auflage, wonach vor Baufreigabe dem Bauamt abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und genehmigen zu lassen seien, mit denen die Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge nachgewiesen werde. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><br/> Mit Beschwerdeschrift vom 28. Juni 2021 gelangten A und B an das Verwaltungsgericht und beantragten im Hauptstandpunkt die Aufhebung des Rekursentscheids insoweit, als der Rekurs abgewiesen respektive die Baubewilligung (nur) um die erwÃ¤hnte Auflage ergÃ¤nzt wurde. Die Baubewilligung sei stattdessen gesamthaft aufzuheben, eventualiter sei die Sache zur ergÃ¤nzenden PrÃ¼fung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Sachverhalt1">Das Baurekursgericht beantragte am 9. Juli 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerdegegner schloss mit Eingabe vom 17. August 2021 auf Abweisung der Beschwerde; ebenso der Beschwerdegegner 2 mit Beschwerdeantwort vom 26. August 2021.</p> <p class="Urteilstext">In den weiteren Rechtsschriften bis und mit der Quadruplik des privaten Beschwerdegegners vom 3. November 2021 hielten die Parteien an ihren jeweiligen AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als StockwerkeigentÃ¼mer der sÃ¼dwestlich der Bauparzellen gelegenen und von diesen nur durch die G-Strasse getrennten Liegenschaft Kat.-Nr. 05 angesichts der von ihnen vorgebrachten RÃ¼gen legitimationsbegrÃ¼ndend im Sinn von § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betroffen. Infolge der teilweisen Abweisung ihres Rekurses durch die Vor­instanz sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Beschwerde berechtigt. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1">Die gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.5 gelegenen BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 sind mit einem Wohn- und Gewerbehaus und einem daran angebauten ProduktionsgebÃ¤ude Ã¼berstellt. Das ProduktionsgebÃ¤ude soll abgebrochen und stattdessen ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung erstellt werden. Auf dem sÃ¼dÃ¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 ist ein weiteres GebÃ¤ude angebaut (G-Strasse 07 und 08).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz hat auf die DurchfÃ¼hrung des von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten Augenscheins mit der BegrÃ¼ndung verzichtet, die VerhÃ¤ltnisse vor Ort seien zwar entscheidrelevant, aber auf Grund der Akten klar. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen dies als willkÃ¼rlich. Der Untersuchungsgrundsatz (§ 7 Abs. 1 VRG) und der Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV]) seien verletzt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht oder aber eine entsprechende Anweisung an die Vorinstanz.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewÃ¤hrleistete Grundsatz des rechtlichen GehÃ¶rs garantiert den betroffenen Personen ein persÃ¶nlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor Erlass des Entscheids zur Sache Ã¤ussern, erhebliche Beweise beibringen, an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis Ã¤ussern kÃ¶nnen. Die BehÃ¶rde ist grundsÃ¤tzlich verpflichtet, die ihr angebotenen Beweismittel abzunehmen, wenn sie zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Sie hat die Vorbringen der Parteien tatsÃ¤chlich zu hÃ¶ren, zu prÃ¼fen und in der Entscheidfindung zu berÃ¼cksichtigen (BGE 142 II 218 E. 2.3; 137 II 266 E. 3.2). Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzurÃ¤umen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 143 V 71 E. 4.1). Die BegrÃ¼ndung von Entscheiden muss gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann. Dabei darf sich die BegrÃ¼ndung auf jene Aspekte beschrÃ¤nken, die die BehÃ¶rde aus sachlich haltbaren GrÃ¼nden als wesentlich betrachtet (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00023, E. 2.2). Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die BegrÃ¼ndung mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt (BGE 137 II 266 E. 3.2). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die VerwaltungsbehÃ¶rde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden und SachverstÃ¤ndigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Augenscheine ermÃ¶glichen der EntscheidbehÃ¶rde die unmittelbare Wahrnehmung von Tatsachen und dadurch ein besseres VerstÃ¤ndnis des Sachverhalts. Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 78 f.), nicht hingegen dann, wenn etwa der Sachverhalt aus den Akten hervorgeht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Unter Beachtung dieser GrundsÃ¤tze ist nunmehr zu prÃ¼fen, ob die BeschwerdefÃ¼hrenden eine unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend zu machen vermÃ¶gen, welche einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht oder allenfalls eine RÃ¼ckweisung der Sache zur weiteren (bzw. erneuten) AbklÃ¤rung an das Baurekursgericht rechtfertigen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden den Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zunÃ¤chst im Zusammenhang mit ihrer RÃ¼ge betreffend Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss Ziff. 5.5.3 BZO gilt in der Zone WG 2.5 fÃ¼r dauernd gewerblich genutzte GebÃ¤ude ein Baumassenziffernzuschlag fÃ¼r HauptgebÃ¤ude von 1/4 der GrundausnÃ¼tzung. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, das Bauprojekt nehme diesen Zuschlag zu Unrecht in Anspruch. Der private Beschwerdegegner habe sein vormals auf dem BaugrundstÃ¼ck bestehendes gewerbliches Atelier aufgegeben und durch Wohnungen ersetzt. HÃ¤tte die Vor­instanz einen Augenschein durchgefÃ¼hrt, hÃ¤tte sie dies leicht feststellen kÃ¶nnen. In der Konsequenz resultiere eine massive Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>In ihrer Rekursschrift vom 28. Februar 2020 rÃ¼gten die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden in materiell-rechtlicher Hinsicht allein eine Ãberschreitung der GebÃ¤udelÃ¤nge sowie das Vorliegen eines Ã¼berdimensionierten Attikageschosses. Das Baurekursgericht ist auf die erstmals in der Replik vor Vorinstanz vom 23. MÃ¤rz 2021 vorgetragene RÃ¼ge betreffend Baumasse mangels VerspÃ¤tung nicht eingetreten. Dies ist nicht zu beanstanden. Es kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG vollumfÃ¤nglich auf ErwÃ¤gung 6.2 des Rekursentscheids verwiesen werden. Zufolge verspÃ¤tet erhobener RÃ¼ge bestand bereits vor Baurekursgericht kein diesbezÃ¼glicher AbklÃ¤rungsbedarf. Die Rekursinstanz war nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche Bewilligung Ã¼ber die in der Rekursschrift gerÃ¼gten Punkte hinaus auf MÃ¤ngel zu untersuchen. GrÃ¼nde fÃ¼r eine ausnahmsweise BerÃ¼cksichtigung der verspÃ¤tet vorgetragenen RÃ¼ge lagen nicht vor. Die erstmalige BerÃ¼cksichtigung der RÃ¼ge durch das Verwaltungsgericht liefe sodann auf die Geltendmachung eines neuen Bauhinderungsgrunds hinaus, was gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis nicht zulÃ¤ssig ist (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4). Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins war bzw. bleibt insoweit entbehrlich. Auf die RÃ¼ge betreffend Baumassenziffer ist nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden den Verzicht auf einen Augenschein im Zusammenhang mit ihrer RÃ¼ge, dass die GebÃ¤udelÃ¤nge weitergehend Ã¼berschritten sei, als die Vorinstanz dies berechnet habe. </p> <p class="Erwgung2">Der zweistÃ¶ckige, sÃ¼dostseitige Anbau an das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 09 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 sei bei der Bemessung des fÃ¼r die GebÃ¤udelÃ¤nge massgeblichen flÃ¤chenkleinsten Rechtecks im Sinne von § 28 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung der ABV [Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 11. Mai 2016]) miteinzubeziehen, was im Rahmen eines Augenscheins ohne Weiteres zu erkennen gewesen wÃ¤re. Eine BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Ausklammerung dieses Anbaus bei der Berechnung des flÃ¤chenkleinsten Rechtecks suche man im Rekursentscheid vergebens. Die MitberÃ¼cksichtigung des Anbaus wÃ¼rde zu einer anderen Berechnung des massgeblichen flÃ¤chenkleinsten Rechtecks und damit zu einer weitergehenden Ãberschreitung der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge fÃ¼hren. </p> <p class="Urteilstext">UnzulÃ¤ssig sei im Weiteren auch die Qualifizierung der in Richtung der G-Strasse dem Hauptbau vorgelagerten und unter diesem auskragenden Tiefgarage als nicht an die GebÃ¤udelÃ¤nge anzurechnendes Besonderes GebÃ¤ude. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die maximale GebÃ¤udelÃ¤nge in der Zone WG 2.5 betrÃ¤gt gemÃ¤ss Ziff. 5.1 BZO 40 m.</p> <p class="Erwgung2">Als GebÃ¤udelÃ¤nge gilt die lÃ¤ngere Seite des flÃ¤chenkleinsten Rechtecks, welches die senkrecht auf den Erdboden projizierte grÃ¶sste, durch die massgebliche FassadenlÃ¤nge gebildete GebÃ¤udeumfassung umschreibt. Als GebÃ¤udebreite gilt die kÃ¼rzere Seite dieses Rechtecks. Besondere GebÃ¤ude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG fallen ausser Ansatz, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt (§ 28 Abs. 1 und Abs. 2 ABV in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung der ABV [Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 11. Mai 2016]). Der BZO Horgen lÃ¤sst sich keine abweichende Vorschrift entnehmen.</p> <p class="Urteilstext">Besondere GebÃ¤ude im Sinne von § 49 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung; Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2 sowie Anhang) sind GebÃ¤ude, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Vorinstanz eruierte in Anwendung dieser Vorschriften fÃ¼r das geplante Bauvorhaben eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 40,8 m, wobei sie massgeblich auf vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizzen abstellte. Massgeblich sei die SÃ¼dwestfassade des ersten Obergeschosses und des Attikageschosses. Die GebÃ¤udeumfassung begreife auch das sÃ¼dÃ¶stlich angebaute GebÃ¤ude auf der Parzelle Kat.-Nr. 06 (G-Strasse 07 und 08), mithin den ganzen ursprÃ¼nglich zusammenhÃ¤ngenden Fabrikbau. Ausser Ansatz falle hingegen die projektierte und als Besonderes GebÃ¤ude zu betrachtende, dem HauptgebÃ¤ude vorgelagerte sowie unter diesem in Richtung G-Strasse auskragende Sammelgarage. </p> <p class="Erwgung2">Im Weiteren erkannte die Vorinstanz, dass zwar bereits die bestehende, in den 1960er-Jahren rechtmÃ¤ssig erstellte Ãberbauung die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge Ã¼berschreite. Gleichwohl komme das Bauprojekt nicht in den Genuss der Besitzstandsgarantie, weil das ProduktionsgebÃ¤ude bis auf das Untergeschoss zurÃ¼ckgebaut werde und die darÃ¼ber liegenden Geschosse neu erstellt wÃ¼rden. Daran Ã¤ndere nichts, dass das angebaute GebÃ¤ude auf der Parzelle Kat.-Nr. 06 erhalten bleibe: Das Mass der Umgestaltung bemesse sich, nachdem es sich um zwei selbstÃ¤ndige Bauten handle, nicht am Gesamtbestand beider GebÃ¤ude. Demzufolge lasse sich die GebÃ¤udelÃ¤ngenÃ¼berschreitung von 0,8 m jedenfalls nicht via § 357 Abs. 1 PBG legitimieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Soweit in diesem Zusammenhang zunÃ¤chst die Beschwerde<i>gegner</i>schaft in den Beschwerdeantworten einwirft, die vorinstanzliche Rechtsauffassung, wonach das Neubauprojekt nicht in den Genuss der Besitzstandsgarantie gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG komme, sei fragwÃ¼rdig und durch das Verwaltungsgericht zu Ã¼berprÃ¼fen, ist Folgendes vorauszuschicken:</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 63 Abs. 2 VRG wird die Entscheidbefugnis des Verwaltungsgerichts durch die Rechtsbegehren der beschwerdefÃ¼hrenden Partei beschrÃ¤nkt; deren AntrÃ¤ge â in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid â bestimmen den Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht. Das VRG kennt das Institut der Anschlussbeschwerde nicht; die Entscheidbefugnis liegt zwischen dem Antrag der beschwerdefÃ¼hrenden Partei und dem angefochtenen Entscheid. Die Bindung an die Parteibegehren der beschwerdefÃ¼hrerischen Partei ist Ausdruck der das Beschwerdeverfahren beherrschenden Dispositionsmaxime (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 21 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Im Lichte dieser GrundsÃ¤tze ist eine Auseinandersetzung mit der â zumal auch nicht auf den ersten Blick offensichtlich unzutreffenden â Rechtsauffassung der Vorinstanz bezÃ¼glich der Nichtanwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG (welche von der Beschwerdegegnerschaft nicht im Rahmen einer eigenen Beschwerde vorgetragen wurde) auf das Bauprojekt nicht angezeigt. Diese ist vielmehr im Weiteren vorauszusetzen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.5 </span></b>Zuzustimmen ist der Vorinstanz zunÃ¤chst, dass die dem Hauptbau vorgelagerte und unter diesem auskragende, gemÃ¤ss den BauplÃ¤nen weniger als 4 m hohe Tiefgarage in Richtung G-Strasse als Besonderer GebÃ¤ude<i>teil</i> im Sinne von § 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung (PBG, Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2 sowie Anhang) zu qualifizieren ist. Als Besonderer GebÃ¤udeteil ist die Tiefgarage einem Besonderen GebÃ¤ude gleichzustellen. Es kann insoweit in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG auf ErwÃ¤gung 4.3.1 des Rekursentscheids verwiesen werden. Ein hinreichendes Mass an konstruktiver und architektonischer SelbstÃ¤ndigkeit bleibt trotz der (in Bezug auf die gesamte Garage geringfÃ¼gigen) Auskragung unter das HauptgebÃ¤ude durchaus erkennbar (vgl. VGr, 18. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00662, E. 4.2 f.; VGr, 1. MÃ¤rz 2018, VB.2017.00363, E. 3.2.1; 2. MÃ¤rz 2016, VB.2015.00544, E. 4.1 f.). Die Tiefgarage ist damit nicht gebÃ¤udelÃ¤ngenrelevant.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.6 </span></b>Mit Recht halten die BeschwerdefÃ¼hrenden indes dafÃ¼r, dass sich dem Entscheid der Vorinstanz keine BegrÃ¼ndung entnehmen lÃ¤sst, weshalb der <span>sÃ¼dostseitige Anbau an das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 09 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 nicht in die Berechnung des flÃ¤chenkleinsten Rechtecks miteinbezogen wurde. Wie erwÃ¤hnt stellte die Vorinstanz insoweit auf vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizzen ab, gemÃ¤ss welchen sich die derzeit projektierte GebÃ¤udelÃ¤nge von 40,8 m auf maximal 40,0 m anpassen lasse. Die Skizze gemÃ¤ss act. 010 klammert den sÃ¼dostseitigen Anbau an das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 09 vollstÃ¤ndig aus. Die BerÃ¼cksichtigung dieses Anbaus im Rahmen des flÃ¤chenkleinsten Rechtecks wÃ¼rde zu einem anderen flÃ¤chenkleinsten Rechteck und damit auch zu einer anderen Berechnung der GebÃ¤udelÃ¤nge fÃ¼hren. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.7 </span></b>GemÃ¤ss der Beschwerdegegnerschaft handelt es sich beim sÃ¼dostseitigen Anbau an das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 09 ebenfalls um ein Besonderes GebÃ¤ude. Zwar lÃ¤sst sich den bei den Akten liegenden, am 5. MÃ¤rz 1956 bewilligten BauplÃ¤nen des Fabrikneubaus entnehmen, dass der Anbau als HeizungsgebÃ¤ude geplant und bewilligt wurde. Diente der Anbau heute noch immer als Heizungsraum, wÃ¤re er zwar unstreitig nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt. In den damaligen FassadenplÃ¤nen fehlt indes eine Vermassung. Mangels massstabsgetreuer [1:100] Einreichung des damaligen Bauplans Nr. 14/28 lÃ¤sst sich die HÃ¶he des Anbaus auch nicht nachmessen. Auch den PlÃ¤nen des heutigen Bauprojekts lÃ¤sst sich zur HÃ¶he dieses â gemÃ¤ss den BeschwerdefÃ¼hrenden <i>zwei</i>stÃ¶ckigen â Anbaus nichts entnehmen, weil das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 09 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 in den BauplÃ¤nen nur teilweise sowie als grau schraffierte FlÃ¤che ausgewiesen wurde; der streitige Anbau liegt ohnehin ausserhalb des Planbereichs. Damit ist ungeklÃ¤rt, ob der Anbau tatsÃ¤chlich maximal 4 m hoch ist, daher als Besonderes GebÃ¤ude gelten kann und demzufolge bei der Berechnung des flÃ¤chenkleinsten Rechtecks und in der Folge der GebÃ¤udelÃ¤nge ausser Ansatz fÃ¤llt. Entgegen der Vorinstanz sind die VerhÃ¤ltnisse aufgrund der Akten nicht klar. Die tatsÃ¤chliche HÃ¶he des Anbaus (und im Ãbrigen auch seine heutige Nutzung) wÃ¤re anlÃ¤sslich eines Augenscheins leicht zu eruieren gewesen. Das blosse Abstellen im angefochtenen Entscheid auf eine vom privaten Beschwerdegegner eingereichte Skizze betreffend die Berechnung des flÃ¤chenkleinsten Rechtecks war ohne AbklÃ¤rung, ob der Anbau zufolge zulÃ¤ssiger Qualifizierung als Besonderes GebÃ¤ude tatsÃ¤chlich ausser Ansatz fÃ¤llt, unzulÃ¤ssig und verletzte den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden auf rechtliches GehÃ¶r sowie den Untersuchungsgrundsatz.<span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Das EbenausgefÃ¼hrte wÃ¼rde zur Gutheissung der Beschwerde und RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zwecks weiterer SachverhaltsabklÃ¤rung im Sinn der ErwÃ¤gungen fÃ¼hren. Nach Massgabe nachfolgender ErwÃ¤gungen ist der Entscheid indes ohnehin gÃ¤nzlich aufzuheben, weshalb auf eine RÃ¼ckweisung verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz ging wie gezeigt auch unter NichtberÃ¼cksichtigung des sÃ¼dostseitigen Anbaus an das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 09 von einer GebÃ¤udelÃ¤ngenÃ¼berschreitung von immerhin 0,8 m aus und statuierte diesbezÃ¼glich die Nebenbestimmung, wonach vor Baufreigabe dem Bauamt abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und genehmigen zu lassen seien, mit denen die Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge nachgewiesen werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen (§ 321 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Urteilstext"><span>Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen kÃ¶nnen mithin lediglich untergeordnete MÃ¤ngel eines Baugesuchs behoben werden. Die MÃ¶glichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfÃ¤llt, wenn die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die MÃ¤ngel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprÃ¼ft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). </span>Ausserdem kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird. Auch in diesen FÃ¤llen fÃ¤llt eine auflageweise Behebung der MÃ¤ngel ausser Betracht (VGr, 27. MÃ¤rz 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Anders als etwa bei der blossen Verkleinerung eines Zimmers um rund einen Meter, welche mittels einer konkreten Nebenbestimmung angeordnet werden konnte (nachdem diese Anpassung allenfalls bzw. nur mit einer Ãnderung der Raumaufteilung oder der Verschiebung einer ZimmertÃ¼r einherging; vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.), kann bei der VerkÃ¼rzung eines ganzen, mehrstÃ¶ckigen GebÃ¤udes um fast einen Meter nicht ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand beurteilt werden, welche baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen die gewÃ¤hlte MÃ¤ngelbehebung nach sich zieht. Den nicht massstabsgetreu eingereichten und damit auch nicht nachmessbaren PlÃ¤nen gemÃ¤ss act. 011 lÃ¤sst sich nur entnehmen, dass <i>eine</i> MÃ¶glichkeit zur Behebung des Mangels in der Verschiebung der gesamten bergseitigen SÃ¼dwestfassade in Richtung Nordost bestehen kÃ¶nnte. Bereits aus diesen PlÃ¤nen lÃ¤sst sich ersehen, dass damit konzeptionelle Ãnderungen auf drei Geschossebenen einhergingen, welche nicht ohne Weiteres beurteilbar sind und allenfalls vertiefte AbklÃ¤rungen nach sich ziehen (Ãnderung der Parkplatzanordnung; Ãnderung der GrÃ¶sse diverser Zimmer unter teilweiser Verschiebung sanitarischer Anlagen; offenbar VerschmÃ¤lerung der inneren Erschliessungstreppe). Auch andere MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung sind denkbar, beispielsweise die KÃ¼rzung der gegenÃ¼berliegenden Fassade, was allenfalls wiederum mit anderen, derzeit nicht absehbaren Ãnderungen einhergehen kÃ¶nnte. Wenngleich die grundsÃ¤tzliche Behebbarkeit des Mangels der GebÃ¤udelÃ¤ngenÃ¼berschreitung nicht in Abrede steht, gehÃ¶ren im Lichte der erforderlichen Einheit des Bauentscheids Ãnderungen in der skizzierten GrÃ¶ssenordnung und mit den beschriebenen, derzeit nicht Ã¼berblickbaren baulichen Auswirkungen nicht in ein nachgelagertes MÃ¤ngelbehebungsverfahren nach § 321 PBG. Der Entscheid, welche Variante bevorzugt wird und zum Gegenstand eines neuen Baugesuchs gemacht werden soll, ist Sache der Bauherrschaft und nicht der BaubehÃ¶rde bzw. der Rechtsmittelinstanzen (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 2.2 und 4.2; zum Ganzen und mit weiteren Hinweisen siehe auch VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 6.1 ff.; sodann VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00645, E. 3.2.1 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b><br/> Das AusgefÃ¼hrte fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die betreffend den Nachbarrekurs vollstÃ¤ndig unterliegenden Parteien, nÃ¤mlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1 und 2, je zur HÃ¤lfte zu tragen sind.</p> <p class="Urteilstext">Der private Beschwerdegegner ist zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'500.-. <span>Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar PlÃ¼ss in Kommentar VRG, ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 94).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 27. Januar 2020 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. Mai 2021 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'755.- werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'780.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) den Regierungsrat.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>