<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00539</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211645&amp;W10_KEY=4467116&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00539</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.03.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für einen Ersatzneubau anstelle eines Einfamilienhauses: Dachgestaltung, Auskragung des Attikageschosses.<br/><br/>In Fortführung der bisherigen Praxis sind auskragende Attikageschoss-Terrassen unzulässig, da solche der Gebäudefassade vorgelagerte Bauteile das hypothetische Schrägdachprofil durchstossen. Die Attikageschosse verlören durch auskragende Terrassen ihre charakteristische Erscheinung als Dachgeschoss (E. 3.2). Ob die Terrasse durch ein Geländer oder eine Brüstung gesichert ist, bleibt unmassgeblich (E. 3.3). <br/><br/>Auskragende Bauteile an Attikageschossen sind auch insoweit unzulässig, als sie die für Dachaufbauten geltende Drittelsregel einhalten, zumal sie der Zweckbestimmung der Vorschriften zur Dachgestaltung zuwiderlaufen, welche darauf abzielen, dass Dachgeschosse gegenüber den Vollgeschossen klar als solche erkennbar sind und einen ästhetisch befriedigenden Eindruck vermitteln (E. 3.4).<br/><br/>Abweisung der Beschwerden.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSKRAGENDE BAUTEILE">AUSKRAGENDE BAUTEILE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHPROFIL">DACHPROFIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGEL">DRITTELSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSE">TERRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 281 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2012 Nr. 19 S. 6</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14620" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00539</p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00540</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. MÃ¤rz 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.<b> </b>A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00539</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>D, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00540</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA J,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Bauentscheid K-Strasse vom 2. Dezember 2008 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich A und B unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen anstelle des abzubrechenden Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der K-Strasse 02 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1">Hiergegen erhoben D einerseits sowie G und F und I und H anderseits mit separaten Eingaben vom 8. Januar bzw. 9. Januar 2009 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschluss vom 28. Oktober 2009 (Bauentscheid 02) bewilligte die Bausektion AbÃ¤nderungsplÃ¤ne, mit denen verschiedene Bedingungen der Stammbaubewilligung erfÃ¼llt wurden. </p> <p class="Sachverhalt1">Hiergegen wandten sich wiederum mit separaten Eingaben vom 2. Dezember 2009 D einerseits sowie G und F und I und H anderseits an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen AbÃ¤nderungsbewilligung vom 28. Oktober 2009.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 2. MÃ¤rz 2010 bewilligte die Bausektion einen weiteren AbÃ¤nderungsplan, der eine Volumenreduktion des Veloraums, eine Tieferlegung der Untergeschossdecke in diesem Bereich sowie eine StÃ¼tzmauer umfasste. Dieser Beschluss blieb unangefochten. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b><b> </b></p> <p class="Urteilstext">Mit separaten, gleichlautenden Entscheiden vom 1. Juli 2011 entschied das neu zustÃ¤ndige Baurekursgericht Ã¼ber die Rekurse von D (R1S.2009.05005 und R1S.2009.05219) sowie G und F und I und H (R1S.2009.05012 und R1S.2009.05220). Das Baurekursgericht hiess die Rekurse teilweise gut. Demzufolge wurden die privaten Rekursgegnerschaften verpflichtet, der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Sinn der ErwÃ¤gungen AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r das Dachgeschoss zur PrÃ¼fung und Bewilligung einzureichen und sich an die am 28. Oktober 2009 und 2. MÃ¤rz 2010 bewilligten ProjektÃ¤nderungen zu halten. Im Ãbrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit sie nicht zufolge ProjektÃ¤nderungen gegenstandslos geworden waren. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerden vom 5. September 2011 (VB.2011.00539 und VB.2011.00540) beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, die Rekursentscheide vom 1. Juli 2011 aufzuheben, soweit damit die Rekurse gutgeheissen worden waren, eventuell soweit damit den BeschwerdefÃ¼hrern aufgetragen worden war, die auskragenden TerrassenflÃ¤chen auf mehr als 2/3 der Fassadenflucht des darunter liegenden Obergeschosses zurÃ¼ckzunehmen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. September 2011 vereinigte das Verwaltungsgericht die beiden Beschwerdeverfahren VB.2011.00539 und VB.2011.00540. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerschaften beantragten am 16. September 2011 bzw. am 10. Oktober und am 10. November 2011 Abweisung der Beschwerden; Letztere schlossen zudem auf die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte am 4. Oktober 2011, es sei die Beschwerde gutzuheissen. Am 9. Dezember 2011 nahmen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu den Beschwerdeantworten Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck </span>Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) der Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser sind zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Strittig ist im vorliegenden Verfahren die Auskragung des Attikageschosses beim Neubauprojekt bzw. die mit den angefochtenen Rekursentscheiden vom 1. Juli 2011 statuierte Nebenbestimmung, wonach die Bauherrschaft der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Sinn der ErwÃ¤gungen AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r das Dachgeschoss zur PrÃ¼fung und Bewilligung einzureichen habe. Das Baurekursgericht erwog hierzu, Auskragungen von Attikageschossen seien nicht gestattet. Mit der Begriffsdefinition in § 275 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; "Kniestockregelung") und der Bestimmung von § 292 PBG betreffend Dachaufbauten habe der Gesetzgeber die Ausgestaltung der Dachgeschosse umfassend und abschliessend geregelt. Der vom Gesetzgeber mit § 292 in Verbindung mit § 275 Abs. 2 PBG verfolgte Zweck wÃ¼rde unterlaufen, wenn Auskragungen der Dachgeschosse (Attikageschosse) zugelassen wÃ¼rden, die auch entlang der "Stirnseite" verlaufen oder einer nach § 292 PBG zulÃ¤ssigen Dachaufbaute vorgelagert seien und â bei einem kantonalen Minimalabstand von 3,5 m (§ 270 Abs. 1 PBG) â von der nachbarlichen Grenze lediglich einen Abstand von 1,5 m einhalten mÃ¼ssten. Dasselbe gelte selbstverstÃ¤ndlich auch fÃ¼r die Ãberdachung solcher Auskragungen. Die auskragenden Terrassen seien unzulÃ¤ssig. Da sich die notwendigen Korrekturen auf die RÃ¼cknahme der entsprechenden TerrassenflÃ¤chen auf der sÃ¼dlichen und westlichen GebÃ¤udeseite und einen neuen Zugang zum Abstellraum beschrÃ¤nkten, sei der festgestellte Mangel durch eine Nebenbestimmung zu beheben. Es sei daher zu verlangen, dass die auskragenden TerrassenflÃ¤chen auf die Fassadenflucht des darunter liegenden Obergeschosses zurÃ¼ckzunehmen seien, wobei der fÃ¼r die Anlegung des 45°-Winkels nicht relevante RÃ¼cksprung an der SÃ¼dwestecke des Obergeschosses auch diesbezÃ¼glich nicht zu berÃ¼cksichtigen sei. An dieser Stelle sei die Terrasse bis auf die Flucht des GebÃ¤udegrundrisses zurÃ¼ckzunehmen. Damit sei auch der von den Rekurrenten monierte Grenzabstand gewahrt. </p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihren Beschwerden an das Verwaltungsgericht entgegen, das Baurekursgericht habe sich bei seinem Entscheid einzig auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 12. Juli 2006 (VB.2006.00150 = RB 2006 Nr. 69 = BEZ 2006 Nr. 43) gestÃ¼tzt. In jenem Entscheid sei indessen die Frage zu entscheiden gewesen, ob ein Balkonanbau im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses unter die Abstandsprivilegierung von § 260 Abs. 3 PBG falle, was das Verwaltungsgericht verneint habe. Aus den ErwÃ¤gungen ergebe sich, dass nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Attikageschosse sehr wohl Ã¼ber die Fassade hinausragen dÃ¼rften, solange sie den Grenzabstandsbereich nicht verletzten. Vorliegend wÃ¼rden sich indessen gar keine Abstandsfragen stellen. Es komme hinzu, dass eine auskragende Terrasse als <i>nicht vertikaler, </i>der Terrasse <i>vor</i>gelagerter GebÃ¤udeteil bereits vom Wortlaut her nicht unter den Begriff der <i>Auf</i>baute gemÃ¤ss § 292 PBG falle. In welchem Umfang ein Bauteil von der Fassade vorspringen dÃ¼rfe, bestimme sich ausschliesslich nach § 260 Abs. 3 PBG bzw., wenn eine Baulinie tangiert sei, nach § 100 PBG. Weder die eine noch die andere Bestimmung enthalte einen Vorbehalt, wonach GebÃ¤udevorsprÃ¼nge in Dachgeschossen nicht zulÃ¤ssig seien. Eine einem Dachgeschoss vorgelagerte Dachterrasse liege nicht <i>Ã¼ber </i>der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che. Sie stelle regelmÃ¤ssig eine VerlÃ¤ngerung der Dachplatte dar, einer Traufe gleich, welche ebenfalls der Fassade vorspringen dÃ¼rfe. Anders verhielte es sich lediglich, wenn eine Terrasse mit einer gemauerten BrÃ¼stung zur Diskussion stÃ¼nde, weil eine solche, anders als ein GelÃ¤nder, als Dachaufbaute zu qualifizieren sei (BEZ 2006 Nr. 19). Zudem sei anzumerken, dass § 292 PBG eine reine Ãsthetiknorm darstelle, welche bezwecke, dass Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauen verhindert werden sollen. Mit der unzulÃ¤ssigen Anwendung von § 292 PBG auf Dachterrassen ohne gemauerte BrÃ¼stungen wÃ¼rde die Erstellung von GebÃ¤udeteilen verunmÃ¶glicht, die nicht zuletzt im Interesse einer harmonischen Fassadengestaltung geboten seien. Solche einer Attika vorgelagerten Terrassen seien nicht geeignet, dem Dachbereich ein verpÃ¶ntes Ãbergewicht zu verleihen, anders als bei gemauerten BrÃ¼stungen oder "bÃ¼ndig mit der hypothetischen Giebelfassade platzierten Dachaufbauten". Auf jeden Fall hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrer aber das Recht, die Terrassen auf einem Drittel der betroffenen FassadenlÃ¤nge Ã¼ber die Fassade hinausragen zu lassen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 292 lit. b. PBG dÃ¼rfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge, sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht hat sich schon des Ãfteren mit der Auslegung von § 292 PBG befassen mÃ¼ssen (vgl. insbesondere VGr, 25. Januar 2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22; vgl. schon RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121 E. 1, 1999 Nr. 122; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 941; je auch zum Folgenden). Es hat sich dabei stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten lassen, dass Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht den Eindruck von Vollgeschossen vermitteln sollen. Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ãsthetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>In Auslegung von § 292 PBG sowie einer kommunalen Norm mit Ã¤hnlichem Sinngehalt hat das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 24. November 2004 (VB.2004.00203) zur Frage Stellung genommen, inwieweit Attikageschoss-Terrassen zulÃ¤ssig sind, welche der GebÃ¤udefassade vorgelagert sind bzw. dieser gegenÃ¼ber auskragen. Es hat dabei festgehalten, dass die auskragenden Bauteile bei einer korrekten Gesamtbetrachtung das hypothetische SchrÃ¤gdachprofil durchstossen. Die optische Erscheinung der Attikageschosse werde durch die auskragenden Terrassen deutlich verÃ¤ndert und mit dem Terrassenvorbau verliere das Attikageschoss seine charakteristische Erscheinung als <i>Dach</i>geschoss. <span>Dass die Terrassen als Einzelbauteile unterhalb des Ansatzpunkts des hypothetischen SchrÃ¤gdachprofils ansetzten, sei unmassgeblich. </span>Durch die Terrassen wÃ¼rden die Dachgeschosse den Eindruck von Vollgeschossen vermitteln. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>In dem von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Entscheid vom 12. Juli 2006 (VB.2006.00150 = RB 2006 Nr. 69 = BEZ 2006 Nr. 43) hat das Verwaltungsgericht diese Praxis bestÃ¤tigt. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Bauherrschaft hatten sich in jenem Fall auf den Standpunkt gestellt, dass auskragende Terrassen von Attikageschossen unter die abstandsprivilegierten Bauteile im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG fallen wÃ¼rden, wonach einzelne VorsprÃ¼nge bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen dÃ¼rften und damit zulÃ¤ssig seien. Das Gericht hat dabei festgehalten, dass mit der Begriffsdefinition von § 275 PBG ("Kniestockregelung") und von § 292 PBG betreffend Dachaufbauten die Ausgestaltung der Dachgeschosse umfassend und abschliessend geregelt seien. Der Gesetzgeber habe mit der Privilegierung "einzelner VorsprÃ¼nge" nicht die im Gesetz festgelegte Ausgestaltung des Dachbereiches durchbrechen wollen. Der vom Gesetzgeber mit § 292 in Verbindung mit § 275 Abs. 2 PBG verfolgte Zweck wÃ¼rde unterlaufen, wenn Auskragungen der Dachgeschosse (Attikageschosse) zugelassen wÃ¼rden. Demzufolge lehnte das Gericht eine Ausdehnung der gemÃ¤ss § 260 Abs. 3 PBG abstandsprivilegierten VorsprÃ¼nge auf den Bereich des Dachgeschosses ab. Beim Entscheid VB.2006.00150 war damit zwar letztlich eine Abstandsfrage strittig, welche vom Verwaltungsgericht aber ausgehend von und damit in BestÃ¤tigung seiner Rechtsprechung zur ZulÃ¤ssigkeit von Auskragungen bei Dach- bzw. Attikageschossen beantwortet wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>An dieser mit den Entscheiden vom 24. November 2004 (VB.2004.00203) und 12. Juli 2006 (VB.2006.00150 = RB 2006 Nr. 69 = BEZ 2006 Nr. 43) eingeleiteten Rechtsprechung ist festzuhalten. Mit der Begriffsdefinition von § 275 PBG Ã¼ber die Kniestockregelung und von § 292 PBG betreffend Dachaufbauten wurde die Ausgestaltung der Dachgeschosse umfassend und abschliessend geregelt. Dachgeschosse mÃ¼ssen â wie bereits erwÃ¤hnt â noch als solche erkennbar sein. Gerade der vorliegende Fall zeigt deutlich, wie sich ein Attikageschoss vom optischen Eindruck her einem Vollgeschoss angleicht, wenn es ‑ hier "traufseitig" â eine vorkragende Terrasse aufweist. Denn auf der Westfassadenseite unterscheidet sich infolge des auf der ganzen FassadenlÃ¤nge durchgezogenen Balkons des Vollgeschosses bzw. der vorgelagerten Terrasse des Attikageschosses Letzteres kaum mehr vom Vollgeschoss. Dass die Terrasse durch ein GelÃ¤nder und nicht durch eine BrÃ¼stung gesichert ist, ist diesbezÃ¼glich nicht entscheidend. Unbehelflich ist auch der Vergleich mit einer Traufe (Dachgesims), welche die Fassaden vor WitterungseinflÃ¼ssen schÃ¼tzt. Die Terrassen kÃ¶nnen hier nicht einem Dachgesims gleichgesetzt werden, da sie viel weiter Ã¼ber die Fassaden hinausragen als ein Ã¼bliches Dachgesims; zudem haben sie eine ganz andere Funktion.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Im Sinn eines Eventualantrags verlangen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Aufhebung der angefochtenen Entscheide, soweit ihnen damit aufgetragen wurde, die auskragenden TerrassenflÃ¤chen auf mehr als 2/3 der FassadenlÃ¤nge auf die Fassadenflucht des darunter liegenden Obergeschosses zurÃ¼ckzunehmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber ist bei der Definition der Dach- und Attikageschosse von einer "klassischen" Bauform ausgegangen (vgl. auch die Skizzen zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV]). Dies gilt es bei der Auslegung der einschlÃ¤gigen Bestimmungen zu beachten. Mit der vorn in E. 3.1 erwÃ¤hnten Zielsetzung und Zweckbestimmung der Vorschriften Ã¼ber die Dachgeschosse, die darauf abzielen, dass Dachgeschosse gegenÃ¼ber den Vollgeschossen klar als solche erkennbar sind und einen Ã¤sthetisch befriedigenden harmonischen Eindruck vermitteln, ist es generell nicht vereinbar, dass den Dachgeschossen Ã¼ber die Fassaden hinausragende Terrassen vorgelagert werden. Bei den mit einem SchrÃ¤gdach versehenen Dachgeschossen ist dies schon aus § 281 PBG abzuleiten, wonach das SchrÃ¤gdach an die Schnittlinie DachflÃ¤che/Fassade angelegt werden muss (vgl. die Skizzen zu § 281 PBG im Anhang zur ABauV). Dies lÃ¤sst bei einem unter einem SchrÃ¤gdach angeordneten Dachgeschoss keine vorgelagerte Terrasse zu, selbst wenn diese die fÃ¼r Dachaufbauten zulÃ¤ssige Breite von einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge nicht Ã¼berschreitet. Gleich ist bei einem Attikageschoss zu entscheiden. Bei einem solchen Geschoss sind vorgelagerte Terrassen auch dann nicht zulÃ¤ssig, wenn sie nicht breiter sind als ein Drittel der FassadenlÃ¤nge. Dass ansonsten Sinn und Zweck der oben aufgezeigten gesetzlichen Bestimmungen Ã¼ber die Erscheinung von Attikageschossen nicht entsprochen wÃ¼rde, ist vor allem auch dann offensichtlich, wenn in Betracht gezogen wird, dass die "Drittelsregelung" auf der hypothetischen Giebelfassade nicht eingreift. Nach der von den BeschwerdefÃ¼hrern vertretenen Rechtsauffassung kÃ¶nnte daher bei Giebelfassaden auf der ganzen FassadenlÃ¤nge dem fassadenbÃ¼ndig angeordneten Attikageschoss noch eine Terrasse vorgelagert werden, was mit den Ã¤sthetisch motivierten Bestimmungen Ã¼ber die Erscheinung von Dachgeschossen nicht vereinbar wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.5 </b>Zu Recht hat damit das Baurekursgericht angeordnet, dass der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Sinn seiner ErwÃ¤gungen AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r das Dachgeschoss zur PrÃ¼fung und Bewilligung einzureichen seien. </p> <p class="Urteilstext"><b>4. </b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG den privaten Beschwerdegegnerschaften zuzusprechen. Angemessen fÃ¼r das Beschwerdeverfahren ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- fÃ¼r jede der beiden Beschwerdegegnerschaften. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft folgende ParteientschÃ¤digungen zu bezahlen: </span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Fr. 500.- an die Beschwerdegegnerin aus VB.2011.00539, total Fr. 1'000.-; </span></p> <p class="Einzug2"><span>-<span> </span></span><span>Fr. 125.- an die Beschwerdegegner 1.1â2.2, total Fr. 1'000.-;</span></p> <p class="Einzug2"><span>zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an..</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>