<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">199</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>VI. Enteignungsrecht</b></span><br/> <span class="ft3"><b>32</b></span> <span class="ft3"><b>Formelle Enteignung; Enteignungsentschädigung zum Verkehrswert</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Bei der Ermittlung des Verkehrswerts anhand der statistischen bzw. ver-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>gleichenden Methode sind allfällige Kosten für die Entsorgung von konta-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>miniertem Aushubmaterial (Altlasten), die den Eigentümer und/oder den</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Erwerber eines Grundstücks treffen, mithin nicht auf einen Drittstörer</b></span><br/> <span class="ft3"><b>überwälzt werden können, von den für unbelastete Vergleichsobjekte er-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>mittelten Verkaufspreisen in Abzug zu bringen. Hingegen lassen Kosten</b></span><br/> <span class="ft3"><b>für den Abbruch brachliegender Industriegebäude, die nicht auf der ent-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>eigneten Teilfläche eines Grundstücks stehen und den Enteigner folglich</b></span><br/> <span class="ft3"><b>nicht belasten, den Verkehrswert dieser Teilfläche unberührt.</b></span><br/> <span class="ft4">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 24. Oktober 2016 in Sa-</span><br/> <span class="ft4">chen A. gegen Kanton Aargau (WBE.2015.488).</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft6">4.3.3.</span><br/> <span class="ft6">(...) Die Parzellen Nr. a und Nr. b sind beide nicht mit Altlasten</span><br/> <span class="ft6">kontaminiert respektive im Kataster der belasteten Standorte</span><br/> <span class="ft6">eingetragen. Im Gegensatz dazu hat sich der Verdacht, dass die im</span><br/> <span class="ft6">Kataster der belasteten Standorte eingetragenen Parzellen Nrn. c, d</span><br/> <span class="ft6">und e (als ehemalige Betriebsstandorte) mit Altlasten kontaminiert</span><br/> <span class="ft6">sind, im Zuge der vom Beschwerdegegner für die Errichtung der</span><br/> <span class="ft6">Bahnunterführung auf der Parzelle Nr. c vorgenommenen Aushubar-</span><br/> <span class="ft6">beiten bestätigt. An der vorinstanzlichen Augenscheinverhandlung</span><br/> <span class="ft6">vom 20. Mai 2015 erwähnte der für den Beschwerdegegner auftre-</span><br/> <span class="ft6">tende Projektleiter, es habe für den Betrag von Fr. 61'000.00</span><br/> <span class="ft6">"belastetes" Material abgeführt werden müssen. Aus einer vom SKE</span><br/> <span class="ft6">beim Beschwerdegegner angeforderten, per E-Mail vom 2. Oktober</span><br/> <span class="ft6">2015 eingereichten Zusammenstellung gehen Entsorgungskosten von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">200</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">insgesamt Fr. 66'800.00 (inkl. MwSt.) hervor: Fr. 19'750.00 entfallen</span><br/> <span class="ft6">dabei auf den Abtransport von Inertstoffen, Fr. 12'400.00 auf denjeni-</span><br/> <span class="ft6">gen für Reaktormaterial, und mit Fr. 29'700.00 wird die für das</span><br/> <span class="ft6">Reaktormaterial zu entrichtende Deponiegebühr beziffert. Gestützt</span><br/> <span class="ft6">darauf entschied die Vorinstanz, dass sich der Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft6">Sanierungskosten von pauschal Fr. 60'000.00 (an seine Enteignungs-</span><br/> <span class="ft6">entschädigung) anrechnen lassen müsse.</span><br/> <span class="ft6">4.3.4.</span><br/> <span class="ft6">Es leuchtet aus den nachfolgenden Überlegungen ohne weiteres</span><br/> <span class="ft6">ein, dass die Einstufung als belasteter Standort nicht ohne jeden Ein-</span><br/> <span class="ft6">fluss auf den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks bleiben</span><br/> <span class="ft6">kann.</span><br/> <span class="ft6">Wären die Parzellen Nrn. c, d und e nicht sanierungsbedürftig</span><br/> <span class="ft6">im Sinne von Art. 32c Abs. 1 USG, müsste der Erwerber der Grund-</span><br/> <span class="ft6">stücke die Kosten für die Untersuchung und Entsorgung belasteten</span><br/> <span class="ft6">Aushubmaterials vollständig selber tragen; eine (teilweise) Kosten-</span><br/> <span class="ft6">befreiung nach Art. 32b</span><span class="ft7"><sup>bis</sup></span> <span class="ft6">USG würde bei einem Grundstückserwerb</span><br/> <span class="ft6">nach dem 1. Juli 1997 ausscheiden.</span><br/> <span class="ft6">Wären die Parzellen Nrn. c, d und e demgegenüber sanierungs-</span><br/> <span class="ft6">bedürftig im Sinne von Art. 32c Abs. 1 USG, könnte sich der Erwer-</span><br/> <span class="ft6">ber, nachdem die Parzelle Nr. c im Kataster belasteter Standort figu-</span><br/> <span class="ft6">riert und eine Berufung auf Unkenntnis daher wohl zum Scheitern</span><br/> <span class="ft6">verurteilt wäre (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 25. April 2016</span><br/> <span class="ft6">[1C_418/2015], Erw. 4.3), bloss teilweise von den Kosten für die</span><br/> <span class="ft6">Entsorgung belasteten Aushubmaterials befreien (vgl. Art. 32d Abs. 1</span><br/> <span class="ft6">und 2 USG).</span><br/> <span class="ft6">Infolgedessen würde sich der Erwerber einen Preisnachlass aus-</span><br/> <span class="ft6">bedingen. Und selbst wenn dem Erwerber eine vollständige Kosten-</span><br/> <span class="ft6">befreiung zulasten anderer Kostenträger gelänge, müsste der Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdeführer als vormaliger Eigentümer und allenfalls auch Verur-</span><br/> <span class="ft6">sacher der Kontamination (Verhaltensstörer) für die Entsorgungskos-</span><br/> <span class="ft6">ten oder wenigstens einen Teil davon aufkommen, ohne vollumfäng-</span><br/> <span class="ft6">liche Überwälzungsmöglichkeit auf einen etwaigen Drittstörer oder</span><br/> <span class="ft6">das Gemeinwesen. Um diese Entsorgungskosten würde sich sein</span><br/> <span class="ft6">wirtschaftlicher Vorteil aus der Grundstücksveräusserung verringern.</span><br/> <span class="ft6">Dass es im Falle einer Veräusserung zum Verkehrswert (mit optimal-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">201</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">ster Nutzung) nicht zu einem Aushub im gleichen Stil kommen wür-</span><br/> <span class="ft6">de, wie er vom Beschwerdegegner für die Errichtung der Bahnunter-</span><br/> <span class="ft6">führung vorgenommen wurde, ist eher unwahrscheinlich. Eine grös-</span><br/> <span class="ft6">sere Wohnüberbauung ohne Unterniveaubautätigkeit ist kaum denk-</span><br/> <span class="ft6">bar. Wenig wahrscheinlich ist sodann das Szenario, dass kontami-</span><br/> <span class="ft6">niertes Material aus der ehemaligen betrieblichen Nutzung der Par-</span><br/> <span class="ft6">zelle Nr. c nur im Bereich des Strassenabstands abgelagert wurde, wo</span><br/> <span class="ft6">ohnehin keine Bautätigkeit stattfinden könnte.</span><br/> <span class="ft6">4.3.5.</span><br/> <span class="ft6">Ausgehend davon stellt sich die Frage, in welchem Ausmass</span><br/> <span class="ft6">sich die Einstufung als belasteter Standort auf den Verkehrswert der</span><br/> <span class="ft6">Parzelle Nr. c auswirkt. Entsorgungskosten, die (auf eine etwaige</span><br/> <span class="ft6">Kostenverteilungsverfügung des BVU hin) vom Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft6">und/oder vom Erwerber des Grundstücks getragen werden müssten,</span><br/> <span class="ft6">sind konsequenterweise von den für (nicht belastete) Vergleichsob-</span><br/> <span class="ft6">jekte geleisteten Kaufpreisen in Abzug zu bringen.</span><br/> <span class="ft6">(...)</span><br/> <span class="ft6">(...) Der Beschwerdeführer weist zu Recht darauf hin, dass die</span><br/> <span class="ft6">Entsorgungskosten für belastetes Aushubmaterial bis anhin nicht</span><br/> <span class="ft6">genügend ausgewiesen sind. Die Kostenzusammenstellung des Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdegegners entstammt einer E-Mail vom 8. April 2015. Darin</span><br/> <span class="ft6">heisst es einleitend, die Aushubarbeiten seien noch nicht abgeschlos-</span><br/> <span class="ft6">sen. Der Aushub für die Flügelmauern sowie die Instandstellung des</span><br/> <span class="ft6">Parkplatzes zwischen Gebäude und neuer Stützmauer stünden noch</span><br/> <span class="ft6">bevor. Entsprechend handelt es sich bei der anschliessenden Kosten-</span><br/> <span class="ft6">zusammenstellung</span> <span class="ft6">mit</span> <span class="ft6">Entsorgungskosten</span> <span class="ft6">von</span> <span class="ft6">insgesamt</span><br/> <span class="ft6">Fr. 66'800.00 (inkl. MwSt.) erklärtermassen um eine Kosten<i>prog-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>nose</i>. Definitive Zahlen lagen offenbar bis zum 28. September 2015</span><br/> <span class="ft6">nicht vor, wie eine an diesem Datum versandte E-Mail an den</span><br/> <span class="ft6">Projektleiter des Beschwerdegegners zeigt. Ausgerechnet im Bereich</span><br/> <span class="ft6">mit dem grössten zu erwartenden Reaktormaterialvorkommen waren</span><br/> <span class="ft6">die Aushubarbeiten noch nicht abgeschlossen. Ferner fehlen Belege</span><br/> <span class="ft6">für die vom Beschwerdegegner angegebenen (provisorischen) Zah-</span><br/> <span class="ft6">len. Schliesslich ist nicht aktenkundig, ob (im Falle der Sanierungs-</span><br/> <span class="ft6">bedürftigkeit des Grundstücks) allenfalls ein Drittstörer (Verhaltens-</span><br/> <span class="ft6">verursacher) existiert, der sich gestützt auf Art. 32d Abs. 2 USG (no-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">202</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">minell) an den Kosten für die Entsorgung des Reaktormaterials</span><br/> <span class="ft6">beteiligen müsste. Insoweit wäre der Beschwerdeführer weder zu</span><br/> <span class="ft6">einem Preisnachlass gegenüber einem Erwerber der Parzelle Nr. c</span><br/> <span class="ft6">veranlasst, noch wäre er mit Kosten konfrontiert, die seinen</span><br/> <span class="ft6">wirtschaftlichen Erfolg aus der Veräusserung des Grundstücks</span><br/> <span class="ft6">schmälern.</span><br/> <span class="ft6">Erst wenn feststeht, wie hoch die vom Beschwerdeführer und/</span><br/> <span class="ft6">oder vom Beschwerdegegner zu tragenden Kosten für die Entsor-</span><br/> <span class="ft6">gung kontaminierten Aushubmaterials tatsächlich sind, lässt sich der</span><br/> <span class="ft6">Verkehrswert der abzutretenden Teilfläche der Parzelle Nr. c zu-</span><br/> <span class="ft6">verlässig ermitteln. Die betreffenden Entsorgungskosten - aufge-</span><br/> <span class="ft6">schlüsselt pro Quadratmeter - sind vom Mittelwert zwischen dem</span><br/> <span class="ft6">(hochgerechneten) Quadratmeterpreis für die Parzelle Nr. a und dem</span><br/> <span class="ft6">Verkaufspreis für die Parzelle Nr. b von Fr. 1'000.00 in Abzug zu</span><br/> <span class="ft6">bringen.</span><br/> <span class="ft6">4.3.6.</span><br/> <span class="ft6">Im Unterschied zu den vom Beschwerdeführer und/oder von ei-</span><br/> <span class="ft6">nem Erwerber der Parzelle Nr. c zu tragenden Entsorgungskosten für</span><br/> <span class="ft6">kontaminiertes Aushubmaterial dürfen hingegen die Kosten für den</span><br/> <span class="ft6">Abbruch der auf den Grundstücken Nrn. c, d und e situierten</span><br/> <span class="ft6">Industriegebäude bei der Verkehrswertermittlung für die von der Par-</span><br/> <span class="ft6">zelle Nr. c abzutretende Teilfläche nicht vom Verkaufspreis für ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichbare Objekte abgezogen werden. Die von der Vorinstanz vor-</span><br/> <span class="ft6">genommene lineare Aufteilung der geschätzten Abbruchkosten von</span><br/> <span class="ft6">Fr. 174'210.00 auf die Gesamtfläche der Parzelle Nr. c von 1'904 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">,</span><br/> <span class="ft6">was Abbruchkosten von rund Fr. 90.00/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">ergibt, ist nicht korrekt.</span><br/> <span class="ft6">Dahinter steht die folgende Überlegung: Der Beschwerdegegner hat</span><br/> <span class="ft6">keinerlei Abbruchkosten zu gewärtigen, weil die Industriegebäude</span><br/> <span class="ft6">nicht auf der abzutretenden Teilfläche der Parzelle Nr. c stehen.</span><br/> <span class="ft6">Demgegenüber hätte der Erwerber der Restparzelle im Halte von</span><br/> <span class="ft6">noch 1'682 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">die gesamten Abbruchkosten zu tragen, was zu einem</span><br/> <span class="ft6">Preisnachlass von Fr. 103.573 (Fr. 174'210.00 / 1'682 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">) anstatt nur</span><br/> <span class="ft6">rund Fr. 90.00 pro m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">führen würde. Könnte der Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft6">die gesamte Parzelle Nr. c mit einem Abzug von Fr. 91.496/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><br/> <span class="ft6">(Fr. 174'210.00 / 1'904 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">) an einen einzigen Erwerber veräussern</span><br/> <span class="ft6">und müsste für 1'682 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">keinen Mehrabzug von Fr. 12.077/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">203</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">(Fr. 103.573 ./. Fr. 91.496) hinnehmen, würde er einen Mehrerlös</span><br/> <span class="ft6">von ca. Fr. 20'313.00 (Fr. 12.077 x 1'682 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">) erzielen. Daher wird er</span><br/> <span class="ft6">vom Beschwerdegegner nur hinreichend für die wirtschaftlichen</span><br/> <span class="ft6">Nachteile aus der Enteignung der Teilfläche von 222 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">entschädigt,</span><br/> <span class="ft6">wenn diesbezüglich der Abzug für Abbruchkosten von Fr. 91.496/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><br/> <span class="ft6">oder rund Fr. 90.00/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">bzw. insgesamt ca. Fr. 20'312.00 (222 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">x</span><br/> <span class="ft6">Fr. 91.496) wegfällt.</span><br/></div> </div> </body> </html>