Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nr. R2.2011.00079 BRGE II Nr. 0013/2013 Entscheid vom 29. Januar 2013 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann , Baurichter Emil Seliner , Baurichter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Antonio Frigerio in Sachen Rekurrentin Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 8045 Zürich gegen Rekursgegner 1. Gemeinderat Affoltern am Albis, 8910 Affoltern am Albis Mitbeteiligte 2. [….] 3. [….] betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 21. März 2011; Verzicht auf Unterschutzste l- lung, Entlassung aus dem Inventar, Zürichstrasse 140, 142 und 144, Wei n- gasse 2, Kat.-Nrn. 62 und 57, Affoltern am Albis _______________________________________________________ R2.2011.00079 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 21. März 2011 verzichtete der Gemeinderat Affoltern am Albis auf eine Unterschutzstellung der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. B. Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) wandte sich mit Ei n- gabe vom 26. April 2011 mit folgenden materiell -rechtlichen Anträgen an das Baurekursgericht: "1. Es sei der Entscheid des Gemeinderats A ffoltern am Albis, Geschäft Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend Entlassung der Gebäude Zürich - strasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat. -Nr. 57) aus dem Inventar aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, die Gebäude Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat. -Nr. 62) und Wein gasse 2 (Kat.-Nr. 57) im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen; 2. es sei de r Entscheid des Gemeinderats A ffoltern am Albis, Geschäft Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend die Entlassung des Gebäudes Mühlebergstrasse 1 für nichtig zu erklären." C. Mit Präsidialverfügung vom 28. April 2011 wurde vom Rekurseingang Vo r- merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Am 23. Juni 2011 wurde das Rekursverfahren auf Ersuchen der Mitbeteili g- ten sistiert und die Vernehmlassungsfristen abgenommen, da die Parteien in Vergleichsverhandlungen getreten waren. E. Mit Eingabe vom 7. Augus t 2012 liessen die Mitbeteiligten mitteilen, dass die aussergerichtlichen Einigungsgespräche gescheitert seien und verlan g- ten die Fortsetzung des Verfahrens. R2.2011.00079 Seite 3 F. Mit Präsidialverfügung vom 9. August 2012 wurde das Rekursverfahren fortgesetzt und erneut zur Vernehmlassung eingeladen. G. Mit fristgerechten Eingaben vom 5. Oktober 2012 und 9. Oktober 2012 b e- antragten sowohl die Mitbeteiligten als auch die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses, unter Kosten - und Entschädigungsfolge zu Lasten der R e- kurrentin. H. Mit Präsidialverfügung vom 23. Oktober 2012 wurde die Rekurrentin ihrem Ersuchen vom 19. Oktober 2012 entsprechend zur Einreichung einer Replik eingeladen, welche sie mit Datum vom 13. November 2012 fristgerecht e r- stattete. In der Replik präzisierte die Re kurrentin ihren Antrag gemäss Ziff. 1 wie folgt: "Es sei der Entscheid des Gemeinderats A ffoltern am Albis, Geschäft Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend Entlassung der Gebäude Mühl eberg- strasse 1/Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat. -Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.- Nr. 57) aus dem Inventar aufzuheben und es sei die Vor -instanz anzuwei- sen, die Gebäude Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.-Nr. 57) im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen." Die Rekurrentin erklärte, dass ihr Antrag gemäss Ziff. 2 damit entfalle. I. Mit Eingaben je vom 6. Dezember 2012 verzichteten die Mitbeteiligten auf Duplik und hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen fest. J. Am 11. Dezember 2012 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts unter Beisein der Parteien einen Augenschein auf Lokal durch. K. Auf die Ausführungen der Parteien und die Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. R2.2011.00079 Seite 4 Es kommt in Betracht: 1. Die ZVH ist im vorliegenden Verfahren unbestrittenermassen zur Rekurs - erhebung nach Massgabe des Verbandsbeschwerderechts legitimiert (§ 338a Abs. 2 des Planungs - und Baugesetz [PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2.1 Aufgrund der Vernehmlassungsantwort der Vorinstanz wurde klar, dass mit den Adressen Zürichstrasse 140 und Mühlebergstrasse 1 in Dispositiv - Ziff. 1 des Beschlusses ein - und dasselbe Gebäude gemeint ist, zumal die Adresse Mühlebergstrasse 1 offiziell gar nicht existiert (vgl. www.gis.zh.ch). Von der Inventarentlassung ist n ebst den Gebäuden Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 also keine weitere Liegenschaft betroffen. Folgerichtig präzisierte die Rekurrentin replicando ihren Antrag 1 u nd e r- klärte, Antrag 2 entfalle. Aus der unpräzisen Redaktion des Inventarentla s- sungsbeschlusses, welcher zum rekurrentischen Antrag 2 führte, erwac h- sen der Rekurrentin unabhängig vom Ausgang im Verfahren vor Baur e- kursgericht keine Kostenfolgen. 2.2 Die Vorinstanz hat mit der Vernehmlassung alle relevanten Akten ins Recht gelegt, inklusive der Akten des Provokationsverfahrens und der in Erw ä- gungsziffer 10 des Beschlusses erwähnten Renditeberechnungen. Soweit die Rekurrentin geltend macht, diese Unterlagen se ien ihr von der Vor - instanz bis anhin nicht vollständig zur Verfügung gestellt worden (was die Vorinstanz in Abrede stellt), weshalb ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei, wäre diese Verletzung mit Durchführung des zweiten Schriftenwechsels geheilt. Der Rechtsvertreter der Rekurrentin nahm am 9. November 2012 auf der Kanzlei des Baurekursgerichts Einsicht in alle Akten (Prot. S. 4) und vermochte seine Erkenntnisse in der Replik vom 13. November 2012 umfassend vorzutragen. Entgegen der Ansic ht der Rekurrentin sind die "gesamten Unterlagen der Inventarüberarbeitung aus dem Jahr 2008" vorliegend nicht relevant und R2.2011.00079 Seite 5 waren seitens der Vorinstanz nicht zu edieren. Die relevanten Ergebnisse dieser Inventarüberarbeitung sind den - sehr ausführlichen - Inventarblät- tern der streitbetroffenen Gebäude zu entnehmen (vgl. act. 5.4 - act. 5.7). 2.3 Die Rekurrentin ersuchte um Durchführung des Augenscheins unter Bete i- ligung der Fachgutachter. Derlei anzuordnen bestand gerichtsseits kein Anlass. Einerseits sind die bei den Akten liegenden Fachgutachten selbsterklärend und andererseits ist das Baurekursgericht ein regelmässig mit heimatschutzrechtlichen Bela n- gen befasstes Fachgericht. Gleichwohl erschienen die Parteien am Auge n- schein vom 11. Dezember 2012 in Be gleitung von zumindest zwei der i n- volvierten Gutachter [….], wogegen selbstredend nichts einzuwenden war. 3. Die auf Grundstück Kat. -Nr. 62 gelegen en Liegenschaften Zürichstras - se 140, 142 und 144 sind durch zwei Zwischenbauten verbunden und bi l- den den Gebäudekomplex mit der Versicherungsnummer 206. Das zwe i- geschossige, auf einem Kellersockel errichtete , klassizistische Wohnhaus Zürichstrasse 140 stellt den Kopfbau des Komplexes dar, welcher im Jahr 1858 vollendet wurde. An diesen Kopfbau schliesst nordwestlich ein zwe i- geschossiger Mischbau (Massivmauern/Fachwerk) unter Satteldach an, welcher als Zwischenbau zum Gebäude Zürichstrasse 142 fungiert. Zürich - strasse 142 ist ein zweigeschossiger Massivbau unter zwei flachgeneigten Walmdächern aus dem Jahr 1896. Wiederum nordwestlich schliesst ein weiterer Zwischenbau (zweigeschossige Holzkonstruktion unter Satteldach) an. Den Abschluss des Komplexes bildet das im Jahr 1911 vollendete G e- bäude Zürichstrasse 144, b ei dem es sich um einen zweigeschossigen Massivbau unter Krüppelwalmdach mit zwei strassenseitigen Gauben ha n- delt. Das Gebäude Weingasse 2 mit der Versicherungsnummer 681 ist eine auf das Jahr 1782 zurückzuführende Fachwerkkonstruktion (Naturstein - mauerwerk) unter Sparrendach mit einer angebauten Scheune aus Holz mit gemauertem Stall. Es liegt unmittelbar nordöstlich des Gebäudekomplexes Zürichstrasse 140-144, bergseits der Weingasse. Mit Zuschrift vom 8. Oktober 2009 stellten die Mitbeteiligten ein Provok ati- onsbegehren im Sinne von § 213 PBG. Die Vorinstanz ersuchte daraufhin R2.2011.00079 Seite 6 die Denkmalpflegekommission des Kantons Zürich (KDK) um Stellungna h- me zur Schutzwürdigkeit der vier inventarisierten Objekte sowie zur Frage, welche Massnahmen zu deren Erhalt erforde rlich wären. Das Gutachten der KDK datiert vom 9. August 2010 (act. 5.9). Die Vorinstanz beauftrag te zudem die Ingenieur-X AG mit der Erstellung eines Gutac htens über den baulichen Zustand der vom Provokationsbegehren erfassten Gebäude. Dieses Gutachten trägt das Datum vom 2. Juni 2010 (act. 5.8). 4. Das Gutachten der KDK hält zusammengefasst fest, vor allem die ortsbil d- prägende Funktion der vier Gebäude sei als hoch einzustufen. Ausgeprägt gelte dies zunächst für das klassiz istische Wohnhaus Zürichstrasse 140, welches Gebäude der markanteste Bau am zentralen Kronenplatz sei und, von weitem als Solitär wirkend, von allen Seiten her einen Blickpunkt da r- stelle. Auch dem späthistorischen Sichtbacksteinbau Zürichstrasse 142, dem Heimatstilformen au fnehmenden Kellereigebäude Zürichstrasse 144 sowie dem bäuerlichen Wohnhaus Weingasse 2 mit seinem intakten Äu s- seren wird ein hoher Situationswert zugeschrieben (act. 5.9 S. 4). In Bezug auf den Eigenwert hält das KDK -Gutachten fest, dass jedem G e- bäude auch eine wirtschafts - und baugeschichtliche Zeugenschaft zuko m- me. So stelle der Kopfbau Zürichstrasse 140 einen sehr typischen und gut erhaltenen Vertreter eines klassizistischen Wohnhauses aus der Mitte des 19. Jahrhunderts dar. Das aus dem Jahr 1896 stam mende Gebäude Zürichstrasse 142 sei einerseits zeittypisch (Verwendung von zweifarbigem Sichtbackstein) und gleichzeitig eigenwillig, indem die Imitation eines bei Wohnbauten üblichen, massiven Quadersteinsockelgeschosses in Verbi n- dung mit einem Sichtbacks tein-Obergeschoss einerseits an den zeitgenö s- sischen Fabrikbau erinnere und dem Bau gleichzeitig einen aussergewöh n- lich repräsentativen Charakter verleihe. Zürichstrasse 144 aus dem Jahr 1911 stelle einen sehr schönen und sorgfältig gestalteten Heimatstilb au dar. Der 1782 datierte Bohlenständerbau Weingasse 2 bilde mit seiner Fachwerküberformung aus den Jahren 1832 -1834 eine regionaltypische Form des Umbaus, welche in gutem Zustand erhalten geblieben sei (act. 5.9 S. 6 f.). Die vier Gebäude zeugten auch in seltener Anschaulich- keit davon, wie sich die Weinhandlung Weisbrod ab 1873 bis zur Mitte des 20. Jahrhunderts kontinuierlich entwickelt habe. Diese Firma sei ein bede u- tendes Wirtschaftsunternehmen in der Gemeinde Affoltern am Albis gew e- R2.2011.00079 Seite 7 sen, welches die bau liche Entwicklung im Unterdorf mit den markanten Bauten am Kronenplatz mitgeprägt habe. Zusammenfassend stellten der Gebäudekomplex Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie das Haus Wei n- gasse 2 wichtige Zeugen für die bauliche und geschichtliche Entwicklung der Gemeinde Affoltern am Albis dar und seien deshalb Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. 5. Im Inventarentlassungsbeschluss hält die Vorinstanz im Wesentlichen fest, wie die KDK sei sie zwar der Ansicht, dass der Häusergruppe Zürichstrasse 140-144 und dem Gebäude Weingasse 2 eine ortsbildprägende und zwe i- fellos auch eine wirtschaftsgeschichtliche und baugeschichtliche Bedeutung zukomme. Die KDK zeige indes nicht auf, dass den einzelnen Bauten auch für sich alleine ein e wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft zukäme. Ihre Ausführungen zielten im Wesentlichen darauf ab, die wirtschaftsgeschich t- liche Bedeutung des Ensembles (ehemalige Weinhandlung Weisbrod) zu bestätigen. Nur beim Gebäude Weingasse 2 führe die KDK aus, wi e dieses Gebäude selbst Zeugnis für die dörfliche Bebauung vor dem ab 1837 ei n- setzenden gewerblichen Entwicklungsschub darstelle. Der Umstand, dass die Gebäudegruppe Zürichstrasse 140 -144 Zeuge der Entwicklung eines früher einmal in Affoltern am Albis ansä ssigen Unternehmens sei, genüge nicht, um das Ensemble als wichtigen Zeugen der Gründerjahre der G e- meinde unter Schutz zu stellen. Die Unterschutzstellung eines Gebäud e- komplexes als Zeuge der Entwicklung eines längst nicht mehr existiere n- den Unternehmens w ürde denn auch von einem grösseren Teil der Bevö l- kerung nicht verstanden. Die Bedeutung des Ensembles sei genügend b e- rücksichtigt worden, als es bei der Revision der Bau - und Zonenordnung (BZO) der Kernzone zugeteilt und die Gebäude Zürichstrasse 140, 144 und Weingasse 2 im Kernzonenplan rot eingezeichnet worden seien. Damit g e- nössen diese Gebäude den Schutz von Art. 13.3 in Verbindung mit Art. 13.4 BZO. Ersatzbauten seien somit nur zulässig, sowie sie nebst der b e- stehenden Stellung, der volumetrischen Anor dnung und Dachform auch das äussere Erscheinungsbild erhielten. Das Gebäude Zürichstrasse 142 geniesse immerhin noch den Schutz von Art. 13.2 BZO, wonach Veränd e- rungen von Lage, Stellung, volumetrischer Anordnung und Erscheinung s- bild nur zulässig seien, so fern damit eine bessere Gesamtgestaltung und R2.2011.00079 Seite 8 Einpassung ins Ortsbild erreicht werde. Der Bedeutung des Ensembles werde mit dieser Zuteilung gebührend Rechnung getragen. Selbst wenn dem Ensemble oder aber auch einzelnen Gebäuden eine wichtige Zeugeneigensc haft zukommen würde und sie dementsprechend als Schutzobjekte im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG in Frage kämen, wäre dem Aspekt der Verhältnismässigkeit Beachtung zu schenken. Dem Gutachten B. N. (act. 5.8) könne entnommen werden, dass die Gebäude insgesamt einen sehr grossen Sanierungsbedarf aufwiesen. Zusamme n- fassend komme dieses Gutachten zum Schluss, dass der generelle Z u- stand der Bauten eine Instandsetzung und Umnutzung zulasse, dass die Gesamtkosten aber höher lägen als bei entsprechenden Neubauten. Die Mitbeteiligten hätten überdies Unterlagen über die heutige und die Rendite nach Vornahme der im Gutachten umschriebenen Sanierungen und U m- nutzungen eingereicht, die aufzeigten, dass die anfallenden Investitionen wirtschaftlich nicht tragbar wären. Wer de berücksichtigt, dass die Bede u- tung der vier Objekte hauptsächlich in ihrer ortsbildprägenden Funktion li e- ge und diesem Umstand mit der BZO gebührend Rechnung getragen wo r- den sei, rechtfertige es sich aus Verhältnismässigkeitsgründen nicht, die Gebäude unter Schutz zu stellen, weshalb auf die Anordnung von Schut z- massnahmen zu verzichten und die Gebäude aus dem Inventar zu entla s- sen seien. 6. Die Rekurrentin erklärt zusammengefasst, die Schutzobjekte befänden sich an bedeutender Lage, nämlich am für die Si edlungsstruktur zentralen Kr o- nenplatz. Bereits die im Jahr 2008 überarbeiteten Inventarblätter wiesen die Schutzfähigkeit und die sehr hohe Schutzwürdigkeit der Objekte aus. Dem Gebäudekomplex komme ein ausserordentlich wichtiger Situationswert an der Nahtstelle der beiden historischen Ortskerne (Ober - und Unterdorf) zu. Insbesondere der Kopfbau Zürichstrasse 140 sei ein bedeutender Orienti e- rungs- und Identifikationspunkt am sich rasant verändernden Kronenplatz. Die Inventareinträge seien auch bezüglich der Gebäude Zürichstrasse 142 und 144 sowie Weingasse 2 eindeutig und zeigten deren hohe Schutzwü r- digkeit. Ebenso eindeutig sei das Gutachten der KDK. Aus Sicht der KDK sei auch die Verhältnismässigkeit einer Sanierung aller Schutzobjekte g e- geben, halte sie d och - mit dem Gutachten B. N. - eine solche für "möglich und sinnvoll". R2.2011.00079 Seite 9 Der Entscheid der Vorinstanz komme trotz seltener Einmüti gkeit aller Fachpersonen überraschend zum gegenteiligen Resultat. Etwas verklaus u- liert werde formuliert, dass es sich zwar um Zeugen, nicht aber um wichtige Zeugen im Sinne des PBG handle, und dass die angeblich l ediglich orts- bildprägende Wirkung mit den Kernzonenbestimmungen ausre ichend auf- gefangen werde. Den eingeholten Fachgutachten komme eine gewisse Bindungswirkung zu, von der nur aus triftigen Gründen abgewichen werden dürfe. Derlei Gründe seien nicht ersichtlich. Insbesondere weise das KDK - Gutachten nebst der ortsbildprägenden Bedeutung auch die baugeschich t- liche Bedeutung jedes einzelnen Objekts aus. Die Abwe ichung vom Gu t- achten durch die Vorinstanz sei unsachlich, da dem Gutac hten keine Irrt ü- mer, Lücken oder Widersprüche nachgewiesen würden. Die Vorinstanz weiche auch in Bezug auf die Verhältnismässigkeit der Unte rschutzstellung in willkürlicher Weise vom Gutachten B. N. ab, welches bel ege, dass die Aufwendungen zur Sanierung der Schutzobjekte durchaus in einem ve r- tretbaren Rahmen lägen. 7. Die Mitbeteiligten erklären zusammengefasst, die von ihnen ergänzend in Auftrag gegebenen Gutachten zeigten minutiös auf, dass erstens keiner der vier Liegenschaften Zeugenqualität zukomme (Gutachten P. L. , act. 21.2) und - selbst, wenn dem so wäre - zweitens eine Unterschutzstellung unver- hältnismässig wäre (Gutachten G. B., act. 21.3). 8. Replicando entgegnet die Rekurrentin, das vernehmla ssungsweise eing e- reichte Gutachten von P. L. schildere lediglich eine vom Gutachten der KDK abweichende Meinung, ohne dass es an der Bindungswirkung des letzteren etwas ändere. Im Übrigen komme diesem Gutachten als Parte i- gutachten nur die Qualität e iner Parteibehauptung zu. Es greife insbeso n- dere insofern zu kurz, als es sich in erster Linie auf Vergleichsobjekte a b- stütze, obwohl vorliegend gerade nicht der isolierte Schutz von Einzelobjek- ten, sondern derjenige eines Gebäudekomplexes und dessen hoher Situa- tionswert zur Diskussion stehe. Auch das von den Mitbeteiligten eingereich- te Gutachten G. B. über den Zustand und den Sanierungsbedarf der G e- bäude stelle di esen nicht zutreffender dar als das Gutachten B. N. und sei R2.2011.00079 Seite 10 im Übrigen ein nicht sonderlich subs tantiiertes, auf reinen Schätzungen be- ruhendes Parteigutachten. 9. Vorgängig ist festzuhalten, dass bei den Ausführungen der Vorinstanz klar unterschieden werden muss zwischen der Prüfung der wichtigen Zeuge n- schaft, welche verschieden begründet sein kann, und der Gewichtung der Interessen an einer Unterschutzstellung. Das Mass des öffentlichen Int e- resses an einer Unterschutzstellung ist erst bei der Frage der Verhältni s- mässigkeit zu prüfen. So kann unter Umständen ein Objekt zwar ein wicht i- ger Zeuge im Sinn e des Gesetzes sein, jedoch die Unterschutzstellung aufgrund von überwiegenden privaten bzw. anderen öffentlichen Interessen nicht verhältnismässig sein. 10. Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plä t- ze, Gebäudegruppen, Gebäu de und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder ba u- künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied- lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentliche n Um- gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts - oder siedlungsprägenden Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden so l- len, name ntlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder aussta t- tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo- che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneige n- schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vie l- mehr ein wichtiger Zeuge sein . Diese Qualifikation kann sich aus verschi e- denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf- tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. R2.2011.00079 Seite 11 Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anv i- siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftl i- che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Baute oder Anlage als wichtiger Zeuge einzustufen sei, steht dem Gemeinwesen ein erheblicher Beurte i- lungsspielraum zu. Daher auferlegt sich das Baurekursgericht bei der Überprüfung solcher Entscheide in Einschränkung seiner grundsätzlich vol- len Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) Zurückhaltung, indem es eine noch vertretbare Wertung nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzt. Hingegen greift das Baurekursg e- richt dann ein, wenn sich der Entscheid der Vorinstanz als offensichtlich unvertretbar oder gar rechtsverletzend erweist (vgl. zum Ganzen Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfleg e- gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.). 11.1 Auch wenn die Ausführungen der KDK formell die Bedeutung eines Amts- berichtes haben, kommen sie nach der Rechtsprechung aufgrund der b e- sonderen Fachkompetenz der Kommission einem e igentlichen Gutachten gleich, das bei der Ents cheidfindung grosses Gewicht hat . Das gilt insb e- sondere für die zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen, von we l- chen nur aus triftigen Gründen abgewichen werden darf – etwa dann, wenn ein Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält. Diese Bi n- dungswirkung beruht darauf, dass die KDK die vom Gesetz (§ 216 PBG) bezeichnete kantonale Expertin in Fragen des Heimatschutzes ist. Es kann nicht der Sinn des Beizugs dieser sachkundigen Spezialbehörde sein, dass sich eine rechtsanwendende Behörde ohne triftige Gründe über die Fes t- stellungen des Gutachtens zu den Qualitäten von Schutzobjekten hinweg- setzt (RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27 und Kölz/Bosshart/Röhl, a.a.O., § 7 Rz. 30, je mit Hinweisen, sowie VB.2008.00433 vom 11. März 2009, E. 5.2). R2.2011.00079 Seite 12 11.2 Derlei triftige Gründe sind vorliegend nicht zu erkennen. Das im Gutachten der KDK hervorgehobene äussere Erscheinungsbild aller vier Gebäude an der historischen Schnittstelle zwischen Ober - und Unterdorf wurde anläs s- lich des Lokaltermins augenscheinlich. Die Gebäude - allen voran das klas- sizistische Wohnhaus Zürichstrasse 140 - bilden als letzte noch erhaltene historische Bauzeugen einen herausstechenden Orientierungspunkt inmi t- ten gesichtsloser Neubauten (vgl. etwa Prot. S. 19 [Foto 19], S. 21 [F o- to 22] und S. 22 [Foto 24]) an und um den mit einem grossflächigen Par k- platz überstellten Kronenplatz (Prot. S. 20 [Foto 21]). Entgegen Erw ä- gungsziffer 5 des angefochtenen Beschlusses zeigt das Gutachten der KDK auch für jedes der vier Gebäude desse n Eigenwert samt Zuordnung zur entsprechenden zeitgeschichtlichen Epoche auf. Zwar geht das Gu t- achten der KDK auch auf die wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der Ba u- ten ein und spricht in diesem Zusammenhang von einem Ensemble (eh e- maliges Wohnhaus samt Ke llereigebäuden und Stallung der Weinhandlung Weisbrod). Entgegen der Ausführungen der Vorinstanz handelt es sich hierbei aber - nebst der Bedeutung für das Ortsbild und der baugeschichtl i- chen Zeugenschaft jedes einzelnen Objektes - lediglich um eines von drei Begründungselementen, welches für die Qualifizierung der Bauten als wichtige Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG spricht. Im Vorde r- grund steht offensichtlich der hohe Situationswert der vier Gebäude, we l- cher auch für einen Laien nicht zu überse hen ist. In den erst im Jahr 2008 überarbeiteten und sehr ausführlichen Inventarblättern ist in Bezug auf die drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch zu Recht von einem "au s- serordentlich wichtigen" Situationswert an der Nah tstelle der beiden histori- schen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede (act. 5.4 - 5.6, jeweils letz- te Seite). Diese hohe Bedeutung für das Ortsbild von Affoltern am Albis lässt sich mit planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schü t- zen. Die nach Art. 13.2 -4 BZO bestehende Mö glichkeit der Erstellung von Ersatzbauten mag den Verlust an Originalsubstanz keinesfalls auszugle i- chen (vgl. VB.2010.00032, E. 5.3). Zusammengefasst sind die vom Gutachten der KDK abweichenden Erw ä- gungen der Vorinstanz bezüglich des angeblich nicht vorha ndenen wichti- gen Zeugenwertes der vier streitbetroffenen Gebäude nicht nachvollzie h- bar. Es handelt sich bei den Gebäuden Zürichstrasse 140, 142, 144 sowie Weingasse 2 um Bauten, welche das Quartier in dominanter Weise prägen (Situationswert) und welche auc h je eigenständig wichtiges baukünstler i- R2.2011.00079 Seite 13 sches und wirtschaftsgeschichtliches Zeugnis ihrer Epoche ablegen (E i- genwert). Die Gebäude stellen deshalb wichtige Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG dar. 11.3 An diesem Ergebnis ändert das von den Mitbeteiligten ins Recht gelegte Gutachten von P. L. (act. 21.2) nichts. Dieses Gutachten umfasst zwar sehr ausführliche Baubeschriebe der einzelnen Gebäude. In Bezug auf den S i- tuationswert enthält es aber einzig die nicht nachvollziehbare Wertung, dass die Baugruppe aus dem Strassenraum der Zürichstrasse südöstlich der Kreuzung am Kronenplatz gesehen keine besondere Ste llung im Ort s- bild einnehme (Seite 13 f.). Das kann im Ernst nicht behauptet werden, ist doch das Gegenteil der Fall, wie am Augensch ein anhand der prägenden Stellung der Gebäude offenkundig wurde. In Bezug auf den E igenwert wird jedem der vier Gebäude - teilweise nur implizit - die wichtige Zeugenschaft einzig mit dem Argument abgesprochen, dass es in Affoltern am Albis sehr gut erhalt ene Vergleichsobjekte gäbe ("architekturhistorische oder ko n- struktionsgeschichtliche Zeugenschaft", S. 15 f.). Allein, das b ehauptete Vorhandensein eines zufolge (nicht näher begründeter) Ansicht des Gu t- achters offenbar höherwertigen Vergleichsobjektes führt selbstr edend nicht etwa zum automatischen Wegfall der wichtigen Zeugenschaft jedes and e- ren Gebäudes in einer Gemeinde von der Grösse Affoltern am Albi s. Eine solche Betrachtungsweise liefe letztlich darauf hinaus, dass pro Gemeinde unabhängig von der insgesamt erhaltenswerten Bausubstanz nur noch das "beste" Gebäude unter Schutz gestellt werden dürfte. Das findet in § 203 PBG keine Stütze und erschiene denkmalpflegerisch übe rdies äussert fragwürdig. 12.1 Massnahmen des Natur - und Heimatschutzes müssen als Eigentumsb e- schränkungen im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesverfassung [BV]). Das Verhältnismäss ig- keitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfe r- tigt ist. Nur so ist die Massnahme für den Rechtsunterworfenen zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uh lmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 613 ff.). R2.2011.00079 Seite 14 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Intere s- se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschut z- massnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt ke i- ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan- zielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen kön n- te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt we r- den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). Zu beachten ist sodann, dass der Gesetzgeber die finanziellen Interessen der Grundeigentümer selber bewus st im PBG relativiert hat, indem er be i- spielsweise in § 212 PBG einen Übernahmeanspruch des Gemeinwesens kodifiziert hat, wenn nach dem Zweck der Schutzmassnahme eine b e- stimmte Betreuung nötig ist und der Grundeigentümer ausser Stande ist, diese Betreuung zu gewährleisten. Im weiteren ergibt sich aus § 214 PBG, dass selbst eine Unterschutzstellung, welche eine materielle Enteignung zur Folge hat, nicht a priori als unverhältnismässig betrachtet werden kann, sondern ein Heimschlagsrecht zur Folge hat. Im Ergebnis führt das dazu, dass bei einem genügend grossen öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Schutzobjektes diese s die finanziellen In- teressen des Grundeigentümers überwiegt. Ob die für die Unterschutzstellung zuständige Behörde die Verhältnismä s- sigkeitsprüfung zutreffend vorgenommen hat, ist eine von der Rekurs - instanz grundsätzlich frei zu überprüfende Rechtsfrage (§ 20 Abs. 1 VRG). Bei der Gewichtung der sich entgegenstehenden Interessen sind indes in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume gegeben, die erster Linie R2.2011.00079 Seite 15 von der Verwaltungsbehörde auszufüllen sind. Hierbei kommt dieser eine von der Rekursinstanz zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu. 12.2 Wie sich aus dem Gutachten der KDK und den vorstehenden Ausführu n- gen ergibt, ist n amentlich der auf das äussere Erscheinungsbild der G e- bäude zurückzuführende Situationswert bedeutend. Entsprechend hoch ist das öffentliche Interesse an dessen Erhaltung. Etwas geringer erscheint das Schutzbedürfnis - mit Ausnahme der Bohlenständerkonstruk tion des Gebäudes Weingasse 2 - an der Erhaltung der inneren Konstruktion und der Innenausstattung der Gebäude sowie am Erhalt der an das Gebäude Weingasse 2 angebauten Scheune. Bezüglich der Innenausstattung hält das Gutachten der KDK in Abwägung der Inte ressen Kompromisse in Hi n- blick auf zeitgemässes Wohnen bzw. eine sinnvolle Büro - und Gewerb e- nutzung zu Recht für denkbar. In Bezu g auf die Scheune bei Weingasse 2 erachtet es auch einen Ersatzneubau im gleichen Volumen als zulässig. Diese Ausführungen sind überzeugend und konnten anlässlich des Auge n- scheins vom 11. Dezember 2012 verifiziert werden. Zu ergänzen ist, dass am Lokaltermin klar wurde, dass auch die beiden Zwischenbauten für den Situationswert der drei Hauptgebäude entlang der Zürichstrasse von e twas geringerer Bedeutung sind. 12.3 Dem öffentlichen Interesse des Denkmalschutzes stehen die privaten Int e- ressen der Grundeigentümer gegenüber. Diese machen geltend, eine U n- terschutzstellung sei unverhältnismässig. Der Zustand der Gebäude werde im Gutach ten B. N. beschönigt und besser dargestellt, als er effektiv sei, wie das Gutachten G. B. detailliert aufzeige. Die für eine Sanierung nötigen Investitionen seien für die Eigentümer wirtschaftlich nicht tragbar, wie sich aus einer Zusammenstellung der Kosten, Finanzierungen und Erträge nach Sanierung und Ausbau (act. 21.4) und einem entsprechenden Nutzung s- konzept (act. 21.5) ergäbe. Konkret seien bei den zu erwartenden Kosten nach durchgeführter Sanierung und Umnutzung alle vier Liegenschaften nicht einmal me hr kostentragend, sondern würden insgesamt einen jährl i- chen Verlust von rund Fr. 150'000.-- generieren. 12.4 Diesen Ausführungen ist zunächst entgegenzuhalten, dass angesichts des R2.2011.00079 Seite 16 sehr hohen Situationswertes die von der Bauherrschaft vorgetragenen Ren- tabilitätsüberlegungen entsprechend geringer zu gewichten sind. Die zur Geltendmachung der Unverhältnismässigkeit ins Recht gelegten Unterl a- gen sind überdies in verschiedener Hinsicht fragwürdig. Zunächst operiert das Gutachten G. B. pro Gebäude mit in keiner W eise substantiierten Zah- len betreffend den Sanierungsbedarf. So sollen sich etwa die Kosten für die Sanierung des Wohnhauses Zürichstrasse 140 auf 1.7 -2 Mio. Franken b e- laufen (act. 21.3 Seite 14). Die Zusammenstellung dieser Schätzwerte ist nicht nachvollziehbar, weil nicht offengelegt wird, wie sie zustande geko m- men sind. Mit anderen Worten liessen sich an denselben Stellen im Gu t- achten G. B. ebenso gut andere Zahlen - im Falle des Gebäudes Zürich - strasse 140 bspw. ein Band von (nur) 1.4 -1.7 Mio. Franken - einsetzen, oh- ne dass die Plausibilität gesteigert würde. Dazu kommt, dass mehrere der aufgezählten Kostenpositionen (bspw. "Einbau einer neuen Küche", a.a.O.) nicht in direktem Zusammenhang mit einer Unterschutzstellung stünden. So stammt beispielsweise di e besagte Küche im Gebäude Zürichstrasse 140 offenbar aus dem J ahr 1964 (vgl. act. 21.2, Seite 44) und wäre nach Ablauf der gewöhnlichen Lebensdauer von 20 -30 Jahren im Rahmen des üblichen Gebäudeunterhaltes schon seit einiger Zeit zu ersetzen gewesen. Selbiges gilt für weitere Positionen wie etwa den verschiedentlich erwäh n- ten Einbau neuer Fenster oder zeitgemässer Nasszellen. Derlei Sani e- rungsmehraufwand, der auf mangelnden Gebäudeunterhalt seitens der E i- gentümerschaft zurückzuführen ist, dürfte bei der P rüfung der finanziellen Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht berücksichtigt werden (VGr, 27. September 1996, BEZ 1996 Nr. 23). Selbst wenn man jedoch vorbehaltlos auf die im Gutachten G. B. verfochtenen Sanierungskosten abstellen würde, wie dies in der "Zusammenstellung der Kosten, Finanzi e- rungen und Erträge n ach Sanierung und Ausbau" (act. 21.4) gemacht wird, litte diese Zusammenstellung an einem offensichtlichen Mangel, setzt sie doch im heutigen Zinsumfeld marktfremde Fremdkapitalzinsen vo n 4.4 % ein. Rechnete man diesbezüglich nur schon mit dem seit Juni 2012 mas s- geblichen Hypo-Referenzzins von 2.25 %, ergäbe sich ein deutlich bess e- res Resultat. Unter Zugrundelegung der in derselben Zusammenstellung von der Bauherrschaft angenommenen jährl ich erzielbaren Mietzinsei n- nahmen von insgesamt Fr. 277'000.-- (Zürichstrasse 140: Fr. 58'740.--; Zü- richstrasse 142: Fr. 51 '200.--; Zürichstrasse 144: Fr. 93'000.--; Weingasse 2: Fr. 74'020.--) ergäbe sich selbst beim angenommenen Gesamtkapital von Fr. 9'4 85'600.-- eine Bruttorendite von wenigstens 2.92 %, so dass R2.2011.00079 Seite 17 wohl auch eine - wenn auch sehr geringfügige - Nettorendite verbliebe. Ei- ne Bruttorendite in dieser Grössenordnung ist bei einem - wie vorliegend - sehr hohen öffentlichen Interesse an der Erhaltu ng der Gebäude nicht von vornherein unzumutbar respektive lässt klarerweise nicht auf ein überwi e- gendes privates Interesse an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen schliessen (BRKE I Nr. 0100/2007 vom 27. April 2007 = BEZ 2008 Nr. 41; bestätigt mit VB.2007.00255 vom 4. Oktober 2007; dieser bestätigt mit BGr 1C_418/2007 vom 25. Juli 2008). Das von der Vorinstanz einverlangte Gutachten B. N. hält denn auch fest, dass der generelle Zustand der G e- bäude eine Instandsetzung und Sanierung der Bauten zulasse. Dass die Kosten hierfür wohl höher ausfielen aus bei der Erstellung von Neubauten, ist angesichts des sehr hohen öffentlichen Interesses an der Erhaltung der vier Gebäude durchaus zumutbar. 12.5 Zusammengefasst sind die von den Mitbeteiligten ins Recht gelegten U n- terlagen zur Rentabilitätsberechnung nicht überzeugend und vermögen die Unverhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht zu belegen. Sie b e- ruhen teilweise auf unzulässigen Kostenpositionen, nicht nachvollziehbaren Schätzungen des Gesamtsanierungsaufw andes sowie nicht marktüblichen Fremdkapitalkosten. Überdies verbliebe wohl selbst gemäss diesen B e- rechnungsgrundlagen eine - wenn auch sehr geringe - Nettorendite. Der vollständige Verzicht auf Schutzmassnahmen erweist sich daher namen t- lich unter Berücksi chtigung des sehr hohen Situationswertes der streitb e- troffenen Gebäude als nicht gerechtfertigt. Die Vorinstanz hat das ihr in diesen Fragen zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt. Das Baurekursgericht kann jedoch nicht selbst Schutzmassnahme n anord- nen; dies liegt vielmehr in der erstinstanzlichen Zuständigkeit der Verwa l- tungsbehörde. Da vorliegend Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung in Frage stehen, ist der Gemeinderat Affoltern am Albis sachlich zuständig (§ 211 Abs. 2 PBG). Demnach ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Der Gemeinderat Affoltern am Albis ist einzuladen, die erforderlichen Schutzmassnahmen für die Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 festz u- setzen. [….]