<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00329</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222217&amp;W10_KEY=13013467&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00329</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.03.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Vorentscheid betreffend Nutzung Gewerberäumlichkeiten</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vorentscheid. Grundsätze der Berechnung des Parkplatzbedarfs im Fall einer Unterteilung von Gewerbeeinheiten. [Im Februar 2015 bewilligte die Gemeinde eine Unterteilung von bisher 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Eine Berechnung des Parkplatzmehrbedarfs nahm die Gemeinde dabei nicht vor. In der Folge verlangte sie jeweils im Zusammenhang mit nachgelagerten Gesuchen um Umnutzung einzelner Gewerbeeinheiten (teils verbunden mit baulichen Änderungen) einen Parkplatznachweis betreffend jede der einzelnen Gewerbeeinheiten, wobei sie zudem von einem Bedarf von mindestens einem Beschäftigten- sowie einem Besucherparkplatz pro Einheit ausging. Die Beschwerdeführerin unterbreitete daraufhin Fragen zur vorentscheidsweisen Beurteilung.] Die Unterteilung der ursprünglich 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten stellt einen eine Parkplatzerstellungspflicht auslösenden Tatbestand nach § 243 Abs. 1 lit. b bzw. c PBG dar (bauliche Änderungen mit wesentlich anderer Nutzung bzw. Nutzungsänderung; E. 3). Die Erstellungspflicht bezieht sich in diesen Konstellationen auf den Parkplatzmehrbedarf, wie ihn die neue Lage mit sich bringt (E. 4.2). Die Berechnung der Pflichtparkplatzzahl erfolgt anhand von § 242 Abs. 1 PBG sowie hier - aufgrund eines Verweises in der BZO - der Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen (vgl. auch die VSS-Norm 40 281; E. 4.2). In einem ersten Schritt ist von den auf dem Grundstück geplanten Art(en) der Nutzung auszugehen - wobei bei gewerblichen Nutzungen vornehmlich entscheidend ist, ob es sich um publikumsorientierte oder nicht publikumsorientierte Nutzung(en) handelt - und in einem zweiten Schritt der jeweiligen Nutzung die entsprechenden Flächen zuzuweisen. Die Teilung der Summe der vorhandenen Bruttogeschossflächen durch den jeweils massgeblichen Flächenansatz ergibt den erfahrungsgemäss erforderlichen Abstellplatzbedarf (E. 4.3.1). Die erfolgte Aufteilung der Gewerbeeinheiten spielt zu diesem Zeitpunkt bzw. bei der Berechnung der Pflichtparkplatzzahl keine Rolle mehr; die einzelne Gewerbeeinheit stellt - anders als bei der Wohnnutzung - keine Bezugseinheit dar (E. 4.3.2). Die Zahl erforderlicher Abstellplätze ist zum Zeitpunkt der Entstehung der Erstellungspflicht - und damit prospektiv - festzulegen. Ist zu diesem Zeitpunkt die Nutzungsart gewisser "Einheiten" - wie vorliegend - nicht (bereits) bekannt, so erfolgt die Festlegung deswegen nicht später. Vielmehr kann von einem Mittelwert bzw. von einer Mischkalkulation ausgegangen werden. Die Berechnung erfolgt in jedem Fall prospektiv (E. 4.4). Das Vorgehen des Beschwerdegegners, den Parkplatzbedarf im Rahmen nachgelagerter Bewilligungsverfahren für jede Gewerbeeinheit gesondert zu bestimmen ("einheitsbezogene Berechnungsweise"), lässt sich nicht auf die massgeblichen Grundlagen stützen (E. 4.5). Schliesslich widerspräche es - selbst auf der Grundlage einer solchen einheitsbezogenen Betrachtungsweise - der Wegleitung (und der VSS-Norm), von einer Mindestanzahl von einem Beschäftigten- und einem Besucherparkplatz pro Gewerbeeinheit auszugehen (E. 4.6). Entgegen beschwerdegegnerischer und vorinstanzlicher Auffassung lässt sich die Vorentscheidfrage (1) damit nicht schlichtweg verneinen; gestützt auf die vorliegende Aktenlage lässt sie sich indes auch nicht abschliessend beantworten (E. 5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an den Beschwerdegegner (im Sinn der Erwägungen). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBENUTZUNG">GEWERBENUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSART">NUTZUNGSART</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSINTENSIVIERUNG">NUTZUNGSINTENSIVIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZBEDARF">PARKPLATZBEDARF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZERSTELLUNGSPFLICHT">PARKPLATZERSTELLUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROSPEKTIVE BERECHNUNG">PROSPEKTIVE BERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERTEILUNG">UNTERTEILUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 242 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 243 Abs. I lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 243 Abs. I lit. c PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=57236" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00329</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. MÃ¤rz 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA C und/oder RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Vorentscheid betreffend Nutzung GewerberÃ¤umlichkeiten,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 2. April 2012 wurde der A AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch eines GebÃ¤udes sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 19 Wohneinheiten, 11 Gewerbeeinheiten und einer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02, 03 und 04 in Horgen unter Auflagen erteilt.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Vorentscheid vom 2. November 2020 beantwortete der Gemeinderat Horgen der A AG ihre betreffend BeschÃ¤ftigten- und BesucherparkplÃ¤tze fÃ¼r GewerberÃ¤umlichkeiten auf jenem GrundstÃ¼ck gestellten Fragen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen rekurrierte die A AG am 7. Dezember 2020 an das Baurekursgericht, welches das Rechtsmittel mit Rekursentscheid vom 23. MÃ¤rz 2021 abwies.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 10. Mai 2021 gelangte die A AG an das Verwaltungsgericht und stellte folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich, 2. Abteilung, vom 23. MÃ¤rz 2021 [...] aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Nutzung der GewerberÃ¤umlichkeiten in den Stockwerkeinheiten Grundbuch BlÃ¤tter Nrn. 05, 06, 07, 08 und 09 auf GrundstÃ¼ck Kat. Nr. 01 (F-Strasse 02, 03 und 04), Horgen, zu BÃ¼rozwecken zulÃ¤ssig/bewilligungsfÃ¤hig sei, selbst wenn diese GewerberÃ¤umlichkeiten keine eigenen, ihnen jeweils exklusiv zur VerfÃ¼gung stehenden BeschÃ¤ftigten- und BesucherparkplÃ¤tze aufweisen. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich, 2. Abteilung, vom 23. MÃ¤rz 2021 [...] aufzuheben und die Angelegenheit zum Neuentscheid im Sinne von Antrag Ziffer 1 an die Vor­instanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Sub-eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich, 2. Abteilung, vom 23. MÃ¤rz 2021 [...] aufzuheben und die Angelegenheit an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen zur materiellen Beantwortung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin zum Vorentscheid unterbreiteten Frage 2.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Sub-sub-eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich, 2. Abteilung, vom 23. MÃ¤rz 2021 [...] aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, verbunden mit der Anweisung zur weiteren RÃ¼ckweisung an den Beschwerdegegner zwecks materieller Beantwortung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin zum Vorentscheid unterbreiteten Frage 2;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten des Beschwerdegegners."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Am 27. Mai 2021 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2021 beantragte der Gemeinderat Horgen die Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten der A AG. Mit Eingaben vom 24. Juni und vom 19. August 2021 liessen sich die A AG und der Gemeinderat Horgen abwechslungsweise weiter vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck liegt in der Industriezone I6 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen vom 15. September 2011 (BZO; online unter: <a href="http://www.horgen.ch"><span>www.horgen.ch</span></a> &gt; Politik &gt; Rechtssammlung), in der ÃV-GÃ¼teklasse C gemÃ¤ss Plan der ÃV-GÃ¼teklassen im geografischen Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich (www.maps.zh.ch) und im Perimeter des privaten Gestaltungsplans "G-Strasse 010/011".</p> <p class="Urteilstext">Wie erwÃ¤hnt hatte der Beschwerdegegner mit Beschluss vom 2. April 2012 der BeschwerdefÃ¼hrerin die Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 19 Wohneinheiten, 11 Gewerbeeinheiten und einer Unterniveaugarage auf dem in ihrem Eigentum stehenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 bzw. (richtig) 01 an der F-Strasse 02, 03, 04 in Horgen unter Auflagen erteilt (Stammbaubewilligung). Betreffend FahrzeugabstellplÃ¤tze hatte der Beschwerdegegner festgehalten, das Bauvorhaben erfordere gemÃ¤ss Ziff. 10.5.1 BZO insgesamt 41 solcher PlÃ¤tze, nÃ¤mlich â neben denjenigen (total 29) fÃ¼r die Wohnnutzung â "10 PflichtplÃ¤tze fÃ¼r BeschÃ¤ftigte Gewerbe/Lager und 2 BesucherplÃ¤tze fÃ¼r Gewerbe/Lager". Mit den im Projekt ausgewiesenen 42 FahrzeugabstellplÃ¤tzen (davon 3 BesucherparkplÃ¤tze auf einem NachbargrundstÃ¼ck) werde die Parkplatzbaupflicht erfÃ¼llt (a.a.O., S. 4).</p> <p class="Urteilstext">Mit einem Beschluss vom 3. Februar 2014 wurde eine (erste) ProjektÃ¤nderung bewilligt, in deren Rahmen im Wesentlichen die Unterniveaugarage um 22 FahrzeugabstellplÃ¤tze erweitert wurde. Mit VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 bewilligte der Ressortvorsteher Hochbau der Gemeinde Horgen auf ein Gesuch vom 29. September 2014 hin unter Auflagen eine weitere ProjektÃ¤nderung. Dabei ging es um die Einteilung der GewerbeflÃ¤chen gemÃ¤ss den eingereichten Unterlagen bzw. die Unterteilung der ursprÃ¼nglich 11 Gewerbeeinheiten in 25 kleinere GewerberÃ¤ume. </p> <p class="Urteilstext">Mit Gesuch vom 19. MÃ¤rz 2020 unterbreitete die BeschwerdefÃ¼hrerin der BaubewilligungsbehÃ¶rde folgende Fragen zur vorentscheidsweisen Beurteilung nach § 323 f. <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG, LS 700.1):</p> <p class="EinzugZitat"><span>" 1. Ist die Nutzung der GewerberÃ¤umlichkeiten in den Stockwerkeinheiten Grundbuch BlÃ¤tter Nrn. 05, 06, 07, 08 und 09 auf GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 (F-Strasse 02, 03 und 04), Horgen, zu BÃ¼rozwecken zulÃ¤ssig/bewilligungsfÃ¤hig, selbst wenn diese GewerberÃ¤umlichkeiten keine eigenen, ihnen jeweils exklusiv zur VerfÃ¼gung stehenden BeschÃ¤ftigten- und BesucherparkplÃ¤tze aufweisen?</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Falls die Frage 1 mit Nein beantwortet wird: Wie viele der aktuell auf dem GrundstÃ¼ck vorhandenen ParkplÃ¤tze mÃ¼ssen - unterschieden nach BeschÃ¤ftigtenparkplÃ¤tze einerseits und BesucherparkplÃ¤tze andererseits - den einzelnen GewerbeflÃ¤chen gemÃ¤ss Ziffer 1 konkret zugeteilt werden, damit diese zur Nutzung als BÃ¼ro bewilligt werden?"</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Im hierauf ergangenen Entscheid vom 2. November 2020 kam der Beschwerdegegner zum Schluss, Berechnungen hÃ¤tten ergeben, dass fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und Besucher jeweils mindestens ein Abstellplatz nachgewiesen werden mÃ¼sse. Eine Nutzung von GewerberÃ¤umlichkeiten zu BÃ¼rozwecken ohne Nachweis der dafÃ¼r erforderlichen BeschÃ¤ftigten- und BesucherparkplÃ¤tze sei nicht zulÃ¤ssig, weshalb dafÃ¼r keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden kÃ¶nne. Es seien fÃ¼r die GewerbeflÃ¤chen in AbhÃ¤ngigkeit von ihrer Nutzung und FlÃ¤che die rechnerisch erforderliche Anzahl FahrzeugabstellplÃ¤tze nachzuweisen. FÃ¼r die Nutzung der GewerberÃ¤ume zu BÃ¼rozwecken seien deshalb FahrzeugabstellplÃ¤tze fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und Besucher nachzuweisen. Die Frage 1 sei somit mit "nein" zu beantworten. Die Frage 2 kÃ¶nne nicht abschliessend beantwortet werden, da sie von der jeweiligen FlÃ¤che der RÃ¤ume abhÃ¤nge; es sei aber "im Minimum pro Gewerberaum 1 Abstellplatz fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und 1 Abstellplatz fÃ¼r Besucher nachzuweisen". </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz erwog, es stelle sich vorliegend die Frage, ob der Beschwerdegegner mit Blick auf die rechtskrÃ¤ftige Stammbaubewilligung vom 2. April 2012 Ã¼berhaupt berechtigt sei, den Parkplatzbedarf im Rahmen nachgelagerter Baubewilligungsverfahren fÃ¼r die einzelnen GewerberÃ¤ume gesondert zu ermitteln. In der Stammbaubewilligung habe der Beschwerdegegner den Pflichtparkplatzbedarf fÃ¼r "Gewerbe/Lager" trotz fehlender Angaben insbesondere zur zukÃ¼nftigen Nutzung der Gewerbeeinheiten bestimmt und dabei keinen Vorbehalt betreffend Neubeurteilung nach Bekanntgabe der konkreten Nutzungen statuiert. Bei gleichbleibendem Sachverhalt wÃ¤re daher eine erneute Festsetzung des Parkplatzbedarfs nur unter den Voraussetzungen eines Widerrufs zulÃ¤ssig gewesen.</p> <p class="Urteilstext">Jedoch habe sich seither insoweit eine Ãnderung des massgeblichen Sachverhalts ergeben, als mit der VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 aufgrund eines Antrags der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ProjektÃ¤nderung bewilligt worden sei, mit welcher die bislang 11 in neu 25 Gewerbeeinheiten unterteilt worden seien. Auch wenn es sich nach wie vor um eine gewerbliche Nutzung handle, stelle diese Neueinteilung bzw. (mehr als) Verdoppelung der Gewerbeeinheiten aufgrund der mit der Nutzung einhergehenden bzw. wesentlich anderen VerkehrsbedÃ¼rfnisse eine NutzungsÃ¤nderung im Sinn von § 243 Abs. 1 lit. c PBG dar. FÃ¼r die Frage, welche VerkehrsbedÃ¼rfnisse mit der Nutzung einer Liegenschaft einhergehen, kÃ¶nne die Anzahl der darauf befindlichen Gewerbeeinheiten ein relevanter Faktor sein. Dem Beschwerdegegner kÃ¶nne es daher nicht verwehrt sein, das auf diese VerkehrsbedÃ¼rfnisse abgestimmte Angebot an PflichtparkplÃ¤tzen im Nachgang zur ProjektÃ¤nderungsbewilligung vom 27. Februar 2015 neu zu bestimmen.</p> <p class="Urteilstext">In der Folge befasste sich die Vorinstanz mit der â als "Voraussetzung des Vorstehenden" bezeichneten â Frage, ob sich die durch die ErhÃ¶hung der Anzahl Gewerbeeinheiten verÃ¤nderten VerkehrsbedÃ¼rfnisse rechtlich Ã¼berhaupt auszuwirken vermÃ¶chten, "indem das entsprechende Kriterium in die Ermittlung der Anzahl PflichtparkplÃ¤tze einfliesst" (hierzu unten 4).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie die Vorinstanz insoweit zu Recht erwog, ist vorab die Frage zu beantworten, ob die erwÃ¤hnte Unterteilung der Gewerbeeinheiten, wie sie mit VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 bewilligt wurde, Ã¼berhaupt in grundsÃ¤tzlicher Hinsicht eine Parkplatzerstellungspflicht auslÃ¶ste.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt sich diesbezÃ¼glich auf den Standpunkt, die Unterteilung von GewerbeflÃ¤chen bei â wie vorliegend â insgesamt gleichbleibender FlÃ¤che stelle keine NutzungsÃ¤nderung im Sinn von § 243 Abs. 1 lit. c PBG dar. Die ProjektÃ¤nderung habe lediglich die "Einteilung der GewerbeflÃ¤chen" beinhaltet; "zusÃ¤tzliche[...] GewerbeflÃ¤chen" seien keine geschaffen worden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>AbstellplÃ¤tze dienen (in der Ã¼berwiegenden Zahl der FÃ¤lle) der Erschliessung bestehender bzw. neu zu errichtender Bauten oder Anlagen, indem sie mittels Bereitstellung der notwendigen AbstellflÃ¤chen fÃ¼r Motorfahrzeuge und ZweirÃ¤der das ParkierungsbedÃ¼rfnis der GebÃ¤ude- bzw. Anlagennutzer/innen sicherstellen. Um mÃ¶glichst zu vermeiden, dass dieses BedÃ¼rfnis durch Inanspruchnahme des Ã¶ffentlichen Grunds, insbesondere der fÃ¼r den rollenden Verkehr vorgesehenen Strassen, gestillt wird (vgl. auch § 242 Abs. 2 Satz 1 PBG), statuiert § 243 PBG die Pflicht, bei der Neuerstellung von Bauten oder Anlagen sowie â unter gewissen Voraussetzungen â deren baulicher VerÃ¤nderung bzw. NutzungsÃ¤nderung auf dem BaugrundstÃ¼ck oder in nÃ¼tzlicher Entfernung davon (§ 244 Abs. 1 PBG) neue AbstellflÃ¤chen zu schaffen (vgl. <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Da­niel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 900 ff.</span>): GemÃ¤ss § 243 Abs. 1 PBG sind AbstellplÃ¤tze im gebotenen Ausmass zu schaffen bei Neuerstellung von Bauten und Anlagen (lit. a), bei allgemeinen baulichen Ãnderungen, die einen erheblichen Teil der Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich andere Nutzung als bisher ermÃ¶glicht wird (lit. b) oder bei NutzungsÃ¤nderungen, die voraussichtlich wesentlich andere VerkehrsbedÃ¼rfnisse schaffen (lit. c).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Mit "allgemeine[n] bauliche[n] Ãnderungen" im Sinn von § 243 Abs. 1 lit. b PBG sind bauliche Eingriffe gemeint, die eine eigentliche VerÃ¤nderung der Ã¤usseren Erscheinung oder der inneren Einteilung eines Bauwerks zur Folge haben und nicht lediglich dem Unterhalt oder der Instandstellung dienen (ohne, dass sie damit umgekehrt bewirken, dass die Baute ihren bisherigen Charakter verliert und einer Neuerrichtung nahekommt). GemÃ¤ss der bis Ende Januar 1992 geltenden Fassung von § 242 Abs. 1 lit. b aPBG war Voraussetzung fÃ¼r eine Parkplatzerstellungspflicht weiter, dass die Vornahme solcher baulichen Ãnderungen an bestehenden Bauten und Anlagen eine "wesentlich stÃ¤rkere Nutzung" bzw. eine Nutzungssteigerung gegenÃ¼ber dem bisherigen Zustand ermÃ¶glichte. Eine solche war bei einem bestehenden GebÃ¤ude etwa anzunehmen, wenn die vorhandene NutzflÃ¤che â ohne VergrÃ¶sserung des AusnÃ¼tzungsmasses â intensiver genutzt und beansprucht wurde (zum Ganzen: Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motorfahrzeuge nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1987, S. 24 [einschliesslich Fussnote 44]). Eine durch bauliche Ãnderungen â wie vorliegend die innere Einteilung des Bauwerks â ausgelÃ¶ste Nutzungsintensivierung (hierzu unten 3.3) fÃ¤llt somit jedenfalls unter den Tatbestand von § 243 Abs. 1 lit. b PBG (der eine "wesentlich andere" Nutzung voraussetzt [vgl. zum Ganzen auch Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 901, auch zum Folgenden]). Der zusÃ¤tzliche Parkplatzbedarf muss dabei nicht erheblich sein; vielmehr ist bei einer NutzungsÃ¤nderung im Sinn von § 243 Abs. 1 lit. b PBG grundsÃ¤tzlich jeder sich hieraus ergebende Abstellplatz(mehr)bedarf (hierzu auch unten 4.2) abzudecken.</p> <p class="Urteilstext">Bauliche Ãnderungen, die eine wesentlich andere Nutzung als bisher ermÃ¶glichen, erfÃ¼llen im Ãbrigen hÃ¤ufig gleichzeitig auch die Anforderungen eines anderen, die Erstellungspflicht auslÃ¶senden Tatbestandes, etwa desjenigen der NutzungsÃ¤nderung nach § 243 Abs. 1 lit. c PBG (Frey, S. 25).</p> <p class="Urteilstext">Von einer NutzungsÃ¤nderung im Sinn des § 243 Abs. 1 lit. c PBG ist allgemein dann zu sprechen, wenn sich die in einer Baute oder Anlage ausgeÃ¼bte TÃ¤tigkeit wandelt. Dies ist nicht nur der Fall, wenn von einer bestimmten Bewerbungsart zu einer ganz anders gearteten gewechselt wird, sondern auch, wenn die Verschiebung innerhalb einer wirtschaftlich gleich oder Ã¤hnlich zu bewertenden Nutzungsweise erfolgt (Frey, S. 25 f.; vgl. auch Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, <span>S. 902</span><span>, beide </span>auch zum Folgenden). Bauliche VerÃ¤nderungen mÃ¼ssen mit der NutzungsÃ¤nderung nicht verbunden sein. Erforderlich ist aber stets, dass dieser Ã¼berhaupt baurechtliche Bedeutung zukommt, was jedenfalls etwa der Fall ist, wenn die NutzungsÃ¤nderung â voraussichtlich â zusÃ¤tzliche ParkplatzbedÃ¼rfnisse schafft und damit wesentlich andere Auswirkungen auf die Umwelt zeitigt; damit ist sie nach § 309 Abs. 1 lit. b PBG bewilligungspflichtig <span>(vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 356).</span> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die mit VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 bewilligte Unterteilung der Gewerbeeinheiten in den betroffenen GebÃ¤uden zieht eine entsprechende ErhÃ¶hung der Anzahl dort untergebrachter Betriebe nach sich. Zum Zeitpunkt des Erlasses der VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 war die Natur der neuen Betriebe (wohl zumindest teils) noch nicht bekannt bzw. bestimmt; es konnte und musste daher davon ausgegangen werden, dass es sich unter dem Blickwinkel der Nutzungsart voraussichtlich um eine Mischung aus publikumsorientierten und nicht publikumsorientierten Dienstleistungsbetrieben, Gewerben und BÃ¼robetrieben handeln wÃ¼rde. Die Unterteilung sollte jedenfalls grundsÃ¤tzlich mit Mehrverkehr einhergehen bzw. war als Nutzungsintensivierung angelegt (in diesem Sinn auch VGr, 10. Februar 1993, VB.92.00131, E. 2a[/aa]). Ein voraussichtlich wesentlich anderes VerkehrsbedÃ¼rfnis ist anzunehmen, soweit vorliegend nur schon bei einigen (wenigen) dieser 14 zusÃ¤tzlichen Gewerbeeinheiten ein ParkierungsbedÃ¼rfnis bestand bzw. besteht. Davon ist nach dem Gesagten ohne Weiteres auszugehen (so, wie erwÃ¤hnt, auch die Vorinstanz [a.a.O.], die annahm, dass grundsÃ¤tzlich bei jeder Gewerbeeinheit ein selbstÃ¤ndiger Bedarf an BeschÃ¤ftigten- bzw. BesucherparkplÃ¤tzen besteht).</p> <p class="Urteilstext">Folglich ist vorliegend davon auszugehen, dass die Voraussetzungen von § 243 Abs. 1 lit. b bzw. (jedenfalls) lit. c PBG erfÃ¼llt sind. Dass die infrage stehende FlÃ¤che (unumstritten) unverÃ¤ndert geblieben ist, ist nach dem Dargelegten nicht ausschlaggebend. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Auch die weiteren von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgebrachten EinwÃ¤nde vermÃ¶gen nicht zu Ã¼berzeugen:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Dies gilt zunÃ¤chst fÃ¼r den Umstand, dass in der VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 von der "untergeordneten Bedeutung der ProjektÃ¤nderung" die Rede war und das Anzeigeverfahren nach § 13 ff. <span>der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV, LS 700.6) </span>zur Anwendung gebracht wurde: <span>Um ein Vorhaben untergeordneter Natur ging es nach dem oben Dargelegten nicht (vgl. § 13 Abs. 1 sowie § 14 lit. h e contrario BVV); sodann konnte auch nicht davon ausgegangen werden, dass keine Interessen Dritter tangiert sein wÃ¼rden. Mithin </span>bestand vorliegend kein Raum fÃ¼r eine Anwendung des Anzeigeverfahrens (in diesem Zusammenhang vgl. etwa <span>VGr, 3. Juni</span> 2021, <span>VB.2020.00765, E. 5.2 f. </span>mit Hinweisen<span>)</span><i>.</i></p> <p class="Urteilstext">Der<span> Umstand, dass das Projekt in diesem Rahmen als "von untergeordneter Bedeutung" bezeichnet wurde, vermag jedenfalls a</span>n der Qualifikation der Unterteilung als Konstellation nach § 243 Abs. 1 lit. b bzw. c PBG nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann daraus im vorliegenden Zusammenhang mithin nichts fÃ¼r sich ableiten.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin argumentiert sodann, die in der rechtskrÃ¤ftigen Stammbaubewilligung vom 2. April 2012 vorbehaltlos bewilligte Parkplatzzahl habe auch nach der VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 bzw. der mit dieser bewilligten ProjektÃ¤nderung weiterhin GÃ¼ltigkeit gehabt. Sie, die BeschwerdefÃ¼hrerin, habe aufgrund der vorbehaltlos erteilten Bewilligung betreffend die ProjektÃ¤nderung davon ausgehen dÃ¼rfen, dass die Anzahl PflichtparkplÃ¤tze gemÃ¤ss der Stammbaubewilligung auch nach der ProjektÃ¤nderung unverÃ¤ndert ausreichend sei. Sie habe hierauf vertraut und dies auch tun dÃ¼rfen. Bei gleichbleibendem Sachverhalt sei damit eine erneute Festsetzung des Parkplatzbedarfs grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen gewesen.</p> <p class="Urteilstext">Wie bereits dargelegt, zog die ProjektÃ¤nderung, um welche die BeschwerdefÃ¼hrerin am 29. September 2014 ersucht hatte, von Gesetzes wegen eine (erneute) Erstellungspflicht (betreffend den entsprechenden Parkplatz<i>mehr</i>bedarf [vgl. 4.2]) nach sich.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde mit VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 sodann die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die eingereichte ProjektÃ¤nderung, die im Wesentlichen die Einteilung der GewerbeflÃ¤chen umfasse, gemÃ¤ss den eingereichten Unterlagen unter Auflagen erteilt; zu diesen Auflagen zÃ¤hlt Dispositiv-Ziff. 2.4 mit folgendem Wortlaut: "FÃ¼r die gewerblich genutzten RÃ¤ume im GebÃ¤ude sind frÃ¼hzeitig beim Bauamt die entsprechenden Baugesuche mit allen erforderlichen Gesuchsunterlagen zur PrÃ¼fung und Genehmigung einzureichen. Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die erforderliche Baubewilligung erteilt ist und alle Nebenbestimmungen erfÃ¼llt sind". In der Folge verlangte der Beschwerdegegner im Zusammenhang mit spÃ¤teren Gesuchen um baurechtliche Bewilligung betreffend geplante Umnutzungen von Gewerbeeinheiten (teils verbunden mit baulichen VerÃ¤nderungen [Einbau von Nasszellen, TeekÃ¼chen oder TrennwÃ¤nden]) hinsichtlich jeder solcher Einheit einen eigenen Parkplatznachweis. Diese Handhabung kann insoweit â entgegen beschwerdefÃ¼hrerischer Auffassung â als grundsÃ¤tzlich durch die erwÃ¤hnte Auflage abgedeckt beurteilt werden (vgl. in diesem Zusammenhang jedoch unten 4.3 f.). </p> <p class="Urteilstext">Im Nachgang zur VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 wurden denn auch im Rahmen verschiedener solcher Gesuche auch von der BeschwerdefÃ¼hrerin selbst entsprechende Parkplatznachweise eingereicht. Diese war damit offenkundig jedenfalls bis zur Einreichung des Gesuchs um Vorentscheid vom 19. MÃ¤rz 2020 davon ausgegangen, dass ein solcher Parkplatznachweis einzureichen sei.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann sich demnach nicht auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Zusammenfassend ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass die mit VerfÃ¼gung vom 27. Februar 2015 bewilligte Unterteilung von 11 in 25 Gewerbeeinheiten einen nach § 243 Abs. 1 PBG eine Parkplatzerstellungspflicht auslÃ¶senden Tatbestand darstellte.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz befasste sich in der Folge insbesondere mit der Frage, ob das "Kriterium der Anzahl Gewerbeeinheiten" in die Ermittlung der Anzahl PflichtparkplÃ¤tze einfliesse. Die Rekurrentin (heute: BeschwerdefÃ¼hrerin) habe die ZulÃ¤ssigkeit der beschwerdegegnerischen einheitsbezogenen Berechnungsweise bestritten. Das Vorgehen des Beschwerdegegners sei jedoch (auch insoweit) nicht zu beanstanden. Vom Faktor "Nutzweise" gemÃ¤ss § 242 Abs. 1 PBG sei auch die Aufteilung einer gegebenen FlÃ¤che in eine grÃ¶ssere oder kleinere Anzahl selbstÃ¤ndiger Einheiten abgedeckt. Um den grundsÃ¤tzlichen Zweck der Festlegung der AbstellplÃ¤tze zu erreichen â die Vermeidung einer Inanspruchnahme des Ã¶ffentlichen Grundes â sei es zudem erforderlich, sÃ¤mtliche fÃ¼r die EinschÃ¤tzung der entstehenden VerkehrsbedÃ¼rfnisse relevanten Parameter in die Parkplatzberechnung einfliessen zu lassen. Der Einbezug des Kriteriums der Anzahl Gewerbeeinheiten erweise sich mit Blick auf die dadurch beeinflussten VerkehrsbedÃ¼rfnisse als sachgerecht. Die Wegleitung und die VSS-Norm 40 281 stÃ¼nden dieser Berechnungsweise bzw. dem Einbezug dieses Kriteriums nicht entgegen. Das vorinstanzliche Vorgehen erweise sich jedenfalls als sinnvolle und zulÃ¤ssige Interpretation der massgeblichen Berechnungsgrundlagen und stehe damit zu diesen nicht im Widerspruch. Der Beschwerdegegner sei daher grundsÃ¤tzlich berechtigt, die Nutzung der GewerberÃ¤umlichkeiten zu BÃ¼rozwecken vom Nachweis eigener BeschÃ¤ftigten- und BesucherparkplÃ¤tze abhÃ¤ngig zu machen. Er habe die Vorentscheidfrage 1 zu Recht verneint. </p> <p class="Erwgung2">Beschwerdegegner und Vorinstanz sind somit, wie erwÃ¤hnt, der Auffassung, vorliegend sei der Parkplatzbedarf in jedem Einzelfall bzw. fÃ¼r jede Gewerbeeinheit gesondert festzulegen, und zwar, wie erwÃ¤hnt, zum Zeitpunkt der Einreichung eines spÃ¤teren bzw. nachgelagerten Baugesuchs (vgl. oben 3.4.2 Abs. 3). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt demgegenÃ¼ber im Wesentlichen dafÃ¼r, es sei unzulÃ¤ssig, die Anzahl PflichtparkplÃ¤tze bezogen auf jede einzelne Gewerbeeinheit im Rahmen nachtrÃ¤glicher, einzelner Bewilligungsverfahren festzulegen. Weiter sei es auch unzulÃ¤ssig, grundsÃ¤tzlich von einem Bedarf von mindestens einem BeschÃ¤ftigten- und einem Besucherparkplatz pro Gewerbeeinheit auszugehen. Weiter fÃ¼hrt sie aus, der Parkplatzbedarf fÃ¼r GewerberÃ¤ume bestimme sich gemÃ¤ss der Wegleitung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich zum Parkplatzbedarf (dazu sogleich) einzig nach Massgabe der FlÃ¤che. Die GeschossflÃ¤che sei in der Wegleitung und damit in der Bauordnung der Gemeinde Horgen als einziges massgebliches Kriterium fÃ¼r die Festlegung der AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Gewerbeeinheiten bestimmt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 242 Abs. 1 PBG legt die Bau- und Zonenordnung die Zahl der AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Verkehrsmittel, insbesondere Motorfahrzeuge, fest, die nach den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen, nach dem Angebot des Ã¶ffentlichen Verkehrs sowie nach der AusnÃ¼tzung und Nutzweise des GrundstÃ¼cks fÃ¼r Bewohner, BeschÃ¤ftigte und Besucher erforderlich sind. Nach § 242 Abs. 2 Satz 1 PBG soll die Zahl der AbstellplÃ¤tze im Normalfall so festgelegt werden, dass die Fahrzeuge der BenÃ¼tzer/innen einer Baute oder Anlage ausserhalb des Ã¶ffentlichen Grundes aufgestellt werden kÃ¶nnen (Grundsatz der Deckung des Eigenbedarfs). Der Grundsatz der Deckung des Eigenbedarfs gilt auch in FÃ¤llen von Umbauten und NutzungsÃ¤nderungen (§ 243 Abs. 1 lit. b und c PBG); in diesen Konstellationen bezieht sich die Erstellungspflicht jedoch nicht wie bei Neubauten auf den <i>gesamten grundstÃ¼ckszugehÃ¶rigen </i>Abstellplatzbedarf, sondern grundsÃ¤tzlich (nur) auf den <i>Mehrbedarf</i>, wie ihn die neue Lage zusÃ¤tzlich mit sich bringt. AbstellplÃ¤tze sind mithin bloss in dem Umfang neu zu schaffen, als sich das entsprechende BedÃ¼rfnis vergrÃ¶ssert (Frey, S. 46; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 901, mit Hinweis) und dieses nicht seinerseits bereits von vornherein durch das vorbestehende Angebot mit abgedeckt ist (vgl. VGr, 20. August 1999, VB.99.00157, E. 4). Massgebend im Hinblick auf die Ermittlung der erforderlichen (bzw. erlaubten) Zahl von AbstellplÃ¤tzen ist jedoch grundsÃ¤tzlich nicht ein einzelner GebÃ¤udeteil, sondern im Sinn einer Gesamtbetrachtung die ganze Baute (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 5.1, sowie 20. August 1999, VB.99.00157, E. 4 [insbesondere c]), respektive vorliegend der ganze vom Parkplatzmehrbedarf betroffene Teil der Baute(n).</p> <p class="Urteilstext">Den Gemeinden kommt keine Befugnis zu, andere als die vom kantonalen Recht vorgeschriebenen Berechnungsgrundlagen und Beurteilungskriterien vorzusehen (Frey, S. 39). Ziff. 10.5.1 Abs. 2 BZO verweist fÃ¼r die Berechnung der Anzahl zu erstellender Personenwagen-AbstellplÃ¤tze fÃ¼r andere als Wohnnutzungen (fÃ¼r Letztere gilt Abs. 1) auf die kantonale Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen vom Oktober 1997, wobei kein Maximalwert zu beachten ist (vgl. Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen, Oktober 1997, S. 6 f. [online unter www.zh.ch &gt; MobilitÃ¤t &gt; Gesamtverkehrsplanung &gt; Kommunale Verkehrsplanung], nachfolgend: Wegleitung). Die Wegleitung ist mithin vorliegend als kommunales Recht anzuwenden, was in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Bei der Auslegung kommt dieser ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu (vgl. in diesem Zusammenhang auch Frey, S. 38 f.; ferner VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 5.3). </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 12 Abs. 1 (Satz 2) der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) des privaten Gestaltungsplans "G-Strasse 010/011" bilden die "BZO, die VSS-Normen sowie die Wegleitung des Kantons ZÃ¼richs" die Grundlage fÃ¼r die Errechnung der Anzahl PflichtparkplÃ¤tze bei den "Ã¼brigen" (mithin anderen als Wohn-)Nutzungen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Aus diesen Grundlagen ergibt sich Folgendes:</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Im Hinblick auf die Ermittlung der Zahl erforderlicher AbstellplÃ¤tze ist â nebst der BerÃ¼cksichtigung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse (vgl. Frey, S. 40 f., sowie Ziff. 2 Wegleitung) â zunÃ¤chst von den auf dem GrundstÃ¼ck geplanten Art(en) der Nutzung auszugehen (vgl. Ziff. 1 Tabelle 1 Wegleitung sowie Ziff. 10.1 Abs. 1 [inklusive Tabelle 1] in Verbindung mit Ziff. 5.2 sowie 5.8 VSS-Norm 40 281 "Parkieren â Angebot an Parkfeldern fÃ¼r Personenwagen", wo von einer "bestimmte[n] Nutzung" bzw. einem "Mix von Nutzungen zu einem bestimmten Zeitpunkt" die Rede ist): Die Zahl der erforderlichen AbstellplÃ¤tze wird durch die konkrete Nutzungsweise bzw. -art der infrage stehenden Baute bzw. Anlage bestimmt. Von jener â und vornehmlich der Frage, ob es sich um publikumsorientierte oder nicht publikumsorientierte Betriebe (so die Wegleitung, Tabelle 1) respektive kundenintensive oder Ã¼brige Betriebe (so die VSS-Norm, Tabelle 1 "Richtwerte fÃ¼r das spezifische Parkfelder-Angebot", S. 12) handelt â hÃ¤ngt in massgebender Weise der Umfang des mit einer Baute bzw. Anlage verbundenen Verkehrsaufkommens ab. Entsprechend wurden fÃ¼r die verschiedenen Nutzungsweisen abgestuft nach dem Ausmass des damit jeweils verbundenen Verkehrsaufkommens unterschiedliche FlÃ¤chenansÃ¤tze definiert, bei deren Vorliegen mindestens ein Abstellplatz geschaffen werden muss (vgl. Frey, S. 42, sowie die erwÃ¤hnten Tabellen).</p> <p class="Urteilstext">Die Zahl der AbstellplÃ¤tze hat sich schliesslich nach der konkreten AusnÃ¼tzung des betreffenden GrundstÃ¼cks, insbesondere der Art und GrÃ¶sse der bestehenden Baute bzw. Anlage, zu richten. Der GrÃ¶sse einer Baute wird dadurch Rechnung getragen, dass die Abstellplatzzahl aufgrund der Summe der vorhandenen BruttogeschossflÃ¤chen der betreffenden Baute festgesetzt wird: Diese Summe wird durch den massgeblichen FlÃ¤chenansatz dividiert, was den bei normalen VerhÃ¤ltnissen erfahrungsgemÃ¤ss erforderlichen Abstellplatzbedarf ergibt (Frey, S. 42). </p> <p class="Urteilstext">Somit ist in einem <i>ersten</i> Schritt die Nutzungsweise im Sinn der Tabelle 1 der Wegleitung festzulegen und in einem <i>zweiten</i> Schritt sodann zu bestimmen, welche FlÃ¤chen an die entsprechende massgebliche GeschossflÃ¤che ("mGF") anzurechnen sind (vgl. VGr, 14. September 2011, VB.2011.00055, E. 6.2.2 mit Bezug auf die Wegleitung; ferner VGr, 19. September 2013, VB.2013.00118, E. 5.2 ff.; vgl. auch Ziff. 7.1 [Abs. 1] VSS-Norm 40 281 sowie Anmerkung 1 zur Tabelle 1 Wegleitung, wonach gemischte Betriebe in entsprechende Teile aufzugliedern sind).</p> <p class="Urteilstext">Die VSS-Norm 40 281 sieht betreffend die gewerblichen Nutzungen in Ziff. 10.1 (inklusive Tabelle 1) im Wesentlichen dieselbe Vorgehensweise vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die Vor­instanz erwog, es sei nicht klar, ob im Rahmen von Ziff. 10 VSS-Norm 40 281 "bei mehreren Nutzungseinheiten jeweils pro Nutzungsart eine gesamthafte Betrachtung einhergeht oder ob (im Sinne der Vorinstanz) die Ermittlung fÃ¼r jede Nutzungseinheit gesondert vorzunehmen" sei. Nach Ziff. 7 ("Wahl des [fÃ¼r die Ermittlung des Parkfelder-Angebots] anzuwendenden Verfahrens") bzw. Ziff. 7.1 sind zunÃ¤chst die vorgesehenen bzw. vorhandenen "BruttogeschossflÃ¤chen separat fÃ¼r die einzelnen Nutzungen" zu bestimmen; der Begriff "Nutzungen" bezieht sich dabei gemÃ¤ss der Definition in Ziff. 5.2 VSS-Norm 40 281 unzweideutig auf die verschiedenen Arten der Nutzung, mithin Nutzungs<i>arten</i>, und nicht auf "Nutzungs<i>einheiten</i>" (ebenso Ziff. 10.1 Abs. 1 in Verbindung mit der Tabelle 1 "Richtwerte fÃ¼r das spezifische Parkfelder-Angebot"). </p> <p class="Urteilstext">Bei den gewerblichen Nutzungen wird sodann gemÃ¤ss der Wegleitung wie auch der VSS-Norm â anders als bei den Wohnnutzungen, bei welchen explizit die "Wohnung" eine der Bezugseinheiten darstellt â als Bezugseinheit (einzig) die massgebliche GeschossflÃ¤che bzw. BruttogeschossflÃ¤che aufgefÃ¼hrt (vgl. Tabelle 1 Wegleitung sowie Ziff. 9.1 VSS-Norm). Dies erweist sich als sachgerecht, bestehen doch bei diesen gewerblichen Nutzungsarten, wie gesehen, je nach Natur des Betriebs grundlegend unterschiedliche ParkplatzbedÃ¼rfnisse.</p> <p class="Urteilstext">Der "vorliegend massgebliche Umstand der Aufteilung einer gegebenen FlÃ¤che in eine grÃ¶ssere oder kleinere Anzahl selbstÃ¤ndiger Einheiten" ist entgegen der Vorinstanz nicht durch den Parameter der "Nutzweise" im Sinn von § 242 PBG "abgedeckt". Die Unterteilung in kleinere Einheiten hat vorliegend zur Folge, dass gestÃ¼tzt darauf, wie gesehen, von Gesetzes wegen eine (erneute) Parkplatzerstellungspflicht be- bzw. entsteht; die Berechnung der Anzahl PflichtparkplÃ¤tze erfolgt jedoch nach den Parametern gemÃ¤ss § 242 PBG und â gestÃ¼tzt auf Ziff. 10.5.1 Abs. 2 BZO â der Wegleitung (gemÃ¤ss Art. 12 Abs. 1 GPV sodann auch der VSS-Norm). Die erfolgte Aufteilung ist in <i>diesem</i> Zusammenhang nicht mehr von Relevanz bzw. die einzelnen Gewerbeeinheiten stellen in diesem Rahmen (anders als bei den Wohnnutzungen) keinen massgeblichen Faktor bzw. keine Bezugseinheit dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>In Bezug auf die â mit den obigen AusfÃ¼hrungen zusammenhÃ¤ngende â Frage des <i>Zeitpunkts</i> der Ermittlung bzw. Festlegung der Anzahl PflichtparkplÃ¤tze ergibt sich Folgendes:</p> <p class="Urteilstext">Die Pflicht eines Privaten zur Erstellung von AbstellplÃ¤tzen fÃ¤llt im Normalfall mit dessen Absicht zusammen, auf einem GrundstÃ¼ck bauliche Massnahmen im Sinn von § 243 Abs. 1 PBG vorzunehmen (vgl. hierzu oben 3.2.1 f.). Darauf weist schon die Formulierung in § 243 Abs. 1 PBG hin ("AbstellplÃ¤tze sind im gebotenen Ausmass zu schaffen <i>bei</i> [...]" [Hervorhebung nicht im Original]). Nur ausnahmsweise, nÃ¤mlich in den Konstellationen von § 243 Abs. 2 PBG (sogenannte "nachtrÃ¤gliche Erstellungspflicht"), kann die Schaffung von AbstellplÃ¤tzen auch dann verlangt werden, wenn ein Zusammenhang mit baulichen Massnahmen fehlt (etwa, um eine Bedarfsberechnung zu korrigieren, die sich nachtrÃ¤glich als unrichtig herausstellt, oder in ZustÃ¤nde einzugreifen, welche den aktuellen Anforderungen nicht mehr genÃ¼gen [zum Ganzen: Frey, S. 19 sowie S. 28 f.]). Hier liegt keine solche Konstellation vor. </p> <p class="Urteilstext">Die Erstellungspflicht ist damit grundsÃ¤tzlich an ein solches Bauvorhaben geknÃ¼pft bzw. mit einem solchen verbunden. Entsprechend ist in diesem Zusammenhang und zu diesem Zeitpunkt (also des entsprechenden Bewilligungsverfahrens) â auf der Grundlage einer entsprechenden AbschÃ¤tzung â die Zahl erforderlicher AbstellplÃ¤tze festzulegen. Ausgehend von Durchschnittswerten hat eine <i>prospektive</i> Bedarfsberechnung zu erfolgen (Frey, S. 40 [was entsprechend dem Verweis auf S. 46 auch bei Umbauten und NutzungsÃ¤nderungen gilt], vgl. auch S. 43 f.). Auch in der VSS-Norm 40 281 ist in den bereits erwÃ¤hnten Bestimmungen stets von einer "AbschÃ¤tzung" des Parkfelderbedarfs bzw. -angebots und des Verkehrsaufkommens die Rede. </p> <p class="Urteilstext">Hieran Ã¤ndert nichts, dass â wie vorliegend â die spezifische Nutzungsart im oben (4.3) dargelegten Sinn gewisser Einheiten zum massgeblichen Zeitpunkt, also im Bewilligungsverfahren, (noch) nicht bekannt bzw. bestimmt war. Namentlich bedeutet dies nicht, dass die Anzahl PflichtparkplÃ¤tze deswegen erst zu einem entsprechenden spÃ¤teren Zeitpunkt festzulegen wÃ¤re (vgl. in diesem Zusammenhang BGr, 13. November 2009, 2C_541/2008, E. 3.3). Insoweit kann auch ein Mittelwert bzw. eine Mischkalkulation (kundenintensive bzw. publikumsorientierte Betriebe respektive andere Betriebe) zugrunde gelegt werden (vgl. BGr, 16. MÃ¤rz 2021, 1C_383/2020, E. 5.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Das Vorgehen des Beschwerdegegners, den Parkplatzbedarf nachgelagert fÃ¼r jede Gewerbeeinheit gesondert zu bestimmen, lÃ¤sst sich nach dem AusgefÃ¼hrten nicht auf die mass­geblichen Grundlagen stÃ¼tzen. Vorliegend wÃ¤re zum Zeitpunkt (der Bewilligung) der Unterteilung (als auslÃ¶sendes Moment der Erstellungspflicht) der gesamte von der NutzungsÃ¤nderung betroffene GebÃ¤udeteil auf neuen Parkplatzbedarf hin zu untersuchen bzw. dieser fÃ¼r den gesamten betroffenen GebÃ¤udeteil im dargelegten Sinn prospektiv zu ermitteln und festzulegen gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Festzuhalten ist mit Blick auf die Vorentscheidfrage 1 weiter Folgendes: Als unzutreffend erweist sich auch, wenn Beschwerdegegner und Vorinstanz â auf der Grundlage besagter einheitsbezogener Betrachtungsweise â davon ausgehen, dass allgemein bezÃ¼glich jeder einzelnen Gewerbeeinheit ein selbstÃ¤ndiger Bedarf an Kunden- und BeschÃ¤ftigtenparkplÃ¤tzen bestehe (Abs. 4). </p> <p class="Urteilstext">Selbst auf der Grundlage einer solchen einheitsbezogenen Betrachtungsweise widersprÃ¤che es nÃ¤mlich der Wegleitung (wie auch aus der VSS-Norm), anzunehmen, dass jede â noch so kleine â Gewerbeeinheit Ã¼ber mindestens einen Besucher- und einen BeschÃ¤ftigtenparkplatz verfÃ¼gen mÃ¼sse (vorliegend weisen einzelne der durch die Unterteilung neu entstandenen Gewerbeeinheiten eine FlÃ¤che von offenbar lediglich 24 m<sup>2</sup> auf):</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der Tabelle 1 der Wegleitung sind Bruchteile Ã¼ber 0.5 aufzurunden. Bei Nutzungen mit massgeblichen GeschossflÃ¤chen von weniger als 40 m<sup>2</sup> â bei publikumsorientierter wie nicht publikumsorientierter Nutzung gleichermassen â ist somit kein (eigener) Parkplatz fÃ¼r BeschÃ¤ftigte erforderlich; sodann ist bei publikumsorientierten Betrieben erst ab einer mass­geblichen GeschossflÃ¤che von 50 m<sup>2</sup>, bei nicht publikumsorientierten Betrieben ab einer solchen von 150 m<sup>2</sup> ein Parkplatz fÃ¼r Kunden/-innen erforderlich. Bei Betrieben mit FlÃ¤chen kleiner als 40 m<sup>2</sup>/50 m<sup>2</sup> (bei publikumsorientierter Nutzung) bzw. 40 m<sup>2</sup>/150 m<sup>2</sup> (bei nicht publikumsorientierter Nutzung [zu welchen wohl auch eine reine BÃ¼ronutzung zu zÃ¤hlen ist]) wÃ¤ren somit â unbesehen der <i>grundsÃ¤tzlichen</i> Erstellungspflicht â keine PflichtparkplÃ¤tze erforderlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Vorentscheidfrage 1 lÃ¤sst sich vorliegend nicht abschliessend beantworten. Entgegen beschwerdegegnerischer und vorinstanzlicher Auffassung lÃ¤sst sie sich nicht schlichtweg verneinen, erweist es sich doch nach dem Gesagten jedenfalls als unzulÃ¤ssig, nachtrÃ¤glich und bezÃ¼glich jeder einzelnen Gewerbeeinheit grundsÃ¤tzlich einen eigenen BeschÃ¤ftigten- sowie einen Besucherparkplatz zu fordern. Ob aber die gemÃ¤ss den massgeblichen Grundlagen gesamthaft erforderliche Anzahl PflichtparkplÃ¤tze besteht und die "Nutzung der GewerberÃ¤umlichkeiten in den Stockwerkeinheiten (...) zu BÃ¼rozwecken" in diesem Sinn "zulÃ¤ssig/bewil­ligungsfÃ¤hig" ist, lÃ¤sst sich bei der vorliegenden Aktenlage nicht beurteilen.</p> <p class="Urteilstext">Entsprechend lÃ¤sst sich derzeit auch die Vorentscheidfrage 2 nicht beantworten.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der Entscheid der Vor­instanz vom 23. Mai 2021 und derjenige des Beschwerdegegners vom 2. November 2020 sind aufzuheben und die Sache ist zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Kann eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Person mit Blick auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Dementsprechend sind die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 4'620.-) sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Dem unterliegenden Beschwerdegegner steht schon aus diesem Grund keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr ist er zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung auszurichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Ein RÃ¼ckweisungsentscheid stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) dar, der somit nur unter den Voraussetzungen von </span>Art. 93 BGG <span>angefochten werden kann (BGE 133 II 409 E. 1.2, S. 402 unten). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Mai 2021 und der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 2. November 2020 werden aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 4'620.- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 145.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'645.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn von ErwÃ¤gung 7 Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Sie ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>