<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00723</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224845&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00723</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom </td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Um-, Ersatz- oder Neubauvorschriften: Wahlrecht in Kernzonen; Berechnung der Gebäudelänge; Gestaltungsanforderungen in Kernzonen. Auslegung der Vorschriften der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) betreffend die Um- und Ersatzbauten sowie die Neubauten in Kernzonen (E. 4.3). Die BZO differenziert zwischen im Kernzonenplan schwarz umrandeten und den übrigen Gebäuden. Schwarz umrandete Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds umgebaut oder ersetzt werden. Die übrigen Gebäude dürfen hingegen in bisheriger Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt sowie abgebrochen und nach den Vorschriften über die Neubauten neu erstellt werden. Diese Auslegung der Vorinstanz wird durch grammatikalische (E. 4.3.1), teleologische (E. 4.3.2) und systematische (E. 4.3.3) Elemente gestützt und widerspricht dem Zweck von Kernzonen nicht von vornherein. Sie steht ferner in Einklang mit der bisherigen â nicht publizierten â verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Wahlrecht in Kernzonen (E. 4.4). Vorliegend brachte der kommunale Plangeber zum Ausdruck, dass die als "übrige Gebäude" bezeichneten Bauten durch Neubauten ersetzt werden dürfen (E. 4.5). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach ein in der Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 aABV bestimmtes Mass für Mehrlängenzuschläge auch bei der Ermittlung der Gebäudelänge anzuwenden ist, führt nicht dazu, dass ein solches für andere Zonen definiertes Mass auf Zonen übertragen wird, in denen keine Addition der Gebäudelängen vorgesehen ist (E. 5.2). Im hier zu beurteilenden Fall ist in der Kernzone kein Mass festgelegt, damit sind nach der Rechtsprechung erst bei einer Unterschreitung des Gebäudeabstands von 3,5 m die Gebäudelängen zu addieren (E. 5.3). Die strengen Voraussetzungen für einen Volumenverzicht gestützt auf die Gestaltungsanforderungen sind vorliegend nicht erfüllt (E. 6.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHLOSSENE BAUWEISE">GESCHLOSSENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRLÃNGENZUSCHLAG">MEHRLÃNGENZUSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMENVERZICHT">VOLUMENVERZICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WAHLRECHT">WAHLRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 3 Abs. I BZO Zollikon</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. II BZO Zollikon</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. III BZO Zollikon</span><br/><span class="ungerade">Art. 4 BZO Zollikon</span><br/><span class="gerade">Art. 10 BZO Zollikon</span><br/><span class="ungerade">Art. 30ter BZO Zollikon</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. f PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 50 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 309 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=70585" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00723</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 3. April 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde Zollikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b><br/> Die BaubehÃ¶rde der Gemeinde Zollikon erteilte der D AG mit Entscheid vom 13. MÃ¤rz 2023 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von drei MehrfamilienhÃ¤usern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02, 03 und 04 in Zollikerberg. Zusammen mit diesem Entscheid wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 19. Januar 2023, betreffend die strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r ErdwÃ¤rmesonden, erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><br/> Dagegen rekurrierten A und B mit Eingabe vom 24. April 2023 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses wies den Rekurs nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Entscheid vom 31. Oktober 2023 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><br/> Mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 erhoben A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragten, den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft aufzuheben.</p> <p class="Sachverhalt1">Das Baurekursgericht schloss am 15. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die BaubehÃ¶rde Zollikon beantragte am 22. Januar 2024 die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kostenauflage an die BeschwerdefÃ¼hrenden. Die D AG stellte am 29. Januar 2024 das Begehren, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden sollte, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (einschliesslich Mehrwertsteuer) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 4. MÃ¤rz 2024 hielten A und B an ihren bisherigen AntrÃ¤gen fest. Die BaubehÃ¶rde Zollikon duplizierte mit Eingabe vom 18. MÃ¤rz 2024 unter Erneuerung der gestellten AntrÃ¤ge. Am 12. April 2024 reichte die D AG ihre Duplik ein. Am 13. Mai 2024 erstatteten A und B ihre Triplik. Die D AG liess sich am 24. Mai 2024 mit Quadruplik â unter Festhalten an den bisherigen AntrÃ¤gen und BegrÃ¼ndungen â letztmals vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Weiler G liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon in der Kernzone. Das GrundstÃ¼ck ist mit einem Einfamilienhaus, einem ÃkonomiegebÃ¤ude, einem GaragengebÃ¤ude und einem NebengebÃ¤ude Ã¼berstellt. Die private Beschwerdegegnerin plant den Abbruch dieser GebÃ¤ude und den Neubau von drei MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 15 Wohneinheiten und gemeinsamer Unterniveaugarage. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Urteilstext">Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist zulÃ¤ssig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 25. Mai 2020, 1C_578/2019, E. 3.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden PlÃ¤ne und â namentlich anhand der anlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins erstellten â Fotografien, welche die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse anschaulich und nachvollziehbar wiedergeben, mÃ¶glich. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist deshalb zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen zunÃ¤chst, die Auslegung der Vorinstanz, wonach eine Bauherrschaft die Wahl habe, ob sie ein bestehendes GebÃ¤ude in der Kernzone nach den Ersatzbauvorschriften in Art. 3 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (nachfolgend: BZO) oder nach den Neubauvorschriften in Art. 4 BZO ersetzen will, sei rechtsfehlerhaft. Auch die kommunale BaubehÃ¶rde gehe nicht von einem Wahlrecht aus. Ein Wahlrecht hÃ¤tte zur Folge, dass jedes GebÃ¤ude in der Kernzone, das nicht schwarz umrandet sei, durch einen bis zu 30 Meter langen Neubau ersetzt werden kÃ¶nne, was eine nachhaltige, negative VerÃ¤nderung der Kernzone zur Konsequenz hÃ¤tte. Das Bauvorhaben sprenge im Ãbrigen die zulÃ¤ssigen Abweichungen von Art. 3 Abs. 2 BZO.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Das vorliegend strittige Bauvorhaben betrifft ein GrundstÃ¼ck in der Kernzone des Weilers G von Zollikon, das mit Bestandesbauten Ã¼berstellt ist. Diese sind im geltenden Kernzonenplan der Gemeinde Zollikon nicht schwarz umrandet und gelten daher als "Ã¼brige GebÃ¤ude" im Sinn von Art. 3 Abs. 2 BZO (Art. 3 Abs. 1 BZO im Umkehrschluss). Die drei projektierten MehrfamilienhÃ¤user Ã¼berstellen jeweils â in unterschiedlichem Umfang â die Grundrisse der bestehenden GebÃ¤ude; deren GebÃ¤udeprofile und -volumen werden mit dem Bauvorhaben jedoch nicht eingehalten. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die Beschwerdegegnerin 2 erteilte dem Bauvorhaben die Baubewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO, wonach bei Ã¼brigen, nicht schwarz umrandeten GebÃ¤uden Abweichungen von der bisherigen Lage und GrÃ¶sse bewilligt oder angeordnet werden kÃ¶nnen, wenn diese im Interesse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegen. WÃ¤hrend der Ersatz der Scheune durch das Haus 2 den Vorgaben von Art. 3 Abs. 2 BZO â mit Ausnahme der Anpassung in der HÃ¶he â noch weitgehend entspreche, sei der Ersatzbau des Wohnhauses wesentlich grÃ¶sser und auch in der Lage nicht mehr parallel zur G-Strasse, sondern leicht abgedreht. FÃ¼r das dritte GebÃ¤ude mÃ¼ssten die Neubauvorschriften eingehalten werden. Untergeordnete NebengebÃ¤ude seien strukturell nicht zu erhalten. In den anschliessenden ErwÃ¤gungen fÃ¼hrte die Beschwerdegegnerin 2 aus, durch das Abdrehen des Ersatzbaus komme es zu einer Ãffnung der kÃ¼nftigen Bebauung gegenÃ¼ber der H-Strasse. Dies fÃ¼hre zu einer ortsbaulichen Aufwertung. Die Erweiterung der GebÃ¤udelÃ¤nge fÃ¼hre zu einem engeren rÃ¤umlichen Bezug zur ehemaligen Scheune und zu einer kernzonentypischen Dichte. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Das Baurekursgericht hat in seinen ErwÃ¤gungen zunÃ¤chst, gestÃ¼tzt auf das kommunale Baurecht, dargelegt, dass im Kernzonenplan schwarz umrandete GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung des bisherigen GebÃ¤udeprofils und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden dÃ¼rften. Die Ã¼brigen GebÃ¤ude kÃ¶nnten in bisheriger Lage und GrÃ¶sse umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen kÃ¶nnten bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liege. Die Regelung Ã¼ber die Neubauten erÃ¶ffne die Wahl, entweder nach den Ersatzbauvorschriften oder nach den Neubauvorschriften zu bauen. Einzig bei den im Kernzonenplan schwarz umrandeten GebÃ¤uden sei ausschliesslich der Ersatzbau zulÃ¤ssig. Da alle drei geplanten MehrfamilienhÃ¤user die Grundmasse fÃ¼r Neubauten einhielten, kÃ¶nne die Frage offenbleiben, ob die Voraussetzungen einer zulÃ¤ssigen Abweichung erfÃ¼llt seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei Art. 3 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung bzw. unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der BaubehÃ¶rde Ã¼berprÃ¼ft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3, sowie VGr, 21 August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00592/598, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Ausgangspunkt der Auslegung bildet der Wortlaut der fraglichen Bestimmungen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon umfasst in Titel 2.1 Regelungen zur Kernzone. Art. 3 BZO bestimmt die zulÃ¤ssigen Um- und Ersatzbauten, Art. 4 BZO regelt die Neubauten. Sie lauten:</p> <p class="EinzugZitat"><b><span>Art. 3 (Umbau und Ersatzbauten)</span></b></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>1 </span></sup><span>Die im Kernzonenplan schwarz umrandeten GebÃ¤ude dÃ¼rfen nur unter Beibehaltung des bisherigen GebÃ¤udeprofils und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Vorbehalten bleiben Schutzmassnahmen durch besondere Anordnungen. Abweichungen kÃ¶nnen bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>2 </span></sup><span>Die Ã¼brigen GebÃ¤ude kÃ¶nnen in bisheriger Lage und GrÃ¶sse umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen kÃ¶nnen bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt. </span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>3 </span></sup><span>Die Artikel 5 bis 10 sind sinngemÃ¤ss anwendbar.</span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>Art. 4 (Neubauten)</span></b></p> <p class="EinzugZitat"><span>FÃ¼r Neubauten gelten folgende Grundmasse:</span></p> <p class="EinzugZitat"> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td></td> </tr> <tr> <td></td> <td><img alt="" height="1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=70586" width="460"/></td> </tr> </table> <span> </span></p> <br/> <p class="EinzugZitat"><span>Vollgeschosse max. 2</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Anrechenbare Dachgeschosse</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> bei erreichter Vollgeschosszahl max. 2</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>GebÃ¤udelÃ¤nge max. 30 m</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>GebÃ¤udebreite max. 14 m</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Grenzabstand min. 3.5 m</span></p> <p class="Urteilstext">Im Kernzonenplan schwarz umrandete GebÃ¤ude "dÃ¼rfen nur" unter Beibehaltung des bisherigen GebÃ¤udeprofils und Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BZO). Mit der Formulierung "dÃ¼rfen nur" in Abs. 1 brachte der kommunale Gesetzgeber zum Ausdruck, dass Umbauten oder der Ersatz von schwarz umrandeten GebÃ¤uden das GebÃ¤udeprofil und Erscheinungsbild der vorhandenen GebÃ¤ude zwingend einhalten mÃ¼ssen; es besteht eine Profilerhaltungspflicht. Davon darf lediglich dann abgewichen werden, wenn die Abweichungen im Interesse des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegen. DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt der kommunale Gesetzgeber in Art. 3 Abs. 2 BZO fest, dass "Ã¼brige GebÃ¤ude" in bisheriger Lage und GrÃ¶sse umgebaut oder ersetzt werden "kÃ¶nnen". Mit dieser Wortwahl vermittelt der kommunale Gesetzgeber das Recht, bereits vorhandene bauliche Volumen auszuschÃ¶pfen. Im Gegensatz zu Abs. 1 entsteht damit kein Zwang, die bisherige Lage und GrÃ¶sse der Bauten beizubehalten. Eine Pflicht zur Profilerhaltung wird mit dem Verb "kÃ¶nnen" nicht begrÃ¼ndet. Eine baubegrenzende Funktion â wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden im Umkehrschluss postulieren â kommt der Bestimmung nicht zu. Eine Profilerhaltungspflicht fÃ¼r Ã¼brige GebÃ¤ude bedeutete einen erheblichen Eingriff in die EigentÃ¼merstellung und bedÃ¼rfte einer gesetzlichen Grundlage. Ebenso wenig kann aus dem Wortlaut von Art. 3 Abs. 2 BZO ein Verbot fÃ¼r Neubauten abgeleitet werden. </p> <p class="Urteilstext">In den Bestimmungen Ã¼ber die Neubauten in Kernzonen (Art. 4 BZO) findet sich sodann kein Anhaltspunkt, dass diese nur auf unÃ¼berbaute GrundstÃ¼cke oder unÃ¼berbaute GrundstÃ¼cksteile anwendbar wÃ¤ren. Art. 4 BZO legt die fÃ¼r Neubauten geltenden Grundmasse tabellarisch fest. Abgesehen davon sind keine BaubeschrÃ¤nkungen auszumachen.</p> <p class="Urteilstext">Bereits die grammatikalische Auslegung von Art. 3 f. BZO fÃ¼hrt somit zum Ergebnis, dass Ã¼brige GebÃ¤ude entweder innerhalb des bestehenden Profils umgebaut oder ersetzt werden oder nach den Vorschriften fÃ¼r Neubauten neu erstellt werden dÃ¼rfen. Es wird somit der bauwilligen GrundeigentÃ¼merschaft Ã¼berlassen, nach welchen Bauvorschriften sie ihr GrundstÃ¼ck Ã¼berbauen will. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b>Das Ergebnis der grammatikalischen Auslegung wird durch teleologische Ãberlegungen bestÃ¤tigt. Bei der Kernzone handelt es sich um eine Bauzone, die vor allem Anliegen des Ortsbildschutzes erfÃ¼llt. Sie ist keine Bauverbotszone, sondern eine Zone mit erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00189, E. 8.2). Kernzonen kÃ¶nnen, neben dem bewahrenden Element, auch die Erweiterung des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes bezwecken (vgl. § 50 Abs. 1<span> </span><span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]</span>). Der Abbruch von GebÃ¤uden in Kernzonen ist bewilligungspflichtig, jedoch nicht grundsÃ¤tzlich untersagt (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG). Mit der Kernzone wird weder ein Schutz der Bausubstanz ermÃ¶glicht noch ein generelles Abbruchverbot statuiert. Sind solche Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1 mit weiteren Hinweisen; 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.3). Eine Pflicht zur Profilerhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Volumen oder eine Ersatzbaupflicht kann der kommunale Gesetzgeber gestÃ¼tzt auf § 50 Abs. 3 PBG in der Bauordnung â allenfalls in Kombination mit einem Kernzonenplan â vorschreiben (vgl. VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 3.1â4.3). Eine solche Ersatzbaupflicht bedarf einer ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Grundlage (VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 4; BEZ 2005, Nr. 11; Markus Lanter/Daniel Kunz in: <span>Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 1044). </span></p> <p class="Urteilstext">Die von der Vorinstanz aufgezeigte dreistufige Kaskade, die einen Um- oder Ersatzbau von schwarz umrandeten GebÃ¤uden nur unter der Beibehaltung des bisherigen GebÃ¤udeprofils und Erscheinungsbildes zulÃ¤sst, gefolgt von den "Ã¼brigen GebÃ¤uden", die in bisheriger Lage und GrÃ¶sse umgebaut oder ersetzt werden dÃ¼rfen (aber nicht mÃ¼ssen), und den zulÃ¤ssigen Neubauten, ist in verschiedenen Bauordnungen enthalten (vgl. VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00524, E. 3.5). Das Baurekursgericht und die vormalige Baurekurskommission haben in ihrer Rechtsprechung zu den "Ã¼brigen GebÃ¤uden" in Kernzonen ein Wahlrecht zugunsten der Bauherrschaft angenommen (BEZ 2013 Nr. 13 E. 5.2; BEZ 2005 Nr. 11, E. 4b, mit Hinweis auf BRKE III Nr. 34/2001, auch zum Folgenden). Letztere darf wÃ¤hlen, ob sie diese Bauten innerhalb der bestehenden Profillinien oder durch Neubauten ersetzen will. Die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO bezweckt, Bestandesbauten, die nach den Neubauvorschriften nicht mehr in gleicher Lage oder Dimension erstellt werden dÃ¼rften, zu privilegieren (hierzu und zum Folgenden: BEZ 2005 Nr. 11). Dadurch werden bestehende Kernzonenbebauungen nicht baurechtswidrig und kÃ¶nnen in ihrem Bestand und ihrer Eigenart erhalten bleiben und die Bebauungsstruktur kann weiterentwickelt werden. Auf diese Weise kann dem Zweck von Kernzonen entsprochen werden. Eine Bauherrschaft wird insofern privilegiert, als ihr Bestand gewahrt bleibt, selbst wenn dieser die Grundmasse fÃ¼r Neubauten nach Art. 4 BZO nicht einhÃ¤lt (VGr, 22. MÃ¤rz 2001, VB.2000.00373, E. 1b, bb, [nicht publiziert]). Dies beispielsweise dann, wenn die fÃ¼r Neubauten geltenden GrenzabstÃ¤nde durch vorhandene Bauten nicht gewahrt werden, wie dies vorliegend bei Haus 2 gegenÃ¼ber Kat.-Nr. 05 der Fall ist.</p> <p class="Urteilstext">In der Literatur wird dieses Wahlrecht zwischen Ersatzneubau und Neubau als "hÃ¤ufig anzutreffende Regelungen" in Kernzonenbestimmungen erwÃ¤hnt (Michael Steiner/Thomas Wipf<span>, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, S. 172 f.; Markus Lanter/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, S. 1044)</span>. Dieses Wahlrecht hat denn auch Eingang in die Musterbestimmungen fÃ¼r Kernzonen des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung der Baudirektion gefunden (zh.ch <span>Ã </span> Planen &amp; Bauen <span>Ã </span> Raumplanung <span>Ã </span> Nutzungsplanung <span>Ã </span> Grundlagen und Informationen <span>Ã </span> MerkblÃ¤tter, zuletzt besucht am 5. Februar 2025).</p> <p class="Urteilstext">Detaillierten Kernzonenvorschriften kann eine baumassebegrenzende Funktion zukommen (VGr, 30. August 2011, VB.2011.00248, E. 3.2.1). Den BeschwerdefÃ¼hrenden ist darin zuzustimmen, dass der Sinn und Zweck von Art. 3 BZO in der Regelung der Erscheinung und der baulichen Dichte der Kernzone im Sinn von § 50 Abs. 3 PBG besteht. Damit ist jedoch noch nichts darÃ¼ber ausgesagt, welche Erscheinung und bauliche Dichte der kommunale Gesetzgeber zum Ziel hatte. Die gleiche Regelungsabsicht liegt schliesslich auch Art. 4 BZO fÃ¼r Neubauten zugrunde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen daher aus diesem Umstand nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Der kommunale Gesetzgeber beabsichtigte, eine liberale und grundeigentÃ¼merfreundliche Bebauung in der Kernzone und damit eine Erweiterung des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes in seiner Eigenart zu ermÃ¶glichen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Aus systematischer Sicht mÃ¼ssen die Vorgaben von Art. 3 f. BZO in ihrem normativen Kontext interpretiert werden. Die Bestimmungen der Kernzone befinden sich in Abschnitt 2 zu den Bauzonen. WÃ¤hrend Art. 3 Abs. 1 BZO zusammen mit der Festlegung im detaillierten Kernzonenplan der Gemeinde Zollikon einen strengen Volumenschutz innerhalb des bestehenden GebÃ¤udeprofils und die Beibehaltung des Erscheinungsbildes statuiert, gestattet Art. 3 Abs. 2 BZO den Umbau oder den Ersatz der Ã¼brigen GebÃ¤ude. Art. 4 BZO legt sodann die Grundmasse fÃ¼r Neubauten fest. In dieser Systematik ist gerade kein Ausschluss von Neubauten anstelle der Ã¼brigen GebÃ¤ude zu erkennen. Eine Pflicht zur Profilerhaltung und damit eines Ersatzbauzwanges hat der kommunale Gesetzgeber fÃ¼r die im Kernzonenplan schwarz umrandeten GebÃ¤ude vorgeschrieben (Art. 3 Abs. 1 BZO).</p> <p class="Urteilstext">In der Kernzone G dÃ¼rfen bestehende HÃ¤user abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden, sofern die BaulÃ¼cke das Ortsbild nicht beeintrÃ¤chtigt oder die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist (Art. 3 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 10 BZO). Im Verbund mit den Bestimmungen Ã¼ber die Neubauten in Art. 4 BZO wird deutlich, dass ein Abbruch und anschliessender Neubau nach den Vorschriften fÃ¼r Neubauten zulÃ¤ssig sein muss. Die Pflicht zu einem Volumenerhalt besteht einzig fÃ¼r im Kernzonenplan schwarz umrandete Bauten, nicht jedoch fÃ¼r die Ã¼brigen GebÃ¤ude.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Zusammengefasst ist die Auslegung von Art. 3 f. BZO durch die Vorinstanz zutreffend und nicht rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, das Verwaltungsgericht habe sich bisher noch nicht mit einem solchen Wahlrecht in Kernzonen befasst. In seinem Entscheid vom 7. Juli 1988 (VB.1988.00021, nicht publiziert) hatte das Verwaltungsgericht diese Frage im Ã¤hnlich gelagerten Fall eines Neubaus in der Kernzone K2 der Stadt BÃ¼lach zu beurteilen. Es kam zum Ergebnis, dass eine systematische Auslegung der Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985 die Ansicht der Vorinstanz, dass im fraglichen Teil der Kernzone K2 von BÃ¼lach neben Wiederaufbauten auch Neubauten zulÃ¤ssig seien, zu stÃ¼tzen vermÃ¶ge.</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Kernzonen, welche gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 PBG AltstÃ¤dte sowie Stadt‑ und Dorfkerne, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, umfassen, sind Bauzonen. Abbruch und Neubau sind dort grundsÃ¤tzlich gestattet. (â¦) Es ergibt sich demnach, dass ein Bauherr innerhalb des im Zonenplan speziell bezeichneten Teils der Kernzone K2 die Wahl hat, entweder ein GebÃ¤ude, das er abbrechen will, innerhalb von dessen Umfang und unter Beibehaltung des Er­scheinungsbilds wiederaufzubauen, oder aber im Rahmen der Vorschriften von Art. 11 ff. BauO 1985 einen Neubau zu erstellen" (E. 5c).</span></p> <p class="Urteilstext">In einem weiteren Fall (VGr, 22. MÃ¤rz 2001, VB.2000.00373 [nicht publiziert]) hatte das Verwaltungsgericht zur Auslegung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde TrÃ¼llikon in ErwÃ¤gung 1b.bb festgestellt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Art. 4 BZO statuiert damit, wie die Baurekurskommission IV zutreffend erwogen hat, ein Privileg zu Gunsten des bauwilligen GrundeigentÃ¼mers, indem dieser im Sinn einer Bestandesgarantie von der Beachtung der fÃ¼r Neubauten geltenden Vorschriften betreffend die Ãberbauungsziffer, die Geschosszahl, die GebÃ¤udehÃ¶he, -lÃ¤nge und -breite sowie die AbstÃ¤nde (Art. 5 BZO) entbunden ist". </span></p> <p class="Urteilstext">Diese Rechtsprechung und die Literatur gehen nach dem Gesagten davon aus, dass der kommunale Gesetzgeber auf der Grundlage von § 50 Abs. 3 PBG in Kernzonen ein Wahlrecht statuieren darf. Es widerspricht dem Zonenzweck nicht von vornherein, wenn eine Erneuerung und Weiterentwicklung ermÃ¶glicht wird; durch die Erweiterung wird dem Charakter der Kernzone als Bauzone entsprochen (vgl. § 50 Abs. 1 PBG). Mit dem Wahlrecht zwischen der Einhaltung der Neubauvorschriften und dem Ersatzneubau innerhalb des bestehenden Profils behÃ¤lt der kommunale Gesetzgeber ein Instrumentarium, um die Entwicklung der Kernzone planerisch zu steuern. Je nach den lokalen Gegebenheiten und dem Zweck der Kernzone im Ã¶rtlichen Kontext kÃ¶nnen die Vorschriften fÃ¼r Neubauten im Sinn der angestrebten Entwicklung ausgestaltet werden. Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass ein Wahlrecht zu einem diametralen Widerspruch zu § 50 Abs. 1 PBG fÃ¼hre, verfÃ¤ngt nicht. An der bisherigen Rechtsprechung ist festzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben sollen â im Vergleich zum Vorbestand auf dem BaugrundstÃ¼ck, aber auch zu den weiteren GebÃ¤uden in der Kernzone â grosse Volumen in der Kernzone neu erstellt werden, was die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren. Die Kernzone ist jedoch eine Bauzone mit Schutzcharakter, nicht eine Schutzzone. Der kommunale Gesetzgeber hat mit den grosszÃ¼gigen Neubauvorschriften eine Erweiterung und Weiterentwicklung der Kernzone in Einklang mit § 50 Abs. 1 PBG ermÃ¶glicht. Es ist sodann nicht davon auszugehen, dass der kommunale PlanungstrÃ¤ger sÃ¤mtliche im Kernzonenplan bezeichneten Ã¼brigen Bauten in ihrer Stellung und ihrem Volumen schÃ¼tzen wollte. Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden postulierte Volumenerhalt bzw. Substanzschutz der Bestandesbauten wÃ¤re einzig durch die schwarze Umrandung im Kernzonenplan oder mittels konkreter Schutzanordnungen nach §§ 205 ff. PBG zu erreichen. Mit der Bezeichnung als "Ã¼brige GebÃ¤ude" im Kernzonenplan brachte der kommunale Plangeber jedoch zum Ausdruck, dass er die GebÃ¤ude im Weiler G auf der streitbetroffenen Parzelle nicht in ihrem Profil erhalten und keinem Volumenschutz unterstellen wollte. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Bei der planerischen Festlegung von Kernzonen sind Verdichtungsargumente nicht zentral. Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Beschwerde auf das Urteil des Verwaltungsgerichts VB.2018.00564 vom 24. Oktober 2019 berufen, vermÃ¶gen sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Vorliegend ist nicht die Nutzungsplanung zu Ã¼berprÃ¼fen. Die Zonenzuweisung und die Neubauvorschriften der BZO Zollikon sind rechtskrÃ¤ftig genehmigt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden einen Eingriff in die Gemeindeautonomie anzudeuten scheinen, ist festzuhalten, dass die Gemeinde im Beschwerdeverfahren keinen Eingriff in ihren Autonomiebereich geltend gemacht und auf eine Abweisung der Beschwerde geschlossen hat. Die Auslegung der Vorinstanz ist bereits im Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 angelegt, wo sie davon ausging, dass Ã¼brige GebÃ¤ude in der Kernzone ersetzt werden dÃ¼rfen, sofern sie die Neubauvorgaben einhalten. Die Beschwerdegegnerin 2 erachtete bei Haus Nr. 3 einen die Bestandesbauten Ã¼berstellenden Neubau nach den Neubauvorschriften in Art. 4 BZO als zulÃ¤ssig. Die Vorinstanz bestÃ¤tigte mit dem angefochtenen Entscheid den Beschluss der kommunalen BaubehÃ¶rde in Anwendung ihrer Rechtsprechung. Diese ist durch den Wortlaut und den Sinn der anwendbaren Bestimmungen gedeckt und im Ergebnis korrekt. Im Ãbrigen war vorliegend kein unbestimmter Rechtsbegriff auszulegen oder ein von der Gemeindeautonomie geschÃ¼tztes Ermessen zu beurteilen. Die Vorinstanz hatte die kommunale Rechtsanwendung mit voller Kognition zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz in ErwÃ¤gung 3.4 des angefochtenen Entscheids hÃ¤lt einer Rechtskontrolle stand; Art. 3 Abs. 2 BZO von Zollikon ist einer entsprechenden Auslegung zugÃ¤nglich. Das Baurekursgericht hat den Entscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde unter Beizug von Art. 4 BZO zu Recht geschÃ¼tzt.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der ZulÃ¤ssigkeit von Neubauten erÃ¼brigt sich, wie die Vorinstanz festgestellt hat, eine Auseinandersetzung mit der RÃ¼ge, ob der Rahmen der zulÃ¤ssigen Abweichungen von Art. 3 Abs. 2 BZO gesprengt werde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, dass die HÃ¤user 1 und 2 einen GebÃ¤udeabstand von 4,7 m aufweisen und zusammengenommen die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m Ã¼berschreiten wÃ¼rden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sei das in der Bau- und Zonenordnung â in Anwendung von § 27 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 â bestimmte Mass fÃ¼r MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge auch bei der GebÃ¤udelÃ¤nge anzuwenden. Dies gelte unabhÃ¤ngig davon, ob in der betreffenden Zone ein MehrlÃ¤ngenzuschlag gelte oder nicht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz kam unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zum Ergebnis, dass in der betroffenen Kernzone kein MehrlÃ¤ngenzuschlag gelte, der fÃ¼r die Zusammenrechnung der FassadenlÃ¤ngen herangezogen werden kÃ¶nnte. Mit dem vorgesehenen GebÃ¤udeabstand von minimal ca. 4,7 m seien die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen VerhÃ¤ltnisse einwandfrei, womit nicht von einer geschlossenen Bauweise auszugehen sei. Die GebÃ¤udelÃ¤ngen der HÃ¤user 1 und 2 seien nicht zu addieren, die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge sei damit eingehalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen Ã¼berzeugen, weshalb vorab vollumfÃ¤nglich auf diese verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die LÃ¼ckenfÃ¼llung nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Entscheid VB.2009.00659 erfolgte â wie die Vorinstanz zutreffend festhielt â im Kontext der Bautypologie der offenen und geschlossenen Bauweise. Zu beurteilen war eine GebÃ¤udelÃ¤ngenÃ¼berschreitung von zwei GebÃ¤uden, die bis zu einer HÃ¶he von 1,5 m zusammengebaut waren und darÃ¼ber lediglich 20â30 cm Abstand aufwiesen. Wird die geschlossene Bauweise fÃ¼r zulÃ¤ssig erklÃ¤rt, ist grundsÃ¤tzlich eine maximale GebÃ¤udegesamtlÃ¤nge festzulegen (§ 49 Abs. 2 lit. f PBG). Ob dies auch fÃ¼r Kern- und Quartiererhaltungszonen mit einer mÃ¶glichen Blockrandbebauung zwingende Geltung beansprucht, hat das Verwaltungsgericht an anderer Stelle verneint (VGr, 4. Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 5.2). Sofern der kommunale Gesetzgeber in der Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 (in der Fassung gemÃ¤ss Anhang 2) ABV eine Zusammenrechnung der FassadenlÃ¤nge bestimmt hat, wenn der GebÃ¤udeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen werden, dass der kommunale Gesetzgeber das gleiche Mass fÃ¼r die Zusammenrechnung von GebÃ¤uden bei der Ermittlung der GebÃ¤udelÃ¤nge bestimmt hÃ¤tte. Dieses Mass kann auch fÃ¼r die Annahme einer "geschlossenen Bauweise" herangezogen werden. Hat die Gemeinde von ihrer Befugnis zur Bestimmung eines Mindestmasses nach § 27 Abs. 2 ABV hingegen keinen Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der GebÃ¤udelÃ¤nge von einer geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier GebÃ¤ude den aus GrÃ¼nden einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein Mindestmass von 3,5 m unterschreitet (zum Ganzen: VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4). </p> <p class="Urteilstext">Im Lichte der gebotenen ZurÃ¼ckhaltung bei der LÃ¼ckenfÃ¼llung (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4) ist die Annahme, dass der kommunale Gesetzgeber fÃ¼r die Ermittlung der gesamten GebÃ¤udelÃ¤nge das gleiche Mindestmass fÃ¼r die Addition der LÃ¤ngen mehrerer GebÃ¤ude gewÃ¤hlt hÃ¤tte, das er zur Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags vorgesehen hat, nicht leichthin zu treffen. Umso mehr darf nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der kommunale Gesetzgeber ein Mass, das er fÃ¼r gewisse Zonen festgelegt hat, auf weitere Zonen, fÃ¼r die er keine Regelung getroffen hat, Ã¼bertragen hÃ¤tte, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden im Ergebnis postulieren. Vielmehr ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fÃ¼r den Fall, dass in einer Zone keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge vorgeschrieben sind, davon auszugehen, dass der Abstand von 3,5 m als bestimmtes Mass herangezogen werden soll, bei dessen Unterschreitung von einer geschlossenen Bauweise auszugehen ist (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4). Eine Differenzierung nach den unterschiedlichen Zonenarten drÃ¤ngt sich auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>In der Kernzone Zollikon gelten keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge; der kommunale Gesetzgeber hat solche nicht vorgesehen. Daher findet auch die Bestimmung in Art. 30<sup>ter</sup> BZO Ã¼ber die Zusammenrechnung der fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgebenden FassadenlÃ¤ngen von benachbarten HauptgebÃ¤uden mit GebÃ¤udeabstand unter 7 m in der Kernzone keine Anwendung. In Ãbereinstimmung mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass der kommunale Gesetzgeber das Mass, das er fÃ¼r die Ã¼brigen Bauzonen festgelegt hat, auch in der Kernzone fÃ¼r die Zusammenrechnung von GebÃ¤uden zur Ermittlung der GebÃ¤udelÃ¤nge zur Anwendung bringen wollte. Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass bei einer Unterschreitung des GebÃ¤udeabstands von 3,5 m von einer geschlossenen Bauweise auszugehen ist und nur in diesem Fall die GebÃ¤udelÃ¤ngen zu addieren wÃ¤ren, was vorliegend nicht der Fall ist.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen schliesslich sinngemÃ¤ss, die Ãberbauung genÃ¼ge den erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht; mit dem Bauvorhaben entstÃ¼nde ein "wuchtiger Riegel" an exponierter Lage, der die Sichtbereiche in der Kernzone G unzulÃ¤ssig beeintrÃ¤chtigen oder verunmÃ¶glichen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit Hinweisen). Demnach mÃ¼ssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und ist eine besondere RÃ¼cksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 5.2). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde aufgrund der offenen Formulierung Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann in AusnahmefÃ¤llen gestÃ¼tzt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung, eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das LegalitÃ¤tsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ãsthetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu fÃ¼hren darf, dass generell â etwa fÃ¼r ein ganzes Quartier â die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wird. Nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt kann die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Vorliegend kann vorab auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz (E. 4.3.2) verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die vorgesehenen Bauten entsprechen den Vorschriften fÃ¼r Neubauten gemÃ¤ss Art. 4 BZO. Ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung wird durch die Neubauvorhaben nicht geschaffen. Dies wÃ¤re jedoch die Voraussetzung, um von der Bauherrschaft einen Volumenverzicht gegenÃ¼ber der Regelbauweise verlangen zu kÃ¶nnen. In dieser Hinsicht machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die geplanten GebÃ¤ude seien aufgrund ihrer exponierten Lage schlicht zu massiv und es entstÃ¼nde ein wuchtiger "Riegel". Sie verkennen dabei, dass diese Bebauung vom kommunalen Gesetzgeber gewollt ist. Die exponierte Lage des BaugrundstÃ¼cks ohne zusÃ¤tzliche Schutzanordnungen vermag jedenfalls keine Volumenreduktion zu begrÃ¼nden. Der Eingangsbereich der Kernzone G ist gegenÃ¼ber der Ã¼brigen Bebauung nicht zusÃ¤tzlich geschÃ¼tzt; der Verlust von historischer Bausubstanz, wie es die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren, kann dem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden (vgl. oben E. 4.3.2). Auch in dieser Hinsicht ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden. Im Kernzonenplan sind sodann keine zusÃ¤tzlichen FreiflÃ¤chen oder Sichtbeziehungen verzeichnet, die zu erhalten wÃ¤ren. Mit den Vorgaben in Art. 3 und 4 BZO hat der kommunale PlanungstrÃ¤ger die Frage, welche Volumen noch kernzonenvertrÃ¤glich sind, beantwortet.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden weiter rÃ¼gen, die Gestaltung bleibe ohne jeden Bezug zur Kernzone, es gÃ¤be nicht die geringste Lesbarkeit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung und es entstÃ¼nde auch kein Dialog mit den bestehenden Bauten oder der Kernzone als solcher, vermÃ¶gen sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, auf die sie verweisen (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00629, E. 6.1 und 7.3), erging in Zusammenhang mit einer Baute im Nahbereich mehrerer kommunal inventarisierter schÃ¼tzenswerter Einzelobjekte und ist auf den vorliegenden Sachverhalt nicht Ã¼bertragbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zusammengefasst erfÃ¼llt das Bauvorhaben die erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen in Kernzonen; die strengen Voraussetzungen fÃ¼r einen Volumenverzicht sind indes nicht erfÃ¼llt. Damit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Hinsicht als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zu einer ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'780.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>