<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00270</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222042&amp;W10_KEY=13013468&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00270</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.01.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnützung; Erschliessung. Gemäss § 255 Abs. 2 PBG sind für die Ausnützung anrechenbare Flächen gemäss Absatz 1 von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung des Baugrundstücks auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (E. 3.3). Die Gültigkeit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfügt worden ist (E. 4.4). Gemäss § 321 Abs. 1 PBG setzt die Beschwerung einer Baubewilligung mit Nebenbestimmungen inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens voraus, welche auf diese Weise behoben werden können. Der Umstand, dass das Neubauvorhaben (Arealüberbauung) ausnützungsmässig die gesamte Fläche des Baugrundstücks beanspruchte, stellt keinen rechtlichen Mangel dar, welcher im Bewilligungszeitpunkt durch Statuierung einer Nebenbestimmung hätte behoben werden müssen. Durch Parzellierung dürfen keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden. Die Baubewilligungsbehörde wäre verpflichtet gewesen, die Parzellierungsbewilligung mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf dem neu entstehenden Grundstück zu verbinden, wonach eine Fläche von 470 m2 baulich nicht weiter ausgenützt werden darf. Dies ist indessen nicht geschehen. Die Parzellierungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und hat daher Gültigkeit (E. 4.5). Ohne die Beurteilung der Frage der Notzufahrt zum Baugrundstück lässt sich die Frage der hinreichenden Zugänglichkeit des Baugrundstücks nicht abschliessend beantworten (E. 5.6). Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE FLÃCHE">ANRECHENBARE FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 228 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 233 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=55564" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00270</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Januar 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Planungs- und Baukommission Richterswil, vertreten durch RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 21. Oktober 2020 verweigerte die Planungs- und Baukommission Richterswil der A AG die Baubewilligung fÃ¼r die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Richterswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen von der A AG am 25. November 2020 erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. MÃ¤rz 2021 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. April 2021 gelangte die A AG an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, es seien der angefochtene Entscheid sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 21. Oktober 2020 aufzuheben und es sei die beantragte Baubewilligung zu erteilen; die Sache sei eventuell zur Erteilung der Baubewilligung an die Baukommission Richterswil oder subeventuell an das Baurekursgericht zum Entscheid Ã¼ber die Frage der Anrechenbarkeit der FlÃ¤che der D-Strasse zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BaubewilligungsbehÃ¶rde.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 29. April 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Planungs- und Baukommission Richterswil erstattete ihre Beschwerdeantwort am 26. Mai 2021 mit dem Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Mit Replik vom 3. Juni 2021 hielt die BeschwerdefÃ¼hrerin an ihren AntrÃ¤gen fest. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W2 und ist mit dem GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 Ã¼berstellt. Die Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck erfolgt Ã¼ber die sich im Eigentum der Bauherrschaft befindende D-Strasse, welche eine FlÃ¤che von 470 m<sup>2</sup> aufweist. Die Zufahrtsstrasse ist nicht zu einer separaten Wegparzelle ausgeschieden, sondern gehÃ¶rt zum BaugrundstÃ¼ck. Die Bauherrschaft plant den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und die Errichtung eines neuen Mehrfamilienhauses.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde begrÃ¼ndete die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung einerseits mit dem ungenÃ¼genden Ausbau der D-Strasse. Diese weise keine rechtlich gesicherte Fahrbahnbreite von 3,50 m auf und stelle damit insbesondere keine genÃ¼gende Notzufahrt dar. Das BaugrundstÃ¼ck verfÃ¼ge daher Ã¼ber keine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende strassenmÃ¤ssige Erschliessung. Anderseits Ã¼berschreite das Bauvorhaben die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung, da die FlÃ¤che der D-Strasse durch die 1997/98 erstellte ArealÃ¼berbauung E-Strasse 04-05 bereits vollstÃ¤ndig konsumiert sei und dem Bauvorhaben daher â trotz fehlendem Revers im Grundbuch â nicht mehr zur VerfÃ¼gung stehe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Strittig ist die Frage der Anrechnung der FlÃ¤che der D-Strasse an die ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks. Nach Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde Ã¼berschreitet das Bauvorhaben die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung um 234,66 m<sup>2</sup>, da die FlÃ¤che der D-Strasse von 470 m<sup>2</sup> durch die 1997 erstellte ArealÃ¼berbauung E-Strasse 04-05 bereits vollstÃ¤ndig konsumiert werde und dem Bauvorhaben daher nicht mehr zur VerfÃ¼gung stehe. Dieser Mangel lasse sich nicht nebenbestimmungsweise beheben; die Baubewilligung sei daher aus diesem Grunde zu verweigern.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht liess die grundsÃ¤tzliche Frage, ob die FlÃ¤che der D-Strasse zur ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks zÃ¤hle, offen. Das Gericht hielt fest, dass selbst dann, wenn die FlÃ¤che der D-Strasse dem Bauvorhaben zur VerfÃ¼gung stÃ¼nde, eine AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung von 93,66 m<sup>2</sup> resultieren wÃ¼rde, ein Mangel, welcher einer Nebenbestimmung nicht zugÃ¤nglich wÃ¤re und daher ebenfalls zur Verweigerung der Baubewilligung gefÃ¼hrt hÃ¤tte.</p> <p class="Erwgung2">Letztere AusnÃ¼tzungsberechnung des Baurekursgerichts wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin bestritten. Sie macht geltend, die Vorinstanz habe bei ihrer Berechnung die privilegierten FlÃ¤chen in Dach- und Untergeschoss ausgeblendet und damit § 255 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verletzt. Korrekt sei vielmehr die Berechnung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung in Anlehnung an die Berechnungsweise der BaubewilligungsbehÃ¶rde im angefochtenen Beschluss.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Diese Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin erweist sich als zutreffend. GemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG sind fÃ¼r die AusnÃ¼tzung anrechenbare FlÃ¤chen gemÃ¤ss Absatz 1 von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung des BaugrundstÃ¼cks auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be. Anwendbar ist fÃ¼r Untergeschosse zudem die Bestimmung von Art. 6 Abs. 2 BZO. Danach dÃ¼rfen in Untergeschossen hÃ¶chstens 50 % derjenigen FlÃ¤che genutzt werden, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be. NutzflÃ¤chen, die dieses Mass Ã¼bersteigen, sind an die AusnÃ¼tzungsziffer anzurechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der zweigeschossigen Wohnzone mit einer AusnÃ¼tzung von 30 %. Auszugehen wÃ¤re fÃ¼r die Vergleichsrechnung von einer FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 von 1'939 m<sup>2</sup> (inkl. 470 m<sup>2</sup> StrassenflÃ¤che). Es wÃ¼rde in diesem Fall eine anrechenbare GeschossflÃ¤che von 581,70 m<sup>2</sup> resultieren (1'939 m<sup>2</sup> x 0,3). GemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG wÃ¤ren im Dachgeschoss damit nur die 290,85 m<sup>2</sup> (= privilegierte FlÃ¤che) Ã¼bersteigenden FlÃ¤chen anrechenbar. Im Untergeschoss dÃ¼rfte eine FlÃ¤che von lediglich 145,43 m<sup>2</sup>, d.h. 50 % von 290,85 m<sup>2</sup>, genutzt werden. Dieses Mass Ã¼bersteigende FlÃ¤chen wÃ¤ren ausnÃ¼tzungsrelevant.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Baubewilligung betrÃ¤gt die FlÃ¤che der geplanten anrechenbaren RÃ¤ume im Dachgeschoss unbestrittenermassen 277,85 m<sup>2</sup> und im Untergeschoss 166,66 m<sup>2</sup>. Die FlÃ¤che von 277,85 m<sup>2</sup> im Dachgeschoss wÃ¼rde die privilegierte FlÃ¤che von 290,85 m<sup>2</sup> nicht Ã¼bersteigen. Sie wÃ¤re damit nicht anrechenbar. Vielmehr verbliebe eine Reserve von 13 m<sup>2</sup>. Im Untergeschoss wÃ¼rde die anrechenbare FlÃ¤che von 166,66 m<sup>2</sup> das zulÃ¤ssige Mass von 145,43 m<sup>2</sup> um 21,23 m<sup>2</sup> Ã¼berschreiten. Das wÃ¼rde zu einer anrechenbaren FlÃ¤che in allen Geschossen von insgesamt 590,61 m<sup>2</sup> fÃ¼hren (183,68 m<sup>2</sup> + 385,70 m<sup>2</sup> + 21,23 m<sup>2</sup>). Unter BerÃ¼cksichtigung der Reserve im Dachgeschoss von 13 m2 wÃ¼rde die zulÃ¤ssige anrechenbare GeschossflÃ¤che von insgesamt 581,70 m<sup>2</sup> nicht Ã¼berschritten. Es ist ferner davon auszugehen, dass sich die geringfÃ¼gige Ãberschreitung der anrechenbaren FlÃ¤che im Untergeschoss von gut 21 m<sup>2</sup> ohne Weiteres nebenbestimmungsweise beheben liesse und nicht zu einer Bauverweigerung fÃ¼hren wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2">Damit kann die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Anrechnung der FlÃ¤che der D-Strasse nicht offengelassen werden, sondern ist im vorliegenden Verfahren zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die heute zum BaugrundstÃ¼ck gehÃ¶rige FlÃ¤che der D-Strasse gehÃ¶rte ursprÃ¼nglich zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06, auf welchem die mit Beschluss vom 12. August 1997 bewilligte, aus vier DoppeleinfamilienhÃ¤usern und einem Einfamilienhaus bestehende ArealÃ¼berbauung erstellt wurde. Unbestritten ist, dass die FlÃ¤che der heutigen D-Strasse durch die 1997 bewilligte ArealÃ¼berbauung vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt worden war. Entsprechend enthalten die ErwÃ¤gungen der Baubewilligung vom 12. August 1997 den Hinweis, dass das GrundstÃ¼ck vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt sei und "die D-Strasse sowie der an die Gemeinde abzutretende Anteil der E-Strasse" in der "fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgeblichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che enthalten" seien. Ausserdem wurde die Bauherrschaft verpflichtet, vor Baubeginn auf eigene Kosten eine Eintragung im Grundbuch vorzunehmen mit dem Wortlaut "Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 nimmt bezÃ¼glich AusnÃ¼tzung an der mit Beschluss Nr. 233 des Gemeinderats vom 12. August 1997 bewilligten ArealÃ¼berbauung teil". Es erfolgte unbestrittenermassen keine Grundbucheintragung.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im Anschluss an die Realisierung der ArealÃ¼berbauung wurde die FlÃ¤che von 470 m<sup>2</sup> im Bereich der heutigen D-Strasse vom BaugrundstÃ¼ck abparzelliert, an den EigentÃ¼mer der Parzelle aKat.-Nr. 07 verkauft und letzterer einverleibt. GestÃ¼tzt auf die vom Gemeindegeometer eingereichte Mutationsanzeige an das "Bauamt der Gemeinde" vom 26. Juni 1998 stellte die "zustÃ¤ndige BehÃ¶rde" am 30. Juni 1998 fest, dass die Mutation im Grundbuch durchgefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. Am 26. Februar 2019 schliesslich erkundigten sich die Erben des verstorbenen EigentÃ¼mers der Parzelle aKat.-Nr. 07 auf Verlangen der damaligen Kaufinteressentin bzw. heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin bei der Abteilung Planung und Bau der Gemeinde Richterswil nach der Anrechenbarkeit der FlÃ¤che der D-Strasse an die AusnÃ¼tzung ihres GrundstÃ¼cks. Mit Mail vom 28. Februar 2019 teilte der Leiter Planung und Bau den Erben mit, dass der "private Zufahrtsweg" an die GrundstÃ¼cksflÃ¤che angerechnet werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin vertritt die Auffassung, dass die Auskunft des BausekretÃ¤rs "vermutlich" die Anforderungen an eine behÃ¶rdliche Zusicherung im Sinne des Grundsatzes von Treu und Glauben nicht erfÃ¼lle. Ein entsprechender Vorentscheid sei nicht verlangt worden. Hingegen sei die Baubewilligung fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung aus dem Jahre 1997 mit der Parzellierungsbewilligung hinsichtlich der konsumierten Nutzung geÃ¤ndert worden. Auflagen in einer Baubewilligung hÃ¤tten nur so lange ohne Eintrag im Grundbuch Bestand, als sie nicht abgeÃ¤ndert oder aufgehoben wÃ¼rden. Die BehÃ¶rde hÃ¤tte im Verfahren betreffend Parzellierung die entsprechende EigentumsbeschrÃ¤nkung hinsichtlich der AusnÃ¼tzung statuieren mÃ¼ssen. Verzichte sie darauf, erwachse die Bewilligung in Rechtskraft, was zum ErlÃ¶schen der entsprechenden ursprÃ¼nglichen Auflagen fÃ¼hre. Im Entscheid betreffend Parzellierung habe die BaubewilligungsbehÃ¶rde mitgeteilt, die Parzellierung kÃ¶nne ohne Auflagen vollzogen werden. Dieser Parzellierungsentscheid sei in Rechtskraft erwachsen. Damit sei die ursprÃ¼nglich in der Baubewilligung von 1997 statuierte AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung aufgehoben worden.</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerin beruft sich demgegenÃ¼ber auf den Bestand der mit Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierten Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, wonach die WegflÃ¤che bereits durch die ArealÃ¼berbauung konsumiert sei. Sie macht geltend, die Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung habe auch ohne Grundbucheintrag RechtsgÃ¼ltigkeit und sei durch die Parzellierungsbewilligung nicht aufgehoben worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Beide Parteien gehen Ã¼bereinstimmend vom Vorliegen einer mit der Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierten Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung aus, welche seinerzeit â trotz entsprechender Auflage in der Baubewilligung â nicht im Grundbuch eingetragen worden war.</p> <p class="Erwgung2">Zutreffend ist, dass die EigentumsbeschrÃ¤nkung auch ohne Grundbucheintrag GÃ¼ltigkeit erlangt hÃ¤tte. Die Anmerkung Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen im Grundbuch hat nur deklaratorische Bedeutung; sie hat weder konstitutive Wirkung noch kommt ihr Ã¶ffentlicher Glaube zu. Die GÃ¼ltigkeit einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung hÃ¤ngt damit ausschliesslich von der RechtsbestÃ¤ndigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfÃ¼gt worden ist (vgl. VGr, 13. Oktober 2004, VB.2004.00236, E. 4.2, mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zu prÃ¼fen ist indessen vorab, wie die in der Baubewilligung vom 12. August 1997 statuierte Nebenbestimmung zu qualifizieren ist.</p> <p class="Urteilstext">Inhaltlich stellt die Nebenbestimmung â entgegen der Auffassung der Parteien â keine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung dar. Es handelt sich lediglich um die Feststellung, dass das Bauvorhaben (ArealÃ¼berbauung) ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig die gesamte FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks beansprucht. FÃ¼r die Statuierung einer Auflage hÃ¤tte im Zeitpunkt der Bewilligung der ArealÃ¼berbauung denn auch keine gesetzliche Grundlage bestanden. GemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG setzt die Beschwerung einer Baubewilligung mit Nebenbestimmungen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens voraus, welche auf diese Weise behoben werden kÃ¶nnen. GemÃ¤ss Absatz 2 von § 321 PBG sind Nebenbestimmungen mit lÃ¤ngerer zeitlicher Wirkung oder â wo ein BedÃ¼rfnis besteht â auch EigentumsbeschrÃ¤nkungen, deren Umfang und Tragweite sich unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt, im Grundbuch anzumerken. Der Umstand, dass das Neubauvorhaben (ArealÃ¼berbauung) ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig die gesamte FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks beanspruchte, stellt keinen rechtlichen Mangel dar, welcher im Bewilligungszeitpunkt durch Statuierung einer Nebenbestimmung hÃ¤tte behoben werden mÃ¼ssen. Die damalige Bauherrschaft war vielmehr grundsÃ¤tzlich berechtigt, die gesamte FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks zu beanspruchen.</p> <p class="Erwgung2">Beizupflichten ist der BeschwerdefÃ¼hrerin hingegen darin, dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde die ausnÃ¼tzungsrechtliche Sachlage, nÃ¤mlich dass das BaugrundstÃ¼ck, von welchem eine TeilflÃ¤che abparzelliert werden soll, durch die bestehende Ãberbauung vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt wird, im Zeitpunkt der Parzellierung hÃ¤tte berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen. GemÃ¤ss § 228 Abs. 2 PBG dÃ¼rfen durch Parzellierung keine den Bauvorschriften widersprechende VerhÃ¤ltnisse geschaffen werden. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hat dafÃ¼r im Zeitpunkt der Bewilligung der Parzellierung besorgt zu sein. Sie wÃ¤re daher im vorliegenden Fall verpflichtet gewesen, die Parzellierungsbewilligung mit einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung auf dem neu entstehenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (dem heutigen BaugrundstÃ¼ck) zu verbinden, wonach eine FlÃ¤che von 470 m<sup>2</sup> baulich nicht weiter ausgenÃ¼tzt werden darf. Andernfalls resultiert auf dem flÃ¤chenmÃ¤ssig verkleinerten BaugrundstÃ¼ck der ArealÃ¼berbauung eine Ãbernutzung, welche nur durch die Statuierung einer AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung auf dem neuen, die StrassenflÃ¤che beinhaltenden GrundstÃ¼ck hÃ¤tte verhindert werden kÃ¶nnen. Dies ist indessen nicht geschehen. Die Parzellierungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und hat daher GÃ¼ltigkeit. Sie ist auch nicht nichtig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Zusammenfassend wurde gar keine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung statuiert. Weder das ursprÃ¼ngliche BaugrundstÃ¼ck der ArealÃ¼berbauung noch das GrundstÃ¼ck Kat.-N. 01 der Beschwerdegegnerin sind mit einer entsprechenden EigentumsbeschrÃ¤nkung belastet. Die BaubehÃ¶rde hat durch die Parzellierung vielmehr den Bauvorschriften widersprechende VerhÃ¤ltnisse im Sinne von § 228 Abs. 2 PBG geschaffen. Dieser Fehler kann im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht mehr korrigiert werden.</p> <p class="Erwgung2"><span>Damit kann der Bauherrschaft keine EigentumsbeschrÃ¤nkung entgegengehalten werden. Vielmehr steht ihr die gesamte FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 zur AusnÃ¼tzung zu, d.</span><span> </span><span>h. auch die 470 m<sup>2</sup> FlÃ¤che der D-Strasse. Die Auskunft des Leiters Bau und Planung vom 28. Februar 2019 erweist sich damit als korrekt. </span>Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt im Weiteren vor, es treffe zwar zu, dass die D-Strasse auf einer LÃ¤nge von 10 bis 15 m einige Zentimeter schmaler als 3,50 m sei. Die Vorinstanzen hÃ¤tten aber verschiedene tatsÃ¤chliche UmstÃ¤nde, welche bereits im Rekursverfahren vorgebracht worden seien, nicht berÃ¼cksichtigt und die genÃ¼gende strassenmÃ¤ssige Erschliessung zu Unrecht verneint. So handle es sich bei der D-Strasse um eine Privatstrasse, welche keinen Publikumsverkehr aufweise. Die Strasse verlaufe an der Stelle, an welcher sie nicht ganz 3,50 m breit sei, vÃ¶llig gerade und Ã¼bersichtlich. Das BaugrundstÃ¼ck verfÃ¼ge zusÃ¤tzlich Ã¼ber eine Fusswegverbindung, welche direkt zur E-Strasse fÃ¼hre und durch eine Dienstbarkeit rechtlich gesichert sei. Dies fÃ¼hre zu einem reduzierten FussgÃ¤ngeraufkommen auf der D-Strasse. Wesentlich sei zudem, dass die D-Strasse nicht als Feuerwehrzufahrt dienen mÃ¼sse. Die zulÃ¤ssige Abrolldistanz mÃ¼sse fÃ¼r die Feuerwehr 80 m ab Ende der Strasse betragen. Die Feuerwehr kÃ¶nne daher ohne Weiteres an der E-Strasse halten und den Schlauch Ã¼ber die FussgÃ¤ngerverbindung abrollen. Die Schlauchdistanz betrage auf diese Weise 67 m. Indem das Baurekursgericht diesen letzten Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht geprÃ¼ft habe, habe es eine GehÃ¶rsverletzung begangen. Schliesslich verkehrten auf der D-Strasse auch keine Kehrrichtfahrzeuge, da sich die Kehrrichtabgabestelle an der E-Strasse befinde. Angesichts dieser geschilderten UmstÃ¤nde sei eine schematische Anwendung der Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung absolut unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der GrundstÃ¼cksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfÃ¼llen und der vollstÃ¤ndigen Nutzung der GrundstÃ¼cke genÃ¼gen und die Verkehrssicherheit fÃ¼r alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewÃ¤hrleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste, insbesondere fÃ¼r NotfalleinsÃ¤tze, muss jederzeit gewÃ¤hrleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den AnhÃ¤ngen 1â6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).</p> <p class="Urteilstext">Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV kÃ¶nnen in EinzelfÃ¤llen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die Zufahrt Ã¼ber die D-Strasse, Ã¼ber welche 14 Wohneinheiten erschlossen werden, hat unbestrittenermassen eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis 4,00 m aufzuweisen, sofern eine Notzufahrt von 3,50 m (Fahrbahn mit befahrbarem Bankett) gewÃ¤hrleistet ist (vgl. Anhang 1 VErV). FÃ¼r die Detailanforderungen an die Notzufahrt verweist § 13 VErV auf die Richtlinie der FKS fÃ¼r Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und StellflÃ¤chen vom 4. Februar 2015 (vgl. Feuerwehr Koordination Schweiz, www.feukos.ch). Danach haben Feuerwehrzufahrten eine Fahrbahnbreite von mindestens 3,50 m, einen Kurvenradius von mindestens 10,50 m sowie eine Breite der Kurvenzufahrt innerhalb eines Kreissegments von 90° von mindestens 5 m aufzuweisen (vgl. FKS-Richtlinie Ziff. 5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Es ist unbestritten, dass die D-Strasse keine durchgehende, rechtlich gesicherte Fahrbahnbreite (bzw. Fahrbahnbreite inkl. Bankette) von 3,50 m aufweist und daher die Anforderungen der FKS-Richtlinie an die Notzufahrt schon hinsichtlich der Fahrbahnbreite nicht erfÃ¼llt. Ausserdem weist die starke Rechtskurve der D-Strasse die erforderliche Breite der Kurvenzufahrt nicht auf.</p> <p class="Erwgung2">Nicht geklÃ¤rt hat das Baurekursgericht indessen den bereits im Rekursverfahren erhobenen beschwerdefÃ¼hrerischen Einwand der Notzufahrt Ã¼ber die E-Strasse bzw. den von der E-Strasse zum BaugrundstÃ¼ck fÃ¼hrenden Fussweg. Nach Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin betrÃ¤gt die Distanz von der E-Strasse Ã¼ber den rechtlich gesicherten Fussweg bis zum Hauszugang des neu geplanten GebÃ¤udes 67 m. Dies genÃ¼ge den Anforderungen der Richtlinie, gemÃ¤ss welcher bei GebÃ¤uden bis 11 m GesamthÃ¶he die abgewickelte SchlauchlÃ¤nge vom LÃ¶schfahrzeug bis zum GebÃ¤udeeingang maximal 80 m betragen dÃ¼rfe (vgl. FKS-Richtlinie Ziff. 8). Das Baurekursgericht liess sich zum Vorwurf der GehÃ¶rsverletzung nicht vernehmen. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde macht ihrerseits geltend, die abgewickelte Distanz betrage Ã¼ber 90 m.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu Ã¤ussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso mÃ¼ssen die (Rechtsmittel-)BehÃ¶rden die Vorbringen tatsÃ¤chlich hÃ¶ren, prÃ¼fen und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigen.</p> <p class="Erwgung2">Ohne die Beurteilung der Frage der Notzufahrt via E-Strasse unter Einbezug der Fusswegverbindung von der E-Strasse zum BaugrundstÃ¼ck lÃ¤sst sich die Frage der hinreichenden ZugÃ¤nglichkeit des BaugrundstÃ¼cks nicht abschliessend beantworten. Sollte es sich als zutreffend erweisen, dass die abgewickelte Distanz ab der E-Strasse bis zum geplanten Eingang der Neubaute eingehalten ist und dem Zugang fÃ¼r die Feuerwehr auch keine anderweitigen Hindernisse entgegenstehen, so mÃ¼sste die D-Strasse die Anforderungen an die Notzufahrt fÃ¼r die Feuerwehr nicht erfÃ¼llen. Der diesbezÃ¼gliche Sachverhalt ist nicht erstellt. Aufgrund der Planunterlagen erscheint der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin zumindest nicht als zum Vornherein unberechtigt. Indem das Baurekursgericht den Einwand der Notzufahrt via E-Strasse/Fusswegverbindung nicht geprÃ¼ft hat, hat es das rechtliche GehÃ¶r der Bauherrschaft verletzt. Das Gericht wÃ¤re verpflichtet gewesen, sich mit dem Einwand auseinanderzusetzen oder aber das Verfahren an die erstinstanzliche BaubewilligungsbehÃ¶rde zur Beurteilung dieser Frage zurÃ¼ckzuweisen. Insofern erweist sich die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin als begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Die Beurteilung der Erschliessungsfrage durch das Verwaltungsgericht fÃ¤llt ausser Betracht. Die Frage der Notzufahrt einerseits sowie die Frage der Beurteilung der Zufahrt via D-Strasse (ohne Notzufahrt) setzen Ortskenntnisse voraus. Ausserdem steht der kommunalen BehÃ¶rde bei der Beurteilung von Erschliessungsfragen immer auch ein gewisser Ermessensspielraum offen, welchen sie pflichtgemÃ¤ss auszufÃ¼llen hat. Es ist daher geboten, die Angelegenheit zur weiteren Beurteilung der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung bzw. der Notzufahrt an die BaubewilligungsbehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts sowie die Bauverweigerung durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde sind aufzuheben. Die Angelegenheit ist an die BaubehÃ¶rde zur weiteren PrÃ¼fung der Erschliessungsfragen zurÃ¼ckzuweisen. Die Kosten des Rekursverfahrens sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens ebenfalls der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen Zwischenentscheid handelt, ist hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung darauf hinzuweisen, dass ein solcher nur selbstÃ¤ndig angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfÃ¼llt sind.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 9. MÃ¤rz 2021 sowie der Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 21. Oktober 2020 werden aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren PrÃ¼fung im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Planungs- und Baukommission Richterswil zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Rekurskosten in der HÃ¶he von Fr. 4'620.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 120.-</u>- Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'120.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>