<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2010.00014</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209730&amp;W10_KEY=4467122&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2010.00014</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.06.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.04.2011 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer<br/>Als ausserkantonale gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin hat die Pflichtige aufgrund des interkantonalen Doppelbesteuerungsverbots im Kanton Zürich ein Anrecht auf Anrechnung der mit dem Liegenschaftenhandel zusammenhängenden allgemeinen Unkosten. Von der üblichen Händlerpauschale von 5 % des Verkaufspreises kann abgewichen werden, wenn sie über einige Jahre hinweg weit mehr als die tatsächlichen Geschäftsaufwendungen des Steuerpflichtigen decken würde. Vorliegend hat die Rekurskommission die Pauschale zu Recht auf 1 % gesenkt (E. 3). <br/>Die Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Betriebsverlusten hat nicht innerhalb der jeweiligen Gewinnsteuerperiode, sondern auf dem Weg der Verlustverrechnnung innerhalb der im Sinn von § 70 Abs. 1 StG vorgegebenen Verrechnungsperiode zu erfolgen (E. 4).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT">DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HÃNDLERPAUSCHALE">HÃNDLERPAUSCHALE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERKANTONALES STEUERRECHT">INTERKANTONALES STEUERRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENGEWINN">LIEGENSCHAFTENGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLERPAUSCHALE">LIEGENSCHAFTENHÃNDLERPAUSCHALE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MONISTISCHES SYSTEM">MONISTISCHES SYSTEM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERLUSTVERRECHNUNGSPERIODE">VERLUSTVERRECHNUNGSPERIODE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 127 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">§ 70 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 224 Abs. III StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11654" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2010.00014</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. Juni 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Jasmin Malla. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_TITEL_2_6">RA </a>B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8"> und </a><a id="Anonym_VORNAME_3_13"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_21"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG mit Sitz in Luzern ist als Immobiliengesellschaft auf zwei HauptgeschÃ¤ftsfeldern tÃ¤tig: Sie erwirbt einerseits Anlageobjekte mit dem Ziel, langfristige MietertrÃ¤ge zu erwirtschaften. Andererseits betreibt sie einen "Promotionsbereich", in welchem sie unbebaute oder bereits Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke erwirbt, Ã¼berbaut oder umbaut und hernach als Ganzes oder als Stockwerkeinheiten weiterverÃ¤ussert. Die A AG ist Teil des A-Konzerns; sie ist eine Tochtergesellschaft der bÃ¶rsenkotierten H AG.</p> <p class="Sachverhalt2">2001 bis 2004 verÃ¤usserte die A AG solche Promotions- und Anlageobjekte im Gesamtwert von rund Fr. â¦., vornehmlich im Kanton ZÃ¼rich. In der Stadt ZÃ¼rich wurden hier interessierend die Promotionsobjekte "D-Strasse 01", "E-Strasse 02â03", "F-Strasse 04" und "G-Strasse 05" zwischen 2001 und 2004 verÃ¤ussert. Mit BeschlÃ¼ssen vom 22. August 2006 auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich der A AG fÃ¼r die genannten HandÃ¤nderungen folgende GrundstÃ¼ckgewinnsteuern:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Liegenschaft</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GrundstÃ¼ckgewinn (in Fr.)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Steuerbetrag (in Fr.)</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>D-Strasse 01</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>E-Strasse02 â03</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>F-Strasse 04</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>G-Strasse 05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Total</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>â¦</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhobene Einsprachen wies die Kommission mit BeschlÃ¼ssen vom 8. Mai 2007 im Wesentlichen ab. Einzig bei der Liegenschaft "E-Strasse 02â03" senkte sie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer unter BerÃ¼cksichtigung von weiteren Anlagekosten auf Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Entscheid vom 11. November 2009 hiess die Steuerrekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich einen von der Pflichtigen erhobenen Rekurs teilweise gut. Insbesondere berÃ¼cksichtigte sie fÃ¼r die Berechnung des GrundstÃ¼cksgewinns eine HÃ¤ndlerpauschale von 1 % der Verkaufspreise. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern fÃ¼r die betroffenen HandÃ¤nderungen wurden wie folgt herabgesetzt:</p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Liegenschaft</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>von Fr. </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>auf Fr. </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>D-Strasse 01</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>E-Strasse 02â03</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>F-Strasse 04</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>G-Strasse 05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Total</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>â¦</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="Sachverhalt1"> </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 1. Februar 2010 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss eine weitere Senkung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern wie folgt beantragen:</p> <p class="Urteilstext"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Liegenschaft</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>von Fr. </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>auf Fr. </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>D-Strasse 01</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>E-Strasse 02â03</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>F-Strasse 04</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>G-Strasse 05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Total</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>â¦</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="Sachverhalt2"> </p> <p class="Sachverhalt2">Ausserdem beantragte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend die Rekurskommission auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin eine Heraufsetzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern im Hauptantrag auf insgesamt Fr. â¦, im Eventualantrag auf Fr. â¦. Auch die Beschwerdegegnerin beantragte die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="urteilstext0"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und -missbrauch.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, willkÃ¼rlich oder rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ein formelles Anschlussbeschwerderecht besteht im Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht (RB 2001 Nr. 94). Nachdem das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich VerbÃ¶serungen vornehmen kann (RB 2003 Nr. 98, 202 Nr. 116 = StE 2003 B 96.22 Nr. 2), sind die AntrÃ¤ge der Beschwerdegegnerin auf HÃ¶hereinschÃ¤tzung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht unzulÃ¤ssig. Indessen nimmt das Verwaltungsgericht VerbÃ¶serungen nur vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unrichtig und die Korrektur von erheblicher Bedeutung ist (VGr, 25. Mai 2005, SB.2004.100, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Die kraft kantonalen Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 221 StG abschliessend aufgezÃ¤hlt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., 2006 § 221 N. 3 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Nach der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen VerhÃ¤ltnis (Art. 127 Abs. 3 BV; Art. 46 Abs. 2 aBV) sind Gewinne aus der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsliegenschaften von LiegenschaftenhÃ¤ndlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar (vgl. die Zusammenfassung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 131 I 249; vgl. auch BGE 120 Ia 361 E. 4b S. 365; 111 Ia 318 E. 4a; BGr, 5. Dezember 1985, ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c, je mit Hinweisen; vgl. ferner Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 119 ff.). VerÃ¤ussert ein ausserkantonaler LiegenschaftenhÃ¤ndler eine Liegenschaft des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens, so hat der Liegenschaftenkanton bei der Gewinnberechnung sÃ¤mtlichen Aufwendungen, die dem VerÃ¤usserer im Hinblick auf die Gewinnerzielung angefallen sind â etwa Schuldzinsen auf Fremdgeldern zur Finanzierung oder Unkosten fÃ¼r Umtriebe zufolge An- und Verkauf der Liegenschaft â, Rechnung zu tragen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen), und zwar unabhÃ¤ngig von der Ausgestaltung seiner GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung (BGE 111 Ia 318 E. 4a). Der Belegenheitskanton hat daher gestÃ¼tzt auf bundesrechtliche GrundsÃ¤tze zum Doppelbesteuerungsverbot unter UmstÃ¤nden Aufwendungen als gewinnmindernd zu berÃ¼cksichtigen, die das kantonale Recht fÃ¼r GrundstÃ¼ckverÃ¤usserungen ohne ausserkantonalen Bezug nicht zum Abzug zulÃ¤sst.</span></p> <p class="erwgung20"><span>Der Liegenschaftskanton hat gemÃ¤ss der angefÃ¼hrten bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen Anteil an den allgemeinen Unkosten zu Ã¼bernehmen, die dem LiegenschaftenhÃ¤ndler zufolge der mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe in Form von Personal- und Sachauslagen erwachsen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen; vgl. sodann RB 1982 Nr. 105) und die sich naturgemÃ¤ss nicht einem bestimmten GeschÃ¤ft zuordnen lassen (RB 1990 Nr. 51; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 166). Weil die genaue Feststellung dieser teils verÃ¤nderlichen, teils festen Kosten regelmÃ¤ssig Schwierigkeiten bereitet, wird zu einer pauschalen Abgeltung Zuflucht genommen, welche sich in Prozenten des Verkaufspreises ausdrÃ¼ckt. Das Bundesgericht hat dabei den Satz von 5 % des Verkaufspreises als aus der Praxis der Kantone hervorgehende Faustregel bezeichnet (BGE 111 Ia 220 E. 2d S. 227; ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Beim Vorliegen besonderer GrÃ¼nde kann allerdings vom Ã¼blichen Pauschalabzug von 5 % in beide Richtungen abgewichen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass die Pauschale den auf das betreffende LiegenschaftengeschÃ¤ft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis dem Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderlÃ¤uft (vgl. die Rechtsprechungshinweise bei Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 168). WÃ¤hrend das Bundesgericht im Rahmen seiner stark einzelfallbezogenen Rechtsprechung insbesondere etwa den Beizug von auf Provisionsbasis entschÃ¤digten Unterbeauftragten, kurze Besitzdauern oder die Erzielung eines besonders hohen ErlÃ¶ses nebst der Inanspruchnahme eines MÃ¤klers als KÃ¼rzungsgrÃ¼nde gewÃ¼rdigt hat (vgl. die Kasuistik bei Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 117), ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, welches mit Entscheid vom 9. Juli 1992 seine Praxis neu ausgerichtet hat (vgl. StE 1993 B 44.13.7 Nr. 6), eine KÃ¼rzung dieser Pauschale nur statthaft, wenn feststeht, dass die HÃ¤ndlerpauschale von 5 % des Verkaufspreises Ã¼ber einige Jahre hinweg weit mehr als die wirklichen GeschÃ¤ftsaufwendungen der BeschwerdefÃ¼hrer gedeckt haben (StE 1997 A 24.43.1 Nr. 9; vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 171). Dieser â steuererhÃ¶hende â Nachweis obliegt dem Liegenschaftenkanton, wobei der Steuerpflichtige in jedem Fall bei der entsprechenden <span>Ã¼</span>berprÃ¼fung der GeschÃ¤ftsaufwendungen mitzuwirken hat (VGr, 27. Oktober 1993, SR 93/0040). Gelingt dieser Nachweis nicht, ist grundsÃ¤tzlich eine Pauschale von 5 % des ErlÃ¶ses abzugsberechtigt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b>Die Rekurskommission hat die Voraussetzungen der Anwendung der Pauschale richtig zusammengefasst: Die Pflichtige ist zweifellos ausserkantonale, gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin und hat damit grundsÃ¤tzlich Anrecht auf pauschalierte BerÃ¼cksichtigung der weiteren mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Rekurskommission hat die HÃ¶he der angemessenen Pauschale nach ausfÃ¼hrlicher PrÃ¼fung der ihr vorliegenden Akten von der bundesgerichtlichen "Faustregel" von 5 % auf 1 % gekÃ¼rzt. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.5.1 </span></b>Sie hat ihren Ãberlegungen in zeitlicher Hinsicht die Kalenderjahre 2001 bis 2004 und damit "einige GeschÃ¤ftsjahre" im Sinne der vorstehend (vgl. ErwÃ¤gung 3.3 vorstehend) zitierten Rechtsprechung zugrunde gelegt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden und drÃ¤ngt sich zudem angesichts der Tatsache geradezu auf, dass vorliegend VerkÃ¤ufe in diesen Jahren zu beurteilen sind. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Die allgemeinen Unkosten der Pflichtigen fÃ¼r diese Periode beziffert die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf deren JahresabschlÃ¼sse mit knapp Fr. â¦. Auf deren AusfÃ¼hrungen ist zunÃ¤chst zu verweisen (vgl. § 161 Gerichtsverfassungsgesetz vom 13. Juni 1976 [GVG] analog). Zu Recht hat die Rekurskommission dabei als allgemeine Unkosten auch die Aufwendungen fÃ¼r Verwaltungsrats-, BuchfÃ¼hrungs- und Rechtsberatungshonorare berÃ¼cksichtigt. Bei einer Unternehmung wie der vorliegenden, welche beinahe ausschliesslich im Immobilienbereich tÃ¤tig ist, sind diese Aufwendungen teils Voraussetzung fÃ¼r eine auf den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg zielende GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit (Beratungskosten), zum Teil sind sie schlicht Folge gesetzlicher Vorschriften (etwa Kosten der BuchfÃ¼hrung, Generalversammlung und Revisionsstelle). Auch wenn diese Aufwendungen sich in der Tat nicht direkt einem An- oder VerkaufsgeschÃ¤ft zuordnen lassen, sind sie doch Voraussetzung fÃ¼r die TÃ¤tigkeit der Pflichtigen an sich, welche wie dargelegt ausserhalb des Immobilienbereichs kaum AktivitÃ¤ten entfaltet. Damit sind sie fÃ¼r die Bemessung der HÃ¤ndlerpauschale als allgemeine Unkosten zu berÃ¼cksichtigen. Auf die ebenfalls berÃ¼cksichtigten Kosten der Optionen ist nachfolgend einzugehen (ErwÃ¤gung 3.5.4 nachstehend).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Die Rekurskommission hat diese so zutreffend ermittelten allgemeinen Unkosten in einem zweiten Schritt den TÃ¤tigkeitsbereichen der Pflichtigen zugewiesen und dabei auf die handelsrechtlichen AbschlÃ¼sse der I AG abgestellt, welche mit der FÃ¼hrung des TagesgeschÃ¤fts der GeschÃ¤ftsbereiche der Pflichtigen betraut gewesen ist. Dabei hat sie lediglich klar buchhalterisch "Einkauf und Verkauf" zugeordnete UmsÃ¤tze berÃ¼cksichtigt und insbesondere GU-Honorare und notarielle Dienstleistungen nicht im Handelsumsatz berÃ¼cksichtigt. Auch dieses Vorgehen fÃ¼hrt nicht offensichtlich zu einem sachfremden Resultat und ist damit im Beschwerdeverfahren entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht zu beanstanden. Die Rekurskommission hat sich von dieser buchhalterischen Gliederung der UmsÃ¤tze der I AG leiten lassen, ohne dabei â zugunsten der Pflichtigen â auszuscheiden, was effektiv allein fÃ¼r die Pflichtige umgesetzt wurde und was fÃ¼r deren Schwestergesellschaft, die J AG. Ebenso wenig ist â wiederum zugunsten der Pflichtigen â aus dem Umsatz derjenige Teil ausgenommen worden, der die Anlageliegenschaften der Pflichtigen und ihrer vorgenannten Schwestergesellschaft betraf. Damit war es umgekehrt auch nicht angezeigt, weitere Umsatzkomponenten wie GU-Honorare oder notarielle Dienstleistungen zusÃ¤tzlich als HandelserlÃ¶se aus dem Abschluss der I AG zu berÃ¼cksichtigen. Die Pflichtige verkennt, dass damit der prozentuale Umsatzanteil aus Liegenschaftenhandel bestimmt werden sollte und einzig hierauf die Pauschale zu errechnen ist. Insbesondere bezÃ¼glich der geltend gemachten GU-Honorare und der notariellen Dienstleistungen war zudem bei vorinstanzlichem Aktenstand und noch jetzt nicht ersichtlich, inwieweit Teile dieser Kosten im Bereich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern auch ausserhalb der Pauschale bereits als Anlagekosten geltend gemacht wurden. Zudem wÃ¤re es tatsÃ¤chlich auch denkbar gewesen, das Anlagevolumen der beiden Bereiche "Promotionsliegenschaften" und "Anlageliegenschaften" in die Berechnungen auf geeignete Art und Weise einfliessen zu lassen, was sich wiederum zulasten der Pflichtigen ausgewirkt hÃ¤tte. Damit erweist sich die von der Rekurskommission gewÃ¤hlte Berechnungsmethode grundsÃ¤tzlich als sachgerechter Ansatz, um den fÃ¼r die Bestimmung der HÃ¶he der HÃ¤ndlerpauschale massgebenden Umsatz zu ermitteln.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.4 </b>TatsÃ¤chlich diskutabel ist bei der Bestimmung der allgemeinen Unkosten der von der Rekurskommission als "Kosten Optionen" angerechnete Betrag von insgesamt Fr. â¦ Ã¼ber die gesamte Beobachtungsperiode von vier Jahren. Indessen bilden auch Kosten fÃ¼r derartige Beteiligungsprogramme von ausgesuchten (Kader-)Mitarbeitern und Mitgliedern des Verwaltungsrats grundsÃ¤tzlich geschÃ¤ftsmÃ¤ssig begrÃ¼ndeten Aufwand und dienen damit ebenfalls dem langfristigen Erfolg der Unternehmung. Vor diesem Hintergrund ist die BerÃ¼cksichtigung dieser Aufwendungen nicht geradezu offensichtlich unrichtig. Umgekehrt ebenfalls diskutabel ist der Umstand, dass in der Gruppenstruktur der "A" eine Reihe von pauschalen Verrechnungen von Unkosten wenig Ã¼berprÃ¼fbar ist und damit grundsÃ¤tzlich das Risiko von Gewinnverschiebungen (von der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zur Gewinnsteuer) besteht. Indessen ist im vorliegenden Einzelfall zu berÃ¼cksichtigen, dass auch mit Anrechnung dieser genannten Unkosten eine bescheidene Pauschale weit unter der bundesgerichtlichen Faustregel von 5 % resultiert. Die rechnerisch ausgewiesene Korrektur der HÃ¤ndlerpauschale im Eventualantrag der Beschwerdegegnerin liegt bei 0.27 % (unter Weglassung der "Kosten Optionen" von Fr. â¦ und weiterer Kosten fÃ¼r Liegenschaftenbewertungen Ã¼ber Fr. â¦) und damit in einem Bereich, der bei der Bestimmung einer Pauschale als UnschÃ¤rfe hinzunehmen ist. Die Ãberlegungen der Rekurskommission zur HÃ¶he der HÃ¤ndlerpauschale erweisen sich in ihrer Gesamtheit und im Blick auf das Resultat weder als offensichtlich unrichtig noch fÃ¼hren gewisse allenfalls berechtigte Einwendungen zu einer Korrektur von erheblicher Bedeutung. Die HÃ¤ndlerpauschale ist daher mit 1 % zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Unter den Parteien unbestritten ist, dass der LiegenschaftenhÃ¤ndler die in den zÃ¼rcherischen Gemeinden erlittenen VerÃ¤usserungsverluste mit im gleichen Jahr erzielten Gewinnen verrechnen kann. Zutreffend weist indessen die Rekurskommission darauf hin, dass die Verrechnung der Verluste mit sÃ¤mtlichen in den zÃ¼rcherischen Gemeinden erzielten Gewinnen zu erfolgen hat. Unbestritten ist weiter, dass die definitive Verrechnung zum heutigen Zeitpunkt nicht mÃ¶glich ist, da es an der rechtskrÃ¤ftigen Veranlagung einer ganzen Reihe von VerÃ¤usserungen mangelt. ZunÃ¤chst sind damit entsprechend der gesetzlichen Ordnung von § 224 Abs. 3 StG innerhalb der einzelnen Gemeinden die Veranlagungen und Verrechnungen vorzunehmen und hernach innerhalb des Kantons. Erstinstanzlich hat dies die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde vorzunehmen, wobei die Pflichtige gegebenenfalls auf den Weg der Revision zu verweisen ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N. 22). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Mit BGE 131 I 249 (= StE 2005 A 24.43.2 Nr. 1) hat das Bundesgericht erkannt, dass immer dann, wenn der Steuerpflichtige interkantonaler gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler ist, der Liegenschaftskanton einen allfÃ¤lligen GeschÃ¤ftsverlust, den der LiegenschaftenhÃ¤ndler im Sitzkanton oder in weiteren Kantonen erleidet, auf den Wertzuwachsgewinn und somit bei der Gewinnermittlung anzurechnen hat. Zudem sind Ausscheidungsverluste nach MÃ¶glichkeit zu vermeiden und Verluste mÃ¶glichst rasch zu verrechnen (BGE 131 I 249, BGE 131 I 285). Daraus folgt nun aber entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht, dass die Verrechnung von GrundstÃ¼ckgewinnen mit Betriebsverlusten innerhalb der jeweiligen Gewinnsteuerperiode zu erfolgen hat. Dies wÃ¼rde â wie die Rekurskommission bereits zutreffend dargelegt hat â gerade im vorliegenden Fall der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit der Pflichtigen nicht gerecht. Die von der Pflichtigen vor allem in den GeschÃ¤ftsjahren 2001 und 2003 vorgenommenen Wertberichtigungen, welche sie in nachfolgenden Perioden erfolgswirksam korrigiert hat, fÃ¼hren tatsÃ¤chlich dazu, dass die in den GeschÃ¤ftsjahren 2001 und 2003 ausgewiesenen Verluste eher zufÃ¤lligen Charakter haben. Die Verrechnung hat daher auf dem Weg der Verlustverrechnung innerhalb der von § 70 Abs. 1 StG vorgegebenen Verlustverrechnungsperiode zu erfolgen. Damit wird der durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung letztlich verlangten BerÃ¼cksichtigung der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit und dem ebenfalls der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu entnehmenden Auftrag, Ausscheidungsverluste mÃ¶glichst zu vermeiden, im Licht der monistischen Ordnung der zÃ¼rcherischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer am besten entsprochen. </p> <p class="Erwgung2">Eine direkte Anwendung des Kreisschreibens Nr. 27 vom 15. MÃ¤rz 2007 der Schweizerischen Steuerkonferenz scheitert vorliegend am Umstand, dass die Pflichtige am Hauptsitz jedenfalls bereits bis zum Jahr 2003 bereits definitiv eingeschÃ¤tzt ist und diese Periode damit im Sinn von Ziff. 4 des genannten Kreisschreibens nicht mehr offen ist. </p> <p class="Urteilstext">Ãber diese Bemerkungen zur gesetzlichen Regelung der Veranlagung hinaus hat das Gericht insbesondere nicht ein "Primat der Veranlagung" festzulegen, wie die Pflichtige dies beantragt. Es wird Aufgabe des grÃ¶ssten der betroffenen SteuerÃ¤mter sein, vorliegend desjenigen der Stadt ZÃ¼rich, nach Erstellung der Veranlagungen und Verrechnungen innerhalb der Gemeinden des Kantons fÃ¼r die weiter notwendigen, periodengerechten Verrechnungen besorgt zu sein. Dabei bleiben selbstverstÃ¤ndlich in den jeweiligen Verfahren die Rechtsmittelwege fÃ¼r die Pflichtige offen.</p> <p class="Erwgung3">Dies fÃ¼hrt zur vollumfÃ¤nglichen Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung sind nicht gegeben â auch nicht an die Beschwerdegegnerin, fehlt es doch an externen Kosten und erheblichem Aufwand fÃ¼r das Beschwerdeverfahren (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 17'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 17'600.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>