<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="MsoNormal"><b><span>A.<span> </span></span></b><span><img alt="«" height="30" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22104" width="22"/></span>Le 4 mars 2019, la Société Coopérative X.________ (ci-après aussi : la société coopérative) a déposé une demande portant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoListParagraph">1.<span> </span>Valider la hausse de loyer du 25 octobre 2018 d’un montant mensuel de Fr. 116.-, relative au bail liant la société coopérative X.________, société coopérative (bailleresse) et Y.________ (locataire), avec effet au 1<sup>er</sup> avril 2019 et, par conséquent :</p> <p class="MsoListParagraph">2.<span> </span>Dire que dès le 1<sup>er</sup> avril 2019, le loyer brut de l’appartement loué par Y.________ selon le bail liant les parties est de Fr. 967.- (loyer net : Fr. 783.-, acompte de charges: inchangé à Fr. 184.-).</p> <p class="MsoListParagraph">3.<span> </span>Condamner Y.________ à payer à la société coopérative X.________, société coopérative, la différence de loyer, à savoir Fr. 116.- mensuellement, depuis le mois d’avril 2019 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l’an dès chaque échéance mensuelle.</p> <p class="MsoListParagraph">4.<span> </span>Statuer sans frais, avec suite de dépens ».</p> <p class="MsoNormal">A l’appui de ses conclusions, la société coopérative alléguait que par contrat du 12 septembre 2017, prenant effet dès le 1<sup>er</sup> avril 2018, elle avait remis à bail à Y.________ un appartement de trois pièces et demie dans un immeuble dont elle était propriétaire. Le contrat de bail stipulait un loyer mensuel net de 667 francs et un acompte de charges mensuel de 184 francs. Antérieurement à la signature du bail, la société coopérative avait entamé d’importants travaux de rénovation et d’amélioration de l’immeuble. À la signature du bail, les travaux n’étaient ni entièrement terminés ni entièrement facturés, raison pour laquelle elle n’avait pas pu en tenir compte dans la fixation du loyer. Le coût total des travaux avait été arrêté à 2'619'629 francs et la part à la plus-value des travaux à 40 %, soit 1'047'851.60 francs. La hausse mensuelle pour un appartement de 3 pièces et demi était de 116 francs. Le 25 octobre 2018, la gérance avait donc notifié à Y.________ une hausse de loyer correspondant au montant précité de 116 francs, hausse qui avait fait l’objet d’une contestation de sa part. Cette opposition était infondée, à mesure qu’au jour de la conclusion du bail, les prestations supplémentaires liées aux travaux à plus-value ne faisaient pas partie des critères pertinents pour juger de la validité de la hausse de loyer. Ils l’étaient par contre le 25 octobre 2018, vu que les travaux avaient dans l’intervalle été terminés et facturés. </p> <p class="MsoNormal"><span><img alt="« " height="27" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22105" width="25"/></span>Le 20 mars 2019, la société coopérative a déposé une nouvelle demande, portant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoNormal">Préalablement :</p> <p class="MsoListParagraph">1.<span> </span>Joindre la présente demande avec celle faisant l’objet de la procédure PSIM.2019.31.</p> <p class="MsoNormal">Principalement :</p> <p class="MsoListParagraph">2.<span> </span>« Valider la hausse de loyer du 25 octobre 2018 d’un montant mensuel de Fr. 116.-, relative au bail liant la société coopérative X.________, société coopérative (bailleresse) et Y.________ (locataire), avec effet au 1<sup>er</sup> avril 2019 et, par conséquent :</p> <p class="MsoListParagraph">3.<span> </span>Dire que dès le 1<sup>er</sup> avril 2019, le loyer brut de l’appartement loué par Y.________ selon le bail liant les parties est de Fr. 967.- (loyer net : Fr. 783.-, acompte de charges : inchangé à Fr. 184.-).</p> <p class="MsoListParagraph">4.<span> </span>Condamner Y.________ à payer à la société coopérative X.________, société coopérative, la différence de loyer, à savoir Fr. 116.- mensuellement, depuis le mois d’avril 2019 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l’an dès chaque échéance mensuelle.</p> <p class="MsoNormal">Subsidiairement, si par impossible et pour quelque raison que ce soit la hausse de loyer du 25 octobre 2018 n’était pas validée :</p> <p class="MsoListParagraph">5.<span> </span>Valider la hausse de loyer du 13 février 2019 d’un montant mensuel de Fr. 116.-, relative au bail liant la société coopérative X.________, société coopérative (bailleresse) et Y.________ (locataire), avec effet au 1er juillet 2019 et, par conséquent :</p> <p class="MsoListParagraph">6.<span> </span>Dire que dès le 1<sup>er</sup> juillet 2019, le loyer brut de l’appartement loué par Y.________ selon le bail liant les parties est de Fr. 967.- (loyer net : Fr. 783.-, acompte de charges : inchangé à Fr. 184.-).</p> <p class="MsoListParagraph">7.<span> </span>Condamner Y.________ à payer à la société coopérative X.________, société coopérative, la différence de loyer, à savoir Fr. 116.- mensuellement, depuis le mois de juillet 2019 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l’an dès chaque échéance mensuelle.</p> <p class="MsoNormal">En tout état de cause :</p> <p class="MsoListParagraph">8.<span> </span>Statuer sans frais, avec suite de dépens ».</p> <p class="MsoNormal">Elle alléguait avoir notifié une première hausse de loyer pour les mêmes motifs que celle du 25 octobre 2018, le 17 mai 2018. Cette hausse avait également fait l’objet d’une contestation de la part de la locataire et une procédure devant la chambre de conciliation avait eu lieu. Après l’échec de la conciliation, la chambre avait remis l’autorisation de procéder en indiquant qu’il appartenait à la locataire d’agir. La société coopérative, alors représentée par la gérance, n’avait pas agi au fond en raison de cette indication erronée. Si pour une quelconque raison la seconde hausse notifiée en date du 25 octobre 2018 devait ne pas être valable car elle faisait suite à une première hausse pour le même terme qui avait fait l’objet d’une conciliation infructueuse et non suivie d’une demande au fond, la société coopérative avait fait notifier en date du 13 février 2019 une nouvelle hausse de loyer, fondée sur les mêmes motifs et prenant effet pour le terme suivant (le 1<sup>er</sup> juillet 2019), que la locataire avait reçue le 15 février 2019. Cette seconde procédure portait donc sur cette troisième hausse de loyer, contestée par la locataire et pour laquelle la société coopérative avait reçu une autorisation de procéder, le 19 mars 2019.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>B.<span> </span></span></b>Le 27 mars 2019, les causes précitées ont été jointes.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>C.<span> </span></span></b><span><img alt="« " height="27" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22106" width="27"/></span>Le 10 avril 2019, la défenderesse a déposé sa réponse, en prenant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoNormal"> 1. Rejeter les demandes sous toutes leurs conclusions et dire que les majorations de loyer des 25 octobre 2018 et 13 janvier (recte : février) 2019 relatives au bail liant la demanderesse et la défenderesse sont injustifiées ;</p> <p class="MsoNormal">2. Avec suite de frais et dépens, y compris pour les trois procédures en conciliation ».</p> <p class="MsoNormal">A l’appui de ses conclusions, elle alléguait ce qui suit. Au moment où elle avait visité l’appartement, rien ne laissait apparaître que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble. De plus, la gérance n’avait à aucun moment mentionné que le loyer serait augmenté en raison des travaux effectués ni ne lui avait fait part de leur existence. Y.________ en avait été informée quelques semaines après la signature du bail. La gérance lui avait alors signifié par téléphone que son loyer devait être augmenté. La gérance lui avait également indiqué que si elle refusait cette hausse, l’appartement serait remis à une autre personne intéressée. Cette mise sous pression était illicite. Par courrier du 31 octobre 2017, la société coopérative lui avait fait parvenir un avenant au contrat de bail qui prévoyait cette hausse. Y.________ avait refusé de le signer. Ultérieurement, elle avait reçu trois hausses de loyer distinctes qui reposaient sur les mêmes motifs. Ces trois hausses avaient fait l’objet de trois procédures de conciliation différentes. Ces dernières avaient engendré des frais importants pour elle de sorte que le versement de dépens pour ces trois procédures de conciliation et la procédure en cours étaient requis. S’agissant des travaux litigieux, seules quatre opérations avaient été facturées après la signature du contrat pour un montant total de 60'740.80 francs, soit le 2.32 % du montant total des travaux. Ainsi, ce n’étaient que des travaux de finition qui avaient été facturés après la conclusion du contrat de bail. Depuis la signature du bail jusqu’à ce jour, elle n’avait dès lors bénéficié d’aucune prestation supplémentaire ni d’amélioration du bien loué. Les hausses n’étaient ainsi pas justifiées. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>D.<span> </span></span></b>Par ordonnance de preuves du 7 mai 2019, le tribunal civil a notamment admis les preuves littérales déposées, réservé l’audition du témoin proposé par la société coopérative et dit qu’il serait procédé à l’interrogatoire des parties.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>E.<span> </span></span></b>Le 18 juin 2019, une audience s’est tenue, lors de laquelle les parties ont en particulier été interrogées. La société coopérative a déposé des allégués et des preuves complémentaires. Y.________ ne s’est pas opposée à leur dépôt. Les représentants des parties ont ensuite plaidé. Le tribunal civil a indiqué qu’un jugement serait prochainement rendu par écrit.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>F.<span> </span></span></b><span><img alt="« " height="29" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22107" width="25"/></span>Le 30 août 2019, le tribunal civil a rendu un jugement dont le dispositif a la teneur suivante :</p> <p class="MsoNormal">1. Dit que la demande du 4 mars 2019 est irrecevable.</p> <p class="MsoNormal">2. Rejette la demande du 20 mars 2019.</p> <p class="MsoNormal">3. Condamne la demanderesse à verser à la défenderesse une indemnité de dépens de 4'150 francs, y compris la procédure de conciliation ».</p> <p class="MsoNormal">À l’appui de son dispositif, le tribunal civil a exposé ce qui suit. La demande du 4 mars 2019, qui portait sur la même hausse que celle abandonnée par la société coopérative, devait être déclarée irrecevable. Les rapports de droit liant le coopérateur-locataire avec la coopérative d’habitation n’empêchaient pas que des associés payent des loyers différents pour des appartements présentant les mêmes caractéristiques. Une violation du principe de l’égalité de traitement n’était envisageable que si cette inégalité résultait d’une décision prise par les organes de la société. Tel n’était pas le cas en l’espèce, car si à l’issue de cette procédure, Y.________ devait se voir appliquer un loyer différent d’un autre associé pour un logement similaire, cette inégalité de traitement résulterait de son comportement (contestation de la hausse introduite) et des circonstances objectives de la conclusion du contrat. S’agissant des travaux, au moment des pourparlers, ils avaient majoritairement été effectués et facturés. La société coopérative avait admis ne pas avoir parlé des travaux à la locataire avant l’envoi de l’avenant au contrat. La société coopérative n’avait pas non plus démontré que des signes extérieurs avaient pu alerter la future locataire sur l’existence desdits travaux. Rien n’aurait empêché la société coopérative de calculer le nouveau loyer sur la base des factures déjà reçues, sachant que l’effet de la hausse aurait dans tous les cas été reporté, voire d’attendre d’avoir tout reçu, avant de signer un bail qui ne devait prendre effet qu’en avril de l’année d’après. Quant aux travaux entrepris après la conclusion du bail, ils n’apportaient aucune plus-value à l’immeuble, respectivement les documents déposés au dossier ne permettaient pas de se convaincre qu’ils avaient été réalisés après la signature du bail. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>G.<span> </span></span></b><span><img alt="« " height="28" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22108" width="22"/></span>Par mémoire du 1<sup>er</sup> octobre 2019, la société coopérative appelle de cette décision en prenant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoNormal">1. Réformer les chiffres 2 et 3 du jugement du 30 août 2019 en ce sens que la demande du 20 mars 2019 est admise et, partant :</p> <p class="MsoNormal">2. Valider la hausse de loyer du 13 février 2019 d’un montant mensuel de Fr. 116.-, relative au bail liant la société coopérative X.________, société coopérative (bailleresse) et Y.________ (locataire), avec effet au 1er juillet 2019 et, par conséquent :</p> <p class="MsoNormal">3. Dire que dès le 1<sup>er</sup> juillet 2019, le loyer brut de l’appartement loué par Y.________ selon le bail liant les parties est de Fr. 967.- (loyer net : Fr. 783.-, acompte de charges : inchangé à Fr. 184.-).</p> <p class="MsoNormal">4. Condamner Y.________ à payer à la société coopérative X.________, société coopérative, la différence de loyer, à savoir Fr. 116.- mensuellement, depuis le mois de juillet 2019 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, avec intérêts à 5% l’an dès chaque échéance mensuelle.</p> <p class="MsoNormal">5. Statuer sans frais, avec suite de dépens pour les deux instances ».</p> <p class="MsoNormal">À l’appui de ses conclusions, la société coopérative soutient que le tribunal civil a violé l’article 854 CO en retenant que rien ne l’empêchait de calculer, pour l’intimée uniquement, une hausse de loyer partielle, sur la base des travaux déjà effectués à la signature du bail. Cela aurait en effet conduit à une inégalité entre coopérateurs puisque l’intimée aurait reçu une hausse de loyer avant les autres locataires et cette inégalité aurait été le fait de l’appelante. Le tribunal civil a également violé les articles 269a CO et 14 OBLF, à mesure que l’appelante ne pouvait pas prévoir une hausse partielle sur la base des travaux déjà effectués à la signature du bail. Selon la méthode relative, les travaux à plus-value ne faisaient en effet pas partie des critères pertinents pour la fixation du loyer lors de la signature du bail car ils n’étaient pas terminés. Par ailleurs, si l’appelante avait augmenté le loyer au moment de la signature du bail en proportion des travaux déjà effectués à ce moment-là, elle se serait retrouvée dans la situation où le solde du coût des travaux n’aurait pas été répercutable. Enfin, la possibilité d’augmenter le loyer de manière fractionnée ou échelonnée n’était qu’une faculté, et pas une obligation.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>H.<span> </span></span></b>Dans sa réponse du 4 novembre 2019, l’intimée conclut au rejet de l’appel, avec suite de frais et dépens. Sous l’angle de la violation de l’article 854 CO, elle est d’avis que l’appelante surinterprète le jugement du 30 août 2019. Le tribunal civil a simplement énoncé des hypothèses (faculté de calculer le nouveau loyer sur la base des factures déjà reçues ou report de la signature du bail à un moment où elle aurait reçu l’entier des factures) sans jamais indiquer que l’appelante aurait dû agir de la sorte. De toute manière, il doit être admis que la différence entre les loyers n’ayant pas encore fait l’objet d’une adaptation et le loyer du logement reloué durant les travaux (dont le coût aurait déjà été répercuté ou fait l’objet d’une réserve de hausse) est le fruit d’une circonstance objective et est inhérente aux circonstances de la vie. Cette inégalité ne résulte dès lors pas d’une décision arbitraire des organes de la société et ne viole pas l’article 854 CO. S’agissant des articles 269a et 14 OBLF, le tribunal civil n’avait pas à examiner la question de la hausse du loyer selon la méthode relative ni à analyser les calculs des demandes des 4 et 20 mars 2019 à mesure qu’il avait, préalablement, conclu à la non-conformité des hausses de loyer notifiées. Rien n’aurait cependant empêché l’appelante de procéder à une hausse de loyer en deux temps. Quoiqu’il en soit, à mesure qu’elle avait violé le principe de la confiance en n’informant pas l’intimée, avant l’envoi de l’avenant, du fait que des travaux avaient été effectués, l’appelante n’avait pas respecté le principe de base de la méthode relative. Au moment de la visite des locaux et de la signature du contrat de bail, l’appartement et l’immeuble étaient déjà rénovés et c’est ainsi sur cette base-là que le contrat avait été conclu, ce que l’appelante admet.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>I.<span> </span></span></b>Le 11 novembre 2019, l’appelante a fait usage de son droit de réplique inconditionnel et confirmé les moyens et conclusions figurant dans son mémoire d’appel.</p> <p align="center" class="MsoHeader"><b><u><span lang="IT">C O N S I D E R A N T</span></u></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.<span> </span></span></b>Interjeté dans le délai légal, l’appel est recevable sous cet angle (art. 311 al. 1 CPC).</p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.<span> </span></span></b>Aux termes de l’article <a href="#a311">311 al. 1 CPC</a>, l’appel doit être motivé. Selon la jurisprudence, il incombe à l’appelant de démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (<a href="http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=138_III_374">ATF 138 III 374</a> cons. 4.3.1). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement (arrêt du TF du <a href="http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=01.09.2014_4A_290/2014">01.09.2014 [4A_290/2014]</a> cons. 3.1 et les références citées).</p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.<span> </span></span></b>En l’espèce, il ressort des considérants 26 et 27 du jugement attaqué que le tribunal civil a considéré qu’en vertu des règles de la bonne foi régissant les pourparlers précontractuels, l’intimée pouvait croire que le loyer demandé correspondait à l’état réel de la chose louée, tel qu’il existait au moment de la conclusion du bail. À cet égard, le tribunal civil a, en particulier, relevé qu’au moment des pourparlers, la grande majorité des travaux avaient déjà été effectués et facturés, que l’appelante avait par ailleurs admis ne pas avoir parlé à l’intimée de ces travaux avant l’envoi de l’avenant au contrat et qu’elle n’avait ni allégué ni démontré que des signes extérieurs auraient pu alerter la future locataire sur cette problématique (présence d’échafaudages par exemple). C’est pour cette raison que le tribunal civil a jugé que l’appelante ne pouvait pas notifier à l’intimée une hausse de loyer relative à des travaux effectués avant la conclusion du bail. </p> <p class="MsoNormal">Or l’appelante, dans son mémoire, indique uniquement que le tribunal civil a estimé que les travaux à plus-value réalisés avant la signature du bail ne pouvaient pas fonder une hausse de loyer, car cela aurait été contraire aux règles de la bonne foi. Certes, elle développe ensuite sur plusieurs pages pourquoi, selon elle, elle ne pouvait pas appliquer à l’intimée une hausse partielle sur la base des travaux déjà effectués à la signature du bail, contrairement à ce que le tribunal civil avait laissé entendre. Toutefois, même si on devait arriver à la conclusion qu’une hausse partielle n’était pas envisageable, cette conclusion n’aurait aucune portée juridique. En effet, du moment que l’intimée pouvait, de bonne foi, penser que le loyer convenu à la signature du bail correspondait à l’état réel de la chose louée (c’est-à-dire, travaux inclus dans leur quasi-totalité), toute hausse, quelle qu’elle soit, était exclue. Au vu de ce qui précède, force est de constater que l’appel est insuffisamment motivé sur la question centrale du litige, ce qui conduit à constater son irrecevabilité sur ce point.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.<span> </span></span></b>À supposer recevable, l’appel devrait néanmoins être rejeté, pour les raisons qui suivent.</p> <p class="MsoNormal">Le principe de l'immutabilité s'applique au loyer que les parties ont fixé contractuellement ; en d'autres termes, ni le bailleur ni le locataire ne peut modifier unilatéralement le loyer durant le bail. Toute augmentation de loyer nécessite une modification du contrat à moins que le contrat ne contienne une clause prévoyant une telle augmentation ou que la fixation du loyer ne dépende de facteurs objectifs (par exemple en cas de loyer proportionnel). Dans les contrats de durée déterminée (<a href="https://www.swisslex.ch/doc/aol/6033acd2-87a4-49e8-9a1b-1597d8607454/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link"><span>art. 255 CO</span></a>) ou dans ceux prévoyant une durée minimale, on ne peut imposer une augmentation de loyer au cocontractant sans son accord, sous réserve des clauses valables prévoyant une telle modification. Dans les baux à durée indéterminée, il faut toutefois observer le prochain terme de résiliation ; c'est uniquement à ce moment qu'on peut imposer une modification du contrat sous peine de résiliation (<b>Burkhalter/Martinez-Favre</b>, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, N. 10 ad art. 257).</p> <p class="MsoNormal">Deux méthodes de calcul sont applicables pour déterminer si le loyer est admissible. Une première méthode, dite absolue, vise à examiner, sur la base des prix du marché et des coûts supportés par le bailleur, mais sans égard aux stipulations antérieures des parties, si le loyer est en soi abusif, respectivement s'il procure un rendement excessif. La deuxième méthode, dite relative, consiste à contrôler si une adaptation du loyer en cours de bail est admissible en fonction des rapports contractuels entre les parties et de la confiance éveillée auprès de la partie adverse; pour ce faire, le juge examine en particulier l'évolution des critères de fixation du loyer entre le moment de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté. Le principe de la confiance implique que la partie qui ne conteste pas une adaptation de loyer ne peut pas ensuite se prévaloir du fait qu'elle était abusive ou insuffisante ; une modification de loyer n'est donc en principe admissible que si les circonstances ont changé depuis la dernière adaptation. En cours de bail, les facteurs absolus sont relativisés, en ce sens qu'une hausse tendant à obtenir un rendement en soi non abusif peut être exclue parce qu'elle va à l'encontre du principe de la confiance (arrêt du TF du <a href="http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=06.01.2011_4A_489/2010">06.01.2011 [4A_489/2010 ; 4A_531/2010]</a> cons. 4.1 et les références citées). </p> <p class="MsoNormal">En l’espèce, il ne ressort pas du dossier que l’appelante, au moment de la conclusion du bail, aurait informé l’intimée du fait que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ces travaux allaient engendrer une hausse de loyer dans un futur proche. Au contraire, il ressort de l’interrogatoire de l’appelante que l’augmentation de loyer a été annoncée à l’intimée environ un mois et demi après la signature du bail, affirmation corroborée par les pièces du dossier. L’appelante ne soutient pas non plus que l’intimée aurait dû s’attendre à une hausse de loyer à mesure que les travaux auraient été visibles lors de sa visite. L’intimée affirme du reste le contraire et rien au dossier ne vient remettre en doute ses paroles : «<i> Rien ne pouvait faire penser qu’il y avait eu des travaux. Il n’y avait pas d’échafaudages, ni d’ouvriers aux alentours de l’immeuble. La locataire sortante n’en a pas parlé. Je ne lui ai posé aucune question car je ne soupçonnais pas qu’il y avait eu des travaux </i>». Dans ces conditions, l’intimée pouvait penser, de bonne foi, au moment de la conclusion du contrat, que le loyer demandé correspondait à l’état réel de la chose louée. Il s’ensuit qu’en application de la méthode relative – méthode à laquelle fait du reste référence l’appelante dans son appel – une notification de hausse de loyer (deuxième moment de référence), survenant après la signature du bail (premier moment de référence) et se basant sur des travaux effectués avant cette signature, n’est pas admissible, les circonstances n’ayant pas changé entre les deux moments de référence. Il importe peu que les travaux à plus-value n’étaient ni entièrement terminés et facturés à la conclusion du bail, à mesure que la majorité desdits travaux avaient déjà eu lieu – ce que l’appelante ne conteste pas – et que ces travaux allaient engendrer une hausse de loyer qui était certaine. Il appartenait dès lors à l’appelante de renseigner l’intimée sur cet élément lors des pourparlers contractuels, ce qu’elle n’a pas fait. L’appelante ne peut dès lors pas se prévaloir du fait que les travaux n’étaient pas entièrement terminés le 12 septembre 2017 pour justifier de la légalité de la hausse de loyer notifiée le 13 février 2019. On relèvera du reste qu’aucun litige ne serait vraisemblablement survenu si l’appelante avait annoncé à l’intimée, en temps et en heure, que le loyer initialement convenu allait faire l’objet d’une hausse très prochainement, du fait des travaux effectués. Le résultat peut certes paraître sévère pour l’appelante et on peut lui donner acte qu’il n’apparaît pas des plus équitables que l’intimée profite de la plus-value engendrée par les travaux (consistant en une amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, alléguée dans la demande du 20 mars 2019) sans en payer le prix. Il faut également relever que, même majoré, le loyer pour un appartement de 3.5 pièces reste relativement modeste. Enfin, l’intimée est associée de la coopérative, de telle sorte qu’elle a aussi un intérêt à la bonne santé financière de cette dernière, qui sera d’autant meilleure que les loyers encaissés correspondront aux charges engendrées par les travaux à plus-value (dont la part avait été fixée à 40 % du total, ce qui est, là-aussi, relativement modeste).</p> <p class="MsoNormal"> Vu ce qui précède, les autres questions soulevées par l’appelante peuvent rester ouvertes. On relèvera néanmoins que la violation de l’article <a href="#_Art._854_CO">854 CO</a> n’est pas établie puisque comme l’a relevé le tribunal civil, cette disposition ne prohibe pas que des locataires d’objets identiques ou similaires d’une même coopérative paient des loyers différents, à condition que cette inégalité ne résulte pas d’une décision des organes de la société. Tel est le cas en l’espèce puisque la situation particulière de l’intimée résulte non pas d’une décision des organes de l’appelante, mais d’un défaut d’information de sa part à la signature du bail, lequel a eu pour conséquence de protéger l’intimée dans sa bonne foi. Quant aux démarches qu’auraient pu entreprendre l’appelante, telles qu’évoquées par le tribunal civil (augmentation échelonnée ou report de la signature du bail ; cons. 28), il est vrai que leur mise en œuvre aurait pu s’avérer problématique. Cela ne remet toutefois aucunement en question le fondement du raisonnement du tribunal civil, consistant à retenir que l’appelante s’est rendue coupable d’un défaut d’information au moment des pourparlers contractuels, défaut qui, selon les règles de la bonne foi et le principe de la confiance, l’empêche ensuite de valablement notifier la hausse de loyer litigieuse. Enfin, l’appelante ne remet pas en question, dans son appel, la motivation du tribunal civil selon laquelle les travaux entrepris après la signature du contrat de bail ne permettaient pas non plus à l’appelante d’augmenter le loyer.</p> <p class="MsoNormal"><b><span lang="FR">5.<span> </span></span></b>Vu l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être déclaré irrecevable, subsidiairement être rejeté, et le jugement attaqué être confirmé. <span lang="FR">Il est statué sans frais (art. 56 </span><a href="http://rsn.ne.ch/DATA/program/books/20203/htm/1641.htm"><span lang="FR">LTFrais</span></a><span lang="FR">). L’appelante </span>sera condamnée à verser à l’intimée une indemnité de dépens (art. 95 al. 1 let. b, 105 al. 2 et 106 al. 1 CPC ; art. 58 ss <a href="http://rsn.ne.ch/DATA/program/books/20203/htm/1641.htm"><span lang="FR">LTFrais</span></a>).</p> <p align="center" class="MsoHeader"><span lang="FR"> </span><b><u>Par ces motifs</u>,<u><br/> </u></b><b><u><span lang="FR">LA COUR D'APPEL CIVILE</span></u></b></p> <p class="MsoNormal">1.<span> </span>Déclare l’appel irrecevable, subsidiairement le rejette, et confirme le jugement attaqué.</p> <p class="MsoNormal">2.<span> </span>Statue sans frais.</p> <p class="MsoNormal">3.<span> </span>Condamne l’appelante à verser à l’intimée une indemnité de dépens de 2'000 francs.</p> <p class="MsoHeader">Neuchâtel, le 8 juillet 2020</p> <p class="Texte"> </p> <p align="left" class="Texte"><span><img alt="" border="0" height="10" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22109" width="586"/></span></p> <h5><a name="a257"></a><strong><span lang="FR">Art. 257</span></strong><b><span lang="FR"> CO</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR">Obligations du locataire</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR">Paiement du loyer et des frais accessoires</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR">Loyer</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR"> </span></b></h5> <p><span lang="FR">Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage de la chose.</span></p> <p align="left" class="Texte"><span><img alt="" border="0" height="10" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22109" width="586"/></span></p> <h5><a name="a854"></a><a name="_Art._854_CO"></a><strong><span lang="FR">Art. 854</span></strong><b><span lang="FR"> CO</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR">Égalité entre associés</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR"> </span></b></h5> <p><span lang="FR">Tous les associés ont, en dehors des exceptions prévues par la loi, les mêmes droits et les mêmes obligations.</span></p> <p align="left" class="Texte"><span><img alt="" border="0" height="10" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22109" width="586"/></span></p> <h5><a name="a311"></a><a name="_Art._311_CPC"></a><strong><span lang="FR">Art. 311</span></strong><b><span lang="FR"> CPC</span></b></h5> <h5><b><span lang="FR">Introduction de l’appel<sup>1</sup></span></b></h5> <h5><b><span lang="FR"> </span></b></h5> <p><a name="1"><sup><span lang="FR">1</span></sup></a><span lang="FR"> L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).</span></p> <p><a name="2"><sup><span lang="FR">2</span></sup></a><span lang="FR"> La décision qui fait l’objet de l’appel est jointe au dossier.</span></p> <div align="right" class="MsoNormal"><span lang="FR"> <hr align="right" size="1" width="100%"/> </span></div> <p><a name="fn-#a311-1"><sup><span lang="FR">1</span></sup></a><span lang="FR"> Rectifié par la Commission de rédaction de l’Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS </span><a href="http://www.admin.ch/ch/f/rs/c171_10.html"><strong><span lang="FR">171.10</span></strong></a><span lang="FR">).</span></p> <p align="left" class="Texte"><span><img alt="" border="0" height="10" src="/scripts/omnisapi.dll?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/omnisapi.dll&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,7000&amp;Parametername=NEWEB&amp;Schema=NE_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22109" width="586"/></span></p> <p class="Texte"> </p> <p class="Texte"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </div></body></html>