<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Par contrat du 12 mars 1975, La Compagnie</p> <p class="MsoPlainText">d'assurances X., a remis à bail aux époux G. un</p> <p class="MsoPlainText">appartement composé de quatre chambres, cuisine, salle de bains et W.-C.</p> <p class="MsoPlainText">(plus cave) situé au 6e étage ouest de l'immeuble [...], à</p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, dont elle est propriétaire. Le loyer et l'acompte de charges,</p> <p class="MsoPlainText">initialement fixés à 785 francs par mois, s'élevaient à 1'235 francs à</p> <p class="MsoPlainText">partir du 1er juillet 1991 (1'140 francs de loyer, 95 francs d'acompte de</p> <p class="MsoPlainText">charges).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A partir de l'année 1980, les époux G. disent avoir</p> <p class="MsoPlainText">constaté la présence, dans leur appartement d'une important quantité de</p> <p class="MsoPlainText">poussière qui, selon eux, avait pour conséquence de détériorer l'atmos-</p> <p class="MsoPlainText">phère. Les époux G. se sont plaints de ces nuisances à différentes</p> <p class="MsoPlainText">reprises à partir de la fin 1984. Dans la première lettre figurant au</p> <p class="MsoPlainText">dossier, qui date du 27 février 1988, ils attribuent la cause de ces</p> <p class="MsoPlainText">désagréments "au système de ventilation et à l'isolation de la cage de</p> <p class="MsoPlainText">l'ascenseur" (requête à l'ARC, PL 3).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Suite aux doléances des locataires, La Compagnie d'assurance X. </p> <p class="MsoPlainText">a effectué certains travaux dans l'appartement. Elle a par ailleurs deman-</p> <p class="MsoPlainText">dé au Service Neuchâtelois de Médecine du Travail et de l'Hygiène Indus-</p> <p class="MsoPlainText">trielle (SNMTHI), ainsi qu'au Service cantonal de la protection de l'envi-</p> <p class="MsoPlainText">ronnement, de procéder à une analyse de l'air ambiant de l'appartement</p> <p class="MsoPlainText">ainsi qu'au contrôle de l'installation de chauffage de l'immeuble. Ces</p> <p class="MsoPlainText">contrôles se sont toutefois révélés globalement négatifs. Tout au plus</p> <p class="MsoPlainText">a-t-il été constaté que les caissons d'interrupteurs et de prises se trou-</p> <p class="MsoPlainText">vant dans l'appartement avaient tendance à aspirer de l'air et de la pous-</p> <p class="MsoPlainText">sière, ce à quoi le bailleur a tenté de pallier en obturant ces caissons.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Constatant que ces différentes démarches n'avaient pas eu d'ef-</p> <p class="MsoPlainText">fet perceptible sur le phénomène d'accumulation de poussière touchant leur</p> <p class="MsoPlainText">appartement, les locataires ont écrit au bailleur le 24 septembre 1991</p> <p class="MsoPlainText">pour l'informer qu'ils demeuraient insatisfaits. Par ce courrier, les</p> <p class="MsoPlainText">époux G. informaient plus précisément La Compagnie d'assurance X. de</p> <p class="MsoPlainText">leur intention de consigner à partir du mois d'octobre 1991 le montant de</p> <p class="MsoPlainText">leur loyer, à l'exclusion de l'acompte de charges, puis de saisir l'auto-</p> <p class="MsoPlainText">rité régionale de conciliation dans les trente jours (PL.11). Un compte a</p> <p class="MsoPlainText">effectivement été ouvert par la BCN, en qualité d'office cantonal de</p> <p class="MsoPlainText">consignation, dès le mois de septembre 1991 (PL.12). Par leur mandataire,</p> <p class="MsoPlainText">les époux G. ont par ailleurs adressé une requête en date du 29 oc-</p> <p class="MsoPlainText">tobre 1991 à ladite autorité.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Dans leur requête à l'autorité régionale de consignation, les</p> <p class="MsoPlainText">locataires se plaignaient de la présence dans l'appartement d'une pous-</p> <p class="MsoPlainText">sière "sablonneuse et de couleur noire" affectant l'état de santé de</p> <p class="MsoPlainText">Madame G.. Se fondant sur l'article 259 litt.d CO, les</p> <p class="MsoPlainText">requérants sollicitaient une réduction de 20 % du loyer à compter du 3</p> <p class="MsoPlainText">décembre 1984. Ils concluaient par ailleurs à la condamnation de l'intimée</p> <p class="MsoPlainText">à faire les travaux nécessaires à l'élimination du défaut constaté, "dont</p> <p class="MsoPlainText">l'origine n'a pas pu être clairement établie". Ils envisageaient enfin</p> <p class="MsoPlainText">comme moyen de preuve, outre diverses pièces littérales, une vision locale</p> <p class="MsoPlainText">de l'appartement et une expertise. Le 15 novembre 1991, le bailleur a ré-</p> <p class="MsoPlainText">pondu à la requête en concluant à son rejet.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Après avoir procédé à une vision locale, l'autorité régionale de</p> <p class="MsoPlainText">conciliation a rendu une décision le 19 juin 1992, notifiée le 9 juillet</p> <p class="MsoPlainText">1992. En bref, et se référant principalement à l'examen effectué par le</p> <p class="MsoPlainText">SNMTHI, ainsi qu'aux divers travaux d'obturation effectués par une entre-</p> <p class="MsoPlainText">prise d'électriciens, l'autorité régionale de conciliation a constaté que</p> <p class="MsoPlainText">l'appartement des requérants n'était affecté d'aucun défaut qui en res-</p> <p class="MsoPlainText">treindrait l'usage et qui donnerait lieu à une réduction de loyer. Par-</p> <p class="MsoPlainText">tant, la requête a été rejetée et les loyers consignés libérés en faveur</p> <p class="MsoPlainText">du bailleur.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Dans le délai de 30 jours de l'article 259i alinéa 2 CO, les</p> <p class="MsoPlainText">locataires ont saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel d'une</p> <p class="MsoPlainText">requête tendant à l'élimination du défaut, d'une part, ainsi qu'à la</p> <p class="MsoPlainText">réduction des loyers de 20 % au moins dès le 18 juin 1991 et à la déconsi-</p> <p class="MsoPlainText">gnation des loyers en leur faveur à concurrence de 20 % d'autre part. En</p> <p class="MsoPlainText">substance, ils reprenaient l'argumentation de leur précédente requête. Ils</p> <p class="MsoPlainText">faisaient valoir notamment que le rapport du SNMTHI n'était pas probant,</p> <p class="MsoPlainText">dans la mesure où il ne contenait aucun élément d'analyse sur la nature de</p> <p class="MsoPlainText">la poussière constatée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A la première audience, fixée au 5 octobre 1992, les parties se</p> <p class="MsoPlainText">sont tout d'abord déterminées sur la requête, les requérants en confirmant</p> <p class="MsoPlainText">les conclusions tandis que l'intimée concluait à son rejet sous suite de</p> <p class="MsoPlainText">frais et dépens et sollicitait la déconsignation des loyers en sa faveur.</p> <p class="MsoPlainText">Les locataires et le bailleur sont toutefois tombés d'accord pour tenir</p> <p class="MsoPlainText">compte dans la consignation des loyers du fait que la demande en réduction</p> <p class="MsoPlainText">des locataires se limitait aux 20 % du loyer au maximum. Il a par consé-</p> <p class="MsoPlainText">quent été décidé de déconsigner en faveur du bailleur le 80 % des loyers</p> <p class="MsoPlainText">déposés par le passé, et de ne plus consigner que le 20 % des loyers</p> <p class="MsoPlainText">futurs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> S'agissant des preuves à administrer, les parties se sont enten-</p> <p class="MsoPlainText">dues pour que l'expertise sollicitée par les locataires soit mise en</p> <p class="MsoPlainText">oeuvre. Il a été prévu deux phases distinctes, que les experts ont résu-</p> <p class="MsoPlainText">mées dans leur lettre au juge du 18 janvier 1993. Dans la première phase,</p> <p class="MsoPlainText">il devait être procédé à un examen approfondi des poussières afin d'en dé-</p> <p class="MsoPlainText">terminer la composition la plus probable. Dans la seconde phase, il était</p> <p class="MsoPlainText">prévu d'effectuer des mesures quantitatives de poussières dans l'air de</p> <p class="MsoPlainText">l'appartement, ainsi que l'évaluation des risques toxicologiques associés</p> <p class="MsoPlainText">à ces poussières.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Consignée dans un rapport déposé le 3 juin 1993, la première</p> <p class="MsoPlainText">expertise menée par le Service de l'Hygiène et de l'Environnement de la</p> <p class="MsoPlainText">Ville de La Chaux-de-Fonds (ci-après : SHE) a été accomplie avec sérieux à</p> <p class="MsoPlainText">partir d'éléments de preuves provenant, pour une part, des prélèvements du</p> <p class="MsoPlainText">SHE, et pour une autre part des pièces déposées par les parties. Après</p> <p class="MsoPlainText">analyse, les experts ont isolé trois types d'éléments susceptibles de</p> <p class="MsoPlainText">créer des irritations des voies respiratoires : Les oxydes d'azote et</p> <p class="MsoPlainText">éventuellement le dioxyde de soufre libérés lors de la combustion du gaz</p> <p class="MsoPlainText">naturel; les particules de suie provenant très vraisemblablement de la</p> <p class="MsoPlainText">cuisinière à gaz; les poussières des minéraux entreposés dans le corridor</p> <p class="MsoPlainText">de l'appartement. La présence de moisissures a par ailleurs été relevée</p> <p class="MsoPlainText">(p.5 et 6). Sur cette base, l'expertise a finalement apporté une réponse</p> <p class="MsoPlainText">affirmative à la question de savoir si l'air de l'appartement des époux</p> <p class="MsoPlainText">G. était vicié par la poussière qui s'y trouvait.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Informé de ce rapport, le bailleur a mandaté l'Inspection</p> <p class="MsoPlainText">Technique de l'Industrie Gazière Suisse pour procéder à un examen détaillé</p> <p class="MsoPlainText">de la cuisinière à gaz. Ce rapport fait état de valeurs d'émission de CO</p> <p class="MsoPlainText">jugées admissibles dans des conditions normales d'aération. En conclusion,</p> <p class="MsoPlainText">il qualifie l'installation de conforme aux exigences des directives gaz de</p> <p class="MsoPlainText">la SSIGE.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A l'occasion de la seconde phase d'expertise, qui avait notam-</p> <p class="MsoPlainText">ment pour but d'évaluer la teneur moyenne en oxyde d'azote dans l'appar-</p> <p class="MsoPlainText">tement, le SHE a procédé à différentes mesures, les unes ponctuelles, les</p> <p class="MsoPlainText">autres pendant une période de sept jours. Entre autres indications, ces</p> <p class="MsoPlainText">mesures ont montré que les concentrations en oxyde d'azote augmentaient</p> <p class="MsoPlainText">très rapidement lorsque la cuisinière était utilisée à régime normal. Il a</p> <p class="MsoPlainText">d'autre part été constaté que ces valeurs de concentration ne diminuaient</p> <p class="MsoPlainText">que très légèrement en cas d'ouverture de la porte-fenêtre, et que,</p> <p class="MsoPlainText">d'autre part, une partie non négligeable de ces gaz traversait l'appar-</p> <p class="MsoPlainText">tement par le corridor avant d'être évacuée à l'extérieur. Se fondant sur</p> <p class="MsoPlainText">ces analyses, les experts concluaient que "la cuisinière à gaz représente</p> <p class="MsoPlainText">une source importante, voire l'unique source émettant régulièrement des</p> <p class="MsoPlainText">oxydes d'azote en quantité appréciable dans l'appartement" (p.6). Ils</p> <p class="MsoPlainText">voyaient par ailleurs dans les symptômes observés chez Madame G. une</p> <p class="MsoPlainText">conséquence classique de ce genre d'émanations.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Au chapitre des mesures à prendre pour remédier à cette situa-</p> <p class="MsoPlainText">tion, la première expertise avait conduit le SHE à proposer quatre dé-</p> <p class="MsoPlainText">marches distinctes, à savoir : la pose d'une ventilation mécanique sur les</p> <p class="MsoPlainText">appareils de cuisson avec évacuation de l'air à l'extérieur de l'appar-</p> <p class="MsoPlainText">tement; le remplacement éventuel de la cuisinière à gaz par une cuisinière</p> <p class="MsoPlainText">électrique; l'entreposage de la collection de minéraux sous une vitrine;</p> <p class="MsoPlainText">une aération plus régulière de l'appartement, afin d'éviter le confinement</p> <p class="MsoPlainText">d'air (p.6). Le second rapport recommandait à son tour ces différentes</p> <p class="MsoPlainText">mesures, à l'exception de celle touchant à l'isolation des minéraux. Il</p> <p class="MsoPlainText">estimait d'autre part qu'un usage normal de l'appartement était possible,</p> <p class="MsoPlainText">"sous réserve que les gaz toxiques et l'humidité libérés par la cuisinière</p> <p class="MsoPlainText">lors de la cuisson soient éliminés" (p.9, question 10). Les experts rela-</p> <p class="MsoPlainText">tivisaient enfin à cette occasion les effets de l'aération, jugeant qu'ils</p> <p class="MsoPlainText">ne pourraient être déterminants sans causer en même temps un refroidis-</p> <p class="MsoPlainText">sement important de la cuisine en hiver (p.10, question 13).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">E. Par jugement du 31 mai 1995, le Tribunal civil du district de</p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel a considéré que la cuisinière à gaz dont le bailleur avait</p> <p class="MsoPlainText">équipé l'appartement était à l'origine, pour l'essentiel en tout cas, des</p> <p class="MsoPlainText">émanations dont se plaignait en particulier Madame G. et des effets</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle ressentait sur sa santé. En ce qui concerne les autres causes</p> <p class="MsoPlainText">éventuelles à la pollution de l'appartement, le premier juge a tout</p> <p class="MsoPlainText">d'abord exclu de prendre en compte la collection de minéraux, dans la me-</p> <p class="MsoPlainText">sure où il devait être admis que le locataire en avait assuré l'isolation</p> <p class="MsoPlainText">avant la seconde expertise. De même, le Tribunal de district s'est-il</p> <p class="MsoPlainText">refusé à reconnaître un effet causal au fait que les époux G.</p> <p class="MsoPlainText">paraissaient ne pas avoir toujours aéré leur appartement suffisamment :</p> <p class="MsoPlainText">auraient-ils pris le soin de le faire que les émanations n'auraient de</p> <p class="MsoPlainText">toute façon pas disparu pour autant.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En droit, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a retenu</p> <p class="MsoPlainText">que l'appartement présentait bel et bien un défaut à la charge du bailleur</p> <p class="MsoPlainText">et que les locataires avaient valablement signalé à ce dernier. Il a dès</p> <p class="MsoPlainText">lors donné droit à la conclusion des demandeurs portant sur la remise en</p> <p class="MsoPlainText">état des lieux, laissant cependant au bailleur la possibilité de choisir</p> <p class="MsoPlainText">entre la pose d'une ventilation ou le remplacement de la cuisinière à gaz</p> <p class="MsoPlainText">par une cuisinière électrique. Sur la question de la réduction du loyer,</p> <p class="MsoPlainText">le premier juge en a admis le principe, mais s'est en revanche écarté des</p> <p class="MsoPlainText">conclusions prises quant à la quotité, estimant qu'une réduction du loyer</p> <p class="MsoPlainText">de 15 % prenait en compte la responsabilité effective des parties dans la</p> <p class="MsoPlainText">survenance du défaut. Sur les 20 % encore consignés, une part des 3/4 a</p> <p class="MsoPlainText">dès lors été libérée en faveur des requérants, tandis que le 1/4 restant</p> <p class="MsoPlainText">était attribué à l'intimée. Il a condamné la défenderesse aux frais de la</p> <p class="MsoPlainText">cause, sans dépens, les demandeurs n'en ayant pas réclamé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">F. Dans son recours, le bailleur conclut à la cassation du jugement</p> <p class="MsoPlainText">attaqué pour fausse application du droit matériel au sens de l'article 415</p> <p class="MsoPlainText">litt.a CPC. Entre autres griefs, La Compagnie d'assurance X. reproche au premier juge d'avoir surévalué la gravité des émissions de dioxyde d'azote et de leur</p> <p class="MsoPlainText">avoir attribué un rôle excessif dans la pollution de l'appartement en</p> <p class="MsoPlainText">regard d'autres facteurs. La recourante prétend dès lors qu'on ne peut</p> <p class="MsoPlainText">voir dans cette pollution un défaut imputable au bailleur au sens de</p> <p class="MsoPlainText">l'article 259a CO. En soutenant le contraire, la décision entreprise se</p> <p class="MsoPlainText">serait fondée à tort sur l'hypersensibilité de Madame G.. Dans</p> <p class="MsoPlainText">l'hypothèse où l'application des articles 259 et suivants CO serait</p> <p class="MsoPlainText">maintenue, le bailleur demande enfin que la proportion de la réduction</p> <p class="MsoPlainText">soit elle-même diminuée, de façon à mieux tenir compte de l'existence</p> <p class="MsoPlainText">d'autres sources de pollution.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> De leur côté, les locataires s'en sont également pris au</p> <p class="MsoPlainText">jugement du 31 mai 1995, dont ils ont demandé la cassation par recours</p> <p class="MsoPlainText">joint du 21 août 1995. Ils se prévalent d'une fausse application du droit</p> <p class="MsoPlainText">ainsi que de l'arbitraire. Selon eux, le premier juge s'est fourvoyé en</p> <p class="MsoPlainText">appliquant un taux de réduction des loyers de 15 % en lieu et place des</p> <p class="MsoPlainText">20 % requis. Cela ressortirait aussi bien des considérations figurant dans</p> <p class="MsoPlainText">le jugement lui-même quant à la gravité du défaut que de l'application de</p> <p class="MsoPlainText">la méthode dite "relative", admise en doctrine et en jurisprudence. D'un</p> <p class="MsoPlainText">autre côté, les locataires contestent également le premier jugement dans</p> <p class="MsoPlainText">la mesure où il leur refuse des dépens. D'après eux, cette solution serait</p> <p class="MsoPlainText">contraire à la jurisprudence rendue sous l'ancien CPCN, dont l'application</p> <p class="MsoPlainText">doit être maintenue sous le nouveau code.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">G. Le premier juge n'a pas formulé d'observations au recours. Quant</p> <p class="MsoPlainText">aux parties, elles ont chacune conclu au rejet du recours de l'autre.</p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjetés dans les formes et délai légaux, le recours principal</p> <p class="MsoPlainText">et le recours joint sont recevables.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A. DU RECOURS PRINCIPAL</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) Selon la jurisprudence, une expertise est une constatation de</p> <p class="MsoPlainText">fait, dont l'autorité apprécie en principe librement la force probante</p> <p class="MsoPlainText">(Poudret/Sandoz, Commentaire OJF, no 4.2.1.5 ad art.63 et réf. citées).</p> <p class="MsoPlainText">Lorsqu'une partie critique l'expertise elle-même ou les conclusions que</p> <p class="MsoPlainText">l'autorité en a tirées, ce grief concerne l'appréciation des preuves, soit</p> <p class="MsoPlainText">un élément de fait (ATF 106 IV 97, JT 1981 p.66). Les constatations de</p> <p class="MsoPlainText">fait lient la Cour de cassation sauf arbitraire, c'est-à-dire lorsque le</p> <p class="MsoPlainText">juge a dépassé les limites du large pouvoir d'appréciation des preuves que</p> <p class="MsoPlainText">la loi lui reconnaît (art.214 CPC), par exemple, en admettant un fait</p> <p class="MsoPlainText">dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) L'examen par le premier juge de l'expertise n'a cependant pas</p> <p class="MsoPlainText">été attaqué comme tel par la recourante. Le seul motif qu'invoque la Compagnie d'assurances X. à l'appui de son recours est celui de la fausse application</p> <p class="MsoPlainText">du droit matériel au sens de l'article 415 al.1 litt.a CPCN. Le grief</p> <p class="MsoPlainText">d'arbitraire n'est quant à lui pas invoqué, même implicitement, la recou-</p> <p class="MsoPlainText">rante se contentant de citer largement l'expertise sans en contester réel-</p> <p class="MsoPlainText">lement le contenu et sans prétendre dès lors que l'appréciation qu'en a</p> <p class="MsoPlainText">faite le premier juge serait arbitraire.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) La recourante soutient que l'appartement en cause n'est</p> <p class="MsoPlainText">affecté d'aucun défaut. Aux termes de l'article 256, alinéa 1 CO, le</p> <p class="MsoPlainText">bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état</p> <p class="MsoPlainText">approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir dans</p> <p class="MsoPlainText">cet état. Selon l'article 259a CO, d'autre part, lorsqu'apparaissent des</p> <p class="MsoPlainText">défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auquel il</p> <p class="MsoPlainText">n'est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empê-</p> <p class="MsoPlainText">ché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bail-</p> <p class="MsoPlainText">leur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction propor-</p> <p class="MsoPlainText">tionnelle du loyer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Selon la doctrine et la jurisprudence, développées en partie</p> <p class="MsoPlainText">sous l'ancien droit, constitue un défaut tout ce qui s'écarte de cet état</p> <p class="MsoPlainText">qualifié par l'article 259 d'"approprié". Il peut découler soit de</p> <p class="MsoPlainText">l'absence d'une qualité promise, soit de l'impossibilité pour le locataire</p> <p class="MsoPlainText">d'user des locaux conformément au contrat. Pour définir cet usage des</p> <p class="MsoPlainText">locaux convenu entre les parties, il faut se fonder sur leur réelle</p> <p class="MsoPlainText">volonté telle qu'elle ressort de l'ensemble des circonstances concrètes.</p> <p class="MsoPlainText">La notion de défaut s'apprécie donc par comparaison entre l'état réel de</p> <p class="MsoPlainText">la chose et l'état convenu (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail,</p> <p class="MsoPlainText">1990, p.109 et ss).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) Dans la présente espèce, et comme l'admet le premier juge,</p> <p class="MsoPlainText">les émanations subies par les époux G. dans leur appartement équi-</p> <p class="MsoPlainText">valent à une diminution de l'usage convenu et constituent donc un défaut.</p> <p class="MsoPlainText">Les expertises ont montré à satisfaction que ces émanations n'étaient pas</p> <p class="MsoPlainText">imputables au locataire, de sorte que la première condition de l'article</p> <p class="MsoPlainText">259a est réalisée. Il ne s'agit pas non plus d'un "menu défaut", dont la</p> <p class="MsoPlainText">réparation incomberait au locataire. Il est possible, à cet égard, d'opé-</p> <p class="MsoPlainText">rer une certaine analogie avec l'arrêt de la Cour de justice civile de</p> <p class="MsoPlainText">Genève publié in SJ 1976, p.459, qui avait trait également au problème de</p> <p class="MsoPlainText">ventilation que connaissait une cuisine. Dans cette affaire, en effet, la</p> <p class="MsoPlainText">Cour avait considéré qu'on se trouvait en présence d'un défaut grave, et</p> <p class="MsoPlainText">qu'il y avait dès lors matière à réduction au sens de l'article 254 alinéa</p> <p class="MsoPlainText">2 ancien CO.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> d) Aux termes du message du Conseil fédéral à l'appui du nouveau</p> <p class="MsoPlainText">droit du bail, on peut aussi prendre en considération pour déterminer</p> <p class="MsoPlainText">l'usage convenu des éléments subjectifs, tenant à la personne du locataire</p> <p class="MsoPlainText">ou de ceux qui font ménage commun avec lui. Mais il faut que le bailleur</p> <p class="MsoPlainText">en ait eu connaissance à la conclusion du contrat (message du 27 mars</p> <p class="MsoPlainText">1985, FF 1985 I p.1404 et ss). Dans son pourvoi, la recourante paraît se</p> <p class="MsoPlainText">référer à cette conception lorsqu'elle reproche au premier juge d'avoir</p> <p class="MsoPlainText">pris en compte "l'hypersensibilité de Madame G.". Cette critique n'a</p> <p class="MsoPlainText">toutefois pas de fondement. Manifestement, les troubles subis par l'inti-</p> <p class="MsoPlainText">mée n'ont pas servi à mesurer l'étendue du défaut. Ils n'en ont été qu'un</p> <p class="MsoPlainText">révélateur, dans le sens où ils ont conduit les époux G. à ouvrir</p> <p class="MsoPlainText">action. Pour le reste, ce sont des mesures objectives opérées en cours</p> <p class="MsoPlainText">d'expertise qui ont permis de constater un défaut et d'en apprécier</p> <p class="MsoPlainText">l'étendue. Le pourvoi doit dès lors être considéré comme mal fondé sur ce</p> <p class="MsoPlainText">point également.</p> <p class="MsoPlainText">4. Dans l'hypothèse où la qualification de défaut serait confirmée</p> <p class="MsoPlainText">par la Cour de céans, la recourante conclut à titre subsidiaire à ce que</p> <p class="MsoPlainText">la proportion de 15 % retenue par le premier juge pour la réduction du</p> <p class="MsoPlainText">loyer soit alors revue à la baisse de manière à prendre en compte une</p> <p class="MsoPlainText">responsabilité concurrente des locataires dans les diverses pollutions de</p> <p class="MsoPlainText">leur appartement. Cette question de la proportion de la réduction consti-</p> <p class="MsoPlainText">tue l'objet central du recours joint. Dans cette mesure, elle sera traitée</p> <p class="MsoPlainText">sous considérant 5, en relation avec ce dernier pourvoi.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> B. DU RECOURS JOINT</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. a) S'agissant de la quotité de la réduction du loyer, le</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal civil du district de Neuchâtel a retenu plusieurs éléments</p> <p class="MsoPlainText">justifiant la baisse de loyer retenue. Il a insisté tout particulièrement</p> <p class="MsoPlainText">sur le fait que Madame G. avait en tout cas atteint l'âge de la</p> <p class="MsoPlainText">retraite, ce qui avait pour effet qu'elle occupait l'appartement de</p> <p class="MsoPlainText">manière accrue, et plus particulièrement la cuisine, dont l'usage est par</p> <p class="MsoPlainText">définition quotidien. Il a également relevé le fait qu'il est pénible,</p> <p class="MsoPlainText">pour une personne malade, de se savoir obligée de se tenir régulièrement à</p> <p class="MsoPlainText">proximité d'un appareil dont elle sait qu'il est pour une grande partie en</p> <p class="MsoPlainText">tout cas la source de ces troubles. D'un autre côté, le juge de district a</p> <p class="MsoPlainText">également voulu tenir compte du fait établi par l'expertise, que les époux</p> <p class="MsoPlainText">G. n'avaient pas toujours aéré leur appartement avec régularité. En</p> <p class="MsoPlainText">définitive, il a dès lors fixé le taux de la réduction à 15 %. Cette</p> <p class="MsoPlainText">valeur est jugée trop élevée par le recourant principal. Quant aux recou-</p> <p class="MsoPlainText">rants joints, ils l'estiment au contraire trop basse en regard de la</p> <p class="MsoPlainText">méthode dite "relative".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Le calcul de la réduction d'un loyer par suite d'un défaut au</p> <p class="MsoPlainText">sens de l'article 259 litt.d CO est une question d'appréciation, qui</p> <p class="MsoPlainText">échappe en tant que telle au contrôle de la Cour de cassation. Certes, la</p> <p class="MsoPlainText">doctrine a-t-elle développé en la matière la méthode dite "relative" qui</p> <p class="MsoPlainText">exige que l'on compare la valeur de la chose sans défaut et celle que</p> <p class="MsoPlainText">cette même chose présente avec son défaut (cf notamment Lachat/Micheli, Le</p> <p class="MsoPlainText">nouveau droit du bail, p.119; Engel, Contrats de droit suisse, p.146;</p> <p class="MsoPlainText">Tercier, Les contrats spéciaux, 2e édition, p.204, no 1629). Cette méthode</p> <p class="MsoPlainText">ne contraint toutefois en rien le juge, qui reste libre de tenir compte</p> <p class="MsoPlainText">d'autres critères également (RJN 1987, p.54). Celui-ci peut prendre en</p> <p class="MsoPlainText">considération, notamment, les fautes respectives des parties. Dans la</p> <p class="MsoPlainText">mesure où elle se fonde sur les règles du droit et de l'équité, conformé-</p> <p class="MsoPlainText">ment à l'article 4 CC (RJN 1984, p.76), cette appréciation ne sera revue</p> <p class="MsoPlainText">qu'avec réserve; la Cour de cassation n'interviendra que si le résultat</p> <p class="MsoPlainText">obtenu est manifestement inéquitable au vu de l'ensemble des circonstances</p> <p class="MsoPlainText">(ATF 107 II 410).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) Que ce soit sous l'ancien ou le nouveau droit, les tribunaux</p> <p class="MsoPlainText">ont rendu d'assez nombreuses décisions en matière de réduction de loyers</p> <p class="MsoPlainText">(voir la casuistique citée par Corboz, in SJ 1979 p.145 et ss;</p> <p class="MsoPlainText">Lachat/Micheli, 2e éd. p.120). De façon générale, cette jurisprudence</p> <p class="MsoPlainText">trahit une pratique relativement restrictive, aux termes de laquelle la</p> <p class="MsoPlainText">réduction moyenne se situe entre 20 et 25 % du loyer, des montants supé-</p> <p class="MsoPlainText">rieurs à 40 % n'étant retenus que dans des cas extrêmes, et bien souvent</p> <p class="MsoPlainText">pour une durée limitée. Il est à noter toutefois que ces exemples ne</p> <p class="MsoPlainText">rendent aucun compte des facteurs que le juge a retenus dans son appré-</p> <p class="MsoPlainText">ciation. Leur signification doit dès lors être considérée avec la plus</p> <p class="MsoPlainText">grande réserve.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Compte tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt</p> <p class="MsoPlainText">publié à la SJ 1976 p.459 et ss paraît le mieux à même de permettre une</p> <p class="MsoPlainText">comparaison. Il est vrai, ainsi que le font remarquer les recourants</p> <p class="MsoPlainText">joints, que cette affaire se rapportait au cas d'une cuisine dont la</p> <p class="MsoPlainText">ventilation insuffisante causait des vapeurs de graisse, et non d'émana-</p> <p class="MsoPlainText">tions nocives comme en l'espèce. A la différence des époux G., en</p> <p class="MsoPlainText">revanche, le preneur concerné par cette affaire genevoise ne pouvait se</p> <p class="MsoPlainText">voir opposer aucun comportement fautif. Dans ces circonstances, la réduc-</p> <p class="MsoPlainText">tion de 15 % retenue par cet arrêt semble pouvoir être appliquée raison-</p> <p class="MsoPlainText">nablement à la présente espèce également. A tout le moins, le juge n'a-t-</p> <p class="MsoPlainText">il pas excédé son large pouvoir d'appréciation en retenant ce pourcentage.</p> <p class="MsoPlainText">Le jugement entrepris doit dès lors être confirmé sur ce point.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">6. Dans son dernier considérant, le jugement attaqué reconnaît que</p> <p class="MsoPlainText">les requérants ont obtenu gain de cause sur le principe et, pour l'es-</p> <p class="MsoPlainText">sentiel, sur le montant de la réduction proportionnelle du loyer. Dans</p> <p class="MsoPlainText">cette mesure, il met à la charge de l'intimée les frais de la cause.</p> <p class="MsoPlainText">S'agissant des dépens, le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas</p> <p class="MsoPlainText">lieu d'en allouer aux locataires dans la mesure où ceux-ci n'en avaient</p> <p class="MsoPlainText">pas demandé. Cet argument est contesté par les recourants joints qui se</p> <p class="MsoPlainText">prévalent d'une jurisprudence publiée au RJN 4 I p.174 et aux termes de</p> <p class="MsoPlainText">laquelle la partie qui succombe doit des dépens à l'autre partie même si</p> <p class="MsoPlainText">celle-ci n'a pas pris de conclusions sur ce point. Cette manière de voir</p> <p class="MsoPlainText">est justifiée. Ainsi que le font remarquer les recourants joints, la</p> <p class="MsoPlainText">teneur de l'article 152 CPCN ne se distingue pas de l'ancien article 364</p> <p class="MsoPlainText">d'une façon qui justifie un revirement de cette jurisprudence. Le jugement</p> <p class="MsoPlainText">attaqué sera dès lors cassé sur ce point. Statuant au fond, la Cour</p> <p class="MsoPlainText">allouera ces dépens aux défendeurs qui obtiennent gain de cause pour</p> <p class="MsoPlainText">l'essentiel.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">7. Dans la mesure où elle succombe presque intégralement, la</p> <p class="MsoPlainText">recourante principale sera condamnée aux frais et aux dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours principal.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Admet le recours joint dans la mesure où il s'en prend au chiffre 4 du</p> <p class="MsoPlainText"> dispositif du jugement du 31 mai 1995 qui est annulé et le rejette pour</p> <p class="MsoPlainText"> le surplus.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Statuant au fond, condamne la demanderesse à payer aux défendeurs une</p> <p class="MsoPlainText"> indemnité de dépens de 800 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Met à la charge de la recourante principale les frais qu'elle a avancés</p> <p class="MsoPlainText"> par 550 francs ainsi qu'une indemnité de dépens à payer aux intimés de</p> <p class="MsoPlainText"> 500 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 14 novembre 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>