<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00445</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208354&amp;W10_KEY=13013551&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00445</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.02.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Bauen ausserhalb der Wohnzonen: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauen ausserhalb der Bauzonen: Bewilligungsfähigkeit eigenmächtig vorgenomemner Umbauten; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes [1998 wurde eine Bewilligung für den Abbruch und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen Gebäudes erteilt. In der Folge nahm der Eigentümer eigenmächtig bauliche Massnahmen vor (u.a. Einbau von Bodenheizleitungen). 2007 verlangten die Baubehörden die Entfernung der nicht bewilligten baulichen Massnahmen.] Im Verzicht auf einen Augenschein liegt im vorliegenden Fall keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 2) Geht es bei der nachträglichen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit eigenmächtig vorgenommener Umbauten darum, sicherzustellen, dass eine Wohnnutzung nicht möglich wird, ist bereits bei der nachträglichen Prüfung der Bewilligungsfähigkeit durch die Baudirektion eine Gesamtbeurteilung der Umbauten unter Vornahme einer Interessenabwägung und Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen (E. 4). Die vorliegend angeordneten Rückbaumassnahmen sind verhältnismässig (E. 5). Der Ausbaustandard des Gebäudes ist bereits in der bewilligten Form hoch; aufgrund der eigenmächtigen Erweiterungen (u.a. Bodenheizleitungen) könnte eine Wohnnutzung des Gebäudes ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden (E. 5.4). Mildere Massnahmen genügen nicht, um die Beheizbarkeit bzw. die Wohnnutzung des Gebäudes zu verhindern; die Interessen des Eigentümers wurden in angemessener Weise berücksichtigt (E. 5.5). Weil im vorliegenden Fall bereits bei der Prüfung der nachträglichen Bewilligungsfähigkeit eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Verhältnismässigkeit vorzunehmen ist, hat die für den Vollzug der Bewilligungsverweigerung bzw. die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zuständige kommunale Behörde die Verhältnismässigkeit der Entfernung der nicht bewilligten Umbauten nicht nochmals zu prüfen; für eine weitere diesbezügliche Interessenabwägung bleibt kein Raum (E. 6.1). Die gerügte rechtsungleiche Behandlung ist zu verneinen, da der Beschwerdeführer aus allfälligen baurechtswidrigen Verhältnissen auf den Nachbargrundstücken nichts zu seinen Gunsten ableiten kann (E. 6.2). Abweisung der Beschwerde. Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNGSBEHÃRDE">BAUBEWILLIGUNGSBEHÃRDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN">BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9674" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00445</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Februar 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart <span>(Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">RA Q,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_10"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Gemeinderat X,</a> <a id="Anonym_TITEL_4_17">vertreten durch</a> RA R<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_19">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 5. November 2007 befahl der Gemeinderat X A zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes die Entfernung der eigenmÃ¤chtig vorgenommenen und nicht nachtrÃ¤glich bewilligten baulichen Massnahmen am GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, M-Strasse, in X. Gleichzeitig erÃ¶ffnet wurde die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 1. November 2007, mit welcher die eigenmÃ¤chtig ausgefÃ¼hrten baulichen Massnahmen (teilweise) verweigert worden waren.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 13. Dezember 2007 erhob A gegen die beiden Entscheide â mit zwei getrennten Eingaben â Rekurs bei der Baurekurskommission III und beantragte, es seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu erteilen beziehungsweise es sei auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu verzichten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Entscheid vom 9. Juli 2008 wies die Baurekurskommission III die beiden â vereinigt behandelten â Rekurse ab und nahm davon Vormerk, dass die im Unter- und Erdgeschoss des streitbetroffenen GebÃ¤udes angebrachten zweiflÃ¼gligen isolierverglasten Fenster einschliesslich der FensterlÃ¤den, der Dusche mit dem entsprechenden Wasseranschluss und der in der FutterkÃ¼che installierten zusÃ¤tzlichen GerÃ¤te entgegen dem Wortlaut von Dispositiv-Ziffer 1 der angefochtenen VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 1. November 2007 als bewilligt zu gelten hÃ¤tten. Weiter nahm die Rekursinstanz davon Vormerk, dass eine Isolation zulÃ¤ssig sei, soweit aus technischen GrÃ¼nden Bestandteile isoliert werden mÃ¼ssten.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 17. September 2008 erhob A Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheides der Baurekurskommission III vom 9. Juli 2008 sowie der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 1. November 2007, soweit bauliche Massnahmen verweigert worden seien. Er stellte ausserdem den Antrag, es seien die Dispositiv-Ziffern 3.1 und 3.2 des Beschlusses des Gemeinderats X vom 5. November 2007 aufzuheben; eventualiter sei fÃ¼r den ehemaligen Heuwalm ein Nutzungsrevers aufzuerlegen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In formeller Hinsicht beantragte der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Gericht.</span></p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission III schloss am 3. Oktober 2008 auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich mit Eingabe vom 17. Oktober 2008. Schliesslich beantragte auch der Gemeinderat X in seiner Beschwerdeantwort vom 29. Oktober 2008, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission III erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Wie bereits im Rekursverfahren beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Gericht. Ferner macht er eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs geltend aufgrund der fehlenden DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch die Vorinstanz. Zur BegrÃ¼ndung bringt der BeschwerdefÃ¼hrer vor, die Baurekurskommission sei hinsichtlich des Ausbaustandards des streitbetroffenen GebÃ¤udes aufgrund des fehlenden Augenscheins von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen. So habe die Rekursinstanz nicht feststellen kÃ¶nnen, dass im Untergeschoss des GebÃ¤udes keine eigentliche âHeizungâ, sondern lediglich eine âFrostschutzsicherungâ eingebaut worden sei. Eine Besichtigung vor Ort hÃ¤tte in rechtserheblicher Weise zur Feststellung der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse beigetragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers war der massgebliche Sachverhalt bereits im Rekursverfahren in genÃ¼gender Weise aus den Akten ersichtlich. Die streitbetroffenen baulichen Massnahmen im Innern des GebÃ¤udes werden in den ErwÃ¤gungen der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 1. November 2007 sowie im Beschluss des Gemeinderats X vom 5. November 2007 detailliert aufgelistet. Dass diese baulichen Massnahmen ausgefÃ¼hrt worden waren, war bereits im Rekursverfahren nicht bestritten. Wie im vorliegenden Beschwerdeverfahren machte der BeschwerdefÃ¼hrer auch im Rekursverfahren hinsichtlich der Heizung im Untergeschoss lediglich geltend, es handle sich nicht um eine eigentliche GebÃ¤udeheizung, sondern nur um zwei HeizkÃ¶rper von etwa 35 x 35 cm, welche als Frostschutzanlage dienten. Dieser Umstand war der Rekursinstanz daher offensichtlich auch ohne Augenschein bekannt. DafÃ¼r dass die Vorinstanz diese PrÃ¤zisierung bei ihrem Entscheid nicht berÃ¼cksichtigt hÃ¤tte, wovon der BeschwerdefÃ¼hrer offenbar ausgeht, bestehen in den ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids keine Anhaltspunkte. Dass ein Lokaltermin zur Erhellung der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse â abgesehen von der Frage der Heizung â erforderlich gewesen wÃ¤re, wird nicht geltend gemacht. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint der Verzicht der Vorinstanz auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins nachvollziehbar und vertretbar.</p> <p class="Urteilstext">Dieser gerechtfertigte Verzicht auf einen Augenschein stellt auch keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs des BeschwerdefÃ¼hrers dar, wie dieser behauptet. Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gilt im Rechtsmittelverfahren insoweit, als den am Verfahren Beteiligten die Gelegenheit zur schriftlichen Ãusserung einzurÃ¤umen ist. Ein genereller Anspruch auf mÃ¼ndliche Ãusserung besteht nicht (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A. ZÃ¼rich 1999, § 8 N. 20 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> FÃ¼r das vorliegende Beschwerdeverfahren steht dem Gericht zusÃ¤tzlich eine mit der Beschwerdeschrift eingereichte Fotodokumentation zur VerfÃ¼gung, auf welche in der Beschwerdeschrift verwiesen wird. Aus diesem AktenstÃ¼ck, welches sÃ¤mtlichen Parteien zur Einsicht offen steht, sind die massgebenden baulichen VerhÃ¤ltnisse ersichtlich. Dass sich ein Augenschein durch das Gericht unter diesen UmstÃ¤nden erÃ¼brigt, bestreitet auch der BeschwerdefÃ¼hrer nicht.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> Das in der Landwirtschaftszone liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers war ursprÃ¼nglich mit einer alten Scheune Ã¼berstellt gewesen. Aufgrund des schlechten baulichen Zustands war dem BeschwerdefÃ¼hrer 1998 von der kantonalen Baudirektion und der kommunalen BaubehÃ¶rde deren Abbruch und Wiederaufbau als landwirtschaftliches GebÃ¤ude mit Stall, Remise und RÃ¼benkeller im Untergeschoss sowie Heuraum, FutterkÃ¼che und WC im Erdgeschoss bewilligt worden.</p> <p class="Erwgung2">Im Rahmen einer Baukontrolle wurde festgestellt, dass der BeschwerdefÃ¼hrer verschiedene, nicht bewilligte bauliche Massnahmen ausgefÃ¼hrt hatte, welche nach Auffassung der erstinstanzlichen BehÃ¶rden geeignet waren, das GebÃ¤ude (zumindest teilweise) einer Wohnnutzung zuzufÃ¼hren. Nachdem die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde mit Beschluss vom 3. Dezember 2003 die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verfÃ¼gt hatte, gelangte der BeschwerdefÃ¼hrer mit Rekurs an den Regierungsrat. Dieser hiess das Rechtsmittel am 14. Dezember 2005 gut und wies den Gemeinderat zur DurchfÃ¼hrung eines nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens an.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> In der Folge ergingen die beiden angefochtenen Anordnungen der kantonalen Baudirektion und der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde. Die Rekursinstanz prÃ¤zisierte die angefochtene VerfÃ¼gung der Baudirektion vorab dahingehend, dass die im Unter- und Erdgeschoss angebrachten zweiflÃ¼gligen isolierten Fenster mit FensterlÃ¤den, die Dusche mit dem entsprechenden Wasseranschluss und die in der FutterkÃ¼che installierten zusÃ¤tzlichen GerÃ¤te entgegen dem Wortlaut des Dispositivs als bewilligt zu gelten hÃ¤tten. Im Ãbrigen bestÃ¤tigte die Baurekurskommission III die Auffassung der Vorinstanzen, die streitbetroffenen baulichen Massnahmen fÃ¼hrten dazu, dass das GebÃ¤ude einer nicht zulÃ¤ssigen Wohnnutzung zugefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. Die Verweigerung der im Streit liegenden baulichen Massnahmen stelle daher eine zulÃ¤ssige und auch verhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahme zur Verhinderung einer missbrÃ¤uchlichen Nutzung dar. Die Rekursinstanz betonte dabei vor allem das grosse Gewicht des Ã¶ffentlichen Interesses an der Trennung des Siedlungs- vom Nichtsiedlungsgebiet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet nicht, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude nicht bewohnt werden darf. Er macht jedoch geltend, die RÃ¤ume seien auch mit den strittigen baulichen Massnahmen nicht zum Wohnen geeignet. Eine Wohnnutzung sei nicht beabsichtigt und dÃ¼rfe dem BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht unterstellt werden. Es sei nicht verboten, fÃ¼r die landwirtschaftlich tÃ¤tigen Personen VerhÃ¤ltnisse zu schaffen, welche ein angenehmes Arbeiten unter hygienischen UmstÃ¤nden gewÃ¤hrleisteten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> Der Rekursinstanz ist vorab darin beizupflichten, dass sowohl der Regierungsrat als auch das Verwaltungsgericht in den gegen die Stammbewilligung fÃ¼r den Wiederaufbau der Scheune gefÃ¼hrten Rechtsmittelverfahren von einer hobbymÃ¤ssigen landwirtschaftlichen Nutzung ausgingen. Die in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonforme Nutzung fÃ¼r hobbymÃ¤ssige Tierhaltung hat demzufolge als bewilligt zu gelten; auf die Stammbewilligung ist im vorliegenden Verfahren nicht mehr zurÃ¼ckzukommen. Die Frage, ob die Scheune landwirtschaftlich genutzt werden soll, indem sie einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb angegliedert wird, wie dies der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, oder ob sie einer hobbymÃ¤ssigen Tierhaltung dienen wird, wovon die Baudirektion ausgeht, kann demzufolge offen bleiben. Wesentlich ist, dass eine Wohnnutzung der Baute unzulÃ¤ssig ist, was der BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht bestreitet. Ebenfalls nicht strittig ist die ZustÃ¤ndigkeit der kantonalen Baudirektion zur Beurteilung der nachtrÃ¤glichen BewilligungsfÃ¤higkeit der von der Baubewilligung abweichenden baulichen Massnahmen. Als in der Sache zustÃ¤ndige BehÃ¶rde fÃ¤llt auch das Verbot bzw. die Anordnung von Massnahmen zur Verhinderung einer missbrÃ¤uchlichen Nutzung in die ZustÃ¤ndigkeit der Baudirektion.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> Zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands kÃ¶nnen mit der Baubewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen verknÃ¼pft werden kÃ¶nnen (§ 321 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [LS 700.1]). Erforderlich ist dabei, dass die statuierten Nebenbestimmungen einen sachlichen Zusammenhang mit der Baubewilligung aufweisen und das Gebot der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit beachten. Der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde steht im Rahmen dieser Vorgaben ein gewisses Ermessen zu, ob sie eine unerlaubte Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken durch einen NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern will (vgl. RB 1990 Nr. 84). Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage ist es daher auch zulÃ¤ssig, eine fÃ¼r sich betrachtet bewilligungsfÃ¤hige bauliche Massnahme einzig zur Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von RÃ¤umlichkeiten zu verweigern (VGr, 22. April 2006, VB.2005.00527, www.vgrzh.ch). Im Lichte dieser Rechtsprechung spielt es entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers auch keine Rolle, ob einzelne der strittigen baulichen Massnahmen Ã¼berhaupt einer Bewilligungspflicht unterliegen und daher als in Abweichung von der erteilten Baubewilligung erstellt zu betrachten sind oder ob sie gar nicht bewilligungspflichtig und damit auch nicht formell baurechtswidrig sind, sondern lediglich im Zusammenhang mit der Frage der Verhinderung einer missbrÃ¤uchlichen Wohnnutzung beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> Massgebend ist nach dem Gesagten einzig, ob das Verbot gewisser baulicher Massnahmen im vorliegenden Fall vor dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit standhÃ¤lt und ob die Baudirektion im Rahmen der Vorgaben dieses Grundsatzes das ihr zustehende Ermessen pflichtgemÃ¤ss gehandhabt hat. Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Massnahme ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen regelmÃ¤ssig die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden BehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die RechtsmittelbehÃ¶rden nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 73). Wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, steht der Baudirektion vorliegend ausserdem ein gewisser Ermessensspielraum zu bei der Beurteilung der Frage, mit welchen Massnahmen einer allfÃ¤lligen missbrÃ¤uchlichen Nutzung wirkungsvoll entgegengetreten werden soll. Das Verwaltungsgericht ist nicht befugt, diese ErmessensausÃ¼bung frei zu Ã¼berprÃ¼fen, sondern hat lediglich zu beurteilen, ob die verfÃ¼gende BehÃ¶rde das ihr zustehende Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼bt hat; eine bloss unzweckmÃ¤ssige ErmessenausÃ¼bung kann vor Verwaltungsgericht nicht gerÃ¼gt werden (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 70 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> Unter dem Blickwinkel der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit muss eine Verwaltungsmassnahme zur Verwirklichung des im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und notwendig sein. Ausserdem muss der angestrebte Zweck in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zu den FreiheitsbeschrÃ¤nkungen stehen, die dem Privaten auferlegt werden (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 581). Der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit umfasst dabei drei Elemente, die kumulativ beachtet werden mÃ¼ssen. Die Geeignetheit einer Verwaltungsmassnahme beinhaltet deren Zwecktauglichkeit. Weiter muss die Massnahme im Hinblick auf das im Ã¶ffentlichen Interesse angestrebte Ziel erforderlich sein; sie hat zu unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme fÃ¼r den angestrebten Erfolg ausreichen wÃ¼rde. Schliesslich hat die Massnahme den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinne zu wahren, das heisst, sie muss fÃ¼r den Adressaten zumutbar sein. Eine Verwaltungsmassnahme ist nur gerechtfertigt, wenn sie ein vernÃ¼nftiges VerhÃ¤ltnis zwischen dem Eingriffszweck und der Eingriffswirkung wahrt. Es ist deshalb eine wertende AbwÃ¤gung vorzunehmen, welche im konkreten Fall das Ã¶ffentliche Interesse an der Massnahme und die durch den Eingriff beeintrÃ¤chtigten privaten Interessen der Betroffenen miteinander vergleicht (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 586 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> Strittig waren ursprÃ¼nglich folgende baulichen Massnahmen: Im Unter- und Erdgeschoss angebrachte zweiflÃ¼glige isolierverglaste Fenster inkl. FensterlÃ¤den anstelle von Kippfenstern, UnterlagsbÃ¶den, Wandverkleidungen und Isolationen im Erdgeschoss, Heizanlagen inkl. Anschlussleitungen, Parabolspiegel, Dusche und Duschkabine inkl. WasseranschlÃ¼sse sowie Backofen, KÃ¼hlschrank und Dampfabzug in der FutterkÃ¼che. Den Parabolspiegel hatte der BeschwerdefÃ¼hrer bereits vor DurchfÃ¼hrung des nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens durch die Baudirektion wieder entfernt. Ferner erachtete die Baudirektion die neuen Fenster, die Dusche mit Wasseranschluss sowie die zusÃ¤tzlichen GerÃ¤te in der FutterkÃ¼che als nachtrÃ¤glich bewilligungsfÃ¤hig. Wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, ergÃ¤nzte die Rekursinstanz das Dispositiv der angefochtenen VerfÃ¼gung der Baudirektion nachtrÃ¤glich in diesem Sinne. Nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind somit der (bereits entfernte) Parabolspiegel, die Dusche mit Wasseranschluss sowie die zusÃ¤tzlichen GerÃ¤te in der FutterkÃ¼che. Zu beurteilen bleiben lediglich die UnterlagsbÃ¶den, Wandverkleidungen und Isolationen im Erdgeschoss sowie die Heizanlagen samt Anschlussleitungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> Der BeschwerdefÃ¼hrer macht im Wesentlichen geltend, fÃ¼r den Stall und den RÃ¼benkeller im Untergeschoss sei nur eine Frostschutzanlage in Form von zwei HeizkÃ¶rpern eingebaut worden, welche sicherstelle, dass die Raumtemperatur bei kaltem Wetter im Winter auf etwa 1 Grad Ã¼ber null angehoben werden kÃ¶nne; von einer Heizleistung, welche eine Wohnnutzung ermÃ¶glichen wÃ¼rde, kÃ¶nne bei den beiden kleinen HeizkÃ¶rpern keine Rede sein. Was den Ausbau von FutterkÃ¼che und WC im Erdgeschoss anbelange, so sollten die verlegten Bodenheizungsleitungen lediglich die Benutzung dieser RÃ¤ume im Winter erlauben. Der Unterlagsboden sowie die WandtÃ¤ferung stellten eine bautechnische Notwendigkeit dar, da beheizte RÃ¤ume auch isoliert werden mÃ¼ssten. Einer Isolation bedÃ¼rften ausserdem auch die Wasserinstallationen. Wenn das TÃ¤fer und die Verputzung entfernt werden mÃ¼ssten, so bedeute dies, dass sÃ¤mtliche Wasserleitungen neu isoliert werden mÃ¼ssten. Der Heuwalm sei im Weiteren unbeheizt und nicht an die Heizungsanlage angeschlossen. Die verlegte Heizmatte habe keinen Anschluss an das Netz und auch keine Schaltung. Es handle sich daher um einen Kaltraum, welcher einer Scheunenkonstruktion entspreche. Der Bodenbelag bestehe aus einem rohen ZementÃ¼berzug. Die FensterflÃ¤che liege unter 10 % der BodenflÃ¤che und sei nach Norden ausgerichtet. Auch durch eine Unterteilung des Raumes lasse sich entgegen der Darstellung der Vorinstanz keine befriedigende Wohnnutzung realisieren. Insbesondere sei keine ausreichende Belichtung zu erreichen. Es fehle ausserdem an einer WÃ¤rmedÃ¤mmung der Aussenfassaden, des Daches und des Bodens. Selbst wenn davon ausgegangen werde, dass eine missbrÃ¤uchliche Nutzung des GebÃ¤udes nicht auszuschliessen sei, so sei eine im Grundbuch als EigentumsbeschrÃ¤nkung eingetragene NutzungsbeschrÃ¤nkung vollauf genÃ¼gend. Die Inbetriebnahme der im Heuwalm verlegten Heizmatte kÃ¶nne durch Unterbrechung der Elektroleitungen oder durch Plombierung verhindert werden; deren Entfernung verbunden mit dem Abbruch des Zementbodens stelle eine reine Schikane dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> Zutreffend ist die Auffassung der Vorinstanz, dass der Ausbaustandard der streitbetroffenen Scheune, wie er heute bewilligt ist (inkl. Dusche und GerÃ¤te in der FutterkÃ¼che), fÃ¼r die bewilligte Nutzung (hobbymÃ¤ssige Tierhaltung) bereits sehr hoch ist. Der WC- und Duschraum sowie die FutterkÃ¼che im Erdgeschoss entsprechen einem Wohnstandard. In objektiver Hinsicht besteht angesichts dieses baulichen Zustandes eine erhÃ¶hte Gefahr, dass die Scheune inskÃ¼nftig zumindest teilweise einer Wohnnutzung zugefÃ¼hrt werden kÃ¶nnte. Der Rekursinstanz ist darin beizupflichten, dass die MÃ¶glichkeit, das Erdgeschoss zu bewohnen, ohne grossen baulichen Aufwand realisiert werden kÃ¶nnte. Eine Bodenheizung ist in WC und FutterkÃ¼che bereits vorhanden. Im Heuwalm wurde vorsorglich eine Heizmatte verlegt. Diesen Feststellungen liegt nicht die Annahme einer bÃ¶swilligen Absicht des BeschwerdefÃ¼hrers zugrunde. Es ist vielmehr zu berÃ¼cksichtigen, dass die Wohnnutzung auch durch Dritte wie Mieter oder PÃ¤chter herbeigefÃ¼hrt werden kÃ¶nnte. Der beschriebene Ausbaustandard lÃ¤dt geradezu dazu ein, zumindest das Erdgeschoss als Wohnung zu nutzen. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint die Auffassung der Baudirektion, dass einer missbrÃ¤uchlichen Nutzung nur durch bauliche Massnahmen bzw. deren Verbot wirkungsvoll entgegengetreten werden kann und eine im Grundbuch eingetragene NutzungsbeschrÃ¤nkung nicht ausreicht, nachvollziehbar und vertretbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b> Nicht bestritten ist, dass die Verweigerung der infrage stehenden baulichen Massnahmen grundsÃ¤tzlich geeignet ist, eine Wohnnutzung der Scheune wirkungsvoll zu verhindern. Bestritten sind indessen die Erforderlichkeit dieser Verweigerung sowie deren VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinne, d.h. die Zumutbarkeit fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer.</p> <p class="Erwgung2">Zur Erreichung eines die Wohnnutzung dauerhaft ausschliessenden Ausbaustandards der FutterkÃ¼che und des WC- bzw. Duschraums ist die von der Baudirektion angeordnete Entfernung der Bodenheizungsanlagen sowie der Wandverkleidungen und UnterlagsbÃ¶den im Erdgeschoss erforderlich. Sobald ein Teil des GebÃ¤udes beheizbar ist, ist grundsÃ¤tzlich auch eine Wohnnutzung mÃ¶glich. Dies gilt auch fÃ¼r den Heuwalm. Durch blosse Unterbrechung oder Plombierung der Elektroleitungen der Beheizungsanlage kÃ¶nnte eine unmittelbare Inbetriebnahme der Heizung zwar verhindert werden; die MÃ¶glichkeit, die Heizmatte ohne grossen baulichen Aufwand wieder an den Strom anzuschliessen, bliebe indessen bestehen.</p> <p class="Erwgung2">DemgegenÃ¼ber wird die bewilligte Nutzung insbesondere durch die Verweigerung der Beheizung des GebÃ¤udes nicht beeintrÃ¤chtigt. Dass die hobbymÃ¤ssige Tierhaltung auf eine Beheizung angewiesen sei, macht auch der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend. Die Isolation darf ausserdem soweit bestehen bleiben, als aus technischen GrÃ¼nden Bestandteile isoliert werden mÃ¼ssen. Die Baurekurskommission hat das Dispositiv der VerfÃ¼gung Baudirektion dahingehend ausdrÃ¼cklich ergÃ¤nzt. Damit wird den betrieblichen BedÃ¼rfnissen des BeschwerdefÃ¼hrers GenÃ¼ge getan. Durch die nachtrÃ¤gliche Bewilligung der kostspieligen Installationen wie Dusche und KÃ¼chengerÃ¤te in der FutterkÃ¼che werden auch die finanziellen Interessen des Bauherrn angemessen berÃ¼cksichtigt. Gewichtig ist demgegenÃ¼ber auch das Ã¶ffentliche Interesse an der Trennung von Siedlungs- und Landwirtschaftsgebiet. Mit der zunehmenden Verknappung und damit verbundenen Verteuerung des Bodens innerhalb des Siedlungsgebiets steigt das Ã¶ffentliche Interesse an einer effektiven Verhinderung von unerlaubter Wohnnutzung im Landwirtschaftsgebiet.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b> Zusammenfassend erscheint die Verweigerung der strittigen Ausbaumassnahmen daher als verhÃ¤ltnismÃ¤ssiges Mittel zur wirkungsvollen und nachhaltigen Verhinderung einer missbrÃ¤uchlichen Wohnnutzung der streitbetroffenen Scheune. Der Baudirektion kann keine rechtsverletzende ErmessensbetÃ¤tigung vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b> Nachdem die Baudirektion die streitbetroffenen baulichen Massnahmen somit zu Recht (teilweise nachtrÃ¤glich) verweigerte, fÃ¤llt der Vollzug dieser Verweigerung in die ZustÃ¤ndigkeit der kommunalen BaubehÃ¶rde. Bei der gestÃ¼tzt auf § 341 PBG anzuordnenden Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes hÃ¤tte diese normalerweise auch die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Entfernung der strittigen Bauteile zu beurteilen. Der Baurekurskommission ist jedoch darin beizupflichten, dass sich diesbezÃ¼glich im vorliegenden Fall eine dogmatische Besonderheit ergibt: Eine InteressenabwÃ¤gung hatte bereits bei der materiellen Frage nach der ZulÃ¤ssigkeit der infrage stehenden baulichen Massnahmen zu erfolgen. FÃ¼r die kommunale BaubehÃ¶rde verbleibt daher im vorliegenden Fall kein Raum fÃ¼r eine weitere eigene InteressenabwÃ¤gung hinsichtlich der Frage, ob die Entfernung einzelner strittiger Bauteile verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei oder nicht. Ein gewisser Spielraum verbliebe der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde lediglich noch bei den VollzugsmodalitÃ¤ten wie etwa der dem BeschwerdefÃ¼hrer angesetzten Frist fÃ¼r den Abbruch der verweigerten Massnahmen. Letztere wird vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht beanstandet.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> Der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes steht entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit nicht entgegen. Die Frage, ob Bauten in der Nachbarschaft ebenfalls unzulÃ¤ssigerweise einer Wohnnutzung zugefÃ¼hrt worden waren, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und braucht nicht beurteilt zu werden. Aus allfÃ¤lligen baurechtswidrigen VerhÃ¤ltnissen in anderen GebÃ¤uden kÃ¶nnte der BeschwerdefÃ¼hrer ohnehin nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dass eine eigentliche Praxis der Gemeinde bestehe, in diesem Gebiet die Wohnnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Bauten in rechtswidriger Weise zuzulassen, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde des BeschwerdefÃ¼hrers als unbegrÃ¼ndet. Somit ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Von einer ParteientschÃ¤digung an den Beschwerdegegner Nr. 1 ist angesichts dessen geringen Aufwandes fÃ¼r das Beschwerdeverfahren abzusehen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>