<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2012.00149</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213480&amp;W10_KEY=4467110&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2012.00149</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.11.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erbschaftssteuer (Nachveranlagung)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erbschaftssteuer / Nachveranlagung<br/><br/>Umstritten ist, ob die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Nachveranlagungszeitpunkt eine landwirtschaftliche Nutzung im Sinn von § 15 ESchG darstellt. Vorliegend wird das betroffene Grundstück nicht überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Zudem unterliegt das Grundstück nicht dem BGBB, da es sich in der Industriezone liegt und damit in der Bauzone. Es liegt auch kein Fall von Art. 2 Abs. 2 lit. a-d BGBB vor. Eine privilegierte steuerliche Behandlung des Grundstücks ist daher auch vor diesem Hintergrund fraglich. Das Steueramt hat infolge Zweckentfremdung zu Recht eine Neuveranlagung i.S.v. § 17 ESchG vorgenommen. <br/>Sind die Voraussetzungen für die Bewertung des Grundstücks als landwirtschaftliches Grundstück nicht erfüllt, ist es zum Verkehrswert bei Eröffnung des Erbgangs zu bewerten. Die von den Vorinstanzen geführte Untersuchung hat keine Klarheit über den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks zum gegebenen Zeitpunkt erbracht. Die Sache wird der Vorinstanz zur ergänzenden Untersuchung und Neubeurteilung zurückzuweisen.<br/><br/>Rückweisung<br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER">ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBSCHAFTSSTEUERPFLICHT">ERBSCHAFTSSTEUERPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG">LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHVERANLAGUNG">NACHVERANLAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 2 Abs. 1 BGBB</span><br/><span class="gerade">§ 3 Abs. 1 ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 15 ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. 1 ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 48 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 56 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/><span class="gerade">§ 59 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20658" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2012.00149</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. November 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ariane Tinner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben der A,<b> </b>nÃ¤mlich:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Erbschaftssteuer (Nachveranlagung),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 12. MÃ¤rz 2005 verstarb M. Infolgedessen auferlegte das kantonale Steueramt, Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer, der Mutter, sechs Geschwistern und einem Neffen mit VerfÃ¼gung vom 2. Mai 2006 Erbschaftssteuern in der HÃ¶he von insgesamt Fr. .... Dabei wurden die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02, 03, 04 und 05 in der Gemeinde L zum Ertragswert berechnet.</p> <p class="Urteilstext">In der nachfolgenden Erbteilung fielen diese Parzellen zunÃ¤chst an die Mutter A und nach deren Tod am 19. MÃ¤rz 2008 an die Geschwister und den Neffen. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 wurde aufgeteilt in Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 06 (neu: Kat.-Nr. 07). WÃ¤hrend die Erben das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am 27. November 2009 fÃ¼r Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup>) verÃ¤usserten, war das HausgrundstÃ¼ck aKat.-Nr. 06 (Wohnhaus mit Scheune und Wagenschopf mit 2'853m<sup><span>2</span></sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung an der N-Strasse 08) bereits am 15. Mai 2009 im Rahmen der Erbteilung zum Teilungswert von Fr. â¦ auf E Ã¼bertragen worden.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 27. September 2010 nahm das kantonale Steueramt eine Nachveranlagung wegen Zweckentfremdung vor, mit der BegrÃ¼ndung, dass das GrundstÃ¼ck aKat.-Nr. 06 nicht mehr von einer hauptsÃ¤chlich professionell in der Landwirtschaft tÃ¤tigen Person bewohnt werde. Daher seien die Voraussetzungen fÃ¼r eine Vorzugsbewertung zum Ertragswert dahingefallen und sei die Steuer insgesamt um Fr. â¦ von Fr. â¦ auf Fr. â¦ zu erhÃ¶hen.</p> <p class="Urteilstext">Eine von den Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 11. August 2011 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht wies den dagegen von den Pflichtigen erhobenen Rekurs am 21. August 2012 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2012 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, "es sei der angefochtene Entscheid des Steuerrekursgerichts aufzuheben, eventualiter sei die Nachveranlagung der Erbschaftssteuer auf der Basis eines GrundstÃ¼ckwerts von Fr. â¦ im Zeitpunkt des Nachlassanfalls festzusetzen und subeventualiter sei die Sache zur weiteren AbklÃ¤rung und Entscheidfindung an die Beschwerdegegnerin zurÃ¼ckzuweisen. " Sodann verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde L liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 43 Abs. 2 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) ist das Verwaltungsgericht fÃ¼r die Beurteilung von Beschwerden gegen Rekursentscheide des Steuerrekursgerichts zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Die Bestimmungen des Steuergesetzes Ã¼ber das Beschwerdeverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer gelten fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in Erbschaftssteuersachen sinngemÃ¤ss (§ 43 Abs. 3 ESchG). Nach § 43 Abs. 3 ESchG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) kÃ¶nnen mit der Beschwerde alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Rekursgerichts zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Rekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Der Erbschaftssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ESchG alle VermÃ¶gensÃ¼bergÃ¤nge (ErbanfÃ¤lle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer VerfÃ¼gung von Todes wegen. Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR 67 Nr. 7). Dies ist hier der 12. MÃ¤rz 2005. Dabei werden land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke zum Ertragswert bewertet (§ 15 ESchG). Wird ein derart privilegiert bewertetes GrundstÃ¼ck innert 20 Jahren ganz oder teilweise verÃ¤ussert oder fallen innert dieser Frist die Voraussetzungen der Vorzugsbewertung dahin, wird die Steuer nachtrÃ¤glich vom damaligen Verkehrswert, hÃ¶chstens jedoch vom erzielten ErlÃ¶s berechnet und dem VerÃ¤usserer oder EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks auferlegt (§ 17 ESchG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Mit den "Voraussetzungen der Vorzugsbewertung" in § 17 Abs. 1 ESchG sind dieselben Kriterien gemeint, aufgrund derer ein GrundstÃ¼ck â im Zeitpunkt der Erstveranlagung â als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG beurteilt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut und dem systematischen Zusammenhang von § 15 und § 17 ESchG. Zum anderen entspricht diese Auslegung dem Sinn und Zweck von § 17 Abs. 1 ESchG.</span></p> <p class="Urteilstext">Der Begriff des landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks wird weder im Zivil- noch im Steuerrecht definiert oder nÃ¤her bestimmt. GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung und einem Teil der Lehre kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf beschrÃ¤nken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB), das Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und das Bundesgesetz Ã¼ber die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LWG) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und InteressenabwÃ¤gungen zu berÃ¼cksichtigen. Dementsprechend kann von einem steuerlich privilegierten GrundstÃ¼ck nur dann gesprochen werden, wenn die fÃ¼r die Anwendung des BGBB gÃ¼ltigen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind (vgl. BGr, 22. Oktober 2012, 2C_873/2011, E. 5.1; BGE 138 II 32 E. 2.2.1; BGr, 15. Dezember 2010, 2C_539/2010, E. 3.2; Rainer Zigerlig/Guido Jud, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. A., Basel 2002, Art. 14 N. 9; A.<span> </span>M. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 40 N. 7 unter Verweis auf BGr, 16. Juli 2004, 2A.402/2003). Das ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsÃ¤chlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehÃ¶rende GrundstÃ¼cke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen (lit. a) und fÃ¼r welche die landwirtschaftliche Nutzung zulÃ¤ssig ist (lit. b). DarÃ¼ber hinaus gilt die Anwendung des BGBB fÃ¼r weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte FÃ¤lle, nÃ¤mlich:</p> <p class="Urteilstext">a) GrundstÃ¼cke und GrundstÃ¼cksteile mit landwirtschaftlichen GebÃ¤uden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehÃ¶ren;</p> <p class="Urteilstext">b) WaldgrundstÃ¼cke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehÃ¶ren;</p> <p class="Urteilstext">c) GrundstÃ¼cke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;</p> <p class="Urteilstext">d) GrundstÃ¼cke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.</p> <p class="Urteilstext">Als zusÃ¤tzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert neben der Unterstellung des betreffenden GrundstÃ¼cks unter das BGBB gemÃ¤ss Lehre und Rechtsprechung die tatsÃ¤chliche Ã¼berwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des GrundstÃ¼cks voraus (vgl. BGE 138 II 32 E. 2.2.2; VGr ZH, 13. MÃ¤rz 2002, ZStP 2003, 143; VGr ZH, 19. Juni 1984, StE 1985 B 52.22 Nr. 1; Zigerlig/Jud, Art. 14 StHG N. 9). Damit lÃ¤sst sich unter anderem vermeiden, dass GebÃ¤ude, die infolge ihrer grundsÃ¤tzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem BGBB unterstehen, jedoch fÃ¼r landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als Ferienwohnung oder vermietetes GebÃ¤ude, genutzt werden, ohne sachlichen Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit nur jene GrundstÃ¼cke als landwirtschaftlich genutzte GrundstÃ¼cke zu qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsÃ¤chlich Ã¼berwiegend landwirtschaftlich genutzt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Ausgehend von den Gesetzesmaterialien (Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich 1985 S. 223 ff.) und vom Zweck der gesetzlich vorgeschriebenen Ertragswertbewertung landwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke, nÃ¤mlich deren Ãbernahme zu erleichtern und dadurch den landwirtschaftlichen Charakter Ã¼bernommener GrundstÃ¼cke zu erhalten, hat das Verwaltungsgericht im Entscheid RB 1994 Nr. 67 (= ZStP 1994, 228) grundsÃ¤tzliche Kriterien fÃ¼r die Qualifizierung eines GrundstÃ¼cks als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG aufgestellt. Landwirtschaftlich in diesem Sinn ist ein GrundstÃ¼ck, das der Urproduktion dient, d.</span><span> </span><span>h. der Nutzung vorab fÃ¼r Acker-, Obst und GemÃ¼sebau, Anbau von Blumen und Zierpflanzen, Baumschulen sowie Viehzucht und Nutztierhaltung sowie als Wiesland (George C.</span> <span>Wettstein, Die Behandlung von land- und forstwirtschaftlichen sowie gewerblichen Liegenschaften im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Diss., ZÃ¼rich 1985, S. 25).</span></p> <p class="Urteilstext"><span class="UrteilstextChar">Auf den Erschliessungsgrad oder die baurechtliche ZonenzugehÃ¶rigkeit kommt es nicht an </span>(VGr, 1. MÃ¤rz 2006, SR.2005.00018<span class="UrteilstextChar">). Damit entsteht ein gewisser Widerspruch zum BGBB (vgl. E. 2.2). Die sich aus dem ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht ergebende weitergehende Privilegierung und FÃ¶rderung der Landwirtschaft verstÃ¶sst dadurch aber nicht gegen Ã¼bergeordnetes Bundesrecht, da es dem kantonalen Gesetzgeber unbenommen ist, die Landwirtschaft Ã¼ber den Anwendungsbereich des BGBB hinaus zu fÃ¶rdern (Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 15 N. 10 m.</span><span> </span><span class="UrteilstextChar">w.</span><span> </span><span class="UrteilstextChar">H.). Entscheidend ist die tatsÃ¤chliche landwirtschaftliche Bewerbung des GrundstÃ¼cks, sofern dessen Zweckentfremdung nicht unmittelbar bevorsteht (RB 1959 Nr. 80). Nicht bewirtschaftetes oder Ã¶des Land ist zum Verkehrswert zu bewerten, selbst wenn es in der Landwirtschaftszone liegt.</span></p> <p class="Urteilstext">Nicht erforderlich ist, dass das Ã¼bernommene GrundstÃ¼ck Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Betriebs) ist. Geschieht die Nutzung aber nicht innerhalb eines Landwirtschaftsbetriebs, was sich nach objektiv-funktionellen Kriterien beurteilt, ist ein Mindestmass an beworbener FlÃ¤che bzw. gehaltener Tiere sowie eine gewisse IntensitÃ¤t und ProfessionalitÃ¤t der Bewirtschaftung erforderlich. Diese Voraussetzungen werden regelmÃ¤ssig nicht erfÃ¼llt, wenn z.<span> </span>B. im Umschwung von EinfamilienhÃ¤usern ObstbÃ¤ume, GemÃ¼se- und Blumenbeete oder Nutztiere gehalten werden (<span class="UrteilstextChar">Richner/Frei, § 15 ESchG N. 13</span>). Ferner werden die Ãkonomie- und WohngebÃ¤ude, die nicht zu einem Landwirtschaftsbetrieb gehÃ¶ren, nur dann zum Ertragswert bewertet, wenn deren landwirtschaftliche Nutzung bzw. bei WohngebÃ¤uden die landwirtschaftliche TÃ¤tigkeit des Bewohners Ã¼berwiegt.</p> <p class="Urteilstext">Wie einleitend festgehalten wurde, zielt die Vorzugsbewertung zum Ertragswert auf eine erleichterte Ãbernahme der betroffenen GrundstÃ¼cke ab, wodurch deren landwirtschaftliche Nutzung gefÃ¶rdert bzw. erst ermÃ¶glicht werden soll. Dass landwirtschaftlich genutzte FlÃ¤chen in einer Bauzone nach dem Tod des Betriebsinhabers weiterhin in der angestammten oder in gleichartiger Weise beworben werden, setzt zunÃ¤chst voraus, dass die Erben diese Absicht haben und auch kundtun.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b><span>Eine Zweckentfremdung, welche wie die VerÃ¤usserung ganz oder teilweise erfolgen kann, ist demnach dann gegeben, wenn die landwirtschaftliche Nutzung des GrundstÃ¼cks dauernd oder nur vorÃ¼bergehend gegen Entgelt preisgegeben wird (Hans Ulrich Meuter, Ertragsbewertung und ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer, ZStP</span><span> </span><span>1995, S. 10 f.; Markus Baumgartner, VermÃ¶gensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 2002, S. 132). Damit bÃ¼sst das bis anhin steuerlich privilegierte GrundstÃ¼ck seinen bisherigen land- bzw. forstwirtschaftlichen Charakter ein. Am hÃ¤ufigsten erfolgt die Zweckentfremdung durch die Ãberbauung von ursprÃ¼nglich land- oder forstwirtschaftlich genutztem Land mit nicht landwirtschaftlichen GebÃ¤uden oder durch den Umbau eines landwirtschaftlichen GebÃ¤udes, sodass dieses danach einem nicht landwirtschaftlichen Zweck dient. Auch vorÃ¼bergehende Zweckentfremdungen kÃ¶nnen somit eine Nachveranlagung auslÃ¶sen, wobei jedoch eine gewisse Zeitdauer vorauszusetzen ist. Keine Zweckentfremdung lÃ¤ge deshalb bei der entgeltlichen Ãberlassung eines landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks z.</span><span> </span><span>B. fÃ¼r ein Motocross-Rennen oder einen Zirkus vor (vgl. Meuter, S. 11 FN 33</span>; <span>VGr ZH, 21. Mai 2003, ZStP 2003, 339).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.5 </span></b><span>FÃ¼r die Feststellung einer Zweckentfremdung ist in erster Linie die tatsÃ¤chliche Nutzungsart des GrundstÃ¼cks im Nachveranlagungszeitpunkt bzw. vor Ablauf der 20-jÃ¤hrigen Frist seit ErÃ¶ffnung des Erbgangs entscheidend. Indes vermag auch eine kÃ¼nftige zweckfremde GrundstÃ¼cksnutzung zu einer Aufhebung der Vorzugsbewertung fÃ¼hren, wenn nÃ¤mlich die Zweckentfremdung unmittelbar bevorsteht (RB 1994 Nr. 67 E. 4; VGr</span> ZH<span>, 27. Februar 2008, SR.2007.00011, E. 2.4).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Im Amtsbericht vom 4. Mai 2012 stellte das Gemeindesteueramt L fest, dass die GrundstÃ¼cksflÃ¤che von aKat.-Nr. 06 2'853 m</span><sup><span>2</span></sup><span> betrage, sich ein WohngebÃ¤ude mit Scheune sowie ein Wagenschopf darauf befÃ¤nden und das UmgelÃ¤nde "gÃ¤rtnerisch" genutzt </span>werde<span>. Das Wohnhaus mit zwei Wohnungen diene Wohnzwecken, was im Jahr 1992 bewilligt worden sei; der angebaute Scheunenteil werde teilweise als Lager sowie als landwirtschaftlicher Einstellraum verwendet. FÃ¼r den bisher landwirtschaftlich beworbenen Wagenschopf habe die BaubehÃ¶rde im Jahr 2010 eine NutzungsÃ¤nderung bewilligt (Einlagern von VerkaufsgegenstÃ¤nden der benachbarten O</span> <span>AG). Eine eigentliche Ã¼berwiegend landwirtschaftliche Nutzung kÃ¶nne auf dem GrundstÃ¼ck bzw. in und um die GebÃ¤ude wÃ¤hrend der massgebenden Zeitdauer nicht mehr festgestellt werden. In welcher Weise das GrundstÃ¼ck wÃ¤hrend der massgebenden Zeitdauer genutzt worden sei bzw. werde, kÃ¶nne aus den Veranlagungsakten der Pflichtigen entnommen werden. Ferner werde darauf hingewiesen, dass die jetzige EigentÃ¼merin E die Liegenschaft nicht selbst bewohne, sondern an Dritte (Nichtlandwirte) vermietet habe und die EinkÃ¼nfte der Liegenschaft, inkl. NebengebÃ¤ude, Ã¼berwiegend aus nicht landwirtschaftlicher Vermietung stammten.</span></p> <p class="Urteilstext">In ihrer Stellungnahme zum Amtsbericht vom 20. Juni 2012 wie auch in ihren Rechtsmitteleingaben bestÃ¤tigten die Pflichtigen, dass das UmgelÃ¤nde von aKat.-Nr. 06 gÃ¤rtnerisch â "recte: gemÃ¼segÃ¤rtnerisch" â und damit landwirtschaftlich genutzt werde. Die Pflichtige E als heutige EigentÃ¼merin verfÃ¼ge Ã¼ber die erforderlichen Maschinen und GerÃ¤tschaften zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des GrundstÃ¼cks. Weil auf dem UmgelÃ¤nde bis heute Landwirtschaft betrieben werde, fehlten die Voraussetzungen fÃ¼r eine Nachbesteuerung. Das Wohnhaus des Bauernhofs sei bis zum Tode von A selbst â d.<span> </span>h. vom frÃ¼heren EigentÃ¼mer M und anschliessend von A, die auch das GrundstÃ¼ck landwirtschaftlich bewirtschaftet habe â bewohnt und, wo Ã¼ber den Eigenbedarf hinausgehend, vermietet. Seit der Ãbernahme des GrundstÃ¼cks seien beide Wohnungen vermietet worden, jedoch beabsichtige die heutige EigentÃ¼merin, dereinst die Betriebsleiterwohnung selbst zu nutzen. Die Ãkonomiebauten (Scheune und Wagenschopf) seien bis heute stets Ã¼berwiegend landwirtschaftlich genutzt worden. Wie A nutze auch die heutige EigentÃ¼merin einen Teil der Ãkonomiebauten zur Unterbringung ihrer landwirtschaftlichen GerÃ¤tschaften und VorrÃ¤te selbst, wÃ¤hrend weitere FlÃ¤chen an Landwirte fÃ¼r landwirtschaftliche Zwecke vermietet sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Entgegen der RÃ¼ge der Pflichtigen hat die Vorinstanz ihr rechtliches GehÃ¶r nicht verletzt, indem sie auf den Amtsbericht abstellte, und zwar unabhÃ¤ngig davon, welcher Beweiswert â Auskunft oder SachverstÃ¤ndigengutachten (vgl. <span>BGE 123 V 331 E. 1b</span>; Martin<span> </span><span>Zweifel/</span>Hugo <span>Casanova, </span>Schweizerisches Steuerverfahrensrecht: Direkte Steuern, ZÃ¼rich 2008, <span>§ 14 N. 49</span>) â dem Amtsbericht im vorliegenden Fall zukommt. Zum einen konnten sich die Pflichtigen mehr als nur einmal <span>zu genanntem Amtsbericht zu Ã¤ussern</span>, weshalb auf weitere Parteibefragungen ohne Weiteres verzichtet werden konnte bzw. kann, da davon auszugehen ist, dass damit bloss die AusfÃ¼hrungen in den Stellungnahmen und der Beschwerdeschrift bestÃ¤tigt wÃ¼rden<span>.</span> Zum anderen wÃ¼rde der<span> von den Pflichtigen </span>als "Gegenbeweis" <span>verlangte Augenschein lediglich bestÃ¤tigen</span> kÃ¶nnen<span>, dass das GrundstÃ¼ck "gemÃ¼segÃ¤rtnerisch" genutzt wird, was jedoch unbestritten ist. </span>Ausserdem kÃ¶nnte mithilfe eines Augenscheins ohnehin nicht festgestellt werden, ob sich bezÃ¼glich der Nutzung des GrundstÃ¼cks gegenÃ¼ber frÃ¼her etwas verÃ¤ndert hat, lÃ¤sst sich doch die frÃ¼here Nutzung damit nicht eruieren und ist ein Vergleich mit der heutigen Nutzung daher unmÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Genau genommen ist umstritten<span>, ob die tatsÃ¤chliche Nutzung des GrundstÃ¼cks </span>im Nachveranlagungszeitpunkt <span>eine landwirtschaftliche Nutzung im Sinn von § 1</span>5<span> ESchG darstellt.</span> Entgegen der Auffassung der Pflichtigen muss diese landwirtschaftliche Nutzung nach herrschender Lehre und Rechtsprechung (vgl. E. 2.3) sehr wohl "Ã¼berwiegend" sein. Ob die landwirtschaftliche Nutzung â wie vorliegend ausserhalb eines Landschaftsbetriebs â tatsÃ¤chlich Ã¼berwiegend ist, richtet sich dabei nach objektiv-funktionellen Kriterien (vgl. E. 2.3). Somit ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz â zwecks Feststellung der erforderlichen <span>gewisse</span>n<span> IntensitÃ¤t und ProfessionalitÃ¤t der Bewirtschaftung</span> â auf die berufliche Situation von E und deren Angaben betreffend Einnahmen, ErtrÃ¤gen aus der Liegenschaft und landwirtschaftliche Aufwendungen in der SteuererklÃ¤rung abstellt. Dass diese Angaben nicht zutrÃ¤fen, machen die Pflichtigen nicht geltend. Nicht nachvollziehbar ist ihr Argument, es hÃ¤tten keine namhaften Einnahmen anfallen kÃ¶nnen, weil "E das UmgelÃ¤nde selbst gÃ¤rtnerisch/landwirtschaftlich" nutze. Auch bei Bewirtschaftung durch den EigentÃ¼mer selbst fallen â im Fall professioneller und intensiver, d.<span> </span>h. Ã¼berwiegend landwirtschaftlicher Nutzung â Ã¼blicherweise ein gewisser Ertrag und/oder Aufwendungen an. Mangels IntensitÃ¤t und ProfessionalitÃ¤t aus objektiver Sicht kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass das GrundstÃ¼ck im Nachveranlagungszeitpunkt nicht mehr Ã¼berwiegend landwirtschaftlich genutzt werde, sondern die gewerbliche Nutzung vorherrschend sei. Dass E seit lÃ¤ngerer Zeit gedenkt, in die Betriebsleiterwohnung zurÃ¼ckzukehren, Ã¤ndert nichts daran; zumal sie ihre behauptete Absicht bislang nicht objektiv feststellbar kundgetan hat. Unerheblich ist auch, dass E Ã¼ber die fÃ¼r eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung erforderlichen Maschinen und GerÃ¤tschaften verfÃ¼gt, vielmehr mÃ¼ssten diese hierfÃ¼r auch tatsÃ¤chlich in einer gewissen IntensitÃ¤t und ProfessionalitÃ¤t eingesetzt werden. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob und wie A das GrundstÃ¼ck bewirtschaftete, weshalb auch in diesem Zusammenhang keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs auszumachen ist. Denn fÃ¼r die Feststellung einer Zweckentfremdung massgeblich ist der Zeitpunkt der Nachveranlagung bzw. vor Ablauf der 20-jÃ¤hrigen Frist seit ErÃ¶ffnung des Erbgangs (E. 2.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Schliesslich<span> sei noch im Bezug auf die eingangs dargelegte neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Begriff des "landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks" festgehalten, dass das streitbetroffene GrundstÃ¼ck aKat.-Nr. 06 bzw. Kat.-Nr. 07 in der Industriezone mit niedriger AusnÃ¼tzung liegt. Industriezonen stellen gemÃ¤ss § 48 Abs. 2 lit. e und § 56 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Bauzonen dar, weshalb Art. 2 Abs. 1 BGBB ausser Betracht fÃ¤llt.</span> Da auch kein Fall von Art. 2 Abs. 2 lit. a-d BGBB vorliegt (siehe E. 2.2), <span>unterliegt das GrundstÃ¼ck nicht dem BGBB</span>. <span>Eine privilegierte steuerliche Behandlung </span>des GrundstÃ¼cks<span> ist daher </span>auch<span> vor diesem Hintergrund fraglich</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b>Das Steueramt<span> hat </span>infolge Zweckentfremdung<span> zu Recht eine </span>Nachveranlagung i.<span>S</span><span>. </span>v. <span>§ 1</span>7<span> ESchG </span>vorgenommen<span>. D</span>ie Beschwerde<span> ist somit insoweit abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Sind nach dem vorstehend Gesagten die Voraussetzungen fÃ¼r die Bewertung</span> des GrundstÃ¼cks aKat.-Nr. 06 bzw. Kat.-Nr. 07 als landwirtschaftliches <span>GrundstÃ¼ck im Sinn von § 15 EschG nicht </span>mehr <span>erfÃ¼llt, ist </span>es <span>zum Verkehrswert zu bewerten</span>, den es im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs aufwies. Massgebend ist im vorliegenden Fall mithin der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs am 12. MÃ¤rz 2005<span> (vgl. E. 2</span>.1<span>)</span>.</p> <p class="Urteilstext">Abweichend von der SteuereinschÃ¤tzung fÃ¼r die Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern, wo die "Verkehrswerte" von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen geschÃ¤tzt werden (RB 1984 Nr. 44 = StE 1985 B 52.22 Nr. 2; RB 1980 Nr. 82; RB 1967 Nr. 41; RB ORK 1956 Nr. 104). Der Verkehrswert eines GrundstÃ¼cks entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1994 Nr. 38).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>Das kantonale Steueramt hat den Verkehrswert von aKat.-Nr. 06 per 12. MÃ¤rz 2005 auf Fr. â¦ festgelegt. Dabei hat sich das Steueramt nicht auf ein Gutachten, sondern auf den von den Pflichtigen in der Erbteilung vereinbarten Anrechnungswert abgestÃ¼tzt. Dabei erwog das kantonale Steueramt, dass dieser Teilungswert aufgrund folgender Ãberlegungen als "korrekter Verkehrswert" anzusehen sei: Der Verkehrswert ergebe sich aus der Summe von Landwert und Bauwert. BezÃ¼glich des Landwerts zog es den Preis von Fr. .../m<span>²</span><span> </span>als Mittelwert zweier VergleichshandÃ¤nderungen (GrundstÃ¼cke in der Industriezone) im September und Oktober 2005, die einen Preis von Fr. â¦/m<span>²</span> und Fr. â¦/m<span>²</span> ergeben hÃ¤tten, heran. Hinsichtlich des Bauwerts stellte es auf den GebÃ¤udeversicherungswert des Wohnhauses samt Scheune laut Grundbuchauszug vom 12. April 2005 unter BerÃ¼cksichtigung einer hohen Altersentwertung von 70 % ab. Die Summe des so errechneten Landwerts (Fr. ...) und Bauwerts (Fr. â¦) ergibt Fr. â¦, weshalb durchaus auf den Ãbernahmewert in der Erbteilung als Verkehrswert abgestellt werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz verneinte die Notwendigkeit der von den Pflichtigen beantragten Neuberechnung des Verkehrswerts und bezeichnete die von ihnen erwÃ¤hnte, nicht nÃ¤her bezeichnete Privatexpertise sei von vornherein nicht massgeblich.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Der Teilungswert von Fr. </span>â¦<span>, zu welchem </span>E das streitbetroffene<span> GrundstÃ¼ck </span>im Rahmen der <span>Erbteilung vom </span>15. Mai 2009 <span>zu Alleineigentum Ã¼bernommen hatte, hat mit dem fÃ¼r die Nachveranlagung gemÃ¤ss § 17 Abs. 1 ESchG massgebenden ErlÃ¶s </span>(als Obergrenze) <span>nichts zu tun</span>. <span>Der </span>Teilungswert<span> von Fr. </span>â¦<span> entspricht auch nicht dem fÃ¼r die Nachveranlagung massgebenden "damaligen Verkehrswert"; denn "damalig" im Sinn von § 17 Abs. 1 ESchG bezieht sich auf den Zeitpunkt des Todes von </span>M<span> und nicht auf die VerhÃ¤ltnisse bei der Teilung.</span><span> </span>Das Steueramt hat zwar nicht unbesehen auf den Teilungswert abgestellt, sondern ihn mithilfe von Vergleichen und Berechnungen zu verifizieren versucht. Diese (laut Beschwerdeschrift "angeblichen") VergleichshandÃ¤nderungen liegen â spÃ¤testens seit dem Einspracheverfahren â bei den Akten. Ob sie vergleichstauglich sind, ist allerdings fraglich: WÃ¤hrend sich eine HandÃ¤nderung auf "Acker und Wiese" in der Zone Ia bezieht, betrifft die andere zwar eine "GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hausumschwung und Gartenanlage", jedoch ist die ZonenzugehÃ¶rigkeit nicht ersichtlich. Dieselbe Frage stellt sich auch bei den weiteren zum Vergleich angefÃ¼hrten Preisen, namentlich beim fÃ¼r das unbebaute NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Jahr 2009 tatsÃ¤chlich erzielten Kaufpreis von Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup> und beim statistischen Mittelwert fÃ¼r unbebautes Land in Wohn- und Mischzonen der Gemeinde L im Jahr 2005 von Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup>.</p> <p class="Urteilstext">Somit hat die von den Vorinstanzen gefÃ¼hrte Untersuchung keine Klarheit Ã¼ber den Verkehrswert des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks am 12. MÃ¤rz 2005 erbracht. Vermag die Bewertung nicht zu Ã¼berzeugen, so ist es dem Verwaltungsgericht unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fÃ¤llen, den Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Sache zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und Neubeurteilung an diese zurÃ¼ckzuweisen (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217 ff., E. 3). Dabei hat die Vorinstanz insbesondere den Antrag der Pflichtigen, ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks am 12. MÃ¤rz 2005 einzuholen, zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beteiligten haben nach § 59 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) keinen Rechtsanspruch auf DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung. In FÃ¤llen, die als zivilrechtliche Streitigkeiten oder als strafrechtliche Anklagen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gelten, kann sich ein Anspruch auf mÃ¼ndliche Verhandlung ergeben. Diese Vorschrift findet vorliegend jedoch keine Anwendung. Ebenso wenig lÃ¤sst sich das in Art. 30 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) vorgesehene Recht auf eine Ã¶ffentliche Gerichtsverhandlung anrufen, ist dieses doch nur im sachlichen Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1 EMRK gewÃ¤hrleistet. Ãberdies gibt Art. 30 Abs. 3 BV dem Rechtsuchenden kein Recht auf eine Ã¶ffentliche Verhandlung, sondern garantiert lediglich, dass, soweit eine Verhandlung stattzufinden hat, diese unter Vorbehalt der im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen Ã¶ffentlich ist (BGE 128 I 288). Im Ãbrigen kann auch aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV kein Anspruch auf eine persÃ¶nliche mÃ¼ndliche AnhÃ¶rung und noch weniger ein solcher auf DurchfÃ¼hrung einer Ã¶ffentlichen Verhandlung abgeleitet werden (vgl. RB 1998 Nr. 38). </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass zur Anordnung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung im Sinn von § 59 Abs. 1 VRG, weshalb dem Antrag auf DurchfÃ¼hrung einer Ã¶ffentlichen Verhandlung nicht zu entsprechen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 44 Abs. 1 ESchG) und <span>steht den BeschwerdefÃ¼hrenden </span>keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152 <span>des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 </span>und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 zu qualifizieren sind (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. <span>Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>3.