<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2003.00017</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107375&amp;W10_KEY=4467143&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2003.00017</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.08.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip); § 219 Abs. 1 StG.<br/><br/>Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse besagt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben und sich tatsächliche oder rechtliche Änderungen während der Besitzesdauer durch Zu- oder Abrechnungen vom Erwerbspreis auswirken (E. 2a). Aus dem Kaufvertrag ist im vorliegenden Fall nicht klar ersichtlich, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von den Parteien in der Preisgestaltung speziell berücksichtigt wurde. Dies führt zur Vermutung, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung bildete. Die Vermutung wird allein dadurch nicht widerlegt, dass ein Wohnhaus ein "wirtschaftliches Abbruchobjekt" dargestellt. Im Zeitpunkt der Handänderung war das Haus ferner bautechnisch nicht als Abbruchobjekt zu qualifizieren (E. 2b).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDIZIEN">INDIZIEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUF">KAUF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFPREISGESTALTUNG">KAUFPREISGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFVERTRAG">KAUFVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGESCHÃFTLICHER WILLE">RECHTSGESCHÃFTLICHER WILLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNVERDIENTER WERTZUWACHS">UNVERDIENTER WERTZUWACHS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKAUF">VERKAUF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMUTUNG">VERMUTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT">WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 lit. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 lit. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 lit. I StG</span><br/><span class="gerade">Art. 9 lit. I ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 lit. II ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A erwarb am 8. Februar 1984 das an der K-Strasse 1 in Y in der Gemeinde X gelegene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 9 â Wohnhaus Vers.Nr. 14 mit 1'276 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hofraum und Garten â zum Preis von Fr. 535'400.- von C. Er verÃ¤usserte die Liegenschaft am 9. Februar 2001 fÃ¼r Fr. 1'215'000.- an D.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Finanzausschuss der Gemeinde X mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 2. Mai 2002 bzw. 6. Juni 2002 A eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 157'318.- unter Annahme eines GrundstÃ¼ckgewinns von Fr. 693'100.- anstelle des deklarierten Gewinns von Fr. 642'700.-. Er ging davon aus, dass sich der Kaufpreis bei der VerÃ¤usserung lediglich auf die unbebaute Liegenschaft bezogen habe, weshalb nach dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse der Erwerbspreis des GrundstÃ¼cks auf den Landwert beim Erwerb im Jahr 1984 herabzusetzen sei. Diesen schÃ¤tzte der Ausschuss auf Fr. 485'000.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Den hiergegen gerichteten Rekurs des Pflichtigen, womit dieser auf der Anrechnung des Erwerbspreises von Fr. 535'400.- beharrte, wies die Steuerrekurskommission III am 30. Januar 2003 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 7. MÃ¤rz 2003 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei auf Fr. 145'423.- herabzusetzen, eventuell sei die Sache zur Beweisabnahme und zur Neubeurteilung an die Rekurskommission zurÃ¼ckzuweisen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Finanzausschuss der Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Einzelrichter zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in <span>Ã¼</span>bereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer soll lediglich der auf Ã¤ussere UmstÃ¤nde zurÃ¼ckzufÃ¼hrende "unverdiente" Wertzuwachs eines GrundstÃ¼cks in der Besitzesdauer als GrundstÃ¼ckgewinn erfasst werden. Ist die Wertzunahme nÃ¤mlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Arbeit oder Kapital des VerÃ¤usserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung fÃ¼r die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Um die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns als "unverdienten" Wertzuwachs zu gewÃ¤hrleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342, auch zum Folgenden).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich der VerhÃ¤ltnisse beim Verkauf ist der Zustand des GrundstÃ¼cks, der Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). LÃ¤sst sich dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sÃ¤mtliche dinglich Ã¼bertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, dann mÃ¼ssen auch die GebÃ¤udekosten gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit (bautechnischen) Abbruchobjekten Ã¼berbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis angerechnet werden. Aufwendungen fÃ¼r Bauten, die nach dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als verÃ¤ussert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Aus dem Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 27. Juni 2000 geht nicht hervor, dass der darin vereinbarte Kaufpreis von Fr. 1'215'000.- nur den Landwert der streitbetroffenen Liegenschaft abgelten sollte, nicht aber den Wert des darauf stehenden Wohnhauses. Die unter den "Weiteren Bestimmungen" (Ziff. 1-3) vorgesehenen Rechte des KÃ¤ufers, auf eigene Kosten ein Baugesuch fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus einzureichen, das Kaufsobjekt zu betreten, Baugespanne zu errichten und Bodensondierungen vorzunehmen sowie bei Nichterhalt einer Baubewilligung vom Vertrag zurÃ¼ckzutreten, besagen einzig, dass der Erwerber das bestehende Wohnhaus abzubrechen und die Liegenschaft mit einem Mehrfamilienhaus zu Ã¼berbauen gedachte. Das klar zutage tretende Motiv des KÃ¤ufers lÃ¤sst jedenfalls keine Antwort auf die Frage zu, ob der Wert des abzubrechenden Wohnhauses von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berÃ¼cksichtigt wurde oder nicht. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Daher ist im Licht von Art. 9 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) zu vermuten, dass das Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte. Das Verwaltungsgericht befindet Ã¼ber die Frage, ob diese Vermutung als unrichtig nachgewiesen worden ist (Art. 9 Abs. 2 ZGB), nach dem Grundsatz der freien BeweiswÃ¼rdigung gestÃ¼tzt auf seine frei gebildete Ãberzeugung unter BerÃ¼cksichtigung aller aktenkundigen UmstÃ¤nde und aufgrund der Erfahrung. Vermag sich diese Ãberzeugung nicht zu bilden, ist zu Ungunsten der beweisbelasteten GrundsteuerbehÃ¶rde bzw. der Beschwerdegegnerin anzunehmen, der GebÃ¤udewert sei bei der Preisbestimmung mitberÃ¼cksichtigt worden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gegen diese Annahme spricht die zutreffende Feststellung der Rekurskommission, dass zum einen der Kaufpreis â einzig bezogen auf die FlÃ¤che der Liegenschaft â einen Quadratmeterpreis von Fr. 952.- ergebe, der als gÃ¼nstig bezeichnet werden kÃ¶nne, und zum andern, dass das Wohnhaus ein "wirtschaftliches Abbruchobjekt" dargestellt habe, weil dessen Rendite im Vergleich zu Abbruch und NeuÃ¼berbauung in einem MissverhÃ¤ltnis stehe. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dennoch wecken die Tatsache, dass das GebÃ¤ude, das bis Ende Juli 2000 bewohnt worden ist, zum Zeitpunkt der HandÃ¤nderung unstreitig weder bautechnisch gesehen ein Abbruchobjekt noch mit Blick auf die Substanz objektiv wertlos gewesen ist, erhebliche, nicht auszurÃ¤umende Zweifel daran, dass beide Parteien â nicht nur die KÃ¤uferschaft â bei der Gestaltung des Kaufpreises eine Abgeltung des GebÃ¤udewerts ausgeschlossen hatten. Insbesondere ist festzuhalten, dass das Vorliegen wirtschaftlicher Abbruchreife bei privaten GrundeigentÃ¼mern regelmÃ¤ssig kein durchschlagendes Argument bilden wird, von der preislichen Abgeltung bestehender GebÃ¤ude abzugehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Unter diesen UmstÃ¤nden muss es ungeachtet der bestehenden gewichtigen Indizien fÃ¼r die Darstellung der beweisbelasteten Beschwerdegegnerin bei der Vermutung bleiben, der GebÃ¤udewert sei bei der Preisbestimmung mitberÃ¼cksichtigt worden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. Der GrundstÃ¼ckgewinn ist somit auf Fr. 642'700.- festzusetzen. Das ergibt gemÃ¤ss dem Grundtarif von § 225 Abs. 1 StG eine Steuer von Fr. 246'480.- und nach § 225 Abs. 3 StG bei einer Besitzesdauer von 17 Jahren eine ErmÃ¤ssigung von 41 %, entsprechend Fr. 101'056.80. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer betrÃ¤gt somit Fr. 145'423.20.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Rekurs- und Beschwerdekosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und hat diese dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 und § 152 StG, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet der Einzelrichter:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird herabgesetzt auf Fr. 145'423.20.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2.<span> </span></span><span>Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 1'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 1'560.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>7.<span> </span></span><span>...</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>