<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2019.00006</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <a href="#ctx1">Zum ersten gefundenen Wort &gt;</a><br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219780&amp;W10_KEY=13013488&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2019.00006</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.12.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachsteuern (Staats- und Gemeindesteuern 2007-2012)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachsteuerverfahren wegen nicht deklarierter Landparzelle [Die Pflichtige erbte von ihrer Mutter u.a. 50 % eines Mehrfamilienhauses sowie 50 % an einer benachbarten Landparzelle. Der Anteil am Mehrfamilienhaus war in der Steuererklärung der Pflichtigen und deren Ehemann stets deklariert, der Anteil an der unbebauten Landparzelle war hingegen nicht (separat) deklariert.] Bejahung der neuen Tatsache im vorliegenden Fall (E. 3). Die unvollständige Deklaration hat auch zu einer Unterbesteuerung geführt (E. 4). Dem Argument der Pflichtigen, die Landparzelle sei in der Ertragswertbewertung des Mehrfamilienhauses inbegriffen kann nicht gefolgt werden (E. 4.4). Mangels vollständiger und genauer Deklaration handelt es sich vorliegend nicht um eine blosse Bewertungsfrage, die gemäss § 160 Abs. 2 StG eine Nachsteuererhebung ausschliessen würde (E. 5). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFT">LIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUERVERFAHREN">NACHSTEUERVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHE">NEUE TATSACHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLEN">PARZELLEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERBESTEUERUNG">UNTERBESTEUERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 160 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 160 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 160I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 161 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44979" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SR.2019.00006</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Dezember 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter Marco Greter, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Seiler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrierende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Nachsteuern<br/> (Staats- und Gemeindesteuern 2007â2012),</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Eheleute B und A (nachfolgend zusammen: die Pflichtigen) wurden fÃ¼r die Steuerperioden 2007 bis 2012 rechtskrÃ¤ftig eingeschÃ¤tzt. B (nachfolgend: die Pflichtige) war zusammen mit ihrem Bruder, I, an der Erbengemeinschaft ihrer am â¦ 1995 verstorbenen Mutter, D, beteiligt. Bestandteil des Nachlasses war unter anderem das Mehrfamilienhaus an der E-Strasse 01, H (Kat.-Nr. 02; nachfolgend: Mehrfamilienhaus) sowie eine angrenzende Landparzelle mit einer FlÃ¤che von 731.9 m<sup>2</sup> an der F-Strasse 03 (Kat.-Nr. 04; nachfolgend: Landparzelle). In der SteuererklÃ¤rung der verstorbenen D fÃ¼r das Jahr 1994 sowie in dem im Rahmen dieses Nachlasses erstellten Steuerinventar vom â¦ 1996 wurde das Mehrfamilienhaus per Todestag mit Fr. â¦ und die Landparzelle mit Fr. â¦ bewertet. GemÃ¤ss SteuererklÃ¤rung 1994 diente fÃ¼r das Mehrfamilienhaus der Verkehrswert als Grundlage, fÃ¼r die Landparzelle der Ertragswert. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Pflichtigen deklarierten ihren hÃ¤lftigen Anteil an der Landparzelle in den SteuererklÃ¤rungen der Jahre 2007 bis 2012 nicht separat. Das Mehrfamilienhaus wurde stets mit einem Anteil von 50 % zum Ertragswert deklariert. Im Rahmen der EinschÃ¤tzung der Steuerperiode 2013 fiel der SteuerkommissÃ¤rin auf, dass die Landparzelle bisher nicht deklariert wurde. Im EinschÃ¤tzungsentscheid fÃ¼r das Jahr 2013 wurde fÃ¼r den hÃ¤lftigen Anteil an der Landparzelle ein VermÃ¶genssteuerwert von Fr. â¦ (Fr. â¦ pro m<sup>2</sup>; Reduktion auf 70 %) aufgerechnet. Daraufhin erÃ¶ffnete das kantonale Steueramt am 4. Dezember 2017 ein Nachsteuerverfahren fÃ¼r die Steuerperioden 2007 bis 2012 gegen die Pflichtigen mit der BegrÃ¼ndung, die Nichtdeklaration des hÃ¤lftigen Anteils an der Landparzelle habe zu einer unvollstÃ¤ndigen EinschÃ¤tzung gefÃ¼hrt. Mit VerfÃ¼gung vom 15. November 2018 auferlegte es den Pflichtigen Nachsteuern samt Zins von Fr. â¦ (Staats- und Gemeindesteuern). Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 17. Mai 2019 ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Per 1. Januar 2019 wurde das Eigentum am Mehrfamilienhaus sowie an der Landparzelle aus dem Gesamteigentum der Erbengemeinschaft in das Alleineigentum der Pflichtigen Ã¼bertragen. Die Ãbertragung erfolgte im Rahmen der Erbteilung. GemÃ¤ss der dem Steueramt der Stadt H in diesem Zusammenhang Ã¼bermittelten HandÃ¤nderungsanzeige betrug der Preis fÃ¼r das Mehrfamilienhaus Fr. â¦ und fÃ¼r die Landparzelle Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 4. Juni 2019 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, das Nachsteuerverfahren sei mangels neuer Tatsachen einzustellen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Erwgung2">Mit Rekursantwort vom 5. Juli 2019 beantragte das kantonale Steueramt, es seien die Begehren der Pflichtigen abzuweisen und die EinspracheverfÃ¼gung vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen; unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der SteuerbehÃ¶rde nicht bekannt waren, dass eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung unvollstÃ¤ndig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollstÃ¤ndige EinschÃ¤tzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckzufÃ¼hren, wird laut § 160 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (Abs. 1). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben und haben die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenÃ¼gend war (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Nachsteuererhebung ist nach dieser Ordnung, sofern kein Verbrechen oder Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde vorliegt, nur dann zulÃ¤ssig, wenn der Steuerausfall darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, dass der Steuerpflichtige â schuldhaft oder schuldlos â seine in § 133 ff. StG geregelten Pflichten zu Deklaration und Beweis rechtserheblicher Tatsachen verletzt hat und deswegen von der SteuerbehÃ¶rde nicht oder ungenÃ¼gend veranlagt worden ist. Nach § 135 Abs. 1 StG muss der Steuerpflichtige alles tun, um eine vollstÃ¤ndige und richtige EinschÃ¤tzung zu ermÃ¶glichen. Insbesondere muss er das Formular fÃ¼r die SteuererklÃ¤rung wahrheitsgemÃ¤ss und vollstÃ¤ndig ausfÃ¼llen (§ 133 Abs. 2 StG). Der Steuerpflichtige trÃ¤gt dabei die Verantwortung fÃ¼r die Richtigkeit und VollstÃ¤ndigkeit der SteuererklÃ¤rung. FÃ¼r die Erhebung einer Nachsteuer mÃ¼ssen neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die das Verhalten des Steuerpflichtigen als objektiv gesetzwidrig erscheinen lassen (VGr, 21. Februar 2018, SR.2017.00030, E. 1.2). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Das Recht, ein Nachsteuerverfahren einzuleiten, erlischt zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, fÃ¼r die eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung unvollstÃ¤ndig ist (§ 161 Abs. 1 StG). Das Recht, die Nachsteuer festzusetzen, erlischt 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161 Abs. 2 StG).</span></p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtigen wurden fÃ¼r die Steuerperioden 2007 bis 2012 rechtskrÃ¤ftig eingeschÃ¤tzt. Mit Schreiben vom 4.<span> </span>Dezember 2017 betreffend ErÃ¶ffnung des Nachsteuerverfahrens wurde das Nachsteuerverfahren fÃ¼r die Jahre 2007 bis 2012 rechtzeitig eingeleitet und ist das Recht zur Festsetzung einer Nachsteuer noch nicht verwirkt. Zu prÃ¼fen ist damit, ob (kumulativ) eine Unterbesteuerung (SteuerverkÃ¼rzung) und neue Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die zu einer Nachbesteuerung berechtigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1">GemÃ¤ss Art. 14 <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216841&amp;W10_KEY=3478145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx13"><span>des</span></a> Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) und § 39 Abs. 1 StG und ist das VermÃ¶gen zum Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 39 StG N. 7). GemÃ¤ss § 39 Abs. 3 StG erlÃ¤sst der Regierungsrat die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen. Am 12. August 2009 hat der Regierungsrat gestÃ¼tzt darauf die Weisung Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung 2009) erlassen, welche seit dem 1. Januar 2009 gÃ¼ltig ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das kantonale Steueramt vertritt die Auffassung, die Landparzelle sei nicht korrekt deklariert worden. Die besagte Liegenschaft sei als separate Parzelle im Grundbuch eingetragen und mÃ¼sse folglich auch entsprechend separat bewertet und deklariert werden. Mangels entsprechender Hinweise oder Bemerkungen in den SteuererklÃ¤rungen oder den dazugehÃ¶rigen Unterlagen, welche darauf hingewiesen hÃ¤tten, dass die Landparzelle zum Mehrfamilienhaus gehÃ¶re, kÃ¶nne der SteuerbehÃ¶rde keine diesbezÃ¼gliche Kenntnis unterstellt werden, sodass eine neue Tatsache vorliege.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Pflichtigen machen geltend, dem Steueramt sei die Bewertung der Landparzelle zum Ertragswert von Fr. â¦ bekannt gewesen. So sei die Landparzelle gemÃ¤ss dem im Rahmen des Nachlasses von D erstellten Steuerinventars vom â¦ 1996 mit der Bezeichnung Bauplatz (Gartenland) auf Antrag der Abteilung fÃ¼r Grundsteuern des kantonalen Steueramts mit Fr. â¦ pro m<sup>2</sup> bewertet worden. Gleiches ergÃ¤be sich auch aus der SteuererklÃ¤rung von D fÃ¼r das Jahr 1994, gemÃ¤ss welcher die Landparzelle mit der Bezeichnung F-Strasse im Sinn eines RestgrundstÃ¼cks mit Fr. â¦ bewertet, geprÃ¼ft und veranlagt worden sei. </p> <p class="Erwgung2">Ferner machen die Pflichtigen geltend, dem Steueramt mÃ¼sse auch der Kausalzusammenhang zwischen dem Mehrfamilienhaus und der Landparzelle, nÃ¤mlich, dass Letztere dem Mehrfamilienhaus als Gartenanlage diene, bekannt gewesen sein. HÃ¤tte das Steueramt diesen kausalen Zusammenhang nicht anerkannt, so wÃ¤re mit Sicherheit eine Neubewertung zu einem frÃ¼heren Zeitpunkt erfolgt. Als Beweis hierzu reichten die Pflichtigen die Kopie einer SteuererklÃ¤rung fÃ¼r die Steuerperioden 1995/1996 ein, welche sie aufgrund einer weiteren Erbschaft (von G, verstorben am â¦<span> </span>1996) im Hinblick auf eine Zwischentaxation einzureichen hatten. Ein weiterer Grund, weshalb dem Steueramt die Funktion der Landparzelle als Gartenanlage zum Mehrfamilienhaus bekannt gewesen sein musste, sei im Baubewilligungsverfahren vom 5.<span> </span>April 2004 fÃ¼r die Gartenneugestaltung der Landparzelle zu sehen. Die Lage sei auf diesem Dokument mit "E-Strasse unterhalb 01, F-Strasse neben 05" bezeichnet. Ebenfalls gehe aus dem Dokument hervor, dass es sich dabei um das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 handle. Aufstellungen Ã¼ber die gestÃ¼tzt auf die Baubewilligung getÃ¤tigten Investitionen befÃ¤nden sich ebenfalls in den Akten des kantonalen Steueramts. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Der Steuerpflichtige ist verpflichtet, fÃ¼r jede Steuerperiode das amtliche Formular fÃ¼r die SteuererklÃ¤rung wahrheitsgemÃ¤ss und vollstÃ¤ndig auszufÃ¼llen, persÃ¶nlich zu unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Beilagen fristgemÃ¤ss der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde einzureichen (§ 133 Abs. 2 StG). Folglich muss der Steuerpflichtige in jeder Steuerperiode eine vollstÃ¤ndige SteuererklÃ¤rung einreichen, unabhÃ¤ngig davon, ob sich seine VerhÃ¤ltnisse geÃ¤ndert haben oder nicht. Deshalb dÃ¼rfen sich die SteuerbehÃ¶rden darauf verlassen, dass die SteuererklÃ¤rung der aktuellen Steuerperiode vollstÃ¤ndig ist. Sie sind nicht verpflichtet, in den Akten frÃ¼herer Steuerperioden nach mÃ¶glichen relevanten Tatsachen zu forschen, deren Deklaration der Steuerpflichtige in der aktuellen SteuererklÃ¤rung unterlassen hat. Andernfalls wÃ¤re das EinschÃ¤tzungsverfahren als Massenverfahren nicht innert nÃ¼tzlicher Frist zu bewÃ¤ltigen (VGr, 17. Dezember 2014, SR.2014.00010, E. 6.1; VGr, 27. MÃ¤rz 2013, SR.2012.00016, E. 2.2.1). Zum relevanten Aktenstand gehÃ¶ren nur Tatsachen, die aus den Akten der aktuellen Steuerperiode hervorgehen (BGr, 3. Februar 2016, 2C_230 und 231/2015, RDAF 2016 II 579 E. 3.2; VGr, 6. April 2018, SR.2017.00023, E. 4.2; VGr, 9. Mai 2012, SR.2011.00019, E. 3.2.; Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102â222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 22).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die SteuerbehÃ¶rde ist ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet, Quervergleiche mit Akten anderer Steuerpflichtiger vorzunehmen oder im Steuerdossier nach ergÃ¤nzenden Unterlagen zu suchen (Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A., H etc. 2018, § 26 N. 27). Eine Pflicht zur Vornahme ergÃ¤nzender AbklÃ¤rungen besteht fÃ¼r die EinschÃ¤tzungs- bzw. VeranlagungsbehÃ¶rde dann, wenn die SteuererklÃ¤rung Fehler enthÃ¤lt, die klar ersichtlich bzw. offensichtlich sind. Nur solche augenfÃ¤lligen MÃ¤ngel begrÃ¼nden eine Verletzung der behÃ¶rdlichen Untersuchungspflicht und bewirken, dass keine "neuen Tatsachen" im Sinn von § 160 Abs. 1 StG vorliegen, die ein Nachsteuerverfahren rechtfertigen wÃ¼rden. Bloss erkennbare MÃ¤ngel genÃ¼gen nicht, um davon auszugehen, bestimmte Tatsachen oder Beweismittel seien den BehÃ¶rden schon zur Zeit der EinschÃ¤tzung bekannt gewesen bzw. es mÃ¼sse diesen ein entsprechendes Wissen angerechnet werden (BGr, 3. Februar 2016, 2C_230/2015 und 2C_231/2015, E. 2.3; BGr, 26. MÃ¤rz 2015, 2C_458/2014 und 2C_459/2014, E. 2.2.2). Es braucht also eine in die Augen springende Falschdeklaration seitens des Pflichtigen, welche die SteuerbehÃ¶rde bei gehÃ¶riger Sorgfalt schon im ordentlichen EinschÃ¤tzungs- bzw. Veranlagungsverfahren zu zusÃ¤tzlichen AbklÃ¤rungen hÃ¤tte veranlassen mÃ¼ssen. Bei GesamthandverhÃ¤ltnissen, wie z.B. der Erbengemeinschaft, besteht keine generelle Pflicht, die Akten anderer Beteiligter betreffend Tatsachen, welche das GesamthandverhÃ¤ltnis betreffen, abzugleichen (Richner et al., § 160 StG N. 26). Auch der Inhalt weiterer beim kantonalen Steueramt liegenden Akten wird nicht als bekannt vorausgesetzt (Richner et al., § 160 StG N. 28 mit Verweis auf VGr, 8. Mai 1985, StE 1986 B 97.41 Nr. 3, RB 1956 Nr. 81). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Es ist unbestritten, dass die Pflichtigen die Landparzelle in den hier interessierenden Steuerperioden 2007 bis 2012 nicht separat deklarierten. Weder ergibt sich ein Hinweis auf die Landparzelle aus den SteuererklÃ¤rungsformularen 2007 bis 2012, noch aus den Beilagen zu diesen SteuererklÃ¤rungen. Es wird zwar von den Pflichtigen behauptet, dass sich das Eigentum an der Landparzelle auch aus Unterhaltsabrechnungen ergebe, welche gestÃ¼tzt auf die Baubewilligung vom 5. April 2004 erfolgt seien. Nachweise wie z.<span> </span>B. Kopien der massgebenden SteuererklÃ¤rungen inkl. Beilagen reichen sie jedoch nicht ein. Ein expliziter Hinweis auf das Eigentum der Pflichtigen an der Landparzelle in den Akten der Pflichtigen findet sich einzig in der SteuererklÃ¤rung 1995/1996, welche die Pflichtigen infolge der Erbschaft von G einzureichen hatten: In der SteuererklÃ¤rung wird auf eine Beilage verwiesen, in welcher die Aktiven und Passiven der verstorbenen G aufgelistet sind. Bei den Aktiven sind unter dem Titel "Anteil an unverteilter Erbschaft - Frau J, H" sowohl das Mehrfamilienhaus ("Liegenschaft (MFH) E-Strasse 01 in H") als auch die Landparzelle explizit ("731.9 m<sup>2</sup> Land F-Strasse, H") und mit separaten Steuerwerten aufgefÃ¼hrt. Aus dem Dokument geht des Weiteren hervor, dass die Pflichtige zu 50 % am Nachlass von G berechtigt war. Den Pflichtigen ist zwar zuzustimmen, dass diese Beilage belegt, dass ihr Eigentum an der Landparzelle der SteuerbehÃ¶rde â wenn auch nur im Rahmen einer Zwischentaxation â einst offengelegt wurde. Diese Deklaration in einer SteuererklÃ¤rung, die vor mehr als zehn Jahren vor den hier interessierenden Steuerperioden eingereicht wurde, reicht jedoch nicht, das Vorliegen einer neuen Tatsache zu verneinen. Denn gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts gehÃ¶ren zum Aktenstand nur Tatsachen, die aus den Akten der aktuellen Steuerperiode hervorgehen. Aus diesem Grund gelten Tatsachen, die sich nicht aus den Akten der aktuellen Steuerperiode ergeben, welche die SteuerbehÃ¶rden aber bei Konsultation der Akten frÃ¼herer Perioden in Erfahrung hÃ¤tten bringen kÃ¶nnen, als neu (vgl. BGr, 3. Februar 2016, 2C_230/2015, E. 3.2; VGr, 9. Mai 2012, SR.2011.00019, E. 3.2.1; vgl. auch Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102â222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 22). Es trifft zwar zu, dass in der Lehre eine abweichende Meinung vertreten wird (vgl. Richner et al., § 160 StG N. 26). Im vorliegenden Fall ist es jedoch insbesondere deshalb nicht angezeigt, von der zitierten Rechtsprechung abzuweichen, weil das SteuererklÃ¤rungsformular des Kantons ZÃ¼rich mit dem Liegenschaftenverzeichnis sowie einem Beiblatt pro Liegenschaft eine separate und jÃ¤hrliche Deklaration der Liegenschaften (mit Angaben zu Ort, Kanton/Land, Strasse, Art und FlÃ¤che) vorsieht. Das kantonale Steueramt war somit nicht verpflichtet, in den Akten der Steuerperiode 1995/1996 oder 2004 nach weiteren Informationen zu suchen. Hinzu kommt, dass es sich bei diesen Hinweisen nicht um eine "in die Augen springende Falschdeklaration" handelt, gestÃ¼tzt auf welche das Steueramt weitere AbklÃ¤rungen hÃ¤tte vornehmen mÃ¼ssen. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen war das kantonale Steueramt auch nicht verpflichtet gewesen, die Akten der Erblasserin D (vorliegend deren SteuererklÃ¤rung 1994 und das Steuerinventar) sowie Akten anderer BehÃ¶rden (vorliegend die Baubewilligung vom 5. April 2004) zu konsultieren. Folglich konnte das kantonale Steueramt auch nicht wissen, dass die Landparzelle dem Mehrfamilienhaus als Gartenanlage dient. Das kantonale Steueramt hat die Tatsache, dass die Landparzelle zu 50 % im Eigentum der Pflichtigen stand, zu Recht als neue Tatsache qualifiziert.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Weiter ist zu prÃ¼fen, ob die unvollstÃ¤ndige Deklaration zu einer Unterbesteuerung gefÃ¼hrt hat. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Das kantonale Steueramt hat in einem ersten Schritt festgestellt, dass die Landparzelle mangels separater Deklaration bislang nicht versteuert wurde. In einem zweiten Schritt hat es im Rahmen der EinschÃ¤tzung fÃ¼r das Jahr 2013 die Landparzelle gestÃ¼tzt auf die Weisung 2009 neu mit Fr. â¦ resp. Fr. â¦ fÃ¼r 50 % bewertet (Fr. â¦ pro m<sup>2</sup>; Reduktion auf 70 %). Die HÃ¶he der neuen Bewertung ist zwischen den Parteien nicht umstritten. Ausgehend von diesem Betrag hat das Steueramt den verfÃ¼gten Nachsteuerbetrag von Fr. â¦ berechnet und folglich in dieser HÃ¶he eine Unterbesteuerung festgestellt. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die Pflichtigen bringen hingegen vor, die Landparzelle sei als integrierender Bestandteil des Mehrfamilienhauses zu sehen, sodass der Wert der Landparzelle in der Bewertung des Mehrfamilienhauses inbegriffen sei. Das Mehrfamilienhaus sei gemÃ¤ss der Weisung 2009 zum Ertragswert (Kapitalisierung der Bruttomieteinnahmen mit 7,05 %) bewertet worden. Folglich seien die Mietzinse, welche in AbhÃ¤ngigkeit vom Mietobjekt und dem dazugehÃ¶rigen Angebot festgesetzt wÃ¼rden, fÃ¼r die Bewertung ausschlaggebend. Da die Gartenanlage auf der Landparzelle den Mietern zur MitbenÃ¼tzung offenstehe, sei deren Wert im Ertragswert des Mehrfamilienhauses inbegriffen. SinngemÃ¤ss machen die Pflichtigen mit diesem Vorbringen geltend, aufgrund der MitberÃ¼cksichtigung der Landparzelle im Rahmen der Bewertung des Mehrfamilienhauses fehle es an einer Unterbesteuerung.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Erhebung der Nachsteuer setzt voraus, dass eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder unvollstÃ¤ndig ist. Dem Gemeinwesen muss ein Steuerausfall entstanden sein. Ein solcher liegt schon vor, wenn die EinschÃ¤tzung des Steuerpflichtigen materiell nicht gesetzmÃ¤ssig ausgefallen ist (Zweifel et al., § 26 N. 23). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Mehrfamilienhaus wurde in den Jahren 2007 bis 2012 zum Ertragswert (Kapitalisierung der Mieteinnahmen) bewertet und mit den folgenden Werten deklariert: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2007</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2008</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2009</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2010</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2011</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2012</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">Durchschnitt</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Dass der Verkehrswert der Landparzelle im Ertragswert des Mehrfamilienhauses inbegriffen gewesen sein soll, kann bereits aufgrund des im Rahmen der HandÃ¤nderung festgestellten Preises der Landparzelle von Fr. â¦ resp. Fr. â¦ fÃ¼r 50 % und des jÃ¤hrlich fÃ¼r den hÃ¤lftigen Anteil am Mehrfamilienhaus deklarierten Steuerwerts von durchschnittlich Fr. â¦ ausgeschlossen werden. In Bezug auf die HandÃ¤nderung ist den Pflichtigen zwar zuzustimmen, dass es sich dabei um eine Zuweisung des Eigentums aus dem Gesamteigentum der Erbengemeinschaft in das Alleineigentum der Pflichtigen handelte und nicht â wie von der Vorinstanz irrtÃ¼mlicherweise festgehalten â um einen Verkauf zwischen den Pflichtigen. FÃ¼r die vorliegend strittigen Fragen ist diese Unterscheidung jedoch irrelevant. Ferner geht weder aus dem Liegenschaftenformular noch aus der Ertragswertberechnung des Mehrfamilienhauses, welche jÃ¤hrlich als Beilage mit der SteuererklÃ¤rung eingereicht wurde, hervor, dass der errechnete Wert auch die angrenzende Landparzelle miteinschliesst. HÃ¤tten die Pflichtigen eine kombinierte Ertragswertberechnung, welche auch die Landparzelle miteinschliesst, vornehmen wollen, hÃ¤tten sie dies dem kantonalen Steueramt entsprechend offenlegen mÃ¼ssen. Vor diesem Hintergrund ist das Argument der Pflichtigen, es liege aufgrund kombinierter Ertragswertberechnung keine Unterbesteuerung vor, folglich nicht zu hÃ¶ren. Es liegt damit eine Unterbesteuerung in der HÃ¶he des Verkehrswerts der Landparzelle vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter bringen die Pflichtigen vor, die vom Steueramt vorgesehene Bemessungsgrundlage fÃ¼r die Nachsteuer (Fr. â¦ fÃ¼r die Landparzelle) fÃ¼hre zu einer unzulÃ¤ssigen Ãberbesteuerung. Das GrundstÃ¼ck sei bis zum Jahr 2012 immer mit Fr. â¦ zum Ertragswert bewertet worden, ohne dass eine Neubewertung stattgefunden habe. Deshalb hÃ¤tten sie sich auf die Entscheide und Bewertungen der SteuerbehÃ¶rden verlassen. Sie hÃ¤tten keinen Grund gehabt, die beurteilten Bewertungen anzuzweifeln und aktiv zu werden. Die Pflichtigen machen mit diesem Einwand sinngemÃ¤ss geltend, es handle sich vorliegend lediglich um eine Bewertungsfrage, die eine Nachsteuererhebung ausschliesse.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Hat der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben und haben die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenÃ¼gend war (§ 160 Abs. 2 StG). Lagen Wertangaben seitens der steuerpflichtigen Person vor (und sei es auch nur ein Wert Null [der aber ausdrÃ¼cklich mit Null bezeichnet werden muss] oder "p.m." [pro memoria]), kann die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren nur dann korrigiert werden, wenn mittels neuer Tatsachen festgestellt wird, dass diese von der steuerpflichtigen Person gelieferte Grundlage fÃ¼r die Bewertung bzw. SchÃ¤tzung unrichtig oder unvollstÃ¤ndig war (Richner et al., § 160 StG N. 34). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Auf § 160 Abs. 2 StG kann sich nur stÃ¼tzen, wer das VermÃ¶gen in der SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben hat. Vorliegend wurde die Landparzelle weder explizit deklariert noch war deren Wert in jenem des Mehrfamilienhauses inbegriffen. Mangels vollstÃ¤ndiger Deklaration der Landparzelle scheitert vorliegend eine Berufung auf § 160 Abs. 2 StG. WÃ¤re die Landparzelle hingegen als separate Liegenschaft mit Fr. â¦ pro m<sup>2</sup>, resp. gesamthaft mit Fr. â¦, in der SteuererklÃ¤rung deklariert gewesen, hÃ¤tten sich die Pflichtigen auf § 160 Abs. 2 StG berufen kÃ¶nnen, sodass eine rÃ¼ckwirkende hÃ¶here Bewertung im Rahmen eines Nachsteuerverfahrens ausgeschlossen gewesen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des Rekurses. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Rekurrierenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3 StG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen aufgrund ihres Unterliegens nicht zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 162 Abs. 3 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 105.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'105.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>