170 7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019 Tentativo di raggiro del divieto di abitazione secondaria. – Esame dei presupposti per l’ammissione di un tentativo di raggiro del divieto di abitazione secondaria, in parti- colare sotto il profilo della richiesta di abitazioni prima- rie; tentativo non intravedibile nel caso di specie. Umgehungsversuch des Zweitwohnungsverbots. – Prüfung der Voraussetzungen zur Annahme eines Um- gehungsversuchs des Zweitwohnungsverbots insbeson- dere im Hinblick auf die Nachfrage nach Erstwohnungen; Versuch in casu verneint. Considerandi: 6. [… ] Stando ai ricorrenti, la convenuta non mirerebbe a realizzare delle abitazioni primarie, ma intenderebbe assicurarsi la costruzione così da gettare le basi per poi chiedere la sospensione delle limitazioni d’uso giusta l’art. 7 LASec invocando uno dei mo- tivi straordinari previsti all’art. 14 cpv. 1 LASec. 6.1. [… ] In conformità all’art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro i ricorrenti potrebbero chiedere al Municipio di sospendere la limita- zione d’uso menzionata a determinate condizioni [… ]. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre esaminare d’ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica l’intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazio- ne primaria della costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in considerazione l’ubicazione dell’immobile (zona, accesso, distanza dai posti di lavoro), la sua concezione ar- chitettonica dal punto di vista di un utilizzo su tutto l’anno, il suo prezzo nonché le circostanze circa le persone che intendono abi- tarvi (domicilio e luogo di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti non fossero conosciuti, il criterio princi- pale è quello della domanda di residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile che in tale settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. Nei casi in cui la ri- chiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia può essere rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte di ac- quirenti che intendono risiedere durante tutto l’anno nell’immobile. Ciò vale anche nel caso in cui la committenza intenda commercia- lizzare il progetto di costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non appare realistica, va concluso che vi è un tentativo di eludere le disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 144 II 49 167/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019 consid. 2). Per poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di di- ritto deve essere manifesto (cfr. DTF 142 II 206 consid. 2.5). [… ] 6.2.2. [… ] la convenuta ha perlomeno reso verosimile che vi sono tre interessati all’acquisto delle tre case, sebbene non sia dato parlare di garanzie concrete da parte di acquirenti intenzionati a diventare residenti primari. Pertanto, l’interesse dimostrato non basta certo a invalidare dal principio la tesi di un tentativo di abu- so di diritto. D’altro canto non si può costringere il committente a dover inficiare l’accusa di un tentativo di raggiro della LASec esi- bendo dei contratti di vendita in atto notarile già nell’ambito della procedura di licenza edilizia. Nel seguito occorrerà quindi analizza- re nel dettaglio gli altri criteri determinanti. [… ] 6.5. Da ultimo, ma non meno importante, va analizzata la richiesta di abitazioni primarie a O.3. . […] 6.5.2. Anzitutto, occorre rammentare che il tentativo di elu- dere le disposizioni legali sulle case secondarie deve essere mani- festo e che il Tribunale esamina d’ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistico un utilizzo quale abitazione pri- maria. Il fatto asserito dai ricorrenti che le persone che hanno con- tribuito all’indiscusso lieve aumento della popolazione di O.3. negli ultimi anni siano dei Ticinesi occupanti come residenza pri- maria le loro ex case di vacanza, nonché il fatto che vi sia già una grande offerta di residenze primarie e di abitazioni secondarie che potrebbero essere utilizzate come primarie (cfr. doc. E ricorrenti) oltre all’offerta che eventualmente si genererà con il progetto di ri- lancio turistico, non sono atti ad avvalorare l’ipotesi di un abuso di diritto. In questa sede non si tratta infatti di decidere su questioni pianificatorie in senso stretto, ma soltanto su un possibile tentativo di abuso della LASec. Come giustamente evidenziato dal convenu- to, già il fatto che negli ultimi anni vi è stato un aumento di dimo- ranti – sebbene la presa di dimora sia avvenuta da parte di persone già proprietarie di un’abitazione secondaria – basta per ammettere che O.3. resta una destinazione apprezzata non solo per abita- zioni secondarie, bensì anche per residenze primarie. La fattispecie in esame si differenzia dal caso di Verbier (DTF 144 II 49) citato dai ricorrenti, soprattutto perché a O.3. negli ultimi anni è stata rilasciata una sola licenza edilizia primaria, sebbene la popolazio- ne sia cresciuta di oltre il 20 % (secondo le incontestate afferma- zioni del convenuto tra il 2012 e la fine del 2017 la popolazione di O.3. è passata da 244 a 297 abitanti). Il caso di specie diverge 1717/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019 inoltre dal caso deciso da questo Tribunale il 28 agosto 2018 in me- rito al Comune O.11. (sentenza R 13 108), in cui si è affermato il tentativo di raggiro della LASec per la prospettata costruzione di quattro case monofamiliari di fronte alle cinque case monofamiliari già autorizzate nello stesso quartiere e a un calo della popolazione (cfr. R 13 108 consid. 2.5; cfr. per il calo di popolazione tra i criteri decisivi anche STF 1C_263/2016 consid. 5.2 seg.). Una richiesta di abitazioni primarie a O.3. non può es- sere poi esclusa soltanto perché vi sono parecchie case (perlopiù secondarie) in vendita sul mercato – come constatato da questo T ribunale s ui s iti https ://www.comparis .ch, https ://cms er viz iim- mobiliarii.com, http://www.S.1. . Questi immobili infatti sono vecchi o piuttosto vecchi e, senza analizzarne le eventuali difficoltà di vendita, non possono comunque comprovare una mancanza di richiesta di abitazioni primarie del settore qui determinante, poiché questa va commisurata a un’offerta di abitazioni nuove e con le caratteristiche come quelle progettate. Un’eccezione sembrereb- be riguardare i quattro appartamenti, a tutt’oggi ancora in vendi- ta come prima occupazione, del condominio a 11 piani edificato nel 2013; questi tuttavia, dal profilo architettonico non si posso- no paragonare alle abitazioni qui in esame. Non essendoci quindi un’offerta di abitazioni nuove con caratteristiche perlomeno simili a quelle progettate, non è dimostrato che le abitazioni progettate non possano generare una richiesta; anzi, apparentemente questa esiste già da parte dei tre interessati sopra descritti. In questo sen- so il caso di specie si differenzia pure dal caso di Saanen, in cui il Tribunale federale ha riscontrato un abuso di diritto nel permesso di realizzare 12 appartamenti di lusso, rilevando che, secondo sti- ma del Comune, a Saanen c’era un’offerta di abitazioni primarie nel relativo settore di lusso di circa 10–15 appartamenti vacanti e per di più erano già stati autorizzati risp. si trovavano in costruzione da 13 a 18 appartamenti, di fronte a una popolazione in ristagno da anni (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3.2). In conclusione, non vi è moti- vo di dubitare che sussista una richiesta di abitazioni primarie del rispettivo settore e nemmeno si intravede un evidente tentativo di raggiro della LASec. R 18 57 sentenza del 10 dicembre 2019 172