<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2015.00136</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216048&amp;W10_KEY=13013513&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2015.00136</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.02.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.03.2017 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer: Änderung der Nutzung des Ersatzobjekts Der Ersatzbeschaffungstatbestand setzt voraus, dass eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft veräussert wird, wobei der daraus erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer Ersatzliegenschaft verwendet werden muss (§ 216 Abs. 3 lit. i StG). Unter den Begriff des dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums fällt einzig der Hauptwohnsitz, nicht aber eine Ferienwohnung. Eine definitive Zweckentfremdung der Ersatzliegenschaft führt nach der Praxis im Kanton Zürich zu einer Nachbesteuerung, sofern sie innert 5 Jahren nach der früheren, den Steueraufschub begründenden Veräusserung stattfindet. Vorliegend wurde die Grundstückgewinnsteuer aufgrund der Reinvestition des Verkaufserlöses in eine gleichgenutzte Liegenschaft aufgeschoben. Nachdem die Pflichtigen die Ersatzliegenschaft während 1 Jahr und 10 Monaten bewohnt hatten, verlegten sie ihren Hauptwohnsitz ins Ausland. Wegen Nutzungsänderung hob das Gemeindesteueramt den Steueraufschub auf. Ob die 5-Jahresfrist gesetzeskonform ist, braucht hier nicht entschieden zu werden, da nicht von einer dauerhaften Nutzung des Ersatzobjekts ausgegangen werden kann. Denn vorliegend sind die Pflichtigen nach nur 1 Jahr und 10 Monaten definitiv ins Ausland gezogen, womit nicht ein bloss vorübergehender Unterbruch der Nutzung vorliegt, welcher nicht zur Nachbesteuerung führen würde. Dass die Ersatzliegenschaft nicht veräussert wurde und nach wie vor ausschliesslich, insbesondere in den Wintermonaten, von den Pflichtigen genutzt wird, ändert nichts daran, dass es sich um eine Zweitwohnung handelt. Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BERUFLICHE GRÃNDE">BERUFLICHE GRÃNDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DAUERNDE SELBSTNUTZUNG">DAUERNDE SELBSTNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZLIEGENSCHAFT">ERSATZLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FERIENWOHNUNG">FERIENWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTWOHNSITZ">HAUPTWOHNSITZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWEITWOHNSITZ">ZWEITWOHNSITZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: 5-JAHRESFRIST">5-JAHRESFRIST</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 126 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="ungerade">§ 226a StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29195" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2015.00136</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Februar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die GrundsteuerbehÃ¶rde, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A (nachfolgend: der Pflichtige) verÃ¤usserte am 21. Februar 2011 seine Eigentumswohnung an der C-Strasse 01 in D zu einem Preis von Fr. â¦. Per 15. Februar 2011 hatte er seinen Wohnsitz in den Kanton GraubÃ¼nden verlegt, wo er am F-Weg 02 eine Liegenschaft fÃ¼r Fr. â¦ erworben hatte. Aufgrund der Reinvestition des ErlÃ¶ses in ein gleichgenutztes Ersatzobjekt wurde die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer mit Veranlagungsentscheid der GrundsteuerbehÃ¶rde D vom 25. Mai 2011 infolge Ersatzbeschaffung aufgeschoben. Am 31. Dezember 2012 verlegten der Pflichtige und seine Ehefrau ihren Hauptwohnsitz ins Land G. Mit NachsteuerverfÃ¼gung vom 17. Dezember 2014 auferlegte die GrundsteuerbehÃ¶rde D dem Pflichtigen eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ (zuzÃ¼glich Zins von Fr. â¦ seit dem 91. Tag seit der HandÃ¤nderung), da die Voraussetzungen fÃ¼r die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs mit dem Wegzug des Pflichtigen nicht mehr erfÃ¼llt seien. Eine hiergegen erhobene Einsprache wies die GrundsteuerbehÃ¶rde D mit VerfÃ¼gung vom 7. Mai 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das hernach angerufene Steuerrekursgericht wies den Rekurs des Pflichtigen mit Entscheid vom 28. Oktober 2015 ebenfalls ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 3. Dezember 2015 beantragte der Pflichtige dem Verwaltungsgericht, die vorinstanzlichen Entscheide seien aufzuheben, vom Widerruf des Steueraufschubs sei abzusehen und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer gemÃ¤ss VerfÃ¼gung vom 25. Mai 2011 weiterhin aufzuschieben. Eventualiter sei die Sache an die GrundsteuerbehÃ¶rde D zu weiteren AbklÃ¤rungen und zum neuen Entscheid zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde D.</p> <p class="Urteilstext">Der vom Pflichtigen mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 4. Dezember 2015 einverlangte Kostenvorschuss in der HÃ¶he von Fr. 10'120.- ging fristgerecht auf dem Konto des Verwaltungsgerichts ein. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird.</span><span> </span><span>Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit der VerÃ¤usserung der dauernd und selbstgenutzten Wohnliegenschaft, jener in D, und der Reinvestition des VerkaufserlÃ¶ses innert Monatsfrist (Februar 2011) in eine neue Liegenschaft, sind die Kriterien von § 216 Abs. 3 lit. i StG insoweit erfÃ¼llt, als eine <i>"VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung)"</i> sowie eine <i>Verwendung des ErlÃ¶ses innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer Ersatzliegenschaft </i>stattgefunden hat. Streitig ist vorliegend einzig, ob das Ersatzobjekt <i>gleichgenutzt</i> bzw. dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt wird. </p> <p class="Urteilstext">Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fÃ¤llt unter den Begriff des dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums einzig der Hauptwohnsitz, wÃ¤hrend ein sekundÃ¤res Domizil, wie eine Ferienwohnung, den Tatbestand nicht erfÃ¼llt (BGE 141 II 207 E. 2.2.4; BGE 138 II 105 E. 6.3.1 = Pra 101 [2012] Nr. 88). Nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis schadet ein Unterbruch der Dauerhaftigkeit des Selbstbewohnens der verÃ¤usserten oder der Ersatzliegenschaft nicht, wenn er seiner Natur nach bloss vorÃ¼bergehenden Charakter aufweist, was nach den VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls zu beurteilen ist (VGr, 22. April 1998, SR.98.00011, E. 1 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19 = RB 1998 Nr. 164). Beabsichtigt ein berufsbedingt ins Ausland versetzter EigentÃ¼mer nach seinem Auslandaufenthalt in die Ersatzliegenschaft zurÃ¼ckzukehren, wird die bei der Ersatzbeschaffung seines Eigenheims ermÃ¤ssigte Steuer nicht nachtrÃ¤glich erhoben. Zu prÃ¼fen ist diesfalls, ob die berufliche Versetzung nur vorÃ¼bergehender oder endgÃ¼ltiger Natur ist (RB 1998 Nr. 164). In dem am 22. April 1998 zu beurteilenden Fall hatten die EigentÃ¼mer der ersatzweise erworbenen Liegenschaft dieselbe wÃ¤hrend zweieinhalb Jahren selbstbewohnt, bevor sie nach Hamburg, dem neuen Arbeitsort des fÃ¼r einen internationalen ErdÃ¶lkonzern tÃ¤tigen Ehemanns, zogen. Da der Arbeitnehmer fÃ¼r einige Jahre befristet nach Deutschland entsandt wurde und die RÃ¼ckkehr in die vormalige WohnstÃ¤tte geplant und seitens des Arbeitgebers bestÃ¤tigt worden war, erkannte das Verwaltungsgericht auf einen bloss vorÃ¼bergehenden Unterbruch der Selbstnutzung der Liegenschaft.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Das Steuerrekursgericht erwog, der Pflichtige habe seinen Wohnsitz nach eigenen Angaben aus beruflichen GrÃ¼nden per 1. Januar 2013 </span>ins Land G<span> verlegt. Zwar mÃ¶ge es zutreffen, dass die Liegenschaft </span>im Kanton GraubÃ¼nden<span> weiterhin von ihm und seiner Ehefrau ausschliesslich selbst und insbesondere in den Wintermonaten hÃ¤ufig benutzt werde. Indessen sei mit der Wohnsitzverlegung ins Ausland eine NutzungsÃ¤nderung an der Liegenschaft </span>im Kanton GraubÃ¼nden<span> eingetreten. Im Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung sei einzig entscheidend, ob der GrundeigentÃ¼mer seinen Hauptwohnsitz am Ort einer Liegenschaft habe oder nicht. Ob und wie hÃ¤ufig er sich in einem anderen, ihm gehÃ¶renden Objekt aufhalte, lasse sich kaum Ã¼berprÃ¼fen. Vorliegend begnÃ¼ge sich der Pflichtige mit der nicht nÃ¤her substanziierten oder belegten Behauptung, er halte sich von November bis MÃ¤rz "in wesentlichem Ausmass" </span>im Kanton GraubÃ¼nden<span> auf. Dass sich an den WohnverhÃ¤ltnissen in naher Zukunft etwas Ã¤ndern werde, sei nicht ersichtlich. Demzufolge habe eine definitive Zweckentfremdung der Ersatzliegenschaft stattgefunden. Im Ãbrigen sei die von Rechtsprechung und Lehre vertretene Auffassung, wonach neben der HandÃ¤nderung auch die NutzungsÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck innert fÃ¼nf Jahren seit der frÃ¼heren, den Steueraufschub begrÃ¼ndenden VerÃ¤usserung zur Nachveranlagung fÃ¼hre, sachgerecht und praktikabel. Die Nachveranlagung verletze den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit nicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b>Die Pflichtigen erachten ein schematisches Abstellen auf die FÃ¼nfjahresregel als rechtswidrig. Diese Frist â und generell das Erfordernis, das Ersatzobjekt fÃ¼r eine bestimmte Zeit zu halten oder zu nutzen â sei weder im kantonalen Recht noch im Steuerharmonisierungsgesetz vorgesehen. Der Begriff des dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums sei ausschliesslich bundesrechtlicher Natur. Eine FÃ¼nfjahresfrist sei im Bundesrecht gerade nicht vorgesehen bzw. wurde auf die EinfÃ¼hrung einer solchen explizit verzichtet. Auch auf dem Weg der Auslegung von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG kÃ¶nne eine solche Frist nicht postuliert werden. Zentral sei einzig, ob das Ersatzobjekt im Zeitpunkt der Ersatzbeschaffung Hauptdomizil im Sinn von § 3 Abs. 1 und 2 StG gewesen sei. Ein spÃ¤terer Wegzug, der sodann aufgrund achtenswerter Motive bzw. spÃ¤terer UmstÃ¤nde veranlasst werde, dÃ¼rfe â vorbehÃ¤ltlich Rechtsmissbrauch â nicht schÃ¤dlich sein. Bei dem infrage stehenden RechtsgeschÃ¤ft â Erwerb der Liegenschaft im Kanton GraubÃ¼nden â sei jedoch kein rechtsmissbrÃ¤uchliches Verhalten oder eine Steuerumgehungsabsicht zu erkennen. Werde â wie hier â zwar der Hauptwohnsitz verlegt, finde aber eine fortgesetzte und weitgehend gleichbleibende Eigennutzung des Objekts statt, kÃ¶nne dies wirtschaftlich nicht einer HandÃ¤nderung gleichgestellt werden. Die Wohnsitzverlegung sei rechtlicher und nicht wirtschaftlicher Natur. Vorliegend sei bereits aus dem bezahlten Kaufpreis, Fr. â¦ Mio., ersichtlich, dass es sich bei der Wohnung im Kanton GraubÃ¼nden nicht um eine klassische Zweitwohnung handle, sondern dass die KÃ¤ufer ursprÃ¼nglich die genuine Absicht hatten, hier ihren Lebensmittelpunkt zu errichten. Berufliche GrÃ¼nde hÃ¤tten aber dazu gefÃ¼hrt, dass der Ehemann vermehrt nach J reisen musste, weshalb sie sich entschieden hÃ¤tten, ihren Hauptwohnsitz ins Land G zu verlegen. Im Ãbrigen werde durch die Besteuerung eines Gewinns, der gar nicht realisiert werde, das Prinzip der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit gemÃ¤ss Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verletzt. Ohne Fremdvermietung werde auch keine Rendite erwirtschaftet.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Das Verwaltungsgericht hat in der Vergangenheit mehrfach bestÃ¤tigt, dass es die FÃ¼nfjahresfrist, wie sie im "Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG)" vom 31. MÃ¤rz 2014 festgelegt ist (vgl. die vorliegend einschlÃ¤gige Ziffer 28 des Rundschreibens), grundsÃ¤tzlich als gesetzeskonform erachte (VGr, 25. September 2014, SB.2013.00133, E. 2.2; 16. April 2014, SB.2013.00116, E. 5.3). Einzig in Bezug auf die kurzfristige Kaskadenersatzbeschaffung wurde die Frist zur MobilitÃ¤tsfÃ¶rderung relativiert (vgl. VGr, 14. MÃ¤rz 2012, SB.2011.00154, E. 2.3). In seinem Entscheid vom 9. Februar 2015 (BGE 141 II 207), womit das Bundesgericht den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 16. April 2014 aufgehoben hat, Ã¤usserte es sich nicht zur Frage, ob die Kantone im Zusammenhang mit der VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft eine Mindesthaltedauer fÃ¼r die ersatzweise erworbene Liegenschaft einfÃ¼hren dÃ¼rfen, um dem Kriterium der dauernden Selbstnutzung der Ersatzliegenschaft Konturen zu verleihen. Wie es sich damit verhÃ¤lt, muss hier nicht nÃ¤her geprÃ¼ft werden, da â wie gleich zu zeigen sein wird â nicht von einer dauerhaften Nutzung des ErsatzgrundstÃ¼cks ausgegangen werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die Pflichtigen haben ihren Hauptwohnsitz aus beruflichen GrÃ¼nden definitiv in das Land G verlegt. Dass eine RÃ¼ckkehr beabsichtigt wÃ¤re, wurde nicht geltend gemacht. Auch das Steuerrekursgericht hat festgehalten, dass nach den Akten keinerlei Anhaltspunkte bestÃ¼nden, dass sich an den WohnsitzverhÃ¤ltnissen in naher Zukunft etwas Ã¤ndern wÃ¼rde. Anders als in dem vom Verwaltungsgericht am 22. April 1998 beurteilten Fall ist somit von einer dauerhaften Wohnsitzverlegung und nicht von einer bloss vorÃ¼bergehenden Zweckentfremdung auszugehen. Mit dem definitiven Wegzug ins Ausland wurde die Wohnung im Kanton GraubÃ¼nden zu einem Zweitwohnsitz der Pflichtigen, ungeachtet des hohen Erwerbspreises. FÃ¼r diese Art von Wohnliegenschaften wird ein Steueraufschub nicht zugelassen (vgl. BGE 138 II 105 = Pra 101 [2012] Nr. 88). Dass die Pflichtigen ursprÃ¼nglich die "genuine Absicht" hatten, im Kanton GraubÃ¼nden lÃ¤ngerfristig ihren Lebensmittelpunkt zu errichten, Ã¤ndert daran nichts. Insbesondere kann ihrer Argumentation, wonach es lediglich darauf ankomme, dass der VerÃ¤usserer beabsichtige, im Zeitpunkt der Ersatzbeschaffung sein Hauptdomizil am Ersatzobjekt begrÃ¼nden zu wollen, nicht gefolgt werden. Denn rein begrifflich ist eine gewisse Zeitspanne erforderlich, damit es sich um eine<i> dauernde</i> Nutzung der Ersatzliegenschaft handeln kann. Wird die Ersatzliegenschaft â wie hier â lediglich ein Jahr und 10 Monate als Hauptwohnsitz genutzt, kann jedenfalls noch nicht von einer dauernden Nutzung gesprochen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.7 </span></b><span>Die Pflichtigen wenden sich weiter gegen die Besteuerung eines Gewinns, der gar nicht realisiert worden sei.</span></p> <p class="Urteilstext">Mit der MÃ¶glichkeit einer Ersatzbeschaffung kÃ¶nnen Eigenheimbesitzer â anders als EigentÃ¼mer einer Zweit- oder Ferienwohnung â von einem Steueraufschub profitieren. Dank dem Steueraufschub soll dem Steuerpflichtigen wenn nÃ¶tig der gesamte VerkaufserlÃ¶s fÃ¼r die Finanzierung eines Ersatzobjekts zur VerfÃ¼gung stehen (BGE 130 II 202 E. 5.2). TatsÃ¤chlich bleibt bei einer definitiven Zweckentfremdung der Ersatzliegenschaft ohne Verkauf das investierte Kapital im Ersatzobjekt gebunden. Dass beim Steuerpflichtigen bei definitiver Zweckentfremdung u.<span> </span>U. ein finanzielles Problem entsteht, wenn wie hier nicht einmal eine Fremdvermietung stattfindet, wird jedoch von Lehre und Rechtsprechung in Kauf genommen, da die Liegenschaft nicht mehr ihrem privilegierten Zweck entsprechend genutzt wird (vgl. Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum, Teil III, ZStP 1/2011, S. 1 ff., S. 6). Daher wird die NutzungsÃ¤nderung des Ersatzobjekts neben der VerÃ¤usserung einhellig als steuerauslÃ¶sender Tatbestand behandelt, sofern die weiteren Voraussetzungen erfÃ¼llt sind (Richner, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 5; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 216 N. 296; VGr, 25. September 2014, SB.2013.00133, E. 2.2.1; 14. MÃ¤rz 2012, SB.2011.00154, E. 2.3.2). Dies gilt nicht nur fÃ¼r die Ersatzbeschaffung von dauernd selbstgenutztem Wohneigentum, sondern auch fÃ¼r die SteueraufschubstatbestÃ¤nde nach § 216 Abs. 3 lit. h und lit. g StG. Eine Verletzung des Grundsatzes der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit ist hierin nicht zu erblicken. Bei dieser Sachlage erÃ¼brigt sich sodann die eventualiter beantragte RÃ¼ckweisung an die Beschwerdegegnerin zur weiteren AbklÃ¤rung und zum Neuentscheid.</p> <p class="Urteilstext"><span>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Kosten sind dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>