<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00759</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221022&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00759</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.02.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Dreifamilienhauses mit Unterniveaugarage: Nebenbestimmungsweise Heilung der Übernutzung; massgebliche Gebäudelängsseite für den grossen Grundabstand; vorinstanzliche Kostenregelung. Da sich die anzurechnenden, als Nebenräume ausgewiesenen Räume durch relativ einfache bauliche Massnahmen zu Räumen ausgestalten liessen, welche sich nicht zum Wohnen eigenen und damit nicht zur Ausnützung zu zählen wären, hob das Baurekursgericht die Baubewilligung nicht auf, sondern ergänzte diese um eine Nebenbestimmung, wonach die Fensterflächen bei den betreffenden drei Räumen auf jeweils weniger als 10 % der Bodenfläche zu verkleinern und im nur von aussen zugänglichen Abstellraum im Erdgeschoss zudem auf eine Beheizung zu verzichten sei. Dass der Normzweck von § 251 PBG durch die strittige Mängelbehebung unterlaufen würde, ist nicht ersichtlich. Die Ausnützungsbeschränkung bleibt durch die neben der Ausnützungsziffer erforderliche Einhaltung der Abstände, Gebäudelänge und -breite sowie der Geschosszahl genügend gesichert. Es besteht ein gewisses Missbrauchspotenzial, indem die Trennwände zu den angrenzenden Wohnräumen theoretisch entfernt werden könnten. Zu beurteilen ist indes der Zustand gemäss Baubewilligung beziehungsweise den zugehörigen Plänen, welcher sich mit den strittigen Nebenbestimmungen als bewilligungsfähig erweist (E.3). Die Festlegung des grossen Grenzabstands erwies sich als rechtmässig und wird von der projektierten Baute ohne weiteres eingehalten (E.4). Die Kosten- und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids nach dem Unterliegerprinzip erweist sich als rechtmässig (E.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERTEILUNG">KOSTENVERTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERNUTZUNG">ÃBERNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 251 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 254 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=53971" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00759</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Februar 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Mettmenstetten, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Der Gemeinderat Mettmenstetten erteilte C und D am 3. MÃ¤rz 2020 unter Bedingungen die </span>baurechtliche Bewilligung<b> </b><span>fÃ¼r den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01 bis auf das Kellergeschoss und an dessen Stelle den Neubau eines Dreifamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in Mettmenstetten.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierten A und B als Nachbarn am 13. April 2020 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 12. August 2020 im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 29. September 2020 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergÃ¤nzte das Dispositiv des Beschlusses des <span>Gemeinderats Mettmenstetten vom 3. MÃ¤rz 2020 mit folgender Nebenbestimmung: Vor Baubeginn seien dem Gemeinderat Mettmenstetten revidierte PlÃ¤ne einzureichen und von diesem bewilligen zu lassen, wonach der im Grundriss Erdgeschoss nur von aussen zugÃ¤ngliche, als ''Abstellraum'' bezeichnete Raum, der im Grundriss Erdgeschoss in der Wohnung W2 mit ''Waschen'' bezeichnete Raum und der im Grundriss Obergeschoss in der Wohnung W2 mit ''Abstellraum'' bezeichnete Raum FensterflÃ¤chen von jeweils weniger als 10 % der BodenflÃ¤che aufweisen wÃ¼rden</span>. Im nur von aussen zugÃ¤nglichen <span>''Abstellraum'' im Erdgeschoss sei zudem auf eine Beheizung zu verzichten. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 6'180.- zu 3/4 den Rekurrenten und verpflichtete Letztere zur Leistung einer reduzierten ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die Bauherrschaft.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B <span>erhoben dagegen am 2. November 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, die Baubewilligung vom </span><span>3. MÃ¤rz 2020 aufzuheben und dem Bauvorhaben die Erteilung einer Baubewilligung zu verweigern</span>. Eventuell seien zumindest die gesamten Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens der Bauherrschaft aufzuerlegen und von der Verpflichtung der BeschwerdefÃ¼hrer, den privaten Beschwerdegegnern eine UmtriebsentschÃ¤digung zu bezahlen, abzusehen. <span>Sodann verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 20. November 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 4. Dezember 2020 beantragten </span><span>C und D<span>, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine ParteientschÃ¤digung. Gleichentags beantragte der </span>Gemeinderat Mettmenstetten<span> die Abweisung der Beschwerde.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 14. Januar 2021 replizierten </span>A und B <span>unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mettmenstetten vom 23. April 2019 (BZO) in der Wohnzone W2a. Die Bauherrschaft plant, das bestehende Einfamilienhaus bis auf das Kellergeschoss abzubrechen und an dessen Stelle ein Dreifamilienhaus mit Unterniveaugarage zu erstellen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden als EigentÃ¼mer der sÃ¼dÃ¶stlich an die Bauparzelle angrenzenden Liegenschaft rÃ¼gen im Wesentlichen die nebenbestimmungsweise Heilung der AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung durch das Baurekursgericht. Sodann machen sie geltend, gegenÃ¼ber ihrem GrundstÃ¼ck wÃ¤re der grosse Grenzabstand gemÃ¤ss Art. 12 BZO einzuhalten, welcher unterschritten wÃ¼rde. Schliesslich beanstanden sie die Kostenauflage des vorinstanzlichen Verfahrens an sie.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Die AusnÃ¼tzungsziffer, welche die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che im VerhÃ¤ltnis zur GrundstÃ¼cksflÃ¤che beschrÃ¤nkt (§ 254 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemÃ¤ss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung des PBG vom 14. September 2015), wurde fÃ¼r die vorliegend massgebliche <span>Wohnzone W2a auf 35 % festgelegt (Art. 11 BZO). G<span>emÃ¤ss § </span></span>255 <span>Abs. 1 PBG sind RÃ¤ume anrechenbar, die dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienen </span>oder hierfÃ¼r verwendbar <span>sind </span>unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden<span>. FÃ¼r die Frage der Anrechenbarkeit im Sinn von § </span>255 <span>Abs. 1 PBG ist entscheidend, </span>ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfÃ¼llt, sondern <span>(ausschliesslich oder neben dem Sachzweck) </span>fÃ¼r die AusÃ¼bung menschlicher TÃ¤tigkeiten und damit fÃ¼r den Aufenthalt von Personen bestimmt ist <span>(VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 3.2 mit Hinweisen und auch zum Folgenden; VGr, 7. Dezember 2000, VB.2000.00304/00314, E. 3b aa = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 940 f.). Anrechenbar sind sodann RÃ¤ume, welche gemÃ¤ss Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen, aber als solche verwendbar, das heisst, als solche geeignet sind. </span>Dies trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte FlÃ¤chen erfÃ¼llt oder nur unwesentlich unterschritten werden oder wenn <span>die Eignung in diesem Sinn ohne wesentliche bauliche VerÃ¤nderungen herbeigefÃ¼hrt werden kann (VGr, 22. Juli 2005, VB.2005.00208, E. 2.2 = BEZ 2005 Nr. 37;<b> </b>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 941 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Zur Berechnung der hÃ¶chstmÃ¶glichen FlÃ¤che fÃ¼r die Wohnnutzung auf der Parzelle geht die </span>Baubewilligung<b> </b><span>von einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von </span><span>1'221 m<sup>2</sup> <span>aus, was unter Zugrundelegung der </span></span>AusnÃ¼tzungsziffer <span>von 35 % zu einer zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von </span><span>380,5 m<sup>2</sup><span> fÃ¼hrt</span>. Die geplante AusnÃ¼tzung liegt bei insgesamt 380,4 m<sup>2</sup>, davon befinden sich 192,8 m<sup>2</sup> der WohnflÃ¤che im Erdgeschoss und 187,6 m<sup>2</sup> im Obergeschoss. Nicht an die AusnÃ¼tzung angerechnet wurden im Erdgeschoss bei der Wohnung W01 zwei als AbstellrÃ¤ume bezeichnete RÃ¤ume von 7 m<sup>2</sup> und 2 m<sup>2</sup> sowie bei der Wohnung W02 ein mit Waschen/Trocknen bezeichneter Raum von 6,3 m<sup>2</sup>. Ferner befindet sich im Erdgeschoss ein nur von aussen zugÃ¤nglicher, mit ''Gemeinschaft, Kiwa'' bezeichneter Raum von 10 m<sup>2</sup>, welcher ebenfalls nicht an die AusnÃ¼tzung angerechnet wurde. Im Obergeschoss wurden sodann bei der Wohnung W01 ein Raum fÃ¼r Waschen/Trocknen von 9,5 m<sup>2</sup> sowie bei der Wohnung W02 ein Abstellraum von 6,3 m<sup>2</sup> nicht in die AusnÃ¼tzungsberechnung miteinbezogen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Baurekursgericht erachtete den im <span>Erdgeschoss nur von aussen zugÃ¤nglichen Raum (10 m<sup>2</sup>), den im Erdgeschoss in der Wohnung W02 mit ''Waschen/Trocknen'' bezeichneten Raum (6,3 m<sup>2</sup>) und den im Obergeschoss in der Wohnung W02 mit ''Abstellraum'' bezeichneten Raum (6,3 m<sup>2</sup>) insbesondere aufgrund der grossen FensterflÃ¤chen als fÃ¼r den dauernden Aufenthalt verwendbar, beziehungsweise <span>ohne wesentliche bauliche VerÃ¤nderungen dazu geeignet </span>und damit an die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar. Die beiden zu Wohnung W01 zÃ¤hlenden AbstellrÃ¤ume im Erdgeschoss sowie den Raum fÃ¼r Waschen/Trocknen im Obergeschoss bestÃ¤tigte es demgegenÃ¼ber als nicht anrechenbar. Insgesamt stellte das Baurekursgericht damit eine Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer um 22,6 m<sup>2</sup> und damit um knapp 6 % der gesamten AusnÃ¼tzung fest. Da sich die anzurechnenden, als NebenrÃ¤ume ausgewiesenen RÃ¤ume durch relativ einfache bauliche Massnahmen zu RÃ¤umen ausgestalten liessen, welche sich nicht zum Wohnen eigenen und damit nicht zur AusnÃ¼tzung zu zÃ¤hlen wÃ¤ren, hob das Baurekursgericht die Baubewilligung nicht auf. Stattdessen ergÃ¤nzte es diese um eine Nebenbestimmung, wonach die FensterflÃ¤chen bei diesen drei RÃ¤umen auf jeweils weniger als 10 % der BodenflÃ¤che zu verkleinern </span>und im nur von aussen zugÃ¤nglichen <span>''Abstellraum'' im Erdgeschoss zudem auf eine Beheizung zu verzichten sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen die Ãbernutzung, welche gut </span><span>22,6 m<sup>2 </sup><span>respektive knapp 6 % betrÃ¤gt, als nicht nebenbestimmungsweise heilbar. Sie machen geltend, dadurch wÃ¼rde die Bestimmung Ã¼ber die AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung (§ 251 PBG) ihres Sinngehalts entleert. Zudem sei nicht ausgeschlossen, dass die Nutzung der drei RÃ¤ume zu Wohnzwecken auch mit den verlangten Ãnderungen nicht ausgeschlossen werden kÃ¶nne. Durch Entfernung der dÃ¼nnen, nicht tragenden WÃ¤nde kÃ¶nnten sie mit geringem Aufwand den angrenzenden vollwertigen WohnrÃ¤umen zugeschlagen werden. Die Vorinstanz betrachte die Wirkung der statuierten Nebenbestimmungen zu Unrecht isoliert und lasse die MÃ¶glichkeit der einfachen Verbindbarkeit mit den angrenzenden WohnrÃ¤umen ausser Acht.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b><span>Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen und mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der </span>Baubewilligung<b> </b><span>behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung nicht Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der </span>Baubewilligung<b> </b><span>ist als gewichtig einzustufen. Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der </span>Baubewilligung<b> </b><span>nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mehr mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 437).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b><span>Hierzu fÃ¤llt vorliegend zunÃ¤chst ins Gewicht, dass bei der Beantwortung der Frage, ob MÃ¤ngel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nnen oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, der Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt.<i> </i>Die vom Baurekursgericht statuierte Verkleinerung der FensterflÃ¤chen bei den drei massgeblichen RÃ¤umen auf jeweils weniger als </span><span>10 % der BodenflÃ¤che<span> sowie den Verzicht auf eine Beheizung des von aussen zugÃ¤nglichen Raums stellen an sich unbestrittenermassen keine wesentlichen ProjektÃ¤nderungen dar. Unter diesem Aspekt ist der Mangel durchaus der nebenbestimmungsweisen Heilung zugÃ¤nglich. Sodann spricht auch die GrÃ¶ssenordnung der AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung von knapp 6 % nicht von vornherein gegen das Vorliegen eines untergeordneten Mangels. So war etwa in einem anderen Fall eine Ãbernutzung von gut 11 m<sup>2</sup> bzw. Ã¼ber 7 % ebenfalls der nebenbestimmungsweisen Heilung zugÃ¤nglich (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.2.2). Der Schluss der Vorinstanz, wonach sich der Mangel ohne besondere Schwierigkeiten mittels Statuierung der besagten Nebenbestimmungen korrigieren lÃ¤sst, stellt sich unter diesen Gesichtspunkten nicht als rechtsverletzend heraus.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b><span>Sodann ist zu bedenken, dass die AusnÃ¼tzung von BaugrundstÃ¼cken nicht nur durch die AusnÃ¼tzungsziffer eingeschrÃ¤nkt wird, sondern auch durch die GebÃ¤udelÃ¤nge und GebÃ¤udebreite sowie durch die </span>Bestimmungen Ã¼ber die AbstÃ¤nde und Ã¼ber die Geschosszahl (vgl. § 251 lit. b PBG). Dass der Normzweck von § 251 PBG durch die strittige MÃ¤ngelbehebung des Baurekursgerichts unterlaufen wÃ¼rde, ist daher nicht ersichtlich. Die AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung bleibt durch die neben der AusnÃ¼tzungsziffer erforderliche Einhaltung der AbstÃ¤nde, <span>GebÃ¤udelÃ¤nge und -breite sowie der Geschosszahl genÃ¼gend gesichert. Schliesslich erweist sich auch die RÃ¼ge, durch Entfernung der WÃ¤nde zu den angrenzenden WohnrÃ¤umen kÃ¶nnten die strittigen drei RÃ¤ume dennoch zum Wohnen genutzt werden, als untauglich. Es handelt sich bei den betroffenen WÃ¤nden nicht um tragende WÃ¤nde und sie wirken in den BauplÃ¤nen tatsÃ¤chlich dÃ¼nner als andere TrennwÃ¤nde. Auch wenn es sich dabei um gemauerte WÃ¤nde handelt, steht dies ihrer allfÃ¤lligen spÃ¤teren Entfernung nicht von vornherein entgegen. Insofern besteht ein gewisses Missbrauchspotenzial. Zu beurteilen ist indes der Zustand gemÃ¤ss Baubewilligung beziehungsweise den zugehÃ¶rigen PlÃ¤nen, welcher sich nach dem Gesagten mit den strittigen Nebenbestimmungen als bewilligungsfÃ¤hig erweist. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Strittig ist als Zweites, welches die fÃ¼r die Einhaltung des grossen Grenzabstands massgebliche, </span>am meisten nach SÃ¼den gerichtete GebÃ¤udelÃ¤ngsseite<span> sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der grosse Grenzabstand betrÃ¤gt gemÃ¤ss Art. 11 BZO in der massgeblichen Wohnzone W2a mindestens 8 m, der kleine Grenzabstand 4 m. Dabei gilt der grosse Grenzabstand in der Regel fÃ¼r die am meisten nach SÃ¼den gerichtete GebÃ¤udelÃ¤ngsseite (Art. 12 BZO). Der Gemeinderat erhÃ¤lt in Art. 12 BZO sodann die Kompetenz, in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen â als Beispiel wird ''ungÃ¼nstige GrundstÃ¼cksform'' genannt â den grossen Grenzabstand abweichend festzusetzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Die Begriffe des grossen und kleinen Grenzabstands sind im kantonalen Baugesetz nicht enthalten.</span><span> Bei </span>Art. 12 BZO <span>handelt es sich vollumfÃ¤nglich um gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b PBG kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen </span>Anwendung und Auslegung <span>in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt und ihr einen von der Gemeindeautonomie geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraum erÃ¶ffnet. Die Angemessenheitskontrolle des Baurekursgerichts gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. c VRG ist deshalb â abhÃ¤ngig von der BegrÃ¼ndungsdichte der kommunalen BehÃ¶rde â beschrÃ¤nkt (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Dem Verwaltungsgericht steht demgegenÃ¼ber keine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Der Gemeinderat hat vorliegend in der Rekursantwort die Festlegung des grossen Grenzabstands begrÃ¼ndet. Er fÃ¼hrte aus, Sinn und Zweck der Bestimmung sei es, zwischen GebÃ¤ude und Grenze Raum zu schaffen, zu dem sich die Wohnungen hauptsÃ¤chlich orientierten, um so fÃ¼r eine optimale Belichtung und Besonnung zu sorgen. Die am meisten gegen SÃ¼den ausgerichtete GebÃ¤udelÃ¤ngsseite sei vorliegend zur G-Strasse hin orientiert. Dies gelte auch fÃ¼r die grosszÃ¼gigen WohnrÃ¤ume der Wohnungen W01 und W03. Zudem weise das GrundstÃ¼ck keine Rechteckform auf und falle gegen die G-Strasse hin relativ stark ab. Es entspreche zudem der Praxis der Gemeinde, den grossen Grenzabstand zur G-Strasse hin zu verlangen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Das Baurekursgericht hat dazu im Wesentlichen festgehalten, auch die Ã¼brigen GebÃ¤ude â so auch dasjenige der BeschwerdefÃ¼hrenden â richteten sich zur G-Strasse aus. Zudem weise das GelÃ¤nde zur G-Strasse hin ein GefÃ¤lle auf, weshalb die Ausrichtung des Aussenbereichs in diese Richtung sinnvoll erscheine. Die WohnrÃ¤ume und die damit verbundenen Aussenbereiche der Wohnungen W01 und W03 seien ebenfalls zur G-Strasse hin ausgerichtet. Die Richtigkeit, den grossen Grenzabstand zur G-Strasse hin festzusetzen, ergebe sich im Ãbrigen bereits aus dem Umgebungsplan beziehungsweise dem GIS-Auszug.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.5 </span></b>Vorab ist festzustellen, dass sich aus den BauplÃ¤nen nicht ohne Weiteres ergibt, welches die sÃ¼dliche GebÃ¤udelÃ¤ngsseite der geplanten Neubaute, das heisst, deren lÃ¤ngste Seite ist. Weder das BaugrundstÃ¼ck noch die geplante Baute weisen eine rechteckige Form auf. Die sÃ¼dÃ¶stliche und die sÃ¼dwestliche GebÃ¤udeseite sind in etwa gleich lang; in sÃ¼dlicher Richtung springt die Fassade zurÃ¼ck. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.5.1 </span></b><span>Wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, sind die Aussenbereiche sowie die WohnrÃ¤ume der Wohnungen W01 und W03 zur G-Strasse, das heisst, gegen SÃ¼dwesten ausgerichtet, was auch auf die benachbarten Liegenschaften zutrifft. Die Vorinstanzen haben die Festlegung des grossen Grenzabstands richtigerweise vor dem Hintergrund von dessen Sinn und Zweck vorgenommen. Insgesamt lag die Festlegung der am meisten gegen SÃ¼den gerichteten GebÃ¤udelÃ¤ngsseite als diejenige gegen die G-Strasse hin, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen des Gemeinderats und wurde vom Baurekursgericht zu Recht als nachvollziehbar und plausibel beurteilt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden hat das Baurekursgericht zur BegrÃ¼ndung nicht lediglich auf die Ansicht des Gemeinderats abgestellt, sondern sich damit im Rahmen seiner Kognition auseinandergesetzt. Dabei hat es die gesamten Bauakten miteinbezogen und sich nicht bloss auf den GIS-Auszug abgestÃ¼tzt, sondern diesen lediglich ergÃ¤nzend erwÃ¤hnt. Ein Fehler bei der Sachverhaltsfeststellung ist ihm bei der Eruierung der massgeblichen GebÃ¤udeseite nicht unterlaufen. <span>Dass der Gemeinderat von seiner Kompetenz, </span>den grossen Grenzabstand in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen abweichend festzusetzen, vorliegend Gebrauch gemacht hÃ¤tte, ist im Ãbrigen nicht ersichtlich. Es liegt weder ein Ausnahmefall vor, noch wurde ein solcher von der Gemeinde zur EntscheidbegrÃ¼ndung herangezogen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Insgesamt erweist sich die Festlegung des grossen Grenzabstands damit als rechtmÃ¤ssig und wird von der projektierten Baute mit rund 12 m zur abgestÃ¼tzten Terrasse beziehungsweise rund 15 m zum Erdgeschoss ohne weiteres eingehalten. Die gegenteiligen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind unbegrÃ¼ndet. Der gegenÃ¼ber dem beschwerdegegnerischen GrundstÃ¼ck folglich einzuhaltende kleine Grenzabstand wird im Ãbrigen mit mindestens 6,23 m ebenfalls nicht verletzt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Schliesslich beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden die Auferlegung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten und die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung an die Gegenpartei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Die Auflage der Verfahrenskosten erfolgt im Rekursverfahren gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG bei mehreren am Verfahren Beteiligten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Ausnahmsweise werden sie nach dem Verursacherprinzip auferlegt (§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG). MÃ¶glich ist sodann die Kostenauferlegung ohne AnknÃ¼pfung an die gesetzlichen Kriterien und unter BerÃ¼cksichtigung von BilligkeitserwÃ¤gungen. Bei der Verteilung der Verfahrenskosten steht der Entscheidinstanz ein erheblicher Ermessensspielraum zu (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 41 und 43). Analoges gilt betreffend ParteientschÃ¤digungen (§ 17 Abs. 2 VRG; PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 25 ff. und N. 90).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span>Das Baurekursgericht hat die Kosten seines Entscheids <span>"ausgangsgemÃ¤ss" </span>zu 3/4 den <span>jetzigen </span>BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt. Analog dazu hat sie die BeschwerdefÃ¼hrenden zu einer reduzierten UmtriebsentschÃ¤digung an die private Gegenpartei verpflichtet. <span>Damit ist das Baurekursgericht nach dem Unterliegerprinzip vorgegangen. Dies ist grundsÃ¤tzlich nachvollziehbar, nachdem der Rekurs im Wesentlichen abgewiesen wurde und lediglich zur ErgÃ¤nzung einer Nebenbestimmung gefÃ¼hrt hat</span></span>.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Im Rahmen ihrer RÃ¼ge machen die BeschwerdefÃ¼hrenden allerdings geltend, die BaubehÃ¶rde habe ihren Entscheid ungenÃ¼gend begrÃ¼ndet hinsichtlich der nach <span>Art. 13 Abs. 1 BZO erforderlichen </span>besonders guten Gestaltung und guten EinfÃ¼gung von FlachdÃ¤chern <span>ins Orts- und Quartierbild. Dazu ist Folgendes festzuhalten:</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.1 </span></b><span>Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch der Betroffenen auf rechtliches GehÃ¶r ergibt sich als Teilgehalt auch die BegrÃ¼ndungspflicht (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 28 N. 5). An die BegrÃ¼ndungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1 PBG). Die massgeblichen SachumstÃ¤nde ergeben sich daher weitgehend aus der Baueingabe, weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Entscheid von der baueingabegemÃ¤ssen Bewilligung des Vorhabens auszugehen ist. Die Baubewilligung dient nicht dazu, Dritten die Auseinandersetzung mit der Baueingabe zu ersparen (VGr, 28. November 2019, VB.2019.00258, E. 5.2 mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.2 </span></b><span>Die BegrÃ¼ndung eines baurechtlichen Entscheids genÃ¼gt den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt wird, dessen Tragweite zu beurteilen. Damit kann er entscheiden, ob er den Entscheid anfechten will. Baubewilligungen sind daher in der Regel nicht eingehender zu begrÃ¼nden, ergibt sich der Inhalt der Bewilligung doch aus der im Bewilligungsverfahren von jedermann einsehbaren Baueingabe. Eine ErlÃ¤uterung und BegrÃ¼ndung aller im Verlauf der ProjektprÃ¼fung erfolgten Arbeiten, Feststellungen und Ãberlegungen ist faktisch unmÃ¶glich und wird vom Gesetzgeber auch nicht verlangt. Eine Pflicht zur BegrÃ¼ndung des baurechtlichen Entscheids besteht bloss insoweit, als das Fehlen einer BegrÃ¼ndung wegen der KomplexitÃ¤t des Bauvorhabens oder einzelner Aspekte desselben eine Anfechtung der Bewilligung etwa durch Dritte erheblich erschweren oder geradezu verunmÃ¶glichen wÃ¼rde (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 434 f.).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.3 </span></b>Eine solche Situation liegt hier nicht vor. Abgesehen davon enthielt die Baubewilligung in Disp.-Ziff. 13 durchaus Vorgaben zur Gestaltung des Flachdachs. Daraus geht fÃ¼r die Betroffenen erkennbar hervor, dass die BaubehÃ¶rde die Bestimmung von Art. 13 BZO als erfÃ¼llt erachtet hat. Es liegt damit im Bewilligungsentscheid des Gemeinderats keine GehÃ¶rsverweigerung wegen ungenÃ¼gender BegrÃ¼ndung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.4 </b>Damit erweist sich die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung des vorinstanzlichen Verfahrens nach dem Unterliegerprinzip als vertretbar, zumal unter BerÃ¼cksichtigung des erwÃ¤hnten erheblichen vorinstanzlichen Ermessensspielraums<span> (vgl. vorn E. 5.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Anzumerken bleibt, dass es die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zulÃ¤sst, eine Bauanordnung<span> nachtrÃ¤glich zu ergÃ¤nzen. In seiner Rekursantwort hat der Gemeinderat vorliegend das Vorliegen der Voraussetzungen fÃ¼r die Bewilligung des Flachdachs begrÃ¼ndet. Das Baurekursgericht hat sich im Ãbrigen mit den BeweggrÃ¼nden des Gemeinderats auseinandergesetzt, diese mit eigenen Erkenntnissen ergÃ¤nzt und die gestalterische Beurteilung des Gemeinderats betreffend Flachdach als vertretbar und in dessen Ermessen liegend erachtet. Auch dem Baurekursgericht ist damit keine GehÃ¶rsverletzung vorzuwerfen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Zusammengefasst erwiesen sich die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unbehelflich. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag (§ </span>70 <span>in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Hingegen sind sie je zur HÃ¤lfte, unter solidarischer Haftung, zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 2'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin 2 steht keine EntschÃ¤digung zu und hat sie auch nicht beantragt (§ 17 Abs. 3; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 100).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 130.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'130.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den </span><span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung auferlegt<span>.</span></span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die </span><span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 <span>werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>