<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00157</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221972&amp;W10_KEY=13013469&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00157</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.12.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erweiterte Besitzstandsgarantie; Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung. Neubauähnliche Umgestaltungen sprengen den Rahmen der gemäss der erweiterten Besitzstandsgarantie nach § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (E. 3.1.2) Im Sinne eines Indizes ist in Bezug auf die neubauähnliche Umgestaltung danach zu fragen, ob ein weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz stattfindet. Neubauähnliche Umgestaltungen sind jedoch nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen (E. 3.1.3). Die Bauherrin müsste bei einem Neubau nicht entscheidend weniger Ausnützung gewärtigen. Anhaltspunkte für eine Gesetzesumgehung bestehen nicht (E. 3.2.3). Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Abs. 2 von Art. 31 LSV fällt nur dann in Betracht, wenn erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen baulichen und gestalterischen Massnahmen gemäss Abs. 1 ausgeschöpft worden sind (E. 4.4.1). Dies ist vorliegend nicht der Fall (E. 4.4.2). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE">ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERTE">IMMISSIONSGRENZWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZMASSNAHMEN">LÃRMSCHUTZMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZRECHT">LÃRMSCHUTZRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICHE UMGESTALTUNG">NEUBAUÃHNLICHE UMGESTALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 31 Zus. 1 LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24g BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=55457" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00157</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Dezember 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baugenossenschaft A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. Juli 2020 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau und die Umnutzung des bestehenden GebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02/F-Strasse 03 in ZÃ¼rich. Gleichzeitig wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 22. August 2019 erÃ¶ffnet, mit welcher der Bauherrin eine lÃ¤rmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid der Bausektion erhob die C AG am 19. August 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung von Auflagen (bezÃ¼glich Befensterung und GrÃ¶sse der Fenster im Erdgeschoss sowie bezÃ¼glich der TrockenrÃ¤ume und des Vorraums der Toilette in der Erdgeschosswohnung) sowie die Aufhebung der Bauverweigerung fÃ¼r die anbegehrte Wohnnutzung im Untergeschoss (Verfahren G.‑Nr. 04).</p> <p class="Urteilstext">Am 24. August 2020 erhob auch die Baugenossenschaft A Rekurs gegen den genannten Entscheid und beantragte die Aufhebung des Beschlusses der Bausektion, eventualiter die RÃ¼ckweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung (Verfahren G.-Nr. 05).</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 29. Januar 2021 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren. Es wies den Rekurs im Verfahren G.-Nr. 05 ab. Den Rekurs im Verfahren G.-Nr. 04 hiess es teilweise gut und hob den Beschluss der Bausektion vom 15. Juli 2020 insoweit auf, als die Bauherrschaft damit auflageweise zur Erstellung eines Trockenraums und zur VergrÃ¶sserung des Toilettenvorraums der Wohnung 2 im Erdgeschoss verpflichtet wurde. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 2. MÃ¤rz 2021 erhob die Baugenossenschaft A Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und verlangte â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen â, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021, die Baubewilligung der Bausektion vom 15. Juli 2020 und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. August 2019 seien aufzuheben. Es seien der Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligung und die lÃ¤rmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung fÃ¼r den Umbau und die Umnutzung des Wohnhauses zu verweigern. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Am 15. MÃ¤rz 2021 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 25. MÃ¤rz 2021 beantragte die Baudirektion unter Verweis auf den Mitbericht des Tiefbauamts vom 16. MÃ¤rz 2021 die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 19. April 2021 beantragte die C AG, die Beschwerde sei â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge (zuzÃ¼glich MWST) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin â abzuweisen. Am 21. April 2021 reichte die Bausektion ihre Beschwerdeantwort ein mit dem Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Mit Replik vom 17. Mai 2021 hielt die Baugenossenschaft A an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Schreiben vom 9. Juni 2021 verzichtete die Bausektion auf weitere AusfÃ¼hrungen. Mit Duplik vom 10. Juni 2021 hielt die C AG an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Baugenossenschaft A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitbetroffen ist der Umbau und die Umnutzung der auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02/F-Strasse 03 gelegenen, gewerblich genutzten Baute. GemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) liegt das streitbetroffene GrundstÃ¼ck in der Quartiererhaltungszone I5c (QI5c). Es wurde ein Mindestwohnanteil von 60 % festgesetzt und es gelangt nach Art. 3 Abs. 2 lit. d BZO die LÃ¤rm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III zur Anwendung. Die Bauherrin plant, das GebÃ¤ude umzubauen und der Wohnnutzung zuzufÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin moniert, es handle sich um eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Ob eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vorliegt, beurteilt sich nach Massgabe der erweiterten Besitzstandsgarantie gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>§ 357 Abs. 1 PBG erlaubt Umbauten oder die Erweiterungen von bestehenden Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, grundsÃ¤tzlich nur insoweit, als dadurch keine neuen oder weitergehenden Abweichungen von Vorschriften geschaffen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2 derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings sprengen neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssen die fÃ¼r Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Im Sinne eines Indizes ist in Bezug auf die neubauÃ¤hnliche Umgestaltung danach zu fragen, ob ein weitgehender Ersatz der bisherigen Bausubstanz stattfindet. NeubauÃ¤hnliche Umgestaltungen sind nach der langjÃ¤hrigen, bestÃ¤tigten Rechtsprechung jedoch nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nach dem Gesagten nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2; vgl. zum Ganzen VGr, 19. MÃ¤rz 2020, VB.2019.00660, E. 2.2).</p> <p class="MsoNormal"><span>Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Ãnderungen von verfallenen, technisch abbruchreifen Bauten und Anlagen (RB 1994 Nr. 72). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lÃ¤sst sich aber nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. FÃ¼r technische Abbruchreife sprechen jedenfalls schwere MÃ¤ngel der Bausubstanz, welche die Statik einer Baute beeintrÃ¤chtigen (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00276, E. 3.2 mit Hinweis; 19. MÃ¤rz 2020, VB.2019.00660, E. 2.2.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Die strittige Baute hÃ¤lt die Vorschriften nach Art. 24g Abs. 5 lit. b BZO nicht ein (vgl. im Detail: E. 3.2.3). Es handelt sich unbestrittenermassen um eine â den baurechtlichen Vorschriften widersprechende â bestehende Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Vorliegend sind die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz mit Blick auf die BauplÃ¤ne zu Recht zur Auffassung gelangt, dass es sich um ein "Bauvorhaben mit tiefen Eingriffen" bzw. um einen "relativ tiefgreifende[n] Umbau" handelt. Im Innern bleiben allein die tragenden Elemente bestehen; und auch diese nicht vollstÃ¤ndig (zu ca. 90 %). Die Treppen sollen neu gefÃ¼hrt werden. </p> <p class="Urteilstext">In diesem Zusammenhang ist der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zu folgen, soweit sie vorbringt, die Vorinstanz habe dadurch, dass sie von einem Umbau ausgegangen sei, die BegrÃ¼ndungspflicht verletzt. Die Vorinstanz hat ihre Auffassung ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndet. Die BeschwerdefÃ¼hrerin konnte sich Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen (vgl. BGE 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Angesichts der weitgehenden baulichen Ãnderungen muss geprÃ¼ft werden, ob eine Umgehung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen vorliegt.</p> <p class="Urteilstext">Ein Neubau auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mÃ¼sste â wie bereits der bestehende Bau â gemÃ¤ss Art. 24g Abs. 4 BZO auf beiden Strassenseiten, nÃ¤mlich entlang der E-Strasse und der F-Strasse, auf die Baulinie gebaut werden. Im seitlichen Bereich kommt die Regelung nach Art. 24g Abs. 3 BZO zur Anwendung, wonach die geschlossene Bauweise entlang von Strassen und PlÃ¤tzen hier zustimmungsfrei gestattet ist; beim Ersatz von HauptgebÃ¤uden mit seitlich geschlossener Bauweise â wie dem Streitobjekt â ist die geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Weiter ist Art. 24g Abs. 5 lit. b BZO zu beachten, wonach in der Zone QI5c â gemessen ab der Baulinie â eine Bautiefe von 12 m erlaubt ist. Geht man davon aus, dass die Bautiefe von beiden Strassenseiten her zu bestimmen ist, ergibt dies bei einem Neubau eine minimal kleinere Ã¼berbaubare FlÃ¤che von etwa 13 m<sup>2</sup> (ca. 5 m<sup>2</sup> aufgrund der Ãberschreitung der relevanten Bautiefe ab der E-Strasse um ca. 1 m Ã¼ber eine Breite von ca. 5 m; ca. 8 m<sup>2</sup> aufgrund des Verlaufs der Baulinie an der Ecke E-Strasse/F-Strasse). Angesichts eines oberirdischen GebÃ¤udevolumens der bestehenden Baute von ca. 360 m<sup>2</sup> (vgl. GIS [gis.zh.ch]) mÃ¼sste die Bauherrin bei einem Neubau nicht entscheidend weniger AusnÃ¼tzung â die im Rahmen der geltenden Bau- und Zonenordnung nur Ã¼ber die in Art. 24g Abs. 2 BZO festgelegten Grundmasse beschrÃ¤nkt wird â gewÃ¤rtigen (ein Minus von ca. 3,6 %). Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandete Zunahme der AusnÃ¼tzung ("HauptnutzflÃ¤che") im Vergleich zur bisherigen Nutzung ist fÃ¼r die Beurteilung der Umgehungsabsicht mithin unerheblich.</p> <p class="Urteilstext">Somit stehen, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, vorliegend klarerweise Substanzerhaltung und Modernisierung â und damit der Schutz der Investitionen â im Vordergrund. Anhaltspunkte fÃ¼r eine Gesetzesumgehung bestehen nicht. Die RÃ¼ge ist unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Sodann moniert die BeschwerdefÃ¼hrerin, dem Bauvorhaben hÃ¤tte keine lÃ¤rmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt werden dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG) werden Baubewilligungen in lÃ¤rmbelasteten Gebieten fÃ¼r neue GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht Ã¼berschritten werden. Dabei mÃ¼ssen die IGW in der Mitte jedes offenen Fensters eines lÃ¤rmempfindlichen Raums eingehalten sein (Art. 39 Abs. 1 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]); die Einhaltung der IGW an dem am wenigsten exponierten "LÃ¼ftungsfenster" jedes Raums genÃ¼gt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100 E. 4; 145 II 189 E. 8.1).</p> <p class="Erwgung2">Liegt eine Ãberschreitung der IGW vor, so werden Baubewilligungen nur erteilt, wenn die RÃ¤ume zweckmÃ¤ssig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusÃ¤tzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Auch im Rahmen von Art. 22 Abs. 2 USG mÃ¼ssen die IGW eingehalten werden, was sich in der Forderung nach DurchfÃ¼hrung der "notwendigen zusÃ¤tzlichen Schallschutzmassnahmen" zeigt (Robert Wolf in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2000, Art. 22 N. 25 ff.; vgl. Alain Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, ErgÃ¤nzungsband zur 2. Auflage, ZÃ¼rich etc. 2011, Art. 22 N. 7). Art. 31 Abs. 1 LSV prÃ¤zisiert, dass Neubauten und wesentliche Ãnderungen von GebÃ¤uden mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen nur bewilligt werden dÃ¼rfen, wenn die IGW eingehalten werden kÃ¶nnen durch die Anordnung der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume auf der dem LÃ¤rm abgewandten Seite des GebÃ¤udes (lit. a) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das GebÃ¤ude gegen LÃ¤rm abschirmen (lit. b). KÃ¶nnen die IGW durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des GebÃ¤udes ein Ã¼berwiegendes Interesse besteht und die kantonale BehÃ¶rde zustimmt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck ist der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordnet. Die massgebenden IGW fÃ¼r den StrassenverkehrslÃ¤rm betragen gemÃ¤ss Anhang 3 LSV 65 dB (A) am Tag und 55 dB (A) in der Nacht.</p> <p class="Urteilstext">TagsÃ¼ber werden die IGW gemÃ¤ss dem LÃ¤rmgutachten der Firma G vom 15. April 2019 eingehalten. Nachts werden die IGW in der nÃ¶rdlichen Wohnung an 5 Fenstern um maximal 2,9 dB (A) Ã¼berschritten (a.a.O., S. 6):</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>an den RÃ¤umen "Zimmer 16 m<sup>2</sup>" des 1.â4. Obergeschosses um 2,9 dB (A) (1. und 2. Obergeschoss), 2,7 dB (A) (3. Obergeschoss) und 2,5 dB (A) (4. Obergeschoss).</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>am Raum "Kochen/Essen/Wohnen 54 m<sup>2</sup>" (recte: 57 m<sup>2</sup>; im 5. Obergeschoss um 0,8 dB (A).</p> <p class="Urteilstext">An den RÃ¤umen "Kochen/Essen/Wohnen 43 m<sup>2</sup>" des 1.â4. Obergeschosses kÃ¶nnen die IGW dank der Balkone eingehalten werden (a.a.O., S. 6).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Art. 22 USG dient somit dem Schutz von Bewohnern und Benutzern von Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen vor Ã¼bermÃ¤ssigem LÃ¤rm (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 15 USG) sowie der Erzeugung von Druck auf LÃ¤rmverursacher (vgl. Art. 11 Abs. 2 USG), die LÃ¤rmbelastung zu reduzieren (Griffel, Umweltrecht, S. 131; vgl. BGr, 4. MÃ¤rz 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).</p> <p class="Erwgung3">Die Erteilung der Ausnahmebewilligung wÃ¼rde bei einer wesentlichen Ãberschreitung der IGW einen Verstoss gegen den Zweck von Art. 22 USG darstellen, weil diesfalls das wichtige Ã¶ffentliche Interesse am Schutz der BevÃ¶lkerung vor Ã¼bermÃ¤ssigem LÃ¤rm geradezu ausgehÃ¶hlt wÃ¼rde und die Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten Bauten erheblich stÃ¶rendem oder gar gesundheitsschÃ¤digendem LÃ¤rm ausgesetzt wÃ¤ren. Nach der gesetzlichen Konzeption ist derartiger LÃ¤rm primÃ¤r durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen (BGr, 4. MÃ¤rz 2021, 1C_91/2020, E. 5.5; vgl. BGE 142 II 100 E. 4.4).</p> <p class="Urteilstext">Allgemein gefasst, ist mit Blick auf den Sinn und Zweck von Art. 22 USG von einer â der Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegenstehenden â wesentlichen Ãberschreitung tendenziell dann auszugehen, wenn die LÃ¤rmwerte nÃ¤her beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert liegen (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f. mit Hinweis). Entsprechend entschied das Verwaltungsgericht jÃ¼ngst in drei Urteilen, dass es sich bei IGW-Ãberschreitungen von bis zu 7 dB (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.2 f.), IGW-Ãberschreitungen von bis zu 8.2 dB (A) (VGr, 2. Dezember 2021, VB.2020.00463, E. 5.4.2 f.) und bei IGW-Ãberschreitungen von bis zu 14 dB (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00164, E. 3.2.3) um wesentliche IGW-Ãberschreitungen im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung handelt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Es handelt sich bei Ãberschreitungen bis 2,9 dB (A) nicht um wesentliche IGW-Ãberschreitungen, die einer lÃ¤rmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung generell entgegenstehen. Solche sind grundsÃ¤tzlich erst anzunehmen, wenn sich die LÃ¤rmwerte nÃ¤her beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert befinden (vgl. VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00162, E. 3.2.1 mit Hinweis), was vorliegend nicht der Fall ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Eine Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Abs. 2 von Art. 31 LSV fÃ¤llt nur dann in Betracht, wenn erstellt ist, dass sÃ¤mtliche verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen baulichen und gestalterischen Massnahmen gemÃ¤ss Abs. 1 ausgeschÃ¶pft worden sind. Die GewÃ¤hrung einer Ausnahme ist somit eine "ultima ratio" (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7 mit Hinweisen; 4. MÃ¤rz 2021, 1C_91/2020, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die Bau- und Zonenordnung lÃ¤sst vorliegend nur die geschlossene Bauweise zu (Art. 24g Abs. 3 BZO 2. Teilsatz), weswegen die MÃ¶glichkeiten der Anordnung und Ausrichtung einzelner Wohnungen â unabhÃ¤ngig davon, ob der bestehende Bau erhalten bleibt oder ein Ersatzneubau erstellt wird â von vornherein nur sehr eingeschrÃ¤nkt sind (vgl. E. 3.2.3). Zutreffend fÃ¼hrt die Vorinstanz zudem an, dass die Erstellung von LÃ¤rmschutzwÃ¤nden im Bereich der Fassade aus stÃ¤dtebaulicher Sicht bzw. EinordnungsgrÃ¼nden ausser Betracht falle (a.a.O.).</p> <p class="Urteilstext">Das kantonale Tiefbauamt gelangte im Rahmen seiner Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der lÃ¤rmschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung â in Ãbereinstimmung mit der kommunalen BehÃ¶rde â zum nicht weiter begrÃ¼ndeten Schluss, die Wohnungs<i>grundrisse</i> seien optimiert. Auch die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, die Anordnung der Wohnungsgrundrisse und AussenrÃ¤ume orientiere sich bestmÃ¶glich an der lÃ¤rmbelasteten Situation. Dass nicht alle lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume auf die lÃ¤rmabgewandte Seite ausgerichtet werden kÃ¶nnten, sei den ortsbaulichen Gegebenheiten und der GebÃ¤udetypologie des umzubauenden GebÃ¤udes geschuldet. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich legt dar, es seien alle zweckmÃ¤ssigen LÃ¤rmschutzmassnahmen ausgeschÃ¶pft, und verweist ebenfalls auf die "lÃ¤rmoptimierte Grundrissgestaltung".</p> <p class="Erwgung2">In diesem Zusammenhang trifft die Aussage der Vorinstanz zu, dass das GebÃ¤ude im Nordosten und SÃ¼dosten mit zwei weiteren GebÃ¤uden zusammengebaut sei, was die Erstellung von Fenstern auf diesen Seiten verunmÃ¶gliche. An sich korrekt bringt die Vorinstanz sodann an, dass als lÃ¤rmabgewandte Seite lediglich die Seite in Richtung Innenhof zur VerfÃ¼gung stehe, welche im Vergleich zu den strassenseitigen Fassaden wesentlich kleiner sei. Es ist jedoch eine entscheidende Relativierung angebracht: Die Feststellung erweist sich zwar hinsichtlich der Baute als Ganzes als richtig. In Bezug auf die mit Blick auf das LÃ¤rmschutzrecht (einzig) interessierende nÃ¶rdliche Wohnung zeigt sich jedoch ein anderes Bild; hier ist die rÃ¼ckwÃ¤rtige Fassade lÃ¤nger als die strassenseitige Fassade. </p> <p class="Urteilstext">Auch soweit die Vorinstanz vorbringt, dass die RÃ¤ume auf der lÃ¤rmabgewandten Seite â insbesondere jene der unteren Geschosse â hinsichtlich der wohnhygienisch wÃ¼nschenswerten Belichtung wesentlich schlechter gestellt seien (a.a.O.), ist dies hinsichtlich der nach SÃ¼dosten ausgerichteten RÃ¤ume der nÃ¶rdlichen Wohnung nicht ohne Weiteres Ã¼berzeugend. Im 5. Obergeschoss sind die (Schlaf-)Zimmer der nÃ¶rdlichen Wohnung denn auch allein nach SÃ¼dosten ausgerichtet.</p> <p class="Urteilstext">Gerade weil, wie die Vorinstanz korrekt aufzeigt, aufgrund Ã¤usserer UmstÃ¤nde nur wenige Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV Ã¼berhaupt infrage kommen, hÃ¤tte dem Grundriss der nÃ¶rdlichen Wohnung ein besonderes bzw. grÃ¶sseres Augenmerk geschenkt werden mÃ¼ssen. Es scheint â was angesichts der (nur) nÃ¤chtlichen IGW-Ãberschreitungen von besonderer Relevanz ist â ohne Probleme mÃ¶glich, im 1.â4. Obergeschoss der nÃ¶rdlichen Wohnung zumindest die (Schlaf-)Zimmer auf der lÃ¤rmabgewandten Seite anzuordnen (vgl. Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV) oder aber das nordwestliche (Schlaf-)Zimmer im Zusammenspiel mit einem Balkon so zu legen, dass es dort nicht zu nÃ¤chtlichen IGW-Ãberschreitungen kommt. Anstelle des nordwestlichen (Schlaf-)Zimmers liesse sich â wie der Grundriss des 5. Obergeschosses zeigt â problemlos die (abgeschlossene oder offene) KÃ¼che platzieren. Anders als die Bauherrin behauptet, wÃ¤re eine Optimierung somit keinesfalls nur dadurch mÃ¶glich, dass das Bad an die Aussenfassade platziert wÃ¼rde. Entgegen der Bausektion mÃ¼ssen im vorliegenden Fall keinesfalls nur TreppenhÃ¤user, SanitÃ¤r- und AbstellrÃ¤ume sowie KÃ¼chen ohne Wohnanteil entlang der Strassenfassade angeordnet werden: "Wohn-/Ess-/KochrÃ¤ume" hÃ¤tten in Anbetracht der vorliegenden, primÃ¤r nÃ¤chtlichen IGW-Ãberschreitungen im vorliegenden Fall eher akzeptiert werden kÃ¶nnen. Indes ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, mÃ¶gliche Projektvarianten auszuarbeiten (BGr, 9. MÃ¤rz 2017, 1C_476/2016, E. 2.4 und 2.7 mit Hinweisen; 4. MÃ¤rz 2021, 1C_91/2020, E. 5.7). </p> <p class="Urteilstext">Jedenfalls wurden nach dem Gesagten nicht alle verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Massnahmen im Sinn von Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschÃ¶pft. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV kann somit nicht erteilt werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekursverfahren an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu. Hingegen ist sie zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021 sowie die Baubewilligung vom 15. Juli 2020 und die GesamtverfÃ¼gung der kantonalen Baudirektion vom 22. August 2019 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 340.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'340.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten werden den Beschwerdegegnerinnen zu je einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>