<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00161</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210785&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00161</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.06.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.03.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauen ausserhalb der Bauzone: Nichterteilung der Ausnahmebewilligung für den Betrieb einer Besenbeiz und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Rechtsgrundlagen betreffend Erteilung von Ausnahmebewilligungen (E. 3). Die Zulässigkeit der umstrittenen Umbauten im Ökonomiegebäude bzw. der Einrichtung der Gaststätte ist gestützt auf Art. 24 RPG zu beurteilen (E. 5.1). Es besteht keine Standortgebundenheit für den Betrieb der Besenbeiz, weshalb die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG in keiner Weise erfüllt sind (E. 5.2). Die vorgenommenen baulichen Änderungen und die Umnutzung sind keinesfalls bloss geringfügiger Natur, sondern stellen im Gegenteil eine schwerwiegende Verletzung raumplanerischer Grundsätze dar. Die massiven Eingriffe konnten naturgemäss auch nicht gutgläubig erfolgt sein. Der Wiederherstellungsbefehl erweist sich daher als richtig und verhältnismässig (E. 6.4). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN">BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESENBEIZ">BESENBEIZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLANÃNDERUNG">RICHTPLANÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRÃFUNG">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSKOSTEN">WIEDERHERSTELLUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13181" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00161</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Juni 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Anja Tschirky. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Bauausschuss G,</a> vertreten durch RA C<a id="Anonym_ORT_4_22">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Die Gemeinde G teilte am 8. Januar 2009 A mit, es sei festgestellt worden, dass auf seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, D, eine Besenbeiz betrieben werde. Er werde daher unter anderem aufgefordert, bis spÃ¤testens am 23. Januar 2009 ein Baugesuch fÃ¼r die Besenbeiz zu beantragen. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Dieser Aufforderung kam A mit Baugesuch vom 16. Februar 2009 nach. Mit separatem Schreiben wies er darauf hin, die RÃ¤umlichkeiten bÃ¶ten ca. 35 bis 40 SitzplÃ¤tze und die Ãffnungszeiten seien voraussichtlich von Freitag bis Sonntag geplant. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Nach Schreiben der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 6. Mai 2009, worin raumplanerische Hindernisse festgehalten wurden, verlangte A am 25. Juni 2009 die vollstÃ¤ndige Behandlung des Baugesuchs im formell koordinierten und kostenpflichtigen Verfahren. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 15. Dezember 2009 verweigerte die Baudirektion nachtrÃ¤glich sowohl die Bewilligung nach Art. 22 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24d bzw. 37a RPG fÃ¼r den Umbau bzw. die Umnutzung des einstmals als Kuhstall genutzten ÃkonomiegebÃ¤udes Assek-Nr. 02 in einen Club-/Partyraum mit KÃ¼che und sanitÃ¤ren Anlagen, bewilligte aber nachtrÃ¤glich den Ersatz der Fenster nach Art. 24a RPG.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Der Bauausschuss der Gemeinde G verweigerte am 15. Januar 2010 nachtrÃ¤glich die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Einbau des Club-/Partyraums mit KÃ¼che und sanitÃ¤ren Anlagen nach Art. 22 RPG sowie auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24 d bzw. 37a RPG unter den Auflagen, den Betrieb der Besenbeiz unverzÃ¼glich einzustellen, bis spÃ¤testens am 30. April 2010 den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen, namentlich die WC-Anlagen, die KÃ¼che sowie allfÃ¤llige Isolationen der GebÃ¤udehÃ¼lle wieder zu entfernen, fÃ¼r die vorgenommenen und nie bewilligten Ãnderungen in der Umgebung das notwendige Baugesuch bis spÃ¤testens am 15. Februar 2010 der Hochbauabteilung einzureichen oder den ursprÃ¼nglichen Zustand bis spÃ¤testens am 30. April 2010 wiederherzustellen sowie den RÃ¼ckbau der Hochbauabteilung zur Abnahme anzumelden, andernfalls nach Ablauf der festgesetzten Frist ohne erfolgten RÃ¼ckbau die Ersatzvornahme verfÃ¼gt werde. Der Ersatz der Fenster wurde nach Art. 24a RPG nachtrÃ¤glich bewilligt. Die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. Dezember 2009 wurde zum integrierenden Bestandteil der VerfÃ¼gung erklÃ¤rt.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die VerfÃ¼gung des Bauausschusses der Gemeinde G wurde A gleichentags zusammen mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. Dezember 2009 zugestellt.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 16. Februar 2010 reichte A gegen den Beschluss des Bauausschusses der Gemeinde G und damit einhergehend auch gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. Dezember 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons ZÃ¼rich ein (seit 1. Januar 2011: 2. Abteilung des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich). Er beantragte unter anderem die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie, es sei seinem Baugesuch vom 16. Februar 2009 die baurechtliche Bewilligung zu erteilen, eventualiter seien der Betrieb als Besenbeiz und die bisher getÃ¤tigten baulichen VerÃ¤nderungen zuzulassen, bis Ã¼ber das Umzonungsbegehren betreffend das strittige GrundstÃ¼ck rechtskrÃ¤ftig entschieden worden sei. Weiter sei festzustellen, dass keine VerÃ¤nderungen in der Umgebung vorgenommen worden seien, eventualiter sei er dazu aufzufordern, die angeblich vorgenommenen VerÃ¤nderungen in der Umgebung genau zu bezeichnen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Bauausschusses G. </span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht vereinigte die gegen den Entscheid des Bauausschusses vom 15. Januar 2010 sowie die gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. Dezember 2009 erhobenen Rechtsmittel und wies den Rekurs am 1. Februar 2011 ab. A wurde eine Frist von drei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft fÃ¼r den RÃ¼ckbau der sanitÃ¤ren Anlagen und der KÃ¼che im GebÃ¤ude Assek-Nr. 02 sowie allfÃ¤lliger Isolationen der GebÃ¤udehÃ¼lle angesetzt. Weiter wurden ihm die Verfahrenskosten auferlegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 7. MÃ¤rz 2011 ging innert Frist die gegen den Rekursentscheid vom 1. Februar 2011 erhobene Beschwerde von A beim Verwaltungsgericht ein. Er beantragte, es sei der Rekursentscheid aufzuheben. Seinem Baugesuch vom 17. Februar 2009 fÃ¼r den Einbau des Club-/Partyraums mit KÃ¼che und der sanitÃ¤ren Anlagen sei die baurechtliche Bewilligung zu erteilen. Eventualiter sei der Betrieb als Besenbeiz zuzulassen und die bisher getÃ¤tigten baulichen VerÃ¤nderungen im ÃkonomiegebÃ¤ude seien zu belassen, bis Ã¼ber seinen Antrag Ã¼ber die Ãnderung des Richtplans rechtskrÃ¤ftig entschieden worden sei bzw. bis der Richtplan rechtskrÃ¤ftig neu festgesetzt sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Bauausschusses G. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Ferner sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.</p> <p class="Urteilstext">Der Bauausschuss der Gemeinde G beantragte am 31. MÃ¤rz 2011 die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten von A. Die Baudirektion beantragte am 7. April 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Ebenso hatte das Baurekursgericht am 16. MÃ¤rz 2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde beantragt.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der 2. Abteilung des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Nicht mehr Verfahrensgegenstand ist das in Bezug auf die vorgenommenen Umgebungsarbeiten erÃ¶ffnete nachtrÃ¤gliche Bewilligungsverfahren.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt erneut die Vornahme eines Augenscheins. Der massgebliche Sachverhalt ist aber aus den Akten genÃ¼gend ersichtlich, weshalb sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichts erÃ¼brigt (vgl. RB 1995 Nr. 12, E. 1, mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der Beschwerde kommt von Gesetzes wegen grundsÃ¤tzlich die aufschiebende Wirkung zu (§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1 VRG), weshalb das Begehren des BeschwerdefÃ¼hrers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zum Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers, nÃ¤mlich es sei der Betrieb der Besenbeiz zuzulassen und die bisher getÃ¤tigten baulichen VerÃ¤nderungen im ÃkonomiegebÃ¤ude seien zu belassen, bis Ã¼ber seinen Antrag Ã¼ber die Ãnderung des Richtplans rechtskrÃ¤ftig entschieden bzw. bis der Richtplan rechtskrÃ¤ftig neu festgesetzt werde, ist festzuhalten, dass die rechtliche Basis durch einen anderen Richtplan nicht Gegenstand dieses Verfahrens bildet (vgl. BGr, 7. MÃ¤rz 2011, 1C_328/2010 E. 6). Daran Ã¤ndert auch nichts, dass der BeschwerdefÃ¼hrer am 3. MÃ¤rz 2011 bei der Baudirektion ein Formular zur Mitwirkung zum Entwurf des kantonalen Richtplans eingereicht hat. Eine rechtskrÃ¤ftige behÃ¶rdenverbindliche Festlegung seines Restaurationsbetriebs im Richtplan liegt jedenfalls nicht vor. Die Vorinstanz hat das Eventualbegehren daher zu Recht ohne Weiterungen abgewiesen. DiesbezÃ¼glich ist die Beschwerde von vornherein abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung fÃ¼r eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG kÃ¶nnen Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu Ã¤ndern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten GrÃ¼nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzusetzen (BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; BGE 123 II 256 E. 5a). In BGE 124 II 252 fÃ¼hrte das Bundesgericht erstmals den Begriff der "abgeleiteten" Standortgebundenheit ein. Eine solche kÃ¶nne vorliegen, wenn eine Zusatzanlage fÃ¼r sich genommen nicht standortgebunden sei, jedoch aufgrund eines besonderen, von einem seinerseits standortgebundenen und rechtmÃ¤ssig bewilligten Hauptbetrieb hergeleiteten betriebswirtschaftlichen oder technischen BedÃ¼rfnis am vorgesehenen Standort in der geplanten Art und Dimension zu erstellen sei (BGE 124 II 252 E. 4c; dazu VGr, 15. April 2010, VB.2010.00039, E. 3.3.2) </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Art. 42 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) regelt die nÃ¤heren Voraussetzungen dazu. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt fest, auch wenn der Wortlaut von Art. 24c RPG und Art. 41 ff. RPV gegen die Anwendung dieser Normen spreche, mÃ¼ssten die darin aufgefÃ¼hrten GrundsÃ¤tze bei der Beurteilung der vorliegend strittigen Umbauten angewandt werden, seien die Bauten doch nach wie vor zonenkonform. Die inneren Umgestaltungen und die sanfte ZweckÃ¤nderung seien daher im Grundsatz zulÃ¤ssig. Hinsichtlich Umfang, Ã¤usserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung wÃ¼rde die Wesensgleichheit der Baute absolut gewahrt. Es seien auch keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, die Erschliessung und die Umwelt geschaffen worden. Der H-Hof sei grundsÃ¤tzlich nur noch am Samstag und Sonntag geÃ¶ffnet, und es wÃ¼rden jeweils nur einzelne wenige Fahrzeuge den Weg dorthin finden. Jedenfalls sei ein Mehrverkehr durch das Beizli selbst nicht nachgewiesen. Unbehelflich sei auch der Hinweis der Vorinstanz auf das Restaurant E. Dieses befinde sich nicht in 700 m, sondern in 1'080 m Gehdistanz zum H-Hof. Zudem sei der Pachtvertrag bezÃ¼glich des Restaurants E per Ende September 2011 gekÃ¼ndigt worden. Das Siedlungsgebiet G liege in 1'380 m und das nÃ¤chste Restaurant F sogar in 2'800 m Gehentfernung. Das H-Beizli sei daher ein BedÃ¼rfnis fÃ¼r die Besucher des H-Hofs sowie die Ã¼brigen Wanderer und LanglÃ¤ufer, unter anderem auch fÃ¼r die Erledigung der natÃ¼rlichen GeschÃ¤fte. Weiter seien die vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgenommenen Bauten in gutem Glauben ausgefÃ¼hrt worden und bewirkten keine landschaftlichen VerÃ¤nderungen. DemgegenÃ¼ber wÃ¼rden gewichtige private und Ã¶ffentliche Interessen fÃ¼r die Erhaltung der Umbauten sprechen, worauf die Vorinstanz nicht eingegangen sei. Zumindest den Einbau der Toilettenanlage sowie die Isolation des GebÃ¤udes hÃ¤tte sie daher von der Pflicht zum RÃ¼ckbau ausnehmen kÃ¶nnen. Auch seien die getÃ¤tigten Investitionen hÃ¶her, als die Vorinstanz angenommen habe, und die RÃ¼ckbaukosten habe sie ebenfalls nicht geprÃ¼ft. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht erwog, Bauten, die rechtmÃ¤ssig bewilligt und im Moment der geplanten VerÃ¤nderungen immer noch zonenkonform seien, aber nicht mehr gemÃ¤ss ihrem zonenkonformen Zweck genutzt wÃ¼rden, fielen nicht unter Art. 24c RPG. Das treffe insbesondere auf funktionslos gewordene landwirtschaftliche WohnhÃ¤user und landwirtschaftliche Ãkonomiebauten zu. Das ÃkonomiegebÃ¤ude Assek.-Nr. 02, welches frÃ¼her unter anderem als Kuhstall gedient habe, sei als solches nach wie vor zonenkonform. Daher finde auf diese funktionslos gewordene Baute die erweiterte Besitzstandsgarantie keine Anwendung. Ausserdem sprenge die Einrichtung einer GaststÃ¤tte im ehemaligen Viehstall das nach Art. 24c RPG zulÃ¤ssige Mass baulicher Ãnderungen. Angesichts der beachtlichen KapazitÃ¤t der betriebenen Restauration sei davon auszugehen, dass das freistehende GehÃ¶ft einschliesslich der weitherum unbebauten landschaftlichen Umgebung seine lÃ¤ndliche IdentitÃ¤t insbesondere als Folge des motorisierten Kundenverkehrs erheblich einbÃ¼sse. Sodann fehle es an der Standortgebundenheit fÃ¼r den Restaurationsbetrieb, gebe es doch in der NÃ¤he viele VerpflegungsmÃ¶glichkeiten und bedÃ¼rfe der Betrieb eines H-Hofs keiner Restauration, weshalb die Vorinstanzen die Baubewilligung zu Recht verweigert hÃ¤tten. Weiter qualifizierte die Vorinstanz die vorgenommenen Einbauten und die NutzungsÃ¤nderung als schwerwiegende Verletzung des raumplanungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sei daher gross und Ã¼berwiege gegenÃ¼ber den privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers. Anderweitige mildere Massnahmen zur Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands seien nicht ersichtlich, weshalb die verfÃ¼gte Betriebseinstellung und der RÃ¼ckbaubefehl zu bestÃ¤tigen seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Bauausschuss G schliesst sich der Beurteilung der Vorinstanz vollumfÃ¤nglich an und weist darauf hin, unabhÃ¤ngig vom Restaurant E gebe es in der Umgebung genÃ¼gend nahe gastwirtschaftliche Betriebe, weshalb die Standortgebundenheit fÃ¼r den streitigen Gastwirtschaftsbetrieb nicht gegeben sei. Es drÃ¤nge sich die Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands (mit Ausnahme der bewilligten neuen Fenster) auf, wozu auch die Entfernung der WC-Anlagen und der Isolation des GebÃ¤udes gehÃ¶rten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die ZulÃ¤ssigkeit der umstrittenen Umbauten im ÃkonomiegebÃ¤ude bzw. der Einrichtung der GaststÃ¤tte ist gestÃ¼tzt auf Art. 24 RPG und nicht nach Art. 24c RPG zu beurteilen. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die aus der Besitzstandsgarantie fliessenden Nutzungsrechte gemÃ¤ss Art. 24c RPG grÃ¼nden nÃ¤mlich auf dem Schutz berechtigten Vertrauens in eine ursprÃ¼nglich <i>rechtmÃ¤ssige </i>Nutzung, die im Lauf der Zeit durch Rechts- bzw. PlanÃ¤nderung rechtswidrig geworden ist (BGr, 19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2.2; BGr, 11. Dezember 2009, 1C_101/2009 E. 2.3; Rudolf Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, N. 11â14 zu Art. 24 c RPG). Gerade dies ist vorliegend aber nicht der Fall, wÃ¤re doch die Nutzung des infrage stehenden ÃkonomiegebÃ¤udes als landwirtschaftlicher Betrieb bzw. als Kuhstall nach wie vor zonenkonform und rechtmÃ¤ssig. Dies trifft hingegen bezÃ¼glich der Nutzung als Restaurationsbetrieb nicht zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zu prÃ¼fen bleibt daher, inwieweit gestÃ¼tzt auf Art. 24 RPG eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r den Betrieb der Besenbeiz und die baulichen VerÃ¤nderungen erteilt werden kÃ¶nnte. Die Vorinstanz hat jedoch zu Recht die Standortgebundenheit verneint. UnabhÃ¤ngig vom Schicksal des Restaurants E verfÃ¼gt das Siedlungsgebiet G Ã¼ber genÃ¼gend GaststÃ¤tten, welche in Gehdistanz zum H-Hof liegen, nÃ¤mlich etwas Ã¼ber einen Kilometer entfernt und in knapp 30 Minuten (oder sogar weniger) erreichbar (vgl. Google-Routenplaner). Schon deswegen sind die Standortgebundenheit der vom BeschwerdefÃ¼hrer gefÃ¼hrten GaststÃ¤tte und damit ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse daran klar zu verneinen. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass eine Langlaufloipe am Hof vorbeifÃ¼hrt. Dasselbe gilt in Bezug auf die vom BeschwerdefÃ¼hrer erstellte WC-Anlage. Ebenso wenig ist eine abgeleitete Standortgebundenheit gegeben, bedarf doch der Betrieb eines H-Hofs â wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat â keiner Restauration. </p> <p class="Erwgung2">Die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG sind somit in keiner Weise erfÃ¼llt. Dies wÃ¤re selbst dann der Fall, wenn die GaststÃ¤tte des BeschwerdefÃ¼hrers keinen erheblichen motorisierten Mehrverkehr zur Folge hÃ¤tte, wovon allerdings allein schon wegen der Zulieferung von GetrÃ¤nken und Esswaren nicht auszugehen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren; hierzu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Vorinstanz hat dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r den RÃ¼ckbau der sanitÃ¤ren Anlagen und der KÃ¼che im GebÃ¤ude Assek.-Nr. 02 sowie allfÃ¤lliger Isolationen der GebÃ¤udehÃ¼lle eine Frist von drei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft ihres Beschlusses angesetzt und festgehalten, der vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgenommene Umbau und die NutzungsÃ¤nderung stellten eine schwerwiegende Verletzung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sei daher gross. Die demgegenÃ¼ber fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer tatsÃ¤chlich angefallenen Baukosten von etwa Fr. 50'000.- â weitere Kosten fÃ¼r diverse Mobilien wie Beleuchtung, EinbauschrÃ¤nke, Gefrierschrank etc. liess sie unberÃ¼cksichtigt â wÃ¼rden zudem durch den wirtschaftlichen Profit der illegal betriebenen Gastronomie erheblich relativiert. Auch die nicht allzu hoch zu veranschlagenden Wiederherstellungskosten wÃ¼rden die Ã¶ffentlichen Interessen an der Wiederherstellung nicht Ã¼bertreffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wirft ein, die Vorinstanz habe die von ihm geleisteten 900 Mannstunden ausser Acht gelassen. Ausserdem kÃ¶nnten EinbauschrÃ¤nke, die Beleuchtung, der Herd und sÃ¤mtliche KÃ¼chenmaschinen nicht mehr gebraucht werden, weshalb von Investitionen von tatsÃ¤chlich Ã¼ber Fr. 150'000.- auszugehen sei. Sodann habe die Vorinstanz die RÃ¼ckbaukosten von geschÃ¤tzt Ã¼ber Fr. 60'000.- nicht berÃ¼cksichtigt. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die von der Vorinstanz vorgenommene WÃ¼rdigung, wonach das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gegenÃ¼ber den privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers klar Ã¼berwiegt, ist zutreffend, und es kann wiederum darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die vorgenommenen baulichen Ãnderungen und die Umnutzung, darunter fallen selbstredend auch die Isolation und die Errichtung einer WC-Anlage, sind keinesfalls bloss geringfÃ¼giger Natur, sondern stellen im Gegenteil eine schwerwiegende Verletzung raumplanerischer GrundsÃ¤tze dar. Der bestimmungsgemÃ¤sse Gebrauch des GebÃ¤udes bedarf jedenfalls in keiner Weise dieser Ãnderungen, auch keiner Isolation und WC-Anlage. Die massiven Eingriffe konnten naturgemÃ¤ss auch nicht gutglÃ¤ubig erfolgt sein, selbst wenn die Ausbauten auf Anregung der Besucher erfolgt sein sollten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer der raumplanerische Stellenwert des betroffenen GebÃ¤udes Assek.-Nr. 02 und die beschrÃ¤nkten MÃ¶glichkeiten fÃ¼r eine allfÃ¤llige NutzungsÃ¤nderung sehr wohl bekannt waren. Mit VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 7. August 2006 war nÃ¤mlich im Zusammenhang mit der Bewilligung des Einbaus eines Heizungsraums in diesem GebÃ¤ude zugunsten des benachbarten Wohnhauses unter Hinweis auf die zu beachtenden planungsrechtlichen GrundsÃ¤tze festgehalten worden, dieses dÃ¼rfe nicht Ã¼ber die geplante Holzschnitzelheizung beheizt werden. Entsprechend musste dem BeschwerdefÃ¼hrer von vornherein klar sein, dass sich die von ihm vorgenommenen Ãnderungen nicht mit den raumplanerischen GrundsÃ¤tzen vereinbaren lassen. </p> <p class="Erwgung2">Der Wiederherstellungsbefehl erweist sich daher als richtig und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Selbst wenn der Argumentation des BeschwerdefÃ¼hrers gefolgt werden wollte, wonach von Investitionskosten von Ã¼ber Fr. 150'000.- und RÃ¼ckbaukosten von Ã¼ber Fr. 60'000.- auszugehen sei, Ã¤nderte sich daran nichts. Zum einen hat er durch seine Vorgehensweise entsprechende finanzielle Risiken in Kauf genommen, zum anderen Ã¼berwiegen aus den dargelegten GrÃ¼nden die Ã¶ffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands deutlich (vgl. BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ausserdem relativieren sich die Kosten des BeschwerdefÃ¼hrers, wenn ihnen, wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, der durch die illegal gefÃ¼hrte GaststÃ¤tte erwirtschaftete Gewinn gegenÃ¼bergestellt wird, wozu der BeschwerdefÃ¼hrer keine weiteren Angaben macht.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemÃ¤ss dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>