<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00279</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218948&amp;W10_KEY=4480710&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00279</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.01.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG: Umnutzung eines ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäudes in ein stilles Lager<br/><br/>Das streitbetroffene Gebäude wurde unbestrittenermassen bis 1972 für landwirtschaftliche Zwecke genutzt; die ursprüngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung liegt jedoch nicht bei den Akten. Nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung wurde bzw. wird das ehemalige Ökonomiegebäude seit 1978 ausschliesslich für nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung eine andere Nutzung bewilligt worden wäre. Unter diesen Umständen bildet die vormalige landwirtschaftliche Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand für die vorliegend streitige Ausnahmebewilligung (E. 4.1). Es ist nicht bekannt, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich geführt hatte, und nach über 30 Jahren dürfte es kaum mehr möglich sein, das Verkehrsaufkommen in Form von Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen Gebäude zuverlässig zu ermitteln. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Immissionen mangels tatsächlicher Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschätzt hat. Diese Abschätzung wurde vorliegend aber auf eine ungenügende Grundlage abgestützt, weshalb die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 4.4.1). Es kann ausserdem nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Zweckänderung keine unzulässigen baulichen Veränderungen nach sich gezogen habe. Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. Der Sachverhalt erweist sich auch diesbezüglich als ungenügend erstellt. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz sich mit den vom Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren geltend gemachten baulichenMassnahmen am und im streitbetroffenen Gebäude nicht auseinandergesetzt hat. Die Sache ist deshalb auch diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 4.5). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULICHE MASSNAHMEN">BAULICHE MASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LAGER">LAGER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG">LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRBELASTUNG">MEHRBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STILLES LAGER">STILLES LAGER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKÃNDERUNG">ZWECKÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 22 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=41315" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00279</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Januar 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B und/oder RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bauausschuss E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 4. Mai 2016 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D die teilweise nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung einer Scheune in ein LagergebÃ¤ude sowie die Umgestaltung des Vorplatzes auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse in E. Gleichzeitig wurde die raumplanungsrechtliche und landschaftsschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 18. April 2016 fÃ¼r das Bauvorhaben erÃ¶ffnet. Den dagegen von A erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. November 2016 teilweise gut und hob den Beschluss des Bauausschusses E vom 4. Mai 2016 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 18. April 2016 auf. Da mit der Bewilligungserteilung nicht hinreichend sichergestellt worden sei, dass die NutzungsÃ¤nderung zu keinen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt fÃ¼hre, und insofern der Sachverhalt unzureichend abgeklÃ¤rt worden sei bzw. die Nutzweise im Baugesuch zu wenig konkretisiert sei, wies das Baurekursgericht die Sache zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und zur neuen Beurteilung an den Bauausschuss E und an die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich zurÃ¼ck (Verfahren GeschÃ¤ftsnr. 02, BRGE III Nr. 03).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 3. Juli 2017 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D die teilweise nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung des ehemals landwirtschaftlich genutzten ÃkonomiegebÃ¤udes Vers.-Nr. 04 auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse in E in ein LagergebÃ¤ude, mit folgenden Nebenbestimmungen: </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>"1. Koordination<br/> </span></b><span>Die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich BVV Nr. 06 vom 19. Juni 2017 bildet Bestandteil der vorliegenden Baubewilligung.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>2. Stammbewilligung<br/> </span></b><span>Die Auflagen/Bedingungen der Stammbewilligung sind rechtsgÃ¼ltig, soweit nachstehend und im Entscheid des Baurekursgerichts vom 9. November 2016 (Entscheid-Nr. 02) nichts Abweichendes angeordnet ist (vgl. Baubewilligung [Stammbewilligung] vom 4. Mai 2016, Baugesuch Nr. 07). </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>3. Nachlieferung fehlender Unterlagen</span></b></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Der Abteilung Bau und Planung sind die in der ErwÃ¤gung erwÃ¤hnten, angepassten Unterlagen bis am 31. August 2017 nachzuliefern.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>4. Gestaltung<br/> </span></b><span>Die Heimat- und Ortsbildschutzkommission (H+O) genehmigt das Baugesuch ohne Auflagen, anlÃ¤sslich deren Sitzung vom 26. Juni 2017. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>5. Vorsorgeprinzip<br/> </span></b><span>Auf verhinderbare Emissionen und Fahrten ist zu verzichten.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>6. Bepflanzung<br/> </span></b><span>Die widerrechtlich eingekieste FlÃ¤che sÃ¼dlich des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 04 ist bis am 30. April 2018 fachgerecht auf den ursprÃ¼nglich rechtmÃ¤ssigen Zustand zurÃ¼ckzubauen. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>7. BauausfÃ¼hrung<br/> </span></b><span>Den Weisungen der Baukontrollorgane ist unbedingt und unverzÃ¼glich Folge zu leisten. Ist der Gesuchsteller mit Weisungen der Baukontrollorgane nicht einverstanden, kann er bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde den Erlass einer diesbezÃ¼glich anfechtbaren VerfÃ¼gung verlangen. Diese entbindet ihn aber nicht von der Pflicht, die genannten Weisungen zu befolgen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>8. Bauvollendung<br/> </span></b><span>Nach Bauvollendung (RÃ¼ckbau des Kiesplatzes) ist die Abteilung Bau und Planung fÃ¼r die Abnahme zu benachrichtigen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Gleichzeitig wurde die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 19. Juni 2017 erÃ¶ffnet, mit welcher diese fÃ¼r die bereits erfolgte Umnutzung der Remise die Ausnahmebewilligung nach Art. 24a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) mit folgenden Nebenbestimmungen erteilt hat (Dispositivziffer I): SÃ¤mtliche baulichen Massnahmen sind nicht zulÃ¤ssig. Bei verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen wird neu verfÃ¼gt (lit. a). Der Standort darf nicht zum Hauptstandort des Gartenbaubetriebs werden (lit. b). Es dÃ¼rfen maximal sieben Fahrtenbewegungen pro Tag durchgefÃ¼hrt werden (lit. c). Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde wird eingeladen, die Einhaltung der Fahrtenzahl zu Ã¼berwachen (lit. d). Bei verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen wird von Amtes wegen neu verfÃ¼gt (lit. e). Sodann wurde die Bewilligung nach der Verordnung zum Schutze der Drumlinlandschaft ZÃ¼rcher Oberland vom 13. MÃ¤rz 1998 erteilt (Dispositivziffer II). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A am 4. September 2017 Rekurs und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen. In prozessualer Hinsicht stellte er im Sinn vorsorglicher Massnahmen den Antrag, es sei D sowie der G GmbH umgehend die heutige Nutzung der Scheune bis zum Vorliegen einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung fÃ¼r die Umnutzung der Scheune zu untersagen, und es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 29. September 2017 wies das Baurekursgericht das Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen ab, soweit darauf eingetreten wurde. Nach Abschluss des Schriftenwechsels hiess das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 21. MÃ¤rz 2018 teilweise gut und hob den Beschluss des Bauausschusses E vom 3. Juli 2017 auf, soweit damit die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben erteilt wurde. Der Bauausschuss wurde eingeladen, Ã¼ber das Baugesuch neu zu entscheiden. Dispositivziffer I lit. c der VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 19. Juni 2017 wurde wie folgt geÃ¤ndert: "Es dÃ¼rfen maximal 7 Einzelfahrten pro Tag mit Personenwagen bis 3500 kg und maximal 2 Einzelfahrten innerhalb von 20 Tagen mit Lastwagen durchgefÃ¼hrt werden". Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen. Die Verfahrenskosten wurden A, D und dem Bauausschuss E zu je einem Drittel auferlegt. UmtriebsentschÃ¤digungen wurden nicht zugesprochen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Daraufhin gelangte A am 7. Mai 2018 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung zur Umnutzung der Scheune Nr. 04, Kat.-Nr. 05, in ein LagergebÃ¤ude sei zu verweigern, mit der Anordnung, der illegal erstellte Vorplatz sei umgehend rÃ¼ckzubauen, unter Strafandrohung im Unterlassungsfall. Eventualiter sei die angefochtene Bewilligung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. den Bauausschuss E und die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen, mit der Anordnung, dass die nicht bewilligten Nutzungen bis zu einer allfÃ¤lligen rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung untersagt seien, die Anzahl zulÃ¤ssiger Fahrten um Betriebszeiten zu ergÃ¤nzen sei, jegliche Werkhof- und MagazintÃ¤tigkeit untersagt sei, der Bauausschuss E konkrete Vollzugsmassnahmen vorzusehen habe und der illegal erstellte Vorplatz umgehend rÃ¼ckzubauen sei, unter Strafandrohung im Unterlassungsfall. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das vorliegende sowie das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte A die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </p> <p class="Urteilstext">Der Bauausschuss E und die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich verzichteten am 23. Mai 2018 bzw. 5. Juni 2018 auf eine Beschwerdeantwort und beantragten die Abweisung der Beschwerde. Dasselbe beantragte das Baurekursgericht am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen. D reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein. A verzichtete am 20. Juni 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Zum Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Beim angefochtenen Entscheid der Vorinstanz handelt es sich um einen RÃ¼ckweisungsentscheid. Da die RÃ¼ckweisung vorliegend einzig der Umsetzung der Anordnungen des Baurekursgerichts dient und der Gemeinde kein Entscheidungsspielraum verbleibt, handelt es sich materiell nicht â wie bei RÃ¼ckweisungsentscheiden sonst grundsÃ¤tzlich â um einen Zwischenentscheid, gegen den ein Rechtsmittel bloss sinngemÃ¤ss unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zulÃ¤ssig ist, sondern um einen anfechtbaren Endentscheid (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65; BGE 140 V 282 E. 4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Als MiteigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 08, die nur durch die F-Strasse vom BaugrundstÃ¼ck getrennt ist, sowie als AlleineigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 09, die unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzt, ist der BeschwerdefÃ¼hrer gestÃ¼tzt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Umnutzung des ehemaligen landwirtschaftlichen ÃkonomiegebÃ¤udes kÃ¶nnte unbestrittenermassen ausschliesslich gestÃ¼tzt auf Art. 24a RPG bewilligt werden. Unter dem Randtitel "ZweckÃ¤nderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen" hÃ¤lt diese Bestimmung fest:</p> <p class="Urteilstext"><span>"<sup>1</sup>Erfordert die Ãnderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>a.<span> </span></span><span>dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen, und</span></p> <p class="Urteilstext"><span>b.<span> </span></span><span>sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> <sup>2</sup>Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen von Amtes wegen neu verfÃ¼gt wird."</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Als Baute oder Anlage gemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 RPG gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine kÃ¼nstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtung, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden steht und die Nutzungsordnung zu beeinflussen vermag, weil sie entweder den Raum Ã¤usserlich erheblich verÃ¤ndert, die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeintrÃ¤chtigt. Eine bauliche Massnahme ist dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge, so wichtige rÃ¤umliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Ãffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgÃ¤ngigen Kontrolle besteht. Als Bauten gelten auch Fahrnisbauten, welche Ã¼ber nicht unerhebliche ZeitrÃ¤ume ortsfest verwendet werden (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGE 120 Ib 379 E. 3c; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, StÃ¤mpflis Handkommentar, Bern 2006, Art. 22 N. 10 f.). Im Rahmen der aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abgeleiteten und auf Art. 24c Abs. 1 RPG gestÃ¼tzten Bestandesgarantie besteht die MÃ¶glichkeit, rechtmÃ¤ssig errichtete Bauten und Anlagen in ihrem Bestand zu erhalten und die dafÃ¼r nÃ¶tigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen. Darunter fallen sÃ¤mtliche Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen), soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage unverÃ¤ndert bleiben. Da aber Ausnahmebewilligungen fÃ¼r ZweckÃ¤nderungen nach Art. 24a RPG von Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse erteilt werden und der Gesetzgeber davon ausging, dass sie wegen fehlender baulicher Ãnderungen jederzeit problemlos rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kÃ¶nnen mÃ¼ssen, dÃ¼rfen im Hinblick auf die neue Nutzung keine Investitionen getÃ¤tigt werden, die einem Widerruf der Bewilligung bei verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen faktisch hinderlich sein kÃ¶nnten. Der Begriff der baulichen Mass­nahmen im Sinn von <span class="artref">Art. 24a RPG</span> ist daher weit auszulegen. Es sind darunter <i>alle</i> Arbeiten an der Baute im Hinblick auf die neue Nutzung zu verstehen. Als Unterhaltsmass­nahmen kommen somit einzig Massnahmen zur Sub­stanzerhaltung in Betracht, die auch ohne die ZweckÃ¤nderung, d.h. fÃ¼r die ursprÃ¼ngliche Nutzung erforderlich gewesen wÃ¤ren (BGr, 23. August 2017, 1C_283/2017, E. 3.1 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GemÃ¤ss der Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft ZÃ¼rcher Oberland vom 13. MÃ¤rz 1998 sind in der Landschaftsschutzzone III B, in welcher sich das streitbetroffene GrundstÃ¼ck befindet, alle Bauten und Anlagen, Vorkehren und Einrichtungen, welche im Landschaftsbild in Erscheinung treten oder den Wert des Schutzgebietes beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten, bewilligungspflichtig. Insbesondere sind bewilligungspflichtig das Errichten und VerÃ¤ndern von Bauten und Anlagen aller Art einschliesslich Mauern und Einfriedungen, Reklamevorrichtungen, Antennen, Freileitungen, Solaranlagen, Masten und dergleichen; GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen und Ablagerungen aller Art; das Aufforsten oder Anlegen von BaumbestÃ¤nden ausserhalb des Waldes, ausser HochstammobstbÃ¤umen und Hecken; das Beseitigen von Hecken, markanten BÃ¤umen und StrÃ¤uchern sowie Baumgruppen ausserhalb des Waldes; Bachverbauungen sowie das Anlegen und Ausbauen von Strassen, Wegen und ParkplÃ¤tzen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Im Rahmen der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfÃ¤lliger neuer Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt gemÃ¤ss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist nach der Rechtsprechung von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen (BGr, 29. August 2018, 1C_619/2017, E. 4.2; VGr, 23. April 2015, VB.2014.00244, E. 3.4, bestÃ¤tigt mit BGr, 19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.2 f.; VGr, 27. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00549, E. 4.4.2). In einem kÃ¼rzlich ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht festgehalten, dass es problematisch erscheine, fÃ¼r den Vergleich der Auswirkungen auf eine vor langer Zeit aufgegebene Nutzung abzustellen, deren Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt sich kaum mehr oder nur noch mit grÃ¶sserem Beweisaufwand zuverlÃ¤ssig feststellen liessen. Naheliegend sei vielmehr, die zuletzt erlaubte Verwendung oder eine bisherige, zulÃ¤ssige Nutzung als Referenzmassstab heranzuziehen, auch wenn die Baute oder Anlage ursprÃ¼nglich einen anderen Verwendungszweck gehabt habe. Dies rechtfertige sich jedenfalls dann, wenn die bisherige Nutzung wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit ausgeÃ¼bt worden sei. Eine frÃ¼here, rechtmÃ¤ssig ausgeÃ¼bte Nutzung kÃ¶nne dann berÃ¼cksichtigt werden, wenn sie nicht viele Jahre zurÃ¼ckliege und sich einwandfrei, ohne besonderen Beweisaufwand, feststellen lasse (BGr, 29. August 2018, 1C_619/2017, E. 4.2). Nicht massgebend ist die mit der theoretisch mÃ¶glichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung. GemÃ¤ss dem Bundesgericht kann daher im Rahmen von Art. 24a lit. a RPG nicht geltend gemacht werden, bei der Nutzung der Liegenschaft als herkÃ¶mmlichem Landwirtschaftsbetrieb wÃ¤ren die Auswirkungen auf die Umwelt eher grÃ¶sser als bei einer nichtlandwirtschaftlichen betrieblichen Nutzung. Dies stellte eine von dieser Bestimmung nicht vorgesehene, unzulÃ¤ssige "Verrechnung" von weggefallenen landwirtschaftlichen Auswirkungen und neuen nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen dar. Gleiches gilt nach der Praxis im Bereich von Mobilfunkanlagen. So kann die ErhÃ¶hung der Leistung der einen Anlage nicht durch die Verminderung der Leistung einer anderen Anlage am gleichen Standort kompensiert werden, selbst wenn die Gesamtbelastung nicht erhÃ¶ht wird (BGr, 4. Dezember 2008, 1C_127/2008, E. 2.5; 6. August 2007, 1A.274/2006, E. 3.2). Im gleichen Sinn erwog das Bundesgericht in einem weiteren Fall, mit der Bewilligung, anstelle des vorhandenen Podests eine Ã¼berdeckte Lagerhalle zu errichten, seien allfÃ¤llige AnsprÃ¼che auf die WeiterfÃ¼hrung der bisherigen [landwirtschaftlichen] Nutzung untergegangen (BGr, 28. Juli 2003, 1A.176/2002, E. 2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Nach dem klaren Wortlaut von Art. 24a RPG ist fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer ZweckÃ¤nderung nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfÃ¼gig sind. Sobald die ZweckÃ¤nderung mit einer Mehrbelastung der Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kommt eine Bewilligung gestÃ¼tzt auf diese Bestimmung nicht in Betracht (BGr, 19. Januar 2016, 1C_336/2015, E. 4.1; BGr, 16. Oktober 2008, 1C_243/2008, E. 3.1; Waldmann/HÃ¤nni, Art. 24a N. 6). Bei der Anwendung von Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG ist denn auch keine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen. Sobald eine ZweckÃ¤nderung zusÃ¤tzliche Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt hat, kann eine entsprechende Bewilligung nicht gestÃ¼tzt auf Art. 24a RPG erteilt werden, selbst dann, wenn einer ZweckÃ¤nderung keine anderen Interessen entgegenstehen oder solche gar Ã¼berwiegend fÃ¼r eine ZweckÃ¤nderung sprechen (BGr, 12. September 2003, 1A.214/2002, E. 5.1.2; Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 2010, Art. 24a Rz. 12). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz erwog, der Umfang der bewilligten landwirtschaftlichen Nutzung des ÃkonomiegebÃ¤udes sei nicht klar. LÃ¤gen keine gesicherten Angaben vor, seien die mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des ÃkonomiegebÃ¤udes verbundenen Immissionen basierend auf Erfahrungswerten abzuschÃ¤tzen. Massgebend seien die Immissionen, die mit der Bewirtschaftung eines ÃkonomiegebÃ¤udes der vorliegenden Art typischerweise einhergingen. Aufgrund der Art und Beschaffenheit des GebÃ¤udes sei von einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung mit Tierhaltung auszugehen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachten elf Einzelfahrten pro Tag bei einer zonenkonformen Nutzung des ÃkonomiegebÃ¤udes seien nachvollziehbar und realistisch und kÃ¶nnten als Referenzbelastung festgesetzt werden. Die Beschwerdegegnerin 3 habe nicht spezifiziert, ob unter den maximal sieben Fahrten pro Tag eine Hin- und RÃ¼ckfahrt oder eine Einzelfahrt zu verstehen sei, und es sei nicht nach Personen- und Lastwagen unterschieden worden. Da in den ErwÃ¤gungen bezÃ¼glich der Anzahl Fahrten auf die Zusammenstellung der Beschwerdegegnerin 1 verwiesen werde und diese dort von Einzelfahrten ausgehe, sei die entsprechende Auflage im Dispositiv der VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin 3 dahingehend zu verstehen, dass maximal sieben Einzel­fahrten pro Tag durchgefÃ¼hrt werden dÃ¼rfen. Ein Jahreskontingent, wie es die Beschwerdegegnerin 1 beantrage, wÃ¼rde eine effektive Kontrolle durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde de facto verunmÃ¶glichen. Im Ergebnis sei die Auflage insoweit zu prÃ¤zisieren bzw. zu ergÃ¤nzen, dass es sich bei den maximal erlaubten sieben Fahrtenbewegungen pro Tag um Einzelfahrten mit Personenwagen handle. Nebst diesen Fahrten seien innerhalb von 20 Tagen maximal zwei Einzelfahrten mit einem Lastwagen gestattet. DemgegenÃ¼ber bestehe keine Veranlassung, die VerfÃ¼gung um eine separate Auflage zu ergÃ¤nzen, wonach der Beschwerdegegnerin 1 sÃ¤mtliche Werkhof- und MagazintÃ¤tigkeiten verboten seien. Immissionen im Zusammenhang mit der Lagernutzung seien nach Art. 24a RPG im selben Umfang gestattet, wie sie bei einer zonenkonformen Nutzung des ÃkonomiegebÃ¤udes anfielen. Es sei nicht einzusehen, inwiefern sich die damit Ã¼blicherweise einhergehenden Immissionen wie LÃ¤rm, Geruch, Staub etc. weniger stÃ¶rend auswirken wÃ¼rden, als dies bei einer Lagernutzung der Fall sei. Erweise sich die NutzungsÃ¤nderung unter Art. 24a RPG als bewilligungsfÃ¤hig, sei die bestehende Erschliessung nicht mehr infrage zu stellen. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers verstosse die NutzungsÃ¤nderung auch nicht gegen die Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft ZÃ¼rcher Oberland. Da die im Rekursverfahren BRGE III Nr. 03 angefochtene Baubewilligung durch das Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. November 2016 vollstÃ¤ndig aufgehoben worden sei, erweise sich die vorliegend angefochtene Baubewilligung, soweit diese auf Auflagen und Bedingungen der im ersten Rekursverfahren aufgehobenen Bewilligung verweise, als fehlerhaft und mÃ¼sse aus formellen GrÃ¼nden aufgehoben werden. Der Beschwerdegegner 2 sei daher einzuladen, nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids die Baueingabe der Beschwerdegegnerin 1 umfassend zu prÃ¼fen und darÃ¼ber neu zu entscheiden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, der einzige operative Standort/Werkhof der G GmbH, die die Scheune derzeit miete, liege auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck; es bestehe nicht lediglich ein "stilles Lager". Der Gartenbaubetrieb verursache Immissionen, die das Ausmass eines frÃ¼heren Landwirtschaftsbetriebs Ã¼berschritten. Sodann sei die vorhandene Erschliessung fÃ¼r die heutige Nutzung untauglich. Lastwagenfahrten seien Ã¼ber den vorhandenen Weg ohne GefÃ¤hrdung von Personen ausgeschlossen. Die Vorinstanz verkenne, dass der ehemalige Landwirt unmittelbar neben der Scheune gewohnt habe. Die von der Vor­instanz als Referenz herangezogenen elf Einzel­fahrten pro Tag gingen daher an der Sache vorbei, da die acht Fahrten des Landwirts vollstÃ¤ndig entfielen, habe dieser die Betreuung und Ãberwachung der Tiere doch zu Fuss erledigen kÃ¶nnen. Es hÃ¤tte daher hÃ¶chstens von drei tÃ¤glichen Fahrten ausgegangen werden dÃ¼rfen. Hinzu komme, dass Lastwagenfahrten fÃ¼r Viehtransporte und Futteranlieferungen 1970 noch nicht Ã¼blich gewesen seien. Wenn nun fÃ¼r den heutigen Gartenbaubetrieb sieben Fahrten zugelassen wÃ¼rden, sprenge dies den Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung. Zudem mÃ¼sse die zulÃ¤ssige Fahrtenzahl sÃ¤mtliche Nutzungen, und damit neben dem Gartenbaubetrieb auch die Wohnnutzung der Beschwerdegegnerin 1 sowie die Bewirtschaftung der umliegenden landwirtschaftlichen Felder, abdecken. Die im angefochtenen Entscheid bewilligte Anzahl Fahrten sei daher offenkundig falsch ermittelt worden. Da es sich bei der Scheune heute um einen Werkhof resp. einen tÃ¤glich intensiv genutzten Magazinstandort handle, habe die heutige Nutzung neue Auswirkungen auf die Umwelt. Dies kÃ¶nne nicht als Vollzugsproblem abgetan werden, da feststehe, dass die rechtlichen Vorgaben nicht eingehalten seien. Zudem seien seit 1972 zahlreiche bauliche VerÃ¤nderungen am und im strittigen GebÃ¤ude vorgenommen worden. Dies stelle auch die Beschwerdegegnerin 1 nicht in Abrede. Da nie eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung bewilligt worden sei, sei der ursprÃ¼ngliche bauliche Zustand unmittelbar nach Aufgabe der landwirtschaftlichen TÃ¤tigkeit massgebend und nicht der bauliche Zustand bei Aufnahme der nun umstrittenen TÃ¤tigkeit. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude wurde unbestrittenermassen bis am 1. Juli 1972 fÃ¼r landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Aus den Akten ergibt sich, dass die Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 sÃ¤mtliche Archivakten der Scheune Ass. Nr. 04 sowie der umliegenden GebÃ¤ude konsultierte, jedoch keine Unterlagen zum streitigen Objekt mehr vorhanden sind. Aus diesem Grund liegt die ursprÃ¼ngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung des streitigen GebÃ¤udes nicht bei den Akten. Nachdem die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben worden war, wurde bzw. wird das ehemalige ÃkonomiegebÃ¤ude seit 1978 von der Beschwerdegegnerin 1 sowie von Dritten ausschliesslich fÃ¼r nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Indes ergeben sich aus den Akten keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung des streitbetroffenen GebÃ¤udes eine andere Nutzung je bewilligt worden wÃ¤re. Dies macht denn auch die Beschwerdegegnerin 1 nicht geltend. Unter diesen UmstÃ¤nden bildet die vormalige landwirtschaftliche Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand fÃ¼r die vorliegend streitige Ausnahmebewilligung, zumal dies offenbar die letzte bewilligte Nutzung der Scheune darstellt. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, ist der Umfang der ehemals bewilligten Nutzung mangels Vorliegens der ursprÃ¼nglichen Bewilligung oder anderer Archivakten zum streitbetroffenen GrundstÃ¼ck unklar. Der Schluss der Vorinstanz, es sei von einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung mit Tierhaltung auszugehen, stÃ¼tzt sich auf die bei den Akten liegenden GrundrissplÃ¤ne des streitbetroffenen GebÃ¤udes und wird von den Parteien nicht bestritten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Beschwerdegegner 2 und 3 bewilligten eine Umnutzung der Scheune in ein "LagergebÃ¤ude" bzw. "Lager". Die Beschwerdegegnerin 3 hÃ¤lt in der GesamtverfÃ¼gung vom 19. Juni 2017 fest, das Vorhaben umfasse die Umnutzung der Scheune zu einem "stillen Lager". Die Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 3. Juli 2017 erklÃ¤rt die GesamtverfÃ¼gung vom 19. Juni 2017 zum Bestandteil der vorliegenden Baubewilligung. Vor diesem Hintergrund umfasst die Ausnahmebewilligung lediglich die ZweckÃ¤nderung zu einem sogenannten "stillen Lager". Ein solches wird nur selten zur Bewirtschaftung und nicht fÃ¼r den tÃ¤glichen, gewerblichen Betrieb besucht (VGr, 21. September 2017, VB.2016.00035/VB.2016.00036, E. 5.1). Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, die G GmbH nutze die Scheune nicht als "stilles Lager", sondern vielmehr als Werkhof bzw. Magazinstandort, ist festzuhalten, dass eine solche intensive Nutzung nicht der angefochtenen Bewilligung entsprÃ¤che. So hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin 3 in ihrer GesamtverfÃ¼gung vom 19. Juni 2017 ausdrÃ¼cklich fest, der Standort dÃ¼rfe nicht zum Hauptstandort des Gartenbaubetriebs werden. Bereits der Umstand, dass lediglich eine Umnutzung in ein "stilles Lager" bewilligt wurde, schliesst eine Nutzung als Neben- oder Hauptstandort aus. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine allfÃ¤llige gegenwÃ¤rtige oder zukÃ¼nftige intensivere Nutzung der Scheune im vorliegenden Verfahren nicht relevant ist, da eine solche intensivere Nutzung nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens ist. Vielmehr hÃ¤tte bei einer rechtswidrigen Nutzung der Scheune die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde einzuschreiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, die Bewilligung hÃ¤tte bereits deshalb nicht erteilt werden dÃ¼rfen, weil die Beschwerdegegnerin 1 die in der Baubewilligung verlangten Unterlagen bis heute nicht eingereicht habe, ist ihm nicht zuzustimmen. Zwar wurde die Beschwerdegegnerin 1 mit der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 verpflichtet, weitere Unterlagen bis am 31. August 2017 nachzuliefern und darin den RÃ¼ckbau des Kiesplatzes gelb anzuzeigen, den Hauptstandort des Betriebs zu deklarieren und sÃ¤mtliche Mauern im Inneren der Scheune einzuzeichnen. Der Beschwerdegegner 2 legte im Rekursverfahren dar, dass diese eingeforderten Unterlagen fÃ¼r den Entscheid Ã¼ber die BewilligungsfÃ¤higkeit nicht relevant seien, da die Auswirkungen auf die Umwelt von der Beschwerdegegnerin 1 zwar minimalistisch, aber ausreichend dargelegt worden seien. Dem ist zuzustimmen, zumal aus dem Bericht der I AG vom 20. April 2017 mindestens knapp hervorgeht, wie das ehemalige ÃkonomiegebÃ¤ude genutzt werden soll und wie viele Fahrtenbewegungen die beabsichtigte Nutzung nach sich ziehe. Hinzu kommt, dass die Baubewilligung vom 3. Juli 2017 ohnehin keine Rechtsfolgen fÃ¼r den Fall der Nichteinreichung der verlangten Akten vorsah. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Umstritten ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren hauptsÃ¤chlich, ob durch die NutzungsÃ¤nderung neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstÃ¼nden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Dazu ist zunÃ¤chst zu ermitteln, welche Auswirkungen die <i>letzte bewilligte Nutzung</i> des ÃkonomiegebÃ¤udes auf Raum, Erschliessung und Umwelt hatte. Die Beschwerdegegnerin 3 sowie die Vorinstanz stÃ¼tzten sich dabei auf den Bericht der I AG vom 20. April 2017. Diese ermittelte fÃ¼r die zonenkonforme Nutzung als Tierhaltungsbetrieb tÃ¤glich elf Fahrtenbewegungen. Der zonenkonforme Betrieb finde wÃ¤hrend sieben Tagen die Woche und auch nachts statt. Neben den Fahrtenbewegungen gehe eine zonenkonforme Nutzung ausserdem mit weiteren Immissionen wie LÃ¤rm, Geruch, Staub, Insekten etc. einher. Allerdings Ã¤ussert sich dieser Bericht nicht dazu, ob er die Fahrtenzahl fÃ¼r die VerhÃ¤ltnisse im Zeitraum bis 1972 berechnete, als die betreffende landwirtschaftliche Nutzung effektiv ausgeÃ¼bt wurde, oder fÃ¼r eine heutige zonenkonforme Nutzung. Mangels Hinweis auf einen frÃ¼heren Bezugsrahmen und entsprechende Quellenangaben ist zu vermuten, dass die Berechnung fÃ¼r den heutigen Zeitpunkt angestellt wurde. Die VerhÃ¤ltnisse im heutigen Zeitpunkt kÃ¶nnen jedoch nach den vorstehenden AusfÃ¼hrungen (vorn E. 2.4) nicht massgebend sein. Dies ist namentlich mit Blick auf den Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers wesentlich, wonach regelmÃ¤ssige Lastwagenfahrten fÃ¼r Viehtransporte und Futteranlieferungen 1970 noch nicht Ã¼blich gewesen seien. </p> <p class="Erwgung3">Nachdem das umstrittene GebÃ¤ude seit Ã¼ber 30 Jahren nicht mehr fÃ¼r den damals bewilligten Zweck genutzt wird, erweist sich die zuverlÃ¤ssige Ermittlung des damaligen Verkehrsaufkommens im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des ÃkonomiegebÃ¤udes als schwierig. Unbestritten ist zwar, dass auch bei einer zonenkonformen Nutzung des ÃkonomiegebÃ¤udes gewisse Fahrten notwendig waren. Strittig ist jedoch die Anzahl der Fahrten, insbesondere die von der I AG ermittelten Fahrten des Landwirts zur Ãberwachung und Kontrolle seiner Tiere sowie der Fahrten mit Lastwagen. Das Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers, wonach der Landwirt damals unmittelbar neben dem streitbetroffenen ÃkonomiegebÃ¤ude gewohnt und deshalb den Weg zum ÃkonomiegebÃ¤ude nicht mit dem Personenwagen zurÃ¼ckgelegt habe, erscheint insofern nachvollziehbar, als Landwirte erfahrungsgemÃ¤ss in der NÃ¤he ihres Hofes in der Landwirtschaftszone wohnen. Die Akten ergeben dazu jedoch keine Anhaltspunkte, und die AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers diesbezÃ¼glich sind nicht belegt. Beim im Namen und Auftrag der Beschwerdegegnerin 1 erstellten Bericht der I AG, den die Vorinstanz ihrem Urteil zugrunde gelegt hat, handelt es sich zwar um ein Parteigutachten; der Beweiswert darf dem Bericht aber deswegen nicht ohne Weiteres abgesprochen werden (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 148). Vielmehr ist zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich bei der I AG um eine landwirtschaftliche Beratungsfirma handelt, die unter anderem Gutachten zu baurechtlichen Fragen, wie bspw. NutzungsÃ¤nderungen von Wohn- und Ãkonomiebauten erstellt und dementsprechend Ã¼ber Fachwissen verfÃ¼gt. Vorbehalte Ã¼ber die Aussage- und Beweiskraft ergeben sich jedoch aufgrund der vorne aufgefÃ¼hrten SchwÃ¤chen und dem fast vollstÃ¤ndigen Fehlen jeglicher Belege und Referenzen. Der Bericht begrÃ¼ndet auch nicht, weshalb Fahrten des Landwirts zur Ãberwachung und Kontrolle der Tiere notwendig gewesen sein sollen, obwohl er unmittelbar neben dem ÃkonomiegebÃ¤ude gewohnt haben soll.</p> <p class="Erwgung3">Festzuhalten bleibt damit, dass nicht bekannt ist, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die landwirtschaftliche Nutzung tatsÃ¤chlich gefÃ¼hrt hatte, und dass es nach Ã¼ber 30 Jahren kaum mehr mÃ¶glich sein dÃ¼rfte, das Verkehrsaufkommen in Form von Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen GebÃ¤ude zuverlÃ¤ssig zu ermitteln, zumal die ursprÃ¼ngliche Bewilligung betreffend landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr vorhanden ist (vgl. vorn E. 4.1). Vor diesem Hintergrund ist es grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden, dass die Vor­instanz im Rahmen der freien BeweiswÃ¼rdigung die mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des ÃkonomiegebÃ¤udes typischerweise einhergehenden Immissionen mangels tatsÃ¤chlicher Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschÃ¤tzt hat. Soweit sie indes auf den Bericht der I AG in seiner vorliegenden Form abgestellt hat, beruht ihre Sachverhaltsfeststellung nach dem Gesagten auf ungenÃ¼genden Grundlagen, insbesondere mit Bezug auf die Anzahl der Fahrten. Damit ist der Sachverhalt ungenÃ¼gend erstellt und die Sache ist zu ErgÃ¤nzung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Dazu bietet sich namentlich an, der I AG ErgÃ¤nzungsfragen zu stellen und/oder eine eigene Expertise zum damalige Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des ÃkonomiegebÃ¤udes einzuholen. </p> <p class="Erwgung3">Im Hinblick auf die RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz und die von dieser vorzunehmende SachverhaltsabklÃ¤rung rechtfertigen sich die nachfolgenden Bemerkungen. Die Beschwerdegegnerin 1 macht geltend, das ehemalige ÃkonomiegebÃ¤ude werde derzeit ausschliesslich als stiller Lager- und Einstellraum genutzt. Namentlich wÃ¼rden alte MÃ¶bel, Leitern, PfÃ¤hle, Altholz, Paletten, Material und verschiedene GerÃ¤tschaften gelagert. In einem untergeordneten Teil des GebÃ¤udes werde seit Jahrzehnten zeitweilig ein Segelflugzeug eingestellt. Aktuell werde das GebÃ¤ude von zwei Mietern genutzt; dabei handle es sich um die G GmbH sowie den EigentÃ¼mer des Segelflugzeugs. Die G GmbH lagere im GebÃ¤ude Zaunmaterialien, PfÃ¤hle, gartenbauliche Hilfsprodukte, Zementwaren und Natursteine etc. FÃ¼r die Nutzung als stilles Lager seien pro Tag sieben Einzelfahrten mit einem Personenwagen und 0,1 Einzel­fahrten mit einem Lastwagen notwendig. </p> <p class="Erwgung3">Es ergibt sich aus den Akten nicht, wie diese von der Beschwerdegegnerin 1 geltend gemachte Fahrtenzahl ermittelt wurde. Sollten sich die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz nach der weiteren SachverhaltsabklÃ¤rung bestÃ¤tigen, wÃ¤re die Beschwerdegegnerin 1 auf den von ihr geltend gemachten 7,1 Einzelfahrten pro Tag zu behaften. Es ist ausserdem festzuhalten, dass diese Fahrten alle Nutzer/Mieter des ehemaligen ÃkonomiegebÃ¤udes einschliessen und sich nicht nur auf die G GmbH beziehen. Die Erschliessung trÃ¤gt dem insofern Rechnung, als sie aufgrund der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung auf ein nur geringes Verkehrsaufkommen ausgerichtet ist. Damit keine neuen Auswirkungen auf Umwelt, Raum und Erschliessung entstehen, muss sich das Verkehrsaufkommen des stillen Lagers im selben Rahmen halten. Andernfalls bestÃ¼nde die Gefahr, dass Zufahrt und Umschwung zur Erleichterung der Transporte ausgebaut wÃ¼rden. Da ein stilles Lager nur mit wenigen Fahrten pro Tag verbunden sein darf, ist eine bessere Erschliessung nicht notwendig und wÃ¤re im Rahmen von Art. 24a RPG ohnehin nicht zulÃ¤ssig. Sollten sich aufgrund der zu ergÃ¤nzenden SachverhaltsabklÃ¤rungen geringere Fahrtenzahlen ergeben, wÃ¤re die Bewilligung entsprechend einzuschrÃ¤nken. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob die Umnutzung des ehemaligen ÃkonomiegebÃ¤udes in ein LagergebÃ¤ude (unzulÃ¤ssige) bauliche Massnahmen erfordert bzw. solche bereits erfolgt sind. </p> <p class="Erwgung2">Wie bereits erwÃ¤hnt, liegen keine Archivakten oder anderweitige Unterlagen vor, aus denen hervorgeht, wie das ehemalige ÃkonomiegebÃ¤ude zum Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung, d.<span> </span>h. vor dem 1. Juli 1972 genau ausgesehen hat (vorn E. 4.1). Die Beschwerdegegnerin 1 hat allerdings im ersten Rechtsgang vor Baurekursgericht eingerÃ¤umt, dass "im Zusammenhang und im Anschluss an die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung" bauliche VerÃ¤nderungen vorgenommen worden seien. Diese lÃ¤gen allesamt jedoch Jahrzehnte zurÃ¼ck. Mit Blick auf die vorliegend interessierende Umnutzung seien am GebÃ¤ude keinerlei baulichen Anpassungen vorgenommen worden. Damit verkennt die Beschwerdegegnerin 1 jedoch, dass sÃ¤mtliche baulichen VerÃ¤nderungen, die in den letzten Jahrzehnten nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung im Hinblick auf eine nichtlandwirtschaftliche Lagernutzung vorgenommen wurden, gemÃ¤ss Art. 24a RPG unzulÃ¤ssig sind (vorn E. 2.2). Vor diesem Hintergrund kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die ZweckÃ¤nderung keine unzulÃ¤ssigen baulichen VerÃ¤nderungen nach sich gezogen hat. Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. So Ã¤ussert sich weder die Beschwerdegegnerin 1 konkret zu den vorgenommenen baulichen Anpassungen, noch ergeben sich diese aus den Grundriss- und FassadenplÃ¤nen oder den bei den Akten liegenden Fotos. Hinzu kommt, dass bei einem Augenschein durch die Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 zwar keine sanitÃ¤ren Anlagen festgestellt werden konnten. Das entsprechende Augenscheinprotokoll liegt indes nicht bei den Akten. Der Sachverhalt erweist sich auch diesbezÃ¼glich als ungenÃ¼gend erstellt. Selbst wenn keine Archivakten zum Zustand des streitbetroffenen GebÃ¤udes im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung mehr vorhanden sind, erscheint es nicht unmÃ¶glich, die im Hinblick auf die NutzungsÃ¤nderung vorgenommenen baulichen Massnahmen zu ermitteln. Infrage kÃ¤men dazu insbesondere eine Befragung der Beschwerdegegnerin 1, der Beizug des Augenscheinprotokolls der Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2, die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins im Beisein der Parteien und/oder der Beizug einer Expertise. </p> <p class="Erwgung2">Hinzu kommt, dass die Vorinstanz sich mit den vom BeschwerdefÃ¼hrer bereits im Rekursverfahren geltend gemachten baulichen Massnahmen am und im streitbetroffenen GebÃ¤ude nicht auseinandergesetzt hat. Damit verletzte sie das rechtliche GehÃ¶r des BeschwerdefÃ¼hrers, umfasst der GehÃ¶rsanspruch doch auch den Anspruch auf Auseinandersetzung mit den relevanten Sachvorbringen. Die Frage, ob im Hinblick auf die Umnutzung des ehemaligen ÃkonomiegebÃ¤udes bauliche Massnahmen vorgenommen wurden, ist ohne Weiteres entscheidwesentlich, handelt es sich doch dabei um eine Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung einer Bewilligung im Sinn von Art. 24a RPG (vorn E. 2.1 f.; vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 33). </p> <p class="Erwgung2">Die Sache ist deshalb auch in Bezug auf die baulichen Massnahmen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Nach dem Gesagten ist die Sache zur AbklÃ¤rung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die Vor­instanz zurÃ¼ckzuweisen (vgl. Art. 64 Abs. 1 VRG). Die Vorinstanz wird zu beurteilen haben, wie sich die VerkehrsverhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung des streitbetroffenen GebÃ¤udes gestaltet haben und ob die NutzungsÃ¤nderung zu einem stillen Lager mit (unzulÃ¤ssigen) baulichen Massnahmen verbunden ist. Vor diesem Hintergrund wird sie auch erneut zu prÃ¼fen haben, ob der ZweckÃ¤nderung die Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft ZÃ¼rcher Oberland vom 13. MÃ¤rz 1998 entgegensteht. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stellte fÃ¼r den Fall einer RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz verschiedene AntrÃ¤ge. So beantragte er unter anderem, die RÃ¼ckweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass die Anzahl zulÃ¤ssiger Fahrten um Betriebszeiten zu ergÃ¤nzen sowie jegliche Werkhof- und MagazintÃ¤tigkeit untersagt sei und der Beschwerdegegner 2 konkrete Vollzugsmassnahmen vorzusehen habe. Eine solche Anordnung durch das Verwaltungsgericht erscheint jedoch angesichts des Umstands, dass unklar ist, ob Ã¼berhaupt eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden kann, nicht angezeigt. Vielmehr wird die Vorinstanz diese Vorbringen zu prÃ¼fen und zu beurteilen haben. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt weiter, eine allfÃ¤llige RÃ¼ckweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass die nicht bewilligten Nutzungen bis zu einer allfÃ¤lligen rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung untersagt seien. Damit rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer das Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands. Die Umnutzung des ehemaligen ÃkonomiegebÃ¤udes in ein LagergebÃ¤ude wurde bislang noch nicht rechtskrÃ¤ftig bewilligt. Die derzeitige Nutzung der Scheune wird jedoch durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde geduldet. FÃ¼r die Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustands ist indes erstinstanzlich nicht das Verwaltungsgericht, sondern die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde zustÃ¤ndig (vorn E. 4.2). </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer, die RÃ¼ckweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass der illegal erstellte Vorplatz unter Strafandrohung im Unterlassungsfall umgehend rÃ¼ckzubauen sei. Die Verpflichtung zum RÃ¼ckbau der FlÃ¤che auf den ursprÃ¼nglich rechtmÃ¤ssigen Zustand wurde bereits in der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 angeordnet. Da diese Verpflichtung nicht angefochten wurde und die Vorinstanz die Baubewilligung nur insofern aufgehoben hat, als damit die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben erteilt wurde, wurde die Verpflichtung zum RÃ¼ckbau der eingekiesten FlÃ¤che rechtskrÃ¤ftig. Unklar ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung bereits nachgekommen ist. Es liegt jedoch in der Verantwortung des Beschwerdegegners 1, diese Anordnung zu vollstrecken (vgl. § 29 Abs. 1 VRG). Eine entsprechende Anordnung durch das Verwaltungsgericht rechtfertigt sich deshalb nicht. </p> <p class="Urteilstext">Soweit in den beiden letztgenannten AntrÃ¤gen ein Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen zu sehen wÃ¤re, wÃ¤re darauf nicht einzutreten, hat doch der anwaltlich vertretene BeschwerdefÃ¼hrer dieses nicht substanziiert begrÃ¼ndet und insbesondere nicht dargelegt, inwiefern ihm ein nicht wiedergutzumachender Nachteil drohte. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachdem die Sache zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an die Vor­instanz zurÃ¼ckzuweisen ist, erÃ¼brigt sich die vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragte DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid vom 21. MÃ¤rz 2018 ist vollumfÃ¤nglich aufzuheben, und die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts und erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 5). Demnach hat der BeschwerdefÃ¼hrer als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen. Sodann ist die Beschwerdegegnerin 1 zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei eine solche von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer) angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der vorliegende RÃ¼ckweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Solche sind nach Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. MÃ¤rz 2018 aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen zur SachverhaltsabklÃ¤rung und erneuten Entscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>