VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 23 4 4. Kammer Vorsitz Stöhr RichterIn Brun und Audétat Aktuarin Maurer URTEIL vom 22. August 2023 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Livio D. Zanetti, Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Schenkungssteuer- 2 - I. Sachverhalt: 1. Am 30. November 2010 erwarb die B._____ SA mit Sitz in I._____ die Stockwerkeinheit-Nr. C._____ (2.5-Zimmerwohnung D1 im 2. OG entsprechend Wertquote 16.36/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D._____, samt Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 20 resp. 1/39 Miteigentum an Grundstück Nr. E._____) in der Stockwerkeigentümergemeinschaft Residenza F._____, G._____, an der Via H._____ in I._____, für CHF 800'000.--. Nach diversen Umbauarbeiten verkaufte sie das Objekt am 7. April 2011 zum Preis von CHF 1'200'000.— an J._____. Auf der Stockwerkeinheit bestand im 1. Rang eine Hypothek von CHF 600'000.--. Am 29. Oktober 2015 schätzte das Amt für Immobilienbewertung die Wohnung auf einen Verkehrswert von CHF 1'047'300.-- und den Autoeinstellplatz auf einen solchen von CHF 60'000.-- (Realwert: CHF 523'700.-- und CHF 35'000.-- ). 2. Mit Kaufvertrag vom 14. Mai 2020 veräusserte J._____ die 2.5-Zimmer- wohnung samt Autoeinstellplatz zum Preis von insgesamt CHF 700'000.— , d.h. CHF 665'000.-- für die 2.5-Zimmerwohnung und CHF 35'000.-- für das Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 20, an die Firma A._____ AG mit Sitz in K._____. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 forderte die Steuerverwaltung die Käuferin unter Verweis auf die amtliche Schatzung auf, eine Schenkungssteuererklärung einzureichen. Die A._____ AG stellte sich mit Schreiben vom 23. Dezember 2021 auf den Standpunkt, dass keine Schenkung vorliege, da nicht der amtliche Schätzwert, sondern vielmehr der zwischen den Parteien vereinbarte Preis den Verkehrswert der Grundstücke wiederspiegle, so dass sich die Einreichung einer Schenkungssteuererklärung erübrige.- 3 - 3. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Steuerverwaltung) erhob mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 7. Januar 2022 auf einer steuerbaren Zuwendung von CHF 392'900.-- zufolge Missverhältnis der Leistungen (Art. 106a Abs. 2 StG) bei einem Steuersatz von 10 % eine kantonale Schenkungssteuer von CHF 39'290.—. 4. Dagegen erhob die die A._____ AG am 26. Januar 2022 Einsprache. Begründend führte sie an, dass zwischen der Veräusserin der Grund- stücke und der Alleinaktionärin der Steuerpflichtigen keinerlei freund- schaftliche oder verwandtschaftliche Verhältnisse bestünden. Die Verkaufsverhandlungen seien über den Rechtsvertreter gelaufen. Der vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'000.-- stelle den Verkehrswert bzw. Marktwert der Grundstücke dar, zumal dieser das Resultat von Angebot und Nachfrage sei. So habe die Verkäuferin keinen anderen Käufer gefunden, der ihr einen höheren Preis angeboten habe. Bei der Veräusserin handle es sich um eine erfolgreiche Augenärztin einer bestens etablierten Praxis im Aargau. Der Verkauf der Grundstücke sei daher nicht aus finanzieller Not, sondern vielmehr aus freien Stücken erfolgt. Demgegenüber stelle der durch die Steuerverwaltung geltend gemachte Schätzwert gerade nicht den Verkehrs- bzw. Marktwert dar. Somit liege auch kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen- leistung und folglich auch keine Schenkung im Sinne von Art. 106 Abs. 2 lit. a StG vor. 5. Mit Schreiben vom 15. Februar 2022 führte die Steuerverwaltung an, dass der vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'000.-- offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspreche, so liege der Veräusserungspreis ca. 36 % unter dem auf den Verkaufszeitpunkt aufindexierten amtlichen Verkehrswert, so dass offensichtlich ein offenbares Missverhältnis gemäss Art. 106a Abs. 2 lit. a StG vorliege. Die Einwände gegen die Besteuerung könnten nicht - 4 - berücksichtigt werden, die Unterpreislichkeit sei klar gegeben. Es stelle sich nur noch die Frage, ob die Einsprecherin eine neue amtliche Schätzung befürworte, welche aber kaum zu deren Gunsten ausfallen werde. 6. Mit Stellungnahme vom 9. März 2022 führte die A._____ AG an, dass der Kaufpreis von CHF 700'000.-- unter normalen Angebots- und Nach- frageverhältnissen zustande gekommen sei und daher den Verkehrswert wiederspiegle. Sie verwies auf die ebenfalls am 29. Oktober 2015 erfolgte Schätzung der sich im selben Gebäude befindlichen Stockwerkeinheit L._____ (5.5-Zimmerwohnung mit einer Wertquote von 35.48/1000). Für diese Stockwerkeinheit sei ein Verkehrswert von CHF 1'648'100.-- ermittelt worden, was CH 46'452.-- pro 1/1000 Wertquote entspreche. Hingegen entspreche der Verkehrswert der Stockwerkeinheit Nr. C._____ (2.5-Zimmerwohnung) CHF 64'106.-- pro 1/1000 Wertquote. Werde der Wert der Stockwerkeinheit C._____ aufgrund dem für die Stockwerk- einheit L._____ ermittelten Wert von CHF 46'452.-- pro Wertquote ermittelt, resultiere ein Wert von rund CHF 760'000.--. Es lasse sich demnach unschwer erkennen, dass der Verkehrswert der Stockwerkeinheit Nr. C._____ falsch ermittelt worden sei. 7. Mit Einspracheentscheid vom 24. Januar 2023 wies die Steuerverwaltung die Einsprache mit Verweis auf ihre neuere Praxis, wonach von einem Missverhältnis zwischen den Leistungen ausgegangen werde, wenn der Erlös mindestens 25 % unter dem Verkehrswert liege, und der Verkaufs- erlös im konkreten Fall sogar nur ca. 63 % des Verkehrswertes betrage, aufgrund der offenkundigen und nicht zu widerlegenden Unterpreislichkeit der veräusserten Liegenschaft ab. 8. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 8. Februar 2023 Beschwerde an das - 5 - Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids bzw. sinngemäss die Feststellung, dass keine Schenkungssteuer geschuldet sei. Begründend führte sie im Wesentlichen an, es sei erstellt, dass der vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'00.-- unter normalen Angebots- und Nachfrageverhältnissen zustande gekommen sei. Der Verkehrswert der Stockwerkeinheiten entspreche daher dem bezahlten Kaufpreis. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin, dass die fehlenden verwandtschaftlichen oder freundschaftlichen Verhältnisse nicht mehr als Argument vorgebracht worden seien, treffe nicht zu. Vielmehr impliziere die einleitende Feststellung im Schreiben vom 9. März 2022, wonach der Kaufpreis im Rahmen eines normalen Angebots- und Nachfrage- verhältnisses zustande gekommen sei, dass keine verwandtschaftlichen oder freundschaftlichen Verhältnisse vorlägen. Die Beschwerdegegnerin bleibe weiter den Nachweis, dass der Kaufpreis aus dem Jahr 2011 über CHF 1'200'000.-- unter normalen Umständen zustande gekommen sei, bis heute schuldig. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass auf Basis der Schätzung für die Stockwerkeinheit L._____ und für die Stockwerk- einheit C._____ ein Schätzwert von CHF 760'000.-- resultiere, sei offenkundig, dass der Verkehrswert für die Stockwerkeinheit C._____ gestützt auf die Bewertung vom 29. Oktober 2015 methodisch nicht korrekt ermittelt worden sei. 9. In ihrer Vernehmlassung vom 2. März 2023 beantragte die Steuer- verwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, als Verkehrswert des unterpreislichen Verkaufes sei der amtliche Verkehrswert anzusehen. Demgemäss habe der Steuerkommissär den amtlichen Verkehrswert gemäss Schätzung 2015 mit dem Index 123.1/122.3 auf den Schenkungszeitpunkt 2020 aufindexiert - 6 - (CHF 1'100'200.--). Für die Schenkungsbesteuerung sei die günstigere Variante eingesetzt worden, habe doch der tatsächliche Kaufpreis im Jahr 2011 bereits CHF 1'200'000.-- betragen. Die Unterpreislichkeit sei gemäss neuerer Praxis der Steuerbehörde klar gegeben, so mache der Verkaufs- preis nur ca. 63 % des Verkehrswertes aus. Eine Vergleichbarkeit mit der 5.5-Zimmerwohnung L._____ liege nicht vor, da diese im Dezember 2011 zu einem Preis von CHF 978'000.-- erworben worden sei, die hier betreffende 2.5-Zimmerwohnung im selben Jahr aber zu einem Preis von CHF 1'200'000.--. Eine Neuschätzung habe die Beschwerdegegnerin aus naheliegenden Gründen nicht vornehmen wollen. Eine explizite Schenkungsabsicht sei zudem nicht erforderlich. Den Akten lasse sich immerhin entnehmen, dass die Alleinaktionärin der Beschwerdegegnerin mit der Verkäuferin über die Stockwerkeigentümergemeinschaft bekannt sein dürfte. Die Verkäuferin sei nur nicht bereit gewesen, die Wohnung noch unter dem ursprünglich angedachten Preis von CHF 700'000.-- zu verkaufen. Sie habe offenbar ein gewisses Desinteresse am Objekt gezeigt. 10. Mit Replik vom 16. März 2023 führte die Beschwerdeführerin an, die Behauptung der Beschwerdegegnerin, als Verkehrswert sei der amtliche Verkehrswert anzusehen, sei schlicht falsch. Im Weiteren vertiefte sie ihre bisherigen Ausführungen. 11. Mit Duplik vom 28. März 2023 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest. Sie führte ergänzend aus, dass die B._____ SA die Liegen- schaft im Jahr 2010 zu einem Preis von CHF 800'000.-- erworben und nach nicht unerheblichen Investitionen mit einem Gewinn von CHF 174'000.-- an J._____ weiterverkauft habe. Im Übrigen vertiefte sie ihre bisherigen Ausführungen.- 7 - 12. Mit Eingabe vom 25. April 2023 brachte die Beschwerdeführerin vor, dass die B._____ SA nur unwesentlich in die Stockwerkeinheit "investiert" habe. Bezeichnenderweise könne sie dazu auch keine näheren Angaben machen, sondern verweise lediglich auf den Kontoauszug "M._____ SA (Resid. F._____) C._____". Diesem lasse sich entnehmen, dass sämtliche laufenden Kosten, Finanzierungskosten sowie die Kosten im Zusammen- hang mit dem Verkauf der Stockwerkeinheit aktiviert worden seien. Effektiv seien lediglich Aufwendungen von insgesamt CHF 27'500.85 getätigt worden. Da die Liegenschaft im Jahr 1980 erstellt worden sei, lasse sich unschwer erkennen, dass diese Kosten im Zusammenhang mit der Auffrischung der Küche, des Bads und der Böden stünden und damit keinen wertvermehrenden Charakter hätten. Damit sei auch erstellt, dass der damalige Erwerbspreis nicht dem Marktwert entsprochen habe. 13. Am 28. April 2023 nahm die Beschwerdegegnerin dazu Stellung. Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtschriften sowie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Nach Art. 1 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden vom 1. Januar 2022 (StG; BR 720.000) erhebt der Kanton Graubünden eine Schenkungssteuer von den natürlichen und juristischen Personen. Gegen definitive Veranlagungsverfügungen kann der Steuerpflichtige bei der Veranlagungsbehörde Einsprache erheben (Art. 137 Abs. 1 StG). Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beurteilt nachfolgend Beschwerden gegen Einspracheentscheide (Art. 139 Abs. 1 StG). Der angefochtene Einspracheentscheid vom 24. Januar 2023 (vgl. Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 1; Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] - 8 - 9), mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin vom 26. Januar 2022 abgewiesen und die zu ihren Lasten veranlagte Schenkungssteuer von CHF 39'290.-- bestätigt hat, bildet demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Als materielle und formelle Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids ist die Beschwerde- führerin überdies berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (vgl. Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungs- rechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 1.2. Gemäss Übergangsbestimmungen in der aktuellen Fassung des kanton- alen Steuergesetzes (Stand 1. Januar 2022) ist für die zeitliche Abgren- zung des Geltungsbereichs des kantonalen Steuergesetzes, vorbehältlich der Bestimmungen Art. 188 f. StG, für die periodischen Steuern das Steuerjahr und für die anderen Steuern der Zeitpunkt massgebend, in welchem der steuerbegründende Tatbestand eingetreten ist (Art. 187 Abs. 1 StG). Die Veräusserung der Stockwerkeinheit C._____ samt Autoeinstellplatz an die Beschwerdeführerin erfolgte im Mai 2020. Massgebend ist somit das Steuergesetz für den Kanton Graubünden in der gültigen Fassung bis zum 30. November 2020. 2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht auf die aufindexierte amtliche Schätzung vom 29. Oktober 2015 und damit auf einen Verkehrswert von CHF 1'100'200.-- (vgl. Bf-act. 9 und Bg-act. 6) abgestellt hat und damit zu Recht von einer gemischten Schenkung gemäss aArt. 106a Abs. 2 lit. a StG ausgegangen ist, was zur Folge hat, dass eine Schenkungssteuer geschuldet ist. 3.1. Gemäss aArt. 106a Abs. 1 StG unterliegt der Schenkungssteuer – unbekümmert einer Schenkungsabsicht – jede freiwillige Zuwendung - 9 - unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Als Schenkung gilt insbesondere auch die lebzeitige Zuwendung aus gegenseitigem Vertrag, soweit die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung des andern steht (aArt. 106a Abs. 2 lit. a StG; gemischte Schenkung; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_377/2018 vom 20. Dezember 2018 E.3.5.1). In einem solchen Rechtsgeschäft sind Elemente einer Schenkung und eines anderen Vertragstypus enthalten (vgl. RICHNER/FREI, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 4 Rz. 51 f.). Durch diese Rechtsfigur soll die Umgehung einer Schenkungssteuer durch fingierte Verkäufe verhindert werden (vgl. RECHENBERG/RECHENBERG, Handkommentar, Bündner Nachlass- und Schenkungssteuern, Chur 1998, Art. 116 Rz. 3). Der Beweis der gemischten Schenkung ist durch die Veranlagungsbehörde zu erbringen (BGE 118 Ia 497 ff.; vgl. RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 3; RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 62). Die Tatsache, dass ein Rechtsgeschäft (i.d.R. ein Kauf) für eine Partei vorteilhaft erscheint, genügt noch nicht zur Annahme einer gemischten Schenkung. Vielmehr muss auch bei den Parteien (objektiv) die Erkenntnis vorhanden sein, dass zwischen dem höheren Wert des Vermögensrechts und dem Entgelt ein Missverhältnis besteht, das schenkungsweise zugewendet werden soll. Auch wenn keine Schenkungsabsicht verlangt wird, so muss für die Parteien das Missverhältnis trotzdem ersichtlich sein (vgl. BGE 118 Ia 497 ff.; RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 4; RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 53). Allein aus der Tatsache, dass der Veräusserungspreis unter dem objektiven Verkehrswert bzw. amtlichen Wert liegt, kann noch nicht auf das Vorliegen eines Zuwendungswillens geschlossen werden. Die Vertragsparteien können vielerlei Gründe haben, für eine Sache oder Leistung einen über bzw. unter dem objektiven Verkehrswert liegenden Betrag zu bezahlen oder zu verlangen. Der Preis einer Sache oder - 10 - Leistung bestimmt sich nicht nur nach ihrem objektiven Marktwert, vielfach können auch unterschiedliche Beurteilungen der künftigen Marktent- wicklung oder andere subjektive Gesichtspunkte der Parteien (z.B. Lagerprobleme, Liquiditätsbedürfnisse, Spekulationsabsicht usw.) für die Preisgestaltung massgebend sein. So geht das Bundesgericht davon aus, dass zumindest ein Zuwendungswille als subjektives Tatbestands- merkmal gegeben sein muss (BGE 118 Ia 497 E.2b/bb). Steuerpflichtig ist der Empfänger der Zuwendung (aArt. 107 Abs. 1 StG). 3.2. Aufgrund der Kaufmodalitäten bestreitet die Beschwerdeführerin, dass eine gemischte Schenkung vorliegt, während die Beschwerdegegnerin gestützt auf die aufindexierte amtliche Schätzung von der offensichtlichen Unterpreislichkeit der Veräusserung der Stockwerkeinheit vom 14. Mai 2020 ausgeht. Damit gilt es im Folgenden zu prüfen, ob eine gemischte Schenkung vorliegt. Vorwegzunehmen ist, dass die Beschwerdeführerin aus ihrem Einwand, wonach es sich bei ihr und der Verkäuferin um unabhängige Dritte handle, weshalb eine Schenkungsabsicht ausge- schlossen werden könne, nichts zu ihren Gunsten ableiten kann. Denn gemäss bündnerischer Gesetzgebung ist ein Schenkungswille nicht erforderlich, hat der Kanton Graubünden doch nach dem Gesetzes- wortlaut ausdrücklich auf das Vorliegen eines Schenkungswillens verzichtet. Immerhin muss die bereichernde Zuwendung "freiwillig" bewirkt werden (vgl. aArt. 106 Abs. 2 lit. a StG; SIEBER/OEHRLI, in: ZWEIFEL/BEUSCH/HUNZIKER [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Basel 2020, § 14 Rz. 57; RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 2). Damit ist der Verkehrswert der Stockwerkeinheit-Nr. C._____ zu bestimmen und zu klären, ob ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu bejahen ist.- 11 - 3.3. Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, wobei der Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem Verkehrswert für die Besteuerung nicht identisch sein muss. Während sich der amtliche Verkehrswert nach Art. 18 der Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen (VAIB; BR 850.110) nach dem bei gleichen oder ähnlichen Bewertungsobjekten unter normalen Verhältnissen am Markt erzielten Preis richtet, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den Marktwert dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteuernden Geschäftsvorganges höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtliche Verkehrswert hat zwar oft einen massgeblichen Einfluss auf die Bestimmung des auf dem freien Markt tatsächlich erzielbaren Verkaufs- erlöses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert gleichgesetzt werden kann (vgl. zur Schenkungssteuer Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 13 59 vom 4. März 2014 E.3b; zur Handänderungssteuer PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur Nachlassteuer VGU A 01 89 vom 22. Januar 2002 E.1b). 4.1. Nach dem Gesagten sind die konkreten Werte der übertragenen Stockwerkeinheit und des Kaufvertrages einerseits und die übrigen konkreten Umstände des zur Diskussion stehenden Geschäftes andererseits zu überprüfen und zu würdigen. Dafür massgebend sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der zu besteuernden Zuwendung (aArt. 109 Abs. 2 StG; RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 61), d.h. in casu am 14. resp. 15. Mai 2020 (vgl. Handänderungsanzeige vom 28. Mai 2020 [Bg-act. 1]). 4.2. Die Beschwerdeführer monieren, dass die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 falsch gewesen sei und ziehen dabei den Vergleich mit einer 5.5-Zimmerwohnung in derselben Liegenschaft. Zum einen wurde die Schätzung aus dem Jahre 2015 aber nicht angefochten und zum anderen sind die beiden Wohnungen nicht vergleichbar. So ist allgemein bekannt, - 12 - dass kleine Wohnungen im Verhältnis zu grossen Wohnungen jeweils betreffend Bruttogeschossfläche, Hauptnutzfläche und Wertquote teurer sind resp. höher bewertet werden. Dies ergibt sich bereits aus den in den Akten liegenden Veräusserungspreisen der beiden Wohnungen im Jahr 2011 von CHF 1'200'000.-- für die 2.5-Zimmerwohnung und CHF 978'000.-- für die 5.5-Zimmerwohnung (vgl. Handänderungsanzeige [Bg-act. 1] und Vernehmlassung vom 2. März 2023 [Akte des Gerichts A2]). Entsprechend ist der durch die Beschwerdeführerin gemachte Vergleich nicht massgebend. 4.3. Die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 über CHF 1'047'300.-- entspricht zudem nahezu dem im Jahr 2011 erzielten Verkaufspreis der 2.5-Zimmerwohnung von CHF 1'200'000.--. Aus den Akten ergeben sich keine Hinweise, dass dieser Preis nicht unter "normalen Umständen" zustande gekommen ist. Im Gegenteil ist glaubhaft, dass dieser Preis aufgrund von Angebot und Nachfrage erzielt wurde, liegt doch die amtliche Schätzung vier Jahre später nur unwesentlich unter dem im Jahr 2011 erzielten Kaufpreis. Entsprechend ist die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 als Grundlage zu nehmen, zumal sich die Preise für Eigentumswohnungen in I._____ seit dem Jahr 2018 stabilisiert haben und nur 10 % (2020) resp. 5 % (2021) unter den Rekordwerten von 2015 lagen (vgl. dazu den Marktbericht Ginesta Immobilien 2020 und 2021, abrufbar unter: https://N._____; https://O._____; beide letztmals besucht am 22. August 2023). 4.4. Entsprechend durfte die Beschwerdegegnerin grundsätzlich auf die unangefochten gebliebene amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 abstellen. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin keine neue Schätzung beantragt hat, spricht auch gegen die Argumentation, dass die Schätzung aus dem Jahr 2015 falsch ist. Wäre dem so, hätte die Beschwerdeführerin auf eine neue Schätzung bestehen müssen, was sie - 13 - indessen unterlassen hat. Es ist denn auch davon auszugehen, dass aufgrund den seit der Pandemie erfolgten Preissteigerungen im Zweitwohnungsmarktsegment die amtliche Schätzung wesentlich höher ausgefallen wäre, als jene aus dem Jahr 2015. Damit erweist sich das Abstellen auf die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 von Vorteil für die Beschwerdeführerin. 5.1. Für den Entscheid, ob für die Bestimmung des Verkehrswerts auf den amtlichen Schätzungswert oder den effektiven Veräusserungspreis abgestellt wird, muss jedoch nunmehr auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abgestellt werden. Unbestritten blieb, dass der bezahlte Verkaufspreis von CHF 700'000.-- nur 64.62 % der amtlichen Schätzung beträgt und damit rund 36 % unter der amtlichen Schätzung liegt. Objektiv betrachtet liegt daher ohne Weiteres eine Unterpreislichkeit vor. So geht die kantonale Steuerbehörde bei einer Differenz von mehr als 25 % von einem offensichtlichen Missverhältnis bzw. einer gemischten Schenkung aus; vorbehalten bleibt der Nachweis des Steuerpflichtigen, dass in einem konkreten Einzelfall kein offensichtliches Missverhältnis vorliegt (vgl. dazu die Aktennotiz des Rechtsdienstes der Steuerverwaltung aus dem Jahr 2018 [Bg-act. 10 S. 6]). Es stellt sich nun die Frage, ob diese objektiv bestehende Unterpreislichkeit subjektiv nachvollziehbar begründbar ist. Dabei obliegt es der Beschwerdeführerin, glaubhaft darzulegen, dass der vereinbarte Kaufpreis dem Marktwert entsprochen hat. 5.2. Den Akten kann dazu folgendes entnommen werden: Nachdem J._____ mitgeteilt hatte, dass sie mit dem Gebot von CHF 690'000.-- für die 2.5- Zimmerwohnung samt Garagenplatz nicht einverstanden sei, hingegen mit einem solchen von CHF 700'000.--, zeigte sich der damalige Rechts- vertreter der Beschwerdeführerin, Dr. iur. P._____, am 24. Januar 2020 damit einverstanden (vgl. Bf-act. 13). Mit E-Mail vom 10. Februar 2020 bestätigte der Rechtsvertreter die Kaufabsicht zu einem Kaufpreis von - 14 - CHF 700'000.--. Der mit dem Vollzug des Verkaufs der Grundstücke beauftragte Notar benötigte in der Folge viel Zeit zur Ausarbeitung des Kaufvertrags (vgl. Einsprache vom 26. Januar 2022 S. 2 [Bg-act. 7]). Gemäss E-Mail vom 2. April 2020 des damaligen Rechtsvertreters an die Beschwerdeführerin erkundigte sich J._____ gleichentags, ob das Kaufinteresse noch bestehe, da eine andere Kaufinteressentin vorhanden sei. Der Rechtsvertreter nahm daraufhin Rücksprache mit der Beschwerdeführerin, ob immer noch die Absicht bestehe, den Kaufpreis zu senken (Bg-act. 7). Mit E-Mail vom 3. April 2020 unterbreitete der Rechtsvertreter J._____ eine neue Kaufofferte, wobei er auf die erheblich verschlechterte Marktsituation aufgrund der Corona-Krise verwies. So blieben in I._____ viele Touristen aus, zudem verkauften viele italienische Eigentümer ihre Wohnungen. In der Residenz F._____ selbst stünden drei Wohnungen zum Verkauf. Unter Berücksichtigung der gesunkenen Marktpreise betrage der Kaufpreis CHF 650'000.--. J._____ lehnte diese Kaufofferte mit E-Mail vom 7. April 2020 ab und erklärte die Verkaufs- verhandlungen als beendet (Bg-ac. 7). Aus dem E-Mail vom 5. Mai 2020 geht indessen hervor, dass die Verkaufsverhandlungen später wieder- aufgenommen wurden. Demgemäss wandte sich der (damalige) Rechtsvertreter von J._____, lic. iur. Q._____, mit der Mitteilung, dass die Verkäuferin gemäss Vertrag auch alle Notariatskosten übernehme und die Vertragsunterzeichnung am 14. Mai 2020 erfolge, an den damaligen Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (Bg-act. 7). 5.3. Aus den Akten ergibt sich, dass die Parteien immer von einem Kaufpreis von CHF 700'000.-- gesprochen haben bzw. ein höherer Preis nie genannt wurde (siehe dazu die Korrespondenz zwischen dem Rechtsvertreter Dr. iur. P._____ und J._____ resp. R._____, Vertreterin der A._____ AG [Bf-act. 13 bis 16; Bg-act. 7]). Demnach bestehen Anhaltspunkte, wonach die Veräusserin offenbar damit einverstanden war, das Kaufobjekt mit - 15 - einem erheblichen Verlust an die Beschwerdeführerin zu veräussern. Objektiv betrachtet mag dies schwer nachvollziehbar sein. Dabei handelt es sich jedoch um einen wirtschaftlichen Entscheid der Veräusserin, der zu akzeptieren ist. So sind vorliegend die überaus gewichtigen Umstände zu berücksichtigen, dass auf dem Immobilienmarkt zu Beginn der Coronapandemie grosse Unsicherheit geherrscht hat und zudem für solche Wohnungen im Tiefpreissegment in I._____ kaum eine Nachfrage bestand. Weiter liegen keine Hinweise vor, dass der Kaufpreis nicht unter "normalen Umständen" zustande gekommen ist. Jedenfalls führt der blosse Umstand der Unterpreislichkeit von rund 36 % unter Berücksich- tigung der im Recht liegenden Akten nicht dazu, dass der Kaufpreis nicht aufgrund Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist. Die Beschwerdegegnerin bringt denn – ausser dem schematischen Abstellen auf die Unterpreislichkeit – nichts vor, was gegen die Ausführungen der Beschwerdeführerin spricht. Der Umstand, dass sich die Parteien aufgrund der damaligen Zugehörigkeit zur Stockwerkeigentümer- gemeinschaft kennen, ist ebenfalls kein Beleg dafür, dass der Kaufpreis bewusst zu tief angesetzt wurde. Andernfalls wäre der Kaufpreis im Kaufvertrag unrichtig, womit sich die Parteien einer Falschbeurkundung strafbar gemacht hätten. Aus dem Gesagten folgt, dass die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis nicht als Schenkung zu qualifizieren ist, womit eine Schenkungssteuer entfällt. Es gilt darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um einen Einzelfallentscheid handelt, der die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts nicht umzustossen vermag, sondern einzig auf den besonderen Umständen im Rahmen der Coronapandemie beruht. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben.- 16 - 6.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 2'500.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdegegnerin, die gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet ist, der obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerde- führerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Partei- entschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). Gemäss Honorarnote vom 19. Juni 2023 macht der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von total CHF 7'851.35 (27 h x CHF 270.-- [CHF 7'290.--] zuzüglich 7.7% MWST [CHF 561.35]) geltend. Der Rechtsvertreter hat zur Honorarnote keine Vereinbarung eingereicht.- 17 - 6.2. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht überschreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stundenansatz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 5. September 2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von CHF 270.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur Anwendung gelangt und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so korrigierte Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin beläuft sich danach auf total CHF 6'978.95 (bestehend aus: 27 h à CHF 240.-- [CHF 6'480.--] zuzüglich 7.7% MWST [CHF 498.95]). In diesem Umfang hat der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu entrichten. III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Einsprache- entscheid der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 24. Januar 2023 wird aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2'500.00 - und den Kanzleiauslagen von CHF 356.00 zusammen CHF 2'856.00 gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden.- 18 - 3. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat die A._____ AG mit insgesamt CHF 6'978.95 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilung]