<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">201</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>VIII. Enteignungsrecht</b></span><br/> <span class="ft3"><b>30</b></span> <span class="ft3"><b>Formelle Enteignung; Entschädigung bei teilweise überbauten Grund-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>stücken</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Grundsätze zur Bemessung von Entschädigungen bei teilweise über-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>bauten Grundstücken</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Die Praxis des Spezialverwaltungsgerichts, unabhängig von der tat-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>sächlichen Realisierbarkeit stets den absoluten Landpreis zu bezah-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>len, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve</b></span><br/> <span class="ft3"><b>vorhanden war, ist rechtsfehlerhaft.</b></span><br/> <span class="ft6">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 8. Juli 2015 in Sachen</span><br/> <span class="ft6">Kanton Aargau gegen A., B. und C. (WBE.2015.12).</span><br/> <span class="ft8"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft10">2.</span><br/> <span class="ft10">Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter</span><br/> <span class="ft10">Landwert bezeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen</span><br/> <span class="ft10">wirtschaftlichen Ausnützung, d.h. der gewinnverheissendsten Nut-</span><br/> <span class="ft10">zungsmöglichkeit, die dem Grundstück innewohnt (VGE III/13 vom</span><br/> <span class="ft10">26. März 2010 [WBE.2009.214], S. 7; R</span><span class="ft6">UDOLF</span> <span class="ft10">M</span><span class="ft6">ERKER</span><span class="ft10">, Der</span><br/> <span class="ft10">Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Diss.,</span><br/> <span class="ft10">Zürich 1975, S. 16). Sofern bei unüberbauten Grundstücken die Nut-</span><br/> <span class="ft10">zung nicht in irgendeiner Art und Weise eingeschränkt ist, ist die ge-</span><br/> <span class="ft10">winnverheissendste Nutzung möglich und der Verkehrswert ent-</span><br/> <span class="ft10">spricht dem absoluten Landwert (VGE III/13 vom 26. März 2010</span><br/> <span class="ft10">[WBE.2009.214], S. 7).</span><br/> <span class="ft10">Ist ein Grundstück überbaut, so schränkt die bestehende Über-</span><br/> <span class="ft10">bauung die Nutzungsmöglichkeiten stets in gewisser Weise ein.</span><br/> <span class="ft10">Während eine gleichartige, aber unüberbaute Parzelle sofort der opti-</span><br/> <span class="ft10">malen Nutzung zugeführt werden kann, verhindert bei einem über-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">202</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft10">bauten Grundstück die vorhandene Überbauung solange, als mit ih-</span><br/> <span class="ft10">rem Weiterbestand zu rechnen ist, die Ausschöpfung ungenutzter</span><br/> <span class="ft10">Ausnützungsreserven. Der Landwert ist also ein relativer, abhängig</span><br/> <span class="ft10">von Ausnützungsgrad, Alter, Zustand und Ausbaustandard sowie von</span><br/> <span class="ft10">Lage und Quartieranpassung der bestehenden Bauten (H</span><span class="ft6">EINZ</span> <span class="ft10">H</span><span class="ft6">ESS</span><span class="ft10">/</span><br/> <span class="ft10">H</span><span class="ft6">EINRICH</span> <span class="ft10">W</span><span class="ft6">EIBEL</span><span class="ft10">, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kommentar</span><br/> <span class="ft10">zum Bundesgesetz über die Enteignung, zu den verfassungsrechtli-</span><br/> <span class="ft10">chen Grundlagen und zur Spezialgesetzgebung des Bundes, Band I,</span><br/> <span class="ft10">Bern 1986, Art. 19 Rz. 99). Der der bestehenden Situation angepass-</span><br/> <span class="ft10">te, verminderte Bodenwert wird als relativer Landwert bezeichnet</span><br/> <span class="ft10">(VGE II/9 vom 27. Januar 2006 [WBE.2003.34], S. 13; AGVE 1998,</span><br/> <span class="ft10">S. 217 f.; H</span><span class="ft6">ESS</span><span class="ft10">/W</span><span class="ft6">EIBEL</span><span class="ft10">, a.a.O., Art. 19 N 99).</span><br/> <span class="ft10">3.</span><br/> <span class="ft10">3.1.</span><br/> <span class="ft10">Gemäss der Praxis der Vorinstanz ist stets der volle, absolute</span><br/> <span class="ft10">Landpreis zu bezahlen, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine</span><br/> <span class="ft10">Ausnützungsreserve vorhanden war. In diesem Zusammenhang ver-</span><br/> <span class="ft10">zichtet die Vorinstanz offenbar regelmässig auf die Prüfung, ob und</span><br/> <span class="ft10">wie diese Restausnutzung tatsächlich realisiert werden kann. Ergän-</span><br/> <span class="ft10">zend wurde im angefochtenen Entscheid ausgeführt:</span><br/> <span class="ft6">"Diese Linie wird seit der einschlägigen, gerichtsinternen Grundsatz-</span><br/> <span class="ft6">diskussion anlässlich einer Verhandlung vom 26. Mai 2009 lückenlos</span><br/> <span class="ft6">verfolgt und hat sich in der Praxis bewährt. Es ist dem Gericht be-</span><br/> <span class="ft6">wusst, dass die darin liegende Schematisierung im Ergebnis der rechts-</span><br/> <span class="ft6">theoretisch eigentlich angebrachten, individuellen Doppelschätzung</span><br/> <span class="ft6">(vor und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter unterlegen sein</span><br/> <span class="ft6">mag. Anderseits erlaubt das Vorgehen gerade bei nicht allzu schwer-</span><br/> <span class="ft6">wiegenden Eingriffen, wie hier, eine klare, ohne unverhältnismässigen</span><br/> <span class="ft6">Aufwand zu ziehende Abgrenzung zwischen absolutem und relativem</span><br/> <span class="ft6">Landwert, welche im Übrigen auch die Kompetenzaufteilung des aar-</span><br/> <span class="ft6">gauischen Rechts respektiert (...) Der konkrete Nachteil der Methode,</span><br/> <span class="ft6">dass in einem Einzelfall eine Ausnützungsreserve allenfalls gar nie ge-</span><br/> <span class="ft6">nutzt wird bzw. vielleicht nicht einmal genutzt werden kann, wiegt bei</span><br/> <span class="ft6">übersichtlichen Verhältnissen deren praktischen Vorteile in der Rechts-</span><br/> <span class="ft6">anwendung in keiner Weise auf und ist daher hinzunehmen. Selbstver-</span><br/> <span class="ft6">ständlich steht es dem Enteigner aber immer offen, für einen konkreten</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">203</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Fall mit geeigneten Mitteln (z.B. Überbauungsstudien) den Beweis zu</span><br/> <span class="ft6">erbringen, dass eine theoretisch bestehende Ausnützungsreserve tat-</span><br/> <span class="ft6">sächlich eben nicht zu realisieren ist. (...)"</span><br/> <span class="ft10">In Bezug auf die beiden Grundstücke der Beschwerdegegner</span><br/> <span class="ft10">hielt die Vorinstanz fest, die Parzelle Nr. 935 verfüge über eine zuläs-</span><br/> <span class="ft10">sige Ausnützung von rund 225 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span><span class="ft10">, die Parzelle Nr. 937 über eine sol-</span><br/> <span class="ft10">che von rund 234 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span><span class="ft10">. Mit der bestehenden Überbauung (auf den</span><br/> <span class="ft10">Grundstücken steht je ein Einfamilienhaus; diese sind auf der ge-</span><br/> <span class="ft10">meinsamen Parzellengrenze zusammengebaut) seien je 218 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span> <span class="ft10">kon-</span><br/> <span class="ft10">sumiert. Beide Grundstücke würden demzufolge über Nutzungsre-</span><br/> <span class="ft10">serven verfügen, weshalb praxisgemäss der absolute Landwert zu</span><br/> <span class="ft10">entschädigen sei. Hinzu komme, dass den Beschwerdegegnern die</span><br/> <span class="ft10">beiden anstossenden Parzellen Nrn. 944 und 945 gehören würden.</span><br/> <span class="ft10">Die Ausnützung dieser sich in einer Spezialzone befindenden Grund-</span><br/> <span class="ft10">stücke sei gemäss der Praxis der Gemeinde D. an die Ausnützung der</span><br/> <span class="ft10">"Stammparzellen" Nrn. 935 und 937 anzurechnen. Die Nutzungsre-</span><br/> <span class="ft10">serven würden sich danach nochmals um je 113 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span> <span class="ft10">vergrössern. Dies</span><br/> <span class="ft10">rechtfertige umso mehr eine Entschädigung in der Höhe des</span><br/> <span class="ft10">absoluten Landwerts. Der absolute Landwert wurde in der Folge</span><br/> <span class="ft10">gestützt auf die statistische Methode, d.h. durch Vergleich mit Land-</span><br/> <span class="ft10">verkäufen in D. sowie den umliegenden Gemeinden, ermittelt.</span><br/> <span class="ft10">3.2. (...)</span><br/> <span class="ft10">4. (...)</span><br/> <span class="ft10">5.</span><br/> <span class="ft10">5.1.</span><br/> <span class="ft10">Die beiden Grundstücke der Beschwerdegegner sind überbaut.</span><br/> <span class="ft10">Die enteigneten Teilflächen sind aufgrund ihrer Grösse (18 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span> <span class="ft10">und</span><br/> <span class="ft10">19 m</span><span class="ft12"><sup>2</sup></span><span class="ft10">) nicht für eine separate Verwendung geeignet; eine freihändige</span><br/> <span class="ft10">Veräusserung wäre demzufolge nicht möglich. Grundsätzlich ist da-</span><br/> <span class="ft10">her der relative und nicht der absolute Landwert zu vergüten</span><br/> <span class="ft10">(H</span><span class="ft6">ESS</span><span class="ft10">/W</span><span class="ft6">EIBEL</span><span class="ft10">, a.a.O., Art. 19 N 104; vgl. vorne Erw. 2).</span><br/> <span class="ft10">5.2.</span><br/> <span class="ft10">Wo hohe Baulandpreise gelten und diese massgeblich durch die</span><br/> <span class="ft10">bestmögliche bauliche Ausnützung bestimmt werden, richtet sich der</span><br/> <span class="ft10">Wert der Teilfläche vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbau-</span><br/> <span class="ft10">ung des Grundstücks. Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">204</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft10">zweckmässig oder nur mit geringerem Volumen bauen kann, ist ein</span><br/> <span class="ft10">hochwertiger Flächenabschnitt; ein Teil, der abgetrennt werden kann,</span><br/> <span class="ft10">ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, ist demgegenüber ein</span><br/> <span class="ft10">minderwertiger Flächenabschnitt (Entscheid des Verwaltungsgerichts</span><br/> <span class="ft10">des Kantons Zürich vom 7. November 1972, publiziert in:</span><br/> <span class="ft10">ZBl 74/1973, S. 332; H</span><span class="ft6">ESS</span><span class="ft10">/W</span><span class="ft6">EIBEL</span><span class="ft10">, a.a.O., Art. 19 N 106).</span><br/> <span class="ft10">Bei der Prüfung, welchen Einfluss der abgetrennte Parzellenteil</span><br/> <span class="ft10">auf die (weitere) Überbauung des restlichen Grundstücks hat, er-</span><br/> <span class="ft10">scheint es unumgänglich zu berücksichtigen, ob letzteres bereits</span><br/> <span class="ft10">überbaut ist oder nicht. Eine bestehende Überbauung steht in der Re-</span><br/> <span class="ft10">gel der schnellen Realisierung einer allenfalls noch vorhandenen</span><br/> <span class="ft10">Ausnützungsreserve bzw. der optimalen wirtschaftlichen Ausnützung</span><br/> <span class="ft10">entgegen (vgl. vorne Erw. 2). Gestützt auf diese Überlegung erweist</span><br/> <span class="ft10">es sich als nicht statthaft, bei der Enteignung der Teilfläche eines</span><br/> <span class="ft10">überbauten Grundstücks pauschal den absoluten Landwert zu</span><br/> <span class="ft10">entschädigen.</span><br/> <span class="ft10">5.3.</span><br/> <span class="ft10">In Bezug auf die umstrittenen Grundstücke war vor der Abtre-</span><br/> <span class="ft10">tung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhanden. Entspre-</span><br/> <span class="ft10">chend der Praxis der Vorinstanz wurde daher die Entschädigung an-</span><br/> <span class="ft10">hand des absoluten Landwerts berechnet. Der Umstand, dass die</span><br/> <span class="ft10">Grundstücke der Beschwerdegegner bereits überbaut waren (die</span><br/> <span class="ft10">Häuser sind rund 20-jährig und damit unbestrittenermassen keine</span><br/> <span class="ft10">Abbruchobjekte), wurde dabei gänzlich ausser Acht gelassen. Ebenso</span><br/> <span class="ft10">wenig wurde geprüft, ob und gegebenenfalls in welchem Zeitrahmen</span><br/> <span class="ft10">trotz der bestehenden Überbauung die Ausnützungsreserve effektiv</span><br/> <span class="ft10">hätte realisiert werden können. Damit erweist sich das Vorgehen der</span><br/> <span class="ft10">Vorinstanz grundsätzlich als fehlerhaft.</span><br/> <span class="ft10">In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die Be-</span><br/> <span class="ft10">schwerdegegner selber ausdrücklich anerkennen, dass eine optimale</span><br/> <span class="ft10">Ausnützung ihrer Grundstücke ohnehin kaum realisierbar ist bzw.</span><br/> <span class="ft10">sich mit der umstrittenen Abtretung keine Benachteiligung im Hin-</span><br/> <span class="ft10">blick auf mögliche bauliche Erweiterungen ergibt. Zumindest unter</span><br/> <span class="ft10">Berücksichtigung dessen, dass offenbar ein Transfer der Ausnützung</span><br/> <span class="ft10">von den angrenzenden, in der Spezialzone "E." gelegenen Grund-</span><br/> <span class="ft10">stücken möglich ist, erscheint diese Aussage durchaus plausibel.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">205</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft10">Inwiefern die Berücksichtigung des Umstandes, dass kaum eine opti-</span><br/> <span class="ft10">male Ausnützung erreicht werden kann, auf eine aufsichtsweise</span><br/> <span class="ft10">Überprüfung der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung bzw. de-</span><br/> <span class="ft10">ren Anwendung hinauslaufen soll, ist nicht nachvollziehbar.</span><br/> <span class="ft10">5.4.</span><br/> <span class="ft10">Die Argumentation der Vorinstanz, dank ihrer Praxis könne ein</span><br/> <span class="ft10">unverhältnismässiger Aufwand vermieden werden, geht davon aus,</span><br/> <span class="ft10">dass als Alternative einzig eine individuelle Doppelschätzung (vor</span><br/> <span class="ft10">und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter in Frage kommt. Dies</span><br/> <span class="ft10">ist indessen, wie der Verweis des Beschwerdeführers auf die Recht-</span><br/> <span class="ft10">sprechung des Bundesgerichts sowie des zürcherischen Verwaltungs-</span><br/> <span class="ft10">gerichts zeigt, nicht der Fall (Urteile des Bundesgerichts vom</span><br/> <span class="ft10">27. August 2013 [1C_339/2013], Erw. 2.4, vom 14. Dezember 2009</span><br/> <span class="ft10">[1C_361/2009], Erw. 3, vom 29. Juni 2000 [1P.743/1999], Erw. 4;</span><br/> <span class="ft10">Entscheide des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom</span><br/> <span class="ft10">16. Januar 2014 [VR.2013.00005], vom 25. November 2010</span><br/> <span class="ft10">[VR.2010.00003] und vom 20. Mai 2009 [VR.2008.00003]). In den</span><br/> <span class="ft10">entsprechenden Fällen wurde zunächst anhand der statistischen Me-</span><br/> <span class="ft10">thode der absolute Landwert ermittelt; anschliessend wurde -</span><br/> <span class="ft10">namentlich nach der Bedeutung der enteigneten Teilfläche in Bezug</span><br/> <span class="ft10">auf das Restgrundstück - der "Einschlag" bestimmt, um den der</span><br/> <span class="ft10">absolute Landwert reduziert wurde.</span><br/> <span class="ft10">Es gibt mithin nebst der individuellen Doppelschätzung durch</span><br/> <span class="ft10">einen Gutachter sehr wohl Methoden, welche es erlauben, rechtlich</span><br/> <span class="ft10">korrekt und mit vertretbarem Aufwand die Entschädigung für die</span><br/> <span class="ft10">Enteignung von Teilflächen überbauten Landes festzulegen. Die von</span><br/> <span class="ft10">der Vorinstanz verfolgte Praxis, die bestehende Überbauung eines</span><br/> <span class="ft10">Grundstücks und die damit verbundene Verminderung des Landwerts</span><br/> <span class="ft10">gänzlich unberücksichtigt zu lassen, bildet demgegenüber keine</span><br/> <span class="ft10">taugliche Alternative und lässt sich auch nicht mit dem Grundsatz der</span><br/> <span class="ft10">Verhältnismässigkeit rechtfertigen. Die gewählte Schematisierung,</span><br/> <span class="ft10">welche lediglich auf die vorhandene Ausnützungsreserve abstellt und</span><br/> <span class="ft10">eine allfällige Einschränkung der optimalen Ausnützung aufgrund ei-</span><br/> <span class="ft10">ner bestehenden Überbauung a priori ausser Acht lässt, erweist sich</span><br/> <span class="ft10">als zu undifferenziert. Dabei kann verwiesen werden auf die Aussage</span><br/> <span class="ft10">im angefochtenen Entscheid, wonach erhebliche, klar wahrnehm-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">206</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft10">und begründbare Wertdifferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art</span><br/> <span class="ft10">berücksichtigt werden und in entsprechenden, sachlich nachvoll-</span><br/> <span class="ft10">ziehbaren Abstufungen zum Ausdruck kommen müssen. Dieser Vor-</span><br/> <span class="ft10">gabe wurde im konkreten Fall nicht Genüge getan.</span><br/> <span class="ft10">Nicht stichhaltig ist in diesem Zusammenhang der Hinweis der</span><br/> <span class="ft10">Vorinstanz auf die Rechtsprechung betreffend die Erhebung von Er-</span><br/> <span class="ft10">schliessungsabgaben. Tatsächlich geht es bei den Erschliessungs-</span><br/> <span class="ft10">abgaben nicht darum, einen bestimmten Wert zu schätzen, sondern</span><br/> <span class="ft10">darum, die Gesamtkosten einer Erschliessungsanlage auf die betrof-</span><br/> <span class="ft10">fenen Grundeigentümer zu verlegen. Das Kriterium des Sonder-</span><br/> <span class="ft10">vorteils bildet dabei (anders als die Entschädigung für eine Enteig-</span><br/> <span class="ft10">nung) keine absolute Grösse; vielmehr geht es primär um die Rela-</span><br/> <span class="ft10">tionen, wer aus der Erschliessungsanlage mehr oder weniger Vorteile</span><br/> <span class="ft10">ziehen kann. Die Bestimmung dieser Relationen kann letztlich nicht</span><br/> <span class="ft10">mit der Festlegung einer "vollen Entschädigung" verglichen werden.</span><br/> <span class="ft10">6.</span><br/> <span class="ft10">Aufgrund der festgestellten Mängel erscheint es angezeigt, in</span><br/> <span class="ft10">Gutheissung der Beschwerde den angefochtenen Entscheid aufzuhe-</span><br/> <span class="ft10">ben und das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es obliegt</span><br/> <span class="ft10">ihr, nach Massgabe der vorstehenden Erwägungen die Entschädigung</span><br/> <span class="ft10">für die Enteignung der beiden Teilflächen neu festzulegen. Dabei ist</span><br/> <span class="ft10">dem Umstand, dass die entsprechenden Grundstücke bereits überbaut</span><br/> <span class="ft10">sind, gebührend Rechnung zu tragen. Ebenso sind weitere massgebli-</span><br/> <span class="ft10">che Gesichtspunkte zu berücksichtigen, insbesondere dass - soweit</span><br/> <span class="ft10">erkennbar - den Teilflächen keinerlei Erholungsfunktion zukommt.</span><br/> <span class="ft10">Entsprechend den obigen Ausführungen wird die Vorinstanz</span><br/> <span class="ft10">nicht umhin kommen, ihre bisherige Rechtsprechung grundsätzlich</span><br/> <span class="ft10">zu revidieren. Gleichzeitig wird sie auch die Praxis überdenken müs-</span><br/> <span class="ft10">sen, bei fehlenden Ausnützungsreserven generell 50 % des absoluten</span><br/> <span class="ft10">Landwerts zuzusprechen.</span><br/> <span class="ft10">(...)</span><br/></div> </div> </body> </html>