<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. S. est propriétaire de l'immeuble situé à La Chaux-de-Fonds,</p> <p class="MsoPlainText">qui abrite au rez-de-chaussée un établissement public à l'enseigne "Café</p> <p class="MsoPlainText">X. " et des appartements à l'étage.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par contrat de bail à loyer du 24 décembre 1994, elle a loué à</p> <p class="MsoPlainText">R. les locaux affectés au "Café X. " ainsi qu'un appartement de quatre</p> <p class="MsoPlainText">chambres. Le bail commençait le 1er janvier 1995 pour se terminer le 31</p> <p class="MsoPlainText">décembre 1999. Le loyer était de 2'350 francs par mois pour l'ensemble des</p> <p class="MsoPlainText">locaux, auxquels s'ajoutaient 150 francs d'acompte de charges pour le café</p> <p class="MsoPlainText">et 100 francs pour l'appartement. Le locataire devait verser une garantie</p> <p class="MsoPlainText">équivalant à deux mois de loyer soit 4'700 francs (D.34/1).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> R. a obtenu l'autorisation d'exploiter le café dès le 31</p> <p class="MsoPlainText">décembre 1994 (D.34/39). Quant à l'appartement, elle l'a sous-loué à une</p> <p class="MsoPlainText">tierce personne pour un loyer de 550 francs par mois (D.34/35).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. R. s'est adressée au service de l'hygiène et de l'environnement</p> <p class="MsoPlainText">de La Chaux-de-Fonds se plaignant de défauts dans la ventilation de</p> <p class="MsoPlainText">l'établissement public. Par lettre du 8 mai 1995, ce service a écrit à S.</p> <p class="MsoPlainText">que le système d'amenée d'air frais situé au-dessus de la porte d'entrée</p> <p class="MsoPlainText">fonctionnait à satisfaction, mais que tel n'était pas le cas du système</p> <p class="MsoPlainText">d'extraction de l'air vicié constitué par une gaine sur la partie nord du</p> <p class="MsoPlainText">plafond. Une partie de la gaine située au sous-sol avait été démontée lors</p> <p class="MsoPlainText">de travaux et pas raccordée et le moteur avait également été débranché. Ce</p> <p class="MsoPlainText">service fixait un délai au 30 juin 1995 à la propriétaire de l'immeuble</p> <p class="MsoPlainText">pour remettre la ventilation en fonction (D.13/4).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 11 mai 1995, par son mandataire, R. a écrit à S. , également</p> <p class="MsoPlainText">par son mandataire, qu'elle avait dû payer deux livraisons de mazout en</p> <p class="MsoPlainText">janvier et mars 1995, ainsi qu'une intervention du ramoneur en février</p> <p class="MsoPlainText">1995, pour un montant total de 1'183.30 francs. Elle a mis S. en demeure</p> <p class="MsoPlainText">de verser ce montant dans les 10 jours ajoutant qu'à défaut elle</p> <p class="MsoPlainText">compenserait cette somme avec le loyer. Elle a également demandé la preuve</p> <p class="MsoPlainText">que la somme de 4'700 francs versée à titre de sûreté était déposée auprès</p> <p class="MsoPlainText">d'une banque sur un compte d'épargne ou de dépôt à son nom. Elle a exposé</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle avait dû prendre l'initiative de travaux pour améliorer la</p> <p class="MsoPlainText">ventilation pour éviter la fermeture de son établissement et qu'elle</p> <p class="MsoPlainText">enverrait la facture correspondante d'un montant de 3'000 à 3'500 francs</p> <p class="MsoPlainText">pour paiement à la propriétaire de l'immeuble. Elle a encore signalé qu'un</p> <p class="MsoPlainText">boiler à l'usage du café situé au sous-sol de l'immeuble était hors d'usa-</p> <p class="MsoPlainText">ge et qu'il devait être soit réparé, soit changé (D.34/7). Le 14 juin</p> <p class="MsoPlainText">1995, R. a saisi l'autorité régionale de conciliation (ci-après : ARC) de</p> <p class="MsoPlainText">ces problèmes. Au cours d'une audience qui s'est tenue le 11 octobre 1995,</p> <p class="MsoPlainText">S. s'est engagée à verser le montant de la garantie de loyer sur un</p> <p class="MsoPlainText">compte bancaire ouvert au nom de la locataire dans un délai échéant au 20</p> <p class="MsoPlainText">octobre 1995, à mandater dans les dix jours une entreprise de son choix</p> <p class="MsoPlainText">chargée d'examiner le boiler des locaux commerciaux et de déterminer si</p> <p class="MsoPlainText">celui-ci était réparable ou devait être remplacé, ces travaux devant en</p> <p class="MsoPlainText">tous les cas être effectués jusqu'au 27 novembre. En revanche, les parties</p> <p class="MsoPlainText">ne se sont pas conciliées sur le paiement de la facture pour l'amélio-</p> <p class="MsoPlainText">ration de la ventilation, à savoir la pose d'un épurateur d'air par la</p> <p class="MsoPlainText">maison G. pour un prix de 2'947.50 francs. En conséquence, le montant</p> <p class="MsoPlainText">bloqué sur un compte de la Banque Y. a été libéré en faveur de la</p> <p class="MsoPlainText">bailleresse, la locataire disposant d'un délai de trente jours pour saisir</p> <p class="MsoPlainText">l'autorité judiciaire compétente pour le remboursement de cette facture.</p> <p class="MsoPlainText">S. a été condamnée à payer cette somme de 2'947.40 francs avec intérêts à</p> <p class="MsoPlainText">5 % l'an dès le 11 octobre 1995 par jugement par défaut du Tribunal civil</p> <p class="MsoPlainText">du district de La Chaux-de-Fonds du 18 janvier 1996, ainsi qu'à verser une</p> <p class="MsoPlainText">indemnité de dépens de 400 francs à R. et aux frais de la cause, avancés</p> <p class="MsoPlainText">par cette dernière, arrêtés à 108 francs (D.10).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 10 novembre 1995, le service de l'hygiène et de l'environne-</p> <p class="MsoPlainText">ment de La Chaux-de-Fonds a écrit au mandataire de R. que l'épurateur</p> <p class="MsoPlainText">d'air qui avait été installé n'améliorait que sensiblement la qualité de</p> <p class="MsoPlainText">l'air, que l'ordonnance sur l'hygiène (OHYG) du 26 juin 1995 s'agissant de</p> <p class="MsoPlainText">la ventilation n'était pas respectée, précisant qu'un délai très court</p> <p class="MsoPlainText">serait communiqué sous peu au propriétaire de l'immeuble pour rendre</p> <p class="MsoPlainText">l'installation conforme à la réglementation (D.34/19). Le 6 février 1996,</p> <p class="MsoPlainText">ce service accordait un ultime délai au 29 février 1996 à S. pour la</p> <p class="MsoPlainText">remise en état de la ventilation de la salle de débit, relevant qu'une</p> <p class="MsoPlainText">inspection, qui avait été faite le 5 février 1996, avait permis d'établir</p> <p class="MsoPlainText">que la réparation n'avait pas été faite malgré la lettre qui avait déjà</p> <p class="MsoPlainText">été adressée à la propriétaire de l'immeuble le 8 mai 1995. Cette</p> <p class="MsoPlainText">communication précisait qu'à défaut de l'exécution des travaux</p> <p class="MsoPlainText">nécessaires, une procédure tendant au retrait de la patente serait engagée</p> <p class="MsoPlainText">(D.34/25). Le 31 janvier 1996, par son mandataire, R. a écrit à S. pour</p> <p class="MsoPlainText">lui demander la preuve qu'elle avait respecté l'engagement pris devant</p> <p class="MsoPlainText">l'ARC s'agissant du montant versé à titre de sûreté, lui réclamer le</p> <p class="MsoPlainText">remboursement de 1'065 francs représentant une facture de livraison de</p> <p class="MsoPlainText">mazout qu'elle avait dû commander en urgence, les locaux n'étant plus</p> <p class="MsoPlainText">chauffés, ajoutant que les jauges des citernes étaient défectueuses et</p> <p class="MsoPlainText">devaient être réparées et demandant également les réparations nécessaires</p> <p class="MsoPlainText">de l'installation de ventilation.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par courrier du 22 février 1996, R., par son mandataire, a</p> <p class="MsoPlainText">encore informé S. qu'elle opérerait compensation des montants qui lui</p> <p class="MsoPlainText">étaient dus selon jugement du Tribunal civil du district de La</p> <p class="MsoPlainText">Chaux-de-Fonds du 18 janvier 1995, soit au total 3'512.75 francs, et de la</p> <p class="MsoPlainText">facture de mazout par 1'065 francs, avec les loyers et charges des mois de</p> <p class="MsoPlainText">mars et avril 1996, qu'elle saisirait l'ARC d'une requête pour qu'elle</p> <p class="MsoPlainText">l'autorise à faire exécuter à ses frais les travaux qui incombaient à la</p> <p class="MsoPlainText">propriétaire et qu'elle demanderait une réduction de loyer dès le début du</p> <p class="MsoPlainText">bail, de même que des dommages et intérêts. Elle précisait que le loyer</p> <p class="MsoPlainText">serait consigné jusqu'à droit connu sur ces réclamations (D.34/26).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 4 avril 1996, R. a saisi l'ARC de ces questions (D.34/34),</p> <p class="MsoPlainText">précisant que l'installation de ventilation située à la porte d'entrée du</p> <p class="MsoPlainText">café était également tombée en panne vraisemblablement en janvier 1996 et</p> <p class="MsoPlainText">que, malgré une lettre du 31 janvier 1996 de sa part, la propriétaire de</p> <p class="MsoPlainText">l'immeuble n'avait rien fait. Elle demandait une réduction de loyer de</p> <p class="MsoPlainText">moitié du 1er janvier au 31 décembre 1995 et de 75 % dès le 1er janvier</p> <p class="MsoPlainText">1996 jusqu'au moment où les travaux de remise en état de la ventilation</p> <p class="MsoPlainText">auraient été exécutés, ainsi que notamment le paiement de 5'500 francs</p> <p class="MsoPlainText">représentant les honoraires et débours d'intervention de son mandataire</p> <p class="MsoPlainText">jusqu'au 4 avril 1996. Au cours de l'audience qui s'est tenue le 24 avril</p> <p class="MsoPlainText">1996, les parties se sont conciliées s'agissant de la garantie de loyer</p> <p class="MsoPlainText">ainsi que de la compensation du montant de 4'513.40 francs avec les loyers</p> <p class="MsoPlainText">courants des mois de mars et avril 1996, le solde soit 686.20 francs étant</p> <p class="MsoPlainText">libéré en faveur de la bailleresse. Cette dernière s'est engagée à faire</p> <p class="MsoPlainText">exécuter jusqu'au 24 mai 1996 au plus tard les travaux concernant</p> <p class="MsoPlainText">l'installation d'extraction d'air vicié et d'obtenir dans le même délai</p> <p class="MsoPlainText">des devis s'agissant de la remise en état de l'installation de ventilation</p> <p class="MsoPlainText">d'amenée d'air frais. Il a été précisé que, s'il s'agissait de travaux</p> <p class="MsoPlainText">courants d'entretien, les frais seraient supportés par la locataire et,</p> <p class="MsoPlainText">dans le cas contraire, par la propriétaire. La conciliation a échoué</p> <p class="MsoPlainText">s'agissant des autres points controversés (D.34/37). Le 25 avril 1996, le</p> <p class="MsoPlainText">mandataire de R. a informé le service de l'hygiène et de l'environnement</p> <p class="MsoPlainText">de La Chaux-de-Fonds des engagements pris lors de l'audience de</p> <p class="MsoPlainText">conciliation (D.34/40). Le début de la procédure tendant au retrait de la</p> <p class="MsoPlainText">patente a été reporté au 24 mai (D.34/41).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Le 24 mai 1996, R. a ouvert action devant la Cour civile du</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal cantonal contre S. en prenant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> " 1. Réduire le loyer de la demanderesse de moitié du 1er</p> <p class="MsoPlainText"> janvier au 31 décembre 1995 et de 75 % dès le 1er jan-</p> <p class="MsoPlainText"> vier 1996, jusqu'au jour où les travaux de remise en</p> <p class="MsoPlainText"> état de marche des deux installations de ventilation du</p> <p class="MsoPlainText"> Café X. auront été intégralement exécutés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 2. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse, à</p> <p class="MsoPlainText"> titre de perte économique dans l'exploitation du Café</p> <p class="MsoPlainText"> X. , la somme de Fr. 300.-- par mois dès janvier 1995</p> <p class="MsoPlainText"> et jusqu'au jour où les travaux selon conclusion No 1</p> <p class="MsoPlainText"> auront été intégralement exécutés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 3. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la</p> <p class="MsoPlainText"> somme de Fr. 5'500.--, dépens selon jugement du 18 jan-</p> <p class="MsoPlainText"> vier 1996 déduits, au titre d'honoraires et débours</p> <p class="MsoPlainText"> d'intervention de son mandataire jusqu'au 4 avril 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 4. Réserver les droits de la demanderesse à des dommages-</p> <p class="MsoPlainText"> intérêts supérieurs pour le cas où la patente du Café</p> <p class="MsoPlainText"> X. serait retirée et l'établissement fermé par</p> <p class="MsoPlainText"> l'autorité compétente en raison de l'inexécution des</p> <p class="MsoPlainText"> travaux susmentionnés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 5. Constater le droit de la demanderesse de consigner in-</p> <p class="MsoPlainText"> tégralement le loyer et les acomptes de charges, tant</p> <p class="MsoPlainText"> que l'exécution des autres conclusions n'aura pas été</p> <p class="MsoPlainText"> satisfaite.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 6. Condamner la défenderesse au paiement de la totalité</p> <p class="MsoPlainText"> des honoraires et débours du mandataire soussigné.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 7. Sous suite de frais et dépens."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dans sa réponse, R. a conclu au rejet de la demande principale</p> <p class="MsoPlainText">et pris, reconventionnellement, les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> " 2. Condamner la demanderesse principale à verser à la dé-</p> <p class="MsoPlainText"> fenderesse et demanderesse reconventionnelle le montant</p> <p class="MsoPlainText"> de Fr. 10'400.--, avec intérêts à 5% dès le dépôt de la</p> <p class="MsoPlainText"> demande, à titre de loyers.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 3. Ordonner la libération en faveur de la défenderesse du</p> <p class="MsoPlainText"> montant précité si celui-ci a été consigné.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 4. Condamner la demanderesse principale à verser à la dé-</p> <p class="MsoPlainText"> fenderesse et demanderesse reconventionnelle le montant</p> <p class="MsoPlainText"> de Fr. 3'900.-- résultant du décompte de charges avec</p> <p class="MsoPlainText"> intérêts à 5% dès le dépôt de la demande.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 5. Condamner la demanderesse à verser à la défenderesse et</p> <p class="MsoPlainText"> demanderesse reconventionnelle le montant de Fr. 965.05</p> <p class="MsoPlainText"> avec intérêts à 5% dès le dépôt de la demande.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 6. Ordonner la libération en faveur de la défenderesse et</p> <p class="MsoPlainText"> demanderesse reconventionnelle du montant de</p> <p class="MsoPlainText"> Fr. 4'700.-- plus intérêts, constituant la garantie-</p> <p class="MsoPlainText"> loyer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 7. Condamner la demanderesse principale à tous frais et</p> <p class="MsoPlainText"> dépens."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dans sa duplique, elle a réduit la conclusion 2 de la demande</p> <p class="MsoPlainText">reconventionnelle à 6'500 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 20 juin 1997, R. a déposé une demande après réforme contre S.</p> <p class="MsoPlainText">en prenant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> " 1. Réduire le loyer de la demanderesse de moitié, soit de</p> <p class="MsoPlainText"> Fr. 1'175.-- par mois, du 1er janvier au 31 décembre</p> <p class="MsoPlainText"> 1995 et de 75 %, soit de Fr. 1'762.50 par mois, du 1er</p> <p class="MsoPlainText"> janvier au 15 juillet 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 2. Constater le droit de la demanderesse à consignation</p> <p class="MsoPlainText"> des loyers et acomptes de charges des mois de mai, juin</p> <p class="MsoPlainText"> et juillet 1996 et le fait qu'elle y a procédé valable-</p> <p class="MsoPlainText"> ment sur le compte-consignation No 805.912-30 auprès de</p> <p class="MsoPlainText"> la Banque Y. .</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 3. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse, à</p> <p class="MsoPlainText"> titre de dommages-intérêts, une indemnité mensuelle de</p> <p class="MsoPlainText"> Fr. 300.-- pour la période du 1er janvier 1995 au 15</p> <p class="MsoPlainText"> juillet 1996, soit au total Fr. 5'550.-- avec intérêts</p> <p class="MsoPlainText"> à 5 % dès ce jour.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 4. Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la</p> <p class="MsoPlainText"> somme de Fr. 5'900.--, avec intérêt à 5 % dès ce jour</p> <p class="MsoPlainText"> au titre d'honoraires et débours de son mandataire</p> <p class="MsoPlainText"> jusqu'au 4 avril 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 5. Ordonner la libération en faveur de la demanderesse, en</p> <p class="MsoPlainText"> capital et intérêts, et à concurrence des montants qui</p> <p class="MsoPlainText"> lui sont dus :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 5.1. Du compte d'épargne No 615-20-186 de la Banque Y.</p> <p class="MsoPlainText"> constitué par la garantie de loyer de Fr. 4'700.--</p> <p class="MsoPlainText"> qu'elle avait payée en début de bail.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 5.2. Du compte d'épargne No 805.912-30 de la Banque Y.</p> <p class="MsoPlainText"> constitué par la consignation des loyers et acomp-</p> <p class="MsoPlainText"> tes de charges des mois de mai, juin et juillet</p> <p class="MsoPlainText"> 1996."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 6. Condamner la défenderesse au paiement de la totalité</p> <p class="MsoPlainText"> des honoraires et débours du mandataire soussigné.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 7. Sous suite de frais et dépens."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En bref, R. fait valoir que S. n'a pas respecté ses engagements</p> <p class="MsoPlainText">de bailleresse, qu'elle savait que l'installation d'extraction de l'air</p> <p class="MsoPlainText">vicié ne fonctionnait pas dès le début du bail, qu'elle a pris des</p> <p class="MsoPlainText">engagements devant l'autorité régionale de conciliation qu'elle n'a pas</p> <p class="MsoPlainText">tenus. Les défauts de ventilation de l'établissement ont incommodé les</p> <p class="MsoPlainText">clients et les ont dissuadés d'y venir. Ils ont également causé des</p> <p class="MsoPlainText">problèmes de santé au personnel qui travaillait dans les lieux. La</p> <p class="MsoPlainText">situation s'est encore aggravée au moment où l'installation d'amenée d'air</p> <p class="MsoPlainText">frais est aussi tombée en panne, soit en tous les cas dès le mois de</p> <p class="MsoPlainText">janvier 1996. Au surplus, durant un moment, un boiler n'a pas fonctionné</p> <p class="MsoPlainText">et à deux reprises les locaux ont été privés de chauffage, faute de</p> <p class="MsoPlainText">combustible. Elle estime dès lors que les défauts entraînent une</p> <p class="MsoPlainText">diminution du loyer de 50 % pour la première année de location et de 75 %</p> <p class="MsoPlainText">dès le 1er janvier 1996. Les défauts de la chose louée ont également</p> <p class="MsoPlainText">entraîné une perte commerciale qu'elle a de la peine à évaluer et qui peut</p> <p class="MsoPlainText">être arrêtée à 300 francs par mois. Au surplus, elle a dû avoir recours à</p> <p class="MsoPlainText">un avocat pour tenter d'obtenir de la bailleresse qu'elle exécute les</p> <p class="MsoPlainText">travaux nécessaires pour remettre les installations défectueuses en bon</p> <p class="MsoPlainText">état. Elle ajoute, s'agissant de la demande reconventionnelle, que jamais</p> <p class="MsoPlainText">ne lui a été communiqué un décompte de charges avec possibilité de</p> <p class="MsoPlainText">consulter les justificatifs, de sorte que la réclamation à ce sujet est</p> <p class="MsoPlainText">infondée. Quant à la facture d'électricité, elle ne la concerne pas.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dans sa demande après réforme, elle déclare que la situation a</p> <p class="MsoPlainText">changé dans la mesure où elle a remis le fond de commerce et l'exploita-</p> <p class="MsoPlainText">tion de l'établissement dès le 15 juillet 1996 à dame B. . Cette dernière</p> <p class="MsoPlainText">n'étant toutefois pas titulaire du certificat neuchâtelois de capacité,</p> <p class="MsoPlainText">elle-même est cosignataire et codébitrice du contrat de bail à loyer des</p> <p class="MsoPlainText">locaux commerciaux et le restera jusqu'au moment où la nouvelle tenancière</p> <p class="MsoPlainText">sera au bénéfice de toutes les autorisations lui permettant d'exploiter</p> <p class="MsoPlainText">seule l'établissement. Elle ajoute que des travaux de réparation de la</p> <p class="MsoPlainText">ventilation ont aussi dû être entrepris à la demande de dame B. .</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> S. explique pour sa part que les services administratifs</p> <p class="MsoPlainText">compétents avaient autorisé, après s'être rendus sur place, la reprise de</p> <p class="MsoPlainText">l'exploitation du café Edelweiss sans aucune réserve ou restriction, que</p> <p class="MsoPlainText">la précédente tenancière n'a jamais émis de plaintes ni de réclamations,</p> <p class="MsoPlainText">en particulier quant à la ventilation de la salle de débit, que</p> <p class="MsoPlainText">l'établissement public a été tenu jusqu'à fin 1994 avec beaucoup de succès</p> <p class="MsoPlainText">et que la demanderesse ne l'a avisée d'un défaut que quatre mois après</p> <p class="MsoPlainText">être entrée dans les lieux. Quant à l'installation d'amenée d'air frais</p> <p class="MsoPlainText">située sur la porte d'entrée du café, elle est tombée en panne en raison</p> <p class="MsoPlainText">d'un manque d'entretien et de nettoyage incombant à R.. Si cette dernière</p> <p class="MsoPlainText">n'a pas rencontré le succès escompté dans son commerce, c'est dû à son</p> <p class="MsoPlainText">inexpérience, à son incompétence et à son attitude peu accueillante envers</p> <p class="MsoPlainText">les clients. Il est à cet égard significatif que la demanderesse ait</p> <p class="MsoPlainText">choisi d'abandonner l'exploitation de son commerce au moment où le service</p> <p class="MsoPlainText">d'hygiène avait fait un nouveau contrôle qui avait permis de démontrer que</p> <p class="MsoPlainText">tout était en ordre. Elle estime que l'assistance d'un mandataire</p> <p class="MsoPlainText">professionnel n'était pas indispensable concernant des procédures menées</p> <p class="MsoPlainText">devant l'autorité de conciliation et que R. s'est vu allouer des dépens</p> <p class="MsoPlainText">pour la procédure devant le Tribunal civil du district de La</p> <p class="MsoPlainText">Chaux-de-Fonds. Elle ajoute que la demanderesse doit également être</p> <p class="MsoPlainText">invitée à payer le montant de 3'900 francs à titre de décompte de charges,</p> <p class="MsoPlainText">montant dont elle ne s'est pas acquittée à ce jour et à rembourser une</p> <p class="MsoPlainText">facture d'électricité de 965.05 francs qu'elle avait laissée impayée et</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle-même a dû honorer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Déposée dans les trente jours dès l'échec de la tentative de</p> <p class="MsoPlainText">conciliation devant le juge du lieu de situation de l'immeuble, l'action</p> <p class="MsoPlainText">est recevable (art.274b et f CO). Par ailleurs, la valeur litigieuse qui</p> <p class="MsoPlainText">correspond au montant de la demande fonde la compétence de l'une des deux</p> <p class="MsoPlainText">Cours civiles du Tribunal cantonal.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) Aux termes de l'article 259a al.1 litt.b et c CO, lorsqu'ap-</p> <p class="MsoPlainText">paraissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire</p> <p class="MsoPlainText">et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, ce dernier peut no-</p> <p class="MsoPlainText">tamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer et des</p> <p class="MsoPlainText">dommages-intérêts. Selon l'article 259a al.2 CO, le locataire d'un immeu-</p> <p class="MsoPlainText">ble peut en outre consigner le loyer (ATF 124 III 201).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Selon l'article 259 litt.d CO, si le défaut entrave ou restreint</p> <p class="MsoPlainText">l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du</p> <p class="MsoPlainText">bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le</p> <p class="MsoPlainText">bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce</p> <p class="MsoPlainText">dernier. La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en</p> <p class="MsoPlainText">application de l'article 259 litt.d CO doit être proportionnelle au</p> <p class="MsoPlainText">défaut; elle est déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans</p> <p class="MsoPlainText">défaut. En principe, on devrait procéder selon la méthode dite relative ou</p> <p class="MsoPlainText">proportionnelle, telle qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : on</p> <p class="MsoPlainText">estime la valeur objective de la chose louée avec son défaut et celle</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle aurait sans défaut, puis on réduit le loyer en proportion. Ce</p> <p class="MsoPlainText">calcul n'est cependant pas toujours facile de sorte qu'il est admis que la</p> <p class="MsoPlainText">jurisprudence procède à une appréciation en équité, par référence à</p> <p class="MsoPlainText">l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Cahiers</p> <p class="MsoPlainText">du bail, 4/97 p.105 et les références citées).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) S'agissant des pannes de chauffage et des problèmes du</p> <p class="MsoPlainText">boiler, le dossier ne renseigne pas suffisamment sur la durée de ces</p> <p class="MsoPlainText">inconvénients et leur cause exacte pour qu'ils puissent entrer en compte</p> <p class="MsoPlainText">pour une réduction du loyer. En revanche, le système de ventilation a été</p> <p class="MsoPlainText">défectueux pendant toute la durée du bail et le service de l'hygiène a</p> <p class="MsoPlainText">demandé à la bailleresse de le réparer ce qu'elle n'a pas fait</p> <p class="MsoPlainText">convenablement. La situation était telle que les services compétents ont</p> <p class="MsoPlainText">envisagé la fermeture de l'établissement. On doit admettre qu'il s'agit de</p> <p class="MsoPlainText">défauts suffisamment importants pour justifier une réduction de loyer. Il</p> <p class="MsoPlainText">a du reste déjà été jugé que le dysfonctionnement d'une ventilation</p> <p class="MsoPlainText">constitue un inconvénient majeur pour un établissement public (RJN 1995</p> <p class="MsoPlainText">p.61). Le montant de la réduction est cependant difficile à fixer,</p> <p class="MsoPlainText">d'autant plus que les problèmes invoqués existaient déjà avant que</p> <p class="MsoPlainText">R. ne reprenne l'exploitation du café. Il n'a pas été établi que le</p> <p class="MsoPlainText">personnel de l'établissement aurait été atteint dans sa santé tant l'air</p> <p class="MsoPlainText">était vicié. On ignore également quelle part de la clientèle a renoncé à</p> <p class="MsoPlainText">revenir dans l'établissement en raison des problèmes de ventilation. Le</p> <p class="MsoPlainText">dossier ne renseigne pas non plus sur l'aggravation de la situation due au</p> <p class="MsoPlainText">grippage définitif du système d'arrivée d'air qui s'est vraisemblablement</p> <p class="MsoPlainText">produit au début de l'année 1996. De façon générale, la jurisprudence en</p> <p class="MsoPlainText">matière de réduction de loyer trahit une pratique relativement</p> <p class="MsoPlainText">restrictive, aux termes de laquelle la réduction moyenne se situe entre 20</p> <p class="MsoPlainText">% et 25 % du loyer, des montants supérieurs à 40 % n'étant retenus que</p> <p class="MsoPlainText">dans des cas extrêmes et bien souvent pour une durée limitée (Corboz, in</p> <p class="MsoPlainText">SJ 1979 p.145 ss; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.169-170).</p> <p class="MsoPlainText">Compte tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt publié au</p> <p class="MsoPlainText">RJN 1995 p.61 paraît le mieux à même de permettre une comparaison. Il</p> <p class="MsoPlainText">paraît équitable d'accorder une réduction de loyer de 25 %.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Cette réduction est due depuis le 10 mai 1995, date de la</p> <p class="MsoPlainText">réception par la défenderesse de la lettre du service d'hygiène</p> <p class="MsoPlainText">l'informant de la défectuosité de la ventilation. Aucun élément figurant</p> <p class="MsoPlainText">au dossier ne permet de retenir que la défenderesse (propriétaire de</p> <p class="MsoPlainText">l'immeuble depuis décembre 1994), connaissait le défaut à une date</p> <p class="MsoPlainText">antérieure. La précédente locataire a en particulier exposé qu'elle avait</p> <p class="MsoPlainText">parlé de ce problème au précédent propriétaire, mais qu'elle n'avait</p> <p class="MsoPlainText">jamais entrepris de démarches pour obtenir une amélioration du système.</p> <p class="MsoPlainText">Elle-même n'a jamais été locataire de la défenderesse. Une réduction de</p> <p class="MsoPlainText">loyer est due dès cette date et jusqu'au 15 juillet 1996, la situation</p> <p class="MsoPlainText">n'étant pas encore rétablie à ce moment, puisque des travaux ont encore dû</p> <p class="MsoPlainText">être faits dans le courant de l'automne 1996. Il ne s'agissait pas de</p> <p class="MsoPlainText">travaux d'entretien courants, puisque la remise en ordre de la ventilation</p> <p class="MsoPlainText">a nécessité douze heures de travail et que le moteur de la ventilation de</p> <p class="MsoPlainText">la salle de débit a dû être remplacé (D.30 annexe D.32).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La réduction du loyer ne peut porter que sur le montant payé</p> <p class="MsoPlainText">pour la location du café, c'est-à-dire 1'800 francs par mois, la</p> <p class="MsoPlainText">demanderesse sous-louant l'appartement pour un montant de 550 francs par</p> <p class="MsoPlainText">mois. La réduction est dès lors de 450 francs par mois pour la période du</p> <p class="MsoPlainText">10 mai 1995 au 15 juillet 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Selon l'article 259 litt.e CO, si, en raison du défaut, le</p> <p class="MsoPlainText">locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts</p> <p class="MsoPlainText">s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La demanderesse invoque une perte de bénéfice pour les locaux</p> <p class="MsoPlainText">commerciaux et des frais d'avocat. S'agissant du premier poste, le dossier</p> <p class="MsoPlainText">ne donne pas d'informations sur la perte de bénéfice due au manque de</p> <p class="MsoPlainText">ventilation des locaux, faute de tout document comptable. On doit relever</p> <p class="MsoPlainText">également à cet égard que la précédente tenancière indiquait que les</p> <p class="MsoPlainText">défauts invoqués existaient déjà, mais qu'elle pouvait vivre convenable-</p> <p class="MsoPlainText">ment de l'exploitation du café (D.41). Elle a expliqué qu'elle avait vendu</p> <p class="MsoPlainText">le café pour 40'000 francs à R.. Cette dernière n'a pas précisé pour quel</p> <p class="MsoPlainText">montant elle a remis l'établissement à dame B. , de sorte qu'on ne peut</p> <p class="MsoPlainText">non plus évaluer sa perte de ce chef. Il lui incombait d'établir son</p> <p class="MsoPlainText">dommage ce qu'elle n'a pas fait. Sa demande doit être rejetée s'agissant</p> <p class="MsoPlainText">de la perte de bénéfice.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Concernant les frais d'avocat, il est admis qu'il s'agit d'un</p> <p class="MsoPlainText">préjudice qui donne lieu à paiement de dommages-intérêts lorsque l'in-</p> <p class="MsoPlainText">tervention du mandataire a été indispensable pour contraindre le bailleur</p> <p class="MsoPlainText">à effectuer les travaux (Lachat, op.cit., p.171).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En l'occurrence, on doit admettre que tel est le cas. La</p> <p class="MsoPlainText">défenderesse n'a en effet pas fait preuve de la diligence nécessaire pour</p> <p class="MsoPlainText">remettre les locaux en état au point que l'établissement a été menacé de</p> <p class="MsoPlainText">fermeture. La demanderesse a dû intervenir à de nombreuses reprises,</p> <p class="MsoPlainText">notamment en saisissant les autorités judiciaires, avant d'obtenir</p> <p class="MsoPlainText">partiellement satisfaction. La défenderesse était assistée d'un avocat</p> <p class="MsoPlainText">dans les premiers temps de ses litiges avec la demanderesse, ce qui</p> <p class="MsoPlainText">justifiait que cette dernière le soit aussi. Quant au montant des</p> <p class="MsoPlainText">dommages-intérêts, il n'y a pas lieu de s'écarter du mémoire d'honoraires</p> <p class="MsoPlainText">de 5'900 francs, adressé par l'avocat à sa mandante en date du 4 avril</p> <p class="MsoPlainText">1996 (D.34/47). Ce mémoire tient compte de l'activité déployée pour la</p> <p class="MsoPlainText">défense nécessaire de la cliente dans le cadre du litige qui l'opposait à</p> <p class="MsoPlainText">la défenderesse. Il convient toutefois d'en déduire la somme de 400 francs</p> <p class="MsoPlainText">allouée à la demanderesse à titre de dépens dans la procédure devant le</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal civil du district de la Chaux-de-Fonds. C'est donc un montant de</p> <p class="MsoPlainText">5'500 francs que la défenderesse doit être condamnée à payer à la</p> <p class="MsoPlainText">demanderesse à titre de frais d'avocat.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. S'agissant de la demande reconventionnelle, la défenderesse n'a</p> <p class="MsoPlainText">pas établi qu'elle avait préparé un décompte de chauffage en donnant la</p> <p class="MsoPlainText">possibilité à sa locataire de consulter les pièces justificatives. Sa</p> <p class="MsoPlainText">demande de ce chef doit dès lors être déclarée mal fondée. Il en va de</p> <p class="MsoPlainText">même de la réclamation relative à des factures d'électricité, dont on</p> <p class="MsoPlainText">ignore si elles concernent totalement ou en partie les locaux loués à la</p> <p class="MsoPlainText">demanderesse (D.8, 9).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Il résulte de ce qui précède que le loyer de la demanderesse</p> <p class="MsoPlainText">doit être réduit de 450 francs par mois du 10 mai 1995 au 15 juillet 1996</p> <p class="MsoPlainText">et que la défenderesse doit être condamnée à payer à la demanderesse un</p> <p class="MsoPlainText">montant de 5'500 francs à titre de frais d'avocat. Les intérêts sur cette</p> <p class="MsoPlainText">somme sont dus dès le 20 juin 1997, date du dépôt de la demande en réforme</p> <p class="MsoPlainText">comme sollicité. La demande est ainsi partiellement admise. Quant à la</p> <p class="MsoPlainText">demande reconventionnelle, il résulte du considérant 4 ci-dessus qu'elle</p> <p class="MsoPlainText">est mal fondée. Dès lors, les loyers consignés par la demanderesse doivent</p> <p class="MsoPlainText">être libérés en sa faveur, de même que la garantie de loyer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Vu le sort de la cause, il se justifie de condamner la</p> <p class="MsoPlainText">demanderesse au quart des frais de la procédure et la défenderesse aux</p> <p class="MsoPlainText">trois-quarts desdits frais, ainsi que de condamner la seconde à verser une</p> <p class="MsoPlainText">indemnité de dépens, après compensation, à la première. La demande étant</p> <p class="MsoPlainText">en partie mal fondée, la défenderesse ne saurait être qualifiée de</p> <p class="MsoPlainText">téméraire. Elle ne sera dès lors pas condamnée à payer l'intégralité des</p> <p class="MsoPlainText">honoraires du mandataire de la demanderesse.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il paraît équitable de fixer les honoraires de Me Z. , avocat d'office de la demanderesse à 3'000 francs, TVA compri-</p> <p class="MsoPlainText">se.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA IIe COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Dit que le loyer de la demanderesse doit être réduit d'un quart, soit</p> <p class="MsoPlainText"> de 450 francs par mois, du 10 mai 1995 au 15 juillet 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 5'500</p> <p class="MsoPlainText"> francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 20 juin 1997.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Ordonne la libération en faveur de la demanderesse, en capital et</p> <p class="MsoPlainText"> intérêts, à concurrence des montants qui lui sont dus :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - du compte d'épargne no 615-20-186 de la Banque Y. constitué par la</p> <p class="MsoPlainText"> garantie de loyer de 4'700 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> - du compte d'épargne no 805.912.30 de la Banque Y. constitué par la</p> <p class="MsoPlainText"> consignation du loyer et acompte de charges des mois de mai, juin et</p> <p class="MsoPlainText"> juillet 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Condamne la demanderesse au quart des frais de la cause et la défende-</p> <p class="MsoPlainText"> resse aux trois-quarts desdits frais, arrêtés à 1'965 francs et avancés</p> <p class="MsoPlainText"> comme suit :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> frais avancés par l'Etat pour la demanderesse Fr. 1'835.-</p> <p class="MsoPlainText"> frais avancés par la défenderesse Fr. 130.-</p> <p class="MsoPlainText"> ___________</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Total Fr. 1'965.-</p> <p class="MsoPlainText"> ===========</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de</p> <p class="MsoPlainText"> dépens, après compensation, de 1'500 francs, payable en mains de</p> <p class="MsoPlainText"> l'Etat.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">6. Fixe l'indemnité d'avocat d'office de Me Z. à 3'000</p> <p class="MsoPlainText"> francs, TVA comprise.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 28 septembre 1998</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier L'un des juges</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>