<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00551</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216922&amp;W10_KEY=13013508&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00551</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.01.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung. Auflage. Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (E. 3.2). Angesichts der stellenweise schwierigen geologischen Verhältnisse wurden vorliegend zu Recht ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine Nutzungsvereinbarung gefordert. Es stellt sich allerdings die Frage, ob die auflageweise Anordnung zulässig war oder ob die Unterlagen bereits mit dem Baugesuch vorzulegen und im Rahmen der Stammbaubewilligung zu genehmigen gewesen wären. Zweckmässiger wäre zwar Letzteres gewesen. Da eine klare Abgrenzung von Bauausführung und Bestand vorliegend jedoch schwierig ist und der Beschwerdeführerin aus der nachträglichen Bewilligung kein Nachteil erwächst, liegt mit der auflageweisen Anordnung noch keine Rechtsverletzung vor (E. 3.3). Die Rügen der Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG sowie einer ungenügenden Sachverhaltsermittlung erweisen sich als unbegründet (E. 3.4). Die nachträgliche Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts sowie der Nutzungsvereinbarung ist den rechtsmittelbefugten Nachbarn in Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG zuzustellen (E. 3.5). Die Rüge, das Bauvorhaben sehe einen Eingriff in den Grundwasserträger vor und bedürfe der Zustimmung der Baudirektion, ist verspätet und im Übrigen nicht substanziiert (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEFÃHRDUNG">GEFÃHRDUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDWASSER">GRUNDWASSER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANGSICHERUNG">HANGSICHERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 3 Abs. II BVV</span><br/><span class="gerade">§ 239 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=32551" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00551</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Januar 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Maya Beeler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bauvorstand der Gemeinde Buchs,<b> </b>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 18. Dezember 2015 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde Buchs D und C die Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Einfamilienhauses mit Schwimmbad und zwei Doppelgaragen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02 in Buchs unter Bedingungen und Auflagen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhob A Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich, welches den Rekurs mit Entscheid vom 4. August 2016 abwies, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob A am 14. September 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. August 2016 sowie der VerfÃ¼gung des Bauvorstands vom 18. Dezember 2016 und die RÃ¼ckweisung an diese zur DurchfÃ¼hrung weiterer Sachverhaltsermittlung und Neubeurteilung. </p> <p class="Urteilstext">Am 23. September 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 17. Oktober 2016 bzw. vom 21. Oktober 2016 beantragten der Bauvorstand der Gemeinde Buchs bzw. D und C unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. </p> <p class="Urteilstext">Am 16. November 2016 reichte A eine Replik ein und hielt an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Eingabe vom 2. Dezember 2016 bzw. vom 12. Dezember 2016 hielten D und C bzw. der Bauvorstand der Gemeinde Buchs an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Am 17. Januar 2017 reichte A eine weitere Stellungnahme ein und hielt an ihren AntrÃ¤gen vollumfÃ¤nglich fest. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Buchs ein Einfamilienhaus mit Schwimmbad und zwei Doppelgaragen zu bauen. Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich an einer Hanglage mit schwierigen geologischen VerhÃ¤ltnissen bezÃ¼glich StabilitÃ¤t. Die Bauherrschaft beauftragte daher die H AG mit der Vornahme von geologisch-geotechnischen AbklÃ¤rungen und der Erstellung eines Berichts, welcher Teil der Baugesuchsunterlagen bildet. Am 18. Dezember 2015 erteilte der Bauvorstand der privaten Beschwerdegegnerschaft die Baubewilligung mit der Auflage, vor Baufreigabe ein Hangsicherungsprojekt, die Nutzungsvereinbarung (Nutzungs- und Sicherheitsplan) sowie ein Hangsicherungskonzept vorzulegen und genehmigen zu lassen. Im erwÃ¤hnten Konzept seien zumindest die Vorgehensweise, das Ãberwachungs- und Kontrollkonzept, allfÃ¤llige Risiken und vorgesehene Gegenmassnahmen sowie die Sofortmassnahmen im allfÃ¤lligen Ereignisfall (Hang-/<br/> Felsrutsch) detailliert zu beschreiben. Das Hangsicherungsprojekt/-konzept werde im Auftrag der Gemeinde Buchs vor Baubeginn extern bzw. durch eine spezialisierte Fachperson kontrolliert, wobei allfÃ¤llige MÃ¤ngel vor Baubeginn bereinigt und der Gemeinde zur Nachkontrolle eingereicht werden mÃ¼ssen. Gegen die Bewilligung reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin, welche EigentÃ¼merin des unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in Buchs ist, Rekurs ein. Diesen wies das Baurekursgericht ab, soweit es darauf eintrat. Hiergegen richtet sich die vorliegende Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt die falsche Anwendung von § 239 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie eine Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG und eine ungenÃ¼gende Sachverhaltsermittlung. Sie macht namentlich geltend, dass aufgrund der besonderen geologischen VerhÃ¤ltnisse im Gebiet des BaugrundstÃ¼cks das Hangsicherungskonzept schon bei der Erteilung der Baubewilligung und nicht erst vor Erteilung der Baufreigabe hÃ¤tte geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen. Zudem wÃ¼rde sie durch dieses Vorgehen ihre Mitwirkungsrechte verlieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bauten und Anlagen mÃ¼ssen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dÃ¼rfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefÃ¤hrden (§ 239 Abs. 1 PBG). Die Einhaltung der Regeln der Baukunde, insbesondere die Vermeidung von GefÃ¤hrdungen von NachbargrundstÃ¼cken durch Bauarbeiten ist, soweit technisch mÃ¶glich, bereits bei Erteilung der Baubewilligung zu erfÃ¼llen oder zumindest auf den Baubeginn hin sicherzustellen (BEZ 1982 Nr. 32). GestÃ¼tzt auf die gemÃ¤ss § 3 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) einzureichenden BaueingabeplÃ¤ne im Massstab 1:100 lassen sich aber diese technischen Fragen nicht abschliessend beurteilen. In der Regel genÃ¼gt es deshalb, dass die BaubehÃ¶rde die Einhaltung von § 239 Abs. 1 PBG bei der Kontrolle der BauausfÃ¼hrung (§ 327 PBG) Ã¼berwacht. Anders ist die Situation jedoch zu beurteilen, wenn sich bereits aus den BaueingabeplÃ¤nen ergibt, dass die geplante Baute nicht den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder die geplanten Bauarbeiten die Umgebung des BaugrundstÃ¼cks zu gefÃ¤hrden drohen. In diesem Fall hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde bereits im Bewilligungsverfahren die notwendigen Anordnungen zu treffen, um zu verhindern, dass durch Erstellung oder Bestand der Baute Personen oder Sachen gefÃ¤hrdet werden. Dabei hat die BaubehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf § 3 Abs. 2 BVV von der Bauherrschaft in erster Linie jene Angaben einzufordern, welche fÃ¼r eine abschliessende Beurteilung der Beschaffenheit der Baute gemÃ¤ss den Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG notwendig sind (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00012, E. 5). Der Bauherrschaft darf zugebilligt werden, dass sie bei der BauausfÃ¼hrung die gebotene Sorgfalt walten lÃ¤sst. Anders verhÃ¤lt es sich jedoch, wenn bereits konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere GefÃ¤hrdung hindeuten und nahelegen, von der Bauherrschaft einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu verlangen; dies namentlich dann, wenn nicht ohne Weiteres damit gerechnet werden kann, dass die Bauherrschaft die gebotene Sorgfalt walten lÃ¤sst (BEZ 2008 Nr. 42 E. 7). In dem zitierten Fall lagen â im Gegensatz zum vorliegenden Fall â keine besonderen VerhÃ¤ltnisse etwa hinsichtlich der Beschaffenheit des Baugrundes oder des Verlaufs des Terrains vor. Als GefÃ¤hrdung wurden einzig die durch den Abbruch und die Bauarbeiten entstehenden ErschÃ¼tterungen bezeichnet, wobei diesbezÃ¼glich keine schÃ¼tzenden Massnahmen angeordnet worden waren. Das Baurekursgericht wies den dagegen erhobenen Rekurs ab (BEZ 2008 Nr. 42 E. 8 und 13). Falls nach rechtskrÃ¤ftig erteilter Baubewilligung MÃ¤ngel zutage treten, die einen bedeutenden polizeilichen Missstand darstellen, darf bzw. muss die BaubehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf § 358 PBG jederzeit (von Amtes wegen) die geeigneten Massnahmen treffen (RB 1993 Nr. 43). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gehÃ¶ren die Sicherheitsvorkehrungen, einschliesslich derjenigen fÃ¼r die Baugrube, zur BauausfÃ¼hrung und werden deshalb von der â prÃ¤ventiven â Baube­willigung nicht erfasst. Die Bauarbeiten sind lediglich meldepflichtig, und sie unterstehen â unabhÃ¤ngig von den zivilrechtlichen Rechtsbehelfen des Nachbarn â einer repressiven Kontrolle gemÃ¤ss §§ 326 ff. PBG (RB 1993 Nr. 43) (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.2).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref473118561"><b>3.3 </b>Wie der Bauvorstand erkannt hat, liegen in Hanglagen der Gemeinde Buchs stellenweise schwierige geologische VerhÃ¤ltnisse vor. Die schwierigen UntergrundverhÃ¤ltnisse sind auch der Bauherrschaft bekannt, welche die Firma H AG am 25. September 2015 mit geologisch-geotechnischen AbklÃ¤rungen beauftragte. Der diesbezÃ¼gliche Bericht der H AG vom 5. November 2015 enthÃ¤lt Folgerungen betreffend die Fundation, die Baugrube, die Wasserhaltung, die Versickerung von Meteorwasser, die Wiederverwendbarkeit des Aushubmaterials, die Baugrundklasse bezÃ¼glich Erdbebeneinwirkung und betreffend vorsorgliche Beweisaufnahmen. Der Bericht ist gemÃ¤ss Vorinstanz zwar etwas knapp ausgefallen, die durchgefÃ¼hrten Untersuchungen und die daraus gezogenen SchlÃ¼sse seien jedoch in fachtechnischer Hinsicht plausibel und nachvollziehbar und der Bericht nicht zu beanstanden. Aufgrund der geologisch-geotechnischen AbklÃ¤rungen ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben grundsÃ¤tzlich realisiert bzw. der gesetzmÃ¤ssige Zustand erreicht werden kann und technische MÃ¶glichkeiten zur Hangsicherung bestehen. DiesbezÃ¼glich ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Parzellen rund um das BaugrundstÃ¼ck bereits Ã¼berbaut sind. Zwar kam es bei Bauarbeiten in der unmittelbaren bzw. nahen Umgebung zum BaugrundstÃ¼ck zu HanginstabilitÃ¤ten (vgl. Geologisch-geotechnische AbklÃ¤rungen der H AG, 5. November 2015, S. 6; Geologische Baugrunduntersuchungen, I AG, 30.11.2001, S. 12 ff., act. 5/5.5; Geologisch-geotechnischer Bericht, I AG, 24. Januar 2013, S. 14), daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass das vorliegende Bauvorhaben nicht gemÃ¤ss den baurechtlichen Vorgaben realisierbar wÃ¤re. Vielmehr kann den geologischen VerhÃ¤ltnissen mit einem Hangsicherungsprojekt/-konzept begegnet werden. Diese Beurteilung teilt auch der von der BeschwerdefÃ¼hrerin beigezogene Geologe J (vgl. Schreiben J vom 7. November 2016, S. 3, "Aus unserer Sicht kann dem § 239 Abs. 1 PBG daher einzig mit einer umfangreichen Bausicherung und einem Ãberwachungskonzept inkl. Bestandsaufnahme begegnet werden"). Daran Ã¤ndert auch der Umstand, dass das BaugrundstÃ¼ck gemÃ¤ss der am 9. August 2016 erlassenen Gefahrenkarte des Kantons ZÃ¼rich in einem Gebiet mit geringer GefÃ¤hrdung (gelb) liegt, nichts. Die Gefahrenkarte untermauert hÃ¶chstens die vom Bauvorstand festgestellten stellenweise schwierigen geologischen VerhÃ¤ltnisse an der Hanglage. Angesichts dieser geologischen VerhÃ¤ltnisse wurden zu Recht ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine Nutzungsvereinbarung gefordert. Es stellt sich allerdings die Frage, ob die auflageweise Anordnung zulÃ¤ssig war oder ob die Unterlagen bereits mit dem Baugesuch vorzulegen und im Rahmen der Stammbaubewilligung zu genehmigen gewesen wÃ¤ren. Im vorliegenden Fall, in dem sowohl eine GefÃ¤hrdung bei der Erstellung als auch durch den Bestand der Baute gegeben ist, wÃ¤re letztere Variante zwar zweckmÃ¤ssiger gewesen. Da eine klare Abgrenzung von BauausfÃ¼hrung und Bestand vorliegend jedoch schwierig ist und der BeschwerdefÃ¼hrerin aus der nachtrÃ¤glichen Bewilligung kein Nachteil erwÃ¤chst (siehe E. 3.5 unten), liegt mit der auflageweisen Anordnung noch keine Rechtsverletzung vor. Die RÃ¼ge der Verletzung von § 239 Abs. 1 PBG ist folglich unbegrÃ¼nd</a>et.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die RÃ¼gen der Verletzung von § 321 Abs. 1 PBG sowie einer ungenÃ¼genden Sachverhaltsermittlung erweisen sich ebenfalls als unbegrÃ¼ndet. Dem Bauvorstand sind die stellenweise schwierigen geologischen VerhÃ¤ltnisse bekannt und er hat die Bauherrschaft entsprechend verpflichtet, vor Baufreigabe ein Hangsicherungsprojekt/-konzept sowie eine Nutzungsvereinbarung vorzulegen und genehmigen zu lassen. Diese Auflage bedingt nicht solch einschneidende VerÃ¤nderungen, dass das Bauvorhaben seine IdentitÃ¤t vÃ¶llig verlieren wÃ¼rde. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass der Bauvorstand das Bauvorhaben mit der betreffenden Auflage bewilligte; auch wenn die Vorlage der Unterlagen mit dem Baugesuch und ihre Genehmigung im Rahmen der Stammbaubewilligung zweckmÃ¤ssiger gewesen wÃ¤ren (vgl. E. 3.3 oben). Ob sich das Hangsicherungsprojekt/-konzept als genÃ¼gend erweist, wird im Verfahren betreffend dessen Genehmigung zu prÃ¼fen sein. Zu diesem Zeitpunkt werden auch diesbezÃ¼glich erforderliche Sachverhaltselemente zu ermitteln bzw. Unterlagen einzuholen sein. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref473116057"><b>3.5 </b>Schliesslich hat der Bauvorstand die Genehmigung des Hangsicherungsprojekts, der Nutzungsvereinbarung (Nutzungs- und Sicherheitsplan) sowie des Hangsicherungskonzepts ausdrÃ¼cklich vorbehalten. Durch den Vorbehalt der nachtrÃ¤glichen Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung ist ausreichend sichergestellt, dass gegen ein nicht den Anforderungen von § 239 Abs. 1 PBG genÃ¼gendes Hangsicherungsprojekt/-konzept und eine ungenÃ¼gende Nutzungsvereinbarung eingeschritten werden kann. Die nachtrÃ¤gliche Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung ist den rechtsmittelbefugten Nachbarn in Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG zuzustellen, sodass ihnen aus der nachtrÃ¤glichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen (vgl. VGr, 28. November 2013, VB.2013.00253, E. 6.1.3 betreffend nachtrÃ¤gliche Bewilligung der Umgebungsgestaltung). Die rechtskrÃ¤ftige Bewilligung des Hangsicherungsprojekts/-konzepts und der Nutzungsvereinbarung wird sodann Voraussetzung fÃ¼r den Baufreigabeentscheid sein (vgl. § 326 PBG), welcher â wie die BeschwerdefÃ¼hrenden richtig einwenden â keinen Entscheid im Sinn von § 316 Abs. 2 PBG darstellt (BEZ 1996 Nr. 32).</a></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht weiter geltend, das Bauvorhaben sehe einen Eingriff in den GrundwassertrÃ¤ger vor, weshalb gemÃ¤ss Ziff. 1.5.3. des Anhangs zur BVV<span> </span>zwingend die Zustimmung der Baudirektion notwendig gewesen wÃ¤re. Sie brachte diese RÃ¼ge im vorinstanzlichen Verfahren erstmals in ihrer Replik vom 21. April 2016 und damit nach Ablauf der Rekursfrist vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>DiesbezÃ¼glich wendet der Beschwerdegegner 2 zu Recht ein, die Vorbringen seien erst mit der Rekursreplik und damit verspÃ¤tet erfolgt. Wie der Antrag kann auch die BegrÃ¼ndung nach Ablauf der Rekursfrist grundsÃ¤tzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die RekursbegrÃ¼ndung nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder AktenstÃ¼cke, die innert der Rekursfrist aus objektiven GrÃ¼nden nicht eingesehen werden konnten. Zwar steht es im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspÃ¤tete Parteivorbringen zu berÃ¼cksichtigen (Alain Griffel, <span>in: Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG]</span>, § 23 N. 23, mit Hinweisen). Indes ist die Rekursinstanz nicht verpflichtet, die angefochtene Baubewilligung Ã¼ber die in der Rekursschrift gerÃ¼gten Punkte hinaus auf MÃ¤ngel zu untersuchen. Insofern wird der verwaltungsrechtliche Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen â insbesondere in baurechtlichen Verfahren â durch das RÃ¼geprinzip erheblich relativiert (VGr, 31. Mai 2016, VB.2015.00765, E. 4.3.2; 2. MÃ¤rz 2016, VB.2016.00002, E. 2.3; 16. April 2015, VB.2014.00611, E. 6.2,; 4. Dezember 2014, VB.2014.00245, E. 3.3, je mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass sich das Baurekursgericht mit der entsprechenden RÃ¼ge nicht auseinandergesetzt hat. Erweist sich eine RÃ¼ge im Rekursverfahren als verspÃ¤tet, so kann diese auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr vorgebracht werden, andernfalls das RÃ¼geprinzip vor Baurekursgericht faktisch ausgehÃ¶hlt wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen vermag die RÃ¼ge, wie die nachfolgenden ErwÃ¤gungen zeigen, ohnehin nicht durchzudringen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Nach Ziffer 1.5.3 des Anhangs zur BVV bedÃ¼rfen Bauten unter dem hÃ¶chsten Grundwasserspiegel im GewÃ¤sserschutzbereich Au (einschliesslich diesbezÃ¼gliche temporÃ¤re Grundwasserabsenkungen) einer Beurteilung durch das AWEL. Das BaugrundstÃ¼ck liegt im GewÃ¤sserschutzbereich Au sowie sÃ¼dlich eines grÃ¶sseren Grundwasservorkommens. Zudem befinden sich an verschiedenen Stellen Quellfassungen (vgl. GewÃ¤sserschutzkarte und Grundwasserkarte der Kantons ZÃ¼rich, GIS-Browser). Weiter wurde bei Rammsondierungen ein Hangwasserspiegel in einer Tiefe von 3â3,5 m unter Terrain beobachtet. Die geplanten Einschnitte in den Hang (Baugrube) betragen ca. 3â4 m (Geologisch-geo­technische AbklÃ¤rungen der H AG, 5. November 2015, S. 5 f., S. 8). Der Bauvorstand macht geltend, das Bauvorhaben reiche nicht unter den Grundwasserspiegel. Gesamthaft ist nicht ersichtlich und wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht substanziiert dargetan, dass die geplante Baute unter den hÃ¶chsten Grundwasserspiegel im GewÃ¤sserschutzbereich Au reichen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie als unterliegende Partei zu verpflichten, der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Dabei erscheint eine EntschÃ¤digung von Fr. 3'000.- als angemessen. Die Voraussetzungen fÃ¼r eine EntschÃ¤digung der Gemeinde sind im vorliegenden Fall nicht erfÃ¼llt (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 47 ff. und 50 ff. mit Hinweisen). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 170.- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'170.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>