<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00527</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205763&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00527</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.03.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage.<br/><br/>Der von der kommunalen Baubehörde geforderte Verzicht auf die internen Treppenabgänge und die Sanitärräume im Untergeschoss zur Verhinderung der widerrechtlichen Wohnnutzung ist zweckmässig und erforderlich; eine blosse Nutzungsbeschränkung im Grundbuch wäre zweifellos nicht ausreichend. Die strittige Auflage ist nicht zu beanstanden (E. 3.2).<br/>Für die Höhe des Kniestocks sind grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen Bauteile massgebend. Vorliegend plant der Beschwerdeführer an den traufseitigen Aussenwänden des Dachgeschosses eine Deckenverkleidung anzubringen, die keinerlei konstruktive Funktion hat. Nach den Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich eine massgebliche Kniestockhöhe von mindestens 1,1 m, weshalb das streitbetroffene Geschoss nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellen würde, sondern als unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren wäre (E. 4.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KNIESTOCK">KNIESTOCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KNIESTOCKHÃHE">KNIESTOCKHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MESSWEISE">MESSWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNGSREVERS">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 2. Mai 2005 erteilte der Gemeinderat Niederglatt A die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit Unterniveaugarage auf dem in einer Wohnzone W3 liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Niederglatt. Gleichzeitig wurde in verschiedenen Punkten eine Ãberarbeitung des Projekts verlangt (Dispositivziffer 1.2).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs der Bauherrschaft hiess die Baurekurskommission I am 23. September 2005 teilweise gut und hob Punkt 5 von Dispositivziffer 1.2 der Baubewilligung auf. Hinsichtlich Punkt 3 hielt sie fest, dass die NutzungsbeschrÃ¤nkung ArbeitsrÃ¤ume nicht umfasse. Im Ãbrigen wies sie den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 27. Oktober 2005 erhob A Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, es sei Dispositivziffer 1.2 des Beschlusses des Gemeinderats Niederglatt vom 2. Mai 2005 wie folgt zusÃ¤tzlich zu Ã¤ndern:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"- Die Auflage, dass die Disponibel-/AbstellrÃ¤ume in den Untergeschossen keine direkten ZugÃ¤nge von den Wohnungen aufweisen, sondern allein Ã¼ber das allgemein zugÃ¤ngliche Treppenhaus erschlossen werden dÃ¼rfen und dass die WC-/DU-RÃ¤ume wegzulassen sind, sei mitsamt der Verpflichtung, entsprechende RevisionsplÃ¤ne vor Baubeginn dem Gemeinderat zur Genehmigung einzureichen, ersatzlos aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Die Auflage, wonach die KniestÃ¶cke gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen auszugestalten seien, sei mitsamt der Verpflichtung, dem Gemeinderat vor Baubeginn revidierte PlÃ¤ne sowie Details zu den KniestÃ¶cken und der Dachkonstruktion, im Massstab 1:20, vermasst und mit HÃ¶henangaben zur Genehmigung einzureichen, ersatzlos aufzuheben."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">In formeller Hinsicht beantragte A dem Verwaltungsgericht, die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie des vorinstanzlichen Verfahrens seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und ihm sei fÃ¼r die Verfahren vor beiden Instanzen eine angemessene ParteientschÃ¤digung zulasten des Beschwerdegegners zuzusprechen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I schloss am 17. November 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Niederglatt liess in seiner Beschwerdeantwort vom 5. Dezember 2005 den Antrag stellen, es sei die Beschwerde unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die Parteivorbringen sowie die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz werden â soweit entscheidrelevant â nachfolgend wiedergegeben.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die fristgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft plant die Erstellung von zwei identisch gestalteten MehrfamilienhÃ¤usern und einer gemeinsamen Unterniveaugarage auf einem in der Wohnzone W3 gelegenen BaugrundstÃ¼ck. Bereits im Rekursverfahren wandte sich der Bauherr gegen verschiedene mit der Baubewilligung verbundene Nebenbestimmungen. Im vorliegenden Verfahren sind lediglich noch zwei Auflagen strittig. Die Beschwerde richtet sich einerseits gegen die in Dispositivziffer 1.2 des angefochtenen Beschlusses statuierte Auflage, wonach die Disponibel-/AbstellrÃ¤ume im gemeinsamen Untergeschoss keine direkten ZugÃ¤nge von den darÃ¼berliegenden Wohnungen aufweisen dÃ¼rfen sowie die geplanten SanitÃ¤rrÃ¤ume (Dusche/WC) wegzulassen sind. Anderseits wendet sich der BeschwerdefÃ¼hrer gegen die aufgrund der einzuhaltenden KniestockhÃ¶he geforderte Ãnderung der Dachgestaltung beider HÃ¤user, welche ebenfalls in Dispositivziffer 1.2 statuiert wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Ã¶rtliche BaubewilligungsbehÃ¶rde begrÃ¼ndet die die AbstellrÃ¤ume im Untergeschoss betreffende strittige Auflage damit, dass es der BaubehÃ¶rde nicht zuzumuten sei, durch gezielte Nachkontrollen stÃ¤ndig zu prÃ¼fen, ob eine illegale Nutzung erfolge. Die Verweigerung des direkten Zugangs und der SanitÃ¤rrÃ¤ume stelle die einzige MÃ¶glichkeit dar, die missbrÃ¤uchliche Nutzung der AbstellrÃ¤ume im Untergeschoss zu Wohnzwecken wirkungsvoll zu verhindern. Die Auflage sei jedoch nicht nur geeignet und notwendig, sondern auch zumutbar, da sie den Bauherrn finanziell nicht belaste. Ausserdem liege es im Ermessen der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde, ob sie die unerlaubte Nutzung eines Raums zu Wohnzwecken durch bauliche Massnahmen oder durch einen NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers verhindern wolle.</p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, dass die betroffenen Erdgeschosswohnungen Ã¼ber lediglich einen Bad-/WC-Raum, jedoch Ã¼ber keine separate Dusche und ein zweites WC verfÃ¼gten. Beides gehÃ¶re jedoch heute auch bei einer Wohnung der mittleren Preisklasse zum Ã¼blichen Komfort. Ausserdem kÃ¶nnten die AbstellrÃ¤ume als ArbeitsrÃ¤ume umgenutzt werden. In diesem Fall wÃ¤re zumindest die Bereitstellung eines separaten WCs angebracht. Die RÃ¤ume wÃ¤ren fÃ¼r einen TreuhÃ¤nder, Liegenschaftenverwalter oder Architekten geeignet. Es sei in diesem Fall wohl unbestritten, dass der Wohnungsinhaber Ã¼ber einen wohnungsinternen Zugang verfÃ¼gen dÃ¼rfe oder sogar mÃ¼sse. Die Verweigerung der internen ZugÃ¤nge sowie der SanitÃ¤rrÃ¤ume verletze den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit, da ein im Grundbuch anzumerkendes Nutzungsverbot vollstÃ¤ndig ausreiche. Das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip verlange, dass die Eigentumsfreiheit des Bauherrn nicht mehr als absolut notwendig eingeschrÃ¤nkt werde. Unter diesem Gesichtspunkt dÃ¼rfe einem Bauherrn die Erstellung baurechtlich an sich zulÃ¤ssiger Teile des Baus wie die TreppenabgÃ¤nge oder die Dusch-/WC-RÃ¤ume nicht untersagt werden, nur um dadurch einer unerlaubten Bewerbung eines anderen Raums in diesem Untergeschoss vorzubeugen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Vorab kann auf die zutreffenden rechtlichen ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission verwiesen werden, wonach zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gestÃ¼tzt auf die Bestimmung von § 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) mit der Baubewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen verknÃ¼pft werden kÃ¶nnen. Erforderlich ist dabei, dass die statuierten Nebenbestimmungen einen sachlichen Zusammenhang mit der Baubewilligung aufweisen und das Gebot der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit beachten. Zutreffend ist, dass der kommunalen BaubehÃ¶rde im Rahmen dieser Vorgaben ein gewisses Ermessen zusteht, ob sie eine unerlaubte Nutzung eines Raums zu Wohnzwecken durch einen NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern will (RB 1990 Nr. 84). Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage ist es entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers zulÃ¤ssig, eine fÃ¼r sich alleine betrachtet bewilligungsfÃ¤hige bauliche Massnahme einzig zur Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von RÃ¤umlichkeiten zu verweigern.</p> <p class="Erwgung2">Es kann nicht ernsthaft bestritten werden, dass im vorliegenden Fall objektiv eine erhÃ¶hte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung der im Untergeschoss geplanten RÃ¤umlichkeiten besteht. Der direkte Zugang von der Wohnung verbunden mit einem dazugehÃ¶rigen SanitÃ¤rraum lÃ¤dt einen spÃ¤teren Wohnungsmieter geradezu ein, den flÃ¤chenmÃ¤ssig Ã¤usserst grosszÃ¼gigen Raum im Untergeschoss zu bewohnen. Der Verzicht auf den internen Treppenabgang und den SanitÃ¤rraum stellt daher nicht nur ein <i>zweckmÃ¤ssiges</i> Mittel zur Verhinderung der Wohnnutzung dar, sondern erscheint unter diesen UmstÃ¤nden auch als <i>erforderlich</i>. Die wirkungsvolle Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung der UntergeschossrÃ¤ume durch eine blosse NutzungsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch wÃ¤re zweifellos illusorisch. Insbesondere bliebe eine Wohnnutzung auch ohne internen Wohnungszugang attraktiv, sodass auch die Verweigerung des zugehÃ¶rigen SanitÃ¤rraums als erforderlich erscheint. Daran nichts zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass die Nutzung der AbstellrÃ¤ume im Untergeschoss als ArbeitsrÃ¤ume wohl bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Selbst wenn der Bauherrschaft in einem spÃ¤teren Zeitpunkt eine entsprechende NutzungsÃ¤nderung bewilligt werden kÃ¶nnte, erscheint ein Verzicht auf einen direkten Wohnungszugang und einen SanitÃ¤rraum als zumutbar. Ein Arbeitsraum im Untergeschoss kÃ¶nnte ohne weiteres auch mit separatem Zugang sinnvoll genutzt und ein WC allenfalls nachtrÃ¤glich eingebaut werden. Dies gilt umso mehr, als der Vorinstanz darin beizupflichten ist, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von UntergeschossrÃ¤umlichkeiten, welche die fÃ¼r eine Wohnnutzung erforderlichen wohnhygienischen Anforderungen nicht vollumfÃ¤nglich erfÃ¼llen, stark zu gewichten ist.</p> <p class="Erwgung2">Die strittige Auflage ist daher entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet sich im Weiteren gegen die von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde angewandte Messweise des Kniestocks der beiden projektierten HÃ¤user und macht im Wesentlichen geltend, die HÃ¶he des Kniestocks sei gemÃ¤ss Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 0,4 m hinter der Fassade des Dachgeschosses zwischen den Schnittpunkten unterkant Dachverkleidung (Fertigbau) und oberkant Unterlagsboden (Fertigbau) zu messen. Entgegen der Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde komme es eben gerade nicht auf die konstruktiv wesentlichen Dachteile, das heisst die Sparrenlage an, was sich aus der Skizze im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung ohne weiteres ergebe, wo sich der Schnittpunkt bei der Deckenverkleidung und nicht bei der dahinter und darÃ¼ber liegenden Sparrenlage befinde. FÃ¼r eine andere Auslegung der Verordnungsbestimmung bestehe kein Raum. Es bestehe entgegen der Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde keineswegs eine einheitliche oder konstante Praxis im Sinn des Entscheids der Rekursinstanz. Der von der Vorinstanz angefÃ¼hrte Entscheid der Baurekurskommission IV (BEZ 1994 Nr. 21) habe bisher keine BestÃ¤tigung durch das Verwaltungsgericht erfahren. Die Praxis bei den Gemeinden sei denn auch uneinheitlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Unbestritten ist vorliegend, dass das streitbetroffene vierte Geschoss der projektierten HÃ¤user lediglich als Dachgeschoss ausgestaltet sein darf, da die nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Niederglatt zulÃ¤ssigen drei Vollgeschosse bereits ausgeschÃ¶pft sind.</p> <p class="Erwgung2">Als Dachgeschoss gemÃ¤ss § 275 Abs. 2 PBG gelten horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen und eine KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, aufweisen; ansonsten ist von einem Vollgeschoss auszugehen. Die KniestockhÃ¶he wird gemÃ¤ss einer Skizze im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden Dachgeschoss und Fassade (-0,4 m) sowie unterkant Fertigmass Dachverkleidung und Fassade (-0,4 m) gemessen.</p> <p class="Urteilstext">Der von der Rekursinstanz im angefochtenen Entscheid sowie bereits in BEZ 1994 Nr. 21 vertretenen Auffassung, wonach fÃ¼r die Bestimmung der KniestockhÃ¶he die <i><span>konstruktiv wesentlichen Bauteile</span></i><span> </span>entscheidend seien, ist zu folgen. Dass die Bestimmung von § 275 Abs. 2 PBG grundsÃ¤tzlich von einer Innenraummessung ausgeht, darf nicht dazu fÃ¼hren, dass die KniestockhÃ¶he von konstruktiv untergeordneten Dachteilen abhÃ¤ngig und damit beliebig variierbar ist, da dadurch die Umgehung der Vorschrift mit der Definition des Dachgeschosses in der Tat begÃ¼nstigt wÃ¼rde. Die von der Baurekurskommission vertretene Auffassung wurde vom Verwaltungsgericht inzwischen ausdrÃ¼cklich bestÃ¤tigt (vgl. VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00484/489, E. 4.2.1, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend plant der BeschwerdefÃ¼hrer beim Kniestock, an der Innenseite der traufseitigen AussenwÃ¤nde des Dachgeschosses, eine Deckenverkleidung mit einer Neigung von 60° anzubringen, wÃ¤hrend das Satteldach des GebÃ¤udes eine Neigung von 45° aufweist (vgl. Darstellung):</p> <p class="Urteilstext"><img alt="" height="323" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=6983" width="234"/></p> <p class="Zwischentitel">"Detail Kniestock", <br/> Plan-Nr. 2250-04 vom 4. Mai 2005</p> <p class="Urteilstext">Wie der Detailplan zeigt, hat diese Deckenverkleidung mit Bezug auf das Dach keinerlei konstruktive Funktion, sondern ist hÃ¶chstens ein gestalterisches Element untergeordneter Bedeutung. Wird der Kniestock jedoch durch diese Deckenverkleidung hindurch zur Sparrenlage gemessen und eine Dachverkleidung wie beim Ã¼brigen, mit 45° geneigten Teil des Dachs berÃ¼cksichtigt, so ergibt dies nach den zutreffenden und unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz eine massgebliche KniestockhÃ¶he von mindestens 1,1 m. Abgesehen davon ist fraglich, ob ein Unterlagsboden mit der in den PlÃ¤nen eingezeichneten HÃ¶he von etwa 0,12 m gerechtfertigt ist. Jedenfalls muss das streitbetroffene Geschoss wegen Ãberschreitung der erlaubten KniestockhÃ¶he als unzulÃ¤ssiges viertes Vollgeschoss qualifiziert werden. Die strittige Auflage erweist sich damit als gerechtfertigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde des BeschwerdefÃ¼hrers als unbegrÃ¼ndet. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen in (§ 70 Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die Bauherrschaft fÃ¤llt bei diesem Verfahrensausgang von vornherein ausser Betracht. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist indessen zur Leistung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>