<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2004 119 S.439</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">439</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>III. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft3"><b>119 Wohnraum in Landwirtschaftszone.</b></span><br/> <span class="ft3"><b>-</b></span> <span class="ft3"><b>Voraussetzungen für zusätzlichen Wohnraum in der Landwirtschafts-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>zone nach neuem Recht (Erw. 1).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>-</b></span> <span class="ft3"><b>Bestätigung der Praxis, dass für eine zusätzliche Wohneinheit in der</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Landwirtschaftszone u.a. ein Betriebsaufwand von mehr als 8'000</b></span><br/> <span class="ft3"><b>jährlichen Arbeitsstunden vorausgesetzt ist (Erw. 2).</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Entscheid des Regierungsrates vom 1. September 2004 i.S. A.K. gegen den</span><br/> <span class="ft4">Entscheid des Baudepartementes/Gemeinderates B.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen:</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">1. a) (...) Unbestrittenermassen handelt es sich beim Landwirt-</span><br/> <span class="ft6">schaftsbetrieb des Beschwerdeführers um ein landwirtschaftliches</span><br/> <span class="ft6">Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB, welcher heute über zwei Woh-</span><br/> <span class="ft6">nungen mit einer Bruttogeschossfläche von 343 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">verfügt. Der Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdeführer, dessen Ehefrau und eine Tochter in Ausbildung be-</span><br/> <span class="ft6">wohnen die Betriebsleiterwohnung. Der Altenteil ist dagegen seit</span><br/> <span class="ft6">längerer Zeit vermietet.</span><br/> <span class="ft6">Damit der Sohn den Tierbestand besser überwachen kann, ist</span><br/> <span class="ft6">geplant, für ihn und seine Partnerin eine zusätzliche dritte Wohnung</span><br/> <span class="ft6">sowie eine Garage in die bestehende Remise Nr. 880 einzubauen.</span><br/> <span class="ft6">Weiter ist beim Gebäude Nr. 924 die Erstellung einer Garage für</span><br/> <span class="ft6">zwei Personenwagen und eines Veloabstellplatzes vorgesehen.</span><br/> <span class="ft6">b) Nach Art. 22 Abs. 2 RPG dürfen Bauten und Anlagen grund-</span><br/> <span class="ft6">sätzlich nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der jeweiligen</span><br/> <span class="ft6">Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist. Die Par-</span><br/> <span class="ft6">zelle Nr. 1135 liegt unbestrittenermassen in der Landwirtschaftszone</span><br/> <span class="ft6">nach Art. 16 RPG. Eine Landwirtschaftszone im Sinne dieser Be-</span><br/> <span class="ft6">stimmung soll im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt und</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">440</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">daher jenen Bewirtschaftungsformen vorbehalten werden, die den</span><br/> <span class="ft6">Bodenertrag unmittelbar und im Wesentlichen unter natürlichen Be-</span><br/> <span class="ft6">dingungen ausschöpfen. Bauten und Anlagen sind in der Landwirt-</span><br/> <span class="ft6">schaftszone nur gestattet, wenn sie eine hinreichend enge Verbindung</span><br/> <span class="ft6">zur landwirtschaftlichen Nutzung aufweisen und betriebsnotwendig</span><br/> <span class="ft6">sind. Sie sind zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Bewirt-</span><br/> <span class="ft6">schaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür</span><br/> <span class="ft6">vorgesehenen Gebieten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG - für eine Be-</span><br/> <span class="ft6">wirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung</span><br/> <span class="ft6">hinausgeht. Zonenkonform sind auch Bauten und Anlagen, die der</span><br/> <span class="ft6">Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher</span><br/> <span class="ft6">oder gartenbaulicher Produkte dienen (Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34</span><br/> <span class="ft6">Abs. 1 und 2 RPV).</span><br/> <span class="ft6">c) Wohnbauten waren im Lichte der bis am 31. August 2000</span><br/> <span class="ft6">geltenden Fassung von Art. 16 des Raumplanungsgesetzes (aRPG) in</span><br/> <span class="ft6">der Landwirtschaftszone nur zonenkonform, wenn sie hinsichtlich</span><br/> <span class="ft6">Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbaren funktionellen Be-</span><br/> <span class="ft6">ziehung zu einem Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb standen</span><br/> <span class="ft6">und im Hinblick auf die bodenabhängige Nutzung des Landes als un-</span><br/> <span class="ft6">entbehrlich erschienen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung ver-</span><br/> <span class="ft6">langte, dass der Wohnraum für ein ordnungsgemässes, zonenkonfor-</span><br/> <span class="ft6">mes Bewirtschaften des Bodens ein längeres Verweilen am betref-</span><br/> <span class="ft6">fenden Ort erforderte und dieser von der nächstgelegenen Wohnzone</span><br/> <span class="ft6">weit entfernt lag. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen,</span><br/> <span class="ft6">sollte damit einem relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben.</span><br/> <span class="ft6">Dazu zählten nur Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskräfte un-</span><br/> <span class="ft6">mittelbar in der Landwirtschaft tätig waren, und ihre Familienange-</span><br/> <span class="ft6">hörigen (BGE 121 II 307 E. 3b S. 310, 67 E. 3a S. 68 f.; 115 Ib 295</span><br/> <span class="ft6">E. 3a S. 299; 113 Ib 138 E. 4d S. 141). Im dargestellten eng gezoge-</span><br/> <span class="ft6">nen Rahmen hat die bisherige Rechtsprechung auch Wohnraum für</span><br/> <span class="ft6">die abtretende Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft</span><br/> <span class="ft6">tätig war, als zonenkonform anerkannt. Massgeblich war, dass es ei-</span><br/> <span class="ft6">nem betagten Bauern nach Übergabe des Gewerbes an einen jünge-</span><br/> <span class="ft6">ren Inhaber nicht zugemutet werden könne, seinen Hof zu verlassen.</span><br/> <span class="ft6">Ausserdem sei der frühere Landwirt in der Lage, mit Besorgungen</span><br/> <span class="ft6">oder Ratschlägen weiterhin wertvolle Dienste für die Bewirtschaf-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">441</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">tung des Hofes zu leisten, namentlich in Zeiten grosser Arbeitsbe-</span><br/> <span class="ft6">lastung, bei Krankheit oder Militärdienst des Betriebsleiters. Auf</span><br/> <span class="ft6">diese Weise könne die bäuerliche Sozialstruktur, zu der auch das</span><br/> <span class="ft6">Verbleiben der abtretenden Generation auf dem Hof gehöre, auf-</span><br/> <span class="ft6">rechterhalten werden (BGE 116 Ib 228 E. 3a S. 230 f.).</span><br/> <span class="ft6">Art. 16a des revidierten Raumplanungsgesetzes umschreibt die</span><br/> <span class="ft6">Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone neu. Die vorgenom-</span><br/> <span class="ft6">mene Erweiterung bezieht sich jedoch nur auf die als zonenkonform</span><br/> <span class="ft6">anerkannten landwirtschaftlichen Nutzungsformen, die sich jetzt</span><br/> <span class="ft6">nicht mehr allein auf die bodenabhängige Produktion beschränken.</span><br/> <span class="ft6">Dagegen sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgericht-</span><br/> <span class="ft6">liche Rechtsprechung für die Zonenkonformität von Wohnbauten</span><br/> <span class="ft6">aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl. Botschaft des Bundesrats</span><br/> <span class="ft6">zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom</span><br/> <span class="ft6">22. Mai 1996, BBl 1996 III 533; Rudolf Muggli, Kurzkommentar</span><br/> <span class="ft6">zum Entwurf für eine Änderung des Raumplanungsgesetzes vom</span><br/> <span class="ft6">20. März 1998, Raum &amp; Umwelt 1998, Art. 16a Rz. 4). Davon ging</span><br/> <span class="ft6">auch der Verordnungsgeber beim Erlass der neuen konkretisierenden</span><br/> <span class="ft6">Norm von Art. 34 Abs. 3 RPV aus. Danach gelten Bauten für jenen</span><br/> <span class="ft6">Wohnbedarf als zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechen-</span><br/> <span class="ft6">den landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich</span><br/> <span class="ft6">des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Diese Bestimmung</span><br/> <span class="ft6">kodifiziert die bisherige Rechtsprechung, die weiterhin wegleitend</span><br/> <span class="ft6">sein soll. Das revidierte Recht zieht somit den Kreis der zonenkon-</span><br/> <span class="ft6">formen Wohnbauten in der Landwirtschaftszone grundsätzlich nicht</span><br/> <span class="ft6">weiter als die alte Ordnung und ist daher nicht milder als diese. Zu</span><br/> <span class="ft6">beachten ist allerdings, dass der Wohnbedarf im neuen Recht nach</span><br/> <span class="ft6">der erwähnten erweiterten Umschreibung der zonenkonformen land-</span><br/> <span class="ft6">wirtschaftlichen Nutzungen (Art. 16a RPG) zu bestimmen ist, was in</span><br/> <span class="ft6">gewissen Fällen zu einer Ausweitung der zulässigen Wohnbauten</span><br/> <span class="ft6">führen kann (vgl. zum Ganzen BGE 1A.19/2001/bmt vom 22. Au-</span><br/> <span class="ft6">gust 2001 i.S. P.).</span><br/> <span class="ft6">2. a) Der Betriebsleiter wünscht die Wohnsitznahme auf dem</span><br/> <span class="ft6">Betrieb zur Überwachung der Tiere. Inwiefern seine Eltern auf dem</span><br/> <span class="ft6">Betrieb weiterhin aus betrieblichen Gründen Wohnraum beanspru-</span><br/> <span class="ft6">chen dürfen, nachdem der Beschwerdeführer den Betrieb im Jahre</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">442</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">2000 mit 48 Jahren an seinen Sohn übergab und seither anderweitig</span><br/> <span class="ft6">beruflich tätig war und ist, kann angesichts der nachfolgenden Erwä-</span><br/> <span class="ft6">gungen offen bleiben.</span><br/> <span class="ft6">Die Abteilung Landwirtschaft hat aufgrund der Daten des</span><br/> <span class="ft6">Landwirtschaftsbetriebes bzw. der Betriebsgemeinschaft festgehal-</span><br/> <span class="ft6">ten, dass im vorliegenden Fall eine weitere Überschreitung der als</span><br/> <span class="ft6">maximal zulässig anerkannten betriebsnotwendigen Bruttogeschoss-</span><br/> <span class="ft6">fläche von 330 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit Alten-</span><br/> <span class="ft6">teil nicht zulässig sei. Dies liege daran, dass der Betrieb nicht einen</span><br/> <span class="ft6">Bedarf von mindestens 8'000 Arbeitsstunden pro Jahr aufweise. Das</span><br/> <span class="ft6">erforderliche Jahreseinkommen unter Anrechnung des Aufwandes für</span><br/> <span class="ft6">einen Angestellten liegt dagegen über den vorausgesetzten</span><br/> <span class="ft6">Fr. 140'000.-.</span><br/> <span class="ft6">b) Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen einer kanto-</span><br/> <span class="ft6">nalen Praxis, welche als Voraussetzung für zusätzlichen Wohnraum</span><br/> <span class="ft6">u. a. einen Betriebsaufwand von mehr als 8'000 Arbeitsstunden pro</span><br/> <span class="ft6">Jahr verlange, und macht geltend, dass die Praxis und die interne</span><br/> <span class="ft6">Vollzugshilfe nicht veröffentlicht seien.</span><br/> <span class="ft6">c) Vorab ist festzuhalten, dass die "Interne Vollzugshilfe des</span><br/> <span class="ft6">Baudepartements zum Bauen ausserhalb der Bauzone" in Fachkrei-</span><br/> <span class="ft6">sen bekannt und u.a. im Internet abrufbar ist.</span><br/> <span class="ft6">Die Abteilung Landwirtschaft hat seit 1994 etliche Geschäfte</span><br/> <span class="ft6">unter Zugrundelegung der genannten Voraussetzungen beurteilt. Al-</span><br/> <span class="ft6">leine im Jahr 2003 kam es zu sechs Anwendungsfällen. Der Regie-</span><br/> <span class="ft6">rungsrat bestätigte zudem mit Entscheid Nr. (</span><span class="ft8">...</span><span class="ft6">) vom 3. September</span><br/> <span class="ft6">i.S. (...), S. 3, die geltende Praxis. Diese ist denn auch dem Verfasser</span><br/> <span class="ft6">des Betriebskonzeptes bekannt.</span><br/> <span class="ft6">d) Der eingelebten Praxis von Verwaltungsbehörden und Ge-</span><br/> <span class="ft6">richten kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der</span><br/> <span class="ft6">Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen, dass an einer Praxis in der</span><br/> <span class="ft6">Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht</span><br/> <span class="ft6">entgegen, sofern ernsthafte und sachliche Gründe für die neue Praxis</span><br/> <span class="ft6">sprechen, die Änderung grundsätzlich erfolgt, das Interesse an der</span><br/> <span class="ft6">richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an Rechtssicher-</span><br/> <span class="ft6">heit überwiegt und die Praxisänderung keinen Verstoss gegen Treu</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">443</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">und Glauben darstellt (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemei-</span><br/> <span class="ft6">nes Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 509 ff.).</span><br/> <span class="ft6">e) Der Beschwerdeführer selbst bringt anlässlich des Beschwer-</span><br/> <span class="ft6">deverfahrens - ausser dem Hinweis darauf, dass die Ehefrau bzw. die</span><br/> <span class="ft6">Partnerin des Betriebsleiters heute nicht mehr ohne Weiteres auch auf</span><br/> <span class="ft6">dem Betrieb mitarbeite - keine Gründe vor, die gegen die herr-</span><br/> <span class="ft6">schende Praxis sprechen. Er begnügt sich vorab mit einem Verweis</span><br/> <span class="ft6">auf die Meinung des Verfassers des Betriebskonzeptes, welcher da-</span><br/> <span class="ft6">von ausgeht, dass der arbeitswirtschaftliche Bedarfsnachweis für ei-</span><br/> <span class="ft6">nen Vollzeitangestellten bereits bei einem Arbeitsvolumen von 6'350</span><br/> <span class="ft6">Stunden erfüllt und im vorliegenden Fall ein Arbeitszeitbedarf von</span><br/> <span class="ft6">6'553 Stunden gegeben sei.</span><br/> <span class="ft6">Um eine Ungleichbehandlung zu verhindern, ist weiterhin auch</span><br/> <span class="ft6">eine Arbeitsleistung der Partnerin des Betriebsleiters bei der Bedarfs-</span><br/> <span class="ft6">berechnung einzubeziehen, ansonsten z.B. eine auswärtige Berufs-</span><br/> <span class="ft6">ausübung der Partnerin zu einer aus raumplanerischer Sicht uner-</span><br/> <span class="ft6">wünschten Wohnraumerweiterung ausserhalb der Bauzonen führen</span><br/> <span class="ft6">und gewisse Landwirtschaftsbetriebe privilegieren würde. Dadurch</span><br/> <span class="ft6">soll denn auch kein Anreiz geschaffen werden, vorerst weiteren</span><br/> <span class="ft6">Wohnraum und dann durch Betriebsumstellung oder -aufgabe zonen-</span><br/> <span class="ft6">fremde Mietwohnungen in der Landwirtschaftszone zu schaffen.</span><br/> <span class="ft6">Damit sind für den Regierungsrat keine sachlichen Gründe ge-</span><br/> <span class="ft6">geben, welche die weitergehende Prüfung einer Praxisänderung</span><br/> <span class="ft6">rechtfertigen würden. Somit ist die langjährige Praxis der Abteilung</span><br/> <span class="ft6">Landwirtschaft erneut zu bestätigen.</span><br/> <span class="ft6">3. a) Unabhängig davon, ob die Betriebsgemeinschaft oder der</span><br/> <span class="ft6">Betrieb des Beschwerdeführers alleine der Beurteilung zugrunde zu</span><br/> <span class="ft6">legen ist, erreicht der berechnete Arbeitsbedarf die vorausgesetzten</span><br/> <span class="ft6">8'000 Arbeitsstunden nicht. Somit ist die Betriebsnotwendigkeit für</span><br/> <span class="ft6">zusätzlichen Wohnraum vorliegend nicht gegeben.</span><br/> <span class="ft6">b) Die bestehende Wohnfläche verteilt sich auf zwei Wohnun-</span><br/> <span class="ft6">gen, wobei die Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft6">bewohnt wird und der Altenteil an nicht auf dem Betrieb des Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdeführers bzw. in der Betriebsgemeinschaft arbeitende Perso-</span><br/> <span class="ft6">nen vermietet ist. Sollte tatsächlich die Wohnsitznahme des Be-</span><br/> <span class="ft6">triebsleiters auf dem Hof des Beschwerdeführers erwünscht und</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">444</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">notwendig sein, besteht ohne Weiteres die Möglichkeit, in eine der</span><br/> <span class="ft6">beiden Wohnungen einzuziehen und nötigenfalls das Mietverhältnis</span><br/> <span class="ft6">aufzulösen. Finanzielle Interessen haben diesbezüglich hinter die öf-</span><br/> <span class="ft6">fentlichen Interessen zurücktreten, da ansonsten die Ziele der Raum-</span><br/> <span class="ft6">planung nicht zu verwirklichen wären (BGE 116 Ib 233 f.; ferner</span><br/> <span class="ft6">Bernische Verwaltungsrechtssprechung [BVR] 1998, S. 438). Jeden-</span><br/> <span class="ft6">falls geht es auch nach neuem Raumplanungsrecht nicht an, zusätzli-</span><br/> <span class="ft6">chen Wohnbedarf dadurch zu erzeugen, dass bestehende Wohnungen</span><br/> <span class="ft6">an Nichtlandwirte vermietet oder im Wohnrecht abgegeben werden</span><br/> <span class="ft6">(vgl. Schweizerische Vereinigung für Landesplanung [VLP], Raum</span><br/> <span class="ft6">&amp; Umwelt, Begriffe zum Bauen ausserhalb der Bauzone, August</span><br/> <span class="ft6">2000, S. 57 f.).</span><br/> <span class="ft6">Der im Betriebskonzept und in der Stellungnahme des Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdeführers erwähnten angeblichen Angewiesenheit auf die</span><br/> <span class="ft6">Mietzinseinnahmen aus dem Altenteil widersprechen sowohl die</span><br/> <span class="ft6">Bemerkung in einem weiteren Schreiben des Beschwerdeführers,</span><br/> <span class="ft6">wonach mittelfristig der Sohn und Hofnachfolger von X. - einem</span><br/> <span class="ft6">Beteiligten an der Betriebsgemeinschaft, wodurch allfällige Mietein-</span><br/> <span class="ft6">nahmen nicht als zusätzliche Einnahmen gelten könnten - auf dem</span><br/> <span class="ft6">Hauptbetrieb in der L. eine der zwei Wohnungen beziehen soll, als</span><br/> <span class="ft6">auch der Hinweis des Gemeinderates B. im Protokollauszug, dass</span><br/> <span class="ft6">nach Angabe des Beschwerdeführers die heutige Vermietung der be-</span><br/> <span class="ft6">stehenden Wohnung nur vorübergehender Natur sei, und letztlich</span><br/> <span class="ft6">auch die Bemerkung im Betriebskonzept, wonach das erforderliche</span><br/> <span class="ft6">Einkommen ohne Mietzinseinnahmen problemlos erreicht werde. Je-</span><br/> <span class="ft6">denfalls legt der Beschwerdeführer nicht dar, welchen Einfluss eine</span><br/> <span class="ft6">Wohnsitznahme durch den Hofnachfolger von X. auf den Betrieb des</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführers, auf die Betriebsgemeinschaft als Ganzes und auf</span><br/> <span class="ft6">die Mietzinseinnahmen haben würde.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>