B. Gerichtsentscheide 2244 87 2244 Bäuerliches Bodenrecht. Ausnahmen vom Realteilungsverbot (Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Gesuch eines Miterben um Erlass einer Fest- stellungsverfügung betreffend Realteilung. Die Abparzellierung eines von zwei Wohnhäusern einer Erbengemeinschaft (Assek. Nr. 74 und Nr. 1102), welche beide zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehö- ren, ist nicht bewilligungsfähig, weil nebst dem Wohnraum für den Betriebsinhaber auch Wohnraum für die jeweils abtretende bäuerliche Generation zur Verfügung bleiben muss. Das auf Parz. Nr. 513, nahe dem Betriebszentrum des Gewerbes gelegene Wohnhaus eines Mit- erben und möglichen Selbstbewirtschafters fällt für die Abparzellie- rung eines der beiden Wohnhäuser solange ausser Betracht, als die Parzelle des Miterben und das landwirtschaftliche Gewerbe der Er- bengemeinschaft nicht vereinigt sind. Aus den Erwägungen: 1. [Auf die Beschwerde der drei Beschwerdeführer M.K. (Witwe des Erblassers J.K., welche das Wohnhaus Nr. 74 bewohnt), H.C.K. und M.W.-K. (zwei von vier erbberechtigten Nachkommen des J.K.) ist einzutreten, soweit damit die Nichtigkeit der Feststellungsverfügung der Bodenrechtskommission geltend gemacht bzw. deren Aufhebung beantragt wurde]. Davon auszunehmen ist das Eventualbegehren, soweit damit direkt um Bewilligung der Eigentumsübertragung auf die überlebende Ehefrau M.K. ersucht wird. Gegenstand des vorinstanzli- chen Entscheides ist einzig die dort angefochtene Feststellungsverfü- gung der Bodenrechtskommission, mit der diese die Bewilligungsfä- higkeit der Abparzellierung eines der beiden Wohnhäuser vom land- wirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemeinschaft verneint hat. Vor Verwaltungsgericht kann deshalb auch nur auf die Frage eingetreten werden, ob die Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 74 bewilligungs- fähig sei oder nicht. Soweit über das blosse Feststellungsbegehren hinaus direkt die Bewilligung der Eigentumsübertragung des Wohn- hauses auf die hinterbliebene Ehefrau des Erblassers beantragt wird, ist darauf nicht einzutreten. Dieses Begehren liegt ausserhalb des Anfechtungsobjektes. Auf diesen Teil des Eventualbegehrens ist aber auch deshalb nicht einzutreten, weil anders als die blosse Feststel- lungsverfügung, welche vor der Verurkundung des Grundgeschäftes B. Gerichtsentscheide 2244 88 erwirkt werden kann, die Bewilligung der Eigentumsübertragung zu- nächst deren Verurkundung voraussetzen würde (vgl. B. Stalder, in: Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 7 zu Art. 84) . Soweit die Be- schwerdeführer für das Eventualbegehren auch die Berücksichtigung der im Eigentum eines weiteren Miterben E.K. liegenden Wohnliegen- schaft auf Parzelle Nr. 513 verlangen, wendet die Vorinstanz zu Recht ein, dies würde voraussetzen, dass E.K. das landwirtschaftliche Ge- werbe der Erbengemeinschaft bereits zur Selbstbewirtschaftung über- tragen erhalten hätte [zurzeit bewirtschaftet E.K. das landwirtschaftli- che Gewerbe der Erbengemeinschaft als Pächter zusammen mit sei- nem eigenen, auf Parz. 513 gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb]. Da dies bislang nicht geschehen ist und die Beschwerdeführer dann auch nicht mehr befugt wären, die Realteilung gegen den erklärten Willen des Selbstbewirtschafters zu verlangen [E.K. hat sich als Be- schwerdegegner gegen die Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 74 ausgesprochen], ist auf das Eventualbegehren auch aus diesem Grund nicht einzutreten. Im folgenden wird auf das Eventualbegehren nur soweit eingetreten, als es sich auf ein Feststellungsbegehren be- schränkt. 2. Zur Begründung des Hauptbegehrens rügen die Beschwerde- führer, die Anfrage des Miterben und Beschwerdegegners E.K. vom 7. Juni 2001 sei kein Gesuch um Erlass einer formellen Feststellungs- verfügung, weshalb die daraufhin ergangene Feststellungsverfügung der Bodenrechtskommission formell mangelhaft und nichtig sei. Mit vorgenanntem Schreiben ersuchte E.K. bei der Bodenrechtskommis- sion als Miterbe und möglicher Selbstbewirtschafter ausdrücklich um Stellungnahme zur Frage, ob die Bodenrechtskommission einer Ab- trennung eines der beiden zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehö- renden Wohnhäuser trotz Realteilungsverbot zustimmen könne, bzw. unter welchen Bedingungen dies allenfalls möglich wäre. Nach Art. 84 BGBB kann derjenige, der ein schutzwürdiges Interesse hat, bei der Bewilligungsbehörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirt- schaftliches Gewerbe dem Realteilungsverbot unterliegt. Daraus er- hellt, dass die Vorinstanzen völlig zu Recht davon ausgegangen sind, E.K. habe ein vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehenes Feststel- lungsbegehren gestellt. E.K. ist als Miterbe berechtigt, eine Zuwei- sung des landwirtschaftlichen Gewerbes zur Selbstbewirtschaftung zu verlangen (Art. 11 BGBB). Als solcher, aber auch als Pächter des landwirtschaftlichen Gewerbes der Erbengemeinschaft hat er offen- B. Gerichtsentscheide 2244 89 kundig ein eigenes und auch aktuell schützenswertes Interesse an der Klärung dieser Frage, und zwar unabhängig von seinen Miterben. Daher schadet nicht, dass die Vorinstanzen E.K. und nicht etwa die Erbengemeinschaft als Gesuchsteller betrachtet haben und dass E.K. nicht im Auftrag der Erbengemeinschaft gehandelt hat. Da E.K. zu Recht als selbständiger Gesuchsteller betrachtet wurde, schadet auch nicht, dass gemäss Replik zwischen dem Gesuchsteller und der Bo- denrechtskommission nach Eingang des Feststellungsbegehrens weitere Absprachen stattgefunden haben mit dem Ergebnis, dass die Fragestellung eingeschränkt wurde auf die Frage, ob die Abparzellie- rung des Wohnhauses Nr. 74 bewilligungsfähig sei oder nicht. Soweit die Beschwerdeführer offenbar an einer anderen Fragestellung als E.K. interessiert waren, hätte es ihnen frei gestanden, mit einer eige- nen Fragestellung an die Bodenrechtskommission zu gelangen. Dies ändert aber nichts daran, dass die Bodenrechtskommission auf das selbständige Begehren des E.K. zu Recht eingetreten ist und die an- gefochtene Feststellungsverfügung erlassen hat. Von einer Nichtigkeit der angefochtenen Feststellungsverfügung kann unter diesen Um- ständen keine Rede sein. In diesem Hauptpunkt ist die Beschwerde abzuweisen. Die Feststellungsverfügung der Bodenrechtskommission ist indessen anfechtbar. 3. a) Dass die im Eigentum der Erbengemeinschaft befindlichen Grundstücke, Bauten und Anlagen zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB bilden, ist zu Recht un- bestritten. Daran hat die seit 1.1.2004 geltende neue Fassung des Art. 7 Abs. 1 BGBB nichts geändert, da damit die Mindestgrösse für landwirtschaftliche Gewerbe nicht erhöht wurde (vgl. BBl 2202, 4942; es wurde lediglich eine neue Messweise, nämlich 0.75 Standarbeits- kraft anstelle der halben Arbeitkraft einer bäuerlichen Familie, einge- führt). Da auf die eventualiter anbegehrte Bewilligung der Eigentums- übertragung nicht einzutreten ist (oben Erw. 1), bleibt zu prüfen, ob die Vorinstanzen zu Recht festgestellt haben, die Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 74 vom landwirtschaftlichen Gewerbe der Erbenge- meinschaft sei weder gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB noch sonst ausnahmsweise bewilligungsfähig. Die Vorinstanz hat dazu das massgebende Recht und die einschlägige Rechtsprechung einlässlich und korrekt zur Darstellung gebracht. Darauf kann verwiesen werden. Dass bei der Beurteilung der Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 47 nicht auch das im Eigentum von E.K. stehende Wohnhaus auf Parzel- B. Gerichtsentscheide 2244 90 le Nr. 513 in Betracht fallen kann, ergibt sich daraus, dass nach Art. 60 Abs. 2 BGBB eine Realteilung zwecks struktureller Verbesse- rung eines anderen Gewerbes zwar gemäss lit. a bewilligt werden könnte. Dies würde jedoch nach lit. b dieses Absatzes auch voraus- setzen, dass keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuteilung verlangen könnte, das Gewerbe als Ganzes übernehmen will. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, nachdem E.K. als zuweisungsberechtigter Miterbe nun wiederholt erklärt hat, dass er gewillt ist, das landwirtschaftliche Gewerbe der Erbengemeinschaft als Ganzes zu übernehmen und ferner, dass er einer Abparzellierung des betreffenden Wohnhauses nicht (mehr) zustimme. Eine Ausnah- mebewilligung nach Art. 60 Abs. 2 BGBB scheidet daher aus, weshalb offen bleiben kann, ob die weiteren Voraussetzungen dieses Aus- nahmetatbestandes gegeben sind. b) Soweit die Vorinstanzen gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. b BGBB eine Ausnahmebewilligung erwogen haben, ist festzustellen, dass dieser Ausnahmetatbestand mit Wirkung ab 1. Januar 2004 ersatzlos aufgehoben wurde. Da nach Art. 95 Abs. 2 BGBB Bewilligungs- und Beschwerdeverfahren, die beim Inkrafttreten hängig sind, nach neuem Recht zu beurteilen sind, wenn das betroffene Rechtsgeschäft beim Inkrafttreten noch nicht beim Grundbuch angemeldet war, können die Beschwerdeführer nun aus dieser Bestimmung von vornherein nichts mehr zugunsten einer Abparzellierung des Wohnhauses Nr. 47 ablei- ten. Selbst wenn diese Ausnahmebestimmung noch anwendbar wäre, hätten die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten können: Sollte bislang ein Wohnhaus zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Rahmen dieser Bestimmung abparzelliert werden, so setzte dies nach Lehre und Rechtsprechung voraus, dass die Wohn- baute aufgrund einer objektiven Betrachtungsweise nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke benötigt wurde. Dabei war losgelöst von den momentanen Bedürfnissen auf die Bedürfnisse eines normalen Familienbetriebes abzustellen, wobei nebst den Wohnbedürfnissen des Betriebsinhabers und seiner Familie insbesondere auch die Be- dürfnisse für den Generationenwechsel zu berücksichtigen waren. Demzufolge gehört ein Altenteil oder Stöckli für die abtretende bäuer- liche Generation zum notwendigen und mithin nicht abparzellierbaren Wohnraumbedarf eines landwirtschaftlichen Gewerbes (vgl. Ch. Bandli, in: Kommentar zum BGBB, N 7 zu Art. 60, und BGE 125 III 178, E.2.b) . Da zum landwirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemein- B. Gerichtsentscheide 2244 91 schaft zwei Wohngebäude, nämlich das eine in der Bleiche (Nr. 47) und das andere im Nord (Nr. 1102) gehören, folgt daraus, dass beide Wohngebäude einerseits dem jeweiligen Betriebsinhaber und seiner Familie sowie anderseits der jeweils abtretenden bäuerlichen Genera- tion zur Verfügung bleiben müssen. Die Vorinstanzen haben daher zu Recht die Möglichkeit einer Abparzellierung des Wohnhaus Nr. 47 verneint. Dass die überlebende Ehefrau des Erblassers derzeit ge- stützt auf einen gesetzlichen Nutzniessungsanspruch das Wohnhaus Nr. 47 bewohnt, und dieses zu ihren Lebzeiten dem Selbstbewirt- schafter nicht zur Verfügung stehen wird, ändert nichts daran, dass dem landwirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemeinschaft beide Wohngelegenheiten erhalten bleiben müssen. Dass das Wohnhaus im Nord nach den Feststellungen der Vorinstanz zum Betriebszentrum in der Bleiche ungünstiger liegt, dürfte zutreffen, vermag aber die Ab- parzellierung des günstiger gelegenen Wohnhauses Nr. 47 erst recht nicht zu rechtfertigen. Dass E.K. in der Nähe des Betriebszentrums bereits ein eigenes Wohnhaus besitzt und bewohnt, ist für die Abpar- zellierung eines der beiden Wohnhäuser der Erbengemeinschaft so- lange ohne Belang, als dessen Parzelle Nr. 513 nicht mit dem land- wirtschaftlichen Gewerbe der Erbengemeinschaft vereinigt ist. Ob nach der Zuweisung des Gewerbes an E.K. eines der drei Wohnhäu- ser abparzelliert werden könnte, muss offen bleiben, da dafür bei den Beschwerdeführern derzeit weder ein schützenswertes noch aktuelles Feststellungsinteresse besteht. Dass für den Wiederaufbau des Wohnhauses Nr. 47 seinerzeit keine Subventionen ausgerichtet wur- den, hätte gegebenenfalls die Abparzellierung auch nicht zu rechtfer- tigen vermocht, umsomehr, als dieses ja vorderhand dem Generatio- nenwechsel und nicht dem Betriebsleiter dient. Dass die überlebende Ehefrau das Wohnhaus gerne und entsprechend dem Willen des Erb- lassers zu Eigentum statt bloss in Nutzniessung übernehmen möchte, ist zwar verständlich, hätte aber als subjektives Motiv die Abparzellie- rung auch nicht in Verbindung mit den vorgeschlagenen Auflagen rechtfertigen können. Mit der Vorinstanz ist erneut auf BGE 121 III 80 hinzuweisen, wonach die Ausnahmetatbestände in Art. 60 BGBB ab- schliessend bestimmt worden sind und nicht durch persönliche Motive des Erblassers oder der Hinterbliebenen erweitert werden können. Die Beschwerdeführer scheinen zu übersehen, dass das bäuerliche Bodenrecht vorab den Selbstbewirtschafter beim Erwerb von landwirt- schaftlichen Gewerben begünstigen will (Art. 1 Abs. 1 lit. b BGBB), B. Gerichtsentscheide 2245 92 und daher in Kauf nimmt, dass der Eigentumserwerb den übrigen Familienmitgliedern erschwert wird. Anderseits begünstigt das Abpar- zellierungsverbot die überlebende Ehegattin insofern, als damit nach dem Gesagten sichergestellt wird, dass der für die abtretende bäuerli- che Generation vorhandene Wohnraum dieser auch tatsächlich zur Nutzniessung erhalten bleibt. Hingegen ist die Abparzellierung eines der beiden Wohnhäuser mit Blick auf künftige Generationenwechsel und auch zwecks Erhaltung einer guten landwirtschaftlichen Existenz ausgeschlossen. Dass die umstrittene Abparzellierung des Wohnhau- ses gestützt auf einen anderen Ausnahmetatbestand in Art. 60 Abs. 1 BGBB bewilligungsfähig sein könnte, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht behauptet. 4. Zusammenfassend steht damit fest, dass die Vorinstanzen die von den Beschwerdeführern anbegehrte Feststellung, die Abparzellie- rung des Wohnhauses Assek. Nr. 47 sei bewilligungsfähig, zu Recht verneint haben. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einge- treten werden kann. VGer 25.02.2004 2245 Staatshaftung aus Grundbuchführung. Sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts für Schadenersatzklagen aus Art. 955 ZGB. Der Kläger verlangt vom Kanton Appenzell A.Rh. Schadenersatz aus der Führung des Grundbuches in der Gemeinde H. Die Verant- wortlichkeit des Kantons richtet sich vorab nach Art. 251 und 262 ff. des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetz- buches (EG zum ZGB, bGS 211.1). Weil nach Auffassung des Klä- gers die Zuständigkeit für die Beurteilung solcher Verantwortlichkeits- klagen nirgends geregelt sei, liess er die Klage beim Kantonsgericht und beim Verwaltungsgericht einreichen. Auf Antrag der Parteien beschränkte das Verwaltungsgericht sein Verfahren vorerst auf die Frage der Zuständigkeit.