<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00540</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209822&amp;W10_KEY=4467122&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00540</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.02.2011 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>baurechtlicher Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erschliessung eines Einfamilienhauses mit Garage. Notzufahrt und Erleichterungen von den Anforderungen an den Ausbau des Zugangs.<br/><br/>Aus den Zugangsnormalien kann nicht geschlossen werden, dass bei mehreren Zugängen zu einem Grundstück jeder Zugang als Notzufahrt ausgestaltet werden muss. Die hier vorgesehene Trennung zwischen einer Zufahrt für Notfahrzeuge und die übrigen öffentlichen Dienste und einer Zufahrt für private Zwecke ist daher zulässig (E. 2.4).<br/><br/>Die Baubehörde hat in nachvollziehbarer Weise dargelegt, dass vorliegend besondere Verhältnisse - insbesondere die Nähe zu einem kommunalen Schutzobjekt, die steile Hanglage, das faktisch eingehaltene Einbahnsystem sowie das geringe Verkehrsaufkommen - Erleichterungen von den Anforderungen an den Ausbau eines Zufahrtswegs zu rechtfertigen vermögen. Die Vorinstanz hat zu Unrecht in den Ermessensspielraum der kommunalen Behörde eingegriffen (E. 2.6).<br/><br/>Gutheissung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE VERHÃLTNISSE">BESONDERE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLEICHTERUNGEN">ERLEICHTERUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANG">ZUGANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 3 Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 5 lit. a Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 11 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11770" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00540</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Kamber. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_20">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_5_26">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_6_32">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_5_7_37">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_8_43">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_9_48"><span>BaubehÃ¶rde I,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlichen Vorentscheid,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 6. Juni 2008 ersuchte A die BaubehÃ¶rde I im Hinblick auf ein Neubauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der J-Strasse 02 in I um Erlass eines Vorentscheides mit Drittwirkung im Sinn von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die BaubehÃ¶rde I wurde um Beantwortung folgender Frage ersucht:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Darf im vermassten Bereich eine hÃ¶chstens 12 m breite Garageneinfahrt/GrundstÃ¼ckserschliessung erstellt werden die auf den Wittelikerweg fÃ¼hrt? Der Vorplatz ist mindestens 5,5 m tief."</span></p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde I beantwortete die Frage mit Beschluss vom 22. September 2008 wie folgt (Disp.-Ziff. I): </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die Erschliessung der Garage eines Einfamilienhauses, gelegen auf dem westlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 (siehe projektierte Grenze) gemÃ¤ss Katasterplan 1:500 vom 14.5.2008, Ã¼ber den K-Weg wird im Sinne eines Vorentscheids genehmigt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die Erschliessung Ã¼ber den K-Weg wird beschrÃ¤nkt auf Personenwagen und Lieferwagen gemÃ¤ss eidg. Strassenverkehrsrecht.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die Erschliessung fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste (Post, Kehricht, Feuerwehr) sowie fÃ¼r Lastwagen (UmzÃ¼ge etc.) erfolgt ausschliesslich Ã¼ber die J-Strasse und die Stichstrasse Kat.-Nr. 03, auf der zu Gunsten der westlichen Teilparzelle ein unbeschrÃ¤nktes Fuss- und Fahrwegrecht als Dienstbarkeit zu begrÃ¼nden ist (Alternative: Miteigentum mit Eigentumsordnung, die ein unbeschrÃ¤nktes Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Teilparzelle statuiert). Zwischen Einfamilienhaus und Stichstrasse ist ein Weg nach Vorgabe der Feuerwehr zu bauen."</span></p> <p class="Urteilstext">Weiters wurde die Eintragung einer Dienstbarkeit zugunsten der Politischen Gemeinde I mit dem Inhalt einer BaubeschrÃ¤nkung auf ein Einfamilienhaus verlangt (Disp.-Ziff. II). Der Baustellenverkehr fÃ¼r das Einfamilienhaus habe ausschliesslich Ã¼ber die J-Strasse zu erfolgen (Disp.-Ziff. III) und die Garage des Einfamilienhauses dÃ¼rfe nicht fremdvermietet werden (Disp.-Ziff. IV). Ausserdem wurden die Adressierung des Einfamilienhauses an der J-Strasse Nr. 04 (Disp.-Ziff. V) und die Anforderungen an die Ausfahrt auf den K-Weg (Disp.-Ziff. VI) festgelegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diesen Beschluss gemeinsam erhobenen Rekurs von C, Dr. Eduard und D, F und G hiess die Baurekurskommission II am 25. August 2009 gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 28. September 2009 liess A dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die BestÃ¤tigung des Vorentscheids der BaubehÃ¶rde I unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 20. Oktober 2009 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 3. November 2009 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen. Am 13. November 2009 beantragte die BaubehÃ¶rde I die Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden AusfÃ¼hrungen wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde I vom 26. Juni 1996 der Wohnzone W2 zugeschieden und liegt an einem Hang. Es wird auf der Ostseite durch die J-Strasse und auf der Westseite durch den K-Weg begrenzt. Auf dem Ã¶stlichen, hÃ¶her gelegenen Teil der Parzelle befindet sich ein Einfamilienhaus, das im Inventar der kommunalen Denkmalschutzobjekte verzeichnet ist. Es wird Ã¼ber die J-Strasse erschlossen. Der westliche, unÃ¼berbaute Teil des BaugrundstÃ¼cks soll mit einem Einfamilienhaus und einer zugehÃ¶rigen freistehenden Garage fÃ¼r drei Fahrzeuge Ã¼berbaut werden.</p> <p class="Urteilstext">Umstritten ist vorliegend die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref265400743"><b>2.1 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</a></p> <p class="urteilstext0"><span>Von diesen technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV) festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 6 Abs. 2 VerkehrssicherheitsV und § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64, E. 4.2; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des einzelnen Falls. Es lÃ¤sst sich deshalb nicht fÃ¼r alle FÃ¤lle zum vornherein mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Dennoch kommt den Normalien eine richtunggebende Bedeutung zu, indem sie zeigen, was bei normalen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen im Allgemeinen als angemessen zu gelten hat.</span></p> <p class="Urteilstext">Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64, E. 4.2; RB 1986 Nr. 13). Diese prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)</span> nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BaubehÃ¶rde stellte im Vorentscheid eine Bewilligung der Erschliessung des neuen Einfamilienhauses Ã¼ber den K-Weg fÃ¼r Personen- und Lieferwagen in Aussicht, wÃ¤hrend die Erschliessung fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste ab J-Strasse Ã¼ber die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 zu erfolgen habe. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie aus, die Notzufahrt gemÃ¤ss § 3 ZN sei Ã¼ber die Stichstrasse gewÃ¤hrleistet. Der K-Weg genÃ¼ge den Anforderungen an eine Notzufahrt knapp nicht, da die Mindestbreite von 3 m nicht Ã¼berall eingehalten sei bzw. ein Bankett fehle. FÃ¼r eine Erschliessung mit Personen- und Lieferwagen sei er jedoch genÃ¼gend ausgebaut; er werde denn auch bereits dafÃ¼r verwendet. Es sei zulÃ¤ssig, die Erschliessung fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste von der Erschliessung fÃ¼r Personen- und Lieferwagen zu trennen. Unter BerÃ¼cksichtigung des bisherigen Verkehrsaufkommens genÃ¼gten das heutige Einbahnsystem und der Ausbaustandard auch dem zusÃ¤tzlichen Verkehrsaufkommen an Personenwagen, das mit dem Bau eines Einfamilienhauses zu erwarten sei. Aus stÃ¤dtebaulichen Ãberlegungen bestehe ein Ã¶ffentliches Interesse an der vorgeschlagenen Dienstbarkeit (BeschrÃ¤nkung auf ein Einfamilienhaus) in dieser Zone niedrigster Dichte in unmittelbarer NÃ¤he zu einem Schutzobjekt. Eine Erschliessung der Garage eines solchen Einfamilienhauses ab K-Weg habe den Vorteil, dass auf Rampen, eine Garage im Erd- oder Obergeschoss des Einfamilienhauses oder einen Autolift verzichtet werden kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">In der Rekursvernehmlassung ergÃ¤nzte die BaubehÃ¶rde ihre BegrÃ¼ndung und fÃ¼hrte aus, das BaugrundstÃ¼ck sei mit dem Wohnhaus des Architekten A bebaut. Das Haus aus dem Jahr 1932 liege an exponierter Hanglage und sei ein kommunales Schutzobjekt. Es verfÃ¼ge Ã¼ber einen grossen Umschwung und demzufolge Ã¼ber erhebliche Ausnutzungsreserven. Die Politische Gemeinde I habe ein grosses Interesse an der Erhaltung dieses Hauses, das sowohl ein bedeutender Zeuge einer pragmatischen frÃ¼hen Schweizer Moderne sei als auch im Leben und Werk von A eine wichtige Rolle spiele. Von besonderer Bedeutung sei die Ausrichtung, die Aussicht und der Bezug zur Umgebung. FÃ¼r die Gemeinde stelle sich das Problem, wie mit wichtigen QualitÃ¤ten des Ensembles, nÃ¤mlich der Lage des freistehenden Hauses und seiner grosszÃ¼gigen freien Umgebung/Aussicht, umgegangen werden kÃ¶nne. Mit der BegrÃ¼ndung einer Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde und der Erschliessung des westlichen Teils des GrundstÃ¼cks Ã¼ber den K-Weg werde erreicht, dass die Bebauung der grossen Baulandreserve im westlichen, talseitigen Bereich der Parzelle typologisch passend zum Schutzobjekt festgelegt werde (Einfamilienhaus/Villa). Werde die Garage ab K-Weg erschlossen, kÃ¶nne auf unschÃ¶ne Garagen- und Garagenvorplatz-/Wendehammer-Situationen gegen das Schutzobjekt verzichtet werden, die bei einer Erschliessung ab J-Strasse drohten. Es entstehe zwischen dem Schutzobjekt und der neuen Villa eine genÃ¼gend grosszÃ¼gige, nicht von Verkehrsanlagen tangierte FreiflÃ¤che. Bei einer Erschliessung Ã¼ber die Stichstrasse werde der wichtige Blick vom Gartenplatz des Schutzobjekts in die Landschaft durch eine "Hinterhof"-Situation mit Garagentor und Wendehammer tangiert. Deshalb sei die Erschliessung Ã¼ber die J-Strasse nicht optimal.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte in ihrem Entscheid aus, das Verkehrsaufkommen auf dem K-Weg sei offensichtlich gering und liege selbst fÃ¼r einen Zufahrtsweg im unteren bis mittleren Bereich. Es wÃ¼rden nur die beiden EinfamilienhÃ¤user der Beschwerdegegnerinnen 1 und 4 vollumfÃ¤nglich Ã¼ber den K-Weg erschlossen. Hinzu komme der Verkehr im Zusammenhang mit den drei Garagen der Liegenschaft L-Strasse 05 (recte J-Strasse 05) sowie von je zwei AbstellplÃ¤tzen im unteren Teil des K-Weges der ansonsten auf die L-Strasse orientierten Liegenschaften. Ein weiterer Abstellplatz bestehe bei der Liegenschaft K-Weg 06. Auch mit dem von der geplanten, einem Einfamilienhaus dienenden dreiplÃ¤tzigen Garage ausgelÃ¶sten Verkehr werde die fÃ¼r einen Zufahrtsweg vorgesehene KapazitÃ¤t mit insgesamt ca. 5â6 Wohneinheiten problemlos eingehalten.</p> <p class="Urteilstext">Dass ein Zufahrtsweg nur wenigen Wohneinheiten diene, sei allerdings der systemimmanente Regelfall und nicht ungewÃ¶hnlich. Zu beachten sei auch, dass das verlangte Profil minimal 3,60 m und maximal 4,10 m betragen mÃ¼sse. Im vorliegenden Fall halte sich der motorisierte Verkehr zwar in Grenzen, sodass rein von der Verkehrsbelastung her gesehen ein minimales Profil ausreichend erscheine. Dieses werde aber Ã¼ber weite Strecken klar nicht erreicht und angesichts der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse und des Verlaufs des K-Wegs kÃ¶nnten Erleichterungen nicht infrage kommen. Der Weg sei fÃ¼r die Aufnahme von zusÃ¤tzlichem Erschliessungsverkehr ungeeignet, wie dies die BaubehÃ¶rde noch in einer Bauverweigerung im Jahr 2002 selber festgehalten habe.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der ursprÃ¼nglichen Darstellung der BaubehÃ¶rde sei auch kein Einbahnsystem signalisiert. Eine Einfahrt in den K-Weg sei von der L-Strasse aus verboten, indem daselbst unter dem Signal allgemeines Fahrverbot die Zusatztafel mit der Aufschrift "Zubringerdienst nur von der J-Strasse her gestattet" angebracht sei. Bei der Einfahrt von der J-Strasse fehle eine Tafel mit der vorgegebenen Fahrtrichtung, sodass die von dort einfahrenden Fahrzeuge prinzipiell wieder Ã¼ber die J-Strasse bergaufwÃ¤rts ausfahren dÃ¼rften. Aufgrund der Ã¶rtlichen Situation werde dies von den nahe der J-Strasse befindlichen Liegenschaften praktiziert, wÃ¤hrend von den weiter unten situierten AbstellplÃ¤tzen aus aufgrund des GefÃ¤hrdungspotenzials des Gegenverkehrs kaum wieder bergaufwÃ¤rts ausgefahren, sondern der Weg zur L-Strasse eingeschlagen werden dÃ¼rfte. De facto bestehe somit nach der Liegenschaft K-Weg 07 der Beschwerdegegnerin 4 Ã¼ber 170 m ein nicht signalisiertes Einbahnsystem. Die bei einem solchen System gegebenenfalls reduzierbaren AusbaugrÃ¶ssen stÃ¼nden aber auch unter dem Vorbehalt der Notzufahrt, sodass sich daraus nichts zugunsten der Bauherrschaft ableiten lasse. Hinzu komme, dass mit entgegenkommenden Radfahrern gerechnet werden mÃ¼sse und FussgÃ¤nger ohnehin Ã¼berall in beide Richtungen unterwegs sein kÃ¶nnten. Bei den gegebenen VerhÃ¤ltnissen kÃ¶nnten Erleichterungen im Sinne eines Abweichens vom Erfordernis der Notzufahrt nicht infrage kommen. Schliesslich verwies die Vorinstanz auf einen neueren Entscheid des Verwaltungsgerichts und hielt fest, der K-Weg sei ganz offensichtlich mit zu vielen MÃ¤ngeln behaftet, als dass er im jetzigen Ausbaustandard weiteren Verkehr aufnehmen kÃ¶nnte. Daran Ã¤nderten auch die Auflagen der BaubehÃ¶rde nichts, dass die Ã¶ffentlichen Dienste und auch der Baustellenverkehr nicht Ã¼ber den K-Weg zum geplanten Einfamilienhaus zufahren dÃ¼rften. Weiter sei eine Zufahrt von der J-Strasse her Ã¼ber die im Miteigentum der Bauherrschaft stehende, bereits ausreichend dimensionierte Stichstrasse Kat.-Nr. 03 ohne Weiteres mÃ¶glich, auch wenn diese ein gewisses GefÃ¤lle aufweise. Dass eine talseitige Zufahrt wie meist in Hanglagen komfortabler und auch ortsbildvertrÃ¤glicher wÃ¤re, sei offenkundig, scheitere aber am klaren UngenÃ¼gen dieser Erschliessungsvariante. Nicht gerade stichhaltig sei auch das Argument der Rekursgegnerschaft, das auf dem BaugrundstÃ¼ck befindliche Schutzobjekt brauche einen Freiraum und sei auch deshalb die Zufahrt von unten geboten. Eine Zufahrt von oben fÃ¼hrte Ã¼ber die bereits bestehende Stichstrasse am Schutzobjekt vorbei und sei angesichts des grosszÃ¼gigen Umschwungs eine Tangierung des Schutzobjekts durch eine von der Stichstrasse zum Einfamilienhaus fÃ¼hrende asphaltierte Verbindung mit Kehrplatz nicht ersichtlich. In Anbetracht der heutigen Gegebenheiten dÃ¼rfe die Erschliessung einer weiteren Baute auf dem BaugrundstÃ¼ck nicht Ã¼ber den K-Weg erfolgen. Mit der gegenteiligen Betrachtungsweise habe die kommunale BaubehÃ¶rde den ihr in solchen Fragen zukommenden Ermessensspielraum ganz eindeutig Ã¼berschritten. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Frage der genÃ¼genden Notzufahrt im Sinne von § 3 ZN ist nicht mit der Frage nach der Verkehrssicherheit des Zufahrtswegs im Sinne von § 5 lit. a ZN gleichzusetzen. Jeder Zugang ist mindestens als Notzufahrt auszugestalten, die den Notfalleinsatz Ã¶ffentlicher Dienste jederzeit gewÃ¤hrleistet (§ 3 Abs. 1 ZN). Die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer entsprechend ausgestalteten tragfÃ¤higen Fahrspur (§ 3 Abs. 2 ZN). Vorliegend genÃ¼gt die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 den Anforderungen an eine Notzufahrt ohne Weiteres. Die BaubehÃ¶rde hat in ihrem Vorentscheid denn auch verlangt, dass die Erschliessung fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Dienste sowie fÃ¼r Lastwagen ausschliesslich Ã¼ber die J-Strasse und die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 zu erfolgen hat (Disp.-Ziff. I Abs. 3). Sie hat zudem die Adressierung des Einfamilienhauses an der J-Strasse gefordert (Disp.-Ziff. V). Wie die BaubehÃ¶rde bereits festgehalten hat, kann aus den Zugangsnormalien nicht geschlossen werden, dass bei mehreren ZugÃ¤ngen zu einem GrundstÃ¼ck jeder Zugang als Notzufahrt ausgestaltet werden muss. Die hier vorgesehene Trennung zwischen einer Zufahrt fÃ¼r Notfahrzeuge und die Ã¼brigen Ã¶ffentlichen Dienste und einer Zufahrt fÃ¼r private Zwecke ist daher zulÃ¤ssig. Ausserdem dÃ¼rfte sich das geplante Einfamilienhaus auf jeden Fall in einer Abwicklungsdistanz von weniger als 80 m von der J-Strasse befinden, womit die Erreichbarkeit fÃ¼r SanitÃ¤t, Feuerwehr und Polizei im Notfalleinsatz bereits Ã¼ber die J-Strasse gewÃ¤hrleistet ist (VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00163, E. 2.4; 17. Juli 2005, VB.2005.00334, E. 4.1, beide unter www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Es ist unbestritten, dass fÃ¼r die Erschliessung des geplanten Einfamilienhauses aufgrund der vorgesehenen KapazitÃ¤t ein Zufahrtsweg erforderlich ist. Der K-Weg weist durchgehend eine Breite von mindestens 3 m auf; es fehlen jedoch weitestgehend die beidseitigen Bankette von je 0,3 m. Somit ist der K-Weg nicht normaliengerecht fÃ¼r einen Zufahrtsweg ausgebaut. Es stellt sich die Frage, ob wichtige GrÃ¼nde im Sinne von § 360 Abs. 3 PBG vorliegen, die ein Abweichen von den Zugangsnormalien zu rechtfertigen vermÃ¶gen. GemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN kÃ¶nnen im Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen gestellt werden, wenn es aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich ist, insbesondere bei steilen Hanglagen und im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz steht vorliegend keine Ausnahme vom Erfordernis der Notzufahrt infrage. Die mÃ¶glichen Erleichterungen stehen gemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN ausdrÃ¼cklich unter dem Vorbehalt der Notzufahrt. Diese ist vorliegend, wie bereits erwÃ¤hnt, Ã¼ber die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 bzw. die J-Strasse gewÃ¤hrleistet. </p> <p class="Urteilstext">Entgegen den AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerschaft hat neben dem Verwaltungsgericht auch die Rekursinstanz den Ermessensspielraum der Gemeinden bei der Beurteilung von Erleichterungen zu respektieren (vgl. oben E. 2.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Beurteilung der BaubehÃ¶rde nicht mehr vertretbar ist. Die PrÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht betrifft somit nicht die Frage, ob die Vorinstanz ihr Ermessen ohne Rechtsverletzung ausgeÃ¼bt hat, sondern ob sie den Entscheid der BaubehÃ¶rde zu Recht als unvertretbar wÃ¼rdigen durfte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die BaubehÃ¶rde hat in ihrem Vorentscheid und in der Vernehmlassung an die Vorinstanz ausfÃ¼hrlich dargelegt, dass mit einer Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Ã¼ber den K-Weg das darauf befindliche kommunale Schutzobjekt und dessen Umgebung geschont werden kÃ¶nnen. Mit diesen ErwÃ¤gungen setzte sich die Vorinstanz nicht detailliert auseinander. Die BaubehÃ¶rde hat die grosszÃ¼gige Umgebung des Schutzobjekts in nachvollziehbarer Weise als von besonderer Bedeutung fÃ¼r das Schutzobjekt gewÃ¼rdigt. Entgegen den pauschalen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ist offensichtlich, dass dieser Umschwung bei einer Erschliessung Ã¼ber die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 durch die zu erstellenden Verkehrsanlagen und Garagen beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde. </p> <p class="Urteilstext">Zudem wies der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Vernehmlassung an die Vorinstanz darauf hin, dass die Erschliessung Ã¼ber die Stichstrasse Kat.-Nr. 03 wegen der Steigung nicht optimal sei. Aus den Akten ergibt sich, dass die erwÃ¤hnte Steigung 11,9 % betrÃ¤gt. Die BaubehÃ¶rde durfte bei ihrer ErmessensausÃ¼bung berÃ¼cksichtigen, dass auf dem K-Weg nach den unbestritten gebliebenen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ab der Liegenschaft Kat.-Nr. 08 faktisch ein Einbahnsystem eingehalten wird, auch wenn dieses nicht signalisiert ist. Angesichts der bestehenden Hanglage durfte sie den K-Weg deshalb fÃ¼r die Erschliessung des Einfamilienhauses als geeigneter beurteilen als die relativ steile Stichstrasse Kat.-Nr. 03, auf der notwendigerweise auch bergwÃ¤rts ausgefahren werden mÃ¼sste. Daran Ã¤ndert nichts, dass die Ausfahrt vom K-Weg in die L-Strasse gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen im vorinstanzlichen Entscheid "nicht gerade optimal" ausgestaltet ist. </p> <p class="Urteilstext">Auch das offensichtlich geringe Verkehrsaufkommen auf dem K-Weg, dass durch den Mehrverkehr der geplanten Garage fÃ¼r drei AbstellplÃ¤tze nicht erheblich zunehmen wird, durfte bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit berÃ¼cksichtigt werden. Aus diesem Grund steht auch die Ausscheidung des K-Wegs als Fuss- und Wanderweg im kommunalen Verkehrsplan einer Erschliessung Ã¼ber den K-Weg nicht entgegen. Fusswegnetze kÃ¶nnen auch Wohnstrassen umfassen (Art. 2 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber Fuss- und Wanderwege vom 4. Oktober 1985 [FWG]), und Fuss- und Wanderwege mÃ¼ssen nur ersetzt werden, wenn sie auf einer grÃ¶sseren Wegstrecke stark befahren oder fÃ¼r den allgemeinen Fahrverkehr geÃ¶ffnet werden (Art. 7 Abs. 2 lit. c FWG). </p> <p class="Urteilstext">Ãberdies haben die BaubehÃ¶rde und der BeschwerdefÃ¼hrer bereits im vorinstanzlichen Verfahren zu Recht darauf hingewiesen, dass auf dem K-Weg eine Tempobegrenzung von 30 km/h gilt und der Ausbau des Weges den Fahrzeuglenker zu einer vorsichtigen Fahrweise zwingt. Die BaubehÃ¶rde hat in ihrem Beschluss verlangt, dass der K-Weg entlang der Teilparzelle und zu deren Lasten auf eine Breite von 3,6 m auszubauen ist (Disp.-Ziff. VI). Dies fÃ¼hrt in einem Bereich, in dem der K-Weg gerade verlÃ¤uft und damit zu einer schnelleren Fahrweise verleiten kÃ¶nnte, zu einer Verbesserung der Verkehrssicherheit. </p> <p class="Urteilstext">Es liegen somit in mehrfacher Hinsicht besondere VerhÃ¤ltnisse vor, die eine Erleichterung von den Anforderungen an den Ausbau eines Zufahrtswegs zu rechtfertigen vermÃ¶gen. Die vorliegende Situation ist nicht mit derjenigen im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. MÃ¤rz 2009 (VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00163, www.vgrzh.ch) und dem von der BaubehÃ¶rde im Jahr 2002 beurteilten Fall vergleichbar. In diesen FÃ¤llen lagen soweit ersichtlich keine besonderen VerhÃ¤ltnisse vor, die ein Abweichen vom normaliengerechten Ausbau des Zugangs gerechtfertigt hÃ¤tten.</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt erweist sich der von der BaubehÃ¶rde getroffene Vorentscheid als vertretbar und hat die Vorinstanz zu Unrecht in den Ermessensspielraum der kommunalen BehÃ¶rde eingegriffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Soweit die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Beschwerdeantwort erstmals geltend macht, die geplante Einfahrt von der projektierten Garage in den K-Weg halte in Bezug auf die Sichtweite die Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung nicht ein, kann darauf nicht eingegangen werden. Diesen Einwand hÃ¤tte die Beschwerdegegnerschaft bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorbringen mÃ¼ssen (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 4). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen ist. Der Beschluss der BaubehÃ¶rde I vom 22. September 2008 ist unter Aufhebung des Rekursentscheids wiederherzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG) und sie hat dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r seine Umtriebe in beiden Verfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entschiedet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 25. August 2009 wird aufgehoben und der Beschluss der BaubehÃ¶rde I vom 22. September 2008 wiederhergestellt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft zu je 1/4 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft wird anteilsmÃ¤ssig und unter Solidarhaftung verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>