<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44334985" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-14T13:50Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2001-nr-24" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2001-nr-24" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2001-nr-24" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter config --> <!-- Primary Meta Tags --> <meta content="TVR 2001 Nr. 24" name="title"/> <meta content="VerlÃ¤ngerung einer Baubewilligung. 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Voraussetzungen</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="44575598" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/97-abs-2-apbg">§ 97 Abs. 2 aPBG</a></p><hr/><p><em>Die VerlÃ¤ngerung einer Baubewilligung hat grundsÃ¤tzlich nichts mit dem Widerruf einer Baubewilligung zu tun. Auf die VerlÃ¤ngerung besteht Anspruch, sofern das Vorhaben nach wie vor den Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Fall des Wirksamwerdens einer Planungszone, die dem Vorhaben entgegensteht.</em></p><hr/><p>Das Baukonsortium G ersuchte im FrÃ¼hsommer 1996 um Bewilligung des Baus von zwei dreigeschossigen MehrfamilienhÃ¤usern. Gegen das Ã¶ffentlich aufgelegte Projekt erhob S als EigentÃ¼mer der nÃ¶rdlich vom BaugrundstÃ¼ck gelegenen Parzelle Nr. 630 Einsprache und alsdann Rekurs beim DBU. Dieser wurde am 30. Juni 1997 abgewiesen, so dass die Baubewilligung am 7. September 1997 in Rechtskraft erwuchs. <br clear="none"/>Mit Schreiben vom 3. Juni 1998 stellte die Bauherrin dem Gemeinderat das Gesuch um VerlÃ¤ngerung der Baubewilligung. Mit Beschluss vom 29. Juni 1998 verweigerte der Gemeinderat die VerlÃ¤ngerung der Baubewilligung. Dagegen erhob die Bauherrin am 15. Juli 1998 Rekurs beim DBU, das den Rekurs guthiess und die Sache zum neuen Entscheid an die Gemeinde zurÃ¼ckwies (Entscheid vom 24. November 1998). Am 8. Januar 1999 verlÃ¤ngerte der Gemeinderat die Baubewilligung bis 31. Dezember 1999. Zwei Tage vor deren Ablauf stellte die Bauherrin ein zweites Gesuch: «Wir ersuchen um VerlÃ¤ngerung der oben genannten Baubewilligung. Die revidierten PlÃ¤ne haben wir schon abgegeben.» <br clear="none"/>Mit Entscheid vom 15. Februar 2000 verlÃ¤ngerte der Gemeinderat die Baubewilligung bis 15. Februar 2001 und teilte dies auch S mit. Dieser liess Rekurs beim DBU erheben und beantragen, die VerlÃ¤ngerung der Baubewilligung sei zu verweigern. <br clear="none"/>Das DBU wies den Rekurs ab, weil die Voraussetzungen fÃ¼r einen Widerruf respektive der Ablehnung einer BaubewilligungsverlÃ¤ngerung nicht erfÃ¼llt seien. Die bis 22. Februar 2000 bestehende Planungszone kÃ¶nne die bewilligte Baute nicht verhindern (Entscheid vom 20. Oktober 2000). Dagegen gelangt S ans Verwaltungsgericht. Dieses heisst gut. </p><p>Aus den ErwÃ¤gungen: </p><p>2. a) Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt insbesondere vor, dass die vom DBU eingenommene Haltung, wonach eine Baubewilligung nur unter den qualifizierten Voraussetzungen des Widerrufs nicht verlÃ¤ngert werden dÃ¼rfe, einer ÃberprÃ¼fung nicht Stand halte. Das ergebe sich bereits aus der Systematik der §§ 95 und 97 PBG. Im Unterschied zum Widerruf setze die Ablehnung der VerlÃ¤ngerung klarerweise kein Erfordernis wichtiger Ã¶ffentlicher Interessen und keine wesentliche Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse voraus. Das DBU berufe sich fÃ¼r seinen Standpunkt zu Unrecht auf die Gesetzesmaterialien. Diesen lasse sich in dieser Hinsicht auch gar nichts entnehmen. Beim Entscheid gemÃ¤ss § 97 Abs. 2 PBG handle es sich um einen Ermessensentscheid, der eine InteressenabwÃ¤gung erforderlich mache, aber gerade nicht wichtige Ã¶ffentliche Interessen und auch keine wesentliche Ãnderungen der VerhÃ¤ltnisse voraussetze. Die Bauherrin habe zwischenzeitlich drei Jahre ungenutzt verstreichen lassen, wobei insbesondere ins Gewicht falle, dass sie auch von der ihr mit der ersten Erstreckung eingerÃ¤umten MÃ¶glichkeit trotz der â Ã¼brigens bis 22. Februar 2001 und nicht 2000 â bestehenden Planungszone zu bauen, nicht Gebrauch gemacht habe. Dass angesichts dieser UmstÃ¤nde das Ã¶ffentliche Interesse (vor allem ZonenplanÃ¤nderung) dasjenige der Bauherrin Ã¼bersteige, sei offensichtlich. Schliesslich wÃ¤ren im vorliegenden Fall auch die Voraussetzungen fÃ¼r einen Widerruf der Baubewilligung erfÃ¼llt. Da im fraglichen Gebiet nur noch zweigeschossig und nicht mehr dreigeschossig gebaut werden dÃ¼rfe, sei von wichtigen Ã¶ffentlichen Interessen (Ortsbild) und einer wesentlichen Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse auszugehen. Eine Einsprache gegen den im Sommer 2000 aufgelegten Zonenplan sei nicht erhoben worden. <br clear="none"/>Diese dem DBU bereits mit dem Rekurs vorgetragenen Argumentationen wies es mit Verweis auf seinen Rekursentscheid vom 24. November 1998 von sich. Mit jenen ErwÃ¤gungen sei hinreichend klar dargelegt worden, weshalb die Beurteilung einer BaubewilligungsverlÃ¤ngerung einen Anwendungsfall des Bewilligungswiderrufs darstelle. </p><p>b) Auszugehen ist von den §§ 95, 96 und 97 PBG. Daraus ergibt sich â wie der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht ausfÃ¼hrt â dass die Argumentation des DBU unhaltbar ist. </p><p>aa) Die VerlÃ¤ngerung einer Baubewilligung hat grundsÃ¤tzlich nichts mit dem Widerruf einer Baubewilligung zu tun. Das Gesetz macht den vom DBU dargestellten Konnex gerade nicht. Es behÃ¤lt den Widerruf der Baubewilligung nur vor, und zwar allgemein (§ 96 PBG), wie auch fÃ¼r verlÃ¤ngerte Baubewilligungen (§ 97 Abs. 2, 2. Satz PBG), mehr aber nicht. Das sieht im Grunde genommen auch die Bauherrin so, wenn sie schreibt, dass daraus aber fÃ¼r die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine VerlÃ¤ngerung verweigert werden kÃ¶nne, noch nichts gewonnen sei (vgl. dazu nachstehend cc). </p><p>bb) Zudem geht ein Widerruf von der ursprÃ¼nglich verfÃ¼genden BehÃ¶rde aus, und zwar in aller Regel von Amtes wegen (vgl. § 23 VRG). Zur VerlÃ¤ngerung einer Baubewilligung bedarf es jedoch des (begrÃ¼ndeten) Gesuches (§ 97 Abs. 2 PBG); von Amtes wegen gibt es keine VerlÃ¤ngerung. </p><p>cc) Schliesslich erlischt eine Baubewilligung, wenn nicht innert Jahresfrist mit den Bauarbeiten begonnen wurde (§ 97 Abs. 1 PBG). Dabei handelt es sich entgegen der Auffassung der Bauherrin nicht um eine Ordnungsvorschrift, sondern um eine Verwirkungsfrist (vgl. BGE vom 15. Dezember 1994 i.S. G gegen DBU und Gemeinde Steckborn; MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz 406). Diese Verwirkung ist der Grundsatz und die VerlÃ¤ngerung ist die Ausnahme. Die GemeindebehÃ¶rde, die Ã¼ber die VerlÃ¤ngerung zu entscheiden hat, ist gehalten, die GesetzmÃ¤ssigkeit des Projektes erneut â und zwar im vereinfachten Verfahren gemÃ¤ss § 94 PBG â zu prÃ¼fen, allerdings nur unter dem Gesichtspunkt eventueller Ãnderungen Ã¶ffentlich-rechtlicher Vorschriften (denn was abgeurteilt ist, hat abgeurteilt zu bleiben). Dabei handelt es sich um eine erneute Polizeierlaubnis im Rechtssinne (vom Gesetz als VerlÃ¤ngerung bezeichnet), auf die ein Anspruch besteht. Es gilt nur das vereinfachte Verfahren, am Inhalt der Bewilligung Ã¤ndert sich nichts, was sich unmittelbar aus § 97 Abs. 2 i.V. mit § 94 PBG ergibt. Eine VerlÃ¤ngerung kann also nur ausgesprochen werden, wenn das Vorhaben nach wie vor bewilligt werden kann (vorbehÃ¤ltlich § 79 f. PBG), das heisst, wenn es den Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (§ 93 Abs. 1 PBG). Ein zweites Baubewilligungsverfahren mit EinsprachemÃ¶glichkeit fÃ¼r betroffene Dritte gemÃ¤ss § 90 PBG ist aber gesetzlich ausgeschlossen (vgl. § 94 PBG). Betroffene «AnstÃ¶sser» kÃ¶nnen jedoch die allenfalls gegenÃ¼ber dem Einspracheverfahren zu ihren Gunsten geÃ¤nderten Ã¶ffentlich-rechtlichen Interessen durch Anfechtung einer VerlÃ¤ngerungs(bau)bewilligung geltend machen, ist ihnen diese doch zu erÃ¶ffnen (§ 94 Abs. 2 PBG); dabei steht ihnen alsdann der Rekurs dagegen offen (wie im vorliegenden Fall geschehen). </p><p>c) Wenn sich das DBU fÃ¼r seinen Standpunkt auf die Materialien beruft, so kann ihm nicht gefolgt werden. Im laufenden Gesetzgebungsverfahren erging das bereits erwÃ¤hnte Urteil des Bundesgerichts zu § 136 f. des damals noch gÃ¼ltigen Baugesetzes vom 28. April 1977. Die zur Diskussion stehende Regelung erwies sich gemÃ¤ss Bundesgerichtsentscheid vom 15. Dezember 1994 i.S. G gegen DBU und Gemeinde Steckborn in dem Sinne als lÃ¼ckenhaft, als die Folgen eines lÃ¤ngeren Unterbruchs bereits begonnener Bauarbeiten nicht geregelt waren. Diese Konstellation war die Grundlage fÃ¼r die Beratungen in der Kommission. Die Kommission verquickte dann allerdings die Frage des Widerrufs mit der VerlÃ¤ngerungsregelung, was die Ansicht des DBU bis zu einem gewissen Grade erklÃ¤rlich macht. Es ging aber hauptsÃ¤chlich darum, dass eine Baubewilligung nicht mehrfach verlÃ¤ngerbar sein sollte. </p><p>d) Betrachtet man nun das vorliegende VerlÃ¤ngerungsgesuch, so fÃ¤llt auf, dass es nicht im Geringsten begrÃ¼ndet ist, wie dies § 97 Abs. 2 PBG verlangt. Schon von daher mÃ¼sste man sich fragen, ob die Baubewilligung Ã¼berhaupt verlÃ¤ngert werden kann. Der Bewilligung der VerlÃ¤ngerung steht aber hier klarerweise der zwischenzeitlich ergangene Erlass einer Planungszone (ab 22. Februar 1998 bis 22. Februar 2000, verlÃ¤ngert bis 22. Februar 2001) gemÃ¤ss §§ 25 ff. PBG entgegen. Dabei kommt § 27 PBG nicht zur Anwendung, denn dort geht es um die «AusfÃ¼hrung bewilligter Bauten» und nicht um die Frage der VerlÃ¤ngerung einer Baubewilligung. Entgegen der Auffassung der Bauherrin handelt es sich auch nicht um einen Umgehungsversuch von § 27 PBG. Nur schon von der beabsichtigten ZonenÃ¤nderung (W3 in WG2) her (die von der Bauherrin der Parzelle Nr. 744 nicht angefochten wurde), zu deren Sicherstellung unter anderem die Planungszone erlassen wurde (und die ebenso nicht angefochten wurde), kann aber die VerlÃ¤ngerung der Baubewilligung fÃ¼r die beiden dreigeschossigen MehrfamilienhÃ¤user nicht bewilligt werden. Dabei spielt es keine Rolle, wer nun die Ãnderung der Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften geltend macht. War es bei der ersten VerlÃ¤ngerung die GemeindebehÃ¶rde, ist es nun der BeschwerdefÃ¼hrer. Die gewichtigen Ã¶ffentlichen Interessen stehen im vorliegenden Fall klarerweise den Interessen der Bauherrin an einer Bauverwirklichung entgegen. </p><p>e) Ist die Beschwerde schon aus diesem Grunde gutzuheissen, kann offen gelassen werden, ob allenfalls auch die WiderrufsgrÃ¼nde gemÃ¤ss § 23 VRG erfÃ¼llt sind. </p><p>Entscheid vom 28. Februar 2001</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>