Schätzungskommission nach Baugesetz 4-BE.2010.45 Urteil vom 11. Januar 2012 Besetzung Präsident E. Hauller Richter A. Baumgartner Richter H. Flury Richterin A. Karbacher Richter J. Kaufmann Gerichtsschreiberin G. Bruder-Wismann Beschwerde- führerin A._____ AG vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Voser Rechtsanwälte, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde Q._____ handelnd durch den Gemeinderat Gegenstand Anschlussgebühren (Wasser und Abwasser) - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A. Am 9. September 2008 wurde der A. AG (ehemals C. AG) die Baubewilli- gung für den Bau eines XY auf den Parzellen aaa und bbb in Q. erteilt. B. Mit Beschluss vom 16. März 2010 verfügte der Gemeinderat Q. (kurz: Ge- meinderat) Wasseranschlussgebühren in der Höhe von Fr. 66'359.80 (inkl. MWSt), Abwasseranschlussgebühren in der Höhe von Fr. 223'345.85 (inkl. MWSt) und eine Anschlussgebühr für die Elektrizitätsversorgung von Fr. 19'368.00 (inkl. MWSt), zusammen Fr. 309'073.65. Mit dem Bau wurde bereits im Oktober 2009 begonnen und der Betrieb der neuen Anlage im April 2011 aufgenommen. Gebühren wurden bis heute keine bezahlt (Protokoll der Verhandlung vom 11. Januar 2012 [Protokoll], S. 4). C. Am 12. Mai 2010 liess die A. AG Einsprache erheben und verlangte eine Reduktion der Wasser - und Abwasseranschlussgebühren. In gegenseiti- gem Einvernehmen wurde auf eine Einspracheverhandlung verzichtet. Der Gemeinderat wies die Einsprache am 15. Juni 2010 ab. D. Gegen den Einspracheentscheid vom 12. Mai 2010 liess die A. AG (nach- folgend: Beschwerdeführerin) am 1. September 2010 bei der Schätzungs- kommission nach Baugesetz (kurz: Schätzungskommission) Beschwerde erheben und folgende Anträge stellen: "1. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q. vom 15. Juni 2010 sei insoweit aufzuheben, als die Anschlussgebühr Wasserversor- gung auf mehr als CHF 23'637.00 festgelegt wurde bzw. die An- schlussgebühr sei auf CHF 23'637.00 zu reduzieren. 2. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q. vom 15. Juni 2010 sei insoweit aufzuheben, als die Anschlussgebühr Abwasserversor- gung auf mehr als CHF 55'765.50 festgelegt wurde bzw. die An- schlussgebühr sei auf CHF 55'765.50 zu reduzieren. 3. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen." E. Nach Eingang des Kostenvorschusses wurde die Beschwerde am 17. Sep- tember 2010 an die Einwohnergemeinde Q. (nachfolgend: Beschwerde- gegnerin), handelnd durch den Gemeinderat, zur Erstattung einer Ver- nehmlassung bis am 11. Oktober 2010 zugesandt. - 3 - F. Innert erstreckter Frist erstattete die Beschwerdegegnerin mit Protokollaus- zug vom 19. Oktober 2010 eine Vernehmlassung und beantragte die Ab- weisung der Beschwerde. G. Am 27. Oktober 2010 wurde die Vernehmlassung der Beschwerdeführerin zur freiwilligen Erstattung einer Replik bis am 19. November 2010 zuge- schickt. Von dieser Möglichkeit machte diese innert zweimalig erstreckter Frist am 3. Februar 2011 Gebrauch. H. Die Replik wurde der Beschwerdegegnerin am 4. Februar 2011 zur freiwil- ligen Erstattung einer Duplik bis am 28. Februar 2011 zugeschickt, worauf diese konkludent verzichtete. Damit war der Schriftenwechsel abgeschlos- sen. Auf die Begründungen der erwähnten Eingaben und Entscheide wird, so- weit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. I. Am 11. Januar 2012 führte die Schätzungskommission in Q. eine Augen- scheinverhandlung durch (Präsenz im Einzelnen vgl. Protokoll, S. 2). An- schliessend hat sie den Fall beraten und das nachfolgende Urteil gefällt. - 4 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Gegen Abgabeverfügungen kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim ver- fügenden Organ Einsprache erhoben werden (§ 35 Abs. 2 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Einspracheentscheide können innert 30 Tagen mit Beschwerde bei der Schätzungskommission angefochten werden (§ 35 Abs. 2 BauG i.V.m. § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege [VRPG; SAR 271.100] vom 4. Dezember 2007). 1.2. Der Beschluss des Gemeinderats vom 15. Juni 2010 ist ein Einspracheent- scheid im Sinne von § 35 Abs. 2 BauG. Damit ist die Schätzungskommis- sion für die Behandlung der Beschwerde zuständig. 1.3. Zur Einreichung einer Beschwerde ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a VRPG). Ein solches schutzwürdiges und aktuelles Interesse liegt bei der Eigentümerin der an- geschlossenen Baute und Adressatin des Einspracheents cheides vom 15. Juni 2010 vor. 1.4. Der Vertreter der Beschwerdeführerin ist gehörig bevollmächtigt. Auf di e auch im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu- treten. 2. 2.1. Gemäss § 34 Abs. 2 BauG können die Gemeinden von den Grundeigentü- mern Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von Anlagen der Versorgung mit Wasser und elektrischer Energie sowie der Abwasserbeseitigung erheben. Soweit die Kosten dadurch nicht gedeckt werden, sowie für den Betrieb, sind sie verpflichtet, Gebühren zu erheben. Die Erhebung der Beiträge und Gebühren wird von den Gemeinden und Gemeindeverbänden geregelt, soweit keine kantonalen Vorschriften beste- hen (§ 34 Abs. 3 BauG). 2.2. Die Kostenverteilung für Strassen und kommunale Anlagen der Versorgung mit Wasser sowie der Abwasserbeseitigung auf die Grundeigentümer ist in der Einwohnergemeinde Q. im Reglement über die Finanzierung von Er- schliessungsanlagen (kurz: FR) geregelt. Das FR wurde entsprechend der - 5 - Kompetenzordnung in § 20 Abs. 2 lit. i des Gesetzes über die Einwohner- gemeinden (Gemeindegesetz, GG; SAR 171.00) vom 19. Dezember 1978 von der Gemeindeversammlung am 27. Juni 2003 beschlossen. 2.3. Es kann somit festgehalten werden, dass mit dem FR eine genügende ge- setzliche Grundlage für die Erhebung von Anschlussgebühren vorliegt. Dies wird von der Beschwerdeführerin im Grundsatz auch nicht bestritten (vgl. Protokoll, S. 5). 3. 3.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das gesamte anfallende Me- teorwasser gesammelt und für die Grobreinigung von Lastwagen und Bau- maschinen, für die Kieswäsche, Staubbekämpfung, Betonproduktion und für sanitäre Zwecke wiederverwendet werde. Die verschmutzten Abwässer aus der Motoren- und Chassis-Reinigung würden mehrmals verwendet. Ein grosser Teil der bisherigen Werksfläche, welche bisher in die öffentliche Kanalisation entwässert worden sei, werde neu an das interne Meteorwas- sersystem angeschlossen. Es werde für eine weitgehend autonome Bewirt- schaftung des Wassers und Abwassers gesorgt, wofür über Fr. 300'000.00 investiert worden sei. Der Gemeinderat habe die Anschlussgebühren ge- mäss FR korrekt berechnet. Es gehe um Grundsätzliches. Das übergeord- nete Recht (Verursacherprinzip, Äquivalenzprinzip, Kostendeckungsprin- zip, Rechtsgleichheitsgebot) verlange eine andere als die vom Gemeinde- rat vorgenommene Gebührenerhebung. Zudem sei das rechtliche Gehör verletzt, da di e Beschwerdegegnerin die interne Abrechnung der Wasserversorgung trotz Aufforderung nicht her- ausgegeben habe. 3.2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, dass die Investitionen der Beschwer- deführerin in eine ihrer Ansicht nach weitgehend autonomen Bewirtschaf- tung von Wasser und Abwasser durch eine Reduktion der Anschlussge- bühren bei den Hart- und Gebäudegrundflächen bereits berücksichtigt wor- den sei. Das Kostendeckungsprinzip, das Äquivalenzprinzip und da s Ver- ursacherprinzip seien nicht verletzt, da sämtliche, mög lichen Reduktionen gemäss FR gewährt worden seien und die Beschwerdeführerin zudem bei den Benützungsgebühren profitiere, wo nur 1/9 der bezogenen Frischwas- sermenge als Berechnungsgrösse für den Schmutzwasseranfall herange- zogen werde. Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Verletzung des rechtli- chen Gehörs beruhe allenfalls auf einem Missverständnis. Für die Wasser- versorgung werde - im Gegensatz zur Abwasserentsorgung - tatsächlich - 6 - keine interne Rechnung geführt, da diese von Anfang an als Eigen wirt- schaftsbetrieb geführt worden sei. 4. 4.1. In formeller Hinsicht ist zunächst zu untersuchen, ob der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt wurde. 4.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist das Recht der Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können. Er umfasst auch das Recht auf Vertretung und Verbeiständung und auf Be- gründung von Verfügungen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) festgehalten und stellt ein selbständiges Grundrecht dar, das Geltung für alle Re chtsanwendungsorgane im Bund und in den Kantonen hat. Das Recht auf Akteneinsicht und das Recht auf Begründung von Verfügungen und Entscheiden sind Teilgehalte des An- spruchs auf rechtliches Gehör ( Ulrich Häfelin / Georg Müller / Felix Uhl- mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 1672 ff.). Der Anspruch auf Akteneinsicht knüpft an der Parteieigenschaft an. Dieje- nigen Personen, welche im Verfahren schutzwürdige Interessen verfolgen, haben das Recht, die betreffenden Akten einzusehen ( Häfelin/Müller/Uhl- mann, a.a.O., N 1689). Auf kantonaler Ebene ist das Recht auf Aktenein- sicht in § 22 VRPG festgehalten. 4.3. Die Rechtsprechung nimmt überwiegend an, der Mangel der Gehörsver- weigerung werde "geheilt", wenn die unterlassene Akteneinsicht in einem Rechtsmittelverfahren, das eine Prüfung im gleichen Umfang wie die Vo- rinstanz erlaubt, nachgeholt wird (vgl. Aargauische Gerichts - und Verwal- tungsentscheide [AGVE] 1997, S. 374); eine Rückweisung der Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs würde in einem solchen Fall bloss zu einem formalistischen Leerlauf und einer unnötigen Verlängerung des Ver- fahrens führen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 1709 f., mit weiteren Hin- weisen; AGVE 2003, S. 168 f.). Die Schätzungskommission urteilt mit voller Kognition. Die Beschwerdefüh- rerin bringt zudem selber vor, dass die Verletzung des rechtlichen Gehörs im Beschwerdeverfahren geheilt werden könne. Die Beschwerdegegnerin hat alle von der Beschwerdeführerin verlangten und existierenden Unterla- gen eingereicht. Unterlagen, welche die Beschwerdegegnerin nicht hat, kann sie auch nicht einreichen. - 7 - Selbst wenn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gegeben wäre, ist diese daher nach dem Ges agten als geheilt zu betracht en, weshalb nicht weiter darauf eingegangen werden muss (vgl. Protokoll, S. 5). 5. 5.1. Bei der anzuschliessenden Baute handelt es sich um einen Neubau. Die einschlägigen Bestimmungen des FR lauten folgendermassen: "§ 7 Härtefälle, besondere Verhältnisse 1 Der Gemeinderat ist berechtigt, in offensichtlichen Härtefällen oder wo die Anwendung dieses Reglements unangemessen wäre, die Abgaben ausnahmsweise anzupassen. 2 Er kann Zahlungserleichterungen gewähren. § 19 Bemessung (Wasser) 1 Für den Anschluss an die W asserversorgung erhebt die Gemeinde eine Anschlussgebühr gemäss Gebührentarif im Anhang zu diesem Reglement pro m2 Bruttogeschossfläche BGF der angeschlossenen Baute. 2 Die Bemessungsgrundlage für die Anschlussgebühr für alle Neu-, Erwei- terungs- und Umbauten bildet die Summe der Bruttogeschossfläche BGF gemäss § 9 Abs. 2 ABauV. Die Flächen von Dach- oder Attikageschossen werden voll, die Flächen von Wintergärten zur Hälfte angerechnet. 3 […] 4 […] 5 […] 6 […] 7 Für gewerbliche Lagerflächen mit unbedeutendem Wasserverbrauch gilt ein reduzierter Ansatz gemäss Gebührentarif im Anhang zu diesem Reg- lement pro m2 BGF. 8 […] 9 […] § 29 Bemessung (Abwasser) 1 Die Bemessungsgrundlage für die Anschlussgebühr für alle Neu-, Erwei- terungs- und Umbauten bildet die Summe der Bruttogeschossfläche BGF gemäss § 9 Abs. 2 ABauV und die Summe der gesamten Gebäudegrund- fläche und für in die Kanalisation entwässerte Hartflächen. Die Flächen von Dach- oder Attikageschossen werden voll, die Flächen von Wintergär- ten zur Hälfte angerechnet. 2 Für gewerbliche und industrielle Lagerflächen ohne oder mit unbedeu- tendem Abwasseranfall gilt ein reduzierter Ansatz gemäss Gebührentarif im Anhang zu diesem Reglement pro m2 BGF. 3 […] 4 […] 5 […] 6 Die Abwassergebühr für die Gebäudegrundfläche wird reduziert, wenn das Dachwasser direkt abgeleitet wird. 7 […] Anhang 2.1 Wasserversorgung - 8 - a für Wohnbauten sowie für Gewerbe - und Dienstleistungsbauten pro m 2 BGF: Fr. 25.-- b für gewerbliche Lagerflächen ohne oder mit unbedeutendem Wasserver- brauch inkl. gedeckte Aussenlagerflächen pro m2 BGF: Fr. 15.-- c […] d […] Anhang 2.2 Abwasser a die gesamte Gebäudegrundfläche inkl. vorspringender Gebäudeteile wie Balkone, gedeckte Sitzplätze, Unterstände und dgl. sowie in die Kanalisa- tion entwässerte Hartflächen pro m2: Fr. 15.-- b für Wohnbauten sowie für Gewerbe - und Dienstleistungsbauten pro m 2 BGF: Fr. 50.-- c für gewerbliche Lagerflächen ohne oder mit unbedeutendem Abwasser- anfall pro m2 Geschossfläche: Fr. 35.-- d […] e […]" 5.2. Es ist zunächst festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin in ihrer Be- schwerde sowie an der Verhandlung die Anschlussgebührenpflicht an sich sowie die Berechnung der Anschlussgebühren gemäss FR als korrekt an- erkennt (Beschwerde, S. 6; Protokoll, S. 6). Es geht im vorliegenden Verfahren einzig darum zu prüfen, ob die vorge- tragenen Beschwerdegründe (vgl. Erw. 3.1.) einen Rabattanspruch zu be- gründen vermögen. 5.3. Zudem ist für alles Folgende vorab zu erwähnen, dass für sämtliche ver- fassungsmässigen Rechte und abgaberechtlichen Prinzipien, welche im vorliegenden Fall geprüft werden, sowohl im Bereich der Wasseranschluss- gebühren als auch im Bereich der Abwasseranschlussgebühren die nämli- chen Grundsätze gelten, weshalb die Prüfung nachfolgend auch gemein- sam vorgenommen wird (Urteil des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010, Erw. 3.1.; Protokoll, S. 6). 6. 6.1. Die Beschwerdeführerin rügt, dass es bei den Wasseranschlussgebühren im FR nur eine Bestimmung für Lagerflächen mit unbedeutendem Wasser- verbrauch gebe (§ 19 Abs. 7 FR), aber keine Bestimmung für Lagerflächen mit gar keinem Wasserverbrauch. Weder die La gerfläche im Unterge- schoss noch die beheizten und unbeheizten Lagerflächen im Erdgeschoss weisen Wasseranschlüsse auf. Auf diesen Flächen dürfe daher wegen des Legalitätsprinzips keine Anschlussgebühr erhoben werden. - 9 - 6.2. Die gesetzliche Grundlage für die Erhebung von Anschlussgebühren liegt in § 19 Abs. 1 FR. Danach werden angeschlossene Bauten pro m2 Brutto- geschossfläche (BGF) mit Gebühren belastet. 6.3. Die Baute wird in Bezug auf die Frage, ob sie angeschlossen ist, als Gan- zes betrachtet und nicht jeder Gebäudeteil oder jedes Stockwerk einzeln, sonst wären letztlich nur Nassräume und Küchen zu be lasten, womit das gemäss FR geltende Flächenkriterium ad absurdum geführt wäre. 6.4. Die vorliegend zur Diskussion stehende Baute ist an die Wasserversorgung angeschlossen, weshalb gestützt auf § 19 Abs. 1 FR grundsätzlich Gebüh- ren erhoben werden dürfen. § 19 Abs. 7 FR hält lediglich fest, dass für Flä- chen mit unbedeutendem Wasserverbrauch ein reduzierter Ansatz gilt. Es sollen damit weder Teile der BGF ganz von der Gebührenpflicht ausge- nommen werden noch wird die Gebührenpflicht gar erst mit dieser Ausnah- mevorschrift begründet. Die vorliegend strittige Baute ist zudem als ein Gebäude versichert (Proto- koll, S. 7), was ein zus ätzliches Indiz für eine einheitliche Betrachtungs- weise darstellt. Überdies hat das Verwaltungsgericht einmal entschieden, dass es als Voraussetzung für die Erhebung von Wasseranschlussgebüh- ren ausreicht, wenn zumindest ein fest und auf Dauer installierter Wasser- anschluss in unmittelbarer Umgebung des betreffenden Gebäudes vorhan- den ist (AGVE 1994, S. 267; Entscheid der Schätzungskommission [SKE] 4-EB.2002.50020 vom 25. Nove mber 2003 in Sachen E. + H. Bauingeni- eure gegen Einwohnergemeinde B.). Eine Baute muss demnach nicht ein- mal unbedingt über einen eigenen Wasseranschluss verfügen, damit sie der Gebührenerhebung unterliegt. 6.5. Das Legalitätsprinzip ist somit nicht verletzt und die entsprechende Rüge abzuweisen. An diesem Schluss ändert auch der Umstand nichts, dass die entsprechende Regelung im Abwasserbereich nicht genau deckungsgleich gefasst wurde. 7. 7.1. 7.1.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, der Grundsatz der Rechts- gleichheit sei verletzt. Es sei offensichtlich, dass es gegen das Rechts- gleichheitsgebot verstosse, wenn die Beschwerdeführerin gleich behandelt werde, wie wenn sie keinerlei Massnahmen zur Reduktion des Wasserver- brauchs bzw. zur Wiederverwendung der Abwässer getroffen hätte. Es sei - 10 - überdies bekannt, dass einheitliche Tarife für Industriebauten wegen der grossen Verschiedenheit der möglichen Nutzungen problematisch seien, weshalb in jedem einzelnen Fall die Kontrolle gemacht werden müsse, ob die Abwasseranschlussgebühr nicht nur in einer vernünftigen Relation zum anfallenden Wasser stehe, sondern auch im Quervergleich mit anderen Gebührenpflichtigen zu einem ausgewogenen, rechtsgleichen Verhältnis führe. 7.1.2. Die Beschwerdegegnerin führt dazu sinngemäss aus, dass die von der Be- schwerdeführerin geltend gemachte autonome Bewirtschaftung von Was- ser und Abwasser bereits durch eine Reduktion von 50 % bei den Hart- und Gebäudegrundflächen (§ 29 Abs. 6 FR [Abwasser]) berücksichtigt worden sei. 7.2. Das Gleichheitsprinzip v erlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit un- gleich zu behandeln ist. Es verbietet einerseits unterschiedliche Regelun- gen, denen keine rechtlich erheblichen Unterscheidungen zu Grunde lie- gen. Andererseits untersagt es aber auch die rechtliche Gleichbehandlung von Fällen, die sich in tatsächlicher Hinsicht wesentlich unterscheiden. Die Gleichbehandlung durch die rechtsanwendende Behörde ist allerdings nicht nur dann geboten, wenn zwei Tatbestände in allen ihren tatsächlichen Elementen absolut identisch sind, sondern auch, wenn die im Hinblick auf die zu erlassende oder anzuwendende Norm relevanten Tatsachen gleich sind. Eine Regelung, die Gleiches ungleich oder Ungleiches gleich behan- delt, ist zudem dann zulässig, wenn diese Gleich - oder Ungleichbehand- lung notwendig ist, um das Ziel der Regelung zu erreichen, und die Bedeu- tung des Ziels die Gleich - oder Ungleichbehandlung rechtfertigt. Es muss also abgewogen werden zwischen dem Interesse an de r Erreichung des Regelungsziels und dem Interesse an der Gleich - bzw. Ungleichbehand- lung (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 495, mit weiteren Hinweisen). 7.3. Durch die Gewährung einer Reduktion von 50 % auf die Abwasseran- schlussgebühren für Hart- und Gebäudegrundflächen hat die Beschwerde- gegnerin die autonome Bewirtschaftung von Wasser und Abwasser, wel- che die Beschwerdeführerin (vermutungsweise) von anderen Industriebe- trieben in ähnlicher Grösse unterscheidet, in Anwendung von § 29 Abs. 6 FR i.V.m. § 7 Abs. 1 FR berücksichtigt. Darin, dass nicht eine noch weiter- gehende Reduktion gewährt wurde, ist keine Verletzung des Rechtsgleich- heitsgebots zu erblicken. Das Mass der Reduktion liegt im Autonomiebe- reich der Gemeinde. Es steht der Schätzungskommission nicht z u, in das Ermessen der Gemeinde einzugreifen, sofern dieses nicht das Willkürver- bot verletzt (dazu Erw. 9.). - 11 - 7.4. An der Verhandlung stellte sich heraus, dass die Beschwerdef ührerin das FR inhaltlich für ungenügend hält. Es passe nicht auf ihren "Fall", weil die nötigen Ausnahmevorschriften für Betriebe, welche ökologische Massnah- men zur Reduktion des Wasser- und Abwasserverbrauchs getroffen haben, fehlten (vgl. Protokoll S. 8). Aus dem Gleichbehandlungsgebot ist kein Legiferierungsanspruch abzulei- ten, weil die ökologischen Massnahmen und die Erschliessungsabgaben zwar einen gewissen sachlichen Zusammenhang haben können, aber ers- tere im Unterschied zu zweiteren (mit wenigen Ausnahmen im Gewässer- schutzrecht) nicht auf gesetzlich statuierten Pflichten beruhen . D ie Be- schwerdeführerin räumt denn auch selber ein, mehr getan zu haben als von Gesetzes wegen von ihr hätte verlangt werde n können (Beschwerde, S. 19). Daher kann eine freiwillige Leistung von ökologischen Massnahmen nicht ohne spezifische gesetzliche Grundlage - und eine solche gibt es im FR unbestritten nicht - von der Erfüllung der Erschliessungsabgabepflicht entbinden. Im kantonalen Baugesetz ist zwar ein Verbot für die investitionsabhängige Gebührenerhebung für Sanierungsmassnahmen, "welche die Energi eeffi- zienz oder die Nutzung erneuerbarer Energien verbessern", statuiert (§ 34 Abs. 2 letzter Satz BauG). Die Norm wirkt sich indessen nur in jenen Ge- meinden aus, welche die Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversiche- rungswert bemessen. Für Gemeinden wie Q., welche die Anschlussgebüh- ren aufgrund der BGF bemessen, bietet sie dagegen keine Handhabe für einen Gebührenverzicht, wenn eine Bauherrschaft derartige ökologische Massnahmen umgesetzt hat (Protokoll, S. 5). Darüber hinaus belegt das Vorhandensein der Norm den Legalitätsanspruch, dass also nicht nur eine Gebührenerhebung, sondern auch ein ganzer oder teilweiser Gebühren- verzicht einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage bedarf. Von der Be- schwerdeführerin wird anerkannt, dass es daran sowohl auf kantonaler als auch auf kommunaler Ebene mangelt (Protokoll, S. 6). Das hier geleistete Entgegenkommen der Gemeinde im Sinne der Gewäh- rung des Hart- und Gebäudegrundflächenrabatts von 50 % ist - vorbehält- lich eines eigentlichen Anspruchs aufgrund einer ständigen Gemeindepra- xis, welche aber nicht existiert (vgl. Protokoll, S. 10) - eine Kulanzleistung, aus der sich über das Gleichbehandlungsgebot jedenfalls nichts Zusätzli- ches ableiten lässt. Die Beschwerdeführerin stimmte dieser Schlussfolge- rung an der Verhandlung dann auch zu (Protokoll, S. 8). Die entsprechende Rüge ist somit abzuweisen. - 12 - 8. 8.1. Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren eine Verletzung des Verursa- cherprinzips. Es liege ein Sonderfall vor, dem mit reduzierten Ansätzen Rechnung getragen werden müsse. Von der schematischen Bemessung der Anschlussgebühren seien dann Ausnahmen angezeigt, wenn ein Ei- gentümer besondere Massnahmen treffe, um den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall viel tiefer zu halten als in durchschnittlichen Verhältnissen (Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009, Erw. 2.2.). 8.2. Das Verursacherprinzip i m Sinne von Art. 3a des Gesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 besagt: "Wer Massnahmen nach diesem Gesetz verursacht, trägt die Kosten da- für." Der von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Art. 60a GSchG befasst sich mit der Kostenverteilung für Abwasseranlagen und ist dementspre- chend auf die Wasserversorgung nicht anzuwenden (Urteil des Bundesge- richts 2C_722/2009 vom 8. November 2010, Erw. 3.1. , mit weiteren Hin- weisen). Die Rüge der Verletzung des Verursacherprinzips ist in Bezug auf die Wasseranschlussgebühren somit von Vornherein abzuweisen. 8.3. In seinem Entscheid 2C_101/2007 vom 22. August 2007 (Erw. 4.2.) hat das Bundesgericht Folgendes ausgeführt: "Die Anschlussgebühr ist im Grundsatz als einmalige Abgabe konzipier t, welche beim Anschluss eines neu erstellten Gebäudes oder Gebäudeteils an die öffentliche Abwasserentsorgung erhoben wird und aufgrund der in diesem Zeitpunkt bekannten Faktoren bemessen werden muss. Einem (al- leinigen) Abstellen auf den künftigen Abwasse ranfall sind schon dadurch Grenzen gesetzt, dass einerseits das tatsächliche Mass der Inanspruch- nahme der öffentlichen Abwasseranlagen durch die anzuschliessende Baute im Zeitpunkt der Erhebung der Abgabe noch gar nicht feststeht und andererseits die einer allfälligen Schätzung zugrundeliegenden Annahmen mögliche spätere Änderungen der ursprünglichen Nutzung oder betriebli- chen Modalitäten, welche allenfalls ohne Auslösung einer zusätzlichen An- schlussgebühr den Abwasseranfall beeinflussen können, nicht zu erfassen vermögen." Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass das in Art. 60a GSchG statuierte Verursacherprinzip seine Wirkungen vor allem bei den periodischen Benützungsgebühren, welche einen Bezug zur produzierten Abwassermenge haben müssen, entfaltet. Allein darin, dass eine Bestimmung des kommunalen Rechts für die Be- messung der Anschlussgebühren auf Grössen abstellt, welche die künftig anfallende Abwassermenge indirekt, bzw. in abstrahierter Weise erfassen, - 13 - liege noch keine Verletzung des d urch Art. 60a Abs. 1 lit. a GSchG statu- ierten Verursacherprinzips (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 zur Bemessung der Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversicherungswert, mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesge- richts 2C_101/2007 vom 22. August 2007 zur Bemessung der Anschluss- gebühren nach dem Gebäudevolumen). 8.4. Auch grundsätzlichere Überlegungen zum Verursacherprinzip führen zu keinem anderen Ergebnis. Aufgrund der Erschliessungspflicht (§ 33 Abs. 1 BauG) haben Gemeinden das Baugebiet zu erschliessen und zwar nach dem theoretischen Potential der zonengemässen Nutzungen. Soweit die Kosten für den Ausbau des Abwassernetzes (inkl. A bwasserreinigungsanlagen) nicht durch Beiträge gedeckt sind, werden sie von den Gemeinwesen "vorfinanziert" und später (im Zeitpunkt der Nutzung) durch Anschlussgebühren refinanziert (vgl. § 34 Abs. 2 BauG). Im Mittelrückfluss kommt es also systemgemäss zu Verzö- gerungen und aufgrund der fehlenden Nutzungspflicht (welche Nicht- oder Unternutzungen zulässt) zu Ausfällen. Die eigentliche "Verursachung" des Anlagenbaus, nämlich die Baulanderschliessung, kommt also nur be- schränkt zum Tragen, nämlich soweit als die bereit gestellten Anlagen tat- sächlich genutzt werden (Einkauf ins Netz). Als Eigenwirtschaf tsbetrieb (andere Seite des Verursacherprinzips) darf die systematische Lücke nicht aus Steuermitteln, sondern muss zulasten der Abwasserabgabepflichtigen gefüllt werden. Es liegt in der Autonomie der Gemeinden, wie genau dies auf Anschluss - und Benützungs gebührenpflichtige verteilt wird, solange das Verhältnismässigkeitsgebot (Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip, s. hinten Erw. 10 und 11) nicht verletzt wird. Voraussetzung für die Erhebung von Kausalabgaben (einschliesslich An- schlussgebühren) ist das Bestehen eines sog. Sondervorteils. Dieser wird im Bereich der Anschlussgebühren darin gesehen, dass die Kommune den "Abwasseranschluss", d.h. die abwassermässige Erschliessung für die fragliche Baute, zur Verfügung stellt. Da diese Überbauungsvoraussetzung (§ 32 Abs. 1 lit. b BauG) ist und diese Möglichkeit wiederum den eigentli- chen Wert von Bauland ausmacht, liegt es auf der Hand, dass der durch den Anschluss vermittelte Wertzuwachs eigentlich immer weit über den ge- forderten Anschlussgebühren liegt. Seit je her ist es aber üblich, die An- schlussgebühren an der tatsächlichen Beanspruchung der Abwasseranla- gen auszurichten. Dafür haben sich in Lehre und Rechtsprechung verschie- dene Kriterien entwickelt, die einen mehr oder weniger engen Zusammen- hang zu dem bei einer Baute anfallenden Abwasser aufweisen. Je weniger eng der Zusammenhang ist, umso mehr ist die Abgabenerhebung pau- schaliert. Nur bei ganz krassen Abweichungen vom Regelfall werden die Pauschalierungen durch zusätzliche Differenzierungen (die für sich aber - 14 - regelmässig auch wieder pauschalieren [z.B. Lagerhallenrabatt e]) aufge- brochen. Bei den Benützungsgebühren gehen die Anforderungen der Rechtsprechung weit über jene bei den Anschlussgebühren hinaus. Eine zunehmende Abstufung der Anschlussgebührenerhebungs möglich- keiten nach dem konkreten Abwasseranfall schafft eine entsprechend zu- nehmend grössere Finanzierungslücke zur Sollplanung nach der Generel- len Entwässerungsplanung. Insofern lassen sich die beiden dargestellten Seiten des Verursacherprinzips nicht gleichzeitig uneingeschränkt verwirk- lichen. Hier eine neue Lösung jenseits der gewachsenen Ansätzen in Lehre und Rechtsprechung zu etablieren, ist nach der Gewaltenteilung Sache der Gesetzgebung und nicht der Justiz. 8.5. Solange die Bemessung der Anschlussgebühren gestützt auf den Gebäu- deversicherungswert vom Bundesgericht immer noch als zulässig erachtet wird, kann vom FR, welches die Gebührenerhebung auf die BGF stützt, kein weitergehender Differenzierungsgrad verlangt werden (Protokoll, S. 9). Das Verursacherprinzip ist nicht verletzt und die entsprechende Rüge somit abzuweisen. 8.6. An dieser Folgerung ändern auch die im Vergleich zum Bundesrecht jün- geren Wiederholungen des Verursacherprinzips im kantonalen Recht nichts (vgl. § 23 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer [EG Umweltrecht, EG UWR; SAR 781.200] vom 4. September 2007). 9. 9.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass die Beschwerdegeg- nerin § 7 FR, der e ine weitere Reduktion für Härtefälle statuiert, hätte an- wenden müssen. 9.2. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie ist festzuhalten, dass der Gemeinde bei der Anwendung und Auslegung ihrer Bestimmungen ein weiter Ermes- sensspielraum zukommt, zumal die Rechtsetzun gsaufgabe im Erschlies- sungsabgaberecht ausdrücklich den Gemeinden übertragen ist (§ 34 Abs. 3 BauG). Die Schätzungskommission hat die vorinstanzlichen Entscheide daher zwar grundsätzlich vollumfänglich zu überprüfen, gleichzeitig hat sie aber unter den geg ebenen Voraussetzungen darauf zu ach ten, dass sie nicht leichthin ihr Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz setzt. Das Gericht auferlegt sich daher bei Eingriffen in vorinstanzliche Entscheide Zu- rückhaltung. Soweit diese sachlich vertretbar erscheine n und das Ermes- - 15 - sen pflichtgemäss wahrgenommen wurde, verzichtet die Schätzungskom- mission entsprechend a uf eine Berichtigung (AGVE 2002 , S. 495 f. , m.w.H.). Mit anderen Worten überprüft die Schätzungskommission Ermes- sensentscheide der Gemeinde nur auf Willk ür hin. Eine Korrektur erfolgt nur dann, wenn ein Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, d.h. zur tatsäch- lichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unum- strittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft ( Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O. , N 524; mit weiteren Hinweisen). 9.3. In Anbetracht, dass der Neubau der Beschwerdeführerin diverse Wasser - und Abwasseranschlüsse aufweist, die Anschlussgebühren bereits durch einen reduzierten Tarif ermässigt (§ 19 Abs. 7 FR und § 29 Abs. 2 FR) sowie gestützt auf § 7 Abs. 1 FR eine Reduktion von 50 % auf Hart - und Gebäudegrundflächen gewährt wurden, kann es nicht als unhaltbar ange- sehen werden, dass die Beschwerdegegnerin § 7 Abs. 1 FR, welcher über- dies als "Kann-Vorschrift" ausgestaltet ist, nicht (noch) weitergehend ange- wendet hat. Das Willkürverbot ist daher nicht verletzt. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin ist in dieser Hinsicht zu schützen, weshalb diese Rüge abzuweisen ist. 10. 10.1. Da die Beschwerdegegnerin nicht alle nötigen Unterlagen für die Beurtei- lung, ob das Kostendeckungsprinzip eingehalten ist, eingereicht habe, rügt die Beschwerdeführerin vorsorglich auch die Verletzung des Kostende- ckungsprinzips. 10.2. Das Kostendeckungsprinzip bedeutet, dass der Gesamtertrag der Gebüh- ren die gesamten Kosten des betreffenden Verwaltungszweiges nicht oder nur geringfügig übersteigen darf. Bei den Kausalabgaben für den Bau und Betrieb von Erschliessungsanlagen werden die einzelnen Bereiche (Strasse, Wasser, Abwasser) je als separater Verwaltungszweig betrachtet (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2637). Zum Gesamtaufwand sind nicht nur die laufenden Ausgaben des betreffen- den Verwaltungszweigs, sondern auch angemessene Rückstellungen, Ab- schreibungen und Reserven hinzuzurechnen ( Bundesgerichtsentscheid [BGE] 126 I 188; Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] vom 24. Oktober 2001 i.S. Genossenschaft G. Erw. II/3/a, S. 7 f. [auszugsweise publiziert in AGVE 2001, S. 177 ff.]). Die Überprüfung muss über einen grösseren Zeit- raum erfolgen (AGVE 1998, S. 197). Gewisse „Querfinanzierunge n“ sind dabei zulässig (BGE 126 I 190 f.). Die Funktion des Kostendeckungsprin- - 16 - zips liegt damit in erster Linie darin zu verhindern, dass die ihm unterwor- fenen Gebühren generell überhöht sind und zu fiskalischen Zwecken miss- braucht werden (vgl. Erw. 8.4.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 13. April 2000, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 101/2000, S. 526 ff., 530; Lukas Widmer , Das Le- galitätsprinzip im Abgaberecht, Zürich 1988, S. 57). 10.3. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist das Kostende- ckungsprinzip grundsätzlich auf die Abwasserentsorgung als Ganzes an- zuwenden (AGVE 2001, S. 178). Es kann jedoch geboten sein, getrennt zu untersuchen, ob die Investitionsausgaben verglichen mit den Baubeiträgen und Anschlussgebühren einerseits und die Unterhalts - und Betriebsauf- wendungen verglichen mit den Benützungsgebühren anderseits das Kos- tendeckungsprinzip einhalten. Nur so lässt sich verhindern, dass die bereits an die Kanalisation Angeschlossenen bei der Festsetzung des (durch die Gemeindeversammlung zu bes chliessenden) Abgaben tarifs die Benüt- zungsgebühren zu Lasten der Anschlussgebühren für Neuanschliessende ungerechtfertigt niedrig halten (AGVE 1987, S. 140 f.; VGE vom 24. Okto- ber 2001 i.S. Genossenschaft G. Erw. II/3/a/aa, S. 8; vgl. auch AGVE 1995, S. 179). Es gibt vorliegend allerdings keine Hinweise darauf, dass die Benützungs- gebühren in der Gemeinde Q. ungerechtfertigt tief gehalten werden. Von den Parteien wird dies auch nicht geltend gemacht. 10.4. Es fehlt in Bezug auf die Verletzung des Kostendeckungsprinzips nicht nur an einer substantiierten Rüge, sondern überhaupt an einer Rüge. Die blosse Behauptung, dass das Prinzip verletzt ist, reicht jedenfalls nicht aus (AGVE 2003, S. 105). Das Gericht hat nur dann Anlass zu einer wenigstens summarischen Prüfung, wenn die beiden Eigenwirtschaftsbetriebe in der aktuellen Gemeinderechnung (Beschwerdebeilage 14) grösser e Über- schüsse aufweisen würden (AGVE 2006, S. 368). Dies ist vorliegend nicht der Fall, da sich die Zahlen unauffällig präsentie- ren. Diese Ansicht teilt auch die Beschwerdeführerin (Protokoll , S. 10), weshalb auf die Frage der Verletzung des Kostendeckungsprinzips nicht weiter eingegangen werden muss. 11. 11.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, lediglich 2 Aussenhähne, 14 Hand- waschbecken, 3 Duschen und die Cafeteria an das öffentliche Wassernetz angeschlossen zu haben. Die 4 Toiletten, 6 Pissoirs und 2 Schuhputzanla- gen beziehen das Wasser aus der eigenen Meteorwasserversorgung. Die - 17 - Gebührenhöhe von Fr. 64'804.50 stehe in keinem Verhältnis zur absolut bescheidenen Wassernutzung im XY. Dasselbe gelte für die Abwasseran- schlussgebühr von Fr. 207'570.50. 11.2. Nach dem Äquivalenzprinzip muss die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis stehen zum Wert, den die staatliche Leistung für die Abgabepflichtigen hat. Ein gewisser Ausgleich im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung und das Interesse der Privaten an der Leistung ist zulässig, ebenso in beschränktem Ausmass eine Pauschalierung aus Gründen der Verwaltungsökonomie ( Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O. , N 2641). 11.3. Nach feststehender Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus der Ver- sorgung des Gebäudes erwächst. Dabei muss sich die Bemessung dieser Abgabe nicht notwendigerweise nach dem dem Gemeinwesen aus dem einzelnen Anschluss jeweils konkret en tstehenden Aufwand richten, son- dern es darf mittels schematischer Kriterien auf den dem Pflichtigen er- wachsenden Vorteil abgestellt werden (Urteil des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010, Erw. 3.2.; Urteil des Bundesgerichts 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009, Erw. 3.3.). Es müssen bei der Bemessung von Anschlussgebühren nicht alle Um- stände berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder der Abwasserbeseitigung beeinflussen. Diese Schemat isierung führt regelmässig dazu, dass ein- zelne Faktoren zu höheren Gebühren führen können, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder Abwas- seranfall haben. Diese Schematisierung erfolgt aus Praktikabilitätserwä- gungen. Es wird bei den einmalig zu entrichtenden Anschlussgebühren be- wusst in Kauf genommen, dass ein Tatbestand gebührenauslösend sein kann, obwohl er keinen Einfluss auf die effektiv benötigte Wassermenge oder produzierte Abwassermenge hat (vgl. für die Abwa sseranschlussge- bühren Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 , Erw. 2.). Dieser Effekt ist nicht nur bei der vorliegend herangezogenen Be- rechnungsmethode gestützt auf die BGF zu beobachten, sondern zum Bei- spiel auch bei der Berechnung d er Anschlussgebühren gestützt auf den Gebäudeversicherungswert (vgl. Erw. 8.5.). Die Rechtsprechung hält fest, dass die Gemeinden bei der Bemessung der Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversicherungswert für Bauten, welche einen extrem hohen oder extrem ni edrigen Wasserverbrauch haben (vor allem Industriebau- ten), Ausnahmebestimmungen vorsehen müssen. Demgegenüber hat das Bundesgericht dies für Wohnbauten bisher nie verlangt ( erwähntes Urteil - 18 - des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009, Erw. 2.1., mit weiterem Hinweis). 11.4. Es ist zunächst festzuhalten, dass die Bemessung der Anschlussgebühr anhand der BGF durchwegs als die Methode angesehen wird, welche den für den betroffenen Grundeigentümer entstehenden Vorteil am zuverläs- sigsten widerspiegelt (Urteil des Bundesgerichts 2C_101/2007 vom 22. Au- gust 2007, Erw. 4.4.). Dennoch hält das Bundesgericht sogar die aufgrund des Gebäudeversicherungswerts vorgenommene Schematisierung für zu- lässig. Um so mehr muss diese bei der Methode der Bemessung nach der BGF als zulässig erachtet werden. 11.5. Im vorliegenden Fall ist die Methode der Bemessung nach BGF zudem nicht zu beanstanden, da im FR die vom Bundesgericht für Industriebauten geforderte Ausnahme in § 19 Abs. 7 FR und § 29 Abs. 2 FR verankert ist. Überdies können die von der Beschwerdeführerin aufgezählten Wasseran- schlüsse und das daraus anfallende Abwasser im Quervergleich wohl nicht einmal als unbedeutend qualifiziert werden. Immerhin ist u.a. neben diver- sen Handwaschbecken und Duschen auch eine ganze Caf eteria, wo ge- kocht und Geschirr abgewaschen wird, angeschlossen. 11.6. Unter dem Blickwinkel, dass die Anschlussgebühr eine einmalige Gebühr ist und der geringe Wasserverbrauch auch bei den Benützungsgebühren wiederum berücksichtigt wird (nur 1/9 des bezogenen Frischwassers der Beschwerdeführerin wird als Berechnungsgrösse für den Schmutzwasser- anfall herangezogen), ist dem im Verhältnis zur BGF sicher immer noch eher geringe Wasserverbrauch und Abwasseranfall durch Anwendung des reduzierten Tarifs gemäss § 19 Abs. 7 FR resp. § 29 Abs. 2 FR genügend Rechnung getragen. Überdies wurde beim Abwasser auch für die Hartflä- chen noch ein Rabatt von 50 % gewährt. Im Übrigen ist es üblich, dass ein Gebäude nur eine Wasserzuleitung hat. Daraus kann die Beschwerdefüh- rerin nichts für sich ableiten. 11.7. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann bei einem über das Ganze gesehen gerechten Ver teilschlüssel vermutungsweise davon aus- gegangen werden, dass das Äquivalenzprinzip eingehalten ist (BGE 109 Ia 328 f.) Da eine gemeinsame Lösung zweifellos kostengünstiger ist als zahl- reiche individuelle Abwasserbeseitigungen, leuchtet die Annahme ein, dass der zu verteilende Kostenaufwand geringer ist als die Summe der in- dividuellen Vorteile (AGVE 2006, S. 368 = SKE 4-EB.2004.50025 vom 27. Juni 2006 i.S. M.H. gegen Einwohnergemeinde S., Erw. 5.3. f.; SKE - 19 - 4-EB.2001.50029 vom 24. Juni 2003 i.S. B AG gegen Einwohnergemeinde D., Erw. 7.3.1.). Es ist offensichtlich, dass bei Spezialanlagen die Bruttogeschossfläche als Bemessungsgrundlage im Einzelfall wegen der Besonderheit des Betrie- bes zu unverhältnismässigen Belastungen führen kann. Das Bundesgericht hat im Zusammenhang mit der Bemessung der Kanalisationsanschlussge- bühr für ein Sägewerk eine dem Äquivalenzprinzip widersprechende Ab- gabe bejaht, weil in diesem Fall die Berechnungsweise der Anschlussge- bühr aufgrund der gesamten Grundstücksfläche (nicht nur auf grund der Bruttogeschossfläche wie im vorliegenden Fall) den Umstand unberück- sichtigt lässt, dass die fragliche Liegenschaft aufgrund ihrer Nutzung einen sehr geringen Abwasseranfall aufweist und vom gesamten Grundstück nur eine geringe Fläche überbaut wird, so dass die flächenabhängige Kompo- nente der Anschlussgebühr ein zu starkes Gewicht er hält (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.425/1996 vom 1. Mai 1998, Erw. 6c, publiziert in ZBl 2003, 548, 550). Von einer unverhältnismässigen Belastung ist auch die Schätzungskommission in einem Fall ausgegangen, in dem die Vorinstanz einen Zimmerei-Betrieb nach der Bruttogeschossfläche dem nicht weiter abgestuften Einheits-Abwasseranschlussgebührentarif von Wohnbauten unterstellt hat (SKE 4-EB.2000.50036 vom 18. Januar 2002 i. S. A.B. ge- gen Einwohnergemeinde B., Erw. 5.2.). In den vorzitierten Entscheiden war jeweils ein Einheits-Abwasseran- schlussgebührentarif zu beurteilen. Die insbesondere auf Wohnbauten ausgerichteten Tarife sind für Industriebauten wegen der grossen Verschie- denheit der möglichen Nutzungen problematisch, so dass das Vorliegen von Spezialbauten zu Recht bejaht worden ist. Anders präsentiert sich die Rechtslage im vorliegenden Fall. Das FR der Gemeinde Q. sieht nicht le- diglich einen einheitlichen Flächentarif vor, vielmehr wird gemäss § 19 Abs. 7 FR resp. § 29 Abs. 2 FR für gewerbliche und industrielle Lagerflächen ohne oder mit unbedeutendem Abwasseranfall eine Gebühr nach reduzier- ten Ansätzen erhoben (vgl. insbesondere Urteil des Bundesgericht s 2C_101/2007 vom 22. August 2007; Protokoll, S. 11). 11.8. Der Rabatt für Lagerflächen im Vergleich zum Normaltarif erscheint ange- messen. Es wird damit das Vorliegen einer Spezialanlage berücksichtigt, so dass von einem über das Ganze gesehen gerechten Verteilschlüssel für Lagerhallen ausgegangen werden kann. Die Vermutung, wonach bei ei- nem über das Ganze gesehen gerechten Verteilschlüssel das Äquivalenz- prinzip eingehalten wird, ist im vorliegenden Fall nicht widerlegt. - 20 - 11.9. Auch eine empirische Kontrolle nach de r Erfahrung und dem Fachwissen der Mitglieder der Schätzungskommission lässt die vorliegend in Frage ste- henden Anschlussgebühren nicht als unangemessen erscheinen (vgl. na- mentlich Urteil des Bundesgerichts 2C_101/2007 vom 22. August 2007). 11.10. Eine Reduktion der Anschlussgebühr (gestützt auf § 7 Abs. 1 FR ) unter dem Titel des Äquivalenzprinzips ist nicht geboten und die entsprechende Rüge daher abzuweisen. 12. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die von der Beschwer- degegnerin verfügten Gebühren recht mässig erhoben wurden und keine Gründe für eine zusätzliche Reduktion vorliegen. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 13. Für die Aufteilung der Verfahrenskosten und die Verlegung der Parteikos- ten gelten die allgemeinen Regeln; massgebend ist somit der Prozessaus- gang (§ 31 Abs. 2 und § 32 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführerin unter- liegt, weshalb sie die Verfahrenskosten zu tragen hat. Die Zusprechung ei- ner Parteientschädigung für die Beschwerdegegnerin entfällt mangels Ver- tretung (vgl. § 29 VRPG). 14. Von Gesetzes wegen wäre gegen den vorliegenden Entscheid als Rechts- mittel die Beschwerde in öffentlich -rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gegeben. In seinem Entscheid 2C_390/2009, 2C_391/2009 vom 14. Januar 2010 hat das Bundesgericht indessen festgehalten, dass hier vorderhand Beschwerde an das kantonale Verwaltungsgericht zu füh- ren ist. Das Gericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. 2.1. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'500.00, der Kanzleigebühr von Fr. 264.00 sowie den Auslagen von Fr. 271.00, zu- sammen Fr. 7'035.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezahlen. - 21 - 2.2. Nach Abzug des von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschus- ses von Fr. 6'500.00 hat sie noch Verfahrenskosten von Fr. 535.00 zu be- zahlen. 3. Es werden keine Parteikosten ersetzt. Zustellung - Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Voser Rechtsanwälte, Stadtturm- strasse 19, 5401 Baden (2, für sich und zuhanden seiner Mandantin) - Gemeinderat Q. Mitteilung - Mitwirkende Kommissionsmitglieder - Gerichtskasse (intern) Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde- schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be- gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der an- gefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind bei- zulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrec htspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezember 2008). Aarau, 11. Januar 2012 Schätzungskommission nach Baugesetz Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: E. Hauller G. Bruder-Wismann