<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00319</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215254&amp;W10_KEY=4467101&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00319</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.06.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung; Umnutzung eines Wohnhauses zu sexgewerblichen Zwecken; Verwirkung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.<br/><br/>Nachträgliche baurechtliche Bewilligungsfähigkeit einer zonenfremden Nutzungsänderung einer Wohnliegenschaft zu sexgewerblichen Zwecken. Die Umnutzung einer Wohnung in einen Erotikbetrieb stellt eine wesentlich andere und immissionsreichere Nutzung dar, die gemäss geltendem Recht nicht bewilligungsfähig ist (E. 2). Die Frage, ob eine baurechtliche Bewilligung bei rechtzeitiger Gesuchseinreichung hätte bewilligt werden können, beurteilt sich nach dem Recht, welches zum Zeitpunkt der Errichtung der Baute beziehungsweise demjenigen der Umnutzung massgebend war. Die Bewilligungsfähigkeit der nachgesuchten Nutzungsänderung ist auch nach dem im Zeitpunkt vor 1994 geltenden Recht zu verneinen (E. 3). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wurde vorliegend mangels Einschreiten der Behörden durch Zeitablauf verwirkt, zumal die sexgewerbliche Nutzung bereits mehr als 30 Jahre vor dem Wiederherstellungsbefehl begann (E. 4).<br/><br/>Gutheissung; abweichende Meinung des Gerichtsschreibers.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISMASSSTAB">BEWEISMASSSTAB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EROTIKSALON">EROTIKSALON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ETABLISSEMENT">ETABLISSEMENT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTGLÃUBIGKEIT">GUTGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBLICHE NUTZUNG">SEXGEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSMAXIME">UNTERSUCHUNGSMAXIME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNGSFRIST">VERWIRKUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: 30 JAHRE">30 JAHRE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 309 Abs. I lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II lit. a RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 662 ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. III BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=26443" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00319</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Juni 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Basil Cupa. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Befehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Stadtpolizei ZÃ¼rich stellte in ihrem Nutzungsbericht vom 9. Dezember 2010 fest, dass die Liegenschaft an der C-Strasse 01 in ZÃ¼rich (Katasternummer 02) weitestgehend sexgewerblich genutzt wird. Mangels ZonenkonformitÃ¤t verweigerte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich dem EigentÃ¼mer, A, mit Bauentscheid vom 31. August 2011 die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r eine teilweise Umnutzung der Liegenschaft zu sexgewerblichen Zwecken und ordnete die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands an.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht bestÃ¤tigte diesen Entscheid am 11. April 2014.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A mit Eingabe vom 22. Mai 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Umnutzung der vier Obergeschosse und des Dachgeschosses, eventualiter die RÃ¼ckweisung ans Baurekursgericht.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 19. Juni 2014 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Am 14. Juli 2014 beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprache einer angemessenen ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 4. September 2014 hielt A an seinen AntrÃ¤gen fest, und die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete am 18. September 2014 auf Vernehmlassung.</p> <p class="Urteilstext">Am 18. Dezember 2014 beschloss das Verwaltungsgericht, einen Amtsbericht Ã¼ber die Nutzung der Liegenschaft C-Strasse 01 von spÃ¤testens 1970 bis Dezember 1994 einzuholen sowie D, Vorsteher des Konkursamts E, als Zeugen einzuvernehmen. </p> <p class="Urteilstext">Die Stadtpolizei teilte dem Verwaltungsgericht mit Schreiben vom 6. Februar 2015 mit, dass hinsichtlich der Erstellung eines Amtsberichts keinerlei Akten fÃ¼r den Zeitraum vor Dezember 1994 mehr vorhanden seien. Hierzu nahm A am 4. MÃ¤rz 2015 dahingehend Stellung, dass D als Zeuge einzuvernehmen sei. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich wÃ¼rdigte die getÃ¤tigten AbklÃ¤rungen mit Schreiben vom 4. MÃ¤rz 2015 als wenig gewinnbringend.</p> <p class="Urteilstext">Am 19. Mai 2015 vernahm das Verwaltungsgericht D als Zeugen ein und fÃ¼hrte eine Ã¶ffentliche Schlussverhandlung durch.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Verfahren ist die nachtrÃ¤gliche baurechtliche BewilligungsfÃ¤higkeit einer zonenfremden NutzungsÃ¤nderung einer Wohnliegenschaft zu sexgewerblichen Zwecken zu beurteilen.</p> <p class="Urteilstext">Die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen und die von den Parteien vorgebrachten RÃ¼gen konzentrieren sich auf beweisrechtliche Fragen. Das Verwaltungsgericht wendet gemÃ¤ss § 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) das Recht von Amtes wegen an und wÃ¼rdigt die Beweise frei (Kaspar PlÃ¼ss in: <span>Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG]</span>, § 7 N. 136, 164 ff., 173 f.). Vorneweg ist zu prÃ¼fen, ob, und falls ja, gestÃ¼tzt auf welche rechtlichen Grundlagen eine nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r die zonenfremde NutzungsÃ¤nderung der fraglichen Wohnliegenschaft zulÃ¤ssig erscheint.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die <i>BewilligungsfÃ¤higkeit</i> eines Bauvorhabens setzt <i>gemÃ¤ss geltendem Recht</i> nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) voraus, dass die geplante Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das fragliche GrundstÃ¼ck befindet sich in der Quartiererhaltungszone QI5b, fÃ¼r welche ein Wohnanteil von 60 % vorgeschrieben ist. Die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) bestimmt in Art. 24c Abs. 3, dass der Betrieb sexgewerblicher Salons oder vergleichbarer Einrichtungen bei einem Wohnanteil von mindestens 50 % unzulÃ¤ssig ist. Der Betrieb derartiger Etablissements in Liegenschaften der vorliegend zu beurteilenden Quartiererhaltungszone kann stark stÃ¶rende ideelle Immissionen verursachen und ist gemÃ¤ss geltendem Recht daher grundsÃ¤tzlich nicht bewilligungsfÃ¤hig (VGr, 25. April 2012, VB.2011.00732, E. 2.1 und E. 4.2â4.4; 21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.8).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Umnutzung einer Wohnung in einen Erotikbetrieb stellt eine wesentlich andere und immissionsreichere Nutzung dar, und ist daher gemÃ¤ss § 309 Abs. 1 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligungspflichtig (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 4.3.1). Die zu beurteilenden NutzungsÃ¤nderungen wurden im vorliegenden Fall von einem der Vorbesitzer des jetzigen EigentÃ¼mers eigenmÃ¤chtig vorgenommen, ohne vorgÃ¤ngig um die hierfÃ¼r notwendige baurechtliche Bewilligung zu ersuchen. Das Bewilligungserfordernis fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung einer Baute ist allgemein bekannt und muss selbst einem juristischen Laien bei der Anwendung der gebotenen Sorgfalt als bekannt gelten (BGr, 19. August 2003, 1P.198/2003, E. 3.4; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00459, E. 6.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die ZulÃ¤ssigkeit eines entsprechenden Nutzungsverbots in Bauzonen mit erhÃ¶htem Wohnanteil entspricht konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (grundlegend RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1 [volle BegrÃ¼ndung]), die vom Bundesgericht bereits mehrfach Ã¼berprÃ¼ft und bestÃ¤tigt wurde (BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 2.6; 9. Oktober 2008, 1C_230/2008, E. 4.3; 5. Mai 2003, 1P.771/2001 und 1P.773/2001, E. 9.2). Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet weder das sexgewerbliche Nutzungsverbot noch behauptet er, die sexgewerbliche Umnutzung der Liegenschaft sei nach geltendem Recht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da der BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼ber keine Bewilligung fÃ¼r den Betrieb eines Sexsalons verfÃ¼gt, ist die derzeitige sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft als rechtswidrig zu qualifizieren. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Bauten, die ohne Bewilligung genutzt oder erstellt wurden, grundsÃ¤tzlich ihrer ursprÃ¼nglichen Nutzung zuzufÃ¼hren oder zu beseitigen (BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001 und 1P.773/2001, E. 7). Bevor allerdings die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet wird, ist jeweils zu prÃ¼fen, ob die strittige Umnutzung der Baute <i>nachtrÃ¤glich bewilligt</i> werden kann (<span>BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 2.1)</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Frage, ob eine baurechtliche Bewilligung bei rechtzeitiger Gesuchseinreichung hÃ¤tte bewilligt werden kÃ¶nnen, beurteilt sich nach dem Recht, welches zum Zeitpunkt der Errichtung der Baute beziehungsweise demjenigen der Umnutzung massgebend war (VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00459, E. 4 mit weiteren Hinweisen zu Literatur und Rechtsprechung; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., ZÃ¼rich 2011, S. 482). Schon seit Ende 1994 ist die Stadt ZÃ¼rich konstant restriktiv bei der Bewilligung sexgewerblicher Salons in Bauzonen mit erhÃ¶htem Wohnanteil vorgegangen (vgl. BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 4a), weshalb der BeschwerdefÃ¼hrer behauptet, die Umnutzung der Liegenschaft sei auf einen Zeitpunkt vor Dezember 1994 zu datieren und nach damals gÃ¤ngiger Praxis bewilligungsfÃ¤hig gewesen. Zu diesem Zeitpunkt kam die Bau- und Zonenordnung 1963 (BauO 1963) als massgebender Erlass zur Anwendung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Verwaltungsgericht hat sich bereits mehrfach mit der Frage nach der BewilligungsfÃ¤higkeit sexgewerblicher Ateliers in Wohnzonen gemÃ¤ss altem Recht befasst. Es verneinte dabei stets, dass eine Bewilligung hÃ¤tte erteilt werden kÃ¶nnen (eingehend VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00459, E. 4.2â4.3; siehe auch VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 1; 21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.6â3.7; 24. Oktober 2001, VB.2001.00073, E. 4). Dies hat â entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers â aufgrund konstanter Rechtsprechung ebenso fÃ¼r den vorliegenden Fall zu gelten. Der Umstand, dass die Rechtslage vor 1994 mit einer gewissen Rechtsunsicherheit behaftet war, Ã¤ndert grundsÃ¤tzlich nichts an der zu verneinenden BewilligungsfÃ¤higkeit (VGr, 24. Oktober 2001, VB.2001.00073, E. 4c/cc). Es lÃ¤sst sich demnach festhalten, dass die Umnutzung der Liegenschaft als sexgewerbliches Atelier auch vor 1994 nicht hÃ¤tte bewilligt werden kÃ¶nnen. <span>Die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wurde in der Folge ins geschriebene Recht Ã¼berfÃ¼hrt und gilt gemÃ¤ss Art. 24c Abs. 3 BZO auch nach heutigem Recht. Somit lÃ¤sst sich die BewilligungsfÃ¤higkeit der nachgesuchten NutzungsÃ¤nderung weder nach dem im Zeitpunkt vor 1994 geltenden noch nach dem aktuellen Recht bejahen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nach dem Gesagten bleibt zu prÃ¼fen, ob die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands mangels Einschreiten der BehÃ¶rden durch Zeitablauf <i>verwirkt</i> wurde. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die behÃ¶rdliche Befugnis, vom GrundeigentÃ¼mer die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, mit Blick auf die in Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerte Pflicht zum Handeln nach Treu und Glauben sowie aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt, sofern der Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung keine anderen gewichtigen Interessen, insbesondere solche der Ã¶ffentlichen Sicherheit und Ordnung (z.<span> </span>B. eine Gefahr fÃ¼r die Sicherheit der Bewohner oder der Passanten), entgegenstehen. Diese Frist wurde in Anlehnung an die ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum gemÃ¤ss Art. 662 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) festgelegt und erfÃ¼llt nebst der Verwirklichung des Interesses am HerbeifÃ¼hren von Rechtssicherheit nicht zuletzt eine beweisrechtliche Funktion, da es dem GrundeigentÃ¼mer kaum mÃ¶glich und auch nicht zumutbar ist, einen weiter als 30 Jahre zurÃ¼ckliegenden Zustand zu beweisen (siehe zum Ganzen BGE 136 II 359 E. 8; 107 Ia 121 E. 1a und 1c; zur ZulÃ¤ssigkeit kÃ¼rzerer Verwirkungsfristen: BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 3a und 5b; siehe ferner VGr, 10. September 2012, VB.2012.00081, E. 5; 14. Februar 2007, VB.2006.00488, E. 2.1; 29. September 2000, VB.2000.00208, E. 4c; zur behÃ¶rdlichen Duldung eines rechtswidrigen Zustands: RenÃ© Wiederkehr/Paul Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 2036 ff.; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2010, Rz. 652 ff.). Bedeutsam ist deshalb, ab welchem Zeitpunkt von einer sexgewerblichen Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft auszugehen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz wies den Rekurs des heutigen BeschwerdefÃ¼hrers zurÃ¼ck, da aufgrund der Akten davon auszugehen sei, dass die Liegenschaft C-Strasse 01 erst "um die Mitte der 90er Jahre mehr und mehr sexgewerblich genutzt wurde" und keine Urkunden oder anderweitige verlÃ¤ssliche Beweismittel zum Zeitpunkt des Beginns dieser Umnutzung zur VerfÃ¼gung stÃ¼nden. Ebenso ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, dass sich nichts Konkretes zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers, beispielsweise aus den vorgelegten TelefonbucheintrÃ¤gen, herleiten lasse. Dementgegen vertritt der BeschwerdefÃ¼hrer die Meinung, die Vorinstanz habe in fehlerhafter antizipierter BeweiswÃ¼rdigung die offerierten Beweise gehÃ¶rsverletzend ignoriert und all diejenigen Sachverhaltselemente ausser Betracht gelassen, welche zu seinen Gunsten sprÃ¤chen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>In diesem Zusammenhang ist mit Blick auf § 7 Abs. 1 und 4 VRG, wie bereits eingangs erwÃ¤hnt, nochmals darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen abklÃ¤rt und die Beweise frei wÃ¼rdigt. Die Untersuchungsmaxime und Grundsatz der <i>freien BeweiswÃ¼rdigung</i> verleihen dem Verwaltungsgericht die fÃ¼r die Entscheidfindung notwendige Autonomie sowohl hinsichtlich der Beweiserhebung als auch der BeweiswÃ¼rdigung (siehe PlÃ¼ss, § 7 N. 10 ff. und N. 134 ff., insb. N. 135).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Aufgrund der KomplexitÃ¤t des Sachverhalts und mit Blick auf die vom BeschwerdefÃ¼hrer offerierten Beweise beschloss das Verwaltungsgericht, zunÃ¤chst einen Amtsbericht Ã¼ber die Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft einzuholen. Wie dem Schreiben der Stadtpolizei ZÃ¼rich vom 6. Februar 2015 zu entnehmen ist, ergaben die AbklÃ¤rungen bei der technischen ErmittlungsunterstÃ¼tzung und der zentralen Datenverarbeitung, dass keinerlei Akten betreffend die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers fÃ¼r den Zeitraum vor 1994 (mehr) vorhanden sind. Das Verwaltungsgericht beschloss ferner, den Vorsteher des Konkursamts E anlÃ¤sslich der Verhandlung vom 19. Mai 2015 als Zeugen einzuvernehmen, da sich die streitbetroffene Liegenschaft einst in der Konkursmasse eines Vorbesitzers des heutigen EigentÃ¼mers befand. Die Zeugenbefragung von D zeigte, dass mehrere Vorbesitzer der Liegenschaft im Milieu tÃ¤tig waren und im Zuge der HandÃ¤nderung von F an G am 10. Januar 1986 ein signifikanter Preisanstieg zu verzeichnen war, obschon die Liegenschaft nie renoviert wurde und sich demgemÃ¤ss in einem schlechten Zustand befand. Der Konkursverwalter erklÃ¤rt sich den fÃ¼r die damaligen VerhÃ¤ltnisse deutlichen Anstieg im Verkaufspreis von Fr. 380'000.- mit einer entsprechenden Nutzung, die eine hÃ¶here Rendite ermÃ¶glichte. Es sei zwar nur eine Vermutung, dass die Liegenschaft unter dem EigentÃ¼mer F, der sie wiederum im Jahr 1975 vom Ehepaar H erwarb, sexgewerblich umgenutzt wurde. Diese Vermutung stehe aufgrund der involvierten Personen aber auf "guten FÃ¼ssen". Zufolge der EinschÃ¤tzung des Zeugen war F ein bekannter ImmobilienhÃ¤ndler beziehungsweise Spekulant und G sei eine "absolute Milieufigur" gewesen. So sei beispielsweise die Nachbarliegenschaft an der C-Strasse 03, die ebenfalls G gehÃ¶rte, nachweislich sexgewerblich genutzt worden. Der Vorbesitzer, welcher die Liegenschaft aus der Konkursmasse von G im Jahr 1993 erwarb, bestÃ¤tigte zudem mit Schreiben vom 3. September 2014, dass die Liegenschaft bereits frÃ¼her sexgewerblich genutzt worden sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft vor 1994 liegt mittlerweile Ã¼ber zwanzig Jahre zurÃ¼ck. Dieser Umstand kann nicht ohne Folgen auf das im vorliegenden Fall anzusetzende <i>Beweismass</i> sein. Die Vorinstanz ging davon aus, dass die sexgewerbliche Nutzung vor 1994 im Sinn eines Regelbeweismasses der vollen Ãberzeugung anhand von Urkunden oder durch anderweitige verlÃ¤ssliche Beweismittel durch den GrundeigentÃ¼mer zu belegen sei. Es ist indes typisch fÃ¼r die ersitzungsÃ¤hnliche Natur der behÃ¶rdlichen Verwirkungsfrist, dass in aller Regel keine amtlichen Urkunden vorhanden sind, welche Ã¼ber die illegale NutzungsÃ¤nderung Auskunft zu geben vermÃ¶chten. Die Erbringung eines strikten Beweises ist bei dieser Ausgangslage dem GrundeigentÃ¼mer kaum mÃ¶glich und nicht zumutbar (vergleichbar VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00565, E. 5.3). Es erschiene angesichts der FÃ¼lle der vorhandenen Indizien, die fÃ¼r eine vor das Jahr 1994 zurÃ¼ckreichende sexgewerbliche Nutzung sprechen, nachgerade willkÃ¼rlich, wenn diese Indizien bei der BeweiswÃ¼rdigung vollkommen ausser Acht gelassen wÃ¼rden (siehe dazu PlÃ¼ss, § 7 N. 25 ff., insb. N. 28). Im vorliegend zu beurteilenden Einzelfall ist aufgrund der Akten und nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die streitbetroffene Liegenschaft in den spÃ¤ten 70er- oder den frÃ¼hen 80er-Jahren vom damaligen EigentÃ¼mer F sexgewerblich umgenutzt wurde, um die Rendite dieser in schlechtem baulichen Zustand befindlichen Liegenschaft aufgrund ihrer gÃ¼nstigen geografischen Lage zu maximieren. Auch die darauf folgende Nutzung ist aufgrund der vorliegend erhobenen Beweise als sexgewerblich zu qualifizieren. Somit erÃ¼brigen sich weitergehende SachverhaltsabklÃ¤rungen, da nicht zu erwarten ist, dass diese ein anderes Bild ergÃ¤ben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Der Zeitpunkt des behÃ¶rdlichen Einschreitens ist mit dem Bauentscheid der Bausektion des Stadtrats auf den 31. August 2011 zu datieren. Die 30-jÃ¤hrige behÃ¶rdliche Verwirkungsfrist, deren Einhaltung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erlauben wÃ¼rde, begann demzufolge im Jahr 1981 zu laufen. FÃ¼r diesen Zeitraum ist, wie vorgÃ¤ngig ausgefÃ¼hrt, davon auszugehen, dass die streitbetroffene Liegenschaft bereits sexgewerblich genutzt wurde. Die BaubehÃ¶rde hÃ¤tte die MÃ¶glichkeit gehabt, bereits vor dem Jahr 1981 oder jedenfalls danach einzuschreiten und damit eine zonenkonforme Nutzung der Liegenschaft gegenÃ¼ber dem GrundeigentÃ¼mer durchzusetzen (vgl. BGr, 9. Mai 1979, publiziert in ZBl 1980 S. 72 E. 3b). Ob die BaubehÃ¶rde wÃ¤hrend dieser Zeit Kenntnis von der Art und Weise der Liegenschaftsnutzung hatte, kann offenbleiben, da sie bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt und angesichts des notorischen Milieucharakters des Quartiers von den VorgÃ¤ngen hÃ¤tte Kenntnis haben mÃ¼ssen und sich dieses Wissen folglich anrechnen lassen muss (BGE 107 Ia 121 E. 1c; VGr, 25. April 2012, VB.2011.00732, E. 5.2). Ein Einschreiten nach mehr als 30 Jahren lÃ¤sst sich mit dem Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben nicht vereinbaren (vgl. Art. 5 Abs. 3 BV). Unter diesem UmstÃ¤nden ist nicht ausschlaggebend, dass sich der BeschwerdefÃ¼hrer vorliegend nicht auf GutglÃ¤ubigkeit berufen kann (vgl. vorn E. 2 und 3).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Trotz Ablauf der behÃ¶rdlichen Verwirkungsfrist ist der rechtmÃ¤ssige Zustand nur wiederherzustellen, sofern in Anwendung des <i>VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips</i> gewichtige Ã¶ffentliche Interessen, im Besonderen solche der Ã¶ffentlichen Sicherheit und Ordnung, das Interesse des GrundeigentÃ¼mers an der Beibehaltung des zonenwidrigen Zustands mit Blick auf die in Art. 26 BV niedergelegte Eigentumsgarantie Ã¼berwiegen (BGE 136 II 359, E. 9). So ist das Ã¶ffentliche Interesse, in Wohnzonen keine sexgewerblichen Einrichtungen zuzulassen, grundsÃ¤tzlich erheblich (BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 3.4). Mit der auf den 1. Januar 2013 in Kraft getretenen Prostitutionsgewerbeverordnung der Stadt ZÃ¼rich erfordert der Betrieb eines Sexateliers nicht nur eine entsprechende Nutzungsbewilligung, sondern gestÃ¼tzt auf Art. 11 auch eine Betriebsbewilligung. Ãberdies sieht die Strategie des Stadtrats vor, sexgewerbliche Betriebe in periphere Quartiere mit geringem Wohnanteil zu verlagern, um in zentrumsnahen Quartieren dringend benÃ¶tigten Wohnraum im Sinn eines sozioÃ¶konomischen Strukturwandels zur VerfÃ¼gung stellen zu kÃ¶nnen. Im vorliegenden Fall ist allerdings der notorische Milieucharakter des Quartiers, in welchem sich die streitbetroffenen Liegenschaft befindet, von massgeblicher Bedeutung. Der Ruf des Quartiers wird durch die sexgewerbliche Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft angesichts zahlreicher in der Umgebung befindlichen Etablissements nicht negativ beeinflusst. Ebenso ist deren sexgewerbliche Nutzung augenfÃ¤llig und den Anwohnern bekannt. Dies fÃ¼hrt dazu, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands dasjenige des privaten GrundeigentÃ¼mers an der Beibehaltung der sexgewerblichen Nutzung im vorliegend zu beurteilenden Einzelfall nicht zu Ã¼berwiegen vermag. Es sind auch sonst keine besonders gewichtigen Interessen (etwa eine Gefahr fÃ¼r die Sicherheit der Bewohner oder der Passanten) erkennbar, aus denen sich eine Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands aufdrÃ¤ngen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 11. April 2014 sowie der Bauentscheid des Stadtrats vom 31. August 2011 aufzuheben. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich ist infolge Verwirkung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands dazu einzuladen, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung der vier Obergeschosse und des Dachgeschosses der Liegenschaft C-Strasse 01 zu erteilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kostenpflichtig. Sie hat die Gerichtskosten, ebenso wie die Kosten des Rekursverfahrens, vollumfÃ¤nglich zu tragen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem hat sie dem obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrer angesichts des durch die ProzessfÃ¼hrung verursachten erheblichen Aufwands, der eine anwaltliche Vertretung erforderlich machte, eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren im Umfang von insgesamt Fr. 4'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG, vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 47 ff.).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 11. April 2014 sowie der Bauentscheid des Stadtrats vom 31. August 2011 aufgehoben. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich wird eingeladen, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung der vier Obergeschosse und des Dachgeschosses der Liegenschaft C-Strasse 01 zu erteilen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten und die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 4'180.-werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Abweichende Meinung des Gerichtsschreibers:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Gerichtsschreiber ist der Auffassung, die Beschwerde sei aus rechtlichen ErwÃ¤gungen abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist grosse ZurÃ¼ckhaltung geboten bei der Deutung einer behÃ¶rdlichen UntÃ¤tigkeit als Duldung. Das Bundesgericht mass das Verhalten der BaubehÃ¶rden in vergleichbaren FÃ¤llen bislang nie am Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben im Sinn von Art. 5 Abs. 3 BV, da dieses Privaten keine rechtlich durchsetzbaren AnsprÃ¼che zugesteht, sondern lediglich an dem in Art. 9 BV verankerten und grundrechtlich geschÃ¼tzten Vertrauensschutz. Selbst wenn die BaubehÃ¶rden durch eine langjÃ¤hrige Duldung eines baurechtswidrigen Zustands einen Vertrauenstatbestand schaffen, kann sich der durch den Wiederherstellungsbefehl belastete GrundeigentÃ¼mer nur dann auf den in Art. 9 BV verankerten Vertrauensschutz berufen, wenn er die Rechtswidrigkeit bei zumutbarer Sorgfalt nicht hÃ¤tte erkennen kÃ¶nnen, und insofern <i>gutglÃ¤ubig</i> ist (</span>BGE 111 Ib 213, E. 6a; BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 3.3; 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 4c<span>). Die Rechtsfigur des Vertrauensschutzes bezweckt nÃ¤mlich, dass die rechtlichen Konsequenzen eines Defekts der Rechtsposition des GutglÃ¤ubigen aufgehoben oder abgeschwÃ¤cht werden. Nur wer selbst gutglÃ¤ubig handelt, kann sich gegenÃ¼ber einem anderen auf den Vertrauensschutz berufen, um daraus Rechte abzuleiten (BGE 136 II 359, E. 7.1; </span>Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel etc. 1983, S. 18 f., 91 ff., 231; Christoph Rohner in: St. Galler Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfassung, 2. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2014, Art. 9 N. 42; ferner <span>Heinrich Honsell in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I, 5. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2014, Art. 2 N. 50 und Art. 3 N. 3, 42); andernfalls handelt er rechtsmissbrÃ¤uchlich</span><span> oder zumindest entgegen der Maxime, wonach der einzelne durch sein unkorrektes Verhalten keine Vorteile erlangen darf (vgl. Weber-DÃ¼rler, S. 92).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Selbst bei langjÃ¤hriger Duldung eines baurechtswidrigen Zustands kann sich der Grund­eigentÃ¼mer dann nicht auf den Vertrauensschutz berufen, wenn er die Rechtswidrigkeit der NutzungsÃ¤nderung bei zumutbarer Sorgfalt hÃ¤tte erkennen kÃ¶nnen, also insofern <i>bÃ¶sglÃ¤ubig</i> ist. Das Bewilligungserfordernis fÃ¼r die Umnutzung einer Wohnung in ein Sexetablissement ist allgemein bekannt und fÃ¼r jedermann ohne Weiteres erkennbar (BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 3.2). Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, da der BeschwerdefÃ¼hrer als Rechtsanwalt Ã¼ber besondere Kenntnis der Materie verfÃ¼gt. Es ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, dass er die Liegenschaft in vollem Wissen um die rechtswidrige sexgewerbliche Nutzung zu Spekulationszwecken erwarb, allerdings in der Hoffnung, dass ihm hierfÃ¼r eine nachtrÃ¤gliche Baubewilligung erteilt wÃ¼rde. Er durfte sich bei dieser Ausgangslage nicht auf die ZulÃ¤ssigkeit der bereits von den VoreigentÃ¼mern ausgeÃ¼bten sexgewerblichen Nutzung verlassen. Im Gegenteil ist ihm anzurechnen, dass seine RechtsvorgÃ¤nger die notwendige Umnutzungsbewilligung nicht eingeholt haben (BGr, 19. August 2003, 1P.198/2003, E. 3.4, mit Hinweisen; <span>ferner <span>Beatrice Weber-DÃ¼rler, Neuere Entwicklungen des Vertrauensschutzes, ZBl 103/2002, S. 281 ff., 301 f.</span>).</span> Angesichts dieser UmstÃ¤nde ist die GutglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers klar zu verneinen und das Vorliegen eines Vertrauenstatbestands scheidet somit von vornherein aus (vgl. auch VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als GrundeigentÃ¼mer, dem kein Vertrauensschutz zukommt, musste der BeschwerdefÃ¼hrer in Kauf nehmen, dass die BaubehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die ihm daraus erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigen, zumal er am GebÃ¤ude selbst keine wesentlichen Ãnderungen vornahm und der Wiederherstellungsbefehl lediglich die Liegenschaftsnutzung, nicht aber deren Bestand betrifft (vergleichbar BGr, 18. Juli 2012, 1C_83/2012, E. 3.4).<span> </span>Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r richtiges Protokoll,<br/> der Gerichtsschreiber</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>