<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.1999.00020</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105820&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.1999.00020</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.11.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Schenkungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewertung von Grundstücken<br/><br/>Nichtberücksichtigung eines vom Beschenkten dem Schenker eingeräumten Wohnrechts, weil das Servitut nicht anlässlich der Schenkung, sondern 14 Monate später begründet worden ist (E. 3).<br/>Formelle Anforderungen an ein amtliches Gutachten zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken (E. 5).<br/>Ausführungen zur minimalen Begründungsdichte einer Verkehrswertschätzung mit Bezug auf Ertragswert und Realwert (Land- und Gebäudewert) (E. 6). Bei der Ermittlung des Ertragswerts kommt es auf die Mieterträge an, die aufgrund der konkreten Verhältnisse einer Liegenschaft und der lokalen Gegebenheiten erzielt werden können (E. 6b). Bei der Ermittlung des Landwerts sind Dienstbarkeiten, erhebliche Immissionen sowie durch Baulinien verursachte Nutzungsbeschränkungen zu berücksichtigen (E. 6c).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTSGUTACHTEN">AMTSGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISKRAFT">BEWEISKRAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSGRUNDLAGEN">BEWERTUNGSGRUNDLAGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBVORBEZUG">ERBVORBEZUG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEGENLEISTUNG">GEGENLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMISCHTE SCHENKUNG">GEMISCHTE SCHENKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDDIENSTBARKEIT">GRUNDDIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTKONFORMITÃT">MARKTKONFORMITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZSERVITUT">PARKPLATZSERVITUT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIGUTACHTEN">PARTEIGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSREGEL">SCHÃTZUNGSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: STEUERBEMESSUNG">STEUERBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 4 lit. II ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 lit. c ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 13 lit. I ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 14 ESchG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. N. war EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks altKat.Nr.</span> <span>01. Bis Ende 1979 fÃ¼hrte er dort einen Gewerbebetrieb, das per 1. Januar 1980 von seinem Sohn O. Ã¼bernommen wurde. Im Jahr 1992 starb seine Ehefrau P.; deren Nachlass ging zur HÃ¤lfte an den Witwer und je zu einem Sechstel an die Nachkommen Q., R. und O.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Gemeinde bewilligte N. die Parzellierung von altKat.Nr. 01. 1997 teilte dieser das erwÃ¤hnte GrundstÃ¼ck in die Parzellen Kat.Nrn. 04, 05, 06 und 07 auf, wobei er verschiedene Grunddienstbarkeiten begrÃ¼ndete. Gleichentags trat er seinen SÃ¶hnen O. und R. diese GrundstÃ¼cke gegen Ãbernahme einer Grundpfandschuld von Fr. ... als Erbvorbezug wie folgt ab:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Bezeichnung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Anteil</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Ãberbauung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>FlÃ¤che/Zone</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>wichtige Grunddienstbarkeiten</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 04</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Je 1/2</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>unÃ¼berbaut </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Last: Fuss- und Fahrweg zG 05</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Nutzung als Lagerplatz zG 05</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 05</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>O.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Teil der GebÃ¤ude Vers.Nrn. 10, 11 und 12</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Recht: Fuss- und Fahrweg zL 04</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Nutzung als Lagerpl. ZL 04</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: BenÃ¼tzung Treppenh. zL. 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: MitbenÃ¼tzung Garten zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Mitben. Heizanlage zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: BenÃ¼tzung Parkpl. zG 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Fussweg zG 07</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 06</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>R.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Teil von GebÃ¤ude Vers.Nr. 10</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Last: Mitb. Garten zG 05 + 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Fussweg zG 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Mitb. Heizanl. zG 05 + 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: Mitben. Container zG 07</span></p> <p class="Einzug2"><span>Last: BenÃ¼tzung Parkpl. zG 07</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Kat.Nr. 07</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>1/3</span></p> <p class="Einzug2"><span>O.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2/3</span></p> <p class="Einzug2"><span>R.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Teil von GebÃ¤ude Vers.Nr. 10</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug2"><span>Last: BenÃ¼tzung Treppenh. zG 05</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: MitbenÃ¼tzung Garten zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Fussweg zL 9671 und 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Mitben. Heizanlage zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Mitben. Container zL 06</span></p> <p class="Einzug2"><span>Recht: Ben. Parkpl. zL 05 + 06</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Finanzdirektion auferlegte R. gestÃ¼tzt auf §§ 22 Abs. 1 und 23 Abs. 1 lit. a des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter BerÃ¼cksichtigung des Freibetrags von Fr. 100'000.- gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. a ESchG eine Schenkungssteuer von Fr. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Eine vom Pflichtigen erhobene Einsprache, womit er die Herabsetzung der Steuer auf Fr. ... beantragt hatte, hiess die Finanzdirektion teilweise gut und verminderte den Betrag auf Fr. ... In ihren ErwÃ¤gungen hielt die Direktion fest, dass nicht auf die VerkehrswertschÃ¤tzung des vom Schenker beigezogenen Gutachters S., sondern auf die - fÃ¼r vollstÃ¤ndig, klar und widerspruchsfrei befundenen - Feststellungen des Amtsexperten T. abzustellen sei. Als Gegenleistung fÃ¼r die Schenkung habe der Pflichtige eine Schuld von Fr. ... Ã¼bernommen; von einem Verzicht auf seinen Erbteil am Nachlass der Mutter kÃ¶nne jedoch nicht gesprochen werden. Eine Dienstbarkeit zugunsten des Schenkers sei anlÃ¤sslich der Abtretung nicht vereinbart worden; erst 1998 habe R. seinem Vater im Sinn von Art. 776 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 ein lebenslÃ¤ngliches, unentgeltliches Wohnrecht an der Wohnung im GebÃ¤ude Vers.Nr. 10 (Kat.Nr. 06) eingerÃ¤umt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Rekurs vom 24. November 1999 liess R. dem Verwaltungsgericht beantragen, die Schenkungssteuer unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids auf Fr. ... zu mindern. Ausserdem verlangte er eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Namen des Staats ZÃ¼rich beantragte die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckzukommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953 Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952 Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren. Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln fÃ¼r die Richtigkeit ihrer Darstellung anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die AntrÃ¤ge des Steuerpflichtigen gebunden und fÃ¼hrt trotz RÃ¼ckzugs einer Einsprache das Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass die Veranlagung dem Gesetz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach AnhÃ¶ren des Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten Ã¤ndern (Satz 3). Nach dem Gesagten gilt - wie etwa im Einspracheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) - die Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene VerfÃ¼gung entsprechend der materiellen Rechtslage Ã¼ber die AntrÃ¤ge des Einsprechers hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil des Anfechtenden Ã¤ndern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Der Schenkungssteuer unterliegen nach § 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der EmpfÃ¤nger aus dem VermÃ¶gen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird; hierzu gehÃ¶ren (unter anderem) auch VorempfÃ¤nge in Anrechnung an die kÃ¼nftige Erbschaft (Abs. 2). Kraft § 7 lit. c ESchG entsteht der Anspruch auf die Schenkungssteuer im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei Vollzug der Schenkung, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. c ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR 67 Nr. 7).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Eine Schenkung liegt auch dann vor, wenn der Beschenkte dem Schenker eine Gegenleistung erbringt, diese jedoch in einem offenkundigen MissverhÃ¤ltnis zur Hauptleistung steht (VGr, 3. MÃ¤rz 1992, ZStP 1992, 129). Als solche gemischte Schenkung gilt etwa die EinrÃ¤umung eines Wohnrechts zugunsten des Schenkers (Richner/Frei, § 4 N. 56). Ob ein RechtsgeschÃ¤ft eine gemischte Schenkung darstellt, bestimmt sich nach den VerhÃ¤ltnissen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (VGr, 14. September 1993, StR 49, 459; RB 1983 Nr. 77; Richner/Frei, § 4 N. 61 mit Hinweisen; Karin Beerli-Looser, Die Erbschafts- und Schenkungssteuern im Kanton Thurgau, Bern 1993, S. 119). Im Fall einer gemischten Schenkung ergibt sich der Verkehrswert des Ã¼bergegangenen VermÃ¶gens aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert aller zugewendeten Aktiven und jenem aller ursÃ¤chlich mit der Schenkung verbundenen Verpflichtungen bzw. Gegenleistungen des Erwerbers (Richner/Frei, § 13 N. 44). FÃ¼r die Besteuerung von Nutzniessungen und periodischen Leistungen stellt § 14 ESchG besondere Regeln auf.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Der Rekurrent macht geltend, dass er seinem Vater "von Anfang an" das Wohnrecht habe einrÃ¤umen wollen. Indessen hÃ¤tten die Parteien anlÃ¤sslich der Abtretung diese Regelung irrtÃ¼mlicherweise vergessen. 1998 sei der Abtretungsvertrag von 1997 entsprechend ergÃ¤nzt worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Nach der zitierten Lehre und Rechtsprechung wird eine Schenkung nur dann gemindert, wenn der Beschenkte gleichzeitig mit der Schenkung eine Gegenleistung erbringt. Entschliesst er sich erst spÃ¤ter dazu, liegt kein einheitliches RechtsgeschÃ¤ft mehr vor, sondern ein weiterer Vorgang. Man kann sich fragen, ob von diesem Grundsatz dann abzurÃ¼-cken sei, wenn eine Gegenleistung wohl beabsichtigt, jedoch versehentlich nicht vollzogen wird. Eine solche Praxis erscheint billig, setzt allerdings voraus, dass der Pflichtige den Sachverhalt mit Bezug auf die vorgÃ¤ngig gefasste Absicht, den engen Zusammenhang zwischen Schenkung und Gegenleistung sowie den Irrtum substanziiert dartut und nachweist. An einer solchen Substanziierung fehlt es hier. Zwar erscheint die beabsichtigte Ãbertragung eines Wohnrechts als naheliegend, indessen keineswegs als zwingend. Nach den Akten ist unklar, welchen Anteil am vÃ¤terlichen VermÃ¶gen der Erbvorbezug beschlÃ¤gt und wie die AnsprÃ¼che der Schwester abgegolten worden sind. Nicht aktenkundig ist ferner, ob der Schenker angesichts seines Alters und Gesundheitszustands noch imstande ist, ein solches Wohnrecht auszuÃ¼ben. Gegen das Vorliegen eines Irrtums spricht sodann die Tatsache, dass der Abtretungsvertrag grÃ¼ndlich vorbereitet worden ist und zahlreiche Dienstbarkeiten enthÃ¤lt, welche offenbar ein Gleichgewicht zwischen den beiden begÃ¼nstigten SÃ¶hnen und schaffen sollen. Massgebend fÃ¤llt schliesslich ins Gewicht, dass sich die Parteien nach der Abtretung fÃ¼r die EinrÃ¤umung des Servituts mehr als 16 Monate Zeit gelassen haben. Wenn tatsÃ¤chlich ein Irrtum vorgelegen hÃ¤tte, wÃ¤ren die Beteiligten an einer unverzÃ¼glichen Behebung des VersÃ¤umnisses interessiert gewesen. Mithin erweist sich der Rekurs in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Ein Gutachten zum Verkehrswert unterliegt als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung. Die PrÃ¼fung der RechtsmittelbehÃ¶rde kann sich indessen darauf beschrÃ¤nken, ob das - von einer Amtsstelle eingeholte - Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob es vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sei und ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35) Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beurteilungsspielraum verfÃ¼gt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im Ãbrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fÃ¤llen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an sie zurÃ¼ckzuweisen (VGr, 2. Februar 1994, SR.93.00065).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Einem Parteigutachten kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 23; Richard Frank et al., Kommentar zur zÃ¼rcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., ZÃ¼rich 1997, vor § 171 ff. N. 4). Auf die vom Rekurrenten ins Recht gelegte RealwertschÃ¤tzung des von N. beauftragten S. kann daher schon aus diesem Grund nicht abgestellt werden; dasselbe gilt fÃ¼r die vom Rekurrenten veranlasste VerkehrswertschÃ¤tzung des nÃ¤mlichen Gutachters. AnzufÃ¼gen bleibt, dass diesen Expertisen im Wesentlichen die gleichen formellen und materiellen MÃ¤ngel anhaften, wie sie nachfolgend (E. 5 und 6) dem Amtsgutachten entgegenzuhalten sind. Auch deswegen kÃ¶nnte sich der Rekurrent nicht auf die Bewertung durch den SachverstÃ¤ndigen S. berufen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Der Rekurrent hat von der Finanzdirektion Gelegenheit erhalten, sich zum Amtsgutachten von T. auszusprechen. Obschon die Folgerungen dieses Experten auf eine VerbÃ¶serung der angefochtenen EinschÃ¤tzung zulasten des Rekurrenten hinauslaufen, hat die Vorinstanz den rechtskundig vertretenen Pflichtigen auf die MÃ¶glichkeit einer reformatio in peius nicht mehr eigens hinweisen mÃ¼ssen. Insoweit liegt daher keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor. Weil die VerkehrswertschÃ¤tzung als Einheit zu betrachten ist, lÃ¤sst sich auch nicht beanstanden, dass die VerbÃ¶serung einzelne SchÃ¤tzungsfaktoren beschlÃ¤gt, die der Pflichtige nicht gerÃ¼gt hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Hingegen sind dem Amtsgutachter bei der <i>Erhebung der Bewertungsgrundlagen</i> verschiedene Fehler unterlaufen. Wie der Experte hÃ¤tte vorgehen mÃ¼ssen, hat das Verwaltungsgericht in E. 3d des Entscheids SR.99.00011 vom 24. November 1999 (= ZStP 2000, S. 157 f.) skizziert. In E. 3c des nÃ¤mlichen Urteils (= RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, S. 154 ff.) hat das Verwaltungsgericht - in Anlehnung an die Lehre und Rechtsprechung - AusfÃ¼hrungen zur Verkehrswertermittlung nach der Vergleichsmethode gemacht. Diese Methode spielt auch hier eine - freilich zweitrangige - Rolle. Indem der Amtsgutachter es dabei hat bewenden lassen, sich beim Notariat nach den gehandelten Preisen fÃ¼r unÃ¼berbautes Land zu erkundigen und seiner VerkehrswertschÃ¤tzung den Durchschnittswert zugrunde zu legen, ist er seiner Ermittlungsaufgabe nicht nachgekommen. Denn das Wesen der Vergleichsmethode besteht darin, in einem ersten Schritt HandÃ¤nderungen zu erheben, die mit dem zu bewertenden GrundstÃ¼ck eine so grosse Ãhnlichkeit aufweisen, dass sich ein Vergleich rechtfertigt. In einem zweiten Schritt mÃ¼ssen die Unterschiede zwischen den beiden jeweils betrachteten Liegenschaften festgestellt und bewertet werden (RB 1999 Nr. 158). Beides hat der von der Finanzdirektion beauftragte SachverstÃ¤ndige unterlassen. Nach den im oben genannten Urteil angefÃ¼hrten SchÃ¤tzungsregeln hÃ¤tte der Experte eine Ã¼ber acht Monate nach dem Stichtag abgewickelte HandÃ¤nderung nicht berÃ¼cksichtigen dÃ¼rfen (RB 1972 Nr. 103; ebenso VGr, 26. Januar 2000, SR.1999. 00016). Bedenken bestehen sodann gegen den Miteinbezug von HandÃ¤nderung Nr. 1, die fast vier Jahre vor dem Stichtag stattgefunden hat; die gÃ¼nstigeren MarktverhÃ¤ltnisse im damaligen Zeitpunkt (vgl. Statistisches Jahrbuch des Kantons ZÃ¼rich 2000, S. 107 ff.) haben sich denn auch im besten der erhobenen Preise niedergeschlagen. Ebenso hÃ¤tten sich bei der HandÃ¤nderung Nr. 4, wo die Gemeinde als VerkÃ¤uferin aufgetreten war, nÃ¤here AbklÃ¤rungen aufgedrÃ¤ngt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Viel gewichtiger als die MÃ¤ngel bei der Realwertermittlung fallen die VersÃ¤umnisse bei der Feststellung des Ertragswerts ins Gewicht. Wie in E. 6b nachfolgend festzustellen ist, hat der Experte eine objektbezogene Erhebung weitgehend unterlassen und statt dessen seiner SchÃ¤tzung allgemeine Erfahrungswerte zugrunde gelegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits diese formellen UnzulÃ¤nglichkeiten erschÃ¼ttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hÃ¤tte deshalb nicht unbesehen darauf abstellen dÃ¼rfen, sondern hÃ¤tte - kraft der ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts - den Experten zur Verbesserung anhalten mÃ¼ssen. Somit hat die von der Finanzdirektion gefÃ¼hrte Untersuchung keine Klarheit Ã¼ber den Verkehrswert der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke erbracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher an die Finanzdirektion zurÃ¼ckzuweisen, welche - im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) - eine ergÃ¤nzende Untersuchung vorzunehmen hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. a) Im Rahmen der materiellen PrÃ¼fung des Amtsgutachtens stellt sich zunÃ¤chst die Frage, ob der Experte auf die richtige <i>SchÃ¤tzungsmethode</i> abgestellt habe. FÃ¼r das unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 04 wird im Einklang mit der Gerichtspraxis eine RealwertschÃ¤tzung vorgenommen, wÃ¤hrend der Verkehrswert der Hausliegenschaften Kat. Nrn. 05 und 07 (wie auch von Kat.Nr. 06) zu Recht aus einem Mittel von Ertrags- und Realwert abgeleitet wird. Die vom Experten vorgenommene Gewichtung von 5 x Ertragswert und 1 x Realwert erscheint vorliegend - Anteil Wohnhaus, BÃ¼roanbau, Werkstatt und Magazin - als angemessen (vgl. Francesco Canonica, SchÃ¤tzerlehrgang/ Grundwissen, hrsg. vom Schweiz. ImmobilienschÃ¤tzer-Verband, Bern 2000, S. 119; Wolfgang Naegeli/ Heinz Wenger, Der LiegenschaftenschÃ¤tzer, 4. A., ZÃ¼rich 1997, S. 100; vgl. auch Schweiz. Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungsexperten, SchÃ¤tzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, S. 61 f.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Weil der <i>Ertragswert</i> im Rahmen der Verkehrswertermittlung hier besonders stark ins Gewicht fÃ¤llt, hÃ¤tte sich ein gewisser Aufwand des Experten gerechtfertigt. Ãber die Ausgestaltung und Nutzung der Liegenschaften finden sich in den SchÃ¤tzungen von S. nÃ¤here AusfÃ¼hrungen. Die gemischte Nutzung eines Ã¼ber hundertjÃ¤hrigen GebÃ¤udes zu Wohn- und BÃ¼rozwecken stellt vergleichsweise hohe Anforderungen an die SchÃ¤tzung. Die inventarisierte Liegenschaft, die ein mÃ¶gliches Denkmalschutzobjekt im Sinn von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellt, hat einen Anteil Liebhaberwert, was sich in einem vergleichsweise weiten SchÃ¤tzungsermessen niederschlÃ¤gt. Trotzdem hÃ¤tte der Amtsexperte dartun mÃ¼ssen, ob die (angeblich) erzielten Wohnungsmieten von Fr. ... tatsÃ¤chlich angemessen seien. Denn bei der Ertragswertermittlung ist nicht auf die tatsÃ¤chlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren MietertrÃ¤ge abzustellen (Canonica, S. 84; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 54; eingehend: JÃ¼rgen Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der GrundstÃ¼ckswertermittlung, 4. A., MÃ¼nchen 1997, S. 115 ff.). Dass die von den Familienmitgliedern bezahlten Mieten nicht marktkonform sind, bestÃ¤tigt sogar der Privatexperte. Der Mietwert ist vom Experten stets unter BerÃ¼cksichtigung aller EinflussgrÃ¶ssen und anhand von Vergleichsobjekten zu schÃ¤tzen. Dabei kommt dem Kriterium der Orts- und QuartierÃ¼blichkeit herausragende Bedeutung zu (Naegeli/Wenger, S. 82). Dass der von der Finanzdirektion bestellte SachverstÃ¤ndige eine solche Untersuchung vorgenommen hÃ¤tte, geht aus dem Gutachten nicht hervor. Dasselbe gilt mit Bezug auf den von der BÃ¼roflÃ¤che abgeworfenen Ertrag. Statt den konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen nachzugehen, hat sich der Experte damit begnÃ¼gt, einen kaum spezifizierten allgemeinen Durchschnittswert heranzuziehen; dies unter Hinweis auf eine Lehrmeinung (Naegeli/Wenger, S. 294, wo sich allerdings keinerlei BezÃ¼ge zu Statistiken usw. finden). Solche Mittelwerte sind von beschrÃ¤nkter Aussagekraft, weil sie weder die Eigenheit der zu beurteilenden Liegenschaft noch die VerhÃ¤ltnisse des lokalen Markts berÃ¼cksichtigen. Dass der Rekurrent unter Hinweis auf die wenig zweckmÃ¤ssige Anordnung der BÃ¼rorÃ¤ume in dem vor Ã¼ber hundert Jahren zu Wohnzwecken erstellten GebÃ¤ude eine ErmÃ¤ssigung des Mietwerts auf Fr. .../m<sup>2</sup> verficht, erscheint als plausibel. Die Vorinstanz, deren Experte sich in seiner Stellungnahme zu den EinwÃ¤nden des Rekurrenten gegen das Amtsgutachten mit einem Hinweis auf die erwÃ¤hnte Literaturstelle begnÃ¼gt hat, wird im zweiten Rechtsgang die fÃ¼r eine fallbezogene Ertragswertermittlung nÃ¶tigen AbklÃ¤rungen vornehmen mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Was die <i>Ermittlung des Landwerts</i> betrifft, hat der Amtsgutachter - wie schon in E. 5b festgestellt - die Vergleichsmethode allzu oberflÃ¤chlich angewendet. Dass der Experte VergleichsgrundstÃ¼cke aus verschiedenen Zonen berÃ¼cksichtigt, ist zwar nicht ausgeschlossen, bedÃ¼rfte jedoch wegen der unterschiedlichen Nutzungsdichte einer nÃ¤heren BegrÃ¼ndung. Kaum verstÃ¤ndlich ist, dass der Experte fÃ¼r die Zone ... einen Preis von lediglich Fr. .../m<sup>2</sup> annimmt, fÃ¼r die Zone ... trotz der nicht allzu grossen Nutzungsunterschiede hingegen einen Wert von Fr. .../m<sup>2</sup> ermittelt. Einen offensichtlichen Irrtum stellt die Auffassung des Amtsexperten dar, wonach die vom Schenker begrÃ¼ndeten Dienstbarkeiten den Wert der berechtigten und der belasteten GrundstÃ¼cke nicht beeinflussten (Canonica, S. 44; Naegeli/Wenger, S. 188 ff.; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 17 ff.; Simon/Gors/Troll, S. 62 ff.). Zwar trifft es zu, dass sie ihren Ursprung im Erbvorbezug haben und somit familiÃ¤r motiviert sind. Ebenso richtig ist, dass die meisten dieser Servituten - nach einem entsprechenden Aufhebungsvertrag (Peter Liver, Berner Kommentar, 1980, Art. 734 N. 15 f. ZGB) - wieder gelÃ¶scht werden kÃ¶nnten. Ausser Betracht fÃ¤llt eine einverstÃ¤ndliche Aufhebung kraft Art. 20 OR allerdings insoweit, als dadurch ein gesetzwidriger Zustand eintreten wÃ¼rde (vgl. Liver, Art. 734 N. 54 ff. ZGB). Weil eine zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzte Liegenschaft grundsÃ¤tzlich Ã¼ber ParkplÃ¤tze verfÃ¼gen muss (§§ 242 ff. PBG), kann das zugunsten von Kat.Nr. 07 begrÃ¼ndete Parkplatzservitut nur aufgehoben werden, wenn eine ErsatzlÃ¶sung gefunden wird. Selbst unter der - wegen der MÃ¶glichkeit, den Gesellschaftsvertrag jederzeit aufzulÃ¶sen (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 6 des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911), unzulÃ¤ssigen - Annahme, dass die BrÃ¼der O. und R. die vier Ã¼bernommenen GrundstÃ¼cke nicht verÃ¤ussern, beeinflusst das GefÃ¼ge der Dienstbarkeiten deren Wert betrÃ¤chtlich. Besonders ausgeprÃ¤gt trifft diese Feststellung fÃ¼r die unÃ¼berbaute Parzelle Kat.Nr. 04 zu. Weil dieselbe als Lagerplatz fÃ¼r Kat.Nr. 05 dient, verkÃ¶rpert sie fÃ¼r ihren MiteigentÃ¼mer R. nur einen geringen Wert. Obschon die beiden Beschenkten nahezu gleich betroffen sind, hÃ¤tte der SchÃ¤tzer auch die Parkplatzdienstbarkeiten bewerten und den GrundstÃ¼cken zuordnen mÃ¼ssen (vgl. dazu etwa VGr, 11. Februar 1999, VR.1998.00005 - 00007 betreffend Bemessung einer Parkplatzersatzabgabe). Ferner macht es aufgrund der Akten den Anschein, dass der Experte der Immissionslage unzureichend Rechnung getragen hat. In der SchÃ¤tzungspraxis besteht Einigkeit darÃ¼ber, dass die Belastung einer Liegenschaft mit Immissionen durch LÃ¤rm, Luftschadstoffe, Kunstlicht, Schattenwurf, ErschÃ¼tterungen und Elektrosmog sowie ideelle Einwirkungen ihren Wert beeinflusst (Canonica, S. 40 f.; Naegeli/Wenger, S. 51 und 82; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 40). Die WÃ¼rdigung der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 05, 07 und 06 als "ruhig", weckt angesichts der recht zentralen Lage, der BahnhofsnÃ¤he sowie des auf eine intensive Nutzung ausgerichteten Zonenregimes bereits erhebliche Bedenken; dass die nÃ¤mliche Qualifikation auch der Ã¼ber die dicht befahrene X.-Strasse erschlossenen Kat.Nr. 04 zuerkannt wird, ist jedoch schwer verstÃ¤ndlich. Die bei den Akten liegende Verkehrsstatistik weist wÃ¤hrend der Stosszeiten Werte von deutlich Ã¼ber 700 Fahrzeugen pro Stunde auf; im Lauf von 24 Stunden wurden knapp 8'000 Bewegungen registriert. Dass das Verkehrsaufkommen zwischen 0 und 6 Uhr sehr gering ausfÃ¤llt, Ã¤ndert an dieser Feststellung nichts. Endlich lÃ¤sst die Katasterkopie vermuten, dass entlang der angrenzenden Strassen Baulinien festgesetzt sind, welche alle vier streitbetroffenen GrundstÃ¼cke tangieren. Da die innerhalb von Baulinien gelegene FlÃ¤che nur noch eingeschrÃ¤nkt genutzt werden kann (§§ 99 ff. PBG) und im Fall der anlÃ¤sslich einer Strassenerweiterung durchgefÃ¼hrten Enteignung eine verminderte VergÃ¼tung ausgerichtet wÃ¼rde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Max Imboden/RenÃ© Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer Teil, Basel/ Stuttgart 1976, Nr. 128 B IVa), dÃ¼rfte sich dieser Umstand schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/Wenger, S. 56; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 21).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die vom SachverstÃ¤ndigen aus GebÃ¤udeinhalt, Kubikmeterpreis, Altersentwertung und Nebenkosten ermittelten <i>GebÃ¤udewerte</i> geben zu wenig Bemerkungen Anlass. Weil die Expertise ein in verschiedener Hinsicht ungewÃ¶hnliches Objekt beschlagen hat, steht dem SachverstÃ¤ndigen ein vergleichsweise breiter Ermessensspielraum zu. In formeller Hinsicht wÃ¤re es allerdings angebracht gewesen, einzelne Faktoren zu begrÃ¼nden. Dies gilt namentlich fÃ¼r die Kubikmeterpreise von Haupt- und NebengebÃ¤uden. Weshalb bei einem alten, jedoch gut unterhaltenen GebÃ¤ude, bei dem der Experte immerhin einen gewissen Unterhaltsbedarf ortet, eine Altersentwertung von nur 25 % angemessen sein soll, wÃ¤re nÃ¤her darzulegen. Die Liegenschaft Vers.Nr. 10 befindet sich nach den Akten im Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte; eine Schutzmassnahme im Sinn von §§ 203 ff. PBG ist jedoch bis zum Stichtag nicht erfolgt. Die Gerichtspraxis trÃ¤gt der Unsicherheit hinsichtlich der kÃ¼nftigen NutzungsmÃ¶glichkeiten eines GebÃ¤udes bei der VerkehrswertschÃ¤tzung je nach den UmstÃ¤nden gar nicht (VGr, 7. Mai 1992, SR 92/0027) oder in bescheidenem Umfang (VGr, 24. Februar 1999, SR.98.00061: 10 - 20 %) Rechnung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) WÃ¼rde das Verwaltungsgericht selbst in der Sache entscheiden, wÃ¤re ihm eine VerbÃ¶serung der angefochtenen VerfÃ¼gung zuungunsten des Rekurrenten praxisgemÃ¤ss verwehrt (RB 1988 Nr. 45); dieselbe Schranke muss fÃ¼r die Finanzdirektion im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur AusfÃ¤llung eines neuen Einspracheentscheids im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Finanzdirektion zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>