<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2015.00090</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215714&amp;W10_KEY=4467081&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2015.00090</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.11.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.04.2017 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nichtberücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Berechnung des Grundstückgewinns.<br/><br/>[Die Steuerpflichtigen lösten im Hinblick auf eine geplante Veräusserung die auf einer Liegenschaft lastenden Festhypotheken vorzeitig auf und entrichteten der kreditgebenden Bank für den entstandenden Kreditausfall eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche sie wiederum nach erfolgter Veräusserung bei der Veranlagung des Grundstückgewinns erlösmindernd berücksichtigt haben wollten.]<br/><br/>Wirtschaftlich betrachtet stellen Vorfälligkeitsentschädigungen vorweggenommene Schuldzinszahlungen dar, weshalb sie nach Zürcher Praxis bei der allgemeinen Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können, sofern hierfür ausreichend verrechenbare Einkünfte bestehen. Im vorliegenden Verfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer ist weder über die einkommenssteuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu befinden, noch zu entscheiden, ob diese einkommenssteuerlich durch die Steuerpflichtigen oder die am veräusserten Grundstück bisher Nutzniessungsberechtigte in Abzug gebracht werden durfte. <br/><br/>Da die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank für die vorzeitige Hypothekenablösung geleistet wird und Gegenleistung die vorzeitige Hypothekenablösung durch die Bank und nicht der von der Erwerberin entrichtete Kaufpreis ist, kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer selbst dann nicht erlösmindernd in Abzug gebracht werden, wenn die vorzeitige Hypothekenauflösung in direktem Zusammenhang mit dem nachfolgenden Verkauf der belasteten Liegenschaft steht oder aus regulatorischen Gründen gar zwingend war. Weder die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gebieten sodann, dass eine entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung erlösmindernd bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist, wenn sie mangels verrechenbaren Einkünften nur teilweise bei der Einkommenssteuer in Abzug gebrachtwerden konnte. Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HYPOTHEK">HYPOTHEK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZNIESSUNG">NUTZNIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORFÃLLIGKEITSENTSCHÃDIGUNG">VORFÃLLIGKEITSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 33 Abs. I lit. a DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 97 OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 160 OR</span><br/><span class="gerade">§ 31 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 213 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 222 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. I StHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 473 ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 745 ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 765 Abs. I ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=28421" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2015.00090</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. November 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben des A, nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Erben der D, nÃ¤mlich:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal">3.1 E, <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal">3.2 F, <br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt I<b>, </b>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Erben des A (nachfolgend die Pflichtigen) verkauften mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. Juni 2012 ein GeschÃ¤ftshaus an der H-Strasse 01, in I (Grundbuch Blatt 02/Kataster Nr. 03 in J) zum Preis von Fr. â¦ an die K AG, in M. Der Verkauf wurde am 27. Juni 2012 vollzogen. Die am gesamten Nachlass nutzniessungsberechtigte Witwe von A, L, verstÃ¤ndigte sich am 12. Juni 2012 mit den Pflichtigen bzw. deren RechtsvorgÃ¤ngerin darauf, per Verkaufszeitpunkt auf ihr Nutzniessungsrecht am GrundstÃ¼ck â bzw. am VerÃ¤usserungsgewinn â zu verzichten. Da der GrundstÃ¼cksverkauf ohne hypothekarische Belastungen erfolgen sollte, wurden die auf dem zu verkaufenden GrundstÃ¼ck lastenden Hypotheken gegen eine VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung von Fr. â¦ vorzeitig aufgelÃ¶st.</p> <p class="Urteilstext">Zufolge des Verkaufs auferlegte die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Stadt I den Pflichtigen am 23. Mai 2013 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in HÃ¶he von Fr. â¦, wobei es die entrichtete VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung nicht zum Abzug zu­liess. </p> <p class="Urteilstext">Die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung wurde hingegen im Betrag von Fr. â¦ bei der bis zum Verkauf nutzniessungsberechtigten Witwe von A einkommenssteuerlich zum Abzug zugelassen.</p> <p class="Urteilstext">Die gegen die auferlegte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erhobene Einsprache wies die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Stadt I mit Beschluss vom 26. August 2014 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. Juni 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 11. August 2015 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss beantragen, es sei die von der Erbengemeinschaft zu bezahlende VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung bei der Veranlagung des GrundstÃ¼ckgewinnes erlÃ¶smindernd zu berÃ¼cksichtigen, soweit diese nicht bereits im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung bei der (frÃ¼heren) Nutzniessungsberechtigten einkommenssteuerlich zur Anrechnung gebracht werden konnte. Demnach sollten Fr. â¦ (Fr. â¦ ./. â¦) bei der Berechnung des GrundstÃ¼ckgewinns erlÃ¶smindernd berÃ¼cksichtigt werden. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Stadt I die Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen werden fÃ¼r die vorzeitige AuflÃ¶sung von Festhypotheken bezahlt und entschÃ¤digen dem Kreditgeber den entstandenen Zinsausfall. Rechtlich handelt es sich dabei je nach konkreter Ausgestaltung um eine Konventionalstrafe gemÃ¤ss Art. 160 des Obligationenrechts (OR) oder um Schadenersatz gemÃ¤ss Art. 97 OR (VGr ZG, 26. Juni 2014, GVP 2014 S. 118 = StE 1998 B.27.2 Nr. 40, E. 3.1; Rebecca Maute, AbzugsfÃ¤higkeit privater Schuldzinsen, StR 68/2013, S. 433 f.; Sankt Galler Steuerbuch [StB] 45 Nr. 5 Ziff. 2.2). Wirtschaftlich betrachtet stellen VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen hingegen vorweggenommene Schuldzinszahlungen dar, weshalb sie nach ZÃ¼rcher Praxis im Rahmen von § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 [DBG] als Schuldzinsen bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen werden, wenngleich es sich mangels KapitalabhÃ¤ngigkeit um keine eigentlichen Zinsschulden handelt und die zeitliche Vorverlegung an sich gegen das PeriodizitÃ¤tsprinzip verstÃ¶sst (vgl. die nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlichte E. 4.2 von VGr, 20. Januar 2010, SB.2009.00056 bzw. SB.2009.00057, je mit Hinweisen; Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 31 StG N. 15; Maute, S. 433 f.; ebenso die Praxis in anderen Kantonen, StB 45 Nr. 5; Thurgauer Steuerpraxis [StP] 34 Nr. 9; einschrÃ¤nkender die Zuger Gerichtspraxis, vgl. VGr ZG, 26. Juni 2014, GVP 2014 S. 118; ablehnend VGr LU, 17. Februar 1998, StE 1998 B.27.2 Nr. 20).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GrundsÃ¤tzlich hat die nutzniessungsberechtigte Person auch die mit der Nutzniessung verbundenen Schuldzinsen zu tragen und kann diese im Gegenzug bei ihren EinkÃ¼nften in Abzug bringen, sofern sie diese tatsÃ¤chlich aufgewendet hat (vgl. Art. 765 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs [ZGB] sowie Fn. 14 des Merkblatts des kantonalen Steueramts Ã¼ber die steuerliche Behandlung von Nutzniessungen, Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkten persÃ¶nlichen Rechten vom 29. April 2013; die Bestimmungen von Art. 745 ff. ZGB finden grundsÃ¤tzlich auch auf die Ehegattennutzniessung nach Art. 473 ZGB Anwendung, vgl. Regina E. Aebi-MÃ¼ller, Die optimale BegÃ¼nstigung des Ã¼berlebenden Ehegatten, 2. A., Bern 2007, Rz. 07.38 und 07.47). Entsprechend ist die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung bei den EinkÃ¼nften der nutzniessungsberechtigten Person einkommenssteuerlich in Abzug zu bringen, sofern diese die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung tatsÃ¤chlich zu entrichten hatte. Wird die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung hingegen durch den EigentÃ¼mer bzw. Hypothekarschuldner geleistet, kann ausschliesslich dieser den entsprechenden Schuldzinsenabzug geltend machen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung wurde gemÃ¤ss steueramtlicher Berechnungsmitteilung im Einspracheverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 vom 27. Februar 2015 im Umfang von Fr. â¦ bei den EinkÃ¼nften der (frÃ¼heren) Nutzniessungsberechtigten in Abzug gebracht, wÃ¤hrend der Restbetrag von Fr. â¦ mangels verrechenbaren EinkÃ¼nften einkommenssteuerlich nicht mehr absorbiert werden konnte. Die Pflichtigen behaupten, dass die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung durch die VerkÃ¤uferschaft und nicht durch die bis zum Verkauf Nutzniessungsberechtigte bezahlt werden musste und auch bezahlt worden sei, weshalb die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung bei den Pflichtigen und nicht bei der Nutzniessungsberechtigten steuerlich hÃ¤tte berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. GemÃ¤ss Kaufvertrag vom 1. Juni 2012 sollten die Kosten fÃ¼r die vorzeitige AuflÃ¶sung der bestehenden SchuldverhÃ¤ltnisse durch die verÃ¤ussernde Partei bezahlt werden, wobei sich hieraus nicht zwingend ergibt, dass diese die entsprechenden Kosten auch im VerhÃ¤ltnis Nutzniessungsberechtigte-VerÃ¤usserer zu tragen hatte. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann letztlich offen bleiben, bildet die steuerliche Behandlung der VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung bei der Einkommensteuer (Staats- und Gemeindesteuern 2012; direkte Bundessteuer 2012) doch nicht Gegenstand dieses Verfahrens und ist vorliegend im Sinn nachfolgender ErwÃ¤gungen einzig relevant, dass die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung grundsÃ¤tzlich bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden kann. Wer hierbei den (Schuldzinsen-)Abzug einkommenssteuerlich konkret geltend machen kann â die Nutzniessungsberechtigte oder die Pflichtigen als VerÃ¤usserer bzw. Hypothekarschuldner (bzw. Rechtsnachfolger derselben) â ist hingegen ausschliesslich im Veranlagungsverfahren betreffend direkte Bundessteuer bzw. im EinschÃ¤tzungsverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern zu klÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung2">Zu prÃ¼fen bleibt, ob der einkommenssteuerlich nicht absorbierte Teil der VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung erlÃ¶smindernd bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in Abzug gebracht werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>GemÃ¤ss Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) und § 219 StG unterliegen Gewinne aus der VerÃ¤usserung eines GrundstÃ¼cks des PrivatvermÃ¶gens der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, soweit der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzÃ¼glich Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Den Kantonen verbleibt hierbei harmonisierungsrechtlich ein gewisser Gestaltungsspielraum, was sie als erlÃ¶smindernde Aufwendungen anerkennen wollen (Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2012, § 25 Rz. 64; Richner et al., § 221 StG N. 1; BGE 131 II 722 E. 2.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Der Kanton ZÃ¼rich hat die anrechenbaren Aufwendungen in § 221 Abs. 1 StG abschliessend aufgezÃ¤hlt (Richner et al., § 221 StG N. 3 mit Hinweisen), ohne dass die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung sich unter einen der aufgezÃ¤hlten TatbestÃ¤nde subsumieren lÃ¤sst. So umschreibt der Kanton ZÃ¼rich auch die anrechenbaren HandÃ¤nderungskosten eng und lÃ¤sst lediglich die (Ã¶ffentlichen) HandÃ¤nderungsabgaben im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. d StG und nicht jegliche mit dem Verkauf kausal zusammenhÃ¤ngenden HandÃ¤nderungskosten zum Abzug zu. Weitergehende AbzugsmÃ¶glichkeiten stehen gemÃ¤ss § 221 Abs. 2 StG lediglich gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlern zu. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Im Gegensatz hierzu liegt der gesetzlichen Umschreibung in § 19 des Gesetzes Ã¼ber die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer vom 31. Oktober 1961 des Kantons Luzern (GGStG) eine weitere Umschreibung der abzugsfÃ¤higen HandÃ¤nderungskosten zugrunde. Die Luzerner Praxis, wonach VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen ausnahmsweise bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als Bestandteil der HandÃ¤nderungskosten in Abzug gebracht werden kÃ¶nnen, wenn die KÃ¤uferschaft die bestehende Hypothek nicht Ã¼bernehmen will und die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung nicht bei der Einkommenssteuer zum Abzug zugelassen werden kann (vgl. Luzerner Steuerbuch Bd. 3, Weisungen GGStG, § 19 N. 4a), findet damit im ZÃ¼rcher Recht keine StÃ¼tze. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.4 </b>Es wird von den Pflichtigen sodann auch nicht mehr bestritten, dass die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung nicht von den laut § 221 StG anrechenbaren Aufwendungen erfasst wird. Vielmehr soll diese im Rahmen von § 222 erlÃ¶smindernd berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>GemÃ¤ss § 222 gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers als ErlÃ¶s. Die Pflichtigen vertreten hierbei die Auffassung, dass es sich bei der VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung um eine "negative" Leistung des Erwerbers handle, indem der Erwerber zwar nicht eine weitere Leistung an die Pflichtigen erbringe, diese aber mit einer erlÃ¶smindernden und fÃ¼r den Verkauf unabdingbaren Auflage belaste.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Wie sich bereits aus den zitierten AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen ergibt, handelt es sich bei der VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung vorliegend gerade nicht um eine weitere Leistung der Erwerberin, sondern um eine von dieser aufoktroyierte "Auflage", die fÃ¼r die VerÃ¤usserer mit weiteren Kosten verbunden war. Es handelt sich damit nicht um eine weitere Leistung des Erwerbers im Sinn von § 222 StG. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Im engeren Sinn handelt es sich auch nicht um eine weitere (Gegen-)Leistung des VerÃ¤usserers gegenÃ¼ber der Erwerberin: So wird die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung gegenÃ¼ber der Bank fÃ¼r die vorzeitige HypothekenablÃ¶sung geleistet und ist die Gegenleistung die vorzeitige HypothekenablÃ¶sung durch die Bank und nicht der von der Erwerberin entrichtete Kaufpreis (VGr BS, 16. Juni 2008, VGE VD-2007/663, E. 4; vgl. auch BJM 1981 S. 101 ff., E. 3). PraxisgemÃ¤ss kann die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer deshalb selbst dann nicht erlÃ¶smindernd in Abzug gebracht werden, wenn die vorzeitige AuflÃ¶sung der Festhypothek in direktem Zusammenhang mit dem nachfolgenden Verkauf der belasteten Liegenschaft steht oder aus regulatorischen GrÃ¼nden fÃ¼r das VerÃ¤usserungsgeschÃ¤fts gar zwingend war (vgl. VGr BS, 16. Juni 2008, VGE VD-2007/663, E. 4; zu den GrÃ¼nden fÃ¼r die abweichende Luzerner Praxis vgl. E. 3.1.3 vorstehend). Es ist sodann auch nicht einzusehen, weshalb die im Hinblick auf einen geplanten Verkauf vorgenommene vorzeitige KÃ¼ndigung einer Festhypothek steuerlich anders behandelt werden sollte als die aus anderen GrÃ¼nden â z.<span> </span>B. um von besseren Zinskonditionen zu profitieren â vorgenommene vorzeitige HypothekenauflÃ¶sung. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist mit der allgemeine Einkommenssteuer dergestalt abzustimmen, dass dieselbe Aufwendung einerseits nicht doppelt in Abzug gebracht werden darf, andererseits aber unbestritten wertvermehrende oder werterhaltende Aufwendungen mindestens bei einer der beiden Steuern BerÃ¼cksichtigung finden mÃ¼ssen (Richner et al., VB zu §§ 216â226a StG N. 24 und 28 sowie § 221 StG N. 33; BGE 131 II 722 E. 2.2). Indem VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen ausschliesslich (aber immerhin) bei der allgemeinen Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden kÃ¶nnen, ist sowohl dem Gebot der steuerlichen BerÃ¼cksichtigung als auch dem Verbot einer doppelten BerÃ¼cksichtigung genÃ¼ge getan worden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.5 </b>Ob der entsprechende einkommenssteuerliche Abzug hierbei der bisherigen Nutzniessungsberechtigten oder den Pflichtigen zusteht, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden, da nur entscheidend ist, dass der Abzug auf Seiten der allgemeinen Einkommenssteuer und nicht auf Seiten der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer vorgenommen werden muss. Hingegen ist allein in den Veranlagungs- bzw. EinschÃ¤tzungsverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 bzw. direkte Bundessteuer 2012 zu entscheiden, ob die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung durch die Pflichtigen oder die Nutzniessungsberechtigte in Abzug gebracht werden kann (vgl. hierzu bereits E. 2.2 ff. vorstehend).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Sodann gebieten weder die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch der Grundsatz einer Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit, dass steuerlich grundsÃ¤tzlich abzugsfÃ¤hige Aufwendungen auch immer im vollen Umfang in Abzug gebracht oder auf nachfolgende Steuerperioden vorgetragen werden kÃ¶nnen. Eine Verrechnung von Verlusten und GewinnungskostenÃ¼berschÃ¼ssen mit GrundstÃ¼ckgewinnen des PrivatvermÃ¶gens wird gemÃ¤ss Ziff. 3.1.5 des Kreisschreibens 27 der Schweizerischen Steuerkonferenz zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten vom 15. MÃ¤rz 2007 zu Recht â und auch im interkantonalen und internationalen VerhÃ¤ltnis sachgemÃ¤ss â ausdrÃ¼cklich ausgeschlossen, wobei hierzu auf die zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden kann. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist als Objektsteuer ausgestaltet und hat im Gegensatz zu der als Subjektsteuer ausgestalteten Einkommenssteuer nicht die gesamte (allgemeine) wirtschaftliche LeistungsfÃ¤higkeit der steuerpflichtigen Person zu berÃ¼cksichtigen (Richner et al., VB zu §§ 216â226a StG N. 20). Damit rechtfertigt der Umstand, dass entrichtete VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digungen bei der Einkommenssteuer mangels verrechenbaren EinkÃ¼nften nur teilweise berÃ¼cksichtigt werden konnten, keineswegs deren BerÃ¼cksichtigung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Es ist auch nicht erkennbar, inwiefern die EinrÃ¤umung einer AbzugsmÃ¶glichkeit beim GrundstÃ¼ckgewinn eine periodengerechtere Versteuerung der VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung bewirken kÃ¶nnte. Sodann wÃ¤re eine BerÃ¼cksichtigung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von vornherein ausgeschlossen, wenn eine Festhypothek nicht im Hinblick auf ein geplantes VerÃ¤usserungsgeschÃ¤ft vorzeitig gekÃ¼ndigt oder eine Liegenschaft mit Verlust verkauft wÃ¼rde. Da eine VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung auch unabhÃ¤ngig von einer GrundstÃ¼cksverÃ¤usserung anfallen kann und auch in letztgenannter Konstellation nicht zwangslÃ¤ufig durch den VerÃ¤usserer (sondern z.<span> </span>B. auch durch Nutzniessungsberechtigte) zu leisten ist, erscheint die ausschliessliche BerÃ¼cksichtigung bei der (allgemeinen) Einkommenssteuer auch sinnvoll, wenngleich dies in Konstellationen wie der vorliegenden fÃ¼r die Steuerpflichtigen mit Nachteilen verbunden sein kann. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). AusgangsgemÃ¤ss ist diesen auch keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG), zumal eine solche von ihnen auch nicht beantragt wurde (vgl. Richner et al., § 152 StG N. 9).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Es ist unklar, ob die Beschwerdegegnerin fÃ¼r das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine ParteientschÃ¤digung beantragen wollte, verlangt sie in ihrer Beschwerdeantwort vom 10. September 2015 doch an einer Stelle die Beschwerdeabweisung "unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer" und an anderer Stelle lediglich die Beschwerdeabweisung "unter Kostenfolge zulasten der Rekurrenten" (recte: BeschwerdefÃ¼hrenden). Da die Beschwerdegenerin ihren Antrag indes nur mit Verweis auf die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen begrÃ¼ndet hat, ist ohnehin kein Aufwand der Beschwerdegegnerin ersichtlich, welcher sich ausserhalb ihrer Ã¼blichen Amtspflichten bewegt und deshalb allenfalls zu entschÃ¤digen wÃ¤re (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 51).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>AusgangsgemÃ¤ss besteht auch keine Veranlassung, die vorinstanzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen neu zu regeln.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 1 und 2 je zu einem Drittel und den BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 3.1 und 3.2 je zu einem Sechstel, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag, auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>