<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00448</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208351&amp;W10_KEY=4467128&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00448</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.02.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.09.2009 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauen ausserhalb der Bauzonen: Zonenwidrigkeit / Ausnahmebewilligung / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes<br/><br/>[1997 wurde der Bau eines Wohn- und Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszone als zonenkonforme Baute bewilligt. In der Folge bauten die Eigentümer die Wohnfläche im Dachgeschoss eigenmächtig aus. Die Behörden verweigerten 2008 eine nachträgliche Baubewilligung für den Dachstockausbau und ordneten Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes an.]<br/><br/>Der Dachstockausbau führt zu einer Überdimensionierung der Wohnfläche (E. 3.6) und kann nicht als "Altenteil" für die frühere Bewirtschafterin des Betriebes verwendet werden, da diese Person pflegebedürftig ist und nicht mehr auf dem Hof wohnt (E. 3.7). Die Erweiterung des Wohnraums ist deshalb für den Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes nicht unentbehrlich und folglich zonenwidrig (E. 3.8).<br/>Aus der 1997 erteilten Bewilligung für einen zonenkonformen Ersatzbau mit 200 m2 Wohnfläche kann nicht abgeleitet werden, dass auch der eigenmächtig erweiterte Wohnraum zonenkonform bzw. nachträglich bewilligungsfähig ist (E. 4). <br/>Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung kommt vorliegend nicht in Frage (E. 5). Insbesondere besteht keine (erweiterte) Besitzstandgarantie im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG für ein 1997 als zonenkonforme Baute bewilligtes und seither nicht zonenwidrig gewordenes Wohn- und Ökonomiegebäude in der Landwirtschaftszone (E. 5.3).<br/>Der angeordnete Rückbau des unbewilligten Dachstockausbaus erweist sich als verhältnismässig (E. 6): Die Abweichung vom rechtmässigen Zustand ist gross (E. 6.2), und die Betroffenen handelten bösgläubig (E. 6.3). Die bewilligte Wohnfläche ermöglicht eine sinnvolle Nutzung (E. 6.4). Mildere Massnahmen wie Revers oder Nutzungsverbot genügen nicht (E. 6.5).<br/>Abweisung der Beschwerde. Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN">BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE">LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAUMPLANUNG">RAUMPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 7 Abs. I BGBB</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24d RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24d Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 34 Abs. III RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 34 Abs. IV lit. c RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 34 Abs. V RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9671" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00448</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Februar 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a><b> </b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a><b> </b><br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA Q, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_19">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a><b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24">Gemeinde X,</a><b> </b>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_28">den Gemeinderat</a>, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde X, das in der Landwirtschaftszone liegt, steht das Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude M-Strasse 02. Darin wohnen die GebrÃ¼der A und B (Letzterer mit Familie), die auf dem GrundstÃ¼ck einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb fÃ¼hren. Das GebÃ¤ude ist als rÃ¤umlich verschobener Ersatzbau fÃ¼r das frÃ¼here Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude gemÃ¤ss Baubewilligung vom 17. November 1997 bzw. ErgÃ¤nzungsbewilligung vom 3. August 1998 erstellt worden.</p> <p class="Sachverhalt2">Auf Aufforderung der Gemeinde X hin ersuchten A und B am 29. MÃ¤rz 2006 um die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r sechs DachflÃ¤chenfenster. Mit VerfÃ¼gung vom 25. Februar 2008 verweigerte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich die Bewilligung fÃ¼r den eigenmÃ¤chtig vorgenommenen Ausbau des Dachgeschosses und den Einbau der sechs DachflÃ¤chenfenster und lud die BaubehÃ¶rde X ein, innert drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft dieser VerfÃ¼gung die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist gegenÃ¼ber den Pflichtigen anzuordnen. Mit Beschluss vom 25. MÃ¤rz 2008 verweigerte die Gemeinde X deswegen die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung und forderte A und B unter Androhung der Ersatzvornahme auf, den rechtmÃ¤ssigen Zustand bis spÃ¤testens 30. September 2008 wieder herzustellen. Mit diesem Beschluss wurde A und B auch die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 25. Februar 2008 erÃ¶ffnet, die ihnen allerdings schon zuvor zugestellt worden war.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und B erhoben am 1. April bzw. am 5. Mai 2008 Rekurs an die Baurekurskommission I gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion bzw. der Gemeinde X mit dem jeweiligen Hauptantrag, die betreffende VerfÃ¼gung aufzuheben und die fragliche Bewilligung zu erteilen. Mit Entscheid vom 8. August 2008 vereinigte die Baurekurskommission I die beiden Rekursverfahren, wies den Rekurs ab und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands neu auf drei Monate ab Rechtskraft des Entscheids an.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 19. September 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den folgenden materiellen AntrÃ¤gen:</p> <p class="EinzugZitat"><span> "1. Der Entscheid der Baurekurskommission I [...] vom 8. August 2008, die VerfÃ¼gung der Baudirektion [...] vom 25. Februar 2008 sowie die Bauverweigerung [...] der Gemeinde X vom 25. MÃ¤rz 2008 seien aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Eventuell seien der Entscheid der Baurekurskommission I [...] vom 8. August 2008, die VerfÃ¼gung der Baudirektion [...] vom 25. Februar 2008 sowie die Bauverweigerung [...] der Gemeinde X vom 25. MÃ¤rz 2008 aufzuheben und die Sache sei an die BewilligungsbehÃ¶rden zurÃ¼ckzuweisen mit der Einladung, die nachgesuchte Ausnahmebewilligung zu erteilen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Sodann beantragten A und B, der Baudirektion die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens sowie eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu ihren Gunsten fÃ¼r beide Verfahren aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion und die Baurekurskommission I beantragten in der Beschwerdeantwort bzw. Vernehmlassung ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde X verzichtete stillschweigend auf eine Beschwerdeantwort.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Wie sich aus der BeschwerdebegrÃ¼ndung ergibt, beantragen die BeschwerdefÃ¼hrer â anders als aus den unvollstÃ¤ndigen und missverstÃ¤ndlich formulierten BeschwerdeantrÃ¤gen geschlossen werden kÃ¶nnte â sinngemÃ¤ss die Erteilung einer Baubewilligung oder einer Ausnahmebewilligung und eventualiter den Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Beim Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude M-Strasse 02 handelt es sich um einen in der Lage verschobenen Ersatzbau fÃ¼r ein frÃ¼heres GebÃ¤ude. Die BeschwerdefÃ¼hrer hatten aufgrund einer am 22. Dezember 1995 Ã¶ffentlich beurkundeten gemischten Schenkung das Landwirtschaftsland ihrer Tante und Patin C (geboren 1920) Ã¼bernommen; diese hatte â nach den unbestrittenen Angaben der BeschwerdefÃ¼hrer â zusammen mit ihrem Lebenspartner bis zu dessen Tod im Jahr 1977 einen Landwirtschaftsbetrieb gefÃ¼hrt und danach das Land an Dritte verpachtet, wobei sie weiterhin auf dem Gut gewohnt hatte. </p> <p class="Urteilstext">Mit Vorentscheid vom 19. November 1996 sowie VerfÃ¼gung vom 10. Dezember 1997 stellte die Beschwerdegegnerin 1 fest, dass der geplante Ersatzbau keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700 [in der vor dem 1. September 2000 geltenden Fassung, im Folgenden: aRPG]) benÃ¶tige. In der BegrÃ¼ndung des Vorentscheids wurde festgehalten, dass es sich beim Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrer um einen "gut arrondierten kleinen Nebenerwerbsbetrieb" handle, der rund 900 Arbeitskraftstunden pro Jahr benÃ¶tige und daher kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) sei. Die betriebliche Notwendigkeit und die angemessene Dimensionierung des Ersatzbaus wurden bejaht. Bereits am 17. November 1997 hatte die Gemeinde X eine Baubewilligung nach Art. 22 RPG (die nicht bei den Akten liegt) erteilt. Am 3. Au­gust 1998 bewilligte die Gemeinde unter anderem eine AbÃ¤nderung der internen Raum­aufteilung durch Einbau einer zusÃ¤tzlichen Verbindungstreppe im Wohnteil; entgegen Art. 25 Abs. 2 aRPG und den AusfÃ¼hrungsbestimmungen zu dieser Norm wurde das entsprechende Gesuch nicht der Beschwerdegegnerin 1 vorgelegt. (Wenn im Folgenden vom Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude "in seiner ursprÃ¼nglichen Form" die Rede ist, bleibt diese hier nicht interessierende Ãnderung unbeachtet.)</p> <p class="Urteilstext">Im Ersatzbau, der in der Folge erstellt wurde, wurden eine 2½- sowie eine 4½-Zimmer-Wohnung von insgesamt knapp 200 m<sup>2</sup> NettogeschossflÃ¤che (NGF) eingerichtet, was rund 220 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che (BGF) entspricht. Nach ihren eigenen Angaben teilten sich die BeschwerdefÃ¼hrer den Wohnraum ursprÃ¼nglich mit C; nachdem diese im Jahr 2000 in ein Alters- und Pflegeheim Ã¼bersiedelt ist und der BeschwerdefÃ¼hrer 2 eine Familie gegrÃ¼ndet hat, wohnen im GebÃ¤ude heute der BeschwerdefÃ¼hrer 1 sowie der BeschwerdefÃ¼hrer 2 mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern (geboren 2005 und 2007). Der streitige Dachgeschossausbau umfasst rund 70 m<sup>2</sup> zusÃ¤tzliche BruttogeschossflÃ¤che. Eingerichtet wurden zwei Zimmer, eine Nasszelle und ein Vorplatz, zu deren Belichtung die sechs DachflÃ¤chenfenster im Mass von 55 x 98 cm dienen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer werfen der Beschwerdegegnerin 1 bzw. der Vorinstanz unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Sinn von § 51 VRG unter anderem deshalb vor, weil die Ãbernahme des landwirtschaftlichen Betriebs durch die BeschwerdefÃ¼hrer als Wiederaufnahme statt als WeiterfÃ¼hrung bezeichnet worden sei und weil die ursprÃ¼nglich geplante Verteilung der Wohnungen im Ersatzbau nicht korrekt wiedergegeben worden sei. Diese Fragen sind im vorliegenden Fall unerheblich, weshalb nicht nÃ¤her darauf einzugehen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob das Bauvorhaben zonenkonform im Sinn von Art. 16a Abs. 1 und Art. 22 RPG ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung â neben der Erschliessung (lit. b) â, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht (lit. a). Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG stellt den Grundsatz auf, dass in der Landwirtschaftszone jene Bauten und Anlagen zonenkonform sind, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder fÃ¼r den produzierenden Gartenbau nÃ¶tig sind. Art. 16a RPG wird in Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) nÃ¤her ausgefÃ¼hrt. Die Bauten und Anlagen, die als zonenkonform infrage kommen, werden in Art. 34 Abs. 1â3 RPV umschrieben. Bauten fÃ¼r den Wohnbedarf sind nach Art. 34 Abs. 3 RPV zonenkonform, wenn der Wohnbedarf fÃ¼r den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist; eingeschlossen wird der Wohnbedarf der abtretenden Generation. Art. 34 Abs. 4 RPV nennt die fÃ¼r alle Bauten und Anlagen nach Abs. 1â3 der Bestimmung geltenden weiteren Voraussetzungen; demnach ist erforderlich, dass sie fÃ¼r die infrage stehende Bewirtschaftung nÃ¶tig sind (lit. a), dass ihnen am vorgesehenen Standort keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und dass der Betrieb voraussichtlich lÃ¤ngerfristig bestehen kann (lit. c). Art. 34 Abs. 5 RPV legt schliesslich fest, dass Bauten und Anlagen fÃ¼r die Freizeitlandwirtschaft nicht als zonenkonform gelten. Die Ãnderung von Art. 16 RPG samt dem Einschub von Art. 16a RPG (vom 20. MÃ¤rz 1998, in Kraft seit dem 1. September 2000) und die neue Raumplanungsverordnung sollten an den zuvor von der Rechtsprechung definierten Voraussetzungen der ZonenkonformitÃ¤t von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone grundsÃ¤tzlich nichts Ã¤ndern (BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.bger.ch; Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung [ARE], ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2000/2001, S. 30 f., www.are.admin.ch/themen/recht/00817/02367/index.html [ARE, ErlÃ¤uterungen RPV]).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wenn Art. 34 Abs. 3 RPV die Bewilligung fÃ¼r Wohnraum in der Landwirtschaftszone nur fÃ¼r landwirtschaftliche Gewerbe vorsieht, so verweist er auf die Voraussetzungen von Art. 7 BGBB. Wie die BeschwerdefÃ¼hrer grundsÃ¤tzlich zu Recht vorbringen, darf laut Bundesgericht das Beurteilungskriterium von Art. 7 Abs. 1 BGBB nicht schematisch und ohne BerÃ¼cksichtigung der Ã¼brigen massgeblichen Gesichtspunkte angewendet werden (BGE 121 II 307 E. 5e). Der betreffende Entscheid zielte allerdings darauf ab, dass das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB nicht genÃ¼ge, sondern auch die weiteren Voraussetzungen erfÃ¼llt sein mÃ¼ssten. Dazu gehÃ¶rt namentlich auch die Ausrichtung auf ein erhebliches Erwerbseinkommen, die heute sinngemÃ¤ss in Art. 34 Abs. 4 lit. c und Abs. 5 RPV verankert ist (BGE 121 II 307 E. 5f). Auch spÃ¤teren Entscheiden ist zu entnehmen, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe und dessen erheblicher Beitrag zur Existenzsicherung grundsÃ¤tzlich als zwei kumulative Voraussetzungen einer Bewilligung fÃ¼r Wohnraum in der Landwirtschaftszone aufzufassen sind (BGr, 22. Dezember 1995, ZBl 1997, S. 130 E. 5c; Botschaft vom 22. Mai 1996 zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung [Botschaft Teilrevision RPG 1998], BBl 1996 III 513 ff., 516; vgl. auch BGr, 11. April 2000, 1A.220/1999, E. 4b/bb, www.bger.ch; teilweise abweichend BGE 125 III 175 E. 2b).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Als weitere Voraussetzung nennt Art. 34 Abs. 3 RPV die Unentbehrlichkeit der fraglichen Wohnbaute fÃ¼r den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes. Die Unentbehrlichkeit setzt voraus, dass aus betrieblichen GrÃ¼nden die stÃ¤ndige Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nÃ¤chste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist. Massgebend sind insbesondere Art und Umfang der betriebsnotwendigen Ãberwachungsaufgaben, die Distanz zur nÃ¤chsten Wohnzone sowie die Frage, ob das Gewerbe hauptberuflich ausgeÃ¼bt wird. Ist die BetriebsfÃ¼hrung auch von einer Wohnzone aus mÃ¶glich oder verlangen die betrieblichen VerhÃ¤ltnisse keine dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforderlichen sachlichen Bezug des Bauvorhabens zur landwirtschaftlichen Produktion (BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.bger.ch; ARE, ErlÃ¤uterungen RPV, S. 30 f.). Auf subjektive Vorstellungen und WÃ¼nsche der Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persÃ¶nliche ZweckmÃ¤ssigkeit und Bequemlichkeit. In jedem einzelnen Fall ist nach objektiven Kriterien aufgrund einer gesamthaften, mehr an qualitativen denn an quantitativen Faktoren anknÃ¼pfenden Betrachtungsweise zu beurteilen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz zu nehmen (BGr, 15. Februar 2007, 1A.184/2006, E. 3.3 mit weiteren Hinweisen, www.bger.ch; BGE 121 II 307 E. 3b). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Im vorliegenden Fall hielt die kantonale FachbehÃ¶rde (Amt fÃ¼r Landschaft und Natur, Abteilung Landwirtschaft) in ihrer Stellungnahme vom 19. Februar 2007 unter dem Titel "ZonenkonformitÃ¤t" fest, dass hier kein landwirtschaftliches Gewerbe (im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB) bestehe. Beim zum Nebenerwerb gefÃ¼hrten Landwirtschaftsbetrieb der BeschwerdefÃ¼hrer handelt es sich um einen Futterbaubetrieb mit Rinder- und Mutterkuhhaltung. Er umfasst eine BetriebsflÃ¤che von 7,63 ha (nach der wohl irrtÃ¼mlichen Angabe des Amts 7,22 ha), wovon 4,88 ha Kulturland sind, und rund 7 Grossvieheinheiten; nach den unbestrittenen Berechnungen des Amts erfordert er rund 0,4 StandardarbeitskrÃ¤fte im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB. Bereits zuvor war nie infrage gestellt worden, dass der Betrieb zum Nebenerwerb gefÃ¼hrt wird und niemals ein landwirtschaftliches Gewerbe gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 1 BGBB â in dessen verschiedenen aufeinander folgenden Fassungen â darstellte. Umgekehrt ist, soweit ersichtlich, ebenso wenig jemals vertreten worden, es handle sich beim Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrer um Freizeitlandwirtschaft (vgl. zur Abgrenzung etwa BGr, 7. November 2006, 1A.64/2006, E. 2.3 mit Hinweisen, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Ã¼brigen Voraussetzungen, von denen gemÃ¤ss den gesetzlichen Vorgaben und der Bundesgerichtspraxis die ZonenkonformitÃ¤t der Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone ebenfalls abhinge, wurden von den Vorinstanzen nicht nÃ¤her Ã¼berprÃ¼ft; teils werden sie flÃ¼chtig angesprochen, teils fehlen entsprechende Angaben vÃ¶llig (etwa was die Distanz zur nÃ¤chsten Wohnzone betrifft). Wie sich aus dem Folgenden ergibt, ist eine nÃ¤here PrÃ¼fung dieser Fragen allerdings nicht notwendig, da die ZonenkonformitÃ¤t der beantragten WohnflÃ¤chenerweiterung bereits aus anderen GrÃ¼nden zu verneinen ist (hinten E. 3.6). Es kann daher offen bleiben, ob der Betrieb nicht als lÃ¤ngerfristig Ã¼berlebensfÃ¤hig im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV gelten kann, wie die Beschwerdegegnerin 1 behauptet. Ebenfalls ist nicht zu klÃ¤ren, ob die stÃ¤ndige Anwesenheit einer Person zur Ãberwachung gar nicht erforderlich wÃ¤re, was die Beschwerdegegnerin 1 einzig mit dem Hinweis auf einen Bundesgerichtsentscheid (BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, www.bger.ch) und ohne eine auf den vorliegenden Fall bezogene BegrÃ¼ndung annimmt â wÃ¤hrend Ã¼brigens laut BEZ 2005 Nr. 39 E. 5 (RRB Nr. 667/2005) gerade "bei Betrieben mit Muttertierhaltung" die dauernde Anwesenheit von Personen zur Ãberwachung als notwendig erachtet wird. Schliesslich braucht nicht abschliessend beantwortet zu werden, inwieweit derartige BegrÃ¼ndungselemente angesichts der Rechtskraft der Bewilligungen fÃ¼r das Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude in seiner ursprÃ¼nglichen Form Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig sein kÃ¶nnen (vgl. dazu auch hinten E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 hat die streitige Wohnraumerweiterung auch damit begrÃ¼ndet, dass eine Ãberdimensionierung entstÃ¼nde. Der bewilligte Wohnraum umfasst, wie erwÃ¤hnt, knapp 200 m<sup>2 </sup>NGF bzw. rund 220 m<sup>2 </sup>BGF, die streitige Erweiterung zusÃ¤tzliche 70 m<sup>2</sup> BGF. Die bereits bewilligte WohnflÃ¤che entspricht derjenigen, die nach dem Merkblatt "Landwirtschaftliches Wohnen" der Baudirektion in der Fassung vom 18. September 2008 (www.baugesuche.zh.ch) â das sowohl fÃ¼r neue Wohnbauten als auch fÃ¼r zusÃ¤tzliche Wohneinheiten gilt â fÃ¼r eine Betriebsleiterwohnung zur VerfÃ¼gung stehen darf, sofern weitere Voraussetzungen (mindestens 2,5 StandardarbeitskrÃ¤fte nach Art. 7 Abs. 1 BGBB und eine Entfernung von 300 m von der Wohnzone) erfÃ¼llt sind. Es besteht kein Anlass, an der Angemessenheit der im Merkblatt genannten Werte zu zweifeln (vgl. auch BGr, 1. Dezember 2006, 1A.78/2006, E. 4.3 f., www.bger.ch). Demnach erscheint die hier streitige Erweiterung ausgeschlossen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen allerdings geltend, sie hÃ¤tten Anspruch auf weitere 100 m<sup>2</sup> BGF als Altenteil fÃ¼r die frÃ¼here EigentÃ¼merin und Bewirtschafterin des Hofes, ihre Tante C, der ein vertragliches Wohnrecht zustehe.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.1 </b>Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, soll nach Gesetz und Rechtsprechung einem relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben. Ausser den Leuten, die als Betriebsinhaber oder HilfskrÃ¤fte unmittelbar in der Landwirtschaft tÃ¤tig sind, und ihren FamilienangehÃ¶rigen gehÃ¶rt hierzu auch die abtretende Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft tÃ¤tig war (Art. 34 Abs. 3 RPV; BGr, 1. Dezember 2006, 1A.78/2006, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen, www.bger.ch; BGE 121 II 307 E. 3b). In diesem Sinn ge­stattet das Merkblatt "Landwirtschaftliches Wohnen" ein Altenteil, das bis zu 100 m<sup>2</sup> BGF umfassen kann, wenn es einen An- oder Einbau am bzw. im Wohnhaus darstellt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.2 </b>Nach den Angaben der BeschwerdefÃ¼hrer in der Rekursschrift vom 1. April 2008 ist die hochbetagte C pflegebedÃ¼rftig; sie befindet sich seit dem Jahr 2000 in einem Alters- und Pflegeheim. Im Zusatzformular zum Baugesuch vom 23. November 2006 wird sie denn auch nicht unter den auf dem Betrieb lebenden Personen aufgefÃ¼hrt. Da sie nicht mehr auf dem Hof wohnhaft ist, kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrer die fÃ¼r ein Altenteil zulÃ¤ssigen 100 m<sup>2 </sup>BGF nicht neu in Anspruch nehmen. Der frÃ¼here Wohnsitz auf dem Hof und das vertraglich eingerÃ¤umte, aber nicht ausgeÃ¼bte Wohnrecht kÃ¶nnen nicht beachtlich sein. Daran Ã¤ndert die unsubstanziierte und angesichts der UmstÃ¤nde nicht plausible Behauptung in der Rekursschrift nichts, dass C von ihrem Wohnrecht nach wie vor Gebrauch mache und die MÃ¶glichkeit nicht auszuschliessen sei, dass sie ihren Wohnsitz wieder auf den Hof verlegen kÃ¶nnte. Der Vorinstanz kann somit auch keine unrichtige Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden, weil sie das Altenteil nicht mitberÃ¼cksichtigt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die streitige WohnflÃ¤chenerweiterung die Voraussetzungen von Art. 16a Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 3 RPV nicht erfÃ¼llt, da sie nicht unentbehrlich fÃ¼r den Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist. Ob die weiteren Voraussetzungen nach Art. 34 Abs. 4 RPV gegeben wÃ¤ren, kann offen bleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, die Verweigerung der nachtrÃ¤glichen Bewilligungen fÃ¼r den Dachstockausbau stehe im Widerspruch zu den Bewilligungen fÃ¼r den Ersatzbau. Wie erwÃ¤hnt, stellte die Beschwerdegegnerin 1 mit VerfÃ¼gungen vom 19. No­vem­ber 1996 und vom 10. Dezember 1997 fest, dass der geplante Ersatzbau keine Ausnahme­bewilligung nach Art. 24 aRPG benÃ¶tige, obwohl es sich beim Betrieb um einen "kleinen Nebenerwerbsbetrieb" und nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB handle, und bejahte die betriebliche Notwendigkeit sowie die angemessene Dimensionierung des Ersatzbaus, weshalb die Gemeinde X eine Baubewilligung nach Art. 22 RPG erteilte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit der Vorinstanz ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass kein fÃ¶rmlicher Widerruf vorliegt, worunter die Ãnderung einer formell rechtskrÃ¤ftigen VerfÃ¼gung durch die BehÃ¶rde verstanden wird (vgl. etwa Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 994, 1033). Die frÃ¼her erteilten Bewilligungen bleiben ungeschmÃ¤lert in Kraft.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen sinngemÃ¤ss vor, die Vorinstanzen seien in der Sache unzulÃ¤ssigerweise auf die frÃ¼heren VerfÃ¼gungen und Bewilligungen zurÃ¼ckgekommen, indem sie die darin beantwortete Frage der ZonenkonformitÃ¤t erneut geprÃ¼ft hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Indem die VerfÃ¼gungen vom 19. November 1996 und vom 10. Dezember 1997 unter dem Titel "Feststellung nach Art. 22 Abs. 2 RPG" im Dispositiv festhalten, dass das damals beantragte Bauvorhaben keiner Ausnahmebewilligung nach Art. 24 aRPG bedÃ¼rfe, stellen sie sinngemÃ¤ss die ZonenkonformitÃ¤t des Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤udes mit der ursprÃ¼nglichen WohnflÃ¤che und damit des Betriebs fest. Diese VerfÃ¼gungen sind rechtskrÃ¤ftig und bindend. Der insoweit massgebliche Sachverhalt â der aus den Akten allerdings nicht genÃ¼gend hervorgeht â hat sich seither anscheinend nicht geÃ¤ndert. Es ist daher fraglich, ob die Bewilligungsverweigerung allein mit GrÃ¼nden gerechtfertigt werden dÃ¼rfte, welche den genannten Feststellungen widersprechen. Das Bundesgericht hat in Bezug auf die Standortgebundenheit festgehalten, dass die BehÃ¶rden jedenfalls stets berechtigt seien, bei Vorliegen eines Ãnderungsgesuchs fÃ¼r eine bewilligte, zonenfremde Anlage die Standortgebundenheit der gesamten Anlage neu zu prÃ¼fen (BGr, 6. August 2007, 1A.274/2006, E. 4.1, www.bger.ch). Bei einer wesentlichen Ãnderung einer bewilligten, zonenfremden Anlage seien sie hierzu verpflichtet. Doch fÃ¼hre die Verneinung der Standortgebundenheit â sofern keine WiderrufsgrÃ¼nde vorlÃ¤gen â nur zur Abweisung des Ãnderungsgesuchs und nicht zur Beseitigung der rechtskrÃ¤ftig bewilligten bestehenden Anlage (BGE 133 II 409 E. 4.1). Daraus kÃ¶nnte geschlossen werden, dass auch im vorliegenden Fall die ZonenkonformitÃ¤t des Betriebs und des ursprÃ¼nglich bewilligten GebÃ¤udes vorfrageweise neu Ã¼berprÃ¼ft werden dÃ¼rfte. Doch wÃ¤re immerhin nÃ¤her zu klÃ¤ren, ob eine Frage â unter Vorbehalt eines allfÃ¤lligen Widerrufs â selbst dann erneut aufgeworfen werden darf, wenn sie sinngemÃ¤ss im Dispositiv einer frÃ¼heren VerfÃ¼gung geregelt wurde, was im vorliegenden Fall fÃ¼r die ZonenkonformitÃ¤t zutrifft. Jedenfalls mÃ¼sste vor einer Abweichung vom frÃ¼heren Entscheid â soweit sie nicht auf eine Ãnderung der Sach- oder Rechtslage zurÃ¼ckgeht â geprÃ¼ft werden, ob die Anforderungen des Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) und gegebenenfalls die Voraussetzungen einer PraxisÃ¤nderung erfÃ¼llt sind, was die Vorinstanzen hier unterlassen haben. Diese Fragen brauchen hier aber nicht abschliessend geklÃ¤rt zu werden. Denn die ZulÃ¤ssigkeit der Erweiterung ist unabhÃ¤ngig von der ZonenkonformitÃ¤t des Betriebs und der ursprÃ¼nglich bewilligten WohnflÃ¤che wegen der Entbehrlichkeit zusÃ¤tzlichen Wohnraums zu verneinen, also aus einem Grund, der mit den frÃ¼heren VerfÃ¼gungen vereinbar ist. Zwischen der ZonenkonformitÃ¤t des Betriebs, jener des ursprÃ¼nglich bewilligten Wohnraums und jener der streitigen Erweiterung ist zu unterscheiden. Ob der Betrieb und der ursprÃ¼nglich bewilligte Wohnraum zonenkonform sind, ist weder Gegenstand des vorliegenden Verfahrens noch braucht es als Vorfrage geklÃ¤rt zu werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Weil sich die Vorinstanzen dennoch zu diesen Fragen geÃ¤ussert haben, ist an dieser Stelle anzufÃ¼gen, dass sowohl die Beschwerdegegnerin 1 als auch die Vorinstanz zu kurz greifen, wenn sie den Betrieb selber allein deshalb als nicht lÃ¤ngerfristig Ã¼berlebensfÃ¤hig bzw. als zonenwidrig bezeichnen, weil dieser kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB bzw. einen Nebenerwerbsbetrieb darstellt. Dazu ist Folgendes zu bemerken: Nebenerwerbsbetriebe sind in der Landwirtschaftszone nach wie vor zulÃ¤ssig (vgl. BGr, 27. September 2006, 1A.312/2005, E. 3.2, www.bger.ch; Botschaft Teilrevision RPG 1998, BBl 1996 III 531 f.; ARE, ErlÃ¤uterungen RPV, S. 32). FÃ¼r Wohnbauten setzt allerdings Art. 34 Abs. 3 RPV in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 BGBB das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes voraus (Arnold Marti, Bemerkungen der Redaktion, ZBl 2003, S. 164 ff., 165). Laut Bundesgericht ist denn auch fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit von Wohn­raum in der Landwirtschaftszone unter anderem massgeblich, ob das Gewerbe haupt­beruflich ausgeÃ¼bt wird (BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, E. 3.1, www.bger.ch). Das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes und die HaupterwerbstÃ¤tigkeit kÃ¶nnen allerdings nicht unbesehen gleichgesetzt werden. Bei der lÃ¤ngerfristigen ÃberlebensfÃ¤higkeit bzw. der Wirtschaftlichkeit im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. c und Abs. 5 RPV handelt es sich um weitere, fÃ¼r Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude gleichermassen geltende, zusammenhÃ¤ngende Anforderungen (BGr, 27. Sep­tem­ber 2006, 1A.312/2005, E. 3.3, www.bger.ch). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen in diesem Zusammenhang vor, dass die Beschwerdegegnerin 1 am 2. Juli 2002 den Neubau einer Remise und am 12. September 2007 â nachtrÃ¤glich â den Neubau eines Futterplatzes und die Erweiterung eines Tierunterstands bewilligte. Diese Vorbringen kÃ¶nnen nicht mehr berÃ¼cksichtigt werden, weil vor Verwaltungsgericht, wenn es als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, neue tatsÃ¤chliche Behauptungen nur zulÃ¤ssig sind, wenn dies durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 VRG; vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 9 ff.). Im Ergebnis schadet dies den BeschwerdefÃ¼hrern jedoch nicht, weil diese Bewilligungen ohnehin in keinem direkten Zusammenhang zur hier verneinten Frage der ZulÃ¤ssigkeit einer WohnflÃ¤chenerweiterung stehen und daher fÃ¼r den vorliegenden Fall unerheblich sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist weiter, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. oder Art. 37a RPG erteilt werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Art. 24c RPG (in der Fassung vom 24. MÃ¤rz 1998, in Kraft seit 1. September 2000) sieht eine Bestandesgarantie vor fÃ¼r bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind und die wichtigen Anliegen der Raumplanung gewahrt bleiben (Abs. 2). Nach Art. 41 RPV ist Art. 24c RPG anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geÃ¤ndert wurden, durch die nachtrÃ¤gliche Ãnderung von Erlassen oder PlÃ¤nen jedoch zonenwidrig geworden sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Vorinstanz hat sich grundsÃ¤tzlich korrekt auf die Praxis zu Art. 24c RPG gestÃ¼tzt; die BeschwerdefÃ¼hrer machen zu Unrecht geltend, sie sei bei der Auslegung dieser Bestimmung einer irrtÃ¼mlichen Darstellung in der Lehre aufgesessen.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Bundesgericht erstreckt sich die Bestandesgarantie von Art. 24c RPG nur auf Bauten, "die erstens ausserhalb der Bauzonen liegen, zweitens rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert wurden, drittens eine RechtsÃ¤nderung erfahren haben (im Rahmen derer sie neu einer Nichtbauzone zugewiesen wurden), viertens infolge dieser RechtsÃ¤nderung zonenwidrig geworden sind (da sie nicht landwirtschaftlich genutzt waren) und fÃ¼nftens noch bestimmungsgemÃ¤ss nutzbar sind" (BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 4.3, www.bger.ch [= ZBl 2005, S. 158 ff.]; vgl. ARE, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Ãnderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, Bern 2000/2001, S. 5, www.are.admin.ch/themen/recht/00817/02367/index.html [ARE, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG]). Unter die Bestandesgarantie von Art. 24c RPG fallen demnach in erster Linie Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden, als erstmals eine klare bundesgesetzliche Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet inkraft trat; als Stichtag kann jedoch auch ein frÃ¼herer oder spÃ¤terer Termin infrage kommen (BGr, 12. Mai 2005, 1A.186/2004, E. 6.2.1â6.2.4, www.bger.ch; BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Art. 24c RPG ist nicht anwendbar auf rechtmÃ¤ssig ausserhalb der Bauzone â als zonenkonform oder mit einer ordentlichen Ausnahmebewilligung â erstellte Bauten; dasselbe gilt (unter Vorbehalt der FÃ¤lle von Art. 42a Abs. 2 RPV) fÃ¼r Bauten, die aufgrund einer tatsÃ¤chlichen Ãnderung, insbesondere der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung, zonenwidrig wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1; VGr, 23. August 2007, VB.2007.00227, E. 5.3, www.vgrzh.ch; ARE, ErlÃ¤uterungen RPV, S. 43; Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24d RPG, ZBl 2001, S. 291 ff., 296 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Im Folgenden sind zwei Argumente, welche die BeschwerdefÃ¼hrer sinngemÃ¤ss vorbringen, nÃ¤her zu betrachten. Zum einen verweisen die BeschwerdefÃ¼hrer darauf, dass Art. 24c RPG auf die fragliche Baute anwendbar sein mÃ¼sse, wenn man mit den Vorinstanzen davon ausgehe, dass die Wohnnutzung infolge einer nachtrÃ¤glichen GesetzesÃ¤nderung zonenwidrig geworden sei (hinten E. 5.3.1); zum andern stÃ¼tzen sie sich auf eine Lehrmeinung, welche die Raumplanungsverordnung inhaltlich kritisiert (hinten E. 5.3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Zwar wurde bisher, soweit ersichtlich, noch nicht explizit entschieden, ob Art. 24c RPG bei Bauten und Anlagen zum Tragen kommen kann, die unter der Geltung des Raumplanungsgesetzes zonenkonform ausserhalb der Bauzonen errichtet wurden, aber aufgrund einer spÃ¤teren GesetzesÃ¤nderung (und nicht einer Ãnderung der Sachlage) zonenwidrig wurden. Nach der Systematik der gesetzlichen Regelung ist allerdings davon auszugehen, dass Art. 24c RPG auf landwirtschaftliche Wohnbauten, die unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes in der Landwirtschaftszone errichtet wurden, von vornherein nicht zur Anwendung kommen kann, sondern dass sich deren Ãnderung nach Art. 16a RPG richtet, solange sie zonenkonform genutzt werden, und andernfalls nach Art. 24d Abs. 1 RPG (vgl. Art. 41â42a RPV; ARE, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, S. 5, 14, 17 f.; ARE, ErlÃ¤uterungen RPV, S. 43; so wohl auch das Bundesgericht: vgl. BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 4.3, www.bger.ch [= ZBl 2005, S. 158 ff.]). Sachlich lÃ¤sst sich dies damit begrÃ¼nden, dass solche Bauten bereits bei der Erstellung auf die ausgewiesenen konkreten BedÃ¼rfnisse abgestimmt wurden (Karlen, S. 296 f., mit Bezug auf Bauten und Anlagen, die aufgrund tatsÃ¤chlicher Ãnderungen zonenwidrig wurden). Auch die Berufung auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts hilft den BeschwerdefÃ¼hrern nicht: Darin hat das Gericht nicht die hier aufgeworfene Frage behandelt, sondern nur angenommen, dass eine Anlage unter Art. 24c RPG fÃ¤llt, wenn sie nach dem Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes in der Bauzone erstellt und spÃ¤ter einer Nichtbauzone zugewiesen wurde (VGr, 23. April 2008, VB.2008.00081, E. 5.3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen handelt es sich bei der Baute der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen der Ansicht der Vorinstanz ohnehin nicht um einen zonenwidrig gewordenen Bau. Auf die Frage der ZonenkonformitÃ¤t des Betriebs oder des Wohnbaus der BeschwerdefÃ¼hrer haben nachtrÃ¤gliche Ãnderungen von Erlassen oder PlÃ¤nen keinen Einfluss gehabt. Insbesondere sind weder die Ãnderungen des Raumplanungsgesetzes noch jene von Art. 7 Abs. 1 BGBB (ursprÃ¼ngliche Fassung: AS 1993, 1410; Fassung vom 20. Juni 2003, inkraft vom 1. Januar 2004 bis 31. August 2008: AS 2003, 4123) in diesem Zusammenhang relevant. Zum einen hing die Bewilligung fÃ¼r Wohnraum in der Landwirtschaftszone bereits vor der am 1. September 2000 in Kraft getretenen Ãnderung des Raumplanungsrechts massgeblich davon ab, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB gegeben war (BGr, 22. Dezember 1995, ZBl 1997, S. 130 E. 5c; BGE 121 II 307 E. 5e); mit Art. 34 Abs. 3 RPV sollte die bisherige Bundesgerichtspraxis kodifiziert werden (BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, E. 3.1 mit Hinweisen, www.bger.ch; ARE, ErlÃ¤uterungen RPV, S. 30 f.). Die am 1. September 2007 inkraft getretene Ãnderung des Raumplanungsrechts ist im vorliegenden Zusammenhang von vornherein nicht beachtlich. Zum andern hat nicht erst die Ãnderung von Art. 7 Abs. 1 BGBB vom 20. Juni 2003 bewirkt, dass der Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrer nicht als landwirtschaftliches Gewerbe zu qualifizieren ist, was ja bereits der Vorentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 19. November 1996 festhielt: WÃ¤hrend nach der ursprÃ¼nglichen Fassung der Bestimmung ein landwirtschaftliches Gewerbe grundsÃ¤tzlich die "halbe Arbeitskraft einer bÃ¤uerlichen Familie" voraussetzte, was jÃ¤hrlich mindestens 2100 Arbeitskraftstunden entsprach (BGE 121 II 307 E. 5c mit Hinweis), verlangte Art. 7 Abs. 1 BGBB in der Fassung vom 20. Juni 2003 mindestens drei Viertel einer Standardarbeitskraft. Eine materielle Ãnderung wurde nicht angestrebt (vgl. Botschaft vom 29. Mai 2002 zur Weiterentwicklung der Agrarpolitik, BBl 2002, 4721 ff., 4942); insbesondere ergab sich eine solche nicht fÃ¼r den Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrer, der rund 900 Arbeitskraftstunden pro Jahr bzw. rund 0,4 StandardarbeitskrÃ¤fte erfordert. Dies entspricht rund 40 % des gesetzlichen Werts nach der ursprÃ¼nglichen Fassung von Art. 7 Abs. 1 BGBB und etwas mehr als dessen HÃ¤lfte gemÃ¤ss der Fassung vom 20. Juni 2003. Seit dem 1. September 2008 verlangt Art. 7 Abs. 1 BGBB eine Standardarbeitskraft, womit der Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrer wieder 40 % des gesetzlichen Werts erreicht. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Sodann stÃ¼tzen sich die BeschwerdefÃ¼hrer zur Untermauerung ihrer Ansicht, im vorliegenden Fall sei Art. 24c RPG anwendbar, auf den zitierten Artikel von Peter Karlen. Ihre AusfÃ¼hrungen sind immerhin insoweit zutreffend, als Karlen fÃ¼r eine grosszÃ¼gigere Auslegung der Besitzstandsgarantie eintritt; konkret soll sie auf jene Bauten erstreckt werden, die entweder seit dem 1. Januar 1980 (als das Raumplanungsgesetz inkraft trat) von einer Bau- in eine Nichtbauzone umgeteilt oder vorher rechtmÃ¤ssig erstellt wurden (Karlen, S. 297 f., bes. 298). In Bezug auf die zweite Fallgruppe â soweit nicht Art. 42a RPV anwendbar ist â und den Referenztermin handelt es sich jedoch bei seiner Ansicht um eine Minderheitsmeinung, die im Widerspruch zur bundesgerichtlichen Praxis steht (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; 127 II 209 E. 2c; BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 4.3, www.bger.ch [= ZBl 2005, S. 158 ff.]; vgl. auch ARE, ErlÃ¤uterungen RPV, S. 42 ff.; ARE, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, S. 5 ff.; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24c N. 4; kritisch gegenÃ¼ber der Bundesgerichtspraxis dagegen auch HansjÃ¶rg Seiler, "Wohnen bleibt wohnen"? NichtbÃ¤uerliches Wohnen in BauernhÃ¤usern, in: JÃ¶rg Schmid/HansjÃ¶rg Seiler [Hrsg.], Recht des lÃ¤ndlichen Raums, Festgabe fÃ¼r Paul Richli, ZÃ¼rich etc. 2006, S. 407 ff., bes. 421 ff.). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer vermÃ¶gen aus der Ansicht Karlens jedoch nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Selbst nach dieser Minderheitsmeinung soll nÃ¤mlich die Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG auf zonenkonforme Bauten in der Landwirtschaftszone nur dann ausgedehnt werden, wenn sie vor dem Stichtag erstellt wurden. Dies ergibt sich aus der BegrÃ¼ndung, dass die Zuweisung zu einer Landwirtschaftszone auch bei weiterhin landwirtschaftlich genutzten Bauten unter UmstÃ¤nden die bisherige Nutzung einschrÃ¤nken und damit in eine unter altem Recht erlangte Rechtsposition eingreifen konnte (Karlen, S. 298). Die genannte Voraussetzung trifft auf das Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrer, das 1998 aufgrund einer ordentlichen Baubewilligung erstellt wurde, nicht zu.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Art. 24c RPG im vorliegenden Fall jedenfalls deshalb nicht anwendbar ist, weil die fragliche Wohnbaute unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes aufgrund einer rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung in der Landwirtschaftszone als zonenkonforme Baute erstellt wurde und seither nicht zonenwidrig geworden ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Sodann kann auch keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG in Verbindung mit Art. 42a RPV erteilt werden. Nach Art. 24d Abs. 1 RPG in der Fassung vom 23. MÃ¤rz 2007 (in Kraft seit 1. September 2007) kÃ¶nnen in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, unter den Voraussetzungen von Abs. 3 derselben Bestimmung landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. Art. 24d Abs. 1 RPG ist nur auf Bauten anwendbar, die als Ganze fÃ¼r die landwirtschaftliche Nutzung definitiv nicht mehr benÃ¶tigt werden. Damit wird dem Wortlaut von Art. 24d Abs. 3 lit. a RPG Rechnung getragen und werden Vollzugsschwierigkeiten verhindert, die sich ergÃ¤ben, wenn dasselbe GebÃ¤ude teils Art. 16a und teils Art. 24d Abs. 1 RPG unterstÃ¼nde (ARE, ErlÃ¤uterungen zu Art. 42a der Raumplanungsverordnung, 2. Version, 23. August 2004, S. 5, www.are.admin.ch/themen/recht/00817/index.html; Waldmann/HÃ¤nni, Art. 24d N. 8). Das fragliche GebÃ¤ude wird hier jedoch nach wie vor â gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin 1 vom 10. Dezember 1997 â landwirtschaftlich genutzt, weshalb sich seine Ãnderung nach Art. 16a Abs. 1 RPG bzw. Art. 34 Abs. 3 f. RPV zu richten hat. Im Ãbrigen wÃ¤ren die Voraussetzungen einer Erweiterung auch nach Art. 24d Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 42a Abs. 1 RPV nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die weiteren AusnahmetatbestÃ¤nde gemÃ¤ss Art. 24, 24a, 24b und 37a RPG sind hier ebenfalls nicht gegeben. Namentlich kann eine Ausnahmebewilligung nicht nach Art. 24 RPG wegen Standortgebundenheit erteilt werden, stimmt doch bei Landwirtschaftsbetrieben der Begriff der ZonenkonformitÃ¤t mit demjenigen der Standortgebundenheit im Wesentlichen Ã¼berein (BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, E. 3.5 mit Hinweis, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Kann der beantragte, bereits vorgenommene Dachstockausbau nicht bewilligt werden, stellt sich die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des RÃ¼ckbaus. Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 73).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Nach § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (LS 700.1) hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Dabei hat sie allerdings den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn die Bauherrschaft die widerrechtliche Baute bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat. Die bÃ¶sglÃ¤ubige Bauherrschaft muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustandes erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung von den materiellen Vorschriften gering ist und der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt und wenn die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, welcher der EigentÃ¼merschaft durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen. Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so kÃ¶nnen einzig GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren. Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig angenommen hat, sie sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (zum Ganzen VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 3 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im vorliegenden Fall trifft zwar zu, dass die bauliche Erweiterung das GebÃ¤udevolumen nicht verÃ¤ndert und mit Ausnahme der sechs DachflÃ¤chenfenster nach aussen nicht sichtbar ist. Dennoch ist der Ausbau des Dachstocks, der die WohnflÃ¤che Ã¼ber das zulÃ¤ssige Mass hinaus um etwa einen Drittel vergrÃ¶ssert und den BeschwerdefÃ¼hrern damit einen betrÃ¤chtlichen Nutzen verschafft, nicht als geringfÃ¼gige Abweichung vom Erlaubten zu bezeichnen. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist gross, da die zonenwidrige BautÃ¤tigkeit in der Landwirtschaftszone der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet zuwiderlÃ¤uft, die zu den grundlegenden raumplanungsrechtlichen Prinzipien gehÃ¶rt (BGr, 4. Mai 2000, 1A.186/1999, E. 7c, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Sodann muss als erwiesen gelten, dass die BeschwerdefÃ¼hrer bÃ¶sglÃ¤ubig gehandelt haben: Dies ist bereits deshalb anzunehmen, weil ihnen aufgrund der frÃ¼heren Baubewilligungsverfahren â von denen eines ebenfalls unter anderem die innere Raumaufteilung betraf â bewusst sein musste, dass das fragliche Bauvorhaben einer Bewilligung bedurfte. Im Ãbrigen ist ein Indiz fÃ¼r ihre BÃ¶sglÃ¤ubigkeit zudem darin zu sehen, dass sie den Innenausbau zunÃ¤chst zu verheimlichen suchten, nachdem die Gemeinde X sie zur nachtrÃ¤glichen Einreichung eines Baugesuchs fÃ¼r den Einbau der DachflÃ¤chenfenster aufgefordert hatte. Entsprechend grosses Gewicht kommt der Durchsetzung der Rechtsordnung und der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) zu. Nicht gefolgt werden kann der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrer, es bestÃ¼nden besondere UmstÃ¤nde, die diese Ã¶ffentlichen Interessen relativieren wÃ¼rden. Umgekehrt konnten die BeschwerdefÃ¼hrer â entgegen ihrer Argumentation in der Beschwerdeschrift â nicht aufgrund der Erteilung der frÃ¼heren, andere Bauten bzw. GebÃ¤udeteile betreffenden Baubewilligungen damit rechnen, dass auch die WohnflÃ¤chenerweiterung bewilligt wÃ¼rde. Die vorherigen Bewilligungen schufen somit keine entsprechende Vertrauensgrundlage im Sinn von Art. 9 BV, wobei in diesem Zusammenhang noch einmal klarzustellen ist, dass mit der Verweigerung der hier streitigen Baubewilligung keine Aussagen Ã¼ber die ZonenkonformitÃ¤t des Betriebs und des ursprÃ¼nglich bewilligten Wohnraums getroffen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Nicht entscheidend sind die von den BeschwerdefÃ¼hrern geltend gemachten allfÃ¤lligen zukÃ¼nftigen Entwicklungen, etwa der Ausbau des Betriebs zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder eine FamiliengrÃ¼ndung auch des BeschwerdefÃ¼hrers 1. Die zulÃ¤ssige WohnflÃ¤che hÃ¤ngt nicht von den BedÃ¼rfnissen der BeschwerdefÃ¼hrer ab, sondern von der Unentbehrlichkeit fÃ¼r den landwirtschaftlichen Betrieb (Art. 34 Abs. 3 RPV). Dass dieser selbst nach einem allfÃ¤lligen Ausbau die dauernde Anwesenheit gleich beider BeschwerdefÃ¼hrer auf dem Hof erfordern wÃ¼rde, erscheint immerhin hÃ¶chst zweifelhaft, ohne dass es in diesem Verfahren nÃ¤her geprÃ¼ft werden mÃ¼sste (vgl. BGr, 20. September 2007, 1C_67/2007, E. 3.2.2 f. und 3.3 f.; 1. Dezember 2006, 1A.78/2006, E. 3.3â3.5 [beide unter www.bger.ch]). Weiter ist eine zumutbare Aufteilung des bewilligten Wohnraums zwischen dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 sowie dem BeschwerdefÃ¼hrer 2 und dessen Familie entgegen deren Vorbringen in der Beschwerdeschrift mÃ¶glich, weshalb offen bleiben kann, ob heute Ã¼berhaupt Wohnraum fÃ¼r beide BeschwerdefÃ¼hrer vorhanden sein muss: Es drÃ¤ngt sich auf, dass die vierkÃ¶pfige Familie des BeschwerdefÃ¼hrers 2 die 4½-Zimmer-Wohnung und der BeschwerdefÃ¼hrer 1 die 2½-Zimmer-Wohnung bezieht. Gegen diese Aufteilung bringen die BeschwerdefÃ¼hrer nur vor, dass sie nicht ihren persÃ¶nlichen BedÃ¼rfnissen entspreche; diese dÃ¼rfen aber keine Rolle spielen. Schliesslich sind die finanziellen Auswirkungen des RÃ¼ckbaus nicht massgeblich, namentlich weil sie auf das eigenmÃ¤chtige Handeln der BeschwerdefÃ¼hrer zurÃ¼ckzufÃ¼hren sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist geeignet zur Durchsetzung des Ã¶ffentlichen Interesses, da sie verhindert, dass in der Landwirtschaftszone zusÃ¤tzliche Wohn­flÃ¤che entsteht, ohne dass eine entsprechende Notwendigkeit fÃ¼r einen landwirtschaftlichen Betrieb bestÃ¼nde; damit wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet gewahrt. Eine mildere Massnahme kommt nicht in Betracht; insbesondere wÃ¼rde der von den BeschwerdefÃ¼hrern im Rekursverfahren eventualiter beantragte Revers â wonach die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken unter dem Vorbehalt bewilligt wÃ¼rde, dass der landwirtschaftliche Betrieb aufrecht erhalten wird â am rechtswidrigen Zustand nichts Ã¤ndern. Dasselbe gilt von dem in der Beschwerdeschrift angeregten Nutzungsverbot, das im Ãbrigen schwer kontrollierbar wÃ¤re. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die angeordnete Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verhÃ¤ltnismÃ¤ssig und daher nicht zu beanstanden ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund des Verfahrensausgangs sind den BeschwerdefÃ¼hrern die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG) und ist ihnen eine ParteientschÃ¤digung zu verweigern (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrern je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne</span><span> 14</span><span> einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>