<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 112</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">112</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>30 Grundstückschätzung</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Der Begriff der wesentlichen Wertänderung als Anlass für die Vor-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nahme einer Änderungsschätzung gemäss § 218 Abs. 2 StG umfasst</b></span><br/> <span class="ft2"><b>auch eine Änderung des Eigenmietwerts (Erw. 3.2.2.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Auch umfangreiche Unterhaltsarbeiten können Anlass für die Vor-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nahme einer Einzelschätzung bilden, soweit sie zu einer wesentlichen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Wertänderung führen (Erw. 3.3.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Eine Differenz im Eigenmietwert nach Vornahme von Unterhaltsar-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>beiten von weniger als 10% des Eigenmietwerts und weniger als Fr.</b></span><br/> <span class="ft2"><b>1'000.- im Eigenmietwert ist nicht wesentlich (Erw. 3.4.2.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 2. Februar 2011 in Sachen</span><br/> <span class="ft5">G. gegen KStA (WBE.2010.204).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">3.</span><br/> <span class="ft1">3.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Vorinstanz führte aus, umfangreiche Unterhaltsarbeiten an</span><br/> <span class="ft1">einer Liegenschaft gälten praxisgemäss als Wertänderung.</span><br/> <span class="ft1">Mit Bezug auf den vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt hat</span><br/> <span class="ft1">das Steuerrekursgericht im angefochtenen Entscheid weiter ausge-</span><br/> <span class="ft1">führt, gemäss der Einzelschätzung betrage die Differenz zur Neu-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">113</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">schätzung per 1. Januar 1999 hier zwar sowohl beim Eigenmietwert</span><br/> <span class="ft1">als auch beim Vermögenssteuerwert weniger als 10 %. Allerdings lie-</span><br/> <span class="ft1">ge der Eigenmietwert um mehr als Fr. 700.00 über dem ursprüng-</span><br/> <span class="ft1">lichen Wert (Fr. 12'932.00 gegenüber Fr. 11'946.00). Das Kriterium</span><br/> <span class="ft1">der Wesentlichkeit der Wertänderung sei somit erfüllt.</span><br/> <span class="ft1">3.2.</span><br/> <span class="ft1">3.2.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, der Wortlaut von</span><br/> <span class="ft1">§ 218 Abs. 2 StG, wonach die Eigenmietwerte und Vermögenssteuer-</span><br/> <span class="ft1">werte nur dann geändert werden können, wenn der Wert des Grund-</span><br/> <span class="ft1">stückes wesentlich ändert, sei so zu verstehen, dass damit lediglich</span><br/> <span class="ft1">die wesentliche Änderung des Steuerwertes gemeint sei. Die Ände-</span><br/> <span class="ft1">rung des Eigenmietwertes falle nicht darunter.</span><br/> <span class="ft1">3.2.2.</span><br/> <span class="ft1">Der Ausdruck "Wert der Liegenschaft" in § 218 Abs. 2 StG ist</span><br/> <span class="ft1">nicht weiter definiert. Hingegen deutet schon der Umstand, dass das</span><br/> <span class="ft1">Gesetz generell vom Wert spricht, während an anderen Orten aus-</span><br/> <span class="ft1">drücklich verschiedene Arten von Werten unterschieden werden (vgl.</span><br/> <span class="ft1">z.B. § 30 Abs. 1 lit. b StG: Mietwert; § 47 StG: Das Vermögen wird</span><br/> <span class="ft1">zum Verkehrswert besteuert), darauf hin, dass die Bestimmung neben</span><br/> <span class="ft1">dem Vermögenssteuerwert auch den Eigenmietwert erfasst. Der Zu-</span><br/> <span class="ft1">sammenhang von § 218 Abs. 2 StG mit § 218 Abs. 1 StG lässt so-</span><br/> <span class="ft1">dann gar keinen anderen Schluss zu, werden doch dort ausdrücklich</span><br/> <span class="ft1">beide Werte (Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert) als Gegen-</span><br/> <span class="ft1">stand der periodisch durchzuführenden allgemeinen Neuschätzung</span><br/> <span class="ft1">genannt. Die Annahme der Beschwerdeführer, der die Einzelschät-</span><br/> <span class="ft1">zung betreffende § 218 Abs. 2 StG beziehe sich nur auf den Vermö-</span><br/> <span class="ft1">genssteuerwert, erweist sich damit als unzutreffend.</span><br/> <span class="ft1">3.3</span><br/> <span class="ft1">Weiter fragt sich, wann eine Änderung des Werts einer Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaft (im Unterschied zur Änderung von deren Bestand oder Nut-</span><br/> <span class="ft1">zung) anzunehmen ist. Aus der ratio legis der Regelung von § 218</span><br/> <span class="ft1">StG, insbesondere aus dem Zusammenspiel von allgemeiner Neu-</span><br/> <span class="ft1">schätzung und Einzelschätzung ist zunächst abzuleiten, dass nicht je-</span><br/> <span class="ft1">de rein konjunkturell bedingte Wertänderung Anlass für eine Einzel-</span><br/> <span class="ft1">schätzung sein kann. Andernfalls würde insbesondere bei einer ange-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">114</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">spannten Marktlage auf dem Immobilienkäufermarkt (knappes Ange-</span><br/> <span class="ft1">bot) das Verhältnis von Regel (allgemeine Neuschätzung) und Aus-</span><br/> <span class="ft1">nahme (Einzelschätzung) umgekehrt. Andererseits können jedoch</span><br/> <span class="ft1">nicht nur solche Wertänderungen Anlass für die Durchführung einer</span><br/> <span class="ft1">Einzelschätzung bilden, welche, wie in der Literatur ausgeführt wird,</span><br/> <span class="ft1">"ihre Ursache im Grundstück haben" (vgl. Martin Plüss, in: Kom-</span><br/> <span class="ft1">mentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Aufl., Muri/Bern 2009, § 218</span><br/> <span class="ft1">N 19, Beispiele: Einräumung, Aufhebung, oder Veränderung von</span><br/> <span class="ft1">Dienstbarkeiten und Grundlasten; Ein-, Um- oder Auszonung; Zu-</span><br/> <span class="ft1">oder Abnahme von Immissionen etc.). Vielmehr müssen gemäss der</span><br/> <span class="ft1">zutreffenden Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts auch umfang-</span><br/> <span class="ft1">reiche Unterhaltsarbeiten, soweit sie denn zu einer Wertänderung</span><br/> <span class="ft1">führen, Anlass für die Vornahme einer Einzelschätzung bilden kön-</span><br/> <span class="ft1">nen. Insoweit kann nämlich keineswegs von einer konjunkturbeding-</span><br/> <span class="ft1">ten Wertzunahme gesprochen werden. Die Wertzunahme ist vielmehr</span><br/> <span class="ft1">in solchen Fällen durch das aktive Handeln des Eigentümers der</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaft verursacht und es besteht kein Grund, warum derartige</span><br/> <span class="ft1">Änderungen anders wie z.B. eine sich im Wert der Liegenschaft nie-</span><br/> <span class="ft1">derschlagende Nutzungs- oder Bestandsänderung behandelt werden</span><br/> <span class="ft1">sollten. Die Vornahme einer Einzelschätzung steht in solchen Fällen</span><br/> <span class="ft1">insbesondere auch nicht im Widerspruch zur Anerkennung der ent-</span><br/> <span class="ft1">sprechenden Kosten des Liegenschaftseigentümers als Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaftsunterhalt gemäss § 39 Abs. 2 StG. Es ist eine bekannte Tatsa-</span><br/> <span class="ft1">che, dass steuerlich als Unterhalt zu qualifizierende Massnahmen in</span><br/> <span class="ft1">vielen Fällen zu einer realen Zunahme des Wertes einer Liegenschaft</span><br/> <span class="ft1">führen. Ein Wille des Gesetzgebers, die Anerkennung der steuermin-</span><br/> <span class="ft1">dernden Wirksamkeit solcher Ausgaben bei der Einkommenssteuer</span><br/> <span class="ft1">in den Bereich der Normen über die Steuerwerte von Liegenschaften</span><br/> <span class="ft1">auszudehnen, ist der Regelung von § 218 StG nicht zu entnehmen.</span><br/> <span class="ft1">3.4.</span><br/> <span class="ft1">Zu beantworten bleibt damit die Frage, wann eine Wertände-</span><br/> <span class="ft1">rung als wesentlich zu gelten hat.</span><br/> <span class="ft1">3.4.1.</span><br/> <span class="ft1">Nach der Praxis des Kantonalen Steueramtes, wie auch der Vor-</span><br/> <span class="ft1">instanz, gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Eigenmietwert</span><br/> <span class="ft1">um mindestens 10% über oder unter dem bisherigen Wert liegt. Wird</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">115</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">die 10%-Schwelle nicht erreicht, ist die Änderung praxisgemäss nur</span><br/> <span class="ft1">wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermö-</span><br/> <span class="ft1">genssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich, wenn die Abwei-</span><br/> <span class="ft1">chung vom bisherigen Wert 10% und mehr beträgt. Falls nur der</span><br/> <span class="ft1">Eigenmietwert oder der Vermögenssteuerwert wesentlich geändert</span><br/> <span class="ft1">haben, werden bei der Einzelschätzung gleichwohl beide Werte über-</span><br/> <span class="ft1">prüft und allenfalls angepasst.</span><br/> <span class="ft1">3.4.2.</span><br/> <span class="ft1">Bei der Prüfung, ob eine Änderung wesentlich ist, ist zu beach-</span><br/> <span class="ft1">ten, dass die allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzel-</span><br/> <span class="ft1">schätzung die Ausnahme bildet (Plüss, a.a.O., § 218 N 20; in dieser</span><br/> <span class="ft1">Richtung auch deutlich die Formulierung des Gesetzes ".... können</span><br/> <span class="ft1">... nur geändert werden").</span><br/> <span class="ft1">Einen absoluten Schwellenwert bei Fr. 700.00 festzulegen, ist</span><br/> <span class="ft1">daher unter diesem Aspekt nicht zulässig. Gerade bei der Vornahme</span><br/> <span class="ft1">von Unterhaltsarbeiten wird ein so tiefer Schwellenwert häufig be-</span><br/> <span class="ft1">reits bei nicht sehr umfangreichen Arbeiten überschritten, so dass</span><br/> <span class="ft1">schon bei einem durchschnittlichen Ausgangswert eines Eigenheims</span><br/> <span class="ft1">die Veränderung, welche Anlass für die Neuschätzung bildet, weit</span><br/> <span class="ft1">weniger als 10% beträgt (So entspricht bei einem Eigenmietwert von</span><br/> <span class="ft1">ca. Fr. 14'000.00 eine Veränderung von Fr. 700.00 prozentual gerade</span><br/> <span class="ft1">einmal 5%). Damit erweist sich aber der vom KStA in seiner Praxis</span><br/> <span class="ft1">verwendete Schwellenwert als zu tief, indem dem Ausnahmecharak-</span><br/> <span class="ft1">ter der Änderungsschätzung dadurch nur unzureichend Rechnung ge-</span><br/> <span class="ft1">tragen wird. Bei Differenzen im Eigenmietwert, die umgerechnet auf</span><br/> <span class="ft1">den Monat unterhalb von Fr. 100.00 liegen, kann nicht mehr ernst-</span><br/> <span class="ft1">haft von einer wesentlichen Änderung gesprochen werden. Die ge-</span><br/> <span class="ft1">nannte Grenze ist daher nicht gesetzeskonform.</span><br/> <span class="ft1">Im vorliegenden Fall beträgt die prozentuale Abweichung beim</span><br/> <span class="ft1">Vermögenssteuerwert wie auch beim Eigenmietwert weniger als</span><br/> <span class="ft1">10%. Die absolute Differenz beim Eigenmietwert liegt bei</span><br/> <span class="ft1">Fr. 986.00. Dieser Wert kann jedenfalls noch nicht als wesentliche</span><br/> <span class="ft1">Änderung betrachtet werden. Ob und allenfalls in welcher Höhe ein</span><br/> <span class="ft1">absoluter Schwellenwert die Vorgaben von § 218 StG erfüllt, kann</span><br/> <span class="ft1">vorliegend offen gelassen werden.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/></div> </div> </body> </html>