<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2014</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">398</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>B. Gebäudeversicherungsrecht</b></span><br/> <span class="ft2"><b>81</b></span> <span class="ft2"><b>Legitimation</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Nach dem Verkauf einer brandgeschädigten Liegenschaft ist der Verkäu-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>fer nicht mehr legitimiert, bezüglich des abgestossenen Grundstücks bei</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der Gebäudeversicherung Anträge zu stellen.</b></span><br/> <span class="ft3">Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-</span><br/> <span class="ft3">ben und Enteignungen, vom 12. März 2014 in Sachen T. AG gegen AGV</span><br/> <span class="ft3">(6-SV.2013.1).</span><br/> <span class="ft5"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <span class="ft7">Die T. AG verkaufte am 20. Juni 2011 ihr Grundstück in E. mit</span><br/> <span class="ft7">den von einem Brand geschädigten Bauten. Am 25. Juni 2012 bean-</span><br/> <span class="ft7">tragte sie bei der AGV eine Verlängerung der Wiederaufbaufrist so-</span><br/> <span class="ft7">wie eine Nutzungsänderung für die von der Käuferin geplanten</span><br/> <span class="ft7">Ersatzbauten.</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft7">4.1.</span><br/> <span class="ft7">(... [Ausführungen zum Gebäudeversicherungsobligatorium</span><br/> <span class="ft7">und zum automatischen Versicherungsübergang bei einem Hand-</span><br/> <span class="ft7">wechsel])</span><br/> <span class="ft7">4.2.</span><br/> <span class="ft7">Tritt ein Schadenfall ein, ist die Eigentümerin oder der Eigentü-</span><br/> <span class="ft7">mer im Zeitpunkt des Schadenereignisses entschädigungsberechtigt -</span><br/> <span class="ft7">unter Berücksichtigung der Interessen der Grundpfandgläubiger</span><br/> <span class="ft7">(§ 28 Abs. 1 GebVG; § 16 Abs. 1 GebVV).</span><br/> <span class="ft7">(...)</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2014</span> <span class="title">Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen</span> <span class="page_no">399</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Der Entschädigungsanspruch gliedert sich in zwei Teile, die</span><br/> <span class="ft7">Entschädigung des Zeitwerts und die Entschädigung der Neuwert-</span><br/> <span class="ft7">differenz. Wird ein vollständig zerstörtes Gebäude nicht wiederauf-</span><br/> <span class="ft7">gebaut, wird der Zeitwert entschädigt. Bei einem teilweise zerstörten</span><br/> <span class="ft7">Gebäude wird in diesem Fall der auf den nicht wiederhergestellten</span><br/> <span class="ft7">Teil entfallende Zeitwert vergütet (§ 26 Abs. 1 GebVG). Auf diesen</span><br/> <span class="ft7">Teil des Versicherungsanspruchs besteht ein unbedingter Anspruch.</span><br/> <span class="ft7">Wird das beschädigte Gebäude wiederhergestellt, wird der Ver-</span><br/> <span class="ft7">sicherungswert (Neuwert) entschädigt (vgl. § 24 Abs. 1 und 2</span><br/> <span class="ft7">GebVG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 GebVG). Zusätzlich zum</span><br/> <span class="ft7">Zeitwert wird also die Neuwertdifferenz ersetzt. Diese Entschädi-</span><br/> <span class="ft7">gung steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass das vollständig oder teil-</span><br/> <span class="ft7">weise zerstörte Gebäude innert dreier Jahre am selben Ort und mit</span><br/> <span class="ft7">gleichartiger Nutzung wiederhergestellt wird (§ 26 Abs. 1 und 2</span><br/> <span class="ft7">GebVG). Dieser Teil des Anspruchs ist also mehrfach auflösend be-</span><br/> <span class="ft7">dingt. Es liegt am Versicherungsnehmer, die Bedingungen zeitge-</span><br/> <span class="ft7">recht zu erfüllen und damit den Anspruch definitiv zu erwerben. Bei</span><br/> <span class="ft7">Nicht- oder nicht zeitgerechter Erfüllung geht der Anspruch unter.</span><br/> <span class="ft7">4.3.</span><br/> <span class="ft7">Für alle drei Bedingungen sieht das Gesetz Abweichungen vor.</span><br/> <span class="ft7">Aus wichtigen Gründen kann die Versicherung die Frist erstrecken.</span><br/> <span class="ft7">Als wichtige Gründe gelten objektive Hinderungsgründe wie z.B. die</span><br/> <span class="ft7">Dauer öffentlich-rechtlicher Verfahren (§ 23 GebVV). Die Versiche-</span><br/> <span class="ft7">rung kann zudem den Aufbau an einem anderen Standort oder mit ei-</span><br/> <span class="ft7">ner anderen Nutzung genehmigen, wenn besondere Verhältnisse es</span><br/> <span class="ft7">rechtfertigen (§ 26 Abs. 3 GebVG). "Besondere Verhältnisse liegen</span><br/> <span class="ft7">namentlich dann vor, wenn der Aufbau oder die bisherige Nutzung</span><br/> <span class="ft7">am alten Ort aus öffentlich-rechtlichen Gründen unzulässig sind"</span><br/> <span class="ft7">(§ 14 GebVV).</span><br/> <span class="ft7">Alle drei Ausnahmen setzen demnach eine Bewilligung durch</span><br/> <span class="ft7">die AGV voraus, welche Gültigkeitsvoraussetzung für die Abwei-</span><br/> <span class="ft7">chung ist.</span><br/> <span class="ft7">4.4.</span><br/> <span class="ft7">Umstritten ist, ob die Eigentümerin im Zeitpunkt des Schadens</span><br/> <span class="ft7">nach dem Verkauf der Liegenschaft noch ein Gesuch um Nutzungs-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2014</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">400</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">änderung stellen kann. Die Antwort darauf ist durch Geset-</span><br/> <span class="ft7">zesauslegung zu ermitteln.</span><br/> <span class="ft7">4.5.</span><br/> <span class="ft7">(...)</span><br/> <span class="ft7">Die klassischen Auslegungsmethoden führen zu keiner eindeuti-</span><br/> <span class="ft7">gen Antwort auf die Legitimationsfrage.</span><br/> <span class="ft7">4.6.</span><br/> <span class="ft7">Rein sachlogisch ist eine Ausnahmebewilligung einzuholen, be-</span><br/> <span class="ft7">vor die Ausnahme in Anspruch genommen wird. Ein Frister-</span><br/> <span class="ft7">streckungsgesuch ist vor Ablauf der Frist zu stellen, das Nutzungs-</span><br/> <span class="ft7">änderungsgesuch vor dem Bau eines anders genutzten Gebäudes, das</span><br/> <span class="ft7">Standortverschiebungsgesuch vor dem Aufbau an einem anderen Ort.</span><br/> <span class="ft7">In den beiden letzten Fällen ist dieses Gesuch zudem vor einer</span><br/> <span class="ft7">allfälligen Veräusserung der "Trägerparzelle" zu stellen.</span><br/> <span class="ft7">Der Anspruch auf die Neuwertdifferenz bleibt zwischen Scha-</span><br/> <span class="ft7">denseintritt und Erfüllung der Bedingungen gemäss § 26 GebVG in</span><br/> <span class="ft7">der Schwebe. Das Gesetz sieht - anders als beim Versicherungs-</span><br/> <span class="ft7">schutz - keinen automatischen Übergang des Versicherungsan-</span><br/> <span class="ft7">spruchs auf einen allfälligen Rechtsnachfolger vor. Der Versiche-</span><br/> <span class="ft7">rungsnehmer hat im Schadenfall verschiedene Handlungsmöglich-</span><br/> <span class="ft7">keiten: Er kann wiederaufbauen, d.h. die Bedingungen erfüllen, und</span><br/> <span class="ft7">dadurch den Anspruch auf die Neuwertdifferenz einlösen. Das gilt</span><br/> <span class="ft7">auch, wenn er mit vorgängiger Bewilligung etwas Abweichendes</span><br/> <span class="ft7">baut. Er kann sodann auf den Wiederaufbau und damit auf die</span><br/> <span class="ft7">Neuwertdifferenz verzichten. Weiter kann er die Schadensliegen-</span><br/> <span class="ft7">schaft veräussern und den Versicherungsanspruch an den Käufer</span><br/> <span class="ft7">abtreten. Der Preis wird sich nach dem Zustand der Brandruine und</span><br/> <span class="ft7">der zu erwartenden Versicherungsleistung bestimmen. (...). In</span><br/> <span class="ft7">diesem Fall - Verkauf mit Übertragung des Versicherungsanspruchs</span><br/> <span class="ft7">- ist die Leistung von Zeitwert plus Neuwertdifferenz gerechtfertigt,</span><br/> <span class="ft7">weil die Wiederaufbaubedingungen erfüllt und das Ziel, den</span><br/> <span class="ft7">Gebäudebestand zu erhalten und Spekulationsgewinne zu vermeiden,</span><br/> <span class="ft7">gewahrt wird. Das Eigentum am Gebäude und der Ersatzanspruch</span><br/> <span class="ft7">bleiben zusammen. Verzichtet der Verkäufer aber auf die Übertra-</span><br/> <span class="ft7">gung des Entschädigungsanspruchs, steht ihm nur der Zeitwert zu,</span><br/> <span class="ft7">weil er die Wiederaufbaubedingungen nicht mehr erfüllen kann.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2014</span> <span class="title">Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen</span> <span class="page_no">401</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Transaktion von Anfang</span><br/> <span class="ft7">an auf einen Ersatzbau an einem neuen Standort ausgerichtet war,</span><br/> <span class="ft7">was aber voraussetzt, dass vorgängig bei der AGV eine Ausnah-</span><br/> <span class="ft7">mebewilligung für eine Standortverschiebung eingeholt wurde. Ohne</span><br/> <span class="ft7">diese besteht aus Sicht von Gesetz und Versicherung keine ausrei-</span><br/> <span class="ft7">chende Gewähr, dass die eng gehaltenen Voraussetzungen für die</span><br/> <span class="ft7">Leistung der Neuwertdifferenz eingehalten werden. Auch für eine ge-</span><br/> <span class="ft7">plante Umnutzung muss die Zustimmung der AGV vorliegen, bevor</span><br/> <span class="ft7">der entsprechende Anspruch auf einen Käufer übertragen werden</span><br/> <span class="ft7">kann. Nach dem Verkauf ist der Verkäufer nicht mehr legitimiert, be-</span><br/> <span class="ft7">züglich des abgestossenen Grundstücks Anträge zu stellen - ins-</span><br/> <span class="ft7">besondere auch dann, wenn er den Versicherungsanspruch übertragen</span><br/> <span class="ft7">hat.</span><br/> <span class="ft7">Ein nachträgliches Umnutzungsgesuch missachtet sowohl die</span><br/> <span class="ft7">erwähnte Sachlogik des Verfahrensablaufs als auch die Bedeutung</span><br/> <span class="ft7">der Bewilligung und die materiell hohen Hürden für eine Abwei-</span><br/> <span class="ft7">chung von der regulären Wiederherstellung.</span><br/> <span class="ft7">Der Neuwertdifferenz-Anteil ist keine reine Summenversiche-</span><br/> <span class="ft7">rung, dessen Verwendung im Belieben des Versicherungsnehmers</span><br/> <span class="ft7">steht. Dieser kann deshalb auch nicht mit den Refinanzierungs-</span><br/> <span class="ft7">bedürfnissen einer beliebigen Ersatzimmobilie argumentieren. Hätte</span><br/> <span class="ft7">der Gesetzgeber diese Möglichkeit öffnen wollen, hätte er keine</span><br/> <span class="ft7">Neuwertdifferenz mit besonderen Voraussetzungen zu definieren</span><br/> <span class="ft7">brauchen.</span><br/> <span class="ft7">4.7.</span><br/> <span class="ft7">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch auf die</span><br/> <span class="ft7">Neuwertdifferenz während der "Schwebephase" untrennbar mit dem</span><br/> <span class="ft7">Eigentum am beschädigten Gebäude verbunden ist, ausser die AGV</span><br/> <span class="ft7">hat dem Anspruchsberechtigten eine Ausnahmebewilligung erteilt.</span><br/> <span class="ft7">Entsprechend kann der Neuwertdifferenzanspruch - anders als der</span><br/> <span class="ft7">unbedingte Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts - nicht beliebig</span><br/> <span class="ft7">übertragen werden. Der Gesetzgeber hat offensichtlich gewollt, dass</span><br/> <span class="ft7">der Neuwertdifferenz-Anteil der Versicherungsleistung verfällt, wenn</span><br/> <span class="ft7">das Geld nicht für eine eng definierte Wiederherstellung eingesetzt</span><br/> <span class="ft7">wird. Er fällt der Versicherung bzw. der Gesamtheit der Versicherten</span><br/> <span class="ft7">zu. Abweichungen von diesem Grundsatz sind nur in Ausnahmefäl-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2014</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">402</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">len vorgesehen, wobei der AGV mit den vorgeschriebenen Bewilli-</span><br/> <span class="ft7">gungen ein entscheidendes Mitwirkungsrecht zukommt. Dem Ver-</span><br/> <span class="ft7">sicherungsnehmer muss bewusst sein, dass er den Anspruch auf</span><br/> <span class="ft7">Neuwertdifferenz verliert, wenn er die Vorgaben nicht einhält.</span><br/> <span class="ft7">All diese Überlegungen müssen bei einem Teilschaden (...) in</span><br/> <span class="ft7">noch höherem Mass gelten als bei einem Totalschaden, weil hier ein</span><br/> <span class="ft7">weiterverwertbarer Anteil am alten Standort von vornherein gegeben</span><br/> <span class="ft7">ist. So gesehen müssen allfällige Nutzungsänderungs- oder Standort-</span><br/> <span class="ft7">verschiebungsgründe umso gewichtiger sein (...).</span><br/> <span class="ft7">4.8.</span><br/> <span class="ft7">Die T. AG hat das Grundstück in E. mit den beschädigten Bau-</span><br/> <span class="ft7">ten abgestossen, bevor sie eine Umnutzungsbewilligung von der</span><br/> <span class="ft7">AGV in Händen hielt. Aus den dargelegten Gründen kann sie die Be-</span><br/> <span class="ft7">willigung nach dem Verkauf der Liegenschaft nicht mehr einholen.</span><br/></div> </div> </body> </html>