BRKE I Nr. 742/1992 vom 27. November 1992 in BEZ 1993 Nr. 12 1. Das rekurrentische Gebäude untersteht gemäss dem W ohnanteilplan einem Wohnflächenanteil von 90 %. Im Jahre 1987 hatten der Rekurren t und die Beigeladene einen Mietvertrag zwecks Nutzung der bisherigen W ohnung im Erdgeschoss des rekurrentischen G e- bäudes als Geschäftsräume abgeschlossen. Im Anschluss an eine baupolizeiliche Kontrolle forder te die Baubehörde den Rekurrenten brieflich auf , die fra glichen Räumlichkeiten ab April 1991 wieder rechtmässig als W ohnung zu nutzen. Darau f- hin kündigte der Rekurrent der Beigeladenen das Mietverhältnis auf. Hierauf leitete die Beigeladene bei der Schlic htungsbehörde des Bezirkes ein Kündigungsschut z- v erfahren ein. Anlässlich der Schlic htungsverhandlung einigten sich Rekurrent und Beigeladene auf eine Mieterstreckung bis zum 30. September 1994. Inzwischen ha t- te die Baubehörde mit dem vorliegend ang efochtenen förmlichen Beschluss die Wiederherstellung der recht mässigen Wohnnutzung bis zum 1. April 1991 angeor d- net. 5. Umstritten ist im vorliegenden Rekursverfahren die Rechtmässigkeit des g e- genüber dem Rekurrenten angeordneten vorinstanzlichen Befehls, die Erdg e- schosswohnung im streitbetroffenen Gebäude vor Ablauf der im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen vergleichsweise vereinbarten Frist der rechtmässigen Wohnnutzung zuzuführen. Auf derartige zivilgerichtliche Vergleiche oder Urteile kann im Verwaltung s- streitverfahren nicht abg estellt werden. Das Mieterschutzrecht gewährt keinen abs o- luten Schutz. Von se iner ganzen Anlage und rechtspolitischen Zielsetzung her schützt es den Mieter lediglich vor Uebergriffen des Vermieters als in der Regel stärkerer Vertragspartei, nicht aber vor der Durchsetzung öffentlichen Rechts. Hätte der Bundes gesetzgeber den Mieterschutznormen gegenüber dem kantonalen öffen t- lichen Recht den Vorrang zuerkennen wollen, so hätte solches durch die Statuierung einer entsprechenden Vorschrift leichthin geschehen k önnen, besonders angesichts der Ve rflechtung des Baurechts im weiteren Sinne mit zwingendem öffentlichem Bundesrecht (Raumplanungsrecht, Umweltschut zrecht etc.) aber auch geschehen müssen. Zu einer Ausdehnung des Mieterschutzes bis zu einer Vorrangstellung ge- genüber rechtmässigen Eingriffen von Baupolizeibehörden bestand indessen schon deshalb keinerlei Anlass, weil die Zahl der Fälle gutgläubig rechtswidriger Nutzung von Mie tobjekten vernachlässigbar gering ist. Legislatorisch b estand und besteht auch heute in dieser Richtung keinerlei Handlungsbedarf. Es kann daher auch nicht gesagt werden, dass die Durchsetzung des kantonalen öffentlichen Rechts den Ziel- setzungen des eidgenössischen Mieterschutzrechts zuwiderlaufe. Im ü brigen hätten - 2 - es Vermieter und Miete r in der Hand, durch mietrechtliche Vergleiche die bau -, pla- nungs- und umweltschutzrechtlichen Vorschriften in missbräuchlicher W eise zu u m- gehen und rechtswidrige Zustände in völlig untragbarem Ausmass zu perpetuieren. Aus verwa ltungsrechtlicher Sicht muss es daher genügen, wenn der gutgläubige Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter auf dem W ege der zivilrechtl i- chen Sch adenersatzklage wahren kann, soweit die ihn treffenden Folgen ba u- rechtswidriger Nutzung nicht bereits durch die bei der W iederherstellung des rech t- mässigen Zustandes g ebotene Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips gemi l- dert werden. 6. Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafve r- fahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Diese Besti m- mung ist nach dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismässigkeit au s- zulegen und anzuwenden. Ungeachtet der materiellen Polizeiwidrigkeit ist nach dem Verhältnismässigkeitsprinzip auf den Abbruch bzw. die Änderung von Bauten oder auf die Restitution von Bewerbungsänderungen zu verzichten, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen oder bauordnungsgemässen Zustand geringfügig und ohne Bedeutung für das öffentliche Interesse ist (RB 1973 Nr. 70; ZBI 77, S. 200; BGE 104 Ib 303; Imboden/Rhinow, a.a.O., Nr. 56 B VI d). Ferner können Gründe des Ver- trauensschutzes einen solchen Verzicht gebieten, wenn der Bauherr gutgläubig a n- genommen hat, er sei zur Ausführung der Baute bzw. zur fraglichen Bewerbung e r- mächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zus tandes nicht schwe r- wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 104 Ib 303). Auf den Grun d- satz der Verhältnismässigkeit kann sich zw ar auch der Bös gläubige berufen; j edoch ist dem bösen Glauben in adäquater W eise Rechnung zu tragen (BGer, 15. März 1978; ZBI 79, S. 393). Die Vorinstanz hatte mit dem angefochtenen Beschluss die W iederherstellung auf den 1. April 1991 angeordnet. Sie ging dabei davon aus, dass der Mietvertrag zwischen den privaten Rekursparteien auf dieses Datum hin gekündigt sei. Nach dem genannten mietrechtlichen Vergleich wurde das Mietverhältnis indessen eins t- weilen bis zum 30. September 1994 erstreckt, d.h. es dauert der rechtswidrige Z u- stand weiterhin an. Es ist demnach im Rekursverfahren eine neue W iederherstel- lungsfrist anzusetzen. Die Vorinstanz hält in ihrer Eingabe vom 7. Fe bruar 1992 eine Frist bis zu neun Monaten ab Rechtskraft des Rekursen tscheides für angemessen. Die Abweichung vom wohnanteilplangemässen Zustand ist vorliegend mehr als bloss geringfügig, wird doch eine vier Zimmer umfassende Wohnung rechtswidrig zu Bürozwecken genutzt. Zu berücksichtigen ist ferner, dass auf dem Platz Zürich g e- genwärtig Büroräume in allen Grössen und Preislagen leicht erhältlich sind. Zudem bietet die Büroverlegung der Beigeladenen keine grösseren Probleme. Als irrelevant erweist sich in diesem Zusammenhang der Einwand des geringen Wohnwertes der betroffenen W ohnung, da diese gemäss den klaren gesetzlichen Bestimmungen ohnehin nur zu W ohnzwecken genutzt werden darf. Ebenfalls unb e- achtlich ist die angeführte Unkenntnis der beigeladenen Partei über den stadtzü r- cherischen W ohnanteilplan. Der Durchblick für den Mieter gestaltet sich zwar bei WAP-Flächen nicht immer ganz einfach. Es darf aber heutzutage vom Mieter ve r- langt werden, dass er sich bei Vertragsschluss vom Vermieter die Rechtmässigkeit der beabsichtigten Nutzung zusichern lässt. Es soll aber auch der Vermieter nicht in - 3 - missbräuchlicher W eise vom guten Glauben seines Mieters profitieren können, i n- dem er verschweigt oder falsch zusichert. S chon aus diesen Gründen muss bei der Bemessung der Frist zur Herstellung des gesetzeskonfo rmen Zustandes soweit als möglich von derartigen Unwägbarkeiten abstrahiert werden. Hier muss sich die Be i- geladene imme rhin entgegenhalten lassen, mit Vertrag vom 23. Januar 1987 eine "4-Zimmer-Wohnung zur Benützung als Büro" mit einem Keller als Nebenraum g e- mietet zu haben und schliesslich auch zur "Mitbenützung der W aschküche" berech- tigt zu sein. Die Änderung der bisherigen Nutzung war demnach bereits bei Ve r- tragsabschluss offenkundig und hätte die Beigeladene zumindest zu Rückfragen veranlassen müssen. In Berücksichtigung all dieser Umstände erscheint eine Frist in dem von der Vorinstanz beantragten Ausmass als angemessen.