Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2024 44 Entscheid vom 28. Oktober 2024 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Dr.oec. Andreas Risi, Richter lic.iur. Karl Gasser, Richter MLaw Fiona Schuler, a.o. Gerichtsschreiberin Parteien 1. A.________, 2. B.________, bestehend aus 2.1 A.________, 2.2 C.________, beide ________ Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, gegen 1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen SZ, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. F.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Abbruch/Neubau Mehrfamilienhaus)2 Sachverhalt: A.A.________ ist Grundeigentümer der Liegenschaft KTN ________01, ________X. Mit Baueingabe vom 21. Juli 2022 (Baugesuch Nr. 2022-0046) er- suchte A.________ um die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnun- gen, Tiefgarage, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und Pool im At- tikageschoss. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr.________ publiziert und öf- fentlich aufgelegt. Hiergegen erhob neben anderen die F.________ AG (Grun- deigentümerin an der südlich des Baugrundstückes grenzenden Liegenschaft KTN ________02, ________Y) am 6. September 2022 Einsprache. Am 16. Dezember 2022 reichte A.________ ein abgeändertes Baugesuch, bzw. angepasste Projektpläne ein. Die Einsprecherin äusserte sich dazu am 13. Janu- ar 2023 und hielt an ihrer Einsprache fest. B.Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14 Februar 2023 erteilte der Gemeinderat Lachen A.________ mit Be- schluss (GRB) Nr. 82 vom 24. April 2023 die Baubewilligung und wies die Ein- sprache der F.________ AG ab. C.Gegen diesen GRB Nr. 82 vom 24. April 2023 erhob die F.________ AG am 11. Mai 2023 Beschwerde beim Regierungsrat und machte geltend, dass der Gemeinderat Lachen den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 nicht zusammen mit dem Bauentscheid eröffnet habe. Der Gemeinderat Lachen widerrief mit Beschluss (GRB) Nr. 118 vom 15. Mai 2023 die Baubewilligung vom 24. April 2023, wies die Einsprache der F.________ AG ab und hiess das Bau- bewilligungsgesuch gut. Er stellte die neue Baubewilligung samt Gesamtent- scheid des ARE mit Schreiben vom 22. Mai 2023 der F.________ AG zu. D.Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 und den GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 erhob die F.________ AG am 7. Juni 2023 Be- schwerde beim Regierungsrat und verlangte die Abweisung des Baugesuchs. Es folgte ein doppelter Schriftenwechsel. E.Am 17. Juli 2023 reichte das B.________ (mit den Konsorten A.________ und C.________) dem Gemeinderat Lachen ein nahezu identisches zweites Baugesuch (Baugesuch Nr. 44-23-077) für den Abbruch des bestehenden Ein- familienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Luft- Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und Pool auf der Liegenschaft KTN ________01, ________X ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. 29 vom 3 21. Juli 2023 (S. 1609) öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhob die F.________ AG wiederum Einsprache mit dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs. F.Das ARE erteilte mit Gesamtentscheid vom 10. November 2023 die kanto- nale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen. Mit Beschluss (GRB) Nr. 276 vom 27. November 2023 erteilte der Gemeinderat Lachen die Baubewilligung un- ter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt: 1. Einsprachen 1.1 Die Einsprache der F.________ (…) wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 2. Bauentscheid 2.1 Der Bauherrschaft wird die Bewilligung für an der________, gemäss überarbeiteter Baueingabe vom 3 unter nachfolgenden Bestimmungen erteilt. 2.2 (Hausnummerzuteilung) 2.3 (Allgemeine Baubedingungen) 4-10(Kantonale Bewilligung, Auflagen und Nebenbestimmungen, Kosten, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung). G.Gegen diesen GRB Nr. 276 vom 27. November 2023 erhob die F.________ AG mit Eingabe vom 14. Dezember 2023 Beschwerde beim Regie- rungsrat mit folgenden Anträgen: 1. Der Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 276 vom 27.11.2023 sei aufzuheben. 2. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 10.11.2023 (Baugesuch-Nr.44-23-077) sei aufzuheben. 3. Auf das Baugesuch für das Grundstück GBN ________01, ________X, gemäss Publikation im Amtsblatt des Kantons Schwyz vom 21.07.2023 sei nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuweisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Vor- instanzen und der Beschwerdegegner. H.Mit Beschluss (RRB) Nr. 182/2024 vom 5. März 2024 vereinigte der Regie- rungsrat beide Beschwerden (beide Baugesuche [Nr. 2022-0046 und Nr. 44-23- 077]) und entschied wie folgt: 1. Die Beschwerden I und II werden gutgeheissen und die angefochtenen Beschlüsse Nr. 118 und Nr. 276 der Vorinstanz 1 vom 15. Mai 2022 und vom 27. November 2023 sowie die Gesamtentscheide der Vorinstanz 2 vom 14. Februar 2023 und vom 10. November 2023 werden aufgehoben. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3'000.-- werden je hälftig (je Fr. 1500.--) der Gemeinde Lachen und den Beschwerdegegnern I und II auferlegt. (…).4 3. Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2200.-- zugesprochen, welche je hälftig (je Fr. 1100.--) von der Gemeinde Lachen und von den Beschwerdegegnerin I und II zu tragen ist. 4.-6.(Rechtsmittelbelehrung; Zustellung) I.Gegen diesen RRB Nr. 182/2024 (Versand am 12.3.2024) erheben A.________ und das B.________ mit Eingabe vom 28. März 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 1. Der Beschluss Nr.182/2024 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 5. März 2024 in den Verfahren VB 117/2023 & VB 253/2023 sei aufzuheben und die von den V1 erlassenen Baubewilligungen (GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 und GRB Nr. 276 vom 27. November 2023) bzw. von der Vi2 erlassenen Gesamtentscheide vom 14. Februar 2023 bzw. vom 10. November 2023 seien zu bestätigen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Bg und der Vi3. J.Das ARE teilt am 5. April 2024 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen, materiellen Vernehmlassung sowie auf Antragsstellung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 15. April 2024 Ab- weisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat beantragt vernehmlassend am 23. April 2024, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegnerin gutzuheissen. Die Beschwerdegegnerin beantragt am 27. Mai 2024 die Abweisung der Be- schwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen inkl. MwSt. zu Lasten der Beschwerdeführer. K.Mit Replik vom 31. Juli 2024 halten die Beschwerdeführer an der Be- schwerde fest. Das Sicherheitsdepartement verzichtet mit Schreiben vom 20. August 2024 auf eine erneute Stellungnahme. Am 23. August 2024 reicht die Beschwerdegegnerin ihre Duplik ein und hält an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 29. August 2024 teilen die Beschwerdefüh- rer ihr Festhalten an ihren Ausführungen fest. 5 Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 27. Mai 2024 die Nichtigerklärung des GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 (VB 117/2023). Dieser sei aufgrund der direkten Zustellung an die Beschwerdegeg- nerin und nicht an deren Rechtsvertretung sowie der nicht gleichzeitigen Zustel- lung des Gesamtentscheids des ARE vom 14. Februar 2023 mangelhaft eröffnet worden (vgl. Bg-act. 13). 1.1.1 Eine rechtswidrige Verfügung/Entscheid ist im Allgemeinen anfechtbar. Wird sie/er nicht angefochten, so wird sie/er rechtskräftig. Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit einer Verfügung. Nichtigen Verfügungen geht jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit ab. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Nach der Rechtsprechung ist eine Verfügung nach der sogenannten Evidenztheorie nur ausnahmsweise nichtig, wenn (kumulativ) der ihr anhaftende Mangel besonders schwer (i) und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist (ii) und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (iii). Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Be- tracht (BGE 139 II 243 E. 11.2 m.H.; Urteil BGer 1C_64/2011 vom 9.6.2011 E. 3.3). Nichtigkeit wird jedoch nur bei ganz gewichtigen Verfahrensfehlern, die ohne Weiteres erkennbar sind, angenommen. Schwerwiegende Form- oder Eröffnungsfehler können unter Umständen die Nichtigkeit einer Verfügung nach sich ziehen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage Zürich 2020, Rz. 1111 und 1119 S. 249). Wird eine Verfügung den Parteien nicht eröffnet, so entfaltet sie keine Rechtswirkungen. Diese treten erst mit der Mittei- lung an die Parteien ein. Der Mangel kann indessen durch nachträgliche Eröff- nung geheilt werden (BGE 142 II 411 E. 4.2; BGE 133 I 201 E. 2.2; BGE 129 I 361 E. 2.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1124 S. 250). 1.1.2Vorliegend hat der Gemeinderat Lachen den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 nicht gleichzeitig mit dem GRB Nr. 82 vom 24. April 2023 eröffnet. Aus diesem Grunde hat der Gemeinderat Lachen mit neuem GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 den GRB Nr. 82 vom 24. April 2024 widerrufen und zugleich mit Eröffnung des GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 sämtlichen Parteien eröffnet (vgl. Bf-act. I.01 [zu VB 117/2023] Beilage 3 S. 12). Die vorerst mangelhafte Zustellung wurde also durch die nachträgliche Eröffnung geheilt, weshalb der GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 nicht nichtig ist. 6 Des Weiteren kann die Beschwerdegegnerin aus ihrer Argumentation, der GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 sei aufgrund der Zustellung des Entscheids an die Be- schwerdegegnerin und nicht deren Rechtsvertretung nichtig, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dass der Gemeinderat Lachen den GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 direkt der Beschwerdegegnerin und nicht ihrem Rechtsvertreter zugestellt hat, ist zwar grundsätzlich unzulässig (§ 16 Abs. 3 VRP). Der Beschwerdegegne- rin ist daraus jedoch kein Rechtsnachteil entstanden, weshalb kein besonders schwerer Mangel vorliegt und man somit auch aufgrund dieser Tatsache keine Nichtigkeit annehmen kann. Der Regierungsrat hat somit in seinem RRB Nr. 182/2024 vom 5. März 2024 zu Recht die Nichtigkeit verneint. 1.2Laut dem Projektbeschrieb vom 14. Juli 2023 liegt die Bauparzelle Nr. ________01 an der ________X, mitten im Siedlungsgebiet ________ und südlich des Bahnhofs. Der geplante Neubau liegt in der Wohnzone W3, einem als lärmvorbelastetes Gebiet ausgeschiedenen Bereich; es gilt daher die Lärm- empfindlichkeitsstufe III (ES III). Der Neubau hat - das Attikageschoss einge- rechnet - vier Geschosse mit Total 5 Wohnungen in den Grössen 2.5, 3.5 und 4.5 Zimmer. Die Wohnungen orientieren sich an der längeren Hauptseite des Ge- bäudes, und damit Richtung Westen (in Richtung ________Y). Das Unterge- schoss ragt leicht aus dem Terrain. Das Erdgeschoss, folge dessen aus dem Terrain ragend, beinhaltet den Eingang in die eine 4.5 Zimmerwohnung. Im ers- ten Obergeschoss sind zwei 2.5 Zimmerwohnungen, und im zweiten Oberge- schoss eine 2.5 Zimmerwohnung und der erste Teil der 3.5 Zimmer- Maisonettewohnung, deren zweiter Teil mit Wohn- und Essraum sowie Küche sich im Attikageschoss befindet. Auf der Terrasse des AG ist ein Pool geplant; zudem besteht ein Zugang zur teils nutzbar gestalteten Dachfläche. Im Unterge- schoss ist eine Tiefgarage mit 7 Parkplätzen und einem Veloraum mit 12 Velo- plätzen sowie 4 Kellern und ein Raum für die Haustechnik vorgesehen; die Zu- fahrt in die Tiefgarage erfolgt ab der ________X über eine offene Zufahrtsrampe von Süden her im östlichen Teil des Grundstücks. Das Dach ist extensiv begrünt; auf dem Westteil des Daches ist der Standort der Photovoltaikanlage mit flachen Paneelen. Im nördlichen Teil des Grundstücks wird eine etwa 80 m 2 grosse Erho- lungsfläche angelegt. Im Nordwesten entstehen zwei Besucherparkplätze. Öst- lich der Zufahrtstrampe wird ein zirka 6.5 m 2 langer Container für Abfall und Grüngut platziert (vgl. Plan Nr. 1103.02, Grundrisse, 1:100, vom 14.7.2023). 2.1.1Die Bauparzelle grenzt im Norden ans Grundstück KTN ________03 und im Osten ans Grundstück KTN ________04. Gegenüber diesen beiden Grunds- tücken soll die Tiefgarage direkt an die Grenze gebaut werden (vgl. Plan Nr. 1130.02, Grundrisse, 1:100, vom 14.7.2023). Gemäss dem Grundbuchaus-7 zug der Gemeinde ________ besteht zu beiden Grundstücken je ein gegenseiti- ges Grenzbaurecht für unterirdische Bauten (vgl. VB 253/2023: elektronische Ak- tenedition [Teil-Grundbuchauszug Grundstück ________01 ________ vom 8.7.2022] S. 85). Der Regierungsrat kam im angefochtenen RRB Nr. 182/2024 vom 5. März 2024 zum Schluss, dass unterirdische Bauten Gebäude seien, die ganz oder teilweise im bestehenden Erdreich angelegt würden. Wie Hochbauten würden unterirdi- sche Bauten ebenfalls über Fassaden verfügen, auch wenn diese gegenüber den Nachbargrundstücken gar nicht oder nur eingeschränkt in Erscheinung träten. Unterirdische Bauten, die das gewachsene Terrain um nicht mehr als 1 m über- ragen, dürften gemäss § 61 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 bis 1 m an die Grenze heranreichen. Ausschlagge- bend sei, wie sich die Baute im Verhältnis zu den betroffenen Nachbargrundstü- cken darbiete, d.h. es sei für jede Fassade einzeln zu bestimmen, ob die Baute nicht mehr als 1 m aus dem gewachsenen Terrain rage. Aus den Fassadenplä- nen vom 12. Dezember 2022 und vom 14. Juli 2024 gehe eindeutig hervor, dass die geplante Tiefgarage im Norden um 1.3 m und im Osten um 1.22 m über das gewachsene Terrain rage. Der Regierungsrat kam somit zum Ergebnis, dass es sich vorliegend nicht um eine unterirdische Baute i.S.v. § 61 Abs. 2 PBG handle. Da sich das Grenzbaurecht jedoch ausdrücklich nur auf unterirdische Bauten be- ziehe, könne dies vorliegend nicht gelten. Allenfalls sei zu prüfen, ob sich die Tiefgarage im Norden und im Osten als Nebenbaute präsentiere. Für Nebenbau- ten sei das Bauen bis an die Grenze gestattet, wenn der betreffende Nachbar schriftlich einwillige. Mit einer Fläche von über 200 m2 könne die Tiefgarage indes nicht mehr als Nebenbaute qualifiziert werden (§ 61 Abs. 1 PBG). Da es sich bei der Tiefgarage weder um eine unterirdische Baute noch um eine Nebenbaute handle, müsse diese den ordentlichen Grenzabstand von 5 m (Art. 7 Abs. 1 des Planungs- und Baureglements [PBR] der Gemeinde Lachen vom 29.9.1995) ein- halten. Diesen Grenzabstand unterschreite die geplante Tiefgarage zu KTN ________ (recte: KTN ________03) und KTN ________04 komplett, wes- halb die beiden Bauprojekte in der geplanten Form nicht bewilligungsfähig seien. 2.1.2Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Beschwerde vor, dass der Entscheid des Regierungsrates einerseits auf Planlesefehlern und anderseits auf Unkennt- nis der einschlägigen Rechtsprechung beruhe. Für die Ermittlung der Höhe der Tiefgarage sei die Höhe der Oberkante der Decke der Tiefgarage massgebend. Nicht berücksichtigt würden Randabschlüsse oder Geländer (RRB Nr. 1024 E. 3.2 vom 22.9.2009). Vorliegend rage die Oberkante der Decke der Tiefgarage bei beiden Projekten nirgends mehr als 1 m über das gewachsene Terrain. Beim 8 ersten Bauprojekt betrage die Höhe der Tiefgarage bei allen drei Schnitten gemäss Schnittplan 1103/03 vom 19. Juli 2022 bis zur Oberkante der Decke ge- nau 1 m. Hinzu komme jeweils eine Aufbordung mit einer Höhe von 0.20 m, wo- mit sich das Mass von 1.20 m inkl. Aufbordung ergebe. Relevant sei aber die Höhe der Oberkante der Decke der Tiefgarage, welche nirgends mehr als 1 m betrage. Bei der Tiefgarage handle es sich daher offensichtlich um eine unterirdi- sche Baute. Beim zweiten Bauprojekt betrage die Höhe der Tiefgarage bei allen drei Schnitten bis zur Oberkante der Decke 0.96 m. Hinzu komme jeweils eine Aufbordung mit einer Höhe von 0.24 m, womit sich wiederum das Mass von 1.20 m inkl. Aufbordung ergebe. Auf dem Schnitt C werde ein Mass von total 1.30 m ausgewiesen. Hier handle es sich aber um ein faktisch nicht relevantes Mass zwischen dem gewachsenen Terrain und der Oberkante der Betondecke an der Fassade, was mit der Höhe der Tiefgarage nichts zu tun habe. Beim zweiten Pro- jekt betrage die Höhe der Oberkante der Decke der Tiefgarage daher 0.96 m. Es handle sich somit auch bei der Tiefgarage des zweiten Projektes um eine unter- irdische Baute. 2.1.3Das Sicherheitsdepartement macht am 15. April 2024 vernehmlassend gel- tend, für die Bestimmung, ob eine unterirdische Baute vorliege, seien primär die Fassadenpläne massgebend und nicht die Schnitt- oder Grundrisspläne des Baugesuches. Aus den Fassadenplänen von 12. Dezember 2022 und vom 14. Juli 2023 gehe eindeutig hervor, dass die geplante Tiefgarage im Norden um 1.3 m und im Osten um ca. 1.20 m (nach der Berechnung des Regierungsrates um 1.22 m) über das gewachsene Terrain herausrage. Es handle sich bei der Tiefgarage somit nicht um eine unterirdische Baute und diese könne demzufolge auch nicht von der Abstandsprivilegierung profitieren. Der Regierungsrat habe im von den Beschwerdeführern ins Feld geführten RRB Nr. 1024 vom 22. Septem- ber 2009 in E. 3.2 festgehalten, dass für die Ermittlung der Höhe einer Tiefgara- ge die Höhe der Oberkante der Decke der Tiefgarage massgebend sei. Im glei- chen Entscheid habe er indes präzisiert (E. 3.5.1): Für die Ermittlung der Höhe der geplanten Tiefgarage ist vorliegend die Oberkante der Decke der Tiefgarage massgebend (s. vorstehend E. 3.2). Dabei ist vorauszusetzen, dass über der Decke lediglich ein Geländer und nicht eine feste Brüstung geplant ist. Ein Geländer stellt eine leichte und meist durchbrochene Konstruktion dar, während dem unter einer Brüstung ein fester, massiver und auch geschlossener Bauteil zu verstehen ist (www.wikipedia.ch: "Brüstung"). Daraus ergebe sich, dass auch bei Tiefgaragen massive, gemauerte Brüstungen bei der Höhe hinzuzurechnen seien. Dies stehe im Übrigen auch im Einklang mit der konstanten Rechtsprechung zur Mitberücksichtigung von massiven Brüstun- gen bei der Berechnung der Gebäudehöhe im Allgemeinen. Auch bei Attikage-9 schossen werde eine bündig mit der Fassade erstellte massive Brüstung zur Ge- bäudehöhe hinzugezählt, selbst wenn diese sich im Grunde über der Oberkante des eigentlichen Dachgeschosses befinde. Lediglich filigrane Staketengeländer oder Glasbrüstungen müssten bei der Gebäudehöhe nicht mitberücksichtigt wer- den. Diese Rechtsprechung gründe in der Überlegung, dass es für einen Nach- bar keinen Unterschied mache, ob er eine eigentliche Fassade oder "lediglich" an eine hochgezogene massive Brüstung bzw. Absturzsicherung blicke. Gleich ver- halte es sich im vorliegenden Fall. Die Aussenwände der geplanten Tiefgarage würden im Norden und im Westen um ca. 1.20 m bzw. um 1.30 m über das ge- wachsene Terrain ragen. Ob die obersten 20 cm über dem eigentlichen Ge- schoss mit Humus oder mit Zement hinterfüllt seien, spiele grundsätzlich keine Rolle. Die Mauerkrone der Tiefgarage werde ausserdem noch mit einem Gelän- der versehen. Da die Tiefgarage sowohl im Norden als auch im Osten um mehr als 1 m aus dem gewachsenen Terrain rage, handle es sich nicht mehr um eine unterirdische Baute. 2.1.4Die Beschwerdegegnerin stützt sich in ihrer Beschwerdeantwort vom 27. Mai 2024 ebenfalls im Wesentlichen auf RRB 1024/2009 E. 3.5.1 vom 22. Sep- tember 2009, wobei geltend gemacht wird, die Beschwerdeführer verschweigen diese Erwägung in ihrer Beschwerde. Vorliegend sei sowohl beim Baugesuch vom 21. Juli 2022 als auch bei dem vom 17. Juli 2023 eine Brüstung geplant, die mindestens 20 cm über die Oberkante Tiefgaragendecke reiche (ohne Gelän- der), weshalb vorliegend die Höhe Oberkante Brüstung entscheidend sei und nicht die Oberkante der Decke der Tiefgarage. Die Gebäudehöhe werde in casu bis zum obersten Punkt der festen Brüstung gemessen. Daraus ergebe sich eine Höhe der Tiefgarage von 1.2 m resp. 1.3 m. Erst auf die feste Brüstung selbst sei das Geländer angedacht, womit die Garage noch in grösserem Ausmass in Er- scheinung trete. Das Geländer müsse 20 cm respektive 30 cm tiefer angebracht werden, damit die Garage als unterirdische Baute qualifiziert werden könnte. Zu- dem handle es sich bei der geplanten Tiefgarage mit einer Fläche von über 200 m2 offensichtlich nicht um eine Nebenbaute, sondern um eine Hauptbaute. Die kommunalen Bestimmungen würden einen Grenzabstand für Hauptbauten von mindestens 5 m vorsehen (Art. 7 Abs. 1 des Planungs- und Baureglements der Gemeinde Lachen vom 29.9.1995). Diesen Abstand halte die Beschwerde- führerin mit ihrer Tiefgarage nicht ein. 2.1.5Die Beschwerdeführer machen am 31. Juli 2024 replizierend geltend, dass es eine Rolle spiele, ob auf dem Dach einer Unterterrainbaute eine Aufbordung oder eine Brüstung erstellt werde. Letztere sei in Bezug auf die Höhe relevant, erstere nicht. Ob in einem konkreten Fall aber eine Brüstung oder eine Aufbor-10 dung vorliege, sei auf den Fassadenplänen nicht ersichtlich, sondern (nur) auf den Schnittplänen, weshalb nicht gefolgt werden könne, dass primär die Fassa- denpläne massgebend sein sollten und nicht die Schnitt- oder Grundrisspläne. Weiter würden die Beschwerdeführer gar nicht bestreiten, dass eine Brüstung zu berücksichtigen wäre. Vorliegend bestehe aber nirgends eine Brüstung. Eine Brüstung sei ein Bauelement, hinter dem sich nichts befindet. Sie diene damit faktisch als Absturzsicherung (wie z.B. eine Fensterbrüstung oder eine Balkon- brüstung). Das Sicherheitsdepartement verwende den Begriff "Brüstung" denn auch zutreffend als Synonym zu "Absturzsicherung". Auch im allgemeinen Sprachgebrauch werde unter einer Brüstung eine Absturzsicherung verstanden. Vorliegend werde nirgends auf der Tiefgarage eine Brüstung erstellt. Wie den Schnittplänen des ersten Baugesuchs (Plan Nr. 1103/03 vom 19.7.2022) bzw. des zweiten Baugesuchs (Plan Nr. 1103/03 vom 14.7.2023) entnommen werden könne, werde vielmehr nur eine Aufbordung mit einer Höhe von 20 cm (erstes Baugesuch) bzw. 24 cm (zweites Baugesuch) erstellt. Diese Aufbordung diene ausschliesslich dazu, die dahinterliegende Humusierung zurückzuhalten. Es handle sich daher bei dieser Aufbordung um einen Randabschluss i.S.v. E. 3.2 von RRB Nr. 1024 vom 22. September 2009 und nicht um eine feste Brüstung i.S.v. E. 3.5.1 des gleichen RRB. Vorliegend rage die Tiefgarage überall max. 1 m (erstes Projekt) bzw. 96 cm (zweites Projekt) aus dem gewachsenen Terrain und darauf komme ein mit Humus hinterfüllter Randabschluss mit einer Höhe von 20 cm (erster Projekt) bzw. 24 cm (zweites Projekt), womit sich bei beiden Pro- jekten eine Gesamthöhe inkl. Randabschluss in Höhe von 1.20 m bzw. eine für die Bemessung der Höhe der Unterterrainbaute relevante Höhe von 1 m bzw. 96 cm ergebe. Die Garage rage auch nirgends 1.30 m aus dem gewachsenen Terrain. Dieses Mass sei die irrelevante Höhe zwischen dem gewachsenen Ter- rain und Oberkante Betondecke an der Fassade. Vorliegend rage die Tiefgarage somit bei beiden Projekten nirgends mehr als 1 m bzw. 96 cm über das gewach- sene Terrain, womit eine Unterterrainbaute vorliege. Daran ändere auch die Tat- sache nichts, dass auf dem Randabschluss noch ein Geländer gestellt werde. Das Geländer sei nicht höhenrelevant. Zudem habe der Regierungsrat den vor- liegenden, mit Humus überfüllten Randabschluss mit einer Höhe von 20 cm bzw. 24 cm, welcher gemäss Rechtsprechung des Regierungsrats nicht höhenrelevant sei, fälschlicherweise als höhenrelevante "Brüstung" interpretiert. Inwiefern ein solcher Randabschluss, dessen Krone nach der Hinterfüllung auf der gleichen Höhe liege, wie die Humusschicht, die er zurückhält, eine Brüstungsfunktion er- füllen soll, bleibe schleierhaft. 11 2.2.1Unterirdische Bauten, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, dürfen bis 1 m an die Grenze heranreichen (§ 61 Abs. 2 PBG). Für Nebenbauten und unterirdische Bauten kann die Bewilligungsbehörde bei schriftlicher Einwilligung des Nachbarn das Bauen bis an die Grenze gestat- ten (§ 61 Abs. 3 PBG). Art. 7 Abs. 1 PBR verweist für die Grenz- und Gebäu- deabstände von Bauten auf das kantonale Recht. Das kommunale Recht stellt also keine anderen (höheren) Anforderungen an den Grenzabstand unterirdi- scher Bauten. 2.2.2Auch unterirdische Bauten verfügen (wie auch Nebenbauten) über "Fassa- den", auch wenn diese gegenüber den Nachbargrundstücken gar nicht oder nur eingeschränkt in Erscheinung treten. Auch sie haben - insbesondere wenn sie das gewachsene Terrain um bis zu einem Meter überragen oder ihre Fassaden durch Abgrabungen sichtbar gemacht werden - Auswirkungen auf die Umgebung und die Nachbarschaft. Mit der Grenzabstandsregelung von § 61 Abs. 2 und 3 PBG hat der Gesetzgeber die mannigfaltigen Emissionen anerkannt, die von un- terirdischen Bauten ausgehen können und gleichzeitig der Tatsache Rechnung getragen, dass unterirdische Bauten die Umgebung in der Regel weniger stark als Hochbauten beeinträchtigen (vgl. VGE 2009 III 215 vom 24.2.2010 E. 2.2. m.H.a. EGV-SZ 2001 B 8.2 E. 1c). Der privilegierte Grenzabstand gemäss § 61 Abs. 2 PBG kommt dann zur Anwendung, wenn die unterirdische Baute gegenü- ber der Nachbarliegenschaft das gewachsene Terrain nicht mehr als 1 m über- ragt. Ausschlaggebend ist, wie sich die Baute im Verhältnis zu den betroffenen Nachbargrundstücken darbietet (vgl. EGV-SZ 2000 Nr. 57 E. 2.2 m.H.a. EGV-SZ 1990 Nr. 15), d.h. es ist für jede Fassade einzeln zu bestimmen, ob die Baute nicht oder nicht mehr als 1 m aus dem gewachsenen Terrain ragt. Dabei ist auf das gewachsene Terrain abzustellen und nicht auf das ausgemittelte gewachse- ne Terrain (vgl. EGV-SZ 1990 Nr. 15 E. 2d). 2.2.3Nach verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung sind Humusüberdeckungen über einer Tiefgarage und Randabschlüsse auf dieser, welche die Decke der Tiefgarage abschliessen, sowie allfällige Geländer auf der Tiefgarage nicht mit zu berücksichtigen (vgl. VGE 1011/03 vom 20.11.2003 E.3d; VGE 2007 III 156 vom 30.10.2007 E. 4.3). Im erwähnten VGE 1011/03 vom 20. November 2003 (Proto- kollband 2003 III S. 1671) hat das Verwaltungsgericht konkret erwogen, rechne man die auf der Tiefgarage liegende Humusschicht bei der Gebäudehöhe hinzu, werde die Höhe von einem Meter zumindest auf einer Seite stellenweise leicht überschritten. Ob eine unterirdische Baute vorliege, beurteile sich aber anhand der Baute, weshalb diese an sich Grundlage der Beurteilung sei und nicht Auf- schüttungen, welche bis zu einer Höhe von 2.50 m vom Nachbar mit einem 12 Grenzabstand von lediglich 0.50 m zu dulden seien (§ 54 des Einführungsgeset- zes zum schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; SRSZ 210.100] vom 14.9.1978). Wieviel eine Baute das gewachsene Terrain überrage, bemesse sich somit danach, wie viel die Oberkante der Baute das gewachsene Terrain überra- ge. Humusschichten auf Tiefgaragen mit den erforderlichen Randabschlüssen, welche im Rahmen der normalen Terraingestaltung lägen und nur - wie im kon- kreten Fall - eine Höhe von rund 30 cm aufwiesen, seien nicht zu berücksichti- gen; sie bildeten keinen funktionellen Bestandteil der Tiefgarage. Zu ergänzen ist, dass gemäss § 55 Abs. 1 EGzZGB eine Stützmauer an die Grenze gestellt werden darf, wenn sie 1.20 m nicht überragt. 2.2.4Im Sinne der dargelegten kantonalen Rechtsprechung ist somit die Höhe der Oberkante der Decke der Tiefgarage massgebend. Vorliegend geht aus dem Schnittplan (vgl. Plan Nr. 1103.03, Schnitte, 1:100, vom 14.7.2023) sowie dem Fassadenplan (vgl. Plan Nr. 1103.04, Fassaden, 1:100, vom 14.7.2023) hervor, dass die Oberkante der Decke der Tiefgarage 0.96 m aus dem gewachsenen Terrain herausragt, mithin überragt sie das gewachsene Terrain nicht mehr als um 1 m, weshalb es sich vorliegend um eine unterirdische Baute i.S.v. § 61 Abs. 2 PBG handelt. Im Norden Richtung KTN ________03 und im Osten Richtung KTN ________04 ist je ein Randabschluss in Höhe von 0.24 m geplant. Dieser ist notwendig, um die für die geplante Erholungsfläche erforderliche Humusüber- deckung zu stabilisieren. Für die unterirdische Tiefgarage hat dieser Randab- schluss wie auch die Humusüberdeckung keine Bedeutung. Der Argumentation, dass es sich in casu um eine feste Brüstung handle und so- mit mitberücksichtigt werden müsste, kann nicht gefolgt werden. Eine Brüstung dient der Absturzsicherung. Vorliegend hat der Randabschluss jedoch die Funk- tion inne, die auf der Erholungsfläche angesiedelte Humusschicht zu stabilisie- ren. Zudem wäre der Randabschluss in Höhe von 0.24 m denn auch nicht geeig- net, Anwohner vor einem Absturz zu sichern. Die unterirdische Tiefgarage wird mithin den Anforderungen von § 61 Abs. 2 PBG an eine Abstandsprivilegierung gerecht. Angesichts des Grenzbaurechts ist die Situierung direkt an der Grenze ebenfalls rechtmässig (§ 61 Abs. 3 PBG). Bei diesem Ergebnis spielt die Frage, ob es sich bei der Tiefgarage mit einer Fläche von über 200 m 2 um eine Neben- baute i.S.v. § 61 Abs. 1 PGB handelt, keine Rolle. 3.Obwohl der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerde guthiess, äusserte er sich - wenn auch ohne abschliessenden Charakter (angefochtener RRB E. 5), indes gleichwohl ausführlich - auch zu weiteren Rügen, namentlich betreffend die Erschliessung und die Verkehrssicherheit bei der Ein- und Ausfahrt in/aus der Tiefgarage (angefochtener RRB E. 6 und E. 7). Die Beschwerdeführer bringen 13 vor, nachdem der Regierungsrat diese weiteren Rügen abgewiesen habe, bei der Beurteilung der Tiefgarage als unterirdische Baute indessen von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen sei, könne der angefochtene RRB daher aufge- hoben und die Baubewilligung erteilt werden. Die Einhaltung der Sichtweiten las- se sich im Rahmen der Prüfung der Baufreigabe kontrollieren (Beschwerde S. 7 Ziff. 8 f.). Nachdem sich die Beschwerdegegnerin hierzu in ihrer Vernehmlassung einlässlich äussert (S. 8 ff. Ziff. 3 und Ziff. 4), rechtfertigt es sich, die Rechtmäs- sigkeit der Beurteilung der übrigen Rügen durch den Regierungsrat ebenfalls zu prüfen. 3.1.1Zur Frage der Erschliessung führte der Regierungsrat an, das bereits über- baute Baugrundstück sei grundsätzlich bereits hinreichend erschlossen. Die Zu- fahrt zum Grundstück erfolge von Westen und Osten über die ________X (KTN ________05 und KTN ________06; beide im Eigentum der Gemeinde ________). Im Süden des Baugrundstücks verlaufe die ________X sowohl auf KTN ________02 als auch auf KTN ________06. Das im Eigentum der Gemein- de ________ stehende Strassengrundstück KTN ________06 grenze auf einer Breite von ca. 2.6 m direkt ans Baugrundstück. In diesem Bereich sei auch die Tiefgarageneinfahrt geplant. Ein ein- oder ausfahrendes Fahrzeug nehme natur- gemäss jedoch sowohl KTN ________06 als auch KTN ________02 in An- spruch. Um zur Tiefgarageneinfahrt gelangen zu können, müssten die Bewohner und Besucher über die KTN ________02 fahren, welches im Eigentum der Be- schwerdegegnerin (Beschwerdeführerin im Verwaltungsbeschwerdeverfahren) stehe. Gemäss dem Grundbuchauszug für die Liegenschaft KTN ________01 stehe dieser ein "Zugangsrecht" zulasten von KTN ________02 zu. Aus dem da- zugehörigen Beleg CS248 vom 8. Juli 1930 gehe Folgendes hervor: Dem Besitzer von No. ________07 steht auf dieser Strasse das Fuss- und Fahrwegrecht zu, auch wenn derselben entlang noch weitere Bauplätze verkauft werden sollten, wogegen der No. ________08 das Zugangsrecht über No. ________07 zusteht. Die Nr. ________07 entspreche dabei unbestrittenermassen dem heutigen Grundstück KTN ________02 und Nr. ________08 dem heutigen Grundstück KTN ________01. KTN ________01 stehe somit explizit ein Zugangsrecht auf der Strasse auf KTN ________02 zu. Unklar sei, was mit "dieser Strasse" ge- meint sei. Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer dürfe es sich da- bei jedoch um die ________X und nicht um die ________Y handeln. Wie sich aus alten Luftbildaufnahmen von Swisstopo ergebe, sei in den 1930er Jahren die ________X die Haupterschliessung in diesem Gebiet gewesen. Die ________Y habe es zu dieser Zeit noch gar nicht gegeben bzw. sei den Luftbildern zufolge 14 erst in den 1940er Jahren errichtet worden. Demzufolge beziehe sich das Zu- gangsrecht auf die ________X. 3.1.2Die Beschwerdegegnerin bestreitet in ihrer Beschwerdeantwort vom 27. Mai 2024 unter anderem die rechtsgenügliche Erschliessung des Baugrunds- tücks (vgl. Bf-act. 13 S. 8 ff.) Die Tiefgaragenzufahrt führe rund zur Hälfte über das Grundstück der Beschwerdegegnerin. Dies sei den Plänen der Beschwerde- führer zu entnehmen. Diese Nutzung sei zivilrechtlich nicht gesichert. Die Be- schwerdeführer hätten eine Dienstbarkeit vom 8. Juli 1930 angeführt. Aber selbst die Vorinstanz sehe die Notwendigkeit, dass die Dienstbarkeit ausgelegt werden müsse. Das Auslegungsresultat sei nicht zweifelsfrei klar. Die Vorinstanz hätte deshalb Bauabschlag erteilen müssen. Die Beschwerdeführer hätten die Sache durch den Zivilrichter zu klären und könnten erst danach ein Baugesuch mit Aus- sicht auf Erfolg einreichen. Zudem ergebe sich aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom 8. Juli 1930 nicht, was mit "Zugangsrecht" gemeint sei. Der Begründungsakt verweise auf keine Pläne. Der Inhalt der Dienstbarkeit müsse aus dem Dienst- barkeitsvertrag selbst hervorgehen. Im Resultat ergebe sich, dass die Beschwer- deführer nicht bewiesen hätten, dass ihnen das Recht zustehe, das Grundstück KTN ________01 über das Grundstück KTN ________02 zu erschliessen. Die Tiefgaragenrampe im südöstlichen Eck des Grundstücks KTN ________01 kön- ne deshalb nicht bewilligt werden. 3.1.3Die Beschwerdeführer äussern sich in ihrer Replik vom 31. Juli 2024 (vgl. Bf-act. 18 S. 10 f.), es bestehe seit 1930 ein Wegrecht zu Gunsten der Baupar- zelle und zu Lasten der Parzelle der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerdegeg- nerin habe dieses Zugangsrecht in der Eingabe vom 7 Juni 2023 (vgl. Bf-act. I.01 [zu VB 117/2023], Verwaltungsbeschwerde vom 7.6.2023) im Verfahren VB 117/2023 als "Fuss- und Fahrwegrecht" bezeichnet. Die Beschwerdegegnerin habe aber damals in Frage gestellt, ob sich dieses Recht auf die ________X oder die ________Y auf der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin beziehe. Die Beschwerdeführer hätten in der Folge in den vorinstanzlichen Verfahren mit Ein- gabe vom 20. Dezember 2023 (vgl. Bf-act. IV.03 [zu VB 117/2023], Stellungnah- me vom 20.12.2023) nachgewiesen, dass es im Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit die ________Y noch gar nicht gegeben habe, dass der heutige Verlauf der ________Y erstmals 1960 auf einer Karte erscheine und dass daher die Bauparzelle das Fuss- und Fahrwegrecht auf dem auf der Parzelle der Be- schwerdegegnerin liegenden Teil der ________X habe. 3.2Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 15 Raumplanung [RPG; SR 700] vom 22.6.1979; vgl. § 37 Abs. 1 PBG: "genügend zugänglich"). Genügende Zugänglichkeit im Sinne von § 37 Abs. 1 PBG setzt ei- ne rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise ei- nen blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspru- chung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). Die rechtliche Sicherstellung von Erschliessungsanlagen liegt vor, wenn deren dauernde und jederzeitige Benutzung sichergestellt ist. Soweit der Bauherr nicht selber Eigentümer ist, und es sich nicht um öffentliche Anlagen handelt, muss die Benützung mittels eines Dienstbarkeitsvertrages und dem entsprechenden Grundbucheintrag abgesichert sein. Die rein obligatorische oder prekaristische Gestattung der Benutzung reicht nicht aus (vgl. VGE III 2012 122 vom 14.12.2012 E. 2.1 mit Verweis auf RRB Nr. 703/2012 vom 10.7.2012 Ziff. 4.3.1; VGE 1056/02 vom 20.11.2003 E. 2b/cc). 3.3.1Im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren stellt die Auslegung ei- ner Dienstbarkeit grundsätzlich eine zivilrechtliche (Vor-)Frage dar, bei welcher sich die Verwaltungsbehörde und das Verwaltungsgericht in Zurückhaltung üben, was zwangsläufig bedeutet, dass der Inhalt der Dienstbarkeit für die Verwal- tungsbehörde bzw. das Verwaltungsgericht leicht feststellbar sein und die Inter- pretation ein unzweifelhaftes Resultat ergeben muss (vgl. Urteile BGer 1C_474/2015 vom 17.6.2016 E. 4.5.2 [i.Sa. J. vs. Verwaltungsgericht Schwyz]; 1C_246/2015 vom 4.3.2016 E. 2.4; 1C_237/2010 vom 30.8.2010 E. 2.4.2; VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 [= EGV-SZ 2014 B.8.11, nicht publ.] E. 2.3). Erweist sich eine Dienstbarkeit im Rahmen der Auslegung als lückenhaft, ist ihr Inhalt (als zivilrechtliche Vorfrage) grundsätzlich weder leicht feststellbar noch steht er zweifelsfrei fest, muss der Inhalt auf zivilprozessualem Weg geklärt wer- den (VGE III 2016 99 vom 20.3.2017 E. 4.4.1; III 2015 4 E. 3.2 vom 16.7.2015; III 2014 253 vom 16.7.2015 E. 5.4.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 1, Rz. 6.2.2 und Bd. 2, Rz. 12.3.6.3; C. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 114; Urteil BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 E. 2.4 m.w.H.). Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag im Grundbuch ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). 16 3.3.2 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 130 III 554 E. 3.1 m.H.) gibt Art. 738 ZGB für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit eine Stufenordnung vor (vgl. auch BSK ZGB II [5. Aufl., 2015], Petitpierre, Art. 738 N 1). Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). 3.3.3 Ordentlicher "Erwerbsgrund" im Sinne des Gesetzes ist der Dienstbarkeits- vertrag. Seine Auslegung erfolgt in gleicher Weise wie die sonstiger Willenserklärungen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Die empirische oder subjektive hat gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang. Das Vertrauensprinzip besagt, dass eine Willenserklärung so auszulegen ist, wie sie von der andern Partei nach den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (Urteil BGer 5A_599/2013 vom 14.4.2014 E. 4.3 [betr. Bauverbotsdienstbarkeit]). Bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip hat der klare Wortlaut Vorrang vor weiteren Auslegungsmitteln (BGE 128 III 169 [betr. Grenzbaurecht]), es sei denn, er erweise sich auf Grund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar. Den wahren Sinn einer Vertragsklausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie steht (BGE 128 III 265 E. 3.a m.H.). Vom klaren Wortlaut ist jedoch nicht abzuweichen, wenn keine ernsthaften Zweifel daran bestehen, dass er dem Willen der Parteien entspricht (Urteil BGer 5A_136/2008 vom 25.9.2008 E. 3.2 [betr. Pflanzbeschränkung]). 3.3.4Dem Grundbuchauszug ist zu entnehmen, dass KTN ________01 zulasten von KTN ________02 ein Zugangsrecht zusteht. Ob sich dieses Zugangsrecht auf die ________Y oder auf die ________X bezieht, lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen. Zudem erscheint auch der Umfang des Zugangsrechts nicht eindeutig klar. Zur Ermittlung desselben ist mithin auf die zweite Stufenfolge 17 gemäss Art. 738 ZGB, den Erwerbsgrund bzw. den Begründungsakt, zurückzugreifen. Vorliegend mithin muss der Kaufvertrag (CS248) vom 8. Juli 1930 ausgelegt werden. Dieser lautet wie folgt (Nr. ________07 entspricht der heutigen KTN ________02 und Nr. ________08 entspricht der heutigen KTN ________01): Der Verkäufer verpflichtet sich, auf der Westseite von Süden gegen Norden bis und soweit dieses Kaufgrundstück gereicht, eine vier Meter breite Strasse zu erstellen. Das Eigentum dieser Strasse steht zur Hälfte dem Besitzer von No. ________07 und zur anderen Hälfte dem Besitzer von No. ________08 zu und es wird vereinbart, dass der künftige Unterhalt vom Besitzer von No. ________07 und von demjenigen von No. ________08 je zur Hälfte getragen werden muss. Dem Besitzer von No ________07 steht an dieser Strasse das Fuss- und Fahrwegrecht zu, auch wenn derselben entlang noch weitere Bauplätze verkauft werden sollten, wogegen der No. ________08 das Zugangsrecht über No. ________07 zusteht (…). Verkäufer war damals der Eigentümer von Nr. ________07 (heute KTN ________02) und Käufer war der Eigentümer von Nr. ________08 (heute KTN ________01). Die Parzelle Nr. ________08 wurde ab Nr. ________07 ab- parzelliert und verkauft. Vorliegend interessiert, dass laut dem zitierten Kaufvertrag also zum einen zu Lasten des Eigentümers des heutigen Grundstückes KTN ________02 die Er- richtung einer vier Meter breiten Strasse auf der Westseite des heutigen Bau- grundstückes zu erstellen war und dem (jeweiligen) Besitzer von KTN ________02 ein Fuss- und Fahrwegrecht auf diesem Strassenabschnitt zu- stand. Zum andern wurde zugunsten des Baugrundstückes ein Zugangsrecht über Nr. ________07 zugestanden. Im Zeitpunkt des Kaufvertrages befand sich westlich des Baugrundstückes also offenkundig noch keine Strasse und wurde dem Baugrundstück ein Zugangsrecht integral zu Lasten von Nr. ________07 eingeräumt; dies kann nicht anders verstanden werden, als dem Baugrundstück ein Zugangsrecht über den (nördlichen) Bereich von KTN ________02 ein- geräumt wurde. Entgegen dem angefochtenen RRB (E. 6.3) wird im Zusammen- hang mit dem Zugangsrecht im Dienstbarkeits- bzw. Kaufvertrag keine Strasse erwähnt. Diese Auslegung wird durch die greifbaren (historischen) Luftaufnahmen und Karten bestätigt. Wie der Regierungsrat richtigerweise festgestellt hat, gab es in den 1930er Jahren gemäss den Luftbildern von Swisstopo noch keine ________Y, sondern nur die ________X (vgl. https://swisstopo.admin.ch/karten- daten-online/kartengeodaten-online/zeitreise.html; besucht am 23.9.2024). Die über WebGIS-SZ greifbare "Zeitreise Landeskarte" zeigt, dass im Jahr 1933 ein- zig die ________X von Osten her zum Baugrundstück sowie zur heutigen 18 KTN ________02 führte und wenige Meter nach dem Baugrundstück endete. Weder bestanden damals die ________Y noch der heute an der Nordwestecke des Baugrundstücks nach Westen weiterführende Abschnitt der ________X; die- se finden sich erst im Kartenwerk (Publikation) 1943. Die ________Y muss also um diese Zeit gebaut worden sein. Auch hieraus ist der Schluss zu ziehen, dass sich das 1930 vereinbarte Zugangsrecht auf die von Osten und über KTN ________02 heranführende ________X bezogen haben muss; andernfalls hätte das Grundstück KTN ________01 während rund zehn Jahren über keinen Zugang verfügt, was nicht anzunehmen ist. 3.3.5Die Vorinstanzen haben die rechtliche Sicherstellung der Erschliessung des Baugrundstücks bzw. der Einfahrt in die Tiefgarage somit zu Recht bejaht. Es spielt daher an und für sich keine Rolle mehr, ob es sich bei der ________X um eine öffentliche Strasse handelt oder nicht. Indes scheinen auch die diesbe- züglichen Erwägungen des Regierungsrates, auf die zu verweisen ist, als über- zeugend, namentlich der Hinweis, dass die ________X im Verzeichnis der öffent- lichen Strassen aufgeführt wurde, an welche Kantonsbeiträge ausgerichtet wur- den (angefochtener RRB E. 6.4 ff., bes. E. 6.5 mit Hinweis auf Amtsblatt 1987 S. 1225 Ziff. 23 ________X in der Kategorie der übrigen Nebenstrassen). 3.4.1Strittig ist weiter, ob die Ein- und Ausfahrt aus der Tiefgarage verkehrssi- cher ist, insbesondere ob die nötigen Sichtweiten eingehalten sind. Gemäss Art. 33 PBR sind Ein- und Ausfahrten übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu unterhalten. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Behörde. Der Regierungsrat führte in RRB Nr. 182/2024 vom 12. März 2024 aus, dass neben Art. 33 PBR des Weiteren zur Frage der Verkehrssicherheit auch die allgemein anerkannten Empfehlungen des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) als Entscheidungshilfe beizuziehen sei- en. Dabei gelte es zu beachten, dass den VSS-Normen zwar Richtliniencharak- ter, indes nicht Rechtssatzcharakter zukomme. Die Anwendung der VSS-Normen entbinde die rechtsanwendenden Behörden daher nicht davon, den einzelnen Fall im Lichte aller erheblichen Umstände zu beurteilen. Entsprechend seien die VSS-Normen nicht allzu schematisch und starr zu handhaben (VGE III 2013 113 E. 4.6.5 vom 27.11.2013 m.w.H.). Die geplante Tiefgaragenausfahrt münde in die ________X. Auf der ________X herrsche Tempo 30 km/h. Bezüglich der Sicht- weiten bei der Einfahrt in die ________X sei die Schweizer Norm (SN) 40 273a "Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene" zu beachten. Diese gelte indes nur für Knoten mit signalisierter Vortrittsregelung. Auf der ________X herrsche Rechtsvortritt. Bei Knoten mit Rechtsvortritt ergebe sich die Sicherheit eines Kno- tens aus der Wahrnehmbarkeit des Knotens im Raum und der Knotensichtweite. 19 Bei einem Knoten mit guter Wahrnehmbarkeit betrage die minimale Knotensicht- weite 15 m, woraus sich eine minimale Beobachtungsdistanz von 5 m ergebe (vgl. SN 40 273a Ziff. 15-17). Bei Knoten mit signalisierter Vortrittsregelung be- trage die erforderliche Knotensichtweite bei einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h zwischen 20 m und 35 m (SN 40 273a Ziff. 12.1, Tab 1). Die Beobach- tungsdistanz betrage in diesem Fall in der Regel 3 m, mindestens aber 2.5 m (SN 40 273a, Ziff. 11). Gegen Westen sei die ________X bis zur Kreuzung nicht einmal 20 m lang. Ein Fahrzeuglenker, der aus der Garage ausfahre, könne so- mit gegen Westen die gesamte Verkehrssituation überblicken. Gegen Osten ma- che die ________X nach etwa 20 m eine Linkskurve. Dieser speziellen Situation sei angemessen Rechnung zu tragen. Nachdem es sich bei der ________X um eine Quartierstrasse mit Tempo 30 km/h handle und die VSS-Normen lediglich Richtliniencharakter hätten, reiche die Sichtweite von 20 m gegen Osten und Westen in der konkreten Situation durchaus aus. Voraussetzung sei, dass sich innerhalb der Sichtfelder keine Hecken, Mauern, Einfriedungen oder dgl. befin- den würden. Ob die Sichtweiten nach Osten eingehalten seien, könne anhand der Pläne nicht beurteilt werden, da der Grundrissplan an dieser Stelle abge- schnitten sei. Ausserdem führe der Sichtwinkel über den Behindertenparkplatz auf KTN ________04. Wenn dort ein Auto parkiert sei, sei die Sicht folglich ein- geschränkt. Zudem würden die Beschwerdeführer an der östlichen Grenze auch die Container für Abfall und Grüngut planen. Ob die Sichtwinkel dabei gewahrt werden können, müsse die Vorinstanz 1 (Gemeinderat Lachen) in einem Nach- folgeprojekt nochmals genau abklären und beurteilen. 3.4.2 Die Beschwerdeführer integrieren in ihre Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 28. März 2024 (S. 6 Ziff. 7) eine Zeichnung, der entnommen werden könne, dass der Sichtwinkel gegen Osten auch in Berücksichtigung des Behinderten- parkplatzes eingehalten werde, zumal dort Fahrzeuge regelmässig an der Ost- seite des Parkplatzes parkiert werden müssten, um ein ungehindertes Ausstei- gen auf der Fahrerseite zu ermöglichen. Weiter ergebe sich aus der Zeichnung, dass auch der Standort des Containers für Abfall und Grüngut den Sichtwinkel nicht beeinträchtige. 3.4.3Der Regierungsrat macht am 15. April 2024 vernehmlassend geltend, die Ausführungen der Beschwerdeführer zur Knotensichtweite der Tiefgaragenaus- fahrt würden nicht verfangen. Die Beschwerdeführer hätten die erforderlichen Knotensichtweiten in einem korrekt vermassten Plan nachzuweisen. Eine einfa- che Grafik in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde reiche dazu nicht aus. Ausser- dem sei der erforderliche Sichtwinkel auch auf der Grafik nicht ersichtlich. 20 3.4.4Mit Vernehmlassung vom 23. April 2024 führt der Gemeinderat Lachen aus, der Regierungsrat verlange vom Gemeinderat Lachen, dass in einem Nach- folgeprojekt nochmals genau abzuklären und zu beurteilen sei, ob die Sichtwinkel gewahrt werden können. Nachdem einzig die Tiefgarage Grund für die Aufhe- bung der Baubewilligung war und diese Aufhebung vom Verwaltungsgericht zu kassieren sei, dürfe sich ein Nachfolgeprojekt erübrigen. Der Gemeinderat La- chen sei mit dem Begehren der Beschwerdeführer einverstanden, dass er vom Verwaltungsgericht angewiesen werde, die Einhaltung der Sichtweiten gegen Osten vor der Baufreigabe zu kontrollieren. 3.4.5Dem Regierungsrat ist beizupflichten, dass anhand der eingereichten Pläne nicht eruiert werden kann, ob die Sichtwinkel genügend sind, um die Verkehrssi- cherheit gewährleisten zu können. Der östlich angelegte Container dürfte die Sichtweite gegen Osten (in Richtung ________X) nicht beeinträchtigen, da die- ser in einer Entfernung von ca. 2.7 m von der ________X angesiedelt wird. Vor der Einmündung in die ________X ist der Container somit bereits passiert, wes- halb er den Sichtwinkel in Richtung Osten nicht beeinträchtigen kann. Kritisch zu beurteilen gilt aber der östlich gelegene IV-Parkplatz auf KTN ________04. Hier muss davon ausgegangen werden, dass der IV-Parkplatz auf seiner ganzen Fläche benutzt werden darf und auch wird. Den Beschwerdeführern kann nicht gefolgt werden, dass Fahrzeuge auf dem IV-Parkplatz regelmässig an der Ost- seite des Parkplatzes parkieren. Vielmehr steht es dem Benutzer des IV- Parkplatzes zu, diesen in seiner gesamten Fläche zu nutzen, wobei er nicht ver- pflichtet ist, sein Auto minutiös auf der östlichen Seite zu parkieren. Je nachdem wie das Auto auf dem IV-Parkplatz platziert ist, können sich hieraus Einschrän- kungen des Sichtwinkels ergeben. Der Regierungsrat hat daher die Bauherrschaft zu Recht verpflichtet, die Einhal- tung der Sichtweiten, insbesondere in Richtung Osten, nachzuweisen bzw. den Gemeinderat, die Einhaltung dieser Sichtwinkel zu kontrollieren. Angesichts des vorliegenden Verfahrensausganges bedarf es hierzu indes keines Nachfolgepro- jekts. Indessen wird das rechtliche Gehör der Beschwerdegegnerin zu wahren sein. 4.Abschliessend gibt die Rüge der Beschwerdeführer betreffend die (Un-)Zulässigkeit zweier sich ausschliessender Baugesuche zu folgenden Be- merkungen Anlass: Das Bundesgericht hat mit BGer 1C_180/2012 vom 13. Juni 2012 ein vorausset- zungsloses "Nebeneinander" von mehreren Baugesuchen als fragwürdig beur- teilt. Das Bundesgericht erachtet die Konzentration der Baubewilligungsbehörde auf ein Baugesuch als sinnvoll, was es namentlich damit begründet, dass ein 21 Baubewilligungsverfahren oft mit umfangreichen und aufwendigen Abklärungen verbunden ist. Diese sollen auf das beabsichtigte Vorhaben beschränkt bleiben und nicht auf Varianten ausgedehnt werden können. Es lasse sich auch die Fra- ge aufwerfen, ob ein Gesuchsteller überhaupt noch ein hinreichendes Rechts- schutzinteresse an der Prüfung des ursprünglich beabsichtigten Bauvorhabens und an der Weiterführung des diesbezüglichen Verfahrens hat, nachdem er das Projekt in veränderter Form eingereicht hat und verwirklichen will (E. 2.4). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann während der Hängig- keit eines Baugesuches ein Alternativgesuch eingereicht werden, ohne dass deswegen die Gegenstandslosigkeit des ursprünglichen Baugesuches zu stipu- lieren ist, sofern der Gesuchsteller ein hinreichendes Interesse darzutun vermag und das Begehren keinem Rechtsmissbrauch gleichkommt. Aus verfahrensöko- nomischen Gründen, d.h. in Berücksichtigung der in einem Baubewilligungsver- fahren zu tätigenden umfangreichen Abklärungen muss den Baubewilligungs- behörden jedoch zugestanden werden, vorweg das vom Gesuchsteller favorisier- te Projekt zu beurteilen und die Behandlung eines Alternativgesuches zu sistie- ren, bis das Ergebnis aus dem "Haupt"-Verfahren rechtskräftig feststeht (EGV-SZ 2004 B 1.3 E. 1.2; VGE III 2014 vom 28.5.2014 E. 3; VGE III 2017 19 vom 19.5.2017 E. 2.1). Mit VGE III 2018 112 vom 6. Dezember 2018 (E. 6.1.1) hielt das Verwaltungsgericht zudem fest, der Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs bei der Einreichung von alternativen Baugesuchen betreffe das Verhältnis zwischen Bauherrschaft(en) und den Baubewilligungsbehörden und nicht das Verhältnis zwischen Bauherrschaft(en) und allfälligen einsprache- und beschwerdelegiti- mierten Dritten. Geschützt werden soll die Verwaltung namentlich vor unnötigem Verwaltungshandeln und entsprechend unnötigem Verwaltungsaufwand und nicht der Dritte, der infolge Nichtbeachtung eines publizierten Baugesuchs die Einsprachefrist versäumt. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung trifft sich mithin insofern, dass mit dem Missbrauchsvorbehalt weniger der Schutz Dritter (Einspracheberechtigter) angesprochen wird, als vielmehr der Schutz der Verwaltung vor unnötigem Auf- wand. Dies steht letztlich im Einklang mit der Verpflichtung der Gemeinden und Bezirke zu einem sparsamen und wirtschaftlichen Einsatz der Mittel bei (all) ihren Verwaltungstätigkeiten (vgl. § 3 des Finanzhaushaltsgesetzes für die Bezirke und Gemeinden [FHG-BG; SRSZ 153.100]) vom 27.1.1994). Im Übrigen kann im vor- liegenden Fall auch aus der Optik der Beschwerdegegnerin nicht auf einen Rechtsmissbrauch erkannt werden, nachdem sie keinen Nachteil erlitten hat. 5.Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insoweit als begründet und ist entsprechend gutzuheissen, als es sich bei der Tiefgarage vorliegend um 22 eine unterirdische Baute i.S.v. § 62 Abs. 2 PBG handelt und somit in Berücksich- tigung des im Grundbuch eingetragenen Grenzbaurechts für unterirdische Bau- ten an die Grenzen von KTN ________04 und KTN ________03 angebaut wer- den darf. Zu bestätigen ist einerseits die von den Vorinstanzen bejahte rechts- genügliche Erschliessung in rechtlicher Hinsicht. Zu bestätigen ist andererseits der angefochtene RRB betreffend die Notwendigkeit einer ergänzenden Ab- klärung bezüglich die Verkehrssicherheit bei der Ein- und Ausfahrt in die Tiefga- rage. 6.1.1Unterliegt eine Partei nur teilweise, werden die Kosten auf die Parteien an- teilsmässig verteilt (vgl. § 72 Abs.2 VRP). Als mehrheitlich Obsiegende gelten die Beschwerdeführer sowie der Gemeinderat, der die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, als mehrheitlich Unterliegende der Kanton und die Beschwerde- gegnerin. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzlei- kosten und Barauslagen) sind diesem Verfahrensausgang entsprechend zu 4/5 (bzw. je 2/5) dem Kanton und der Beschwerdegegnerin sowie zu 1/5 (bzw. je 1/10) den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) sowie der Ge- meinde zu auferlegen. 6.1.2Entsprechend sind auch die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 3'000.-- neu zu verlegen. Es entfallen neu Fr. 2'400.-- auf die dorti- ge Beschwerdeführerin und je Fr. 300.-- auf die Gemeinde und die dortigen Be- schwerdegegner, wovon wiederum je Fr. 150.-- auf den Beschwerdegegner im Verfahren VB 117/2023 (vorliegend Beschwerdeführer Ziff. 1) und die Beschwer- degegner im Verfahren VB 253/2023 (vorliegend Beschwerdeführer Ziff. 2) - die- se hierfür solidarisch haftend - entfallen. 6.2.1Ebenfalls dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens entsprechend haben die beanwalteten Beschwerdeführer und der beanwaltete Gemeinderat Anspruch auf eine reduzierte Parteientschädigung zulasten des Kantons und der Be- schwerdegegnerin. Diese Parteientschädigung wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungs- gericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, sowie unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf total je Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) festgelegt. Hiervon entfallen je die Hälfte (je Fr. 750.--) auf die Beschwerdegegnerin und den Kanton. 23 6.2.2Gleichermassen sind die Parteientschädigungen des regierungsrätlichen Verfahrens neu zu regeln. Die Beschwerdegegnerin (Beschwerdeführerin im re- gierungsrätlichen Verfahren) hat den Beschwerdeführern (Beschwerdegegner im regierungsrätlichen Verfahren) sowie dem Gemeinderat neu eine reduzierte Par- teientschädigung von je Fr. 1'100.-- zu bezahlen. 24 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 182/2024 vom 5. März 2024 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung der Sichtweiten (vgl. insbesondere E. 3.4.5) an den Gemeinderat zurückgewiesen. 2.1 Die Verfahrenskosten für das regierungsrätliche Verfahren von insgesamt Fr. 3000.-- gehen neu zu 4/5 (Fr. 2'400.--) zu Lasten der Beschwerdegeg- nerin (Beschwerdeführerin im regierungsrätlichen Verfahren), zu 1/10 (Fr. 300.--) zu Lasten der Gemeinde sowie zu je 1/20 (je Fr. 150.--) zu Las- ten des Beschwerdeführers Ziff. 1 sowie der Beschwerdeführer Ziff. 2 (die- se solidarisch haftend) (Beschwerdegegner in den regierungsrätlichen Ver- fahren VB 117/2023 bzw. VB 253/2023). 2.2 Die Beschwerdegegnerin (Beschwerdeführerin im regierungsrätlichen Ver- fahren) hat einerseits den Beschwerdeführern Ziff. 1 und Ziff. 2 (Beschwer- degegner im regierungsrätlichen Verfahren) für das regierungsrätliche Be- schwerdeverfahren neu eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'100.- - und anderseits dem Gemeinderat neu ebenfalls eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'100.-- zu bezahlen. 3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 3'000.-- werden zu je 2/5 (je Fr. 1'200.--) der Beschwerdegegnerin und dem Kanton sowie zu je 1/10 (Fr. 300.--) den solidarisch haftenden Beschwerdeführern sowie der Ge- meinde Lachen auferlegt. Die Beschwerdeführer haben am 5. April 2024 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihnen Fr. 2'200.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind. Der Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Lachen haben ihre Betreffnis- se von Fr. 1'200.-- bzw. Fr. 300.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Ent- scheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwal- tungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.25 4. Die Beschwerdegegnerin und der Kanton haben den Beschwerdeführern und der Gemeinde Lachen je eine Parteientschädigung von Fr. 750.-- zu bezahlen, total also je Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.). 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 6. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 29.8.2024) - den Rechtsvertreter des Gemeinderats Lachen (2/R; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 29.8.2024) - den Regierungsrat (EB) - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 29.8.2024) - und das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführer vom 29.8.2024). Schwyz, 28. Oktober 2024 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die a.o. Gerichtsschreiberin:26 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 2. Dezember 2024