<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00404</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204390&amp;W10_KEY=13013568&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00404</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.08.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einordnung. Die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme kann eine auf die bauliche und landschaftliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens verlangen oder bedingen, dass ein Gebäude, welches sich aufgrund seines Volumens aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten ist (E. 3.3). Das streitbetroffene Gebäude, welches einen fast quadratischen, grossvolumigen und ungegliederten Baukörper mit einem fassadenbündigen Satteldach aufweist, lässt aufgrund seiner Positionierung an der Böschungskante die gebotene Rücksichtnahme auf die Topografie des Baugrundstücks vermissen und vermag bereits in dieser Hinsicht den Anforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG nicht zu genügen. Die fehlende volumetrische Gliederung sowie die ornamental überladene Fassadengestaltung bewirken zudem eine gestalterische Unausgewogenheit, welche den aufgrund der exponierten Lage erhöhten Anforderungen an die Gestaltung selbst in einer heterogenen baulichen Umgebung nicht gerecht wird (E. 3.4.2). Gutheissung (VB.2003.00404) bzw. Abweisung (VB.2003.00417). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSCHUNG">BÃSCHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENGESTALTUNG">FASSADENGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLIEDERUNG">GLIEDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: POSITIONIERUNG">POSITIONIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STÃTZMAUER">STÃTZMAUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMEN">VOLUMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 10. Dezember 2002 bewilligte die Bau- und Planungskommission Erlenbach G die Errichtung einer Villa mit dreizehn Zimmern und einer Unterniveaugarage mit acht AbstellplÃ¤tzen, samt einem freistehenden Angestelltenhaus mit zwei Zimmern sowie zwei Pavillons und einem Aussenschwimmbad im Garten auf dem in der Wohnzone W2A/20 % liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Erlenbach.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Dagegen gelangten einerseits die J AG als EigentÃ¼merin der sÃ¼dlich des BaugrundstÃ¼cks gelegenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02â06 mit Eingabe vom 28. Januar 2003 sowie anderseits A, B, C, D und E, allesamt EigentÃ¼mer benachbarter GrundstÃ¼cke, mit Eingabe vom 29. Januar 2003 an die Baurekurskommission II. Alle Rekurrierenden machten insbesondere eine unbefriedigende Gesamtwirkung wegen ungenÃ¼gender Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geltend.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die J AG beantrage eine ZurÃ¼cksetzung der an die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02â06 grenzenden StÃ¼tzmauer um mindestens 2 m und deren Reduktion in der HÃ¶he um 1,5 m sowie eine RÃ¼ckversetzung des Pavillons "im Bereich der Hangkante" um mindestens 5 m (VB.2003.00417). A, B, C, D und E schlossen auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von G (VB.2003.00404).</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 16. Juli 2003 fÃ¼hrte die Baurekurskommission II auf dem streitbetroffenen BaugrundstÃ¼ck einen Augenschein durch, wobei eine Fotodokumentation erstellt wurde (VB.2003.00417). In der Folge wurden die beiden Rekursverfahren am 30. September 2003 vereinigt (Dispositivziffer I des angefochtenen Entscheids). Im Ergebnis wurden die Rekurse teilweise gutgeheissen und im Ãbrigen abgewiesen. Der Beschluss der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 10. Dezember 2002 wurde hinsichtlich der bewilligten Nutzung der RÃ¤ume im Untergeschoss als Bastel- und FitnessrÃ¤ume aufgehoben und zudem durch folgende Nebenbestimmungen ergÃ¤nzt (Dispositivziffer II):</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"Vor Baufreigabe hat die Bauherrschaft auf dem Grundbuchblatt 07 (Kat.-Nr. 01) die nachstehende Ã¶ffentlichrechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch anmerken zu lassen und der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde ein entsprechendes Zeugnis des Grundbuchamtes KÃ¼snacht zuzustellen:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Untergeschoss des HauptgebÃ¤udes L-Strasse darf keine im Sinne von § 276 Abs. 1 [PBG] anrechenbaren RÃ¤ume enthalten. Namentlich dÃ¼rfen die RÃ¤ume weder als Bastel- noch als FitnessrÃ¤ume ausgebaut oder genutzt werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die im SÃ¼dwesthang des BaugrundstÃ¼cks geplante StÃ¼tzmauer ist in der HÃ¶he um 1,5 m zu kÃ¼rzen und um 2 m hangeinwÃ¤rts zurÃ¼ckzuversetzen. Zudem ist das geplante HauptgebÃ¤ude um 1 m vom Hang zurÃ¼ckzuversetzen. Die abgeÃ¤nderten PlÃ¤ne sind dem Gemeinderat vor Baubeginn zur Genehmigung einzureichen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kosten des Verfahrens wurden zu zwei Dritteln G auferlegt. Ein Drittel wurde zu gleichen Teilen unter den Rekurrierenden aufgeteilt (Dispositivziffer III). UmtriebsentschÃ¤digungen wurden keine zugesprochen (Dispositivziffer IV).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen diesen Entscheid erhoben A, B, C, D und E (BeschwerdefÃ¼hrende 1â5) am 29. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten in teilweiser Aufhebung des angefochtenen Entscheids die Aufhebung der Baubewilligung der Bau- und Planungskommission Erlenbach unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von G fÃ¼r beide Verfahren. G (Beschwerdegegner 1) beantragte demgegenÃ¼ber am 18. November 2003 in prozessualer Hinsicht die Vereinigung beider Verfahren und in materieller Hinsicht die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung (VB.2003.00404).</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>G (BeschwerdefÃ¼hrer 6) gelangte mit Eingabe vom 5. November 2003 ebenfalls an das Verwaltungsgericht und liess diesem beantragen, der Entscheid der Baurekurskommission II sei aufzuheben und der Entscheid der Bau- und Planungskommission Erlenbach sei unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen. A, B, C, D und E (Beschwerdegegnerschaft 4â8) stellten am 4. Dezember 2003 Antrag auf Abweisung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von G. Die J AG (Beschwerdegegnerin 3) verzichtete stillschweigend auf Beschwerdeantwort (VB.2003.00417).</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Die Baurekurskommission II schloss am 11. November 2003 auf Abweisung beider Beschwerden. Die Bau- und Planungskommission Erlenbach beantragte am 3. Dezember 2003 als Beschwerdegegnerin 2 im Verfahren VB.2003.00404 die Abweisung der Beschwerde und am 10. Dezember 2003 als Mitbeteiligte im Verfahren VB.2003.00417 die Gutheissung der Beschwerde, je unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 bzw. der Beschwerdegegnerschaft 4â8.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Parteivorbringen und die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden â soweit erforderlich â nachfolgend wiedergegeben.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><i><span> </span></i></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Verfahren VB.2003.00404 und VB.2003.00417 betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen somit die nÃ¤mlichen rechtlichen Fragen auf, weshalb sie zu vereinigen sind.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><i><span> </span></i></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz wird von den Parteien nicht beanstandet. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist nicht beantragt worden und erweist sich auch als unnÃ¶tig: Im vorliegenden Fall hat bereits die Baurekurskommission einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf das Ergebnis dieses Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1995 Nr. 12). Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich aufgrund dieses Augenscheins, der eingereichten PlÃ¤ne und der fotografischen Dokumentationen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><i><span> </span></i></p> <p class="Urteilstext"><span>Vor Verwaltungsgericht ist insbesondere die Frage der befriedigenden Einordnung des Bauprojekts im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG strittig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Vorinstanz hat aufgrund des Augenscheins zusammengefasst erwogen, dass die geplante Villa in eine sehr heterogene bauliche Umgebung zu stehen komme. Selbst wenn die ungewohnte Architektur des Bauprojekts den landesÃ¼blichen Geschmack mÃ¶glicherweise nicht treffe, so kÃ¶nne nicht gesagt werden, die Baute ordne sich in diesem heterogenen Umfeld nicht befriedigend ein. Lediglich die Platzierung der Villa an der Hangkante wurde als problematisch angesehen, und die bis zu 5,1 m hohe StÃ¼tzmauer wurde im VerhÃ¤ltnis zu der darunter liegenden MehrfamilienhausÃ¼berbauung auf den GrundstÃ¼cken der Beschwerdegegnerin 3 als zu dominant gewertet. GestÃ¼tzt auf diese Beurteilung wurden die Auflagen formuliert (E. 5c des angefochtenen Entscheids).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><i><span> </span></i></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 (bzw. Beschwerdegegnerschaft 4â8) anerkennen die HeterogenitÃ¤t der baulichen Umgebung. Die bestehenden Bauten in der Nachbarschaft wÃ¼rden sich jedoch alle an den hierzulande gÃ¤ngigen gestalterischen MassstÃ¤ben orientieren. Das treffe beim geplanten Neubau nicht zu. Die FassadenplÃ¤ne zeigten bauliche Elemente, die am fraglichen Ort fremd und unpassend wirken wÃ¼rden. Durch ihre Ã¤usserst exponierte Lage an der Hangkante schaffe die Villa auf Grund der ungewohnten Architektur einen stÃ¶renden Gegensatz zu den vorgelagerten FlachdachhÃ¤usern mit moderner Formensprache am Fusse der BÃ¶schung und erhalte Ã¼berdies eine unerwÃ¼nschte optische Fernwirkung. Diese stÃ¶renden Auswirkungen wÃ¼rden durch die von der Vorinstanz formulierten Nebenbestimmungen als lediglich "kosmetische Eingriffe" nicht genÃ¼gend korrigiert. Die aktive Gestaltung des Umschwungs sei dem Bauherrn zwar nicht verwehrt, aber er geniesse dabei nicht jede erdenkliche Freiheit. Auch der Umschwung mÃ¼sse mindestens befriedigend gestaltet werden. Wie der Umgebungsplan jedoch zeige, werde das GrundstÃ¼ck im Vergleich zur baulichen Umgebung mit Bauten und Anlagen in einem Mass Ã¼berstellt, das den Rahmen des Ãblichen sprenge. Insbesondere der Vorgartenbereich mit der kreisfÃ¶rmigen Vorfahrt sei auch fÃ¼r sich allein unbefriedigend. Aus diesen GrÃ¼nden verstosse das Neubauvorhaben gegen § 238 PBG.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Der Bauherr liess unter Hinweis auf die vielgestaltigen Bautypen in der Umgebung, die er bereits im Rekursverfahren mit zahlreichen Bildern dokumentiert hat (VB.2003.00404), vorbringen, das streitbetroffene Bauprojekt erzeuge keinen krassen Widerspruch zu den bestehenden Bauten, der einen Eingriff in den kommunalen Einordnungsentscheid rechtfertigen wÃ¼rde. Die vorgesehenen SÃ¤ulen und Rundbogenfenster seien Gestaltungselemente, die fÃ¼r Villenquartiere weder ungewÃ¶hnlich noch auffÃ¤llig seien. Das Haus verfÃ¼ge hauptsÃ¤chlich Ã¼ber rechteckige Fenster und weise ein Ziegeldach auf, was zur guten Einordnung ins Quartier beitrage.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die <i>Positionierung des HauptgebÃ¤udes</i> an der Hangkante ergebe sich wegen der natÃ¼rlichen Terrassierung des GelÃ¤ndes und sei nichts UngewÃ¶hnliches. Die von der Vorinstanz angeordnete RÃ¼ckversetzung um einen Meter zur AbschwÃ¤chung der exponierten Lage sei nicht gerechtfertigt. Alle primÃ¤ren Bauvorschriften in Bezug auf GebÃ¤udehÃ¶he und GrenzabstÃ¤nde wÃ¼rden durch das Bauvorhaben eingehalten. Das BaugrundstÃ¼ck liege nicht in einem Landschaftsschutzgebiet oder in der NÃ¤he eines solchen. Wie sich die Einordnungssituation durch die bereits angeordnete oder gar durch eine noch weiter gehende RÃ¼ckversetzung verbessere, werde nicht dargelegt. Von der talseitig vorbeifÃ¼hrenden M-Strasse werde das GebÃ¤ude hinter der Ãberbauung der Beschwerdegegnerin 3 mit den auffÃ¤lligen Mauern kaum mehr sichtbar sein. Aus noch grÃ¶sserer Distanz werde das Haus im heterogenen SiedlungsgefÃ¼ge untergehen, wobei dieser Effekt durch die auf dem BaugrundstÃ¼ck vorgesehenen GehÃ¶lze noch verstÃ¤rkt werde. Aus der Ferne des gegenÃ¼berliegenden Seeufers sei gar keine VerÃ¤nderung mehr erkennbar. Die RÃ¼ckversetzung sei unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die <i>RÃ¼ckversetzung und KÃ¼rzung der StÃ¼tzmauer</i> sei ebenfalls nicht zu begrÃ¼nden, da die unterschiedlich hohe StÃ¼tzmauer maximal 2,5 m Ã¼ber das gestaltete Terrain rage, Ã¼berdies durch GehÃ¶lze und andere Bepflanzungen fast vollstÃ¤ndig verdeckt werde und zudem nicht in einer Geraden verlaufe, sondern organisch geschwungene, seitlich zurÃ¼ckfliehende Linien aufweise. Im Ãbrigen wÃ¼rde eine Absenkung der Mauer die optischen und akustischen Abschirmungseffekte der Hangkante zugunsten der Parteien auf beiden Seiten unnÃ¶tig vermindern. Die StÃ¼tzmauer sei hinsichtlich Gestaltung und Einordnung nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.3 </span></b><span>Die Bau- und Planungskommission weist ebenfalls auf die architektonische Vielfalt der baulichen Umgebung hin. Nur weil das Projekt einen weiteren (anderen) architektonischen Akzent in diese Vielfalt setze, werde das Gebot der befriedigenden Einordnung nicht verletzt. Die Positionierung der Villa nahe an der Hangkante entspreche den legitimen EigentÃ¼merinteressen des Bauherrn, der die Ã¼berdurchschnittliche Aussichtslage nutzen wolle. Die dadurch bedingte auffÃ¤llige Position sei durch die Nebenbestimmungen der Vorinstanz gemildert worden. Der Bauherr werfe allerdings berechtigterweise die Frage auf, ob mit diesen wirklich eine nicht mehr vertretbare ErmessensausÃ¼bung der Gemeinde korrigiert worden sei. Vom Bauherrn zu verlangen, er mÃ¼sse sein GebÃ¤ude zur L-Strasse hin orientieren, wÃ¤re dagegen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Umgebungsgestaltung sei durch die Vorinstanz hinsichtlich der Einordnung zu Recht als befriedigend beurteilt worden. Nur weil der Bauherr den Umschwung anders als die Nachbarn nutze und dabei andere Stilmittel einsetze, ergebe sich keine unbefriedigende Einordnung in die landschaftliche Umgebung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die Baurekurskommission II hat die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt. Auf die betreffenden AusfÃ¼hrungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). PrÃ¤zisierend ist zu ergÃ¤nzen, dass die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme eine auf die bauliche und landschaftliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangen oder bedingen kann, dass ein GebÃ¤ude, welches sich aufgrund seines Volumens aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten ist (VGr, 12. Juli 2001, VB.2001.00088, www.vgrzh.ch; 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18). AnzufÃ¼gen ist schliesslich, dass die Kognition des Verwaltungsgerichts von Gesetzes wegen eingeschrÃ¤nkt ist. Das Gericht kann nur rechtsverletzende Ermessensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). Aufgrund des der kommunalen BaubehÃ¶rde bei der Anwendung der Ãsthetik-Vorschrift von § 238 PBG zustehenden Ermessensspielraums, darf die Beschwerdeinstanz nur dann eingreifen, wenn sich die ErmessensausÃ¼bung der BewilligungsbehÃ¶rde als offensichtlich unvertretbar erweist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 78).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.1 </span></b><span>Das erste Drittel des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 wird durch die kreisfÃ¶rmige Vorfahrt samt Zufahrtsrampe zur Unterniveaugarage sowie das Angestelltenhaus in Anspruch genommen. Dieser der L-Strasse zugewandte Teil wird somit, abgesehen vom Angestelltenhaus mit einem relativ bescheidenen Bauvolumen, nicht Ã¼berstellt (VB.2003.00417). Dies im Gegensatz zu den seitlich benachbarten Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 09. Die streitbetroffene Villa ist im mittleren GrundstÃ¼cksdrittel platziert und kommt mit dem zweigeschossigen Vorbau mit halbkreisfÃ¶rmigem Grundriss an den markanten GelÃ¤ndeabbruch zu stehen (VB.2003.00417). Im anschliessenden westlichen GrundstÃ¼ckdrittel fÃ¤llt das gewachsene Terrain relativ steil ab (im mittleren Bereich mit einer Neigung von 47 %). In diesem Teil ist eine ausgedehnte Terrassierung mit einem Pool vorgesehen. Dazu soll eine bis 5,1 m hohe und geschwungene StÃ¼tzmauer errichtet werden, die gemÃ¤ss Plan jedoch durch eine bepflanzte BÃ¶schung bis auf eine HÃ¶he von 2 m verdeckt wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dazu ist allerdings anzumerken, dass die Mauer unter Einhaltung der in der Baubewilligung statuierten Steigung der BÃ¶schung (Dispositivziffer 1.7) mit einem VerhÃ¤ltnis von 2:3 (66 %) stÃ¤rker sichtbar bliebe. Der hervorspringende Mauerabschnitt beim Pool (vgl. Nordfassade Schnitt 2) erhielte beispielsweise eine HÃ¶he von 3 m. Die Baurekurskommission ist bei dieser Projektlage zum Ergebnis gelangt, dass die StÃ¼tzmauer das Bauvorhaben trotz der vorgesehenen BegrÃ¼nung zu dominant Ã¼ber den MehrfamilienhÃ¤usern auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02â06 thronen lasse. Mit der von ihr angeordneten RÃ¼ckversetzung der Mauer um 2 m sowie deren KÃ¼rzung um 1,5 m hÃ¤lt die BÃ¶schung den zulÃ¤ssigen BÃ¶schungswinkel ein und wird dem bisherigen Verlauf des gewachsenen Terrains angeglichen; die Mauer tritt in Kombination mit einer Bepflanzung nicht mehr stÃ¶rend in Erscheinung.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.2 </span></b><span>Die von der Vorinstanz angeordnete RÃ¼ckversetzung des HauptgebÃ¤udes ist jedoch nicht geeignet, den von ihr festgestellten Einordnungsmangel zu heilen; die knapp 19,5 m lange und etwa 16 m breite Villa wÃ¼rde trotz der ZurÃ¼cksetzung um 1 m praktisch gleich nahe an die gemÃ¤ss Auflagen der Vorinstanz ebenfalls zurÃ¼ckversetzte BÃ¶schungskante zu stehen kommen und behielte damit ihre exponierte Lage. Der zweigeschossige, halbrunde, mit ionischen SÃ¤ulen bewehrte und mit Rundbogenfenstern praktisch vollstÃ¤ndig verglaste <i>Vorbau</i> drÃ¤ngt sich damit ohne RÃ¼cksicht auf die landschaftliche Situation als beherrschender Teil der Westfassade der ganzen nÃ¤heren talseitigen Umgebung auf (VB.2003.00404). Die vom Bauherrn in diesem Zusammenhang erwÃ¤hnten vorgesehenen GehÃ¶lze Ã¤nderten daran nichts, da diese kaum so gepflanzt wÃ¼rden, dass sie den Aussichtsbereich der Villa verdeckten. Die wuchtige, 11,5 m hohe Westfassade mit dem Vorbau bliebe praktisch in ihrer ganzen GrÃ¶sse sichtbar. Das <i>HauptgebÃ¤ude</i> selbst ist ein fast quadratischer, grossvolumiger und ungegliederter BaukÃ¶rper mit einem fassadenbÃ¼ndigen Satteldach, dessen First quer zum Hang verlÃ¤uft. Damit lassen die rÃ¤umliche Anordnung des BaukÃ¶rpers auf dem GrundstÃ¼ck und dessen volumetrische Konzeption die gebotene RÃ¼cksichtnahme auf die Topografie des BaugrundstÃ¼cks insbesondere im Vergleich zu den links- und rechtsseitig benachbarten GebÃ¤uden vermissen, die deutlich von der Hangkante zurÃ¼ckversetzt sind. Bereits in dieser Hinsicht ist die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte befriedigende Einordnung nicht gegeben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Beansprucht die Baute durch ihr Volumen und ihre vorgeschobene Positionierung an der Hangkante eine die bauliche und landschaftliche Umgebung dominierende Stellung, so schafft sie damit erhÃ¶hte Anforderungen hinsichtlich volumetrischer Gliederung sowie Dach- und Fassadengestaltung (VGr, 12. Juli 2001, VB.2001.00088, E. 2b, www.vgrzh.ch). Diesem Anspruch wird das Projekt mit seinem aufgrund der fehlenden volumetrischen Gliederung ausgesprochen schwerfÃ¤llig wirkenden HauptgebÃ¤ude nicht gerecht. Die Dach- und Fassadengestaltung mit ihren zahlreichen ornamentalen Elementen erscheint als Ã¼berladen und trÃ¤gt dazu bei, den Eindruck der SchwerfÃ¤lligkeit zu verstÃ¤rken. Zudem wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 zu Recht ein, dass sich dass Bauvorhaben hinsichtlich der verwendeten gestalterischen Elemente nicht an hierorts Ã¼blichen MassstÃ¤ben orientiert. Dass der Beschwerdegegner 1 (bzw. BeschwerdefÃ¼hrer 6) auf andere Beispiele in Erlenbach verweist, die ebenfalls SÃ¤ulen als architektonische Gestaltungselemente verwenden (VB.2003.00404), Ã¤ndert daran nichts; entscheidend ist die gestalterische Gesamtwirkung. Das streitige Bauprojekt weist eine ornamental Ã¼berladene Fassadengestaltung auf (VB.2003.00417), die zusammen mit dem grossvolumigen, ungegliederten BaukÃ¶rper eine gestalterische Unausgewogenheit erzeugt, die angesichts der dominierenden Stellung der Baute selbst in der von der Vorinstanz zutreffend als heterogen gewÃ¼rdigten baulichen Umgebung nicht befriedigen kann. Zu einer Verbesserung der Ãsthetik vermag auch das vorgesehene Ziegeldach nichts beizutragen, das angesichts der Ã¼brigen Elemente der Dachgestaltung (Aufbauten, Kamine, AbschlÃ¼sse von First und Traufe) die Erscheinung der Baute nicht wesentlich prÃ¤gt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.3 </span></b><span>Mit der Erteilung der Bewilligung fÃ¼r dieses Bauvorhaben, das die durch die exponierte Hanglage begrÃ¼ndeten, erhÃ¶hten gestalterischen AnsprÃ¼che klar nicht zu erfÃ¼llen vermag, hat die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde das ihr im Rahmen von § 238 PBG zustehende Ermessen Ã¼berschritten. Die Vorinstanz hÃ¤tte daher die Baubewilligung aufheben und nicht durch Nebenbestimmungen ergÃ¤nzen mÃ¼ssen. Die Vorbringen bezÃ¼glich zulÃ¤ssiger Nutzung des Untergeschosses sind somit vorliegend nicht weiter zu prÃ¼fen. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrer 1â5 gutzuheissen und die Baubewilligung der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 10. Dezember 2002 aufzuheben. Sodann ist die Beschwerde des BeschwerdefÃ¼hrers 6 abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><i><span> </span></i></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem vollstÃ¤ndig unterliegenden Beschwerdegegner 1 (bzw. BeschwerdefÃ¼hrer 6) aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Er ist zudem fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen zur Zahlung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die </span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 (bzw. Beschwerdegegnerschaft 4â8) <span>zu verpflichten, welche zur FÃ¼hrung dieser Streitsache auf einen Rechtsbeistand angewiesen waren (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erweist sich im vorliegenden Fall eine EntschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">Die Beschwerdeverfahren VB.2003.00404 und VB.2003.00417 werden vereinigt;</p> <p class="Zwischentitel"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde VB.2003.00404 wird gutgeheissen. Die von der Bau- und Planungskommission Erlenbach erteilte Baubewilligung vom 10. Dezember 2002 wird aufgehoben.<br/> Die Beschwerde VB.2003.00417 wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'210.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden dem privaten Beschwerdegegner 1 (bzw. BeschwerdefÃ¼hrer 6) auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der private Beschwerdegegner 1 (bzw. BeschwerdefÃ¼hrer 6) wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 (bzw. Beschwerdegegnerschaft 4â8) eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>