<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00573</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224166&amp;W10_KEY=13045528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00573</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.06.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entwurf neuer BZO; negative Vorwirkung. Die Änderung von bereits vor dem erstinstanzlichen Bauentscheid beantragten planerischen Festlegungen ist als zu berücksichtigende Änderung der massgeblichen Sachlage zu betrachten, soweit sie sich nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft auswirkt (E. 2.2.1). Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken würde. Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen (E. 3.1.1). Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind (E. 3.1.3). Im Lichte des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes ist bei bloss geringfügigen Abweichungen von einer künftigen Planung grundsätzlich nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.1.4). Dem Grundabstand gemäss Art. 21 E-BZO 2023 in der Zone W3B kommt eine planerische Bedeutung zu (E. 3.2.5). Jedoch ist von einer bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen Planung und damit mit Blick auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.2.6). Die Abgrabungsvorschrift Art 40 E-BZO 2023 zeitigt als Ästhetikbestimmung keine negative Vorwirkung (E. 3.3). Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft sind "ökologisch" und "planerisch" keine zwingenden Gegensätze (E. 3.3.4). Bei der Regelung der Grünflächenziffer nach Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 handelt es sich um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG (E. 3.4.5). Hier ist von einer nicht bloss geringfügigen Abweichung von der künftigen Planung und damit von einer negativen Präjudizierung im Sinn von § 234 PBG auszugehen (E. 3.4.6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSVORSCHRIFTEN">ABSTANDSVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRÃNFLÃCHE">GRÃNFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEGATIVE VORWIRKUNG">NEGATIVE VORWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAINVERÃNDERUNG">TERRAINVERÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. 2 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 Abs. 3 BV</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=66617" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">VB.2023.00573</p> <p class="MsoNormal">VB.2023.00582</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juni 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2023.00573</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch Baukommission WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA A, </p> <p class="MsoBodyText"><b> </b></p> <p class="MsoBodyText"><b>Aus VB.2023.00582</b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen<br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2023.00573</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"><b>Aus VB.202300582</b></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. September 2022 erteilte die Baukommission WÃ¤denswil B und C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Einfamilienhauses und die Umgebungsgestaltung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in WÃ¤denswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben B und C mit Eingabe vom 12. Oktober 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten in der Hauptsache, es seien drei Auflagen (Dispositiv-Ziffern I.1.b, I.1.c und I.1.f) aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 29. August 2023 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob die Dispositiv-Ziffern I.1.b und I.1.c des Beschlusses der Baukommission WÃ¤denswil vom 15. September 2022 auf. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. August 2023 erhob die Stadt WÃ¤denswil mit Eingabe vom 28. September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids â unter vollumfÃ¤nglichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Baurekursgerichts- und das Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft â, soweit die Dispositiv-Ziffern I.1.b und I.1.c des Beschlusses der Baukommission WÃ¤denswil vom 15. September 2022 aufgehoben wurden. Es sei der Fall zur Neubeurteilung im Sinne der nachstehenden ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen (Verfahren VB.2023.00573). </p> <p class="Urteilstext">Am 17. Oktober 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 31. Oktober 2023 beantragten B und C, die Beschwerde sei â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin â abzuweisen. Mit Replik vom 22. November 2023 beantragte die Stadt WÃ¤denswil neu, es seien die Verfahren VB.2023.00582 und VB.2023.00573 zu vereinigen. Am 8. Januar 2024 erstatteten B und C ihre Duplik. Die Stadt WÃ¤denswil liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Eingabe vom 2. Oktober 2023 erhoben auch B und C gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. August 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, es seien â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Baurekursgerichts- und das Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin â der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts, soweit der Rekurs abgewiesen wurde, und die Auflage gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer I.1.f des Beschlusses der Baukommission WÃ¤denswil vom 15. September 2022 aufzuheben (Verfahren VB.2023.00582). </p> <p class="Urteilstext">Am 17. Oktober 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2023 beantragte die Baukommission WÃ¤denswil, die Beschwerde sei â unter vollumfÃ¤nglichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden â vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Mit Replik vom 14. November 2023 (datiert vom 13. November 2023) hielten B und C an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Baukommission WÃ¤denswil liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren VB.2023.00573 und VB.2023.00582 zu vereinigen (§ 71 VRG i. V. m. Art. 125 lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4â31 N. 50 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Da neben der ZustÃ¤ndigkeit auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Streitbetroffen sind der Ersatzneubau eines Einfamilienhauses sowie die Umgebungsgestaltung auf der Parzelle Kat.‑Nr. 01. Im Rahmen des Ersatzneubaus sollen die AussenwÃ¤nde und Decken des bestehenden GebÃ¤udes erhalten bleiben, wobei aber anstelle des Dachgeschosses ein neues Obergeschoss erstellt werden soll. Das BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 17. Januar 1994 (BZO) der Wohnzone W2/40% zugeteilt.</p> <p class="Urteilstext">Die Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil wird aktuell revidiert. Am 21. MÃ¤rz 2022 verabschiedete der Stadtrat WÃ¤denswil mit Beschluss Nr. 72 die Gesamtrevision Bau- und Zonenordnung WÃ¤denswil-Au, SchÃ¶nenberg, HÃ¼tten fÃ¼r das Ã¶ffentliche AnhÃ¶rungsverfahren (E-BZO 2022). Die 60-tÃ¤gige Ã¶ffentliche Auflage erfolgte vom 1. April 2022 bis 31. Mai 2022. Mit Beschluss des Stadtrats WÃ¤denswil vom 6. MÃ¤rz 2023 wurde die Revision zuhanden des Gemeinderates verabschiedet (E-BZO 2023). Das BaugrundstÃ¼ck soll gemÃ¤ss der E-BZO 2023 der Wohnzone W3B/45% (gemÃ¤ss E-BZO 2022 noch W3A/45%) zugeteilt werden (vgl. VB.2023.00573 act. 11/1; VB.2023.00582 act. 6/1).</p> <p class="Urteilstext">Die Baukommission WÃ¤denswil hat in der Baubewilligung vom 15. September 2022 den Bestimmungen der E-BZO betreffend Terraingestaltung, GrenzabstÃ¤nde und GrÃ¼nflÃ¤chenziffer eine negative Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG zuerkannt, in dem sie entsprechende Auflagen zur Einhaltung dieser Bestimmungen in der Baubewilligung statuierte (Disp.‑Ziff. I.1.b [Terraingestaltung], I.1.c [Obergeschoss; Grenzabstand und MehrlÃ¤ngenzuschlag] und I.1.f [GrÃ¼nflÃ¤chenziffer und Bankett]). </p> <p class="Erwgung1">Mit Entscheid vom 29. August 2023 hob das Baurekursgericht die Dispositiv-Ziffern I.1.b (Terraingestaltung) und I.1.c (Obergeschoss; Grenzabstand und MehrlÃ¤ngenzuschlag) des Beschlusses der Baukommission WÃ¤denswil vom 15. September 2022 auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Massgebend fÃ¼r die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids Ã¼ber eine Baubewilligung, ausser wenn Treu und Glauben eine andere zeitliche AnknÃ¼pfung gebieten (VGr, 4. Mai 2011, VB.2010.00108 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Ãnderung von bereits vor dem erstinstanzlichen Bauentscheid beantragten planerischen Festlegungen ist jedoch als zu berÃ¼cksichtigende Ãnderung der massgeblichen Sachlage zu betrachten, soweit sie sich nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft auswirkt (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.1.1 mit Hinweis). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b><span>Demzufolge war sowohl fÃ¼r den Baubewilligungs- als auch fÃ¼r den Rekursentscheid die Sach- und Rechtslage gemÃ¤ss dem Beschluss des Stadtrats vom </span>21. MÃ¤rz 2022 <span>massgeblich. FÃ¼r den Entscheid des Verwaltungsgerichts ist â ohne, dass es einer InteressenabwÃ¤gung bedÃ¼rfen wÃ¼rde â die Sachlage gemÃ¤ss Beschluss des Stadtrats vom </span>6. MÃ¤rz 2023 <span>beachtlich, zumal sich jene planerischen Festlegungen, die in abgeÃ¤nderter Form beantragt wurden, nicht zuungunsten der Bauherrschaft auswirken (vgl. E. 3.2.1 f., E. 3.3.1 und E. 3.4.1). Insofern wird auch auf den Bericht "Stadt WÃ¤denswil, Gesamtrevision Nutzungsplanung, ErlÃ¤uterungsbericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV [Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000], Beschluss Stadtrat zuhanden Gemeinderat vom 6. MÃ¤rz 2023" abgestellt (vgl.</span> VB.2023.00573<span> act. 11/2; </span>VB.2023.00582 act. 6/2; in der Folge: ErlÃ¤uterungsbericht 2023<span>) und nicht auf den Bericht "Stadt WÃ¤denswil, Gesamtrevision Nutzungsplanung, ErlÃ¤uterungsbericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV, Entwurf Ã¶ffentliche Auflage und kantonale VorprÃ¼fung vom 14. MÃ¤rz 2022" (VB.2023.00573 act. 9/5.2; in der Folge: ErlÃ¤uterungsbericht 2022). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im Rahmen ihrer Richtlinien zur Voranwendung der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung vom 21. MÃ¤rz 2023 (in der Folge: Richtlinien 2023) hat die Baukommission WÃ¤denswil eine â ausdrÃ¼cklich nicht als abschliessende AufzÃ¤hlung aufzufassende â Liste derjenigen Vorschriften zusammengestellt, auf die ein Baugesuch hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung der kÃ¼nftigen Bau- und Zonenordnung Ã¼berprÃ¼ft werden soll. Darunter finden sich die hier relevanten Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 (GrÃ¼nflÃ¤chenziffer; Grundmasse betreffend Wohnzonen; Grundgrenzabstand betreffend die Wohnzonen W3A, W3B und W3C), Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 (GrÃ¼nflÃ¤chenziffer) und Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2023 (TerrainverÃ¤nderungen und -abgrabungen). Bereits in den Richtlinien der Baukommission WÃ¤denswil zur Voranwendung der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung vom 17. Mai 2022 (in der Folge: Richtlinien 2022) wurden Art. 22 Abs. 1 E-BZO 2022 (GrÃ¼nflÃ¤chenziffer; Grundmasse betreffend Wohnzonen; Grundgrenzabstand betreffend die Wohnzonen W3A und W3B), Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2022 (GrÃ¼nflÃ¤chenziffer) und Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2022 (TerrainverÃ¤nderungen und -abgrabungen) genannt (VB.2023.00573 act. 6/2; VB.2023.00582 act. 11/2).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin aus dem Verfahren VB.2023.00573 (in der Folge: Stadt WÃ¤denswil) macht geltend, die negative Vorwirkung der Bestimmungen Ã¼ber den Grundgrenzabstand und die Abgrabungen sei von der Vorinstanz zu Unrecht verneint worden. DemgegenÃ¼ber wenden sich die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem Verfahren VB.2023.00582 (in der Folge: Bauherrschaft) gegen die von der Vorinstanz bestÃ¤tigte negative Vorwirkung der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Baugesuche sind grundsÃ¤tzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken wÃ¼rde. Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeintrÃ¤chtigen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinne von § 234 PBG berÃ¼cksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00562, E. 2.2; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.3). </p> <p class="Erwgung3">Der genÃ¼gende Konkretisierungsgrad sowie die ernsthaften Realisierungschancen der E‑BZO 2022 ist â im leicht angepassten Rahmen der E-BZO 2023 â vorliegend unbestritten (vgl. bereits VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 3.2 zur E-BZO 2022).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinne von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind. Jedoch werden durch § 234 PBG auch nicht sÃ¤mtliche in Ãnderung befindlichen Bestimmungen geschÃ¼tzt, welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben kÃ¶nnen. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinne von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens um ein mittelbares Planungsinstrument handeln (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2, auch zum Folgenden). Zu diesen Vorschriften gehÃ¶ren etwa die Bestimmungen Ã¼ber die Nutzweise (RB 1984 Nr. 95), die AusnÃ¼tzung, die erlaubte Ãberbauungsart, die GebÃ¤udehÃ¶he oder die Geschosszahl (RB 1996 Nr. 76) und die GebÃ¤udelÃ¤nge (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.7). </p> <p class="Erwgung1">Keinen planerischen Gehalt haben nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der negativen Vorwirkung gemÃ¤ss § 234 PBG rein Ã¤sthetisch motivierte Bestimmungen<i> </i>ohne wesentliche Auswirkungen auf die<i> </i>NutzungsmÃ¶glichkeit<i> </i>von<i> </i>GrundstÃ¼cken<i>.</i> Dazu zÃ¤hlen etwa Einordnungsbestimmungen, Bestimmungen Ã¼ber die Firstrichtung (VGr, 27. MÃ¤rz 2020, VB.2018.00696, E. 5.2) sowie unter UmstÃ¤nden die EinschrÃ¤nkung von Abgrabungs- und AufschÃ¼ttungsmÃ¶glichkeiten (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3.3). Ebenfalls keinen planerischen Gehalt haben reine Messvorschriften (VGr, 11. Juli 1990, VB.95.00066/VB.95.00067, E. 3b). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.4 </b>Nach dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen soll die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3">Im Lichte des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatzes ist bei bloss geringfÃ¼gigen Abweichungen von einer kÃ¼nftigen Planung grundsÃ¤tzlich nicht von einer negativen PrÃ¤judizierung im Sinne von § 234 PBG auszugehen (VGr, 16. Mai 1991, VB 91/0012, E. c = BEZ 1991 Nr. 10 mit Hinweis auf VGr, 3. Oktober 1989, VB 89/0060; Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zÃ¼rcherischem Recht, Diss. ZÃ¼rich, ZÃ¼rich/Genf 2022, S. 123 f.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 715 f.; vgl. BGr, 11. Juli 2000, 1P.602/1999/1P.616/1999, E. 4b/bb).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>ZunÃ¤chst ist die RÃ¼ge der Stadt WÃ¤denswil zu behandeln, das Baurekursgericht habe zu Unrecht verneint, dass den geplanten Grundgrenzabstandsbestimmungen eine negative Vorwirkung zukomme. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>In Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 ist (wie bereits in Art. 22 Abs. 1 E-BZO 2022) vorgesehen, dass in allen Wohnzonen ausser der Wohnzone W2/30% (4 m) ein einheitlicher Grundgrenzabstand von 5 m zur Anwendung gelangt. Art. 21 Abs. 2 E-BZO 2023 statuiert fÃ¼r die hier interessierende Wohnzone W3B/45%, dass sich der Grundgrenzabstand bei FassadenlÃ¤ngen von mehr als 25 m (fÃ¼r die Wohnzone W3A/45% gemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 E‑BZO 2022: 12 m) um die HÃ¤lfte der MehrlÃ¤nge erhÃ¶he, jedoch hÃ¶chstens 10 m. </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 3 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W2/40% ein kleiner Grenzabstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m. In den Ã¼brigen Wohnzonen gelten kleine GrundgrenzabstÃ¤nde von 4 m bis 7 m und grosse GrundgrenzabstÃ¤nde von 8 m bis 14 m. Der grosse Grundgrenzabstand ist gegenÃ¼ber der stÃ¤rker nach SÃ¼den gerichteten GebÃ¤udelÃ¤ngsseite einzuhalten (Art. 8 Abs. 1 BZO). Einen MehrlÃ¤ngenzuschlag sieht die BZO nicht vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Aufgrund des â im Vergleich zu E-BZO 2022 â abgeÃ¤nderten MehrlÃ¤ngenzuschlags nach E-BZO 2023 wÃ¼rde das strittige Bauvorhaben mit einer FassadenlÃ¤nge des neuen Obergeschosses von 18,45 m den Grenzabstand im Norden auch bei einer negativen Voranwendung der neuen Grenzabstands- und MehrlÃ¤ngenzuschlagsbestimmungen nicht mehr Ã¼berschreiten. Es verbleibt selbst bei einer negativen Voranwendung von Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023 somit nur noch eine Ãberschreitung des massgeblichen Grenzabstands von 5 m im Westen um ca. 1 m (vgl. VB.2023.00573 act. 9/11.15; vgl. auch VB.2023.00573/ VB.2023.00582 act. 4 E. 5.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>GemÃ¤ss einem jÃ¼ngeren Entscheid des Verwaltungsgerichts sind Grenzabstandsbestimmungen â ausgehend von ihren unterschiedlichen Funktionen (so schon angelegt bei Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, Entlebuch 2001, S. 28 in Verbindung mit S. 10) â differenziert zu handhaben: Soweit der infrage stehenden Grenzabstandsbestimmung eine siedlungsplanerische (und keine primÃ¤r nachbarschÃ¼tzende) Funktion zukommt, ist diese als planerisch festgelegte Abstandsvorschrift aufzufassen. Relevant ist die gesetzgeberische Intention hinter der (Neu-)Regelung (VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00309, E. 6.4.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Im ErlÃ¤uterungsbericht 2022 wie auch im ErlÃ¤uterungsbericht 2023 heisst es, dass die Grenzabstandsbestimmungen in den Wohnzonen mit der BZO-Revision vereinheitlicht wÃ¼rden. Dazu werde die Unterscheidung zwischen grossem und kleinem Grenzabstand aufgehoben. Neu gelte mit Ausnahme der neuen W2 30 % in allen Zonen ein allseitiger Grenzabstand von 5 m. Die Aufhebung des grossen Grenzabstands ermÃ¶gliche es, dass die GrundstÃ¼cke baulich flexibler genutzt und die GebÃ¤ude freier gestaltet wÃ¼rden (ErlÃ¤uterungsbericht 2022, S. 54 f.; ErlÃ¤uterungsbericht 2023, S. 54 f.). </p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt auf den ErlÃ¤uterungsbericht 2022 setzte sich das Baurekursgericht mit dem Ziel der BZO-<i>Revision </i>auseinander. Mit der Vereinheitlichung wÃ¼rden "nicht in erster Linie nachbarschÃ¼tzende oder planerische Ziele, sondern primÃ¤r rechtsstaatliche bzw. legislatorische" Ziele verfolgt. Dass der Gesetzgeber planerisch eine besondere KÃ¶rnigkeit angestrebt hÃ¤tte oder die bauliche Dichte hÃ¤tte regeln wollen, ergebe sich aus dem ErlÃ¤uterungsbericht nicht (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 5.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.5 </b>Entscheidend ist indes nicht allein der Zweck der Revision, sondern jener der geplanten Bestimmungen. Letztere sind entweder als (vorwiegend) planerisch oder (vorwiegend) nachbarschÃ¼tzend zu betrachten. Dieser Zweck ergibt sich nicht allein aus den ErlÃ¤uterungen, sondern (auch) aus der â hier insbesondere grammatikalischen und systematischen â Auslegung der geplanten BZO-Bestimmungen selbst (vgl. allgemein zur Auslegung von RechtssÃ¤tzen VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00243, E. 3.1.2 mit Hinweisen). Mit Blick auf den Spielraum der Gemeinde ist auch die Richtlinie 2023 der Baukommission WÃ¤denswil nicht unbeachtlich (vgl. E. 2.3; vgl. zur BerÃ¼cksichtigung derartiger Richtlinien VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3.1 = BEZ 2015 Nr. 28; 4. Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 4.2), was nicht von der Frage abhÃ¤ngt, ob die Baukommission die PlanungsbehÃ¶rde ist (vgl. aber VB.2023.00582 act. 12 Ziff. 3).</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der Richtlinie 2023 der Baukommission WÃ¤denswil kommt dem neuen Grundgrenzabstand in der Zone W3B eine negative Vorwirkung zu. Die Stadt WÃ¤denswil fÃ¼hrt ausserdem nachvollziehbar aus, der Verzicht auf den grossen Grenzabstand zeitige eine grosse planerische Wirkung â und habe fraglos keine nachbarschÃ¼tzende Funktion (VB.2023.00573 act. 2 Ziff. 12). Letzteres trifft indes auch hinsichtlich des kleinen Grundabstands zu. Ginge es der Stadt WÃ¤denswil mit dem Grundgrenzabstand bloss um eine Vereinheitlichung bzw. um Nachbarschutz, hÃ¤tte sie fÃ¼r die Zone W2/30 keinen anderen Grundgrenzabstand gewÃ¤hlt als fÃ¼r die anderen Zonen. Die Kombination der Abschaffung des grossen Grenzabstands mit der VergrÃ¶sserung des kleinen Grenzabstands auf 5 m wirkt sich in der Wohnzone W3B auf den mÃ¶glichen Fussabdruck kÃ¼nftiger GebÃ¤ude aus (vgl. VB.2023.00573 act. 2 Ziff. 14). Durch den neu geplanten MehrlÃ¤ngenzuschlag (Art. 21 Abs. 2 E-BZO 2023 bzw. bereits Art. 22 Abs. 2 E‑BZO 2022) wird dies noch verstÃ¤rkt. </p> <p class="Urteilstext">Mithin kommt dem Grundabstand gemÃ¤ss Art. 21 E-BZO 2023 in der Zone W3B eine planerische Bedeutung zu.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.6 </b>BezÃ¼glich des Erdgeschosses der bestehenden Baute, das im Rahmen des hier strittigen Bauvorhabens beibehalten wird, wurde von der Baukommission WÃ¤denswil im Rahmen ihres Bauentscheids Folgendes erwogen (act. 9/3 E. lit. D.c): "Da wichtige konstruktive Bestandteile (AussenwÃ¤nde, Decken) der Bestandesbaute erhalten bleiben und integraler Teil des Ersatzbaus sein werden, sind die bestehenden GrenzabstÃ¤nde zu den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 03 [im Westen] und Kat.-Nr. 04 [im Norden] im Erdgeschoss in Ordnung, falls die betreffenden WÃ¤nde und Deckenanteile auch wÃ¤hrend der AusfÃ¼hrung erhalten bleiben." Die Frage, ob diese Rechtsauffassung zutrifft, ist nicht Prozessgegenstand.</p> <p class="Erwgung3">Durch das â auf der noch relevanten westlichen Seite (vgl. E. 3.2.2) mit dem bestehen bleibenden Erdgeschoss der Bestandesbaute bÃ¼ndige â neue Obergeschoss entsteht im Vergleich zum Status quo des Erdgeschosses keine grÃ¶ssere Unterschreitung des Grundgrenzabstands gemÃ¤ss Art. 21 E-BZO 2023. </p> <p class="Erwgung3">Insofern liegt vorliegend ein besonderer Fall vor. Es ist von einer bloss geringfÃ¼gigen Abweichung von der kÃ¼nftigen Planung und damit mit Blick auf den VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz nicht von einer negativen PrÃ¤judizierung im Sinne von § 234 PBG auszugehen (vgl. E. 3.1.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.7 </b>Im Ergebnis ist der Entscheid der Vorinstanz hinsichtlich des Grundgrenzabstands somit nicht zu beanstanden. Der diesbezÃ¼glichen RÃ¼ge der Stadt WÃ¤denswil ist kein Erfolg beschieden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Sodann ist der RÃ¼ge der Stadt WÃ¤denswil nachzugehen, das Baurekursgericht habe die negative Vorwirkung der Abgrabungsvorschriften zu Unrecht verneint.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Nach Art. 40 Abs. 1 E‑BZO 2023 sind in allen Zonen ausser in den Industrie- und Gewerbezonen ("IG-Zonen") grundsÃ¤tzlich nur geringfÃ¼gige Abgrabungen und AufschÃ¼ttungen zulÃ¤ssig. Davon ausgenommen sind Abgrabungen fÃ¼r ZugÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten. GemÃ¤ss Art. 40 Abs. 2 E‑BZO 2023 kÃ¶nnen zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen GelÃ¤ndeverlaufs sowie um eine stÃ¤dtebaulich angemessene Gestaltung der Erdgeschosse an Hanglagen zu ermÃ¶glichen weitergehende TerrainverÃ¤nderungen bewilligt werden (vgl. bereits Art. 40 E-BZO 2022, der â abgesehen davon, dass das Wort "grundsÃ¤tzlich" in Abs. 1 fehlt â identisch ist).</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 21 E-BZO 2023 (Art. 22 E-BZO 2022) sind in den Wohnzonen â anders als aktuell in der W2/40% nach Art. 3 BZO â keine anrechenbaren Untergeschosse mehr zulÃ¤ssig. Nicht anrechenbare Untergeschosse dÃ¼rfen nach Art. 22 E-BZO 2023 (Art. 23 E‑BZO 2022) hÃ¶chstens bis zur HÃ¤lfte der jeweiligen FassadenflÃ¤che sichtbar sein.</p> <p class="Urteilstext">In der BZO finden sich keine Vorschriften zu TerrainverÃ¤nderungen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Im ErlÃ¤uterungsbericht 2023 wird ausgefÃ¼hrt, dass aufgrund der weit verbreiteten Hanglagen hÃ¤ufig sehr umfangreiche TerrainverÃ¤nderungen vorgenommen wÃ¼rden; teilweise wÃ¼rden ganze Geschosse durch Abgrabungen freigelegt oder umfangreiche AufschÃ¼ttungen zur Nivellierung des GelÃ¤ndes vorgenommen. Das Fehlen von Bestimmungen zu TerrainverÃ¤nderungen fÃ¼hre hÃ¤ufig zu ortsbaulich unerwÃ¼nschten Situationen wie etwa der Freilegung von Untergeschossen. Es werde das Ziel verfolgt, dass GebÃ¤ude sich dem GelÃ¤nde anpassen wÃ¼rden und nicht umgekehrt (ErlÃ¤uterungsbericht 2023, S. 69 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Das Verwaltungsgericht entschied betreffend mit Art. 40 Abs. 1 und 2 E‑BZO 2023 weitgehend identischen Bestimmungen, diese seien primÃ¤r Ã¤sthetisch motiviert und hÃ¤tten folglich keine planerische Bedeutung (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3 = BEZ 2015 Nr. 28; 4. Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 4.2). Anders beurteilte es eine Abgrabungsvorschrift, welche die MÃ¶glichkeit der Realisierung einer nutzbaren (anrechenbaren) Untergeschoss-FlÃ¤che eingeschrÃ¤nkt. Die Frage, ob Untergeschosse zu Wohnzwecken genutzt werden kÃ¶nnen, sei eine planungsrechtliche Frage (VGr, 22. November 1996, VB.96.00130, E. 2b = RB 1996 Nr. 76). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4</b><i> </i>Die Darlegungen im ErlÃ¤uterungsbericht beziehen sich allein auf die ortsbauliche Einordnung, nicht auf die MÃ¶glichkeit, anrechenbare Untergeschosse zu realisieren (vgl. E. 3.3.2). Dem Wortlaut nach entspricht Art. 40 Abs. 1 und 2 E-BZO 2023 einer Ãsthetikbestimmung. Anders als die Stadt WÃ¤denswil meint, ist der Wortlaut und Zweck der gesamten Norm Art. 40 E-BZO 2023 â und nicht bloss jener von Abs. 1 â entscheidend. Art. 40 Abs. 1 und 2 E-BZO 2023 bilden gemeinsam ein Ganzes. Mit Blick auf die Systematik ist festzuhalten, dass mit Art. 22 E‑BZO 2023 neben Art. 40 E-BZO 2023 eine Bestimmung existiert, die sich anders als Art. 40 Abs. 1 und 2 E‑BZO 2023 auch wesentlich auf die NutzungsmÃ¶glichkeit der Untergeschosse (wobei es sich jedoch nur um NebenrÃ¤ume handeln kann) auswirkt (vgl. E. 3.3.1). Angesichts dieser Gegebenheiten kann es keine entscheidende Rolle spielen, dass Art. 40 Abs. 1 E-BZO 2022 in den Richtlinien 2022 und den Richtlinien 2023 eine negative Vorwirkung attestiert wurde.</p> <p class="Erwgung3">Art. 40 E-BZO 2023 zeitigt als Ãsthetikbestimmung keine negative Vorwirkung.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5</b> Die RÃ¼ge der Stadt WÃ¤denswil zur negativen Vorwirkung der Abgrabungsvorschriften fÃ¼hrt nicht zum Erfolg.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Schliesslich ist die RÃ¼ge der Bauherrschaft zu prÃ¼fen, das Baurekursgericht sei zu Unrecht von einer negativen Vorwirkung der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer ausgegangen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 21 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 36 Abs. 1 E‑BZO 2023 sind in der Wohnzone W3B/45% 60 % der GrundstÃ¼cksflÃ¤che als GrÃ¼nflÃ¤che zu erhalten und fachgerecht zu unterhalten (so bezÃ¼glich der Wohnzone W3A/45% bereits Art. 22 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 36 Abs. 1 BZO 2022, wobei es noch hiess, die GrÃ¼nflÃ¤chen seien "dauerhaft" zu erhalten und fachgerecht zu unterhalten).</p> <p class="Erwgung3">Die geforderte minimale GrÃ¼nflÃ¤chenziffer in der W2/30%, W3A/35%, W3B/45% und W3C/60% kann auf 50 % reduziert werden, wenn im Gegenzug die im Sinne des Ã¶kologischen Ausgleichs gestaltete FlÃ¤che gemÃ¤ss Art. 37 Abs. 1 E-BZO 2023 im selben Umfang erhÃ¶ht werden (Art. 36 Abs. 2 E-BZO 2023). </p> <p class="Erwgung3">Die mit Art. 36 Abs. 3 E‑BZO 2022 vorgesehene Regelung, dass in derselben Zone die anrechenbare GrundflÃ¤che zu max. 25 % unterbaut werden darf, sofern sie ausreichend mit natÃ¼rlichem Erdmaterial Ã¼berdeckt ist, wurde in dieser Form nicht in E-BZO 2023 Ã¼bernommen. Stattdessen wurde neu eine Unterbauungsziffer von 55 % (W2/30%, W3A/35%, W3B/45% und W3C/60%) bzw. 80 % (W4/70% und W5/85%) festgelegt (Art. 21 Abs. 1 E-BZO 2023).</p> <p class="Erwgung3">In der geltenden BZO ist keine GrÃ¼nflÃ¤chenziffer statuiert.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Im ErlÃ¤uterungsbericht wird ausgefÃ¼hrt, dass viele Quartiere in WÃ¤denswil einen hohen Anteil an GrÃ¼nrÃ¤umen aufweisen wÃ¼rden. Allerdings gebe es auch einzelne GrundstÃ¼cke, auf denen der GrÃ¼nflÃ¤chenanteil sehr gering sei, etwa, weil die gesamte UmgebungsflÃ¤che versiegelt sei. </p> <p class="Erwgung3">In verschiedenen Zonen werde zum Erhalt der GrÃ¼nrÃ¤ume eine GrÃ¼nflÃ¤chenziffer (GFZ) vorgegeben, die auf die spezifische Ausgangslage der Gebiete abgestimmt sei. Die HÃ¶he der GFZ werde so gewÃ¤hlt, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung in den jeweiligen Zonen nicht eingeschrÃ¤nkt werde. Auch bei einer GFZ von 60 % kÃ¶nne die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung grundsÃ¤tzlich realisiert werden â vorausgesetzt, die GebÃ¤udegrundflÃ¤che werde mÃ¶glichst geringgehalten. Allerdings komme es mit der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer zu EinschrÃ¤nkungen bei der Umgebungsgestaltung. Gerade GrundstÃ¼cke, die heute stark versiegelt oder unterbaut seien, wÃ¼rden damit kÃ¼nftig eingeschrÃ¤nkt. Die Umgebungsgestaltung kÃ¶nne dort kÃ¼nftig nicht mehr gleich erstellt werden â was auch dem Zweck der Regelung entspreche (ErlÃ¤uterungsbericht 2023, S. 65 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Die Bauherrschaft bringt vor, gemÃ¤ss dem ErlÃ¤uterungsbericht sei die EinfÃ¼hrung der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer Ã¶kologisch und Ã¤sthetisch â aber nicht planungsrechtlich â motiviert gewesen. Eine ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende Wirkung werde nicht intendiert. Unter dem Titel "Auswirkungen der revidierten Bau- und Zonenordnung" werde die GrÃ¼nflÃ¤chenziffer einzig im Zusammenhang mit der qualitÃ¤tsvollen Siedlungsentwicklung nach Innen und dem Ortsbildschutz sowie im Zusammenhang mit der Umwelt erwÃ¤hnt. Der Ã¶kologische Fokus zeige sich auch darin, dass die GrÃ¼nflÃ¤chenziffer reduziert werden kÃ¶nne, wenn in gleichem Mass die Ã¶kologische AusgleichsflÃ¤che erhÃ¶ht werde (VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 12 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft sind "Ã¶kologisch" und "planerisch" keine zwingenden GegensÃ¤tze. Anders als rein Ã¤sthetische Bestimmungen <i>â </i>die sich regelmÃ¤ssig auf ein konkretes GrundstÃ¼ck bzw. eine konkrete Umgebung beziehen<i> â</i> kÃ¶nnen sozial- oder umweltpolitisch bzw. Ã¶kologisch motivierte Anliegen durchaus einen wesentlichen planerischen Charakter aufweisen (vgl. VGr, 18. Mai 1984, VB 73/1983 = RB 1984 Nr. 95 zu Wohnanteilsvorschriften [unter anderem mit der Zielsetzung, gÃ¼nstigen Wohnraum zu erhalten (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00324, E. 5.5; vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 984)]; VGr, 22. Juli 1990, VB 90/0038 = BEZ 1990 Nr. 29 zur EinschrÃ¤nkung freiwilliger AbstellplÃ¤tze bzw. Festlegung der Zahl maximal zulÃ¤ssiger AbstellplÃ¤tze mit dem Zweck der Reduktion des Motorfahrzeugverkehrs auf Ã¶ffentlichen Strassen â ausdrÃ¼cklich im Zusammenhang mit der Luftreinhaltung [vgl. Art. 3 Abs. 1 lit. c der Verordnung Ã¼ber private FahrzeugabstellplÃ¤tze der Stadt ZÃ¼rich vom 11. Dezember 1996 (Parkplatzverordnung)]).</p> <p class="Urteilstext">Eine Reduzierung der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer ist nach Art. 36 Abs. 2 E-BZO 2023 sodann â wenn im Gegenzug die im Sinne des Ã¶kologischen Ausgleichs gestalteten FlÃ¤chen gemÃ¤ss Art. 37 Abs. 1 E-BZO 2023 im selben Umfang erhÃ¶ht werden â nur von 60 % auf 50 % mÃ¶glich. Dies zeigt zwar, wie die Bauherrschaft zutreffend festhÃ¤lt, den Ã¶kologischen Zweck der Regelung, stellt ihren planerischen Gehalt aber gerade nicht infrage. UnabhÃ¤ngig von den konkreten Bedingungen auf dem BaugrundstÃ¼ck kommt mithin mindestens eine GrÃ¼nflÃ¤chenziffer von 50 % zum Tragen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.5 </b>Der Zweck der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer ergibt sich â anders als die BeschwerdefÃ¼hrenden meinen â nicht allein aus dem ErlÃ¤uterungsbericht. Der Wortlaut der Bestimmung selbst und ihre Einordnung in den Gesamtkontext der revidierten Bau- und Zonenordnung sind â ebenso wie die Auffassung der Baukommission WÃ¤denswil zur negativen Vorwirkung, der in den Richtlinien 2023 zum Vorschein kommt â ebenfalls von Bedeutung (vgl. E. 3.2.5).</p> <p class="Erwgung1">Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 wird im Rahmen der der Richtlinien 2023 eine negative Vorwirkung attestiert.</p> <p class="Urteilstext">Entsprechend den zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts zeitigt die GrÃ¼nflÃ¤chenziffer â selbst wenn damit beabsichtigt ist, dass in der Regel die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht beeintrÃ¤chtigt werden soll â direkte Auswirkungen auf die zulÃ¤ssige GrundstÃ¼cksnutzung. Sie hat als Nutzungsziffer eine wesentliche Bedeutung im Gesamtkontext der kÃ¼nftigen Planung. Damit wird planerisch ein bestimmter Anteil an GrÃ¼nflÃ¤chen vorgeschrieben, was parzellenÃ¼bergreifend auf dem gesamten Gemeindegebiet siedlungsplanerisch einen gewissen Anteil an GrÃ¼nflÃ¤chen sichert und die GrundeigentÃ¼mer in Bezug auf die Nutzweise einer gewissen prozentualen GrundstÃ¼cksflÃ¤che in baulicher Hinsicht einschrÃ¤nkt. Die GrÃ¼nflÃ¤chenziffer hat direkte Auswirkungen auf den mÃ¶glichen flÃ¤chenmÃ¤ssigen Fussabdruck des GebÃ¤udes und das Mass an versiegelten (Erschliessungs-)FlÃ¤chen (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Dass die GrÃ¼nflÃ¤chenziffer ein umweltpolitisches Ziel verfolgt und ihr auch eine Ã¤sthetische bzw. siedlungsgestalterische Funktion zukommt, Ã¤ndert â wie gesehen (E. 3.4.4) â nichts an deren entscheidwesentlichen nutzungsplanerischen Gehalt. </p> <p class="Urteilstext">Bei Art. 36 Abs. 1 E-BZO 2023 handelt es sich um eine planungsrechtliche Festlegung im Sinne von § 234 PBG.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.6 </b>Sodann ist von einer nicht bloss geringfÃ¼gigen Abweichung von der kÃ¼nftigen Planung und damit von einer negativen PrÃ¤judizierung im Sinne von § 234 PBG auszugehen.</p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft ging in ihrer Baueingabe â bei einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'010 m<sup>2</sup> â von einem Versiegelungsanteil von 49,9 % aus (VB.2023.00573 act. 9/11.19). Damit lag gemÃ¤ss dieser Berechnung eine Unterschreitung der kÃ¼nftig einzuhaltenden GrÃ¼nflÃ¤chenziffer um ca. 10 % vor, und nicht â wie das Baurekursgericht festhielt â eine solche um ca. 15 %. Zutreffend erwog das Baurekursgericht hingegen â unter Verweis auf § 257 Abs. 2 PBG â, die der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer zugerechnete AbstellflÃ¤che im SÃ¼den des geplanten GebÃ¤udes mÃ¼sse zusÃ¤tzlich abgezogen werden, womit eine Unterschreitung von weiteren mindestens 5 % resultiere (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Mithin liegt eine Abweichung von ca. 15 % bzw. ca.150 m<sup>2</sup> vor (vgl. VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 16). </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend den ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts ist diese "Abweichung von Ã¼ber 100 m<sup>2</sup>"<sup> </sup>deutlich erkennbar und nicht bloss untergeordnet (VB.2023.00573/VB.2023.00582 act. 4 E. 6.4). Dass die vorgesehene Umgebungsgestaltung nach Auffassung der Bauherrschaft auch ohne die Anwendung der GrÃ¼nflÃ¤chenziffer noch "mehrheitlich grÃ¼n" sei (VB.2023.00582 act. 2 Ziff. 16), spielt dementsprechend keine Rolle. Es handelt sich um eine mehr als geringfÃ¼gige Abweichung von der kÃ¼nftigen Planung â mit sichtbaren Folgen fÃ¼r die Umgebung. Die planerische Zielsetzung wird durch das geplante Bauvorhaben in erheblicher Weise negativ prÃ¤judiziert, weshalb sich die negative Voranwendung auch im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung sowie unter Nachachtung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzis als zulÃ¤ssig erweist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.7 </b>Die Bauherrschaft dringt mit ihrer RÃ¼ge nicht durch.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Zusammenfassend erweisen sich die Beschwerden als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten je hÃ¤lftig der Stadt WÃ¤denswil und â solidarisch fÃ¼r die HÃ¤lfte haftend â der Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf ParteientschÃ¤digung steht den Parteien bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerdeverfahren <span>VB.2023.00573 </span>und <span>VB.2023.00582 </span>werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 265.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'765.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden je hÃ¤lftig einerseits <span>der BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2023.00573 sowie andererseits </span>den â solidarisch haftenden â BeschwerdefÃ¼hrenden aus <span>VB.2023.00582 </span>auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>