Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 633 76 25 32.13-14.11 Beschwerdeentscheid vom 3. Juni 2015 Handänderungssteuer, Ausnahmen von der Steuerpflicht Erwerben Nachkommen von einem Elternteil zu dessen Lebzeiten eine Liegen- schaft als einfache Gesellschaft zu Gesamteigentum, kann dieser Eigentumser- werb nach dem Tod des übertragenden Elternteils nicht im Rahmen einer Erbtei- lung mittels Ausgleichung in Form einer Realkollation rückgängig gemacht wer- den, wenn die Nachkommen als einzige gesetzliche Erben bei der Übertragung zu Lebzeiten in gleichem Masse beteiligt wurden. Eine erbrechtliche Ausglei- chung durch Realkollation ist diesfalls weder nötig noch möglich (E. 4). Beim Ausscheiden eines Gesellschafters aus der einfachen Gesellschaft handelt es sich daher um eine Handänderung, die weder nach Art. 12 Bst. d HG noch nach Art. 12 Bst. e HG steuerfrei ist (E. 5). Exonération de l’impôt sur les mutations Lorsqu’un des parents cède de son vivant un bien-fonds à ses descendants qui constituent une société simple fondée sur un rapport de propriété commune, l’acquisition de la propriété ne peut pas être annulée par un rapport en nature à l’occasion du partage successoral suivant la mort du parent en question si les descendants reconnus comme seuls héritiers légaux ont bénéficié du transfert entre vifs dans des proportions égales. En l’espèce, il n’est ni nécessaire ni pos- sible de rapporter le bien en nature (c. 4). Le retrait d’un associé de la société simple constitue donc une mutation qui ne peut pas donner lieu à une exonéra- tion au sens de l’article 12, lettres d et e LIMu (c. 5). Sachverhalt A. Mit Vertrag vom 30. Juni 2003 übertrug A.______ihren drei Nachkommen B.______, C.______und D.______ als einfache Gesellschaft unentgeltlich die Parzelle Nr. 1000. Der Vertrag wurde als Abtretungsvertrag betitelt und wies d a- rauf hin, dass die Parzelle Nr. 1000 auf Rechnung künftiger Erbschaft zu G e- 2 samteigentum mit einer Beteiligung von je einem Drittel abgetreten werde. Z u- dem hielt der Vertrag fest, auf die Bestimmung eines Anrechnungswertes werde verzichtet, da die Übernehmer die einzigen Erben der Abtreterin seien und der Vorempfang demzufolge beim Tod von A.______nicht ausgleichungspflichtig sei. Nachdem A.______am 10. März 2012 verstorben war, schied C.______mit Ve r- trag vom 12. März 2013 aus der einfachen Gesellschaft aus. Dieser Vertrag wur- de als partielle Erbteilung bezeichnet und betraf ausschliesslich die Parze l- le Nr. 1000, für welche ein Teilungswert von Fr. 2‘270‘000.– festgesetzt wurde. Gemäss Vertrag übernahmen neu B.______ und D.______ als einfache Gesel l- schaft die Parzelle Nr. 1000 im Gesamteigentum mit einer hälftigen Beteiligung. Zudem wurde im Vertrag vom 12. März 2013 festgehalten , dass B.______, C.______und D.______ von der Ausgleichung durch Einwerfung ihrer Gesamte i- gentumsanteile «in Natur» (Realkollation) Gebrauch machten. In der Selbstdeklaration der Handänderungssteuer vom 14. März 2013 machte Notar E.______ als Vertreter der Erbengemeinschaft, bestehend aus B.______, C.______und D.______, geltend, dass aufgrund der Realkollation eine Ausna h- me von der Handänderungssteuerpflicht bestehe. B. Mit der Veranlagungsverfügung vom 20. August 2013 verneinte das Grundbuc h- amt, dass im Rahmen der Übertragung der Parzelle Nr. 1000 vom 12. März 2013 eine Realkollation möglich sei bzw. eine Ausnahme von der Steuerpflicht vorli e- ge. Das Grundbuchamt setzte die Handänderungssteuer auf Fr. 13‘620.– fest, wobei als Berechnungsgrundlage ein Dritt el des Teilungswertes von Fr. 2‘270‘000.–, ausmachend Fr. 756‘666.65, diente. C. Gegen diese Veranlagungsverfügung erhoben B.______ und D.______, vertr e- ten durch Notar E.______, am 10. September 2013 Einsprache beim Grun d- buchamt. Sie beantragten, die par tielle Erbteilung sei als Realkollation anzue r- kennen und wegen des daraus folgenden Wegfalls der Steuerpflicht sei die Ve r- fügung vom 20. August 2013 aufzuheben. Das Grundbuchamt verneinte mit Einspracheverfügung vom 20. Januar 2014 eine Ausnahme von der S teuerpflicht und setzte die Handänderungssteuer auf unverändert Fr. 13‘620.– fest. D. Mit Eingabe vom 18. Februar 2014 führen B.______ und D.______ (nachfolgend: Beschwerdeführer), bezeichnet als Erbengemeinschaft, wiederum vertreten 3 durch Notar E.______, Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirek- tion des Kantons Bern (nachfolgend: JGK) und stellen darin folgenden Antrag: Die Einspracheverfügung des Grundbuchamts vom 20. Januar 2014 sowie die Veranlagungsverfügung des Grundbuchamts vom 20. August 2013 betreffend Handänderungssteuerverfahren in Sachen Einwerfung des Grundstückes Nr. 1000 und Übernahme durch die Beschwerdeführer seien aufzuheben. In der Vernehmlassung vom 31. März 2014 beantragt das Grundbuchamt sin n- gemäss die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführer halten in den Schlussbemerkungen vom 1. April 2014 an ihren bisherigen Ausführungen fest. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 27 Abs. 2 des Gesetzes vom 18. März 1992 bet reffend die Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) können Einspracheverfügungen des Grundbuchamts bei der JGK angefochten werden. Die JGK ist somit zur Beurte i- lung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Das Verfahren richtet sich gemäss Art. 26 Abs. 1 HG grundsätzlich nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 1.2. Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgeno m- men. Sie sind durch die ablehnende Einspracheverfügung des Grundbuchamtes vom 20. Januar 2014 besonders berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung und sind daher befugt, Beschwerde zu führen (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Im Gegensatz zu der von den Beschwerdeführern verwendeten Bezeichnung bilden sie allerdings nicht eine Erbengemeinschaft, sondern eine einfache G e- sellschaft (vgl. unten E. 5.1 ). Diese fehlerhafte Bezeichnung vermag jedoch an ihrer Beschwerdebefugnis – insbesondere aufgrund derselben Personenzusa m- mensetzung – nichts zu ändern. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit darin die Aufhebung der Vera n- lagungsverfügung vom 20. August 2013 verlangt wird. Der Einspracheverfügung vom 20. Januar 2014 kommt eine devolutive W irkung zu, wodurch sie an Stelle der Veranlagungsverfügung tritt und ausschliessliches Anfechtungsobjekt bildet (Art. 53 Abs. 2 VRPG; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum bern i- schen VRPG, 1997, Art. 60 N. 7). 4 Abgesehen davon ist auf die im Übrigen form - und fristgerecht eingereichte B e- schwerde einzutreten. 2. Die Beschwerdeführer vertreten die Meinung, die Erbengemeinschaft habe bei einer partiellen Erbteilung von ihrem Wahlrecht nach Art. 628 Abs. 1 des Schwei- zerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) Gebrauch gemacht, indem sie eine Ausgleichung mittels Realkollation der Parzelle Nr. 1000 vorgenommen hätten und die Liegenschaft anschliessend teilten. Dieser Vorgang sei nach Art. 12 Bst. e HG steuerfrei. Demgegenüber ist das Grundbuchamt der Ansicht, im Vertrag vom 30. Juni 2003 sei die Ausgleichungspflicht explizit wegbedungen worden bzw. aufgrund der Gleichbehandlung der Erben bestehe zwischen ihnen keine Ausgleichungspflicht. Als Folge könne die lebzeitige Übertragung der Liegenschaft nicht durch Realkol- lation rückgängig gemacht werden. Das Ausscheiden von C.______aus der ei n- fachen Gesellschaft sei keine Erbteilung nach Art. 12 Bst. d HG. Streitig und zu prüfen ist somit die Frage nach der Handänderungssteuerp flicht der Beschwerdeführer. Nicht beanstandet wird die Bemessung der Steuer, so dass auf die Höhe des veranlagten Betrages von Fr. 13‘620. – nicht näher einge- gangen wird. 3. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton grundsätzlich eine Handände- rungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Objekt der Handände- rungssteuer bildet unter anderem der zivilrechtliche Eigentumsübergang (Art. 5 Abs. 1 Bst. a HG). Zudem sind weitere Rechtsgeschäfte dem zivilrechtli- chen Eigentumsübergang gleichgestellt, so auch die Änderung im Personenb e- stand oder im Beteiligungsumfang einer Gemeinschaft zur gesamten Hand (Art. 5 Abs. 2 Bst. a HG). Art. 6 bis 10 H G halten die Bemessungsgrundlagen der Handänderungssteuer fest. Die Handänderungssteuer wird auf der Gegenlei stung des Grundstückser- werbs erhoben. Diese besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen, wel- che die erwerbende Person der veräussernden Person oder Dritten zu erbringen hat (Art. 6 HG). Zur Berechnung der Steuer wird Gesamteigentum wie Miteige n- tum behandelt (Art. 10 Abs. 1 HG). Der Steuersatz beträgt 1,8 % (Art. 11 Abs. 1 HG). Steuerpflichtig ist die rechtserwerbende Person (Art. 2 Bst. a HG). Art. 12 HG führt verschiedene Ausnahmen auf, bei deren Vorliegen keine Ha n- dänderungssteuer zu entrichten ist. So ist unter anderem beim Erwerb durch Nachkommen keine Handänderungssteuer zu entrichten; bei der Erbteilung ist das Verhältnis zwischen der erwerbenden Person und der Erblasserin bzw. dem 5 Erblasser massgebend (Art. 12 Bst. d HG). Zudem ist beim Erbgang keine Ha n- dänderungssteuer geschuldet (Art. 12 Bst. e HG). 4. 4.1 Das Gesetz sieht die Realkollation im Zusammenhang mit der Ausgle i- chung zwischen den Erben vor. Nach Art. 626 Abs. 1 ZGB sind die gesetzlichen Erben gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen die Erblasserin bzw. der Erblasser bei Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat. Auf diesem Weg werden lebzeitige Zuwendungen der Erblasse- rin bzw. des Erblassers erbrechtlich berücksichtigt und in den Nachlass einbez o- gen. Bei der Ausgleichung geht es um die Verwirklichung der Gleichheits - bzw. Gleichbehandlungsidee der gesetzlichen Erben und damit der Gerechtigkeitsidee (anstelle vieler PAUL EITEL, Berner Kommentar, 2004, Vor bemerkungen vor Art. 626 ff. N. 10, mit weiteren Hinweisen). Diese Grundidee und damit der Zweck des Instituts ergibt sich bereits aus der Bezeichnung als «Aus-Gleichung» (PIERRE WIDMER, Grundfragen der erbrechtlichen Ausgleichung – Eine kritisch- rechtsvergleichende Studie zur Theorie des Vorempfangs, Diss. Bern 1971, S. 19). Lebzeitige Geschäfte nur mit einzelnen Erben widersprechen dem fund a- mentalen erbrechtlichen Gleichheitsgrundsatz; unentgeltliche Vorempfänge sind deshalb grundsätzlich in den Nachlass bzw. in den Nachlasswert einzubeziehen (PETER BREITSCHMID, Vorweggenommene Erbfolge und Teilung – Probleme um Herabsetzung und Ausgleichung; in St. Galler Studien zum Privat -, Handels- und Wirtschaftsrecht, Band 46, 1997, S. 60). Nach Art. 628 Abs. 1 ZGB haben die Erben die Wahl, die Ausgleichung durch Einwerfung in natura (Realkollation) oder durch Anrechnung dem Werte nach (Idealkollation) vorzunehmen. Erfolgt die Ausgleichung auf dem Wege der Rea l- kollation, wird die lebzeitige Zuwendung rückgängig gemac ht (vgl. dazu auch PAUL EITEL, a.a.O., Art. 628 N. 1 mit weiteren Hinweisen und Art. 628 N. 19). 4.2 Vorliegend übertrug A.______im Vertrag vom 30. Juni 2003 die Parzelle Nr. 1000 ihren drei Nachkommen mit einer Beteiligung von je einem Drittel als einfache Gesellschaft. A.______beteiligte somit ihre einzigen gesetzlichen Erben in gleichem Masse. Bei dieser Ausgangslage ist eine Ausgleichung weder nötig noch möglich, da es sowohl am Ausgleichungsobjekt, als auch an ausgle i- chungsberechtigten oder ausgleichu ngspflichtigen Personen mangelt. Folglich kann die lebzeitige Übertragung der Parzelle Nr. 1000 auch nicht durch eine R e- alkollation zum Zwecke der Ausgleichung rückgängig gemacht werden. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführer gilt dies unabhängig davon, ob sich im Nachlass von A.______neben der Parzelle Nr. 1000 noch andere Vermögen s- werte befinden. 6 Nicht massgebend ist zudem, ob die Ausgleichungspflicht im Vertrag vom 30. Juni 2003 explizit wegbedungen wurde und ob ein Anrechnungswert festg e- setzt wurde. Wie die Beschwerdeführer selbst festhalten, war die Wegbedingung der Ausgleichungspflicht ohne Sinn, da die Abtretung an alle Erben gemeinsam erfolgte. Selbst wenn die Ausgleichungspflicht nicht wegbedungen worden wäre, hätte dies nichts daran geändert, da ss vorliegend keine Ausgleichung vorg e- nommen werden kann und dementsprechend auch keine Möglichkeit der Rea l- kollation besteht. Ebenso unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdeführer, wonach es sich beim Vertrag vom 30. Juni 2003 um ein erbrechtliches Ge schäft handle, welches im Grundbuch mit dem Erwerbtitel «Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft » eingetragen sei. Unabhängig von dieser Bezeichnung handelt es sich beim Ve r- trag vom 30. Juni 2003 um eine erbrechtsunabhängige Übertragung der Parze l- le Nr. 1000 zu Lebzeiten von A.______, welche aus den genannten Gründen der Ausgleichung bzw. der Realkollation nicht zugänglich ist. Ob der Vorgang als Vorempfang auf Rechnung künftiger Erbschaft oder als Schenkung bezeichnet wurde, ist nicht massgeblich (vgl. zu den Begriffen des Vorempfangs, der Schen- kung und der lebzeitigen Zuwendung PETER BREITSCHMID, a.a.O., S. 65 f. und PAUL EITEL, a.a.O., Art. 626 N. 33 ff.). 5. 5.1 Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn der Nachlass einer verstorbenen Person auf me hrere Erben übergeht (Art. 602 ZGB). Aus der Hinzufügung der ausgleichungsrechtlich berücksichtigten lebzeitigen Zuwendungen zum reinen Nachlass ergibt sich die Teilungsmasse (PAUL EITEL, a.a.O. Vorbemerkungen vor Art. 626 ff. N. 15 mit weiteren Hinweisen und Art. 628 N. 12). Vorliegend war es mangels Ausgleichung nicht möglich, die Parzelle Nr. 1000 mittels Realkollation zur Teilungsmasse hinzuzufügen. Die Parzelle Nr. 1000 blieb daher auch nach dem Tod von A.______im Eigentum der einfachen Gesell- schaft, bestehend aus C.______, B.______ und D.______. Infolgedessen konnte die Parzelle Nr. 1000 auch nicht von der Erbengemeinschaft, bestehend aus C.______, B.______ und D.______, in eine partielle Erbteilung einbezogen we r- den (vgl. dazu PAUL EITEL, a.a.O., Vorbemerkungen vor Art. 626 ff. N. 24 und PETER BREITSCHMID ET AL ., Erbrecht, S. 158 f.). Das Ausscheiden von C.______aus der einfachen Gesellschaft wurde demnach fälschlicherweise im Namen der Erbengemeinschaft in einer partiellen Erbteilung beschlossen. Ric h- tigerweise hätte die einfache Gesellschaft über das Ausscheiden von C.______einen Beschluss treffen müssen. Da jedoch die Personenzusamme n- setzung der Erbengemeinschaft sowie der ursprünglichen einfachen Gesellschaft dieselbe ist, ändert dies nichts an dem Entscheid, die einfache Gesellschaft nun neu mit B.______ und D.______ weiterzuführen. 7 Diese Ausführungen zeigen auch, dass die vorliegende Beschwerde unzutre f- fend im Namen einer Erbengemeinschaft, nur bestehend aus B.______ und D.______, eingereicht wurde. Eine Erbengemeinschaft mit einem solchen Perso- nenbestand existiert gar nicht, da C.______nicht aus der Erbengemeinschaft, sondern aus der einfachen Gesellschaft ausgeschieden ist. 5.2 Das Ausscheiden von C.______aus der einfachen Gesellschaft stell te eine Änderung im Personenbestand und im Beteiligungsumfang einer Gemeinschaft zu gesamter Hand dar. Ein solcher Vorgang stellt kein erbrechtliches Geschäft dar und ist nach Art. 5 Abs. 2 Bst a HG grundsätzlich handänderungssteuerpflich- tig. Es liegt kein e Ausnahme von der Handänderungssteuerpflicht vor, da das Ausscheiden von C.______weder einen Erwerb infolge Erbteilung im Sinne von Art. 12 Bst. d HG noch einen Erwerb durch Erbgang nach Art. 12 Bst. e HG dar- stellt. Bei diesem Ergebnis muss nicht abschlie ssend geklärt werden, ob eine Realkollation unter Art. 12 Abs. d HG zu subsumieren ist. Die Einwände der B e- schwerdeführer sind somit unbegründet. 6. 6.1 Die Beschwerdeführer machen schliesslich geltend, dass die Grundbuc h- ämter des Kantons Bern ähnliche u nd teilweise völlig gleich gelagerte Fälle als Realkollation und als Ausnahme von der Steuerpflicht anerkannt hätten. Als Be i- spiel verweisen die Beschwerdeführer auf zwei Fälle. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die unterschiedliche Anwendung des Gese tzes betreffend die Ha n- dänderungssteuer verletze Treu und Glauben. Eine Praxisänderung sei mit der Rechtssicherheit nicht zu vereinbaren. Das Grundbuchamt hält dem entgegen, dass der vorliegende Fall nicht vergl i- chen werden könne mit den beiden Fälle, auf welche die Beschwerdeführer hi n- weisen. 6.2 Aus Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgeno s- senschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) fliesst das allgemeine Gleichbehan d- lungsgebot, welches die Praxisänderung und die Gleichbehandlung im U nrecht beinhaltet. Das Gleichbehandlungsgebot garantiert in allgemeiner Weise die Gleichbehandlung der Menschen durch alle staatlichen Organe. Gefordert ist, Gleiches gleich (Gleichheitsgebot) und Ungleiches ungleich (Differenzierungsg e- bot) zu behandeln ( JÖRG PAUL MÜLLER, Grundrechte in der Schweiz, 4. Aufl. 2008, S. 653 f. sowie TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltung s- recht, 4. Aufl. 2014, S. 183 N. 2 und S. 184 N. 3). Nach Lehre und Rechtsprechung besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Der Umstand, dass das Gesetz in einem anderen Fall nicht oder nicht richtig angewendet wird, vermittelt kein Recht, in einem äh n- lich gelagerten zweiten Fall ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden. G e- 8 mäss dem Bundesgericht geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwa l- tung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor (BGE 126 V 390 E. 6a; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., S. 190 N. 18). Nur ausnahmsweise wird daher ein Recht auf gesetzwidrige Gle ichbehandlung aner- kannt. Dafür müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: (1.) Es liegt eine ständige gesetzwidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vor ; (2.) die Behörde gibt zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Pr a- xis abzuweichen gedenk t; und es bestehen (3.) keine überwiegenden Geset z- mässigkeitsinteressen (TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., S. 190 f. mit weit e- ren Hinweisen; kritisch zur bundesgerichtlichen Praxis PIERRE TSCHANNEN, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, in ZBl 2011 S. 57 ff.). Zur ersten Voraussetzung der ständigen gesetzwidrigen Praxis verlangt das Bundesgericht, dass diese nicht nur in einem einzigen oder in einigen wenigen Fällen erfolgt, sondern sich in einer fortgesetzten Missac htung des Gesetzes äussert. Nur wenn die Behörden eine Abkehr von der in anderen Fällen geübten, gesetzwidrigen Praxis ablehnen, kann der Bürger verlangen, dass die widerrecht- liche Begünstigung, die dem Dritten zuteil wird, auch ihm gewährt werde (BGE 131 V 9 E. 3.7 und BGE 126 V 392 E. 6a). 6.3 Vorliegend handelt es sich beim ersten der genannten Fälle um unte r- schiedliche Sachverhalte, was eine Differenzierung in der steuerrechtlichen B e- handlung rechtfertigt. Hinsichtlich des zweiten Falls ist festzuhalten , dass eine Praxisänderung des Grundbuchamts mit einem Willen zur dauernden Neuau s- richtung nicht erkennbar ist. Auch besteht keine bisherige ständige gesetzwidrige Praxis, an der das Grundbuchamt nach dessen eigenem Bekunden festzuhalten gedenkt. Infolgedessen liegt keine Verletzung der Rechtssicherheit oder des Grundsatzes von Treu und Glauben vor. Die Voraussetzungen für eine allfällige Gleichbehandlung im Unrecht sind ebenfalls nicht erfüllt. Die Einwände der B e- schwerdeführer sind somit unbegründet. 7. Im Ergebnis gelangt die JGK zum Schluss, dass die Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann, unbegründet und folglich abzuweisen ist. 8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer die Verfa h- renskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG), welche pauschal auf Fr. 800 .– festzusetzen sind (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren der Kan- tonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Die Verfahrenskos- ten sind der einfachen Gesellschaft, bestehend aus B.______ und D.______, unter solidarischer Haftbarkeit ihrer Mitglieder zur Bezahlung aufzuerlegen. 9 In diesem Verfahren sind keine Parteikosten zu sprechen (Art. 1 08 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 1. Eine Kopie der Replik der Beschwerdeführer vom 1. April 2015 geht zur Kenntnis an das Grundbuchamt. 2. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von pauschal Fr. 800.– werden der einfachen Gesellschaft, bestehend aus B.______ und D.______, unter solidarischer Haf t- barkeit ihrer Mitglieder zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung für den Gesamtbetrag von pauschal Fr. 800. – erfolgt an die Adresse von B.______, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft e r- wachsen ist. 4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.