<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00063</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212025&amp;W10_KEY=13013534&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00063</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.07.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.05.2013 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umstrittener privater Gestaltungsplan, der eine Überbauung mit gemischter Nutzung in der Industriezone vorsieht. Inhalt und Zweck von Gestaltungsplänen (E. 2.1). Kognition des Baurekurs- und des Verwaltungsgerichts bezüglich Prüfung von kommunalen Nutzungsplänen (E. 2.2). Die Beschwerdegegnerin 1 lässt im infrage stehenden Gebiet nach Massgabe von Art. 45 BZO auch Wohnnutzungen zu (E. 3.2). Die Festlegungen im streitbetroffenen Gestaltungsplan belegen im Grundsatz eine zweckmässige Abstimmung der neu möglichen Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzungen der Umgebung im Sinn von Art. 45 Abs. 2 BZO (E. 3.3). Selbst wenn im Gestaltungsplangebiet faktisch nur Wohnungen entstehen würden, ändert dies nichts am grundsätzlichen Charakter der gesamten Industriezone. Der Betrieb der Beschwerdeführerin 2 wäre damit nicht neu als stark störend und damit zonenwidrig zu qualifizieren (E. 3.4). Die neue Ansiedlung von Wohnungen kann tatsächlich künftige lärmintensive Entwicklungen in der betroffenen Industriezone bremsen, was indessen nicht dem strittigen Gestaltungsplan angelastet werden kann. Eine weitere Abstimmung der Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten Nutzungen dieser Industriezone ist demnach nicht notwendig (E. 3.5). Aufgrund der Lage des Gebiets in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs ist ohne weiteres plausibel, dass die mit dem Gestaltungsplan zugelassenen Nutzungen voraussichtlich keinen wesentlichen Mehrverkehr gegenüber den heute bestehenden Fahrzeugbewegungen erzeugen werden. Für diese Feststellung bedarf es keines Verkehrsgutachtens (E. 4.3). Wenn die Vorinstanzen aufgrund der Situation vom derzeitigen Genügen der Groberschliessung ausgehen, bzw. eine Koordination von Gestaltungsplan und Anpassung der Groberschliessung als nicht angezeigt erachten, so ist dies nicht zu beanstanden. Es besteht daher kein Grund für eine Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens (E. 4.5). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBLICHE NUTZUNG">GEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDEELLE IMMISSION">IDEELLE IMMISSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDUSTRIEZONE">INDUSTRIEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERBAUVORSCHRIFTEN">SONDERBAUVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 83 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15245" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00063</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Juli 2012</a></p> <p class="MsoNormal"><br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Gemeinderat M, vertreten durch RA U,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D AG, vertreten durch E,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 30. Juni 2006 revidierte die Gemeindeversammlung M die kommunale Richt- und Nutzungsplanung und erliess dabei mit den Art. 41 ff. der Bau- und Zonenordnung (BZO) Sonderbauvorschriften fÃ¼r die Industriezone F. Nach diesen Bestimmungen dÃ¼rfen im fraglichen Gebiet â unter Beachtung einer nÃ¤her geregelten Gestaltungsplanpflicht (Art. 45 BZO) â auch Wohnnutzungen realisiert werden (Art. 44 BZO). </p> <p class="Urteilstext">Zwei dagegen erhobene Rechtsmittel der A AG, welcher<span> mehrere GrundstÃ¼cke im Gebiet gehÃ¶ren, und des Mieters und Betreibers eines Sexclubs in der Liegenschaft G-Strasse 01</span>, wiesen die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich am 11. Juli 2007 und das Verwaltungsgericht am 7. Februar 2008 ab (VB.2007.00406/407). Der Beschwerdeentscheid wurde von der A AG nicht angefochten; die vom Betreiber des Sexclubs erhobene Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht am 3. Juli 2008 ab (1C_145/2008).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die D AG plant eine Ãberbauung mit gemischter Nutzung auf einem zwischen H-, I- und G-Strasse liegenden Areal in der Industriezone F. Zu diesem Zweck erarbeitete sie den privaten Gestaltungsplan J mit Situationsplan und Vorschriften (GPV), beide revidiert am 29. MÃ¤rz 2011. Mit Beschluss vom 9. Mai 2011 stimmte der Gemeinderat M dem privaten Gestaltungsplan J zu und nahm vom entsprechenden Planungsbericht Kenntnis.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG sowie die B AG, die neue Betreiberin des Sexclubs in der Liegenschaft G-Strasse 01, gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht. Die beiden Rekurrentinnen beantragten, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, und der private Gestaltungsplan J sei â in nÃ¤her beschriebenem Umfang â abzuÃ¤ndern bzw. anzupassen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsauflage. Das Baurekursgericht wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 14. Dezember 2011 ab und auferlegte beiden Rekurrentinnen sowohl die Verfahrenskosten als auch eine UmtriebsentschÃ¤digung an die D AG.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Rekursentscheid gelangten die A AG und die B AG am 31. Januar 2012 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Vorab verlangten sie die Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens. Weiter beantragten sie unter Erneuerung ihrer RekursantrÃ¤ge die Aufhebung des Rekursentscheids und verlangten zudem, die Sache sei an die Festsetzungsinstanz zurÃ¼ckzuweisen, alles unter gesetzlicher Kosten- und EntschÃ¤digungsauflage.</span></p> <p class="Urteilstext">Am 28. Februar 2012 genehmigte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich den privaten Gestaltungsplan J ohne EinschrÃ¤nkung. Das Baurekursgericht beantragte am 7. MÃ¤rz 2012 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die D AG beantwortete die Beschwerde am 26. MÃ¤rz, der Gemeinderat M am 10. April 2012. Beide beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerinnen. Mit zwei Eingaben vom 9. Mai 2012 liessen sich die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zu den beiden Beschwerdeantworten vernehmen und hielten an ihren AntrÃ¤gen fest. Die beiden Beschwerdegegner verzichteten am 23. und 30. Mai 2012 auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GestaltungsplÃ¤ne im Sinn von § 83 PBG bilden Teil der Nutzungsplanung. Mit ihnen werden fÃ¼r bestimmte umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzungsweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (Abs. 1). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind (Abs. 3). Der Gesetzgeber unterscheidet je nach Urheberschaft Ã¶ffentliche und private GestaltungsplÃ¤ne. Letztere werden von den GrundeigentÃ¼mern erlassen und erlangen mit der behÃ¶rdlichen Zustimmung Ã¶ffentlichrechtliche Wirkung (§ 84, 85 und 86 PBG). </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss den §§ 2 lit. c und 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073 f.). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baurekursgericht erachtete den im Gestaltungsplan vorgesehenen Nutzungsmix von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung als unproblematisch. Die generellen EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrerinnen dazu seien bereits im Verfahren gegen die Sonderbauvorschriften abgehandelt worden. Der Gestaltungsplan stimme die vorgesehene Wohnnutzung nicht unzweckmÃ¤ssig auf die bestehenden und geplanten Nutzungen ab. Die neu zugelassene Wohnnutzung Ã¤ndere in lÃ¤rmmÃ¤ssiger Hinsicht nichts, da das Gebiet der LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe III (LS III) zugewiesen bleibe. Dies gelte auch fÃ¼r die ideellen Immissionen aus der sexgewerblichen Nutzung. Stark stÃ¶rend sei ein sexgewerblicher Betrieb nur in einer Wohnzone mit hohem Wohnanteil. Das Gebiet verbleibe aber in der Industriezone. Der sexgewerbliche Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 bleibe damit zonenkonform und werde insbesondere nicht zu einem unzulÃ¤ssig stark stÃ¶renden Betrieb.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bringen dagegen vor, der Gestaltungsplan weise praktisch nur Wohnnutzung aus. Diese Nutzung verschÃ¤rfe die WidersprÃ¼che zu den zulÃ¤ssigen mÃ¤ssig stÃ¶renden Nutzungen im Industriegebiet T, insbesondere zu dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 betriebenen Wellness- und Erotikclub sowie dem neu in Betrieb genommenen Restaurant. Der Gestaltungsplan zeige weder auf, wie weitere Entwicklungen betrieblicher Nutzungen wie das Restaurant berÃ¼cksichtigt wÃ¼rden, noch, wie die BeeintrÃ¤chtigung der Hauptwohnnutzung durch ideelle Immissionen des Wellness- und Erotikclubs verhindert werden kÃ¶nne. Durch die Wohnnutzung werde der in einer Industriebaute betriebene Wellness- und Erotikclub beeintrÃ¤chtigt und verdrÃ¤ngt. Die im Industriegebiet zulÃ¤ssigen mÃ¤ssig stÃ¶renden gewerblichen und industriellen Nutzungen und die im Gestaltungsplan festgelegten Wohn- und Gewerbenutzungen seien in einer Ã¼bergeordneten Gesamtplanung aufeinander abzustimmen. Bis dahin sei das Gestaltungsplanverfahren zu sistieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach Art. 45 BZO darf von den Sonderbauvorschriften nur Gebrauch gemacht werden, wenn die Ãberbauung nach einheitlichen GestaltungsgrundsÃ¤tzen jeweils durch einen Gestaltungsplan sichergestellt wird, der eine planerische und stÃ¤dtebaulich zweckmÃ¤ssige BauzonenflÃ¤che von mindestens 5'000 m² umfasst (Abs. 1). Mit dem Gestaltungsplan ist nachzuweisen, dass die Wohnnutzung zweckmÃ¤ssig auf die bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzungen abgestimmt ist und die Immissionsgrenzwerte gemÃ¤ss LÃ¤rmschutzverordnung eingehalten werden. Bauten und Anlagen sowie die Umgebungsgestaltung sind fÃ¼r sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 2). </p> <p class="Urteilstext">Damit lÃ¤sst die Gemeinde im Gebiet T unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohnnutzungen zu. Es stellt sich daher vorliegend einzig die Frage, ob der strittige Gestaltungsplan die Anforderungen von Art. 45 BZO sowie allenfalls weitere raumplanerische Vorgaben erfÃ¼llt. Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrerinnen grundsÃ¤tzlich gegen die ZweckmÃ¤ssigkeit von Art. 45 BZO aussprechen, sind sie mit ihrer Kritik, welche sie bereits im vorangegangenen Nutzungsplanungsverfahren vorbrachten, daher nicht zu hÃ¶ren. Damit entfÃ¤llt von Vornherein auch ein Anspruch auf Sistierung des Verfahrens zwecks Abstimmung der verschiedenen Nutzungen mittels einer Ã¼bergeordneten Planung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Gebiet T zwischen K, Gemeindegrenze und H-Strasse grenzt im SÃ¼den, Osten und teilweise im Nordwesten an die Industriezonen von L und M, im Norden, SÃ¼d- und Nordwesten an diverse Wohnzonen beider Gemeinden. LÃ¤rmmÃ¤ssig ist das Gebiet der Empfindlichkeitsstufe III zugeteilt; es wird diesbezÃ¼glich hauptsÃ¤chlich durch den StrassenverkehrslÃ¤rm der das Gebiet im Nordwesten begrenzenden H-Strasse sowie der im Nordosten verlaufenden N-Strasse, beides Staatsstrassen, belastet. Der Gestaltungsplan liegt im nÃ¶rdlichen Bereich des Gebiets. Er lÃ¤sst Wohnnutzungen sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zu, ohne Mindestanteile fÃ¼r die eine oder andere Nutzungsart festzulegen (Art. 5 GPV). Er definiert sodann den oberirdischen Baubereich durch eine blockrandmÃ¤ssige Anordnung einer inneren und einer Ã¤usseren Mantellinie um eine FreiflÃ¤che herum. Im Anstossbereich an die H- und N-Strasse ist fÃ¼r die Wohn- oder gemischte Wohn-/Gewerbenutzung aus LÃ¤rmschutzgrÃ¼nden die geschlossene Bauweise bis zu einer GebÃ¤udehÃ¶he von vier Vollgeschossen vorgeschrieben (Art. 4 Abs. 1 und 2 GPV). </p> <p class="Erwgung2">Diese Festlegungen belegen im Grundsatz eine zweckmÃ¤ssige Abstimmung der neu mÃ¶glichen Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzungen der Umgebung im Sinn von Art. 45 Abs. 2 BZO. Mit der Blockrandbauweise schafft der Gestaltungsplan eine innenliegende FreiflÃ¤che und schirmt damit die neu mÃ¶glichen Wohnnutzungen jedenfalls auf der Innenseite gegen die Einwirkungen der Umgebung mehr oder weniger ab. Indem der Plan zusÃ¤tzlich die geschlossene Bauweise gegenÃ¼ber den beiden Staatsstrassen verlangt, reagiert er ausserdem auf den gegebenen StrassenverkehrslÃ¤rm. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der Gestaltungsplan enthÃ¤lt allerdings keine quantitativen Begrenzungen oder rÃ¤umlichen Vorgaben fÃ¼r den Wohnungsbau. Im Ãberbauungskonzept des Planungsberichts sind zwar Wohnungen nur in den HÃ¤usern A, B und C vorgesehen, wofÃ¼r auch LÃ¤rmberechnungen erfolgten. Jedoch wÃ¤re es nach den Vorschriften des Gestaltungsplans mÃ¶glich, das gesamte Bauvolumen und insbesondere auch das im Ãberbauungskonzept als Haus O bezeichnete GebÃ¤ude im SÃ¼dosten des Perimeters zu 100 % mit Wohnungen zu belegen. Das sÃ¼dliche Ende vom Haus P und ein Teil des Hauses D liegen direkt gegenÃ¼ber der Liegenschaft G-Strasse 01, wo die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ihren Sexclub betreibt.</p> <p class="Urteilstext">Ob mit dieser Planung eine in jeder Hinsicht befriedigende Abstimmung auf die bestehenden Nutzungen der Industriezone F insbesondere auf die mÃ¶glichen, vom Sexclub ausgehenden ideellen Immissionen vorliegt, ist fraglich (vgl. zu den ideellen Immissionen BGE 108 Ia 140 E. 5c/bb). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 verlangt Art. 45 BZO keineswegs nur eine Abstimmung der verschiedenen Nutzungen innerhalb des Gestaltungsplangebiets, sondern auch und vor allem eine solche gegenÃ¼ber den angrenzenden bestehenden und geplanten Betrieben der Industriezone ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters. Diese RÃ¼cksichtnahme ist gerade die notwendige Rechtfertigung dafÃ¼r, um in einer Industriezone, wo Wohnnutzungen grundsÃ¤tzlich â Ausnahmen gemÃ¤ss § 56 Abs. 4 PBG vorbehalten â unzulÃ¤ssig sind, Wohnungen realisieren zu dÃ¼rfen. Dementsprechend hat sich der Gestaltungsplan gemÃ¤ss Planungsbericht auch zutreffend zum Ziel gesetzt, die Wohnnutzung auf die bestehenden <i>benachbarten </i>Gewerbenutzungen abzustimmen. Aus dem gleichen Grund hat auch das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 3. Juli 2008 dem damaligen BeschwerdefÃ¼hrer die MÃ¶glichkeit aufgezeigt, einen Gestaltungsplan, der die Anordnung und Gestaltung der WohnrÃ¤ume nicht zweckmÃ¤ssig auf seinen Betrieb abstimme und deshalb Konflikte zwischen dem Sexclub und den kÃ¼nftigen Bewohnern generieren kÃ¶nne, anzufechten. </p> <p class="Erwgung2">Indessen erweist sich der Gestaltungsplan auch in dieser Hinsicht als rechtens. Selbst wenn im Gestaltungsplangebiet faktisch nur Wohnungen entstehen wÃ¼rden, Ã¤ndert dies â wie das Baurekursgericht zutreffend feststellte â nichts am grundsÃ¤tzlichen Charakter der gesamten Industriezone F. Diese bleibt trotz der MÃ¶glichkeit, nach den Sonderbauvorschriften zu bauen, rechtlich eine sowohl mÃ¤ssig stÃ¶renden Betrieben als auch Wohnungen offenstehende Zone mit hoher LÃ¤rmtoleranz (LS III). Die Sonderbauvorschriften privilegieren sogar die Nichtwohnnutzung, indem fÃ¼r eine solche eine mehr als doppelt so hohe Baumassenziffer gilt als fÃ¼r GebÃ¤udeteile mit Wohnnutzung (Art. 42 BZO). Das Gebiet bleibt auch weiterhin eingebettet zwischen Industriezonen, Wohnzonen mit und ohne Gewerbeanteil, der Bahnlinie und verkehrsreichen Strassen. Unter diesen UmstÃ¤nden ist die Industriezone F weder mit einer stÃ¤dtischen Wohnzone vergleichbar, deren Charakter als eigentliches Wohnquartier durch einen hohen Mindestwohnanteil definiert ist (BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001), noch mit einem reinen Wohnquartier, wo mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe verboten sind und die Vermietbarkeit bestehender Familienwohnungen durch das Ansiedeln von Sexgewerbe gefÃ¤hrdet wird (vgl. BGr, 27. Januar 2005, 1P.160/2004). Aus diesem Grund kÃ¶nnte selbst der Bau einer reinen Wohnsiedlung im Quartier nicht dazu fÃ¼hren, dass der Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 nunmehr neu als stark stÃ¶rend und damit zonenwidrig zu qualifizieren wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Wird nach den Sonderbauvorschriften der Industriezone F gebaut bzw. hierfÃ¼r ein Gestaltungsplan erstellt, sind weiterhin nur mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe zulÃ¤ssig, und es sind nach wie vor die Grenzwerte der LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe III massgebend. Darauf hat bereits das Baurekursgericht hingewiesen. Allerdings kann daraus entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid noch nicht geschlossen werden, dass der von den bestehenden Betrieben generierte LÃ¤rm demnach unabhÃ¤ngig von der nun ermÃ¶glichten Wohnnutzung gleich wie bis anhin zu beurteilen wÃ¤re. Hier gilt es nÃ¤mlich zu berÃ¼cksichtigen, dass die LÃ¤rmgrenzwerte fÃ¼r WohnrÃ¤ume in der LS III um 5 dB(A) tiefer liegen als fÃ¼r BetriebsrÃ¤ume in der LS III (Art. 42 Abs. 1 LSV). Daher wÃ¤re es theoretisch trotz gleichbleibender LÃ¤rmemissionen mÃ¶glich, dass an bestimmten Stellen im Gebiet aus RÃ¼cksichtnahme auf bestehende bzw. geplante gewerbliche Nutzungen oder des von diesen ausgehenden Verkehrs keine Wohnungen geplant werden dÃ¼rfen. </p> <p class="Urteilstext">DafÃ¼r bestehen im vorliegenden Fall jedoch keine Anhaltspunkte. Das LÃ¤rmgutachten konnte den heute bestehenden BetriebslÃ¤rm in der Industriezone F ganz ausser Acht lassen, da die LÃ¤rmbelastung im fraglichen Gebiet in erster Linie vom Strassenverkehr herrÃ¼hrt. Die diesem am stÃ¤rksten exponierten Fassaden sind diejenigen gegen die beiden Staatsstrassen; sie kÃ¶nnen durch den Vorbau verglaster Erschliessungszonen entlastet werden. Dass heute in der Umgebung des Gestaltungsplans ein mit massgebendem LÃ¤rm verbundener neuer Betrieb konkret geplant wÃ¤re, machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen nicht geltend. Andere lÃ¤rmintensive Entwicklungen im Industriegebiet sind nach Art. 45 BZO nicht zu berÃ¼cksichtigen. Diese Bestimmung verlangt nÃ¤mlich nur die BerÃ¼cksichtigung von geplanten und nicht etwa die Abstimmung auf alle mÃ¶glichen kÃ¼nftigen Entwicklungen im Gebiet. Insofern kann die neue Ansiedlung von Wohnungen tatsÃ¤chlich kÃ¼nftige lÃ¤rmintensive Entwicklungen in der Industriezone F bremsen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerinnen mit Recht fÃ¼rchten. Jedoch ist dies eine direkt aus den Art. 41 ff. BZO fliessende Auswirkung, die nicht dem strittigen Gestaltungsplan angelastet werden kann. Eine weitere Abstimmung der Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten Nutzungen der Industriezone F ist demnach nicht notwendig.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die gesamte Industriezone F ist heute von der N-Strasse (Gemeindegebiet L) her Ã¼ber eine den Q-Bach querende und direkt in die G-Strasse fÃ¼hrende BrÃ¼cke erschlossen. Nach den Vorschriften zum Gestaltungsplan erfolgt die Zufahrt zum Gestaltungsplangebiet ausschliesslich Ã¼ber die G-Strasse. FÃ¼r die ordentlichen Ein- und Ausfahrten zu den GrundstÃ¼cken des Gestaltungsplans ist ein Mindestabstand von 30 m zur N-Strasse einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 GPV). Die G-Strasse ist sodann mit einer Wendeanlage zu versehen, entweder an der dafÃ¼r im Plan bezeichneten oder einer anderen dafÃ¼r geeigneten Stelle (Art. 7 Abs. 5 GPV).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zur Erschliessung erwog das Baurekursgericht, ein Gestaltungsplan habe sich nicht mit der Groberschliessung des Gebietes oder mit ausserhalb des Perimeters gelegenen Erschliessungsfragen zu befassen. Nach dem VorprÃ¼fungsentscheid der Baudirektion sei die Haupterschliessung des Gebiets nicht mehr ausreichend, und die bestehende BrÃ¼cke mÃ¼sse ca. 20 bis 30 m nach Osten verschoben werden. Bei einer Verschiebung der BrÃ¼cke mÃ¼sse auch die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets angepasst werden. Der Gestaltungsplan prÃ¤judiziere aber keine kÃ¼nftige andere GroberschliessungslÃ¶sung. Durch die Wohnnutzung werde der Verkehr hÃ¶chstens unwesentlich zunehmen. Heute bestÃ¼nden tÃ¤glich 760 Fahrzeugbewegungen, die Wohnnutzung werde mindestens knapp 400 Fahrzeugbewegungen tÃ¤glich zur Folge haben. Doch selbst bei einer Verdoppelung dieser Fahrzeugbewegungen wÃ¤ren diese mit den heute bestehenden vergleichbar. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen dazu geltend, die Erschliessung des Gestaltungsplanperimeters sei mit den Ã¼bergeordneten Anpassungen der Erschliessung zu koordinieren. Das Gestaltungsplanverfahren sei zu sistieren, bis die Haupterschliessung zumindest planerisch rechtskrÃ¤ftig abgeschlossen sei. Die aktuellen 760 Fahrzeugbewegungen wÃ¼rden durch die angrenzenden Nutzungen im Industriegebiet zu einem erheblichen Teil von der Liegenschaft G-Strasse 01 erzeugt; sie wÃ¼rden auch nach einer Umsetzung der Wohnnutzung im Gestaltungsplangebiet bestehen bleiben. Die durch die geplante Wohnnutzung erzeugten Fahrzeugbewegungen von 400 seien hinzuzurechnen. Sodann sei auch eine allfÃ¤llige Mehrverkehrsbelastung durch eine weitere gewerbliche Nutzung des Gebiets, so auch des neu erÃ¶ffneten Restaurants der BeschwerdefÃ¼hrerin 2, zu berÃ¼cksichtigen. DarÃ¼ber sei ein Verkehrsgutachten zu erstellen. Die EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters wÃ¼rden benachteiligt, wenn die Nutzungen im Gestaltungsplan vor der Haupterschliessung bewilligt werden, wÃ¤hrend sie im Zuge des Planverfahrens fÃ¼r die Haupterschliessung Nachteile in Kauf nehmen mÃ¼ssten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Im Gestaltungsplangebiet bestehen heute verschiedene GebÃ¤ude und offene AbstellplÃ¤tze. Nach einer Erhebung der Beschwerdegegnerin 2 lÃ¶sen diese bestehenden Nutzungen auf den sechs fraglichen GrundstÃ¼cken (Kat.-Nrn. 02, 03, 04, 05, 06 und 07) im heutigen Zeitpunkt 763 Fahrzeugbewegungen im Tag aus. Es trifft demgemÃ¤ss nicht zu, dass diese Fahrzeugbewegungen durch die angrenzenden Nutzungen und den Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 erzeugt werden und auch bei Realisieren der neuen Nutzungen gemÃ¤ss Gestaltungsplan bestehen bleiben.</p> <p class="Urteilstext">Die Ãberbauung des Gestaltungsplangebiets von insgesamt 11'043 m² ermÃ¶glicht aufgrund der Baumassenziffer von 3,6 m³/m² gemÃ¤ss Art. 42 BZO ein Gesamtvolumen fÃ¼r Wohnnutzungen Ã¼ber 39'754,80 m³. Bei einer Reduktion der Wohnnutzung steht fÃ¼r die gewerbliche Nutzung ein auf die Baumassenziffer von 8 m³/m² umzurechnendes Volumen zur VerfÃ¼gung. Nach dem Ãberbauungskonzept der Beschwerdegegnerin 2 sind 94 Wohnungen zu 130 m² und eine GewerbeflÃ¤che von 1'650 m² vorgesehen. Aufgrund der Lage des Gebiets in unmittelbarer NÃ¤he des S-Bahnhofs M ist ohne Weiteres plausibel, dass die mit dem Gestaltungsplan zugelassenen Nutzungen voraussichtlich keinen wesentlichen Mehrverkehr gegenÃ¼ber den heute bestehenden 763 Fahrzeugbewegungen erzeugen werden. FÃ¼r diese Feststellung bedarf es keines Verkehrsgutachtens.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Eine Verschiebung der R-BrÃ¼cke gegen Osten, wie dies im VorprÃ¼fungsbericht der Baudirektion empfohlen wird, wÃ¼rde im nÃ¶rdlichsten Abschnitt der G-Strasse deren Anpassung erforderlich machen. Diese Ãnderung liegt ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters und beeinflusst die mit Art. 7 GPV festgelegten Erschliessungsdetails nicht. Auch umgekehrt erscheint eine Einflussnahme der geplanten Feinerschliessung auf die Verschiebung der R-BrÃ¼cke ausgeschlossen. Die Anpassung der Groberschliessung ist im Ãbrigen auch nicht Aufgabe des Gestaltungsplans, sondern der Gemeinde (hier L und/oder M) bzw. des Kantons, soweit es dabei gleichzeitig um das Schliessen einer RadweglÃ¼cke an der N-Strasse geht. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Wenn die Vorinstanzen aufgrund dieser Situation vom derzeitigen GenÃ¼gen der Groberschliessung Ã¼ber die bestehende R-BrÃ¼cke ausgehen, bzw. eine Koordination von Gestaltungsplan und Anpassung der Groberschliessung als nicht angezeigt erachten, so ist dies nicht zu beanstanden. Es besteht daher kein Grund fÃ¼r eine Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern durch dieses Vorgehen andere GrundeigentÃ¼mer im Gebiet benachteiligt wÃ¼rden. Soweit auch sie Bauvorhaben ohne wesentlichen Mehrverkehr planen und die vorgesehene Feinerschliessung die Anpassung der Groberschliessung nicht prÃ¤judiziert, dÃ¼rfen auch sie auf die bestehende Groberschliessung des Gebiets Ã¼ber die R-BrÃ¼cke vertrauen. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Verfahrenskosten je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie haben Ã¼berdies die Beschwerdegegnerin 2 fÃ¼r das Verfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 360.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r einander auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>