R 06 11 4. Kammer URTEIL vom 19. Mai 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. Am 2. Juni 2002 genehmigte das Stimmvolk von … im Hinblick auf die in … vorgesehene öffentliche Parkierungsanlage eine Teilrevision der Ortsplanung 1999/2000. Die bisher im Bereich von Parzelle 1808 ausgeschiedene Zone für öffentliche Bauten und Anlagen wurde aufgehoben und die betreffende Fläche gemäss revidiertem Zonenplan der Spezialzone … (SZS) zugewiesen. Gleichzeitig wurden die bisherigen Generellen Gestaltungs- und Erschliessungspläne aufgehoben und durch diejenigen vom 18. April 2002 ersetzt, welche die Parzellen 1102, 1808 und 2354 umfassten. Ebenso wurden neu die Bau- und Erschliessungsvorschriften … zum Generellen Gestaltungs- und Generellen Erschliessungsplan (GGP, GEP) … vom 26. April 2002 (Vorschriften) neu beschlossen. In diesen Vorschriften wurde für den Baubereich I, welcher für die Erstellung von ober- und unterirdischen Bauten und Anlagen bestimmt ist, festgelegt, dass, soweit nachfolgend nichts Abweichendes bestimmt werde, die Vorschriften der Regelbauweise gemäss Zonenschema für die innere Dorfzone (IDZ) gälten. Weiter wurde unter Ziff. 1.1. und 1.2. Folgendes festgelegt: "1.1. Umbau und Erweiterung der bestehenden Bebauung Für Umbauten und Erweiterungen des bestehenden Gebäudekomplexes auf Parzelle Nr. 1808 (Assek. Nr 166) gelten die nachfolgenden besonderen Bestimmungen: Erweiterungen der bestehenden Gebäude sind innerhalb der im Generellen Gestaltungsplan festgelegten Baufelder I/1, I/2, I/3 und I/4 ohne Rücksicht auf die in der Inneren Dorfzone geltenden Grenz- und Gebäudeabstände sowie Gebäudelängen gestattet. Der Zusammenbau mehrerer Baukörper in den Baufeldern 1/I - I/4 ist gestattet. Innerhalb der Baufelder I/1, I/2, I/3 und I/4 gelten an Stelle der für die Innere Dorfzone festgelegten Gebäudehöhen (Art. 86 und 89 BauG) die im Generellen Gestaltungsplan für die einzelnen Baufelder bestimmten Höhenkoten. Die Höhenkoten dürfen lediglich durch technisch bedingte Anlagen wie Liftaufbauten, Kamine und dergleichen überschritten werden. Abgrabungen bei den talseitigen Fassaden des bestehenden Gebäudes auf Parzelle Nr. 1808 sind bis zur Kote 1’790.00 m.ü.M. zulässig. Diese Abgrabungen bleiben für die Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt. Die im Generellen Gestaltungsplan festgelegte Baulinie entlang der Westgrenze der Parzelle Nr. 1808 bestimmt die Grenze, bis zu der Bauten und Anlagen für die vorgesehene Fussgängerverbindung Via Grevas - Grossparkierungsanlage - Via Serlas (Wege Nr. 4 und 5) erstellt werden dürfen. 1.2. Neuüberbauung der Parzelle Nr. 1808 Bei einer vollständigen Neuüberbauung des Areals gelten grundsätzlich die Grundmasse der Inneren Dorfzone. Vor der Bewilligung einer Neuüberbauung des Baubereiches I ist über die ganze Fläche ein neuer Genereller Gestaltungsplan zu erlassen. Sollte im Zeitpunkt der Einleitung eines Generellen Gestaltungsplanes über den Baubereich I die Parzelle Nr. 2354 noch nicht überbaut sein, ist auch die Parzelle Nr. 2354 in die Gestaltungsplanung einzubeziehen." Mit Beschluss vom 22. Oktober 2002 genehmigte die Regierung diese Teilrevision, u.a. auch die eben zitierten Vorschriften zum GGP/GEP ... Am 18. Juli 2002 stellten die Vertreter der … AG, Eigentümerin von Parzelle 1808 und der davon abgetrennten Parzelle 2354, dem Gemeindevorstand das Bauprojekt „Residenza …“ vor, gemäss dem die auf Parzelle 1808 bestehenden Gebäulichkeiten (Postgebäude) abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden sollten. Der Gemeindevorstand wies die Bauherrin auf die grundsätzliche Problematik eines Neubaus hin. In der Folge legte der Rechtsvertreter der … AG dem Gemeindevorstand schriftlich dar, weshalb nicht von einer Neuüberbauung des Areals im Sinne von Ziff. 1.2. der Vorschriften gesprochen werden und der Bau deshalb bewilligt werden könne. Am 12. August 2005 reichte die … AG ihr Baugesuch für die Erstellung der Überbauung „Residenza …“ auf Parzelle 1808 ein. Erstellt werden sollen Wohnungen sowie Geschäftsräumlichkeiten mit einer BGF von 14'861 m2 und approximativen Baukosten von CHF 67'460'000.00. Gemäss den Baueingabeplänen soll das bestehende Gebäude abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden. Gegen das publizierte Bauvorhaben erhoben die … AG und … Einsprache, mit welcher sie im Wesentlichen geltend machten, bei dem Projekt handle es sich um einen Neubau, der nur zusammen mit einem neuen Gestaltungsplan bewilligt werden könne. Am 19., mitgeteilt am 22. Dezember 2005 hiess der Gemeindevorstand … die Einsprachen gut und wies das Baugesuch der … AG im Sinne der Erwägungen ab. Er erwog, dass, falls die Überbauung als Neuüberbauung qualifiziert werde, zunächst ein GGP erlassen werden müsse, welcher bestimme, in welcher Art und Weise die Bauten und Anlagen auf Parzelle 1808 auszugestalten seien. Die grammatikalische Auslegung ergebe klar, dass der projektierte Neubau ohne Erlass eines neuen GGP von vornherein nicht möglich wäre. Auch der Beizug der Materialien ergebe dasselbe Resultat. 2. Dagegen erhob die … AG am 23. Januar 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht und beantrage die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Anweisung an die Gemeinde, das Baugesuch unter den üblichen Auflagen zu bewilligen. Zu entscheidende Frage sei einzig, ob das Bauvorhaben unter Ziff. 1.1. oder 1.2. der genannten Vorschriften falle. Dabei seien der Werdegang der verschiedenen Bauvorhaben im Gebiet … und die jüngste Entwicklung der Ortsplanung … von massgeblicher Bedeutung. Nach einer äusserst breiten Schilderung der Vorgeschichte gelangt die Rekurrentin zur Überzeugung, dass ihr Projekt nicht als Neuüberbauung anzusprechen sei und deshalb nicht unter Ziff. 1.2. der erwähnten Vorschriften falle. 3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des Rekurses. Die von der Rekurrentin ausgebreitete Darstellung der Geschehnisse um die Teilrevision der Ortsplanung für das Gebiet … und die Weiterentwicklung der Ortsplanung sei für die Beantwortung der massgebenden Frage irrelevant. Nach grammatikalischer Auslegung sei die Sache klar; in Ziff. 1.1. sei von Umbau und Erweiterung einer bestehenden Bebauung bzw. eines bestehenden Gebäudekomplexes die Rede. Der Wortlaut stehe im Einklang mit der ratio legis. 4. Die … AG beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung des Rekurses. Auch sie geht davon aus, dass der Wortlaut der anwendbaren Bestimmungen eindeutig sei. 5. Die gleiche Ansicht vertrat in seiner Vernehmlassung auch ... Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Das Gesetz ist in erster Linie nach seinem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente, namentlich des Zwecks, des Sinnes und der dem Text zu Grunde liegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm im Kontext zukommt. Vom klaren, d.h. eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, u.a. dann nämlich, wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 130 II 49 E. 3.2 S. 53, 129 II 114 E. 3.1 S. 118,125 II 196 E. 3a, S. 244 E. 5a, 125 V 130 E. 5, 180 E. 2a, je mit Hinweisen). 2. a) Der Wortlaut der zur Anwendung gelangenden Bestimmungen ist an sich völlig klar: In Ziff. 1.1. wird von "Umbauten und Erweiterungen des bestehenden Gebäudekomplexes auf Parzelle Nr. 1808 (Assek. Nr 166)" gesprochen, die den dann folgenden Vorschriften unterliegen. Demgegenüber handelt die Ziff. 1.2. von einer "vollständigen Neuüberbauung des Areals", die erst erfolgen kann, wenn ein neuer GGP über das ganze Areal erlassen worden ist. Zwar wird weder im Baugesetz der Gemeinde noch in den anwendbaren Vorschriften definiert, was unter einem Neubau und einem Umbau oder einer Erweiterung zu verstehen ist. Indessen sind diese Begriffe derart gebräuchlich, dass über ihre Bedeutung nach dem Sprachverständnis des Durchschnittsbürgers kaum je Zweifel bestehen können. Insbesondere kann davon ausgegangen werden, dass die Stimmbürger bei der Abstimmung über die Vorlage die darin vorkommenden Begriffe nach dem allgemeinen Sprachgebrauch verstanden haben. Darauf kommt es aber wesentlich an. Wer von einem Umbau oder einer Erweiterung eines Gebäudes spricht, meint damit, dass eine bestehende Baute verändert wird. Von einem Neubau ist dagegen die Rede, wenn entweder auf einer bislang unüberbauten Parzelle ein Gebäude errichtet wird oder ein bestehendes abgebrochen und an seiner Stelle ein neues erstellt wird. Zwar können beim letzteren Tatbestand Zweifel darüber aufkommen, ob von einem eigentlichen Neubau gesprochen werden kann. Diese Problematik kann sich im Zusammenhang mit Hofstattrechtsbauten stellen, die in der Regel nur unter sehr restriktiven Voraussetzungen zulässig sind (vgl. statt vieler: VGU R 02 64). Es ist dann von Wiederaufbau in dem Sinne die Rede, dass die alte Bausubstanz ersetzt wird, ohne die vorbestehenden Gebäudedimensionen auszudehnen und oft auch, ohne die Zweckbestimmung zu verändern. Aber auch im Falle einer Hofstattrechtsbaute wird davon ausgegangen, dass es sich um einen Neubau handelt, der allerdings gewisse baugesetzliche Privilegien in Anspruch nehmen kann (VGU R 02 64). Das Verwaltungsgericht geht dementsprechend in langjähriger und konstanter Praxis davon aus, dass von einem Neubau gesprochen werden muss, wenn die ursprüngliche Baute ihre Identität verliert, wobei es unerheblich ist, ob von der Bausubstanz, der äusseren Erscheinung oder der Zweckbestimmung her (vgl. PVG 1991 Nr. 19; VGE 10/98). b) Vorliegend ist es nun offensichtlich, dass mit dem Projekt der Rekurrentin etwas völlig Neues geschaffen werden soll, das dem Bestehenden nicht mehr gleicht. Ein blosser Um- und Erweiterungsbau des Postgebäudes würde nicht nur den Erhalt der alten Bausubstanz, sondern vielmehr auch die Bewahrung der architektonischen Charakteristik des Altbaues im Stil der späten 40er Jahre bedingen. Schon ein kurzer Einblick in die Baupläne zeigt, dass dies nicht der Fall ist. Das alte Gebäude soll vollständig abgerissen werden, um einem Neubau Platz zu machen, der sich im Siedlungsbild der Gemeinde ganz anders präsentiert als das alte Postgebäude. Gerade die Ausführungen der Rekurrentin in Ziff. 12 - 14 der Rekursschrift, in welchen sie die Bebauungsstruktur ihres Projektes ausführlich mit dem Bestehenden vergleicht, zeigen letztlich mit aller Deutlichkeit, dass ihr Vorhaben einer vollständigen Neuüberbauung der Parzelle 1808 gleichkommt. Es ist unverständlich, wie sie angesichts dieser Schilderung ihres Projektes zum Schluss kommen kann, es handle sich dabei nur um einen Umbau bzw. eine Erweiterung des bestehenden Siedlungsbildes. Für jeden unbefangenen Betrachter des Areals, so wie es sich heute anhand der beigelegten Fotografien präsentiert, und der Aufnahmen der Modelle des Projektes springt es ins Auge, dass mit der geplanten Überbauung eine städtebaulich weit über das Bestehende hinausgehende neue Siedlungsstruktur geschaffen wird. Von einer auch nur annähernden Identität des Projektes mit dem Bisherigen kann daher in keiner Beziehung gesprochen werden. Damit fällt das Bauvorhaben aber unter Ziff. 1.2. der Bestimmungen und erfordert einen neuen GGP. Dass eine solche vollständig neue Siedlungsgestaltung wiederum dem Souverän zur Abstimmung vorgelegt werden muss, widerspricht auch nicht dem Sinn der Vorschriften, sondern wird von ihm geradezu verlangt, entspricht es doch dem Wesen eines demokratischen Planungsprozesses, dass der Souverän dazu das letzte Wort hat. Darüber vermögen auch die aussergewöhnlich und unnötig weitschweifigen Bemerkungen der Rekurrentin zur Entstehungsgeschichte der Planung nichts zu ändern. Daraus lässt sich gar nichts zugunsten der Rekurrentin ableiten. Im Gegenteil basierte gerade die massgebende Abstimmungsvorlage darauf, dass der Rekurrentin die Möglichkeit offen gehalten werden sollte, das bestehende Postgebäude in seiner Substanz zu erhalten und angemessen zu erweitern oder aber bei Änderung dieser Absicht eine Neuüberbauung herbeizuführen, wie sich dem Planungsbericht (S. 5) und der Abstimmungsbotschaft entnehmen lässt. Es ist daher geradezu abwegig, wenn sich die Rekurrentin heute nicht mehr an das halten will, dem sie selber zugestimmt hat, und daraus auch noch einen Verstoss der Gemeinde gegen Treu und Glauben zu konstruieren versucht. Insbesondere ist es befremdend, dass die Rekurrentin der Gemeinde letztlich zum Vorwurf macht, dass sich diese an die von jener mitgetragenen Vorschriften hält und eben die Ausarbeitung eines neuen GGP verlangt. Der Rekurs erweist sich damit in jeder Beziehung als unbegründet. Bei dieser Sach- und Rechtslage sind auch von dem von der Rekurrentin beantragen Augenschein keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Abgesehen davon kennt das Gericht das Ortsbild der Gemeinde von zahlreichen anderen Begehungen her. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, welche die Gegenparteien, soweit sie anwaltlich vertreten sind, angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 12'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 209.-- zusammen Fr. 12'209.-- gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … AG entschädigt die Gemeinde … und die … AG aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).