<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=161325" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=161326" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><span>80.2007.173</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>9 maggio 2008</span></a></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di diritto tributar</span></b><b><span>io</span></b><b><span> del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli</span><span>, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_4ISTUSER_N"><span>Stefano Bernasconi, </span></a><span>Mauro Mini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>F</span><span>io</span><span>renzo Gianinazzi</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>parti</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RI 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RS 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>oggetto</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>ricorso del 7 dicembre 2007 contro la decis</span><span>io</span><span>ne del 14 novembre 2007 in materia di IC e IFD 2006.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Fatti</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>A.</b> RI 1, domiciliato a __________, è proprietar</span><span>io</span><span> dei mapp. n. __________ e __________ RFD di __________.</span></p> <p class="R1"><span> Nella dichiaraz</span><span>io</span><span>ne fiscale 2006, i coniugi __________ attribuivano alla loro abitaz</span><span>io</span><span>ne un valore locativo di fr. 10'926.–.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>B.</b> Notificando ai contribuenti la tassaz</span><span>io</span><span>ne IC/IFD 2006, con decis</span><span>io</span><span>ne del 29 agosto 2007, l’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne di Lugano Campagna commisurava il valore locativo della casa d’abitaz</span><span>io</span><span>ne in fr. 15'863.–. Nella motivaz</span><span>io</span><span>ne della decis</span><span>io</span><span>ne, spiegava che il valore era stato “rettificato, tenuto conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> I contribuenti impugnavano la suddetta decis</span><span>io</span><span>ne, con reclamo del 31 agosto 2007, contestando che il valore locativo della loro casa potesse essere cresciuto di oltre il 45%, quando la stima ufficiale era aumentata nella misura solo dell’11,4%.</span></p> <p class="R1"><span> L’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne respingeva il reclamo, con decis</span><span>io</span><span>ne del 14 novembre 2007. Premesso che il valore locativo era stato determinato nella misura del 90% del valore di reddito definito dall’Uffic</span><span>io</span><span> di stima nell’ambito dell’accertamento delle nuove stime immobiliari, l’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne osservava che “tale riferimento, in assenza di altri indicatori di mercato, ha il preg</span><span>io</span><span> di essere rispettoso sia della più recente giurisprudenza della CDT quanto all’applicabilità di criteri schematici per la determinaz</span><span>io</span><span>ne del valore locativo, sia delle disposiz</span><span>io</span><span>ni del legislatore, secondo cui per il calcolo del valore locativo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale”. Aggiungeva che il riferimento alla decis</span><span>io</span><span>ne sulla stima ufficiale presentava l’ulter</span><span>io</span><span>re vantagg</span><span>io</span><span> di garantire la parità di trattamento dei contribuenti. Inoltre, delle perizie operate dall’Uffic</span><span>io</span><span> di stima avevano confermato che il 90% del valore di reddito corrisponde mediamente al 65% dei valori di mercato delle pig</span><span>io</span><span>ni, con la conseguenza che il valore locativo così stabilito era conforme ai requisiti della legge e della giurisprudenza. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar</span><span>io</span><span>, i coniugi RI 1 contestano nuovamente il valore locativo attribuito alla loro abitaz</span><span>io</span><span>ne di __________. A loro avviso, il criter</span><span>io</span><span> adottato dall’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne, consistente nel ricorrere al valore di reddito stabilito dall’Uffic</span><span>io</span><span> di stima, non sarebbe adeguato, trattandosi solo di “uno degli elementi che concorrono a formare il valore di stima”. Anche il riferimento alle “perizie” che dimostrerebbero che il 90% del valore di reddito corrisponda mediamente al 65% dei valori di mercato sarebbe inadeguato al caso in esame. Ribadiscono quindi che il valore med</span><span>io</span><span> delle pig</span><span>io</span><span>ni di mercato a __________ non ha subito alcuna variaz</span><span>io</span><span>ne dal 2005 al 2006.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>E.</b> Nelle sue osservaz</span><span>io</span><span>ni del 30 genna</span><span>io</span><span> 2008, la Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni propone di respingere il ricorso. Dei suoi argomenti si dirà in seguito, in quanto necessar</span><span>io</span><span>. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Diritto</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> 1.1.</span></p> <p class="R1"><b> </b>Secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett. <i>b</i> LT e 21 cpv. 1 lett. <i>b</i> LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1.2. </p> <p class="R1"> Le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1.2.1. </p> <p class="R1"> L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (<span>Agner/Jung/Steinmann</span>, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41). </p> <p class="R1"> Il Tribunale federale ha stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio 1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709). </p> <p class="R1"> Il riferimento all’utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell’uso dell’immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia numerosa. La prova della sottoutilizzazione dell’abitazione spetta al contribuente. Il Legislatore con il riferimento all’utilizzazione effettiva dell’abitazione non ha invece minimamente voluto venire incontro a chi, per ragioni proprie, occupa la propria abitazione, in particolare quella secondaria, solo durante determinati periodi dell’anno (<span>Agner/Jung/Steinmann</span>, op. cit., p. 93).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1.2.2. </p> <p class="R1"> Quanto al diritto cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. <i>a</i> e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). </p> <p class="R1"> L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.). In seguito (DTF 125 I 65) ha ammesso che le disposizioni della legge tributaria turgoviese, secondo cui dal valore locativo – accertato caso per caso – deve essere effettuata una deduzione del 40%, possono essere applicate in modo conforme alla Costituzione e comunque non conducono necessariamente a risultati incostituzionali (nello stesso senso, si è pronunciata anche in relazione ad analoghe normative dei Cantoni Soletta [n. 2P.36/1999 del 3 novembre 2000] e Zurigo [2P.311/2001 del 5 aprile 2002]).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1.2.3. </p> <p class="R1"> Nel diritto del Canton Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale. </p> <p class="R1"> L’art. 20 cpv. 2 LT è stato modificato nel 2000, nell’ambito di una revisione della legge cantonale intrapresa nell’imminenza della scadenza del termine concesso ai cantoni per conformarsi alla legge federale sull’armonizzazione. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha precisato che la modifica dell’art. 20 capoverso 2 – che in precedenza si limitava a riferirsi alla necessità di tener conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale – non era richiesta dalla LAID, ma intendeva codificare la prassi degli Uffici di tassazione per quanto riguarda la determinazione del valore locativo:</p> <p class="R1"><span> Infatti, attualmente – attraverso le percentuali di convers</span><span>io</span><span>ne del valore ufficiale di stima (che sono differenziate a seconda della vetustà dei valori delle revis</span><span>io</span><span>ni generali) – si raggiunge già un valore locativo, imponibile quale reddito, che si situa attorno al 60-70% del valore med</span><span>io</span><span> di mercato delle pig</span><span>io</span><span>ni. Il previsto margine di riduz</span><span>io</span><span>ne rispetto alle pig</span><span>io</span><span>ni di mercato (mediamente il 30%) è d’altra parte compatibile con la più recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di parità di trattamento secondo cui il valore locativo non può in alcun caso essere infer</span><span>io</span><span>re al 60% del valore di mercato delle pig</span><span>io</span><span>ni.</span></p> <p class="R1"> (<span>Messaggio</span> del Consiglio di Stato n. 5016 del 27 giugno 2000, concernente un progetto di modifica della Legge tributaria e del decreto legislativo concernente la concessione di ammortamenti accelerati per nuovi investimenti, par. B.I.8).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> 2.1.</span></p> <p class="R1"><span> A partire dal per</span><span>io</span><span>do fiscale 2005, il Canton Ticino ha introdotto una nuova modalità di calcolo del valore locativo. </span></p> <p class="R1"> In precedenza, rinunciava ad una valutazione individualizzata, preferendo procedere secondo parametri schematici. Concretamente, al valore di stima ufficiale degli immobili applicava una percentuale, che variava dal 5% al 6,5% a dipendenza della data di entrata in vigore della stima stessa, per stabilire il valore locativo. La giurisprudenza di questa Camera aveva stabilito, a tale riguardo (cfr. CDT n. 178 del 26 settembre 1994 in RDAT I-1995 n. 22t, con riferimento a CDT N. 424 dell’11 novembre 1986 e CDT N. 498 del 12 dicembre 1986) che, in linea di principio, l’uguaglianza di trattamento non impedisce di procedere secondo parametri schematici; esigeva per contro valutazioni individualizzate, per non ledere il principio della parità di trattamento, quando ricorrevano circostanze del tutto particolari e o imprevedibili che rendevano manifestamente insostenibile la stima ufficiale.</p> <p class="R1"><span> Anche il Tribunale federale aveva ritenuto che rientrasse fra i metodi compatibili con la LIFD per il calcolo del valore locativo quello previsto dal Canton Ticino, che consisteva nel fondarsi sulle stime ufficiali cantonali degli immobili (sentenza n. 2A.484/2005 del 30 marzo 2006, consid. 3.1).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 2.2.</span></p> <p class="R1"> Per il periodo fiscale 2005, la circolare n. 15/2005 del gennaio 2006 della Divisione delle contribuzioni stabiliva che il valore locativo di abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, di appartamenti in condominio e di case a schiera fosse stabilito in base ai seguenti criteri:</p> <p class="R1"> - per le abitazioni il cui valore locativo è già stato imposto negli anni precedenti viene riconfermato il valore locativo precedentemente tassato;</p> <p class="R1"> - per le nuove abitazioni monofamiliari, sempre che non ci siano altri elementi utili alla sua determinazione, il valore locativo da tassare corrisponde, di regola, al 95% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima ufficiale (questo valore risulta dalla scheda di calcolo della stima allegata alla decisione sulla stima). In caso di manifesta divergenza tra il valore locativo dichiarato e il valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima occorrerà operare le opportune correzioni atte a conseguire un valore locativo tassato che si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere. In questi casi il valore locativo è determinato tenendo equamente conto del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq abitabile).</p> <p class="R1"> <span>Questa Camera aveva tuttavia deciso (CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006) che la regola, contenuta nella circolare n. 15 della Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, secondo cui “per le abitaz</span><span>io</span><span>ni il cui valore locativo è già stato imposto negli anni precedenti viene riconfermato il valore precedentemente tassato”, non era conforme con quanto la legge stabilisce in particolare all’art. 1 della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). Dopo l’entrata in vigore delle nuove stime immobiliari il 1° genna</span><span>io</span><span> 2005, non si può giustificare che propr</span><span>io</span><span> l’imposta sul reddito continui ad essere calcolata a partire da valori di stima che non sono più in vigore e che sono stati ripetutamente definiti inadeguati e in contrasto con il princip</span><span>io</span><span> della parità di trattamento. </span></p> <p class="R1"><span> Infatti la legge sulla stima ufficiale afferma, all’articolo 1, che “i valori della sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi, tasse)” (art. 1 LSt). La nuova legge è entrata in vigore il 1° genna</span><span>io</span><span> 1997 e le nuove stime ufficiali il 1° genna</span><span>io</span><span> 2005. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 2.3.</span></p> <p class="R1"> Nel marzo 2007, pertanto la Divisione delle contribuzioni ha adottato una nuova circolare (n. 15/2006), applicabile al periodo fiscale 2006, che prescrive che il valore locativo di abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, appartamenti in condominio e case a schiera sia stabilito in base ai seguenti criteri: </p> <p class="R1"> - in mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo da tassare corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima ufficiale (questo valore risulta dalla scheda di calcolo della stima allegata alla decisione sulla stima);</p> <p class="R1"> - qualora l’applicazione del valore di reddito (90%) dovesse portare a risultati manifestamente insostenibili occorrerà operare le opportune correzioni atte a conseguire un valore locativo tassato che si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere;</p> <p class="R1"> - in tali casi il valore locativo dovrà essere determinato tenendo equamente conto del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq abitabile).</p> <p class="R1"><span> A partire dal per</span><span>io</span><span>do fiscale 2007, poi, è stato introdotto l’art. 2 cpv. 1 del decreto esecutivo del 12 dicembre 2006 concernente l’imposiz</span><span>io</span><span>ne delle persone fisiche valido per il per</span><span>io</span><span>do fiscale 2007 (RL 10.2.2.1.1), secondo cui il valore locativo corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pig</span><span>io</span><span>ne per immobili dello stesso genere nella medesima posiz</span><span>io</span><span>ne. Lo stesso decreto precisa poi, all’art. 2 cpv. 2, che, in mancanza di altri elementi utili al calcolo del valore locativo, esso corrisponde di regola al 90% del valore di reddito determinato dall’Uffic</span><span>io</span><span> di stima nella decis</span><span>io</span><span>ne di stima.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> 3.1.</span></p> <p class="R1"><span> Venendo al caso dei ricorrenti, la stima ufficiale della casa da loro abitata, in vigore fino al per</span><span>io</span><span>do fiscale 2004, era la seguente:</span></p> <p class="R1"><span> - fabbricato abitato fr. 170’000.–</span></p> <p class="R1"><span> - fabbricato fr. 5’000.–</span></p> <p class="R1"><span> - giardino fr. 22’080.–</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 197’080.–</span></p> <p class="R1"><span> La stima dei fabbricati era poi stata ridotta, con decis</span><span>io</span><span>ne del 28 settembre 1999, rispettivamente, a fr. 164'000.– ed a fr. 3'500.–.</span></p> <p class="R1"><span> Nella tassaz</span><span>io</span><span>ne del per</span><span>io</span><span>do fiscale 2004, il valore locativo della casa è così stato definito in fr. 10'926.–, pari al 6.5% del valore di stima.</span></p> <p class="R1"><span> Il 1° genna</span><span>io</span><span> 2005 è poi entrata in vigore la nuova stima: </span></p> <p class="R1"><span> - abitaz</span><span>io</span><span>ne fr. 195’000.–</span></p> <p class="R1"><span> - terreno complementare fr. 75’220.–</span></p> <p class="R1"><span> - terreno eccedente fr. 8’391.–</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 278’611.–</span></p> <p class="R1"><span> Mentre nel per</span><span>io</span><span>do fiscale 2005, l’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne ha mantenuto il valore locativo precedente, nella tassaz</span><span>io</span><span>ne 2006 lo ha portato a fr. 15'863.–, pari al 90% del valore di reddito risultante dal calcolo del valore di stima ufficiale.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 3.2.</span></p> <p class="R1"><span> Le censure sollevate dai ricorrenti impongono di esaminare la legittimità della circolare su cui si è basato l’operato dell’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne. </span></p> <p class="R1"><span> Va allora dapprima ricordato che l’Amministraz</span><span>io</span><span>ne federale delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, che nel 1969 ha diffuso delle direttive per l’accertamento del valore locativo (cfr. Circolare n. 12 del 25 marzo 1969 relativa all’accertamento del reddito locativo imponibile di case d’abitaz</span><span>io</span><span>ne e direttive allegate), riconosce che quest’ultimo possa essere accertato “secondo criteri oggettivi” facendo ricorso ad una delle procedure seguenti:</span></p> <p class="R1"><span> - valutaz</span><span>io</span><span>ne individuale;</span></p> <p class="R1"><span> - accertamento in base alle valutaz</span><span>io</span><span>ni cantonali: questo sistema presuppone che nel cantone si proceda ad una valutaz</span><span>io</span><span>ne degli immobili in base a principi uniformi.</span></p> <p class="R1"><span> La valutaz</span><span>io</span><span>ne individuale, a sua volta, può essere effettuata in uno dei metodi seguenti: valutaz</span><span>io</span><span>ne per unità-locale, per quote a stanza o per case unifamiliari-tipo. L’accertamento in base alle valutaz</span><span>io</span><span>ni cantonali, da parte sua, può invece avvenire o riprendendo le stime cantonali del valore locativo risultanti dall’ultima valutaz</span><span>io</span><span>ne ufficiale degli immobili oppure applicando un tasso percentuale (di solito il 6%) al valore di stima ufficiale dell’immobile.</span></p> <p class="R1"><span> Alla luce della classificaz</span><span>io</span><span>ne descritta, si può concludere che il Canton Ticino applicava fino al per</span><span>io</span><span>do fiscale 2004 il metodo citato per ultimo, consistente nel ricavare il valore locativo dal valore di stima ufficiale dell’immobile. </span></p> <p class="R1"><span> Il nuovo metodo, in vigore dal per</span><span>io</span><span>do fiscale 2006, sembra invece avvicinarsi molto a quello della ripresa delle stime cantonali del valore locativo risultanti dall’ultima valutaz</span><span>io</span><span>ne ufficiale degli immobili. Esso presuppone che “i valori locativi delle case unifamiliari (siano) stati accertati individualmente nell’ultima valutaz</span><span>io</span><span>ne ufficiale degli immobili”, nel qual caso l’AFC ammette che tali valori possano “essere ripresi tali e quali o, se si dà il caso, aumentati di un supplemento che tenga conto dell’evoluz</span><span>io</span><span>ne degli affitti dall’ultima valutaz</span><span>io</span><span>ne” (cfr. direttive dell’AFC citate, p. 5). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 4.</span></b><span> 4.1.</span></p> <p class="R1"><span> Si tratta in primo luogo di verificare se effettivamente nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4.2.</span></p> <p class="R1"><span> A tale riguardo, la Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, nelle sue osservaz</span><span>io</span><span>ni al ricorso, sottolinea che, nell’ambito della procedura di stima degli immobili, “tutte le particolarità legate all’immobile – rilevate dai dati prodotti dai singoli proprietari – sono state debitamente considerate”. Facendo riferimento al messagg</span><span>io</span><span> del Consigl</span><span>io</span><span> di Stato che accompagnava il disegno di legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, l’autorità fiscale osserva anche che vengono presi in consideraz</span><span>io</span><span>ne anche l’anno di costruz</span><span>io</span><span>ne, l’uso dello stabile, il reddito dello stesso, lo standard di costruz</span><span>io</span><span>ni, eventuali costruz</span><span>io</span><span>ni accessorie, ecc.; aggiunge poi che “gli affitti medi della zona sono stati determinati sulla base delle indicaz</span><span>io</span><span>ni dei proprietari degli stabili stessi”, cosa che si verifica anche per la superficie abitabile.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4.3.</span></p> <p class="R1"><span> Come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori della sostanza immobiliare”. L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità (c</span><span>io</span><span>è l’Uffic</span><span>io</span><span> stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicaz</span><span>io</span><span>ne della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1])</span><span>, tramite il Municip</span><span>io</span><span>, comunica le decis</span><span>io</span><span>ni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutaz</span><span>io</span><span>ne) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicaz</span><span>io</span><span>ne.</span></p> <p class="R1"><span> Dalla semplice lettura delle disposiz</span><span>io</span><span>ni menz</span><span>io</span><span>nate si evince chiaramente che oggetto della decis</span><span>io</span><span>ne dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi.</span></p> <p class="R1"><span> Una conferma si ritrova del resto nei materiali legislativi che si riferiscono all’adoz</span><span>io</span><span>ne della normativa in discuss</span><span>io</span><span>ne. Il messagg</span><span>io</span><span> del Consigl</span><span>io</span><span> di Stato n. 4375 del 21 febbra</span><span>io</span><span> 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare così definisce lo “scopo dell’accertamento del valore immobiliare”: </span></p> <p class="R1"><span> </span><span>L' estimo immobiliare ai fini dell’imposizione fiscale è del resto previsto da tutte le leggi cantonali e dev'essere effettuato onde poter valutare l'entità del patrimon</span><span>io</span><span> dei soggetti fiscali (persone fisiche e giuridiche). </span></p> <p class="R1"><span> </span><span>Secondo la nuova legge tributaria del 21 giugno 1994 (LT) la stima serve quindi da base di riferimento per:</span><span> </span></p> <p class="R1"><span> - l' imposta sulla sostanza delle persone fisiche (art. 42 LT), </span></p> <p class="R1"><span> - l' imposta immobiliare a favore del Comune (art. 293 LT); </span></p> <p class="R1"><span> - l' imposta immobiliare delle persone giuridiche (art. 97 LT); </span></p> <p class="R1"><span> - l' imposta minima delle società di capitale e cooperative (art. 90 LT); </span></p> <p class="R1"><span> - l' imposta di success</span><span>io</span><span>ne e donaz</span><span>io</span><span>ne (art. 158 LT). </span></p> <p class="R1"> Come si vede, nessun accenno è fatto all’imposta sul reddito delle persone fisiche. </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4.4.</span></p> <p class="R1"><span> È ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menz</span><span>io</span><span>na anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima. </span></p> <p class="R1"><span> Secondo l’art. 16 cpv. 1 LSt, è considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattaz</span><span>io</span><span>ne, mentre circostanze eccez</span><span>io</span><span>nali o personali che possono influire sulla singola contrattaz</span><span>io</span><span>ne non vengono considerate. L’art. 16 cpv. 2 LSt puntualizza quindi che il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).</span></p> <p class="R1"><span> Per quanto attiene più specificamente al valore di reddito, l’art. 18 LSt spiega che esso si o</span><span>ttiene mediante la capitalizzaz</span><span>io</span><span>ne del reddito lordo. Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (cpv. 1).</span></p> <p class="R1"> Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario o dell'eventuale usufruttuario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (cpv. 2). Infine, la legge aggiunge che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (cpv. 3).</p> <p class="R1"> Dal tenore degli articoli citati appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile; inoltre, che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo. </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4.5.</span></p> <p class="R1"><span> Quanto precede è già sufficiente ad escludere che il Canton Ticino rientri nel novero dei cantoni in cui “i valori locativi delle case unifamiliari (siano) stati accertati individualmente nell’ultima valutaz</span><span>io</span><span>ne ufficiale degli immobili”, secondo le consideraz</span><span>io</span><span>ni espresse dall’AFC nelle sue direttive. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile.</span></p> <p class="R1"><span> La riprova si ha andando ad esaminare la normativa in vigore in altri cantoni, che hanno adottato tale metodo di calcolo del valore locativo. È il caso, per esemp</span><span>io</span><span>, del Canton Argovia, la cui legge tributaria disciplina un’apposita procedura di “nuova valutaz</span><span>io</span><span>ne di valori locativi e valori di stima immobiliari” (§ 218 e seguenti). È il Gran Consigl</span><span>io</span><span> che ordina per</span><span>io</span><span>dicamente la stima ufficiale, con effetto all’iniz</span><span>io</span><span> di un per</span><span>io</span><span>do fiscale (§ 218 cpv. 1); in casi ben delimitati è possibile chiedere una modifica di un valore locativo o di un valore di stima, che presenti carenze particolarmente evidenti (§ 218 cpv. 2). Quando poi i valori di mercato si modificano in misura super</span><span>io</span><span>re al 5% rispetto ai valori locativi o ai valori di stima in vigore, il governo può invitare il parlamento ad intervenire (§ 218 cpv. 3). La competenza è attribuita alla stessa autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne, che adotta delle decis</span><span>io</span><span>ni sul valore locativo e sulla stima ufficiale, le quali sono impugnabili con gli stessi rimedi giuridici previsti per le decis</span><span>io</span><span>ni di tassaz</span><span>io</span><span>ne (§ 219).</span></p> <p class="R1"><span> Anche nel Canton Svitto è prevista una procedura di accertamento per</span><span>io</span><span>dico sia del valore locativo sia del valore di stima ufficiale degli immobili (cfr. § 22 cpv. 3 della legge tributaria cantonale del 9 febbra</span><span>io</span><span> 2000 e l’ordinanza del 24 novembre 2004 sulla stima ufficiale degli immobili non agricoli). La decis</span><span>io</span><span>ne dell’autorità fiscale, indipendente da quella di tassaz</span><span>io</span><span>ne, accerta pertanto sia il valore locativo (che l’ordinanza stabilisce ammonti al 65% del valore di mercato) sia il valore di stima ufficiale dell’immobile. L’ordinanza precisa in particolar modo che il valore di mercato deve essere definito nel singolo caso sulla base del livello delle pig</span><span>io</span><span>ni locali, prendendo in consideraz</span><span>io</span><span>ne anche la situaz</span><span>io</span><span>ne abitativa individuale e altri criteri di valutaz</span><span>io</span><span>ne (vetustà, modalità di costruz</span><span>io</span><span>ne, posiz</span><span>io</span><span>ne ecc.). La decis</span><span>io</span><span>ne in quest</span><span>io</span><span>ne accerta quindi, separatamente, il valore locativo annuo e il valore di stima ufficiale ed è accompagnata da un rapporto di stima <i>(“Schätzungsbericht”),</i> che contiene i dettagli del calcolo. Essa è impugnabile con i rimedi giuridici previsti dalla legge tributaria cantonale. </span></p> <p class="R1"><span> Questi due esempi sono sufficienti a dimostrare che il ricorso alla valutaz</span><span>io</span><span>ne ufficiale del valore locativo è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinaz</span><span>io</span><span>ne del reddito di una casa d’abitaz</span><span>io</span><span>ne; esso presuppone tuttavia che vi sia una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene nei cantoni citati ed in altri. Occorre c</span><span>io</span><span>è che la decis</span><span>io</span><span>ne che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo; dalla motivaz</span><span>io</span><span>ne della decis</span><span>io</span><span>ne dovrà poi essere possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4.6.</span></p> <p class="R1"><span> La circostanza che dalla decis</span><span>io</span><span>ne dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa affatto che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile. </span></p> <p class="R1"><span> </span>A tale proposito, va ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo. Pertanto, i considerandi, che rivestono la qualità di semplici motivi, non partecipano dell’autorità di cosa giudicata, diversamente dagli elementi imponibili (reddito imponibile e utile netto, sostanza e capitale imponibile), dall’aliquota d’imposta e dal suo ammontare (cfr. art. 131 cpv. 1 LIFD e 205 cpv. 1 LT; RDAF 2001 II p. 261 consid. 1b/bb, 2A.192/2000; ASA 37 p. 67 e giurisprudenza e dottrina citate; CDT n. 80.2002.00051 del 19 dicembre 2002 in RDAT I-2003 n. 15t; inoltre: <span>Richner/Frei/ Kaufmann</span>, Handkommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 13 agli artt. 147-153 LIFD, p. 1089; <span>Vallender</span>, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 2<sup>a</sup> ediz., Basilea/Ginevra/Monaco, 2002, n. 4 agli artt. 51-53 LAID, pp. 810-811). <span> </span></p> <p class="R1"><span> Applicando lo stesso criter</span><span>io</span><span> alle decis</span><span>io</span><span>ni in materia di stima ufficiale, si constata che il dispositivo è costituito dall’accertamento, sulla prima pagina della stessa, del “valore globale di stima”, che sotto è suddiviso fra i diversi edifici e terreni. La decis</span><span>io</span><span>ne stessa è accompagnata da una “scheda di calcolo della stima”, che contiene i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderaz</span><span>io</span><span>ne ed alla ripartiz</span><span>io</span><span>ne fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto. La decis</span><span>io</span><span>ne è poi completata con l’indicaz</span><span>io</span><span>ne dei rimedi giuridici a disposiz</span><span>io</span><span>ne del contribuente che voglia contestarla. </span></p> <p class="R1"><span> Ne consegue che la decis</span><span>io</span><span>ne di stima, una volta che sia passata in giudicato, vincola l’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne e il contribuente per quanto attiene alla valutaz</span><span>io</span><span>ne della sostanza immobiliare ai fini delle già citate imposte (imposta sulla sostanza, imposte immobiliari cantonale e comunale, imposta minima e imposte di success</span><span>io</span><span>ne e donaz</span><span>io</span><span>ne). Infatti, la legge tributaria rinvia esplicitamente, nella definiz</span><span>io</span><span>ne delle modalità di calcolo di tali imposte, al “valore di stima ufficiale” (cfr. p. es. art. 42 cpv. 1 LT). La legge tributaria non contiene per contro alcun riferimento al “valore locativo ufficiale” o al “valore di reddito ufficiale”, a proposito delle modalità di calcolo dell’imposta sul reddito degli immobili. </span></p> <p class="R1"><span> Non può pertanto essere condivisa l’opin</span><span>io</span><span>ne espressa dalla Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, nelle sue osservaz</span><span>io</span><span>ni al ricorso, quando argomenta che il contribuente ha la “possibilità di impugnare nei termini legali la decis</span><span>io</span><span>ne di stima di cui il valore di reddito è una componente importante”. Per le rag</span><span>io</span><span>ni che si sono già ampiamente illustrate, il valore di reddito sarà pure una “componente importante” del calcolo del valore di stima, ma è appunto solo una “componente”, c</span><span>io</span><span>è un elemento che concorre a giustificare il calcolo del valore di stima ufficiale, il quale è il solo oggetto del dispositivo della decis</span><span>io</span><span>ne dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4.7.</span></p> <p class="R1"><span> Deve dunque essere escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Il solo accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili. </span></p> <p class="R1"><span> Contrariamente a quanto sostenuto dalla Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, nelle osservaz</span><span>io</span><span>ni al ricorso, questa Camera non ha mai avallato la prassi codificata nella circolare n. 15/2006. In due sentenze, che si riferivano ancora alla circolare 15/2005 e nelle quali non si trattava pertanto di pronunciarsi direttamente sulla legittimità del metodo di calcolo basato sul valore di reddito (CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007), aveva affermato che quest’ultimo presenta senz’altro interessanti vantaggi, per il fatto che si fonda su un importo che può essere direttamente ricavato dalla decis</span><span>io</span><span>ne sulla stima ufficiale, notificata a suo tempo ai singoli proprietari immobiliari, senza richiedere ulter</span><span>io</span><span>ri calcoli. Aveva poi però aggiunto che, dall’altra parte, si tratta di un valore che non è stato oggetto di una decis</span><span>io</span><span>ne separata e che quindi potrebbe anche non essere stato contestato dal proprietar</span><span>io</span><span>, per il fatto di essere stato considerato come un mero dato parziale su cui si basava il calcolo della stima ufficiale. </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5.</b> 5.1.</span></p> <p class="R1"><span> Alla luce di quanto precede, appare chiaro che il Canton Ticino non ha adottato la procedura di accertamento del valore locativo consistente nella ripresa delle stime cantonali del valore locativo, per il semplice fatto che come detto non esiste una stima ufficiale dei valori locativi, nell’ambito di una procedura ufficiale, indipendente da quella di tassaz</span><span>io</span><span>ne. </span></p> <p class="R1"><span> Ci si potrebbe tuttavia ancora domandare se l’accertamento del valore di reddito, contenuto nella decis</span><span>io</span><span>ne di stima ufficiale, non possa essere riesaminato, nell’ambito di una procedura di reclamo prima e di ricorso poi, se il contribuente impugna la decis</span><span>io</span><span>ne di tassaz</span><span>io</span><span>ne. Si potrebbe c</span><span>io</span><span>è immaginare che, non impugnata nei termini previsti dalla legge sulla stima ufficiale, la relativa decis</span><span>io</span><span>ne passi in giudicato limitatamente all’accertamento del valore di stima in sé; per quanto attiene invece al valore locativo, i rimedi giuridici per contestarlo sarebbero c</span><span>io</span><span>è quelli previsti per impugnare la tassaz</span><span>io</span><span>ne dell’imposta sul reddito. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 5.2.</span></p> <p class="R1"><span> Una simile argomentaz</span><span>io</span><span>ne sembra suggerita anche dalla Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, laddove, nelle osservaz</span><span>io</span><span>ni al ricorso, pretende che “in ogni caso è pur sempre salvaguardata la possibilità di impugnare la notifica di tassaz</span><span>io</span><span>ne indicando paragoni con oggetti analoghi affittati a terzi”. Secondo l’autorità fiscale, il contribuente che intenda contestare il valore locativo, ricavato dalla decis</span><span>io</span><span>ne di stima ufficiale dell’immobile, potrebbe c</span><span>io</span><span>è dimostrare che tale valore non corrisponde a quello effettivo.</span></p> <p class="R1"><span> In primo luogo, un simile rag</span><span>io</span><span>namento snaturerebbe il metodo di calcolo del valore locativo che secondo la stessa autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne sarebbe in vigore. Infatti, se il valore di reddito ricavato dalla decis</span><span>io</span><span>ne relativa all’accertamento del valore di stima dell’immobile si deve applicare ai fini del calcolo del valore locativo, non si vede perché poi si dovrebbe ammettere che il contribuente possa rimettere in discuss</span><span>io</span><span>ne quanto accertato con una decis</span><span>io</span><span>ne passata in giudicato. O la decis</span><span>io</span><span>ne sulla stima ufficiale concerne anche il valore locativo, ed allora una volta passata in giudicato diviene vincolante, oppure non si occupa del valore locativo, ed allora non compete certamente al contribuente la prova dell’inadeguatezza del valore così accertato.</span></p> <p class="R1"><span> In secondo luogo, la pretesa che sia il contribuente a “indicare paragoni con oggetti analoghi affittati a terzi” disattende palesemente le norme che disciplinano l’onere probator</span><span>io</span><span>. </span>Va infatti ricordato, a questo proposito, che in applicazione analogica del principio previsto dall'art. 8 CCS, nella procedura tributaria l'onere probatorio è ripartito nel senso che all'autorità di tassazione compete la prova dei fatti che fondano o aumentano l'onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito fiscale (<span>Zweifel</span>, in: Zweifel/Athanas [a cura di] , Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2<sup>a</sup> ediz., Basilea/Francoforte 2008, vol. I, tomo 2b, n. 28 ad art. 130 LIFD, p. 341 e giurisprudenza citata). Nel caso del valore locativo si tratta per definizione di intraprendere una valutazione; nell’interesse della parità di trattamento di tutti i contribuenti, tuttavia, tale valutazione dev’essere intrapresa secondo criteri chiari e oggettivi, suscettibili di verifica da parte del contribuente. Non è certamente compatibile con i principi che disciplinano l’onere della prova la pretesa che si pretenda dal contribuente la dimostrazione dell’inadeguatezza di un valore indicato dall’autorità di tassazione; tanto più che tale valore è semplicemente ricavato da una decisione che concerne un altro oggetto e che neppure spiega le modalità con cui il valore di reddito è stato definito. </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 5.3.</span></p> <p class="R1"><span> Una soluz</span><span>io</span><span>ne che posticipa la fase di reclamo al momento della notifica della tassaz</span><span>io</span><span>ne dell’imposta sul reddito sembra essere stata adottata nel Canton Berna. Quel Cantone prevede infatti che il valore di stima degli immobili sia accertato nell’ambito di una procedura autonoma rispetto a quella di tassaz</span><span>io</span><span>ne, anche se la competenza è attribuita alla stessa autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne (cfr. articoli 179-184 della legge tributaria cantonale del 21 magg</span><span>io</span><span> 2000). </span></p> <p class="R1"><span> Ora, nell’ambito dell’accertamento del valore di stima ufficiale, l’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne determina anche il “valore locativo in base al verbale” <i>(“Protokollmietwert”)</i>. In occas</span><span>io</span><span>ne del sopralluogo con cui si dà avv</span><span>io</span><span> alla procedura di stima, infatti, il perito incaricato intraprende una serie di accertamenti e determina fra l’altro il valore locativo di base, tenendo conto dei dati raccolti e delle pig</span><span>io</span><span>ni pagate nel luogo. Tale “valore locativo secondo il verbale” è dunque una stima del reddito conseguibile con l’edific</span><span>io</span><span> durante il per</span><span>io</span><span>do di stima. Esso viene poi capitalizzato moltiplicandolo per un tasso di capitalizzaz</span><span>io</span><span>ne che tenga conto dell’evoluz</span><span>io</span><span>ne dei tassi d’interesse.</span></p> <p class="R1"><span> Propr</span><span>io</span><span> in consideraz</span><span>io</span><span>ne del fatto che la decis</span><span>io</span><span>ne di stima concerne direttamente solo il valore di stima ufficiale dell’immobile, e non anche i fattori e i risultati parziali che permettono di calcolarlo, il Tribunale amministrativo del Canton Berna ha deciso che il valore locativo secondo il protocollo può ancora essere contestato al momento della tassaz</span><span>io</span><span>ne dell’imposta sul reddito (BVR 2003 p. 1). In altri termini, ha riconosciuto che è solo il valore di stima ufficiale, risultante dal dispositivo della decis</span><span>io</span><span>ne, che passa in giudicato. Eventuali contestaz</span><span>io</span><span>ni che si riferiscano al valore locativo devono conseguentemente essere sollevate dal contribuente nell’ambito della procedura di accertamento dell’imposta sul reddito. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 5.4.</span></p> <p class="R1"><span> C’è una fondamentale differenza fra la normativa in vigore nel Canton Berna e quella prevista dalle leggi ticinesi. In quel cantone, l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassaz</span><span>io</span><span>ne dell’imposta sul reddito, dall’altra, è la stessa, c</span><span>io</span><span>è l’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne. </span></p> <p class="R1"><span> Nel Canton Ticino, invece, la stima ufficiale è di competenza dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassaz</span><span>io</span><span>ne. Anche i rimedi giuridici non si identificano: mentre le decis</span><span>io</span><span>ni di stima possono essere impugnate con reclamo all’Uffic</span><span>io</span><span> stima (art. 34 LSt) e poi con ricorso al Tribunale di espropriaz</span><span>io</span><span>ne (art. 37 LSt), le decis</span><span>io</span><span>ni di tassaz</span><span>io</span><span>ne sono suscettibili di reclamo allo stesso uffic</span><span>io</span><span> (art. 206 LT) e di ricorso alla Camera di diritto tributar</span><span>io</span><span> (art. 227 LT).</span></p> <p class="R1"><span> Tale particolarità imporrebbe di stabilire quale sia l’autorità competente in materia di reclamo e di ricorso per le contestaz</span><span>io</span><span>ni relative al valore locativo. Se si attribuisse poi la competenza all’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne prima ed alla Camera di diritto tributar</span><span>io</span><span> poi, si dovrebbe far sì che tali autorità possano richiamare gli atti relativi alla procedura di stima dall’Uffic</span><span>io</span><span> stima. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 5.5.</span></p> <p class="R1"><span> Un ulter</span><span>io</span><span>re problema dovrebbe poi essere risolto, se si attribuisse all’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne ed al giudice tributar</span><span>io</span><span> la competenza a pronunciarsi sui reclami e sui ricorsi in merito al valore locativo. La decis</span><span>io</span><span>ne di stima dovrebbe in ogni caso contenere una spiegaz</span><span>io</span><span>ne in merito alle modalità di calcolo di quest’ultimo, indicando perlomeno quali criteri siano stati adottati per definirlo. </span></p> <p class="R1"><span> </span>Secondo costante giurisprudenza, una decisione risulta sufficientemente motivata se la parte interessata è messa nelle condizioni di rendersi conto della sua portata e di poterla se del caso impugnare con cognizione di causa. In quest'ottica è sufficiente che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso piuttosto che in un altro (DTF 129 I 232 consid. 3.2; 126 I 97 consid. 2b).</p> <p class="R1"><span> Nel caso delle decis</span><span>io</span><span>ni dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima, mancano come già rilevato motivaz</span><span>io</span><span>ni che si riferiscano specificamente al valore locativo. In particolare, non spiegano quali siano i criteri di calcolo adottati (unità-locali, quote a stanza, case unifamiliari-tipo, per riprendere le varianti proposte dalle direttive dell’AFC), non indicano le pig</span><span>io</span><span>ni di riferimento della località interessata, non giustificano in quale misura si sia tenuto conto delle condiz</span><span>io</span><span>ni particolari dell’immobile (vetustà, finiture, posiz</span><span>io</span><span>ne) ecc. Le decis</span><span>io</span><span>ni dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima si limitano ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzaz</span><span>io</span><span>ne ed il valore di reddito che ne deriva.</span></p> <p class="R1"><span> Ne consegue che tali decis</span><span>io</span><span>ni non ademp</span><span>io</span><span>no i requisiti di motivaz</span><span>io</span><span>ne necessari a mettere i contribuenti in condiz</span><span>io</span><span>ne di impugnarle con cogniz</span><span>io</span><span>ne di causa. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 5.6.</span></p> <p class="R1"><span> Non vi sono pertanto neppure le condiz</span><span>io</span><span>ni perché la decis</span><span>io</span><span>ne di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decis</span><span>io</span><span>ne di tassaz</span><span>io</span><span>ne dell’imposta sul reddito dinanzi all’Uffic</span><span>io</span><span> circondariale di tassaz</span><span>io</span><span>ne. </span></p> <p class="R1"><span> In tale prospettiva, sono irrilevanti anche i dati che emergono dalla “tabella di confronto con alcuni oggetti simili già imposti nella zona”, in relaz</span><span>io</span><span>ne alla quale del resto la Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni ha chiesto alla Camera di non trasmetterla ai ricorrenti in quanto protetta dal segreto fiscale.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>6.</b> 6.1.</span></p> <p class="R1"><span> Le consideraz</span><span>io</span><span>ni che precedono impongono di concludere che la Camera di diritto tributar</span><span>io</span><span> non è in condiz</span><span>io</span><span>ne di potersi pronunciare sul merito della quest</span><span>io</span><span>ne della commisuraz</span><span>io</span><span>ne del valore locativo dell’abitaz</span><span>io</span><span>ne dei ricorrenti. </span></p> <p class="R1"><span> La decis</span><span>io</span><span>ne dell’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne si fonda infatti su un accertamento del valore locativo, che presenta vizi di forma insormontabili. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 6.2.</span></p> <p class="R1"><span> In primo luogo, l’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne – basandosi peraltro sul contenuto della circolare n. 15/2006 della Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni – pretenderebbe di ritenere che la decis</span><span>io</span><span>ne dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima, già passata in giudicato, abbia accertato anche il valore locativo dell’immobile dei contribuenti. Si è visto tuttavia che la procedura disciplinata dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili concerne unicamente la determinaz</span><span>io</span><span>ne del valore di stima ufficiale in quanto tale e non anche il valore locativo. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 6.3.</span></p> <p class="R1"><span> Se anche si volesse ritenere che la decis</span><span>io</span><span>ne dell’Uffic</span><span>io</span><span> stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passi in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Uffic</span><span>io</span><span>, ugualmente non vi sarebbero le condiz</span><span>io</span><span>ni perché la Camera di diritto tributar</span><span>io</span><span> possa entrare nel merito del ricorso contro tale decis</span><span>io</span><span>ne.</span></p> <p class="R1"><span> Anzitutto, nel rispetto delle regole sull’onere probator</span><span>io</span><span>, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decis</span><span>io</span><span>ne in quest</span><span>io</span><span>ne, come vorrebbe l’autorità fiscale. </span></p> <p class="R1"><span> Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo, ritenuto che nel diritto cantonale ticinese la decis</span><span>io</span><span>ne sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Uffic</span><span>io</span><span> stima e poi al Tribunale di espropriaz</span><span>io</span><span>ne, mentre la decis</span><span>io</span><span>ne di tassaz</span><span>io</span><span>ne dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne e di ricorso alla Camera di diritto tributar</span><span>io</span><span>. </span></p> <p class="R1"><span> Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decis</span><span>io</span><span>ne motivata, c</span><span>io</span><span>è una decis</span><span>io</span><span>ne in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 6.4.</span></p> <p class="R1"><span> La decis</span><span>io</span><span>ne impugnata, con la quale l’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne si è limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decis</span><span>io</span><span>ne di stima, applicandovi un tasso del 90%, deve conseguentemente essere annullata. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>7.</b> 7.1.</span></p> <p class="R1"><span> <i>Ad abuntantiam</i>, si deve ancora osservare che l’accertamento dei valori di reddito effettuato dall’Uffic</span><span>io</span><span> di stima, da un lato, e la sua applicaz</span><span>io</span><span>ne ai fini del calcolo dell’imposta sul reddito immobiliare, dall’altro, sollevano qualche interrogativo. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 7.2.</span></p> <p class="R1"><span> Si è già ricordato che, per la circolare n. 15/2006 della Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, </span>in mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo da tassare corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima ufficiale. </p> <p class="R1"> Nelle sue osservazioni al ricorso, la Divisione delle contribuzioni sostiene che “dalle valutazioni effettuate in collaborazione con l’Ufficio cantonale di stima – che a questo proposito ha utilizzato i dati dei redditi dichiarati relative alle case monofamiliari affittate a terzi – risulta che i valori di reddito si situano al di sotto del valore di mercato in ragione del 28,11%” ed aggiunge che “tale parametro è stato definito mettendo in relazione i dati di 5640 edifici monofamiliari”. Ne ha dedotto che il valore di reddito determinato dalla decisione di stima ammonta al 71.89% del valore di mercato, con la conseguenza che il 90% del valore di reddito dovrebbe corrispondere al 64.70% del valore di mercato e rientrare così nei limiti stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza.</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 7.3.</span></p> <p class="R1"><span> Questa Camera ha già avuto modo di sollevare i propri dubbi in merito a tale argomentaz</span><span>io</span><span>ne dell’autorità fiscale. Premesso che la legge tributaria esige che </span>il valore locativo tassato si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere, dovrebbe essere preliminarmente verificato in quale rapporto si situi il valore di reddito, definito nell’ambito dei procedimenti di stima ufficiale, rispetto al valore di mercato. In tale contesto, non si può ignorare il fatto che, secondo l’art. 18 cpv. 1 Lst, i<span>l valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzaz</span><span>io</span><span>ne del reddito lordo e che il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato; l’art. 18 cpv. 3 Lst aggiunge poi che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato. </span></p> <p class="R1"><span> Come aveva concluso questa Camera (nelle già citate sentenze CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007), tali indicaz</span><span>io</span><span>ni permettono di dubitare che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda al 60-70% del valore med</span><span>io</span><span> delle pig</span><span>io</span><span>ni di mercato. </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> 7.4.</span></p> <p class="R1"><span> Si deve anche ricordare che è la stessa legge federale sull’armonizzaz</span><span>io</span><span>ne delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) ad esigere che la sostanza sia stimata al suo valore venale (art. 14 cpv. 1 prima frase LAID). Certo, ai cantoni è lasciato un certo margine di apprezzamento nel definire i criteri di stima, ma essi devono comunque mantenersi entro i limiti dell’art. 8 Cost. (princip</span><span>io</span><span> di uguaglianza) e dell’art. 127 cpv. 2 Cost. (princip</span><span>io</span><span> di capacità contributiva). Sebbene sia ammessa una stima prudenziale del valore fiscale degli immobili, tuttavia, come ha già stabilito anche il Tribunale federale, non è ammissibile una riduz</span><span>io</span><span>ne sistematica e rilevante di tali valori ai fini fiscali (60% del valore di mercato nel Canton Zurigo [DTF 124 I 145] e 70% nel Canton Ticino [DTF 124 I 159]; sull’argomento v. anche <span>Scartazzini</span>, Parità di trattamento nel diritto tributar</span><span>io</span><span> tra proprietari di sostanza mobiliare e immobiliare secondo la legge ticinese sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) – Consideraz</span><span>io</span><span>ni su una sentenza del Tribunale federale [DTF 124 I 159] e sul suo inserimento nel contesto dell'iter legislativo cantonale, in RDAT I-2000 p. 291).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 7.5.</span></p> <p class="R1"><span> Ora, se davvero i valori di reddito si situano mediamente al di sotto dei valori di mercato in rag</span><span>io</span><span>ne del 28,11%, è inevitabile che i valori di stima calcolati su tale base non corrispondano al valore venale degli immobili. Se così fosse, sarebbe lecito chiedersi se i valori di stima ufficiale in vigore siano conformi alle esigenze legali e costituz</span><span>io</span><span>nali.</span></p> <p class="R1"><span> Se poi si trattasse, come sostiene la Divis</span><span>io</span><span>ne delle contribuz</span><span>io</span><span>ni, di una semplice applicaz</span><span>io</span><span>ne dei</span><span> criteri di schematicità e prudenzialità (art. 20 Lst), allora ci si dovrebbe domandare perché i vantaggi dovuti alla stima “prudenziale” della sostanza non debbano essere estesi anche alla tassaz</span><span>io</span><span>ne del valore locativo. Altrimenti detto, se i valori di reddito definiti dall’Uffic</span><span>io</span><span> di stima fossero conformi ai valori di mercato, come richiesto dalla legge, limitandosi ad osservare il criter</span><span>io</span><span> della prudenzialità, non si vede per quale rag</span><span>io</span><span>ne essi debbano essere impiegati ai fini del calcolo dell’imposta sul reddito nella misura del 90%, quando la legge stabilisce che il </span>valore locativo tassato si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato. </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 7.6.</span></p> <p class="R1"><span> Le quest</span><span>io</span><span>ni evocate possono essere lasciate aperte, in consideraz</span><span>io</span><span>ne del fatto che la decis</span><span>io</span><span>ne impugnata deve in ogni caso essere annullata. </span></p> <p class="R1"><span> Spetterà infatti all’autorità di tassaz</span><span>io</span><span>ne di individuare una modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi stabiliti dalla Costituz</span><span>io</span><span>ne, dalla legge e dalla giurisprudenza.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="R1"><span>visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT</span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 1. La decis</span><span>io</span><span>ne su reclamo del 14 novembre 2007 è annullata e gli atti sono rinviati all’Uffic</span><span>io</span><span> di tassaz</span><span>io</span><span>ne per una nuova decis</span><span>io</span><span>ne.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 3. Contro il presente giudiz</span><span>io</span><span> è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 g</span><span>io</span><span>rni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4. Intimazione a: </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>-; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>-; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>-; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>-. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Copia per conoscenza:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> -.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente: Il segretar</span><span>io</span><span>:</span></p> </div></body></html>