Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Geschäfts-Nr.: PS180099-O/U Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge- richtsschreiberin lic. iur. A. Götschi Urteil vom 9. Juli 2019 in Sachen A._____ Baumanagement AG, Beschwerdeführerin, gegen 1. B._____ AG, 2. C._____ AG, 3. D._____ AG, Beschwerdegegnerinnen, Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur Y1._____, Nr. 3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur., LL.M. Y2._____ und / oder Rechtsan- walt PD Dr. iur. Y3._____, betreffend Grundpfandverwertungsverfahren (Beschwerde über das Betreibungsamt Dübendorf) Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Uster vom 1. Juni 2018 (CB180011) - 2 - Erwägungen: I. 1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der beiden Grundstücke Kat. Nr. 1, GB-Blatt 2, und Kat. Nr. 3, GB-Blatt 4, in D._____ sowie Grundpfand- schuldnerin (nachfolgend: Schuldnerin). Die Beschwerdegegnerinnen sind Grundpfandgläubigerinnen (nachfolgend: Gläubigerinnen), welche die Schuldne- rin auf Grundpfandverwertung betrieben haben. Das zeitlich erste der gestellten Verwertungsbegehren datiert vom 2. Mai 2013. Im Zusammenhang mit diesen Betreibungen wurden schon verschiedene Beschwerden geführt. Anlass zum vor- liegenden Verfahren ist der Terminplan Steigerungsverfahren i.S. "E._____" (act. 3/2 = act. 16/4), welches das zuständige Betreibungsamt am 8. Mai 2018 aufge- stellt und den Parteien zu Kenntnis gebracht hat. 2. Dagegen hat die Schuldnerin vor Vorinstanz mit folgenden Anträgen Beschwerde erhoben: 1. Der Terminplan Steigerungsverfahren i.S. "E._____" vom 8. Mai 2018 sei aufzuhe- ben. 2. Die Sache sei an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese sei anzuweisen, vor jegli- chen weiteren Verfahrensschritten einen fachmännischen Dritten für die Verwertung des Grundstückes "E._____" beizuziehen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates. 3. Die Vorinstanz hat die Beschwerde mit Beschluss vom 1. Juni 2018 abgewiesen (act. 12 = act. 14), wogegen die Schuldnerin mit Eingabe (zunächst) vom 7. Juni 2018 Beschwerde bei der Kammer erhob (act. 13) und innert laufen- der Beschwerdefrist am 11. Juni 2018 ergänzte (act. 20). Ihre Begehren lauten wie folgt: 1. Der Beschluss CB180011 des Bezirksgerichts Uster als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 1. Juni 2018 sei aufzuheben. 2. Die Beschwerde gegen der Terminplan Steigerungsverfahren i.S. "E._____" des Betreibungsamtes Dübendorf vom 8. Mai 2018 sei gutzuheissen und die Sache sei an das Betreibungsamt Dübendorf zurückzuweisen, wobei dieses anzuweisen sei, vor jeglichen weiteren Verfahrensschritten einen fachmänni- schen Dritten für die Verwertung des Grundstückes "E._____" beizuziehen. - 3 - Eventualiter sei die Beschwerde gegen der Terminplan Steigerungsverfahren i.S. "E._____" des Betreibungsamtes Dübendorf vom 8. Mai 2018 gutzuheis- sen und die Sache sei an das Betreibungsamt Dübendorf zurückzuweisen, wobei dieses anzuweisen sei, vor jeglichen weiteren Verfahrensschritten ei- nen Entscheid über Art, Umfang und Zeitpunkt des Beizugs eines fachmänni- schen Dritten zu entscheiden, und diesen Entscheid entsprechend umzuset- zen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates. 4. Mit Verfügung vom 8. Juni 2018 wurde der Beschwerde die aufschie- bende Wirkung in dem Sinne erteilt, dass "einstweilen alle weiteren Handlungen im Verfahren der Zwangsverwertung der Grundstücke Kat. Nr. 1 und Kat. Nr. 3 «im E._____» zu unterlassen seien. Die Beschwerdeschrift wurde den Gläubige- rinnen 1 und 2 (Gläubigerin 3 war im Rubrum versehentlich noch nicht aufgeführt) zugestellt, um ihnen Gelegenheit zu geben, sich betreffend aufschiebende Wir- kung und zur Beschwerde als solcher zu äussern (act. 18 S. 3). 5. Der Beschluss der Kammer vom 12. Juli 2018 (act. 29) erging mit fol- gendem Dispositiv: "1. [Delegation an die Referentin] 2. Die D._____ AG wird als Beschwerdegegnerin 3 ins Rubrum aufgenommen. Ihr wird die Beschwerdeschrift vom 7. Juni 2018 (act. 13) zugestellt. 3. Die aufschiebende Wirkung bleibt bestehen. Demnach hat das Betreibungsamt Dü- bendorf einstweilen alle weiteren Handlungen im Verfahren der Zwangsverwertung der Grundstücke Kat. Nr. 1 und Kat. Nr. 3 «im E._____» zu unterlassen. 4. Den Beschwerdegegnerinnen 1-3 wird die Ergänzung der Beschwerdeschrift vom 11. Juni 2018 (act. 20) zugestellt. 5. Die Beschwerdegegnerin 1 wird aufgefordert, innert 20 Tagen seit Zustellung dieses Beschlusses für das Grundpfandverwertungsverfahren einen zusätzlichen Vorschuss von Fr. 100'000.– zu leisten, zahlbar an das Betreibungsamt Dübendorf, 8600 Dü- bendorf, Postkonto … / IBAN … mit dem Vermerk: KV A._____ Baumanagement AG /Konto-Nr. ... Bei Säumnis würde dem Verwertungsbegehren der Beschwerdegegnerin 1 keine Folge geleistet. 6. Den Parteien wird Gelegenheit gegeben, sich innert 20 Tagen seit Zustellung dieses Beschlusses zur Person des beizuziehenden Fachmanns, Dr. sc. ETH F._____, Dipl. Architekt ETH SIA, Partner der G._____ Group AG, …- strasse …, … Zürich zu äus- sern. Bei Säumnis würde das Verfahren ohne die Stellungnahme weitergeführt. 7.-9. […] " - 4 - Zu Dispositiv-Ziffer 5 des vorstehenden Beschlusses ist anzumerken, dass die Gläubigerin 1 den verlangten Kostenvorschuss geleistet hat (act. 32, act. 37), und zu Ziff. 6, dass Dr. F._____ als Experte nicht ernannt werden konnte (dazu nachstehend mehr, auch zu den konkreten Schritten der Suche eines anderen Experten). 6. Zum weiteren Verfahren: am 31. August 2018 stellte die Schuldnerin bei der Kammer ein Begehren um Neuschätzung/Aktualisierung der Schätzung der zu verwertenden Objekte (act. 38). Mit Beschluss vom 21. September 2018 trat die Kammer darauf nicht ein und übermittelte es dem zuständigen Betrei- bungsamt (act. 42, Prot. II S. 5). Das Betreibungsamt wies das Begehren ab, und in der Folge entschieden die untere Aufsichtsbehörde und die Kammer gleich (die letztere mit Urteil vom 21. Dezember 2018 im separaten Verfahren PS180225). Mit Rücksicht auf den erfolgten Weiterzug der Frage an das Bundesgericht sistier- te die Kammer das vorliegende Verfahren mit Beschluss vom 21. Dezember 2018 (act. 59, Prot. II S. 8). Da das Bundesgericht jener Beschwerde die aufschiebende Wirkung verweigerte (Verfügung vom 26. Februar 2019 im Verfahren BGer 5A_52/2019), unternahm die Kammer unverzüglich weitere Bemühungen für die Suche nach einem Experten (dazu nachstehend genauer), und mit Verfügung vom 21. Mai 2019 wurde das Verfahren wieder aufgenommen (act. 68, Prot. II S. 10). Heute scheint die Sache spruchreif. Ersatzrichterin Prof. Dr. Jent-Sørensen als bisheriges Mitglied der Beset- zung für die vorliegende Beschwerde ist für die neue Amtsdauer des Obergerichts ab 1. Juli 2019 altershalber nicht wiedergewählt worden. An ihrer Stelle wirkt neu Oberrichter Dr. Sarbach mit. - 5 - II. 1. Die Vorinstanz hat den angefochtenen Entscheid vom 1. Juni 2018 zu- sammengefasst wie folgt begründet: Das Betreibungsamt habe im Terminplan für das Steigerungsverfahren im Wesentlichen ausgeführt, dass sich angesichts der Komplexität der Sache für die vom Obergericht vorgegebenen Aufgaben kein spezialisierter Dritter unter dem Kostendach der Gebührenverordnung finden las- se. Die Schuldnerin beziehe sich auf die Ansicht der Kammer, dass – unter dem Kostendach der Gebührenverordnung – ein fachkundiger Dritter beizuziehen sei. Die Beschwerdeführerin würde sich ausführlich auf die Komplexität der Grundstü- cke berufen, insbesondere Grösse (Nutzfläche von über 45'000 m2), Hochhaus (die Überbauung beinhalte ein Hochhaus von 85 m Höhe), gemeinsame Tiefgara- ge/Basement mit Platz für 440 Fahrzeuge, Mischnutzung mit 350-400 Wohnun- gen für ca. 1'000 Bewohner, Büronutzung, Hotelnutzung und Retailverkaufsflä- chen unter einem Dach, Umweltfaktoren (Grundwasser, Glattnähe, lärmtechni- sche Herausforderungen sowie "Altlasten"), …- bahn, welche teilweise überbaut würde, Finanzierung, schwierige Schätzung der Baukosten etc. Entsprechend komplex seien die Anforderungen an den fachkundigen Dritten. Dieser müsse seine Erfahrung und seine Kontakte bereits vor dem Versand der Publikationen sicherstellen, müsse sich zuerst mit den Grundstücken und sämtlichen für die po- tentiellen professionellen Kaufinteressenten zwingend notwendigen Informationen vertraut machen, habe das Betreibungsamt bei der Beantwortung der vielen und detaillierten Fragen der interessierten Käuferschaft (internationale Firmen, Pensi- onskassen und Banken) zu unterstützen und habe sein Know-how und die perso- nellen Ressourcen einzubringen. Es gehe darum, die potentiell interessierten (in- stitutionellen) Ersteigerer zu erreichen und mit den wesentlichen Parametern für die Kaufentscheidungen zu versorgen. Der sachkundige Dritte könne anders als das Betreibungsamt den Wert des zu verwertenden Grundstückes richtig ein- schätzen und einen angemessenen Preis anstreben, um die bautechnischen Her- ausforderungen des Projekts richtig einschätzen zu können etc. Er würde die Be- dürfnisse der unterschiedlichen Investoren kennen und mit ihnen umgehen kön-- 6 - nen, bringe ein Netzwerk mit einer Vielzahl unterschiedlicher Investoren ein und habe personelle Ressourcen, um die äusserst zeitaufwändigen detaillierten Infor- mationen der Interessenten sicherstellen zu können. Der Beizug des Dritten sei vom ersten Schritt an nötig, d.h. vor der Publikation der Steigerung (act. 14 E. 2.3.1. und 2.3.2.). Zudem habe die Kammer und in der Folge das Bundesge- richt entschieden, dass die Verwertung unverzüglich auf dem Wege der Zwangsversteigerung durchzuführen sei. In diesem Spannungsfeld habe das Be- treibungsamt eine rechtskonforme Lösung zu suchen (act. 14 E. 2.4.). Die Vorinstanz hält weiter fest, dass die Gebührenverordnung einzuhalten sei und dass mit der Maximalgebühr nicht nur die Kosten für einen Dritten, son- dern auch die Kosten des Betreibungsamtes zu decken seien (act. 14 E. 2.4.1.). Es sei daher plausibel, dass das Betreibungsamt keinen Dritten für diese Aufgabe gefunden habe. Mit dem zur Verfügung stehenden Betrag – geschätzte Entschä- digung einer Einzelperson während 4 Monaten – könnten nicht sämtliche Aufga- ben erledigt werden, die notwendig seien. Es brauche eine umfassende Informa- tion zu allen Fragen, um eine anspruchsvolle Käuferschaft umfassend zu beglei- ten. Bereits die Schätzung der Liegenschaft habe knapp Fr. 30'000.– gekostet. Es sei nicht vorstellbar, die notwendigen Dienstleistungen mit der erforderlichen Sorgfalt in lediglich 700 Stunden zu erbringen. Die Schuldnerin lege auch nicht dar, welcher (fachkundige) Dritte zu den Kosten des Gebührentarifs tätig sein würde (act. 14 E. 2.4.3.). Die fachkundige Begleitung sei nicht finanzierbar (act. 14 E. 2.4.4.). Der Beizug eines sachkundigen Dritten minderer Qualität rechtferti- ge sich nicht, weil das Betreibungsamt die Zwangsversteigerung auch ohne derar- tige Hilfe durchzuführen vermöge. Der Beizug eines Dritten, welcher einzelne Aufgaben übernehme, sei allerdings weiterhin möglich (act. 14 E. 2.4.5.). Die Inte- ressen der Gläubiger würden ausserdem kein weiteres Zuwarten, bis allenfalls doch noch ein fachkundiger Dritter gefunden werde, erlauben (act. 14 E. 2.4.6.). Dem Betreibungsamt könne nicht vorgeworfen werden, es habe das Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2017 missachtet (act. 14 E. 2.4.7.). Dabei komme le- diglich der Beizug eines Dritten bereits vor der Steigerungspublikation nicht in Frage. Dass das Betreibungsamt die Publikation der Steigerungsinserate selber in Auftrag gebe, sei sinnvoll und zweckmässig (act. 14 E. 2.5.1.). Was die vorgese-- 7 - henen Publikationsorgane anbelangt, kritisiere die Schuldnerin, diese würden sich nicht an das spezialisierte Publikum richten (SHAB, Amtsblatt, Glattaler, Kurier, Anzeiger von Uster/Zürcher Oberländer, Tagesanzeiger und NZZ). Allerdings un- terlasse es die Schuldnerin, die gewünschten speziellen Publikationen zu nennen. NZZ, Tagesanzeiger und wohl auch das SHAB und das Amtsblatt würden vom anzusprechenden Publikum ebenfalls gelesen (act. 14 E. 2.5.2.). Mängel der Ver- fügung vom 8. Mai 2017 würden von der Schuldnerin im Übrigen nicht geltend gemacht und seien auch nicht ersichtlich (act. 14 E. 2.6.). Von der Möglichkeit, die Kosten für einen sachverständigen Dritten selber bereit zu stellen, habe die Schuldnerin keinen Gebrauch gemacht. Über die von der Schuldnerin erneut an- gesprochene Parzellierung sei bereits entschieden worden und sie sei nach wie vor im Rahmen des Zwangsverwertungsverfahrens nicht möglich (act. 14 E. 2.7.). Aufgrund all dieser Erwägungen hat die Vorinstanz die Beschwerde abgewiesen (act. 14 E. 2.9.). 2. Die Schuldnerin ist demgegenüber der Auffassung, die Vorinstanz ha- be sich hinsichtlich des Beizuges eines fachmännischen Dritten zur Verwertung "E._____" mit dem in Rechtskraft erwachsenen Urteil der Kammer vom 17. Okto- ber 2017 (PS170099) klar in Widerspruch gestellt (act. 13 Rz I.2). Dort sei ent- schieden worden, dass das Betreibungsamt – ohne Zustimmung der kosten- pflichtigen Parteien – an die Gebührenverordnung SchKG gebunden sei. Fest stehe auch, dass ein fachmännischer Dritter beigezogen werden müsse, damit ein möglichst gutes Verwertungsergebnis erzielt werden könne (act. 13 Rz I.3). Das Betreibungsamt halte dem Entscheid des Obergerichts entgegen, unter dem Kos- tendach der Gebührenverordnung könne kein spezialisierter Dritter gewonnen werden. Das Betreibungsamt habe einen Verwertungsplan aufgestellt, welcher u.a. am tt. Juni 2018 die Publikation im SHAB, im kantonalen Amtsblatt, im Glatta- ler, im Kurier von Uster und im Tagesanzeiger, per tt. August 2018 die Auflage des Lastenverzeichnisses und der Steigerungsbedingungen und den tt. Oktober 2018 als Steigerungstag vorsehe (act. 13 Rz I.4). Auch die Vorinstanz sei – innert zwei Tagen und ohne Vernehmlassung der Gläubigerinnen – davon aus- gegangen, dass der Beizug des Dritten zu den genannten Bedingungen offen- sichtlich unmöglich sei. Der vorinstanzliche Entscheid sei vorgefasst und vorberei-- 8 - tet gewesen (act. 13 Rz I.5). In der Folge begründete die Schuldnerin das Gesuch um aufschiebende Wirkung (act. 13 Rz II./1. ff.). Zum Rechtlichen führt die Schuldnerin an: Das Betreibungsamt habe sich über verbindliche Entscheidungen hinweggesetzt. Die Kammer habe ausdrücklich festgehalten, dass sich auch in Anwendung der Gebührenverordnung Dritte finden liessen. Aus dem Entscheid des Amtes ergebe sich auch, dass mit Herrn H._____ von der I._____ AG Ge- spräche geführt worden seien, die bei Bedarf wieder aufgenommen werden könn- ten. Eine Unmöglichkeit liege demnach offensichtlich nicht vor. Wenn das Betrei- bungsamt ohne Beizug einer Fachperson über das weitere Vorgehen entschieden habe, verhalte es sich widersprüchlich und gegen verbindliche Weisungen. Es sei vorab nicht geklärt worden, was der Dritte zu tun habe. In E. 2.5.1 habe die Vo- rinstanz zudem ausgeführt, dass es denkbar wäre, einen fachkundigen Dritten im Laufe des Zwangsverwertungsverfahrens beizuziehen (act. 13 Rz III.14). Die Kammer habe festgehalten, dass die Kosten ganz entscheidend davon abhängen, welcher Aufwand betrieben werde (act. 13 Rz III.15). Die Rechnung der Vo- rinstanz (600 - 700 h à Fr. 150 bis 200) leide daran, dass nicht überlegt werde, welche Tätigkeiten einzeln ausgeführt werden können und welche Tätigkeiten zu priorisieren seien (act. 13 Rz III./16). Es liege – anders als die Vorinstanz meine – nicht an der Schuldnerin, einen Dritten zu suchen und zu finden (act. 13 Rz III.17). Für die Schuldnerin sei nicht ersichtlich, warum die Vorinstanz zum Schluss komme, dass der Dritte deshalb nicht finanzierbar sei, weil auch die Verrichtun- gen des Betreibungsamtes gedeckt werden müssten. In der Ergänzung der Beschwerdebegründung (act. 20) weist die Schuldne- rin darauf hin, dass sich der beizuziehende Fachmann zu allermindest an der be- reits vorliegenden Schätzung orientieren könne. Erneut werde nicht berücksich- tigt, dass das Betreibungsamt über einen Betrag von ca. Fr. 280'000.– verfügen könne. Stehe er – was unklar sei – der Schuldnerin zu, so könnte er mit dem bei ihr einzuholenden Einverständnis zur Deckung der Kosten des Fachmannes ver- wendet werden (act. 20 Rz III.14-16). Unzulässig sei, dass das Amt bereits vorab Steigerungsinserate publiziere (act. 20 Rz III.19). Was der Ort der Veröffentli- chung der Steigerungsinserate anbelangt, sei weder das Amt noch die Vorinstanz kompetent, sondern gerade hier wäre eine Fachperson beizuziehen. Die Vo-- 9 - rinstanz setze sich klar in Widerspruch zur Kammer, wenn sie ihrerseits behaupte, ein fachkundiger Dritter könne zu den Vorgaben der Gebührenverordnung nicht gefunden werden. Es sei abzuwägen und zu begründen, weshalb (erst) wann und in welchem Umfang der fachkundige Dritte beizuziehen sei (act. 20 Rz III.19). 3. Die Gläubigerin 1 hat sich zum Beschluss der Kammer vom 12. Juli 2018 geäussert. Gegen den vorgeschlagenen Dr. F._____ wurden keine Einwän- de erhoben (act. 32 S. 2). Positiv sei, dass die Kammer die durch diesen konkret zu erfüllenden Aufgaben definiere. Der Schuldnerin gehe es nur darum, das Ver- fahren mit allen erdenklichen Mitteln hinauszuzögern. Zum Kostenvorschuss be- merkt sie, dass es der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 111 III 63) ent- spreche, wenn alle Gläubiger, die ein Verwertungsbegehren gestellt hätten, den Kostenvorschuss zu tragen hätten und nicht nur von derjenigen Gläubigerin, die als erste das Verwertungsbegehren gestellt habe. Um das Verfahren nicht zusätz- lich zu verzögern, sei die Gläubigerin 1 dennoch der Aufforderung zur Leistung des ganzen Vorschusses nachgekommen (act. 32 S. 2). Das Verfahren habe in- zwischen eine unzumutbar lange Dauer angenommen (Stellung des Verwer- tungsbegehrens im Mai 2013) und der Abschluss sei immer noch nicht in Griffnä- he. Dem sei Beachtung zu schenken (act. 32 S. 2 f.). 4. Die Gläubigerin 2 stellte folgende Anträge: 1. Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei diese sogleich abzuweisen. 2. Unter Bussen-, Gebühren- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführe- rin. Der Schuldnerin gehe es ausschliesslich um eine maximale Verzögerung (act. 24 Rz 1). Ihr sei die Begleitung durch einen spezialisierten Dritten völlig egal. Die Verwertung habe sie seit dem 2. Mai 2013 auf Feld 1 blockiert (act. 24 Rz 2). Es sei ihr sogar gelungen, das Betreibungsamt und die Vorinstanz in Opposition zur Kammer als obere Aufsichtsbehörde zu manövrieren (act. 24 Rz 3). Sie ver- suche eine Parzellierung zu erreichen und höchstens Teile zu veräussern; sie versuche, einen Investor zu finden und die geplante Überbauung selber zu reali- sieren und zu vermarkten (act. 24 Rz 4). Die J._____ AG habe versucht, die Grundstücke im Freihandverkauf zu erwerben und habe dafür eine sog. "Teilnah-- 10 - megebühr" von Fr. 800'000 leisten müssen, die sie nun auf gerichtlichem Weg wieder erhältlich machen müsse (act. 24 Rz 5). Das Amt und die Vorinstanz hät- ten die wahren Absichten nunmehr erkannt und seien nicht mehr bereit, sich auf die trölerischen Machenschaften einzulassen (act. 24 Rz 6). Die Kammer möge dem Treiben der Schuldnerin ein schnelles Ende bereiten und das Verfahren mit klaren und vollstreckbaren Ansagen vorantreiben (act. 24 Rz 6). In diesem Zu- sammenhang sei auf die zutreffenden und pointierten Aussagen der Gläubigerin 3 zu verweisen (act. 24 Rz 7). In ihrer weiteren Eingabe wiederholt die Gläubigerin 2 verkürzt ihre Ausfüh- rungen zur Verzögerungstaktik der Schuldnerin. 5. Mit Eingabe vom 14. Juni 2018 erinnert die Gläubigerin 3 an Art. 133 Abs. 1 SchKG und den dort gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraum von drei Mona- ten (act. 21 Rz 4.1). Das zeitlich erste Verwertungsbegehren sei vor mehr als fünf Jahren gestellt worden und seither sei es keinen Schritt weiter gegangen, noch nicht einmal die Steigerungsanzeigen seien publiziert worden (act. 21 Rz 4.3). Die Schuldnerin habe fast alle erdenklichen Behörden und Gerichte angerufen, um die Versteigerung hinauszuzögern, u.a. habe sie im August 2013 die Schätzun- gen angefochten, wozu am 27. November 2014 der Bundesgerichtsentscheid 5A_561/2014 ergangen sei. Weiter habe die Schuldnerin am 13. April 2015 um Sistierung, ev. um Beizug eines privaten Spezialisten und Durchführung eines Freihandverkaufs ersucht, worüber letztlich ebenfalls das Bundesgericht mit Urteil vom 27. Juni 2016 (BGer 5A_849/2015) habe entscheiden müssen. Am 11. Au- gust 2016 habe die Schuldnerin Beschwerde erhoben und eine Parzellierung des Grundstückes Nr. 1 verlangt. Und schliesslich hätte die Schuldnerin die K._____ als spezialisierte Dritte genannt und habe vorgeschlagen, deren Kosten selber zu bezahlen, so dass der Beizug des Dritten kostenneutral sei (Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2017 [PS170099] S. 17). Sie habe dann im Mai 2017 dennoch Beschwerde gegen die getroffene Honorarvereinbarung erhoben. Der Grundbuchauszug zeige, dass mittlerweile auch zwei ehemalige Rechtsvertreter der Schuldnerin für die ihnen zustehenden (und ausstehenden) Honorarforderungen Pfandrechte von über einer halben Million Franken hätten - 11 - eintragen lassen, so dass unverständlich sei, warum die Schuldnerin einen derar- tigen Aufwand treibe, um die nicht vermeidbare Verwertung der Grundstücke hin- auszuzögern (act. 21 Rz 4.4). Der auf dem Rechtsmittelweg "hineinreklamierte" spezialisierte Dritte sei zu teuer und einen qualifizierten Dienstleister, der die Verwertung zum Gebührentarif SchKG durchführe, habe das Betreibungsamt nicht gefunden. Es habe daher die Suche nach einem Experten richtigerweise eingestellt und beabsichtige, die Ver- wertung selber durchzuführen. Die öffentliche Versteigerung garantiere den "rich- tigen" Preis (act. 21 Rz 4.6). Es könne nicht sein, dass durch einen Schuldner die Verwertung ad infinitum hinausgezögert werden könne. Die Gläubigerin 3 stelle keine Anträge, erinnere die Kammer aber daran, dass das Betreibungsrecht dazu dienen solle, rechtskräftige Forderungen zu vollstrecken (act. 21 Rz 4.7). III. 1. Vollstreckbare bzw. rechtskräftige Entscheidungen binden nicht nur die Parteien, sondern auch Ämter und Gerichte. In diesem Sinne ist verbindlich, dass die Grundstücke "E._____" im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten sind (Beschluss des Bezirksgerichts Uster vom 3. August 2015, Verfahren CB150013 [act. 5/20], Urteil der Kammer vom 7. Oktober 2015 [PS150144, act. 5/23], Urteil des Bundesgerichts vom 27. Juni 2016 [BGer 5A_849/2015, act. 5/24]). Im Beschluss des Bezirksgerichts Uster vom 4. Mai 2017 ging es um den Beizug von K._____ AG als sachverständige Dritte im Zusammenhang mit der Verwertung und vor allem um die Angemessenheit der abzuschliessenden Hono- rarvereinbarung, welche das Bezirksgericht bejaht hat (act. 8/8 S. 12 E. 2.4.3.). Mit Urteil vom 17. Oktober 2017 (PS170099) entschied die Kammer, dass bei ei- nem Beizug Dritter die Gebührenverordnung SchKG zu beachten sei (act. 8/14 S. 27; Dispositiv-Ziff. 1 S. 33). In den Erwägungen (act. 8/8 S. 28) wurde Folgendes festgehalten: - 12 - "Die Anweisung der Kammer an das Betreibungsamt lautet deshalb dahingehend, dass zu klären ist, was der Dritte zu tun hat und dass dabei die Vorgaben der Gebührenverordnung zu beachten sind, und zwar unabhängig davon, ob K._____ AG einer erheblich herabge- setzten Entschädigung zustimmt. Sollte sie zu einem solchen Vertragsschluss unter den erwähnten Konditionen keine Hand bieten, so bleibt es dem Betreibungsamt unbenommen, anderweitig Unterstützung beizuziehen". Anzumerken ist, dass es sich hier, so wie der Text formuliert ist, nicht um eine imperative Anweisung zum Beizug eines Dritten handelt. Das Betreibungsamt hat im "Terminplan Steigerungsverfahren i.S. «E._____»" vom 8. Mai 2018 (act. 16/4 S. 2) dazu ausgeführt: "Die Honorarvereinbarung mit K._____ AG ist soweit hinfällig, da das Obergericht sich da- zu klar geäussert hat. Mitte März teilte der Schuldner dem Betreibungsamt Dübendorf einen weiteren spezialisierten Dritten mit […]. Das Betreibungsamt hat versucht, eine Light - Version mit dem spezialisierten Dritten zu finden, entsprechende Gespräche sind noch pen- dent und werden je nach Verfahrenslage wieder aufgegleist. Dem Entscheid des Oberge- richtes des Kantons Zürich ist entgegenzuhalten, dass in der Komplexität dieses Steige- rungsverfahrens, kein spezialisierter Dritter unter dem Kostendach der Gebührenverord- nung des SchKG zu gewinnen ist. Auf eine nochmalige Einigungsrunde mit dem Schuldner wird verzichtet, da er die marktübliche Honorarvereinbarung mit K._____ nicht akzeptiert hat und auch der Instruktionsverhandlung beim Obergericht – infolge Krankheit – keine Folge leistete oder leisten konnte. Eine Auszahlung in genügendem Masse aus den Gebührenein- nahmen ist erst mit dem definitiven Steigerungszuschlag möglich (vgl. Art. 30 GebV SchKG: bei einem Zuschlagspreis über Fr. 100'000.00 2 Promille). Aufgrund der bisherigen Verfah- rensgeschichte kann das Betreibungsamt Dübendorf einem spezialisierten Dritten keine Ga- rantie geben ob, wann und in welchem Zeitrahmen es zu einem solchen Abschluss kommt. Aufgrund des vorstehenden Sachverhaltes hat das Betreibungsamt Dübendorf einen neuen Terminplan für die zwangsrechtliche Versteigerung der beiden Grundstücke festgelegt. Die Fristen ab der ersten Publikation bis zum Steigerungstag wurden grosszügig ausgelegt, ins- besondere um möglichen Investoren Zeit einzuräumen den bisherigen Schätzwert von Fr. 60'000'000.00 bis zum Steigerungstag beizubringen [… ]". Die Schuldnerin macht wie gesehen geltend, das Betreibungsamt stelle sich in klaren Widerspruch zum (rechtskräftigen) Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2017 (PS170099) und tangiere damit das ausgewiesene Interesse der Schuldne- rin an einem möglichst hohen Verwertungserlös (act. 13 Rz 2). Im (rechtskräfti- gen) Entscheid des Bezirksgerichts Uster vom 7. November 2016 (CB160017) sei das Betreibungsamt in E.1.1.1.4 angewiesen worden, die sich im Rahmen des Verwertungsverfahrens stellenden Fragen wie Art, Umfang und Zeitpunkt des Beizuges eines spezialisierten Dritten zu entscheiden, was das Betreibungsamt in seiner Verfügung vom 7. Dezember 2016 auch getan habe. Darauf müsse ledig-- 13 - lich insofern eingegangen werden, als damit feststehe, dass ein fachmännischer Dritter beigezogen werden müsse. Das ergebe sich auch aus dem Beschluss des Bezirksgerichts Uster CB170010 vom 4. Mai 2017 (act. 13 Rz 3). Im erstgenannten Verfahren (CB160017; act. 7/19 E. 2.5.1.) hatte die Schuldnerin u.a. beantragt, dass seitens des Betreibungsamtes ein spezialisierter Dritter mit besonderer Sachkunde beigezogen und die Durchführung der Verstei- gerung diesem übertragen werde, was das Bezirksgericht für angemessen hielt, und zwar sei ein derartiger Beizug bereits vor der ersten Publikation bzw. vor der Terminplanung sinnvoll, so dass der Dritte, sofern notwendig, auf den Zeitplan Einfluss nehmen könne (act. 7/19 E. 2.5.4.7.). Das Betreibungsamt werde ange- wiesen, in Ausübung seines Ermessens über die Frage des Beizuges eines spe- zialisierten Dritten mit besonderer Sachkunde zur Unterstützung des Amtes im Rahmen der geplanten amtlichen Versteigerung bzw. zur Frage des entsprechen- den Umfangs des Beizugs sowie des Zeitpunkts zu entscheiden (act. 7/19 E. 2.8.). Dieser Entscheid wurde nicht weitergezogen. Im zweitgenannten Verfahren (CB170010; act. 8/8) – dem vorinstanzlichen Entscheid des obergerichtlichen Verfahrens PS170099 – ist gemäss der Schuld- nerin erneut festgehalten worden, dass es im Interesse der Schuldnerin darum gehe, ein bestmögliches Verwertungsergebnis zu erzielen, so dass sich der bei- zuziehende Dritte zwingend mit den notwendigen Informationen vertraut zu ma- chen habe, um seine Tätigkeit gewinnbringend ausüben zu können. Die Be- schwerde der Schuldnerin betraf insbesondere die Honorierung von K._____, mit welcher das Betreibungsamt unter Vorbehalt eine Honorarvereinbarung für die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Verwertung der Grundstücke abge- schlossen hatte. Das Bezirksgericht hielt fest, dass die vom Betreibungsamt bei- gezogene Dritte – K._____ AG – auf Vorschlag der Schuldnerin beigezogen wor- den sei, wobei allen Beteiligten klar gewesen sein müsse, dass die anfallenden Kosten den Rahmen von Art. 30 GebV SchKG sprengen würden; wenn die Schuldnerin nunmehr den maximalen Gebührenrahmen angewendet wissen wol- le, sei dies ein widersprüchliches Verhalten. Dass die Kammer im anschliessen- den obergerichtlichen Verfahrens (PS170099) auf der Einhaltung des Gebühren-- 14 - rahmens bestanden hat, ist bereits erwähnt worden. Ein Weiterzug ans Bundes- gericht ist nicht erfolgt. In der hier zu beurteilenden Beschwerde beantragt die Schuldnerin die An- weisung an das Betreibungsamt, vor jeglichen weiteren Verfahrensschritten einen fachmännischen Dritten für die Verwertung der Grundstücke "E._____" beizuzie- hen. Das Betreibungsamt hat sich nicht grundsätzlich gegen den Beizug eines sachkundigen Dritten gewehrt, sondern hat sich ausser Stande gesehen, unter den einzuhaltenden finanziellen Vorgaben einen sachkundigen Dritten finden zu können. Dabei hat es sich allerdings vielleicht zu wenig überlegt, welche Dienst- leistungen eines sachkundigen Dritten wichtig sind, wenn ein "umfassendes Ge- samtpaket", wie es mit der Honorarvereinbarung mit K._____ abgegolten werden sollte, nicht finanzierbar ist. Aus der Sicht der Kammer stehen in diesem Zusam- menhang folgende Überlegungen im Vordergrund: • Die Grundstücke "E._____" sind insbesondere deshalb ungewöhnlich, weil sie weit überdurchschnittliche Mittel erfordern. Die in den verschiedenen Verfahren mehrfach geschilderten technischen, planerischen und anderen Herausforderungen führen letztlich dazu, dass sich der Mittelbedarf noch- mals ganz massiv erhöht. Das führt dazu, dass es insbesondere darum geht, einen wohl eher kleinen, aber äusserst finanzkräftigen Interessenten- kreis anzusprechen. Damit ist vor allem die Frage gestellt, wie dieser Inte- ressentenkreis auf das Projekt aufmerksam gemacht werden kann. Im Rahmen von Zwangsverwertungsverfahren wird mit Inseraten in ver- schiedenen Publikationsorganen auf die durchzuführende Steigerung hin- gewiesen. Das ist gemäss Art. 35 SchKG das SHAB und das kantonale Amtsblatt. Wenn es die Verhältnisse erfordern, kann die Publikation auch in der lokalen Presse und in Immobilien-Online-Plattformen stattfinden (vgl. SK SchKG-Schlegel/Zopfi, N. 2 zu Art. 138). Die Beratung durch einen beizu- ziehenden Dritten muss in diesem Zusammenhang vor allem daraus beste-- 15 - hen, wie vorzugehen ist, damit die potentiellen finanzkräftigen und investiti- onswilligen Kreise auf die Versteigerung aufmerksam werden. • Sind die potentiellen Interessenten auf die zu versteigernden Objekte auf- merksam geworden, so muss sich aus der Publikation ergeben, wie sie die nötigen Informationen über die beiden Grundstücke erhältlich machen kön- nen. Die Hinweise in den Standardinseraten und die Möglichkeit einer Be- sichtigung enthalten nicht die erforderlichen Informationen, die es im Zu- sammenhang mit dem Erwerb von "E._____" braucht. Dem sachverständi- gen Dritten ist daher aufzugeben, dass er eine Dokumentation erstellt, die diejenige Informationen enthält, die Investoren zur Fällung eines Kaufent- scheids brauchen. Was das genau ist, wird der sachverständige Dritte in Kenntnis der Bedürfnisse der Interessenten entscheiden und entsprechend die Dokumentation mit Informationen, Plänen, dem Gestaltungsplan, der Grundstückschätzung etc. erstellen. Die Dokumentation muss bereits im Zeitpunkt, in dem die Versteigerung der Grundstücke erstmals publiziert wird, erhältlich sein und darauf ist in der Publikation hinzuweisen, damit sie möglichst schnell bezogen werden kann. • Der sachverständige Dritte wird sich endlich darüber auszusprechen haben, welcher Zeitraum zwischen der Publikation und der Versteigerung liegen muss, damit die Interessenten die für eine solche Investition nötigen Ent- scheidungen fällen und die erforderlichen Mittel bereitstellen können. Es kann angesichts der gesetzlichen Vorgaben nicht darum gehen, einen kom- fortablen Terminplan aufzustellen, sondern einen Zeitraum zu nennen, der mit beförderlichen Entscheidungen in der zur Diskussion stehenden Grös- senordnung realistischerweise eingehalten werden kann. Aus der Sicht der Kammer ist damit der Rahmen dessen abgesteckt, wofür die Hilfe eines sachverständigen Dritten praktisch unabdingbar ist. Mit Blick auf die Tragweite eines allfälligen Erwerbs von so grossen, teuren und planerisch so speziellen Grundstücken wie "E._____" ist davon auszugehen, dass potentielle ernsthafte Investoren über eigene Berater und Fachkräfte verfügen, die sie zu Ra-- 16 - te ziehen. Und für deren Informationen wird die im Vorfeld hergestellte Dokumen- tation zur Verfügung stehen. Was Besichtigungen anbelangt, können diese, falls wirklich notwendig und gewünscht, durch das Betreibungsamt ohne weiteres durchgeführt werden - sie sind insofern sehr einfach zu bewältigen, als keine Ge- bäude zu betreten sind. Es kann denn hier auch nicht darum gehen, mit einzelnen Interessenten Vertragsverhandlungen zu führen und für verschiedene Wünsche und Bedürfnisse massgeschneiderte Verträge auszuarbeiten, weil es nicht zu ei- nem (privatrechtlichen) Kauf, sondern – ein öffentlichrechtlicher Freihandverkauf i.S.v. Art. 143b SchKG mit Zustimmung aller Beteiligten vorbehalten – zu einer öf- fentlichen Versteigerung kommen wird. Die Vorbereitung und die Durchführung von Versteigerungen verlaufen in einem gesetzlich klar vorgegebenen Rahmen und unterscheiden sich nicht, ob eine einzelne Eigentumswohnung oder unüber- baute Grundstücke in der Grössenordnung von "E._____" zu verwerten sind. Öf- fentlichrechtliche Versteigerungen als solche sind die ureigene Domäne der Be- treibungsämter, und diese brauchen dafür keine Hilfe und Sachkunde Dritter. 2. In diesem Sinn ist die Beschwerde gutzuheissen. Es sind die nötigen Anordnungen zu treffen, damit das Betreibungsamt im weiteren Verlauf der Ver- wertung die vorstehend genannten Voraussetzungen berücksichtigt. Angesichts des ungewöhnlich langen bisherigen Verfahrensganges ent- schloss sich die Kammer, selber direkt eine Fachperson zu suchen, welcher die Aufgaben übertragen werden könnten. Dr. F._____, der 2014 die Schätzung durchgeführt und sich auf Anfrage der Kammer hin bereit erklärt hatte, die vorstehend geschilderten und vom sachver- ständigen Dritten zu leistenden Dienstleistungen zu erbringen, hat – nachdem die Kammer bereits das rechtliche Gehör zum Beizug von Dr. F._____ gewährt hatte und von keiner Seite Einwendungen gegen seine Person vorge- bracht wurden – seine Bereitschaft überraschend widerrufen. Es wurde daher neu dipl. Arch. L._____ von M._____ AG als Experte angefragt. Auch er konnte nicht ernannt werden, weil er in der Sache bereits mit einiger Nähe zu einer der Betei- ligten tätig war. Daraufhin fragte das Gericht Dr. N._____ an, der sich zur Über- nahme der Aufgabe bereit erklärte, insbesondere zu einem im Rahmen der Ge-- 17 - bührenverordnung auf jeden Fall unkritischen Honorar. Die Beteiligten hatten Ge- legenheit, sich zur Person Dr. N._____ zu äussern (Verfügung vom 21. Mai 2019, Prot. II S. 10). Die Beschwerdegegnerin 1 "sieht keine Gründe", welche gegen Dr. N._____ sprechen (act. 70), und auch die Beschwerdegegnerin 2 hat keine Ein- wände (act. 71). Die Beschwerdegegnerin 3 äusserte sich nicht. Die Schuldnerin stellt den Antrag, das Verfahren wieder zu sistieren, bis zum Entscheid des Bun- desgerichts im hängigen Beschwerdeverfahren betreffend (Neu-)Schätzung, und es sei jedenfalls neben Dr. N._____ "eine praxiserfahrene Person im Transakti- onsgeschäft in Immobiliengeschäften" beizuziehen. Es fehle Dr. N._____ am er- forderlichen Wissen um die Besonderheiten der Schuldbetreibung, und er werde auch nicht die Besonderheiten und Schwierigkeiten bewältigen können, welche der das zu verwertende Land durchschneidende Bahnviadukt biete. Solvente Inte- ressenten müssten im Prozess der Transaktion "unterrichtet und geführt werden" (act. 72). Das Verfahren des Bundesgerichts ist noch hängig. Immerhin hat das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung verweigert. Die hän- gige Zwangsvollstreckung ist schon lange hängig, und eine bestmögliche Be- schleunigung des Verfahrens tut not. Überdies wäre nichts verloren, wenn das Bundesgericht eine neue oder ergänzende Schätzung anordnete: auch dann wäre das know how des Experten für die Publikation etc. gefragt - und eventuell könnte er sogar die Aufgabe der neuen/ergänzenden Schätzung übernehmen. Eine wei- tere Sistierung ist nicht angezeigt. Im Übrigen verkennt die Schuldnerin die Gege- benheiten der Zwangsvollstreckung, wenn sie sich einen Fachmann wünscht, welcher mögliche Interessenten "unterrichtet und führt", und welcher sie im Um- gang mit dem das Objekt durchschneidenden Bahntrassee gleichsam coachen soll. Wie vorstehend ausgeführt, lässt das Verfahren der Zwangsverwertung nur einen engen Spielraum für die "Betreuung" oder ein "coaching" möglicher Erstei- gerer. Dieser Spielraum ist in den vorstehenden Erwägungen abgesteckt, und es kann darauf verwiesen werden. Dr. N._____ hat eine grosse berufliche Erfahrung in der so genannten "Raumentwicklung", etwas einfacher ausgedrückt bedeutet das, den Erwerb von Grundstücken und die bestmögliche Ausnützung in planeri- scher und baulicher Art. Genau das wird für potentielle Interessenten die Aufgabe sein, und ein Fachmann, der diese Seite kennt, kann das Betreibungsamt in den - 18 - genannten Punkten optimal beraten. Dr. N._____ ist daher als (einziger) Experte zu ernennen. Die Kammer hat Dr. N._____ heute zulasten des beim Betreibungsamt lie- genden Kostenvorschusses mit separater Vereinbarung den Auftrag im oben er- wähnten Rahmen erteilt. Demgemäss wird die Dokumentation zu den zu verstei- gernden Grundstücken, das Konzept zur Publikation der Versteigerung sowie An- gaben zur benötigten Zeit bis zur ersten Steigerungspublikation dem Betrei- bungsamt zur Verfügung stehen, und dieses kann dann die Publikation der Ver- steigerung veranlassen. Gegenüber dem mit act. 16/4 (Anhang) vorgelegten "Ar- beitsprogramm mit Terminplan" dürften neben geänderten Daten insbesondere die Adressaten der Steigerungsausschreibung und gegebenenfalls die Frist zwi- schen der 1. Publikation und dem Steigerungstag entsprechend der Fachmeinung von Dr. N._____ zu modifizieren sein. Bis zur Ablieferung des Auftrages durch Dr. N._____ wird das Betreibungs- amt mit der Veranlassung der ersten Steigerungspublikation zuzuwarten, dann al- lerdings die Einleitung des Steigerungsverfahrens zügig an die Hand zu nehmen haben. IV. In SchK-Beschwerdeverfahren sind keine Kosten aufzuerlegen (Art. 20a Abs. 5 SchKG) und keine Entschädigungen auszurichten (act. 62 GebV SchKG). Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates oder einer Gegenpar- tei, wie es verschiedene Parteien verlangen, sind damit grundsätzlich ausge- schlossen. Die Ausnahme, dass eine bös- oder mutwillige Beschwerdeführung mit Kosten sanktioniert werden kann, fällt ausser Betracht beim Ausgang des heuti- gen Verfahren, bei welchem die Beschwerde im Wesentlichen gutgeheissen wird. - 19 - Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. Für die Unter- stützung des Betreibungsamtes wird als Experte bestimmt Dr. rer. oec. N._____, O._____, …- strasse …, … Zürich. 2. Mit separatem Schreiben von heute ergeht der Auftrag an Dr. N._____. 3. Das Betreibungsamt Dübendorf wird angewiesen, vor der Publikation der Versteigerung die Fertigstellung des Auftrages durch Dr. N._____ abzuwar- ten, danach aber die Grundstückversteigerung unverzüglich an die Hand zu nehmen. 4. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge- sprochen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an das Betreibungsamt Dübendorf sowie unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz, al- les mit einer Kopie des heutigen Auftrages an den Experten Dr. N._____ und gegen Empfangsschein. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). - 20 - Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. A. Götschi versandt am: 9. Juli 2019