<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 0/2} </div> <div class="para">4A_243/2007 /fco </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Urteil vom 20. Juli 2007 </div> <div class="para">I. zivilrechtliche Abteilung </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichter Corboz, Präsident, </div> <div class="para">Bundesrichterinnen Klett, Kiss, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Hatzinger. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Parteien </div> <div class="para">X.________, </div> <div class="para">Beschwerdeführerin, </div> <div class="para">vertreten durch Fürsprecher Philipp Studer, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">gegen </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Y.________, </div> <div class="para">Beschwerdegegner. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Mietausweisung, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid </div> <div class="para">des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht, </div> <div class="para">4. Kammer, vom 8. Juni 2007. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Das Bundesgericht stellt fest und zieht in Erwägung: </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">X.________ (Beklagte, Beschwerdeführerin) war seit Oktober 1994 Mieterin einer 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss an der Strasse Z.________ und mietete dazu in derselben Liegenschaft ab Juli 1996 eine 2 1/2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss und ab Juli 1999 einen Laden- bzw. Gewerberaum im Erdgeschoss. </div> <div class="para">1.1 Y.________ (Kläger und Beschwerdegegner) erwarb die Liegenschaft an der Strasse Z.________ mit öffentlichem Kaufvertrag vom 22. Oktober 2003, wobei Nutzen und Schaden sowie Rechte und Pflichten rückwirkend per 1. Januar 2003 auf den Kläger übergingen. </div> <div class="para">1.2 Mit Schreiben vom 22. November 2006 forderte der Kläger von der Beschwerdeführerin den Betrag von Fr. 110'450.-- innert 30 Tagen als ausstehende Mietzinse für die Zeit vom 1. Januar 2003 bis 1. November 2006 und drohte ihr andernfalls die Kündigung der Mietverträge gestützt auf <span class="artref">Art. 257d Abs. 2 OR</span> an. Er erwähnte, er habe bisher auf der Bezahlung von Mietzinsen nicht bestanden, da die drei Mietverträge mündlich und in gegenseitigem Einvernehmen aufgelöst worden seien, nachdem die Beschwerdeführerin durch einen Autounfall arbeitsunfähig geworden sei und seit drei Jahren in einer vom Sozialamt Bern bezahlten und zur Verfügung gestellten Wohnung in Bern lebe. Da sich die Beschwerdeführerin aber nun auf die Mietverträge berufe, sehe er sich zum entsprechenden Vorgehen gezwungen. </div> <div class="para">1.3 Am 29. Januar 2007 kündigte der Kläger die drei Mietverhältnisse der Liegenschaft an der Strasse Z.________ mit je separaten amtlichen Formularen auf den 28. Februar 2007 gestützt auf <span class="artref">Art. 257d OR</span>. Mit Eingabe vom 5. März 2007 beantragte er dem Präsidenten des Bezirksgerichts Zofingen, es sei richterlich festzustellen, dass die betreffenden Mietverträge rechtmässig beendet und aufgelöst worden seien und dementsprechend die Ausweisung zulässig sei (Ziffer 1), die Beschwerdeführerin sei zu verpflichten, die Mietobjekte innert kürzester Frist zu verlassen unter Androhung polizeilicher Räumung (Ziffer 2) und Bestrafung wegen Ungehorsams (Ziffer 3). </div> <div class="para">1.4 Am 28. März 2007 stellte der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen fest, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über eine 4-Zimmerwohnung im 2. OG, eine 2 1/2-Zimmerwohnung im 3. OG und ein Ladenlokal/Gewerberaum im EG an der Strasse Z.________ seit Ende Februar 2007 aufgelöst ist (Dispositiv-Ziffer 1). Die Beschwerdeführerin wurde verpflichtet, das Mietobjekt bis spätestens am 14. April 2007 zu verlassen und zu räumen, unter der Androhung, dass sie im Unterlassungsfalle polizeilich ausgewiesen werden könne (Ziffer 2). Es wurde festgehalten, dass die Gerichtsferien für dieses Verfahren nicht gelten (Ziffer 3). </div> <div class="para">1.5 Mit Entscheid vom 8. Juni 2007 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Beschwerde der Beklagten ab (Ziffer 1) und ersetzte von Amtes wegen die Ziffern 1 und 2 des erstinstanzlichen Entscheides durch folgende Bestimmung: </div> <div class="para">"Die Beklagte wird verpflichtet, die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss, die 2 1/2-Zimmerwohnung im 3. Obergeschoss und das Ladenlokal bzw. den Gewerberaum im Erdgeschoss an der Strasse Z.________ innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids zu räumen, unter Androhnung der polizeilichen Vollstreckung im Widerhandlungsfall". </div> <div class="para">Zur Begründung führte das Gericht im Wesentlichen aus, beide Parteien gingen zwar übereinstimmend davon aus, dass das ursprüngliche Mietverhältnis im Jahre 2003 in gegenseitigem Einvernehmen aufgelöst worden sei, weshalb eine Kündigung insofern nicht mehr habe ausgesprochen werden können. Die Ausweisung erkannte das Gericht aber jedenfalls als rechtmässig, da die Beschwerdeführerin ab 1. März 2007 kein Recht auf Verbleib in den Wohnungen mehr habe, unbesehen darum, ob ihr der weitere Gebrauch ohne vertraglichen Bindungswillen auf Zusehen hin erlaubt oder eine Gebrauchsleihe per Ende Februar 2007 gekündigt worden sei. </div> <div class="para">1.6 Mit Beschwerde vom 28. Juni 2007 stellt die Beschwerdeführerin die Rechtsbegehren: </div> <div class="para">1. Der Entscheid SZU.2007.187/rl des Obergerichts des Kantons Aargau vom 8. Juni 2007 sei aufzuheben. </div> <div class="para">2. Die Klage des Beschwerdegegners vom 5. März 2007 sei abzuweisen. </div> <div class="para">3. Der vorliegenden Beschwerde sei durch den Instruktionsrichter die auf- schiebende Wirkung zu erteilen." </div> <div class="para">Zur Begründung bringt sie vor, die Abmachung zwischen den Parteien könne nicht in dem Sinne verstanden werden, dass die Rückgabe der zum Gebrauch überlassenen Wohnungen und Räume jederzeit verlangt werden könne. Aus dem Schreiben eines Herrn W.________ vom 13. April 2007, das der Beschwerde an die Vorinstanz beigelegt worden sei, gehe vielmehr hervor, dass sie bis zur Übertragung des Eigentums am streitgegenständlichen Objekt an sie selbst unentgeltlich im Haus an der Strasse Z.________ wohnen könne. Dies leitet sie aus den im erwähnten Schreiben enthaltenen Erklärungen ab, dass sie unentgeltlich in diesem Haus wohnen könne und dass das Haus an sie zu Alleineigentum übergehe, sobald sie schuldenfrei sei. </div> <div class="para">1.7 Der Beschwerde wurde mit Verfügung vom 29. Juni 2007 superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt. </div> <div class="para">1.8 Der Kläger beantragt in der Vernehmlassung vom 4. Juli 2007, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten (Ziffer 1), die aufschiebende Wirkung sei aufzuheben (Ziffer 2) und das Urteil der Vorinstanz sei zu bestätigen (Ziffern 3 - 5). </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Mit dem Entscheid über die Beschwerde wird das Begehren um aufschiebende Wirkung gegenstandslos. </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Die Beschwerde in Zivilsachen ist in der vorliegenden Zivilrechtsstreitigkeit grundsätzlich zulässig (<span class="artref">Art. 72 BGG</span>). Der Streitwert ist entgegen der Ansicht des Klägers grundsätzlich erreicht, denn die umstrittene Berechtigung zur Nutzung der Liegenschaft hat einen Vermögenswert, der nach <span class="artref">Art. 51 Abs. 2 BGG</span> anhand der vom Kläger selbst seiner Kündigung zugrundegelegten früheren Mietzinsen auf mindestens Fr. 30'000.-- zu schätzen ist. Die Vorinstanz hat als letzte kantonale Instanz im Sinne von <span class="artref">Art. 75 BGG</span> entschieden, die Beschwerdeführerin ist legitimiert (<span class="artref">Art. 76 BGG</span>) und die Beschwerde ist fristgerecht eingereicht worden (<span class="artref">Art. 100 BGG</span>) . </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Nach <span class="artref">Art. 105 Abs. 1 BGG</span> legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Es kann die Sachverhaltsfeststellung gemäss <span class="artref">Art. 105 Abs. 2 BGG</span> von Amtes wegen nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Verletzung im Sinne von <span class="artref">Art. 95 BGG</span> beruht. Die Behebung des Mangels muss ausserdem für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (<span class="artref">Art. 97 BGG</span>). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (<span class="artref">Art. 99 Abs. 1 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Ob die Beschwerdeführerin schon vor der Vorinstanz eine Vereinbarung in dem Sinne behauptet hat, dass sie die Liegenschaft des Klägers kaufen werde und bis zu diesem Zeitpunkt unentgeltlich benützen dürfe, kann dahingestellt bleiben. Auch wenn die nun behauptete Sachdarstellung schon vor der Vorinstanz prozesskonform behauptet worden wäre, ist eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung jedenfalls weder ersichtlich noch dargetan. Denn der Beweis dieser Behauptung wird entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin durch das von ihr vorgelegte Schreiben eines Dritten nicht erbracht. Abgesehen davon, dass es sich bei der in diesem Schreiben aufgeführten Darstellung der Ereignisse um blosse Behauptungen handelt, ergibt sich der Schluss, den die Beschwerdeführerin aus zwei dort erwähnten Bemerkungen ziehen will, daraus in keiner Weise. Es besteht kein Raum für die Ergänzung der Feststellungen der Vorinstanz in dem Sinne, dass die Zeit der Gebrauchsüberlassung durch Parteivereinbarung klar definiert worden wäre. </div> <div class="para">5. </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin behauptet im Übrigen selbst nicht, dass die rechtliche Beurteilung der Sachlage auf der Grundlage der im angefochtenen Entscheid festgestellten Tatsachen unzutreffend ist (<span class="artref">Art. 42 BGG</span>). Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann und die Gerichtsgebühr ist der Beschwerdeführerin zu auferlegen (<span class="artref">Art. 65 BGG</span>). Da der Kläger nicht anwaltlich vertreten ist, sind ihm keine zu ersetzenden Parteikosten erwachsen (<span class="artref">Art. 68 BGG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Demnach erkennt das Bundesgericht </div> <div class="para">im Verfahren nach <span class="artref">Art. 109 BGG</span>: </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt. </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para">Lausanne, 20. Juli 2007 </div> <div class="para">Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para">Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: </div> <div class="para"> </div> </div></body></html>