<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00594</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212549&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00594</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.01.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung und Inventarentlassung: Verwirkung des Rekursrechts, Publikation. Hat das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang wegen Rückweisung der Angelegenheit im Hauptpunkt auf die Prüfung eines Eventualantrags explizit verzichtet, so ist darüber notwendigerweise im zweiten Rechtsgang zu befinden. Die Rechtsbegehren dürfen dabei nicht neu formuliert bzw. weiter gehend begründet werden (E. 1.2). Mit dem rechtzeitigen Zustellbegehren verschafft sich der Dritte Zugang zum Verfahren als solches und gilt fortan als Verfahrensbeteiligter im Sinn von § 10 Abs. 3 lit. a und b VRG. Eine separate Beurteilung des Rekursrechts nach § 316 Abs. 1 PBG hinsichtlich der einzelnen Rügen greift aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeit von Inventarentlassung und Neubaubewilligung zu kurz. Werden Inventarentlassung und Baubewilligung im selben Rechtsakt vorgenommen, ist eine Publikation nur dann aussagekräftig genug, wenn sie sich auf beide Anordnungen bezieht (E. 3.3.1). Nur wenn zweifelsfrei feststeht, dass die Rechtsverfolgungsinteressen des Verbands dank dessen Sonderwissen trotz der mangelhaften Ausschreibung nicht beeinträchtigt worden sind, erscheint die Geltendmachung des Mangels als treuwidrig (E. 3.5.2). Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BERICHTIGUNG">BERICHTIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDEANTRAG">BESCHWERDEANTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDELEGITIMATION">BESCHWERDELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINTRETENSVORAUSSETZUNGEN">EINTRETENSVORAUSSETZUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERÃFFNUNGSMANGEL">ERÃFFNUNGSMANGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PUBLIKATION">PUBLIKATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKURSRECHT">REKURSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBANDSBESCHWERDERECHT">VERBANDSBESCHWERDERECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTELLUNGSBEGEHREN">ZUSTELLUNGSBEGEHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 314 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16430" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00594</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Januar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, diese vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadtrat Uster, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Inventarentlassung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 14. September 2010 entliess der Stadtrat Uster das Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Uster aus dem kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten und bewilligte der C AG den Abbruch des GebÃ¤udes sowie die Errichtung eines neuen Wohn- und GeschÃ¤ftshauses. Gleichzeitig wurde fÃ¼r das Neubauvorhaben die Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. Juli 2010 in Bezug auf den Ã¼berkommunalen Ortsbildschutz erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die von der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) hiergegen erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 13. April 2011 ab, soweit es auf sie eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 30. Mai 2011 gelangte die ZVH ans Verwaltungsgericht und beantragte, den Beschluss vom 14. September 2010 aufzuheben und festzustellen, dass es sich beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 um ein Schutzobjekt handle; demgemÃ¤ss sei die Sache zur Festsetzung der erforderlichen Schutzmassnahmen an den Stadtrat Uster zurÃ¼ckzuweisen. Eventuell sei die Sache in Aufhebung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids zur materiellen Behandlung des Rekurses gegen die Baubewilligung vom 14. September 2010 und gegen die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung vom 26. Juli 2010 an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit Entscheid vom 25. Oktober 2011 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde teilweise gut und wies die Sache zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Inventarentlassung an das Baurekursgericht zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>IV. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Entscheid vom 15. August 2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang ab, nachdem es einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt und das von ihm bei der Denkmalpflegekommission des Kantons ZÃ¼rich eingeholte Obergutachten sich fÃ¼r eine Inventarentlassung ausgesprochen hatte.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>V. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 14. September 2012 wandte sich die ZVH mit einer neuerlichen Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 13. April 2011 ans Verwaltungsgericht und beantragte dessen Aufhebung, soweit damit auf den Rekurs gegen die Baubewilligung des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 und die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion vom 26. Juli 2010 nicht eingetreten worden sei. Die Sache sei demgemÃ¤ss zur materiellen Behandlung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In seiner Vernehmlassung vom 2. Oktober 2012 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 18. Oktober 2012 beantragte die C AG, auf die Beschwerde nicht einzutreten bzw. dieselbe abzuweisen, falls auf sie eingetreten werde; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Der Stadtrat Uster stellte am 19. Oktober 2012 im Wesentlichen dieselben AntrÃ¤ge. Mit Schreiben vom 2. November 2012 beantragte die Baudirektion die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In ihren Stellungnahmen vom 20. November bzw. 5. Dezember 2012 hielten die ZVH und die C AG an ihren jeweiligen AntrÃ¤gen fest. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Baurekursgericht nahm die Rekurse der BeschwerdefÃ¼hrerin nur hinsichtlich der Inventarentlassung des streitbetroffenen GebÃ¤udekomplexes an die Hand und wies sie mit Entscheid vom 13. April 2011 ab. Soweit die Rekurse die baurechtliche bzw. die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r den geplanten Ersatzneubau zum Gegenstand hatten, trat die Vorinstanz auf sie wegen Verwirkung des Rekursrechts nach § 316 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht ein.</p> <p class="Urteilstext">Infolge ungenÃ¼gender SachverhaltsabklÃ¤rung durch die Vorinstanz und einer Kognitionsunterschreitung wies das Verwaltungsgericht die Streitsache mit Entscheid vom 25. Oktober 2011 in teilweiser Gutheissung des beschwerdefÃ¼hrerischen Hauptantrags zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Inventarentlassung des bestehenden GebÃ¤udes an das Baurekursgericht zurÃ¼ck. Auf den Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach die Vorinstanz auf den Rekurs gegen die Bewilligung des Ersatzneubaus hÃ¤tte eintreten mÃ¼ssen, ging das Verwaltungsgericht nicht ein, da die Realisierbarkeit des Bauvorhabens und die materielle BegrÃ¼ndetheit des Hauptantrags im Beschwerdeverfahren nicht abschliessend geklÃ¤rt werden konnten. Der Beschwerdeentscheid hÃ¤lt hierzu in E. 5 ausdrÃ¼cklich fest, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin bei BestÃ¤tigung der Inventarentlassung durch das Baurekursgericht auch insoweit der Beschwerdeweg ans Verwaltungsgericht offenstehen werde.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 15. August 2012 sprach sich das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang nach einer ergÃ¤nzenden Sachverhaltsermittlung erneut fÃ¼r die Inventarentlassung des streitbetroffenen GebÃ¤udekomplexes aus und wies den betreffenden Rekurs ab. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verzichtet vorliegend auf eine Anfechtung des Rekursentscheids vom 15. August 2012 und damit auf die erneute gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Inventarentlassung. Ihre Beschwerde vom 14. September 2012 richtet sich ausschliesslich gegen das Nichteintreten der Vorinstanz auf den Rekurs betreffend die baurechtliche Bewilligung des Ersatzneubaus.</p> <p class="Urteilstext">Auf Fragen, die im ersten Rechtsgang vom Verwaltungsgericht rechtskrÃ¤ftig entschieden bzw. nicht aufgegriffen <span>wurden, ist im zweiten Rechtsgang grundsÃ¤tzlich nicht mehr einzutreten (RB 1998 Nr. 22, Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar<span> </span></span><span>zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 6</span>). Hat das Gericht jedoch im ersten Rechtsgang wegen RÃ¼ckweisung der Angelegenheit im Hauptpunkt auf die PrÃ¼fung eines Eventualantrags ausdrÃ¼cklich verzichtet, so ist darÃ¼ber notwendigerweise im zweiten Rechtsgang zu befinden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist damit grundsÃ¤tzlich zur (erneuten) Erhebung der betreffenden RÃ¼ge legitimiert. Entgegen ihrer Annahme ist sie dagegen nicht befugt, ihre Rechtsbegehren in der zweiten Beschwerde an das Verwaltungsgericht neu zu formulieren bzw. weiter gehend zu begrÃ¼nden; eine solche MÃ¶glichkeit liefe auf eine unzulÃ¤ssige KlageÃ¤nderung des im ersten Rechtsgang festgelegten Streitgegenstands hinaus (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Demzufolge sind die Beschwerdeschrift vom 14. September 2012 und die beschwerdefÃ¼hrerische Replik vom 20. November 2012 fÃ¼r das vorliegende Verfahren nur insoweit an die Hand zu nehmen, als die darin formulierten AntrÃ¤ge der ursprÃ¼nglichen Beschwerde vom 30. Mai 2011 entsprechen. In Letzterer beantragte die BeschwerdefÃ¼hrerin eventualiter, Disp.-Ziff. III des angefochtenen Rekursentscheids aufzuheben und die Sache zur materiellen Behandlung des Rekurses gegen die Baubewilligung des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 und die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. Juli 2011 an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. In Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids vom 13. April 2011 trat das Baurekursgericht auf den Rekurs R3.2010.00152 nicht ein. Dieses Verfahren hatte indessen einzig die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion zum Gegenstand, wÃ¤hrend der Rekurs R3.2010.00151 die Baubewilligung vom 14. September 2010 betraf. Eine Aufhebung von Disp.-Ziff. II, in welcher die Vorinstanz auf den Rekurs R3.2010.00151 nur hinsichtlich der Inventarentlassung eingetreten war, beantragte die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerde vom 30. Mai 2011 nicht explizit. Allerdings geht aus der Formulierung ihres ursprÃ¼nglichen Rechtsbehrens und der BegrÃ¼ndung eindeutig hervor, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin den Rekursentscheid auch insoweit anfechten will, als damit auf die Baubewilligung des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 fÃ¼r das geplante Neubauvorhaben nicht eingetreten wird (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 54 N. 3). Entgegen den EinwÃ¤nden seitens der Beschwerdegegnerschaft hat das von der BeschwerdefÃ¼hrerin begangene Versehen nicht zur Folge, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten wÃ¤re; eine solche Rechtsfolge erwiese sich als Ã¼berspitzt formalistisch. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Ebenfalls unbegrÃ¼ndet ist das Vorbringen der Beschwerdegegnerin 3, dem Beschwerdeverfahren fehle es an einem Streitgegenstand, nachdem die BeschwerdefÃ¼hrerin den vorinstanzlichen Entscheid Ã¼ber die Entlassung des GebÃ¤udes aus dem Inventar akzeptiert habe. Ob das Baurekursgericht auf den Rekurs gegen das Neubauvorhaben zu Recht nicht eingetreten ist, wird durch die Anerkennung der Inventarentlassung und die Rechtskraft des Rekursentscheids vom 15. August 2012 keineswegs prÃ¤judiziert. Weshalb die noch aufrechterhaltenen RÃ¼gen nur im Zusammenhang mit der Inventarentlassung beurteilt werden kÃ¶nnen sollen, ist nicht nachvollziehbar. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.5 </span></b>Nicht gefolgt werden kann der Beschwerdegegnerin 3 schliesslich insoweit, als sie die Beschwerdelegitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin mit Blick auf das mÃ¶gliche Fehlen eines statutenkonformen Beschlusses zur ProzessfÃ¼hrung und die Thematik der Beschwerde infrage stellt: Nach § 338a Abs. 2 PBG sind zum Rekurs und zur Beschwerde gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stÃ¼tzen, sowie gegen Bewilligungen fÃ¼r Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen auch gesamtkantonal tÃ¤tige Vereinigungen berechtigt, die sich neben anderem seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemÃ¤<span>ss dem Natur- und Heimatschutz widmen. Eines Vorstands- oder ErmÃ¤chtigungsbeschlusses der Vereinsversammlung bedarf es zum Nachweis der genÃ¼genden Beschwerdelegitimation nicht. Im Ãbrigen hat die BeschwerdefÃ¼hrerin bzw. deren Vorstand nach eigenen Angaben am 28. August 2012 einen fÃ¶rmlichen Beschluss Ã¼ber die Beschwerdeerhebung gefasst. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz auf den Rekurs vom 18. Oktober 2010, worin unter anderem eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG gerÃ¼gt und auf die bestehenden regionalen und nationalen InventareintrÃ¤ge betreffend das Ortsbild hingewiesen wurde. Damit ist die BeschwerdefÃ¼hrerin zur ideellen Verbandsbeschwerde legitimiert. </span>Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Beim streitbetroffenen GebÃ¤udekomplex auf der Parzelle Assek.-Nr. 01, Kernzone K3-III, an der F-Strasse 03 in Uster handelt es sich um ein Wohn- und GeschÃ¤ftshaus ("ehemalige Schmiede"), bestehend aus drei zusammengebauten GebÃ¤udeteilen, das mit Stadtratsbeschluss vom 14. September 2010 inzwischen rechtskrÃ¤ftig aus dem kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten entlassen wurde. Das Objekt befindet sich im Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von regionaler Bedeutung Uster (siehe VB.2011.00348, E. 1, auch zum Folgenden). Uster ist gemÃ¤ss Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) zugleich als Ortsbild von nationaler Bedeutung verzeichnet, wobei das streitbetroffene GebÃ¤ude in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres besteht gemÃ¤ss den ErlÃ¤uterungen zum ISOS unter anderem in der integralen Erhaltung sÃ¤mtlicher Bauten und Anlageteile sowie in einem Verbot von Neubauten; als geeignete Massnahme seien Schutzmassnahmen fÃ¼r Einzelbauten vorzusehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, das Baurekursgericht hÃ¤tte auf ihren Rekurs gegen das Neubauprojekt eintreten mÃ¼ssen, weil dessen Publikation mangelhaft gewesen sei: Im publizierten Bauentscheid vom 21. November 2008 sei weder auf die Inventarisierung des abzubrechenden Objekts noch auf die besondere Lage des BaugrundstÃ¼cks im Perimeter des inventarisierten Ortsbilds von regionaler Bedeutung und den ISOS-Eintrag hingewiesen worden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Im kantonalen Amtsblatt Nr. 47 vom 21. November 2008 wurde das ursprÃ¼ngliche Bauprojekt wie folgt ausgeschrieben:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"[â¦] Abbruch Assek.-Nr. 01 und Neubau Wohn-GeschÃ¤ftshaus mit GaragenplÃ¤tzen, F-Strasse 03, Kat.-Nrn. 04/02, G (Kernzone dreigeschossig K3 â III)".</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 12. Dezember 2008 teilte die Beschwerdegegnerin 3 mit, dass dem Projekt aus wasserpolizeilichen GrÃ¼nden Hindernisse entgegenstÃ¼nden (vgl. Beschluss vom 14. September 2010, S. 2 "Planaustausch", auch zum Folgenden). In der Folge reichte die Bauherrschaft nach mehreren GesprÃ¤chen mit den betroffenen kantonalen Fachstellen ein abgeÃ¤ndertes Projekt ein. Nachdem die Beschwerdegegnerin 3 mit VerfÃ¼gung vom 26. Juli 2010 die erforderliche ortsbildschutzrechtliche Bewilligung erteilt hatte, entliess der Beschwerdegegner 2 mit Beschluss vom 14. September 2010 das Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Assek.-Nr. 01 aus dem Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler Bedeutung und bewilligte das Bauvorhaben. Am 17. September 2010 wurde der mit einer Rechtmittelbelehrung versehene Beschluss im Amtsblatt Nr. 37 mit folgendem Wortlaut publiziert:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Der Stadtrat hat mit Beschluss Nr. 05 vom 14. September 2010, gestÃ¼tzt auf § 213 PBG, das Wohn- und Gewerbehaus Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03, im Eigentum der C AG, [â¦], aus dem Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler Bedeutung entlassen. Auf das Anordnen von Schutzmassnahmen wird verzichtet."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Daraufhin verlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin erstmals die Zustellung der Bauentscheide.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Wer im baurechtlichen Verfahren AnsprÃ¼che geltend machen will, hat nach § 315 Abs. 1 PBG innert 20 Tagen seit der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt, ausser wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen (VGr, 21. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00652, E. 3.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Ã¶ffentliche Bekanntmachung hat die nÃ¶tigen Angaben Ã¼ber Ort und Art des Vorhabens sowie Ã¼ber den Gesuchsteller zu enthalten (§ 314 Abs. 3 PBG), ferner den Projektverfasser, einen Kurzbeschrieb des Projekts, Katasternummer und ZonenzugehÃ¶rigkeit des BaugrundstÃ¼cks, Versicherungsnummer eines bestehenden GebÃ¤udes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens sowie Ort, Dauer und genaue Zeiten der Ã¶ffentlichen Auflage (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, 1991, S. 133 Rz. 290). Betrifft ein Umbauvorhaben ein inventarisiertes GebÃ¤ude, steht den Natur- und Heimatschutzorganisationen gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 PBG das (ideelle) Verbandsbeschwerderecht zu, sofern sie eine Verletzung der Bestimmungen des III. Titels des Planungs- und Baugesetzes Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz geltend machen. Damit sich eine entsprechende Organisation von Anfang an am Verfahren beteiligen und den baurechtlichen Entscheid verlangen kann, haben Rechtsprechung und Lehre Mindestanforderungen an die Publikation des Bauvorhabens aufgestellt, die sich aus dem Zweck der Publikation ergeben. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Publikation soll den berechtigten VerbÃ¤nden erlauben, sich eine erste Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens zu machen und ihre Rechtsmittelbefugnisse vorsorglich zu sichern (VGr, 20. </span><span>Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 4.3; VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 1.1; RB 2004 Nr. 83 = BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hierzu Peter M. Keller, Das Beschwerderecht der Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff., 1131; Isabelle Romy, Les droits de recours administratif des particuliers et des organisations en matiÃ¨re de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff., 272). </span><span>Die Publikation muss deshalb "korrekt und aussagekrÃ¤ftig" sein (BGE 121 II 224, E. 5b). Betrifft das Baugesuch ein inventarisiertes Objekts, so ist auf die InventarzugehÃ¶rigkeit hinzuweisen. Auch die Tatsache, dass das Inventar grundsÃ¤tzlich Ã¶ffentlich ist, vermag diesen Hinweis nicht zu ersetzen, weil es eine unzumutbare Erschwernis des Rechtsmittelwegs fÃ¼r die beschwerdelegitimierten VerbÃ¤nde bedeuten wÃ¼rde, wenn sie alle Baugesuche daraufhin Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼ssten, ob damit eine BeeintrÃ¤chtigung eines inventarisierten Objekts verbunden ist (vgl. BEZ 2008 Nr. 10; vgl. auch hinten E. 3.5.2). Unbehelflich ist damit der Einwand der Beschwerdegegnerin 1, ein Hinweis auf die Inventarisierung des Altbaus sei dank der deutlichen Standortangaben im publizierten Text ("G" und "Kernzone dreigeschossig K3-III") nicht erforderlich gewesen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Vorinstanz trat auf die Rekurse der BeschwerdefÃ¼hrerin wegen Verwirkung des Rekursrechts insofern nicht ein, als diese die baurechtliche bzw. die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r den geplanten Neubau betrafen. Zur BegrÃ¼ndung heisst es in E. 3.4.6 des Rekursentscheids, die UnvollstÃ¤ndigkeit der Publikation beschrÃ¤nke sich auf den fehlenden Hinweis auf das Inventarobjekt; in Bezug auf den geplanten Abbruch und den Neubau in der Kernzone sei die Bauausschreibung hingegen aussagekrÃ¤ftig genug, weshalb der BeschwerdefÃ¼hrerin insofern kein Nachteil entstanden sei. Durch die Unterlassung eines entsprechenden Zustellbegehrens habe sie deshalb ihr diesbezÃ¼gliches Rekursrecht nach § 316 Abs. 1 PBG verwirkt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Diese BegrÃ¼ndung vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Beim Rekursrecht im Sinn von § 315 Abs. 1 in Verbindung mit 316 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine allgemeine Prozessvoraussetzung, die als solche rein formeller Natur ist und unbesehen dessen gilt, ob und in welchem Umfang ein Nachbar bzw. eine rekurslegitimierte Organisation betroffen ist (BEZ 1998 Nr. 15 E. 7, auch zum Folgenden). Mit dem rechtzeitigen Zustellbegehren verschafft sich der Dritte Zugang zum Verfahren als solches und gilt fortan als Verfahrensbeteiligter im Sinn von § 10 Abs. 3 lit. a und b VRG (vgl. auch VGr, 19. Mai 2010, <span>VB.2009.00662, E. 3.2</span>). </p> <p class="Erwgung2">Eine separate Beurteilung des Rekursrechts nach § 316 Abs. 1 PBG hinsichtlich der einzelnen RÃ¼gen, wie sie von der Vorinstanz vorgenommen wurde, greift aufgrund der gegenseitigen AbhÃ¤ngigkeit von Inventarentlassung und Neubaubewilligung zu kurz. Die Inventarentlassung stellt aus sachlogischen GrÃ¼nden eine elementare Voraussetzung fÃ¼r das Ersatzbauvorhaben dar. Umgekehrt kann auch der geplante Neubau bei der Beurteilung der Inventarentlassung eine Rolle spielen <span>(vgl. VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3.2, auch zum Folgenden)</span>: Kommt <span>dem Situationswert des Schutzobjekts </span>im <span>Rahmen der fÃ¼r die Inventarentlassung vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung eine erhebliche Bedeutung zu, hÃ¤ngt der Verzicht auf die definitive Unterschutzstellung mitunter davon ab, ob der geplante Neubau fÃ¼r sich allein und in Bezug auf das bauliche Umfeld einen adÃ¤quaten Beitrag zu leisten vermag. In solchen FÃ¤llen besteht zwischen der Inventarentlassung und der Baubewilligung Abstimmungsbedarf, weshalb eine Koordination der beiden VerfÃ¼gungen zur GewÃ¤hrleistung eines wirksamen Rechtsschutzes unumgÃ¤nglich ist. Werden Inventarentlassung und Baubewilligung im selben Rechtsakt vorgenommen, ist eine Publikation daher nur dann aussagekrÃ¤ftig genug, wenn sie sich auf beide Anordnungen bezieht. Erst durch den Hinweis auf den Inventareintrag wird das Bauvorhaben in seiner vollen Tragweite dem Publikum offengelegt. Eine gestaffelte bzw. im Nachhinein korrigierte Publikation eines anfÃ¤nglich fehlerhaften Ausschreibungstextes darf bei den rekurslegtimierten Dritten jedenfalls zu keinem Rechtsverlust fÃ¼hren.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die nachtrÃ¤glich am 17. September 2010 erfolgte Publikation der Inventarentlassung Ã¤ndert vorliegend nichts daran, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin durch den fehlenden Hinweis auf die Inventarisierung in der Ausschreibung vom 21. November 2008 auch mit Blick auf das von ihr gerÃ¼gte Neubauvorhaben ein Nachteil entstanden ist, weil sie aufgrund der mangelhaften Publikation kein rechtzeitiges Zustellbegehren gestellt hat. Es bleibt insofern unerheblich, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin im Fall eines Bauvorhabens ohne die Notwendigkeit einer Inventarentlassung ihr Rekursrecht verwirkt hÃ¤tte. Entscheidend ist, dass sie<span> durch die mangelhafte Publikation von der Einreichung eines Zustellbegehrens abgehalten wurde (vgl. hinten E. 3.5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>DarÃ¼ber hinaus erweist sich auch die Publikation vom 17. September 2010 als mangelhaft. Wie das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 11. Juli 2012 (VB.2011.00759, E. 3.3.3) festgehalten hat, genÃ¼gt es nicht, in der Ausschreibung lediglich auf die KernzonenzugehÃ¶rigkeit des BaugrundstÃ¼cks hinzuweisen, wenn dieses â wie vorliegend â zugleich einem inventarisierten Ortsbild von regionaler Bedeutung angehÃ¶rt. Ein solcher Hinweis fehlte aber sowohl in der Ausschreibung vom <span>21. November 2008 als auch </span>in der Publikation des Ã¼berarbeiteten Baugesuchs vom 14. September 2010. </p> <p class="Erwgung3">Die von der Vorinstanz hieran geÃ¼bte Kritik ist nicht stichhaltig. FÃ¼r die Anforderungen an eine rechtsgenÃ¼gende Publikation ist nicht allein die daraus ersichtliche Anfechtungsbefugnis entscheidend. Auch wenn die Ausschreibung nicht dazu dient, den RechtsmittelklÃ¤gern bereits vor Erteilung der Baubewilligung detaillierte AufschlÃ¼sse Ã¼ber ihre ProzessmÃ¶glichkeiten und -aussichten zu geben (vgl. VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 4.3), stellt sie doch eine wichtige Grundlage fÃ¼r die Beschwerdemotivation und letztlich das Institut der ideellen Verbandsbeschwerde dar. WÃ¤re nur die Anfechtungsbefugnis ausschlaggebend, kÃ¶nnte bei Bauvorhaben in der Kernzone, die den Abbruch eines Schutzobjekts bedingen, auf den Hinweis auf den Inventareintrag gÃ¤nzlich verzichtet werden, da bereits die KernzonenzugehÃ¶rigkeit eine Anfechtungsbefugnis nach § 338a Abs. 2 PBG begrÃ¼ndet. Eine solche Ausschreibung gilt aber nach der klaren Gerichtspraxis als unzureichend.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼hrt schliesslich ins Feld, die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte sich als sachverstÃ¤ndige Organisation bei durchschnittlicher Aufmerksamkeit und angemessener Sorgfalt ein Bild Ã¼ber die heimatschutzrechtliche Tragweite des Bauvorhabens machen kÃ¶nnen. Ihre Berufung auf die mangelhafte Ausschreibung verstosse gegen Treu und Glauben.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Wohl dÃ¼rfen die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigten Organisationen im Fall einer mangelhaften Publikation des Bauvorhabens nach Treu und Glauben nicht mit der Geltendmachung ihrer AnsprÃ¼che beliebig zuwarten; sobald ihnen der Entscheid oder zumindest sein wesentlicher Inhalt bekannt ist oder bei der nach den UmstÃ¤nden zu erwartenden Sorgfalt bekannt sein mÃ¼sste, haben sie sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemÃ¼hen (VGr, <span>18. November 2009</span>, VB.2009.00361, E. 2.1; vgl. BGE 102 Ib 91 E. 3; RenÃ© A. Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel und Frankfurt am Main 1990, Nr. 84 B. IV h). Dabei kann es allerdings entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 nicht massgeblich auf das besondere Fachwissen bzw. die Ortskenntnis einzelner Mitglieder der BeschwerdefÃ¼hrerin ankommen. Auch sachverstÃ¤ndige Organisationen haben schon aufgrund des Gleichheitsgebots Anrecht auf einen gehaltvollen Ausschreibungstext, die ihnen ein ausreichendes Bild von der <span>natur- und heimatschutzrechtlichen Tragweite des Vorhabens </span>vermittelt. Es ist den VerbÃ¤nden aus KapazitÃ¤tsgrÃ¼nden nicht zuzumuten, die gesichteten Baugesuche systematisch auf ihre VollstÃ¤ndigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen und zur Bestimmung der betroffenen heimatschutzrechtlichen RechtsgÃ¼ter Nachforschungen anzustellen. In Anbetracht der hohen Zahl von publizierten Bauvorhaben wÃ¼rde eine solche Obliegenheit die rechtsmittellegitimierten Organisationen in der AusÃ¼bung des ideellen Verbandsbeschwerderechts Ã¼ber GebÃ¼hr beschrÃ¤nken. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Es verhÃ¤lt sich vorliegend anders als im Fall konkreter Informationen, die die VerbÃ¤nde von den Verfahrensbeteiligten oder von Dritten nachtrÃ¤glich zum mangelhaft ausgeschriebenen Bauvorhaben erhalten und denen sie rechtzeitig nachgehen mÃ¼ssen, um ihr Rekursrecht zu wahren (vgl. VGr, <span>18. November 2009</span>, VB.2009.00361, E. 2.2.1 ff.). Nur wenn zweifelsfrei feststeht, dass die Rechtsverfolgungsinteressen des Verbands dank dessen Sonderwissen trotz der mangelhaften Ausschreibung nicht beeintrÃ¤chtigt worden sind, erscheint die Geltendmachung des Mangels als treuwidrig (vgl. MÃ¤der, Rz. 292). Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin bzw. die ihr zuzurechnenden Organe bereits zum Zeitpunkt der am 21. November 2008 erfolgten Publikation Kenntnis von der besonderen Lage des BaugrundstÃ¼cks in einem Ortsbild von regionaler (und nationaler) Bedeutung gehabt hÃ¤tte, ist nicht erstellt; die von der Beschwerdegegnerschaft zitierten Passagen in der Rekurs- bzw. Beschwerdeschrift erbringen hierfÃ¼r jedenfalls keinen genÃ¼genden Beweis, da sie sich nicht auf die Ausschreibung vom 21. November 2008 beziehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Aufgrund der unzureichenden Publikation des Bauvorhabens hat die BeschwerdefÃ¼hrerin ihr Rekursrecht nicht verwirkt. </span>Nachdem die Vorinstanz auf die RÃ¼gen gegen die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau des geplanten Wohn- und GeschÃ¤ftshauses (R3.2010.00151) und den Rekurs R3.0210.00152 gegen die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. Juli 2010 zu Unrecht nicht eingetreten ist, erweist sich die Beschwerde als begrÃ¼ndet. <span>In Gutheissung der Beschwerde ist der </span>Rekursentscheid vom 13. April 2011 insoweit aufzuheben und die Sache an das Baurekursgericht zur materiellen Behandlung der Rekurse zurÃ¼ckzuweisen (vgl. § 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel aufzuerlegen <span>(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG)</span>. Ãber die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im neuen Rechtsgang zu entscheiden haben. <span>Aufgrund der KomplexitÃ¤t der aufgeworfenen Rechtsfragen und des damit verbundenen besonderen Aufwands ist die private Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; KÃ¶lz/Bosshard/RÃ¶hl, § 17 N. 46). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2, S. 402 unten).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">In seinem Entscheid vom 25. Oktober 2011 wies das Verwaltungsgericht die Sache in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Inventarentlassung an das Baurekursgericht zurÃ¼ck (Disp.-Ziff. 1). Es hob dabei nebst dem angefochtenen Rekursentscheid versehentlich auch den Beschluss des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 auf. Das fehlerhaft abgefasste Entscheid-Dispositiv ist dementsprechend von Amts wegen zu berichtigen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 21; vgl. auch Art. 334 ZPO und dazu Nicolas Herzog, in: Karl SpÃ¼hler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar ZPO, Art. 334 N. 4 ff.).</p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. April 2011 aufgehoben, soweit damit auf die Rekurse nicht eingetreten wurde, und die Sache zur materiellen Entscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Disp.-Ziff. 1 Satz 2 des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 25. Oktober 2011 wird wie folgt neu gefasst:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>" Der Rekursentscheid vom 13. April 2011 wird aufgehoben, soweit damit der Rekurs im Verfahren G.-Nr. R3.2010.00151 abgewiesen wurde."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 220.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'220.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin 1 <span>wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. <span class="urteilstextchar0">2'000</span>.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>