<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2006 93 S.469</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">469</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>93 Arealüberbauung</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Zonenkonformität der Erweiterung eines bestehenden Einkaufszent-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>rums; massgebende Nettoladenflächen (Erw. 1).</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Sinn und Zweck dieser besonderen Überbauungsform (Erw. 4.1.)</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Der Energieeffizienz-Nachweis ist spätestens vor Baubeginn zu er-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>bringen (Erw. 4.4.).</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Qualitative Anforderungen an Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gar-</b></span><br/> <span class="ft1"><b>tenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen (Erw. 4.5.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 16. August 2006 i.S. R.S. ge-</span><br/> <span class="ft4">gen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeindera-</span><br/> <span class="ft4">tes F.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">1. Zonenkonformität</span><br/> <span class="ft6">1.1. Die Bauherrschaft plant den Bau von zwei viergeschossi-</span><br/> <span class="ft6">gen Wohn- sowie eines Wohn-/Gewerbegebäudes mit insgesamt 29</span><br/> <span class="ft6">Eigentumswohnungen, einer Tiefgarage mit 255 Parkplätzen, eines</span><br/> <span class="ft6">Marktplatzes und eines Spielplatzes. Die geplante, gewerblich ge-</span><br/> <span class="ft6">nutzte Bruttogeschossfläche (BGF) beträgt den Bauplänen zufolge</span><br/> <span class="ft6">insgesamt 2'116 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">. Davon werden 368 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">als Anlieferungs- und</span><br/> <span class="ft6">Lagerraum benötigt, 1'036 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">durch die Migros und 100 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">bzw.</span><br/> <span class="ft6">612 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">durch weitere Ladengeschäfte als Verkaufsfläche, d.h. den</span><br/> <span class="ft6">Kunden zugängliche Fläche genutzt.</span><br/> <span class="ft6">Das Bauvorhaben liegt gemäss dem geltenden Zonenplan der</span><br/> <span class="ft6">Gemeinde F. (von der Gemeindeversammlung am 13. Juni 2003 be-</span><br/> <span class="ft6">schlossen und vom Regierungsrat am 14. Januar 2004 genehmigt) in</span><br/> <span class="ft6">der Kernzone (KN). Nach § 6 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung</span><br/> <span class="ft6">(BNO) der Gemeinde F. ist die Kernzone für private und öffentliche</span><br/> <span class="ft6">Dienstleistungsbetriebe (Läden, Praxen, Restaurants) und Wohnun-</span><br/> <span class="ft6">gen bestimmt. Mässig störende Betriebe sind zulässig (§ 6 Abs. 6</span><br/> <span class="ft6">BNO). Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im</span><br/> <span class="ft6">Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben,</span><br/> <span class="ft6">auf die üblichen Handwerks- und Öffnungszeiten beschränkt sind</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">470</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass an</span><br/> <span class="ft6">quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig stö-</span><br/> <span class="ft6">rend (§ 24 Abs. 2 BNO). Die in dieser Formulierung enthaltenen</span><br/> <span class="ft6">Kriterien der ,,Herkömmlichkeit" und der ,,Üblichkeit" verweisen</span><br/> <span class="ft6">dabei auf einen Massstab, der in der breiten Bevölkerung aufgrund</span><br/> <span class="ft6">einer längeren Übung auf Akzeptanz stösst. Da bereits zum heutigen</span><br/> <span class="ft6">Zeitpunkt in der Kernzone sowohl die Migros und die Coop ein Le-</span><br/> <span class="ft6">bensmittelgeschäft betreiben, ist davon auszugehen, dass auch das</span><br/> <span class="ft6">geplante Vorhaben, insbesondere die beabsichtigte Erweiterung der</span><br/> <span class="ft6">gewerblich genutzten Fläche, als zonenkonform gilt (vgl. auch den</span><br/> <span class="ft6">Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30.</span> <span class="ft6">März</span> <span class="ft6">2005</span><br/> <span class="ft6">[BE.2004.00160-K3] i.S. C.H.-P. und F.J., Erw. 2). Dass das projek-</span><br/> <span class="ft6">tierte Bauvorhaben bzw. die geplanten Nutzungen in Anbetracht des</span><br/> <span class="ft6">genannten Zonenzwecks als zonenkonform einzustufen ist, bestreitet</span><br/> <span class="ft6">auch der Beschwerdeführer nicht in grundsätzlicher Weise; jedoch</span><br/> <span class="ft6">benötige die strittige Arealüberbauung eine besondere Grundlage im</span><br/> <span class="ft6">kommunalen Zonenplan, da die Nettoladen- bzw. Verkaufsfläche des</span><br/> <span class="ft6">gesamten Zentrums ,,G." mit der Realisierung der geplanten Erweite-</span><br/> <span class="ft6">rung die ohne eine besondere planerische Grundlage zulässige Net-</span><br/> <span class="ft6">toladenfläche von 3'000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">überschreite.</span><br/> <span class="ft6">1.2.</span><br/> <span class="ft6">1.2.1. § 13 Abs. 2 des Gesetzes über Raumplanung, Umwelt-</span><br/> <span class="ft6">schutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 sieht</span><br/> <span class="ft6">vor, dass Vorhaben mit wesentlichen Auswirkungen auf die räumli-</span><br/> <span class="ft6">che Ordnung und die Umwelt wie grosse Einkaufszentren und grosse</span><br/> <span class="ft6">Materialabbaustellen einer besonderen Grundlage in einem Nut-</span><br/> <span class="ft6">zungsplan bedürfen. Diese Gesetzesvorschrift wird in Kapitel S 4.3</span><br/> <span class="ft6">Ziff. 1.2 des geltenden Richtplanbeschlusses (,,Einkaufszentren,</span><br/> <span class="ft6">Fachmärkte und weitere Bauten mit grossem Publikumsverkehr")</span><br/> <span class="ft6">konkretisiert. Danach benötigen Einkaufszentren und Fachmärkte</span><br/> <span class="ft6">mit einer Nettoladenfläche von mehr als 3'000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">eine besondere</span><br/> <span class="ft6">Grundlage im kommunalen Nutzungsplan.</span><br/> <span class="ft6">Die Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Ver-</span><br/> <span class="ft6">kehr und Umwelt definiert auf S. 5 in der von ihr herausgegebenen</span><br/> <span class="ft6">Vollzugshilfe ,,Einkaufszentren und Fachmärkte" vom Mai 2005</span><br/> <span class="ft6">(fortan Vollzugshilfe) den Begriff ,,Einkaufszentrum" wie folgt:</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">471</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">,,Einkaufszentren sind ein oder mehrere Verkaufsgeschäfte und/oder</span><br/> <span class="ft6">Dienstleistungsbetriebe wie Banken, Reisebüros und Restaurants, die</span><br/> <span class="ft6">in enger räumlicher Beziehung zueinander stehen. Sie bilden unter</span><br/> <span class="ft6">sich eine bauliche oder planerische Einheit, welche in der Regel eine</span><br/> <span class="ft6">gemeinsame Erschliessung und gemeinsame Parkplätze enthält. Ein-</span><br/> <span class="ft6">kaufszentren bieten in der Regel vor allem Güter und Dienstleistun-</span><br/> <span class="ft6">gen des täglichen (z.B. Lebensmittel) und periodischen (z.B. Texti-</span><br/> <span class="ft6">lien) Bedarfs an. Es können aber auch Güter des aperiodischen Be-</span><br/> <span class="ft6">darfs (Fachmarktartikel) angeboten werden. Die Güter werden an</span><br/> <span class="ft6">Selbstverbraucher verkauft." Güter oder Dienstleistungen des tägli-</span><br/> <span class="ft6">chen oder periodischen Bedarfs werden vom Verbraucher alltäglich</span><br/> <span class="ft6">oder mit einer gewissen Regelmässigkeit wiederkehrend benötigt</span><br/> <span class="ft6">(Lebensmittel, Kioskwaren, Verbrauchsmaterial im Haushalt, Artikel</span><br/> <span class="ft6">von Drogerien und Apotheken, Coiffeur, Post, Bank usw.). Güter des</span><br/> <span class="ft6">aperiodischen Bedarfs werden nur sehr unregelmässig benötigt (Au-</span><br/> <span class="ft6">tos, Möbel, Elektronik- und Gartengeräte, Do-it-yourself-Artikel,</span><br/> <span class="ft6">Bau- und Hobbyartikel [Vollzugshilfe, S. 5]).</span><br/> <span class="ft6">Der Begriff ,,Nettoladenfläche" entspricht dem unter Nr. 80.5</span><br/> <span class="ft6">des Anhangs zur Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprü-</span><br/> <span class="ft6">fung (UVPV) vom 19. Oktober 1988 verwendeten Begriff ,,Ver-</span><br/> <span class="ft6">kaufsfläche". Als Verkaufsfläche in diesem Sinne gelten nicht sämtli-</span><br/> <span class="ft6">che gewerblich genutzten Flächen wie Büro-, Lagerräume oder der-</span><br/> <span class="ft6">gleichen, sondern nur die dem Kunden zugänglichen Flächen (inkl.</span><br/> <span class="ft6">Lager mit Selbstbedienung, Treppen, Verkehrsflächen und Kunden-</span><br/> <span class="ft6">WC) sowie Bedienungs-, Pult-, Gestell- und Auslageflächen; unab-</span><br/> <span class="ft6">hängig davon, ob sie überdacht sind oder nicht, oder ob sie zeitlich</span><br/> <span class="ft6">beschränkt nur dem saisonalen Verkauf dienen (Vollzugshilfe, S. 6).</span><br/> <span class="ft6">1.2.2. Es ist offensichtlich und von den Verfahrensbeteiligten</span><br/> <span class="ft6">unbestritten, dass das Zentrum ,,G.", in welchem u.a. die Migros, ein</span><br/> <span class="ft6">Blumen- und Kleiderladen, das Restaurant ,,G." sowie eine Bank und</span><br/> <span class="ft6">eine Poststelle ansässig sind, sowie dessen geplante Erweiterung als</span><br/> <span class="ft6">Einkaufszentrum im umschriebenen Sinn zu verstehen sind. Zu klä-</span><br/> <span class="ft6">ren ist jedoch, welche Verkaufsgeschäfte bzw. Dienstleistungsbe-</span><br/> <span class="ft6">triebe aufgrund der von ihnen angebotenen Produkte und Dienstleis-</span><br/> <span class="ft6">tungen die in raumplanerischer Hinsicht relevante, für ein Einkaufs-</span><br/> <span class="ft6">zentrum charakteristische Publikumsintensität (wie Banken, Restau-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">472</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">rants und Reisebüros) aufweisen und wegen ihrer baulichen oder</span><br/> <span class="ft6">planerischen Einheit als Bestandteil des Zentrums ,,G." aufzufassen</span><br/> <span class="ft6">sind bzw. welche massgebende Nettoladen- bzw. Verkaufsfläche das</span><br/> <span class="ft6">Zentrum ,,G." aufweist.</span><br/> <span class="ft6">Anlässlich der Augenscheinsverhandlung reichte die Bauherr-</span><br/> <span class="ft6">schaft eine planlich ausgewiesene Berechnung der nach ihrer Auffas-</span><br/> <span class="ft6">sung massgebenden Nettoladenflächen (NLF) im Umfang von</span><br/> <span class="ft6">1'656 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">zu den Akten. Dies mit der Begründung, dass die Baupläne</span><br/> <span class="ft6">die BGF und nicht die vorliegend zu beachtenden Nettoladenflächen</span><br/> <span class="ft6">enthielten. Der Gemeinderat legte seiner Beurteilung für die Berech-</span><br/> <span class="ft6">nung der interessierenden Verkaufsflächen demzufolge die auf den</span><br/> <span class="ft6">Bauplänen eingetragene BGF zugrunde. Grundsätzlich sind dem Ent-</span><br/> <span class="ft6">scheid des Regierungsrats die durch den Gemeinderat aufgelegten</span><br/> <span class="ft6">Baupläne zu Grunde zu legen. Vorliegend kann die Frage, welche</span><br/> <span class="ft6">Planangaben der Regierungsrat zu berücksichtigen hat, offen gelas-</span><br/> <span class="ft6">sen werden, da - wie nachfolgend dargelegt wird - auch unter Be-</span><br/> <span class="ft6">rücksichtigung der in den Bauplänen angegebenen BGF die im vor-</span><br/> <span class="ft6">liegenden Beschwerdeverfahren massgebende Nettoladen- bzw. Ver-</span><br/> <span class="ft6">kaufsfläche unter 3'000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">liegt. Die nachfolgenden Ausführungen</span><br/> <span class="ft6">basieren folglich auf den in den Bauplänen ausgewiesenen BGF.</span><br/> <span class="ft6">1.2.3. Unbestritten ist, dass die für die Kunden zugänglichen</span><br/> <span class="ft6">Verkaufsflächen von 1'748 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">im geplanten Erweiterungsbau (Mi-</span><br/> <span class="ft6">gros 1'036 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">, andere Ladengeschäfte 100 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">bzw. 612 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">) sowie</span><br/> <span class="ft6">die öffentlich zugänglichen Verkaufsflächen des bestehenden Zen-</span><br/> <span class="ft6">trums ,,G." (Migros [435</span> <span class="ft6">m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">], Blumenladen [56</span> <span class="ft6">m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">], Apotheke</span><br/> <span class="ft6">[83 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">], Kleiderladen [116 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">], Restaurant ,,G." [210 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">]) in die Be-</span><br/> <span class="ft6">rechnung der massgebenden Nettoladenfläche des Einkaufszentrums</span><br/> <span class="ft6">,,G." mit einzubeziehen sind. Denn die geplante Erweiterung und das</span><br/> <span class="ft6">bestehende Zentrum ,,G." weisen die für ein Einkaufszentrum cha-</span><br/> <span class="ft6">rakteristische bauliche und planerische Einheit im eingangs erwähn-</span><br/> <span class="ft6">ten Sinn auf; insbesondere verfügen sie über eine gemeinsame Er-</span><br/> <span class="ft6">schliessung und eine gemeinsame Parkierungsanlage. Entgegen der</span><br/> <span class="ft6">Ansicht des Gemeinderates sind die den Kunden zugänglichen La-</span><br/> <span class="ft6">denflächen der Post (32 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">) und der Bank (42 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">) im Zentrum ,,G."</span><br/> <span class="ft6">ebenfalls zu beachten (vgl. Vollzugshilfe, S. 5; Stellungnahme der</span><br/> <span class="ft6">Abteilung Raumentwicklung [...]), da auch diese Dienstleistungsbe-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">473</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">triebe die für ein Einkaufszentrum typische Publikumsintensität auf-</span><br/> <span class="ft6">weisen. Diese Beurteilung wird denn auch durch die Bauherrschaft</span><br/> <span class="ft6">nicht bestritten.</span><br/> <span class="ft6">1.2.4.</span><br/> <span class="ft6">Der Beschwerdeführer beanstandet, dass der Gemeinderat auch</span><br/> <span class="ft6">die Innenhoffläche des Zentrums ,,G." hätte berücksichtigen müssen,</span><br/> <span class="ft6">da sie sowohl von der Migros, dem Blumenladen als auch der Post</span><br/> <span class="ft6">als dem Kunden zugängliche Aussenverkaufsfläche genutzt würde.</span><br/> <span class="ft6">Der Ansicht des Beschwerdeführers ist insofern zuzustimmen,</span><br/> <span class="ft6">als auch eine Innenhoffläche bei der Berechnung der Verkaufsfläche</span><br/> <span class="ft6">zu berücksichtigen sein kann; dafür ist jedoch vorauszusetzen, dass</span><br/> <span class="ft6">eine solche denn auch tatsächlich als Aussenverkaufsfläche genutzt</span><br/> <span class="ft6">wird. Andernfalls liegen keine sachlichen Gründe vor, die eine</span><br/> <span class="ft6">Gleichbehandlung mit Verkaufsflächen im Ladeninnern zu rechtferti-</span><br/> <span class="ft6">gen vermögen. Reine Verkehrsflächen gelten somit nicht als Ver-</span><br/> <span class="ft6">kaufsflächen. Die Bauherrschaft bestreitet nicht, dass ein Teil der In-</span><br/> <span class="ft6">nenhoffläche durch die Migros, den Blumenladen, die Post (Postfä-</span><br/> <span class="ft6">cher, Postomat) sowie das Restaurant ,,G." für den Verkauf ihrer Wa-</span><br/> <span class="ft6">ren bzw. das Erbringen ihrer Dienstleistungen genutzt werde; die</span><br/> <span class="ft6">Nutzung durch das Restaurant ,,G." sei indessen nur vorübergehender</span><br/> <span class="ft6">Natur und falle mit dem Abschluss des Restaurantumbaus wieder</span><br/> <span class="ft6">dahin.</span><br/> <span class="ft6">Aufgrund des bei den genannten Verkaufsgeschäften wechseln-</span><br/> <span class="ft6">den Warenangebots ist eine genaue Bestimmung der Aussenver-</span><br/> <span class="ft6">kaufsfläche kaum möglich; zumal die Migros mit der Fertigstellung</span><br/> <span class="ft6">der Erweiterung über genügende Verkaufsinnenflächen verfügt, so</span><br/> <span class="ft6">dass eine Nutzung des Innenhofs als Aussenverkaufsfläche wegfallen</span><br/> <span class="ft6">wird. Hinzu kommt, dass der Innenhof mit einem öffentlichen Weg-</span><br/> <span class="ft6">recht belegt ist, welches nach seiner Zweckbestimmung einer Nut-</span><br/> <span class="ft6">zung des gesamten Innenhofs als Aussenverkaufsfläche ebenfalls</span><br/> <span class="ft6">entgegensteht. Die Bauverwaltung F. veranschlagte in Anbetracht</span><br/> <span class="ft6">dieser Gründe die Aussenverkaufsflächen auf rund 30 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">(Migros)</span><br/> <span class="ft6">bzw. 8 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">(Blumenladen) bzw. 4 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">(Post), wobei die Nutzung durch</span><br/> <span class="ft6">das Restaurant ,,G." mit gutem Recht unberücksichtigt blieb (Be-</span><br/> <span class="ft6">rechnung der Bauverwaltung, kommunale Vorakten). Diese Festle-</span><br/> <span class="ft6">gung erscheint auch dem Regierungsrat aufgrund der anlässlich der</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">474</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Augenscheinsverhandlung gewonnen Erkenntnisse und in Anbetracht</span><br/> <span class="ft6">der besonderen Kenntnisse der örtlichen Begebenheiten der Bauver-</span><br/> <span class="ft6">waltung als plausibel. Der Auffassung des Beschwerdeführers kann</span><br/> <span class="ft6">im Lichte dieser Ausführungen jedenfalls nicht beigepflichtet wer-</span><br/> <span class="ft6">den.</span><br/> <span class="ft6">1.2.5.</span><br/> <span class="ft6">Nach der Ansicht des Beschwerdeführers sind auch die Büroflä-</span><br/> <span class="ft6">chen der im bestehenden Zentrum ,,G." ansässigen Massage- und Er-</span><br/> <span class="ft6">nährungsberatungspraxis (Erdgeschoss) sowie der Physiotherapie-,</span><br/> <span class="ft6">Arzt- und Zahnarztpraxen (Obergeschoss) als Verkaufsflächen des</span><br/> <span class="ft6">Einkaufszentrums zu veranschlagen.</span><br/> <span class="ft6">Es trifft zwar zu, dass diese Dienstleistungsbetriebe ihre Ge-</span><br/> <span class="ft6">schäftsniederlassung im Zentrum ,,G." haben und demzufolge mit</span><br/> <span class="ft6">den übrigen Verkaufsgeschäften und Dienstleistungsbetrieben die für</span><br/> <span class="ft6">ein Einkaufszentrum typische, enge räumliche Beziehung aufweisen.</span><br/> <span class="ft6">Wie bereits oben ausgeführt, sind jedoch nicht sämtliche gewerblich</span><br/> <span class="ft6">genutzten Flächen als Verkaufsfläche im Sinne der Vollzugshilfe zu</span><br/> <span class="ft6">verstehen. Vielmehr sind nur jene Gewerbeflächen bei der Berech-</span><br/> <span class="ft6">nung der vorliegend interessierenden Nettoladen- bzw. Verkaufsflä-</span><br/> <span class="ft6">che zu berücksichtigen, die dem Kunden ohne Weiteres zugänglich</span><br/> <span class="ft6">sind (Erw. 1.2.1.). Dementsprechend sind bei der Bank und der Post</span><br/> <span class="ft6">nur die während der Öffnungszeiten allgemein zugänglichen Flächen</span><br/> <span class="ft6">(z.B. Schalterhalle) nicht jedoch die nur einem beschränkten Benut-</span><br/> <span class="ft6">zerkreis offen stehenden Büroflächen mit in die Berechnung einzu-</span><br/> <span class="ft6">beziehen. Im Unterschied zu den in der Vollzugshilfe (S. 5) exempli-</span><br/> <span class="ft6">fikativ genannten Banken, Reisebüros und Restaurants fehlt es bei</span><br/> <span class="ft6">den hier strittigen Dienstleistungsbetrieben bzw. den von diesen ge-</span><br/> <span class="ft6">nutzten Gewerbeflächen gerade an dieser allgemeinen Zugänglich-</span><br/> <span class="ft6">keit. Diesem Gedanken folgend sind nach der Begriffsdefinition der</span><br/> <span class="ft6">Vollzugshilfe (S. 5) denn auch nicht sämtliche Dienstleistungsbe-</span><br/> <span class="ft6">triebe für Einkaufszentren typisch und folglich bei der Berechung der</span><br/> <span class="ft6">Nettoladenfläche zu berücksichtigen. Vielmehr müssen sie qualitativ</span><br/> <span class="ft6">den beispielhaft genannten Banken, Reisebüros und Restaurants ent-</span><br/> <span class="ft6">sprechen. Solche den genannten Betrieben qualitativ gleichartige</span><br/> <span class="ft6">Betriebe sind durch ihre allgemeine Zugänglichkeit typisiert und er-</span><br/> <span class="ft6">bringen analog den Verkaufsgeschäften Dienstleistungen des tägli-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">475</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">chen und periodischen Bedarfs und werden daher vom Verbraucher</span><br/> <span class="ft6">mit einer gewissen Regelmässigkeit wiederkehrend benötigt (Voll-</span><br/> <span class="ft6">zugshilfe, S. 5). Hinzu kommt, dass sie sich im Wesentlichen durch</span><br/> <span class="ft6">ihre Publikumsintensität, ihre Laufkundschaft sowie ihre funktionelle</span><br/> <span class="ft6">Nähe zu den ein Einkaufszentrum charakterisierenden Verkaufsge-</span><br/> <span class="ft6">schäften auszeichnen. Im Lichte dieser Ausführungen erweist sich</span><br/> <span class="ft6">die Auffassung des Beschwerdeführers als unzutreffend. Folglich hat</span><br/> <span class="ft6">der Gemeinderat F. die Massage- und Ernährungsberatungspraxis</span><br/> <span class="ft6">sowie die Physiotherapie-, Arzt- und Zahnarztpraxen zu Recht bei</span><br/> <span class="ft6">der Berechnung der massgebenden Verkaufsfläche des Zentrums</span><br/> <span class="ft6">,,G." nicht berücksichtigt.</span><br/> <span class="ft6">(...)</span><br/> <span class="ft6">4. Anforderungen an Arealüberbauungen</span><br/> <span class="ft6">4.1. Das Institut der Arealüberbauung schöpft seinen Sinn aus</span><br/> <span class="ft6">den Mängeln der Regelbauweise, die sich an die vorhandene und aus</span><br/> <span class="ft6">der Sicht der Planung zufällige, meist kleinräumige Grundstücksein-</span><br/> <span class="ft6">teilung halten muss und daher tendenziell zu einer monotonen, ge-</span><br/> <span class="ft6">stalterisch wenig hervorstechenden Überbauung, zu einer unzurei-</span><br/> <span class="ft6">chenden Ausnützung des Bodens und zu einem mittelmässigen Stan-</span><br/> <span class="ft6">dard der Infrastrukturanlagen führt. Mit der Arealüberbauung soll</span><br/> <span class="ft6">und kann dagegen auf einem grösseren Areal, das die Ausmasse der</span><br/> <span class="ft6">gewöhnlichen Einzelparzellen überschreitet, eine einheitliche, städ-</span><br/> <span class="ft6">tebaulich und architektonisch sowie infrastrukturmässig überdurch-</span><br/> <span class="ft6">schnittliche Lösung mit guter, d.h. rationeller und funktionsgerechter</span><br/> <span class="ft6">Ausnützung des Bodens erreicht werden (AGVE 2002, S. 255</span><br/> <span class="ft6">m.w.H.). Diese Qualitätsziele sind in § 21 Abs. 2 ABauV detailliert</span><br/> <span class="ft6">aufgelistet. Die Bauherrschaft, die sich ihnen unterzieht, darf regel-</span><br/> <span class="ft6">mässig einen Bonus, etwa hinsichtlich der zulässigen Ausnützung,</span><br/> <span class="ft6">der Gebäudehöhe oder der Anzahl Geschosse in Anspruch nehmen</span><br/> <span class="ft6">(§ 21 Abs. 4 und 5 ABauV, § 33 BNO).</span><br/> <span class="ft6">(...)</span><br/> <span class="ft6">4.4.</span><br/> <span class="ft6">4.4.1. Der Beschwerdeführer bemängelt weiter, dass die Bau-</span><br/> <span class="ft6">herrschaft den gemäss § 21 Abs. 2 lit. e ABauV erforderlichen Ener-</span><br/> <span class="ft6">gieeffizienz-Nachweis nicht erbracht habe, so dass die Baubewilli-</span><br/> <span class="ft6">gung schon deswegen aufzuheben sei.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">476</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">4.4.2. Gemäss § 21 Abs. 2 lit. e ABauV ist die Erstellung von</span><br/> <span class="ft6">energieeffizienten Bauten, welche den MINERGIE-Standard errei-</span><br/> <span class="ft6">chen oder den zulässigen Wärmebedarf gemäss § 7 Abs. 1 der Ver-</span><br/> <span class="ft6">ordnung zu den Energiesparvorschriften des Energiegesetzes (Ener-</span><br/> <span class="ft6">giesparverordnung, ESpaV) vom 15. Oktober 2003 um mindestens</span><br/> <span class="ft6">20% unterschreiten und höchstens 64% des zulässigen Wärmebe-</span><br/> <span class="ft6">darfs für Heizung und Warmwasser mit nicht erneuerbaren Energien</span><br/> <span class="ft6">decken (§ 7 Abs. 2 ESpaV) oder nur erneuerbare Energien oder Ab-</span><br/> <span class="ft6">wärme nutzen, eine Bewilligungsvoraussetzung für Arealüberbauun-</span><br/> <span class="ft6">gen. Demgegenüber verpflichtet Auflageziffer 6 der Baubewilligung</span><br/> <span class="ft6">vom 6. März 2006 die Bauherrschaft, den Nachweis über die Ein-</span><br/> <span class="ft6">haltung der Wärmeschutzvorschriften erst vor Baubeginn zu erbrin-</span><br/> <span class="ft6">gen.</span><br/> <span class="ft6">Der Argumentation des Beschwerdeführers ist insofern beizu-</span><br/> <span class="ft6">pflichten, als die Regelung in § 21 Abs. 2 lit. e ABauV, wonach der</span><br/> <span class="ft6">Energieeffizienz-Nachweis durch die Bauherrschaft eine Bewilli-</span><br/> <span class="ft6">gungsvoraussetzung für Arealüberbauungen bildet, aufgrund des Ge-</span><br/> <span class="ft6">setzeswortlauts nicht weiter auslegungsbedürftig erscheint. Der Ge-</span><br/> <span class="ft6">meinderat macht demgegenüber geltend, dass es üblich sei, den</span><br/> <span class="ft6">Nachweis über die Einhaltung der Wärmeschutzvorschriften erst vor</span><br/> <span class="ft6">Baubeginn zu verlangen. Denn die Bauherrschaft könne einen sol-</span><br/> <span class="ft6">chen Nachweis nur dann korrekt und ohne besonderen Aufwand er-</span><br/> <span class="ft6">bringen, wenn sie auch Kenntnis von allen das Bauvorhaben und al-</span><br/> <span class="ft6">lenfalls die Wärmedämmung beeinflussenden Auflagen habe. Da mit</span><br/> <span class="ft6">der Erteilung der Baubewilligung die Aussenmasse der geplanten</span><br/> <span class="ft6">Bauten in einer für die Bauherrschaft verbindlichen Weise festgelegt</span><br/> <span class="ft6">würden, könnten für den Fall, dass zur Einhaltung des gesetzlichen</span><br/> <span class="ft6">Wärmenachweises bauliche Änderungen (z.B. eine zusätzliche Iso-</span><br/> <span class="ft6">lation) notwendig würden, solche nur zu Lasten der Gestaltung der</span><br/> <span class="ft6">Innenräume erfolgen. Der Vertreter der Fachstelle Energie des De-</span><br/> <span class="ft6">partements Bau, Verkehr und Umwelt erachtet die vom Gemeinderat</span><br/> <span class="ft6">gehandhabte Praxis aus fachspezifischer Sicht und in Anbetracht der</span><br/> <span class="ft6">dargelegten Begründung als üblich und tolerierbar; zumal vorliegend</span><br/> <span class="ft6">keine Anzeichen vorhanden seien, wonach die Wärmeschutzvor-</span><br/> <span class="ft6">schriften nicht eingehalten werden könnten.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">477</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Die Materialien äussern sich nicht zur Frage, zu welchem Zeit-</span><br/> <span class="ft6">punkt der Energieeffizienz-Nachweis zu erbringen ist. Folglich ist</span><br/> <span class="ft6">nach dem Sinn und Zweck dieser Verordnungsvorschrift zu fragen</span><br/> <span class="ft6">und damit zu klären, ob das Rechtsschutzinteresse des legitimierten</span><br/> <span class="ft6">Nachbarn oder die mit dieser Vorschrift verfolgten umweltschützeri-</span><br/> <span class="ft6">schen und energiepolitischen Interessen der kommunalen Praxis ent-</span><br/> <span class="ft6">gegensteht. Da die Bauherrschaft zur Einhaltung der Wärmeschutz-</span><br/> <span class="ft6">vorschriften nicht ohne die Durchführung eines erneuten Baubewilli-</span><br/> <span class="ft6">gungsverfahrens in jenen Punkten wesentlich von den bewilligten</span><br/> <span class="ft6">Plänen abweichen darf, welche auch die Interessen der Nachbarn</span><br/> <span class="ft6">wahrnehmen (z.B. hinsichtlich Gebäudehöhe und -länge sowie des</span><br/> <span class="ft6">Grenz- oder Gebäudeabstandes), steht das Rechtsschutzinteresse des</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführers der vom Gemeinderat F. gehandhabten Praxis</span><br/> <span class="ft6">nicht entgegen. Denn letztlich trägt die Bauherrschaft das Risiko,</span><br/> <span class="ft6">wenn zur Einhaltung der Energieeffizienzbestimmungen nachträglich</span><br/> <span class="ft6">eine baubewilligungspflichtige Projektänderung erforderlich wird.</span><br/> <span class="ft6">Den umweltschützerischen und energiepolitischen Interessen an der</span><br/> <span class="ft6">Erstellung energieeffizienter Bauten kann unter den gegebenen Um-</span><br/> <span class="ft6">ständen durch die vom Gemeinderat getroffene Auflage genügend</span><br/> <span class="ft6">Rechnung getragen werden, so dass der Nachweis über die Einhal-</span><br/> <span class="ft6">tung der Wärmeschutzvorschriften nicht bereits im Zeitpunkt der</span><br/> <span class="ft6">Bewilligung eines Baugesuches vorzuliegen hat. Somit erscheint die</span><br/> <span class="ft6">vorliegend strittige kommunale Praxis, auch wenn sie sich nicht ohne</span><br/> <span class="ft6">Weiteres aus dem Wortlaut der Verordnungsvorschrift ergibt, durch-</span><br/> <span class="ft6">aus zulässig. Folglich erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt</span><br/> <span class="ft6">als unbegründet.</span><br/> <span class="ft6">4.5.</span><br/> <span class="ft6">4.5.1. Der Beschwerdeführer vertritt die Meinung, dass in den</span><br/> <span class="ft6">Bauplänen weder Erholungs-, Grün- noch ökologische Ausgleichs-</span><br/> <span class="ft6">flächen ausgewiesen seien. Solche zu schaffen sei auch gar nicht</span><br/> <span class="ft6">mehr möglich, da die Bauparzellen bereits zu weitgehend ausgenützt</span><br/> <span class="ft6">und überbaut seien.</span><br/> <span class="ft6">4.5.2. Der Umgebungsplan weist neben einem Spielplatz mit</span><br/> <span class="ft6">461 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">Grundfläche, etliche Grünflächen, einige Hecken sowie pri-</span><br/> <span class="ft6">vate Gärten aus. Zudem soll ein asphaltierter und mit Natursteinein-</span><br/> <span class="ft6">lagen versehener, verschiedenen Funktionen zugänglicher Markt-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">478</span></div> <div class="page" id="S10"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">platz, dessen konkrete Gestaltung noch mit dem Gemeinderat abzu-</span><br/> <span class="ft6">sprechen ist, gebaut werden. Überdies hat der Gemeinderat zur</span><br/> <span class="ft6">Schaffung von ökologischen Ausgleichsflächen angeordnet, dass die</span><br/> <span class="ft6">Dächer extensiv zu begrünen seien. Dem Beschwerdeführer ist zu</span><br/> <span class="ft6">Gute zu halten, dass eine Angabe in den Bauplänen darüber, wie die</span><br/> <span class="ft6">ökologischen Ausgleichsflächen konkret gestaltet werden sollten,</span><br/> <span class="ft6">wünschenswert gewesen wäre. Deswegen aber die Baubewilligung</span><br/> <span class="ft6">aufzuheben oder eine ergänzende Anordnung zu treffen, erscheint je-</span><br/> <span class="ft6">doch unverhältnismässig, da - wie nachfolgend dargelegt wird - den</span><br/> <span class="ft6">gesetzlichen Anforderungen Genüge getan wird.</span><br/> <span class="ft6">Nach § 21 Abs. 2 lit. f ABauV sind das Vorliegen guter Spiel-,</span><br/> <span class="ft6">Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologischer Aus-</span><br/> <span class="ft6">gleichsflächen eine weitere Bewilligungsvoraussetzung für Areal-</span><br/> <span class="ft6">überbauungen. Bei der Anwendung dieser Vorschrift, die anhand der</span><br/> <span class="ft6">jeweils gegebenen örtlichen Verhältnisse, des Zwecks der betreffen-</span><br/> <span class="ft6">den Zone und der geplanten Nutzung der Gebäude, zu konkretisieren</span><br/> <span class="ft6">ist, kommt der Baubewilligungsbehörde ein gewisser Entscheidungs-</span><br/> <span class="ft6">spielraum zu. Entsprechend auferlegen sich Rechtsmittelinstanzen</span><br/> <span class="ft6">bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide eine</span><br/> <span class="ft6">gewisse Zurückhaltung. Jedenfalls hat der Gemeinderat bei der Aus-</span><br/> <span class="ft6">legung dieser kantonalen Vorschrift auch die Regelung in § 42 Abs. 2</span><br/> <span class="ft6">BNO zu beachten, wonach die Grundfläche der Kinderspielplätze</span><br/> <span class="ft6">und Spielflächen gesamthaft mindestens 15% der anrechenbaren Ge-</span><br/> <span class="ft6">schossfläche zu betragen hat. Diese Voraussetzung ist nach Auffas-</span><br/> <span class="ft6">sung des Gemeinderates durch das strittige Bauvorhaben erfüllt. Die</span><br/> <span class="ft6">konkrete Gestaltung des Spielplatzes bzw. die geplanten Spielgeräte</span><br/> <span class="ft6">ist zudem im Bauplan ,,Sockelgeschoss" aufgezeigt.</span><br/> <span class="ft6">Die vom Gemeinderat verlangte extensive Begrünung der</span><br/> <span class="ft6">Dachflächen zur Schaffung von ökologischen Ausgleichsflächen er-</span><br/> <span class="ft6">scheint in der vorliegenden Kernzone, die sich durch eine relativ</span><br/> <span class="ft6">dichte Bebauungsstruktur auszeichnet und neben Wohn- auch Ge-</span><br/> <span class="ft6">werbezwecken dienen soll, zweckmässig und sinnvoll. Der Wortlaut</span><br/> <span class="ft6">von § 21 Abs. 2 lit. f ABauV verlangt denn auch nicht, dass die öko-</span><br/> <span class="ft6">logischen Ausgleichsflächen auf dem gewachsenen Terrain auszu-</span><br/> <span class="ft6">scheiden sind. Im Lichte der vorliegenden Zonierung und der ge-</span><br/> <span class="ft6">planten Nutzung der geplanten Bauten vermag die Argumentation</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">479</span></div> <div class="page" id="S11"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">des Beschwerdeführers deshalb nicht zu überzeugen. Die übrigen</span><br/> <span class="ft6">Freiräume - Marktplatz, Spielplatz, Grün- und Gartenflächen - sind</span><br/> <span class="ft6">ihrer Funktion nach sinnvoll angeordnet und gut proportioniert. Mit</span><br/> <span class="ft6">der im nördlichen Teil der Arealüberbauung konzentrierten Erschlies-</span><br/> <span class="ft6">sungs-/Anlieferungsanlage wird ein sehr attraktiver Marktplatz im</span><br/> <span class="ft6">südlichen Teil ermöglicht. Dieser auf dem Erdgeschossniveau</span><br/> <span class="ft6">geplante Marktplatz kann für verschiedene Spiel-, Freizeit- und</span><br/> <span class="ft6">Erholungsaktivitäten genutzt werden. Da an dessen südlichem Rand</span><br/> <span class="ft6">zudem eine Baumreihe gepflanzt werden soll, wird eine klare Zäsur</span><br/> <span class="ft6">gegenüber der südlich gelegenen Parzelle 570 geschaffen und die</span><br/> <span class="ft6">Attraktivität des Marktplatzes gesteigert. Der im Süden, Westen und</span><br/> <span class="ft6">Osten im Bereich der Wohnbauten der Arealüberbauung geplante</span><br/> <span class="ft6">Grünflächen- und Gartengürtel mit einzelnen Hecken und einer</span><br/> <span class="ft6">durchschnittlichen Breite von rund 5.5 bis 8 m Breite bildet einen gut</span><br/> <span class="ft6">formulierten und ansprechenden Übergang zu den in den angrenzen-</span><br/> <span class="ft6">den Wohnzonen gelegenen Parzellen.</span><br/> <span class="ft6">Der Regierungsrat gelangt somit zur Auffassung, dass das strit-</span><br/> <span class="ft6">tige Bauvorhaben im Lichte des Entscheidungsspielraums des Ge-</span><br/> <span class="ft6">meinderates und in Anbetracht der bestehenden Bebauungsstruktur</span><br/> <span class="ft6">und des Zonenzwecks die Anforderungen von § 21 Abs. 2 lit. f</span><br/> <span class="ft6">ABauV erfüllt. Somit erweisen sich die Behauptungen des Be-</span><br/> <span class="ft6">schwerdeführers als unzutreffend und die Beschwerde auch in die-</span><br/> <span class="ft6">sem Punkt als unbegründet.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>