VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 21 95 5a Camera Presidenza Racioppi Giudici Meisser e Audétat Attuario Paganini SENTENZA dell'8 febbraio 2022 nella vertenza di diritto amministrativo A.________, ricorrenti contro Comune di B.________, patrocinato dall'avvocato Fabrizio Keller, convenuto concernente abitazione primaria (art. 7 cpv. 1 lett. a LASec)- 2 - I. Ritenuto in fatto: 1. A.________ sono proprietari della parcella n. C.________ RF del Comune di B.________ su cui si trova l'edificio n. 33. 2. Con domanda di costruzione del 18 marzo 2000 avente ad oggetto "riattazione stalla" essi avevano chiesto di poter procedere a una trasformazione interna, alla ristrutturazione della terrazza e del tetto dell'edificio nonché alla posa di un serbatoio per il gas. Nei piani allegati alla domanda vi erano le seguenti indicazioni: piano terra: laboratorio 28 m2; primo piano: officina; secondo piano: ufficio con doccia e wc. Il Comune aveva autorizzato i lavori richiesti con licenza edilizia del 9 maggio 2000. 3. Il 27 agosto 2021 A.________ hanno depositato al Municipio una notifica per modifiche interne al primo piano dell'edificio n. 33, ovvero la posa di una cucina e la formazione di una nuova parete. 4. Il Municipio ha rilevato che con questa notifica essi avevano intenzione di realizzare un piccolo appartamento (cambio di destinazione) e ha pertanto sospeso la procedura per procedere alle necessarie verifiche ai sensi della Legge federale sulle residenze secondarie (LASec). Il 20 settembre 2021 il Municipio ha perciò comunicato a A.________ che erano in corso degli accertamenti su un'eventuale vincolo di utilizzo quale abitazione primaria e che quindi non poteva essere iniziato nessun intervento. 5. Il 22 settembre 2021 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia decretando quale condizione, fra le altre, che "la futura costruzione sia utilizzata esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria secondo l'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec." 6. Con scritto del 28 settembre 2021 A.________ hanno chiesto al Municipio di rivalutare il vincolo imposto di utilizzo come abitazione primaria. Stando - 3 - ad essi, la casa (edificio n. 33) sarebbe un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore [prima dell'11 marzo 2012] e soddisferebbe i requisiti di un'abitazione, come espresso anche nella stima ufficiale. Essa sarebbe stata un'abitazione con stalla al pian terreno, cucina al primo piano e posti letto al piano superiore mansardato. La ricostruzione del 2000 avrebbe conservato parte della stufa in pietra ollare e parte del lavatoio. Sarebbe stato (ri)messo in funzione il camino che serviva come fornello. Sarebbe stato messo un bagno con toilette e i locali sarebbero stati allestiti come abitazione. 7. Il 5 ottobre 2021 il Municipio ha risposto che come deciso nella seduta del 4 ottobre 2021 confermava integralmente la licenza edilizia. 8. Il 12 ottobre 2021 A.________ (qui di seguito: ricorrenti) hanno inoltrato opposizione (recte: ricorso) contro la limitazione d'uso giusta l'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec di cui alla licenza edilizia del 22 settembre 2021. Come motivazione essi hanno sostanzialmente addotto che l'edificio n. 33, vecchio più di 500 anni, [una volta] sarebbe stato utilizzato come abitazione e come tale restaurata nel 2000. Prima del restauro, l'edificio sarebbe stato usato come stalla e fienile. Il restauro sarebbe avvenuto in cooperazione con il Servizio monumenti con particolare attenzione ai dettagli storici. Così, al pian terreno la pavimentazione sarebbe stata in parte ripristinata secondo il vecchio disegno. Al piano superiore, che una volta fungeva da cucina, sarebbero stati restaurati le nicchie, il focolare della stufa e lo scarico del lavandino, sarebbero stati completamente risanati il piano di cottura e il suo camino/canna fumaria, cosicché questi possano servire al loro scopo principale. In più, su questo primo piano sarebbero stati installati gli allacciamenti sanitari per il montaggio di una piccola cucina, benché si sia rinunciato a posare i mobili, siccome il primo locatario per l'utilizzo privato e commerciale sarebbe stato soddisfatto con la situazione presente. Sarebbe inoltre stato reinstallato il pavimento dell'ultimo piano. La ristrutturazione interna all'ultimo piano sarebbe poi - 4 - stata completata da doccia e wc. All'arredamento fisso sarebbero inoltre stati aggiunti un grande lavatoio e un bancone da lavoro al pian terreno. La casa adempirebbe tutti i requisiti di un'abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore giusta la LASec. Per l'utilizzo come mera abitazione servirebbe soltanto la posa dei mobili per cucina, per cui non vi sarebbe alcun motivo per una limitazione d'uso. Nel registro fondiario l'edificio sarebbe inserito quale "rustico". Pure la stima ufficiale definirebbe l'edificio come rustico e nella stessa il primo piano e la mansarda sarebbero esplicitamente indicati come spazio abitabile. 9. Nella presa di posizione del 29 novembre 2021 il Comune di B.________ (qui di seguito: convenuto) ha postulato il rigetto del ricorso. Esso ha essenzialmente affermato che non si sarebbe in presenza di un'abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore. Secondo il convenuto, gli spazi che i ricorrenti intendono riattare non sarebbero stati autorizzati con licenza edilizia del 9 maggio 2000 quale abitazione, ovvero quale cucina, soggiorno, camera o altra destinazione residenziale. Inoltre, nei piani autorizzati con detta licenza non vi sarebbe alcuna indicazione di allacciamento e scarichi per una cucina al primo piano. Se questi realmente esistono, significherebbe che sono stati realizzati senza licenza edilizia. Questo spazio sarebbe autorizzato quale laboratorio. Ne conseguirebbe che, anche se il primo piano fosse considerato quale cucina-soggiorno, non essendo stato approvato non beneficerebbe del diritto acquisito di cui all'art. 10 LASec. Il convenuto non contestava inoltre il fatto che in passato risp. originariamente (forse 100 anni fa e oltre) l'edificio fosse stato abitato; come però riconosciuto anche dai ricorrenti, prima della riattazione dell'anno 2000 detta casa sarebbe stata utilizzata come stalla; ciò perlomeno dagli anni 1930-1940. Al momento dell'entrata in vigore della prima LPTC nel 1978, l'edificio sarebbe dunque stato destinato a stalla e non potrebbe quindi essere qualificato come abitazione esistente ai sensi dell'art. 10 LASec. - 5 - 10. Nella replica del 10 dicembre 2021 i ricorrenti si sono riconfermati nei loro petiti e hanno puntualizzato i loro argomenti. In special modo, hanno osservato che nella domanda di costruzione del maggio 2000 non erano contenuti dei piani dettagliati sulle installazioni per l'acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità poiché queste installazioni andavano adattate alle condizioni di costruzione. D'accordo con il Servizio monumenti sarebbero state realizzate in modo visibile le installazioni tecniche. Il convenuto, inoltre, non avrebbe avuto niente da obiettare al collaudo, cosicché non si potrebbe parlare di allacciamenti illegali per l'acqua potabile e di scarico. Oltretutto, per il montaggio di una parete divisoria e della cucina sarebbe sufficiente una mera notifica, come inizialmente garantito dal municipale competente in fase di progettazione e come deciso dal convenuto in un altro caso recentemente pubblicato. 11. Nella duplica del 4 gennaio 2022 il convenuto ha confermato il proprio petito di cui alla presa di posizione e ha ribattuto, in particolare, che le installazioni per acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità non modificherebbero la destinazione dei locali indicata nella domanda e nella licenza edilizia. Un cambiamento di destinazione di un fabbricato necessiterebbe una nuova licenza edilizia, che i ricorrenti tra maggio 2000 e agosto 2021 non avrebbero presentato. Una notifica sarebbe stata sufficiente se non ci fosse stato un cambiamento di destinazione dei locali. Irrilevante sarebbe inoltre il fatto che il rispettivo municipale abbia dichiarato che bastava una notifica, visto che la competenza per l'accettazione sarebbe del Municipio. II. Considerando in diritto: 1. Impugnata è la decisione del convenuto del 22 settembre 2021. Questo Tribunale è competente per giudicare il ricorso contro questa decisione comunale (cfr. art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia amministrativa [LGA; CSC 370.100]). La tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA) - 6 - nonché la forma (art. 38 LGA) del ricorso sono rispettate. I ricorrenti hanno la facoltà di scrivere in lingua tedesca benché la procedura sia condotta in lingua italiana (art. 8 della Legge sulle lingue del Cantone dei Grigioni [LCLing; CSC 492.100]). La legittimazione dei ricorrenti (art. 50 LGA), quali destinatari della decisione impugnata, è data. Si entra pertanto nel merito del ricorso. 2. Controversa è la restrizione alla cifra 1 della licenza edilizia impugnata, secondo cui la futura costruzione deve essere utilizzata esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria secondo l'art. 7 cpv. 1 lett. a della Legge federale sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec; RS 702). La questione da chiarire è se l'abitazione dei ricorrenti è un'abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore o meno. Non possono invece costituire oggetto di ricorso le allegazioni dei ricorrenti in relazione alla registrazione per l'edificio in questione dell'identificatore dell'edificio (EGID) e dell'identificatore dell’abitazione (EWID), essendo un aspetto puramente amministrativo. Oltre a ciò, non è pertinente l'obiezione secondo cui per i lavori richiesti basterebbe una notifica, dal momento che si tratta di giudicare sulla limitazione d'uso come da licenza edilizia impugnata e dunque sulla questione di un cambiamento di destinazione. Come osservato dal convenuto, è irrilevante che un municipale abbia apparentemente garantito ai ricorrenti che sarebbe stata sufficiente una notifica, visto che la competenza per il giudizio di questa materia spetta al Municipio. 2.1. Giusta l'art. 10 LASec, ai sensi della presente legge un'abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore è un'abitazione realizzata prima dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in giudicato. Secondo l'art. 11 cpv. 1 LASec, fatte salve le limitazioni d'uso esistenti o future del diritto cantonale o comunale, il tipo di uso abitativo - 7 - delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore è libero. Queste abitazioni godono della garanzia dei diritti acquisiti e possono dunque essere usate senza limitazioni sia come abitazioni primarie sia secondarie (cfr. PFAMMATTER in: Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 11 n. 1-4). 2.2. Un’abitazione ai sensi della LASec è giusta l'art. 2 LASec un insieme di locali che: sono adatti a un uso abitativo (lett. a); costituiscono un'unità costruttiva (lett. b); sono dotati di un'entrata dall'esterno o da un'area comune con altre abitazioni all'interno dell'edificio (lett. c); sono dotati di un'installazione di cucina (lett. d) e non costituiscono una cosa mobile (lett. e). Va notato che i classici locali commerciali nonché laboratori o atelier ecc. nei quali non si vive, ovvero che non servono a scopi abitativi e non soddisfano la definizione di abitazione, non rientrano nella LASec. Se spazi commerciali soddisfano la definizione di abitazione, devono essere trattati in linea di principio come abitazioni. Inoltre, con installazione di cucina possono essere intesi sia una cucina sia un angolo cottura. Sono considerati installazione di cucina solo impianti fissi dotati di lavello che servono alla preparazione di pasti. Il criterio dell'esistenza di un'installazione di cucina è soddisfatto anche nel caso della semplice esistenza di impianti tecnici per la futura posa di una tale installazione (cfr. Guida d'applicazione LASec e Ordinanza sulle abitazioni secondarie [OASec; RS 702.1], edito dal Dipartimento dell’economia pubblica e socialità dei Grigioni [DEPS], versione 2022, pag. 10 seg.; MÖSCHING in Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 2 n. 8). 2.3. Le opinioni delle parti discordano sui requisiti dell'idoneità a un uso abitativo e della dotazione di un'installazione di cucina dell'edificio in questione al momento decisivo, ossia prima dell'11 marzo 2012. Accertato è che la domanda di costruzione del 18 marzo 2000 e i relativi piani (doc. 1 convenuto) prevedevano sì una trasformazione interna, ma nel senso di - 8 - un cambiamento di destinazione da stalla a laboratorio, officina e ufficio con doccia e wc. In base alla licenza edilizia del 9 maggio 2000, approvante fra l'altro questa trasformazione interna, non si può dunque affermare che il relativo edificio prima dell'11 marzo 2012 era adatto a un uso abitativo. Secondo questi giudici, l'indicazione in relazione al tipo di edificio come "rustico" nel registro fondiario nonché nella stima ufficiale del 16 maggio 2011 (cfr. doc. 2-3 ricorrenti) non cambia nulla a questa conclusione. Irrilevante è inoltre che l'Ufficio cantonale per le valutazioni immobiliari abbia designato come camera ("Zimmer") il locale al piano superiore/mansarda, in quanto questo è stato approvato con destinazione a ufficio. Tantomeno basta per poter affermare l'idoneità a uso abitativo prima dell'11 marzo 2012 il fatto che con la ristrutturazione del 2000, come riscontrabile nei piani approvati e affermato dai ricorrenti, si sia rimesso in funzione il caminetto e il suo camino (v. piani all'attenzione del Servizio monumenti del 18 marzo 2000 [doc. 1 ricorrenti]), che apparentemente una volta serviva da fornello. L'asserzione dei ricorrenti, secondo cui i locali sarebbero stati allestiti come abitazione e che per un utilizzo come mera abitazione servirebbe soltanto la posa dei mobili da cucina, è sì suffragata dai piani del 18 marzo 2000 all'attenzione del Servizio monumenti (doc. 1 ricorrenti) nonché dal fatto che è stata realizzata una stanza da bagno, ma per questi giudici fa stato la chiara indicazione nei piani approvati il 9 maggio 2000 (laboratorio, officina e ufficio con doccia e wc), per cui va concluso che i rispettivi locali non erano adibiti e nemmeno erano idonei ad abitazione prima dell'11 marzo 2012. Dato che i requisiti di cui sopra devono essere adempiti cumulativamente, dovendo già negare il criterio dell'idoneità a un uso abitativo non occorre scendere nel dettaglio del criterio della dotazione di un'installazione di cucina. Al riguardo ci si limita ad osservare che, innanzitutto, apparirebbe eccessivo affermare l'esistenza di un angolo cottura e quindi l'adempimento di questo criterio in base alla sola presenza di un caminetto, sebbene il rispettivo focolare fungesse apparentemente da fornello (v. piani de 18 marzo 2000 - 9 - [doc. 1 ricorrenti]). Per quanto invece si volesse affermarne l'adempimento in base agli allacciamenti per la cucina e alle ulteriori installazioni per l'acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità apparentemente già esistenti prima dell'11 marzo 2012, si rileva che queste installazioni in ogni caso non sono state autorizzate. Se queste potevano essere ritenute approvate già prima dell'11 marzo 2012 in base al legittimo affidamento in seguito al collaudo da parte del convenuto – avvenuto senza contestazioni di questi asseriti lavori – è una questione che, visto l'esito di cui sopra, può rimanere aperta. 3. Posto che nel comune convenuto vi sono già oltre il 20 % di abitazioni secondarie, la limitazione imposta nella licenza edilizia impugnata all'edificio in questione di utilizzo esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria (con apposita menzione nel registro fondiario [cfr. art. 3 cpv. 1 lett. a OASec]) è pertanto sostenibile, siccome il convenuto poteva ritenere che detto edificio non è un'abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore per il quale può essere optato per un utilizzo quale abitazione secondaria. Il ricorso va quindi respinto. 4. I costi della presente procedura – composti da una tassa di Stato fissata a CHF 2'500.00 e spese di cancelleria – sono posti a carico dei soccombenti ricorrenti giusta l'art. 73 cpv. 1 LGA. Al convenuto non sono assegnate ripetibili (cfr. art. 78 cpv. 2 LGA). III. Per questi motivi il Tribunale giudica: 1. Il ricorso è respinto. 2. Vengono prelevate le seguenti spese processuali:- 10 - - una tassa di Stato di CHF 2'500.00 - e le spese di cancelleria di CHF 238.00 totale CHF 2'738.00 Tali spese sono poste a carico di A.________. 3. [Vie di diritto] 4. [Comunicazioni]