Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nr. R2.2018.00168 BRGE II Nr. 0055/2019 Entscheid vom 16. April 2019 Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Adrian Bergmann , Baurichter Stefano Terzi , Bau- richterin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiber Christoph Forster in Sachen Rekurrentin O. AG […] gegen Rekursgegnerschaft 1. Baukommission X […] 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. N. L. […] betreffend Baubewilligung bzw. strassenpolizeiliche und lärmrechtliche Bewilligung für Mehrfamilienhaus (Alternativprojekt), BRGE II Nr. 127 vom 26. September 2017; Rückweisung zum Neuent- scheid mit VB.2017.00733 vom 28. Juni 2018 ______________________________________________________ R2.2018.00168 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 27. März 2017 erteilte die Baukommission X dem N. L. die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. […] an der S-strasse in X. Gleichzeitig wurde die strassenpolizeili- che bzw. lärmrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 16. März 2017 für das Bauvorhaben eröffnet. Gegen diese Entscheide erhob die O. AG mit Eingabe vom 8. Mai 2017 Rekurs beim Baurekursgericht de s Kantons Zürich und beantragte Im We- sentlichen deren Aufhebung. Mit Entscheid BRGE II Nr. 0127/2017 vom 26. September 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. B. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kan- tons Zürich mit Urt eil vom 28. Juni 2018 gut. Dabei wurde der Rekursent- scheid aufgehoben und die Streitsache zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen (s. VB.2017.00733). C. Das Baurekursgericht nahm das Verfahren mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 unter der G. -Nr. R2.2018.00168 wieder auf und führte am 4. Dezember 2018 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch; davon ausgenommen ist die Baudirektion, welche still- schweigend auf eine Teilnahme verzichtete. R2.2018.00168 Seite 3 Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Parzelle Kat. -Nr. […], welche einzig durch die T-Strasse von der südlich davon gelegenen Bauparzelle getrennt ist. Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rü- gen (etwa in Bezug auf die Einordnung und Gestaltung) ist die Rekurrentin mehr als beliebige Dritte von der angefochtenen Baubewilligung betroffen, so dass sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs - und Baugesetzes (PBG) legitimiert ist. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. […] liegt in der Kernzone D gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Daran führt im O sten die S-Strasse und im Norden die T-Strasse vorbei. Entlang der westlichen Grundstücks- grenze verläuft der W-Weg. Geplant ist die Erstellung eines Mehrfamilien- hauses mit neun Wohneinheiten sowie Gewerbeflächen im ersten und einer Unterniveaugarage im zwe iten Untergeschoss. Das Gebäude setzt sich im Wesentlichen aus zwei Baukörpern mit Satteldächern und einem dazwi- schenliegenden Abschnitt, dessen Flachdach als begehbare Terrasse aus- gestaltet ist (im Folgenden Zwischentrakt genannt), zusammen. Die Zufahrt zum Baugrundstück soll von Norden her über die T-Strasse erfolgen. 3. Die Rekurrentin hat im Beschwerdeverfahren (neu) vorgebracht, dass die Verschiebung eines Denkmalschutzobjektes [S-Strasse Nr. xx] an die S - Strasse [Nr. yy] geplant sei. Das Haus an der S -Strasse [Nr. yy] werde ab- gerissen, um Platz für [das Denkmalschutzobjekt] zu schaffen. Auf der frei werdenden Parzelle S-Strasse [Nr. xx] soll ein Neubau mit sieben Wohnun- gen entstehen. Der Gemeinderat soll der Verschiebung [des Denkmal- schutzobjektes] am 4. Juli 2017 zugestimmt haben; der Neubau an der S - Strasse [Nr. xx] soll an der Baukommissionssitzung vom 9. April 2018 be- willigt worden sein. Das Verwaltungsgericht liess diese neuen Sachver- haltsvorbingen als echtes Novum zu. Es erwog sodann, dass es im ersten R2.2018.00168 Seite 4 Rechtsgang die Entscheide des Baurekursgerichts BRGE II Nrn. 0066/2015 und 0067/2015 – betreffend das auf den Baugrundstücken geplante Vor- gängerprojekt – bereits wegen Verletzung der Vorschrift über die Gebäu- dehöhe aufgehoben und die Ein ordnung deshalb nicht habe prüfen müs- sen. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG sei vorliegend nicht nur eine befriedigende Gesamtwirkung gefordert, sondern sei auf Objekte des Natur - und Heimat- schutzes besonders Rücksicht zu nehmen. Damit diese Frage beurteilt werden könne, sei der Sachverhalt diesbezüglich rechtsgenügend abzuklä- ren. Die Verschiebung eines weiteren Denkmalschutzobjektes […] unmit- telbar an die streitbetroffene Parzelle erfordere die Ergänzung des Sach- verhaltes und auch einen erneuten Augenschein, weshalb das Verwal- tungsgericht die Sache dem Baurekursgericht zur Sachverhaltsergänzung zurückwies (VB.2017.00733, E. 4.2. ff.). In Befolgung dieses Entscheids nahm die 2. Abteilung des Baurekursge- richt, wie eingangs erwähnt, am 4. Dezember 2018 das Lokal – insbeson- dere mit Bezug auf [das Denkmalschutzobjekt] – erneut in Augenschein. 4.-6. 7.1. Die von der Rekurrentin mit Rekurseingabe aufgeworfene und bereits im aufgehobenen Rekursentscheid beurteilte Frage, ob der Zwischentrakt als Anbaute oder aber a ls Hauptgebäude gelte, hat das Verwaltungsgericht nicht beurteilt. Demnach ist im Folgenden erneut darauf einzugehen. Diesbezüglich stellt sich die Rekurrentin auf den Standpunkt, dass gemäss Art. 3.1.3 Abs. 2 BZO nur für "klar" als Anbauten in Erscheinun g tretende Gebäude bzw. Gebäudeteile ein Flachdach zulässig sei. Dies sei beim Zwi- schentrakt nicht der Fall, weshalb das Projekt kernzonenwidrig sei. Dem entgegnet die Vorinstanz, dass gemäss ständiger Praxis als "Anbau- ten" im Sinne der genannten Bestimmu ng nicht nur Anbauten im engeren Sinn zu verstehen seien, sondern generell Bauten bzw. Bauteile, die ge- genüber dem Hauptbau optisch klar untergeordnet in Erscheinung träten. Letzteres sei vorliegend der Fall. Abzustellen sei einzig auf die optische Er- scheinung des fraglichen Gebäudeteils und nicht auf funktionale Aspekte. R2.2018.00168 Seite 5 7.2. Gemäss der für Kernzonen geltenden Bestimmung von Art. 3.1.3 Abs. 1 BZO sind auf Hauptgebäuden nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Nei- gung zulässig. Für Teile von Hauptgebäuden, welche als Anbauten in Er- scheinung treten, sowie für besondere Gebäude sind auch andere Dach- formen möglich (Abs. 2). Bei der Auslegung und Anwendung von kompetenzgemäss erlassenem kommunalem Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen- de Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. einen Ermessensspielraum einräumt. Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer Sorgfalt mit den Entscheidgründen der Baubewillig ungsbehörde auseinan- derzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig be- gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts abzuweichen. Der Beurteilungsspielraum der Reku rsinstanz wird damit durch die Gemeinde- autonomie beschränkt (VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.; VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29). 7.3. Wenn die Vorinstanz den Zwischentrakt als Anbaute im Sinne der vorge- nannten Bestimmung qualifiziert, ist dies nicht zu beanstanden. Abzustellen ist für die Qualifikation als Anbaute gemäss klarem Wortlaut von Art. 3.1.3 Abs. 2 BZO einzig auf die optische Erscheinung des fraglichen Gebäude- teils. Mit der kommunalen Vorinstanz sind fun ktionale Aspekte damit unbe- achtlich und kann es etwa nicht darauf ankommen, welcher Nutzung der Flachdachabschnitt dient. Der Zwischentrakt tritt entgegen der Auffassung der Rekurrentin gegenüber den beiden unstrittig als Hauptgebäudeteile zu qualifiziere nden Baukörpern mit Satteldach klar untergeordnet in Erscheinung. Dies einerseits aufgrund dessen deutlich geringeren Ausmasse, die insbesondere von der Ostseite her betrachtet dazu führt, dass sich dieser markant vom südlichen Haupt- gebäudeteil abhebt. Zud em führt die unterschiedliche Materialisierung der Baukörper zu einer weiteren klaren optischen Abgrenzung derselben. So- dann – was entgegen der in der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung der Rekurrentin ebenfalls zu berücksichtigen ist – wird der Zwis chentrakt auf der Hofinnenseite von der Vorbaute des nördlichen Gebäudeteils ver- R2.2018.00168 Seite 6 deckt, womit dieser auch von dieser Seite her betrachtet wesentlich weni- ger voluminös erscheint als die beiden Hauptgebäudeteile. Der Zwischen- trakt tritt mithin allseitig als Anbaute in Erscheinung. Die Vorinstanz hat den Zwischentrakt mithin zu Recht als Anbaute qualifi- ziert. Solche Gebäudeteile dürfen mit Flachdächern versehen werden (Art. 3.1.3 Abs. 2 BZO). Ein Verstoss gegen Kernzonenvorschriften ist diesbezüglich damit nicht zu erkennen. Dementsp rechend zielt auch die Argumentation der Rekurrentin ins Leere, wonach ein externes Gutachten einzuholen gewesen wäre, welches eine besonders gute Einordnung und Gestaltung des Vorhabens zu bestätigen habe. Ein solches ist nur dann er- forderlich, wenn eine von den Kernzonenvorschriften abweichende Dach- form – etwa ein Hauptgebäude mit Flachdach – geplant ist (vgl. Art. 3.1.1 Abs. 5 BZO). Die Rügen sind damit unbegründet. 8.1. Hinsichtlich der vom Verwaltungsgericht ebenfalls noch nicht behandelten Rüge betre ffend die Einordnungs - und Gestaltungsvorschriften bringt die Rekurrentin im Wesentlichen vor, die Flachdachbereiche des Projekts seien nicht nur für das gesamte Gebäude prägend, sondern wirkten in diesem heiklen Eingangsbereich von X auch auf die Umgebung ästhetisch intensiv ein und würden damit genau dort in Erscheinung treten, wo geradezu ein besonders guter Bezug zur vorhandenen Bebauung verlangt werde. Das Gebäude nehme keine Rücksicht auf die geschützten Bauten in der Kern- zone, insbesondere jenseits d er T-Strasse. Das Bauvorhaben erzeuge mit den rautenverstärkten sperrigen und den ganzen Komplex dominierenden Flachdach-Hauptgebäude-Dispositionen ein vorliegend unpassendes kubi- sches Gemisch. Angrenzend gebe es eine historisch kleinräumige Bebau- ung mit t raditionell gestalteten Kuben und sorgfältig renovierten, histori- schen Fassadenausbildungen, geprägt von hochrechteckig und ausgewo- gen formulierten, mit Fensterläden umrahmten, gesprossten Befensterun- gen. Diesen gegenüber spreche Hohn, wenn ihnen hochrecht eckige Seh- schlitze im Wechselspiel zu sprossenlosen breiten, querformatigen Fens- tern – alles gestaltet als Fassadenlöcher ohne Fensterläden und wohl mit günstigen Rollläden – gegenübergestellt würden. Die verzierenden Rauten seien in der […] Kernzone [D] nicht vorherrschend und ortsuntypisch. Sie stellten eine gekünstelt historisierende Anbiederung an irgendwelche in der Region vorkommenden Ornamente dar und wirkten lächerlich und gegen- R2.2018.00168 Seite 7 über den realhistorischen Bauten an der T-Strasse als Affront. Die benac h- barten Kernzonengebäude würden buchstäblich in ihrem Ausdruck und damit auch in ihrem öffentlichen Wert empfindlich herabgemindert. Die Nord- und die Ostfassade, welche beide das Tor zur Kernzone D repräsen- tieren sollten, würden sich weder eigenständig ab setzen noch zu den nörd- lichen Denkmalschutzobjekten bewusst Bezug nehmen. Es handle sich um biedere Fertighaus -Architektur, welche keinesfalls eine besonders gute Einordnung und Gestaltung bzw. Rücksichtnahme aufweise. Die Vorinstanz ist der Auffassung, da ss sich das Bauvorhaben gut in das bauhistorisch geprägte Ortsbild einordne. Die Gestaltung der Fassaden sei insgesamt differenziert und ordne sich den Anforderungen entsprechend stimmig in den ortsbaulichen Kontext ein. Auch die Gliederung des Volu- mens le hne sich an die charakteristischen kleinteiligen Strukturen in der näheren Umgebung an und übernehme deren Massstäblichkeit. Dadurch nehme das Bauvorhaben genügend Rücksicht auf die schutzwürdigen Ob- jekte in der Umgebung. Die Kernzone D, in welche das Bauv orhaben zu liegen komme, sei gewissermassen zweigeteilt. Sie sei aufgeteilt in einen eigentlichen historischen Teil nördlich der T-Strasse, während die südlich der T-Strasse und östlich der S-Strasse gelegenen Bauten aus neuerer Zeit stammen würden. Der hi storische Ortskern der Kernzone D werde zudem durch die T- bzw. S-Strasse von den neuzeitlichen Gebäuden klar getrennt. Wie das Baurekursgericht zutreffend festgestellt habe, erweise sich das Ortsbild deshalb als uneinheitlich ausgeprägt und es rechtfertig e sich daher nicht, einen allzu strengen Massstab dafür anzusetzen, ob das Bauvorha- ben genügend Rücksicht auf die besonders schützenswerten Kernzonen - Objekte nehme. Das Volumen der Hauptbauten übernehme die Massstäb- lichkeit der umliegenden Bauten und versu che gleichzeitig, mit dem Kreu- zungskopfbau und dem Vorplatzbereich einen Akzent zu schaffen. Die mehrfach versetzte Gebäudegrundfläche mit unterschiedlich gesetzten Giebeldächern mit Gauben und Terrassen erzeugten ein differenzierteres Gesamtbild mit einer hohen baulichen Dichte. Das Bebauungskonzept leh- ne sich stark an die charakteristischen kleinteiligen Strukturen in der nähe- ren Umgebung an. Es seien klare kubische Bezüge zur Gebäudegruppe auf der nordseitigen T-Strasse auszumachen. Die ortsbauliche Einb indung sei nachvollziehbar und verständlich. Bezüglich Massstäblichkeit und Kör- nung ordne sich das Bauvorhaben gut in den stadträumlichen Kontext ein und zeige eine gute Reaktion auf die anspruchsvolle städtebauliche Situati- on. Mit dem deutlich niedrigeren Verbindungsbau werde das grosse Volu- R2.2018.00168 Seite 8 men der Hauptbauten aufgelockert. Haupt - und Annexbauten seien be- wusst unterschiedlich gestaltet worden. 8.2. Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulic hen und landschaftlichen Um- gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten , Anlagen und Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge- bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal- tung") hinaus nicht nur die G estaltungselemente wie beispielsweise die Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt- wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei- gentum. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur - und Heimatschutzes be- sondere Rücksicht zu nehmen. I n der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi- gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur - und Hei- matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 P BG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto- nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent- scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge- richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über- R2.2018.00168 Seite 9 schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage ste- henden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver- hältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkü rprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffs- schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGr 1C_358/2017 vom 5. September 2018, E. 3.6., mit Hinweisen). Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto- nomen Entscheidungsspielraum einräumt, is t durch Auslegung zu ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357 Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vor- schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72). 8.3. Die beiden Baugrundstücke befinden sich – wie bereits dargelegt – in der Kernzone D. Die Einordnung des Neubaus hat damit den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und den Kernzonenbestimmungen zu entsprechen. Diese halten in Ergänzung der kantonalen Bestimmu ng in Art. 3.1.1. Abs. 2 BZO fest, dass in der Kernzone D auf die geschützten Bauten und die er- haltenswerte Häusergruppe auf der Nordseite der T -Strasse Rücksicht zu nehmen ist. Sodann ist gemäss Art. 3.1.1. Abs. 4 BZO bei allen baulichen und nutzungsmässi gen Vorkehrungen an bestehenden Gebäuden, bei Neubauten und an Freiflächen auf eine gute Gesamtwirkung und Einord- nung zu achten. Ebenso ist die Wirkung auf den Strassenraum zu berück- sichtigen. Die Anforderungen gelten ebenfalls für Materialien und Farben. 8.4. Wie bereits im aufgehobenen Entscheid festgehalten wurde und was sich am abermals durchgeführten Augenschein erneut bestätigte, ist die Kern- zone D – welche Auffassung auch die Vorinstanz vertritt – zweigeteilt. Auf der einen Seite präsentiert sich ge genüber der Bauparzelle nördlich der T- Strasse ein gut erhaltener historischer Dorfkern mit kleinräumiger Bebau- ungsstruktur. Andererseits stammen die südlich der T-Strasse und östlich der S -Strasse liegenden, grossvolumigeren Bauten aus neuerer Zeit. Zu- R2.2018.00168 Seite 10 dem dominiert die breite S -Strasse mit all ihren Nebenanlagen als Infra- strukturbaute den Kreuzungsbereich der T- bzw. S -Strasse. Das Ortsbild erweist sich deshalb als uneinheitlich und – insbesondere für eine Kernzo- ne – trotz des erwähnten gut erhaltenen hist orischen Dorfkerns insgesamt nicht als überdurchschnittlich qualitätsvoll ausgeprägt. Der historische Orts- kern der Kernzone D wird durch die T- bzw. S-Strasse von den neuzeitli- chen Gebäuden in markanter Weise geteilt wird (s. Prot. S. 9 ff., Fotos Nrn. 5, 8-10). Auf den westlich der Bauparzelle liegenden Grundstücken Kat - Nrn. […] wurden ebenfalls Neubauten erstellt, was die Teilung der Kernzo- ne abermals zum Ausdruck bringt (s. Prot. S. 13, Foto Nr. 13 und Prot. S. 10, Foto Nr. 8). Hinzuweisen ist zudem auf das eine moderne Architektur aufweisende, rund 70 m vom Baugrundstück entfernte Gebäude auf dem Grundstück Kat. -Nr. […] (s. Prot. S.12, Foto Nr. 12, worauf das fragliche Gebäude am linken Bildrand ersichtlich ist), welches zwar nicht der Kern- zone D zugewiesen ist, nichtsdestotrotz als zur relevanten baulichen Um- gebung gehörig mit zu berücksichtigen ist. Einen allzu strengen Massstab dafür anzuwenden, ob das Bauvorhaben genügend Rücksicht auf die be- sonders schützenswerten Kernzonenobjekte sowie den Strassenr aum nimmt (§ 238 Abs. 2 PBG, Art. 3.1.1 Abs. 2 und 4 BZO), rechtfertigt sich in Anbetracht dieser unausgewogenen Umgebung daher nicht. Zu betonen ist in diesem Zusammenhang, dass das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und den erwähnten Kernzonenbestimmungen gleichwohl zu entsprechen hat. Indes kann ein uneinheitlich ausgeprägtes Ortsbild da- zu führen, dass ein Bauvorhaben bezüglich einzelner Gestaltungsmerkmale dementsprechend milder beurteilt werden muss; auch in der Kernzone kann von einem Bauvorhaben unter dem Aspekt von § 238 Abs. 2 PBG als Beitrag zum Schutz des Ortsbildes nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung verlangt. Aufgrund der klaren Zweiteilung der Kernzone ändert daran nichts, dass die Bauparzelle eingangs der T- Strasse liegt. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist an dieser Stelle heute schlichtweg keine Situation erkennbar, die gewissermassen als Ein- gangsbereich zur Kernzone D – von der Rekurrentin als "Tor zu [D]" (act. 2 S. 8) oder " […] Eingangsbereich [der Kernzone D] " (act. 2 S. 10) bezeich- net – als besonders heikel zu qualifizieren wäre. Auch das auf die unmittel- bar an das Baugrundstück angrenzende Parzelle zu verschiebende Schutzobjekt vermag hinsichtlich diesen grundsätzlichen Feststellungen be- treffend das Quartierbild nichts zu ändern. R2.2018.00168 Seite 11 Anlässlich des Augenscheins konnte schliesslich hinsichtlich [des] – der Zentrumszone zugewiesenen – [Schutzobjekts] festgestellt werden, dass diese prominent an der S -Strasse liegt und über doch recht stattliche Mas- se verfügt. Sie weist über dem strassenseitig ausgeprägten Sockelge- schoss drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Die Formensprache ist einfach und klar. Die […] Ostfassade weist eine fünfachsige regelmässi- ge Befensterung auf. Mit der doppelseitig en Zugangstreppe und dem dar- über liegenden Balkon wird die Symmetrieachse betont. Nord - und südsei- tig ist je eine dreiachsige regelmässige Befensterung gegeben, und die Rückseite (Westseite) des Gebäudes zeichnet sich insbesondere durch ei- nen axialen Mitte lrisaliten mit Querfirst aus (s. Fotodokumentation des Au- genscheins und auch die das Bauvorhaben Villa Blumenthal betreffenden Pläne, insbesondere act. 11.7 und 11.8). 8.5. Der geplante Neubau weist von Süden her betrachtet einen auf dem Kopf stehenden L-förmigen Grundriss auf und gliedert sich – wie erwähnt – im Wesentlichen in zwei Hauptgebäude mit Satteldach und dem Zwischentrakt mit Flachdach. Dabei ist der nördliche Hauptgebäudeteil bezogen auf die T- Strasse traufständig bzw. giebelständig bezogen auf die S -Strasse. Der südliche Hauptgebäudeteil ist demgegenüber – bezogen auf die S -Strasse – traufständig. Die Hauptgebäudeteile weisen einfach verputzte Fassaden auf. Der Verbindungsbau ist strassen -, d.h. ostseitig, mit einer mit Rauten strukturierten Blende versehen. Alsdann weist der nördliche Teil des länge- ren Abschnitts der L-Form auf der Ostfassade ebenfalls eine derart struktu- rierte Blende auf, welche in den auf der Nordseite vorspringenden Anbau übergeht. Dieser Anbau weist auch auf der Nord - und der Westseite die erwähnte Blende mit der beschriebenen Struktur auf. Sodann weist die Ost- fassade des südlichen Hauptgebäudeteils eine regelmässige Befensterung auf, bestehend aus fast quadratischen und aus kleineren, hochrechteckigen Fenstern. Die Südfassade des längeren Abschnitts der L -Form weist auf dem ersten und zweiten Obergeschoss um 1,5 m vorspringende Balkone auf, welche strassenseitig vollständig und gegen Süden teilweise durch ebenfalls mit Rauten strukturierten Blenden geschlossen und auf diese Weise auch miteinander verbunden werden. Im Übrigen ist sie mit auf einer Achse angeordneten, fast quadratischen Fenstern sowie mit zwei weiteren solchen Fenstern gegliedert. Die Fassaden auf der "Innenseite" des L - förmigen Gebäudes sind ebenfalls sowohl einfach verputzt als auch – bei R2.2018.00168 Seite 12 den Balkonen – mit den erwähnten Blenden versehen. Si e weisen regel- mässig angeordnete, fast quadratische Fensteröffnungen auf. Damit lässt sich festhalten, dass sich die geplante Baute mit den ortsübli- chen Satteldächern, der grossmehrheitlich regelmässig angeordneten Be- fensterung und den Gewänden in Putzstr uktur an die älteren Gebäude der Kernzone D und auch an [das zu verschiebende Schutzobjekt] anlehnt. Auch hinsichtlich der Stellung der Baukörper ist eine Bezugnahme zu die- sen Objekten geben. Die Abfolge von – bezogen auf die S -Strasse – gie- bel- und traufs tändigen Gebäudekörpern sowie einem mit Flachdach ver- sehenen Zwischentrakt findet sich nahezu spiegelbildlich bei den nördlich der T-Strasse befindlichen Gebäuden (s. Prot. S. 10, Foto Nr. 7), wenn auch [diese nicht vollständig zusammengebaut sind]. Sodann ist der südli- che Hauptgebäudeteil des Bauvorhabens wie [das Schutzobjekt] bezogen auf die S -Strasse traufständig. Daraus ergibt sich ein stimmiges Gesamt- bild. Ein Bezug zu den bestehenden Kernzonenbauten und [zum Schutzob- jekt] ist damit entgegen der Auffassung der Rekurrentin durchaus gegeben. Inwiefern die Befensterung, bestehend aus hochrechteckigen und nahezu quadratischen Fenstern, die bestehende bauliche Umgebung beeinträchti- gen soll, ist nicht ersichtlich, zumal diese grossmehrheitlich einer Regel- mässigkeit folgen und sowohl in der Kernzone als auch in der näheren Um- gebung bereits heute verschiedenste Fenstergrössen und -formen anzutref- fen sind. Dies gilt auch für den Umstand, dass beim Bauvorhaben keine Fensterläden vorgesehen sind. Solche sind in de r Kernzone D denn auch nicht vorgeschrieben und auch unter dem Titel der Rücksichtnahme nicht zwingend notwendig. Vielmehr bestünde die Gefahr einer der Rücksicht- nahme nicht zuträglichen Anbiederung, wenn neue Bauten mit nicht mehr zeitgemässen Elementen a usgestattet würden. Sodann ist festzuhalten, dass auch die nördlich der T -Strasse bestehenden Gebäude über Anbau- ten mit begehbaren (Flach -) Dächern verfügen. Gleiches gilt für das östlich der S-Strasse befindliche Gebäude. Solch e Elemente sind in der Kernz o- ne D mithin nicht fremd (s. Prot. S. 10 f., Fo to Nrn. 7, 9 und 10 sowie Prot. S. 14, Foto Nr. 16). Die Gliederung des Neubaus in Hauptgebäudetei- le, Zwischentrakt und nördlichem Anbau hat schliesslich in Übereinstim- mung mit den Ausführungen der Vorinstanz zur Folge, dass dieser auch hinsichtlich Körnung und Volumen auf die bestehende, kleinteilige Bebau- ungsstruktur nördlich der T-Strasse genügend Rücksicht nimmt. Erst recht gilt dies in Bezug auf [das] doch recht stattliche Masse aufweisende [zu verschiebende Schutzobekt] . Auch hinsichtlich der Höhenentwicklung R2.2018.00168 Seite 13 nimmt das Bauvorhaben auf [dieses Schutzobjekt] Rücksicht. Es weist ge- genüber [dem Schutzobjekt] eine leicht niedrigere Gebäudehöhe auf. Die Schnittlinie zwischen deren Dachfläche und deren Ostfassade liegt 9,65 m über der Referenzkote von 410,74 m.ü.M. und mithin auf 420,39 m.ü.M. Die Schnittlinie zwischen Dachfläche und Fassade des südlichen Hauptgebäu- des des strittigen Bauvorhabens liegt demgegenüber auf einer Kote von le- diglich 419,64 m.ü.M. Mit d er Gestaltung von Bauteilen des Bauvorhabens mit den erwähnten rautenförmig strukturierten Blenden tritt dieses zwar in einen gewissen Kon- trast zur bestehenden baulichen Umgebung, d.h. [zum Schutzobjekt] und zu den mehrfach erwähnten Gebäuden nördlich der T-Strasse. Ein stören- der Widerspruch dazu oder gar deren Beeinträchtigung ist indes nicht er- kennbar. Schon die erwähnte Teilung der Kernzone und der Umstand, dass die Nordfassade des geplanten Neubaus rund 11 m bis 13 m von der T- Strasse zurückversetzt zu liegen kommt, verhindern, dass die neueren Elemente des Bauvorhabens mit dem historischen Dorfkern auf der ande- ren Strassenseite konkurriert. Die gilt im Ergebnis auch in Bezug auf [das Schutzobjekt], welche[s] zwar in einem Abstand von nur rund 7,87 m von der nordöstlichen bzw. von rund 7,07 m von der nordwestlichen Gebäude- ecke gemessen zu liegen kommen soll. Die um 1,5 m an der Südfassade gegen [das Schutzobjekt] vorspringenden, mit den besagten Blenden ver- sehenen Balkone vermögen de [ss]en Wert indes nich t in Frage zu stellen. [Das] markante [Schutzobjekt] mit der stark gegliederten und viel detaillier- ter gestalteten strassenseitigen Fassade tritt erheblich dominanter in Er- scheinung als dieser Bereich des Bauvorhabens. Die Blende der südseiti- gen Balkone we ist lediglich untergeordnete Masse auf und vermag das Schutzobjekt nicht zu beeinträchtigen. Damit ist festzuhalten, dass sich das Bauvorhaben mit den neuartigen Blenden, dem Zwischentrakt sowie den Vor - und Anbauten entgegen den Vorbringen der Rekurrentin nicht als aufdringlich oder gar beeinträchtigend im Hinblick auf die Schutzobjekte im Norden sowie [auf das zu verschie- bende Schutzobjekt] erweisen. Dass diese [s] in [seinem] Ausdruck und damit auch in ihrem öffentlichen Wert empfindlich herabgemindert würden, kann entgegen der rekurrentischen Auffassung nicht festgestellt werden. R2.2018.00168 Seite 14 8.6. Sodann ist festzuhalten, dass die von der Rekurrentin ebenfalls als verletzt gerügte Bestimm ung von Art. 3.1.1. Abs. 1 BZO nur bei baulichen Mass- nahmen in der Kernzone F zur Anwendung gelangt. Vorliegend ist sie damit unbeachtlich. Die entsprechende Rüge ist damit unbegründet. Unerfindlich ist sodann, weshalb Art. 3.1.3. Abs. 3 BZO verletzt sein soll. Diese Bestimmung bezieht sich auf die Eindeckung von Dächern, welche sich in Zusammenhang mit den vorhandenen Dachbildern besonders gut einzuordnen haben. Die Rekurrentin bringt diesbezüglich indes nichts vor. Im Übrigen ist festzuhalten, dass die D ächer gemäss angefochtener Bewil- ligung mit braunen, profillosen Tonziegeln eingedeckt werden sollen. Inwie- fern sich solche nicht in die bestehende, durch braune Ziegel geprägte Dachlandschaft einzuordnen vermögen, ist nicht ersichtlich (vgl. Augen- scheinfotos). 8.7. Die auf die Einordnung und Gestaltung abzielenden Rügen erweisen sich mithin allesamt als unbegründet. Im Folgenden sind somit die weiteren, von der Rekurrentin bereits im vorangegangen Rechtsgang erhobenen Rügen zu behandeln. 9.1. Die Rekurrentin bringt vor, dass die angeblich noch gestaltend hinzukom- menden Kuben in und auf den Dachflächen, welche für den Gesamtein- druck ganz erheblich seien (Lift, Lüftung, Cheminées), bereits mit dem an- gefochtenen Beschluss hätten beurteilt werden müssen. Jeden falls hätte auch das von der BZO verlangte Dorfkernmodell und das Gutachten, wel- ches beides trotz Einholungs - /Vorlagepflicht hier offenbar fehle, als Be- standteil des Gesuches präsentiert und vor dem baurechtlichen Entscheid geprüft werden müssen. Damit ve rstosse die Vorinstanz auch gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung, womit eine Gesamtbeurteilung nach § 238 Abs. 2 PBG verhindert worden sei. Weiter ist nach der Rekur- rentin der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung auch deshalb verletzt, weil auf eine vollständig dargestellte Ausgestaltung der Umgebung verzich- tet worden sei. R2.2018.00168 Seite 15 9.2. Wie bereits im aufgehobenen Entscheid ausgeführt wurde, ist in Überein- stimmung mit den Ausführungen der kommunalen Vorinstanz und des pri- vaten Rekursgegners in der Vernehmlassung nicht ersichtlich, inwiefern technische Anbauten nötig sein sollen, die das Erscheinungsbild erheblich verändern und Einfluss auf die Beurteilung der Einordnung haben könnten. Der geplante Lift soll vollständig im Gebäudeinneren platziert w erden. Cheminéeöfen sind nicht vorgesehen (vgl. Grundrissplan). Es ist im Übri- gen davon auszugehen, dass die für die von der Baudirektion auflageweise verlangte Lüftung notwendigen Komponenten ebenfalls keinen rechtser- heblichen Einfluss auf die Beurteilung der Einordnung haben werden, zu- mal diese lediglich der Be - und Entlüftung zweier Zimmer dienen soll (vgl. hierzu unten folgende Ziffer 11.3). Nicht nachvollziehbar ist sodann, inwiefern die noch darzulegende Bepflan- zung und die Ausgestaltung und Ausstatt ung der Spiel - und Ruheflächen (Dispositivziffer I.6.1.) die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens in Frage stellen und deren Beurteilung nicht in ein späteres Bewilligungsverfahren verwiesen werden könnte, zumal bereits ein ausführlicher Umgebungsplan vorliegt und beurteilt werden konnte. In Bezug auf die Rüge des fehlenden Dorfkernmodells ist festzuhalten, dass ein solches bereits für das dem vorliegenden Projekt vorausgegange- ne Vorhaben eingegeben wurde und sich diese zwei Projekte nur unwe- sentlich voneinander unterscheiden. Für die Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens hinsichtlich Körnigkeit und Einordnung genügt jenes Modell ohne Weiteres. Die vorgenommenen Änderungen in der nordöstlichen Ecke des nördlichen Gebäudes fallen im Massstab 1:500 dies bezüglich nicht ins Gewicht. 9.3. Eine Verletzung der Einheit der Baubewilligung liegt zusammengefasst nicht vor. Die Rüge ist unbegründet. 10.1. Die Rekurrentin moniert, dass das Bauvorhaben den Wegabstand zum W- Weg unterschreite. Dieser sei eine wichti ge Fussweg - und Langsamver- kehrsverbindung und es sei nicht ausgeschlossen, dass er ausgebaut und R2.2018.00168 Seite 16 umgestaltet werden müsse und werde. Bereits in Realisation sei eine bau- lich-funktionale Aufwertung des hier ebenso betroffenen T- Strassenbereichs. Der für die Abstandsunterschreitung erteilten Ausnah- menbewilligung stünden daher öffentliche Interessen entgegen. 10.2. Der zum W-Weg hin einzuhaltende unterirdische Wegabstand wird unbe- strittenermassen mit dem ersten und zweiten Untergeschosses unterschrit- ten. Er soll 0,45 m statt 3,5 m betragen (vgl. Art. 11.5 Abs. 1 BZO). Die Ab- standsunterschreitung hat die Vorinstanz indes in Anwendung von Art. 11.5 Abs. 2 BZO bewilligt, weil keine öffentlichen Interessen entgegenstünden. Dies ist nicht zu beanstanden. Der W-Weg ist im kommunalen Verkehrs- plan – auch heute noch – als Fussweg eingezeichnet. Nach der Vorinstanz kann mit Blick auf diese Zweckbestimmung pr aktisch ausgeschlossen wer- den, dass der W-Weg in Zukunft wesentlich ausgebaut oder umgestaltet wird. Darauf ist abzustellen. Offenbar ist die T-Strasse mittlerweile, d.h. seit dem vorangegangenen Rechtsgang, baulich umgestaltet bzw. aufgewertet worden. Mithin ist die Rekurrentin mit den diesbezüglichen Vorbringen von vornherein nicht zu hören. Die Rüge ist unbegründet. 11.1. Die Rekurrentin bringt schliesslich vor, dass das Erfordernis von Art. 39 Abs. 1 LSV, wonach Lärmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume zu ermitteln seien, nicht erfüllt sei. Es liege keine Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf den lärmabgewandten Seiten des Gebäudes im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV vor. Die Räume er- streckten sich über die gesamte Gebäudebreite und reichten von der lärmi- gen Strassenseite bis zur etwas weniger lärmigen Bergseite. Die Tolerie- rung der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte (IGW) halte vor der neuen Bundesgerichtspraxis nicht stand. Es bestehe kein konkretes, sub- stantiiertes öffentliches Interesse an einem solchen Projekt. Zudem habe Art. 31 Abs. 2 LSV keine hinreichende Grundlage im Gesetz. Selbst wenn eine solche bestünde, müsste eine restriktive Handhabung in Bezug auf das verlangte überwiegende Interesse Platz grei fen. Die von der Baudirek- tion an Staatsstrassen reflexartig bejahten Ausnahmen seien Ausdruck ei- ner Regel geworden. Vorliegend erscheine das konkrete mangelhafte, ver- unstaltende Projekt mit Blick auf die Siedlungsentwicklung der Kernzone D R2.2018.00168 Seite 17 nach Innen nicht als wünschenswert. Zudem habe die Bauherrschaft nicht nachgewiesen, dass es unmöglich sei, die Einhaltung der IGW sonst wie in einer städtebaulich hinreichend guten Weise zu erreichen. Die Zeiten der Regel-Ausnahme seien seit dem Entscheid BGE 142 II 100 vorbei. Die ge- währte Toleranz gegenüber den nicht natürlich zu belüftenden Befenste- rungen und insbesondere die gewährte Ausnahmebewilligung seien damit nicht gerechtfertigt. 11.2. Gemäss Art. 22 Umweltschutzgesetz (USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutz massnahmen ge- troffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschir- men (lit. b). Die blosse Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der vom Lärm abgewandten Seite, mithin die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums, genügt nicht. Diese sogenannte "Lüftungsfensterpraxis" hat das Bundesgericht für unzulässig erklärt (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.3. f.). Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV – dessen gesetzliche Grundlage entgegen den diesbezüglichen rekurrentischen Vorbringen in Art. 22 USG zu erblic ken ist – nur erteilt wer- den, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Diesfalls müssen die Anfor- derungen an die Schalldämmung der Aussenbauteile angemessen ver- schärft werden (Art. 32 Abs. 2 LSV). Das Interesse an der Realisierung des Gebäudes ist dem Interesse der künftigen Bewohner und Benützer des Gebäudes am Schutz gegen über- mässigen Aussenlärm gegenüberzustellen und gegen diese abzuwägen. Nach Sinn und Zweck von Art. 22 USG ist dabei g rundsätzlich ein überwie- R2.2018.00168 Seite 18 gendes öffentliches Interesse zu verlangen. Jedenfalls reicht das private In- teresse des Eigentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks allein nicht aus, da sonst in allen Fällen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden müsste. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Empfindlichkeitsstufe im Sinn von Art. 43 Abs. 2 LSV zuzuordnen, zu berücksichtigen. Auch das raumplanerische Interesse an der Schlies- sung einer Baulücke im bereits überbauten Gebiet kann ein überwiegendes Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV darstellen. Ebenso ist dem raum- planerischen Anliegen einer h ochwertigen Siedlungsentwicklung nach in- nen Rechnung zu tragen (s. Art. 8a Abs. 1 lit. c und e des Raumplanungs- gesetzes [RPG]). Überwiegt das Interesse am Bauvorhaben, kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, sofern die Einhaltung der Immissions- grenzwerte nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.6., und BGr 1C_704/2 013 vom 17. September 2014, E. 6.2., u.a. mit Hinweis auf Robert Wolf, Kommentar USG, N. 34 f. zu Art. 22). 11.3. Beim vorliegend geplanten Wohnhaus, welches in der Kernzone mit Em - pfindlichkeitsstufe III liegt, können die Immissionsgrenzwerte wegen der stark befahrenen S -Strasse nicht bei allen Fenstern lärmempfindlicher Räume eingehalten werden (s. S. 3 der angefochtenen Verfügung der Bau- direktion) und deren Einhaltung kann nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht werden. Der Immissionsgrenzw ert für Strassenverkehrslärm wird in den im südlichen Bereich des Neubaus angelegten Räumen tags- über um 1 dB(A) und nachts um 6 dB(A) überschritten. Damit liegt die Lärmbelastung zwar unter dem Alarmwert, der tagsüber erst 5 dB(A) bzw. nachts 10 dB(A) über dem Immissionsgrenzwert erreicht wird (vgl. LSV, Anhang 3 Ziff. 2), sie ist aber in der Nacht dennoch als erheblich einzustu- fen. Indes soll mit dem Neubau mit neun Wohnungen eine Baulücke an promi- nenter Lage direkt an der S -Strasse und inmitten eines ans onsten weitest- gehend überbauten Gebiets geschlossen werden. Es besteht ein gewichti- R2.2018.00168 Seite 19 ges öffentliches Interesse daran, dass das betreffende Grundstück trotz hoher Lärmbelastung inskünftig zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Die Bauweise mit neun Wohneinheite n liegt sodann ganz im Interesse der raumplanerisch gebotenen Verdichtung nach innen und haushälterischen Nutzung des Bodens (s. Art. 75 Abs. 1 Bundesverfassung [BV] und Art. 1 Abs. 1 RPG). Von der Grenzwertüberschreitung betroffen sind im Erdgeschoss und in den ersten zwei Obergeschossen jeweils eine Küche samt Essbereich und das Wohnzimmer sowie je ein Schlafzimmer im Erd - und Dachgeschoss. Es handelt sich dabei um lärmempfindliche Räume im Sinne von Art. 39 Abs. 1 LSV (vgl. Art. 1 Abs. 6 lit. a LSV). Die Küchen samt Ess- und Wohn- bereiche im Erdgeschoss und in den ersten zwei Obergeschossen sind durchgehend offen ausgestaltet und können daher von der lärmabgewand- ten Seite her belüftet werden. Bei diesen Lüftungsfenstern handelt es sich nach wie vor um ein e zulässige – wenn auch nicht ohne Weiteres hinrei- chende – Massnahme zur Erreichung eines angemessenen Wohnkomforts. Die Küchen mit ihren Fenstern sowie die Sanitärräume der betreffenden Wohnungen sind hauptsächlich gegen die Strasse hin angeordnet. Somit kann der Baudirektion darin gefolgt werden, dass eine weitere Optimierung kaum möglich sein dürfte. Jede betroffene Wohnung verfügt zudem über Wohn- und Aussenräume auf der lärmabgewandten Seite. Hinzu kommt, dass in der angefochtenen Verfügung der Baudire ktion auflageweise Mas- snahmen angeordnet werden, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen. So sind Deckenuntersichten der Balkone der Süd- und Nordfassade seitlich zur S -Strasse hoch schallabsorbierend auszugestalten sowie Brüstungen der Balkone je nach Lage und Ausrichtung raumhoch bzw. bis zu 1 m Höhe schalldicht auszuführen. Das Erdgeschosszimmer Nr. 215 sowie das Dachgeschosszimmer Nr. 517, welche nicht über ein Lüftungsfenster mit Belastungen unter den Immissionsgrenzwerten natürlich bellüftet werden können, sind mit einer kontrollierten (regelbaren) Be- und Entlüftung auszu- statten. Dies führt zusammenfassend zum Ergebnis, dass nicht zu beanstanden ist, wenn die Baudirektion sämtliche baulichen und gestalterischen Massnah- men zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte als ausgeschöpft betrachtet. Für verbleibende Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte bei einzel- nen Räumen wurde die lärmrechtliche Ausnahmebewilligung bei diesen R2.2018.00168 Seite 20 Gegebenheiten aufgrund eines überwiegenden Interesses an der Realisie- rung des Gebäudes zu Recht erteilt. Die Rüge ist unbegründet. 12. Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwe rt vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000. -- bis Fr. 50'000. -- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi- elle Bedeutung des Bauvorhabens mit einer Bausumme von rund 10 Mio. Franken), des getätigten Verfahrensaufwandes (zweiter Schriftenwechsel und weitere Eingaben der Rekurrentin, Durchführung eines Abteilungsau- genscheins), des Umfangs des vorliegenden Urteils und des Umstandes, dass mehrere Verfügungen zu beurteilen waren, ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 8'000.--festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 13. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entsch ädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- R2.2018.00168 Seite 21 verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend dem priva ten Rekurs- gegner zu Lasten der Rekurrentin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre- chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'500.--. Der Rekurrentin steht die beantragte Umtriebsentschädigung bei diesem Verfahrensausgang nicht zu. Die Vorinstanz beantra gt ebenfalls die Zusprechung einer Umtriebsent- schädigung (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Ab s. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsent- schädigung zuzusprechen. […]