Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Urteil vom 23. November 2020 ReferenzZK2 20 25 InstanzII. Zivilkammer BesetzungNydegger, Vorsitzender Brunner und Michael Dürst Straumann, Aktuarin ad hoc ParteienA._____ AG Berufungsklägerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. B._____ gegen C._____ GmbH Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt MLaw D._____ GegenstandRechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung einer Mieterin) Anfechtungsobj.Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Prättigau/Davos vom 15.07.2020, mitgeteilt gleichentags (Proz. Nr. 135-2020-168) Mitteilung24. November 20202 / 12 I. Sachverhalt A. Am 18. September 2019 schlossen die A._____ AG als Vermieterin und die C._____ GmbH als Mieterin einen befristeten Mietvertrag betreffend das Lokal "F._____ im EG […] an der G._____ in H._____". Die Räumlichkeiten wurden vom 1. Dezember 2019 bis zum 30. April 2020 für pauschal CHF 60'000.00 CHF (inkl. Heiz-, Strom- und Nebenkosten) vermietet. B. Zwischen den Parteien besteht seit September 2018 ein anderer Mietver- trag über die Räumlichkeiten im Untergeschoss desselben Gebäudes. Die C._____ GmbH betreibt darin den Club "I._____". Dieser Mietvertrag wurde fest bis 2023 vereinbart. Die Mietverträge wurden unabhängig voneinander abge- schlossen. C. Mit Email vom 2. Oktober 2019 bat J._____, Geschäftsführer der C._____ GmbH, K._____, den zuständigen Immobilienverwalter, um die Bestätigung, dass er – wie telefonisch besprochen – die Garderobe im Untergeschoss (Garderobe "I._____") herausreissen dürfe und die Garderobe im Erdgeschoss (Garderobe "F._____") in Zukunft benutzen könne. In seiner Antwort vom 3. Oktober 2019 bestätigte K._____, dass die Garderobe im Untergeschoss entfernt werden dürfe, ohne sich jedoch zur Benützung der Garderobe im Erdgeschoss zu äussern. D. Mit Email vom 22. April 2020 teilte der Immobilienverwalter der C._____ GmbH mit, dass die Abnahme der Räumlichkeiten "F._____" am 30. April 2020 um 16.00 Uhr erfolgen werde. Es wurden auf diesen Termin auch sämtliche Schlüssel zum Lokal zurückverlangt. E. Nachdem die C._____ GmbH diesen Termin nicht wahrnahm, reichte die A._____ AG am 7. Mai 2020 beim Regionalgericht Prättigau/Davos ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen ein und verlangte die Ausweisung der C._____ GmbH aus den Räumlichkeiten "F._____". F. Am 27. Mai 2020 gab die C._____ GmbH die Räumlichkeiten "F._____" zu einem überwiegenden Teil zurück. Einzig die Garderobe und die dazugehörigen Schlüssel wurden nicht herausgegeben. Begründet wurde dies damit, dass die A._____ AG im Frühjahr 2019 mündlich zugesagt habe, dass die C._____ GmbH die Garderobe des Lokals "F._____" für das Lokal "I._____" nutzen dürfe. Diese Vereinbarung sei im September 2019 bestätigt worden, woraufhin die C._____ GmbH die Garderobe im Untergeschoss, welche ursprünglich für die Lokalität "I._____" gedacht war, entfernt habe. Nach Ansicht der C._____ GmbH wurde die 3 / 12 streitgegenständliche Garderobe spätestens bei Beendigung des Mietverhältnis- ses "F._____" Teil des Mietverhältnisses "I._____". G. Mit Schreiben vom 28. Mai 2020 reduzierte die A._____ AG ihr Gesuch und verlangte nur noch die Ausweisung der C._____ GmbH aus der Garderobe der Lokalität "F._____". H. Mit Entscheid vom 15. Juli 2020, mitgeteilt gleichentags, trat die Einzelrich- terin am Regionalgericht Prättigau/Davos auf das Gesuch um Rechtsschutz in kla- ren Fällen nicht ein. Die Gerichtskosten wurden den Parteien hälftig auferlegt und die Parteikosten wurden wettgeschlagen. Da die Vorinstanz den Streitwert auf un- ter CHF 10'000.00 bezifferte, wurde in der Rechtsmittelbelehrung die Beschwerde als mögliches Rechtsmittel gegen diesen Entscheid angegeben. I. Die A._____ AG (nachfolgend: Berufungsklägerin) ergriff gegen diesen Ent- scheid ein Rechtsmittel und stellte vorab die formellen Begehren, die Rechtsmit- telbelehrung der Vorinstanz sei aufzuheben und es sei ein Berufungsverfahren zu eröffnen. Eventualiter sei die Anfechtung als Beschwerde entgegenzunehmen. Materiell wurde beantragt, was folgt: 3. Ziff. 1 des Urteilsdispositivs des Entscheids vom 15. Juli 2020 in Proz. Nr. 135-2020-168 des Regionalgerichts Prättigau/Davos sei aufzuhe- ben, auf das Gesuch vom 7. bzw. 28. Mai 2020 sei einzutreten und es sei wie folgt zu entscheiden: a. Der Beschwerdegegnerin sei richterlich zu befehlen, die von ihr gemäss Mietvertrag vom 18. September 2019 gemietete Gardero- be "F._____" im Erdgeschoss des Gebäudes an der C._____, bin- nen 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt mit den Schlüsseln zu den bei- den in und aus der Garderobe führenden Türen zurückzugeben. b. Die Beschwerdegegnerin sei bei Widerhandlung gegen den rich- terlichen Befehl nach Ziff. 3.a. hiervor Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO). c. Verlässt die Beschwerdegegnerin das vorerwähnte Mietobjekt nicht innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils ge- reinigt und geräumt, sei die [Berufungsklägerin] zu berechtigen – nebst der Bestrafung nach Ziffer 3.b. – auf Kosten der Beschwer- degegnerin polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO). 4. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Regionalgericht zurückzuweisen. 5. Unter vollumfänglicher amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. auf die ausseramtliche Entschädi- gung zu Lasten der [Berufungsbeklagten].4 / 12 J. Mit Beschwerde- bzw. Berufungsantwort vom 10. August 2020 beantragte die C._____ GmbH (nachfolgend: Berufungsbeklagte) die vollumfängliche Abwei- sung des Rechtsmittels unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehr- wertsteuer zu Lasten der Berufungsklägerin. K. Am 18. August 2020 reichte die A._____ AG unaufgefordert eine Stellung- nahme ein, in welcher sie an ihren Rechtsbegehren festhielt. L. Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften und Akten sowie auf die Er- wägungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfol- genden Erwägungen eingegangen. II. Erwägungen 1.1. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid in einem summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in kla- ren Fällen. Als ordentliches Rechtsmittel gegen einen solchen Entscheid sieht die ZPO die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO vor. Falls eine vermögensrechtliche An- gelegenheit vorliegt und der für die Berufung geforderte Streitwert von CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) nicht erreicht ist, steht als ausserordentli- ches Rechtsmittel die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO offen (Thomas Sutter- Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 36 zu Art. 257 ZPO mit Verweis auf das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 12 23 vom 27. Juli 2012 E.1). 1.2. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) ist das Kantonsgericht von Graubünden sowohl für die Beurteilung einer Berufung als auch einer Beschwerde gegen einen Entscheid der Einzelrichterin am Regionalgericht Prättigau/Davos zuständig. In- nerhalb des Kantonsgerichts liegt die Zuständigkeit für zivilrechtliche Berufungen oder Beschwerden auf dem Rechtsgebiet des Obligationenrechts bei der II. Zivil- kammer (Art. 7 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Organisation des Kantonsge- richts [KGV; BR 173.100]). 1.3. Die Rechtsmittelfrist gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid beträgt sowohl für die Berufung (Art. 314 Abs. 1 ZPO) als auch für die Beschwerde (Art. 321 Abs. 2 ZPO) 10 Tage. Der angefochtene Entscheid wurde am 15. Juli 2020 mitgeteilt und ging der Berufungsklägerin somit annahmeweise am 16. Juli 2020 zu. Mit Eingabe vom 24. Juli 2020 wurde die Rechtsmittelfrist gewahrt.5 / 12 2.1. Vorliegend ist umstritten, ob das eingelegte Rechtsmittel als Beschwerde oder als Berufung anzusehen ist. Die Vorinstanz hielt in E. 5 des angefochtenen Entscheids (act. B.1) fest, dass der Streitwert im Verfahren der Ausweisung eines Mieters danach zu bestimmen sei, wie lange der Vermieter mutmasslich noch nicht über das Objekt verfügen könne. Sie stellte daher auf die konkrete Dauer des Ausweisungsverfahrens von der Gesuchseinreichung (7. Mai 2020) bis zur Übergabe des Lokals ohne Garderobe (27. Mai 2020) ab. Basierend auf dem Brut- tomietzins von monatlich CHF 12'000.00 ging die Vorinstanz für diese knapp drei Wochen von einem Streitwert von rund CHF 9'000.00 aus. Da aber nur die Garde- robenfläche Streitthema sei, sei dieser ohnehin nicht ausreichende Streitwert al- lerdings noch deutlich zu reduzieren, womit die Streitwertgrenze für die Berufung von CHF 10'000.00 nicht erreicht sei. 2.2. Die Berufungsklägerin vertritt demgegenüber die Ansicht, dass in Überein- stimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insbesondere BGE 144 III 346 E. 1.2.1) für die Streitwertberechnung in Mieterausweisungsverfahren unab- hängig von der tatsächlichen Verfahrensdauer immer die durchschnittliche Verfah- rensdauer von sechs Monaten zu berücksichtigen sei. Auch sei keine Reduktion des monatlichen Bruttomietzinses vorzunehmen, da die Lokalität "F._____" ohne die Garderobe nicht vermietet werden könne. Damit liege der Streitwert über CHF 10'000.00, womit das eingelegte Rechtsmittel als Berufung zu behandeln sei (act. A.1, Ziff. II.5 ff.). 2.3. Auch die Berufungsbeklagte geht davon aus, dass für die Streitwertberech- nung der Mietzins von sechs Monaten zu berücksichtigen sei. Allerdings will sie nur den Mietwert der Garderobenfläche berücksichtigt sehen, da einerseits nur über diese Fläche gestritten werde und die Berufungsklägerin andererseits nicht nachgewiesen habe, dass das Lokal "F._____" ohne Garderobe nicht vermietbar sei. Im Übrigen sei der vereinbarte monatliche Mietzins von CHF 12'000.00 nur akzeptiert worden, weil eine lukrative Untervermietung während des WEF möglich gewesen sei. Der tatsächliche Mietwert der Lokalität sei wesentlich tiefer, auch weil nur eine tiefere Personenbelegung möglich sei, als dies bei einem Club dieser Grösse zu erwarten sei. Unter Berücksichtigung all dieser Aspekte sei die Streit- wertgrenze von CHF 10'000.00 nicht erreicht, womit vorliegend die Beschwerde das anwendbare Rechtsmittel sei (act. A.2, Ziff. II.3 ff.). 2.4. Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte- nen Rechtsbegehren für die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten entscheidend. Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine be- stimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, wenn sich die Par-6 / 12 teien, wie vorliegend, nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Gemäss der von beiden Parteien zitierten bundesgerichtli- chen Rechtsprechung ist bei der Streitwertberechnung in einem Mieterauswei- sungsverfahren wie dem vorliegenden von der mutmasslichen Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Es ist deshalb zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder auch die Beendigung des Mietverhältnisses strittig ist (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_440/2016 vom 24. Oktober 2016 E. 5.2.2; Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 19 58 vom 18. Dezember 2019 E. 2.3.1). Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfah- rens selber entsteht (Urteile des Bundesgerichts 4A_72/2007 vom 22. August 2007 E. 2.2; 4A_107/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.3). Das Bundesgericht erachtet dabei, unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren, eine Dauer von sechs Monaten als ver- tretbare Annahme (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m.w.H.). Ist dagegen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre. Damit wird berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichteintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen im ordentlichen bzw. im vereinfachten Verfahren geklärt werden muss und dieser Entscheid dann die Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.). Diese Sperrfrist gilt während drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusam- menhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, wenn der Vermieter unter- liegt oder einen Vergleich schliesst. Ob der Vermieter oder der Mieter klagt, ist ebenso unerheblich wie der Streitgegenstand (Anita Thanei, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 802; Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], BSK Obligationenrecht I, Basel 2020, N 24 f. zu Art. 271/271a OR m.w.H.). 2.5.1. Das zuletzt aufrechterhaltene Rechtsbegehren vor Vorinstanz lautete auf Ausweisung der Berufungsbeklagten aus der Garderobe "F._____" (vgl. RG act. 3, S. 2). Die Berufungsbeklagte wehrte sich sowohl im vorinstanzlichen als auch im Rechtsmittelverfahren gegen dieses Ausweisungsbegehren mit dem Argument, es sei zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Garderobe "F._____" neu im Rahmen des Mietverhältnisses "I._____" benutzt werden dürfe (vgl. RG act. 5, Ziff. II.9 ff. und act. A.2, Ziff. II.11). Damit ist vorliegend nicht nur die Ausweisung, sondern auch die Beendigung des Mietverhältnisses strittig, womit als Dauer der mutmasslichen weiteren Nutzung des Mietobjekts die Sperrfrist gemäss Art. 271a 7 / 12 Abs. 1 lit. e OR anzunehmen ist. Der Streitwert entspricht somit vorliegend entge- gen der Ansicht der Vorinstanz und den Vorbringen der Berufungsklägerin dem Mietwert für drei Jahre. 2.5.2. Der Vorinstanz ist allerdings zu folgen, wenn sie festhält, dass lediglich der Mietwert der Garderobe "F._____" zu berücksichtigen sei, da im Zeitpunkt des Urteils nur noch sie Gegenstand des Ausweisungsbegehrens war (act. B.1, E. 5). Die Garderobe weist gemäss Anhang zum Mietvertrag "F._____" (RG act. 1.5) eine Fläche von 19.70 m 2 auf, was gut 6% des gesamten Clubs (rund 324 m 2) ausmacht. Der Mietwert der Garderobe kann damit monatlich auf rund CHF 720.00 (CHF 12'000.00 x 0.06) geschätzt werden, was über die Dauer von drei Jahren einen Streitwert von CHF 25'920.00 ergibt. Da nicht davon ausgegangen werden kann, dass der tatsächliche Mietwert der Lokalität "F._____" in der Ne- bensaison und aufgrund von allfälligen Belegungsproblemen weniger als die Hälf- te des vereinbarten Mietzinses beträgt und die Berufungsbeklagte diesbezüglich auch keine konkreten Angaben gemacht hat, ist vorliegend die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 erreicht und das am 24. Juli 2020 eingelegte Rechtsmittel ist als Berufung zu behandeln. 3. Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. Die Kognition der Berufungsinstanz ist damit umfassend. Dies hat zur Folge, dass die Rechtsmittelinstanz sämtliche gerügten Mängel frei und unbe- schränkt prüfen kann und auch muss. Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel können sodann nicht nur die in Art. 310 ZPO explizit genannten Beru- fungsgründe der unrichtigen Rechtsanwendung und der unrichtigen Sachverhalts- feststellung gerügt werden; vielmehr kann auch die Unangemessenheit des erstin- stanzlichen Entscheids geltend gemacht werden (vgl. Peter Reetz/Stefanie Thei- ler, a.a.O., N 6 zu Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt zwar über volle Kognition (Art. 310 ZPO); sie ist jedoch nicht gehalten, den angefochtenen Ent- scheid losgelöst von den in der Berufung vorgebrachten Rügen auf allfällige Män- gel hin zu überprüfen, die eine Gutheissung des Rechtsmittels erlauben würden. Mit Ausnahme von offensichtlichen Mängeln beschränkt sich die Berufungsinstanz vielmehr darauf, die Beanstandungen zu beurteilen, welche die Parteien in der Begründung vorbringen (Urteil des Bundesgerichts 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016 E. 5.2.). Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist zusätzlich zu be- achten, dass die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens vorliegen müssen und nicht erst durch (zulässige) Noveneingaben bei der Rechtsmittelinstanz erfüllt werden können (Ur-8 / 12 teil des Bundesgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; Thomas Sut- ter-Somm/Cordula Lötscher, a.a.O., N 36 zu Art. 257 ZPO). 4. Materiell rügt die Berufungsklägerin, die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf ihr Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen eingetreten. 4.1.1. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum an- deren die Rechtslage klar ist (lit. b). Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Re- gel durch Urkunden zu erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt kei- ner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Gel- tendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Gesuchsteller hat den vollen Be- weis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Entgegen Art. 8 ZGB trägt er auch die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhebenden Tatsachen (Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 13 52 vom 20. Januar 2014 E. 2b mit Hinweis auf ZR 2008 Nr. 13; Thomas Sutter- Somm/Cordula Lötscher, a.a.O., N 11 zu Art. 257 ZPO). Wenn die Gegenpartei die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen glaubhaft bestreiten kann und der Gesuchsteller diese Einwendungen nicht als unerheblich entkräften kann, so liegt kein liquider Sachverhalt vor. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagti- schen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_688/2014 vom 15. April 2015 E. 3.1; Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher, a.a.O., N 7 zu Art. 257 ZPO). 4.1.2. Die Rechtslage ist sodann klar im Sinne der Bestimmung, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies na- mentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 123 E. 2.1.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3). 9 / 12 4.2. Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen eines klaren Falles, da es der Beru- fungsbeklagten gelungen sei, ihre Argumentation einerseits mit den eingereichten Beweismitteln, das heisst mit der Emailkorrespondenz vom 3. Oktober 2019 sowie dem von L._____ unterzeichneten Flucht- und Rettungskonzept, und andererseits dem logischen Schluss, dass die Lokalität "I._____" nach der Entfernung der Gar- derobe im Untergeschoss eine andere Garderobe benötige, glaubhaft zu machen. Demgegenüber sei es der Berufungsklägerin nicht gelungen, den vollen Beweis für die Beendigung des Mietverhältnisses der Garderobe "F._____" per 30. April 2020 zu erbringen, womit der Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden könne (vgl. act. B.1, E. 3.4 f.). 4.3. Im Berufungsverfahren rügt die Berufungsklägerin nun, dass die Vorinstanz mit diesem Urteil der nicht substanziierten und nicht glaubhaft gemachten Behaup- tung der Berufungsbeklagten gefolgt sei, wonach die zwischen den Parteivertre- tern L._____ (Berufungsklägerin) und J._____ (Berufungsbeklagte) geschlosse- nen Mietverträge für die Räumlichkeiten "F._____" und "I._____" mündlich abge- ändert worden sein sollen. Die behauptete Abänderung sei jedoch gar nicht mög- lich gewesen, da die Abmachung bezüglich der Nutzung der Garderobe "F._____" mit K._____ getroffen worden sei, welchem keinerlei Kompetenzen zukämen, um für die A._____ AG Entscheidungen zu treffen. Ohnehin sei ausdrücklich aber nur das Herausreissen der Garderobe im Untergeschoss erlaubt worden. Die Beru- fungsbeklagte habe immer gewusst, dass für die Räumlichkeiten "F._____" nur ein befristeter Mietvertragt bestehe und sie die Synergien der beiden Räumlichkeiten daher nur solange nutzen könne, bis der Mietvertrag "F._____" auslaufe. Die Kon- sequenzen der Fehleinschätzung der Berufungsbeklagten, dass die Garderobe "F._____" ohne Mietzinsanpassung auch über das befristete Mietverhältnis hinaus genutzt werden könne, könne nicht der Berufungsklägerin angelastet werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei die Sachlage damit klar und die Vorin- stanz hätte den Rechtsschutz in klaren Fällen gewähren und die Berufungsbeklag- te aus der Garderobe "F._____" ausweisen müssen. 4.4. Die Berufungsklägerin hatte sich im erstinstanzlichen Verfahren zu der von der Berufungsbeklagten vorgebrachten angeblichen Vereinbarung über die Garde- robe "F._____", insbesondere zu den Kompetenzen von K._____, nicht verneh- men lassen (act. B.1, E. 3.3). Sie versäumte es damit, die durchaus glaubhaften Einwendungen der Berufungsbeklagten, dass mit dem Immobilienverwalter der gemieteten Liegenschaft eine verbindliche Vertragsänderung vereinbart worden sei (dazu nachfolgend E. 4.5 ff.), zu entkräften. Mit Blick auf die oben erwähnten Grundsätze des Verfahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach die Liqui-10 / 12 dität des Sachverhalts bereits im erstinstanzlichen Verfahren gegeben sein muss (vgl. E. 3 oben), erweisen sich ihre diesbezüglichen Ausführungen im Berufungs- verfahren als verspätet und können somit nicht mehr berücksichtigt werden. 4.5. Bezüglich den Emailverkehr vom 2./3. Oktober 2019 ist der Berufungsbe- klagten zwar zuzustimmen, dass K._____ nur das Entfernen der Garderobe "I._____" erlaubt hat. Dies stellt jedoch keinen Beweis dafür dar, dass betreffend die Nutzung der Garderobe "F._____" keine Vereinbarung getroffen worden sein kann, zumal Mietverträge auch formfrei abgeschlossen bzw. abgeändert werden können und daher eine stillschweigende bzw. konkludente Vertragsmodifikation nicht von vornherein auszuschliessen ist. Demgegenüber ist der Vorinstanz zuzu- stimmen, dass dieser Emailverkehr zusammen mit den Umständen, dass ein Club, den vorwiegend Besucher mit Jacken betreten, eine Garderobe braucht, und dass die Vermieterin selbst in ihrem Flucht- und Rettungskonzept (RG act. 5.5, Anhang) die Garderobe "F._____" als Teil des Clubs "I._____" markiert hat, glaubhaft macht, dass entsprechend den Behauptungen der Berufungsbeklagten zwischen den Parteien tatsächlich eine Vereinbarung betreffend die Nutzung Garderobe "F._____" getroffen worden sein könnte (vgl. act. B. 1, E. 3.4). Untermauert wird diese Behauptung auch durch die unbestrittene Investition der Berufungsbeklag- ten von CHF 15'000.00 für den Umbau der Garderobensituation. Entgegen den Behauptungen der Berufungsklägerin in der Replik (act. A. 3, Ziff. 18) wird diese Investition auch nicht dadurch relativiert, dass die Berufungsklägerin weitere CHF 52'000.00 für den Umbau der lediglich befristet gemieteten Lokalität "F._____" ausgegeben hat, geht doch aus dem Schreiben der Berufungsbeklagten vom 23. März 2020 (RG act. 1.9, S.2) hervor, dass sie die Renovationskosten zurückzufordern gedenkt, falls sie das Lokal für die nächste Saison nicht mehr mieten kann. 4.6. Die Tatsache, dass offenbar keine Mietzinszahlung für die weitere Nutzung der Garderobe "F._____" vereinbart wurde, und die Behauptung, dass die A._____ AG als professionelle Vermieterin keine mündlichen Verträge abschlies- se, sind des weiteren keine Beweise dafür, dass die von der Berufungsbeklagten glaubhaft gemachte Vereinbarung betreffend die Garderobe "F._____" nicht ge- troffen wurde. Dasselbe gilt für den behaupteten Zahlungsrückstand der Beru- fungsklägerin. Im Gegensatz zur Berufungsbeklagten, welche ihre Einwendungen nur glaubhaft machen muss, obliegt es der Berufungsklägerin vorliegend aber, den vollen Beweis für das Bestehen ihres geltend gemachten Ausweisungsan- spruchs zu erbringen (vgl. oben E. 4.1.1). Nach dem Gesagten gelingt ihr dies vor- liegend jedoch nicht. Die geschilderten Einwände der Berufungsbeklagten erwei-11 / 12 sen sich nach dem Gesagten zumindest nicht als von vornherein haltlos, sondern bedürften einer eingehenderen Prüfung. Eine solche kann jedoch nicht im Verfah- ren um Rechtschutz in klaren Fällen erfolgen. 4.7. Schliesslich ist die Frage, ob die Berufungsklägerin die "Konsequenzen der Fehleinschätzung der Berufungsbeklagten zu tragen hat" (act. A. 1, Ziff. II. 19), d.h. ob ein normativer Konsens entstanden ist, nach Treu und Glauben zu beurtei- len (vgl. zum Ganzen Christoph Müller, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar, Obligationenrecht, Allgemeine Bestimmungen, Bern 2018, N 148 ff. zu Art. 1 OR). Damit bleibt die Beantwortung dieser Frage ohnehin dem ordentli- chen bzw. vereinfachten Verfahren vorbehalten (vgl. E. 4.1.2 oben). 4.8. Zusammenfassend ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass der Sachverhalt nicht liquide ist und der Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden kann. Der Berufungsklägerin ist der Beweis, dass keine Vereinbarung über die Weiter- nutzung der Garderobe "F._____" entstanden sein kann, misslungen. Demge- genüber konnte die Berufungsbeklagte glaubhaft darlegen, dass es nicht ausge- schlossen ist, dass ein Gericht nach eingehender Abklärung ihrer Einwände im ordentlichen bzw. im vereinfachten Verfahren zum Schluss kommt, die von ihr be- hauptete Vereinbarung über die Nutzung der Garderobe "F._____" sei tatsächlich zustande gekommen. Die Vorinstanz trat somit zu Recht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen der Berufungsklägerin nicht ein, weshalb die dage- gen gerichtete Berufung abzuweisen ist. 5.1. Die Berufungsklägerin ist damit mit ihren Anliegen vollumfänglich unterle- gen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Prozesskosten, welche sich aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung zusammensetzen, zu ihren Lasten (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). In Anwendung von Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren im Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) wird die Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festgesetzt und mit dem von der Beru- fungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2'500.00 verrechnet. 5.2. Da die Berufungsklägerin keine Honorarnote eingereicht hat, ist die bean- tragte Parteientschädigung nach Ermessen festzulegen (Art. 2 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [HV; BR 310.250]). Aufgrund der nicht allzu hohen Komplexität bzw. der bloss summarisch zu prüfenden Streitsache erscheint eine Entschädigung von pauschal CHF 2'000.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) angemessen.12 / 12 III. Demnach wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.00 gehen zu Lasten der A._____ AG. 3. Die A._____ AG hat die C._____ GmbH für das Berufungsverfahren mit pauschal CHF 2'000.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu entschädigen. 4. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer- de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer- den. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah- ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG. 5. Mitteilung an: – Rechtsanwalt lic. iur. B._____, auch zu Handen der Mandantschaft (im Doppel) – Rechtsanwalt MLaw D._____, auch zu Handen der Mandantschaft (im Doppel) – E._____