VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN A 12 55 4. Kammer bestehend aus Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher und Audétat, Aktuar Simmen URTEIL vom 14. Mai 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Bolt, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde Arosa, Beschwerdegegnerin betreffend Lenkungsabgabe für Zweitwohnungen- 2 - 1. Mit Baugesuchen vom 19. Juni 2012 bzw. vom 19. Juli 2012 beantragte die A._____ AG einen An- und Aufbau der bestehenden Liegenschaft „Casa N._____“ an der M._____strasse in Arosa. Im Rahmen der Baubewilligung vom 27. August 2012 auferlegte die Baukommission der Gemeinde Arosa der Bauherrschaft eine Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche (BGF) von 473 m 2 in der Höhe von Fr. 331‘100.-- (473 m2 BGF à Fr. 700.--). Betreffend Baufreigabe wurde festgehalten, dass diese unter Vorbehalt der Einzahlung der Lenkungsabgabe zehn Tage vor Baubeginn und mit dem Vorbezug des Kontingentes des Jahres 2016 ab dem 16. April 2015 erfolgen könne. Die durch die Bauherrschaft dagegen erhobene Einsprache vom 10. September 2012 mit dem Antrag auf Reduktion der Lenkungsabgabe auf Fr. 137‘620.-- (196.6 m 2 BGF à Fr. 700.--) wurde durch den Gemeinderat Arosa mit Entscheid vom 29. Oktober 2012, mitgeteilt am 16. November 2012, teilweise dahingehend gutgeheissen, dass die Lenkungsabgabe für die Erweiterung von insgesamt 196.66 m 2 BGF à Fr. 700.--, total Fr. 137‘662.--, zehn Tage vor Baubeginn zahlbar sei, während die Lenkungsabgabe für den Wiederaufbau von insgesamt 276.4 m2 BGF à Fr. 700.--, total Fr. 193‘480.--, anteilsmässig pro verkaufte Wohnung (je nach Grösse der Wohnung zwischen Fr. 26‘528.-- und Fr. 28‘568.--) zum Zeitpunkt einer Handänderung der Wohnungen 1 bis 7 fällig sei. 2. Dagegen erhob die A._____ AG am 19. Dezember 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung von Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids und Festlegung der Lenkungsabgabe für die Erweiterung auf Fr. 137‘662.-- (je nach Grösse der Wohnung zwischen Fr. 18‘874.-- und Fr. 20‘327.--) und für den Ersatzbau auf Fr. 98‘079.85 (je nach Grösse der Wohnung zwischen Fr. 13‘445.40 und Fr. 14‘484.95). - 3 - •Entgegen der Auffassung der Vorinstanz gehe es vorliegend zu einem grossen Teil um einen Umbau von bestehenden altrechtlichen Wohnungen. Bei den bisherigen Wohnungen mit einer BGF von 136.3 m2 würden Wände, Böden und Zwischendecken lediglich renoviert und mit einzelnen Durchbrüchen versehen. Ansonsten würden sie praktisch unverändert an Ort und Stelle bestehen bleiben. Auch die Aussenwände sowie die gesamte Tragkonstruktion würden mehrheitlich erhalten bleiben. Allerdings würden 140.1 m 2 BGF der bestehenden Wohnungen in den Erweiterungsbau ausserhalb der bisherigen Gebäudehülle verlagert. •Unstreitig sei im vorliegenden Fall, dass das bestehende Gebäude mit einer BGF von 196.6 m 2 erweitert werden solle und hierfür eine Lenkungsabgabe von Fr. 137‘662.-- geschuldet sei. Fraglich sei hingegen wie die bisherige BGF von 276.4 m2 zu behandeln sei. •Sie anerkenne grundsätzlich, dass jener Teil der bestehenden altrechtlichen Wohnung, der im Zuge der Sanierung in den Anbau ausserhalb der bestehenden Gebäudehülle zu liegen komme, der Lenkungsabgabepflicht unterstehe. Hierbei sei von einem Ersatzbau im Sinne von Art. 2 Abs. 14 und Art. 11 Abs. 2 ZWG auszugehen. •Ein Wiederaufbau, wie ihn die Vorinstanz annehme, liege nicht vor, schon gar nicht bezüglich der 136.3 m 2 BGF, die in den bestehenden Wohnungen erhalten blieben und - wenn überhaupt - höchsten umgebaut würden. Massgebend sei somit allein Art. 12 lit. b ZWG, wonach bei Umbauten die vorbestehende BGF von der Lenkungsabgabe ausgenommen sei. Ein Umbau lasse begriffsnotwendig auch umfassende und einschneidende bauliche Veränderungen innerhalb eines bestehenden Gebäudes zu (Art. 2 Abs. 17 ZWG), solange das Gebäude nicht vollständig abgerissen oder zerstört und erst dann wieder aufgebaut werde. Von der Ausnahme der Lenkungsabgabe betroffen seien hier zwar nur die Wohnungen Nr. 1, 2, 3 und 7, weshalb streng genommen diese jene Wohnungen davon profitieren sollten. Die Gemeinde habe die Flächen Wiederaufbau aus Praktikabilitätsgründen jedoch prozentual im Verhältnis der BGF der einzelnen Wohnungen zur BGF sämtlicher Wohnungen verteilt, was sie der Einfachheit halber akzeptieren könne, solange insgesamt mindestens 136.6 m 2 BGF (recte: 136.3 m 2 BGF) von der Lenkungsabgabe ausgenommen blieben. - 4 - 3. Die Gemeinde Arosa beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. •Die Beschwerdeführerin habe mit Baugesuchen vom 19. Juni 2012 bzw. vom 19. Juli 2012 beantragt, das Mehrfamilienhaus „Casa N._____“ teilweise abzubrechen und durch eine anzugliedernde Baute zu ergänzen. Das Projekt habe vorgesehen, von der bestehenden Baute die Südostfassade, die Nordwestfassade, das Nordwestgiebeldach und die Garage ganzheitlich abzubrechen und in die grössere neue Baute mit neu 473 m 2 BGF anstatt wie bisher 276.4 m2 BGF zu integrieren. •Die Beschwerdeführerin stelle sich nur gegen die vollumfängliche Abgabe für den Teil Wiederaufbau (276.4 m 2 BGF), den sie lediglich als teilweisen Ersatzbau anerkenne, von welchem der Anteil Umbau abzuziehen sei und somit nur zusätzlich 140.1 m 2 BGF zu total Fr. 98‘079.85 als Lenkungsabgabe erbracht werden müssten. •Was als Ersatzbau, Wiederaufbau, Erweiterung und Umbau zu gelten habe, sei in Art. 2 Abs. 14 - 17 ZWG geregelt. Das ZWG äussere sich zwar nicht dazu, wo die Grenze zwischen Umbau und Ersatz- /Wiederaufbau liege. Das Verwaltungsgericht habe in seiner Praxis dafür aber in PVG 1970 Nr. 25, 1986 Nr. 32 und 1990 Nr. 19 in Anlehnung an den bundesrechtlichen Begriff der teilweisen Änderung gemäss Art. 24 Abs. 2 RPG Unterscheidungskriterien entwickelt. Demnach sei von Belang, in welchem Verhältnis die alten, bleibenden Gebäudeteile zu den neu errichteten stünden. Ein Umbau dürfte dann zu bejahen sein, wenn sich das äussere Bild und die innere Gestaltung bzw. Ausstattung bloss in einer Art verändern würden, welche einem unbefangenen Betrachter erlaube, geändertes und unverändertes Bauwerk miteinander auf eine und dieselbe Stufe zu setzen. Es dürfe kein neues Bauwerk entstehen. •Im vorliegenden Fall seien die Veränderungen derart umfassend, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werden müsse. •Überdies stimme die Verneinung eines Umbaus vorliegend mit den Zielen des Gesetzgebers überein, da in der vorberatenden Gemeindeversammlung vom 23. Oktober 2011 mit Bezug auf altrechtliche Wohnungen ausdrücklich strengere Massstäbe verlangt worden seien. Eine grosszügigere Auslegung des Umbaus würde der Umgehung der ordnenden Lenkungsabgabe unweigerlich Tür und Tor öffnen. Durch die inzwischen erfolgte Annahme der Zweitwohnungsinitiative habe sich der Druck auf davon befreite - 5 - altrechtliche Bauten zusätzlich noch erhöht. Umso mehr habe sie grösstes Interesse, den Anliegen des ZWG zum Durchbruch zu verhelfen. •Nicht von Belang sei, ob der Begriff „Wiederaufbau“ oder „Ersatzbau“ verwendet werde, da Art. 11 und 12 ZWG in beiden Fällen anzuwenden seien. 4. In ihrer Replik ergänzte die Beschwerdeführerin ihre Ausführungen wie folgt: •Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin habe sie keinen Abbruch des Mehrfamilienhauses „Casa N._____“, sondern einen „Umbau“ und „Anbau“ beantragt. Zudem sehe das Projekt auch nicht vor, von der bestehenden Baute die Südostfassade, die Nordwestfassade, das Nordwestgiebeldach und die Garage ganzheitlich abzubrechen. Vielmehr könne den Baugesuchsplänen entnommen werden, dass sämtliche in den Baugesuchsplänen schwarz eingezeichneten Fassaden bzw. Aussenmauern der bestehenden Baute erhalten würden. Von sämtlichen bestehenden Aussenmauern würden lediglich an der Südwestfassade zwei kurze Stücke von je 2.7 Meter Länge im 2. Untergeschoss sowie im 2. Dachgeschoss abgebrochen, um zwischen Küche und Wohnzimmer einen Durchgang zu schaffen. •Zutreffend sei, dass das Giebeldach auf der Nordwestseite sowie die Garage abgebrochen würden. Im Weiteren würden vereinzelt Innenwände durchgebrochen. Dabei könne mit Sicherheit nicht von einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werden. Die bestehende Baute bzw. die bestehende BGF würden lediglich umgebaut. Auf den beiliegenden Bildern könne unschwer festgestellt werden, dass das bestehende Gebäude weitestgehend unverändert erhalten bleibe und vom Erweiterungsbau von zwei Seiten eingefasst werde. •Art. 2 Abs. 17 ZWG definiere als Umbau jede über den Unterhalt hinausgehende bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes seien vom Begriff des Umbaus nicht nur geringfügige, äusserlich nicht in Erscheinung tretende Veränderungen umfasst, sondern auch umfassende bauliche Eingriffe in die Gebäudestruktur, soweit diese innerhalb eines bestehenden Gebäudes erfolgten. - 6 - •Die von der Beschwerdegegnerin zitierte Rechtsprechung in Anlehnung an Art. 24 Abs. 2 RPG sei für die Auslegung von Art. 2 Abs. 17 ZWG nicht anwendbar. Denn vorliegend brauche nicht etwa entschieden zu werden, wie der projektierte Um- und Anbau des Mehrfamilienhauses „Casa N._____“ gewissermassen nach der Präponderanzmethode ganz- bzw. einheitlich zu qualifizieren sei. Die kommunale Baukommission habe zu Recht nur 197 m 2 der insgesamt 473 m2 des gesamten Projekts der Kontingentsregelung gemäss Art. 3 ff. ZWG unterstellt und die restlichen BGF gestützt auf Art. 3 Abs. 3 ZWG von der Kontingentierungspflicht ausgenommen. Auch hinsichtlich der Lenkungsabgabe würden Art. 11 und 12 ZWG differenzierte Lösungen vorsehen. Gerade bei grösseren Gesamtsanierungen gelte es zu unterscheiden, welche Wohnflächen neu als abgabepflichtige Erweiterung entstehen würden und welche innerhalb des bestehenden Gebäudes lediglich umgebaut würden und als lenkungssteuerfrei zu betrachten seien. 5. In ihrer Duplik führte die Beschwerdegegnerin noch aus, dass die Beschwerdeführerin zu Recht auf Art. 2 Abs. 17 ZWG hinweise, wonach als Umbau jede über den Unterhalt und die Erneuerung hinausgehende bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes gelte. Dieser Artikel sei nicht nur in vorliegendem Verfahren zentral, sondern auch für die zukünftige Bautätigkeit in der Gemeinde wegweisend; denn das Baugewerbe werde sich inskünftig vorwiegend auf altrechtliche Bauten stürzen, weil nur noch diese Spielraum für die Erstellung von kalten Zweitwohnungen bieten würden. Art. 2 Abs. 17 und Art. 12 lit. b ZWG seien auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da das Projekt das Durchbrechen mehrerer Teile der Gebäudehülle vorsehe und im Ergebnis geradezu von einem Neubau gesprochen werden müsse. Deshalb sei die Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche von 473 m 2 zu entrichten. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. - 7 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der angefochtene, kommunale Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 29. Oktober 2012. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche von 473 m 2 oder bloss für die Erweiterung (196.66 m 2; Fr. 137‘620.--) und den Ersatzbau (140.1 m2; Fr. 98‘079.85) zu entrichten ist. 2. a) Noch bevor das Schweizer Stimmvolk am 11. März 2012 die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenommen hat, mit welcher der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossflächen einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt wurde, hat die beschwerdegegnerische Gemeinde im Hinblick auf eine geordnete und nachhaltige bauliche Entwicklung und mit Rücksicht auf die begrenzten Baulandreserven den Zweitwohnungsbau mit einer Kontingentierung beschränkt und zusätzlich mit einer Lenkungsabgabe belastet. Zu diesem Zweck erliess die Gemeinde das Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe (ZWG) vom 23. Oktober 2011, welches mit der Genehmigung durch die Regierung am 8. Mai 2012 in Kraft getreten ist. b) Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG erhebt die Gemeinde für neu geschaffene Zweitwohnungen von den Eigentümerinnen und Eigentümern der Baugrundstücke im Zeitpunkt des Baubeginns eine Lenkungsabgabe zwischen Fr. 400.-- und Fr. 1‘000.-- pro m 2 BGF. Der Lenkungsabgabe unterstellt sind bei altrechtlichen Wohnungen die BGF der Erweiterung. Bei oder nach Wiederauf- oder Ersatzbau von freiwillig abgebrochenen altrechtlichen Wohnungen wird die Lenkungsabgabe für diejenigen BGF - 8 - einer Wohnung erhoben, für die noch keine Lenkungsabgabe bezahlt wurde, sobald diese Wohnung eine Handänderung erfährt (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Von der Lenkungsabgabe befreit sind gemäss Art. 12 ZWG die unveränderte Zuführung von altrechtlichen Wohnungen zur Zweitwohnungsnutzung (lit. a), bei Umbau von Wohnungen pro altrechtlicher Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung (lit. b), bei Ersatzbauten und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung, aber nur solange, bis sie eine Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt (lit. c) sowie deklarierte Zweitwohnungen in Hotelzonen, welche nachgewiesenermassen für die Querfinanzierung von Hotels und hotelähnlichen Betrieben verwendet werden (lit. d). c) In Art. 2 Abs. 14 - 17 ZWG werden die für vorliegendes Beschwerdeverfahren im Zentrum stehenden Begriffe Ersatzbau, Wiederaufbau, Erweiterung und Umbau wie folgt definiert: 14 Als Ersatzbau gilt der nach Zerstörung durch höhere Gewalt oder freiwilligem Abbruch vorgenommene Ersatz eines Gebäudes auf demselben Grundstück. 15 Als Wiederaufbau gilt der nach Zerstörung durch höhere Gewalt oder freiwilligem Abbruch vorgenommene Ersatz eines Gebäudes innerhalb des gleichen Grundrisses und innerhalb der vorbestehenden Gebäudehülle (Hofstattrecht). 16 Als Erweiterung gilt jede Vergrösserung eines bestehenden Gebäudes ausserhalb der Gebäudehülle. 17 Als Umbau gilt jede über den Unterhalt und die Erneuerung hinausgehende bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes. d) Im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind sich die Parteien insofern einig, als das bestehende Mehrfamilienhaus „Casa N._____“ mit einer BGF von 196.66 m 2 erweitert werden soll und hierfür eine - 9 - Lenkungsabgabe in der Höhe von Fr. 137‘662.-- (196.66 m 2 à Fr. 700.--) geschuldet ist. Streitig geblieben ist hingegen die Frage der Behandlung der bis anhin bestehenden BGF von 136.3 m 2. Während sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt stellt, die Lenkungsabgabe sei bloss für die Erweiterung (196.66 m2) und den Ersatzbau (140.1 m2), nicht aber für die bis anhin bestehende BGF von 136.3 m 2, geschuldet, qualifiziert die Beschwerdegegnerin die ersuchten baulichen Veränderungen als derart umfassend, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werde müsse, weshalb die Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche von 473 m 2 zu entrichten sei. Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 3. a) Nachdem vorliegend im Rahmen des kommunalen Einspracheverfahrens die Auflage betreffend Aufschub der Lenkungsabgabe für den Wiederaufbau von insgesamt 276.4 m 2 BGF bis zur Handänderung der entsprechenden Wohnungen 1 bis 7 ausdrücklich angebracht worden ist, liegt die umstrittene Abgrenzung der Belastung mit der Lenkungsabgabe in der Auslegung von Art. 12 ZWG, und zwar zwischen lit. b und lit. c desselben. Diese Bestimmung besagt wörtlich, dass von der Lenkungsabgabe befreit sind: „lit. b: bei Umbauten von Wohnbauten pro altrechtlicher Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung. lit. c: bei Ersatzbau und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung, aber nur solange, bis sie eine Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt.“ Die zu prüfende Frage lautet somit, ob es sich beim zur Diskussion stehenden Bauprojekt bloss um einen Umbau i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG oder um einen Ersatz- oder Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG des altrechtlichen Teils handelt. Diese - 10 - Frage ist vorab anhand der eingereichten und genehmigten Baupläne, in Beachtung der in Art. 2 ZWG enthaltenen Definitionen, der allgemeinen Auslegung dieser Begriffe sowie der diesbezüglichen Gerichtspraxis zu entscheiden, wobei im Abgaberecht die besondere Rolle der klaren gesetzlichen Grundlage zu beachten ist. b) Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in PVG 1970 Nr. 25 mit der Abgrenzung des Begriffes des Neubaus/Wiederaufbaus vom Begriff des Umbaus befasst. Der dort aufgestellte Grundsatz, wonach es für die Abgrenzung der beiden Begriffe darauf ankommt, in welchem Verhältnis die alten, bleibenden Gebäudeteile zu den neu errichteten stehen, hat auch heute noch seine Gültigkeit. In PVG 1986 Nr. 32 hatte das Verwaltungsgericht Gelegenheit, diese Praxis im Rahmen des BAB- Verfahrens für teilweise Änderungen, worunter auch Umbauten fallen, zu präzisieren. In Anlehnung an den bundesrechtlichen Begriff der teilweisen Änderung (Art. 24 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700]) fallen Umbauten darunter, wenn sich das äussere Bild und die innere Gestaltung bzw. Ausstattung bloss in einer Art verändern, welche einem unbefangenen Betrachter erlaubt, geändertes und unverändertes Bauwerk miteinander auf ein und dieselbe Stufe zu setzen. Es darf mithin kein neues Bauwerk entstehen. Als Beispiele zulässiger Umbauten wurden etwa der Anbau einer Garage an ein Wohnhaus, der Ausbau von Keller- und Estrichräumen oder die Erweiterung der Nutzfläche in untergeordneter Grössenordnung genannt. c) Das bestehende Wohnhaus „Casa N._____“ mit einer gesamthaften BGF von 276.4 m 2 umfasst zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss. Es weist ein Satteldach ohne Dachaufbauten und Dacheinschnitte auf. Das Bauprojekt sieht eine umfassende Renovierung der bisherigen drei Wohnungen mitsamt einer teilweisen Veränderung der - 11 - bestehenden Gebäudehülle vor. Weiter sieht das Bauprojekt einen Anbau vor, mit dem die bestehenden Wohnungen erweitert und zusätzliche vier Wohnungen angegliedert werden. Zusätzlich entstehen im Rahmen des Bauprojekts sechs neue Garagen und drei Autoabstellplätze im Freien. Im Rahmen des An- und Umbaus bleiben die Nordost- und die Südostfassade des bestehenden Wohnhauses als Aussenmauern unverändert. Die Nordwest- und die Südwestfassade werden in den Erweiterungsbau integriert, wobei sie mehrheitlich stehen gelassen und als Innenwand ausgekleidet werden. Im 2. Untergeschoss und im Dachgeschoss werden an der Südwestfassade zwei Stücke von je rund 2.7 Meter Länge abgebrochen, um zwischen Küche und Wohnzimmer einen Durchgang zu schaffen. Weiter werden im Gebäudeinnern, insbesondere im 1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die Wände, Böden und Zwischendecken teilweise mit Durchbrüchen versehen. Das Giebeldach auf der Nordwestseite wird abgebrochen und auf der Nordostseite um eine drei Meter breite Gaube ergänzt. Des Weiteren wird auch die bestehende Garage auf der Nordostseite abgebrochen. Nach dem geplanten An- und Umbau beträgt die BGF gesamthaft 473 m 2, was einer Vergrösserung der massgeblichen Nutzung um 196.66 m 2 entspricht. d) Betrachtet man die bei den Akten liegenden Baueingabepläne sowie die der Replik beigelegten Fotografien der Modelle vor und nach dem An- und Umbau vor dem Hintergrund der angestellten Abgrenzungskriterien sowie der in Art. 2 Abs. 14 - 17 ZWG enthaltenen Begriffsdefinitionen erhellt, dass vorliegend einzig von einem Ersatz- bzw. von einem Wiederaufbau, keinesfalls aber von einem blossen Umbau die Rede sein kann. Durch den An- und Umbau entsteht ein neues, wesentlich grösseres Mehrfamilienhaus mit zwar direkter Integration des bisherigen Gebäudes aber auch direkter Erweiterung der vorhandenen Wohnungen - 12 - über die bestehenden Innenmauern (Nordwest- bzw. Südwestfassade) des ursprünglichen Gebäudes hinaus. Bereits die innere Ausstattung des Mehrfamilienhauses spricht klar für einen Ersatz- bzw. Wiederaufbau und gegen einen Umbau. Die Neueinteilung der Räume im 1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die Umgestaltung von bestehenden Badezimmern, Küchen und Wohnzimmern in nicht BGF-relevante Nebenräume im 1. Untergeschoss sowie auch die Angliederung von BGF- relevanten Räumen an den erweiterten Bauteil sind bauliche Vorkehren, welche den Rahmen eines blossen Umbaus i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG sprengen. Aber auch das äussere Erscheinungsbild lässt keinen anderen Schluss zu. Der Abbruch des Giebeldachs auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes, die Errichtung einer drei Meter breiten Gabe auf der Nordostseite des Daches sowie insbesondere die massive Vergrösserung der Gebäudemasse (Vergrösserung der Gebäudelänge von ursprünglich rund 9 m auf neu knapp 19 m bzw. der Gebäudebreite von ursprünglich rund 8 m auf neu rund 14.5 m) machen deutlich, dass das bestehende Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und das neue Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen keinesfalls auf ein und dieselbe Stufe gesetzt werden können. Die neu errichteten Gebäudeteile stehen denn auch nicht bloss in einem untergeordneten Verhältnis zu den alten, bleibenden Gebäudeteilen. Vielmehr charakterisiert sich das neue Mehrfamilienhaus gerade durch die neu errichteten Gebäudeteile. Dass eine solche Umgestaltung viel näher beim freiwilligen Ersatz- bzw. Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c ZWG anzusiedeln ist als beim Umbau nach Art. 12 lit. b ZWG, liegt auf der Hand. Wenn die Beschwerdegegnerin ausführt, die Veränderungen seien dermassen umfassend, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werden müsse, ist ihr vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen beizupflichten. Insgesamt entstehen durch den An- und Umbau eben neue, grössere und insbesondere anders - 13 - gegliederte Wohnungen, welche gemäss Art. 12 lit. c ZWG von der Lenkungsabgabe nur solange befreit sind, als nicht eine Handänderung im Sinne des Gesetzes stattfindet. Dies hat die Gemeinde mit Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2012 denn auch zu Recht so verfügt. e) An diesem Ergebnis vermag der beschwerdeführerische Einwand, wonach vorliegend nicht entschieden werden müsse, wie der projektierte An- und Umbau des Mehrfamilienhauses „Casa N._____“ nach der Präponderanzmethode ganz- bzw. einheitlich zu qualifizieren sei, nichts zu ändern. Zwar trifft es zu, dass das Art. 11 und 12 ZWG eine differenzierte Behandlung der betreffenden BGF zulassen und Art. 12 lit. b ZWG bei einem Umbauprojekt nicht etwa sämtliche BGF oder aber gar keine, sondern nur pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung von der Lenkungsabgabe befreit. Zudem sind - wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt - durchaus Fälle von Erweiterungen altrechtlicher Wohnungen vorstellbar, bei denen bloss die BGF der Erweiterung und nur diese der Lenkungsabgabe unterliegt. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, dass das Bauprojekt - wie vorstehend unter Erwägung 3c und d dargestellt - unter anderem das Durchbrechen mehrerer Teile der ursprünglichen Gebäudehülle, einen Anbau mit vier neuen Wohnungen, die Erstellung sechs neuer Garagen und dreier Autoabstellplätze im Freien, die Errichtung einer drei Meter breiten Gabe auf der Nordostseite des Daches sowie den Abbruch einer Garage und des Giebeldachs auf der Nordwestseite vorsieht und demnach im Ergebnis nicht mehr bloss von einem Umbau i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG, sondern vielmehr von einem Neubau bzw. von einem Ersatz- oder Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG gesprochen werden - 14 - muss. Dementsprechend unterliegt aber nicht bloss die BGF der Erweiterung, sondern die gesamte BGF von 473 m2 der Lenkungsabgabe. f) Die Tatsache, dass die Vorinstanz die Flächen „Wiederaufbau“ nicht nur auf die betroffenen einzelnen Wohnungen, sondern aus Praktikabilitätsgründen prozentual im Verhältnis der BGF der einzelnen Wohnungen zur BGF sämtlicher Wohnungen verteilt hat, hat die Beschwerdeführerin der Einfachheit halber ausdrücklich akzeptiert (vgl. Beschwerde Ziff. IV. 6.). Dementsprechend ist darauf nicht weiter einzugehen. 4. a) Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die Vorinstanz das in vorliegendem Beschwerdeverfahren zur Diskussion stehende Bauprojekt zu Recht nicht als blossen Umbau, sondern als derart umfassend beurteilt hat, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Errichtung eines Neubaus auszugehen ist. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2012 erweist sich vor diesem Hintergrund als rechtens, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zulasten der Beschwerdeführerin. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.--- 15 - - und den Kanzleiauslagen von Fr. 302.-- zusammen Fr. 2‘802.-- gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]