<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00776</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222629&amp;W10_KEY=13013462&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00776</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.09.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.07.2023 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auslegung und Anwendung der BZO bezgl. Ausnützungsberechnung. Die Gemeinde Erlenbach statuiert in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie "Nutzweise" für die genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. So ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort zulässig, wo sie aufgrund der Hangneigung natürlich anfallen. Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der Hangneigung natürlich anfallendes, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss vorliegt, eröffnet Art. 16 Abs. 4 BZO der kommunalen Baubehörde einen geschützten Entscheidungsspielraum. Indem sie vorliegend bereits eine geringe Hangneigung genügen lässt, verlässt sie diesen nicht. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANGNEIGUNG">HANGNEIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 49a Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=59251" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00776</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. September 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bau- und Planungskommission Erlenbach, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach bewilligte C und D am 6. April 2021 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 03 im Sinn der ErwÃ¤gungen unter Bedingungen und Auflagen den Abbruch des bestehenden und den Neubau eines neuen Einfamilienhauses mit Garage fÃ¼r vier Fahrzeuge sowie zwei ParkplÃ¤tzen im Freien. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Dagegen rekurrierte A am 20. Mai 2021 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung sowie einen Augenschein. Das Baurekursgericht verzichtete auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und wies den Rekurs am 5. Oktober 2021 ab.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Gegen diesen Entscheid erhob </span>A <span>am </span>15. November 2021 <span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte dessen Aufhebung sowie die Aufhebung </span>des angefochtenen Beschlusses. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen sowie ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Sodann verlangte er eine ParteientschÃ¤digung zzgl. MWST zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 24. November 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach beantragte am 30. November 2021, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 17. Dezember 2021 beantragten C und D, die Beschwerde unter <span>EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers </span>abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.</p> <p class="Sachverhalt2">A replizierte am 24. Januar 2022 und hielt an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Am 17. Februar 2022 reichten C und D unter Wiederholung der gestellten AntrÃ¤ge ihre Duplik ein. Dazu nahm A am 14. MÃ¤rz 2022 unter Festhalten an den BeschwerdeantrÃ¤gen Stellung. Am 22. MÃ¤rz 2022 verzichteten C und D auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als EigentÃ¼mer der dem BaugrundstÃ¼ck unmittelbar nÃ¶rdlich angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02 unbestrittenermassen zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [</span>PBG]). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt vorab vor, sein rechtliches GehÃ¶r sei verletzt worden, indem zu Unrecht auf den beantragten </span>Augenschein <span>verzichtet worden sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r ergibt sich zwar ein Anspruch auf Abnahme der von den Beteiligten beantragten oder angebotenen Beweismittel Ã¼ber erhebliche Tatsachen (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 8 N. 34). Der Anspruch auf Beweisabnahme gilt jedoch nicht absolut: Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine BehÃ¶rde von der Abnahme beantragter Beweismittel insbesondere dann absehen, wenn der Sachverhalt, den eine Partei beweisen will, nicht rechtserheblich ist (Unerheblichkeit des Beweismittels), wenn durch den angebotenen Beweis bereits Feststehendes bewiesen werden soll (ÃberflÃ¼ssigkeit des Beweismittels) oder wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine KlÃ¤rung herbeizufÃ¼hren vermag (mangelnde Tauglichkeit des Beweismittels; vgl. BGr, 21. August 2014, 5A_282/2014, E. 3.2; BGE 117 Ia 262 E. 4b; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 18; zum Ganzen siehe VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 4.1). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein</span> Augenschein <span>angeordnet wird, steht sodann im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse nicht auf andere Weise abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Vorliegend wurde das rechtliche GehÃ¶r des BeschwerdefÃ¼hrers nicht dadurch verletzt, dass die Vorinstanz keinen </span>Augenschein d<span>urchgefÃ¼hrt hat. Letztere kam zum Schluss, dass sich der massgebliche Sachverhalt ausreichend deutlich aus den PlÃ¤nen ergebe . Dies ist nicht zu beanstanden. Eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich, da den Rekursakten genÃ¼gend PlÃ¤ne und Fotografien beilagen, um den Sachverhalt bezÃ¼glich der topografischen VerhÃ¤ltnisse zu erstellen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach in der Wohnzone W2/30% und weist gemÃ¤ss AusnÃ¼tzungsberechnung eine GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 720 m<sup>2</sup> und damit eine maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung von 216 m<sup>2</sup> auf. Das geplante neue Einfamilienhaus soll aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem Attikageschoss bestehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer vertritt die Ansicht, fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung werde zu Unrecht das als Erdgeschoss bezeichnete Geschoss als anrechenbares Untergeschoss qualifiziert und bei der AusnÃ¼tzungsberechnung privilegiert behandelt. Es sei die gesamte GeschossflÃ¤che des als Wohngeschoss projektierten Erdgeschosses, welches ein Vollgeschoss darstelle, anzurechnen, womit die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung massiv Ã¼berschritten sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Streitgegenstand ist einzig die Einhaltung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung. Sofern der BeschwerdefÃ¼hrer in seinen AusfÃ¼hrungen in der Beschwerde am Rande die Einordnung beanstanden will, erwiese sich diese RÃ¼ge, welche im Rekurs nicht vorgebracht wurde, als verspÃ¤tet (<span>Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, [Kommentar VRG], § 52 N. 41</span>).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Die </span>AusnÃ¼tzungsziffer<span> wurde fÃ¼r die vorliegend massgebliche Wohnzone W2 auf 30 % festgelegt </span>(Art. 15 lit. b BZO). Im Weiteren verweist <span>die Wegleitung zur BZO </span>h<span>insichtlich der AusnÃ¼tzung auf die </span>§§ 254, 255 und 259 PBG sowie § 10 <span>der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977</span> (ABV).<span> FÃ¼r die </span>AusnÃ¼tzungsziffer,<span> welche die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che im VerhÃ¤ltnis zur GrundstÃ¼cksflÃ¤che beschrÃ¤nkt, (§ 254 Abs. 1 PBG</span> und <span>§ 255 Abs. 1 PBG in der bisherigen Fassung gemÃ¤ss Anhang zum PBG, vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung des PBG vom 14. September 2015) </span>sind<span> </span>alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden anrechenbar. Entsprechende FlÃ¤chen in Dach-, Attika- und Untergeschossen sind nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be (<span>§ 255 Abs. 2 PBG</span>).</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 15 lit. c, d und e BZO ist in der vorliegenden Wohnzone der Bau von zwei Vollgeschossen, zwei Dachgeschossen sowie einem nutzbaren Untergeschoss zulÃ¤ssig. BezÃ¼glich der Definition von Voll-, Dach- und Untergeschossen wird in der Wegleitung zur BZO auf die kantonalrechtliche Definition von §§ 275, 276 und 293 PBG verwiesen. § 276 Abs. 2 PBG zufolge zÃ¤hlen als Geschosse Voll-, Dach-, Attika- und Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤umen. Unter Vollgeschossen sind alle Geschosse von GebÃ¤uden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse zu verstehen (§ 275 Abs. 1 Satz 1 PBG). Vollgeschosse kÃ¶nnen in allen Bauzonen durch Dach-, Attika- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dÃ¼rfen sie jedoch die erlaubte Anzahl Vollgeschosse nicht Ã¼berschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG). Die hier relevanten Untergeschosse werden als horizontale GebÃ¤udeabschnitte definiert, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen (§ 275 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 49a Abs. 3 PBG kann in der Bau- und Zonenordnung fÃ¼r ganze Zonen, gebietsweise oder fÃ¼r einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben oder beschrÃ¤nkt werden. <span>Von ihrer kommunalen Regelungskompetenz Gebrauch machend, statuierte die Gemeinde Erlenbach vorliegend in Art. 16 Abs. 4 BZO unter der Marginalie "Nutzweise" fÃ¼r die darin genannten Zonen ein Verbot der Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken mit Ausnahmevorbehalt. </span>So ist nach dem Wortlaut von Art. 16 Abs. 4 BZO in den Zonen W2A/20, W2B/20, W2/25, W2/30 und W3/60 die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- und Arbeitszwecken nur dort zulÃ¤ssig, wo sie aufgrund der Hangneigung natÃ¼rlich anfallen. DarÃ¼ber, was unter "natÃ¼rlich anfallen" zu verstehen ist, schweigt sich die Bau- und Zonenordnung aus und auch der darin enthaltenen Wegleitung lÃ¤sst sich diesbezÃ¼glich nichts entnehmen (vgl. BZO S. 18). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Bei der Beurteilung, ob ein aufgrund der Hangneigung natÃ¼rlich anfallendes, </span><span>zu Wohn- und Arbeitszwecken</span><span> nutzbares Untergeschoss vorliegt, erÃ¶ffnet </span>Art. 16 Abs. 4 BZO <span>der kommunalen BaubehÃ¶rde einen geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraum. Die </span>Auslegung und Anwendung <span>dieser kommunalen Bestimmung obliegt in erster Linie der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde, welche die VerhÃ¤ltnisse am besten kennt </span>und <span>die Gesetzgebung seinerzeit beratend beziehungsweise antragstellend begleitet hat. Solche Entscheide dÃ¼rfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung bzw. unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der Bau(bewilligungs)behÃ¶rde Ã¼berprÃ¼ft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Die Gemeinde fÃ¼hrte in ihrer Rekursvernehmlassung aus, die </span>Bestimmung von Art. 16 Abs. 4 BZO beziehe sich in erster Linie auf anrechenbare Untergeschosse, welche zusÃ¤tzlich zur erlaubten Anzahl Vollgeschossen geplant wÃ¼rden und entsprechend tiefer in den gewachsenen Boden hineinragten. Solche sollten dank der vorhandenen Hangneigung mÃ¶glichst ohne Ã¼bermÃ¤ssige Abgrabungen (vgl. Art. 37 Abs. 1 BZO) natÃ¼rlich belichtet werden kÃ¶nnen. Dies fÃ¼hre zu geringeren TerrainverÃ¤nderungen und dadurch zu einer besseren Einordnung in die bauliche Umgebung. Dies sei vorliegend schon per se der Fall, da lediglich ein ''echtes'' Vollgeschoss geplant sei. Sodann zeige der Verlauf des gewachsenen Bodens wie auch der Strassenverlauf respektive die Neigung der G-Strasse im betreffenden Bereich eindeutig, dass das Terrain eine doch beachtliche Neigung aufweise respektive schon immer aufgewiesen habe. Selbst wenn neben den zulÃ¤ssigen zwei Vollgeschossen ein zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss geplant wÃ¤re, wÃ¤re Letzteres aufgrund der Hangneigung als natÃ¼rlich anfallend zu bezeichnen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Sowohl das Verwaltungs- als auch das Bundesgericht hatten sich bereits vor einigen Jahren mit der Auslegung von Art. 16 Abs. 4 BZO Erlenbach befasst (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212; BGr, 11. Juli 2017, 1C_572/2016). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Bundesgericht hatte dazu in seinem Urteil ausgefÃ¼hrt (E. 3.5), der Wortlaut dieser Bestimmung lasse die Auslegung zu, dass das natÃ¼rliche Anfallen der Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen bzw. durch diese bewirkt werden mÃ¼sse. BezÃ¼glich des mÃ¶glichen Zwecks habe die Vorinstanz nachvollziehbar ausgefÃ¼hrt, mit Zunahme der Hangneigung eines BaugrundstÃ¼cks mÃ¼ssten vermehrt Untergeschosse anstelle von Vollgeschossen errichtet werden, weshalb ab einem gewissen minimalen Neigungswinkel auch die Nutzung dieser Untergeschosse zu Wohn- und Arbeitszwecken zugelassen werden kÃ¶nne, um eine optimale AusnÃ¼tzung der am Hang gelegenen GrundstÃ¼cke zu erreichen. Demnach kÃ¶nne in vertretbarer Weise angenommen werden, Art. 16 Abs. 4 BZO bezwecke die ErmÃ¶glichung der besseren bzw. optimaleren Nutzung von GrundstÃ¼cken an steilen Hanglagen beziehungsweise die Schaffung eines Ausgleichs fÃ¼r die an solchen Lagen eingeschrÃ¤nkten NutzungsmÃ¶glichkeiten. Dieser Zweck sei mit der Auslegung der Baukommission Erlenbach vereinbar. Daran vermÃ¶ge nichts zu Ã¤ndern, dass die Gemeinde Erlenbach in Ziff. 2.4 des erlÃ¤uternden Berichts vom 22. April 2014 zur Umsetzung der Initiative Affolter angegeben habe, der bezÃ¼glich der Anzahl von nutzbaren Untergeschossen in Art. 15 BZO vorgesehene Vorbehalt von Art. 16 Abs. 4 BZO sei landschaftlich motiviert. So sei denkbar, dass sich diese Motivation auf das grundsÃ¤tzliche Verbot der Nutzung von Untergeschossen als Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume beziehe und damit die Ausnahme bei relativ steilen Hanglagen nicht erfasse.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Bundesgericht hatte im Fall Erlenbach weiter ausgefÃ¼hrt, die Annahme, dass das natÃ¼rliche Anfallen von Untergeschossen erfordere, dass diese ohne Abgrabungen freilÃ¤gen, sei nicht zwingend, da auch natÃ¼rlich anfallende Untergeschosse bergseitig gegenÃ¼ber dem gewachsenen Terrain Abgrabungen erfordern wÃ¼rden. Solche Abgrabungen in den Hang hinein seien von den NachbargrundstÃ¼cken aus gesehen weniger sichtbar als AufschÃ¼ttungen. Entsprechend lasse etwa Art. 33 BZO/Herrliberg die Nutzung von Untergeschossen zu Wohn- oder Arbeitszwecken unabhÃ¤ngig vom natÃ¼rlichen Anfallen zu, wenn sie mehrheitlich unter dem gewachsenen Boden lÃ¤gen. Art. 33 BZO/Herrliberg weiche insoweit von Art. 16 Abs. 4 BZO ab, welcher zudem die Hanglage bezÃ¼glich des natÃ¼rlichen Anfallens von Untergeschossen im Gegensatz zu Art. 33 BZO/Herrliberg erwÃ¤hne. Diese beiden Bestimmungen enthielten somit unterschiedliche Regelungen, weshalb sie nicht zwingend gleich ausgelegt werden mÃ¼ssten. Die Baukommission Erlenbach sei daher nicht in WillkÃ¼r verfallen, wenn sie bei der Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO von der Auslegung von Art. 33 BZO/Herrliberg abgewichen sei, welche vom Verwaltungsgericht als nicht rechtsverletzend qualifiziert worden wÃ¤re. Insgesamt erachtete das Bundesgericht (anders als das Verwaltungsgericht im damals angefochtenen Entscheid) die von der Baukommission Erlenbach vorgenommene Auslegung von Art. 16 Abs. 4 BZO als vertretbar.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.5 </span></b><span>Das Baurekursgericht erwog in seinem Entscheid unter Bezugnahme auf die oben zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung (E. 4.4), beim strittigen Bauvorhaben falle das Untergeschoss (in den PlÃ¤nen als ''Erdgeschoss'' bezeichnet) aufgrund der vorhandenen â wenn auch nur leichten â Hangneigung an. Es rage bergseitig geringfÃ¼gig, aber immerhin ''teilweise'' im Sinn von § 275 Abs. 3 PBG in den gewachsenen Boden hinein. Es komme mit untergeordneten hangseitigen Abgrabungen aus, wÃ¤hrend es talseitig ''natÃ¼rlich'' freiliege. Damit erfÃ¼lle es die Voraussetzungen von Art. 16 Abs. 4 BZO und dÃ¼rfe zu Wohn- und Arbeitszwecken genutzt werden. Mithin handle es sich nicht um ein Untergeschoss, welches ein Vollgeschoss ersetze und die ausnÃ¼tzungsprivilegierte FlÃ¤che (§ 255 Abs. 2 PBG) sei zu Recht bei der AusnÃ¼tzungsberechnung in Abzug gebracht worden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Vorab ist festzuhalten, dass die Vorinstanzen die beiden Definitionen bzw. Voraussetzungen in ihren AusfÃ¼hrungen nicht gleichgesetzt sondern klar auseinandergehalten haben. Die Gemeinde hat, wie sich aus ihren AusfÃ¼hrungen ergibt, fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit eines nutzbaren und damit ausnÃ¼tzungsprivilegierten Untergeschosses nicht allein auf die kantonalrechtliche Definition von § 275 Abs. 3 PBG abgestellt, sondern als Zweites Ã¼berprÃ¼ft, ob dieses aufgrund der Hanglage ''natÃ¼rlich anfalle'' im Sinn von Art. 16 Abs. 4 BZO. Entgegen dem BeschwerdefÃ¼hrer privilegiert sie damit anrechenbare Untergeschosse nicht generell. Dass eine Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken zugelassen wird, womit Untergeschosse erst anrechenbar werden, macht sie vom Vorliegen eine Hanglage abhÃ¤ngig.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die <i>Qualifikation als Untergeschoss</i> im Sinn von § 275 Abs. 3 PBG ist unerheblich, in welchem Mass das Geschoss unterhalb des gewachsenen Terrains liegt (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, </span>S. 1143, auch zum Folgenden). Ein Geschoss ist also selbst dann ein Untergeschoss, wenn es nur geringfÃ¼gig (das heisst, in den PlÃ¤nen 1:100 darstellbar) in den gewachsenen Boden hineinragt. Es ist daher entgegen dem BeschwerdefÃ¼hrer nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde <span>fÃ¼r die Qualifikation als Untergeschoss einzig fÃ¼r entscheidend hÃ¤lt, dass das betreffende Geschoss in den gewachsenen Boden hineinragt. Mit den Vorinstanzen ist daher festzuhalten, dass es sich beim als Erdgeschoss bezeichneten Geschoss, welches teilweise in den gewachsenen Boden hineinragt, gemÃ¤ss der Definition von § 275 Abs. 3 PBG um ein Untergeschoss handelt. </span>Diese Qualifikation wird vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht infrage gestellt.</p> <p class="Urteilstext">Dach- und Untergeschosse, die im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG ein Vollgeschoss ersetzen gelten fÃ¼r die Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer als Vollgeschosse (§ 9 ABV, in der noch anwendbaren Fassung), bleiben aber Untergeschosse im Sinne von § 275 Abs. 3 PBG (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1143). Einhergehend mit der Vorinstanz <span>handelt es sich vorliegend indes nicht um ein Untergeschoss, welches ein Vollgeschoss ersetzt. </span>Bei dieser Bestimmung geht es nach dem klaren Wortlaut nur um solche Dach- und Untergeschosse, die (auf Kosten der Vollgeschosse) Ã¼ber die nach Bauordnung zulÃ¤ssige Zahl hinausgehen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 954). Dies ist vorliegend nicht der Fall: Geplant ist lediglich <i>ein</i> zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzbares Untergeschoss. Dass ein weiteres, nicht nutzbares Untergeschoss entstehen soll, ist entgegen dem BeschwerdefÃ¼hrer unerheblich, da die insgesamt zulÃ¤ssige Geschosszahl eingehalten wird. Ebenso unerheblich ist, ob Letzteres ''natÃ¼rlich anfÃ¤llt'', da keine Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken geplant ist. </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen bleibt, ob das <span>streitbetroffene Untergeschoss ''</span>aufgrund der Hangneigung natÃ¼rlich <span>anfÃ¤llt'' und folglich der </span>Nutzung zu Wohn- und Arbeitszwecken zugÃ¤nglich ist. Nur wenn diese Voraussetzung erfÃ¼llt ist, wÃ¤re das <span>Untergeschoss</span> <span>gemÃ¤ss § 255 Abs. 2 PBG bis zu einem bestimmten Grad ausnÃ¼tzungsprivilegiert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Bundesgericht lÃ¤sst der Wortlaut dieser Bestimmung die Auslegung zu, dass das natÃ¼rliche Anfallen der Untergeschosse aufgrund der Hangneigung entstehen beziehungsweise durch diese bewirkt werden muss. Folglich ist das vorinstanzliche VerstÃ¤ndnis, welches darauf abstellt, nicht zu beanstanden. Ein erforderliches (Minimal-)Mass der Hangneigung ist der Bestimmung nicht zu entnehmen. Ebenso wenig wird vorgegeben, wie weit ein entsprechendes Geschoss in das gewachsene Terrain hineinragen muss (darin unterscheidet sich die Bestimmung der Gemeinde Erlenbach von derjenigen der BZO Herrliberg [vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 4). Was die Hangneigung betrifft, ging die Gemeinde im zitierten Fall (VGr, 6. Oktober 2016, VB.2016.00212) vom Erfordernis einer minimalen Neigung von 14° aus, was als in ihrem Ermessensspielraum liegend beurteilt wurde. Wenn sie nun implizit Abstand davon nimmt, indem sie bereits bei der vorliegend deutlich geringeren Neigung von einer ''doch beachtlichen'' Neigung spricht, verlÃ¤sst sie ihren Ermessensspielraum nicht. Weder der obgenannte Zweck der NutzungsermÃ¶glichung noch die Ã¤sthetischen Anliegen werden dadurch infrage gestellt.</span> <span>Im Ãbrigen wird auch zu Recht keine unzulÃ¤ssige PraxisÃ¤nderung behauptet.</span></p> <p class="Urteilstext">Entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation ist sodann ein Widerspruch dieses VerstÃ¤ndnisses, welches im Ergebnis grÃ¶ssere Grundrisse zulÃ¤sst, zum Anliegen, nutzbare Untergeschosse nur zuzulassen, wenn sie dank der Hangneigung mÃ¶glichst ohne grosse Abgrabungen natÃ¼rlich belichtet werden kÃ¶nnen, ersichtlich. Die bessere Einordnung wird durch geringere TerrainverÃ¤nderungen begrÃ¼ndet und dadurch nicht per se infrage gestellt. Zwar fÃ¼hrt der BeschwerdefÃ¼hrer zutreffend aus, dass sich die strittige Bestimmung in erster Linie auf nutzbare Untergeschosse bezieht, welche zusÃ¤tzlich zur erlaubten Anzahl Vollgeschosse geplant werden und tiefer im gewachsenen Boden zu liegen kommen. Er verkennt indes, dass der vorliegende Fall vor dem Hintergrund des Zwecks gerade unproblematischer ist, da weniger Abgrabungen geplant sind. Insgesamt erwiesen sich damit die RÃ¼gen als unbegrÃ¼ndet und die Auslegung und Anwendung von Art. 16 Abs. 4 BZO als rechtmÃ¤ssig. Demzufolge wurde <span>die ausnÃ¼tzungsprivilegierte FlÃ¤che (§ 255 Abs. 2 PBG) zu Recht bei der AusnÃ¼tzungsberechnung in Abzug gebracht. Die Beschwerde ist abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>AusgangsgemÃ¤ss wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist er antragsgemÃ¤ss zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) den Regierungsrat.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>