<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2007.00116</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207405&amp;W10_KEY=13013555&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2007.00116</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Im Rahmen eines Verkaufs einer Immobiliengesellschaft, der als wirtschaftliche Handänderung nach § 216 Abs. 2 lit. a StG die Grundstückgewinnsteuer auslöste, haben sich die beschwerdeführenden Verkäufer zur Übernahme von Schulden der Gesellschaft verpflichtet. Diese Schuldentilgung kann als Erlösverwendung bei der Bestimmung des steuerlich massgebenden Kaufpreises im Sinn von § 222 StG nicht berücksichtigt werden, weil sie einzig bezweckte, die Gesellschaft in den vertraglich geschuldeten Zustand zu bringen. Eine von den Pflichtigen geltend gemachte Mäklerprovision kann zudem nicht als Aufwendung im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG angerechnet werden, da der Zeitpunkt, zu welchem der Mäklervertrag abgeschlossen wurde, nicht nachgewiesen wurde. Die von den Pflichtigen erhobene Beschwerde ist folglich abzuweisen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWENDUNG">AUFWENDUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERPROVISION">MÃKLERPROVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERVERTRAG">MÃKLERVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHWEIS">NACHWEIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERNAHMEBILANZ">ÃBERNAHMEBILANZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG">WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. 2 lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. 1 lit. c StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8692" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2007.00116</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Beat KÃ¶nig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.<b> </b>F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.<b> </b>G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8.<b> </b><a id="Anonym_ORT_8_41">H,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_TITEL_9_43">RA I,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_10_51"><span>Gemeinde </span></a><span>R,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><a id="BT_Z_PLZ_N"></a><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Am 30. Juni 2004 verkauften A, B, C, D, E, F, G und H (nachfolgend: die Pflichtigen) sÃ¤mtliche 67 Aktien der N AG an die O AG. Die N AG war EigentÃ¼merin der Liegenschaft Kat.-Nr. 01, Q-Strasse 02, in R. Der Finanzausschuss der Gemeinde R auferlegte den Pflichtigen mit Entscheid vom 23. Mai 2005 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr ... .</p> <p class="Sachverhalt1">Eine hiergegen erhobene Einsprache der Pflichtigen wurde mit Entscheid vom 29. August 2006 teilweise gutgeheissen und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer neu auf Fr. â¦ festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen diesen Entscheid erhoben die Pflichtigen Rekurs, wobei sie unter anderem sinngemÃ¤ss den Antrag stellten, es sei der VerkaufserlÃ¶s bei der Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer um Fr. 86'284.90 zu kÃ¼rzen, da sie nach dem Vertragsabschluss gemÃ¤ss einer entsprechenden Kaufpreisabrede Schulden der N AG (bestehend aus Kontokorrentschulden im Umfang von Fr. 12'390.60, Schulden gegenÃ¼ber A in der HÃ¶he von Fr. 42'000.- sowie passiven Rechnungsabgrenzungen im Umfang von Fr. 700'000.-) getilgt hÃ¤tten. Ferner beantragten sie insbesondere die BerÃ¼cksichtigung einer MÃ¤klerprovision in der HÃ¶he von Fr. 30'000.- bei der Berechnung der Anlagekosten. </p> <p class="Sachverhalt1">Die Steuerrekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich hiess mit Entscheid vom 25. Oktober 2007 den Rekurs teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest, ohne die beantragte ErlÃ¶sminderung vorzunehmen und die MÃ¤klerprovision anzurechnen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 29. November 2007 (Poststempel) liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Entscheid der Rekurskommission vom 25. Oktober 2007 aufzuheben, der steuerlich massgebende Kaufpreis um Fr. 86'184.90 auf Fr. 1'413'815.90 herabzusetzen und die MÃ¤klerprovision von Fr. 30'000.- zum Abzug zuzulassen. Ausserdem verlangen sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das Steueramt der Gemeinde R sinngemÃ¤ss auf Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen (so genannten zivilrechtlichen) HandÃ¤nderungen, die in der sachenrechtlichen Ãbertragung des Eigentums an GrundstÃ¼cken bestehen, sind gemÃ¤ss § 216 Abs. 2 lit. a StG RechtsgeschÃ¤fte gleichgestellt, die bezÃ¼glich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie HandÃ¤nderungen wirken. Eine solche wirtschaftliche HandÃ¤nderung liegt unter anderem dann vor, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft verÃ¤ussert und damit die Beherrschung der Gesellschaft einem Dritten Ã¼bertragen wird (RB 1998 Nr. 154, mit weiteren Hinweisen). Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine Gesellschaft dadurch als Immobiliengesellschaft aus, dass sie aufgrund ihres tatsÃ¤chlichen Verhaltens oder nach den Statuten ausschliesslich oder Ã¼berwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch VerÃ¤usserung, Vermietung, Verpachtung oder Ãberbauung geschehen kann (RB 1998 Nr. 154; RB 1992 Nr. 50; RB 1989 Nr. 21 = StE 1990 B 24.4 Nr. 18; RB 1964 Nr. 70). </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend steht ausser Frage, dass es sich bei der N AG um eine Immobiliengesellschaft handelt und eine die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auslÃ¶sende wirtschaftliche HandÃ¤nderung gegeben ist. Bestritten wird jedoch die von der Vorinstanz vorgenommene Berechnung des steuerlich massgebenden GrundstÃ¼ckgewinns. </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Ausschlaggebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 222 StG gilt als ErlÃ¶s der Kaufpreis mit Einschluss aller weiterer Leistungen des Erwerbers. Als weitere Leistungen kommen alle Leistungen des Erwerbers in Frage, welche mit der HandÃ¤nderung in kausalem Zusammenhang stehen (vgl. RB 2003 Nr. 106). Der ErlÃ¶s bei wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen zufolge Ãbertragung einer beherrschenden Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft bestimmt sich folglich nach dem Preis, den der Erwerber der Beteiligung dem VerÃ¤usserer fÃ¼r diese Ãbertragung zukommen lÃ¤sst, abzÃ¼glich der darin eingeschlossenen EntschÃ¤digung fÃ¼r nichtliegenschaftliche Werte. </p> <p class="Erwgung2">Der nominelle Aktienpreis darf bei wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen zufolge Ãbertragung einer beherrschenden Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft nicht den steuerlich massgebenden HandÃ¤nderungspreisen gleichgesetzt werden (RB 1976 Nr. 83, auch zum Folgenden). WÃ¤hrend der steuerlich anzurechnende Kaufpreis bei einer zivilrechtlichen HandÃ¤nderung den Wert des GrundstÃ¼cks widerspiegelt und die zu seiner Tilgung Ã¼bernommenen Grundpfandschulden bereits einschliesst, drÃ¼ckt der nominelle Aktienkaufpreis bei einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung nur den Nettowert (Aktiven abzÃ¼glich Passiven) der Gesellschaftsbeteiligung aus, so dass der steuerlich massgebende Gesamtpreis fÃ¼r die liegenschaftlichen Werte unter Hinzurechnung der Ã¼bernommenen Schulden bestimmt werden muss. Zur Bestimmung der Gesellschaftsschulden ist â wie die Vorinstanz richtig ausgefÃ¼hrt hat â auf die so genannte Ãbernahmebilanz, d.h. die Bilanz, welche die Parteien ihrem Vertrag zugrunde gelegt haben, abzustellen (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼richer Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220 N. 7 in Verbindung mit § 222 N. 2). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Nach Ziff. 5 des vorliegenden Aktienkaufvertrags hat die KÃ¤uferin mittels Bankchecks "Zug um Zug gegen die Ãbergabe der rechtsgÃ¼ltig zedierten bzw. indossierten Aktien-Zertifikate â sowie des nachgefÃ¼hrten Aktienbuches â Fr. 1,5 Mio. zu bezahlen minus die [von der N AG] der S-Bank geschuldeten Fr. 700'000.--, total Fr. 800'000.--". Ausgangspunkt der Bestimmung des steuerlich anzurechnenden Kaufpreises ist somit der Betrag von Fr. 1'500'000.-, wobei darin von der KÃ¤uferin Ã¼bernommene Gesellschaftsschulden im Umfang von Fr. 700'000.- bereits berÃ¼cksichtigt sind. </p> <p class="Urteilstext">Aus dem Aktienvertrag ergibt sich sodann, dass die Zwischenbilanz der N AG vom 1. Juli 2004 mit den genannten Gesellschaftsschulden von Fr. 700'000.- als Ãbernahmebilanz zu qualifizieren ist. Dies wird denn auch nicht bestritten. </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten wÃ¤re der von der Vorinstanz angenommene ErlÃ¶s von Fr. 1'500'000.- einzig dann zu hoch angesetzt, wenn die mittels Bankchecks bezahlten Fr. 800'000.- mit dem Aktienkaufvertrag Ã¼bertragene nichtliegenschaftliche Werte abgelten wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Die Pflichtigen machen sinngemÃ¤ss geltend, dass im mittels Bankchecks bezahlten Betrag von Fr. 800'000.- eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die von der Rekurskommission nicht erlÃ¶smindernd berÃ¼cksichtigte Schuldentilgung eingeschlossen sei. Auch wenn ein Teil des ErlÃ¶ses von Fr. 1,5 Mio. wirtschaftlich gesehen als Entgelt fÃ¼r die Ãbernahme der Schuldentilgung durch die Pflichtigen zu betrachten ist, vermÃ¶gen die Pflichtigen jedoch nicht darzutun, dass die Schuldentilgung nicht in einem kausalen Zusammenhang zur vorliegenden HandÃ¤nderung steht. Aufgrund der UmstÃ¤nde ist vielmehr davon auszugehen, dass die Schuldentilgung durch die Pflichtigen eine Bedingung des Zustandekommens des Vertrags zum vereinbarten Preis war. Die Schuldentilgung hatte nur den Zweck, die Immobiliengesellschaft in den Zustand zu bringen, welcher nach dem Ã¼bereinstimmenden Willen der Parteien vertraglich geschuldet war. Mangels Ãbertragung nichtliegenschaftlicher Werte wurde dafÃ¼r auch kein Entgelt geleistet. Im Ergebnis ist der vorliegende Sachverhalt mit jenen FÃ¤llen vergleichbar, in welchen bei zivilrechtlichen HandÃ¤nderungen die erlÃ¶smindernde Anrechnung zusÃ¤tzlicher Leistungen des VerÃ¤usserers verweigert wurde, weil diese Leistungen als nachgeholter Unterhalt zu wÃ¼rdigen waren (vgl. RB 1999 Nr. 157 = StE 1999 B 44.11 Nr. 10 = ZStP 1999, 252 ff., mit weiteren Hinweisen). Die Vorinstanz hat die Schuldentilgung durch die Pflichtigen folglich zu Recht als unbeachtliche ErlÃ¶sverwendung qualifiziert und der Gewinnsteuerberechnung einen ErlÃ¶s von Fr. 1'500'000.- zugrunde gelegt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im vorliegenden Fall ist sodann umstritten, ob die an die P Foundation bezahlte MÃ¤klerprovision von Fr. 30'000.- als Aufwendung anrechenbar ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>MÃ¤klerprovisionen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG sind Leistungen des Steuerpflichtigen an einen Dritten fÃ¼r die Vermittlung oder den Nachweis einer Kaufs- oder Verkaufsgelegenheit (Art. 412 Abs. 1 des Obligationenrechts [<span>OR]</span>; RB 1988 Nr. 43). Der MÃ¤klerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge Nachweises oder infolge der Vermittlung des MÃ¤klers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Die Anrechnung einer MÃ¤klerprovision setzt den Abschluss eines gÃ¼ltigen MÃ¤klervertrags gemÃ¤ss Art. 412 <span>OR </span>mit einer Drittperson, eine in ErfÃ¼llung dieses Vertrags zum GrundstÃ¼ckkauf bzw. -verkauf fÃ¼hrende Nachweis- oder VermittlungstÃ¤tigkeit des MÃ¤klers und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten MÃ¤klerlohns, beschrÃ¤nkt auf den Ã¼blichen Umfang, voraus. Sind diese Voraussetzungen nicht erfÃ¼llt, so bildet das, was dem Dritten fÃ¼r dessen BemÃ¼hungen zusteht, nicht MÃ¤klerprovision, sondern allenfalls Honorar aus einfachem Auftrag oder Spesenersatz, deren VergÃ¼tung keine nach § 221 Abs. 1 lit. c StG anrechenbare Aufwendung ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 78 ff., mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Als steuermindernde Tatsachen sind die anrechenbaren Aufwendungen vom hierfÃ¼r beweisbelasteten Steuerpflichtigen geltend zu machen und hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Er hat somit neben dem Beweis Ã¼ber den Abschluss des MÃ¤klervertrags und die Art der MÃ¤klerei auch den Zahlungsnachweis oder die Anerkennung des geschuldeten MÃ¤klerlohns zu erbringen. Diesen Nachweis hat er durch eine substanziierte Sachdarstellung an­zutreten, die spÃ¤testens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden muss. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthÃ¤lt, und somit ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung die rechtliche WÃ¼rdigung der geltend gemachten Steueraufhebung oder ‑minderung erlaubt. Bei ungenÃ¼gender Substanziierung hat die RekursbehÃ¶rde nicht von Amtes wegen eine Un­tersuchung durchzufÃ¼hren, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35). Eine unvollstÃ¤ndige Sachdarstellung kann nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden, dient doch dieses vielmehr nur noch dazu, die Richtigkeit des substanziiert dargelegten Sachverhalts zu Ã¼berprÃ¼fen. Entsprechend gehÃ¶rt zur Mitwirkung des Steuerpflichtigen die Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln, anhand derer sich die Richtigkeit des dargelegten Sachverhalts ergibt (Martin Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im SteuereinschÃ¤tzungsverfahren, ASA 49, S. 518). Kommt der Steuerpflichtige diesen Anforderungen nicht nach, so haben die Aufwendungen unberÃ¼cksichtigt zu bleiben (RB 1980 Nr. 72).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass vorliegend C, der selbst AktionÃ¤r der verkauften Gesellschaft war, als Makler tÃ¤tig geworden ist. Sie stÃ¼tzte sich dabei auf die Einspracheschrift, in welcher die Pflichtigen ausfÃ¼hrten, dass C J, den Sohn des HauptaktionÃ¤rs der spÃ¤teren KÃ¤uferin, kennengelernt habe und dieser Interesse gezeigt habe, die Aktien der N AG Ã¼ber die spÃ¤tere KÃ¤uferin zu erwerben, um die Liegenschaft der N AG der in GrÃ¼ndung befindlichen P Foundation zur VerfÃ¼gung zu stellen. Als Mieter der Liegenschaft der N AG habe fÃ¼r C wie auch fÃ¼r die weiteren Beteiligten ein Interesse bestanden, die Liegenschaft weiter der P Foundation zur VerfÃ¼gung zu stellen. Aufgrund dieser VerknÃ¼pfungen von C mit der N AG und der P Foundation sei der mit ihm mÃ¼ndlich abgeschlossene MÃ¤klervertrag, welcher zwischen unabhÃ¤ngigen Dritten nicht abgeschlossen worden wÃ¤re, als ScheingeschÃ¤ft nicht anzuerkennen. </p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber nehmen die Pflichtigen im Wesentlichen an, dass C weder Partei des MÃ¤klervertrages war, noch als MÃ¤kler tÃ¤tig geworden ist. Stattdessen sei davon auszugehen, dass der MÃ¤klervertrag zwischen den durch A vertretenen Pflichtigen und K, einem GrÃ¼nder der P Foundation, als Vertrag zugunsten der seinerzeit noch in GrÃ¼ndung befindlichen Stiftung abgeschlossen worden sei. Die P Foundation sei in jeder Hinsicht unabhÃ¤ngig, so dass kein ScheingeschÃ¤ft vorliege.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Ungeachtet der vorinstanzlichen BegrÃ¼ndung der fehlenden Anrechenbarkeit der vorliegenden Provision und der hiergegen vorgebrachten EinwÃ¤nde der Pflichtigen muss die geltend gemachte MÃ¤klerprovision unberÃ¼cksichtigt bleiben, weil der Abschluss des MÃ¤kelauftrages nicht hinreichend bewiesen ist: </p> <p class="Urteilstext">Der Abschluss des MÃ¤kelauftrages ist vom Steuerpflichtigen inklusive Datum nachzuweisen (VGr, 20. November 1990, SR 89/0084; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 81). Vorliegend kann weder aus der Sachdarstellung der Pflichtigen, noch aufgrund der Beweismittel eruiert werden, wann der MÃ¤klervertrag abgeschlossen worden ist. Aus der Einsprache, nach welcher A anfangs 2004 erstmals von der MÃ¶glichkeit des Verkaufs der Aktien der N AG erfuhr, und dem Schreiben von C vom 7. Oktober 2004, in welchem die Zusicherung der Vermittlungsprovision erwÃ¤hnt wird, kann lediglich gefolgert werden, dass es zwischen dem Beginn des Jahres 2004 und anfangs Oktober 2004 zum Abschluss des MÃ¤klervertrages gekommen sein muss. Ob der vor dem 30. Juni 2004 ausgeÃ¼bten VermittlungstÃ¤tigkeit die Erteilung des MÃ¤klerauftrages vorausgegangen ist, ist unklar. Es erscheint nicht ausgeschlossen, dass erst nach Abschluss des Aktienkaufvertrages eine Vermittlungsprovision versprochen und die VermittlungstÃ¤tigkeit folglich nicht in ErfÃ¼llung eines MÃ¤klerauftrages ausgeÃ¼bt wurde. Dass den Pflichtigen die Substanziierung und/oder Beweisleistung aus GrÃ¼nden, die sie nicht zu vertreten haben, nicht mÃ¶glich oder nicht zumutbar war (vgl. RB 1982 Nr. 95), ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht von einem grundstÃ¼ckgewinnsteuerlich massgebenden ErlÃ¶s von Fr. 1'500'000.- und nicht von einem ErlÃ¶s von Fr. 1'413'715.10 (Fr. 1'500'000.- abzÃ¼glich Fr. 86'284.90) ausgegangen ist und die an die P Foundation gezahlten Fr. 30'000.- richtigerweise nicht als MÃ¤klerprovision gemÃ¤ss § 221 Abs. 1 lit. c StG anerkannt hat. </p> <p class="Urteilstext">Somit ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'600.-- Total der Kosten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Achtel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>