<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00028</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219373&amp;W10_KEY=4480715&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00028</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.06.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.02.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kein Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung "über Kreuz" bei ehelicher Wohnung.<br/><br/>Vorliegend ist strittig, ob bei einer Ersatzbeschaffung für eine von Ehegatten gemeinsam bewohnte Wohnung auch dann ein Steueraufschub zu gewähren ist, wenn das veräusserte Grundstück im Alleineigentum des einen und das Ersatzgrundstück im Alleineigentum des anderen Ehegatten steht (E. 2.2).<br/><br/>Es widerspricht dem Erfordernis der Subjektidentitiät, der grundsteuerlich auch für Ehegatten geltenden Individualbesteuerung und der objektbezogenen Natur der Grundsückgewinnsteuer, die Ehegatten als wirtschaftliche Einheit zu betrachten, weshalb eine Subjektidentität zwischen Veräusserer und Erwerber zumindest insoweit erforderlich ist, als dass das Ersatzobjekt im Eigentum beider Ehegatten stehen muss (E. 3.3). <br/><br/>Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4).<br/><br/>Gutheissung der Beschwerde.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EHEGATTEN">EHEGATTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym kreuz""="" title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG " ãbers="">ERSATZBESCHAFFUNG "ÃBERS KREUZ"</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: OBJEKTBEZOGENE BETRACHTUNGSWEISE">OBJEKTBEZOGENE BETRACHTUNGSWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTBEWOHNEN">SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBJEKTIDENTITÃT">SUBJEKTIDENTITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNGSWEISE">WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNGSWEISE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 7 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="ungerade">§ 217 StG</span><br/><span class="gerade">§ 225 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 226a StG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. III StHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 12 Abs. III lit. a StHG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. III lit. b StHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/><span class="gerade">Art. 169 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=42694" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00028</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Juni 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Stadt A, vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">B, vertreten durch RA C, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegner,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der auslÃ¤ndische StaatsangehÃ¶rige B (nachfolgend der Pflichtige) war alleiniger StockwerkeigentÃ¼mer einer 4½-Zimmerwohnung an der E-Strasse 01 in der Stadt A (Kanton ZÃ¼rich), welche er zusammen mit seiner Schweizer Ehefrau F bis zum 18. Mai 2010 bewohnte, als er die Schweiz ins Ausland verliess. Am 9. Dezember 2010 verÃ¤usserte er die Wohnung zum Preis von Fr. â¦.</p> <p class="Urteilstext">Am 21. Juni 2011 erwarb die Ehefrau des Pflichtigen als AlleineigentÃ¼merin an der G-Strasse 02 in H (Kanton ZÃ¼rich) eine Stockwerkeigentumswohnung zum Preis von Fr. â¦, welche sie ab dem 21. August 2011 zusammen mit dem inzwischen wieder in die Schweiz zurÃ¼ckgekehrten Pflichtigen bewohnte.</p> <p class="Urteilstext">Zufolge der HandÃ¤nderung vom 9. Dezember 2010 auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A dem Pflichtigen am 30. August 2016 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ Dabei verweigerte die Kommission die GewÃ¤hrung eines Steueraufschubs wegen Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum.</p> <p class="Urteilstext">Die gegen die Verweigerung eines Steueraufschubs erhobene Einsprache wies die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt A am 2. MÃ¤rz 2018 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht am 26. MÃ¤rz 2019 gut, unter GewÃ¤hrung eines Steueraufschubs fÃ¼r den gesamten Steuerbetrag von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 24. April 2019 beantragte die Stadt A, vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, es sei der vorinstanzliche Rekursentscheid aufzuheben und der Einsprachebeschluss vom 2. MÃ¤rz 2018 zu bestÃ¤tigen. Demzufolge sei eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ zu erheben. Weiter wurde um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte der Pflichtige die Abweisung der Beschwerde und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Vorliegend ist eine reine Rechtsfrage strittig, welche das Verwaltungsgericht in voller Kognition prÃ¼fen kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG). Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG regelt die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung von Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffungen, abschliessend, ohne den Kantonen einen Spielraum zu belassen (BGE 143 II 233 E. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Vorliegend ist lediglich umstritten, ob bei einer Ersatzbeschaffung fÃ¼r eine von Ehegatten gemeinsam bewohnte Wohnung der in § 216 Abs. 3 lit. i StG vorgesehene Steueraufschub auch zu gewÃ¤hren ist, wenn das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck im Alleineigentum des einen Ehegatten, das ErsatzgrundstÃ¼ck indes im Alleineigentum des anderen Ehegatten steht, es mithin an der SubjektidentitÃ¤t mangelt (sog. Ersatzbeschaffung "Ã¼bers Kreuz"). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit der Frage, ob ein Ehepaar gesamthaft als VerÃ¤usserer bzw. Erwerber zu betrachten ist, hat sich das Bundesgericht in seinem Urteil vom 17. Oktober 2011, 2C_277/2011 (in: RDAF 2011 II 522, StE 2012 B 42.38 Nr. 34, StR 67/2012 S. 351) befasst (siehe auch BGE 141 II 207 E. 2.2.4). Vorweg hielt das Bundesgericht fest, dass Art. 12 StHG in Verbindung mit Art. 3 Abs. 3 StHG zu lesen sei, wonach GrundstÃ¼ckgewinne selbstÃ¤ndig besteuert werden. Eine getrennte Besteuerung der Ehegatten bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, wie sie auch der Kanton ZÃ¼rich kennt, erachtete das Bundesgericht als StHG-konform (vgl. E. 4.1). Damit sei jedoch â so das Bundesgericht weiter â noch nicht gesagt, ob fÃ¼r die Ermittlung des GrundstÃ¼ckgewinns und die GewÃ¤hrung eines Steueraufschubs die rechtliche Situation (d.<span> </span>h. der Eintrag im Grundbuch) massgebend sei oder ob allenfalls in einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise auf die Gesamtsituation der Ehegatten abgestellt werden soll. In der Folge stellte das Bundesgericht die diesbezÃ¼gliche unterschiedliche Praxis einiger Kantone dar (E. 4.2.2) und legte Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG unter BerÃ¼cksichtigung der Auslegungselemente aus (E. 4.2.3):</p> <p class="Urteilstext">- Dem Wortlaut der Bestimmung lasse sich nicht entnehmen, ob die rechtliche Situation oder eine wirtschaftliche Betrachtungsweise massgebend sei. Folglich lasse sich Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG durchaus so lesen, dass ein Steueraufschub nur in Betracht komme, wenn der EigentÃ¼mer des ersetzten GrundstÃ¼cks und der Ersatzliegenschaft ein und dieselbe Person sei (SubjektidentitÃ¤t).</p> <p class="Urteilstext">- Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG sei gegen den Willen des Bundesrats vom Parlament aufgenommen worden (vgl. Botschaft Ã¼ber die Steuerharmonisierung vom 25. Mai 1983, BBl 1983 III 50 und 103). Die Frage der IdentitÃ¤t von VerÃ¤usserer und Erwerber sei im Parlament nicht diskutiert worden.</p> <p class="Urteilstext">- Verschiedene Autoren wÃ¼rden aus dem Verbot, Ehegatten anders als Konkubinatspartner zu behandeln, eine Verpflichtung ableiten, sich an die rechtliche Situation zu halten. Dabei betonten sie, dass den Ehegatten die MÃ¶glichkeiten von Art. 12 Abs. 3 lit. a und lit. b StHG blieben, um den Steueraufschub im Fall eines Verkaufs der gemeinsam bewohnten Liegenschaft zu beeinflussen. Da der betroffene Kanton (Genf) ohnehin eine rechtliche und keine wirtschaftliche Betrachtungsweise angewendet hatte, nahm das Bundesgericht hierzu keine Stellung.</p> <p class="Urteilstext">- Sodann wies das Bundesgericht darauf hin, dass das StHG nicht definiere, wie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu erheben und zu berechnen sei, wenn MiteigentÃ¼mer eine Liegenschaft verkauften. Dementsprechend unterschiedlich sei auch hier die kantonale Praxis. </p> <p class="Urteilstext">Ausgehend von dieser Auslegung gelangte das Bundesgericht zum Schluss, dass eine Praxis, die fÃ¼r den Steueraufschub auf die zivilrechtlichen VerhÃ¤ltnisse (Grundbucheintrag) anstatt auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise abstellt, dem Bundesrecht nicht widerspricht. Die konkret zu beurteilende Genfer LÃ¶sung, wonach, wenn sich das ersetzte GrundstÃ¼ck gemÃ¤ss Grundbuch im Alleineigentum des einen Ehegatten, das ErsatzgrundstÃ¼ck indes im Miteigentum beider Ehegatten steht, einzig der dem verÃ¤ussernden Ehegatten zuzurechnende Anteil fÃ¼r die Bestimmung des Steueraufschubs berÃ¼cksichtigt wird, stehe nicht im Widerspruch zum StHG. Das Bundesrecht schreibe nicht vor, Ehegatten bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als wirtschaftliche Einheit zu betrachten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Wie das Bundesgericht im Rahmen der Auslegung von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG ausgefÃ¼hrt hat, lÃ¤sst sich dem Wortlaut der Bestimmung sowie den parlamentarischen Beratungen diesbezÃ¼glich nichts entnehmen (vgl. oben E. 3.1). Was die parlamentarischen Beratungen betrifft, kann hinzugefÃ¼gt werden, dass die Voten darauf hinweisen, dass die RÃ¤te das Erfordernis der SubjektidentitÃ¤t wohl stillschweigend vorausgesetzt haben dÃ¼rften ("Wenn heute jemand ein Haus verkauft und wieder ein genau gleiches Haus kaufen will, [â¦]"; "Er besitzt dann eine gleichwertige Liegenschaft [â¦]"; s. Amtl. Bull. NR 1989, 50). Dies zeigt sich im Bericht der Kommission fÃ¼r Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats vom 19. Januar 2010 (BBl 2010, 2585 ff., 2593), wo als Voraussetzung fÃ¼r einen Steueraufschub im Rahmen der Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum ausdrÃ¼cklich die SubjektidentitÃ¤t aufgezÃ¤hlt wird (Ziff. 2.3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>In systematischer bzw. dogmatischer Hinsicht ist ergÃ¤nzend festzuhalten, dass die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als Spezialeinkommenssteuer ausgestaltet ist, die an die VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks (HandÃ¤nderung) anknÃ¼pft und den anlÃ¤sslich der HandÃ¤nderung erzielte GrundstÃ¼ckgewinn grundsÃ¤tzlich ohne BerÃ¼cksichtigung der gesamten wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit der steuerpflichtigen Person besteuert (vgl. § 225 StG). Deswegen wird sie als Objektsteuer qualifiziert (BGE 143 II 382 E. 2.3; Ernst HÃ¶hn/Robert Waldburger, Steuerrecht, Band I, 9. A., Bern 2001, § 22 Rz. 8; Peter MÃ¤usli-Allenspach, Das Schweizerische Steuerrecht, 9. A., Muri bei Bern 2018, S. 280; Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2012, § 7 Rz. 74 ff.). Steuersubjekt ist der VerÃ¤usserer (§ 217 StG). Wegen der Unteilbarkeit des Steuerobjekts (des GrundstÃ¼ckgewinns) besteht unter gemeinsam steuerpflichtigen VerÃ¤usserern SteuersolidaritÃ¤t (RB 1958 Nr. 88). Da die Gesamtheit der VerÃ¤usserer steuerpflichtig ist, mÃ¼ssen alle Steuerpflichtigen gemeinsam in das Veranlagungsverfahren einbezogen werden. Ansonsten ist die VeranlagungsverfÃ¼gung nichtig (VGr, 10. Februar 2014, SB.2013.00156, E. 5.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Nachdem Ehegatten bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer im Kanton ZÃ¼rich getrennt besteuert werden (Art. 3 Abs. 3 StHG; § 217 StG; vgl. auch § 7 Abs. 1 StG), kommt nur der verÃ¤ussernde AlleineigentÃ¼mer â vorliegend der Ehemann â als Steuersubjekt infrage. Dasselbe gilt, wenn inskÃ¼nftig der andere Ehegatte das ErsatzgrundstÃ¼ck, das sich in seinem Alleineigentum befindet, verÃ¤ussert. Die beiden Ehegatten sind somit nicht gemeinsam steuerpflichtig und daher auch nicht zusammen in beide Veranlagungsverfahren einzubeziehen. Zwischen ihnen besteht keine solidarische Haftung, namentlich haftet der das ErsatzgrundstÃ¼ck erwerbende Ehegatte nicht fÃ¼r die aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und umgekehrt der Ehegatte, der AlleineigentÃ¼mer des ersetzten GrundstÃ¼cks war, nicht fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei VerÃ¤usserung des ErsatzgrundstÃ¼cks. Dennoch wÃ¤re die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, sofern kein weiterer Steueraufschub gewÃ¤hrt wird, anlÃ¤sslich der HandÃ¤nderung am ErsatzgrundstÃ¼ck zu erheben, und zwar sowohl auf dem aufgeschobenen Gewinn als auch auf dem mit der Ersatzliegenschaft erzielten Gewinn. Zumindest in interkantonalen Sachverhalten steht das Recht zur Besteuerung des latenten Steuersubstrats insgesamt und ausschliesslich dem letzten Zuzugskanton zu (sog. Einheitsmethode; BGE 143 II 694 E. 4.3). WÃ¼rde im Fall einer Ersatzbeschaffung "Ã¼bers Kreuz" der Steueraufschub gewÃ¤hrt, wÃ¼rden die mangelnde solidarische Haftung und der fehlende Einbezug in das jeweilige andere Veranlagungsverfahren die Durchsetzung der Steuerforderung erheblich erschweren.</p> <p class="Urteilstext">AllfÃ¤llige familienrechtliche Forderungen des einen gegen den anderen Ehegatten vermÃ¶gen an der steuerrechtlichen Situation nichts zu Ã¤ndern. Insbesondere verschaffen diese (obligatorischen) Forderungen und Rechte dem NichteigentÃ¼mer-Ehegatte kein wirtschaftliches Eigentum an der Familienwohnung, wie die Vorinstanz annahm. Die Bestimmungen zum Schutz der Familienwohnung im Sinn von Art. 169 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB) fÃ¼hren zwar zu gewissen VerfÃ¼gungsbeschrÃ¤nkungen, jedoch nicht zu einer eigentÃ¼merÃ¤hnlichen Stellung des nicht im Grundbuch eingetragenen Ehegatten. </p> <p class="Urteilstext">Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, wonach die Ehegatten als Einheit behandelt und die EigentumsverhÃ¤ltnisse dementsprechend beurteilt wÃ¼rden, widerspricht demnach der Natur der zÃ¼rcherischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als Objektsteuer (vgl. VGr OW, 2. Oktober 2012, VVGE 2011/2013 Nr. 45, E. 2.2.4). WÃ¤hrend sich die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs nach zÃ¼rcherischer Praxis im Fall des Erwerbs des ErsatzgrundstÃ¼cks zu Mit- oder Gesamteigentum der Ehegatten damit vereinbaren lÃ¤sst, kann im vorliegenden Fall (Ersatzbeschaffung "Ã¼bers Kreuz") nur die rechtliche Situation massgebend sein und ist daher auf die grundbuchlichen VerhÃ¤ltnisse abzustellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft soll die MobilitÃ¤t der (bisherigen) Eigenheimbesitzer und individuelles Wohneigentum fÃ¶rdern, indem WohneigentÃ¼mern z.<span> </span>B. bei einem Arbeitsplatzwechsel usw. die steuerneutrale Reinvestition der in ihrer ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft gebundenen Mittel in ein Ersatzobjekt an besser geeigneter Ãrtlichkeit ermÃ¶glicht wird. Hingegen soll der Aufschubstatbestand nicht dem blossen Erhalt von FamilienvermÃ¶gen dienen (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 216 N. 324; RB 1994 Nr. 64; VGr, 16. Mai 2007, SB.2007.00002, E. 3). FÃ¼r die GewÃ¤hrleistung der MobilitÃ¤t des bisherigen EigentÃ¼mers (und seines Ehepartners/Familie) genÃ¼gt es, wenn das Ersatzobjekt mit den durch die VerÃ¤usserung freiwerdenden Mittel wieder vom selben Familienmitglied erworben wird, allein oder zusammen mit dem Ehepartner. Dies gilt auch in Bezug auf die vorliegende Konstellation, wo aufgrund der auslÃ¤ndischen StaatsangehÃ¶rigkeit des VerÃ¤usserers administrative HÃ¼rden fÃ¼r den GrundstÃ¼ckserwerb bestehen, zumal dem (insbesondere) im Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG) und nicht in der Steuergesetzgebung Rechnung zu tragen ist. Auch aus teleologischer Sicht erscheint es damit gerechtfertigt, einer Ersatzbeschaffung "Ã¼bers Kreuz" den Steueraufschub zu verweigern.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Somit kann zusammenfassend festgehalten werden, dass weder eine grammatikalische noch eine historische Auslegung die vorliegend zu beurteilenden Konstellation eindeutig zu klÃ¤ren vermag und aus teleologischer Sicht eine Ersatzbeschaffung "Ã¼bers Kreuz" nicht erforderlich ist. Hingegen widerspricht es dem Grundsatz der grundsteuerlich auch fÃ¼r Ehegatten geltenden Individualbesteuerung und der objektbezogenen Natur der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, die Ehegatten als wirtschaftliche Einheit zu betrachten, weshalb eine SubjektidentitÃ¤t zwischen VerÃ¤usserer und Erwerber zumindest insoweit erforderlich ist, als dass das Ersatzobjekt im Eigentum beider Ehegatten stehen muss. </p> <p class="Urteilstext">Dieses Auslegungsergebnis entspricht der herrschenden Lehre (Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum, ZStP 3/2010 S. 194 f.; Rainer Zigerlig/Mathias Oertli/Hubert Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. A., Muri bei Bern 2014, V. Teil Rz. 58; Markus Langenegger, Handbuch zur bernischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, Muri bei Bern 2002, Art. 134 N. 1 f.; Richner et al., § 216 StG N. 336; Bernhard Zwahlen/Natalie Nyffenegger in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. A., Basel 2017, Art. 12 StHG N. 75) und Rechtsprechung (z.<span> </span>B. VGr OW, 2. Oktober 2012, VVGE 2011/2013 Nr. 45; Steuergericht SO, 27. November 2006, KSGE 2006 Nr. 10, E. 10; VGr ZG, 26. MÃ¤rz 2014, A 2013/32, GVP 2014 S. 125 ff., E. 2a; VGr BE, 12. August 1996, BVR 1997 S. 212 ff., E. 5; vgl. auch BGr, 17. Oktober 2011, 2C_277/2011, E. 4.2.4).</p> <p class="Urteilstext">Was den von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Verwaltungsgerichtsentscheid (RB 1995 Nr. 53) angeht, ist festzuhalten, dass es sich bei der zitierten Stelle um eine vom Verwaltungsgericht nicht abschliessend erÃ¶rterte Auslegungshypothese handelte, die nicht aus dem Zusammenhang gerissen werden darf: "[â¦] liesse der Wortlaut dieser Bestimmungen [â¦] den Schluss zu, dass eine Privilegierung auch dann Platz greifen mÃ¼sste, wenn der VerÃ¤usserer [â¦] das von einem Dritten zu Eigentum erworbene Ersatzobjekt [â¦] selbst bewohnt. Sodann erschiene eine solche Auslegungshypothese, welche das Gericht allerdings mit heutigem Urteil nicht abschliessend erÃ¶rtern muss, auch nicht von vornherein unvereinbar mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Sonderbehandlung. § â¦ StG [â¦] wollen [â¦] MobilitÃ¤t [â¦] fÃ¶rdern [â¦]." Unter diesem Gesichtswinkel kann es jedenfalls, wie das Verwaltungsgericht in einem unverÃ¶ffentlichten Entscheid vom 11. Juli 1991 entschieden hat, dem frÃ¼heren AlleineigentÃ¼mer eines Eigenheims nicht schaden, wenn seine Ehefrau sich am Ersatzobjekt eigentumsrechtlich <i>beteiligt</i>" (Hervorhebung hinzugefÃ¼gt). Jener unverÃ¶ffentlichte Entscheid betraf einen Fall, wo sich beide Ehegatten gemeinsam am Ersatzobjekt beteiligt hatten und folglich aufgrund der Unteilbarkeit des Steuerobjekts gemeinsam steuerpflichtig wurden. Dasselbe gilt fÃ¼r den vorinstanzlich zitierten Entscheid der Steuerrekurskommission III vom 27. Januar 2006 (ZStP 3/2006 Nr. 23), auch hier wurde das Ersatzobjekt von beiden Ehegatten im Miteigentum erworben. Diese Konstellationen sind mit der Ersatzbeschaffung "Ã¼ber Kreuz" nur beschrÃ¤nkt vergleichbar und gerade in Bezug auf den Steueraufschub anders zu behandeln (vgl. E. 3.2.2 vorstehend). Ebenfalls nicht vergleichbar sind Konstellationen, in welchem das Ersatzobjekt zwar nicht direkt durch den VerÃ¤usserer erworben wurde, dieser aber durch eine von ihm kontrollierte Immobiliengesellschaft eine eigentÃ¼merÃ¤hnliche Stellung erlangt (vgl. RB 1992 Nr. 50).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>GemÃ¤ss Ziff. 14 des Rundschreibens der (ZÃ¼rcher) Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG) vom 1. Februar 2018 (ZStB 216.3) ist die Ersatzbeschaffung durch den VerÃ¤usserer entweder selbst vorzunehmen (SubjektidentitÃ¤t) oder der in rechtlich und tatsÃ¤chlich ungetrennter Ehe lebende Ehegatte oder Partner muss sich als Mit- oder GesamteigentÃ¼mer eigentumsrechtlich beteiligen. Eine analoge Regelung kannte bereits die vorangegangene Version des Rundschreibens (ZStB Nr. 37/461 vom 31. MÃ¤rz 2014).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Es trifft zu, dass es sich beim vorstehend zitierten Rundschreiben des kantonalen Steueramts um eine Verwaltungsverordnung handelt, die fÃ¼r die VerwaltungsbehÃ¶rden verbindlich sind, wenn sie nicht klarerweise verfassungs- oder gesetzeswidrig sind (vgl. Michael Beusch in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 102 DBG N. 15 ff.). Nicht verbindlich sind Verwaltungsverordnungen hingegen fÃ¼r die JustizbehÃ¶rden, deren Aufgabe es ist, die Einhaltung von Verfassung und Gesetz im Einzelfall zu Ã¼berprÃ¼fen. Die GerichtsbehÃ¶rden sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung allerdings mitberÃ¼cksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Inwieweit Ziff. 14 dieses Rundschreibens verfassungs- oder gesetzeswidrig sein soll, ist angesichts des obigen Auslegungsergebnisses sowie der Lehre und der Rechtsprechung nicht ersichtlich. Ebenso wenig widerspricht die darin festgehaltene Praxis â entgegen der Auffassung des Pflichtigen â der zÃ¼rcherischen Rechtsprechung (vgl. E. 3.3). Somit hat die BeschwerdefÃ¼hrerin dem Pflichtigen im Einklang mit diesem Rundschreiben, das eine einheitliche, gleichmÃ¤ssige und sachrichtige Praxis des Gesetzesvollzugs sicherstellen soll, den Steueraufschub zu Recht verweigert.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihm keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine ParteientschÃ¤digung ist auch der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zuzusprechen, da kein Ã¼ber die Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼richs [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss EinschÃ¤tzungsbeschluss vom 30. August 2016 auf Fr. â¦ festgesetzt.</p> <p class="Einzug2">2. Die Rekurskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</p> <p class="Einzug2">3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'600.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'660.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">4. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</p> <p class="Einzug2">5. Den Parteien wird weder fÃ¼r das Rekurs- noch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">7. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>