<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00286</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208012&amp;W10_KEY=4467128&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00286</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.10.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.09.2009 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b><br/>Neubau von Alters- und Familienwohnungen in Kernzone: Strassenmässige Erschliessung, Dachaufbaute und Einordnung.<br/><br/>Grundsätze zur Überprüfungsbefugnis der Rechtsmittelinstanzen in Bezug auf die Beurteilung der verkehrsmässsigen Erschliessung (E. 4.2).<br/><br/>Vorliegen von klassischen strassenmässigen Erschliessungsverhältnissen, die aufgrund der in der Kernzone liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen der Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen lassen (E. 4.3).<br/><br/>Erscheinen die projektierten Hausteile optisch-architektonisch als einheitlicher Baukörper, darf bei der Anwendung der Drittelsregel von § 292 PBG von der Gesamtfassadenlänge ausgegangen werden (E. 5.2).<br/><br/>Die in Kernzonen geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen sind nicht rechtsverletzend angewendet worden (E. 6.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHPROFIL">DACHPROFIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGEL">DRITTELSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAHRBAHNBREITE">FAHRBAHNBREITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENMÃSSIGE ERSCHLIESSUNG">STRASSENMÃSSIGE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERPRÃFUNGSBEFUGNIS">ÃBERPRÃFUNGSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 233 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9501" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00286</p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00287</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Oktober 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. â 7. BeschwerdefÃ¼hrende<a id="Anonym_ORT_1_5">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_14_84">Rechtsanwalt A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. + 9. BeschwerdefÃ¼hrende<a id="Anonym_ORT_2_10">,</a> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">Rechtsanwalt B,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_15_87"><span>1.<b> Erbengemeinschaft C und D<br/> </b>nÃ¤mlich:</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_17_96">C<b>,</b></a><b> </b><br/> 1.2<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_19_107">D<b>,</b></a><b> </b><br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_16_90">durch E,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_16_91"><br/> </a><a id="Anonym_STRASSE_16_92"> <br/> <br/> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> <a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_21_117">Gemeinderat StÃ¤fa,</a> </b><br/> <a id="Anonym_PLZ_21_116">8712</a> <a id="Anonym_ORT_21_118">StÃ¤fa,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat StÃ¤fa erteilte am 30. Oktober 2007 den Erben C und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von Alters- und Familienwohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in StÃ¤fa. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die BeschwerdefÃ¼hrenden 1-7 mit gemeinsamer Eingabe vom 3. Dezember 2007 sowie die BeschwerdefÃ¼hrenden 8 und 9 mit Eingabe vom 15. Dezember 2007 Rekurs an die Baurekurskommission II . Diese vereinigte mit Entscheid vom 6. Mai 2008 die beiden Rekursverfahren (Dispositiv-Ziffer I), hiess die Rekurse teilweise gut und ergÃ¤nzte die Baubewilligung vom 30. Oktober 2007 dahingehend, dass auf die Pergola-Konstruktionen vor dem zweiten Obergeschoss des Hausteiles A zu verzichten sei (Dispositiv-Ziffer II Abs. 1). Im Ãbrigen wies Rekurskommission die Rekurse ab (Dispositiv-Ziffer II Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext"><b>III.</b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 30. Juni 2008 (VB.2008.00286) beantragten die Beschwerde-fÃ¼hrenden 1-7 dem Verwaltungsgericht, Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 sowie die Regelung der Rekurskosten und ParteientschÃ¤digungen (Dispositiv-Ziffern III und IV) des ange-fochtenen Rekursentscheides und die Baubewilligung vom 30. Oktober 2007 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Ebenfalls am 30. Juni 2008 erhoben auch die BeschwerdefÃ¼hrenden 8 und 9 Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 6. Mai 2008 (VB.2008.00287) und stellten sinngemÃ¤ss die gleichen AntrÃ¤ge. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II beantragte am 22. Juli 2008 Abweisung der Beschwerden. Die privaten Beschwerdegegner Erben C und D beantragten am 15. September 2008 die Abweisung der beiden Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Der Gemeinderat StÃ¤fa verzichtete gleichentags auf eine Beschwerdeantwort. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheid­grÃ¼nden wiedergegeben. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdeverfahren VB.2008.00286 und VB.2008.00287 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission II vom 6. Mai 2008 und betreffen das gleiche Bauvorhaben. Sie werfen zudem die gleichen Rechtsfragen auf und sind daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00287 die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2) und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse, StÃ¤fa, ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung (BauO) der Gemeinde StÃ¤fa der Dichten Wohnzone WD* zugeschieden. In dieser Zone sind laut Art. 13 Abs. 2 BauO Bauten mit einer Baumassenziffer von 2,5 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> (Hauptbauten) bzw. von 2,6 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> (Hauptbauten mit SchrÃ¤gdach) und eine GebÃ¤udehÃ¶he von max. 7,5 m sowie eine FirsthÃ¶he von maximal 7 m zulÃ¤ssig. Das Bauprojekt umfasst einen Neubau mit Alters- und Familienwohnungen sowie eine Unterniveau-Garage mit 37 Parkfeldern. GemÃ¤ss Baugesuch sind hiervon 23 ParkplÃ¤tze fÃ¼r eine geplante Ãberbauung auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 bestimmt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen vorab die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼ckes. Die Vorinstanz hat hierzu ausgefÃ¼hrt, die L-Strasse weise im Wesentlichen eine Fahrbahnbreite von 4,5 m auf und zusÃ¤tzlich ein einseitiges 2 m breites Trottoir. Auf der HÃ¶he des BaugrundstÃ¼ckes sei der Strassenbereich inklusive Rabatte und Trottoir ca. 6,7 m breit. Diese Strasse erfÃ¼lle damit die Kriterien einer Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich im Sinn des Anhangs der Zugangsnormalien. Ein Anschluss von 150 Wohneinheiten wÃ¤re damit ohne weiteres regelkonform. Allerdings weise die Strasse zwei kritische Stellen auf: im EinmÃ¼ndungsbereich zur N-Strasse verenge sich die Fahrbahn auf einer LÃ¤nge von ca. 25 m auf ca. 3,5 m und ca. 70 m hinter der EinmÃ¼ndung ziehe sich die Strasse in einem Winkel von fast 90° um eine GebÃ¤udeecke. Diese beiden Stellen befÃ¤nden sich in der Kernzone und hÃ¤tten ihre Ursache in ortsbaulichen Gegeben­heiten. Die Strassenverengung sei durch den Bestand hoher BÃ¤ume bedingt, die man bei der Strassenplanung habe schÃ¼tzen wollen, und die KurvenfÃ¼hrung sei das Resultat der GebÃ¤udesituierungen. Verwinkelte StrassenfÃ¼hrungen und zu geringe Ausbaugrade sei den Kernzonen immanent. Die UnzulÃ¤nglichkeiten wÃ¼rden ausserdem in gewissem Mass kompensiert, indem im Bereich der Strassenverengung die FussgÃ¤nger­verbindung von der Strasse weg hinter den BÃ¤umen vorbeifÃ¼hre und im Bereich der Kurve sei der Strassen­bereich massiv verbreitert worden. Die L-Strasse sei so weit den Normalien angepasst, wie es Ã¼berhaupt mÃ¶glich war, ohne den Bestand der Kernzonenbauten oder der alten BÃ¤ume in Frage zu stellen. Als Sackgasse habe sie zudem keinen Durchgangsverkehr aufzunehmen, was die Anforderungen an den Ausbaugrad tendenziell verringere. Ab der Kernzonengrenze sei die Strasse mit einer Breite von 6,7 m normalienkonform. Die Kennzeichnung eines Radweges auf der Fahrbahn bedinge keine Verbreiterung derselben. Die Notzufahrt sei Ã¼berall gewÃ¤hrleistet. Mit einer Entfernung von ca. 300 m zum Bahnhof StÃ¤fa und zur Bushaltestelle der Linien 945, 950, 951 und 955 sei die Bauparzelle nicht im unteren GÃ¼teklassebereich im Sinne der Wegleitung der Baudirektion zum Parkplatz­bedarf, sondern eher in dessen Mittelfeld (also ca. GÃ¼teklasse C) anzusiedeln. Von erhÃ¶hten Anforderungen an die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung aufgrund schlechter Anbindung an das Ã¶ffentliche Verkehrsnetz kÃ¶nne somit nicht die Rede sein. Zusammen­fassend sei festzuhalten, dass die L-Strasse zwar an einigen Stellen keinen normalien­konformen Ausbaugrad aufweise, diese MÃ¤ngel aber gestÃ¼tzt auf § 11 der Zugangs­normalien hingenommen werden kÃ¶nnten. Da ausserdem die Strasse keinen Durchgangs­verkehr zu tragen habe, die kritischen Stellen soweit mÃ¶glich mit kompen­satorischen Massnahmen verbessert worden seien, die Anforderungen an die Notzufahrt erfÃ¼llt seien und die Anbindung an den Ã¶ffentlichen Verkehr immerhin ein Mittelmass erreiche, kÃ¶nne der Ausbau der L-Strasse auch bei einer Anbindung von 150 Wohnein­heiten als genÃ¼gend betrachtet werden. Das BaugrundstÃ¼ck sei verkehrsmÃ¤ssig hinlÃ¤nglich erschlossen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden im Wesentlichen entgegen, die L-Strasse erschliesse mit den bestehenden, mit dem streitbezogenen Neubau und mit einer geplanten Ãberbauung auf der benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 02 insgesamt 100 Wohneinheiten. Hinzu komme, dass zahlreiche weitere an die L-Strasse anstossende GrundstÃ¼cke in der Kernzone heute noch nicht Ã¼berbaut seien, so dass die L-Strasse schliesslich ca. 160 Wohneinheiten erschliessen wÃ¼rde. Die L-Strasse weise im Abschnitt zwischen der Liegenschaft L-Strasse bis zur Einfahrt in die projektierte Unterniveau-Garage keine Bankette auf und sei 4,36 m breit; sie genÃ¼ge daher lediglich den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Ausbaubereich und sei ungenÃ¼gend ausgebaut. Zudem weise die Fahrbahn im Bereich zwischen der Sonnengasse und der EinmÃ¼ndung in die N-Strasse um 21 m hinweg nur eine Breite von 3,47 m auf. Ein Trottoir bestehe nicht, wobei der FussgÃ¤ngerweg separat gefÃ¼hrt werde. Fahrzeuge, die von der N-Strasse aus Richtung Bahnhof in die L-Strasse einbiegen wollten, kÃ¶nnten mit von dort kommenden Fahrzeugen nicht kreuzen. Eine AusweichmÃ¶glichkeit bestehe nicht. Bereits die heutige Beanspruchung der L-Strasse fÃ¼hre zu Verkehrsstockungen. Die Vorinstanz rechtfertige die ungenÃ¼gende Situation im Bereich der Einfahrt zur N-Strasse mit "ortsbaulichen Gegebenheiten". Die BÃ¤ume, welche man gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz habe schÃ¼tzen wollen, seien indessen weder geschÃ¼tzt noch seien sie in ein Inventar aufgenommen. Es sei nicht einzusehen, weshalb diese BÃ¤ume nicht beseitigt worden seien. Ebenso wenig vermÃ¶ge die Lage der Liegenschaft N-Strasse, welches kein Schutzobjekt darstelle, die rechtswidrige Situation zu rechtfertigen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Nach § 234 PBG ist ein GrundstÃ¼ck baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Randtitel "Erschlies­sung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anfor-derungen Zugangsnormalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen). Von diesen technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den vom Regierungsrat erlassenen Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheits­verordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). </p> <p class="erwgung20"><span>Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung steht der Gemeinde </span>eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und Ermes­sens­freiheit zu<span> (RB 1986 Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden PrÃ¼fungsbefugnis (§ 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) ersetzen die Rekursinstanzen die ErmessensausÃ¼bung nicht durch ihre eigene. Sie prÃ¼fen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung der massgeblichen SachumstÃ¤nde beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Wie bei der Anwendung der Ãsthetikvorschrift von § 238 PBG kann sich die kommunale BehÃ¶rde nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn </span>sie spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; bestÃ¤tigt in VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00418, E. 2.1, www.vgrzh.ch). Vorliegend hat der Gemeinderat StÃ¤fa in der Rekursantwort vom 8. Februar 2008 an die Baurekurskommission II ausfÃ¼hrlich zur RÃ¼ge der ungenÃ¼genden Erschliessung Stellung genommen. Der Einwand, die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe ihren Beurteilungsspielraum nicht ausgeÃ¼bt, ist daher unbegrÃ¼ndet. Ob sie den ihr zustehenden Spielraum korrekt ausgeÃ¼bt hat, ist eine materielle Frage. </p> <p class="erwgung20">Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht neben der Sachverhalts- nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb bezÃ¼glich der Erschlies­sungs­frage lediglich, ob die Rekursinstanz den betreffenden Entscheid durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, diesbezÃ¼glich eine eigene umfassende Beurteilung des Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall wÃ¼rde es seine eigene ÃberprÃ¼fungs-befugnis Ã¼berschreiten. Diese Rechtsprechung erging im Zusammenhang mit der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung einer Baute durch die kommunale BaubehÃ¶rde (vgl. BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.). Die gleichen GrundsÃ¤tze gelten auch <span>bezÃ¼glich der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden (im Verfahren VB.2008.00286) bringen vor, Ã¼ber die L-Strasse wÃ¼rden heute 54 Wohneinheiten erschlossen. Zusammen mit dem streitigen Bauvorhaben (17 Wohneinheiten) und der geplanten Ãberbauung auf der benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 02 (29 Wohneinheiten) wÃ¼rden insgesamt 100 Wohneinheiten erschlossen. An die L-Strasse wÃ¼rden weiter die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 03, 04 und 05 stossen, deren Ãberbauung in naher Zukunft erfolgen und weitere 60 Wohneinheiten umfassen dÃ¼rfte, sodass die L-Strasse schliesslich ca. 160 Wohneinheiten erschliessen werde. Diese Zahl entbehrt nach Ansicht des Gemeinderates StÃ¤fa in seiner Rekurs-vernehmlassung jeglicher Grundlage und sei nicht nachvollziehbar begrÃ¼ndet.</p> <p class="Urteilstext">Die Zahl von 60 zusÃ¤tzlichen Wohneinheiten − nach Realisierung des streitigen Bauprojektes und der Ãberbauung von Kat.-Nr. 02 − ist eine neue tatsÃ¤chliche Behauptung und daher gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG nicht zulÃ¤ssig; in der Rekursschrift vom 3. Dezember 2007 (S. 9) nannten die BeschwerdefÃ¼hrenden noch eine Zahl von 35. Sie ist zudem offensichtlich viel zu hoch. Zum einen kÃ¶nnen nicht einfach die Zahlen der auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 geplante Ãberbauung mit Alters- und Familienwohnungen auf die unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cke "hochgerechnet" werden, da eine AltersÃ¼berbauung viel mehr Kleinwohnungen als eine "durchschnittliche" Ãberbauung aufweist. Zudem wird Kat.-Nr. 03 Ã¼ber die N-Strasse und nicht Ã¼ber die L-Strasse erschlossen. Zu Recht ist die Vorinstanz unter diesen UmstÃ¤nden von den Anforderungen zur Erschliessung von 150 Wohneinheiten, d.h. einer Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich im Sinn des Anhangs der Zugangsnormalien ausgegangen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die L-Strasse zweigt von der N-Strasse ab und fÃ¼hrt durch die Kernzone KA. Das BaugrundstÃ¼ck war frÃ¼her ebenfalls der Kernzone zugeteilt, wurde jedoch 1999 von der Kernzone in die Wohnzone WD* mit einer Baumassenziffer von 2,5 bzw. 2,6 m3/m2 umgezont. Die L-Strasse wurde entsprechend dem Quartierplan L, vom Regierungsrat am 10. Januar 1996 genehmigt, ausgebaut, um die Ã¼ber die L-Strasse erschlossenen Bauparzellen hinreichend zu erschliessen. Der Ausbau erfolgte grundsÃ¤tzlich mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und einem 2 m breiten Trottoir; mit diesem Ausbaugrad sind die Kriterien einer Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich gemÃ¤ss Zugangsnormalien erfÃ¼llt. Bereits im technischen Bericht zum Quartierplan (zitiert in der Rekursvernehmlassung des Gemeinderates StÃ¤fa vom 8. Februar 2008, S. 3) wurde darauf hingewiesen, dass aus GrÃ¼nden der engen PlatzverhÃ¤ltnisse, der wohnlichen Gestaltung und zur Erhaltung der BÃ¤ume entlang des M-Platzes an gewissen Stellen von der AusbaugrÃ¶sse 4,5 m Fahrbahn und 2 m Trottoir abgewichen werde mÃ¼sse.</p> <p class="erwgung20"><span>Die L-Strasse weist zwei kritische Stellen auf: Im EinmÃ¼ndungsbereich zur N-Strasse verengt sich die Fahrbahn auf einer LÃ¤nge von ca. 25 m auf eine Breite von rund 3,5 m, wobei das Trottoir hinter den BÃ¤umen durchgefÃ¼hrt wird, und ca. 70 m hinter der EinmÃ¼ndung verlÃ¤uft die L-Strasse in einem Winkel von fast 90° um eine GebÃ¤udeecke. Diese beiden Stellen haben ihre Ursachen, wie die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat, in ortsbaulichen Gegebenheiten. Der Erhalt von grossen alten BÃ¤umen in Kernzonen aus GrÃ¼nden des Ortsbildes und der Wohnlichkeit ist hier ein vertretbarer Grund, um von den Zugangsnormalien abzuweichen; die betreffenden BÃ¤ume mÃ¼ssen dabei keineswegs ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 ff. PBG darstellen. Der Schutz der FussgÃ¤nger ist durch die FÃ¼hrung des Gehweges hinter den BÃ¤umen gewÃ¤hrleistet. Die Verengung der Fahrbahn fÃ¼hrt zwar dazu, dass sich zwei Fahrzeuge im EinmÃ¼ndungs­bereich der L-Strasse in die N-Strasse nicht kreuzen kÃ¶nnen, doch ist auch dies angesichts der Ã¼bersichtlichen Situation durchaus vertretbar. Gleiches trifft fÃ¼r die geltend gemachten fehlenden Bankette und Fahrbahnbreite von lediglich 4,36 m im Abschnitt zwischen L-Strasse 7/9 bis zur projektierten Unterniveau-Garage zu. Die Verengung der Fahrbahn zwischen den beiden GebÃ¤uden L-Strasse und L-Strasse auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite ist auf die Situierung der beiden GebÃ¤ude zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Im Bereich des BaugrundstÃ¼ckes trifft diese BegrÃ¼ndung nicht zu, doch ist die Unterschreitung der Fahrbahnbreite dort um 14 cm, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden behaupten, dermassen untergeordneter Natur, dass allein deswegen die Erschliessung nicht als ungenÃ¼gend erachtet werden kann.</span></p> <p class="erwgung20"><span>Insgesamt liegen geradezu klassische VerhÃ¤ltnisse vor, die aufgrund der in der Kernzone liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen lassen. Ein durchgehender Ausbau mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und 2 m breitem Trottoir wÃ¼rde die Beseitigung der Baumgruppe bei der EinmÃ¼ndung der L-Strasse in die N-Strasse sowie einen <br/> â mindestens teilweisen â Abbruch gewisser GebÃ¤ude bedingen. Es liegt aber, wie das Verwaltungsgericht schon mehrmals festgehalten hat, gerade in der Zielsetzung von § 360 Abs. 3 PBG und § 11 Zugangsnormalien, in kleinrÃ¤umigen VerhÃ¤ltnissen von Kernzonen zur Bewahrung des Ortsbildes den gewachsenen Strukturen Rechnung zu tragen und die technischen Anforderungen der Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen (RB 1997 Nr. 82; vgl. auch VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00261, E. 3.2, www.vgrzh.ch, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.3.3 </span></b><span>Die Baurekurskommission hat sich mit den EinwÃ¤nden betreffend Kennzeichnung eines Radweges auf der Fahrbahn und Erschliessung der Bauparzelle mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln bereits im Rekursverfahren eingehend auseinander gesetzt. Auf ihre zutreffenden AusfÃ¼hrungen kann gestÃ¼tzt auf § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG verwiesen werden. In der Beschwerde wird nichts vorgebracht, was die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lÃ¤sst. Diese UmstÃ¤nde sind zudem nicht entscheidrelevant. Da die Erschliessung die Anforderungen als Zufahrtsstrasse im oberen Bereich mit zulÃ¤ssigen Abweichungen erfÃ¼llt, ist nicht erforderlich, dass diese "gut" mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist. </span></p> <p class="erwgung20"><b><span>4.3.4 </span></b><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die L-Strasse zwar an einigen Stellen keinen normalienkonformen Ausbaugrad aufweist, dies aber gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG und § 11 Zugangsnormalien zulÃ¤ssig ist. Der Gemeinderat StÃ¤fa und die Vorinstanz durften ohne Rechtsverletzung davon ausgehen, dass das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 strassenmÃ¤ssig hinreichend erschlossen ist. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="erwgung20"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen sich weiter auf den Standpunkt, der projektierte Bau Ã¼berschreite die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz hielt zu diesem Einwand fest, das in den BauplÃ¤nen in einen Hausteil A und einen Hausteil B aufgeteilte GebÃ¤ude wirke optisch wie ein einziges GebÃ¤ude. Die Aufteilung sei lediglich funktional und betreffe im Wesentlichen die innere Raumaufteilung. Im Hinblick auf die Ã¤sthetisch motivierte Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG sei einzig massgebend, ob ein GebÃ¤ude von aussen optisch als Einheit erscheine, was hier der Fall sei. FÃ¼r die Berechnung des Drittels gemÃ¤ss § 292 PBG sei somit die gesamte FassadenlÃ¤nge massgebend und die zulÃ¤ssige Durchstossung des Dachprofils kÃ¶nne ohne weiteres auch auf den Hausteil B konzentriert werden. § 292 lit. b PBG sei sodann gerade auf Attikageschosse zugeschnitten. Vorliegend gÃ¤lten keine Geschosszahlvorschriften; der zulÃ¤ssige BaukÃ¶rper definiere sich Ã¼ber das durch die GebÃ¤ude und FirsthÃ¶henvorschriften umrissene GebÃ¤udeprofil, welches auch fÃ¼r die Anwendung von § 292 PBG massgebend sei. Der Hausteil B sei genau einen Drittel (15,5 m) der GesamtfassadenlÃ¤nge (46,55 m) breit und die Durchstossung des Dachprofils zulÃ¤ssig. Die Baurekurskommission qualifizierte indessen die als "Pergolen" bezeichneten Bauteile als Dachaufbauten im Sinn von § 292 PBG, welche Ã¼ber das zulÃ¤ssige Dachprofil hinausragten und die Drittelsregel (§ 292 PBG) verletzten. Sie hiess daher den Rekurs teilweise gut und ergÃ¤nzte die angefochtene Baubewilligung des Gemeinderates StÃ¤fa vom 30. Oktober 2007 dahingehend, dass auf die Pergola-Konstruktion vor dem zweiten Obergeschoss des Hauses A zu verzichten sei.</p> <p class="erwgung20"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden in ihrer Beschwerdeschrift dagegen ein, die beiden Hausteile wiesen eine unterschiedliche Architektur auf. Die Fenstereinteilung und daraus folgende architektonische Ausgestaltung zeigten zwei verschiedene aneinander gebaute GebÃ¤ude. Die Fassade des Hausteils A sei im Erdgeschoss um 1,5 m und im 2. Obergeschoss um 3 m zurÃ¼ckversetzt. Die Geschosse beider HÃ¤user seien auf unterschiedlichen Niveaus angesetzt. Bei dieser Sachlage sei es nicht zulÃ¤ssig, die nach § 292 PBG erlaubte Durchstossung der hypothetischen Dachlinie mit Dachaufbauten auf einen einzigen der beiden Hausteile zu konzentrieren.</span></p> <p class="erwgung20"><b><span>5.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 292 lit. b PBG dÃ¼rfen Dachaufbauten nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein, sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG). Nach der Praxis wird dabei auf die <i>tatsÃ¤chliche</i> DachflÃ¤che abgestellt (RB 1993 Nr. 42; 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Die BauO der Gemeinde StÃ¤fa enthÃ¤lt indessen fÃ¼r die hier massgebende Zone WD* keine Geschosszahlvorschriften, sondern begrenzt gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 und 2 BauO die Ausgestaltung der Bauten durch die GesamtlÃ¤nge (max. 50 m), GrenzabstÃ¤nde (5 m bzw. 10 m), GebÃ¤udehÃ¶he (7,5 m) und FirsthÃ¶he (7 m) sowie Baumassenziffer (2,5 bzw. 2,6 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>). Innerhalb des durch diese Baubegrenzungsnormen vorgegebenen Profils kann das GebÃ¤ude frei gestaltet werden. In solchen FÃ¤llen ist nach der Rechtsprechung die Profillinie nicht an der <i>tatsÃ¤chlichen</i> DachflÃ¤che anzusetzen, sondern als theoretische Profillinie an der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he â hier von 7,5 m (RB 1999 Nr. 121, E. 1; VGr, 2. Juli 2008, VB.2007.00460, E. 7.3, www.vgrzh.ch; vgl auch BRKE I Nr. 264/1995 in BEZ 1995 Nr. 36).</span></p> <p class="erwgung20"><span>Wie die Baurekurskommission richtig festgehalten hat, liegen die Bauteile des Hausteiles A (ohne Pergolen) vollumfÃ¤nglich innerhalb des sich aus Art. 13 BauO in Verbindung mit §§ 281 und 292 PBG ergebenden maximal zulÃ¤ssigen Dachprofils (vgl. act. 9/18.9 von </span>VB.2008.00287<span>; Querschnitt A-A). Hingegen wird die â theoretische â Dachprofillinie beim Hausteil B auf einer LÃ¤nge von 15,51 m durchstossen, mithin einem Drittel der GesamtfassadenlÃ¤nge der beiden Hausteile A und B (46,55 m). Es ist nicht rechtsverletzend, wenn die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz bei Anwendung der Drittelsregel von § 292 PBG von der GesamtfassadenlÃ¤nge ausgingen. Denn die beiden Hausteile A und B erscheinen optisch als einheitlicher BaukÃ¶rper. Die Struktur der Fassaden ist ebenfalls einheitlich. Die hÃ¶henmÃ¤ssige Versetzung der beiden BaukÃ¶rper um ca. ein halbes Geschoss nimmt den leicht abfallenden GelÃ¤ndeverlauf auf und ist als topografisch bedingte Struktur klar erkennbar. Auch der leichte FassadenrÃ¼cksprung der beiden Hausteile in LÃ¤ngsrichtung Ã¤ndert nichts daran, dass das GebÃ¤ude in ihrer optisch-architektonischen Erscheinung als Einheit wirkt. Bei diesen Gegebenheiten ist es nicht rechtsverletzend, fÃ¼r die Berechnung des Drittels gemÃ¤ss § 292 PBG die gesamte FassadenlÃ¤nge von 46,55 m als massgebend zu erachten. Die Bauteile des Hausteils B durchstossen die Dachprofillinie auf einer LÃ¤nge von 15,51 m, d.h. auf einen Drittel der massgebenden FassadenlÃ¤nge von 46,55 m, und sind damit zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="erwgung20"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden verweisen in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach es sich bei § 292 PBG um eine Ãsthetiknorm handelt, die bezwecke, dass Dach- und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen.<i> </i>Insbesondere sollen Ã¼berdimensio-nierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Dachgeschosse mÃ¼ssten noch als solche erkennbar sein und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Die Bauordnung der Gemeinde StÃ¤fa beschrÃ¤nkt aber hier in der Zone WD* die Zahl der Vollgeschosse nicht. Es ist daher auch nicht zu beanstanden, dass die Dachaufbauten im Hausteil B situiert werden und der Neubau damit gegen SÃ¼den viergeschossig in Erscheinung tritt (zur Situierung der Dachaufbauten an den GebÃ¤udeecken vgl. VGr, 21. Mai 2003; VB.2003.00005, E. 2a; www.vgrzh.ch); zudem werden die Fassaden der beiden obersten Geschosse gegenÃ¼ber den beiden unteren um rund 2,4 m zurÃ¼ckversetzt und so die Fassadenfront "aufgelockert". Dieser Freiraum in der kÃ¼nstlerisch-architektonischen Gestaltung ist dem Bauherrn bzw. Architekten zuzugestehen (RB 2005 Nr. 63 = BEZ 2005 Nr. 19).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zur streitigen Frage der Einordnung hat die Rekurskommission festgehalten, das Bauvorhaben ordne sich gut in die Umgebung ein. Mit der Ausgliederung der unÃ¼berbauten KernzonengrundstÃ¼cke aus der Kernzone und deren Zuweisung in die Zone WD* im Jahr 1999 habe der kommunale Gesetzgeber offenbar die Ãberbauungs­mÃ¶glichkeiten auf diesen GrundstÃ¼cken erweitern wollen, unter der Inkaufnahme, dass so die strengen Einordnungskriterien der Kernzone entfallen. Die Kernzonengrenze sei entlang der bestehenden historischen Bauten gezogen und damit bei den unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken bewusst auf das Erfordernis einer kernzonenkonformen Erscheinung verzichtet worden. Der strenge Massstab von § 238 Abs. 2 PBG verbiete daher Bauten, welche das Kernzonenbild beeintrÃ¤chtigten, ohne dass vorausgesetzt werde, dass diese Bauten selber als Kernzonenbauten gestaltet werden. Es kÃ¶nne auch nicht verlangt werden, dass nur kleinmassstÃ¤bliche Bauten errichtet werden. Mit der im Vergleich zur gewÃ¶hnlichen Zone WD um 3 m reduzierten GebÃ¤udehÃ¶he in der Zone WD* beabsichtige der Gesetzgeber offenbar den Schutz des Kernzonenbildes, wÃ¤hrend mit der vergleichs­weise hohen Baumassenziffer von 2,6 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> dem raumplanerischen BedÃ¼rfnis nach verdichtetem Bauen in den Zentren Rechnung getragen werden sollte. Massige Bauvolu­men seien daher gemÃ¤ss den expliziten Planungsvorschriften auch unmittelbar angrenzend an die Kernzone zulÃ¤ssig bzw. gewollt. Zweifellos setze sich das Bauprojekt mit den angrenzenden historischen Bauten Ã¤sthetisch in einen gewissen Widerspruch, doch entspreche dies nach dem Gesagten dem Willen des Gesetzgebers. Das geplante "moderne" GebÃ¤ude stellte in optischer Hinsicht kein vÃ¶llig neues Element in der nÃ¤heren baulichen Umgebung dar; bergwÃ¤rts in der Zone WG befÃ¤nden sich bereits Ã¤hnliche kubische MehrfamilienhÃ¤user. Der Widerspruch zu den historischen Kernzonebauten ergebe sich lediglich aufgrund der Masse und der vergleichsweise "neuzeitlichen" Geradlinigkeit des Bauvorhabens, welche Merkmale aber vom Gesetzgeber gewollt bzw. zumindest gestattet werden. Der Vorinstanz kÃ¶nne nicht vorgeworfen werden, sie hÃ¤tte bei der Ã¤sthetischen Beurteilung des Projektes ihr Ermessen Ã¼berschritten. </p> <p class="erwgung20"><span>Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00286 laufe diese "Argumentationslinie" der Vorinstanz im Ergebnis darauf hinaus, § 238 Abs. 1 und 2 PBG die Anwendung Ã¼berhaupt zu verweigern. Die zwingenden Minimalbestimmungen des kantonalen Rechts dÃ¼rfe der kommunale Gesetzgeber durch seine Planung nicht unterlaufen. Es bestehe kein Recht auf volle Inanspruchnahme der maximalen AusnÃ¼tzung oder Baumasse. Es bestehe kein Zweifel, dass das Gebot zur besonderen RÃ¼cksichtnahme auf die benachbarte Kernzone nicht erfÃ¼llt sei, wenn die kubisch und massig in Erscheinung tretende Baute sich zu den angrenzenden historischen Bauten in einen Widerspruch setze oder alt und neu "aufeinander prallen". Das Bauwerk sei auch fÃ¼r sich selbst unbefriedigend. Der Bau wirke als eigentlicher baulicher "Schlitten". Die der Seeseite zugewandte GebÃ¤udeseite erscheine als "Drachenkopf". Die historischen Bauteile entlang der O-Strasse wÃ¼rden durch den Neubau Ã¼berragt, das Kernzonebild zur blossen Kulisse und schwer beeintrÃ¤chtigt. ErgÃ¤nzend wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00287 ein, es sei geradezu eine Zumutung, eine Baute mit den Dimensionen einer Turnhalle in ein Quartier mit einfachen, typisch schweizerischen EinfamilienhÃ¤usern mit SchrÃ¤gdÃ¤chern hineinzuwÃ¼rgen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben (Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2), was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).<i> </i>Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654).</p> <p class="erwgung30"><span>Der kommunalen BaubehÃ¶rde kommt bei der Anwendung der Ãsthetikklausel von § 238 PBG eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Entscheidungs­spielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege­gesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Auf diesen kann sich die kommunale BaubehÃ¶rde, welche die Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, berufen, wenn sie −wie vorliegend − im Entscheid selber bzw. spÃ¤testens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a).</span></p> <p class="urteilstext0"><span>Wie bei der Frage der hinreichenden Erschliessung haben sich die Rechtsmittelinstanzen auch bei der ÃberprÃ¼fung kommunaler Einordnungsentscheide sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen. Sie darf − trotz umfassender ÃberprÃ¼fungs­befugnis − nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die Vorinstanz hat in ihren ErwÃ¤gungen (Rekursentscheid E. 7.2.2) einleitend die GrÃ¼nde dargelegt, weshalb der Gesetzgeber das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Jahr 1999 von der Kernzone in die Zone WD* umzonte. Auf diese Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). </p> <p class="erwgung20">Das Bauprojekt entspricht den mit dieser Umzonung festgelegten GebÃ¤udedimensionen (GebÃ¤udehÃ¶he, FirsthÃ¶he, GesamtlÃ¤nge und Baumassenziffer). Nach stÃ¤ndiger Recht­sprechung kann allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahme­fÃ¤llen, nÃ¤mlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 3.3, www.vgrzh.ch; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das LegalitÃ¤tsprinzip stark gewichtet kann aber nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen (vgl. BGE 115 Ia 114 E. 3a) oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt (vgl. BGE 115 Ia 370, E. 5; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004, E. 2.3, www.bger.ch) im Einzelfall die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzungen fÃ¼r einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt aber § 238 PBG gleichwohl, dass ein GebÃ¤ude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem SpannungsverhÃ¤ltnis in geeigneter Weise Rechnung trÃ¤gt (VGr, 15. MÃ¤rz 2002, BEZ 2002 Nr. 18); besonders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfÃ¼llen, wenn gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes RÃ¼cksicht zu nehmen ist. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.3.2 </span></b>Der Gemeinderat StÃ¤fa und die Vorinstanz sind ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung davon ausgegangen, das streitige Bauvorhaben habe sich wegen der angrenzenden Kernzone nicht nur befriedigend, sondern im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG gut einzuordnen. Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 PBG schutzwÃ¼rdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG (vgl. VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2; 1. Juni 2005, VB.2004.00543, E. 5.4; beide unter www.vgrzh.ch). Das bedeutet jedoch nicht, dass damit die Kernzone selber zum Schutzobjekt wird und eine besondere RÃ¼cksichtnahme beanspruchen kann. Eine solche ist nur dann erforderlich, wenn Schutzobjekte unmittelbar an der Zonengrenze liegen, so dass ihnen die Kernzone keinen ausreichenden Schutz zu bieten vermag, und die in der angrenzenden Zone geplanten Bauten eine fÃ¼r die Einordnung relevante NÃ¤he zu den Schutzobjekten aufweisen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.2). Dass es sich hier bei den Bauten in den an die BaugrundstÃ¼cke unmittelbar angrenzenden Kernzonenbereichen um Schutzobjekte handle, wird nicht geltend gemacht und ist nicht aktenkundig. Weitere AbklÃ¤rungen in diesem Sinn kÃ¶nnen jedoch unterbleiben, da die angefochtene Baubewilligung auch bei Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht rechtsverletzend ist. Besondere GrÃ¼nde, welche eine Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des BaugrundstÃ¼ckes aus der Kernzone definierten Bauvolumens verlangen wÃ¼rden, sind nicht gegeben. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00287 eingereichten Fotomontagen (act. 9/20.1 und 2 von VB.2008.00287) belegen, wie die Vorinstanz richtig festhÃ¤lt, dass die Kernzonensilhouette von der O-Strasse aus nicht gestÃ¶rt wird, wenn das Bauprojekt zwischen Kernzonenbauten im Hintergrund sichtbar ist. Die Ansicht, der BaukÃ¶rper vermÃ¶ge auch fÃ¼r sich den Anforderungen an eine gute Gestaltung zu genÃ¼gen, ist nicht rechtsverletzend. Die seeseitige Fassade wird durch die RÃ¼ckversetzung der beiden oberen Geschosse gegenÃ¼ber der Fassade der beiden unteren Geschosse um 2,5 m in terrassenÃ¤hnlicher Weise aufgelockert. Auch die Fassadengestaltung und Strukturierung genÃ¼gt hohen AnsprÃ¼chen. Mit ihren pauschalen Qualifizierungen des Neubaus als "Schlitten", "Drachenkopf" oder "Turnhalle" geben sie eine abweichende Ã¤sthetische EinschÃ¤tzung des Projektes wieder, vermÃ¶gen aber die Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz nicht zu widerlegen. Zu Recht hat diese die Ã¤sthetisch-architektonische Beurteilung des Neubaus durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde geschÃ¼tzt. Diese hat auf jeden Fall bei der <span>Ã¤sthetischen Beurteilung des Projektes </span>den ihr zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraum nicht verletzt. <span>Die Beschwerde ist auch unter diesem Gesichtspunkt abzulehnen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00287 rÃ¼gen schliesslich eine Verletzung der Bestimmung von Art. 35 BauO Ã¼ber die Abgrabungen. Sie setzten sich jedoch mit den AusfÃ¼hrungen der Rekurskommission zu dieser kommunalen Bestimmung nicht nÃ¤her auseinander, so dass auf die BegrÃ¼ndung im Rekursentscheid (E. 6) verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerden unbegrÃ¼ndet und abzuweisen sind. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine UmtriebsentschÃ¤­digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Vielmehr sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 2'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdeverfahren VB.2007.00286 und VB.2007.00287 werden vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">und entscheidet:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden VB.2007.00286 und VB.2007.00287 werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span class="UrteilstextChar">Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 4 und 7 zu je 1/10, den BeschwerdefÃ¼hrenden 2, 3 sowie 5 und 6 zu je 1/20 und den BeschwerdefÃ¼hrenden 8 und 9 zu je 1/4 auferlegt, wobei die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 7 einerseits und die BeschwerdefÃ¼hrenden 8 und 9 anderseits solidarisch je fÃ¼r die HÃ¤lfte der Gerichtskosten haften.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und in gleicher solidarischer Haftbarkeit (gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 3) verpflichtet, der privaten Beschwerdegegner­schaft eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert </span><span><a id="Dropdown6"></a></span><span> Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, </span><span><a id="Dropdown4"></a></span><span>, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an: â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>