<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2016.00092</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216888&amp;W10_KEY=13013508&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2016.00092</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.01.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.02.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2012</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Besteuerung eines aus familiärer Rücksicht eingeräumten Vorzugsmietzinses an eine selbstbeherrschte Gesellschaft.] Analoge Anwendung der Rechtsprechung der Eigenmietwertbesteuerung natürlicher Personen auf selbstbeherrschte Gesellschaften. Bei Mietverträgen unter Verwandten ist dann Eigennutzung anzunehmen und die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert zu besteuern, wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts (Marktmiete) entspricht (E. 3.1). Die Differenz ist auch aus Gründen der Steuerumgehung zu besteuern (E. 3.2). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTMIETWERT">MARKTMIETWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERUMGEHUNG">STEUERUMGEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORZUGSMIETZINS">VORZUGSMIETZINS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 21 Abs. I lit. a DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 21 Abs. I lit. b DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. I lit. b StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=32545" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2016.00092</p> <p class="MsoNormal">SB.2016.00093</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Januar 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch die G AG,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Staat ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Schweizerische Eidgenossenschaft,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012<br/> Direkte Bundessteuer 2012,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A ist AlleinaktionÃ¤r der B AG (nachfolgend B AG). Seine Ehefrau, C, ist EigentÃ¼merin eines Stockwerksanteils an der Liegenschaft in E, welchen sie am 1. Juni 2007 durch AusÃ¼bung eines Kaufrechts erworben hatte. Die B AG war dort seit 1997 eingemietet, seit 2000 nutzte sie die RÃ¤ume indessen teilweise nicht mehr selber, sondern vermietete sie an diverse Dritte weiter. Nach der AusÃ¼bung des Kaufrechts schloss C mit der B AG am 28. MÃ¤rz 2007 einen neuen Mietvertrag ab; an der Untervermietung Ã¤nderte sich nichts. 2012 bezahlte die B AG C einen jÃ¤hrlichen Mietzins von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Veranlagungs- bzw. EinschÃ¤tzungsvorschlag vom 13. MÃ¤rz 2015 sah das kantonale Steueramt vor, die Differenz zwischen dem vereinnahmten Mietzins von Fr. â¦ und den von der B AG erzielten Mieteinnahmen von total Fr. â¦, somit Fr. â¦, bei den EinkÃ¼nften aufzurechnen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es aus, dass die viel zu tief angesetzte Miete dem Drittvergleich nicht standhalte und solche verdeckten Kapitaleinlagen bzw. SanierungszuschÃ¼sse steuerlich nicht anerkannt werden kÃ¶nnten. Weiter nahm es fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern eine Neuberechnung des VermÃ¶genssteuerwerts der Liegenschaft beruhend auf dem Mietertrag der B AG von Fr. â¦ vor, welche einen Wert von Fr. â¦ ergab. A und C lehnten die VorschlÃ¤ge am 8. April 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Das kantonale Steueramt veranlagte die Pflichtigen am 4. Juni 2015 fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und schÃ¤tzte sie fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦), davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. â¦, und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) ein. Damit hielt es an den erwÃ¤hnten Aufrechnungen fest. Neu begrÃ¼ndete es diese mit einer Steuerumgehung. Diese bestehe darin, dass der vereinbarte Mietzins lediglich einen Drittel des gemÃ¤ss Drittvergleich mÃ¶glichen Mietzinses betrage und die vertragliche Gestaltung des MietverhÃ¤ltnisses deshalb als wirtschaftlich ungewÃ¶hnlich zu beurteilen sei und zu einer erheblichen Steuerersparnis fÃ¼hre.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Die dagegen am 1. Juli 2015 erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 6. Januar 2016 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde bzw. den Rekurs am 30. August 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 30. September 2016 beantragten die Pflichtigen, das steuerbare Einkommen sei fÃ¼r die direkte Bundessteuer auf Fr. </span>â¦<span> und fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2012 auf Fr. </span>â¦<span> (</span>zum Satz von<span> Fr. </span>â¦<span>) </span>festzusetzen<span>. Eventualiter sei die Aufrechnung aus der erzielbaren Miete der Liegenschaft </span>in <span>E bei der Pflichtigen auf Fr. </span>â¦<span> anstelle der veranlagten Fr. </span>â¦<span> festzusetzen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Die vorliegenden Beschwerden SB.2016.00092 (Staats- und Gemeindesteuern 2012) und SB.2016.00093 (direkte Bundessteuer 2012) betreffen dieselben Pflichtigen und dieselbe Sachverhalts- und Rechtslage, weshalb sich die Vereinigung der Verfahren rechtfertigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen sowohl bei den Staats- und Gemeindesteuern als auch bei der direkten Bundessteuer alle Rechtsverletzungen geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids. Ãberdies gilt im Beschwerdeverfahren das Novenverbot, weshalb fÃ¼r das Verwaltungsgericht die gleiche Aktenlage massgebend ist wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht (vgl. VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055 und SB.2010.00056, jeweils E. 1.1 und 1.2).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Pflichtige hat der B AG ihre Liegenschaft unbestrittenermassen zu einem Vorzugsmietzins zur VerfÃ¼gung gestellt. Vorliegend ist fraglich, ob auch der Betrag zu versteuern ist, um den der steuerlich massgebende Eigenmietwert den vereinbarten Mietzins Ã¼bersteigt und strittig ist, wie der steuerlich massgebende Eigenmietwert festzusetzen ist. Nicht umstritten ist dagegen der VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. a und b des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) bzw. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) sind alle ErtrÃ¤ge aus unbeweglichem VermÃ¶gen steuerbar, insbesondere EinkÃ¼nfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts fÃ¼r den Eigengebrauch zur VerfÃ¼gung stehen (lit. b). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Die Vorinstanz vertritt die Meinung, dass die vom Bundesgericht im Zusammenhang mit der Vermietung von WohnrÃ¤umen an natÃ¼rliche Personen entwickelte Rechtsprechung, wonach aus familiÃ¤rer RÃ¼cksicht eingerÃ¤umte Vorzugsmietzinse (unter UmstÃ¤nden) der Eigenmietwertbesteuerung (lit. b) zu unterwerfen sind, auch auf den Fall der Vermietung an eine selbstbeherrschte Gesellschaft Ã¼bertragen werden kann. Die Pflichtigen widersprechen der analogen Anwendung der Rechtsprechung auf selbstbeherrschte Gesellschaften zu Recht nicht, spricht doch nichts gegen eine analoge Anwendung. Sie wenden indes ein, dass es mangels Eigennutzung an einer gesetzlichen Grundlage fehle, um die Differenz zwischen dem tatsÃ¤chlichen Mietzins und dem hÃ¶heren Mietwert zu besteuern. GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dÃ¼rfe die Differenz nur aufgerechnet werden, wenn es sich um eine Steuerumgehung im Sinn der Rechtsprechung handle (vgl. BGr, 28. Januar 2005, 2A.535/2003, E. 3 und 4, in: StE 2005 B 25.2 Nr. 7). Die Pflichtigen verkennen jedoch, dass das Bundesgericht in neueren Entscheiden teilweise von dieser Rechtsprechung abgewichen ist: Zwar trifft zu, dass bei fehlender klarer gesetzlicher Grundlage die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert grundsÃ¤tzlich steuerlich nicht erfasst werden darf (vgl. BGr, 26. Juni 2008, 2C_188/2007, E. 2.3). Das Bundesgericht hielt jedoch fest, dass bei MietvertrÃ¤gen unter Verwandten dann Eigennutzung anzunehmen ist, wenn der vereinbarte Mietzins so <i>bedeutend</i> unter dem Eigenmietwert liegt, dass ein so tiefer Mietzins missbrÃ¤uchlich einzig aus GrÃ¼nden der Steuerersparnis gewÃ¤hlt wurde. Wenn der vereinbarte Mietzins weniger als die HÃ¤lfte des Eigenmietwerts ausmacht, ist zu vermuten, dass - unabhÃ¤ngig von einem Schenkungswillen - wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Ãberlassung eine dem Eigengebrauch nahe kommende Situation vorliegt und der Mietvertrag missbrÃ¤uchlich lediglich deshalb abgeschlossen wurde, um Steuern einzusparen. Wird Eigennutzung angenommen, ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert dem EigentÃ¼mer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichem VermÃ¶gen zuzurechnen (vgl. BGr, 26. Juni 2008, 2C_188/2007, E. 2.2; BGr, 22. Februar 2007, <span>2C_12/2007</span>, E. 3.2, mit Hinweisen; vgl. auch BGr, 28. Januar 2005, 2A. 535/2003, E. 3, in: StE 2005 B 25.2 Nr. 7). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b><span>Der Kanton ZÃ¼rich wie auch der Bundesgesetzgeber haben im Gegensatz zu anderen Kantonen keine </span>klare gesetzliche Grundlage geschaffen, die es erlauben wÃ¼rde, die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert grundsÃ¤tzlich steuerlich zu erfassen (<span>vgl. </span>z.<span> </span>B. § 23 Abs. 2 des Gesetzes vom 14. September 1992 Ã¼ber die Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Thurgau [StG/TG], "â¦die unterpreisliche Vermietung an eine nahestehende Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt"; vgl. auch <span>BGr, 26. Juni 2008, 2C_188/2007, E. 2.3</span>).<span> Die Bundesgesetzgebung stimmt wortwÃ¶rtlich mit der Bestimmung im StG/ZH Ã¼berein. Unter</span><span> dem Aspekt der vertikalen Harmonisierung hat die Auslegung des kantonalen Rechts im Sinn des Bundessteuergesetzes zu erfolgen </span><span>(vgl. dazu ausfÃ¼hrlich BGr, 26. Oktober 2004, 2A.224/2004, E. 5, BGr, 25. Januar 2007, 2P.251/2006, E. 3), weshalb die genannte Rechtsprechung auch auf die kantonalen Bestimmungen anzuwenden ist. </span>Eine Besteuerung der Differenz mit der Einkommenssteuer kann folglich nur erfolgen, wenn der <span>vereinbarte Mietzins weniger als die HÃ¤lfte des Eigenmietwerts ausmacht. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Die Pflichtigen sind verheiratet und leben in GÃ¼tertrennung. Jeder Ehegatte nutzt und verfÃ¼gt Ã¼ber sein VermÃ¶gen folglich alleine (Art. 247 schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 [ZGB]). Der Pflichtige ist AlleinaktionÃ¤r der B AG. Die B AG ist seit 1997 Hauptmieterin der Stockwerkseinheit in E. 1998 erwarb sie ein Kaufsrecht fÃ¼r diese Stockwerkseinheit (beinhaltend 348 m<sup><span>2</span></sup> BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten im 1. Obergeschoss, 63,50 m<sup><span>2</span></sup> Archiv/Lager im 1. Untergeschoss und 8 ParkplÃ¤tze). Ab dem Jahr 2000 vermietete sie Teile der RÃ¤umlichkeiten an andere GeschÃ¤fte weiter. 2003 verÃ¤usserte die B AG das Kaufsrecht an die Pflichtige, welche dieses 2007 ausÃ¼bte und die Stockwerkeinheit kaufte. Bis zum EigentÃ¼merwechsel zahlte die B AG der vormaligen EigentÃ¼merin F AG Mietzahlungen in Ã¤hnlicher HÃ¶he wie der Fremdertrag aus den UntermietverhÃ¤ltnissen. Nach dem EigentÃ¼merwechsel schloss die Pflichtige mit der B AG einen neuen Mietvertrag mit einem jÃ¤hrlichen Mietzins in der HÃ¶he von Fr. â¦ (Einnahmen in der Steuerperiode 2012 gemÃ¤ss Deklaration Fr. â¦) ab. Die zwischen der B AG und den Untermietern bestehenden VertrÃ¤ge liefen unverÃ¤ndert weiter. Aus den vier eingereichten UntermietvertrÃ¤gen geht hervor, dass die RÃ¤umlichkeiten ausschliesslich geschÃ¤ftlich genutzt werden. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat sind zur Bemessung des Eigenmietwerts die Bestimmungen der Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (Weisung 2009) analog anzuwenden. Vorliegend handelt es sich unbestrittenermassen um eine rein geschÃ¤ftlich genutzte Stockwerkseinheit. DemgemÃ¤ss ist entgegen der Meinung der Pflichtigen nicht Ziff. 68 Weisung 2009 (Wohnungen in GeschÃ¤ftshÃ¤usern), sondern Ziff. 69 Weisung 2009 (GeschÃ¤ftsrÃ¤ume) einschlÃ¤gig. GemÃ¤ss Ziff. 69 Weisung 2009 soll der bei eigener Nutzung von GeschÃ¤ftsrÃ¤umen im eigenen Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berechnungsjahr anzurechnende Mietwert dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten wÃ¼rde. Die B AG erhÃ¤lt Untermietzinseinnahmen von insgesamt jÃ¤hrlich Fr. â¦ (Fr. â¦ abzÃ¼glich Fr. â¦ Nebenkostenanteil). Es ist davon auszugehen, dass dieser Betrag jenem Betrag entspricht, den Mieter zu zahlen bereit sind. Entgegen dem Einwand der Pflichtigen ist davon kein Einschlag von 30 % in Sinn von Ziff. 63 ff. Weisung 2009 abzuziehen. Diese Bestimmungen finden bei GeschÃ¤ftsrÃ¤umen keine Anwendung und ohnehin sind bei einer bloss analogen Anwendung einer Bestimmung Abweichungen mÃ¶glich. Somit ist von einer Marktmiete bzw. Eigenmietwert in der HÃ¶he von Fr. â¦ auszugehen. <span>Der von der Pflichtigen verlangte Mietzins der B AG von </span>jÃ¤hrlich Fr. â¦ <span>entspricht nur </span>31,8 % der eingenommenen Untermieten <span>von </span>jÃ¤hrlich Fr. â¦ und liegt damit weit unter der HÃ¤lfte der Marktmiete bzw. des Eigenmietwerts. Aufgrund der <span>mehrheitlich unentgeltlichen Ãberlassung liegt somit eine dem Eigengebrauch nahekommende Situation vor, wo</span>mit die Differenz zwischen dem <span>steuerlich massgeblichen Eigenmietwert und dem vereinbarten Mietzins zu besteuern ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Die Besteuerung der Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und steuerlich massgeblichem Eigenmietwert lÃ¤sst sich auch mit dem Vorliegen einer Steuerumgehung begrÃ¼nden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b><span> </span>Eine Steuer- bzw. Abgabeumgehung liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor, wenn (1.) eine von den Beteiligten gewÃ¤hlte Rechtsgestaltung als ungewÃ¶hnlich (insolite), sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten vÃ¶llig unangemessen erscheint, (2.) anzunehmen ist, dass die gewÃ¤hlte Rechtsgestaltung missbrÃ¤uchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemÃ¤sser Ordnung der VerhÃ¤ltnisse geschuldet wÃ¤ren, und (3.) das gewÃ¤hlte Vorgehen tatsÃ¤chlich zu einer erheblichen Steuerersparnis fÃ¼hren wÃ¼rde, sofern es von den SteuerbehÃ¶rden hingenommen wÃ¼rde (vgl. BGE 138 II 239 E. 4.1; BGE 131 II 627 E. 5.2; BGr, 1. Oktober 2015, 2C_1145/2014, E. 3.1). GrundsÃ¤tzlich hat die SteuerbehÃ¶rde auf die von der steuerpflichtigen Person getroffene Rechtsgestaltung abzustellen. Der steuerpflichtigen Person ist freigestellt, ihre VerhÃ¤ltnisse so zu gestalten, dass mÃ¶glichst niedrige Steuern anfallen. Gegen eine solche Steuerplanung ist nichts einzuwenden, solange erlaubte Mittel eingesetzt werden (so schon BGE 98 Ib 314 E. 3d; BGr, 13. Februar 2013, 2C_487/2011, E. 2.7). Im Zusammenhang mit der unterpreislichen Vermietung von Wohneigentum wird praxisgemÃ¤ss eine Umgehung der fÃ¼r den Eigenmietwert geschuldeten Steuer angenommen, wenn der Mietzins weniger als die HÃ¤lfte des Eigenmietwerts ausmacht. Der steuerpflichtigen Person steht in einem solchen Fall der Nachweis offen, dass entgegen der bestehenden Vermutung keine Steuerumgehung vorliegt (BGr, 30. November 2016, 2C_475/2016 und 2C_477/2016; E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Pflichtige nimmt nur 31,8 % der erzielbaren Marktmiete ein und verzichtet jÃ¤hrlich auf Fr. â¦ Mietzinseinnahmen. Diese Differenz zwischen dem eingenommenen Mietzins und der Marktmiete lÃ¤sst vermuten, dass zur Steuerersparnis ein missbrÃ¤uchlich tiefer Mietzins vereinbart wurde. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein unabhÃ¤ngiger Dritter auf 68,2 % der erzielbaren Marktmiete verzichtet hÃ¤tte. Vielmehr haben die Einnahmeverzichte ihren eigentlichen Grund in der (ehelichen) Beziehung zwischen den Pflichtigen. Zweck der gÃ¼nstigen Mietkonditionen war gemÃ¤ss den Pflichtigen denn auch, der B AG durch wirtschaftlich schwierige Zeiten zu helfen. Diese wies in den Jahresrechnungen von 2005 bis 2011 einen kumulierten handelsrechtlichen Verlust von insgesamt Fr. â¦ auf. Bei den Einnahmeverzichten handelt es sich folglich bei einer umfassenden WÃ¼rdigung des Sachverhaltes um (fortlaufende) SanierungszuschÃ¼sse. Aus steuerlicher Sicht wird bei Gesellschaftern nahestehenden Sanierern, welche einem Drittvergleich nicht standhalten, in Anwendung der sog. Dreieckstheorie die Sanierungsleistung gedanklich in zwei Teile gegliedert: Der Sanierer (die Pflichtige) erbringt eine Leistung an den Beteiligten (den Pflichtigen), welcher diese Leistung an die sanierungsbedÃ¼rftige Gesellschaft weiterleitet. Mit anderen Worten fliesst die Sanierungsleistung nicht direkt vom Sanierer an den letztlichen EmpfÃ¤nger, sondern "im Dreieck" zuerst an den Anteilsinhaber, welcher die Sanierungsleistung als Kapitaleinlage in die sanierungsbedÃ¼rftige Gesellschaft einbringt. Die von den Pflichtigen gewÃ¤hlte Rechtsgestaltung fÃ¼hrt vorgÃ¤ngig zu keiner Besteuerung, handelt es sich doch zwischen den Ehegatten um eine steuerneutrale Schenkung und auf Stufe der B AG um einen gewinnsteuerneutralen unechten Sanierungsertrag (vgl. BGr, 20. Oktober 2014, 2C_634/2012, E. 3.1; <span>Daniela Schmucki/Andrea Nordin, Sanierung und Steuern, in: Sprecher [Hrsg.], Sanierung und Insolvenz von Unternehmen IV, ZÃ¼rich 2014, </span>S. 42 ff.). Das gewÃ¤hlte Vorgehen fÃ¼hrt jedoch zu einer erheblichen (fortlaufenden) Steuerersparnis: Indem die Pflichtige die SanierungszuschÃ¼sse nicht aus ihrem VermÃ¶gen, sondern durch GewÃ¤hrung eines Vorzugsmietzinses leistet, fliessen ihr die entgangenen Einnahmen nicht als Einkommen zu. WÃ¼rde sie die volle Miete einnehmen, mÃ¼ssten die Pflichtigen diese gemeinsam als Einkommen versteuern und die Sanierungsleistungen wÃ¤ren als privater Kapitalverlust nicht vom VermÃ¶gen abziehbar (EinkÃ¼nfte und das VermÃ¶gen werden unabhÃ¤ngig vom GÃ¼terstand als einheitliches und untrennbares Steuerobjekt zusammen besteuert [vgl. § 7 Abs. 1 StG bzw. Art. 9 Abs. 1 DBG; BGr, 24. September 1998, ASA 668, 342 [343] = StE 1999 A 25 Nr. 7]). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b><span>Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ergibt sich aus den AbschlÃ¼ssen sodann, dass die B AG die bisherige GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit mit dem GeschÃ¤ftsjahr 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2008 weitgehend aufgegeben hat. Der ErlÃ¶s bestand ab diesem GeschÃ¤ftsjahr fast ausschliesslich aus EinkÃ¼nften aus dem Verkauf von Beteiligungen. UnverÃ¤ndert betrieben wurde lediglich die Vermietung der BÃ¼roflÃ¤chen in E. Es ergibt sich somit das Bild einer Gesellschaft, welche 2007 ihre aktive TÃ¤tigkeit weitgehend eingestellt hat und im Folgenden nach und nach ihre Beteiligungen liquidierte.</span><span> </span>Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft durch die Pflichtige verfÃ¼gte die B AG Ã¼ber einen erheblichen Verlustvortrag. Auch in den Folgejahren erlitt sie bis 2012 nur noch Verluste. Die Mietzinseinnahmen fÃ¼hrten folglich nie zu einer Besteuerung. Allerdings flossen die Einnahmen dem Pflichtigen aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Situation der B AG auch nie zu. Da der durch die Zwischenschaltung der B AG nicht eingenommene Mietertrag hÃ¶her als ein allfÃ¤llig darauf geschuldeter Steuerbetrag ausfiel, lag bis 2012 noch keine Steuerersparnis vor. Wie die Vorinstanz weiter zutreffend ausfÃ¼hrte, sieht die Situation ab 2012 indes anders aus: Wie sich der Jahresrechnung 2012 entnehmen lÃ¤sst, steht einem Ertrag (ohne Liegenschaften) von Fr. â¦ ein Aufwand (ohne Abschreibungen) von Fr. â¦ gegenÃ¼ber, sodass ein AufwandÃ¼berschuss von Fr. â¦ verbleibt. Der ErtragsÃ¼berschuss aus der Liegenschaftsrechnung betrÃ¤gt Fr. â¦, sodass Ã¼ber Fr. â¦ in der Gesellschaft thesauriert werden kÃ¶nnen. Unter den Passiven wird ein AktionÃ¤rsdarlehen von Fr. â¦ aufgefÃ¼hrt, womit die MÃ¶glichkeit zur Steuerersparnis offensichtlich wird. 2012 hat denn auch das AktionÃ¤rsdarlehen um Fr. â¦ abgenommen. Die Voraussetzung der Steuerumgehung ist nach dem Gesagten erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Die Pflichtigen bestreiten das Vorliegen einer Steuerumgehung. D<span>as unterpreisige Ãberlassen einer Immobilie einer (nahestehenden) Kapitalgesellschaft sei nichts UngewÃ¶hnliches, ansonsten jedes zinsfreie Darlehen oder Ã¤hnliches als Steuerumgehung angesehen werden mÃ¼sste. Der wirtschaftliche Zweck habe darin bestanden, dass die Pflichtige mit einer Immobilieninvestition eine sichere Rendite erwirtschaften kÃ¶nne und der B AG in schwierigen Zeiten unter die Arme zu greifen. Mithin sei das gewÃ¤hlte Vorgehen damit nicht ausschliesslich mit der Steuerersparnis motiviert gewesen. Eine Steuerumgehung liege daher nicht vor. Ihre Argumente Ã¼berzeugen nicht: Die Pflichtigen verkennen, dass nicht die UnterstÃ¼tzung einer (nahestehenden) Kapitalgesellschaft zur Annahme einer Steuerumgehung fÃ¼hrt, sondern sich die von ihnen gewÃ¤hlte Rechtsgestaltung als ungewÃ¶hnlich und wirtschaftlich unangemessen erweist. Die Pflichtige hat in eine seit Jahren sanierungsbedÃ¼rftige und inaktive Gesellschaft investiert (vgl. E. 3.2.3 vorn). Es ist wirtschaftlich gesehen kein vernÃ¼nftiger Sinn in der finanziellen UnterstÃ¼tzung der B AG erkennbar, abgesehen von den genannten Steuerersparnissen. Es ist auch aus anderen GrÃ¼nden nicht davon auszugehen, dass es der Pflichtigen mit der VorzugsmietzinsgewÃ¤hrung um die Sanierung der B AG ging: Die Pflichtige hat mit der B AG einen unbefristeten Mietvertrag (KÃ¼ndigungsfrist gemÃ¤ss Mietvertrag sechs Monate) abgeschlossen, der keine Bestimmungen bezÃ¼glich der GewÃ¤hrung des Vorzugsmietzinses enthÃ¤lt. Die gÃ¼nstigen Konditionen laufen somit unabhÃ¤ngig davon, ob sich die B AG in einem sanierungsbedÃ¼rftigen Zustand befindet, bis zu einer ordentlichen KÃ¼ndigung des Mietvertrags weiter. Damit besteht kein direkter Zusammenhang zwischen der SanierungsbedÃ¼rftigkeit der B AG und der GewÃ¤hrung des Vorzugsmietzinses. </span>Das gewÃ¤hlte Vorgehen erscheint damit ungewÃ¶hnlich und der Verzicht auf rund 68,2 % der erzielbaren Marktmiete erweist sich wie bereits festgehalten als wirtschaftlich unangemessen. Abgesehen von den offensichtlichen erheblichen SteuersparnismÃ¶glichkeiten ist kein Grund dafÃ¼r ersichtlich, weshalb die Pflichtige von der B AG nicht die Marktmiete verlangt. Die Pflichtigen konnten damit die Vermutung, dass <span>der </span>Mietzins zur Steuerersparnis missbrÃ¤uchlich tiefer als die Marktmiete vereinbart worden ist, nicht entkrÃ¤ften. Somit ist die Differenz zwischen dem <span>steuerlich massgeblichen Eigenmietwert und dem vereinbarten Mietzins auch aufgrund einer Steuerumgehung zu besteuern. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten de</span>n<span> BeschwerdefÃ¼hre</span>nden<span> aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG bzw. Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). Eine ParteientschÃ¤digung steht diese</span>n<span> aufgrund </span>ihres<span> Unterliegens nicht zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG bzw. Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Verfahren SB.2016.00092 und SB.2016.00093 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde SB.2016.00092 betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2012 wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Beschwerde SB.2016.00093 betreffend direkte Bundessteuer 2012 wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr im Verfahren SB.2016.00092 wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'560.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die GerichtsgebÃ¼hr im Verfahren SB.2016.00093 wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 1'560.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden <span>je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>9. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>