6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 66 Grundstückerwerb durch Personen 6 im Ausland Acquist da bains immobigliars tras persunas a l’exteriur Acquisto d’immobili da parte di residenti all’estero Acquisto di fondi da parte di persone all’estero. Eccezione all’autorizzazione. Già azionista estero che acquista tutto il pacchetto azionario della società anonima. Censura del- la nullità dell’asta. – A determinate condizioni, cade sotto l’eccezione di cui all’art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE anche la fattispecie che vede uno straniero già azionista di una società anoni- ma acquistare l’altra metà delle azioni di detta società (cons. 5). – Il vizio riguardante la nullità dell’asta giusta l’art. 19 LAFE andava sollevato nell’ambito della contestazione della procedura esecutiva (cons. 6). Grundstückerwerb durch Personen im Ausland. Ausnah- mebewilligung. Erwerb aller Aktien einer AG durch einen bestehenden ausländischen Aktionär. Rüge der Nichtig- keit der Versteigerung. – Unter bestimmten Voraussetzungen fällt auch der Er- werb aller Aktien einer AG durch einen bestehenden ausländischen Aktionär unter den Ausnahmetatbestand von Art. 7 Abs. 1 lit. c BewG (E.5). – Die Rüge betreffend Nichtigkeit einer Versteigerung gemäss Art. 19 BewG hätte im Anfechtungsverfahren gegen die Betreibung geltend gemacht werden müssen (E.6). Considerando in diritto: 5. a) Nel merito, è co n testato che l’acquisto da p arte di uno straniero dell’altra metà delle azioni di una società anonima non fosse soggetto ad autorizzazione giusta la LAFE. L’art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio secondo il quale per poter acquistare dei fondi 76/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 67 situati in Svizzera, le persone all’estero devono chiedere un’auto- rizzazione all’autorità cantonale competente. L’art. 4 LA FE elenca le diverse fattisp ecie che la legge considera alla stregua di un «ac- quisto di fondi» so ggetto ad autorizzazione. In particolare o cco rre rilevare che, giusta l’art. 4 cpv. 1 le tt. e LA FE, è parificato all’acquisto di un fondo anche l’acquisto della proprietà o dell’usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo e ffe ttivo è l’acquisto di fondi. Giusta questo disposto va considerata come una so cietà im- mobiliare non solo la persona giuridica che intende o ccu p arsi della compravendita immobiliare, bensì tu tte le so cietà che, indipenden- temente dal loro scopo statutario, mirano all’acquisto di immobili. Se l’attivo di una so cietà è costituito essenzialmente da immobili, si è in presenza di una so cietà immobiliare ai sensi della normativa L A F E (Mü h l eb a c h /G eis s Ma n n , K om m entar zum B undes g es etz üb er den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, B ru gg/ Baden 1986, nota 36 all’art. 4 LA FE ). b) Nell’evenienza non è co n testato che gli attivi della C. SA si riducevano nel periodo qui determinante essenzial- mente alla PPP no. S5 0 0 3 3 sul fondo base no. 1041 incluso il posto macchina no. M10052 e che si tratti quindi di una so cietà immo- biliare, il cui acquisto di azioni da p arte di una persona residente all’estero cade in principio so tto la normativa della LA FE. A so ste- gno però dell’esonero dall’autorizzazione, l’autorità convenuta si appella all’art. 7 cpv. 1 le tt. c LA FE. Ai sensi di tale disposto, in vigo- re del 1. aprile 2005, non so tto stan n o all’obbligo dell’autorizzazione l’acquirente, se già comproprietario o proprietario in comune del fondo. Per l’istante la disposizione derogatoria non troverebbe ap - plicazione, in quanto il nuovo acquirente delle azioni sarebbe stato proprietario dell’altra metà delle azioni della so cietà immobiliare, ma non sarebbe stato né comproprietario né proprietario comune del fondo. Poiché le eccezioni andrebbero applicate restrittivam en - te, l’esonero dall’autorizzazione deciso sarebbe contrario al testo legale e quindi censurabile. L’ufficio del registro fondiario oppone alla tesi di p arte attrice lo scopo stesso della revisione della LA FE, poi entrata in vigore nel 2005, tendente propriamente anche alla limitazione del numero di persone aventi fondi in Svizzera. c) Giusta la tesi di ricorso, poiché le azioni della so cietà immobiliare sarebbero di esclusiva proprietà dei risp ettivi azioni- sti, non vi sarebbe né una comproprietà giusta l’art. 6 4 6 CC né una proprietà comune giusta l’art. 652 CC sull’immobile. In realtà, il rap - p o rto che concerne la LA FE non è unicamente legato al diritto di proprietà sulle azioni, bensì è so p rattu tto la correlazione tra le azio-6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 68 ni e il fondo situato in Svizzera ad essere determinante (interpreta- zione economica). In questo senso i due azionisti che partecipano alla società immobiliare hanno una sorte di comproprietà non sulle azioni ma sul fondo. Nel Messaggio del Governo al Parlamento fe- derale concernente una modifica della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone residenti all’estero del 28 maggio 2003 (Messaggio 2003), il Consiglio federale ricorreva propriamente a tale terminologia e qualificava come «comproprietà» il rapporto che lega gli azionisti di una società anonima alla proprietà immo- biliare, nella misura in cui l’esecutivo affermava testualmente: «Si pensi in particolare ad una società anonima il cui unico attivo è rappresentato da uno chalet di vacanza. Un acquirente straniero difficilmente acquisterebbe azioni di una tale società semplicemen- te al solo fine di investire del capitale; con ogni probabilità lo scopo dell’acquisto sarebbe invece di acquistare indirettamente lo chalet in qualità di comproprietario al fine di poterlo utilizzare, il che è tuttavia vietato dalla LAFE» (FF 2003 3757). In questo senso, non è allora contrario al testo della normativa legale e quindi censurabile il fatto che la parte convenuta abbia considerato come «compro- prietario» del fondo e non delle azioni giusta l’art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE anche l’azionista della società anonima proprietaria dell’im- mobile, indipendentemente dal fatto che i due azionisti fossero proprietari individuali della rispettiva parte delle loro azioni. d) L’ispettorato del registro fondiario ritiene poi di poter operare un’analogia tra l’acquisto diretto di fondi e l’acquisto di una quota tramite azioni, richiamandosi all’interpretazione economica che vigerebbe nell’ambito della LA FE e espressamente sancita an- che all’art. 8 OAFE, il quale considera acquisto di un’abitazione da p arte di una persona fisica non solo l’acquisto diretto in proprio nome, ma anche quello di quote in ragione corrispondente. In ef- fetti, per il Tribunale amministrativo nulla o sta ad una interpreta- zione nel senso di quella operata dall’istanza precedente, anche considerato che la LA FE stessa definisce all’art. 4 cosa vada effet- tivamente considerato come acquisto di un fondo, indipendente- mente dalla sua definizione giuridica (alla stessa conclusione sem - bra giungere anche Jacques TissoT, Questions choisies en matière de LFAIE in : Schweizerische Zeitsch rift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 2 0 0 6 /8 7 pag. 77 in relazione alle osservazioni alla nota 3 4 ). Non sono infatti ravvisabili motivi per cui per l’acquisto complementare di una partecipazione societaria non debba valere – analogamente alle persone fisiche – lo stesso motivo di eso n e- ro dall’autorizzazione previsto dall’art. 7 cpv. 1 le tt. c, visto che an-6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 69 che in questo modo è dato conseguire uno dei fini perseguiti della LAFE con l’introduzione di una simile eccezione. e) Infatti, nel Messaggio 2003, il Consiglio federale appor- tava diverse proposte di modifiche della legge, una delle quali si riferiva all’obiettivo di ridurre il numero di persone straniere aventi fondi in Svizzera. A questo proposito nel messaggio si legge: «Gli acquirenti che già hanno la comproprietà o la proprietà comune di un fondo vanno poi esen tati dall’obbligo di autorizzazione per l’acquisto di una quota supplementare di tale fondo rendendo in tal modo possibile il trasferimento delle quote di proprietà a un nume- ro ristretto di persone o a un proprietario unico. Continuerà invece a n ecessitare di un’autorizzazione il comproprietario che acquisi- sce un’altra unità di piano dello stesso edificio» (FF 2003 3 7 5 8 ). Specificamente, riguardo alla disposizione di cui all’art. art. 7 le tt. c LEFE, il messaggio precisava: «In caso di acquisto di una quota supplementare del medesimo fondo, non so tto stan n o più all’obbli- go dell’autorizzazione non solo i fratelli e le sorelle dell’acquirente (ndr: tale eccezione a favore di fratelli e sorelle era previgente alla normativa attuale, la quale non conosce più una tale facilitazione), ma neppure gli acquirenti che già sono comproprietari o proprieta- ri in comune del fondo. Tuttavia ciò non vale per i comproprietari per piani, allorquando vogliono acquistare altre unità di piano nello stesso fondo di base sebbene la proprietà per piani sia una forma particolare di comproprietà. In qualche Cantone la prassi p erm ette a stranieri imparentati tra loro o a affini di acquistare un immobi- le di vacanza con due o tre appartamenti senza la condizione di dover dimostrare la proprietà per piani come dovrebbe di massi- ma essere il caso. Pertanto, affin ch é l’articolo 12 lettera d LA FE p o ssa essere risp ettato (un’abitazione di vacanza per famiglia), un tale comproprietario non può nemmeno invocare la novazio- ne» (FF 2003 3762). f) Nell’evenienza, l’isp etto rato del registro fondiario ha giu- stamente ritenuto che il fine perseguito dalla modifica di legge andava considerato o sservato anche nel caso in cui il numero delle persone all’estero che partecipavano (economicamente) a un’abi- tazione di vacanza tramite una so cietà per azioni veniva ridotto con l’acquisto di azioni da p arte di azionisti della stessa società, a p atto naturalmente che si trattasse di un’abitazione di vacanza unica e collettiva. A questo riguardo, il fatto che tale negozio sia avvento nell’ambito di un incanto pubblico e non in esito ad una trattativa privata è irrilevante, essendo ai fini della LA FE decisivi gli e ffe ttivi rap p o rti di proprietà sul fondo e non il modo della loro6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 70 acquisizione. Per co n testare l’applicazione dell’art. 7 cpv. 1 le tt. c LA FE, l’istante si richiama poi all’inapplicabilità dell’esonero alle PPP, come espressamente precisato nel citato Messaggio 2003. L’appello non è però pertinente. Una PPP – anche se può essere considerata come una forma particolare di comproprietà - accorda al proprietario un uso esclusivo su di una ben determinata p arte del fondo, alla stessa stregua di un’abitazione a sé stante, per cui è evidente che l’eccezione in questione non riguarda una simile for- ma di acquisizione, dato che con la stessa una persona potrebbe divenire co m (p ro p rietaria) di più di un’abitazione, in contrasto con quanto sancito all’art. 12 le tt. d LA FE. Per il resto, il fatto che l’acqui- rente fosse e sia già proprietario di una casa di vacanza in Ticino, è ai fini del presente giudizio irrilevante, essendo lo steso anche già proprietario della metà delle azioni della so cietà immobiliare che ha acquistato le co n testate azioni dell’istante. Dall’acquisto fatto, il fratello dell’istante non è p ertan to divenuto proprietario di un ulte- riore fondo in Svizzera. Considerate quindi le finalità stesse volute dal legislatore con l’introduzione dell’art. 7 cpv. 1 le tt. c LA FE e vol- te alla limitazione del numero di stranieri con fondi in Svizzera, la decisione presa dall’ispettorato del registro fondiario sfugge alle censure di ricorso. 6. a) Invocando l’art. 19 LA FE, l’istante co n testa poi la reie- zione oppostale dell’ispettorato del registro fondiario di entrare nel merito della richiesta di invalidare l’incanto pubblico, dopo che su d e tta procedura si sarebbe già pronunciato il Tribunale federale. Giusta l’art. 19 cpv. 1 e 2 LA FE, chiunque si fa aggiudicare un fondo per incanto pubblico in un’esecuzione fo rzata deve dichiarare per scritto all’autorità dell’incanto, dopo l’aggiudicazione, se sia una persona all’estero. Se l’obbligo dell’autorizzazione non può e sse - re escluso senza un esame più approfondito, l’autorità dell’incanto assegna all’acquirente, con comunicazione all’ufficiale del registro fondiario, un termine di dieci giorni per: chiedere l’autorizzazione o far acce rtare ch’egli non so tto stà a tale obbligo; fornire garanzie per il prezzo d’acquisto, fermo restan d o che, per la durata delle ga- ranzie, va corrisposto un interesse annuo del 5 per cento e fornire garanzie per le spese di un nuovo incanto. Per la ricorrente, con- trariamente a quanto di sua competenza, l’isp etto rato del registro fondiario non avrebbe acce rtata la violazione di tale disposto. A n - che q u esta censura si palesa immotivata. b) Richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006 del 7 aprile 2006 cons. 3.2, per l’ispettorato del registro fondiario, i pretesi vizi di forma di cui sarebbe stato affetto l’incanto6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 71 pubblico, nell’ambito del quale l’acquirente non avrebbe dichiarato di essere una persona residente all’estero giusta quanto sancito dalla LA FE, sarebbero asp etti che l’istante avrebbe dovuto addurre nell’ambito della contestazione della procedura esecutiva avvia- ta in Ticino. Dal canto suo l’istante non rep u ta possibile dedurre dalla citata sentenza simili conclusioni. Nel giudizio 7B.14/2006, il Tribunale federale non esaminava l’eventuale questione del vizio formale (o m essa dichiarazione, impossibilità di escludere la n eces- sità di un’autorizzazione, mancata assegnazione di un termine per chiedere l’autorizzazione o fornire garanzie, e cc.), di cui sarebbe stata a ffe tta la procedura di m essa all’incanto di un fondo, ad- ducendo propriamente che nel ricorso non sarebbe stata neppure pretesa la violazione di una delle condizioni poste all’incanto p u b - blico dall’art. 19 LA FE. In questo senso quindi, nella sentenza rich- iamata nell’ambito della contestazione dell’incanto, non si entrava nel merito di d e tta questione in quanto la violazione degli a rtt. 19 e 26 LA FE non era stata espressamente sollevata e non perché di competenza dell’autorità cantonale chiamata al rilascio dell’auto- rizzazione, come erroneamente preteso dall’istante. Il Tribunale federale dichiarava invece di competenza dell’autorità di prima istanza – e non degli organi incaricati della procedura esecutiva – la questione di decidere se vi fosse o meno un motivo per esonerare l’acquirente da un’autorizzazione o per rilasciargliela. Alla luce di tali considerazioni è allora chiaro che il rinvio alla sentenza del Tri- bunale federale 7B.14/2006 su p p o rta la tesi e le conclusioni di p arte convenuta. Se l’istante avesse voluto un giudizio sulla conformità alla LA FE dell’incanto pubblico indetto nel 2014 essa avrebbe potu- to e dovuto avanzare le proprie pretese nell’ambito della procedura esecutiva, giacché allora la questione della conformità alla LA FE dell’incanto avrebbe potuto apparire perlomeno ap erta. Giusta- mente p ertan to l’isp etto rato del registro fondiario non è entrato nel merito della pretesa volta ad ottenere la co n statazio n e della nullità dell’incanto, dopo che l’istante non aveva neppure sollevato un vizio ai sensi dell’art. 19 LA FE nell’ambito della procedura esecu - tiva conclusasi con il giudizio 5 A _ 3 4 0 /2 0 1 5 . c) Al momento attuale, essendo stabilito che un’autorizza- zione giusta la LA FE non è necessaria, non sussiste neppure un motivo per rimettere in discussione le modalità del passaggio delle azioni. Una volta acce rtato che l’acquirente non era tenuto al rilascio di un’autorizzazione ai sensi della LA FE e dopo che i vizi in relazione all’art. 19 LA FE non potevano essere considerati di sua competenza, per l’isp etto rato del registro fondiario non vi6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016 72 erano p ertan to più motivi per prendere altre misure o co n statare altre conseguenze giuridiche, quali ad esempio la nullità della tran- sazione giusta l’art. 26 LA FE. Anche in merito a tale questione il prov- vedimento impugnato merita piena conferma. U 15 109 Sentenza del 6 settem bre 2016 L’interposto ricorso al Tribunale federale in materia di diritto pub- blico è ancora pendente.