<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=112420" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="4337" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=112421" width="4328"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">80.98.00265</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal">4 gennaio 1999</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Alessandro Soldini, presidente, <br/> Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli, vicecancelliere</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sul ricorso del 28 ottobre 1998</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di: imposta sugli utili immobiliari</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>presentato da:</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ __________,</span></b><span> __________. __________ __________, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Con atto pubblico del 20 marzo 1997, i signori __________. __________ __________ e __________ __________ concedevano al signor __________ __________ un diritto di compera sulla part. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 1’100’000.–. Il beneficiario esercitava quindi il diritto di compera ed il trapasso immobiliare veniva iscritto a Registro fondiario il 30 maggio 1997.</p> <p class="R1"> Inoltrando la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti facevano valere costi di costruzione e di miglioria per complessivi fr. 215’947.45, oltre a costi di acquisto e di vendita per fr. 18’915.50.</p> <p class="R1"> Notificando loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 febbraio 1998, l'Ufficio di tassazione di __________ -__________ ammetteva in deduzione spese di costruzione per soli fr. 118’322.– e commisurava pertanto l’utile immobiliare conseguito dai venditori in fr. 54’399.–. Ne risultava un’imposta di fr. 4’351.– a carico di ognuno dei contribuenti. La motivazione della decisione spiegava in particolare che non erano state considerate computabili le spese per un progetto di costruzione non utilizzato neppure dal compratore.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 27 marzo 1998 all’autorità di tassazione. Contestavano la mancata deduzione dei costi di progettazione fatti valere, argomentando che gli stessi avevano dovuto essere affrontati in seguito ai danni prodotti da un’alluvione ed a una decisione del Consiglio di Stato, con la quale era stata accertata la natura boschiva – con conseguente inedificabilità – di parte del fondo. Scopo del progetto sarebbe stato dunque in primo luogo quello di affermare la possibilità edificatoria del fondo, in seguito ai nuovi accadimenti.</p> <p class="R1"> L’autorità fiscale ammetteva in minima parte le richieste dei reclamanti, aumentando la deduzione dei costi di costruzione da fr. 118’322.– a fr. 121’422.–, misura corrispondente all’importo di una fattura dell’ing. __________ per un sopralluogo e rilievi.</p> <p class="R1"> Quanto alle spese di progettazione, l'Ufficio di tassazione ribadiva di non poterle considerare fra i costi deducibili, rilevando in particolare come la licenza edilizia cui si riferiva il progetto in questione era ormai scaduta alla data della costituzione del diritto di compera.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, il __________. __________ __________ ripropone la richiesta di dedurre dal ricavo della vendita del fondo l’importo di fr. 54’495.–, adducendo che le perizie sullo stato del terreno, i lavori di consolidamento, le ricerche sulla sua migliore destinazione e l’allestimento di un progetto sarebbero stati tutti finalizzati a documentare la capacità edificatoria del fondo. A suo avviso la circostanza che il progetto non sia stato impiegato non sarebbe pertanto decisiva.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> 4.1.</p> <p class="R1"> Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).</p> <p class="R1"> Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una <i>speciale</i>, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta <i>reale</i> (<b>Soldini/Pedroli</b>, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). </p> <p class="R1"> Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 5.</b> 5.1.</p> <p class="R1"> Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:</p> <p class="R1"> <span></span> i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;</p> <p class="R1"> <span></span> i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;</p> <p class="R1"> <span></span> le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.2.</p> <p class="R1"> Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.</p> <p class="R1"> È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (<b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).</p> <p class="R1"> Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (<b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 5.3.</p> <p class="R1"> Non possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> Nella fattispecie, come detto in narrativa, la controversia fra le parti verte sulla computabilità, quali spese che hanno aumentato il valore del fondo alienato, dei costi pagati dai venditori per un progetto di costruzione non utilizzato e per altre spese accessorie, quali quelle per la posa di modine e per il taglio di alberi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 6.1.</p> <p class="R1"> La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell'architetto e dell'ingegnere) è generalmente considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione in questione è stata realizzata (<b>RF</b> 34/1979 p. 259; <b>Guhl</b>, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in <b>RDAT</b> I-1992 p. 275). Lo stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne rendono possibile l'alienazione.</p> <p class="R1"> Non va dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in vista dell'ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di costruzione che dimostri l'assenza di impedimenti di diritto pubblico all'esecuzione dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (<b>Scolari</b>, Commentario della legge edilizia del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p. 271).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 6.2.</p> <p class="R1"> Più differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che abbiano diminuito il guadagno del proprietario (<b>Soldini/Pedroli</b>, op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per conseguire il prezzo pattuito nel rogito (<b>RDAT</b> I-1992 p. 275); l'ha invece negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul prezzo di vendita (<b>CDT</b> n. 275 del 31 ottobre 1991; <b>CDT</b> n. 270 del 12 dicembre 1994).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 6.3.</p> <p class="R1"> La prassi di Zurigo, di Argovia e di Svitto è di considerare anche i progetti non realizzati, ritenuti comunque costi di investimento (<b><span>Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich</span></b><span>, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband</span>, II ediz., Berna 1983, p. 513; <b><span>Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung</span></b><span>, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz</span>, Berna 1991, p. 756; <b>AGVE</b> 1966 p. 121; <b><span>Mettler</span></b><span>, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz,</span> Zurigo 1990, p. 175; <b><span>Richner/Frei/Weber/Brütsch</span></b><span>, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar,</span> 2<sup>a</sup> ediz., Zurigo 1997, p. 998; <b><span>Richner</span></b><span>, Die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer im Kanton Zürich [Teil 11],</span> in ZStP 1994 p. 178), mentre le autorità fiscali di San Gallo ne ammettono il computo soltanto qualora i progetti siano stati alienati insieme all'immobile e ne sia stata fatta espressa menzione nel rogito (<b><span>Weidmann/Grossmann/Zigerlig</span></b><span>, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht</span>, 4<sup>a</sup> ediz., Berna 1987, p. 164; <b>GVP</b> 1981 n. 62). </p> <p class="R1"> Nel Canton Berna, invece, sono computabili solo i costi per progetti che sono stati realizzati o che vengono realizzati dopo la vendita, a condizione, in quest'ultimo caso, che l'opera eseguita presenti una manifesta dipendenza dal progetto (<b><span>Gurtner</span></b><span>, Grundstücksteuerrechtliche Behandlung von Bauprojekte</span>, in ST 1987 p. 512 ss., in particolare p. 513). </p> <p class="R1"> Quanto al Canton Friburgo, la dottrina osserva che la possibilità di computare i costi di progettazione non dipende né dalla realizzazione del progetto né dal fatto che il compratore lo abbia acquisito, ma solo dalla sua idoneità ad essere utilizzato e pertanto ad incrementare il valore dell'immobile (<b><span>Rumo</span></b><span>, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg</span>, Friburgo 1993, p. 233).</p> <p class="R1"> 6.4.</p> <p class="R1"> In una recente sentenza, citata dall’autorità fiscale nella decisione impugnata, questa Camera ha negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento (<b>RDAT</b> I–1998 n. 12t p. 404 ss.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 6.5.</p> <p class="R1"> Venendo al caso in esame, il ricorrente non nega che il progetto da lui commissionato all’arch. __________ __________ non sia stato impiegato dal compratore del fondo. Ritiene peraltro che tale circostanza sia ininfluente, per il fatto che le particolari vicende verificatesi dopo l’acquisto del fondo avrebbero reso il progetto in questione, unitamente alla perizia geologica dell’ing. __________, necessario per dimostrare all’acquirente le possibilità edificatorie del fondo. </p> <p class="R1"> Infatti, dapprima, nel 1993 un’alluvione avrebbe provocato un franamento sul fondo allora appartenente al ricorrente ed al signor __________; poi, nel 1994, il Corpo forestale dello Stato avrebbe contestato l’edificabilità dell’intero terreno, in considerazione della natura boschiva di parte dello stesso (decisione poi confermata dal Consiglio di Stato). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 6.6.</p> <p class="R1"> Ora, come già accennato, la computabilità, quale costo di miglioria, della spesa per un progetto non utilizzato deve considerarsi, secondo la giurisprudenza della Camera di diritto tributario, eccezionale. E tale è il caso quando, al cospetto di immobili di conformazione del tutto particolare (ad esempio rustici diroccati, rovine), un progetto di massima serve a dimostrare l'edificabilità, di per sé non evidente, di un determinato fondo o complesso di fondi (<b>CDT</b> n. 251 del 4 ottobre 1991 in re B.R.).</p> <p class="R1"> Nel caso del fondo di cui il ricorrente era comproprietario, non era certo in dubbio l’edificabilità in quanto tale. Tutt’al più, è possibile che, in seguito alla sopravvenuta constatazione del carattere boschivo di una parte del terreno, si sia reso necessario un riesame del progetto di costruzione precedentemente allestito. Ma, a tal fine, non occorreva certo un progetto del valore di oltre 50’000 franchi. Per dimostrare ai potenziali acquirenti l’edificabilità del fondo, sarebbe bastato infatti il “rapporto geologico preliminare” allestito dallo Studio di geologia __________ nel 1994, per il quale il ricorrente ed il comproprietario avevano speso fr. 2’370.50, importo peraltro riconosciuto dall’autorità fiscale quale costo di investimento computabile. Che invece gli allora proprietari abbiano preferito chiedere ad un architetto di progettare la costruzione di quattro case d’abitazione e che, in tale contesto, non si siano limitati a commissionargli un progetto di massima, è frutto di una loro scelta. È del resto probabile che, a tale momento, il ricorrente ed il comproprietario del fondo intendessero ancora procedere personalmente all’edificazione delle case sul fondo di loro proprietà e che, a tal fine, abbiano commissionato all’architetto il lavoro di progettazione. Lavoro che, però, in seguito alla decisione di vendere ed alla rinuncia del compratore a servirsi del progetto, è divenuto inutile e che, pertanto, non ha minimamente contribuito ad incrementare il valore del fondo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.</b> Ne consegue che il ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visto per le spese l'art. 231 LT </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"><b><span><span> </span></span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 600.–</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–</p> <p class="R1"> per un totale di fr. 680.–</p> <p class="R1"> sono a carico del ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Intimazione alle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il Presidente: Il Segretario:</span></p> </div></body></html>