<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00525</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209221&amp;W10_KEY=13013547&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00525</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.11.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauverweigerung für Dachrandauskragung in Arealüberbauung: Einordnung, Verhältnismässigkeit, Ausnahmebewilligung. Die Vorinstanz hielt die Einschätzung der Gemeinde, wonach die geplante Dachrandauskragung nicht zu einer besonders guten Gestaltung im Sinne von § 71 PBG führt, zu Recht für vertretbar (E. 3.2). Ist die anzuwendende Norm als solche nicht zu beanstanden, so fordert der Verhältnismässigkeitsgrundsatz bloss, dass sie im konkreten Fall richtig, ihrem Sinn und Zweck entsprechend angewendet wird. Die mit dem verbindlichen Sinn übereinstimmende Auslegung und Rechtsanwendung darf im Einzelfall aus Rücksicht auf die Verhältnismässigkeit nicht unterbleiben, sondern ist - entsprechend dem Legalitätsprinzip - anzuwenden. Bei besonderen Verhältnissen, bei denen die Durchsetzung einer Bauvorschrift unverhältnismässig erscheint, kann gestützt auf § 220 PBG von der Bauvorschrift befreit werden. Für weitere Ausnahmen, welche ausserhalb des Anwendungsbereiches von § 220 PBG liegen, ist auch unter dem Gesichtswinkel der Verhältnismässigkeit kein Raum. Es ist somit rechtlich nicht haltbar, wenn die Vorinstanz aufgrund allgemeiner Überlegungen zur Verhältnismässigkeit und in Abwägung von öffentlichen und privaten Interessen von der Anwendung von § 71 PBG absah. Besondere Verhältnisse für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf § 220 PBG und damit in Abweichung von § 71 PBG sind nicht gegeben (E. 4.2). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHRAND">DACHRAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11049" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00525</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. November 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt Uster,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_6">den Stadtrat Uster,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_3_10">RA B,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_15"><span>Firma C,</span></a><span> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_5_21">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat Uster erteilte am 10. Februar 2009 der Firma C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Sanierung der GebÃ¤udehÃ¼llen sowie den Ersatz von VordÃ¤chern und SitzplatzÃ¼berdachungen in der Ãberbauung E im Geviert F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse. GemÃ¤ss den BauplÃ¤nen verweigerte der Stadtrat Uster die Bewilligung fÃ¼r die DachrandabschlÃ¼sse (Detail 20) und statuierte in Dispositiv Ziffer I.2.7 der Baubewilligung, dass der Stadt Uster vor Baubeginn u.a. das geÃ¤nderte Dachranddetail (ohne Auskragung) zur Genehmigung einzureichen sei. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die Firma C am 16. MÃ¤rz 2009 Rekurs an die Baurekurskommission III und beantragte, es sei Dispositiv Ziffer I.2.7 der Baubewilligung, soweit es der Bauherrschaft die Auskragung des Daches verbiete, aufzuheben und hierfÃ¼r die Baubewilligung zu erteilen. </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekursentscheid vom 12. August 2009 hiess die Baurekurskommission III den Rekurs gut und hob Dispositiv Ziffer I.2.7 des Beschlusses vom 10. Februar 2009 des Stadtrates Uster auf, soweit damit die Ãnderung des Dachranddetails (Verzicht auf Auskragung) verlangt wird. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. September 2009 beantragte die Stadt Uster dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 12. August 2009 aufzuheben und den Beschluss des Stadtrates Uster vom 10. Februar 2009 zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission III und die Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde. Letztere verlangte zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. GemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. In Streitigkeiten wie vorliegend Ã¼ber die rechtsgenÃ¼gende Einordnung einer Baute bejaht das Verwaltungsgericht die Beschwerdebefugnis der Gemeinde in langjÃ¤hriger Praxis (RB 1979 Nr. 10; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 67). Die im Rekursverfahren unterlegene Stadt Uster ist daher zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht legitimiert.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.</span></b></p> <p class="Urteilstext">Im Streit steht die Einordnung der geplanten neuen DachrandabschlÃ¼sse (Auskragung) in der Ãberbauung E. Diese Ãberbauung war vom Stadtrat Uster am 22. April 1975 als ArealÃ¼berbauung mit AusnÃ¼tzungsbonus bewilligt worden. Die Vorinstanz hat im Rekursentscheid (E. 4.3) unbestrittenermassen festgehalten, dass diese Ãberbauung auch heute nicht als RegelÃ¼berbauung, sondern nur als ArealÃ¼berbauung zulÃ¤ssig wÃ¤re. NachtrÃ¤gliche Ãnderungen der ArealÃ¼berbauung sind somit nur zulÃ¤ssig, wenn die Voraussetzungen der ArealÃ¼berbauung in gestalterischer Hinsicht gesamthaft erfÃ¼llt bleiben (RB 1986 Nr. 92, 1987 Nr. 69; VGr, 26. Januar 1996, VB.95.00110 + 00112). </p> <p class="Urteilstext"><b>2.1 </b></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 71 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) mÃ¼ssen bei ArealÃ¼berbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung <i>besonders gut</i> gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein. Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht diese Bestimmung der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. </p> <p class="urteilstext0">Entsprechend § 20 Abs. 1 VRG kÃ¶nnen im Rekursverfahren alle MÃ¤ngel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung Ã¼berprÃ¼ft werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19; RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Beurteilungsspielraum Ã¶ffnet (VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Ist - wie hier - die Einordnung einer ArealÃ¼berbauung oder von Teilen hiervon strittig, so darf die Baurekurskommission mithin nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist. Diese kann sich allerdings nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext"><b>2.2 </b>Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar halten durfte bzw., wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung der Gemeindeautonomie zulÃ¤ssig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Ãberbauung E umfasst insgesamt fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤user und 74 ReiheneinfamilienhÃ¤user und ist nach dem geltenden Zonenplan der Stadt Uster der Wohnzone W3/50 zugeschieden. Die Beschwerdegegnerin plant, die GebÃ¤udehÃ¼llen zu sanieren sowie VordÃ¤cher und SitzplatzÃ¼berdachungen zu erstellen. Zudem sollen, anders als heute, die DachrandabschlÃ¼sse mit horizontal jeweils 20 cm Ã¼ber die Fassade hinausragenden Abdeckblechen versehen werden. Diese sind so abgekantet, dass eine 8 cm hohe Front entsteht. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Stadtrat Uster lehnte in seinem Beschluss vom 10. Februar 2009 die geplante Ausgestaltung der DachrandabschlÃ¼sse ab und verlangte eine Umsetzung ohne Auskragung, damit die "stattliche Schwere der GebÃ¤ude und die ausgewogene Ausbildung der GebÃ¤udevolumen in deren GÃ¼te nicht verunklÃ¤rt" wÃ¼rden. Sie fÃ¼hrte zudem aus, das Sanierungsvorhaben sei aufgrund der gestalterischen Anforderungen an die bestehende ArealÃ¼berbauung der Stadtbildkommission vorgestellt worden. Diese habe unter anderem das projektierte auskragende Dachranddetail kritisiert. Aus dem Protokoll der Stadtbildkommission vom 17. September 2008 geht hervor, dass diese aus denselben Ãberlegungen den Verzicht auf die Dachauskragung empfahl. Die Kommission attestierte der Ãberbauung ein "hohes Mass an aussenrÃ¤umlichen und architektonischen QualitÃ¤ten". DarÃ¼ber hinaus zeigte sich die Kommission auch beeindruckt darÃ¼ber, wie gut sich die Siedlung mittlerweile in ihr Umfeld eingewachsen habe. Gerade in der Verzahnung der GebÃ¤ude mit dem Ã¶ffentlichen Aussenraum Ã¼ber adÃ¤quat gestaltete private oder halbprivate Vorzonen sei eine besondere GÃ¼te auszumachen. Die WohngebÃ¤ude wÃ¼rden diese harmonische Interaktion durch ihre stattliche Schwere unterstÃ¼tzen, welche letztendlich Ã¼ber eine ausgewogene Ausbildung der Volumen, der Art und Weise der Befensterung, der Vordach- und Balkongestaltung sowie der Farb- und Materialwahl definiert werde. Die vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen seien wohl technisch einwandfrei und bauphysikalisch mustergÃ¼ltig gelÃ¶st, wÃ¼rden jedoch in wesentlichen Teilbelangen den erwÃ¤hnten gestalterischen GrundsÃ¤tzen widersprechen, wozu insbesondere die Detaillierung der DachrÃ¤nder zÃ¤hle. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission fÃ¼hrte in ihrem Entscheid vom 12. August 2009 aus, der Augenschein habe gezeigt, dass die geplante Dachrandauskragung die Erscheinung der GebÃ¤ude nur ganz unwesentlich mitprÃ¤ge. Dass die gemÃ¤ss § 71 PBG erforderliche besonders gute Gestaltung nach Anbringen von auskragenden DachrÃ¤ndern nicht mehr gegeben wÃ¤re, kÃ¶nne nicht festgestellt werden. Es sei aber nicht zu verkennen, dass die Anordnung der Vorinstanz auf Ãberarbeitung der Dachauskragung nach sorgfÃ¤ltiger PrÃ¼fung erfolgt sei und auf nachvollziehbaren Ãberlegungen beruhe. Nachdem die Bauherrschaft die kritisierten Vordachkonstruktionen und das Farb- und Materialkonzept empfehlungsgemÃ¤ss geÃ¤ndert habe, bestehe die BaubewilligungsbehÃ¶rde konsequenterweise auf der Umsetzung der DachrÃ¤nder ohne Auskragung, da es sich dabei nach Ansicht der Stadtbildkommission ebenfalls um ein Detail handle, welches zum gestalterischen Ausdruck der "stattlichen Schwere" der Bauten beitrage. Diese Betrachtungsweise erscheine nicht vÃ¶llig unvertretbar und wÃ¤re daher - soweit es um die Respektierung des Ermessensspielraums der Gemeinde gehe - grundsÃ¤tzlich zu schÃ¼tzen. Staatliches Handeln mÃ¼sse aber auch verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein. Die geplante Dachrandauskragung schÃ¼tze die Fassade vor SchÃ¤den durch Feuchtigkeit. VordÃ¤cher wÃ¼rden nicht nur wie ein Schirm wirken, sondern auch die StrÃ¶mungsverhÃ¤ltnisse entlang der Fassade so beeinflussen, dass die Feuchtigkeit reduziert werde. Die von der Bauherrschaft gewÃ¤hlte LÃ¶sung bewirke einen Schutz der Fassade und diene der Werterhaltung ihrer Investitionen. Mithin bestehe zwischen Fassadenschutz und den Ã¤sthetischen AnsprÃ¼chen der Vorinstanz ein Zielkonflikt. Ein Dachrand ohne Auskragung sei nicht erforderlich, um dem Ã¶ffentlichen Interesse bezÃ¼glich der Gestaltung von ArealÃ¼berbauungen nachzukommen. Die Verweigerung der Dachrandausgestaltung erweise sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig und verstosse gegen Art. 26 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV). Die Vorinstanz sei einzuladen, die geplante Auskragung des Dachrandes im beantragten Umfang zu bewilligen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat, hat der Stadtrat Uster das Sanierungskonzept der ArealÃ¼berbauung E sorgfÃ¤ltig geprÃ¼ft. Er hat das Projekt insbesondere auch der Stadtbildkommission der Stadt Uster zur Begutachtung unterbreitet. Diese Kommission (ohne selbststÃ¤ndige Verwaltungsbefugnis) berÃ¤t den Stadtrat u.a. in Gestaltungsfragen, bei ArealÃ¼berbauungen und bei stÃ¤dtebaulich relevanten Bauvorhaben. GemÃ¤ss dem "Leitbild" unterstÃ¼tzt und fÃ¶rdert die Kommission qualitativ gute architektonische Bauten. Sie wird vom Abteilungsvorsteher Bau geleitet und setzt sich aus unabhÃ¤ngigen Fachleuten zusammen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Stadtrat Uster ist bei der PrÃ¼fung des Sanierungsprojektes der Beurteilung der Stadtbildkommission gefolgt. Diese attestiert der ArealÃ¼berbauung ein hohes Mass an architektonischen QualitÃ¤ten, kommt jedoch zum Schluss, dass einige bauliche Sanierungsmassnahmen den gestalterischen GrundsÃ¤tzen widersprechen. Im Bericht der Stadtbildkommission kommt - zumindest sinngemÃ¤ss - weiter zum Ausdruck, dass die Massnahmen zwar technisch-bauphysikalisch "mustergÃ¼ltig" durchdacht sind, jedoch dem gestalterischen Aspekt keine oder zu wenig Beachtung geschenkt wurde. Diese Beurteilung des Stadtrates bzw. der Stadtbildkommission ist nachvollziehbar und Ã¼berzeugend. Die Ausgestaltung des Dachranddetails ist allein auf seine Funktion ausgerichtet, verÃ¤ndert aber mit anderen, spÃ¤ter abgeÃ¤nderten Details nachteilig das bisherige, hohe Ã¤sthetische QualitÃ¤ten aufweisende Erscheinungsbild der ArealÃ¼berbauung; dieses hat die Stadtbildkommission in seinem Protokoll vom 17. September 2008 mit "stattlicher Schwere" charakterisiert. Auch wenn das vorliegend streitige Dachranddetail nur ein Element unter vielen anderen ist, welche den gestalterischen Gesamteindruck vermitteln, durfte der Stadtrat angesichts der hohen Gestaltungsanforderungen, denen eine ArealÃ¼berbauung zu genÃ¼gen hat, auch bezÃ¼glich dieses Details auf einer Ãberarbeitung beharren, nachdem die Bauherrschaft die Ã¼brigen - beanstandeten - Bauteile (Vordachkonstruktion, Farb- und Materialkonzept) den Empfehlungen der Stadtbildkommission bzw. des Stadtrates entsprechend abgeÃ¤ndert hatte. Zu Recht ist die Rekurskommission zum Schluss gekommen, die Auffassung des Stadtrates Uster und Verweigerung der DachrandabschlÃ¼sse liege innerhalb der der Gemeinde zustehenden Entscheidungsfreiheit und sei grundsÃ¤tzlich zu schÃ¼tzen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1 </span></b><span>Trotz dieser Rechtsfolgerung hat die Vorinstanz den Rekurs gleichwohl gutgeheissen, weil der mit der Verweigerung der Dachrandauskragung einhergehende Eingriff in das Eigentum gegen den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verstosse. Sie hat hierzu ausgefÃ¼hrt, die geplante Dachrandauskragung schÃ¼tze die Fassade vor SchÃ¤den durch Feuchtigkeit. VordÃ¤cher wÃ¼rden nicht nur wie ein Schirm wirken, sondern auch die StrÃ¶mungsverhÃ¤ltnisse entlang der Fassade so beeinflussen, dass die Feuchtigkeit reduziert werde. Die von der Bauherrschaft gewÃ¤hlte LÃ¶sung bewirke einen Schutz der Fassade und diene der Werterhaltung ihrer Investitionen. Mithin bestehe zwischen Fassadenschutz und den Ã¤sthetischen AnsprÃ¼chen der Vorinstanz ein Zielkonflikt. Ein Dachrand ohne Auskragung sei nicht erforderlich, um dem Ã¶ffentlichen Interesse bezÃ¼glich der Gestaltung von ArealÃ¼berbauungen nachzukommen. Die Verweigerung der Dachrandausgestaltung erweise sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig und verstosse gegen Art. 26 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 BV.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, vorliegend gehe es um die Beurteilung von <i>erhÃ¶hten </i>architektonischen und gestalterischen Anforderungen, die der Gesetzgeber fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen bewusst gegenÃ¼ber dem weniger strengen Massstab der allgemeinen Ãsthetiknorm von § 238 PBG statuiert habe. GegenÃ¼ber diesen gewichtigen Ã¶ffentlichen Interessen kÃ¶nne die Beschwerdegegnerin hÃ¶chstens geringfÃ¼gige private Interessen anfÃ¼hren, sofern man davon ausgehe, dass mit VordÃ¤chern von so geringem Ausmass bei derart hohen GebÃ¤uden Ã¼berhaupt eine feststellbare tatsÃ¤chliche Schutzwirkung fÃ¼r die Fassaden gegen WitterungseinflÃ¼sse erreicht werden kÃ¶nne. Derart kleine VordÃ¤cher wÃ¼rden praktisch keine oder hÃ¶chstens eine geringfÃ¼gige Wirkung entfalten. Bei der Sanierung von solchen MehrfamilienhausÃ¼berbauungen aus den 70-er Jahren, wie sie momentan hÃ¤ufig vorgenommen wÃ¼rden, seien denn auch Ã¼berhaupt nie solche kleine VordÃ¤cher vorgesehen. Der Umstand, dass die GebÃ¤ude auch nach mehr als 30 Jahren ohne die geplanten VordÃ¤cher keine gravierenden WitterungsschÃ¤den an den Fassaden aufwiesen und die Sanierung aus energetischen GrÃ¼nden und nicht aufgrund von sanierungsbedÃ¼rftigen WitterungsschÃ¤den erfolge, zeige, dass die von der Bauherrschaft geltend gemachten privaten Interessen von der Vorinstanz viel zu stark gewichtet und Ã¼berbewertet worden seien. Der erstinstanzliche Entscheid sei sachlich richtig zur Wahrung von baurechtlich sehr gewichtigen Ã¶ffentlichen Interessen erfolgt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>Der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit fordert, dass die Verwaltungsmassnahmen zur Verwirklichung des im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Zieles geeignet und notwendig sind. Ausserdem muss der angestrebte Zweck in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zu den Belastungen stehen, die dem Privaten auferlegt werden (Ulrich HÃ¤felin/ Georg MÃ¼ller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 581 ff.). Der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit hat im ganzen Bereich des Ã¶ffentlichen Rechts Geltung, sowohl fÃ¼r die Rechtsetzung als auch fÃ¼r die Rechtsanwendung. Spezialpolizeierlasse - wie beispielsweise Baupolizeivorschriften - mÃ¼ssen ihrerseits verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein. Ist die anzuwendende Norm als solche nicht zu beanstanden, so fordert der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz bloss, dass sie im konkreten Fall richtig, ihrem Sinn und Zweck entsprechend angewendet wird. Die verwaltungsrechtliche Handhabung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatzes ist mithin eine Frage der richtigen Rechtsanwendung. Dies bedeutet, dass die mit dem verbindlichen Sinn Ã¼bereinstimmende Auslegung und Rechtsanwendung nicht im Einzelfall aus RÃ¼cksicht auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit unterbleiben darf, sondern <br/> - entsprechend dem LegalitÃ¤tsprinzip - anzuwenden ist (Ulrich Zimmerli, Der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im Ã¶ffentlichen Recht, ZSR NF 97/II (1978) S. 27 ff., 48 f.; AndrÃ© Grisel, TraitÃ© de droit administratif, NeuchÃ¢tel 1984, Band 1, S. 351 f.; vgl. auch RB 1962 Nr. 89).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die spezialbaupolizeilichen Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes sowie der ausfÃ¼hrenden Verordnungen, so auch § 71 PBG, wonach Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sein mÃ¼ssen, sind in ihrer Beziehung zu § 220 PBG zu sehen und anzusehen. Letztere setzt den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit um und bestimmt, dass bei besonderen VerhÃ¤ltnissen, bei denen die Durchsetzung einer Bauvorschrift unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint, gestÃ¼tzt auf § 220 PBG von der Bauvorschrift befreit werden kann. FÃ¼r weitere Ausnahmen, welche ausserhalb des Anwendungsbereiches von § 220 liegen, ist - auch unter dem Gesichtswinkel des Grundsatzes der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit - kein Raum. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Anwendung von § 71 PBG kann die BehÃ¶rde zwar durchaus Gesichtspunkten der PraktikabilitÃ¤t â und insofern der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit â Rechnung tragen. Diese Rechtsanwendung steht ebenfalls unter dem Schutz der Gemeindeautonomie. FÃ¼r eine weitergehende Bezugnahme auf Gesichtspunkte der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit ausserhalb des Rahmens von § 71 PBG bleibt jedoch nach dem Gesagten kein Raum. Es ist daher rechtlich nicht haltbar, wenn die Rekurskommission vorliegend aufgrund allgemeiner Ãberlegungen zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit und in AbwÃ¤gung der im Spiel stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen von der Anwendung von § 71 PBG absah. Nachdem die Vorinstanz zu Recht zum Schluss kam, die Rechtsanwendung von § 71 PBG bezÃ¼glich der streitigen Dachauskragungen durch den Stadtrat Uster liege innerhalb des dieser BehÃ¶rde zustehenden Ermessenspielraumes, hÃ¤tte sie allein prÃ¼fen dÃ¼rfen, ob die Voraussetzungen von § 220 PBG fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gegeben wÃ¤ren. Derartige UmstÃ¤nde werden vorliegend aber weder behauptet noch liegen solche erkennbar vor. "Besondere" Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf § 220 PBG und damit in Abweichung von § 71 PBG sind offenkundig nicht gegeben. </span>Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; <span class="UrteilstextChar">BGE 117 Ib 125 E. 6d</span>; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 17-14 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 690). Derartige UmstÃ¤nde liegen hier nicht vor. Eine zwingende Notwendigkeit, die DachrandabschlÃ¼sse wie geplant auszufÃ¼hren, ist nicht zu erkennen, nachdem die bestehenden AbschlÃ¼sse seit mehr als dreissig Jahren bestehen und zu keinen gravierenden FassadenschÃ¤den fÃ¼hrten. Zudem hat die Beschwerdegegnerin selber im Rekursverfahren im Anhang zum angefochtenen Entscheid eine Skizze des projektverfassenden IngenieurbÃ¼ros eingereicht, welche eine KÃ¼rzung des Dachrandes um 15 cm vorsieht </p> <p class="Urteilstext"><b>5. </b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission III zu Unrecht den Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerin gutgeheissen und Dispositivziffer I.2.7 des Beschlusses des Stadtrates Uster vom 10. Februar 2009 aufgehoben hat, soweit damit die Ãnderung des Dachranddetails (Verzicht auf Auskragung) verlangt wurde. Die Beschwerde erweist sich als begrÃ¼ndet und ist gutzuheissen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.2 </span></b><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten sowie die Rekurskosten der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht dieser sowohl fÃ¼r das Beschwerde- als auch fÃ¼r das Rekursverfahren von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist indessen auch nicht der BeschwerdefÃ¼hrerin zuzusprechen. Das Gemeinwesen besitzt in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung; die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zu dessen angestammten Aufgaben (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 19). Vorliegend sind keine GrÃ¼nde gegeben, von diesem Grundsatz abzuweichen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission III vom 12. August 2009 wird aufgehoben und Dispositiv Ziffer I.2.7 des Beschlusses des Stadtrates Uster vom 10. Februar 2009 vollumfÃ¤nglich wiederhergestellt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden weder fÃ¼r das Beschwerdeverfahren noch fÃ¼r das Rekursverfahren ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>