<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00094</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106856&amp;W10_KEY=13013575&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00094</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.09.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Die Erweiterung eines zonenwidrien Betriebs ist nicht als weitergehende Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 letzter Satz PBG zu beurteilen. Eine Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebs lässt sich jedoch nur soweit rechtfertigen, als die neuen Betriebsflächen in einem untergeordneten Verhältnis zu den bereits vorhandenen stehen und ihre keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (E. 4). Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist gemäss Art. 24e BZO als Anwendungsfall von § 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG zulässig und somit liegt kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG vor (E. 2). Die neue Dachgestaltung verbessert zudem die Einordnung in die Umgebung (E. 3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABWEICHUNG">ABWEICHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSFLÃCHE">BETRIEBSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 50 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50a Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24e BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2002 Nr. 64</span><br/><span class="gerade">RB 2002 Nr. 84</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte C am 4. Mai 2001 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Umbau der Eckliegenschaft M-strasse/N-Strasse. Das bestehende flach­winklige SchrÃ¤gdach mit einem Dachgeschoss soll durch ein Mansar­dendach mit zwei Geschossen ersetzt werden, von denen das untere zu BÃ¼rozwecken und das Obere als Archiv­raum genutzt werden soll.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen die Bewilligung erhoben die Nachbarn A sowie H und I Rekurs an die Bau­rekurskommission I. Am 15. Februar 2002 vereinigte diese die beiden Rekursverfahren und hiess die Rechtsmittel teilweise gut; sie hob die angefochtene Bewilligung insoweit auf, als damit die Dachlukarnen und -fenster be­willigt worden waren und lud die Bauherrschaft zur Neugestaltung dieser Dachelemente im Sinne der ErwÃ¤gungen ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen diesen Entscheid liess A am 22. MÃ¤rz 2002 Beschwer­de erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit die Baubewilligung bestÃ¤tigt worden sei, unter Kosten und EntschÃ¤digungs­folgen auch fÃ¼r das Rekursverfahren; es sei zudem ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zur BegrÃ¼ndung wurde im Wesentlichen vorgebracht, das bestehende GebÃ¤ude Ã¼ber­schreite die zonengemÃ¤sse GebÃ¤udehÃ¶he von 13,5 m um 2 m und das projektierte Man­sardendach werde die mit einem Winkel von 45<sup>0 </sup>anzulegenden SchrÃ¤gdachebenen auf der ganzen massgeblichen FassadenlÃ¤nge durchstossen; entgegen der Auffassung der Vor­instanz kÃ¶nne das Mansardendach nicht als Dachaufbaute qualifiziert werden. Sodann treffe es nicht zu, dass das bestehende GebÃ¤ude gemÃ¤ss Art. 24e der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO, in der Fassung vom 7. Juni 2000) Ã¼ber die in der Quartiererhaltungs­­zone zulÃ¤ssigen Abweichungen von Grundmassen als baurechtskonform zu wÃ¼rdigen </span></p> <p class="Einzug1"><span>sei, sondern die BewilligungsfÃ¤higkeit sei ausschliesslich nach § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) zu beurteilen. Eben- falls unzulÃ¤ssig sei die Durchstossung der fÃ¼r SchrÃ¤gdÃ¤cher zulÃ¤ssigen Dachebene. Art. 24d</span></p> <p class="Einzug1"><span>Abs. 4 BZO lasse eine solche Durchstossung zu, wenn MansardendÃ¤chern und Ã¤hnlich stei­le Dachformen vorherrschten und die Mehrzahl der GebÃ¤ude mit ihrer Traufe die erlaubte Ge­bÃ¤udehÃ¶he erreiche. Dabei kÃ¶nne es sich, was die Baurekurskommission verkannt habe, nur um die GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss Art. 24l BZO handeln. Die Vorschrift wolle nÃ¤mlich ermÃ¶g­lichen, dass bei Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he in Gebieten, wo MansardendÃ¤cher vorherrschten, weitere MansardendÃ¤cher erstellt werden kÃ¶nnten. Nicht beabsichtigt sei dagegen die ErmÃ¶glichung von MansardendÃ¤chern, wenn die GebÃ¤udehÃ¶he bereits Ã¼berschritten sei. GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG sei deshalb die Bewilligung wegen eines weitergehenden Verstosses gegen die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he zu verweigern. â Die Vorinstanz habe mit ihrer positiven Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung die Zielrichtung der Quartiererhaltungszone verkannt; vor seinem Umbau Mitte der 50er Jahre habe das streitbetroffene GebÃ¤ude weitgehend demjenigen des BeschwerdefÃ¼hrers entsprochen; mit dem geplanten Umbau werde die erhaltenswerte Gliederung der Zone weiter aufgebrochen. â Die vollstÃ¤ndige Nutzung des streitbetroffenen GebÃ¤udes zu BÃ¼rozwecken verstosse gegen den zonengemÃ¤ssen Wohnanteil von 90 %; die Nutzung des neuen 1. Dachgeschosses zu BÃ¼rozwecken sei keine im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssige Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute; jedenfalls verstosse die Nutzung des neuen Geschosses zu BÃ¼rozwecken gegen Ã¶ffentliche Interessen sowie gegen die privaten des BeschwerdefÃ¼hrers, der durch das grelle Licht in den BÃ¼rorÃ¤umen der dort regelmÃ¤ssig bis lange nach Mitternacht arbeitenden AnwÃ¤lte massiv gestÃ¶rt werde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz am 5. und die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich am 16. April 2002 be­antragten Abweisung der Beschwerde. Die anstelle des verstorbenen C ins Verfahren ein­getretenen Erben D, E und G, liessen am 8./16. Mai 2002 Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Ent­schÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 24. April 2002 bewilligte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der privaten Beschwer­degegnerschaft die AbÃ¤nderung der Dachlukarnen und -fenster im Sinn des Entscheids der Baurekurskommission I vom 15. Februar 2002. Gegen diese Ãnderungsbewilligung gelangte H, der neben dem BeschwerdefÃ¼hrer bereits gegen die ursprÃ¼ngliche Bewilligung Rekurs erhoben hatte, erneut an die Baurekurskommission I. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Die Beschwerde ist rechtzeitig beim sachlich wie funktionell zustÃ¤ndigen Verwaltungsgericht erhoben worden und der BeschwerdefÃ¼hrer offenkundig zur Erhebung des Rechtsmittels befugt. Es ist darauf einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der beantragte Augenschein erÃ¼brigt sich. Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Das zum Umbau vorgesehene GebÃ¤ude weist unbestrittenermassen eine GebÃ¤ude­hÃ¶he von 15,5 m auf und Ã¼berschreitet damit das gemÃ¤ss Art. 24l BZO zulÃ¤ssige Mass von 13,5 m um 2 m. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist deshalb der BeschwerdefÃ¼hrer der Auffassung, die BewilligungsfÃ¤higkeit des geplanten Mansardendachs richte sich nach § 357 Abs. 1 PBG.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>§ 357 Abs. 1 PBG regelt Ãnderungen an Bauten, die bei ihrer Erstellung rechtmÃ¤s­sig waren und durch seitherige Ãnderungen der Bauvorschriften rechtswidrig geworden sind. Die Baurekurskommission hÃ¤lt diesen Tatbestand hier fÃ¼r nicht erfÃ¼llt, weil das streit­betroffene GebÃ¤ude zwar die GebÃ¤udehÃ¶he von 13,5 m gemÃ¤ss Art. 24l BZO um 2 m Ã¼berschreitet, jedoch Art. 24e BZO eine solche Abweichung zulasse, sodass keine Baurechtswid­rigkeit vorliege. Dieser Rechtsauffassung ist beizupflichten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss Art. 24e BZO kÃ¶nnen in der Quartiererhaltungszone zur Wahrung gebiets­typischer Strukturmerkmale wie der TraufhÃ¶he oder der Dachform und im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes Abweichungen von der Geschosszahl, der GebÃ¤ude- und First­hÃ¶he sowie der hofseitigen Baubegrenzung und der LÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung von Dach­auf­bau­ten bewilligt oder angeordnet werden. Wie bereits die Bausektion in ErwÃ¤gung lit. d der an­ge­fochtenen Baubewilligung vom 4. Mai 2001 ausgefÃ¼hrt hat, erfÃ¼llt das Bauvorhaben die Voraussetzungen fÃ¼r eine solche Bewilligung. Dabei handelt es sich nicht um eine Ausnahmebewilligung im technischen Sinn, wie sie abschliessend in § 220 PBG geregelt ist, sondern soll mit dieser, die starren Bestimmungen Ã¼ber die Grundmasse (Art. 24l BZO) locker­nden Regelung die Erhaltung oder Erweiterung der das Quartierbild auszeichnenden baulichen Gliederung ermÃ¶glicht werden, was das kantonale Recht in Kern- und Quartier­er­hal­tungs­zonen ausdrÃ¼cklich zulÃ¤sst (§ 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG). Das streitbetroffene GebÃ¤ude ist, wie die Baurekurskommission I zutreffend festgestellt hat, die sÃ¼dliche Kopfbaute einer aus vier GebÃ¤uden bestehenden, einen grossvolumigen GebÃ¤udekomplex bildenden HÃ¤userzeile entlang der R-gasse im Abschnitt zwischen N- und O-stras­se. Die anschliessenden beiden MittelgebÃ¤ude M-strasse weisen die gleichen GebÃ¤ude- und TraufhÃ¶hen und aufeinander abgestimmte Geschossebenen auf. Lediglich bei der nordseitigen Kopfbaute der HÃ¤userzeile ist die GebÃ¤udehÃ¶he geringer und entspricht in etwa dem zo­nenkonformen Grundmass gemÃ¤ss Art. 24l BZO. Wenn unter diesen UmstÃ¤nden die Bau­sek­tion der Stadt ZÃ¼rich und die Baurekurs­kommission I zum Schluss gekommen sind, die be­stehende, das Grundmass um 2 m Ã¼bersteigende GebÃ¤udehÃ¶he des streitbetroffenen GebÃ¤udes erweise sich aufgrund der Lockerung der Grundmasse gemÃ¤ss Art. 24e BZO als rechtens, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend. Durch die den beiden Nachbarbauten an der M-strasse entsprechende GebÃ¤ude­hÃ¶he entsteht ungeachtet des Umbaus aus den 50er Jahren der Eindruck einer geschlossenen HÃ¤userzeile und damit eines fÃ¼r das betreffende Gebiet typ­ischen Strukturmerkmals im Sinn von Art. 24e BZO. Sodann ist mitzuberÃ¼cksichtigen, dass durch die RechtmÃ¤ssigkeit der das Grundmass Ã¼berschreitenden GebÃ¤udehÃ¶he in Verbin­dung mit Art. 24d Abs. 4 BZO die MÃ¶glichkeit fÃ¼r den Aufbau des Mansardendachs und damit fÃ¼r die Ãbernahme eines weiteren gebietstypischen Gestaltungsmerkmals geschaffen wird. Dass hier diese An­gleichung an die gebiets­typischen Strukturmerkmale in zwei Schrit­ten erfolgt, nÃ¤mlich ei­ner­seits durch die in den 50er Jahren erfolgte Ãbernahme der GebÃ¤ude­hÃ¶he der Nachbarbauten und nun mit dem Aufbau des Mansardendachs, fÃ¼hrt zu keiner anderen Beurteilung. Ein GebÃ¤ude mit der Volumetrie des streitbetroffenen nach dem geplanten Umbau liesse sich aufgrund von Art. 24e in Verbindung mit Art. 24d Abs. 4 BZO grundsÃ¤tzlich auch als Neubau realisieren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine ungenÃ¼gende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG; bei der Anwendung dieser Bestim­­mung sei zu berÃ¼cksichtigen, dass das Bauvorhaben in einer Quartiererhaltungszone liege und es sei deshalb dem Aspekt der Erhaltung und Erweiterung der baulichen Gliederung besondere Beachtung zu schenken. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission hat sich in ihren ErwÃ¤gungen mit der Architektur des Ge­­bÃ¤udes in seiner heutigen, durch den in den 50er Jahren vorgenommenen Umbau geprÃ¤g­­ten Gestalt und mit seinem Bezug zur baulichen Umgebung eingehend auseinander ge­setzt; sie hat insbesondere erkannt, dass das GebÃ¤ude bereits heute markant in Erscheinung trete und den Gebietsbereich bei der EinmÃ¼ndung der M- in die N-Strasse dominie­re. Diese Dominanz sei angesichts der Ecklage bis zu einem gewissen Grad unvermeidlich und nicht derart, dass die Umgebung optisch verdrÃ¤ngt oder gestalterisch herabgemindert wÃ¼rde. Mit Q-park und P-platz bestehe ein Teil der Umgebung ohnehin aus Frei­flÃ¤chen. Die MittelhÃ¤u­ser der angebauten HÃ¤userzeile an der M-strasse hÃ¤tten ohnehin die nÃ¤mlichen Ausmas­se und ebenfalls MansardendÃ¤cher. Das schrÃ¤g Ã¼ber Eck an der N-Strasse gelegene GebÃ¤ude sei zu weit entfernt, als dass sich die Dominanz des Umbauobjekts Ã¼bermÃ¤ssig bemerkbar machen kÃ¶nnte. Das Nachbarhaus des BeschwerdefÃ¼hrers an der N-Strasse sei ein hervorragend renoviertes und unterhaltenes GebÃ¤u­de aus der Wende des 19. zum 20. Jahrhundert, welches das ursprÃ¼ngliche Erscheinungs­bild bewahrt habe und eine Bereicherung des Strassenbilds darstelle, das entlang der N-Strasse durch Ã¤hnliche Bauten geprÃ¤gt werde. Die­se Bauten, deren Aussehen weitgehend demjenigen des streitbetroffenen GebÃ¤udes vor Umbau und Aufstockung in den 50er Jahren entsprÃ¤chen, verfÃ¼gten Ã¼ber drei Vollgeschosse und Mansardendach mit zwei ausgebauten Dachgeschossen. Weil die grÃ¶ssere GebÃ¤ude­hÃ¶he des EckgebÃ¤udes durch das heutige flachwinklige SchrÃ¤gdach gleichsam kompensiert werde, sei die bis zum First gemes­sene HÃ¶he beim Umbauobjekt und beim Haus des Beschwer­defÃ¼hrers nahezu gleich, wodurch das gestalterische Gleichgewicht aufrecht erhalten bleibe. Dieser gestalterische Ge­samteindruck werde durch den geplanten Aufbau eines Mansardendachs nicht derart ver­Ã¤ndert, dass § 238 Abs. 1 PBG verletzt wÃ¼rde. Bezogen al­lein auf das streitbetroffene GebÃ¤ude stelle das Mansardendach gestalterisch eher eine Verbesserung als eine Verschlech­terung dar. Alle GebÃ¤ude in der massgeblichen nÃ¤heren Umgebung wÃ¼rden ebenfalls MansardendÃ¤cher aufweisen, sodass mit dem geplanten Umbau die im massgeblichen Gebiet vorherrschende Dachform Ã¼bernommen werde. Dass das streit­betroffene GebÃ¤ude bereits in seiner heutigen Form dominant wirke, sei nicht zu Ã¤ndern und dÃ¼rfe angesichts seiner Lage nicht ausschliesslich negativ gewertet werden. Mit dem Aufbau eines Mansardendachs werde diese Dominanz nicht auf unerwÃ¼nschte Weise </span></p> <p class="Einzug1"><span>verstÃ¤rkt, sondern es werde der Akzent beim Dachabschluss im Sinn der vorherrschenden Dachform anders gesetzt. Die damit einhergehende Anhebung der GesamthÃ¶he um ca. 2,3 m </span></p> <p class="Einzug1"><span>falle angesichts der bestehenden GebÃ¤udeproportionen und der Angleichung an die MittelhÃ¤user nicht entscheidend ins Gewicht. Auch das Haus des BeschwerdefÃ¼hrers werde optisch nicht erdrÃ¼ckt, da es sich dank seines noch grÃ¶sseren und sehr ausgewogen gestalteten Mansardendachs behaupten kÃ¶nne und der neu entstehende HÃ¶henunterschied im Vergleich zur GesamthÃ¶he der GebÃ¤ude moderat sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers ist diese WÃ¼rdigung in jeder Hinsicht nachvollziehbar. BezÃ¼glich der NachbarhÃ¤user an der M-strasse wird mit dem Aufbau des Mansardendachs der gebietsprÃ¤gende Eindruck einer geschlossenen HÃ¤userzeile in ge­stal­terisch vorteilhafter Weise verstÃ¤rkt. Sodann stellt das Mansardendach auch ein verbindendes Element zu den HÃ¤usern an der N-Strasse dar, das in gestalterischer Hinsicht den Nachteil der etwas grÃ¶sseren GesamthÃ¶he zu kompensieren vermag. Das Mansardendach fÃ¼hrt nicht zu einer VerstÃ¤rkung der Dominanz des Eckbaus (die diesem aufgrund seiner Stel­lung bis zu einem gewissen Grad ohnehin zukommen muss), sondern vermag diese eher zu mildern, indem der Eckbau sich mit der Ãbernahme der Dachform gestalterisch an die Nachbarbauten angleicht und das Mansardendach das bisher dominierende Gewicht sei­ner Fassaden relativiert. Von einer rechtsverletzenden Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG kann unter diesen UmstÃ¤nden keine Rede sein. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. FÃ¼r das der Quartiererhaltungszone II zugewiesene GrundstÃ¼ck gilt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung ein Wohnanteil von 90 %, der mit der vollstÃ¤ndigen Nutzung des streit­betroffenen GebÃ¤udes durch eine Anwaltskanzlei offenkundig nicht eingehalten wird. Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt deshalb die geplante Erweiterung als weitergehende Abweichung von Nutzungsvorschriften fÃ¼r unzulÃ¤ssig, insbesondere weil Art. 6 Abs. 2 BZO bestimme, dass dort, wo ein Wohnanteil vorgeschrieben sei, anrechenbare FlÃ¤chen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen mÃ¼ssten. Die Ausweitung von BÃ¼roraum verstosse zudem gegen das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum in einem derart zum Wohnen geeigne­­ten Quartier. Lage und Anordnung der Lukarnen der erfahrungsgemÃ¤ss bis lange nach Mitternacht grell beleuchteten BÃ¼ros habe fÃ¼r die Nachbarn massive Lichtimmissionen zur Folge und beeintrÃ¤chtige damit auch gewichtige private Interessen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 (=BEZ 1992 Nr. 30) dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften wi­­dersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abwei­chungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie das Verwaltungsgericht bereits im (nicht publizierten) Entscheid VB.1999.00121 vom 15. November 2000 entschieden hat, gilt die Erweiterung der gewerblichen Nutzung durch VergrÃ¶sserung der nutzbaren FlÃ¤chen in einer mit einem Wohnanteil belegten Liegenschaft, die schon bisher keine Wohnungen aufgewiesen hat, gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG als zulÃ¤ssig. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Es trifft zwar zu, dass diese Auslegung von § 357 Abs. 1 PBG dem Wortlaut des letzten Satzes widerspricht, wonach fÃ¼r weitergehende Abweichungen von Vorschriften die erforderlichen Ausnahmebewil­ligungen vorbehalten bleiben. Indessen ist dieser Widerspruch darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass sich § 357 Abs. 1 PBG seit seiner Revision am 1. September 1991 auf VerstÃ¶sse gegen Bau- und gegen Nutzungsvorschriften richtet (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 252), wÃ¤hrend in der ursprÃ¼nglichen Fassung, der Verstoss gegen Bauvorschriften in Absatz 1 und derjenige gegen Nutzungs­­vorschriften in einem gesonderten Absatz 2 geregelt war. Letzterer liess den Umbau und die angemessene Erweiterung solcher Bauten zu, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstanden. Diese Regelung, die insbesondere auch den Investitionsschutz bestehender Betriebe gewÃ¤hrleistete (vgl. RB 1993 Nr. 51), sollte durch die Zusammenfassung von Absatz 1 und 2 nicht verschÃ¤rft werden, denn die Revision vom 1. September 1991 zielte ausdrÃ¼cklich auf eine Erweiterung der zulÃ¤ssigen Massnahmen ab (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 2. A., WÃ¤denswil 2000, S. 402). Auf eine solche VerschÃ¤rfung wÃ¼rde es indessen hinauslaufen, wenn entsprechend dem Wort­­laut von § 357 Abs. 1 letzter Satz PBG die Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebs als weitergehende Abweichung von den Zonenvorschriften verstanden wÃ¼rde und folglich nur als Ausnahme unter den engen Voraussetzungen von § 220 PBG bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Eine solche EinschrÃ¤nkung der zulÃ¤ssigen Massnahmen hat der Gesetzgeber nicht be­absichtigt. Hingegen spielt der betriebsbezogene Investitionsschutz dann keine Rolle, wenn eine bestehende zonenwidrige Nutzung aufgegeben wird; entsprechend ist gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG eine neue zonenwidrige Nutzung nur zulÃ¤ssig, wenn sich das GebÃ¤ude fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignet, das heisst, es wird der Investitionsschutz auf die Baute oder Anlage beschrÃ¤nkt. Die ZulÃ¤ssigkeit der Erweiterung zonenwidriger Betriebe ermÃ¶glicht indessen kein unbegrenztes Wachstum. Ãhnlich wie zulÃ¤ssige Umbauten ihre Grenze dort finden, wo sie einem Neubau gleich kommen, lÃ¤sst sich unter dem Gesichtswinkel des angestrebten Investitionsschutzes die Erweiterung eines zonenwidrigen Betriebes nur soweit rechtfertigen, als die neuen BetriebsflÃ¤chen in einem untergeordneten VerhÃ¤ltnis zu den be­reits vorhandenen stehen. Sodann gilt fÃ¼r jede Erweiterung, dass ihr keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen; dass schliesst die Erweiterung von zonenfremden Betrieben aus, die wegen ihrer Immissionen oder aus anderen GrÃ¼n­­den in einem qualifizierten Widerspruch zur geltenden Nutzungsordnung stehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die geplante Erweiterung der schon heute vier Geschosse belegenden Anwaltskanzlei um ein Geschoss mit BÃ¼ro- und eines mit ArchivrÃ¤umen ist gemessen am Bestehen­den von untergeordneter Bedeutung. Sie verstÃ¶sst weder in qualifizierter Weise gegen Ã¶ffentliche noch gegen private Interessen. Wenn gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG die Erweiterung zonenwidriger Nutzungen in begrenztem Umfang zulÃ¤ssig ist, so hat dies zwangslÃ¤ufig zur Folge, dass das mit den betreffenden Nutzungsvorschriften verfolgte Ã¶ffentliche In­teresse im Einzelfall zurÃ¼ckstehen muss. Das grelle Licht aus den BÃ¼ros der nachtaktiven AnwÃ¤lte und AnwÃ¤ltinnen mag subjektiv als lÃ¤stig empfunden werden; eine objektiv erheb­liche BeeintrÃ¤chtigung, die den Ausschlag zu Gunsten der nachbarlichen Interessen ge­ben mÃ¼sste, liegt indessen nicht vor. Damit erweist sich die Erweiterung der zonenwidrigen Nutzung als zulÃ¤ssig; Art. 6 Abs. 2 BZO, der die Verlegung eines vorgeschriebenen Wohn­anteils innerhalb des GebÃ¤udes regelt, wird damit nicht zusÃ¤tzlich verletzt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>vom Parteiwechsel wird Vormerk genommen,</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>