<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="47" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=240983" width="46"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="31" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=240984" width="26"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2014.127</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">18 agosto 2015</a>/jh</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td><span> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td> <div> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> </td> </tr> </table> </span> </td> </tr> </table> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney-Colombo, presidente, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Camponovo (giudice supplente)</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Butti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2010.178 (azione in convalida del sequestro)</span><span> della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 9 marzo 2010 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 2</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>tutti rappr. dall’</span> <span>avv. RA 1 </span></p> <p class="MsoFooter"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="821"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 2</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>tutti rappr. dall’ RA 3 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di <br/> fr. 800'000.- oltre interessi al 5% dal 10 settembre 2009 e la convalida dei sequestri n. __________ e __________, con rigetto delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e 1380379-02, domande alle quali si sono opposti i convenuti e che il Pretore ha respinto con sentenza 24 giugno 2014; </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>appellanti gli attori che con atto di appello del 19 agosto 2014 chiedono in riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere integralmente la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>mentre i convenuti hanno proposto, con la risposta del 30 settembre 2014, di respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti; </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto: </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>A. AP 1</b> e AP 2, cittadini stranieri, sono comproprietari per un mezzo ciascuno del mappale n. __________, denominato __________. Il fondo è stato acquistato il 21 febbraio 2000 come residenza secondaria, con gli usuali oneri LAFE menzionati a Registro Fondiario (doc. 4). Con rogito n. 670 (doc. A) del notaio avv. G__________, il 9 settembre 2008 AP 1 e AP 2 (in seguito: venditori), hanno concesso un diritto di compera della durata di un anno a AO 2 ed AO 1 (in seguito: acquirenti), pure cittadini stranieri, al prezzo di fr. 8'000'000.- (otto milioni), con un acconto a valere come pena di recesso di fr. 800'000.-. Al punto n. 2 del rogito (pagina 3) le parti contrattuali hanno previsto che “<i>i venditori si impegnano ad eseguire a loro spese i lavori di cui all’allegato B non appena constatato il valido esercizio del diritto di compera”. </i>L’allegato B indica, in particolare, la completa chiusura dei vani comprendenti la zona fitness la zona piscina e due verande. Al punto n. 3 del medesimo rogito è invece indicato che “<i>le parti vengono rese attente del fatto che il presente acquisto è subordinato all’ottenimento da parte degli acquirenti dell’autorizzazione delle competenti autorità LAFE. Nel caso in cui essi non riuscissero, ad ottenere questa autorizzazione, il presente atto verrà considerato nullo ed i concedenti ritorneranno ai beneficiari l’acconto di fr. 800'000.- (ottocentomila)”.</i></p> <p class="R1"><i> </i></p> <p class="R1"> <b>B. </b>Nell’ambito della procedura di autorizzazione all’acquisto presso l’Autorità di prima istanza LAFE, quest’ultima ha chiesto il calcolo della superficie abitabile netta (doc. B, 14) e ha poi ritenuto vi fossero gli estremi per l’avvio di una procedura di verifica dell’esistenza o meno di violazione degli oneri a suo tempo imposti (segnatamente circa la superficie e l’effettivo utilizzo a residenza secondaria). L’Autorità di prima istanza LAFE ha quindi ordinato il 10 ottobre 2008 la menzione di un divieto di disporre sul fondo (doc. 4). Le parti contrattuali hanno conferito mandato all’avv. M__________ per chiarire le problematiche LAFE (doc. 12). A fine luglio 2009 le parti contrattuali si sono incontrate presso il notaio rogante che le ha informate sul fatto che qualora l’autorizzazione LAFE non fosse stata concessa, l’atto sarebbe stato da considerarsi nullo e l’acconto da retrocedersi ai beneficiari. Il 7 agosto 2009 l’avv. M__________ ha scritto alle parti contrattuali, con copia al notaio rogante, indicando che l’immobile non avrebbe potuto essere trapassato con i lavori indicati nell’inserto B, in particolare con la chiusura completa della zona piscina e delle verande, e ha proposto un atto notarile aggiuntivo con nuovo inserto indicante le opere da eseguirsi, o meglio eseguibili (in particolare una chiusura solo parziale del locale piscina, fino a 15 cm dal soffitto); con detto testo la procedura LAFE - egli così lasciava intendere - avrebbe potuto sbloccarsi (doc. C). I venditori hanno aderito alla proposta mentre gli acquirenti l’hanno rifiutata. L’autorizzazione LAFE non è poi stata concessa ed il saldo del prezzo non è stato versato. I venditori hanno chiesto e ottenuto il sequestro dell’importo di fr. 880'000.- (acconto e pena di recesso fr. 800'000.-, oltre fr. 80'000.- quale acconto spese) versato dagli acquirenti (decisione del 22 febbraio 2010 della Pretura di Lugano, sezione 5, inc. EF.2009.2492, confermata il 28 aprile 2010 dalla CEF inc. 14.2010.21, cfr. doc. E, F). A convalida dei sequestri, i venditori hanno fatto spiccare contro gli acquirenti i PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano per l’importo di fr. 800'000.-, oltre ad interessi al 5% dal 10 settembre 2009, ai quali è stata interposta opposizione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>C.</b> Con petizione del 9 marzo 2010 i venditori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, la condanna degli acquirenti in solido al pagamento di fr. 800'000.- oltre ad interessi al 5% dal 10 settembre 2009, con conseguente convalida del sequestro e rigetto delle suddette opposizioni, oltre alla protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno ritenuto che il diritto di compera fosse scaduto senza essere stato esercitato e, quindi, spettava loro la pena di recesso pattuita. Inoltre, la condizione di validità dell’atto (autorizzazione LAFE) non si sarebbe verificata per colpa dei convenuti, che non avevano accettato la modifica dell’atto notarile così come proposto dall’avv. M__________. I convenuti si sono opposti alle domande degli attori con la risposta del 10 dicembre 2010. Essi hanno rilevato che AO 1 avrebbe importanti problemi di salute, che le imporrebbero di svolgere attività fisica tutto l’anno, in luogo protetto (chiuso) per evitare spifferi, freddo, ecc., e quindi la chiusura del locale piscina-fitness sarebbe stata per essi essenziale. In replica e in duplica le parti si sono confermate nelle loro tesi. L’istruttoria è consistita nel richiamo di documenti, in audizioni testimoniali, nell’interrogatorio formale degli attori, nonché in una perizia giudiziaria sulla situazione medica della convenuta. Nei memoriali conclusivi le parti hanno ribadito le loro reciproche, antitetiche tesi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>D. </b>Con sentenza del 24 giugno 2014 il Pretore del Distretto di Lugano ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia e le spese di fr. 10'500.- e le ripetibili per fr. 32'000.- a carico degli attori. Il Pretore ha in sostanza constatato che l’inserto B del rogito n. 670 prevedeva la chiusura della zona fitness e di quella della piscina, e che l’istruttoria aveva dimostrato i motivi di salute della convenuta alla base di tale volontà di chiusura. Egli ha pure ritenuto che il fatto che i convenuti abbiano impedito il realizzarsi di una condizione (ottenimento dell’autorizzazione LAFE) non è stato un atto contrario alla buona fede, perché le condizioni per il rilascio di detta autorizzazione sono diventate dipendenti da una mutazione del consenso da parte degli acquirenti, su un punto però per essi soggettivamente essenziale. Infine, il giudice di prime cure ha evidenziato un comportamento degli attori poco in sintonia con il principio della buona fede. In particolare, egli ha ritenuto che essi avrebbero potuto prevedere l’insorgere di problemi con le autorità LAFE per l’operazione in esame (a cominciare dal fatto che la descrizione dell’oggetto nel rogito era fuorviante, giacché l’edificio veniva indicato con una superficie di m<sup>2</sup> 76, mentre quest’ultima in realtà, dopo l’ampliamento operato dagli attori negli anni precedenti, era di circa m<sup>2</sup> 180 e, con le chiusure dei vani richieste dai convenuti, sarebbe salita a circa m<sup>2</sup> 200).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>E.</b> Con appello del 19 agosto 2014 gli attori hanno impugnato il giudizio pretorile, riproponendo le domande di petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno ritenuto che la chiusura del locale piscina e degli spazi fitness non può essere considerata un elemento essenziale del contratto, che il rifiuto di sottoscrivere l’atto aggiuntivo sarebbe stato dettato da motivi puramente economici, che i venditori non avrebbero sottaciuto alcuna problematica LAFE pregressa né si sarebbero in altro modo resi responsabili di <i>culpa in contrahendo</i>. Essi hanno inoltre sostenuto l’applicazione errata del diritto nella sentenza pretorile e la fondatezza della loro pretesa sulla pena di recesso. Nella risposta del 30 settembre 2014 i convenuti si sono opposti all’appello, con protesta di tasse, spese e ripetibili. Essi hanno asserito, tra l’altro, l’essenzialità della chiusura dei vani, il fatto che tale essenzialità sia stata conclamata e sarebbe suffragata dal quadro clinico della convenuta; che l’iscrivibilità dell’atto notarile con le modifiche dell’inserto B proposte dall’avv. M__________ non sarebbe stata comprovata e che gli attori sarebbero stati in malafede. Delle ulteriori argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1">e considerato </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in diritto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> La decisione pretorile impugnata è una decisione finale di prima istanza e, come tale, impugnabile (art. 308 cpv. lett. a CPC); il valore di causa supera infatti fr. 10'000.— (art. 308 cpv. 2 CPC). Gli appellanti sostengono una violazione degli art. 156 CO e 2 CC, e quindi un’errata applicazione del diritto, oltre ad un errato accertamento dei fatti; si tratta di argomenti invocabili in questa sede (art. 310 lett.a e lett.b CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo. Esso è munito della decisione impugnata (art. 311 cpv. 1 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> È pacifico che tra le parti è stato pattuito un diritto di compera per un immobile nella forma dell’atto notarile (art. 216 CO e 657 CC). Non è contestato il mancato rilascio dell’autorizzazione LAFE agli acquirenti. Il diritto di compera è pertanto di principio nullo, con la conseguenza che l’importo di fr. 800'000.- versato quale acconto e pena di recesso è da restituire conformemente al punto n. 3 del rogito. Il rilascio dell’autorizzazione LAFE costituiva, infatti, una condizione sospensiva ai sensi dell’art. 151 cpv. 1 CO: il rogito faceva nascere delle obbligazioni (solo) con il rilascio dell’autorizzazione LAFE. La fattispecie è dunque differente dall’ipotesi di annotazione del diritto di compera, successivamente non esercitato. Non vi è stata alcuna annotazione a Registro fondiario del diritto di compera e il rogito non ha espletato effetto obbligatori (e tanto meno reali). È controverso in concreto il fatto che il mancato consenso dei convenuti alla modifica dell’accordo sia stato dovuto al venire meno di un elemento essenziale per gli acquirenti, e cioè la chiusura completa dei vani piscina e fitness per i problemi di salute della convenuta. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> Gli appellanti rimproverano al Pretore, in sintesi, un errato accertamento dei fatti e un’errata applicazione del diritto per aver ritenuto essenziale per gli acquirenti la chiusura completa dei vani fitness e piscina, poiché in contrasto con quanto emerso dall’istruttoria. Essi sostengono che se si fosse trattato di un punto essenziale del diritto di compera la pattuizione avrebbe dovuto essere inserita in modo esplicito nel testo del rogito e non confinata in un semplice inserto dell’atto notarile. La censura è infondata. Il punto n. 2 del rogito menziona esplicitamente l’impegno dei venditori a eseguire a loro spese i lavori indicati nell’inserto B, non appena constatato il valido esercizio del diritto. La forma dell’atto pubblico risulta pertanto ossequiata anche per la clausola relativa alla chiusura dei locali fitness e piscina. L’inserto a un rogito è parte costitutiva dello stesso, tanto che la Legge sul Notariato del 23 febbraio 1983, in vigore al momento della firma del rogito, prevedeva al suo art. 38 cpv. 2 che la pubblicazione dell’atto notarile concernesse il testo dell’atto ed i suoi inserti. Addirittura, pure la sistematica del rogito mostra (se ancora ve ne fosse bisogno) l’importanza dei lavori da eseguire e di quanto inserito nell’inserto B: il rinvio a detta clausola si trova infatti al punto n. 2 (relativo al prezzo, alle modalità di pagamento ed all’estinzione degli oneri ipotecari: trattasi di elementi centrali), e precede addirittura l’indicazione relativa al subordino dell’ottenimento dell’autorizzazione LAFE (punto n. 3). Essa è quindi stata inserita proprio tra le pattuizioni e condizioni centrali dell’atto notarile e non è stata confinata tra i punti secondari, a comprova della sua importanza (per quanto indicata in parte tramite rinvio all’inserto). Il contenuto dell’atto notarile era quindi sufficientemente esplicito sui lavori da eseguire e sulla loro importanza nell’economia del diritto di compera. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> A detta degli appellanti il rifiuto degli acquirenti di sottoscrivere l’atto aggiuntivo al rogito proposto dall’avv. __________ sarebbe stato dettato da motivi economici; i convenuti inoltre avrebbero impedito il realizzarsi della condizione sospensiva in urto con la buona fede, poiché la completa chiusura dei locali fitness e piscina non era un elemento essenziale del contratto e non aveva giustificazioni mediche. Si tratta quindi di verificare se la mancata sottoscrizione da parte dei convenuti del suddetto atto aggiuntivo abbia costituito un agire in urto con la buona fede. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.1</b> Il Pretore si è in particolare fondato su quanto riferito dal perito giudiziario dr. med. I__________, il quale ha attestato che la convenuta “<i>soffre di cervico-dorso-lombalgie in presenza di osteoartrosi predominante al rachide cervico-dorsale e scoliosi a S del rachide dorso-lombare, gonalgia bilaterali, nevralgie post-erpetiche della prima branca del nervo trigemino a sx, allergie varie ma soprattutto alla api, osteoporosi</i>”, con miglioramento per quanto attiene a stanchezza generalizzata, vertigini e disturbi del sonno. Egli le consiglia, tra l’altro, “<i>un’attività fisica regolare con carichi moderati, in parte a secco e in parte in piscina”</i> (segnatamente ginnastica, marcia fitness, nordic-walking, rispettivamente nuoto e ginnastica), di “<i>evitare l’esposizione al freddo e alle correnti d’aria; evitare di fare il bagno in piscina con temperatura inferiore a 30°”</i>, e di “<i>evitare al possibile il contatto con le api</i>” (perizia, pag. 9). Gli appellanti rilevano che secondo il perito giudiziario gli esercizi ginnici e natatori non devono essere effettuati in un ambiente completamente chiuso (appello, pag. 8). Se non che, il perito giudiziario ha precisato che deve essere evitata l’esposizione al freddo e alle correnti d’aria. Tale indicazione di tutta evidenza può essere seguita dalla convenuta solo se l’ambiente è chiuso: in caso contrario le basterebbe uscire dalla piscina in inverno (ma non solo), o sudare durante esercizi ginnici, perché essa rischi di essere vittima del freddo, o di correnti d’aria. È pure pacifico che l’attività di nordic walking sia evidentemente da svolgersi all’esterno, malgrado il rischio allergico alle api riscontrato nell’interessata. Il fatto di svolgere tale attività all’esterno non legittima però gli attori a considerare <i>ipso facto</i> la caducità di qualsivoglia necessità di attività sportiva in luogo chiuso: l’interessata non potrebbe d’altronde (né dovrebbe, né deve, né può) vivere in ambiente di clausura, sterile ed asettico: tuttavia, l’esercizio del nordic walking è da svolgersi portando “<i>sempre con sé farmaci anti-istaminici e la penna di Adrenalina, da utilizzare in caso di punture di api”</i> (perizia giudiziaria, pag. 9). Ciò basta a sottolineare l’esigenza, comunque, di avere ambienti chiusi perlomeno per quanto possibile. Di tutta evidenza, lo può e deve essere un locale piscina e fitness.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.2</b>. Dall’istruttoria, così come accertato dal primo giudice, è dunque emerso che la convenuta aveva effettiva necessità di disporre di spazi chiusi per il fitness e la piscina per motivi medici, come accertato dalla perizia giudiziaria. Gli appellanti invero neppure si confrontano seriamente con il referto peritale, se non <i>“abbondanzialmente</i>” e con le poche (e deboli) indicazioni sopra menzionate, che non scalfiscono tuttavia le risultanze istruttorie accertate dal Pretore. Di conseguenza, il rifiuto dei convenuti di sottoscrivere il citato atto aggiuntivo al contratto notarile del diritto di compera (in pratica la modifica dell’inserto B al rogito) non è abusivo e risponde a precise necessità personali degli acquirenti. La mancata annotazione del diritto di compera non è quindi ascrivibile ai convenuti, così come non lo è – conseguentemente – la nullità dell’atto notarile.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> Quanto sopra vale indipendentemente dal fatto che l’impressione del notaio rogante fosse della realizzazione di opere di rifinitura ed abbellimento dell’oggetto e non di ampliamento, trattandosi di un importo di fr. 500'000.- su un prezzo di fr. 8'000'000.-, come affermano gli appellanti (appello, pag. 6, citante un passaggio della testimonianza del notaio). Infatti, avantutto si tratta di mera impressione di un terzo (per quanto pubblico ufficiale), che non aveva partecipato alle trattative (verbale di deposizione del 25 ottobre 2011, pag. 1). Inoltre la qualifica delle opere e la loro importanza economica rispetto al prezzo totale dell’oggetto immobiliare non è decisiva, perché se oggettivamente dette opere potrebbero essere di natura non essenziale, soggettivamente – per i motivi sopra esposti – esse lo sono senz’altro, tanto che il medesimo notaio indicava nella sua deposizione che “<i>la modifica dell’oggetto come all’allegato B era indispensabile per gli acquirenti al fine di stipulare il contratto</i>” (verbale 25 ottobre 2011, pag. 3). In effetti, “<i>l’oggetto della compravendita era il fondo come è adesso più i lavori che i venditori si impegnavano ad eseguire dopo l’esercizio del diritto di compera, lavori indicati nell’allegato B al rogito</i>” (ibidem, pag. 4). D’altronde, era stata “<i>volontà degli acquirenti che tale allegato fosse annesso al rogito di costruzione del diritto di compera</i>” (ibidem, pag. 3), a comprova della necessità per essi di vincolare l’esecuzione delle opere (anzi: vincolare l’indicazione dell’oggetto modificato rispetto alla situazione al momento della firma) alla forma notarile (per quanto tramite inserto) contestualmente alla pattuizione principale relativa agli elementi essenziali del contratto. E poco importa se l’idea fu della teste A__________, che agiva su mandato di vendita degli attori (verbale 15 novembre 2011, pag. 4): il notaio rogante ha comunque indicato che tale esigenza veniva effettivamente dagli acquirenti. <br/> Ma v’è di più. La medesima teste ha riferito di avere mostrato ai convenuti inizialmente un opuscolo descrivente la villa come si sarebbe presentata (solo) con l’esecuzione dei lavori indicati nell’inserto B del rogito (ibidem, pag. 4). Sempre la teste ha pure indicato che la convenuta, incontratesi le parti sul posto per visitare la villa, ebbe subito a dire che gli spazi fitness e piscina dovevano essere chiusi (senza che la teste abbia riportato esservi state obiezioni in merito degli attori, che anzi ciò avevano già previsto, come detto, nel loro opuscolo di vendita). In altre parole, gli stessi attori offrivano in vendita l’oggetto immobiliare con le modifiche indicate (chiusura completa dei locali fitness e piscina), e poi pattuite, per un prezzo di fr. 8'000'000.- (o di <br/> fr. 7'500'000.- senza di esse, ipotesi però non presa in considerazione dalle parti), come hanno indicato esplicitamente nei loro interrogatori formali (verbale del 5 dicembre 2011, ad. 11, pag. 11).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7. </b>Gli appellanti rimproverano al Pretore di aver erroneamente accertato un loro comportamento poco trasparente sul tema dell’autorizzazione LAFE. Essi ribadiscono che la descrizione dell’oggetto del diritto di compera indicato nel rogito non era fuorviante, in quanto corrispondeva ai dati figuranti a Registro fondiario e che gli acquirenti avevano visitato la villa ed erano ben consci della superficie effettiva. Rilevano inoltre che la necessità di ottenere l’autorizzazione LAFE era chiaramente indicata nel rogito e che il mandato conferito a un legale per risolvere i problemi LAFE era stato dato congiuntamente dalle parti contrattuali, sicché il problema amministrativo non poteva essere una sorpresa per gli acquirenti. Sostengono poi i venditori che le loro indicazioni sull’assenza di problemi per l’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, criticate dal primo giudice, erano dovute aI loro convincimento che tutto era “sotto controllo” (appello, pag. 16), avendo essi stessi potuto acquistare a suo tempo la villa ottenendo la necessaria autorizzazione. L’affermazione si scontra con le risultanze istruttorie. Dagli atti è emerso che gli appellanti avevano ristrutturato e ampliato l’abitazione dopo averla acquistata, con la conseguenza che la superficie abitabile effettiva, di circa m<sup>2</sup> 180, non corrispondeva più a quella di m<sup>2 </sup>100 menzionata nell’autorizzazione LAFE (deposizione avv. M__________, verbale 25 ottobre 2011, pag. 7). Con le opere previste dall’inserto B (chiusura completa dei portici e della zona piscina) la superficie abitabile sarebbe diventata di oltre m<sup>2 </sup>200, ciò che non era ammissibile dal profilo LAFE (ibidem, pag. 7). Inoltre i lavori di ampliamento eseguiti a suo tempo dagli attori non erano stati comunicati, come d’obbligo, alla competente autorità LAFE (cfr. decisione 10 ottobre 2008 dell’Autorità di I istanza del Distretto di Lugano LAFE, doc. 4; deposizione avv. M__________, ibidem). Gli appellanti hanno invero riferito, nei loro interrogatori formali, di aver indicato agli architetti l’esigenza di rispettare le condizioni LAFE, ma ciò non toglie che essi hanno ignorato l’obbligo di annunciare il rilevante cambiamento da loro eseguito alla superficie abitabile autorizzata, provocando così la procedura di accertamento avviata il 10 ottobre 2008 (doc. B). Essi hanno dunque offerto in vendita un oggetto (la villa con le modifiche previste nell’inserto B, come riferito dal notaio) senza essersi premurati di farne accertare la conformità alle condizioni LAFE menzionate nella loro autorizzazione. In tali circostanze a giusta ragione il Pretore ha ritenuto poco trasparente il comportamento dei venditori sul tema dell’autorizzazione LAFE. Non giovano dunque agli appellanti le loro diffuse considerazioni sulle informazioni che avrebbero dovuto assumere gli acquirenti prima di sottoscrivere un diritto di compera per otto milioni di franchi svizzeri. L’impossibilità di eseguire i lavori previsti dall’inserto B, infatti, trova origine nell’ampliamento della superficie abitabile eseguito a suo tempo dai venditori senza far fronte agli obblighi imposti dall’autorizzazione LAFE. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>8.</b> La compravendita immobiliare non si è quindi perfezionata per l’impossibilità dei venditori di far fronte a quanto pattuito, vale a dire trasmettere agli acquirenti la proprietà dell’immobile così come offerto in vendita e descritto nel rogito di costituzione del diritto di compera, ossia la villa con i lavori previsti dall’inserto B. Con la chiusura della zona piscina e delle verande, infatti, la superficie abitabile avrebbe superato il limite massimo concesso dalle norme LAFE per una residenza secondaria (doc. C, audizione del teste avv. M__________, ibidem) e avrebbe comportato il mancato rilascio dell’autorizzazione LAFE agli acquirenti. La nullità del diritto di compera così come pattuito nel rogito n. 670 (doc. A) è quindi imputabile ai venditori. Il rifiuto degli acquirenti di accettare una modifica per essi soggettivamente essenziale dell’oggetto della compravendita non viola pertanto la buona fede. A ciò nulla muta la circostanza che i convenuti in un secondo tempo hanno offerto un prezzo notevolmente più basso (interrogatorio formale dell’attore, pag. 6), che non è stato accettato dai venditori. Va anche rilevato che nulla nel fascicolo processuale prova che l’autorizzazione LAFE sarebbe stata rilasciata agli acquirenti nell’ipotesi in cui essi avessero accettato la modifica proposta dall’avv. M__________. Il legale ha invero esposto di aver avuto un colloquio con l’Ufficiale del registro fondiario, che avrebbe confermato l’annotabilità del diritto di compera con la rinuncia alla chiusura completa del locale fitness, piscina e verande (doc. C, audizione del 25 ottobre 2011, pag. 6) e con la garanzia di rispettare la licenza edilizia rilasciata nella primavera 2009. Tale colloqui informali non garantiscono tuttavia che l’autorizzazione sarebbe stata rilasciata a conclusione della procedura LAFE, dopo gli accertamenti usuali. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.</b> In conclusione, la condizione sospensiva, costituita dall’ottenimento dell’autorizzazione LAFE, non si è verificata per l’inadempimento dei venditori. Non si ravvisa inoltre un comportamento contrario alla buona fede nel rifiuto degli acquirenti di modificare l’oggetto del contratto su un punto per loro soggettivamente essenziale. Di conseguenza il diritto di compera è nullo e l’acconto di fr. 800'000.- deve essere restituito ai convenuti, come esplicitamente previsto al punto n. 3 del rogito (doc. A). La sentenza del Pretore resiste pertanto alle critiche degli appellanti e di conseguenza l’appello va respinto con conferma della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>10.</b> Le spese giudiziarie sono poste a carico degli appellanti, interamente soccombenti (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono commisurate al valore di causa di fr. 800'000.-, valido anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39). L’indennità per ripetibili in favore degli appellati è determinata seguendo i criteri indicati dall’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">per i quali motivi, </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>decide: </b></p> <p class="R1"><b> 1. </b>L’appello 19 agosto 2014 di AP 1 e AP 2 <b>è respinto</b>. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2</b>. Gli oneri processuali di appello in complessivi fr. 12'000.-, già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte complessivi fr. 10’000.- per ripetibili di appello.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</b></p> <p class="R1">La presidente La vicecancelliera</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>Rimedi giuridici (pagina seguente) </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span> </p> </div></body></html>