<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2013.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213475&amp;W10_KEY=4467110&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2013.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.11.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>formelle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abtretung von Teilflächen baurechtsbelasteter Parzellen.<br/>Feststellung des Streitgegenstands: Gegenstandslosigkeit, soweit sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung geeinigt haben (E. 2.1). Massgeblichkeit des (nicht mehr umstrittenen) Baulandpreises (E. 2.2). Korrektur einer von der Vorinstanz offensichtlich falsch bemessenen Fläche (E. 2.3). Die rekurrierende Landeigentümerin hat (aufgrund des reformatio-in-peius-Verbots) mindestens Anspruch auf eine Entschädigung in der von der Vorinstanz zugesprochenen Höhe (E. 2.5).<br/>Die Vorinstanz traf zu Unrecht einen Teilentscheid: Sie legte die Entschädigung für die gesamte Landabtretungsfläche, aber nur für einen Teil der Baurechtsabtretungsfläche fest, obwohl die Entschädigungsbeträge nur gesamthaft beurteilt werden können (E. 4.4).<br/>Wird Land enteignet, auf dem ein im Grundbuch eingetragenes Baurecht lastet, so haben in der Regel sowohl der Boden- als auch der Baurechtseigentümer einen abtretungsrechtlichen Entschädigungsanspruch. Die Aufteilung zwischen Land- und Baurechtseigentümer erfolgt in erster Linie aufgrund der Höhe des Baurechtszinses und der Dauer des Baurechtsvertrags (E. 5.1) und nicht nach den von der Vorinstanz verwendeten Kriterien (E. 5.4).<br/>Rückweisung: Die Vorinstanz wird - unter Einbezug sämtlicher Baurechtsinhaber - für alle betroffenen Parzellen prüfen müssen, ob und in welchem Verhältnis die Enteignungsentschädigung zwischen Land- und Baurechtseigentümer aufzuteilen ist, wobei sie allfällige privatrechtliche Aufteilungsklauseln nicht zu berücksichtigen haben wird (E. 6). <br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHT">BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSVERTRAG">BAURECHTSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSZINS">BAURECHTSZINS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDEIGENTÃMER">GRUNDEIGENTÃMER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCK">GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG">PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN PEIUS">REFORMATIO IN PEIUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILENTSCHEID">TEILENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 11 AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 23 Abs. VI AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 91 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 63 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20758" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2013.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. November 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Kaspar PlÃ¼ss.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Vereinigung A, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C, vertreten durch D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend formelle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Der Knoten F sowie der bergseitige Bereich der G-Strasse (Autobahnzubringer) in E waren in zum Teil sehr schlechtem Zustand. Zur Abhilfe wurde ein (im FrÃ¼hling 2012 abgeschlossenes) neues Kreiselprojekt erstellt. Dieses erforderte eine Verschiebung der Bushaltestelle der auf der G-Strasse verkehrenden Buslinie um etwa 50 m bergwÃ¤rts direkt vor die Liegenschaft H-Strasse 01/02/03, die wie die benachbarten Liegenschaften H-Strasse 04â05 zur G-Strasse hin orientiert ist. Die erwÃ¤hnten Liegenschaften wurden von der Vereinigung A im Baurecht an die Bewohner â teilweise im Stockwerkeigentum (so etwa H-Strasse 01â03) â abgegeben. Das Kreiselprojekt erforderte (neben anderen) die formelle Enteignung von 845 m<sup>2</sup> FlÃ¤chen im Grundeigentum der Vereinigung A fÃ¼r die Erstellung der Busbucht (insgesamt 209 m<sup>2</sup>) und des der G-Strasse entlangfÃ¼hrenden, hÃ¶henmÃ¤ssig abgesetzten Fusswegs ab dem Kreisel bis zur H-Strasse. Das Projekt wurde am â¦ im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich verÃ¶ffentlicht. Als voraussichtliche LandentschÃ¤digung waren Fr. 600.-/m<sup>2</sup> vorgesehen (Fr. 900.- abzÃ¼glich 1/3 fÃ¼r Vorgartenland). </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Mit Eingabe vom 3. MÃ¤rz 2010 beantragte die Vereinigung A bei der Gemeindekanzlei E, dass die Enteignung fÃ¼r insgesamt 845 m<sup>2</sup> Land auf den betroffenen Kat.-Nummern mit Fr. 900.-/m<sup>2</sup> zu entschÃ¤digen sei. Gegen das Projekt als solches erhob sie keine EinwÃ¤nde. Am 26. MÃ¤rz 2010 erhoben C und D, wohnhaft an der H-Strasse 03, Einsprache gegen das Projekt, insbesondere gegen die Verlegung der Bushaltestelle vor ihre Liegenschaft. Sie verlangten im Wesentlichen eine Verbesserung der LÃ¤rmsituation sowie eine EntschÃ¤digung fÃ¼r den Minderwert ihrer im Baurecht gehaltenen Liegenschaft in der GrÃ¶ssenordnung von Fr. 100'000.-. Ãber die projektbedingten EinschrÃ¤nkungen ihrer Liegenschaft vermochten sich die Eheleute C und D mit dem Kanton ZÃ¼rich zu einigen, weshalb eine allfÃ¤llige Projekteinsprache hinfÃ¤llig wurde. Keine Einigung wurde bezÃ¼glich des geltend gemachten Minderwerts der Liegenschaft erzielt. Dieser sollte wie auch der zu entschÃ¤digende Landwert durch die SchÃ¤tzungs­kommission festgelegt werden. Neben den zwei erwÃ¤hnten meldeten keine weiteren vom Kreiselprojekt Betroffenen AnsprÃ¼che an.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Mit Schreiben vom 3. Mai 2011 liess der Kanton ZÃ¼rich als KlÃ¤ger dem Statthalteramt E die Dossiers der Vereinigung A (Beklagte 2) und von C (Beklagte 1) als EigentÃ¼merin der Stockwerkeinheit I zur Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens zukommen. Gleichzeitig beantragte er, die Forderung Cs sei abzuweisen und der Betrag fÃ¼r die EntschÃ¤digung des enteigneten Landes sei auf Fr. 600.-/m<sup>2</sup> festzusetzen. Nach durchgefÃ¼hrtem Schriftenwechsel setzte die zustÃ¤ndige SchÃ¤tzungskommission II auf den 9. November 2011 eine mÃ¼ndliche SchÃ¤tzungsverhandlung mit Augenschein vor Ort an. Dabei ergab sich jedoch keine AnnÃ¤herung der Standpunkte. In der Folge unternahm die SchÃ¤tzungskommission II weitere AbklÃ¤rungen zur Bestimmung des Landwerts.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Mit Entscheid vom 5. Februar 2013 legte die SchÃ¤tzungskommission II den Landwert fÃ¼r die Enteignung auf Fr. 845.-/m<sup>2</sup> fest (Fr. 1'270.-/m<sup>2</sup> abzÃ¼glich 1/3 fÃ¼r Vorgartenland). Weiter verneinte sie die Zusprechung einer EntschÃ¤digung wegen Entzugs der nachbarschaftlichen Abwehrrechte gegenÃ¼ber C. BezÃ¼glich des geltend gemachten Minderwerts ihrer Liegenschaft kam die SchÃ¤tzungskommission II dagegen zum Schluss, dass der vom Kanton ZÃ¼rich als EntschÃ¤digung zu leistende Betrag von Fr. 845.-/m<sup>2</sup> den Nutzungsberechtigten zu 2/3 (Fr. 563.35/m<sup>2</sup>) und der GrundeigentÃ¼merin Vereinigung A zu 1/3 (Fr. 281.65/m<sup>2</sup>) zukomme. C, die durch die Enteignung im Vergleich mit den Ã¼brigen beiden StockwerkeigentÃ¼mern in der von ihr bewohnten Liegenschaft als besonders betroffen erachtet wurde, sollte 40 % der den Nutzungsberechtigten der Parzelle zukommenden EntschÃ¤digung erhalten, demnach Fr. 225.35/m<sup>2</sup> (40 % von Fr. 563.35). GemÃ¤ss dem Dispositiv des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II erhielt C somit eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 22'760.35. Die Vereinigung A als GrundeigentÃ¼merin der baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cke erhielt gesamthaft eine EntschÃ¤digung von 1/3, nÃ¤mlich Fr. 237'994.25 zugesprochen (845 m<sup>2</sup> mal Fr. 281.65/m<sup>2</sup>). </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission II vom 5. Februar 2013 meldete die Vereinigung A am 4. MÃ¤rz 2013 Rekurs am Verwaltungsgericht an. In der Rekursbe­grÃ¼ndung verlangte sie, die Enteignung von 2 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 06 sei mit dem Betrag von Fr. 1'270.-/m<sup>2</sup> zu entschÃ¤digen. FÃ¼r die restlichen 843 m<sup>2</sup> auf den baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 07 (D), 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14 und 15 anerkannte sie eine EntschÃ¤digung von Fr. 845.-/m<sup>2</sup>, die aber vollstÃ¤ndig ihr allein zu leisten sei, somit Fr. 712'335.- (843 m<sup>2</sup> mal Fr. 845.-/m<sup>2</sup>) nebst Zins zu 5 % seit 9. Mai 2011, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. C als Mitbeteiligte liess sich dazu am 3. Mai 2013 vernehmen und beantragte die Abweisung des Rekurses, wobei sie sich mit der ihr zugesprochenen EntschÃ¤digung einverstanden erklÃ¤rte. Der Kanton ZÃ¼rich anerkannte in der Rekursantwort vom 3. Mai 2013 die verlangte EntschÃ¤digung fÃ¼r 2 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 06; im Ãbrigen beantragte er die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolgen zulasten der Vereinigung A. Die SchÃ¤tzungskommission verzichtete auf Vernehmlassung. In der Rekursreplik hielt die Vereinigung A an ihrem Standpunkt fest, wozu sich der Kanton ZÃ¼rich nicht mehr Ã¤usserte. C hielt in der Eingabe vom 18. August 2013 an ihrem Standpunkt fest, wozu sich die Vereinigung A am 12. September 2013 nochmals Ã¤usserte. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) fÃ¼r die Beurteilung von Rekursen gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen zustÃ¤ndig. <span>Da auch die Ã¼brigen Voraussetzungen zur Behandlung des Rekurses erfÃ¼llt sind, ist auf diesen einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vorerst stellt sich die Frage nach dem Streitgegenstand des Rekursverfahrens.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Beklagte 2 und heutige Rekurrentin verlangt die EntschÃ¤digung von 2 m<sup>2</sup> Land auf Kat.-Nr. 06 zum Landwert von Fr. 1'270.-/m<sup>2</sup>, weil es sich dabei um vollwertiges, unÃ¼berbautes und nicht mit einem Baurecht belastetes Bauland handle. Die Mitbeteiligte Ã¤usserte sich dazu nicht. Der Rekursgegner anerkannte den Anspruch vollumfÃ¤nglich. Der Rekurrentin steht somit fÃ¼r 2 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 06 eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'540.- zu. Infolge der vorbehaltlosen Anerkennung dieses Anspruchs ist das Verfahren diesbezÃ¼glich als gegenstandslos geworden abzuschreiben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Was die EntschÃ¤digung der RestflÃ¤che von 843 m<sup>2</sup> anbelangt, anerkennen die Parteien den vollen Baulandpreis von Fr. 1'270.- pro m<sup>2</sup> bzw. Fr. 845.-/m<sup>2</sup> nach Abzug des Vorgarteneinschlags von 1/3. Davon ist nachfolgend auszugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz sprach der Mitbeteiligten fÃ¼r das zu enteignende Land "im Halte von 101 m<sup>2 </sup>" eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 22'760.35 zu (101 m<sup>2</sup> zu Fr. 563.35, davon 40 %; vgl. vorn I. D). GemÃ¤ss dem Landerwerbsplan vom 2. November 2010 ist die Parzelle der Mitbeteiligten Kat.-Nr. 07 jedoch von einer Enteignung von 209 m<sup>2</sup> betroffen. Die Vorinstanz verwechselte offenkundig die Parzelle Kat.-Nr. 07 mit Kat.-Nr. 13. Immerhin wies die Rekurrentin in der RekursbegrÃ¼ndung vom 17. April 2013 darauf hin, dass bei der Berechnung offensichtlich nicht die richtige Parzelle zugrunde gelegt worden sei. In der Vernehmlassung vom 3. Mai 2013 erklÃ¤rte sich die Mitbeteiligte dennoch mit dem Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 5. Februar 2013 einverstanden, auch wenn die Forderung von Fr. 100'000.- massiv reduziert worden sei. Damit anerkannte die Mitbeteiligte die EntschÃ¤digung von Fr. 22'760.35, auch wenn diese auf einer nicht korrekten Quadratmeterzahl von enteigneter FlÃ¤che auf Kat.-Nr. 07 beruht. Es fragt sich, ob sie sich darauf behaften lassen muss.</p> <p class="Urteilstext">Nach § 70 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 und § 60 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ermittelt das Verwaltungsgericht den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen. Die (Justiz-)BehÃ¶rde muss vom Bestehen einer Tatsache Ã¼berzeugt sein. Das Verwaltungsgericht ist nicht an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden, und es kann auch ohne ausdrÃ¼ckliche RÃ¼ge zusÃ¤tzliche SachverhaltsabklÃ¤rungen vornehmen, wenn die Akten darauf hindeuten, dass der Sachverhalt unrichtig ermittelt wurde (VGr, 17. Januar 2001, VB.2000.00357 E. 5a; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 7 f.). Umso eher muss es mÃ¶glich sein, einen offensichtlichen Fehler im Sach­verhalt zu korrigieren. Zudem wendet das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen an (§ 70 in Verbindung mit § 7 Abs. 4 VRG). Es wÃ¼rde dem Grundsatz der vollen EntschÃ¤digung von Enteignungen gemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) widersprechen, wenn die Abtretung von 209 m<sup>2</sup> mit einem Wert entschÃ¤digt wÃ¼rde, der lediglich einer abgetretenen FlÃ¤che von 101 m<sup>2</sup> entspricht. Demnach muss sich die Mitbeteiligte nicht auf der EntschÃ¤digung von Fr. 22'760.35 behaften lassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Vorinstanz hielt dafÃ¼r, dass die Liegenschaft der Mitbeteiligten durch die Enteignung eine klare <i>zusÃ¤tzliche</i> Werteinbusse erleide. So sei der Strassenabstand im Bereich ihrer Liegenschaft besonders klein, und die dem Schallschutz dienende Mauer entlang der G-Strasse wahre nur wenig Abstand zur Liegenschaft. Ferner werde das Einliegerzimmer im Parterre der Liegenschaft auf HÃ¶he der Garagen fÃ¶rmlich "eingelocht". In dieser Wertverminderung des der Mitbeteiligten verbleibenden VermÃ¶gensstÃ¼cks liege ein â neben der durch den Baurechtszins abzugeltenden Verkleinerung des GrundstÃ¼cks â mittelbarer Schaden. Im Widerspruch dazu hielt sie fest, die EntschÃ¤digung von gerundet Fr. 845.-/m<sup>2</sup> sei die "maximale EntschÃ¤digung", welche die Rekurrentin und die Mitbeteiligte gesamthaft pro Quadratmeter beanspruchen kÃ¶nnten. Der erwÃ¤hnte mittelbare Schaden wurde denn auch weder beziffert noch spezifiziert. Der Rekursgegner hÃ¤lt zutreffend fest, dass die Vorinstanz damit einen mittelbaren Schaden nicht zugesprochen habe. Die zusÃ¤tzliche Werteinbusse, welche die Mitbeteiligte erlitten haben soll, sollte somit <i>allein</i> mit der vorgenommenen Aufteilung der EntschÃ¤digungszahlungen kompensiert werden. Zudem verneinte die Vorinstanz einen Anspruch der Mitbeteiligten auf EntschÃ¤digung wegen Ã¼bermÃ¤ssiger Immissionen durch den Ausbau der G-Strasse, die Verlegung der Bushaltestelle und wegen Entzugs der nachbarschaftlichen Abwehrrechte. Nachdem die Mitbeteiligte selber nicht Rekurs erhoben hat, bleibt es dabei. Eine Erweiterung des Streitgegenstands erfolgt dadurch nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Strittig bleibt vorliegend die allfÃ¤llige Aufteilung der EnteignungsentschÃ¤digung zwischen GrundeigentÃ¼merin und Bauberechtigten, welche die Vorinstanz mit 1/3 zu 2/3 zugunsten <i>aller </i>Bauberechtigten festgelegt hatte. WÃ¤hrend sie in Dispositiv-Ziffer 1 ihres Entscheids demgegenÃ¼ber lediglich <i>eine</i> Bauberechtigte (die Mitbeteiligte) berÃ¼cksichtigte, sprach sie der Rekurrentin den gesamten 1/3-Betrag der EntschÃ¤digung fÃ¼r 845 m<sup>2</sup> zu, total Fr. 237'994.25. Davon fallen 2 m<sup>2</sup> zum Preis von je Fr. 1'270.-/m<sup>2</sup> weg (vorn E. 2.1), weshalb sich die zu entschÃ¤digende FlÃ¤che auf <i>843 m<sup>2</sup> </i>reduziert, wofÃ¼r sich ein Betrag von Fr. 237'430.95 [843 m<sup>2</sup> x Fr. 281.65/m<sup>2</sup>] ergibt. Die Rekurrentin hat im Rekursverfahren den Antrag gestellt, es sei ihr die volle EntschÃ¤digung von Fr. 845.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r die gesamte enteignete FlÃ¤che von 843 m<sup>2</sup> zuzusprechen. Hingegen haben weder die Mitbeteiligte noch der Rekursgegner Rekurs erhoben. Damit ist der der Rekurrentin zugesprochene Drittel der GesamtentschÃ¤digung (Fr. 237'430.95) gemÃ¤ss vorstehender Berechnung nicht angefochten worden. Weniger als dieser Betrag darf ihr daher nicht zugesprochen werden, jedoch allenfalls mehr (§ 63 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zu prÃ¼fen ist die HÃ¶he des Streitwerts. FÃ¼r die infrage stehenden 843 m<sup>2</sup> anerkennt die Rekurrentin eine EntschÃ¤digung von Fr. 845.-/m<sup>2</sup>, was einen Betrag von Fr. 712'335.- ergibt. GemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheides erhielt sie insgesamt jedoch lediglich Fr. 237'994.25 zugesprochen (845 m<sup>2</sup> x Fr. 281.65/m<sup>2</sup>). Mit der vom Rekursgegner fÃ¼r 2 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 06 anerkannten EntschÃ¤digung von Fr. 2'540 (anstelle von Fr. 563.30: 2 x 281.65/m<sup>2</sup>) erhÃ¶ht sich die zugesprochene EntschÃ¤digung um den Betrag von Fr. 1'976.70 (Fr. 2'540.- ./. Fr. 563.30) auf Fr. 239'970.95. GemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids erhielt die Mitbeteiligte Fr. 22'760.35 zugesprochen. Dieser Anspruch wird von der Rekurrentin bestritten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Streitwert besteht vorliegend somit in der Differenz der verlangten EntschÃ¤digung von Fr. 712'335.- gegenÃ¼ber dem von der Vorinstanz zugesprochenen Betrag von Fr. 239'970.95 und belÃ¤uft sich damit auf Fr. 472'364.05.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die mehreren vom Kreiselprojekt betroffenen GrundstÃ¼cke sind von der Landenteignung wie folgt betroffen:</p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 07 (D) ca. 209 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 08 ca. 79 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 09 ca. 73 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 10 ca. 70 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 11 ca. 72 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 12 ca. 147 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 13 ca. 101 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 14 ca. 65 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext">Kat.-Nr. 15 ca. 27 m<sup>2</sup></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Total m<sup>2</sup>: ca. 843 m<sup>2</sup></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz stÃ¼tzte sich bei ihrem Vorgehen auf den Grundsatz der vollen EntschÃ¤digung nach Art. 26 Abs. 1 und 2 BV und auf § 11 AbtrG. Nach Art. 26 Abs. 1 und 2 BV ist das Eigentum gewÃ¤hrleistet. Enteignungen und EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschÃ¤digt, was bei der formellen Enteignung, wo das Eigentumsrecht vom Enteigneten auf das enteignende Gemeinwesen Ã¼bergeht, RechtmÃ¤ssigkeitsvoraussetzung darstelle (Klaus A.Vallender, in: Die schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 2. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, Art. 26 N. 54, 57). Inhaltlich dasselbe ist § 11 AbtrG zu entnehmen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie erwÃ¤hnt, hat die Vorinstanz â auch wenn dies aus dem Dispositiv ihres Entscheides so nicht hervorgeht â den Anteil der Rekurrentin an den EnteignungsentschÃ¤digungen generell auf 1/3, denjenigen der Bauberechtigten auf 2/3 festgelegt. Damit hat sie in dieser Frage einen Teilentscheid getroffen, der eine vollstreckungsfÃ¤hige Teilerledigung des Verfahrens bewirkt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 19 N. 53). GemÃ¤ss § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) richtet sich die Anfechtbarkeit von Teilentscheiden sinngemÃ¤ss nach den Art. 91<span>â</span>93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Nach Art. 91 BGG liegt ein anfechtbarer Teilentscheid vor, wenn nur ein Teil der gestellten Begehren behandelt wird, sofern diese unabhÃ¤ngig von den anderen Begehren beurteilt werden kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn das Verfahren nur fÃ¼r einen Teil der Streitgenossinnen und Streitgenossen abgeschlossen wird (lit. b). Der Teilentscheid als Variante des Endentscheids setzt voraus, dass in sachlicher oder personeller Hinsicht verschiedene, unabhÃ¤ngig zu beurteilende Rechtsbegehren vorliegen (BGE 138 V 106 E. 1.1). UnabhÃ¤ngigkeit bedeutet einerseits, dass die Begehren je einzeln auch Gegenstand eines eigenen Prozesses hÃ¤tten bilden kÃ¶nnen, anderseits, dass ein Teil des gesamten Prozessgegenstands abschliessend beurteilt wird, sodass keine Gefahr besteht, dass der Entscheid Ã¼ber den verbliebenen Prozessgegenstand in Widerspruch zum bereits rechtskrÃ¤ftig ausgefÃ¤llten Teilentscheid gerÃ¤t (BGE 135 III 2012, E. 1.2.2 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Ausgangspunkt fÃ¼r die Aufteilung der EnteignungsentschÃ¤digung zu 2/3 an die Bauberechtigten und zu 1/3 an die Rekurrentin war die Situation der Mitbeteiligten, welche die Vorinstanz als von der Enteignung am stÃ¤rksten betroffen erachtete (vgl. vorn E. 2.4). Damit traf sie zu Unrecht einen Teilentscheid, indem sie die EntschÃ¤digung fÃ¼r die volle AbtretungsflÃ¤che der LandeigentÃ¼merin (845 m<sup>2</sup>) festlegte, aber nur fÃ¼r einen kleinen Teil der AbtretungsflÃ¤che der Baurechtsinhaber (recte 209 m<sup>2</sup>). Dabei ist nicht ausgeschlossen, dass je nach Situation bzw. vertraglicher Ausgestaltung der einzelnen BaurechtsvertrÃ¤ge ein anderer AufteilungsschlÃ¼ssel fÃ¼r die EnteignungsentschÃ¤digung zur Anwendung gelangen kÃ¶nnte als der von der Vorinstanz fÃ¼r GrundeigentÃ¼merin und alle Bauberechtigten festgelegte. Schon aus diesem Grund ist der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Wird Land enteignet, auf dem (wie vorliegend) ein im Grundbuch eingetragenes Baurecht lastet, so sind enteignungsrechtlich in der Regel zwei GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mer zu entschÃ¤digen, nÃ¤mlich der Boden- und der BaurechtseigentÃ¼mer. Der GrundeigentÃ¼mer hat in der Regel Anspruch auf den Barwert der fÃ¼r die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinse sowie auf den diskontierten Wert des ihm nach Ablauf des Baurechts wieder zur VerfÃ¼gung stehenden GrundstÃ¼cks, wobei einer allenfalls dem Bauberechtigten fÃ¼r die Bauten zu leistenden EntschÃ¤digung angemessen Rechnung zu tragen ist (BGE 112 Ib 514 E. 4a S. 521). Die Vorinstanz berief sich in rechtlicher Hinsicht f<span>Ã¼r die von ihr vorgenommene Aufteilung der EnteignungsentschÃ¤digung auf GrundeigentÃ¼merin und Bauberechtigte auf eine in der Literatur geÃ¤usserte Meinung (Rudolf Merker, Der Grundsatz der "vollen EntschÃ¤digung" im Enteignungsrecht, Diss. ZÃ¼rich 1975, S. 156â159). Darin erlÃ¤utert der Autor, dass bei der Enteignung eines baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cks dem EigentÃ¼mer der unter BerÃ¼cksichtigung der Last ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft ersetzt werde. Der Verkehrswert unter BerÃ¼cksichtigung der Last (Baurecht) und der objektive Wert des Baurechts seien komplementÃ¤r, d.</span><span> </span><span>h. ihre Summe sei gleich dem Gesamtwert der Ã¼berbauten Liegenschaft. Die Berechnung des Werts des Baurechts erfolge unter BerÃ¼cksichtigung von dessen Laufzeit und je nachdem danach, ob die bestehenden GebÃ¤ude nach Ablauf der Baurechtszeit abgebrochen wÃ¼rden, entschÃ¤digungslos an den Baurechtsgeber heimfielen, eine zahlenmÃ¤ssig fixierte HeimfallsentschÃ¤digung, eine bloss "angemessene" EntschÃ¤digung oder der Baurechtszins als indexgebunden vereinbart wurden. FÃ¼r alle diese FÃ¤lle werden Wege zur Berechnung des Werts des Baurechts aufgezeigt (Merker, a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., S. 157 ff.). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Der Rekursgegner nahm mit Bezug auf die Liegenschaft der Mitbeteiligten eine entsprechende Berechnung vor: Ausgehend vom Ablauf des Baurechts im Jahr 2066 sei der auf die GrundeigentÃ¼merin dannzumal entfallende Schaden auf den heutigen Zeitpunkt abzuzinsen. Bei einem marktkonformen Diskontsatz von 2,25 % (gegenwÃ¤rtig gÃ¼ltiger Referenzzinssatz) ergebe sich bei einem noch 50 Jahre dauernden Baurecht ein Faktor von 0,329. Das bedeute: Ein Schaden bzw. ein Minderwert von 100 Franken, der erst in 50 Jahren entstehe, habe heute einen Gegenwert von rund Fr. 33.-. DemgegenÃ¼ber habe fÃ¼r die verbleibende Baurechtsdauer von noch gut 50 Jahren der Baurechtsnehmer den Schaden zu tragen. Ihn treffe somit der wÃ¤hrend der ersten 50 Jahre entstehende Schaden; dies seien die zum Schaden der GrundeigentÃ¼merin komplementÃ¤ren Fr. 67.-. Entsprechend sei die Aufteilung der LandentschÃ¤digung von 1/3 zu 2/3 zugunsten der Bauberechtigten immobilienÃ¶konomisch korrekt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Die Rekurrentin hielt dem entgegen, die AusfÃ¼hrungen zu den Schadensberechnungen nÃ¤hmen keinen Bezug zu den (baurechts-)vertraglichen Gegebenheiten. Damit wird die Berechnung des Rekursgegners und die BestÃ¤tigung der Aufteilung von 1/3 zu 2/3 zugunsten der Bauberechtigten materiell jedoch nicht substanziiert bestritten. Die Rekurrentin hÃ¤lt diese Aufteilung allerdings fÃ¼r willkÃ¼rlich. Nach der stÃ¤ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt WillkÃ¼r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsÃ¤chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlÃ¤uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die BegrÃ¼ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere LÃ¶sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genÃ¼gt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; BGr, 18. Dezember 2012, 8C_529/2012, E. 3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>GemÃ¤ss dem im Recht liegenden Vertrag auf Ãbertragung eines Teils von Rechten und Pflichten aus einem Baurechtsvertrag vom 24. Oktober 1967 richtet sich vorliegend die EntschÃ¤digung fÃ¼r den Heimfall entweder nach dem VerkaufserlÃ¶s der Liegenschaft, wenn das Bauwerk mit einer NeubegrÃ¼ndung des Baurechts fÃ¼r 40 Jahre verkauft wird. Oder ohne solche NeubegrÃ¼ndung und VerÃ¤usserung wird die EntschÃ¤digung mittels Einigung der Parteien des Baurechtsvertrags festgelegt. Die Vorinstanz berechnete den Wert des Baurechts der Mitbeteiligten jedoch weder unter BerÃ¼cksichtigung der konkreten Heimfalls-Regelung noch nach den in der erwÃ¤hnten Dissertation vorgezeichneten Vorgaben. Sie nahm vielmehr die <i>konkreten</i> Auswirkungen des Kreiselprojekts einzig auf die Liegenschaft der am stÃ¤rksten beeintrÃ¤chtigten Mitbeteiligten zum Anlass, die EntschÃ¤digung "angemessen" im VerhÃ¤ltnis 2/3 zu 1/3 zugunsten aller Bauberechtigten aufzuteilen</span>. Dieses Vorgehen mag den Anschein der WillkÃ¼r zu erwecken. Allerdings lÃ¤sst sich mangels Vorliegen der BaurechtsvertrÃ¤ge fÃ¼r alle Ã¼brigen Bauberechtigten nicht klÃ¤ren, ob bei diesen von derselben Dauer des Baurechts auszugehen und dieselbe Regelung fÃ¼r den Heimfall enthalten ist. <span>Ob das von der Vorinstanz festgelegte AufteilungsverhÃ¤ltnis im Ergebnis haltbar ist oder nicht, wird sich daher erst aufgrund der Neuberechnung anhand der erwÃ¤hnten Kriterien zeigen (vorn E. 5.1). Von einem unhaltbaren Ergebnis kann daher einstweilen nicht die Rede sein.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Demnach ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, damit sie fÃ¼r die einzelnen betroffenen Parzellen prÃ¼fe, ob und in welchem VerhÃ¤ltnis die EnteignungsentschÃ¤digung aufzuteilen sei. Dabei sind die Ã¼brigen Bauberechtigten in das Verfahren miteinzubeziehen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Rekursgegner anerkannte, den Ã¼brigen Baurechtsnehmern die ihnen zustehende EntschÃ¤digung fÃ¼r die SchmÃ¤lerung ihrer BaurechtsgrundstÃ¼cke auszuzahlen, auch ohne dass sie enteignungsrechtliche Einsprachen erhoben oder EntschÃ¤digungsforderungen angemeldet hÃ¤tten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Wie der Rekursgegner zu Recht ausfÃ¼hrt, waren die Ã¼brigen Bauberechtigten (neben der Mitbeteiligten) im Ã¶ffentlich aufgelegten Landerwerbsplan vom 1. November 2010 bei jedem GrundstÃ¼ck namentlich aufgefÃ¼hrt. Zudem wurde das Strassenprojekt gemÃ¤ss § 16 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 ausgesteckt, Ã¶ffentlich aufgelegt und mit dem Hinweis "F bis H-Strasse, Kreisel" publiziert, weshalb die Baurechtsnehmer die ihnen zustehenden Rechte (Einsprachen, Forderungen; § 14 AbtrG) hÃ¤tten wahrnehmen kÃ¶nnen. Dennoch gingen bis heute mit Ausnahme der EntschÃ¤digungsforderung der Mitbeteiligten keine weiteren Forderungen ein. Damit haben die Ã¼brigen Bauberechtigten ihre AnsprÃ¼che auf EntschÃ¤digung jedoch nicht verwirkt: UnterlÃ¤sst ein GrundeigentÃ¼mer â hier ein Bauberechtigter â die Anmeldung von EntschÃ¤digungsforderungen und anderen RechtsansprÃ¼chen bei der Gemeindekanzlei, wird nach § 23 Abs. 6 AbtrG angenommen, er sei mit der ihm zugemuteten Abtretung beziehungsweise der gestellten Beitragsforderung einverstanden und anerkenne mit Bezug auf seine eigenen AnsprÃ¼che zum Voraus die Richtigkeit des Entscheides der SchÃ¤tzungskommission. Die Vorinstanz wird in Bezug auf sÃ¤mtliche betroffenen Parzellen zu prÃ¼fen haben, in welchem VerhÃ¤ltnis die EntschÃ¤digung zwischen dem jeweiligen Land- und BaurechtseigentÃ¼mer aufzuteilen ist. Dabei sind einerseits Lehre und Literatur zu beachten (vorn E. 5.1), anderseits der Umstand, dass der Betrag, welcher der Rekurrentin zugesprochen wird, insgesamt nicht weniger als Fr. 239'970.- betragen darf (vorn E. 2.5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>DemgegenÃ¼ber beansprucht die Rekurrentin die gesamte EnteignungsentschÃ¤digung fÃ¼r sich. Denkbar ist eine Ãnderung des ihr zugesprochenen Anteils ab 1/3 grundsÃ¤tzlich bis zum vollen Betrag. Die Rekurrentin stÃ¼tzt sich insbesondere darauf, dass zwischen ihr und sÃ¤mtlichen Bauberechtigten die vertraglich vereinbarte Regelung bestehe, wonach ihr die gesamte EnteignungsentschÃ¤digung fÃ¼r das Land zustehe. Sie stÃ¼tzt sich dabei auf folgenden Passus im Baurechtsvertrag: </span></p> <p class="Urteilstext"><span>"Sollte die Liegenschaft (das Land) ganz oder teilweise enteignet werden, entsteht hieraus kein irgendwie gearteter Anspruch des jeweiligen Bauberechtigten gegenÃ¼ber dem jeweiligen GrundeigentÃ¼mer. Die EnteignungsentschÃ¤digung fÃ¼r das Land fÃ¤llt an den jeweiligen GrundeigentÃ¼mer. Beim Bau oder Ausbau Ã¶ffentlicher Strassen hat der jeweilige GrundeigentÃ¼mer die auf das mit diesem Baurecht belastete Land entfallenden Mehrwerts- und/oder TrottoirbeitrÃ¤ge zu bezahlen."</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Wie es sich damit verhÃ¤lt, ist indessen nicht im vorliegenden Verfahren zu prÃ¼fen, betrifft diese Klausel doch das privatrechtliche VerhÃ¤ltnis zwischen der Baurechtsgeberin und den Baurechtsnehmern. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Demnach ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckzuweisen. Diese wird die Ã¼brigen Bauberechtigten unter den genannten Voraussetzungen (vorn E. 6.2) in das Verfahren mit einzubeziehen und im Einzelnen anhand der bestehenden BaurechtsvertrÃ¤ge Ã¼ber die HÃ¶he der EnteignungsentschÃ¤digung zu befinden haben. </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Rekurrentin und dem Rekursgegner je hÃ¤lftig zu auferlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligte hat zwar erst im Rekursverfahren die ihr zugesprochene EnteignungsentschÃ¤digung anerkannt. Da dieser Betrag im Vergleich zum Gesamtstreitwert (vorn E. 3.2) eher gering erscheint, fÃ¤llt er fÃ¼r die Kostenfrage nicht ins Gewicht. Angesichts des fehlenden Ã¼berwiegenden Obsiegens einer Partei ist keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der vorliegende Entscheid ist ein Zwischenentscheid und nur unter den eingeschrÃ¤nkten Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG (nicht wiedergutzumachender Nachteil, lit. a; oder Zeit- und Kostenersparnis durch HerbeifÃ¼hren eines sofortigen Endentscheids, lit. b) anfechtbar.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf die vom Rekursgegner anerkannte EntschÃ¤digung von 2 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 06 wird das Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben;</p> <p class="Urteilstext">und erkennt:</p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 5. Februar 2013 aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 300.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'300.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin und dem Rekursgegner je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦<br/> <br/> </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>