<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219158&amp;W10_KEY=13013493&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.04.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.03.2021 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2015</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Selbständige Erwerbstätigkeit bei Neuüberbauung mit Baukonsortium. [Die Pflichtige brachte ein durch Erbvorbezug erworbenes Grundstück in ein Baukonsortium ein, welche eine Neuüberbauung mit mehreren Stockwerkeigentumseinheiten realisierte. Strittig ist, ob sich die 2014 durchgeführten und im Folgejahr verbuchten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung qualifizieren.] Die Gewinne des Konsortiums wurden erst mit Projektabschluss 2015 definitiv verbucht, weshalb deren allfällige einkommenssteuerliche Erfassung auch pro 2015 zu erfolgen hat (E. 2). Definition und Indizien für eine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel in Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung (E. 3.2). Auch ein ererbtes oder durch Erbvorbezug erworbenes Grundstück qualifiziert sich als selbständige Erwerbstätigkeit, wenn nach dem Erbgang ein über die blosse Vermögensverwaltung hinausgehendes, planmässiges, systematisches und auf Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten an den Tag gelegt wird (E. 3.2.4) Vorliegend ist gestützt auf eine Gesamtbetrachtung eine selbständige Erwerbstätigkeit zu bejahen: Die Pflichtige wählte mangels eigener finanzieller Mittel die Realisierung mittels einer Personengesellschaft, wodurch sie auch ein für eine blosse Vermögensverwaltung untypisches unternehmerisches Risiko einging. Zumindest mittelbar fand ein gemeinsamer Aussenauftritt der Gesellschafter statt. Dass das sachenrechtliche Eigentum bis zum Verkauf der erstellten Stockwerkeinheiten bei der Pflichtigen verblieb, fällt hingegen nicht ins Gewicht, nachdem das Grundstück zumindest gesellschaftsrechtlich als Beitrag der Pflichtigen in die Gesellschaft eingebracht werden musste. Ebensowenig ist der relativ langen Haltedauer und dem Erwerb mittels Erbvorbezug entscheidende Bedeutung zuzumessen, ergibt sich doch das systematische, gewinnstrebige Vorgehen hier nicht schon aus dem Grundstückserwerb, sondern aus der später plannmässig und gewinnstrebig durchgeführten Neuüberbauung (E. 3.3.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSENAUFTRITT">AUSSENAUFTRITT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUKONSORTIUM">BAUKONSORTIUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBSCHAFT">ERBSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBVORBEZUG">ERBVORBEZUG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNSTREBIGKEIT">GEWINNSTREBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRFAMILIENHAUS">MEHRFAMILIENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLIERUNG">PARZELLIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PERSONENGESELLSCHAFT">PERSONENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIG ERWERBENDE">SELBSTÃNDIG ERWERBENDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIG ERWERBENDER">SELBSTÃNDIG ERWERBENDER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STOCKWERKEIGENTUM">STOCKWERKEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSVERWALTUNG">VERMÃGENSVERWALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=41980" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. April 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Reto HÃ¤ggi Furrer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch die Treuhandgesellschaft C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2015,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">B Ã¼bernahm im Februar 1989 durch Erbvorbezug von ihrem Vater das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit â¦ m<sup>2</sup> Bauland und einem 1953 darauf errichteten Wohnhaus an der D-Strasse 02 in E, welches zunÃ¤chst als Familienwohnung diente. Am 7. April 2011 brachte sie das GrundstÃ¼ck samt bestehender Hypothek in eine einfache Gesellschaft mit der F AG ein, welche unter dem Namen "Baugesellschaft" bzw. "Baukonsortium â¦" eine NeuÃ¼berbauung mit einem Mehrfamilienhaus mit acht Eigentumswohnungen sowie 12â16 GaragenplÃ¤tzen bezweckte. Nach Erstellung wurden im Lauf des Jahres 2014 <sup>768</sup>/<sub>1000</sub> des am 16. Januar 2014 zu Stockwerkeigentum ausgestalteten GrundstÃ¼cks an Dritte verkauft, wÃ¤hrend der Rest von der Pflichtigen vermietet wurde. Nachdem der Gewinn des Konsortiums erst im Jahr 2015 definitiv verbucht worden war, rechnete das kantonale Steueramt mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 13. April 2018 Fr. â¦ bei der direkten Bundessteuer 2015 als EinkÃ¼nfte aus einem selbstÃ¤ndigen Haupterwerb auf, woraus sich unter BerÃ¼cksichtigung der geschÃ¤tzten AHV-RÃ¼ckstellungen und weiterer Korrekturen ein steuerbares Einkommen von (rund) Fr. â¦ ergab.</p> <p class="Erwgung2">Die hiergegen von B und ihrem Ehemann A (nachfolgend: die Pflichtigen) erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 28. Mai 2018 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Steuerrekursgericht am 10. Dezember 2018 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 8. Januar 2019 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und es sei das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ festzusetzen. Weiter wurde um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt die Abweisung der Beschwerde beantragte und das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, liess sich die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV) nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>FÃ¼r die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhÃ¤ngige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG Ã¼ber das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemÃ¤ss". Die nur sinngemÃ¤sse Anwendung der Bestimmungen Ã¼ber das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht gestattet unterschiedliche Regelungen, die sich aus der Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei einem solchen System liegt eine Verengung der Kognition mit BeschrÃ¤nkung des Novenrechts fÃ¼r die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der VerfahrensÃ¶konomie und ist geeignet, einer missbrÃ¤uchlichen ProzessfÃ¼hrung entgegenzuwirken (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). </p> <p class="Erwgung2">Soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessens-kontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der Veran-lagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin (Art. 140 Abs. 3 DBG) ermÃ¶glichen, muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, welche die ÃberprÃ¼fung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer VerwaltungsbehÃ¶rde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5). Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vor-instanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachdem der Gewinn des Konsortiums erst per Projektabschluss im Jahr 2015 definitiv verbucht worden war, hat dessen allfÃ¤llige einkommenssteuerliche Erfassung unbestrittenermassen auch pro 2015 zu erfolgen, obwohl der Verkauf der Stockwerkeinheiten bereits 2014 stattfand. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Vorliegend ist strittig, ob die LiegenschaftenverkÃ¤ufe als gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel oder als private VermÃ¶gensverwaltung zu qualifizieren sind. Die Pflichtigen machen diesbezÃ¼glich geltend, die neu Ã¼berbaute Liegenschaft nicht im Rahmen einer gewerbsmÃ¤ssigen TÃ¤tigkeit, sondern 1989 durch Erbvorbezug erworben zu haben. Mangels GrundeigentÃ¼merstellung des am Konsortium beteiligten Partners, fehlenden Aussenauftritts des Konsortiums, fehlenden eigenen Fachwissens der Pflichtigen und fehlender Reinvestition des Gewinns liege im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bloss private VermÃ¶gensverwaltung vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen Erwerbs-tÃ¤tigkeit. Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (vgl. BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3; BGE 125 II 113 E. 5b; BGE 121 I 259 E. 3c; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 2.2). Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten wiederum alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). DemgegenÃ¼ber sind laut Art. 16 Abs. 3 DBG die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶-gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzu-verkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflich-tigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3; BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.3; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGr, 19. April 2013, 2C_834/2012, E. 5.5; BGr, 20. April 2012, 2C_819/2011, E. 3.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGE 125 II 113 E. 6a), wÃ¤hrend Erwerbsmotiv, die Mittelherkunft oder die buchhalterische Behandlung â zumindest im Vergleich zur technisch-wirtschaftlichen Funktion des VermÃ¶gensgegenstands und der objektiv erkennbaren Verwendung fÃ¼r GeschÃ¤ftszwecke â von untergeordneter Bedeutung sind (BGE 94 I 464 E. 2; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 5.1). Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt aber vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.4; BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). RegelmÃ¤ssig werden die von den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gezÃ¤hlt (VGr AG, 16. Juli 1999, StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 2b.bb; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3; vgl. zum Ganzen auch VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 2). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>GewerbsmÃ¤ssigkeit kann insbesondere auch vorliegen, wenn das GrundstÃ¼ck zwar aufgrund einer sich zufÃ¤llig bietenden gÃ¼nstigen Gelegenheit erworben wurde, danach aber mit den Methoden und den Mitteln eines LiegenschaftenhÃ¤ndlers weiterverÃ¤ussert wird (Samuel Bussman, Das dualistische System der GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung, Bern etc. 2002, Rz. 99). In diesem Sinn kann auch die WeiterverÃ¤usserung eines ererbten oder im Rahmen eines Erbvorbezugs erworbenen GrundstÃ¼cks als selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit qualifiziert werden, wenn nach dem Erbgang ein Ã¼ber die blosse VermÃ¶gensverwaltung hinausgehendes, planmÃ¤ssiges, systematisches und auf Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten an den Tag gelegt wird (vgl. BGr, 16. Mai 2011, 2C_907/2010, E. 3). Die Einbringung einer ererbten Liegenschaft in eine einfache Gesellschaft zum Zweck der (Neu-)Ãberbauung und VerÃ¤usserung muss zwar nicht in jedem Fall als selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit qualifizieren: VerfÃ¼gt die steuerpflichtige Person Ã¼ber keinerlei Kenntnisse im Immobilienbereich und erschÃ¶pft sich deren Beitrag darin, ihre durch Erbschaft oder Erbvorbezug erworbene Landparzelle als Teil des zu Ã¼berbauenden GrundstÃ¼cks in eine Baugesellschaft (einfache Gesellschaft) einzubringen, wÃ¤hrend Verkauf und Promotion durch die Hauptgesellschafterin, eine Bau- und Generalunternehmung erfolgt, kann dies als ein Indiz fÃ¼r die Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen erachtet werden (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 2.3.3; BGr, 20. April 2012, 2C_819/2011, E. 3.3). Weiter spricht fÃ¼r eine private VermÃ¶gensverwaltung, wenn nur die NeuÃ¼berbauung eines bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cks eine wirtschaftliche Nutzung zulÃ¤sst. Hingegen lÃ¤sst auf eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit schliessen, wenn die BautÃ¤tigkeit zu einem hohen Grad fremdfinanziert wird, da der steuerpflichtigen Person die eigenen Mittel zur Finanzierung fehlen (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 3.5). Wenngleich die HÃ¤ufigkeit von Liegenschaftentransaktionen auf eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit hindeuten, schliesst dies umgekehrt nicht aus, dass ein (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndler sein kann, wer sich in diesem Feld lediglich einmalig betÃ¤tigt (BGr, 25. August 2014, 1C_1048/2013, E. 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Unbestrittenermassen lag weder dem Erwerb der Liegenschaft im Rahmen eines Erbvorbezugs noch der jahrelangen Nutzung als Familienwohnung ein planmÃ¤ssiges bzw. systematisches, auf Gewinnerzielung ausgerichtetes Verhalten zugrunde, welches als selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit qualifizieren kÃ¶nnte. Dies Ã¤nderte sich jedoch im Sinn nachfolgender ErwÃ¤gungen mit der GrÃ¼ndung einer einfachen Gesellschaft und der NeuÃ¼berbauung des GrundstÃ¼cks:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Der zwischen der Pflichtigen und der F AG am 7. April 2011 abgeschlossene Gesellschaftsvertrag unterscheidet sich insofern von einem Ã¼blichen Baukonsortium, als dass sich die zu Ã¼berbauende Liegenschaft bei GesellschaftsgrÃ¼ndung (zufolge Erbvorbezug) schon seit Jahren im Eigentum eines der beiden Gesellschafter befand und nicht erst zum Zweck der (Neu-)Ãberbauung erworben werden musste. Zudem verfÃ¼gte die Pflichtige Ã¼ber kein spezielles Fachwissen im Immobilienbereich und erschien die NeuÃ¼berbauung und bessere AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks mit einem Mehrfamilienhaus wirtschaftlich sinnvoller als eine Renovation der in die Jahre gekommenen bestehenden Baute. Diese UmstÃ¤nde sprechen eher fÃ¼r eine blosse private VermÃ¶gensverwaltung.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Gegen eine private VermÃ¶gensverwaltung spricht zunÃ¤chst die Finanzierung der NeuÃ¼berbauung: </p> <p class="Erwgung3">Die TÃ¤tigkeit des SelbstÃ¤ndigerwerbenden erfolgt auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 18 DBG N. 11). Indiz hierfÃ¼r kann etwa der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern dieser Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek (VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3">Die Pflichtigen rÃ¤umten bereits mit Schreiben vom 7. November 2017 und 4. Dezember 2017 ein, die NeuÃ¼berbauung der Liegenschaft zusammen mit der F AG durchgefÃ¼hrt zu haben, da ansonsten aufgrund ihrer Renten- und VermÃ¶genssituation nur der Verkauf der Altliegenschaft samt Umschwung geblieben wÃ¤re. Mangels hinreichender eigener Mittel war die Pflichtige demnach gezwungen, die NeuÃ¼berbauung ihres GrundstÃ¼cks zusammen mit einem Partner durchzufÃ¼hren, welcher nicht nur das Fachwissen, sondern auch Kapital zur VerfÃ¼gung stellte: So musste die Pflichtige gemÃ¤ss Gesellschaftsvertrag vom 7. April 2011 lediglich ein Eigenkapital von Fr. â¦ einbringen, bestehend aus dem GrundstÃ¼ckwert Ã Fr. â¦ pro m<sup>2</sup> abzÃ¼glich der darauf lastenden Hypothek, wÃ¤hrend die F AG sich zur Leistung eines Eigenkapitals von bis zu Fr. â¦ verpflichtete. Bei einem darÃ¼berhinausgehenden Finanzierungsaufwand war im Gesellschaftsvertrag eine anteilsmÃ¤ssige Nachfinanzierung vorgesehen. Da die Baukosten weitgehend durch die von den KÃ¤ufern bei Abschluss der Reservations- und KaufvertrÃ¤ge geleisteten Anzahlungen finanziert werden konnten, mussten vom Konsortium letztlich insgesamt Fr. â¦ (vorbestehende Hypothek von Fr. â¦) Fremdmittel aufgenommen werden. Anstelle einer fixen Honorierung (z.<span> </span>B. nach Aufwand oder pauschal) wurde die F AG zu 60 % (gemÃ¤ss Gesellschaftsvertrag vom 7. April 2011) bzw. zu 65,2% (Abrechnung gegenÃ¼ber dem Steueramt vom 10. Juli 2017) am Gewinn beteiligt.</p> <p class="Erwgung2">Die vereinbarte Finanzierung und die Stellungnahmen der Pflichtigen zeigen auf, dass die Pflichtige zu wenig eigene private Mittel zur Realisierung der NeuÃ¼berbauung hatte und mit der ProjektdurchfÃ¼hrung nicht primÃ¤r ihr bestehendes VermÃ¶gen verwaltete bzw. diversifizierte, sondern in erheblichen Umfang unternehmerische Risiken einging. Der Fremdfinanzierungsgrad wird noch deutlicher, wenn anstelle des Ã¼berhÃ¶hten Anrechnungswerts des eingebrachten Baulandes von Fr. â¦ pro m<sup>2</sup> ein realistischer Wert von Fr. â¦ pro m<sup>2</sup> berÃ¼cksichtigt wÃ¼rde, wie er auch der Berechnung des kantonalen Steueramts vom 13. April 2018 zugrunde lag. Aufgrund der finanziellen Risiken des Bauprojekts wÃ¤re die fortlaufende Refinanzierung der Baukosten mittels den von den KÃ¤ufern geleisteten Anzahlungen weitgehend illusorisch gewesen, hÃ¤tte sich mit der F AG nicht ein fachkompetenter Partner am Projekt beteiligt. Zudem geht eine derartige Finanzierung aus geleisteten Anzahlungen Ã¼ber die blosse Verwaltung des eigenen VermÃ¶gens hinaus. Das von der Pflichtigen eingegangene unternehmerische Risiko ergibt sich auch aus dem Verzicht auf eine fixe Honorierung und die Vereinbarung einer erfolgsabhÃ¤ngigen Gewinnbeteiligung.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Sodann deutet ebenfalls das sonstige Vorgehen der Pflichtigen auf eine auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit hin: So stellt die NeuÃ¼berbauung mit einem Mehrfamilienhaus bzw. die Aufteilung in Stockwerkeigentum unter gesondertem Verkauf der einzelnen Einheiten ein systematisches bzw. planmÃ¤ssiges Vorgehens dar, welches fÃ¼r eine blosse VermÃ¶gensverwaltung zumindest untypisch ist und Ã¼ber die Erstellung einer blossen Ersatzbaute hinausgeht. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Die Pflichtige war mangels eigener Fachkunde zwar auf den Beizug eines fachkundigen Unternehmens angewiesen. Indem sie jedoch nicht als Bestellerin eines Werkvertrags, sondern als Mitgesellschafterin eines Baukonsortiums auftrat, muss sie sich das Fachwissen der F AG anrechnen lassen. Dieses stellt â neben Beziehungsnetz und finanziellen Mitteln â letztlich nichts anderes als ein Beitrag der F AG fÃ¼r die Realisation des gemeinsamen Gesellschaftszwecks dar, bei welchem die Pflichtige im Wesentlichen das zu Ã¼berbauende GrundstÃ¼ck beizusteuern und ein Teil des unternehmerischen Risikos zu Ã¼bernehmen hatte. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>Eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit der Pflichtigen wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der vorliegende Gesellschaftsvertrag keine GrundeigentÃ¼merstellung des Vertragspartners begrÃ¼ndete und kein gemeinsamer Aussenauftritt durch die beiden Gesellschafter erfolgte: Auch wenn das zu Ã¼berbauende GrundstÃ¼ck bis zum Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten sachenrechtlich bei der Pflichtigen verblieb und nicht quoad dominium der Gesamtheit der Gesellschafter zu Eigentum Ã¼bertragen wurde, wurde dieses zumindest gesellschaftsrechtlich in die einfache Gesellschaft eingebracht. Da das sachenrechtliche Eigentum bei der Pflichtigen verblieb, konnte diese konsequenterweise nur alleine als VerkÃ¤uferin der erstellten Stockwerkswohneinheiten auftreten. Ansonsten erfolgte der Aussenauftritt aber nicht primÃ¤r durch die Gesellschafter selbst, sondern hauptsÃ¤chlich durch ein im Gesellschaftsvertrag gemeinsam bestimmtes Drittunternehmen, die G AG, welche die Projektleitung, Bauherrenvertretung und KÃ¤uferbetreuung zu Ã¼bernehmen und (gegen Provision) Kaufinteressenten zu vermitteln hatte. Insofern liegt â zumindest mittelbar â durchaus ein gemeinsamer Aussenauftritt der Gesellschafter vor, was ebenfalls fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige bzw. gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit der Pflichtigen spricht. Dass die Gewinne nicht sogleich in neue Immobilienprojekte reinvestiert wurden, spricht zwar gegen eine regelmÃ¤ssige selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn einer Haupt- oder NebentÃ¤tigkeit, schliesst aber deren Qualifikation als Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndlerin nicht aus.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.6 </b>Selbst wenn bis zur GrÃ¼ndung des Konsortiums kein auf eine selbstÃ¤ndige TÃ¤tigkeit hindeutendes Verhalten an den Tag gelegt wurde und die Realisierung einer NeuÃ¼berbauung im Rahmen eines Konsortiums eine blosse VermÃ¶gensverwaltung nicht ausschliesst, ist gestÃ¼tzt auf eine Gesamtbetrachtung eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit zu bejahen: Die Pflichtige wÃ¤hlte die Realisierung mittels einer Personengesellschaft, gerade weil ihr die eigenen finanziellen Mittel hierfÃ¼r fehlten. Dadurch ging sie ein fÃ¼r eine blosse VermÃ¶gensverwaltung untypisches unternehmerisches Risiko ein. Zumindest mittelbar fand ein gemeinsamer Aussenauftritt der Gesellschafter vor. Dass das sachenrechtliche Eigentum bis zum Verkauf der erstellten Stockwerkeinheiten bei der Pflichtigen verblieb, fÃ¤llt hingegen nicht ins Gewicht, nachdem das GrundstÃ¼ck zumindest gesellschaftsrechtlich als Beitrag der Pflichtigen in die Gesellschaft eingebracht werden musste. Ebenso wenig ist der relativ langen Haltedauer und dem Erwerb mittels Erbvorbezugs entscheidende Bedeutung zuzumessen, ergibt sich doch das systematische gewinnstrebige Vorgehen hier nicht schon aus dem GrundstÃ¼ckserwerb, sondern aus der spÃ¤ter planmÃ¤ssig und gewinnstrebig durchgefÃ¼hrten NeuÃ¼berbauung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Somit liegt eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit der Pflichtigen vor und sind die daraus erzielten EinkÃ¼nfte, insbesondere auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, steuerbar. Die quantitative HÃ¶he der Aufrechnung wird vor Verwaltungsgericht nicht substanziiert bestritten.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht diesen keine ParteientschÃ¤digung zu (Art. 64 Abs. 1â3 des Bundesgesetzes Ã¼ber das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>