© Kanton St.Gallen 2021 Seite 1/21 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-1781 / 20-1809 / 20-1813 Stelle: Generalsekretariat Baudepartement Instanz: Baudepartement Publikationsdatum: 09.02.2021 Entscheiddatum: 22.01.2021 BDE 2021 Nr. 8 Art. 24bis BauG, Art. 26 BauG, Art. 149 PBG, Art. 39 StrG. Aus dem Wortlaut der besV geht klar hervor, dass auf keine bestimmte Fassung des Baureglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um dynamische Verweise (Erw. 5.5). Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der Umgebungsfläche Vorbauten nicht zulässig sind, stellt keine Lücke dar, sondern die sachlich richtige Lösung. Weil alle drei Gebäude zumindest in den oberen beiden Geschossen die Baubereiche nach Art. 3 besV durchstossen, sind die Rekurse gutzuheissen (Erw. 6.3). Die Rekurse sind auch gutzuheissen, weil die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin den Fassadenbegriff in Zusammenhang mit der Attikabestimmung fälschlicherweise dahingehend auslegen, dass die äussere Umhüllung samt den Loggias massgebend sei (Erw. 7.4). Aus prozessökonomischen Überlegungen ist auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen (Erw. 8). BDE 2021 Nr. 8 finden Sie im angehängten PDF-DokumentKanton St.Gallen Baudepartement 20-1781/20-1809/20-1813 Entscheid Nr. 8/2021 vom 22. Januar 2021 Rekurrenten 1 (bzgl. Rekurs Nr. 20-1781) A.___ und B.___ C.___ und D.___ E.___ F.___ alle vertreten durch Dr. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogen- strasse 9, 9000 St.Gallen Rekurrent 2 (bzgl. Rekurs Nr. 20-1809) G.___ vertreten durch Dr. Felix Huber, Rechtsanwalt, Mühlebachstrasse 38, 8008 Zürich Rekurrenten 3 (bzgl. Rekurs Nr. 20-1813) H.___ und I.___ vertreten durch lic.iur. David Brassel, Rechtsanwalt, Grossfeld- strasse 45, 7320 Sargans gegen Vorinstanz Bau- und Umweltkommission Z.___ (Beschluss vom 10. Februar 2020) Rekursgegnerin J.___ AG vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Kirchenweg 5, 8034 Zürich Grundeigentümer K.___ Betreff Baubewilligung (Wohnüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern) Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 2/20 Sachverhalt A. a) K.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, an der L.___strasse in Y.___. Das unüberbaute Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 in der Wohnzone W2a (südwestlicher Teil) sowie W2c (nordöstlicher Teil). Die nördlich liegenden Grundstücke Nrn. 002, 003, 004, 005 und 006 sind ebenfalls der W2c zugewiesen. Die Grundstücke sind mit den Wohngebäuden Vers.-Nrn. 1000, 1001, 1002, 1003 und 1004 über- baut. Nördlich der genannten Grundstücke verläuft die L.___strasse (Kantonsstrasse). Die Stichstrassen mit den Namen " L.___strasse - M.___" und " L.___strasse - M.___ west" (Gemeindestrassen 3. Klasse) verbinden das Quartier mit der Kantonsstrasse "L.___strasse". Die k lassierte Fläche der Strasse " L.___strasse - M.___" führt bis ans Grundstück Nr. 001. Die Strasse ist aber über die Klassierung hinaus ausgebaut und erschliesst – unter anderem – die Grundstücke Nrn. 007 und 008. b) Das Grundstück Nr. 001 liegt zudem – wie die nördlich davon liegenden Grundstücke Nrn. 002, 003, 004, 005 und 006 und die süd- lich liegenden Grundstücke Nrn. 007 und 008 auch – im Perimeter des Überbauungsplans Y.___bucht (nachfolgend Überbauungsplan) mit besonderen Vorschriften (nachfolgend besV) vom 3. Juni 2004. Mit dem Überbauungsplan wurden die Baubereiche A (A1, A2 und A3) und B (B1, B2, B3 und B4) ausgeschieden. Die Baubereiche A1, A2 und A3 wurden bereits gestützt auf den Überbauungsplan mit den Wohn- häusern Vers.-Nrn. 1000, 1001, 1002, 1003 und 1004 überbaut. Der Baubereich B4 war bereits vor Erlass des Überbauungsplans teilweise mit den zusammengebauten Gebäuden Vers. -Nrn. 1005 und 1006 überbaut. Im Zuge der Überbauung der Baubereiche A1, A2 und A3 wurden Teile des ursprü nglichen Grundstücks Nr. 009 abparzelliert, sodass der heutige Grenzverlauf entstand. B. a) Mit Baugesuch vom 22. März 2019 beantragte die J.___ AG bei der Bauverwaltung Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern auf den Baubereichen B1, B2 und B3. Jedes der geplanten Mehrfamilienhäuser weist drei Wohnungen auf. Für die erforderlichen Parkplätze ist eine gemeinsame Tiefgarage vorgese- hen, deren Ein- und Ausfahrt im Gebäude B1 integriert ist. Zudem ist eine oberirdische Vorfahrt mit integriertem Spiel - und Aufenthaltsbe- reich geplant. Entlang der Erschliessungsstrasse "L.___strasse - M.___" sind Besucherparkplätze sowie Abfallcontainer geplant. Nörd- lich von Baubereich B4, auf Grundstück Nr. 008, soll ein Wendeham- mer für Kehrrichtwagen erstellt werden. b) Innert der Auflagefrist vom 10. bis 23. Mai 2019 gingen mehrere Einsprachen ein. Unter anderem erhoben A.___ und B.___ (Eigentümer von Grundstück Nr. 003), C.___ und D.___ (Eigentümer Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 3/20 von Grundstück Nr. 005), E.___ (Eigentümerin von Grundstück Nr. 006) und F.___ (Eigentümerin von Grunstück Nr. 010) vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache ge- gen das Bauvorhaben. Ebenfalls Einsprache erhoben G.___ (Eigentü- mer Grundstücke Nrn. 011 und 012), vertreten durch Dr. Felix Huber, Rechtsanwalt, Zürich, und H.___ und I.___ (Eigentümer von Grund- stück Nr. 004), vertreten durch lic.iur. David Brassel, Rechtsanwalt, Sargans. c) Mit Beschluss vom 10. Februar 2020 erteilte die Bau- und Um- weltkommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies sämtliche Einsprachen ab. C. a) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, C.___ und D.___, E.___ und F.___ (im Folgenden Rekurrenten 1 im Verfahren Nr. 20-1781), G.___ (im Folgenden Rekurrent 2 im Verfahren Nr. 20- 1809) und H.___ und I.___ (im Folgenden Rekurrenten 3 im Verfahren Nr. 20-1813) durch ihre Rechtsvertreter jeweils Rekurs beim Baude- partement. b) Mit Rekursergänzung vom 14. April 2020 stellen die Rekurren- ten 1 folgende Anträge: 1. Der Einspracheentscheid mit Baubewilligung vom 10. Februar 2020 (Eingang 17. Februar 2020) sei auf- zuheben und das Baugesuch abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt) zulasten der Gesuchstellerin. Zur Begründung machen die Rekurrenten 1 geltend , dass der Über- bauungsplan vom 3. Juni 2 004 mit Art. 3 besV ( Baubereiche) und Art. 7 besV (Ausnutzung) indirekt bzw. direkt Bezug auf das kommu- nale Baureglement nehme. Bei diesem Verweis handle es sich um ei- nen statischen Verweis auf das beim Erlass des Überbauungsplan s gültige Baureglement der damaligen Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999. Entsprechend sei das genannte Baureglement auch für das vor- liegende Bauvorhaben massgebend. Die geplante Überbauung wider- spreche jedoch den Attikabestimm ungen des Baureglements vom 11. Juni 1999. Weiter bestreiten die Rekurrenten 1 die Berechnung der Ausnützungsziffer. Als die Häuser A bis D auf den Baubereichen A1 bis A3 erstellt worden seien, seien 107 m 2 Fläche von den Bauberei- chen B1 bis B4 an die Baubereiche A1 bis A3 abgetreten worden. Die Flächenabtretung von 107 m2 sei bei der Ausnützungsberechnung des vorliegenden Bauvorhabens nicht berücksichtigt worden. Weiter rügen die Rekurrenten 1, dass sich die geplanten Häuser nicht – wie in Art. 9 besV verlangt – gut ins Orts- und Landschaftsbild einordnen würden. Sodann sei es unzulässig, das für die Beurteilung der guten Einord- nung notwendige Farb- und Materialkonzept in das nachlaufende Be- willigungsverfahren zu verlagern. Ebenfalls unzulässig sei es, den de- taillierten Umgebungsplan ins nachlaufende Bewilligungsverfahren zu Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 4/20 verlagern. Weiter wird gerügt, dass die notwendigen Sichtzonen recht- lich nicht sichergestellt seien. Hinsichtlich der Erschliessung wird vor- gebracht, dass die heutige Stichstrasse L.___strasse – M.___, als Ge- meindestrasse 3. Klasse, ungenügend sei. Sobald eine Gemein- destrasse mehr als zehn Wohneinheiten erschliesse – was vorliegend bereits heute der Fall sei und durch die geplante Überbauung noch verschärft werde – sei gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtspre- chung eine Gemeindestrasse 2. Klasse notwendig. Schliesslich sei zu beachten, dass die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage den Festlegun- gen des Überbauungsplans widerspreche. c) Mit Rekursschreiben vom 2. März 2020 stellt der Rekurrent 2 folgende Anträge: 1. Der Beschluss der Bau - und Umweltkommission vom 10. Februar 2020 sei aufzuheben; 2. die Rekursvernehmlassungen seien dem Rekurrenten zur Stellungnahme zuzustellen; 3. es sei ein Augenschein vorzunehmen; 4. unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu lasten der Rekursgegner. Der Rekurrent 2 bringt ebenfal ls vor, dass der Ausnützungstransfer nicht berücksichtigt worden sei und dass sich das Vorhaben nicht ins Orts- und Landschaftsbild einordne. Weiter rügt der Rekurrent 2, dass alle drei Mehrfamilienhäuser die Baubereiche durchstossen würden. Mit der bereits in der Einsprache erhobenen Rüge der unzureichenden Besucherparkplätze, habe sich die Vorinstanz dagegen gar nicht erst auseinandergesetzt. d) Mit Rekursergänzung vom 20. März 2020 stellen die Rekurren- ten 3 folgende Anträge: 1. Es sei der angefochtene Entscheid der Stadt Z.___, Bau- und Umweltkommission, vom 10. Februar 2020 betreffend Neubau Wohnüberbauung Y.___bucht mit Mehrfamilienhäusern auf dem Grund- stück Nr. 001 an der L.___strasse aufzuheben. 2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Las- ten der Bauherrschaft. Die Rekurrenten 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass der Überbau- ungsplan vom 3. Juni 2004 aufgrund der in Art. 13 besV vorgesehenen zehnjährigen Befristung aufgehoben sei. Wenn von einem Weiterbe- stand des Überbauungsplans ausgegangen werden sollte, sei zu be- achten, dass die besV im Sinn eines statischen Verweises auf das Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 verweisen wür- den. Dem genannten Baureglement würde das geplante Vorhaben in Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 5/20 mehrfacher Hinsicht widersprechen. We iter bestreiten die Rekurren- ten 3 die in den Plänen eingetragenen Höhenkoten, welche die Grund- lage für die Berechnung der Niveaupunkte bilden. Ebenfalls vorge- bracht wird, dass der Ausnützungstransfer von 107 m 2 nicht berück- sichtigt worden sei und dass die geplanten Gebäude die Baufelder B1, B2 und B3 durchstossen würden. Wie in den übrigen Rekursen auch, wird die Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 9 besV gerügt. Der Umgebungsplan wird ebenfalls in mehrfacher Hinsicht kri- tisiert. Schliesslich stellen sich die Rekurrenten 3 auf den Standpunkt, dass durch das Bauvorhaben die Aussicht in unzulä ssiger Weise be- schränkt werde. D. a) Mit Vernehmlassung vom 7. Mai 2020 beantragt die Vorinstanz, die Rekurse Nrn. 1, 2 und 3 unter Kostenfolge abzuweisen, soweit da- rauf eingetreten werden könne . Zur Beg ründung wird geltend ge- macht, dass die besV pauschal auf das kommunale Baureglement ver- weisen würden. Zumal kein bestimmtes Baureglement genannt sei, handle es sich um einen dynamischen Verweis, weshalb das derzeit gültige Baureglement der Stadt Z.___ vom 9. Januar 2013 massge- bend sei. Hinsichtlich des mehrfach vorgebrachten Ausnützungstrans- fers führt die Vorinstanz aus, dass der Baubereich B4 derzeit nicht überbaut werde. Entsprechend stehe ausreichend anrechenbare Brut- togeschossfläche zur Verfügung. Einzige Konsequenz wäre, dass der Baubereich B4 in Zukunft weniger Fläche beanspruchen könnte als ursprünglich vorgesehen. Die Rüge der Rekurrenten 1 betreffend Er- schliessung laufe in Leere. Die Stichstrasse sei in rechtlicher und tat- sächlicher Hinsicht ausreichend. Zudem stehe der kommunalen Be- hörde bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung ein gros- ses Ermessen zu. b) Mit separaten Vernehmlassungen vom 6. Mai 2020 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Zürich, die Abweisung der Rekurse Nrn. 1, 2 und 3 unter Kostenfolge. Aufgrund dessen, dass die einzelnen Vernehmlassungen der Rekursgegnerin inhaltlich teilweise deckungsgleich si nd, werden die Ausführungen zusammengefasst. Hinsichtlich der mehrfach vorgebrachten Frage, ob es sich beim Ver- weis auf das kommunale Baureglement um einen statischen oder aber einen dynamischen Verweis handelt, bringt die Rekursgegnerin vor, dass keine Anhaltspunkte bestünden, welche für einen statischen Ver- weis sprechen würden. Die von der Vorinstanz vorgenommene Ausle- gung sei nicht willkürlich und somit auch nicht zu beanstanden. Die geplanten Attikageschosse würden auf zwei Gebäudeseiten unter ei- nem Winkel von 45 Grad zurückliegen und so die Attikavorschriften des anwendbaren Baureglements der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 erfüllen. Das geplante Vorhaben halte auch die im Überbauungsplan festgelegten Baubereiche ein. Denn die Baubereiche würden gemäss Wortlaut von Art. 3 besV lediglich die Hauptbaukörper betreffen. An -, Neben- und Vorbauten würden jedoch nicht dazugehören. Hinsichtlich Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 6/20 der mehrfach gerügten Ausnützungsberechnung führt die Rekursgeg- nerin aus, dass der Transfer von 107 m2 gar nicht notwendig gewesen sei. Selbst wenn er notwendig gewesen wäre, sei er nicht bindend, da ein grundbuchlicher Revers zulasten der Grundstücke der Rekursgeg- nerin fehle. Schliesslich sei auch zu beachten, dass der Baubereich B4 – der nicht Gegenstand des vorliegenden Baugesuchs bilde – noch über genügend Reserven verfüge. Die Praxis der Vorinstanz, das de- finitive Farb- und Materialkonzept vor Baubeg inn zur Genehmigung einzureichen, sei nicht zu beanstanden. Mit dem Baugesuch sei ein Umgebungsplan eingereicht und von der Vorinstanz unter Auflagen bewilligt worden. Die Rekurrenten hätten sich ohne Weiteres ein Bild von der geplanten Umgebungsgestaltung machen und allfällig e Ein- wände erheben können. Bezugnehmend auf die gerügte Erschlies- sung führt die Rekursgegnerin aus, dass die bestehende Stichstrasse samt ihrer Klassierung für die Erschliessung von zukünftig 25 Wohneinheiten ausreichend sei. Die Zufah rten ab der Stichstrasse zum Baugrundstück seien im Überbauungsplan mit "Richtungspfeil verkehrsmässige Erschliessung" angegeben. Die Richtungspfeile wür- den aber keine Angaben zur exakten Festlegung der Zufahrt enthal- ten. Hinsichtlich der Frage, ob eine ob erirdische oder eine unterirdi- sche Zufahrt erfolgt, würden die Richtungspfeile auch nichts aussa- gen. Die erforderlichen Sichtzonen seien entgegen den rekurrenti- schen Behauptungen eingehalten und im Umgebungsplan auch ein- gezeichnet. Soweit die Rekurrenten e ine unzureichende Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild geltend machen, so würden sie überse- hen, dass die Stadtbildkommission dem Projekt eine gute gestalteri- sche Qualität attestiert habe. Schliesslich würden die Rekurrenten auch übersehen, dass kein ge schütztes Recht auf ei ne unverbaute Aussicht bestehe. c) Mit Amtsbericht vom 24. Juni 2020 führt das kantonale Tiefbau- amt (TBA) im Rekurs 1 aus, dass die Erschliessungsstrasse die An- forderungen an das geometrische Normalprofil nicht vollständig er- fülle. Es bestünden jedoch diverse Ausweichmöglichkeiten, wobei zu klären sei, ob diese auch ohne rechtliche Sicherstellung ausreichend seien. Der Wendehammer sei ausreichend dimensioniert. Di e Sicht- weiten seien grundsätzlich auch eingehalten, wobei aber zur ab- schliessenden Beurteilung das Gefälle vor Ort geprüft werden müsse. Jedoch stelle sich beim Wendehammer wie auch bei den Sichtzonen die Frage der rechtlichen Sicherstellung. d) Nach Abschluss des Schriftenwechsels und der Ankündigu ng des Rekursentscheids reichte der Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 mit Schreiben vom 18. August 2020 eine Kostennote ein. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 7/20 Erwägungen 1. 1.1 Die drei Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusam- menhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung en sind gegeben (Art. 45 VRP). Auf die drei Rekurse ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 10. Februar 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz- lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An- hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. 3. In den drei Rekursen wird die Durchführung eines Augenscheins be- antragt. 3.1 Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be- weise von Amtes wegen durch Befragen vo n Beteiligten, Auskunfts- personen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten und Sachverständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeig- nete Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine be- sonderen Erhebungen nötig, so sind nur die von den Beteiligten ange- botenen und die leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsa- chen aufzunehmen (Art. 12 Abs. 2 VRP). Der Augenschein ist die un- mittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entschei- dende Instanz. Er dient der unmittelb aren Wahrnehmung von (in der Regel streitigen) Tatsachen und/oder dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflicht- gemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsa- che nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchfüh- rung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 8/20 zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augen- schein überprüft zu werden. Dies gilt auch für unbestrittene Behaup- tungen, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen ge- boten erscheint. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfas- sende Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erhei- schen, sind in Augenschein zu nehmen (C AVELTI/VÖGELI, Verwal- tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfah- ren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 966; B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 2020, Art. 12 N 50 ff.). 3.2 Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich vorliegend vollständig aus den Baugesuchsakten und -plänen, den übrigen Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal (www.geoportal.ch). Der Antrag auf Durchf ührung eines Augen- scheins ist deshalb abzulehnen. 4. Die Rekurrenten 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass der strittige Überbauungsplan aufgrund der in Art. 13 besV vorgesehenen Befris- tung aufgehoben sei, soweit er nicht bereits umgesetzt sei. 4.1 Art. 13 besV lautet wie folgt: " Der Überbauungsplan wird auf 10 Jahre befristet. Wird innerhalb dieser Frist mit den Bauarbeiten nicht begonnen, gilt der Überbauungsplan als aufgehoben." Die Bau- bereiche A wurden unbestrittenermassen innert der zehnjährigen Frist überbaut. Fraglich ist, ob deshalb mit den "Bauarbeiten" im Sinn von Art. 13 besV begonnen wurde und der gesamte Überbauungsplan da- mit weiterhin Bestand hat. 4.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim- mung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Kontext mit anderen Best- immungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmit- telbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen. Namentlich bei neueren Texten kommt den Materialien eine besondere Stellung zu, weil eine Anpassung an veränderte Um- stände oder an ein gewandeltes Rechtsverständnis weniger in Frage kommen. Das Bundesgericht lässt sich bei der Auslegung stets von einem Methodenpluralismus leiten und stellt nur dann allein auf das grammatikalische Element ab, wenn sich daraus zweifelsfrei die sach- lich richtige Lösung ergibt (VerwGE B 2015/125 Erw. 2.1 mit weiteren Hinweisen). 4.3 Gemäss Art. 2 besV bezweckt der Überbauungsplan die Erstel- lung einer architektonisch und ortsbaulich guten Überbauu ng sowie die Regelung der Erschliessung des Gebiets (Art. 2 besV). Gemäss Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 9/20 dem Planungsbericht vom 3. Juni 2004 sind die Baubereiche A und B so aufeinander abgestimmt, dass auch die Aussicht der hinteren Bau- bereiche A gewahrt bleibt. Der Sinn und Zweck des Überbauungs- plans bleibt somit nur bestehen, wenn er in seiner Gesamtheit umge- setzt wird. Folglich ist die Bestimmung Art. 13 besV nach ihrem Sinn und Zweck so auszulegen, dass die Befristung dahinfällt, wenn mit der Umsetzung des Überbauungsplans begonnen wurde. Dabei kann es keine Rolle spielen, ob die Umsetzung nur einzelne oder alle Baube- reiche betrifft. Zumal die Baubereiche A innert der zehnjährigen Frist überbaut worden sind, wurde mit der Umsetzung des Überbauungs- plan im Sinn von Art. 13 besV begonnen. Die in Art. 13 besV vorgese- hene Befristung kommt somit nicht zur Anwendung. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 5. Die Rekurrenten 1 und 3 machen geltend, dass die besV in verschiedener Hinsicht Bezug auf das Baureglement nehmen. Hierbei handle es sich um einen statischen Verweis auf das zum Erlasszeitpunkt des Überbauungsplans gültige Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 (im folgenden BauR Y.___). Die Vorinstanz wie auch die Rekursgegnerin stellen sich dagegen auf den Standpunkt, dass es sich um einen dynamischen Verweis handle. Entsprechend sei das derzeit gültige Baureglement der Stadt Z.___ vom 9. Januar 2013 (im folgenden BauR Z.___) anwendbar. 5.1 Wird in einem Überbauungsplan auf eine ganz bestimmte Fas- sung des anzuwendenden Baureglements verwiesen, so liegt ein sta- tischer Verweis vor. In diesem Fall kommt diese bestimmte Fassung des Baureglements zu Anwendung. Und zwar unabhängig davon, ob in einem späteren Zeitpunkt das Baureglement aufgrund einer Revi- sion ausser Kraft gesetzt werden wird. Dynamisch ist dagegen die Ver- weisung, wenn das Baureglement nicht in einer bestimmten, sondern in der jeweils geltenden Fassung als anwendbar erklärt wird. Ob eine statische oder eine dynamische Verweisung vorliegt, ist durch A usle- gung zu ermitteln (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.2 mit weiteren Hinweisen). Bei der Auslegung ist wiederum von einem Me- thodenpluralismus auszugehen, wobei der Wortlaut wiederum den Ausgangspunkt bildet. 5.2 Das Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 wurde mit Inkrafttreten des Baureglements der im Jahr 2007 fusionier- ten Gemeinde Z.___ am 9. März 2011 aufgehoben (Art. 27 Abs. 1 BauR Z.___). Das BauR Z.___ wurde am 9. Januar 2013 um einen Nachtrag ergänzt. Gemäss den Übergangsbestimmungen findet das neue Baureglement Anwendung auf die Verfahren, die bei Vollzugs- beginn erstinstanzlich noch nicht entschieden wor den sind (Art. 27 Abs. 2 BauR Z.___ ). Eine Bestimmung, wonach bestehende Son- dernutzungspläne an das neue Baureg lement anzupassen seien , fehlt. Dies hat zur Folge, dass das BauR Z.___ in Ergänzung der Vor- schriften im Sondernutzungsplan grundsätzlich Anwendung findet. Die Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 10/20 Übergangsbestimmungen zum PBG sind ebenfalls nicht hilfreich, zu- mal es sich beim BauR Y.___ wie auch beim BauR Z.___ um altrecht- liche Baureglemente nach BauG handelt. Aus den Schlusstiteln zum eidgenössischen Zivilgesetzbuch (SR 210; abgekürzt ZGB) kann ebenfalls nichts hergeleitet werden. 5.3 Der Planungsbericht zum Überbauungsplan liefert keine weite- ren Erkenntnisse zur Frage der Art der Verweisung. Die Befristung in Art. 13 besV stellt – entgegen der Ansicht der Rekurrenten – kein Indiz für die Anwendung des alten BauR Y.___ dar. Davon abgesehen trat das BauR Z.___ noch innert der zehnjährigen Befristung nach Art. 13 besV in Kraft. 5.4 Im Ingress zu den besV ist festgehalten, dass – soweit nichts Anderes bestimmt ist – die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes und des Baureglements der Gemeinde Y.___ gelten. Eine bestimmte Fassung des Baureglements wi rd nicht bezeichnet. In Art. 3 besV (Baubereich) wird lediglich indirekt Bezug auf das Baureglement ge- nommen, wobei auch keine bestimmte Fa ssung erwähnt wird. Ge- mäss Art. 7 besV wird für das Überbauungsplangebiet "im Sinne des Baureglements von Art. 7 Abs. 2 eine Mehrausnutzung von 10% ge- währt". In Art. 7 BauR Y.___ wurde festgehalten, unter welchen Vo- raussetzungen im Rahmen eines Überbauungsplans - oder Gestal- tungsplan eine Mehrausnützung gewährt werden kann. Obwohl ge- nannte Bestimmung im BauR Z.___ nicht mehr vorgesehen, stellt dies keinen Hinweis auf eine s tatische Verweisung dar. Denn Art. 7 besV statuiert lediglich, dass eine Mehrausnützung von 10% gewährt wird. Der Verweis auf Art. 7 Abs. 2 BauR Y.___ hat dabei informativen Cha- rakter, ist doch die Möglichkeit der Mehrausnutzung samt den Voraus- setzungen bereits in Art. 27 BauG vorgesehen. 5.5 Während aus systematischer, historischer und teleologischer Sicht kein zusätzlicher Erkenntnisgewinn folgt, ergibt sich aus dem Wortlaut der besV klar, dass auf keine bestimmte Fassung des Bau- reglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um dyna- mische Verweise, weshalb die jeweils geltende Fassung des Baureg- lements – vorliegend das BauR Z.___ vom 9. Januar 2013 – zur An- wendung gelangt. Die Rügen erweisen sich somit als unbegründet. 6. Die Rekurrenten 2 und 3 rügen, dass die geplanten Gebäude die je- weiligen Baubereiche durchstossen würden. Die Rekursgegnerin stellt sich auf den Standpunkt, dass Art. 3 besV lediglich die maximale hori- zontale Ausdehnung der Hauptbaukörper regle. Vor-, An- und Neben- bauten würden dagegen nicht zum Hauptbaukörper gehören und dürf- ten daher ausserhalb des Baubereichs erstellt werden. Bei den durch- stossenden Gebäudeteilen handle es sich um Vorbauten, welche aus- serhalb der Baubereiche zulässig seien. 6.1 Die Baubereiche werden in der planlichen Darstellung ausge- schieden. Gemäss Art. 3 besV regeln die Baubereiche die maximale Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 11/20 horizontale Ausdehnung von Hauptbaukörpern. Sämtliche Vorschrif- ten über die Grenz- und Gebäudeabstände der Regelbauweise sind aufgehoben. Ausserhalb der Baubereiche befindet sich die sog. Um- gebungsfläche. Gemäss Art. 5 besV sind in der Umgebungsfläche Er- schliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen erlaubt. Das Gebäude B1 überschreitet im Erdgeschoss in der südöstlichen Ecke den Baubereich B1. Der gedeckte Sitzplatz liegt vollständig aus- serhalb des Baubereichs. Die ostseitige – als Windschutz dienende – Mauer liegt zum grössten Teil ausserhalb des Baubereichs. Im Ober- geschoss und im Attikageschoss liegt die südöstliche Ecke der Loggia ausserhalb des Baubereichs. Die Gebäude B2 und B3 – welche weit- gehend identisch sind – überschreiten im Erdgeschoss ebenfalls mit einem etwas erhöhten und überdachten Sitzplatz den Baubereich. Das Obergeschoss sowie das Attikageschoss überschreiten mit dem als Loggia bzw. Terrasse bezeichneten Gebäudeteil den Baubereich. 6.2 Baubereiche bezwecken im Allgemeinen die Bestimmung von Freihaltebereichen und Bereichen, in denen Bauten und Anl agen er- richtet werden können. Sie werden mit Markierungslinien festgelegt. Auch wenn die Baubereiche im Überbauungsplan nicht als Markie- rungslinien bezeichnet sind, entsprechen sie in ihrer Wirkung solchen. Durch Markierungslinien werden die Lage und die höchstzulässige ho- rizontale Ausdehnung vo n Bauten und Anlagen festgelegt (Art. 24bis Abs. 1 BauG). Markierungslinien gehen unter Vorbehalt einer anderen Regelung im Überbauungsplan d en Abstandsvorschriften vor (Art. 24bis Abs. 2 BauG). Dies bedeutet, dass v orbehältlich einer anderen Reglung im Überbauungsplan bis an die Markierungslinie gebaut wer- den darf, nicht aber gebaut werden muss (Botschaft und Entwurf zum III. Nachtrag zum Baugesetz vom 11. Oktober 1994, S. 2252, veröf- fentlicht im kantonalen Amtsblatt am 7. November 1994). Die Bauten sind damit – vorbehalten anderslautender Regelungen im Überbau- ungsplan – grundsätzlich komplett, insbesondere auch mit allen Vor- bauten, innerhalb der Baubereiche anzuordnen (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2015/I/3). Gemäss Art. 3 besV regeln die Baubereiche die maximale Ausdeh- nung der Hauptbaukörper. Ausserhalb der Baubereiche – in der sog. Umgebungsfläche – sind nach Art. 5 besV lediglich Erschliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen erlaubt. Vorbauten wer- den in Art. 5 besV nicht genannt. Somit sind Vorbauten aufgrund des klaren Wortlauts in der Um gebungsfläche nicht zugelassen. Es be- steht hierbei kein Anlass von einer Lücke auszugehen und – wie die Rekursgegnerin ausführt – Art. 5 i.V.m. Art. 3 besV dahingehend aus- zulegen, dass in der Umgebungsfläche auch Vorbauten zulässig seien. Die Rekursgegnerin verweist hierfür – wie bereits auch die Vorinstanz im Einspracheentscheid – auf Art. 7 Abs. 6 BauR Z.___, wonach zwischen Hauptbaukörper und Vorba uten unterschieden werde. Es ist zuzustimmen, dass sich der Begriff der Hauptbaute im Umkehrschluss durch die Definition der Anbaute, Nebenbaute und Vorbaute bestimmt. Alle Gebäude oder Gebäudeteile, welche die Be- griffsbestimmungen und die Maximalmasse der Anbaute, Nebenbaute Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 12/20 und Vorbaute überschreiten, gelten grundsätzlich als Hauptbaute (C. BERNET in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 73 – 89 N 33). Die Maximalmasse der An- und Nebenbauten, welche gemäss Art. 5 besV in der Umgebungsfläche zulässig sind, wird durch die Definitio- nen in Art. 7 Abs. 4 und 5 BauR Z.___ beschränkt. Art. 7 Abs. 6 BauR Z.___ definiert zwar den Begriff der Vorbaute, sieht jedoch keine Ma- ximalmasse vor. Diese ergebe sich erst aus der Privilegierung in Art. 15 Abs. 6 BauR Z.___, wonach Vorbauten von gesamthaft weniger als der Hälfte der Fassadenlänge den Grenzabstand um 2 m unterschrei- ten dürfen. Vorbauten dürfen also nur bis zum zulässigen Mass für Tiefe und Lä nge in den Grenz - oder Strassenabstand hineinragen. Das Ausmass der Vorbauten ist jedoch nur innerhalb dieser Abstände beschränkt. Tangieren Vorbauten weder einen Grenz- noch einen Strassenabstand, unterliegen sie diesen Beschränkungen nicht. Hal- ten sie in nerhalb dieser Abstände die gesetzlichen Anforderungen nicht ein, bilden sie einen Teil der Hauptbaute und sind innerhalb des Grenzabstands nicht zulässig (C. BERNET, a.a.O., Art. 73 – 89 N 55). Weil Art. 3 besV sämtliche Vorschriften über Grenz- und Gebäudeab- stände der Regelbauweise aufhebt, kommt Art. 15 Abs. 6 BauR Z.___ nicht zur Anwendung. Wären in der Umgebungsfläche Vorbauten zu- lässig, so könnten diese – anders als An - und Nebenbauten – ohne jegliche Beschränkungen hinsichtlich der Dimension erstellt werden. Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der Umgebungsfläche ledig- lich Erschliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen zu- lässig sind, stellt nicht etwa eine Lücke dar, sondern die sachlich rich- tige Lösung. 6.3 Vor diesem Hintergrund ist festzuhalten, dass in der Umge- bungsfläche aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 5 besV Vorbauten nicht zulässig sind. Vorbauten gehören im vorliegenden Fall zur Hauptbaute, welche nach Art. 3 besV innerhalb d er entsprechenden Baubereiche zu errichten sind. Weil alle drei Gebäude zumindest in den oberen beiden Geschossen die Baubereiche durchstossen, ver- letzen sie Art. 3 besV. Die Rügen erweisen sich als begründet. Bereits aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 7. Die Rekurrenten 1 und 3 rügen die Ausgestaltung der Dachgeschosse. Die Rekurrenten 1 bringen vor, dass die Dachgeschosse die Vorgaben nach Art. 12 Abs. 3 BauR Y.___ nicht einhalten würden. Die Rekurren- ten 3 stellen sich dagegen auf den Standpunkt, dass Art. 6 Abs. 5 BauR Z.___ , wonach bei Flachdachkonstruktionen die Decke des obersten Vollgeschosses maximal 1 m unterhalb des Schnittpunkts der maximalen Umhüllung liegen dürfe, nicht eingehalten sei. Die Re- kursgegnerin hält fest, dass die Dachgeschosse der Gebäude B1, B2 und B3 nord- und westseitig zurückversetzt seien und damit die Dach- geschossbestimmungen von Art. 6 Abs. 3 BauR Z.___ eingehalten seien. Die Behauptung der Rekurrenten 3 in Bezug auf Art. 6 Abs. 5 BauR Z.___ sei nicht nachvollziehbar. Aus den Schnittplänen gehe ohne Weiteres hervor, dass die Decke des obersten Vollgeschosses Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 13/20 deutlich weniger als einen Meter unterhalb des Schnittpunkts der ma- ximalen Umhüllung liege. 7.1 Gemäss Art. 4 besV sind in den Baubereichen B zwei Vollge- schosse zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7 m, die First- höhe 9,5 m. Art. 8 besV legt die Dachform für die Baubereiche A und B4 fest. Für die Baubereiche B1, B2 und B3 fehlen Vorgaben, so dass gemäss Ingress die Regelbauvorschriften zu Anwendung gelangen. Wie bereits dargelegt, handelt es sich um einen dynamischen Verweis, weshalb das BauR Z.___ massgebend ist. Gemäss Art. 6 Abs. 3 BauR Z.___ gelten Geschosse als Dachgeschosse, wen n sie auf zwei frei wählbaren Gebäudeseiten von der maximalen Gebäudehöhe aus ge- messen in den zweigeschossi gen Zonen W2a, W2b, W2c und DK2 unter einem Winkel von 45° a.T (alte Teilung), in allen anderen Zonen unter einem Winkel von 60° a.T (alte Teilung), von der Fassade zu- rückliegen. 7.2 Die streitbetroffenen Gebäude liegen in der W2a bzw. W2c. Das geplante Dachgeschoss muss demnach auf zwei frei wählbaren Ge- bäudeseiten von der maximalen Gebäudehöhe aus gemessen unter einem Winkel von 45° von der Fassade zurückliegen. Als Fassade gilt derjenige Bauteil, der eine eigentliche Wärmedämmung im bautechni- schen Sinn beinhaltet. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Bauteile wie offene und geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, Geländer oder thermisch (für di e Gebäudeisolation) nicht relevante Balkonverglasungen zählen praxisgemäss nicht zur Gebäudefassade (VerwGE B 2020/86 vom 6. November 2020 Erw. 4.1). 7.3 Bei den Gebäuden B1, B2 und B3 springt das oberste Geschoss nördlich und westlich von der Fassade zurück. Auf der Nordseite ver- läuft die Fassade in einer Linie, entsprechend ist auch das oberste Geschoss auf der ganzen Länge der Fassade zurückversetzt. Die Westfassade verläuft dagegen nicht geradlinig, weil die we stlichen Loggias nicht Bestandteil der Fassade bilden. Die Wärmedämmung im bautechnischen Sinn verläuft hinter den Loggias, so dass die massge- bende Fassade ebenfalls abgewinkelt verläuft. Das oberste Geschoss springt westseitig zwar vom äussersten Punkt de r Fassade zurück, nicht aber von der abgewinkelten Fassade hinter den Loggias. 7.4 Die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin legen den Fassaden- begriff fälschlicherweise dahingehend aus, dass die äussere Umhül- lung samt den Loggias massgebend sei. Bei dieser Aus legung wäre die Dachgeschossbestimmung nach Art. 6 Abs. 2 BauR Z.___ allen- falls eingehalten. Die Argumentation der Vorinstanz und der Rekurs- gegnerin ist jedoch auch in sich widersprüchlich, da in diesem Fall kon- sequenterweise die südseitigen Loggias, welche die Baubereiche B2 und B3 durchstossen, auch als Teil der Hauptbaute beurteilt werden müssten. Dies selbst dann, wenn nach Art. 5 besV Vorbauten in der Umgebungsfläche zulässig wären. Denn gemäss Art. 7 Abs. 6 BauR Z.___ gelten als Vorbauten nur diejenig en Bauteile, welche über die Fassade vorspringen. Da nach Ansicht der Rekursgegnerin und der Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 14/20 Vorinstanz die Loggias Teil der Fassade bilden, können sie nicht zu- gleich auch als Vorbauten gelten. 7.5 Weil die südwestliche Ecke de r obersten Geschosse nicht von der abgewinkelten Fassade zurückspringt, handelt es sich nicht um ein Dachgeschoss nach Art. 6 Ab s. 3 BauR Z.___, sondern um ein Voll- geschoss. Entsprechend verletzen die dreigeschossigen Gebäude Art. 4 besV, wonach im Baubereich B nur zwei Vollgeschosse zulässig sind. Die Rüge erweist sich als begründet, wobei offenbleiben kann, ob die Geschosse die ebenfalls gerügte Bestimmung von Art. 6 Abs. 5 BauR Z.___ einhalten. Auch aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 8. Bereits aufgrund der Überschreitung der Baubereiche und der Verlet- zung der Attikabestimmung sind die Rekurse gutzuheissen und die Baubewilligung vom 10. Februar 2020 ist aufzuheben. Aus prozess- ökonomischen Überlegungen ist indessen, wenn auch nur summa- risch, auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen. 8.1 Strittig ist , ob im Überbauungsplangebiet aufgrund des Nut- zungstransfers von 107 m2 von den Baubereichen B an die Bauberei- che A1 und A2 noch genügend Ausnützung vorhanden ist. Die benö- tigte Ausnützung des Projekts selbst b lieb dagegen unbestritten. Im Einspracheentscheid hielt die Vorinstanz lediglich fest, dass der ge- rügte Ausnützungstransfer von 107 m2 vor Inkrafttreten des Überbau- ungsplans vollzogen und damit in der Aufstellung der möglichen Aus- nützung gemäss Überbauungsplan bereits berücksichtigt worden sei. Die Ausführungen der Vorinstanz gehen von vornherein an der Sache vorbei. Die mögliche Ausnützungsaufteilung auf die einzelnen Baube- reiche stellt lediglich einen Hinweis dar und ist entsprechend auch nicht bindend. Vielmehr hätte die Vorinstanz eine Gesamtschau vor- nehmen und feststellen müssen, ob für das strittige Vorhaben im Plan- perimeter des Überbauungsplans noch genügend Ausnützung vorhan- den ist. Hierzu hätte überprüft werden müssen, wieviel Ausnützung durch die in den Baubereichen A1, A2, A3 und B4 bereits realisierten Projekte konsumiert worden ist. Nur in Kenntnis der bereits konsumier- ten Ausnützung kann beurteilt werden, ob für das strittige Bauprojekt noch genügend Ausnützung vorhanden is t. Indem die Vorinstan z diese Abklärungen unterlassen hat, hat sie den rechtserheblichen Sachverhalt ungenügend abgeklärt. Sodann hat sie den Anspruch der Rekurrenten auf rechtliches Gehör verletzt, schliessen doch Mängel in der Sachverhaltsermittlung – welche bereits im Einspr acheverfahren gerügt werden – eine Verletzung des Gehörsanspruchs mit ein. 8.2 Gemäss Art. 9 besV haben sich die Bauten bezüglich Gliede- rung, Massstäblichkeit, Gestaltung, Materialwahl und Farbgebung gut ins Orts- und Landschaftsbild einzuordnen. Damit handelt es sich um ein Gebiet mit erhöhten ästhetischen Anforderungen. Nach ständiger Rechtsprechung ist in Gebieten mit erhöhten ästhetischen Anforderun- gen das Baugesuch stets einschliesslich der konkreten Fassaden- und Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 15/20 Dachgestaltung sowie Farb- und Materialwahl zu beurteilen, weil an- dernfalls die Einfügung der Baute bzw. die allfällige Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands noch nicht abschliessend beurteilt werden kann (GVP 2010 Nr. 132; VerwGE B 2011/122 vom 1. Mai 2012 Erw. 2.3; BDE Nr. 32/2019 vom 5. Juni 2019 Erw. 5, BDE Nr. 20/2020 vom 20. März 2020 Erw. 2.5.1 ff.). Aus dem Baugesuchsformular ergibt sich einzig, dass drei Mehrfamilienhäuser in Massivbauweise mit Holzverkleidung und Sockelausbildung in Sichtbeton erstellt wer- den sollen. Aus den Plänen geht zudem lediglich hervor, dass eine dunkle Holzfassade geplant ist. Die Angaben der Rekursgegnerin, sind viel zu unbestimmt und reichen nicht aus, um die Einfügung einer Baute abschliessend beurteilen zu können. Daran ändert auch die Tat- sache nichts, da ss die Rekursgegnerin vor Einreichung des Bauge- suchs das Projekt der Stadtbildkommission vorgelegt hat. Die Vorinstanz war sich dessen wohl auch bewusst und ordnete deshalb in Ziff. C. 14 der Auflagen zur Baubewilligung vom 10. Februar 2020 die Nachreichung eines Farb- und Materialkonzepts vor Baubeginn an. Damit verwies sie – in sinngemässer Anwendung von Art. 149 PBG – die Prüfung der Farb- und Materialwahl in ein nachlaufendes Be willi- gungsverfahren, was allerdings in Gebieten mit erhöhten ästhetischen Anforderungen nach dem Gesagten gerade nicht zulässig ist. Auch aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 8.3 Die Erschliessung erweist sich in mehrfacher Hinsicht als unge- nügend. Nach Art. 19 Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsge- setzes (SR 700) ist Land insbesondere dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so be- schaffen ist, dass sie bau - und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeu- gen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schnee- räumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über frem- des Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. M. NEFF, in: Be- reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 12; B. HEER, St.Galli- sches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003 N 513). 8.3.1 Gemäss Um gebungsplan ist zwischen den Baubereichen B1 und B4 ein Wendehammer für Entleerungsfahrzeuge geplant. Eine rechtliche Sicherstellung mittels Klassierung fehlt. Hinzu kommt, dass die Strasse bis zum geplanten Wendehammer zwar ausgebaut ist, die Klassierung aber etwa 23 m nördlich endet. Sodann weist die im Um- gebungsplan vorgesehene Strasse einen anderen Verlauf auf als die tatsächlich ausgebaute Strasse. Die Erstellung des geplanten Wende- hammers bedingt somit eine Korrektur des Strassenverlaufs sowie die rechtliche Sicherstellung mittels Klassierung. Bei öffentlichen Strassen und Wegen handelt es sich grundsätzl ich um Anlagen im Sinn von Art. 78 Abs. 1 BauG bzw. Art. 136 Abs. 1 PBG. Ihre Erstellung oder Änderung bedarf keiner gesonderten baupolizeilichen Bewilligung. Vielmehr wird das Baubewilligungsverfahren durch das Planverfahren Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 16/20 nach Art. 39 Abs. 1 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) ersetzt. Neben dem Teilstrassenplan mit der Klassierung hat das Strassenbauprojekt auch sämtliche Pläne zu beinhalten, die für den Bau der Strasse selbst erforderlich sind (Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 2018/IV/6). Die Rekurse sind somit ebenfalls gutzu- heissen, weil der für die Erstellung und die rechtliche Sicherstellung des Wendehammers erforderliche Teilstrassenplan fehlt. 8.3.2 Die notwendigen Sichtweiten und Sichtzonen sind im Umgebungsplan eingezeichnet. Daraus ergeht, dass die Sichtzonen jeweils das Grundstück Nr. 006 der Rekurrentin 1, E.___, in Anspruch nehmen. Mit Amtsbericht vom 24. Juni 2020 hat das TBA die nachge- wiesenen Sichtweiten grundsätzlich für in Ordnung befunden. Das TBA hielt jedoch fest, dass die Sichtweiten z wingend ab einer Höhe von 0,6 m freigehalten werden müssen. Dies sei insbesondere auf den Nachbarparzellen sicherzustellen. Die in Ziff. 7 der Baubewilligung ge- machte Auflage, wonach Bauten und Anlagen in der Sichtzone sowie das Abstellen von Fahrzeugen oder dergleichen nicht gestattet seien, genügt den Anforderungen an eine rechtliche Sicherstellung nicht . Vielmehr wären die notwendigen Sichtzonen auch gegenüber der Re- kurrentin 1, E.___, zu verfügen gewesen. Auch aus diesem Grund ist der Rekurs gutzuheissen. 8.3.3 Der Überbauungsplan legt mit Richtungspfeilen die verkehrs- mässige Erschliessung fest. Durch Richtungspunkte werden Stellen festgelegt, zwischen denen ein Streifen von vorgeschriebener Breite derart von Bauten freizuhalten ist, dass zwischen diesen Punkten eine Verkehrsverbindung in möglichst direkter Linienführung geführt wer- den kann (Art. 26 BauG). Richtungspunkte gewähren dem Bauherrn eine grösstmögliche Freiheit, indem es genügt, wenn eine vernünftige Verbindung zwischen zwei Punkten möglich ist (Botschaft und Entwurf zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Bau- gesetz] vom 22. September 1970, S. 1328, veröffentlicht im kantona- len Amtsblatt am 6. November 1970). Gemäss Art. 10 besV ist zwi- schen den Richtungspunkten für die verkehrsmässige Erschliessung ein Streifen von mindestens 3,5 m freizuhalten. Die festgelegten Rich- tungspunkte gewähren somit insoweit einen Gestaltungsspielraum, als die Erschliessung des Plangebiets nicht punktgenau vorgegeben ist. Die geplante oberirdische Zufahrt liegt im Bereich der Richtungs- punkte, nicht so aber die geplante Tiefgaragenein - und -ausfahrt. Diese liegt weiter südlich und kommt so bedeutend näher an der wohn- attraktiven Südseite des Wohngebäudes Vers.-Nr. 1007 (Grundstück Nr. 010) zu liegen. Die Abweichung von den Richtungspunkt hat daher zulasten des Grundstücks Nr. 010 andere Immissionen zur Folge. Die geplante Tiefgaragenein- und –ausfahrt liegt damit nicht mehr inner- halb der durch die Richtungspunkte gewährten Toleranz. Auch aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 17/20 9. Zusammenfassend ergibt sich, dass die geplanten Gebäude die Bau- bereiche durchstossen und damit Art. 3 besV verletzten. Mangels Ein- haltung der Dachgeschossbestimmungen handelt es sich bei den Ge- bäuden um dreigeschossige Bauten, so dass auch Art. 4 besV verletzt ist. Darüber hinaus hat die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachver- halt hinsichtlich der vorhandenen Ausnützungsreserve ungenügend abgeklärt und die Prüfung der Farb- und Materialwahl in unzulässiger Weise ins nachlaufende Bewilligungsverfahren verlagert. Schliesslich ist das Vorhaben nicht hinreichend erschlossen, weil die Sichtzonen und der Wendehammer rechtlich nicht sichergestellt sind und der Teil- strassenplan zur Erstellung des geplanten Wendehammers fehlt. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid de r Vorinstanz vom 10. Februar 2020 ist deshalb aufzuheben. 10. 10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Höhe der Entscheidgebühr in Rekursverfahren richtet sich nach Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemein- deverwaltung (sGS 821.5) und beträgt zwischen Fr. 200. – und Fr. 5'000.–. In ausserordentlichen Fällen können die Gebühren bis auf das Doppelte des Höchstansatzes festgesetzt werden. Dies insbeson- dere für besonders schwierige und umfangreiche Gesch äfte (Art. 12 Abs. 1 Ziff. 1 der Verwaltungsgebührenverordnung [sGS 821.1] i.V.m. Art. 5 der Verordnung über die Bearbeitung von Rekursverfahren vor den Departementen [sGS 951.11]). Vorliegend waren insgesamt drei Rekurse zu behandeln. Die Entscheidgebühr beträgt für die Rekurs- verfahren 1 bis 3 je Fr. 1'500.–. Dem Ausgang der Verfahren entspre- chend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin gesamthaft zu überbinden. 10.2 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 am 20. März 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 10.3 Der vom Rekurrenten 2 am 6. März 2020 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 10.4 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrenten 3 am 19. März 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 11. Die Rekurrenten 1, 2 und 3, die Rekursgegnerin sowie die Vorinstanz stellen jeweils ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 18/20 11.2 Die Rekurrenten 1, 2 und 3 obsiegen jeweils mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtferti- gen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä- digung (Art. 98bis VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honora r in der Verwal- tungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500. – bis Fr. 6'000.–. Für ein aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grund- honorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Baudepartementes wird für durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugen- schein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 2'750. –, bzw. von Fr. 3'250.– mit Rekursaugenschein, zuzüglich Mehrwertsteuer festge- setzt, sofern ein begründeter Antrag auf Entschädigung der Mehrwert- steuer gestellt wurde. 11.3 Der Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 reichte am 18. August 2020 eine Kostennote ein und wies auf den Umstand hin, dass vier Parteien vertreten worden seien, deren Interessenlage unterschiedlich gewesen sei. Dementsprechend seien verschiedene zusätzliche Ge- sichtspunkte in die Rekursbegründung einzubringen gewesen. Zudem habe der Koordinations- und Absprachebedarf zu einem Mehraufwand geführt. Dies habe insgesamt zu einem höheren Aufwand geführt, wel- cher in der Kostennote ausgewiesen sei. Die ausseramtliche Entschä- digung sei zuzüglich Mehrwertsteuer zuzusprechen, da die vertrete- nen Rekurrenten als private Grundeigentümer die anfallende Mehr- wertsteuer nicht weiterbelasten könnten. Die Kostennote weist ein Ho- norar in der Höhe von Fr. 4'200.– und Barauslagen (4 Prozent) in der Höhe von Fr. 168. –, zuzüglich Mehrwertsteuer (7,7 Prozent) in der Höhe von Fr. 336.35 aus. Die in der Rekursschrift vorgebrachten Rü- gen sind allgemeiner Natur, so dass eine unters chiedliche Interes- senslage der Rekurrenten nicht erkennbar ist. Zu berücksichtigen ist hingegen, dass mehr als eine Person vertreten wurde. Die ausseramt- liche Entschädigung ist ermessensweise auf Fr. 3'000.– zuzüglich der beantragen 4% Barauslagen (Fr. 120 .–); insgesamt Fr. 3'120.– (zu- züglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 11.4 Im Rekurs 2 erscheint eine Entschädigung in der Höhe des mitt- leren Honorars dem erforderlichen Aufwand angemessen. Nachdem im Rekurs 2 keine Kostennote eingereicht und kein Antrag um Zuspre- chung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist die ausseramtliche Ent- schädigung ermessensweise auf Fr. 2'750. – festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 11.5 Im Rekurs 3 erscheint eine Entschädigung in der Höhe des mitt- leren Honorars dem erforderlichen Aufwand angemessen. Nachdem Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 19/20 im Rekurs 3 keine Kostennote eingereicht und kein Antrag um Zuspre- chung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist die ausseramtliche Ent- schädigung ermessensweise auf Fr. 2'750. – festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 11.6 Da die Rekursgegnerin und die Vorinstanz mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus- seramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sind deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs 1 (Nr. 20 -1781) von A.___ und B.___ , C.___ und D.___, E.___ und F.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Der Rekurs 2 (Nr. 20 -1809) von G.___ wird im Sinn der Erwä- gungen gutgeheissen. c) Der Rekurs 3 (Nr. 20 -1813) von H.___ und I.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. d) Der Beschluss der Bau- und Umweltkommission Z.___ vom 10. Februar 2020 betreffend Baubewilligung und Einspracheentscheid wird aufgehoben. 2. a) Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 1 eine Entscheidgebühr Fr. 1'500.–. b) Der am 20. März 2020 von Christoph Bürgi, St.Gallen, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. c) Die J.___ AG bezahlt im Re kurs 2 eine Entscheidgebühr Fr. 1'500.–. d) Der am 6. März 2020 von G.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. e) Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 3 eine Entscheidgebühr Fr. 1'500.–. f) Der am 19. März 2020 von David Brassel, Sargans, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ und B.___ , C.___ und D.___, E.___ und F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt A.___ und B.___, C.___ und D.___, E.___ Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 20/20 und F.___ im Rekurs 1 ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'120. – zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren von G.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt G.___ im Rekurs 2 ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. c) Das Begehren von H.___ und I.___ um Ersatz der ausseramtli- chen Kosten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt H.___ und I.___ im Rekurs 3 ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. d) Die Begehren der J.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten in den Rekursen 1, 2 und 3 werden abgewiesen. e) Die Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in den Rekursen 1, 2 und 3 werden abgewie- sen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin