R 09 80 5. Kammer URTEIL vom 2. März 2010 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartiergestaltungsplan 1. a) Am 19.07.2007 leitete der Gemeindevorstand … die Quartiergestaltungsplanung „…“ in … ein. Das betreffende Plangebiet liegt am westlichen Rand des … Oberdorfes. Die Parzellen sind alle weitgehend überbaut, verfügen aber teilweise über innere Reserven. Zusätzlich erliess der Vorstand darüber gleichentags eine Planungszone. b) Der Entwurf des Quartierplans (QP) wurde vom 21.11.-22.12.2008 öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben … (Eigentümerin Parz. 159) und … (Eigentümerin Parz. 3937) Einsprache, mit den Begehren um Verzicht auf die Verbreiterung der bestehenden öffentlichen Zufahrt zur Parz. 159 und Verzicht auf die Südzufahrt von Parz. 157; evtl. um Anpassung der Südzufahrt laut Einsprachetext. Zudem sei auf eine Volumenvergrösserung des Ersatzbaubereichs auf Parz. 157 zu verzichten. Die Eigentümerin der Parz. 3937 beantragte, das Gebäude auf Parz. 157 sei entsprechend dem QP- Entwurf vom Juli 2008 zu verkleinern und zu platzieren, wobei die Baubehörde zu bestätigen habe, dass bei Aufhebung der privatrechtlichen Höhenbeschränkung zu Gunsten Parz. 91 und zu Lasten Parz. 3937 ein allfälliges neues Gebäude in der in der Kernzone 1 erlaubten Höhe gebaut werden dürfe und die bestehende Werkstatt auf der Nordseite als eingeschossige Nebenbaute im QP einzutragen sei. c) Am 07./24.04.2009 genehmigte der Vorstand den QP … Er entschied, dass die Feinerschliessung des unteren Grundstückteils von Parz. 157 (Eigentümerin …) zwischen den beiden bestehenden Liegenschaften … und … zu realisieren sei, davon ausgehend, dass bei einer allfälligen Ersatzbaute der heutigen Liegenschaft auf den nördlichen Teil der Parz. 157 der Neubau um 50 Zentimeter zurückzuversetzen wäre. Dementsprechend wurde der QP angepasst. Damit konnten sich die Eigentümerinnen der Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) nicht einverstanden erklären. Sie erhoben dagegen wiederum Einsprache und verlangten, es sei auf die zwischen der Parz. 157 und Parz. 159 vorgesehene Feinerschliessung (Südzufahrt) zu verzichten. Eventualiter wurde beantragt, das bestehende Wohnhaus auf Parz. 157 um mindestens 1.5 m zurückzuversetzen, unter Berücksichtigung des Fuss- und Fahrwegrechts zu Gunsten von Parz. 3937. Subeventualiter wurde beantragt, die Erschliessung des QP-Gebiets sei unter Beizug eines Verkehrsplaners zu überarbeiten. Parz. 157 verfüge auf der Westseite schon über einen eigenen vollwertigen Zugang. Es sei nicht die Aufgabe der Öffentlichkeit, zulasten Dritter die Grundstückserschliessung zu optimieren. Die vorgesehene Zusatzerschliessung von Parz. 157 benötige mehrere Nachbargrundstücke und sei nicht im öffentlichen Interesse. Zudem sei ungewiss, ob die bestehende Altbaute jemals ersetzt werde. Der Südteil der Parz. 157 werde wohl aber kurzfristig überbaut. Die Rückversetzung der Altbaute mit Kompensation gegen Westen sei schon deshalb nicht möglich, weil damit ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten von Parz. 3937 tangiert würde, was ausgeschlossen sei. d) Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs hiess der Vorstand die Einsprache der Nachbarn (Parz. 159/3937) mit Entscheid vom 18.08./04.09.2009 in dem Sinne gut, als er die Zufahrt für die gesamte Parz. 157 von Norden her (Nordzufahrt statt Südzufahrt) festlegte. Er verzichtete im Gegenzug dafür auf die Rückversetzung der Altliegenschaft auf Parz. 157 und deren Ausdehnung nach Westen im Falle des Wiederaufbaus. Der Vorstand habe die Situation nochmals überprüft. Die Einfahrtsverhältnisse zwischen Parz. 157/159 seien vor allem im Winter im heutigen Zustand sehr prekär. Die Zufahrt werde zwar gelegentlich benützt, obwohl Parz. 157 über keine Durchfahrtsrechte zu Lasten von Parz. 159 verfüge. Schon deshalb müssten die Zufahrtsverhältnisse auch im Rahmen des QP-Verfahrens definitiv rechtsgenüglich geregelt werden. Das sei möglich, wie auch die Änderung des Fuss- und Fahrwegrechts zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 3937. Letztere Dienstbarkeit wäre demnach kein Grund, die ursprünglich geplante Ausdehnung des bestehenden Hauses (A) beim Wiederaufbau nicht zu ermöglichen. Indessen sei der Einwand der Nachbarn, dass keine Garantie für die Entfernung der Altliegenschaft auf Parz. 157 bestehe, richtig. Es müsse deshalb eine Lösung für die Erschliessung des unteren Grundstückteils von Parz. 157 gefunden werden, die auch funktioniere, falls die bestehende Altliegenschaft nicht abgerissen würde. Parz. 157 verfüge über eine eigene Zufahrt ab der Strassenparz. 101 und es sei auch möglich, die gesamte Parz. 157 über jene Nordzufahrt zu erschliessen. Das Geländegefälle sei nicht zu gross. Zudem müssten die Zufahrtsrechte zur Parz. 3937 dadurch nicht beeinträchtigt werden. 2. Dagegen liess die Eigentümerin der Parz. 157 (…) am 08.10.2009 frist- und formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag um Aufhebung des Entscheids vom 18.08./04.09.09. Im QP sei ein Anschlusspunkt zwischen Parz. 157 und 159 aufzunehmen, unter gleichzeitiger Rückversetzung der Fassade Süd (um 0.5 m) bei der Altliegenschaft auf Parz. 157 samt Erweiterungsmöglichkeit der Fassade West im Falle ihres Wiederaufbaus. Allenfalls sei die Dienstbarkeit zu Lasten der Parz. 157 und zu Gunsten der Parz. 3937 im QP-Verfahren zu löschen, um im Norden die Tiefgarageneinfahrt ab der Quartierstrasse zu ermöglichen. Sie beabsichtigte, zwei Neubauten (auf Parz. 157) zu erstellen. Dies sei von Vorteil, weil die gesamte Parkierung unterirdisch gelöst werden könne. Liesse sich die bestehende Altliegenschaft nicht versetzen oder würde sie an gleicher Stelle neu bauen, bestünde auf ihrem eigenen Grundstück nur eine Breite von 2.2 m gegenüber der Parz. 159 im Süden. Eine solche Breite würde vielleicht für eine oberirdische Parkierung ausreichen, nicht aber zur Erstellung einer Rampe, die minimal 3 m breit sein müsste (Fahrbahnbreite 2.5 m + 2 Wände). Für eine Rampe südlich der Altliegenschaft wäre Parz. 157 also zwingend auf einen Teil der Parz. 159 (…) angewiesen. Seit jeher benütze die Parz. 157 einen Grundstückteil der Parz. 159 zur Erschliessung des hinteren Teils der Parz. 157. Seit 1957 bestünden drei Garagen auf Parz. 157. Damals hätten sich die Vorfahren aussergrundbuchlich darüber geeinigt, dass Parz. 157 die Zufahrt über Parz. 159 mitbenützen dürfe und umgekehrt. Die Südzufahrt sei im Winter nicht prekär, da sie bloss ein Gefälle von 6% aufweise. Die Festlegung auf das bestehende Wohnhaus bedeute, dass sie einen umso grösseren Teil von Parz. 159 beanspruchen müsste. Die südliche Erschliessung an ihrer Altliegenschaft vorbei sei die einzige Möglichkeit, den Neubau (Haus B) auf Parz. 157 zu erschliessen. Es handle sich um eine Notwegsberechtigung, welche im vorliegenden Verfahren zu beurteilen sei. Die Parz. 3937 (…) sei durch ein Fuss- und Fahrwegrecht nördlich ihrer Altliegenschaft erschlossen. Falls die Dienstbarkeit aufrechterhalten werden müsse, könne hier keine Rampe erstellt werden. Die eingelegten Variantenstudien zeigten, dass eine andere Rampenlösung nicht möglich sei. Die Nachbarin auf Parz. 3937 habe eine Einigung abgelehnt. Es bleibe somit nur die Mitbenützung von Parz. 159 im Süden. Mit der Verweigerung, der hintere Teil ihrer Parz. 157 von Süden her zu erschliessen, verletze die Vorinstanz die Eigentumsgarantie. Es könne keine zusätzliche Wohnbaute erstellt werden, weil die Erschliessung von Norden wegen der Dienstbarkeit nicht möglich sei. Dies sei eine materielle Enteignung. Die Vorinstanz müsse erklären, wie eine Zufahrt erstellt werden könne. 3. In ihrer Vernehmlassung vom 23.11.2009 liess die Gemeinde (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantragen. Die heutige Zufahrt zur Parz. 157 (im Süden) werde sehr wenig benützt. Sie sei grundbuchlich nicht gesichert. Die Ersitzung sei nicht möglich. Die Zufahrt werde von Parz. 159 offenbar stillschweigend toleriert. Im QP-Verfahren müssten aber die Verhältnisse so geregelt werden, dass jede Parzelle eine tatsächlich und rechtlich genügende Erschliessung habe. Dazu könnten Dienstbarkeiten aufgehoben, neu begründet oder geändert werden. Für Parz. 157 sei eine Lösung zu finden, die funktionstüchtig sei, unabhängig davon, ob das bestehende Haus bleibe oder nicht. Die Beschwerdeführerin sage, sie wolle dieses alte Haus abbrechen. Solche Absichten könnten aber ändern. Zudem führte die Zufahrt (im Süden) in Richtung Parz. 157 um eine rechtwinklige Kurve, was im Winter mit grossen Gefahren verbunden sei. Parz. 157 verfüge über eine eigene Zufahrt ab Strassenparz. 101 (im Norden) und es sei sehr wohl möglich, die ganze Parzelle von hier aus zu erschliessen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Zufahrt zu einer Tiefgarage nicht realisiert werden könnte, ohne dass dabei auch die Zufahrt zur Parz. 3937 erhalten werden könnte. Die Beschwerdeführerin habe nie irgendwelche Rechte besessen, Parz. 159 für die Zufahrt (im Süden) zu benützen, weshalb keine Enteignung vorliegen könnte. 4. Am 23.11.2009 liessen die Eigentümer Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde im Hauptantrag (Ziff. 1 u. 2: Aufhebung Einspracheentscheid, Aufnahme Anschlusspunkt, Rückversetzung der Fassade Süd, Ausdehnung der Fassade West) beantragen. Auf den Eventualantrag laut Ziff. 3 (Löschung Dienstbarkeit bez. Parz. 157/3937) sei nicht einzutreten. Die bestehende Feinerschliessung von Parz. 157 sei an der Nordgrenze. Der Abstand zwischen Grenze und bestehendem Wohnhaus betrage 4.7 m. Hier werde auch Parz. 3937 erschlossen. Die Zufahrtsverhältnisse hätten nie zu Problemen geführt. Nun fordere die Beschwerdeführerin eine zusätzliche Erschliessung im Süden. Der Abstand zwischen der Grenze und dem bestehenden Altbau betrage hier nur 2.2 m. Weil die Breite offensichtlich für die Feinerschliessung von Parz. 157 nicht genüge, beantrage die Beschwerdeführerin die Rückversetzung der Südfassade des bestehenden Hauses um 0.5 m und halte fest, die auf 2.7 m verbreiterte Zufahrt genüge nicht, weil für eine Rampe mindestens 3 m beansprucht würden. Ein Recht auf eine solche Zufahrt bestehe zu Gunsten Parz. 157 nicht. Die Gemeinde habe bloss die Pflicht zur Grob-, aber nicht zur Feinerschliessung. Kein Grundeigentümer habe Anspruch auf eine optimale bauliche und erschliessungsmässige Ausnützung des Baulandes. Würde der 4.7 m breite Erschliessungskorridor im Norden nicht genügen, müsste die Beschwerdeführerin ihre Zufahrtsverhältnisse auf ihrer Parzelle anders regeln. Dies sei zumutbar. Die Nordzufahrt sei in den Augen der Behörden – unter Wahrung der im Grundbuch eingetragenen Rechte zu Gunsten der Parz. 3937 – geeignet. Die Südzufahrt sei ungeeignet. Ein Einlenkmanöver ohne Beeinträchtigung von Parz. 159 sei nicht möglich, insbesondere im Winter nicht. Die Zufahrt sei steil. Sie sei auch wenig breit. Die Eigentümerin von Parz. 159 sei gegen eine Verbreiterung. Ihr Grundstück sei bereits erschlossen und die Voraussetzungen für einen Notweg fehlten. Es stimme nicht, dass die Südzufahrt unerlässlich nur unter Mitbenützung von Parz. 159 machbar sei. Das Begehren um Löschung der bestehenden Dienstbarkeit zu Gunsten Parz. 3937 und zu Lasten Parz. 157 sei verspätet. Zudem fehle dazu die materielle Rechtsgrundlage. Damit sollten die internen Feinerschliessungsvoraussetzungen von Parz. 157 verbessert werden, was nicht Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Verfahrens bilden könne. 5. Mit Replik vom 04.12.2009 hielt die Beschwerdeführerin (…) unverändert an ihren bereits in der Beschwerde gestellten Anträgen und Argumenten fest. Sie betonte noch, dass der Antrag auf Löschung der Dienstbarkeit nicht verspätet sei, weil Noven (neue Vorbringen) möglich seien. 6. Mit Duplik 13.01.2010 liess die Vorinstanz an ihren Anträgen festhalten. Es sei nicht bewiesen, dass die Parz. 157 nur über eine Rampe von 35% Neigung von Norden her erschlossen werden könne. Die Vorinstanz müsse nicht Vorschläge für die interne Erschliessung von Baugrundstücken ausarbeiten. Eine einfache und billige Lösung sei hier wohl nicht möglich, indessen sei dies in allen vergleichbaren Fällen so. 7. Mit Duplik vom 25.01.2010 hielten die zwei Nachbarn … (Parz. 159) und … (Parz. 3937) ihrerseits daran fest, dass die Beschwerde - aus den bereits im Oktober 2009 genannten Gründen - abzuweisen sei. 8. Am 01.03.2010 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen Augenschein durch, an dem die Beschwerdeführerin … (Eigentümerin Parz. 157) durch den Anwalt lic. iuc. … vertreten war. Zudem war der Anwalt Dr. iur. … als Vertreter von … (Eigentümerin Parz. 159) und ... (Eigentümerin Parz. 3937) im Parallelverfahren R 09 45 vor Ort präsent. Von Seiten der Gemeinde waren deren Präsident, zwei Raum-/Quartierplaner, ein Ingenieur und deren Anwalt lic. iur. … zugegen. Von den 28 beigeladenen Quartierplangenossen erschienen deren 11, zum Teil in Begleitung ihres Ehegatten. Anlässlich der Begehung mit 6 verschiedenen Standorten für Wortmeldungen konnten sich alle Anwesenden zur allgemeinen Erschliessungsplanung (Groberschliessung), zu den neu geplanten Baustandorten (Häuser A + B auf Parz. 157) sowie zur Feinerschliessung von Norden (von oben im Grenzbereich Parz. 3937/157) oder Süden (unten Parz. 159/157) zum hinteren Grundstücksteil (Neubau Haus B) der Parz. 157 äussern. Von der Möglichkeit sachdienlicher Angaben und Erläuterungen machten vor allem die anwesenden Parteivertreter und Quartierplaner Gebrauch, wobei insbesondere die Vor- und Nachteile der geplanten Feinerschliessung (Nord- oder Südzufahrt bei Parz. 157) bis zuletzt strittig geblieben sind. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) steht dem angerufenen Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zu. Das Gericht hat daher nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition (Überprüfungsbefugnis) betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips im Rahmen des Planungszwecks jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, welche vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Planung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Planlösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. In diesem Sinne hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (vgl. VGU R 08 105-108; R 08 50; R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Zusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich speziell dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen – wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung – einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich überdies institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen. c) Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Die Quartierplanbestimmungen enthalten nach Art. 52 Abs. 1 KRG Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. Der Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52 Abs. 2 KRG die Situierung der Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben sowie deren Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht schliesslich vor, dass der Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des Quartiers enthält. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze sowie Anlagen für die Parkierung und die Quartierausstattung. In Bezug auf die materiellrechtlichen Fragen hat das kommunale Recht nach Inkrafttreten des neuen KRG demnach weiterhin Geltung, legen doch die erwähnten Bestimmungen lediglich einige allgemein zu beachtende Grundsätze fest, während die Gemeinden im Übrigen weitgehend frei in der Ausgestaltung der kommunalen Quartierplangesetzgebung sind (VGU R 08 50). So muss ein Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem speziellen Detaillierungsgrad genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der Quartierplanung (noch) nicht geregelten Details einer Überbauung im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in Frage gestellt resp. separat angefochten werden können (VGU R 08 84). Dies ist hier offensichtlich der Fall, muss doch für jedes Bauvorhaben im Quartierplangebiet noch extra ein Baugesuch eingereicht werden (vgl. Ziff. 6.4, 6.6 des Berichts vom 07.04./18.08.2009). d) Die Beschwerdeführerin fordert in ihrem Hauptantrag (Ziff. 1 u. 2) die Erschliessungsmöglichkeit für ihre Parz. 157 von der Quartierstrasse an der Südgrenze ihrer Parzelle, unter Einbezug von Parz. 159. Dabei ist davon auszugehen, dass die gestellten Anträge auf Gewährung der Südzufahrt (Anschlusspunkt), auf gleichzeitige Rückversetzung der Südfassade des bestehenden Hauses auf Parz. 157 um 0.5 m und auf gleichzeitige Erweiterung in Richtung Westen – wohl als Kompensation für den Verlust der Baustandortfläche, die aus der Rückversetzung der Fassade Süd resultiert – untrennbar zusammenhängen, machen doch die Anträge auf Änderung des Baufensters der Altbaute auf Parz. 157 nur Sinn, wenn der Anschlusspunkt bewilligt wird. Ferner ist darauf abzustellen, dass die Nordzufahrt ohnehin realisiert wird, weil dort auch die Parz. 3937 erschlossen werden muss. Eine Erschliessung dieser längst überbauten Parzelle über eine allfällige Südzufahrt wäre überflüssig und sinnlos. Muss die Nordzufahrt aber ohnehin realisiert werden, spricht dies zusätzlich gegen die Erstellung einer Südzufahrt, da erfahrungsgemäss die Verkehrssicherheit durch möglichst wenige Anschlusspunkte bzw. einer einzigen Einfahrt auf ein- und dasselbe Grundstück erhöht wird. e) Im angefochtenen Einspracheentscheid vom 18.08./04.09.2009 entschied sich die Gemeinde nach nochmaliger Prüfung daher gegen die Erschliessung der Parz. 157 in deren Südteil, weil sie diese Zufahrt als ungeeignet betrachtete. Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Ansicht, die Zufahrt im Norden sei für die Erschliessung der ganzen Parz. 157 wegen des Geländegefälles (35%) von Norden (oben) gegen Süden (unten) ungeeignet. Die alleinige Erschliessung von Norden sei auch nicht möglich, da das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 3937 diese verunmögliche. Der Bau einer Tiefgarage sei von Norden her daher ausgeschlossen. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Quartierplan die Lösung der grundstücksinternen Erschliessung nicht regeln will und auch nicht regeln muss. Die Lösung bezüglich Feinerschliessung hat jeweils im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Erst dann wird konkret sichtbar sein, was die Beschwerdeführerin auf Parz. 157 verwirklichen will. Ihre jetzt abgegebene Erklärung, sie wolle anstelle des Altbaus einen Neubau errichten, ist nur eine Absichtserklärung, die jederzeit wiederum geändert werden kann. Überdies könnte auch beim Ersatz des Altbaus durch einen Neubau die Parkierung oberirdisch realisiert werden. Dann würde sich das Problem der Wahrung des Fuss- und Fahrwegrechtes zu Gunsten von Parz. 3937 überhaupt nicht stellen. Eine allfällige Erschliessung von Parz. 157 mittels Einfahrt in eine Tiefgarage muss die Beschwerdeführerin so realisieren, dass die Rechte der Hinterliegerparz. 3937 gewahrt bleiben. Wie aus den Akten erkennbar war und sich anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 01.03.2010 bestätigte, war der Verzicht der Vorinstanz auf die Gewährung der Südzufahrt – und damit zugleich der Verzicht auf die Rückversetzung der Südfasse und auf die allfällige Erweiterung der Westfassadenseite – sachlich gerechtfertigt und verkehrstechnisch vernünftig. Den Hauptantrag der Beschwerdeführerin, ihre Parz. 157 sowohl von oben (Norden) als auch von unten (Süden) in beabsichtigter Weise erschliessen zu dürfen, lehnte die Vorinstanz zu Recht ab, da die Grundstückserschliessung der Parz. 157 durchaus in angemessener Form von Norden her möglich ist. f) Was den Eventualantrag (Ziff. 3) auf Löschung der Dienstbarkeit zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 3937 zwecks Erstellung einer Tiefgarage angeht, so ist darauf einzutreten, weil die Beschwerdeführerin vor dem angefochtenen Entscheid gar keine Veranlassung hatte, ein solches Begehren überhaupt zu stellen. Der Eventualantrag wurde daher noch rechtzeitig gestellt, womit er auch inhaltlich zu beurteilen ist. Wie bereits oben (in Erw. 1.e) ausgeführt, müsste die Beschwerdeführerin eine allfällige Erschliessung ihrer Parz. 157 mittels Einfahrt in eine Tiefgarage so realisieren, dass die Rechte der Hinterliegerparz. 3937 gewahrt blieben. Die existierende Dienstbarkeit zwischen den Parz. 157/3937 dient ja gerade der rechtlichen Sicherung der Erschliessung von Parz. 3937. Würde diese Wegdienstbarkeit im Zuge der Quartierplanung gelöscht, so wäre die Hinterliegerparz. 3937 rechtlich nicht mehr im Sinne von Art. 19 RPG hinreichend erschlossen, was – ohne sachgerechten Ersatz, der hier offensichtlich nicht zur Verfügung steht – sicherlich nicht zulässig wäre. Die Beschwerdeführerin stösst daher auch mit dem Eventualantrag ins Leere. g) Zusammengefasst ergibt sich demnach, dass die Beschwerdeführerin mit ihren Einwänden gegen den Einspracheentscheid vom 18.08./04.09.2009 nicht durchdringt, was zur Bestätigung desselben und folglich zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 08.10.2009 führt. 2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VRG) der Beschwerdeführerin auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung an die anwaltlich vertretene obsiegende Vorinstanz entfällt laut Art. 78 Abs. 2 VRG. Die aussergerichtliche Entschädigung an die ebenfalls anwaltlich vertretenen Eigentümerinnen der Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) wird indes mit derjenigen der anwaltlich vertretenen Eigentümerin von Parzelle 157 (…) im Parallelverfahren R 09 45 wettgeschlagen (d.h. jede Privatpartei trägt ihre Anwaltskosten selbst). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'216.-- zusammen Fr. 5'216.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Es wird – unter Berücksichtigung des Parallelfalles R 09 45 - keine aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen.