<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00725</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <a href="#ctx1">Zum ersten gefundenen Wort &gt;</a><br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222432&amp;W10_KEY=13013464&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00725</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.06.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnützung; Widerruf einer noch nicht rechtskräftigen Baubewilligung. Baubewilligungen verleihen keine wohlerworbenen Rechte und können daher widerrufen werden. Dabei ist das öffentliche Interesse an der richtigen Durchsetzung des Planungs-, Bau- und Umweltrechts einerseits und das private Anliegen an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. Soll ein Widerruf nach Baubeginn erfolgen, so ist bei der Interessenabwägung insbesondere dem Stand der laufenden Bauarbeiten Rechnung zu tragen (E. 3.3). Die Ausnützungsziffer wurde nicht mehr geringfügig überschritten und dieser Mangel ist nicht mittels Nebenbestimmung heilbar (E. 3.4). Die Baubewilligung erwuchs nicht in formelle Rechtskraft. Die Interessen der Beschwerdeführerin an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz vermögen die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des Baurechts nicht zu überwiegen, zumal eine erhebliche Abweichung von den Bauvorschriften vorliegt (E. 3.5.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERRUF">WIDERRUF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58006" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00725</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Juni 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A GmbH, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission WÃ¤denswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 9. April 2020 erteilte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil der A GmbH die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in WÃ¤denswil. Mit Beschluss vom 12. Mai 2020 widerrief die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil ihre mit Beschluss vom 9. April 2020 erteilte Baubewilligung. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die mit Beschluss vom 9. April 2020 erteilte Baubewilligung erhob C am 15. Mai 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte sinngemÃ¤ss die Aufhebung des Entscheids, sollte der Widerruf vom 12. Mai 2020 nicht ohnehin in Rechtskraft erwachsen. Sollte gegen den Widerruf Rekurs erhoben werden, sei sein Rekurs zu behandeln. </p> <p class="Urteilstext">Gegen den mit Beschluss vom 12. Mai 2020 erfolgten Widerruf der Baubewilligung erhob die A GmbH am 9. Juni 2020 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Widerrufs. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht vereinigte am 21. September 2021 die beiden Verfahren und wies den Rekurs der A GmbH ab. Den Rekurs von C schrieb es als gegenstandslos geworden ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hierauf erhob die A GmbH am 21. Oktober 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei damit der Widerruf der Stadt WÃ¤denswil vom 12. Mai 2020 ebenfalls aufzuheben. Die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 9. November 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 18. November 2021 beantragte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die A GmbH replizierte am 16. Dezember 2021. Die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil liess sich am 11. Januar 2022 erneut vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W2/30% gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil (BZO) und verfÃ¼gt Ã¼ber eine anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'033 m<sup>2</sup>. Geplant ist der Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und neun ParkplÃ¤tzen in der Tiefgarage. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Voraussetzungen fÃ¼r den Widerruf der Baubewilligung seien nicht gegeben; so sei der Beschwerdegegnerin insbesondere eine vollstÃ¤ndige PrÃ¼fung der Eingabe und der Interessen mÃ¶glich gewesen. Es hÃ¤tten auch viele GesprÃ¤che zwischen den Parteien stattgefunden, wobei die Beschwerdegegnerin immer suggeriert habe, dass das Projekt bewilligungsfÃ¤hig sei. Ein Widerruf widerspreche der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Das zÃ¼rcherische Recht regelt den Widerruf einer Baubewilligung nicht ausdrÃ¼cklich, weshalb auf die allgemeinen GrundsÃ¤tze abzustellen ist, wie diese von Lehre und Rechtsprechung entwickelt worden sind (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 457 ff.). </span>Widerruf einer VerfÃ¼gung bedeutet im Allgemeinen, dass die verfÃ¼gende oder allenfalls eine Ã¼bergeordnete BehÃ¶rde eine â meist formell rechtskrÃ¤ftige â fehlerhafte VerfÃ¼gung von Amtes wegen Ã¤ndert. Die BehÃ¶rden widerrufen eine VerfÃ¼gung, wenn dem Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Basel 2020, Rz. 1215). Oft wird fÃ¼r den Widerruf einer noch nicht rechtskrÃ¤ftigen VerfÃ¼gung der Begriff RÃ¼cknahme verwendet. Eine Ãnderung der VerfÃ¼gung durch die VerwaltungsbehÃ¶rde, die sie erlassen hat, ist grundsÃ¤tzlich sowohl vor als auch nach Eintritt der formellen Rechtskraft mÃ¶glich. Nach Eintritt der formellen Rechtskraft sind die Voraussetzungen fÃ¼r eine Neubeurteilung allerdings strenger, weil dem Gebot der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz dann grÃ¶ssere Bedeutung zukommt als vorher. In der Regel darf die BehÃ¶rde, ohne dass besondere Voraussetzungen erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen, auf eine VerfÃ¼gung zurÃ¼ckkommen, solange die Rechtsmittelfrist nicht abgelaufen ist (BGE 137 I 69; 121 II 273 E. 1a aa; BVGE 2007/29 E. 4.4 und 8 ff.; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1224). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Baubewilligungen verleihen keine wohlerworbenen Rechte und kÃ¶nnen daher widerrufen werden. Dabei ist das Ã¶ffentliche Interesse an der richtigen Durchsetzung des Planungs-, Bau- und Umweltrechts einerseits und das private Anliegen an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz gegeneinander abzuwÃ¤gen. Soll ein Widerruf nach Baubeginn erfolgen, so ist bei der InteressenabwÃ¤gung insbesondere dem Stand der laufenden Bauarbeiten Rechnung zu tragen. Nach Bauvollendung ist eine Baubewilligung grundsÃ¤tzlich unwiderrufbar, es sei denn, der Bauherr habe die Bewilligung durch TÃ¤uschung der BehÃ¶rden erlangt oder es liegen wichtige Ã¶ffentliche Interessen fÃ¼r einen Widerruf vor (VGr, 17. November 2016, VB.2015.00576, E. 3.2). Das Vertrauen in eine Baubewilligung ist in der Regel jedenfalls insoweit begrÃ¼ndet, als im Baubewilligungsverfahren eine Tat- oder Rechtsfrage Gegenstand einer besonders eingehenden Ermittlung war. Die Baubewilligung wurde in einem Verfahren erteilt, in dem die sich gegenÃ¼berstehenden Interessen allseitig zu prÃ¼fen und gegeneinander abzuwÃ¤gen waren. Dieser Umstand spricht grundsÃ¤tzlich dafÃ¼r, dass die Bauherrschaft berechtigterweise auf die Baubewilligung vertrauen durfte (BGr, 20. Mai 2019, 1C_8/2019, E. 6.2 und 6.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob und in welchem Umfang die widerrufene Baubewilligung rechtsfehlerhaft gewesen ist und wie schwer das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung des richtigen Baurechts wiegt. Die Vorinstanz ging davon aus, dass das Bauprojekt die erlaubte AusnÃ¼tzung auf der Bauparzelle massiv um 61,72 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten habe. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>In der Wohnzone W2/30% ist eine AusnÃ¼tzungsziffer von 30 % gestattet (Art. 3 Abs. 1 BZO). Nach Art. 3 Abs. 2 BZO erhÃ¶ht sich die AusnÃ¼tzungsziffer in der Wohnzone W2/30 % um fÃ¼nf Prozentpunkte, sofern bei bestehenden GebÃ¤uden zusÃ¤tzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem Zugang geschaffen wird oder bei Neubauten pro 500 m<sup>2</sup> anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird. Sowohl die Vorinstanz als auch die BeschwerdefÃ¼hrerin gingen davon aus, dass dieser AusnÃ¼tzungsbonus zu gewÃ¤hren ist. In der Wohnzone W2/30% sind sodann maximal zwei Vollgeschosse sowie zwei anrechenbare Dachgeschosse zulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 255 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind fÃ¼r die AusnÃ¼tzung anrechenbare FlÃ¤chen gemÃ¤ss Absatz 1 von § 255 PBG in Dach- und Untergeschossen nur so weit anrechenbar, als sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung des BaugrundstÃ¼cks auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Das BaugrundstÃ¼ck misst 1'033 m<sup>2</sup>. Bei einer AusnÃ¼tzungsziffer von 35 % ergibt sich dadurch eine erlaubte anrechenbare GeschossflÃ¤che von 361,55 m<sup>2</sup> (1'033 m<sup>2</sup> x 0,35). Da die BZO zwei Vollgeschosse zulÃ¤sst, ist in den Dachgeschossen die 180,78 m<sup>2</sup> (361,55/2) Ã¼bersteigende FlÃ¤che anrechenbar. GemÃ¤ss den PlÃ¤nen des Baugesuchs vom 24. Oktober 2019 verfÃ¼gt das Erdgeschoss Ã¼ber eine anrechenbare FlÃ¤che von 118,14 m<sup>2</sup>, das Obergeschoss Ã¼ber eine von 243,49 m<sup>2</sup>, das erste Dachgeschoss hat eine FlÃ¤che von 242,87 m<sup>2</sup>, wovon 62,09 m<sup>2</sup> anrechenbar sind. Das zweite Dachgeschoss verfÃ¼gt Ã¼ber eine FlÃ¤che von 134 13 m<sup>2</sup>, wovon nichts anrechenbar ist. DemgemÃ¤ss besteht eine anrechenbare GesamtflÃ¤che von 423,72 m<sup>2</sup>, bei einer zulÃ¤ssigen anrechenbaren GeschossflÃ¤che von 361,55 m<sup>2</sup> ist die AusnÃ¼tzung um 62,09 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten. Dies entspricht rund 17 %. </p> <p class="Urteilstext">Zwar gibt die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht an, dass auch in der nÃ¤chsthÃ¶heren Wohnzone W2/40% ein AusnÃ¼tzungsbonus von 5% bei behindertengerechten Wohnungen gesprochen wird (Art. 3 Abs. 2 BZO), wodurch bei einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'033 m<sup>2</sup> eine AusnÃ¼tzung von 464,85 m<sup>2</sup> mÃ¶glich wÃ¤re und dort daher entgegen der Vorinstanz die AusnÃ¼tzungsziffer eingehalten wÃ¤re. Dies Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass in der strittigen Wohnzone die AusnÃ¼tzungsziffer um Ã¼ber 17 % resp. 62,09 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten wurde und diese Ãberschreitung nicht mehr als geringfÃ¼gig angesehen werden kann. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.4 </span></b><span>Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen und mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der </span>Baubewilligung<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222125&amp;W10_KEY=6097697&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx7"></a> <span>behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der </span>Einheit<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222125&amp;W10_KEY=6097697&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx9"></a> <span>der </span>Baubewilligung<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222125&amp;W10_KEY=6097697&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx10"></a> <span>nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer </span>Nebenbestimmung<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222125&amp;W10_KEY=6097697&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx11"></a> <span>behoben werden (VGr, 4. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00677, E. 1.2.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). <span>Ausserdem kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird. Auch in diesen FÃ¤llen fÃ¤llt eine auflageweise Behebung der MÃ¤ngel ausser Betracht (VGr, 27. MÃ¤rz 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).</span></span></p> <p class="Urteilstext">Bei der Reduktion der anrechenbaren GeschossflÃ¤che um 62.09 m<sup>2</sup> kann zum einen nicht mehr von einem untergeordneten Mangel gesprochen werden, der ohne Schwierigkeiten behoben werden kann, mÃ¼ssten doch grosszÃ¼gig anrechenbare FlÃ¤chen gestrichen werden. Zum anderen besteht ein grosser Gestaltungsspielraum, wie die Reduktion umgesetzt werden kÃ¶nnte und es sind diverse Varianten denkbar. Es kann daher bereits mit Blick auf die unterschiedlichen Behebungsvarianten nicht mehr von einem geringfÃ¼gigen Projektmangel die Rede sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.5 </b>Wie gesehen kann die Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer nicht mittels Nebenbestimmung geheilt werden und erweist sich der Mangel auch nicht als gering. Es besteht daher mit der Baubewilligung eine fehlerhafte VerfÃ¼gung sowie ein erhebliches Ã¶ffentliches Interesse an der Durchsetzung des Baurechts.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Dem Ã¶ffentlichen Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts steht das private Interesse der Bauherrin an der Rechtssicherheit bzw. des Vertrauensschutzes gegenÃ¼ber. Die BeschwerdefÃ¼hrerin gibt an, es hÃ¤tte viele GesprÃ¤che zwischen ihr und der BaubewilligungsbehÃ¶rde gegeben und in keinem dieser GesprÃ¤che hÃ¤tte die BaubewilligungsbehÃ¶rde Zweifel geÃ¤ussert, dass das Bauprojekt bewilligungsfÃ¤hig sei. Die Voraussetzungen fÃ¼r den Widerruf seien nicht erfÃ¼llt, da die AusnÃ¼tzungsziffer problemlos geprÃ¼ft werden konnte und Gegenstand einer eingehenden Ermittlung war. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Die Baubewilligung erging nicht in formeller Rechtskraft, da der Widerruf der Gemeinde noch vor dem Ablauf der 30-tÃ¤gigen Rekursfrist erfolgte. Die BeschwerdefÃ¼hrerin durfte daher noch nicht mit dem Bau beginnen und musste wÃ¤hrend dieser Zeit auch noch mit einem Rekurs rechnen, welcher durch den Mitbeteiligten 1 auch eingereicht wurde. DemgemÃ¤ss ist ihr Interesse an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz, welche durch die Baubewilligung hervorgerufen wurden, noch nicht als erheblich zu gewichten. Zwar hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin vorgÃ¤ngig Kontakt mit der BaubehÃ¶rde und wurde im Baubewilligungsverfahren auch die AusnÃ¼tzungsziffer geprÃ¼ft. Dass dabei aber besondere AbklÃ¤rungen und PrÃ¼fungen zur AusnÃ¼tzungsziffer erfolgten, welche das Ã¼bliche Mass Ã¼berstiegen, ergibt sich weder aus den Akten, noch wird dies von der BeschwerdefÃ¼hrerin substanziiert vorgebracht. Alles in allem vermÃ¶gen daher die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz die Ã¶ffentlichen Interessen an der Durchsetzung des Baurechts nicht zu Ã¼berwiegen, zumal eine erhebliche Abweichung von den Bauvorschriften vorliegt. Im Ãbrigen ist auch festzuhalten, dass selbst wenn die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutz einem Widerruf der Baubewilligung entgegenstehen wÃ¼rden, dies letztlich nichts Ã¤ndern wÃ¼rde. Denn diesfalls wÃ¤re der Rekurs des Mitbeteiligten 1 mit der obgenannten materiellen BegrÃ¼ndung (Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer) gutzuheissen gewesen und hÃ¤tte die Baubewilligung deshalb aufgehoben werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen <span>(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin steht keine UmtriebsentschÃ¤digung zu, da das Verfahren keinen besonderen Aufwand erforderte und die Rechtsbegehren der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht offensichtlich unbegrÃ¼ndet waren (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 290.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'790.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine UmtriebsentschÃ¤digung gesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) den Regierungsrat. </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>