<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00372</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212654&amp;W10_KEY=4467113&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00372</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung zweier Eiben: Qualifikation als Schutzobjekt; Verhältnismässigkeit.<br/><br/>Der Eintritt der neuen Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft in das Rechtsmittelverfahren ist zulässig (E. 1.2).<br/><br/>Der Begriff "wertvoll" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG umfasst nicht nur den biologischen oder ökologischen Wert, sondern auch den gestalterisch-ästhetischen Wert (E. 4). Ausgewachsene Eiben sind im Stadtgebiet nicht per se biologisch wertvoll (E. 4.1.1). Eine besondere ökologische Bedeutung der beiden Eiben wurde nicht dargelegt (E. 4.1.2). Die Vorinstanz hat eine prägende Wirkung der beiden Eiben auf das Quartierbild zu Unrecht bejaht. Die Eiben kommen an ihrem Standort zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen nicht hinreichend zur Geltung (E. 4.2).<br/><br/>Das öffentliche Interesse und das private Interesse an einer gehörigen Belichtung der Wohnräume sowie die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümerin überwiegen das höchstens geringe öffentliche Interesse an einer Erhaltung der Eiben (E. 5). <br/><br/>Gutheissung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMSCHUTZ">BAUMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ">NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIWECHSEL">PARTEIWECHSEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNHYGIENE">WOHNHYGIENE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. f PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=17497" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00372</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichterin Irene Egloff Martin, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat von ZÃ¼rich, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 5 Oktober 2011 beschloss der Stadtrat von ZÃ¼rich die teilweise Unterschutzstellung der Gartenanlage auf dem <span>GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in ZÃ¼rich, und zwar mit Bezug auf dessen strassenseitige Einfriedung sowie zwei Eiben samt Wurzelbereich an der Westseite des Hauses</span>.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen liess der damalige EigentÃ¼mer, D, fristgerecht ans Baurekursgericht rekurrieren und beantragen, der Beschluss sei aufzuheben, eventuell sei die Unterschutzstellung der Eiben aufzuheben und ihm die vorÃ¼bergehende Entfernung der Einfriedung wÃ¤hrend der Realisierung eines Neubauvorhabens zu gestatten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach DurchfÃ¼hrung eines Delegationsaugenscheins wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 4. Mai 2012 ab, soweit er nicht durch Anerkennung gegenstandslos geworden war (Disp.-Ziff. I Abs. 1). Gleichzeitig wurde vom Umfang der Anerkennung Vormerk genommen (Disp.-Ziff. I Abs. 2).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 7. Juni 2012 liess die neue EigentÃ¼merin der Liegenschaft, die A AG, dem Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Entscheide seien mit Bezug auf die Unterschutzstellung der beiden Eiben aufzuheben, eventuell seien sie durch Statuierung eines ausdrÃ¼cklichen Kapprechts (Wurzel- und Astwerk) zu modifizieren. Ferner wurde eine Ãnderung betreffend die Formulierung der Vormerknahme im Rekursentscheid beantragt, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Beschwerdegegners.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss am 22. Juni 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat von ZÃ¼rich beantragte am 10. Juli 2012, die Beschwerde abzuweisen soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen <br/> zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</span><span> Die daraufhin von der BeschwerdefÃ¼hrerin erstattete Stellungnahme datiert vom </span><span>13. September 2012.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 12. Dezember 2012 wurde ein gerichtlicher Augenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. </span></p> <p class="Urteilstext">Am 14. Januar 2013 reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin die von ihr anlÃ¤sslich des Augenscheins in Aussicht gestellten Unterlagen betreffend eine NÃ¤herbaurechtsvereinbarung mit den SBB ein. Von der dem Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang erÃ¶ffneten MÃ¶glichkeit zur freigestellten Vernehmlassung, machte dieser keinen Gebrauch.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 4. Mai 2012 zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat die streitbetroffene Liegenschaft am 30. April 2012 erworben und mit der fristgerechten Beschwerdeerhebung gleichzeitig auch den Eintritt ins laufende Verfahren erklÃ¤rt. </p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Parteiwechsel wird in der Regel dann als zulÃ¤ssig betrachtet, wenn das schutzwÃ¼rdige Interesse wegen des Ãbergangs eines Rechts oder der Ãnderung tatsÃ¤chlicher VerhÃ¤ltnisse auf einen Dritten Ã¼bergegangen ist. VerÃ¤ussert beispielsweise ein GrundeigentÃ¼mer das Bau- oder Bewilligungsobjekt wÃ¤hrend der HÃ¤ngigkeit des Bewilligungsverfahrens, kann der Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983 Nr. 11; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 106). Gleiches gilt bei der VerÃ¤usserung des streitbezogenen Objekts wÃ¤hrend des Unterschutzstellungsverfahrens. Das Eintreten der A AG in das Rechtsmittelverfahren erweist sich somit als zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne Weiteres zur Anfechtung des Rekursentscheids befugt, mit dem der Rekurs gegen die Unterschutzstellung abgewiesen wurde (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 21). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die teilweise Unterschutzstellung der Gartenanlage, soweit sie die strassenseitige Einfriedung bestehend aus Sockelmauer und Staketenzaun betrifft, ist im vorliegenden Verfahren nicht mehr umstritten. Bereits im Unterschutzstellungsbeschluss wurde zum Schutzumfang folgende EinschrÃ¤nkung statuiert: "Eine zusÃ¤tzliche Ãffnung zur Erschliessung des GrundstÃ¼cks ist mÃ¶glich." AnlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins wurde der EigentÃ¼merschaft Ã¼berdies zugestanden, fÃ¼r ein allfÃ¤lliges Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck dÃ¼rfe der Zaun samt Sockelmauer vorÃ¼bergehend entfernt werden. Die Vorinstanz hat von dieser teilweisen Anerkennung der Rekursbegehren durch den Beschwerdegegner formell Vormerk genommen, wobei sie festhÃ¤lt, der Sockel mÃ¼sse nach Beendigung der Bauarbeiten "in den gleichen Dimensionen neu erstellt werden" (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziff. I Abs. 2). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt, dass diese Vormerknahme um den ursprÃ¼nglichen Zusatz zu ergÃ¤nzen sei, wonach "eine zusÃ¤tzliche Ãffnung zur Erschliessung des GrundstÃ¼cks mÃ¶glich" sei. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die uneingeschrÃ¤nkte Feststellung, dass die Rekonstruktion der Einfriedung "in den gleichen Dimensionen" zu erfolgen habe, steht im Widerspruch zur bereits im Unterschutzstellungsbeschluss vorgesehenen MÃ¶glichkeit der Ãffnung. Der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher gutzuheissen und die Vormerknahme entsprechend zu ergÃ¤nzen. Die beantragte Klarstellung wir im Ãbrigen auch vom Beschwerdegegner nicht substanziiert infrage gestellt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach wie vor im Streit liegt die uneingeschrÃ¤nkte Unterschutzstellung der beiden Eiben an der Westseite des GrundstÃ¼cks zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen.</span></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 5. Oktober 2011 qualifizierte der Beschwerdegegner die beiden Eiben als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte er Folgendes aus<span>: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die zwei Eiben hinter dem Haus, vermutlich um 1875 gepflanzt als Schutz gegen das nahe Bahntrassee, werden im Baumgutachten, das ergÃ¤nzend zur SchutzabklÃ¤rung verfasst wurde, aufgrund ihrer GrÃ¶sse, ihres Alters, des guten Gesundheitszustandes und der noch langfristigen Lebenserwartung als zu erhaltende Besonderheit gewÃ¼rdigt. Sie prÃ¤gen das Quartierbild von Westen her. Ihre FÃ¤llung wÃ¼rde eine empfindliche LÃ¼cke verursachen. Zudem sind sie von hohem Ã¶kologischem Wert."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss sich dieser Beurteilung an. Ãberdies wÃ¼rdigte sie die getroffene Schutzmassnahme auch als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, zumal die Gutachterin anlÃ¤sslich des Lokaltermins ausgefÃ¼hrt habe, dass die Eiben trotz der Unterschutzstellung zurÃ¼ckgeschnitten werden kÃ¶nnten, wodurch die Belichtung der erheblich beschatteten WohnrÃ¤ume verbessert wÃ¼rde. Auch lasse das dichte und regenerationsfÃ¤hige Wurzelwerk der Eiben den Abbruch des Wohnhauses sowie dessen uneingeschrÃ¤nkte Neuerstellung ohne Weiteres zu. Soweit der Rekurrent schliesslich eine EinschrÃ¤nkung der Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks rÃ¼ge, so sei ein solches finanzielles Interesse, auch unter BerÃ¼cksichtigung der eingeschrÃ¤nkten Belichtung der WohnrÃ¤ume, weniger stark zu gewichten als das erhebliche Ã¶ffentliche Interesse an der Unterschutzstellung. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PGB sind wertvolle Park- und Gartenanlagen, BÃ¤ume, BaumbestÃ¤nde, FeldgehÃ¶lze und Hecken. Der Begriff "wertvoll" umfasst dabei nicht nur den biologischen oder Ã¶kologischen Wert (als besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), sondern auch den gestalterisch-Ã¤sthetischen Wert, der einem Baum in Ã¼berbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also fÃ¼r das Quartier- und Strassenbild, zukommt (RB 1990 Nr. 71; VGr, 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 5.1). Bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder Ã¶kologisch wertvollen Baum bzw. Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen BehÃ¶rden kein besonderer Beurteilungsspielraum zu; insofern <span>hat das Baurekursgericht volle Kognition </span>(<span>KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl</span>, § 20 N. 19; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.1). In gestalterisch-Ã¤sthetischer Hinsicht verfÃ¼gen sie dagegen, insbesondere bei der vorzunehmenden WÃ¼rdigung Ã¶rtlicher VerhÃ¤ltnisse, Ã¼ber eine <span>besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). </span>Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat <span>den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit Bezug auf den biologischen und/oder Ã¶kologischen Wert der streitbetroffenen Eiben stÃ¼tzt sich der Stadtrat auf das Gutachten der Unternehmung E vom 5. September 2011. Diesem kann entnommen werden, frÃ¼her hÃ¤tten sich in der NÃ¤he der BÃ¤ume noch mindestens sechs weitere Eiben befunden, welche â vor allem aus SicherheitsgrÃ¼nden im Zusammenhang mit dem Bahnverkehr â gefÃ¤llt worden seien. Die beiden verbleibenden Eiben seien etwa 14â15 m hoch, hÃ¤tten einen Kronendurchmesser von 10â11 m und befÃ¤nden sich beide in einem guten Zustand. Das Alter der BÃ¤ume sei zwar nur schwer zu schÃ¤tzen, dÃ¼rfte aber aufgrund der StammstÃ¤rken und des Habitus im Bereich von 100â120 Jahren liegen. UnabhÃ¤ngig von ihrem genauen Alter wÃ¼rden die beiden Exemplare indes aufgrund ihrer GrÃ¶sse in jedem Fall etwas Besonderes darstellen, da derartig grosse Eiben im ZÃ¼rcher Stadtgebiet nur noch selten anzutreffen seien.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Die von den Gutachtern getroffenen Feststellungen zum Gesundheitszustand der Eiben beruhen auf einer Ã¤usseren Beurteilung von Erscheinung und Wuchs sowie auf einer im unteren Stammbereich durchgefÃ¼hrten Klangprobe mittels Gummihammer. Die Vorinstanz hat sich mit der Tauglichkeit dieser Beurteilungsmethode und der PlausibilitÃ¤t der Bewertung auseinandergesetzt und sich den Feststellungen der Gutachter angeschlossen. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin dagegen erhobenen EinwÃ¤nde beschrÃ¤nken sich auf eine Wiederholung des gegenteiligen Standpunkts und sind nicht geeignet, die vorinstanzliche WÃ¼rdigung substanziiert infrage zu stellen. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin indes zutreffend bemerkt, war der gute Gesundheitszustand der Eiben vorliegend nicht allein entscheidend fÃ¼r die Schutzanordnung. Ihr biologischer Wert wird vorab damit begrÃ¼ndet, dass sie aufgrund ihrer GrÃ¶sse in jedem Fall etwas Besonderes darstellten, weil "derart grosse Eiben nur noch selten im ZÃ¼rcher Stadtgebiet anzutreffen" seien. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog hierzu, Sinn und Zweck von § 203 Abs. 1 lit. f PBG sei es nicht, "schÃ¶ne und grosse BÃ¤ume" pauschal unter Schutz zu stellen. Vielmehr gelte es, differenziert BÃ¤ume zu schÃ¼tzen, die unter anderem als stattliche Exemplare ihrer Art bezeichnet werden mÃ¼ssten. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfÃ¼llt. Eiben wÃ¼rden in Mitteleuropa nur selten WuchshÃ¶hen Ã¼ber 15 Metern erreichen. Demnach mÃ¼sse bereits aufgrund der von den streitbetroffenen Exemplaren erreichten HÃ¶he von 14â15 m geschlossen werden, dass "allenfalls nur eine geringe Anzahl von vergleichbaren BÃ¤umen im Stadtgebiet vorhanden sein" kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Nicht stichhaltig ist die Schlussfolgerung, ausgewachsene Eiben seien im Stadtgebiet selten anzutreffen und daher per se biologisch wertvoll. Eine einzig an Alter und GrÃ¶sse anknÃ¼pfende Seltenheit ist nur eine relative und dementsprechend auch kein nur auf Eiben beschrÃ¤nktes PhÃ¤nomen. Alte, grosse SolitÃ¤re sind im baulich verdichteten Stadtgebiet generell etwas Besonders bzw. Seltenes, ohne dass sie deshalb allesamt schutzwÃ¼rdig wÃ¤ren. Hinzu kommt, dass die relative Seltenheit ausgewachsener Eiben vorliegend nicht belegt wurde; Aussagen wie "allenfalls" und "kann sein" vermÃ¶gen keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit zu begrÃ¼nden. DarÃ¼ber hinaus sind die zitierten HÃ¶henangaben von 14â15 m zu relativieren. Wie am Augenschein ausgefÃ¼hrt, basieren diese Angaben nicht auf einer exakten Messung, sondern auf einer SchÃ¤tzung. GeschÃ¤tzt wurde mittels BezugsgrÃ¶ssen wie insbesondere Geschosszahlen benachbarter GebÃ¤ude, wobei pro Geschoss von einer ReferenzhÃ¶he von 3 m auszugehen sei. Die angebliche BaumhÃ¶he von 14â15 m wÃ¼rde demnach in etwa der Zahl von 5 Geschossen entsprechen. Die von den Baumwipfeln erreichte bzw. unwesentlich Ã¼berragte FirsthÃ¶he (vgl. Fotos Nrn. 7 u. 8, S. 12) des streitbetroffenen Wohnhauses entspricht zwar grundsÃ¤tzlich dieser ReferenzgrÃ¶sse (vgl. Foto Nr. 6, S. 11). Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin indes zu Recht einwendet, weisen die Eiben einen gegenÃ¼ber dem GebÃ¤ude um rund ein Geschoss hÃ¶her gelegenen Standort auf (vgl. Fotos Nrn. 2 u. 5, S. 7 u. 10), woraus eine BaumhÃ¶he von 12 m resultiert. </p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn ein Baum die maximale WuchshÃ¶he erreicht hat, qualifiziert ihn das zudem nicht automatisch auch als schutzwÃ¼rdiges, weil "stattliches Exemplar seiner Art". PrÃ¤dikate wie "ansehnlich" oder "stattlich" sind keine reinen GrÃ¶ssenangaben, sondern beschreiben darÃ¼ber hinaus eine optische Wirkung, die zu einem wesentlichen Teil auch standortabhÃ¤ngig ist. Auf die Frage, ob die streitigen Eiben vorliegend eine solche Wirkung entfalten, ist im Rahmen der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung zurÃ¼ckzukommen (E. 4.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Weiter heisst es im Gutachten der Firma E, den Eiben kÃ¶nne auch ein hoher Ã¶kologischer Wert attestiert werden. So stelle der Arillus, die rote SamenhÃ¼lle der FrÃ¼chte, welche den einzigen ungiftigen Teil der Pflanze bilde, wertvolles Futter fÃ¼r einheimische Vogelarten dar und die BÃ¤ume wÃ¼rden zudem in dem schmalen GrÃ¼nstreifen zwischen Bahngleisen und der C-Strasse wichtige NistplÃ¤tze bieten.</p> <p class="Urteilstext">Diese AusfÃ¼hrungen sind nicht geeignet, eine besondere Ã¶kologische Bedeutung der streitbetroffenen Eiben zu begrÃ¼nden. Insbesondere wird nicht dargelegt, die Eiben wÃ¼rden seltenen oder bedrohten Tierarten als Futterquelle oder Lebensraum dienen. Dass die BÃ¤ume beliebigen einheimischen Vogelarten als Lebensraum dienen kÃ¶nnen, reicht fÃ¼r die BegrÃ¼ndung der SchutzqualitÃ¤t nicht aus. NistplÃ¤tze bieten auch andere Baumarten oder GehÃ¶lze und ihre Funktion als Nahrungsgrundlage erfÃ¼llen Eiben auch in der weitverbreiteten Form als FormschnittgehÃ¶lze bzw. Heckenpflanzungen. Mithin sind keine speziellen UmstÃ¤nde ersichtlich, welche die streitigen Eiben an ihrem Standort fÃ¼r die Vogelwelt als besonders wertvoll erscheinen lassen (vgl. VGr, 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 6.2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1990 Nr. 71) kÃ¶nnen BÃ¤ume und Baumgruppen â obgleich primÃ¤r Objekte des Landschafts- oder Naturschutzes â unter UmstÃ¤nden wegen ihrer prÃ¤genden Wirkung fÃ¼r ein Quartier- oder Strassenbild unter Schutz gestellt werden. Dabei sind allerdings strenge MassstÃ¤be anzulegen, da BÃ¤ume und Baumgruppen in dicht besiedelten Gebieten nicht generell besonderen Schutz geniessen. BÃ¤ume bzw. Baumgruppen sind nur dann schutzwÃ¼rdig, wenn sie aufgrund des Standortes und ihrer Erscheinung in markanter Weise einen dominierenden, aussergewÃ¶hnlichen Akzent setzen und damit das Quartier- oder Strassenbild wesentlich mitprÃ¤gen (RB 1990 Nr. 71; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 204).</p> <p class="Urteilstext">Im Unterschutzstellungsbeschluss heisst es hierzu, die beiden Eiben wÃ¼rden das Quartierbild von Westen her prÃ¤gen. Ihre FÃ¤llung wÃ¼rde eine empfindliche LÃ¼cke verursachen.</p> <p class="Urteilstext">Wie auch die benachbarten Liegenschaften ist auch die streitbetroffene zur C-Strasse und zum See hin ausgerichtet. Bei der Westseite der streitigen Liegenschaft handelt es sich dagegen um den davon abgewandten, rÃ¼ckwÃ¤rtigen Gartenbereich, der auf der gesamten LÃ¤nge ans Bahntrassee anschliesst. In diesem rund 14 m breiten Streifen stehen die beiden Eiben mit ihren <i>Kronen</i>durchmessern von 10â11 m, zwischen Wohnhaus und Bahntrassee. An besagtem Standort treten sie von der das Quartierbild bestimmenden Strassenseite her lediglich als grÃ¶sstenteils verdeckter, dunkler Hintergrund des Wohnhauses in Erscheinung. Dass insofern nicht von einer prÃ¤genden Wirkung gesprochen werden kann, ist unbestritten. Eine solche sehen die Vorinstanzen jedoch mit Bezug auf die RÃ¼ckansicht der Liegenschaft von Westen her. Jenseits des Bahntrassees, an leicht erhÃ¶hter Lage verlaufe dort auf einer LÃ¤nge von rund 100 m ein Fussweg. Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrt, kÃ¶nnen die Eiben von dort <span>â anders als bei einem verborgenen Garten â mit ihrer ganzen HÃ¶he wahrgenommen werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass der rÃ¼ckwÃ¤rtige Standort der Eiben stellenweise Ã¼berhaupt einsehbar ist, heisst indes noch nicht, dass ihre</span> dortige Erscheinung auch in markanter Weise einen dominierenden, aussergewÃ¶hnlichen Akzent setzt und damit das Quartierbild wesentlich mitprÃ¤gt. Die Vorinstanzen sehen eine solche Wirkung darin, dass die BÃ¤ume an diesem Standort einen willkommenen Kontrast bilden, namentlich gegenÃ¼ber den <span>Infrastrukturanlagen der SBB. Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin zutreffend entgegen, dass ein "willkommener Kontrast" noch keinen ausreichenden Grund fÃ¼r eine Unterschutzstellung darstellt. Ein hinreichender Unterschutzstellungsgrund ist vorliegend aber auch anderweitig nicht ersichtlich. Die Kontrastwirkung der BÃ¤ume zu ihrem Umfeld wird durch die bei den Akten liegenden Bilder zwar anschaulich belegt. Ausschlaggebend fÃ¼r diese Wirkung ist aber in erster Linie das durch die Bahnanlage dominierte, urbane Umfeld. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist beizupflichten, dass im VerhÃ¤ltnis dazu jeder einigermassen gefÃ¤lligen Hintergrundbepflanzung eine gleichermassen willkommene Kontrastwirkung zu attestieren wÃ¤re. Die Eiben kommen an diesem Standort jedenfalls nicht hinreichend zur Geltung, oder anders gesagt, der Standort ist einer allfÃ¤lligen SchutzobjektqualitÃ¤t der Eiben sogar abtrÃ¤glich. Die BÃ¤ume werden eher als viel zu nah am Wohnhaus stehende grÃ¼ne Wand, denn als "stattliche Exemplare ihrer Art" wahrgenommen. Dass sie das konkrete bauliche Umfeld dennoch aufwerten, reicht </span>objektiv nicht aus, um die SchutzwÃ¼rdigkeit der Eiben zu begrÃ¼nden. </p> <p class="Urteilstext">Mithin ist festzustellen, dass die Vorinstanzen bei der Beurteilung der gestalterisch-Ã¤sthetischen Wirkung der beiden Eiben nicht von den MassstÃ¤ben ausgegangen sind, die bei der Unterschutzstellung von BÃ¤umen im Interesse des Quartier- und Strassenbilds anzuwenden sind. Die Unterschutzstellung der Eiben erweist sich somit bereits aus diesem Grund als rechtsverletzend und ist aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn die zwei Eiben grundsÃ¤tzlich als Schutzobjekte zu qualifizieren wÃ¤ren, wÃ¤re das Ã¶ffentliche Interesse an deren Erhaltung im Ãbrigen nicht gleich hoch zu werten wie entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (sogleich, E. 5).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Qualifikation eines Objekts als "wertvoller Baum" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar ebenfalls grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="urteilstextchar0"><span>von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanzen erachteten das Ã¶ffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung als gross. Diese WÃ¼rdigung ist indes nach dem Gesagten (E. 4.1 und 4.2) in jedem Fall stark zu relativieren. Aber selbst wenn der "willkommene Kontrast", den die BÃ¤ume gegenÃ¼ber der Bahnanlage bilden, beschrÃ¤nkt anerkannt wird, ist auf der andern Seite dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrten Interesse an einer wohnhygienisch einwandfreien Belichtungssituation der angrenzenden WohnrÃ¤ume angemessen Rechnung zu tragen. Im Gutachten zur AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit heisst es hierzu, die beiden Eiben wÃ¼rden das bestehende Wohnhaus in hohem Mass beschatten und auch die Vorinstanz geht in ihrem Entscheid von einer erheblichen Beschattung aus (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3). Dieser Eindruck wird durch die Bildaufnahmen aus dem Innern der WohnrÃ¤ume bestÃ¤tigt. Wenn der Beschwerdegegner nun unter Verweis auf das als Beilage zur Beschwerdeantwort eingereichte Foto geltend macht, die Beschattung sei nicht als gravierend anzusehen, so ist dies â insbesondere auch anhand dieses Fotos und des am Augenschein gewonnenen Eindrucks â nicht nachvollziehbar. Vielmehr ist die BeeintrÃ¤chtigung von Wohnhygiene und WohnqualitÃ¤t offenkundig. Entgegen dem beschwerdegegnerischen DafÃ¼rhalten ist dies nicht erst dann der Fall, wenn sich Schimmelpilz an den WÃ¤nden bildet. Dass die festgestellte BeeintrÃ¤chtigung laut dem Beschwerdegegner durch "den Vorteil einer Abschirmung zum Bahntrassee" Ã¼berwogen werde, ist sodann ebenfalls nicht stichhaltig. Der Beschwerdegegner stÃ¼tzt sich bei dieser Aussage auf einen entsprechenden Passus im Baumgutachten, wobei auch dort nicht gesagt wird, was fÃ¼r eine Art von Abschirmung gemeint ist. Eine LÃ¤rmschutzdÃ¤mmung kann jedenfalls von vornherein ausgeschlossen werden und auch als Sichtschutz gÃ¤be es tauglichere Mittel, ohne entsprechende EinschrÃ¤nkung der Belichtungssituation. </p> <p class="Urteilstext"><span>Angesichts des festgestellten Ausmasses der BeeintrÃ¤chtigung ist auch die Vorinstanz zum Schluss gelangt, unter dem Gesichtspunkt der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit mÃ¼sse trotz Schutzanordnung eine Verbesserung der Belichtungssituation gewÃ¤hrleistet bleiben. Unter Verweis auf die von der Gutachterin erwÃ¤hnte MÃ¶glichkeit von Schnittmassnahmen, geht sie in der Folge davon aus, diese Forderung sei vorliegend hinlÃ¤nglich erfÃ¼llt. Im Gutachten heisst es dazu:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Zur Verbesserung der Lichtsituation im Wohnhaus kann ein vorsichtiger RÃ¼ckschnitt entlang der Fassade sowie auch eine leichte Auslichtung der Kronen erfolgen. Der Habitus und die Wirkung der BÃ¤ume werden hierdurch nicht beeintrÃ¤chtigt."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In Anbetracht der starken Beschattung der WohnrÃ¤ume versprechen diese Ã¤usserst zurÃ¼ckhaltend formulierten SchnittmÃ¶glichkeiten indes keine entscheidende Verbesserung. Ferner erscheint es auch als zweifelhaft, ob ein Auslichten der Baumkronen Ã¼berhaupt als taugliche Massnahme zur Verbesserung der Wohnhygiene in den dahinterliegenden WohnrÃ¤umen zu werten ist. Beim RÃ¼ck- und/oder Belichtungsschnitt an Eiben ist zu berÃ¼cksichtigen, dass sich diese Baumart durch ein "hohes AusschlagsvermÃ¶gen" auszeichnet, insbesondere auch am alten, kahlen Holzbestand (StockausschlagsfÃ¤higkeit). Dies wird auch seitens des Beschwerdegegners bestÃ¤tigt, wenn sowohl anlÃ¤sslich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als auch in Ziff. 11 der Beschwerdeantwort mit Bezug auf die nicht unter Schutz stehenden Eiben des angrenzenden F-Areals ausfÃ¼hrt wird, diese wÃ¼rden nun geschnitten, "um die lockeren Kronen durch bessere Belichtung wieder anzuregen, damit sie im Endeffekt wieder kompakter werden [â¦]". Bezogen auf die streitigen Eiben wÃ¤re der Auslichtungsschnitt somit wohl nicht nur eine Daueraufgabe, sondern auch kontraproduktiv, weil die BÃ¤ume darauf immer wieder mit einem verdichtenden Neuaustrieb reagieren. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Um die Belichtungssituation in den nach SÃ¼dwesten ausgerichteten WohnrÃ¤umen entscheidend zu verbessern, bedÃ¼rfte es offenkundig eines deutlich grÃ¶sseren Eingriffs in die Baumsubstanz. Ein solcher wÃ¤re mit dem Zweck der Schutzmassnahme, nÃ¤mlich der Erhaltung der BÃ¤ume wegen ihrer angeblich seltenen GrÃ¶sse, aber klarerweise nicht vereinbar. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bereits aus diesem Grund ist â entgegen der Auffassung der Vorinstanz â sowohl das Ã¶ffentliche als auch das private Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an einer gehÃ¶rigen Belichtung der WohnrÃ¤ume unter den gegebenen UmstÃ¤nden hÃ¶her zu gewichten, als das aufgrund des unglÃ¼cklichen Standorts hÃ¶chstens geringe Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung der Eiben. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt darÃ¼ber hinaus aber noch weitere private Interessen gegen die Unterschutzstellung an. So macht sie geltend, die BaumÃ¶glichkeiten, einschliesslich der Realisierung von AbstellplÃ¤tzen, seien auf dem GrundstÃ¼ck durch den Bestand der Eiben massiv eingeschrÃ¤nkt. Es sei zu bezweifeln, dass das bestehende GebÃ¤ude ohne unzulÃ¤ssige Verletzung des Wurzelwerks abgebrochen werden kÃ¶nnte. Vor allem aber mÃ¼sste ein Neubauvorhaben wegen der dafÃ¼r nÃ¶tigen Baugrube betrÃ¤chtlich von der sÃ¼dwestlichen Flucht des bestehenden GebÃ¤udes und dem Wurzelbereich abgerÃ¼ckt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermÃ¶gen finanzielle Interessen der EigentÃ¼mer an einer mÃ¶glichst gewinnbringenden AusnÃ¼tzung ihrer Liegenschaften das Ã¶ffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c mit Hinweisen; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.1). Je grÃ¶sser die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto weniger kÃ¶nnen private Interessen ins Gewicht fallen und umgekehrt (BGE 126 I 219 E. 2c).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Da â wie erwÃ¤hnt â jedenfalls nicht von einem erheblichen Ã¶ffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung der Eiben auszugehen ist, sind auch die finanziellen Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht von vornherein unbeachtlich, zumal sie nicht unbegrÃ¼ndet erscheinen. Der Beschwerdegegner macht zwar geltend, das dichte und regenerationsfÃ¤hige Wurzelwerk der Eiben lasse den Abbruch des Wohnhauses sowie dessen uneingeschrÃ¤nkte Neuerstellung ohne Weiteres zu. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zutreffend bemerkt, ragt die Baugrube fÃ¼r einen Neubau "an gleicher Stelle" jedoch Ã¼ber letztere hinaus. Ob die BÃ¤ume einen derartigen Eingriff auf der gesamten LÃ¤nge ihres Wurzelbereichs unbeschadet Ã¼berstehen wÃ¼rden, erscheint zumindest fraglich. Ein Neubau mÃ¼sste sodann den vorstehend beschriebenen Auswirkungen der Eiben auf die Wohnhygiene entsprechend Rechnung tragen. Erschwerend dÃ¼rfte hierbei ins Gewicht fallen, dass bei einem Neubauvorhaben darÃ¼ber hinaus noch weitere nutzungsrelevante Auflagen anfallen dÃ¼rften. So hat die BeschwerdefÃ¼hrerin am Augenschein unwidersprochen ausgefÃ¼hrt, aufgrund der lÃ¤rmschutzrechtlichen Einstufung der C-Strasse, mÃ¼ssten SchlafrÃ¤ume zwingend im rÃ¼ckwÃ¤rtigen GebÃ¤udebereich erstellt werden. Nachdem dieser auf der gesamten LÃ¤nge der Westfassade durch die beiden Eiben beschattet ist, bleibt diesbezÃ¼glich aber nicht mehr viel Anordnungsspielraum. Ob die "uneingeschrÃ¤nkte Neuerstellung" des Wohnhauses "ohne Weiteres" mÃ¶glich ist, muss unter diesen UmstÃ¤nden bezweifelt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Was das gesamte Ausmass der durch den Bestand der Eiben bedingten BaubeschrÃ¤nkung betrifft, hat die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre Sachdarstellung am Augenschein nachtrÃ¤glich konkretisiert. Sie stÃ¼tzt sich dabei auf eine mit den SBB erzielte Vereinbarung vom 13. Dezember 2012. Nachdem diese nachtrÃ¤glich eingetretene Sachlage nicht frÃ¼her geltend gemacht werden konnte, erfolgt die Berufung darauf nicht verspÃ¤tet (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 13). Der Beschwerdegegner hat keine EinwÃ¤nde gegen die Zulassung dieser neuen tatsÃ¤chlichen Behauptungen erhoben. Aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden ist sie daher zu berÃ¼cksichtigen, zumal der Streitgegenstand dadurch nicht verÃ¤ndert wird und auch keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 17). </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Vereinbarung vom 13. Dezember 2012 wird der BeschwerdefÃ¼hrerin ein NÃ¤herbaurecht bis auf eine Distanz von 8,5 m zur Achse der Fahrleitung eingerÃ¤umt. Wie aus der zugehÃ¶rigen Plandarstellung hervorgeht, resultiert damit angrenzend an die Westfassade des bestehenden Wohnhauses eine BauflÃ¤che von rund 150 m<sup>2</sup>, deren Nutzung durch den Baumschutz verhindert wÃ¼rde. Diese Darstellung blieb seitens des Beschwerdegegners unbestritten. Er hat indes bereits in der Beschwerdeantwort eingewendet, dass entsprechende Nachteile zweifellos bei der Festsetzung des Kaufpreises abgegolten worden seien. Dies wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin bestritten. Dass eine gewisse Risikokompensation in die Preisbildung eingeflossen ist, erscheint tatsÃ¤chlich wahrscheinlich. Dabei dÃ¼rfte es sich jedoch kaum um eine volle Kompensation gehandelt haben, waren die</span> Anfechtungschancen zum Zeitpunkt der HandÃ¤nderung doch nach wie vor intakt. Dass auch die auf dem NÃ¤herbaurecht vom 13. Dezember 2012 resultierenden BaumÃ¶glichkeiten mit dem Kaufpreis abgegolten worden wÃ¤ren, kann sodann mit Verweis auf die Chronologie der AblÃ¤ufe ausgeschlossen werden. <span>Auch wenn die Bedeutung der geltend gemachten finanzielle Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin entsprechend relativiert wird, sind sie dennoch geeignet, das ohnehin Ã¼berwiegende, wohnhygienisch begrÃ¼ndete Interesse an der Aufhebung der Schutzanordnung noch zusÃ¤tzlich zu untermauern.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zusammenfassend erweist sich die Unterschutzstellung der beiden Eiben somit letztlich auch als unzumutbar und dementsprechend als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Beschwerde ist somit auch aus diesem Grund gutzuheissen und die Schutzanordnung betreffend die beiden Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse 02 aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten dieses Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen </span>(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist Ã¼berdies<span> zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). FÃ¼r das Beschwerdeverfahren erweist sich eine EntschÃ¤digung von Fr. 1'800.- als angemessen.</span></p> <p class="urteilstext0">Sodann ist auch die Kostenverteilung der Vorinstanz entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids sind die Rekurskosten von Fr. 5'600.- zu einem FÃ¼nftel dem Rekurrenten und zu vier FÃ¼nfteln dem Rekursgegner aufzuerlegen. In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids ist der Rekursgegner Ã¼berdies zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an den Rekurrenten zu verpflichten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span> Es wird</span><span> davon Vormerk genommen, dass die mit Beschluss des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 5 Oktober 2011 unter Schutz gestellte Einfriedung wÃ¤hrend den Bauarbeiten fÃ¼r ein Neubauvorhaben vollstÃ¤ndig entfernt werden darf und der Sockel hernach in den gleichen Dimensionen neu erstellt werden muss, wobei eine zusÃ¤tzliche Ãffnung zur Erschliessung des GrundstÃ¼cks mÃ¶glich ist.</span></p> <p class="Einzug2"><span>und erkennt:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span>Disp.-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4 Mai 2012 sowie Disp.-Ziff. I des Beschlusses des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 5. Oktober 2011 werden aufgehoben, soweit damit die Unterschutzstellung der zwei Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse 02 angeordnet wurde. </span></p> <p class="Einzug2"><span> <span>In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids werden die Rekurskosten zu einem FÃ¼nftel dem Rekurrenten und zu vier FÃ¼nfteln dem Rekursgegner auferlegt. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span> <span>In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids wird der Rekursgegner verpflichtet, dem Rekurrenten eine UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 1'000.- zu bezahlen</span></span><span>.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>