<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00746</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220842&amp;W10_KEY=13013480&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00746</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.10.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umbau einer bestehenden Villa (Schutzobjekt) und Erstellung dreier Neubauten: Beschwerdelegitimation der Gemeinde; Auslegung Schutzentscheid; Vereinbarkeit der Neubauten mit Schutzentscheid und § 238 Abs. 2 PBG. Als eigenständige Kommission i.S.v. § 51 (GG) kommt der Baukommission Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber über den Weiterzug zu entscheiden, wenn â wie hier â ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeändert wurde. Aufgrund ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (E.1). Die Unterschutzstellungsverfügung, in welcher der situative Wert sowie das gut erhaltene Äussere besonders hervorgehoben wurden, steht dem Bau von Haus 3 entgegen. Die Frage nach dem genauen Verlauf der Grenze zwischen dem nordöstlichen und dem südöstlichen Grundstücksbereich kann daher ungeklärt bleiben (E.4). Zudem werden die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG durch das Bauprojekt klar nicht erfüllt. Die Baukommission hat dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz überschreitet weder deren Kognition noch verletzt sie die Gemeindeautonomie (E.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZENTSCHEID">SCHUTZENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50581" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00746, VB.2019.00762</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. Dezember 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2019.00746:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> Baukommission RÃ¼schlikon, <br/> 8803 RÃ¼schlikon, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2019.00762:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>B<b>, </b>vertreten durch lic. iur. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>E<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>F<b>, </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>G<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>H<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b>I<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.<b> </b>J<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.<b> </b>K<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8.<b> </b>L<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2019.00746:<br/> </span></b><span>B<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch lic. iur. C, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2019.00762:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Baukommission RÃ¼schlikon, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission RÃ¼schlikon erteilte B mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau der bestehenden Villa (Schutzobjekt) Assek.-Nr. 01 sowie fÃ¼r den Neubau eines Einfamilien- und zwei ZweifamilienhÃ¤usern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am M-Weg 03 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">E und F, G und H, I, J sowie L und K rekurrierten gegen diesen Entscheid mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Februar 2019 beim Baurekursgericht. Letzteres fÃ¼hrte am 4. Juni 2019 einen Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 15. Oktober 2019 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 13. Dezember 2018 <span>auf</span>. Die Kosten des Rekursverfahrens auferlegte es je zur HÃ¤lfte der Baukommission und der Bauherrin.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen diesen Entscheid erhob die Baukommission RÃ¼schlikon am 14. November 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Rekursentscheid aufzuheben und ihren Beschluss vom 13. Dezember 2018 zu bestÃ¤tigen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge fÃ¼r das vorliegende sowie das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft (Verfahren VB.2019.00746).</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember<span> 2019 </span>ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2020 beantragten E und F, G und H, I, J sowie L und K, die Beschwerde abzuweisen und ihnen eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung (zzgl. MWSt.) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin zuzusprechen. Die Baukommission RÃ¼schlikon replizierte am 27. Januar 2020 unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen. Mit Eingabe vom 4. Februar 2020 beantragte B die Gutheissung der Beschwerde. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>B erhob am 20. November 2019 gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Oktober 2019 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, diesen aufzuheben und den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 13. Dezember 2018 zu bestÃ¤tigen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft (Verfahren VB.2019.00762). </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission RÃ¼schlikon beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 10. Dezember 2019, die Beschwerde gutzuheissen sowie die Verfahren VB.2019.00746 und VB.2019.00762 zu vereinigen. Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember<span> 2019 </span>ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E und F, G und H, I, J sowie L und K beantragten mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2020, die Beschwerde abzuweisen und ihnen eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung (zzgl. MWSt.) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin zuzusprechen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 14. Januar 2020 wurden die Verfahren VB.2019.00746 und VB.2019.00762 vereinigt. E und F, G und H, I, J sowie L und K duplizierten am 6. MÃ¤rz 2020 und beantragten, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist und wiederholten im Ãbrigen die gestellten AntrÃ¤ge. Am 1. April 2020 reichte B mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen eine Stellungnahme ein. Die Baukommission RÃ¼schlikon nahm am 16. April 2020 und 11. Mai 2020 unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen Stellung. Ebenso gleichentags E und F, G und H, I, J sowie L und K. Am 25. Mai 2020 verzichteten Letztere auf erneute Stellungnahme. B reichte am 27. Mai 2020 eine letzte Stellungnahme ein.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die </span>Akten im Verfahren <span>VB.2019.00746.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Bauherrin <span>ist als Adressatin des abschlÃ¤gigen Rekursentscheids zur Beschwerde ohne Weiteres und unbestrittenermassen legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG sowie § 338 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Die Baukommission RÃ¼schlikon rÃ¼gt eine Verletzung der Gemeindeautonomie. Als eigenstÃ¤ndige Kommission i.S.v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 20. April 2015 (vgl. Art. 40 Gemeindeordnung RÃ¼schlikon) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber Ã¼ber den Weiterzug zu entscheiden, wenn â wie hier â ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeÃ¤ndert wurde (Mischa Morgenbesser<span>/Lorenzo Marazotta in: Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, ZÃ¼rich etc. 2017, § 172 N. 3</span>). Aufgrund ihrer Eigenschaft als BaubewilligungsbehÃ¶rde ist die Gemeinde als TrÃ¤gerin hoheitlicher Gewalt berÃ¼hrt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.V.m. § 21 Abs. 2 lit.</span> b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in: <span>Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407</span><span>). Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Bauparzelle mit einer GrundflÃ¤che von 1'997 m<sup>2</sup> liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 28. September 1993 (BZO) in der Wohnzone W2B. Das BaugrundstÃ¼ck liegt im Gabelungsbereich des M-Wegs. Ein Ast des M-Wegs fÃ¼hrt entlang der sÃ¼dlichen Parzellengrenze (sÃ¼dlicher M-Weg). Der zweite Ast (M-Weg) umschliesst das BaugrundstÃ¼ck im Osten und Norden und ist als Sackgasse ausgestaltet, wobei der Weg auf der HÃ¶he der westlichen Bauparzellengrenze endet. Im Ãbrigen ist das BaugrundstÃ¼ck von Ã¼berbauten Parzellen umgeben. Es verlÃ¤uft von Westen nach Osten abfallend und ist mit einer denkmalgeschÃ¼tzten Villa Ã¼berbaut, welche etwa mittig zur westlichen GrundstÃ¼cksgrenze situiert ist und einen Abstand von rund 20 m zur Ã¶stlichen Parzellengrenze aufweist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksbereich befindet sich zudem eine seit 1978 formell geschÃ¼tzte Blutbuche. Die GrundeigentÃ¼merin hatte am 7. April 2017 beim Gemeinderat ein Provokationsbegehren im Sinn von § 213 Abs. 1 PBG zur ÃberprÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit der im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte verzeichneten Villa gestellt. Nach Einholung eines Gutachtens stellte der Gemeinderat die Baute am 7. Februar 2018 unter Schutz und legte den Schutzumfang des GebÃ¤udeÃ¤usseren und -inneren sowie dessen Umgebung fest. BezÃ¼glich Letzterer verbot er unter anderem die Erstellung von oberirdischen Bauten im sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich. DemgegenÃ¼ber liess er im nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich eine Bebauung im Rahmen der BZO ausdrÃ¼cklich zu. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Bauherrin plant, die bestehende Villa im Innern und in bescheidenem Masse an der Fassade umzubauen. Die Zufahrt zur Tiefgarage, welche unterirdisch bis an den Altbau heranreichen soll, erfolgt an der Ã¶stlichen BaugrundstÃ¼cksgrenze Ã¼ber den M-Weg. Im nordÃ¶stlichen Gartenbereich sind zudem drei neue BaukÃ¶rper geplant. Das Haus 1 soll nÃ¶rdlich der Villa in einem Abstand von 5,50 m zu dieser zu stehen kommen und im Grundriss einem liegenden Rechteck gleichen. Das Haus 2 ist dem Haus 1 vorgelagert, befindet sich in einem Abstand von 5,79 m Ã¶stlich von diesem und ist wie Ersteres mit einem rechteckigen Grundriss geplant, wobei dieses als stehendes Rechteck in Erscheinung tritt. Beide Bauten sind gegen den See hin dreigeschossig und sollen je zwei Wohnungen beherbergen. Das Haus 3 soll noch etwas weiter Ã¶stlich als das Haus 2 zu stehen kommen, weist in sÃ¼dlicher Richtung einen Abstand von 4 m zu diesem auf und ist in einem Abstand von 8,70 m teilweise vor dem Altbau platziert. Dieser Neubau weist praktisch einen quadratischen Grundriss auf, soll der Unterbringung einer Wohneinheit dienen und gegen Osten mit zwei Geschossen in Erscheinung treten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baurekursgericht prÃ¼fte, ob die geplanten Bauten in jenem Bereich des Umschwungs geplant sind, in welchem oberirdische Bauten gemÃ¤ss Unterschutzstellungsbeschluss zulÃ¤ssig sind. In diesem Zusammenhang stellte es sich die Frage, wo die Grenze zwischen dem nÃ¶rdlichen beziehungsweise nordÃ¶stlichen und dem sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich verlÃ¤uft. Dazu legte es den Beschluss des Gemeinderats unter Bezugnahme auf das Gutachten aus und gelangte zum Schluss, dass das geplante Haus 3 gegen den Unterschutzstellungsbeschluss verstosse. Sodann stellte das Baurekursgericht bezÃ¼glich des gesamten Projekts einen Einordnungsmangel fest.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die beschwerdefÃ¼hrende Baukommission rÃ¼gt die Verletzung ihrer Gemeindeautonomie in zweifacher Hinsicht. Sowohl im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der bestehenden Villa als auch bei der Beurteilung der Einordnung des vorliegenden strittigen Bauprojekts stÃ¼nde ihr eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu. ZunÃ¤chst habe die Vorinstanz ihren bereits rechtskrÃ¤ftigen und nicht auslegungsbedÃ¼rftigen Schutzentscheid (neu) ausgelegt und sei von dessen Bestimmungen abgewichen. Sodann habe die Vorinstanz ihre eigene Einordnungsbeurteilung an Stelle der kommunalen Beurteilung gestellt und dabei in ihr pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼btes Ermessen eingegriffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Bauherrin wendet sich in ihrer Beschwerde ebenfalls gegen die baurekursgerichtliche Auslegung und Anwendung des Schutzentscheids. Sie macht geltend, die Interpretation der Vorinstanz sei mit dem Wortlaut und dem Sinn nicht vereinbar. Das Haus 3 befinde sich im Ã¼berbaubaren Bereich und zudem sei die besondere RÃ¼cksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG durch das Bauprojekt gewÃ¤hrleistet. Es habe in beiden Punkten kein Anlass bestanden, in das Ermessen der Gemeinde einzugreifen und das Baurekursgericht habe sich mit deren EntscheidgrÃ¼nden auch nicht sorgfÃ¤ltig auseinandergesetzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Vorab ist festzuhalten, dass das BaugrundstÃ¼ck sowie die darauf bestehende Villa Gegenstand einer denkmalpflegerischen VerfÃ¼gung ist. Da im Baubewilligungsverfahren abzuklÃ¤ren ist, ob einem Bauvorhaben keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen (VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00552, E. 6.2), hatte die Baukommission im Zuge des Bewilligungsverfahrens zu prÃ¼fen, inwiefern das projektierte Vorhaben den Unterschutzstellungsbeschluss respektiert und die dort skizzierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Mit diesem Vorgehen wird nicht die Frage der RechtmÃ¤ssigkeit dieses (rechtskrÃ¤ftigen) Beschlusses zum Verfahrensgegenstand erhoben; vielmehr ist mittels Auslegung zu ermitteln, welcher Sinn diesem beizumessen ist, was unter Gesichtspunkten des Denkmalschutzes im Hinblick auf die Erteilung einer Baubewilligung von massgebender Bedeutung ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Inhalt und Tragweite einer VerfÃ¼gung ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv (BGer, 6. Juni 2006, 1A.42/2006, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ist das VerfÃ¼gungsdispositiv unklar, unvollstÃ¤ndig, zweideutig oder widersprÃ¼chlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die BegrÃ¼ndung der VerfÃ¼gung zurÃ¼ckgegriffen werden (BGE 110 V 222). Soweit der Wille der verfÃ¼genden BehÃ¶rde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung</span> <span>zu berÃ¼cksichtigen (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129, auch zum Folgenden). Eine VerfÃ¼gung ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie der EmpfÃ¤nger aufgrund aller UmstÃ¤nde, die ihm im Zeitpunkt der ErÃ¶ffnung bekannt waren oder hÃ¤tten bekannt sein mÃ¼ssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen). Da die VerfÃ¼gung mit dem Gesetz in Einklang stehen soll, muss bei der Auslegung</span> <span>mitbeachtet werden, welche LÃ¶sung mit dem Gesetz Ã¼bereinstimmt (BGer, 6. Juni 2006, 1A.42/2006, E. 2.3). Eine VerfÃ¼gung wird daher einerseits aufgrund eines gesetzlichen Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt, andererseits nach den AuslegungsgrundsÃ¤tzen zu den privatrechtlichen WillenserklÃ¤rungen (Lukas BrÃ¼hwiler-FrÃ©sey, VerfÃ¼gung, Vertrag und andere verwaltungsrechtliche Handlungssysteme, Bern 1984, Rz. 136).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Baurekursgericht erwog zusammengefasst, dem Unterschutzstellungsbeschluss lasse sich nichts Konkretisierendes bezÃ¼glich dem Ã¼berbaubaren Bereich entnehmen, ein solcher sei nicht etwa planlich ausgeschieden worden. Der Schutzentscheid decke sich grÃ¶sstenteils mit der Empfehlung des Gutachters, weshalb zwecks Auslegung auf das Gutachten zurÃ¼ckzugreifen sei. Letzterem zufolge sei der neu hinzugekaufte GrundstÃ¼cksteil fÃ¼r eine Ãberbauung geeignet. Dieser hinzugekaufte GrundstÃ¼cksteil solle mithin Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen. Dass mit dem Unterschutzstellungsbeschluss ein anderer Bereich gemeint sein sollte, sei nicht anzunehmen, da keine dahingehenden ErwÃ¤gungen oder planliche Nachweise vorlÃ¤gen. Werde der GrundstÃ¼cksverlauf vor der Parzellenerweiterung mit dem strittigen Neubauvorhaben verglichen, erhelle, dass das Haus 3 â indem dessen Flucht auf der Nordfassade des Kernbaus stehe â fast gÃ¤nzlich ausserhalb des zugekauften GrundstÃ¼cksteils geplant sei und damit zu einem grossen Teil innerhalb jenes Bereichs liege, welcher mit einem Bauverbot fÃ¼r Hochbauten belegt sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Nach dem DafÃ¼rhalten der Baukommission wurde die Ãberbaubarkeit nicht auf den zugekauften Teil des GrundstÃ¼cks beschrÃ¤nkt, andernfalls dies im Schutzentscheid so festgehalten worden wÃ¤re. Aus dessen Wortlaut, wonach der sÃ¼dÃ¶stliche Teil des GrundstÃ¼cks nicht mit zusÃ¤tzlichen oberirdischen GebÃ¤uden ergÃ¤nzt werden dÃ¼rfe, ergebe sich, dass die Ã¼brigen Bereiche Ã¼berbaut werden dÃ¼rften. Die ausdrÃ¼ckliche Nennung des nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen Bereichs verdeutliche den genauen Standort fÃ¼r eine mÃ¶gliche Ãberbauung.</p> <p class="Erwgung2">Weiter fÃ¼hrte sie aus, dass die Bauherrschaft das Bauprojekt bereits parallel zum Unterschutzstellungsverfahren ausgearbeitet habe. WÃ¤re die Gemeinde nicht davon ausgegangen, dass der fragliche Bereich Ã¼berbaubar bleibe, hÃ¤tte sie der Bauherrschaft mitgeteilt, dass das Haus 3 nicht zulÃ¤ssig sei. Sie habe mehrere Vorprojektvarianten als nicht bewilligungsfÃ¤hig beurteilt. Schliesslich sei die Volumenstudie denn auch Beilage zum Unterschutzstellungsantrag an den Gemeinderat gewesen, was die Absicht des Schutzentscheids belege.</p> <p class="Erwgung2">Zur BekrÃ¤ftigung ihrer Absicht verweist die Baukommission auf eine Skizze vom 20. Juli 2017, welche im Unterschutzstellungsverfahren erstellt worden sei. In dieser wurde in GrÃ¼n ein «mÃ¶glicher Bereich fÃ¼r ErgÃ¤nzungsbauten» markiert, welcher sich in einem Abstand von 6 m Ã¼ber den gesamten nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich bis zur sÃ¼dlichen Fassadenflucht der Anbaute erstreckt. Dabei wurde die der Villa vorgelagerte TeilflÃ¤che des grÃ¼nen Bereichs schraffiert und mit dem Vermerk «reduzierte GesamthÃ¶he» versehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>FÃ¼r die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Fragen hatte die Gemeinde ein Fachgutachten eingeholt (§ 7 Abs. 1 VRG). Diesem ist zu entnehmen, der Garten sei konzeptionell zu erhalten, wobei Auslichtungen und Neubepflanzungen mÃ¶glich seien. Ãstlich vor dem Haus solle eine WiesenflÃ¤che frei bleiben. Da die Gartenanlage 1917 gegen Norden erweitert worden sei, sei es denkbar, diesen nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zu bebauen. Dabei mÃ¼sse RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen werden, um â speziell bei der Dachform â eine Konkurrenzierung zu vermeiden.</p> <p class="Erwgung3">Im Gutachten wird hinsichtlich des Gartens weiter ausgefÃ¼hrt, dieser sei in zwei Phasen entstanden. Die Rotbuche dÃ¼rfe dabei aus dem ursprÃ¼nglichen Garten stammen. Die heutige Gartenanlage sei im Wesentlichen beim Umbau von 1917 entstanden. [...] Sie umgebe das Haus auf drei Seiten und bestehe aus verschiedenen Zonen: Einem Sitzplatz im SÃ¼den, Wiesland im Osten und Norden sowie einem heute verwilderten Teil im Nordwesten mit einer filigranen Eisenpergola. Vorbemerkungsweise wurde ferner festgehalten, dass eine sorgfÃ¤ltige historische Analyse der Gartenanlage von einem Spezialisten vorgenommen werden mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Der Gemeinderat erwog in seinem Unterschutzstellungsbeschluss, er teile die Aussagen des Gutachters grÃ¶sstenteils. BezÃ¼glich des Gartens sei er der Meinung, dass der sÃ¼dÃ¶stliche Teilbereich des GrundstÃ¼cks nicht mit zusÃ¤tzlichen oberirdischen GebÃ¤uden ergÃ¤nzt werden dÃ¼rfe. Im nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich sei eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung hingegen zulÃ¤ssig. Dabei mÃ¼sse jedoch RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen werden (§ 238 Abs. 2 PBG), um â speziell bei der Dachform â eine Konkurrenzierung zu vermeiden. </p> <p class="Erwgung3">In Dispositiv-Ziff. 1 der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung hielt der Gemeinderat betreffend Umgebung dann Folgendes fest: «Konzeptionell sollte der Garten erhalten bleiben (Auslichtungen und Neubepflanzungen sind mÃ¶glich). Der sÃ¼dÃ¶stliche Teilbereich des GrundstÃ¼cks darf nicht mit zusÃ¤tzlichen oberirdischen GebÃ¤uden ergÃ¤nzt werden. Im nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich ist eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssig. Dabei muss aber RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen werden, um â speziell bei der Dachform â eine Konkurrenzierung zu vermeiden».</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Wo genau die Grenze zwischen dem «nordÃ¶stlichen» (Ã¼berbaubaren) und dem «sÃ¼dÃ¶stlichen» (nicht bebaubaren) Bereich des Gartens liegt, ergibt sich entgegen der Gemeinde aus dem Wortlaut des Unterschutzstellungsbeschlusses nicht. Ein Plan wie die von der Baukommission erwÃ¤hnte Skizze liegt diesem nicht bei. Demzufolge hat das Baurekursgericht den Unterschutzstellungsbeschluss zu Recht als auslegungsbedÃ¼rftig betrachtet. Da sich der Schutzentscheid in seinem Wortlaut stark an das Gutachten anlehnt und der Gemeinderat darin erwogen hat, die Ansicht des Gutachters im Wesentlichen zu teilen, war es naheliegend, zur Konkretisierung auf das Gutachten abzustellen, zumal ein solches vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten nach der Rechtsprechung einen erhÃ¶hten Beweiswert geniesst, weshalb nicht ohne triftige GrÃ¼nde davon abgewichen werden darf (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 2. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2015, Rz. 775). Solche GrÃ¼nde sind hier nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Die in der Beschwerdeschrift abgedruckte Skizze vom 20. Juli 2017, welche im Rahmen des Unterschutzstellungsverfahrens erstellt worden sei, bildet lediglich einen Zwischenstand ab; es kommt ihr keine Verbindlichkeit zu. Ebenso wenig vermag die Baukommission etwas aus dem parallelen Verlauf von Unterschutzstellungs- und Baubewilligungsverfahren abzuleiten. Erstens waren dafÃ¼r je unterschiedliche BehÃ¶rden zustÃ¤ndig und zweitens wurde auch kein projektbezogener Schutzentscheid getroffen. Folglich ist keine gegenseitige Abstimmung angezeigt, sondern hat das Bauprojekt den denkmalschutzrechtlichen Vorgaben zu entsprechen (vgl. E. 4.1). Wenn sich das Baurekursgericht auf das Gutachten stÃ¼tzte und dementsprechend bloss die Erweiterung des Gartens als Ã¼berbaubar bezeichnete, ist dies daher nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung3">Die genannte Erweiterung hatte eine Verschiebung der nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksgrenze um ungefÃ¤hr 19 m gegen Norden zur Folge und betrifft den nÃ¶rdlichen sowie den nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich. Dass dieser GrundstÃ¼cksteil Ã¼berbaubar ist, sind sich die Parteien einig. Strittig ist dies hingegen bezÃ¼glich desjenigen Bereichs, in welchem Haus 3 zu liegen kÃ¤me und der darÃ¼ber hinausgeht. Wo genau der nordÃ¶stliche, gemÃ¤ss UnterschutzstellungsverfÃ¼gung neben dem nÃ¶rdlichen ebenfalls Ã¼berbaubare GrundstÃ¼cksteil endet, erschliesst sich daraus entgegen der Gemeinde nicht. Darin ist â wie gesehen â lediglich der nÃ¶rdliche und der nordÃ¶stliche GrundstÃ¼cksteil als Ã¼berbaubar bezeichnet und der sÃ¼dÃ¶stliche mit einem Bauverbot belegt worden. Anders als dem Gutachten, wonach Ã¶stlich vor dem Schutzobjekt eine WiesenflÃ¤che frei bleiben soll, ist der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung zu diesem Bereich nichts AusdrÃ¼ckliches zu entnehmen. Diesen, der bestehenden Villa unmittelbar vorgelagerten GrundstÃ¼cksteil, welcher direkt gegen Osten zeigt, noch als nordÃ¶stlich zu bezeichnen, ist jedenfalls nicht naheliegend. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Das Baurekursgericht hat in seinem Entscheid weiter erwogen, das Haus 3 widerspreche an seinem geplanten Standort dem Unterschutzstellungsbeschluss. Der besagte Neubau sei derart geplant, dass er zwar auf der nÃ¶rdlichen Flucht des Altbaus stehe, jedoch dessen nÃ¶rdliche Erweiterung verdecke. Dass dieser relativ tief gehalten sei, Ã¤ndere daran nichts. Angesichts dessen, dass der Kernbau mitsamt seinen Anbauten als siedlungshistorisch wertvoll erachtet werde, sei davon auszugehen, dass auch nur eine partielle Verdeckung der Ostfassade mit dem Schutzentscheid unvereinbar sei. Daraus folge, dass lediglich jener Gartenbereich, welcher nÃ¶rdlich der Villa liege, einer NeuÃ¼berbauung zugÃ¤nglich sei, wobei das Haus 3 ausserhalb dieses Bereichs liege.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Die Gemeinde hÃ¤lt dem entgegen, das Haus 3 beanspruche den zur Bebauung zugelassenen Bereich auf der Ostseite der Villa nur ganz marginal. Dieses liege bewusst auf der Linie deren nÃ¶rdlichen Fassadenflucht und sei dadurch nicht direkt der Ostfassade vorgelagert und komme versetzt mit einem Abstand von knapp 9 m vor dieser zu liegen. Zudem werde mit der eingeschossigen Bauweise besondere RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen. ZusÃ¤tzlich falle das Terrain gegen den M-Weg ab. Die Sicht vom ZÃ¼richsee werde daher nicht verstellt und die Hauptfassade der geschÃ¼tzten Baute bliebe weiterhin sichtbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Diese AusfÃ¼hrungen der Gemeinde vermÃ¶gen die Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nicht infrage zu stellen. Zur bestehenden Villa hatte sie in ihrer UnterschutzstellungsverfÃ¼gung ausgefÃ¼hrt, es sei offensichtlich, dass das Haus ein wichtiger baukÃ¼nstlerischer Zeuge sei. Die Villa gehÃ¶re stilistisch zum Heimatstil. Die Anbauten und Erweiterungen aus dem Jahr 1917 seien behutsam vorgenommen worden und wÃ¼rden mit dem Kernbau verschmelzen. Das heutige Erscheinungsbild bestehe demnach seit 1917 und sei gut erhalten; es seien seither am Ãusseren keine nennenswerten VerÃ¤nderungen vorgenommen worden. Weiter sei die Baute auch situativ bedeutsam. Als freistehende Villa mit grossem Umschwung (ursprÃ¼nglich als Landhaus bezeichnet) sei sie gerade von der Oststeite (Seeseite) her als freistehendes Einzelobjekt siedlungshistorisch beutend. In diese Richtung orientiere sich auch die Hauptfassade.</p> <p class="Erwgung2">Zwar trifft es zu, dass das Haus Nr. 3 lediglich einstÃ¶ckig geplant ist. Doch fÃ¤llt das GrundstÃ¼ck in jenem Bereich, in welchem das Haus 3 dem Schutzobjekt vorgelagert wÃ¤re, lediglich um 1,57 m ab, wohingegen allein die FassadenhÃ¶he 3,45 m betragen wÃ¼rde. Auch wenn das GrundstÃ¼ck noch weiter abfÃ¤llt, wÃ¼rde der Bau von Haus 3 dazu fÃ¼hren, dass die Hauptfassade des Schutzobjekts im nordÃ¶stlichen Bereich je nach Standort mehr oder weniger verdeckt wÃ¼rde. Dass die Sicht vom See her durch bestehende BÃ¤ume und BÃ¼sche eingeschrÃ¤nkt ist, Ã¤ndert daran entgegen der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin nichts. Ferner ist daran zu erinnern, dass der Garten, auch wenn er teilweise Ã¼berbaut werden darf, gesamthaft konzeptionell unter Schutz gestellt wurde und Ã¶stlich vor der Villa â zumindest gemÃ¤ss Gutachten â eine WiesenflÃ¤che frei bleiben soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.9 </b>Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die UnterschutzstellungsverfÃ¼gung, in welcher der situative Wert sowie das gut erhaltene Ãussere besonders hervorgehoben wurden, dem Bau von Haus 3 entgegensteht. Die Frage nach dem genauen Verlauf der Grenze zwischen dem nordÃ¶stlichen und dem sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich kann daher ungeklÃ¤rt bleiben. Damit bleibt zu prÃ¼fen, ob das Baurekursgericht bei seiner Beurteilung des Bauprojekts auf seine Vereinbarkeit mit der kantonalen Ãsthetikvorschrift unzulÃ¤ssigerweise in das Ermessen der Gemeinde eingegriffen hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Sie sind <span>fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass </span>nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>GestÃ¼tzt auf § 238 PBG kann nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung in AusnahmefÃ¤llen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung, eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das LegalitÃ¤tsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ãsthetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu fÃ¼hren darf, dass generell â etwa fÃ¼r ein ganzes Quartier â die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wÃ¼rde. Nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt kann die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b><span>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG</span> <span>verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG</span><b> </b><span>abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG</span> <span>ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>In den ErwÃ¤gungen der Baubewilligung zu den Schutzobjekten zitierte die Baukommission das Dispositiv der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung und hielt fest, die verfÃ¼gten Schutzziele beider Objekte wÃ¼rden durch das Bauvorhaben nicht beeintrÃ¤chtigt. Natur- und heimatschutzrechtliche Massnahmen im Zusammenhang mit dem vorliegenden Projekt wÃ¼rden sich daher erÃ¼brigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Zur Gestaltung, Einordnung und Dachform fÃ¼hrte sie aus, das BaugrundstÃ¼ck werde durch drei in die Topographie eingebettete, feingliedrige Flachdachbauten von 75 bis 95 m<sup>2</sup> GrundflÃ¤che ergÃ¤nzt. Bei den prÃ¤zise angeordneten Bauten werde auf das Attika- bzw. Voll- und Attikageschoss verzichtet, um eine Konkurrenzierung mit der geschÃ¼tzten Villa und Buche zu vermeiden. Die Neubauten seien geschickt angeordnet, sodass die Schutzobjekte nicht negativ beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden. Im Gegenteil entstehe ein gelungenes ortsbauliches Ensemble und eine gute Gesamterscheinung. Die drei BaukÃ¶rper wÃ¼rden sich durch eine moderne und zeitgenÃ¶ssische Architektursprache auszeichnen; es entstehe ein elegantes und homogenes Gesamterscheinungsbild. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Die FlachdÃ¤cher seien fÃ¼r sich zurÃ¼ckhaltend gestaltet, wÃ¼rden sich gut in die bestehende Dachlandschaft einordnen und eine gute Gesamtwirkung im Sinn von Art. 20 Abs. 2 BZO erzielen. Die visuelle Erscheinung der Dachgestaltung sei vorgÃ¤ngig aufzuzeigen. Die AussenwÃ¤nde sollten in einer vorfabrizierten Holzbauweise erstellt werden und es sollen schwenk- und schiebbare FaltscherenlÃ¤den zum Einsatz gelangen. Eine detaillierte Farb- und Materialwahl liege noch nicht vor. Der BegrÃ¼nung der nicht begehbaren Flachdachbereiche (Art. 20 Abs. 3 BZO) solle ein besonderes Augenmerk geschenkt werden. Sodann bestehe ein erhebliches Interesse an der Erhaltung intakter VorgÃ¤rten. Entsprechende Massahmen seien im Rahmen der Umgebungsgestaltung aufzuzeigen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Baurekursgericht erwog nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und gestÃ¼tzt auf die Akten, das Schutzobjekt mit einem Grundriss von rund 170 m<sup>2</sup> sei dem Heimatstil verpflichtet und trete dreigeschossig sowie mit einem unter einem imposanten Walmdach gelegenen Dachgeschoss in Erscheinung. Die GrundflÃ¤chen der Neubauten wÃ¼rden von rund 76 m<sup>2</sup> (Haus 3) bis zu 95 m<sup>2</sup> (Haus 1) reichen. Sie seien drei- bzw. zweigeschossig wahrnehmbar und je mit einem Flachdach Ã¼berdacht. Die modern gestalteten Bauten wiesen untereinander einen GebÃ¤udeabstand von 4 m bis 5,79 m auf. Das Haus 1 rÃ¼cke sodann bis auf 5,5 m an den Altbau heran. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Die Neubauten wÃ¼rden sich durch die gewÃ¤hlte moderne Architektursprache mit ihren grossflÃ¤chigen Fenstern deutlich vom Schutzobjekt abheben und die unterschiedlichen Baujahre erlebbar machen. Das Schutzobjekt als solches bliebe somit grundsÃ¤tzlich erkennbar. Dennoch sei dem Bauvorhaben eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG abzusprechen. Zwar verzichte das Projekt auf grundsÃ¤tzlich realisierbare Geschosse und nÃ¤hme sich damit bis zu einem gewissen Grad zurÃ¼ck. SÃ¤mtliche Kuben seien sodann deutlich schmaler und weniger hoch als das Schutzobjekt. Der Augenschein habe jedoch gezeigt, dass trotz dieser RÃ¼cksichtnahme eine eigentliche Massierung von BaukÃ¶rpern auf relativ kleinem Raum erfolgen solle. Die Bauten seien wegen ihrer geringen AbstÃ¤nde untereinander in diesen GrundstÃ¼cksabschnitt eingepfercht. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Hinzu komme, dass die Villa, weil die Neubauten bis zu 5,5 m an diese heranreichen, von Norden aus betrachtet gleichsam eingezwÃ¤ngt wirke und trotz der geringen Volumina der Neubauten von diesen optisch erdrÃ¼ckt zu werden scheine. Sie wirke aus dieser Perspektive in die GrundstÃ¼cksecke zurÃ¼ckgedrÃ¤ngt. Es seien angesichts des grossen denkmalschÃ¼tzerischen Werts des Schutzobjekts grÃ¶ssere GebÃ¤udeabstÃ¤nde zu diesem vonnÃ¶ten. Eine gebÃ¼hrende RÃ¼cksichtnahme kÃ¶nne dem Projekt nicht mehr attestiert werden. Dass die Baukommission die detaillierte Farb- und Materialwahl einem nachgeordneten Bewilligungsverfahren vorbehalten hat, beanstandete das Baurekursgericht hingegen nicht. Die Einheit des Baubewilligungsverfahrens stehe nicht entgegen. Es gehe dabei um Aspekte des Bauvorhabens, die entsprechend dem Ã¼blichen Bauverlauf am besten einem spÃ¤teren Bewilligungsverfahren vorbehalten blieben.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00629) fÃ¼hrte es ferner bezÃ¼glich Dachform aus, es sei gemÃ¤ss Art. 20 Abs. 1 und 2 BZO in einem ersten Schritt zu klÃ¤ren, ob die VerhÃ¤ltnisse ein ausnahmsweises Abweichen von der Regeldachform des Steildachs gebieten wÃ¼rden und in einem zweiten Schritt, ob die geplante Dachform gut gestaltet sei und sich gut einordne. Da gemÃ¤ss Unterschutzstellungsbeschluss explizit hinsichtlich der Dachform eine Konkurrenzierung mit dem Altbau vermieden werden mÃ¼sse, sei nicht zu beanstanden, wenn die Baukommission einen Ausnahmetatbestand annÃ¤hme. Weiter gebiete die RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt geradezu eine zurÃ¼ckhaltende Dachform, welche mit einem Flachdach am besten erreicht werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Diese zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden, es kann vollumfÃ¤nglich darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die hÃ¶henversetzte Positionierung im abfallenden Terrain und die reduzierten Volumina der BaukÃ¶rper vermÃ¶gen entgegen der Gemeinde optisch nicht den Effekt zu erzielen, dass die Villa als freistehendes Einzelobjekt wahrgenommen wÃ¼rde. Im Gegenteil wÃ¼rde Letztere durch die Neubauten nicht nur von der Seeseite betrachtet (vgl. oben E. 5.3.1), sondern insbesondere von Norden, vom M-Weg her verdeckt und durch die nahe Positionierung bedrÃ¤ngt wirken. Das Erscheinungsbild des bestehenden GebÃ¤udes kann dadurch mitnichten erhalten werden. </p> <p class="Erwgung2">Die Wahl der flachen Dachform â welche sich unstreitig als die beste erwies â vermag diesen Mangel nicht wettzumachen. Dasselbe gilt fÃ¼r die gestaffelten und das ZulÃ¤ssige nicht ausschÃ¶pfenden Volumina der Bauten. Dass mit dem dadurch bezweckten volumenmÃ¤ssigen Ãbergang zum Schutzobjekt darauf besondere RÃ¼cksicht genommen wÃ¼rde, erschliesst sich dem Betrachter nicht. Schliesslich verfÃ¤ngt auch das pauschale Argument der Gemeinde, die Beurteilung der Vorinstanz wÃ¼rde zu einer faktischen UnÃ¼berbaubarkeit des GrundstÃ¼cks fÃ¼hren nicht. Die erforderliche RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt und die landschaftliche Empfindlichkeit verbietet zwar die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens und das krasse MissverhÃ¤ltnis der Proportionen erfordert eine weitere Volumenreduktion des Bauprojekts, dies fÃ¼hrt indes nicht zur UnÃ¼berbaubarkeit des GrundstÃ¼cks.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b><span>Nach dem Gesagten werden die erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG durch das Bauprojekt klar nicht erfÃ¼llt. Die Baukommission hat </span>dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Ãberschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert<span>. </span>Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz Ã¼berschritt weder deren Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie.</p> <p class="Erwgung2">Soweit die Bauherrin dem Baurekursgericht bezÃ¼glich einiger ihrer Vorbringen vorwirft, nicht darauf eingegangen zu sein, ist festzuhalten, dass sich <span>die Vorinstanz als RechtsmittelbehÃ¶rde nicht mit jedem Einwand befassen musste und sich auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken durfte (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 33). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Zusammenfassend erwiesen sich die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unbehelflich und d</span>er Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 (aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 70 i.V.m. § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7<u>'</u>000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'255.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 (aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1 (aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>