<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45158632" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-02-01T18:38Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2014-nr-8" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2014-nr-8" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2014-nr-8" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Im Oktober 2013 schrieb ihm die Vermieterin, zwar sei in der kleinsten HÃ¼tte fÃ¼r Liebende Platz, doch mÃ¼sse sie leider mitteilen, es sei unzulÃ¤ssig gewesen, dass die Lebenspartnerin des Mieters in seine 1,5-Zimmer-Wohnung eingezogen sei. Sie bitte, den Zustand bis Ende November 2013 zu beenden, ansonsten sehe sie sich gezwungen, auf den nÃ¤chstmÃ¶glichen Termin zu kÃ¼ndigen. Die Vermieterin kÃ¼ndigte das MietverhÃ¤ltnis per 31. MÃ¤rz 2014.</p><p> b) Darauf klagte der Mieter gegen die Vermieterin auf Aufhebung der KÃ¼ndigung, eventuell auf angemessene Erstreckung des MietverhÃ¤ltnisses. Der Einzelrichter des Bezirksgerichts schÃ¼tzte die Klage und hob die KÃ¼ndigung auf. Dagegen erhob die Vermieterin Berufung.</p><p> 2. a) Nach Art. 271 OR ist die KÃ¼ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstÃ¶sst. Der Grundsatz der Anfechtbarkeit und der Verzicht auf das zwingende Erfordernis der BegrÃ¼ndung bedeuten, dass auch eine ungerechtfertigte KÃ¼ndigung grundsÃ¤tzlich gÃ¼ltig ist[1]. Art. 271 Abs. 1 OR nimmt unmittelbar Bezug auf den Begriff von Treu und Glauben nach Art. 2 ZGB. Anfechtbar ist daher eine KÃ¼ndigung, welche dem allgemeinen Gebot zu loyalem und lauterem Verhalten widerspricht, ob sie nun vom Vermieter oder vom Mieter ausgeht[2]. Loyales Verhalten setzt sodann voraus, dass die gegebene BegrÃ¼ndung des KÃ¼ndigungsgrunds der Wahrheit entspricht[3]. Im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens ist demgemÃ¤ss nur zu prÃ¼fen, ob eine KÃ¼ndigung missbrÃ¤uchlich, nicht jedoch, ob sie gerechtfertigt ist[4]. Allgemein gilt eine KÃ¼ndigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schÃ¼tzenswertes Interesse ausgesprochen wird, schikanÃ¶s ist oder zu einem krassen MissverhÃ¤ltnis berechtigter Interessen fÃ¼hrt[5]. In der Lehre werden analog zum Tatbestand des offenbaren Rechtsmissbrauchs gemÃ¤ss Art. 2 ZGB Fallgruppen anfechtbarer KÃ¼ndigungen entwickelt: KÃ¼ndigungen, die ohne schutzwÃ¼rdiges Interesse ausgesprochen werden oder gegen das Gebot der schonungsvollen RechtsausÃ¼bung verstossen; KÃ¼ndigungen, die als illoyales, widersprÃ¼chliches Verhalten erscheinen; KÃ¼ndigungen, die ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Interessen begrÃ¼nden; zweckwidrige AusÃ¼bung des KÃ¼ndigungsrechts[6].</p><p> b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem EmpfÃ¤nger der KÃ¼ndigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpÃ¶nten oder ohne schÃ¼tzenswerten Grund erfolgte. Die kÃ¼ndigende Partei hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; sie hat die KÃ¼ndigung zu begrÃ¼nden und im Bestreitungsfall alle fÃ¼r die Beurteilung des KÃ¼ndigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen[7].</p><p> 3. a) Einziger KÃ¼ndigungsgrund ist gemÃ¤ss der BerufungsklÃ¤gerin die mit dem Einzug der Lebenspartnerin des Berufungsbeklagten verbundene Ãberbelegung der Mietwohnung. Dass diese BegrÃ¼ndung vorgeschoben ist, behauptet der Berufungsbeklagte nicht. Dass dies nicht der Fall ist, ergibt sich auch daraus, dass die BerufungsklÃ¤gerin dem Berufungsbeklagten und seiner Lebenspartnerin mit der Androhung der KÃ¼ndigung eine freie 3,5-Zimmer-Wohnung im gleichen Mehrfamilienhaus angeboten hat.</p><p> b) Eine Wohnung entsprechend der GrÃ¶sse von einer bestimmten, vernÃ¼nftigen Anzahl von Personen bewohnen zu lassen, ist grundsÃ¤tzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters[8]. Der Wille beziehungsweise die feste Absicht der BerufungsklÃ¤gerin, eine 33 bis 35 m2 kleine Wohnung nur an eine einzige Person zu vermieten, ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Die BerufungsklÃ¤gerin verweist in diesem Zusammenhang zu Recht auf Art. 1 der Verordnung Ã¼ber NettowohnflÃ¤chen und Raumprogramm sowie Ã¼ber Ausstattung von KÃ¼chen- und Hygienebereich[9], wonach die NettowohnflÃ¤che fÃ¼r einen Einpersonenhaushalt 40 m2, fÃ¼r einen Zweipersonenhaushalt 50 m2 und fÃ¼r einen Dreipersonenhaushalt 60 m2 betragen soll. Ein Vermieter darf sich durchaus auf diese Vorgaben berufen, um seine Wohnungen entsprechend einem gewissen Standard zu vermieten. Dies gilt erst recht, wenn man bedenkt, wie schnell Vermieter mit dem Vorwurf konfrontiert sind, sie wÃ¼rden ihre Wohnungen an zu viele Personen vermieten, nur um ihre Gewinne zu maximieren. Auch darf einem Vermieter nicht verwehrt sein, dafÃ¼r zu sorgen, dass wie hier eine kleine und gÃ¼nstige Wohnung von einem Alleinstehenden bewohnt wird und nicht von einem Paar, das grundsÃ¤tzlich in der Lage ist, eine angepasste grÃ¶ssere Wohnung zu mieten. Der KÃ¼ndigung der BerufungsklÃ¤gerin wegen Ãberbelegung kann deshalb das schutzwÃ¼rdige Interesse nicht abgesprochen werden, und sie verstÃ¶sst auch nicht gegen das Gebot der schonungsvollen RechtsausÃ¼bung. Eine solche Qualifikation kÃ¤me nur dann in Frage, wenn die BerufungsklÃ¤gerin allein wegen des Konkubinats des Berufungsbeklagten gekÃ¼ndigt hÃ¤tte, also nur deswegen, weil seine nicht mit ihm verheiratete Lebenspartnerin eingezogen wÃ¤re, was hier nicht zutrifft. Ebenso liegt deshalb keine zweckwidrige AusÃ¼bung des KÃ¼ndigungsrechts vor. Weil dem schutzwÃ¼rdigen Interesse der BerufungsklÃ¤gerin an einer sinnvoll belegten Wohnung wohl nur das Interesse des Berufungsbeklagten am gÃ¼nstigen Wohnraum beziehungsweise an der Vermeidung von Umzugskosten gegenÃ¼bersteht, liegt auch kein krasses MissverhÃ¤ltnis der Interessen vor.</p><p> c) Zusammengefasst verstÃ¶sst die KÃ¼ndigung der BerufungsklÃ¤gerin nicht gegen den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben. Zu prÃ¼fen bleibt, ob der gesetzliche Spezialtatbestand zum Schutz der Familie gemÃ¤ss Art. 271a Abs. 1 lit. f OR verletzt ist. Diese Bestimmung schÃ¼tzt den Mieter etwas stÃ¤rker. Der Unterschied liegt darin, dass bei einer Ãnderung in der familiÃ¤ren Situation die KÃ¼ndigung bereits dann anfechtbar ist, wenn dem Vermieter aus der Ãnderung keine wesentlichen Nachteile entstehen. Konkret bedeutet dies, dass das berechtigte Interesse der BerufungsklÃ¤gerin daran, dass ihre kleine Wohnung nur von einer Person bewohnt wird, nicht genÃ¼gt. Vielmehr muss die Ãberbelegung durch den Einzug der Lebenspartnerin einen wesentlichen Nachteil begrÃ¼nden.</p><p> 4. a) Art. 271a Abs. 1 OR listet Beispiele von treuwidrigen VermieterkÃ¼ndigungen auf, wobei das Treuwidrige anhand hauptsÃ¤chlicher KÃ¼ndigungsgrÃ¼nde und/oder -ziele dargestellt wird, die der Gesetzgeber als missbrÃ¤uchlich in weiterem Sinn erachtet[10]. GemÃ¤ss Art. 271a Abs. 1 lit. f OR ist die VermieterkÃ¼ndigung anfechtbar, wenn sie wegen Ãnderungen in der familiÃ¤ren Situation des Mieters ausgesprochen wird, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. Als Nachteil im Sinn dieser Gesetzesbestimmung ist jede VerÃ¤nderung des Umfangs beziehungsweise des Inhalts der entgeltlich vereinbarten GebrauchsÃ¼berlassung zu Lasten des Vermieters zu betrachten, die Folge der Ãnderung der familiÃ¤ren Situation des Mieters ist[11]. Ein blosser Nachteil genÃ¼gt indessen nicht. Gefordert ist dessen Wesentlichkeit beziehungsweise eine gewisse Schwere. Diese ist aber nicht erst gegeben, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses in BerÃ¼cksichtigung aller UmstÃ¤nde nicht mehr zumutbar wÃ¤re. Die Wesentlichkeit des Nachteils ist vielmehr bereits dann vorhanden, wenn der Nachteil nach Auffassung vernÃ¼nftiger Leute erlaubt, die KÃ¼ndigung noch als gerechtfertigt zu betrachten[12]. Demnach ist die KÃ¼ndigung infolge wesentlichen Nachteils immer gerechtfertigt, wenn die AusÃ¼bung des an sich regelhaften KÃ¼ndigungsrechts durch den Vermieter fÃ¼r einen vernÃ¼nftigen Menschen unter den gegebenen UmstÃ¤nden verstÃ¤ndlich erscheint[13]. Der wesentliche Nachteil kann auch ideeller Natur sein und beispielweise darin liegen, dass das fÃ¼r eine Familie offensichtlich geeignete Mietobjekt auch tatsÃ¤chlich von einer Familie und nicht von einer alleinstehenden Person bewohnt wird[14].</p><p> b) Die wesentlichen Nachteile der Ãberbelegung des Mietobjekts durch den personellen Zuwachs der Hausgemeinschaft liegen in der damit verbundenen erhÃ¶hten AbnÃ¼tzung der Sache auch im Fall ordnungsgemÃ¤ssen Gebrauchs und in der Verzerrung der von einer bestimmten Belegungszahl ausgehenden Mietzinskalkulationen, die mit Blick auf Art. 269a OR zu unkorrigierbaren Makulaturen werden[15]. Ob eine Ãberbelegung vorliegt, bemisst sich nicht allein an allfÃ¤lligen vertraglichen Vereinbarungen, sondern ebenso an der Beschaffenheit der Mietsache[16]. Ist eine Zweizimmerwohnung fÃ¼r eine Person gemietet worden, stellt die Bildung einer Hausgemeinschaft mit vier bis fÃ¼nf Personen in jedem Fall eine krasse Ãberbelegung dar. Wer die Zweizimmerwohnung hingegen an ein Ehepaar vermietet, muss damit rechnen, dass im Laufe der Zeit auch ein Kind hinzukommen kann, weshalb die Belegung durch drei Personen (Eltern mit Kind) in der Regel noch keine Ãberbelegung darstellt. Analoges hat bei Einzimmerwohnungen zu gelten, bei denen immerhin schon der Zuzug einer weiteren Person (Ehegatte, Kind) als Ãberbelegung aufzufassen ist, wenn die Wohnung wie hier sehr klein ist[17].</p><p> c) Im Mietvertrag haben die Parteien ausdrÃ¼cklich vereinbart, dass das Mietobjekt nicht als Familienwohnung dient, dies offensichtlich deswegen, weil die Wohnung mit 33 bis 35 m2 sehr klein ist, zumal gemÃ¤ss unbestrittener Darstellung der BerufungsklÃ¤gerin in dieser FlÃ¤che ein recht gerÃ¤umiger Balkon inbegriffen ist. Mit dem Zuzug der Lebenspartnerin des Berufungsbeklagten, mithin einer Verdoppelung der Personenzahl, ist von einem wesentlichen ideellen Nachteil im Sinn von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR fÃ¼r die BerufungsklÃ¤gerin auszugehen. Die angefochtene KÃ¼ndigung erscheint daher verstÃ¤ndlich und ist somit gerechtfertigt.</p><p> d) Bei diesem Verfahrensausgang kann die Frage offen gelassen werden, ob Art. 271a Abs. 1 lit. f OR auch Konkubinatspaare schÃ¼tzt. Diese wÃ¤re nur dann zu beantworten gewesen, wenn das Vorhandensein des wesentlichen Nachteils verneint worden wÃ¤re.</p><p> e) Entgegen der Auffassung der Vorinstanz und des Berufungsbeklagten sind die Interessen des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags nicht zu berÃ¼cksichtigen. Solche GÃ¼terabwÃ¤gungen schliesst zum einen der klare Gesetzeswortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR aus und sind zum anderen dem Erstreckungsrecht im Sinn von Art. 272 ff. OR vorbehalten[18].</p><p>Obergericht, 2. Abteilung, 6. November 2014, ZBR.2014.46</p><p></p><hr/><p>[1] Lachat/Thanei, in: Mietrecht in der Praxis (Hrsg.: Lachat et al.), 8.A., N 29/1.1</p><p>[2] Weber, Basler Kommentar, Art. 271/271a OR N 3</p><p>[3] Weber, Die KÃ¼ndigung nach Treu und Glauben, in: mp 2008 S. 9</p><p>[4] Lachat/Thanei, N 29/1.1</p><p>[5] BGE 135 III 119, 120 II 108, 120 II 33</p><p>[6] Lachat/Thanei, N 29/4.5</p><p>[7] BGE 135 III 119, 120 II 111</p><p>[8] Vgl. Sommer, Ausserordentliche KÃ¼ndigung wegen Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und RÃ¼cksichtnahme nach Art. 257f Abs. 3 OR, in: MRA 1996 S. 69 ff.; BGE vom 31. Oktober 2000, 4C.314/2000, Erw. 3</p><p>[9] SR 843.142.3</p><p>[10] Higi, ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 271a OR N 12</p><p>[11] Higi, Art. 271a OR N 154</p><p>[12] Higi, Art. 271a OR N 155</p><p>[13] Higi, Art. 271a OR N 156</p><p>[14] BGE vom 31. Oktober 2000, 4C.314/2000, Erw. 3b</p><p>[15] Higi, Art. 271a OR N 161</p><p>[16] Higi, Art. 271a OR N 162</p><p>[17] Higi, Art. 271a OR N 163 ff.</p><p>[18] Higi, Art. 271a OR N 157</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>