<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44700862" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-25T15:07Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-6" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-6" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-6" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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article__content" id="main-content"> <p><strong>RÃ¼ckforderung irrtÃ¼mlich bezahlter Mietzinse </strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="44384620" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../og/art-63-abs-1-or">Art. 63 Abs. 1 OR</a>, <a data-linked-resource-id="45188000" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="3" href="../og/art-269-d-or">Art. 269d OR</a></p><hr/><p></p><p> 1. Die Eheleute X vereinbarten mit Y fÃ¼r WohnrÃ¤ume einen monatlichen Mietzins von Fr. 2'100.--. Der Ehemann X stimmte unterschriftlich einer undatierten Berechnung des Vermieters zu und bezahlte ab 1. Januar 1991 einen um Fr. 160.-- erhÃ¶hten Mietzins. Nunmehr auf amtlichem Formular teilte Y die ErhÃ¶hung des Mietzinses auf Fr. 2'217.30 ab 1. April 1994 mit. Die Mieter fochten diese ErhÃ¶hung nicht an. Am 17. Oktober 1994 wandten sie sich indessen an die SchlichtungsbehÃ¶rde fÃ¼r Mietsachen und forderten die ab 1. Januar 1991 zuviel bezahlten Mietzinse wegen Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung zurÃ¼ck.</p><p> 2. a) Ist die MietzinserhÃ¶hung nichtig, steht dem Mieter eine RÃ¼ckforderungsklage aus ungerechtfertigter Bereicherung fÃ¼r den zuviel bezahlten Mietzins zu (Pra 77, 1988, Nr. 171 S. 624 mit Hinweisen). Wenn der Mieter eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann er das Geleistete nach Art. 63 Abs. 1 OR zurÃ¼ckfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich Ã¼ber die Schuldpflicht im Irrtum befand. Das Erfordernis, dass die Mitteilung auf einem amtlichen Formular erfolgt, beruht auf dem Gedanken, der Mieter brauche seine gesetzlichen Rechte nicht zu kennen. Die Rechtsvermutung, wonach Rechtsirrtum schadet, wird hier also umgekehrt. Es wÃ¼rde offensichtlich gegen diese ratio legis verstossen, wenn vom Mieter, der Ã¼ber seine Rechte mit eben diesem amtlichen Formular informiert werden muss, verlangt wÃ¼rde, dass er die Unkenntnis dieser Rechte oder der formellen Voraussetzungen von Art. 269d Abs. 2 OR nachweise. Es ist daher davon auszugehen, dass eine Ausnahme vom RÃ¼ckforderungsrecht nur in den engen Grenzen des Rechtsmissbrauchs zugelassen werden kann, d.h. dort, wo der Mieter sich des Formfehlers bewusst war und in der Absicht schwieg, allenfalls spÃ¤ter davon zu profitieren (Pra 77, 1988, Nr. 171). Dieser Bundesgerichtsentscheid beruht zwar auf dem alten Mietrecht, hat indessen nach wie vor GÃ¼ltigkeit, nachdem Art. 18 Abs. 2 und 3 BMM inhaltlich Art. 269d Abs. 2 OR entsprechen (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 269d OR N 3).</p><p> BezÃ¼glich der RÃ¼ckforderung fÃ¼r zuviel bezahlte Mietzinse ist zudem Art. 67 Abs. 1 OR zu beachten, wonach der Bereicherungsanspruch mit Ablauf eines Jahres verjÃ¤hrt, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhielt, in jedem Fall aber mit Ablauf von 10 Jahren seit der Entstehung des Anspruchs. Kenntnisnahme des Anspruchs liegt vor, wenn der GlÃ¤ubiger genÃ¼gende Unterlagen und genÃ¼genden Anlass zur gerichtlichen Geltendmachung hat. Es kommt nicht darauf an, wann der GlÃ¤ubiger die Forderung bei gehÃ¶riger Aufmerksamkeit hÃ¤tte erkennen kÃ¶nnen (Berti, in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 67 N 4 mit Hinweisen).</p><p> Bestehen beim Leistenden Zweifel am Rechtsgrund, ist ihm die RÃ¼ckforderung nach Art. 63 Abs. 1 OR versagt. Hat ein PÃ¤chter bewusst einen kontrollrechtlich unzulÃ¤ssigen Mehrpreis bezahlt, steht ihm kein RÃ¼ckforderungsrecht zu; dasselbe ist beim Mieter der Fall (Schulin, in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 63 N 11; BGE 93 II 106 f. und 85 IV 105 f.).</p><p> b) Wenn das Bundesgericht festhÃ¤lt, vom Mieter kÃ¶nne nicht der Nachweis verlangt werden, er habe in Unkenntnis seiner gesetzlichen Rechte und der formellen Voraussetzungen der MietzinserhÃ¶hung eine Nichtschuld bezahlt, und eine Ausnahme vom RÃ¼ckforderungsrecht kÃ¶nne nur in den engen Grenzen des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) zugelassen werden, fÃ¼hrt dies grundsÃ¤tzlich zu einer Umkehr der Beweislast. Gelingt mithin dem Vermieter der Nachweis, dass der Mieter trotz Kenntnis des Formularzwangs und der Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung den erhÃ¶hten Mietzins bezahlte, ist dem Mieter die Geltendmachung des RÃ¼ckforderungsanspruchs verwehrt, weil es alsdann an einer irrtÃ¼mlich erbrachten Leistung fehlt. Im Ergebnis entspricht dies der Auffassung des Bundesgerichts, welches ein RÃ¼ckforderungsrecht ausschliesst, wenn der Mieter sich des Formfehlers bewusst war und in der Absicht schwieg, allenfalls spÃ¤ter davon zu profitieren, weil er alsdann rechtsmissbrÃ¤uchlich handelt; dies gilt zumindest dann, wenn - bei DauerschuldverhÃ¤ltnissen richtigerweise - angenommen wird, die Kenntnis der Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung bzw. die "Absicht des spÃ¤teren Profits" mÃ¼sse nicht bereits zum Zeitpunkt der nichtigen Mitteilung vorliegen, sondern kÃ¶nne sich auch spÃ¤ter noch einstellen.</p><p> Mithin kann der Vermieter einerseits den Beweis antreten, der Mieter habe ab einem bestimmten Zeitpunkt von der Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung Kenntnis gehabt und gewusst, dass er die erhÃ¶hten Mietzinse nicht bezahlen mÃ¼sste. Alsdann steht dem Mieter ab diesem Zeitpunkt mangels Irrtums Ã¼ber seine Schuldpflicht kein entsprechendes RÃ¼ckforderungsrecht mehr zu. Andererseits kann sich der Vermieter auf die VerjÃ¤hrung berufen. Die Kenntnis des RÃ¼ckforderungsanspruchs nach Art. 67 OR - und damit der Beginn der VerjÃ¤hrungsfrist - muss indessen nicht notwendigerweise mit derjenigen Ã¼ber die Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung, welche eine RÃ¼ckforderung gemÃ¤ss Art. 63 Abs. 1 OR ausschliesst, Ã¼bereinstimmen, weil der Wegfall des Irrtums Ã¼ber die Schuldpflicht nicht zwingend mit dem Wissen um den RÃ¼ckforderungsanspruch gleichgesetzt werden kann. Es ist bei entsprechenden Behauptungen des Vermieters somit zu prÃ¼fen, ob der Mieter ab einem bestimmten Zeitpunkt mangels Irrtums Ã¼ber die Schuldpflicht die zuviel bezahlten Mietzinse nicht mehr zurÃ¼ckfordern kann, weil keine AnsprÃ¼che aus ungerechtfertigter Bereicherung mehr entstanden; zusÃ¤tzlich ist abzuklÃ¤ren, wann bezÃ¼glich der vor diesem Zeitpunkt bezahlten, gestÃ¼tzt auf Art. 63 Abs. 1 OR grundsÃ¤tzlich rÃ¼ckforderbaren Mietzinse die VerjÃ¤hrung nach Art. 67 OR zu laufen begann.</p><p> c) BezÃ¼glich der Frage, wann der Mieter Kenntnis von der Nichtigkeit einer MietzinserhÃ¶hung hatte und ab wann er somit die erhÃ¶hten Mietzinse nicht mehr irrtÃ¼mlich bezahlte, ist wegen des Schutzzwecks der mietrechtlichen Bestimmungen ein strenger Massstab anzulegen. Entscheidend sind nicht objektive Kriterien; es genÃ¼gt somit nicht, dass der Mieter um die Nichtigkeit der ErhÃ¶hung hÃ¤tte wissen kÃ¶nnen. Massgebend ist vielmehr, wann er tatsÃ¤chlich von der Nichtigkeit Kenntnis hatte, mithin wusste, dass er die erhÃ¶hten Mietzinse aufgrund der mietrechtlichen Bestimmungen gar nicht zahlen mÃ¼sste.</p><p> Hinsichtlich des Beginns der relativen VerjÃ¤hrungsfrist muss der Vermieter zudem nachweisen, dass der Mieter sichere Kenntnis von seinem RÃ¼ckforderungsrecht zufolge zuviel bezahlter Mietzinse hat. In zeitlicher Hinsicht kann, muss diese Kenntnis aber nicht mit derjenigen bezÃ¼glich der Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung zusammenfallen.</p><p> 3. Der Vermieter hatte stets behauptet, die Eheleute X - bzw. zumindest der Ehemann - hÃ¤tten um die Formularpflicht bei MietzinserhÃ¶hungen gewusst. Im Februar 1991 und August 1992 habe ihm X scherzhaft mitgeteilt, eigentlich mÃ¼sste er den hÃ¶heren Mietzins gar nicht entrichten; auch die Ehefrau mÃ¼sste diesen Umstand gekannt haben, weil die Eheleute sich Ã¼ber diese Angelegenheit zumindest miteinander unterhalten hÃ¤tten. Bereits vor Vorinstanz hatte Y als Beweis mehrere Zeugen sowie die Befragung der Parteien beantragt.</p><p> Aufgrund der Sachverhaltsdarstellung von Y hÃ¤tte die Vorinstanz diesem somit die MÃ¶glichkeit erÃ¶ffnen mÃ¼ssen zu beweisen, dass und ab welchem Zeitpunkt die Eheleute X (und insbesondere auch die Gattin) Kenntnis von der Nichtigkeit der MietzinserhÃ¶hung und der daraus resultierenden Rechtsfolgen hatten. Ebenso muss Y zum Beweis zugelassen werden, dass und ab wann die Mieter um ihr RÃ¼ckforderungsrecht wussten.</p><p>Rekurskommission, 2. Oktober 1995, ZB 95 32</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>