<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="AbsenderAmt"><span>Steuergericht</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b><span> vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">3. April 2023</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es wirken mit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Präsident: Th. A. Müller </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Richter: Kellerhals, D. S. Müller</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sekretär: Hatzinger </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen <b>SGSTA.2021.41</b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>A. Z.</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a name="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_8"><b><span>Veranlagungsbehörde Dorneck - Thierstein</span></b></a><span> <a name="BT_AUTOTEXT_VRTR"></a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>betreffend <b>Grundstückgewinnsteuer 2020</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>hat das Steuergericht <b>den Akten entnommen</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Der Steuerpflichtige veräusserte unter dem Datum vom … 2020 die Liegenschaft GB Y. Nr. 001 zu einem Verkaufspreis von Fr. 1‘000‘000.00. Der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde auf den … 2020 festgelegt. Die Meldung der Amtschreiberei betreffend Liegenschaftsreingewinn und Mitteilung „vor mehr als 30 Jahren erworben“ erfolgte am 7.4.2020. In der Steuererklärung für Grundstückgewinne 2020 vom 2.5.2020 machte der Steuerpflichtige einen Verkehrswert für das verkaufte Grundstück vor 30 Jahren von Fr. 1‘169‘200.00 geltend und deklarierte in der Folge einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 0.00.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Die definitive Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer 2020 erfolgte unter dem Datum vom 14.5.2020. Dabei wurde ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 116‘000.00 ermittelt, was einen Steuerbetrag von Fr. 10‘240.00 ergab. Zur Begründung wurde vom Erlös von Fr. 1‘000‘000.00 der Verkehrswert vor 30 Jahren mit Fr. 768‘000.00 abgezogen, was nach dem Abzug für Besitzdauer von Fr. 116‘000.00 einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 116‘000.00 ergab. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Mit Eingabe vom 11.6.2020 erhob der Steuerpflichtige Einsprache gegen diese Veranlagung und verlangte eine Neuveranlagung mit Neuberechnung des Verkehrswertes der Liegenschaft vor 30 Jahren. Bei der Berechnung sei von der Schatzung der Gebäudeversicherung aus dem Jahre 1996 auszugehen und der Verkehrswert von 1990 sei mittels Rückrechnung zu ermitteln. Er bemängelte im weiteren die Verwendung einer falschen Indexierung und verlangte die Berücksichtigung von wertvermehrenden Investitionen, wofür er in der Folge allerdings die verlangten Belege nicht einreichte. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Im Einspracheentscheid vom 21.10.2021 wurde festgestellt, dass bei der Veranlagung tatsächlich ein falscher Index angewandt wurde. Entsprechend wurde der Versicherungsneuwert von Fr. 416‘880.00 auf Fr. 617‘600.00 erhöht. Mit Anpassung der Baunebenkosten und der Altersentwertung ergab sich ein Gebäudezeitwert von Fr. 540‘400.00. Mit Berücksichtigung des Landwertes ergab sich so eine Erhöhung des Verkehrswertes vor 30 Jahren von Fr. 767‘620.00 auf Fr. 943‘250.00 (gerundet: 945‘000.00). Damit ergab sich eine Reduktion des steuerbaren Grundstückgewinns auf noch Fr. 27‘500.00, was einer einfachen Steuer von Fr. 1‘115.00 und aufgrund der Steuerberechnung einem effektiven Steuerbetrag von Fr. 2‘581.10 entsprach.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Der Steuerpflichtige (nachfolgend auch Rekurrent) erhob gegen den Einspracheentscheid vom 21.10.2021 unter dem Datum vom 20.11.2021 (Poststempel vom 23.11.2021) Rekurs beim Kantonalen Steuergericht. Damit macht er geltend, dass die Verkehrswertberechnung für das verkaufte Grundstück „in keiner Weise objektiv“ vorgenommen worden sei. Die Verkehrswertberechnung sei aufgrund veralteter und unvollständiger Daten (Schätzung von 1975) vorgenommen worden. Die zeitnahe Schätzung des Gebäudes von 1996 sei nicht berücksichtigt worden. Es seien die Daten der Gebäudeversicherung heranzuziehen. Die Einschätzung der Steuerbehörden sei auf der Basis eines unvollständigen Datenbestandes beim Grundbuchamt erfolgt. Die Auskünfte der Mitarbeiterin der Steuerbehörde und der Mitarbeiterin des Grundbuchamtes würden dies bestätigen. Der Steuerpflichtige verlangt die Neuveranlagung der Grundstückgewinnsteuer auf der Basis der Daten der Gebäudeversicherung und nicht des Grundbuchamtes. Der Steuerpflichtige fordert dabei insbesondere die Berücksichtigung der Verkehrswertschätzung der Gebäudeversicherung aus dem Jahre 1996. Aufgrund fehlender Investitionen in den Jahren 1990 bis 1996 liege diese Schätzung dem zu veranlagenden Zustand von 1990 zeitlich am nächsten. Der Zustand des Gebäudes im Jahre 1975 sei unbekannt und es würden alle Unterlagen zu Investitionen (angeblich zum Teil von seinen Vorfahren vorgenommene grundlegende Modernisierungen) aus den Jahren 1975 bis 1990 fehlen. Der Unterschied zwischen der Schätzung von 1975 und derjenigen von 1996 lasse sich nur erklären wegen umfassenden Modernisierungen und massivem (inflationsbereinigtem) Anstieg des Realwertes von Immobilien zwischen 1975 und 1990. Zu den angeblichen massiven Renovationen in den 70er und 80er Jahren habe er keine Belege wegen Vorversterbens seiner Grosseltern und seines Vaters. Dazu komme, dass in der Zeit von 1976 bis 1990 ein überproportionaler Anstieg der Immobilienwerte stattgefunden habe. Der Verkehrswert des Gebäudes sei demzufolge 1990 höher als 1996 gewesen. Dazu verweist der Steuerpflichtige auf verschiedene Beilagen. Es könnten nur Wertsteigerungen ab 1990 steuerlich erfasst werden. Der grosse Zeitabstand zwischen der verwendeten Gebäudeschätzung von 1975 zum damit ermittelten Verkehrswert von 1990 würde zu einer grossen Verfälschung dieses Wertes führen. Der Umstand, dass der Index der Gebäudeversicherung auf dem Baukostenindex basiere, würde zu einer weiteren Verzerrung führen. Der Baukostenindex verlaufe parallel zur Inflation mit einem Anstieg von 48 % von 1975 bis 1990. Demgegenüber habe sich der Verkehrswert für Immobilien von 1975 bis 1990 ganz anders entwickelt und zwar gemäss SNB von 150 auf 330 Punkte. Mit der Verwendung der Schätzung von 1975 würden ihm alle von seinen Vorfahren in den Jahren 1975 bis 1990 getätigten Investitionen als zusätzlicher Gewinn angerechnet. Zudem würde die hohe Wertsteigerung des Objektes zwischen 1975 und 1990 ebenfalls als Gewinn für die nachfolgenden Jahre angerechnet. Für die Schätzung von 1975 würde es keine Belege geben. Es sei dafür nur ein Verweis im Grundbuchamt vorhanden. Die Berechnung des steuerwirksamen Verkehrswertes sei in keiner Weise objektiv vorgenommen worden. Die Gebäudeschätzung von 1996 würde einfach ignoriert. Die Verkehrswertberechnungen würden auf veralteten und unvollständigen Daten beruhen, so dass für ihn kein Vergleich mit der Schätzung von 1996 möglich gewesen sei. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. In ihrer Vernehmlassung vom 31.1.2022 hält das Steueramt an seiner Gewinnberechnung fest. Das Steuergericht habe in seiner Praxis entschieden, dass die von der Veranlagungsbehörde angewendete Berechnungsmethode der gängigen Praxis entsprechen würde. Die Feststellung des Verkehrswerts vor 30 Jahren sei naturgemäss mit einer gewissen Pauschalierung und Objektivierung verbunden. Die Anwendung der statistischen Methode zur Feststellung des Verkehrswerts vor 30 Jahren sei anerkannt und würde einen objektivierten Wert ergeben. Es sei insbesondere nicht vorgesehen, von der Schatzung 1996 zurückzurechnen. Die im vorliegenden Verfahren vorgenommene Schätzung der Steuerbehörde entspreche der vom Steuergericht wiederholt bestätigten Praxis. Der Steuerpflichtige habe keinen höheren Erwerbspreis als den vom Steueramt ermittelten Verkehrswert nachgewiesen. Die im Rekurs erwähnten Investitionen seien teilweise werterhaltend (Neuanstrich, neue Fenster) und könnten deswegen im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden. Da es sich beim höheren Erwerbspreis um eine steuermindernde Tatsache handle, sei der Steuerpflichtige dafür beweispflichtig. Dieser habe die notwendigen Beweise aber nicht erbracht. Es seien auch keine Anhaltspunkte für eine Schätzung dieser Aufwendungen vorhanden. Die Ausführungen des Steuerpflichtigen zur Entwicklung von Immobilienpreisen könne an der Verkehrswertschätzung nichts ändern. Der von der Solothurnischen Gebäudeversicherung zur Grundlage des Versicherungswertes verwendete Baukostenindex richte sich nach dem Zürcher Baukostenindex. Dies sei schon vor 30 Jahren der Fall gewesen. Dabei handle es sich um einen anerkannten Baukostenindex im Sinne der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetzes. Dieser würde die jeweils aktuelle Entwicklung von Baukosten wiedergeben. Im berechneten Verkehrswert seien zudem auch die Grundstückpreise berücksichtigt. Die angewandte Methode zur Verkehrswertberechnung sei geeignet und würde der gängigen Praxis entsprechen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dazu ist vom Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Steuergericht zieht in <b>Erwägung</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 1.12.1985 (StG; 614.11) zum Entscheid über die Grundstückgewinnsteuer zuständig. Der Steuerpflichtige ist durch den ergangenen Entscheid beschwert. Ob auf den formgerechten Rekurs einzutreten ist, kann, wie zu sehen ist, offenbleiben. Abzuklären ist, ob die gesetzliche Frist von 30 Tagen ab Zustellung des Einspracheentscheides der Kantonalen Steuerverwaltung zur Einreichung eines Rekurses eingehalten wurde (vgl. § 160 Abs. 2 StG). Nach den Akten wurde der angefochtene Einspracheentscheid vom 21.10.2021 mit A-Post plus am 23.10.2021 an den heutigen Rekurrenten zugestellt (vgl. A+Postaufgabecode auf Beilage 23; Sendungsverfolgung in den Akten und E-Mail der VB vom 24.11.2021, bei den Akten). Gemäss Poststempel auf dem Zustellkuvert mit der Rekurseingabe (einfache A-Post; Vermerk zur Postaufgabe des Rekurses gemäss Eingangsstempel des Steuergerichts mit „23.11.21“) erfolgte die Postaufgabe am 23.11.2021. Damit wurde der Endtermin der gesetzlichen Rekursfrist von 30 Tagen seit Zustellung des angefochtenen Einspracheentscheides mit Endtermin am 22.11.2021 (kein Fristenstillstand) gemäss § 160 Abs. 2 StG um einen Tag verpasst. Nach diesen Fakten erfolgte die Rekurseingabe beim Kantonalen Steuergericht um einen Tag zu spät, womit auf den Rekurs nicht eingetreten werden kann. Jedoch war die Fristeinhaltung während des ganzen Rekursverfahrens kein Thema; der Rekurrent konnte seine Sichtweise zur Postaufgabe mit allfälligem Nachweis für einen rechtzeitigen Einwurf in einen nicht ständig überwachten Briefkasten der Schweizer Post nie darlegen, was ihm im Sinne des Anspruchs auf rechtliches Gehör zugestanden hätte. Aus diesem Grund ist der Fall auch materiell zu überprüfen. Letztlich kann aber wie gesagt offenbleiben, ob auf den Rekurs einzutreten ist. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Im vorliegenden Fall ist nach dem Gesagten materiell zu prüfen, ob die Vorinstanz die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf der Liegenschaft GB Y. Nr. 001 richtig bestimmt hat. Umstritten ist die Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstücks vor 30 Jahren gemäss § 55 Abs. 4 StG. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 Grundstückgewinn ist gemäss § 53 Abs. 1 StG die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen). Liegt der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren, wenn kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird (vgl. § 55 Abs. 4 StG). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 Die Steuerverwaltung hat in der angefochtenen Veranlagung (Einspracheentscheid vom 21.10.2021) festgestellt, dass der Grundstückerwerb vor mehr als 30 Jahren erfolgt und deshalb der Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren massgebend sei. Der Rekurrent hat insbesondere keinen höheren Erwerbspreis gemäss § 55 Abs. 3 StG nachgewiesen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Für die Veranlagung vom 14.5.2020 ging die Steuerverwaltung von einem Verkehrswert für das Grundstück vor 30 Jahren von Fr. 768‘000.00 aus (vgl. Berechnungsblatt des Kantonalen Steueramtes gemäss Anhang zum E-Mail des Kantonalen Steueramtes vom 18.5.2020; bei den Akten). Zur Ermittlung dieses Wertes rechnete die Steuerverwaltung mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 350.00, was bei einer Fläche von 1'151 m² einen Totalbetrag für die Grundstückfläche von Fr. 402‘850.00 ergab, was vom Rekurrenten nicht bestritten wird. Zur Ermittlung der Gebäudeschätzung (Wohnhaus Nr. 33) ging die Steuerverwaltung vom SGV-Gebäudeversicherungswert 1975 von Fr. 77‘200.00 aus und indexierte diesen Wert mit 540 %, womit sie auf einen Versicherungsneuwert des Gebäudes von Fr. 416‘880.00 kam. Dazu rechnete sie Baunebenkosten von Fr. 104‘220.00 (25 % des Neuwertes) auf und zog die Altersentwertung von Fr. 156‘330.00 ab (bei einem Gebäudealter von 105 Jahren), womit sie zu einem Gebäudezeitwert von Fr. 364‘770.00 kam. Zusammen mit dem Landwert von Fr. 402‘850.00 ergab sich ein Verkehrswert vor 30 Jahren von Fr. 767‘620.00 (gerundet: Fr. 768‘000.00). Im Einspracheverfahren korrigierte die Steuerverwaltung den Verkehrswert, da richtigerweise ein Index von 800 % (nicht wie bisher veranlagt von 540 %) anzuwenden ist. Dies ergab einen neuen Verkehrswert vor 30 Jahren von Fr. 945‘000.00. Damit reduzierte sich der Grundstückgewinn auf Fr. 27‘500.00 (vorher Fr. 116‘000.00), womit der Steuerbetrag für die einfache Steuer auf Fr. 1‘115.00 gesenkt wurde, was einer effektiven Steuerforderung von Fr. 2‘581.10 entspricht.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 Mit der Korrektur des Indexstandes auf 800 % hat die Steuerverwaltung dem Antrag des Rekurrenten im Einspracheverfahren entsprochen. Die Erhöhung des Indexes vom bisher angewandten Stand von 540 % auf 800 % ist korrekt. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 In seinem Rekurs vom 20.11.2021 verlangt der Rekurrent nun zusätzlich, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes vor 30 Jahren auf die Daten der Gebäudeversicherung zurückzugreifen sei. Für die Berechnung des Verkehrswertes sei die Schätzung von 1975 verwendet worden, ohne spätere Schätzungen zu prüfen. Die Daten beim Grundbuchamt seien unvollständig. Der Rekurrent verlangt, dass insbesondere die Gebäudeschätzung von 1996 zu verwenden sei. Dies ist aus folgenden Gründen abzulehnen:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2.1 Das Steuergericht des Kantons Solothurn hat in seinem Urteil vom 1.7.2019 (SGSTA.2018.49, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch) festgehalten, dass die von der Veranlagungsbehörde zur Bestimmung des Erwerbspreises angewendete Berechnungsmethode gängiger Praxis entspricht und schon mehrfach durch das Kantonale Steuergericht bestätigt wurde. Diese Praxis wurde auch in den Grundsätzlichen Entscheiden des Steuergerichts KSGE 1989 Nr. 21 publiziert. Grundlage der vom Steuergericht anerkannten Bewertungspraxis zur Bestimmung des Verkehrswertes vor 30 Jahren ist neben dem Landwert die Schätzung der Gebäudeversicherung (mit Teuerungszuschlag und Zuschlag für Baunebenkosten).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nachdem kein Erwerbspreis aus der Zeit vor 30 Jahren nachgewiesen ist, hat die Veranlagungsbehörde im vorliegenden Fall (neben der Schätzung des Landwertes) die Schätzung des Gebäudes (Anlagekosten) nach der gängigen Praxis vorgenommen. Sie ist dabei nach dem im Solothurner Steuerbuch vorgesehenen Berechnungsschema vorgegangen (vgl. Solothurner Steuerbuch „Anlagekosten, Erwerbspreis“), welches nach der Praxis des Kantonalen Steuergerichts rechtskonform ist, auch wenn diese Schätzung „naturgemäss mit einer gewissen Pauschalierung und Objektivierung“ verbunden ist (vgl. Urteil des Steuergerichts vom 1.7.2019, SGSTA.2018.49, a.a.O., Erw. 3.1). Damit entspricht die von der Veranlagungsbehörde vorgenommene Schätzung den vom Steuergericht anerkannten Grundsätzen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2.2 Die rechtsanwendende Behörde ist bei ihrer Praxis zur Gleichbehandlung verpflichtet. Dies betrifft insbesondere das Steuerrecht. Bei der Rechtsanwendung hat die Behörde die Pflicht, „beim Erlass gleichartiger Verfügungen die auf ähnlichen Sachverhalten beruhen und in Anwendung der gleichen Rechtsnormen ergehen, nach einheitlichen, über den Einzelfall hinaus gültigen Kriterien vorzugehen, mit anderen Worten eine Praxis zu bilden.“ (vgl. <span>Richner</span> et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, VB zu Art. 109-121, N 100, S. 1249, mit Hinw. zu Praxis und Lehre). Das Kantonale Steueramt hat diese Praxis bei der Veranlagung von Grundstückgewinnen gebildet und im Solothurner Steuerbuch für die Öffentlichkeit festgehalten (vgl. Solothurner Steuerbuch, vorgenannt). Diese Praxis wurde vom Steuergericht des Kantons Solothurn als „gängige Praxis“ gewertet. Es liegt nun nicht im Ermessen der Steuerbehörde, von dieser „gängigen Praxis“ in Einzelfällen abzuweichen. Die festgelegte gängige Praxis beinhaltet insbesondere keine Option, statt der anerkannten Berechnung mittels einer sog. „Rückwärtsberechnung“ (wie sie der Rekurrent vorschlägt) zu Gunsten des Steuerpflichtigen vom Berechnungsschema abzuweichen. Damit würde die Steuerbehörde das verfassungsmässige Gleichbehandlungsprinzip verletzen. Das Steuergericht hat bereits früher entschieden, dass mit der Anwendung eines Berechnungsschemas zur Bestimmung des Gebäudewertes für die Grundstückgewinnsteuer ein gewisser Schematismus unvermeidlich ist (vgl. KSG vom 19.2.2007, SGSTA.2005.124, Erw. 3). Damit ist die publizierte Berechnung zur Ermittlung des Grundstückgewinns weiterhin zu schützen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2.3 Mit der Verwendung des im Grundbuch verzeichneten Gebäudeversicherungswerts 1975 von Fr. 77‘200.00 hat die Behörde zu Recht auf den geschäftsnächsten offiziell publizierten Schätzbetrag abgestellt. Der Rekurrent hat mit seinen Argumenten weder einen höheren Erwerbspreis nachgewiesen noch hat er für die von ihm behaupteten angeblichen wertvermehrenden Aufwendungen seines Vaters und seiner Grosseltern in den „70er und 80er Jahren“ die ihm obliegenden Beweise erbracht. Er hat dazu gar nichts eingelegt. Seine Ausführungen zur in diesen Jahren stattgefundenen angeblichen umfassenden Renovation des Hauses sind nirgends belegt. Es erstaunt auch, dass nach den angeblich umfassenden Renovationen in den 70er und 80er Jahren die Voreigentümer des heutigen Rekurrenten keine Neuschätzung des Gebäudes verlangt hatten, wozu sie berechtigt gewesen wären (vgl. § 23 des Gebäudeversicherungsgesetzes). Heute fehlen nun eine Neuschätzung wie auch Belege für angebliche wertvermehrende Investitionen, für welche der Rekurrent beweispflichtig wäre (vgl. <span>Zweifel</span> et al., Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10, Ziff. 1.4, S. 320). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2.4 Auch die Ausführungen zum angeblichen überproportionalen Anstieg der Immobilienmarktpreise in den Jahren von 1976 bis 1990 mit anschliessender Baisse (1990 bis 1996) können im konkreten Fall nicht als Grundlage für eine Erhöhung des Anlagewertes der Immobilie vor 30 Jahren dienen. Bei diesen Angaben handelt es sich um theoretische Überlegungen zur Volkswirtschaft in der Schweiz als Ganzes. Im vorliegenden Fall geht es aber um eine einzelne Liegenschaft in Y., also in der Region X., wo die Immobilienpreise auch in Zeiten nachlassender Konjunktur ganz allgemein überdurchschnittlich hoch waren. Die Behauptung, dass in der Zeit der angeblichen massiven Preissenkungen im Immobilienbereich in den Jahren 1990 bis 1996 im fraglichen Haus keine wertvermehrenden Investitionen vorgenommen worden seien, ist nicht belegt. Wie das Kantonale Steueramt in seiner Vernehmlassung vom 31.1.2022 richtig ausführt, verwendet die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) einen schweizweit anerkannten Baukostenindex als Grundlage zur Ermittlung der Versicherungswerte. Dieser verwendete Zürcher Baukostenindex gilt schweizweit als Referenz und wurde bereits vor 30 Jahren verwendet. Dieser Index gibt die Baukostenentwicklung korrekt wider. Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass die Landpreise im vorliegenden Fall separat ermittelt wurden. Diese Schätzwerte hat der Rekurrent nicht bemängelt und das Steuergericht hat keinen Anlass, auf diese zurückzukommen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2.5 Der von der Steuerbehörde gestützt auf den Gebäudeversicherungswert 1975 von Fr. 77‘200.00 ermittelte Anlagewert vor 30 Jahren des fraglichen Grundstücks mit Fr. 945‘000.00 liegt im Rahmen des rechtmässigen Schätzungsrahmens und des rechtsgleichen Vorgehens der Steuerbehörde. Die Feststellungen und Berechnungen liegen im Rahmen des naturgemäss gegebenen Ermessensrahmens der Pauschalierungen. Sie kommen zu nachvollziehbaren und objektiven Schlussfolgerungen im vorliegenden Einzelfall. Der Rekurrent hat keinerlei Beweise für wertvermehrende Investitionen vorgelegt und dafür wäre er beweisverpflichtet. Der Rekurrent hat insbesondere auch keinen höheren Erwerbspreis gemäss § 55 Abs. 4 StG nachgewiesen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Demzufolge ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden darf. Die Gerichtskosten, die nach den §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf Fr. 1'000.00 festzusetzen sind (Grundgebühr, kein Zuschlag), obliegen dem Rekurrenten, welcher überdies keinen Anspruch auf Parteikostenersatz hat.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p align="center" class="MsoNormal"><span>****************</span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Demnach wird <b>erkannt</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.00 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.</span></p> <p class="MsoNormal"><a name="GA_KOPIE_AN_N"><b><span>Im Namen des Steuergerichts</span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Präsident: Der Sekretär:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span lang="IT"> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rechtsmittel:</span></b><span> Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Rekurrenten (eingeschrieben) </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- VB Dorneck-Thierstein (mit Akten)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- KStA, Rechtsdienst</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Finanzdepartement</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Steuerregisteramt der EG </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Expediert am:</span></p> </div></body></html>