Obergericht Zivilgericht, 3. Kammer ZSU.2023.204 (SZ.2023.19) Art. 75 Entscheid vom 20. November 2023 Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin Oberrichter Brunner Oberrichter Holliger Gerichtsschreiber Sulser Kläger A._____, […] Beklagter B._____, […] Gegenstand Vorsorgliche Massnahmen - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. Der Kläger ist im Grundbuch als Eigentümer der Grundstücke GB Q._____ Nr. […] und […] eingetragen. Diese bilden den landwirtschaftlichen Betrieb "Hof X.____". Die Grundstücke wurden am 21. April 2023 zwangsverstei- gert. Die Beschwerden gegen den Zuschlag wurden vom Präsidium des Bezirksgericht Laufenburg und vom Obergericht des Kantons Aargau ab- gewiesen. Das Verfahren ist derzeit vor Bundesgericht hängig. 2. 2.1. Mit Gesuch vom 16. Mai 2023 stellte der Kläger beim Bezirksgericht Lau- fenburg folgende Begehren: " 1. Es sei B._____ anzuweisen, den anderen Angestellten auf dem Hof X.____ den Zutritt zu ihrem Hausteil und zu ihren Zimmern zu gewähren, sowie diesen die Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Teile wie Bad, Kü- che und Aussenterrasse ebenso zu gewähren; beziehungsweise, es sei B._____ zu untersagen, den anderen Angestellten auf dem Hof X.____ den Zugang zu ihrem Hausteil, zu ihren Zimmern, und zu dem gemein- schaftlichen Teilen zu versperren. 2. Es sei B._____ anzuweisen, auch dem Bewirtschafter des Hofs X.____ den Zugang zum Hausteil der Angestellten auf dem Hof X.____ zu gewäh- ren, beziehungsweise, es sei B._____ zu untersagen, dem Bewirtschafter den Zugang zum Hausteil der Angestellten zu versperren. 3. Der Beschluss des Gerichts über die Punkte 1. und 2. sei B._____ vom Gericht schriftlich mitzuteilen. 4. Die Punkte 1. bis 3. seien superprovisorisch, ohne Anhörung der anderen Parteien, durch das Gericht zu beschliessen. 5. Allfällige Kosten und Entschädigungen seien den Gesuchsgegnern aufzu- erlegen." 2.2. Mit Verfügung vom 19. Mai 2023 wies der Gerichtspräsident des Bezirks- gerichts Laufenburg den Antrag um superprovisorische Verfügung der Massnahmen ab. 2.3. Mit Eingabe vom 9. Juni 2023 beantragte der Beklagte sinngemäss die Ab- weisung des Gesuchs. - 3 - 2.4. Mit Verfügung vom 12. Juni 2023 ordnete der Gerichtspräsident des Be- zirksgerichts Laufenburg einen zweiten Schriftenwechsel an. 2.5. Mit Replik vom 3. Juli 2023 hielt der Kläger an seinen Begehren fest. Glei- chentags reichte der Kläger ein weiteres Gesuch ein und stellte folgende Begehren: " 1. B._____ sei mit sofortiger Wirkung von dem landwirtschaftlichen Gewerbe ‘Hof X.____' ([…] LIG Q._____/[…]) auszuweisen. 2. Die Polizei sei anzuweisen, die Ausweisung umgehend zu vollstrecken. 3. Die Punkte 1. und 2. seien superprovisorisch, ohne Anhörung der Gegen- partei, zu beschliessen. 4. Alle Kosten seien der Gegenpartei aufzuerlegen." Das Gesuch um superprovisorische Verfügung der Massnahmen wies der Gerichtspräsident des Bezirksgerichts Laufenburg mit Verfügung vom 5. Juli 2023 ab. 2.6. Der Beklagte hielt mit Duplik vom 17. Juli 2023 sinngemäss an seinen Be- gehren fest. 2.7. Mit Eingabe vom 14. August 2023 reichte der Kläger eine weitere Stellung- nahme ein. 2.8. Mit Entscheid vom 4. September 2023 erkannte der Präsident des Bezirks- gerichts Laufenburg: " 1. Auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen wird nicht eingetreten. 2. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird dem Gesuchsteller auferlegt und mit dem geleisteten Vorschuss von Fr. 1'000.00 verrechnet. 3. Jede Partei hat ihre eigenen Parteikosten selber zu tragen." - 4 - 3. Gegen diesen ihm am 9. September 2023 zugestellten Entscheid erhob der Kläger mit Eingabe vom 15. September 2023 Beschwerde beim Oberge- richt des Kantons Aargau und stellte folgende Anträge: " 1. Der Entscheid vom 4. September 2023 sei aufzuheben. 2. Den Gesuchen vom 14. Mai 2023 und vom 2. Juni 2023 sei stattzugeben. 3. Es sei die sofortige (oder innert einer vom Gericht zu bestimmender Frist) Ausweisung B._____ aus der Liegenschaft (Hof X.____) anzuordnen und die Zwangsvollstreckung anzudrohen, beziehungsweise, für den Fall der Widerhandlung, anzuordnen. 4. B._____ sei zu verpflichten, für die Zeit vom 13. Mai 2023 bis zum 7. Juni 2023 dem Gesuchsteller eine Entschädigung von 100 Franken pro Tag für den Entzug der Nutzung der Betriebsunterkunft zu bezahlen. 5. B._____ sei zu verpflichten, für die Zeit ab dem 8. Juni 2023 dem Gesuch- steller eine Entschädigung von 150 Franken pro Tag für den Entzug der Nutzung der Betriebsunterkunft zu bezahlen. 6. Alle Verfahrenskosten und Parteientschädigungen seien zulasten von B._____ zu sprechen." Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Die Vorinstanz beurteilte die Gesuche des Klägers im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Gegen diesen Entscheid ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von mindestens Fr. 10'000.00 aus, was seitens der Parteien grundsätzlich nicht bestritten wurde bzw. wird. Die Berufung ist demnach zulässig. 1.2. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweis mittel (Noven) können im Berufungs- verfahren nur noch berücksichtigt wer den, wenn sie ohne Verzug vorge- bracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die - 5 - solche Noven geltend macht, die Sub stanziierungs- und Behauptungslast trifft (Urteil des Bundesgerichts 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2). 2. Die Vorinstanz erwog, der Kläger habe ein Gesuch um Erlass einer super- provisorischen Verfügung betreffend Betriebsunterkünfte sowie betreffend Ausweisung eingereicht. Die Gesuche seien sinngemäss als Gesuche um Rechtsschutz in klaren Fällen entgegenzunehmen, zumal der Kläger konk- ret beantrage, das s dem Beklagten Verhaltensanweisungen zu geben seien bzw. der Beklagte aus der Liegenschaft auszuweisen sei und er sich sinngemäss der Eigentumsklage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB bediene. Die Rechtslage in einem Verfahren betreffend Eigentumsklage sei klar und da- mit dem summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zugänglich (angefochtener Entscheid E. 1.2.2). Im Zusammenhang mit der Zwangsverwertung des Hofs X.____ habe der Kläger u.a. Beschwerde ge- gen den Zuschlag bei der Versteigerung geführt (BE.2023.4). Mit (nicht rechtskräftigem) Entscheid vom 23. August 2023 habe die Schuldbetrei- bungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Aargau die Beschwerde des Klägers gegen den Zuschlag bei der Versteigerung abge- wiesen (KBE.2023.10). Da gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB das Eigentum bei der Zwangsvollstreckung im Moment des Zuschlags auf den Ersteigerer übergehe, erwerbe dieser das Eigentum an der versteigerten Sache unmit- telbar und originär kraft rechtsgestaltender amtlicher Verfügung. Ab diesem Zeitpunkt könne der Erwerber alle Rechte ausüben, die ohne grundbuchli- che Eintragung denkbar seien. Da die Beschwerde im Verfahren KBE.2023.10 abgewiesen worden sei, kön ne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger weiterhin Eigentümer des Hofs X.____ und somit zur Eigentumsklage berechtigt sei. Die Eigentümerstellung des Klägers werde vom Beklagten denn auch glaubhaft bestritten. Es liege mithin kein liquider Sachverhalt vor, weshalb auf die Gesuche nicht einzutreten sei (an- gefochtener Entscheid E. 1.4 , v.a. E. 1.4.3 f.). Zum gleichen Schluss ge- lange man, wenn man das Gesuch nicht als Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen entgegennehmen würde. Nach dem Obergerichtsentscheid sei davon auszugehen, dass die prozessualen Chancen des Klägers, wei- terhin Eigentümer der Liegenschaft zu bleiben, deutlich geringer als die Wahrscheinlichkeit sei, dass das Bundesgericht den Zuschlag bestätigen sollte. Der Kläger könne nicht glaubhaft machen, dass zum Schutze seines Eigentums vor dem Beklagten vorsorgliche Massnahmen auszusprechen seien (angefochtener Entscheid E. 1.5). 3. 3.1. Prozessual bringt der Kläger sinngemäss vor, dass die Vorinstanz seine Gesuche zu Unrecht als solche um Rechtsschutz in klaren Fällen entge- gengenommen habe. Dies sei so vom Kläger nie beantragt worden, son- - 6 - dern die Vorinstanz sei ohne Rückfrage so verfahren. Angesichts des Ver- fahrensergebnisses erscheine dieser Beschluss fragwürdig, weil zi rkulär und zum Nachteil des Klägers. Zuerst beschliesse die Vorinstanz, nach Art. 257 Abs. 1 ZPO vorzugehen, um dann in ihrem Entscheid festzustellen, dass die Voraussetzungen für Art. 257 Abs. 1 Z PO gar nicht erfüllt seien , und auf die Gesuche nicht einzutreten (Berufung Rz. 130 ff.). 3.2. Rechtsbegehren sind nach Treu und Glauben und insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begründung auszulegen (statt vieler Urteil des Bun- desgerichts 4A_462/2017 vom 12. März 2018 E. 3.2). Dies setzt aber vorab voraus, dass die Begehren überhaupt unklar sind. Zwar wird für Exmissio- nen regelmässig das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gewählt, da dieses dem Gesuchsteller ein rasches Verfahren auf einen Endent- scheid bietet . Der Kläger beantragte aber explizit (super-) provisorische Massnahmen. Der Begründung der Gesuche lässt sich nicht entnehme n, dass es dem Kläger um Rechtsschutz im Verfahren in klaren Fällen gegan- gen wäre, dessen Zulässigkeit, wenn auch ebenfalls dem summarischen Verfahren unterliegend, besonders streng en Voraussetzungen unterliegt (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Von einer Aufhebung des angefochtenen Entscheids und einer Rückwei- sung an die Vorinstanz ist dennoch abzusehen, da, wie auch die Vorinstanz im Ergebnis in ihrer Eventualbegründung summarisch festhielt, die Gesu- che um provisorische Massnahmen unbegründet sind. 4. 4.1. Die Anordnung vorsorglicher Massnahmen setzt voraus, dass der Anspre- cher glaubhaft macht, dass ein ihm zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist (sog. Verfügungsanspruch) und ihm aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht (sog. Verfügungsgrund; Art. 261 Abs. ZPO). Weiter müssen die anbegehrten Massnahmen dringlich und notwendig sein. Demgegenüber ist nach neue- rer Rechtsprechung grundsätzlich keine In teressenabwägung vorzuneh- men. Ist glaubhaft gemacht, dass ein Anspruch verletzt ist oder verletzt zu werden droht und dass ein Nachteil im Sinne von Art. 261 Abs. 1 lit. b ZPO zu befürchten ist, sind Massnahmen zu treffen. Es ist nicht erforderlich, dass der zu befürchtende Nachteil gewichtiger oder wahrscheinlicher ist als jener Nachteil, welcher der Gesuchsgegnerin im Falle der Anordnung der vorsorglichen Massnahmen droht. Den Interessen der Gesuchsgegnerin ist allenfalls mit einer Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 264 Abs. 1 ZPO Rechnung zu tragen (Urteil des Bundesgerichts 4A_427/2021 vom 20. De- zember 2021 E. 5.1). - 7 - Wohl sind die Anspruchsvoraussetzungen nach Art. 261 Abs. 1 ZPO ledig- lich mit dem (reduzierten) Beweismass des Glaubhaftmachens nachzuwei- sen. Es genügt mithin im Allgemeinen, wenn für das Vorhandensein der behaupteten Tatsachen gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Ge- richt noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnten; die Rechtslage ist grundsätzlich nur summarisch zu prüfen und vorläufig zu beurteilen, ohne die sich stellenden rechtlichen Fragen endgül- tig zu klären . Stehen aber vorsorgliche Massnahmen zur Diskussion, die einer Vollstreckung des Hauptsacheanspruchs gleichkommen und endgül- tige Wirkung haben – der Streit mithin keine über die Anordnung der vor- sorglichen Massnahmen hinausgehende Bedeutung hat –, ist nach kon- stanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung dem Umstand Rechnung zu tragen, dass derartige Massnahmen besonders schwer in die Rechtsstel- lung der Gegenpartei eingreifen. Entsprechend werden sie nur restriktiv be- willigt und unterstehen sie erhöhten Anforderungen. Diese Anforderungen beziehen sich sowohl auf das Vorhandensein der rechtserheblichen Tatsa- chen wie auch auf sämtliche Voraussetzungen für die Anordnung einer vor- sorglichen Massnahme. Insbesondere ist (vorsorglicher) Rechtsschutz in diesen Fällen nur zu gewähren, wenn der Anspruch relativ klar begründet erscheint (Urteil des Bundesgerichts 4A_427/2021 vom 20. Dezember 2021 E. 5.2, m.w.H.). 4.2. 4.2.1. Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, aufgrund seiner Beschwerde gegen den Zuschlag vom 21. April 2023 könne er weiterhin als Eigentümer über die Liegenschaft und das landw irtschaftliche Gewerbe verfügen, bis über die Beschwerde definitiv entschieden sei. Der Beklagte – ein landwirt- schaftlicher Mitarbeiter des Klägers – habe in der Zwischenzeit kein Recht, gegen den Willen des Klägers in der Betriebsunterkunft weiterzuverweilen. Auch die Ersteigerer könnten nicht über die Liegenschaft und das landwirt- schaftliche Gewerbe verfügen und dem Beklagten ein Recht zum Weiter- verweilen in der Betriebsunterkunft erteilen (Berufung Rz. 26 f.). Der Kläger stellt sich zusammengefasst auf den Standpunkt, dass die Auslegung der Vorinstanz falsch sei, wonach sich die aufschiebende Wirkung (vgl. Art. 66 Abs. 1 VZG) auf die Eintragung ins Grundbuch beschränke und die Erwer- ber nach Erteilung des Zuschlags trotz hängigen Beschwerdeverfahrens gegen den Zuschlag jene Rechte ausüben könnten, die ihnen als Eigentü- mer auch ohne Grundbucheintrag zukommen (vgl. ausführlich Berufung Rz. 28 ff., 33 ff., 43 ff., 52 ff., 60 ff., 64 f., 66 ff.). Weiter sei das Eigentums- verhältnis vom Bewirtschaftungsverhältnis im Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe zu unterscheiden. Es sei nicht anzunehmen, dass mit der zwangweisen Übertragung des Eigentumsverhältnisses eine unmittelbare Auswirkung von Rechtes wegen auf das Bewirtschaftungsver- hältnis gegeben sei (unter Hinweis auf Art. 14 f. LPG ["Kauf bricht Pacht nicht"]). Das bestehende Bewirtschaftungsverhältnis bleibe zunächst weiter - 8 - bestehen, sofern kein Zuschlag mit Doppelaufruf stattgefunden habe. Es kämen hinsichtlich des Bewirtschaftungsverhältnisses die Fristen und Be- dingungen von Art. 15 Abs. 2 und 3 LPG lückenfüllend zur Anwendung (Be- rufung Rz. 83 ff.). 4.2.2. Gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB erlangt der Erwerber im Falle der Zwangs- vollstreckung schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grund- buch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist. Der Steigerungszuschlag bewirkt unmittelbar den Eigentumsübergang (BGE 117 III 39 E. 4b). Der grundbuchliche Nachvollzug des bereits aus- serbuchlich erfolgten Eigentumsüberganges hat lediglich deklaratorischen Charakter (sog. relatives Eintragungsprinzip; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_811/2017 vom 6. November 2017 E. 3 ). Bis zur Eintragung im Grund- buch darf der Erwerber jedoch nicht über das Grundstück verfügen. Dieses Verfügungsverbot betrifft nur grundbuchliche Verfügungen. Demgegenüber kann der Ersteigerer sofort alle Rechte ausüben, die ohne grundbuchliche Eintragung denkbar sind (BGE 128 III 82 E. 1a; Urteil des Bundesgerichts 5A_811/2017 vom 6. November 2017 E. 3). 4.2.3. 4.2.3.1. STREBEL spezifiziert den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs dahingehend, dass dieser mit dem "Wirksamwerden" des Zuschlags erfolge, wobei nicht näher ausgeführt wird, wann dies der Fall ist (STREBEL, in: Basler Kommen- tar Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, N. 44 zu Art. 656 ZGB). LORANDI vertritt die Meinung, dass der Zuschlag noch vor Eintritt der formellen Rechtskraft Rechtswirkungen entfalte – anders als bei Gestaltungsurteilen, die erst nach Eintritt der Rechtskraft Wirkung entfalten (vgl. MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, N. 97 zu Art. 656 ZGB). Dies hauptsächlich aus Praktikabili- tätserwägungen, da nicht nur der Kreis der zur Beschwerde Legitimierten gross sei, sondern auch für jeden die Beschwerdefrist individuell laufe und die absolute Befristung nach Art. 132a Abs. 3 SchKG immerhin ein Jahr seit der Verwertung betrage (LORANDI, der Freihandverkauf im schweizeri- schen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, Diss., 1994, S. 115). Gemäss DEILLON-SCHEGG müsse man, schliesse man sich dieser Auffassung an, gleichzeitig einräumen, dass mit der Gutheissung einer betreibungsrechtli- chen Beschwerde die bereits eingetretene Wirksamkeit des Zuschlags nachträglich wieder beseitigt werde. Die Möglichkeit der Aufheb ung des Zuschlags stelle mithin eine Resolutivbedingung für die Wirksamkeit des Zuschlags dar (DEILLON-SCHEGG, Übergang des Grundeigentums und Un- tergang von Grundpfandrechten infolge Zwangsversteigerung, ZBGR 81/2000, S. 89 ff., S. 100 f.). - 9 - 4.2.3.2. Die Beschwerde nach Art. 17 SchKG hat nur auf besondere Anordnung aufschiebende Wirkung (Art. 36 SchKG). Indes erfolgt die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch durch das Betreibungsamt erst, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde an- gefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewie- sen worden ist (Art. 66 Abs. 1 VZG). Einer Beschwerde gegen den Zu- schlag kommt insofern von Geset zes wegen automatisch aufschiebende Wirkung zu (BGE 129 III 100 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 5A_1026/2015 vom 8. März 2016 E. 4.2; COMETTA/MÖCKLI, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021 [BSK SchKG I] , N. 9 zu Art. 36 SchKG). Ob mit Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG der Eigentumsübergang aufgeschoben wird, erscheint jedoch fraglich. Art. 66 Abs. 1 VZG kann zumindest wörtlich genommen in Übereinstimmung mit der Vorinstanz dahingehend verstan- den werden, dass mit Beschwerde das weitere Verfahren – die Anmeldung des "durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges" zur Eintragung ins Grundbuch durch das Betreibungsamt –, nicht jedoch die zivilrechtli- chen Wirkungen des Zuschlags gehemmt werden (vgl. ISAAK, Das Verwal- tungsverfahren vor den Schuldbetreibungs - und Konkursbehörden, Be- schwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG und Verfahren zum Erlass einer Verfügung, Diss., S. 108). Das Bundesgericht musste sich hiermit soweit ersichtlich noch nicht explizit auseinandersetzen. In BGE 129 III 100 erwog es immerhin, dass in Analogie zum Fall des Konkurses der Zuschlag eines Grundstückes die Wirkungen "ex nunc" von der Eröffnung des bestätigen- den Beschwerdeentscheides an entfalte, wenn es sachlich und vernünf- tigerweise nicht möglich sei, auf alle mit dem Aufschub der Wirkungen ge- mäss Art. 66 VZG verbundenen Folgen zurückzukommen. In Frage stan- den dort aber namentlich Handlungen der amtlichen Verwaltung während des Vollstreckungsaufschubs. Ob auch der Zeitpunkt des Eigentumsüber- ganges aufgeschoben wird, ergibt sich daraus nicht. 4.3. Folgt man den zitierten Lehrmeinungen, würde der Zuschlag Wirkung ent- falten, bis dieser aufgehoben ist. Ob die Beschwerde über den Wortlaut von Art. 66 Abs. 1 VZG hinaus – bzw. diesem entgegen – den Eigentumsüber- gang aufschiebt, erscheint fraglich. Art. 66 Abs. 1 VZG sieht lediglich den Aufschub der Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentums- überganges zur Eintragung im Grundbuch vor. Die Eintragung im Grund- buch hat hinsichtlich der Frage des Eigentumsübergangs jedoch bloss de- klaratorischen Charakter (Art. 656 Abs. 2 ZGB; vorstehend E. 4.2.2). Inso- fern ist nicht davon auszugehen, dass die Beschwerde gegen den Zuschlag den Eigentumsübergang von Gesetzes wegen aufgeschoben hätte. Wie es sich abschliessend damit verhält, kann vorliegend indes offenbleiben (vgl. E. 4.4 ff. nachfolgend). - 10 - Soweit der Kläger neue Behauptungen vorbringt, ist darauf nicht einzuge- hen, da er nicht darlegt, inwiefern diese nicht bereits vor erster Instanz hät- ten vorgebracht werden können (vorstehend E. 1.2; so etwa die Behaup- tung, die Ersteigerer hätten den Steigerungspreis noch nicht bezahlt , und den Inhalt der Steigerungsbedingungen [vgl. Berufung S. 11 f.]). 4.4. Im einen wie im anderen Fall ist der Schuldner im Zwangsvollstreckungs- verfahren nicht frei, über in der Zwangsvollstreckung befindliche Vermö- genswerte zu verfügen. Handelt es sich um ein Grundstück, besteht ab Stellung des Verwertungsbegehrens eine umfassende Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt (Art. 155 Abs. 1 i.V.m. Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet (Art. 101 Abs. 1 VZG). Die Zwangsverwaltung muss nicht verfügt werden, sie tritt von Amtes wegen ein (Urteil des Bundesgerichts 5A_147/2009 vom 8. April 2009 E. 2.2). Die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks umfasst sämtliche Massnahmen, die zu seiner Erhaltung bzw. zur Erhal- tung seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträg- nisse nötig sind (BERNHEIM/KÄNZIG/GEIGER, in: BSK SchKG I, a.a.O., N. 22 zu Art. 155 SchKG). Sie umfasst namentlich Kündigungen an Mieter, Aus- weisung von Mietern, Neuvermietungen, Bezug der Miet- und Pachtzinse, etc. ( Art. 101 Abs. 1 i.V.m. Art. 17 VZG). Das Betreibungsamt kann die Verwaltung und Bewirtschaftung zwar einem Dritten übertragen, dem Schuldner selbst jedoch nur die Bewirtschaftung (Art. 16 Abs. 3 VZG). Selbst wenn dem Kläger die Bewirtschaftung vom Betreibungsamt übertra- gen wurde, was dieser nicht glaubhaft dargetan hat, tangieren die gestell- ten Gesuche die Verwaltung des Grundstücks . Da diese gemäss der ge- setzlichen Regelung dem Betreibungsamt obliegt, verfügt der Kläger über kein schützenswertes Interesse an der Durchsetzung seiner – zumindest fraglichen – Eigentumsansprüche. 4.5. Weiter erscheint die Begründetheit des Ausweisungsbegehrens auch mit Blick auf die behauptete Kündigung des Arbeitsvertrages vom 1. November 2022 (Beilage 3 zum Gesuch vom 16. Mai 2023), gemäss welchem der Beklagte (auch) mit der Logis entlohnt wurde, zweifelhaft . Der Anspruch auf Benützung der Unterkunft beim Arbeitgeber endet zwar mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses (§ 21 Abs. 3 des Normalarbeitsvertrags über das Arbeitsverhältnis in der Landwirtschaft). Wie der Beklagte vor Vorinstanz geltend machte, sei die Kündigung vom 1. Juni 2023, die er am 5. Juni 2023 erhalten habe (Beilage 2 zur Stellungnahme vom 9. Juni 2023), jedoch er- folgt, als er krankgeschrieben gewesen sei (Beilagen 3 und 4 zur Stellung- nahme vom 9. Juni 2023; Stellungnahme vom 9. Juni 2023 S. 4; Duplik S. 2). Gemäss den beigelegten Arztzeugnissen war der Beklagte vom 9. Mai 2023 bis und mit am 18. Juni 2023 zu 100 % krankgeschrieben. Dies - 11 - würde die Kündigung des Klägers, weil zur Unzeit erfolgt, nichtig machen (Art. 336c Abs. 1 lit. b und Abs. 2 OR) , womit der Beklagte nach wie vor Anspruch auf Unterkunft hätte. Ob es sich dabei, wie vom Kläger vor Vo- rinstanz behauptet, bloss um ein Manöver in Absprache mit den Ersteige- rern handelte, um den Betrieb zur Stilllegung zu zwingen (Replik S. 3), und der Beklagte in Tat und Wahrheit gar nicht krank war, ist nicht im vorsorg- lichen Massnahmeverfahren zu klären, da hierzu einlässlichere Beweiser- hebungen notwendig wären, die dessen Rahmen sprengen. Dass die Kün- digung gültig erfolgte, kann aufgrund der ärztlich bescheinigten Arbeitsun- fähigkeit derzeit jedenfalls nicht als glaubhaft erachtet werden, zumal an- gesichts der Tatsache, dass die Ausweisung praktisch einer Vollstreckung des Hauptsacheanspruchs gleichkäme, besonders hohe Anforderungen an die Glaubhaftmachung zu stellen sind (vorstehend E. 4.1.). 4.6. Was der Beklagte schliesslich aus seinen Ausführungen zur Unterschei- dung zwischen Eigentum und Bewirtschaftungsverhältnis bzw. zur landwirt- schaftlichen Pacht (Art. 14 f. LPG) ableiten will, ist nicht ersichtlich. Es liegt kein Pachtverhältnis vor, und es besteht auch keine gesetzliche Lücke, die gefüllt werden müsste. Darauf braucht deshalb nicht näher eingegangen zu werden. 4.7. Zusammenfassend hat der Kläger den ihm zustehenden zivilrechtlichen Anspruch, welcher Voraussetzung für den Erlass von vorsorglichen Mass- nahmen bildet (Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO), nicht glaubhaft machen können. 5. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass dem Kläger ein nicht leicht wiedergut- zumachender Nachteil droht und die beantragten Massnahmen zeitlich dringlich wären. Zwar machte der Kläger vor Vorinstanz noch geltend, dass am 13. Mai 2023 ein (wiederangestellter) Arbeitnehmer des Klägers sein Zimmer habe beziehen wollen, das sich im vom Beklagten bewohnten Hausteil befinde, und diesem durch den Beklagten der Zutritt verwehrt wor- den sei (Gesuch vom 16. Mai 2023 S. 3 und 6). Offenbar konnte der Mitar- beiter aber in der vom Kläger bewohnten 6.5-Zimmer-Wohnung unterge- bracht werden. Zwischenzeitlich sei dieser wieder nach Deutschland abge- reist (Stellungnahme vom 9. Juni 2023 S. 3 , vom Kläger unbestritten ge- blieben). Der Kläger beteuerte weiter die "unmittelbare Gefährlichkeit" des Beklag- ten, der ihm am 31. Mai 2023 Gewalt angedroht habe (Gesuch vom 3. Juli 2023 S. 1 f.). Der Beklagte bestreitet die Schilderungen des Klägers. An- gesichts der Tatsache, dass de r Kläger dem Beklagten in seinem Schrei- ben betreffend dessen fristlose Kündigung vom Folgetag (Beilage 2 zur - 12 - Stellungnahme vom 9. Juni 2023) die Wiederanstellung zumindest in Aus- sicht stellte, wenn "keine Gewaltandrohung mehr von Dir ausgeht, und die Blockade der Angestelltenunterkuft umgehend aufgegeben wird", erscheint diese Behauptung jedoch nicht glaubhaft. Sähe der Kläger im Beklagten tatsächlich eine ernsthafte Bedrohung, wäre nicht damit zu rechnen, dass dieser auch nur in Erwägung ziehen würde, den Beklagten weiterhin zu beschäftigen. Der Beklagte bringt denn auch vor, dass die Anschuldigung wohl fingiert worden sei, um die fristlose Kündigung zu rechtfertigen, und der Kläger dem Beklagten zudem noch namhafte Lohnzahlungen schulde, die der Beklagte versucht habe einzufordern (Stellungnahme vom 9. Juni 2023 S. 2 und 4; Duplik S. 2; Beilage 4 zur Duplik). 6. Die Berufung ist somit abzuweisen. 7. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten dem Kläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die obergerichtliche Entscheidgebühr, welche auf Fr. 800.00 festzusetzen ist (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 8 VKD), wird mit dem vom Beklagten geleisteten Vorschuss in derselben Höhe verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Da auf die Zustellung der Berufung an den Beklagten verzich- tet wurde (Art. 312 Abs. 1 ZPO) und ihm somit kein Aufwand entstanden ist, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. Das Obergericht erkennt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird dem Kläger auf- erlegt. Sie wird mit dem vom ihm geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. Zustellung an: […] - 13 - Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu- tung oder es handle sich um einen Ent scheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr. 30'000.00. Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi- äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so- weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizu legen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefoch tene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs- beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). - 14 - Aarau, 20. November 2023 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 3. Kammer Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: Massari Sulser