<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2003 51 S.189</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">189</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>51</b></span> <span class="ft2"><b>Gewerbliche Nutzung in einer Wohnzone.</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- Bedeutung der Gemeindeautonomie bei der Auslegung einer kommu-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nalen Bestimmung (Erw. 2/a).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- Die Zulassung von nicht störendem Gewerbe nur als Nebennutzung</b></span><br/> <span class="ft2"><b>bezieht sich auf die Zone als Ganzes, nicht auf das einzelne Grund-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>stück; Bauten mit ausschliesslicher gewerblicher Nutzung sind des-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>halb nicht zonenfremd (Erw. 2/b).</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 12. Mai 2003 in Sa-</span><br/> <span class="ft3">chen R. und Mitb. gegen Baudepartement.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">1. Vor einiger Zeit richtete die Beschwerdegegnerin im Gebäude</span><br/> <span class="ft1">Nr. 586, das bis dahin ausschliesslich für Wohnzwecke verwendet</span><br/> <span class="ft1">worden war, verschiedene Geschäftsräume ein. Die Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsänderung betrifft vier Zimmer im Erdgeschoss, nämlich das</span><br/> <span class="ft1">frühere Wohnzimmer mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von ca.</span><br/> <span class="ft1">42 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">(neu: Büro), zwei frühere Kinderzimmer mit ca. 10 bzw. 12 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span><br/> <span class="ft1">BGF (neu: Büro bzw. Praxis) sowie das frühere Elternzimmer mit ei-</span><br/> <span class="ft1">ner BGF von ca. 20 m</span><span class="ft5"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">(neu: Praxis). Benutzer dieser Räume sind</span><br/> <span class="ft1">zur Zeit die Beschwerdegegnerin, welche eine Getreidehandelsfirma</span><br/> <span class="ft1">mit einer Angestellten leitet und eine esoterische Praxis betreibt,</span><br/> <span class="ft1">sowie ihr Ehemann M.R., Facharzt für Rheumatologie, der seine</span><br/> <span class="ft1">Hauptpraxis in B. führt. Ausser Renovationsarbeiten wurden keine</span><br/> <span class="ft1">baulichen Änderungen vorgenommen. Gegenwärtig wird die Liegen-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">190</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">schaft nicht bewohnt; eine Wohnnutzung wäre aber jederzeit wieder</span><br/> <span class="ft1">möglich.</span><br/> <span class="ft1">2. a) Die Wohnzone W2, in welcher die Parzelle Nr. 692 gele-</span><br/> <span class="ft1">gen ist, dient dem Wohnen; nicht störendes Gewerbe ist zugelassen</span><br/> <span class="ft1">(§ 6 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Unterentfelden</span><br/> <span class="ft1">vom 2. Juni / 2. Dezember 1997 [BNO]). Als nicht störende Gewerbe</span><br/> <span class="ft1">gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem</span><br/> <span class="ft1">Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheb-</span><br/> <span class="ft1">lich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen ent-</span><br/> <span class="ft1">stehen (§ 22 Abs. 1 BNO). Im vorliegenden Fall geht es um die Aus-</span><br/> <span class="ft1">legung dieser Bestimmungen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die</span><br/> <span class="ft1">Gemeinden bei der Ausscheidung und Definition der verschiedenen</span><br/> <span class="ft1">Zonen (§ 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a BauG) auf Grund</span><br/> <span class="ft1">von § 106 KV verfassungsrechtlich geschützte Autonomie geniessen;</span><br/> <span class="ft1">hierin eingeschlossen ist die Anwendung des autonomen Gemeinde-</span><br/> <span class="ft1">rechts. Daraus folgt, dass sich das Verwaltungsgericht bei der Über-</span><br/> <span class="ft1">prüfung einschlägiger gemeinderätlicher Entscheide zurückzuhalten</span><br/> <span class="ft1">hat, zumindest soweit es bei den zu entscheidenden Fragen um rein</span><br/> <span class="ft1">lokale Anliegen geht und weder überörtliche Interessen noch über-</span><br/> <span class="ft1">wiegende Rechtsschutzanliegen berührt werden. Die Gemeinde kann</span><br/> <span class="ft1">sich in solchen Fällen bei der Auslegung kommunalen Rechts insbe-</span><br/> <span class="ft1">sondere dort auf ihre Autonomie berufen, wo eine Regelung unbe-</span><br/> <span class="ft1">stimmt ist und verschiedene Auslegungsergebnisse rechtlich vertret-</span><br/> <span class="ft1">bar erscheinen. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen sind hier ge-</span><br/> <span class="ft1">halten, das Ergebnis der gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu</span><br/> <span class="ft1">respektieren und nicht ohne Not ihre eigene Rechtsauffassung an die</span><br/> <span class="ft1">Stelle der gemeinderätlichen zu setzen. Die Autonomie der Ge-</span><br/> <span class="ft1">meindebehörden hat jedoch auch in diesen Fällen dort ihre Grenzen,</span><br/> <span class="ft1">wo sich eine Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck</span><br/> <span class="ft1">des Gesetzes nicht mehr vereinbaren lässt (AGVE 2001, S. 299 f. mit</span><br/> <span class="ft1">Hinweis).</span><br/> <span class="ft1">b) aa) Der Gemeinderat vertrat im ablehnenden Bauge-</span><br/> <span class="ft1">suchsentscheid vom 23. April 2001 den Standpunkt, der Souverän</span><br/> <span class="ft1">habe das Schwergewicht der Wohnzonen W2 und W3 eindeutig auf</span><br/> <span class="ft1">die Wohnnutzung gelegt. Als Nebennutzung - und nicht als Haupt-</span><br/> <span class="ft1">nutzung - sei nicht störendes Gewerbe zugelassen. Dies bedeute, dass</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">191</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">die in den fraglichen Zonen liegenden Gebäude nebst einer unterge-</span><br/> <span class="ft1">ordneten, nicht störenden Gewerbenutzung zum grössten Teil der</span><br/> <span class="ft1">Wohnnutzung dienen müssten. Ein Haus, in dem ein nicht störendes</span><br/> <span class="ft1">(Neben-)Gewerbe betrieben werde, müsse demzufolge bewohnt sein.</span><br/> <span class="ft1">Das Wohnen müsse überwiegen. Hätte der Souverän eine Wohn- und</span><br/> <span class="ft1">Gewerbezone gewollt, in der entweder Wohnen oder Gewerbe bzw.</span><br/> <span class="ft1">Wohnen und Gewerbe gleichberechtigt zugelassen sind, hätte er</span><br/> <span class="ft1">analog der Wohn- und Gewerbezone 3 eine Wohn- und Gewerbezone</span><br/> <span class="ft1">2 ausgeschieden. Auch im vorinstanzlichen Verfahren hielt der Ge-</span><br/> <span class="ft1">meinderat daran fest, dass die Wohnzonen in erster Linie dem Woh-</span><br/> <span class="ft1">nen dienten. Aus dem Wortlaut von § 6 BNO gehe eindeutig hervor,</span><br/> <span class="ft1">dass die beiden Sätze nicht gleichwertig seien: Satz 1 lege den</span><br/> <span class="ft1">Hauptzweck der Zone, nämlich das Wohnen, fest, und im zweiten</span><br/> <span class="ft1">Satz werde stipuliert, welche zusätzlichen oder ergänzenden (unter-</span><br/> <span class="ft1">geordneten) Nutzungen möglich seien. In Unterentfelden verfügten</span><br/> <span class="ft1">sämtliche Häuser in den Wohnzonen über Wohnräume. In einzelnen</span><br/> <span class="ft1">Gebäuden seien zusätzliche stille Gewerbe integriert. Mit einer</span><br/> <span class="ft1">Gutheissung der Beschwerde würde ein Präjudiz geschaffen, dessen</span><br/> <span class="ft1">Folgen für die Gemeinde und speziell das Gebiet "Distelberg" mit</span><br/> <span class="ft1">seiner bevorzugten Wohnlage nicht absehbar wären. Häuser könnten</span><br/> <span class="ft1">so zu Bürokomplexen werden. Im verwaltungsgerichtlichen Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeverfahren hat der Gemeinderat dann auf eine Antragsstel-</span><br/> <span class="ft1">lung verzichtet, und er führt dazu aus, die Argumente im vorinstanz-</span><br/> <span class="ft1">lichen Entscheid hätten ihn bewogen, von einer Anfechtung beim</span><br/> <span class="ft1">Verwaltungsgericht abzusehen; der Entscheid werde akzeptiert. Auf</span><br/> <span class="ft1">Nachfrage des Verwaltungsgerichts hat der Gemeinderat klargestellt,</span><br/> <span class="ft1">dass ihn die Auffassung des Baudepartements nicht überzeuge und er</span><br/> <span class="ft1">nach wie vor der Meinung sei, Bauten mit ausschliesslich gewerbli-</span><br/> <span class="ft1">cher Nutzung seien unabhängig von ihrer Immissionsträchtigkeit in</span><br/> <span class="ft1">einer reinen Wohnzone zonenfremd; die Gewerbenutzung müsse dort</span><br/> <span class="ft1">der Wohnnutzung so untergeordnet sein, wie das Umgekehrte in</span><br/> <span class="ft1">einer reinen Gewerbezone der Fall sei.</span><br/> <span class="ft1">bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Norm</span><br/> <span class="ft1">in erster Linie aus sich selbst heraus, d.h. nach Wortlaut, Sinn und</span><br/> <span class="ft1">Zweck und den ihr zu Grunde liegenden Wertungen, aber auch nach</span><br/> <span class="ft1">der Entstehungsgeschichte auszulegen. Auszugehen ist vom Wort-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">192</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">laut, doch kann dieser nicht allein massgebend sein. Besonders wenn</span><br/> <span class="ft1">der Text unklar ist oder verschiedene Deutungen zulässt, muss nach</span><br/> <span class="ft1">seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung</span><br/> <span class="ft1">weiterer Auslegungselemente, wie namentlich der Entstehungsge-</span><br/> <span class="ft1">schichte der Norm, ihrem Zweck und ihrem Zusammenhang mit</span><br/> <span class="ft1">andern Bestimmungen (Bundesgericht, in: ZBl 102/2001, S. 84, und</span><br/> <span class="ft1">BGE 125 II 152, je mit Hinweisen; AGVE 1997, S. 336 mit Hinwei-</span><br/> <span class="ft1">sen).</span><br/> <span class="ft1">Klar ist zunächst, dass in der Wohnzone W2 dem Wohnen der</span><br/> <span class="ft1">Vorrang zukommt; dies ist der Hauptzweck, und die gewerbliche</span><br/> <span class="ft1">Nutzung darf nur eine untergeordnete Rolle spielen (Erich</span><br/> <span class="ft1">Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage,</span><br/> <span class="ft1">Aarau 1985, §§ 130-33 N 4; AGVE 1994, S. 370). Nach dem Wort-</span><br/> <span class="ft1">laut von § 6 BNO ist dieses Verhältnis von Haupt- und Nebennut-</span><br/> <span class="ft1">zung aber auf die Zone als Ganzes und nicht auf das einzelne Grund-</span><br/> <span class="ft1">stück bezogen. Insoweit lässt die Bestimmung keinen Auslegungs-</span><br/> <span class="ft1">spielraum. Es ist also zulässig, eine Liegenschaft ausschliesslich</span><br/> <span class="ft1">einer gewerblichen Nutzung zuzuführen, wie es die Beschwerdegeg-</span><br/> <span class="ft1">nerin getan hat. Der Gemeinderat befürchtet nun allerdings, bei einer</span><br/> <span class="ft1">solchen Auslegung könne die gewerbliche Nutzung als Folge der</span><br/> <span class="ft1">präjudiziellen Wirkung ein von den Zonenvorschriften nicht mehr</span><br/> <span class="ft1">abgedecktes Übergewicht erhalten bzw. der Zonenzweck vereitelt</span><br/> <span class="ft1">werden. Rein theoretisch ist dies zwar möglich. Ein Blick auf die</span><br/> <span class="ft1">Gegebenheiten in den Wohnzonen ganz allgemein zeigt indessen,</span><br/> <span class="ft1">dass die Nutzungsweise eine andere ist und die Wohnnutzung in aller</span><br/> <span class="ft1">Regel weit überwiegt. Dies hängt wohl weitgehend mit der Steue-</span><br/> <span class="ft1">rung durch den Markt zusammen. Wohnzonenland ist normalerweise</span><br/> <span class="ft1">einer Preiskategorie zugeordnet, die für gewerbliche Aktivitäten</span><br/> <span class="ft1">nicht ohne Weiteres attraktiv ist. Dazu kommt, dass ausschliesslich</span><br/> <span class="ft1">"in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zu-</span><br/> <span class="ft1">bringerverkehr" zugelassen sind (§ 22 Abs. 1 BNO), womit sich der</span><br/> <span class="ft1">Kreis der möglichen Nutzungen relativ stark reduziert. Schliesslich</span><br/> <span class="ft1">stehen einem unkontrollierbaren Überhandnehmen von Gewerbebe-</span><br/> <span class="ft1">trieben in den Wohnzonen auch der - zumindest für gewisse Nutzun-</span><br/> <span class="ft1">gen zu bejahende - "Standortnachteil" und die auf das Wohnen aus-</span><br/> <span class="ft1">gerichtete Infrastruktur entgegen. Die Gefahr, dass das Gebiet des</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Planungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">193</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">"Distelbergs" plötzlich von Bürohäusern dominiert sein könnte, er-</span><br/> <span class="ft1">weist sich somit als denkbar minim. Sollte sich eine Entwicklung in</span><br/> <span class="ft1">dieser Richtung trotzdem je einmal abzeichnen, könnte dem bei-</span><br/> <span class="ft1">spielsweise mit kommunalen Vorschriften über einen minimalen</span><br/> <span class="ft1">Wohnflächenanteil pro Gebäude entgegengewirkt werden (siehe etwa</span><br/> <span class="ft1">§ 12 Abs. 1 i.V.m. § 41 der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt</span><br/> <span class="ft1">Baden vom 24. Januar 1995 / 11. Juni 1996).</span><br/> <span class="ft1">Zusammenfassend ist unter diesem Titel somit festzuhalten,</span><br/> <span class="ft1">dass die vom Gemeinderat favorisierte Auslegung von § 6 BNO</span><br/> <span class="ft1">durch den Gesetzeswortlaut nicht abgedeckt ist und auch vom Sinn</span><br/> <span class="ft1">der Bestimmung her nicht auf der Hand liegt, weshalb Überlegungen</span><br/> <span class="ft1">der Gemeindeautonomie zurückzutreten haben (vorne, Erw. a). Das</span><br/> <span class="ft1">Umnutzungsvorhaben der Beschwerdegegnerin erweist sich mithin</span><br/> <span class="ft1">als grundsätzlich zulässig.</span><br/> <span class="ft4"><i>Redaktionelle Anmerkung</i></span><br/> <span class="ft1">Das Bundesgericht, I. Öffentlichrechtliche Abteilung, hat eine gegen</span><br/> <span class="ft1">den Entscheid vom 12. Mai 2003 erhobene Staatsrechtliche</span><br/> <span class="ft1">Beschwerde mit Urteil vom 17. November 2003 abgewiesen, soweit</span><br/> <span class="ft1">es darauf eintrat (BGE 1P.543/2003).</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>