<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00729</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224296&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00729</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.08.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung im ISOS-Gebiet; Beizug kantonale Fachstelle. Verspätete Rüge (E. 3.2). Die Anforderungen an die Ausfahrt sind erfüllt (E. 3.3). Die Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen Prüfung der privatrechtlichen Verhältnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die Prüfung der Frage beschränken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen könnte. Hingegen ist es gemäss § 1 VRG nicht ihre Sache, die Eigentumsverhältnisse â gleich wie ein Zivilrichter â im Einzelnen und endgültig abzuklären (E. 4.1). Die strittigen Eigentumsverhältnisse stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen (E. 4.3). Die Grundeigentümer sind von Gesetzes wegen verpflichtet, eine in den Sichtbereich ragende Hecke auf der Höhe von 0,8 m unter der Schere zu halten (E. 5). Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so hat die zuständige Fachstelle ein Gutachten zu verfassen. Soweit für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Kanton zuständig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD erforderlich ist (E. 6.1). Im unterlassenen Einbezug des ARE für die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen ist, liegt eine Verletzung von Art. 7 NHG (E. 6.4.). Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSVERHÃLTNISSE">EIGENTUMSVERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FACHSTELLE">FACHSTELLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HECKE">HECKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHTBEREICH">SICHTBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 6 Abs. I NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 7 Abs. I NHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 25 Abs. II NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 23 VErV</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 Abs. I lit. b VErV</span><br/><span class="gerade">§ 1 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=67450" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00729</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. August 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C und RA Dr. D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E, vertreten durch RA F, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 22. November 2022 erteilte die Bausektion des Stadtrats der Stadt ZÃ¼rich E die Bewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohnungen und einer Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 23. Dezember 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 3. November 2023 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 7. Dezember 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie der ihm zugrunde liegenden Baubewilligung. Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 29. Januar 2024 beantragte auch die Bausektion des Stadtrats die Beschwerdeabweisung. Tags darauf ersuchte E unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A und B hielten in ihrer Eingabe vom 21. Februar 2024 an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Die Bausektion des Stadtrats liess sich am 4. MÃ¤rz 2024 nochmals vernehmen. E Ã¤usserte sich mit Eingaben vom 18. MÃ¤rz 2024 und vom 29. April 2024, zwischenzeitlich ebenso A und B mit Schreiben vom 15. April 2024. Am 29. April 2024 verzichte die Bausektion des Stadtrats auf eine weitere Vernehmlassung, worauf sich A und B nicht mehr Ã¤usserten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist der Quartiererhaltungszone QI4b gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich zugeschieden und grenzt nordÃ¶stlich an die G-Strasse (auf deren Trottoir BÃ¤ume mit Rabatten wachsen), nordwestlich an die H-Strasse, sÃ¼dÃ¶stlich an die Parzelle Kat.-Nr. 03 der BeschwerdefÃ¼hrenden sowie sÃ¼dwestlich an ein weiteres Ã¼berstelltes GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 04). Der Neubau mit 13 Wohnungen und einer Tiefgarage fÃ¼r 7 AutoabstellplÃ¤tze, welche im 2. Untergeschoss angeordnet sind, soll das EckgebÃ¤ude eines Blockrandfragmentes (entlang der G-Strasse) ersetzen und die Randbebauung weiterfÃ¼hren. Die Zufahrt von der G-Strasse her zur Tiefgarage ist im Grenzbereich zum beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck und Ã¼ber einen Autolift vorgesehen, wobei neben der Einfahrt ein Warteraum fÃ¼r die Fahrzeuge angelegt werden soll. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen zunÃ¤chst, dass die geplante Zufahrt in verschiedener Hinsicht den (verkehrssicherheits-)rechtlichen Anforderungen nicht entspreche und daher keine rechtsgenÃ¼gende Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks vorliege. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dem hÃ¤lt die private Beschwerdegegnerin entgegen, dass in der Rekursschrift diese RÃ¼gen nur teilweise enthalten wÃ¤ren. Somit ist zunÃ¤chst Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit der RÃ¼gen betreffend die Erschliessung zu befinden: </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das RÃ¼geprinzip. Innerhalb des im Baurecht hÃ¤ufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der BehÃ¶rde oder den Nachbarn geltend gemachten BauverweigerungsgrÃ¼nde abgesteckt. Wer vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner RÃ¼gen â erfolglos â die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis nicht auf neue BauhinderungsgrÃ¼nde berufen (VGr, 14. MÃ¤rz 2024,<span> </span>VB.2023.00117, E. 5.6.5; 21. September 2023, VB.2022.00544, E. 3.2 mit weiteren Verweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gten im Rekurs vom 23. Dezember 2023 die ungenÃ¼gende Dimensionierung des Warteraums, weshalb ein aus der Tiefgarage ausfahrendes Auto das NachbargrundstÃ¼ck oder die Rabatte auf dem Ã¶ffentlichen Grund Ã¼berfahren mÃ¼sste, was unzulÃ¤ssig sei. Die Vorinstanz erachtete diese BefÃ¼rchtungen als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Beschwerdeverfahren rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden nun unter AnfÃ¼hrung von § 237 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und § 4 lit. b der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) eine ungenÃ¼gende Sichtweite auf das Trottoir und damit eine GefÃ¤hrdung der Verkehrssicherheit. Diese RÃ¼ge ist neu und war mithin nicht Gegenstand der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung. Im Rekurs erwÃ¤hnten die BeschwerdefÃ¼hrenden die nicht eingehaltenen "Sichtweiten" allein im Zusammenhang mit der aus ihrer Sicht unzulÃ¤ssigen Anordnung in der Baubewilligung, auf ihrem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 die Bepflanzung zur Verbesserung der SichtverhÃ¤ltnisse fÃ¼r die geplante Ausfahrt auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 zu kÃ¼rzen. Sie wehrten sich damit gegen Anpassungen an ihrer Vorgartengestaltung (dazu unten E. 5), womit nicht "allgemein die Verkehrssicherheit" (so aber nun die BeschwerdefÃ¼hrenden) zum Streitgegenstand wurde (was auch an der mangelnden Substanziiertheit im Rekursverfahren scheitern muss). <span>Die Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche Bewilligung Ã¼ber die in der Rekursschrift gerÃ¼gten Punkte hinaus auf MÃ¤ngel zu untersuchen (VGr, 11. April 2024, VB.2023.00535, E. 3.2.1). </span>Die neuen Vorbringen betreffend ungenÃ¼gende Sichtweiten auf das Trottoir (u.<span> </span>a. wegen einem wartenden Fahrzeug im Warteraum) stÃ¼tzen sich daher nicht auf das Tatsachenfundament des Rekursentscheids (und wurden auch nicht durch diesen veranlasst), weshalb sie unzulÃ¤ssig sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zu prÃ¼fen ist demgegenÃ¼ber die â in knapper Form bereits im Rekurs erhobene â RÃ¼ge, dass bei der Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck infolge ungenÃ¼gender PlatzverhÃ¤ltnisse mit einem Ãberfahren der die BÃ¤ume auf dem Trottoir der G-Strasse umsÃ¤umenden Baumrabatten zu rechnen sei. Hierzu legte die BeschwerdefÃ¼hrerin (als, da <span>es sich auf eine bereits im vorinstanzlichen Verfahren behauptete Tatsache bezieht,</span> zulÃ¤ssiges neues Beweismittel, vgl. § 52 Abs. 1 VRG in Verbindung mit § 20a Abs. 2 VRG;<span> </span>Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 13) einen verkehrsplanerischen Situationsplan ins Recht, wonach die Schleppkurven der gleichzeitig (stadtaus- bzw. stadteinwÃ¤rts) aus dem Autolift und aus dem Warteraum fahrenden Autos stellenweise die Baumrabatten Ã¼berlagern. </p> <p class="Urteilstext">Damit stellen die BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼bertriebene Anforderungen an die Verkehrssicherheit. Vor der Vorinstanz fÃ¼hrte die BaubewilligungsbehÃ¶rde aus, dass bei einem besetzten Warteraum fÃ¼r ausfahrende Fahrzeuge selbst an der engsten Stelle eine befahrbare Breite von mindestens 2,5 m verbleibe, was ein Blick in die BaueingabeplÃ¤ne bestÃ¤tigt. NÃ¶tigenfalls, so die BaubewilligungsbehÃ¶rde weiter, kÃ¶nne das ausfahrende Fahrzeug bis zur Trottoirgrenze vorfahren, wodurch genÃ¼gend Platz fÃ¼r die Einfahrt des wartenden Fahrzeugs entstehe und hierauf ersteres die Ausfahrt auf das Trottoir sowie die Strasse fortsetzen kÃ¶nne. In dieser Darlegung, welche im Rekursverfahren unwidersprochen blieb, ist eine <span>BeeintrÃ¤chtigung der Verkehrssicherheit nicht zu erkennen. Weiter sind die breitenmÃ¤ssigen Anforderungen an den hier anzutreffenden Ausfahrtstyp A von 3 m (vgl. die technischen Anforderungen an Ausfahrten im Anhang 2 der Verkehrserschliessungsverordnung) klar und deutlich Ã¼bertroffen. Von daher sind die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben. Damit besteht kein Raum </span>fÃ¼r weitergehende Anforderungen an die Verkehrssicherheit<span>, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden aufstellen, indem sie mit RÃ¼ckgriff auf die Schleppkurven der ein- respektive ausfahrenden Fahrzeuge eine durchgÃ¤ngige KreuzungsmÃ¶glichkeit verlangen</span>. Die RÃ¼ge verfÃ¤ngt somit nicht und ist unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren weiter, dass die mit der Baubewilligung genehmigte FÃ¤llung eines Ahornbaumes aus zivilrechtlichen GrÃ¼nden nicht realisiert werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen PrÃ¼fung der privatrechtlichen VerhÃ¤ltnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die PrÃ¼fung der Frage beschrÃ¤nken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen kÃ¶nnte. Hingegen ist es gemÃ¤ss § 1 VRG nicht ihre Sache, die EigentumsverhÃ¤ltnisse â gleich wie ein Zivilrichter â im Einzelnen und endgÃ¼ltig abzuklÃ¤ren. Die Bewilligungsinstanz darf sich somit auf die summarische PrÃ¼fung der Frage beschrÃ¤nken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen kÃ¶nnte. Schreitet die BehÃ¶rde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn die materiell-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen kÃ¶nnen sich allfÃ¤llige am BaugrundstÃ¼ck (mit)berechtigte Drittpersonen nicht zur Wehr setzen. Sie kÃ¶nnen mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder ungenÃ¼gendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00375, E. 10.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz erwog, dass es sich bei der Frage, auf welchem GrundstÃ¼ck sich der fragliche Ahornbaum befinde bzw. in wessen Eigentum dieser stehe, um eine privatrechtliche Frage handle, die im baurechtlichen Verfahren grundsÃ¤tzlich ohne Bedeutung sei. Vorliegend stehe der FÃ¤llung des Ahornbaumes aus Ã¶ffentlich-rechtlicher Sicht nichts entgegen, da sich der Baum nicht in einem Baumschutzgebiet gemÃ¤ss Art. 11a BZO befinde und nicht gemÃ¤ss § 203 ff. PBG unter Schutz stehe. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Hiergegen wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden ein, dass vorliegend auch zivilrechtliche Gegebenheiten zu berÃ¼cksichtigen seien, da ohne die FÃ¤llung des Ahornbaumes die Tiefgarage nicht in der vorgesehenen Weise realisiert werden kÃ¶nne und damit die Erschliessung nicht sichergestellt sei. Mit dieser Argumentation lehnen sie sich an die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung an, wonach bei privatrechtlich geordneten ZugÃ¤ngen zu GrundstÃ¼cken die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt gesichert sein mÃ¼sse, was die BaubewilligungsbehÃ¶rde bei der PrÃ¼fung des Baugesuchs vorfrageweise zu prÃ¼fen habe (etwa VGr, 19. Mai 2021, VB.2020.00574, E. 5.1; 24. Mai 2018, VB.2017.00334, E. 7.2). </p> <p class="Urteilstext">Die Bezugnahme ist indessen verfehlt: Im Falle einer Verkleinerung der Tiefgarage, welche nach Kurzbericht eines BaumsachverstÃ¤ndigen bei Erhalt des fraglichen Baumes vorgenommen werden mÃ¼sste, kÃ¶nnte eine allfÃ¤llige UnmÃ¶glichkeit, genÃ¼gend AbstellplÃ¤tze in der Tiefgarage zu schaffen, anderweitig behoben werden (Schaffung von Parkfeldern in nÃ¼tzlicher Entfernung vom BaugrundstÃ¼ck, Erstellung einer Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer solchen, zuletzt eine Ersatzabgabe, vgl. § 242 ff. PBG und VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00660, E. 1.2.2). Die Sicherstellung der Erschliessung wÃ¤re davon unbetroffen, weshalb die beschwerdefÃ¼hrerische Einwendung nicht durchdringt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen im Weiteren, dass ihre Vorgartengestaltung und damit auch die Hecke in einer HÃ¶he von 1,5 m formell bewilligt sei, weshalb ein RÃ¼ckschnitt zur Freihaltung der Sichtbereiche unzulÃ¤ssig sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die fragliche Hecke auf dem beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 03), welche gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen der strittigen Baubewilligung die Sicht auf das Trottoir im Bereich der geplanten Ausfahrt aus dem BaugrundstÃ¼ck erheblich behindere, war Teil der am 9. August 2006 bewilligten Ãnderung der Vorgartengestaltung. Die dazugehÃ¶rigen BauplÃ¤ne geben den Standort der Hecke wieder â nÃ¶rdliche Ecke des GrundstÃ¼cks, unmittelbar angrenzend an das Trottoir und die Ã¶stliche Ecke der Bauparzelle â und weisen ihre HÃ¶he mit 1,5 m aus. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>FÃ¼r Hecken betrÃ¤gt der Abstand von der Strassengrenze (welche das Trottoir umfasst, vgl. § 267 Abs. 1 PBG) mindestens 0,5 m (§ 27 Abs. 1 lit. b VErV). Denselben Abstand von 0,5 m verlangte die durch die VErV abgelÃ¶ste Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 in § 14. Insofern ist die den nÃ¶tigen Abstand zur Strasse missachtende Hecke auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden seit Pflanzung (materiell) zumindest teilweise baurechtswidrig. Hinzu tritt nun mit Blick auf die projektierte Ausfahrt, dass die Hecke mit ihrer HÃ¶he von Ã¼ber 0,8 m den Sichtbereich auf die Fahrbahn vom BaugrundstÃ¼ck aus nicht genÃ¼gend frei lÃ¤sst (§ 23 VErV in Verbindung mit Anhang 3 der VErV). </p> <p class="Urteilstext"><span class="sc2613"><span>Die GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer â das heisst hier die BeschwerdefÃ¼hrenden â sind insofern von Gesetzes wegen verpflichtet, eine in den Sichtbereich ragende Hecke auf der HÃ¶he von 0,</span></span><span>8 m unter<span class="sc2613"> der Schere zu halten. Nach Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts spielt sodann keine Rolle, ob die Ausfahrt erst gebaut werden soll, nachdem die Hecke bereits gepflanzt worden war (VGr, </span></span>15. September 2016, VB.2016.00079, E. 4.2; siehe die BegrÃ¼ndung des Regierungsrats zur VErV [ABl 2019-05-03], S. 41, wonach sich die Pflicht zur Freihaltung der erforderlichen Sichtbereiche und damit die GewÃ¤hrleistung der Verkehrssicherheit nicht nur auf die eigenen, sondern auch auf fremde Ausfahrten beziehe; vgl. auch Markus Lanter/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. (Hrsg.), ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., WÃ¤denswil 2024, S. 1089). Dies muss gerade im vorliegenden Fall Geltung haben, indem die gewÃ¤hlte ErschliessungslÃ¶sung Ã¼ber die G-Strasse und am Rand zum beschwerdefÃ¼hrenden GrundstÃ¼ck mit Blick auf die Verkehrssicherheit sachlich nachvollziehbar, wenn nicht gar angezeigt, erscheint: So fÃ¼hrte die Bauherrschaft im Rekursverfahren aus, dass die langrechteckige Form des BaugrundstÃ¼cks die Erstellung eines Autolifts an der H-Strasse wegen der ungenÃ¼genden Tiefe ab der H-Strasse nicht zuliesse, was unwidersprochen blieb. Zudem sind gemÃ¤ss § 16 VErV Ausfahrten im Bereich von Verzweigungen, vorliegend also im Kreuzungsbereich G-/H-Strasse, in der Regel nicht zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span class="sc2613"><span>Die Durchsetzung der Pflicht zur </span></span>Herstellung genÃ¼gender SichtverhÃ¤ltnisse Ã¼berantwortete die BaubewilligungsbehÃ¶rde der Bauherrschaft, indem sie diese in der Baubewilligung "zur entsprechenden Kontaktaufnahme mit der nachbarlichen GrundeigentÃ¼merschaft" einlud. Ein solches Vorgehen ist gerade im vorliegenden Fall, in welchem die angesprochene nachbarliche GrundeigentÃ¼merschaft die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangte (§ 315 PBG) und damit die VerstÃ¤ndigungsbereitschaft miteinander keineswegs auf der Hand lag, nicht statthaft: Pflanzungen kÃ¶nnen im Hinblick auf die GewÃ¤hrleistung guter SichtverhÃ¤ltnisse im Strassenverkehr polizeirechtlich relevant sein (vgl. BGr, 27. MÃ¤rz 2017, 1C_424/2016, E. 3.4) und ganz allgemein handelt es sich bei der rechtsgenÃ¼genden Erschliessung um eine grundlegende Bewilligungsvoraussetzung (vgl. VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00491, E. 2.1; 9. Februar 2011, VB.2010.00657, E. 7.3.2), von deren Vorliegen sich die BaubewilligungsbehÃ¶rde zu Ã¼berzeugen hat. </p> <p class="Urteilstext">Die insofern handlungsverpflichtete BaubewilligungsbehÃ¶rde hat somit anstelle der Bauherrschaft auf die nachbarliche GrundeigentÃ¼merschaft zuzugehen und die am 9. August 2006 erteilte Bewilligung zur Ãnderung der Vorgartengestaltung (auf Kat.-Nr. 03) in Bezug auf die HÃ¶he der Hecke zu Ã¼berprÃ¼fen und gegebenenfalls anzupassen. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde vertrat im Rekursverfahren zwar den Standpunkt, dass sich die baurechtliche Bewilligung auf die Lage der Hecke beziehe, nicht aber "explizit auf deren WuchshÃ¶he", was aber nicht Ã¼berzeugt, da die BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht im Nachhinein punktuell gewisse in den genehmigten PlÃ¤nen eingezeichnete HÃ¶henangaben als unmassgeblich erklÃ¤ren kann. Im vorliegenden Fall bedarf es somit (anders als in der Konstellation in <span class="sc2613"><span>VGr, </span></span>15. September 2016, VB.2016.00079, E. 4.2) <span class="sc2613"><span>einer individuell-konkreten Anordnung in Form eines neuen, angepassten Bauentscheids.</span></span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren weiter, dass das <span>Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (</span>ISOS) ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt und die kantonale Fachstelle nicht beigezogen wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Dadurch, dass fÃ¼r das strittige Bauvorhaben eine gewÃ¤sserschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nach Art. 19 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser (GewÃ¤sserschutzgesetz, GSchG) bzw. Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) erforderlich ist, handelt es sich gemÃ¤ss Rechtsprechung um eine Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f. <span>des Natur- und Heimatschutzgesetzes vom 1. Juli 1966</span> (NHG) zur Anwendung gelangt (BGE 145 II 176 E. 3; BGr, 11. April 2019, 1C_217/2018, E. 4.1; VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00209, E. 5.2.4). Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG).</p> <p class="Urteilstext">Kann bei der ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgefÃ¼hrt ist, erheblich beeintrÃ¤chtigt werden oder stellen sich in diesem Zusammenhang grundsÃ¤tzliche Fragen, so verfasst die EidgenÃ¶ssische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) oder die EidgenÃ¶ssische Kommission fÃ¼r Denkmalpflege (EKD) zuhanden der EntscheidbehÃ¶rde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin an, ob das Objekt ungeschmÃ¤lert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1 NHG i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 23 Abs. 4 der dazugehÃ¶rigen Verordnung vom 16. Januar 1991 [NHV]).</p> <p class="Urteilstext">Soweit fÃ¼r die ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe der Kanton zustÃ¤ndig ist, beurteilt die kantonale Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 NHG). Im Kanton ZÃ¼rich ist fÃ¼r den Ortsbildschutz das Amt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) zustÃ¤ndig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Art. 7 NHG stellt keine blosse Ordnungsvorschrift dar. Sind die Voraussetzungen erfÃ¼llt, ist eine Begutachtung durch die ENHK bzw. EKD vorgeschrieben. Erachtet die Fachstelle ein Gutachten fÃ¼r erforderlich, so sind die kantonalen EntscheidbehÃ¶rden verpflichtet, dieses einzuholen. Davon kann nur abgewichen werden, wenn die Voraussetzungen gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 NHG klarerweise nicht vorliegen (BGr, 10. November 2023, 1C_315/2022, E. 5.3.1, vgl. zum Ganzen BGr, 19. MÃ¤rz 2024, 1C_50/2023).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck ist Teil des ISOS-Objekts Riesbach Nr. 6, welches ein Gebiet im Sinn des ISOS ist. Ein Gebiet ist ein grÃ¶sstmÃ¶glicher Ortsteil, der dank rÃ¤umlichen, architekturhistorischen oder regionaltypischen Merkmalen als Ganzheit ablesbar ist. Das Gebiet Riesbach Nr. 6 wird wie folgt beschrieben: "Ãusseres Seefeld: Fortsetzung des inneren und mittleren Seefelds mit durchgehenden LÃ¤ngsachsen und annÃ¤hernd orthogonalem Strassennetz; grÃ¶sstenteils Blockrandbebauungen mit vier- bis sechsgeschossigen WohnhÃ¤usern, an der Seefeldstrasse mit LÃ¤den, in den Hinterbereichen teilweise mit Gewerbe, v.<span> </span>a. 2. H. 19./ 1. D. 20. Jh.; einige Ersatzbauten, ab 1950". Das Gebiet Riesbach Nr. 6 ist mit dem Erhaltungsziel B klassiert. Das Erhaltungsziel B umschreibt den Erhalt der Struktur. Es bedeutet, die Anordnung und die Gestalt der Bauten und FreirÃ¤ume zu bewahren und die fÃ¼r die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral zu erhalten (Art. 9 Abs. 4 der Verordnung Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November 2019 [VISOS]). Die Aufnahme erfolgte insbesondere mit Blick auf die besonderen rÃ¤umlichen QualitÃ¤ten und die besonderen architekturhistorischen QualitÃ¤ten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Unbestrittenermassen wurde die kantonale Fachstelle gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 1 NHG nicht beigezogen. Die Vorinstanz Ã¼berprÃ¼fte das Bauvorhaben auf Vereinbarkeit mit dem ISOS und bejahte dies. Sie hielt fest, dass das Projekt die Bebauungsstruktur (also das Schutzziel) nicht beeintrÃ¤chtige bzw. eine erhebliche BeeintrÃ¤chtigung ohne Weiteres ausgeschlossen werden kÃ¶nne, weshalb vorliegend auf eine Begutachtung habe verzichtet werden dÃ¼rfen. Es widerspreche indessen gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dem klaren Wortlaut von Art. 7 NHG, wenn das Baurekursgericht anstelle der kantonalen Fachstelle und ohne dass letztere je zur Stellungnahme eingeladen wurde, befinde, ein Gutachten der eidgenÃ¶ssischen Kommission sei nicht erforderlich (BGr, 19. MÃ¤rz 2024, 1C_50/2023, E. 2.4.2). Es bestÃ¼nde eine SchwÃ¤chung der Schutzanliegen des ISOS, wenn die EntscheidbehÃ¶rden eine mÃ¶gliche BeeintrÃ¤chtigung der Schutzanliegen eines ISOS-Objekts vorschnell verneinten und von vornherein auf eine Mitwirkung der kantonalen Fachstelle verzichten wÃ¼rden (a.<span> </span>a.<span> </span>O., E. 2.4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Aufgrund dessen, dass sich die geplante Neubaute innerhalb eines ISOS-Gebiets mit dem Erhaltungsziel B befindet, kann eine BeeintrÃ¤chtigung des Inventarobjekts durch das Bauvorhaben nicht offensichtlich ausgeschlossen werden. Auch wenn das Baurekursgericht einen Einfluss des Bauvorhabens auf die Schutzziele verneinte, wies es auf das erhÃ¶hte Volumen des Ersatzneubaus im Vergleich zur Bestandesbaute hin und setzte sich mit den Schutzzielen in einer ausfÃ¼hrlichen ErwÃ¤gung auseinander, was zeigt, dass eine BeeintrÃ¤chtigung nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann. Dies vermag ebenso wenig der Hinweis der Bauherrschaft und der Vorinstanz auf das angeblich verhÃ¤ltnismÃ¤ssig grosse ISOS-Gebiet Riesbach Nr. 6 (was sich ohnehin nur schon mit Blick auf das ISOS-Gebiet Riesbach Nr. 1 nicht bestÃ¤tigt) zu bewirken. Ferner fÃ¼hrt der Umstand, dass das Bauvorhaben in der Quartiererhaltungszone realisiert werden soll, allein nicht dazu, dass es der Beurteilung durch die kantonalen Fachstelle vorenthalten werden dÃ¼rfte, lag doch dem massgeblichen Urteil des Bundesgerichts vom 19. MÃ¤rz 2024 (1C_50/2023) ebenso ein Projekt in der Quartiererhaltungszone zugrunde (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2022.00246, E. 3). Insgesamt liegt vor diesem Hintergrund im unterlassenen Einbezug des ARE fÃ¼r die Beurteilung, ob ein Gutachten der ENHK oder EKD einzuholen ist, eine Verletzung von Art. 7 NHG. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist daher gutzuheissen. Dies fÃ¼hrt zur Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie der angefochtenen Baubewilligung und zur RÃ¼ckweisung an die Beschwerdegegnerin 2.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2). Die Gerichts- sowie die Rekurskosten sind demgemÃ¤ss den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin 1 ist zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lÃ¤sst (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Der Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 22. November 2022 und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. November 2023 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Beschwerdegegnerin 2 zum Neuentscheid zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegten Rekurskosten von Fr. 7'180.- werden neu den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'780.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht;</span></p> <p class="Einzug2"><span> c) das Bundesamt fÃ¼r Kultur (BAK). </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>