R 09 62 5. Kammer URTEIL vom 17. November 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch (BAB) 1. … war Eigentümer der Parzelle Nr. 776 mit dem Stall Nr. 737 und der Parzelle Nr. 1374 mit den zwei Hütten Nrn. 735 und 736 (Maiensäss … auf ca. 1'850 m.ü.M.). Die Gebäude befinden sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde … in der Landwirtschaftszone, welche von der Landschaftsschutzzone überlagert wird. Am 19. Dezember 2006 stellte er das Gesuch, den Stall Nr. 737 und die Maiensässbauten Nrn. 735 und 736 in ihrem Zweck zu ändern und die landwirtschaftliche Nutzung in eine nichtlandwirtschaftliche zu überführen. Die Gemeinde leitete das Gesuch am 19. Januar 2007 zur Beurteilung an das Amt für Raumentwicklung (ARE) weiter, welches am 23. Juli 2007 gestützt auf die Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft und Geoinformation (ALG) festhielt, dass die Gebäude für die landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr benötigt würden. Bezüglich des Gebäudes Nr. 736 wurde ausgeführt, dass es sich in einem schlechten Zustand befinde und nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar sei; dessen Wohnnutzung sei mangels Unterhalt untergegangen. Für das weitere Vorgehen empfahl das Amt dem Gesuchsteller, auf die Zweckänderung des Gebäudes Nr. 736 zu verzichten und das Baugesuch für diese Baute zurückzuziehen. Mit Schreiben vom 3. August 2007 kam … diesem Vorschlag nach, merkte jedoch an, die Baute sei entgegen der Auffassung des ARE sehr wohl bestimmungsgemäss nutzbar. Im Urteil VGU R 08 82 hielt das Verwaltungsgericht Graubünden bezüglich des Gebäudes Nr. 736 fest, dass die Gemeinde entgegen ihren Ausführungen in der Vernehmlassung im Verfahren den verfügten Abrissbefehl betreffend diese Hütte in ihrem Einspracheentscheid vom 8. September 2008 nicht etwa zurückgenommen, sondern weiterhin als legitim bezeichnet habe. Gebe sie jetzt vor, den Abriss gar nie verfügt zu haben, so komme dies faktisch einer Rücknahme des Abrissbefehls im laufenden Verfahren gleich. Die Beschwerde R 08 82 könne somit in jenem Punkt infolge Rücknahme des Abrissbefehls im Sinne von Art. 20 VRG als gegenstandslos betrachtet werden. Ansonsten betrifft VGU R 08 82 die Hütte Nr. 736 nicht. 2. Am 1. Mai 2009 meldete der neue Eigentümer … der Gemeinde … mit dem Formular "Meldung eines Bauvorhabens" geplante Bauarbeiten am Maiensässgebäude Nr. 736. Er beabsichtigte die Neueindeckung des Daches, die Sanierung des Kamins respektive der Gebäudemauern sowie die Reparatur der Aussenfassade. 3. Am 11. Mai 2009 wies der Gemeindevorstand … das Gesuch ab. Die vorgesehenen baulichen Massnahmen sprengten den Anwendungsbereich des Meldeverfahrens gemäss Art. 40 KRVO. Er werde ersucht, ein Baugesuch für ein ordentliches Bewilligungsverfahren inklusive BAB-Gesuch einzureichen. 4. Dagegen erhob … Einsprache (undatiert) beim Gemeindevorstand ... Begründend führte er aus, dass die Baute gemäss Gutachten des Ingenieurs … eine neue Bedachung benötige. Ferner machte er geltend, dass die Befreiung von der Baupflicht ausdrücklich als Teil des formellen Baurechts innerhalb und ausserhalb der Bauzonen gelte. Eine Umzonung oder Zweckänderung der Baute sei daher keine Voraussetzung für die Befreiung von der Baubewilligung. Dagegen wäre eine Zweckänderung der Baute bewilligungspflichtig. Dies sei aber nicht Gegenstand des Bauvorhabens. Die geplanten baulichen Massnahmen sprengten den Anwendungsbereich von Art. 40 KRVO nicht. Die Neueindeckung von Dächern mit gleichem oder ähnlichem Material sei von der Baubewilligungspflicht befreit (Art. 40 Ziff. 4 KRVO). Schliesslich brachte der Einsprecher vor, dass das von ihm gemeldete Bauvorhaben die Anforderungen an die Befreiung von der Baubewilligungspflicht erfülle und im Meldeverfahren gutzuheissen sei. Sofern formelle Mängel in der Meldung vorliegen sollten, sei er gerne bereit, ein neues Gesuch zu stellen. Das längerfristige Ziel seines Gesuchs sei dabei die Erhaltung der Baute und das kurzfristige Ziel sei es, ein dichtes Dach zu haben. 5. Am 8. Juli 2009 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab. Begründen führte er aus, dass mit dem Gebäude Nr. 736 sich das ARE am 23. Juli 2007 bereits befasst habe. Es habe damals festgehalten, die Baute sei nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar. Dieser Auffassung schliesse sich der Gemeindevorstand an. Die Erteilung der Baubewilligung wäre nicht einmal im ordentlichen Bewilligungsverfahren möglich. Deshalb komme eine Bewilligung im Rahmen des Meldeverfahrens ohnehin nicht in Frage. Abgesehen davon würden die beabsichtigten baulichen Massnahmen den Rahmen von Art. 40 KRVO sprengen. Dies stimme auch überein mit dem Ergebnis des Schreibens des ARE vom 27. Mai 2008, wonach die Hütte nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar und zudem einsturzgefährdet sei. 6. Am 7. August 2009 erhob … (nachfolgend Beschwerdeführer) dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden und beantragte, es sei der Entscheid der Gemeinde aufzuheben und die Bewilligung für das Objekt Nr. 736 gemäss Meldung zu erteilen. Eventuell sei das Begehren an die Gemeinde zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Er machte zuerst geltend, dass es sich bei der Hütte ursprünglich um eine Doppelhütte gehandelt habe, die in der Mitte in zwei separate Hälften geteilt gewesen sei. Die beiden Teile seien immer separat behandelt worden, so auch bei der Melioration. Zufolge des Auseinanderfallens des Eigentums sei im Laufe der Zeit nur noch jener Hüttenteil unterhalten worden, der jetzt das Objekt Nr. 736 darstelle. Der andere Teil sei eingestürzt, wodurch sich die Südostwand der noch stehenden Hütte verzogen habe. Zudem brachte der Beschwerdeführer vor, dass die geplanten baulichen Massnahmen den Anwendungsbereich von Art. 40 KRVO nicht sprengten. Das ARE habe vor dem Schreiben vom 23. Juli 2007 keinen Augenschein vorgenommen. Es habe in seiner damaligen Stellungnahme die Sanierungsfähigkeit im Sinne einer BAB-Bewilligung untersucht. Im vorliegenden Fall gehe es aber nur um werterhaltende bauliche Massnahmen im Rahmen des Meldeverfahrens. Eine BAB-Sanierung und der Erhalt eines bestehenden Objekts ohne Ausbau seien tatsächlich und rechtlich unterschiedliche Angelegenheiten. Das ARE habe nur auf die von der Gemeinde eingereichten Fotos abgestellt. So könne keine materielle Beurteilung des Objekts erfolgen. Er habe daher einen Bericht des Ingenieurbüros … AG eingeholt. Dieses halte die Hütte für sanierungsfähig, da im gegenwärtigen Zustand mittelfristig eine Einsturzgefahr bestehe, wobei eine akute Gefahr verneint werde. Im letzten Winter habe die Baute über 2 m festen Schnee auf dem Dach gehabt. Art. 34 des Baugesetzes der Gemeinde besage, dass Eigentümer ihre Gebäude zu unterhalten hätten. Mit der Ablehnung der Meldung nehme die Gemeinde mittelfristig die Gefährdung von Mensch und Tier in Kauf. Schliesslich führte der Beschwerdeführer aus, dass er für das Objekt Nr. 736 Abfallgebühren bezahlen müsse, was ihn wundere. 7. Am 4. September 2009 liess die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde beantragen. In der Vernehmlassung machte sie geltend, dass die damals eingereichten Fotos nach wie vor gültig seien und die Baute nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar sei. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO seien Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten möglich. Die Arbeiten dürften nur der Werterhaltung dienen und die Baute dürfe dadurch keine Zweckänderung erfahren. Laut dem Baugesuch im Meldeverfahren wolle der Beschwerdeführer die Mauer des Gebäudes sowie den Kamin sanieren und die Aussenfassade reparieren. Der Beschwerdeführer sage in seiner Beschwerde selber, dass im gegenwärtigen Zustand mittelfristig eine Einsturzgefahr bestehe. Es handle sich deshalb um reine Massnahmen zur Wertvermehrung oder zur Sanierung des Gebäudes. Die Fotos sowie das Schreiben des ARE vom 23. Juli 2007 bestätigten den schlechten Zustand und die fehlende bestimmungsgemässe Nutzbarkeit des Gebäudes. Die vorgesehenen Massnahmen gingen weit über Reparatur- und Unterhaltsarbeiten hinaus und dienten der eigentlichen Instandhaltung beziehungsweise Sanierung. Es handle sich um wertvermehrende bauliche Massnahmen, die bezweckten, die heute nicht genutzte und nicht mehr benutzbare Hütte zu sanieren. Deshalb komme eine Bewilligung nicht in Frage, schon gar nicht im Meldeverfahren. Ausserdem brachte die Gemeinde vor, dass es nicht nur darum gehe, das Dach neu einzudecken, sondern um die Erneuerung der Dachhaut, zumal das bestehende Dach mangels Unterhalt in einem derartigen Zustand sei, dass offenbar Einsturzgefahr bestehe. Solche Arbeiten fielen nicht unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 4 KRVO. 8. Ebenfalls am 4. September 2009 beantragte das ARE die Abweisung der Beschwerde. In der Vernehmlassung wurde geltend gemacht, dass der Gemeindevorstand … am 26. Januar 2006 gestützt auf Art. 107 Abs. 3 KRG eine Übergangsregelung erlassen habe, wonach nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstünden. Bei den in Art. 40 Abs. 1 KRVO angeführten Arbeiten handle es sich um nicht wertvermehrende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, welche weder den Umfang noch die Erscheinung resp. Bestimmung des Werkes veränderten. Dazu gehörten etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden resp. einzelner Dachziegel an Dächern. Weitergehende Arbeiten gälten als Modernisierungsmassnahmen, welche in der Regel wertvermehrenden Charakter aufwiesen. Ausserdem führte das ARE aus, dass eine Temporärwohnbaute nach ständiger Rechtsprechung als bestimmungsgemäss nutzbar dann gelte, wenn das Fundament, die Tragkonstruktion und das Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen vorhanden, Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig seien. Aufgrund des Fotomaterials ergebe sich der desolate bauliche Zustand des Objekts. Bei den in Schieflage geratenen baulichen Überresten der ehemaligen Maiensässbaute fehle die eine Bauhälfte und mithin auch die entsprechende Trag- und Dachkonstruktion. Von einer intakten Baute könne nicht die Rede sein. Schon deswegen könne Art. 40 Abs. 1 KRVO keine Anwendung finden. Der verfallenen Bausubstanz werde keine Bestandesgarantie zuteil. Auch aufgrund von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO könne kein Anspruch auf die Erteilung der Baubewilligung im Meldeverfahren entstehen. Vorliegend gehe es um die Neueindeckung des Daches, die Sanierung der Gebäudemauer und die Reparatur der ganzen Aussenfassade. Halte man sich den desolaten Zustand der Baute und die Ausführungen des Beschwerdeführers vor Augen, erhelle ohne weiteres, dass es sich um Massnahmen zur Wertvermehrung handle. Zudem habe bereits der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers im Jahre 2006 die Hütte zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken umnutzen wollen. Auch beim Beschwerdeführer handle es sich um einen Nichtlandwirt. Das ALG habe in seiner Stellungnahme vom 11. Juni 2007 die Notwendigkeit des Objekts zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung in Abrede gestellt. Deshalb liege es nahe, dass die Unterhaltsarbeiten zum Zweck der späteren nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung realisiert werden sollten. Art. 40 Abs. 1 Ziff. eins KRVO lasse jedoch nur Unterhaltsmassnahmen zu, welche zu keiner Zweckänderung führten und einer solchen wohl auch keinen Vorschub leisten dürften. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Gemeinde aufgrund von Art. 40 Abs. 3 KRVO verpflichtet sei, für baubewilligungsfreie Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen ein BAB-Verfahren durchzuführen, sofern Anzeichen dafür bestünden, dass durch ein bewilligungsfreies Bauvorhaben materielle Vorschriften verletzt sein könnten. Darin habe die Gemeinde ein grosses Ermessen. Da das Objekt in der Landschaftsschutzzone liege, bestehe die Ausführung des Vorhabens entsprechend den Regeln der Baukunst in hohem öffentlichen Interesse, damit dieses mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG erzeuge. Erfahrungsgemäss könnten Erneuerungsarbeiten mit den dazugehörigen Baustelleninstallationen zu gewissen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes führen. Dies und der Umstand, dass mit dem Bauvorhaben längerfristig unzulässiger landwirtschaftlicher Wohnraum geschaffen werde, führe dazu, dass das Bauvorhaben auch deswegen nicht im Meldeverfahren bewilligt werden könne. 9. Am 16. November 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit dem ihn beratenden Ingenieur, Vertreter der Gemeinde, deren Rechtsvertreter sowie der Vertreter des ARE teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der ablehnende Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 8. Juli 2009 zum Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Beschwerdethema bildet die Frage, ob die Gemeinde gegenüber dem Beschwerdeführer zu Recht auf der Einreichung eines Baugesuchs im Sinne von Art. 87 KRG bestanden hat. 2. Einleitend ist festzuhalten, dass es sich bei der in Frage stehenden Hütte ursprünglich um eine Doppelhütte gehandelt hat. Die beiden Teile wurden unstreitig immer separat behandelt. Der andere Hüttenteil ist eingestürzt und wurde seit der Erstellung der dem Schreiben des ARE vom 23. Juli 2007 zugrunde liegenden Fotodokumentation weitgehend entfernt, wie sich am Augenschein gezeigt hat. Beim vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es nur um den bestehenden Teil (Hütte Nr. 736). 3. a) Nach Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Der Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von Grundstü- cken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch die Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110), welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). Das in Art. 50 f. KRVO geregelte Meldeverfahren ist ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren. Es findet Anwendung auf untergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Das Meldeverfahren findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind. Die Gemeinden können im Baugesetz gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG die in der Verordnung als nicht baubewilligungspflichtig aufgeführten Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellen (VGU R 07 8). Gemäss Art. 107 Abs. 3 KRG kann die Befugnis der Gemeinden gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG, nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren zu unterstellen, vorübergehend bis zur Anpassung des Baugesetzes von den Gemeindevorständen wahrgenommen werden. Entsprechende Bestimmungen sind in einer Verordnung festzulegen und öffentlich bekannt zu geben. b) Der Gemeindevorstand der Gemeinde … hat mit amtlicher Publikation vom 26. Januar 2006 gestützt auf Art. 107 Abs. 3 KRG eine Übergangsregelung erlassen, wonach nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstehen. 4. a) Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben des Beschwerdeführers die Voraussetzungen des Meldeverfahrens gemäss Art. 40 KRVO erfüllt. b) Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt, dass Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt, keiner Baubewilligung bedürfen. Bei Reparatur- oder Unterhaltsarbeiten handelt es sich praxisgemäss etwa um das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, respektiv einzelner Dachziegel an Dächern. Reparatur- und Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung bestehender Bauten in ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestimmung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Lediglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äussere Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen bleiben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von Mensch und Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwaltungsgerichts Luzern LGVE 1993 II Seite 108 E. 2 b mit weiteren Hinweisen). Weitergehende Arbeiten gelten als Modernisierungsmassnahmen, welche in der Regel wertvermehrenden Charakter aufweisen (VGE 579/91 E. 3). Nicht mehr als Unterhaltsarbeit kann eine durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet werden, die in Hinsicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Baute vorgenommen wird (PVG 1972 N. 23). So qualifizierte das Verwaltungsgericht Graubünden den vollständigen Ersatz des Daches und seiner Isolation als Erneuerung, welche über den einfachen Unterhalt hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E. 3). c) Im vorliegenden Fall beabsichtigt der Beschwerdeführer die Neueindeckung des Daches, die Sanierung des Kamins sowie der Gebäudemauer und schliesslich eine Reparatur der Aussenfassade. aa) Der Augenschein hat ergeben, dass sich die bestehende Südostfassade wohl durch den Einsturz der anderen Hälfte der Hütte und die Belastung durch Schneelasten verzogen hat. Ob das vorzunehmende Geradeziehen der Wände und das Ausbessern schadhafter Stellen an Wänden und Mauern noch unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO subsumiert werden können, kann vorliegend offen bleiben, da die Beschwerde aus den nachfolgend dargestellten Gründen abzuweisen ist. bb) Am Augenschein wurde ersichtlich, dass das Dach sanierungsbedürftig ist. Es erfordert einen vollständigen Ersatz. Beim Augenschein konnte festgestellt werden, dass das Dach deshalb mit einer Schutzplane abgedeckt wurde, um es so vor Witterungseinflüssen zu schützen Auch der den Beschwerdeführer beratende Ingenieur stellte in seinem Bericht vom 25. September 2008 fest, dass das Dach stark unter Witterungseinflüssen gelitten habe und dass die Materialsubstanz Gefahr laufe, in absehbarer Zeit zu verderben, wenn nicht unverzüglich eine dichte Dachhaut in Form eines Blechdaches oder dergleichen flächendeckend über dem bestehenden Gebäudeteil angebracht werde. Diese bauliche Massnahme ist als derart weitreichend zu qualifizieren, dass nicht mehr von einem bewilligungsfreien Unterhalt gesprochen werden kann. Der Ersatz des kompletten Dachs ist nicht nur als werterhaltend, sondern als wertvermehrend zu qualifizieren. Er fällt auch nicht unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 4 KRVO, weil dort nur die Neueindeckung des Dachs „mit gleichem oder ähnlichem Dachmaterial“ erwähnt ist, der Beschwerdeführer aber in seinem Meldeformular das Material betreffend keine Angaben gemacht hat und auch der beratende Ingenieur die Erstellung eines Blech- statt eines Schindeldaches nicht ausschliesst. Die Gemeinde hat daher diesbezüglich am 11. Mai 2009 zu Recht die Einreichung eines Baugesuchs verlangt. cc) Ferner beantragt der Beschwerdeführer die Sanierung des Kamins. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO können geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Ausnahme von Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen im Meldeverfahren durchgeführt werden. Die Hütte Nr. 736 befindet sich ausserhalb der Bauzone. Die Gemeinde hat daher auch diesbezüglich am 11. Mai 2009 zu Recht die Einreichung eines Baugesuchs verlangt. dd) Das Gesuch um Zweckänderung der fraglichen Baute in eine nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung wurde vom Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers im Jahre 2006 zurückgezogen. Am 11. Juni 2007 nahm das ALG zum Vorhaben Stellung und hielt fest, dass für die Baute aus landwirtschaftlicher Sicht kein Bedürfnis mehr bestehe. Eine andere als eine nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung kommt folglich für diese Baute nicht mehr in Frage. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO hält fest, dass Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen, im Meldeverfahren durchführbar sind. Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um eine Baute ausserhalb der Bauzone. Der Beschwerdeführer ist kein Landwirt und es ist aufgrund der vorstehenden Ausführungen klar, dass sein Bauvorhaben lediglich zum Zweck der späteren nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung realisiert werden kann und somit eine Zweckänderung erfordert. Die mit dem Bauvorhaben verbundene Zweckänderung könnte indessen nach dem Gesagten auf jeden Fall nur im ordentlichen Verfahren bewilligt werden. d) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Gemeinde zu Recht auf der Stellung eines Baugesuchs durch den Beschwerdeführer bestanden hat und die Beschwerde daher abzuweisen ist. 5. a) Der Beschwerdeführer macht ausserdem geltend, die Hütte Nr. 736 sei immer noch bestimmungsgemäss nutzbar. Dazu drängen sich aus Gründen der Prozessökonomie aus Sicht des Gerichtes die nachfolgenden Bemerkungen auf. b) Im Entscheid 1A.173/1992 E. 4a hielt das Bundesgericht fest: „Damit ein Wohnhaus bestimmungemäss nutzbar ist, verlangt das (Bündner) Verwaltungsgericht, dass die tragenden Konstruktionen, Fussböden und das Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen vorhanden, Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig seien, mit anderen Worte die Baute, gemessen an ihrer Zwecksetzung, noch betriebstüchtig sei. Es erscheint fraglich, ob für eine betriebstüchtige Wohnbaute tatsächlich nur gerade die erwähnten elementarsten Bauteile erforderlich sind. Das Verwaltungsgericht mag die Anforderungen mit Blick auf Berggebiete formuliert haben, wo die Landwirte unter kargen Bedingungen wechselnde zeitweilige Unterkünfte auf verschiedener Höhe benützen. Jedenfalls müssen in solchen Verhältnissen intakte tragende Konstruktionen in einem weiten Sinne verstanden werden, wenn von bestimmungsgemäss nutzbarem Wohnraum gesprochen werden soll.“ Die bestehende Baute muss in ihrer Substanz erhalten sein (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern, 2008, S. 213f., mit weiteren Hinweisen). c) Im Bericht des den Beschwerdeführer beratenden Ingenieurs … wurde festgehalten, dass das Material der vorhandenen Holztragkonstruktion bis auf einigen Schwachstellen intakt sei. Der Augenschein hat diesen Eindruck bestätigt und ergeben, dass die bestehende Hütte eine im Wesentlichen intakte – wenn auch verzogene - tragende Konstruktion aufweist. Durch den Einsturz des anderen Teils der Hütte hat sich zwar insbesondere die Südostwand der noch stehenden Hütte verzogen. Die vier Aussenwände der Hütte sind aber vorhanden und die Holzkonstruktion – abgesehen von einigen Teilen – auch materialmässig in gutem Zustand. Auch die Türen erfüllen ihre Funktion. Im Inneren sind ein Fussboden und auch eine – allerdings altertümliche und sanierungsbedürftige – Feuerstelle vorhanden. Ferner besteht auch eine betriebstüchtige Kaminanlage. Das Dach ist – abgesehen von einigen kleineren Löchern – vorhanden. Es hat zwar unter Witterungseinflüssen gelitten. Dieses Problem wurde auch im Ingenieurbericht vom 25. September 2008 erwähnt. Trotzdem war beim Augenschein ersichtlich, dass das Dach inklusive Lattung noch bestimmungsgemäss nutzbar ist. Der Augenschein hat ergeben, dass die Baute in der Tat renovationsbedürftig ist, insbesondere was das Dach und die Südostwand angeht, aber als solche noch immer bestimmungsgemäss nutzbar ist. Die gegenteilige Feststellung des ARE vom 23. Juli 2007 beruht offenbar einzig auf der darin erwähnten Fotodokumentation, die - wegen der damals noch nicht erfolgten Beseitigung des andern, verfallenen Teils der früher bestehenden Doppelhütte – möglicherweise einen missverständlichen Eindruck von der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute Nr. 736 ergab. d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Frage, ob eine bestimmungsgemässe Nutzung der Baute immer noch möglich ist, zu bejahen ist. Die Erteilung einer Bewilligung für das geplante Vorhaben im ordentlichen Verfahren ist, was diese Voraussetzung anbetrifft, somit möglich. 6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 352.-- zusammen Fr. 1'852.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.