<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2021.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221020&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2021.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.02.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2016</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Bewertung von Stockwerkeigentum zum Zweck der Vermögensbesteuerung] Novenrecht und Verfahrensgegenstand (E. 1.2). Die Pflichtigen machen geltend, die streitgegenständlichen Stockwerkeigentumseinheiten des Pflichtigen rückten aufgrund diverser objektiver Merkmale in die Zweckbestimmung von Mehrfamilienhäusern, weshalb sie steuerlich als solche zu behandeln seien (E. 2.2). Die Stockwerkeigentumseinheiten der Pflichtigen sind nach dem Verkehrswert zu bewerten, wobei gemäss Rz. 20 der Weisung vom 12. August 2009 des Regierungsrats an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (ZStB Nr. 21.1) der Substanzwert zu ermitteln ist. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise in dem Sinn, dass die Stockwerkeigentumseinheiten einem Mehrfamilienhaus gleichzusetzen und deren Vermögenssteuerwert auf der Basis des Ertragswerts zu bemessen ist, fällt ausser Betracht (E. 3). Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELWERTE">FORMELWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STOCKWERKEIGENTUM">STOCKWERKEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITGEGENSTAND">STREITGEGENSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZWERT">SUBSTANZWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUER">VERMÃGENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNGSWEISE">WIRTSCHAFTLICHE BETRACHTUNGSWEISE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 39 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 Abs. I StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=51812" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2021.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>des Einzelrichters</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Februar 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1.<b> </b>A,<b> </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2.<b> </b>B,<b> </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C, <br/> FÃ¼rsprecherin, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Staat ZÃ¼rich, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2016,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachstehend: der Pflichtige; zusammen mit seiner Ehefrau B: die Pflichtigen) ist EigentÃ¼mer von mehreren Liegenschaften im Kanton ZÃ¼rich, unter anderem von jeweils neun Stockwerkeigentumseinheiten in den Obergeschossen der Liegenschaften D-Strasse 01 und 02 in E. Die RÃ¤umlichkeiten in den Erdgeschossen befinden sich im Eigentum von Dritten und werden geschÃ¤ftlich genutzt. Im Liegenschaftenverzeichnis zur SteuererklÃ¤rung 2016 fÃ¼hrten die Pflichtigen die Eigentumswohnungen mit der Adresse D-Strasse 01 und 02 jeweils als Mehrfamilienhaus ("MFH") auf und deklarierten den jeweiligen VermÃ¶genssteuerwert auf Basis des Ertragswerts (Fr. â¦ fÃ¼r D-Strasse 01 und Fr. â¦ fÃ¼r D-Strasse 02). Im EinschÃ¤tzungsverfahren ging die SteuerkommissÃ¤rin anstelle des Ertragswerts vom hÃ¶heren Substanzwert aus (Fr. â¦ fÃ¼r D-Strasse 01 und Fr. â¦ D-Strasse 02).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die hiergegen erhobene Einsprache der Pflichtigen vom 2. Juni 2019 wurde mit Einspracheentscheid vom 30. August 2019 abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den Rekurs der Pflichtigen vom 30. September 2019 wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 19. November 2020 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 4. Januar 2020 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 19. November 2020, der Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts vom 30. August 2019 sowie der EinschÃ¤tzungsentscheid des kantonalen Steueramts vom 6. Juni 2019 seien betreffend das steuerbare VermÃ¶gen pro 2016 aufzuheben und das steuerbare VermÃ¶gen sei fÃ¼r die Steuerperiode 2016 auf Fr. â¦ festzusetzen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht am 7. Januar 2021 auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt mit Beschwerdeantwort vom 15. Januar 2021, die Beschwerde sei kostenfÃ¤llig abzuweisen.</p> <p class="Einzug1"><span>Der Einzelrichter</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die Staats- und Gemeindesteuern kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.1 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern wie fÃ¼r die direkte Bundessteuer das Novenverbot (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Verfahren vor Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestÃ¤tigt in BGE 131 II 548 E. 2.3). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG und Art. 147 bzw. Art. 151 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.2 </span></b><span>Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen. Auf Begehren, Ã¼ber welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hÃ¤tte entscheiden sollen, ist daher nicht einzutreten (vgl. [anstelle vieler] VGr, 5. April 2018, SB.2018.00004, E. 1.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a, N. 45).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.3 </span></b><span>Im vorinstanzlichen Verfahren stand in zeitlicher Hinsicht lediglich die Steuerperiode 2016 im Streit. In sachlicher Hinsicht Ã¼berprÃ¼fte das Steuerrekursgericht hauptsÃ¤chlich die VermÃ¶genssteuerwerte der Liegenschaften D-Strasse 01 und 02 in E und insoweit das steuerbare VermÃ¶gen der Pflichtigen. Sodann wiesen die Pflichtigen das Steuerrekursgericht in Bezug auf die Liegenschaft D-Strasse 03 in E am 28. Mai 2020 auf einen Deklarationsfehler hin, der im EinschÃ¤tzungs- und Einspracheverfahren Ã¼bersehen worden sei. In der Folge zeigte das Steuerrekursgericht den Pflichtigen mit VerfÃ¼gung vom 24. Juni 2020 eine entsprechende vermÃ¶gensseitige Aufrechnung von Fr. â¦ an, welche im angefochtenen Entscheid dann auch erfolgte. Da die nÃ¤mliche Aufrechnung schon im vorinstanzlichen Verfahren nicht umstritten war und auch vorliegend nicht beanstandet wird, hat eine ÃberprÃ¼fung derselben zu unterbleiben.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Im Zusammenhang mit den fÃ¼r die Liegenschaft D-Strasse 02 in E deklarierten Unterhaltskosten Ã¼berprÃ¼fte das Steuerrekursgericht sodann das steuerbare Einkommen der Pflichtigen, verzichtete entsprechend dem Antrag der Pflichtigen jedoch aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden darauf, einer mÃ¶glichen HÃ¶hertaxation bei der Einkommenssteuer nachzugehen. Das steuerbare Einkommen der Pflichtigen fÃ¼r die Steuerperiode 2016 setzte es dementsprechend auf Fr. â¦ fest. Die nÃ¤mliche EinschÃ¤tzung ist vorliegend ebenfalls nicht streitig.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>1.2.4 </span></b><span>In ihrer Beschwerdeschrift fÃ¼hren die Pflichtigen aus, fÃ¼r das Steuerjahr 2016 werde nur die Bemessung des steuerbaren VermÃ¶gens, nicht aber die Bemessung des steuerbaren Einkommens beanstandet. Gleichwohl stellen sie allgemeine fiskalische Ãberlegungen zum Liegenschaftenunterhalt an. Dabei machen sie sinngemÃ¤ss geltend, eine Abweisung der Beschwerde bzw. eine Bemessung der VermÃ¶genssteuerwerte der streitbetroffenen Liegenschaften entsprechend der Auffassung des Steuerrekursgerichts wÃ¼rde zukÃ¼nftig bei der Einkommenssteuer zu Steuereinbussen fÃ¼hren, weil sich dem Pflichtigen neue MÃ¶glichkeiten zum Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten bieten wÃ¼rden.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Bei den nÃ¤mlichen Vorbringen handelt es sich um neue tatsÃ¤chliche Behauptungen, die sich auf die Zukunft beziehen und damit hypothetisch bleiben. Ob sie novenrechtlich Ã¼berhaupt zugelassen werden kÃ¶nnen (vgl. vorne, E. 1.2.1), kann offenbleiben, da sie weder in zeitlicher noch in sachlicher Hinsicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens waren und daher auch vorliegend nicht Prozessthema sein kÃ¶nnen (vorne, E. 1.2.2; vgl. im Ãbrigen BGr, 10. August 2015, 2C_929/2014 , E. 2.3â2.5, wonach einzelne Positionen, die der Ermittlung der Steuerfaktoren dienen [bspw. abziehbare Gewinnungskosten], lediglich eine BegrÃ¼ndungsfunktion erfÃ¼llen und daher nicht selbstÃ¤ndig anfechtbar sind, jedoch im Rahmen der jeweiligen Steuerbemessungsgrundlage beanstandet werden kÃ¶nnen; vgl. dazu auch BGE 140 I 114 E. 2.4.2â2.4.4). Selbst wenn erwiesen wÃ¤re, dass eine BestÃ¤tigung des angefochtenen Entscheids in zukÃ¼nftigen Steuerperioden zu Steuereinbussen bei der Einkommenssteuer fÃ¼hrte, verfinge die Argumentation der Pflichtigen nicht. Die Steuerjustiz- bzw. SteuerbehÃ¶rde hat sich bei der Ermittlung der Steuerfaktoren bzw. Steuerbemessungsgrundlagen nicht an potentiellen SteuerausfÃ¤llen, sondern am Gesetz zu orientieren. FÃ¼hrt eine pro 2016 gesetzmÃ¤ssig vorgenommene VermÃ¶gensbesteuerung in spÃ¤teren Steuerperioden zu SteuerausfÃ¤llen bei der Einkommenssteuer, wÃ¤ren solche hinzunehmen, sofern sie ebenfalls auf einer gesetzmÃ¤ssigen Besteuerung beruhen. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Soweit die Pflichtigen verlangen, dem Pflichtigen sei fÃ¼r den Fall, dass der Ansicht der Vorinstanzen gefolgt wÃ¼rde, fÃ¼r die kÃ¼nftigen Steuerperioden im Rahmen seiner Befugnisse als StockwerkeigentÃ¼mer eine steueroptimierte Aufteilung des Liegenschaftenunterhalts auf seine Stockwerkeinheiten zuzugestehen, ist folglich auf die Beschwerde nicht einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Damit ist vorliegend nur das steuerbare VermÃ¶gen pro 2016 Prozessthema und sind in diesem Zusammenhang einzig die VermÃ¶genssteuerwerte der Liegenschaften D-Strasse 01 und 7 in E bzw. die damit verbundene Frage zu Ã¼berprÃ¼fen, wie diese zu bewerten sind. Dass beide Liegenschaften in Stockwerkeigentumseinheiten unterteilt sind, die im Eigentum des Pflichtigen stehenden Einheiten (in den Obergeschossen der beiden Liegenschaften) ausschliesslich der Wohnnutzung dienen und fremdvermietet sind und die Einheiten in den Erdgeschossen im Eigentum eines Dritten stehen und geschÃ¤ftlich bzw. gewerblich genutzt werden, ist zwischen den Parteien nicht strittig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Das Steuerrekursgericht erwog im Wesentlichen, die Festsetzung der VermÃ¶genssteuerwerte der streitbetroffenen Eigentumswohnungen auf Basis des Substanzwerts entspreche der Vorgabe von Rz. 20 der Weisung 2009. Letztere trage bei der formelmÃ¤ssigen Bestimmung des VermÃ¶genssteuerwerts von Liegenschaften auch wirtschaftlichen Gesichtspunkten Rechnung. FÃ¼r die Bewertung des GrundstÃ¼cks werde alsdann auf objektive Eigenschaften der bestehenden Baute wie Art (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus) und Zweckbestimmung (Wohnhaus, GeschÃ¤ftshaus) abgestellt. Ob eine Eigentumswohnung vom EigentÃ¼mer selbst genutzt werde oder ob er diese vermiete, sei nicht massgebend; entscheidend sei, ob die Wohnung objektiv betrachtet fÃ¼r die typische EigentÃ¼mer-Eigennutzung geeignet sei. Letzteres sei bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus bzw. bei Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken, das vermietet werde, der Fall. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung liessen sich Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus, welche nicht zu Stockwerkeigentum ausgeschieden worden seien, nicht verÃ¤ussern. Selbst wenn der Pflichtige alle Wohnungen verÃ¤ussern wÃ¼rde, lÃ¤ge noch immer ein Verkauf von Eigentumswohnungen und nicht der Verkauf eines eigenstÃ¤ndigen Mehrfamilienhauses bzw. Anlage-Renditeobjekts vor, zumal sich im jeweiligen Erdgeschoss der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften weiteres Stockwerkeigentum befinde.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Die Pflichtigen wenden hiergegen zusammengefasst ein, bei der wirtschaftlichen Betrachtung gehe es vorliegend nicht um die Betrachtung eines rechtlichen Vorgangs, sondern um die Betrachtung eines rechtlichen Zustands. Es lÃ¤gen diverse objektive Merkmale vor, welche die Wohnungen der beiden Liegenschaften in die Zweckbestimmung von MehrfamilienhÃ¤usern rÃ¼ckten (Ã¤usseres Erscheinungsbild, reglementarische vertikale Ausscheidung, intakter Markt fÃ¼r Verkauf aller neun Wohnungen an einzigen KÃ¤ufer, WÃ¼rdigung durch finanzierende Bank als Renditeobjekte), weshalb sie steuerlich als solche zu behandeln seien.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet (Abs. 1 Satz 1), wobei der Ertragswert angemessen berÃ¼cksichtigt werden kann (Abs. 1 Satz 2). Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung sind in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend aufgezÃ¤hlt. Die Bewertung zum Verkehrswert ist fÃ¼r die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch in der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum, wobei sie eigentumspolitische Aspekte mitberÃ¼cksichtigen kÃ¶nnen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Der Kanton ZÃ¼rich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. Die Bestimmungen von § 39 Abs. 3 und 4 StG sehen im Weiteren vor, dass der Regierungsrat die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen erlÃ¤sst (Abs. 3 Satz 1). Es kann eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den QualitÃ¤tsmerkmalen der GrundstÃ¼cke, die im Fall der VerÃ¤usserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen wÃ¼rden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Abs. 3 Satz 2). Die Formel ist so zu wÃ¤hlen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden SchÃ¤tzungen nicht Ã¼ber dem effektiven Marktwert liegen (Abs. 3 Satz 3). FÃ¼hrt die formelmÃ¤ssige Bewertung in EinzelfÃ¤llen dennoch zu einem hÃ¶heren VermÃ¶genssteuerwert, ist eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (Abs. 4).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>GestÃ¼tzt auf § 21 Abs. 2, § 39 Abs. 3 und 4 sowie § 40 StG erliess der Regierungsrat am 12. August 2009 die Weisung an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend: Weisung 2009), welche ab der Steuerperiode 2009 (1. Januar 2010) gÃ¼ltig ist. Die Weisung sieht in Rz. 20 vor, dass der Verkehrswert von EinfamilienhÃ¤usern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken nach den Formeln "Landwert + Zeitbauwert" (EinfamilienhÃ¤user) bzw. "Landwertanteil + Zeitbauwertanteil" (Stockwerkeigentum) zu berechnen ist (sog. Substanzwert). Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user sowie Stockwerkeigentum zu GeschÃ¤ftszwecken sind demgegenÃ¼ber zum Ertragswert zu bewerten (Rz. 36).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Entgegen der Darstellung der Pflichtigen lÃ¤sst der Umstand, dass sich das Stockwerkeigentum des Pflichtigen jeweils nur auf die Obergeschosse erstreckt und der Pflichtige theoretisch alle neun Stockwerkeinheiten der einen oder der anderen Liegenschaft "en bloc" an dieselbe Person verkaufen kÃ¶nnte, diese nicht zu einem Mehrfamilienhaus im Sinn von Rz. 36 der Weisung 2009 werden. Stockwerkeigentum wird im Gesetz definiert als der Miteigentumsanteil an einem GrundstÃ¼ck, der dem MiteigentÃ¼mer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines GebÃ¤udes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB]). Gegenstand dieses Sonderrechts kÃ¶nnen einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von RÃ¤umen zu geschÃ¤ftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein mÃ¼ssen, aber getrennte NebenrÃ¤ume umfassen kÃ¶nnen (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Nicht sonderrechtsfÃ¤hig sind gemÃ¤ss Art. 712b Abs. 2 ZGB hingegen: der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das GebÃ¤ude erstellt wird (Ziff. 1); die Bauteile, die fÃ¼r den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des GebÃ¤udes oder der RÃ¤ume anderer StockwerkeigentÃ¼mer von Bedeutung sind oder die Ã¤ussere Gestalt und das Aussehen des GebÃ¤udes bestimmen (Ziff. 2); die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern StockwerkeigentÃ¼mern fÃ¼r die Benutzung ihrer RÃ¤ume dienen (Ziff. 3). Hierzu gehÃ¶ren vorliegend gemÃ¤ss Ziff. 50 ff. der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaftsreglementen etwa die WaschkÃ¼chen, die Fassaden, die Einstellhalle, die GartensitzplÃ¤tze bzw. Balkone und die HofrÃ¤ume. </p> <p class="Erwgung3">Der Pflichtige besitzt entsprechend dieser eigentumsrechtlichen Grundordnung nicht das Alleineigentum an den jeweiligen Wohnungen. Das gesamte zu Stockwerkeigentum aufgeteilte GrundstÃ¼ck samt Haus und allen seinen Bestandteilen steht im Miteigentum aller Beteiligten, ohne dass an irgendeinem Teil desselben Sondereigentum ausgeschieden wÃ¼rde. An den Wohnungen und allenfalls an Keller-, EstrichrÃ¤umen und anderen rÃ¤umlich abgeschlossenen Teilen kommt ihm lediglich ein Sonderrecht zu (vgl. RenÃ© BÃ¶sch, in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. A, Basel 2019, Vorb. zu 712aât N. 4 f., mit weiteren Hinweisen). So kann der Pflichtige â anders als der EigentÃ¼mer eines Mehrfamilienhauses â gerade nicht frei Ã¼ber die streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften (bzw. den jeweils oberen, je neun Stockwerkeigentumseinheiten umfassenden Teil davon) verfÃ¼gen, sondern lediglich in Wertquoten ausgedrÃ¼ckte Miteigentumsrechte an der gesamten Liegenschaft und damit verbundene Sonderrechte verÃ¤ussern.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Ausgehend von diesen tatsÃ¤chlichen, zivilrechtlichen VerhÃ¤ltnissen liegt es alles andere als nahe, die neun Stockwerkeigentumsanteile des Pflichtigen im jeweils oberen Teil der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaften als Einheiten zu betrachten und zum Zweck der VermÃ¶gensbesteuerung mit MehrfamilienhÃ¤usern im Sinn von Rz. 36 der Weisung 2009 gleichzusetzen. Daran Ã¤ndert nichts, dass â wie die Pflichtigen einwenden â vorliegend nicht ein (VerÃ¤usserungs-)Vorgang, sondern ein Zustand zu beurteilen ist, zumal als <span>Verkehrswert der Preis</span><span> </span>gilt<span>, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 39 StG N. 7) und </span>harmonisierungsrechtlich auf eine technische bzw. rechtlich-objektive und nicht auf eine subjektiv-wirtschaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist (vgl. BGr, 28. August 2015, 2C_94/2014, E. 3.2). Mit der Vorinstanz ist demnach festzuhalten, dass das <span>streitgegenstÃ¤ndliche Stockwerkeigentum des Pflichtigen aufgrund der zivilrechtlichen VerhÃ¤ltnisse zum Verkehrswert bzw. anhand der Formel gemÃ¤ss Rz. 20 der Weisung 2009 zu bewerten ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b><span>An diesem Ergebnis vermag auch die RÃ¼ge der Pflichtigen nichts zu Ã¤ndern, wonach die </span>Bewertung wÃ¤hrend 30 Jahren der Zweckbestimmung entsprechend als MehrfamilienhÃ¤user zum Ertragswert erfolgt sei. Den SteuererklÃ¤rungsformularen pro 2015 und 2016 lÃ¤sst sich entnehmen, dass die Pflichtigen das streitgegenstÃ¤ndliche Stockwerkeigentum des Pflichtigen jeweils als Mehrfamilienhaus ("MFH") deklariert hatten. Es ist anzunehmen, dass sie auch in frÃ¼heren Steuerperioden so vorgingen. Soweit sie hierbei auf ihre (unzutreffende) wirtschaftliche Betrachtungsweise abgestellt und den SteuerbehÃ¶rden die tatsÃ¤chlichen zivilrechtlichen VerhÃ¤ltnisse verschwiegen hatten, verhalten sich die Pflichtigen ihrerseits offenkundig treuwidrig, wenn sie den SteuerbehÃ¶rden nun vorhalten, sich auf die falschen Angaben verlassen zu haben. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Eine ParteientschÃ¤digung ist auch dem kantonalen Steueramt nicht zuzusprechen, nachdem nicht ersichtlich ist, inwieweit diesem durch das vorliegende Verfahren besondere Umtriebe entstanden sind, welche ausserhalb der Ã¼blichen AmtstÃ¤tigkeit liegen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>der Einzelrichter</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 570.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>