<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00253</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213533&amp;W10_KEY=13013527&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00253</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.11.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.10.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erschliessung. Gewässer. Einordnung. Ob eine rückwärtige Erschliessung zu erfolgen hat, ist anhand der konkreten Verhältnisse zu entscheiden. Vorliegend ist das Baugrundstück bereits überbaut und verfügt über eine bestehende direkte Zufahrt zur Staatsstrasse. Eine rückwärtige Erschliessung ist zudem mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, da sie über eine durch eine Tiefgarage Dritter führende private Stichstrasse zu erfolgen hätte (E. 3.3.2). Auf keinen bei den Akten liegenden Plänen ist ein das Baugrundstück durchfliessendes Fliessgewässer eingezeichnet. Bei der Leitung, die in der südöstlichen Grundstücksecke ersichtlich ist, ist davon auszugehen, dass es sich dabei um einen (ehemaligen) Meteorwasserschacht handelt, der das Meteorwasser der oberhalb der Strasse liegenden Grundstücke in das öffentliche Gewässer abführte. Ein Meteorwasserschacht stellt unbestrittenermassen kein Gewässer im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung dar (E. 4). Besonders triftige Gründe fehlen für einen Verzicht auf die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens. Ferner nimmt der Neubau Rücksicht auf das Schutzobjekt. Obwohl dem gesamten Bauprojekt aufgrund der mangelhaften Umgebungsgestaltung die gute Gesamtwirkung abgesprochen wurde, durfte die Baubewilligungsbehörde unter Statuierung der entsprechenden Nebenbestimmung die Bewilligung erteilen (E. 6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSSGÃNGER">FUSSGÃNGER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSER">GEWÃSSER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWÃRTIGE ERSCHLIESSUNG">RÃCKWÃRTIGE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHTWEITE">SICHTWEITE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEITSVERORDNUNG">VERKEHRSSICHERHEITSVERORDNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20649" width="123"/></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>VB.2013.00253</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. November 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula <br/> Hunger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. G, vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA I,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf bewilligte G mit Beschluss vom 11. Juli 2012 den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage, den Ersatzbau eines ÃkonomiegebÃ¤udes sowie den Umbau eines Schutzobjekts auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, J-Strasse 02, in MÃ¤nnedorf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Nachbarn A, K, L, B, C, D, E und M rekurrierten dagegen am 23. August 2012 mit gemeinsamer Eingabe an das Baurekursgericht. Am 24. Januar 2013 fÃ¼hrte dieses einen Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom 20. Februar 2013 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 25. MÃ¤rz 2013 beantragten A, B, C, D und E dem Verwaltungsgericht mit gemeinsamer Eingabe, den Rekursentscheid vom 20. Februar 2013 sowie den Beschluss des Hochbau- und Planungsausschusses MÃ¤nnedorf vom 11. Juli 2012 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Juni 2012 aufzuheben. Die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern. Zudem sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MwSt.) zulasten der Gegenpartei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 4. April 2013 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. April 2013 beantragte der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Am 6. Mai 2013 stellte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, unter Verweis auf den Mitbericht der Volkswirtschaftsdirektion vom 30. April 2013, den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 7. Mai 2013 beantragte G die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MwSt.) zulasten der Gegenpartei. Mit Replik vom 31. Mai 2013 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Dazu nahmen die Baudirektion und der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf am 17. bzw. 27. Juni 2013 Stellung, erstere unter Verweis auf einen Mitbericht der Volkswirtschaftsdirektion vom 11. Juni 2013. G liess sich nicht mehr vernehmen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hielten mit Triplik vom 19. August 2013 an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. Januar 2013 einen Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB. 2012.00810, E. 1; RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins und der bei den Akten liegenden PlÃ¤nen und Fotos mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 3.1 mit Hinweisen; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befindet sich gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde MÃ¤nnedorf (BZO) in der Wohnzone W 1.7. Auf seiner westlichen HÃ¤lfte ist es mit einem unter Denkmalschutz stehenden Wohnhaus (ehemaliges Weinbauernhaus) und einem ÃkonomiegebÃ¤ude Ã¼berstellt. Auf der Ã¶stlichen HÃ¤lfte ist die Parzelle noch unÃ¼berbaut. Im Osten grenzt das GrundstÃ¼ck an eine mit SchrebergÃ¤rten Ã¼berstellten Freihaltezone, im SÃ¼den unmittelbar an die J-Strasse und im Ãbrigen an ebenfalls der Wohnzone zugehÃ¶rige Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bauherrin plant, das geschÃ¼tzte Wohnhaus umzubauen, anstelle des ÃkonomiegebÃ¤udes einen Ersatzbau zu errichten sowie auf der Ã¶stlichen GrundstÃ¼ckshÃ¤lfte ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage zu bauen. Die Tiefgaragenausfahrt soll westlich des Schutzobjekts auf die J-Strasse fÃ¼hren, wÃ¤hrend die sich heute Ã¶stlich davon befindliche GrundstÃ¼ckszufahrt aufgehoben werden soll. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Strittig ist zunÃ¤chst die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks. Der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf hielt hierzu in seinem Beschluss vom 11. Juli 2012 fest, es seien die technischen Anforderungen des Ausfahrtstyps B einzuhalten; gleichzeitig erÃ¶ffnete er die strassenpolizeiliche Bewilligung vom 27. Juni 2012 der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich. Darin verfÃ¼gt die Baudirektion, die Sicht mÃ¼sse bei der Ausfahrt nach links und nach rechts mindestens auf 50 m frei sein. Bepflanzungen, ZÃ¤une, Mauern, BÃ¶schungen und dergleichen, welche die Sichtfreiheit beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten, dÃ¼rften maximal 80 cm (gemessen ab Fahrbahnniveau) hoch sein.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, es sei unhaltbar, die Sichtweite auf das fÃ¼r den Ausfahrttypus B vorgesehene absolute Minimum von 50 m zu beschrÃ¤nken. Denn bei der J-Strasse handle es sich um eine stark frequentierte Kantonsstrasse, welche Ã¶stlich der Ausfahrt eine Kurve beschreibe. Es sei deshalb eine minimale Sichtweite von 80 m zu verlangen. Um die Sichtfreiheit nicht zu beeintrÃ¤chtigen, mÃ¼sste zudem unmittelbar vor der geschÃ¼tzten Aussentreppe erhebliche Abgrabungen vorgenommen werden. Die Ausfahrt wÃ¼rde somit das Schutzobjekt Ã¼bermÃ¤ssig beeintrÃ¤chtigen. Ferner verstosse die direkte Ausfahrt in die J-Strasse gegen § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Beschwerdegegnerin habe sich um eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung zu bemÃ¼hen, welche rechtlich und tatsÃ¤chlich mÃ¶glich sei. Schliesslich fehle auch ein verkehrssicherer Zugang fÃ¼r FussgÃ¤nger, insbesondere fÃ¼r Kinder, da die J-Strasse bergseits Ã¼ber kein Trottoir verfÃ¼ge und kein FussgÃ¤ngerstreifen vom BaugrundstÃ¼ck auf das talseitige Trottoir fÃ¼hre.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 PBG). <span>Ob eine Zufahrt den in § 237 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des einzelnen Falls.</span> Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Von diesen technischen Anforderungen, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 6 Abs. 2 VSiV und § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Zudem dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige GrundstÃ¼cksnutzungen weder der Verkehr behindert oder gefÃ¤hrdet noch der Bestand und die Sicherheit des StrassenkÃ¶rpers beeintrÃ¤chtigt werden. Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger Ã¶ffentlicher Strassen sollen gemÃ¤ss § 240 Abs. 3 PBG nach MÃ¶glichkeit rÃ¼ckwÃ¤rtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten erfolgen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref368902428"><b>3.3.1 </b>Bei der J-Strasse handelt es sich um eine durchschnittlich stark befahrene regionale Verbindungsstrasse sowie um eine wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG. Im fraglichen Abschnitt betrÃ¤gt die signalisierte und damit massgebliche HÃ¶chstgeschwindigkeit 50 km/h. Talseitig verfÃ¼gt die Strasse Ã¼ber ein 2 m breites Trottoir, bergseitig ist sie grÃ¶sstenteils mit einem Bankett von rund 60 cm Breite versehen. Die Ausfahrt ist als Typus B zu qualifizieren, wobei § 240 Abs. 3 PBG vorbehalten ist (vgl. Anhang Ziff. 1 VSiV in Verbindung mit <span class="SC2608"><span>Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge </span></span><span class="SC2609"><span>vom 9. Dezember 1987</span></span><span class="SC2608"><span> [Zugangsnormalien])</span></span>. Die Mindestanforderungen fÃ¼r die Sichtweite in Richtung Fahrstreifenmitte der Ã¼bergeordneten Strasse betrÃ¤gt demnach zwischen 50 und 90 m und die Beobachtungsdistanz ab Fahrstreifenrand 2,5 m (Anhang Ziff. 1 VSiV). Letztere gilt fÃ¼r Inner­ortsstrecken. Die einschlÃ¤gige VSS-Norm ist gemÃ¤ss VSiV nur ausserorts wegleitend zu berÃ¼cksichtigen; innerorts gelangt diese Norm, anders als von den Beschwerdegegnerin 3 und den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgebracht, nicht zur Anwendung (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 695). </a></p> <p class="Erwgung3">Wie bisher soll das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber die J-Strasse erschlossen werden, jedoch ist geplant, die Zufahrt westlich des Altbaus zu versetzen. Die Beschwerdegegnerin 3 erachtete eine Sichtweite von mindestens 50 m als genÃ¼gend und statuierte die Auflage, der Sichtbereich sei nach links und nach rechts freizuhalten. Sie hat dabei die fÃ¼r die Beurteilung der Verkehrssicherheit massgeblichen Faktoren in Betracht gezogen und ihren Entscheid auch begrÃ¼ndet. <span>Die J-Strasse ist zwar durchschnittlich stark befahren, verlÃ¤uft aber flach und ist normaliengerecht ausgebaut. Zudem betrÃ¤gt die signalisierte Maximalgeschwindigkeit 50 km/h. </span>Gegen Westen kann die Sichtweite von mindestens 50 m gut eingehalten werden, sofern Bepflanzungen im Sichtbereich auf das erlaubte Mass gestutzt werden. Trotz leichtem Bogenverlauf der Strasse kann auch gegen Osten eine Sichtweite von mindestens 50 m erreicht werden, indem auf hohe Bepflanzung verzichtet wird und bauliche Anpassungen der Umgebung vorgenommen werden. Entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden sind aber keine erheblichen Abgrabungen notwendig. Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte, dÃ¼rften sich die Anpassungen auf das Entfernen von BÃ¼schen, Hecken und ZÃ¤unen sowie leichte Abgrabungen des Terrains und KÃ¼rzungen der StÃ¼tzmauern beschrÃ¤nken. Da die Abgrabungen nicht bis zur Aussentreppe reichen, hÃ¤ngt diese auch nicht "in der Luft". </p> <p class="Urteilstext"><span>AnzufÃ¼gen bleibt, dass die Umgebungsgestaltung mit der Baubewilligung noch nicht definitiv festgelegt wurde und deshalb nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. GemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG sind jedoch alle baurechtlichen Entscheide unter anderem auch jenen Personen zu erÃ¶ffnen, die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch die vorbehaltenen Bewilligungen von Nebenpunkten, soweit diese wie hier Auswirkungen auf die Ã¤ussere Erscheinung des streitbetroffenen Bauvorhabens zeitigen. Im vorliegenden Fall sind somit insbesondere die noch zu fÃ¤llenden Entscheide betreffend die Umgebungsgestaltung in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu erÃ¶ffnen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Ob eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung zu erfolgen hat, ist anhand der konkreten VerhÃ¤ltnisse zu entscheiden. Dabei sind vor allem Gesichtspunkte wie der Ãberbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die Sichtweiten und die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung zu gewichten (BEZ 1997 Nr. 24; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 700). </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegnerin 3 hat festgestellt, dass aus Sicht der Strassenplanung und der Verkehrssicherheit dem Bauvorhaben nichts entgegen stehe. In der Rekursvernehmlassung erwog sie, die Bauparzelle verfÃ¼ge Ã¼ber einen bestehenden Zugang ab Staatsstrasse und solange die rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung nicht rechtlich gesichert sei, erscheine es unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, einem bebauten GrundstÃ¼ck die direkte Zufahrt zu verbieten. Die kantonale Vorinstanz hat insoweit die Voraussetzungen von § 240 Abs. 3 PBG geprÃ¼ft. Dabei durfte sie insbesondere den Schwierigkeitsgrad einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung beachten. Eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung ist vorliegend aufgrund der bestehenden Ãberbauung und den EigentumsverhÃ¤ltnissen mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, mÃ¼sste sie doch Ã¼ber eine durch eine Tiefgarage Dritter fÃ¼hrende private Stichstrasse erfolgen. Da die J-Strasse im fraglichen Abschnitt durch dicht bebautes Gebiet fÃ¼hrt und bereits heute mehrere EinmÃ¼ndungen von Quartierstrassen und zahlreiche direkte GrundstÃ¼ckserschliessungen aufweist, ist die Zulassung der vorgesehenen direkten Erschliessung nicht zu beanstanden. Zudem entsteht vorliegend keine zusÃ¤tzliche Ein- und Ausfahrt; das BaugrundstÃ¼ck verfÃ¼gt bereits heute Ã¼ber einen direkten Zugang zur Staatsstrasse. Die direkte Ausfahrt verstÃ¶sst vorliegend nicht gegen § 240 Abs. 3 PBG.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Sodann rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine mangelhafte Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks fÃ¼r FussgÃ¤nger. Auf die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge ist die Vorinstanz nicht eingetreten, da der gerÃ¼gte Mangel mittels Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nne (Entscheid der Vorinstanz, S. 11). GrundsÃ¤tzlich ist d<span>ie Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00310, E. 6.2). Kein schutzwÃ¼rdiges Interesse hat der Nachbar, wenn die Gutheissung der Beschwerde bzw. Behebung der betreffenden RÃ¼ge die behauptete BeeintrÃ¤chtigung gar nicht abzuwenden vermÃ¶chte, wenn etwa ein Projektmangel durch eine fÃ¼r den Nachbar bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; RB 1995 Nr. 9). Dies trifft vorliegend hinsichtlich der gerÃ¼gten mangelhaften Erschliessung fÃ¼r FussgÃ¤nger zu. </span>Wie von der Vorinstanz zutreffend festgehalten worden ist, liesse sich der Zugang zum BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r FussgÃ¤nger durch geeignete verkehrspolizeiliche Massnahmen ohne besondere Schwierigkeiten verbessern. Eine solche Nebenbestimmung wÃ¼rde den BeschwerdefÃ¼hrenden keinen Vorteil bringen. Ein diesbezÃ¼glicher Mangel wÃ¼rde folglich nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren. Die Vorinstanz ist damit zu Recht auf diese RÃ¼ge nicht eingetreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Weiter ist strittig, ob ein Bach seinen Ursprung auf dem BaugrundstÃ¼ck hat und der Neubau deshalb in den freizuhaltenden GewÃ¤sserraum eingreift.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei der Beurteilung stÃ¼tzte sich das Baurekursgericht auf die amtliche Vermessung sowie auf die amtliche GewÃ¤sserkarte der Gemeinde. Es gelangte zum Schluss, dass das Bauvorhaben keinen GewÃ¤sserraum eines aktiven (eingedolten) OberflÃ¤chengewÃ¤ssers tangiere. Ferner hielt es fest, es seien anlÃ¤sslich des Augenscheins keinerlei objektive Anhaltspunkte fÃ¼r das Vorhandensein eines (eingedolten) FliessgewÃ¤ssers nÃ¶rdlich der J-Strasse auszumachen gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dem halten die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen, alle verfÃ¼gbaren Unterlagen wÃ¼rden darauf hindeuten, dass sich auf dem BaugrundstÃ¼ck ein (teilweise eingedoltes) FliessgewÃ¤sser befinde. Der Grundbuchauszug sei ein Abbild der amtlichen Vermessung. Beide hÃ¤tten lediglich deklaratorische Bedeutung und weder der Grundbuchauszug noch die amtliche Vermessung kÃ¶nnten durch Eintrag ein GewÃ¤sser konstitutiv entstehen lassen. Da zwingend eine Bewilligung des AWEL hÃ¤tte eingeholt werden mÃ¼ssen, sei die baurechtliche Bewilligung formell fehlerhaft und aufzuheben. Die Vorinstanz habe es unterlassen, den Sachverhalt mittels Gutachten abzuklÃ¤ren. Es sei deshalb zwingend ein Amtsbericht des AWEL einzuholen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Auf keinen bei den Akten liegenden PlÃ¤nen ist ein das BaugrundstÃ¼ck durchfliessendes GewÃ¤sser eingezeichnet. Auch ergab der Augenschein der Vorinstanz, dass beim BaugrundstÃ¼ck keinerlei objektive Anhaltspunkte fÃ¼r das Vorhandensein eines (eingedolten) FliessgewÃ¤ssers nÃ¶rdlich der J-Strasse auszumachen sei (Entscheid der Vorinstanz, S. 15). Es ist deshalb mit dem Baurekursgericht auf die Unterlagen der amtlichen Vermessung und auf das geltende kommunale Verzeichnis der Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser in der Gemeinde MÃ¤nnedorf abzustellen. Letzteres von der Baudirektion am 10. April 1989 genehmigte Verzeichnis beschreibt das vorliegend strittige GewÃ¤sser Nr. 04 wie folgt: "N, auch O genannt, an der J-Strasse beginnend, bis zur MÃ¼ndung in den ZÃ¼richsee, grÃ¶sstenteils eingedolt". Weder die amtliche Vermessung noch das kommunale Verzeichnis vermerken im Bereich des BaugrundstÃ¼cks ein eingedoltes FliessgewÃ¤sser. Hingegen ist auf dem Situationsplan fÃ¼r die Baueingabe der Gemeinde MÃ¤nnedorf eine Leitung in der sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksecke ersichtlich. DiesbezÃ¼glich lÃ¤sst sich aus den Planunterlagen entnehmen, dass das Meteorwasser vom BaugrundstÃ¼ck im Bereich der sÃ¼dÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksecke Ã¼ber die J-Strasse auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 in das Ã¶ffentliche GewÃ¤sser Nr. 04 geleitet und Ã¼ber das FliessgewÃ¤sser abgefÃ¼hrt wird. Es ist davon auszugehen, dass es sich bei der eingezeichneten Leitung daher um einen (ehemaligen) Meteorwasserschacht handelt, der das Meteorwasser der oberhalb der Strasse liegenden GrundstÃ¼cke in das Ã¶ffentliche GewÃ¤sser abfÃ¼hrte. Ein Meteorwasserschacht stellt unbestrittenermassen kein GewÃ¤sser im Sinn der GewÃ¤sserschutzgesetzgebung dar.</p> <p class="Urteilstext"><span>Weder der durchgefÃ¼hrte Augenschein noch die AusfÃ¼hrungen der Parteien haben Anhaltspunkte fÃ¼r das effektive Vorhandensein eines offenen oder eingedolten FliessgewÃ¤ssers ergeben. Unter diesen UmstÃ¤nden waren die Vorinstanzen nicht gehalten, eine gewÃ¤sserschutzrechtliche AbklÃ¤rung durch das AWEL zu veranlassen. Die RÃ¼ge erweist sich als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Schliesslich rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden die mangelnde Einordnung des Neubaus sowie des Ersatzbaus. Die Materialisierung und die Farbgebung des Neubaus seien vÃ¶llig offen, obwohl auf ein Denkmalschutzobjekt RÃ¼cksicht zu nehmen sei. Zudem hÃ¤tte der Hochbau- und Planungsausschuss bereits im Baubewilligungsverfahren einen Umgebungsplan verlangen mÃ¼ssen, da dieser Ã¼ber Fragen, die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung seien, Aufschluss zu geben hÃ¤tte. Ferner nehme der Neubau keinerlei Bezug auf den denkmalgeschÃ¼tzten Altbau. Die Umgebungsgestaltung diene nicht als verbindendes Element, sondern grenze Neu- und Altbau durch Mauern voneinander ab. WÃ¼rde der Neubau realisiert, wÃ¤re das Schutzobjekt nicht mehr als Weinbauernhaus erkennbar. Gerade ein Bauernhaus bedÃ¼rfe eines grosszÃ¼gigen Umschwungs. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Bauten, Anlagen und Umschwung sind fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 PBG). GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Schliesst sich das Baurekursgericht â wie hier â der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde an, so Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die kommunale Beurteilung der Einordnung als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen. NÃ¤hme das Verwaltungsgericht stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschritte es seine eigene Kognition (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref361403149"><b>5.4 </b>An die Einordnung der Baute sind in gestalterischer Hinsicht hÃ¶here Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer NÃ¤he befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Der Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen;<span> Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, </span>S. 664). Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung. Bei einem Baudenkmal ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute aus wahrgenommen wird (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1). Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlÃ¤sst (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00163, E. 5.4; 3. Juni 2009, VB.2009.00059, E. 5.4). Vielmehr geht es in solchen FÃ¤llen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten<i> nicht beeintrÃ¤chtigt</i> werden darf (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2; 3. Dezember 2003, VB.2003.00168, E. 6).</a></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b>Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sÃ¤mtlichen Punkten aussprechen, die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur PrÃ¼fung in einem spÃ¤teren Verfahren ist zulÃ¤ssig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige GrÃ¼nde fÃ¼r eine nachtrÃ¤gliche Behandlung sprechen und der gesetzmÃ¤ssige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2; 5. Mai 2006 VB.2005.00370, E. 4.2; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 465). </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref367367876"><b>6.1.2 </b>Diese Praxis gilt grundsÃ¤tzlich auch bei Bauprojekten in der NÃ¤he von Schutzobjekten. Die Materialisierung und die Farbgebung ist <span>in aller Regel nicht ausschlaggebend fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens; die Einordnung in die bauliche Umgebung sowie kubische Gliederung und architektonische Gestaltung kÃ¶nnen regelmÃ¤ssig beurteilt werden, ohne dass Farbwahl und Materialisierung sowie weitere Aspekte der Detailgestaltung bereits feststehen (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356, E. 3.1.2). </span>Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte, lassen sich sowohl Farben wie auch Materialien finden, die eine gute Gesamtwirkung und eine genÃ¼gende RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt gewÃ¤hrleisten. </a></p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.3 </b>Was die Umgebungsgestaltung inkl. Situation bei der Ausfahrt betrifft, halten die ErwÃ¤gungen zur baurechtlichen Bewilligung vom 11. Juli 2012 sowie Disp.-Ziff. I. lit. c, e, h und i der kantonalen Bewilligung vom 27. Juni 2012 fest, inwiefern diese abzuÃ¤ndern bzw. auszugestalten ist (Verzicht auf Rabatten, Hofbereich als rechteckiger Platzraum, Bepflanzung, Sichtfreiheit). </p> <p class="Erwgung3"><span>Im Gegensatz zum Urteil des Verwaltungsgerichts (VGr, 23. Juni 2003, VB.2002.00157, E. 4c), auf welches sich die BeschwerdefÃ¼hrenden berufen, handelt es sich vorliegend beim Umschwung nicht um massgeblich zur QualitÃ¤t des Ortsbilds beitragende GÃ¤rten, die auch fÃ¼r das Erscheinungsbild des Schutzobjekts von grosser Bedeutung wÃ¤ren. Die missverstÃ¤ndlich formulierte Disp.-Ziff. 2.1 des Schutzentscheids vom 21. Dezember 2011 ist mit den ErwÃ¤gungen zu lesen. Aus diesen ist ersichtlich, dass einzig das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 05 unter Denkmalschutz gestellt wurde. Zu den Umgebungsanlagen wurde im Schutzentscheid nur festgehalten, diese seien grundsÃ¤tzlich â mit Ausnahme der geplanten Neubauten â von weiteren Bauten und Anlangen freizuhalten. Eine Auflage, wonach die herkÃ¶mmliche Erscheinung des Umschwungs nach MÃ¶glichkeit zu erhalten sei, besteht nicht. Auch ist keine Neuplanung der Erschliessung erforderlich, um die verlangten Sichtweiten einhalten zu kÃ¶nnen. <a id="_Ref367778073"></a></span></p> <p class="Erwgung3">Die BewilligungsbehÃ¶rden haben die wesentlichen Faktoren berÃ¼cksichtigt und sind zum Schluss gelangt<span>, dass der gesetzmÃ¤ssige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kÃ¶nne. </span>Die BaubewilligungsbehÃ¶rden haben korrekt entsprechend § 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten MÃ¤ngel die Nachreichung entsprechend korrigierter PlÃ¤ne verlangt. <span>Durch den Vorbehalt der nachtrÃ¤glichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass gegen eine den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht genÃ¼gende Farbgebung, Materialisierung oder Umgebungsgestaltung eingeschritten werden kann. Sodann sind gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachtrÃ¤glichen Bewilligungen den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu erÃ¶ffnen, sodass ihnen aus der nachtrÃ¤glichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen (vgl. auch vorne E. 3.3.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, der Neubau nehme keinerlei Bezug auf den denkmalgeschÃ¼tzten Altbau. Die Umgebungsgestaltung diene nicht als verbindendes Element zwischen dem Schutzobjekt und dem Neubau, sondern grenze die beiden GebÃ¤ude vielmehr durch mehrere Mauern voneinander ab. Unzutreffend sei auch, dass das geplante Mehrfamilienhaus "zurÃ¼ckversetzt" sei und dadurch das Schutzobjekt weiterhin zur Geltung komme; vielmehr reiche der Neubau genau bis zur Baulinie. Es gehe nicht darum, die Bebauungsstruktur der angrenzenden ArealÃ¼berbauung zu adaptieren. Nicht das Schutzobjekt sei in die bauliche Umgebung einzuordnen, sondern der Neubau habe auf die Architektursprache des Schutzobjekts RÃ¼cksicht zu nehmen. Ein Abstand von nur 9,8 m sei Ausdruck mangelnden Respekts gegenÃ¼ber dem Schutzobjekt. Es gehe nur um die AusschÃ¶pfung der erlaubten Baumasse.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>BezÃ¼glich der RÃ¼ge des mangelnden Umgebungsschutzes ist festzuhalten, dass der Gemeinderat MÃ¤nnedorf bereits in der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung vom 21. Dezember 2011 der Umgebung Rechnung getragen hat, indem er verfÃ¼gte, die Aussenanlagen seien grundsÃ¤tzlich von weiteren Bauten und Anlagen freizuhalten. Ausgenommen seien aber der Neubau des Mehrfamilienhauses im Ã¶stlichen Bereich sowie der Neubau des NebengebÃ¤udes. Die Umgebung als solche ist aber nicht unter Schutz gestellt. Damit hat der Gemeinderat die denkmalpflegerischen Interessen zum Schutz des Weinbauernhauses berÃ¼cksichtigt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Zur Einordnungssituation fÃ¼hrte der Hochbau- und Planungsausschuss MÃ¤nnedorf im Entscheid vom 11. Juli 2012 aus, der Neubau fÃ¼hre die orthogonale Bebauungsstruktur weiter und binde Altbau und Ersatzbau in die Grossform der ArealÃ¼berbauung ein. Der Umgang mit dem Schutzobjekt sei sorgfÃ¤ltig; die Respektierung und StÃ¤rkung des symmetrischen Aufbaus in Grundriss und Fassaden entspreche den Vorgaben in der Unterschutzstellung. Der Neubau sei in interessanter Weise mit einer HÃ¶henstaffelung in den leicht ansteigenden Hang gesetzt. Die Volumetrie wirke lebhaft, aber nicht unruhig. Alle Fassadenseiten wÃ¼rden innerhalb eines einheitlichen Gestaltungsprinzips ihre eigene IdentitÃ¤t zeigen. Die Fassadenstruktur zeichne sich durch klaren Aufbau mit gut ablesbaren Raumnutzungen aus. Die tÃ¼rhohen Ãffnungen nÃ¤hmen die Proportionen der Fenster im Altbau auf und die strassenseitig auskragenden Balkone fÃ¤nden im weiteren Sinn eine gewisse Entsprechung beim Balkon des ehemaligen Weinbauernhauses. In der Rekursantwort vom 22. Oktober 2012 merkte er an, das alte Weinbauernhaus werde nicht bedrÃ¤ngt und die gewÃ¤hlten AbstÃ¤nde seien in gestalterischer Hinsicht genÃ¼gend gross. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stÃ¶ren sich in erster Linie an den Ausmassen des Neubaus. Sie bringen vor, die Architektur des Neubaus diene dem alleinigen Zweck, die erlaubte Baumasse von 2'520 m<sup>3</sup> vollumfÃ¤nglich auszuschÃ¶pfen. </p> <p class="Erwgung4">Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangt werden; <span>nur in AusnahmefÃ¤llen, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung der auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 12. Oktober 2012, VB.2011.00332, E. 4.3.2; BGE 115 Ia 363, 368 f. E. 3a; 115 Ia 370, 377 E. 5). HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit; weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das LegalitÃ¤tsprinzip stark gewichtet (BGE 115 Ia 370, 377 E. 5), kann nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt (vgl. BGE 115 Ia 370, 377 E. 5; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004) die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten.</span></p> <p class="Erwgung4">Der geplante Neubau kommt in eine heterogene Umgebung zu stehen. In nÃ¤chster NÃ¤he sind vor allem grÃ¶ssere Flachdachbauten vorhanden. Das Schutzobjekt befindet sich westlich des Neubaus in knapp 10 m Entfernung, wobei der Neubau versetzt zum Schutzobjekt zu liegen kommen soll. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden muss die Umgebungsgestaltung bei Schutzobjekten nicht grundsÃ¤tzlich als verbindendes Element zwischen Neu- und Altbau dienen. Der vorliegende Fall unterscheidet sich wesentlich von der Sachlage im Urteil des Verwaltungsgerichts (<span>VGr, 7. Dezember 2011, </span>VB.2011.00308, E. 4.3), welches die BeschwerdefÃ¼hrenden zur BegrÃ¼ndung heranziehen: Im dortigen Fall ging es um den Einbezug eines mit einer inventarisierten Trotte Ã¼berbauten GrundstÃ¼cks in eine ArealÃ¼berbauung. Vorliegend ist das BaugrundstÃ¼ck nicht Teil einer ArealÃ¼berbauung, sondern grenzt lediglich an eine solche Ãberbauung an. Vom Baustil her lehnt sich das Neubauprojekt dennoch an die Gestaltung der benachbarten modernen ArealÃ¼berbauung an. Weiter ist keine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung auszumachen. Auch hebt sich der Neubau nicht durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraus. Ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung ist vorliegend nicht gegeben. <span>Besonders triftige GrÃ¼nde, die ein Verzicht auf die Realisierung der auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung rechtfertigen wÃ¼rde, sind nicht gegeben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Wie bereits in E. 5.4 ausgefÃ¼hrt, kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Inventarobjekten stehenden Betrachter hinterlÃ¤sst, vielmehr geht es darum, dass die Wahrnehmung der Inventarobjekte nicht von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute beeintrÃ¤chtig werden. Auch wenn die RÃ¼ckversetzung des geplanten Neubaus auf eine Baulinie zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, bewirkt diese Situierung, dass das Schutzobjekt weiterhin zur Geltung kommt. Es ist sowohl in Blickrichtung Osten als auch in Blickrichtung Westen keine BeeintrÃ¤chtigung des ehemaligen Weinbauernhauses auszumachen; es wird weder vom Neubau erdrÃ¼ckt noch bedrÃ¤ngt. DafÃ¼r ist vorliegend der Abstand einerseits gerade noch gross genug, andererseits stehen sie versetzt voneinander.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen nicht dar, inwiefern der Neubau oder der Ersatzbau an sich den Anforderungen an eine gute Gestaltung nicht zu genÃ¼gen vermÃ¶gen. Die Fassadenstruktur des Neubaus zeichnet sich durch einen klaren Aufbau aus. Durch die HÃ¶henstaffelung in den leicht ansteigenden Hang wird eine angemessene MassstÃ¤blichkeit erreicht. Wenn der Hochbau- und Planungsausschuss zur Ansicht gelangt, der Neubau nehme die Formensprache des Altbaus auf bzw. schaffe BezÃ¼ge dazu (Geschossigkeit, FassadenÃ¶ffnungen, Balkone), so ist diese Ã¤sthetische WÃ¼rdigung jedenfalls nicht zu beanstanden. Die BaubehÃ¶rde hat damit ihren Beurteilungsspielraum nicht Ã¼berschritten, und es liegt in dieser Auffassung keine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung3">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass besonders triftige GrÃ¼nde fÃ¼r einen Verzicht auf die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens fehlen. Der Neubau nimmt zudem RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt und ordnet sich fÃ¼r sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung gut ein. Aufgrund der mangelhaften Umgebungsgestaltung wurde dem gesamten Bauprojekt aber die gute Gesamtwirkung abgesprochen. Wie bereits in ErwÃ¤gung 6.1.3 ausgefÃ¼hrt, handelt es sich dabei um untergeordnete MÃ¤ngel, die mittels nachreichen eines detaillierten Umgebungsplans heilbar sind. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Hochbau- und Planungsausschuss durfte die Baubewilligung unter Statuierung der entsprechenden Nebenbestimmung erteilen. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen </span><span>(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </span><span>Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. </span><span>Diese sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzÃ¼glich 8 % MwSt. zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </span><span>Dem </span><span>Hochbau- und Planungsausschuss<span> MÃ¤nnedorf steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). </span></span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 220.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'220.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu 1/5 und unter solidarischer Haftung <span>fÃ¼r den Gesamtbetrag</span> auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- (zuzÃ¼glich MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>