<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00718</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216234&amp;W10_KEY=4467079&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00718</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.04.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.01.2017 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Beschwerdelegitimation eines Mieters, Verfahrenskoordination, akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans, Zonenkonformität eines sexgewerblichen Betriebs, Pflichtparkplätze, Lärmschutz.<br/><br/>Verfahrensvereinigung (E. 1).<br/>Offengelassen, ob die Mieterin in der vorliegenden Konstellation (befristetes Mietverhältnis mit Pflicht, über eine Verlängerung zu verhandeln) zur Erhebung von Rechtsmitteln legitimiert ist (E. 4).<br/>Das Baubewilligungsverfahren und das Verfahren zur Erteilung einer Betriebsbewilligung müssen nicht miteinander koordiniert werden (E. 6).<br/>Die akzessorische Überprüfung eines Nutzungsplans ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt nur ausnahmsweise zulässig. Die fehlende Befugnis zur abstrakten Normenkontrolle bei Erlass des Nutzungsplans begründet keinen solchen Ausnahmefall (E. 7).<br/>Nach dem gesetzgeberischen Willen sind die von sexgewerblichen Betrieben ausgehenden ideellen Immissionen im fraglichen Gebiet zonenkonform (E. 8.2 f.).<br/>Die streitgegenständliche Umnutzung führt nicht zu stark störenden materiellen Immissionen (E. 8.4).<br/>Bei der Berechnung der Pflichtparkplätze durfte auf die Vorgaben der kommunalen Fachbehörde abgestellt werden (E. 9).<br/>Die Anforderungen an den Schallschutz werden durch die vorinstanzlich angeordnete Reduktion des maximalen Schalldruckpegels eingehalten (E. 10).<br/>Die Auflagen betreffend behindertengerechten Ausbau und Lüftung sind nicht zu beanstanden; die vorgesehenen Fluchtwege sind ausreichend (E. 11).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE">AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: CERCLE BRUIT">CERCLE BRUIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDEELLE IMMISSION">IDEELLE IMMISSION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETERLEGITIMATION">MIETERLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTPARKPLATZ">PFLICHTPARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBLICHE NUTZUNG">SEXGEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 338a Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. 2 BZO ZÃ¼rich</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. 3 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29875" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00718</p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00719</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. April 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Reto HÃ¤ggi Furrer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2015.00718</span></b></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">A SA,<b> </b><span>vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2015.00719</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C AG,<b> </b>vertreten durch V AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>D,<b> </b>vertreten durch E GmbH, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>F AG,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>G AG,<b> </b>vertreten durch H AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA I,</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>J AG,<b> </b>vertreten durch RA K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 11. Februar 2015 erteilte die Bausektion des Stadtrats der Stadt ZÃ¼rich der J AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Mieterausbau sowie eine NutzungsÃ¤nderung zur sexgewerblichen Nutzung des GebÃ¤udes L auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten einerseits die A SA und anderseits die C AG, D, die F AG sowie die G AG beim Baurekursgericht, welches beide Verfahren mit Entscheid vom 16. Oktober 2015 vereinigte, auf den Rekurs der A SA nicht eintrat, den Rekurs der C AG, von D, der F AG sowie der G AG teilweise guthiess und die baurechtliche Bewilligung mit der zusÃ¤tzlichen Auflage versah, dass die Lounge gegenÃ¼ber der Bar mit einer schalldÃ¤mmenden Glaswand abzugrenzen, die raumseitige LÃ¤rmbelastung durch die Musikanlage bis 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A) und ab 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 75 dB(A) zu begrenzen sowie die Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten seien.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A SA liess am 17. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Angelegenheit "zur materiell-rechtlichen Beurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen; d.<span> </span>h. der Bausektionsbeschluss [â¦] sei aufzuheben und die Bewilligung fÃ¼r das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern". Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom 26. November auf Abweisung der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion des Stadtrats beantragten mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw. 4. Januar 2016 die Abweisung der Beschwerde; die J AG zusÃ¤tzlich unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Mit weiteren Stellungnahmen der A SA vom 3. Februar und 3. MÃ¤rz 2016 sowie der J AG vom 15. Februar 2016 wurde an den jeweiligen AntrÃ¤gen festgehalten. Die mitbeteiligte GebÃ¤udeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die C AG, D, die F AG sowie die G AG liessen am 18. November 2015 gemeinsam beim Verwaltungsgericht Beschwerde fÃ¼hren und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den beantragten Mieterausbau und die NutzungsÃ¤nderung zu verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen; (sub)eventualiter sei der Betrieb werktags auf die Zeit von 19 bis 22 Uhr und an Samstagen auf die Zeit von 10 bis 22 Uhr zu beschrÃ¤nken sowie an Sonntagen ganz zu untersagen; der Betreiberin sei zu verbieten, eine Musikanlage mit mehr als 70 dB(A) zu benutzen; alle Fenster seien mit Dreifach-Isolierglas mit dem hÃ¶chsten SchalldÃ¤mmwert zu versehen und dauerhaft zu verschliessen sowie die RÃ¤ume kÃ¼nstlich zu belÃ¼ften; die Fenster seien so zu gestalten, dass aus den benachbarten Wohnungen kein Einblick in die SÃ©parÃ©e-Zimmer mÃ¶glich sei und der Bordellbetrieb nicht wahrgenommen werde; an der R-Strasse und an der M-Strasse dÃ¼rften keine oberirdischen ParkplÃ¤tze vorgesehen werden und die Betreiberin sei zu verpflichten, in ihren Anzeigen auf diesen Umstand hinzuweisen und mit geeigneten Massnahmen fÃ¼r die Einhaltung zu sorgen; sodann dÃ¼rften an der Liegenschaft keinerlei Werbung und Hinweise auf den Bordellbetrieb und keine "Rotlichter" oder Ã¤hnliches platziert werden; schliesslich ersuchten sie um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom 26. November 2015 auf Abweisung der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion des Stadtrats beantragten mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw. 4. Januar 2016 die Abweisung der Beschwerde, die J AG unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Mit weiteren Stellungnahmen der BeschwerdefÃ¼hrenden vom 3. Februar 2016 und 4. MÃ¤rz 2016 sowie der J AG vom 15. Februar 2016 wurde an den jeweiligen AntrÃ¤gen festgehalten. Die mitbeteiligte GebÃ¤udeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zulÃ¤ssig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]). Eine Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere Rechtsmittelbegehren von Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe VerfÃ¼gung richten (Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 50â60). Vorliegend richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 16. Oktober 2015 mit demselben zugrunde liegenden Sachverhalt. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719 zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 55 in Verbindung mit § 25 VRG kommt dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde â abgesehen von hier nicht einschlÃ¤gigen Ausnahmen â aufschiebende Wirkung zu, soweit die Vorinstanz diese nicht entzogen hat. Da die Vorinstanz hier die aufschiebende Wirkung nicht entzogen hat, erweist sich das Gesuch um GewÃ¤hrung derselben als von Anfang an gegenstandslos.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Streitgegenstand bilden ein Mieterausbau sowie die Umnutzung im 3. Obergeschoss des GebÃ¤udes L </span>auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt ZÃ¼rich. Die Parzelle liegt in der Quartiererhaltungszone QI5a; gemÃ¤ss Zonenplan gilt ein Mindestwohnanteil von 0 %. </p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt, das 3. Obergeschoss, in welchem bisher BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten untergebracht waren, neu sexgewerblich zu nutzen und zu diesem Zweck neben RÃ¤umlichkeiten fÃ¼r das Personal einen Barbereich, eine Lounge, ein Fumoir, einen Wellnessbereich sowie 14 Zimmer in dieses Stockwerk einzubauen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz ist auf den Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2015.00718 (im Folgenden die BeschwerdefÃ¼hrerin) nicht eingetreten, weil diese nur Mieterin in der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft und das MietverhÃ¤ltnis bis Ende 2016 befristet sei. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet dagegen ein, sie habe im Zeitpunkt der Rekurserhebung Ã¼ber eine echte Option zur VerlÃ¤ngerung des Mietvertrags verfÃ¼gt. Zwar sei diese Option nicht ausgeÃ¼bt worden, fÃ¼r diesen Fall seien aber Verhandlungen Ã¼ber die VerlÃ¤ngerung des MietverhÃ¤ltnisses vertraglich vereinbart. Es kÃ¶nne ihr sodann nicht entgegengehalten werden, dass sie die VerlÃ¤ngerungsoption gerade wegen der ungewissen zukÃ¼nftigen Nutzung des dritten Obergeschosses nicht ausgeÃ¼bt habe. Sie habe weiterhin ein Interesse an einer VerlÃ¤ngerung des MietverhÃ¤ltnisses, zumal sie der Vermieterin RÃ¼ckbaukosten von mindestens Fr. 424'910.- zahlen mÃ¼sste und ihre Investitionen in den MietrÃ¤umlichkeiten noch nicht abgeschrieben seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. PraxisgemÃ¤ss sind auch Mieter oder PÃ¤chter zum Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung legitimiert, sofern sie in einem ungekÃ¼ndigten MietverhÃ¤ltnis stehen bzw. das befristete MietverhÃ¤ltnis auf lange Dauer angelegt ist (VGr, 30. Mai 2012, VB.2012.00032, E. 4.2 Abs. 2 mit zahlreichen Hinweisen) und sie die Ã¼brigen Legitimationsvoraussetzungen erfÃ¼llen.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht entscheidet nach § 63 Abs. 1 VRG in der Regel reformatorisch. Dies schliesst das Recht ein, bei Aufhebung eines vorinstanzlichen Nichteintretensentscheids selber den Sachentscheid zu fÃ¤llen (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 18). Soweit die Vorinstanz die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Unrecht verneint hÃ¤tte, wÃ¤re ein solches Vorgehen hier angezeigt, weil die Vorinstanz aufgrund des Rekurses der BeschwerdefÃ¼hrenden aus VB.2015.00719 (im Folgenden die BeschwerdefÃ¼hrenden) bereits einen Sachentscheid gefÃ¤llt hat, der ebenfalls angefochten ist. </p> <p class="Erwgung2">Da â wie sich sogleich zeigt â die Beschwerden in der Sache ohnehin abzuweisen sind, kann damit offenbleiben, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin in der vorliegenden Konstellation â in welcher sie im Ergebnis geltend macht, das MietverhÃ¤ltnis fortfÃ¼hren zu wollen, sofern die Baubewilligung aufgehoben wird â zum Rekurs legitimiert gewesen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen einen Augenschein. Die Vorinstanz hat bereits einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Wie sich sogleich zeigt, ist der Sachverhalt damit rechtsgenÃ¼gend erstellt. Ein erneuter Augenschein erweist sich damit als entbehrlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zunÃ¤chst geltend, die BewilligungsbehÃ¶rde habe das Koordinationsgebot verletzt, indem sie die baurechtliche Bewilligung erteilt habe, ohne gleichzeitig zu prÃ¼fen, ob die private Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen fÃ¼r eine gastgewerbliche Bewilligung sowie eine Betriebsbewilligung nach der Prostitutionsgewerbeverordnung der Stadt ZÃ¼rich (AS 551.440) erfÃ¼lle. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Erfordert die Errichtung oder die Ãnderung einer Baute oder Anlage VerfÃ¼gungen mehrerer BehÃ¶rden, so ist gemÃ¤ss Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (SR 700) eine BehÃ¶rde zu bezeichnen, die fÃ¼r ausreichende Koordination sorgt. Dabei ist jedoch nicht eine maximale, sondern nur eine ausreichende Koordination sicherzustellen. Nicht verlangt ist die Koordination mit Entscheiden, die wohl im Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, aber keine direkten, gegen aussen verbindlichen Einfluss auf die Ausgestaltung der geplanten Baute oder Anlage haben oder aus sachlichen GrÃ¼nden erst nach der Errichtung bzw. Ãnderung der betreffenden Baute oder Anlage getroffen werden kÃ¶nnen; das gilt insbesondere fÃ¼r Betriebsbewilligungen. In diesem Sinn bestimmt § 8 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (LS 700.6), dass Beurteilungen, die fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit des Vorhabens an sich nicht erheblich sind, nicht der Koordinationspflicht unterliegen. Sowohl die Bewilligung gemÃ¤ss § 2 Abs. 1 lit. a des Gastgewerbegesetzes vom 1. Dezember 1996 (LS 935.11) als auch die Bewilligung gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 1 Prostitutionsgewerbeverordnung haben keine Auswirkungen auf die ZulÃ¤ssigkeit und damit die Verwirklichung des Bauprojekts; eine Koordination ist deshalb nicht erforderlich (vgl. zum Ganzen BEZ 2008 Nr. 44 E. 4; bestÃ¤tigt mit VGr, 21. November 2007, VB.2007.00353 [= BEZ 2008 Nr. 36], sowie BGr, 8. August 2008, 1C_47/2008; VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00367 [= BEZ 2001 Nr. 7], E. 4).</p> <p class="Urteilstext">Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hat das Koordinationsgebot demnach nicht verletzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen sodann, die Vorinstanz habe zu Unrecht von einer akzessorischen ÃberprÃ¼fung des Zonenplans abgesehen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 seien erst nach Inkrafttreten des Zonenplans EigentÃ¼mer der Liegenschaften geworden bzw. hÃ¤tten daran ein obligatorisches Recht erworben. Es sei ihnen deshalb nicht mÃ¶glich gewesen, den Zonenplan im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle anzufechten, weshalb sie zum Antrag auf akzessorische ÃberprÃ¼fung berechtigt seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die akzessorische ÃberprÃ¼fung eines Nutzungsplans und damit in engem Sachzusammenhang stehender planerischer Festlegungen ist im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen. Nur <span>wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihm auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine MÃ¶glichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen,</span> wird ausnahmsweise eine akzessorische Kontrolle zugelassen (BGE 121 II 317 E. 12c, VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132 [= BEZ 2013 Nr. 22], E. 3.5.1). </p> <p class="Urteilstext">Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden sinngemÃ¤ss geltend gemachte Umstand, dass sie im damaligen Zeitpunkt noch nicht dinglich oder obligatorisch an Liegenschaften in der Stadt ZÃ¼rich berechtigt und deshalb nicht zur abstrakten Normenkontrolle befugt gewesen seien, stellt keinen solchen Ausnahmefall dar. Die zitierte Rechtsprechung bezieht sich auf BeschwerdefÃ¼hrer, welche zum Zeitpunkt des Planerlasses an sich befugt gewesen wÃ¤ren, den Nutzungsplan abstrakt anzufechten, dies aber aus besonderen, objektiven GrÃ¼nden nicht tun konnten oder dazu keinen Anlass hatten. In solchen FÃ¤llen soll der ursprÃ¼nglichen, unmittelbaren Anfechtungsbefugnis wenigstens nachtrÃ¤glich zum Durchbruch verholfen werden (BGE 123 II 337 E. 3a). Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihren Vorbringen geltend machen wollten, sie seien im fraglichen Zeitpunkt zur abstrakten Normenkontrolle nicht befugt gewesen, kann ihnen deshalb nicht mittels akzessorischer PrÃ¼fung nachtrÃ¤glicher Rechtsschutz gewÃ¤hrt werden. Soweit sie im fraglichen Zeitpunkt zur abstrakten Normenkontrolle befugt gewesen wÃ¤ren, legen sie keine objektiven GrÃ¼nde dar, welche sie daran gehindert hÃ¤tten, von ihrem Recht Gebrauch zu machen. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat den Zonenplan demnach zu Recht keiner akzessorischen Normenkontrolle unterzogen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, ein sexgewerblicher Betrieb sei am geplanten Standort nicht zonenkonform. Die Vorinstanz habe diesbezÃ¼glich zu Unrecht auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil abgestellt und den faktischen Wohnanteil ausser Acht gelassen sowie die tatsÃ¤chliche Situation vor Ort fehlerhaft festgestellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>GemÃ¤ss Art. 24c Abs. 3 der Bau und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO, AS 700.100) sind sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen in Quartiererhaltungszonen, in welchen ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, nicht zulÃ¤ssig. GemÃ¤ss BaubewilligungsbehÃ¶rde und Vorinstanz ist aus dieser Bestimmung der Umkehrschluss zu ziehen, dass in Quartiererhaltungszonen mit einem vorgeschriebenen Mindestwohnanteil von weniger als 50 % sexgewerbliche Betriebe zulÃ¤ssig seien. Daraus folge, dass die streitgegenstÃ¤ndliche Umnutzung zonenkonform sei und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob der geplante Betrieb ideelle Immissionen verursache. Es komme deshalb weder auf die tatsÃ¤chlichen Wohnanteile im streitbetroffenen GebÃ¤ude noch auf die planerisch festgesetzten oder tatsÃ¤chlichen Wohnanteile in den Nachbarzonen an.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Der kommunale Gesetzgeber hat mit Art. 24c Abs. 3 BZO festgelegt, dass die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen in Quartiererhaltungszonen ab einem vorgeschriebenen Mindestwohnanteil von 50 % stark stÃ¶rend und damit generell nicht mehr zonenkonform seien (VGr, 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 2.1 mit Hinweisen). Wie die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hren, folgt daraus umgekehrt, dass in Quartiererhaltungszonen, in welchen der Mindestwohnanteil weniger als 50 % betrÃ¤gt, die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen nicht stark stÃ¶rend und damit zonenkonform sind. Dies gilt auch dann, wenn der tatsÃ¤chliche Wohnanteil erheblich Ã¼ber dem vorgeschriebenen Mindestwohnanteil liegt. Die von der hier geplanten Umnutzung ausgehenden ideellen Immissionen sind nach dem gesetzgeberischen Willen demnach zonenkonform. Entsprechend braucht nicht geprÃ¼ft zu werden, ob die ideellen Immissionen mit zusÃ¤tzlichen Massnahmen â wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihrem Eventualbegehren beantragen â gesenkt werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Entgegen der vorinstanzlichen Auffassung ist die streitgegenstÃ¤ndliche Umnutzung damit aber noch nicht per se zonenkonform. Es bleibt vielmehr zu prÃ¼fen, ob die Umnutzung zu materiellen Immissionen fÃ¼hrt, welche stark stÃ¶rend und in der fraglichen Quartiererhaltungszone deshalb nicht bewilligungsfÃ¤hig sind (Art. 24c Abs. 2 e contrario BZO). Stark stÃ¶rend und deshalb in Zonen, welche auch dem Wohnen dienen, nicht mehr zonenkonform sind Betriebe, deren Konfliktpotenzial derart ist, dass sie nach allgemeiner Erfahrung ein ertrÃ¤gliches Wohnen weitgehend verunmÃ¶glichen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 774 mit Hinweis).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen in diesem Zusammenhang geltend, der Wohnanteil betrage im fraglichen Gebiet faktisch mehr als 50 % und belegen diese Behauptung mit einer Tabelle. GemÃ¤ss dieser soll der Wohnanteil im fraglichen Gebiet 54,5 % betragen. Allerdings haben die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Aufstellung nicht alle umliegenden Liegenschaften berÃ¼cksichtigt, sondern scheinen diese eher zufÃ¤llig ausgewÃ¤hlt zu haben. Nicht berÃ¼cksichtigt haben sie in ihrer Aufstellung insbesondere das streitgegenstÃ¤ndliche GebÃ¤ude, in dem sich keine Wohnungen befinden und das eine NettonutzflÃ¤che im GebÃ¤udeinnern von rund 3'300 m<sup><span>2</span></sup> aufweist. Werden diese NutzflÃ¤chen in der Aufstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden mitberÃ¼cksichtigt, sinkt der Wohnanteil auf klar unter 50 %. Es liegt damit ein durch eine gemischte Nutzung geprÃ¤gtes Quartier vor. Nutzungen, die mit einem gewissen Verkehrsaufkommen verbunden sind, sind deshalb ohne Weiteres noch quartierkonform.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden sodann behaupten, das streitbetroffene Gebiet sei in der Nacht nicht frequentiert und absolut ruhig, ist dies offenkundig unzutreffend. Das fragliche Gebiet liegt im unteren Bereich des Seefelds in einer Entfernung von rund 200 Metern zum SechselÃ¤utenplatz zwischen der P-Strasse und der Q-Strasse. Es ist damit Teil eines grÃ¶sseren Gebiets, das zu den Ausgehvierteln in der Stadt ZÃ¼rich zÃ¤hlt. In der unmittelbaren Umgebung befinden sich denn auch insgesamt vier Restaurants oder Bars, die regelmÃ¤ssig bis um Mitternacht und im Fall der an der Ecke P-Strasse/R-Strasse liegenden Bar S von Dienstag bis Donnerstag bis 2 Uhr und am Wochenende bis 4 Uhr geÃ¶ffnet haben. Sodann fÃ¼hrt der Weg von den Anlagen entlang des Seeufers â welche vor allem in den Sommermonaten in der Nacht stark frequentiert sind â zum Bahnhof Stadelhofen durch das fragliche Gebiet. Schliesslich wird die Seefeldstrasse durch die Trams der Linien 2 und 4 befahren. Insgesamt ist damit notorisch, dass es sich beim fraglichen Gebiet nicht um ein ruhiges Wohnquartier, sondern ein auch in der Nacht frequentiertes Quartier mit gemischter Nutzung handelt.</p> <p class="Urteilstext">Es ist unbestritten, dass der geplante sexgewerbliche Betrieb sich an eine gutbetuchte Kundschaft richtet. Eine solche Kundschaft legt in der Regel grossen Wert auf Diskretion. Es ist deshalb â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â nicht zu erwarten, dass die Kundschaft in grosser Zahl mit dem Auto direkt bis vor das GebÃ¤ude fÃ¤hrt und dort parkiert. Vielmehr kann davon auszugegangen werden, dass mit dem Auto anreisende Kunden das nahe gelegene Parkhaus U nutzen werden. Der Standort ist zudem sehr gut durch den Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossen, weshalb ein Teil der Kundschaft auch auf diesem Weg anreisen dÃ¼rfte. Insgesamt ist deshalb trotz der GrÃ¶sse des geplanten Bordells (14 Zimmer) nicht damit zu rechnen, dass durch die Umnutzung ein Verkehrsaufkommen entsteht, welches nicht mehr quartiervertrÃ¤glich wÃ¤re. </p> <p class="Urteilstext">Andere materielle Immissionen, welche stark stÃ¶rend sein kÃ¶nnten, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend und sind auch nicht ersichtlich. Die geplante Umnutzung ist diesbezÃ¼glich vielmehr mit einer Bar fÃ¼r gehobene Kundschaft vergleichbar, welche am vorgesehenen Ort nur mÃ¤ssig stÃ¶rend ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen sodann, die private Beschwerdegegnerin habe den Nachweis genÃ¼gender ParkplÃ¤tze nicht erbracht und es fehle zudem an einem Betriebs- sowie einem Verkehrskonzept.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass fÃ¼r die geplante Nutzung gemÃ¤ss den Bestimmungen der Parkplatzverordnung vom 11. Dezember 1996 (AS 741.500) ein zusÃ¤tzlicher Abstellplatz zu schaffen oder bereitzustellen sei. Da die EigentÃ¼merin der Liegenschaft mit Schreiben vom 23. April 2014 schriftlich erklÃ¤rt habe, der Bauherrschaft insgesamt zehn FahrzeugabstellplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung zu stellen, sei die VerfÃ¼gbarkeit von genÃ¼gend PflichtparkplÃ¤tzen ausgewiesen. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden ziehen die Berechnungen der Vorinstanz nicht in Zweifel, machen aber geltend, es sei nicht vom Bedarf fÃ¼r ein Bordell, sondern vom Bedarf fÃ¼r einen Gastronomiebetrieb auszugehen, weil die streitgegenstÃ¤ndliche Umnutzung auch ein Gastrononieangebot umfasse.</p> <p class="Urteilstext">Dem lÃ¤sst sich nicht folgen. Es trifft zwar zu, dass die Umnutzung auch einen Barbetrieb beinhaltet. Dieser steht aber im Zusammenhang mit den angebotenen sexgewerblichen Dienstleistungen und ist nicht unabhÃ¤ngig davon. Es erscheint deshalb sachgerecht, fÃ¼r die Berechnung der Mindestparkplatzzahl von den Richtwerten fÃ¼r Bordelle auszugehen. Die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, es handle sich hier um ein spezielles Bordell, fÃ¼r das von anderen Annahmen ausgegangen werden mÃ¼sse, ist sodann nicht nachvollziehbar. Wie bereits dargelegt, ist aufgrund der angesprochenen Kundschaft eher von einem geringeren BedÃ¼rfnis nach ParkplÃ¤tzen unmittelbar beim GebÃ¤ude auszugehen. Angesichts der sehr guten Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr und dem nahe gelegenen Parkhaus besteht deshalb keine Veranlassung, von den durch eine FachbehÃ¶rde der Stadt ZÃ¼rich erarbeiteten Normwerten fÃ¼r ParkplÃ¤tze bei Bordellen abzuweichen.</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der Ã¼berschaubaren GrÃ¶sse des geplanten Bordells und der Ã¼brigen â bereits dargelegten â UmstÃ¤nde besteht im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens sodann auch kein BedÃ¼rfnis nach einem Betriebs- und Verkehrskonzept, um das Verkehrsaufkommen abzuschÃ¤tzen. Es genÃ¼gt, hierzu auf nachvollziehbare Erfahrungswerte der BaubehÃ¶rde abzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Zusage der Vermieterin, der privaten Beschwerdegegnerin zehn ParkplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung zu stellen, als genÃ¼gend betrachtet hat. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen nicht darzutun, weshalb der Vermieterin nicht mÃ¶glich sein sollte, ihrer Zusage nachzukommen. </p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>BezÃ¼glich des LÃ¤rmschutzes machen die BeschwerdefÃ¼hrenden zunÃ¤chst geltend, das LÃ¤rmschutzgutachten gehe von der falschen Annahme aus, dass das GebÃ¤ude R-Strasse 06 unbewohnt sei und erweise sich deshalb als fehlerhaft; zudem handle es sich nicht um ein stark frequentiertes Gebiet. </p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Es trifft zu, dass die Gutachter davon ausgingen, beim GebÃ¤ude R-Strasse 06 handle es sich um ein reines BÃ¼rogebÃ¤ude. Dies hatte indes keinen Einfluss auf das LÃ¤rmschutzgutachten. Einerseits liegt das GebÃ¤ude M-Strasse 07 nÃ¤her zum streitgegenstÃ¤ndlichen GebÃ¤ude und war deshalb fÃ¼r die Beurteilung des zulÃ¤ssigen Schalls massgebend. Anderseits hat die Qualifikation als BÃ¼rogebÃ¤ude keinen Einfluss auf die HÃ¶he der massgeblichen Richtwerte. Die Gutachter berÃ¼cksichtigten fÃ¼r sÃ¤mtliche beurteilten NachbargebÃ¤ude die Richtwerte fÃ¼r Luftschall gemÃ¤ss der Vollzugshilfe vom 10. MÃ¤rz 1999 fÃ¼r die Ermittlung und Beurteilung der LÃ¤rmbelastung durch den Betrieb Ã¶ffentlicher Lokale der Vereinigung kantonaler LÃ¤rmschutzfachleute, des Cercle Bruit (www.cercle­bruit.ch; vgl. zur BerÃ¼cksichtigung dieser Vollzugshilfe VGr, 17. September 2015, VB.2015.00051, E. 4). In dieser Vollzugshilfe wird â entgegen dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden â nicht zwischen einer neuen und einer bestehenden Anlage unterschieden; es handelt sich vielmehr um einheitliche Richtwerte.</p> <p class="Erwgung2">Unzutreffend ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, das GebÃ¤ude R-Strasse 06 sei einem LÃ¤rm von 73 dB(A) ausgesetzt. Richtig ist vielmehr, dass gemÃ¤ss Gutachten wÃ¤hrend der Nachtzeiten die maximal zulÃ¤ssige Schallleistung an den dieser Liegenschaft gegenÃ¼berliegenden Fenstern des streitgegenstÃ¤ndlichen GebÃ¤udes 73 dB(A) betrÃ¤gt.</p> <p class="Urteilstext"><span>Zur starken Frequentierung des Quartiers auch wÃ¤hrend der Nacht kann auf die AusfÃ¼hrungen unter 8.4 verwiesen werden. Angesichts des Zielpublikums und der von diesem beim Besuch solcher Etablissements gewÃ¼nschten Diskretion ist zudem kaum mit grÃ¶sseren Immissionen beim Zu- und Weggang zum GebÃ¤ude zu rechnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Die vorinstanzliche Anordnung, wonach die LÃ¤rmbelastung bis um 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A) und ab 19 Uhr auf einen solchen von Leq = 75 dB(A) zu begrenzen und die Lounge gegenÃ¼ber der Bar mit einer schalldÃ¤mmenden Glaswand abzugrenzen ist sowie die Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten sind, entspricht den im Gutachten empfohlenen Massnahmen zur Einhaltung der Grenzwerte gemÃ¤ss Cercle Bruit. Die entsprechenden Berechnungen im Gutachten werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht bestritten. </p> <p class="Urteilstext">Weil die Anforderungen an den Schallschutz demnach mit den von der Vorinstanz zusÃ¤tzlich angeordneten Massnahmen eingehalten werden kÃ¶nnen, besteht keine Veranlassung fÃ¼r weitergehende BetriebseinschrÃ¤nkungen, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihrem Eventualbegehren fordern.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hatte im Rekursverfahren ebenfalls MÃ¤ngel beim LÃ¤rmschutz gerÃ¼gt. Mit der vorinstanzlich angeordneten Reduktion des maximalen Schalldruckpegels setzt sie sich in der Beschwerde jedoch nicht auseinander, sondern beschrÃ¤nkt sich auf einen Verweis auf ihre RÃ¼gen im Rekursverfahren. Da diese RÃ¼gen nicht den aktuellen Bewilligungszustand betreffen und damit nicht mehr relevant sind, ist darauf nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gte im Rekursverfahren zusÃ¤tzlich zu den bereits behandelten RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden sodann auch angebliche MÃ¤ngel bei den Fluchtwegen, der behindertengerechten BauausfÃ¼hrung sowie der fÃ¼r die LÃ¼ftung notwendigen Dachinstallationen.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>BezÃ¼glich der Anforderungen an behinderungsgerechte Bauten gemÃ¤ss § 239a Abs. 1 PBG in Verbindung mit Art. 3 lit. a, 5 Abs. 1 und 2 Abs. 3 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 2002 (SR 151.3) hat die BaubehÃ¶rde der privaten Beschwerdegegnerin mehrere Auflagen betreffend den GebÃ¤udezugang, GewÃ¤hrleistung der RollstuhlgÃ¤ngigkeit im GebÃ¤udeinnern, der Anzahl fÃ¼r GÃ¤ste im Rollstuhl nutzbaren SitzplÃ¤tze sowie der behindertengerechten Toilette gemacht (vgl. Ziff. I.2 des Bauentscheids). Die BeschwerdefÃ¼hrerin beschrÃ¤nkt sich darauf, zu bezweifeln, ob die private Beschwerdegegnerin diese Auflagen wird erfÃ¼llen kÃ¶nnen. Ihre Kritik bleibt im Wesentlichen unsubstanziiert. Sie legt keine GrÃ¼nde dar, welche ernsthaften Zweifel daran wecken kÃ¶nnten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin die ihr auferlegten Auflagen nicht erfÃ¼llen kÃ¶nnte. Dies gilt namentlich auch hinsichtlich der Auflage, dass 25 % der SitzplÃ¤tze fÃ¼r GÃ¤ste im Rollstuhl nutzbar sein mÃ¼ssen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin verkennt in diesem Zusammenhang, dass diese SitzplÃ¤tze nicht zwingend an der "Stehbar", sondern auch anderweitig im Bereich der Bar angeordnet werden kÃ¶nnen. Damit kann offenbleiben, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin zur entsprechenden RÃ¼ge Ã¼berhaupt legitimiert wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Sodann rÃ¼gte die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren, die BaubehÃ¶rde habe nicht geprÃ¼ft, ob die notwendigen Dachaufbauten fÃ¼r LÃ¼ftungs- und Abzugsanlagen Ã¼berhaupt erstellt werden kÃ¶nnten. Sie selber habe 341 m<sup><span>2</span></sup> der DachflÃ¤che gemietet und benÃ¶tige diese FlÃ¤che fÃ¼r eigene, umfangreiche Installationen. Die private Beschwerdegegnerin hielt dem entgegen, es sei bereits eine ausreichende LÃ¼ftung samt Klimaanlage vorhanden; sie mÃ¼sse nur NebenstrÃ¤nge anbringen, die weder das Dachgeschoss noch die DachflÃ¤che betrÃ¤fen. Mit diesen AusfÃ¼hrungen setzte die BeschwerdefÃ¼hrerin sich weder in ihrer Stellungnahme im Rekursverfahren noch im Beschwerdeverfahren auseinander. </p> <p class="Urteilstext">Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann hier indes offenbleiben. Falls zur ErfÃ¼llung der Auflagen zusÃ¤tzliche Dachaufbauten notwendig wÃ¤ren, mÃ¼sste darÃ¼ber zunÃ¤chst im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens entschieden werden, weil die BaubehÃ¶rde dafÃ¼r noch keine Bewilligung erteilt hat (vgl. Ziff. I.13 des Bauentscheids). Dagegen stÃ¼nde erneut der Rechtsmittelweg offen. Da solche Dachaufbauten damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, ist auf die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht weiter einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.4 </b>Schliesslich machte die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren geltend, "aufgrund der zu erwartenden grossen Besucherzahlen" seien die bestehenden Fluchtwege nicht ausreichend. Die BaubehÃ¶rde fÃ¼hrte hierzu aus, dass die bestehenden Fluchtwege eine Belegung mit bis zu 100 Personen erlaubten. Sie legte sodann dar, dass sich bei einer Vollbesetzung der Zimmer neben dem Personal rund 60 weitere GÃ¤ste ausserhalb der Zimmer aufhalten kÃ¶nnten, weshalb ein genÃ¼gender Fluchtweg vorliege. Die GebÃ¤udeversicherung schloss sich dieser Beurteilung mit Stellungnahme vom 5. Juni 2015 an. </p> <p class="Urteilstext">Diese Beurteilung erscheint sachgerecht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin legt nicht dar, weshalb in einem Etablissement der geplanten Art mit einem derart grossen Andrang gerechnet werden mÃ¼sste. Es erscheint eher wahrscheinlich, dass die tatsÃ¤chlichen Belegungszahlen weit unterhalb der maximal zulÃ¤ssigen Belegung liegen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die erteilte baurechtliche Bewilligung mit den vorinstanzlichen ErgÃ¤nzungen betreffend LÃ¤rmschutz nicht zu beanstanden. Die Beschwerden sind deshalb abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>13. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>13.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2015.00718 zur HÃ¤lfte und den BeschwerdefÃ¼hrenden aus VB.2015.00719 unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander je zu 1/8 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 14 N. 6, 11 und 16).</p> <p class="Urteilstext">Der privaten Beschwerdegegnerin ist eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zuzusprechen, wovon die BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2015.00718 Fr. 2'000.- und die BeschwerdefÃ¼hrenden aus VB.2015.00719 je Fr. 500.- (jeweils unter solidarischer Haftung fÃ¼r Fr. 2'000.-) zu bezahlen haben (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 660.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'660.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2015.00718 zur HÃ¤lfte und den BeschwerdefÃ¼hrenden aus VB.2015.00719 unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander je zu 1/8 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Der privaten Beschwerdegegnerin wird eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zugesprochen, wovon die BeschwerdefÃ¼hrerin aus VB.2015.00718 Fr. 2'000.- und die BeschwerdefÃ¼hrenden aus VB.2015.00719 je Fr. 500.- (je unter solidarischer Haftung fÃ¼r Fr. 2'000.-) zu bezahlen haben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>