<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2003.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107290&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2003.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.07.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erbschaftssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verkehrswert von Liegenschaften / Amtsgutachten<br/><br/>Rückweisung an die Vorinstanz, weil das Amtsgutachten zum Verkehrswert der Nachlassliegenschaft unvollständig und mangelhaft begründet ist. Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist nicht der tatsächliche, sondern der erzielbare Ertrag massgebend (E. 4d); Ausführungen zur Schätzungsmethode und der Höhe des Kapitalisierungssatzes (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTSGUTACHTEN">AMTSGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSPOTENTIAL">ERTRAGSPOTENTIAL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EXPERTE">EXPERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT">GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HYPOTHEKARZINSSATZ">HYPOTHEKARZINSSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALISIERUNGSSATZ">KAPITALISIERUNGSSATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LATENTE STEUERN">LATENTE STEUERN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETVERTRAG">MIETVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHLASSLIEGENSCHAFT">NACHLASSLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: STEUERBEMESSUNG">STEUERBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERHALTSBEDARF">UNTERHALTSBEDARF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSMÃNGEL">UNTERSUCHUNGSMÃNGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: VERFAHREN">VERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 lit. I ESchG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2003 Nr. 109 S. 230</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. 1997 starb C. Mit VerfÃ¼gung vom 12. Mai 1998 auferlegte die Finanzdirektion der Alleinerbin A. sowie fÃ¼nf VermÃ¤chtnisnehmern gestÃ¼tzt auf §§ 22 Abs. 1 und 2 sowie 23 Abs. 1 lit. c, e und f des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) Erbschaftssteuern von insgesamt Fr. 3'401'970.-. Davon entfielen Fr. 3'222'630.- auf die Nichte und das Patenkind A.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Eine von Letztgenannter am 15. Juni 1998 erhobene Einsprache, womit sie den Verkehrswert der Nachlassliegenschaft P.-strasse in ZÃ¼rich auf Fr. 3'050'000.- vermindert haben wollte, wies die Finanzdirektion nach Einholung eines Gutachtens am 10. Dezember 2002 ab und erhÃ¶hte die Steuer von Fr. 3'222'630.- um Fr. 322'500.- auf Fr. 3'545'130.-. In ihren ErwÃ¤gungen folgte die Direktion den Ãberlegungen des von ihr beauftragten SchÃ¤tzungsexperten D. Dieser kam zum Schluss, dass die Liegenschaft ausschliesslich zum Ertragswert zu bewerten sei. Dabei sei nicht nur von den am Stichtag erzielten ErtrÃ¤gen auszugehen; vielmehr mÃ¼sse das unausgeschÃ¶pfte Ertragspotential mitberÃ¼cksichtigt werden. Der Kapitalisierungssatz richte sich nicht nach dem Zinssatz fÃ¼r erstrangige Hypotheken, sondern nach der Rendite fÃ¼r Bundesobligationen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Rekurs vom 24. Januar 2003 liess A. das im Einspracheverfahren gestellte Begehren erneuern. Eventuell sei bei Annahme eines hÃ¶heren Verkehrswerts der Liegenschaft P.-strasse die latente GrundstÃ¼ckgewinnsteuer abzuziehen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Namen des Staats ZÃ¼rich beantragte die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts die Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Da mehrere aus einer Erbschaft bereicherte Personen selbststÃ¤ndig steuerpflichtig sind, kann jeder Beteiligte allein Rekurs erheben. GegenÃ¼ber jenen Beteiligten, die â wie hier die Ã¼brigen fÃ¼nf VermÃ¤chtnisnehmer â auf ein Rechtsmittelverfahren verzichten, wird die Veranlagung rechtskrÃ¤ftig (Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 41 N. 14).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 1a mit Verweisungen). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren. Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm geforderten Nachweis durch eine substanzierte Sachdarstellung und Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln fÃ¼r die Richtigkeit seiner Darstellung anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die Finanzdirektion im Einspracheverfahren an die AntrÃ¤ge des Steuerpflichtigen nicht gebunden und fÃ¼hrt trotz RÃ¼ckzugs einer Einsprache das Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass die Veranlagung dem Ge­setz nicht entspricht (Satz 2). Sie kann nach AnhÃ¶ren des Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten Ã¤ndern (Satz 3). Nach dem Gesagten gilt â wie etwa im Einspra­cheverfahren bei den Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern (§ 211 in Verbindung mit § 142 Abs. 1 StG) â die Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene VerfÃ¼gung entsprechend der materiellen Rechtslage Ã¼ber die AntrÃ¤ge des Einsprechers hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nachteil des Anfechtenden Ã¤ndern (reformatio in peius; vgl. Richner/Frei, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Der Erbschaftssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ESchG alle VermÃ¶gensÃ¼bergÃ¤nge (ErbanfÃ¤lle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer Ver­fÃ¼gung von Todes wegen. GemÃ¤ss § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf die Erbschafts­steuer mit ErÃ¶ffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches mit dem Tod des Erblassers (RB 1993 Nr. 31). Dies ist im vorliegenden Fall der 17. Juni 1997.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs, auf­weist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr, 24. </span><span>November 1999, ZStP 2000, S. 150 E. 2a).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Abweichend von der SteuereinschÃ¤tzung fÃ¼r die Staats- und allgemeinen Gemeindesteuern, wo die "Verkehrswerte" von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen geschÃ¤tzt werden. Der Verkehrswert eines VermÃ¶gensobjekts im Allgemeinen und einer Liegenschaft im Be­sonderen entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen). Zu den Methoden der VerkehrswertschÃ¤tzung von Liegenschaften hat sich das Verwaltungsgericht in den Entscheiden RB 1999 Nr. 158 (= ZStP 2000, S. 150) sowie SR.2000.00022 vom 31. Januar 2001 (= ZStP 2001, S. 217) ausgesprochen. WÃ¤hrend der Verkehrswert unÃ¼berbauter GrundstÃ¼cke aufgrund der Vergleichsmethode allein nach dem Realwert ermittelt wird, sind Ã¼berbaute Liegenschaften nach bisheriger Praxis regelmÃ¤ssig anhand des Realwerts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts zu schÃ¤tzen (so auch Rz. 12 f. der Weisung der Finanzdirektion Ã¼ber die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften fÃ¼r die Erbschafts- und Schenkungssteuer vom 12. Juli 1989 [Weisung Verkehrswert]; ZStB I B Nr. 46/40). Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hÃ¤ngt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, wÃ¤hrend bei GrundstÃ¼cken, die in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grÃ¶ssere Rolle spielt (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 83; Max Imboden/ RenÃ© A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, Basel/Stuttgart 1976, Nr. 128 B IV/e).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck befindet sich an der P.-strasse. Beim darauf stehenden GebÃ¤ude handelt es sich um ein zweiseitig angebautes, 1863 erstelltes, ehemaliges Wohnhaus mit fÃ¼nf Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss. Das GebÃ¤ude wird im Wesentlichen wie folgt genutzt:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Mieter/Stockwerk</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Nutzweise/FlÃ¤che</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Dauer Mietvertrag</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Mietzins 1997</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Mietzins pro m<sup>2</sup> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>F. / UG</span></p> <p class="Einzug1"><span>EG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Lager / 70 m<sup>2</sup></span></p> <p class="Einzug1"><span>GeschÃ¤ft / 102 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>bis 30.09.2010 (mit Ver­lÃ¤ngerungsmÃ¶glichkeit um 2 x 10 Jahre)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 89'880.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 150.-</span></p> <p class="Einzug1"><span> Fr. 778.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>G. / 1. OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Praxis / 121 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>30.09.2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 23'640.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 195.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>H. / 2. </span><span>OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Praxis / 121 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>30.09.2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 29'520.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 244.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>I. / 3. </span><span>OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Praxis / 121 m<sup>2</sup> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>6-monatige KÃ¼ndigungsfrist</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 27'840.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 230.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>J. / 4. </span><span>OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Praxis /121 m<sup>2</sup> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>30.09.2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 29'520.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 244.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>K. / DG</span></p> <p class="Einzug1"><span>Estrich</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Praxis / 106 m<sup>2</sup> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>30.09.2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 29'400.-</span></p> <p class="Einzug1"><span> Fr. 2'160.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> Fr. 277.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Ein Gutachten zum Verkehrswert unterliegt als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung. Die PrÃ¼fung der RechtsmittelbehÃ¶rde kann sich indessen darauf beschrÃ¤nken, ob das â von einer Amtsstelle eingeholte â Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob es vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sei und ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum Folgenden; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. auch RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beurteilungsspielraum verfÃ¼gt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im Ãbrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fÃ¤llen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an sie zurÃ¼ckzuweisen (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 3; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Boss­hart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 28 N. 29).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Einem Parteigutachten kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 4b; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 23; Richard Frank/Hans StrÃ¤uli/Georg Messmer, Kommentar zur zÃ¼rcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., ZÃ¼rich 1997, vor § 171 ff. N. 4). Auf die von der Pflichtigen im Einspracheverfahren eingereichte Expertise von L. vom 27. Oktober 1998 kann daher schon aus diesem Grund nicht abgestellt werden. Auch angesichts der materiellen Anforderungen, die das Verwaltungsgericht an SchÃ¤tzungsgutachten stellt (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 5 und 6), bedarf es keiner weiteren ErlÃ¤uterungen, dass das Privatgutachten nicht berÃ¼cksichtigt werden kann. Im Ãbrigen fÃ¼hrte L. keine umfassende VerkehrswertschÃ¤tzung durch, sondern klÃ¤rte nur den Teilaspekt, ob die Mietzinsen nach Ablauf der fes­ten Vertragsdauer einseitig angehoben werden kÃ¶nnten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die Rekurrentin hÃ¤lt dem angefochtenen Einspracheentscheid entgegen, dass die Finanzdirektion zum tatsÃ¤chlichen Nettoertrag der Liegenschaft P.-strasse im Jahr 1997 von Fr. 231'960.- kein unausgeschÃ¶pftes jÃ¤hrliches Ertragspotential von Fr. 97'800.- hÃ¤tte hinzuschlagen dÃ¼rfen. Die BerÃ¼cksichtigung eines solchen hypothetischen Mehrertrags missachte das Stichtagsprinzip und fÃ¼hre zur Besteuerung nicht realisierter bzw. fiktiver Werte. Ob ein allfÃ¤lliges brachliegendes Mietzinspotential realisiert werden kÃ¶nne, hÃ¤nge von ungewissen kÃ¼nftigen MarktverhÃ¤ltnissen wie auch von der mietrechtlichen Durchsetz­barkeit ab. Die Erzielung eines hÃ¶heren Mietertrags setze voraus, dass die Rekurrentin die Liegenschaft verkaufe. Weil sie jedoch keine solchen Absichten habe, griffen Ãberlegungen zum Ertragspotential unzulÃ¤ssigerweise in die EigentÃ¼merbefugnisse und in die Erbenstellung der Rekurrentin ein. Der vom Amtsexperten angenommene Kapitalisierungssatz von (3.5 % Basiszinssatz + 0.5 % Unterhaltskosten + 1.5 % Sub­stanzerhaltung =) 5.5 % sei viel zu tief. Angemessen sei vielmehr ein Satz von (4.75 % Hypothekarsatz fÃ¼r gewerb­liche Altbauten + 3 % Zuschlag =) 7.75 %. Indem der Gutachter von der Rendite fÃ¼r Bundesobligationen ausgehe, beschreite er bewertungstechnisch Neuland; die SchÃ¤tzungslitera­tur stÃ¼tze sich durchwegs auf den Hypothekarzinssatz als Basiszinssatz. Die Methode des Experten Ã¼berzeuge deswegen nicht, weil er die mit dem Grundeigentum verbundenen Risiken missachte. Der SchÃ¤tzung der ZuschlÃ¤ge fehle eine nÃ¤here BegrÃ¼ndung. Die gewÃ¤hlte Bewertungsmethode laufe darauf hinaus, dass EigentÃ¼mer von Liegenschaften gegenÃ¼ber Inhabern von anderen VermÃ¶genswerten benachteiligt wÃ¼rden. Schliesslich weiche der gutachterlich ermittelte Verkehrswert weit von dem fÃ¼r das Steuerjahr 1997 amtlich festgesetzten VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 2'755'000.- ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In seiner kurz gefassten Rekursantwort verteidigt das kantonale Steueramt das Amtsgutachten und hÃ¤lt an den Folgerungen des Experten fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Laut dem in E. 2b Gesagten muss die Erbschaftssteuer nach dem Verkehrswert veranlagt werden; der nach Massgabe der regierungsrÃ¤tlichen Weisung an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB I A Nr. 22/23) ermittelte VermÃ¶genssteuerwert ist daher vorliegend unbeachtlich. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin trifft es nicht zu, dass der EigentÃ¼­mer von Immobilien gegenÃ¼ber dem EigentÃ¼mer anderer VermÃ¶genswerte wie etwa Aktien bei der Festsetzung der Erbschaftssteuer benachteiligt ist. Zwar ist die Ermittlung des Werts einer Liegenschaft wegen ihrer individuellen Eigenschaften mit hÃ¶herem Aufwand verbunden als beispielsweise der Wert von bÃ¶rsengÃ¤ngigen Wertpapieren. Diesem Umstand wird jedoch durch eine individuelle SchÃ¤tzung, die sich nach den Regeln der Rechtsprechung und der Lehre der Immobilienbewertung richtet, gebÃ¼hrend Rechnung getragen. Dass sich der Wert einer Immobilie nicht mit mathematischer ZuverlÃ¤ssigkeit, sondern nur innerhalb einer â je nach KomplexitÃ¤t und Marktnachfrage unterschiedlichen â Bandbreite bestimmen lÃ¤sst, liegt in der Natur der Sache.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Sodann verkennt die Rekurrentin, dass jede VerkehrswertschÃ¤tzung von der Hypothese eines Verkaufs ausgeht. Dies bedeutet keinen Eingriff in ihre EigentÃ¼mer- oder Erbenstellung. Ob ein Erbe tatsÃ¤chlich einen Verkauf erwÃ¤gt oder nicht, spielt â als nicht Ã¼berprÃ¼fbare und jederzeit wandelbare Absicht â fÃ¼r die Bewertung einer Liegenschaft kei­ne Rolle. Anders verhielte es sich dann, wenn die VerÃ¤usserung eines Objekts aus rechtlichen GrÃ¼nden ausgeschlossen oder erschwert wÃ¤re.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Nach dem in E. 3a Gesagten muss der Amtsgutachter Ã¼ber "hinreichende Sachkenntnis" verfÃ¼gen. Die zÃ¼rcherische Rechtsprechung hat sich bislang noch nicht dazu ausgesprochen, was dieses Erfordernis im Einzelnen umfasst. Soweit ersichtlich wurde in der jÃ¼ngeren Steuerrechtspflege einem Experten noch nie die erforderliche Sachkunde abgesprochen, und zwar auch nicht in solchen FÃ¤llen, in denen das Gutachten zu wesentlichen Beanstandungen Anlass gab. Vielmehr begnÃ¼gt sich die Praxis mit der berufsmÃ¤ssigen Be­tÃ¤tigung als ImmobilienschÃ¤tzer. Welche Grundausbildung der jeweilige Experte genossen hat â neben Architekten betÃ¤tigen sich insbesondere ImmobilientreuhÃ¤nder und Ãkonomen auf diesem Markt â, spielt dabei ebenso wenig eine Rolle wie allfÃ¤llige Diplome. Insbeson­dere ist der seit einigen Jahren ausgestellte eidgenÃ¶ssische Fachausweis fÃ¼r ImmobilienschÃ¤tzer, der gewÃ¶hnlich im Anschluss an eine einjÃ¤hrige berufsbegleitende Ausbildung er­worben werden kann, fÃ¼r eine ExpertentÃ¤tigkeit gegenwÃ¤rtig nicht erforderlich. Die Sachkunde eines ImmobilienschÃ¤tzers hÃ¤ngt vom jeweiligen Bewertungsobjekt ab. Es bedarf keiner nÃ¤heren AusfÃ¼hrungen darÃ¼ber, dass die Bewertung einer herrschaftlichen Villa an­dere Kenntnisse voraussetzt als die SchÃ¤tzung eines gewerblich-industriell genutzten Ge­bÃ¤udekomplexes oder etwa eines mit Altlasten belasteten Abbruchobjekts.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ãber welche Kenntnisse der von der Finanzdirektion beigezogene Experte verfÃ¼gt, lÃ¤sst sich den Akten nichts entnehmen; die von diesem selbst verwendete Bezeichnung als "SchÃ¤tzungsexperte" ist wenig aussagekrÃ¤ftig, weil es sich hierbei nicht um einen gelÃ¤ufigen oder gar gesetzlich geschÃ¼tzten Titel handelt. Zwar begrÃ¼ndet das â allerdings in verschiedenen Punkten mangelhafte (vgl. hierzu nachstehend E. 4d und 5) â Amtsgutachten die Vermutung, dass der Gutachter Ã¼ber die erforderlichen Kenntnisse verfÃ¼gt, Klarheit be­steht indessen nicht. FÃ¼r die ErfÃ¼llung des vorliegenden Bewertungsauftrags sind primÃ¤r vertiefte Kenntnisse des GeschÃ¤ftsmietenmarkts auf dem Platz ZÃ¼rich erforderlich; ferner muss ein SachverstÃ¤ndiger, allenfalls auch ein von diesem beigezogener Unterexperte, mit dem Mietrecht eng vertraut sein. FÃ¼r die Beurteilung des Zustands der Altbaute und von deren kurz- und mittelfristigem Renovationsbedarf und der damit verbundenen Aufwendungen braucht es Kenntnisse in Architektur und Haustechnik.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) aa) Eine am Stichtag mÃ¶gliche bessere Nutzung einer Liegenschaft ist dann wertsteigernd zu berÃ¼cksichtigen, wenn sie aufgrund der UmstÃ¤nde rechtlich und tatsÃ¤chlich mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit realisiert werden kann. Davon gehen die Rechtsprechung wie auch die SchÃ¤tzungslehre seit jeher aus (Francesco Canonica, SchÃ¤tzerlehrgang/<span> </span>Grundwissen, Schweiz. ImmobilienschÃ¤tzer-Verband [Hrsg.], Bern 2000, S. 84; Schweiz. Ver­einigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungsexperten, SchÃ¤tzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 2000, S. 56; JÃ¼rgen Simon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der GrundstÃ¼ckswertermittlung, 4. A., MÃ¼nchen 1997, S. 115 ff.). So steht fest, dass Bauland zu den hierfÃ¼r geltenden AnsÃ¤tzen bewertet werden muss und nicht etwa nach dem am Stichtag erzielten landwirtschaftlichen Nutzen. Desgleichen ist bei Abbruchobjekten nicht der gegenwÃ¤rtig realisierte oder realisierbare Ertrag massgebend, sondern der im Zug einer NeuÃ¼berbauung mutmasslich erzielbare. Dient ein GrundstÃ¼ck an zentraler Lage Wohnzwecken, so liegt es auf der Hand, dass â soweit baurechtlich zulÃ¤ssig â der mit einer gewerblichen Nutzung mÃ¶gliche Ertrag geprÃ¼ft werden muss. Unter UmstÃ¤nden erfordert ei­ne umfassende VerkehrswertschÃ¤tzung die PrÃ¼fung verschiedener Szenarien; dies gilt etwa dann, wenn bei einem vorbestandenen Altbau auf einem grÃ¶sseren GrundstÃ¼ck dessen Erneuerung nebst VergrÃ¶sserung oder die Erstellung einer zusÃ¤tzlichen Baute in Betracht fÃ¤llt oder aber der Abbruch nebst einer NeuÃ¼berbauung geprÃ¼ft werden muss (vgl. VGr, 31. Ja­nuar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 5). Nach allgemeiner Erfahrung sind bauliche Massnahmen zur Erzielung eines hÃ¶heren Ertrags mit verschiedenen Risiken behaftet. Ein Umbau kann beispielsweise aus rechtlichen GrÃ¼nden ganz oder teilweise scheitern, die hierfÃ¼r aufzuwendenden Kosten kÃ¶nnen die Erwartungen Ã¼bertreffen oder die angestrebte Rendite lÃ¤sst sich aufgrund der spÃ¤teren MarktverhÃ¤ltnisse nicht erzielen. Derartige kÃ¼nftige UnwÃ¤gbarkeiten, die den Ertragswert stark beeinflussen, liegen im Wesen jeder SchÃ¤tzung. Die Unsicherheit ihres Eintretens und ihrer Quantifizierung rechtfertigt es nicht, sie kurzer­hand ausser Acht zu lassen. Vielmehr erscheint es sachgerecht, wenn der Experte aufgrund der bekannten Tatsachen verschiedene Berechnungsmodelle entwickelt, deren Eintretenswahrscheinlichkeit gewichtet und zwischen extremen Annahmen ("best case" und "worst case") einen Ausgleich anstrebt ("real case").</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die von der Rekurrentin vertretene Auffassung, wonach nur der tatsÃ¤chliche Ertrag, nicht aber das Ertragspotential eines GrundstÃ¼cks berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfe, ist offensichtlich unzutreffend. Dies gilt â wie gesagt â nicht nur fÃ¼r Bauland, sondern auch etwa fÃ¼r Kiesland oder fÃ¼r Land, das sich fÃ¼r Sport- oder Freizeitzwecke verwenden lÃ¤sst. Wird eine Liegenschaft an bester GeschÃ¤ftslage schlecht genutzt, wird ihr Verkehrswert dadurch nicht beeintrÃ¤chtigt; vielmehr stellt ein Kaufinteressent darauf ab, welcher Ertrag bei sachkundiger Bewirtschaftung mutmasslich erzielt werden kann. Entgegen der Meinung der Rekurrentin wird mit einer sich â nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung â am Markt orientierenden Bestimmung des Verkehrswerts keineswegs ein fiktiver Ertrag besteuert. Anzumerken ist, dass aufgrund der in Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 gewÃ¤hrleisteten Eigentumsgarantie auch im Fall einer (formellen oder materiellen) Enteignung der Verkehrswert zu vergÃ¼ten ist (Enrico Riva/Thomas MÃ¼ller in: Daniel ThÃ¼rer/Jean-FranÃ§ois Aubert/JÃ¶rg Paul MÃ¼ller [Hrsg.], Verfassungsrecht der Schweiz, ZÃ¼rich 2001, § 48 Rz. 21 ff.; vgl. auch BGE 128 II 74 E. 4). Dabei wird die MÃ¶glichkeit einer zukÃ¼nftigen besseren Bewerbung berÃ¼cksichtigt (BGE 125 II 431 E. 3a mit Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aus der Zusammenstellung der MietvertrÃ¤ge schliesst der Experte, dass "der Mietzinssatz pro m<sup>2</sup> MietflÃ¤che ... bei allen Mietobjekten tief fÃ¼r die ausgezeichnete Lage" sei. Ob die Mietzinse aufgrund der zwingenden Bestimmungen des Mietrechts in Art. 269 ff. des Obligationenrechts sowie der vorliegenden MietvertrÃ¤ge Ã¼berhaupt erhÃ¶ht werden kÃ¶nnen, in welchem Umfang und auf welchen Zeitpunkt dies mÃ¶glich ist, lÃ¤sst sich dem Gutachten nicht entnehmen. Auch in den "zusÃ¤tzliche(n) ErlÃ¤uterungen bzw. ErgÃ¤nzungen", die der Experte auf die Einwendungen der Rekurrentin und das beigelegte Privatgutachten hin verfasst hat, bleibt er eine BegrÃ¼ndung schuldig. Dass die "rechnerische Herleitung" des brachliegenden Mietwertpotentials "aus zeitlichen wie aus KostengrÃ¼nden nicht mÃ¶glich" sei, lÃ¤sst sich nicht sagen. Der auf die Ermittlung des Verkehrswerts lautende Gutach­tensauftrag der Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts vom 12. August 1998 umfasste durchaus die Ermittlung von mÃ¶glichen MietzinserhÃ¶hungen. Dass sich solche nur im Rahmen von tatsÃ¤chlichen und rechtlichen UnwÃ¤gbarkeiten bestimmen lassen, liegt wie gesagt im Wesen der SchÃ¤tzung. Indessen hat die sorgfÃ¤ltige Bewertung einer Liegenschaft derartige Unsicherheiten nicht auszuklammern, sondern in angemessenem Umfang festzustellen und zu gewichten. Im Zusammenhang mit dem umstrittenen Mietzinspotential ist zu bemÃ¤ngeln, dass der Experte den Zustand der mehr als 130-jÃ¤hrigen Liegenschaft nur oberflÃ¤chlich untersucht hat. Das Gutachten beschrÃ¤nkt sich auf eine knappe Schilderung der GebÃ¤udeeinteilung. Auch wenn nach der summarischen Feststellung des SachverstÃ¤ndigen "die Grundsubstanz des Hauses ... gut unterhalten" und "die Basisinfrastruktur intakt" ist, hÃ¤tte er sich zum kurz- und mittelfristig anfallenden Un­terhaltsbedarf aussprechen mÃ¼ssen. Denn dieser Umstand beeinflusst einen kÃ¼nftig erzielbaren Miet(mehr)ertrag und somit den Wert der Liegenschaft wesentlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht verkennt nicht, dass der zur Ermittlung des Verkehrswerts getriebene Aufwand in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zur mutmasslich gewonnenen Genauigkeit der SchÃ¤tzung stehen muss. Bei kleineren Objekten und/oder einem geringen Streitwert mÃ¶gen sich Vereinfachungen aus verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden und zur Einsparung von Kosten rechtfertigen; belÃ¤uft sich der GebÃ¤udewert â wie hier â jedoch auf mehrere Millionen Franken und der Streitwert auf Ã¼ber 600'000 Franken, so rechtfertigt sich im Interesse der Wahrheitsfindung eine grÃ¼ndliche KlÃ¤rung der VerhÃ¤ltnisse.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Bereits die dargelegten UntersuchungsmÃ¤ngel erschÃ¼ttern die Beweiskraft des Amtsgutachtens. Die Finanzdirektion hÃ¤tte deshalb nicht darauf abstellen dÃ¼rfen, sondern hÃ¤tte â kraft der ihr obliegenden Pflicht zur Ermittlung des Sachverhalts â den Experten zur Verbesserung anhalten mÃ¼ssen. Somit hat die von der Vorinstanz gefÃ¼hrte Untersuchung keine Klarheit Ã¼ber den Verkehrswert des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks erbracht. Zur Behe­bung dieses Mangels ist die Sache daher an die Finanzdirektion zurÃ¼ckzuweisen, welche â im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) â eine ergÃ¤nzende Un­tersuchung vorzunehmen hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Im Rahmen der materiellen PrÃ¼fung des Amtsgutachtens stellt sich zunÃ¤chst die Frage, ob der Experte auf die richtige SchÃ¤tzungsmethode abgestellt habe. Er bestimmt zwar den Realwert der Liegenschaft P.-strasse; allerdings fehlen nÃ¤here Angaben zu den einzelnen Faktoren des GebÃ¤udewerts und wird der Landwert entgegen der Rechtsprechung (Richner/Frei, § 13 N. 80) einzig nach der Lageklassenmethode ermittelt. Indessen spricht er dem Realwert "die wertbestimmende Funktion aufgrund marktmÃ¤ssiger Gegebenheiten" ab. Diese Sicht widerspricht der in E. 2b erwÃ¤hnten Rechtsprechung, wonach neben dem Ertragswert auch der Realwert â wenn auch bescheiden â zu gewichten ist (BGE 128 II 74 E. 4; VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 6a; Canonica, S. 119; Richner/Frei, § 13 N. 84; Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der LiegenschaftenschÃ¤tzer, 4. A., ZÃ¼rich 1997, S. 100; vgl. auch SchÃ¤tzerhandbuch, S. 63 f. und S. 231). Weil die Bestimmung der dem Einzelfall angemessenen SchÃ¤tzungsmethode eine von Amtes wegen zu beantwortende Rechtsfrage darstellt, tut das EinverstÃ¤ndnis der Parteien mit dem Vorgehen des Experten nichts zur Sache. Ob die bisherige Praxis zu verdeutlichen, zu differenzieren oder gar zu Ã¤ndern sei, kann aufgrund der erwÃ¤hnten UntersuchungsmÃ¤ngel offen bleiben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Anzumerken bleibt, dass dem Verwaltungsgericht unterschiedliche Lehrmeinungen in der Immobilienbewertung (vgl. hierzu Donato Scognamiglio, Methoden der Immobilien­bewertung, ZÃ¼rich 2002, S. 13 ff.), namentlich in methodischer Hinsicht, bekannt sind. Zwar kann es nicht Aufgabe der Justiz sein, zwischen diesen widerstreitenden Auffassungen verbindlich zu schlichten. Weil der Verkehrswert einer Liegenschaft als rechtlich geprÃ¤gte Tatsachenfeststellung zu betrachten ist (vgl. hierzu Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, ZÃ¼rich 2001, S. 30 ff.), hat sich der Richter im Einzelfall aber zur Bewertungsmethode auszusprechen (Fierz, S. 142 ff.). Dabei bekundet das Verwaltungsgericht Bereitschaft, neben den klassischen Verfahren auch alternative Be­wertungsmethoden zu berÃ¼cksichtigen, soweit deren ZweckmÃ¤ssigkeit im Einzelfall zumindest plausibel gemacht werden kann (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, S. 217 E. 2c). MÃ¶glicherweise spielen unterschiedliche methodische Auffassungen eine geringere Rolle als die â vielfÃ¤ltigen Wertungen unterliegende â Bestimmung der jeweils massgebenden Faktoren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Bei der Ermittlung des fÃ¼r die Bestimmung des Ertragswerts massgebenden Kapitalisierungssatzes geht der Experte entgegen der Rechtsprechung (vgl. VGr, 28. August 2002, SB.2002.00025 E. 4d) und der Ã¼berwiegenden SchÃ¤tzungslehre (Canonica, S. 90 f.; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 59; Naegeli/Wenger, S. 87; Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 4. A., ZÃ¼rich 2001, S. 117, empfiehlt einen Durchschnittssatz fÃ¼r die erste Hypothek, der nach den aktuellen ZinsverhÃ¤ltnissen leicht nach oben oder unten anzupassen sei) nicht vom Zinssatz fÃ¼r erstrangige Hypotheken, sondern vom Zinssatz fÃ¼r Bundesobligati­onen (3,5 %) aus (so allerdings Erwin StÃ¤helin, Investitionsrechnung, 9. A., ZÃ¼rich 1998, S. 175 ff.). In Ãbereinstimmung mit der Literatur bestimmt der Experte einen objektbezogenen Zuschlag, den er â mit summarischer BegrÃ¼ndung â auf 2 % bemisst, und kommt so auf einen Kapitalisierungssatz von 5.5 %. Weil sich der Zinssatz fÃ¼r erstrangige (Alt-)Hy­potheken am Stichtag im Kanton ZÃ¼rich auf 4.25 % belief, wÃ¤hrend der Zuschlag aufgrund der vorliegenden VerhÃ¤ltnisse in einem vertretbaren Rahmen liegen dÃ¼rfte (Canonica, S. 92; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 59 f.; Naegeli/Wenger, S. 297), fÃ¼hrt die Sicht des Experten wahrscheinlich zu einem untersetzten Kapitalisierungssatz (vgl. auch Ziffer 24 Weisung Verkehrswert), was sich wiederum in einem Ã¼berhÃ¶hten GebÃ¤udewert auswirken dÃ¼rfte. Dabei ist zu beachten, dass schon geringe Abweichungen des Kapitalisierungssatzes angesichts der Formel "Ertragswert = Mietwert x 100 : Kapitalisierungssatz" (SchÃ¤tzerhandbuch, S. 55) zu erheblichen Abweichungen beim Verkehrswert fÃ¼hren. Der Experte bleibt eine triftige sachliche BegrÃ¼ndung fÃ¼r sein von der herrschenden SchÃ¤tzungslehre und Rechtsprechung abweichendes Vorgehen schuldig. Weshalb institutionelle Anleger, die hauptsÃ¤chlich als Kaufinteressenten in Frage kommen sollen, einen â gemÃ¤ss Vorgehen des Experten â hÃ¶heren Erwerbspreis in Kauf nehmen sollten, ist nicht nachvollziehbar. Weil die Sache ohnehin zur ergÃ¤nzenden Untersuchung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen ist, braucht sich das Verwaltungsgericht zur Festlegung des hier sachgerechten Kapitalisierungssatzes nicht auszusprechen. Dies wÃ¤re Ã¼brigens deswegen gar nicht mÃ¶glich, weil sich der angemessene Zuschlag unter anderem nach dem â wie gesagt nur unzureichend be­kannten â Zustand des GebÃ¤udes und dem in nÃ¤herer Zukunft anfallenden Unterhalt richtet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Bei diesem Verfahrensausgang braucht sich das Verwaltungsgericht mit dem Eventualantrag der Rekurrentin auf Abzug der latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer vom Verkehrswert nicht zu befassen. Im Interesse der Verfahrenswirtschaftlichkeit kann jedoch an­gemerkt werden, dass ein derartiger Abzug nach stÃ¤ndiger zÃ¼rcherischer Praxis ausser Betracht fÃ¤llt (Richner/Frei, § 13 N. 93 mit Hinweisen). Der Grund liegt darin, dass die Preisbildung auf dem Markt die den VerÃ¤usserer treffenden Steuerfolgen nicht berÃ¼cksichtigt. Welchen Preis ein potentieller Erwerber zu zahlen bereit ist, hÃ¤ngt von den Eigenschaften einer Liegenschaft und vom konjunkturellen Umfeld ab, nicht aber von den persÃ¶nlichen VerhÃ¤ltnissen des VerÃ¤usserers.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. Bei diesem unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 44 Abs. 1 ESchG) und muss der Rekurrentin die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung versagt bleiben (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur AusfÃ¤llung eines neuen Einspracheentscheids im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Finanzdirektion zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 17'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 17'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>