<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00358</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204980&amp;W10_KEY=13013566&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00358</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.04.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Beurteilung der Rechtmässigkeit einer Vorschrift der kommunalen Bauordnung im Lichte von Art. 26, 27 und 36 BV, die u.a. den Autohandel wie folgt begrenzt: "Der Handel mit Fahrzeugen wie Autos, Schiffe, Mobilhomes, Anhängerfahrzeuge usw. ist ausserhalb von geschlossenen Gebäuden nur in den speziell bezeichneten Gebieten zulässig. Die dafür erforderliche Fläche darf pro Grundstück jedenfalls 1000 m2 und bei entsprechend grossen Grundstücken 50 % der Grundstücksfläche betragen." Der Eingriff verfügt mit § 56 Abs. 3 PBG über eine hinreichende gesetzliche Grundlage (E. 5.1). Die Eindämmung der unkontrollierten Ausbreitung von dem Auto-Occasionshandel gewidmeten Flächen in Industrie- und Gewerbezonen stellt ein legitimes raumplanerisches und damit öffentliches Interesse dar (Bestätigung der Rechtsprechung) (E. 3.2 und 5.2). Angesichts der räumlichen Beschränkung der umstrittenen Nutzung, der bereits vorhandenen Überbauung in der Umgebung, aber auch angesichts der Tatsache, dass die Industriezone I8 ausdrücklich auch für stark störende Betriebe offen steht, kommt dem ästhetischen Interesse bzw. dem Anliegen des Ortsbildschutzes oder der Siedlungsgestaltung im Hinblick auf die weitergehende Einschränkung nur noch ein geringes Gewicht zu (E. 5.3.2). Anderseits ist nicht zu verkennen, dass die Beschränkung der umstrittenen Nutzung auf die Hälfte des Grundstücks für die betroffenen Eigentümer einen bedeutenden Eingriff darstellt. Ins Gewicht fällt dabei vor allem, dass bei den konkret betroffenen Grundstücken neben der dem Fahrzeughandel dienenden Fläche eine Restfläche verbleibt, die sich kaum wirtschaftlich überbauen oder nutzen lässt, weil sie für eine industriell-gewerbliche Nutzung zu klein ist. Das ist nicht nur wegen des Eigentumseingriffs von Gewicht, sondern auch unter dem Gesichtspunkt der haushälterischen Nutzung des Bodens fragwürdig (E. 5.3.3). Im Ergebnis kann der Vorinstanz hinsichtlich der Verhältnismässigkeit der vorgesehenen Nutzungsbeschränkung nicht gefolgt werden (E. 5.3.4). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUTOHANDEL">AUTOHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDRECHTSEINGRIFF">GRUNDRECHTSEINGRIFF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SISTIERUNG">SISTIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung Regensdorf verabschiedete am 22. September 2003 eine Teilrevision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO), durch die unter anderem der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von geschlossenen GebÃ¤uden nur noch in speziell bezeichneten Gebieten der Industriezone zugelassen wurde. Zudem wurde der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von GebÃ¤uden pro GrundstÃ¼ck flÃ¤chenmÃ¤ssig eingeschrÃ¤nkt (Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diese Ãnderung der BZO rekurrierten A und F an die Baurekurskommission I, der sie hauptsÃ¤chlich beantragten, Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO sei aufzuheben. Die Kommission vereinigte die Verfahren und wies die Rekurse am 18. Juni 2004 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>F gelangte gegen den Rekursentscheid am 3. September, A am 6. September 2004 an das Verwaltungsgericht. Beide BeschwerdefÃ¼hrer beantragen im Wesentlichen erneut die Aufhebung von Satz 2 der Ziff. 6.3.5 BZO oder die RÃ¼ckweisung der Angelegenheit zu neuer Beurteilung durch die Baurekurskommission I, jeweils unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Regensdorf und die Baurekurskommission I beantragen die Abweisung der Beschwerden, die Gemeinde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion genehmigte mit VerfÃ¼gung vom 12. November 2004 den Erlass der Ziff. 6.3.5 der Bauordnung Regensdorf. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 4. MÃ¤rz 2005 hat die Baudirektion aufgrund eines entsprechenden Antrags der Gemeinde Regensdorf eine Planungszone fÃ¼r alle Industrie- und Gewerbezonen, in denen stark stÃ¶rende Betriebe zugelassen sind, festgesetzt. Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 beantragte daraufhin am 22. MÃ¤rz 2005 in ErgÃ¤nzung seiner AntrÃ¤ge in der Beschwerdeschrift, dass das Beschwerdeverfahren bis zum Abschluss der von der Gemeinde Regensdorf eingeleiteten Planungsrunde eventualiter zu sistieren sei. Denselben Antrag stellte der BeschwerdefÃ¼hrer 1 mit Eingabe vom 31. MÃ¤rz 2005.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 31. MÃ¤rz 2005 wurde vorgemerkt, dass C das streitbetroffene GrundstÃ¼ck GBBl 01 in der Gemeinde Regensdorf erworben hat und als Rechtsnachfolger von F in das Beschwerdeverfahren eintritt.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerden zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Die BeschwerdefÃ¼hrer sind nach § 338a Abs. 1 PBG zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen aufgrund der wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens festgesetzten Planungszone, welche die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke mit einschliesst, geltend, dass das Beschwerdeverfahren zu sistieren sei. Zur BegrÃ¼ndung wird angefÃ¼hrt, dass die vorliegend streitige neue Regelung von Ziff. 6.3.5 BZO ein Teil dessen sei, was als Planungsabsicht mit einer breiteren Optik fÃ¼r das Industrie- und Gewerbegebiet von Regensdorf mit der Planungszone gesichert werden soll. Es bestehe deshalb die MÃ¶glichkeit, dass die aktuelle Zonierung schon wieder geÃ¤ndert werde. Aus diesem Grund sei es unzweckmÃ¤ssig, Ã¼ber die vorliegenden Beschwerden zu entscheiden, bevor eine definitive Zonierung feststehe.</p> <p class="Urteilstext">Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Eine Sistierung ist nur dann sinnvoll und gerechtfertigt, wenn der Entscheid einer Verwaltungs- oder Verwaltungsrechtspflegeinstanz von einem anderen Entscheid oder Urteil abhÃ¤ngt oder wesentlich beeinflusst wird. Dies gilt nach der Praxis insbesondere fÃ¼r den Fall, dass der Ausgang eines anderen Verfahrens fÃ¼r das interessierende Verfahren von prÃ¤judizieller Bedeutung ist (vgl. BGE 123 II 1 E. 2a; BGE 122 II 211 E. 3e S. 217). Zwar bestehen vorliegend gewisse BerÃ¼hrungspunkte zwischen dem Perimeter der Planungszone und deren Zielverfolgung auf der einen Seite und dem Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens auf der anderen Seite, doch sind diese rÃ¤umlich gesehen von untergeordneter Bedeutung. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vermag deshalb den Zweck der Planungszone nicht zu vereiteln. FÃ¼r den in Gang gesetzten Planungsprozess erscheint es sogar eher nÃ¼tzlich, wenn die vorliegend umstrittene Teilfrage bereits gerichtlich entschieden ist. Die Sistierungsgesuche sind demnach abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Zonenplan der Gemeinde Regensdorf vom 26. September 1994 scheidet nordwestlich des Bahnhofs eine langgezogene Industriezone I8 aus. GemÃ¤ss Ziff. 6.3.1 und 6.3.2 BZO in Verbindung mit dem Zonenplan sind darin auch stark stÃ¶rende Betriebe zulÃ¤ssig; sodann sind neben Gewerbe- und Industriebetrieben auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. Die Zone wird unter anderem durch die L-Strasse erschlossen, an der die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrer liegen. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem regionalen Richtplan (Region Furttal; RRB Nr.1250/1998, S. 8 f.) bildet die Industriezone Regensdorf ein Arbeitsplatzgebiet von regionaler Bedeutung. Gleichzeitig wird sie im hier interessierenden Bereich als Gebiet mit hoher baulicher Dichte bezeichnet, d.h. als Arbeitsplatzgebiet, welches eine hohe bauliche Dichte aufweist oder zulÃ¤sst. Diese soll gemÃ¤ss regionalem Richtplan beibehalten werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die am 22. September 2003 neu beschlossene Ziff. 6.3.5 BZO trÃ¤gt die Randbezeichnung "Fahrzeughandel" und lautet wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Der Handel mit Fahrzeugen wie Autos, Schiffe, Mobilhomes, AnhÃ¤ngerfahrzeuge usw. ist ausserhalb von geschlossenen GebÃ¤uden nur in den speziell bezeichneten Gebieten zulÃ¤ssig. Die dafÃ¼r erforderliche FlÃ¤che darf pro GrundstÃ¼ck jedenfalls 1000 m<sup>2</sup> und bei entsprechend grossen GrundstÃ¼cken 50 % der GrundstÃ¼cksflÃ¤che betragen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Zur BegrÃ¼ndung dieser Vorschrift fÃ¼hrt der erlÃ¤uternde Bericht vom 17. Juli 2003 auf S. 16 aus, zur Zeit bestÃ¼nden in den Gewerbe- und Industriezonen mehrere Betriebe des Auto-Occasionshandels. Trotz arealinternen UmschlagsflÃ¤chen fÃ¤nden auf den davon betroffenen Strassenabschnitten zahlreiche ManÃ¶ver statt. Mit der erhÃ¶hten Beanspruchung der Ã¶ffentlichen Strassen sei eine hohe Verunreinigung verbunden, so dass ein spezieller Reinigungsdienst habe eingefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen. ZusÃ¤tzliche, grÃ¶ssere Betriebe des Auto-Occasionshandels, welche die erwÃ¤hnten Probleme weiter verschÃ¤rften, seien daher nicht erwÃ¼nscht. GrÃ¶ssere oberirdische FlÃ¤chen fÃ¼r den Handel mit Fahrzeugen beeintrÃ¤chtigten Ã¼berdies das Ortsbild.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer werfen der Vorinstanz eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor, weil sie entgegen ihrem Antrag keinen Augenschein vorgenommen und in ihrer BegrÃ¼ndung ohne nÃ¤here Kenntnis der konkreten VerhÃ¤ltnisse massgeblich auf Aspekte des Landschaftsschutzes abgestellt habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der verfassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) rÃ¤umt den Verfahrensbeteiligten das Recht ein, Beweismassnahmen zu beantragen, und verpflichtet die BehÃ¶rden, rechtzeitig und formgerecht angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsachen, die rechtserheblich sind, wirklich abzunehmen. Auf ein beantragtes Beweismittel kann nur dann verzichtet werden, wenn es eine nicht erhebliche Tatsache betrifft oder offensichtlich untauglich ist, wenn die BehÃ¶rden den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde oder nach den Akten hinreichend wÃ¼rdigen oder wenn sie in vorweggenommener BeweiswÃ¼rdigung annehmen kÃ¶nnen, dass ihre Ãberzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geÃ¤ndert wÃ¼rde (BGr, 5. April 2002, 1P.736/2001 E. 4.1, www.bger.ch; BGE 124 I 208 E. 4a; BGE 124 I 241 E. 2). Wird ein Augenschein beantragt, so steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Ein Beweisantrag entbindet zudem die beantragende Partei nicht von der Obliegenheit einer genÃ¼genden Sachverhaltsdarstellung (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 42 und § 60 N. 3; RB 1998 Nr. 16).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die kommunalen BehÃ¶rden haben die umstrittene Ãnderung der BZO unter anderem damit begrÃ¼ndet, grÃ¶ssere offene HandelsflÃ¤chen, die mit Fahrzeugen Ã¼berstellt seien, beeintrÃ¤chtigten das Ortsbild. Daran anknÃ¼pfend hat die Vorinstanz argumentiert, die umstrittene Vorschrift diene dem Landschaftsschutz (Rekursentscheid S. 13, 14 und 16). Diese Wortwahl ist irrefÃ¼hrend und daher verfehlt; sie Ã¤ndert aber nichts daran, dass es der Sache nach erkennbar um Ortsbildschutz bzw. -gestaltung geht. Die Beschwerdegegnerin hatte in ihrer Rekursantwort ausgefÃ¼hrt, die Siedlungsentwicklung solle nicht in eine Richtung gelenkt werden, bei der aufgrund der angebotenen GÃ¼ter die ortsbauliche QualitÃ¤t herabgemindert werde. GrossflÃ¤chig als VerkaufsflÃ¤che fÃ¼r zumeist gebrauchte Autos verwendete GrundstÃ¼cke setzten einen Akzent, der die Schaffung hochwertiger ArbeitsplÃ¤tze erschwere. Schon wegen der Erscheinung als "BlechwÃ¼ste" seien Investoren nicht bereit, in der Umgebung in architektonisch ansprechende Ãberbauungen zu investieren. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil <span>Schlieren</span> vom 11. Juli 2002 (RB 2002 Nr. 72 = BEZ 2002 Nr. 44) festgestellt, es sei offenkundig, dass die Nutzung grosser FlÃ¤chen als Lager- und VerkaufsflÃ¤che fÃ¼r den Occasionshandel mit negativen Auswirkungen fÃ¼r das Stadtbild, die Stadtstruktur und die Stadtentwicklung verbunden sei und die sich so bildenden "BlechwÃ¼sten" namentlich in Ã¤sthetischer Hinsicht Probleme schafften (E. 6b).</p> <p class="Urteilstext">Unter den gegebenen UmstÃ¤nden hatte die Vorinstanz nicht die Einordnung eines konkreten Vorhabens in eine bestimmte Umgebung zu prÃ¼fen. Vielmehr hatte sie in genereller Weise eine mÃ¶gliche bauliche bzw. gestalterische Entwicklung in der Industriezone der Beschwerdegegnerin zu beurteilen. Diese Beurteilung konnte sie aufgrund der Lebenserfahrung, aber auch anknÃ¼pfend an das erwÃ¤hnte Urteil Schlieren, ohne Augenschein vornehmen. Darin liegt eine vorweggenommene BeweiswÃ¼rdigung, was als Vorgehen im konkreten Fall nicht zu beanstanden ist. Die inhaltliche RechtmÃ¤ssigkeit der damit verbundenen WÃ¼rdigung ist anschliessend im Rahmen der AbwÃ¤gung des Ã¶ffentlichen Interesses und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Eingriffs zu behandeln.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Aus den erwÃ¤hnten GrÃ¼nden kann auch das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I hat eher am Rande erwogen, sie kÃ¶nne nicht prÃ¼fen, ob der fÃ¼r den Fahrzeughandel ausgeschiedene Perimeter eine angemessene GrÃ¶sse bzw. zweckmÃ¤ssige Abgrenzung aufweise, da die Rekurrenten diesbezÃ¼glich nicht beschwert und daher nicht rÃ¼gelegitimiert seien (S. 13). Namentlich der BeschwerdefÃ¼hrer 1 kritisiert diese Feststellung als GehÃ¶rsverweigerung.</p> <p class="Urteilstext">Indessen haben sich die BeschwerdefÃ¼hrer in ihren Rekursen ausdrÃ¼cklich nur gegen die flÃ¤chenmÃ¤ssige Begrenzung des Handels mit Fahrzeugen auf den in den Perimeter einbezogenen GrundstÃ¼cken gewehrt und die Abgrenzung des Perimeters als solche nie in Frage gestellt. Sie kÃ¶nnen der Vorinstanz daher diesbezÃ¼glich von vornherein keine GehÃ¶rsverweigerung vorwerfen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die angefochtene Regelung einen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) darstellt, der nur zulÃ¤ssig ist, wenn er auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht, durch ein Ã¶ffentliches Interesse oder den Schutz der Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist (Art. 36 BV).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Dass der Eingriff mit § 56 Abs. 3 PBG Ã¼ber eine ausreichende gesetzliche Grundlage im kantonalen Recht verfÃ¼gt, war bereits im Rekursverfahren unbestritten (siehe dazu RB 2002 Nr. 72 E. 5). Zu Recht bestreitet der BeschwerdefÃ¼hrer 1 inzwischen auch nicht mehr, dass Ziff. 6.3.5 BZO sprachlich klar ist und insofern als kommunale gesetzliche Grundlage genÃ¼gt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 bestreitet das Vorliegen eines ausreichenden Ã¶ffentlichen Interesses an der Massnahme und macht geltend, in Wirklichkeit gehe es allein um ein wirtschaftspolitisches Anliegen, nÃ¤mlich um fiskalische Motive und ganz einfach darum, den Occasionshandel loszuwerden, der noch vor wenigen Jahren problemlos bewilligt worden sei. </p> <p class="Urteilstext">Indessen hat es das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 72 als legitimes raumplanerisches Anliegen bezeichnet, die unkontrollierte Ausbreitung von dem Occasionshandel mit Fahrzeugen gewidmeten FlÃ¤chen in Industrie- und Gewerbezonen durch angemessene planerische Massnahmen einzudÃ¤mmen. Es hat verneint, dass mit einer solchen Regelung in verfassungswidriger Weise ein wirtschaftspolitischer Zweck verfolgt werde, und namentlich das Argument verworfen, damit wÃ¼rden bloss steuerpolitische Interessen verfolgt. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 bringt nichts vor, was heute Anlass zu einer abweichenden Beurteilung geben wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Beide BeschwerdefÃ¼hrer bestreiten die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Eingriffs. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>In diesem Zusammenhang sind vorab die tatsÃ¤chlichen Auswirkungen der angefochtenen Regelung darzustellen. Die BeschwerdefÃ¼hrer halten die hierzu angestellten AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz jedenfalls teilweise fÃ¼r unzutreffend.</p> <p class="Urteilstext">Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO lÃ¤sst den Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von GebÃ¤uden nur noch auf GrundstÃ¼cken bis 1000 m<sup>2</sup> ohne EinschrÃ¤nkung zu; auf bis zu 2000 m<sup>2</sup> umfassenden GrundstÃ¼cken kann die 1000 m<sup>2</sup> Ã¼bersteigende FlÃ¤che nicht, bei noch grÃ¶sseren GrundstÃ¼cken kann nur die HÃ¤lfte des GrundstÃ¼cks entsprechend genutzt werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat erwogen, auf bis zu 1000 m<sup>2</sup> grossen Parzellen kÃ¶nnten bei dieser Rechtslage ohne weiteres Handelsbetriebe mit 50 - 70 Fahrzeugen samt der erforderlichen Infrastruktur gefÃ¼hrt werden. Ausgehend von der notwendigen StandflÃ¤che eines Fahrzeugs von etwa 10 m<sup>2</sup> wÃ¼rde auch ein Handelsbetrieb mit bis zu 100 Fahrzeugen durch die neue Bestimmung kaum tangiert. Damit wollte die Vorinstanz offenbar erklÃ¤ren, dass die Betriebe der BeschwerdefÃ¼hrer, explizit jener des BeschwerdefÃ¼hrers 2 â der Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck von 2'600 m<sup>2</sup> verfÃ¼gt und dessen Betrieb ca. 100 Fahrzeuge umfasst â angesichts der frei nutzbaren FlÃ¤che von 1'300 m<sup>2</sup> nicht wesentlich eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rden. Indessen ist nicht zu verkennen, dass die umstrittene Regelung die EigentÃ¼mer von grÃ¶sseren GrundstÃ¼cken dazu zwingt, einen erheblichen Teil ihres GrundstÃ¼cks ungenutzt zu lassen, wenn sie es nicht Ã¼berhaupt anders nutzen wollen. Als anerkannt gelten muss Ã¼berdies, dass der Handel mit Occasionsfahrzeugen aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden praktisch nur im Freien stattfindet, weil die Errichtung entsprechender GebÃ¤ude aus den erzielbaren ErtrÃ¤gen offenbar nicht finanziert bzw. amortisiert werden kann (RB 2002 Nr. 72 E. 6c). Im Ergebnis fÃ¼hrt die angefochtene Regelung dazu, dass nur noch Kleinbetriebe mit 50 - 70 Fahrzeugen ihrer HandelstÃ¤tigkeit ohne wirtschaftliche Einbusse nachgehen kÃ¶nnen. GrÃ¶ssere Betriebe haben eine spÃ¼rbare EinschrÃ¤nkung hinzunehmen, die wirtschaftlich um so intensiver wird, je grÃ¶sser das betroffene GrundstÃ¼ck ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Als raumplanerische Interessen an der BeschrÃ¤nkung macht die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen Aspekte der Siedlungsentwicklung und der Ã¶ffentlichen Ordnung geltend.</p> <p class="Urteilstext">Als ausgewiesen kann wie erwÃ¤hnt das Interesse gelten, die Ausbreitung von offenen, mit Fahrzeugen Ã¼berstellten FlÃ¤chen zu begrenzen. Gerechtfertigt erscheint daher eine rÃ¤umliche Ausscheidung der Gebiete, in denen der Handel mit Fahrzeugen ausserhalb von GebÃ¤uden Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig ist (RB 2002 Nr. 72 E. 6d). Die im vorliegenden Fall vorgenommene Gebietsausscheidung umfasst theoretisch ein recht grosses Gebiet im Raum nÃ¶rdlich der Bahnlinie. Da dieses Gebiet indessen bereits weitestgehend Ã¼berbaut ist, wird die fragliche Nutzung faktisch auf die sechs GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 bis 03 an der L-Strasse beschrÃ¤nkt, d.h. auf eine FlÃ¤che von insgesamt ca. 14'000 m<sup>2</sup> (200 x 70 m), wenn keine weiteren EinschrÃ¤nkungen mehr zu beachten sind. Die Baurekurskommission I Ã¤usserte gewisse Zweifel dahingehend, ob die entsprechende FlÃ¤che auf diese Weise nicht sogar Ã¼bermÃ¤ssig beschrÃ¤nkt worden sei. Jedenfalls lÃ¤sst sich nicht ernsthaft bestreiten, dass bereits durch die reine Gebietsausscheidung â die hier nicht umstritten und auch nicht zu prÃ¼fen ist â eine unerwÃ¼nschte massive Zunahme von offenen FlÃ¤chen, die fÃ¼r den Fahrzeughandel genutzt werden, wirkungsvoll verhindert wird.</p> <p class="Urteilstext">Weiter zeigt der Ortsplan, dass sowohl auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der L-Strasse wie auch jenseits der M-Strasse bereits Ãberbauungen vorhanden sind, was die BefÃ¼rchtung relativiert, der Occasionshandel kÃ¶nnte Investoren von der Ãberbauung der GrundstÃ¼cke in der Umgebung abhalten. Es kann im Ãbrigen als gerichtsnotorisch gelten, dass grÃ¶ssere der Parkierung dienende FlÃ¤chen einer architektonisch sorgfÃ¤ltigen Ãberbauung der angrenzenden Parzellen nicht im Wege stehen mÃ¼ssen; jedenfalls dÃ¼rfte es hierbei wesentlich stÃ¤rker auf die Praxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde als auf andere Faktoren ankommen.</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der rÃ¤umlichen BeschrÃ¤nkung der umstrittenen Nutzung, der bereits vorhandenen Ãberbauung in der Umgebung, aber auch angesichts der Tatsache, dass die Industriezone I8 ausdrÃ¼cklich auch fÃ¼r stark stÃ¶rende Betriebe offen steht, kommt dem Ã¤sthetischen Interesse bzw. dem Anliegen des Ortsbildschutzes oder der Siedlungsgestaltung im Hinblick auf die weitergehende EinschrÃ¤nkung, wie sie Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO vornimmt, nur noch ein geringes Gewicht zu.</p> <p class="Urteilstext">Das selbe muss fÃ¼r das Anliegen gelten, die negativen Auswirkungen auf den Verkehr und die Verschmutzung des Ã¶ffentlichen Grundes einzuschrÃ¤nken. Es lÃ¤sst sich kaum bestreiten, dass innerhalb der Zone I8 auch andere Nutzungen zulÃ¤ssig sind, die erheblichen Verkehr erzeugen. Was die Verschmutzungen angeht, so handelt es sich um ein polizeiliches Problem, welches offenbar durch eine Vereinbarung mit den BeschwerdefÃ¼hrern im Wesentlichen bereits gelÃ¶st werden konnte oder lÃ¶sbar sein sollte. Erst recht steht ausser Zweifel, dass die Beschwerdegegnerin von den BeschwerdefÃ¼hrern verlangen kann, dass sie ausreichende Abstell- und VerkehrsflÃ¤chen innerhalb ihrer GrundstÃ¼cke zur VerfÃ¼gung stellen und dafÃ¼r sorgen, dass diese auch tatsÃ¤chlich benÃ¼tzt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Den Interessen, die fÃ¼r die zusÃ¤tzliche EinschrÃ¤nkung in Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO sprechen, kommt somit bei einer Betrachtung der konkreten Gegebenheiten nur vermindertes Gewicht zu. Anderseits ist nicht zu verkennen, dass die BeschrÃ¤nkung der umstrittenen Nutzung auf die HÃ¤lfte des GrundstÃ¼cks fÃ¼r die betroffenen EigentÃ¼mer einen bedeutenden Eingriff darstellt. Dabei spielt weniger eine Rolle, ob Betriebe mit 50 - 70, mit 100 oder auch mit mehr Fahrzeugen noch zulÃ¤ssig sind. Ins Gewicht fÃ¤llt vielmehr vor allem, dass bei den konkret betroffenen GrundstÃ¼cken neben der dem Fahrzeughandel dienenden FlÃ¤che eine RestflÃ¤che verbleibt, die sich kaum wirtschaftlich Ã¼berbauen oder nutzen lÃ¤sst, weil sie fÃ¼r eine industriell-gewerbliche Nutzung zu klein ist. Das ist nicht nur wegen des Eigentumseingriffs von Gewicht, sondern auch unter dem Gesichtspunkt der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens fragwÃ¼rdig.</p> <p class="Urteilstext">Richtig ist, dass die bestehenden Betriebe grundsÃ¤tzlich Bestandesschutz geniessen. Wie die BeschwerdefÃ¼hrer aber zu Recht einwenden, reicht dieser Schutz nicht sehr weit, weil angesichts des tiefen Investitionsniveaus relativ schnell der Punkt erreicht sein wird, an welchem Umbauten bzw. bauliche Ãnderungen als neubauÃ¤hnlich zu qualifizieren sind, so dass die Bestandesgarantie nicht mehr greift (vgl. zur Praxis bei neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie â¦, ZÃ¼rich 2003, S. 96 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.4 </b>Im Ergebnis kann der Vorinstanz hinsichtlich der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der in Ziff. 6.3.5 Satz 2 BZO vorgesehenen NutzungsbeschrÃ¤nkung nicht gefolgt werden. Vielmehr ergibt sich, dass der Eingriff in die EigentÃ¼merposition durch die Ã¶ffentlichen Interessen, die fÃ¼r den Erlass dieser Vorschrift sprechen, nicht aufgewogen wird. Das fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Als unterliegender Partei steht ihr von vornherein keine ParteientschÃ¤digung nach § 17 Abs. 2 VRG zu. Dagegen ist sie zur Zahlung einer angemessenen EntschÃ¤digung an die obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrer (fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren) zu verpflichten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid sowie Satz 2 von Ziff. 6.3.5 BZO in der Fassung vom 22. September 2003 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von je Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>