2005 1 Art. 113 Abs. 1 lit. b StG. Verlustverrechnung beim Verkauf einer Er- satzliegenschaft (OGE 66/2005/29 vom 23. September 2005) Veröffentlichung im Amtsbericht Beim Weiterverkauf der Ersatzliegenschaft muss sowo hl der seinerzeit aufgeschobene Grundstückgewinn als auch der Gewinn oder Verlust aus der Veräusserung der Ersatzliegenschaft berücksichtigt werden. Ein allfälliger Verlust aus der Veräusserung der Ersatzliegenschaft ist mit dem aufgescho- benen Gewinn zu verrechnen. Wird der aufgeschobene Gewinn dadurch voll- ständig getilgt, liegt kein Steueraufschubtatbestand mehr vor. Die Eheleute X. veräusserten 1993 die Grundstücke A und B. Da sie im Herbst 1992 das Grundstück C erworben hatten, wurde die Besteuerung des dabei erzielten Grundstückgewinns von Fr. 171'400.– aufgeschoben. Im Jahr 1995 kauften die Eheleute X. das Grundstück D. Dies es verkauften sie im Herbst 1996 zusammen mit dem Grundstück C. Aus dies em Verkauf re- sultierte ein Verlust von Fr. 175'856.50. Anfang 19 96 kauften die Eheleute X. die Grundstücke E und F, welche sie Anfang 1998 mit Verlust verkauften. Ende 1997 erwarben sie das Grundstück G. Die kanton ale Steuerverwaltung stellte hierauf fest, das Grundstück C sei mit Verl ust verkauft worden, Ende 1997 sei in das Grundstück G reinvestiert worden un d aus diesem Grund sei der Gewinn aus der ersten Reinvestition der Grundst ücke A und B auf das Grundstück G übertragen worden. Den steuerpflichtig en Grundstückgewinn setzte die Steuerverwaltung auf Fr. 171'400.– fest. Gleichzeitig erachtete sie mit dem Kauf des Grundstücks G die Voraussetzungen für einen Steuer- aufschub als erfüllt. Ende 2004 veräusserten die Eh eleute X. das Grundstück G. Die Veranlagungsbehörde rechnete hierauf über di e bisher aufgeschobene Steuer ab und setzte den Grundstückgewinn auf Fr. 2 08'800.– fest. Eine hie- gegen gerichtete Einsprache der Eheleute X. wies di e kantonale Steuer- kommission ab. Das Obergericht hiess einen Rekurs der Eheleute X. teilweise gut und setzte den Grundstückgewinn auf Fr. 37'400.– fest. Aus den Erwägungen: 4.– Gemäss Art. 113 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über d ie direkten Steuern vom 20. März 2000 (StG, SHR 641.100) wird die Grund stückgewinnsteuer auf Begehren der steuerpflichtigen Person aufgescho ben, soweit der erzielte 2005 2 Erlös innert dreier Jahre vor oder nach der Veräuss erung zur Beschaffung einer gleich genutzten Liegenschaft verwendet wird, bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnlie genschaft (Einfamilien- haus oder Eigentumswohnung). Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer. Sie wird unabhängig davon erhoben, ob die veräussernde Person in andere n Bereichen der Ein- kommenserzielung Verluste – und damit Einbussen in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit – erlitten hat. Auch Verluste au s anderen Grundstücks- veräusserungen werden nicht berücksichtigt. Demnach kann ein Verlust aus einer früheren Grundstückveräusserung nicht mit ein em Gewinn aus einer späteren Veräusserung eines anderen Grundstücks ver rechnet werden (OGE vom 16. Juni 2000 i.S. Y., E. 2e aa, Amtsbericht 20 00, S. 158 f., mit Hinweis auf StE 1987 A 21.11 Nr. 18). Eine Person, die ihre Wohnliegenschaft mit Verlust verkauft, eine andere erwirbt und diese ans chliessend mit Gewinn wieder verkauft, kann demnach den erlittenen Verlus t nicht mit dem Gewinn verrechnen. Im gleichen OGE vom 16. Juni 2000 i.S. Y. kam das Obergericht jedoch zum Schluss, dass bei Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung der aufgeschobene Gewinn aus der Veräusserung der erste n Liegenschaft mit einem Verlust aus der später veräusserten Ersatzlie genschaft verrechnet wer- den kann (E. 2e bb, Amtsbericht 2000, S. 159). Dies führt vorliegend zu fol- gendem Ergebnis: Der mit Verkauf der Grundstücke A und B erzielte G ewinn von Fr. 171'400.–, dessen Versteuerung aufgeschoben wur de, kann mit dem aus dem Verkauf der Ersatzliegenschaft C und D resultie renden Verlust von Fr. 175'856.50 verrechnet werden. Der Gewinn wurde damit vollständig ge- tilgt. Damit verfügten die Rekurrenten über keinen Gewinn mehr, mithin ent- fiel das Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer. E in Steueraufschub- tatbestand lag von vornherein nicht mehr vor. Beim nachfolgenden Kauf der Grundstücke E und F bzw. des Grundstücks G kann dah er nicht von einer Er- satzbeschaffung im Sinn von Art. 113 Abs. 1 lit. b StG gesprochen werden. Aus dem Verkauf der Grundstücke E und F resultierte sodann ebenfalls ein Verlust, weshalb es am Steuerobjekt für die Grundst ückgewinnsteuer fehlt. Dagegen ging aus dem Verkauf des Grundstücks G wied erum – dies ist un- bestritten – ein Gewinn von Fr. 37'400.– hervor; di eser unterliegt der Grund- stückgewinnsteuer. Eine Verrechnung mit dem Verlust aus dem vorgängigen Verkauf der Grundstücke E und F ist – wie erwähnt – nicht zulässig. Der Grundstückgewinn ist damit auf Fr. 37'400.– festzus etzen.