<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2021.00045</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221425&amp;W10_KEY=13013474&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2021.00045</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.07.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.10.2022 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2017</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. [Strittig ist die steuersystematische Zuordnung des Eigentums der Pflichtigen an ihrer Liegenschaft] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.2). Prüfung der Kriterien (E. 4.1). Im Rahmen der Gesamtbetrachtung liegen zahlreiche Indizien vor, wonach von allem Anfang an ein zeitnaher gewinnträchtiger Verkauf angestrebt wurde, weshalb die Pflichtigen als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler einzustufen sind. Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ARBEITSBESCHAFFUNG">ARBEITSBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESELLSCHAFT">GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 18 Abs. 1 DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. 2 DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=54234" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2021.00045</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Juli 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichter Arthur Brunner, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ivana Devcic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2017,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) deklarierten in ihrer SteuererklÃ¤rung 2017 betreffend die direkte Bundessteuer ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦. EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit versteuerten sie nicht. Allerdings wiesen sie bei den Bemerkungen darauf hin, dass sie ihre 2012 erworbene Liegenschaft an der D-Strasse 01 in E (Kanton F) im September 2017 verkauft hÃ¤tten. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Veranlagungsvorschlag vom 13. August 2019 erÃ¶ffnete der zustÃ¤ndige SteuerkommissÃ¤r den Pflichtigen, dass er sie mit Bezug auf den Verkauf der Liegenschaft E (Kanton F) als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler zu qualifizieren gedenke, weshalb je ein Betrag von Fr. â¦ als Einkunft aus selbstÃ¤ndigem Nebenerwerb aufzurechnen sei (Fr. â¦ Reingewinn + Fr. â¦ wiedereingebrachte Abschreibungen ./. Fr. â¦ RÃ¼ckstellung fÃ¼r AHV-BeitrÃ¤ge). Daraus folge, dass die Pflichtigen betreffend die direkte Bundessteuer 2017 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ zu veranlagen seien. Mit diesem Veranlagungsvorschlag zeigten sich die Pflichtigen nicht einverstanden.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 19. November 2019 qualifizierte das kantonale Steueramt die Pflichtigen fÃ¼r die Steuerperiode 2017 als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler. Dabei wies es das Eigentum an der Liegenschaft E (Kanton F) dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der Pflichtigen zu. Entsprechend veranlagte es die Pflichtigen unter BerÃ¼cksichtigung des Gewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2017 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ...</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Eine gegen die VeranlagungsverfÃ¼gung vom 19. November 2019 erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 6. Juli 2020 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Daraufhin gelangten die Pflichtigen an das Steuerrekursgericht. Dieses hiess ihre Beschwerde teilweise gut und setzte das steuerbare Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2017 auf Fr. â¦ fest (Tarif gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 2 DBG; Verheiratetentarif). Der reduzierte Betrag ist insbesondere darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass das kantonale Steueramt im Verfahren vor Steuerrekursgericht von der BerÃ¼cksichtigung wiedereingebrachter Abschreibungen Abstand nahm; dies hatte zur Folge, dass auch die AHV-RÃ¼ckstellung von Fr. â¦ (bzw. Fr. â¦ pro Pflichtigem) auf Fr. â¦ (bzw. Fr. â¦ pro Pflichtigem) zu reduzieren war.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 26. MÃ¤rz 2021 beantragen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 9. Februar 2021; ihr steuerbares Einkommen betreffend die direkte Bundessteuer 2017 sei unter Anerkennung des Umstands, dass es sich bei dem mit Verkauf der Liegenschaft E (Kanton F) erzielten VerÃ¤usserungsgewinn um einen steuerfreien Kapitalgewinn handle, auf Fr. â¦ festzusetzen. Eventualiter sei festzuhalten, dass die Liegenschaft E (Kanton F) mit Beginn der HandelstÃ¤tigkeit zum Verkehrswert (VerÃ¤usserungswert) ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen Ã¼berfÃ¼hrt worden sei; in diesem Fall sei das in der Schweiz steuerbare Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2017 unverÃ¤ndert auf Fr. â¦ festzusetzen.</p> <p class="Sachverhalt1">Das kantonale Steueramt beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Steuerrekursgericht und die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung verzichten auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der vorliegende Streit dreht sich inhaltlich um die steuersystematische Zuordnung des Eigentums der Pflichtigen an der Liegenschaft D-Strasse 01, E (Kanton F). Die kantonale Steuerverwaltung und die Vorinstanz haben das Eigentum der Pflichtigen an diesem GrundstÃ¼ck dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG) zugeordnet, was zur Folge hat, dass der aus dem Liegenschaftsverkauf resultierende Gewinn als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit erfasst wird (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG); die Pflichtigen selbst gehen demgegenÃ¼ber davon aus, die Liegenschaft im PrivatvermÃ¶gen gehalten zu haben, womit hinsichtlich des Liegenschaftsverkaufs ein steuerfreier Kapitalgewinn vorliegen wÃ¼rde. Die Entscheidung dieser Streitfrage richtet sich im vorliegenden Fall im Wesentlichen danach, ob die Pflichtigen in Bezug auf die VerÃ¤usserung des erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cks â wie von der kantonalen Steuerverwaltung angenommen â als selbstÃ¤ndig erwerbstÃ¤tig (Art. 18 Abs. 1 DBG) anzusehen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit unterliegen der Einkommenssteuer (Art. 18 Abs. 1 DBG). FÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit kennzeichnend ist die TÃ¤tigkeit einer natÃ¼rlichen Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewÃ¤hlten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorÃ¼bergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete Anhaltspunkte, die fÃ¼r das Vorliegen einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit sprechen kÃ¶nnen, sind etwa die BeschÃ¤ftigung von Personal, das Ausmass der Investitionen, ein vielfÃ¤ltigen wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen eigener GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten. Die PrÃ¼fung ist von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden WÃ¼rdigung der tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nde vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte dÃ¼rfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und kÃ¶nnen auch in unterschiedlicher IntensitÃ¤t auftreten (BGE 138 II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5b, je m.w.H.; BGer, 18.9.2019, 2C_890/2018, E. 5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Steuerbarer gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit liegt gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer TÃ¤tigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 6a; 122 II 446 E. 3b; BGer, 25.7.2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Als Indizien kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige VermÃ¶gensgegenstÃ¤nde oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (BGer, 11.6.2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3, m.w.H.). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt vor, wenn lediglich das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran Ã¤ndert nichts, dass das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGer, 25.7.2017, 2C_966/2016, E. 3.4; 2.10.2014, 2C_1204/2013, E. 2.4, in: StE: 2015 B 23.1 Nr. 82; 31.10.2011, 2C_948/2010, E. 2.5, in: StE 2012 B 23.2 Nr. 40).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz begrÃ¼ndete ihren Schluss auf das Vorliegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels zusammengefasst damit, dass die von der Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien eindeutig darauf hinwiesen, dass die Pflichtigen mit Bezug auf die VerÃ¤usserung der Liegenschaft in E als gewerbsmÃ¤ssige (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndler einzustufen seien. Insbesondere die Fremdkapitalquote, ihre Fachkenntnis, ihr zeitliches Engagement und die systematische und planmÃ¤ssige Art und Weise ihres Vorgehens (namentlich beim Liegenschaftsverkauf) sprÃ¤chen dafÃ¼r, dass sie diesbezÃ¼glich unter Ãbernahme des kommerziellen Risikos, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital und zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tÃ¤tig geworden seien. Ihre Vorgehensweise entspreche in etwa dem, was praxisgemÃ¤ss als gewerbsmÃ¤ssiger GrundstÃ¼ckhandel betrachtet werde. Von einer blossen ZufÃ¤lligkeit des Erfolgseintritts und einer insgesamt nicht auf Erwerb ausgerichteten TÃ¤tigkeit kÃ¶nne deshalb nicht gesprochen werden. Entsprechend sei nicht zu beanstanden, dass das kantonale Steueramt den Reingewinn aus dem LiegenschaftserlÃ¶s als GeschÃ¤ftsertrag qualifiziert habe. Dabei kÃ¶nne ohne Zweifel davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft bereits im Zeitpunkt des Erwerbs GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen dargestellt habe. Es sei nicht erst per 2017 von einer ÃberfÃ¼hrung ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen auszugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Pflichtigen sind der Auffassung, aus der von ihnen gewÃ¤hlten Finanzierungsstruktur kÃ¶nne mit Blick auf die Frage der GewerbsmÃ¤ssigkeit nichts abgeleitet werden. Zum einen sei entgegen der Vorinstanz nicht von einer Fremdkapitalquote von 74 %, sondern von einer solchen von 55,9 % auszugehen; zum anderen bestehe selbst dann kein Hinweis auf selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit, wenn man der Beurteilung eine Fremdkapitalquote von 74 % zugrunde lege, zumal die Vorinstanz die von ihr zitierten Entscheide falsch eingeordnet habe. Sodann sei zwar fÃ¼r den Pflichtigen zutreffend, dass dessen TÃ¤tigkeit fÃ¼r die G AG eine gewisse berufliche NÃ¤he zum Immobiliensektor aufgewiesen habe; fÃ¼r die Pflichtige treffe diese Annahme jedoch nicht zu. Ohnehin komme der BerufsnÃ¤he eines Pflichtigen zur Immobilienbranche nach neuerer Rechtsprechung nur sehr geringe Bedeutung zu und seien dem Pflichtigen die im Rahmen seiner beruflichen TÃ¤tigkeit erworbenen Kenntnisse bei den streitgegenstÃ¤ndlichen LiegenschaftengeschÃ¤ften nicht von Nutzen gewesen. Dass die Pflichtigen mit der H GmbH eine eigene Gesellschaft mit der Verwaltung der Liegenschaft in E betraut hÃ¤tten, lasse nicht auf selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit schliessen; namentlich liege in diesem Vorgang entgegen der Vorinstanz keine Massnahme zur Arbeitsbeschaffung. Weiter liessen auch die Haltedauer von etwas mehr als fÃ¼nf Jahren und das Vorgehen beim Verkauf der Liegenschaft keinen Schluss auf GewerbsmÃ¤ssigkeit zu. Und schliesslich hÃ¤tten die Pflichtigen den Gewinn aus dem Liegenschaftenverkauf E nicht reinvestiert, was ebenfalls gegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel spreche. Soweit das Verwaltungsgericht mit dem Steuerrekursgericht zum Schluss komme, dass die Pflichtigen mit dem Verkauf der Liegenschaft in E einen Quasi-Liegenschaftenhandel aufgenommen hÃ¤tten, sei im Ãbrigen festzustellen, dass die Liegenschaft erst per 2017 zum Verkehrswert ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen Ã¼berfÃ¼hrt worden sei; folglich betrage der aus dem Verkauf erzielte Gewinn ohnehin Fr. â¦</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Die EinwÃ¤nde der Pflichtigen zur Aussagekraft der von der Vorinstanz festgestellten Indizien sind nachfolgend je einzeln zu prÃ¼fen (vgl. E. 4.1 und E. 4.2 hiernach). Sodann ist im Rahmen einer GesamtwÃ¼rdigung der Frage nachzugehen, ob gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel vorliegt; gegebenenfalls ist abschliessend die Frage zu beantworten, wann dieser gewerbsmÃ¤ssige Liegenschaftenhandel eingesetzt hat (vgl. E. 4.3<span> </span>hiernach). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtigen beanstanden zunÃ¤chst die vorinstanzliche Feststellung, dass sie (bereits zum Erwerbszeitpunkt) beabsichtigt hÃ¤tten, die Liegenschaft E in absehbarer Zeit mit Gewinn und unter AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung weiterzuverkaufen. Namentlich bringen sie vor, sie hÃ¤tten mit der Liegenschaft E (Kanton F) keine anderen Absichten verfolgt, als mit den zahlreichen anderen vermieteten Liegenschaften, die sich in ihrem Besitz befinden (I-Strasse 02, J; K-Strasse 03 + 04, L; M-Strasse 05 + 06, L; N-Strasse 01 + 07, O; P-Strasse 08, Q): Auch die Liegenschaft in E sei als Kapitalanlage gedacht gewesen; die daraus erzielten MietertrÃ¤ge hÃ¤tten eine Rente aus der 2. SÃ¤ule <span>е</span>rsetzen sollen. Schon bald nach dem Kauf der Liegenschaft hÃ¤tten sie â die Pflichtigen â allerdings feststellen mÃ¼ssen, dass die Bewirtschaftung aufgrund der mit einem Mieterwechsel anfallenden Arbeiten und wegen regelmÃ¤ssiger Reparatur- und Erneuerungsarbeiten viel intensiver gewesen sei als gedacht. In der Folge hÃ¤tten sie die Verwaltung der Liegenschaft im Jahr 2016 an eine externe Liegenschaftenverwaltung Ã¼bertragen. Aufgrund sich abzeichnenden Investitionsbedarfs und der Kosten der externen Verwaltung hÃ¤tten sie sich schliesslich entschlossen, die Liegenschaft im Jahr 2017 zu verkaufen. Der darauf erzielte VerÃ¤usserungsgewinn sei nicht reinvestiert worden. </p> <p class="Erwgung2">An der vorstehenden Darstellung der Motivationslage der Pflichtigen bestehen aus Sicht des Verwaltungsgerichts erhebliche Zweifel.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>ZunÃ¤chst ist zu konstatieren, dass sich die Liegenschaft in E deutlich ausserhalb des geografischen Radius befindet, in dem die Pflichtigen sonst Liegenschaften erworben haben; diesem Umstand kommt zwar keine ausschlaggebende Bedeutung zu, er ist jedoch immerhin als Indiz dafÃ¼r zu werten, dass es sich bei der Liegenschaft in E um eine Investition handelte, die einen anderen Hintergrund hatte als die Ã¼brigen LiegenschaftskÃ¤ufe.</p> <p class="Erwgung2">Darauf weist auch der Umstand hin, dass sich die Haltedauer der Liegenschaft in E (rund fÃ¼nf Jahre) ganz erheblich von der Haltedauer der anderen (vermieteten) Liegenschaften unterscheidet (die beiden Wohnungen in J wurden von den Pflichtigen 1994 erworben, der Miteigentumsanteil an der Liegenschaft K-Strasse 03 + 04 [L] im Jahr 1995, der Miteigentumsanteil an der Liegenschaft M-Strasse 05 + 06 [L] im Jahr 1996, der Miteigentumsanteil an der Liegenschaft N-Strasse 01 + 07 [O] im Jahr 1998 und die Liegenschaft in Q befindet sich nun auch schon seit rund sieben Jahren im Eigentum der Pflichtigen).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Ins Gewicht fÃ¤llt weiter, dass die Pflichtigen mit den MietertrÃ¤gen aus der Liegenschaft in E (Kanton F) ansehnliche und konstante ErtrÃ¤ge generierten, wobei nach den unbestrittenen Berechnungen der Vorinstanz unter BerÃ¼cksichtigung des Unterhalts- und Verwaltungsaufwands eine Rendite zwischen 3 % und 4 % resultierte; hÃ¤tte die Liegenschaft in E tatsÃ¤chlich der VermÃ¶gensanlage gedient, ist vor diesem Hintergrund schwerlich nachvollziehbar, warum die Pflichtigen sie nach fÃ¼nf Jahren schon wieder verkauft haben. Soweit sich die Pflichtigen in diesem Zusammenhang darauf berufen, es habe erheblicher Sanierungsbedarf bestanden, sind ihre AusfÃ¼hrungen in der Beschwerde, wie auch das kantonale Steueramt festhÃ¤lt, in keiner Art und Weise dokumentiert; zudem stehen sie im Widerspruch zu den Verkaufsunterlagen, in denen festgehalten ist, dass die Liegenschaft in einem guten Zustand sei und kein Renovationsstau bestehe. Im Ãbrigen wÃ¤re vor dem Hintergrund des vom Pflichtigen beruflich erworbenen Sachverstands (vgl. E. 4.2.2 hiernach) auch kaum glaubhaft, dass die Pflichtigen von einem allfÃ¤lligen Sanierungsbedarf erst durch die neu beauftragte Liegenschaftenverwaltung erfahren haben. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Gegen die Darstellung der Pflichtigen, wonach sie die Liegenschaft in E zur Generierung eines regelmÃ¤ssigen Renteneinkommens erworben haben, spricht schliesslich der Umstand, dass der aus dem Verkauf resultierende Gewinn nicht wieder in eine (vermietete) Liegenschaft reinvestiert worden ist; die ErklÃ¤rung der Pflichtigen, ihnen sei nach den Erfahrungen mit der Liegenschaft in E "die Lust vergangen, sich erneut mÃ¶glicherweise zeitintensiver Liegenschaftenbetreuung widmen zu mÃ¼ssen", Ã¼berzeugt nicht, zumal sie nach eigener Darstellung insbesondere die Liegenschaft in Q auch weiterhin selber verwalten, und nicht ersichtlich ist, warum dies nicht auch fÃ¼r andere Liegenschaften mÃ¶glich sein sollte. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.4 </b>Es bestehen damit zahlreiche Hinweise darauf, dass die Liegenschaft E (Kanton F) von allem Anfang an nicht dazu gedacht war, als langfristige Kapitalanlage zu dienen, sondern vielmehr ein zeitnaher gewinntrÃ¤chtiger Verkauf angestrebt wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das soeben (vgl. E. 4.1.1â4.1.4 hiervor) gezeichnete Bild verfestigt sich, wenn man die weiteren von der Vorinstanz berÃ¼cksichtigten UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt:</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>WÃ¤hrend das kantonale Steueramt im Einspracheverfahren mit Blick auf die Liegenschaft in E noch von einem Fremdfinanzierungsgrad von 91,5 % ausgegangen war (Hypotheken der Darlehen der U-Bank [Fr. â¦ + Fr. â¦] gegenÃ¼ber Erwerbspreis [Fr. â¦]), legte die Vorinstanz ihrer Beurteilung einen Fremdfinanzierungsgrad von ca. 75 % zugrunde. Dabei berÃ¼cksichtigte sie den Umstand, dass Fr. â¦ durch Belehnung der zuvor hypothekarisch unbelasteten Liegenschaft in O finanziert worden seien, wobei die BonitÃ¤t der Pflichtigen hierdurch (bei Betrachtung ihrer gesamten VermÃ¶genssituation) nicht zusÃ¤tzlich allzu stark strapaziert worden sei; die zusÃ¤tzliche Verschuldung des bestehenden Immobilienportfolios mittels der nicht objektspezifischen Hypothek fÃ¼r den Kauf der Liegenschaft in E erscheine aus Ã¶konomischer Sicht damit nicht als besonders risikoreich. Entsprechend kÃ¶nnten die Fr. â¦ dem Eigenmittelanteil zugerechnet werden. Rechtlich erwog die Vorinstanz sodann, dass eine Fremdfinanzierungsquote von 75 % zwar unter der Schwelle von 80 % liege, die in der Rechtsprechung vielfach als massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel und privater VermÃ¶gensverwaltung herangezogen werde. Zu berÃ¼cksichtigen sei allerdings, dass gemÃ¤ss der Rechtsprechung bei nicht selbst genutzten Liegenschaften bereits bei einem Fremdfinanzierungsgrad von mehr als zwei Dritteln von einem (im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung) unÃ¼blich hohen Fremdmittelanteil gesprochen werde; wer namentlich ein Mehrfamilienhaus ohne Eigennutzungsabsicht mit bloss 25 % Eigenmitteln erwerbe, gehe fÃ¼r den Bereich der privaten VermÃ¶gensverwaltung ein atypisch hohes bzw. im Bereich der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit typisches Risiko ein. Der Rechtsprechung kÃ¶nne Ã¼berdies entnommen werden, dass bei der Analyse der Fremdfinanzierungsquote und damit letztlich des Anlagerisikos auch die Lage der Liegenschaft eine gewisse Rolle spielen kÃ¶nne. Vorliegend kÃ¶nne nicht von der Hand gewiesen werden, dass eine Fremdfinanzierung zu 75 % in ein Mehrfamilienhaus in einer eher peripheren Region fÃ¼r den EigentÃ¼mer ein weitaus grÃ¶sseres Risiko darstelle, als beim Erwerb einer identischen Liegenschaft in der Stadt L oder einem anderen Ballungszentrum der Fall wÃ¤re. Das Risiko, welches die Pflichtigen mit dem Erwerb der Liegenschaft in E eingegangen seien, lasse damit zwar noch nicht unmittelbar auf selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit schliessen, sei als Indiz aber klar in einem fÃ¼r die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit typischen Bereich anzusiedeln.</p> <p class="Erwgung3">Diese Analyse der Vorinstanz ist entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht zu beanstanden. Nachdem davon auszugehen ist, dass die Pflichtigen mit dem Erwerb der Liegenschaft in E andere Absichten verfolgten als fÃ¼r die Ã¼brigen von ihnen gehaltenen GrundstÃ¼cke (vgl. E. 4.1.4 hiervor), fÃ¤llt ausser Betracht, fÃ¼r die Berechnung der Fremdkapitalquote â wie von ihnen gefordert â auf das VerhÃ¤ltnis des Gesamtverkehrswerts ihrer Liegenschaften zu den Gesamtschulden abzustellen; entscheidend ist vielmehr, welche fremden Mittel sie zur Finanzierung der Liegenschaft in E konkret beanspruchen mussten. Dass die Vorinstanz die von der U-Bank gewÃ¤hrte Hypothek Ã¼ber Fr. â¦ zur Berechnung der Fremdkapitalquote ins VerhÃ¤ltnis zum Erwerbspreis von Fr. â¦ setzte, ist daher nicht zu beanstanden. Mit der Vorinstanz ist der Beurteilung des vorliegenden Falls ein Fremdfinanzierungsgrad von 75 % zugrunde zu legen. Rechtlich hat die Vorinstanz einen solchen Finanzierungsgrad zutreffend eingeordnet (vgl. neben dem von der Vorinstanz zitierten BGer, 30.10.2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2 namentlich BGer, 9.3.2021, 2C_553/2019, E. 4.2.4), wobei ihr auch insoweit zu folgen ist, als sie das aufgenommene Fremdkapital unter BerÃ¼cksichtigung des mit dem Erwerb der Liegenschaft verbundenen Risikos gewÃ¼rdigt hat. Zu berÃ¼cksichtigen ist in diesem Zusammenhang nicht zuletzt der Umstand, dass die Leerstandsquote von Wohnungen ausserhalb der Ballungszentren erfahrungsgemÃ¤ss wesentlich hÃ¶her ist (so standen im Kanton F im Jahr 2020 mehr als dreimal so viele Wohnungen leer wie im Kanton ZÃ¼rich; vgl. Bundesamt fÃ¼r Statistik, Leer stehende Wohnungen nach Kantonen, abrufbar unter &lt;https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen/leerwohnungen.assetdetail.14708711.html&gt; [zuletzt abgerufen am 21. Juni 2021]), was sich auch auf die WeiterverÃ¤usserbarkeit solcher Liegenschaften auswirkt. Der Beweisantrag der Pflichtigen auf Einholung von Liegenschaftsbewertungen ist bei dieser Rechtslage hinfÃ¤llig.</p> <p class="Erwgung3">Mit Blick auf die AusfÃ¼hrungen des kantonalen Steueramts im vorliegenden Verfahren ist der VollstÃ¤ndigkeit halber darauf hinzuweisen, dass nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nichts dagegenspricht, vorliegend die nicht objektgebundene Hypothek von Fr. â¦ rechnerisch dem Eigenkapital der Pflichtigen zuzuweisen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, haben die Pflichtigen mit der Aufnahme dieser Hypothek lediglich einen â bis dahin illiquiden â VermÃ¶genswert in eine cash-Ã¤hnliche Position umgeschichtet, was bei der anhaltenden Zinsbaisse wirtschaftlich (unter Vorbehalt einer â hier nicht vorliegenden â Ã¼bermÃ¤ssigen Verschuldung) durchaus Sinn macht. Aus dem vom kantonalen Steueramt erwÃ¤hnten Urteil SB.2019.00099 kann nichts anderes abgeleitet werden, ging es doch dort um die Frage, ob der Wert von nach dem Erwerb geleisteter Arbeit bei der Eigenmittelberechnung berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfe; hier liegt die Konstellation anders, denn die nicht objektgebundene Hypothek von Fr. â¦ existierte zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft in E bereits.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die BerufsnÃ¤he der Pflichtigen zur Bau- und Immobilienbranche hielt die Vorinstanz insbesondere aufgrund der TÃ¤tigkeit des Pflichtigen fÃ¼r die von ihm aufgebaute, auf die Erstellung von WintergÃ¤rten spezialisierte G AG fÃ¼r evident. Dabei zog sie zusÃ¤tzlich in Betracht, dass die Pflichtigen als EigentÃ¼mer der H GmbH auch heute noch im Immobiliensektor tÃ¤tig seien. Als Indiz fÃ¼r die BerufsnÃ¤he betrachtete sie weiter den Umstand, dass die Pflichtigen die H GmbH (und damit sich selbst) mit dem Verkauf der Liegenschaft in E beauftragt hÃ¤tten, denn dadurch hÃ¤tten sie zu erkennen gegeben, dass sie sich selbst massgebliche Fachkenntnisse zubilligen wÃ¼rden. Zu berÃ¼cksichtigen sei ferner, dass die Hypotheken der MehrfamilienhÃ¤user in der Stadt L und in O auf den Pflichtigen und R als Kreditnehmer lauteten, und diese nach aussen hin gar teilweise als einfache Gesellschaft i.S.v. Art. 530 ff. OR auftreten wÃ¼rden; R wiederum sei geschÃ¤ftlich mit der S AG verbunden und damit ebenfalls im Bau- und Immobiliensektor bewandert, was dem Pflichtigen zuzurechnen sei. In gleicher Weise mÃ¼sse sich die Pflichtige das beruflich erworbene Fachwissen und die NÃ¤he des Pflichtigen zum Bau- und Immobiliensektor anrechnen lassen. Rechtlich kÃ¶nne dem Kriterium der beruflichen NÃ¤he zwar nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden, wie gemÃ¤ss der frÃ¼heren Rechtsprechung, denn angesichts der anhaltenden Zinsbaisse betÃ¤tigten sich auch Privatpersonen vermehrt in diesem Gebiet. Gleichwohl liessen sich die Fachkenntnisse der Pflichtigen nicht abstreiten; Ã¼berdies hÃ¤tten sich die Pflichtigen diese Fachkenntnisse mit Blick auf einen gÃ¼nstigen Kauf und sodann gewinntrÃ¤chtigen Verkauf der Liegenschaft in E zunutze gemacht.</p> <p class="Erwgung3">Die WÃ¼rdigung der Vorinstanz Ã¼berzeugt in allen Belangen. Der Pflichtige gesteht in seiner Beschwerde zu, dass er in der Baubranche beruflich ausgebildet worden und mit der G AG im baunahen Bereich tÃ¤tig gewesen sei. Aufgrund seiner Ausbildung und BerufstÃ¤tigkeit konnte sich der BeschwerdefÃ¼hrer dabei zweifellos ein Fachwissen aufbauen, das in Bezug auf die Bewertung von GrundstÃ¼cken von Nutzen war; andernfalls hÃ¤tte er beim Kauf und Verkauf der Liegenschaft in E kaum auf den Beizug von Experten verzichten kÃ¶nnen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz das Wissen des Pflichtigen auch der Pflichtigen zurechnete (eine solche Zurechnung erfolgt nach der Rechtsprechung selbst im KonsortialverhÃ¤ltnis; vgl. BGer, 9.3.2021, 2C_553/2019, E. 4.2.2); ob die Pflichtige in ihrem eigenen Berufsleben ein Fachwissen bezÃ¼glich des Bau- und Immobilienbereichs aufgebaut hat, ist damit entgegen der in der Beschwerde geÃ¤usserten Auffassung nicht entscheidend. Nachdem die Vorinstanz im Ãbrigen ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen hat, dass der BerufsnÃ¤he angesichts der VerÃ¤nderungen im Immobiliensektor (Suche nach alternativen AnlagemÃ¶glichkeiten angesichts der Zinsbaisse) nicht mehr die gleiche Bedeutung zugemessen werden kÃ¶nne wie frÃ¼her, ist der angefochtene Entscheid auch in Bezug auf die rechtliche Gewichtung der BerufsnÃ¤he nicht zu beanstanden. So oder anders haben sich die Pflichtigen ihr berufsbedingtes Fachwissen mit Blick auf den Kauf und den Verkauf der Liegenschaft in E zunutze gemacht und letztlich (erfolgreich) auf einen gewinnbringenden Verkauf hingewirkt. </p> <p class="Erwgung3">Aus den von den Pflichtigen zitierten Bundesgerichtsurteilen lÃ¤sst sich bezÃ¼glich der Frage, ob dem Pflichtigen besonderes Fachwissen zukommt, nichts anderes schliessen, im Gegenteil: Im Urteil 2C_784/2016 wurde ausdrÃ¼cklich hervorgehoben, dass der dortige BeschwerdefÃ¼hrer als professioneller Architekt Ã¼ber besondere Fachkenntnisse in Bezug auf Immobilien verfÃ¼ge; dass das Bundesgericht (dennoch) nicht von gewerbsmÃ¤ssigem Immobilienhandel ausging, war auf die lange Haltedauer und die vollstÃ¤ndige Eigenfinanzierung der streitbetroffenen Liegenschaften zurÃ¼ckzufÃ¼hren (BGer, 13.4.2017, 2C_784/2016, 2C_2785/2016, E. 4.6). Auch im Urteil 2C_869/2008 vom 7. April 2009 wurde nicht etwa die BerufsnÃ¤he verneint, sondern vielmehr aufgrund der weiteren UmstÃ¤nde (keine Teilnahme am Wirtschaftsverkehr, keine aktenkundigen LiegenschaftsverkÃ¤ufe ausserhalb der Familie) geschlossen, dass nicht von gewerbsmÃ¤ssigem Immobilienhandel auszugehen sei (BGer, 7.4.2009, 2C_869/2008, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Weiter stellte die Vorinstanz fest, dass die Pflichtigen die Liegenschaft in E Ã¼ber die selbst gehaltene H GmbH verwaltet hÃ¤tten. In diesem Zusammenhang kÃ¶nne zwar nicht von Arbeitsbeschaffung im typischen Sinn gesprochen werden, denn die H GmbH beschÃ¤ftige ausser den Pflichtigen keine Mitarbeiter; zudem seien ausser der Verwaltung der eigenen Liegenschaften keine GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeiten der H GmbH ersichtlich. Dennoch lasse sich nicht ausblenden, dass sich die Pflichtigen, solange sie die Liegenschaft selbst verwaltet hÃ¤tten (bis MÃ¤rz 2016), namhafte BetrÃ¤ge selbst in Rechnung gestellt hÃ¤tten, wofÃ¼r im Gegenzug umfangreiche Arbeiten Ã¼bernommen worden seien. </p> <p class="Erwgung3">Die Pflichtigen wenden hiergegen ein, dass nicht von Arbeitsbeschaffung gesprochen werden kÃ¶nne, wenn lediglich die eigene Liegenschaft verwaltet werde; dass mit der Verwaltung die H GmbH beauftragt worden sei, die von ihnen gehalten werde, ansonsten aber keine AktivitÃ¤ten entfalte, Ã¤ndere wirtschaftlich nichts. TatsÃ¤chlich kann in einer Konstellation wie der vorliegenden kaum von Arbeitsbeschaffung gesprochen werden, denn wirtschaftlich macht es keinen Unterschied, ob der EigentÃ¼mer einer Liegenschaft diese selbst verwaltet oder ob er die Liegenschaftenverwaltung einer selbst gehaltenen Gesellschaft Ã¼bertrÃ¤gt, die (ausser ihm selbst) keine Mitarbeiter beschÃ¤ftigt und auch keine anderweitigen GeschÃ¤ftsaktivitÃ¤ten entfaltet. Dass vorliegend eine Spezialkonstellation vorliegt, hat die Vorinstanz jedoch ausdrÃ¼cklich erkannt. Sodann hat sie dem Kriterium der Arbeitsbeschaffung in der GesamtabwÃ¤gung kein relevantes Gewicht zugemessen. Auch aus Sicht des Verwaltungsgerichts kommt dem Kriterium der Arbeitsbeschaffung vorliegend keine nennenswerte Bedeutung zu; weitere ErÃ¶rterungen dazu erÃ¼brigen sich vor diesem Hintergrund.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Schliesslich zog die Vorinstanz in Betracht, dass auch aus dem Verhalten der Pflichtigen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft in E auf eine systematische und planmÃ¤ssige Vorgehensweise zu schliessen sei. Rein formell sei zwar die H GmbH mit dem Verkauf beauftragt worden; faktisch mÃ¼ssten sich die Pflichtigen deren Handlungen jedoch anrechnen lassen. Dem Arbeitsrapport, der im Verfahren betreffend die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer eingereicht worden sei, kÃ¶nne entnommen werden, dass die H GmbH den Pflichtigen fÃ¼r ihr Verkaufsmandat den Betrag von Fr. â¦ in Rechnung gestellt habe (total 214,5 Stunden Ã Fr. â¦ fÃ¼r den Zeitraum von Ende Mai 2017 bis Ende September 2017; zzgl. WegentschÃ¤digung Ã¼ber Fr. â¦). Im Einzelnen seien dabei namentlich umfangreiche (auch steuerliche) VorabklÃ¤rungen getÃ¤tigt, Verkaufsdokumentationen erstellt, Inserat-Offerten eingeholt und Besichtigungen durchgefÃ¼hrt worden. Die total aufgewendeten 214,5 Stunden wÃ¤hrend einer rund viermonatigen Mandatsdauer entsprÃ¤chen dabei im Durchschnitt einem Arbeitspensum von etwa 15 % pro Pflichtigem (Annahme einer gleichmÃ¤ssigen Arbeitsaufteilung). Diese IntensitÃ¤t Ã¼berschreite das im Bereich der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ãbliche bei Weitem; sie sei als Indiz dafÃ¼r zu werten, dass sich die Pflichtigen intensiv, planmÃ¤ssig und systematisch mit dem Liegenschaftenhandel befasst hÃ¤tten, wobei sie unter nicht unerheblichem persÃ¶nlichem Arbeitseinsatz den VerÃ¤usserungsgewinn zu maximieren versucht hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung3">Wenn die Pflichtigen gegen diese WÃ¼rdigung vorbringen, der fÃ¼r die MaklertÃ¤tigkeit bezahlte Preis von Fr. â¦ sei marktkonform, verkennen sie, dass die Argumentation der Vorinstanz nicht in erster Linie auf diesem Preis basiert, sondern auf dem dokumentierten systematischen Vorgehen der Pflichtigen, das sie im Rahmen der H GmbH entfaltet haben. Der Vorinstanz ist dabei beizupflichten, dass der Arbeitseinsatz der Pflichtigen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft in E den Ã¼blichen Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung deutlich Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie die Vorinstanz aufgrund einer GesamtwÃ¼rdigung der UmstÃ¤nde zutreffend erkannt hat, haben die Pflichtigen durch ihr Verhalten objektiv zum Ausdruck gebracht, dass mit dem Erwerb der Liegenschaft in E â anders als bei den anderen in ihrem Besitz befindlichen Liegenschaften â nicht die bestÃ¤ndige (passive) Ertragserzielung durch Vermietung bezweckt werden sollte, sondern vielmehr von Anfang an die einmalige Gewinnerzielung im Vordergrund stand. Es ist davon auszugehen, dass sie aufgrund ihres Fachwissens erkannt haben, dass die Liegenschaft in E hierzu guten Anlass bot. Eine Wertsteigerung von rund 20 % innerhalb von fÃ¼nf Jahren Ã¼bersteigt denn auch die durchschnittliche Marktentwicklung in der Region in den Jahren 2012 bis 2017 bei Weitem (fÃ¼r den Bezirk T betrug die Preisentwicklung gemÃ¤ss Daten des Chair of Entrepreneurial Risks der ETH ZÃ¼rich und comparis.ch zwischen 2012 und 2017 11 %; vgl. &lt;https://www.comparis.ch/immobilien/preisentwicklung&gt; [zuletzt abgerufen am 21. Juni 2021]). Bei einer Gesamtbetrachtung (Fremdkapitalquote, Fachkenntnis, zeitliches Engagement, systematische und planmÃ¤ssige Art des Vorgehens) ist davon auszugehen, dass die Pflichtigen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft in E als gewerbsmÃ¤ssige (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndler einzustufen sind; an dieser WÃ¼rdigung vermÃ¶gen die von den Pflichtigen beigebrachten Beweismittel nichts zu Ã¤ndern. Aufgrund der UmstÃ¤nde (vgl. insbesondere E. 4.1.1â4.1.4 hiervor) ist dabei entgegen der Auffassung in der Beschwerdeschrift davon auszugehen, dass diese selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit bereits beim Kauf der Liegenschaft im Jahr 2013 eingesetzt hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens (vgl. E. 4.4 hiervor) sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG); ihnen steht keine ParteientschÃ¤digung zu. Der Beschwerdegegnerin ist von Amtes wegen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen, da nicht ersichtlich ist, dass ihr notwendige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohe Kosten erwachsen wÃ¤ren (Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'900.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 105.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'005.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>