<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00532</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217020&amp;W10_KEY=4467074&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00532</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.03.2018 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufstockung eines nachträglich vorschriftswidrig gewordenen Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss<br/><br/>Die Aufstockung eines unzulässig hohen Gebäudes mit einem Attikageschoss führt grundsätzlich zu keiner zusätzlichen Gebäudeerhöhung (E. 2.4). Bei der Interessenabwägung gemäss § 357 Abs. 1 PBG ist hier zu prüfen, was für ein Neubau auf dem Grundstück möglich wäre. Vorliegend würde ein nach der Bauordnung mögliches Firstdachgebäude zumindest zu einer ähnlich starken Aussichtsbeeinträchtigung führen wie das geplante Attikageschoss (E. 2.5).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHTSBEEINTRÃCHTIGUNG">AUSSICHTSBEEINTRÃCHTIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTHÃHE">FIRSTHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAURECHTSWIDRIGKEIT">NACHTRÃGLICHE BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERHOHES GEBÃUDE">ÃBERHOHES GEBÃUDE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 281 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 281 Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 281 Abs. I lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=32800" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00532</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. MÃ¤rz 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C,<b> </b>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bausektion des Stadtrates, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 26. August 2015 bewilligte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich C die Aufstockung seiner auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich liegenden MehrfamilienhÃ¤user E-Strasse 02 bis 03 um ein Attikageschoss.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte A am 25. September 2015 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Ebenfalls Rekurs gegen das Bauprojekt erhob am 29. September 2015 F. Mit Entscheid vom 8. Juli 2016 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel und hiess sie teilweise gut. Es versah die Baubewilligung mit der Auflage, dass vor Baubeginn neue PlÃ¤ne einzureichen und zu bewilligen seien, gemÃ¤ss welchen das hypothetische Dachprofil auf der Nordostseite auf maximal einem Drittel der FassadenlÃ¤nge durchstossen werde. Im Ãbrigen wies es die Rekurse ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 13. September 2016 fÃ¼hrte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellte folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Beschluss sowie der Bauentscheid [â¦] der Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich vom 26. August 2015 seien aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien dem BeschwerdefÃ¼hrer umgehend zur Stellungnahme zuzustellen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Dem BeschwerdefÃ¼hrer sei fÃ¼r dieses und fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren je eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen."</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht stellte am 10. Oktober 2016 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liess sich am 12. Oktober 2016 die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vernehmen. C beantragt am 14. Oktober 2016 ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A. Dazu nahm dieser am 17. November 2016 Stellung, worauf C am 12. Dezember 2016 eine Vernehmlassung einreichte. Dazu nahm A am 20. Januar 2017 Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der private Beschwerdegegner und Bauherr ist EigentÃ¼mer der in der Wohnzone W3 gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 01. Das GrundstÃ¼ck ist mit den GebÃ¤uden E-Strasse 04, 02, 06 und 03 Ã¼berbaut. WÃ¤hrend das GebÃ¤ude E-Strasse 02 zwei Untergeschosse und drei Vollgeschosse aufweist, verfÃ¼gen die GebÃ¤ude E-Strasse 06 und 03 je Ã¼ber drei Unter- und drei Vollgeschosse. Der Bauherr mÃ¶chte die MehrfamilienhÃ¤user E-Strasse 02, 06 und 03 um ein von allen Fassaden zurÃ¼ckversetztes Attikageschoss mit 6 Wohnungen aufstocken. Die drei MehrfamilienhÃ¤user Ã¼berschreiten mit ihrer GebÃ¤udehÃ¶he von bis zu 14 Metern die in der Wohnzone W3 maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 11,5 Metern (Art. 13 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 [BZO] Querschnitt 2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, die bestehenden GebÃ¤ude E-Strasse 02, 06 und 03 wÃ¼rden mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von bis zu ca. 14 Metern sowohl die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he der geltenden wie auch der kÃ¼nftigen Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich Ã¼berschreiten. Da zudem die Attikageschossfassaden um lediglich ca. 3 Meter von der Schnittlinie der LÃ¤ngsfassaden und der Fassadenfluchten der Vollgeschosse zurÃ¼ckspringen, wÃ¼rden die GebÃ¤ude auch Art. 7a Abs. 1 BZO verletzen. So werde das zulÃ¤ssige GebÃ¤udeprofil durch die Attikageschosse zusÃ¤tzlich durchstossen. Entgegen der Vor­instanz sei das hypothetische Dachprofil nicht bei der tatsÃ¤chlichen Schnittlinie anzusetzen. Entsprechend dÃ¼rfe das so entstehende Dachprofil auch nicht im Rahmen der nach § 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zulÃ¤ssigen Dachaufbauten durchbrochen werden. Das zulÃ¤ssige GebÃ¤udeprofil, das sich aus der GebÃ¤ude- und der FirsthÃ¶he ergebe, Ã¤ndere sich in keiner Weise fÃ¼r ein GebÃ¤ude, das die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreite. FÃ¼r die vorinstanzliche Auffassung, dass sich bei solchen GebÃ¤uden das zulÃ¤ssige Dachprofil um die HÃ¶he der GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung nach oben verschieben wÃ¼rde, fehle jede gesetzliche Grundlage. Es gelte vielmehr § 357 Abs. 1 PBG, wonach eine weitergehende Abweichung vom zulÃ¤ssigen GebÃ¤udeprofil gerade verboten sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Baurecht wird zwischen der GebÃ¤ude- (§ 280 PBG) und der FirsthÃ¶he (§ 281 PBG) unterschieden, wobei FlachdÃ¤cher Ã¼ber keinen First verfÃ¼gen (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 929</span>). Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen traufseitiger Fassade und der DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Bei einem FlachdachgebÃ¤ude gilt dabei als DachflÃ¤che jene des obersten Vollgeschosses (VGr, 11. MÃ¤rz 2009, <span>VB.2008.00435, E. 2.2.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 919</span>). Der vorbestehende GebÃ¤udekomplex ist an einzelnen Stellen rund 14 Meter hoch. Damit Ã¼berschreitet er partiell die nach der geltenden Bauordnung in der Zone W3 maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 11,5 Metern (Art. 13 Abs. 1 BZO). Entgegen der Beschwerde ist diese GebÃ¤udehÃ¶he von bis zu rund 14 Metern nicht auf eine Ausnahmebewilligung zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Zwar wurde der Bauherrschaft in der Baubewilligung vom 20. Januar 1978 ausnahmsweise gestattet, das Erdgeschoss hÃ¶her anzusetzen. Eine solche HÃ¶heransetzung des Erdgeschosses hatte und hat indessen keinen Einfluss auf die GebÃ¤udehÃ¶he, wird doch diese gerade nicht vom Erdgeschossniveau aus gemessen. Es trifft somit nicht zu, dass die HÃ¶heransetzung des Erdgeschossfussbodens entscheidend zur Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he beigetragen hÃ¤tte. Insofern ist auch irrelevant, ob die kÃ¼nftige Bauordnung in Art. 13 Abs. 3 lit. a revBZO die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens normieren wird, wie der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht: Das vorliegende Bauprojekt sieht keine HÃ¶her- oder Tiefersetzung des Erdgeschossbodens vor. Damit kann die Frage nach einer allfÃ¤lligen Vorwirkung dieser Norm offenbleiben. Wie die lokale BaubehÃ¶rde zu Recht festhÃ¤lt, bestimmte sich die GebÃ¤udehÃ¶he im Zeitpunkt der ursprÃ¼nglichen, Baubewilligung, das heisst derjenigen vom 20. Januar 1978, nach Massgabe des Baulinienabstandes. Zur BegrÃ¼ndung sei auf die in diesem Punkt unbestritten gebliebene Vernehmlassung der lokalen BaubehÃ¶rde verwiesen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG analog). Zusammenfassend finden sich in den Akten keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass das Bauvorhaben bereits im Zeitpunkt seiner Bewilligung gegen die damals geltende GebÃ¤udehÃ¶henvorschrift verstossen hat. Es handelt sich vielmehr um eine Baute, die erst nachtrÃ¤glich baurechtswidrig wurde (§ 357 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b>Weiter ist zu prÃ¼fen, ob der GebÃ¤udekomplex um ein Attikageschoss aufgestockt werden kann. Dach- bzw. Attikageschosse sind horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen (§ 275 Abs. 2 Satz 1 PBG). Bei FlachdÃ¤chern dÃ¼rfen Attikageschosse â vorbehÃ¤ltlich § 292 lit. b PBG â die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen nicht durchstossen. Gemeint ist damit jene Profillinie, die unter 45 Grad an die Schnittlinie zwischen der tatsÃ¤chlichen DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a PBG; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 929). Dieses ausschliesslich fÃ¼r Flachdachbauten geltende Dachprofil ist, unabhÃ¤ngig davon, ob die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he erreicht wird oder nicht, am tatsÃ¤chlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und DachflÃ¤che anzusetzen. Ein fiktiver Kniestock darf dabei nicht in Anschlag gebracht werden, wenn die Bauordnung â wie hier â Geschosszahlvorschriften enthÃ¤lt. Die kommunale Bauordnung kann aber von dieser Regelung abweichen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 930). Von dieser MÃ¶glichkeit hat die Stadt ZÃ¼rich in Art. 7a Abs. 1 BZO Gebrauch gemacht. Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut: Dachgeschosse Ã¼ber FlachdÃ¤chern (Attikageschosse) mÃ¼ssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulÃ¤ssigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he maximal einen Meter Ã¼ber der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 Grad angelegt wird. Art. 7a Abs. 1 BZO macht den Bau von Attikageschossen von der "Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he" abhÃ¤ngig. Wie oben dargelegt, Ã¼berschreitet der bestehende GebÃ¤udekomplex die nach Art. 13 Abs. 1 BZO aktuell zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 11,5 Metern. Aufgrund dieser HÃ¶henÃ¼berschreitung kann sich die Bauherrschaft nicht auf Art. 7a Abs. 1 BZO berufen. Dies bedeutet nun allerdings nicht, dass deswegen der Bau von Attikageschossen verboten wÃ¤re. Abweichend von § 281 Abs. 1 lit. a PBG wird bei Art. 7a Abs. 1 BZO das 45-Grad-Profil nicht direkt an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che und der zugehÃ¶rigen Fassade, sondern maximal einen Meter Ã¼ber dieser Schnittlinie angelegt. Aufgrund des hÃ¶her liegenden Profils ermÃ¶glicht Art. 7a Abs. 1 BZO grÃ¶ssere Attikageschosse als § 281 Abs. 1 lit. a PBG. Unter diesen UmstÃ¤nden bildet § 281 Abs. 1 lit. a PBG die Grundnorm, wÃ¤hrend Art. 7a Abs. 1 BZO den Privilegierungstatbestand darstellt. Dies wiederum hat folgende Konsequenz: Ist die Privilegierungsvoraussetzung von Art. 7a Abs. 1 BZO, nÃ¤mlich die Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he, nicht erfÃ¼llt, kann sich die Bauherrschaft immer noch auf die Grundnorm von § 281 Abs. 1 lit. a PBG berufen. Im Gegensatz zu Art. 7a Abs. 1 BZO knÃ¼pft § 281 Abs. 1 lit. a PBG nicht an die "Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he" an. Damit steht die HÃ¶henÃ¼berschreitung einer Anwendung von § 275 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. a und § 292 lit. b PBG nicht entgegen. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b>Aufgrund seiner HÃ¶he von bis zu 14 Metern ist das GebÃ¤ude nachtrÃ¤glich vorschriftswidrig geworden. § 357 Abs. 1 PBG sieht in Bezug auf Ãnderungen an solchen Bauten Folgendes vor: Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dÃ¼rfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Die Aufstockung eines unzulÃ¤ssig hohen GebÃ¤udes mit einem Attikageschoss fÃ¼hrt zu keiner zusÃ¤tzlichen GebÃ¤udeerhÃ¶hung, und zwar aus folgendem Grund: Wie oben dargelegt, ist in diesem Zusammenhang nicht die First- bzw. die GesamthÃ¶he des GebÃ¤udes massgeblich. Vielmehr wird die GebÃ¤udehÃ¶he von der Schnittlinie zwischen der Fassade und der DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Die geplante Dachgeschossaufstockung hat mit anderen Worten keinen Einfluss auf die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses und wirkt sich damit auch nicht auf die GebÃ¤udehÃ¶he im Rechtssinn aus. An dieser Tatsache vermag der in der Beschwerde angerufene Verwaltungsgerichtsentscheid vom <span>24. Oktober 2013 nichts zu Ã¤ndern: Dort ging es um ein <i>Ã¼bergeschossiges</i> GebÃ¤ude, das hÃ¤tte aufgestockt werden sollen. Das Verwaltungsgericht begrÃ¼ndete sein Aufstockungsverbot ausschliesslich mit dieser Ãbergeschossigkeit. DemgegenÃ¼ber statuierte es in besagtem Entscheid kein Aufstockungsverbot fÃ¼r <i>Ã¼berhohe</i> GebÃ¤ude (VB.2013.00467, E. 5.3). Es handelt sich vorliegend also gerade nicht um eine neue oder weitergehende Abweichung von Vorschriften.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Zu prÃ¼fen bleibt somit, ob der Aufstockung Ã¶ffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht in diesem Zusammenhang geltend, die Aufstockung beeintrÃ¤chtige seine Aussicht stark und wÃ¼rde zu einem vermehrten Schattenwurf fÃ¼hren. Im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung durfte das Baurekursgericht entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers durchaus berÃ¼cksichtigen, welche Auswirkungen eine neue baurechtskonforme Baute auf das NachbargrundstÃ¼ck haben wÃ¼rde (vgl. VGr, 26. Januar 2005, VB.2004.00425, E. 3.2.3; RB 2002 Nr. 81). Auf dem vorliegenden BaugrundstÃ¼ck wÃ¤re ein Neubau mit einem SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssig. Der First eines solchen GebÃ¤udes kÃ¶nnte 18,5 Meter hoch liegen (Art. 13 BZO in Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. b PBG). Damit wÃ¼rde ein solcher Neubau die Aussicht des BeschwerdefÃ¼hrers zumindest Ã¤hnlich stark beeintrÃ¤chtigen wie die vorgesehene Aufstockung des bestehenden GebÃ¤udes um ein Dachgeschoss. Zwar wÃ¼rde ein solcher Neubau unter UmstÃ¤nden nicht an exakt derselben Stelle stehen wie die bestehende Baute. Der vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemachte grÃ¶ssere Grenzabstand wÃ¼rde indessen kaum etwas an der AussichtsbeeintrÃ¤chtigung und am Schattenwurf einer solchen Firstdachbaute Ã¤ndern. Vor diesem Hintergrund ist das Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers an der Verhinderung der strittigen Aufstockung nicht stark zu gewichten. Der Bauherr seinerseits hat ein legitimes Interesse daran, sein GrundstÃ¼ck besser auszunÃ¼tzen und zusÃ¤tzlichen Wohnraum zu schaffen. Insgesamt kann nicht von <i>Ã¼berwiegenden</i> nachbarlichen Interessen gesprochen werden, welche im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dem Bauvorhaben entgegenstehen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, die bestehende AusnÃ¼tzungsziffer von 90 % sei "massiv Ã¼berschritten". Es sei davon auszugehen, dass die AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung weit mehr als 30 % betrage, was die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde und die Vorinstanz jedoch nicht ausreichend ermittelt haben.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren dÃ¼rfen sich die Parteien nicht damit begnÃ¼gen, pauschale Behauptungen aufzustellen. Vielmehr mÃ¼ssen sie ihren RÃ¼gen detaillierte und nachvollziehbare Berechnungen zugrunde legen. Der BeschwerdefÃ¼hrer missachtet dieses Substanziierungsgebot, wenn er dem Bauprojekt bloss in genereller Weise vorwirft, es verletze die AusnÃ¼tzungsziffer.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Weiter wirft die Beschwerde der Vorinstanz vor, sie verkenne, dass in den bewilligten PlÃ¤nen das Dachprofil entlang der Nordostfassade fÃ¤lschlicherweise einen Meter Ã¼ber der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses angesetzt worden sei. Die Vorinstanz hÃ¤tte den Rekurs zumindest teilweise gutheissen und eine entsprechende Nebenbestimmung anordnen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Entgegen der Beschwerde befasste sich die Vorinstanz sehr wohl mit dieser RÃ¼ge. Es hiess den Rekurs in diesem Punkt gut und ergÃ¤nzte die Baubewilligung â wie in der Beschwerde verlangt â um die Auflage, wonach das hypothetische Dachprofil auf der Nordostseite auf maximal einem Drittel der FassadenlÃ¤nge durchstossen werden dÃ¼rfe. Damit erÃ¼brigen sich weitere AusfÃ¼hrungen zu diesem Punkt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, das Projekt verletze die AusnÃ¼tzungsvorschrift von § 255 Abs. 2 PBG. Diese Bestimmung ermÃ¶gliche die indirekte ErhÃ¶hung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung. Die Norm gehe nicht davon aus, dass die Nutzung von Dach- und Untergeschossen von sich aus fÃ¼r die Nutzung von GrundstÃ¼cken unerheblich wÃ¤re. Wenn in einem Dach- oder Untergeschoss das zulÃ¤ssige Ausmass fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsbefreiung Ã¼berschritten werde, werde die teilweise Nutzungsbefreiung der Dach- und Untergeschosse miteingerechnet. Mit der Revision von § 255 PBG sei gemÃ¤ss Art. III Abs. 4 der Ãbergangsbestimmungen vom 1. September 1991 der Ausbau von bereits bestehenden Dach- und Untergeschossen erleichtert worden. FÃ¼r neu zu erstellende Dach- und Untergeschosse von vor dem Jahr 1991 errichteten GebÃ¤uden und fÃ¼r vollkommen neue GebÃ¤ude sollten dagegen bei der nÃ¤chsten Revision der Bau- und Zonenordnung, lÃ¤ngstens innert fÃ¼nf Jahren, die AusnÃ¼tzungsziffern den neuen AusnÃ¼tzungsregeln von § 255 PBG angepasst werden. Das Privileg von § 255 Abs. 2 PBG komme nur fÃ¼r damals bereits bestehende FlÃ¤chen in Dach- und Untergeschossen zum Tragen. FÃ¼r neu zur Erstellung vorgesehene Dachgeschosse, wie es hier der Fall ist, fÃ¼hrten die neuen Wohn- und/oder ArbeitsflÃ¤chen in den Attikageschossen dagegen zu einer unzulÃ¤ssigen weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Art. III Abs. 3 Satz 1 der Ãbergangsbestimmungen zur Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 lautet wie folgt: Bis zur nÃ¤chsten Revision der Bau- und Zonenordnung, lÃ¤ngstens auf eine Dauer von fÃ¼nf Jahren ab Inkrafttreten, bleiben unter Vorbehalt von Abs. 4 nachstehend die bisherigen Bestimmungen Ã¼ber die Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer (§ 255) [â¦] anwendbar. Diese FÃ¼nfjahresfrist ist mittlerweile verstrichen. Als Folge davon richtet sich die Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer nicht mehr nach § 255 aPBG, sondern nach § 255 PBG in seiner aktuell gÃ¼ltigen Fassung. Entgegen der offenbar vom BeschwerdefÃ¼hrer vertretenen Auffassung fÃ¼hrt nicht jede Gesetzesrevision dazu, dass bestehende Bauten vorschriftswidrig im Sinn von § 357 PBG werden. Dies ist bloss dann anzunehmen, wenn die Baute gegen die neue Vorschrift verstÃ¶sst. Ein solcher Verstoss gegen § 255 PBG liegt nun aber gerade nicht vor. Vielmehr respektiert das geplante Attikageschoss die privilegierte FlÃ¤che von § 255 Abs. 2 PBG. Zur BegrÃ¼ndung kann auf die unbestritten gebliebene Berechnung im vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 170.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'170.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>