VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 15 40 4. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Stecher, Meisser Aktuar Simmen URTEIL vom 17. November 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch B._____, Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer- 2 - 1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. April 2013 erwarb die C._____ von A._____ die in der Gemeinde X._____ gelegene 3.5- Zimmerwohnung für Fr. 1'350'000.--. Der Kaufpreis setzte sich gemäss Kaufvertrag aus Fr. 50'000.-- für Inventar und Mobiliar und Fr. 1'300'000.-- für die Wohnung zusammen. In Ergänzung des Kaufvertrags vom 9. April 2013 vereinbarten A._____ und die C._____ ebenfalls am 9. April 2013 ein befristetes Nutzungsrecht zugunsten von A._____ an der verkauften Liegenschaft. Das Nutzungsrecht hat eine Dauer von 10 Jahren, während denen A._____ und ihr ebenfalls berechtigter Ehegatte die verkaufte Wohnung jährlich während neun Wochen (sowie den Separatkeller im Haus C ganzjährig und ausschliesslich) unentgeltlich nutzen dürfen. 2. Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 27. März 2015 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden eine kantonale und kommu- nale Grundstückgewinnsteuer von gesamthaft Fr. 162'883.80. Dabei brachte die kantonale Steuerverwaltung vom beurkundeten Kaufpreis von Fr. 1'350'000.-- das Mobiliar von Fr. 50'000.-- in Abzug und rechnete das Nutzungsrecht im ermittelten Betrag von Fr. 30'600.-- als zusätzliche Leis- tung zum Erlös auf. Die dagegen erhobene Einsprache von A._____ vom 24. April 2015 wies die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheent- scheid vom 13. Juli 2015 ab. 3. Dagegen erhob die durch den Ehegatten vertretene A._____ (nachfol- gend Beschwerdeführerin) am 26. August 2015 (Poststempel) Beschwer- de an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den sinn- gemässen Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheent- scheids und Verzicht auf die von der kantonalen Steuerverwaltung beim Kaufpreis vorgenommene Aufrechnung in der Höhe des Wertes des Nut- zungsrechts von Fr. 30‘600.--. Begründend führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, dass sich die Beschwerde gegen die zweifache Bewertung des Nutzungsrechts richte, welches einerseits im Betrag von - 3 - Fr. 50‘000.-- im pauschalen Veräusserungspreis der Liegenschaft von Fr. 1‘300‘000.-- enthalten und anderseits im Betrag von Fr. 30‘600.-- von der kantonalen Steuerverwaltung aufgerechnet worden sei. Da das Nut- zungsrecht bereits im Verkaufspreis von Fr. 1‘300‘000.-- enthalten sei, sei es nicht korrekt, wenn dieses von der kantonalen Steuerverwaltung zu- sätzlich mit Fr. 30’600.-- aufgerechnet werde. Sollte das Gericht zur Auf- fassung gelangen, dass das Nutzungsrecht im Verkaufspreis von Fr. 1‘300‘000.-- nicht enthalten sei, sei dieses mit Fr. 12‘860.-- zu bewer- ten. 4. Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) be- antragte in ihrer Vernehmlassung vom 10. September 2015 die Abwei- sung der Beschwerde. Begründend führte sie aus, dass sich aus den Ver- tragsunterlagen ergebe, dass die C._____ die Summe von Fr. 1'350'000.- - (Fr. 1'300'000.-- für das Grundstück und Fr. 50'000.-- für das Mobiliar) tatsächlich geleistet habe. Darüber hinaus stehe der Beschwerdeführerin das Nutzungsrecht zu. Der Erlös für das Grundstück bestehe somit in Form des beurkundeten Kaufpreises von Fr. 1'300'000.-- sowie des zu- sätzlichen Nutzungsrechts. Diese Leistungen habe die Beschwerdeführe- rin erhalten und diese habe sie auch zu versteuern. Das beschwerdefüh- rerische Argument, wonach das Nutzungsrecht im Veräusserungspreis enthalten und folglich nicht aufzurechnen sei, träfe nur zu, wenn die C._____ eine um das Nutzungsrecht verminderte Zahlung geleistet hätte, was aber nicht der Fall gewesen sei. Vielmehr habe die Beschwerdefüh- rerin eine Überweisung von gesamthaft Fr. 1'350'000.-- erhalten. Schliesslich sei auch der aufgerechnete Wert des Nutzungsrechts von Fr. 30'600.-- korrekt. Es bestehe keine Veranlassung, diese Bewertung wegen des Alters und möglicher gesundheitlicher Beeinträchtigungen der Nutzungsberechtigten nach unten zu korrigieren. - 4 - 5. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. Am 12. Oktober 2015 (Poststem- pel) reichte die Beschwerdeführerin dem Gericht nochmals eine Stellung- nahme ein, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 betreffend kantonale und kom- munale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen und gleich- zeitig die im Rahmen der Steuerveranlagung vorgenommene Aufrech- nung des Nutzungsrechts im Betrag von Fr. 30'600.-- als zusätzliche Leis- tung zum Erlös bestätigt hat. Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver- waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal- tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan- tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor- sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu- ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Be- schwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin des angefoch-- 5 - tenen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Inter- esse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. 2. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An- teilen an Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. ZWAHLEN in: ZWEIFEL/ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl., Basel 2008, Art. 12 StHG Rz. 26). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausge- nommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbe- schaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigen- heimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuer- pflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer. b) Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die - 6 - letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers (Art. 47 Abs. 1 StG). Darunter fallen neben dem Veräusserungspreis auch alle weiteren Leis- tungen des Erwerbers, welche mit der Handänderung in kausalem Zu- sammenhang stehen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Züricher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 Rz. 2 und 23), wie insbesondere die im Zusammenhang mit der Veräusserung von Grunds- tücken stehende Errichtung von Nutzungsrechten (insbesondere von Nutzniessungen oder Wohnrechten). In diesen Fällen stellt das Nutzungs- recht eine Kaufpreisleistung dar; der Barwert des Nutzungsrechts ist Teil des Erlöses (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 220 Rz. 40; vgl. auch VON RECHENBERG/VON RECHENBERG, Handkommentar, Bündner Grundstückgewinnsteuern, Chur 1999, Art. 47 N1). 3. a) Vorliegend hat die Beschwerdeführerin am 21. Juni 2013 die in X._____ gelegene 3.5-Zimmerwohnung für Fr. 1'350'000.-- an die C._____ ver- kauft, wobei sich der Kaufpreis gemäss Kaufvertrag vom 9. April 2013 aus Fr. 1'300'000.-- "für die Eigentumswohnung, den Autoeinstellplatz Nr. 231, die Rechte am zusätzlichen Kellerabteil sowie unter Anrechnung eines der Verkäuferin eingeräumten befristeten Nutzungsrechts total pauschal" und Fr. 50'000.-- für Inventar und Mobiliar zusammensetzte. In der eben- falls am 9. April 2013 abgeschlossenen Nutzungsvereinbarung wurde der Beschwerdeführerin das Recht eingeräumt, die Wohnung (einschliesslich Inventar und Zusatzeinrichtungen) für die Dauer von zehn Jahren jährlich während neun Wochen unentgeltlich für sich, Familie, Haustochter und geladene Gäste zu nutzen. Für den Fall des vorzeitigen Weiterverkaufs der Liegenschaft ohne Überbindung des Nutzungsrechts an den neuen Eigentümer kann die C._____ das Nutzungsrecht durch Entschädigung von Fr. 10'000.-- pro Restjahr ablösen. Folglich besteht der Erlös des ver- kauften Grundstücks aus dem beurkundeten Kaufpreis von Fr. 1'300'000.-- 7 - - (= Fr. 1'350'000.-- abzüglich Fr. 50'000.-- für Inventar und Mobilien) und dem zusätzlich vereinbarten Nutzungsrecht. b) Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu über- zeugen. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Wert des Nutzungs- rechts sei im Kaufpreis enthalten. Der eigentliche Kaufpreis habe Fr. 1'250'000.-- betragen, welcher um Fr. 50'000.-- erhöht worden sei, um die mutmasslichen Kosten des Nutzungsrechts (namentlich Steuern) aus- zugleichen. Da aber das eingeräumte Nutzungsrecht der Beschwerdefüh- rerin keine Kosten verursacht, ging diese offensichtlich von falschen Tat- sachen aus. Fakt ist, dass die Beschwerdeführerin aus dem Verkauf ihrer 3.5-Zimmerwohnung Fr. 1'300'000.-- und zusätzlich ein beschränktes Nutzungsrecht erhalten hat. Der Erlös im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG setzt sich somit aus dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und dem Nut- zungsrecht zusammen. Dies ist einleuchtend, resultiert doch aus dem Verkauf einer unbelasteten Wohnung regelmässig ein höherer Verkaufs- preis als aus dem Verkauf einer mit einem Nutzungsrecht belasteten Wohnung. Die Beschwerdeführerin macht aber das Gegenteil geltend, in- dem sie ausführt, dass der Kaufpreis durch das befristete Nutzungsrecht höher sei als ohne das Nutzungsrecht. Dies ist einerseits weltfremd und entspricht anderseits auch nicht dem Wortlaut des Kaufvertrags vom 9. April 2013, worin explizit vereinbart wurde, dass die Käuferin Fr. 1'300'000.-- für die Wohnung unter Berücksichtigung des Nutzungs- rechts (als Wertminderungsgrund) zu bezahlen hat. Vor diesem Hinter- grund hat die Beschwerdegegnerin das Nutzungsrecht zu Recht zum Veräusserungserlös aufgerechnet. In diesem Sinne erweist sich die Be- schwerde als unbegründet und ist abzuweisen. c) An diesem Ergebnis vermag das Schreiben der C._____ vom 12. April 2015 (vgl. beschwerdegegnerische Beilage [Bg-act.] 10 Beilage 1), wo- nach zum Kaufpreis von Fr. 1'250'000.-- (ohne Inventar) mit Rücksicht auf - 8 - die mutmasslichen Kosten des vereinbarten Nutzungsrechts (wie nament- lich Steuern) ein Betrag von Fr. 50'000.-- zugeschlagen worden sei, nichts zu ändern. Denn diese Bestätigung steht einerseits diametral im Wider- spruch zum Kaufvertrag vom 9. April 2013, aus welchem − wie gesehen − hervorgeht, dass die C._____ Fr. 1'300'000.-- für die Wohnung unter Berücksichtigung des Nutzungsrechts (als Wertminderungsgrund) bezahlt hat. Anderseits wird der Mietwert der erworbenen Liegenschaft nach er- folgter Handänderung bei der C._____ besteuert, weshalb die Beschwer- deführerin durch das Nutzungsrecht steuerlich nicht belastet wird. Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die Argumentation der Beschwerde- führerin als verwirrlich und unbegründet. 4. a) Zu prüfen bleibt die Bewertung des vereinbarten Nutzungsrechts. In der definitiven Veranlagungsverfügung vom 27. März 2015 (vgl. Bg-act. 9) wurde das Nutzungsrechts mit Fr. 30'600.-- (= Fr. 17'670.-- [Eigenmiet- wert] : 52 [Wochen] x 9 [Wochen] x 10 [Jahre]) bewertet. Entsprechend wurde dieser Betrag als zusätzliche Leistung zum Erlös aufgerechnet. Im Schriftenwechsel vor Erlass des Einspracheentscheids führte die Be- schwerdegegnerin am 11. Juni 2015 (vgl. Bg-act. 12) zunächst aus, dass auf die in der Veranlagung vorgenommene Aufrechnung des Wertes des vereinbarten Nutzungsrechts zum Erlös zu verzichten sei, da das vorbe- haltene Nutzungsrecht im pauschalierten Veräusserungspreis enthalten sei. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 (Bg-act. 13) teilte die Beschwerde- gegnerin der Beschwerdeführerin sodann mit, dass das Nutzungsrecht zusätzlich zum effektiv bezahlten Kaufpreis von Fr. 1'300'000.-- ein- geräumt worden sei, weshalb eben doch eine entsprechende Aufrech- nung zum Erlös zu erfolgen habe. Unter der Prämisse, dass der gewöhn- liche Unterhalt anteilig von den Berechtigten übernommen werde, betrage der Wert des Nutzungsrechts Fr. 24'460.-- (= Fr. 14'136.-- [= 80 % des Eigenmietwerts von Fr. 17'670.--; gewöhnlicher Unterhalt zulasten Be- rechtigte] : 52 [Wochen] x 9 [Wochen] x 10 [Jahre]). Im angefochtenen - 9 - Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 (Bg-act. 16) wurde das Nutzungs- recht schliesslich wiederum mit Fr. 30'600.-- bewertet, da die Beschwer- deführerin wegen des bloss beschränkten Nutzungsrechts keine Unter- haltskosten am Objekt zu tragen habe und überdies keine Veranlassung bestehe, die Bewertung wegen des Alters oder möglicher gesundheitli- cher Beeinträchtigungen der Nutzniessungsberechtigten nach unten zu korrigieren, zumal das Nutzungsrecht im Todesfall übertragbar sei. b) Dagegen bringt die Beschwerdeführerin zunächst vor, dass die neun Wo- chen in einer Zeitspanne bezogen werden müssten, welche wenig attrak- tiv sei (vier Wochen zwischen ca. Mitte Januar und Mitte Februar bzw. zwischen Mitte September und Mitte Oktober sowie eine Woche nach freier Wahl). Daher sei die Berechnung des Nutzungsrechts (neun Wo- chen des Eigenmietwerts für zehn Jahre [Eigenmietwert : 52 x 9 x 10]) falsch. Diese Rüge der Beschwerdeführerin zielt − wie nachfolgend dargestellt − ins Leere. Einerseits ist die Einteilung in attraktive und weniger attraktive Monate rein subjektiv und abhängig von den persönlichen Interessen der Berechtigten. Zudem sind die acht "fixen" Wochen in typischen Ferienzei- ten, mithin während den Winter- bzw. den Herbstferien, zu beziehen. An- derseits gilt es auch zu beachten, dass die Bewertung des Nutzungs- rechts vorliegend anhand des Eigenmietwerts erfolgte und dieser Wert in den meisten Fällen eine unter dem effektiven Marktwert liegende Basis darstellt. Unter Berücksichtigung der effektiv erzielbaren Miete würde dementsprechend ein deutlich höherer Wert des Nutzungsrechts resultie- ren. Des Weiteren hat die Beschwerdegegnerin bei der Bewertung des Nutzungsrechts die kostenlose ausschliessliche Nutzung des Separatkel- lers im Haus C komplett ausgeklammert. Auch wenn die entsprechende Miete tief sein dürfte, ergäbe sich bei einer Miete von monatlich bloss - 10 - Fr. 10.-- auf zehn Jahre bereits eine Erhöhung des Wertes des Nutzungs- rechts um Fr. 1'200.-- (= Fr. 10.-- x 12 [Monate] x 10 [Jahre]). c) Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der Bewertung des Nutzungsrechts geltend, dass die Berechnung auf Basis der neun Wochen pro Jahr nicht korrekt sei. Falls die Berechtigten die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht mehr selber nutzen könnten, würden zwei Wochen im Februar und die Woche nach freier Wahl zu- gunsten der C._____ verfallen, was faktisch eine Reduktion von neun Wochen auf sechs Wochen bedeute. Aufgrund des Alters der Beschwer- deführerin sowie des mitberechtigten Ehegatten würde die Nutzung statis- tisch gesehen nicht zehn Jahre lang neun Wochen dauern. Vielmehr sei von einer durchschnittlichen Nutzung von sieben Wochen pro Jahr aus- zugehen. Wie nachfolgend dargestellt schlägt auch diese Rüge der Beschwerdefüh- rerin fehl. Zutreffend ist, dass die Beschwerdeführerin und die C._____ in der Nutzungsvereinbarung vom 9. April 2013 (Bg-act. 3) vertraglich ver- einbart haben, dass − falls beide Nutzungsberechtigten aus persönlichen Gründen (wie Krankheit, Tod) das Nutzungsrecht nicht mehr selber ausü- ben können − die Nutzung von neun Wochen auf sechs Wochen pro Jahr reduziert wird. Des Weiteren wurde vereinbart, dass − falls die berechtig- ten Ehegatten innert der Dauer des Nutzungsrechts (10 Jahre) versterben − die Nutzungsbestimmungen automatisch auf die Tochter und die "Haus- tochter" übertragen werden. Bei einem allfälligen Verkauf der Wohnung hat die C._____ die Nutzung auf den Käufer zu übertragen. Alternativ kann sie sich mit einer Zahlung von Fr. 10'000.-- pro Restjahr freikaufen. Die Beschwerdegegnerin ging nun bei der Bewertung des Nutzungsrechts − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − davon aus, dass die Beschwerdeführerin das Nutzungsrecht die vollen zehn Jahre wird - 11 - ausüben können. Dies ist angesichts der nachstehenden Ausführungen nicht zu beanstanden. Die Bewertung einer lebenslänglichen Nutznies- sungen erfolgt anhand statistischer Informationen zur Lebenserwartungen und bemisst sich nach der mittleren Lebensdauer der Berechtigten (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ MEUTER, a.a.O., § 220 Rz. 44). Im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, mithin im April 2013, war die Beschwerdeführe- rin 80.5 Jahre alt. Gemäss Bundesamt für Statistik hatte sie zu diesem Zeitpunkt noch eine Lebenserwartung von genau zehn Jahren (vgl. http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/de/index/themen/01/06/blank/key/04/04 .html; zuletzt besucht am 14. Januar 2016). Die Steuerverwaltung durfte daher anlässlich der Berechnung des Wertes des Nutzungsrechts auf- grund der statistischen Lebenserwartung der Beschwerdeführerin davon ausgehen, dass sie das Nutzungsrecht die vollen zehn Jahre wird ausü- ben können. Vor diesem Hintergrund erübrigt sich die Prüfung, ob der ebenfalls berechtigte Ehegatte der Beschwerdeführerin allenfalls eine noch längere Lebenserwartung gehabt hätte, da bereits aufgrund der sta- tistischen Lebenserwartung der Beschwerdeführerin − statistisch gesehen − das Nutzungsrecht für die gesamten zehn Jahre neun Wochen pro Jahr dauern wird. Folglich erweist sich auch der von der Beschwerdegegnerin berechnete Wert des Nutzungsrechts als korrekt, weshalb die Beschwer- de auch diesbezüglich abzuweisen ist. 5. Unschön ist im Zusammenhang mit der Aufrechnung des Wertes des Nutzungsrechts zum Erlös bzw. mit der Bewertung des Nutzungsrechts einzig die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin während des Einspra- cheverfahrens − nachdem das Nutzungsrecht in der definitiven Veranla- gungsverfügung vom 27. März 2015 noch korrekt mit Fr. 30'600.-- bewer- tet und als zusätzliche Leistung zum Erlös aufgerechnet wurde − zunächst mit Schreiben vom 11. Juni 2015 auf die in der Veranlagung noch vorgenommene Aufrechnung des Wertes des vereinbarten Nut- zungsrechts gänzlich verzichtet hat und fünf Tage später mit Schreiben - 12 - vom 16. Juni 2015 ausgeführt hat, dass nun doch eine reduzierte Auf- rechnung in der Höhe von Fr. 24'460.-- zum Erlös zu erfolgen habe. Im angefochtenen Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 wurde das Nut- zungsrecht schliesslich − korrekterweise − wieder mit Fr. 30'600.-- bewer- tet und dieser Betrag zum Erlös aufgerechnet (vgl. dazu vorstehend E.4a). Aus dieser unglücklichen Kommunikation der Beschwerdegegnerin kann die Beschwerdeführerin aber nichts zu ihren Gunsten ableiten und auch hinsichtlich der Verteilung der Gerichtskosten kann dies keinen Ein- fluss haben, zumal die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspra- cheentscheid vom 13. Juli 2015 ausführlich erläutert hat, weshalb die in der definitiven Veranlagungsverfügung vom 27. März 2015 vorgenomme- ne Bewertung des Nutzungsrechts in der Höhe von Fr. 30'600.-- korrekt ist bzw. weshalb vorliegend eben doch eine Aufrechnung in dieser Höhe zum Erlös zu erfolgen hat. 6. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, dass die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Aufrechnung des Wertes des Nutzungsrechts in der Höhe von Fr. 30'600.-- zum Erlös zu Recht erfolgt ist. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 erweist sich demnach als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Be- schwerde führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or- ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei- entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.- 13 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.-- zusammen Fr. 2'284.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]