<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00286</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219698&amp;W10_KEY=4480713&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00286</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.11.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Funktionale Zonenkonformität eines Trüffelversandhandels<br/><br/>Die Frage, ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches Störungspotenzial von diesem ausgeht, ist mittels der im Planungs- und Baugesetz verwendeten Begriffe nicht störend, mässig störend und stark störend zu beantworten. Die Auslegung dieser Begriffe muss kantonal einheitlich beantwortet werden. Jedoch legen sich Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse Zurückhaltung auf, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind (E. 3.3).<br/><br/>Nicht störend sind Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeinträchtigen (E. 3.4). <br/><br/>Es ist zwar durchaus denkbar, dass die Fahrtenprognose die Beschwerdegegnerschaft zu optimistisch ausfällt; es deutet aber nichts auf ein rechtlich relevantes Verkehrsaufkommen hin: Die Vorinstanz stellte nachvollziehbar fest, dass nicht mit mehr Fahrten zu rechnen ist als bei übrigen zonenkonformen "stillen Gewerben"; vergleichsweise führte es Arztpraxen "mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten pro Stunde" an (E. 3.6.1).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGEL">DRITTELSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGELUNG">DRITTELSREGELUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUNKTION">FUNKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHT STÃREND">NICHT STÃREND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSAUFKOMMEN">VERKEHRSAUFKOMMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSANDHANDEL">VERSANDHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNZONE">WOHNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 50 Abs. 1 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 20 Abs. 1 BZO Zollikon</span><br/><span class="gerade">Art. 85 KV</span><br/><span class="ungerade">§ 51 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 52 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 57 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44722" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00286</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. November 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Gemeinde A, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 9. Juli 2018 verweigerte die BaubehÃ¶rde A D und C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in A.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben D und C mit Eingabe vom 1. Oktober 2018 Rekurs. G und F stellten am 14. Oktober 2018 ein Beiladungsgesuch, dem mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 16. Oktober 2018 entsprochen wurde.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 19. MÃ¤rz 2019 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut, hob den Beschluss der BaubehÃ¶rde A vom 9. Juli 2018 auf und lud die BaubehÃ¶rde ein, die nachgesuchte Baubewilligung unter den allenfalls erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die Gemeinde A mit Eingabe vom 6. Mai 2019 Beschwerde und forderte â unter Kostenauflage zulasten der Beschwerdegegner â, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. MÃ¤rz 2019 sei aufzuheben und die Bauverweigerung vom 19. Juli 2018 zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 16. Mai 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit ihrer Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2019 beantragten D und C, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen, soweit auf sie eingetreten wird. G und F liessen sich nicht vernehmen. Die Gemeinde A hielt mit Replik vom 24. Juni 2019 und Triplik vom 20. August 2019 an ihren AntrÃ¤gen fest. D und C duplizierten mit Eingabe vom 8. Juli 2019 und liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Gemeinde A (BeschwerdefÃ¼hrerin) beruft sich auf die Gemeindeautonomie. Diese ist durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) garantiert, weshalb die Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitbetroffen ist die Erstellung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde A (BZO) der Wohnzone W 1.35 zugeteilten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in A. Ein Teil des Erdgeschosses soll gemÃ¤ss den BauplÃ¤nen als BÃ¼ro dienen. In diesen RÃ¤umlichkeiten mÃ¶chte die Beschwerdegegnerschaft ihren TrÃ¼ffelversandhandel betreiben. Es sind zwei BÃ¼rorÃ¤ume vorgesehen, wobei BÃ¼ro 1 mit einer kleinen Kochnische ausgestattet werden soll. Neben einem internen Zugang soll der Gewerbebereich auch Ã¼ber einen separaten Eingang auf der Nordseite des GebÃ¤udes verfÃ¼gen. Geplant ist ausserdem ein mit Verbundsteinen belegter Vorplatz mitsamt Besucherparkplatz, der dem Zugang zum Haus und der Zufahrt zur Doppelgarage dienen soll.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Umstritten ist, ob der von der Beschwerdegegnerschaft geplante Betrieb im von ihnen geplanten Haus die Anforderungen nach Art. 20 Abs. 1 BZO erfÃ¼llt (vgl. act. 2 Ziff. 4 ff.; act. 8 Ziff. 4 ff.). Die Gemeinde A macht sinngemÃ¤ss geltend, dass es sich aufgrund der Art des GeschÃ¤ftsmodells des TrÃ¼ffelversandhandels und aufgrund des zu erwartenden Verkehrs um einen stÃ¶renden Betrieb handle, der nicht zonenkonform sei (act. 2 Ziff. 10 ff., act. 9 Rz. 9 ff., act. 11 Ziff. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) mÃ¼ssen Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Wohnzonen sind nach § 52 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in erster Linie fÃ¼r Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet werden auch ArbeitsrÃ¤ume, die mit einer Wohnung zusammenhÃ¤ngen und in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zur eigentlichen WohnflÃ¤che stehen (Abs. 1). MÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulÃ¤sst; stark stÃ¶rende und solche, die unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶sen, sind unzulÃ¤ssig (Abs. 2). Nach Art. 20 Abs. 1 BZO sind in den Wohnzonen nicht stÃ¶rende Betriebe zulÃ¤ssig, wenn sie mit einer Wohnung zusammenhÃ¤ngen und in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zu eigentlichen WohnflÃ¤che stehen. Gestattet sind Ã¼berdies nicht stÃ¶rende Kleinbetriebe, die der Versorgung der BevÃ¶lkerung dienen.</p> <p class="Urteilstext">EnthÃ¤lt die Bau- und Zonenordnung keine nÃ¤here Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in stÃ¤ndiger Praxis, dass Bauvorhaben nicht nur hinsichtlich der mit ihnen verbundenen Immissionen, sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise; VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3; 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2). Selbst Betriebe, die nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine AusfÃ¼hrungsbestimmungen verstossen, kÃ¶nnen deshalb zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charakter nach nicht in eine Zone passen (30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3; 21. Dezember 2011, VB.2011.00503, E. 3.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Frage, ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches StÃ¶rungspotenzial von diesem ausgeht, ist mittels der im Planungs- und Baugesetz verwendeten Begriffe nicht stÃ¶rend, mÃ¤ssig stÃ¶rend und stark stÃ¶rend (§§ 51 Abs. 1, 52 Abs. 3 und 57 PBG) zu beantworten (vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 6.2). Die Auslegung dieser Begriffe muss kantonal einheitlich beantwortet werden (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.7; vgl. BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 5.1 f.). Jedoch legen sich Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auf, soweit Ã¶rtliche VerhÃ¤ltnisse zu berÃ¼cksichtigen sind (vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 6.2; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 20 N. 80; vgl. auch BGE 136 I 395 E. 3.2.3; BGr, 29. August 2019, 1C_555/2018, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nicht stÃ¶rend sind Betriebe, die hÃ¶chstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und ein gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeintrÃ¤chtigen (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 2.2 = BEZ 2010 Nr. 2; 23. November 2011, VB.2011.00432, E. 3.5; vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 977). Dazu gehÃ¶ren etwa BÃ¤ckereien, andere zum Wohnen gehÃ¶rende GeschÃ¤ftsbetriebe, Quartierrestaurants, Arzt- und Anwaltspraxen. Sie alle weisen regelmÃ¤ssig wenig Motorfahrzeugverkehr auf und gelten als "stille Gewerbe" (Fritsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 977). Als "nicht stÃ¶rend" zu qualifizieren sind unter den genannten UmstÃ¤nden auch BÃ¼ro- oder Dienstleistungsbetriebe, die nicht der Quartierversorgung dienen (vgl. VGr, 9. Dezember 1998, VB.98.00323, E. 3c/bb = BEZ 1999 Nr. 1; Fritsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 978); dies gilt grundsÃ¤tzlich sogar, wenn solche Betriebe SchulungsrÃ¤ume enthalten, die lÃ¤ngere Ãffnungszeiten aufweisen (VGr, 24. November 1999, VB.1999.00286, E. 2b/aa f. = BEZ 2000 Nr. 1; vgl. Fritsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 978). </p> <p class="Erwgung2">Etwas anderes ist der Fall, wenn sich ein solcher Betrieb von seiner Funktion her negativ auf eine Wohnzone auswirkt; etwa dann, wenn er eine VerkehrsgefÃ¤hrdung bewirkt, weil er ein Ã¼bermÃ¤ssiges Verkehrsaufkommen mit sich bringt (VGr, 9. Dezember 1998, VB.98.00323, E. 3c/bb = BEZ 1999 Nr. 1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b> </p> <p class="Urteilstext">Es ist unumstritten, dass als Grundlage der BewilligungsfÃ¤higkeit des geplanten Betriebs nur Art. 20 Abs. 1 Satz 1 BZO infrage kommt (act. 2 Rz. 7; vgl. act. 8), wobei das Vorliegen der â § 52 Abs. 1 PBG entsprechenden â Voraussetzungen (sein ZusammenhÃ¤ngen mit einer Wohnung sowie das Bestehen eines angemessenen VerhÃ¤ltnisses zur eigentlichen WohnflÃ¤che) nicht strittig ist (vgl. act. 2 und act. 9; act. 4 E. 3.4 S. 8). Fraglich ist mithin nur, ob es sich um einen "nicht stÃ¶renden" Betrieb handelt. ZunÃ¤chst ist folglich der Charakter des streitgegenstÃ¤ndlichen Betriebs zu klÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Die Beschwerdegegnerschaft vertreibt mit ihrer â unter 03 im Handelsregister eingetragenen â Kollektivgesellschaft "I GmbH" gemÃ¤ss ihrer Website wwwâ¦ (in der Folge: Website) je nach Saison verschiedene TrÃ¼ffeln (SommertrÃ¼ffel, weisser TrÃ¼ffel, schwarzer [PÃ©rigord-]TrÃ¼ffel, weisser MÃ¤rztrÃ¼ffel, WintertrÃ¼ffel, BurgundertrÃ¼ffel). Zudem bietet die Beschwerdegegnerschaft gemÃ¤ss ihrer Website SpeiseÃ¶le, Speiseessig, Salze, Butter, Teigwaren, Reis und Polenta mit TrÃ¼ffeln sowie eingelegte TrÃ¼ffelscheiben, getrocknete TrÃ¼ffeln und TrÃ¼ffelcrÃ¨me feil. Als ZubehÃ¶r stehen eine TrÃ¼ffelbÃ¼rste sowie zwei unterschiedliche TrÃ¼ffelhobel im Angebot. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Entgegen der unsubstanziierten Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin scheint es sich beim Vertrieb der TrÃ¼ffel insgesamt nicht um ein "saisonal sehr beschrÃ¤nkt[es]" Angebot zu handeln, zumal die angebotenen TrÃ¼ffeln zu unterschiedlichen Jahreszeiten reifen (vgl. die Angaben auf der Website). Insofern ist es â unbeschadet der Darlegung BeschwerdefÃ¼hrerin â keinesfalls erwiesen, dass das KerngeschÃ¤ft des geplanten Betriebs eher im Vertrieb der Ã¼brigen Produkte als im Onlineversand von TrÃ¼ffeln liegen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet, dass die TrÃ¼ffeln nicht im Direktversand, sondern Ã¼ber den GeschÃ¤ftssitz der Beschwerdegegnerschaft verkauft wÃ¼rden, wo sie in Augenschein genommen werden kÃ¶nnten. Die Beschwerdegegnerschaft stellt sich demgegenÃ¼ber auf den Standpunkt, dass fast nur online bestellt und postalisch geliefert werde bzw. dass "Selbstabholer die Ausnahme sind (ca. 1 pro Woche)". Die Vorinstanz hatte dazu Folgendes festgehalten: "Die Waren kÃ¶nnen online, telefonisch oder per Mail bestellt werden. Hernach werden die frischen TrÃ¼ffel in Italien bestellt, per DHL-Kurier nach Zollikerberg geliefert und schliesslich (in der Regel) per Expresspost an die Kunden Ã¼bermittelt." Die Beschwerdegegnerschaft fÃ¼hrt aus, dass der Versand zwecks QualitÃ¤tskontrolle zuweilen Ã¼ber ihren Betrieb fÃ¼hre. Auch im Onlineauftritt der Beschwerdegegnerschaft (vgl. die Angaben zu "Bestellung &amp; Lieferung" auf der Website) deutet nichts auf einen (spontanen) Direktverkauf Ã¼ber den GeschÃ¤ftssitz hin. Zu bemerken ist in diesem Zusammenhang im Ãbrigen, dass es sich bei TrÃ¼ffeln nicht um lagerfÃ¤hige GÃ¼ter handelt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.4 </b>Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, dass sich die neben den TrÃ¼ffeln angebotenen Ã¼brigen Produkte (vgl. E. 3.3.1) quantitativ in einem einzigen ("Kleider"-)Schrank lagern liessen. Der nicht weiter belegten Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass es sich beim Vertrieb dieser Produkte um das eigentliche KerngeschÃ¤ft handle, kann nicht gefolgt werden. Ebenso wenig ist zu erwarten, dass die Kundschaft diese Produkte direkt Ã¼ber den â nicht eben zentral gelegenen â GeschÃ¤ftssitz der Beschwerdegegnerschaft beziehen und dort zuerst "in Augenschein nehmen" wird (vgl. aber die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin). Daraus, dass sich die geplanten KellerrÃ¤umlichkeiten aufgrund ihrer Grundrisse rein theoretisch auch als LagerrÃ¤ume nutzen liessen, lÃ¤sst sich im Ãbrigen â entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin â kein Schluss auf ein "intensives GeschÃ¤ftsmodell" ziehen. In diesem Zusammenhang ist zu bemerken, dass gemÃ¤ss den PlÃ¤nen kein weiteres BÃ¼ro im geplanten Attikageschoss vorgesehen ist (vgl. aber die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.5 </b>BezÃ¼glich der geplanten Degustationen ist der EinschÃ¤tzung der Vorinstanz zu folgen, dass aufgrund der geringen rÃ¤umlichen Ausmasse der KÃ¼che keine grÃ¶sseren AnlÃ¤sse zu erwarten sind. Die Beschwerdegegnerschaft legt zudem plausibel dar, dass es keine "Spontandegustationen" geben werde: den Kunden sei der Geschmack von TrÃ¼ffeln bekannt; die Degustationen betrÃ¤fen nicht frische TrÃ¼ffeln, sondern ausschliesslich TrÃ¼ffelgerichte. Entsprechende Degustationsveranstaltungen seien nur "wenige Male pro Jahr" geplant. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.6 </b>Die unsubstanziierte Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass das von der Beschwerdegegnerschaft behauptete GeschÃ¤ftsmodell fiktiv sei und Ã¶konomisch nicht funktioniere, ist unbehelflich.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.7 </b>Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin handelt es sich nach dem bisher AusgefÃ¼hrten nicht um ein (Laden-)GeschÃ¤ft im Sinn des allgemeinen SprachverstÃ¤ndnisses. Dagegen sprechen im Ãbrigen auch die bauliche Ausgestaltung der BÃ¼rorÃ¤ume sowie die periphere Lage des Betriebs. Mit einer Laufkundschaft bzw. einer bedeutenden "Abholkundschaft" ist aufgrund dieser Lage â entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht zu rechnen. Insofern erweist sich die (angebliche) Sorge der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass eine BestÃ¤tigung des vorinstanzlichen Urteils so verstanden werden kÃ¶nnte, dass in allen Wohnzonen Handels- bzw. LadengeschÃ¤fte fÃ¼r LuxusgÃ¼ter zulÃ¤ssig seien, es mithin nur darauf ankomme, "ob online bzw. per Telefon bestellt" werden kÃ¶nne, als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Urteilstext">Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem streitbetroffenen Betrieb "den Charakter eines BÃ¼robetriebs" attestierte und ihn als einen "vom Eigenheim aus gefÃ¼hrten TrÃ¼ffelversandhandel" qualifizierte.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit fragt es sich, ob zu erwarten ist, dass mit dem geplanten Betrieb ein Ã¼bermÃ¤ssiges Verkehrsaufkommen einhergeht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, dass aufgrund des Betriebs wÃ¶chentlich mit ca. sechs Zu- und Wegfahrten zu rechnen sei, nur wenige Postsendungen empfangen und verschickt wÃ¼rden (ca. fÃ¼nf pro Woche) und der Betrieb nur selten von Kunden frequentiert werde (ca. einmal pro Woche); einmal im Jahr werde ein Tag der offenen TÃ¼r veranstaltet.</p> <p class="Erwgung3">Es ist zwar durchaus denkbar, dass die Fahrtenprognose der Beschwerdegegnerschaft zu optimistisch ausfÃ¤llt; es deutet aber nichts auf ein rechtlich relevantes Verkehrsaufkommen hin: Die Vorinstanz stellte nachvollziehbar fest, dass nicht mit mehr Fahrten zu rechnen ist als bei Ã¼brigen zonenkonformen "stillen Gewerben"; vergleichsweise fÃ¼hrte es Arztpraxen "mit Frequenzen von bis zu fÃ¼nf Zu- und Wegfahrten pro Stunde" an. Entgegen der Darlegung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist nicht einzusehen, dass das Baugesuch nur unter der Auflage "Verkehr nur im Rahmen des Verkehrs, der die Wohnnutzung selbst auslÃ¶st" bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin erwartet, dass sich bei gutem GeschÃ¤ftsgang â im Rahmen der Auslieferung und Abholung von Kleinstmengen â viele Fahrten ergeben wÃ¼rden. Aufgrund der Feststellungen Ã¼ber den Charakter des geplanten Betriebs in E. 3.3 ist nicht davon auszugehen. Es erscheint plausibel, dass alle Kleinstmengen zusammen mittels einer einzigen tÃ¤glichen Fahrt aufgegeben werden kÃ¶nnen. Mit zahlreicher "Abholkundschaft" ist nicht zu rechnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>In der Replik bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin â als neue tatsÃ¤chliche Behauptung â vor, dass an der H-Strasse ein allgemeines Fahrverbot mit dem Zusatz "Nur Zubringerdienst gestattet" bestehe. Die in diesem Zusammenhang von der BeschwerdefÃ¼hrerin geÃ¤usserte Sorge um das GeschÃ¤ftsmodell der Beschwerdegegnerschaft ist unbegrÃ¼ndet: Besuchende der seltenen Degustationsabende kÃ¶nnen problemlos ausserhalb des Fahrverbots parkieren und sich zu Fuss zum GeschÃ¤ft begeben. Die Vor­instanz zeigte im Zusammenhang mit den Degustationsabenden zutreffend auf, dass sich in Gehdistanz â etwa an der J-Strasse und an der K-Strasse, wo ein grosses Parkfeld angelegt ist â Ã¶ffentliche AbstellplÃ¤tze befinden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.3 </b>Alles in allem deutet nichts darauf hin, dass sich der geplante Betrieb negativ auf die Wohnzone auswirken wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Die Vorinstanz gelangte zu Recht zum Schluss, dass die jetzige BeschwerdefÃ¼hrerin mit dem Bauabschlag ihren Ermessensspielraum bei der Beurteilung der ZonenkonformitÃ¤t Ã¼berschritten hat. Der von der Beschwerdegegnerschaft geplante Betrieb im von ihnen geplanten Haus erfÃ¼llt die Anforderungen nach Art. 20 Abs. 1 Satz 1 BZO.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen legt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Eingabe dar, dass sie im vorliegenden Fall nicht nur aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden, sondern auch zur Verhinderung der rechtswidrigen Verwendung eines Parkplatzes als Kundenparkplatz entschieden habe, an der "2/3‑Regelung" festzuhalten. Damit sei nicht nur eine befriedigende Umgebungsgestaltung gesichert, sondern auch ein Anreiz ausgeschlossen, die streitbetroffenen GeschossflÃ¤chen zonenwidrig zu nutzen. Erst in der Replik fÃ¼hrt sie â ohne weitere BegrÃ¼ndung â aus, dass die Vorinstanz die von der Rechtsprechung geschÃ¼tzte und von der Gemeinde A praktizierte "Drittelsregelung fÃ¼r VorgÃ¤rten" nicht akzeptiert und zudem jeglichen Beurteilungsspielraum zur Auslegung von § 238 Abs. 3 PBG missachtet habe.</p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGr, 5. September 2018, 1C_358/2017, E. 3.6).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hatte mit zutreffendem Verweis auf das Verwaltungsgerichtsurteil VB.2010.00272 (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00272, E. 3.6 mit Hinweisen) ausgefÃ¼hrt, dass im begrÃ¼ndeten Einzelfall von der auf § 238 PBG abgestÃ¼tzten, vom Verwaltungsgericht wiederholt geschÃ¼tzten Praxis vieler BaubehÃ¶rden, die Ãffnung der VorgÃ¤rten zu Parkzwecken bis zu einem Drittel der AnstosslÃ¤nge an den Ã¶ffentlichen Grund zuzulassen (Drittelsregel) â sei es im Interesse erhÃ¶hter Gestaltungsanforderungen, sei es im Interesse besonderer ParkierungsbedÃ¼rfnisse â abgewichen werden kÃ¶nne. Sie gelangte mit einer ausfÃ¼hrlichen BegrÃ¼ndung zum Schluss, dass die Anwendung der Drittelsregel im vorliegenden Fall sachlich nicht haltbar und damit willkÃ¼rlich sei. Die stimmigen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz werden von der BeschwerdefÃ¼hrerin mit dem unsubstanziierten generellen Verweis auf den Auslegungsspielraum der Gemeinde nicht ansatzweise infrage gestellt; auf die genannte vorinstanzliche ErwÃ¤gung kann verwiesen werden. Zum vor Verwaltungsgericht neu vorgebrachten Argument, dass es mit der Anwendung der Drittelsregel um das Verhindern der rechtswidrigen Verwendung eines Parkplatzes als Kundenparkplatz gegangen sei, ist schliesslich Folgendes bemerken: Abgesehen davon, dass die betreffende Nutzung als Kundenparkplatz nicht rechtswidrig erscheint, hÃ¤tte zum genannten Zweck das Statuieren einer Auflage genÃ¼gt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist sie antragsgemÃ¤ss zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die obsiegende Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 190.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'190.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>