<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00039</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220589&amp;W10_KEY=13013481&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00039</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.09.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Berücksichtigung von Verzugszinsen bei der Einkommenssteuer anstatt der Grundstückgewinnsteuer [Der Pflichtige leistete den Verkaufspreis für eine Liegenschaft rund 1.5 Jahre nach dem vereinbarten Datum. Die aufgrund der Verzögerung bezahlten Verzugszinsen von rund Fr. ... machte er anlässlich des Wiederverkaufs der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer als zum Erwerbspreis gehörige Kosten geltend.] Gemäss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG können private Schuldzinsen im Umfang der nach den §§ 20 und 21 StG bzw. Art. 20, 20a und 21 DBG steuerbaren Vermögenserträge und weiterer Fr. 50'000.- vom Einkommen abgezogen werden (E. 2.2). Das Harmonisierungsrecht steht sowohl der doppelten Belastung eines Gewinns (mit der Grundstückgewinn- und der Einkommenssteuer) als auch der doppelten Abzugsfähigkeit entgegen (E. 2.3). Die vorliegend strittigen Zinszahlungen wurden bezahlt, weil sich der Pflichtige mit der Kaufpreiszahlung im Verzug befand. Die Zinszahlungen sind damit nicht Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft, sondern Gegenleistung für die Verspätung. Als Verzugszinse sind sie gemäss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bei der Einkommenssteuer (beschränkt) abziehbar. Da die Einkommenssteuer mit den zitierten Bestimmungen einen Abzug explizit vorsieht, ist ein solcher bei der Grundstückgewinnsteuer ausgeschlossen (E. 3.3). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABZUGSFÃHIGKEIT">ABZUGSFÃHIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINKOMMENSSTEUER">EINKOMMENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HARMONISIERUNGSRECHT">HARMONISIERUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORLEISTUNGSDISKONT">VORLEISTUNGSDISKONT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUM ERWERB GEHÃRIGE KOSTEN">ZUM ERWERB GEHÃRIGE KOSTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 33 Abs. I lit. a DBG</span><br/><span class="gerade">§ 31 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. II StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49345" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00039</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. September 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch Dr. B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 24. Juli 2013 rÃ¤umte D der E AG mit Sitz in F ein Kaufrecht am GrundstÃ¼ck GBl. 01, Kat.-Nr. 02, an der G-Strasse 03 in C ein. Die Parteien der Kaufrechtsvereinbarung einigten sich auf einen Kaufpreis von Fr. â¦. Eine unverzinsliche Anzahlung von Fr. â¦ hatte die E AG am Tag der Vertragsunterzeichnung zu leisten. Eine weitere unverzinsliche Anzahlung in HÃ¶he von Fr. â¦ bezahlte sie per 31. Dezember 2013, da die AusÃ¼bung des Kaufrechts bis dann noch nicht erfolgt war. Das Kaufrecht war bis am 30. Juni 2014 befristet und wurde nicht ausgeÃ¼bt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Ã¶ffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. August 2015 verkaufte D die erwÃ¤hnte Liegenschaft an A (nachfolgend: der Pflichtige), Anteilsinhaber und einziges Mitglied des Verwaltungsrats der E AG. Der Kaufpreis betrug wiederum Fr. â¦ und sollte gemÃ¤ss Vertrag wie folgt getilgt werden: Die durch die E AG bereits geleisteten Anzahlungen in HÃ¶he von gesamthaft Fr. â¦ wurden an den Kaufpreis angerechnet. Ferner hatte der Pflichtige bis am 31. August 2015 eine weitere unverzinsliche Anzahlung von Fr. â¦ zu leisten. Fr. â¦ sollte der Pflichtige anlÃ¤sslich der EigentumsÃ¼bertragung auf das Konto der Politischen Gemeinde C zur Sicherstellung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Ã¼berweisen. Der Restbetrag von Fr. â¦ hatte der Pflichtige anlÃ¤sslich der EigentumsÃ¼bertragung zu bezahlen. Weiter sah der Vertrag vor, dass die EigentumsÃ¼bertragung bis spÃ¤testens am 30. September 2015 zu erfolgen habe. Nach Ablauf dieses Zeitraums sei die sÃ¤umige Vertragspartei in Verzug. Mangels Zahlung der restlichen Kaufpreisforderungen fand die EigentumsÃ¼bertragung bis am 30. September 2015 nicht statt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Eingabe vom 28. Oktober 2015 machte D beim Friedensrichteramt C eine Klage betreffend Vollzug des Liegenschaftenkaufvertrags anhÃ¤ngig. D und der Pflichtige gingen am 30./31. MÃ¤rz 2016 eine Vereinbarung ein, worin der Pflichtige anerkannte, D fÃ¼r den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis 30. April 2016 (210 Zinstage) einen Verzugszins von 5 % auf dem Betrag von Fr. â¦, d.<span> </span>h. Fr. â¦ sowie Friedensrichter- und Anwaltskosten in HÃ¶he von Fr. â¦ zu schulden. Zudem behielt sich die VerkÃ¤uferin vor, weiteren Verzugszins und weitere Anwaltskosten geltend zu machen, sollte der Kaufvertrag nicht bis am 30. April 2016 vollzogen worden sein. Das GrundstÃ¼ck wurde erst am 25. April 2017 auf den Pflichtigen Ã¼berschrieben und am 26. April 2017 wurde die ausstehende Kaufpreiszahlung Ã¼berwiesen. Gesamthaft leistete der Pflichtige Verzugszinsen in HÃ¶he von Fr. â¦ (Fr. â¦ mit Valuta 20. September 2016; Fr. â¦ mit Valuta 23. Januar 2017, Fr. â¦ mit Valuta am 27. April 2017 und Fr. â¦ mit Valuta 21. Juni 2017). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Da sich der Pflichtige zwischenzeitlich dazu entschlossen hatte, das geplante Ãberbauungsprojekt auf dem erworbenen GrundstÃ¼ck Ã¼ber die E AG ausfÃ¼hren lassen zu wollen, verkaufte er die erworbene Liegenschaft mit Ã¶ffentlich beurkundetem Vertrag vom 5. Juli 2017 an diese zu einem Preis von Fr. â¦ weiter. Am 4. April 2018 wurde die E AG als EigentÃ¼merin im Grundbuch eingetragen. In der GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung machte der Pflichtige die von ihm bezahlten Verzugszinsen in HÃ¶he von Fr. â¦ als zum Erwerbspreis gehÃ¶rende Kosten, Fr. â¦ als mit der HandÃ¤nderung verbundene Abgaben beim Ankauf und Fr. â¦ als mit der HandÃ¤nderung verbundene Abgaben beim Verkauf geltend, wodurch ein GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ resultierte. Im Veranlagungsentscheid vom 22. Mai 2019 setzte der Finanzausschuss der Gemeinde C den steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest. Die Verzugszinsen wurden nicht steuermindernd berÃ¼cksichtigt, da diese nicht fÃ¼r die Liegenschaft, sondern als Gegenleistung fÃ¼r den Zahlungsaufschub bezahlt worden seien. Von den mit der HandÃ¤nderung verbundenen Abgaben beim Ankauf gewÃ¤hrte der Finanzausschuss nur einen Abzug von Fr. â¦, da Pfandrechtskosten, Anwaltskosten sowie Kosten des Friedensrichters grundsteuerlich nicht abziehbar seien. Die dagegen erhobene Einsprache des Pflichtigen vom 11. Juni 2019 hiess der Finanzausschuss der Gemeinde C mit Entscheid vom 3. Juli 2019 insofern gut, als er Zinsen auf den unverzinslichen Vorauszahlungen in HÃ¶he von Fr. â¦ steuermindernd berÃ¼cksichtigte, ansonsten wurde die Einsprache abgewiesen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Das Steuerrekursgericht wies den gegen den Entscheid vom 3. Juli 2019 erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 6. April 2020 ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgericht liess der Pflichtige am 14. Mai 2020 beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, die bezahlten Verzugszinsen seien in HÃ¶he von Fr. â¦ als weitere Leistung des Erwerbers im Sinn von § 220 Abs. 1 StG zu berÃ¼cksichtigen und der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ festzusetzen. Eventualiter seien die wÃ¤hrend der Besitzdauer bezahlten Verzugszinsen von Fr. â¦ sowie Abgaben beim Kauf von Fr. â¦ gestÃ¼tzt auf § 221 Abs. 2 StG als Aufwendungen zum Abzug zuzulassen. Der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn sei auf Fr. â¦ zu beziffern; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. </span></p> <p class="Urteilstext">Der Finanzausschuss der Gemeinde C reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein und das Steuerrekursgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen nach § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im vorinstanzlichen Verfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen (vgl. BGE 131 II 548 E. 2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). <span>Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Nach der zÃ¼rcherischen Praxis gilt der Zinsvorteil auf Vorauszahlungen des GrundstÃ¼ckspreises (oder eines Teils davon) vor der EigentumsÃ¼bertragung, den der VerÃ¤usserer dem leistenden (kÃ¼nftigen) Erwerber nicht verzinsen muss, als weitere Leistung, wenn dem VerÃ¤usserer die volle Nutzungsbefugnis am GrundstÃ¼ck einstweilen noch verbleibt (Felix Richner et al, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N. 48 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch BGr, 15. November 2011, 2C_603/2010, E. 3.1 = ASA 80, 623 = ZStP 2012, 81). Die Vorauszahlung des Kaufpreises vor der EigentumsÃ¼bertragung (ohne gleichzeitige NutzungseinrÃ¤umung) bewirkt damit eine ErhÃ¶hung des Kaufpreises (Richner et al., § 220 N. 88). Gleichzeitig fÃ¼hrt das Hinausschieben der Zahlungspflicht Ã¼ber den Zeitpunkt der Ãbertragung von Eigentumsrecht und Nutzung hinaus zu einer Erwerbspreisminderung, sofern der Erwerber das Eigentum (bzw. die Nutzung) Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck mit der HandÃ¤nderung erhÃ¤lt, ohne dass er gleichzeitig zur Leistung des Kaufpreises (bzw. einer allfÃ¤lligen marktkonformen Verzinsung) verpflichtet ist (Richnet et al, § 220 N. 88).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) kÃ¶nnen private Schuldzinsen im Umfang der nach den §§ 20 und 21 StG bzw. Art. 20, 20a und 21 DBG steuerbaren VermÃ¶gensertrÃ¤ge und weiterer Fr. â¦ vom Einkommen abgezogen werden. Schuldzinsen sind VergÃ¼tungen, die Entgelt des Schuldners an den GlÃ¤ubiger fÃ¼r das ihm wÃ¤hrend einer im Voraus bestimmten oder unbestimmten Dauer zur VerfÃ¼gung gestellte und rÃ¼ckzahlbare Kapital bilden und als Quote desselben regelmÃ¤ssig in Prozenten berechnet werden (VGr, 13. Juni 2019, SB.2019.00023, E. 2.2; RB 1992 Nr. 24; BGr, 4. Oktober 1991 = StE 1992 B 27.2 Nr. 12). <span>Als</span> abziehbare Schuldzinsen <span>gelten damit nur Leistungen, die rechtlich nicht der Tilgung einer bestehenden Kapitalschuld dienen (Silvia Hunziker/Jsabelle Mayer-Knobel in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], </span>Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer<span> Art. 33 DBG N. 9 mit Verweis auf BGr, 6. Juni 2014, </span>2C_337/2014<span>, E. 2.2.1).</span> Auch<span> VerspÃ¤tungs- und Verzugszinsen </span>sind <span>als Schuldzinsen grundsÃ¤tzlich abzugsfÃ¤hig (Hunziker/Mayer-Knobel, Art. 33 DBG N. 9</span> mit weiteren Hinweisen). <span>Voraussetzung fÃ¼r die AbzugsfÃ¤higkeit der Schuldzinsen ist das Vorhandensein einer Kapitalschuld (BGr, 3. April 2017, 2C_1165/2014, E. 2.1) und dass die Schuldzinsen effektiv bezahlt wurden (BGE 140 II 353 E. 5.1; BGr, 14. April 2015; 2C_142/2014, E. 2.3.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b>Das Harmonisierungsrecht steht sowohl der doppelten Belastung eines Gewinns (mit der GrundstÃ¼ckgewinn- und der Einkommenssteuer) als auch der doppelten AbzugsfÃ¤higkeit entgegen (BGE 143 II 382 E. 4.1; BGE 143 II 396 E. 2.4). Folglich kÃ¶nnen Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten im Sinn von Art. 9 Abs. 3 StHG nicht auch noch als Anlagekosten geltend gemacht werden (BGE 143 II 396 E. 2.4). Lagen nach dem Recht der betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde der Abzug aus tatsÃ¤chlichen GrÃ¼nden (z.<span> </span>B. unvollstÃ¤ndige Deklaration) aber nicht getÃ¤tigt, steht dies spÃ¤ter einer umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person ist auf ihre damalige Deklaration zu behaften (BGr, 13. Juli 2020, 2C_425/2020, E. 3.5.4). Das Gleiche hat auch fÃ¼r private Schuldzinsen gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 2 lit. a StHG, Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bzw. § 31 Abs. 1 lit. a StG zu gelten. Sofern diese gestÃ¼tzt auf eine gesetzliche Bestimmung bereits bei der Einkommenssteuer abzugsfÃ¤hig sind, ist eine gewinnmindernde BerÃ¼cksichtigung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ausgeschlossen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im Einspracheverfahren anerkannte der Finanzausschuss der Gemeinde C einen Zinsvorteil von Fr. â¦ auf den geleisteten Vorauszahlungen als weitere Leistung des Erwerbers im Sinn vom § 220 Abs. 1 StG. Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet einzig die Frage, ob auch die vom Pflichtigen bezahlten Verzugszinsen in HÃ¶he von Fr. â¦ als weitere Leistung des Erwerbers im Sinn vom § 220 Abs. 1 StG zu berÃ¼cksichtigen sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Steuerrekursgericht ist zum Schluss gekommen, es handle sich bei den vorliegend bezahlten Verzugszinsen nicht um eine Leistung, die als Gegenleistung zum Kaufobjekt erbracht worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis bilde vielmehr nach wie vor den Inhalt der vereinbarten Leistung; der Verzugszins stelle von Gesetzes wegen bloss Schadenersatz aufgrund Ausbleibens der Leistung zum vereinbarten Zeitpunkt dar. Mithin werde die HÃ¶he der vertraglich geschuldeten Leistung nicht tangiert und es handle sich somit nicht um eine zusÃ¤tzliche Kaufpreisleistung des Erwerbers. Zudem wÃ¼rden die Zinsen unter § 31 Abs. 1 lit. a StG fallen und seien deshalb bei der Einkommenssteuer abziehbar. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Schlussfolgerung des Steuerrekursgerichts ist zutreffend. Die vorliegend strittigen Zinszahlungen wurden bezahlt, weil sich der Pflichtige mit der Kaufpreiszahlung im Verzug befand. Die Zinszahlungen sind damit nicht Gegenleistung fÃ¼r den Erwerb der Liegenschaft, sondern Gegenleistung fÃ¼r die VerspÃ¤tung. Als Verzugszinse sind sie gemÃ¤ss § 31 Abs. 1 lit. a StG bzw. Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG bei der Einkommenssteuer (beschrÃ¤nkt) abziehbar. Da die Einkommenssteuer mit den zitierten Bestimmungen einen Abzug explizit vorsieht, ist ein solcher bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ausgeschlossen. Wie der Pflichtige in der Beschwerde selbst einrÃ¤umt, sind die hinsichtlich des Einkommenssteuerabzugs betroffenen Steuerjahre 2016 und 2017 in seiner Wohnsitzgemeinde im Kanton H noch nicht eingeschÃ¤tzt bzw. veranlagt, da diese bis zum Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Verfahrens sistiert wurden. Entsprechend kann der Schuldzinsenabzug fÃ¼r die in den Jahren 2016 und 2017 bezahlten Verzugszinsen noch immer geltend gemacht werden. Doch selbst wenn die betroffenen Steuerjahre bereits eingeschÃ¤tzt bzw. veranlagt wÃ¤ren, mÃ¼sste sich der Pflichtige bei der Nichtdeklaration der Schuldzinsen behaften lassen. Auch in diesem Fall wÃ¤re ihm eine nachtrÃ¤gliche BerÃ¼cksichtigung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer verwehrt (vgl. BGr, 13. Juli 2020, 2C_425/2020, E. 3.5.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Was der Pflichtige dagegen vorbringt, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. So wendet er ein, in RB 1972 Nr. 48 sei anerkannt worden, dass die Zinskomponente einen Mehrwert der Liegenschaft im grundsteuerlichen Sinn darstelle. Im Ergebnis liege hier ebenfalls eine Verzinsung der Kaufpreisrestanz bis zur EigentumsÃ¼bertragung vor. Ob die Verzinsung bereits anlÃ¤sslich der Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart worden sei oder erst nach Vertragsunterzeichnung aufgrund von VerzÃ¶gerungen bei der Refinanzierung dÃ¼rfe nicht unterschiedlich gewÃ¼rdigt werden. Weiter verweist der Pflichtige auf BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015 zur AbzugsfÃ¤higkeit einer VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Darin habe das Bundesgericht in E. 5.3.1 f. festgehalten, eine EntschÃ¤digung, die wie ein Kreditzins primÃ¤r als Entgelt und nicht als Schadenersatz oder Konventionalstrafe einzustufen sei, sei bei der Einkommenssteuer zu berÃ¼cksichtigen. DemgegenÃ¼ber rechtfertige sich die Gleichstellung von EntschÃ¤digungen mit Schuldzinsen nicht, wenn der Ã¼berwiegende Entgeltcharakter zu verneinen sei und damit kein Abzug bei der Einkommenssteuer zulÃ¤ssig sei, sondern eine steuermindernde BerÃ¼cksichtigung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>In RB 1972 Nr. 48 leistete der KÃ¤ufer eines GrundstÃ¼cks Fr. â¦ beim Vertragsschluss am 30. Juni 1966, verzinste den Restpreis von Fr. â¦ vom Vertragsabschluss hinweg und bezahlte den Restpreis bei der EigentumsÃ¼bertragung am 26. April 1971. Das Verwaltungsgericht hat diesbezÃ¼glich entschieden, dass ein kalkulatorischer Zins auf der Vorauszahlung von Fr. â¦ (sogenannter Vorleistungsdiskont) zum ErlÃ¶s zu addieren ist. Zur Verzinsung des Restpreises von Fr. â¦ erwog das Verwaltungsgericht, diese sei dem Steuerpflichtigen vom GrundstÃ¼ckkÃ¤ufer aufgrund des Kaufvertrags bezahlt worden, weshalb es sich dabei um eine "weitere Leistungen des Erwerbers" handle, die dem VerÃ¤usserer zusÃ¤tzlich zum nominellen Kaufpreis zugekommen sei. Im Unterschied zu RB 1972 Nr. 48 war die Verzinsung des Restpreises vorliegend nicht Bestandteil des Kaufvertrags, sondern wurde zwischen den Parteien erst rund acht Monate nach Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart, da der KÃ¤ufer bis zu diesem Zeitpunkt die Restpreiszahlung noch nicht geleistet hatte. Entgegen der Ansicht des Pflichtigen rechtfertigt es sich, Verzugszinsen, welche aufgrund SÃ¤umnis des KÃ¤ufers bezahlt wurden, anders zu behandeln als Zinsen auf dem Restkaufpreis, welche Gegenstand des Kaufvertrags waren. Im letzteren Fall sind die bezahlten Zinsen Gegenleistung fÃ¼r den Kaufgegenstand. Vorliegend hingegen sind die bezahlten Zinsen EntschÃ¤digung fÃ¼r die verspÃ¤tete Kaufpreiszahlung. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>In Bezug auf die vom Pflichtigen herangezogene Analogie zur VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung ist vorab klarzustellen, dass sich die vom Pflichtigen zitierten Passagen des Bundesgerichtsentscheids auf zwei verschiedene Konstellationen beziehen. In der ersten Konstellation bleibt das DarlehensverhÃ¤ltnis weiterbestehen, es wird jedoch hinsichtlich gewisser Konstellationen (bspw. Zinssatz) umgestaltet. In diesem Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, die bezahlte VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung stelle wie ein Kreditzins primÃ¤r Entgelt dar und sei nicht als Schadenersatz oder Konventionalstrafe einzustufen. Sie kÃ¶nne folglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015, E. 5.3.1). Die zweite vom Pflichtigen zitierte Passage bezieht sich auf die Konstellation, in welcher die Hypothek abgelÃ¶st wird, um eine neue Hypothek bei einem anderen KreditglÃ¤ubiger einzugehen. Hier erwog das Bundesgericht, eine Gleichstellung mit Schuldzinsen rechtfertige sich nicht, da der Darlehensgeber nicht mehr derselbe sei. Im zitierten Entscheid beurteilte das Bundesgericht eine dritte Konstellation, nÃ¤mlich wenn eine VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung im Rahmen des Verkaufs der Liegenschaft anfÃ¤llt. Es entschied, in einem solchen Fall sei die bezahlte VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung als Anlagekosten bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer steuermindernd zu berÃ¼cksichtigen. Entscheidend war fÃ¼r das Bundesgericht, dass die VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung aufgrund des Verkaufs der Liegenschaft anfiel und somit untrennbar mit der VerÃ¤usserung verbunden war (vgl. BGr, 3. April 2017, 2C_1148/2015, E. 5.5.1). Die VerÃ¤usserung der unbelasteten Liegenschaft war ohne AuslÃ¶sung der VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung nicht mÃ¶glich. Die vorliegende VerÃ¤usserung wÃ¤re hingegen ohne AuslÃ¶sen der Verzugszinsverpflichtung mÃ¶glich gewesen, hÃ¤tte der Pflichtige die Kaufpreiszahlung rechtzeitig geleistet. Dass der Pflichtige die vorliegend strittigen Verzugszinsen bezahlen musste, ist nicht direkt auf den Abschluss des Kaufvertrags zurÃ¼ckzufÃ¼hren, sondern darauf, dass der Pflichtige vertragsbrÃ¼chig wurde und die Kaufpreiszahlung nicht innert Frist beglich und eine Verzugszinspflicht gegenÃ¼ber der VerkÃ¤uferin zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt anerkannte. Die vorliegend bezahlten Verzugszinse waren somit nicht untrennbar mit der VerÃ¤usserung verbunden. Der Pflichtige kann damit aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur VorfÃ¤lligkeitsentschÃ¤digung nichts zu seinen Gunsten ableiten. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des Hauptantrags. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eventualiter beantragt der Pflichtige, <span>die wÃ¤hrend der Besitzdauer bezahlten Verzugszinsen von Fr. â¦ sowie Abgaben beim Kauf in HÃ¶he von Fr. â¦ seien gestÃ¼tzt auf § 221 Abs. 2 StG als Aufwendungen zum Abzug zuzulassen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 221 Abs. 2 StG kÃ¶nnen natÃ¼rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, weitere mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren BerÃ¼cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrÃ¼cklich verzichtet haben. Die Berufung auf § 221 Abs. 2 StG setzt voraus, dass der gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler ausdrÃ¼cklich darauf verzichtet hat, die nun im Rahmen der Gewinnermittlung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geltend gemachten Aufwendungen bei den ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuern zum Abzug zu bringen. Sinn dieser Voraussetzung ist es, dass die steuerpflichtige Person dieselbe Aufwendung nicht doppelt geltend machen kann: zuerst einmal bei den ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuern und dann nochmals bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Richner et al, § 221 StG N. 148). Der Nachweis, dass die Aufwendungen gemÃ¤ss § 221 Abs. 2 StG bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer nicht abgezogen worden sind, obliegt der steuerpflichtigen Person. Dieser Nachweis setzt in der Regel fÃ¼r jedes GrundstÃ¼ck detaillierte Aufstellungen mit ausdrÃ¼cklicher Bezeichnung der Aufwendungen, welche bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer aktiviert oder auf andere Weise nicht geltend gemacht werden, sowie allfÃ¤lliger Abschreibungen voraus (Richner et al, § 221 StG N. 148).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Pflichtige bringt diesbezÃ¼glich vor, er sei AktionÃ¤r und GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer diverser Gesellschaften im Immobilienbereich und seit langer Zeit in der Branche tÃ¤tig. Bei der Immobilientransaktion, die Gegenstand dieser Beschwerde sei, handle es sich um ein einziges LiegenschaftsgeschÃ¤ft, welches er nicht Ã¼ber eine Gesellschaft, sondern direkt abgeschlossen habe. An seinem Wohnsitz im Kanton H sei er fÃ¼r die Jahre 2016 und 2017 noch nicht veranlagt. Bis zum Eintritt der Rechtskraft der GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung sei die Veranlagung der Staatssteuer des Kantons H und der direkten Bundessteuer offener Steuerjahre sistiert worden. Dass der Pflichtige ausdrÃ¼cklich auf die Geltendmachung der AbzÃ¼ge bei der Einkommenssteuer verzichtet hat, wird weder geltend gemacht, noch ergibt sich dies aus den Akten. Entgegen der Ansicht des Pflichtigen gilt vor dem Verwaltungsgericht eine Novenschranke, sodass die VerzichtserklÃ¤rung grundsÃ¤tzlich spÃ¤testens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht hÃ¤tte vorgebracht werden mÃ¼ssen. Damit fehlt es bereits an der fÃ¼r die Berufung auf § 221 Abs. 2 StG erforderlichen VerzichtserklÃ¤rung. Bei dieser Sachlage kann offenbleiben, ob der Erwerb der streitbetroffenen Liegenschaft durch den Pflichtigen Ã¼berhaupt gewerbsmÃ¤ssig erfolgte und der Pflichtige als (ausserkantonaler) gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifizieren wÃ¼rde. Der Eventualantrag ist damit abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Weil die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'700.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'770.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>