<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00815</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214130&amp;W10_KEY=13013523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00815</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.05.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses: Frage der hinreichenden Aussteckung des Bauprojekts anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins. Frage der Sicherstellung der Nichtnutzung des Untergeschosses zu Wohn- und Arbeitszwecken. Separate Ermittlung des gewachsenen Bodens für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe für das Haupt- und das Nebengebäude. Ist eine Aussteckung unvollständig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsächlich behindert worden ist. In erster Linie ist allerdings auf die Baueingabepläne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstützende Funktion zu. Vorliegend waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der Pläne die ästhetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspätet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor (E. 2.3). Angesichts der guten gebäudeinternen Erschliessung ist die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung des Untergeschosses zwar erheblich. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, Revisionspläne einzureichen und bewilligen zu lassen, die diesen Missbrauch ausschliessen sollen. Sollten die Pläne nicht hinreichend Gewähr bieten, dass eine verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume ausgeschlossen ist, hätte der Bauausschuss für die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmässigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen Veränderungen oder eines Nutzungsbeschränkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 3.3). Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Wie sich den Plänen entnehmen lässt, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen Umständen ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden für das Hauptgebäude und das Nebengebäude separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage für den Terrainverlauf beim hinterliegenden Wohnhaus massgebend sein sollte (E. 5.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG">BAURECHTSWIDRIGE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVISIONSPLÃNE">REVISIONSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 276 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 293 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 311 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22585" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00815</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Mai 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bauausschuss DÃ¼bendorf, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Bauausschuss DÃ¼bendorf bewilligte C am 22. Januar 2013 unter Nebenbestimmungen den Abbruch des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in F. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt DÃ¼bendorf vom 18. MÃ¤rz 1996 (mit seitherigen Ãnderungen; BZO) liegt das BaugrundstÃ¼ck in der Zone W2b.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Auf Rekurs des Nachbarn A vom 28. Februar 2013 hin fÃ¼hrte das Baurekursgericht einen doppelten Schriftenwechsel sowie am 7. Mai 2013 einen Augenschein vor Ort durch und entschied am 6. November 2013 wie folgt:</p> <p class="Urteilstext">"I. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss wird Ziffer 1.1 des Beschlusses des Bauausschusses DÃ¼bendorf vom 22. Januar 2013 um die Auflage ergÃ¤nzt, dass vor Baubeginn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne des Untergeschosses zur Bewilligung einzureichen sind, aus denen hervorgeht, dass die bestehenden RÃ¤ume nur fÃ¼r Sachzwecke genutzt werden.</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird."</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 16. Dezember 2013 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 6. November 2013 sowie die Baubewilligung vom 22. Januar 2013 aufzuheben. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 22. Januar 2014 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss DÃ¼bendorf verzichtete am 13. Januar 2014 auf eine Beschwerdeantwort. C liess am 3. MÃ¤rz 2014 beantragen, die Beschwerde sei â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen â abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b>Die Legitimation von A zu Rekurs und Beschwerde ist aufgrund von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen und wird seitens der Beschwerdegegner nicht bestritten<span>. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der fÃ¼r die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 7. Mai 2013 einen Lokaltermin abgehalten, und es dÃ¼rfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen GrÃ¼nden kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.] Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 81).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Laut § 311 PBG sind darstellbare Vorhaben, GrenzverÃ¤nderungen ausgenommen, vor der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung auszustecken (Abs. 1). Die Aussteckungen mÃ¼ssen mindestens wÃ¤hrend der ganzen Auflagefrist stehen; werden sie vor der rechtskrÃ¤ftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in streitigen FÃ¤llen die Wiedererstellung angeordnet werden (Abs. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das Baurekursgericht erwog, dass der Rekurrent erst anlÃ¤sslich des gerichtlichenAugenscheins und nach Ablauf der 30-tÃ¤gigen Rekursfrist gemÃ¤ss § 22 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) eine ungenÃ¼gende Aussteckung beanstandet habe. Auf die RÃ¼ge kÃ¶nne daher wegen VerspÃ¤tung nicht eingetreten werden.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht vor Verwaltungsgericht geltend, dass das Projekt zwar wÃ¤hrend der Ã¶ffentlichen Planauflage ausgesteckt, danach aber die Profile wieder entfernt worden seien. Daher habe das Baurekursgericht die Bauherrschaft eingeladen, das Vorhaben auf den Lokaltermin hin erneut auszustecken. Weil sich die Mangelhaftigkeit der Profilierung somit erst am Augenschein habe feststellen lassen, sei der Einwand rechtzeitig erhoben worden. Deswegen habe sich zuvor nicht nachvollziehen lassen, wie sperrig und unpassend das Bauvorhaben in Erscheinung trete, was als Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs zu wÃ¼rdigen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b>Ist eine Aussteckung unvollstÃ¤ndig oder fehlerhaft, kann darin eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs liegen, wenn der anfechtende Dritte dadurch in seiner Interessenlage tatsÃ¤chlich behindert worden ist (RB 1982 Nr. 154; VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086, BEZ 2000 Nr. 39; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 310, auch zum Folgenden). In erster Linie ist allerdings auf die BaueingabeplÃ¤ne abzustellen und kommt der Profilierung lediglich unterstÃ¼tzende Funktion zu.</p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend hat der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht nicht geltend gemacht, dass die PlÃ¤ne unzutreffend seien. Auch rÃ¤umt er ein, dass das Projekt wÃ¤hrend der Planauflage ausgesteckt war. Ob bereits die ursprÃ¼ngliche Aussteckung unrichtig war oder erst die auf den Augenschein des Baurekursgerichts hin vorgenommene, lÃ¤sst sich heute nicht mehr feststellen, tut jedoch nichts zur Sache. Jedenfalls hatte die ursprÃ¼ngliche Profilierung ihren Zweck erreicht, die Nachbarn auf das Bauvorhaben hinzuweisen. Es wÃ¤re Sache des BeschwerdefÃ¼hrers gewesen, nach Einsicht in die Planunterlagen die Korrektur einer allenfalls unrichtigen Aussteckung zu verlangen. Sollte die erst auf den gerichtlichen Augenschein hin vorgenommene Profilierung die Dimensionen des Projekts falsch wiedergegeben haben, hÃ¤tte der BeschwerdefÃ¼hrer einen weiteren Augenschein nach erfolgter Berichtigung der Aus­steckung verlangen kÃ¶nnen. Allerdings waren sowohl die rechtskundig vertretenen Parteien als auch das Baurekursgericht ohne Weiteres in der Lage, anhand der PlÃ¤ne die Ã¤sthetischen Auswirkungen des Projekts auf die Umgebung sachgerecht zu beurteilen. Ungeachtet dessen, ob der behauptete Aussteckungsmangel mit der Vorinstanz als verspÃ¤tet erhoben betrachtet wird oder nicht, liegt jedenfalls kein Verfahrensfehler vor.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorha­bens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind laut § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In seinen ErwÃ¤gungen hielt das Baurekursgericht fest, dass der von der Bauherrschaft geplante Fitnessraum mit Sauna und Dusche/WC wie auch der Hobbyraum nur durch die Anwesenheit von Personen ihren Nutzungszweck erfÃ¼llten. Deswegen mÃ¼sse das Untergeschoss an die Geschosszahl angerechnet werden. Weil das Vorhaben mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss die maximale Geschosszahl jedoch bereits ausschÃ¶pfe, erweise sich die vorgesehene Nutzung des Untergeschosses als unzulÃ¤ssig. Dieser Mangel lasse sich ohne Weiteres mit einer entsprechenden Auflage heilen; bauliche Massnahmen seien nicht erforderlich. Erlaubt sei etwa eine Bewerbung dieser FlÃ¤chen als Keller-, Trocknungs-, Lager-, Archiv- oder VeloabstellrÃ¤ume. Die Baubewilligung sei daher mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn entsprechend geÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen habe.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend sich der private Beschwerdegegner mit der partiellen Gutheissung des Rekurses abgefunden und diese Auflage akzeptiert hat, rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass zur Vermeidung von MissbrÃ¤uchen bauliche Massnahmen hÃ¤tten angeordnet oder eine NutzungsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch hÃ¤tte eingetragen werden mÃ¼ssen. Denn die betreffenden RÃ¤ume im Untergeschoss wiesen eine FlÃ¤che von insgesamt 70 m² auf, seien belichtet, Ã¼ber einen Lift mit den WohnrÃ¤umen verbunden und verfÃ¼gten Ã¼ber einen Ausgang in den Garten.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Ob ein Projektmangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann, hÃ¤ngt in erster Linie von Art und Ausmass des Verstosses ab. Eine Baubewilligung ist zu verweigern, wenn die â am Umfang des Gesamtprojekts zu messende â Korrektur einschneidender VerÃ¤nderungen bzw. einer konzeptionellen Ãberarbeitung bedarf, sodass das Projekt seine IdentitÃ¤t verliert (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 346). Vorliegend ist dem BeschwerdefÃ¼hrer zwar einzurÃ¤umen, dass die Gefahr einer baurechtswidrigen Nutzung der beiden RÃ¤ume "Fitness/Sauna/Du/Wa" und "Hobby/Wa" angesichts der guten gebÃ¤udeinternen Erschliessung Ã¼ber einen Lift, der natÃ¼rlichen Belichtung und der RaumgrÃ¶sse erheblich ist. Indessen ist die Bauherrschaft mit dem Rekursentscheid dazu verpflichtet worden, RevisionsplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen, die eben diesen Missbrauch ausschliessen. Sollten die PlÃ¤ne nicht hinreichend GewÃ¤hr bieten, dass eine im Sinn von Art. 19 BZO in Verbindung mit § 276 Abs. 1 PBG verbotene Nutzung als Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume ausgeschlossen ist, hÃ¤tte der Bauausschuss fÃ¼r die Durchsetzung und Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu sorgen. Wenn das Baurekursgericht vorderhand keine strengere Nebenbestimmung im Sinn von baulichen VerÃ¤nderungen oder eines NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers angeordnet hat, ist darin keine seitens des Verwaltungsgerichts zu korrigierende Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG zu erblicken. Zu berÃ¼cksichtigen ist vorliegend auch der Umstand, dass eine verpÃ¶nte Nutzung des Untergeschosses zu Wohnzwecken deswegen kaum zu befÃ¼rchten ist, weil dies gleichsam vor den Augen des BeschwerdefÃ¼hrers stattfinden wÃ¼rde. </span>Schliesslich bleibt festzuhalten, dass der Bauausschuss Ã¼ber die RevisionsplÃ¤ne in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu entscheiden hat. Dagegen steht wiederum der Rechtsmittelweg offen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Kraft § 293 PBG dÃ¼rfen nicht anrechenbare Untergeschosse hÃ¶chstens 1,5 m Ã¼ber dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); die Gemeinden kÃ¶nnen die Freilegung von Untergeschossen nÃ¤her regeln (Abs. 4). Art. 22 BZO erklÃ¤rt Abgrabungen in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b fÃ¼r unzulÃ¤ssig; davon ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge sowie Abgrabungen untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach Auffassung des Baurekursgerichts steht das Vorhaben im Einklang mit Art. 22 BZO. Denn fÃ¼r die Beurteilung der Abgrabungen sei nur der Neubau, nicht aber der bestehende Garagenanbau massgebend. Bei der Nordfassade, welche an die Garage angrenze, werde einzig die Zufahrt zur neuen Doppelgarage abgegraben.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer erneuert die RÃ¼ge, dass die Nordfassade auf der ganzen Breite freigelegt werde, wodurch der Neubau viergeschossig in Erscheinung trete. Allein mit dieser umfassenden Abgrabung kÃ¶nne der Neubau an die bestehende Garage angeschlossen werden. Ein Garagenanbau stelle nur dann eine besondere Baute dar, wenn er baulich und optisch selbststÃ¤ndig sei, d.<span> </span>h. ohne wesentlichen Eingriff in das HauptgebÃ¤ude wieder beseitigt werden kÃ¶nne. Vorliegend kÃ¤me beim Abbruch der Garage die vollumfÃ¤nglich abgegrabene Nordfassade zum Vorschein.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>Dem Baurekursgericht ist beizupflichten, dass fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der Abgrabung nur der Neubau zu berÃ¼cksichtigen ist und nicht auch der vorbestandene GebÃ¤udeteil. Sodann ist allein das Baugesuch zu beurteilen; wie sich die GelÃ¤ndeverhÃ¤ltnisse im Fall einer â wohl rein hypothetischen und in Anbetracht der Regelung betreffend AbstellplÃ¤tze in §§ 242 ff. PBG kaum bewilligungsfÃ¤higen â Beseitigung der Garagen prÃ¤sentieren wÃ¼rden, tut daher nichts zur Sache. Beim nordseitigen Garagenteil handelt es sich nach den PlÃ¤nen konstruktiv um eine eigenstÃ¤ndige Baute und nicht um einen Bestandteil des neuen Mehrfamilienhauses. Die geringfÃ¼gige Abgrabung beschrÃ¤nkt sich auf die Zufahrt zur bestehenden Garage und steht somit im Einklang mit Art. 22 BZO.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Art. 19 BZO enthÃ¤lt fÃ¼r die Zone W2b, in der das BaugrundstÃ¼ck liegt, keine BeschrÃ¤nkung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he. Somit bestimmt sich diese nach § 279 Abs. 1 PBG aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer BruttogeschosshÃ¶he von 3,3 m zuzÃ¼glich 1,5 m fÃ¼r die Erhebung des Erdgeschosses. Dies ergibt fÃ¼r das Bauvorhaben eine MaximalhÃ¶he von 8,1 m.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass bei erstmaliger Ãberbauung eines GrundstÃ¼cks wie auch beim Neubau nach einem GebÃ¤udeabbruch auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen sei. Im Fall des Abbruchs und nachfolgenden Wiederaufbaus kÃ¶nne sich die Frage stellen, ob die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks aufgrund des Altbaus beeintrÃ¤chtigt worden sei, weshalb der gewachsene Boden im Grundrissbereich des Abbruchobjekts, also in der Baugrube, unter UmstÃ¤nden durch Interpolation festzulegen und im Fall von Absenkungen fiktiv aufzufÃ¼llen sei. Gleiches gelte bei Abgrabungen fÃ¼r Garagenzufahrten, KellerabgÃ¤nge und Ãhnliches. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei nur auf den Trauf- und nicht auch auf den Giebelseiten zu messen. Aus den BaugesuchsplÃ¤nen und den Feststellungen am Augenschein ergebe sich ein deutlich hÃ¶heres bestehendes Terrain als dasjenige der bestehenden Garagenzufahrt. Somit mÃ¼sse der massgebende Verlauf des gewachsenen Bodens vom bestehenden Terrain aus Ã¼ber die Baugrube hinweg interpoliert werden. Nach den Feststellungen am Lokaltermin erweise sich der interpolierte Terrainverlauf im Vergleich mit der bestehenden Hanglage als realistisch. Von dem auf diese Weise ermittelten Terrain aus gemessen sei die GebÃ¤udehÃ¶he allseits eingehalten.</p> <p class="Erwgung2">Zur BegrÃ¼ndung seines Rechtsmittels macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das Baurekursgericht lasse ausser Acht, dass die Garagenanbaute bestehen bleibe, weshalb keine Interpolation vorzunehmen sei. Das gewachsene Terrain werde somit durch den Garagenboden definiert und sei auch fÃ¼r den Neubau massgebend, weil dieser an die Garage angebaut werde. Als besondere Baute sei die Garage abstandsprivilegiert; ihre HÃ¶he mÃ¼sse ab der gleichen Kote ermittelt werden wie die HÃ¶he des Neubaus. Zu Unrecht betrachte das Baurekursgericht fÃ¼r letzteren ein Niveau fÃ¼r massgebend, das 1,2 m hÃ¶her als jenes der Garage liege. FÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he an den Ecken der Nordfassade sei auf das aktuell gestaltete Terrain des Garagenvorplatzes mit einer HÃ¶henkote von 578,05 m abzustellen. Von da aus gemessen betrage die GebÃ¤udehÃ¶he jedoch 9,35 m. Die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼hre im Weiteren dazu, dass das Dachgeschoss zu einem weiteren Vollgeschoss werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegen­den gewachsenen Boden gemessen. Als gewachsener Boden gilt nach § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Terrains. Alle HÃ¶henmasse werden im Lot gemessen (§ 29 Abs. 1 ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird nur bei den GebÃ¤udeecken eine GebÃ¤udehÃ¶he gemessen (VGr, 19. Dezember 2013, VB.2013.00669, E. 2.3; 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1 = BEZ 2009 Nr. 41; RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 918).</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer widerspricht der Feststellung des Baurekursgerichts nicht, dass der gewachsene Boden im Bereich des Neubaus durch Interpolation zu ermitteln ist. Sodann hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass das Bauvorhaben auf der massgebenden Traufseite die GebÃ¤udehÃ¶he an allen Messpunkten einhÃ¤lt. Im Streit liegt allein die Frage, ob der Terrainverlauf beim fortbestehenden GaragengebÃ¤ude, an das der Neubau angefÃ¼gt werden soll, auch fÃ¼r letzteren massgebend sei. Wie sich den PlÃ¤nen entnehmen lÃ¤sst, sind der Neubau und die Garage nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Unter diesen UmstÃ¤nden ist es sachgerecht, den gewachsenen Boden fÃ¼r das HauptgebÃ¤ude und das NebengebÃ¤ude separat zu ermitteln. Es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb die Garage fÃ¼r den Terrainverlauf beim hinter liegenden Wohnhaus massgebend sein sollte. Auch von ihrer optischen Erscheinung her tritt die eingeschossige Garage von der nordseitig an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers aus betrachtet klarerweise als Anbau und nicht als Bestandteil des Wohnhauses in Erscheinung. Mithin erweist sich der Einwand einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he als unzutreffend.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Hinsichtlich der im Baugesuch erwÃ¤hnten Solaranlage erwog das Baurekursgericht, dass Ã¼ber eine solche noch gar nicht befunden worden sei. Die Erteilung einer Bewilligung werde erst geprÃ¼ft, wenn der Bauherr in den nachzureichenden PlÃ¤nen die genaue Lage und Abmessung der Anlage bezeichne. Insoweit fehle es daher an einem Anfechtungsobjekt und sei auf den Rekurs nicht einzutreten.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, dass die Aufteilung des Bewilligungsverfahrens nicht nachvollziehbar sei. Es bestehe die Gefahr, dass der Bauherr auf diese Weise vollendete Tatsachen schaffe und die behÃ¶rdliche Zustimmung zu einer Ã¤sthetisch unbefriedigenden LÃ¶sung erlange.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt sinngemÃ¤ss, dass die Vorinstanzen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung missachtet hÃ¤tten. Danach muss ein Bauvorhaben stets in seiner Gesamtheit geprÃ¼ft und beurteilt werden (VGr, 20. Mai 2009, VB.2009.00057, E. 3.2 = BEZ 2009 Nr. 26, auch zum Folgenden). Das bedeutet jedoch nicht, dass es dem Bauherrn verwehrt wÃ¤re, zunÃ¤chst eine Baubewilligung fÃ¼r ein (Stamm-)Projekt zu erwirken und gewisse Ãnderungen oder Erweiterungen zum Gegenstand eines separaten Baugesuchs zu machen. Wie das Baurekursgericht zutreffend erwogen hat, steht es dem BeschwerdefÃ¼hrer frei, gegen eine allfÃ¤llig spÃ¤ter erteilte Baubewilligung fÃ¼r eine Solaranlage wiederum Rekurs zu erheben. Inwiefern er dadurch in seinen Rechten verletzt werden sollte, ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und muss ihm eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr hat er dem obsiegenden privaten Beschwerdegegner kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Als angemessen erweist sich ein Betrag von Fr. 1'500.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦<br/> <br/> </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>