<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2012.00139</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213058&amp;W10_KEY=13013528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2012.00139</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.07.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer: Abgrenzung Liegenschaftenhändlerin und Immobiliengesellschaft Die beschwerdeführende kommunale Grundsteuerbehörde beanstandet den Umstand, dass das Steuerrekursgericht für die Frage, ob die Pflichtige als Liegenschaftenhändlerin zu würdigen sei, als massgebenden Beurteilungszeitraum die Jahre 2005 bis 2009 herangezogen und damit auch zwei Jahre nach der in Frage stehenden Handänderung berücksichtigt habe. Die Beschwerdeführerin ist nämlich der Ansicht, dass für diese Frage allein der Zeitraum von 2005 bis 2007 massgebend sein könne, da der Verkauf des streitbetroffenen Grundstücks am 19. Dezember 2007 erfolgt sei. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich als unbegründet: Gerade im Bereich des Liegenschaftenhandels kann vielfach ohne Einbezug späterer Jahre gar nicht beurteilt werden, ob der Erwerb von Liegenschaften mit Blick auf deren spätere gewerbsmässige Wiederveräusserung erfolgt ist bzw. auf welchen Zeitpunkt die Aufnahme der Tätigkeit als Liegenschaftenhändler angesetzt werden muss. Mit anderen Worten dienen nach der Handänderung eingetretene Tatsachen insoweit richtig gesehen nur der Erhellung des Sachverhalts und damit der rechtlichen Würdigung im Zeitpunkt der Handänderung. Die Grundsteuerbehörde geht somit von einem zeitlich zu engen Beurteilungszeitraum aus. Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 4 Abs. 1 AnwGebV</span><br/><span class="ungerade">Art. 127 Abs. 3 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. 1 DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. 1 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. 1 StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. 1 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 StG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. 2 lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=18809" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2012.00139</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Juli 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ewa Surdyka. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG (vormals B AG), </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die C AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer<br/> (2. Rechtsgang),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG (vormals B AG) mit Sitz in Zug erwarb am 6. Juli 2005 das an der Schaffhauserstrasse 453 in ZÃ¼rich gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, ein Wohnhaus mit Restaurant und Laden und 796 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und UmgelÃ¤nde, zum Preis von Fr. 4'750'000.-. Nach einem Umbau verÃ¤usserte sie die Liegenschaft am 19. Dezember 2007 um Fr. 7'500'000.- an die E AG mit Sitz in Frauenfeld. Aus diesem Anlass auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich der VerÃ¤usserin am 24. August 2010 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 510'000.-. Eine hiergegen gerichtete Einsprache wies die GrundsteuerbehÃ¶rde am 23. November 2010 ab. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Den Rekurs der Pflichtigen hiess das Steuerrekursgericht am 20. Juni 2011 teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ck. Das Gericht erwog, die Pflichtige sei als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu betrachten. Sie habe Anspruch auf Anrechnung der LiegenschaftenhÃ¤ndlerpauschale und weiterer mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngender Aufwendungen, soweit diese Kosten bei der Gewinnsteuer anrechenbar wÃ¤ren, jedoch dort nicht berÃ¼cksichtigt worden seien. Da sich die kommunale VeranlagungsbehÃ¶rde noch nicht mit diesen Kosten befasst habe, habe sie dies nachzuholen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Entscheid vom 28. MÃ¤rz 2012 hiess das Verwaltungsgericht die dagegen erhobene Beschwerde der Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich teilweise gut, hob den RÃ¼ckweisungsentscheid des Steuerrekursgerichts auf und wies das Steuerrekursgericht an, nach einer allfÃ¤lligen weiteren Untersuchung im Neuentscheid selber Ã¼ber die streitbetroffene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu befinden (SB.2011.00077). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Im zweiten Rechtsgang hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 21. August 2012 den Rekurs der Pflichtigen gegen den Einsprachebeschluss der Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich vom 23. November 2010 teilweise gut und setzte die der Pflichtigen auferlegte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 510'000.- auf Fr. 261'080.- herab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 1. Oktober 2012, es sei der Rekursentscheid vom 21. August 2012 aufzuheben und der Einsprachebeschluss vom 23. November 2010 wiederherzustellen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Pflichtige auf Abweisung der Beschwerde und forderte ihrerseits eine ParteientschÃ¤digung. Der Beschwerdeantwort beigelegt waren zwei KaufvertrÃ¤ge Ã¼ber das GrundstÃ¼ck an der D-Strasse 02 in F und dasjenige an der G-Strasse 03 in H. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts Ã¼ber die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) der Steuerpflichtige und die Gemeinde innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Mit der Beschwerde in Grundsteuersachen kÃ¶nnen alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdever</span>-<span>fahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1</span> <span>StG erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Die kraft kantonalen Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 221 StG abschliessend aufgezÃ¤hlt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221 N. 3 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Nach der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen VerhÃ¤ltnis (Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) sind Gewinne aus der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsliegenschaften von LiegenschaftenhÃ¤ndlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar (vgl. die Zusammenfassung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 131 I 249; vgl. auch BGE 120 Ia 361 E. 4b S. 365; 111 Ia 318 E. 4a; BGr, 5. Dezember 1985, ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c, je mit Hinweisen; vgl. ferner Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 119 ff.). VerÃ¤ussert ein ausserkantonaler LiegenschaftenhÃ¤ndler eine Liegenschaft des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens, so hat der Liegenschaftenkanton bei der Gewinnberechnung sÃ¤mtlichen Aufwendungen, die dem VerÃ¤usserer im Hinblick auf die Gewinnerzielung angefallen sind â etwa Schuldzinsen auf Fremdgeldern zur Finanzierung oder Unkosten fÃ¼r Umtriebe zufolge An- und Verkauf der Liegenschaft â, Rechnung zu tragen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen), und zwar unabhÃ¤ngig von der Ausgestaltung seiner GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung (BGE 111 Ia 318 E. 4a). Der Belegenheitskanton hat daher gestÃ¼tzt auf bundesrechtliche GrundsÃ¤tze zum Doppelbesteuerungsverbot unter UmstÃ¤nden Aufwendungen als gewinnmindernd zu berÃ¼cksichtigen, die das kantonale Recht fÃ¼r GrundstÃ¼ckverÃ¤usserungen ohne ausserkantonalen Bezug nicht zum Abzug zulÃ¤sst.</span></p> <p class="erwgung20"><span>Der Liegenschaftskanton hat gemÃ¤ss der angefÃ¼hrten bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen Anteil an den allgemeinen Unkosten zu Ã¼bernehmen, die dem LiegenschaftenhÃ¤ndler zufolge der mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe in Form von Personal- und Sachauslagen erwachsen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen; vgl. sodann RB 1982 Nr. 105) und die sich naturgemÃ¤ss nicht einem bestimmten GeschÃ¤ft zuordnen lassen (RB 1990 Nr. 51; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 164). Weil die genaue Feststellung dieser teils verÃ¤nderlichen, teils festen Kosten regelmÃ¤ssig Schwierigkeiten bereitet, wird zu einer pauschalen Abgeltung Zuflucht genommen, welche sich in Prozenten des Verkaufspreises ausdrÃ¼ckt. Das Bundesgericht hat dabei den Satz von 5 % des Verkaufspreises als aus der Praxis der Kantone hervorgehende Faustregel bezeichnet (BGE 111 Ia 220 E. 2d S. 227; ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Mit PrÃ¤judiz vom 14. Dezember 2005 (SB.2005.00073, Leitsatz in RB 2005 Nr. 104) hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass fÃ¼r die Auslegung des Begriffs des LiegenschaftenhÃ¤ndlers in § 221 Abs. 2 StG auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 127 Abs. 3 BV abzustellen ist, welche ihrerseits auf die Rechtsprechung zur direkten Bundessteuer zurÃ¼ckgreift. Massgebend ist somit die Auslegung von Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer, welcher die EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit regelt. Nach der Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGE 125 II 113 E. 3c und 6a, mit Hinweisen) liegt ein Liegenschaftenhandel im Sinn dieser Bestimmung vor, wenn der Steuerpflichtige An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften systematisch tÃ¤tigt, wenn er also eine TÃ¤tigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Gewinnerzielung aus GrundstÃ¼ckgeschÃ¤ften gerichtet ist. Dabei ist es unerheblich, ob die TÃ¤tigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeÃ¼bt wird. Als Indizien kÃ¶nnen etwa die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens, die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit des Steuerpflichtigen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte in Betracht kommen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Weil die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot von Art. 127 Abs. 3 BV gesetzesvertretender Natur ist, ist das Verwaltungsgericht, das im Einkommenssteuerbereich eine abweichende Praxis zum gewerbsmÃ¤ssigen Handel vertritt, daran gebunden. Um eine begriffliche Spaltung im GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht zu vermeiden, legt das Verwaltungsgericht den Begriff des LiegenschaftenhÃ¤ndlers in § 221 Abs. 2 StG ebenfalls im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus (VGr, 14. Dezember 2005, SB.2005.00073).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Im Streit liegt vorliegend, ob die Pflichtige als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu qualifizieren ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Das Steuerrekursgericht hat erwogen, die Pflichtige habe im Zeitraum zwischen 2005 und 2008 sieben GrundstÃ¼cke erworben, unter anderem das streitbetroffene GrundstÃ¼ck. Diese Liegenschaft und ein weiteres GrundstÃ¼ck in Pratteln habe sie am 19. Dezember 2007 beziehungsweise am 30. November 2009 nach kurzer Haltedauer von 2.5 bezi</span>e-<br/> <span>hungsweise 1.5 Jahren bereits wieder verÃ¤ussert. Aktenkundig sei zudem auch, dass sie sich seit 2009 um den Verkauf der Liegenschaft in Regensdorf bemÃ¼he. Die Pflichtige sei daher keine Immobiliengesellschaft, deren Ã¼berwiegender Zweck darin bestehe, GrundstÃ¼cke als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage zu halten. Vielmehr werde deutlich, dass die Pflichtige GrundstÃ¼cke in einem quantitativ und qualitativ erheblichen Ausmass auch als Handelsware verwende. Sie sei daher als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu betrachten, selbst wenn sie den Handel mit GrundstÃ¼cken nur als NebentÃ¤tigkeit betreibe. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die beschwerdefÃ¼hrende kommunale GrundsteuerbehÃ¶rde beanstandet vorab den Umstand, dass das Steuerrekursgericht fÃ¼r die Frage, ob die Pflichtige als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu wÃ¼rdigen sei, als massgebenden Beurteilungszeitraum die Jahre 2005 bis 2009 herangezogen und damit auch zwei Jahre nach der in Frage stehenden HandÃ¤nderung berÃ¼cksichtigt habe. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist nÃ¤mlich der Ansicht, dass fÃ¼r diese Frage allein der Zeitraum von 2005 bis 2007 massgebend sein kÃ¶nne, da der Verkauf des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks am 19. Dezember 2007 erfolgt sei. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin erweist sich als unbegrÃ¼ndet: Gerade im Bereich des Liegenschaftenhandels kann vielfach ohne Einbezug spÃ¤terer Jahre gar nicht beurteilt werden, ob der Erwerb von Liegenschaften mit Blick auf deren spÃ¤tere gewerbsmÃ¤ssige WiederverÃ¤usserung erfolgt ist bzw. auf welchen Zeitpunkt die Aufnahme der TÃ¤tigkeit als LiegenschaftenhÃ¤ndler angesetzt werden muss. Mit anderen Worten dienen nach der HandÃ¤nderung eingetretene Tatsachen insoweit richtig gesehen nur der Erhellung des Sachverhalts und damit der rechtlichen WÃ¼rdigung im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung. Die GrundsteuerbehÃ¶rde geht somit von einem zeitlich zu engen Beurteilungszeitraum aus. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Auch irrt die GrundsteuerbehÃ¶rde, wenn sie glaubt, aus der Bilanzierung der GrundstÃ¼cke als AnlagevermÃ¶gen etwas fÃ¼r sich herleiten zu kÃ¶nnen. Zwar ist es richtig, dass nach Auffassung des Bundesgerichts bei LiegenschaftenhÃ¤ndlern Immobilien in aller Regel UmlaufvermÃ¶gen darstellen, </span>doch bedeutet dies nicht im Umkehrschluss, dass ein LiegenschaftenhÃ¤ndler in seinem AnlagevermÃ¶gen keine Liegenschaften halten kann (BGr, 16. Mai 2011, 2C_50/2011 E. 2.1). Nach Ansicht des Bundesgerichts ist es durchaus mÃ¶glich, dass gleichartige GÃ¼ter Umlauf- oder AnlagevermÃ¶gen bilden. FÃ¼r die Zuordnung sei allein der Verwendungszweck massgebend und zwar nicht zu Beginn der Haltezeit, sondern erst im Zeitpunkt der VerÃ¤usserung (vgl. BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011 E. 4.3). </p> <p class="Urteilstext">Ebenso wenig vermag der Umstand, dass es sich bei den GrundstÃ¼cken um Renditeobjekte (MehrfamilienhÃ¤user), die sich zur Kapitalanlage eignen, handelt, etwas an der Qualifizierung der Pflichtigen als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu Ã¤ndern. Jedenfalls spricht der aus dem Verkauf der Liegenschaft an der Schaffhauserstrasse 453 in ZÃ¼rich erzielte Kapitalgewinn von Ã¼ber Fr. 500'000.-, der die NettomietertrÃ¤ge um ein Mehrfaches Ã¼bersteigt, fÃ¼r die Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Auch die mit der Beschwerdeantwort nachgereichten KaufvertrÃ¤ge, die belegen, dass die Pflichtige im August und September 2012 und damit nach Entscheid der Vorinstanz noch zwei weitere Liegenschaften verÃ¤ussert hat, deuten darauf hin, dass die Pflichtige gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel betreibt. </p> <p class="Urteilstext">Ohne Belang sind schliesslich die EinschÃ¤tzungen der SteuerÃ¤mter der Kantone Zug und ZÃ¼rich, weil sie, wie es die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, fÃ¼r die kommunale SteuerbehÃ¶rde nicht bindend sind. </p> <p class="Urteilstext">Nach all dem Gesagten ist die Pflichtige als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin zu wÃ¼rdigen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr hat sie die Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Die EntschÃ¤digung wird aufgrund des Streitwerts durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV) festgesetzt. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in der Regel auf einen Drittel herabgesetzt (VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann. Besondere UmstÃ¤nde liegen keine vor, sodass die ParteientschÃ¤digung bei Fr. 6'000.-, Mehrwertsteuer eingeschlossen, anzusetzen ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 6'000.--, einschliesslich Mehrwertsteuer, zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦<br/> <br/> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>