© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/19 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-5182 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 16.05.2022 Entscheiddatum: 02.05.2022 BUDE 2022 Nr. 039 Art. 3 Abs. 2 Bst. a RPG, Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 22 Abs. 2 Bst. RPG, Art. 67 Bst. a PBG. Nichtlandwirtschaftliche Bauten dürfen in Nachachtung der raumplanerischen Grundsätze nicht unbesehen auf die Grenze zur Landwirtschaftszone gestellt werden. Sind von einer auf oder ganz nahe an der Grenze stehenden Baute Auswirkungen auf die Nachbarzone wahrscheinlich, liegt ein grenzüberschreitendes Vorhaben vor. Es lässt sich nur aufgrund der Umstände des Einzelfalls beurteilen, ob und in welchem Umfang eine Überbauung von in der Bauzone gelegenem Land zugleich angrenzendes Landwirtschaftsland mitbeansprucht. Selbst wenn keine über die Zonengrenze hinausragende Bauteile oder Zirkulations- und Erholungsflächen vorhanden sind, ist zu berücksichtigen, in welchem Ausmass die Auswirkungen einer Überbauung in der Bauzone die Nutzung des landwirtschaftlichen Kulturlands beeinträchtigen. Vorliegend ist davon auszugehen, dass sich bereits die blosse Existenz einer 40 m langen und 10 m hohen Fassade auf der Zonengrenze auf die aktuelle und potenzielle Nutzung des angrenzenden Agrarlands auswirkt, da sie geeignet ist, eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Randbereich zu erschweren bzw. zu verunmöglichen. Ins Gewicht fällt zudem, dass es sich um eine wertvolle Fruchtfolgefläche handelt und sich die geplante Baute im Westen des Agrarlands befindet, was sich betreffend Beschattung umso massgeblicher auf die Kulturen auswirkt (Erw. 4.2 ff.). Beim Fehlen einer hinreichenden Erschliessung, welche vorliegend eine Strassenverbreiterung, die Erstellung einer Ausweichstelle sowie eine Neusignalisation bedingt, handelt es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, welches mit einer Auflage beseitigt werden kann. Vielmehr ist die hinreichende Erschliessung eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens ausschlaggebend ist (Erw. 5.3). BUDE 2022 Nr. 39 finden Sie im angehängten PDF-DokumentKanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 20-5182 Entscheid Nr. 39/2022 vom 2. Mai 2022 Rekurrentinnen und Rekurrenten A.A.___ und B.A.___ B.___ C.___ A.D.___ und B.D.___ E.___ F.___ G.___ und H.___ A.I.___ und B.I.___ alle vertreten durch Dr.iur. David Brunner, Rechtsanwalt, Hinterlauben 12, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 8. Juni 2020) Rekursgegnerin J.___GmbH vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Bahnhof- strasse 24, 9443 Widnau Betreff Baubewilligung (Neubau Gewerbehalle für Gartenbaubetrieb) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 2/18 Sachverhalt A. a) Die J.___GmbH, Y., ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, an der G.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) in Z.___. Das unüberbaute, 2'896 m2 grosse Wiesland mit einer Breite von rund 30 m liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 26. Mai 1994 in der Gewerbe -Industrie-Zone (GI A). Die Grundstücke im Westen und Süden s ind ebenfalls der Gewerbe -In- dustrie-Zone zugeschieden; das östlich angrenzende Grundstück Nr. 002 ist Teil einer grösseren zusammenhängenden Landwirt- schaftszone, die als Fruchtfolgefläche ausgeschieden ist . Die rund 250 m (Luftlinie) entfernten Freizeitanlagen im Südosten der Baupar- zelle sind der Intensiverholungszone Sport zugeteilt. Ausschnitt kommunaler Zonenplan (Geoportal SG) b) Die Erschliessung des Grundstücks Nr. 001 erfolgt über die G.___strasse im Norden des langgezogenen Grundstücks. Die Grund- stücke entlang der G.___ strasse südlich des Wohnquartiers entlang der H.___- und I.___strasse weisen kein Trottoir auf und sind mit Aus- nahme von Grundstück Nr. 003 mit einer kleinen Kapelle (M.___) nicht eingezäunt. Die klassierte Fläche der G.___ strasse weist ab Bau- grundstück in Richtung Südosten mit Ausna hme entlang des Grund- stücks Nr. 002 überall eine Mindestbreite von 4,5 m auf. Ausschnitt Strassenklassierung Gde (Geoportal SG) B. a) Mit Baugesuch vom 11. September 2019 beantragte die J.___GmbH beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Er- stellung e iner Lagerhalle mit Büro für einen Gartenbaubetrieb auf Grundstück Nr. 001. Das Gebäude weist eine Länge von 40 m, eine Breite von 20 m und eine Firsthöhe von 10,3 m auf. Im südlichen Teil der Baute werden Anbaugeräte und Maschinen eingestellt. Im nördli- chen Teil im Erdgeschoss sind sanitäre Anlagen, Garderoben und ein Aufenthaltsraum für die 15 bis 16 Mitarbeitenden vorgesehen. Im Obergeschoss wird ein Büro eingerichtet. Die Gartenbaufirma verfügt derzeit über fünf Lieferwagen, zwei Autoan hänger, einen LKW ohne Anhängerkupplung, aber mit Achs -Abrollhakengerät (Gesamtgewicht von 32 t), einen Radlader, einen Rad-Dumper und drei Arbeitsanhä- nger (Ge schirrwagen). Südlich der geplanten Baute sind Beton ele- mente vorgesehen, in denen Stein, Kies und Erde auf der off enen Kiesfläche gelagert werden sollen. b) Innert der Auflagefrist vom 27. September bis 10. Oktober 2019 erhoben u.a. die im nördlich angrenzenden Quartier wohnhaften bzw. Grundeigentümer A.A.___ und B.A.___ (Grundstück Nr. 004), C.___ (Grundstück Nr. 005), A.D. ___ und B.D. ___ (Grundstück Nr. 006), E.___ (Grundstück Nr. 007), F.___ (Grundstücke Nrn. 008 und 009 ), Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 3/18 G.___ und H.___ (Grundstück Nr. 010), A.I.___ und B.I.___ (Grundstück Nr. 011), alle Z.___, sowie B.___ (Grundstück Nr. 012), X.___, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten, dass das Baugrundstück nicht hinreichend erschlossen sei. Es könne nicht sein, dass der künftige Werkverkehr an den Sportstätten und am Naherholungsgebiet der Gemeinde Z.___ vorbeiführe, da die G.___strasse zu schmal sei, was zu gefährlichen Situationen mit dem Langsamverkehr und vor allem mit Kindern führen werde. Ausserdem seien in den Wohngebieten und in der Freizeitanlage mit Immissionen von den geplanten unüberdachten Lagerplätzen für Kies und Humus zu rechnen. c) Am 15. Mai 2020 liess der Gemeinderat Z.___ das in Zusam- menarbeit mit der Kant onspolizei, Verkehrstechnik, erarbeitete Er- schliessungskonzept den Einsprecherinnen und Einsprechern zur Stellungnahme zuk ommen. Das Erschliessungskonzept sieht eine Verschiebung der Fahrverbotsregelung für Motorwagen und Motorrä- der mit Zusatz "Zubringerdienst gestattet" und der Höchstgeschwin- digkeitstafel "50 generell" vor . Weitere neue Fahrverbotsregelungen sind an der Kreuzung G.___strasse / H.___strasse und eine solche als Vorsignal weiter südlich an der H.___strasse vorgesehen. Ausserdem ist auf der gesamten Länge des östlich an das Baugrundstück anstos- senden Grundstücks Nr. 002 eine Ausweichstelle von mindestens 5,3 m Breite und einer Gesamtlänge von rund 53 m geplant. Ausschnitt Erschliessungskonzept d) Mit Gesamtentscheid vom 8. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und er- klärte die kantonalen Verfügungen des Amtes für Wasser und Energie vom 26. September 2019, des Amtes für Wirtschaft und Arbeit vom 16. Dezember 2019, der Kantonspolizei vom 20. Dezember 2019 so- wie des Amtes für Umwelt (AFU) vom 20. April und 28. April 2020 für verbindlich und als integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. Die Einsprachen von A.A.___ und B.A.___, C.___, A.D.___ und B.D.___, E.___, F.___, G.___ und H.___, A.I.___ und B.I.___ sowie B.___ wur- den abgewiesen. Bezüglich Ausführung und Ausbau der Erschlies- sung sei festgestellt worden, dass im vorliegenden Fall Optimierungs- potenzial vorhanden sei. Daher sei zusammen mit der Kantonspolizei St.Gallen, Verkehrstechnik, ein Verkehrskonzept ausgearbeitet wor- den. Mit den geplanten Massnahmen (Verbreiterung auf den Begeg- nungsfall PW – PW und Ausweichstelle LKW – PW) solle die Ge- schwindigkeit möglichst tief gehalten werden, was sicherheitstech- nisch sinnvoll erscheine. Mit einem kompletten Ausbau der Strasse auf 5,3 m würde eine breite Strasse entstehen, die ein schnelleres Fahren erlauben würde, was vorliegend nicht das Ziel sei. Der erwartete Mehr- verkehr sei als sehr gering einzustufen, womit die Erschliessung nach der Umsetzung der geplanten Massnahmen als klar hinreichend und zweckbestimmend beurteilt werde. Die Vorschriften gemäss Strassen- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 4/18 gesetz und Baureglement sowie die Verkehrssicherheit seien als er- füllt zu betrachten. Gemäss Verkehrstechnik könnten die Massnah- men erst nach rechtskräftiger Baubewilligung verfügt werden. Diese Massnahmen seien jedoch integrierender Bestandteil der Baubewilli- gung und daher verpflichtend auszuführen bzw. nach Ablauf des Auf- lageverfahrens dem Kanton zur Genehmigun g einzureichen, sobald die Baubewilligung Rechtskraft erlangt habe. C. Gegen diesen Beschluss erh oben A.A.___ und B.A.___ (Rekurren- ten 1), B.___ (Rekurrent 2), C.___ (Rekurrentin 3), A.D.___ und B.D.___ (Rekurrenten 4), E.___ (Rekurrent 5), F.___ (Rekurrent 6), G.___ und H.___ (Rekurrenten 7) sowie A.I.___ und B.I.___ (Rekur- renten 8), alle vertreten durch Dr.iur. David Brunner, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom 3. Juli 2020 Rekurs beim Baudeparte- ment (seit 1. Oktober 2021: Bau - und Umweltdepartement). Mit Re- kursergänzung vom 13. August 2020 werden folgende Anträge ge- stellt: 1. Es seien der angefochtene Beschluss des Gemeinde- rates Z.___ Protokoll Nr. 114 der Gemeinderatssit- zung vom 8. Juni 2020, Neubau Gewerbehalle für Gar- tenbaubetrieb (Lager und Büro) auf dem Grundstüc k Nr. 001 an der G.___strasse in Z.___, Einspracheent- scheid, inkl. kantonale Verfügungen sowie die ange- fochtene Baubewill igung des Gemeinderates Z.___ vom 8. Juni 2020 betreffend das Baugesuch Neubau Gewerbehalle für Gartenbaubetrieb (Lag er und Büro) auf dem Grundstück Nr. 001 an der G.___strasse in Z.___ inkl. kantonale Verfügungen vollumfänglich auf- zuheben; 2. es sei das Baugesuch abzuweisen und die Baubewil- ligung nicht zu erteilen; 3. eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; 4. Unter Ko sten- und Entschädigungsfolgen zuzügl. 7,7 % MWST. Zur Begründung wird in formeller Hinsicht geltend gemacht, dass die Rekurrentinnen und Rekurrenten einsprache - und rekur sberechtigt seien. Sie seien insbesondere durch die nic ht gewährleistete Er- schliessung des Baugrundstücks von Süden her betroffen und be- fürchteten einen Mehrverkehr im nördlichen Te il der dafür zu engen G.___strasse. Daneben seien sie vom übermässigen B aukörper auf Grundstück Nr. 001 und den Immissionen aus de n verschiedenen Kies- und Sandlagern auf dem Baugrundstück betroffen. In materieller Hinsicht wird geltend gemacht, dass die Baubewilligung erst mit Rechtskraft des vorgesehenen Srassen bauprojekts hätte erteilt wer- den können. Bereits aus diesem Grund sei die Baubewilligung aufzu- heben. Für die unmitt elbar an das Grundstück Nr. 002 angrenzende Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 5/18 Lagerhalle fehle eine erweiterte Grenzabstandsverpflichtung. Ein Grenzbaurecht alleine genüge für eine Baubewilligung nicht. Doch selbst wenn eine erweiterte Grenzabstandsverpflichtung nachträglich noch beigebracht werde, dürfe eine solches Gebäude nicht direkt auf die Grenze zur Landwirtschaftszone gestellt werden. Weiter fehlten genauere Angaben im Baugesuch, wie der südliche Grundstücksteil genau genutzt werde. Die Verfügung des AFU basiere auf ungenügen- den Unterlagen und sei deshalb aufzuheben. D. a) Mit Ve rnehmlassung vom 1. September 2020 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge- macht, dass die G.___ strasse dem Zweck für die Erschliessung des geplanten Gewerbebetriebs entspreche. Bereits im Vorfeld sei aber festgestellt worden, dass Optimierungspotenzial vorhanden sei. Daher werde das Fahrverbot angepasst, damit sich der geplante Neubau nicht mehr im Zubringerbereich befinde. Somit dürfe der nördliche Teil der G.___strasse nicht durch Kunden und Mitarbeitende des Betriebs befahren werden. Dieser nördliche Teil der Strasse werde somit nicht durch Mehrverkehr belastet. Im südl ichen Teil der G.___strasse, ab Grundstück Nr. 001 südwärts, sei in Zusammenarbeit mit der Verkehr- stechnik ein Erschliessungskonzept ausgearbeitet w orden. Die Strasse werde auf einer Länge von rund 53 m auf 5,3 m verbreitert. Der anschliesse nde Teil bis zur Kreuzung H.___ strasse werde auf 4,5 m verbreitert, dafür sei die Klassierung bereits rechtlich gesichert. Aufgrund des zu erwart enden, geringen Ve rkehrsaufkommens von Süden sei die Erschliessung als hinreichend zu beurteilen. Die Rüge betreffend fehlende Grenzabstandsvereinbarung sei im Einsprache- verfahren noch nicht geltend gemacht worden. Entgegen der Auffas- sung der Rekurrentinnen und Rekurrenten genüge jedoch diese Dienstbarkeit für eine öffentlich-rechtliche Baubewilligung. Auch werde die landwirtschaftliche Bewirtschaftung durch den Neubau nicht nen- nenswert beeinträchtigt. Die Ostfassade in Richtung Landwirtschafts- zone weise keine Fenster, Türen , Vordächer usw. auf . Eine Beein- trächtigung oder In anspruchnahme der Landwirtschaftszone sei klar zu verneinen. b) Mit Vernehmlassung vom 19. Oktober 2020 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Widnau, den Rekurs unter Kostenfolge zuzüglich Barauslagen und Mehrwertsteuer abzuweisen. Eventualiter sei das Rekursverfahren zu sistieren, bis das Strassenplanverfahren für den Ausbau der Erschlies- sungsstrasse abgeschlossen und bis die Grenzabstandsvereinbarung der Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001 und 002 durch eine Verein- barung zur Einhaltung eines vergrösserten Grenzabstands auf Grund- stück Nr. 002 ergänzt worden sei. Zur Begründung wird geltend ge- macht, dass die Umsetzung des erarbeiteten Erschliessungskonzepts als Auflage in der Baubewilligung aufgenommen worden sei. Damit werde sichergestellt, dass das Bauvorhaben bei seiner Bezugsbereit- schaft hinreichend erschlossen und damit bewilligungsfähig sei. So lange die geschlossene Bauweise auf den Grundstücken Nrn. 001 und Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 6/18 002 nicht zulässig sei, hätten die Eigentümer von Grundstück Nr. 002 einen vergrösserten Grenzabstand einzuhalten, wenn der Eigentümer von Grundstück Nr. 001 von seinem Grenzbaurecht Gebrauch mache. Auf erstes Verlangen schliesse die Rekursgegnerin eine entspre- chende Vereinbarung ab und reiche sie nach. Weiter sei zu berück- sichtigen, dass die Eigentümer von Grundstück Nr. 002 derzeit keine Bauabsichten hätten. Das Bauvorhaben werde vollumfänglich in der Bauzone realisiert. Es würden weder Bauten noch Anlagen in der Landwirtschaftszone erstellt. Die Rekursgegnerin habe das angren- zende Land auf Grundstück Nr. 002 gepachtet, um dort produzieren- den Gartenbau zu betreiben ohne dafür Bauten oder Anlagen zu er- stellen. Die unsubstanziierte Behauptung der Rekurrentinnen und Re- kurrenten, es sei unklar, wie der südliche Grundstücksteil genau ge- nutzt werde – womit die Verfügung des Amtes für Umwelt vom 28. Ap- ril 2020 auf ungenügenden Unterlagen basiere – sei nicht nachvoll- ziehbar. Durch das Bauvorhaben komme es zu keinen übermässigen Immissionen wegen der Kies- und/oder Sandlager auf dem Baugrund- stück. Dies gelte umso mehr, als die entsprechenden Behauptungen unbegründet und unbewiesen seien. c) Mit Amtsbericht vom 10. November 2020 führt das kantonale Tiefbauamt (TBA) aus, dass die G.___strasse den Grundbegegnungs- fall (PW / PW) abdecken könne. Allerdings sei diesbezüglich nur die klassierte Fläche gemäss Geoportal betrachtet worden. Die genann- ten Breiten von 4,5 bis 5,4 m müssten auch tatsächlich vorhanden sein. Dabei gelte es zu berücksichtigen , dass die Sicherheitszu- schläge auf die Randbereiche angerechnet würden. Der Begegnungs- fall LKW / PW könne mit der aktuellen Situation nicht abgedeckt wer- den. Hierfür bräuchte es den vorgesehenen Ausbau der Strasse. Ihres Erachtens müsste der Ausbau mit der Inbetriebnahme des Gewerbes einhergehen. Hierfür bräuchte es wiederum erst ein rechtsgültiges Strassenbauprojekt. d) Mit Vernehmlassung vom 8. Dezember 2020 beantragt das AFU die Abweisun g des Rekurses , soweit die Verfügung des AFU vom 20. April 2020 aufzuheben sei. Soweit aus den entsprechenden Ge- suchsunterlagen für einen Teil eines Baugrundstücks keine Angaben über allfällige Änderungen bezüglich der bisherigen Nutzung zu ent- nehmen seien, könnten die zuständigen Behörden davon ausgehen, dass dort auch keine Nutzungsänderungen vorgesehen seien. Es sei nicht Sache der Behörden, Nachforschungen darüber anzustellen, ob ein Gesuchsteller auf der Grundlage der zu erteilenden Baubewilli- gung über die in seinem Baugesuch dargelegten bewilligungspflichti- gen Nutzungs änderungen hinaus weitere baubewilligungspflichtige Tatbestände auf seinem Baugrundstück verwirklichen wolle. e) Mit Stellungnahme vom 10. Februar 2021 zum Amtsbericht des TBA weisen die Rekurrentinnen und Rekurrenten darauf hin, dass es sich bei der G.___ strasse nicht um eine Erschliessungsstrasse handle, die nur quartierinterne Bedeutung im Strassennetz habe, sondern – wie die Verkehrstechnik im vorinstanzlichen Vefahren zu Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 7/18 Recht darauf hingewiesen habe – dass auf der G.___ strasse gleichzeitig ein regionaler Veloweg sowie eine Skatingroute verliefen. Daher sei sehr wohl zu überlegen, ob für den leichten Zweiradverkehr eine zusätzliche Breite zu reservieren wäre. Wie im Amtsbericht des TBA richtig festgestellt worden sei, könne der Begegnungsfall LKW / PW in der aktuellen Situation nicht abgedeckt werden. Hierfür wäre ein Ausbau der Strasse im Rahmen eines Strassenbauprojekts erforderlich. Dieses wäre in einem koordinierten Verfahren mit dem Baugesuch aufzulegen. f) Mit Eingabe vom 2. März 2021 nahm die Rekursge gnerin zur Vernehmlassung der Vorinstanz, zum Amtsbericht des TBA sowie zur Vernehmlassung des AFU Stellung. Es wird geltend gemacht, dass das Baugesuch mit der Auflage, das erarbeitete Erschliessungskon- zept sei zwingend umzusetzen, den Anforderungen des TBA entspre- che. Wie das AFU zutreffend darlege, sei das eingereichte Baugesuch vollständig und entspreche den rechtlichen Anforderungen; insbeson- dere sei das Baugesuch mit Bezug auf sämtliche baubewilligungs- pflichtigen Tatbestände vollständig. E. a) Das Baudepartement führte am 10. Juni 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie von zwei Vertretern des TBA einen Augenschein durch. Messungen vor Ort haben ergeben , dass die G.___strasse vom Baugrundstück bis zur Kreuzung mit der H.___strasse durchgehend eine tatsächliche Breite – gemessen ab Kante Strasse – von 3,9 m aufweist. Die H.___strasse ist 4 m breit und die I.___strasse 4,7 m. Gemäss Aussagen des TBA funktioniere die 3,9 m breite, effektive Strassenfläche der G.___strasse knapp für den Begegnungsfall PW / PW, weil die Strassen (G.___strasse südlich des Baugrundstücks und H.___ strasse) mit Ausnahme d es Grundstücks Nr. 003 mit der kleinen Kapelle nicht eingezäunt seie n. Vorliegend müsse aber der Grundbegegnungsfall LKW / PW mit samt Langsam- verkehr eingehalten werden. Mit dem geplanten Strassenausbau solle der Begegnungsfall LKW / PW abgedeckt werden. Die Position der dafür geplanten (und notwendigen) Ausweichstelle müsse aber in Frage gestellt werden, weil d ie Ausweichstelle von der H.___ strasse her nicht sichtbar sei. b) Mit Eingabe vom 15. Juli 2021 lässt sich die Rekursgegnerin zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Sie macht geltend, dass die bereits bestehende Strasse für die Abwicklung des zu erwartenden Verkehrs vom und zum neuen Werkhof der Rekursgegnerin genüge. Die im Erschliessungskonzept vorgesehenen Massnahmen unter Be- rücksichtigung der am Augenschein gemachten Vorschläge des TBA (neue Anordnung der Ausweichstelle) reichten auf jeden Fall für die Abwicklung des zu erwartenden Verkehr s aus. Mit diesen Massnah- men würde den Bedenken der Rekurrentinnen und Rekurrenten be- züglich hinreichender Erschliessung vollumfänglich Rechnung getra- gen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 8/18 c) Mit Eingabe vom 16. Juli 2021 zum Augenscheinprotokoll führt die Vorinst anz aus, dass die von der H. ___strasse herkommenden LKW-Fahrer auf der H.___ strasse über die Anpflanzungen auf den Feldern hinausblicken und bei Gegenverkehr entsprechend zuwarten könnten. Somit sei die Ausweichstelle von 53 m Länge mehr als aus- reichend und müsse auch nicht versetzt werden. d) Mit Eingabe vom 16. Juli 2021 nehmen die Rekurrentinnen und Rekurrenten zum Augenschein protokoll Stellung und bestätigen die Aussage des TBA, dass die vorgesehene und ohnehin noch in einem Strassenbauprojekt aufzulegende Au sweichstelle vom Standor t H.___strasse nicht sichtbar sei. e) Mit Replik vom 31. August 2021 nimmt die Rekursgegnerin Stel- lung zu den eingereichten Eingaben zum Augenscheinprotokoll. Es sei festzuhalten, dass die Rekurrentinnen und Rekurrenten weder von der Erschliessung des Baugrundstücks noch von den Emissionen der Er- schliessung betroffen seien. Der Teil der G.___ strasse, die ihre Lie- genschaften erschliesse, dürfe für die Zufahrt zum Baugrundstück nicht benützt werden. Sie seien vom Verkehr nicht mehr betroffen als jedermann. Dass das Bauvorhaben übermässige Staubimmissionen verursache, sei eine ebenso neue wie unzutreffende Behauptung der Rekurrentinnen und Rekurrenten. Sie seien durch das Bauvorhaben nicht stärker als jedermann betroffen und in keiner anderen besonde- ren beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache. Sie erhöben nicht im eigenen Interesse, sondern im Interesse der Allgemeinheit und der korrekten Gesetzesanwendung Rekurs. Ebenso sei ein prak- tischer Nutzen eines erfolgreichen Rekurses nicht ersichtlich. Somit sei auf den Rekurs mangels Rechtsschutzinteresse nicht einzutreten. F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Zu prüfen ist die Rekursberechtigung, nachdem die Rekursgegnerin die Einsprache- und Rekurslegitimation bestreitet. 1.2.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses be- rechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 9/18 1.2.2 Das Bundesgericht verlangt neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführende über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen p raktischen Nutzen aus der Aufhe- bung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. In Bausa- chen wird n ach der Rechtsprechung ein prak tischer Nutzen bereits dann bejaht, wenn das Durchdringen von Rü gen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant. Das schutzwürdige In- teresse besteht im Umstand, einen materiellen oder ideellen Nachteil zu verm eiden, den der angefochtene Ent scheid mit sich bringen würde. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bau- projekten insbe sondere in räumlicher Hinsicht gege ben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtli- che Situation des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfah- rens beeinflusst werden kann. Nach der bundesgerich tlichen Recht- sprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvor- haben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterun- gen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werde n, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges K riterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Dis- tanz zum Bauvorhaben. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren L iegenschaften sich in einem Um- kreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund de r konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Allerdings wurd e stets betont, dass nicht schematisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abge- stellt werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der kon- kreten Verhältnisse erforderlich sei. In Grenzfällen besteht ein Beurtei- lungsspielraum, bei dessen Ausübung einerseits eine kaum mehr zu begrenzende Öffnung des Beschwerderechts zu vermeiden ist und an- dererseits die Schranken auch nicht zu eng gezogen werden dürfen, um nicht die vom Gesetz geber gewollte Überprüfung der richtigen Rechtsanwendung in Fällen, in denen der Beschwerdeführer ein aktu- elles und schü tzenswertes Interesse besitzt, auszusc hliessen (vgl. BGE 136 II 281 Erw. 2.3.2 mit Hinweis ; Urteil des Bundesgericht es 1C_11/2021 vom 15. Dezember 2021 Erw. 1.5 mit Hinweisen, 1C_286/2020 vom 15. Dezember 2020 Erw. 2.4, 1C_313/2019 vom 28. April 2020 Erw. 2.3, 1C_25/2019 vom 5. März 2020 Erw. 3.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Erw. 1.2.1). 1.2.3 Die besondere Betroffenheit der Rekurrentinnen und Rekurren- ten 2, 3, 5, 6, 7 und 8 muss nicht näher begründet werden, weil diese aufgrund der Distanz von unter 100 m grundsätzlich und unabhängig von den einzelnen Rügen gegeben ist. Die Grundstücke Nrn. 1430 (Rekurrenten 1) und 4172 (Rekurrenten 4) liegen rund 150 m bzw. 115 m vom Bauvorhaben entfernt. Für die Rekurrenten 1 und 4 muss daher eine k onkrete Beeinträchtigung dargelegt werden. Die beiden Grundstücke liegen im nördlich an das Baugrundstück angrenzenden Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 10/18 Wohnquartier an der G.___strasse, welche weiter nördlich in die über- geordnete K.___strasse und diese wiederum in die J.___strasse (Kan- tonsstrasse) mündet. 1.2.4 Die Rekursgegnerin macht geltend, dass d ie Rekur rentinnen und Rekurrenten weder von der Erschliessung des Baugrundstücks noch von den Emissionen der Erschliessung betroffen seien, weil der Teil der G.___strasse, der ihre Liegenschaften erschliesse, für die Zu- fahrt zum Baugrundstück nicht benützt werden dürfe. Dabei verkennt die Rekursgegnerin, dass diese Verkehrsanordnung noch gar nicht in Kraft ist, sondern erst im Erschliessungskonzept vorgesehen ist. Zum jetzigen Zeitpunkt kann der Verkehr von und zum Baugrundstück nach wie vor von Norden von der J.___strasse über die K.___ - und G.___strasse abgewickelt werden. Damit sind auch die Rekurrenten 1 und 4 mehr als die Allgemeinheit betroffen, da die Strassenverbindung nordwärts den schnellsten Zugang zur überg eordneten K.___- bzw. J.___strasse gewährt. Die Rekursberechtigung ist daher für alle Re- kurrentinnen und Rekurrenten gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab- gekürzt PBG) in K raft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubew illigungsent- scheid erging am 8. Juni 2020. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei- terhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur An- wendung. 3. Subeventualiter beantragt die Rekursgegnerin die Sistierung des Re- kursverfahrens, bis das Strassenplanverfahren für den Ausbau der Er- schliessungsstrasse abgeschlossen und bis die Grenzabstandsver- einbarung der Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001 und 002 durch eine Vereinbarung zur Einhaltung eines vergrösserten Grenzabstands auf Grundstück Nr. 002 ergänzt worden sei. 3.1 Die Sistierung bedeutet eine Abweichung vom Grundsatz einer möglichst beförderlichen Erledigung des Verfahrens und bedarf daher einer Rechtfertigung. Eine Sistierung ist anzuordnen, wenn sie gesetz- lich vorgeschrieben oder we nn ein anderes Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von präjudizieller Bedeutung ist. Zulässig ist die Ver- fahrenssistierung ausserdem, wenn sie aus gewichtigen Gründen ge- boten erscheint und ihr keine überwi egenden öffentlichen oder priva- ten Interessen en tgegenstehen ( CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsge- richtsbarkeit im Kanton St.Gallen, 2. Aufl., St.Gallen 2003, N 1093). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 11/18 3.2 Eine Sistierung ist somit u.a. dann begründet, wenn das Ergeb- nis des Verfahrens von jenem eines anderen Verfahrens abhängt oder wenn ein enger sachlicher Zusammenhang zu einem anderen Verfah- ren besteht. Im vorliegend zu beurteilenden Rekurs sind – neben der hinreichenden Erschliessung – noch weitere Rechtsfragen zu beant- worten. Es besteht zwar ein enger sachli cher Zusammenhang zwi- schen einem noc h auszuarbeitenden Strassenbauprojekt samt Teil- strassenplan mit dem zu beurteilenden Rekurs . Eine Sistierung ist gleichwohl nicht gerechtfertigt, weil zu diesem Zeitpunkt erst ein Er- schliessungskonzept vorliegt und noch nicht absehbar ist, wann ein genehmigungsfähiges Strassenbauprojekt samt Teilstrassenplan vor- liegt und – wie die folgenden Erwägungen zeigen werden – die ange- fochtene Baubewilligung mit weiteren Mängeln behaftet ist. Deshalb erübrigt sich ebenso eine Sistierung, um eine erweiterte Grenzab- standsvereinbarung nachzureichen. Das Begehren um Sistierung ist deshalb abzuweisen. 4. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten machen geltend, dass die ge- plante Überbauung nicht direkt auf die Grenze zur Landwirtschafts- zone gestellt werden dürfe. 4.1 Die Baufreiheit als Teil der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bun- desverfassung, SR 101; abgekürzt BV) schützt das Recht der Nutzung eines Grundstücks durch Überbauung. Beschränkungen dieses Nut- zungsrechts müssen als Grundrechtseingrif fe die Voraussetzungen von Art. 36 BV er füllen, d.h. auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und verhältnis- mässig sein sowie die Kerngehaltsgarantie wahren. Während schwer- wiegende Einschränkungen im formellen Gesetz selbst vo rgesehen sein müssen (vgl. Art. 36 Abs. 1 zweiter Satz BV), genügt für leichte Eingriffe eine Grundlage im Verordnungsrecht. Ein schwerer Eingriff liegt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich dann vor, wenn die bisherige oder künftig mögliche, bestimmungsgemässe Nutzung eines Grundstücks durch Verbote oder Gebote verunmöglicht oder stark erschwert wird (B GE 133 II 220 Erw. 2.5 mit Hinweisen). Die Baufreiheit erlaubt die uneingeschränkte bauliche Nutzung eines Grundstücks und damit auch deren Überbauung bis zur Grundstücks- grenze. Die Verpflichtung, für Bauten und Anlagen einen minimalen Abstand zur Zonengrenze einzuhalten, stellt mithin einen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar, der allerdings in der Regel die bestimmungs- gemässe Nutzung der Liegenschaft nicht stark erschwert. Ist in diesem Sinn lediglich die geplante Baute innerhalb des Grundstücks anders anzuordnen, handelt es sich nur um einen leichten Eingriff in die Ei- gentumsgarantie, für den eine Grundlage im Verordnungsrecht genü- gen würde. Anders kann es sich verhalten, wenn die Abstandsrege- lung die Benutzung des Grundstücks stärker einschränkt, etwa wenn dadurch konkret das Ausschöpfen der Nutzungsziffer verunmöglicht wird. Diesfalls ist eine Grundlage im formellen Gesetz erforderlich (Ur- teil des Bundesgerich tes 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 Erw. 4.2). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 12/18 4.2 Das BauG (und auch das PBG) kennt lediglich den Grenzab- stand von Gebäuden (Art. 56 BauG). Dieser misst die im Grundriss gemessene, kürzeste Entfernung zw ischen Fassade und Grenze (Art. 56 Abs. 1 BauG). Beim Grenzabstand handelt sich um einen Ab- stand zur Grundstücksgrenze. Absta ndsvorschriften zur Zonen- grenze – die nicht zugleich eine Grundstücksgrenze ist – kennt das kantonale Recht nicht. Dass Grundeigentümer zivilrechtlich einen (Grundstücks-)Grenzabstand vereinbaren dürfen, der unter Umstän- den von den bau- und planungsrechtlichen Vorgaben des öffentlichen Rechts abwei cht, sagt nichts Verbindliches aus zur hier strittigen Frage, ob Bauten in der Bauzone einen Abstand zur Grenze zur Land- wirtschaftszone einzuhalten haben. Daran ändert nichts, dass hier die Grundstücks- mit der Zonengrenze zusammenfällt. Für die Zulässig- keit eines Bauprojekts kommt es entscheidend auf dessen Zonenkon- formität an. Bei Bauten, die direkt oder ganz nahe an die Grenze zu einer anderen Zone gestellt werden sollen, erfordert die Prüfung der Zonenkonformität stets auch den Einbezug ihrer Auswirkungen auf die Umgebung. Nichtlandwirtschaftliche Bauten dürfen in Na chachtung der Grundsätze des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) und BauG nicht unbesehen auf die Grenze zur Land- wirtschaftszone gestellt werden. Sind nach der allgemeinen Lebenser- fahrung keine oder nur unbedeutende Auswirkungen auf die benach- barte Zone zu erwarten, genügt es, wenn das Vorhaben dem Zweck der Zone entspricht, in die es zu liegen kommt. Sind dagegen von einer Baute auf oder ganz nahe an der Grenze Auswirkungen auf eine Nach- barzone wahrscheinlich, hat die Baubehörde die Konformität auch mit der benachbarten Zone zu prüfen. Denn in diesem Fall beschränkt sich das Bauvorhaben nach der gebotenen auswirkungsbezogenen Be- trachtung nicht auf die Zone, in der das Gebäude selber steht, sondern es liegt ein grenzüberschreitendes Vorhaben vor, das sich ebenfalls auf die Nachbarzone erstreckt. Es lässt sich nur aufgrund der Um- stände des Einzelfalls beurteilen, ob und in welchem Umfang eine Überbauung von in der Bauzone gelegenem Land zugleich angren- zendes Landwirtschaftsland mitbeansprucht. Ohne weiteres zu beja- hen ist dies bei Bauteilen, die wie Vordächer oder Balkone über die Zonengrenze hinausragen. Dasselbe gilt jedoch auch für Zirkulations- und Erholungsflächen oder für zur Wohnbaute gehörende Vorgärten. Mitzuberücksichtigen ist sodann, in welchem Ausmass die Auswirkun- gen einer Überbauung in der Bauzone die Nutzung des landwirtschaft- lichen Kulturlands beeinträchtigen. Dabei sind insbesondere die Art der landwirtschaftlichen Nutzung, aber auch die topografischen Ver- hältnisse in Betracht zu ziehen. Die einzelfallweise Beurteilung ermög- licht es, zwischen den entgegengesetzten Interessen an der Erhaltung geeigneten Kulturlan ds für die Landwirtschaft (Art. 3 Abs. 2 Bst. a RPG) und der durch die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) geschützten baulichen Nutzungsmöglichkeiten einen angemessenen Ausgleich zu finden. 4.3 Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung zwar aus, dass die landwirtschaftliche Bewirtschaftung durch den Neubau "nicht nen- nenswert beeinträchtigt" werde. Wie die Vorinstanz zu diesem Schluss Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 13/18 gekommen ist, wird nicht näher begründet. Allein der Umstand , dass die Ostfassade weder Türen noch Fenster aufweist und die Eigentü- merin von Grundstück Nr. 002 ein Grenzbaurecht unterzeichnet hat, bedeutet nicht, dass die Baute keine "nennenswerten" Auswirkungen auf das Grundstück haben wird, zumal sie das Grundstü ck nicht (mehr) selber bewirtschaftet, sondern an die Rekursgegnerin verpach- tet hat. 4.4 Die Errichtung grösserer Bauten wie beispielsweise von Wohn- häusern direkt oder ganz nahe an der Grenze zur Landwirtschaftszone dürfte meistens zu einer Inanspruchnahme de s angrenzenden land- wirtschaftlichen Kulturlands führen. Solche aufgrund ihrer Auswirkun- gen in die Landwirtschaftszone ragenden Überbauungen sind man- gels Zonenkonformität nicht zulässig, soweit sie nicht einem landwirt- schaftlichen Zweck dienen oder dafür ke ine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 f. RPG erteilt werden kann. Anders verhalten mag es sich bei kleineren Bauten wie einfachen Nebenbauten, Zäunen und Gat- tern, die keine nennenswerten Auswirkungen auf das angrenzende Landwirtschaftsland haben (Urteil des Bundesgerichtes 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 Erw. 5.1 und 6.2 ff.). 4.5 Auch gemäss Kommentar von Arnold Marti (in: ZBl 3/2019 S. 164) zum obgenannten Urteil des Bundesgerichtes schränkt bereits die Erstellung einer Wohnbaute unmittelbar an der Grenze zu r Land- wirtschaftszone die für diese Zone vorgesehene landwirtschaftliche Nutzung ein und beeinträchtigt bzw. schliesst diese im Randbereich teilweise sogar aus. Aufgrund dieser bundesgerichtlichen Rechtspre- chung ergibt sich, dass die westlich angrenzende 40 m lange und rund 10 m hohe Gewerbebaute, die auf die Zonengrenze zur Landwirt- schaftszone, die zudem als Fruchtfolgefläche – die wertvollste Land- wirtschaftsfläche in der Schweiz überhaupt – ausgeschieden ist, erst recht Auswirkungen auf das Agrarland habe n wird. Bereits während der Bauphase für den Aushub und Gerüstbau muss davon ausgegan- gen werden, dass für die Erstellung der Baute das Agrarland mitbean- sprucht wird. Auch ein Fassadenspritzschutz käme vollständig in die Landwirtschaftszone zu stehen. Obwohl die Ostfassade weder Türen noch Fenster oder Vordächer aufweist, ist davon auszugehen, dass sich bereits schon die blosse Existenz der 40 m langen Fassade auf die aktuelle und potenzielle Nutzung des angrenzenden Agrarlands auswirkt, da sie geeignet ist, eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Randbereich zu erschweren bzw. zu verunmög lichen (vgl. BEZ 2021 Nr. 7, S. 35 mit Hinweisen). Das Baugrundstück sowie das angrenzende Agrarland sind vollkommen eben; die Beschattung würde ausschliesslich von der geplanten Baute verursacht. Erschwe- rend kommt hinzu, dass sich die geplante Baute im Westen des Ag- rarlands befindet und sich daher betreffend Beschattung umso mass- geblicher auf die Kulturen auswirkt. 4.6 Damit ergibt sich, dass die geplante Gewerbebaute nicht auf der Zonengrenze erstellt werden darf und daher an diesem Standort nicht Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 14/18 bewilligungsfähig ist. Weil die geplante Gewerbebaute in der Landwirt- schaftszone nicht zonenkonform ist, ist sie so weit von der Grenze zu- rückzuversetzen, dass ihre Erstellung sow ie ihr Bestehen auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten Auswirkungen mehr ha- ben. Der Rekursgegnerin und der Vorinstanz obliegt es nun, abzuklä- ren, welche Auswirkungen ein etwaiger Zonengrenzabstand auf die verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten des Ba ugrundstücks haben würde und ob sich im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens das Bauprojekt allenfalls anpassen liesse, um den Anforderungen des Schutzes des benachbarten Agrarlands angemessen Rechnung zu tragen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 Erw. 6.5). 4.7 Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass ein vereinbartes Näher- baurecht nicht genügt, um eine Baute auf der Grenze zu bewilligen. Es braucht eine erweiterte Grenzabstandsvereinbarung, in der sich die Eigentümerin oder der Eigentümer des benachbarten Grundstücks schriftlich zur Einhaltung eines entsprechend grösseren Grenzab- stands verpflichtet, damit ein Baugesuch bewilligt werden kann, da an- sonsten die baureglementarischen Grenzabstände nicht gewahrt sind (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2012/I/2). Die Baube- hörde verfügt diese Verpflichtung als öffentlich -rechtliche Eigentums- beschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken (Art. 56 Abs. 2 BauG). 5. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten beanstanden in materieller Hin- sicht zudem die unzureichende Erschlies sung des Baugrundstücks Nr. 001. Sie rügen, die ungenügende strassenmässige Erschliessung stelle kein Bauhindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer Auflage beseitigt werden könne. Es sei ein Strasse nprojekt erforderlich, das in einem koordinierten Verfahren mit dem Baugesuch aufzulegen sei. Die Baubewilligung sei deshalb schon allein aus die- sem Grund aufzuheben. 5.1 Nach Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG dürfen Baubewilligungen nur er- teilt werden, wenn das Land im Sinn von Art. 19 Abs. 1 RPG erschlos- sen ist. Der Begriff der hinreichenden Erschliessung ist insoweit ein bundesrechtlicher, wobei das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält. Als Erschliessung wird die Gesamtheit aller Einrichtungen ver- standen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen - und bau- ordnungsgerecht genutzt werden kann. Die Anforderungen an die Er- schliessung im Detail – und damit, was unter hinreichend zu verstehen ist – ergeben sich sodann aus dem kantonalen Recht ( M. NEFF, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Bauge- setz des Kantons St.Galle n, Basel 2020, Art. 67 N 3). Nach Art. 67 Bst. a PBG ist Land erschlossen, wenn eine hinreichende Zu - und Wegfahrt besteht. Diese Bestimmung des PBG ist unmittelbar an- wendbar und bedarf keiner Umsetzung im kommunalen Recht (vgl. Anhang zum Kreisschreiben Bst. B.I). Art. 67 Bst. a PBG entspricht in- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 15/18 haltlich Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG. Damit kann für die Frage der hin- reichenden strassenmässigen Erschliessung auf die Rechtsprechung zum BauG abgestellt werden. Eine Zufahrt ist dann hinreichend, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und geplanten Überbauung genügt, den zu erwar- tenden Fahrzeugen und Fussgängern (als Benützer de r Bauten und Anlagen) einen sicheren Weg bietet, und von den öffentlichen Diens- ten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr, Schneeräumung usw.) ungehindert genutzt werden kann (NEFF, a.a.O., Art. 67 N 12 mit Hinweisen, BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 6.2.1). 5.2 Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich die Baubewilligung zu verweigern. Durch Nebenbestim- mungen wie Auflagen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, die Bewilligung mit ge- botenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, entfällt, wenn die Mängel eine we sentliche Projektän- derung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfor- dern. Die Anordnung von Nebenbestimmun gen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche bau- rechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Es geht beispielsweise nicht an, einen Bau zu bewilli- gen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung müsse vor Baubeginn geregelt sein. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauent- scheids, mit dem eine einheitlich e Beurteilung ei nes baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche Koordi- nationsgebot von Art. 25a RPG verlangt, dass ein geplantes Bauvor- haben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren ge- prüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (Urteil des Bund esgerichtes 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 Erw. 2.5 mit Hinweisen; VerwGE B 2014/100 vom 27. April 2016 Erw. 7.1; BDE Nr. 29/2021 vom 8. April 2021 Erw. 4.1). 5.3 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss aus, dass be- züglich Ausführung und Ausbau der Ers chliessung über die G.___strasse im vorliegenden Fall Optimierungspotenzial vorhanden sei, und erarbeitete in diesem Zusammenhang ein Erschliessungskon- zept. Dieses sieht eine Verbrei terung der G.___strasse ab H.___strasse bis Zufahrt zum Baugrundstück auf durchgehend min- destens 4,5 m (Begegnungsfall PW / PW) vor. Ab der Hälfte der Stre- cke bis zur Zufahrt zum Baugrundstück ist eine Ausweichstelle mit ei- ner Breite von mindestens 5,3 m (Begegnungsfall LKW / PW) geplant sowie die Verschiebung der Fahrverbotstafel, damit die Zufahrt zum Baugrundstück nur noch von Süden her über die H.___ strasse mög- lich ist. Aus diesem Grund wurde die Baubewilligung mit der speziellen Auflage verbunden, dass das erarbeitete Erschliessungskonzept (Ver- breiterung/Ausweichstelle/Anpassung Fahrverbot) zwingend umzu- setzen sei. Nach rechtskräftiger Baubewilligung werde das Konzep t Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 16/18 durch die Gemeinde öffentlich aufgelegt und dem Kanton zur Geneh- migung eingereicht. Die Vorinstanz verkennt somit, dass es sich bei der hinreichenden Erschliessung , welche vorliegend e ine Verbreite- rung der G.___ strasse von 3,9 m auf mindestens 4,5 m auf einer Länge von rund 130 m, der Erstellung einer Ausweichstelle sowie Neusignalisationen bedingt, nicht um ein untergeordnetes Bauhinder- nis handelt, welches mit einer Auflage beseitigt werden kann, sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligun gsfähigkeit eines Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist . Daher ist der vorliegende Sachverhalt auch nicht mit demjenigen im Urteil des Bun- desgerichtes 1C_57/2021 vom 3. Februar 2022 und vor allem nicht mit demjenigen im Urteil des Bundesgerichtes 1C_271/2011 vom 27. Sep- tember 2011 vergleichbar, in welchen ein fehlendes bzw. unklares Fuss- und Fahrwegrecht als untergeordnetes Bauhindernis erachtet wurde, und das Bundesgericht es daher als zulässig erachtete, eine Baubewilligung mit der Bedingung zu versehen, wonach die Baubewil- ligung erst mit der Sicherstellung der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird. 6. Obwohl die Baubewilligung bereits aufgrund der vorstehenden Erwä- gungen aufzuheben ist, ersche int es aus verfahrensökonomischen Gründen angezeigt, auf Folgendes kurz hinzuweisen. 6.1 Im Amtsbericht des TBA wird aus geführt, dass für die G.___strasse mindestens eine Fahrbahnbreite von 4,4 m für den Grundbegegnungsfall PW / PW bei stark reduzierter Geschwindigkeit nötig sei. Für den Begegnungsfall LKW / PW werde eine Mindestbreite von 5,3 m gebraucht, die vom vorgesehenen punktuellen Ausbau der Strasse (Ausweichstelle) erfüllt werde. Anlässlich des Augenscheins führte das TBA weiter aus, dass die Ausweichstelle gemäss Erschlies- sungskonzept nördlich von Grundstück Nr. 002 auf der Südseite der G.___strasse falsch positionie rt sei. Sie sei – von der H.___ strasse herkommend – nicht sichtbar. Daher sei sie nahe zur Kreuzung G.___strasse / H.___strasse zu planen und zwar auf der Nordseite der G.___strasse. Um die Sichtzone zu gewährleisten müsse ohnehin auf Grundstück Nr. 013 ein Spickel in der Innenkurve der Kreuzung fre i- gehalten werden. Gestützt Art. 16 Abs. 2, Art. 100 Abs. 1 und Abs. 2 Ingress und Bst. a sowie Art. 101 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 102 Abs. 1 Ingress und Bst. d des Strassengesetzes (sGS 732.1) kann als Fazit gesagt werden, dass die G.___strasse mit den geplanten Mass- nahmen des Erschliessungskonzepts wohl den Grundbegegnungsfall PW / PW abdeckt, die Ausweichstelle zwar richtig dimensioniert, aber falsch positioniert ist. 6.2 Eine verkehrstechnisch hinreichende Zufahrt im Sinn von Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 67 Bst. a PBG setzt auch den Erlass von Sicht- zonen voraus. Nachdem mit dem auf der Bas is des Erschliessungs- konzepts noch zu erlassenden Strassenbauprojekt eine solche hinrei- chende Erschliessung sichergestellt werden soll, wären gleichzeitig die für die Verkehrssicherheit notwendigen Sichtzonen in dem noch zu Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 17/18 erlassenden Teilstrassenplan (So ndernutzungsplan) festzu legen (VerwGE B 2019/244 vom 3. Mai 2020 Erw. 5.2). Vorliegend sind – in Übereinstimmung mit dem Amtsbericht des TBA – (nebst dem Bau- grundstück) zumindest beim Knoten G.___strasse / H.___ strasse Sichtzonen erforderlich. Für die Genehmigungsfähigkeit des Strassen- bauprojekts ist es sicher förderlich, diese Hinweise des TBA zu be- rücksichtigen. 7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die geplante Gewerbebaute auf der Zonengrenze nicht bewilligungsfähig ist. Zudem kann eine feh- lende hinreichende Erschliessung nicht mittels einer Auflage sicherge- stellt werden. Der Gesamtentscheid und der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 8. Juni 2020 sind deshalb aufzuheben. Der Rekurs er- weist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzu- heissen. 8. 8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 8.2 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrentinnen und Reku rrenten am 10. Juli 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zu- rückzuerstatten. 9. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten sowie die Rekursgegnerin stel- len ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Ent- schädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Un- terliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schwei zeri- schen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 9.2 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträ- gen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtferti- gen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä- digung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausser- amtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) er messensweise auf Fr. 3'250.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2022), Seite 18/18 9.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.A.___ und B.A.___, C.___, A.D.___ B.D.___, E.___, F.___, G.___ und H.___, A.I.___ und B.I.__, alle Z.___, sowie B.___, X.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Der Gesamtentscheid des Gemeinderates Z.___ vom 8. Juni 2020 und der Einspracheentsch eid vom 8. Juni 2020 werden aufgehoben. 2. a) Die J.___ GmbH, Y.___ , bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–. b) Der am 10. Juli 2020 von David Brunner, St.Gallen, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.A.___ und B.A.___, C.___, A.D.___ und B.D.___, E.___, F.___, G.___ und H.___, A.I.___ und B.I.___ sowie B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die J.___GmbH entschädigt A.A.__ und B.A.___, C.___, A.D.___ und B.D.___, E.___, F.___, G.___ und H.___, A.I.___ und B.I.___ sowie B.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'250.– zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren der J.___GmbH um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin