<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00252</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222897&amp;W10_KEY=13045536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00252</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.12.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.10.2023 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>privater Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan "Haldenstrasse", Männedorf. Kein Augenschein seitens des Verwaltungsgerichts (E. 1.2). Sondernutzungspläne dürfen zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen dürfen die Bau- und Zonenordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren (E. 2.2). Die betroffene Strasse und der betroffene Besucherparkplatz befinden sich in einer Bauzone und dienen der Erschliessung von Alterswohnungen gemäss § 60 Abs. 2 PBG. Der Umstand, dass der Gestaltungsplan einen kleinen Teil der Erschliessungsanlagen auf Flächen in der Zone für öffentliche Bauten vorsieht, führt nicht dazu, dass die Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird. Die Rüge der Zonenwidrigkeit erweist sich als unbegründet (E. 3.7 f.). Verkehrsflächen zählen zur massgeblichen Grundstücksfläche, ausser wenn sie auf übergeordneten Festlegungen beruhen. Dabei ist nur dann von einer auf übergeordneten Festlegungen beruhenden Verkehrsfläche auszugehen, wenn deren Grundlage in einem kantonalen oder kommunalen Verkehrsplan oder in einem Quartierplan festgelegt wurde (E. 4.3). Privatrechtliche Dienstbarkeiten sind bei der Grundflächenbemessung nicht zu berücksichtigen (E. 4.7). Der Gestaltungsplan ermöglicht gegenüber der Regelbauweise keine massiv höhere Ausnützung (E. 4.6). Der Gestaltungsplan lässt â im Vergleich zu einer BZO-konformen Arealüberbauung â eine 4% höhere Baumasse zu, eine je nach Baufeld zwischen 3 % tiefere bis 49 % höhere Gebäudehöhe sowie eine zwischen 24 % tiefere bis 16 % höhere Gesamthöhe, während sich bei der maximal zulässigen Gebäudelänge und bei den Grenzabständen keine Abweichungen ergeben. Diese Abweichungen führen nicht dazu, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (E. 5.3 ff.). Es ist zulässig, wenn der Gestaltungsplan betreffend Dimensionierung und Standort der Pflichtparkplätze einen angemessenen Spielraum im Hinblick auf das Baubewilligungsverfahren belässt. Entscheidend ist einzig, dass eine gesetzeskonforme Erschliessung überhaupt als möglich erscheint (E. 6.3). Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (E. 7.3.2). Die im Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche und Bauvolumina genügen den einordnungs- und ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen (E. 7.3.3 f.). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTERSWOHNUNG">ALTERSWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDFLÃCHE">GRUNDFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZ">PARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REGELBAUWEISE">REGELBAUWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONE FÃR ÃFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN">ZONE FÃR ÃFFENTLICHE BAUTEN UND ANLAGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 60 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 60 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 259 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60012" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00252</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. Dezember 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter Kaspar PlÃ¼ss, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">1. A, </a></p> <p class="MsoNormal">2.1 B, </p> <p class="MsoNormal">2.2 C, </p> <p class="MsoNormal">3. D, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E und/oder RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1.<b> </b>Gemeinderat MÃ¤nnedorf,<b> </b>vertreten durch RA G</p> <p class="MsoNormal">2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerschaft, </b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Stiftung H,<b> </b>vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligte, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend privater Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Stiftung H will die bestehende Alterssiedlung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in MÃ¤nnedorf abbrechen und eine neue Ãberbauung mit rund 60 Seniorenwohnungen erstellen. Zu diesem Zweck stellte die Stiftung am 23. September 2020 den privaten Gestaltungsplan "Haldenstrasse" auf, der gemÃ¤ss Ziff. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen folgende vier Ziele verfolgt: (1) Realisierung einer ortsbaulich und landschaftlich gut gestalteten WohnÃ¼berbauung in dichter Bauweise, die sich gut in den baulichen Kontext einfÃ¼gt; (2) Schaffung von behinderten- und altersgerechten sowie preisgÃ¼nstigen Wohnungen; (3) GewÃ¤hrleistung von FreirÃ¤umen mit besonders guter Gestaltung und mit hoher AufenthaltsqualitÃ¤t; (4) Sicherung einer zweckmÃ¤ssigen und rationellen Erschliessung mit attraktiven FussgÃ¤ngerverbindungen sowie einer effizienten Parkierung. Innerhalb eines 8'183 m<sup>2</sup> umfassenden Perimeters sieht der Gestaltungsplan zwei Baubereiche vor, in denen je ein freistehendes HauptgebÃ¤ude erstellt werden darf (Ziff. 5 Abs. 2 Gestaltungsplanbestimmungen). Richtungsweisend fÃ¼r die Gestaltung der Bauten (kubische Gliederung, architektonischer Ausdruck, FreirÃ¤ume) ist ein am 31. August 2020 erstelltes Richtprojekt (Ziff. 4 Abs. 2 Gestaltungsplanbestimmungen). </p> <p class="Sachverhalt2">In der Urnenabstimmung vom 7. MÃ¤rz 2021 erteilte die StimmbevÃ¶lkerung von MÃ¤nnedorf die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Haldenstrasse". Die kantonale Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan mit VerfÃ¼gung Nr. 0660/21 vom 22. Juli 2021. Im kantonalen Amtsblatt vom 30. Juli 2021 wurden die GenehmigungsverfÃ¼gung und der Zustimmungsbeschluss bekanntgemacht, und es wurde festgehalten, der private Gestaltungsplan Haldenstrasse werde festgesetzt. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 24. August 2021 erhoben A, B und C, D sowie eine weitere Partei Rekurs beim Baurekursgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Festsetzungs- und des Genehmigungsbeschlusses des privaten Gestaltungsplans. Am 16. MÃ¤rz 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. Das Gericht auferlegte die Verfahrenskosten den Rekursparteien und verpflichtete diese, der Stiftung H eine UmtriebsentschÃ¤digung zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. MÃ¤rz 2022 erhoben A, B und C sowie D am 28. April 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 16. MÃ¤rz 2022, des Genehmigungsbeschlusses der Baudirektion vom 22. Juli 2021 sowie des Festsetzungsbeschlusses der Gemeinde MÃ¤nnedorf vom 7. MÃ¤rz 2021, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats MÃ¤nnedorf und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich. Eventualiter beantragten sie die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und die RÃ¼ckweisung der Angelegenheit im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat MÃ¤nnedorf zur Verbesserung des Gestaltungsplans und dessen Neugenehmigung. In prozessualer Hinsicht beantragten sie den Beizug sÃ¤mtlicher Verfahrensakten der Vorinstanz sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 19. Mai 2022 die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte am 27. Mai 2022 auch die Baudirektion; zur BegrÃ¼ndung verwies sie auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumplanung vom 24. Mai 2022, der wiederum auf die Stellungnahme des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 22. September 2021 sowie auf den angefochtenen Rekursentscheid verwies. Am 7. Juni 2022 beantragte die als Mitbeteiligte einbezogene Stiftung H, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Beschwerdeantwort vom 8. Juni 2022 beantragte der Gemeinderat MÃ¤nnedorf die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 24. August 2022 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 5. September 2022 hielten in der Folge auch die Stiftung H und der Gemeinderat MÃ¤nnedorf an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b>Formelle Fragen</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist funktionell und sachlich zustÃ¤ndig fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. MÃ¤rz 2022, dem eine raumplanungsrechtliche Festlegung (privater Gestaltungsplan) zugrunde liegt (§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; LS 175.2). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als (Mit-)EigentÃ¼mer von Liegenschaften in unmittelbarer NÃ¤he des betroffenen Gestaltungsplangebiets (K-Strasse 02â03) zur Anfechtung des Entscheids des Baurekursgerichts legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]). Da auch die Ã¼brigen Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Die Angelegenheit ist von der Kammer zu beurteilen (§ 38b VRG e contrario).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Zur BegrÃ¼ndung machen sie geltend, dass auf den Augenscheinfotografien des Baurekursgerichts lediglich "erahnt" werden kÃ¶nne, dass der angefochtene Gestaltungsplan auf den Ortsbildschutz ungenÃ¼gend RÃ¼cksicht nehme (vgl. act. 15 Ziff. 41 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>GemÃ¤ss der Rechtsprechung ist die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (vgl. BGr, 9. Februar 2022, 1C_129/2021, E. 3.3; VGr, 28. April 2022, VB.2021.00038, E. 1.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Im vorliegenden Fall liegen acht Fotografien des baurekursgerichtlichen Referentenaugenscheins vom 18. Januar 2022 bei den Akten, die den Gestaltungsplanperimeter und dessen Umgebung aus verschiedenen Sichtwinkeln aufzeigen â u.<span> </span>a. auch aus der Perspektive der K-Strasse 04 (Fotos 7 und 8), in deren Umgebung sich die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden befinden (vgl. act. 8/1 S. 8 ff.). Ferner enthÃ¤lt der ErlÃ¤uterungsbericht (act. 8/19.8) in Bezug auf das Richtprojekt und dessen Umgebung u.<span> </span>a. ein Modellbild (S. 9), zwei Visualisierungen (S. 10 und 12) und eine Ansicht der Geschossabstufung zur Kernzone (S. 27). Damit geht aus den Akten mit hinreichender Deutlichkeit hervor, inwieweit der angefochtene Gestaltungsplan auf den Ortsbildschutz RÃ¼cksicht nimmt (dazu hinten, E. 7). Der Sachverhalt ist somit rechtsgenÃ¼gend erstellt, sodass der Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins abzuweisen ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die vorinstanzlichen Verfahrensakten wurden von Amtes wegen beigezogen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b>Rechtsgrundlagen</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Mit â Ã¶ffentlichen und privaten â GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (§ 83 Abs. 2 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss der Rechtsprechung muss ein Gestaltungsplan die Richtplanung und das Ã¼bergeordnete Recht einhalten, namentlich die Ziele und GrundsÃ¤tze des Raumplanungsgesetzes. Die Anforderungen und das Ausmass der zulÃ¤ssigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung sind gesetzlich nicht definiert. SondernutzungsplÃ¤ne dÃ¼rfen zwar fÃ¼r einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen dÃ¼rfen die Bau- und Zonenordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindeplanung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerÃ¤t das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr. Ein strengerer Massstab an die ZulÃ¤ssigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch legitimierten BehÃ¶rde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestÃ¼tzten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung, was vorliegend jedoch nicht der Fall ist (BGr, 8. November 2022, 1C_398/2021, E. 3.3; 22. MÃ¤rz 2022, 1C_328/2020, E. 3.4.5; VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.2; BGr, 20. MÃ¤rz 2019, 1C_200/2018, E. 4.3; BGE 135 II 209 E. 5.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Bau- und Planungsrecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 180). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Bei der Festsetzung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum der PlanungsbehÃ¶rde (BGE 148 II 139 E. 8.2). Das Baurekursgericht hat bei der ÃberprÃ¼fung solcher PlÃ¤ne die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu respektieren und sich deshalb eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Es darf daher nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Planung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder offensichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist aber, dass die kommunale Planfestsetzung ohne sachliche GrÃ¼nde getroffen wurde oder schlechthin unhaltbar ist. Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare WÃ¼rdigung der massgebenden VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare InteressenabwÃ¤gung zugrunde zu legen. DemgegenÃ¼ber darf das Verwaltungsgericht einen Nutzungsplan im Beschwerdeverfahren nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung und Ermessensunterschreitung Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht, Ã¼ber- oder unterschritten hat (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.3; vgl. BGE 145 I 52 E. 3.6). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das soeben dargelegte ZurÃ¼ckhaltungsgebot der kantonalen Gerichte gilt namentlich auch bei der Anwendung von Ãsthetikklauseln und Ã¤hnlichen Vorschriften Ã¼ber die gestalterische Einordnung von Bauprojekten ins Ortsbild. Ein entsprechender Einordnungsentscheid einer kommunalen BaubehÃ¶rde darf nur aufgehoben werden, wenn sich die BehÃ¶rde von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; BGr, 15. September 2022, 1C_647/2021, E. 3.5). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b>ZonenkonformitÃ¤t des Gestaltungsplans</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die ZonenkonformitÃ¤t des Gestaltungsplans, der einen Perimeter von 8'183 m<sup>2</sup> umfasst, ist insoweit nicht umstritten, als es um das 7'668 m<sup>2</sup> grosse BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 geht, das sich in der Zone W 2.2 befindet. Sodann anerkennen alle Beteiligten, dass der Besucherparkplatz Kat.-Nr. 05 (145 m<sup>2</sup>) und die Strassenparzelle Kat.-Nr. 06 (370 m<sup>2</sup>), die sich in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten (Ã¶B2) befinden, insoweit zonenkonform sind, als sie im Zusammenhang mit dem Bau von Alterswohnungen stehen. Dies vor dem Hintergrund, dass BaugrundstÃ¼cke, die dem Bau von Alterswohnungen dienen, gemÃ¤ss § 60 Abs. 1 und 2 PBG einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen jedoch geltend, mit dem privaten Gestaltungsplan werde nicht nur die Errichtung von Alterswohnungen bezweckt, sondern auch die Schaffung von preisgÃ¼nstigen Wohnungen â auch fÃ¼r jÃ¼ngere Menschen. Solche Nutzungen lasse § 60 Abs. 2 PBG in Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten indessen nicht zu, solange es sich nicht um Alterswohnungen handle. Bereits im heutigen GebÃ¤ude der Mitbeteiligten wohnten â entgegen dem Stiftungszweck â nicht nur Seniorinnen und Senioren, sondern auch Studierende. Ferner wÃ¼rden einzelne Wohnungen als Sozialwohnungen fÃ¼r Personen genutzt, die jÃ¼nger als 60 Jahre alt seien. Schliesslich ermÃ¶gliche der angefochtene Gestaltungsplan neben der Wohnnutzung auch eine (nicht stÃ¶rende) Gewerbenutzung, was in der vorliegenden Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten ebenfalls nicht zulÃ¤ssig sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin halten dafÃ¼r, dass der Gestaltungsplan im schmalen Ã¶stlichen Randbereich des Perimeters, der sich in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten befindet, keine Baubereiche fÃ¼r Wohnnutzungen vorsehe. Vielmehr wÃ¼rden die betreffenden FlÃ¤chen â auf zonenkonforme Weise â als Parkplatz, Fussweg und ZugangsflÃ¤che zur geplanten Alterssiedlung genutzt bzw. als ErschliessungsflÃ¤chen, die der Gestaltungsplan gemÃ¤ss § 83 Abs. 3 PBG von Gesetzes wegen vorsehen mÃ¼sse. Die Mitbeteiligte bringt ergÃ¤nzend vor, dass sÃ¤mtliche Wohnungen â unabhÃ¤ngig davon, ob sie preisgÃ¼nstig seien oder nicht â fÃ¼r Seniorinnen und Senioren geplant seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Ziff. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen (act. 8/19.6) hÃ¤lt u.<span> </span>a. fest, der private Gestaltungsplan Haldenstrasse bezwecke "die Schaffung von behinderten- und altersgerechten sowie preisgÃ¼nstigen Wohnungen". GemÃ¤ss Ziff. 4 Abs. 3 der Gestaltungsplanbestimmungen mÃ¼ssen alle Bauten und Anlagen sowie Aufenthalts- und RuheflÃ¤chen hindernisfrei zugÃ¤nglich sein. Als zulÃ¤ssige Nutzweisen bezeichnet Ziff. 6 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen Wohnen sowie nicht stÃ¶rende Gewerbebetriebe. Was den preisgÃ¼nstigen Wohnraum betrifft, mÃ¼ssen mindestens 60 % der Wohnungen die Anforderungen der kantonalen WohnbaufÃ¶rderungsverordnung erfÃ¼llen (Art. 6 Ziff. 2 Gestaltungsplanbestimmungen). Laut dem ErlÃ¤uternden Bericht (act. 8/19.8) gemÃ¤ss Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) beabsichtigt die Mitbeteiligte, eine Ãberbauung mit rund 60 Seniorenwohnungen zu erstellen (S. 3). Der Neubau muss behinderten- und altersgerechte Wohnungen mit mehrheitlich tiefen Mietzinsen vorsehen (S. 6). Das Neubauprojekt ist sowohl in Bezug auf die Gesamtanlage wie auch auf die Wohnungen und die Ã¼brigen RÃ¤ume in allen Teilen konsequent auf die BedÃ¼rfnisse behinderter und insbesondere Ã¤lterer Personen auszurichten, weshalb die minimalen GrÃ¶ssen der Wohnungen leicht Ã¼ber den Vorgaben der WohnbaufÃ¶rderung liegen (S. 8). Das Richtprojekt sieht ausschliesslich Wohnnutzungen vor (S. 33). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Vor dem Hintergrund der Gestaltungsplanbestimmungen und des ErlÃ¤uternden Berichts ist davon auszugehen, dass das Richtprojekt vom 31. August 2020 (act. 8/19.5), welches gemÃ¤ss Ziff. 4 Abs. 3 der Gestaltungsplanbestimmungen richtungsweisend ist, ausschliesslich die Erstellung von Seniorenwohnungen vorsieht, die auch in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten gemÃ¤ss § 60 Abs. 2 PBG zulÃ¤ssig wÃ¤ren. Es fragt sich, ob bereits daraus der Schluss gezogen werden kann, dass die Strasse (Kat.-Nr. 06) und der Besucherparkplatz (Kat.-Nr. 05) in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten als zonenkonform zu erachten sind (vgl. BGr, 10. November 2011, 1C_310/2011, E. 2.5). EinzurÃ¤umen ist allerdings, dass der Wortlaut der Gestaltungsplanbestimmungen â insbesondere Ziff. 6, bis zu einem gewissen Grad aber auch Ziff. 1 â Nutzungen, die mit § 60 PBG unvereinbar sind, nicht gÃ¤nzlich ausschliesst. Dieser Umstand fÃ¼hrt jedoch nicht zur UnrechtmÃ¤ssigkeit des angefochtenen Gestaltungsplans, wie im Folgenden dargelegt wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Der angefochtene Gestaltungsplan dient grÃ¶sstenteils dem Bau von Alterswohnungen: Eine anderweitige Nutzung â durch Gewerbetreibende oder durch Personen, die jÃ¼nger als 60 Jahre alt sind â erscheint nicht nur aufgrund des Richtprojekts sowie des Stiftungszwecks der Mitbeteiligten hÃ¶chstens in untergeordnetem Umfang als realistisch, sondern auch aufgrund des Umstands, dass ausnahmslos behindertengerechte Wohnungen zu erstellen sind (Ziff. 4 Abs. 3 Gestaltungsplanbestimmungen). Demnach lÃ¤sst sich festhalten, dass der Besucherparkplatz Kat.-Nr. 05 und die Strassenparzelle Kat.-Nr. 06, die in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten liegen und die der Erschliessung der geplanten Ãberbauung dienen, ausschliesslich oder zumindest weitgehend fÃ¼r das Alterswohnen genutzt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Soweit der angefochtene Gestaltungsplan andere Nutzungen als das Alterswohnen ermÃ¶glicht, ist zu prÃ¼fen, ob es sich um eine Abweichung von der Regelbauweise handelt, die im Rahmen von § 83 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssig ist. GemÃ¤ss der Rechtsprechung dÃ¼rfen Abweichungen von der Regelbauweise nicht dazu fÃ¼hren, dass die planerisch und demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung â namentlich die Rahmennutzungsplanung â ihres Sinngehalts entleert wird (vgl. vorn, E. 2.2). Auch in Bezug auf die <i>Nutzungsweise</i> kann ein Gestaltungsplan Abweichungen von der Grundordnung vorsehen (vgl. z.B. BGE 148 II 139 E. 9.2 in Bezug auf einen kantonalen Gestaltungsplan; vgl. auch Michael Pletscher, Der Gestaltungsplan i.e.S., Basel 2021, Rz. 261 f.). Im vorliegenden Fall ist hÃ¶chstens von einer moderaten Abweichung von jener Nutzungsweise auszugehen, die nach Regelbauweise bzw. ohne Gestaltungsplan mÃ¶glich wÃ¤re: Erstens sind die betroffenen Erschliessungsanlagen auf Kat.-Nr. 05 und 06 insoweit zonenkonform, als sie sich in einer Bauzone i.S.v. Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) befinden. Zweitens sind die betroffene Strasse und der betroffene Besucherparkplatz ausschliesslich oder weitestgehend zonenkonform, da sie im entsprechenden Umfang der Erschliessung von Alterswohnungen gemÃ¤ss § 60 Abs. 2 PBG dienen. Der Umstand, dass der angefochtene Gestaltungsplan einen kleinen Teil der Erschliessungsanlagen i.S.v. § 83 Abs. 3 PBG auf FlÃ¤chen in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten vorsieht, fÃ¼hrt demnach nicht dazu, dass die Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Die RÃ¼ge der Zonenwidrigkeit erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b>Massgebende GrundflÃ¤che</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen ferner geltend, die Vorinstanz sei von einer zu grossen massgeblichen GrundflÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks ausgegangen. GestÃ¼tzt darauf habe sie falsche Schlussfolgerungen getroffen zur MehrausnÃ¼tzung, die der private Gestaltungsplan â im Vergleich zu einer Ãberbauung gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung â ermÃ¶gliche. Zwar treffe zu, dass die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 eine FlÃ¤che von 7'668 m<sup>2</sup> aufweise. Doch von dieser GesamtflÃ¤che wÃ¼rden rund 1'900 m<sup>2</sup> einen Ã¶ffentlichen, mit einer Dienstbarkeit gesicherten Parkplatz sowie eine Wertstoffsammelstelle betreffen. Diese FlÃ¤che sei aufgrund ihres Ã¶ffentlichen Charakters nicht ausnÃ¼tzungsberechtigt und dÃ¼rfe deshalb nicht zur massgeblichen GrundflÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks gerechnet werden. Demnach sei die massgebliche GrundflÃ¤che richtigerweise auf 5'768 m<sup>2</sup> zu beziffern. Gehe man von dieser Zahl aus, so habe dies zur Folge, dass die Baumasse â im Fall einer ArealÃ¼berbauung â 14'997 m<sup>3</sup> betrage. Der angefochtene Gestaltungsplan erlaube jedoch eine Baumasse von 20'800 m<sup>3</sup>, so dass sich eine Baumassenziffer von (20'800 m<sup>3</sup> / 5'768 m<sup>2</sup> =) 3,61 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> ergebe. Die Baumassenziffer von 2,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, die nach der Regelbauweise zulÃ¤ssig wÃ¤re, werde somit um fast 65 % Ã¼berschritten. Unter BerÃ¼cksichtigung des Arealzuschlags (Baumassenziffer von 2,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>) betrage die Mehrausnutzung immer noch 50 %. Schliesslich Ã¼bersteige die Baumassenziffer, die durch den privaten Gestaltungsplan ermÃ¶glicht werde, auch den maximal zulÃ¤ssigen Wert von 3,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, der in Ziff. 2.8 des regionalen Richtplans Pfannenstil festgelegt sei. Demnach ermÃ¶gliche der angefochtene Gestaltungsplan im Vergleich zu einer Regel- oder ArealÃ¼berbauung eine massiv hÃ¶here AusnÃ¼tzung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Als massgebliche GrundflÃ¤che gilt gemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone. Ausser Ansatz fallen WaldabstandsflÃ¤chen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene GewÃ¤sser (§ 259 Abs. 2 PBG). Bei Ausdolungen von GewÃ¤ssern erfÃ¤hrt die massgebliche GrundstÃ¼cksflÃ¤che keine Ãnderung (§ 259 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>In einem 1993 ergangenen Leiturteil zu § 259 PBG hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass <i>VerkehrsflÃ¤chen</i> zur massgeblichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che zÃ¤hlen, ausser wenn sie auf Ã¼bergeordneten Festlegungen beruhen. Das Gericht hat diese Auslegung von § 259 PBG mit der Intention des Gesetzgebers begrÃ¼ndet, dass die GrundflÃ¤che, die fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung massgeblich sei, nach durchgefÃ¼hrter Ortsplanung feststehen und nicht beeinflussbar sein solle durch die spÃ¤tere Ausdehnung von Wald, die Offenlegung von GewÃ¤ssern oder die Umgebungsgestaltung. Demnach sei eine servitutarisch zugunsten der NachbargrundstÃ¼cke gesicherte WegflÃ¤che von der massgeblichen GrundstÃ¼ckflÃ¤che nicht abzuziehen (RB 1993 Nr. 45; so auch RB 1995 Nr. 83). Seit dem Leiturteil von 1993 hat das Verwaltungsgericht an dieser Rechtsprechung festgehalten (letztmals in VGr, 19. MÃ¤rz 2020, VB.2019.00740, E. 5.5). Im Urteil VB.2000.00164 vom 24. August 2000 (E. 3) hat das Gericht prÃ¤zisiert, dass nur dann von einer auf Ã¼bergeordneten Festlegungen beruhenden VerkehrsflÃ¤che auszugehen sei, wenn deren Grundlage in einem kantonalen oder kommunalen Verkehrsplan oder in einem Quartierplan festgelegt worden sei. In einem 2003 ergangenen Urteil wurde diese Sichtweise bestÃ¤tigt mit der BegrÃ¼ndung, dass entsprechende Erschliessungsanlagen von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen gehÃ¶rten und schon von ihrer Funktion her nicht ausgenÃ¼tzt werden kÃ¶nnten (VGr, 9. Juli 2003, VB.2003.00084, E. 2a = BEZ 2003 Nr. 46). Seitens der Lehre wird die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ausfÃ¼hrlich und ohne kritische Anmerkungen wiedergegeben (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 924â927). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im vorliegenden Fall ist das BaugrundstÃ¼ck im Bereich der heutigen ParkplatzflÃ¤che mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit zugunsten Kat.-Nr. 07 belastet. Die Dienstbarkeit rÃ¤umt dem jeweiligen EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼cks u.<span> </span>a. das Recht ein, die Parkplatzanlage dauernd zu unterhalten und als Ã¶ffentliche Parkierungsanlage benÃ¼tzen zu lassen. Aus dem Umstand, dass die FlÃ¤che gemÃ¤ss der Dienstbarkeit im Gemeingebrauch steht, leiten die BeschwerdefÃ¼hrenden ab, dass die ParkplatzflÃ¤che bei der Berechnung der massgeblichen GrundflÃ¤che zu subtrahieren sei. Zu Unrecht: </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Massgebend ist vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung (E. 4.3) einzig der Umstand, dass die betreffende VerkehrsflÃ¤che weder in einem Quartierplan noch in einem kantonalen oder kommunalen Verkehrsplan festgelegt worden ist. Es sind keine GrÃ¼nde ersichtlich, die dafÃ¼r sprechen, von der bisherigen, langjÃ¤hrigen Praxis abzuweichen, zumal diese wie dargelegt dem Willen der Gesetzgebung entspricht. Dass die Festsetzung einer VerkehrsflÃ¤che in der Ã¼bergeordneten Planung anders zu behandeln ist als die Festsetzung einer VerkehrsflÃ¤che in einer privatrechtlichen Dienstbarkeit, rechtfertigt sich auch deshalb, weil Verkehrs- und QuartierplÃ¤ne â im Vergleich zu privatrechtlichen Vereinbarungen â eine erheblich hÃ¶here demokratische Legitimation besitzen und entsprechend hÃ¶heren Ãnderungsvoraussetzungen unterliegen (vgl. §§ 31 f. und 158 f. PBG; § 38 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 [StrG; LS 722.1]; Art. 742 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]). Demnach erscheint es auch weiterhin angebracht, bei der GrundflÃ¤chenbemessung nur das Ã¼bergeordnete Ã¶ffentliche Planungsrecht zu berÃ¼cksichtigen, nicht aber privatrechtliche Dienstbarkeiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die Vorinstanz ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass die massgebende GrundflÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht 5'768 m<sup>2</sup>, sondern 7'668 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt. Entsprechend ist auch die vorinstanzliche Bestimmung der Baumasse und der Baumassenziffer nicht zu beanstanden, zumal deren Berechnung gemÃ¤ss Ziff. 6.1.1 Bau- und Zonenordnung der Gemeinde MÃ¤nnedorf (BZO; 2,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> nach Regelbauweise) bzw. Ziff. 12.1.2 BZO (2,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen) von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht infrage gestellt wird. Demnach ist â im Einklang mit dem ErlÃ¤uterungsbericht (act. 8/19.8 S. 28) â davon auszugehen, dass die Baumasse nach der Bau- und Zonenordnung MÃ¤nnedorf im Fall eines Regelbaus nicht 14'997 m<sup>3</sup>, sondern 18'403 m<sup>3</sup> betragen wÃ¼rde bzw. â im Fall einer ArealÃ¼berbauung â 19'936 m<sup>3</sup>. Da die Baumasse, die der angefochtene Gestaltungsplan gemÃ¤ss Ziff. 5 Abs. 8 der Gestaltungsplanbestimmungen hÃ¶chstens zulÃ¤sst, 20'800 m<sup>3</sup> betrÃ¤gt, belÃ¤uft sich die MehrausnÃ¼tzung, die der Gestaltungsplan ermÃ¶glicht, entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht auf 65 % (RegelÃ¼berbauung) bzw. 50 % (ArealÃ¼berbauung), sondern auf 13 % (RegelÃ¼berbauung) bzw. 4 % (ArealÃ¼berbauung). Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der angefochtene Gestaltungsplan gegenÃ¼ber der Regelbauweise keine massiv hÃ¶here AusnÃ¼tzung ermÃ¶glicht (vgl. dazu E. 5). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Anzumerken ist, dass die anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che kÃ¼nftig anders zu berechnen sein wird (vgl. § 259 Abs. 2 Satz 2 PBG gemÃ¤ss der Fassung der harmonisierten Baubegriffe, wonach die FlÃ¤chen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung nicht zur anrechenbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che gehÃ¶ren; dazu Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 988). Ob die GesetzesÃ¤nderung im vorliegenden Fall zu einer anderen Berechnung fÃ¼hren wÃ¼rde, kann offenbleiben: Die in E. 4.2 erwÃ¤hnte Fassung von § 259 PBG ist in der Gemeinde MÃ¤nnedorf immer noch anwendbar, denn die Gemeinde hat ihre Bau- und Zonenordnung, die sie bis spÃ¤testens am 1. MÃ¤rz 2025 Ã¤ndern muss (vgl. Abs. 1 und 2 der Ãbergangsbestimmungen zur PBG-Ãnderung vom 14. September 2015), bis heute noch nicht angepasst. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b>Baumasse und Bauvolumen</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass der Gestaltungsplan nicht nur eine Ã¼bermÃ¤ssig hohe Baumasse zulasse, sondern auch eine Ã¼bermÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he und -lÃ¤nge. Was die GebÃ¤udelÃ¤nge betreffe, lasse der Gestaltungsplan eine ErhÃ¶hung um 50 % gegenÃ¼ber der Regelbauweise zu, obwohl die Bauparzelle unmittelbar an die Kernzone grenze. Die GebÃ¤udehÃ¶he weiche sogar um bis zu 60 % von der GebÃ¤udehÃ¶he ab, die gemÃ¤ss Regelbauweise zulÃ¤ssig sei â und zwar auch in Bezug auf den GebÃ¤udekomplex A, der direkt an die Kernzone grenze (Teilbaubereich A2: + 5.1 m; Teilbaubereich A3: + 2.7 m). Insgesamt weiche der Gestaltungsplan in unzulÃ¤ssig grossem Umfang von der Regelbauweise ab, da er dazu fÃ¼hren wÃ¼rde, dass die Regelbauweise ihres Sinngehalts entleert wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>In welchem Mass ein Gestaltungsplan gemÃ¤ss § 83 Abs. 1 PBG von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abweichen darf, und welche Anforderungen dafÃ¼r gelten, wird im Planungs- und Baugesetz nicht nÃ¤her umschrieben. Gleichwohl dÃ¼rfen die Abweichungen nicht dazu fÃ¼hren, dass die planerisch und <br/> demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wÃ¼rde (vgl. vorn, E. 2.2). Ob ein Gestaltungsplan in diesem Sinn zu weit geht, muss gemessen an den konkreten UmstÃ¤nden anhand der vorgesehenen Abweichungen geprÃ¼ft werden (vgl. BGr, 15. April 2013, 1C_429/2012, E. 6.2). Das Bundesgericht erachtete beispielsweise einen Gestaltungsplan als zulÃ¤ssig, der in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung eine Baumassenziffer von 2.9 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> (statt 2,5 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>), eine GebÃ¤udehÃ¶he von 9 m (statt 6,5 m), eine GesamthÃ¶he von 14,2 m (statt 12,5 m) und eine unbeschrÃ¤nkte GesamtlÃ¤nge (statt 40 m) zuliess (BGr, 20. MÃ¤rz 2019, 1C_200/2018, E. 4.4 und 4.5; zu weiteren Beispielen Jasmin Grossenbacher/Christoph JÃ¤ger, Grenzen der Sondernutzungsplanung, BR 2022, S. 183). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Was im vorliegenden Fall die Baumasse betrifft, belÃ¤uft sich die MehrausnÃ¼tzung, die der Gestaltungsplan ermÃ¶glicht, wie in E. 4.6 dargelegt auf 13 % (RegelÃ¼berbauung) bzw. auf 4 % (ArealÃ¼berbauung). Da die Bauparzelle Kat.-Nr. 01 eine FlÃ¤che von 7'668 m<sup>2</sup> aufweist, wÃ¤re eine ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss Ziff. 12.1.2 BZO ohne Weiteres mÃ¶glich. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen indessen geltend, der Vergleich mit einer ArealÃ¼berbauung sei nicht zulÃ¤ssig, weil die Bestimmungen Ã¼ber ArealÃ¼berbauungen (§§ 71 ff. PBG) hier nicht anwendbar seien und weil die geplanten Bauten insbesondere das Kriterium der besonders guten Gestaltung (§ 71 Abs. 1 PBG) nicht erfÃ¼llen wÃ¼rden. Der Einwand Ã¼berzeugt nicht: Der private Gestaltungsplan ersetzt zwar die Grundordnung und somit auch die PBG-Bestimmungen zu Arealbauten (vgl. VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.2). Doch Ziff. 4 Abs. 1 Satz 1 der Gestaltungsplanbestimmungen sieht vor, dass Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass sie dem Gebietscharakter entsprechen und eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von § 71 PBG erreicht wird. Demnach gelten fÃ¼r die geplanten Bauten die gleichen Gestaltungsanforderungen wie fÃ¼r Arealbauten. Ob die Gestaltungsanforderungen erfÃ¼llt sind, wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu Ã¼berprÃ¼fen sein (vgl. hinten, E. 7.3.2). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die Baumasse, die der angefochtene Gestaltungsplan zulÃ¤sst, mit jener einer gemÃ¤ss BZO zulÃ¤ssigen ArealÃ¼berbauung zu vergleichen. Demnach ist davon auszugehen, dass der Gestaltungsplan in Bezug auf die Baumasse eine MehrausnÃ¼tzung von 4 % zulÃ¤sst. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>GemÃ¤ss Ziff. 6.1.1 BZO betrÃ¤gt die maximale GebÃ¤udelÃ¤nge in der hier betroffenen Zone (W 2.2) 40 m. In Bezug auf ArealÃ¼berbauungen gelten die zonengemÃ¤ssen GebÃ¤udelÃ¤ngenbeschrÃ¤nkungen jedoch nicht (Ziff. 12.1.3 BZO). Da das vorliegende BaugrundstÃ¼ck mit jenem einer ArealÃ¼berbauung zu vergleichen ist (vgl. E. 5.3), ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass die GebÃ¤udelÃ¤nge von 60 m, die der angefochtene Gestaltungsplan entsprechend dem Richtprojekt ermÃ¶glicht, auch ohne Gestaltungsplan â im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung â zulÃ¤ssig wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Was die GrenzabstÃ¤nde betrifft, ist unbestritten, dass die GebÃ¤ude, die mit dem Gestaltungsplan ermÃ¶glicht werden sollen, die AbstÃ¤nde gegenÃ¼ber den angrenzenden NachbarsgrundstÃ¼cken gemÃ¤ss Ziff. 6.1.1 BZO einhalten (vgl. ErlÃ¤uterungsbericht, act. 8/19.8 S. 26). Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen jedoch geltend, dass im Fall einer RegelÃ¼berbauung ein MehrlÃ¤ngenzuschlag hÃ¤tte berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen, der gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 3 der Gestaltungsplanbestimmungen nicht zu beachten sei. Der Einwand Ã¼berzeugt nicht: Die MÃ¤nnedorfer Bau- und Zonenordnung statuiert keine Grundlagen fÃ¼r die Bemessung eines MehrlÃ¤ngenzuschlags, wie sich auch aus dem Stichwortverzeichnis der BZO ergibt (vgl. Stichwort "AbstÃ¤nde"). Der Umstand, dass die <i>Wegleitung</i> zu Ziff. 11.1 BZO einen MehrlÃ¤ngenzuschlag erwÃ¤hnt, Ã¤ndert nichts daran, dass der rechtsverbindliche Text von Ziff. 11.1 der BZO keine Angaben zur Bemessung des Zuschlags enthÃ¤lt â insbesondere auch nicht zur massgebenden FassadenlÃ¤nge gemÃ¤ss § 23 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; LS 700.2). Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¤umen denn auch selber ein, dass es Sache der kommunalen Bau- und Zonenordnung wÃ¤re, die Bemessung des MehrlÃ¤ngenzuschlags gemÃ¤ss § 260 PBG i.V.m. §§ 21 ff. ABV zu konkretisieren. Da die BZO keine entsprechenden Angaben enthÃ¤lt, ist davon auszugehen, dass die im Gestaltungsplan vorgesehenen GrenzabstÃ¤nde jenen gemÃ¤ss einer RegelÃ¼berbauung entsprechen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>GemÃ¤ss Ziff. 6.1.1 BZO, den die Gemeinde MÃ¤nnedorf gestÃ¼tzt auf § 58 Abs. 2 PBG erlassen hat (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1234), betrÃ¤gt die maximale GebÃ¤udehÃ¶he (i.S.v. § 278 PBG) in der Zone W 2.2 10,5 m und die maximale GesamthÃ¶he 13,5 m (Summe der GebÃ¤udehÃ¶he i.S.v. § 278 PBG und der FirsthÃ¶he i.S.v. § 281 PBG). Abweichend von diesen Regelmassen sieht Ziff. 5 Abs. 13 des angefochtenen Gestaltungsplans HÃ¶henkoten vor, die in den sieben Teilbaubereichen die GebÃ¤udehÃ¶he definieren, die â da es sich um FlachdÃ¤cher handelt â mit der GesamthÃ¶he identisch sind. Aus dem ErlÃ¤uternden Bericht (act. 8/19.8 S. 32) kann abgeleitet werden, inwieweit die im Gestaltungsplan vorgesehene GebÃ¤udehÃ¶he von der Regelbauweise abweicht: â 3 % (Teilbaubereich A1), + 49% (A2), + 26 % (A3), + 5 % (A4), + 19 % (B1), + 45 % (B2), + 16 % (B3). Bei der GesamthÃ¶he ergeben sich folgende Abweichungen: â 24 % (A1), + 16 % (A2), â 2 % (A3), â 19 % (A4), â 10 % (B1), + 13 % (B2), + 10 % (B3). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Aus dem vorstehend Gesagten ergibt sich zusammenfassend, dass der angefochtene Gestaltungsplan â im Vergleich zu einer BZO-konformen ArealÃ¼berbauung â eine 4 % hÃ¶here Baumasse zulÃ¤sst, eine je nach Baufeld zwischen 3 % tiefere bis 49 % hÃ¶here GebÃ¤udehÃ¶he sowie eine zwischen 24 % tiefere bis 16 % hÃ¶here GesamthÃ¶he, wÃ¤hrend sich bei der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge und bei den GrenzabstÃ¤nden keine Abweichungen ergeben. Vor dem Hintergrund der Rechtsprechung kann nicht gesagt werden, dass diese Abweichungen dazu fÃ¼hren, dass die planerisch und demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wÃ¼rde, zumal das Bundesgericht dies in einem Fall verneinte, in dem ein Gestaltungsplan eine 16 % hÃ¶here Baumasse, eine 38 % hÃ¶here GebÃ¤udehÃ¶he, eine 14 % hÃ¶here GesamthÃ¶he sowie eine hÃ¶here GebÃ¤udelÃ¤nge zuliess (vgl. den bereits in E. 5.2 erwÃ¤hnten Bundesgerichtsentscheid 1C_200/2018, E. 4.4 und 4.5). Einzig bei der GebÃ¤udehÃ¶he ergeben sich im vorliegenden Fall Abweichungen, die von einer gewissen Erheblichkeit sind. Dies gilt jedoch wiederum nur in Bezug auf einzelne Teilbaubereiche: Bei vier der sieben Teilbaubereiche weicht die GebÃ¤udemehrhÃ¶he um weniger als 20 % ab. Ferner ist zu beachten, dass der Gestaltungsplan bei der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he RÃ¼cksicht auf die benachbarte Kernzone genommen hat, indem die HÃ¶he des GebÃ¤udes A in Richtung Kernzone abgestuft wurde: Beim Teilbaubereich A4, der am nÃ¤chsten bei der Kernzone liegt, betrÃ¤gt die GebÃ¤udemehrhÃ¶he, die der Gestaltungsplan gegenÃ¼ber der Regelbauweise erlaubt, 0,5 m (+ 5 %), beim zweitnÃ¤chsten Teilbaubereich (A3) 2,7 m (+ 26 %) und beim drittnÃ¤chsten Teilbereich (A2) 5,1 m (+ 49 %). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Vor diesem Hintergrund und angesichts des Ermessens, das dem Verwaltungsgericht zusteht (E. 2.3), erachtete die Vorinstanz die Abweichungen von der Regelbauweise, die der angefochtene Gestaltungsplan zulÃ¤sst, zu Recht als insgesamt nicht derart erheblich, dass sie gegen § 83 Abs. 1 Satz 2 PBG verstossen wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b>ParkplÃ¤tze </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Was die Zahl der ParkplÃ¤tze betrifft, ist vorab unbestritten, dass der angefochtene Gestaltungsplan aufgrund von § 83 Abs. 1 PBG eine Regelung der AutoabstellplÃ¤tze enthalten darf, die von jener gemÃ¤ss Ziff. 11.6 BZO abweicht. Auch gegen die Gestaltungsplanbestimmung zur Berechnung der AutoabstellplÃ¤tze, die pro Wohnung mindestens notwendig sind (Ziff. 8 Abs. 4), bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden keine Einwendungen vor. Schliesslich wehren sich die BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht gegen die Mindestparkplatzzahl von 33, die im ErlÃ¤uterungsbericht in Bezug auf das Richtprojekt ermittelt wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen jedoch geltend, dass nicht glaubhaft sei, dass die errechneten 33 MindestparkplÃ¤tze im Rahmen des geplanten Bauvorhabens effektiv realisiert werden kÃ¶nnten. Die alte Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07, die gemÃ¤ss dem ErlÃ¤uterungsbericht 20 ParkplÃ¤tze enthalte, kÃ¶nne den Platzbedarf moderner, z.T. behindertengerechter Fahrzeuge nicht abdecken. Zwei dieser ParkplÃ¤tze befÃ¤nden sich am Ort des ehemaligen Waschplatzes und erlaubten eine gleichzeitige Nutzung angesichts der PlatzverhÃ¤ltnisse nicht; behindertengerecht seien diese ParkplÃ¤tze ohnehin nicht. Die Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass es zulÃ¤ssig sei, eine allfÃ¤llige Sanierungspflicht der Tiefgarage erst im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen. Eine Alternative zur Erstellung der notwendigen ParkplÃ¤tze bestehe nicht. Die von der Vorinstanz erwÃ¤hnte MÃ¶glichkeit der Errichtung behindertengerechter ParkplÃ¤tze auf Kat.-Nr. 05 und 06 (in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten) sei im Gestaltungsplan gerade nicht vorgesehen. Dort seien aus PlatzgrÃ¼nden vielmehr einzig klein dimensionierte ParkplÃ¤tze geplant, die nur von nichtbehinderten Personen genutzt werden kÃ¶nnten. Der Mangel der ungenÃ¼genden Parkplatzzahl sei offensichtlich und deshalb im vorliegenden Gestaltungsplanverfahren zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berzeugen nicht:</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Vorab ist festzuhalten, dass aus § 83 Abs 3 PBG nicht abgeleitet werden kann, dass der Gestaltungsplan eine detaillierte Regelung zur Dimensionierung und zum Standort der PflichtparkplÃ¤tze enthalten muss (vgl. BGr, 25. Juli 2022, 1C_287/2021, E. 4.7 und E. 8.3). Vielmehr ist es zulÃ¤ssig, wenn der Gestaltungsplan diesbezÃ¼glich einen angemessenen Spielraum im Hinblick auf das Baubewilligungsverfahren belÃ¤sst (§ 83 Abs. 1 i.V.m. § 83 Abs. 2 PBG). Entscheidend ist dabei einzig, dass eine gesetzeskonforme Erschliessung Ã¼berhaupt als mÃ¶glich erscheint (VGr, 28. April 2022, VB.2020.00722, E. 8.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Im vorliegenden Fall enthalten der Situationsplan und die Gestaltungsplanbestimmungen keine konkreten Angaben zur Zahl und zum Standort der erforderlichen AutoabstellplÃ¤tze. Ziff. 8 Abs. 4 der Gestaltungsplanbestimmungen statuiert jedoch eine Berechnungsformel, mit der im vorliegenden Fall die Zahl von 33 PflichtparkplÃ¤tzen eruiert wurde. Dabei ist jedoch offensichtlich, dass es sich nicht um eine exakte Bezifferung der Parkplatzzahl handelt, sondern dass die Zahl von 33 auf dem Richtprojekt beruht, das vom Detailprojekt, das zu bewilligen sein wird, abweichen kann (vgl. Ziff. 4 Abs. 2 Gestaltungsplanbestimmungen). Die effektive Parkplatzzahl hÃ¤ngt gemÃ¤ss Ziff. 8 Abs. 4 (i.V.m. Ziff. 6 Abs. 2) der Gestaltungsplanbestimmungen davon ab, wie viele der zurzeit 59 geplanten Wohnungen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens effektiv bewilligt werden und wie gross dabei der Anteil der preisgÃ¼nstigen Wohnungen ist. Die Zahl von 33 PflichtparkplÃ¤tzen hat demnach keinen exakten Geltungsanspruch, sondern dient im Rahmen der Gestaltungsplanung lediglich als ungefÃ¤hre GrÃ¶ssenordnung. Die Mindestparkplatzzahl kann insbesondere noch dadurch reduziert werden, dass der Anteil preisgÃ¼nstiger Wohnungen gegenÃ¼ber dem Richtprojekt erhÃ¶ht wird (vgl. ErlÃ¤uternder Bericht, act. 8/19.8 S. 37). Vor diesem Hintergrund hat der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin im ErlÃ¤uterungsbericht lediglich die Realisierung von 32 (und nicht von 33) ParkplÃ¤tzen aufgezeigt hat, nicht zur Folge, dass der Gestaltungsplan wegen eines noch nicht nachgewiesenen Einzelparkplatzes als unrechtmÃ¤ssig zu erachten wÃ¤re. Dies gilt umso mehr, als eine allfÃ¤llige UnmÃ¶glichkeit, die erforderlichen AbstellplÃ¤tze gemÃ¤ss § 244 Abs. 1 PBG in nÃ¼tzlicher Entfernung vom BaugrundstÃ¼ck zu schaffen, grundsÃ¤tzlich nicht zur Bauverweigerung fÃ¼hrt, sondern lediglich zu Massnahmen gemÃ¤ss § 245 PBG (Schaffung von Gemeinschaftsanlagen) oder gemÃ¤ss § 246 PBG (Leistung einer Ersatzabgabe) im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (vgl. VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00660, E. 1.2.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 903). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten grundsÃ¤tzlich nicht, dass in der Tiefgarage 20 grundbuchlich gesicherte ParkplÃ¤tze auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 vorhanden sind, die von den kÃ¼nftigen Bewohnerinnen und Bewohnern des geplanten Alterszentrums verwendet werden kÃ¶nnen. Sie legen auch nicht dar, dass die im Richtprojekt eingezeichneten zwÃ¶lf oberirdischen ParkplÃ¤tze entlang der Haldenstrasse fÃ¼r Mietende und fÃ¼r Besuchende (act. 8/19.5, Plan 1801_G101.54, und act. 8/19.8 S. 37), die sich im Bereich der im Situationsplan grau eingezeichneten ParkplatzflÃ¤chen befinden (act. 8/19.7), nicht realisierbar seien. Sie stellen lediglich den Zustand bzw. die Dimensionierung eines Teils dieser AbstellflÃ¤chen infrage. Das Vorbringen Ã¼berzeugt indessen nicht: GemÃ¤ss dem Einwendungsbericht (act. 8/19.9 S. 9) weisen die TiefgaragenparkplÃ¤tze eine ausreichende Geometrie und Dimensionierung aus, was die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihren pauschalen gegenteiligen Behauptungen nicht zu widerlegen vermÃ¶gen. Vor dem Hintergrund der Fotografie, die die BeschwerdefÃ¼hrenden eingereicht haben (act. 6), ist zwar nicht auszuschliessen, dass sich zurzeit zwei der 20 unterirdischen ParkplÃ¤tze in einem schlechten baulichen Zustand befinden. Doch es ist nicht ersichtlich, weshalb es unmÃ¶glich sein sollte, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine Instandstellung dieser ParkplÃ¤tze entsprechend den Anforderungen gemÃ¤ss § 244 Abs. 2 PBG und gemÃ¤ss den einschlÃ¤gigen VSS-Normen anzuordnen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 909 f.). Gleiches gilt fÃ¼r den Fall, dass die gesamte Tiefgarage sanierungsbedÃ¼rftig sein sollte, was die BeschwerdefÃ¼hrenden jedoch ohnehin nicht substanziiert dargelegt haben und wofÃ¼r sich in den Akten keine Hinweise ergeben. Schliesslich haben die BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht nÃ¤her aufgezeigt, inwiefern es an den erforderlichen ParkplÃ¤tzen fÃ¼r Behinderte fehlen sollte â d.<span> </span>h. weshalb es nicht mÃ¶glich sein sollte, entsprechend den SIA-Normen einen Behindertenparkplatz pro 25 Wohnungen zu schaffen (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00102, E. 3.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 900) bzw. die ParkplÃ¤tze hindernisfrei zu gestalten (Ziff. 4 Abs. 3 Gestaltungsplanbestimmungen). Selbst wenn dem so wÃ¤re, kÃ¶nnten die BeschwerdefÃ¼hrenden daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten: Im Bedarfsfall wÃ¤re es â wie dargelegt (E. 6.3.2) â mÃ¶glich, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die nÃ¶tigen Massnahmen bzw. Ersatzmassnahmen anzuordnen oder aber die Zahl der preisgÃ¼nstigen Wohnungen zu erhÃ¶hen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zusammenfassend erachtete die Vorinstanz es zu Recht als mÃ¶glich, dass die erforderlichen PflichtparkplÃ¤tze im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens realisiert werden kÃ¶nnen. Die entsprechende RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b>Einordnung und Ortsbildschutz</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht von einer genÃ¼genden Einordnung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten ausgegangen und habe damit die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse nicht auf ermessenskonforme Weise berÃ¼cksichtigt. Die Vorinstanz sei nicht auf ihre detaillierten Vorbringen eingegangen, weshalb die Einordnung angesichts der direkt angrenzenden Kernzone nicht genÃ¼ge. Eine Abtreppung des GebÃ¤udekÃ¶rpers sei nur im SÃ¼dwesten des BaukÃ¶rpers A vorgenommen worden, nicht jedoch gegen Nordwesten bzw. in Richtung Kernzone mit schutzwÃ¼rdigen Objekten. Hier komme der 60 m lange Querriegel weiterhin rechtwinklig bzw. in vollem Ausmass nur gerade fÃ¼nf Meter parallel zur Kernzonengrenze zu liegen. Aufgrund des GelÃ¤ndeverlaufs und der mittigen Anordnung des hÃ¶chsten GebÃ¤udeteils Ã¼berrage das Richtprojekt die umliegenden GebÃ¤ude deutlich und erdrÃ¼cke regelrecht die kleinen Bauten im Nordwesten. Die maximale HÃ¶he betrage â trotz der angepassten Abtreppung im Baubereich A2 â fast 16 m. Folglich schaue man von der Kernzone aus direkt an eine 16 m hohe Fassade, die aufgrund der Hanglage besonders dominant erscheine. Die massiven GebÃ¤ude wÃ¼rden die charakteristischen Bauten der Kernzone in den Hintergrund drÃ¤ngen, was dem Ortsbildschutz und dem Schutzgedanken der Kernzonenobjekte widerspreche. Die Abtreppung genÃ¼ge somit nicht, um den Ortsbildschutz hinreichend zu gewÃ¤hrleisten. Somit werde die Anforderung nicht erfÃ¼llt, dass das Bauvorhaben aus gestalterischer Sicht eine gute Gesamtwirkung in Bezug auf die Kernzone erzielen mÃ¼sse. Die von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Vergleichsobjekte in der nÃ¤heren Umgebung seien zudem nicht vergleichsgeeignet: Ein GebÃ¤ude befinde sich in einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten, und die beiden anderen GebÃ¤ude lÃ¤gen weiter zurÃ¼ckversetzt in der Zone W 2.2 und grenzten nicht direkt an die Kernzone an. Diese Wohnbauten stammten aus den 1970er-Jahren; sie seien extrem lang und hÃ¤tten einen ganz anderen Charakter als die Kernzonenbauten. Der damalige Fehler, solche Bauten zuzulassen, solle nun nicht wiederholt werden. Der Mangel kÃ¶nne auch nicht durch den Umstand kompensiert werden, dass der Baubereich A2 â mÃ¶glicherweise â 0,3 m niedriger sei als der aktuelle Bestandesbau, zumal sich bereits der Bestandesbau ungenÃ¼gend in die Umgebung einordne. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Vorinstanz hatte sich zur Einordnungsfrage wie folgt geÃ¤ussert: VorgÃ¤ngig sei ein Wettbewerb mit acht Architekturteams durchgefÃ¼hrt worden, um die stÃ¤dtebaulichen MÃ¶glichkeiten und ortsvertrÃ¤glichen Bebauungsstrukturen zu eruieren. Ein Wettbewerbsziel sei dabei die gute Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie eine Ã¼berzeugende stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t gewesen. FÃ¼r das stÃ¤dtebauliche Konzept des Richtprojekts, das auf dem Siegerprojekt des Wettbewerbs basiere, bestÃ¼nden einleuchtende und Ã¼berzeugende GrÃ¼nde: Die zwei im Gestaltungsplan vorgesehenen BaukÃ¶rper gewÃ¤hrleisteten unterschiedliche SichtbezÃ¼ge und Durchblicke von der Haldenstrasse zur Kernzone, und sie erlaubten Weitblicke. Ferner kÃ¶nnten grÃ¶ssere zusammenhÃ¤ngende Grundbereiche mit hoher AufenthaltsqualitÃ¤t geschaffen werden. Angesichts der Parzellenform entspreche die Setzung der BaukÃ¶rper der optimalen LÃ¶sung. Der NÃ¤he zur Kernzone werde durch eine segmentierte Grundform mit Vor- und RÃ¼cksprÃ¼ngen Rechnung getragen, ferner durch die BeschrÃ¤nkung des Attikageschosses auf den jeweiligen Mittelteil der beiden GebÃ¤udekÃ¶rper (Baubereiche A2 und B2). Zudem sei im Rahmen des Richtprojekts eine zusÃ¤tzliche Abtreppung des Volumens im Nordwesten erfolgt. Die an die Kernzone angrenzenden GebÃ¤udeteile seien somit gezielt tiefer gehalten und gewÃ¤hrleisteten mit drei bis vier Geschossen einen vertrÃ¤glichen Ãbergang zur Nachbarschaft. Die GrenzabstÃ¤nde nach Regelbauweise wÃ¼rden eingehalten. Die benachbarten Bauten wÃ¼rden von den Gestaltungsplanbauten nicht erdrÃ¼ckt. Das Projekt nehme ausreichend RÃ¼cksicht auf die angrenzende Kernzone. Das kubische Konzept des Gestaltungsplans kÃ¶nne eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von Ziff. 4 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen gewÃ¤hrleisten. Die Gemeinde habe ihr Planungsermessen korrekt wahrgenommen und eine vertretbare InteressenabwÃ¤gung vorgenommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Einwendungen, die die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die vorinstanzliche WÃ¼rdigung vorgebracht haben, vermÃ¶gen nicht zu Ã¼berzeugen: </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Vorab ist festzuhalten, dass die Vorinstanz das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht verletzt hat: Sie hat sich mit der Einordnungsfrage eingehend auseinandergesetzt (vgl. E. 7.2) und hat sich dabei sowohl auf den ErlÃ¤uterungsbericht (act. 8/19.8 S. 42) als auch auf ihre eigenen, anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 18. Januar 2022 gewonnenen Erkenntnisse (act. 8/1) gestÃ¼tzt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die entscheidwesentlichen Argumente, die die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren zur Einordnung vorgebracht haben, nicht hinreichend in die vorinstanzliche BeweiswÃ¼rdigung eingeflossen sein sollten. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Eine Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der aufgrund des Gestaltungsplans mÃ¶glichen Ãberbauung ist nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von BaukÃ¶rpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen geht. DemgegenÃ¼ber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenÃ¼genden Einordnung in einem allfÃ¤lligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl. BGr, 17. Juni 2021, 1C_47/2020, E. 6.2; VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.4). Im vorliegenden Fall ist demnach lediglich zu prÃ¼fen, ob der Standort und das Ausmass der BaukÃ¶rper, die der angefochtene Gestaltungsplan zulÃ¤sst, vereinbar sind mit der Vorgabe, dass gemÃ¤ss Ziff. 4 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen eine besonders gute Gesamtwirkung i.S.v. § 71 PBG erreicht werden muss, oder ob die geplante Dimensionierung einem baubewilligungsfÃ¤higen Projekt von vornherein entgegensteht. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.3 </b>EinzurÃ¤umen ist, dass im Baubereich A ein neuer BaukÃ¶rper geschaffen werden soll, der gegenÃ¼ber der kleinmassstÃ¤blichen Bebauung der benachbarten Kernzone bis zu einem gewissen Grad eine â ergÃ¤nzende â ZÃ¤sur schafft. Doch diese ZÃ¤sur steht dem vorinstanzlichen Schluss, wonach der Ãbergang vom Gestaltungsplanperimeter zur Kernzone auf vertrÃ¤gliche Weise gestaltet werde, nicht entgegen: Die Vorinstanz hat auf einlÃ¤ssliche und Ã¼berzeugende Weise dargelegt, dass der Gestaltungsplan auf die einordnungs- und ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen hinreichend RÃ¼cksicht nimmt, insbesondere aufgrund der Platzierung der BaukÃ¶rper in den Baubereichen A und B (vgl. Situationsplan, act. 8/19.7; ErlÃ¤uterungsbericht, act. 8/19.8 S. 9 f. und 27; Jury-Bericht, act. 8/19.4 S. 27), aufgrund der Abstufung der Teilbaubereiche A3 (vier Geschosse) und A4 (drei Geschosse) gegenÃ¼ber dem fÃ¼nfgeschossigen Teilbaubereich A2 (vgl. Ziff. 5 Abs. 13 Gestaltungsplanbestimmungen; ErlÃ¤uterungsbericht, act. 8/19.8 S. 32) sowie aufgrund des Erfordernisses der besonders guten Gesamtwirkung der zu bewilligenden Bauten und deren Umgebung (vgl. Ziff. 4 Ziff. 1 Gestaltungsplanbestimmungen). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.4 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist kein Rechtsfehler zu erblicken im Umstand, dass die kontinuierliche Geschossabstufung im Baubereich A nur in Richtung SÃ¼dwesten erfolgt (bzw. vom Teilbaubereich A2 in Richtung Teilbaubereich A4) und nicht auch in Richtung Nordwesten: Der im Nordwesten angrenzende Kernzonenbereich ist hÃ¶her gelegen als der im SÃ¼dwesten angrenzende Bereich, sodass die GebÃ¤udehÃ¶he im Nordwesten aufgrund des GelÃ¤ndeverlaufs weniger ins Gewicht fÃ¤llt als im SÃ¼dwesten (vgl. auch die Visualisierung des Richtprojekts, act. 8/19.8 S. 27). Sodann liegen zwischen dem Baubereich A und den kernzonennÃ¤chsten GebÃ¤uden im Nordwesten grosszÃ¼gige FreiflÃ¤chen bzw. "Pufferzonen", weshalb trotz der GebÃ¤udelÃ¤nge von rund 60 m und der HÃ¶he von maximal 15,6 m nicht gesagt werden kann, dass die nordwestlichen KernzonengebÃ¤ude durch den geplanten Neubau Ã¼bermÃ¤ssig in den Hintergrund gedrÃ¤ngt bzw. "erdrÃ¼ckt" werden. Dies gilt umso mehr, als der vorliegende Gestaltungsplan insgesamt nur eine relativ geringe MehrausnÃ¼tzung zulÃ¤sst im Vergleich zu einer Baute nach Regelbauweise bzw. im Vergleich zu einer ArealÃ¼berbauung (vgl. vorn, E. 5.8). Die Vorinstanz berÃ¼cksichtigte bei der Beurteilung der Einordnung der zwei geplanten BaukÃ¶rper schliesslich zu Recht (vgl. BGr, 31. Oktober 2018, 1C_75/2018, E. 8.5) auch den Umstand, dass in der nÃ¤heren Umgebung des Gestaltungsplanperimeters bereits mehrere Bauten existieren, die Ã¤hnlich dimensioniert sind wie die beiden vorliegend geplanten GebÃ¤ude (vgl. act. 8/19.8 S. 26). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Zusammenfassend ist im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Beurteilungsspielraums (vgl. vorn, E. 2.4) der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, wonach die im Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche und Bauvolumina den einordnungs- und ortsbildschutzrechtlichen Anforderungen genÃ¼gen bzw. wonach sich die geplanten Bauten auf vertrÃ¤gliche Weise in den ortsbaulichen Kontext integrieren lassen. Die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b>Lokalklima</p> <p class="Erwgung2">Nicht nÃ¤her einzugehen ist auf die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass der Gestaltungsplan zur Erstellung eines "Bauriegels" fÃ¼hre, der einen heute bestehenden Kaltluftstrom unterbreche und der im SÃ¼dbereich des Gestaltungsplanperimeters einen "Hitzekessel" entstehen lasse: Das heutige Recht enthÃ¤lt keine das Lokalklima betreffenden Bauvorschriften, die dem vorliegenden Gestaltungsplan entgegenstehen kÃ¶nnten. Dabei kann offengelassen werden, wie diese Frage nach kÃ¼nftigem Recht zu beurteilen wÃ¤re, falls § 49a Abs. 4 E-PBG dereinst in Kraft treten sollte (vgl. Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich, Meldungsnummer RS-ZH01-0000000784, Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 14. September 2022 betreffend Klimaangepasste Siedlungsentwicklung). </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b>Ergebnis</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Sie haben von vornherein keinen Anspruch auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 VRG). Den obsiegenden staatlichen Akteuren steht praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu, wenn â wie hier â kein besonderer Aufwand entstanden ist (vgl. VGr, 8. September 2022, VB.2022.00130, E. 4.2). Hingegen sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten, der obsiegenden Mitbeteiligten gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 VRG eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu entrichten. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 365.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'365.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. </p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an: <br/> a) die Parteien;<br/> b) die Mitbeteiligte;<br/> c) das Baurekursgericht;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>