<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=2871" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=2872" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">12.97.00156</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">30 ottobre 1997</a>/fb</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente <br/> Chiesa e Zali</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa </span><span>inc. no. LA.96.101</span><span> della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 28 giugno 1996 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> rappr. dall’avv. __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> rappr. dall’avv. __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di locazione (spese accessorie) che il Pretore, con sentenza 15 maggio 1997, ha respinto.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Appellante l’attrice la quale, con appello 26 maggio 1997, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere la sua petizione e condannare controparte a restituirle l’importo di Fr. 13’830.- oltre interessi al 5% dal 7 aprile 1995.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mentre le osservazioni 18 giugno 1997 della controparte non possono essere tenute in considerazione poiché presentate dopo la scadenza del termine di 10 giorni dalla notifica dell’appello (art. 411 cpv. 2 CPC).</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Considerato</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto ed in diritto</b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> 1. </b>La __________ occupa, quale conduttrice, i locali adibiti all’esercizio pubblico Siberiano nel Centro commerciale di __________. Il contratto di locazione, ora in vigore con la locatrice __________, prevedeva, per riguardo alle spese accessorie, che le stesse (e tra queste l’acqua potabile e l’acqua calda) sarebbero state addebitate proporzionalmente alla superficie locata (contratto 12 settembre 1988 - punto 8, doc. G). Successivamente le parti hanno concordato di stabilire in un importo a forfait annuo di Fr. 10’500.- la partecipazione della conduttrice alle spese comuni (lettera 19 febbraio 1991, doc. F) per poi rivedere quest’intesa nel senso che, a far tempo dal 1 gennaio 1993, oltre all’importo di Fr. 10’500.- sarebbero state pagate a parte le spese per il consumo effettivo dell’acqua potabile e dell’acqua calda (lettera 3 novembre 1993, doc. I).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2. </b>La __________, conosciuto l’importo addebitatole per consumo acqua nel 1993 ossia Fr. 6’039.10, ha rifiutato di pagarlo adducendo che non si riteneva legata all’accordo del novembre 1993 poiché lo stesso era stato ottenuto dalla controparte sottacendo che, nel frattempo, le tariffe per il consumo dell’acqua potabile erano aumentate in modo considerevole. Ha pure rifiutato di versare l’importo di Fr. 7’283.80 per il consumo dell’anno 1994.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Di fronte alla messa in mora per il pagamento dell’arretrato ed alla possibile sanzione dello scioglimento del contratto di locazione nel caso di mancato pagamento ha provveduto, il 7 aprile 1995, a versare l’importo di Fr. 13’830.- (doc. T) comunicando che avrebbe proceduto in seguito per il recupero dell’indebito arricchimento (lettera 7 aprile 1995, doc. R).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Cosa che ha fatto introducendo la presente causa con la quale addebita alla controparte un comportamento scorretto nel raggiungimento dell’accordo del novembre 1993 che, per di più, considera inficiato da errore essenziale. Contesta pure i conteggi del consumo dell’acqua ritenendoli impensabili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Il Pretore, con la sentenza 15 maggio 1997, ha respinto l’istanza considerando che la ripetizione di quanto versato per il consumo dell’acqua negli anni 1993 e 1994 non poteva entrare in linea di conto trattandosi manifestamente di spesa accessoria contrattualmente a carico della conduttrice; l’allegazione di una presunta situazione di errore al momento di stipulare l’accordo del 3 novembre 1993 era poi irrilevante poiché le spese accessorie sono definite dalla legge e, come tali, possono essere contrattualmente poste a carico dell’inquilino.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4. </b>Con l’appello la __________ sostiene che la controparte, rinunciando a portare avanti al Pretore, la contestazione non conciliata dell’inquilina sulle spese accessorie ha perso il diritto di incassarle; che la modifica dell’accordo esclusivamente a forfait per le spese accessorie con l’introduzione del pagamento a parte del consumo dell’acqua è frutto di errore essenziale e di dolo ed inoltre nullo perché non avvenuto su formulario ufficiale; che il conteggio dei consumi è, in ogni caso, inesatto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5. </b>La pretesa di perenzione del diritto di far valere le spese accessorie si riferisce al fatto che la __________ fronte alla contestazione dell’inquilina, ha avviato una procedura di conciliazione, non riuscita in occasione della discussione del 6 aprile 1995, senza poi presentare, nel termine di trenta giorni, l’istanza alla Pretura. L’argomento non può essere condiviso poiché Il termine perentorio di trenta giorni per ricorrere al giudice laddove l'ufficio interviene come autorità conciliativa, al di fuori della casistica riguardante la determinazione del canone di locazione, rappresenta un termine di procedura il cui mancato rispetto non comporta la perenzione del diritto sostanziale ma solamente l'irricevibilità dell'azione giudiziaria (<b>Higi</b>, Commentario zurighese, ad art. 274f CO n. 88 e rif.;<b> II CCA </b>3 maggio 1995 N. c. G. e 14 luglio 1995 B. c. S.). In ogni caso, nella fattispecie concreta, la proprietaria non aveva nessun interesse ad inoltrare la procedura giudiziaria dal momento che la controparte aveva, nel frattempo, provveduto, pur con le note riserve, a pagare l’importo reclamatole per spese accessorie.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6. </b>Contrariamente all’assunto del Pretore, il fatto che il consumo dell’acqua sia una spesa accessoria e che tale spesa possa essere caricata, per contratto, all’inquilino non preclude alle parti al contratto di impugnarlo, come tutti gli accordi, per errore o per dolo con la conseguenza che, se tali vizi contrattuali sono accertati, l’impegno (nel nostro caso l’aggiunta al forfait delle spese per il consumo dell’acqua potabile e dell’acqua calda) non è vincolante. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> L’appellante riconduce la situazione di errore essenziale e di dolo al momento della stipula dell’accordo del novembre 1993 (doc. I) al fatto che controparte le ha sottaciuto un elemento a lei noto (aumento delle tariffe) che, se lo avesse conosciuto, non l’avrebbe condotta a sottoscrivere quella modifica di addebito delle spese accessorie. In ciò non è assolutamente ravvisabile un dolo poiché quel fatto (l’aumento delle tariffe) non era tra quelli che __________ non doveva normalmente conoscere ma piuttosto era un fatto semplice, facile da verificare ed alla portata di ogni persona (<b>Engel</b>, Traité des obligations en droit suisse, 2a edizione 1997, pag. 353). E nemmeno può essere riconosciuto all’appellante un errore essenziale poiché quello da lei addotto è un errore sui motivi (art. 24 cpv. 2 CO): __________ ha dichiarato ciò che voleva (la nuova ripartizione delle spese accessorie per il consumo dell’acqua) senza preoccuparsi dell’eventuale evoluzione delle tariffe dell’acqua oppure pensando erroneamente che le stesse non si erano modificate.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7. </b>L’utilizzo del formulario ufficiale, che l’appellante ritiene indispensabile per la validità del nuovo regime di addebito delle spese accessorie, non era assolutamente necessario poiché la modifica è stata consensuale (<b>Higi</b>, op. cit., ad art. 257a-257b CO n.22).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>8.</b> Anche la contestazione della veridicità dei consumi dell’acqua fatturati all’appellante non può trovare udienza. Infatti la locatrice, presentando i giustificativi ufficiali del consumo dell’acqua tramite le fatture del consorzio acquedotto intercomunale (vedi gli allegati al doc. O), ha esaurito i suoi obblighi non potendosi evidentemente caricarle l’onere di provare che i consumi indicati sono quelli reali. Incombeva alla controparte, che in prima sede ha richiesto la prova peritale intesa alla verifica dei consumi per poi rinunciarvi, provare che le registrazioni non erano corrette a dipendenza, per esempio, di disfunzioni dei contatori o di perdite tra il contatore ed i suoi rubinetti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9. </b>L’appello, infondato in ogni suo punto, viene così respinto con le spese a carico dell’appellante soccombente mentre non sono dovute ripetibili alla controparte che non ha presentato, nei termini di legge, l’allegato di osservazioni all’appello.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per i quali motivi</p> <p class="R1">visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>dichiara e pronuncia</b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"> <b>1. </b>L’appello 26 maggio 1997 __________ è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2. </b>La tassa di giustizia in Fr. 450.- e le spese in Fr. 50.- (totale Fr. 500.-), già anticipate dall’appellante rimangono a suo carico.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3. </b>Intimazione a: -__________</p> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il segretario</span></p> </div></body></html>