<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00612</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211744&amp;W10_KEY=4467116&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00612</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.04.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahmebewilligung für einen bereits erfolgten Ausbau eines Riegelhauses in der Landwirtschaftszone und Wiederherstellungsbefehl<br/><br/>Da die Beschwerdeführerin im Rekurs nur den Entscheid der Baudirektion betreffend Ausnahmebewilligung, nicht aber den kommunalen Wiederherstellungsbefehl angefochten hatte, ist auf die Beschwerde gegen den Letzteren nicht einzutreten (E. 1.2). Das Baurekursgericht führte zu Recht keinen Augenschein von Amtes wegen durch; es verletzte das rechtliche Gehör dadurch nicht. Auch im vorliegenden Verfahren ist vom nun beantragten Augenschein abzusehen (E. 1.3).<br/>Rechtsgrundlagen des Bestandesschutzes nach Art. 24c RPG (E. 2).<br/>Die Beschwerdeführerin hat sowohl aufgrund des Bestandesschutzes als auch nach den kommunalen Bestimmungen Anspruch auf maximal zwei Parkplätze (E. 3.2). Die bestehende Garage mit einer Innenbreite von 2.60 m ist als normkonformer Autoabstellplatz zu berücksichtigen (E. 3.3). Sodann verfügt die Beschwerdeführerin über zwei weitere Aussenabstellplätze, weshalb sie keinen Anspruch auf zusätzliche Parkplätze hat (E. 3.4).<br/>Die Baudirektion ordnete als Auflage der Ausnahmebewilligung die Entfernung von Fenstern, Treppen und Isolation im Dachgeschoss an, da dieses nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, weil dies eine Erweiterung der Wohnfläche über das zulässige Mass hinaus bedeuten würde (E. 4.2). <br/>Die Entfernung von Treppen, Dachisolation und eines Dachfensters erweist sich als geeignete und erforderliche Massnahme zur Verhinderung der Benutzung der Dachräume zu Wohnzwecken (E. 5.1-5.3). Angesichts der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin erweist sie sich auch als verhältnismässig im engeren Sinn (E. 5.4).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde soweit Eintreten</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLATZ">ABSTELLPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDEGEGENSTAND">BESCHWERDEGEGENSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESSCHUTZ">BESTANDESSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERUNG">ERWEITERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTER">FENSTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGE">GARAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOLATION">ISOLATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZ">PARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREPPE">TREPPE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNFLÃCHE">WOHNFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNZWECK">WOHNZWECK</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 358 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 RPV</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14519" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00612</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. April 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A ist EigentÃ¼merin der Liegenschaften D in der Gemeinde C auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in der Landwirtschaftszone. Es handelt sich dabei um ein Riegelhaus von 1783 sowie eine 1923 abgebrannte und 1984 wieder aufgebaute, an das Wohnhaus anschliessende Scheune, die heute beide der Wohnnutzung dienen. Dabei besteht die Trennung in Riegelhaus- und Scheunenteil nur noch Ã¤usserlich. Mit Ausnahme der beiden noch immer getrennten, separat ausgebauten DachstÃ¶cke greifen die WohnrÃ¤ume im Innern (Erd- und Obergeschoss) ineinander Ã¼ber. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>A ersuchte mit Eingabe vom 14. Oktober 2008 um Erteilung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r den Umbau der bestehenden GebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 02. Am 21. Januar 2009 teilte ihr die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich (fortan Baudirektion) mit, dass die Erweiterung der WohnnutzflÃ¤che ihres Projekts deutlich Ã¼ber dem bewilligungsfÃ¤higen Rahmen liege; sie stellte die Behandlung des Gesuchs einstweilen ein. Von Seiten As erfolgte keine Reaktion, doch waren zwischenzeitlich verschiedene Bauarbeiten ohne Baubewilligung ausgefÃ¼hrt und im Nordosten der Parzelle zwei FahrzeugabstellplÃ¤tze erstellt worden, wie die Gemeinde C anlÃ¤sslich eines Augenscheins vom 19. August 2009 feststellte. In der Folge nahm die Baudirektion eine Neubeurteilung des Umbauprojektes vor, teilte A mit Schreiben vom 20. November 2009 mit, dass der erneuten PrÃ¼fung ihres Gesuchs weiterhin Hindernisse aus raumplanerischen GrÃ¼nden entgegenstÃ¼nden und verlangte die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Am 18. Januar 2010 fand auf Wunsch As ein Augenschein mit Vertretern der Baudirektion statt. Dank eines mit diesen vereinbarten FlÃ¤chenabtauschs (RÃ¼ckbau der WohnrÃ¤ume in den Dachgeschossen; RÃ¼ckbau eines Wohnraums zur NebennutzflÃ¤che im Scheunenteil) konnten die 1991 rechtmÃ¤ssig bewilligten WohnflÃ¤chen und zonenwidrigen FlÃ¤chen eingehalten werden, was aus den revidierten PlÃ¤nen hervorging, welche A im Februar 2010 einlegte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 12. Januar 2011 erteilte die Baudirektion die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau des Wohnhauses mit FlÃ¤chenabtausch als Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen: Danach sind die Isolationen der beiden Dachgeschosse sowie die Heizeinrichtungen zu entfernen (Disp.-Ziff. I.1.a) und die TreppenaufgÃ¤nge zu den EstrichrÃ¤umen durch FalltÃ¼ren zu ersetzen (1.b). Im Estrichraum des ehemaligen Scheunenteils ist das DachflÃ¤chenfenster zu entfernen; im Estrichraum des Wohnteils muss die vorgenommene Fenstererweiterung rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden (1.c). Schliesslich wurden zwei AbstellplÃ¤tze im Freien nachtrÃ¤glich verweigert (Disp.-Ziff. I.2). Die Baudirektion wies sodann die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde an, die erfolgte Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gemÃ¤ss Ziffer 1 Bst. a−c sowie Ziffer 2 dem Amt fÃ¼r Raumentwicklung schriftlich zu bestÃ¤tigen. Der Gemeinderat C erteilte mit Beschluss vom 14. Februar 2011 dem Umbauprojekt seinerseits die baurechtliche Bewilligung, neben anderen mit der Auflage, dass der rechtmÃ¤ssige Zustand gemÃ¤ss der kantonalen VerfÃ¼gung vom 12. Januar 2011 [Disp.-] Ziff. 1 Bst. a−c sowie Ziffer 2 wieder herzustellen sei (Disp.-Ziff. 6.1 des Entscheids vom 14. Februar 2011). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Januar 2011 erhob A am 11. MÃ¤rz 2011 beim Baurekursgericht Rekurs und verlangte die Aufhebung der Disp.-Ziff. I, 1a, 1b und 1c, 2 und 4. Mit Entscheid vom 23. August 2011 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und auferlegte A die Verfahrenskosten. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen liess A am 26. September 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich erheben mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben. Die Disp.-Ziff. I.1a−c, 2 und 4 der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Januar 2011 sowie Disp.-Ziff. 6.1 des Beschlusses des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 seien aufzuheben, eventuell seien die Akten an die Vorinstanz zur weiteren Sachverhaltsermittlung und zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Zudem sei ein Abteilungsaugenschein durchzufÃ¼hren. Die Baudirektion beantragte die Abweisung der Beschwerde und verwies ohne weitere AusfÃ¼hrungen auf den angefochtenen Entscheid. Das Baurekursgericht verlangte ebenfalls ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde grundsÃ¤tzlich einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt in der Beschwerde die Aufhebung von Disp.-Ziff. 6.1 des Beschlusses des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011. Darin wurde sie aufgefordert, den rechtmÃ¤ssigen Zustand gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Januar 2011 Ziffer [I.]1 a−c und Ziffer 2 wieder herzustellen (vorn I.C). Allerdings hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekurs einzig den Entscheid der Baudirektion vom 12. Januar 2011 angefochten. Das Gesetz geht vom Grundsatz aus, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs gleich bleibt. Da damit das vor der Rekursinstanz gestellte Sachbegehren grundsÃ¤tzlich nicht abgeÃ¤ndert werden darf, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit damit der Entscheid des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 angefochten wird (vgl. dazu Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 3 ff.). Dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass bei Gutheissung der Beschwerde betreffend die angefochtene VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Januar 2011 Disp.-Ziff. 6.1 des Baubewilligungsbeschlusses des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 (Wiederherstellungsbeschluss) entsprechend gegenstandslos wÃ¼rde (KÃ¶lz/Bosshart/ RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19−28, N. 95). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt fÃ¼r den Fall, dass ihre AntrÃ¤ge nicht ohnehin gutgeheissen werden, die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Mit dem Verzicht auf einen solchen habe die Vorinstanz eine schwerwiegende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs begangen, die im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden kÃ¶nne, weshalb der angefochtene Entscheid aus formellen GrÃ¼nden aufzuheben sei. </p> <p class="Urteilstext">Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die VerwaltungsbehÃ¶rde den Sachverhalt von Amtes wegen. Die BehÃ¶rden sind nach § 7 Abs. 1 VRG jedoch nicht verpflichtet, alle Tatsachenbehauptungen von Amtes wegen auf ihren Wahrheitsgehalt zu Ã¼berprÃ¼fen. Sie haben vielmehr den Sachverhalt nur dort abzuklÃ¤ren, wo Unklarheiten und Unsicherheiten bestehen. Dabei genÃ¼gt es, auf die Erheblichkeit und Notwendigkeit der Ermittlungen abzustellen; der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kommt dabei ein weiter Ermessensspielraum zu. Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise Ã¼berhaupt nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 42). Im Rechtsmittelverfahren wird der Untersuchungsgrundsatz zusÃ¤tzlich dadurch eingeschrÃ¤nkt, dass der RechtsmittelklÃ¤ger die seine RÃ¼gen stÃ¼tzenden Tatsachen darzulegen und allenfalls Beweismittel einzulegen hat, auf deren Abnahme im Einzelfall ein Anspruch besteht (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 5, 7 f.). </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend hat die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren keinen Augenschein beantragt. Dies ist entgegen ihrer Ansicht mindestens insofern von Bedeutung, als ihr in jenem Verfahren kein Anspruch auf Abnahme dieses Beweismittels zustand. Es stellt sich demnach nur noch die Frage, ob die Rekursinstanz ihrer Pflicht zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts durch Unterlassen eines Augenscheins (von Amtes wegen) ungenÃ¼gend nachgekommen sei. Das ist zu verneinen. Hierbei ist vorab zu bedenken, dass Mitarbeitende der Beschwerdegegnerin im Rahmen des vereinbarten FlÃ¤chentauschs, der Grundlage fÃ¼r die nachtrÃ¤glich erteilte Ausnahmebewilligung darstellte, einen Augenschein am Objekt vornahmen (vorn I.B.) und in der VerfÃ¼gung vom 12. Januar 2011 auflisteten, welche Ãnderungen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands vorzunehmen seien. Zudem ist ein Augenschein vor allem dann angesagt, wenn die zur VerfÃ¼gung stehenden PlÃ¤ne nur unzureichende Anhaltspunkte Ã¼ber die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse zu liefern vermÃ¶gen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 42). Das ist vorliegend nicht der Fall. Das Projekt ist ausreichend dokumentiert und wurde von der Beschwerdegegnerin mehrfach beurteilt (vorn I.B.). Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs liegt demnach nicht vor.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt allerdings vor, dass der bestehende Parkplatz (Stellplatz) nÃ¶rdlich des Hauses entfalle (und neu, dass im Estrich des Scheunenteils zwei DachflÃ¤chenfenster eingebaut seien und nicht nur eines. Sie verlangt dazu einen Abteilungsaugenschein, auch im Zusammenhang mit der Beurteilung des Erscheinungsbilds des Wohnhauses und mit der (Rechts-)Frage, ob die Praxis der Beschwerdegegnerin gerechtfertigt sei, pro Wohneinheit maximal zwei ParkplÃ¤tze zu bewilligen. Davon ist indessen abzusehen. Die VerhÃ¤ltnisse sind auch diesbezÃ¼glich durch Fotos und PlÃ¤ne ausreichend dokumentiert. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Vorliegend steht eine von der Beschwerdegegnerin erteilte Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG infrage. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt. Mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kÃ¶nnen solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 RPG). Die teilweise Ãnderung ist so weit zulÃ¤ssig, als die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Massgeblicher Vergleichszustand fÃ¼r die Beurteilung der IdentitÃ¤t ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder PlanÃ¤nderung befand. Verglichen werden also einerseits die im betreffenden Zeitpunkt jeweils zonenwidrig genutzten FlÃ¤chen sowie anderseits â in einer Gesamtbeurteilung â die Wahrung der IdentitÃ¤t. Auch wenn teilweise Ãnderungen einmal oder auch in mehreren Schritten erfolgen kÃ¶nnen, sind sie in ihrer Summe nur bis zu dem Punkt zulÃ¤ssig, in dem die IdentitÃ¤t der Gesamtanlage noch gewahrt ist. Dabei bezieht sich die IdentitÃ¤t auf die wesentlichen ZÃ¼ge, die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene IdentitÃ¤t noch gewahrt wird, beurteilt sich unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde, mithin aller raumrelevanten Gesichtspunkte, in ihrem Zusammenwirken. Dazu gehÃ¶ren die Ã¤ussere Erscheinung der Baute, die durch Kubus, Dachneigung, Anordnung der Fenster sowie FassadenwÃ¤nde charakterisiert wird, ebenso wie deren Umgebung, inklusive Zufahrt, ParkplÃ¤tze, Bepflanzungen und allfÃ¤llige weitere Aussenanlagen (Manuel HÃ¤berli/Doris Schneebeli, Bauen ausserhalb Bauzonen, PBG aktuell 1/2009, S. 10 f.). DemgegenÃ¼ber fehlt die IdentitÃ¤t in jedem Fall, wenn das zulÃ¤ssige Erweiterungsmass Ã¼berschritten wird (Art. 42 Abs. 3 RPV; Rudolf Muggli, in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 24c N. 21 f., 24; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24c N. 19 ff.). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet vorab die verweigerte Bewilligung fÃ¼r die beiden FahrzeugabstellplÃ¤tze am nordÃ¶stlichen Rand des GrundstÃ¼cks neben der bestehenden Garage. Der Parkplatz im Norden der umgebauten Scheune bestehe nicht mehr und dÃ¼rfe nicht in die Berechnungen miteinbezogen werden. Die Garage sei von den Ausmassen her so beengt, dass das beidseitige Verlassen eines Fahrzeugs im Innern bei einer Breite von bloss 2,60 m nicht mÃ¶glich sei. Demnach kÃ¶nnten beide AbstellmÃ¶glichkeiten fÃ¼r Fahrzeuge nicht berÃ¼cksichtigt werden. Zudem mÃ¼ssten nach den kommunalen Parkplatzvorschriften der Gemeinde drei ParkplÃ¤tze erstellt werden. Dagegen entbehre die Praxis der Beschwerdegegnerin, wonach pro Wohneinheit maximal zwei ParkplÃ¤tze zu bewilligen seien, jeder Grundlage. Schliesslich beeintrÃ¤chtigten die beiden geplanten FahrzeugabstellplÃ¤tze, welche mindestens 15 m von den WohngebÃ¤uden entfernt seien, die IdentitÃ¤t der Wohnbaute in keiner Weise.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin Ã¤usserte sich dazu nicht und verwies lediglich auf die AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid. Die Vorinstanz war von einer einzigen Wohneinheit und davon ausgegangen, dass neben den beiden umstrittenen FahrzeugabstellplÃ¤tzen zwei weitere AbstellplÃ¤tze bestÃ¼nden, derjenige im Norden der umgebauten Scheune und der Garagenplatz. Die Garage sei mit einer Breite von 2,60 m durchaus gebrauchsfÃ¤hig. Die Vorinstanz bestÃ¤tigte die Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die beiden zusÃ¤tzlichen FahrzeugabstellplÃ¤tze das Erscheinungsbild des zweiteiligen Riegelhauses mit seiner Lage im lÃ¤ndlichen Weiler D und der wenig besiedelten Umgebung und damit dessen IdentitÃ¤t beeintrÃ¤chtigten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baugesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin bezieht sich auf <i>eine</i> Wohneinheit. Davon ist nachfolgend auszugehen. Weiter wurde im Baugesuch die bestehende Garage als vorhandener Parkplatz bezeichnet. Zwei weitere AbstellplÃ¤tze wurden im Freien projektiert. Wenn die Beschwerde dazu festhÃ¤lt, dass die Garage mangels genÃ¼gender Ausmasse nicht benutzbar sei und deshalb nicht als Autoabstellplatz berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfe, liegt darin ein eklatanter Widerspruch zum Baugesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin. Diese hielt auch im Rekursverfahren fest, es stÃ¼nden ihr angesichts der BruttogeschossflÃ¤che gemÃ¤ss der kommunalen Bauordnung drei ParkplÃ¤tze zu, weshalb neben der Garage zwei neue StellplÃ¤tze "von Rechts wegen" zu erstellen seien. Auch wenn sie den Gebrauchswert der Garage fÃ¼r eine tÃ¤gliche Nutzung relativierte, anerkannte sie diese damit als brauchbaren Parkplatz. Schon dies spricht dafÃ¼r, vorliegend dasselbe zu tun. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Vorauszuschicken ist, dass die Art. 24â24d RPG die Voraussetzungen fÃ¼r Ãnderungen an nicht zonenkonformen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen abschliessend festlegen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 700). Das muss auch fÃ¼r die hier im Streit liegenden zwei AbstellplÃ¤tze im Freien gelten. Allerdings lassen sich aus den bundesrechtlichen Bestimmungen Art, Anzahl und Abmessungen der zulÃ¤ssigen Ãnderungen im konkreten Einzelfall nicht immer ohne Weiteres ableiten. Unter solchen UmstÃ¤nden ist es gestattet, zur Auslegung des Bundesrechts andere Regelungen beizuziehen, die einen Bezug zu den konkreten VerhÃ¤ltnissen haben, wie vorliegend etwa die kommunale Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C vom 18. MÃ¤rz 1994 oder das Merkblatt des Amts fÃ¼r Raumentwicklung, "Altrechtliche Wohnbauten" (Stand 1. September 2007, S. 2), das maximal zwei offene AussenparkplÃ¤tze pro Wohneinheit zulÃ¤sst. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt vorweg fest, die Praxis der Beschwerdegegnerin, maximal zwei AussenparkplÃ¤tze zu bewilligen, entbehre jeder gesetzlichen Grundlage. Das trifft nicht zu. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin kann sich das Merkblatt der Beschwerdegegnerin auf eine gesetzliche Grundlage in Form von Art. 42 Abs. 1 RPV berufen, der sich seinerseits auf Art. 24c RPG abstÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung3">MerkblÃ¤tter sind MeinungsÃ¤usserungen der Verwaltung Ã¼ber die Auslegung der anwendbaren Gesetzesbestimmungen zur Sicherstellung einer einheitlichen, gleichmÃ¤ssigen und sachrichtigen Praxis des Gesetzesvollzugs (Bundesverwaltungsgericht, 6. Februar 2012, A-2470/2011, E. 2.5.2). Das erwÃ¤hnte Merkblatt dient dazu, die ÃnderungsmÃ¶glichkeiten bei altrechtlichen Wohnbauten im Rahmen von Art. 24c RPG aufzuzeigen und eine einheitliche Regelung in verschiedenen Belangen, auch im Bereich der Wesensgleichheit und IdentitÃ¤t, sicherzustellen. Dabei ist der Grundsatz der Wahrung der IdentitÃ¤t der bestehenden Baute oder Anlage nach Ãnderungen im Rahmen von Art. 24c RPG zwingend (Waldmann/HÃ¤nni, Art. 24c N. 21; Art. 42 Abs. 1 RPV). Die Praxis der Beschwerdegegnerin bietet damit auf gesetzlicher Grundlage eine pragmatische LÃ¶sung fÃ¼r die Wahrung der IdentitÃ¤t einer im Rahmen von Art. 24c RPG geÃ¤nderten Baute im Bereich zusÃ¤tzlicher ParkierungsmÃ¶glichkeiten. Es ist demnach von einem Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf maximal zwei ParkplÃ¤tze auszugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Daran Ã¤ndern die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C vom 18. MÃ¤rz 1994 (BZO C) nichts. Zwar ist nach deren Art. 38 Abs. 1 pro 75 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che fÃ¼r Wohnzwecke je ein Fahrzeugabstellplatz zu schaffen, wobei bei EinfamilienhÃ¤usern GaragenvorplÃ¤tze als AbstellplÃ¤tze anzurechnen sind. Die BeschwerdefÃ¼hrerin machte schon im Rekursverfahren geltend, anhand der â dort nicht nÃ¤her ausgefÃ¼hrten â BruttogeschossflÃ¤che stÃ¼nden ihr drei ParkplÃ¤tze zu. Im Beschwerdeverfahren rechnet sie die bestehenden WohnflÃ¤chen von 65,3 m<sup>2</sup> sowie die neuen zonenwidrigen FlÃ¤chen von 87,5 m<sup>2</sup> zusammen und schliesst aus der Summe von 152,8 m<sup>2</sup> auf einen Anspruch von aufgerundet drei ParkplÃ¤tzen. Indessen kÃ¶nnen nach Art. 38 Abs. 1 BZO C nur die WohnflÃ¤chen (anrechenbare BruttogeschossflÃ¤chen) von 65,3 m<sup>2</sup> und 55,1 m<sup>2</sup>, total 120,4 m<sup>2</sup>, dafÃ¼r beigezogen werden. Andernfalls wÃ¼rde die bereits als Abstellplatz nutzbare Garage ihrerseits (als zonenwidrige FlÃ¤che) absurderweise gerade dazu beitragen, einen Anspruch auf einen weiteren Parkplatz mitzubegrÃ¼nden. Auch aus der kommunalen Bau- und Zonenordnung bzw. aus der WohnflÃ¤che von rund 120 m<sup>2</sup> ergibt sich daher ein Anspruch von hÃ¶chstens zwei AussenparkplÃ¤tzen. </p> <p class="Urteilstext">Demnach hat die BeschwerdefÃ¼hrerin Anspruch auf hÃ¶chstens zwei AussenparkplÃ¤tze. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin will die 1991 erstellte Garage entgegen ihrem Baugesuch (vorn E. 3.1) jedoch nicht als Autoabstellplatz angerechnet haben und beruft sich dazu auf die Schweizer Norm 640 291 a des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) betreffend Parkieren. Als Entscheidungshilfe ziehen die BehÃ¶rden in der Regel die NormblÃ¤tter der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute bei. Es handelt sich indessen lediglich um Richtlinien, nicht um verbindliche RechtssÃ¤tze, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen â insbesondere vor dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit â standhalten muss. Sie dÃ¼rfen daher nicht unbesehen der konkreten VerhÃ¤ltnisse einer Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr, 2. November 2010, 1C_30/2010, E. 3.3; BGr, 1. Februar 2010, 1C_46/2009, E. 4.1; BGE 121 II 473 E. 2b).</p> <p class="Erwgung2">Nach der VSS-Norm 640 291 a wird bei ParkplÃ¤tzen und Garagen fÃ¼r Personenwagen in zwei Komfortstufen fÃ¼r nicht Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche (Komfortstufe A) und fÃ¼r Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche (Komfortstufe B) Parkierungsanlagen unterschieden, wobei fÃ¼r die Komfortstufe A geringere Abmessungen angewandt werden als fÃ¼r die Komfortstufe B. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bezieht sich fÃ¼r die Mindestbreite einer Garage auf Tabelle 3 der VSS-Norm 640 291 a Komfortstufe A, die jedoch die minimalen Abmessungen von SchrÃ¤g- und Senkrechtparkfeldern auf Strassen, allenfalls auch in ParkhÃ¤usern, nicht aber in Einzelgaragen betrifft. Weshalb darauf abgestellt werden soll, lÃ¤sst die BeschwerdefÃ¼hrerin offen. Selbst wenn aber von der minimalen Breite eines Parkfeldes von 2,35 m gemÃ¤ss dieser Norm ausgegangen wÃ¼rde, wÃ¤ren die Ausmasse der Garage auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin ihrer eigenen Ansicht nach mit 2,60 m ausreichend (vorn E. 3.1). Im Ãbrigen muss eine beifahrende Person das Fahrzeug nicht zwingend in der Garage verlassen, da diese Ã¼ber keinen eigenen Zugang zum Haus verfÃ¼gt. Damit kann das Fahrzeug mit der Beifahrerseite nahe an die Garagenwand gefahren werden, was auf der Fahrerseite noch mehr Raum zum Aussteigen schafft. Die bestehende Garage ist daher als Autoabstellplatz zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Demnach stellt sich nur noch die Frage, wo der zweite Aussenabstellplatz neben demjenigen in der bestehenden Garage zu bewilligen ist. Der BeschwerdefÃ¼hrerin stehen dazu der Vorplatz vor der Garage (gemÃ¤ss Art. 38 Abs. 1 BZO C), aber auch der Platz nÃ¶rdlich der ehemaligen Scheune â wie in den ursprÃ¼nglichen PlÃ¤nen von August 2009 enthalten â sowie der Raum des ehemaligen Carports zur VerfÃ¼gung. Angesichts dieser MÃ¶glichkeiten ist die BeschwerdefÃ¼hrerin auf die beiden umstrittenen AussenabstellplÃ¤tze nicht angewiesen. Entsprechend erÃ¼brigt sich die PrÃ¼fung der Frage, ob diese beiden AbstellplÃ¤tze die IdentitÃ¤t der zweiteiligen Riegelbauten beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten oder nicht. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist grundsÃ¤tzlich damit einverstanden, dass die RÃ¤ume in den Estrichen nicht Wohnzwecken dienen dÃ¼rfen. Der Verzicht auf deren gesamte FlÃ¤che wurde der BeschwerdefÃ¼hrerin als Reduktion der NutzungsflÃ¤che angerechnet, was erst die Erteilung einer nachtrÃ¤glichen teilweisen Baubewilligung ermÃ¶glichte (I.B.). Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt aber einzelne Massnahmen infrage, die dazu dienen, die Wohnnutzung in den EstrichrÃ¤umen zu verhindern. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin sind die angefochtenen Auflagen nicht im Rah­men der Baubewilligung, sondern als selbstÃ¤ndige Vollzugsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu betrachten. DafÃ¼r sei aber die Beschwerdegegnerin nicht zustÃ¤ndig, weshalb die einzelnen Anordnungen â Entfernung der Isolation in den Dachgeschossen, der TreppenaufgÃ¤nge zu den EstrichrÃ¤umen, des DachflÃ¤chenfensters im Estrich des ehemaligen Scheunenteils und der Fenstererweiterung im Estrich des Wohnteils â schon aus formellen GrÃ¼nden aufzuheben seien. Allerdings hat der Mitbeteiligte die entsprechenden Anordnungen der Beschwerdegegnerin in seine Baubewilligung vom 14. Februar 2011 aufgenommen, was die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht mehr anfechten kann (vorn E. 1.2). Die Frage der ZustÃ¤ndigkeit der Beschwerdegegnerin stellt sich daher nicht, dies auch aus folgenden GrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz hatte im angefochtenen Entscheid ausgefÃ¼hrt, bei den umstrittenen Befehlen zum Entfernen von Isolation, Fenstern und Treppen zu den Dachgeschossen handle es sich nicht um Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands, sondern um Auflagen gemÃ¤ss § 321 PBG, welche zur Schaffung bzw. Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands im Rahmen der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung angeordnet worden seien. Als BewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼r Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone sei die Rekursgegnerin (bzw. die Beschwerdegegnerin) fÃ¼r die Anordnung dieser Auflagen sachlich zustÃ¤ndig (E. 4.2). Dem ist beizupflichten. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Auch bei einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung, wie sie im vorliegenden Fall aufgrund des eigenmÃ¤chtigen Vorgehens der BeschwerdefÃ¼hrerin notwendig wurde, ist es nicht ausgeschlossen, Auflagen zu erlassen. FÃ¼hrt das Verfahren zum Ergebnis, dass der Rechtsmangel nicht geheilt werden kann, so ist zwar eine auch nur partielle Bauverweigerung unumgÃ¤nglich, doch hat die BehÃ¶rde jedenfalls darÃ¼ber zu entscheiden, ob und auf welche Weise sie den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherstellen will (vgl. dazu Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, N. 644, 657). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Bei der in einer Baubewilligung verankerten Auflage handelt es sich um einen bedingten Polizeibefehl, der den Adressaten zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden verpflichtet. Sobald ein Gesuchsteller zur AusfÃ¼hrung der Bauarbeiten schreitet, wird die Anordnung zur unbedingten. Dies schliesst es nicht aus, die erlassenen Auflagen zu Ã¼berprÃ¼fen. Erweist sich eine Auflage als rechtswidrig oder sonst wie mit einem Mangel behaftet, darf es die Rechtsmittelinstanz nicht ohne Weiteres dabei bewenden lassen, die mangelhafte Anordnung aufzuheben. Vielmehr ist zu prÃ¼fen, ob die BaubehÃ¶rde in Kenntnis dieses Mangels die Bewilligung Ã¼berhaupt erteilt oder mit einer anderen Auflage verknÃ¼pft hÃ¤tte. Immerhin kann eine Auflage auch erst nachtrÃ¤glich in den baurechtlichen Entscheid aufgenommen, geÃ¤ndert oder ergÃ¤nzt werden (dazu § 358 PBG; MÃ¤der, N. 484 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>An der Einhaltung der Rechtsordnung besteht ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger Bausubstanz. Auch wenn in der Praxis Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands oftmals als Folge der Verweigerung einer Bau- oder Ausnahmebewilligung zu beurteilen sind, kann die Beurteilung solcher Zwangsmassnahmen auch separat vom Bewilligungsverfahren im Sinn der PrÃ¼fung einer selbstÃ¤ndigen Rechtsfrage erfolgen (vgl. etwa VGr, 26. Mai 2011, VB.2011.00171). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt, die erteilten Auflagen mÃ¼ssten im Sinn von Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands auf ihre VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit Ã¼berprÃ¼ft werden. Sie erachtet diese weitgehend als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, womit sie versucht, nachtrÃ¤glich die Voraussetzungen zu verwÃ¤ssern, deren ErfÃ¼llung Ã¼berhaupt erst die Bewilligung ihres Umbauprojekts ermÃ¶glichte. Ist eine Baute materiell gesetzeswidrig, hat das noch nicht zur Folge, dass sie abgebrochen werden muss. Auch in einem solchen Fall sind die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Grund­sÃ¤tze zu berÃ¼cksichtigen, namentlich das Ã¶ffentliche Interesse und die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit. Vor dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit hÃ¤lt ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und zu den zu seiner Verwirklichung notwendigen FreiheitsbeschrÃ¤nkungen in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis steht. Ist die Abweichung vom Gesetz jedoch gering und vermÃ¶gen die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen, ist ein Beseitigungsbefehl unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig (BGE 123 II 248 E. 4b; BGr, 21. Juli 2011, 1C_157, E. 5.1). Vorliegend ist allerdings zu bedenken, dass eine zu einschneidende AbschwÃ¤chung der erwÃ¤hnten Auflagen dazu fÃ¼hren kÃ¶nnte, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin die erteilte Baubewilligung wieder zu entziehen wÃ¤re, weil die vorausgesetzte Verminderung der WohnflÃ¤che nicht mehr sichergestellt wÃ¤re (vorn E. 3.2.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.5 </b>Das Bauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin konnte erst dank eines mit Vertretern der Beschwerdegegnerin Anfang 2010 ausgehandelten FlÃ¤chenabtauschs (RÃ¼ckbau der WohnrÃ¤ume in den Dachgeschossen; RÃ¼ckbau eines Wohnraums zur NebennutzflÃ¤che im Scheunenteil) mit entsprechender Verminderung der erweiterten anrechenbaren WohnflÃ¤che auf tatsÃ¤chlich 55,1 m<sup>2</sup> realisiert werden, indem erst dadurch die 1991 rechtmÃ¤ssig bewilligten Wohn- und zonenwidrigen FlÃ¤chen eingehalten wurden, was zur Erteilung der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung fÃ¼hrte (vorn I.B.). Die infrage stehenden Massnahmen sichern gerade den vereinbarten RÃ¼ckbau der erwÃ¤hnten RÃ¤umlichkeiten. Das aber ist entscheidend fÃ¼r die Frage, ob von Auflagen oder von Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands auszugehen ist. Zwar haben die angeordneten Auflagen auch die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zum Inhalt. Aber sie bildeten primÃ¤r Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung, und es ist davon auszugehen, dass ohne diese eine Baubewilligung nicht erteilt worden wÃ¤re (vorn E. 4.2.2), denn ohne ErfÃ¼llung dieser Auflagen hÃ¤tten die Erweiterungen der Wohnnutz- und zonenwidrigen FlÃ¤chen das zulÃ¤ssige Mass weit Ã¼berschritten. Das schliesst nicht aus, diese Auflagen als Nebenbestimmungen im Rahmen der erteilten Baubewilligung auf ihre VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen, was die Vorin­stanz im angefochtenen Entscheid, wenn auch kurz, getan hat (N. 344 S. 172). Entsprechend ist eine ÃberprÃ¼fung der Anordnungen als Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands im Rahmen der dafÃ¼r bestehenden besonderen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsregelung nicht angezeigt (vorn E. 4.2.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip umfasst drei Merkmale, die kumulativ vorliegen mÃ¼ssen. Die angeordneten Massnahmen mÃ¼ssen geeignet sowie erforderlich sein, das im Ã¶ffentlichen Interesse angestrebte Ziel mit dem mildestmÃ¶glichen Eingriff zu erreichen. Schliesslich ist eine Verwaltungsmassnahme nur gerechtfertigt, wenn sie ein vernÃ¼nftiges VerhÃ¤ltnis wahrt zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie fÃ¼r den betroffenen Privaten bewirkt (PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinn). Dazu sind das Ã¶ffentliche Interesse an der Massnahme und die durch ihre Wirkungen beeintrÃ¤chtigten privaten Interessen der Betroffenen miteinander zu vergleichen (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 587 ff., 614). </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wehrt sich vorerst dagegen, dass die Treppen, die jeweils in die EstrichrÃ¤ume des Wohnhauses und des Scheunenteils fÃ¼hren, entfernt werden mÃ¼ssen. Sie seien schon von ihren Massen her (zu steiler Neigungswinkel, ungenÃ¼gende Breite) zum Besteigen zu gefÃ¤hrlich, womit die BeschwerdefÃ¼hrerin wohl ausdrÃ¼cken will, dass sie sich fÃ¼r das Betreten der ausgebauten DachrÃ¤ume nicht eignen, weshalb sie auch bestehen bleiben kÃ¶nnten. Indessen erfÃ¼llen die Treppen durchaus den Zweck, die DachrÃ¤ume zu betreten, und wurden seit dem Umbau auch so gebraucht. Andernfalls wÃ¤re nicht einzusehen, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrerin diese RÃ¤ume aufwendig zu nutzbaren Schlaf- und GÃ¤stezimmern ausgebaut und die Treppe im Wohnhaus mit einem "schlicht geschmiedeten" TreppengelÃ¤nder aus Eisen ausgestattet hÃ¤tte. Das widersprÃ¼chliche Verhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher eher geeignet, an ihrem aufrechten Willen zu zweifeln, die EstrichrÃ¤umlichkeiten als WohnrÃ¤ume nicht zu nutzen, als die Benutzbarkeit der Treppen infrage zu stellen. TatsÃ¤chlich ist deren Entfernung und die Installation von FalltÃ¼ren eine geeignete und erforderliche Massnahme, um die BenÃ¼tzung der DachrÃ¤ume zu Wohnzwecken zu verhindern, was vorliegend Bedingung fÃ¼r die Erteilung der Baubewilligung war. DafÃ¼r war die Beschwerdegegnerin Ã¼berdies zustÃ¤ndig (vgl. § 7 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV] sowie Ziff. 1.2 Anhang BVV). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet sodann die Auflagen, wonach die Isolation der beiden Dachgeschosse und die Heizeinrichtungen zu entfernen seien. Die Dachisolation habe schon frÃ¼her bestanden und sei zu erhalten, da das GebÃ¤ude eine hinreichende WÃ¤rmedÃ¤mmung aufweisen mÃ¼sse. Im Estrichraum des ehemaligen Scheunenteils sei ein HeizkÃ¶rper montiert, der beseitigt werden kÃ¶nnte. Alles andere sei unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Vorinstanz hatte ausgefÃ¼hrt, ohne die erlassenen Auflagen wÃ¼rden die Dachgeschosse weiterhin der Wohnnutzung dienen, was Ã¼ber die zulÃ¤ssige Erweiterung des Hauses hinausginge. Eine WÃ¤rmedÃ¤mmung in den BÃ¶den der Dachgeschosse erweise sich als genÃ¼gend. </p> <p class="Urteilstext">Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass es die Dachisolation ermÃ¶glicht, die EstrichrÃ¤ume als WohnrÃ¤ume zu benutzen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat diese denn auch als GÃ¤ste- bzw. Kinderzimmer umfassend ausgebaut und nutzbar gemacht. Im Estrich des Wohnhauses wurde gar eine Bodenheizung installiert. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin dazu ausfÃ¼hrt, die beiden EstrichrÃ¤ume seien intern nur unzureichend erschlossen und wiesen lichte RaumhÃ¶hen auf, welche die Nutzung als WohnrÃ¤ume faktisch ausschlÃ¶ssen, sind diese Vorbringen aktenwidrig und stehen in klarem Gegensatz zum erfolgten Ausbau und zur vorgesehenen Nutzung dieser RÃ¤ume; ebenso werden diesbezÃ¼glich Zweifel wach, wie ernsthaft die BeschwerdefÃ¼hrerin gewillt ist, die EstrichrÃ¤ume nicht weiterhin der Wohnnutzung zuzufÃ¼hren. Mit der Dachisolation und der installierten Bodenheizung wurde objektiv gesehen bewohnbarer Raum geschaffen, wofÃ¼r auch die Einrichtung der EstrichrÃ¤ume spricht. Die Entfernung der Dachisolation und der Heizinstallationen ist daher geeignet, die Bewohnbarkeit der EstrichrÃ¤ume zu verhindern, was zulÃ¤ssig ist (vgl. BGr, 21. Juli 2011, 1C_157/2011, E. 3.3, 3.4). Eine mildere Massnahme wie etwa die blosse Abkopplung der Bodenheizung vom Ã¼brigen Heizungskreislauf vermÃ¶chte diesen Zweck nicht zu erfÃ¼llen, kÃ¶nnte doch eine allfÃ¤llige Plombierung vor der Bauabnahme angebracht und anschliessend mit wenig Aufwand wieder entfernt werden, ohne dass solche Arbeiten nach aussen erkennbar wÃ¤ren. Demnach sind die Isolierung des Dachs, die Bodenheizung und der HeizkÃ¶rper (Estrichraum Scheune) zu entfernen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Beschwerdegegnerin ordnete die Entfernung des Dachfensters im Estrichraum des Scheunenteils an. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht neu geltend, es seien zwei Fenster vorhanden, es mÃ¼sse also nur eines beseitigt werden, wÃ¤hrend sie im Rekursverfahren auch von <i>einem</i> DachflÃ¤chenfenster ausgegangen war. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin eingelegten PlÃ¤ne (Grundriss DG) weisen tatsÃ¤chlich zwei projektierte Fenster im Dach des Scheunenteils aus, welche offenkundig bereits erstellt wurden, obwohl sie in den vom Gemeinderat C genehmigten BauplÃ¤nen fehlen. Insofern ist von einem unvollstÃ¤ndig festgestellten Sachverhalt auszugehen, der sich jedoch fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht nachteilig auswirkt. Beide Dachfenster dienen der Erhellung des ausgebauten GÃ¤stezimmers und damit einem hier unzulÃ¤ssigen Wohnzweck, weshalb deren Entfernung gerechtfertigt wÃ¤re. Nachdem sich die Beschwerdegegnerin zum Bestehen zweier Dachfenster nicht geÃ¤ussert hat, bleibt es dabei, dass (nur) eines der (zwei) DachflÃ¤chenfenster im Estrich des Scheunenteils zu entfernen ist, nÃ¤mlich dasjenige, das der BeschwerdefÃ¼hrerin weniger zur Reinigung der Dachrinne, des Kamins und zur Wartung der Satellitenantenne dient. Schon dies erweist sich aber als geeignete und erforderliche Massnahme, um die Nutzung des Estrichgeschosses fÃ¼r Wohnzwecke mindestens zu erschweren.</p> <p class="Urteilstext">Im Estrich des Wohnteils verlÃ¤ngerte die BeschwerdefÃ¼hrerin das vorhandene Fenster bis zum Geschossboden. Sie betrachtet diese Fenstererweiterung als Wiederherstellung des Ursprungszustands. Die Beschwerdegegnerin hatte den RÃ¼ckbau der Fenstererweiterung verlangt, damit der Estrichraum Ã¼ber dem Wohnhaus keinen Wohnraumcharakter mehr aufweise. In diesem Umfang kÃ¶nnte die BeschwerdefÃ¼hrerin die angeordnete Massnahme akzeptieren. Entsprechend ist an der Entfernung der erwÃ¤hnten Fenstererweiterung festzuhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinn fÃ¤llt ebenfalls zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin aus. Hierbei ist zu bedenken, dass ihre Kenntnis davon, dass ihr Umbauprojekt nicht genehmigungsfÃ¤hig war (vorn I.B.), sie nicht davon abhielt, das Projekt wie von ihr vorgesehen zu verwirklichen. Damit Ã¼berschritt sie die zulÃ¤ssigen nutzbaren FlÃ¤chen innerhalb und ausserhalb des Hauses â etwa durch die Befestigung der beiden AutoabstellplÃ¤tze â bei Weitem und verstiess klar gegen den Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Angesichts der bisherigen Nutzung der zurÃ¼ckzubauenden RÃ¤umlichkeiten und der Gefahr einer spÃ¤teren unbemerkten Umnutzung im GebÃ¤udeinnern stellen die angeordneten Massnahmen die einzige MÃ¶glichkeit dar, eine kÃ¼nftige rechtswidrige Nutzung zu verhindern, was angesichts der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit der BeschwerdefÃ¼hrerin auch im engeren Sinn verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist und ohnehin im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin den Vorwurf der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit bestreitet, genÃ¼gt es, auf die Baubewilligung des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 hinzuweisen, worin sie mit einer Busse von Fr. 500.- bestraft wurde (E. s und Disp.-Ziff. 11). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit wurde auch im Hinblick auf die AbstellplÃ¤tze gewahrt. Dass die Beschwerdegegnerin die Beseitigung der AbstellplÃ¤tze als separate Anordnung aufgefÃ¼hrt hat, Ã¤ndert entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin nichts an deren Charakter als Auflage im Zusammenhang mit dem Umbau des Wohnhauses. Die Aufteilung erfolgte wohl deswegen, weil sich Disp.-Ziff. 1 des Entscheids der Baudirektion vom 12. Januar 2011 auf die innerhalb des Hauses, Ziff. 2 auf die ausserhalb des Hauses verlangten Massnahmen zur Erteilung der Baubewilligung bezieht. Angesichts des Umstands, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin ohne zusÃ¤tzlichen baulichen Aufwand mindestens zwei AbstellmÃ¶glichkeiten fÃ¼r Fahrzeuge zur VerfÃ¼gung stehen (vorn E. 3.4), erweist sich die verweigerte Bewilligung der befestigten AussenabstellplÃ¤tze am nordÃ¶stlichen Rand des GrundstÃ¼cks als geeignete, erforderliche wie auch im engeren Sinn verhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahme, um die BeschwerdefÃ¼hrerin auf den zulÃ¤ssigen Wohnzweck zu beschrÃ¤nken und dem Grundsatz der Trennung vom Bau- zum Nichtbaugebiet Nachachtung zu verschaffen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wehrt sich sodann gegen Disp.-Ziff. I.4 der Baubewilligung vom 12. Januar 2011, wonach die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde die erfolgte Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gemÃ¤ss Ziffer I.1a−c sowie Ziffer 2 dem Amt fÃ¼r Raumentwicklung schriftlich zu bestÃ¤tigen habe. Indessen besteht kein Anlass, von einer solchen BestÃ¤tigung abzusehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin unterliegt im Beschwerdeverfahren, weshalb sie die Kosten des Verfahrens zu tragen hat (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Keine der Parteien hat sodann Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>