Obergericht Zivilgericht, 2. Kammer ZVE.2022.36 (VZ.2020.56) Urteil vom 12. Oktober 2023 Besetzung Oberrichter Six, Präsident Oberrichterin Vasvary Oberrichter Giese Gerichtsschreiberin Albert Klägerin A._____ AG, […] vertreten durch Rechtsanwalt Peter Schatz, […] Beklagte B._____ AG, […] vertreten durch Rechtsanwälte Carole Schenkel und Oliver Bucher, […] Gegenstand Forderung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. Die Klägerin war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Res- taurantlokals der Beklagten an der Q-Strasse in R._____. Unter Verwen- dung des amtlichen Formulars kündigte die Beklagte das Mietverhältnis am 23. November 2019 mit der Begründu ng, die Klägerin habe trotz schriftli- cher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzins des Monats Juli 2019 nicht bezahlt. Auf Ersuchen der Beklagten ordnete das Handelsge- richt des Kantons Aargau mit Entscheid vom 3. April 2020 die Ausweisung der Klägerin aus dem Mietobjekt an (HSU.2020.4), was das Bundesgericht mit Urteil vom 30. Juni 2020 (4A_175/2020) schützte. 2. 2.1. Mit Klage vom 3. Juli 2020 stellte die Klägerin dem Bezirksgericht R._____ die folgenden Rechtsbegehren: 1. Anfechtung der Kündigung vom 23. November 2019 per 31. Dezember 2019 gemäss Art. 271a OR. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 23. November 2019 miss- bräuchlich, unwirksam und nichtig sei. 2. Die Beklagte sei zu verurteilen, der A._____ AG den Schaden sowie sämtliche Kosten wegen der missbräuchlichen Kündigung vollumfänglich in angemessener Höhe zu erset- zen. 3. Die Beklagte sei zu verurteilen, vorliegende Mängel zu beseitigen, Forderungen zu beglei- chen und Unterlagen herauszugeben. 4. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. aaa des Betreibungsamtes S._____ sei zu be- seitigen. 5. Die hinterlegten Mietzinsen bei der Gerichtskasse R._____ (Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020) seien zu Gunsten der Klägerin/ Mieterin freizugeben. 6. Es sei der Mietzins angemessen um 100 % herabzusetzen in Folge COVID-19. 7. Mit Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten/ Vermieterin. 2.2. Mit Entscheid des Präsidiums der Justizleitung der Gerichte des Kantons Aargau vom 2. September 2020 wurde das Verfahren zur Behandlung und Beurteilung an das Bezirksgericht Aarau überwiesen , als dass dieses als - 3 - ausserordentliche Vertretung und im Namen des örtlich zuständigen Be- zirksgerichts R._____ handle. 2.3. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 ergänzte bzw. modifizierte die Klägerin ihre mit Klage vom 3. Juli 2020 gestellten Rechtbegehren wie folgt: 1. Es sei festzustellen, dass die von der Beklagten am 23. November 2019 und mit Wirkung per 31. Dezember 2019 ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. 2. Eventualiter zu Ziff. 1 sei die am 23. November 2019 und mit Wirkung per 31. Dezember 2019 ausgesprochene Kündigung für ungültig zu erklären und aufzuheben. 3. Subeventualiter zu Ziffer 1 und 2 sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin Fr. 5'421.60 zzgl. 5 % Zins seit 1. Januar 2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Fr. 7'755.50 zzgl. 5 % Zins seit 18. Juli 2018 zu bezahlen. 5. Es sei der Mietzins aufgrund nicht nutzbarer Mietfläche (Personal WC im Keller) ab 1. Ja- nuar 2015 angemessen und mindestens um Fr. 90.90 pro Monat herabzusetzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Be- trag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juli 2017 zurückzuerstatten. 6. Es sei der Mietzins aufgrund defektem Warenlift zwischen 18. Januar 2019 bis 11. März 2019 angemessen und mindestens um Fr. 2'801.20 herabzusetzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins zu 5 % seit 14. Februar 2019 zurückzuerstatten. 7. Es sei der Mietzins für die Parkplätze Nr. 2 bis 5 aufgrund fehlender Zuweisung der Mehr- fachnutzung gemäss Baubewilligung ab 1. Januar 2015 angemessen und mindestens um Fr. 180.00 pro Monat herabzusetzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Betr ag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juli 2017 zurückzuerstatten. 8. Es sei der Mietzins aufgrund fehlender Fahrradabstellplätze gemäss Ziffer 5 der Zusätze und Beilagen des Mietvertrages ab 1. Januar 2015 angemessen und mindestens um Fr. 270.00 pro Monat herabzusetzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Betrag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juli 2017 zurückzuerstatten. 9. Es sei der Mietzins aufgrun d sechs nicht benutzbarer Aussenparkplätze zwischen 31. Ja- nuar 2017 bis 31. Oktober 2017 angemessen und mindestens um Fr. 4'320.00 herabzu- setzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag der Mietzinsreduk- tion zzgl. Zins von 5 % seit 15. Mai 2017 zurückzuerstatten. - 4 - Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der Beklagten. 2.4. Mit Verfügung der Gerichtspräsidentin vom 4. Dezember 2020 wurde das Verfahren vom ordentlichen ins vereinfachte Verfahren überführt. 2.5. Mit Klageantwort vom 15. März 2021 beantragte die Beklagte, die Klage sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 seien zufolge Gegenstandslosig- keit abzuschreiben, eventualiter sei darauf nicht einzutreten, subeventuali- ter seien die Klage sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 vollumfänglich abzuweisen. 2.6. Am 23. Juni 2021 reichte die Klägerin die Replik ein, hielt darin an den mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 gestellten Rechtsbegehren fest und präzi- sierte Rechtsbegehren Ziff. 7 dahingehend, als dass der Mietz ins für die Parkplätze aufgrund der fehlenden Zuweisung der Mehrfachnutzung ge- mäss Baubewilligung ab dem 1. Januar 2015 angemessen und mindestens um Fr. 180.00 pro Monat herabzusetzen und die Beklagte zu verpflichten sei, der Klägerin den bis zum Urteilsze itpunkt aufgelaufenen Betrag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins von 5 % seit dem 1. Juli 2017 zurückzu- erstatten. 2.7. Mit Duplik vom 15. Oktober 2021 hielt die Beklagte grundsätzlich an den mit Klageantwort gestellten Rechtsbegehren fest. Zusätzlich beantr agte sie, dass die bei der Gerichtskasse R._____ im Schlichtungsverfahren MI.2019.128 hinterlegten Beträge der Beklagten zuzusprechen und die Ge- richtskasse anzuweisen sei, die Beträge samt Zinsen auf das Konto der Beklagten zu überweisen seien. 2.8. Mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 reichte die Beklagte den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 9. Dezember 2021 ein und führte dazu im Wesentlichen aus, das Obergericht teile ihre Auffassung, wonach die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien durch den Mietausweisungsentscheid des Handelsgerichts vom 3. April 2020 bereits rechtskräftig entschieden worden sei. 2.9. Am 26. Januar 2022 fand vor dem Präsidium des Bezirksgerichts Aarau die Verhandlung mit Parteibefragung statt. - 5 - 2.10. Mit Eingabe vom 8. Februar 2020 bzw. Stellungnahme vom 21. Februar 2020 reichten die Parteien weitere Unterlagen ein bzw. bezogen dazu Stel- lung. 2.11. Am 19. Mai 2022 fällte das Präsidium des Bezirksgerichts Aarau folgendes Urteil: 1. Auf die Rechtsbegehren-Ziffern 1, 2 und 3 wird nicht eingetreten. 2. Die Beklagte wird in teilweiser Gutheissung der Klage verpflichtet, der Klägerin den Betrag von Fr. 3'863.35 zzgl. Zins auf Fr. 875.60 seit dem 14. Februar 2019 zu bezahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. 4.1. Die Gerichtskosten, bestehen d aus der Entscheidgebühr von Fr. 15'580.00, werden der Klägerin auferlegt. Diese werden mit dem Vorschuss der Klägerin von Fr. 14'500.00 verrechnet, so dass die Klägerin dem Gericht Fr. 1'080.00 nachzuzahlen hat. 4.2. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 33'408.25 (inkl. 3 % Auslagen [Fr. 903.50] und 7.7 % MwSt. [Fr. 2'388.50] zu bezahlen. 3. 3.1. Das schriftlich begründete Urteil wurde den Parte ien am 3. Juni 2022 zu- gestellt. 3.2. Mit Berufung vom 4. Juli 2022 stellte die Klägerin folgenden Antrag: Urteilsdispositiv Ziffern 1 (und Ziffer 4) des Entscheides vom 19. Mai 2022 sei hinsichtlich der Rechtsbegehren Ziffer 1 und 2 aufzuheben, der dagegen vorgebrachte Einwand der res iudicata sei abzuweisen und auf die Ziffern 1 und 2 der Klage vom 3. Juli/14. Oktober 2020 sei einzutreten; eventualiter sei die Sache zum Eintreten (subeventualiter: zur Neu- beurteilung) an das Bezirksgericht Aarau zurückzuweis en; alles unter Kosten - und Ent- schädigungsfolgen zu Lasten der Beklagte[n]. 3.3. Ebenfalls mit Berufung vom 4. Juli 2022 stellte die Beklagte folgende An- träge: 1. Hauptrechtsbegehren - 6 - 1.1. Die Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Bezirksgerichts Aarau vo m 19. Mai 2022 (Ver- fahren VZ.2020.56) sei aufzuheben und auf die Klage vom 3. Juli 2020 sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 sei vollumfänglich nicht einzutreten; eventualiter seien die Klage vom 3. Juli 2020 sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 vollumfänglich abzuweisen. 1.2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbeklagten). 2. Eventualbegehren 2.1. Eventualiter (zu vorstehender Ziff. 1) sei die Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Bezirks- gerichts Aarau vom 19. Mai 2022 (Verfahren VZ.2020.56) aufzuheben und die Streitsache sei zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2.2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbeklagten). 3.4. Mit Noveneingabe vom 8. September 2020 reichte die Beklagte den rechts- kräftigen Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom 6. Juli 2022 im Verfahren VZ.2021.18 ein. 3.5. Mit Berufungsantwort vom 20. September 2022 beantragte die Beklagte die Abweisung der Berufung der Klägerin. 3.6. Mit Berufungsantwort bzw. Anschlussberufung vom 23. September 2022 beantragte die Klägerin, die Berufung der Beklagten sei abzuweisen. An- stelle der bisherigen Urteilsziffer 2 sei die Beklagte (unter entsprechender Anpassung von Urteilsziffer 4) zu verpflichten, der Klägerin folgende zwei Beträge zu bezahlen: Fr. 7'755.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 27. Septem- ber 2019 sowie Fr. 875.60 nebst Zins zu 5 % seit dem 14. Februar 2019. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. 3.7. Am 10. Oktober 2022 reichte die Klägerin eine Stellungnahme zur Beru- fungsantwort der Beklagten ein. 3.8. Am 28. Oktober 2022 reichte die Beklagte die Berufungsantwort zur An- schlussberufung der Klägerin ein. 3.9. Am 14. November 2022 rei chte die Klägerin eine Stellungnahme zur An- schlussberufungsantwort der Beklagten ein. - 7 - Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO sind erstinstanzliche Entscheide in ver- mögensrechtlichen Angelegenheiten mit Berufung anfechtbar, sofern der Streitwert des zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehrens mindestens Fr. 10’000.00 beträgt. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit der Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung hat darüber hinaus einen Antrag zu enthalten (BGE 137 III 617 Regeste). Wendet sich die Berufung indessen – wie jene der Klägerin – gegen einen Nichteintretensentscheid, so kann entgegen den Vorbringen der Beklagten mit Berufung nur die Aufhebung dieses Entscheids und die Rückweisung an den erstinstanzlichen Richter beantragt werden, wie es die Klägerin eventualiter verlangt (vgl. BGE 146 III 413 E. 3.2 = Pra 111 (2022) Nr. 5). Im Übrigen sind Rechtsbegehren im Lichte ihrer Begründung auszulegen (BGE 137 III 617 E. 6.2). Aus den Ausführungen der Klägerin in der Berufungsbegründung geht hervor, dass sie mit ihrer Berufung pri- mär die Gutheissung der mit Klage gestellten Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 verlangt (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 6), so dass ein Nichteintreten auf das Rechtsmittel mangels Antrags einem überspitzten Formalismus gleich- käme. 2. Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet einerseits die Anfechtung der durch die Beklagte ausgesprochenen Kündigung des Miet- verhältnisses vom 23. November 2019 (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 der Klage), andererseits geht es um diverse Ansprüche der Klägerin infolge Mängel am Mietobjekt (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 3 der Klage, präzisiert in den Rechtsbegehren Ziff. 4-9 der Eingabe vom 14. Oktober 2020). Verschiedene mit Klage anhängig gemachte Rechtsbegehren wurden be- reits mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 zurückgezogen (Rechtsbegehren Ziff. 4-6 sowie die in der Begründung aufgeführten Begehren Ziff. 4.7- 4.10.3 der Klage, vgl. dazu vorinstanzliches Urteil E. 1.1.3) und deshalb durch die Vorinstanz v on der Kontrolle abgeschrieben. Diesbezüglich so- wie in dem Umfang, in dem die Vorinstanz die Klage a bgewiesen hat (Rechtsbegehren Ziff. 5 und 7 -9 der Eingabe vom 14. Oktober 2020) hat die dadurch beschwerte Klägerin weder Berufung noch Anschlussberufung erhoben, sodass der vorinstanzliche Entscheid insoweit in Rechtskraft er- wachsen ist (Art. 315 Abs. 1 ZPO). - 8 - 3. Die Parteien bringen verschiedene Rügen formeller Natur vor, die vorab zu behandeln sind. 3.1. 3.1.1. Die Klägerin wendet sich mit Berufung gegen den vorinstanzlichen Nicht- eintretensentscheid auf die Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 der Klage. Die Vorinstanz erwog dazu, dass sowohl das Handelsgericht als auch das Bun- desgericht im Mieterausweisungsverfahren d ie Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages durch die Beklagte bereits geprüft und bestätigt hätten . Da dem Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen bei Gutheissung volle Rechtskraftwirkung zukomme, sei die Frage der Gültigkeit der Kündigung bereits recht skräftig entschieden, weshalb hinsichtlich der Kündigungs- anfechtung und der gestützt darauf geltend gemachten Schadenersatzfor- derung (Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 sowie Rechtsbegehren Ziff. 3 der Eingabe vom 14. Oktober 2020) eine bereits rechtskräftig abgeurteilte Sa- che i.S.v. Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO vorliege und darauf in Ermangelung der Prozessvoraussetzungen nicht einzutreten sei (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 1.3.1.1.3 S. 21 [unten] sowie Dispositiv-Ziff. 1). Die Klägerin beantragt mit Berufung, Dispositiv Ziff. 1 des vorinstanzlichen Entscheids sei aufzuheben und auf die Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 der Klage sei einzutreten, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, dass im Ausweisungsverfahren die Gültigkeit der Kündigung nur vor- frageweise geprüft worden sei. Da jedoch nur das Dispositiv eines Ent- scheids, nicht auch die in den Erwägungen geprüften Vorfragen der Rechtskraft zugänglich seien, liege keine rechtskräftig beurteile Sache vor, weshalb die Gültigkeit der Kündigung als Hauptfrage des vorliegenden Pro- zesses zu beurteilen sei (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 9 ff.). 3.1.2. Das Gericht tritt auf eine Klage ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Prozessvoraussetzung ist unter anderem, dass die klagende oder gesuchstellende Partei ein schutzwürdiges Interesse an der Beurtei- lung ihres Begehrens hat und dass die Sache noch nicht rechtskräftig ent- schieden worden ist (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO). Im Ergebnis gelangt das Obergericht mit der Vorinstanz zur Auffassung, dass auf das klägerische Begehren betreffend Kündigungsanfechtung nicht eingetreten werden kann. Der Klägerin ist insofern zuzustimmen, als dass die Frage, ob die Beklagte das Mietverhältnis rechtmässig gekündigt hat, weder vom Handelsgericht noch anschliessend vom Bundesgericht rechts- kräftig entschieden worden ist. Zwar haben beide Instanz en die Gültigkeit der Kündigung geprüft, indessen handelt es sich dabei lediglich um eine - 9 - Vorfrage der Mieterausweisung, welche im Urteilsdispositiv nicht zum Aus- druck gelangt und deshalb für sich allein nicht in Rechtskraft erwächst (vgl. dazu BGE 144 III 346 E. 1.2; BGE 121 III 474 E. 4a m.w.H.). In diesem Sinne hat auch das Bundesgericht festgehalten, dass ein Begehren um Ausweisung des Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn de r Mieter die Kündigung gerichtlich angefochten hat, weil kein identischer Streitge- genstand vorliege (BGE 141 III 262 E. 3.2). Daraus folgt, dass dem Ent- scheid des Handelsgerichts bzw. des Bundesgerichts über die Gültigkeit der Kündigung im vorliegenden Ver fahren, in welchem diese als Haupt- frage zu beurteilen ist, keine Wirkung zukommt (vgl. dazu Urteil des Bun- desgerichts 4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3.3.; BACHOFNER, Die Mieterausweisung – Rechtsschutz in klaren und weniger klaren Fällen, 2019, Rz. 370 m.w.H.). Damit liegt in Bezug auf die Frage der Rechtmässigkeit der Kündigung zwar keine res iudicata vor, die einer neuerlichen Beurteilung im vorliegenden Verfahren entgegenstehen würde. Indessen ist unbestritten, dass die Aus- weisung zwischenzeitlich vollzogen und das Mietobjekt an die Beklagte zu- rückgegeben wurde (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 12; Berufungsantwort der Beklagten Rz. 6). Angesichts der vollzogenen Ausweisung besteht hin- sichtlich der beantragten Feststellung der Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit der Kündigung kein Rechtsschutzinteresse mehr (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage, Urteil des Bundesgerichts 4A_622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 1; Urteil des Bundesgerichts 4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3). Ein solches bestünde zwar noch hinsichtlich der geltend gemachten Schaden- ersatzforderung (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 2 der Klage bzw. Ziff. 3 der Ein- gabe vom 14. Oktober 2020). Auch darauf kann jedoch nicht eingetreten werden, weil im Unterschied zur Frage der Gültigkeit der Kündigung über jene des Rückgabeanspruchs der Beklagten und damit die Rechtmässig- keit der Ausweisung bereits rechtskräftig entschieden worden ist, mithin ein Schadenersatzprozess wegen ungerechtfertigter Ausweisung nicht mehr möglich ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3.3 sowie zum Ganzen BACHOFNER, a.a.O., Rz. 371 und 729 ff.). Deshalb ist im Ergebnis mit der Vorinstanz auf die Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 der Klage sowie Ziff. 3 der Eingabe vom 14. Oktober 2014 nicht ein- zutreten. Die Berufung der Klägerin erweist sich in diesem Punkt somit als unbegründet. 3.2. 3.2.1. Die Beklagte macht mit Berufung geltend, die Vorinstanz hätte auch auf die übrigen Rechtsbegehren der Klägerin mangels sachlicher Zuständigkeit nicht eintreten dürfen. Die Klägerin verlange mit der Eingabe vom 14. Ok- tober 2020 sowie mit der Replik– im Gegensatz zur Klage – nur noch eine Mietzinsherabsetzung bzw. Schadenersatz und habe nicht am angeblichen - 10 - Mängelbeseitigungsanspruch festgehalten, was zur Unzulässig keit der Hinterlegung sowie zur Anwendbarkeit des ordentlichen Verfahrens und damit zur sachlichen Zuständigkeit des Handelsgerichts führe (Duplik Rz. 15 ff.; Berufung der Beklagten Rz. 6 ff.). 3.2.2. 3.2.2.1. Gemäss Art. 90 ZPO kann die klagende Partei mehrere Ansprüche gegen dieselbe Person in einer Klage vereinen, sofern für die einzelnen Ansprü- che das gleiche Gericht sachlich zuständig und dieselbe Verfahrensart an- wendbar ist. In mietrechtlichen Verfahren gilt das vereinfachte Verfahren unabhängig vom Streitwert bei besonderen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn - und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern namentlich die Hinterlegung von Miet- oder Pachtzinsen be- troffen ist (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), sowie bei allen übrigen mietrecht- lichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.00 (Art. 243 Abs. 1 ZPO); in Streitigkeiten vor dem Handelsgericht nach Art. 6 ZPO fin- det das vereinfachte Verfahren keine Anwendung (Abs. 3). Nach der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung geht die Regelung der Verfahrensart je- ner über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor. Gilt für eine Streitigkeit nach Art. 243 Abs. 1 oder 2 ZPO das vereinfachte Verfahren, ist somit das Handelsgericht nicht zuständig (BGE 143 III 137 Regest e und E. 2.2; BGE 139 III 457 E. 4.4.3). 3.2.2.2. Entgegen den Vorbringen der Beklagten sind sämtliche Ansprüche vorlie- gend im vereinfachten Verfahren zu behandeln, weshalb erst instanzlich das Bezirksgericht und nicht das Handelsgericht zuständig war. In tatsächlicher Hinsicht ist aufgrund der Akten erstellt und unbestritten ge- blieben, dass die Klägerin am 12. Dezember 2018, am 8. Januar 2020 so- wie am 4. Februar 2020 wegen angeblicher Mängel am Mietobjekt Mietzin- sen in Höhe von gesamthaft Fr. 29'082.90 hinterlegt hat (vgl. Klagebeilage [KB] 2 S. 4; Berufung Beklagte Rz. 35). In Prosequierung des in diesem Zusammenhang erfolglos durchgeführten Schlichtungs verfahrens hat die Klägerin mit Klage vom 3. Juli 2020 von der Beklagten unter anderem die Beseitigung von Mängeln, Schadenersatz sowie eine Mietzinsherabset- zung verlangt (vgl. Klage Rechtsbegehren Ziff. 3), während die Beklagte die Herausgabe des hinterlegten Betrages an sich verlangte (vgl. Duplik Rechtsbegehren Ziff. 4). Mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 zog die Kläge- rin die Klage indessen im Umfang des Mängelbeseitigungsbegehrens zu- rück (vgl. dazu das vorinstanzliche Urteil E. 1.1.3 S. 15). Dieser Rückzug des Begehrens auf M ängelbeseitigung bedeutet indessen entgegen den Vorbringen der Beklagten nicht, dass keine Streitigkeit über die Hinterle- gung von Mietzinsen im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO mehr vorliegen würde. Vielmehr ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung von einem - 11 - weiten Verständnis der Hinterlegung auszugehen, welche dem Mieter nicht nur als Druckmittel zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs, sondern darüber hinaus auch der weiteren Mängelrechte gemäss Art. 259a OR diene. Soweit also die Parteien im K ontext einer Hinterlegung Beseiti- gungs-, Minderungs- oder Schadenersatzansprüche geltend machen, fin- det der Prozess unabhängig vom Streitwert im vereinfachten Verfahren statt (vgl. BGE 146 III 63 E. 4.4; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG150017 vom 13. November 2015 E. 4.4.3). Daran vermag entgegen den Vorbringen der Beklagten auch der Umstand nichts zu ändern , dass die Klägerin am Mängelbeseitigungsanspruch im vorinstanzlichen Verfahren nicht länger festgehalten hat. Das ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mängelbeseitigung ausgeschlossen ist, während Mietzinsherabsetzung sowie Schadenersatz nach wie vor verlangt werden können (vgl. BGE 142 III 557 E. 8). Der Beklagten ist zwar insofern zuzustimmen, als dass in die- ser Konstellation der zur Hinterlegung berechtigende Beseitigungsan- spruch nicht mehr besteht (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 19). Indessen ist auch eine – wenn auch noch so offensichtliche – fehlende Berechtigung zur Hinterlegung kein Grund zur Aufhebung der Hinterlegung. Die fehlende Berechtigung zur Hinterlegung lässt zwar die Wirkung von Art. 259a Abs. 2 OR nicht eintreten, die Hinterlegung an sich berührt sie jedoch nicht, weil der Mieter auf eigenes Risiko hinterlegt und die Hinterlegungsstelle die Be- rechtigung nicht zu überprüfen hat (vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kom- mentar, Die Miete, 5. Aufl. 2019 N. 65 zu Art. 259g OR). Daraus folgt, dass die von der Klägerin geltend gemachten Mängelansprüche streitwertunab- hängig im vereinfachten Verfahren zu behandeln sind, und zwar unabhän- gig davon, ob die Hinterlegung – sei es wegen eines nachträglich wegge- fallenen Beseitigungsanspruchs oder wegen eines anderen von der Be- klagten gerügten Mangels (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 15) – gerecht- fertigt war oder nicht (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG150017 vom 13. November 2015 E. 4.4.3). Im Ergebnis ist die Vo- rinstanz daher zu Recht auf die entsprechenden Rechtsbegehren eingetre- ten. 4. Forderung der Klägerin 4.1. In der Sache hat die Vorinstanz die klägerischen Rechtsbegehren Ziff. 4 mit Fr. 7'755.50 vollumfänglich sowie Rechtsbegehren Ziff. 6 im Umfang von Fr. 875.60, d.h. gesamthaft Fr. 8'631.10 grundsätzlich gutgeheissen. Im Umfang von Fr. 4'767.75 hiess sie indessen verrechnungsweise von der Beklagten geltend gemachte Forderungen gut, so dass der Klägerin letzt- lich gesamthaft Fr. 3'863.35 zugesprochen wurden (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.2 f. und E. 2.3.2.3.2; Dispositiv-Ziff. 2). - 12 - Die Beklagte beantragt mit Berufung die vollumfängliche Abweisung der Klage, während die Klägerin mit Anschlussberufung verlangt, die Beklagte sei zur Zahlung von Fr. 7'755.50 zuzüglich Zins von 5 % seit dem 27. Sep- tember 2019 für den Einbau der Brandschutzwand sowie von Fr. 875.60 zuzüglich Zins von 5 % seit dem 14. Februar 2019 als Mietzinsreduktion für den defekten Warenlift zu verpflichten. 4.2. Forderung betreffend Brandschutzwand 4.2.1. Hinsichtlich Rechtsbegehren Ziff. 4 erwog die Vorinstanz zusammenge- fasst, dass es sich bei der fehlenden Brandschutzwand im ersten Unterge- schoss um einen Mangel an der Mietsache handle, welcher es der Klägerin verunmöglicht habe, den dadurch abgetrennten Raum als (Wasch-)Küche zu nutzen. Da der Beklagten diese Nutzung spätestens seit der Begehung der Liegenschaft mit der Stadt R._____ und der Aargauischen Gebäude- versicherung am 8. Februar 2017 bekannt und die Beklagte darüber hinaus gemäss Mietvertrag verpflichtet gewesen se i, sämtliche notwendigen Wände, welche die allgemeine Fläche von der von der Klägerin gemieteten abtrennen, zu erstellen, habe die Beklagte die Kosten für die Erstellung dieser Wand in Höhe von Fr. 7'755.50 zu tragen (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.2.3.2). Die Beklagte bringt dagegen mit Berufung vor, die Vorinstanz habe in der fehlenden Brandschutzwand zu Unrecht einen Mangel am Mietobjekt er- kannt. Die entsprechende Fläche sei im Mietvertrag als Vorraum/Korridor ausgewiesen und die von der Klägerin vorgenommene Nutzung sei von der Beklagten nicht genehmigt worden. Entsprechend bestehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die von der Klägerin selbständig eingebaute Brandschutzwand (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 39 ff.). 4.2.2. Übergibt der Vermieter d ie Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aus- schliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach Art. 107-109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen (Art. 258 Abs. 1 OR). Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und be- harrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Miet- dauer zustünden (Art. 258 Abs. 1 OR). Entst ehen an der Sa che Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird de r Mieter im vertragsgemässen Ge brauch der Sache ge- stört, so kann er verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt, Schadenersatz leistet, den Rechts- streit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Miet zins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR). - 13 - 4.2.3. In tatsächlicher Hinsicht ist zwischen den P arteien unbestritten und damit erstellt, dass die Klägerin im Untergeschoss des Mietobjekts eine Brand- schutzwand hat einbauen lassen, nachdem sie im Anschluss an eine Be- gehung des Mietobjekts am 8. Februar 2017 mit der Aargauischen Gebäu- deversicherung zur Errichtung derselben verpflichtet worden war. Die Brandschutzwand trennt den von der Klägerin gemieteten Vorraum vor den ebenfalls gemieteten Garderoben vom nicht gemieteten Korridor ab (vgl. Klageantwort Rz. 62; Replik Rz. 93; Replikbeilage 12 S. 5). Zwischen den Parteien ist indessen strittig, weshalb die Brandschutzwand nachträglich eingebaut werden musste. Während die Klägerin die Meinung vertritt, dass diese bereits zu Beginn des Mietverhältnisses hätte erstellt werden müssen, stellt sich die Beklagt e auf den Standpunkt, der Einbau sei erst aufgrund einer im Baugesuch sowie zum Zeitpunkt des Vertrags- schlusses mit der Klägerin nicht vorgesehenen Umnutzung des Vorraums als (Wasch-)küche erforderlich geworden (vgl. Replik Rz. 93; Klageantwort Rz. 62). 4.2.4. Mit der Vorinstanz (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.2.3.1) gelangt auch das Obergericht zur Auffassung, dass erst die Umnutzung des Vorraums als (Wasch-)Küche die Notwendigkeit des Einbaus einer Brandschutzwand verursacht hat. Die Parteien haben am 10. Oktober 2014 einen Mietvertrag geschlossen (vgl. Klage Ziff. 3; Klageantwort Rz. 5; KB 3). Bestandteil dieses Mietver- trages bildet auch die Vereinbarung «Zusätze und Beilagen zum Mietver- trag vom 10.10.2014 für die Geschäftsräume Q-Strasse in R._____», in welcher die Parteien die Mietflächen und Räumlichkeiten der Klägerin zur alleinigen sowie zur Mitbenutzung aufgelistet und anhand der Grundrisse bildlich dargestellt haben (vgl. KB 3, Zusätze und Beilagen zum Mietver- trag, S. 2 und 8 ff.). Daraus geht hervor, dass die Mietfläche der Klägerin im 1. Untergeschoss unter anderem aus dem «Vorraum Demoraum» be- steht, womit der neu durch die Brandschutzwand abgetrennte Bereich ge- meint sein muss. Eine Nutzung desselben als Waschküche – wie von der Klägerin behauptet (vgl. Replik Rz. 93) – ist indessen weder in der Auflis- tung der Mietflächen noch auf dem Grundrissplan ersichtlich. V ielmehr ist auf dem Grundrissplan eine vormals noch vorhandene Küche an der Wand links vom Treppenhaus zum Abriss gekennzeichnet (vgl. KB 3, Zusätze und Beilagen zum Mietvertrag S. 8). Entsprechend ist davon auszugehen, dass der fragliche Bereich ursprünglich als Vorraum vorgesehen war und auch so vermietet wurde. - 14 - Dass die inzwischen eingezogene Brandschutzwand nicht bereits zu Be- ginn des Mietverhältnisses, sondern erst durch eine spätere Umnutzung des Bereiches durch die Klägerin notwendig wurde, ergibt sich entgegen den Behauptungen der Klägerin bereits aus dem Protokoll zur Begehung der Mietliegenschaft vom 8. Februar 2017. Darin wurde festgehalten, dass der Vorraum bei der Bewilligung als Teil des Fluchttreppenhauses betrach- tet wurde und die Nutzung als Aufenthaltsraum mit Ausgusskombination und Möblierung nicht Gegenstand des bewilligten Projekts gewesen sei (vgl. Replikbeilage 11 S. 2). Unabhängig davon, zu welchem Zweck die Klägerin den Raum nun konkret verwendet hat, ist gestützt darauf erstellt, dass erst die von der Klägerin vorgenommenen Veränderungen an der In- nenausstattung die Abtrennung des entsprechenden Bereichs durch eine Brandschutzwand erforderlich machten. 4.2.5. Ist jedoch davon auszugehen, dass die Notwendigkeit für den Einbau der Brandschutzwand auf die nachträgliche Umnutzung zurückzuführen ist, ist entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht von einem Mangel an der Mietsache auszugehen: Gegenstand des vorliegenden Mietverhältnisses war die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten für den Betrieb eines Verkaufsladens, Cafés und Restaurants (vgl. KB 3 S. 1). Die Parteien haben zu diesem Zweck eine Rohbaumiete vereinbart (vgl. Zusatz zum Mietvertrag in KB 3 S. 4). Dabei übernimmt der Mieter die Sache in unausgebautem Zustand und baut das Objekt auf eigene Kosten selbst aus oder um. Im Innenbereich weist das Mietobjekt nur gerade die rohen Aussenwände, Böden und Decken sowie die Infrastrukturanschlüsse auf (vgl. WYTTENBACH, in: Mietrecht für die Pra- xis, 10. Aufl., 2022, Ziff. 32.9.1). In diesem Sinne ist unstrittig sowie durch den entsprechenden Zusatz zum Mietvertrag belegt, dass die Klägerin das Mietobjekt im bestehendem Zustand übernommen hat und sie namentlich selbst zuständig war für sämtliche Ausbauarbeiten, Einrichtungen, Anpas- sungen, Installationen etc. im Zusammenhang mit dem Umbau für ihre Nut- zung und zu ihrem Mietzweck. Für die entsprechend eingebauten Anlagen und Elemente ist sie zu 100 % kostenpflichtig und hat keinen Anspruch auf Ersatz oder Rückerstattung. Ausgenommen davon ist das Erstellen von Wänden und Türen, welche den allgemeinen Bereich von der durch die Mieterin alleine beanspruchten Fläche trennt (vgl. KB 3, Zusätze und Bei- lagen zum Mietvertrag, S. 4 Ziff. 5). Zwar ist der Vorinstanz und der Klägerin dahingehend beizupflichten, dass der Vermieter auch bei einer Rohbaumiete grundsätzlich dazu verpflichtet ist, dass das Mietobjekt den feuerpolizeilichen Vorschriften entspricht. An- dernfalls wäre von einem Mangel in Sinne von Art. 259a OR auszugehen (vgl. Urteil des Kantonsgerichts Jura vom 9. November 1994, in: CdB 1995 S. 86). Wie vorstehend aufgezeigt, wurde der Einbau der Brandschutzwand - 15 - jedoch erst durch die Umnutzung und den entsprechenden Ausbau des Vorraums durch die Klägerin erforderlich, während der Vorraum im bewil- ligten Bauprojekt sowie in den entsprechenden Plänen des Mietvertrags als Teil des Fluchttreppenhauses betrachtet worden war (vgl. Replikbeilage 11 S. 2). Hat das Mietobjekt aber im Zeitpunkt der Übergabe die feuerpolizei- lichen Vorgaben erfüllt, kann nicht von einem anfänglichen Mangel gespro- chen werden. Bei den Kosten für den nachträglichen Einbau der Brand- schutzwand handelt es sich vielmehr um eine Konsequenz der durch die Klägerin vorgenommenen innenausbaulichen Veränderungen im Hinblick auf ihre individuelle Nutzung , für welche sie selbst gestützt auf Ziff. 5 der Vereinbarung in Anhang zum Mietvertrag die Kosten trägt, zumal es sich nicht um eine Wand handelt, welche die von der Klägerin gemiete ten Flä- chen von den gemeinschaftlich genutzten Flächen abtrennt. Nach dem Gesagten liegt kein Mangel vor, für dessen Behebung die Klä- gerin von der Beklagten Ersatz beanspruchen könnte und die Berufung der Beklagten ist in diesem Punkt gutzuheissen. Da der Klägerin unter diesem Titel kein Anspruch zusteht, erübrigt sich an dieser Stelle die Prüfung der Anschlussberufung der Klägerin, mit der sie zusätzlich zum vorinstanzlich zugesprochenen Betrag von Fr. 7'755.50 die Zahlung von 5 % Zins seit dem 14. Februar 2019 verlangt (vgl. Anschlussberufung der Klägerin Rz. 9). 4.3. Forderung betreffend Mietzinsreduktion aufgrund des Warenlifts 4.3.1. Hinsichtlich Rechtsbegehren Ziff. 6 erachtete es die Vorinstanz als erstellt, dass der zum Mietobjekt gehörende Warenlift vom 18. Januar 2019 bis zum 11. März 2019 ausser Betrieb gewesen sei und die Beklagte der Klägerin dafür eine Mietzinsreduktion im Umfang von 5 % in Aussicht gestellt habe, welche der Klägerin indessen nie erstattet worden sei. Da die Klägerin erst mit Schreiben vom 13. September 2019 und damit rund neun Monate spä- ter eine Mietzinsreduktion im Umfang von 20 % verlangt habe, sei die Be- klagte in ihrem Vertrauen, die Klägerin sei mit einer Reduktion von 5 % einverstanden gewesen, zu schützen. Ausgehend von einem monatlichen Mietzins von Fr. 9‘694.00 stehe der Klägerin für die Dauer vom 18. Januar 2019 bis zum 11. März 2019 eine Mietzinsreduktion in Höhe von gesamt- haft Fr. 875.60 zu (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.3.3). Die Beklagte bringt dagegen mit Berufung vor, die Mietzinsherabsetzung von 5 % habe sie der Klägerin aus Kulanz gewährt. Da die Angelegenheit nun im Streit liege, sei sie nicht länger zu Kulanzleistungen bereit. Darüber hinaus habe sie im vorinstanzlichen Verfahren bestritten, dass der Warenlift mangelhaft gewesen sei oder die Klägerin eine Einschränkung erfahren habe, so dass der Klägerin unter diesem Titel nichts zuzusprechen sei (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 44). - 16 - 4.3.2. In tatsächlicher Hinsicht ist gestützt auf den eingereichten Mietvertrag er- stellt, dass im Mietobjekt ein Warenlift integriert war, an welchem der Klä- gerin ein Mitbenutzungsrecht zustand (vgl. KB 3 Zusätze und Beilagen zum Mietvertrag, S. 2 f.). Gestützt auf die von der Klägerin ins Recht gelegten Schreiben der Beklagten an die Klägerin (KB 17 und Replikbeilage 19) so- wie die Parteiaussage der Beklagten anlässlich der vorinstanzlichen Haupt- verhandlung (GA act. 272) ist sodann erstellt, dass der fragliche Warenlift wegen Erneuerungsarbeiten ab dem 18. Januar 2019 bis zum 11 . März 2019 ausser Betrieb gesetzt und deshalb für die Klägerin nicht nutzbar war. Ebenfalls unbestritten und deshalb erstellt ist, dass die Beklagte der Kläge- rin dafür mit Schreiben vom 1. Dezember 2018 (KB 17) eine Mietzinsreduk- tion von 5 % in Aussicht g estellt, diese jedoch bisher nie ausbezahlt hat (GA act. 272; Berufung der Beklagten Rz. 44). Mit Schreiben vom 13. Sep- tember 2019 zeigte die Klägerin der Beklagten indessen an, dass sie mit einer Reduktion um lediglich 5 % nicht einverstanden sei (KB 38). 4.3.3. Mit der Vorinstanz (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.3.3) erachtet auch das Obergericht eine Mietzinsreduktion von 5 % für die Dauer der Einschrän- kung des Warenlifts als gerechtfertigt. Der Klägerin steht gemäss Mietvertrag ein Mitbenut zungsrecht am fragli- chen Warenlift zu . Entsprechend war sie auch verpflichtet, sich über die Nebenkosten an den Wartungskosten zu beteiligten (vgl. KB 3; Zusätze und Beilagen zum Mietvertrag, S. 2 f.). Vor dem Hintergrund, dass die La- gerräume der Klägerin im Untergeschoss, die Produktions- und Verkaufs- fläche indessen im Erdgeschoss angesiedelt waren, ist der Klägerin für den Transport von Waren von der einen zur anderen Etage wegen des Ausfalls des Warenlifts durchaus ein Mehraufwand entstanden . Dieser Umst and war auch der Beklagten bewusst, hätte sie der Klägerin andernfalls nicht von sich aus eine Mietzinsreduktion in Aussicht gestellt. Der zeitweise Aus- fall des Warenlifts stellt vor diesem Hintergrund eine mehr als nur unwe- sentliche negative Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand des Mietobjekts im Sinne von Art. 259d OR dar und berechtigt die Klägerin des- halb zu einer Mietzinsherabsetzung pro rata temporis (vgl. dazu RICHARD, in: Orell Füssli Kommentar, Mietrecht, 2. Aufl., 2019, N. 6 zu Art. 259d mit Hinweis auf das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel -Stadt vom 26.Januar 1990, wonach dem Kläger für einen defekten Warenlift eine Mietzinsreduktion in Höhe von Fr. 100.00 zugesprochen wurde). Die dadurch entstandenen Umtriebe erscheinen indessen nicht derart gra- vierend, als dass deshalb eine von der Klägerin geforderte Mietzinsreduk- tion von mehr als 5 % gerechtfertigt erschiene. Einerseits waren beide Eta- gen mit einem Fahrzeug zugänglich, so dass insbesondere schwere Lasten – wenn auch umständlicher als mit dem Warenlift – nötigenfalls verladen - 17 - und hoch bzw. hinuntergefahren werden konnten (vgl. Berufung der Be- klagten Rz. 44; KB 3). Andererseits stand der Klägerin am fraglichen Wa- renlift lediglich ein Mitbenutzungsrecht zu (vgl. KB 3; Zusätze und Beilagen zum Mietvertrag, S. 2 f.). Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass es der Klägerin zwar ohne Weiteres zusteht, auch nach Behebung des Mangels bzw. sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen ( vgl. BGE 142 III 557 Regeste). Entsprechend müsste es zwar grundsätzlich auch möglich sein, eine höhere als vom Ver- mieter bereits in Aussicht gestellte Reduktion zu verlangen. Dass die Klä- gerin indessen erst mit Schreiben vom 13. September 2019 und damit rund ein halbes Jahr nach der In betriebnahme des neuen Lifts die Mietzinsre- duktion als zu gering moniert, ist als weiteres Indiz dafür zu werten, dass die damit verbundenen Einschränkungen nicht derart erheblich waren, als dass eine Reduktion im Umfang der angebotenen 5 % gerechtfertigt wäre. 4.3.4. Im Ergebnis ist der Klägerin mit der Vorinstanz für den Zeitraum vom 18. Januar 2019 bis zum 11. März 2019 eine Mietzinsreduktion in Höhe von 5 % zuzusprechen, woraus sich ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten in Höhe von Fr. 875.60 ergibt. 5. Verrechnungsforderungen der Beklagten 5.1. Die Beklagte hat den klägerischen Forderungen im Sinne eines Eventu- albegehrens mehrere Verrechnungsforderungen gegenübergestellt (vgl. Klageantwort Rz. 92 ff.). Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang auf eine Schadenersatzforderung der Beklagten gegenüber der Klägerin im Zu- sammenhang mit der Mieterausweisung in Höhe von gesamthaft Fr. 4'767.75 erkannt und in diesem Umfang mit den klägerischen Ansprü- chen verrechnet. In Bezug auf weitere Forderungen, namentlich im Zusam- menhang mit einer angeblich beschädigten Wintermarkise sowie dem an- geblich unzulässigen Verbleib im Mietobjekt bzw. dem darüber hinaus gel- tend gemachten Schadenersatz, erachtete sie die Ein wendung als unbe- gründet (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2). 5.2. Forderung im Zusammenhang mit der Mieterausweisung Insofern die Klägerin hinsichtlich der Verrechnungsforderung der Beklagten im Zusammenhang mit der Mieterausweisung einwendet, die Forderung hätte aufgrund der anderweitigen Rechtshängigkeit nicht mehr geprüft wer- den dürfen, ist auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz zu ver- weisen, wonach gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 142 II 626 die Verrechnungseinrede nicht von der Rechtshängigkeit im Sinne von Art. 62 ZPO erfasst werde und deshalb selbst dann erhoben werden kann, wenn die entsprechende Forderung zuvor selbständig einge- klagt wurde (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2.1). Auch der von der Klä- - 18 - gerin im B erufungsverfahren vorgebrachte Einwand der res iudicata ver- fängt nicht (vgl. Berufungsantwort resp. Anschlussberufung der Klägerin Rz. 15), zumal die Vorinstanz am 19. Mai 2022 und damit noch vor dem Bezirksgericht Bremgarten über die Verrechnungsforderung entschied. Dieser Einwand wäre vielmehr gegen das zeitlich letztere Urteil des Be- zirksgerichts Bremgarten vom 6. Juli 2022 – nötigenfalls unter Ergreifung eines Rechtsmittels – vorzubringen gewesen, was die Klägerin jedoch un- terlassen hat (vgl. Noveneingabe der Beklagten vom 8. September 2022). Die Verrechnung mit der Forderung der Beklagten scheitert jedoch letztlich daran, dass die von der Beklagten behauptete Forderung am 8. September 2022 getilgt wurde und deshalb untergegangen ist. Wie die Beklagte in ihrer Noveneingabe vom 8. September 2022 selbst ausführt, hat das Bezirksge- richt Bremgarten der Beklagten mit Urteil vom 8. September 2022 die ent- sprechende Forderung rechtskräftig zugesprochen. Die Klägerin hat dazu in der Berufungsantwort ergänzend aus geführt, dass das Bezirks gericht Bremgarten hierfür das Mietzinsdepot der Klägerin freigegeben habe und der Beklagten am 8. September 2022 der Betrag von Fr. 30‘065.65 ausbe- zahlt wurde, was sie mit dem Urteil des Bezirksgerichts Bremgarten vom 6. Juli 2022 sowie dem Kontoauszug der Hypothekarbank R._____ belegt (vgl. Beilagen 5 und 6 zur Berufungsantwort bzw. Anschlussberufung der Klägerin). Dabei handelt es sich zwar um neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel, die im Berufungsverfahren nur eingesch ränkt zulässig sind (vgl. Art. 317 ZPO). Diese Voraussetzungen sind vorliegend jedoch erfüllt: Einerseits handelt es sich um ein echtes Novum, da die Forderung am 8. September 2022 und damit nach Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens getilgt wurde. Andererseits hat die Klägerin die entsprechenden Tatsachenbehauptungen und Beweismittel mit der Berufungsantwort am 23. September 2022, d.h. während der laufenden Frist für die Erstattung der Berufungsantwort und damit ohne Verzug vorgebracht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_790/2016 vom 9. August 2018 E. 3.4, wonach eine se- parate Noveneingabe während laufender Frist für eine Parteie ingabe aus Gründen der Prozessökonomie nicht zwingend erforderlich ist ). Damit ist die von der Beklagten zur Verrechnung gestellte Forderung letztlich unter- gegangen, weshalb eine Verrechnung nicht mehr möglich ist. 5.3. Forderung aufgrund der beschädigten Wintergartenmarkise 5.3.1. Hinsichtlich der Forderung aufgrund der angeblich durch einen Funkenflug beschädigten Wintergartenmarkise kann zunächst auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen werden (vgl. oben), insofern die Klägerin auch in diesem Zusammenhang den Einwand der vorbestehenden Rechtshängig- keit bzw. der res iudicata erhebt (vgl. Berufungsantwort und Anschlussbe- rufung d er Klägerin Rz. 14). Zwar wurde die entsprechende Forderung ebenfalls mit Klage vom 26. April 2021 beim Bezirksgericht Bremgarten an- hängig gemacht, im Gegensatz zur Forderung im Zusammenhang mit der - 19 - Mieterausweisung jedoch nicht zugesprochen und deshalb au ch nicht durch die Auszahlung der Mietzinsdepots getilgt. 5.3.2. Im Übrigen besteht auch nach Auffassung des Obergerichts kein Schaden- ersatzanspruch der Beklagten wegen angeblicher Löcher in der Markise. Zwar haftet der Mieter dem Vermieter für Schäden am Mi etobjekt, die er aus vertragswidrigem oder unsorgfältigem Gebrauch verursacht hat (vgl. Art. 256a und Art. 267 Abs. 1 OR). Die Beweislast für den geltend gemach- ten Schaden sowie die adäquat kausale Verursachung obliegt jedoch dem Vermieter (vgl. Art. 8 ZGB). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Beklagten bereits der Nachweis der angeblich durch den Funkenflug verursachten und von der Klägerin bestrittenen Brandlöcher in der Winter- gartenmarkise und damit des zum Ersatz berechtigenden Schadens ni cht gelingt (vgl. Klageantwort Rz. 93; Replik Rz. 129; vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2.2.b). Auf den von der Beklagten eingereichten Video- und Bildaufnah- men ist zwar der Funkenflug, nicht jedoch die angeblich beschädigte Mar- kise zu erkennen, geschweige denn etwaige Brandlöcher im Stoff, welche dessen Austausch erforderlich gemacht hätten (vgl. Klageantwortbeilage 24). Entgegen den Vorbringen der Beklagten im Berufungsverfahren war die Vorinstanz nicht gehalten, den hierfür von der Beklagten zusätzlich an- erbotenen Augenschein oder die Einholung eines Gutachtens als Beweis abzunehmen. Die Beklagte behauptet selbst, dass die angeblich beschä- digte Markise sich immer noch am Mietobjekt befinde (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 47 ff.). Es wäre deshalb für sie zur Substanzierung ihrer Be- hauptung ein Leichtes gewesen, zusätzlich zu den eingereichten Aufnah- men Fotos einzureichen, auf welchen die Markise und die Brandlöcher bei Tageslicht zu sehen wären. Das hat sie nicht getan. Mithin konnte sich die Beklagte unter den vorliegenden Umständen nicht mit ungenügend sub- stanzierten Behauptungen begnügen, in der Meinung, die Begründung ih- res Standpunktes werde sich aus dem Beweisverfahren ergeben. Werden nämlich die erforderlichen Sachbehauptungen nicht oder ungenügend sub- stanziert in das Prozessverfahren eingeführt, gelten auch die zugehörigen Beweismittel als formell mangelhaft angeboten (vgl. Urteil des Bundesge- richts 4P.241/2004 vom 22. März 2005 E. 4). Die Vorinstanz hat deshalb zurecht von einem Augenschein oder der Einholung eines Gutachtens ab- gesehen, ohne dass die Beklagte daraus etwas zu ihren Gunsten ableiten könnte. Im Ergebnis erachtet daher auch das Obergericht den Nachweis der behaupteten Brandlöcher in der Markise als nicht erbracht. Die geltend gemachte Schadenersatzforderung scheitert daher bereits am Erfordernis des Schadens, weshalb auch die erhobene Verrechnungseinrede nicht ver- fängt. 5.4. Forderung aufgrund des unberechtigten Verbleibs im Mietobjekt Hinsichtlich der Forderungen, welche die Beklagte unter dem Titel «Scha- denersatz aufgrund unzulässigen Verbleibs im Mietobjekt» zusammenfasst - 20 - (vgl. Klageantwort Rz. 100 ff.; Berufung der Beklagten Rz. 52 ff.), gilt es zwischen den geltend gemachten Forderungen für den Rückbau des Miet- objekts einerseits sowie der Mietzinsforderung für den unrechtmässigen Verbleib im Mietobjekt bzw. der Schadenersatzforderung infolge der vor- zeitigen Vertragsauflösung andererseits zu unterscheiden. 5.4.1. Betreffend die Forderungen für den Rückbau der durch die Klägerin vorge- nommenen Änderungen am Mietobjekt hat die Vorinstanz zu Recht festge- halten, dass die Beklagte durch die eingereichten Offerten weder behaup- tet, noch belegt hat, dass ihr dafür bereits Kosten angefalle n wären (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2.4.2.b), was auch im Berufungsverfahren un- bestritten geblieben ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin gemäss Mietvertrag zum Rückbau des Mietobjekts verpflichtet wäre und diese Kosten – sobald sie anfallen – zu tragen hätte (vgl. KB 3, Zusätze und Beilagen zum Mietvertrag, S. 4). Damit fehlt es bereits an einer fälligen Forderung, mit welcher eine Verrechnung möglich wäre. 5.4.2. Was den geltend gemachten Mietzins für den unrechtmässigen Verbleib im Mietobjekt sowie den Schadenersatz für den durch die vorzeitige Vertrags- auflösung entgangenen Mietzins betrifft, ist die Beklagte aufgrund der Ver- tragsverletzung durch die Klägerin grundsätzlich berechtigt, von der Kläge- rin Schadenersatz im Umfang des positiven Interesses zu fordern. Darunter fällt insbesondere der Mietzinsausfall bis maximal zum Zeitpunkt, auf den der Mieter das Mietverhältnis erstmals ordentlich hätte kündigen können. Die Vermieterin trifft indessen eine Schadensminderungspflicht, d.h. sie hat sich nach der Rückgabe des Mietobjekts um dessen We itervermietung zu bemühen und trägt die Beweislast dafür, dass sie trotz ernsthafter Bemü- hungen nicht in der Lage war, das Mietobjekt nach der Kündigung weiter- zuvermieten (vgl. BGE 127 III 548 E. 5). Weilt der Mieter über den Kündi- gungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er der Vermieterin ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher be- zahlten Mietzins entspricht (vgl. HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5. Aufl. 2019, N. 60 zu Art. 257d mit Hinweis auf BGE 73 III 78). Das Mietverhältnis wurde per 31. Dezember 2019 durch die Beklagte gültig aufgelöst (vgl. Ziff. 2 hiervor). Da die Klägerin anschliessend im Mietobjekt verblieben ist, bis die Beklagte am 24. April 2020 unter Beizug der Regio- nalpolizei die Schlösser hat austauschen lassen (vgl. Klage Rz. 3.4.1; Kla- geantwort Rz. 7), konnte die Beklagte dieses nicht weitervermieten und hat deshalb für die fragliche Dauer Anspruch auf den geltend gemachten Miet- zins von Fr. 9'694.30 pro Monat. Dabei ist jedoch wiederum zu beachten, dass die Mietzinsforderungen für die Monate März 2020 und April 2020 durch Auszahlung des Mietzinsdepots an die Beklagte bereits getilgt wur- den, nachdem das Bezirksgericht Bremgarten der Beklagten mit Urteil vom - 21 - 6. Juli 2022 die entsprechenden Beträge zugesprochen hat (vgl. Novenein- gabe der Beklagten vom 8. September 2022; Beilage 6 zur Anschlussbe- rufung der Klägerin). Eine Verrechnung ist daher einzig noch mit den Miet- zinsen für die Monate Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020 möglich, welche die Klägerin bei der Mietschlichtungsstelle des Bezirks R._____ hinterlegt hat (Klage Rz. 3.1; Klageantwort Rz. 55). Im Umfang dieser drei Monatsmieten in Höhe von gesamthaft Fr. 29'082.90 steht dem Anspruch der Klägerin von Fr. 875.60 gemäss Ziff. 4.3 hiervor daher eine gegenseitige sowie fällige Geldforderung gegenüber, bezüglich welcher die Beklagte die Verrechnung erklärt hat (vgl. Klageantwort Rz. 101). Die Vo- raussetzungen einer Verrec hnung i.S.v. Art. 120 OR sind dementspre- chend erfüllt. Da die Verrechnungsforderung der Beklagten die Hauptfor- derung der Klägerin bei Weitem übersteigt, kann an dieser Stelle dahinge- stellt bleiben, ob die Beklagte über den vorgenannten Zeitraum hinaus Schadenersatz für entgangenen Mietzins verlangen könnte. 6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Klägerin ein Anspruch auf Mietzinsreduktion in Höhe von Fr. 875.60 zusteht, dieser jedoch mit der Mietzinsforderung der Beklagten für die Monate Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020 zu verrechnen ist . Die bei der Mietschlichtungs- stelle des Bezirks T._____ hinterlegten Mietzinsen sind deshalb im Umfang von Fr. 875.60 der Klägerin und im Umfang von Fr. 28'207.30 der Beklag- ten herauszugeben. Die Mietschlichtungsstelle ist nach Eintritt der Rechts- kraft entsprechend anzuweisen. 7. Die Vorinstanz ist von einem Streitwert von Fr. 396'314.00 ausgegangen und hat die gestützt darauf berechneten Gerichtskosten, bestehend aus ei- ner Entscheidgebühr in Höhe von gesamthaft Fr. 15'580.00 (die Vorinstanz spricht fälschlicherweise von einem Zuschlag von 2.2 %, obwohl es sich dabei um die Berechnung des Grundansatzes für die Gerichtsgebühr geht, vgl. vorinstanzliches Urteil E. 3.2.2.3) der unterlegenen Klägerin auferlegt. Darüber hinaus hat sie der Beklagten eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 33'408.25 zugesprochen. Vor dem Hintergrund, dass die Berufung der Beklagten gutzuheissen, die Berufung der Klägerin als auch deren Anschlussberufung jedoch abzuwei- sen sind, bedarf die vorinstanzliche Kostenregelung keiner Korrektur. Im Übrigen hat die anwaltlich vertretene Klägerin die vorinstanzliche Kosten- regelung mit Berufung auch nicht angefochten. Sie bemängelt zwar die vo- rinstanzliche Streitwertberechnung als zu hoch (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 24), jedoch ohne diesbezüglich einen Antrag zu stellen bzw. ihr Begeh- ren um Abänderung zu beziffern. Die vorinstanzliche Kostenregelung ist jedoch nur als Konsequenz der Hauptsachenbeurteilung von Amtes wegen zu überprüfen (vgl. HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: DIKE Kommentar ZPO, 2. - 22 - Aufl. 2016, N. 23 zu Art. 311 ZPO, vgl. auch die Erwägungen in Ziff. 1 hier- vor). Auf die entsprechenden Einwände ist daher nicht einzutreten. Sie wä- ren jedoch ohnehin unbegründet, zumal bereits der Streitwert für die Kün- digungsanfechtung (Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage) den vorinstanzlich errechneten Gesamtstreitwert bei weitem übersteigt (vgl. BGE 137 III 389 Regeste a; Urteil des Bundesgerichts 4A_22/2015 vom 11. Mai 2015 E. 11.5.15; wonach der Streitwert einer Kündigungsanfechtung dem Mietzins entspricht, de r bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestmöglich eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die ange- fochtene Kündigung als ungültig erweisen. Vorliegend war der Mietvertrag auf den 31. Dezember 2024 befristet, was einen Streitwe rt v on Fr. 581'658.00 [5 x 12 x Fr. 9'694.30] ergibt). 8. Die Klägerin unterliegt im Berufungsverfahren vollumfänglich – und zwar sowohl hinsichtlich der mit Berufung als auch der mit Anschlussberufung gestellten Anträge, während die Beklagte mit ihren Berufungsanträgen voll- umfänglich obsiegt. Ausgangsgemäss wird die Klägerin daher für das Be- rufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem Kosten- streitwert im Berufungsverfahren von Fr. 590'289.10 (Fr. 581'658.00 + Fr. 8'631.10) sind die Geri chtskosten (Entscheidgebühr) auf gerundet Fr. 18'520.00 festzusetzen (§ 11 Abs. 1 VKD i.V.m. § 7 Abs. 1 VKD) und werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen von Fr. 9'945.00 (Klägerin) sowie Fr. 1'325.00 verrechnet (Art. 111 ZPO). Die Klägerin hat der Ober- gerichtskasse die Differenz von Fr. 7'250.00 nachzuzahlen und der Beklag- ten Fr. 1'325.00 direkt zu ersetzen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die der Beklagten für das Berufungsverfahren zustehende Partei entschä- digung ist ausgehend von der streitwertbedingten Grundentschädigung von Fr. 33'779.55, unter Berücksichtigung eines Abzuges von 20 % für die nicht stattgefundene Verhandlung sowie eines weiteren Abzuges von 25 % im Rechtsmittelverfahren und pauschalen Auslagen von 3 % auf gerundet Fr. 22'483.20 (inkl. 7.7. % MWST) festzusetzen (§ 3 Abs. 1 lit. a, § 6 Abs. 2, § 8 und § 13 AnwT). Das Obergericht erkennt: 1. Die Berufung sowie die Anschlussberufung der Klägerin werden abgewie- sen. 2. In Gutheissung der Berufung der Beklagten werden die Dispositivziffern 2 bis 4 des vorinstanzlichen Urteils aufgehoben und wie folgt neu gefasst: 2. - 23 - Die Klage wird abgewiesen. 3. 3.1. Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 15'580.00, werden der Klägerin auferlegt. Diese werden mit dem Vorschuss der Klägerin in Höhe von Fr. 14'500.00 verrechnet, so dass die Klägerin dem Gericht Fr. 1'080.00 nachzuzahlen hat. 3.2. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten ein e Parteientschädigung von Fr. 33'408.25 zu bezahlen. 3. Die Mietschlichtungsstelle des Be zirks R._____ wird angewiesen – nach Rechtskraft des Urteils – die von der Klägerin hinterlegten Mietzinse im Umfang von Fr. 875.60 an die Klägerin und im Umfang von Fr. 28'207.30 der Beklagten zu überweisen. 4. Die Kosten de s obergerichtlichen Berufungsverfahrens von Fr. 18'520.00 werden der Klägerin auferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen von gesamthaft Fr. 11'270.00 verrechnet. Die Klägerin hat die Differenz von Fr. 7'250.00 der Obergerichtskasse nachzuzahlen und der Beklagten den von ihr geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'325.00 direkt zu er- setzen. 5. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten deren zweitinstanzliche Par- teikosten von Fr. 22'436.00 zu ersetzen. - 24 - Zustellung an: Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts frage von grundsätzlicher Bedeu- tung oder es handle sich um einen Ent scheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 590'289.10. Aarau, 12. Oktober 2023 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 2. Kammer Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: Six Albert