<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00491</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220641&amp;W10_KEY=13013480&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00491</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.10.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung (Erschliessung). Der mit Rekurs gestellte Antrag auf Ergänzung der Baubewilligung mit einer Auflage ist nicht deckungsgleich mit dem mit Beschwerde gestellten Antrag auf teilweise Aufhebung der Baubewilligung. Von einer unzulässigen Veränderung oder Erweiterung des Streitgegenstands kann vorliegend deswegen jedoch nicht gesprochen werden (E. 1.3.2). Da mit dem Z-Weg unbestrittenermassen eine normaliengerechte Notzufahrt zum Baugrundstück besteht, muss die Zufahrt via den X-Weg nicht zwingend auch als Notzufahrt ausgestaltet sein. Dies bedeutet jedoch weder, dass die Zufahrt via den X-Weg deswegen von vornherein nicht normaliengerecht oder gar verkehrssicher zu sein hätte, zumal ihr unbestrittenermassen eine mit derjenigen des X-Wegs jedenfalls vergleichbar relevante Erschliessungsfunktion angedacht ist, noch, dass die nicht normaliengerechte Zufahrt via den X-Weg deswegen von vornherein nicht als weitere Erschliessung zuzulassen wäre (E. 4.3) Vorliegend bestehen wichtige Gründe, um in Bezug auf den Y-Weg von den Zugangsnormalien abzuweichen, zumal künftig mit einem geringen zusätzlichen Verkehrsaufkommen darauf gerechnet werden kann, was die Frage der Verkehrssicherheit entschärft (E. 5.3 f.). Um geltend zu machen, dass einem Bauvorhaben privatrechtliche Hindernisse entgegenstehen â etwa in Form von Dienstbarkeiten, die auf einem Grundstück lasten â, muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. Lediglich dann, wenn privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, müssen sie im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt werden. Solches ist angesichts des rechtsgenügenden Zugangs über den Z-Weg vorliegend nicht der Fall (E. 6.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAHRBAHNBREITE">FAHRBAHNBREITE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATSTRASSE">PRIVATSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGÃNGLICHKEIT">ZUGÃNGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 233 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 297 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 19 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">§ 3 Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 5 Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 6 Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50124" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00491</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. Oktober 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal">3.1 C, </p> <p class="MsoNormal">3.2 D, </p> <p class="MsoNormal">4.1 E, </p> <p class="MsoNormal">4.2 F, <br/> <br/> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. BaubehÃ¶rde H, vertreten durch RA I,</p> <p class="MsoNormal">2. J AG, vertreten durch RA K,</p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerinnen, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 17. Oktober 2017 erteilte die BaubehÃ¶rde H der J AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau eines Bauernhauses und die NutzungsÃ¤nderung (Wohnnutzung) einer Scheune und einer Trotte auf dem in der Reservezone gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am X-Weg 02 in H. FÃ¼r den ehemaligen Bauernhof bzw. das Haupthaus sind vier Wohneinheiten vorgesehen, fÃ¼r die Trotte und die Scheune zwei bzw. drei Wohnungen. Zuvor hatte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich dem Vorhaben mit VerfÃ¼gung vom 22. September 2017 die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sowie die wasserbaupolizeiliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung erteilt. Das vom Bauprojekt betroffene HauptgebÃ¤ude bzw. die Ensemblesituation ist im Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte von kommunaler Bedeutung enthalten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">In der Folge erhoben A, B, C und D sowie E und F mit gemeinsamer Eingabe vom 23. November 2017 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, die Baubewilligung vom 17. Oktober 2017 sei mit der Auflage zu ergÃ¤nzen, dass die Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum BaugrundstÃ¼ck ausschliesslich Ã¼ber den nordwestlichen Z-Weg zu erfolgen habe und nicht via X-Weg/Y-Weg erfolgen dÃ¼rfe; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BaubehÃ¶rde H und der J AG. Mit VerfÃ¼gung vom 24. November 2017 sistierte das Baurekursgericht auf Antrag der Rekurrierenden einstweilen das Verfahren, setzte es aber am 18. Januar 2018 mit der ErÃ¶ffnung des Schriftenwechsels fort. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 19. MÃ¤rz 2018 beschrÃ¤nkte das Baurekursgericht die aufschiebende Wirkung des Rekurses auf den X-Weg als Zufahrt zum geplanten Bauvorhaben. Dieser dÃ¼rfe insbesondere nicht als Bauzufahrt verwendet werden, im Ãbrigen dÃ¼rften die Bauarbeiten unter Vorbehalt der Baufreigabe durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde ausgefÃ¼hrt werden. Am 30. Mai 2018 fÃ¼hrte das Baurekursgericht im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 12. Juni 2018 wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte den Rekurrierenden die Verfahrenskosten zu gleichen Teilen. Zudem verpflichtete es die Rekurrierenden, der J AG eine UmtriebsentschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A, B, C und D sowie E und F gelangten daraufhin mit gemeinsamer Eingabe vom 15. August 2018 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018 und der Beschluss der BaubehÃ¶rde H vom 17. Oktober 2017 seien aufzuheben, letzterer insoweit, als damit die Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum BaugrundstÃ¼ck via X-Weg/Y-Weg erlaubt worden sei; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BaubehÃ¶rde H und der J AG, auch fÃ¼r das Rekursverfahren.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 21. September 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die J AG beantragte mit Eingabe desselben Datums die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Am 24. September 2018 stellte die BaubehÃ¶rde H dieselben AntrÃ¤ge. Mit Eingabe vom 18. Oktober 2018 erstatteten die BeschwerdefÃ¼hrenden die Replik und hielten an ihren BeschwerdeantrÃ¤gen fest. Die BaubehÃ¶rde H und die J AG nahmen dazu am 25. bzw. 26. Oktober 2018 Stellung. Anschliessend liessen sich die Parteien nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Zum Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als EigentÃ¼mer von Parzellen, die unmittelbar an den privaten Y-Weg grenzen, der fÃ¼r die Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck via den streitgegenstÃ¤ndlichen X-Weg dienen soll, sind die BeschwerdefÃ¼hrenden gestÃ¼tzt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert. Dies wird denn auch von keiner Seite infrage gestellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten mit Rekurs, die Baubewilligung vom 17. Oktober 2017 sei mit der Auflage zu ergÃ¤nzen, dass die Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum BaugrundstÃ¼ck ausschliesslich Ã¼ber den nordwestlichen Z-Weg zu erfolgen habe und nicht via X-Weg/Y-Weg erfolgen dÃ¼rfe. Mit Beschwerde beantragen sie nun, der Entscheid der Vorinstanz vom 12. Juni 2018 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Oktober 2017 seien aufzuheben, letzterer insoweit, als damit die Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum BaugrundstÃ¼ck via X-Weg/Y-Weg erlaubt worden sei. Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, mit dieser Abweichung werde der Streitgegenstand in unzulÃ¤ssiger Weise ausgeweitet bzw. mit dem Nichtfesthalten am Antrag auf Statuierung einer ergÃ¤nzenden Nebenbestimmung entfalle die Grundlage fÃ¼r die Aufhebung des Rekursentscheids. Auf die Beschwerde sei daher nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>Die EinwÃ¤nde der Beschwerdegegnerinnen sind insofern berechtigt, als der mit Rekurs gestellte Antrag auf ErgÃ¤nzung der Baubewilligung mit einer Auflage nicht vollstÃ¤ndig deckungsgleich ist mit dem mit Beschwerde gestellten Antrag auf teilweise Aufhebung der Baubewilligung. Von einer unzulÃ¤ssigen VerÃ¤nderung oder Erweiterung des Streitgegenstands (vgl. hierzu Martin Bertschi <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommenar VRG],</span> Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 44 ff.) kann vorliegend deswegen jedoch nicht gesprochen werden. GemÃ¤ss dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Oktober 2017 ist das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber den Z-Weg und Ã¼ber den X-Weg/Y-Weg hinreichend erschlossen bzw. zugÃ¤nglich. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wiederum stellen dies in Abrede (unten E. 4). Ihr Ziel war und ist es, Zu- und Wegfahrten zum BaugrundstÃ¼ck auf den Z-Weg zu beschrÃ¤nken, was sich sowohl mit einer entsprechenden Auflage zur Baubewilligung als auch mit einer teilweisen Aufhebung der Baubewilligung erreichen liesse. Die Vorinstanz prÃ¼fte den angefochtenen Beschluss trotz des dahingehenden Rekursantrags denn auch nicht â mindestens nicht ausdrÃ¼cklich bzw. ausschliesslich â unter dem Aspekt der ErgÃ¤nzung mit einer Auflage (unten E. 4 f.). Insofern ist nachvollziehbar und zulÃ¤ssig, wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Beschwerde nunmehr die teilweise Aufhebung der Baubewilligung beantragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 RPG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Die Ã¼brigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben nach Art. 22 Abs. 3 RPG vorbehalten. Land ist erschlossen, wenn die fÃ¼r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranfÃ¼hren, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand mÃ¶glich ist (§ 19 Abs. 1 RPG). Die Erschliessung des einzelnen GrundstÃ¼cks ist in weitem Mass polizeilich begrÃ¼ndet: Die Zufahrt dient der Ã¶ffentlichen Gesundheit, indem die Baute fÃ¼r Rettungsfahrzeuge erreichbar sein muss; die Leitungen dienen der einwandfreien Versorgung mit den essentiellen GÃ¼tern Wasser, Energie und Kommunikation sowie der hygienischen Entsorgung der AbwÃ¤sser (Alexander Ruch in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2020, Art. 22 N. 92). Die Anforderungen an die Erschliessung als grundlegende Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung gelten innerhalb wie auch ausserhalb der Bauzonen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. A., ZÃ¼rich 2019, Rz. 12.3.1.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987, ZN), in deren Anhang er die technischen AnsprÃ¼che umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat. Mit Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 am 1. Juni 2020 (VErV), welche nunmehr den Regelungsgegenstand der Zugangsnormalien enthÃ¤lt, wurden diese zwar aufgehoben. GemÃ¤ss ihrer Ãbergangsbestimmung gilt die Verkehrserschliessungsverordnung indes nur fÃ¼r Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rden eingereicht werden. FÃ¼r den vorliegenden Fall sind daher weiterhin die Zugangsnormalien massgebend.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>GemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ZN ist jeder Zugang mindestens als Notzufahrt auszugestalten, die den Notfalleinsatz Ã¶ffentlicher Dienste jederzeit gewÃ¤hrleistet. Die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer entsprechend ausgestalteten tragfÃ¤higen Fahrspur (§ 3 Abs. 2 ZN). § 5 ZN unterscheidet in Abs. 1 zwischen verschiedenen Zugangsarten (Zufahrtsweg, Zufahrtsstrasse, Erschliessungsstrasse und nutzungsorientierte Sammelstrasse) und verweist in Abs. 2 auf die im Anhang geregelten jeweiligen technischen Anforderungen. Die Festlegung der Zugangsart erfolgt gemÃ¤ss § 6 Abs. 1 ZN nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Anwendungsbereichen im Anhang der Zugangsnormalien. Die Auswirkungen anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei gemÃ¤ss § 6 Abs. 2 ZN weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen GrÃ¼nden von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 11 ZN im Einzelfall â unter Vorbehalt der Notzufahrt und der Verkehrssicherheit â geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige GrÃ¼nde dafÃ¼r bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem am bereits erwÃ¤hnten § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen. Wichtige GrÃ¼nde im Sinn von § 11 ZN liegen "insbesondere" vor bei steilen Hanglagen, im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes, bei landwirtschaftlichen Heimwesen, bei gemeinschaftlichen ParkierungslÃ¶sungen, bei separat gefÃ¼hrter Rad- oder Fusswegerschliessung, bei einer Siedlungsentwicklung nach innen in bereits Ã¼berwiegend Ã¼berbautem Siedlungsgebiet sowie bei FussgÃ¤ngerzonen, Begegnungszonen und Tempo-30-Zonen (lit. a bis lit. g).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und insbesondere der GewÃ¤hrung von Erleichterungen von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (auch zum Vorstehenden VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit zahlreichen Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Beim X-Weg handelt es sich um eine Privatstrasse mit einem allgemeinen Fahrverbot; mithin steht er nur Zubringern offen und verfÃ¼gt er Ã¼ber kein Ã¶ffentliches Fuss- oder Fahrwegrecht. In nÃ¶rdlicher Richtung fÃ¼hrt der X-Weg Ã¼ber die in der Reservezone gelegenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 03 und Kat.-Nr. 04 bis zum BaugrundstÃ¼ck. SÃ¼dlich geht er in den in der Wohnzone gelegenen (anfÃ¤nglich ebenfalls privaten) Y-Weg Ã¼ber, der seinerseits weiter sÃ¼dlich in die W-Strasse mÃ¼ndet. GemÃ¤ss dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Oktober 2017 erfolge "die primÃ¤re Zufahrt zu den GebÃ¤uden [â¦] weiterhin Ã¼ber den X-Weg". Dabei bestehe aber auch weiterhin die MÃ¶glichkeit, "die bestehende Ã¶ffentlich-rechtliche Zufahrt Ã¼ber den Z-Weg zu nutzen". Die Zufahrt solle "wie bisher Ã¼ber den vorhandenen (normaliengerechten), rechtlich ausreichend gesicherten Zufahrtsweg auf dem eigenen Areal und der Fortsetzung bis zum Y-Weg bzw. der W-Strasse" erfolgen. Gleichzeitig kÃ¶nne das Ensemble auch Ã¼ber den nordwestlich verlaufenden Z-Weg erschlossen werden. Somit liege "fÃ¼r die nun intensivierte Wohnnutzung mit insgesamt neun Einheiten eine eigentliche Zufahrt von zwei Seiten vor".</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz erwog, auch eine alternative Zufahrt mit relevanter Erschliessungsfunktion habe aus VerkehrssicherheitsgrÃ¼nden den technischen Mindestanforderungen im Sinn der Zugangsnormalien zu genÃ¼gen. Da das streitbetroffene GrundstÃ¼ck von zwei Seiten her erschlossen werden solle, mÃ¼ssten beide Zufahrten bzw. auch der X-Weg normaliengerecht ausgebaut sein. DiesbezÃ¼glich verwies die Vorinstanz auf einen eigenen Entscheid aus dem Jahr 1991 (BEZ 1991 Nr. 19). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Auffassung der Vorinstanz entspricht derjenigen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht jedoch derjenigen der Beschwerdegegnerinnen, wonach es bei Vorliegen mehrerer Zufahrten ausreichend sei, wenn davon eine die Anforderungen der Zugangsnormalien einhalte, solange die nicht normaliengerecht ausgestaltete Zufahrt die Verkehrssicherheit nicht beeintrÃ¤chtige, bzw. bei mehreren Zufahrten zu einem GrundstÃ¼ck nicht jede als Notzufahrt ausgestaltet werden mÃ¼sse. Die Beschwerdegegnerinnen stÃ¼tzen sich dabei auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. Juni 2010 (GeschÃ¤ftsnummer VB.2009.00540; bestÃ¤tigt mit BGr, 1. Februar 2011, 1C_376/2010). Vor dem Hintergrund, dass das BaugrundstÃ¼ck mit einer den Anforderungen an eine Notzufahrt genÃ¼genden Stichstrasse und mit einer <span>nicht normaliengerecht fÃ¼r einen Zufahrtsweg ausgebauten Strasse </span>Ã¼ber zwei ZugÃ¤nge verfÃ¼gte, erwog das Verwaltungsgericht damals, die Frage der genÃ¼genden Notzufahrt im Sinn von § 3 ZN sei nicht mit der Frage nach der Verkehrssicherheit im Sinn von § 5 lit. a ZN gleichzusetzen. Sodann kÃ¶nne aus den Zugangsnormalien nicht geschlossen werden, dass bei mehreren ZugÃ¤ngen zu einem GrundstÃ¼ck jeder Zugang als Notzufahrt ausgestaltet werden mÃ¼sse. Die (von der BaubehÃ¶rde damals vorgesehene) Trennung zwischen einer Zufahrt fÃ¼r Notfahrzeuge und die Ã¼brigen Ã¶ffentlichen Dienste via die Stichstrasse und einer Zufahrt fÃ¼r private Zwecke via die <span>nicht normaliengerecht ausgebaute Strasse </span>sei daher grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. In der Folge prÃ¼fte das Verwaltungsgericht das Vorliegen wichtiger GrÃ¼nde im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG bzw. § 11 ZN, welche ein Abweichen von den Zugangsnormalien in Bezug auf die <span>nicht normaliengerecht ausgebaute Strasse rechtfertigten, wobei es auf den Vorbehalt der Notzufahrt in § 11 ZN angesichts der GewÃ¤hrleistung derselben durch die Stichstrasse nicht weiter einging </span>(E. 2.4 ff.)<span>. </span>Dabei sei angemerkt, dass § 11 der Zugangsnormalien in der im Zeitpunkt des Entscheids der Vorinstanz von 1991 und des Verwaltungsgerichts von 2010 geltenden Fassung â im Gegensatz zu der vorliegend massgebenden â ausschliesslich den Vorbehalt der Notzufahrt und nicht auch denjenigen der Verkehrssicherheit enthielt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. Juni 2010 zugrunde liegende Sachverhalt ist entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden durchaus mit dem vorliegenden vergleichbar. GrÃ¼nde, weshalb sich die damalige Schlussfolgerung nicht auch auf diesen Fall Ã¼bertragen liesse, sind keine ersichtlich. Da mit dem Z-Weg unbestrittenermassen eine normaliengerechte Notzufahrt zum BaugrundstÃ¼ck besteht, muss die Zufahrt via den X-Weg nicht zwingend auch als Notzufahrt ausgestaltet sein. Dies bedeutet jedoch weder dass die Zufahrt via den X-Weg deswegen von vornherein nicht normaliengerecht (oder gar verkehrssicher im Sinn von § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG) zu sein hÃ¤tte (vgl. dazu unten E. 5), zumal ihr unbestrittenermassen eine mit derjenigen des Z-Weges jedenfalls vergleichbar relevante Erschliessungsfunktion angedacht ist (vorn E. 3), noch dass die nicht normaliengerechte Zufahrt via den X-Weg deswegen von vornherein nicht als weitere Erschliessung zuzulassen wÃ¤re. Im Ergebnis ist der vorinstanzliche Entscheid daher insofern nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz erwog weiter, der X-Weg solle kÃ¼nftig der verkehrsmÃ¤ssigen Erschliessung von zehn Wohneinheiten dienen. Damit habe er grundsÃ¤tzlich den Anforderungen eines Zufahrtswegs im Sinn von § 5 Abs. 1 lit. a ZN zu entsprechen. Als solcher hÃ¤tte er eine Fahrbahnbreite von 3 bis 3,5 m sowie beidseitige Bankette von je 0,3 m aufzuweisen. Wie sich anlÃ¤sslich des Augenscheins gezeigt habe, sei der Weg im Abschnitt sÃ¼dÃ¶stlich der EinmÃ¼ndung an der Zufahrt zu Haus Nr. 50 bis zur Kurve ca. 2,85 m bis 2,9 m breit, an einer Stelle nur 2,75 m. SÃ¼dlich der Kurve betrage die Breite 2,95 m. Anzumerken sei, dass sich die Fahrbahnbreite mangels RandabschlÃ¼ssen nicht zentimetergenau feststellen lasse. Die von dieser Bestimmung minimal verlangte Breite werde jedenfalls unterschritten und seitliche Bankette seien keine vorhanden. Die geringe Breite des X-Wegs gebiete jedoch eine vorsichtige Fahrweise, sodass die Geschwindigkeit der Fahrzeuge jedenfalls bei Begegnungen mit FahrrÃ¤dern oder FussgÃ¤ngern zu reduzieren sei und erwartungsgemÃ¤ss deutlich unter 30 km/h liegen mÃ¼sse. In analoger Anwendung von § 11 lit. g ZN rechtfertige sich daher auch in diesem Fall eine Abweichung von den technischen Anforderungen gemÃ¤ss dem Anhang der Zugangsnormalien unter dem Vorbehalt der Verkehrssicherheit. Zu berÃ¼cksichtigen sei zudem, dass der X-Weg keinen Durchgangsverkehr aufweise und das Verkehrsaufkommen Ã¤usserst gering sein werde. Ein ins Gewicht fallender Fahrrad- oder FussgÃ¤ngerverkehr sei nicht auszumachen. Sodann sei der X-Weg auf seiner gesamten LÃ¤nge Ã¼berschaubar und Ã¼bersichtlich, und im Bereich der EinmÃ¼ndung der Zufahrt zum Haus Nr. 50 und auf dem Y-Weg vor dem Ãbergang in den X-Weg kÃ¶nnten entgegenkommende Fahrzeuge abgewartet werden und sei ein Kreuzen mÃ¶glich. Die Addition der Lichtraumprofile fÃ¼r Personenwagen und Radfahrer ergebe eine minimal erforderliche Fahrbahnbreite von 2,7 m. Der X-Weg sei somit genÃ¼gend breit, damit Personenwagen und Radfahrer auf sichere Weise kreuzen kÃ¶nnten. Dies gelte selbstredend auch fÃ¼r den Begegnungsfall mit FussgÃ¤ngern, sodass diese nicht auf die angrenzende Wiese ausweichen mÃ¼ssten. Ihr Schutz bei Begegnungssituationen mit Fahrzeugen sei daher auch ohne seitliche Bankette gewÃ¤hrleistet. Dass der Y-Weg fÃ¼r den zu erwartenden Mehrverkehr nicht verkehrssicher ausgebaut sein soll, werde nicht geltend gemacht. Im Ergebnis wÃ¤re es unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, auf dem normaliengerechten Ausbau des X-Wegs zu bestehen, zumal das BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber zwei ZufahrtsmÃ¶glichkeiten verfÃ¼ge, es der Bauherrschaft ohne das EinverstÃ¤ndnis der betroffenen GrundeigentÃ¼mer nicht ohne Weiteres mÃ¶glich wÃ¤re, den X-Weg normaliengerecht auszubauen, und auch das Erscheinungsbild des Schutzobjekts zu berÃ¼cksichtigen sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Es ist unbestritten, dass der X-Weg den Anforderungen eines Zufahrtswegs im Sinn von § 5 Abs. 1 lit. a ZN nicht entspricht; die Messungen und tatsÃ¤chlichen Feststellungen der Vorinstanz anlÃ¤sslich des Augenscheins werden von keiner Seite infrage gestellt. Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden sind die Beschwerdegegnerinnen indes mit der Vorinstanz der Ansicht, es bestÃ¼nden wichtige GrÃ¼nde, um von den Zugangsnormalien abzuweichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Vor dem Hintergrund der im Einzelfall zu berÃ¼cksichtigenden VerhÃ¤ltnisse und da § 11 ZN nicht abschliessend bzw. nur exemplarisch wichtige GrÃ¼nde aufzÃ¤hlt, die ein Abweichen von den Zugangsnormalien erlauben (vorn E. 2.3), sind die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden. ZunÃ¤chst ist zu wiederholen, dass der X-Weg die verlangte Breite zwar stets unterschreitet, dies jedoch noch nicht in einem Mass, welches eine Erschliessung fÃ¼r sich allein ausschliessen wÃ¼rde. Sodann gilt fÃ¼r den X-Weg zwar kein Tempo-30-Regime. Wenn die Vorinstanz die zu erwartende Geschwindigkeit der Fahrzeuge angesichts der tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten und in "analoger" Anwendung von § 11 lit. g ZN aber â als ein Kriterium unter mehreren â berÃ¼cksichtigt, handelt es sich dabei um eine durchaus nachvollziehbare Argumentation. Sodann legte die Vorinstanz, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht feststellt, anschaulich dar, dass der Begegnungsfall von FussgÃ¤ngern oder Radfahrern mit einem Personenwagen ohne BeeintrÃ¤chtigung der Verkehrssicherheit mÃ¶glich ist und im Ãbrigen ein Zufahrtsweg auch bei vollstÃ¤ndiger Einhaltung der technischen Anforderungen fÃ¼r das Kreuzen zweier Personenwagen nicht ausreichend Platz bieten wÃ¼rde. Zudem ist angesichts der Erschliessung auch Ã¼ber den Z-Weg tatsÃ¤chlich lediglich mit einer moderaten Zunahme des Verkehrs zu rechnen und dÃ¼rften Begegnungssituationen angesichts des bestehenden Fahrverbots und der geringen Anzahl an tÃ¤glich zu erwartenden Fahrten selten sein. Aufgrund der in den Akten enthaltenen Fotografien ist der Vorinstanz sodann auch insofern beizustimmen, dass generell und namentlich hinsichtlich der StreckenfÃ¼hrung Ã¼bersichtliche VerhÃ¤ltnisse vorliegen. Schliesslich ist zu berÃ¼cksichtigen, dass sowohl die Verbindung zwischen dem Z-Weg und dem BaugrundstÃ¼ck wie auch die Verbindung zwischen dem Y-Weg und dem BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber ReservezoneflÃ¤chen fÃ¼hren. Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden lÃ¤sst sich insofern somit nichts fÃ¼r oder gegen die eine oder andere Zufahrt ableiten. In einer Gesamtbetrachtung ist die Verkehrssicherheit der Erschliessung Ã¼ber den X-Weg damit gegeben bzw. liegen ausreichende GrÃ¼nde vor, um insofern von den Zugangsnormalien abzuweichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit der Erschliessung Ã¼ber den X-Weg steht schliesslich nicht fest, dass dieser kÃ¼nftig vornehmlich oder gar ausschliesslich als Zufahrtsweg zu den geplanten Wohnungen genutzt werden wird. Zwar mÃ¼ndet der X-Weg Ã¼ber den Y-Weg in die grÃ¶ssere Q-Strasse, Ã¼ber die mit der P-, T- und U-Strasse eine Anbindung an die V-Strasse besteht. FÃ¼r nach L orientierte Anwohner bietet sich aber Ã¼ber den Z-Weg, die S-, T- und U-Strasse ein stadtnÃ¤herer und kÃ¼rzerer Weg zur V-Strasse als Ã¼ber die Q-Strasse an, wobei die T- und U-Strasse im unteren Teil Ã¤hnlich grosszÃ¼gig ausgebaut sind wie die Q-Strasse. Hingegen bietet sich der Weg Ã¼ber die Q-, P- und T-Strasse fÃ¼r diejenigen an, welche seeaufwÃ¤rts auf der V-Strasse (Richtung N) fahren mÃ¼ssen. In Richtung M-Gebiet wÃ¤re statt der Nutzung des X- und Y-Wegs (mit EinmÃ¼ndung in die Q-Strasse) aber auch der Weg Ã¼ber den Z-Weg und die S- und R-Strasse denkbar, die spÃ¤ter in die Q-Strasse einmÃ¼ndet, weil mit ihrer Nutzung keine HÃ¶henmeter verloren gingen (im Unterschied zur Nutzung des X-Wegs). Zwar sind die S- und R-Strasse nicht so grosszÃ¼gig ausgebaut wie die Q-Strasse, fÃ¼hren aber durch wenig bewohntes Gebiet und dÃ¼rften weitaus weniger mit Verkehr belastet sein als die Q-Strasse. Angesichts der maximal 25 Fahrten pro Tag im Total wÃ¤ren diese Mehrfahrten auch von der S- und R-Strasse problemlos aufzunehmen, wobei angesichts der NÃ¤he von H zu Stadt und Agglomeration L davon auszugehen ist, dass nicht sÃ¤mtliche kÃ¼nftigen Mieterinnen und Mieter der geplanten Bauten den Weg Ã¼ber das M-Gebiet auf dem Weg zur Arbeit nutzen mÃ¼ssen. Auch wenn der X-Weg auf den ersten Blick besser an eine Hauptachse angebunden erscheint als der Z-Weg und die S-Strasse, besteht somit durchaus Anlass zur Annahme, dass sich nicht der gesamte kÃ¼nftige Verkehr aus dem geplanten Bauprojekt in den X-Weg ergiessen wird. Zudem dÃ¼rfte der X-Weg aufgrund seines GefÃ¤lles gerade bei misslichen StrassenverhÃ¤ltnissen (Schnee, Eis, Regen) von Autofahrenden eher gemieden werden als der Z-Weg und die S-Strasse. Demnach darf kÃ¼nftig durchaus mit einem geringen zusÃ¤tzlichen Verkehrsaufkommen auf dem X-Weg gerechnet werden, was die Frage der Verkehrssicherheit entschÃ¤rft.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich erwog die Vorinstanz, die ZugÃ¤nglichkeit zu einem GrundstÃ¼ck mÃ¼sse nicht nur in tatsÃ¤chlicher Hinsicht genÃ¼gen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Werde ein Zugang Ã¼ber ein DrittgrundstÃ¼ck gefÃ¼hrt, so kÃ¶nne die entsprechende Berechtigung durch privatrechtliche Vereinbarung, insbesondere durch eine Dienstbarkeit eingerÃ¤umt werden. Insofern seien die Verwaltungs- und VerwaltungsrechtspflegebehÃ¶rden gehalten, die Frage, ob der privatrechtliche geregelte GrundstÃ¼ckszugang aus Ã¶ffentlich-rechtlicher Sicht eine hinreichende Erschliessung darstelle, im Sinn einer zivilrechtlichen Vorfrage zu prÃ¼fen. Vorliegend sei der Zugang zum BaugrundstÃ¼ck bereits Ã¼ber den Z-Weg in rechtlicher und tatsÃ¤chlicher Hinsicht gewÃ¤hrleistet, weshalb es sich beim X-Weg nicht um eine gesetzlich erforderliche Zufahrt handle. Was die Baureife des GrundstÃ¼cks und dessen ZugÃ¤nglichkeit angehe, sei die alternative Zufahrt Ã¼ber den X-Weg baurechtlich nicht relevant, weshalb sich die Frage nach deren rechtlichen Sicherung hier nicht stelle. Auf die entsprechende RÃ¼ge der Rekurrierenden sei daher nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Auch diese ErwÃ¤gung ist nicht zu beanstanden. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird prinzipiell nur geprÃ¼ft, ob ein Bauvorhaben nach den Ã¶ffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist. Um hingegen geltend zu machen, dass einem Bauvorhaben privatrechtliche Hindernisse entgegenstehen â etwa in Form von Dienstbarkeiten, die auf einem GrundstÃ¼ck lasten â, muss grundsÃ¤tzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. Lediglich dann, wenn privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, mÃ¼ssen sie im Baubewilligungsverfahren berÃ¼cksichtigt werden (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 1 N. 38 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Solches ist angesichts des rechtsgenÃ¼genden Zugangs Ã¼ber den Z-Weg vorliegend nicht der Fall.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG), dies zu einem Viertel der BeschwerdefÃ¼hrerin 1, zu einem Viertel dem BeschwerdefÃ¼hrer 2, je zu einem Achtel der BeschwerdefÃ¼hrerin 3.1 und dem BeschwerdefÃ¼hrer 3.2 sowie je zu einem Achtel der BeschwerdefÃ¼hrerin 4.1 und dem BeschwerdefÃ¼hrer 4.2; <span>jeweils unter solidarischer Haftung der BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 2, 3.1 und 3.2 sowie 4.1 und 4.2 fÃ¼r die gesamten Kosten (vgl. PlÃ¼ss, § 14 N. 6 </span>ff.)<span>.</span> Mangels Obsiegens steht den BeschwerdefÃ¼hrenden keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche zu ihren Lasten der privaten Beschwerdegegnerin 2 zuzusprechen, wobei ein Betrag von Fr. 2'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) angemessen erscheint.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 ersucht ebenfalls um Ausrichtung einer ParteientschÃ¤digung. Dem Gemeinwesen steht indes in der Regel keine solche zu, weil das Erheben und Beantworten von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben gehÃ¶rt und die BehÃ¶rden gegenÃ¼ber den Privaten meist einen Wissensvorsprung aufweisen. GemÃ¤ss stÃ¤ndiger Rechtsprechung steht einem obsiegenden Gemeinwesen daher eine ParteientschÃ¤digung nur in AusnahmefÃ¤llen, insbesondere bei ausserordentlichen BemÃ¼hungen, zu (statt vieler VGr, 22. August 2019, VB.2018.00673, E. 4.2). Mangels BegrÃ¼ndung ausserordentlicher BemÃ¼hungen ist ihr somit keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 270.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'770.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt, dies zu einem Viertel der BeschwerdefÃ¼hrerin 1, zu einem Viertel dem BeschwerdefÃ¼hrer 2, je zu einem Achtel der BeschwerdefÃ¼hrerin 3.1 und dem BeschwerdefÃ¼hrer 3.2 sowie je zu einem Achtel der BeschwerdefÃ¼hrerin 4.1 und dem BeschwerdefÃ¼hrer 4.2; <span>jeweils unter solidarischer Haftung der BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 2, 3.1 und 3.2 sowie 4.1 und 4.2 fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Den BeschwerdefÃ¼hrenden wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2">5. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, dies zu einem Viertel die BeschwerdefÃ¼hrerin 1, zu einem Viertel der BeschwerdefÃ¼hrer 2, je zu einem Achtel die BeschwerdefÃ¼hrerin 3.1 und der BeschwerdefÃ¼hrer 3.2 sowie je zu einem Achtel die BeschwerdefÃ¼hrerin 4.1 und der BeschwerdefÃ¼hrer 4.2; <span>jeweils unter solidarischer Haftung der BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 2, 3.1 und 3.2 sowie 4.1 und 4.2 fÃ¼r den gesamten Betrag. Die ParteientschÃ¤digung ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2">6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">7. Mitteilung an: â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>