<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00189</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209068&amp;W10_KEY=13013547&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00189</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.10.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 15.04.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den teilweisen Rückbau eines Denkmalschutzobjets in Kernzone sowie Neubau von vier Mehrfamilienhäusern und sechs Reiheneinfamilienhäusern in unmittelbarer Umgebung: Umgebungsschutz; Einordnung. Bei der Kernzone handelt es sich nicht um eine Bauverbotszone, sondern um eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen. Unüberbaubare Grünflächen sind auch in der Kernzone nur durch konkrete planerische Massnahmen wie beispielsweise Freihaltelinien rechtlich durchsetzbar. Nach der ersatzlosen Streichung der Baubegrenzungslinie für das streitrelevante Grundstück enthält die aktuelle Bau- und Zonenordnung keinerlei Anordnungen mehr, welche die Überbaubarkeit des streitbetroffenen Grundstücks auf bestimmte Flächen beschränken oder eine entsprechende Freihaltung verlangen. Für den vom Beschwerdeführer verlangten Schutz des Grün- und Freiraumbereichs besteht somit seit der BZO-Revision keine rechtliche Grundlage mehr (E. 8.2). Die Baubewilligungsbehörde hat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege den Umgebungsschutz mit einem Gebäudeabstand von mindestens 10 m vom Denkmalschutzobjekt festgesetzt und damit dessen Schutzwürdigkeit in Form eines Respektsabstands Rechnung getragen. Mit der Schaffung eines Freiraums um das Schutzobjekt hat sie die denkmalpflegerischen Interessen berücksichtigt und damit ihr Ermessen in enger Koordination mit den kantonalen Behörden in vertretbarer Weise ausgeübt (E. 8.4). Die Bau- und Zonenordnung steht einer Rückführung des Hauptgebäudes in seinen ursprünglichen Zustand nicht entgegen. Vielmehr sind Abweichungen vom bestehenden Zustand im Interesse des Ortsbildschutzes ausdrücklich zulässig, weshalb ein genereller Volumenschutz nicht besteht. Wenn die Baubehörde im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege festhält, dass das Schutzobjekt nach der Wiederherstellung des Originalzustands authentischer in seiner Ursprünglichkeit erscheine, stellt dies eine ohne Weiteres nachvollziehbare Würdigung dar, zumal der Baubehörde bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein qualifizierter Ermessensspielraum zukommt (E. 8.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10540" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00189</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Oktober 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13">C AG,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_4_20">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_26">Gemeinderat Oberembrach,</a> vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_31">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_7_36">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 4. Juli 2008 erteilte der Gemeinderat Oberembrach der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den teilweisen RÃ¼ckbau des Wohnhauses Assek.-Nr. 01 sowie den Neubau von vier MehrfamilienhÃ¤usern und sechs ReiheneinfamilienhÃ¤usern mit Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Oberembrach. Gleichzeitig wurde die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 16. Juni 2008, mit der die strassenpolizeiliche Bewilligung und die Genehmigung in denkmalpflegerischer Hinsicht erteilt worden war, erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="urteilstext0"><span>Den hiergegen von A mit Eingabe vom 20. August 2008 erhobene Rekurs wies die Baurekurskommission IV mit Entscheid vom 5. MÃ¤rz 2009 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 10. April 2009 liess A dem Verwaltungsgericht die Aufhebung der Baubewilligung beantragen. In prozessualer Hinsicht sei zudem ein Gutachten der kantonalen Heimatschutzkommission (KNHK) einzuholen sowie ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Die Kosten fÃ¼r den abgewiesenen Antrag hinsichtlich Rechtzeitigkeit des Rekurses seien der dabei unterlegenen Gemeinde aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 11. Mai 2009 auf Abweisung der Beschwerde. Am 14. Mai 2009 bzw. am 17. Juni 2009 beantragten die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, der Gemeinderat Oberembrach sowie die C AG ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; der Gemeinderat Oberembrach und die C AG je unter Zusprechung einer angemessenen ProzessentschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission IV zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer der im Norden unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden, mit je einem Mehrfamilienhaus Ã¼berbauten Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05. Aufgrund dieses engen nachbarlichen VerhÃ¤ltnisses und der vorgebrachten RÃ¼gen ist der BeschwerdefÃ¼hrer mehr als irgendwelche Dritte durch das Bauvorhaben betroffen und damit im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat am 17. Dezember 2008 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der Fotografien in den Ã¼brigen Akten und der PlÃ¤ne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das im Ortsteil G gelegene BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 6. Oktober 1994 (BZO) der Kernzone A Dorf zugeschieden und mit einem im Kernzonenplan teilweise orange bezeichneten und mit einer Personaldienstbarkeit geschÃ¼tzten GebÃ¤ude Ã¼berstellt. Das so genannte "H-Haus" wurde im Jahr 1797 erstellt. Es handelt sich um ein traufbetontes Mehrzweckbauernhaus in vorwiegender Fachwerkbauweise mit Wohn- und Wirtschaftsteil unter durchgehendem First und stellt einen typischen Vertreter des ZÃ¼rcher Ackerbauernhauses des 18. Jahrhunderts dar. Anfangs des 19. Jahrhunderts ist rÃ¼ckseitig ein quergiebliges Trottenhaus errichtet und im Jahre 1914 auf der Westseite eine Remise angebaut worden. SpÃ¤ter erfolgten sodann auch am nordÃ¶stlichen Teil des GebÃ¤udes bauliche VerÃ¤nderungen (Anbauten und Garageneinfahrten). Das Bauprojekt sieht den RÃ¼ckbau aller nach 1797 erfolgten Bauteile vor. Ausserdem ist auf dem BaugrundstÃ¼ck der Neubau von vier MehrfamilienhÃ¤usern und sechs ReiheneinfamilienhÃ¤usern mit einer 51 AbstellplÃ¤tze aufweisenden Unterniveaugarage geplant.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">In formeller Hinsicht macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, es fehle ein Kommissionsgutachten der Mitglieder der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) Ã¼ber die Einordnung bzw. eine Beurteilung der baulichen AbÃ¤nderungen am Schutzobjekt durch die kantonale Denkmalpflegekommission (KDK).</p> <p class="Urteilstext"><span>DiesbezÃ¼glich hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass im Gegensatz zum frÃ¼heren Reglement fÃ¼r die SachverstÃ¤ndigenkommissionen gemÃ¤ss § 216 PBG die heute geltende Verordnung VerÃ¤nderungen eines Ã¼berkommunalen Schutzobjekts nicht mehr als einen eine Begutachtung durch die SachverstÃ¤ndigenkommission erfordernden Tatbestand auffÃ¼hrt, weshalb gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG auf diese ErwÃ¤gungen verwiesen werden kann. Da somit weder eine Begutachtung durch die KNHK noch durch die KDK zwingend vorgeschrieben ist, durften die Vorinstanzen von der Einholung der beantragten Gutachten absehen und besteht hierzu auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht keine Veranlassung.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren bemÃ¤ngelt der BeschwerdefÃ¼hrer, der denkmalpflegerische Entscheid sei Ã¼berhaupt nicht materiell begrÃ¼ndet worden. Ãber die FreirÃ¤ume, den Hof- und GrÃ¼nraum fehlten objekt- und umgebungsschutzbezogene konkrete Hinweise und ErlÃ¤uterungen in der Baubewilligung und ebenso in der kantonalen Zustimmung, was die Vorinstanz mit dem Hinweis auf die formelle Zustimmung der Denkmalpflege entschuldigend durchgelassen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Recht auf BegrÃ¼ndung wird als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r unmittelbar aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) abgeleitet. Die BegrÃ¼ndung einer Anordnung erscheint als angemessen, wenn sie so abgefasst ist, dass sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu geben und allenfalls in voller Kenntnis der GrÃ¼nde ein Rechtsmittel zu ergreifen vermag (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 10 N. 39 mit Hinweis auf BGE 123 I 34). In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt sein, von denen sich die BehÃ¶rde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (BGE 121 I 57).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Vorliegend trifft zwar zu, dass in der BegrÃ¼ndung der VerfÃ¼gung der Baudirektion lediglich festgehalten wird, dass das Bauvorhaben eine gewisse BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts bewirke, weshalb es nur unter Auflagen bewilligt werden kÃ¶nne. Die Formulierung "gewisse BeeintrÃ¤chtigungen des Schutzobjekts" ist jedoch im Lichte der im Dispositiv angeordneten Auflagen zu sehen. Zudem enthÃ¤lt die gleichzeitig erÃ¶ffnete Baubewilligung auch AusfÃ¼hrungen zu den denkmalpflegerischen Aspekten. So wird festgehalten, das Projekt sei bereits im Vorfeld der Eingabe mit Vertretern der Bauherrschaft, der kantonalen Denkmalpflege und der BaubehÃ¶rde vorbesprochen und weiterentwickelt worden.</p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren wird in der Baubewilligung ausgefÃ¼hrt, Denkmalpflege und Gemeinderat hÃ¤tten sich bei der Projektentwicklung davon Ã¼berzeugen lassen, dass sich Form und Ausdruck der Neubauten bewusst vom H-Haus absetzen mÃ¼ssten. Hingegen wÃ¼rden in der Umgebungsgestaltung Verbindungen geschaffen. Auch verweist der baurechtliche Entscheid auf Art. 5 Abs. 2 BZO und hÃ¤lt fest, dass der Teilabbruch mit der kantonalen Denkmalpflege abgesprochen wurde.</p> <p class="Urteilstext">Zudem durfte die kommunale BehÃ¶rde bezÃ¼glich der Einordnung des Bauvorhabens die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung noch in der Rekursvernehmlassung nachreichen (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch), was sie mit Eingabe vom 25. September 2008 auch ausfÃ¼hrlich tat. Auch die Baudirektion nahm in ihrer Rekursantwort vom 16. Oktober 2008 zu den Fragen des Denkmalschutzes â insbesondere zum Rekursthema des fehlenden Schutzes der Umgebung und der FreirÃ¤ume â ausfÃ¼hrlich Stellung.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Aufgrund der gleichzeitigen ErÃ¶ffnung der beiden VerfÃ¼gungen war es dem BeschwerdefÃ¼hrer somit mÃ¶glich, auch die Tragweite der VerfÃ¼gung der Baudirektion zu Ã¼berblicken und demgemÃ¤ss sein Rechtsmittel zu begrÃ¼nden. Zudem wÃ¤re es ihm im Rekursverfahren freigestanden, im Rahmen seines Replikrechts bzw. anlÃ¤sslich der mÃ¼ndlichen Augenscheinsverhandlung zur Rekursvernehmlassung des Gemeinderats bzw. zu derjenigen der Baudirektion Stellung zu nehmen. Damit war dem BeschwerdefÃ¼hrer hinreichend Gelegenheit gegeben, sich auch zu den im Rekursverfahren nachgeschobenen EntscheidungsgrÃ¼nden zu Ã¤ussern. Eine mangelhafte BegrÃ¼ndung der angefochtenen Entscheide im Sinne einer Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ist somit nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich wendet der BeschwerdefÃ¼hrer in formeller Hinsicht ein, das ausgesteckte Bauprojekt sei nach Einreichung des Baugesuchs materiell so wesentlich geÃ¤ndert worden, dass eine Neueingabe von PlÃ¤nen erforderlich gewesen sei. Diese ProjektÃ¤nderungen seien den Nachbarn aber wÃ¤hrend des laufenden Bewilligungsverfahrens nicht erneut erÃ¶ffnet worden.</p> <p class="Urteilstext">Der Austausch von BauplÃ¤nen wÃ¤hrend des Baubewilligungsverfahrens entspricht gÃ¤ngiger Praxis; oft aufgrund von EinwÃ¤nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Rahmen der VorprÃ¼fung (§ 313 PBG). Eine erneute Ausschreibung und Planauflage ist nicht erforderlich, solange die Rechte von rekursberechtigten Personen und VerbÃ¤nden gewahrt bleiben.</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend kam es aufgrund der gemeinsamen Besprechungen zwischen der Bauherrschaft und den BehÃ¶rden zu AbÃ¤nderungen des Bauvorhabens und zur Einreichung entsprechend geÃ¤nderter PlÃ¤ne. Der BeschwerdefÃ¼hrer legt jedoch nicht substanziiert dar, inwiefern er durch die ProjektÃ¤nderungen zusÃ¤tzlich beschwert sein soll. Er lÃ¤sst einzig ausfÃ¼hren, durch diese Ãnderungen werde einiges, wie besonders die Dachlandschaft und zum Teil auch die AbstÃ¤nde, geÃ¤ndert.</p> <p class="Urteilstext">Aus den neu eingereichten PlÃ¤nen ergibt sich denn auch lediglich, dass die ProjektÃ¤nderungen zu einer Reduktion des Bauvolumens bzw. zu einer ErhÃ¶hung des Abstands zwischen dem Schutzobjekt und den GebÃ¤uden 4 und 6 gefÃ¼hrt haben. Der BeschwerdefÃ¼hrer und mit ihm auch die anderen Nachbarn werden durch diese Ãnderungen gegenÃ¼ber den ursprÃ¼nglichen PlÃ¤nen nicht benachteiligt, weshalb eine erneute Ausschreibung unterbleiben durfte.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>In materieller Hinsicht macht </span>der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, zu der in der Bau- und Zonenordnung festgelegten Kernzonenstruktur zur Erhaltung des schutzwÃ¼rdigen Ortbilds wÃ¼rde auch die Struktur der freien RÃ¤ume als GrÃ¼nflÃ¤chen um das bÃ¤uerliche Schutzobjekt gehÃ¶ren. Durch das Bauvorhaben wÃ¼rde einerseits die Nachbarliegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers durch zu nahe Bauvolumen ohne Respektsabstand beschwert und andererseits das Schutzobjekt wesentlich beeintrÃ¤chtigt. Dadurch wÃ¼rde die dort noch vorhandene traditionelle Kernzonenstruktur in Verletzung von § 238 PBG zerstÃ¶rt.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz sei in ihrer BegrÃ¼ndung materiell nicht auf den geschÃ¼tzten Ortsbildsituationswert der bÃ¤uerlichen H-Liegenschaft eingegangen. Insbesondere habe sie den gut einsehbaren Situations- und Zeugenwert der prÃ¤genden Freiraumumgebung beim ehemaligen Bauernhof um das H-Haus herum nicht berÃ¼cksichtigt und damit den Sachverhalt nur mangelhaft erfasst.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer habe hingegen diese Schutzsituation um das H-Haus beachtet und auf den Kernzonen- und Umgebungsschutz mit FreirÃ¤umen RÃ¼cksicht genommen, weshalb er unten an den Hangfuss gebaut habe, damit seine Bauten die Umgebung nicht Ã¼berragten. HÃ¤tte er weiter oben an die Haldenstrasse gebaut, wÃ¤ren seine Einfahrten in die Liegenschaft einfacher gewesen. Die von der Vorinstanz "verkannte" Kernzone mit Erhaltungsfunktion habe den BeschwerdefÃ¼hrer einst bewogen, seine WohnhÃ¤user entgegen seiner Ansicht, der behÃ¶rdlichen Empfehlung folgend, von der Haldenstrasse abwÃ¤rts nahe an die Grenze des jetzigen BaugrundstÃ¼cks Kat. Nr. 02 an der F-Strasse 03 zu bauen, damit den oberhalb der I-Strasse gelegenen HÃ¤usern die Sicht nicht weggenommen werde und zudem seine HÃ¤user die geschÃ¼tzte Liegenschaft nicht Ã¼berragten.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer habe darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass das geschÃ¼tzte GrundstÃ¼ck an der F-Strasse 03 nicht Ã¼berbaut werde, da zur kantonal geschÃ¼tzten Bauernhofliegenschaft ebenso ihr Umschwung als auch der gemÃ¤ss § 238 PBG geschÃ¼tzte GrÃ¼nbereich vor Bauten freizuhalten sei. Dort, wo man die FreirÃ¤ume einer Ãberbauung zufÃ¼hren dÃ¼rfe, sei eine gewÃ¶hnliche Wohnzone mit WohnqualitÃ¤t unter Vorbehalt ihrer ZulÃ¤ssigkeit auszuscheiden, nicht aber eine Schutzzone, wie hier die Kernzone A, welche Strukturerhaltung und nicht Verdichtung verlange.</p> <p class="Urteilstext">Der Schutz des GrÃ¼n- und Freiraumbereichs gelte fÃ¼r eine geschÃ¼tzte Liegenschaft ohnehin und werde in der Kernzone erst recht verstÃ¤rkt. Gerade im Bereich vor den HÃ¤usern des BeschwerdefÃ¼hrers hÃ¤tte ein zusammenhÃ¤ngender GrÃ¼nbereich als Hofraum zum geschÃ¼tzten ehemaligen Bauernhaus weiterhin unbebaut bleiben mÃ¼ssen. Das H-Haus habe als wichtiger noch vorhandener Zeuge des Embracher Tales Anspruch auf einen Umgebungsschutz, inklusive der Erhaltung der mitgewachsenen Annexbauten zum Bauernbetrieb.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>GemÃ¤ss § 50 PBG umfassen Kernzonen schutzwÃ¼rdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Sie sind Bestandteil der Bauzonen, erfÃ¼llen aber in der Regel auch die Funktion von Schutzzonen. Zu diesem Zweck kÃ¶nnen die Gemeinden besondere Vorschriften Ã¼ber die Stellung der Bauten, die Erscheinung der GebÃ¤ude, den Kubus, die Dachformen, die Farbgebung, die Materialien und dergleichen aufstellen und dabei von der kantonalrechtlichen Regelung Ã¼ber die Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde und die GebÃ¤udehÃ¶he abweichen.</p> <p class="Urteilstext">Das auf dem der Kernzone zugewiesenen BaugrundstÃ¼ck befindliche "H-Haus" ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach als oranges GebÃ¤ude bezeichnet. GemÃ¤ss Art. 5 BZO dÃ¼rfen die in den KernzonenplÃ¤nen als orange bezeichneten GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung der bisherigen Erscheinung (Lage, Grundriss, kubische Gestaltung, Ausbildung der Fassaden, Dachform und Firstrichtung) umgebaut oder ersetzt werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt. Vorbehalten bleibt ein weitergehender Schutz mittels VerfÃ¼gung.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sah die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 15. Dezember 1984 und 25. Mai 1985 (aBZO) mit Bezug auf das BaugrundstÃ¼ck und das beschwerdefÃ¼hrerische GrundstÃ¼ck eine Baubegrenzungslinie vor. Mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom 6. Oktober 1994 wurde jedoch auf die Festsetzung dieser Baubegrenzungslinie ersatzlos verzichtet.</p> <p class="Erwgung2">Bei der Kernzone handelt es sich nicht um eine Bauverbotszone, sondern um eine Zone mit erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen. UnÃ¼berbaubare GrÃ¼nflÃ¤chen sind auch in der Kernzone nur durch konkrete planerische Massnahmen wie beispielsweise Freihaltelinien rechtlich durchsetzbar. Nach der ersatzlosen Streichung der Baubegrenzungslinie fÃ¼r das streitrelevante GrundstÃ¼ck enthÃ¤lt die aktuelle Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach keinerlei Anordnungen mehr, welche die Ãberbaubarkeit des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks auf bestimmte FlÃ¤chen beschrÃ¤nken oder eine entsprechende Freihaltung verlangen. FÃ¼r den vom BeschwerdefÃ¼hrer verlangten Schutz des GrÃ¼n- und Freiraumbereichs besteht somit seit der BZO-Revision keine rechtliche Grundlage mehr.</p> <p class="Urteilstext">Sodann wurden auch in der Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons ZÃ¼rich, mit welcher das H-Haus formell unter Schutz gestellt wurde, keinerlei Regelungen bezÃ¼glich der Umgebung getroffen. Eine freizuhaltende FlÃ¤che im Sinne eines fÃ¼r das Schutzobjekt notwendigen Umgebungsschutzes ist nicht vorgesehen, weshalb sich auch hieraus kein Schutz des GrÃ¼n- und Freiraumbereichs ableiten lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Aufgrund der verÃ¤nderten gesetzlichen Grundlage kann sich der BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht auf Vertrauensschutz berufen, da die â von ihm geltend gemachte â behÃ¶rdliche Empfehlung, seine WohnhÃ¤user abwÃ¤rts nahe an die Grenze des jetzigen BaugrundstÃ¼cks Kat. Nr. 02 an der F-Strasse 03 zu bauen, wohl auf der damals noch geltenden, mittlerweile durch die Gemeindeversammlung aufgehobenen Baubegrenzungslinie beruhte. Soweit diese Empfehlung fÃ¼r die Positionierung der Liegenschaften des BeschwerdefÃ¼hrers tatsÃ¤chlich kausal gewesen sein sollte, steht das Prinzip des Vertrauensschutzes einer RechtsÃ¤nderung grundsÃ¤tzlich jedoch nicht entgegen. Der Private kann nicht ohne Weiteres auf den Fortbestand eines geltenden Gesetzes vertrauen, sondern muss mit deren Revision rechnen (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Rz. 641). Der BeschwerdefÃ¼hrer vermag somit aus der behÃ¶rdlichen Empfehlung nichts zu seinen Gunsten abzuleiten. Insofern kann auch offen bleiben, ob sich aus einer blossen "Empfehlung" Ã¼berhaupt eine Vertrauensgrundlage ableiten lÃ¤sst und was deren allfÃ¤llige Rechtswirkung wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>BezÃ¼glich der RÃ¼ge, der Freiraum zwischen dem H-Haus und seinem GrundstÃ¼ck dÃ¼rfe gestÃ¼tzt auf § 238 Abs. 2 PBG nicht Ã¼berbaut werden, legt der BeschwerdefÃ¼hrer nicht substanziiert dar, weshalb der Freiraum aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden schÃ¼tzenswert sei.</p> <p class="Erwgung2">Vielmehr ist hierzu festzuhalten, dass der Gemeinde in Einordnungsfragen ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch, RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Soweit es um die ÃberprÃ¼fung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, dÃ¼rfen die Rechtsmittelinstanzen daher nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Erwgung2">Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege den Umgebungsschutz mit einem GebÃ¤udeabstand von mindestens 10 m vom H-Haus festgesetzt und damit der SchutzwÃ¼rdigkeit des H-Hauses in Form eines Respektsabstands Rechnung getragen. Mit der Schaffung eines Freiraums um das Schutzobjekt hat sie die denkmalpflegerischen Interessen zum Schutz des H-Hauses berÃ¼cksichtigt und damit ihr Ermessen in enger Koordination mit den kantonalen BehÃ¶rden in vertretbarer Weise ausgeÃ¼bt.</p> <p class="Urteilstext">An dieser EinschÃ¤tzung vermag auch das im Beschwerdeverfahren eingereichte Schreiben des ehemaligen PrÃ¤sidenten des StadtzÃ¼rcher Heimatschutzes nichts zu Ã¤ndern, der bezÃ¼glich der Frage der Freihaltung von HofrÃ¤umen lediglich pauschal auf die Lehre verweist und nicht konkret und fundiert darzulegen vermag, weshalb der von den BaubehÃ¶rden verlangte Freiraum von 10 m um das H-Haus den Ã¤sthetischen Anforderungen nicht genÃ¼gen soll. Mangels Substanziierung kann somit offen bleiben, ob das erst im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht eingereichte Schreiben unter das Novenverbot von § 52 Abs. 2 VRG fÃ¤llt und nicht ohnehin unbeachtlich wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer die fehlende Einordnung der projektierten GebÃ¤ude bzw. die fehlende gestalterische BerÃ¼cksichtigung der baulichen Umgebung rÃ¼gt, ist festzuhalten, dass die Gemeinde in der Rekursvernehmlassung ausfÃ¼hrlich zu den Einordnungsanforderungen Stellung genommen hat und sich somit auf ihren besonderen bzw. qualifizierten Beurteilungsspielraum berufen kann.</p> <p class="Erwgung2">Zur Einordnungssituation fÃ¼hrte sie aus, das GrundstÃ¼ck sei heute auf drei Seiten Ã¼berbaut. Da es sich beim H-Haus um ein Schutzobjekt handle, seien die erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG anwendbar. Das reduzierte Projekt entspreche â insbesondere nach seiner Ãberarbeitung und der so erzielten Volumenreduktion bei GebÃ¤ude 4 sowie der Verschiebung des GebÃ¤udes 6 â diesen strengen gestalterischen Vorgaben. Indem es die Strukturen bewusst einsetze, Ã¼bernehme es den dÃ¶rflichen Charakter der Kernzone, zusammen mit der beabsichtigten â im Detail noch zu bereinigenden â Material- und Farbwahl. Insbesondere respektiere das Vorhaben die Vorgaben von Art. 9 BZO, wonach sich die Aussenmasse, Form und MassstÃ¤blichkeit gut in die herkÃ¶mmliche charakteristische Bausubstanz einordne. Entsprechend bewusst seien die Volumen platziert, die AbstÃ¤nde definiert und die Siedlungsstruktur von hofbildenden Elementen aufgenommen worden. Das Schutzobjekt stehe klar im Zentrum der Ãberbauung, jedoch eigenstÃ¤ndig, was auch durch den grosszÃ¼gigen Freiraum ausgedrÃ¼ckt werde.</p> <p class="Urteilstext">Die kommunale BaubehÃ¶rde hat somit die Ã¤sthetische Einordnung der geplanten Ãberbauung in den dÃ¶rflichen Charakter der Kernzone eingehend gewÃ¼rdigt. Wenn sie unter diesen UmstÃ¤nden zum Schluss kommt, die neuen GebÃ¤ude respektierten den vom Kanton verlangten Abstand zum H-Haus und wÃ¼rden sich nicht unnÃ¶tig "anbiedern", sondern als Neubauten klar erkennbar bleiben, woraus sich eine GesamtÃ¼berbauung mit Schutzobjekt ergebe, welche den erhÃ¶hten gesetzlichen Anforderungen entspreche, so handelt es sich hierbei um eine ohne Weiteres nachvollziehbare Ã¤sthetische WÃ¼rdigung, welche auf einer eingehenden InteressenabwÃ¤gung beruht und nach dem Gesagten vor den RechtsmittelbehÃ¶rden standhÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Schliesslich beanstandet der BeschwerdefÃ¼hrer den RÃ¼ckbau des H-Hauses sowie den Abbruch der Annexbauten. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, legt der BeschwerdefÃ¼hrer jedoch auch diesbezÃ¼glich nicht substanziiert dar, inwiefern die in Art. 5 Abs. 2 BZO angefÃ¼hrten Voraussetzungen fÃ¼r Abweichungen am orange bezeichneten GebÃ¤ude nicht erfÃ¼llt sein sollten.</p> <p class="Urteilstext">Das Bauprojekt sieht den RÃ¼ckbau aller nach 1797 angebauten Bauteile vor, d.h. des spÃ¤ter angebauten Stalls, des Trottenanbaus sowie der Annexbauten im Nordteil des H-Hauses. GemÃ¤ss Art. 5 Abs. 2 BZO kÃ¶nnen Abweichungen an GebÃ¤uden bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildschutzes liegt. Hierzu hat die BaubehÃ¶rde in der Rekursvernehmlassung erwogen, die RÃ¼ckbaumassnahmen dienten der Freistellung der Fassade und der Erhaltung des GebÃ¤udes als Blickfang, was mit der kantonalen Denkmalpflege im Detail abgesprochen worden sei.</p> <p class="Urteilstext">Das H-Haus hat seit 1797 mehrere ErgÃ¤nzungen erfahren. Art. 5 Abs. 2 BZO steht jedoch einer RÃ¼ckfÃ¼hrung des HauptgebÃ¤udes in seinen ursprÃ¼nglichen Zustand nicht entgegen. Vielmehr sind Abweichungen vom bestehenden Zustand im Interesse des Ortsbildschutzes ausdrÃ¼cklich zulÃ¤ssig, weshalb ein genereller Volumenschutz nicht besteht. Wenn die BaubehÃ¶rde im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege festhÃ¤lt, dass das H-Haus nach der Wiederherstellung des Originalzustands authentischer in seiner UrsprÃ¼nglichkeit erscheine, stellt dies eine ohne Weiteres nachvollziehbare WÃ¼rdigung dar, welcher Art. 5 Abs. 2 BZO nicht entgegensteht, zumal der BaubehÃ¶rde bei der Auslegung des kommunalen Rechts ein qualifizierter Ermessensspielraum zukommt.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Abschliessend beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer, die Kosten fÃ¼r den abgewiesenen Antrag hinsichtlich Rechtzeitigkeit des Rekurses der dabei unterlegenen Gemeinde aufzuerlegen. Er begrÃ¼ndet seinen Antrag damit, dass die Kosten bezÃ¼glich der behaupteten VerspÃ¤tung des Rekurses gestÃ¼tzt auf § 13 Abs. 2 VRG zulasten derjenigen Partei gehen wÃ¼rden, die VerfahrensmÃ¤ngel behaupte und dabei unterliege.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich auf die Kostenverlegung nach dem Verursacherprinzip, wonach den Verfahrensbeteiligten jene Kosten, die sie durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder nachtrÃ¤glichem Vorbringen von Tatsachen und Beweismitteln verursacht haben, unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Verfahrens auferlegt werden kÃ¶nnen (vgl. KÃ¶lz/ Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 20 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Dabei verkennt er aber, dass die Wahrung der Rechtsmittelfrist eine Prozessvoraussetzung darstellt, welche von der Vorinstanz ohnehin von Amtes wegen, d.h. auch ohne entsprechenden Antrag der Gegenpartei, zu prÃ¼fen gewesen wÃ¤re (siehe KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28, N. 92 f.). Dem Gemeinderat Oberembrach kann somit nicht vorgeworfen werden, er habe mit seinem Nichteintretensantrag Verfahrensvorschriften verletzt und damit Kosten verursacht, die ihm unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Verfahrens aufzuerlegen seien; dies zumal im vorinstanzlichen Entscheid ausdrÃ¼cklich festgehalten wird, dass nicht seitens der Gemeinde, sondern offenbar seitens der Post Fehler bei der Zustellung gemacht worden sind (siehe angefochtener Entscheid E. 6).</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet abzuweisen. <span>Diesem Ausgang entsprechend sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), der Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der Gemeinde steht eine EntschÃ¤digung gemÃ¤ss § 17 Abs. 3 VRG nicht zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, <span>zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>