<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44865407" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-02-01T18:36Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1994-nr-5" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1994-nr-5" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1994-nr-5" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Die Mieter verlangen wegen Senkung des Hypothekarzinses eine Herabsetzung des Mietzinses. Strittig ist, ob die Vermieterin fÃ¼r die Unterhaltskosten eine Pauschale abziehen kann, oder ob der tatsÃ¤chliche Aufwand zu berÃ¼cksichtigen ist.</p> <p align="justify"> 2. a) Bereits vor Vorinstanz hatte die Rekurrentin (Vermieterin) bezÃ¼glich der Unterhaltskosten die BerÃ¼cksichtigung einer Pauschale von 1% des GebÃ¤udewerts beantragt. Die Vorinstanz stellte hingegen auf die effektiven Betriebskosten ab. Die Rekurrentin hÃ¤lt dafÃ¼r, es sei nicht konsequent, wohl bei der Ermittlung der Bruttorendite, nicht hingegen bei der Nettorenditenberechnung auf Erfahrungswerte abzustellen. Der Gesetzgeber wolle mit Art. 14 VMWG die Bildung von RÃ¼ckstellungen fÃ¼r periodisch anfallende Unterhaltsarbeiten nicht nur ermÃ¶glichen, sondern setze dies geradezu voraus; dies bedeute, dass UnterhaltsrÃ¼ckstellungen in einem bestimmten Umfang auch in den laufenden Liegenschaftenrechnungen zu berÃ¼cksichtigen seien. Ohne die BerÃ¼cksichtigung sei jedenfalls nicht einsichtig, wie das Bundesgericht im Zusammenhang mit den umfassenden Ueberholungen argumentieren kÃ¶nne, dass der Vermieter einen Teil der Investitionen aus seinen RÃ¼ckstellungen aus den gewÃ¶hnlichen Mietzinsen tragen mÃ¼sse.</p> <p align="justify"> b) Diese Auffassung der Rekurrentin stÃ¼tzt sich auf den SVIT-Kommentar Mietrecht (Art. 269 OR N 13). Dagegen stellen die Rechtsprechung und ein Teil der Literatur nur auf die effektiven Unterhalts- und Betriebskosten ab und berÃ¼cksichtigen RÃ¼ckstellungen fÃ¼r Unterhaltsarbeiten nicht. Zur BegrÃ¼ndung wird angefÃ¼hrt, der Mieter habe Ã¼ber die tatsÃ¤chliche Verwendung der RÃ¼ckstellungen keine Kontrolle und profitiere nicht davon, wenn er die Liegenschaft vorher verlasse; RÃ¼ckstellungen verblieben Ã¼berdies bei der VerÃ¤usserung der Liegenschaft gewÃ¶hnlich beim VerkÃ¤ufer (Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht fÃ¼r die Praxis, S. 203).</p> <p align="justify"> Dieser Auffassung ist zu folgen: Bei der Nettorenditenberechnung ist grundsÃ¤tzlich auf die tatsÃ¤chlichen Aufwendungen abzustellen; dies gilt umso mehr, wenn pauschal geltend gemachte Kosten vom Mieter bestritten werden. FÃ¼r diese Betrachtungweise spricht insbesondere, dass die Nettorenditenberechnung eine Momentaufnahme ist. Zwar mag zutreffen, dass die Unterhaltskosten bei neueren Bauten in den ersten Jahren gering sind. Dies rechtfertigt es indessen nicht, zukÃ¼nftige Aufwendungen bei einer auf einen bestimmten Zeitpunkt abstellenden Nettorenditenberechnung zu berÃ¼cksichtigen. Fallen zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt hÃ¶here Unterhaltskosten an, ist es dem Vermieter nÃ¤mlich nicht verwehrt, auf die dannzumal anfallenden durchschnittlichen Unterhaltskosten, welche Ã¼ber mehrere Jahre zu ermitteln sind, abzustellen und allenfalls eine MietzinserhÃ¶hung zu erwirken. In einem solchen Fall wird der Richter dem Vermieter jedenfalls nicht entgegnen kÃ¶nnen, er hÃ¤tte bereits frÃ¼her bezÃ¼glich der Unterhaltskosten RÃ¼ckstellungen tÃ¤tigen mÃ¼ssen. Dazu kommt, dass auch der SVIT-Kommentar Mietrecht lediglich von der BerÃ¼cksichtigung von UnterhaltsrÃ¼ckstellungen "in einem bestimmten Umfange" ausgeht (Art. 269 OR N 13). WÃ¼rde mit der Rekurrentin von einer Pauschale von 1% des GebÃ¤udewerts ausgegangen, wÃ¤ren bei den Liegenschaftenkosten Unterhaltsarbeiten von rund Fr. 22'300.-- zu berÃ¼cksichtigen; die effektiven durchschnittlichen Unterhaltsarbeiten beziffert die Rekurrentin indessen selbst auf Fr. 1'435.20. Die Rekurrentin tÃ¤tigt somit jÃ¤hrlich RÃ¼ckstellungen von rund Fr. 20'880.--; ausgehend von den tatsÃ¤chlichen durchschnittlichen Unterhaltskosten wÃ¼rden somit RÃ¼ckstellungen in 14facher HÃ¶he pro Jahr anfallen. Gerade unter diesem Aspekt erscheint das gegen eine Pauschalierung ins Feld gefÃ¼hrte Argument zutreffend, der Mieter habe Ã¼ber deren tatsÃ¤chliche Verwendung keine Kontrolle und profitiere nicht davon, wenn er die Liegenschaft vorher verlasse.</p> <p align="justify"> c) Es ist somit bei der Nettorenditenberechnung von den effektiven Unterhaltskosten auszugehen, wobei ein durchschnittlicher Wert Ã¼ber einen Zeitraum von drei bis fÃ¼nf Jahren zu ermitteln ist (Lachat/Stoll, S. 203 Anm. 49).</p> <p align="justify">Rekurskommission, 22. August 1994, ZR 94 116</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>