<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=113290" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="4337" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=113291" width="4328"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">80.98.00257</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal">3 dicembre 1998</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici:</span></p> </td> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Alessandro Soldini, presidente, <br/> Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiorenzo Gianinazzi</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo sul ricorso del 19 ottobre 1998</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>in materia di: imposta annua intera di fine assoggettamento o in caso di inter media (art. 101 LT)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>presentato da:</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ __________,</span></b><span> __________ __________ __________, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ritenuto </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> __________ __________ è domiciliato a __________.</p> <p class="R1"> Il 23 novembre 1988 acquistava dal fratello un albergo garni a __________, pagandolo fr. 675'000.- mobilio compreso. Lo rivendeva poi l' 11 gennaio 1991 per complessivi fr. 930'000.- (fr. 830'000.- per l'immobile; fr. 60'000.- per il mobilio e fr. 40'000.- per l'avviamento).</p> <p class="R1"> In quanto proprietario di sostanza immobiliare, __________ __________ veniva quindi limitatamente assoggettato alla sovranità fiscale del Canton Ticino per il periodo in cui l'ha posseduta.</p> <p class="R1"> A seguito della vendita immobiliare, l'Ufficio dei Registri di __________, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, imponeva con decisione del 28 marzo 1991 l'utile conseguito con l'alienazione, che veniva definito in fr. 127'906.-.</p> <p class="R1"> A sua volta, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________, con decisione del 17 maggio 1993, imponeva mediante l'imposta annua intera a fine assoggettamento secondo l'art. 101 LT 1976 il guadagno realizzato con il commercio professionale d'immobili, determinando l'utile imponibile con l'imposta cantonale in fr. 160'167.-, tenuto conto anche degli affitti percepiti, degli interessi passivi pagati, delle spese di miglioria e di vendita.</p> <p class="R1"> La suddetta decisione veniva poi confermata con decisione su reclamo del 9 ottobre 1998, con cui veniva ribadito il principio dell'imponibilità e rideterminato l'utile imponibile in fr. 130'240.-, riducendolo dell'imposta sul maggior valore immobiliare pagata ammontante a fr. 29'927.-. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ contesta la suddetta decisione, affermando in particolare di non aver mai effettuato commercio professionale d'immobili. Avrebbe infatti acquistato il garni per finanziare il suo dispendio, ma varie cause, tra cui motivi di salute, gli avrebbero impedito di realizzare questo suo progetto e lo avrebbero costretto a vendere l'immobile di __________. Chiede inoltre di designargli, per quanto necessario, un patrocinatore.</p> <p class="R1"> Pendente causa, questa Camera acquisiva agli atti l'incarto della disciolta Commissione decreti federali urgenti relativa al ricorrente e, meglio, alla sua istanza di autorizzazione alla vendita anticipata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> 3.1.</p> <p class="R1"> Secondo l'art. 18 cpv. 1 LT é imponibile quale reddito da attività indipendente il prodotto di un commercio, di un'industria, di un'arte o mestiere, dell'agricoltura e selvicoltura, di una professione liberale e di ogni altra attività indipendente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.</p> <p class="R1"> Sono pure imponibili allo stesso titolo, secondo l'art. 18 cpv. 2 lett. a, i guadagni derivanti dal commercio professionale d'immobili esercitato a titolo professionale, indipendentemente dalla loro tassazione attraverso la legge concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare.</p> <p class="R1"> In base ad una pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (<b>DTF</b> 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; <b>ASA </b>59, pag. 480 consid. c; cfr. pure <b>Schmidt</b>, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : <b><i>Fiscalità</i></b> – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; <b>Soldini</b>, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in <i>RDAT</i> I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. <b>STF </b>24 luglio 1992 in re La., p. 6).</p> <p class="R1"> Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (<b>STF</b> 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. <b>CDT</b> 274/88 cit. in <i>RTT</i> 1990, p. 358 ss.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.3.</p> <p class="R1"> Sono pure imponibili allo stesso titolo, secondo l'art. 18 cpv. 2 lett. b, i profitti in capitale e gli utili di liquidazione conseguiti mediante l'alienazione, la realizzazione, il trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabili organizzazioni fuori Cantone di beni mobiliari o immobiliari aziendali, compresi i valori immateriali.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.</p> <p class="R1"> In virtù dell'art. 101 cpv. 1 LT, alla fine dell'assoggettamento o in caso di tassazione intermedia gli utili suddetti, conseguiti durante il periodo di computo e quello fiscale e che non possono più essere imposti come reddito per un periodo fiscale intero, soggiacciono a un'imposta annua intera con l'aliquota applicabile unicamente a questi redditi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> Il 23 novembre 1989 il ricorrente comperava dal fratello il Garni __________ a __________, al quale apportava alcune migliorie. Dopo aver ottenuto dalla Commissione decreti federali urgenti l'autorizzazione all'alienazione anticipata dell'immobile (cfr. decreto del 22 maggio 1990), lo rivendeva l' 11 gennaio 1991 ai signori __________ e __________ __________ -__________, ai quali il ricorrente aveva affittato l’albergo garni sin dal 1° dicembre 1989.</p> <p class="R1"> L'Ufficio di tassazione ravvisava in questa operazione, segnatamente nelle modalità di finanziamento (avvenuto quasi interamente con mezzi di terzi), nella breve durata del possesso e nell'utile conseguito, un atto del commercio professionale d'immobili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.1.</p> <p class="R1"> Il Decreto federale concernente un divieto temporaneo di alienazione di fondi non agricoli (DFDA) è stato adottato dalle Camere nell'intento di evitare gli abusi della speculazione, di mitigare la domanda di fondi e di accrescerne l'offerta (<b>Müller</b>, Scopo e concezione dei decreti federali urgenti in materia di diritto fondiario, in <i>Rep.</i> 1989 pp. 301-302).</p> <p class="R1"> Blocco dei prezzi dei fondi significa che, nel caso di un'alienazione prima della scadenza del termine quinquennale, è vietato realizzare il maggior valore che il fondo ha acquisito dal momento dell'acquisto a dipendenza dell'inflazione e della congiuntura (<b>Schöbi</b>, Erläuterungen zur Sperrfrist, Berna/Stoccarda 1990, p. 88).</p> <p class="R1"> L'autorizzazione all'alienazione anticipata costituisce pertanto un'eccezione al principio del divieto di vendita nei cinque anni previsti dall'art. 1 DFDA. </p> <p class="R1"> Di regola, l'alienazione anticipata durante il termine del divieto è possibile in ogni momento, previa autorizzazione, se «l'alienante non consegue alcun utile» (art. 4 cpv. 1 lett. <i>a</i> DFDA; <b>Schöbi</b>, op. cit., p. 110), vale a dire, quando, secondo l'art. 4 cpv. 2 DFDA, non esiste differenza fra il ricavo dell'alienazione e il prezzo di costo (prezzo di acquisto più spese accessorie, disborsi per le spese necessarie e adeguata rimunerazione del capitale proprio), aumentato di un supplemento del 3% annuo.</p> <p class="R1"> L'alienazione anticipata è inoltre possibile quando l'immobile viene venduto al locatario o all'affittuario al valore di reddito (art. 4 cpv. 1 lett. e DFDA). Il senso di questa eccezione, che per altro costituisce una deroga al principio dell'alienazione senza utile introdotta soltanto nel corso dei lavori parlamentari, consiste unicamente nel fatto che l'acquirente in futuro userà in proprio l'immobile (<b>Schöbi</b>, op. cit., p. 107).</p> <p class="R1"> </p> <span><br/> </span> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> Non appena si pensi alla suddetta normativa, ben si comprende come l'operazione condotta dal ricorrente debba essere considerata professionale.</p> <p class="R1"> Nonostante il divieto d'alienazione durante la c.d. <i>Sperrfrist</i> e la possibilità di derogarvi solo in caso di vendita senza conseguimento di un utile, il contribuente è riuscito a vendere l'immobile, affittato ai signori __________ subito dopo averlo acquistato dal fratello, durante la c.d. <i>Sperrfrist</i> conseguendo un utile non indifferente.</p> <p class="R1"> Se poi si considerano l'acquisto dell'immobile da parte del ricorrente, finanziato quasi interamente con mezzi di terzi e la breve durata del possesso, per altro in deroga al divieto temporaneo previsto dal decreto federale urgente, non v’è spazio per negare all’operazione immobiliare condotta dal ricorrente quel carattere di professionalità che la rende imponibile con l’imposta cantonale ordinaria in aggiunta all’imposta sul maggior valore immobiliare.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.3.</p> <p class="R1"> Certo, il ricorrente invoca l’esistenza di motivi di salute che l’avrebbero indotto ad alienare l’immobile.</p> <p class="R1"> A parte il fatto che i motivi di salute sono di per sé inconferenti, poiché in determinati casi proprio tali motivi possono indurre a liberarsi di una proprietà immobiliare facendo uso di modalità operative del tutto professionali, non si vede in che misura possano avere concretamente influito, dal momento che sin da principio la gestione del garni era stata affidata, mediante un contratto di locazione ai coniugi __________ -__________.</p> <p class="R1"> Né serve argomentare che l’immobile sarebbe stato acquistato per finanziare il proprio costo della vita. Questa Camera ha ripetutamente avuto modo di decidere che operazioni immobiliari effettuate in vista di disporre di una certa somma per la vecchiaia non escludono, anzi rafforzano l’esistenza del commercio professionale d’immobili, segnatamente l’intenzione di acquistare per poi rivendere a più o meno lungo termine, contando sulla lievitazione dei prezzi nel settore immobiliare, in vista di ritrarre il guadagno necessario per far fronte al fabbisogno (<b>CDT</b> n. 239-93 del 27 ottobre 1993 in re M. P.; inoltre <b>STF</b> del 15 settembre 1994 in re E. e V. P.; <b>CDT</b> n. __________.__________.__________ dell' 11 luglio 1996 in re G. P.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.4.</p> <p class="R1"> In simili condizioni il ricorso deve essere respinto, senza che sia necessario designare al ricorrente un patrocinatore. Gli atti dell’incarto, da quanto si è visto, sono tali da consentire a questa Camera di emettere la propria decisione con piena conoscenza di causa.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.5.</p> <p class="R1"> Questa Camera ritiene equo contenere l’ ammontare della tassa di giustizia entro limiti ridotti in considerazione del lungo tempo trascorso e del ritardo con cui l’autorità fiscale cantonale ha preso la propria decisione su reclamo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visto per le spese l'art. 231 LT 1994</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 250.–</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–</p> <p class="R1"> per un totale di fr. 330.–</p> <p class="R1"> sono a carico del ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Intimazione alle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il Presidente: Il Segretario:</span></p> </div></body></html>