<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2013.00148</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214023&amp;W10_KEY=13013524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2013.00148</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.04.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer Juristische Personen, die mit Liegenschaften handeln, können gemäss § 221 Abs. 2 StG von der Grundstückgewinnsteuer weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, darunter auch die Grundstückgewinnsteuer selbst (E. 2.2). Für die Auslegung des Begriffs des Liegenschaftenhändlers ist auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 18 Abs. 1 DBG abzustellen (E. 2.3). Vorliegend hatte die Pflichtige eine Liegenschaft erworben, um darauf eine Betriebsstätte für eine ihr nahestehende Gesellschaft (gleiches Aktionariat) zu errichten. Als ihr ein noch vorteilhafteres Grundstück zum Kauf angeboten wurde, wurde die erste Liegenschaft schnellstmöglich veräussert, wobei das Vorgehen der Pflichtigen nicht als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel erscheint (E. 3). Ebenso liegt kein Ersatzbeschaffungstatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG vor, da das Grundstück - aus Sicht der Pflichtigen - nicht betriebsnotwendiges Anlagevermögen einer Immobiliengesellschaft darstellte (E. 4.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÃGEN">BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENHANDELSGESELLSCHAFT">IMMOBILIENHANDELSGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENVERWALTUNGSGESELLSCHAFT">IMMOBILIENVERWALTUNGSGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: JURISTISCHE PERSON">JURISTISCHE PERSON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 127 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 Abs. III lit. g StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22397" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2013.00148</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. April 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch die B AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch den Finanzausschuss, </span></p> <p class="MsoBodyText"><span>dieser </span>vertreten durch RA D, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die I AG (vormals I GmbH) bezweckt <span>die Entwicklung, Lizenzierung, Produktion und den Vertrieb von Bauteilen. Ihre GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit fÃ¼hrte die I AG bis Mitte November 2011 in gemieteten RÃ¤umlichkeiten an der E-Strasse 01 in C. Im Jahr 2009 grÃ¼ndeten die Gesellschafter der I GmbH die </span>A AG (nachfolgend: die Pflichtige). <span>Die GrÃ¼ndung der A AG hatte zum Ziel, das unbebaute NachbargrundstÃ¼ck "F" (Kat.-Nr. 02) in C zu erwerben, um darauf eine geeignete ProduktionsstÃ¤tte fÃ¼r die I AG zu erstellen. Am â¦ 2009 konnte das gewÃ¼nschte Objekt zum Preis von Fr. â¦ erworben werden. Dem Bauprojekt mit vorgesehenen ProduktionsrÃ¤umlichkeiten auf drei Stockwerken wurde Ende â¦ 2011 die Baubewilligung erteilt. Kurz nach Erteilung der Baubewilligung wurde der Pflichtigen die Gelegenheit zum Kauf des NachbargrundstÃ¼cks "E-Strasse 03" (Kat.-Nr. 04) zu einem Preis von Fr. â¦ geboten. Anstelle der AusfÃ¼hrung des projektierten Baus erwarb die Pflichtige am â¦ 2011 jenes NachbargrundstÃ¼ck an der "E-Strasse 03". In der Folge wurde das GrundstÃ¼ck "F" (Kat.-Nr. 02) am â¦ 2011 fÃ¼r Fr. â¦ an einen privaten KÃ¤ufer verÃ¤ussert. </span>Ausgehend von einem steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ auferlegte der Finanzausschuss der Gemeinde C der Pflichtigen mit Veranlagungsentscheid vom 23. April 2012 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Gegen diesen Entscheid erhob die Pflichtige Einsprache mit dem Antrag, sie sei als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zu qualifizieren und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei bei der Berechnung des GrundstÃ¼ckgewinns in Abzug zu bringen. Der Finanzausschuss der Gemeinde C wies die Einsprache am â¦ 2012 ab, da die Pflichtige die Kriterien fÃ¼r gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel nicht erfÃ¼lle; auch der eventualiter beantragte Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung sei nicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht am 6. November 2013 ebenfalls ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 29. November 2013 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, </span>sie sei als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 StG zu qualifizieren und <span>der steuerpflichtige GrundstÃ¼ckgewinn sei von Fr. </span>â¦<span> auf Fr. </span>â¦<span> zu reduzieren.</span> Eventualiter sei auf einen Ersatzbeschaffungstatbestand zu erkennen und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer gestÃ¼tzt auf § 216 Abs. 3 lit. g StG aufzuschieben.<span> Zudem beantragte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde C in ihrer Beschwerdeantwort vom 29. Januar 2014 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 Satz 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.<span> </span>h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>NatÃ¼rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 221 Abs. 2 StG â Ã¼ber die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwÃ¤hnten Aufwendungen hinaus â weitere mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren BerÃ¼cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrÃ¼cklich verzichtet haben. Dazu gehÃ¶rt auch die von der VerÃ¤usserin erhobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, sofern die VerÃ¤usserin eine juristische Person ist (RB 2004 Nr. 106; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 221 StG N. 140). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit PrÃ¤judiz vom 14. Dezember 2005 (SB.2005.00073, bestÃ¤tigt in: VGr, 23. Juli 2013, SB.2012.00114, E. 2.4 und 10. Juli 2013, SB.2012.00139, E. 2.4) hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass fÃ¼r die Auslegung des Begriffs des LiegenschaftenhÃ¤ndlers in § 221 Abs. 2 StG auf die bundesgerichtliche Praxis zu Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) abzustellen ist, welche ihrerseits auf die Rechtsprechung zur direkten Bundessteuer zurÃ¼ckgreift. Massgebend ist somit die Auslegung von Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG), welcher die EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit regelt. Dies gilt, weil die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot von Art. 127 Abs. 3 BV gesetzesvertretender Natur ist. Daran ist das Verwaltungsgericht, das im Einkommenssteuerbereich eine abweichende Praxis zum gewerbsmÃ¤ssigen Handel vertritt, gebunden. Um eine begriffliche Spaltung im GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht zu vermeiden, legt das Verwaltungsgericht den Begriff des LiegenschaftenhÃ¤ndlers in § 221 Abs. 2 StG daher ebenfalls im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus (VGr, 23. Juli 2013, SB.2012.00114, E. 2.4; vgl. hierzu auch Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des GrundstÃ¼ckgewinns bei GeschÃ¤ftsgrundstÃ¼cken [Teil 2], in: zsis) â Zeitschrift fÃ¼r Schweizerisches und Internationales Steuerrecht, 2012, AufsÃ¤tze Nr. 2, IV. 6.7 h); Felix Richner, Der LiegenschaftenhÃ¤ndler im Kanton ZÃ¼rich, Teil 1, ZStP 2004, S. 182).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGE 125 II 113 E. 3c und 6a mit Hinweisen) liegt Liegenschaftenhandel im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG vor, wenn der Steuerpflichtige An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Erforderlich ist eine TÃ¤tigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Dabei ist es unerheblich, ob die TÃ¤tigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeÃ¼bt wird. Als Indizien kÃ¶nnen etwa die<span> </span>systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung etc.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft <span>und </span>die erneute Investition des ErlÃ¶ses in Liegenschaften in Betracht kommen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Im Bereich des Immobilienhandels wird die Bewirtschaftung der Anlageobjekte vielfach auf lÃ¤ngere Zeitdauer angelegt, sodass planmÃ¤ssiges und nachhaltiges Vorgehen auch bei einer geringeren Anzahl von Transaktionen vorliegen kann. Zur Annahme einer TÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler kann daher unter UmstÃ¤nden bereits eine einzige Transaktion genÃ¼gen (vgl. BGr, 9. Juli 1999, E. 2a und E. 3c = ASA 69 [2000/20001], 652 = StE 1999 B 23.1 Nr. 43; VGr, 3. November 2010, SB.2010.00025, E. 2.3.5.4). Liegt nur ein einziges GeschÃ¤ft vor, so muss dieses erkennbar durch planmÃ¤ssige Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr zustande gekommen sein (vgl. VGr, 3. November 2010, SB.2010.00025, E. 2.3.5.5).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Fraglich ist, ob die Pflichtige zu jenen juristischen Person zÃ¤hlt, welche â im Sinn von § 221 Abs. 2 StG â "mit Liegenschaften handeln".</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtige bringt vor, fÃ¼r den Kauf der Liegenschaft "F" sei erheblich Fremdkapital eingesetzt worden; der Kauf sei mit Fr. â¦ Eigenkapital und mit Fr. â¦ Fremdkapital finanziert worden. Indem das GrundstÃ¼ck zwei Jahre nach Erwerb wieder verÃ¤ussert worden sei, habe sie es offensichtlich kurz gehalten. Der VerkaufserlÃ¶s aus der Liegenschaft sei sogleich wieder in den Erwerb einer Liegenschaft investiert worden. Dabei habe sie â die Pflichtige â im Rahmen ihres Gesellschaftszwecks gehandelt, der gemÃ¤ss den Statuen das Halten, Kaufen und Verkaufen von Immobilien beinhalte. Beim Kauf und Verkauf der Liegenschaft sei sie systematisch und planmÃ¤ssig vorgegangen: Infolge einer gÃ¼nstigen Gelegenheit habe sie ein unbebautes GrundstÃ¼ck erworben und aufgrund der positiven Markt- und Lageentwicklung auf weitere AktivitÃ¤ten gezielt verzichtet. In ihrer Eigenschaft als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin habe sie bei ebenso gÃ¼nstigen VerhÃ¤ltnissen das GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, um einen entsprechend hohen Verkaufsgewinn zu realisieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz vertritt demgegenÃ¼ber die Ansicht, bei der Pflichtigen handle es sich eindeutig nicht um eine LiegenschaftenhÃ¤ndlerin. Mit dem An- und Verkauf der Liegenschaft sei nicht die Erzielung eines Gewinns, sondern die Bereitstellung einer geeigneten Betriebsliegenschaft fÃ¼r die mit ihr verbundene I AG bezweckt worden. Weitere LandgeschÃ¤fte seien nicht aktenkundig. Die kurze Besitzesdauer sei nicht auf eine beabsichtigte HandelstÃ¤tigkeit zurÃ¼ckzufÃ¼hren gewesen, sondern auf eine zufÃ¤llige, gÃ¼nstige Gelegenheit. Aufgrund der Einmaligkeit des Kaufs bzw. Verkaufs spiele die Form der Finanzierung keine wesentliche Rolle. Schliesslich sei es der Pflichtigen nicht um die Wiederanlage von Kapital in Liegenschaften gegangen, sondern um RÃ¤umlichkeiten der I AG zur betrieblichen Nutzung zur VerfÃ¼gung zu stellen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Eine allfÃ¤llige HÃ¤ndlertÃ¤tigkeit ist vorliegend im Licht zweier AnkÃ¤ufe von Liegenschaften ("F"/E-Strasse 03) und eines einzigen Liegenschaftenverkaufs zu beurteilen. Aufgrund des geringen quantitativen Ausmasses der GrundstÃ¼ckgeschÃ¤fte liegt damit keine HÃ¤ufung von Transaktionen vor. Im Immobilienbereich vermag indessen unter UmstÃ¤nden bereits ein einziges GeschÃ¤ft genÃ¼gen, um gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel zu bejahen, sofern es erkennbar durch planmÃ¤ssige Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr zustande gekommen ist (vgl. E. 2.5). Ein solches planmÃ¤ssiges Vorgehen ist bei der Pflichtigen jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr deuten sÃ¤mtliche UmstÃ¤nde des An- und Verkaufs der Liegenschaften darauf hin, dass die Pflichtige eine sich zufÃ¤llig bietende Gelegenheit gewinnbringend genutzt hat (dazu sogleich unter E. 3.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das GrundstÃ¼ck "F" wurde mit dem Ziel erworben, darauf eine BetriebsstÃ¤tte fÃ¼r die I AG, eine der Pflichtigen nahestehende Gesellschaft (gleiches Aktionariat), zu errichten. Die Liegenschaft wurde somit "indirekt" Ã¼ber die Pflichtige gehalten, sie sollte aber zukÃ¼nftig als Grundlage fÃ¼r den Produktionsbetrieb der I AG dienen. Dabei wurde nicht eine beliebige Liegenschaft erworben, sondern eine solche, die den speziellen Anforderungen der I AG gerecht wurde. So war die Pflichtige nach eigenen Angaben lange auf der Suche nach geeigneten RÃ¤umlichkeiten, wobei es sich gezeigt habe, dass praktisch keine geeigneten RÃ¤umlichkeiten vorhanden seien. Der Zufall habe es gewollt, dass das GrundstÃ¼ck "F" genau den Vorstellungen entsprochen habe, da es lang und schmal gewesen sei. Erwerbsmotiv war demnach, auf dem unbebauten GrundstÃ¼ck eine GebÃ¤udekonstruktion zu errichten, die der I AG langfristig als ProduktionsstÃ¤tte dienen sollte. Dass das GrundstÃ¼ck, wie bei gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler Ã¼blich, im UmlaufvermÃ¶gen gehalten worden wÃ¤re, um es bei gÃ¼nstiger Gelegenheit mit Gewinn weiterzuverkaufen, war gerade nicht der Fall. HierfÃ¼r sprechen insbesondere auch die tatsÃ¤chlichen Aufwendungen im Betrag von Fr. â¦ bezÃ¼glich Planung des Bauprojekts "F". Das Bauprojekt wurde indessen nicht realisiert, da sich der Pflichtigen die gÃ¼nstige Gelegenheit bot, ein vorteilhafteres GrundstÃ¼ck an der E-Strasse 03 zu einem "signifikant tieferen Preis" zu erwerben. Da es "nicht Zweck der A AG [war], fÃ¼r den Betrieb der I AG nicht notwendige Immobilienwerte zu halten und so Kapital zu binden", war das Bauprojekt "F" obsolet geworden. Die Liegenschaft "F" wurde zeitnah im â¦ 2011 verÃ¤ussert, ein halbes Jahr nach dem Kauf der Ersatzliegenschaft. Dabei wurde mit dem Verkauf nicht zugewartet, um einen mÃ¶glichst hohen VerkaufserlÃ¶s zu erzielen, sondern die Liegenschaft wurde "schnellstmÃ¶glich" verkauft. Bei dieser Sachlage ist die Pflichtige nicht systematisch und planmÃ¤ssig vorgegangen, vielmehr hatte sich die Verwendung der Liegenschaft "F" durch Kauf einer Ersatzliegenschaft erÃ¼brigt und das in der Liegenschaft gebundene Kapital sollte wieder liquide gemacht werden. Nach diesen Transaktionen wurden keine weiteren LiegenschaftengeschÃ¤fte getÃ¤tigt, was ebenfalls gegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel spricht. Ferner wurde der VerkaufserlÃ¶s zwar in den Erwerb einer Ersatzliegenschaft reinvestiert, diese Liegenschaft wurde aber ebenfalls nicht zum Zweck der gewinnbringenden WeiterverÃ¤usserung erworben, sondern zur Bereitstellung einer ProduktionsstÃ¤tte fÃ¼r die I AG. Vor dem Hintergrund des Gesagten vermÃ¶gen weder der hohe Fremdfinanzierungsgrad von fast 90 %, noch die kurze Besitzesdauer oder der Gesellschaftszweck der Pflichtigen GewerbsmÃ¤ssigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG zu begrÃ¼nden. Eine Qualifikation der Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin scheidet damit aus. Folglich kann sich die Pflichtige auch nicht erfolgreich auf § 221 Abs. 2 StG berufen und bei der Berechnung des GrundstÃ¼ckgewinns "weitere mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen", wie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, geltend machen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen bleibt, ob die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wegen Vorliegens eines Ersatzbeschaffungs- bzw. Vorausbeschaffungstatbestands aufzuschieben ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung eines zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cks, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen ErsatzgrundstÃ¼cks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 lit. a in Verbindung mit Art. 8 Abs. 4 und Art. 72h Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung gestÃ¼tzt auf § 216 Abs. 3 lit. g StG ist GrundstÃ¼cken vorbehalten, die dem betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen zuzuordnen sind. Demzufolge mÃ¼ssen sowohl VerÃ¤usserungsobjekt als auch Ersatzobjekt betriebsnotwendiges Anlagegut darstellen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N. 299). Betriebsnotwendig sind WirtschaftsgÃ¼ter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne BeeintrÃ¤chtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen (BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2 = ZStP 2005, S. 378 ff.; Markus Reich in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/1, 2. A., Basel/Genf/MÃ¼nchen 2002, Art. 8 StHG N. 71; Markus Reich/Marina ZÃ¼ger in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, 2. A., Basel 2008, Art. 30 DBG N. 6). Ausgeschlossen ist die Ersatzbeschaffung von VermÃ¶gensgegenstÃ¤nden, die dem Unternehmen lediglich als VermÃ¶gensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). Wenn ein Wirtschaftsgut zwar unerlÃ¤sslich ist fÃ¼r den Leistungserstellungsprozess eines anderen Unternehmens, dem betreffenden Unternehmer indes nur als Kapitalanlage dient, fehlt es am Erfordernis der Betriebsnotwendigkeit (Reich/ZÃ¼ger in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Art. 30 DBG N. 6).</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend Betriebsliegenschaften, wie beispielsweise selbstgenutzte BÃ¼rogebÃ¤ude oder ProduktionsstÃ¤tten, dem AnlagevermÃ¶gen zuzuordnen sind, kÃ¶nnen GeschÃ¤ftsliegenschaften eines Unternehmens auch im UmlaufvermÃ¶gen gehalten werden. So fÃ¼hrt etwa ein LiegenschaftenhÃ¤ndler hÃ¤ufig Liegenschaften im Handelsbestand, um sie dem Verkauf zuzufÃ¼hren. Liegenschaften, die dem Unternehmen nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage dienen (sog. Kapitalanlageliegenschaften), werden ebenfalls im AnlagevermÃ¶gen gefÃ¼hrt (BGr, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 3.2; 16. Mai 2011, 2C_50/2011, E. 2.1 = StE 2011 B 23.45.2 Nr. 8; <span>Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des GrundstÃ¼ckgewinns bei GeschÃ¤ftsgrundstÃ¼cken [Teil </span>1<span>], in: zsis</span>)<span> â Zeitschrift fÃ¼r Schweizerisches und Internationales Steuerrecht, 2012, AufsÃ¤tze Nr. </span>1<span>, </span>II. 2; Mathias Oertli/Rainer Zigerlig in: Martin Zweifel/Michael Beusch/Peter MÃ¤usli-Allenspach [Hrsg.], Interkantonales Steuerrecht, Basel 2011, § 33 N. 1 ff.<span>)</span>. Eine Liegenschaft vermag nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung niemals eine "Doppelfunktion" zu erfÃ¼llen: Sie ist entweder Kapitalanlageliegenschaft, Betriebsliegenschaft oder wird im UmlaufvermÃ¶gen gehalten (vgl. BGE 131 I 402 E. 5.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihres Eventualantrags macht die Pflichtige geltend, ihr tatsÃ¤chlicher und statutarischer Hauptzweck bestehe in der Vermietung und im Verkauf von Liegenschaften. Kaufmotiv fÃ¼r die von ihr erworbenen Liegenschaften sei die Ãberbauung mit anschliessender Vermietung bzw. die Vermietung der bereits Ã¼berbauten Liegenschaft gewesen. Die Liegenschaften stellten demzufolge betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen der Immobiliengesellschaft dar. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Ob Immobiliengesellschaften Ã¼berhaupt berechtigt sind, sich auf einen Ersatzbeschaffungstatbestand zu berufen, wird in der Lehre und Rechtsprechung kontrovers diskutiert (Julia von Ah, Ersatzbeschaffung bei Immobiliengesellschaften â unmÃ¶glich?, in: Peter MÃ¤usli-Allenspach/Michael Beusch [Hrsg.], Steuern und Recht â Steuerrecht!, Liber amicorum fÃ¼r Martin Zweifel, Basel 2013, S. 101 ff. mit Hinweisen sowie zum Folgenden). Einigkeit besteht darÃ¼ber, dass eine <i>Immobilienhandelsgesellschaft</i> fÃ¼r die von ihr benutzte BÃ¼roliegenschaft einen Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung geltend machen kann, nicht aber fÃ¼r Liegenschaften ihres Handelsbestands. Umstritten ist hingegen die Frage, ob sich eine reine <i>Immobilienverwaltungsgesellschaft</i>, deren Zweck sich allein auf das Halten von GrundstÃ¼cken als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage beschrÃ¤nkt, auf einen Ersatzbeschaffungstatbestand zu berufen vermag. Dies wird von einem Teil der Lehre bejaht, sofern es sich bei Letzterer um eine professionelle Immobilienverwaltung handelt, die das Betriebserfordernis im Sinn von Ziff. 3.2.2.3 des Kreisschreibens Nr. 5 der EStV betreffend Umstrukturierungen vom 1. Juni 2004 erfÃ¼llt (Julia von Ah in: MÃ¤usli-Allenspach/Beusch [Hrsg.], S. 110 und 114; Reich/ZÃ¼ger in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Art. 30 DBG N. 6; anderer Ansicht: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 68 N. 24). Danach stellt das Halten und Verwalten eigener Immobilien einen Betrieb dar, wenn ein Marktauftritt erfolgt oder Betriebsliegenschaften an Konzerngesellschaften vermietet werden, die Unternehmung mindestens eine Person fÃ¼r die Verwaltung der Immobilien beschÃ¤ftigt oder beauftragt (eine Vollzeitstelle fÃ¼r rein administrative Arbeiten) und die MietertrÃ¤ge mindestens das 20-fache des marktÃ¼blichen Personalaufwands fÃ¼r die Immobilienverwaltung betragen. Das Verwaltungsgericht lehnt es indessen ab, aus der Tatsache des Vorliegens eines Immobilienbetriebs im Sinn des Kreisschreibens Nr. 5 (Ziff. 3.2.2.3) zwingend abzuleiten, dass die einzelnen Immobilien betriebliches AnlagevermÃ¶gen im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts darstellen (VGr, 17. November 2010, SB.2010.00047, E. 3.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Dass die Pflichtige nicht als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin bzw. <i>Immobilienhandelsgesellschaft </i>qualifiziert werden kann, wurde bereits festgestellt (vgl. E. 3.4). UngeklÃ¤rt ist, ob die Pflichtige als <i>Immobilienverwaltungsgesellschaft</i> zu erachten und ihre Liegenschaft gegebenenfalls dem betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen zuzuordnen ist. Beide Liegenschaften ("F" und E-Strasse 03) wurden von der Pflichtigen in der Absicht erworben, die zu erstellenden bzw. bestehenden RÃ¤umlichkeiten an die I AG zu vermieten. Diesem Verwendungszweck wurden die RÃ¤umlichkeiten an der E-Strasse 03 denn auch zugefÃ¼hrt, indem sie heute einerseits an die I AG, andererseits an weitere Gesellschaften vermietet werden. Demzufolge dienen beide Liegenschaften mit ihren MietertrÃ¤gen der Kapitalanlage und sind als Kapitalanlageliegenschaften der Pflichtigen zu qualifizieren. Indessen erschÃ¶pft sich der Liegenschaftenbesitz der Pflichtigen seit dem Verkauf des GrundstÃ¼cks "F" auf eine einzige Liegenschaft. Ob die Pflichtige bei Halten einer einzigen Liegenschaft bereits als Immobilienverwaltungsgesellschaft gelten kann, ist fraglich, kann vorliegend aber offengelassen werden, da von der Pflichtigen weder behauptet noch nachgewiesen wurde, dass sie die strengen Voraussetzungen an eine professionelle Immobilienbewirtschaftung (vgl. E. 4.3.2), die gegebenenfalls zu einer Ersatzbeschaffung berechtigen wÃ¼rden, erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Pflichtige beruft sich weiter auf Ziff. 45 der Wegleitung der Schweizerischen Steuerkonferenz (SSK) zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert fÃ¼r die VermÃ¶genssteuer (Kreisschreiben Nr. 28 vom 28. August 2008), wonach unÃ¼berbaute und Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke einer Immobiliengesellschaft, die von einer Schwestergesellschaft betrieblich genutzt werden, als betriebliches AnlagevermÃ¶gen gelten. Damit macht die Pflichtige keine eigene betriebliche Nutzung der GrundstÃ¼cke geltend, sondern verlangt sinngemÃ¤ss, dass ihr die betriebliche Nutzung durch die ihr nahestehende Gesellschaft (gleiches Aktionariat), der I AG, als betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen angerechnet werde. Aus Sicht der I AG stellt das GrundstÃ¼ck "E-Strasse 03" eine "BetriebsstÃ¤tteliegenschaft" dar. Zivilrechtliche EigentÃ¼merin ist indessen die ihr nahestehende, aber rechtlich unabhÃ¤ngige A AG, die das GrundstÃ¼ck der I AG lediglich zur Miete anbietet. Bei dieser Sachlage scheidet ein Ersatzbeschaffungstatbestand aber aus, da es am Erfordernis der Betriebsnotwendigkeit fehlt, wenn ein Wirtschaftsgut zwar unerlÃ¤sslich ist fÃ¼r den Leistungserstellungsprozess eines Drittunternehmens, dem betreffenden Unternehmer indes nur als Kapitalanlage dient (vgl. E. 4.2). Diese Unternehmenskonstruktion â Schaffung eines unabhÃ¤ngigen Unternehmens, das diese Liegenschaft hÃ¤lt â wurde von den GrÃ¼ndungsgesellschaftern denn auch bewusst so gewÃ¤hlt. Diese rechtliche Ausgestaltung muss sich die Pflichtige nun entgegenhalten lassen, indem die Liegenschaft mangels eigener betrieblicher Nutzung durch die Pflichtige kein betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen darstellt, die betriebliche Nutzung durch die I AG aber mangels zivilrechtlicher EigentÃ¼merstellung derselben unbeachtlich ist.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit §</span> <span>153 Abs.</span> <span>4 und § 213 Satz</span> <span>2 StG)</span>. GemÃ¤ss <span>§</span> <span>17 Abs.</span> <span>2 </span>lit. a <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959</span> [VRG]<span> in Verbindung mit §</span> <span>152, §</span> <span>153 Abs.</span> <span>4 und § 213 Satz</span> <span>2 StG</span> kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, namentlich wenn die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte. Ein<span> Gemeinwesen </span>besitzt <span>in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung. Vor allem grÃ¶ssere und leistungsfÃ¤higere Gemeinwesen haben sich so zu organisieren, dass sie Verwaltungsstreitsachen selber durchfechten kÃ¶nnen</span> (RB 1981 Nr. 5)<span>. EntschÃ¤digungsberechtigt ist aber auch ein grÃ¶sseres Gemeinwesen, sobald nur wegen eines besonderen Einsatzes auf die im betreffenden Verfahren Ã¼bliche anwaltliche Vertretung hÃ¤tte verzichtet werden kÃ¶nnen (</span>VGr, 11. November 2010, VB.2010.00311, E. 5; Alfred <span>KÃ¶lz/</span>JÃ¼rg<span> Bosshart/</span>Martin <span>RÃ¶hl,</span> Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999,<span> § 17 N. 20). </span>Vorliegend galt es <span>nicht ganz einfache Rechtsfragen</span> zu klÃ¤ren<span>, </span>die besonderes Fachwissen der Gemeinde vorausgesetzt hÃ¤tte<span>.</span> Vor diesem Hintergrund erscheint die Zusprechung an einer ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerin ausnahmsweise gerechtfertigt<span>.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'700.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>