VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 67 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 22. Juni 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, und Eheleute B._____, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin 1 und Einfache Gesellschaft "C._____", vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Corina Caluori, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache- 2 - 1. Am 25. September 2015 reichte die Einfache Gesellschaft C._____ das Gesuch um Erstellung eines Ersatzneubaus der C._____ an der D._____ auf Parzelle 3350 in der Gemeinde X._____ ein. 2. Dagegen erhoben unter anderem A._____ (Eigentümerin der Parzelle 3265), die Eheleute B._____ (Eigentümer dreier Stockwerkeigentumsein- heiten auf Parzelle 3266) und die Eheleute E._____ (Eigentümer der Par- zelle 3267) am 3. Dezember 2015 Einsprache mit dem Antrag auf Abwei- sung des Baugesuchs. 3. Die Einfache Gesellschaft C._____, bestehend aus der F._____ AG und der G._____ AG, beantragte am 18. Januar 2016 die Abweisung der Ein- sprache. 4. Am 1. März 2016 hielten die Einsprecher (ohne die Eheleute E._____) replicando an ihrem Antrag fest und vertieften ihre Darlegungen. Die Ein- fache Gesellschaft C._____ hielt am 13. April 2016 duplicando an ihrem Antrag fest und ergänzte ihre Argumentation. 5. Am 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, wies der Vorstand der Gemeinde X._____ die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter folgenden Auflagen: - Die Wintergärten müssen ausserhalb der isolierten Gebäudehülle liegen und dürfen nicht beheizt werden, damit sie nicht als Hauptnutzfläche angerechnet werden. - Die Neubaute unterschreitet den baugesetzlichen Strassenabstand von 5 m deutlich. Da das alte Gebäude einen noch kleineren Strassenabstand aufwies und die Strassenverhältnisse einen reduzierten Abstand zulassen, wird eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 16 Abs. 2 BauG erteilt. - Das Vordach muss allseitig mindestens 50 cm gross ein. Der Gemeindevorstand erwog im Wesentlichen, dass der Neubau inner- halb des Grenzabstands gemäss kommunaler Praxis zum Hofstattrecht - 3 - kleiner, nicht aber grösser als die bestehende Baute sein dürfe. Die ge- plante Baute halte die baugesetzlichen Vorschriften ein. Der Strassenab- stand von 2.5 m sei bewilligungsfähig, weil die D._____ praktisch keinen Verkehr aufweise. Weil die Bruttogeschossfläche (BGF) des Neubaus nicht grösser als jene des Altbaus sei, sei die Baute auch in Bezug auf die Ausnützungsziffer (AZ) nicht zu beanstanden. Gefangene Parkplätze würden praxisgemäss akzeptiert, wenn der gefangene und der davorlie- gende Parkplatz zu derselben Wohnung gehörten, was hier der Fall sei. Der Abstand zwischen Garagentoren und Strassenrand von 5 m sei gemäss Art. 38 Abs. 1 BG zulässig. Das ZWG lasse den Abbruch und Wiederaufbau von Wohnungen zu, wenn die Hauptnutzfläche (HNF) nicht vergrössert werde, was hier der Fall sei. Bei der Rüge betreffend Entzug von Licht und Aussicht bzw. Schattenwurf handle es sich um eine privat- rechtliche Angelegenheit, die vor einem Zivilgericht zu beanstanden wäre. 6. Dagegen erhoben A._____ und die Eheleute B._____ (nachfolgend Be- schwerdeführer) am 6. Oktober 2016 Beschwerde an das Verwaltungsge- richt des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Der Entscheid des Gemeindevorstands X._____ vom 21. April 2016 und damit die Baubewilligung vom 21. April 2016 seien aufzuheben. 2. Das Baugesuch sei zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen; even- tualiter sei das Baugesuch abzuweisen. 3. Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherr- schaft." Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass das rechtliche Gehör verletzt sei. Die Einfache Gesellschaft C._____ ha- be am 13. April 2016 eine Vernehmlassung (recte: Duplik) eingereicht, welche den Beschwerdeführern erst zusammen mit dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid zugestellt worden sei. Eine Heilung sei nicht möglich und die Beschwerde sei bereits aus diesem Grund gutzu-- 4 - heissen. Die Einfache Gesellschaft C._____ könne sich nicht auf das Hofstattrecht berufen, weil mehr als die Hälfte der Ersatzneubaute nicht im Volumen der bestehenden Baute liege. Damit überwiege der Neubau. Sollte sich die Einfache Gesellschaft C._____ dennoch auf das Hofstatt- recht berufen können, wäre die heutige Ausnützung nur im Umfang der heute bestehenden Gebäudemasse zu konsumieren. Entsprechend fehle es für den überwiegenden Teil der Ersatzneubaute an der hierfür erforder- lichen Ausnützung, da die von Gesetzes wegen zulässige Ausnützung von 335 m2 bereits im Teil der Ersatzneubaute, welche sich im Hofstatt- recht befinde, konsumiert sei. Die Ersatzneubaute überschreite im Teil ausserhalb des Hofstattrechts die Regelbauweise, da die hierfür erforder- liche Ausnützung nicht vorhanden sei. Zudem würden vier Parkplätze zu wenig erstellt und der bewilligte Abstand zwischen Garage und Strasse von 5 m sei zu gering und unterschreite den gesetzlich geforderten Min- destabstand. Sollten Zweitwohnungen gebaut werden, wäre das ZWG verletzt, weil beim Wiederaufbau lediglich eine geringfügige Standortver- schiebung zulässig sei. Hier werde die Gebäudehülle massiv ausgedehnt und damit auch der Standort der neuen Wohnungen verlegt. Durch den Entzug von Licht und Aussicht bzw. Schattenwurf, verursacht durch das Bauen im Hofstattrecht, würden die nachbarlichen Interessen verletzt. Die Übernutzung des Grundstücks werde aufgrund der Durchdringung des bestehenden Gebäudevolumens verlegt, was zur beschriebenen Beein- trächtigung der Wohnqualität führe. 7. Mit prozessleitender Verfügung vom 21. Oktober 2016 erkannte der In- struktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. 8. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 31. Oktober 2016 auf Abweisung der Be- schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Ein Anspruch auf ein Replikrecht im Verwaltungsverfahren bestehe nicht. Die Ersatzbaute wer-- 5 - de teilweise im Bereich der vorbestehenden Baute erstellt. Das bisherige Volumen werde dabei nicht ausgeschöpft und die Strassenabstände wür- den vergrössert, was zulässig sei. Erweiterungen bestehender altrechtli- cher Bauten seien praxisgemäss zulässig, wenn für die Erweiterungsbau- te die Regelbauweise bzw. die Zonenvorschriften eingehalten seien. Dies sei hier, abgesehen vom Strassenabstand, der Fall. Dieser werde auf 2.5 m erhöht. Da sich der Verkehr auf der D._____ in bescheidenem Rahmen halte, sei der Abstand ausreichend. Die Besitzstandsgarantie umfasse gemäss kommunaler Praxis auch die Vorschriften über die Aus- nützung. Eine übernutzte Baute dürfe abgerissen und wiederum übernutzt erstellt werden. Die Abweichung vom geltenden Recht werde dadurch nicht verstärkt. Hier dürfte die Ersatzbaute bei einer vorhandenen BGF von 528.5 m 2 mit erweiternden Bauteilen, die für sich selbst der Regel- bauweise entsprächen, mit 527.3 m 2 BGF bewilligt werden. Ebenfalls zulässig sei die nicht anrechenbare Nebenraumfläche (NRF) von 166.3 m2, zumal bereits die Altbaute eine NRF von 167.1 m 2 aufgewiesen habe. Die Fläche der Wintergärten sei nicht anzurechnen. Die Anzahl Parkplät- ze sei ausreichend. Auf eine Sicherung des Übereinstimmens der Ei- gentümerschaft für den gefangenen und den einschliessenden Parkplatz habe die Gemeinde bisher verzichtet. Eine solche könne aber jederzeit erfolgen. Der bewilligte Abstand zwischen Garage und Strasse von 5 m sei ausreichend. Die in Art. 38 Abs. 1 BG erwähnten 6 m seien als Richt- mass zu verstehen. Vorliegend würden Zweitwohnungen errichtet. Dass sich ein Teil der Wohnungsfläche nicht im Grundriss der vorbestehenden Wohnungen befinde, sei unbeachtlich. Die geplanten Wohnungen bean- spruchten Geschossflächen, die bereits früher wohnlich genutzt worden seien. Diese würden zum Teil umgelagert, was mit dem ZWG vereinbar sei. Die kommunalen Erlasse kennten keinen Schutz der Aussicht und der Sonneneinstrahlung. Es sei davon auszugehen, dass sich der Licht- und Aussichtsentzug an die vom Gesetz vorgesehenen Schranken halte. Hier - 6 - reduziere sich die Höhe der altrechtlichen Baute und sie sei schmaler. Damit verbessere sich die Situation. 9. Ebenfalls am 31. Oktober 2016 (Poststempel) beantragte die Einfache Gesellschaft C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abwei- sung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Begrün- dend führte sie im Wesentlichen aus, dass die Errichtung von Zweitwoh- nungen geplant sei und im Hofstattrecht gebaut werde. Das neue Gebäu- de überschreite in dem Bereich, in dem sich die bestehende Baute heute befinde, den bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen nicht. Der Neubau nutze das Grundstück Richtung Süden gestützt auf die heutigen Vorschriften der Regelbauweise jedoch besser aus. Gegenüber allen Grundstücken ausser Parzelle 3260 seien die Grenzabstände gemäss Regelbauweise eingehalten. Gegenüber Parzelle 3260 könne man sich auf das Hofstattrecht berufen. Die von einem nachträglich rechtswidrig gewordenen Gebäude beanspruchte Ausnützung dürfe bei einem Wie- deraufbau im Hofstattrecht wieder in Anspruch genommen werden. Das gelte auch in der Gemeinde X._____. Hier werde die bestehende Über- nutzung nicht erhöht. Vielmehr würden die anrechenbare BGF, die HNF und die NRF mit dem geplanten Projekt leicht reduziert. Auf das vorlie- gende Bauvorhaben sei im Übrigen auch Art. 62 Abs. 4 BG anwendbar. Das vorliegende Bauvorhaben könne demnach sogar eine höhere Aus- nützung als das bestehende Gebäude vorsehen. Art. 53 BG sei hier nicht anwendbar. Selbst wenn Art. 53 Abs. 4 lit. c BG aber anwendbar wäre, würde vorliegend die 15 %-Grenze für die Anrechnung von Nebenbauten nicht überschritten. Die Anzahl Parkplätze sei genügend, da das Gesetz nicht zwischen gefangenen und anderen Parkplätzen unterscheide. Be- züglich des Strassenabstands habe die Beschwerdegegnerin 1 ihr Er- messen pflichtgemäss ausgeübt. Das ZWG sei eingehalten; dieses lasse Standortverschiebungen zu. Das Vorliegen übermässiger Einwirkungen - 7 - im Sinne von Art. 684 ZGB sei zu verneinen, wenn ein Bauvorhaben den massgebenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspreche. 10. Am 15. November 2016 ersuchten die Beschwerdeführer beim Gericht um eine Verfahrenssistierung, was die Beschwerdegegnerin 2 am 18. November 2016 ablehnte. In der Folge wurde das Verfahren weiterge- führt. 11. Am 6. Dezember 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. Zudem beantragten sie gestützt auf einen Entscheid des Bundesgerichtes vom 5. Oktober 2016 die Gemeinde Y._____ betreffend neu eine umfassende Überprüfung der Nutzungsordnung der Gemeinde, weil eine Reduktion der baulichen Nut- zungsmöglichkeiten in der Umgebung des Baugrundstücks zumindest in Betracht falle. Es sei auch in der Gemeinde X._____ mit einem erhebli- chen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen. Damit seien die Wohnbaureserven mit grosser Wahrscheinlichkeit überdimensioniert und müssten im Hinblick auf Art. 15 RPG überprüft werden. 12. Am 16. Januar 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest und vertiefte und ergänzte ihre bereits mit der Beschwerde- eingabe dargelegte Argumentation. 13. Am 23. Januar 2017 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Anträ- gen fest. Ergänzend wies sie noch darauf hin, dass das bestehende Ge- bäude auf Parzelle 3350 im Jahr 1933 erstellt worden sei. Unterlagen über diese Zeit fänden sich im Gemeindearchiv nicht. Im Jahr 1966 seien beim bestehenden Gebäude Terrassen und Garagenbauten bewilligt worden. Diese Baubewilligungen befänden sich im Gemeindearchiv und seien von der Beschwerdegegnerin 2 mit der Duplik eingereicht worden.- 8 - Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache der heutigen Be- schwerdeführer abgewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen erteilt hat, ist weder endgül- tig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Ver- waltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be- schwerde ist somit − unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung 1b − einzutreten. b) Vorliegend änderten die Beschwerdeführer ihre Rechtsbegehren im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels ab. Neben der Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, der Zurückweisung des Baugesuchs zur Neube- urteilung an die Beschwerdegegnerin 1 bzw. eventualiter zur Abweisung - 9 - desselben und der Gewährung der aufschiebenden Wirkung beantragten sie replicando neu die umfassende Überprüfung der Nutzungsordnung der Gemeinde X._____, weil eine Reduktion der baulichen Nutzungsmög- lichkeiten in der Umgebung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin 2 zumindest in Betracht falle (vgl. S. 19 der Replik der Beschwerdeführer vom 6. Dezember 2016). Hinsichtlich dieses Antrags gilt es zu beachten, dass dieses Begehren über die Anträge der Beschwerde vom 6. Oktober 2016 hinausgeht, welche dieses eben nicht enthielt. Eine solche Prozess- führung ist nicht zulässig. Denn eine Abänderung der Rechtsbegehren im zweiten Schriftenwechsel ist nur insoweit möglich, als sich dadurch der Streitgegenstand verengt bzw. um nicht mehr streitige Punkte reduziert, nicht aber, wenn damit eine Erweiterung oder qualitative Veränderung des Streitgegenstands verbunden ist (vgl. KÖLZ/HÄNER/ BERTSCHI, Verwal- tungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 1019; BGE 133 II 30 E.2, 131 II 200 E.3.2). Das VRG äussert sich zwar nicht explizit zur Frage des Verbots der Er- weiterung der Rechtsbegehren im zweiten Schriftenwechsel. Art. 51 Abs. 2 VRG normiert lediglich das Verbot der Ausdehnung der Rechtsbe- gehren im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren gegenüber dem vorinstanzlichen Verfahren. Die herrschende Gerichtspraxis leitete das Verbot der Erweiterung der Rechtsbegehren im zweiten Schriften- wechsel indes aus Art. 55 Abs. 1 des per 1. Januar 2007 durch das VRG abgelösten Verwaltungsgerichtsgesetzes (aVGG) ab (vgl. VGE 252/74 vom 9. Juli 1974, VGE 254/73 vom 4. Juni 1974). Selbiges muss unter der Geltung des praktisch gleichlautenden Art. 52 Abs. 1 VRG gelten. Wenn das Rechtsbegehren im zweiten Schriftenwechsel nämlich erweitert oder sonst wie verändert wird, verliert die Beschwerde ihre Identität und wird im Umfang der Erweiterung zu einer neuen Beschwerde. Zulässig ist diese Erweiterung nur insofern, als die Beschwerdefrist auch in Bezug auf die zweite Rechtsschrift eingehalten wird (PVG 1975 Nr. 95; Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU] A 16 32 vom - 10 - 31. März 2017 E.2b, S 14 79 vom 18. August 2015 E.1b, U 14 77 vom 13. Januar 2015 E.1b, U 13 8 vom 6. März 2014 E.1b). Vorliegend ist die 30-tägige Beschwerdefrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG jedoch lange vor Einreichung der Replik abgelaufen, sodass auf den in der Replik gestell- ten Antrag auf umfassende Überprüfung der Nutzungsordnung der Ge- meinde X._____ infolge unzulässiger Erweiterung der Rechtsbegehren nicht einzutreten ist. 2. a) Die Beschwerdeführer rügen zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem ihnen die im Baueinspracheverfahren von der heutigen Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Duplik vom 13. April 2016 nicht di- rekt, sondern erst zusammen mit dem angefochtenen Entscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, zugestellt worden sei. Das Replikrecht und das Akteneinsichtsrecht seien verletzt, weil die Aktenein- sicht vor dem Entscheid nicht möglich gewesen sei. Damit sei ihnen von Anfang an die Möglichkeit zur Stellungnahme genommen worden. Die Beschwerdegegnerin 1 hätte ihnen die Duplik der Beschwerdegegnerin 2 vom 13. April 2016 zustellen, aber nicht abwarten müssen, ob innerhalb der Replikrechtsfrist noch eine Stellungnahme eingehe. Dies sei vorlie- gend versäumt worden, weshalb das rechtliche Gehör verletzt sei. Bereits aus diesem Grunde sei der Einspracheentscheid aufzuheben. b) Zu diesen Ausführungen ist gestützt auf BGE 138 I 154 E.2.5 festzuhal- ten, dass das sich aus Art. 29 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV; SR 101) ergebende sog. Replikrecht, mithin das Recht auf Kenntnis- nahme von und Stellungnahme zu Eingaben der übrigen Verfahrensbetei- ligten, lediglich im Verfahren vor Gerichten, nicht jedoch vor anderen Behörden gilt (vgl. VGU R 15 51 vom 8. Dezember 2015 E.2b, R 14 53 vom 12. März 2015 E.3b). Auch wenn dieser Bundesgerichtsentscheid in der Lehre teilweise auf Kritik gestossen ist (vgl. hierzu KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., Rz. 527), besteht für das Verwaltungsge-- 11 - richt vorliegend kein Anlass, von dieser Rechtsprechung abzuweichen. Damit ist zu konstatieren, dass durch die im Baubewilligungsverfahren er- folgte gleichzeitige Zustellung der Duplik der heutigen Beschwerdegegne- rin 2 vom 13. April 2016 mit dem angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, keine Rechte der Beschwerdeführer verletzt worden sind. c) Selbst wenn man diesbezüglich anderer Meinung sein sollte, liesse es sich vorliegend aus rein prozessökonomischen Gründen nicht mehr recht- fertigen, die Sache an die Beschwerdegegnerin 1 zur Behebung allenfalls begangener Formfehler zurückzuweisen, da mögliche Verfahrensfehler mittlerweile als geheilt zu betrachten wären. Dies zumal seither im verwal- tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren noch ein doppelter Schriften- wechsel durchgeführt wurde. Dementsprechend zielt die beschwerdefüh- rerische Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ins Leere. 3. Die Beschwerdegegnerin 1 hat mit dem angefochtenen Bau- und Ein- spracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, bzw. mit der angefochtenen Baubewilligung vom selbigen Tag die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer abgewiesen und die von der Beschwer- degegnerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen erteilt. Das Bauvorhaben sieht vor, das bestehende Gebäude auf Parzelle 3350 mit fünf 5.5-Zimmerwohnungen abzureissen und mit einem Mehrfamilienhaus mit einer 3.5-Zimmerwohnung und drei 4.5-Zimmerwohnungen sowie zwei Garagen mit vier Einstellplätzen zu ersetzen. Die BGF bzw. die NRF des bestehenden Gebäudes beträgt 528.5 m2 bzw. 167.1 m2, während die BGF bzw. NRF des Neubaus 527.3 m 2 bzw. 166.3 m2 betragen soll. Wei- ter sollen vier Wintergärten mit je 15.9 m 2 Fläche, total somit 63.6 m 2, er- stellt werden. Die Wohnungen sollen keine Beschränkung der Zweitwoh- nungsnutzung erfahren. Das bestehende Gebäude reicht in Unterschrei- tung des Strassenabstands gemäss Regelbauweise zum Teil bis weniger - 12 - als 1.5 m in die D._____ und ist an das Gebäude auf Parzelle 3260 ange- baut. Der Neubau weist einen Abstand von 2.5 m von der D._____ auf und schliesst, wie im Vorbestand, an das Gebäude auf Parzelle 3260 an. Der geplante Neubau ist im Vergleich zum vorbestehenden Gebäude 1.9 m weniger hoch. In der Breite wird die Baute im Rahmen der gelten- den Regelbauweise erweitert (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1- act.] 2, 3, 4, 5, 6, 13, 19). Streitig und nachfolgend zu prüfen ist die Rechtmässigkeit dieses Entscheids. 4. a) Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass die Be- schwerdegegnerin 2 vorliegend einen Ersatzneubau realisieren wolle. Unbestrittenermassen dürfe sich die Beschwerdegegnerin 2 auf das Hof- stattrecht berufen. Das Projekt müsse dann aber auch tatsächlich das Hofstattrecht beanspruchen und die Voraussetzungen desselben erfüllen. Die Beschwerdegegnerin 1 kenne gemäss Art. 9 Abs. 1 und Abs. 3 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; Nr. 791) ein strenges Hofstatt- recht. Abweichungen vom bisherigen Gebäudeumfang respektive der bis- herigen Lage des Gebäudes seien nicht zulässig. In anderen Baugeset- zen seien solche Abweichungen ausdrücklich vorgesehen. Einzig eine Erweiterung der unterirdischen Gebäudeteile sei zulässig, sofern es die Grenzverhältnisse zuliessen. Somit sei das Hofstattrecht nur innerhalb des Gebäudevolumens zulässig. Ein Durchdringen der alten Gebäudehül- le sei ausdrücklich ausgeschlossen. Das vorliegende Projekt habe mit ei- ner Hofstattbaute nichts gemeinsam. Bereits die Ost- und Westfassaden der Ersatzneubaute seien mehr als doppelt so lang wie die bestehenden Fassaden. Daraus ergäben sich auch die zwangsläufig sehr starken Ab- weichungen vom Grundriss des bestehenden Gebäudes. Deshalb komme das Hofstattrecht nicht zur Anwendung, sondern die Regelbauweise, de- ren Vorschriften vorliegend mehrfach verletzt seien. - 13 - b) Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 im Wesentlichen entge- gen, dass die Besitzstandsgarantie so zu verstehen sei, als dass die Baumasse der Ersatzbaute derjenigen des vorbestehenden Gebäudes entsprechen oder aber diese Masse unterschreiten müsse. Massgebend sei, dass das Mass der Abweichungen von der Regelbauweise nicht ver- grössert, sondern höchstens beibehalten werde. Es stehe der Bauherr- schaft anheim, kleiner zu bauen, ohne die Vorzüge der Besitzstandsga- rantie voll auszuschöpfen, aber immer noch abweichend von der Regel- bauweise zu bauen. Erweiterungen bestehender altrechtlicher Bauten seien praxisgemäss zulässig, wenn für die Erweiterungsbaute die Regel- bauweise bzw. die Zonenvorschriften eingehalten seien. Die Besitz- standsgarantie entfalte nur für das altrechtliche Bauvolumen Wirkung, auf den Erweiterungsbau seien die jeweils geltenden Zonenvorschriften an- zuwenden. Ein Durchdringen der bestehenden Gebäudehülle sei danach zulässig, sofern die ausserhalb der vorbestehenden Gebäudehülle lie- genden Gebäudeteile die Zonenvorschriften einhalten würden. Vorliegend schöpfe das geplante Gebäude die Baumasse des vorbestehenden Hau- ses nicht aus, die Höhe und Abstände würden reduziert und die Stras- senabstände vergrössert. Die Abweichungen von der geltenden Geset- zeslage würden erheblich verkleinert. Bei der Gebäudeerweiterung werde die Regelbauweise − mit Ausnahme des Strassenabstands − eingehalten. Das Hofstattrecht erlaube die Erstellung der Ersatzneubaute im Bereich des heutigen Gebäudes, womit gegenüber Parzelle 3260 kein Grenz- bzw. Gebäudeabstand einzuhalten sei. 5. a) Gemäss Art. 81 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert werden. Wie gesehen sieht das zu beurteilende Baugesuch vor, das bestehende Gebäude auf Parzelle 3350 mit fünf Wohnungen ab- zureisen und mit einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und Gara-- 14 - gen zu ersetzen. Folglich kommt Art. 81 Abs. 1 KRG vorliegend nicht zur Anwendung, weil die Bestimmung eben nur für die Erhaltung und Erneue- rung rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen gilt. b) Weiter dürfen gemäss Art. 81 Abs. 2 KRG rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarli- chen Interessen entgegenstehen. Diese sog. erweiterte Besitzstandsga- rantie kommt hier jedoch nicht zur Anwendung, weil es sich vorliegend − wie gesehen − um einen Wiederaufbau nach Abbruch handelt. c) Art. 81 Abs. 3 KRG regelt sodann das Hofstattrecht, welches als beson- deres Institut der Besitzstandsgarantie bezeichnet werden kann. Das Hof- stattrecht wird definiert als Befugnis, ein Gebäude, das durch höhere Ge- walt zerstört oder freiwillig abgebrochen wurde, innert bestimmter Frist ohne Rücksicht auf die Vorschriften der Regelbauweise (Grenz- und Ge- bäudeabstände, Gebäudeabmessungen, Nutzungsziffern, vgl. dazu Art. 25 KRG) wieder aufzubauen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 353). Das Hof- stattrecht schützt also die bestehende Abweichung vom geltenden Recht. Für neue oder weitergehende Abweichungen von den gesetzlichen Vor- schriften bietet das Hofstattrecht demgegenüber keine Grundlage. Es stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich Gebäudehöhe, Grenzabstände und Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht dem Eigentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstücks gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues eines schon bestandenen - 15 - Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss. Dieser Ei- gentümer wird daher für bestehende Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, welche durch Ände- rungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentli- chen Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom je- weils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen In- teresse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbar- grundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und priva- ten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Aus- nahmebewilligung betrachtet werden kann, restriktiv zu handhaben (vgl. PVG 2002 Nr. 32 E.3a, 1997 Nr. 54 E.3b, 1990 Nr. 14 E.1; vgl. auch VGU R 07 90 vom 13. Dezember 2007 E.1b). Daneben ist es aber an sich selbstverständlich, dass der Eigentümer einer bereits überbauten Liegen- schaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bau- vorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn des Hof- stattrechtes besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Be- sitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt würde. Dadurch würde die mög- lichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben ei- nem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden (vgl. PVG 2002 Nr. 32 E.3c, 1986 Nr. 24 E.6).- 16 - d) Die Gemeinde X._____ gewährleistet das Hofstattrecht in Art. 9 BG. Da- nach dürfen Bauten, die durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder zwecks Sanierung abgebrochen werden, binnen fünf Jahren im bis- herigen Umfange mit den alten Gebäudemassen wieder hergestellt wer- den, wobei auch Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvorschriften zulässig sind. Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben sieht − wie vorstehend dargestellt (vgl. E.3) − vor, das bestehende Gebäude auf Par- zelle 3350 mit fünf Wohnungen abzureisen und mit einem Mehrfamilien- haus mit vier Wohnungen sowie zwei Garagen zu ersetzen. Damit ist der Tatbestand des Hofstattrechts ("Wiederaufbau nach Abbruch binnen fünf Jahre") grundsätzlich erfüllt. Die Parteien sind sich zu Recht einig, dass das geplante Gebäude in dem Bereich, in dem sich die bestehende Baute heute befindet, den bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen nicht überschreitet. Gegenüber dem heutigen Gebäude auf Parzelle 3350 ist der Ersatzneubau denn auch 1.9 m weniger hoch (vgl. Bg1-act. 5) und rund 2 m weniger breit (vgl. Bg1-act. 4). Mithin wird die Abweichung von der geltenden Gesetzeslage durch den Ersatzneubau verkleinert. Im Be- reich des heutigen Gebäudes erlaubt das Hofstattrecht demnach ohne Weiteres die Erstellung der geplanten Ersatzneubaute, verlangt das Hof- stattrecht doch nicht, dass der Spielraum durch eine neue Baute voll aus- geschöpft werden muss (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_217/2010 vom 3. Februar 2010 E.3.4). Insoweit sind sich die Parteien − soweit er- sichtlich − denn auch einig. Die Beschwerdeführer stellen sich indes auf den Standpunkt, dass Abweichungen vom bisherigen Gebäudeumfang respektive der bisherigen Lage des Gebäudes ohne explizite gesetzliche Regelung nicht zulässig seien. Zulässig wäre vorliegend einzig eine Er- weiterung unterirdischer Gebäudeteile, sofern es die Grenzverhältnisse zuliessen. Ein Durchdringen der alten Gebäudehülle sei ausdrücklich ausgeschlossen (vgl. S. 6 der Beschwerde vom 6. Oktober 2016). Dieser Auffassung ist nicht beizupflichten. Wie gesehen muss es einem Ei- gentümer nämlich möglich sein, seine Liegenschaft nach Zerstörung oder - 17 - Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauwei- se im Hofstattrecht wieder aufzubauen und gleichzeitig die Liegenschaft − im Einklang mit den jeweils geltenden Bauvorschriften − auszubauen, umzubauen oder zu erweitern. Denn der Sinn des Hofstattrechts besteht − wie gesehen − gerade darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Sie dadurch einzuschränken, dass ihnen neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht das Bauen im Rahmen der ordentli- chen Bauvorschriften verwehrt würde, wäre widersprüchlich. Bei einem Wiederaufbau im Hofstattrecht und gleichzeitiger Erweiterung der Liegen- schaft entfaltet das Hofstattrecht indes nur für das altrechtliche Bauvolu- men Wirkung. Auf Bauteile, die über den bisher umbauten Umfang bzw. über die bisherigen Gebäudemasse hinausgehen (= Erweiterungsbau), ist das Hofstattrecht demgegenüber nicht anwendbar. Vielmehr ist die Rechtskonformität dieser übrigen Bauteile nach der Regelbauweise und den einschlägigen Zonenvorschriften zu beurteilen. Dementsprechend ist nachfolgend zu prüfen, ob diejenigen Bauteile, die über den Umfang der bisherigen Baute auf Parzelle 3350 hinausgehen, der Regelbauweise bzw. den Zonenvorschriften entsprechen. 6. a) Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des gesetzlich vorgesehe- nen Grenzabstands von 2.5 m gegenüber der Parzelle 3250 (recte: 3260) sowie des gesetzlichen Strassenabstands von 5 m gegenüber der D._____. Geringere Strassenabstände als die gesetzlich vorgesehenen seien nur dann zulässig, wenn die Verkehrsverhältnisse dies zuliessen, was vorliegend infolge Unübersichtlichkeit und der schmalen Strasse nicht der Fall sei. b) Bezüglich der gerügten Grenzabstandsverletzung zu Parzelle 3260 ver- kennen die Beschwerdeführer, dass im Grenzabstandsbereich zu Parzel- le 3260 gar kein Grenzabstand eingehalten werden muss. Denn die bei- den Gebäude auf Parzelle 3350 und 3260 sind bereits heute im Altbe-- 18 - stand vollständig zusammengebaut (vgl. Bg1-act. 2). Dementsprechend darf aber das auf Parzelle 3350 geplante Mehrfamilienhaus im Rahmen des Hofstattrechts (vgl. Art. 9 Abs. 1 BG) ohne Berücksichtigung eines Grenzabstands wiederum an die Grenze zu Parzelle 3260 gebaut wer- den. c) Gemäss Art. 16 Abs. 2 BG ist von Gemeinde- und Privatstrassen ein Ab- stand von mindestens 5 m einzuhalten, wo eine Baulinie fehlt. Die Bau- behörde kann geringere Abstände gestatten, wenn die Verkehrsverhält- nisse dies zulassen. Die Beschwerdegegnerin 1 hat im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, gegenüber der D._____ mittels Ausnahmebewilligung einen Stras- senabstand von 2.5 m bewilligt und dabei erwogen, dass die D._____ praktisch keinen Verkehr aufweise, als Zufahrt zu einigen wenigen Häu- sern und zur Tiefgarage zweier Hotels diene und in der Vergangenheit nie Probleme mit dem sehr kleinen Strassenabstand entstanden seien. Daher sei der vorgesehene Strassenabstand von 2.5 m bewilligungsfähig (vgl. E.2.4 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016). Dieser Entscheid ist nicht zu bean- standen. Einerseits wird der Strassenabstand mit dem geplanten Bau ge- genüber der heutigen Situation nämlich von 1.5 m auf 2.5 m erhöht (vgl. Bg1-act. 2), was bessere Ausweichmöglichkeiten für Fahrzeuge und Fussgänger schafft und sich überdies positiv auf die Schneeräumung im Winter auswirkt. Anderseits fällt das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden, wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessen- de Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht (wozu die fragliche Bestimmung über die Abstände von Gemeinde- und Privatstrassen fraglos zählt), stel- len die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemein-- 19 - derecht dar (statt vieler: BGE 128 I 3 E. 2b). Die Gemeindeautonomie be- zieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung − wie hier − dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwal- tungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungs- gericht nur eingreifen kann, falls die Gemeinde diesen Bereich miss- braucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 13 187 vom 4. Februar 2014 E.4c mit weiteren Hinweisen). Davon kann vorliegend aber keine Rede sein, hat die Beschwerdegegnerin 1 doch nachvollziehbar und schlüssig begründet, dass die Verkehrsverhältnisse an der D._____ eine Unterschreitung des gesetzlich vorgesehenen Strassenabstands von 5 m auf 2.5 m erlauben. Damit hat die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen ih- res Ermessens entschieden und nicht willkürlich gehandelt. 7. a) Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass das Baugesetz der Gemeinde X._____ für die im Altbestand vorhandene Ausnützung keinen Besitz- standsschutz gewähre. In Art. 9 BG fehle eine Bestimmung, wonach bei Hofstattbauten für die im Altbestand vorhandene Ausnützung der Besitz- standsschutz greife. Nur wenn das Baugesetz explizit einen Dispens von der Einhaltung der zulässigen BGF vorsehen würde, was vorliegend aber nicht der Fall sei, könnte die bisherige Ausnützung beliebig auf dem Grundstück verwendet werden, wodurch das Hofstattrecht über alle Mas- sen ausgereizt würde und kaum mehr in seinem ursprünglichen Zweck erkennbar wäre. Vorliegend betrage die zulässige BGF 335 m 2. Das Pro- jekt weise jedoch gemäss Baugesuch eine anrechenbare BGF von 527.3 m2 auf. Zudem seien die NRF von 49.05 m 2 und die Wintergärten im Umfang von 13.35 m 2 ebenfalls an die anrechenbare BGF anzurech-- 20 - nen, woraus sich eine anrechenbare BGF von 589.7 m ergebe. Das Grundstück sei somit deutlich übernutzt. b) Demgegenüber stellt sich die Beschwerdegegnerin 1 im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass die Besitzstandsgarantie nicht nur das Recht um- fasse, beim Wiederaufbau nach Rückbau im Rahmen der bestehenden Gebäudehülle die Grenzabstände zu unterschreiten, die Gebäudehöhe etc. zu überschreiten, sondern auch die Vorschriften über die Ausnüt- zung. Eine übernutzte Baute dürfe abgerissen und wiederum übernutzt erstellt werden. Würden in einem Zug Rückbau, Wiederaufbau und Erwei- terung der Gebäudehülle realisiert und bleibe die BGF gleich, falle dieser Sachverhalt unter die Besitzstandsgarantie. Die Abweichung vom gelten- den Recht werde dadurch nicht verstärkt. Diese Auslegung folge dem Verdichtungsgebot und erlaube zumindest die bisherige Ausnützung. Hier sei von einer BGF von 528.5 m2 im Altbau auszugehen. Deshalb habe auf Parzelle 3350 eine Ersatzbaute verbunden mit erweiternden Bauteilen, die für sich selber der Regelbauweise entsprächen, mit 527.3 m 2 BGF bewilligt werden dürfen. Nicht anrechenbare NRF im Umfang von 35 % der vorhandenen BGF bzw. 166.3 m 2 seien ebenfalls zulässig, zumal be- reits die Altbaute NRF von 167.1 m 2 aufweise. Die Fläche der Wintergär- ten sei gestützt auf Art. 53 Abs. 3 (recte: Abs. 4) lit. c BG nicht anzurech- nen. c) Auch die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert, dass das vorliegende Pro- jekt zu keiner Erhöhung der Ausnützung gegenüber dem vom Besitzstand geschützten bestehenden Gebäude auf Parzelle 3350 führe und damit unter dem Titel des Hofstattrechts bewilligungsfähig sei. Selbst eine Er- höhung der AZ wäre gemäss Art. 62 Abs. 4 BG bewilligungsfähig, weil der kommunale Gesetzgeber vor dem 1. Januar 1998 erstellte Gebäude, die umgebaut oder erneuert würden, von einer Beschränkung der Ausnüt- zungsziffer befreie.- 21 - 8. a) Das Hofstattrecht wird − wie vorstehend bereits dargestellt − als Befugnis definiert, ein Gebäude, das durch höhere Gewalt zerstört oder freiwillig abgebrochen wurde, innert bestimmter Frist ohne Rücksicht auf die Vor- schriften der Regelbauweise wieder aufzubauen (vgl. vorstehend E.5c). Dabei gilt der Grundsatz, dass der Ersatzbau dem vormaligen Gebäude hinsichtlich Lage, Umfang und Nutzung (Zweck) zu entsprechen hat. Ab- weichungen gegenüber dem bisherigen Zustand sollen insbesondere dann nicht ausgeschlossen sein, wenn die Abweichung zu einer Verbes- serung der bisherigen Situation führt und die nachbarlichen Interessen darunter nicht leiden. Diese "Abweichungsklausel" erlaubt beispielsweise im öffentlichen oder auch im nachbarlichen Interesse liegende Verbesse- rungen bezüglich Ästhetik oder Immissionsschutz (vgl. Botschaft der Re- gierung an den Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 353 f.). Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 14 75 hat- te die betreffende Gemeinde ein solches weiter gehendes Hofstattrecht statuiert. Danach durften dort bestehende Bauten, welche durch Elemen- tarschäden zerstört oder mit Bewilligung abgebrochen wurden, ohne Rücksicht auf die Vorschriften über Grenzabstände, Gebäudehöhen und Ausnützung mindestens im bisherigen Umfang wieder hergestellt werden (vgl. VGU R 14 75 vom 16. Dezember 2014 E.4a). b) Die Gemeinde X._____ gewährleistet das Hofstattrecht gestützt auf Art. 81 Abs. 3 KRG − wie gesehen − in Art. 9 BG. Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut: Art. 9Hofstattrecht 1 Werden Bauten durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder zwecks Sanierung abgebrochen, dürfen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit den alten Gebäudemassen wieder hergestellt werden, wobei auch Zweckänderun- gen im Rahmen der Zonenvorschriften zulässig sind.- 22 - 2 Baulinien, Strassenabstände und Quartierpläne gehen dem Hofstattrecht vor. Entlang Kantonsstrassen und für Bauten ausserhalb der Bauzonen gelten die Be- stimmungen des übergeordneten Rechtes. 3 Bei Abbruch oder Zerstörung von Bauten kann sich der Eigentümer nur dann auf das Hofstattrecht berufen, wenn die Gebäudeabmessungen des Altbaus nachge- wiesen werden können. Im Gegensatz zum Baugesetz, welches dem verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 14 75 zugrunde lag, gestattet Art. 9 BG den Wiederaufbau nach Abbruch somit bloss im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen und Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvor- schriften, unter Beachtung neuer Baulinien, Strassenabstände und Quar- tierpläne. Nicht erwähnt wird in Art. 9 BG die Ausnützung. Nachdem das Hofstattrecht als kodifizierte Ausnahmebewilligung restriktiv zu handha- ben ist (vgl. vorstehend E.5c), ist im vorliegenden Fall die Ausnützung als solche ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstands- geschützt. Dementsprechend kann aber die Ausnützung − nur, aber im- merhin − im bestehenden Gebäudekubus im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen wieder verwendet werden, nicht jedoch ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus. Würde man nämlich in strenger Ausle- gung von Art. 9 Abs. 1 BG die Ausnützung auch im bestehenden Gebäu- dekubus im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen nicht zu- lassen, würde das Hofstattrecht keinen Sinn mehr machen. Diesfalls könnte nämlich ein Gebäude im Hofstattrecht zwar mit exakt den gleichen Abmessungen wieder aufgebaut werden. Das Gebäude wäre aber auf- grund der veränderten Vorgaben betreffend Ausnützungsziffer nur noch zu Teilen benutzbar, was dem Sinn und Zweck des Hofstattrechts zuwi- derlaufen würde. Nach dem soeben Gesagten ist vorliegend die Verwen- dung der bestehenden BGF gestützt auf das Hofstattrecht gemäss Art. 9 BG nur innerhalb, nicht aber ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus möglich. - 23 - c) Indessen gilt gemäss Art. 62 Abs. 4 BG bei Umbauten und Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten in der Kernzone und innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer. Folglich kann der innerhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil der Baute ohne anrechenbare BGF erstellt werden, falls das bestehende Gebäude den vorgenannten Anforderungen entspricht. Wie die Be- schwerdegegnerinnen 1 und 2 überzeugend ausführen, ist die bestehen- de Liegenschaft auf Parzelle 3350 vor dem 1. Januar 1998 − und zudem rechtmässig − erstellt worden (vgl. die Duplik der Beschwerdegegnerin 1 vom 23. Januar 2017 sowie S. 4 f. der Duplik der Beschwerdegegnerin 2 vom 16. Januar 2016). Überdies liegt die fragliche Liegenschaft unstrittig in der Kernzone, weshalb der innerhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil der geplanten Baute gestützt auf Art. 62 Abs. 4 BG ohne anrechenbare BGF erstellt werden kann. Der ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene projektierte Gebäudeteil darf dagegen lediglich die zonenkonforme Ausnützung der Parzelle 3350, mithin 335 m 2 BGF, konsumieren. Ob diese Vorgabe vorliegend erfüllt ist, lässt sich anhand der bei den Akten liegenden Unterlagen nicht abschliessend beurteilen, weshalb die Sache an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen ist zur Prüfung, ob für das geplante Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung steht. 9. a) Des Weiteren machen die Beschwerdeführer geltend, es mangle vorlie- gend an genügend Parkplätzen, weil es sich bei den überdeckten Park- plätzen um gefangene Parkplätze handle. Die Aussenparkplätze blockier- ten die Fahrzeuge, welche in der Garage seien. Für die Benutzung der gefangenen Parkplätze müsse auf öffentlichem Grund rangiert werden. Es bestehe ein öffentliches Interesse daran, dass für das Rangieren nicht die öffentliche Strasse benutzt werde. Aus den Akten gehe zudem nicht hervor, dass die gefangenen Parkplätze mit den davorliegenden zu den- selben Wohnungen gehörten. Dies sei auch nicht als Auflage verfügt wor-- 24 - den, womit Art. 38 Abs. 1 BG verletzt sei. Schliesslich sei der 5 m Ab- stand zwischen Garage und Strasse zu gering und unterschreite den ge- setzlich geforderten Mindestabstand von 6 m. b) Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 im Wesentlichen entge- gen, dass das Bauvorhaben mit acht Parkplätzen genügend Parkplätze auf privatem Grund aufweise. Das Gesetz unterscheide nicht zwischen gefangenen und anderen Parkplätzen und es entspreche der Praxis der Beschwerdegegnerin 1, gefangene Parkplätze zu akzeptieren, wenn der einschliessende und der gefangene Parkplatz dem gleichen Eigentümer der gleichen Stockwerkeigentumseinheit zugewiesen sei. Zudem genüge eine Fläche von 5 m zwischen Garagentor und Strasse, um ein Fahrzeug mit den üblichen Ausmassen abzustellen. Die in Art. 38 Abs. 1 BG er- wähnten 6 m seien bloss als Richtmass zu verstehen. c) Die Parteien sind sich zu Recht einig, dass vorliegend gemäss Art. 39 BG grundsätzlich acht Parkplätze, wovon vier überdacht sein müssen, erstellt werden müssen. Geplant sind für die vier Wohnungen vier Garagenpark- plätze und vor jeder Garage je ein offener Parkplatz, insgesamt also acht Parkplätze (vgl. Bg1-act. 3 und 4). Damit verfügt das Bauvorhaben grundsätzlich über genügend Parkplätze auf privatem Grund. Die Be- schwerdeführer machen indes geltend, dass die Aussenparkplätze nicht angerechnet werden dürften, weil diese die in den Garagen parkierten Fahrzeuge blockierten. Dieser Auffassung ist nicht beizupflichten. Einer- seits unterscheidet das Gesetz nicht zwischen gefangenen und anderen Parkplätzen. Vielmehr hält Art. 39 Abs. 2 lit. a BG lediglich fest, dass pro Wohnung bis 80 m 2 ein bzw. darüber zwei Parkplätze pro Wohnung be- reitzustellen sind. Anderseits handelt es sich auch bei Art. 39 BG um au- tonomes Gemeinderecht, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 bei der Rechtsanwendung ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel- raum zukommt, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, - 25 - falls die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat (vgl. dazu vorstehend E.6c). Vorliegend bestehen keinerlei Anzeichen für einen Ermessensmissbrauch bzw. eine Überschreitung desselben seitens der Beschwerdegegnerin 1. Vielmehr hat die Beschwerdegegnerin 1 be- reits im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mit- geteilt am 5. September 2016, dargelegt, dass es langjähriger und be- währter Praxis entspreche, gefangene Parkplätze zu akzeptieren, sofern der gefangene Parkplatz und der davor liegende Parkplatz zu derselben Wohnung gehörten (vgl. E.2.6 des angefochtenen Bau- und Einspra- cheentscheids vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016). Zu Recht führt die Beschwerdegegnerin 1 aus, dass eine Zuweisung von Parkplät- zen zu einzelnen Wohnungen etwa mittels Auflage oder später, nach Be- gründung von Stockwerkeigentum, in Form einer öffentlich-rechtlichen Ei- gentumsbeschränkung gesichert werden kann. Vorliegend hat die Be- schwerdegegnerin 1 indes gemäss eigenen Angaben bis anhin keine sol- che Zuweisung vorgenommen (vgl. S. 12 der Vernehmlassung der Be- schwerdegegnerin 1 vom 31. Oktober 2016). Da ohne explizite Zuwei- sung des gefangenen und des einschliessenden Parkplatzes zur selben Eigentümerschaft bzw. zur selben Wohnung die zweckmässige Nutzung der Parkplätze in der Tat nicht sichergestellt wäre, ist die Beschwerde- gegnerin 1 anzuhalten, eine Auflage betreffend Übereinstimmung der Ei- gentümerschaft an den jeweiligen Parkplätzen (gefangener Parkplatz in der Garage und der jeweils davor liegende Parkplatz) mit der zugehörigen Wohnung in die Baubewilligung aufzunehmen. Ansonsten erweist sich aber die von der Beschwerdegegnerin 1 getroffene Parkplatzregelung oh- ne Weiteres als im Rahmen des Ermessens liegend und ist dementspre- chend auch nicht zu beanstanden. d) Selbiges gilt auch für den von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligten Ab- stand zwischen dem Garagentor und dem Strassenrand von 5 m. Es trifft zwar zu, dass gemäss Art. 38 Abs. 1 BG Garagen mit rechtwinkliger Aus-- 26 - fahrt zur Strasse so anzulegen sind, dass zwischen Garage und öffentli- cher Strasse ein Motorfahrzeug abgestellt werden kann (6 m) und der Ab- stand zwischen den geplanten Garagen bis zur Strassengrenze mit 5 m tatsächlich weniger als die in Art. 38 Abs. 1 BG erwähnten 6 m beträgt. Allerdings ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin 1 die in Art. 38 Abs. 1 BG als Klammerbemerkung angegebenen 6 m als blosse Richtgrösse versteht. Würde es sich beim fraglichen Abstand zwi- schen Garage und öffentlicher Strasse − entsprechend der beschwerde- führerischen Ansicht − nämlich um einen zwingenden Minimalabstand handeln, wäre der Hinweis nicht als Klammerbemerkung erfolgt, sondern − wie bei den übrigen Bestimmungen im Baugesetz, welche Metermasse festlegen − ohne Klammern. Zudem ist gemäss Art. 38 Abs. 1 BG ent- scheidend, dass zwischen Garage und öffentlicher Strasse ein Motorfahr- zeug abgestellt werden kann. Da der überwiegende Teil der Motorfahr- zeuge weniger als 5 m lang ist, dürfte der bewilligte Abstand von 5 m in der Regel ohne Weiteres ausreichen, um ein Motorfahrzeug abzustellen. Dies zumal auch traditionelle Senkrechtparkfelder in der Regel nicht län- ger als 5 m sind (vgl. Norm SN 640 291a Parkieren - Geometrie der Ver- einigung Schweizer Strassenfachleute [VSS]). Im Übrigen dient der Ab- stand zwischen Garage und Strasse nach Art. 38 BG ausschliesslich dem Strassenverkehr, welcher nicht behindert werden darf. Diese Vorausset- zung ist auch mit einem Abstand von 5 m erfüllt, zumal die Beschwerde- gegnerin 1 glaublich dargelegt hat, dass die D._____ bloss ein sehr be- scheidenes Verkehrsaufkommen aufweise. Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die bewilligte Parkplatzlösung mit den entsprechenden Gara- genvorplätzen als rechtskonform. 10. a) Zudem bemängeln die Beschwerdeführer, dass aus dem Baugesuch nicht hervorgehe, ob die Beschwerdegegnerin 2 Erst- oder Zweitwohnungen realisieren wolle. Zweitwohnungen wären nicht zulässig. Altrechtliche Wohnungen dürften lediglich im Rahmen der vorbestandenen HNF er-- 27 - neuert, umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Beim Wiederaufbau sei lediglich eine geringfügige Standortverschiebung zulässig. Hier werde die Gebäudehülle massiv ausgedehnt und damit auch der Standort der neuen Wohnungen verlegt. Entsprechend vergrössere sich der Grundriss. Die heutigen Garagen könnten nicht als Grundriss für die neue Wohnnutzung gelten. Dies wäre im Zusammenhang mit dem Hofstattrecht mit einer Nut- zungsänderung verbunden, welche nicht beantragt worden sei. Es könne nicht von einer geringfügigen Verschiebung ausgegangen werden. b) Demgegenüber argumentieren die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, dass es unbeachtlich sei, dass ein Teil der Wohnungsfläche sich nicht im Grundriss der vorbestehenden Wohnungen befinde. Die geplanten Woh- nungen beanspruchten Geschossflächen, die bereits früher wohnlich ge- nutzt worden seien. Weder die Anzahl Wohnungen noch die HNF werde vergrössert. Es komme nicht zu einer unzulässigen Standortverschie- bung, weshalb dem Projekt aus Sicht der Zweitwohnungsgesetzgebung nichts entgegenstehe. c) Altrechtliche Wohnungen dürfen gemäss Art. 11 Abs. 2 des Bundesge- setzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) im Rahmen der vorbestan- denen HNF wieder aufgebaut werden. Die Vollzugshilfe des Departe- ments für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) zum ZWG und zur Zwei- wohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) vom Juni 2016 äussert sich wie folgt zum Wiederaufbau (vgl. die entsprechenden Ausführungen zu Art. 11 Abs. 2 ZWG auf S. 25 der erwähnten Vollzugshilfe): "Die Wohnung darf abgebrochen und auf der Parzelle wiederaufgebaut werden. Es darf der Grundriss geändert, die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an ei- nem andern Ort der Parzelle aufgebaut etc. werden. Beim Recht zum Wiederauf- bau einer altrechtlichen Wohnung handelt es sich nämlich nicht um das Hofstatt- recht, d.h. es müssen weder dieselben Grundrisse noch Höhen noch Umfänge etc. (nur HNF zzgl. Erweiterung […]) eingehalten werden."- 28 - Dieser Sichtweise des DVS ist beizupflichten, zumal weder Art. 75b BV noch das ZWG die Möglichkeit der Platzierung von Zweitwohnungen im Falle eines rechtlich zulässigen Wiederaufbaus in irgendeiner Art ein- schränken. An diesem Ergebnis vermag die von den Beschwerdeführern erwähnte Formulierung in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014, wonach altrechtliche Wohnungen im Rahmen der vor- bestandenen HNF erneuert, umgebaut und (gegebenenfalls mit einer ge- ringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut werden dürfen (vgl. BBl 2014 S. 2310) nichts zu ändern. Entscheidend ist nämlich nicht primär die Formulierung in der Botschaft, sondern vielmehr der Geset- zeswortlaut von Art. 11 Abs. 2 ZWG, welcher der Sichtweise des DVS, wonach die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem anderen Ort der Parzelle wieder aufgebaut werden darf, − wie gesehen − nicht wi- derspricht. Im Übrigen steht auch die erwähnte Formulierung in der Bot- schaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (geringfügige Standortverschiebung) der Sichtweise des DVS nicht grundsätzlich ent- gegen, definiert die Botschaft doch mit keinem Wort, was unter einer ge- ringfügigen Standortverschiebung zu verstehen ist (vgl. zum ganzen: VGU R 16 56 vom 11. Mai 2017 E.7b). Dementsprechend erweist sich auch der beschwerdeführerische Einwand betreffend Wiederaufbau der altrechtlich vorbestehenden HNF an einem anderen Ort als unbegründet und ist abzuweisen. 11. Wenn die Beschwerdeführer schliesslich noch rügen, dass der Schatten- wurf der geplanten Baute die Wohnqualität der Beschwerdeführer erheb- lich mindere und das Bauprojekt ihnen Licht und Aussicht in erheblichem Umfang entziehe, ist mit den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 darauf hinzuweisen, dass das Vorliegen übermässiger Einwirkungen im Sinne von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) grundsätzlich zu verneinen ist, wenn das Bauvorhaben den massgeben- den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (vgl. BGE 129 III 161 - 29 - E.2). Mithin ist die Rüge des Entzugs von Licht und Sonne respektive Schattenwurfs hier nur insofern von Bedeutung, als sie dazu dient, die Rüge der Verletzung der Zonenvorschriften zu stützen. Eine darüber hin- ausgehende Bedeutung kommt diesen Rügen im vorliegenden verwal- tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht zu, weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. 12. Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, so- wie die gleichentags erteilte Baubewilligung als nicht rechtens, was zur Aufhebung derselben und zur Gutheissung der Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.1b). Die Angelegenheit ist an die Beschwerdegegnerin 1 zum Neuentscheid und zur Prüfung zurückzuwei- sen, ob für das geplante Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung steht (vgl. vorstehend E.8). Zudem ist die Beschwerdegegnerin 1 − sofern für das Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung stehen sollte − anzu- halten, eine Auflage betreffend Übereinstimmung der Eigentümerschaft an den jeweiligen Parkplätzen (gefangener Parkplatz in der Garage und der jeweils davor liegende Parkplatz) mit der zugehörigen Wohnung in die Baubewilligung aufzunehmen (vgl. vorstehend E.9c). 13. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin- nen 1 und 2. b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG werden die im Rechtsmittelverfahren unter- liegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 überdies verpflichtet, den ob- siegenden Beschwerdeführern die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote des Rechtsan- waltes der Beschwerdeführer vom 26. Januar 2017 machen diese einen Betrag von gesamthaft Fr. 9'925.20 geltend (28.2 Arbeitsstunden à - 30 - Fr. 280.-- [= Fr. 7'896.--] zuzüglich Interessenwertzuschlag von Fr. 1'000.--, Spesen von Fr. 294.-- und 8 % MWST auf Fr. 9'190.-- [= Fr. 735.20]). Dieser Betrag erweist sich jedoch aus den nachstehenden dargelegten Gründen als zu hoch. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechts- anwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich. Dementsprechend kann vor- liegend nicht von einem Stundenansatz von Fr. 280.-- ausgegangen wer- den, da dieser ausserhalb des Rahmens von Art. 3 Abs. 1 HV liegt. Zu- dem werden im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren praxis- gemäss bloss Spesen im Umfang von 3 % zugesprochen. Und schliess- lich ist ein Interessenwertzuschlag nur zulässig, wenn es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit handelt; denn nur dort gibt es überhaupt einen Streitwert. Bei öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten im Bereich des Bau- und Umweltrechts handelt es sich nach ständiger bundesgerichtli- cher Praxis nicht um vermögensrechtliche Streitigkeiten (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_338/2007 vom 24. April 2008), weshalb der geltend gemachte Interessenwertzuschlag im vorliegenden verwaltungsgerichtli- chen Beschwerdeverfahren unberücksichtigt zu bleiben hat. Nach dem soeben Gesagten ergibt sich eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 8'469.80 (28.2 Arbeitsstunden à Fr. 270.-- [= Fr. 7'614.--] zuzüglich 3 % Spesen [= Fr. 228.40] und 8 % MWST auf Fr. 7'842.40 [= Fr. 627.40]). In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 die Beschwerdeführer je hälftig aussergerichtlich zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, sowie die gleichentags erteilte Baubewilligung - 31 - werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde X._____ zum Neuentscheid und zur Prüfung zurückgewiesen, ob für das geplante Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung steht. Zudem wird die Ge- meinde X._____ − sofern für das Bauvorhaben genügend BGF zur Verfü- gung stehen sollte − angewiesen, eine Auflage betreffend Übereinstim- mung der Eigentümerschaft an den jeweiligen Parkplätzen (gefangener Parkplatz in der Garage und der jeweils davor liegende Parkplatz) mit der zugehörigen Wohnung in die Baubewilligung aufzunehmen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 704.-- zusammen Fr. 4'704.-- gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und der Einfachen Gesellschaft C._____. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kan- tons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ und die Einfache Gesellschaft C._____ entschä- digen A._____ und die Eheleute B._____ aussergerichtlich je zur Hälfte mit gesamthaft Fr. 8'469.80 (inkl. MWST). 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]