<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00268</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106648&amp;W10_KEY=4467146&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00268</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.04.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mangelnde Gestaltung und Einordnung einer Neubaute in landschaftlich und ortsbaulich exponierter Lage.<br/>Legitimation und Streitgegenstand (E. 1+2). Einordnung und Bauvolumenverzicht (E. 3). Sachverhaltsfeststellung (E. 4). Einordnung und Gestaltung: Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch VI nur möglich, falls die Gemeinde Gebrauch ihres Ermessens machte (E. 5a). Keine rechtsverletzende Ermessensausübung der VI bezüglich Einordnung und Gestaltung (E. 5b).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANSCHLUSSBESCHWERDE">ANSCHLUSSBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVOLUMEN">BAUVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSKONTROLLE">ERMESSENSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERZICHT">VERZICHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2002 Nr. 18</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>I. Am 8. August 2000 erteilte der Gemeinderat X A unter Auf­lagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r drei zusammengebaute Mehr­familienhÃ¤user mit Un­ter­niveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 an der K-strasse in X.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 24. MÃ¤rz 2001 vereinigte die Baure­kurskommission II am 26. Juni 2001 die gegen diese Bewilligung von zahlreichen Nachbarn angehobenen zwei Rekursverfahren, hiess sie die Rechtsmittel gut und hob sie die an­ge­fochtene Bewilligung auf. Die Verfahrenskosten auferlegte sie der Bauherrschaft und ver­­pflichtete diese zu ParteientschÃ¤digungen an die beiden Rekurrentengruppen von je Fr. 1'500.-. In ihren ErwÃ¤gungen verwarf die Rekurskommission den Einwand der Ãbergeschossigkeit der geplanten Bauten, verneinte jedoch die gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gebotene befriedigende Einordnung der Neu­­bauten in die bauliche Umgebung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen den Rekursentscheid liessen A am 7. und die Gemeinde X am 14. September 2001 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, beide mit den AntrÃ¤gen, den Rekursentscheid abgesehen von der Verfahrensvereinigung aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungs­folgen zu Lasten der Be­schwerdegegner. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. In verfahrens­mÃ¤ssiger Hinsicht wurde die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und die Edition der Grund­buchplÃ¤ne Nr. 2, 3 und 4 der Gemeinde X durch das Bauamt beantragt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz beantragte am 2. Oktober 2001 Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegner C und E liessen am 16. November 2001 Vereini­gung der beiden Verfahren, Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei, und allenfalls RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz beantragen, jedenfalls unter Kosten- und Ent­schÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren. Die Ã¼brigen Be­schwerdegegner lies­sen am 16. November 2001 mitteilen, dass sie auf Antrag und Stellungnahme in der Sache verzichteten, beantragten jedoch, es sei auch dann von Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu ihren Lasten abzusehen, wenn der Rekursentscheid aufgehoben wÃ¼rde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 20. MÃ¤rz 2002 fÃ¼hrte die erste Abteilung des Verwaltungsgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Parteivorbringen werden â soweit erforderlich â im Rahmen der nachfolgenden EntscheidungsgrÃ¼nde wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Die das nÃ¤mliche Bauvorhaben betreffenden Beschwerdeverfahren sind zweckmÃ¤ssigerweise zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Befugnis der Bauherrschaft zur Anfechtung des Rekursentscheids, mit welchem die ihr von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, ist ohne weiteres gegeben. Und auch die Gemeinde ist nach der zu § 21 lit. b des Verwaltungs­­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997(VRG) und zu § 338 Abs. 1 PBG entwickelten Rechtsprechung befugt, einen Rekursentscheid betreffend die Einordnung eines Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung anzufechten (RB 1979 Nr. 10). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> c) Die Beschwerdegegner C und E beantragen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer auch fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren. Soweit sie damit eine vom Rekursentscheid abweichende Kostenverlegung oder die Zusprechung einer hÃ¶he­ren ParteientschÃ¤digung beantragen wollen, sind diese AntrÃ¤ge ver­spÃ¤tet. Die Beschwerde­gegner haben selber den Rekursentscheid innert Frist nicht angefochten und eine Anschlussbeschwerde ist im zÃ¼rcherischen Verwaltungsprozess nicht vor­gesehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Streitig ist lediglich noch die Frage, ob die im Ãbrigen unbestrittenermassen baurechtskonforme Ãberbauung so gestaltet ist, dass sich eine im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG befriedigende Gesamtwirkung ergibt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Vorinstanz, die diese Frage verneint hat, eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts, die unrichtige An­wendung der Einordnungsbestimmung sowie eine die Gemeindeautonomie verletzende Ãberschreitung ihrer ÃberprÃ¼fungsbefugnis vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die Baurekurskommission II hat die zu § 238 (Abs. 1) PBG entwickelten Grund­sÃ¤tze zutreffend dargelegt. Auf die betreffenden AusfÃ¼hrungen ist daher zu verwei­sen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). PrÃ¤zisierend ist anzufÃ¼gen, dass zwar allein ge­stÃ¼tzt auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssiges Geschoss oder die zonengemÃ¤sse AusnÃ¼tzung verlangt oder be­stimmte Dach­formen oder eine einheitliche Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden kÃ¶nnen; nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stÃ¼cks zu­lÃ¤ssigen Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 346). HierfÃ¼r sind besonders triftige GrÃ¼nde er­forder­lich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zu­rÃ¼ckhal­tend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit. Auch wenn keine solchen GrÃ¼nde gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangen oder ist ein GebÃ¤ude, das aufgrund seines Volu­mens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht ist der Baurekurskommission beizupflichten, dass ihr zwar die Ermessenskontrolle zusteht, dass sie sich insofern jedoch ZurÃ¼ckhaltung auf­erlegt, wenn die Beurteilung der Einordnung durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde auf einer ver­tretbaren WÃ¼rdigung der massgeblichen SachumstÃ¤nde beruht. DemgegenÃ¼ber ist die Kog­nition des Verwaltungsge­richts von Gesetzes wegen eingeschrÃ¤nkt. Das Gericht kann neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts und der richtigen Rechtsanwendung nur rechtsverletzende Er­mes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Baurekurskommission II hat die Umgebung des BaugrundstÃ¼cks wie folgt beschrieben:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> "Das BaugrundstÃ¼ck liegt am sÃ¼dlichen bergseitigen Rand der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung und ist eine der letzten noch unÃ¼berbauten Parzellen. Die bauliche Struktur der Mischzone in einem grÃ¶s­seren Umfeld betrachtet zeigt ein mit Ã¤lteren zwei- bis dreigeschossigen kleinmassstÃ¤blichen Wohn-/Gewerbebauten Ã¼berbautes Gebiet. Die zurÃ¼ckhaltend strukturierten HÃ¤user verfÃ¼gen â abgesehen von einem zusammengebauten Mehrfamilienhausblock mit Flachdach â vor­wiegend Ã¼ber ein Dachgeschoss unter SchrÃ¤gdÃ¤chern. Im unmittelbaren seeseitigen Nahbereich findet sich eine verwinkelte GebÃ¤udegruppe bestehend aus mit schwach geneigten SchrÃ¤gdÃ¤chern Ã¼berdachten Wohn-/Werkstattbauten und der ehemaligen Werkzeugmaschinenfabrik L, in welcher heute Lofts eingebaut sind. Das FabrikgebÃ¤ude besteht aus einem lÃ¤ngeren axial angeordneten dreigeschossigen Flach­dachkomplex, dem talseitig leicht versetzt ein zweigeschossiger Flach­dachbau vorgelagert ist. Der bergseitige und westliche, der zweigeschossigen Wohnzone zugeschiedene Nahbereich weist eine relativ lockere Ãberbauung mit ein- und zweigeschossigen EinfamilienhÃ¤usern jÃ¼ngeren und Ã¤lteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile auf. Nordwestlich des BaugrundstÃ¼cks ist sodann eine Freihaltezone fÃ¼r SportplÃ¤tze ausgeschieden (Verweis auf die Photos im Protokoll).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Die fragliche Mischzone zeichnet sich durch eine Ã¼berwiegend hinter dem ZulÃ¤ssigen zurÃ¼ckgebliebene bescheidene Ãberbauungsstruktur aus, wovon sich nur der Fabrikbau abhebt. Dessen klare und schnÃ¶rkel­lose Formensprache verhindert indessen den Eindruck eins Ã¼bergrossen Bauvolumens."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen diese Feststellungen als unzutreffend und teilweise sogar aktenwidrig. BezÃ¼glich der Mischzone, in welcher das BaugrundstÃ¼ck liegt, wird insbesondere geltend gemacht, diese weise bezÃ¼glich Dimensionierung und Gestaltung der Bauten ein Ã¤usserst vielschichtiges GeprÃ¤ge auf. Neben kleinmassstÃ¤blichen Bauten fÃ¤nden sich diverse MehrfamilienhÃ¤user mit vier bis fÃ¼nf Geschossen und zahlreichen Bauten hÃ¤tten Grundmasse, die nicht mehr als kleinmassstÃ¤blich bezeichnet werden kÃ¶nnten, wie insbesondere die zusammengebauten GewerbehÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nr. 5 (ehemaliger Werkhof M) und Kat.Nr. 6 (ehemalige Fabrikanlage L). Auch andere Bauten in dieser Zone hÃ¤tten Grundmasse, die jene des geplanten Hauses A auf Kat.Nr. 1 erreichen oder Ã¼berschreiten wÃ¼rden; so die GebÃ¤ude N-stras­se und O-strasse. Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 8 sei vor kurzem ein Mehrfamilienhaus mit einer GebÃ¤udelÃ¤nge von 24 m bewilligt worden. Eine einheitliche Architektur lasse sich in der Zone WG3 nicht ansatzweise erkennen; zahlreiche bestehende Bauten wÃ¼rden gestalterisch gegenÃ¼ber dem Neubau abfallen. Das ehemalige FabrikgebÃ¤ude L mit An- und NebengebÃ¤uden prÃ¤sentiere sich als "grossvolumigstes, massigstes, uneinheitlichstes und unÃ¤sthetisches hufeisenfÃ¶rmiges Konglomerat von offenen und geschlossenen Fabrikhallen, GeschÃ¤fts-, Gewerbe-, Lager- und AbstellrÃ¤umen". Auch die Nachbarschaft in der Zone W2 weise zu grossen Teilen eine Ãberbauungsstruktur auf, die nicht mehr als kleinmassstÃ¤blich und locker bezeichnet werden kÃ¶nne; so stehe auf der an das BaugrundstÃ¼ck direkt anstossenden Parzelle Kat.Nr. 9 ein WohngebÃ¤ude mit einem Grundriss von 18 x 21 m und mit einem Neubau dicht Ã¼berbaut sei auch das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 7 an der P-strasse. Diese Zone liege zudem bergwÃ¤rts und werde schon deshalb kaum tangiert; neben ein- und zweigeschossigen EinfamlienhÃ¤usern fÃ¤nden sich zahlreiche dreigeschossige MehrfamilienhÃ¤user mit auffallenden "Dachgeschossbauten" und an der N-strasse sogar eine sich im Bau befindliche Terrassensiedlung. Auf engstem Raum seien Bauten aller Art und jeden Stils anzutreffen. Auf die nord- und nordostseits anschliessenden Zonen sei die Vorinstanz gar nicht eingegangen; auch in diesen Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten, Wohnzone W3 und Gewerbezone B fÃ¤nden sich GebÃ¤ude unterschiedlichster Struktur mit grossen Bauvolumen, neben denen der geplante Neubau nicht auffalle.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben hat, kann der Baurekurs­kommission keine unrichtige Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden. Weitere AbklÃ¤rungen, wie insbesondere die beantragte Edition von GrundbuchplÃ¤nen, sind nicht erforderlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die baulichen Gegebenheiten in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterungen, zu der das BaugrundstÃ¼ck gehÃ¶rt, werden im Rekursentscheid zutreffend beschrieben. Zwar trifft es zu, dass auf den seeseitigen GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 5 (ehemaliger Werkhof M) und 6 (ehemalige Fabrikanlage L) GebÃ¤udekomplexe mit ebenfalls grossen Grund­massen stehen. Diese GebÃ¤udekomplexe liegen aber mindestens teilweise in der zwei­ten Bautiefe und treten damit naturgemÃ¤ss weniger in Erscheinung als der lÃ¤ngs der P--/K-Strasse geplante Neu­bau. Sodann handelt es sich es sich zwar nach der insofern zutreffenden Charakterisierung der BeschwerdefÃ¼hrenden beim ehemaligen Werkhof M um ein Konglomerat von Einstellhallen, Schuppen, Umschlagvorrichtun­gen, Gewerbe- und Wohnbauten; trotz teilweise grosser Volumen wirkt diese verwinkel­te GebÃ¤udegruppe gerade wegen ihrer Vielgestaltigkeit jedoch nicht als massig und entspricht der durch kleinmassstÃ¤bliche Bauten geprÃ¤gten Struktur der nÃ¤heren Umgebung des BaugrundstÃ¼cks. Das gilt weitgehend auch fÃ¼r die angrenzende ehemalige Fabrikliegenschaft L. Allerdings treten hier markant zwei grÃ¶ssere BaukÃ¶rper in Erscheinung, nÃ¤mlich das 1942 erbaute, heute zu Wohnzwecken genutzte frÃ¼here FabrikationsgebÃ¤ude und die dahinter liegenden, aus jÃ¼ngster Zeit stammenden ReiheneinfamilienhÃ¤user. Beide Bau­kÃ¶rper zeichnen sich aber durch eine sorgfÃ¤ltige Gestaltung aus, die durch die Anordnung des Bauvolumens und die Gliederung der Fassaden der KleinmassstÃ¤blichkeit der umliegen­den Bauten Rechnung trÃ¤gt. Als nicht in diese Umgebung eingepasst erscheint im mass­geblichen Umfeld des BaugrundstÃ¼cks lediglich das Mehrfamilienhaus N-­stras­se, worauf bereits die Vorinstanz hingewiesen hat. Hingegen entspricht die Richtung Dorfzentrum angrenzende Liegenschaft N-strasse mit ihrem flachen Satteldach und den strassenseitigen, durchgehenden Balkonen in seiner Gestaltung wiederum den kleinmass­stÃ¤blichen Wohn- und Gewerbebauten in der nÃ¤heren Umgebung des BaugrundstÃ¼cks. Die Feststellung der Baurekurskommission II, dass die bauliche Struktur der Wohn- und Ge­werbezone im Umfeld des BaugrundstÃ¼cks durch kleinmassstÃ¤bliche Wohn- und Gewer­bebauten geprÃ¤gt sei und zurÃ¼ckhaltend strukturierte HÃ¤user mit SchrÃ¤gdÃ¤chern vorherrschten, erweist sich insgesamt als zutreffend; weitergehende prÃ¤gende Gestaltungsmerk­male hat die Vorinstanz der bestehenden Ãberbauung nicht zugeschrieben. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden auf andere GebÃ¤ude in der Zone WG 3 hinweisen, sind diese zu weit vom BaugrundstÃ¼ck entfernt, als dass sie fÃ¼r die Einordnung massgeblich sein kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ebenfalls als zutreffend hat sich auf Grund des Augenscheins die Feststellung der Baurekurskommission II erwiesen, dass die bergseitig (jenseits der P- bzw. der K-strasse) und westlich an das BaugrundstÃ¼ck anschliessende zweigeschossige Wohnzone eine relativ lockere Ãberbauung mit ein- und zweigeschossigen EinfamilienhÃ¤usern jÃ¼ngeren und Ã¤lteren Datums sowie unterschiedlichster Baustile aufweist. Dass die benachbarte Einfamilienhausliegenschaft Kat.Nr. 9 entgegen der Darstellung der Beschwer­defÃ¼hrenden im Vergleich mit dem geplanten Neubau relativ locker Ã¼berbaut ist, ergibt sich bereits auf Grund der Modell-Aufnahmen; die grosse GrundflÃ¤che des GebÃ¤udes vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Eine besondere archi­tektonische QualitÃ¤t oder einen einheitlichen Baustil hat die Bau­rekurskommission der Ãberbauung in der benachbarten Zone W 2 nicht zugeschrieben; die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen deshalb die Sachverhaltsfeststellungen der Baurekurskommission nicht zu erschÃ¼ttern. Zutreffend ist, dass die Wohnzone W2 bergwÃ¤rts der P-strasse zum Dorfzentrum hin dichter Ã¼berbaut ist (vgl. P-stras­se). Dieser Bereich der Wohnzone W2 liegt aber bereits ausserhalb der nÃ¤heren bau­lichen Umgebung des BaugrundstÃ¼cks, und die Baurekurskommission hat ihn deshalb fÃ¼r die Beurteilung der Einordnung der geplanten Baute zu Recht ausser Acht gelassen. Schliess­lich ist es fÃ¼r die Beurteilung der Einordnung ohne Belang, aus welchem Grund das Gebiet nordwestlich des BaugrundstÃ¼cks der Freihaltezone zugewiesen wurde; ein unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt auch insofern nicht vor. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ErgÃ¤nzend zur Sachverhaltsermittlung der Baurekurskommission II ist sodann auf Grund des Augenscheins festzuhalten, dass das BaugrundstÃ¼ck sich in landschaftlich exponierter Lage befindet. Entsprechend greift die Festlegung "Niedrige bauliche Dichte" im Richt­plan Siedlung und Landschaft der Region Q, die hauptsÃ¤chlich die bergseits der K-strasse gelegene frÃ¼here "Einfamilienhauszone in empfindlichen Gebiet" (vgl. Zonenplan der Gemeinde X vom 4. Oktober 1984) umfasst, im Bereich des BaugrundstÃ¼cks deutlich in die Zone WG 3 seeseits der K-strasse Ã¼ber. Diese Festlegung ist dem Wesen der Richtplanung entsprechend nicht parzellenscharf, so dass die einheitliche Zuweisung des ganzen Gebiets seeseits der K-strasse zur Zone WG 3 angehen mag. Das Ã¤ndert aber nichts daran, dass das BaugrundstÃ¼ck zumindest im Randbereich des im Regionalplan bezeichneten Gebiets mit niederer baulicher Dichte liegt. Durch diese Festlegung sollen "in landschaftlich und ortsbaulich exponierten Lagen Ãberbauungen mit besonderen gestalterischen QualitÃ¤ten" gesichert werden (Regionaler Richtplan Q, RRB 2258/1998, Textteil, S. 4). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Im Rahmen der PrÃ¼fung der gestalterischen Anforderungen gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG hat die Baurekurskommission II dem umstrittenen Bauvorhaben in erster Linie eine un­genÃ¼gende Einordnung in die bauliche Umgebung entgegengehalten. Der LÃ¤ngskomplex weise im Vergleich zur baulichen Umgebung ohnehin schon ein markantes Bauvolumen auf, das durch die riesigen, vielfach geÃ¶ffneten SatteldÃ¤cher noch erheblich zunehme. Ãber­­­treffe bereits dieser massige BaukÃ¶rper fÃ¼r sich allein betrachtet die Dimensionen der vorherrschenden Ãberbauungsstruktur, so werde mit den zwei grossvolumigen Flachdach­anbauten eine Baumassenkonzentration erreicht, die auch fÃ¼r einen unbefangenen Dritten eine krasse und erdrÃ¼ckende Wirkung erzeuge. Die schonungslose AuffÃ¼llung des Baugrund­stÃ¼cks mit wuchtigen BaukÃ¶rpern, die kaum Raum fÃ¼r eine ansprechende FreiflÃ¤chen­­­gestaltung lasse, sprenge die Struktur der durch bescheidene Bauten gekennzeichneten Mischzone. Noch unausgewogener prÃ¤sentiere sich der Ãbergang zum Einfamilienhausquar­tier, auf dessen bauliche KÃ¶rnung das Ã¼berdimensionierte Neubauprojekt keine RÃ¼cksicht nehme. Das Bauvorhaben vermÃ¶ge aber nicht nur wegen der massiven baulichen Kon­zentration nicht zu Ã¼berzeugen; die unbefriedigende Gesamtwirkung liege insbesondere auch in der (detailliert beanstandeten) kubischen und architektonischen Umsetzung des grossen Bauvolumens begrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der private BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dieser WÃ¼rdigung im Wesentlichen entgegen, sie lasse eine ausgewogene, gesetzesgerechte Bewertung des Bauvorhabens vermissen, kennzeichne sich durch eine einseitige Architekturkritik statt einer objektiven EinordnungsprÃ¼fung, welche die konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, die mit der Zonenplanung verfolgte Absicht und das weite Ermessen der Gemeinde berÃ¼cksichtige. Die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde macht insbesondere geltend, es sei keine der Voraussetzungen erfÃ¼llt, wel­che den ausnahmsweisen Verzicht auf die Realisierung des nach der Zonenordnung zulÃ¤ssi­gen Bauvolumens rechtfertigten; im Weiteren erschÃ¶pfe sich der Rekursentscheid in einer Architekturkritik, mit welcher die Vorinstanz ihr eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setze.</span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Frage einer Verletzung des Ermessensspielraums der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde durch die Rekursinstanz kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts von Vornherein nur dann stellen, wenn die Ã¶rtliche BehÃ¶rde von ihrem Ermessen in belegbarer und nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Den ErwÃ¤gungen zur angefochtenen Baubewilligung vom 8. August 2000 lÃ¤sst sich bezÃ¼glich "Einordnung und Gestaltung" nur entnehmen: "Aufgrund des Baubeschriebes kÃ¶n­nen die AnsprÃ¼che nach § 238 PBG als befriedigend beurteilt werden." Im Rekursverfah­ren hat die Baukommission X auf eine Vernehmlassung verzichtet und anlÃ¤ss­lich des Au­genscheins der Baurekurskommission II vom 22. MÃ¤rz 2001 hat sie durch ihren Vertreter lediglich ausfÃ¼hren lassen, das Projekt befinde sich an einer Schnittstelle zweier un­ter­schiedlicher Zonen, was zu einer Spannung fÃ¼hre; der Vertreter Ã¤usserte sich laut Pro­to­koll der Baurekurskommission (S. 5) hinsichtlich der Einordnung nicht explizit, sondern mit einem Achselzucken.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Unter den vorliegenden UmstÃ¤nden, wo es um die Einordnung eines grossen Bauvolumens direkt an der Grenze zu einer Zone mit einer erheblich tieferen AusnÃ¼tzung und an einer landschaftlich exponierten Lage geht, vermag der wenig aussagekrÃ¤ftige Satz zur Einordnung in der Baubewilligung die pflichtgemÃ¤sse AusÃ¼bung des Ermessens durch die Baukommission X nicht zu belegen. Sodann hat es die BehÃ¶rde versÃ¤umt, entspre­chende Ãberlegungen im Rekursverfahren nachzutragen. Der Einwand der Beschwerde­fÃ¼hrenden, die Baurekurskommission habe den Ermessensspielraum der Gemeinde miss­achtet, vermag schon aus diesem Grund nicht durchzuschlagen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Aus den vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen, wonach mit der schonungslosen AuffÃ¼llung des BaugrundstÃ¼cks durch die projektierten grossvolumigen BaukÃ¶rper sowohl die bau­­liche Struktur der dortigen Wohn- und Gewerbezone als auch der angrenzenden Wohnzone missachtet werden, kÃ¶nnte geschlossen werden, nach Auffassung der Baurekurskommission II fÃ¼hre wegen der exponierten Lage des BaugrundstÃ¼cks die Realisation des zonen­­gemÃ¤ssen AusnÃ¼tzungsmasses zwingend zu einem Einordnungsmangel. FÃ¼r diese Auffassung liessen sich angesichts der erwÃ¤hnten richtplanerischen Vorgaben beachtliche GrÃ¼n­de anfÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>UnabhÃ¤ngig davon lÃ¤sst sich aber im gegebenen landschaftlichen und baulichen Um­­feld die gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG gebotene befriedigende Einordnung des maximal zu­lÃ¤ssigen Bauvolumens nur mit einer besonders sorgfÃ¤ltigen Gestaltung des Neubaus erreichen. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemachte, mit den letzten Revisionen der Bau- und Zonenordnung gefÃ¶rderte bauliche Verdichtung fÃ¼hrt im bereits Ã¼berbauten Gebiet zwangslÃ¤ufig zu einem SpannungsverhÃ¤ltnis zwischen den die hÃ¶here Dichte realisierenden Neubauten und dem durch lockerere Ãberbauung und geringere Volumen geprÃ¤g­­ten Altbestand. Je konsequenter von den neuen BaumÃ¶glichkeiten Gebrauch gemacht wird, um so hÃ¶her sind die Anforderungen an die Gestaltung der Neubauten und insbesondere an ihre kubische Gliederung (vgl. Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg Schweiz, 1996, S. 160). Wenn die Baurekurskommission II dem Bau­­vorhaben entgegen gehalten hat, die im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG unbefriedigende Ge­samtwirkung ergebe sich nicht bloss aus der massiven baulichen Konzentration, sondern aus der kubischen und architektonischen Umsetzung des grossen Bauvolumens, so beruht die Beurteilung jedenfalls insofern auf einer zutreffenden Rechtsauffassung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Wie die Baurekurskommission II mit eingehender und nachvollziehbarer BegrÃ¼n­dung dargelegt hat, lÃ¤sst die projektierte Ãberbauung eine sorgfÃ¤ltige, die bestehende SiedlungskÃ¶rnung und die landschaftliche exponierte Lage berÃ¼cksichtigende Gestaltung nicht erkennen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen nichts vor, was die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lÃ¤sst. Insbesondere kÃ¶nnen die Kombination von Sattel- und Flachdach und die unterschiedlichen Baustile in gestalterischer Hinsicht ohne Rechtsverletzung als "befremdend und konzeptionslos" bezeichnet werden. Der gestalterische Vorwurf, der Ãberbauung fehle die formale Geschlossenheit und es sei nicht erkennbar, dass sie als Einheit geplant worden sei, ist nicht nur fÃ¼r Fachleute nachvollziehbar und lÃ¤sst sich mit dem Hinweis auf einheitliche Erker, Fenster, Balkone und BrÃ¼stungen nicht entkrÃ¤ften. Dass alle 15 Eigentumswohnungen "ab Plan" verkauft worden sein sollen, gibt fÃ¼r die Beurteilung der Einordnung schon deshalb nichts her, weil KÃ¤ufer als Bewohner das geplante GebÃ¤ude vornehmlich von innen und weniger als Dritte in seinem Bezug zur baulichen und landschaftlichen Umgebung sehen wÃ¼rden. Auch die Beschwerdevorbringen zur Kritik an der Detailgestaltung lassen in keiner Weise eine rechtsverletzende Handhabung des der Vorinstanz als RekursbehÃ¶rde zustehenden Ermessens er­kennen. Wie schon ein Blick auf die Modellaufnahmen zeigt, lassen die zahlreichen, vielfÃ¤ltigen und gestalterisch zufÃ¤lligen Durchbrechungen von Fassaden und DachflÃ¤chen die GebÃ¤ude nicht als leichter erscheinen, sondern verstÃ¤rken in ihrer Unbeholfenheit die erdrÃ¼ckende Wirkung der grossen BaukÃ¶rper.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Damit erweisen sich die Beschwerden als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. ... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00268 und VB.2001.00273 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>