Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2008.XXX / NW / sk (Nr. XXXXX/44.2-2/vA) Art. 8 Urteil vom 19. Februar 2009 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Präsident Verwaltungsrichter Gysi Verwaltungsrichterin Lang Gerichtsschreiber Cotti Rechtspraktikant Wuillemin Beschwerde- führerin 1 A. Beschwerde- führerin 2 B. 1 und 2 vertreten durch C. Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Grundbuchabgabe Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres vom 27. August 2008 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. 1. Am XXXX 2005 reichte die damalige X. AG (heute: Y. AG), als Bauherrin ein Baugesuch für die Überbauung Z. in D. ein (Baug esuch Nr. XX). Darin war u.a. vorgesehen, in D. auf der im Eigentu m der B. stehenden Parzelle Nr. 100 X Mehrfamilienhäuser mit insgesamt X Wohnungen zu erstellen. 2. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom XXXX 20 05 kaufte die A. von der B. u.a. die erwähnte Parzelle Nr. 100 zu ei nem Preis von Fr. XXXX.--. Gleichentags schlossen die A., als Bestellerin, und die X. AG (nachfolgend: Totalunternehmerin) einen Totaluntern ehmervertrag (nachfolgend: TU-Vertrag) ab. Dieser sah die Erstel lung der Überbauung Z. in D. auf der erwähnten Parzelle Nr. 100 zu eine m Werklohn von Fr. XXXX.-- vor. 3. Mit Verfügung vom XXXX 2006 bewilligte der Gemeinde rat D. das Baugesuch vom XXXX 2005. Diese Verfügung erwuchs am XXXX 2006 in Rechtskraft. 4. Am XXXX 2006 meldete Notar E. den Kaufvertrag über die Parzelle Nr. 100 dem Grundbuchamt F. zum grundbuchlichen Vollzug . Nachdem dieses zusätzlich den TU-Vertrag einverlangt hatte, erhob es mit Abgaben- und Gebührenrechnung vom XXXX 2006 eine Ge bühr von Fr. XXXX.--, wobei es die Handänderungsabgabe auf F r. XXXX.-- festsetzte. Dabei ging es von einem Kauf- bzw. Über nahmepreis von Fr. XXXX.-- aus, weil es den Werklohn von Fr. XXXX.-- mit dem Kaufpreis von Fr. XXXX.-- zusammenrechnete. B. Auf Beschwerde der B. und der A. hin entschied das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) am 27. August 2008: - 3 - "1. Die Beschwerde gegen die Abgaben- und Gebührenrechn ung TB-/A- Nr. XXX des Grundbuchamtes F. vom XXXX 2006 wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsge- bühr von Fr. 1'600.-- und den Kanzleigebühren und d irekten Auslagen des Departementes Volkswirtschaft und Inneres in Hö he von Fr. 260.--, total Fr. 1'860.--, sind von den Beschwerdeführerin nen - je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit - zu bezahlen. Die diesbezügliche Rech- nung erfolgt mit separater Post an den Vertreter de r Beschwerdeführe- rinnen, C., Rechtsanwalt, in G." C. Gegen den am 28. August 2008 zugestellten Entscheid liessen die B. und die A. mit Eingabe vom 16. September 2008 fristgere cht Verwaltungs- gerichtsbeschwerde erheben mit den Anträgen: "1. Die Verfügung sei aufzuheben, und die Grundbuchabga be für die Be- schwerdeführer 1 und 2 sei auf je CHF XXXX festzusetzen. 2. Die Kosten seien auf die Staatskasse zu nehmen, und den Beschwerde- führern 1 und 2 sei eine angemessene Parteientschäd igung zuzu- sprechen." Mit Vernehmlassung vom 27. Oktober 2008 beantragte das DVI, die Be- schwerde sei unter Kostenfolgen abzuweisen. Mit Sch reiben vom 6. Oktober 2008 verzichtete das Grundbuchamt F. auf eine Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 24. November 2008 ä usserten sich die Beschwerdeführerinnen nochmals und hielten an i hren Rechtsbegeh- ren fest. D. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 19. Februar 2009 beraten und entschieden. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Auf den 1. Januar 2009 ist das totalrevidierte Gese tz über die Verwal- tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 (Verwaltungs rechtspflegege- setz, VRPG; SAR 271.200) in Kraft getreten. Es erse tzt das bisherige Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 9. Juli 1968. Gem äss der Über- gangsbestimmung von § 84 Satz 1 VRPG werden die bei m Inkrafttreten des revidierten VRPG bereits hängigen Verfahren nac h bisherigem Recht zu Ende geführt. Das vorliegende Beschwerdeverfahre n ist beim Verwal- - 4 - tungsgericht am 16. September 2008 (Postaufgabe der Beschwerde) rechtshängig gemacht worden. Mithin gelangen die Vo rschriften des VRPG in der Fassung vom 9. Juli 1968 (nachfolgend: aVRPG) zur An- wendung. 2. Entscheide des DVI über Abgabenrechnungen der Grund buchämter kön- nen an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (§ 30 Abs. 2 des Gesetzes über die Grundbuchabgaben vom 7. Mai 1980 [GBAG; SAR 725.100] i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. a der Verordnun g über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrates vom 8. November 1992 [SAR 153.111]; § 52 Ziff. 1 aVRPG). Das Verwaltungs gericht ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falles zuständig. Es üb erprüft den angefochtenen Entscheid vollumfänglich (§ 56 Abs. 2 lit. a aVRPG). 3. Die Beschwerdeführerinnen sind zur Beschwerde legit imiert (§ 30 Abs. 1 GBAG). II. 1. 1.1. Auf allen grundbuchlichen Vorgängen wird eine Abgab e erhoben (§ 1 GBAG). Bei Handänderungen an Grundstücken beträgt d ie Abgabe 5 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1 GBAG). Di e Handände- rungsabgabe stellt eine Gemengsteuer dar, die Steue r- und Gebühren- charakter aufweist und deren Höhe somit nicht durch das Kosten- deckungs- und das Äquivalenzprinzip begrenzt wird (vgl. BGE 130 III 230; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AG VE] 1979, S. 103 ff.; Ulrich Häfelin / Georg Müller / Felix U hlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich 2006, Rz. 2687; Ernst Blumenstein / Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrech ts, 6. Aufl., Zürich 2002, S. 7 f., 204 f.; Botschaft des Regierungsrate s vom 30. April 1979 zum GBAG, S. 1; Botschaft des Regierungsrates vom 2 6. März 1979 zur Änderung des Grundbuchtarifes, S. 1). 1.2. Wo eine Steuernorm an wirtschaftliche Sachverhalte anknüpft, ist auch ihre Auslegung, selbst wenn die Norm zivilrechtlich e Begriffe enthält, durch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise gepräg t. Dies ist nicht ein- fach mit einer ausdehnenden Auslegung gleichzusetze n (sondern mag lediglich so erscheinen, wenn die Begriffe ausschli esslich mit ihrem zivil- rechtlichen Gehalt betrachtet werden). Allerdings i st eine wirtschaftliche Betrachtungsweise kein Freipass, um den Rahmen der Auslegung zu überschreiten und so zu Ergebnissen zu gelangen, die im Gesetz, seinem Wortlaut und Sinn gemäss, nicht enthalten sind (vgl . dazu Blumenstein / - 5 - Locher, a.a.O., S. 30 ff.). Bei Beachtung dieser Sc hranken wird der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Steuer durch ein e wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht verletzt, wie das Bundesger icht (Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 50 [1981-82], S. 445 ff. mit Hinwei- sen) gerade auch hinsichtlich der Anwendung und Aus legung der Vor- schriften über die Handänderungssteuer festgehalten hat (Entscheid des Verwaltungsgericht [VGE] II/91 vom 11. Dezember 200 2 [BE.2001.00391], S. 6). 1.3. Gemäss § 10 Abs. 1 GBAG erstreckt sich die Abgabepf licht auf alle ver- traglichen Leistungen, welche die Parteien zu erbri ngen haben, auch wenn sie im beurkundeten Kaufpreis nicht inbegriffen sind, aber den Wert der Liegenschaft erhöhen. Diese Norm gewährleistet eine möglichst rechtsgleiche Behandlung. Es soll keinen Unterschied ausmachen, ob ein bereits überbautes Grundstück gekauft wird oder ein e noch unüberbaute Parzelle, wenn gleichzeitig ein Werkvertrag für die Erstellung einer Baute abgeschlossen und damit im Ergebnis ebenfalls ein Grundstück mit einem fertigen Haus erworben wird. Diese Auslegung, wonac h in Anwendung von § 10 Abs. 1 GBAG die Handänderungsabgabe sowohl auf dem Kauf- preis als auch auf dem Werklohn zu erheben ist, sof ern die Kombination eines Kaufvertrags mit einem Werkvertrag wirtschaft lich gesehen dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt, verletzt das Erfordernis einer genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage für Abga ben nicht (VGE II/72 vom 23. August 2007 [WBE.2006.37], S. 5 f., mit Verweis auf VGE II/91 vom 11. Dezember 2002 [BE.2001.00391], S. 6 f., jeweils mit Hinweisen). 2. 2.1. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, vorliegen d hätten insofern gleichgerichtete Interessen bestanden, als die Beschwerdeführerin 2 Land habe verkaufen und die Totalunternehmerin für den K äufer habe bauen wollen. Aufgrund der Praxis des Verwaltungsgerichts reiche dies entge- gen dem Vorgehen der Vorinstanz jedoch nicht zur Zu sammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn aus, da ein gemeinsames bzw. gleichge- richtetes Interesse im Lichte früherer Entscheide des Verwaltungsgerichts (AGVE 1984, S. 190 ff.) nur dann zur Aufrechnung ge nüge, wenn der Landverkäufer am wirtschaftlichen Erfolg der Überba uung teilhabe bzw. wenn dem Landverkäufer direkt oder indirekt auch de r Erlös für das Haus zugute komme. Anders als in den von der Vorinstanz zitierten Entschei- den (VGE II/91 vom 11. Dezember 2002 [BE.2001.00391]; VGE II/72 vom 23. August 2007 [WBE.2006.37]) würden Totalunterneh mer und Verkäu- fer vorliegend nicht von denselben Personen beherrs cht, ebenso wenig habe die Totalunternehmerin eine Konzerngesellschaft des Verkäufers als Subunternehmer beauftragt (Beschwerde, S. 4 ff., 10). - 6 - Demgegenüber vertritt die Vorinstanz die Auffassung, die Beschwerdefüh- rerin 2 (Landverkäuferin) und die Totalunternehmeri n besässen gemein- same bzw. gleichgerichtete Interessen, weshalb bei der vorliegenden Ein- heit der Verträge Kaufpreis und Werklohn als Berech nungsgrundlage für die Handänderungssteuer zusammenzurechnen seien (vo rinstanzlicher Entscheid, S. 10, 14). 2.2. In Anwendung der Richtlinie Nr. 3 des DVI (Richtlin ie Nr. 3 vom 16. September 2003 zur Anwendung von § 10 Abs. 1 GB AG; dabei han- delt es sich um eine Verwaltungsanweisung im Hinblick auf eine möglichst einheitliche und rechtsgleiche Verwaltungspraxis, d er aber nicht Rechts- satzcharakter zukommt; vgl. BGE vom 18. Mai 2004 [2 P.105/2004], Erw. 4.1; VGE II/91 vom 11. Dezember 2002 [BE.2001.00391 ], S. 8 f.) muss anhand des Inhalts der Verträge bzw. des sich darau s ergebenden Par- teiwillens der Vertragspartner beurteilt werden, ob ein einheitliches Ge- schäft vorliegt. Nebst der Frage der Identität von Landverkäufer und Werkunternehmer sowie dem zeitlich nahe beieinander liegenden Ab- schluss von Kauf- und Werkvertrag sprechen folgende Indizien, die nicht kumulativ vorliegen müssen, für eine Einheit des Geschäfts: • Der Abschluss des Werkvertrags ist Kaufbedingung. • Ein Pauschalpreis für Land und Baute ist vereinbar t. • Der Werkvertrag wird zum integrierenden Bestandtei l des Kaufver- trags erklärt. • Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass bei Rücktritt vom Werkvertrag eine hohe Konventionalstrafe geschuldet werde. • Im Kaufvertrag sind Hinweise auf die geplante Über bauung (z.B. in Form von Ausnützungsrevers, Durchleitungsrechten, N äher- und Grenzbaurechten) vorhanden. • Der Antritt wird auf den Zeitpunkt der Bauvollendu ng hinaus- geschoben. • Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist der Bau b ereits weit fort- geschritten. • Bei Vertragsabschluss liegt bereits ein detaillier t ausgearbeitetes Projekt vor. • Der Verkauf schlüsselfertiger Häuser wurde inserie rt. Entscheidend bleibt zu bestimmen, ob die Verträge s o voneinander ab- hängen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern ge- kommen wäre und das Geschäft zudem als Ganzes dem V erkauf einer schlüsselfertigen Baute gleichkommt (Felix Richner / Walter Frei / Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steu ergesetz, Zürich 1999, § 230 N 6). Für die Anwendung von § 10 Abs. 1 GBAG muss keine Umgehungsabsicht vorliegen (AGVE 1988, S. 147). Gem äss Zürcher - 7 - Praxis ist eine Zusammenrechnung praktisch stets da nn vorzunehmen, wenn auf dem Kaufgrundstück bereits vor der Handänd erung eine Bau- bewilligung erteilt worden ist und der Landkäufer a nlässlich des Land- kaufs einen Werkvertrag, basierend auf den bereits bewilligten Plänen über die Erstellung von Bauten auf dem Kaufgrundstü ck, mit dem Ver- käufer oder mit einem als Werkunternehmer auftreten den Dritten ab- schliesst (Richner / Frei / Kaufmann, a.a.O., § 230 N 10 f.). 2.3. Der Argumentation der Beschwerdeführerinnen ist ent gegen zu halten, dass die Frage der Einheit der Verträge nicht mit d erjenigen nach der Identität von Landverkäufer und Werkunternehmer gle ichgesetzt werden darf. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist a uch bei fehlender rechtlicher und wirtschaftlicher Identität ein Zusa mmenrechnen von Kauf- preis und Werklohn nicht von vornherein ausgeschlos sen. Vielmehr ist entscheidend, ob die Indizien insgesamt für eine Ei nheit des Geschäfts sprechen. Sind Verkäufer und Unternehmer nicht iden tisch, wird sich al- lerdings nur bei wirtschaftlichen Verflechtungen od er gemeinsamen bzw. gleichgerichteten Interessen auf ein Zusammenwirken schliessen lassen. Liegen insgesamt genügend Indizien für eine Einheit des Geschäfts vor, ist eine Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werkloh n gerechtfertigt (VGE vom 23. August 2007 [WBE.2006.37], S. 5, mit w eiteren Hinwei- sen). Im von den Beschwerdeführerinnen zitierten früheren Entscheid des Ver- waltungsgerichts (AGVE 1984, S. 190 ff.) hielt dies es auch fest, dass Kaufpreis und Werklohn nicht zusammengerechnet werden, wenn es sich nicht faktisch um ein Vertragsverhältnis zwischen z wei Parteien, dem Landerwerber bzw. Werkbesteller einerseits und dem Landveräusserer und Unternehmer andererseits, handelt (S. 195). In diesem Sinne erfolgt auch gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts des Kant ons Zürich eine Zusammenrechnung, wenn Landveräusserer und Werkunte rnehmer eine einfache Gesellschaft vereinbart haben mit dem Zwec k, auf dem Grund- stück des Veräusserers geplante oder weitgehend vol lendete Bauten ge- meinsam zu verkaufen. Dabei ist entscheidend, dass Veräusserer und Werkunternehmer dem Erwerber gemeinsam eine schlüss elfertige Baute verkaufen wollen; der Erwerber einerseits vom Landveräusserer das reine Land nicht erhalten würde, wenn er nicht gleichzeit ig mit dem Werkunter- nehmer einen Werkvertrag abschliessen würde; der Er werber anderer- seits diesen Werkvertrag aber nicht abschliessen wü rde, wenn er nicht gleichzeitig das Land erwerben könnte (Richner / Frei / Kaufmann, a.a.O., § 230 N 15). Ist der erwähnte Zusammenhang zwischen den beiden V erträgen gege- ben, so kommt es bei der Handänderungssteuer nicht darauf an, ob die - 8 - Parteien des Kauf- und Werkvertrags identisch sind (BGE 131 II 725, mit weiteren Hinweisen). 3. Die Handänderungssteuer ist dann zu Recht sowohl au f dem Kaufpreis als auch auf dem Werklohn erhoben worden, wenn der Kaufvertrag vom XXXX 2005 und der gleichentags vereinbarte TU-Vertr ag eine Einheit im Sinne der dargestellten Rechtsprechung bilden, sodass gemeinsame bzw. gleichgerichtete Interessen der Beschwerdeführerin 2 (Landverkäuferin) sowie der Totalunternehmerin auf ein Zusammenwirken schliessen lassen. 3.1. Beide Verträge wurden am XXXX 2005 in D. unterzeich net, weshalb zumindest ein zeitlicher und örtlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht. Der Einwand der Beschwerdeführer innen, wonach der gleichzeitige Abschluss der Verträge in der Natur der Sache liege, weil die Beschwerdeführerin 1 die Totalunternehmerin nicht b eauftragt hätte, ein fremdes Grundstück zu überbauen (Verwaltungsgericht sbeschwerde, S. 14), vermag daran nichts zu ändern. Vielmehr lie fert er einen Hinweis, dass die Beschwerdeführerin 1 den Erwerb eines Grun dstücks mitsamt geplanter Überbauung erreichen wollte. 3.2. Im Kaufvertrag vom XXXX 2005 war vorgesehen, dass d ieser erst dem Grundbuch zur Eintragung anzumelden ist, wenn die b ereits nachge- suchte Baubewilligung für X Mehrfamilienhäuser auf der Parzelle Nr. 100 rechtskräftig vorliegt (Kaufvertrag, Kapitel III Zi ff. 2, Vorakten 134). Der Kaufvertrag wäre ohne die Baubewilligung ersatzlos dahingefallen (Kaufvertrag, Kapitel III Ziff. 3, Vorakten 134). D ie Bewilligung des am XXXX 2005 durch die Totalunternehmerin eingereichte n Baugesuchs war somit Bedingung für die Landveräusserung. Auch die Zahlung des Kaufpreis war erst innert 14 Tagen nach Rechtskraft der Baubewilligung zu leisten (Kaufvertrag, Kapitel III Ziff. 4, Vorak ten 134). Diese (damals noch ausstehende) Baubewilligung und der Kaufvertra g bildeten in- tegrierende Bestandteile des TU-Vertrags (TU-Vertra g, Ziff. 3.2.1 und 3.2.3, Vorakten 79). Ohne die rechtskräftige Bewilligung des von der Tot alunternehmerin ein- gereichten Baugesuchs wäre der Kaufvertrag zwischen der Beschwerde- führerin 1 und der Beschwerdeführerin 2 gemäss expl iziter Abrede er- satzlos dahingefallen. Bezüglich TU-Vetrag ist folglich davon auszugehen, dass dieser ohne dessen integrierende Bestandteile Baubewilligung inkl. Pläne und Kaufvertrag nicht fortbestanden hätte. - 9 - Die Beschwerdeführerinnen wenden ein, der vereinbar te Landpreis habe sich auf Bauland für ein rechtskräftig bewilligtes Projekt bezogen. Die Be- schwerdeführerin 1 hätte diesen Preis nicht zahlen wollen, wenn die Bau- bewilligung verweigert würde (Verwaltungsgerichtsbe schwerde, S. 10). Aus diesem Einwand geht einzig hervor, dass eine en ge Verbindung zwi- schen dem Kaufvertrag und der Baubewilligung - und somit auch zwi- schen Kauf- und TU-Vertrag - bestanden hat. Obschon formell zwei getrennte Verträge vorliegen, sind sie sowohl un- tereinander als auch von der Bewilligung des Bauges uchs derart ab- hängig, dass die zu erstellenden Mehrfamilienhäuser mitsamt der Parzelle Nr. 100 als eigentlicher Vertragsgegenstand erscheint. 3.3. Der TU-Vertrag war als solcher bindend. Somit genüg te der Umstand des gleichzeitigen Abschlusses der Verträge, um sicherz ustellen, dass der Kaufvertrag nicht ohne den TU-Vertrag abgeschlossen wurde. Nachdem die Baubewilligung am XXXX 2006 rechtskräftig vorla g, konnte der Kauf- vertrag grundbuchlich vollzogen werden; die Totalun ternehmerin war für die Einhaltung des TU-Vertrags genügend abgesichert . Hätte sich später wider Erwarten eine rechtliche Möglichkeit ergeben, vom TU-Vertrag zu- rückzutreten, hätte wohl auch der Kaufvertrag als d essen integrierender Bestandteil rückgängig gemacht werden können. Auf j eden Fall müsste eine allfällige Möglichkeit eines getrennten Schicksals des TU-Vertrags im Vollzug als solche Ausnahmesituation betrachtet wer den, dass sie beim Abschluss der Verträge irrelevant war (vgl. BGE vom 20. November 1980, in: ASA 50 [1981-82], S. 451). Diese Verbindungen zwischen Kauf-, TU-Vertrag und B aubewilligung führten dazu, dass die Verträge in ihrer Erfüllung ein einheitliches rechtli- ches Schicksal hatten. 3.4. Der TU-Vertrag verweist bezüglich Altlasten, histor ische Funde und Bau- grund auf Kap. V des Kaufvertrags (TU-Vertrag, Ziff . 2.4 Abs. 1, Vorakten 78). Dort (Vorakten 136 ff.) wird ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin 2 (Landverkäuferin) bis zu einem festgelegten Schwe llenwert die Risiken trägt. Darüber hinaus hat die Beschwerdeführerin 1 (Landkäuferin) die Mehrkosten zu übernehmen. Gemäss Abrede im TU-Vertr ag trägt die Totalunternehmerin die den Schwellenwert überschrei tenden Kosten an- stelle der Beschwerdeführerin 1 (TU-Vertrag, Ziff. 2.4 Abs. 2, Vorakten 78). Somit trägt die Beschwerdeführerin 1 weder als Käuferin noch als Bestellerin diesbezügliche Risiken. Im TU-Vertrag verpflichtet sich die Totalunternehme rin weiter, die aus dem Grundstückgeschäft von der Beschwerdeführerin 1 zu tragende - 10 - Hälfte der Handänderungskosten zu übernehmen, d.h. diese sind im Werklohn inbegriffen (TU-Vertrag, Ziff. 6.3, Vorakt en 83). Somit fallen der Beschwerdeführerin 1 auch für die Handänderung wede r Notariats- noch Grundbuchkosten an. Vielmehr teilen sich die Beschw erdeführerin 2 (Landverkäuferin) und die Totalunternehmerin diese Kosten. Die Beschwerdeführerinnen machen in diesem Zusammen hang geltend, die Risikoübernahme der Totalunternehmerin gegenübe r der Beschwer- deführerin 1 belege, dass die Beschwerdeführerin 2 möglichst wenig mit dem Bauprojekt zu tun haben wollte (Verwaltungsgeri chtsbeschwerde, S. 14). Dieser Einwand erklärt nicht, warum ein Wer kunternehmer gegen- über dem Werkbesteller solche Risiken übernimmt; we iter verkennt er, dass durch die Kostenverteilung im TU-Vertrag das R isiko der Beschwer- deführerin 2 als Landverkäuferin nicht geringer wur de. Vielmehr ist der Vorinstanz beizupflichten in der Annahme, dass eine derartige Risiko- übernahme bzw. Kostenverteilung durch einen Werkunt ernehmer im Rahmen eines Werkvertrags ungewöhnlich ist. Durch das Vorliegen eines einheitlichen Geschäfts hingegen ist eine solche Ab rede begründbar (vgl. vorinstanzlicher Entscheid, S. 12). Bezeichnenderwe ise übernimmt die Totalunternehmerin selbst dann die Grundbuchgebühre n, wenn diese nicht nur auf dem Kaufpreis, sondern auch auf dem W erklohn erhoben werden (TU-Vertrag, Ziff. 6.3, Vorakten 83). 3.5. Wie die Vorinstanz ausführt, haben die Beschwerdefü hrerin 2 und die Totalunternehmerin im Gebiet Z. in D. neben der Übe rbauung der Parzelle Nr. 100 auf den benachbarten Parzellen Nr. 101 - 108, 110, 112, 114 und 116 zusammen weitere Bauprojekte realisiert . Dass sich die Beschwerdeführerin 2 nun mittels Ausschreibung an v erschiedene Bauunternehmungen wendet, um weitere Parzellen im G ebiett Z. zu überbauen, ändert nichts an der engen Zusammenarbei t zwischen der Totalunternehmerin und der Beschwerdeführerin 2 bez üglich der bisher erstellten Überbauungen, wozu auch die X Mehrfamili enhäuser auf der Parzelle Nr. 100 zu zählen sind. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, wenn sie festhält, die Kooperation der Beschwerdeführeri n 2 mit der Totalunternehmerin hätte ein bestimmtes Ziel verfol gt: Das zur Verfügung stehende Gebiet (die im Eigentum der Beschwerdeführ erin 2 stehenden Grundstücke) mit Wohnbauten zu überbauen, um diese anschliessend zu veräussern oder zu vermieten. Vorliegend bleibt une rheblich, dass die Vermietung bzw. Vermittlung durch Dritte erfolgt is t (vgl. vorinstanzlicher Entscheid, S. 10 f.; Vernehmlassung der Beschwerdeführerinnen vom 24. November 2008, Rz. 14). Das Baugesuch für die Erstellung der Mehrfamilienhä user auf der Par- zelle Nr. 100 (zugleich wurden auch um die Überbauung der Parzellen Nr. 101 - 108 und 118 ersucht) ging bei der Bauverwaltung D. am XXXX 2005 - 11 - ein. Die Totalunternehmerin war als Bauherrin und d ie Beschwerdeführerin 2 als Grundeigentümerin aufgefüh rt. Die Baukosten (ohne Land) beliefen sich auf Fr. XXXX.--. Die Beschwerdeführerin 1 wird auf der Baugesuchseingabe nicht erwähnt und ist auc h in den übrigen Baugesuchsunterlagen nirgends aufgeführt (Baugesuch vom XXXX 2005, Vorakten 45; Aktennotiz der Vorinstanz vom 6. Augus t 2008, Vorakten 42). 3.6. Die Projektierung eines Bauvorhabens mitsamt Plänen ist kostspielig. Die Einreichung eines Baugesuchs mit einer hohen Bausum me zieht wie- derum beträchtliche Gebühren nach sich. Ein derarti ger Aufwand nimmt nur jemand in Kauf, der damit rechnen kann, das Bau vorhaben anschlies- send tatsächlich zu realisieren. Somit musste sich die Totalunternehmerin sicher sein, dass die Beschwerdeführerin 2 die Parz elle Nr. 100 nur an jemanden verkaufen würde, der auch die Überbauung d urch die Totalun- ternehmerin realisieren liess. Nach der Baubewillig ung vereinbarten die Beschwerdeführerin 2 und die Totalunternehmerin mit der Beschwerde- führerin 1 einen Kauf- bzw. TU-Vertrag betreffend d ie Parzelle Nr. 100, wobei die Verträge inhaltlich aufeinander Bezug nahmen und jeweils auch eine Verbindung zum Baugesuch bestand (vgl. vorne Erw. 3.2 - 3.4). Unter diesen Umständen macht das gemeinsame Vorgehe n der Totalun- ternehmerin mit der Beschwerdeführerin 2 nur Sinn, wenn der Abschluss des TU-Vertrags zwischen der Beschwerdeführerin 1 u nd der Totalunter- nehmerin für die Landverkäuferin (Beschwerdeführeri n 2) einen subjektiv wesentlichen Vertragsbestandteil und damit Vorausse tzung für den Ab- schluss des Kaufvertrags über die Parzelle Nr. 100 darstellte. Auf der anderen Seite war der Erwerb einer schlüsselfertig zu erstellenden Über- bauung Ziel der Beschwerdeführerin 1; gemäss deren Anlagereglement sind als Anlagearten Immobilien, nicht aber unüberb aute Grundstücke, zulässig (vgl. Ziff. XX des Anlagereglements A., Vo rakten 147). Erklärtermassen hätte sie mit der Totalunternehmeri n auch keinen Werk- vertrag abgeschlossen, ohne von der Beschwerdeführe rin 2 die Parzelle Nr. 100 zu erwerben. Der Einwand der Beschwerdeführ erinnen, wonach der gleichzeitige Abschluss der Verträge in der Nat ur der Sache liege, weil die Beschwerdeführerin 1 die Totalunternehmeri n nicht beauftragt hätte, ein fremdes Grundstück zu überbauen (Verwalt ungsgerichtsbe- schwerde, S. 14), liefert einen weiteren Hinweis da rauf, dass die Be- schwerdeführerin 1 den Erwerb eines Grundstücks mit samt geplanter Überbauung erreichen wollte. 3.7. Die Kooperation im Rahmen des Gebiets Z. im Allgeme inen und anlässlich des Verkaufs und der Überbauung der Parz elle Nr. 100 im Speziellen kann nicht als Abrede ohne Rechtsbindung swillen dargestellt - 12 - werden. Die Grösse und der finanzielle Umfang des P rojekts lassen eine Zusammenarbeit auf der Basis unverbindlicher Abrede n nicht zu. Viel- mehr haben die Beschwerdeführerin 2 und die Totalun ternehmerin eng zusammengewirkt, um gemeinsam den Abschluss von Kau f- und Werk- vertrag über die geplanten X Mehrfamilienhäuser zu erreichen. Diesbe- züglich wiesen sie gemeinsame bzw. gleichgerichtete Interessen auf. 3.8. Der eine Vertrag wäre ohne den andern nicht zustand e gekommen resp. nicht vollzogen worden (siehe Erw. 3.2, 3.3 und 3.6 ). Wirtschaftlich be- trachtet liegt ein faktisches Vertragsverhältnis zwischen zwei Parteien, der Beschwerdeführerin 1 (Landerwerberin bzw. Werkbeste llerin) einerseits und der Beschwerdeführerin 2 (Landverkäuferin) sowi e der Totalunter- nehmerin andererseits vor. Wird - wie vorliegend - ein innerer Zusam- menhang der beiden Verträge bejaht, kommt es nicht darauf an, ob die Landverkäuferin und die Totalunternehmerin identisc h sind (BGE 127 II 725). Die Bewilligung des eingereichten Baugesuchs war Be dingung für den grundbuchlichen Vollzug des Kaufvertrags und für da s Fortbestehen des TU-Vertrags: Der Kaufvertrag wäre ohne rechtskräfti ge Baubewilligung ersatzlos dahingefallen und auch der TU-Vertrag hät te ohne dessen in- tegrierende Bestandteile Kaufvertrag und Baubewilligung inkl. Pläne nicht fortbestanden (siehe vorne Erw. 3.2). Dadurch ist d ie vorliegende Kon- stellation derjenigen gleichzusetzen, bei welcher a uf dem Kaufgrundstück bereits vor der entsprechenden Handänderung eine Baubewilligung erteilt wird, und der Landkäufer anlässlich des Landkaufs e inen Werkvertrag, basierend auf den bereits bewilligten Plänen über d ie Erstellung von Bauten auf dem Kaufgrundstück, mit dem Verkäufer od er mit einem als Total- oder Generalunternehmer auftretenden Dritten abschliesst. Ob das Baugesuch bereits vor Abschluss der Verträge bewilligt wurde oder ob die Wirksamkeit der Verträge von der Bewilligung des Ba ugesuchs abhängt, läuft auf das Gleiche hinaus. Auch beim zweiten, hi er vorliegenden Fall wird - wenn das Baugesuch bewilligt wird - im Ergeb nis ein Grundstück mitsamt einer auf der Grundlage der bewilligten Plä nen erstellten Baute verkauft. Andernfalls - sofern sich das Baugesuch a ls nicht bewilligungs- fähig erweist - fallen beide Rechtsgeschäfte gemeinsam dahin. 4. Zusammenfassend kommt die Kombination des Kaufvertr ags vom XXXX 2005 mit dem gleichentags abgeschlossenen TU-Vertra g wirtschaftlich betrachtet dem Verkauf der X Mehrfamilienhäuser auf der Parzelle Nr. 100 gleich. Der eine Vertrag wäre ohne den Abschlus s des andern nicht zustande gekommen. Diesbezüglich bestanden zwischen der Beschwerdeführerin 2 und der Totalunternehmerin gem einsame bzw. gleichgerichtete Interessen. Die Handänderungsabgab e vorliegend so- - 13 - wohl auf dem Kaufpreis als auch auf dem Werklohn zu erheben, verletzt den Wortlaut und Sinn von § 10 Abs. 1 GBAG nicht. D ie Zusammenrech- nung ist zu Recht und in Nachachtung der Rechtsprec hung erfolgt. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. III. Die Beschwerdeführerinnen unterliegen und haben bei diesem Verfah- rensausgang die Verfahrenskosten zu tragen (§ 33 Ab s. 2 aVRPG) und keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (§ 36 Abs. 1 aVRPG). Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, best ehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 7'000.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 302.--, gesamthaft Fr. 7'302.--, sind von d en Beschwerde- führerinnen unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. Zustellung an: die Beschwerdeführerinnen (Vertreter) das Grundbuchamt F. Mitteilung an: den Regierungsrat das DVI (Justizabteilung) - 14 - Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesre cht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interk antonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht- lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Rech t verletzt, mit An- gabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene E ntscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (A rt. 82 ff. des Bun- desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsg esetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). Aarau, 19. Februar 2009 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Winkler Cotti Postversand: 25. März 2009