<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00528</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210369&amp;W10_KEY=4467120&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00528</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.01.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung: Beurteilung einer altrechtlichen Überbauung nach den heutigen Regeln betreffen Arealüberbauungen; Baumassenberechnung; Einordnung.<br/><br/>Bei der Ermittlung der Baumassenreserve ist nicht nach den für Arealüberbauung geltenden Vorschriften vorzugehen, wenn das Baugrundstück zu einer Überbauung gehört, welche 1959 bewilligt wurde, als das geltende Recht keine Vorschriften betreffend die Gebäudehöhe, die bauliche Ausnützung oder die Zulässigkeit von Arealüberbauungen enthielt. Dem steht vorliegend entgegen, dass die damals bewilligte Überbauung keine Bauvorschriften verletzte und dass die Bewilligung nicht mit einer entsprechenden Nebenbestimmung versehen wurde (E. 1.4-1.6).<br/><br/>Beim vorliegenden Neubauvorhaben ist eine neue Baumassenberechnung vorzunehmen. Es kann nicht auf eine frühere, den Umbau einer Liegenschaft auf der gleichen Parzelle betreffende Baubewilligung abgestellt werden (E. 2.4).<br/><br/>Der klare Wortlaut von § 258 Abs. 2 PBG belässt dem Verwaltungsgericht keinen Spielraum, abgestützte Balkone bei der Baumassenberechnung gleich zu behandeln wie freitragende (E. 2.5).<br/> <br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die kommunale Baubehörde.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSRESERVE">AUSNÃTZUNGSRESERVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSENISOLATION">AUSSENISOLATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BALKON">BALKON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENERGIESPAREN">ENERGIESPAREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIFLÃCHE">FREIFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERBILD">QUARTIERBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNGLEICHBEHANDLUNG">UNGLEICHBEHANDLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 258 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12417" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00528</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Januar 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">RA F,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_16">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_21">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_27">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_33"><span>Bauausschuss PfÃ¤ffikon,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. Februar 2010 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde PfÃ¤ffikon A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse in PfÃ¤ffikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhoben B und C Rekurs an die Baurekurskommission III. Diese hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. August 2010 gut, hob den Beschluss des Bauausschusses der Gemeinde PfÃ¤ffikon auf und wies das GeschÃ¤ft zur Neubeurteilung des Bauvorhabens an die BehÃ¶rde zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 29. September 2010 erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III und beantragte, dieser sei aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 28. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. B und C beantragten am 25. November 2010, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon stellte am 27. Oktober 2010 den Antrag, die Beschwerde sei gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission III sei aufzuheben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref280111252"><b>1. </b> </a></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Vorinstanz habe das geplante Neubauvorhaben â insbesondere bei der Ermittlung der Baumassenreserve â zu Unrecht nach den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Regeln beurteilt. Dies sei unzulÃ¤ssig, da auf dem BaugrundstÃ¼ck kein entsprechender AusnÃ¼tzungsrevers laste. Der Einbezug anderer GrundstÃ¼cke sei mangels entsprechender Nebenbestimmung unzulÃ¤ssig. Die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz seien nicht einschlÃ¤gig, da das BaugrundstÃ¼ck nicht Teil eines ArealÃ¼berbauungsgrundstÃ¼cks gewesen und nicht mit einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung belegt worden sei, welche die kÃ¼nftige Bebauung eingeschrÃ¤nkt habe. Es fehle an einer Rechtsgrundlage, um die mit Beschluss vom 7. September 1959 bewilligte Ãberbauung als ArealÃ¼berbauung zu qualifizieren. Eine Beurteilung des Bauvorhabens nach fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Regeln verbiete sich schon deshalb, weil die geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde PfÃ¤ffikon (BZO) das Institut der ArealÃ¼berbauung nicht kenne.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Beschwerdegegner machen demgegenÃ¼ber geltend, die Ãberbauung mit den beiden fÃ¼nfgeschossigen GebÃ¤uden sei mit Beschluss vom 7. September 1959 nur deshalb bewilligt worden, weil eine einheitliche Ãberbauung unter Freilassung grÃ¶sserer FreiflÃ¤chen zur Diskussion gestanden habe. Dem Umstand, dass die BZO heute das Institut der ArealÃ¼berbauung nicht kenne, komme keine entscheidende Bedeutung zu. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einer die Wesensmerkmale einer ArealÃ¼berbauung aufweisenden GesamtÃ¼berbauung ausgegangen sei. Eine RegelÃ¼berbauung stehe jedenfalls nicht zur Diskussion.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Vorinstanz stellte fest, dass es in der Gemeinde PfÃ¤ffikon keine Vorschriften betreffend die GebÃ¤udehÃ¶he, die bauliche AusnÃ¼tzung oder die ZulÃ¤ssigkeit von ArealÃ¼berbauungen gab, als am 7. September 1959 die Bewilligung fÃ¼r die ursprÃ¼ngliche Ãberbauung erteilt wurde. Mit dieser Bewilligung sei zwar nicht von der damaligen Grundordnung abgewichen worden, die BaubehÃ¶rde sei jedoch von ihrer bisherigen Bewilligungspraxis abgewichen. Aus der Argumentation der BaubehÃ¶rde gehe hervor, dass die fÃ¼nfgeschossigen Bauten im Kontext der gesamten Ãberbauung als gerechtfertigt erachtet worden seien, weil in der teilweisen Abweichung von der Ã¼blichen dreigeschossigen Bauweise eine bessere LÃ¶sung fÃ¼r die gesamte Ãberbauung erblickt worden sei. Dies gelte insbesondere hinsichtlich der FreiflÃ¤chen, da mit der hÃ¶heren Geschosszahl explizit nicht eine dichtere Bauweise habe ermÃ¶glicht werden sollen. Es sei daher davon auszugehen, dass die fÃ¼nfgeschossigen Bauten losgelÃ¶st von der Ã¼brigen Ãberbauung nicht bewilligt worden wÃ¤ren und dass erst die Vorteile, die sich aus der hÃ¶hergeschossigen Bauweise fÃ¼r die QualitÃ¤t der gesamten Ãberbauung ergeben hÃ¤tten, die Ausnahmebewilligung gerechtfertigt hÃ¤tten; dies im Gegenzug zum gewÃ¤hrten Geschosszahlprivileg. Der Grundgedanke jener Bewilligung habe dem von ArealÃ¼berbauungen nach geltendem Recht entsprochen, indem fÃ¼r eine zu erbringende ÃberbauungsqualitÃ¤t bauliche Privilegien gewÃ¤hrt worden seien. Es sei daher bei der Ermittlung der Baumassenreserve des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks nach den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Regeln vorzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Es ist unbestritten, dass der Gemeinderat die Bewilligung vom 7. September 1959 nicht mit einer Nebenbestimmung verband, womit die Ãberbauung mit einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung belegt worden wÃ¤re, welche die kÃ¼nftige Bebauung einschrÃ¤nken sollte. WÃ¤hrend die BeschwerdefÃ¼hrerin daraus direkt den Schluss zieht, dass eine solche BeschrÃ¤nkung auch heute nicht bestehen kann, leitet die Vorinstanz diese aus dem Umstand ab, dass es sich bei der am 7. September 1959 bewilligten Ãberbauung um eine die Wesensmerkmale einer ArealÃ¼berbauung aufweisende GesamtÃ¼berbauung gehandelt habe (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.4.4). Den entsprechenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung bedarf als Eingriff in die Eigentumsgarantie einer gesetzlichen Grundlage (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00141, E. 2.1, www.vgrzh.ch). Eine noch nicht geltende Bestimmung genÃ¼gt den Anforderungen an eine solche nicht (David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, ZÃ¼rich 1990, S. 113 mit Hinweisen). Unbestrittenermassen enthielt das bei der Bewilligungserteilung am 7. September 1959 anwendbare Recht keine Bestimmungen betreffend die GebÃ¤udehÃ¶he, die bauliche AusnÃ¼tzung oder die ZulÃ¤ssigkeit von ArealÃ¼berbauungen. Eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung konnte daher durch die Bewilligung nicht entstehen, ohne dass der Gemeinderat die Bewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung verbunden hÃ¤tte. Ob er dazu befugt gewesen wÃ¤re, braucht vorliegend nicht geklÃ¤rt zu werden. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass nur Nebenbestimmungen zulÃ¤ssig sind, welche im geltenden Recht eine Grundlage besitzen (VGr, 13. September 1979, ZBl 81/1980 S. 130 mit Hinweisen). In der ErmÃ¤chtigung der BaubehÃ¶rde, eine Bauverweigerung auszusprechen, ist allerdings als Minus auch das Recht und die Pflicht zur Anordnung einer Nebenbestimmung mitenthalten, wenn ein Mangel des Bauvorhabens durch diese ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Vorliegend hÃ¤tte der Grund fÃ¼r eine Bauverweigerung nur darin bestehen kÃ¶nnen, dass zwei GebÃ¤ude Ã¼ber fÃ¼nf Geschosse verfÃ¼gten. Dieser Mangel hÃ¤tte durch eine AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung nicht behoben werden kÃ¶nnen, weshalb sich die nebenbestimmungsweise Anordnung einer AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung â gerade in Abwesenheit von gesetzlichen Bestimmungen betreffend die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung â nicht ohne Weiteres auf eine gesetzliche Grundlage hÃ¤tte abstÃ¼tzen lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.6 </b>Nach dem Gesagten kÃ¶nnen an die Baubewilligung vom 7. September 1959 mangels einer gesetzlichen Grundlage nicht aufgrund ihrer BegrÃ¼ndung die gleichen Rechtsfolgen geknÃ¼pft werden, wie wenn es sich dabei um die Bewilligung einer ArealÃ¼berbauung im Sinn von § 69 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gehandelt hÃ¤tte. Eine solche Gleichbehandlung verbietet sich zudem auch, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht vorbringt, weil die Bewilligung vom 7. September 1959 gewisse Merkmale einer ArealÃ¼berbauungsbewilligung gerade nicht aufwies. Insbesondere wurde nicht von der Regelbauweise abgewichen. Vielmehr stellte die Bewilligung fÃ¼nfgeschossiger GebÃ¤ude offenbar ein Novum dar. Ob eine Praxis bestand, wonach solche GebÃ¤ude nicht bewilligt wurden, wird aus der damals gewÃ¤hlten Formulierung nicht ersichtlich. Da nicht von der Regelbauweise abgewichen wurde, kann entgegen der Vorinstanz und der Stellungnahme der Gemeinde PfÃ¤ffikon nicht von einer Ausnahmebewilligung gesprochen werden. Vielmehr erteilte der Gemeinderat schlicht eine Bewilligung, was ihm die damalige Rechtslage ohne Weiteres erlaubte. Der Verweis auf den damals vorliegenden Entwurf einer Bauordnung diente lediglich als Argument fÃ¼r die Bewilligungserteilung. Schliesslich unterliess es der Gemeinderat gerade, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die etwa eine Sicherung der FreiflÃ¤chen zum Gegenstand gehabt hÃ¤tte. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.7 </b>Aus der Baubewilligung vom 7. September 1959 kann somit nicht abgeleitet werden, dass bei der Ermittlung der Baumassenreserve nach den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Regeln vorzugehen wÃ¤re. Ein anderer Grund, welcher die Massgeblichkeit der gesamten FlÃ¤che der ursprÃ¼nglichen Ãberbauung zur Folge hÃ¤tte, wurde nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere ist die nach der Bewilligungserteilung erfolgte Parzellierung diesbezÃ¼glich nicht von Belang. Dass auf zwei der zur ursprÃ¼nglichen Ãberbauung gehÃ¶renden Parzellen die zulÃ¤ssige Geschosszahl Ã¼berschritten wird, ist Folge der zwischenzeitlich eingetretenen RechtsÃ¤nderungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.8 </b>Der Schluss der Vorinstanz, fÃ¼r das strittige Bauvorhaben fehle ein Nachweis, inwieweit die benÃ¶tigte Baumassenreserve nicht bereits durch die Ã¼brigen Bauten der ursprÃ¼nglichen GesamtÃ¼berbauung konsumiert werde, erweist sich als unbegrÃ¼ndet. Ein solcher Nachweis ist nach dem Gesagten nicht erforderlich. FÃ¼r die Berechnung der Baumassenreserve ist nur das BaugrundstÃ¼ck selber zu betrachten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Vorinstanz erwog, die Baumassenberechnung fÃ¼r den strittigen Neubau kÃ¶nne anhand der vorliegenden Akten nicht nachvollzogen werden. Eine solche Berechnung fehle in den ihr vorgelegten Baugesuchsakten und â soweit ersichtlich â habe die Bauherrschaft auch keine solche Berechnung eingereicht. Die Baumassenberechnung des bestehenden GebÃ¤udes sei nachvollziehbar, erweise sich aber insofern als falsch, als das Volumen der abgestÃ¼tzten Balkone nicht voll an die Baumasse angerechnet worden sei. Die Richtlinie der Gemeinde PfÃ¤ffikon erweise sich diesbezÃ¼glich als fehlerhaft. Ãberdies sei im Sanierungsprojekt des bestehenden GebÃ¤udes die nachtrÃ¤glich anzubringende Aussenisolation fÃ¤lschlicherweise nicht an die Baumassenziffer angerechnet worden. Bei der vorzunehmenden Ermittlung der Baumassenreserve sei die Baumasse des bestehenden GebÃ¤udes nach bewilligtem Umbau von der maximal zulÃ¤ssigen Baumasse in Abzug zu bringen. Dabei sei die Aussenisolation anzurechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht diesbezÃ¼glich geltend, die Baueingabe habe selbstverstÃ¤ndlich auch eine Baumassenberechnung fÃ¼r den Neubau enthalten. Die Baumassenberechnung der Bewilligung vom 14. September 2009 sei in Rechtskraft erwachsen, weshalb die fÃ¼r den Neubau verbleibende Baumasse rechtsverbindlich festgelegt worden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Beschwerdegegner fÃ¼hren aus, die Baumassenberechnung, welche der Baubewilligung vom 14. September 2009 zugrunde liege, sei nicht rechtsverbindlich, da sich keine diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen im Dispositiv des fraglichen Entscheids finden liessen. In Rechtskraft erwachse aber nur das Dispositiv. Die Beschwerdegegner hÃ¤tten in ihrer Rekursschrift im Detail dargelegt, weshalb die Baumassenberechnung falsch sei. Angesichts des klaren Wortlauts von § 258 Abs. 2 PBG bestehe kein Raum, um die von der BeschwerdefÃ¼hrerin als stossend empfundene Ungleichbehandlung von abgestÃ¼tzten und nicht abgestÃ¼tzten Balkonen zu beheben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Ob sich das Dispositiv der Baubewilligung vom 14. September 2009 zur Baumassenberechnung Ã¤ussert, ist vorliegend nicht entscheidend. Bei jener Bewilligung ging es um den Umbau des bestehenden GebÃ¤udes. Vorliegend ist ein neues Bauvorhaben zu beurteilen. Dabei ist eine neue Baumassenberechnung vorzunehmen, die sich an den tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten orientieren muss. Die Vorinstanz stellte daher zutreffend fest, dass anlÃ¤sslich der PrÃ¼fung des Neubauprojekts auf das tatsÃ¤chlich realisierte oder gemÃ¤ss bewilligten PlÃ¤nen noch zu erstellende Bauvolumen abzustellen sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf MÃ¤ngel bei der Baumassenberechnung des bestehenden GebÃ¤udes hingewiesen hat.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref280101741"><b>2.5 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin sich gegen die Ungleichbehandlung von freitragenden und abgestÃ¼tzten Balkonen wendet, ist festzuhalten, dass der klare Wortlaut von § 258 Abs. 2 PBG dem Verwaltungsgericht keinen Spielraum einrÃ¤umt, abgestÃ¼tzte Balkone gleich zu behandeln wie freitragende. GemÃ¤ss § 258 Abs. 2 PBG ist ein Abzug fÃ¼r Witterungsbereiche nur mÃ¶glich, wenn sie sich unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden. Sind Balkone nicht freitra­gend, sondern abgestÃ¼tzt, ist ein Witterungsabzug unzulÃ¤ssig (VGr, 19. Mai 1999, VB.98.00329, E. 2c/cc).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die Vorinstanz hat erwogen, beim Sanierungsprojekt des bestehenden GebÃ¤udes sei die nachtrÃ¤glich anzubringende Aussenisolation fÃ¤lschlicherweise nicht an die Baumassenziffer angerechnet worden (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Auf diese zutreffenden AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die BeschwerdefÃ¼hrerin setzt sich damit nicht auseinander, weshalb sich weitere AusfÃ¼hrungen dazu erÃ¼brigen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Bei den Akten befindet sich weiterhin keine Baumassenberechnung fÃ¼r den Neubau. Aus der Baubewilligung und der Rekursschrift (Ziff. 21) wird allerdings ersichtlich, dass mit dem Baugesuch eine Baumassenberechnung eingereicht wurde, laut welcher die Baumasse 939 m<sup>3</sup> betrÃ¤gt. Unbestrittenermassen sind dabei, wie beim bestehenden GebÃ¤ude, WitterungsabzÃ¼ge fÃ¼r abgestÃ¼tzte Balkone gemacht worden, was sich, wie erwÃ¤hnt (E. 2.5), als unzulÃ¤ssig erweist. Bei der geringen Differenz zwischen der verbleibenden Baumassenreserve gemÃ¤ss Baubewilligung vom 14. September 2009 und der geltend gemachten Baumasse des Neubaus ergibt sich aufgrund der festgestellten MÃ¤ngel der Baumassenberechnung ohne Weiteres, dass die zulÃ¤ssige Baumasse durch das Neubauvorhaben Ã¼berschritten wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin erklÃ¤rt sich bereit, falls der Witterungsabzug fÃ¼r die abgestÃ¼tzten Balkone unzulÃ¤ssig sei, die Balkone des bestehenden GebÃ¤udes zu verglasen. Diesfalls profitierten die Balkone gemÃ¤ss Art. 27 Abs. 1 BZO von einer zusÃ¤tzlichen Baumassenziffer von 0,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>. </p> <p class="Urteilstext">Ob die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung zulÃ¤ssig wÃ¤re, was von den Beschwerdegegnern bezweifelt wird, weil das bestehende GebÃ¤ude nicht Streitgegenstand bilde, kann offenbleiben. Die ErklÃ¤rung der BeschwerdefÃ¼hrerin genÃ¼gt nÃ¤mlich nicht als Grundlage fÃ¼r eine solche Nebenbestimmung. Es wird aus den Akten nicht ersichtlich, ob die Balkone die Eigenschaften erfÃ¼llen, welche gemÃ¤ss der Praxis eine Privilegierung rechtfertigen (vgl. dazu VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00135, E. 2.1, www.vgrzh.ch; BEZ 2009 Nr. 62). Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird, falls sie an dieser ProjektÃ¤nderung festhalten will, den entsprechenden Nachweis erbringen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref280188738"><b>2.9 </b>Die zulÃ¤ssige Baumasse hat durch die am 17. August 2010 von der Baudirektion genehmigte Revision der BZO eine Ãnderung erfahren. Demnach liegt die streitbetroffene Liegenschaft nicht mehr in der Wohnzone W3/2,4 sondern W2,6. Bei der GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'429 m<sup>2</sup> fÃ¼hrt dies zu einer zusÃ¤tzlichen Baumasse von 285,8 m<sup>3</sup>.</a></p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich dient das Rechtsmittelverfahren der ÃberprÃ¼fung der RechtmÃ¤ssigkeit eines Verwaltungsaktes zur Zeit seines Erlasses. Insbesondere auf dem Gebiet des Baurechts rechtfertigt es sich aber, das wÃ¤hrend eines hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahrens in Kraft getretene Recht anzuwenden (RB 1982 Nr. 7 mit Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Die zulÃ¤ssige Baumasse betrÃ¤gt somit auf der streitbetroffenen Parzelle neu 3'715 m<sup>3</sup>. Diese Feststellung kann jedoch angesichts der fehlenden Nachvollziehbarkeit der Baumassenberechnung fÃ¼r den Neubau und die festgestellten Ungereimtheiten bei der Baumassenberechnung des bestehenden und des geplanten GebÃ¤udes nicht zur Gutheissung der Beschwerde fÃ¼hren. Vielmehr ist eine erneute PrÃ¼fung des Projekts durch die kommunale BaubehÃ¶rde vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz ging nicht im Einzelnen auf die RÃ¼ge der mangelhaften Einordnung ein. Sie stellte jedoch fest, die kommunale BaubehÃ¶rde werde bei einer erneuten Beurteilung des Bauvorhabens nicht nur zu prÃ¼fen haben, ob fÃ¼r den geplanten Neubau rein rechnerisch genÃ¼gend Baumassenreserve vorhanden sei, sondern auch, ob sich das zusÃ¤tzliche Bauvolumen mit den erhÃ¶hten gestalterischen und ortsbaulichen Anforderungen, wie sie an ArealÃ¼berbauungen gestellt werden, vereinbaren lasse. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Gemeinde steht bei der Beurteilung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zwar ein durch die Gemeindeautonomie geschÃ¼tzter besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Auf diesen Spielraum kann sich die kommunale BehÃ¶rde jedoch nur berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche BegrÃ¼ndung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen RÃ¼gen uneingeschrÃ¤nkt zu Ã¼berprÃ¼fen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3, www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 55). Der angefochtenen Baubewilligung lÃ¤sst sich nicht entnehmen, dass sich die BaubehÃ¶rde mit den sich stellenden Einordnungsfragen auseinandergesetzt hÃ¤tte. Auch in seiner Rekursvernehmlassung ging der Bauausschuss auf die entsprechende RÃ¼ge der Beschwerdegegner nicht ein, obwohl er einleitend feststellte, diese brÃ¤chten im Wesentlichen vor, das Bauvorhaben ordne sich unbefriedigend in die bestehende Ãberbauung ein und verletze die Baubewilligung vom 7. September 1959. Da die Vorinstanz den Rekurs schon aus anderen GrÃ¼nden guthiess, konnte sie auf eine PrÃ¼fung der erhobenen RÃ¼ge verzichten. Diese PrÃ¼fung wird jedoch noch vorzunehmen sein, wenn sich das Projekt hinsichtlich seiner Baumasse als zulÃ¤ssig erweist, was angesichts der inzwischen eingetretenen RechtsÃ¤nderung (vgl. E. 2.9) und der von der BeschwerdefÃ¼hrerin in Aussicht gestellten ProjektÃ¤nderungen als relativ wahrscheinlich erscheint. Auch aus diesem Grund rechtfertigt es sich, die Sache an die kommunale BaubehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Bei der vorzunehmenden PrÃ¼fung ist entgegen der Vorinstanz nicht der Massstab anzulegen, nach welchem bei ArealÃ¼berbauungen erhÃ¶hte gestalterische und ortsbauliche Anforderungen gestellt werden. Wie erwÃ¤hnt, ist das vorliegende Bauvorhaben nicht nach den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Regeln zu beurteilen (E. 1). Indessen ist gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG auf die bauliche Umgebung RÃ¼cksicht zu nehmen. In einem nach einheitlichen GrundsÃ¤tzen gut gestalteten Quartier fÃ¼hrt dies dazu, dass die gestalterische Freiheit fÃ¼r ein Neubauprojekt erheblich eingeengt wird (VGr, 6. Juni 1989, VB 87/0145, E. 4). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Es ist in diesem Zusammenhang allerdings darauf hinzuweisen, dass der Charakter der ursprÃ¼nglichen Ãberbauung hinsichtlich des bestehenden GebÃ¤udes auf der streitbetroffenen Parzelle schon mit der Sanierungsbewilligung vom 14. September 2009 in erheblichem Masse preisgegeben wurde, was auch die Fotos im vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll deutlich illustrieren. Mit jener Baubewilligung, die unangefochten in Rechtskraft erwuchs, wurden der Abbruch des bestehenden Satteldachs, die VergrÃ¶sserung der Balkone und das Aufbringen einer WÃ¤rmedÃ¤mmung bewilligt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Bauausschuss der Gemeinde PfÃ¤ffikon zurÃ¼ckzuweisen ist. AusgangsgemÃ¤ss werden die BeschwerdefÃ¼hrerin zur HÃ¤lfte und die Beschwerdegegner je zu einem Viertel kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend zu berichtigen. ParteientschÃ¤digungen sind keine zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und die Entscheide des Bauausschusses der Gemeinde PfÃ¤ffikon vom 15. Februar 2010 sowie der Baurekurskommission III vom 25. August 2010 werden aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Bauausschuss der Gemeinde PfÃ¤ffikon zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zur HÃ¤lfte und den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zu einem Viertel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>