VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 15 34 4. Kammer Einzelrichter Racioppi und Schneebeli als Aktuar ad hoc URTEIL vom 4. Juli 2016 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer- 2 - 1. Mit Kaufvertrag vom 22. April 2013 verkaufte A._____ die 3.5-Zimmer Ferienwohnung (StWE 50091) in einem Mehrfamilienhaus für Fr. 475‘000.--. Erworben hatte er die Stockwerkeinheit am 18. März 1974 für Fr. 171'000.--. Im Rahmen der Steuererklärung für die Grundstückge- winnsteuer 2013 machte er unter Ziff. 20 wertvermehrende Aufwendun- gen der Jahre 1975 bis 2012 von Fr. 28‘854.-- geltend. In ihrer Veranla- gungsverfügung vom 6. Mai 2015 für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer änderte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden die Position 20 dahingehend, dass sie vier Rechnungen aus den Jahren 2007 bis 2012 im Umfang von Fr. 9'570.-- (Fenster), Fr. 2'466.-- (Türe), Fr. 5'510.-- (Heizungsanlage/Dachsanierung) und Fr. 3'232.-- (Storen) gänzlich strich und lediglich wertvermehrende Auf- wendungen im Betrag von Fr. 5'097.-- berücksichtigte. Aufgrund des dar- aus resultierenden, steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 143'177.-- legte sie kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 9'824.10, insgesamt somit Fr. 19'648.20, fest. Die dagegen erhobene Einsprache vom 3. Juni 2015 wies die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 7. Juli 2015 vollumfänglich ab. 2. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 2. August 2015 Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Der Beschwerdeführer hielt fest, dass die Über- bauung als Spekulationsobjekt mit minimalstem Baustandard erstellt wor- den sei und beantragte sinngemäss, dass die vier Rechnungen der Jahre 2007 bis 2012 als Investitionen zu betrachten seien, da es sich um wert- vermehrende Aufwendungen handle. Bereits 1974 seien in Neubauten sehr gute Fenster mit Isolierverglasung verbaut worden. In der betreffen- den Überbauung seien jedoch die billigsten Fenster mit Doppelverglasung verbaut worden, bei denen sich vom ersten Tag an regelmässig Kon- denswasser zwischen den Gläsern gebildet habe. Mit den neuen Fens- tern mit Isolierverglasung sei ein Baumangel aus dem Jahre 1974 beho-- 3 - ben worden. Die Wohnung habe dadurch einen Mehrwert erhalten. Die neue Türe sei für die alte, zwar noch funktionierende Türe, eingebaut worden und habe bessere Schalldämmwerte, Brandschutzelemente und sei einbruchsicherer (Sicherheitsgarnitur). Sie sei aufgrund einer Sam- melbestellung günstig gewesen und der Beschwerdeführer halte es für befremdend, wenn die Steuerverwaltung die Qualität mit dem Preis in Verbindung bringe. Die ersetzte Türe sei noch 50 Jahre verwendbar ge- wesen, mit der neuen Türe sei jedoch ein Mehrwert für die Wohnung er- zielt worden. Die Dachsanierung von 2010 sei zwar normaler Unterhalt gewesen, jedoch habe er den grossen Aufwand für die fehlende Isolation als wertvermehrende Investition geltend gemacht. Es könne nun Heiz- energie gespart werden, was sich positiv auf die Unterhaltskosten auswir- ke und somit als wertvermehrend zu betrachten sei. Die Sanierung der Heizanlage sei zwar Unterhalt, nicht jedoch die Zusatzkosten für die Kor- rektur der falsch dimensionierten Heizanlage. Eine richtig dimensionierte Heizanlage spare Energie und wirke wertvermehrend. Für die Dachsanie- rung und für die Heizung seien Fr. 194'605.-- und Fr. 13'860.-- aus dem Erneuerungsfonds entnommen worden. Zusätzlich hätten die Stockwerk- eigentümer Fr. 145'000.-- direkt bezahlt. Sein direkter Anteil von Fr. 5'510.-- wiederspiegle angemessen die Wertvermehrung der Woh- nung. Er hoffe, dass wenigstens ein Teil seiner Auslagen als wertvermeh- rende Investitionen akzeptiert werden könne. Er wies zudem darauf hin, dass er diese Investitionen nicht in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht habe, mit der Absicht, diese bei einem Verkauf geltend zu ma- chen. 3. Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) be- antragte in ihrer Vernehmlassung vom 3. September 2015 die Abweisung der Beschwerde. Nach Art. 35 Abs. 1 lit. b StG seien als Gewinnungskos- ten bei der Einkommenssteuer Liegenschaftsunterhaltskosten zugelassen für jährlich oder periodisch wiederkehrende, nicht wertvermehrende Aus-- 4 - gaben mit dem Ziel der Erhaltung und des Ersatzes bisheriger Werte. Zu letzteren zählten gemäss Doktrin und Praxisfestlegung zu Art. 35 StG insbesondere die Sanierung bestehender Einrichtungen, der Ersatz von Bad/Küche, Reparaturarbeiten, Malerarbeiten/Gipserarbeiten sowie der Ersatz elektronischer Installationen. Trotz gegenteiliger Argumentation des Beschwerdeführers hielt die Beschwerdegegnerin an ihrer Ansicht fest, dass es sich sowohl bei den Rechnungen für Fenster, Türen und Storen um werterhaltende Ausgaben handle, da ein Ersatz vorgenommen worden sei, ohne wertvermehrende Komponente. Ebenso handle es sich bei der Heizungsanlage und Dachsanierung um eine Sanierung und somit um Unterhalt. Beim Ersatz der Fenster handle es sich um einen blossen Ersatz ohne wertvermehrenden Aspekt. Dass Fenster aus dem Jahre 2007 gegenüber solchen aus dem Jahre 1974 bessere Isolationseigen- schaften hätten, möge sein. Aufgrund der technischen Entwicklung wür- den Ersatzanschaffungen stets gewisse funktionelle Vorteile aufweisen. Es handle sich dennoch um einen blossen Ersatz. Bei der Türe handle es sich bloss um einen Türersatz. Angesichts des Preises sei von einer durchschnittlichen Qualität auszugehen. Ein "höchster Sicherheitsstan- dard", wie dies der Beschwerdeführer dartue, lasse sich weder aus dem Preis herleiten noch aus den Unterlagen entnehmen. Bei der Sanierung der Heizung und vom Dach handle es sich gemäss Unterlagen um eine Sanierung und somit Unterhalt. Neue Heizungen würden gegenüber früher verwendeten generell bessere Wirkungsgrade aufweisen. Die Fi- nanzierung spiele für die Beurteilung keine Rolle (ob Erneuerungsfond oder Direktinkasso). Beim Ersatz der Storen handle es sich um einen blossen Ersatz von Lamellenstoren ohne wertvermehrende Komponente. Die Ausführungen über die angebliche Isolation der Rollladenkästen finde keine Grundlage in den Rechnungsgrundlagen. Der Beschwerdeführer habe zwar tatsächlich die effektiven Unterhaltskosten nicht geltend ge- macht. Er habe jedoch jährlich ohne Nachweis die Pauschale von 20 % des Eigenmietwertes geltend machen können. Zuletzt seien dies - 5 - Fr. 2'060.-- pro Jahr gewesen. Über die gesamte Eigentumsdauer habe er daher die strittigen Unterhaltskosten ohne weiteres abdecken können. Die Investitionen welche der Beschwerdeführer in den Jahren 2007 bis 2012 getätigt habe, seien zudem mittels Pauschalabzug von jährlich Fr. 2'060.-- hochgerechnet ohne weiteres abgedeckt. 4. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Gericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende verwaltungsgericht- liche Beschwerdeverfahren betrifft die von der Beschwerdegegnerin er- lassene Veranlagungsverfügung vom 6. Mai 2015 für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer 2013. Aufgrund eines steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 143'177.-- legte sie kantonale und kommuna- le Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 9'824.10, insgesamt somit Fr. 19'648.20, fest. Die vom Beschwerdeführer zusätzlich geltend ge- machten Abzüge würden den Grundstückgewinn auf rund Fr. 120'000.-- reduzieren, woraus sich eine Grundstückgewinnsteuer Kanton und Ge- meinde von rund Fr. 15'000.-- ergäbe. Da der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und die vorliegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben. b) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der angefochtene Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 7. Juli - 6 - 2015 (kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer). Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der von der Beschwerdegegnerin vor- genommenen Kürzung der vom Beschwerdeführer im Rahmen der Steu- ererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 2013 geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 28'854.-- auf Fr. 5'097.--. 2. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An- teilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. BERNHARD ZWAHLEN in: MARTIN ZWEIFEL/PETER ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri- schen Steuerrecht I/1, Basel 2008, N. 26 zu Art. 12 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschlies- senden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbe- zug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen Güterge- meinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungs- gewinn im Sinne von Art. 46 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Auch die Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Ge-- 7 - meinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer. b) Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, als abzugsfähige Aufwendungen. Nicht abziehbar sind gemäss Art. 49 Abs. 2 StG Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind. Als bei der Einkommenssteuer abziehbare Aufwendungen gelten gemäss Art. 35 Abs. 1 lit. b StG die Unterhaltskos- ten. Dazu zählen die jährlich oder periodisch wiederkehrenden, nicht wertvermehrenden Ausgaben mit Einschluss der Versicherungsprämien. Nicht wertvermehrende, sondern werterhaltende Ausgaben sind Aufwen- dungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. der Ersatz bisheriger Werte, ist wie beispielsweise der Ersatz eines Ba- des oder einer Küche, der Ersatz eines Flachdaches, der Ersatz eines Teppichbodens durch einen Parkett, der Ersatz elektronischer Installatio- nen sowie Reparatur-, Maler- und Gipserarbeiten (Urteil des Verwal- tungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 28 vom 8. Oktober 2013 E.2b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 48 vom 21. November 2013 E.2b; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUF- MANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Züricher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, N. 30 ff. zu § 221; vgl. auch Praxisfestlegung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Liegenschaftskosten und Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 2.2.1). c) Im Steuerrecht gilt grundsätzlich, dass für steuerbegründende Tatsachen die Steuerbehörde, für steuermindernde oder -aufhebende Tatsachen die steuerpflichtige Person die Beweislast trägt. Dementsprechend hat der Beschwerdeführer auch die einschlägigen Belege und Nachweise für die von ihm behaupteten, steuermindernden Tatsachen zu erbringen (so be-- 8 - reits: VGE 549/92 E.3; StE 1991 B 72.13.22 Nr. 21 E.3a m.w.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 11 57 vom 15. Mai 2012 E.2c) Im vorliegenden Fall trägt somit der Beschwerdeführer die Beweislast dafür, dass es sich bei den strittigen Investitionen um wert- vermehrende Arbeiten gehandelt habe und nicht bloss um werterhaltende Arbeiten. d) Es ist mit der Beschwerdegegnerin einig zu gehen, dass durch die vom Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen nicht nachgewiesen wurde, dass es sich bei den strittigen Auslagen um wertvermehrende Investitio- nen handelte. Aufgrund der technischen Entwicklung haben Ersatzan- schaffungen stets gewisse funktionelle Vorteile im Vergleich zu den er- setzten Bauteilen. Dass eine Türe aus dem Jahre 2012 im Vergleich zu einer Türe aus dem Jahre 1974 in Sachen Schalldämmung, Brandschutz und Sicherheit höhere Standards aufweist, ist offenkundig. Die neue Wohnungstüre hat Fr. 2'466.15 gekostet. Selbst wenn ein ausserordent- lich guter Preis ausgehandelt werden konnte, spricht dieser Preis der Wohnungstüre nicht für eine Wertvermehrung. Vielmehr hätte der Be- schwerdeführer nachweisen müssen, dass es sich um eine qualitativ überdurchschnittliche Türe handelt. Der Kaufpreis und die eingereichten Unterlagen lassen diesen Schluss jedoch nicht zu. Im Übrigen versteht es sich von selbst, dass nach 38 Jahren eine Wohnungstüre, wie sie im Jah- re 1974 eingebaut wurde, gar nicht mehr auf dem Markt erworben werden kann. Der Argumentation des Beschwerdeführers kann dabei nicht gefolgt werden, da gemäss Praxisfestlegung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Liegenschaftskosten und Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 3.1 nicht auf die Gebrauchsdauer abgestellt wird, was nicht zu bean- standen ist. Dasselbe gilt für die geltend gemachten Auslagen für den Er- satz der Fenster. Gemäss Bundesamt für Energie stammen die meisten doppelverglasten Fenster aus den Jahren 1950 bis 1975 (www.bfe.admin.ch/php/modules/enet/streamfile.php?file=000000009291.- 9 - pdf, zuletzt besucht am 14. August 2016). Ein Ersatz dieser Fenster im Jahre 2012 durch Fenster mit Isolierverglasung, stellt keine wertvermeh- rende Investition dar. Heute sind doppelverglaste Fenster gar nicht mehr auf dem Markt erhältlich. Letztlich ergibt sich aus den eingereichten Un- terlagen des Beschwerdeführers auch nichts zu allfälligen wertvermeh- renden Arbeiten im Rahmen der Dach- und Heizungssanierung. Die ein- gereichten Unterlagen sprechen bloss von Sanierung. Dass neue Hei- zungen jeweils einen besseren Wirkungsgrad aufweisen, ist allgemein bekannt und Folge der kontinuierlichen technischen Entwicklung. Die an- geblichen zusätzlichen Isolationsarbeiten bei der Dachsanierung sind ebenfalls nicht nachgewiesen. Selbst wenn diese nachgewiesen worden wären, wäre diesen Arbeiten wohl ein wertvermehrender Charakter abzu- erkennen. Zudem waren die Anforderungen an eine isolierende Wirkung der Aussenhülle im Jahre 1974 weitaus geringer als es heute der Fall ist. Im Übrigen gehören Arbeiten wie Heizungsersatz, Fassadenrenovation, Dachsanierungen, etc. zu den typischen werterhaltenden Investitionen (VGU A 13 28 E.2.b; VGU A 13 48 E.2.b). Dies trifft auch auf den Ersatz der Storen zu. Die in der Einsprache noch vorgebrachten Behauptungen über die angebliche Isolation der Rollladenkästen werden denn auch in der Beschwerde nicht mehr geltend gemacht. e) Aus dem Einwand des Beschwerdeführers, er habe die effektiven Unter- haltskosten im Rahmen der jährlichen Steuererklärung nicht als effektive Unterhaltskosten geltend gemacht, kann er nichts zu seinen Gunsten ab- leiten. Durch die Nichtgeltendmachung von werterhaltenden Auslagen, werden diese nicht zu wertvermehrenden Investitionen. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin zu Recht darauf hingewiesen, dass der Be- schwerdeführer jährlich ohne jeglichen Nachweis eines Unterhalts die Pauschale von 20 % des Eigenmietwertes in der Steuererklärung in Ab- zug bringen konnte (Art. 25 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 lit. b ABzStG: BR 720.015). Zuletzt sind dies Fr. 2'060.-- pro Jahr gewesen. Auch wenn - 10 - nicht entscheidrelevant, ist zu erwähnen, dass der Beschwerdeführer da- mit über die gesamte Eigentumsdauer die strittigen Unterhaltskosten steuerrechtlich geltend machen konnte. 3. a) Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb sie abzu- weisen ist. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Be- schwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich- rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugespro- chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Demnach erkennt der Einzelrichter 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.-- zusammen Fr. 1'230.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]