<!DOCTYPE html> <html> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="Weblaw AG Bern - https://weblaw.ch " name="publisher"/> <meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="last-modified"> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="date"> <meta content="AGVE 2018 - Band 51" name="description"/> <title>AGVE 2018 - Band 51</title> </meta></meta></head> <body> <!-- AGVE_PAGE_NR 1 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">410</span> </div> <div class="page" id="S410"> <span class="text"><b>51 </b> <b>Aktivierungspflicht von Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 68 Abs. 1 lit. b</b></span><br/> <span class="text">Ziff. 1 StG)</span><br/> <span class="text">Abschreibungen auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens implizieren</span><br/> <span class="text">nicht automatisch, dass Liegenschaftsunterhaltskosten zwingend zu akti-</span><br/> <span class="text">vieren wären. Massgeblich ist die Frage, ob eine Wertvermehrung ein-</span><br/> <span class="text">getreten ist. Bei wertvermehrenden Aufwendungen ist eine Aktivierung</span><br/> <span class="text">vorzunehmen. </span><br/> <span class="text">Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,</span><br/> <span class="text">vom 25. Oktober 2018 in Sachen W. AG (3-RV.2017.42).</span><br/> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 2 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">411</span> </div> <div class="page" id="S411"> <div role="main"> <span class="text"><i>Aus den Erwägungen </i></span><br/> <span class="text">2.4.</span><br/> <span class="text">Die Rekurrentin machte mit der Einsprache im Wesentlichen</span><br/> <span class="text">geltend, die Systematik der Buchhaltungsgrundsätze sei seit der</span><br/> <span class="text">Gründung unverändert geblieben. Wertvermehrende Aufwendungen</span><br/> <span class="text">und Instandstellungskosten seien als Anlagekosten aktiviert worden.</span><br/> <span class="text">Unterhalts- und Reparaturkosten würden als Kosten der Instandhal-</span><br/> <span class="text">tung dem Aufwand belastet.</span><br/> <span class="text">In der Liegenschaft A hätte die 5 ½-Zimmerwohnung ohne Er-</span><br/> <span class="text">neuerung nicht mehr vermietet werden können. Haupthinderungs-</span><br/> <span class="text">grund seien das veraltete Küchenkonzept und die alten Küchengeräte</span><br/> <span class="text">gewesen. Die Küche sei daher ersetzt worden. Die Wohnung habe</span><br/> <span class="text">per 1. Mai 2015 wieder vermietet werden können.</span><br/> <span class="text">In der Liegenschaft B seien in der 4 ½-Zimmerwohnung Küche</span><br/> <span class="text">und Badezimmer renoviert worden. Damit habe die Wohnung nach</span><br/> <span class="text">einem mehrmonatigen Leerstand zur ursprünglichen Miete wieder</span><br/> <span class="text">vermietet werden können. Zudem seien in der Liegenschaft B die</span><br/> <span class="text">Waschmaschine und der Tumbler ersetzt worden. Die neuen Geräte</span><br/> <span class="text">seien energie- und wassersparend. Zusätzlich seien die letzten, noch</span><br/> <span class="text">nicht ersetzten Storen erneuert worden. Der Ersatz und die Reparatur</span><br/> <span class="text">einzelner nicht mehr funktionsfähiger Storen seien unverhältnis-</span><br/> <span class="text">mässig teuer geworden.</span><br/> <span class="text">(...)</span><br/> <span class="text">3.</span><br/> <span class="text">3.1.</span><br/> <span class="text">Die Vorinstanz hat im Jahr 2015 CHF 70'000.00 für Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftsunterhalt nicht dem geschäftsmässig begründetem Aufwand</span><br/> <span class="text">zugerechnet. Vielmehr wurde in diesem Umfang eine Aktivierung</span><br/> <span class="text">verlangt, da eine Nutzung der Investitionen über den Bilanzstichtag</span><br/> <span class="text">hinaus möglich sei. Die Rekurrentin bestreitet diese Aktivierungs-</span><br/> <span class="text">pflicht.</span><br/> <span class="text">(...)</span><br/> <span class="text">4.</span><br/> <span class="text">4.1.</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 3 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Spezialverwaltungsgericht</span> <span class="page_no">412</span> </div> <div class="page" id="S412"> <div role="main"> <span class="text">Vorerst ist festzuhalten, dass die vorgenommenen Unterhaltsar-</span><br/> <span class="text">beiten nicht zu einer wesentlichen Umnutzung oder Vermehrung der</span><br/> <span class="text">Nutzung der Liegenschaft geführt haben. Es liegt kein Quasi-Neu-</span><br/> <span class="text">bau vor. Die vom Verwaltungsgericht im Urteil vom 3. Juli 2017</span><br/> <span class="text">(WBE.2017.21) dazu aufgestellten Grundsätze (Gesamtbetrachtung</span><br/> <span class="text">bei allumfassendem Liegenschaftsunterhalt) sind daher nicht</span><br/> <span class="text">anwendbar.</span><br/> <span class="text">4.2.</span><br/> <span class="text">Dass juristische Personen über die Kosten für Anschaffung,</span><br/> <span class="text">Herstellung oder Wertvermehrung hinaus bestimmte Kosten für die</span><br/> <span class="text">Instandstellung von (abgeschriebenen) Grundstücken nicht abziehen</span><br/> <span class="text">können sollen, findet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung</span><br/> <span class="text">keine Grundlage im DBG und im StHG. Die Bundesgesetzgebung</span><br/> <span class="text">kennt keine Korrekturnorm, wonach Instandstellungskosten für</span><br/> <span class="text">(abgeschriebene) Geschäftsliegenschaften - unabhängig von einer</span><br/> <span class="text">Wertvermehrung - zu aktivieren wären. Sodann ist die Verknüpfung</span><br/> <span class="text">der Instandstellungskosten mit den Abschreibungen auch bei einer</span><br/> <span class="text">wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht zwingend. Die ent-</span><br/> <span class="text">sprechenden Ausführungen der Vorinstanz und der Rekurrentin zur</span><br/> <span class="text">Bewertung der Liegenschaften in Verbindung mit zu gewährenden</span><br/> <span class="text">oder gewährten Abschreibungen sind daher nicht relevant.</span><br/> <span class="text">4.3.</span><br/> <span class="text">4.3.1.</span><br/> <span class="text">Das KStA JP hat nicht geltend gemacht, mit den vorgenomme-</span><br/> <span class="text">nen Unterhaltsarbeiten sei eine bessere Qualität oder eine Verbesse-</span><br/> <span class="text">rung des Standards eingetreten. Keine anderslautenden Anhalts-</span><br/> <span class="text">punkte ergeben sich aus den eingereichten Rechnungen für die</span><br/> <span class="text">ausgeführten Arbeiten. Das spricht für gewöhnlichen Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftsunterhalt, jedenfalls nicht für eine Wertvermehrung.</span><br/> <span class="text">4.3.2.</span><br/> <span class="text">Im Merkblatt Liegenschaftsunterhalt des KStA, Stand</span><br/> <span class="text">21. November 2014, wird für Liegenschaften im Privatvermögen fol-</span><br/> <span class="text">gendes festgehalten:</span><br/> <span class="text">- Ersatz von Jalousien, Raffstoren und Rollläden (BKP 228):</span><br/> <span class="text">Abzug von 100 % als Liegenschaftsunterhaltskosten;</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 4 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">413</span> </div> <div class="page" id="S413"> <div role="main"> <span class="text">- Kücheneinrichtungen (BKP 258): Abzug von 100 % als</span><br/> <span class="text">Liegenschaftskosten, sofern ein gleichwertiger Ersatz von</span><br/> <span class="text">Geräten, Küchenkombinationen, Arbeitsflächen und</span><br/> <span class="text">Wandbekleidungen erfolgt;</span><br/> <span class="text">- Malerarbeiten (BKP, 285): Abzug von 100 %;</span><br/> <span class="text">- Sanitäranlagen (BKP 25: Abzug für gleichwertigen Ersatz zu</span><br/> <span class="text">100 %;</span><br/> <span class="text">- Waschmaschinen (BKP 252): Abzug für Waschmaschinen,</span><br/> <span class="text">Tumbler 100 %.</span><br/> <span class="text">4.3.3.</span><br/> <span class="text">Bei einer analogen Anwendung der Grundsätze im Merkblatt</span><br/> <span class="text">Liegenschaftsunterhalt des KStA besteht bei den vorgenommenen</span><br/> <span class="text">Unterhaltsarbeiten keine Wertvermehrung, die bei einer juristischen</span><br/> <span class="text">Person zu einer Aktivierung führen muss.</span><br/> <span class="text">4.4.</span><br/> <span class="text">Auf eine fehlende Wertvermehrung ist auch aufgrund der nach</span><br/> <span class="text">der Renovation (wieder) erzielbaren Mieten zu schliessen. Der mehr-</span><br/> <span class="text">monatige Leerstand beider Wohnungen zeigt, dass eine wesentliche</span><br/> <span class="text">Abnützung und Demodierung eingetreten war. Die Mieten nach der</span><br/> <span class="text">Teilrenovation befinden sich wieder auf dem gleichen Niveau wie</span><br/> <span class="text">vor den Unterhaltsarbeiten, was für eine Beibehaltung des Standards</span><br/> <span class="text">spricht.</span><br/> <span class="text">4.5.</span><br/> <span class="text">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die teilweise Aufrech-</span><br/> <span class="text">nung der Kosten für den Liegenschaftsaufwand im Betrag von CHF</span><br/> <span class="text">70'000.00 zu Unrecht erfolgt ist. Eine Aktivierung ist nicht geboten.</span><br/> <span class="text">Der Rekurs ist in diesem Punkt gutzuheissen.</span><br/> <span class="text"></span><br/> </div> </div> </body> </html>