<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00722</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224650&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00722</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.01.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Totalrevision BZO; formelle Rechtsverweigerung; rechtliches Gehör] Die Vorinstanz verletzte das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin und beging eine formelle Rechtsverweigerung, indem sie entsprechend dem Eventualantrag zwar die Auszonung zweier Grundstücke aufhob, die damit ebenfalls anbegehrte Zuweisung dieser Grundstücke zur Wohnzone indes ungeprüft liess (E. 3). Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz (E. 5). Gutheissung; Rückweisung ans Baurekursgericht.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EVENTUALANTRAG">EVENTUALANTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELLE RECHTSVERWEIGERUNG">FORMELLE RECHTSVERWEIGERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TOTALREVISION">TOTALREVISION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERURSACHERPRINZIP">VERURSACHERPRINZIP</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 93 Abs. I lit. a BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 93 Abs. I lit. b BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">§ 5 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25a Abs. IV RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. III RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 33 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 19 Abs. I lit. a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 41 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 58 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 65a Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69258" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00722</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 23. Januar 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiber Silvio Forster. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Genossenschaft A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen der Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung beschloss die Gemeindeversammlung der Gemeinde E am 17. MÃ¤rz 2022 unter anderem, im Gebiet D, welches im Wesentlichen der Wohnzone W 2.2 zugewiesen wurde, auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 entlang des F-Bachs einen Uferstreifen der Freihaltezone zuzuweisen und das dadurch verlorene Bauland auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 durch Einzonung flÃ¤chenneutral zu kompensieren. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 7. November 2022 erteilte die kantonale Baudirektion der Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung im Grundsatz die Genehmigung (Dispositivziffer I). Nicht genehmigt wurde jedoch unter anderem die Einzonung im Gebiet D auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, wobei eine Nachfolgeregelung nicht mÃ¶glich sei (Dispositivziffer II). Zuletzt wurde die Gemeinde E nebst anderem eingeladen, die Bau- und Zonenordnung (mit Zonenplan) im Sinn der ErwÃ¤gungen anzupassen (Dispositivziffer IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 8. Dezember 2022 liess die Gemeinde E gegen den Genehmigungsbeschluss der Baudirektion vom 7. November 2022 beim Baurekursgericht Rekurs erheben und beantragen, die BZO-Revision vorbehaltlos zu genehmigen, eventualiter auch die Auszonung des Baulands entlang des F-Bachs fÃ¼r ungÃ¼ltig zu erklÃ¤ren. Sodann liess auch die Genossenschaft A als EigentÃ¼merin der GrundstÃ¼cke des betroffenen Gevierts am 16. Dezember 2022 Rekurs einlegen mit den AntrÃ¤gen, die Nichtgenehmigung der Einzonung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 aufzuheben und die Revision der BZO fÃ¼r das Gebiet D vorbehaltlos zu genehmigen; eventualiter sei auf die Festsetzung einer Freihaltezone entlang des F-Bachs zu verzichten und die GrundstÃ¼cke Kat-Nr. 01 und 02 seien vollstÃ¤ndig der Wohnzone W 2.2 zuzuweisen. Das Baurekursgericht vereinigte die Rekursverfahren mit Entscheid vom 2. November 2023 (Dispositivziffer I). Jenes einer dritten Partei, welches ein anderes Gebiet betraf, schrieb es als durch RÃ¼ckzug erledigt ab. Die Rekurse der Gemeinde E sowie der Genossenschaft A hiess es teilweise gut und hob die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 7. November 2022 insoweit auf, als damit auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 die Auszonung des sich im ausgeschiedenen GewÃ¤sserraum des F-Bachs befindlichen Baulands genehmigt wurde. Im Ãbrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit sie nicht als durch RÃ¼ckzug erledigt abgeschrieben wurden (Dispositivziffer II). Die Verfahrenskosten von Fr. 6'355.- auferlegte das Baurekursgericht zu einem Achtel der Drittpartei, zu je zwei Achteln der Gemeinde E und der Genossenschaft A und zu drei Achteln der Baudirektion (Dispositivziffer III). UmtriebsentschÃ¤digungen sprach es keine zu (Dispositivziffer IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. November 2023 liess die Genossenschaft A mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben. Sie liess beantragen, Dispositivziffer II des Baurekursgerichtsentscheids sei dahingehend zu ergÃ¤nzen, dass in teilweiser AbÃ¤nderung des kommunalen Festsetzungsbeschlusses die Kat.-Nrn. 01 und 02 vollstÃ¤ndig der Wohnzone W 2.2 zugewiesen werden; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Mit Eingabe vom 17. Januar 2024 verzichtete die kantonale Baudirektion auf eine Antragsstellung, unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung vom 16. Januar 2024, demzufolge es der Baudirektion an einer Betroffenheit fehle, weil deren VerfÃ¼gung vom 7. November 2022 nicht Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens bilde. Die Gemeinde E liess am 25. Januar 2024 die Gutheissung der Beschwerde beantragen. Mit Eingabe vom 26. Januar 2024 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 1. Februar 2024 liess die Genossenschaft A replizieren. Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Parallel zum Beschwerdeverfahren hatte die Genossenschaft A am 4. Dezember 2023 ein ErlÃ¤uterungsbegehren beim Baurekursgericht stellen lassen, welches mit Entscheid vom 25. Januar 2024 nicht darauf eingetreten war, weil sich die beantragte ErgÃ¤nzung des Dispositivs nicht auf diesem Weg erwirken lasse.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird durch die angefochtenen Festsetzungen als GrundeigentÃ¼merin berÃ¼hrt und in ihren schutzwÃ¼rdigen Interessen betroffen, womit sie nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) grundsÃ¤tzlich zur Beschwerde legitimiert ist. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span> Ein Schriftenwechsel wurde nach § 58 VRG von Amtes wegen â und damit antragsgemÃ¤ss â durchgefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet, es gebe einen rechtsverletzenden Widerspruch zwischen den ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts, wonach die Genehmigung der Auszonung bei gleichzeitiger Verweigerung der Einzonung unzulÃ¤ssig sei, und der Dispositivziffer II, wonach die Genehmigung der kantonalen Baudirektion betreffend die Auszonung aufgehoben wurde (vorne Ziff. II). Die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Mitbeteiligte sind der Ansicht, das Baurekursgericht hÃ¤tte auch den zugrunde liegenden Festsetzungsbeschluss der kommunalen Nutzungsplanung entsprechend im Dispositiv anpassen mÃ¼ssen. In der fehlenden NachfÃ¼hrung des kommunalen Festsetzungsbeschlusses bezÃ¼glich der nicht auszuzonenden FlÃ¤che durch das Baurekursgericht sei eine formelle Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu erblicken, zumal dieses den Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin in dieser Hinsicht nicht behandelt habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Eine formelle Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) liegt unter anderem dann vor, wenn eine BehÃ¶rde einzelne AntrÃ¤ge einer Verfahrenspartei oder Teile davon nicht behandelt, obwohl sie dazu verpflichtet wÃ¤re (BGE 144 II 184 E. 3.1; 135 I 6 E. 2.1). Eine Rechtsverweigerung kann auch gegeben sein, wenn sich eine BehÃ¶rde mit rechtsgenÃ¼gend vorgebrachten RÃ¼gen der rechtsuchenden Partei gar nicht auseinandersetzt, wobei sich in einem solchen Fall das Verbot der Rechtsverweigerung mit dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV berÃ¼hrt (BGr, 24. August 2018, 2C_608/2017, E. 5.2). Letzterer verlangt, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt (BGE 136 I 229 E. 5.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte im Rekursverfahren eventualiter, dass in teilweiser Ãnderung des Festsetzungsbeschlusses der Gemeindeversammlung der Gemeinde E vom 17. MÃ¤rz 2022 die Freihaltezone entlang des F-Bachs aufgehoben werden solle und die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 sowie 02 vollstÃ¤ndig der Wohnzone W 2.2 zuzuweisen seien. Das Baurekursgericht folgte im Prinzip diesem Eventualantrag, hob in teilweiser Gutheissung des Rekurses indes lediglich den Genehmigungsbeschluss der Beschwerdegegnerin betreffend die Auszonung des sich im ausgeschiedenen GewÃ¤sserraum des F-Baches befindlichen Baulands auf, ohne des Weiteren zu prÃ¼fen, ob allenfalls auch der Festsetzungsbeschluss entsprechend anzupassen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses durch das Baurekursgericht zeitigt dabei folgende Wirkungen: GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) und § 5 Abs. 2 PBG hat die Genehmigung der kantonalen Baudirektion rechtsbegrÃ¼ndende Wirkung. Der kommunale Festsetzungsbeschluss dagegen entfaltet ohne die Genehmigung keine rechtsbegrÃ¼ndenden Wirkungen, auch wenn der Festsetzungsbeschluss grundsÃ¤tzlich im Rekursverfahren mitangefochten wird (vgl. Art. 33 Abs. 2 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 25a Abs. 4 RPG). Indem das Baurekursgericht die Genehmigung der kantonalen Baudirektion fÃ¼r die Auszonung der streitbetroffenen FlÃ¤che aufgehoben hatte, kommt dieser Auszonung im Festsetzungsbeschluss auch keine Rechtswirkung mehr zu. Dies fÃ¼hrt an sich zum Ergebnis, dass die streitbetroffene FlÃ¤che wieder der bisherigen und ansonsten nunmehr abgelÃ¶sten Grundnutzungsordnung untersteht (vgl. Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger u.<span> </span>a. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich etc. 2016, Art. 26 N. 26 unter Hinweis auf BGr, 20. Dezember 2004, 1P.236/2004, E. 3.3.1). Dabei ist aber zu beachten, dass die bisherige BZO fÃ¼r das streitige Geviert eine andere, in der neuen BZO in dieser Form nicht mehr vorgesehene Zonenzuordnung traf (Kat.-Nr. 02: Wohn- und Gewerbezone WG2, Kat.-Nr. 01: Quartiererhaltungszone Q) und die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte Zuweisung zur Wohnzone W 2.2 der Ã¼brigen (genehmigten) Neuzonierung im Gebiet D entsprechen wÃ¼rde. Gleichzeitig hat das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid eine isolierte planerische Betrachtung der von der Auszonung betroffenen FlÃ¤che als rechtswidrig beurteilt. Es hat festgehalten, es sei offensichtlich Absicht des kommunalen PlanungstrÃ¤gers gewesen, auf dem Gebiet D mehr AusnÃ¼tzungsreserven fÃ¼r WohnÃ¼berbauungen zu schaffen und (mit der Ãnderung der Bauzonengrenzen) die baulichen EntwicklungsmÃ¶glichkeiten zu optimieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das Baurekursgericht behandelte den Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin mit Blick auf die Zuweisung der streitigen FlÃ¤che zur Wohnzone W 2.2 weder in den ErwÃ¤gungen noch im Dispositiv. Damit hat das Baurekursgericht gegen das Verbot der formellen Rechtsverweigerung verstossen und das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt. Wie die Mitbeteiligte in ihrem Rekurs im vorinstanzlichen Verfahren vorbrachte, hat sie Sonderbauvorschriften zur Schaffung zusÃ¤tzlicher AusnÃ¼tzungsreserven fÃ¼r WohnÃ¼berbauungen im Gebiet D eingefÃ¼hrt (vgl. Art. 27 ff. der neuen BZO). Zudem hÃ¤tten die baulichen WeiterentwicklungsmÃ¶glichkeiten dort mit der leichten Anpassung der Zonengrenzen unterstÃ¼tzt werden sollen. Es stellt sich namentlich die Frage, ob sich die Gemeinde angesichts der EinfÃ¼hrung der erwÃ¤hnten Sonderbauvorschriften insgesamt bereits auf das neue Grundnutzungsmass der W 2.2 fÃ¼r das ganze Gebiet D ungeachtet des Verlaufs der Zonengrenzen festgelegt hat. In diesem Rahmen sind in erheblichem Umfang Sachverhaltsaspekte zu beurteilen. Das Verwaltungsgericht kann die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen, insbesondere wenn der Tatbestand ungenÃ¼gend festgestellt wurde (§ 64 Abs. 1 VRG). Es ist nicht angezeigt, dass das Verwaltungsgericht die gebotenen AbklÃ¤rungen angesichts ihres Umfangs selbst vornimmt. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und das Verfahren zur ErgÃ¤nzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. Die Sache ist zur erstmaligen bzw. ergÃ¤nzenden Beurteilung des Eventualantrags im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind in Anwendung des Verursacherprinzips der Vorinstanz aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 59). Diese hat zudem der BeschwerdefÃ¼hrerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligte hat keine ParteientschÃ¤digung beantragt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dieser RÃ¼ckweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar, der das Verfahren noch nicht abschliesst. Als solcher ist er gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) beim Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Sache wird zum ergÃ¤nzenden Entscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'200.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 230.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'430.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Baurekursgericht auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Das Baurekursgericht wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen; zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die Mitbeteiligte;<br/> c) das Baurekursgericht;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>