Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 16. März 2016 (810 15 87) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Nicht zonenkonforme Vermietung Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsrichter Niklaus Ruckstuhl, Claude Jeanneret, Jgnaz Jermann, Edgar Schürmann, Gerichtsschreiberin i.V. Alexandra Zumsteg Beteiligte A.____, Beschwerdeführerin, vertreten durch Roman Zeller, Advokat gegen Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft, 4410 Liestal, Beschwerdegegner Einwohnergemeinde B.____, Beschwerdegegnerin Betreff Nicht zonenkonforme Vermietung der Wohnung in der Gewerbeliegen- schaft X.____strasse 10, B.____ (RRB Nr. 433 vom 17. März 2015) A. Am 17. April 2008 reichte die A.____ beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Land- schaft (BIT) ein Baugesuch für eine Abbundhalle mit Geschäftshaus inklusive einer Dachwo h- nung (Baugesuch-Nr. 0803/2008) in der Gewerbezone G1 in B.____ ein. Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht B. Im Rahmen der Prüfung des Baugesuchs teilte das BIT der Baugesuchstellerin mit Schreiben vom 16. Mai 2008 mit, die Nutzung der vorgesehenen Wohnung sei gemäss § 23 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 und § 33 des Zonen- reglements Siedlung de r Gemeinde B.____ vom 14. Juni 2006 nur in beschränktem Umfang zulässig. Es sei ein zwingender Grund für die Benutzung der Wohnung anzugeben. C. Mit Schreiben vom 10. Juni 2008 bestätigte der Inhaber der A.____, dass die Wohnung nur für den Eigenbedarf genutzt werde. D. Am 4. Juli 2008 erteilte das BIT die Baubewilligung für die Abbundhalle mit Geschäft s- haus inklusive Dachwohnung. E. Am 4. September 2012 informierte ein Mitarbeiter der Basellandschaftlichen Gebäud e- versicherung das BIT telefonisch darüber, dass die besagte Dachwohnung an Dritte vermietet werde. Daraufhin orientierte das BIT den Gemeinderat B.____ (Gemeinderat) mit Schreiben vom 7. September 2012, dass die Vermietung der Wohnung an Dritte nicht zulässig sei und bat die Gemeinde die entsprechenden Vorkehrungen zu treffen, da das BIT den Vollzug der Wo h- nungsräumung nicht ausüben dürfe. F. Der Gemeinderat v erfügte am 18. Oktober 2012, dass die A.____ der Mieterschaft bis spätestens per 31. Juli 2013 zu kündigen habe und die Wohnung demgem äss bis dann g e- räumt werden müsse. G. Im August 2013 wurde das BIT erneut darüber informiert, dass die besagte Dachwoh - nung offenbar wieder vermietet werde. Die darauffolgenden Abklärungen erga ben, dass die Wohnung seit dem 1. August 2013 wieder vermietet wurde. H. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2013 orientierte das BIT den Gemeinderat darüber, dass aus dem Mietvertrag kein zwingender Grund ersichtlich sei, welcher eine standortbedingte Wohnnutzung für C.____ rechtfertige, weshalb wiederum die Räumung veranlasst werden müsse. Daraufhin verfügte der Gemeinderat am 9. April 2014 die Kündigung der Dachwohnung durch die A.____ bis spätestens am 30. September 2014. I. Die von der A.____ dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Regierungsrat des Kan- tons Basel-Landschaft mit Entscheid vom 17. März 2015 im Sinne der Erwägungen abgewi e- sen. J. Am 30. März 2015 erhob die A.____, vertreten durch Roman Zeller, Advokat in Liestal, Beschwerde beim Kantonsgericht Bas el-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungs- recht (Kantonsgericht) mit den Anträgen, der Entscheid des Regierungsrates vom 17. März 2015 sei aufzuheben, unter o/e-Kostenfolge. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht K. In ihren Vernehmlassungen vom 3. August 2015 bzw. 4. August 2015 beant ragten die Gemeinde B.____ und der Regierungsrat, vertreten durch die Bau - und Umweltschutzdirektion (BUD), die Abweisung der Beschwerde, unter o/e-Kostenfolge. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g: 1.1 Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügungen und Entscheide des Regie - rungsrats die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim Kantonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialgesetzlicher Ausschlusstatbestand vo r- liegen, ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der Beschwerde gegeben. Der Beschwerdeführer ist vom angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutz würdiges Inte- resse an dessen Aufhebung. Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls vorliegen, ist auf die Beschwerde einzutreten. 1.2 Mit der verwaltungsgerich tlichen Beschwerde können nach § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt we r- den. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen – abgesehen von hier nicht gegebenen Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO e contrario). 2.1 Materiell umstritten ist die Nutzung der vom BIT mit Baubewilligung Nr. 0803/2008 vom 4. Juli 2008 (bzw. Nachtragsbewilligung vom 26. Februar 2013) bewilligten Wohnung in einer Abbundhalle mit Geschäftshaus. Die Verfahrensbeteiligten und das BIT gehen einhellig davon aus, dass der Gemeinderat für den Erlass der erstinstanzlichen Verfügung, welche dem angefochtenen Entscheid des Regierungsrats zugrunde liegt, zuständig war. Ob diese Annah - me zutreffend ist, ist vorab von Amtes wegen zu klären. 2.2 Die Zuständigkeit für die Erteilung von Baubewilligungen wird von den Kantonen in ihren Planungs- und Baugesetzen geregelt. Gemäss § 118 Abs. 1 RBG ist das Baupolizei- und Baubewilligungswesen Sache des Kantons, sofern der Regierungsrat das Baupolizei - und Bau- bewilligungswesen nicht an die Gemeinden übertragen hat (vgl. § 118 Abs. 3 RBG). Demnach entscheidet im Kanton Basel -Landschaft grundsätzlich eine kantonale Behörde, gemäss § 21 Abs. 1 in Verb indung mit Abs. 2 der Dienstordnung der B UD vom 11. Juni 2013 das BIT, über die ordentliche Baubewilligung; dies im Unterschied zu den meisten anderen Kantonen, in d e- nen die erstinstanzlich zuständige Stelle eine kommunale Behörde ist. Für Bauten und Anlagen, die dem "kleinen Baubewilligungsverfahren" unterstehen, ist hingegen der Gemeinderat zustän- dig (§ 118 Abs. 2 RBG i.V.m. § 92 der Verordnung zum raumplanungs - und Baugesetz [RBV] vom 27. Oktober 1998). 2.3 Unbestritten ist, dass das BIT für die Erte ilung der ursprünglichen Baubewilligung z u- ständig war. Gemäss § 137 Abs. 1 RBG verfügt die Baubewilligungsbehörde die Baueinstellung oder nötigenfalls ein Benutzungsverbot unter Androhung der Ungehorsamsstrafe gemäss Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Schweizerischem Strafgesetzbuch (Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuch [StGB] vom 21. Dezember 1937), sofern mit den Bauarbeiten unberechtigterweise begonnen wird oder Bau- ten nicht den genehmigten Plänen entsprechend oder entgegen gesetzlichen Vorschriften g e- baut oder genutzt werden. Fal ls eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann, wird unter Ansetzung einer angemessenen Frist die Wiederherstellung des rechtmässigen Z u- stands angeordnet. Zuständig ist die BUD bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen und in allen and eren Fällen die Baubewilligungsbehörde (§ 137 Abs. 3 RBG). Auch in Bezug auf die Beseitigung vorschriftswidriger Zustände und Ersatzvornahme sieht das kantonale Recht eine ausschliessliche Zuständigkeit der BUD und der Bau bewilligungsbehörde vor (vgl. § 138 RBG). Da die umstrittene Wohnung in der Gewerbezone G1, einer Bauzone im Sinne von § 20 Abs.1 lit. e RBG, liegt, ergibt sich aus den genannten gesetzlichen Bestimmungen, dass für eine allfällige (nachträgliche) Bewilligung einer Änderung der Benützungsart (vgl. zur Bewilli- gungspflicht derartiger Änderungen: § 120 Abs. 1 lit. b RBG) und für allfällige Massnahmen g e- gen widerrechtliche Bauten und Anlagen ausschliesslich das BIT als Baubewilligungsbehörde zuständig ist. Indem vorliegend nicht das BIT, sondern der Gemeinderat die erstinstanzliche Verfügung erlassen hat, hat eine in der Sache unzuständige Behörde verfügt, weshalb der a n- gefochtene Entscheid des Regierungsrats (und damit auch die diesem Entscheid zugrunde li e- gende Verfügung des Gemeinderats ) aufzuheben und die Angelegenheit zuständigkeitshalber zur Prüfung allfälliger Massnahmen an das BIT zu überweisen ist. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde. 3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, näher auf die von der Beschwe r- deführerin erhobenen Rügen gegen die verfügten Massnahmen einzugehen. 4.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das verwaltung s- gerichtliche Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren sowie die Beweiskosten und werden gemäss § 20 Abs. 3 VPO in der Re- gel der unterliegenden Partei auferlegt, wobei den kantonalen Behörden keine Verfahrensko s- ten auferlegt werden. Da die Beschwerdeführerin obsiegt hat, werden für das vorliegende Ve r- fahren keine Kosten erhoben und der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1‘400.-- wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet. 4.2 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden (§ 21 Abs. 1 VPO). Gemäss de m Ausgang des Verfahrens ist der Beschwerdeführerin antragsgemäss eine Parteientschädigung zu Lasten des Beschwerdegegners zuzusprechen. Der vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers in seiner Honorarnote geltend gemachte Auf- wand von 15.42 Stunden (à Fr. 250.--) sowie die Auslagen in der Höhe von insgesamt Fr. 302.50 sind nicht zu beanstanden. Demzufolge hat der Beschwerdegegner der Beschwerde- führerin eine Parteient schädigung in der Höhe von total Fr. 4‘490.10 (inkl. Ausl agen und 8% MWST) auszurichten. Hinsichtlich der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens wird die Angel e- genheit an den Regierungsrat zurückgewiesen. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Entscheid des Regierungsrats RRB Nr. 433 vom 17. März 2015 aufgehoben und die Sache zur weiteren Behandlung an das Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft überwiesen. 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzl i- chen Verfahrens an den Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft zurückgewiesen. 3. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und der geleistete Koste n- vorschuss in der Höhe von Fr. 1‘400.-- wird de r Beschwerdeführerin zurückerstattet. 4. Der Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft hat de r Beschwerde- führerin eine Parteien tschädigung in der Höhe von Fr. 4‘490.10 (inkl. Auslagen und 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Präsidentin Gerichtsschreiberin i.V.