VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN A 14 15 Vizepräsident Priuli als Einzelrichter und Brülisauer als Aktuarin ad hoc URTEIL vom 15. Mai 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin betreffend Handänderungssteuer- 2 - 1. A._____ kaufte die Liegenschaften 164, 165 und 236, Grundbuch der Gemeinde X._____, mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 3. April 2013 zum Gesamtpreis von pauschal Fr. 700'000.--. Das Gemeindesteu- eramt X._____ veranlagte am 4. Juni 2013 eine Handänderungssteuer in der Höhe von 2 % von Fr. 966'400.-- und stellte hiervon die Hälfte, mithin Fr. 9'664.-- A._____ in Rechnung. Gemäss Schätzung vom 28. Februar 2002 betrage der Verkehrswert für die Parzelle 164 Fr. 741'000.-- und je- ner für die Parzelle 236 Fr. 173'000.--. Der Zeitwert der Gebäude Nrn. 164-A, 164A und 164B erreiche insgesamt Fr. 52'400.--. Somit liege der von ihm bezahlte Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert. Die Handänderungssteuer sei nach der einschlägigen Gesetzesbestimmung auf dem Verkehrswert von insgesamt Fr. 966'400.-- zu berechnen und zu bezahlen. 2. Dagegen erhob A._____ am 6. Juni 2013 Einsprache unter Verweis auf eine entsprechende Schätzung der Bank B._____, wonach die gekauften Liegenschaften am 3. Dezember 2012 einen Verkehrswert von insgesamt höchstens Fr. 600'000.-- aufgewiesen hätten. Er habe demnach schon zu viel für die Liegenschaften bezahlt und sei nur bereit, eine Handände- rungssteuer von Fr. 6'000.-- zu bezahlen. 3. Mit Einspracheentscheid vom 11. Juni 2013 hiess das Gemeindesteuer- amt X._____ die von A._____ erhobene Einsprache teilweise gut; die an- gefochtene Veranlagung vom 4. Juni 2013 werde zurückgezogen und die Käufer- respektive Verkäuferschaft hätten eine neue amtliche Schätzung bei der kantonalen Schätzungskommission einzuholen, aufgrund welcher die Handänderungssteuer abermals in Rechnung gestellt werde. Im Übri- gen wies sie die Einsprache betreffend Erhebung der Handänderungs- steuer basierend auf dem Schätzungswert von Fr. 600'000.-- ab. - 3 - 4. Der Kantonale Schätzungsbezirk 1 und 2 eröffnete am 27. September 2013 respektive am 19. November 2013 die neue amtliche Schätzung, wonach die besagten Liegenschaften einen Verkehrswert von insgesamt Fr. 790'200.-- (Fr. 200'000.-- [Liegenschaft 236] + Fr. 590'200.-- [Liegen- schaft 164]) erreichten. Gestützt darauf veranlagte das Gemeindesteuer- amt X._____ am 28. Januar 2014 eine Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 15'804.-- (2 % von Fr. 790'200.--) und stellte deren hälftigen An- teil, d.h. Fr. 7'902.-- in Rechnung. 5. Dagegen erhob A._____ am 5. Februar 2014 erneut Einsprache unter Verweis auf die Tatsache, dass der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 700'000.-- im Vergleich zum amtlichen Verkehrswert von insgesamt Fr. 790'200.-- mit nur 11.4 % Unterschied im kantonalen Toleranzbereich von 20 % liege. Der amtliche Verkehrswert sei nach wie vor zu hoch und schliesslich unterliege er ohnehin einer Toleranz von +/- 10 %. Er sei ma- ximal bereit, 1 % vom Kaufpreis, also Fr. 7'000.-- zu bezahlen. 6. Mit Einspracheentscheid vom 11. Februar 2014 wies das Gemeindesteu- eramt X._____ die Einsprache ab. Die Berechnung gestützt auf den amt- lichen Verkehrswert sei im vorliegenden Fall richtig und die Anwendung des Kaufpreises für die Berechnung werde abgelehnt. Eine Berücksichti- gung eines Toleranzwertes sei gesetzlich nicht verankert. 7. Am 6. März 2014 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) gegen diesen Einspracheentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, die Handänderungssteuer ausge- hend von einem Gesamtwert der genannten Liegenschaften von Fr. 700'000.-- zu veranlagen. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass der tatsächliche Kaufpreis von Fr. 700'000.-- nur 11.4 % tiefer als der amtliche Verkehrswert (Fr. 790'200.--) liege. Gemäss Rechtspre-- 4 - chung sei ein Kaufpreis erst ab einer Differenz von mindestens 20 % ge- genüber dem amtlichen Verkehrswert offensichtlich tiefer, weshalb vorlie- gend die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 700'000.-- zu erheben sei. 8. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 14. März 2014 sinngemäss die Abweisung der Beschwerde vom 6. März 2014. Im Wesentlichen führte sie aus, dass ein Toleranzwert von 11.4 % bei einer aktuellen amtlichen Schätzung nicht nachvollziehbar wäre. Sollte das vom Beschwerdeführer erwähnte Urteil des Verwaltungsgerichts einen Toleranzbereich zulassen, gehe sie davon aus, dass eine alte amtliche Schätzung vorgelegen habe. Im vorliegenden Fall würde sich der Steuerausfall zwar noch einigermassen gering aus- wirken, bei einem Objekt in Millionenhöhe allerdings wären die Einbussen enorm. 9. Die Replik des Beschwerdeführers vom 26. März 2014 führte zu keinen wesentlich neuen Gesichtspunkten. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 1. April 2014 (Poststempel) sinngemäss unter Verweis auf ihre Ver- nehmlassung vom 14. März 2014 auf die Einreichung einer Duplik. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien sowie auf den angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfol- genden Erwägungen eingegangen. Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterli-- 5 - cher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5‘000.-- nicht überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der Streitwert vorliegend Fr. 902.-- beträgt – der veranlage hälftige Anteil an der Handänderungs- steuer beträgt Fr. 7'902.--, wovon der Beschwerdeführer eine Zahlung im Umfang von Fr. 7'000.-- in seiner Beschwerde vom 6. März 2014 sinn- gemäss anerkennt – und die Streitsache gemäss Art. 43 Abs. 2 VRG nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Ein- zelrichters offensichtlich gegeben. 2. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Einspracheent- scheid der Beschwerdegegnerin vom 11. Februar 2014. Ein solcher Ent- scheid kann mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen- steuern [GKStG; BR 720.200] i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Demzufol- ge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Der Beschwerdefüh- rer ist als Verfügungsadressat beschwert und damit zur Beschwerdeerhe- bung ohne weiteres befugt. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht ein- gereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. Streitig und durch das Verwaltungsgericht zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer zu Recht auf der Grundlage der amtlichen Schätzung vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013 festgelegt hat. 3. a) Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a GKStG kann die Gemeinde nach den Bestim- mungen dieses Gesetzes eine Handänderungssteuer erheben (vgl. dazu auch Art. 7 Abs. 1 GKStG). Die Handänderungssteuer wird erhoben bei Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstückanteils (Art. 7 Abs. 2 GKStG). Gemäss Art. 4 des kommunalen Steuergesetzes beträgt der Ansatz für die Handänderungssteuer 2 % (vgl. - 6 - dazu Art. 12 Abs. 1 GKStG). Weiter bezeichnet das GKStG in Art. 12 Abs. 2 den Verkehrswert des übertragenen Grundstücks als Bemes- sungsgrundlage. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten hätte erzielt werden können (sog. Marktwert; vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat betreffend Erlass eines kantonalen Ge- setzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern, Heft Nr. 3/2006–2007 [nachfolgend Botschaft GKStG], S. 222 f.). Beim Kauf gilt als Verkehrs- wert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem Verkehrs- wert, wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG). Damit soll sichergestellt werden, dass die Ge- meinden die Handänderungssteuern auf der Grundlage eines marktkon- formen Verkaufspreises veranlagen können und die Gemeinden nicht wegen offensichtlich zu tief angesetzten Preisen um die ihr zustehende Steuereinnahme gebracht werden (PVG 2002 Nr. 24 E.2). Dagegen er- scheint es unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist (PVG 1997 Nr. 37 E.1). b) Während die Beschwerdegegnerin vorliegend den vereinbarten Kaufpreis über Fr. 700'000.-- im Sinne von Art. 12 Abs. 3 GKStG für offensichtlich zu tief qualifiziert und demnach den Verkehrswert der amtlichen Schät- zung vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013 in der Höhe von Fr. 790'200.-- zur Berechnung der geschuldeten Handände- rungssteuer heranzieht, macht der Beschwerdeführer geltend, dass der tatsächliche Kaufpreis von Fr. 700'000.-- nur 11.4 % unter dem amtlichen Verkehrswert und damit gemäss Rechtsprechung im Toleranzbereich lie- ge, weshalb vorliegend die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 700'000.-- zu erheben sei. Demnach bedarf der Gesetzesbegriff "of-- 7 - fensichtlich unter dem Verkehrswert" im Folgenden einer vertieften Be- trachtungsweise durch das Gericht. 4. a) Seit dem Inkrafttreten des GKStG auf den 1. Januar 2007 ist die Erhe- bung kommunaler Handänderungssteuern per 1. Januar 2009 abschlies- send durch das kantonale Recht geregelt (vgl. Art. 34 GKStG). Zuvor wurde die Handänderungsteuer aufgrund eines kommunalen Gesetzes von der Gemeinde veranlagt und bezogen (vgl. dazu auch Botschaft GKStG, a.a.O., S. 184). Die im geltenden GKStG verankerte Regelung der Handänderungssteuer orientiert sich am Mustergesetz der kantonalen Steuerverwaltung, das von einer grossen Mehrheit der Gemeinden in wichtigen Punkten zuvor übernommen worden ist (Botschaft GKStG, a.a.O., S. 215). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, auf die bishe- rige Gerichtspraxis betreffend die Handänderungssteuer abzustellen. b) In von der Kernproblematik her vergleichbaren Fällen hat das Verwal- tungsgericht mehrmals festgestellt, dass allfällige Abweichungen zwi- schen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich ver- einbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden herkömmli- cherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren sind, als die entsprechende Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 % nicht über- schreiten (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.1b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b mit weiteren Hinweisen). Unter Berücksichtigung des einer Gemeinde zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraums ging das Verwaltungsgericht be- reits bei einer Differenz des Kaufpreises zum Verkehrswert gemäss der vom Gericht eingeholten Expertise von 8 % von einer "am untersten Rand der oben umschriebenen Bandbreite" aus (vgl. Urteil des Verwaltungsge- richts des Kantons Graubünden A 07 14 vom 15. April 2008 E.2d). Eben- so werden nach der Zürcher Steuergesetzgebung Abweichungen zwi-- 8 - schen verschiedenen Schätzungen von 10 % als tolerierbar erachtet (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 Rz. 135). Die amtliche Schätzung kann dem- nach ein taugliches Richtmass bilden bei der Prüfung der Unterpreislich- keit eines Liegenschaftsverkaufs (PVG 2002 Nr. 24 E.2). In Präzisierung führt die Botschaft diesbezüglich aus, dass der durch die amtliche Schät- zung ermittelte Verkehrswert allerdings nur dann eine taugliche Ver- gleichsgrösse bildet, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung ent- spricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertra- gungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch geschehen, dass die Ge- meinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abklären lässt (Botschaft GKStG, a.a.O., S. 223). Diese Grundsätze ent- sprechen der Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 03 23 vom 5. September 2003 E.2; A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.3a; A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.2 und 3). c) Die Beschwerdegegnerin ist dieser Aufforderung nachgekommen, indem sie nach Einsprache des Beschwerdeführers vom 6. Juni 2013 eine neue amtliche Schätzung verlangt hat. Diese datiert vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013 und weist einen Verkehrswert von insgesamt Fr. 790'200.-- (Fr. 200'000.-- [Liegenschaft 236] + Fr. 590'200.-- [Liegenschaft 164]) aus. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte tiefere Schätzung der Bank B._____ vom 3. Dezember 2012 (Fr. 600'000.--) kann vorliegend nicht mehr relevant sein, da ein aktuel- ler(er) amtlicher Verkehrswert (Bewertungsdatum 6. September 2013) vorliegt. Auch ist die Bankschätzung im Auftrag der damaligen Eigentü- mer erstellt worden, weshalb ihr schon aus diesem Grund nur unterge-- 9 - ordnete Bedeutung zukommen kann (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 59 E.3c; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 605/97 vom 9. Januar 1998 E.3c). Im Übrigen fällt beim Vergleich der amtlichen Schätzung vom 19. November 2013 mit der Schätzung der Bank B._____ vom 3. Dezember 2012 ins Auge, dass Letztere als Realwert der Liegenschaft 164 gar einen höheren Betrag als der Kantonale Schätzungsbezirk 1 (Fr. 868'000.--) ermittelte, nämlich Fr. 990'000.--. Wäre die Bank B._____ zur Berechnung des Verkehrs- werts dieser Liegenschaft nun ebenfalls – wie die amtliche Schätzung – von 68 % des Realwertes ausgegangen, so würde hieraus ein Verkehrs- wert von Fr. 673'200.-- resultieren, mithin Fr. 83'000.-- mehr als die von der Beschwerdegegnerin herangezogene amtliche Schätzung vom 19. November 2013 (Fr. 590'200.--). In ihrer Verkehrswertschätzung hat die Bank B._____ diesen Realwert dann allerdings überhaupt nicht berücksichtigt, sondern ist ausschliesslich vom Ertragswert der Liegen- schaft 164 in der Höhe von Fr. 348'340.-- ausgegangen. Der vom Be- schwerdeführer geltend gemachte Umstand, dass die von ihm erworbe- nen Altbauwohnungen sehr schlecht vermietbar sind – die oberste, neu renovierte Wohnung stehe seit einem Jahr leer –, ist dabei unerheblich, da auch hier die Schätzung der Bank B._____ bei einem jährlichen Miet- wert von Fr. 39'000.-- und einem Kapitalisierungssatz von 6.94 % einen Ertragswert von Fr. 562'100.-- (ohne Abzug für aufgelaufene Rückstellun- gen) ermittelte und damit nahe beim Ertrags- bzw. Mietwert gemäss amt- licher Schätzung vom 19. November 2013 liegt. Der Kantonale Schät- zungsbezirk 2 schätzte den Ertragswert der Liegenschaft 164 nämlich auf Fr. 572'900.--, basierend auf einem jährlichen Mietwert von Fr. 35'520.-- und einem Kapitalisierungssatz von 6.2 %. Im Weiteren ging die Bank B._____ betreffend die Liegenschaft 236 von einem Verkehrswert von Fr. 251'660.-- aus, während die amtliche Schätzung vom 27. September 2013 hierfür (lediglich) einen Verkehrswert von Fr. 200'000.-- festlegt. Vor - 10 - diesem Hintergrund vermögen die Vorbringen des Beschwerdeführers keine Zweifel an der Zuverlässigkeit der amtlichen Schätzung vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013, insbesondere bezüglich deren Überpreislichkeit zu erwecken. d) Wie oben unter Erwägung 4b aufgezeigt, ist nach Bündner wie auch nach Zürcher Praxis bei Abweichungen zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und der aktuellen Schätzung des Verkehrswerts von mehr als 10 % eine Korrektur möglich. Im vorliegenden Fall ist der Unterschied zwischen der aktuellen amtlichen Schätzung vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013 und dem effektiv vereinbarten Kaufpreis abgerundet 11.4 % (100 % - [100 % : Fr. 790'200.-- x Fr. 700'000.--]), sodass diesbe- züglich an der von der Beschwerdegegnerin getätigten Korrektur nichts auszusetzen ist. Die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Rechtsauskunft des Hauseigentümerverbands Graubünden ist dabei unbehelflich, da sie weder von einer zuständigen Behörde ausgeht noch der oben erwähnten Gerichtspraxis entspricht. 5. a) Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beschwer- degegnerin vorliegend zur Berechnung der Handänderungssteuer zu Recht auf die aktuelle amtliche Schätzung vom 27. September 2013 re- spektive vom 19. November 2013, wonach die besagten Liegenschaften insgesamt einen Verkehrswert von Fr. 790'200.-- aufweisen, abgestellt hat. Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unbegründet und somit ab- zuweisen. b) Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Der obsiegenden Beschwerdegegnerin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteien- tschädigung zu. - 11 - Demnach erkennt der Einzelrichter: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 300.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.-- zusammen Fr. 530.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]