VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 21 86 4. Kammer Vorsitz Racioppi RichterInnen Pedretti und Meisser Aktuar Gees URTEIL vom 13. September 2022 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____, Beschwerdeführer gegen Amt für Immobilienbewertung Graubünden, Beschwerdegegner betreffend Amtliche Bewertung- 2 - I. Sachverhalt: 1. A._____ und B._____ sind je hälftige Miteigentümer der 1.5- Zimmerwohnung Nr. 10 im Untergeschoss der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft auf Parzelle F._____ der Gemeinde C._____ bzw. deren Fraktion D._____. Als Folge der gemeindeweisen Revisionsbewertung des Grundstücks erging für besagte Wohnung am 19. Oktober 2020 die Bewertungsverfügung des Amtes für Immobilienbewertung (nachfolgend AIB) durch das Bewertungsbüro E._____. Dabei wurden nach Besichtigung des Objektes am 17. Juli 2020 folgende Werte eröffnet: Mietwert CHF 8'160.--, Ertragswert CHF 130'560.--, Verkehrswert CHF 149'000.--. 2. Dagegen sowie gegen die dazugehörige Gebührenrechnung erhoben A._____ und B._____ am 19., eingegangen am 23. November 2020, Einsprache bei der Amtsleitung des AIB. Sie beantragten u.a. die Aufhebung der Verfügung und die Bestätigung der vormaligen Bewertung aus dem Jahre 2005 (Mietwert: CHF 5'760.--, Ertragswert: CHF 77'951.--, Verkehrswert: CHF 129'000.--). Eventualiter beantragten sie eine Neubewertung nach faktenbasierter Objektaufnahme und anhand adäquater Bewertungsfaktoren. Zudem sei vollumfängliche Akteneinsicht zu gewähren, unter vollständiger Offenlegung des der Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 zugrundeliegenden Bewertungsberichts mit allen zur Anwendung gebrachten qualitativen und quantitativen Faktoren mit der Möglichkeit, die Einsprache zu ergänzen. Zwischen 2005 und 2020 seien nur wenige Arbeiten in der Wohnung durchgeführt und am Gebäude selbst bloss die Fenster und die Heizung ersetzt worden. Die Wohnungsausstattung sei zwischen acht und 20 Jahre alt. Des Weiteren verlangten sie die ersatzlose Aufhebung der Gebührenrechnung von CHF 30.-- für die Kopien der detaillierten - 3 - Bewertungsunterlagen, eventualiter die Reduktion des Rechnungsbetrages auf ein angemessenes Mass. 3. Im Rahmen des Einspracheverfahrens fand am 25. Januar 2021 eine Besichtigung des Objekts durch den Amtsleiter des AIB sowie A._____ statt. 4. Mit Entscheid vom 7. Oktober 2021 wies das AIB die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, durch das Einspracheverfahren liege keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor. Sodann sei es nicht gerechtfertigt, die verfügten Werte auf dem Niveau von 2005 zu belassen. Der verfügte Mietwert liege nicht über dem Marktwert und der Ertragswert von CHF 130'560.-- sowie der verfügte Verkehrswert würden sich als marktkonform erweisen. Aus Kulanz und weil im Nachgang zur Aktenherausgabe und Rechnungstellung eine Einsprache ergangen sei, verzichte das AIB auf die Gebührenerhebung und erklärte die Rechnung für gegenstandslos. 5. Gegen diesen Entscheid erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 9. November 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren: "Die Bewertungsverfügung des Bewertungsbüros E._____ vom 19. Oktober 2020 sowie Disp.-Ziff. 1 und 3-4 des Einspracheentscheids der Amtsleitung vom 7. Oktober 2021 seien aufzuheben, und es sei eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende, der Marktsituation angemessene Bewertung des Schätzungsobjekts (Grundstück-Nr. G._____, Stammgrundstück-Nr. F._____, 1.5 Zi.-Whg. Nr. 10 mit Garagenplatz Nr. 16, Gemeinde C._____) vorzunehmen, eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese die erforderlichen Abklärungen vornehme und über die Bewertung unter Wahrung des rechtlichen Gehörs neu befinde. Ungeachtet des Ausgangs in der Sache selbst sei Disp.-Ziff. 3 Abs. 1 des Einspracheentscheids vom 7. Oktober 2021 aufzuheben und es sei die von der Vorinstanz festgesetzte Staatsgebühr aufzuheben oder zumindest angemessen zu reduzieren. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz."- 4 - In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Begründend wurde u.a. ausgeführt, dem Bewertungserfordernis der Marktorientierung sei nicht angemessen Rechnung getragen worden. Das "Objektaufnahmeformular/-protokoll" sei nachträglich erstellt worden und das Formular "Hilfsblatt Punktierung Mieteinheiten" sei offenkundig mangelhaft und faktenwidrig. Das AIB habe gegen Akteneinsichtsvorschriften verstossen und das rechtliche Gehör verletzt. Für die zweite Besichtigung vom 25. Januar 2021 liege keine Protokollierung vor. Die Beschwerdeführer äusserten eingehend Kritik an Art und Handhabung der bzw. mit den Vergleichsdaten. So gebe es keine näheren Angaben zu massgebenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte, weshalb es nicht möglich sei, die herangezogenen (Referenz-)Wohnobjekte zu vergleichen bzw. zu überprüfen. Der Kapitalisierungssatz von 6.25 % erweise sich als zu hoch und die in die Beurteilung eingeflossenen Punktierungen würden auf falschen Taxierungen beruhen. Ihre Vorbringen seien ignoriert oder als unbelegt und unbehilflich abgetan worden. Die Beweislast für die Marktentwicklungen der letzten 16 Jahre treffe nicht die Beschwerdeführer, sondern das AIB. Die massiven Höherbewertungen seien nicht erklärbar. Schliesslich beantragen sie neben der Aufhebung bzw. Reduktion der Staatsgebühr des vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'300.-- eine Parteientschädigung. 6. In seiner Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022 beantragte das AIB (nachfolgend Beschwerdegegner) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Auch der Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung sei abzuweisen, weil diese unbegründet und aufgrund der internen Sistierung unnötig sei. Unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid wurde die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zurückgewiesen. Eine komplette, über eine relevante Auswahl - 5 - anonymisierter Vergleichsobjekte hinausgehende Offenlegung der Vergleichswerte erfolge aus Datenschutzgründen nicht. Die von den Beschwerdeführern geforderte und vom Beschwerdegegner erstellte hedonische Bewertung könne zwar zur Plausibilisierung angewendet werden. Die eigene Datenlage sowie der Beizug von konkreten Vergleichsobjekten eigne sich jedoch für die Wertfindung deutlich besser, weil diese umfassender sei. Auch die Behauptung, hedonische Modelle würden zu tieferen Werten führen und dass der Standard der Vergleichsobjekte nicht vergleichbar sei, erweise sich als unbegründet und unsachlich. Für den Mietwert seien die richtigen Datensätze einbezogen worden und wenn gefiltert worden sei, dann nach objektiven Kriterien. Die Funktionsweise der Analyse sei im Einspracheentscheid erläutert und begründet worden. Einzelne Kriterien würden die Bewertung nicht grundlegend zu ändern vermögen. Von den zwölf Wohnungen seien zwei Einsprachen eingegangen; die weiteren Verfügungen sowie auch generell in D._____ mit gleicher Datengrundlage sei grossmehrheitlich akzeptiert worden. Schliesslich gehe der Vorwurf der überhöhten Staatsgebühr vor dem Hintergrund des Gebührenrahmens und des generierten Aufwandes fehl. 7. Replizierend hielten die Beschwerdeführer am 27. Januar 2022 unverändert an ihren Anträgen fest. Mit vertieften Ausführungen zu den Vor-, Geheim-, Zusatz- sowie internen Akten verlangten sie weiterhin die Edierung des kompletten Bewertungsdossiers. Das Interesse an der aufschiebenden Wirkung sei berechtigt. Weiterhin wurden mangelhafte Aktenführung, Missachtung der Verfahrensrechte sowie die Abstellung auf und der Mit-einbezug in die Bewertung von falsch erhobenen, sachfremden, veralteten Grundlagen geltend gemacht. Zudem erfolgte eine Vertiefung ihrer Kritik an der Tauglichkeit der Vergleichsobjekte. Die Bewertung betreffend gebe es entgegen dem Objektaufnahmeformular - 6 - kein Plattenbodenbelag im Wohn- und Essbereich, kein Cheminée, keinen Geschirrspüler, keine zweischalige Dämmung und keinen Veloraum. Auch Nasszelle und Küche seien nicht neu. Die Negativpunktierung von -15 werde der ringhörigen Wohnung nicht gerecht und müsse deutlich höher liegen; so sei die Sicht durch einen Baum eingeschränkt und der Zeitwert von 75 % bzw. 0 Punkte unangemessen. Die Unterschiede zur Wohnung 11 seien ungerechtfertigt und die Gleichbewertung der Wohnungen 10 und 1 stelle eine unsachgemässe Ermessensausübung dar. Beim Garagenplatz seien sodann fehlende Differenzierungen vorgenommen worden. Mit Blick auf den Kapitalisierungssatz sei es dem Gericht überlassen, ob der Einstandswert von 3.25 % objektspezifisch vertretbar erscheine. Ferner sei die Leerstandquote von 1 % ein Durchschnittswert, liege für Ein- bis Zweizimmerwohnungen jedoch höher. Die vom Amtsleiter erstellten hedonischen Berechnungen seien lediglich als Parteibehauptung zu qualifizieren. Stichtag sei zudem der 19. Oktober 2020, weshalb sie sowohl formell als auch materiell unbrauchbar seien. Neben der ihres Erachtens niedrigeren Nachfrage wurde abschliessend festgehalten, dass der Eigenmietwert (+42 %) sowie der Ertragswert (+67 %) massiv höher bewertet und die veranlagten CHF 67.--/m2 klar übersetzt seien. 8. Der Beschwerdegegner hielt mit Schreiben vom 24. Februar 2022 duplicando ebenfalls an seinen Anträgen fest. Auch im Rahmen der Stellungnahme bzw. Triplik der Beschwerdeführer vom 3. März 2022 und der Quadruplik des Beschwerdegegners vom 9. März 2021 hielten die Parteien an ihren Begehren fest und vertieften ihre Argumentation. Auf den angefochtenen Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2021 sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.- 7 - II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2021 des Beschwerdegegners betreffend die Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 (amtliche Bewertung der 1.5-Zimmerwohnung Nr. 1, Parzelle Nr. F._____, Gemeinde C._____, Fraktion D._____), mit welchem dieser die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer vom 19. November 2020 abgewiesen hat. Ein solcher Entscheid kann gemäss Art. 20 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Immobilienbewertungen (IBG; BR 850.100) innert 30 Tagen seit Mitteilung mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier – wie vorstehend dargelegt (vgl. Art. 20 Abs. 1 IBG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Als Eigentümer und somit als formelle sowie materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. 2. Streitig und zu prüfen ist, ob mangels ausreichender Begründung der Werte in der Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 sowie mangels Offenlegung der Vergleichsobjekte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt (nachfolgend E.3) und ob die durch den Beschwerdegegner vorgenommene Bewertung der Miet-, Vertrags-, und - 8 - Verkehrswerte marktgerecht festgesetzt wurden (nachfolgend E.4). Schliesslich ist auch die Staatsgebühr des vorinstanzlichen Einspracheverfahrens (nachfolgend E.5) streitig. 3.1. Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, der Beschwerdegegner habe gegen Akteneinsichtsvorschriften verstossen und es liege eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor (vgl. Beschwerde, S. 3 ff.). Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und den Beschwerdeführern daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist demgegenüber aber immer dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (vgl. BGE 126 I 68 E.2; PVG 2011 Nr. 31 E.2a, je m.w.H.). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (vgl. PVG 2011 Nr. 31 E.2a m.w.H.). Nur wenn es sich aus verfahrensökonomischen Gründen aufdrängt, ist die Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren ausnahmsweise zuzulassen. 3.2. Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 22 Abs. 1 VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begründen seien. - 9 - Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 129 I 232 E.3.2; 126 I 97 E.2b). Es ist indessen nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 126 I 97 E.2b). Ob die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist alsdann keine Frage des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. 3.3. Im vorliegenden Fall stellt sich somit zunächst die Frage, ob der Beschwerdegegner mit der Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020, dem Objektaufnahmeprotokoll, der Besichtigung vom 25. Januar 2021 mit dazugehöriger "Besprechungsnotiz" (vgl. Akten des Beschwerdegegners [Bg-act.] 1o) sowie seinem Schreiben mit dem Titel "Stand des Verfahrens" vom 27. Januar 2021 inkl. Tabellen (Vergleichsobjekte und Hilfsblatt Punktierung, vgl. Bg-act. 1p) seiner Begründungspflicht nachgekommen ist und das Akteneinsichtsrecht der Beschwerdeführer gewahrt wurde. Die Beschwerdeführer machen geltend, ihnen sei die Akteneinsicht verwehrt worden und der Beschwerdegegner habe die Begründungspflicht verletzt. Daraus abgeleitet seien die Referenzobjekte nicht vergleichbar und die Bewertung nicht nachvollziehbar. Nach der Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 habe der Beschwerdeführer um Akteneinsicht gebeten, woraufhin ihm per Mail einzig das an - 10 - verschiedenen Stellen nicht korrekte Objektaufnahmeformular zugestellt worden sei. Am 10. November 2020 habe sein Rechtsanwalt das gleiche Gesuch gestellt und sei informiert worden, dass keine weiteren Akten zur Verfügung gestellt würden (vgl. Bg-act. 1m, S. 5). Der Beschwerdegegner hält dem gegenüber fest, die Bewertungseröffnung vom 19. Oktober 2020 stelle keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Bei Massenverfügungen werde die Gewährung des rechtlichen Gehörs mit dem nachfolgenden verwaltungsinternen Einspracheverfahren sichergestellt. Dadurch werde dem Verfügungsadressaten ermöglicht, eine Begründung bzw. Erläuterung der Werte zu verlangen, falls dies gewünscht sei. Davon hätten sie Gebrauch gemacht. Mit der Besichtigung, den dabei erfolgten Erläuterungen, dem ausführlichen Schreiben vom 27. Januar 2021 inkl. Tabellen sowie der Gelegenheit zur Stellungnahme innert 30 Tagen Frist sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer gewahrt (vgl. angefochtener Entscheid, E.2.5 und 2.6; Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022, S. 2 und 4 f.). 3.4. Art. 6 IBG hält zur Akteneinsicht fest, dass den Adressaten der Bewertung das Recht zur Einsichtnahme in die Bewertungsakten zusteht, sofern keine wichtigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen (Abs. 1). Dritten darf sodann Einsicht in die Akten gewährt und Auskünfte erteilt werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen können (Abs. 2). Die Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG) (Heft Nr. 8/2016-2017, S. 452) führte dazu aus, dass diese Bestimmung dem bisherigen und bis zum 1. Januar 2018 geltenden Recht mit wenigen textlichen Änderungen entspricht. So entspricht der Art. 6 IBG dem Art. 8 Abs. 2 und 3 aSchG, mit dem einzigen Unterschied, dass die Bezeichnung "Schätzung" durch "Bewertung" ersetzt wurde. Weiter hielt die Botschaft fest, die "vom Amt - 11 - bisher restriktiv angewandte Praxis betreffend Akteneinsichtsrecht ist vom Bundesgericht in einem Urteil vom Juni 2015 ausdrücklich geschützt worden". Im besagten Urteil rügte der Beschwerdeführer, man habe ihm lediglich anonymisierte Tabellen mit Angaben über die Vergleichsliegenschaften zugestellt. Ohne vollständige Akteneinsicht könne er die von den Vorinstanzen angeführten krassen Unterschiede im Ausbaustandard nicht nachvollziehen. Zudem habe die Vorinstanz ihre Begründungspflicht verletzt, indem sie nicht erklärt habe, wie die Differenz von 19 Punkten in der Bewertung zustandegekommen sei. Das Bundesgericht erachtete die Ausführungen der Vorinstanz als – wenn auch knapp – ausreichend, um das Bewertungsergebnis zu begründen und verneinte eine Verletzung der Begründungspflicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.2.1 und 2.3). 3.5 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist zur Prüfung der Vergleiche nicht erforderlich, dass sämtliche vorhandenen Informationen zu den Vergleichsobjekten vollumfänglich offengelegt werden. Die Beschwerdeführer haben zwar als Adressaten der Bewertung gestützt auf Art. 6 IBG ein Recht auf Einsicht in die entsprechenden Akten. Dieses Recht ist jedoch durch wichtige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen beschränkt. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis gilt etwa der Eigenmietwert einer Vergleichsliegenschaft als schutzwürdiges privates Interesse, handelt es sich dabei doch um einen wesentlichen Bestandteil des steuerbaren Einkommens einer Drittperson, womit die Nicht-Offenlegung der Vergleichsobjekte keine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt. Für die Adressaten der Bewertung ist jedoch entscheidend, ob die Vergleichsliegenschaften hinsichtlich der Bewertungskriterien vergleichbar sind. Um dies beurteilen zu können, muss zumindest die Punktedifferenz begründet werden (vgl. VGU U 17 96 - 12 - vom 14. Mai 2019 E.6.4.3 mit Verweis auf Urteil des Bundesgerichts 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.2.2). 3.6. Die Beschwerdeführer legen ihren Anspruch auf Akteneinsicht respektive die Begründungspflicht des Beschwerdegegners hingegen umfassender aus. Sie begründen die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör damit, dass sie nicht sämtliche Akten erhalten hätten, die Akten sinngemäss mangelhaft geführt worden seien und keine hedonische Bewertung erfolgt sei, sondern lediglich auf tatsächliche aber anonyme Werte als Vergleichsobjekte abgestellt worden sei. Ihrer Ansicht, es müsse der betroffenen Person überlassen sein, die Relevanz der Akten zu beurteilen (vgl. Triplik, S. 2), kann jedoch offensichtlich nicht gefolgt werden. Sie verlangen damit sinngemäss bereits in der Phase vor dem Einspracheverfahren die Gewährung eines vollumfänglichen, uneingeschränkten Akteneinsichtsrechts, unabhängig von der Entscheidrelevanz der Akten. Mit Blick auf die vorstehend ausgeführte Rechtsprechung sowie auf Art. 6 IBG ist jedoch festzuhalten, dass man keinen Anspruch darauf hat, vollumfängliche und nicht anonymisierte Unterlagen zu erhalten (vgl. vorstehend E.3.4 und 3.5 mit Hinweisen). Im Einspracheverfahren wurde den Beschwerdeführern sodann die Möglichkeit eingeräumt, bei der Besichtigung der Wohnung am 25. Januar 2021 konkret auf für sie massgebliche Punkte hinzuweisen. Ebenso wurde ihnen gemäss nicht widersprochener Aussage des Beschwerdegegners die bewertungstechnische Punktierung mündlich erläutert. Mit Schreiben vom 27. Januar 2021 wurde den Beschwerdeführern zudem nochmals schriftlich alles erläutert (vgl. Bg-act. 1p). Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör – was schon im Einspracheverfahren geltend gemacht wurde – liegt folglich nicht vor. Demgegenüber ist diesbezüglich den Ausführungen des Beschwerdegegners im Einspracheentscheid (vgl. E.2.4 und 2.5) sowie in der Beschwerdeantwort (vgl. Rz. 11-12) zu folgen. - 13 - Wie dieser zutreffend festhält, wird das rechtliche Gehör mit dem nachfolgenden verwaltungsinternen Einspracheverfahren sichergestellt. Den Adressaten des Einspracheentscheids wird somit ermöglicht, eine Begründung bzw. Erläuterung der Werte zu verlangen, falls dies gewünscht ist (vgl. VGU U 17 96 vom 14. Mai 2019 E.6.1). Demnach kann hinsichtlich Akteneinsichtsrecht bei Massenverfügungen auf das Einspracheverfahren verwiesen werden. 3.7. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner seiner Begründungspflicht nachgekommen ist, das Akteneinsichtsrecht der Beschwerdeführer gewahrt hat und folglich keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorliegt, weshalb die Beschwerde diesbezüglich als unbegründet abzuweisen ist. 4.1. Die Beschwerdeführer beantragen in ihrem Hauptantrag die Aufhebung der Bewertungsverfügung des Bewertungsbüros E._____ vom 19. Oktober 2020 sowie des Einspracheentscheids des Beschwerdegegners vom 7. Oktober 2021, mit Ausnahme der darin für gegenstandslos erklärten Gebührenrechnung vom 22. Oktober 2020. Dafür sei eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende, der Marktsituation angemessene Bewertung ihrer 1.5-Zimmerwohnung mit Garagenplatz vorzunehmen. Die Beschwerdeführer machen eine massive Überbewertung gelten. Nachfolgend ist daher zu prüfen, ob die durch den Beschwerdegegner vorgenommene Bewertung der Miet-, Ertrags-, und Verkehrswerte marktgerecht festgesetzt wurden. 4.2. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes ist bei angefochtenen Einspracheentscheiden in Bewertungssachen nach Art. 51 Abs. lit. a und b VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes - 14 - beschränkt. Dies bedeutet, dass dem AIB bzw. den Bewertungsbüros in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Bewertung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes – so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Gegebenheit – dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von Bewertungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (vgl. PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] U 2017 96, 97 und 98 vom 14. Mai 2019 E.4). Ferner wird der das Verwaltungsgericht verpflichtende Untersuchungsgrundsatz, wonach der massgebliche Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären ist, durch den Grundsatz der Mitwirkung der am Verfahren beteiligten relativiert (vgl. Art. 11 VRG). Im Rahmen der Mitwirkungspflicht hat die beschwerdeführende Partei in der Beschwerdebegründung darzutun, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird (vgl. Art. 33 VRG). Dabei muss sie sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides auseinandersetzen. Allgemeine Beanstandungen sind daher nicht näher zu behandeln (vgl. BGE 118 Ib 136 E.3; 113 Ib 288). 4.3. Gemäss Art. 18 der Verordnung über die amtliche Immobilienbewertung (VAIB; BR 850.110) richtet sich der Verkehrswert (= Marktwert) nach dem bei gleichen oder ähnlichen Bewertungsobjekten unter normalen Verhältnissen am Markt erzielten Preis, wobei Vergleichswerte im gesamten Kantonsgebiet herangezogen werden können. Der Mietwert entspricht sodann gemäss Art. 13 VAIB dem jährlich nachhaltig - 15 - erzielbaren Ertrag einer Liegenschaft (Abs. 1). Für das Ermitteln des Mietwerts wird in der Regel auf den Nettomieterertrag abgestellt. Dieser ergibt sich aus dem Bruttomietertrag abzüglich der Nebenkosten (Abs. 2 Satz 1). Der Nettomietertrag setzt sich zusammen aus den Erträgnissen der Fremd- und Eigennutzung von Gebäuden, bebauten Grundflächen und dem betriebsnotwendigen Umschwung (Abs. 3). Der Ertragswert entspricht schliesslich dem kapitalisierten jährlichen Nettomietertrag (Art. 14 VAIB) und berechnet sich folgendermassen: Ertragswert = (Bruttomietwert x 100) / Kapitalisierungssatz (vgl. Das Schweizerische Schätzungshandbuch, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], 5. Aufl., Aarau 2019, S. 145). 4.4. Wie bereits ausgeführt, hat der Beschwerdegegner die Vergleichswerte zu Recht nicht gänzlich offengelegt (vgl. E.3). Im Rahmen des Einspracheverfahrens und insbesondere mit Schreiben vom 27. Januar 2021 inkl. Beilagen wurde den Beschwerdeführern die Vergleichstabellen mit einer anonymisierten Auswahl relevanter und detaillierter Vergleichsobjekte (Wohnungen und Parkplätze) offengelegt (vgl. Bg-act. 1p). Der Beschwerdegegner führte zudem zutreffend aus, dass die erfolgten Handänderungen von Vergleichsobjekten – sofern vergleichbare Objekte – besser geeignet sind, um eine möglichst marktkonforme Bewertung vorzunehmen als andere Bewertungsmethoden. Zwar können andere Methoden zur Plausibilisierung beigezogen werden, was der Beschwerdegegner im vorliegenden Fall anhand hedonischer Modelle (Modell IAZI, Fahrländer Modell) auch getan hat. Aus den detaillierten Tabellen, in welchen das Einspracheobjekt sechs bzw. sieben angemessenen Vergleichsobjekten gegenübergestellt wurde, gehen der jährliche Mietwert (Wohnung: CHF 7'200.--/Jahr; Parkplatz 960.--/Jahr; total: CHF 8'160.--) sowie Verkehrswert (Wohnung: CHF 129'000.--; - 16 - Garage: CHF 20'000; total CHF 149'000.--) in nachvollziehbarer Weise hervor. Die Tabellen beinhalten Wohnungen bzw. Parkplätze, die sich in derselben Gemeinde befinden. Der Ertragswert von CHF 130'560.-- ergibt sich schliesslich aus dem Bruttomietwert von CHF 8'160.-- bei einem Kapitalisierungssatz von 6.25 %. 4.5. Der Beschwerdegegner konnte mit besagten Tabellen sowie dem Hilfsblatt Punktierung die Punktedifferenz begründen und die Vergleichsliegenschaften waren für die Beschwerdeführer hinsichtlich der Bewertungskriterien vergleichbar. Es kann diesbezüglich auf das Schreiben vom 27. Januar 2021 samt Beilagen (vgl. Bg-act. 1p) sowie auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid (vgl. S. 7 ff.) und in der Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022 (vgl. S. 5 ff.) verwiesen werden. Die weitere Rüge der Beschwerdeführer, wonach eine Erhöhung des Verkehrswerts von der bisherigen Schätzung zur nun strittigen Bewertung von 16 % einer untypischen Marktentwicklung entspreche, erweist sich als unbegründet. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind die in den letzten Jahren erfolgten Handänderungen die geeignetste Basis. Die Beschwerdeführer vermögen ebenso wenig konkret aufzuzeigen, weshalb beim Bestimmen des Mietwerts ein Ermessensmissbrauch bzw. eine Ermessensunterschreitung vorliegen sollte. Ein solcher ist insbesondere vor dem Hintergrund der Zurückhaltung, in welcher sich das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung von Bewertungsergebnissen übt, nicht ersichtlich (vgl. vorstehend E.4.2 mit Hinweisen). Ferner wird die Rüge der Beschwerdeführer, eine Wohnung sei vom Beschwerdegegner gar nicht besichtigt worden, von diesem widerlegt. Auch die Argumentation des abnehmenden Grenznutzens greift nicht. Schliesslich kann in Bezug auf den Ertragswert bzw. Kapitalisierungssatz noch festgehalten werden, dass, wenn und sofern sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt stellen, der - 17 - Kapitalisierungssatz von 6.25 % erweise sich als zu hoch (vgl. Beschwerde, S. 10-12), dabei folgende Tatsache verkannt wird: Je niedriger der Kapitalisierungssatz ist, desto höher erweist sich der Immobilienwert (vgl. dazu die Formel der Berechnung des Ertragswerts, vorstehend E.4.3). Wenn die Beschwerdeführer also wie im vorliegenden Fall für eine Überbewertung der Immobilie plädieren, geht diese Argumentation fehl und müsste, wenn überhaupt, als zu niedrig kritisiert werden. 4.6. Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner die Bewertung der Miet-, Ertrags-, und Verkehrswerte marktgerecht festgesetzt hat. Die Höherbewertungen im Vergleich zur letzten Revisionsbewertung im Jahre 2005 sind erklärbar; eine Überbewertung liegt nicht vor. Die Bewertungsverfügung erging rechtmässig, während sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unbegründet erweist und daher abzuweisen ist. 5.1. Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, die Staatsgebühr von CHF 1'300.-- sei überhöht, da einfache Verhältnisse vorliegen würden und die Sache weder umfangreich noch schwierig sei (vgl. Beschwerde, S. 13). Der Beschwerdegegner entgegnete dem, es könne vor dem Hintergrund der Besichtigung sowie der nachgelagerten und nochmaligen schriftlichen Begründung nicht von einem geringen Aufwand gesprochen werden. Die Gebühr liege zudem in der Mitte des gesetzlichen Rahmens (vgl. Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022, S. 11 f.). 5.2. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Kosten im Verwaltungsverfahren (VKV; BR. 370.120) kommen die Vorschriften der Verordnung über Verfahrenskosten zur Anwendung, falls keine spezialgesetzlich abweichende Kostenregelung vorgesehen ist. Das IBG enthält – wie im Übrigen auch das aSchG – keine Bestimmungen zu den - 18 - Einspracheverfahrenskosten. Subsidiär kommt somit die Verordnung über die Verfahrenskosten im Verwaltungsverfahren zur Anwendung. Art. 3 Abs. 1 VKV besagt, dass in der Regel pauschal eine Staatsgebühr für den Verfahrensaufwand einschliesslich Instruktion, Beweisverfahren und Entscheidredaktion erhoben wird. Die Bemessung richtet sich gemäss Art. 4 Abs. 1 VKV nach den Kriterien des VRG und den Gebührengrundsätzen. Abs. 2 desselben Artikels hält fest, dass in erstinstanzlichen Verfahren vor Ämtern und gleichgestellten Organisationseinheiten eine Staatsgebühr von CHF 50.-- bis CHF 2‘500.-- erhoben werden darf. Es ist keine Ausnahme der Kostenpflicht gemäss Art. 9 VKV ersichtlich. 5.3. Mit Entscheid vom 7. Oktober 2021 hat der Beschwerdegegner den Beschwerdeführern eine Staatsgebühr von CHF 1'531.-- auferlegt, was im vorgegebenen Rahmen von Art. 4 Abs. 2 VKV liegt. Die Gebühr erscheint dem streitberufenen Gericht anhand des Aufwandes nicht als überhöht, entspricht dem Aufwand des Amtes und ist sowohl gerechtfertigt als auch verhältnismässig. Den Ausführungen des Beschwerdegegners kann diesbezüglich gefolgt werden. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, die Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 rechtmässig erging und auch die Staatsgebühr des Eispracheverfahrens nicht zu beanstanden ist. Die Beschwerde erweist sich somit in allen Punkten als unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. 7.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zu je hälftig zulasten der unter sich solidarisch haftenden Beschwerdeführer (vgl. Art. 72 Abs. 2 VRG). Die - 19 - Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.-- festgelegt. 7.2. Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass. III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 392.-- zusammen CHF 2'392.-- gehen unter solidarischer Haftung je hälftig zulasten von A._____ und B._____. 3. [Rechtmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen] [Mit Urteil 9C_634/2022 vom 19. April 2023 hat das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, den vorliegenden Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses Gericht zurückgewiesen.]