<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2023.00070</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223690&amp;W10_KEY=13045535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2023.00070</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.12.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.12.2024 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2018</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Veräusserung einer Liegenschaft: Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels (E. 2.4). Gesamthaft ist vorliegend von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel auszugehen. Obschon die Fremdfinanzierungsquote des ganzen Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen nicht ermittelt werden konnte, kann dennoch festgestellt werden, dass er im Verlaufe der Zeit stetig weiter fremde Mittel â etwa durch die Erhöhung von laufenden Hypotheken â in Anspruch genommen hat, um damit weitere Immobilien erwerben zu können. Nach deren Erwerb investierte er zwecks höherer Renditen jeweils grössere Summen in Sanierungsmassnahmen, wozu er eigens eine Gesellschaft gegründet und eingesetzt hat. Bei dieser Ausgangslage kann gesamthaft nicht mehr von einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 3.2.9). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG">LIEGENSCHAFTENVERWALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SANIERUNGSMASSNAHMEN">SANIERUNGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 16 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64175" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2023.00070</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. Dezember 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Lara von Arx. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, und/oder RA Dr. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, </span><span>vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend direkte Bundessteuer 2018,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A ist EigentÃ¼mer diverser Liegenschaften in D sowie einer selbstbewohnten Eigentumswohnung in Thailand, wo er seit dem 1. Januar 2012 lebt. FÃ¼r die Steuerperiode 2018 deklarierte er fÃ¼r die direkte Bundessteuer ein steuerbares Einkommen in HÃ¶he von Fr. â¦ worin Fr. â¦ netto LiegenschaftsertrÃ¤ge und Fr. â¦ Schuldzinsen aus Hypotheken enthalten waren. </p> <p class="Urteilstext">Am 1. November 2018 verÃ¤usserte A seine am 29. September 2000 erworbene Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D fÃ¼r Fr. ... Mit Veranlagungsvorschlag vom 24. Februar 2020 rechnete die zustÃ¤ndige SteuerkommissÃ¤rin ihm den Gewinn aus der VerÃ¤usserung der Liegenschaft als steuerbares Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auf und unterbreitete ihm einen Veranlagungsvorschlag, welcher ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦), unter BerÃ¼cksichtigung von hieraus resultierenden AHV-BeitrÃ¤gen in HÃ¶he von Fr. â¦, vorsah. Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 26. Juni 2020 bestÃ¤tigte das kantonale Steueramt diesen Veranlagungsvorschlag.</p> <p class="Urteilstext">Hiergegen liess A am 23. Juli 2020 Einsprache erheben. Mit Entscheid vom 15. Oktober 2021 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1"><span>Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 13. Juni 2023 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 24. Juli 2023 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und sein steuerbares Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2018 auf Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) festzulegen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Ferner ersuchte er um Zusprache einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom 24. August 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. A liess am 28. September 2023 replizieren. Die eidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts kÃ¶nnen die Steuerpflichtigen innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145 Abs. 2 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 Ã¼ber die DurchfÃ¼hrung des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der VeranlagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermÃ¶glichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die ÃberprÃ¼fung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer VerwaltungsbehÃ¶rde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Streitig ist vorliegend, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer durch den Pflichtigen wÃ¤hrend 18 Jahren gehaltenen Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen EinkÃ¼nfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept der ReinvermÃ¶genszugangstheorie<span> orientiert, sind alle WertzuflÃ¼sse (EinkÃ¼nfte) bei den Steuerpflichtigen ohne RÃ¼cksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrÃ¼cklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen (Art. 16 Abs. 3 DBG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Der Begriff der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit ist dabei praxisgemÃ¤ss weit auszulegen: Gewinne aus einer TÃ¤tigkeit, die Ã¼ber die schlichte Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 mit Hinweisen). Dazu zÃ¤hlen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3). Folglich kann unter UmstÃ¤nden auch eine Person, welche weder haupt- noch nebenberuflich als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin tÃ¤tig ist, als gewerbsmÃ¤ssige (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>FÃ¼r die Annahme einer selbstÃ¤ndigen TÃ¤tigkeit ist die Entwicklung einer TÃ¤tigkeit erforderlich, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist, wobei die PrÃ¼fung von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden WÃ¼rdigung der tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nde und in jeder Steuerperiode neu vorzunehmen ist. Die erforderliche Gesamtbetrachtung hat sich dann, wenn eine steuerpflichtige Person mehrere Liegenschaften in ihrem Eigentum hat, auf all diese Immobilien zu beziehen, kann sich jedoch von Periode zu Periode Ã¤ndern (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 3.1; VGr, 23. August 2023, SB.2023.00055, E. 3.6.1.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Private VermÃ¶gensverwaltung und damit keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Pflichtige ist ursprÃ¼nglich gelernter ... und studierte ... am ... in D. Im Verlauf seiner Karriere war er mehrere Jahre fÃ¼r den Bund im Ausland tÃ¤tig, so namentlich in der Zeit von 1989 bis 2004. WÃ¤hrend einer Zeitspanne von 24 Jahren baute er sich folgendes Liegenschaftenportfolio auf:</p> <p class="Urteilstext"> <u>Kaufdatum</u> <u>Liegenschaft</u></p> <p class="Urteilstext"> 1) 26.06.1997 Mehrfamilienhaus F-Strasse 02, D </p> <p class="Urteilstext">2) 15.09.2000 Mehrfamilienhaus G-Strasse 03, D</p> <p class="Urteilstext">3) 29.09.2000 Mehrfamilienhaus E-Strasse 01, D</p> <p class="Urteilstext">4) 07.03.2005 Mehrfamilienhaus H-Strasse 04, D</p> <p class="Urteilstext">5) 19.07.2007 Mehrfamilienhaus I-Strasse 05, D</p> <p class="Urteilstext">6) 10.10.2008 Eigentumswohnung J-Strasse 06, D</p> <p class="Urteilstext">7) 31.05.2013 Mehrfamilienhaus F-Strasse 07, D</p> <p class="Urteilstext">8) 2016 Eigentumswohnung, Thailand</p> <p class="Urteilstext">9) 15.05.2020 Liegenschaft K-Strasse 08, D</p> <p class="Urteilstext">Im Dezember 1999 grÃ¼ndete der Pflichtige gemeinsam mit einem Mitgesellschafter die L GmbH mit Sitz in D. GemÃ¤ss Angaben des Handelsregisters bezweckt die Gesellschaft das Betreiben von Liegenschaftsverwaltungen und Vermietungen. Der Pflichtige ist mit Fr. â¦ am Stammkapital von insgesamt Fr. â¦ beteiligt. Im auf die GrÃ¼ndung der Gesellschaft folgenden Jahr 2000 erwarb er die Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D fÃ¼r Fr. ... </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>NÃ¤her einzugehen ist zunÃ¤chst auf die vom Pflichtigen fÃ¼r den Erwerb der streitbetroffenen Liegenschaft eingesetzten Fremdmittel. Denn <span>der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein Indiz fÃ¼r die TÃ¤tigkeit eines gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaften-hÃ¤ndlers sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gens-verwaltung Ã¼blich ist, wie z.</span><span> </span><span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei MehrfamilienhÃ¤usern betrÃ¤gt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 5.3; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; vgl. auch Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, D 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., D 2011, Rz. 1023). Eine darÃ¼ber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 23. August 2023, SB.2023.00055, E. 3.5.1; VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b><span> Die Vorinstanz erwog, der Pflichtige habe den Kaufpreis der streitbetroffenen Liegenschaft von Fr. â¦ im Umfang von Fr. â¦ mittels Hypothek finanziert. Ein Gutachten der SchÃ¤tzungsabteilung der Bank M aus dem Jahr 1992 habe die Liegenschaft jedoch mit Fr. â¦ bewertet. Nach durch den Pflichtigen veranlassten Sanierungsmassnahmen habe die Bank die Liegenschaft im November 2003 mit Fr. â¦ bewertet. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheine nachvollziehbar, dass der Verkehrswert der Liegenschaft im Jahr 2000 im Bereich von Fr. â¦ gelegen sei. FÃ¼r die Beurteilung der Risikobereitschaft des KÃ¤ufers seien sÃ¤mtliche relevanten Aspekte einzubeziehen, zumal vorliegend ernsthaft infrage gestellt werden mÃ¼sse, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspreche. Massgeblich fÃ¼r die damalige Risikobereitschaft des Pflichtigen sei, von welchem Verkehrswert er ausgegangen sei. Im Ergebnis sei davon auszugehen, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt einen hÃ¶heren als den im Kaufvertrag festgesetzten Wert gehabt habe. Das Ausmass der Finanzierung dÃ¼rfte somit im zulÃ¤ssigen Bereich gelegen haben und nicht per se GeschÃ¤ftsmÃ¤ssigkeit indizieren. Hingegen mÃ¼sse die Finanzierung der Ã¼brigen Liegenschaften des Pflichtigen weitgehend offenbleiben, da hierzu die notwendigen Angaben und Belege fehlten. Allerdings indizierten die Fremdfinanzierungsquoten bei den Liegenschaften F-Strasse 07 und K-Strasse 08 eine GewerbsmÃ¤ssigkeit. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Hiergegen wendet der Pflichtige in seiner Beschwerde ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht den rechtlich gebotenen Schluss gezogen, dass das Kriterium der Ã¼bermÃ¤ssigen Fremdfinanzierung nicht erfÃ¼llt sei, obschon das Ausmass der Fremdfinanzierung bei der Liegenschaft an der E-Strasse 01 im zulÃ¤ssigen Bereich gelegen habe. Bei der Beurteilung der Fremdfinanzierungsquote dÃ¼rfe nur auf diejenige Liegenschaft abgestellt werden, deren VerÃ¤usserung zu beurteilen sei. Die Fremdfinanzierungsquote bei der F-Strasse 07 habe Ã¼berdies deutlich unter 80 % betragen, da der Verkehrswert erheblich Ã¼ber dem entrichteten Kaufpreis gelegen habe. Auch bei der K-Strasse 08 sei eine Ã¼bermÃ¤ssige Fremdfinanzierung zu verneinen. Die Liegenschaft sei nur zu 50 % belehnt worden. Der nicht mittels Hypothek finanzierte Kaufpreis von Fr. â¦ sei durch Eigenmittel in HÃ¶he von Fr. â¦ sowie durch die ErhÃ¶hung der Hypotheken auf drei weiteren Liegenschaften erfolgt. Die Fremdfinanzierungsquote seines Liegenschaftenportfolios sei dadurch lediglich von 40 % auf 50 % und somit nicht wesentlich erhÃ¶ht worden. FÃ¼r eine zusÃ¤tzliche Eigenmittelfinanzierung sei im Ergebnis nichts anderes als eine Umschichtung von bis anhin illiquiden VermÃ¶genswerten in eine cash-Ã¤hnliche Position mittels der Hypotheken erfolgt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b> </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.4.1 </b>Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel liegt die Ãberlegung zugrunde, dass wer einen extremen Fremdkapitalanteil beansprucht ein erhÃ¶htes Risiko eingeht und dies auf eine geschÃ¤ftliche Transaktion hindeutet (BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.1). Um die individuelle Risikobereitschaft eines KÃ¤ufers im Zeitpunkt des Erwerbs einer Liegenschaft einschÃ¤tzen zu kÃ¶nnen, sind sÃ¤mtliche objektiven Faktoren zu berÃ¼cksichtigen, welche RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die subjektiven BeweggrÃ¼nde des KÃ¤ufers in Bezug auf den Kauf zulassen. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.4.2 </b>Der Pflichtige erwarb die Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D fÃ¼r Fr. â¦ und finanzierte Fr. â¦ mittels Hypothek. FÃ¼r die Beurteilung seiner Risikobereitschaft im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft ist jedoch massgebend, von welchem Verkehrswert der Liegenschaft er im Zeitpunkt des Kaufs ausgegangen ist. Aktenkundig ist diesbezÃ¼glich ein SchÃ¤tzungsbericht der Bank M vom 25. September 1991, welcher den Verkehrswert im Rahmen einer Anpassung an die damalige Marktsituation auf Fr. â¦ bezifferte. Im Jahr 2003 bewertete dieselbe Bank die Liegenschaft nach einer Sanierung durch den Pflichtigen mit Fr. ... Zwei weitere Gutachten der N AG vom 11. April 2022 und der O AG vom 14. April 2022 gehen davon aus, dass der historische Marktwert der Liegenschaft an der E-Strasse 01 in D im dritten Quartal des Jahres 2000 bei Fr. â¦ bzw. bei Fr. â¦ gelegen haben dÃ¼rfte. Obschon die nach dem Erwerb der Liegenschaft erstellten Gutachten fÃ¼r die Beurteilung der Risikobereitschaft des Pflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbs grundsÃ¤tzlich von untergeordneter Bedeutung sind, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz unter BerÃ¼cksichtigung sÃ¤mtlicher vorgenannten Aspekte von einem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. â¦ im Erwerbszeitpunkt ausgegangen ist. Aufgrund des SchÃ¤tzungsberichts vom 25. September 1991 dÃ¼rfte dem Pflichtigen der im VerhÃ¤ltnis zum Kaufpreis deutlich hÃ¶here Verkehrswert der Liegenschaft bekannt gewesen sein, zumal er sich bei der Beurteilung der Fremdfinanzierungsquote eigens auf diesen beruft. Ausgehend von einem Verkehrswert von Fr. â¦ im Erwerbszeitpunkt Ã¼berschritt das Ausmass der Fremdfinanzierung die eine GewerbsmÃ¤ssigkeit indizierende Schwelle von 2/3 bei der streitbetroffenen Liegenschaft nicht. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.4.3 </b>Hingegen muss das Kriterium der Ã¼bermÃ¤ssigen Fremdfinanzierung vorliegend dennoch offengelassen werden, weil eine Beurteilung des gesamten Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen nicht mÃ¶glich ist (vgl. E. 2.5). Der Pflichtige hat einen Teil der hierfÃ¼r erforderlichen Belege entsorgt. Die BerÃ¼cksichtigung der Fremdfinanzierungsquote von bloss zwei weiteren der insgesamt acht Liegenschaften des Pflichtigen, welche er nicht selbst bewohnt, erscheint nicht zielfÃ¼hrend, da daraus keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf das ganze Liegenschaftenportfolio bzw. auf sÃ¤mtliche durch den Pflichtigen investierten Fremdmittel gezogen werden kÃ¶nnen. Aus diesem Grund sowie auch mit Blick auf die nachfolgenden ErwÃ¤gungen kann bzw. muss das Kriterium der Fremdfinanzierungsquote letztlich offenbleiben. Somit erÃ¼brigen sich nÃ¤here AusfÃ¼hrungen zur geltend gemachten Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes durch die Vorinstanz in Bezug auf die Ermittlung der Fremdfinanzierungsquote der Liegenschaft an der F-Strasse 07.<i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.5 </b> </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.5.1 </b>Zu beurteilen ist weiter, ob die berufliche TÃ¤tigkeit des Pflichtigen eine NÃ¤he zum Immobilienhandel aufweist und ob er deswegen spezielle Fachkenntnisse hat. DiesbezÃ¼glich sind sowohl die TÃ¤tigkeit des Pflichtigen fÃ¼r die durch ihn gegrÃ¼ndete L GmbH wie auch seine Rolle in der Gesellschaft nÃ¤her zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.5.2 </b>Uneinig sind sich die Parteien zunÃ¤chst in Bezug auf die TÃ¤tigkeit der L GmbH. Der Pflichtige ist der Ansicht, die Gesellschaft kaufe einzig Dienstleistungen fÃ¼r die Verwaltung und Sanierung seiner Liegenschaften bei Dritten ein und verrechne diese anschliessend an ihn weiter. Sie sei ein formeller Ansprechpartner fÃ¼r Mieter seiner Liegenschaften, Handwerker und andere Dienstleister. Ein geringer Kostenaufschlag werde nur verrechnet, um die Existenz der Gesellschaft zu sichern. DemgegenÃ¼ber sind der Beschwerdegegner und die Vorinstanz der Auffassung, die GesellschaftstÃ¤tigkeit sei im Laufe der Jahre stetig ausgeweitet worden.</p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.5.3 </b>Klar ersichtlich in den aktenkundigen Jahresrechnungen der L GmbH fÃ¼r die GeschÃ¤ftsjahre 2002, 2003, 2005, 2006, 2019 und 2020 ist, dass sie im Bereich der Liegenschaftenverwaltung und -vermietung ErtrÃ¤ge erwirtschaftet hat. Die Tatsache, dass die Gesellschaft in diesen Bereichen tÃ¤tig ist, wird seitens des Beschwerdegegners zu Recht nicht in Frage gestellt. Hingegen lÃ¤sst der vormalige Internetauftritt der L GmbH noch auf diverse weitere AktivitÃ¤ten der Gesellschaft schliessen. So bot die L GmbH auf ihrer Internetseite bis vor Kurzem Beratungen in allen Fragen rund um Immobilien aller Art und GrÃ¶sse an und das seit mehr als 20 Jahren. Als einer der erfahrensten ImmobilienverkÃ¤ufer im Grossraum D kÃ¶nne sie Objekte jeder Art bewerten. Ãberdies wÃ¼rden die Verwaltung von Stockwerkeigentum, Steuer- und Rechtsberatung in komplexen und sehr anspruchsvollen FÃ¤llen sowie Baumanagementdienstleistungen angeboten. NÃ¶tigenfalls sei sogar eine Vertretung vor BehÃ¶rden und Gerichten mÃ¶glich. Generell decke der modulare Aufbau der gesamten Betriebswirtschaftspalette alle KundenwÃ¼nsche ab. Da die Internetseite der L GmbH nach Erlass des vorinstanzlichen Entscheids geÃ¤ndert bzw. den Angaben des Pflichtigen zufolge "vom Netz genommen" wurde, ist eine aktuelle ÃberprÃ¼fung nicht mÃ¶glich. Die entsprechenden Angaben auf der Internetseite sind jedoch aktenkundig und der Pflichtige selbst stellt diese nicht substanziiert in Abrede, sondern fÃ¼hrt einzig pauschal aus, die Angaben im Internet seien falsch gewesen. Als (ehemaliger) GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer und Hauptgesellschafter der L GmbH hat er sich den vormaligen Internet- bzw. den Marktauftritt der Gesellschaft jedoch anrechnen zu lassen. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.5.4 </b>In den Akten finden sich denn auch gleich mehrere Hinweise, dass die L GmbH die auf ihrer frÃ¼heren Internetseite angegebenen Leistungen, welche den Rahmen der blossen Liegenschaftenverwaltung sprengen, angeboten und vorgenommen hat. Einerseits wird die Gesellschaft in einem Werkvertrag mit der P AG unmissverstÃ¤ndlich als Bauleiterin bezeichnet. Andererseits stellte die Gesellschaft dem Pflichtigen im Zusammenhang mit der Sanierung der Liegenschaft K-Strasse 08 gesamthaft Fr. â¦ direkt in Rechnung. Dieser Gesamtbetrag umfasste (namentlich) die Abgeltung folgender Leistungen: Aufwendungen im Zusammenhang mit den Projektentwicklungs- und Planungsarbeiten fÃ¼r die Totalsanierung, Planungs- und AufklÃ¤rungsarbeiten im Zusammenhang mit der ERZ-Auflage und Versicherung fÃ¼r schadhafte EntwÃ¤sserungsleitungen, die Entfernung und Entsorgung von Tapeten und TeppichbelÃ¤gen sowie Malerarbeiten. Relevant scheint ferner die in den Jahren 1999 bis 2006 erfolgte Auslagerung der Verwaltung der Liegenschaften E-Strasse 01, H-Strasse 04 und F-Strasse 02 an eine externe Treuhandgesellschaft. Der Pflichtige fÃ¼hrt diesbezÃ¼glich aus, eine Angestellte der L GmbH habe die Verwaltung der Liegenschaften in den Jahren 2007 bis 2008 zeitweise wieder Ã¼bernommen, doch seit November 2008 sei erneut eine Drittperson hierfÃ¼r zustÃ¤ndig. Eine Ã¼berzeugende ErklÃ¤rung fÃ¼r die Auslagerung der geltend gemachten Kernkompetenz der Gesellschaft an Dritte bringt der Pflichtige nicht vor. Dies indiziert jedoch wiederum ein breiteres TÃ¤tigkeitsspektrum der Gesellschaft.</p> <p class="Erwgung4">Auch die Jahresrechnungen der L GmbH sprechen fÃ¼r eine im Verlaufe der Zeit ausgeweitete TÃ¤tigkeit. In den Jahren 2002 und 2003 verbuchte die Gesellschaft BÃ¼roeinrichtungen und Sachanlagen in HÃ¶he von Fr. â¦ und Lohnaufwand in HÃ¶he von Fr. â¦ (2002) bzw. Fr. â¦ (2003). In der Jahresrechnung 2020 wies die L GmbH fÃ¼r die Steuerperioden 2019 und 2020 Sachanlagen in HÃ¶he von Fr. â¦ (2019) bzw. von Fr. â¦ (2020) aus. Der Personalaufwand betrug Fr. â¦ (2019) und Fr. â¦ (2020). DemgegenÃ¼ber wurden folgende "ErtrÃ¤ge aus Verwaltung" verbucht: Fr. â¦ (2002), Fr. â¦ (2003), Fr. â¦ (2005), Fr. â¦ (2006), Fr. â¦ (2019) und Fr. â¦ (2020). Der Anstieg der Aufwendungen wie auch des Ertrags der Gesellschaft spricht tendenziell ebenfalls fÃ¼r einen Ausbau ihres Leistungsangebots im dargelegten Zeitraum. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.5.5 </b>Die Einwendungen des Pflichtigen hiergegen Ã¼berzeugen nicht. Weder Verluste in frÃ¼heren GeschÃ¤ftsjahren noch RangrÃ¼cktrittserklÃ¤rungen des Pflichtigen zwecks Abwendung eines Konkurses schliessen eine erweiterte GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit der L GmbH aus. Da die Gesellschaft in einem aktenkundigen Werkvertrag als Bauleiterin bezeichnet worden ist, muss davon ausgegangen werden, dass sie diese Funktion Dritten gegenÃ¼ber auch effektiv wahrgenommen hat. Eine zusÃ¤tzliche UnterstÃ¼tzung durch Dritte bei den betreffenden Sanierungsprojekten ist hierdurch keineswegs ausgeschlossen, Ã¤ndert jedoch nichts an der Tatsache, dass die Funktion der Bauleitung sowie die damit verbundene Verantwortung der L GmbH oblag. </p> <p class="Erwgung4">Hinsichtlich der Rechnungen, welche seitens der Gesellschaft direkt an den Pflichtigen ausgestellt wurden, war die Vorinstanz nicht gehalten, diese dem Pflichtigen vorgÃ¤ngig zur GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs zu unterbreiten. Die Rechnungen waren aktenkundig und zu Handen des Pflichtigen adressiert, weshalb sie ihm bekannt sein mussten. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ist daher zu verneinen. Im Ãbrigen vermag der Pflichtige nicht darzulegen, dass die gemÃ¤ss den besagten Rechnungen erbrachten Leistungen ausschliesslich durch Dritte und nicht (auch) durch die L GmbH selbst erbracht worden sind. Zum einen ist auf den Rechnungen kein Hinweis angebracht, dass Dritte die Leistungen ausgefÃ¼hrt hÃ¤tten. Zum anderen verweist der Pflichtige bei den Teppicharbeiten beispielsweise auf zwei Rechnungen der Q AG, welche insgesamt bloss auf Fr. â¦ lauten. DemgegenÃ¼ber stellte die L GmbH dem Pflichtigen jedoch Fr. â¦ im Zusammenhang mit den Teppicharbeiten in Rechnung. Auf den Rechnungen der Q AG wurde denn auch bloss "<u>Mithilfe</u> bei Abbruch und entfernen von Teppichen etc." vermerkt. Es ist folglich davon auszugehen, dass die L GmbH zumindest einen Teil der Arbeiten selbst ausgefÃ¼hrt hat. Insgesamt ist somit von einer TÃ¤tigkeit der Gesellschaft auszugehen, welche Ã¼ber die blosse Verwaltung und Vermietung von Liegenschaften des Pflichtigen hinausgeht. </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.5.6 </b>Mit der L GmbH ist der Pflichtige eng verbunden. Er grÃ¼ndete die Gesellschaft im Dezember 1999 als Hauptgesellschafter mit und ist bis heute einzelzeichnungsberechtigt. Zweck der Gesellschaft war die Verwaltung und Vermietung der durch ihn erworbenen Liegenschaften. In der Folge fÃ¼hrte er in den SteuererklÃ¤rungen fÃ¼r die Steuerperioden 2004 und 2005 als Beruf "Liegenschaftenverwalter" auf, wohingegen er in den Jahren 2009, 2010 und 2011 "GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der L GmbH" als Beruf nannte. In der SteuererklÃ¤rung betreffend das Jahr 2018 deklarierte der Pflichtige als Angestellter der L GmbH ein â durch die Gesellschaft quellenbesteuertes â Einkommen von Fr. ... Seinen Lebensunterhalt finanziert er dagegen hauptsÃ¤chlich mittels der Mietzinseinnahmen aus seinen Liegenschaften. Die enge Verbindung zwischen der L GmbH und dem Pflichtigen ist namentlich auch im Umstand ersichtlich, dass Rechnungen an die Gesellschaft zu seinen Handen adressiert wurden, wÃ¤hrend der Pflichtige im Gegenzug ihn privat betreffende Auflagen mit dem Briefpapier der Gesellschaft beantwortete. Ãberdies fÃ¼hrt der Pflichtige eigens aus, zwei seiner Liegenschaften "glÃ¼cklicher- und zufÃ¤lligerweise" deutlich unter dem Verkehrswert erworben haben zu kÃ¶nnen. Ein solches Vorgehen lÃ¤sst hingegen nicht nur Marktkenntnisse vermuten, sondern kann an sich bereits eine GewerbsmÃ¤ssigkeit indizieren, sofern gezielt Immobilien zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis erworben werden, um diese nach der Vornahme einer Sanierung gewinntrÃ¤chtig zu verkaufen. Aufgrund der dargelegten UmstÃ¤nde sowie dem breiten TÃ¤tigkeitsfeld der L GmbH in der Immobilienbranche kÃ¶nnen in Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz eine berufliche NÃ¤he des Pflichtigen zum Immobilienhandel sowie daraus resultierende spezielle Fachkenntnisse bejaht werden. Dass er nie eine klassische Ausbildung im Immobilienbereich absolviert hat, Ã¤ndert hieran nichts. Hingegen erachtet das Bundesgericht die Kriterien der BerufsnÃ¤he sowie der besonderen Fachkenntnisse fÃ¼r die Beurteilung von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel als weniger zentral (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2; VGr, 23. August 2023, SB.2023.00055, E. 3.7).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.6 </b> </p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.6.1 </b>Der mehrfache Erwerb von Liegenschaften zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis durch den Pflichtigen deutet auf ein planmÃ¤ssiges und systematisches Vorgehen hin (vgl. E. 3.2.6.6). HierfÃ¼r spricht auch die Vornahme umfangreicher Sanierungen â teils durch seine eigene Gesellschaft â bei den durch ihn erworbenen Liegenschaften. Auch die streitbetroffene Liegenschaft sanierte der Pflichtige umfassend, indem er namentlich den Dachstock ausbaute, die bestehende Einfahrt erweiterte und einen CheminÃ©eofen im Obergeschoss einbauen liess. Im Rahmen der GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung vom 22. August 2019 wurden diesbezÃ¼glich wertvermehrende Aufwendungen in HÃ¶he von Fr. â¦ berÃ¼cksichtigt. Die Sanierungsmassnahmen trugen somit massgeblich zur eingetretenen Wertsteigerung der Liegenschaft im Zeitpunkt des Verkaufs bei. Ãberdies begrÃ¼ndete der Pflichtige am 7. Juni 2016 Stockwerkeigentum an den drei Wohnungen der Liegenschaft, was ebenfalls ein Indiz fÃ¼r eine beabsichtigte Gewinnmaximierung anlÃ¤sslich eines kÃ¼nftigen Verkaufs der Liegenschaft sein kann. Dass der Pflichtige die Liegenschaft letztlich als Ganzes verÃ¤ussert hat, schliesst eine GewerbsmÃ¤ssigkeit nicht automatisch aus, zumal er im konkreten Fall auf einen raschen Verkauf der Liegenschaft angewiesen war. Der aus der VerÃ¤usserung erzielte Gewinn diente dem Erwerb einer anderen Liegenschaft an der K-Strasse 08, welche der Pflichtige als Villa mit Umschwung bezeichnet. Die Liegenschaft war in zwei Stockwerkeinheiten unterteilt. Der Pflichtige fÃ¼hrt hierzu aus, es handle sich um ein Liebhaberobjekt, nach welchem er acht Jahre gesucht habe. Nach dem Erwerb sanierte er die neu erworbene Liegenschaft wiederum umfangreich (vgl. E. 3.2.5.4). Insgesamt erscheint das dargelegte Vorgehen systematisch und planmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung4"><b>3.2.6.2 </b>Der Pflichtige wendet hiergegen ein, dieser Schluss treffe nicht zu, die streitbetroffene Liegenschaft sei zwecks Altersvorsorge und Kapitalanlage im Jahr 2000 erworben worden. Durch zyklische Renovationsarbeiten sollten bessere ErtrÃ¤ge mittels Vermietung erzielt werden. Diese Angaben scheinen jedoch unvereinbar mit dem erfolgten Verkauf der renditetrÃ¤chtigen Liegenschaft. HÃ¤tte der Pflichtige letztere effektiv zwecks Altersvorsorge erworben, wÃ¤re ein Verkauf zwecks Erwerbs eines blossen "Liebhaberobjekts" wenig sinnvoll gewesen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.7 </b>Ein gewerbsmÃ¤ssiges Vorgehen wird ferner auch nicht ausgeschlossen, weil der Pflichtige beim Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft die grundstÃ¼ckgewinn-steuerrechtlichen Folgen nicht bedacht hat. Aus der Tatsache, dass der Verkauf der Liegenschaft zwei Jahre spÃ¤ter bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu einer Besteuerung zum Minimaltarif gefÃ¼hrt hÃ¤tte, kann nicht auf eine fehlende Gewinnabsicht des Pflichtigen geschlossen werden. Vielmehr erscheint naheliegend, dass er sich dieser Steuerfolgen im Zeitpunkt des Verkaufs schlicht nicht bewusst war oder er trotz dieser Steuerfolgen von einer sich bietenden Gelegenheit Gebrauch machen wollte. Auch konnte der Pflichtige im VerÃ¤usserungszeitpunkt nicht mit Sicherheit um die kÃ¼nftige Entwicklung der Immobilienpreise wissen. Hieraus kÃ¶nnen somit ebenfalls keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf eine fehlende Gewinnabsicht gezogen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.8 </b>Gegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel sprechen allerdings die lange Besitzdauer der streitbetroffenen Liegenschaft von 18 Jahren sowie die geringe Anzahl HandÃ¤nderungen, da einzig die streitbetroffene Liegenschaft vom Pflichtigen verÃ¤ussert worden ist. Allerdings erwarb der Pflichtige wÃ¤hrend 24 Jahren acht nicht selbst bewohnte Liegenschaften zu Eigentum, bei denen es sich Ã¼berwiegend um MehrfamilienhÃ¤user handelte. Unter diesen UmstÃ¤nden vermag grundsÃ¤tzlich bereits ein einmaliger Verkauf gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel zu begrÃ¼nden. Entscheidend ist in solchen Konstellationen jeweils, ob die gesamten UmstÃ¤nde des (einmaligen) Verkaufs auf gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen (vgl. VGr, 23. August 2023, SB.2023.00055, E. 3.4.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.9 </b>Gesamthaft ist vorliegend von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel auszugehen. Obschon die Fremdfinanzierungsquote des ganzen Liegenschaftenportfolios des Pflichtigen nicht ermittelt werden konnte, kann dennoch festgestellt werden, dass er im Verlauf der Zeit stetig weiter fremde Mittel â etwa durch die ErhÃ¶hung von laufenden Hypotheken â in Anspruch genommen hat, um damit weitere Immobilien erwerben zu kÃ¶nnen. Nach deren Erwerb investierte er zwecks hÃ¶herer Renditen jeweils grÃ¶ssere Summen in Sanierungsmassnahmen, wozu er eigens eine Gesellschaft gegrÃ¼ndet und eingesetzt hat. <span>Bei dieser Ausgangslage kann gesamthaft nicht mehr von einer </span>schlichten Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen ausgegangen werden.<span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und ihm steht keine ParteientschÃ¤digung zu. </span>Dem kantonalen Steueramt steht trotz Obsiegen keine ParteientschÃ¤digung zu, gehÃ¶rt doch die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln zu dessen angestammter bzw. Ã¼blicher AmtstÃ¤tigkeit. Der angefallene Aufwand rechtfertigt deshalb keine EntschÃ¤digung (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2023.00070 wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Gerichtsgeb