<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. En date du 1er février 1994, le service des contributions a fait</p> <p class="MsoPlainText">parvenir à la SI P.SA la nouvelle estimation cadastrale de</p> <p class="MsoPlainText">son immeuble locatif sis [...]. La société intéressée a</p> <p class="MsoPlainText">déposé une réclamation contre cette décision d'estimation en faisant</p> <p class="MsoPlainText">notamment valoir que les frais de conciergerie auraient dû être déduits du</p> <p class="MsoPlainText">revenu locatif net de son bâtiment.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par décision du 30 juin 1994, le service des contributions a</p> <p class="MsoPlainText">refusé de procéder à la déduction préalable sollicitée de 2'600 francs du</p> <p class="MsoPlainText">revenu locatif pour frais de conciergerie avant la capitalisation du ren-</p> <p class="MsoPlainText">dement brut de l'immeuble, au motif qu'une telle déduction n'est pas pré-</p> <p class="MsoPlainText">vue par le règlement concernant la détermination de l'estimation cadastra-</p> <p class="MsoPlainText">le des immeubles du 25 novembre 1992 (art.10 al.2). Cette disposition</p> <p class="MsoPlainText">stipule que le rendement brut comprend les loyers, fermages, autres rede-</p> <p class="MsoPlainText">vances et toutes les charges versées au propriétaire par des tiers occu-</p> <p class="MsoPlainText">pant le bâtiment en contrepartie de la valeur d'usage de ce dernier, à</p> <p class="MsoPlainText">l'exclusion des montants versés en échange de la fourniture du chauffage</p> <p class="MsoPlainText">et de l'eau chaude.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Saisi d'un recours de la société immobilière contre cette déci-</p> <p class="MsoPlainText">sion, le Département des finances et des affaires sociales l'a rejeté par</p> <p class="MsoPlainText">prononcé du 13 décembre 1994.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. La SI P. SA défère ce prononcé au Tribunal admi-</p> <p class="MsoPlainText">nistratif. Elle soutient, en substance, que l'article 10 du règlement sus-</p> <p class="MsoPlainText">mentionné ne repose pas sur une base légale suffisante. De plus, cette</p> <p class="MsoPlainText">disposition ne se concilie pas avec la notion de la "valeur de rendement"</p> <p class="MsoPlainText">telle que l'a prévue le législateur à l'article 38 LCdir et telle que le</p> <p class="MsoPlainText">Département des finances l'avait correctement interprétée dans l'ancien</p> <p class="MsoPlainText">règlement concernant la détermination de l'estimation cadastrale, du 31</p> <p class="MsoPlainText">octobre 1969, selon lequel, à son article 10, le rendement brut ne compre-</p> <p class="MsoPlainText">nait pas "toutes les charges versées" au propriétaire par des tiers occu-</p> <p class="MsoPlainText">pant l'immeuble en contrepartie de la valeur d'usage de ce dernier, puis-</p> <p class="MsoPlainText">qu'il était même spécifié que les "redevances versées en échange de la</p> <p class="MsoPlainText">fourniture d'autres prestations accessoires tels que le chauffage ou l'eau</p> <p class="MsoPlainText">chaude" en étaient exclues. Cette solution était d'ailleurs la seule qui</p> <p class="MsoPlainText">soit conforme à la distinction que fait le code des obligations entre la</p> <p class="MsoPlainText">rémunération due pour "la cession de l'usage de la chose" (loyer) (art.257</p> <p class="MsoPlainText">CO) et celle qui est due pour "une prestation en rapport avec l'usage de</p> <p class="MsoPlainText">la chose" (charges) (art.257a CO). De surcroît, l'article 10 du règlement</p> <p class="MsoPlainText">dans sa nouvelle teneur du 25 novembre 1992 est constitutif d'une inégali-</p> <p class="MsoPlainText">té de traitement, car le rendement de l'immeuble est calculé sans que la</p> <p class="MsoPlainText">question de l'inclusion ou non des frais accessoires dans le montant du</p> <p class="MsoPlainText">loyer ne soit concrètement examinée dans chaque cas particulier. La recou-</p> <p class="MsoPlainText">rante reproche enfin au service des contributions d'adopter une pratique</p> <p class="MsoPlainText">discriminatoire dans ses estimations. A l'appui de son grief, elle cite le</p> <p class="MsoPlainText">cas d'une contribuable propriétaire, la Fondation L., dont les char-</p> <p class="MsoPlainText">ges accessoires de ses immeubles n'ont pas été ajoutés au revenu locatif.</p> <p class="MsoPlainText">Elle conclut à l'annulation du prononcé entrepris et au renvoi de la cause</p> <p class="MsoPlainText">à l'autorité inférieure pour nouvelle décision au sens des considérants.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Dans sa réponse circonstanciée sur le recours, le Département</p> <p class="MsoPlainText">des finances et des affaires sociales propose son rejet.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> en droit</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Selon l'article 38 LCdir, la valeur des immeubles (estimation</p> <p class="MsoPlainText">cadastrale) correspond en règle générale :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">a) à la valeur de rendement, s'il s'agit d'immeubles servant avant tout à</p> <p class="MsoPlainText"> une exploitation agricole, viticole ou forestière;</p> <p class="MsoPlainText">b) à la valeur intrinsèque, s'il s'agit de terrains à bâtir;</p> <p class="MsoPlainText">c) à un montant se situant entre la valeur de rendement et la valeur</p> <p class="MsoPlainText"> intrinsèque, s'il s'agit d'immeubles d'une autre nature (al.1).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les choses et les droits, en particulier les forces hydrauliques</p> <p class="MsoPlainText">attachées d'une manière durable à un immeuble, sont considérés comme en</p> <p class="MsoPlainText">faisant partie intégrante (al.2).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le Conseil d'Etat arrête au surplus les dispositions d'applica-</p> <p class="MsoPlainText">tion du présent article (al.3).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Faisant usage de cette délégation de compétence, le Conseil</p> <p class="MsoPlainText">d'Etat a adopté, le 25 novembre 1992, le règlement concernant la détermi-</p> <p class="MsoPlainText">nation de l'estimation cadastrale des immeubles, lequel dispose en parti-</p> <p class="MsoPlainText">culier à son article 10 al.1 que la valeur de rendement correspond à la</p> <p class="MsoPlainText">capitalisation du rendement brut du bâtiment. Il précise que le rendement</p> <p class="MsoPlainText">brut comprend les loyers, fermages, autres redevances et toutes les char-</p> <p class="MsoPlainText">ges versées au propriétaire par des tiers occupant le bâtiment en contre-</p> <p class="MsoPlainText">partie de la valeur d'usage de ce dernier; les montants versés en échange</p> <p class="MsoPlainText">de la fourniture du chauffage et de l'eau chaude ne sont pas compris dans</p> <p class="MsoPlainText">le rendement brut (art.10 al.2). Quant au taux de capitalisation du rende-</p> <p class="MsoPlainText">ment brut, il est de 10 % pour les maisons locatives (art.11 ch.3).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) La recourante allègue en premier lieu que l'article 10 al.1</p> <p class="MsoPlainText">et 2 du règlement du 25 novembre 1992 "ne repose pas sur une base suffi-</p> <p class="MsoPlainText">sante au sens de l'article 38 LCdir"; elle ne présente toutefois aucune</p> <p class="MsoPlainText">motivation spécifique à l'appui de ce grief.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Selon la jurisprudence, une délégation de compétence de l'auto-</p> <p class="MsoPlainText">rité législative à l'autorité exécutive est possible à la triple condition</p> <p class="MsoPlainText">de ne pas être prohibée par la constitution cantonale, de se limiter à une</p> <p class="MsoPlainText">matière déterminée avec des directives précises portant sur l'essentiel</p> <p class="MsoPlainText">lorsqu'il s'agit de toucher gravement à la situation juridique des admi-</p> <p class="MsoPlainText">nistrés et enfin d'être contenue dans un acte soumis au référendum popu-</p> <p class="MsoPlainText">laire, obligatoire ou facultatif (ATF 100 Ia 66, 98 Ia 109, 96 I 712, 94 I</p> <p class="MsoPlainText">36).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En l'espèce, toutes ces conditions sont réalisées. Tout d'abord,</p> <p class="MsoPlainText">comme l'a jugé le Tribunal fédéral, on ne trouve dans la constitution neu-</p> <p class="MsoPlainText">châteloise aucune disposition prohibant la délégation de pouvoir de l'au-</p> <p class="MsoPlainText">torité législative à l'autorité exécutive et cette délégation est très</p> <p class="MsoPlainText">fréquente (ATF 98 Ia 109).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Quant au pouvoir d'arrêter les dispositions d'application, en la</p> <p class="MsoPlainText">cause, de l'article 38 LCdir, il porte sur une question déterminée, à</p> <p class="MsoPlainText">savoir l'adoption des modalités pour l'estimation des immeubles selon leur</p> <p class="MsoPlainText">valeur intrinsèque ou leur valeur de rendement, valeurs qui sont par ail-</p> <p class="MsoPlainText">leurs prévues par la loi elle-même. Dans ces conditions, la clause de la</p> <p class="MsoPlainText">délégation est conçue de manière suffisamment précise puisqu'elle indique</p> <p class="MsoPlainText">l'objet, le but et l'étendue de la compétence accordée. On relèvera d'ail-</p> <p class="MsoPlainText">leurs que la législation en matière d'impôt fédéral direct connaît une</p> <p class="MsoPlainText">disposition identique à celle de la loi cantonale sur les contributions</p> <p class="MsoPlainText">directes puisque l'article 31 LIFD dispose que, pour calculer la valeur</p> <p class="MsoPlainText">des immeubles, il sera tenu compte équitablement de leur valeur vénale et</p> <p class="MsoPlainText">de leur valeur de rendement (al.1) et que le Département fédéral des</p> <p class="MsoPlainText">finances et des douanes est chargé d'édicter "des instructions spéciales</p> <p class="MsoPlainText">pour l'évaluation des immeubles" (al.5).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Enfin, la loi cantonale, et avec elle la disposition de l'arti-</p> <p class="MsoPlainText">cle 38 LCdir, était soumise au référendum facultatif.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) La recourante relève d'autre part que la teneur de l'article</p> <p class="MsoPlainText">10 al.2 du règlement du 25 novembre 1992 ne respecte pas "la valeur de</p> <p class="MsoPlainText">rendement énoncée par le législateur". Cet argument n'est cependant pas</p> <p class="MsoPlainText">pertinent car, pas plus que le législateur fédéral ne l'a fait à l'article</p> <p class="MsoPlainText">31 LIFD, le législateur cantonal n'a précisé la notion de "valeur de ren-</p> <p class="MsoPlainText">dement" mentionnée à l'article 38 LCdir. En réalité, la recourante se</p> <p class="MsoPlainText">réfère à la définition du rendement brut telle qu'elle était donnée dans</p> <p class="MsoPlainText">l'ancien règlement concernant la détermination de l'estimation cadastrale</p> <p class="MsoPlainText">des immeubles adopté par le Département des finances le 31 octobre 1969,</p> <p class="MsoPlainText">si bien qu'à l'évidence, cette définition ne peut être tenue pour celle du</p> <p class="MsoPlainText">législateur.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Cela étant, il est vrai que dans ce règlement abrogé, le rende-</p> <p class="MsoPlainText">ment brut comprenait les loyers et les autres redevances versés au pro-</p> <p class="MsoPlainText">priétaire par les locataires de l'immeuble en contrepartie de la valeur</p> <p class="MsoPlainText">d'usage de ce dernier, à l'exception des redevances versées en échange de</p> <p class="MsoPlainText">la fourniture d'autres prestations accessoires. Toutefois, dans le nouveau</p> <p class="MsoPlainText">règlement du 25 novembre 1992, le Conseil d'Etat a prévu que le rendement</p> <p class="MsoPlainText">brut engloberait désormais "les charges versées au propriétaire par des</p> <p class="MsoPlainText">tiers occupant le bâtiment en contrepartie de la valeur d'usage de ce der-</p> <p class="MsoPlainText">nier", à l'exclusion de celles afférentes au chauffage et à l'eau chaude.</p> <p class="MsoPlainText">Or, en ce faisant, nul doute que l'autorité exécutive soit demeurée dans</p> <p class="MsoPlainText">le cadre de la délégation législative l'habilitant à édicter les modalités</p> <p class="MsoPlainText">pour l'évaluation des immeubles, ce d'autant que le déléguant lui a attri-</p> <p class="MsoPlainText">bué une certaine marge d'appréciation pour déterminer le rendement brut</p> <p class="MsoPlainText">dont aucune norme, à laquelle le délégataire aurait dû se tenir, n'impose</p> <p class="MsoPlainText">de définition précise. Preuve en est d'ailleurs que le Département fédéral</p> <p class="MsoPlainText">des finances et des douanes a, pour sa part, retenu une notion du rende-</p> <p class="MsoPlainText">ment brut qui ne correspond pas pleinement à celles contenues aussi bien</p> <p class="MsoPlainText">dans l'ancien que dans le nouveau règlement cantonal, puisque l'article 78</p> <p class="MsoPlainText">al.3 de l'ordonnance de l'estimation des immeubles en matière d'impôt</p> <p class="MsoPlainText">fédéral direct, du 31 juillet 1986, dispose que "le rendement brut est le</p> <p class="MsoPlainText">rendement normal : les frais d'entretien, les frais d'administration, les</p> <p class="MsoPlainText">intérêts passifs, les amortissements et les impôts ne sont pas déduits"</p> <p class="MsoPlainText">(RS 642.112).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> De plus, et comme le relève le Département cantonal des finances</p> <p class="MsoPlainText">et des affaires sociales dans ses observations, il convient de rappeler</p> <p class="MsoPlainText">que sous l'empire de l'ancien règlement, le taux de capitalisation du ren-</p> <p class="MsoPlainText">dement des immeubles locatifs était essentiellement fonction du taux hypo-</p> <p class="MsoPlainText">thécaire pour les prêts garantis en premier rang, alors que depuis l'adop-</p> <p class="MsoPlainText">tion du nouveau règlement, ce taux, que ne conteste du reste pas la recou-</p> <p class="MsoPlainText">rante, a été augmenté pour tenir compte des redevances sur les fournitures</p> <p class="MsoPlainText">accessoires, si bien qu'il prend en considération les charges financières</p> <p class="MsoPlainText">correspondant à la fois au coût du capital investi et à celui des presta-</p> <p class="MsoPlainText">tions accessoires.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Enfin, la recourante se réfère en vain aux distinctions que le</p> <p class="MsoPlainText">droit civil opère entre la rémunération due pour la cession de l'usage de</p> <p class="MsoPlainText">la chose, soit le loyer (art.257 CO), et celle qui est due pour les pres-</p> <p class="MsoPlainText">tations en rapport avec l'usage de la chose, soit les frais accessoires</p> <p class="MsoPlainText">(art.257a CO). Comme elle le souligne elle-même, cette distinction est</p> <p class="MsoPlainText">certes d'importance, car les frais accessoires ne sont à la charge du</p> <p class="MsoPlainText">locataire que si cela a été convenu spécialement (art.257a al.2 CO). Une</p> <p class="MsoPlainText">telle différenciation n'a toutefois de portée que dans le cadre du contrat</p> <p class="MsoPlainText">de bail et on ne voit pas les effets qu'elle devrait avoir en droit fis-</p> <p class="MsoPlainText">cal. Elle n'exclut en tous les cas nullement que les frais accessoires</p> <p class="MsoPlainText">puissent constituer, avec les loyers, les éléments composant le rendement</p> <p class="MsoPlainText">brut d'un immeuble locatif. S'agissant plus particulièrement des frais de</p> <p class="MsoPlainText">conciergerie qui font litige en la cause, il importe donc peu qu'ils puis-</p> <p class="MsoPlainText">sent être assimilés à des frais accessoires au sens de l'article 257a CO,</p> <p class="MsoPlainText">du moment qu'ils constituent bien, à teneur de l'article 10 al.2 du règle-</p> <p class="MsoPlainText">ment, des charges versées au propriétaire par les locataires occupant le</p> <p class="MsoPlainText">bâtiment en contrepartie de la valeur de son usage, cette dernière dispo-</p> <p class="MsoPlainText">sition ne faisant pas le départ entre les prestations versées pour l'usage</p> <p class="MsoPlainText">"direct" de l'immeuble et celles versées "en rapport" avec cet usage.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. La recourante allègue également que l'article 10 al.2 du règle-</p> <p class="MsoPlainText">ment du 25 novembre 1992 est source d'inégalité de traitement du moment</p> <p class="MsoPlainText">qu'il prévoit que les frais accessoires - tels ceux de conciergerie - sont</p> <p class="MsoPlainText">ajoutés aux loyers pour constituer le rendement brut, sans qu'il soit exa-</p> <p class="MsoPlainText">miné si de tels frais - qui peuvent au demeurant être compris dans le</p> <p class="MsoPlainText">loyer ou perçus indépendamment du loyer - sont véritablement occasionnés</p> <p class="MsoPlainText">dans chaque cas concret. Elle ajoute que l'inégalité de traitement qui</p> <p class="MsoPlainText">résulte de ce système pourrait être atténuée si les frais en question per-</p> <p class="MsoPlainText">çus sur la base d'un décompte étaient effectivement rajoutés au revenu</p> <p class="MsoPlainText">locatif. Or elle constate que tel n'est pas le cas dans la pratique du</p> <p class="MsoPlainText">service des contributions qui, à plusieurs occasions - et notamment</p> <p class="MsoPlainText">s'agissant de l'estimation des immeuble de la Fondation L. - n'a pas</p> <p class="MsoPlainText">ajouté ces charges accessoires au revenu locatif.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Contrairement à ce que soutient la recourante, la méthode de</p> <p class="MsoPlainText">calcul choisie du rendement brut (loyers et prestations accessoires) capi-</p> <p class="MsoPlainText">talisé à un taux correspondant n'est pas de nature à engendrer une inéga-</p> <p class="MsoPlainText">lité de traitement. Pour des immeubles locatifs identiques, il n'y a en</p> <p class="MsoPlainText">effet aucune discrimination entre, d'une part, le propriétaire qui inclut</p> <p class="MsoPlainText">les frais de conciergerie dans le loyer - comme c'est le cas d'espèce -</p> <p class="MsoPlainText">et, d'autre part, le propriétaire qui perçoit, en sus du loyer, les frais</p> <p class="MsoPlainText">accessoires de conciergerie, puisque, si le montant des loyers variera</p> <p class="MsoPlainText">dans l'une ou l'autre hypothèse, le rendement brut de l'immeuble sera en</p> <p class="MsoPlainText">revanche le même. D'autre part, le propriétaire qui n'offre aucune presta-</p> <p class="MsoPlainText">tion de conciergerie ne saurait exiger un loyer tenant compte de cette</p> <p class="MsoPlainText">prestation que les locataires assumeraient eux-mêmes. Dans une telle</p> <p class="MsoPlainText">situation, le rendement de l'immeuble, qui ne comprendra pas de tels frais</p> <p class="MsoPlainText">accessoires, sera diminué d'autant.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Enfin, le Département des finances et des affaires sociales con-</p> <p class="MsoPlainText">teste que l'administration fiscale adopte deux poids, deux mesures dans</p> <p class="MsoPlainText">ses estimations. En ce qui concerne le cas des deux immeubles de la Fonda-</p> <p class="MsoPlainText">tion L., il précise dans ses observations que la contribuable inté-</p> <p class="MsoPlainText">ressée n'a pas mentionné les charges accessoires, notamment les frais de</p> <p class="MsoPlainText">conciergerie, facturées séparément aux locataires. Or, comme ces charges</p> <p class="MsoPlainText">font partie du rendement brut, la valeur de celui-ci, calculée sur les</p> <p class="MsoPlainText">loyers perçus, non compris les charges accessoires, est inexacte. Aussi le</p> <p class="MsoPlainText">département relève-t-il que l'autorité fiscale prend note des informations</p> <p class="MsoPlainText">fournies par la recourante dans son mémoire, les renseignements donnés</p> <p class="MsoPlainText">dans le dossier de la Fondation L. se révélant incomplets, "si bien</p> <p class="MsoPlainText">qu'elle procédera à une révision de l'estimation cadastrale des articles</p> <p class="MsoPlainText">en question".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La recourante ne peut donc invoquer une pratique discriminatoire</p> <p class="MsoPlainText">du service des contributions dès lors que ce dernier s'est engagé à recti-</p> <p class="MsoPlainText">fier l'application non conforme du règlement qui s'est produite dans le</p> <p class="MsoPlainText">cas ainsi signalé en raison de données lacunaires de la contribuable con-</p> <p class="MsoPlainText">cernée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Il suit de là que, mal fondé, le recours doit être rejeté sous</p> <p class="MsoPlainText">suite de frais (art.47 al.1 LPJA). Vu l'issue de la cause, il n'est pas</p> <p class="MsoPlainText">alloué de dépens (art.48 al.1 LPJA).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Met à la charge de la recourante un émolument de décision de 500 francs</p> <p class="MsoPlainText"> et les débours par 50 francs, compensés par son avance.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. N'alloue pas de dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 13 mars 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>