R 04 17 4. Kammer URTEIL vom 26. August 2004 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Am 28. August 2003 reichte … ein Gesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf Parzelle 2254 bei der Gemeinde … ein, wobei das Bauprojekt eine anrechenbare Wohnfläche (Bruttogeschossfläche [BGF]) von 581 m 2 auswies. Dagegen erhob …, Eigentümer einer Stockwerkeinheit im südöstlich davon gelegenen Mehrfamilienhaus „…“ auf Parzelle 1183, innert Frist Einsprache. Zur Begründung führte er im Wesentlichen – unter Hinweis auf die lange Vorgeschichte der einzelnen Planungsschritte und Bauaktivitäten im Gebiet … - an, dass das geplante Bauvorhaben die zulässige Ausnützung überschreite bzw. einen vor 21 Jahren vereinbarten Nutzungstransport zu Lasten der heutigen Bauparzelle, die damals noch Bestandteil der oberhalb gelegenen Parzelle 151 war und erst später abparzelliert und als eigenständige Bauparzelle ausgeschieden wurde, verletze. b) Ausgangspunkt dieses so genannten Nutzungstransports war ein Baugesuch für die Erstellung zweier Wohnhäuser (Haus 1 […] und Haus 2: nie gebaut) Mitte der Achtzigerjahre durch die damaligen Grundeigentümer (… AG und …) der Parzellen 1183 und 151, wobei beide Parzellen unterschiedlichen Nutzungszonen angehörten. Parzelle 1183 lag teils in der Allgemeinen Wohnzone (AW) mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5, teils in der Äusseren Dorfzone (ADZ; AZ 0.7) und teils im Übrigen Gemeindegebiet (üG); letzterer Teil war mit einer Gefahrenzone 1 (G1) überlagert. Parzelle 151 befand sich teils in der AW und teils im üG, letzteres ebenfalls mit der G1 überlagert. Gesamthaft betrug die BGF für beide Parzellen damals 1'591 m 2, wobei für die … auf Parzelle 1183 eine BGF von 1'360.12 m 2 konsumiert wurde und für das Haus 2 noch eine Reserve von 230.88 m 2 BGF verblieb. Die Bauzonengrenze (AW und ADZ) verlief damals mitten durch die Parzelle 1183 und das üG mit überlagerter G1 verhinderte damals die vollständige Überbauung im Nordosten. Genau gleich wurde davon im Nordosten die benachbarte, teils in der AW gelegene Parzelle 151, von der im Juli 1989 Parzelle 2254 abgetrennt wurde, berührt. c) Mit der Zonenplanrevision 1999/2000 wurde u.a. die bisher mitten durch die bereits überbaute Parzelle 1183 verlaufende Bauzonengrenze zwischen AW und ADZ neu gegen Norden auf die gemeinsame Grenze mit Parzelle 2254 verschoben sowie die G1 auf Parzelle 1183 und auf der 1989 neu geschaffenen Parzelle 2254 aufgehoben und diese Parzellenteile sowie ein Teil der Restparzelle 151 neu der Bauzone zugeschlagen (Parzelle 1183 neu vollständig in der ADZ, Parzelle 2254 neu vollständig in der AW, die Restparzelle 151 neu teilweise in der AW). Dies bedeutete eine erhöhte Nutzung von Parzellen 1183 und 2254. Der Landflächenzuwachs für die hier interessierende Parzelle 2254 betrug 210 m 2. Zwecks einwandfreier Erschliessung wurde darauf noch ein Quartierplanverfahren durchgeführt, das mit Urteil des Verwaltungsgerichts im Juni 2002, mitgeteilt am 16. Januar 2003 (VGU R 02 32/33), rechtskräftig erledigt wurde. d) Im September 2003 verfügte die Gemeinde über das betreffende Gebiet einen allgemeinen Baustopp bzw. sie erliess darüber eine Planungszone mit dem Ziel, den Zweitwohnungsbau vermehrt einzuschränken. Dies sollte unter anderem mittels Beschränkung der geldmässigen Abgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung und einer massiven Erhöhung (Verdoppelung) dieser Ersatzabgabe bei Neu- und Umbauten geschehen. 2. Mit Entscheid vom 19./21. Januar 2004 wies die Gemeinde die erwähnte Einsprache ab. Zugleich erteilte sie die nachgesuchte Bewilligung für den Bau des EFH [mit 581 m 2 BGF] auf Parzelle 2254 mit Auflagen. Zur Begründung hielt sie fest, dass keine Verletzung der Bestimmungen über die Ausnützung vorliege, da es nicht zutreffe, dass das Baugrundstück nur noch über eine Reserve von 230.88 m 2 verfügt habe. Vielmehr habe die anrechenbare Grundstückfläche (983 m 2 Eigenfläche [inkl. Wegfall der G1] plus 178 m 2 Nutzungsrecht an der ebenfalls der AW [AZ 0.5] angehörenden Nachbarparzelle 2347) seit der Zonenplanrevision 1999/2000 total 1'161 m 2 betragen, was letztlich die erforderlichen 581 m2 BGF ergebe. Der angebliche AZ-Transport Mitte der Achtzigerjahre sei hierzu unbeachtlich, da eine derartige Belastung bzw. Begünstigung weder im Grundbuch eingetragen worden sei noch ein solcher Transfer rechtlich wegen der verschiedenen Nutzungszonen (ADZ und AW) überhaupt möglich und zulässig gewesen wäre. Dem Bauprojekt stehe auch die erst im September 2003 für das betreffende Teilgebiet erlassene Bausperre nicht im Wege, da die angestrebten Planungsziele laut amtlicher Publikation dadurch nicht negativ berührt oder ungünstig präjudiziert würden. Vielmehr habe der Bauherr im Dezember 2003 noch ausdrücklich bestätigt, dass er die geplante Neuregelung, wonach die gesamte Erstwohnungsanteilsverpflichtung mittels Ersatzabgabe von 10% (Verdoppelung) des Neuwertes abgegolten werden sollte, akzeptieren werde. 3. Dagegen erhob der Einsprecher am 12. Februar 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids und Ver- weigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, dass bereits 1994 eine Bewilligung für die Überbauung der Parzelle 2254 dem früheren Eigentümer (Architekt …) erteilt worden und darin noch einmal ausdrücklich die Restausnützung von 230.88 m 2 BGF bestätigt worden sei. Danach sei sogar noch mit dem Bau (Grubenaushub und Fundamenterstellung) begonnen worden. Das neu gestellte Baugesuch vom August 2003 für dieselbe Parzelle 2254 müsse diese Berechnungsvorgabe der Baubehörde daher ebenfalls respektieren, andernfalls doch ein unzulässiger Widerruf der Bewilligung von 1994 vorliegen würde. Die damals bestätigte Nutzungsreserve, die im Kern auf die noch viel früheren Bauaktivitäten Mitte der Achtzigerjahre zurückgehe, sei deshalb nach wie vor uneingeschränkt gültig und strikte einzuhalten. Gegen die Negierung des betreffenden AZ-Transfers sprächen ferner der Grundsatz von Treu und Glauben (Vertrauensschutz) und das vom öffentlichen Interesse gedeckte Verbot einer unerwünschten Übernutzung der hier konkret zur Diskussion stehenden Wohnhäuser auf Parzellen 1183 und 2254. Durch das geplante Bauprojekt hätte er besonders mit Nachteilen für seinen Gartensitzplatz zu rechnen, woraus eine erhebliche Wertverminderung der Eigentumswohnung in der … resultieren würde. Entgegen dem Sinn und Zweck der im Herbst 2003 noch eigens erlassenen Bausperre (Planungszone) würde die zugestandene Ablösungsmöglichkeit der Erstwohnungspflicht vor der endgültigen Festlegung des neuen Rechts betreffend Realerfüllung sehr wohl eine unerwünschte Präjudizwirkung haben. In Anbetracht der Grösse des geplanten Bauprojekts (vergleichbar mit 7 Wohnungen à 80 m2 BGF) wäre es dem Bauherrn durchaus zumutbar gewesen, eine Wohnung von ungefähr 95 m2 BGF als Erstwohnung für Einheimische bereitzustellen. 4. In der Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung des Rekurses, soweit darauf eingetreten werden könne. Auf den Einwand betreffend Verletzung der Planungszone sei zum vornherein nicht einzutreten, da es dem Rekurrenten dafür bereits an einem faktischen Anfechtungsinteresse fehle. Wollte man seiner Logik folgen, könnten in der Gemeinde gar keine EFH mehr erstellt werden. Ein Bauherr wäre danach vielmehr stets gezwungen, ein Zweifamilienhaus zu bauen, was im Resultat nicht vertretbar wäre und auch dem Rekurrenten keinen Vorteil gebracht hätte, da dies automatisch zu einer intensiveren Nutzung der Parzelle 2254 geführt hätte. Hinzu komme, dass der Bauherr wegen der Erschliessungsprobleme und des zeitraubenden Quartierplanverfahrens bereits lange auf die Realisierung seines Bauvorhabens habe warten müssen, weshalb es sich nicht gerechtfertigt hätte, ihn auch noch der erst kürzlich erlassenen Bausperre (Planungszone) zu unterstellen, da dies erneut zu einer Bauverzögerung geführt hätte. Im Übrigen werde der Bauherr im Hinblick auf die neuen Planungsziele betreffend Erstwohnungsanteilsverpflichtung bereits heute die doppelte Ersatzabgabe (neu 10% statt nur 5% des Neuwertes) bezahlen. Zum Antrag auf Abweisung brachte sie vor, dass die erwähnte Baubewilligung von 1994 vor der hier allein massgeblichen Zonenplanrevision 1999/2000 und den seither veränderten Nutzungsverhältnissen erfolgt sei, weshalb der Rekurrent aus der längst hinfällig gewordenen Bewilligung (mangels Realisation des Bauprojekts) von damals heute nichts mehr zu seinen Gunsten ableiten könnte. Die damalige Bewilligung könne wegen der veränderten Gesamtumstände heute nicht mehr zur Diskussion gestellt werden, was einen Widerruf derselben a priori ausschliesse. Entscheidend für die neu erteilte Baubewilligung seien die Nutzungsverhältnisse seit 1999/2000. Damals seien Parzellen 1183 und 2254 aber einer erhöhten Überbaubarkeit (Aufzonung) zugänglich gemacht worden. Wie schon im angefochtenen Baubescheid ausführlich dargetan, sei die Parzelle 2254 (anrechenbare Bodenfläche 1’161 m 2) danach indes selbst gross genug gewesen, um die laut Bauprojekt nötigen 581 m2 BGF korrekt nachzuweisen. Von einer Übernutzung der Parzelle 2254 könne folglich keine Rede sein. Bezüglich der Unwirksamkeit des angeblich vor rund 20 Jahren vereinbarten AZ-Transports (Reserve 230.88 m 2) wurden noch einmal die bereits im angefochtenen Baubescheid erwähnten Argumente vorgebracht, worauf an dieser Stelle verwiesen sei. 5. In seiner Stellungnahme vom 17. März 2004 hielt der Bauherr in Ergänzung der sonst übereinstimmend wie die Gemeinde gestellten Anträge auf Abweisung bzw. partielles Nichteintreten auf den Rekurs noch fest, dass für ihn beim Kauf der Parzelle 2254 im Jahre 1998 aus dem Grundbuch nicht ersichtlich gewesen sei, dass das besagte Baugrundstück in der Nutzung irgendwie eingeschränkt bzw. mit einem AZ-Transport belastet gewesen wäre. Er habe damit auf jene bauliche Ausnützung vertrauen dürfen, wie sie ihm von der Gemeinde auf Anfrage im Mai 1998 bestätigt worden sei. Nach der Zonenplanrevision 1999/2000 wäre eine allfällige Belastung der Parzelle 2254 durch die Parzelle 1183 zudem sowieso entfallen, da letztere seit der rechtskräftigen Aufzonung nachweislich selbst über genügend BGF für das längst bestehende MFH … verfügt habe. Sein erstes Baugesuch vom März 1999 habe vorerst das Quartierplanverfahren ausgelöst, was für ihn zu einer fast dreijährigen Bauverzögerung geführt habe. Im Zuge eines erneuten Baugesuchs vom Juni 2002 sei ihm dann von der Gemeinde die bauliche Ausnützung von 581 m 2 BGF auf Parzelle 2254 noch bestätigt worden, wogegen der heutige Rekurrent damals keine Einwände erhoben habe. Nach Überarbeitung des Bauprojekts habe er dann im August 2003 erneut ein Baugesuch gestellt, wobei es sich inhaltlich nur noch um Abänderungen des unangefochten gebliebenen Baugesuchs vom Juni 2002 gehandelt habe, weshalb später eben auch nur noch die abgeänderten Gesuchspunkte angefochten werden könnten, wozu die bereits längst in Rechtskraft erwachsenen AZ-Berechnungen nicht mehr zählten. Der Rekurrent habe sich zuvor weder gegen die Zonenplanrevision 1999/2000 gewehrt noch jemals um den Grundbucheintrag des mittlerweile 21 Jahre zurückliegenden AZ- Transports zu Gunsten der Parzelle 1183 gekümmert, weshalb sein Verhalten rechtsmissbräuchlich sei und allfällige Ansprüche zudem längst verjährt wären. Ferner sei auch die kritisierte Abgeltung der ganzen Erstwohnungsanteilsverpflichtung zulässig gewesen, da jede andere Lösungsvariante – nach fünfjährigem Kampf um die Baubewilligung – eine unverhältnismässige Härte für den Bauherrn bedeutet hätte. Im Übrigen würde es krass gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie verstossen, wenn ein Bauherr vom Staat gezwungen würde, beim Bau eines EFH darin auch noch für Dritte real eine Erstwohnung bereitzustellen. 6. In der Replik beklagte sich der Rekurrent noch speziell darüber, dass die Gemeinde im angefochtenen Baubescheid auf ein falsches Datum betreffend Zonenplanrevision abgestellt habe, woraus unnötige Irritationen und Ungereimtheiten bei der Abfassung der Rekurseingabe entstanden seien. Im Übrigen bekräftigte er erneut, dass die Parzelle 1183 stets noch übernutzt sei und der Mitte der Achtzigerjahre vertraglich vereinbarte AZ-Transport bezüglich Parzelle 2254 (Reserve 230.88 m2) noch immer Gültigkeit habe. 7. In der Duplik erklärte die Gemeinde (Rekursgegnerin), wie es zur Falschinformation betreffend des Datums der Zonenplanrevision kam, wobei jener Mangel für den orts- und sachkundigen Rekurrenten leicht erkennbar gewesen und ihm daraus aktenkundig keine Nachteile erwachsen seien. Laut neuer Gesetzgebung betrage die erforderliche BGF für Parzelle 1183 (…) heute 1'256.34 m2. Die verbleibende Übernutzung von 14.5 m 2 würde durch die im Nordosten zusätzlich ausgeschiedene Nutzfläche (ab Parzelle 151) von 80 m2 sodann bei weitem wieder kompensiert. 8. In der Duplik präzisierte der Bauherr (Rekursgegner) noch weiter, dass es sich bei den Baugesuchen Mitte der Achtzigerjahre nicht um ein Gesamtüberbauungskonzept, sondern jeweils um Einzelbewilligungen gehandelt habe. Die Baubewilligung für die … habe damit ausschliesslich nur für jenes Grundstück gegolten und Rechtswirkungen entfaltet. Gerade dies sei bei der Bewilligung des damals nicht gebauten Hauses 2 anders, weshalb der damals errechneten Nutzungsreserve von 230.88 m 2 längst keine Bedeutung mehr zukommen könnte. Daran würde selbst ein allfälliger Vertrag über den behaupteten AZ-Transfer nichts ändern, da die Grundeigentümer im Verlaufe der Zeit gewechselt hätten. Ohne vorherige Genehmigung der Baubehörden und ohne Grundbucheintrag könnten die angeführten Belastungen den gutgläubigen Rechtsnachfolgern nun aber auch nicht mehr verbindlich entgegengehalten werden. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Formell gilt es zunächst auf die erweiterte Rekurslegitimation in Bausachen zu verweisen. Wie das Verwaltungsgericht erst kürzlich in PVG 2003 Nr. 34 (Praxisänderung) mit einlässlicher Begründung festhielt, ist es einer opponierenden Partei nach dem Vorbild von Art. 103 lit. a OG neuerdings auch gestützt auf Art. 52 VGG gestattet, sämtliche Einwände gegen ein Bauprojekt vorzubringen, die für ihre Rechtsstellung Vorteile erwarten lassen, sofern die Legitimation zur Rekurserhebung wenigstens in einem Rügepunkt bejaht werden kann. Vorliegend ist allseits unbestritten, dass der direkt im Südosten (Miteigentümer der … auf Parzelle 1183) an das Bauvorhaben (Neubau EFH auf Parzelle 2254) anstossende Nachbar, Stockwerkeigentümer und heutige Rekurrent zur Rüge einer allfälligen Übernutzung der beiden Grundstücke infolge Nichtbeachtung eines früher einmal vereinbarten Nutzungstransports berechtigt ist, da er ein aktuelles faktisches Interesse an der Einhaltung allfälliger AZ-Vorgaben (Verhinderung von zu grossen Baukuben gegenüber seiner Eigentumswohnung [bzw. seinem Gartensitzplatz]) hat. Nach dem soeben Gesagten ist er damit aber auch zur Rüge der weiter geltend gemachten Baurechtsverletzungen (Verstoss gegen Bausperre [Planungszone] bzw. unzulässige Abgeltung Erstwohnungsanteilsverpflichtung) befugt. Auf den Rekurs ist folglich umfassend einzutreten. b) Soweit sich der Rekurrent in der Replik auf den Standpunkt stellt, dass er durch die Falschangabe der Vorinstanz betreffend Datum der letzten Zonenplanrevision inakzeptabel in die Irre geführt worden sei, kann dieser Darstellung nicht gefolgt werden. Einmal steht fest, dass er als Einwohner und Stimmbürger der betreffenden Ortsgemeinde rechtzeitig und detailliert über die letzte Zonenplanrevision 1999/2000 (via Abstimmungsbotschaft) informiert wurde. Zudem war er selbst früher als Immobilienmakler (Unternehmer) an der Überbauung der Parzelle 1183 (Haus 1 …; Verkauf von StW-Einheiten) beteiligt und ist bis heute Miteigentümer derselben geblieben. Angesichts dieser Vorgeschichte ist erstellt, dass er persönlich und von Berufs wegen über das Datum der letzten Zonenplananpassung Bescheid wusste bzw. darüber im Bild hätte sein müssen, womit sich der Vorwurf der Irreführung als haltlos erweist. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern dem Rekurrenten durch die leicht erkennbare Verwechslung (letzte Korrektur der Zonengrenzen 1999/2000; und nicht 1984) ein nicht wiedergutzumachender Nachteil entstanden sein sollte. Das Gegenteil ist der Fall, nachdem das genannte Missgeschick anlässlich des zweiten Schriftenwechsels aufgedeckt und vollständig beseitigt bzw. plausibel erklärt werden konnte. Der Rekurrent stösst mit seinem diesbezüglichen Einwand daher ins Leere. 2. a) Nach Art. 88 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) kann die Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt (Abs. 1). Bei Abparzellierungen müssen die abgetrennten Flächen für sich allein zonengemäss überbaut werden können. Die neuen Parzellen dürfen nur soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird (Abs. 2). Erstelltermassen bewirkte die Zonenplanrevision 1999/2000 eine markante Veränderung der bis dahin geltenden Zonengrenzen, was namentlich auch eine erhöhte Überbaubarkeit bzw. gesteigerte Nutzung der zwei hier interessierenden Parzellen 2254 und 1183 zur Folge hatte. Generell wurde der bisherige Verlauf der G1 auf Parzelle 1183 weiter nach Nordosten (hangaufwärts) verschoben und damit das ganze Grundstück zu 100% einer Bauzone zugewiesen. Anstatt wie bisher in drei verschiedene Zonen (AW AZ 0.5 + ADZ AZ 0.7 + üG) aufgeteilt zu sein, wurde das bereits überbaute Grundstück neu ausschliesslich und vollständig der ADZ zugewiesen, womit aufgrund der dort höheren Ausnützungsziffer (AZ) konsequenterweise auch eine intensivere Nutzung der Parzelle 1183 ermöglicht wurde. Bezüglich der angrenzenden Parzelle 2254 bedeutete der Wegfall der G1 im Bereich der nordöstlichen Grundstücksgrenze zur ursprünglichen Stammparzelle 151 eine Vergrösserung der zur Verfügung stehenden Baulandfläche, was letztlich ebenso eine intensivere Nutzung (wegen Ausdehnung mehr BGF vorhanden) der nun allein laut den Regeln der AW überbaubaren Parzelle 2254 zuliess. b) Wie aus den bei den Akten liegenden Gesuchsunterlagen des Bauherrn und den eruierten BGF-Berechnungen (Art. 87 BG) hervorgeht, steht der Parzelle 2254 neu eine überbaubare Landfläche von 1’161 m2 (= 983 m2 Eigenfläche + 178 m 2 Nutzungstransfer ab der ebenso in der AW gelegenen Nachbarparzelle 2347 laut Mutationsplan Nr. 4418) zur Verfügung, was bei der dort geltenden AZ 0.5 eine anrechenbare BGF von 581 m 2 ergibt. Das letztmals im Sommer 03 überarbeitete und eingereichte Baugesuch weist genau eine BGF von 581 m 2 aus, womit – vorbehältlich des Mitte der Achtzigerjahre erfolgten Nutzungstransportes, dazu sogleich – eine Übernutzung dieses Baugrundstückes zu verneinen ist. c) Anders verhält es sich in Bezug auf die Parzelle 1183 (…), deren Miteigentümer der Rekurrent ist. Wie der laut Zonenplanrevision 1999/00 nachträglich ermittelten BGF-Tabelle für jenes fünfstöckige Mehrfamilienhaus entnommen werden kann, konsumiert die … in der bestehenden Ausgestaltung eine BGF von 1'256.34 m 2. Bei einer laut Grundbuchauszug vom 19. November 2003 anrechenbaren Gesamtfläche von 1'774 m 2 wäre (ausschliesslich ADZ; AZ 0.7) indes nur eine BGF von 1'241.8 m 2 erlaubt gewesen, woraus eine Übernutzung von 14.5 m 2 resultiert. Da aus bau- und planungsrechtlicher Sicht für ein neues Baugesuch ein vor der letzten Baugesetz- und Zonenplanrevision erfolgter Nutzungstransport aber lediglich noch insofern von Bedeutung sein kann, als auch nach neuer Zonenplanung noch eine Belastung der früheren Geberparzelle besteht, ist der damalige Nutzungstransport vorliegend einzig noch im Umfang von 14.5 m 2 relevant (vgl. sinngemäss Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 256. 1. Abs.). Geberparzelle war zur Zeit des Abschlusses sowie des Vollzuges des Ausnützungstransfers aber nicht die damals noch nicht existierende Parzelle 2254, sondern die Stammparzelle 151. Nachdem feststeht, dass heute die Parzelle 1183 (ADZ) vollumfänglich in einer anderen Bauzone als die 1989 von der Stammparzelle 151 abgetrennte Parzelle 2254 (AW) liegt und von Parzelle 151 neu ein Flächendreieck (80 m2) mit der neuen Zonenplanordnung zusätzlich dem Baugebiet (ADZ; AZ 0.7) zugeschlagen wurde, lässt sich ohne weiteres die Auffassung vertreten, dass das ausgewiesene Defizit von 14.5 m 2 BGF auf Parzelle 1183 durch den Neuzuwachs von 56 m 2 BGF (80 m 2 x 0.7) auf Parzelle 151 mehr als kompensiert wird. Der besagte Nutzungstransfer kann nämlich lediglich noch zwischen den Parzellen 151 und 1183 – da beide derselben ADZ angehören – weiterhin zu beachtende Rechtswirkungen entfalten. Anzumerken ist, dass die Reserve von 41.5 m 2 BGF (56 m 2 – 14.5 m 2 BGF) bei Parzelle 151 verbleibt, hat doch Parzelle 1183 damals wie heute höchstens Anspruch auf Ausgleich einer allfälligen Übernutzung durch den Bau der … d) Parzelle 2254 ist demzufolge durch den damaligen Nutzungstransfer nicht mehr belastet und Parzelle 1183 nicht übernutzt; die diesbezüglichen Rügen des Rekurrenten erweisen sich als unbegründet. 3. Laut Auszug im Kantonsamtsblatt (KAB Nr. 38 vom 25.09.03, S. 3080) erliess die Vorinstanz am 22. September 2003 gestützt auf Art. 56 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) und Art. 8 BG eine Bausperre (Planungszone) über ihr Hoheitsgebiet, und zwar u.a. im Hinblick auf eine allenfalls bevorstehende Änderung der bisherigen Realabgeltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung [EWAV] (Art. 64), der Beschränkung der geldmässigen Abgeltung der EWAV (Art. 69) und der Erhöhung der Ersatzabgabe bei Neu- und Umbauten (Art. 70 BG). Es sollte damit besonders das Planungsziel der Schaffung von günstigem Wohnraum für Ortsansässige bzw. die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus überprüft und längerfristig gesichert werden. Zunächst ist klar, dass das Bauprojekt auf Parzelle 2254 (in der Fassung August 03) aufgrund der geschilderten Chronologie ebenfalls unter diese Bausperre fällt. Angesichts der Baupläne ist zudem erstellt, dass es sich beim geplanten Bauobjekt auf Parzelle 2254 um ein grosszügiges EFH (581 m2 BGF, AW AZ 0.5) handelt. Der Rekurrent beklagt sich denn auch darüber, dass der behördliche Verzicht auf eine EWAV für Einheimische bei dieser Grössenordnung (vergleichbar mit einem Haus mit sieben Wohnungen à je 80 m2 BGF) bzw. die dafür verdoppelte Ersatzabgabe (statt 5% laut Art. 70 BG hier 10% des amtlich geschätzten Neuwerts vom Bauherren) nicht zulässig sein könne, da solches Tun dem angestrebten Planungsziel einer rein pekuniären Ablösung der EWAV gerade diametral zuwiderliefe. Dies trifft nicht zu. Einmal sehen die Planungsziele selbst vor, dass eine Erhöhung der Ersatzabgabe bei Neu- und Umbauten möglich sein soll. Sodann ist leicht nachvollziehbar, dass beim Bau und Gebrauch von EFH ein anderer Massstab an die Realerfüllung der EWAV als bei MFH mit in sich geschlossenen und voneinander unabhängigen Wohnräumen gestellt werden darf. Jede gegenteilige Gesamtwürdigung käme einer unverhältnismässigen Eigentumsbeschränkung der (trotz erhöhter Ersatzabgabe) immer noch bauwilligen EFH-Besitzer am betreffenden Weltkurort gleich. 4. a) Zusammengefasst ergibt sich damit, dass der angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz zu Recht erging, was im Resultat zur Bestätigung der beanstandeten Baubewilligung und folglich zur Abweisung des Rekurses führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) dem Rekurrenten aufzuerlegen. Er hat die Gemeinde und den Bauherren, welche sich beide jeweils durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 270.-- zusammen Fr. 4'270.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … hat die Gemeinde … und … je mit Fr. 1'800.--, zusammen Fr. 3'600.-- (inkl. MwSt), aussergerichtlich zu entschädigen.