<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00048</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217237&amp;W10_KEY=13013505&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00048</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.05.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Neubewertung der Liegenschaften des Finanzvermögens per 1. Januar 2016</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Bewertung einer überbauten Liegenschaft im Finanzvermögen, anwendbarer Kapitalisierungsfaktor] Überbaute Liegenschaften im Finanzvermögen sind nach der Formel (einfacher Realwert plus dreifacher Ertragswert)/4 zum Verkehrswert zu bilanzieren (E. 2.1). Der vom Gemeindeamt für die Bestimmung des Ertragswerts angewandte einheitliche Kapitalisierungsfaktor von 8 % widerspricht der gesetzlichen Pflicht, das Finanzvermögen nach kaufmännischen Grundsätzen zu bilanzieren, und ist damit rechtswidrig (E. 2.3). Die aufsichtsrechtliche Prüfung des Gemeindeamts hat sich darauf zu beschränken, ob die Bewertungen durch die Gemeinden nach einer anerkannten Methode vorgenommen wurden (E. 2.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung ans Gemeindeamt.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSICHTSBEFUGNIS">AUFSICHTSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FINANZVERMÃGEN">FINANZVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEHAUSHALT">GEMEINDEHAUSHALT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALISIERUNGSFAKTOR">KAPITALISIERUNGSFAKTOR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG">LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 136 Abs. 1 GemeindeG</span><br/><span class="gerade">Art. 16 Abs. 1 lit. d VGH</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 Abs. 4 VGH</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33750" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00048</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 4. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">31. Mai 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Jso Schumacher<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Reto HÃ¤ggi Furrer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde Fehraltorf, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeindeamt des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Neubewertung der Liegenschaften<br/> des FinanzvermÃ¶gens per 1. Januar 2016</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Kreisschreiben der Direktion der Justiz und des Innern Ã¼ber die Neubewertung der Liegenschaften des FinanzvermÃ¶gens per 1. Januar 2016 vom 10. August 2015 (<span>Kreisschreiben, vgl. </span>www.gaz.zh.ch/internet/justiz_inneres/gaz/de/gemeindefinanzen/finanzhaushalt/Informationen/liegenschaftenneubewertung.html) wurden die Gemeinden verpflichtet, die Liegenschaften des FinanzvermÃ¶gens neu zu bewerten. Der Gemeinderat Fehraltorf nahm diese Neubewertung mit Beschluss vom 5. April 2016 vor und bewertete unter anderem die Liegenschaft Kirchgasse 1 mit Fr. 5'659'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 25. Mai 2016 korrigierte das Gemeindeamt des Kantons ZÃ¼rich den Wert der Liegenschaft Kirchgasse 1 auf Fr. 3'763'000.- und genehmigte die Neubewertung der Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen in Dispositiv-Ziff. I mit dieser Ãnderung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat wies einen dagegen erhobenen Rekurs mit Beschluss vom 7. Dezember 2016 ab (Dispositiv-Ziff. I), auferlegte die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 1'716.- der Gemeinde Fehraltorf (Dispositiv-Ziff. II) und sprach dieser in Dispositiv-Ziff. III keine ParteientschÃ¤digung zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Politische Gemeinde Fehraltorf liess am 23. Januar 2017 Beschwerde fÃ¼hren und in der Hauptsache beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge "inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer" sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Liegenschaft Kirchgasse 1 mit Fr. 5'659'000.- zu bewerten. Der Regierungsrat mit Vernehmlassung vom 7./8. Februar 2017 und das Gemeindeamt mit Beschwerdeantwort vom 22. Februar 2017 schlossen je auf Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Fehraltorf liess hierzu am 2. MÃ¤rz 2017 Stellung nehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r Beschwerden gegen erstinstanzliche Rekursentscheide des Regierungsrats Ã¼ber Anordnungen des Gemeindeamts etwa betreffend den Finanzhaushalt einer Gemeinde nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 Abs. 1 f. je lit. a, 19a, 19b Abs. 2 lit. a und b je Ziff. 1 in Verbindung mit Abs. 4 Satz 1 sowie §§ 42â44 e contrario des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gestÃ¼tzt auf § 21 Abs. 2 lit. c VRG legitimiert, eine aufsichtsrechtlich angeordnete Bewertung der Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen anzufechten (VGr, 8. November 2000, VB.2000.00064, E. 3; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 21 N. 129).</p> <p class="Urteilstext"><span>Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Streitgegenstand bildet die Frage, mit welchem Wert eine bestimmte Liegenschaft im FinanzvermÃ¶gen der BeschwerdefÃ¼hrerin zu bilanzieren sei. GemÃ¤ss § 136 Abs. 1 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GG, LS 131.1) wird das FinanzvermÃ¶gen nach kaufmÃ¤nnischen GrundsÃ¤tzen bilanziert. Der Weisung des Regierungsrats vom 30. MÃ¤rz 1983 lÃ¤sst sich entnehmen, "[d]as FinanzvermÃ¶gen soll nach MÃ¶glichkeit zu seinem wirklichen Wert in der Rechnung erscheinen, weil die Finanzlage der Gemeinde sonst verfÃ¤lscht wird" (ABl 1983, 553 ff., 577). Ãberbaute Liegenschaften des FinanzvermÃ¶gens sind nach § 16 Abs. 1 lit. d der Verordnung Ã¼ber den Gemeindehaushalt vom 26. September 1984 (VGH, LS 133.1) grundsÃ¤tzlich nach dem Verkehrswert zu bewerten, der nach der Formel (einfacher Realwert plus dreifacher Ertragswert) / 4 zu berechnen ist. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 16 Abs. 4 VGH erfolgt eine generelle Neubewertung der Liegenschaften nach Weisung der Direktion und des Innern nach jeweils lÃ¤ngstens zehn Jahren (§ 16 Abs. 4 VGH). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Strittig ist hier einzig, wie der Ertragswert der streitgegenstÃ¤ndlichen Liegenschaft zu berechnen sei. Der Ertragswert einer Liegenschaft wird gemeinhin mit folgender Formel berechnet (Kaspar Fierz, ImmobilienÃ¶konomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. A., ZÃ¼rich etc. 2011, S. 110; Heinz Wenger/Muck Wenger/Wolfgang Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2009, S. 26 f.; Schweizerische Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungsexperten, Das Schweizerische SchÃ¤tzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012 [SchÃ¤tzerhandbuch], S. 96):</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Bruttomietertrag (Fr./Jahr)</p> </td> <td rowspan="2"> <p class="Urteilstext">x 100 = Wert der Liegenschaft</p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">Kapitalisierungsfaktor (%)</p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext">Der Kapitalisierungsfaktor setzt sich aus einem Basiszinssatz und einem Zuschlag zusammen. Der Basiszinssatz entspricht dabei einem sich am Hypothekenmarkt orientierenden Zinssatz, bei dem die erwartete langfristige Zinsentwicklung ebenfalls zu berÃ¼cksichtigen ist (ausfÃ¼hrlich hierzu Fierz, S. 63 ff.; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 86 ff.). Im Zuschlag werden die Bewirtschaftungskosten sowie Abschreibungen bzw. RÃ¼ckstellungen berÃ¼cksichtigt (Wenger/Wenger/Naegeli, S. 27; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 84 ff.). Die HÃ¶he des Zuschlags ist unter anderem abhÃ¤ngig vom Alter des GebÃ¤udes, dem erzielbaren Mietertrag pro FlÃ¤cheneinheit und den Baukosten pro Volumeneinheit (vgl. Fierz, S. 786 ff.). Die genaue Festlegung des Zuschlags liegt im Ermessen des SchÃ¤tzers und ist von qualitativen Elementen abhÃ¤ngig, die fÃ¼r jede Liegenschaft individuell bestimmt werden mÃ¼ssen (eingehend hierzu Fierz, S. 110 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>GemÃ¤ss Ziff. 7 des Kreisschreibens ist bei GeschÃ¤ftshÃ¤usern ein Kapitalisierungsfaktor von 8 % anzuwenden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, fÃ¼r die Festlegung eines fÃ¼r alle Liegenschaften geltenden Kapitalisierungsfaktors fehle es an einer gesetzlichen Grundlage. Das Gemeindeamt hÃ¤lt dem entgegen, § 16 Abs. 4 VGH delegiere den Erlass detaillierterer Regelungen â wozu der Kapitalisierungsfaktor zÃ¤hle â an die Direktion. Diese Delegation sei zulÃ¤ssig, weil es sich beim Kreisschreiben um eine Verwaltungsverordnung handle.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Die Delegation von Verordnungskompetenzen an untergeordnete Verwaltungseinheiten durch den Regierungsrat (Subdelegation) ist unzulÃ¤ssig, da die Zuweisung der Verordnungskompetenz dem Gesetz- bzw. dem Verfassunggeber vorbehalten ist (Art. 38 Abs. 3 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 [LS 101]; Matthias Hauser in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 38 N. 43; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 4. A., ZÃ¼rich etc. 2012, Rz. 428). Schon aus diesem Grund lÃ¤sst sich § 16 Abs. 4 VGH nicht dahingehend verstehen, dass damit der Direktion der Justiz und des Innern das Recht eingerÃ¤umt worden wÃ¤re, eine Rechtsverordnung zu erlassen. Wie auch das Gemeindeamt einrÃ¤umt, kann es sich dabei nur um eine Verwaltungsverordnung handeln.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Verwaltungsverordnungen dienen nur der Vereinheitlichung in der Rechtsanwendung, weisen indes keinen im AussenverhÃ¤ltnis wirksamen selbstÃ¤ndigen Regelungsgehalt auf und bedÃ¼rfen deshalb keiner fÃ¶rmlichen gesetzlichen ErmÃ¤chtigung (BGE 121 II 473 E. 2b). Allein die MÃ¶glichkeit, dass sich Verwaltungsverordnungen indirekt auch auf die Rechtsstellung Privater auswirken kÃ¶nnen, vermag an diesem Umstand nichts zu Ã¤ndern (vgl. Patricia Egli, Verwaltungsverordnungen als Rechtsquellen des Verwaltungsrechts?, AJP 20/2011, S. 1159 ff., 1162). Gehen Richtlinien jedoch Ã¼ber den Zweck der vereinheitlichten Rechtsanwendung hinaus und entfalten sie Ã¼ber die gesetzlichen Grundlagen hinaus direkte Auswirkungen auf die Rechtsstellung der BÃ¼rger, so sind sie als Rechtsverordnungen zu qualifizieren und unter Beachtung der entsprechenden Verfahrensnormen zu erlassen (vgl. Jaag/RÃ¼ssli, Rz. 415). Verwaltungsverordnungen kÃ¶nnen â da sie durch VerwaltungsbehÃ¶rden und nicht durch den formellen Gesetzgeber erlassen werden â keine von der gesetzlichen Ordnung abweichenden Bestimmungen vorsehen; sie mÃ¼ssen sich direkt auf das Gesetz und die ausfÃ¼hrenden Erlasse abstÃ¼tzen kÃ¶nnen (BGE 120 Ia 343 E. 2a).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.4 </b>Die im Kreisschreiben angeordnete Anwendung eines einheitlichen Kapitalisierungsfaktors fÃ¼hrt zur Fiktion, dass jede Liegenschaft im FinanzvermÃ¶gen das gleiche Renditepotenzial aufweist. Das widerspricht nicht nur den unterschiedlichen Gegebenheiten in den Gemeinden, sondern lÃ¤sst auch den unterschiedlichen Ausbaustandard und Zustand der einzelnen Liegenschaften unberÃ¼cksichtigt. Dies bewirkt, dass der so ermittelte Ertragswert einer Liegenschaft erheblich vom tatsÃ¤chlichen Ertragswert abweichen kann. Damit werden die fraglichen Liegenschaften nicht mehr zu ihrem tatsÃ¤chlichen Wert bilanziert, was gegen die Pflicht zur Bilanzierung nach kaufmÃ¤nnischen GrundsÃ¤tzen gemÃ¤ss § 136 Abs. 1 GG beziehungsweise die Pflicht verstÃ¶sst, Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke zum Verkehrswert zu bewerten (§ 16 Abs. 1 lit. d VGH). </p> <p class="Urteilstext">Das Argument des Gemeindeamts, in § 16 Abs. 4 VGH sei von einer generellen Neubewertung die Rede, was sich nur so verstehen lasse, dass nicht eine liegenschaftsbezogene, sondern eine nach allgemeinen Kriterien vorzunehmende Neubewertung erfolgen mÃ¼sse, ist nicht stichhaltig. ZunÃ¤chst verstiesse § 16 Abs. 4 VGH bei einer solchen Auslegung nach dem vorgÃ¤ngig AusgefÃ¼hrten insofern gegen § 136 Abs. 1 GG. Sodann ergibt sich schon aus der Systematik von § 16 VGH und im Ãbrigen auch aus dem Wortlaut von Abs. 4, dass das Wort generell sich nicht auf die in Abs. 1 geregelte Bewertungsmethode bezieht, sondern anordnet, dass sÃ¤mtliche Liegenschaften nach jeweils zehn Jahren neu zu bewerten seien, unabhÃ¤ngig von allfÃ¤lligen zwischenzeitlich vorgenommenen Einzelbewertungen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Weil die Ermittlung des Ertragswerts einer Liegenschaft immer unter BerÃ¼cksichtigung der konkreten Gegebenheiten erfolgen muss, besteht kaum Raum, um den Gemeinden einheitliche Kapitalisierungsfaktoren vorzuschreiben. Richtigerweise hat sich die aufsichtsrechtliche PrÃ¼fung des Gemeindeamts vielmehr darauf zu beschrÃ¤nken, ob die Bewertungen durch die Gemeinden nach einer anerkannten Methode vorgenommen wurden. Dies kann auch in Form einer PlausibilitÃ¤tsprÃ¼fung anhand von Standardwerten erfolgen, wobei dem vorhandenen grossen Ermessensspielraum bei der Bewertung einer Liegenschaft hinreichend Rechnung getragen werden muss. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Angelegenheit ist zur DurchfÃ¼hrung dieser PrÃ¼fung ans Gemeindeamt zurÃ¼ckzuweisen. Dabei wird das Gemeindeamt auch zu berÃ¼cksichtigen haben, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin ihrer Berechnung â entsprechend den Vorgaben im Formular â den Netto- statt den Bruttomietertrag zugrunde legte. Die damit bereits abgezogenen Aufwendungen sind bei der Festlegung des Kapitalisierungsfaktors nicht noch einmal zu berÃ¼cksichtigen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziff. I und III des Rekursentscheids sowie Dispositiv-Ziff. I der VerfÃ¼gung des Gemeindeamts vom 1. Januar 2016, soweit die streitgegenstÃ¤ndliche Liegenschaft betreffend, sind aufzuheben, und die Angelegenheit ist im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Gemeindeamt zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). Demnach hat die BeschwerdefÃ¼hrerin als obsiegend zu gelten und sind die Kosten des Rekursverfahrens in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG; VGr, 3. Juli 2014, VB.2014.00186, E. 4.2). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Sinn des zum Rekursverfahren AusgefÃ¼hrten sind dem Beschwerdegegner die Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der Beschwerdegegner ist sodann zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren insgesamt eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der Regelung in Art. 90 ff. </span>des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) <span>sind letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende RÃ¼ckweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. I und III des Regierungsratsbeschlusses vom 7. Dezember 2016 sowie Dispositiv-Ziff. I der VerfÃ¼gung des Gemeindeamts vom 25. Mai 2016, soweit die streitgegenstÃ¤ndliche Liegenschaft betreffend, werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Gemeindeamt zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Regierungsratsbeschlusses vom 7. Dezember 2016 werden die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 1'716.- dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren insgesamt eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (zuzÃ¼glich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gung 5 Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>