<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2017.00019</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218063&amp;W10_KEY=4467069&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2017.00019</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.03.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer<br/><br/>Nachdem die Pflichtigen ihr Eigenheim im Kanton Zürich während drei Jahren bewohnt hatten, mieteten sie aufgrund einer beruflichen Veränderung des Ehemanns eine Wohnung im Kanton Graubünden. Die eigene Liegenschaft wurde an Dritte vermietet. Drei Jahre später erwarben sie im Kanton Graubünden Bauland und zogen rund ein weiteres Jahr später in das dort erstellte Eigenheim. Der Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung (§ 216 Abs. 3 lit. i StG) wurde den Pflichtigen zu Recht verwehrt: Eine dauernd selbstgenutzte Wohnliegenschaft im Kanton Zürich lag nicht mehr vor, nachdem zwischen der Selbstnutzung des veräusserten und der Selbstnutzung des neu erworbenen Grundstücks über drei Jahre verstrichen waren. Als angemessene Frist zwischen den Selbstnutzungen wird i.d.R. eine solche von zwei Jahren vorgesehen. Vorliegend war mit einer Wiederaufnahme der Selbstnutzung des Eigenheims im Kanton Zürich seit Längerem nicht mehr zu rechnen, war die Liegenschaft doch zuerst zum Verkauf ausgeschrieben und anschliessend auf unbestimmte Zeit an Dritte vermietet worden. Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ADÃQUATER KAUSALZUSAMMENHANG">ADÃQUATER KAUSALZUSAMMENHANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANGEMESSENE FRIST">ANGEMESSENE FRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN">DAUERNDES SELBSTBEWOHNEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTNUTZUNG">SELBSTNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNLIEGENSCHAFT">WOHNLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. III lit. e StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37270" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2017.00019</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. MÃ¤rz 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch die Steuerberatung K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Das Ehepaar A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) erwarb am 13. Juli 2007 das Doppeleinfamilienhaus mit 223 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung (Kat.Nr. 01) an der D-Strasse 02 in C (Kanton ZÃ¼rich), welches es selbst bewohnte. Infolge einer beruflichen VerÃ¤nderung des Pflichtigen verlegte das Ehepaar seinen Wohnsitz per 1. August 2010 nach E (im Kanton F), wo es eine Wohnung mietete. Das Doppeleinfamilienhaus wurde an Dritte vermietet und den Vermietern ein Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt. Der Mietvertrag war fÃ¼r ein Jahr unkÃ¼ndbar; hernach betrug die KÃ¼ndigungsfrist sechs Monate. Im Juni 2012 teilten die Mieter den Pflichtigen den Verzicht auf das Vorkaufsrecht mit. Im November 2013 hatten die Pflichtigen Bauland in G (Kanton F) erworben und in der Folge darauf ein Eigenheim erstellt, in das sie am 24. Dezember 2014 einzogen. Nachdem die Mieter am 4. April 2014 eine Kaufzusage fÃ¼r Bauland erhalten hatten, wurde die Liegenschaft in C zum Verkauf ausgeschrieben und in der Folge am 1. Oktober 2014 fÃ¼r Fr. â¦ an H und I verÃ¤ussert. Zufolge dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Steuerausschuss C den Pflichtigen am 11. April 2016 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Eine dagegen erhobene Einsprache, mit welcher die Pflichtigen einen Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung begehrt hatten, wies der Steuerausschuss mit Beschluss vom 20. Juni 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht wies den hiergegen erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 18. Januar 2017 ebenfalls ab, im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, bei der Liegenschaft in C handle es sich nicht um eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft, beziehungsweise sei der adÃ¤quate Kausalzusammenhang zwischen den beiden HandÃ¤nderungen nicht gegeben, da die Pflichtigen mit Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2010 die Selbstnutzung aufgegeben und bis zum Verkauf im Oktober 2014 nicht wiederaufgenommen hÃ¤tten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 24. Februar 2017 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in der HÃ¶he von Fr. â¦ infolge einer Ersatzbeschaffung vollumfÃ¤nglich aufzuschieben. Im Weiteren beantragten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei die Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG). Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG regelt die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung von Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung abschliessend, ohne den Kantonen einen Spielraum zu belassen (BGE 143 II 233 E. 3). DemgegenÃ¼ber kÃ¶nnen die Kantone die "angemessene Frist" zwischen den zwei HandÃ¤nderungen eigenstÃ¤ndig festlegen (BGE 143 II 233 E. 2.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>FÃ¼r das dauernde Selbstbewohnen genÃ¼gt es, dass die steuerpflichtige Person ihr ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim in der Zeit vor der HandÃ¤nderung ohne erhebliche Unterbrechung bewohnte, bzw. am fraglichen Ort ihren zivilen bzw. steuerlichen Wohnsitz gehabt hat. Damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit jedoch erfÃ¼llt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im verÃ¤usserten GrundstÃ¼ck befunden haben (BGE 143 II 233 E. 2.4). Ausnahmen im Einzelfall sind insofern zulÃ¤ssig, indem die beiden WohnstÃ¤tten durch eine DrittwohnstÃ¤tte kurz unterbrochen werden, wenn die steuerpflichtige Person ihr Eigenheim verÃ¤ussert, ohne das Ersatzobjekt erworben zu haben oder dieses schon in deren Eigentum steht, infolge Bau oder Umbau jedoch noch nicht bezogen werden kann. Entscheidend ist, ob die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist. Unter einer angemessenen Frist nach § 216 Abs. 3 lit. i StG wird in der Regel eine Frist von zwei Jahren im Sinn einer "Unbedenklichkeitsfrist" angesehen (siehe Rz. 17 des Rundschreibens der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft [§ 216 Abs. 3 lit. i und § 226a StG] vom 1. Februar 2018, ZStB Nr. 216.3; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 2013, 3. A., § 216 N. 280; vgl. auch BGE 138 II 105 = Pra 101 [2012] Nr. 88). Ist die Frist lÃ¤nger, so ist im Einzelfall zu prÃ¼fen, ob zwischen der VerÃ¤usserung und der Ersatzbeschaffung ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht. Zu berÃ¼cksichtigen sind dabei sÃ¤mtliche UmstÃ¤nde des Einzelfalls sowie die konkreten VerhÃ¤ltnisse des Pflichtigen, die zu einer Durchbrechung oder VerstÃ¤rkung des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs beitragen kÃ¶nnen. Ein lÃ¤ngerer Unterbruch ist umso eher hinzunehmen, als er durch Ã¤ussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare UmstÃ¤nde bedingt ist (RB 1998 Nr. 164 = StE 1999 B 42.38 Nr. 19). Das Verwaltungsgericht lÃ¤sst in seiner stÃ¤ndigen Praxis zur GrundstÃ¼ckgewinnsteuer einen Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. i StG ebenfalls zu, wenn der Erwerb oder die Ãberbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor der massgebenden HandÃ¤nderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist. Erforderlich ist ebenfalls, dass zwischen den beiden HandÃ¤nderungen ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht (RB 1990 Nr. 54).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Umstritten ist vorliegend einzig die Frage, ob es sich bei der verÃ¤usserten Liegenschaft in C um eine "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte" Liegenschaft im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG handelt, bzw. ob zwischen den Selbstnutzungen bzw. HandÃ¤nderungen ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz bestÃ¤tigte die zutreffende Auffassung des Steuerausschusses, wonach die fragliche Liegenschaft wÃ¤hrend rund vier Jahren fremdvermietet wurde, was etwa 57 % der gesamten Besitzesdauer entspricht. Im Weiteren belÃ¤uft sich die Zeitspanne zwischen den beiden Selbstnutzungen von August 2010 bis zum Erwerb von Bauland im November 2013 auf Ã¼ber drei Jahre. Eine Liegenschaft gilt als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom EigentÃ¼mer auch tatsÃ¤chlich selbst bewohnt wird. Das Kriterium der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung setzt voraus, dass der EigentÃ¼mer das Wohnobjekt zu seiner VerfÃ¼gung hÃ¤lt und es nach Belieben benutzen kann. WÃ¤hrend der Dauer eines MietverhÃ¤ltnisses ist der EigentÃ¼mer aber von der Nutzung gÃ¤nzlich ausgeschlossen (vgl. Richner et al., § 216 N. 324). Das Steuerrekursgericht hat somit zu Recht erwogen, dass die Pflichtigen mit dem â zunÃ¤chst auf ein Jahr unkÃ¼ndbaren und hernach auf unbestimmte Dauer â abgeschlossenen Mietvertrag, bereits gut drei Jahre nach dem Erwerb, die Selbstnutzung der Liegenschaft an der D-Strasse 02 auf den 1. August 2010 aufgegeben hÃ¤tten. Ferner stellte es fest, dass keine besonderen subjektiven GrÃ¼nde vorlÃ¤gen, die trotz der weit Ã¼ber der Unbedenklichkeitsfrist von zwei Jahren liegenden Zeitspanne fÃ¼r die Anerkennung einer Ersatzbeschaffung sprechen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Was die Pflichtigen gegen die ausfÃ¼hrlichen und zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz vorbringen, vermag keine andere Beurteilung zu rechtfertigen. Im Wesentlichen wiederholen sie ihre bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Argumente. Soweit sie global auf die Rekursschrift verweisen und diese als integrierenden Bestandteil der Beschwerdeschrift erklÃ¤ren, so genÃ¼gt dies als BegrÃ¼ndung nicht (vgl. Richner et al., § 147 N. 47 mit Hinweisen). Die Pflichtigen bestreiten nicht, die Selbstnutzung der Liegenschaft im Jahr 2010 aufgegeben zu haben und in der Folge nicht wieder aufgenommen zu haben. Damit war die streitbetroffene Liegenschaft weder im Zeitpunkt des Verkaufs, noch bei Erwerb des Baulands in G selbst bewohnt. Mit einer Wiederaufnahme der Selbstnutzung des Eigenheims in C war deshalb seit LÃ¤ngerem nicht mehr zu rechnen, zumal die Liegenschaft im Jahr 2010 nach dem Wegzug der Pflichtigen in den Kanton F zuerst zum Verkauf ausgeschrieben wurde und bei dessen Scheitern auf unbestimmte Zeit an Dritte vermietet worden war. Die Eingehung eines zunÃ¤chst auf ein Jahr befristeten und hernach auf unbestimmte Zeit eingegangenen MietverhÃ¤ltnisses schliesst den EigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich von jeglicher NutzungsmÃ¶glichkeit aus. Die pflichtigen EigentÃ¼mer haben denn auch in keinem Zeitpunkt Eigenbedarf angemeldet oder eine RÃ¼ckkehr nach C nach Aussen kommuniziert. Die weiteren UmstÃ¤nde, dass die Pflichtigen das Objekt in C zunÃ¤chst zum Verkauf ausgeschrieben hatten und hernach den Mietern ein Vorkaufsrecht an der Liegenschaft einrÃ¤umten, legt den Schluss nahe, dass es ihnen nicht primÃ¤res Anliegen war, wieder nach C zurÃ¼ckzukehren, um die Liegenschaft selbst zu bewohnen. Abgesehen davon hatte der Pflichtige einen neuen Arbeitsplatz in der Region J (Kanton F). Dass er diesen wieder aufgeben wollte oder mÃ¼sste, wird weder behauptet, noch geht solches aus den Akten hervor. Auch wenn eine erfolgreiche Integration der pflichtigen Ehefrau und den Kindern in der Region J nicht von Anfang an gegeben war, so hÃ¤tte dies spÃ¤testens nach einem Jahr erkennbar sein mÃ¼ssen. Die beweisbelasteten Pflichtigen machen auch keine wesentlichen GrÃ¼nde geltend, weshalb eine RÃ¼ckkehr konkret in Betracht gekommen wÃ¤re. Unbeachtlich ist im Weiteren, dass die Pflichtigen mit dem Verkauf des Hauses zu Gunsten der Mieterschaft abgewartet haben, bis diese ein Ersatzobjekt gefunden hatten. Damit kann nicht von einer vorÃ¼bergehenden Unterbrechung der Selbstnutzung ausgegangen werden. UnabhÃ¤ngig davon kann die Frist zwischen dem Ende der Selbstnutzung der alten Liegenschaft und dem Kauf des Baulands im Kanton F von Ã¼ber drei Jahren (bzw. bis zum Verkauf der alten Liegenschaft und Einzug im neuen Haus von Ã¼ber vier Jahren) im VerhÃ¤ltnis zur gesamten Besitzesdauer von rund 7 Jahren und zwei Monaten nicht mehr als angemessen bezeichnet werden. Da weder intensive BemÃ¼hungen zum Verkauf der Liegenschaft in C noch fÃ¼r den Kauf der Ersatzliegenschaft im Kanton F ab Januar 2012 (Entscheid zum Verbleib in der Region J gemÃ¤ss Pflichtigen) substanziiert dargelegt noch bewiesen sind, besteht zwischen der VerÃ¤usserung und der Ersatzbeschaffung kein adÃ¤quater Zusammenhang mehr. Daran Ã¤ndern die von den Pflichtigen angefÃ¼hrten Gerichtsurteile, welche zeigen sollen, dass trotz Nichteinhalten der Zweijahresfrist und Fehlen des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs unter UmstÃ¤nden gleichwohl ein Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer gegeben sein kÃ¶nne, nichts.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 sowie § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>