<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00169</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217361&amp;W10_KEY=4467072&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00169</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umbau eines Bürogebäudes in einer Zentrumszone; mehrheitliche Ausrichtung gegen den Sektor Nordost/Nordwest; Nebenbestimmungen.<br/><br/>Die Mängelbehebung durch Nebenbestimmungen kommt nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Vorliegend erachtete die Baubehörde die Raumaufteilung als mangelhaft. Ein solcher Mangel kann nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 2.2 f.).<br/><br/>Die fragliche Wohnung ist gegen Nordosten ausgerichtet und erfüllt § 301 Abs. 1 PBG daher nicht (E. 3.1). Gemäss dem klaren Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG sind in Abweichungen in Kern- und Zentrumszonen ohne Vorliegen (weiterer) besonderer Verhältnisse möglich (E. 3.3). § 301 Abs. 2 PBG kommt aber auch in Zentrumszonen nur zur Anwendung, wenn sachliche, sich aus der zonenspezifischen Situation ergebende Gründe für eine Abweichung von Absatz 1 sprechen. Weiter ist § 239 Abs. 3 PBG zu beachten. Vorliegend ist ein Ausnahmetatbestand gemäss § 301 Abs. 2 PBG erfüllt und § 239 Abs. 3 PBG eingehalten (E. 3.5).<br/><br/>Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSRICHTUNG">AUSRICHTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃROGEBÃUDE">BÃROGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAMILIENWOHNUNG">FAMILIENWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEKTOR NORDOST/NORDWEST">SEKTOR NORDOST/NORDWEST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMBAU">UMBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 51 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 301 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 301 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34559" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00169</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A AG,<b> </b>vertreten durch RA B, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf, vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegner,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 19. April 2016 erteilte der Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf der A AG unter diversen Bedingungen und Auflagen die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung fÃ¼r den Umbau eines BÃ¼rogebÃ¤udes in ein Wohn- und BÃ¼rohaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02/03 in Regensdorf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte die A AG am 23. Mai 2016 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und verlangte die Aufhebung der Nebenbestimmung in Dispositivziffer 4.3 (Ausrichtung der Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss) sowie die Reduktion der BaubewilligungsgebÃ¼hr. Das Baurekursgericht hiess ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 2. Februar 2017 betreffend die BaubewilligungsgebÃ¼hr gut. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 9. MÃ¤rz 2017 fÃ¼hrte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, Dispositivziffer 4.3 der VerfÃ¼gung des Bauvorstands der Gemeinde Regensdorf sowie den diesbezÃ¼glichen Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung auch insoweit zu erteilen. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und zur weiteren AbklÃ¤rung des Sachverhaltes an eine der Vorinstanzen zurÃ¼ckzuweisen. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten des Bauvorstands der Gemeinde Regensdorf. Das Baurekursgericht liess sich am 31. MÃ¤rz 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Bauvorstand der Gemeinde Regensdorf beantragte am 12. April 2017, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der A AG abzuweisen. Die A AG verzichtete in der Folge stillschweigend auf eine Stellungnahme.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin der in der Zentrumszone Z5 im Jahr 2000 ursprÃ¼nglich als BÃ¼rogebÃ¤ude erbauten Liegenschaft Kat.-Nr. </span>01<span>. Am 22. Oktober 2013 wurde der BeschwerdefÃ¼hrerin die Stammbaubewilligung zur Umnutzung des GebÃ¤udes und zur Erstellung zahlreicher Wohnungen erteilt. Seither reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin vier Begehren um AbÃ¤nderung dieser Stammbaubewilligung ein. Die vorliegend angefochtene dritte â nachtrÃ¤glich zur Bewilligung eingereichte â ProjektÃ¤nderung betrifft diverse Ãnderungen im GebÃ¤udeinnern. Unter anderem beabsichtigt die BeschwerdefÃ¼hrerin, im dritten Obergeschoss liegende gegen Nordosten ausgerichtete BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten neu als Dreizimmerwohnung zu nutzen. Die lokale BaubehÃ¶rde erwog in der angefochtenen Baubewilligung, dass eine Umnutzung der erwÃ¤hnten RÃ¤umlichkeiten gemÃ¤ss § 301 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht zulÃ¤ssig sei und verpflichtete die BeschwerdefÃ¼hrerin, vor Baubeginn "AbÃ¤nderungsplÃ¤ne Ã¼ber die Einhaltung der Anforderungen an WohnrÃ¤ume" einzureichen. Vor Verwaltungsgericht strittig ist einzig die RechtmÃ¤ssigkeit dieser Nebenbestimmung.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Vorab ist zu prÃ¼fen, ob die von der BaubehÃ¶rde in Dispositivziffer 4.3 getroffene Anordnung Ã¼berhaupt Inhalt einer Nebenbestimmung sein kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens von untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 346). Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt daher nicht in Betracht, wenn ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Beschwerdegegner bringt in der streitgegenstÃ¤ndlichen Dispositivziffer zum Ausdruck, dass er die geplante Raumaufteilung bzw. âanordnung der Dreizimmerwohnung als mangelhaft erachtet. Dabei handelt es sich klarerweise nicht um einen Mangel untergeordneter Natur, dem mit einer Nebenbestimmung begegnet werden kÃ¶nnte. Ausserdem bestehen vorliegend verschiedene MÃ¶glichkeiten, wie der Mangel behoben werden kÃ¶nnte, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen zum Inhalt der Nebenbestimmung gemacht werden sollen. Dispositivziffer 4.3 der Baubewilligung vom 19. April 2016 stellt damit eine unzulÃ¤ssige Nebenbestimmung dar, was grundsÃ¤tzlich zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren wÃ¼rde (vgl. VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.5). Dies erscheint vorliegend jedoch nicht sachgerecht, erweist sich die angefochtene Nebenbestimmung â wie nachfolgend zu zeigen ist â doch auch inhaltlich als rechtswidrig.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 301 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen WohnrÃ¤ume von Mehrzimmerwohnungen gesamthaft mit den gesetzlich nÃ¶tigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein. Abweichungen sind zulÃ¤ssig in Kern- und Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen VerhÃ¤ltnissen, insbesondere zum Schutz vor Ã¼bermÃ¤ssigen Einwirkungen Ã¶ffentlicher Bauten und Anlagen (§ 301 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2">Die geplante Dreizimmerwohnung ist gÃ¤nzlich gegen Nordosten ausgerichtet und erfÃ¼llt § 301 Abs. 1 PBG damit unbestrittenermassen nicht. Uneinig sind sich die Parteien jedoch bei der Frage, ob vorliegend ein Ausnahmetatbestand gemÃ¤ss Absatz 2 gegeben ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Beschwerdegegner fÃ¼hrte im Baubewilligungs- bzw. Rekursverfahren aus, dass es mangels abschliessender gesetzlicher Regelung in seinem Ermessen stehe, zu bestimmen, wann vom Grundsatz in § 301 Abs. 1 PBG abgewichen werden kÃ¶nne. GemÃ¤ss seiner Praxis seien solche Abweichungen nur bei Zweizimmerwohnungen zulÃ¤ssig. Da die vorliegende Dreizimmerwohnung eine Mehrzimmerwohnung sei, die sich auch fÃ¼r Familien eigne, kÃ¶nne eine wohnhygienisch nicht einwandfreie LÃ¶sung nicht akzeptiert werden. Die Vorinstanz erwog hierzu, dass zwar § 301 PBG nicht festlege, unter welchen Voraussetzungen Abweichungen in Zentrumszonen zulÃ¤ssig seien, diese bedeute aber nicht, dass in Zentrumszonen stets von besonderen VerhÃ¤ltnissen auszugehen sei. Im vorliegenden Fall seien denn auch keine GrÃ¼nde ersichtlich, welche eine Abweichung von § 301 Abs. 1 PBG rechtfertigen wÃ¼rden. Die Lage in einer Zentrumszone genÃ¼ge fÃ¼r sich allein nicht. Der Beschwerdegegner ergÃ¤nzte, dass auch in Kern- und Zentrumszonen nur ausnahmsweise von den Erfordernissen nach § 301 Abs. 1 PBG abgewichen werden dÃ¼rfe, was das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse voraussetze.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss dem klaren Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG sind Abweichungen von Absatz 1 der Bestimmung zulÃ¤ssig, wenn <i>einer</i> der darin genannten TatbestÃ¤nde erfÃ¼llt ist. Es genÃ¼gt daher, wenn das Bauvorhaben <i>entweder</i> in einer Kern- und Zentrumszone liegt, <i>oder</i> ein Hotel betrifft, <i>oder</i> besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen. Anders als etwa bei § 302 Abs. 2 PBG werden die besonderen VerhÃ¤ltnisse damit nicht als (Grund-)Voraussetzung fÃ¼r sÃ¤mtliche Abweichungen genannt, sondern erscheinen vielmehr als eine Art Auffangtatbestand. Die Auffassung der Vorinstanzen, wonach auch in Kern- und Zentrumszonen besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen mÃ¼ssen, ergibt sich somit nicht aus dem eindeutigen Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG. Eine Auslegung Ã¼ber den Wortlaut hinaus ist bei Bestimmungen, die â wie die vorliegende â unmissverstÃ¤ndlich und klar formuliert sind, aber nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt (vgl. VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 3.5). Dies ist vorliegend nicht der Fall:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>ZunÃ¤chst ist anzumerken, dass die zu beurteilende Bestimmung vom kantonalen Gesetzgeber sorgfÃ¤ltig formuliert wurde. Dies zeigt sich etwa darin, dass § 301 Abs. 2 PBG als einzige Bestimmung des PBG eine Spezialregelung fÃ¼r Hotels enthÃ¤lt. Sodann leuchtet es ohne Weiteres ein, dass bei Hotels, die ja Ã¼blicherweise nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen, Abweichungen von § 301 Abs. 1 PBG grundsÃ¤tzlich und ohne das Vorliegen von darÃ¼berhinausgehenden besonderen VerhÃ¤ltnisse zulÃ¤ssig sein sollen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Gleiches gilt auch fÃ¼r die Kernzonen; diese umfassen schutzwÃ¼rdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Das Ziel der Erhaltung solcher Ortsbilder hat zur Folge, dass in Kernzonen Um- und Neubauten oft nur in beschrÃ¤nktem Umfang mÃ¶glich sind. Es ist daher nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber offenbar der Ansicht war, dass in Kernzonen § 301 Abs. 1 PBG hÃ¤ufig nicht eingehalten werden kann und er die Lage in einer Kernzone deshalb als mÃ¶glichen Abweichungsgrund festgelegt hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Zentrumszonen wiederum sind fÃ¼r eine dichte Ãberbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren bestimmt (§ 51 Abs. 1 PBG) und sie zeichnen sich deshalb hÃ¤ufig durch eine geschlossene Bauweise aus. Folglich verfÃ¼gen GebÃ¤ude in Zentrumszonen oft nur Ã¼ber zwei Aussenfassaden, weshalb fÃ¼r Bauherren weniger MÃ¶glichkeiten bestehen, um die WohnrÃ¤ume gemÃ¤ss § 301 Abs. 1 PBG auszurichten.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Zusammengefasst bestehen damit keine Zweifel, dass der klare Wortlaut von § 301 Abs. 2 PBG dem vom Gesetzgeber gewollten Sinn entspricht. Es rechtfertigt sich daher nicht, Abweichungen in Kern- und Zentrumszonen vom Vorliegen (weiterer) besonderer VerhÃ¤ltnisse abhÃ¤ngig zu machen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nicht zu folgen ist auch der Praxis des Beschwerdegegners, Abweichungen bei Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern aufgrund ihrer Eignung als Familienwohnung nie zu bewilligen: § 301 PBG regelt die notwendige Besonnung der WohnrÃ¤ume von Mehrzimmerwohnungen und bezweckt damit letztlich die Schaffung von wohnhygienisch einwandfreien VerhÃ¤ltnissen. Die Wohnhygiene, welche alle Faktoren umfasst, die das psychische und physische Wohlbefinden in einer Wohnung bedingen (BRKE I, 4. April 2008, Nr. 0067/2008, E. 4.3. = BEZ 2008 Nr. 27), schÃ¼tzt aber keineswegs nur Familien. Vielmehr sollen auch Menschen, welche alleine oder mit ihnen nicht familiÃ¤r verbundenen Personen zusammen in einer Mehrzimmerwohnung wohnen, wenn immer mÃ¶glich in wohnhygienisch einwandfreien VerhÃ¤ltnissen leben kÃ¶nnen. Es finden sich damit keine Hinweise darauf, dass mit der PBG-Bestimmung Ã¼ber die Besonnung Familien bzw. deren Wohnungen besonders geschÃ¼tzt werden sollen. Ausserdem wÃ¤re die BeschrÃ¤nkung der Abweichungen auf Zweizimmerwohnungen auch gar nicht geeignet, um Familien vor wohnhygienisch nicht einwandfreien VerhÃ¤ltnissen zu schÃ¼tzen. So ist es durchaus denkbar, dass sich eine Familie mit Kind(ern) â beispielsweise aus finanziellen GrÃ¼nden â dazu entscheidet, eine 63,5 m<sup>2</sup> grosse Zweizimmerwohnung zu bewohnen. Die Praxis des Beschwerdegegners, Abweichungen nur bei Zweizimmerwohnungen zuzulassen, lÃ¤sst sich damit nicht auf § 301 Abs. 2 PBG abstÃ¼tzen, weshalb es der genannten Praxis an einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage mangelt. Auch aus der vom Beschwerdegegner angerufenen Gemeindeautonomie kann dieser vorliegend nichts zu seinen Gunsten ableiten, stellt die behauptete Praxis doch offensichtlich weder eine Konkretisierung noch eine besondere BerÃ¼cksichtigung von Ã¶rtlichen Gegebenheiten oder Interessen dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung bedeutet â entgegen dem Beschwerdegegner â jedoch nicht, dass § 301 Abs. 1 PBG in Kern- und Zentrumszonen nicht gilt. Vielmehr kommt auch in Zentrumszonen § 301 Abs. 2 PBG nur zur Anwendung, wenn sachliche, sich aus der zonenspezifischen Situation ergebende GrÃ¼nde fÃ¼r eine Abweichung von Absatz 1 sprechen. Weiter ist bei solchen Mehrzimmerwohnungen â wie bei allen GebÃ¤uden â § 239 Abs. 3 PBG zu beachten, welcher besagt, dass Bauten nach aussen wie im Innern unter anderem den Geboten der Wohnhygiene genÃ¼gen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Hierzu ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass nicht erkennbar ist, wie an der geplanten Stelle im dritten Obergeschoss ohne grossen Aufwand eine mit § 301 Abs. 1 PBG zu vereinbarende Wohnung geschaffen werden kÃ¶nnte. Die Vorinstanz fÃ¼hrte hierzu aus, es handle sich um ein relativ schmales GebÃ¤ude und die Wohnungen kÃ¶nnten daher so angeordnet werden, dass sie sich Ã¼ber die ganze GebÃ¤udetiefe erstreckten.<span> </span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem jedoch berechtigterweise entgegen, dass diese MÃ¶glichkeit aufgrund der Lage der SanitÃ¤ranlagen und des Treppenhauses auf der LÃ¤ngsachse des GebÃ¤udes fÃ¼r die meisten RÃ¤ume nicht besteht. Die Vorinstanz erwog weiter, die "fraglichen RÃ¤ume kÃ¶nnten den angrenzenden Wohnungseinheiten zugeordnet werden, sodass jede Ã¼ber ein besonntes Wohnzimmer verfÃ¼gen wÃ¼rde". Ein konkretes Beispiel fÃ¼r eine solche â aus ihrer Sicht zulÃ¤ssige â Raumaufteilung machte sie nicht. Es ist jedoch ohnehin nicht ersichtlich, wie durch eine Verbindung mit Ã¶stlich bzw. westlich liegenden RÃ¤umen mit § 301 Abs. 1 PBG vereinbare Wohnungen entstehen wÃ¼rden; mit <i>einem</i> besonnten Wohnzimmer wÃ¤re § 301 Abs. 1 PBG ja noch nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Es wÃ¤re fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin demnach mit einem betrÃ¤chtlichen finanziellen Aufwand verbunden, die Position der SanitÃ¤ranlagen sowie des Treppenhauses nachtrÃ¤glich so zu verÃ¤ndern, dass die geplante Wohnung § 301 Abs. 1 PBG erfÃ¼llen wÃ¼rde. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zu einem solchen kostspieligen Umbau zu verpflichten, wÃ¤re vorliegend aber aus verschiedenen GrÃ¼nden nicht gerechtfertigt: Zum einen trifft man die beschriebene Situation mit der Erschliessungsanlage in der GebÃ¤udemitte bei schmalen, langgezogenen HÃ¤usern, welche in Zentrumszonen weit verbreitet sind, hÃ¤ufig an. Sie ist damit geradezu typisch fÃ¼r GebÃ¤ude in Zentrumszonen. Ausserdem wird vorliegend nur geringfÃ¼gig von § 301 Abs. 1 PBG abgewichen, sind doch die WohnrÃ¤ume der Dreizimmerwohnung genau gegen Nordosten ausgerichtet. Mithin hÃ¤tte also bereits eine um wenige Grad gegen Osten verschobene GebÃ¤udeausrichtung dazu gefÃ¼hrt, dass § 301 Abs. 1 PBG eingehalten gewesen wÃ¤re. Weiter hat die Ausrichtung nach Nordosten fÃ¼r die streitgegenstÃ¤ndliche Dreizimmerwohnung aus wohnhygienischer Sicht hÃ¶chstens geringe Nachteile, verlÃ¤uft doch entlang der gesamten massgebenden Fassade eine durchgÃ¤ngige Fensterfront. Die ausreichende Belichtung der Wohnung ist daher ohne Weiteres sichergestellt. Es sind damit auch keine<span> </span>GrÃ¼nde ersichtlich, welche gegen eine Einhaltung von § 239 PBG sprechen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Zusammengefasst ist somit einer der AusnahmetatbestÃ¤nde gemÃ¤ss § 301 Abs. 2 PBG erfÃ¼llt, weshalb sich die angefochtene Nebenbestimmung als rechtswidrig erweist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Einzug2">Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen und <span>Dispositivziffer 4.3 der VerfÃ¼gung des Bauvorstandes vom 19. April 2016 </span>aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Einzug2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem nun auch im Rekursverfahren nahezu vollstÃ¤ndig unterliegenden Beschwerdegegner <span>aufzuerlegen</span>. Er ist Ã¼berdies zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren je eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und Dispositivziffer 4.3 der VerfÃ¼gung des Bauvorstandes Regensdorf vom 19. April 2016 </span>aufgehoben.</p> <p class="Einzug2"><span> </span>In AbÃ¤nderung von Dispositivziffern II und III des Entscheides des Baurekursgerichts vom 2. Februar 2017 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 3'600.-) dem Beschwerdegegner auferlegt. Weiter wird dieser verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 80.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'080.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3.<span> </span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4.<span> </span>Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2">5.<span> </span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span>Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>