<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2008.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208623&amp;W10_KEY=13013550&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2008.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.05.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.12.2009 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Abtretungsentschädigung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entschädigungsbemessung im Fall der Abtretung von "Vorgartenland" Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines im Zentrum der Stadt Zürich gelegenen Grundstückes, das mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude überbaut ist und einen Baulandwert von Fr. 8000.- / m2 aufweist. Das Grundstück umfasste ursprünglich einen im Baulinienbereich gelegenen Landstreifen, der das Gebäude von der angrenzenden Strasse trennte ("Vorgartenland"). Die 1999 erteilte Gebäudebaubewilligung war mit dem Revers verknüpft, dass der jeweilige Grundstückeigentümer im Fall eines Ausbaus der angrenzenden Strasse die im Baulinienbereich befindlichen baulichen Vorrichtungen ohne Anspruch auf Entschädigung zu beseitigen habe und die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten den veränderten Verhältnissen anpassen müsse. 2003 bewilligte die Stadt Zürich die Neugestaltung des betreffenden Strassenabschnitts und verlangte von der Rekurrentin die Abtretung des Vorgartenlandes im Umfang von 460 m2 (vgl. VB.2004.00489). Die Schätzungskommission legte die Abtretungsentschädigung auf Fr. 2000.- / m2 fest. Vor Verwaltungsgericht verlangt die Rekurrentin eine Entschädigung von Fr. 4000.- / m2. Eingeschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.2). Methoden zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken (E. 2). Der Wert von Vorgartenland darf grundsätzlich tiefer angesetzt werden als jener von Bauland, soweit das Vorgartenland aufgrund seiner Lage innerhalb des Baulinienbereichs nur unter eingeschränkten Voraussetzungen überbaut werden darf (E. 3.1.2). Entfällt die Grundstücknutzung auf einem Landstreifen, der von einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers betroffen ist, so besteht im Allgemeinen kein Entschädigungsanspruch für damit verbundene Wertverluste (E. 3.3.1). Beschränkte Aussagekraft eines von der Rekurrentin eingereichten Berichts, wonach das enteignete Vorgartenland im Rahmen eines Gartenwirtschaftbetriebs einen hohen Ertrag abgeworfen hätte (E. 3.3.2). Die Nutzung des Vorgartenlandes als Werbe- oder Parkierfläche wäre mit relativ geringen Erträgen verbunden gewesen (E. 3.3.3). Die Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks wurden durch die Abtretung des Vorgartenlandes nicht eingeschränkt. Der enteignete Landstreifen hatte weder gestalterische Bedeutung noch Erholfungsfunktion; einzig als Puffer gegenüber dem angrenzenden Strassenraum war er von einer gewissen Relevanz. Diesen Umständen hat die Vorinstanz genügend Rechnung getragen, indem sie den Wert des Vorgartenlandes auf 25 Prozent des Baulandwerts gekürzt hat. Abweisung des Rekurses (E. 3.4). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHLAG">EINSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HERABSETZUNG">HERABSETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITIONSBESCHRÃNKUNG">KOGNITIONSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPOTENTIAL">NUTZUNGSPOTENTIAL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN PEIUS">REFORMATIO IN PEIUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUBARKEIT">ÃBERBAUBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 11 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 EntG</span><br/><span class="gerade">§ 99 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10109" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2008.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Mai 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKU_1_1_2"><span>A AG,</span></a><b><span> </span></b><a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_1_3"><span>c/o B AG,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_10">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_14"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> <br/> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend AbtretungsentschÃ¤digung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG ist EigentÃ¼merin des an der Verzweigung E-/F-Strasse gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 im Halte von 1'932 m<sup>2</sup>. GemÃ¤ss der von der Baudirektion am 9. Mai 1995 ersatzweise erlassen Bau- und Zonenordnung lag die Parzelle in der Zone Z7 (mit einem Wohnanteil von 40 %); durch die Revision der Nutzungsplanung vom 7. Juni 2000 (BZO; in Kraft seit 21. April 2001) kam sie in die Quartiererhaltungszone I 6a (mit einem Wohnanteil von 33 %) zu liegen. Das GrundstÃ¼ck liegt â nach Angaben der Stadt ZÃ¼rich â zu rund 39 % innerhalb der vom Regierungsrat im Jahr 1952 entlang der E- und der F-Strasse festgesetzten Baulinien.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 9. Februar 1999 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der A AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Wohn- und GeschÃ¤ftshauses auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck. In lit. z/ee der ErwÃ¤gungen hielt die BehÃ¶rde fest:</p> <p class="Urteilstext">"Die ZugÃ¤nge zum Restaurant und zum Hausdurchgang, zwei FlÃ¼gelmauern, die Durchfahrt zum Hof und zum Autolift sowie die Vorgartengestaltung kommen in den Baulinienbereich der E-Strasse, das gepflÃ¤sterte Gartenrestaurant sowie die Vorgartengestaltung in jenen der F-Strasse zu liegen. Diese untergeordnete BeeintrÃ¤chtigung des Baulinienbereichs kann unter Anmerkung eines Anpassungs- bzw. Beseitigungsreverses hingenommen werden (§§ 99, 100 Abs. 3 PBG [Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975]).â</p> <p class="Urteilstext">Dementsprechend lautet Dispositiv-Ziffer II/B/2 des Beschlusses:</p> <p class="Urteilstext">"Die jeweilige EigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.Nr. â¦ ist verpflichtet, bei einem allfÃ¤lligen Ausbau der E- und/oder der F-Strasse die im Baulinienbereich erstellten, mit Bauentscheid Nr. 151/99 bewilligten ZugÃ¤nge zum Restaurant und zum Hausdurchgang, zwei FlÃ¼gelmauern, die Zufahrt zum Hofgebiet mit Autolift, das gepflÃ¤sterte 'Gartenrestaurant' sowie die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten und ohne Anspruch auf MinderwertsentschÃ¤digung zu beseitigen bzw. den verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen anzupassen (§ 100 Abs. 3 PBG)."</p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat ZÃ¼rich setzte am 29. Oktober 2003 ein Strassenbauprojekt mit Landerwerb an der E-Strasse fest. Das Vorhaben umfasste die Verschiebung der Haltestelle "G", eine Neugestaltung der StrassenrÃ¤ume sowie die Anpassung der Tram- und BuslinienfÃ¼hrung. Ein von der A AG hiergegen erhobenes Rechtsmittel wurde letztinstanzlich durch das Verwaltungsgericht am 3. MÃ¤rz 2005 abgewiesen (VB.2004.00489). Im Zusammenhang mit dem Strassenbauprojekt verlangte die Stadt ZÃ¼rich von der A AG die Abtretung von ca. 460 m<sup>2</sup> Land. Nachdem Einigungsverhandlungen Ã¼ber die HÃ¶he der AbtretungsentschÃ¤digung, eine MinderwertsentschÃ¤digung fÃ¼r das RestgrundstÃ¼ck und die Kostentragung bei einem allfÃ¤lligen Konkurs des Restaurants gescheitert waren, ersuchte der Stadtrat das Statthalteramt ZÃ¼rich am 30. Januar 2006 um Anordnung des SchÃ¤tzungsverfahrens.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Im SchÃ¤tzungsverfahren beantragte die Stadt ZÃ¼rich als KlÃ¤gerin, die EntschÃ¤digung fÃ¼r die Landabtretung auf Fr. 1'110'000.-, also rund Fr. 2'413.-/m<sup>2</sup>, festzusetzen; allfÃ¤llige weitere Forderungen der GrundeigentÃ¼merin seien abzuweisen. DemgegenÃ¼ber verlangte diese eine VergÃ¼tung von Fr. 3'680'000.- bzw. von Fr. 8'000.-/m<sup>2</sup> sowie den Ersatz fÃ¼r allfÃ¤llige MietzinsausfÃ¤lle im Zusammenhang mit dem Projekt. Nach einem doppelten Schriftenwechsel â auf eine Augenscheinverhandlung hatten die Parteien verzichtet â entschied die SchÃ¤tzungskommission I am 16. Juni 2008 wie folgt: Die Stadt ZÃ¼rich wurde verpflichtet, der A AG fÃ¼r die Abtretung von 460 m<sup>2</sup> ab Kat.Nr. 01 eine EntschÃ¤digung von Fr. 2'000.-/m<sup>2</sup>, insgesamt Fr. 920'000.-, zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 1), dies unter Vorbehalt des Nachmasses (Dispositiv-Ziffer 2). Das Begehren um EntschÃ¤digung fÃ¼r allfÃ¤llige MietzinsausfÃ¤lle wurde abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 3) und die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden der Stadt ZÃ¼rich auferlegt (Dispositiv-Ziffer 4).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 23. Juli 2008 meldete die A AG beim Verwaltungsgericht Rekurs gegen den SchÃ¤tzungsentscheid vom 16. Juni 2008 an. Auf PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 29. Juli 2008 reichte sie am 5. September 2008 eine begrÃ¼ndete Rekursschrift ein, worin sie beantragte, die Stadt ZÃ¼rich sei zu verpflichten, ihr eine AbtretungsentschÃ¤digung von "minimal" Fr. 1'840'000.- (entsprechend Fr. 4'000.-/m<sup>2</sup>) zu bezahlen. Ausserdem verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung. Die Rekursantwort der Stadt ZÃ¼rich vom 31. Oktober 2008 lautet â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â auf Abweisung des Rekurses.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b>Das<span> Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Obwohl mit Rekurs bezeichnet, richtet sich das Verfahren weitgehend nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde an das Verwaltungsgericht (§§ 48 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in der Fassung vom 8. Juni 1997, VRG). GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 40; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich usw. 2005, Rz. 2128 und 3642).</p> <p class="erwgung20"><span>Die in dieser Weise eingeschrÃ¤nkte Kognition deckt sich mit jener bei der ÃberprÃ¼fung von Expertengutachten. Wird im Rechtsmittelverfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert eines GrundstÃ¼cks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, Basel usw. 2000, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich diese bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943, ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beurteilungsspielraum verfÃ¼gt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976 Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Streitgegenstand im vorliegenden Rekursverfahren bildet nur noch die Frage, zu welchem Ansatz das abgetretene Land zu vergÃ¼ten sei. Die von der Rekurrentin im vorinstanzlichen Verfahren noch verfochtene und von der SchÃ¤tzungskommission abgelehnte EntschÃ¤digung fÃ¼r den allfÃ¤lligen Ausfall von Mietzinsen wird nicht mehr aufrechterhalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Verweisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (RB 2006 Nr. 118 = BEZ 2006 Nr. 35; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 71 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 633 f.; Max Imboden/RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel/Frankfurt a.M., 1986/1990, Band II: Besonderer Teil, Nr. 128 B IV). Ausserhalb des Enteignungsrechts ist der Verkehrswert von GrundstÃ¼cken in zahlreichen Rechtsgebieten von Bedeutung (vgl. hierzu Martina Fierz, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, ZÃ¼rich 2001, S. 5 ff.). Erhebliche Bedeutung kommt dem Verkehrswert etwa aufgrund von § 220 des (zÃ¼rcherischen) Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 als Ersatzwert bei der Ermittlung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220 N. 94 ff.). In der schweizerischen Lehre der Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren zum Zug: die Vergleichs(wert)methode, die Lageklassenmethode, die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung, die Barwertmethode (DCF-Methode, Strukturwertmethode), die dynamische Ertragswertmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode (Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, § 220 N. 137; hierzu auch Donato Scognamiglio, Methoden der Immobilienbewertung, ZÃ¼rich 2002; hinsichtlich auslÃ¤ndischer BewertungsansÃ¤tze vgl. The Royal Institution of Chartered Surveyors [RICS], Chapter Switzerland, Swiss Valuation Standards [SVS], Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland, ZÃ¼rich 2007). Die Rechtsprechung wie auch ein Teil der SchÃ¤tzungslehre (Schweizerische Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungsexperten und Schweizerische SchÃ¤tzungsexperten-Kammer/Schweizeri­scher Verband der Immobilienwirtschaft, Das Schweizerische SchÃ¤tzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Chur 2005, S. 50 [zit. SchÃ¤tzerhandbuch]; Francesco Canonica, SchÃ¤tzerlehrgang Grundwissen, Bern 2000, S. 125) bezeichnen die Vergleichsmethode als Hauptmethode, wÃ¤hrend den Ã¼brigen Verfahren nur eine ergÃ¤nzende Funktion zukomme (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 138; so BGE 131 II 458 E. 5.1 S. 465 f. zur Lageklassenmethode). Allerdings herrscht die Auffassung vor, dass â bei sachgerechter Handhabung und angemessener SchÃ¤tzung â grundsÃ¤tzlich alle Bewertungsmethoden zum gleichen Resultat fÃ¼hren. In der Rechtsprechung wird in jÃ¼ngerer Zeit vermehrt die Auffassung vertreten, dass die Heranziehung weiterer Bewertungsarten neben der Vergleichsmethode sinnvoll sei (BGE 128 II 74 E. 5c/bb S. 82) bzw. sich sogar aufdrÃ¤nge (VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001, 217 E. 2c S. 219). Im wegleitenden Entscheid BGE 134 II 49 (Opfikon) betreffend die Enteignung von nachbarrechtlichen AbwehransprÃ¼chen infolge FluglÃ¤rms sowie von Abwehrrechten gegen den direkten Ãberflug hat das Bundesgericht â vorab aus GrÃ¼nden der PraktikabilitÃ¤t aufgrund der Vielzahl zu beurteilender EntschÃ¤digungsbegehren â die hedonische Methode fÃ¼r zweckmÃ¤ssig befunden (E. 16 S. 80 ff.).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass sich bei letzteren vorab die Vergleichsmethode eignet (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 97 ff.; Canonica, S. 125). Bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken kommt die Vergleichsmethode hingegen kaum zur Anwendung, weil die spezifischen Eigenschaften jeder Liegenschaft einen Vergleich erschweren. Hier wird gewÃ¶hnlich nach der Nutzungsart unterschieden: WÃ¤hrend bei Wohnbauten die Realwertmethode â welche den Verkehrswert im Wesentlichen aus der Summe von Land- und GebÃ¤udewert ermittelt â dominiert, steht bei gewerblich genutzten Immobilien eine auf dem Ertragswert beruhende Bewertungsmethode im Vordergrund (VGr, 26. September 2001, ZStP 2003, 179; SchÃ¤tzerhandbuch, S. 61 ff.; Canonica, S. 83). Dementsprechend kommt bei Objekten, die teilweise Wohn- und teilweise gewerblichen Zwecken dienen, ein aus Real- und Ertragswert gewonnener Mischwert zur Anwendung, wobei die beiden Faktoren je nach Bedeutung der einen oder anderen Nutzung unterschiedlich gewichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Vorliegend im Streit liegt eine Teilenteignung, nÃ¤mlich von rund 460 m<sup>2</sup> sog. Vorgartenland eines 1'932 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼cks, das mit einem im Jahr 2001 erstellten Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>§§ 11 ff. AbtrG sprechen sich nicht dazu aus, wie die EntschÃ¤digung im Fall einer Teilenteignung zu ermitteln ist. Im Anwendungsbereich des Bundesgesetzes Ã¼ber die Enteignung vom 20. Juni 1930 berechnet sich diesfalls der Schaden nach Art. 19 wie folgt: ZunÃ¤chst wird der Verkehrswert des entzogenen GrundstÃ¼ckteils ermittelt â soweit ein Marktwert hierfÃ¼r Ã¼berhaupt besteht â, anschliessend bestimmt man den Minderwert, der dem RestgrundstÃ¼ck durch den Entzug des abzutretenden Teils erwÃ¤chst. Schliesslich sind die subjektiven Nachteile, die der Enteignete durch die Abtretung erleidet, durch eine InkonvenienzentschÃ¤digung auszugleichen (HÃ¤nni, S. 646; Imboden/Rhinow/KrÃ¤henmann, Nr. 128 B V, je auch zum Folgenden). Weil dieses Vorgehen mit praktischen Schwierigkeiten verbunden ist, wird der Schaden gewÃ¶hnlich nach der sog. Differenzmethode ermittelt. Danach wird der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des RestgrundstÃ¼cks nach dem Eingriff verglichen (RB 2006 Nr. 118 = BEZ 2006 Nr. 35; BGE 129 II 420 E. 3.1 S. 425).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Im letztgenannten Fall hat sich das Verwaltungsgericht ausfÃ¼hrlich zur Bewertung von sog. Vorgartenland ausgesprochen. Darunter ist jene TeilflÃ¤che eines GrundstÃ¼cks zu verstehen, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht bzw. nur unter bestimmten, eingeschrÃ¤nkten Voraussetzungen Ã¼berbaut werden kann (VGr, 18. Dezember 1971 = ZBl 73/1972, 364; RB 1962 Nr. 133 = ZBl 64/1963, 114; Hess/Weibel, Art. 19 N. 106 f; vgl. auch Fritzsche/BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 12â20 ff.). In solchen FÃ¤llen, wo meistens nur ein geringfÃ¼giger Teil des GesamtgrundstÃ¼cks abgetreten wird, kommt hÃ¤ufig eine dritte Methode zum Zug, indem ein Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung ermittelt und auf den abzutretenden Teil verlegt wird, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge oder ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird (RB 1986 Nr. 117, RB 1961 Nr. 125). Eine solche Durchschnittsberechnung ist, anders als die Differenzmethode, auf die Ermittlung des Verkehrswerts der AbtretungsflÃ¤che nach § 13 Abs. 1 AbtrG ausgerichtet, welcher alsdann der gesamten Werteinbusse gleichgesetzt wird. Das zÃ¼rcherische Verwaltungsgericht hat in langjÃ¤hriger gefestigter Rechtsprechung eine solche Durchschnittsberechnung als zulÃ¤ssig erachtet und dabei differenzierte GrundsÃ¤tze zur Frage entwickelt, ob und inwieweit sogenanntem Vorgartenland ein geringerer Wert als der Baulandwert beizumessen sei (RB 2006 Nr. 118 = BEZ 2006 Nr. 35 mit Verweisungen, auch zum Folgenden). Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â zumindest in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird; liegen jedoch im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde im Sinn der erwÃ¤hnten Praxis vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag herabgesetzt. Anzumerken ist, dass dieses Vorgehen in der Literatur neuerdings grundsÃ¤tzlich in Frage gestellt wird (Kaspar Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. A., ZÃ¼rich 2005, S. 391 ff., insbes. S. 393 Fn. 1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> Die SchÃ¤tzungskommission erwog, dass die Rekurrentin mit der Baubewilligung vom 9. Februar 1999 einen Revers hingenommen habe, wonach sie im Fall einer Strassenerweiterung im Baulinienbereich die dort vorgenommenen baulichen Vorrichtungen zu beseitigen habe. Damit werde eine MinderwertentschÃ¤digung fÃ¼r den Wegfall der Vorgartennutzung ausgeschlossen. Weil die Rekursgegnerin keine ErtragsausfÃ¤lle vergÃ¼ten mÃ¼sse, falle eine SchÃ¤tzung der EnteignungsentschÃ¤digung auf der Grundlage des Ertragswerts ausser Betracht. BezÃ¼glich der VerkehrswertschÃ¤tzung nach der Vergleichsmethode seien sich die Parteien einig, dass der Baulandwert des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks auf Fr. 8'000.-/m<sup>2</sup> zu veranschlagen sei. Der Verlust von 460 m<sup>2</sup> Vorgartenland schrÃ¤nke die AusnÃ¼tzung bzw. die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks nicht ein. Angesichts ihrer Lage komme der AbtretungsflÃ¤che kein Erholungswert zu. Weil das Land minderwertig, allerdings nicht geradezu wertlos sei, rechtfertige sich eine Herabsetzung des Baulandwerts um drei Viertel bzw. auf Fr. 2'000.-/m<sup>2</sup>; die von der Rekursgegnerin geschuldete EntschÃ¤digung betrage somit Fr. 920'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrentin vertritt im Hauptstandpunkt die Auffassung, dass die SchÃ¤tzungskommission den Baulandwert von Fr. 8'000.-/m<sup>2</sup> Ã¼bermÃ¤ssig gekÃ¼rzt habe; angemessen wÃ¤re ein Einschlag um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte auf Fr. 4'000.-/m<sup>2</sup> gewesen. Daraus resultiere eine EntschÃ¤digung von mindestens Fr. 1'840'000.-. Im Eventualstandpunkt hÃ¤lt die Enteignete dafÃ¼r, dass der fragliche Vorgartenbereich auch anders als vom Revers erfasst hÃ¤tte genutzt werden kÃ¶nnen. Im Vordergrund habe die MÃ¶glichkeit gestanden, dort in der Form eines Gartenrestaurants weitere GÃ¤ste zu bewirten, wo gemÃ¤ss einer Expertise von H AG vom 19. Mai 2006 rund 200 SitzplÃ¤tze hÃ¤tten geschaffen werden kÃ¶nnen. Wenn diese Zahl â aufgrund der zu beachtenden bau- und gesundheitspolizeilichen Vorschriften â auf 160 vermindert werde, ergebe sich gestÃ¼tzt auf das Gutachten ein Ertragswert von (460 m<sup>2</sup> x Fr. 4'076.-/m<sup>2</sup> = rund) Fr. 1'875'000.-. Hinzu komme ein kapitalisierter Ertrag von knapp Fr. 124'000.- fÃ¼r die Vermietung von WerbeflÃ¤chen.</p> <p class="Erwgung2">Die Rekursgegnerin schliesst sich den ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission an. Zum einen seien die gegen eine KÃ¼rzung des Baulandwerts um drei Viertel vorgetragenen Argumente nicht stichhaltig, zum anderen wÃ¼rde eine Bewertung zum Ertragswert bei sachgerechter Handhabung der einzelnen SchÃ¤tzungsfaktoren zu einer noch geringeren EntschÃ¤digung fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Als Rechtsfrage zu klÃ¤ren sind vorab die rechtlichen Grundlagen der SchÃ¤tzung.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission hat zutreffend auf die Rechtswirkungen von Baulinien gemÃ¤ss §§ 99 ff. PBG hingewiesen. Laut § 99 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen innerhalb von Baulinien grundsÃ¤tzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die deren Zweck nicht widersprechen. Die Funktion der â vorliegend festgesetzten â Verkehrsbaulinie besteht einerseits in der Freihaltung von Land fÃ¼r den notwendigen Strassenraum und in der GewÃ¤hrleistung der Verkehrssicherheit, anderseits in der Schaffung und Erhaltung von unÃ¼berbauten Streifen (sog. VorgÃ¤rten), womit einheitliche HÃ¤userfluchten angestrebt werden (Fritzsche/ BÃ¶sch, S. 12â21). Im Einklang mit dieser Rechtslage hat die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die am 9. Februar 1999 erteilte Bewilligung fÃ¼r einen Neubau auf Kat.Nr. 01 mit einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers verknÃ¼pft, den die Rekurrentin offenbar hingenommen hat und dessen RechtmÃ¤ssigkeit von ihr nicht bestritten wird. Beim Revers handelt es sich um eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG, womit ein untergeordneter gegenwÃ¤rtiger oder zukÃ¼nftiger Mangel eines Bauvorhabens beseitigt wird. Im Unterschied zu Bedingung und Auflage entfaltet der Revers primÃ¤r die Wirkung zukunftsorientierter Ã¶ffentlichrechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 532; eingehend: David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, Band I, ZÃ¼rich 1990, S. 37 ff.). Der vorliegend in Ziffer I der Prozessgeschichte wiedergegebene Revers schloss eine EntschÃ¤digung der GrundeigentÃ¼merin fÃ¼r bauliche Massnahmen innerhalb der Baulinien aus.</p> <p class="Urteilstext">Der Sinn des Revers liegt darin, dem Bauherrn â im Sinn einer gegenÃ¼ber der (partiellen) Bauverweigerung milderen Massnahme â eine vorlÃ¤ufige Nutzung eines GrundstÃ¼ckbereichs zu gestatten, wobei diese eingeschrÃ¤nkte Befugnis ihrerseits mit der Eigentumsgarantie und dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit vereinbar sein muss (Fries, S. 231 ff.). Indessen kann der GrundeigentÃ¼mer, der von dieser vorlÃ¤ufigen Nutzung Gebrauch macht, keine EntschÃ¤digung beanspruchen, wenn das Gemeinwesen die Nutzung durch Inanspruchnahme des vom Revers betroffenen GrundstÃ¼ckteils zerstÃ¶rt. Nach dem Sinn und Zweck des Instituts des Revers bezieht sich die EntschÃ¤digungslosigkeit nicht allein auf bauliche Massnahmen, sondern auch auf Nutzungen (vgl. Fries, S. 105). GrundsÃ¤tzlich ist bei der Bewertung eines (Teil-)GrundstÃ¼cks eine allfÃ¤llige zukÃ¼nftige bessere Nutzung zu berÃ¼cksichtigen (BGE 114 Ib 321 E. 3 S. 324, 113 Ib 39 E. 4b S. 45, RB 2003 Nr. 109; VGr, 31. Januar 2001, ZStP 2001 S. 217 E. 5; HÃ¤nni, S. 633), doch gilt dies nur insoweit, als diese nicht durch Gesetz oder â wie hier â durch VerfÃ¼gung ausgeschlossen ist.</p> <p class="Urteilstext">Der SchÃ¤tzungskommission ist daher beizupflichten, wenn sie die auf der AbtretungsflÃ¤che ausgeÃ¼bte Nutzung nicht berÃ¼cksichtigt und den Ertragswert ausser Acht gelassen hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Selbst unter der Annahme, dass die â im Vordergrund stehende â Nutzung der AbtretungsflÃ¤che als Gartenwirtschaft vom Revers nicht erfasst wÃ¤re, ergÃ¤be sich â wie die Rekursgegnerin insoweit zutreffend einwendet â kaum eine hÃ¶here EntschÃ¤digung als auf dem Boden der â nachfolgend in E. 3.4 zu wÃ¼rdigenden â Vergleichsmethode. ZunÃ¤chst ist festzuhalten, dass auf den von der Rekurrentin ins Recht gelegten "Bericht" von H AG vom 19. Mai 2006 formell schon deswegen nicht abgestellt werden kann, weil es sich hierbei um ein â im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit erstelltes â Parteigutachten handelt. <span>Einem solchen kommt wegen der vertraglichen Beziehung zwischen Auftraggeber und Gutachter nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft einer Parteibehauptung zu (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 4b; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 23; Richard Frank/Hans StrÃ¤uli/Georg Messmer, Kommentar zur zÃ¼rcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., ZÃ¼rich 1997, vor § 171 ff. N. 4). Das Verwaltungsgericht braucht sich daher mit dessen Schlussfolgerungen nicht nÃ¤her auseinanderzusetzen. </span>Materiell ist immerhin anzumerken, dass die vom Autor als "Kurzgutachten mit engen zeitlichen Vorgaben" erstellte SchÃ¤tzung summarisch gehalten ist und wesentliche SchÃ¤tzungsfaktoren kaum plausibilisiert werden. Abgesehen von der Annahme mÃ¶glicher SitzplÃ¤tze, welche die Rekurrentin selbst fÃ¼r unrealistisch befunden und daher vermindert hat, lÃ¤sst sich namentlich die SchÃ¤tzung des potenziellen Umsatzes auf Fr. 75.- je Sitzplatz und Betriebstag nicht nachvollziehen. Die vom Verfasser angefÃ¼hrten "Bewertungen von 50 Restaurants in den Stadtkreisen 1, 4, 5 und 6 von ZÃ¼rich" werden weder nÃ¤her substanziiert noch belegt; ebenso wenig nimmt die Expertise Bezug auf Erhebungen, welche diese Zahl als realistisch erscheinen liessen. Schliesslich sind die von der Rekursgegnerin im SchÃ¤tzungsverfahren geÃ¤usserten Bedenken an dem von der Rekurrentin verfochtenen Kapitalisierungssatz von 5.50 % berechtigt (vgl. SchÃ¤tzerhandbuch, S. 270, sowie BGE 113 Ib 39 E. 4b S. 45 f. [betreffend einen Gasthof]), zumal sich bei der Ermittlung des Verkehrswerts auf der Grundlage des Ertrags schon geringfÃ¼gige Unterschiede beim Kapitalisierungssatz erheblich auswirken.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Anderen Nutzweisen braucht das Verwaltungsgericht nicht nachzugehen. Die Vermietung von WerbeflÃ¤che auf Kat.Nr. 01 wirft selbst nach der SchÃ¤tzung der Rekurrentin mit Fr. 6'800.- im Jahr einen vergleichsweise unbedeutenden Ertrag ab. Weitere MÃ¶glichkeiten â wie die im SchÃ¤tzungsverfahren noch verfochtene Verwendung des Vorgartenlands als ParkierungsflÃ¤che â werden vor Verwaltungsgericht nicht mehr genannt. TatsÃ¤chlich wÃ¤re eine solche Bewerbung kritisch auf ihre rechtliche und wirtschaftliche Realisierbarkeit zu hinterfragen (vgl. Werner Dubach, Die BerÃ¼cksichtigung der besseren VerwendungsmÃ¶glichkeit und der werkbedingten Vor- und Nachteile bei der Festsetzung der EnteignungsentschÃ¤digung nach Bundesrecht, ZBl 79/1978, S. 1 ff., S. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Im Rahmen der ihm obliegenden blossen Rechtskontrolle besteht fÃ¼r das Verwaltungsgericht kein Anlass, den von der SchÃ¤tzungskommission und den Parteien Ã¼bereinstimmend auf Fr. 8'000.-/m<sup>2</sup> festgelegten Landwert zu hinterfragen. Zu prÃ¼fen bleibt einzig, ob die Vorinstanz mit der Herabsetzung dieses Ansatzes auf einen Viertel bzw. auf Fr. 2'000.-/m<sup>2</sup> einen Ã¼bermÃ¤ssig grossen Einschlag vorgenommen habe.</p> <p class="Erwgung2">In baurechtlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die Abtretung des Vorgartens nicht zur EinschrÃ¤nkung der kÃ¼nftig realisierbaren baulichen Dichte gefÃ¼hrt hat. Denn die Bestimmungen von Art. 24fâ24i BZO Ã¼ber die Quartiererhaltungszone I, welcher das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 zugeteilt ist, statuieren keine AusnÃ¼tzungsziffer, sondern definieren den zulÃ¤ssigen GebÃ¤udekubus nach Massgabe von primÃ¤ren Bauvorschriften. Selbst wenn die Abtretung zu einem AusnÃ¼tzungsverlust gefÃ¼hrt hÃ¤tte, wÃ¼rde sich dieser angesichts der Bestandesgarantie gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG erst auf ein kÃ¼nftiges GebÃ¤ude auswirken. Weil das streitbetroffene GrundstÃ¼ck im Jahr 2001 neu Ã¼berbaut worden und dem Wohn-/GeschÃ¤ftshaus eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten zuzuerkennen ist, wÃ¼rde sich diesfalls die Frage stellen, ob eine â wegen der Ungewissheit der kÃ¼nftigen Rechtslage heute ungewisse â spÃ¤tere EinschrÃ¤nkung der ÃberbauungsmÃ¶glichkeit Ã¼berhaupt noch innerhalb des schÃ¤tzungsrelevanten Ã¶konomischen Horizonts liegt (vgl. hierzu Kaspar Fierz, S. 60 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Mit der SchÃ¤tzungskommission ist davon auszugehen, dass der enteignete Landstreifen im Verzweigungsbereich von E- und F-Strasse weder gestalterische Bedeutung noch Erholungsfunktion hatte. Immerhin kam der enteigneten FlÃ¤che eine gewisse Pufferfunktion gegenÃ¼ber dem angrenzenden Strassenraum zu, die von der SchÃ¤tzungskommission denn auch hinreichend berÃ¼cksichtigt worden ist. Insgesamt ist die Bedeutung des enteigneten Vorgartenlandes mit Bezug auf das RestgrundstÃ¼ck jedoch als gering einzustufen. Die Vorinstanz hat diesen UmstÃ¤nden durch die Reduktion des Landwertes um drei Viertel genÃ¼gend Rechnung getragen. Der vorinstanzlich festgesetzte EntschÃ¤digungsbetrag erweist sich demnach als rechtmÃ¤ssig. Der Rekurs ist somit abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind der unterliegenden Rekurrentin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zusteht. Weil der obsiegenden Rekursgegnerin vor Verwaltungsgericht kein erheblicher zusÃ¤tzlicher Aufwand gegenÃ¼ber dem SchÃ¤tzungsverfahren erwachsen ist und der Rekurs nicht als offensichtlich unbegrÃ¼ndet bezeichnet werden kann, muss ihr eine solche VergÃ¼tung nach § 17 Abs. 2 VRG ebenfalls versagt bleiben.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 19'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 19'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>