<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00080</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107100&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00080</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.03.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anlagekosten<br/><br/>Der an einen Dritten bezahlte Pauschalwerklohn ist als wertvermehrende Aufwendung anrechenbar, solange keine Gewinnverschiebung vom Landpreis in den Werklohn erkennbar ist.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTE">BAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISLASTVERTEILUNG">BEWEISLASTVERTEILUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMER">GENERALUNTERNEHMER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMERVERTRAG">GENERALUNTERNEHMERVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNVERSCHIEBUNG">GEWINNVERSCHIEBUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PAUSCHALWERKLOHN">PAUSCHALWERKLOHN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBUNDENE UNTERNEHMUNG(EN)">VERBUNDENE UNTERNEHMUNG(EN)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKPREIS">WERKPREIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSAMMENRECHNUNG">ZUSAMMENRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 164 lit. I aStG</span><br/><span class="gerade">§ 166 lit. Ia aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. C. als VerkÃ¤ufer und die A. GmbH als KÃ¤uferin liessen am 5. Oktober 1995 je einen Kaufvertrag fÃ¼r die vier in der Gemeinde X. gelegenen Landparzellen Kat.Nrn. 1 - 4 mit Kaufpreisen von Fr. 225'000.-, Fr. 265'000.-, Fr. 250'000.- bzw. Fr. 150'000.- beurkunden. Die VertrÃ¤ge enthielten eine Substitutionsklausel, aufgrund welcher die Eheleute D., E. und F. sowie G. in die VertrÃ¤ge eintraten. Diese Erwerber schlossen ausserdem kurz vor Abschluss der betreffenden KaufvertrÃ¤ge vom 14. Juni 1996, 8. Mai 1996, 7. Februar 1996 bzw. 31. Mai 1996 als Besteller mit der H. GmbH, der Schwestergesellschaft der A. GmbH, als Generalunternehmerin WerkvertrÃ¤ge Ã¼ber die Erstellung von EinfamilienhÃ¤usern auf den Kaufobjekten ab. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Grundsteuer-Ausschuss des Gemeinderates X. stellte sich auf den Standpunkt, es lÃ¤gen im Sinn sog. KettengeschÃ¤fte wirtschaftliche HandÃ¤nderungen von C. auf die A. GmbH und von dieser auf die vier GrundstÃ¼ckserwerber vor. Zur Bestimmung des ErlÃ¶ses rechnete der Ausschuss fÃ¼r die HandÃ¤nderungen an den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 1 - 4 jeweils den Landkaufpreis und den um die Mehr- bzw. Minderkosten der Werkerstellung bereinigten Werklohn von Fr. 748'130.-, 798'400.-, Fr. 635'150.- bzw. Fr. 623'180.- zusam­men, was massgebliche ErlÃ¶se von Fr. 973'130.-, Fr. 1'063'400.-, Fr. 885'150.- bzw. Fr. 773'180.- ergab. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Unter den Anlagekosten liess der Grundsteuer-Ausschuss indessen nicht die erwÃ¤hnten WerklÃ¶hne, sondern lediglich geschÃ¤tzte Bauerstellungskosten von Fr. 694'200.-, Fr. 741'000.-, Fr. 587'600.- bzw. Fr. 577'200.- als wertvermehrende Aufwendungen zum Abzug zu. Er begrÃ¼ndete dies damit, dass die VerÃ¤usserin die Baukosten nicht durch eine detaillierte Bauabrechnung nachgewiesen habe. GestÃ¼tzt darauf veranlagte der Ausschuss die A. GmbH am 28. August 2001 mit GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von Fr. 15'269.-, Fr. 16'494.-, Fr. 15'120.- bzw. Fr. 15'015.-. Die Einsprache der Pflichtigen, womit diese die Anrechnung der WerklÃ¶hne als Baukosten verfocht und damit die Feststellung von GrundstÃ¼ckverlusten beantragte, wies der Grundsteuer-Ausschuss am 12. Dezember 2001 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Steuerrekurskommission III hiess demgegenÃ¼ber den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom 4. Juli 2002 gut und hob die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagungen auf. Sie gelangte zum Schluss, dass die WerklÃ¶hne als Baukosten an­zurechnen seien. Diese hielten einem Drittvergleich stand, und es seien keine Gewinnverschiebungen in die Landpreise feststellbar.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Die Gemeinde X. beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 17. September 2002, es seien die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagungen des Grundsteuer-Ausschusses des Gemeinderates X. wieder herzustellen. Ausserdem verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend die Rekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Pflichtige auf Abweisung der Beschwerde und beantragte die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. </span>GrundstÃ¼ckgewinn ist laut § 164 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG)<span> das vorliegend gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zur Anwendung gelangt,</span> der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Als ErlÃ¶s gilt nach § 167 aStG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis­tungen des Erwerbers. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Bedingen GrundstÃ¼ckkaufvertrag und Werkvertrag einander, gilt als massgebender ErlÃ¶s die Summe von Landpreis und Werklohn, wenn VerÃ¤usserer und Werkunternehmer identische Personen sind oder sich in einer einfachen Gesellschaft zusammengefunden haben (RB 1997 Nr. 50 mit Hinweisen). Diese fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer entwickelte Zusammenrechnungspraxis hat grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer GÃ¼ltigkeit (VGr, 31. Januar 2001, SB.2000.00068). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Als Aufwendungen sind kraft § 166 Abs. 1 lit. a aStG solche fÃ¼r Bauten, Umbau­ten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks anrechenbar. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wird der Werkvertrag zwischen dem Generalunternehmer und dem KÃ¤ufer direkt abgeschlossen, so sind die Anlagekosten um den vom Erwerber tatsÃ¤chlich bezahlten Werkpreis, welche in der Regel auch den massgebenden Verkehrswert widerspiegelt, zu er­hÃ¶hen. Das ergibt sich in erster Linie aus der vergleichenden Auslegung der beiden Begriffe "ErlÃ¶s" und "Anlagekosten" gemÃ¤ss § 164 Abs. 1 aStG und nur sekundÃ¤r aus der Auslegung des Begriffs der "gemachten Aufwendungen" von § 166 Abs. 2 aStG. <span>Eine allfÃ¤llige Differenz zwischen dem bezahlten Werkpreis und den vom Generalunternehmer aufgewen­deten Kosten, fÃ¤llt allein diesem und nicht dem GrundeigentÃ¼mer als GrundstÃ¼ckgewinn (bzw. Verlust) an. </span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wer Bauland erwirbt und als Bauherr Ã¼ber die Errichtung des Hauses selber einen Generalunternehmervertrag oder Pauschalwerkvertrag abschliesst, kann den Pauschalwerk­lohn als wertvermehrende Aufwendung anrechnen, unbekÃ¼mmert um die Summe der <br/> WerklÃ¶hne, welche der Generalunternehmer aufgewendet hat (RB 1980 Nr. 72). Anrechen­bar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar (VGr, 27. August 1997, ZStP 1998, 133 = StE 1998 B 4413.7 Nr. 12). Wird die vom Steuerpflichtigen beauftragte Generalunternehmerin von diesem als juristische Person beherrscht, ist ebenfalls von Eigenleistungen auszugehen (VGr, 1. April 1993, SR 92/0092). Anrechenbare Aufwendungen in Form von Eigenleistungen sind a<span>ls steuermindernde Tatsachen vom hierfÃ¼r beweisbelasteten Steuerpflichtigen geltend zu machen und hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Diesen Nachweis hat er durch eine substanzierte Sachdarstellung anzutreten, die spÃ¤testens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden muss (RB 1981 Nr. 90, 1977 Nr. 60, 1976 Nr. 77, 1975 Nrn. 54, 55, 64 und 82, 1964 Nr. 68). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die in den vorliegend zu beurteilenden HandÃ¤nderungen fÃ¼r die Bestimmung des ErlÃ¶ses vorgenommene Zusammenrechnung von Landpreis und Pauschalwerklohn ist unbestritten und gesetzmÃ¤ssig. Umstritten ist hingegen, welche Aufwendungen, im Besonderen welche PauschalwerklÃ¶hne, anrechenbar sind. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die streitbetroffenen WerkvertrÃ¤ge sind von den KÃ¤ufern nicht mit der Pflichtigen, sondern direkt mit der H. GmbH abgeschlossen worden und sind die vereinbarten Werk­lÃ¶hne unstreitig auch dieser bezahlt worden. Die WerkvertrÃ¤ge wurden somit entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin zwischen "echten" Dritten, der Generalunternehmerin und den ihr nicht nahe stehenden Erwerbern, abgeschlossen. Es ist daher zu vermuten, dass die bezahlten WerklÃ¶hne dem massgebenden Verkehrswert der erstellten EinfamilienhÃ¤user entsprechen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zudem stand der zivilrechtliche EigentÃ¼mer und VerkÃ¤ufer der Landparzellen, C., weder der Pflichtigen oder der Generalunternehmerin noch den Erwerbern nahe. Folglich wurden auch die zwischen C. und der Pflichtigen vorab festgelegten Landkaufpreise zwischen Dritten vereinbart. Es ist daher nicht ersichtlich, welche Interessenlage C. hÃ¤tte veranlassen kÃ¶nnen, zu Lasten des ihm zukommenden Landpreises einer Wertverschiebung auf den Werklohn zuzustimmen und so der H. GmbH einen Mehrertrag "zuzuschanzen". Auch den Darlegungen der BeschwerdefÃ¼hrerin ist keine ErklÃ¤rung dafÃ¼r zu entnehmen, und es finden sich in den Akten auch keinerlei Anhaltspunkte fÃ¼r die pauschal behauptete Gewinnverschiebung. Schliesslich sind nach den unwidersprochenen Feststellungen der Rekurskommission III bei den streitbetroffenen HandÃ¤nderungen keine unter dem Verkehrswert liegende Landpreise verurkundet worden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Unter all diesen UmstÃ¤nden war die Pflichtige weder aufzufordern, Unterlagen, namentlich Bauabrechnungen aufgrund von WerkvertrÃ¤gen einzureichen, die im Ãbrigen nicht sie, sondern die nicht am Veranlagungsverfahren beteiligte H. GmbH betreffen, und zwar unbekÃ¼mmert darum, dass die beiden Gesellschaften verbundene Unternehmen sind; noch war der gemeinderÃ¤tliche Grundsteuer-Ausschuss der BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund der geschilderten Sach- und Rechtslage befugt, eine SchÃ¤tzung der wertvermehrenden Auf­wendungen vorzunehmen. Massgebend sind nach dem Gesagten einzig die von Dritten un­bestritten an die Generalunternehmerin bezahlten Werkpreise. Wollte man anders urteilen, so fÃ¼hrte dies zur verfassungswidrigen Besteuerung fiktiver GrundstÃ¼ckgewinne. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>