Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 16. September 2015 (810 14 376) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Quartierplanvorschriften Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, K antonsrichter Niklaus Ruckstuhl, Markus Clausen , Jgnaz Jermann, Markus Mattle, Gerichtsschreiber Marius Wehren Parteien A.____ , Beschwerdeführerin , vertreten durch Dr. Dieter Völlmin , Adv o- kat gegen Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft , 4410 Liestal , Beschwerdegegner Einwohnergemeinde Arlesheim , Domplatz 8, 4144 Arlesheim, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Elisabeth Gutzwiller Emmerth, Advokatin Beigeladene B.____ SA , vertreten durch C.____ AG Betreff Quartierplanvorschriften "Uf der Höchi - II " (RRB Nr. 1830 vom 2. Dezember 2014) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Am 20. Juni 2013 beschloss die Einwohnergemeindeversa mmlung Arlesheim die Quartierplanvorschriften "Uf der Höchi - II". Die Quar tierplanung umfasst die im Eigentum der B.____ SA stehende Parzelle Nr. 549, Grundbuch Arleshei m, mit einer Gesamtfläche von 13'851 m 2. B. In der Referendumsabstimmung vom 24. November 2013 wurden die Quartierplanvor- schriften angenommen. C. Die öffentliche Planauflage fand vom 5. Dezember 2 013 bis 24. Januar 2014 statt. Während der Auflagefrist erhob A.____, vertreten durch Dr. Dieter Völlmin, Advokat in Muttenz, Einsprache gegen die Quartierplanvorschriften. Anlässlich der Verständigungsverhandlung vom 6. Mai 2014 konnte mit der Einsprecherin keine Einigung erzielt werden. D. Mit Entscheid des Regierungsrats des Kantons Basel-Land schaft vom 2. Dezember 2014 wurde die Einsprache abgewiesen, soweit darauf ei ngetreten wurde. Die Quartierplanvor- schriften "Uf der Höchi - II" wurden – von einer hier nicht interessierenden Ausnahme abgese- hen – genehmigt und allgemeinverbindlich erklärt. E. Gegen den Entscheid des Regierungsrats erhob A.____, vertreten durch Dr. Dieter Völlmin, Advokat, mit Eingabe vom 12. Dezember 2014 B eschwerde beim Kantonsgericht, Ab- teilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht. Sie stellt d as Rechtsbegehren, es seien die Ziffern 1 bis 3 des angefochtenen Entscheids aufzuheben und es se i den Quartierplanvorschriften die Genehmigung zu verweigern. In verfahrensrechtlicher Hinsi cht wurde beantragt, es sei der Be- schwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. F. Mit Präsidialverfügung vom 15. Januar 2015 wurde das Gesuch der Beschwerdeführe- rin um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gutgeheissen. G. Am 13. Februar 2015 reichte die Beschwerdeführerin ihre Beschwerdebegründung ein, in welcher sie vollumfänglich an den gestellten Rechtsbegehren festhält. H. Mit Vernehmlassung vom 20. April 2015 beantragt der Beschwerdegegner die Abwei- sung der Beschwerde. I. Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Vernehml assung vom 20. April 2015 eben- falls die Abweisung der Beschwerde. J. Die Beigeladene stellt mit Vernehmlassung vom 20. Ap ril 2015 den Antrag auf Abwei- sung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. K. Mit Präsidialverfügung vom 23. April 2015 wurde de r Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen. Es wurde verfügt, dass das Verfahren 810 14 375 zusammen mit dem Verfahren 810 14 376 behandelt wird. Die Beweisanträge auf Ei nholung von Gutachten und weiteren Un- terlagen sowie Befragung von Auskunftspersonen wurden abgewiesen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht L. Anlässlich der heutigen Verhandlung führte das Kant onsgericht einen Augenschein vor Ort durch. Im Rahmen der anschliessenden Parteiverhandl ung hielten die Parteien an ihren Anträgen und wesentlichen Begründungen fest. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- un d Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügu ngen und Entscheide des Regie- rungsrates die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim K antonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialgese tzlicher Ausschlusstatbestand vorliegen, ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts, A bteilung Verfassungs- und Verwaltungs- recht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde geg eben. Die Beschwerdeführerin ist als Grundeigentümerin der an die Parzelle Nr. 549, Grun dbuch Arlesheim, angrenzenden Parzelle Nr. G.____ durch den angefochtenen Entscheid im Sinne von § 47 Abs. 1 lit. a VPO berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung. Auc h die weiteren formellen Voraus- setzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. 2.1 Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO grundsätz- lich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sach verhalts beschränkt. Die Unange- messenheit kann nach § 45 Abs. 1 lit. c VPO nur in den i n dieser Bestimmung genannten Aus- nahmefällen überprüft werden. Entscheide betreffend Nutzungsplanung fallen nicht darunter. 2.2 Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über d ie Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 hat das kantonale Recht die volle Überpr üfung von Verfügungen und Nutzungs- plänen durch wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten. Volle Überprüfung bedeu- tet in diesem Zusammenhang nicht nur die freie Prüfun g des Sachverhalts und der sich stellen- den Rechtsfragen, sondern auch eine Ermessenskontrolle. Die Überprüfung hat sich dabei dort sachlich zurückzuhalten, wo es um lokale Angelegenheiten g eht, hingegen so weit auszugrei- fen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden In teressen einen angemessenen Platz erhalten (vgl. BGE 127 II 238 E. 3 b/aa; H EINZ AEMISEGGER /STEPHAN HAAG , Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zürich 1999, Art. 33 N 56). Be i der Angemessenheitsprüfung ist jeweils auch der den Planungsträgern durch Art. 2 Abs . 3 RPG zuerkannte Gestaltungsbereich zu beachten. Nach Art. 2 Abs. 3 RPG achten die mit Pl anungsaufgaben betrauten Behörden somit darauf, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgabe nötigen Er- messensspielraum zu lassen. Ein Planungsentscheid ist gestützt darauf zu schützen, wenn er sich als zweckmässig erweist, unabhängig davon, ob sich wei tere, ebenso zweckmässige Lö- sungen erkennen lassen (vgl. P ETER HÄNNI , Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz- recht, Bern 2008, S. 529). Den obgenannten Anforderu ngen genügt es nach ständiger Recht- sprechung, wenn der Regierungsrat – wie im vorliegend en Fall – als einzige Instanz mit voller Kognition über Einsprachen und Beschwerden entscheidet (vgl. BGE 127 II 238 E. 3b/bb; 119 Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Ia 321 E. 5 c; 114 Ia 233 E. 2b; H ÄNNI , a.a.O., S. 528; B ERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N 74 f.). 3.1 Die Beschwerdeführerin rügt vorab eine Verletzung d es rechtlichen Gehörs. Sie sieht eine solche darin begründet, dass ihr das Lärmgutachten der D.____ AG vom 8. September 2014 nicht zugestellt worden sei. 3.2 Die Rüge erweist sich als begründet. Das fragliche G utachten, auf welches im ange- fochtenen Entscheid Bezug genommen wird, wurde der Be schwerdeführerin gemäss den Aus- führungen des Regierungsrats versehentlich nicht zugestel lt. Dies wäre jedoch erforderlich ge- wesen, um ihr Gelegenheit zu geben, dazu gegebenenfa lls Stellung zu nehmen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst das Recht, von jedem der Re chtsmittelbehörde eingereichten Aktenstück Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, unabhängig davon, ob darin neue Tatsachen oder Argumente enthalten sind und ob e s die Behörde tatsächlich zu beein- flussen vermag (vgl. BGE 133 I 100 E. 4.3 ff.). Die mi t der Nichtzustellung des Lärmgutachtens verbundene Verletzung des rechtlichen Gehörs kann indes als geheilt gelten, zumal das fragli- che Gutachten der Beschwerdeführerin nachträglich zugeste llt wurde und sie die Möglichkeit hatte, sich dazu im Rahmen des vorliegenden Verfahren s zu äussern. Ausserdem können die damit zusammenhängenden Sachverhalts- und Rechtsfragen durch das Kantonsgericht frei überprüft werden. Von einer Rückweisung an die Vorinst anz ist demzufolge abzusehen, wobei die Gehörsverletzung bei der Kostenverlegung angemessen zu berücksichtigen ist (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 28. Oktober 2009 [810 08 128] E. 3.3). 4.1.1 Die Beschwerdeführerin macht in der Sache geltend , dass der strittige Quartierplan "Uf der Höchi - II" gegenüber der bisherigen, am 23. Nove mber 2006 von der Gemeindeversamm- lung beschlossenen Quartierplanung "Uf der Höchi" eine um beinahe 50% erhöhte Anzahl Wohneinheiten vorsehe. Der wesentliche Unterschied zur bi sherigen Quartierplanung bestehe darin, dass auf dem gleichen Raum deutlich mehr, dafür kleinere Wohneinheiten geplant seien. Dies führe zu Mehrverkehr, Mehrverdichtung und zu einer Veränderung des Charakters des Quartiers. Anlass für die Quartierplanung seien nicht raumplanerische Anliegen gewesen, son- dern einzig die kommerziellen Interessen der Beigeladen en. Eine Interessenabwägung mit den Interessen der Nachbarschaft habe demgegenüber nicht sta ttgefunden. Insofern bestehe auch eine Diskrepanz zwischen den im Quartierplanreglement dekl arierten Zielen der Quartierpla- nung und den wirklichen Zielen. Soweit der Regierungsr at im angefochtenen Entscheid ausfüh- re, dass gegenüber der umliegenden Wohnzone W2c keine w esentliche Mehrnutzung bzw. kei- ne "Mehrverdichtung" vorliege, setze er sich in Widerspruch zu den genehmigten Quartierplan- vorschriften, welche eine Verdichtung als erstes Ziel form ulieren würden. Im Weiteren rügt die Beschwerdeführerin, die im Quartierplan vorgesehene Er schliessung verletze ihre Eigentums- rechte und sei unverhältnismässig. Sie führe dazu, dass i hre Parzelle von drei Seiten den Ver- kehrsimmissionen der Umgebung ausgesetzt sei. Angesichts d ieser Konzentration von Ver- kehrsimmissionen sei ihre Liegenschaft kaum mehr zur zonen konformen Nutzung geeignet. Soweit der Regierungsrat davon ausgehe, dass die Erschliessu ng im Rahmen der Regelbau- weise mit grosser Wahrscheinlichkeit entlang der westlich en Grenze der Parzelle Nr. G.____ Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht erfolgen würde, sei dies unzutreffend, zumal sich in di esem Bereich keine im Strassennetzplan bzw. Strassenlinienplan enthaltene Strasse befinde. Vie lmehr sei davon auszugehen, dass im Rahmen der Regelbauweise eine Erschliessung des Quarti erplanareals über den verlängerten Bärenbrunnenweg erfolgen würde. 4.1.2 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entsch eid, dass der Quartierplan gegen- über der angrenzenden Wohnzone W2c keine wesentliche Meh rnutzung vorsehe und insofern nicht von einer "Mehrverdichtung" gesprochen werden könn e, welche dem Zonencharakter der angrenzenden Wohnzone widerspreche und zu einer Veränd erung des Quartiercharakters füh- ren würde. Das Bebauungskonzept des Quartierplans nehme m it grossen Abständen zu den umliegenden Parzellen und mit einer gleichmässigen Ano rdnung der Gebäude Rücksicht auf die Umgebung. Im Rahmen der Regelbauweise könnte sodan n ungefähr die gleiche Bruttoge- schossfläche mit gleich viel Personen- und Verkehrsaufkomm en erstellt werden wie mit dem Quartierplan. Mit der vorgesehenen Zufahrt und der ei ngehausten Rampe, die auf Höhe des Nordrands der Parzelle der Beschwerdeführerin geplant se ien, erleide diese zudem keine Im- missionen durch ein- und ausfahrenden motorisierten Verkehr. Solche würde sie dann erleiden, wenn der Erschliessungsweg oberirdisch nach Süden ins Quart ierplanareal weitergeführt wür- de, wie dies bei einer Bebauung nach der Regelbauweise mit grösster Wahrscheinlichkeit der Fall wäre. 4.2.1 Quartierpläne bezwecken eine haushälterische Nutzun g sowie eine architektonisch und erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste und auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ausgerichtete Überbauung eines zusammenhänge nden Teilgebietes der Bauzo- nenfläche (§ 37 Abs. 1 des Raumplanungs- und Baugesetz es [RBG] vom 8. Januar 1998). Sie legen für neu zu überbauende oder überbaute Quartier e die Vorschriften für die Nutzung und Überbauung bzw. für die Erneuerung und Erhaltung fes t (§ 38 Abs. 1 RBG). Der Quartierplan kann insbesondere auch Vorschriften über Lage, Grösse, Gestaltung und Nutzung der Bauten und Freiflächen sowie deren Einordnung in die baulich e und landschaftliche Umgebung festle- gen (§ 38 Abs. 1 lit. a RBG). Quartierpläne können vo n den Zonenvorschriften und der Er- schliessungsplanung abweichende Bestimmungen enthalten (§ 40 Abs. 1 RBG). Gemäss § 40 Abs. 2 RBG gelten Zonenvorschriften, Strassennetz- sowie Bau- und Strassenlinienpläne als aufgehoben, soweit sie im Widerspruch zu einem rechtskräfti gen Quartierplan stehen. Wird mit der Überbauung nach Quartierplan nicht innert 5 Jahre n seit der Genehmigung durch den Re- gierungsrat begonnen oder ist sie nur zu einem kleinen Teil verwirklicht, ist der Quartierplan zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen (§ 47 Abs. 3 RBG ). Soweit das kommunale Recht in Ziff. 10.1 des Zonenreglements für das Bau- und Landsch aftsgebiet vom 19. November 1980 eine Regelung betreffend neue Quartierplanungen enthält, geht diese nicht über den Gehalt des kantonalen Rechts bzw. von § 37 Abs. 1 RBG hinaus. 4.2.2 Gemäss § 1 Abs. 2 des Quartierplanreglements (QPR) bezweckt die Quartierplanung unter anderem die Sicherstellung einer quartierverträg lichen Siedlungsverdichtung auf der Grundlage eines Bebauungs- und Aussenraumkonzepts (lit. a), die Sicherstellung einer qualita- tiv hochwertigen Wohnüberbauung, welche sich gut in die vorhandene Topografie und in das benachbarte Siedlungsgebiet einpasst (lit. b), die Aus bildung einer städtebaulichen Einheit mit Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht ästhetischem Gesamteindruck durch Abstimmung von Architektu r, Farbe und Materialien der Baukörper aufeinander (lit. c) sowie die Ausbildung ei ner attraktiven und grosszügigen Aussen- raumgestaltung durch eine differenzierte und vernetzend e Grün- und Freiraumgestaltung im Sinne des ökologischen Ausgleichs (lit. e). Nach § 3 Abs. 1 QPR dürfen Hauptbauten nur in den im Quartierplan dafür definierten Baubereichen erstellt werden. Die Baubereiche der Hauptbau- ten im Quartierplan begrenzen Lage, Grösse, Höhe und Geschossigkeit der zulässigen Haupt- bauten (§ 3 Abs. 2 QPR). Ebenfalls werden Lage und Gr össe der unterirdischen Bauten im Quartierplan festgelegt (§ 3 Abs. 4 QPR). Das Mass der b aulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche gemäss § 49 Abs. 2 und 3 RBV festgeleg t (§ 4 Abs. 2 QPR). Das bauli- che Nutzungsmass für Hauptbauten beträgt 7'800 m 2 (§ 4 Abs. 4 lit. a QPR). 4.2.3 Der Planungsbehörde kommt bei der Festsetzung von Quartierplänen und insbesonde- re bei der Beurteilung der Frage, ob mit dem Plan e ine bessere städtebauliche und architekto- nische Lösung erzielt wird, eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_130/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2). 4.3.1 Wie dem im Anhang 3 zum Planungsbericht enthalt enen Nutzungsvergleich entnom- men werden kann, ist mit der strittigen Quartierplanu ng weder gegenüber der bisherigen Quar- tierplanung noch der umliegenden Zone W2c eine massgeb liche Erhöhung der baulichen Nut- zung verbunden. Die Bruttogeschossfläche ist im Verhältnis zur bisherigen Quartierplanung im Wesentlichen identisch und gegenüber der Zone W2c gar l eicht reduziert. Ebenfalls wird im Planungsbericht zutreffend festgehalten, dass das Total d er mit Hochbauten bebaubaren Flä- chen (baulicher Fussabdruck) sowohl im Verhältnis zur bisherigen Quartierplanung als auch der Zone W2c tiefer ist (Planungsbericht, S. 8). Was die Anzahl Wohneinheiten betrifft, so wird die- se im Quartierplan nicht festgeschrieben. Gemäss Planung sbericht sind 44 Wohnungen vorge- sehen (Planungsbericht, S. 3). Im Rahmen der bisherige n Quartierplanung waren demgegen- über bis zu 36 Wohneinheiten mit einer entsprechend g rösseren Fläche vorgesehen. Sodann wären gemäss Planungsbericht im Rahmen einer Überbauu ng nach den Bestimmungen der Zone W2c auf abparzellierten Einzelparzellen 32 Wohnei nheiten realisierbar (Planungsbericht, S. 15). Der Beschwerdegegner geht demgegenüber davon aus, dass nach der Regelbauweise auch eine grössere Anzahl Wohneinheiten bzw. im Wesen tlichen die gleiche Anzahl Wohnein- heiten erstellt werden könnte wie im Rahmen der Quart ierplanung, was – bei entsprechend dichter Bebauung – als nachvollziehbar erscheint. Wie der Regierungsrat indes zu Recht fest- hält, ist die im Quartierplan vorgesehene Konzentratio n der Bauten im Hinblick auf den Zweck der haushälterischen Nutzung des Bodens ebenso wie die q ualitativen Vorgaben der Quartier- planung unter raumplanerischen Gesichtspunkten vorteilhaf ter. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Schätzung des Mehrfahrtenpotentials gegenüber der Regelbauweise basiere auf einer unzutreffenden Parkplatzberechnung, kann i hr nicht gefolgt werden. Die Beschwerde- gegner verweisen in diesem Zusammenhang zu Recht auf Anh ang 1 der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998. Danach beträgt der Grundbedarf für Autoparkplätze pro Einfamilienhaus 1.3 Parkplätze, w obei jeder angefangene Parkplatz voll zählt. Daraus ergibt sich, dass pro Einfamilienhaus jewe ils 2 Parkplätze zu erstellen sind. Das auf dieser Basis abgeschätzte Mehrfahrtenpotential der vo rgesehenen Quartierplanüberbauung gegenüber einer Überbauung mit 32 Wohneinheiten im Rahmen der Regelbauweise, welches Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht auf 50 Fahrten bzw. rund 30% beziffert wird, ist nicht zu beanstanden. Insgesamt ist festzustel- len, dass mit der strittigen Quartierplanung weder im Verhältnis zur bisherigen Quartierplanung noch der Regelbauweise eine massgebliche "Mehrverdichtu ng" herbeigeführt wird und die im Quartierplan vorgesehene Konzentration der baulichen Nutzung den Anforderungen an eine quartierverträgliche Siedlungsverdichtung (§ 1 Abs. 2 lit. a QPR) ohne weiteres entspricht. 4.3.2 Was die im Quartierplan vorgesehene (unterirdische ) Erschliessung über den Fin- kelerweg anbelangt, so erfolgt diesbezüglich keine wesentliche Änderung gegenüber der bishe- rigen Quartierplanung. Die Beschwerdeführerin beschrän kt sich denn auch auf die Rüge, dass die Erschliessung im Verhältnis zur Regelbauweise mit Nach teilen verbunden sei. Soweit sie ausführt, dass das Quartierplanareal bei einer Überbau ung nach den Bestimmungen der Zone W2c nicht über den Finkelerweg erschlossen werden könne, kann ihr indes nicht gefolgt wer- den. Der Beschwerdegegner weist zu Recht darauf hin, da ss die Quartierplanparzelle bereits durch den Finkelerweg – wie auch den Bärenbrunnenweg – erschlossen ist und somit zur Er- schliessung keine weitere öffentliche Strasse erforderlich ist. Entsprechend wäre die Liegen- schaft der Beschwerdeführerin im Falle einer Überbauun g nach der Regelbauweise und einer allfälligen oberirdischen (grundstücksinternen) Erschlie ssung über den Finkelerweg vergleich- baren – wenn nicht stärkeren – Immissionen ausgesetzt wie bei einer Überbauung nach den Quartierplanvorschriften. Davon unabhängig ist festzuhalten, dass die im Quartierplan vorgese- hene Erschliessung nicht einzig nach Massgabe ihrer Vor- u nd Nachteile für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin zu beurteilen ist. Zu prüfen ist vielmehr, ob die Quartierplanung insge- samt bzw. im Rahmen einer Gesamtbetrachtung eine im Sin ne von § 37 Abs. 1 RBG erschlies- sungsmässig gute Überbauung gewährleistet. Dies ist vorlie gend der Fall, zumal die vorgese- hene Erschliessung über die unterirdische Autoeinstellhal le sowohl die Bewohner des Quartier- planareals als auch der umliegenden Parzellen im Vergl eich zu einer oberirdischen Erschlies- sung, wie sie im Fall einer Überbauung nach der Regelb auweise mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgen würde, von Verkehrsimmissionen weitgehend entl astet. Soweit in Bezug auf die Lie- genschaft der Beschwerdeführerin angesichts deren Lage kein entsprechender Vorteil gegeben ist, mag dies zutreffen, ändert jedoch nichts daran, da ss von einer insgesamt guten Erschlies- sung im Sinne von § 37 Abs. 1 RBG auszugehen ist. Eine V erletzung der Eigentumsrechte der Beschwerdeführerin durch die vorgesehene Erschliessung li egt im Übrigen nicht vor. Die Lie- genschaft der Beschwerdeführerin grenzt im Osten an die kaum befahrene Strasse "Im Zirkel- acker" und im Norden an den Finkelerweg an, bei welchem es sich um eine verkehrsberuhigte – gemäss Verkehrszählung aus dem Jahr 2010 einen durchschnit tlichen täglichen Verkehr von 340 Fahrzeugen aufweisende – Strasse handelt. Von eine r übermässigen Belastung der Lie- genschaft der Beschwerdeführerin durch die im Quartierpl an vorgesehene Erschliessung bzw. das damit verbundene Fahrtenpotential von schätzungsweise 2 10 Fahrten pro Tag ist ange- sichts dieser Verhältnisse nicht auszugehen. 4.3.3 Die Quartierplanung führt nach dem Gesagten n icht zu einer unzulässigen Beeinträch- tigung von Nachbarinteressen und die in diesem Zusamme nhang erhobenen Rügen erweisen sich als unbegründet. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.4 Die Beschwerdeführerin macht im Weiteren geltend, dass die vorgesehene Einmün- dung vom Quartierplanareal in den Finkelerweg unzureichend sei, zumal sie der Voraussetzung einer möglichst rechtwinkligen Gestaltung zuwiderlaufe . Dazu ist festzustellen, dass die Quar- tierplanparzelle im Bereich der fraglichen Einmündung mehr als 10 m breit ist und die gemein- same Grenze zur Strassenparzelle eine Länge von 17 m au fweist. Angesichts dieser Verhält- nisse steht ausser Frage, dass der Quartierplan eine de n Erschliessungsanforderungen ent- sprechende Einmündung in den Finkelerweg zulässt. Hinzu kommt, dass die vorgesehene grundstücksinterne Zufahrt zur Autoeinstellhalle eine Länge von 20 m aufweist, weshalb entge- gen der Auffassung der Beschwerdeführerin auch nicht vo n einem Rückstau auf den Finkeler- weg auszugehen ist. Von der Einholung eines Verkehrsgutach tens kann angesichts dieser kla- ren Ausgangslage abgesehen werden. 4.5.1 Weiter rügt die Beschwerdeführerin, das Quartier planareal sei nicht hinreichend mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen, zumal die nächsten Tram- und Bushaltestellen weit mehr als 500 m entfernt liegen würden. Die mit dem Quarti erplan angestrebte Siedlungsverdichtung stehe damit in Widerspruch zu kantonalen und kommunalen behördenverbindlichen Bestim- mungen mit Richtplancharakter. 4.5.2 Zunächst ist festzustellen, dass die von der Beschw erdeführerin angeführte "Strategie für die räumliche Entwicklung und die Anpassung der Pla nungs- und Bauvorschriften" der Ein- wohnergemeinde Arlesheim vom 21. Dezember 2010 vom Gem einderat beschlossen wurde und demnach keinen Richtplancharakter aufweist (§ 17 Ab s. 2 RBG). Von einer Verletzung von kommunalen Bestimmungen mit Richtplancharakter kann insofe rn von vornherein nicht gespro- chen werden. Der Kantonale Richtplan sieht im Objektb latt S2.1 "Siedlungsentwicklung nach innen" unter "D. Beschlüsse" unter anderem vor, dass verdichtete Bauweisen und Nachverdich- tungen insbesondere an mit dem öffentlichen Verkehr erschlossenen Lagen quartier- und um- weltverträglich (massgeschneidert) erfolgen sollen. Dazu ist festzustellen, dass der strittige Quartierplan – wie vorstehend aufgezeigt wurde (vgl. E . 4.3.1) – weder gegenüber der bisheri- gen Quartierplanung noch der umliegenden Zone W2c ei ne massgebliche Erhöhung der bauli- chen Nutzung vorsieht. Entsprechend ist auch nicht von e iner verdichteten Bauweise im Sinne des Kantonalen Richtplans auszugehen. Im Übrigen ist fe stzustellen, dass die Quartierplanpar- zelle hinreichend mit dem öffentlichen Verkehr erschloss en ist. Wie im Planungsbericht zutref- fend ausgeführt wird, ist die Bushaltestelle "Dom" üb er den Finkelerweg in einer Fusswegdis- tanz von ca. 600 m erreichbar. Zudem ist auf § 8 Abs. 8 QPR zu verweisen, wonach zur Ergän- zung des öffentlichen Fusswegnetzes zwischen dem Bärenbrunn enweg und der Strasse "Auf der Höhe" eine Fusswegverbindung zu erstellen ist. Mit dieser im Strassennetzplan ausgewie- senen Verbindung beträgt die Fusswegdistanz zur Bushalt estelle "Obesunne" noch ca. 450 m (Planungsbericht, S. 15). 4.6.1 Die Beschwerdeführerin rügt, dass der Quartierpl an die Lage sowie die Abmessungen der oberirdisch in Erscheinung tretenden Einhausung der Einfahrtsrampe nicht definiere, was als rechtswidrige Unvollständigkeit der Sondernutzungspl anung zu qualifizieren sei. Da der Quartierplan die Länge und Höhe der Einhausung nich t verbindlich beschränke bzw. festlege, könne diese für die Berechnung der Lärmimmissionen belie big nördlich in Richtung Einmün- Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht dung Finkelerweg gestreckt werden, bis die Lärmgrenzwerte eingehalten würden. Die Ab- standsvorschriften gegenüber der Parzelle der Beschwerdef ührerin könnten aber auf diese Weise nicht eingehalten werden. Umgekehrt könnten die Abstandsvorschriften dann eingehal- ten werden, wenn die Einhausung nur auf eine kurze St recke oberirdisch in Erscheinung trete. Dann könnten jedoch die Lärmimmissionen nicht eingehalte n werden. Dieser Interessenkonflikt sei aus Sicht der Beschwerdeführerin nicht lösbar. Dessen u ngeachtet habe sie das Lärmgut- achten der D.____ AG vom 27. Februar 2014 einer Überp rüfung durch einen unabhängigen Fachexperten unterziehen lassen. Das entsprechende Gutacht en der E.____ AG vom 23. Juli 2014 zeige auf, dass der Belastungsgrenzwert von 45 dB ( A) in der Nacht bei zwei Immissions- punkten überschritten und beim dritten Immissionspunkt er reicht sei. Die Differenz zwischen den Ergebnissen der Gutachten dürfte darin liegen, da ss im Gutachten der D.____ AG die Pe- gelkorrektur K3 für den sog. Impulsgehalt zu Unrecht mit 0 dB (A) eingesetzt worden sei. Der Lärmschutznachweis sei demnach nicht als erbracht anzuseh en und der Quartierplan könne gestützt darauf nicht genehmigt werden. 4.6.2 Der strittige Quartierplan definiert und begre nzt die Lage und die maximalen Abmes- sungen der Autoeinstellhalle inklusive Zufahrt mittels Fe stsetzung des "Baubereichs für unterir- dische Bauten (teilweise oberirdisch in Erscheinung trete nd)". Die Argumentation der Be- schwerdeführerin, wonach die Einhausung beliebig nörd lich in Richtung Einmündung Finkeler- weg gestreckt werden könne, erweist sich demnach als unzu treffend. Soweit die exakte Höhe und Länge der vorgesehenen Einhausung nicht definiert werden, entspricht dies dem Charakter des Quartierplans und stellt keine Unvollständigkeit dar, welche die strittige Sondernutzungs- planung als rechtswidrig erscheinen liesse. 4.6.3 Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, ein e den Lärmschutzbestimmungen genügende Erschliessung sei aufgrund der Quartierplanun g nicht möglich, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Vorab ist festzustellen, dass die von der Beschwerdeführerin geltend ge- machte Überschreitung des Planungswerts in der Nacht nicht ihre eigene Parzelle, sondern die westlich der vorgesehenen Zufahrt gelegene Parzelle Nr. 552 betrifft. In Bezug auf die Liegen- schaft der Beschwerdeführerin kann auch gemäss dem von ihr in Auftrag gegebenen Gutachten vom 23. Juli 2014 der Planungswert eingehalten werden . Inwiefern die Beschwerdeführerin durch eine allfällige Überschreitung des Planungswerts im Bereich der Parzelle Nr. 552 in eige- nen schutzwürdigen Interessen betroffen ist und ob somit auf die entsprechende Rüge einzutre- ten ist, erscheint jedoch fraglich. Die Frage kann letztlich offen gelassen werden, zumal sich die Rüge ohnehin als unbegründet erweist. Für das Quartierplanareal gilt die Lärmempfindlichkeits- stufe II (§ 10 QPR). Der massgebliche Planungswert beträgt somit gemäss Anhang 6 der Lärm- schutz-Verordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 am Tag 55 dB (A) und in der Nacht 45 dB (A). Die Beschwerdeführerin weist grundsätzlich zutreffe nd darauf hin, dass sich die Differenz zwischen den Ergebnissen der Lärmgutachten im Wesentlichen aus dem Zuschlag für den Im- pulsgehalt K3 von 0 dB (A) bzw. 2 dB (A) ergibt. Im Lä rmgutachten der D.____ AG vom 8. Sep- tember 2014 wird diesbezüglich ausgeführt, durch den länglichen Einfahrtstunnel mit schallabsorbierender Verkleidung auf den letzten Metern werde der eigentliche Parkierungslärm in der Einstellhalle (Fahrmanöver, Autotüren etc.) gu t bedämpft. Bei den Lärmimmissionen handle es sich im Wesentlichen um Fahrlärm, weshalb die Zuschläge für Ton- und Impulsgehalt Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht mit 0 dB (A) eingesetzt würden (Gutachten, S. 5). Von der Beschwerdeführerin wird nicht sub- stantiiert aufgezeigt und es ist auch nicht ersichtlich, d ass im Gutachten vom 8. September 2014 zu Unrecht von einem Zuschlag für den Impulsgehalt K 3 abgesehen wurde. Der entspre- chende Verzicht erscheint im Hinblick auf die im Gutachten aufgeführten schalldämmenden Massnahmen vielmehr als nachvollziehbar und ist nicht zu beanstanden. Was die Einhausung der Tiefgarageneinfahrt anbelangt, so können diesbezügl ich unter Zugrundelegung der Ab- standsvorschriften für eingeschossige oberirdische Bauten ge mäss § 90 RBG, welche im vor- liegenden Fall einen Abstand von 2.5 m vorschreiben, di e ordentlichen Grenzabstände ohne weiteres eingehalten werden. 4.6.4 Nach dem Gesagten ist erstellt, dass der Quartier plan eine den Lärmschutzanforde- rungen genügende Erschliessung zulässt. Von der Einholun g eines Lärmgutachtens ist dem- nach abzusehen. 4.7.1 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, d ie Vorinstanz habe zu Unrecht nicht abgeklärt, ob das Areal mit Blick auf die hydrogeologisch e Situation überhaupt für die im Quar- tierplan vorgesehene Überbauung geeignet sei. Dies sei n amentlich in Bezug auf die geplante Erschliessung über die unterirdische Autoeinstellhalle v on Belang, deren Einfluss auf das Hangwasser nicht geklärt sei. Es sei davon auszugehen, dass sich der riegelartige Einstellhal- lenbau auf die Hangwasserverhältnisse auswirken werde und das Grundstück der Beschwerde- führerin durch den Rückstau von Hangwasser in Mitleidensch aft gezogen würde. Auch sei eine Beeinträchtigung der im Südwesten des Areals angrenzend en Naturschutzzone zu befürchten. Die entsprechenden hydrogeologischen Abklärungen müssten im Sondernutzungsplanungsver- fahren erfolgen und dürften nicht erst im Baubewillig ungsverfahren vorgenommen werden. Die Quartierplanvorschriften würden zwar Bestimmungen zum Ho chwasserschutz enthalten, nicht jedoch zur Frage des Hang- und Schichtenwassers. 4.7.2 Der Beschwerdegegner führt zusammengefasst aus, dass die Beigeladene bereits im Jahr 2007 im Zusammenhang mit der Quartierplanung "Uf der Höchi" ein Baugrundgutachten habe erstellen lassen, welches auf den strittigen Quarti erplan "Uf der Höchi - II" direkt anwend- bar sei, zumal dieser unverändert eine 220 m lange unt erirdische Autoeinstellhalle als hydroge- ologisch entscheidendes Bauelement vorsehe. Im Jahr 2014 sei ein weiteres Gutachten zur hydrogeologischen Situation eingeholt worden. Die beid en Berichte würden Empfehlungen zur Bauweise, zur notwendigen Bauwasserhaltung in der Bauphase und zur Entwässerung im End- zustand abgeben. Sie würden die Schwierigkeiten aufzeigen, mit denen aufgrund des Baugrun- des und der Verhältnisse zu rechnen sei, aber auch die g rundsätzliche Machbarkeit bzw. die mögliche Umsetzung des Projekts bestätigen. Den Anforderu ngen an die im Quartierplanver- fahren zu treffenden Abklärungen werde damit vollumfän glich entsprochen. Die tatsächliche Umsetzung sei nicht im Rahmen der Quartierplanung, sond ern im Rahmen des Baubewilli- gungsverfahrens detailliert zu regeln. 4.7.3 Die Beschwerdegegnerin verweist ebenfalls auf die Abklärungen zur hydrogeologi- schen Situation im Bereich der Quartierplanparzelle. D iese würden aufzeigen, dass das Hang- und Schichtenwasser mit technischen Massnahmen reguliert w erden könne. Im Baubewilli- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht gungsverfahren sei nachzuweisen, wie mit dem Hangwassersp iegel umgegangen werde. Die Massnahmen müssten dem aktuellen Stand der Technik entspre chen und der Gemeinde mit dem Kanalisationsanschlussgesuch zur Prüfung und Bewilligung eingereicht werden. Die Arbei- ten seien durch einen Geologen zu begleiten und abzun ehmen und es sei zuhanden der Ge- meinde ein Begleit- und Abschlussbericht zu erstellen (Planungsbericht, Anhang 16.3). 4.7.4 Mit den Beschwerdegegnern ist festzustellen, dass bereits im Rahmen der Quartier- planung "Uf der Höchi" eine Abklärung der Baugrund- und Versickerungsverhältnisse erfolgte. Der entsprechende "Bericht zur Baugrunduntersuchung" der F.____ AG vom 21. Mai 2007 ba- siert unter anderem auf Rammkernbohrungen und Sondie rungen mit einer Rammsonde. Es wird darin umfassend auf die Baugrund- und Wasserverhäl tnisse auf der Quartierplanparzelle eingegangen und es werden die bautechnischen Folgerunge n festgehalten. Bezüglich der zu treffenden Massnahmen wird unter anderem darauf hinge wiesen, dass zwingend eine Drainie- rung erforderlich sei. Im Weiteren wurde im Jahr 2014 in Bezug auf das Quartierplanprojekt "Uf der Höchi - II" eine Beurteilung der hydrogeologische n Verhältnisse durch die F.____ AG vor- genommen. Der entsprechende Bericht vom 5. März 2014 stützt sich auf die bei der Beurteilung des Projekts "Uf der Höchi" gewonnenen Erkenntnisse, was insofern als gerechtfertigt er- scheint, als die massgebenden Umstände, namentlich der vorgesehene Bau einer unterirdi- schen Autoeinstellhalle, mit der aktuellen Quartierpla nung übereinstimmen. Im Bericht wird festgehalten, dass infolge der Neubebauungen ohne die Ergreifung von Gegenmassnahmen Veränderungen im Wasserregime zu erwarten seien. Durch die unterirdischen Baukörper werde grundsätzlich der Wasserfluss des Hang- und Schichtenwassers vo n West nach Ost bis zur jeweiligen Fundationstiefe unterbrochen bzw. abgelenkt . Um dies zu verhindern bzw. auszu- gleichen, sei es üblich, ein Drainagesystem zu entwickeln, w odurch allfälliges Hang- und Schichtenwasser auf den hangabwärts liegenden Gebäudese iten versickert werden könne. Zu- dem sei ein umfassendes Dach- und Platzwasserkonzept zu erstellen, um zu verhindern, dass der Eintrag durch Meteorwasser in den Untergrund redu ziert werde. Die beschriebenen Mass- nahmen seien vergleichbar beim vorgängigen Projekt geplant und projektiert gewesen. 4.7.5 Wie der Beschwerdegegner in seiner Vernehmlassung schlüssig darlegt, spricht die Beschwerdeführerin mit ihrer Argumentation nicht in e rster Linie das oberirdische Hangwasser – welches in der Naturgefahrenkarte des Kantons Basel-La ndschaft für Teile des Quartier- planareals als Gefahrenhinweis verzeichnet ist –, sonde rn das unterirdische Hang- und Schich- tenwasser im Sinne der hydrogeologischen Verhältnisse a n. Diesbezüglich wird in den obge- nannten Berichten festgehalten, dass die Erstellung der unterirdischen Autoeinstellhalle den natürlichen Fluss des Hang- und Schichtenwassers verändern werde. Gleichzeitig wird aufge- zeigt, dass und mit welchen Massnahmen den Schwierigkeite n aus hydrogeologischer Sicht im Rahmen der Bauausführung angemessen Rechnung getrage n werden kann. Soweit die Be- schwerdeführerin ausführt, dass in Bezug auf die hydrogeo logische Situation keinerlei Messun- gen, Sondierungen und Abklärungen vor Ort vorgenommen worden seien, entbehrt dies ange- sichts der im Rahmen des Berichts vom 21. Mai 2007 durchgef ührten Untersuchungen, auf welche im Bericht vom 5. März 2014 ausdrücklich verwiesen wird, der Grundlage. Mit ihren Aus- führungen vermag die Beschwerdeführerin die grundsätzli che Eignung des Quartierplanareals für die vorgesehene Überbauung denn auch nicht in Fra ge zu stellen. Namentlich ist nicht er- Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht sichtlich, dass die vorgesehene Drainierung des Hang- und Schichtenwassers nicht umsetzbar ist bzw. zu Beeinträchtigungen der Liegenschaft der Beschw erdeführerin führen wird. Ebenfalls kann der Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach die Überbauung zu einer Trockenlegung des Naturschutzgebiets im südwestlichen Teil der Quartier planparzelle führen werde, nicht ge- folgt werden. Dagegen spricht nebst dem natürlichen Gef älle der Parzelle zum südwestlichen Teil hin insbesondere auch die im Bericht vom 5. März 2 014 aufgezeigte Massnahme, das Me- teorwasser zu sammeln und in das südwestlich gelegene Nat urschutzgebiet bzw. das Schwin- bächli zu leiten. Nach dem Gesagten steht fest, dass die hydrogeologischen Verhältnisse der im Quartierplan vorgesehenen Erschliessung nicht entgegenstehen. Von der Einholung eines wei- teren hydrogeologischen Gutachtens konnte unter diesen Umständen abgesehen werden und ist auch im vorliegenden Verfahren abzusehen. Soweit die Beschwerdegegner in Bezug auf die im Einzelnen zu treffenden baulichen Massnahmen auf das Baubewilligungsverfahren verwie- sen haben, erscheint dies als sachgerecht und ist nicht zu b eanstanden (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1A.197/2001 vom 18. April 2002 E. 4.2-4.3). 4.8 Die strittige Quartierplanung erweist sich nach dem Gesagten unter sämtlichen Ge- sichtspunkten als rechtskonform, was zur Abweisung der Beschwerde führt. 5.1 Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kan tonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Bei der Verlegung der Verfahrens- und Parteikosten ist de m Umstand Rechnung zu tragen, dass die Beschwerdeführerin ihren Anspruch auf rechtliches Geh ör nur aufgrund der Beschwerdeer- hebung wahren konnte (vgl. BGE 126 II 111 E. 7b). Der Beschwerdeführerin sind demnach re- duzierte Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- aufzuerlegen. 5.2.1 Nach § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei- zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene P arteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Gestützt auf das Verursa cherprinzip, wonach unnötige Kosten zu bezahlen hat, wer sie verursacht hat, ist der Beschwerdeführerin eine Parteientschä- digung in der Höhe von pauschal Fr. 750.-- (inkl. Ausl agen und 8% MWST) zulasten des Be- schwerdegegners zuzusprechen. 5.2.2 Gemeinden und andere Träger öffentlicher Aufga ben haben Anspruch auf eine Partei- entschädigung, sofern der Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin gerechtfertigt war (§ 21 Abs. 2 VPO). Nach ständiger Praxis besteht gestützt auf diese Bestimmung ein Anspruch auf Parteientschädigung in denjenigen Fällen, in dene n der Beizug eines externen Rechtsver- treters im Einzelfall auch für Gemeinden mit juristisch er Fachkompetenz innerhalb der eigenen Verwaltung gerechtfertigt erscheint. Dies ist namentlic h der Fall, wenn für eine angemessene Prozessvertretung rechtliches Spezialwissen gefordert ist, über welches gemeindeeigene Rechtsdienste normalerweise nicht verfügen (vgl. statt vi eler Urteil des Kantonsgerichts, Abtei- lung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 23. Januar 2013 [810 11 146] E. XIV/2 mit Hinweisen). Die sich im vorliegenden Verfahren stellenden Rechtsfragen erweisen sich nicht als derart komplex, dass für eine angemessene Prozessvertret ung juristisches Spezialwissen Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht im vorgenannten Sinn erforderlich gewesen wäre. Die Vo raussetzungen für die Zusprechung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin sin d demzufolge nicht gegeben und die entsprechenden Parteikosten sind wettzuschlagen. Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- werden der Be- schwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kost envorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- verrechnet. Der zuviel gezahlte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 200 .-- wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet. 3. Der Beschwerdeführerin wird eine reduzierte Parte ientschädigung in der Höhe von Fr. 750.-- (inkl. 8 % MWST) zulasten des Beschwer degegners zugesprochen. Die übrigen Parteikosten werden wettgeschlagen. Präsidentin Gerichtsschreiber