<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00720</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221485&amp;W10_KEY=13013473&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00720</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.07.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.03.2022 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>BZO-Revision Stadt Zürich: Baubereich in Kernzone und Mindestwohnanteile. Die Festlegung eines Baubereichs zur Erhaltung der Bebauungsstruktur in einem geschützten Ortsbild entspricht einem beachtenswerten öffentlichen Interesse. Die Beschwerdeführenden vermögen weder das öffentliche Interesse noch die vorinstanzliche Feststellung, dass der gegenüber der Strasse versetzte Verlauf ihres Gebäudes in der vorherrschenden Struktur untypisch sei, infrage zu stellen. Da der Baubereich eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks nicht stark erschwert, ist das dem Baubereich entgegenstehende Interesse der Beschwerdeführenden gering (E. 4). Soweit der strittige Baubereich auf dem Grundstück der Mitbeteiligten in das Grundstück des inventarisierten Baumeisterhauses und des inventarisierten Gartens hineinreicht, sind die Inventarobjekte bei der Beurteilung des Baubereichs zu berücksichtigen. Die Überprüfung, ob das vorhandene Schutzobjekt durch eine (Neu-)Baute, welche die Überbauungsmöglichkeiten (insbesondere den Baubereich) ausnutzen würde, beeinträchtigt würde, kann nicht gänzlich in das Baubewilligungsverfahren verschoben werden. Der Einschätzung der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 1, wonach der Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte und deren Wirkungen für das Ortsbild nicht tangiere, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdegegner 1 wäre verpflichtet gewesen, insbesondere auch die ortsbildprägende Bedeutung des Baumeisterhauses und der Lücke zwischen den Baukörpern, welche die Durchsicht in den Garten erlaubt, in der vorzunehmenden Interessenabwägung als dem Baubereich entgegenstehendes (öffentliches) Interesse zu berücksichtigen und die entsprechende Abwägung vorzunehmen (E. 5). Die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden. Dabei durfte der Beschwerdegegner 1 u.a. das private Interesse des mitbeteiligten Grundeigentümers berücksichtigen. Sodann ist in der Herabsetzung der Mindestwohnanteile auf 0 % keine Verletzung der Planungspflicht zu erblicken (E. 6). Teilweise Gutheissung betreffend Baubereich auf dem Grundstück der Mitbeteiligten.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMEISTERHAUS">BAUMEISTERHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENANLAGE">GARTENANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAROBJEKT">INVENTAROBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENPLAN">KERNZONENPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATE INTERESSEN">PRIVATE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEILPLAN">WOHNANTEILPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 1 KNHV</span><br/><span class="gerade">Art. 9 Abs. I KNHV</span><br/><span class="ungerade">§ 49a Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 50 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 204 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=57141" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00720</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Juli 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cornelia Moser.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.1 A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Stadtrat,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>dieser vertreten durch das Hochbaudepartement,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Immobilienstiftung der Privatschule L,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA H,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss des Gemeinderats vom 30. November 2016 wurde die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 teilweise revidiert. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich genehmigte die Teilrevision (im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen am 5. Juli 2017. Mit der BZO 2016 wurde neu die Kernzone Platte festgelegt, zu der unter anderem die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 (J-Strasse 02), 03 (J-Strasse 04) und 05 (K-Strasse 06) gehÃ¶ren. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 03 befinden sich im Eigentum der Immobilienstiftung der Privatschule L und dienen (ganz oder teilweise) dem Betrieb der Privatschule L. Bei den GebÃ¤uden J-Strasse 02 und 04 handelt es sich um BaumeisterhÃ¤user aus dem Jahr 1862, wobei das GebÃ¤ude J-Strasse 02 im Jahr 1943 totalsaniert wurde. Haus und Garten der Liegenschaft J-Strasse 04 sind in den Inventaren der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgefÃ¼hrt. Ein Bauprojekt fÃ¼r den Neubau eines Schulhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (unter Beanspruchung eines Teils des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03) war am 19. April 2016 von der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich bewilligt worden, doch wurde die Bewilligung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben, weil die Voraussetzungen fÃ¼r einen Dispens vom vorgeschriebenen minimalen Wohnanteil nicht gegeben waren (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen die mit der BZO 2016 erfolgte Festsetzung des Baubereichs und des Wohnanteils von 0 % auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 erhoben einerseits D, E und F (MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft Kat.-Nr. 07 [J-Strasse 08]) und anderseits A und B, C, N sowie O (MiteigentÃ¼mer der Liegenschaft Kat.-Nr. 05) Rekurs an das Baurekursgericht. Die Letztgenannten beantragten zudem die Ãnderung der Festsetzung des Baubereichs auf ihrem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05. Mit Entscheid vom 18. Mai 2018 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekurse und wies sie ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen diesen Entscheid erhoben A und B, C sowie D, E und F (im Folgenden: die BeschwerdefÃ¼hrenden) am 22. Juni 2018 gemeinsam Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde mit Urteil vom 27. MÃ¤rz 2019 teilweise gut, soweit es darauf eintrat. Es <span>hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Mai 2018 auf und wies die Sache zur GewÃ¤hrung der Akteneinsicht, zur DurchfÃ¼hrung einer Ã¶ffentlichen Verhandlung und zum anschliessenden Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ck. Die Gerichtskosten sowie eine ParteientschÃ¤digung auferlegte es dem Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich (VB.2018.00370).</span> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Daraufhin ersuchte das Baurekursgericht das Verwaltungsgericht am 3. Mai 2019 um Berichtigung des Urteils vom 27. MÃ¤rz 2019. Dieses Gesuch wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 23. Mai 2019 ab (EG.2019.00001). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Das Baurekursgericht wies mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 4. September 2019 das Gesuch von A und B, C sowie D, E und F um <span>Einsicht in die Protokoll-Bereiche unter den geschwÃ¤rzten Bereichen von act. â¦ ab. Dagegen gelangten </span>A und B, C sowie D, E und F mit Beschwerde vom 2. Oktober 2019 an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 4. September 2019 betreffend Akteneinsicht. Das Verwaltungsgericht trat mit Beschluss vom 20. Februar 2020 nicht auf die Beschwerde ein (VB.2019.00658).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>E. </b>In der Hauptsache fÃ¼hrte das Baurekursgericht am 25. Juni 2020 eine Ã¶ffentliche Verhandlung durch und wies die Rekurse mit Entscheid vom 4. September 2020 ab. Die Kosten des Rekursverfahrens sowie eine an die Immobilienstiftung der Privatschule L zu leistende UmtriebsentschÃ¤digung auferlegte es A und B, C sowie D, E und F. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A und B, C sowie D, E und F gelangten mit Beschwerde vom 12. Oktober 2020 an das Verwaltungsgericht. Darin beantragten sie unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. In Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sei der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 30. November 2016 "Teilrevision der BZO Stadt ZÃ¼rich" aufzuheben, als damit u.a. per ErgÃ¤nzungsplanung Kernzone Platte (Kreis 7) â¦ </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1.1 a) ... auf den GrundstÃ¼cken 01 und 03 (der Mitbeteiligten Privatschule) ein erweiterter Baubereich in der 2. Bautiefe (K4/450 statt W3) festgesetzt worden ist;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1.1 b) ... und gleichzeitig auf dem GrundstÃ¼ck Kat. Nr. 01 ein Wohnanteil (WA) von 90 % auf 0 % herabgesetzt, und auf 03 ein Wohnanteil von 0 % belassen worden ist; eventuell nur soweit der WA auf 01 auf 0 % herabgesetzt worden ist;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 1.2 ... auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden 4.1, 4.2 und 5, K-Strasse 06, Kat. Nr. 05 ein Baubereich festgesetzt worden ist, welcher â fÃ¼r einen Zwang zur "rÃ¼ckwÃ¤rtigen OrthogonalitÃ¤t" â an der Nordostseite das bestehende GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden durchschneidet.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventuell sei der angefochtene Beschluss im Umfang der gestellten AntrÃ¤ge 1.1. und 1.2 insgesamt oder in Teilen aufzuheben und an die Vorinstanz zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Sowohl die Baudirektion als auch das Baurekursgericht beantragten am 11. November 2020 bzw. 13. November 2020 die Abweisung der Beschwerde. Die Immobilienstiftung der Privatschule L beantragte mit Vernehmlassung vom 17. November 2020 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Dieselben AntrÃ¤ge stellte der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich in seiner Beschwerdeantwort vom 18. November 2020. A und B, C sowie D, E und F erstatteten am 17. Dezember 2020 ihre Replik, woraufhin der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich am 20. Januar 2021 seine Duplik einreichte. Die Immobilienstiftung der Privatschule L verzichtete am 12. Januar 2021 auf eine Duplik. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung bzw. den angefochtenen Erlass berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren bzw. dessen Aufhebung oder Ãnderung hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind MiteigentÃ¼mer von unmittelbar an die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 03 (bzw. an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01) angrenzenden Liegenschaften und ohne Weiteres zur Beschwerde gegen die Festsetzungen legitimiert, die diese GrundstÃ¼cke betreffen. Ebenso sind die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2 und 2 befugt zur Anfechtung der Baubereichsfestsetzung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, dessen MiteigentÃ¼mer sie sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 3â5 stellten im Rekursverfahren keine AntrÃ¤ge in Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, weshalb es ihnen an der formellen Beschwer mangelt, soweit die Beschwerde diese Parzelle betrifft. Insoweit ist demnach auf die Beschwerde nicht einzutreten. Im Ãbrigen ist weder ersichtlich noch wird begrÃ¼ndet, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrenden 3â5 ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der beantragten Erweiterung des Baubereichs auf dieser Parzelle haben sollen. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref77175647"><b>1.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 die Aufhebung des Mindestwohnanteils von 0 %. Wie sich aus der BeschwerdebegrÃ¼ndung ergibt, meinen sie damit wohl, dass dieser auf 90 % festzusetzen sei; eine Aufhebung der Festsetzung hÃ¤tte nÃ¤mlich nur zur Folge, dass keine Vorschrift fÃ¼r einen Mindestwohnanteil bestÃ¼nde (vgl. E. 6.2 ff.). FÃ¼r den betroffenen GrundeigentÃ¼mer wÃ¼rde eine solche ErhÃ¶hung der Mindestwohnanteile einen zusÃ¤tzlichen Eingriff in sein Eigentum bedeuten; ein solcher wurde im Nutzungsplanverfahren nicht geprÃ¼ft. Allerdings kÃ¶nnen GrundeigentÃ¼mer unter Berufung auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999) eine ÃberprÃ¼fung und Anpassung des Nutzungsplans in Bezug nicht nur auf ihr eigenes GrundstÃ¼ck, sondern auch auf benachbarte GrundstÃ¼cke verlangen, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erheblich geÃ¤ndert haben (BGE 127 I 103 E. 6b; 120 Ia 227 E. 2d; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Kommentar SHK, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N. 23). Voraussetzung ist ein unmittelbarer Bezug zur Nutzung des eigenen Grundeigentums (BGr, 10. Oktober 2006, 1P.371/2006, E. 1.6.3).</a></p> <p class="Urteilstext">Wie es sich mit der Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden verhÃ¤lt, soweit sie die Festsetzung eines bisher nicht vorgesehenen Mindestwohnanteils von 90 % auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 beantragen, kann vorliegend allerdings offenbleiben, da â wie sich zeigen wird â die Beschwerde in diesem Punkt ohnehin abzuweisen ist (vgl. E. 6.5). Aus demselben Grund kann auch offen bleiben, ob der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Festsetzung des 0%igen Wohnanteils sei aufzuheben, Ã¼berhaupt sinngemÃ¤ss als Antrag auf Festsetzung eines 90%igen Wohnanteils auszulegen ist, zumal von anwaltlich vertretenen Parteien grundsÃ¤tzlich erwartet werden darf, dass sie klare AntrÃ¤ge stellen (vgl. Alain Griffel, in: Derselbe [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 6). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Beschwerde ist mit der erwÃ¤hnten EinschrÃ¤nkung einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Vorinstanz kam im Urteil vom 4. September 2020 zum Schluss, mit dem Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 werde die zwischen J- und K-Strasse in der zweiten Bautiefe vorhandene, entgegenstehende Bebauung fortgesetzt, und da der Baubereich strassenseitig im Wesentlichen den Grundriss des Baumeisterhauses J-Strasse 02 aufnehme, werde der Gebietscharakter gemÃ¤ss Kernzonenvorschriften nicht beeintrÃ¤chtigt. Sodann seien Neubauten auf begrÃ¼nten FlÃ¤chen durch die Kernzonenvorschriften nicht ausgeschlossen. Auch denkmalschÃ¼tzerisch sei der Baubereich nicht zu beanstanden, da der Garten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 nicht wesentlich fÃ¼r die Wirkung des benachbarten und inventarisierten Schutzobjekts (Garten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03) sei und der Baubereich, obwohl er sich um bis zu ca. 2,5 m Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 erstrecke, das Schutzziel nicht beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde. Ebenfalls sei kein Widerspruch zum ISOS, welches als Erhaltungsziel den Erhalt der wesentlichen strukturbildenden Elemente festhalte, zu erkennen, weil die gegebene Baustruktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verÃ¤ndert werde und keine wesentlichen strukturbildenden Elemente verloren gingen.</p> <p class="Urteilstext">Zur Herabsetzung des Mindestwohnanteils hielt das Baurekursgericht fest, dass sowohl eine einzelfallweise Herabsetzung als auch die Durchmischung von Wohnnutzungen mit stÃ¶renden und mÃ¤ssig stÃ¶renden Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben zulÃ¤ssig sei. Damit werde planerisch festgelegt, inwieweit ein Konfliktpotenzial zwischen den verschiedenen Nutzweisen hinzunehmen sei, wobei die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen Vorschriften in jedem Fall vorbehalten bleibe. Vorliegend sei beabsichtigt, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 eine bauliche Erweiterung der seit Langem ortsansÃ¤ssigen Privatschule L zu ermÃ¶glichen. Um diesem Ã¶ffentlichen Interesse gerecht zu werden, sei die Senkung des Wohnanteils eine erforderliche und geeignete Massnahme. In die InteressenabwÃ¤gung sei unter anderem einzubeziehen, dass sich das Quartier durch eine durchmischte Nutzung auszeichne und kein reines Wohnquartier sei. Die im Rahmen der BZO-Teilrevision Hochschulgebiet ZÃ¼rich-Zentrum vorgesehene WohnraumrÃ¼ckfÃ¼hrung, wovon die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke nicht betroffen seien, wÃ¼rde nicht zu einer Priorisierung der Wohnnutzung in den angrenzenden Gebieten, namentlich in der Kernzone Platte, fÃ¼hren. Der auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck vorgeschriebene Wohnanteil, und nicht der Wohnanteil des umliegenden Gebiets, gebe vor, welche Nutzungen zulÃ¤ssig seien. Deshalb erschiene eine Schulanlage als mÃ¤ssig stÃ¶render Betrieb in der Kernzone, welche nicht eine reine Wohnzone darstellt, als zonenkonform und es kÃ¶nne offengelassen werden, ob fÃ¼r die fragliche Nutzung eine Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten hÃ¤tte festgesetzt werden mÃ¼ssen. Auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 bestehe bereits nach geltender Zonenordnung kein Mindestwohnanteil und die Wohnanteilsvorschrift entsprÃ¤che der seit Jahrzehnten bewilligten und tatsÃ¤chlich gelebten Nutzung. Deshalb sei die beantragte Heraufsetzung des Mindestwohnanteils auf 90 % weder zweckmÃ¤ssig noch verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Der auf der Parzelle Kat.-Nr. 05 festgesetzte Baubereich erscheine zweckmÃ¤ssig und entspreche den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung. Die Stellung des GebÃ¤udes der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2 und 2 sei aufgrund der teilweise schrÃ¤gen, an der GrundstÃ¼cksgrenze ausgerichteten Stellung untypisch, da die GebÃ¤ude auf den umliegenden GrundstÃ¼cken mehrheitlich auf die StrassenzÃ¼ge ausgerichtet seien. Da das bestehende GebÃ¤ude, soweit es den streitbetroffenen Baubereich mit einer FlÃ¤che von ca. 5 m<sup>2</sup> Ã¼berstelle, Bestandesschutz geniesse, sei nicht ersichtlich, inwiefern die Festlegung des Baubereichs unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein sollte. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, dass es fÃ¼r die Planung der Privatschule der Mitbeteiligten mindestens einer Sondernutzungsplanung bedÃ¼rfe und zudem eine Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen hÃ¤tte festgesetzt werden mÃ¼ssen. Deshalb wÃ¼rde die vorliegende Herabsetzung des Wohnanteils sowie die Festlegung des Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck der Mitbeteiligten von vornherein gegen die Planungspflicht verstossen.</p> <p class="Urteilstext">Der rÃ¼ckwÃ¤rtige Baubereich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01/03 sei an einer besonders empfindlichen Stelle der Kernzone platziert worden, da er den Baumeister-typischen Gartenraum besetzen wÃ¼rde. Ein dort zu erstellender viergeschossiger Kubus-Baubereich wÃ¼rde in der schÃ¼tzenswert gewachsenen Struktur massig und fremd wirken. Die geschÃ¼tzte Struktur der Kernzone Platte beinhalte neben dem grÃ¼nen Freiraum der zweiten Bautiefe, welcher erst ab dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 beginne, auch den Bebauungsbestand auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 03. Daran wÃ¼rden auch die kleinen, gedrungenen oder unterirdischen WaschhÃ¤uschen-Kuben nichts Ã¤ndern, sondern vielmehr noch die intensiv begrÃ¼nte rÃ¼ckwÃ¤rtige Freiraum-Struktur bestÃ¤tigen. Auch das in seiner Substanz nicht als schÃ¼tzenswert eingestufte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit seiner solitÃ¤ren Stellung und rÃ¼ckwÃ¤rtig freier Fassadenflucht sei prÃ¤gend und mitbestimmend fÃ¼r die bestehende Baustruktur der Platte. Der Zusatzbaubereich widerspreche nicht nur dem Charakter der Kernzone, sondern missachte auch den durch das ISOS notwendig gewordenen planungsrechtlichen Schutz der ortsbildprÃ¤genden Ãberbauungscharakteristik. </p> <p class="Urteilstext">Betreffend den Wohnanteil habe die Vorinstanz bei der InteressenabwÃ¤gung das (Ã¶ffentliche) Interesse an der RÃ¼ckgewinnung von Wohnanteilen unberÃ¼cksichtigt gelassen. Ein solches ergebe sich aus der Planung betreffend die Hochschulgebiete sowie aus dem kantonalen Richtplan und gelte fÃ¼r die angrenzenden Gebiete, wie das vorliegende, ganz besonders. Dahingegen bestehe an einer Reduktion der Wohnanteile kein (Ã¼berwiegendes) Interesse. Insbesondere wÃ¼rde der konkrete Schulbetrieb der Mitbeteiligten immanente Immissionen verursachen und sei in einem Wohngebiet zonenfremd. Die WAP-Verpflichtung von 0 % hÃ¤tte eine wesentliche CharakterÃ¤nderung des Gebiets zur Folge und beeintrÃ¤chtige die Wohnhygiene.</p> <p class="Urteilstext">Sodann fÃ¼hre die Festsetzung eines Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2 und 2 zur Baurechtswidrigkeit des bestehenden GebÃ¤udes. Da der Baubereich fÃ¼r den Schutz der Kernzone nicht notwendig sei und ohne Ã¶ffentliches Interesse daran erfolge, sei die Festsetzung schlichtweg willkÃ¼rlich. Die schrÃ¤g verlaufenden GrundstÃ¼cksgrenzen, an welchen sich alle seit 1876 erstellten GebÃ¤ude orientiert hÃ¤tten, seien seit 1860 unverÃ¤ndert und deshalb fÃ¼r die historische Strukturbildung relevant.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Beschwerdegegner 1 ist in seiner Beschwerdeantwort der Ansicht, dass er seiner Planungspflicht mit dem Erlass der Kernzonenvorschriften Platte zum Schutz des Ortsbildes nachgekommen sei. Insbesondere sei die Festlegung einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nicht angezeigt. Der Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ermÃ¶gliche eine bessere Durchsicht der zweiten Bautiefe zum Strassenraum und entlaste die angrenzenden befensterten Fassaden. Sodann sei bei BaumeisterhÃ¤usern charakteristisch kein rÃ¼ckwÃ¤rtiger Garten oder Freiraum zugehÃ¶rig und wÃ¼rden mit dem Baubereich GebÃ¤udeabstÃ¤nde eingehalten, die weit mehr als das kantonalrechtliche Minimum betragen wÃ¼rden. Der Garten auf Kat.-Nr. 01 sei nicht Bestandteil des Villenquartiers und weise keine besonderen QualitÃ¤ten auf. Da bereits der Garten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 die Verbindung zum Villenquartier aufnehme und den Freiraum im SÃ¼den mit dem Ã¼berbauten Raum im Norden verbinde, widerspreche der Baubereich nicht der denkmalschÃ¼tzerischen Zielsetzung. Der Schulbetrieb der Mitbeteiligten bestÃ¼nde seit lÃ¤ngerer Zeit als die mit der BZO 2016 festgelegten Wohnanteile. Da die Schule fÃ¼r das Geviert prÃ¤gend sei, soll sie an diesem Standort auch weitergefÃ¼hrt werden, dies werde mit der Herabsetzung des Wohnanteils ermÃ¶glicht. </p> <p class="Urteilstext">Die bestehenden GebÃ¤ude an der K-Strasse orientierten sich orthogonal zu den StrassenzÃ¼gen, was auch auf die bestehende Bebauung in der zweiten Bautiefe zur J-Strasse zutreffe. Durch die rechtwinklige Ausrichtung von mÃ¶glichen Neubauten werde der Wohnhygiene besser Rechnung getragen, weshalb die AusfÃ¼hrungen im vorinstanzlichen Entscheid betreffend Festlegung des Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 zutreffend seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Mitbeteiligte fÃ¼hrt zusammengefasst aus, es stÃ¼nden dem Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 keine Interessen des Ortsbildschutzes entgegen und dieser verstosse auch nicht gegen das Schutzziel des auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 inventarisierten Gartens. Vielmehr setze der Baubereich die bestehende Bebauung fort und nehme RÃ¼cksicht auf den Gebietscharakter. Zudem sei die Vorinstanz unter Ermittlung sÃ¤mtlicher relevanten Interessen zum Schluss gekommen, dass ein Mindestwohnanteil von 0 % eine zweckmÃ¤ssige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssige planerische Festsetzung sei; inwiefern die InteressenabwÃ¤gung willkÃ¼rlich vorgenommen worden sein soll, sei nicht ersichtlich. Die ZonenkonformitÃ¤t eines Schulbetriebs sei vorliegend nicht zu beurteilen, wobei sich aber zeigen wÃ¼rde, dass eine solche Nutzung ohne Weiteres zonenkonform wÃ¤re und es wÃ¤re auch kein Ã¼ber einen "mÃ¤ssig stÃ¶renden Betrieb" hinausgehender LÃ¤rm zu erwarten. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss §§ 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig oder rechtswidrig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 39; BGr, 22. April 2015, 1C_428/2014, E. 2.2; BGr, 2. Mai 2016, 1C_34/2016, E. 3.3). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.3; VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Kernzonen umfassen schutzwÃ¼rdige Ortsbilder, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG, vgl. auch Art. 25 BZO 2016). <span>Mit der BZO-Revision von 2016 wurden die Kernzonen gesamthaft Ã¼berprÃ¼ft, und die bestehenden Vorschriften und PlÃ¤ne wurden angepasst und ergÃ¤nzt. Namentlich wurden inventarisierte GebÃ¤ude in der Regel mit einer Profilerhaltungslinie belegt, wenn sie fÃ¼r das schÃ¼tzenswerte Ortsbild prÃ¤gend oder typisch sind; wichtige AussenrÃ¤ume wurden freigehalten und bestehende Baubereiche allenfalls angepasst oder gestrichen, wobei bei den Baubereichen auch auf die angestrebte Weiterentwicklung geachtet wurde (</span>ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV] zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich, 29. Oktober 2014, STRB Nr. 924/2014 [im Folgenden: Bericht RPV 47<span>], S. 86 f., verfÃ¼gbar unter: https://www.stadt-zuerich.ch/hbd &gt; StÃ¤dtebau &gt; Raum- und Arealentwicklung &gt; Bau- und Zonenordnung &gt; Erarbeitung BZO 2016, zuletzt besucht am: 29. Juli 2021). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>SÃ¤mtliche streitbetroffenen GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 01, 03 sowie 05) befinden sich (neu) in der Kernzone Platte, deren (innerstÃ¤dtisches) Gebiet hauptsÃ¤chlich in der ersten Phase der Stadterweiterung nach der Schleifung der Schanzen entstanden ist (Bericht RPV 47, S. 86). Die (neue) Kernzone Platte ist u.a. geprÃ¤gt durch in der Regel einfache, kleinmassstÃ¤bliche BaumeisterhÃ¤user im Biedermeierstil der frÃ¼hen Siedlungsverdichtung ab etwa 1850, die an die ehemaligen dÃ¶rflichen Siedlungskerne Platte, Baschlig-Hofstrasse und Wolfbach anschliessen (§ 70c Abs. 1 BZO 2016). Sodann sind die drei dÃ¶rflichen Gebiete durch Villen des spÃ¤ten 19. und frÃ¼hen 20. Jahrhunderts mit baumbestandenen, eingezÃ¤unten GÃ¤rten verbunden (Abs. 2) und entlang der Ritterstrasse und der J-Strasse schliessen die Bauten der vorstÃ¤dtischen Erweiterung an (Abs. 3 Satz 2). Im Gebiet Platte herrscht die offene Bebauung vor, wobei sich im Einzugsbereich der ZÃ¼richbergstrasse die Blockrandbauweise finde (Abs. 6). Die Festsetzung einer Kernzone im Gebiet Platte anstelle der bisherigen Wohnzone ist grundsÃ¤tzlich unumstritten.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref77166107"><b>3.3.2 </b>Die Stadt ZÃ¼rich wurde mit VerordnungsÃ¤nderung vom 24. August 2016 als "Stadt" in den Anhang der Verordnung Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 (VISOS; heute Anhang 1 der Verordnung Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 13. November 2019) aufgenommen. Die vorliegend umstrittenen GrundstÃ¼cke sind im ISOS dem Gebiet des Inventarblatts Fluntern zugeteilt. Das Gebiet Platte weise eine durchmischte, meist offene Bebauung auf orthogonalem Strassenmuster auf ebener Hangterrasse auf. Hinter schmalen Gartenstreifen und niedrigen Mauern befÃ¤nden sich zurÃ¼ckversetzte, eng gereihte oder zu BlÃ¶cken zusammengebaute, zwei- bis viergeschossige GeschÃ¤ftshÃ¤user und Wohnbauten mit Walm- oder SatteldÃ¤chern und meist von Gurtgesimsen gegliederten Fassaden. Diese wÃ¼rden vor allem aus den 1910er Jahren stammen; die Ã¤ltesten Bauten stammten aus der ersten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts. Das Gebiet weise zahlreiche Eingriffe und Ersatzbauten auf, und es befÃ¤nden sich viele Hochschulinstitute in ehemaligen Villen. Das Gebiet ist im ISOS mit dem Erhaltungsziel B (Erhaltung der Struktur) aufgenommen (ISOS 5800 Fluntern, S. 7, verfÃ¼gbar unter: https://gisos.bak.admin.ch, zuletzt besucht am: 12. Juli 2021). Insbesondere sollen die Anordnung und Gestalt der Bauten und FreirÃ¤ume bewahrt und die fÃ¼r die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral erhalten werden (ErlÃ¤uterungen zum ISOS, verfÃ¼gbar unter: www.bak.admin.ch &gt; Baukultur &gt; ISOS und Ortsbildschutz &gt; Das ISOS in KÃ¼rze &gt; ISOS-Methode, zuletzt besucht am: 12. Juli 2021; ebenso Art. 9 Abs. 4 lit. b VISOS [aktuelle Fassung]).</a> </p> <p class="Erwgung3">Gleich anschliessend an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 schliesst sich das Gebiet 3 des ISOS-Inventarblatts Fluntern an. Das sogenannte Professorenviertel stelle die sÃ¼dliche Fortsetzung des Plattenquartiers mit Wohnbebauungen gehobenen Anspruchs dar. Es sei durch zweigeschossige Villen verschiedener Stilrichtungen geprÃ¤gt, die in grÃ¶sseren, teilweise parkÃ¤hnlichen GÃ¤rten stÃ¼nden; dazwischen befÃ¤nden sich einzelne dreigeschossige MehrfamilienhÃ¤user mit Villencharakter in grossen, von LanzettenzÃ¤unen auf niedrigen Mauernsockeln eingefriedeten GÃ¤rten. Dem Gebiet 3 wird das Erhaltungsziel A, Erhalten der Substanz, zugewiesen (ISOS 5800 Fluntern, S. 7, verfÃ¼gbar unter: https://gisos.bak.admin.ch, zuletzt besucht am: 12. Juli 2021). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 befindet sich seit dem Jahr 2016 im Inventar der Gartendenkmalpflege und das sich darauf befindende Baumeisterhaus ebenfalls seit dem Jahr 2016 im Inventar der Denkmalpflege (vgl. Feststellungsbeschluss des Stadtrats ZÃ¼rich vom 9. MÃ¤rz 2016, STRB Nr. 169/2016 und Feststellungsbeschluss des Stadtrats ZÃ¼rich vom 23. MÃ¤rz 2016, STRB Nr. 237/2016). Weder der Garten noch das GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sind dagegen inventarisiert. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref77160992"><b>3.3.4 </b>Die Gartenanlage des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 wurde ins Inventar der Gartendenkmalpflege aufgenommen, weil sie prÃ¤gender Teil eines schÃ¼tzenswerten Baumeister-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert bilde und der Vorgarten und sein GrÃ¼nvolumen fÃ¼r das Strassen- und Quartierbild von Bedeutung sei. Erhaltenswert seien insbesondere der begrÃ¼nte Vorgarten sowie der gepflÃ¤sterte Durchgang zwischen J-Strasse 02 und 04. Der rÃ¼ckwÃ¤rtige Garten weise nur wenig Originalsubstanz auf, er sei neben dem Mammutbaum und der HÃ¤ngebuche als ein zum Ensemble passender Garten zu erhalten.</a> </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref77156604"><b>3.3.5 </b>Das Baumeisterhaus an der J-Strasse 04, welches ehemals als Mehrfamilienhaus diente und seit 1931 als Privatschule genutzt wird, prÃ¤ge die Bebauung an der J-Strasse, deren Charakteristikum die offene Baustruktur sei. GemÃ¤ss Inventarblatt sei es in seinem Ã¤usseren Charakter und Erscheinungsbild als Baumeisterhaus zu erhalten und vor weiteren Anbauten zu schÃ¼tzen. </a></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2 und 2 wenden sich gegen die Festlegung des Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, soweit dieser das bestehende GebÃ¤ude an der Nordseite durchschneide. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref77262692"><b>4.2 </b>Nach § 50 PBG kann die Bau- und Zonenordnung unter anderem die Stellung der Bauten in der Kernzone nÃ¤her ordnen (Abs. 2) sowie besondere Vorschriften Ã¼ber die Masse und die Erscheinung der dortigen Bauten enthalten (Abs. 3). Entsprechend sieht Art. 27 Abs. 1 BZO 2016 fÃ¼r alle Kernzonen die MÃ¶glichkeit von Baubereichen vor. HauptgebÃ¤ude dÃ¼rfen gemÃ¤ss Art. 28 Abs. 1 BZO 2016 nur innerhalb der Baubereiche neu erstellt werden, wobei unter gewissen UmstÃ¤nden Ausnahmen bewilligt werden kÃ¶nnten. Damit liegt eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r Eingriffe in die Eigentumsgarantie vor.</a></p> <p class="Erwgung2">Die Ausscheidung von Baubereichen beruht regelmÃ¤ssig auf bestimmten ortsbaulichen oder gestalterischen Gegebenheiten; hierbei kommt der Gemeinde ein erheblicher Gestaltungsspielraum zu (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 8.3.4 mit Verweis auf VGr, 13. Februar 2008, VB.2007.00394, E. 2.2 und 3.1 = RB 2008 Nr. 66 = BEZ 2008 Nr. 21). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zu prÃ¼fen ist, ob ein Ã¶ffentliches Interesse am Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 besteht und ob dieser verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Wenn planungsrechtliche Massnahmen nicht ein ganzes Gebiet betreffen, sondern zu klar lokalisierbaren individuellen EinschrÃ¤nkungen fÃ¼hren, sind die Interessen des betreffenden GrundeigentÃ¼mers einzeln zu beurteilen (VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 8.4.2; Jeannerat/Moor, Art. 14 N. 44). Entsprechend beachtet die Rechtsprechung etwa bei der PrÃ¼fung von UferschutzplÃ¤nen, besonderen Nutzungsanordnungen, Bau- oder Waldabstandslinien die privaten Interessen im Einzelnen (vgl. etwa BGr, 12. November 2018, 1C_539/2017, E. 4.5, 6.7; BGr, 1. Februar 2016, 1C_277/2015, E. 3 f.; BGE 118 Ia 394 E. 5; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 6.3; VGr, 25. August 2011, VB.2011.00083, E. 4). WÃ¤hrend bei der Festsetzung einer Kernzone als solcher den privaten Interessen nur wenig Gewicht zuzugestehen ist, sind diese zu beachten, wenn zu beurteilen ist, ob bzw. inwieweit die spezifischen, ein einzelnes GrundstÃ¼ck betreffenden Festsetzungen gerechtfertigt sind (VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 7.3.2 und 8.4.2). Der streitige Baubereich, mit welchem die BaumÃ¶glichkeiten auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2 und 2 geregelt werden, stellt eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes im Sinn von § 203 lit. a PBG dar. Diese Festlegung ergibt sich nicht direkt aus den Kernzonenvorschriften, sondern sie ist das Ergebnis einer AbwÃ¤gung der konkreten, spezifisch dieses GrundstÃ¼ck betreffenden UmstÃ¤nde. In der Wirkung kommt sie einer individuell-konkreten Schutzmassnahme gleich, weshalb auch an die entsprechende Praxis angeknÃ¼pft werden kann: Ob eine aus GrÃ¼nden des Natur- und Heimatschutzes erfolgende NutzungsbeschrÃ¤nkung das dem EigentÃ¼mer zumutbare Mass Ã¼berschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4; vgl. auch BGE 135 I 176 E. 8.2; BGE 126 I 219 E. 2c).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Der Beschwerdegegner 1 begrÃ¼ndet die Festlegung des Baubereichs damit, dass sich die meisten der bestehenden GebÃ¤ude an der K-Strasse orthogonal zu den StrassenzÃ¼gen orientierten und dies mehrheitlich auch auf die bestehende Bebauung in der zweiten Bautiefe zur J-Strasse zutreffe. Die Festsetzung des Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 wÃ¼rde diese Baustruktur aufnehmen. Sodann wÃ¼rde mit einer rechtwinkligen Ausrichtung von mÃ¶glichen Neubauten der Wohnhygiene besser Rechnung getragen; lediglich das NebengebÃ¤ude J-Strasse 08b wÃ¼rde nÃ¤her als 5 Meter an der Grenze stehen.</p> <p class="Urteilstext">Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass das GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden mit seiner zur Strasse schrÃ¤g verlaufenden Stellung in der vorherrschenden Struktur der umliegenden GebÃ¤ude untypisch ist. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, die schrÃ¤ge Linie der (rÃ¼ckwÃ¤rtigen) FassadenverlÃ¤ufe zur K-Strasse sei geradezu strukturbildend, kann ihnen nicht gefolgt werden. Selbst nach Angaben der BeschwerdefÃ¼hrenden sind es neben dem GebÃ¤ude an der K-Strasse 06 lediglich die GebÃ¤ude K-Strasse 010 (dieses ohnehin nur mit einem rÃ¼ckwÃ¤rtigen NebengebÃ¤ude) und 011, die rÃ¼ckwÃ¤rtig oder in der zweiten Bautiefe liegend nicht strikt orthogonal ausgerichtet sind. Daraus auf eine strukturbildende Eigenschaft zu schliessen, geht nicht an. Die orthogonale Struktur ergibt sich sodann auch aus dem ISOS, welches als bezeichnendes Merkmal der "Platte" deren regelmÃ¤ssige Bebauungstruktur und das sich nahezu orthogonal aufspannende Strassennetz festhÃ¤lt (ISOS 5800 Fluntern, S. 18). FÃ¼r das Gebiet Platte sieht das ISOS das Ziel der Strukturerhaltung vor (ISOS 5800 Fluntern, S. 7). Sodann entspricht die Festlegung eines Baubereichs zur Erhaltung der Bebauungsstruktur in einem geschÃ¼tzten Ortsbild durchaus einem beachtenswerten Ã¶ffentlichen Interesse. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, dass sich sÃ¤mtliche seit 1876 erstellten GebÃ¤ude an der K-Strasse rÃ¼ckwÃ¤rtig an der schrÃ¤g verlaufenden GrundstÃ¼ckgrenze orientiert hÃ¤tten, weshalb diese die strukturbildende Grundlage darstelle. DafÃ¼r erbringen die BeschwerdefÃ¼hrenden allerdings keine Beweise. Die Behauptung, soweit Ã¼berhaupt relevant, trÃ¤fe sodann auch nicht zu: die meisten der Ã¤lteren Bauten weisen eine orthogonale, an der Strasse ausgerichtete, Struktur auf. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrte schrÃ¤g verlaufende Profilerhaltungslinie des GebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 betrifft lediglich das (niedrigere, eingeschossige) NebengebÃ¤ude, wÃ¤hrenddem das HauptgebÃ¤ude ebenfalls orthogonal zur Strasse ausgerichtet ist. Sodann ergibt sich die mit der Kernzone zu schÃ¼tzende Struktur ohnehin nicht alleinig aufgrund der nach 1876 erstellten Bauten. Damit vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden weder das Ã¶ffentliche Interesse noch die vorinstanzliche Feststellung, dass der gegenÃ¼ber der Strasse versetzte Verlauf des beschwerdefÃ¼hrerischen GebÃ¤udes in der vorherrschenden Struktur untypisch sei, infrage zu stellen. Auch die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, ihr GebÃ¤ude werde fÃ¼r baurechtswidrig erklÃ¤rt, um den vorliegend ebenfalls strittigen Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 03 zu ermÃ¶glichen, findet in den Akten keine StÃ¼tze: Die Festlegung auf dem beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 fand bereits im Auflageverfahren im Jahr 2013 Eingang in den Kernzonenplan, wohingegen der Zusatzbaubereich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 01 erst in die spÃ¤tere Version Eingang fand.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Die Eigenart des mit der Kernzone zu schÃ¼tzenden Ortsbilds bzw. der Gebietscharakter (Art. 25 BZO 2016) hÃ¤ngt nicht nur von den ohne Weiteres einsehbaren Bestandteilen ab; der Ortsbildschutz darf sich nicht auf einen Kulissenschutz entlang von Verkehrsachsen beschrÃ¤nken. Vielmehr geht es beim Ortsbildschutz mittels planerischen Massnahmen darum, schutzwÃ¼rdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder GebÃ¤udegruppen in ihrer Eigenart zu erhalten oder zu erweitern, wobei auch die fÃ¼r die Wirkung wesentliche Umgebung zum Schutzobjekt gehÃ¶rt (§ 50 Abs. 1 und § 203 Abs. 1 lit. c PBG; VGr, 5. August 2020, VB.2018.00562, E. 5.3.2). Insofern als die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts Entsprechendes vorbringen, erÃ¼brigt es sich, weiter darauf einzugehen, inwiefern sich die nordostseitige und von der Strassenseite abgewandte Fassade des GebÃ¤udes der BeschwerdefÃ¼hrenden auf das Ortsbild auswirkt. Ohnehin wÃ¤re aber auch die rÃ¼ckwÃ¤rtige Fassade des beschwerdefÃ¼hrerischen GebÃ¤udes mindestens von den benachbarten GrundstÃ¼cken aus einsehbar. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.5 </b><span>Ein Ã¶ffentliches Interesse an den planungsrechtlichen Massnahmen ist nach den vorangegangenen ErwÃ¤gungen ausgewiesen. Zu prÃ¼fen bleibt, ob entgegenstehende Ã¶ffentliche und/oder private Interessen hÃ¶her zu gewichten wÃ¤ren. </span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren als privates, entgegenstehendes Interesse an, dass die bestehende Baute mit der Festsetzung des Baubereichs baurechtswidrig wÃ¼rde. Insofern richtet sich ihre Beschwerde auch nicht (mehr) gegen die Festsetzung des Baubereichs an sich, sondern nur (noch) gegen die Durchschneidung des bestehenden GebÃ¤udes an der Nordostseite. </p> <p class="Urteilstext">Den vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen ist insofern zu folgen, als dass das bestehende GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden, soweit dieses mit einer FlÃ¤che von rund 5m<sup>2</sup> nun ausserhalb des Baubereichs liegt, der Bestandesgarantie (§ 357 Abs. 1 PBG) unterliegt. Im Gegensatz zur Festsetzung von (Verkehrs-)Baulinien droht mit der Festsetzung des vorliegenden Baubereichs kein Abriss des bestehenden GebÃ¤udes (vgl. BGr, 12. August 2014, 1C_105/2014, E. 7.2 sowie BGr, 21. Februar 2014, 1C_789/2013, E. 6). Der Baubereich verunmÃ¶glicht, soweit er das bestehende GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berschneidet, eine bestimmungsgemÃ¤sse und sinnvolle Nutzung des GrundstÃ¼cks nicht und erschwert diese nicht stark; sondern es bleiben gar gewisse Umbauten, Erweiterungen und NutzungsÃ¤nderungen mÃ¶glich (§ 357 Abs. 1 PBG). Damit werden die BeschwerdefÃ¼hrenden jedenfalls nicht schlechtergestellt, als wenn ein Baubereich auf einem unbebauten GrundstÃ¼ck festgelegt wÃ¼rde. Die vom Beschwerdegegner 1 gemachten Angaben zur (gegenÃ¼ber der bestehenden Zonierung erhÃ¶hten) ÃberbauungsmÃ¶glichkeit des GrundstÃ¼cks werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht infrage gestellt. Ihr privates, dem Baubereich entgegenstehendes Interesse ist dementsprechend gering und vermag das Ã¶ffentliche Interesse an der Festsetzung des Baubereichs nicht aufzuwiegen. Da die von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgeschlagene Erweiterung des Baubereichs um die Nordseite des bestehenden GebÃ¤udes den mit dem Baubereich zu erreichenden Zielen entgegenlaufen wÃ¼rde, sind auch keine milderen Massnahmen ersichtlich. Damit erweist sich die durch die Vorinstanzen vorgenommene InteressenabwÃ¤gung und -wÃ¼rdigung als korrekt, und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der strittige Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weist die Form von zwei etwas versetzt angeordneten Rechtecken auf und erstreckt sich in dieser verzahnten Ausrichtung grÃ¶sstenteils Ã¼ber das GrundstÃ¼ck, ragt aber ebenfalls rÃ¼ckwÃ¤rtig in das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 hinein und ist insofern rÃ¼ckwÃ¤rtig Ã¼berlappend zum GebÃ¤ude an der J-Strasse 04 (Kat.-Nr. 03), ohne dieses zu durchschneiden. Er ist orthogonal zur J-Strasse ausgerichtet und wÃ¼rde (gemÃ¤ss AusfÃ¼hrungen des Beschwerdegegners 1) die Bebauung in der zweiten Bautiefe zum inventarisierten Gartenensemble (J-Strasse 04â012) im SÃ¼dosten hin abschliessen. Der Bezeichnung des Baubereichs zufolge (4/450) sollen vier Vollgeschosse mit einer GebÃ¤udegrundflÃ¤che von 450 m<sup>2</sup> mÃ¶glich sein. Der zur J-Strasse liegende (vordere) Teil des Baubereichs stimmt teilweise mit dem Volumen des bestehenden GebÃ¤udes (J-Strasse 02) Ã¼berein, wobei ein kÃ¼nftiges GebÃ¤ude gegenÃ¼ber dem bestehenden rÃ¼ckwÃ¤rtig ausgedehnt werden kÃ¶nnte. Der rÃ¼ckwÃ¤rtige, zusÃ¤tzliche (angefochtene) Baubereich wÃ¼rde ein Bauvolumen ermÃ¶glichen, welches teils in den bestehenden GÃ¤rten der beiden GrundstÃ¼cke, teils Ã¼berlappend mit dem bestehenden einstÃ¶ckigen NebengebÃ¤ude zu stehen kÃ¤me. FÃ¼r das bestehende GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (J-Strasse 04) ist eine Profilerhaltungslinie festgesetzt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b>Zu prÃ¼fen ist die RÃ¼ge, der Beschwerdegegner 1 habe bei der Teilrevision der BZO das ISOS, die geschÃ¼tzte Struktur der Kernzone Platte sowie das inventarisierte GebÃ¤ude und den inventarisierten Garten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt. <span>Der mangelnde Einbezug eines erheblichen Gesichtspunkts in eine InteressenabwÃ¤gung stellt einen Rechtsfehler dar (Christian Berz, Zur BerÃ¼cksichtigungspflicht des ISOS im kantonalen Bau- und Planungsrecht, PBG aktuell 2018/3, S. 5 ff., 10; Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, InteressenabwÃ¤gung, ZÃ¼rich etc. 2019, Art. 3 N. 48). Zu dessen Behebung ist das Verwaltungsgericht nach § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG befugt. Betreffend die rechtlichen Grundlagen zum Baubereich kann auf E. 4.3 f. verwiesen werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden im Baubereich einen Verstoss gegen das ISOS erblicken, ist nicht weiter auf ihre RÃ¼ge einzugehen: die BeschwerdefÃ¼hrenden setzen sich in ihrer Beschwerde nicht mit den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz, wonach der beanstandete Baubereich nicht im Widerspruch zum ISOS stehe, da die gegebene Baustruktur nur ganz lokal und in einem untergeordneten Ausmass verÃ¤ndert werde und keine wesentlichen strukturbildenden Elementen verloren gingen, auseinander. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Bei Bedarf erfolgt der Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes durch planungsrechtliche Massnahmen und derjenige durch VerfÃ¼gungen oder VertrÃ¤ge kumulativ, primÃ¤r sind aber planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen (§ 205 PBG; § 9 Abs. 1 und § 24 f. der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]; VGr, 5. April 2018, VB.2017.00850, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Als planungsrechtliche Massnahmen stellt das PBG insbesondere die Schaffung von Freihaltezonen und Kernzonen zur VerfÃ¼gung. Werden Kernzonen erlassen, kÃ¶nnen im Rahmen der planungsrechtlichen Massnahmen Detailregelungen gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 und 3 PBG getroffen werden, die das Ortsbild schÃ¼tzen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 285 f.). Das Vorliegen von denkmalschÃ¼tzerischen Anliegen bedeutet aber noch nicht, dass zwingend planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen sind. Inwiefern solche zu ergreifen sind, unterliegt einer InteressenabwÃ¤gung der PlanungsbehÃ¶rde (VGr, 27. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00629, E. 7.3 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die BehÃ¶rden verpflichtet, Schutzobjekte zu schonen und zu erhalten (§ 204 Abs. 1 PBG; § 1 zweiter Spiegelstrich KNHV). Eine Nutzungsplanung ist daher unzulÃ¤ssig, wenn sie die Ziele der Schonung und Erhaltung von Natur- oder Heimatschutzobjekten nur ungenÃ¼gend respektiert (vgl. VGr, 20. September 2020, VB.2019.00765, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2">Der Beschwerdegegner 1 vertritt die Ansicht, dass trotz der leichten Ãberstellung des Baubereichs im nÃ¶rdlichen Randbereich des GrundstÃ¼cks 03 die Erhaltungsziele wie sie im Feststellungsbeschluss des Stadtrats betreffend die Gartenanlage genannt wÃ¼rden, nicht tangiert seien. GemÃ¤ss Feststellungsbeschluss STRB 169/2019 seien der rÃ¼ckwÃ¤rtige Bereich als ein zum BaumeisterhÃ¤user-Ensemble J-Strasse 04, 014 und 012 passender Garten sowie die HÃ¤ngebuche und der Mammutbaum schutzwÃ¼rdig und zu erhalten; diese wÃ¼rden durch den Baubereich nicht beeintrÃ¤chtigt. Auch die Vorinstanz verneint eine Auswirkung des Baubereichs auf die inventarisierte Gartenanlage. Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass der Baubereich in Bezug auf das inventarisierte Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 genÃ¼gend Raum lasse, um einen Neubau mit der gebotenen RÃ¼cksichtnahme auf das Schutzobjekt zu platzieren. Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen dies infrage. </p> <p class="Erwgung2">In ihrer BeschwerdebegrÃ¼ndung nehmen die BeschwerdefÃ¼hrenden ausfÃ¼hrlich Bezug auf die beiden Inventarobjekte an der J-Strasse 04 (Baumeisterhaus und Gartenanlage) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 und auf das Baumeisterhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Mit dem Beschwerdegegner 1 ist davon auszugehen, dass weder der rÃ¼ckwÃ¤rtige Bereich noch das bestehende GebÃ¤ude des GrundstÃ¼cks 01 schutzwÃ¼rdig sind. Aufgrund der Ãberlappung des Baubereichs mit dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 weisen die BeschwerdefÃ¼hrenden aber zurecht darauf hin, dass der Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 nicht vÃ¶llig losgelÃ¶st vom inventarisierten Baumeisterhaus und der Gartenanlage an der J-Strasse 04 festgesetzt werden dÃ¼rfe. Die ÃberprÃ¼fung, ob das vorhandene Schutzobjekt (Garten und GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03) durch eine (Neu-)Baute, welche die ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten (insbesondere den Baubereich) des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 ausnutzen wÃ¼rde, beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde, kann nicht gÃ¤nzlich in das Baubewilligungsverfahren verschoben werden. Zwar besteht auch im Baubewilligungsverfahren ein gewisser Anordnungsspielraum, es ist aber nicht ausgeschlossen, dass das nachfolgende Baubewilligungsverfahren dadurch prÃ¤judiziert wÃ¼rde, wenn im Nutzungsplanungsverfahren die mÃ¶gliche Lage zukÃ¼nftiger Neubauten bereits spezifisch â mittels eines Baubereichs â festgelegt wird (vgl. VGr, 7. Oktober 2010, VB.2010.00250, E. 6.3.3, bestÃ¤tigt in BGr, 14. April 2011, 1C_537/2010, E. 4.3; VGr, 20. Juni 2002, VB.2001.00164, E. 2b). Sodann entspricht dies auch dem vom Beschwerdegegner 1 zugedachten Zweck der Baubereiche, nÃ¤mlich, dass diese die angestrebte Weiterentwicklung abbilden.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref77168416"><b>5.4.1 </b>Im Inventarblatt wird das Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 als prÃ¤gend fÃ¼r die Bebauung an der J-Strasse beschrieben. Das freistehende Baumeisterhaus weise eine stattliche GrÃ¶sse auf und sei vor weiteren Anbauten zu schÃ¼tzen, die den grossvolumigen Baukubus stark beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rden. Als wichtiger Bestandteil der historischen Bebauung J-Strasse sei es in seinem Ã¤usseren Charakter und Erscheinungsbild als Baumeisterhaus zu erhalten. Als besondere Merkmale werden u.a. die regelmÃ¤ssig befensterten Fassaden, der Haupteingang an der Schmalseite und das Satteldach beschrieben. Die Gartenanlage weise nur noch wenig Originalsubstanz auf und sei von keiner herausragenden QualitÃ¤t. Sie sei aber als prÃ¤gender Teil eines schÃ¼tzenswerten Baumeisterhaus-Ensembles aus dem 19. Jahrhundert sowie mit seinem Vorgarten und seinem GrÃ¼nvolumen fÃ¼r das Strassen- und Quartierbild von Bedeutung, insbesondere stelle der Garten einen aussergewÃ¶hnlichen Zeugen von sozialer, kulturgeschichtlicher und ortsbildprÃ¤gender Bedeutung dar. Der Durchgang zum Garten, die LÃ¼cke zwischen den BaukÃ¶rpern, sei ein wichtiges Erkennungsmerkmal der Baustruktur im Quartier. Erhaltenswert seien insbesondere der begrÃ¼nte Vorgarten, der gepflÃ¤sterte Durchgang zwischen J-Strasse 02 und 04, welcher zugleich als offener Eingangsbereich und als Zugang zum hinteren Garten diene, sowie der Mammutbaum und die HÃ¤ngebuche; der Garten sei als ein zum Ensemble passender Garten zu erhalten</a>.</p> <p class="Erwgung3">Diese Umschreibung in den InventarblÃ¤ttern stellt die Vereinbarkeit des Baubereichs, welcher rÃ¼ckwÃ¤rtig auch zum GebÃ¤ude an der J-Strasse 04 Ã¼berlappend ist, mit dem Schutzzweck des Baumeisterhauses und dessen Gartenanlage infrage. Eine im Baubereich zu erstellenden (Neu-)Baute wÃ¼rde die Ein- und Durchsicht in den Garten des GrundstÃ¼cks behindern und die LÃ¼cke zwischen den beiden GebÃ¤uden an der J-Strasse 02 und 04 weniger ausgeprÃ¤gt erscheinen lassen. Es erscheint mindestens vorstellbar, dass eine so erstellte (Neu-)Baute einen Ã¤hnlich negativen Effekt auf die Wirkung des GebÃ¤udes haben kÃ¶nnte wie eine Anbaute, und eine Neubaute damit den wahrgenommenen Baukubus des GebÃ¤udes an der J-Strasse 04 in einer Weise verÃ¤ndern wÃ¼rde, die nicht mehr den Schutzzielen entsprechen wÃ¼rde. Auch wenn der rÃ¼ckwÃ¤rtige Garten von keiner herausragenden QualitÃ¤t ist und (substanzmÃ¤ssig) lediglich die zwei BÃ¤ume im sÃ¼dseitigen Teil des Gartens als schutzwÃ¼rdig erachtet werden, welche durch einen allfÃ¤lligen Neubau nicht beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden, so lÃ¤sst sich dem Inventareintrag entnehmen, dass der Garten in seiner Gesamtwirkung schutzwÃ¼rdig ist. Dazu gehÃ¶rt auch die LÃ¼cke zwischen den GebÃ¤uden an der J-Strasse 02 und 04 sowie der Durchgang zum Garten. Der festgelegte Baubereich lÃ¤sst zu, dass eine ihn ausnÃ¼tzende Neu- oder Anbaute den inventarisierten Garten beeintrÃ¤chtigt. Dieser Umstand muss im Nutzungsplanungsverfahren berÃ¼cksichtigt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Zwar sind die Voraussetzungen des Ortsbildschutzes durch planerische Massnahmen und diejenigen von denkmalpflegerischen Schutzmassnahmen wie die Inventarisierung nicht dieselben. Vorliegend geht es darum, schutzwÃ¼rdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder GebÃ¤udegruppen in ihrer Eigenart zu erhalten oder zu erweitern, wobei aber auch die fÃ¼r die Wirkung wesentliche Umgebung zum Schutzobjekt gehÃ¶rt (§ 50 Abs. 1 und § 203 Abs. 1 lit. c PBG, vgl. VGr, 5. August 2020, VB.2018.00562, E. 5.3.2). Das GebÃ¤ude und der Garten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 sind nicht nur an sich schutzwÃ¼rdig, sie sind auch prÃ¤gend fÃ¼r das Ortsbild an der J-Strasse. So lÃ¤sst sich den InventarblÃ¤ttern ebenfalls entnehmen, dass das Baumeisterhaus typisch fÃ¼r die historische Bebauung an der J-Strasse mit ihrer offenen Bebauungsstruktur, wie sie auch in den Kernzonenvorschriften (Art. 70c, insb. Abs. 6, BZO 2016) ErwÃ¤hnung findet, ist. Die J-Strasse weise eine hohe rÃ¤umliche DurchlÃ¤ssigkeit mit Ein- und Durchsicht in die GÃ¤rten auf; auch baumbestandene GÃ¤rten gehÃ¶rten zum Quartier. Darin gliedert sich das solitÃ¤r stehende Baumeisterhaus an der J-Strasse 04 mit seinem grossen Garten gut ein, auch als Ãbergang zu den angrenzenden VillengÃ¤rten (vgl. dazu das ISOS-Inventar unter E. 3.3.2 sowie Art. 70c Abs. 2 BZO 2016) und weiteren grossvolumigen Baukuben klassizistischer MehrfamilienhÃ¤user im Geviert. Neben dem Vorgarten sei auch das GrÃ¼nvolumen des Gartens fÃ¼r das Strassen- und Quartierbild von Bedeutung.</p> <p class="Erwgung3">Auch unter BerÃ¼cksichtigung der ortsbildprÃ¤genden Bedeutung der beiden Inventarobjekte (GebÃ¤ude und Garten) an der J-Strasse 04 erscheint eher fraglich, dass <span>eine den Baubereich ausnÃ¼tzende und damit mit dem GebÃ¤ude an der J-Strasse 04 Ã¼berlappende, sich aber gut eingliedernde und den Ortsbildschutz hinreichend wahrende (Neu-)Baute Ã¼berhaupt mÃ¶glich wÃ¤re, insbesondere weil die rÃ¼ckwÃ¤rtige Ãberlappung mit dem bestehenden (inventarisierten) GebÃ¤ude die strassenseitige Durchsicht in den Garten verunmÃ¶glichen wÃ¼rde. Genau diese Durchsicht scheint aber â mindestens ergibt sich dies aus dem Inventarblatt â relevant fÃ¼r die rÃ¤umliche DurchlÃ¤ssigkeit im Quartier und die Gesamtwirkung des inventarisierten Baumeisterhauses (oben, E. 5.4.1). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Sowohl die Vorinstanz als auch der Beschwerdegegner 1 kamen zum Schluss, dass der vorliegend strittige Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte (Baumeisterhaus und Gartenanlage) nicht tangiere; das Schutzziel bleibe grundsÃ¤tzlich gewahrt, da der Baubereich nur geringfÃ¼gig am Rand in den potenziell schÃ¼tzenswerten Garten hineinreiche. Der Beschwerdegegner fÃ¼hrt aus, dass der Baubereich entsprechend dem orthogonalen Charakter der Bebauung ausgerichtet sei und die Bebauung in der zweiten Bautiefe zum inventarisierten Gartenensemble im SÃ¼dosten abschliesse. Durch die Reduktion der Breite wÃ¼rden die DurchgÃ¤nge mit den seitlich befensterten Fassaden der BaumeisterhÃ¤user entlastet. Hingegen setzte sich der Beschwerdegegner 1 nicht damit auseinander, inwiefern durch die Ãberlappung des Baubereichs mit dem bestehenden GebÃ¤ude an der J-Strasse 04 das geschÃ¼tzte Ortsbild bzw. das Denkmal gewahrt wÃ¼rde. Im Weiteren erscheint aufgrund der PlÃ¤ne (ErgÃ¤nzungsplan Kernzone Platte) die geltend gemachte reduzierte Breite des Baubereichs gegenÃ¼ber der bestehenden Baute fraglich, und insbesondere ist keine durch den Baubereich erfolgende Entlastung der sÃ¼dwestlich angrenzenden Fassade der J-Strasse 04 ersichtlich. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.4 </b>Der EinschÃ¤tzung der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 1, wonach der vorliegend strittige Baubereich die inventarisierten Einzelobjekte und deren Wirkungen fÃ¼r das Ortsbild nicht tangiere, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdegegner 1 wÃ¤re verpflichtet gewesen, insbesondere auch die ortsbildprÃ¤gende Bedeutung des Baumeisterhauses und der LÃ¼cke zwischen den BaukÃ¶rpern, welche die Durchsicht in den Garten erlaubt, in der vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung als dem Baubereich entgegenstehendes (Ã¶ffentliches) Interesse zu berÃ¼cksichtigen und die entsprechende AbwÃ¤gung vorzunehmen. Damit liegt eine unvollstÃ¤ndige und damit rechtsfehlerhafte Ermittlung der Interessen vor. Demnach ist die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen und da dem Beschwerdegegner 1 bei der Festsetzung von NutzungsplÃ¤nen Autonomie zukommt, die Sache, soweit der Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01/03 betroffen ist, zur PrÃ¼fung und gegebenenfalls Neufestsetzung an diesen zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wehren sich gegen die Herabsetzung des Mindestwohnanteils von 90 % auf 0 % auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und beantragen zusÃ¤tzlich (mindestens sinngemÃ¤ss, siehe oben, E. 1.3) die ErhÃ¶hung der bisherigen Festlegung eines 0%igen Mindestwohnanteils auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 49a Abs. 3 PBG kann fÃ¼r ganze Zonen, gebietsweise oder fÃ¼r einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben oder beschrÃ¤nkt werden. In Kernzonen ist von der anrechenbaren FlÃ¤che der Vollgeschosse und der solche ersetzenden Dach- und Untergeschosse eines GrundstÃ¼cks mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil als WohnflÃ¤che zu realisieren (Art. 40 Abs. 1 BZO 2016). In Art. 40 Abs. 3 BZO 2016 ist die Verlegung geregelt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden sich nicht gegen die Festsetzung einer Kernzone anstelle der bisherigen Wohnzone. Solange die Nutzungsvorschriften andere Nutzungen als Wohnnutzungen zulassen, erscheint die Herabsetzung des Wohnanteils ohnehin nicht grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen. Es sei denn, das Gebiet eigne sich Ã¼berhaupt nicht fÃ¼r andere Nutzungen. Dies ist vorliegend allerdings nicht ersichtlich, befindet sich doch im selben Quartier die Kantonsschule RÃ¤mibÃ¼hl, weitere GebÃ¤ude der mitbeteiligten Privatschule sowie diverse Gewerbeliegenschaften im Bereich K-Strasse und ZÃ¼richbergstrasse. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Den BeschwerdefÃ¼hrenden ist insofern zuzustimmen, dass es fraglich erscheint, ob die BZO des Beschwerdegegners 1 es zulÃ¤sst, einzelfall- bzw. gebÃ¤udeweise die Wohnanteile herabzusetzen (vgl. Weisung Nr. 58 des Stadtrates an den Gemeinderat vom 29. November 1978, S. 10 f.; vgl. auch VGr, 19. MÃ¤rz 2020, VB.2019.00739, E. 5.3). Schlussendlich kann dies allerdings offen gelassen werden. So wurde vorliegend die Wohnnutzung nicht fÃ¼r ein isoliertes GrundstÃ¼ck herabgesetzt, sondern die Mindestwohnanteile wurden fÃ¼r einen nicht unwesentlichen Teil des Gebiets entlang der ZÃ¼richbergstrasse und der J-Strasse auf 0 % herabgesetzt, womit sich die fragliche Festlegung in ein Gebiet mit (rechtskrÃ¤ftig festgesetzten) Mindestwohnraumanteilen von 0 % eingliedert.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Das Vorschreiben oder BeschrÃ¤nken der Wohnnutzung setzt jeweils ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse voraus. Dieses kann bspw. in der BekÃ¤mpfung der VerÃ¶dung der Innenstadt, in der Durchmischung von Arbeits- und WohnplÃ¤tzen und in der Erhaltung von gÃ¼nstigerem Wohnraum bestehen (<span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 984; BGE 111 Ia 93 E. 2b; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 5)</span>. Mit der Aufhebung der Wohnanteilsvorschriften fÃ¼r ein GrundstÃ¼ck oder ein Gebiet geht keine NutzungsbeschrÃ¤nkung mehr einher, sondern sie wird aufgehoben, und es wird weder eine Verpflichtung zur Wohnnutzung begrÃ¼ndet noch eine solche zur gewerblichen Nutzung. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Der Beschwerdegegner 1 fÃ¼hrt den Fortbestand und die planerische Sicherung einer zeitgemÃ¤ssen Weiterentwicklung der Privatschule als (Ã¶ffentliches) Interesse an der Herabsetzung des Wohnanteils an. Er legt dar, dass die Privatschule ein prÃ¤gender und wesentlicher Bestandteil des Gevierts Platte sei und mit ihrem Bildungsangebot das Ã¶ffentliche Schulangebot ergÃ¤nze und entlaste. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, dass es sich dabei um private Interessen der Mitbeteiligten handle. Insofern, als die Festlegung eines Mindestwohnanteils jeweils in die Interessen des betroffenen GrundeigentÃ¼mers eingreift, obliegt es dem Beschwerdegegner 1 gar, auch die privaten Interessen der Mitbeteiligten bei seinen planerischen Festlegungen zu berÃ¼cksichtigen. Die BerÃ¼cksichtigung der privaten Interessen der Mitbeteiligten ist damit nicht zu beanstanden. DarÃ¼ber hinaus kommt der ErgÃ¤nzung des Ã¶ffentlichen Schulangebots aber auch ein gewisses Ã¶ffentliches Interesse zu. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Durch die Herabsetzung des Wohnanteils auf dem GrundstÃ¼ck 01 von 90 % auf 0 % wird das GrundstÃ¼ck neu der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet, wÃ¤hrenddem es zuvor noch der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet gewesen war (Art. 3 BZO 2016). Dadurch Ã¤ndert sich aber die Empfindlichkeitsstufe der beschwerdefÃ¼hrerischen Liegenschaften nicht, womit ihr entgegenstehendes (privates) Interesse nicht ins Gewicht fÃ¤llt. Die Einhaltung der lÃ¤rmschutzrechtlichen Grenzwerte kann erst anhand des konkreten Bauprojekts geprÃ¼ft werden; grundsÃ¤tzlich erscheint es aber nicht ausgeschlossen, dass ein Schulbetrieb diese einhalten kÃ¶nnte. Inwiefern darÃ¼ber hinaus die Wohnhygiene unter der Herabsetzung des Mindestwohnanteils leiden wÃ¼rde, fÃ¼hren die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht aus, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, dass das sich aus dem kantonalen Richtplan ergebende Interesse an der RÃ¼ckgewinnung der Wohnraumverluste berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼sse. </p> <p class="Urteilstext">Der kantonale Richtplan schreibt zwar eine WohnraumrÃ¼ckfÃ¼hrung in den ans Hochschulgebiet angrenzenden Quartieren, wozu auch das Gebiet Platte zÃ¤hlt, als Ziel vor, bezieht sich dabei aber auf durch die universitÃ¤ren Institutionen zweckentfremdeten Wohnraum (kantonaler Richtplan, Ziff. 6.2.1). Es erscheint zwar nicht ausgeschlossen, dieses Interesse an der WohnraumrÃ¼ckgewinnung vorliegend zu berÃ¼cksichtigen. Aufgrund der Zielsetzung der richtplanerischen Vorgaben (WohnraumrÃ¼ckfÃ¼hrung bei Instituten der Hochschulen) kommt diesem Interesse allerdings wenig Gewicht zu, und es steht der aus anderen GrÃ¼nden erfolgenden Herabsetzung der vorgeschriebenen Wohnanteile nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Im selben Zusammenhang rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Verletzung der Planungspflicht, indem vorliegend eine grundstÃ¼ckweise planungsrechtliche Befreiung von Wohnanteilsvorschriften vorgenommen wÃ¼rde. FÃ¼r einen grossen Schulbetrieb, wie es die Schule der Mitbeteiligten sei, wÃ¤re mindestens eine Sondernutzungsplanung notwendig, wenn nicht gar eine Festsetzung einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Die Frage nach der Planungspflicht kann sich erst in einem allfÃ¤lligen Baubewilligungsverfahren stellen (Art. 2 RPG, § 8 PBG). Nach der vom Bundesgericht entwickelten Rechtsprechung (zur Bewilligung von nichtzonenkonformen Bauten bzw. solchen ausserhalb der Bauzone) unterliegen Bauten, welche hinsichtlich ihres Ausmasses und ihrer Auswirkungen auf die Nutzungsordnung so gewichtig sind, dass sie erst nach einer Ãnderung oder Schaffung eines Nutzungsplans bewilligt werden dÃ¼rfen, der Planungspflicht. Damit soll sichergestellt werden, dass bei Bauvorhaben mit bedeutenden Auswirkungen auf die bestehende Nutzungsordnung die umfassende InteressenabwÃ¤gung unter demokratischer Mitwirkung der BevÃ¶lkerung (Art. 4 RPG) erfolgt und der Rechtsschutz (Art. 33 f. RPG) gesichert wird (planerischer Stufenbau).<span> </span>Da die vorliegend strittige (Rahmen-)Nutzungsplanung planerisch Ã¼ber einer Sondernutzungsplanung steht, stellt sich die Problematik der Einhaltung des planerischen Stufenbaus vorliegend nicht; es sei denn, ein bestimmtes Projekt wÃ¤re von derartiger Auswirkung, dass es auf Stufe der Richtplanung hÃ¤tte Eingang finden mÃ¼ssen (vgl. dazu BGE 126 II 26 E. 4b). Solches wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden aber nicht geltend gemacht und ist sodann ohnehin nicht ersichtlich. Nichtsdestotrotz leitet sich aus der Planungspflicht ab, dass die Nutzungsplanung grundsÃ¤tzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus zu erfolgen hat (vgl. Art. 1 und 2 RPG; BGE 118 Ia 165 E. 3c; 116 Ia 339 E. 3b/bb). Mindestens betreffend die Mindestwohnanteile ist die Nutzungsplanung des Beschwerdegegners 1 und die darin vorgenommene AbwÃ¤gung der Interessen vorliegend aber nicht zu beanstanden. Sodann entspricht es gerade dem Zweck der Nutzungsplanung, die zweckmÃ¤ssige Nutzung des Bodens durch parzellenscharfes Festlegen der je zugelassenen Bodennutzung zu regeln (Waldmann/HÃ¤nni, Art. 14 N 3 ff.). Inwiefern grundstÃ¼ckweise Einzelfallregelungen in einem (sich auf die ganze Stadt beziehenden) Nutzungsplanungsverfahren nicht mÃ¶glich sein sollten, ist damit nicht ersichtlich. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Da vorliegend kein konkretes Projekt geprÃ¼ft wird, kann auch offenbleiben, ob die Privatschule der Mitbeteiligten in der Kernzone zonenkonform wÃ¤re. Die ZonenkonformitÃ¤t des konkreten Bauprojekts ist im Baubewilligungsverfahren zu Ã¼berprÃ¼fen. FÃ¼r das Nutzungsplanungsverfahren ist ausreichend, dass eine Privatschule, wie sie der Beschwerdegegner 1 planerisch absichern mÃ¶chte, in der Kernzone nicht grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen ist und die damit zu erreichende planerische Festlegung nicht gerade unzweckmÃ¤ssig erscheint. Kernzonen weisen hÃ¤ufig eine Zentrumsfunktion auf und dienen regelmÃ¤ssig Ã¶ffentlichen Bauten, Wohnbauten sowie mÃ¤ssig stÃ¶renden Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben (Peter Hettich/Lukas Mathis, in: <span>Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich etc. 2016, Rz. 3.27).</span> Zumal davon auszugehen ist, dass insbesondere SchulhausplÃ¤tze, Schulsportanlagen und KinderspielplÃ¤tze sowie KindertagesstÃ¤tten in einer Wohnzone eine zonenkonforme Nutzung darstellen kÃ¶nnen (vgl. Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 167), ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Privatschule in einer Kernzone grundsÃ¤tzlich nicht zonenkonform sein sollte. Ebenfalls nicht ersichtlich ist â und dies wird sodann auch nicht geltend gemacht â, inwiefern eine Privatschule vorliegend der Eigenart der Kernzone Platte widersprechen sollte. Ob eine Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten anstelle der Kernzone hÃ¤tte geplant werden mÃ¼ssen (vgl. dazu: Daniel Gsponer, Die Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen, unter besonderer BerÃ¼cksichtigung des Luzerner Planungs- und Baurechts, Diss. ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 2000, S. 69; ebenfalls Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons ZÃ¼rich, VLP Nr. 58, 1992, S. 19 f.), kann dann aber offengelassen werden, da die Festsetzung der Kernzone an sich nicht angefochten wurde.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Dasselbe gilt Ã¼brigens, soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen wollen, das GrundstÃ¼ck der mitbeteiligten Privatschule sei fÃ¼r einen Schulbetrieb verkehrsmÃ¤ssig nicht genÃ¼gend erschlossen. Eine rechtsgÃ¼ltige Erschliessung muss zum Zeitpunkt des Erlasses der Rahmennutzungsplanung (noch) nicht vorliegen. Dass eine rechtsgÃ¼ltige Erschliessung fÃ¼r ein zonenkonformes Bauprojekt ausser Frage steht, ist nicht ersichtlich; dies wÃ¤re in einem allfÃ¤lligen kÃ¼nftigen projektbezogenen Verfahren zu Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref77175483"><b>6.5 </b>Damit sind die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen betreffend Herabsetzung des Mindestwohnanteils insgesamt nicht zu beanstanden, und diese erscheint verhÃ¤ltnismÃ¤ssig und damit rechtmÃ¤ssig. Dieselben Ãberlegungen treffen sodann auch auf die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragte ErhÃ¶hung des Mindestwohnanteils von 0 % auf 90 % auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 zu. Dass das GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 in das Inventar der Denkmalpflege aufgenommen wurde, vermag daran nichts zu Ã¤ndern: Das Inventarblatt bezeichnet nicht die Nutzung als schutzwÃ¼rdig, sondern das GebÃ¤ude und dessen Erscheinung. Folglich ist die Beschwerde bezÃ¼glich der Festsetzung des Mindestwohnanteils unbegrÃ¼ndet und sie ist abzuweisen.</a> </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b>Damit ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Soweit sie aber betreffend den Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 und die Mindestwohnanteile auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01/03 abzuweisen ist, unterliegen die BeschwerdefÃ¼hrenden mehrheitlich. Deshalb sind ihnen 2/3 der Gerichtskosten aufzuerlegen. Dem Beschwerdegegner 1 sind die Gerichtskosten zu 1/6 und der Mitbeteiligten zu 1/6 aufzuerlegen (vgl. <span>§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref77174100"><b>7.2 </b>Den BeschwerdefÃ¼hrenden ist eine ParteientschÃ¤digung zu versagen, zumal sie nicht Ã¼berwiegend obsiegen (<span>§ 17 Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt fÃ¼r die Mitbeteiligte, die betreffend Wohnanteilen, aber nicht betreffend Baubereich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01/03 obsiegt. Dem Antrag des Beschwerdegegners 1 auf eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zu entsprechen, weil der Aufwand fÃ¼r das Rechtsmittelverfahren denjenigen, der im Planungsverfahren ohnehin zu erbringen war, nicht wesentlich Ã¼bertrifft (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 51). Damit sind keine ParteientschÃ¤digungen zuzusprechen.</span></a><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Vorinstanz auferlegte die Kosten des Rekursverfahrens zu je 1/5 den BeschwerdefÃ¼hrenden und verpflichtete sie, der Mitbeteiligten eine UmtriebsentschÃ¤digung zu bezahlen. Entsprechend dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 2/3 den BeschwerdefÃ¼hrenden (je 2/15), zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten aufzuerlegen. Mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens im Rekursverfahren steht weder der Mitbeteiligten noch den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung zu (oben, E. 7.2). </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, BGE 133 V 477 E. 4.2). Soweit die Sache an die erste Instanz zurÃ¼ckgewiesen wird, ist der vorliegende Entscheid daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn die RÃ¼ckweisung einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. September 2020 sowie <span>der Beschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 30. November 2016 und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 5. Juli 2017 werden insoweit aufgehoben</span>, als damit ein rÃ¼ckwÃ¤rtiger Baubereich in der zweiten Bautiefe auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 03 festgelegt wurde. Die Sache wird zur PrÃ¼fung und erneuten Entscheidung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner 1 zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> In teilweiser Ãnderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. September 2020 werden die Kosten des Rekursverfahrens zu 2/3 (je 2/15) den hierfÃ¼r solidarisch haftenden BeschwerdefÃ¼hrenden, zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. September 2020 werden fÃ¼r das Rekursverfahren keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 440.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'440.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu 2/3 den hierfÃ¼r solidarisch haftenden BeschwerdefÃ¼hrenden, zu 1/6 dem Beschwerdegegner 1 und zu 1/6 der Mitbeteiligten auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>