A. Verwaltungsentscheide 1325 3. Bau- und Planungsrecht 1325 Baubewilligungsverfahren. Grenzabstand. 1. Das Gebäude soll auf Parz. Nr. 265 erstellt werden. Diese Par­ zelle liegt nach dem rechtsgültigen Zonenplan der Gemeinde in der Zone W3. Den Regelbauvorschriften (Art. 23 Abs. 1 BR) ist zu ent­ nehmen, dass in dieser Zone ein kleiner Grenzabstand von 5 Metern und ein grosser Grenzabstand von 10 Metern gilt. Aus den ins Recht gelegten Unterlagen ist ersichtlich, dass das zu erstellende Haus hin­ sichtlich der Liegenschaft des Rekurrenten einen Grenzabstand von 5 Metern einhält. Der Grenzabstand ist damit eingehalten. Dies ist im übrigen auch unbestritten geblieben. Das Gebäude des Rekurrenten weist demgegenüber zur entsprechenden Parzellengrenze lediglich einen Abstand von rund 2.50 Metern auf und unterschreitet damit den heute gültigen baureglementarischen Grenzabstand bei weitem. Dar­ aus folgt auch, dass der Gebäudeabstand nicht eingehalten ist. Das Baureglement sieht indessen vor, wenn sich auf dem Nachbargrund­ stück ein nach altem Recht erstelltes Gebäude mit einem geringerem als dem geltenden Grenzabstand befindet und nicht wichtige Interes­ sen (Wohnhygiene, Feuerpolizei etc.) entgegenstehen, genüge für die Erstellung eines Gebäudes anstelle des Gebäudeabstandes die Ein­ haltung des Grenzabstandes (Art. 13 Abs. 5 BR). Dabei sind unter „altem Recht" jene Ordnungen zu verstehen, welche vor Inkrafttreten des geltenden Reglements massgebend waren. Nach dieser Bestim­ mung genügt also, wenn das umstrittene Bauvorhaben den bauregle­ mentarischen Grenzabstand einhält, auch wenn damit der Gebäude­ abstand gegenüber dem benachbarten Gebäude unterschritten wird. Es bleibt lediglich zu prüfen, ob der Überschreitung des vorgeschrie­ benen Grenzabstandes nicht wichtige Interessen entgegenstehen. Der 11 A. Verwaltungsentscheide 1325 Sinn dieser Regel ergibt sich aus der Abhängigkeit zwischen Grenz- und Gebäudeabstand: da der Gebäudeabstand der Summe der vor­ geschriebenen Grenzabstände entspricht, bedeutet dies, dass jeder Bauherr auf seinem Grundstück die Grenzabstände einzuhalten hat, also nicht auf Kosten des Nachbarn bauen darf (vgl. E. Zimmerlin, a.a.O., N. 9 zu § 163-65). Die Art des Interesses, die einer Unterschreitung des Gebäudeab­ standes entgegenstehen könnte, ergibt sich aus dem Zweck der Ge­ bäudeabstandsregelung. Das Baureglement konkretisiert den unbe­ stimmten Rechtsbegriff „wichtige Interessen“ insoweit, als dass es dafür exemplarisch die Wohnhygiene und die Feuerpolizei erwähnt. Als wichtige Interessen fallen nicht nur diejenigen des Nachbarn, son­ dern auch öffentliche und nicht zuletzt auch die Interessen des Bau­ herrn selbst in Betracht. Das berechtigte Interesse des Bauherrn be­ steht darin, sein Grundstück in Ausübung der Eigentümerbefugnisse baulich zu nutzen und in dieser Nutzung nicht dadurch beschränkt zu werden, dass der Nachbar den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung des Grenzabstan­ des liegt primär in der Wahrung vernünftiger Verhältnisse der Wohn­ hygiene (Licht, Luft, Sonne) und in feuerpolizeilichen Überlegungen (vgl. Art. 13 Abs. 5 BR). Diese öffentlichen Interessen decken sich weitgehend gleichzeitig mit denjenigen des Nachbarn. Es ist den Nachbarn zu Recht daran gelegen, auch nach der allfälligen Verwirkli­ chung der benachbarten Baute in angenehmen Wohnverhältnissen leben zu können (£ Zimmerlin, a.a.O., N. 9 zu § 163-65; M. Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St. Gallen, St. Gallen 1980, S. 66ff.; SG GVP 1987 Nr . 87). Das Baureglement verlangt in Art. 13 Abs. 5 ausdrücklich wichtige Interessen. Daraus folgt, dass es der Eigentümer eines Altbaus mit zu geringem Grenzabstand in der Regel hinnehmen muss, wenn auf der Nachbarparzelle ein Neubau erstellt wird, der wohl den Grenz-, nicht aber den Gebäudeabstand einhält. Nur ausnahmsweise, wenn eben wichtige Interessen entgegenstehen, kann die Einhaltung des bau­ reglementarischen Gebäudeabstandes verlangt werden. Eine gegen­ teilige Regelung würde zu einer sachlich nicht begründbaren Privile­ gierung der Eigentümer von Altbauten führen, indem faktisch die Grundstückgrenzen um eine Altbaute mit zu geringem Grenzabstand 12 A. Verwaltungsentscheide 1325 auf die Nachbarparzellen verschoben würden. Die wichtigen Interes­ sen müssen daher sehr stark sein, um darauf gestützt dem Bauherrn eines im übrigen baurechtskonformen Neubaus die Einhaltung des Gebäudeabstandes bzw. eines grösseren als des vorgeschriebenen Grenzabstandes zu verlangen. Wichtige Interessen können etwa tan­ giert sein, wenn sich durch die Erstellung des Neubaus die Wohnver­ hältnisse im Altbau im gesamten betrachtet in unzumutbarer Weise verschlechtern würden. Um festzustellen, ob wichtige Interessen ent­ gegenstehen, sind die konkreten örtlichen Verhältnisse im Sinne einer Gesamtbetrachtung zu würdigen (vgl. Entscheid der Baudirektion vom 31. Januar 1997 i.S. F.; SG GVP 1987 Nr. 87; Zemp, a.a.O., S. 66ff.). 2. Nachdem festgestellt wurde, dass das Bauvorhaben unbestrit- tenermassen zur rekurrentischen Liegenschaft hin den Grenzabstand einhält, bleibt nunmehr im Rahmen von Art. 13 Abs. 5 BR zu prüfen, ob der Unterschreitung des Gebäudeabstandes wichtige Interessen entgegenstehen. Aus den ins Recht gelegten Unterlagen und den tatsächlichen Feststellungen am Augenschein ergibt sich folgendes: Die dem zu erstellenden Gebäude zugewandte Seite des Mehrfamili­ enhauses Geb.Nr. 1709 ist Unbestrittenermassen die Hauptwohnseite. Der entsprechende Grenzabstand beträgt 10 Meter, womit der Ge­ bäudeabstand 15 Meter betragen sollte. Rechnet man den Mehrlän­ genzuschlag hinzu, resultiert ein Gebäudeabstand von rund 15,80 Meter. Effektiv eingehalten wird indessen ein Grenzabstand von etwa 7,50 Meter, was einer Unterschreitung des baureglementarischen Gebäudeabstandes um rund die Hälfte bedeutet. Vorliegend ist in Betracht zu ziehen, dass das geplante Haus in bezug auf das Ge­ bäude des Rekurrenten nach Osten hin versetzt errichtet werden soll. Die beiden Gebäude überlappen sich um rund 9 Meter, was knapp einem Drittel der Gebäudelänge des Hauses des Rekurrenten ent­ spricht. Im weiteren gilt es zu bedenken, dass nach den Regelbauvor­ schriften für die interessierende Zone W3 drei Vollgeschosse (talseits vier Geschosse), eine maximale Gebäudehöhe von 10 Metern und eine Firsthöhe von max. 14.50 Meter erlaubt sind. Diese Werte werden durch das vorliegende Bauvorhaben nicht ausgeschöpft: Das Ge­ bäude des Gesuchstellers weist zwar drei Vollgeschosse auf, weil das unterste Geschoss nicht als Untergeschoss zählt, da es bis oberkant Decke gerechnet den Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem 13 A. Verwaltungsentscheide 1325 gewachsenen Terrain (Art. 12 Abs. 1, Niveaupunkt) um mehr als 1.20 Meter überragt (vgl. Art. 10 Abs. 1 BR). Dies ändert indessen nichts daran, dass zur Liegenschaft des Beschwerdeführers hin eigentlich nur zwei Vollgeschosse in Erscheinung treten. Dies führt unter ande­ rem dazu, dass die Gebäude- und namentlich die Firsthöhe das er­ laubte Mass gemäss den Regelbauvorschriften deutlich unterschrei­ ten. Die Gebäudehöhe, welche nach Art. 12 Abs. 4 BR den senkrech­ ten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt der Schnittlinie der traufseitigen Fassaden mit der Dachhaut bezeichnet, beträgt lediglich 6.95 Meter, und die Firsthöhe, welche vom Niveau­ punkt bis zum höchsten Punkt des Daches gemessen wird (Art. 12 Abs. 5 BR), beträgt gar nur 8.05 Meter. Ingesamt betrachtet kann fest­ gestellt werden, dass namentlich aufgrund der massiven Reduktion der Gebäude- respektive Firsthöhe gegenüber den zulässigen Massen der Regelbauvorschriften und durch den Umstand, dass faktisch nur zwei Vollgeschosse sichtbar sind und das zu erstellende Gebäude gegenüber dem Haus des Rekurrenten ostwärts verschoben ist, selbst unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die interessierende Fassa­ denseite des Hauses des Rekurrenten die Hauptwohnseite ist, nicht davon gesprochen werden kann, dass sich die Wohnverhältnisse im Gebäude des Rekurrenten im gesamten betrachtet in unzumutbarer Weise verschlechtern. Auch in feuerpolizeilicher Hinsicht sind keine massgebenden Bedenken anzubringen. Nachdem keine weiteren wichtigen Interessen ersichtlich sind, welche einer Unterschreitung des Gebäudeabstandes entgegenstehen, steht fest, dass der Rekurs diesbezüglich abzuweisen ist. Entscheid Baudirektion vom 23.6.1997 Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde hat das Verwal­ tungsgericht am 25. März 1998 abgewiesen. 14