<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="AbsenderAmt"><span>Steuergericht</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b><span> vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Februar 2023</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es wirken mit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Präsident: Müller </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Richter: Flury, Roberti</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sekretär: Hatzinger </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen <b>SGNEB.2022.5</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <b>A. Z.</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <b>B. Z.</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. <b>C. Z.</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a name="Anonym_Ruolo_REKG_1_5_18"><b><span>Kant. Steueramt</span></b></a><span> <a name="BT_AUTOTEXT_VRTR"></a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>betreffend <b>Handänderungssteuer</b></span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span>hat das Steuergericht <b>den Akten entnommen</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Mit Kaufvertrag vom … 2018 erwarben A. Z., B. Z. und C. Z. das unüberbaute Grundstück GB Y. Nr. 0001 zum Preis von CHF 475'000. Mit Rechnungen/Verfügungen Nrn. 90352589, 90352586 und 90352583 vom 11. November 2021 eröffneten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern die Veranlagungen für die Handänderungssteuer (Nacherhebung) zum Satz von je 2.2 % wie folgt: A. Z.: CHF 118'750 (1/4 Anteil), ausmachend CHF 2'612.50; B. Z.: CHF 237'500 (1/2 Anteil), ausmachend CHF 5'225 und C. Z.: CHF 118'750 (1/4 Anteil), ausmachend CHF 2'612.50. Gegen die Nacherhebung der Handänderungssteuer gelangte A. Z. an die Steuerverwaltung und ersuchte um Erstreckung der Einzugsfrist in das Eigenheim in Y. wegen Baustreitigkeiten. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 Mit Verfügung vom 29. September 2022 hiess das kantonale Steueramt die Einsprache teilweise gut. Die Handänderungssteuern betreffend A. Z. und B. Z. wurden aufgehoben. Die Handänderungssteuer betreffend C. Z. wurde indessen bestätigt. Dazu wurde im Wesentlichen angeführt, nachweislich sei Drittverschulden verantwortlich für die verspätete Fertigstellung des Einfamilienhauses in Y. Da die Verspätung ausserhalb des Einflussbereichs der drei Grundeigentümer liege, sei die Verspätung entschuldbar. A. Z. und B. Z. hätten am … 2022 bzw. … 2022 in Y. ihren steuerrechtlichen Hauptwohnsitz begründet. Sie würden die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllen. Dies gelte jedoch nicht für C. Z., da sie bis anhin ihren steuerrechtlichen Wohnsitz nicht in Y. begründet habe. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 Mit Einsprache vom 31. Oktober 2022 (Posteingang) gegen die Verfügung vom 29. September 2022 gelangten A. Z., B. Z. und C. Z. (nachfolgend Rekurrenten) an das Kantonale Steuergericht. Sie führen v.a. an, sehr viel Pech in der Bauphase des Projekts gehabt zu haben; sie seien kurz davor, die Schadensumme von CHF 212'000 gerichtlich geltend zu machen. Die Rekurrenten sind nur teilweise einverstanden, dass die Einsprache teilweise gutgeheissen wurde. In Bezug auf die Handänderungssteuern betreffend A. und B. Z. sind die Rekurrenten indessen einverstanden. In Bezug auf die Handänderungssteuer betreffend C. Z. sind die Rekurrenten jedoch nur teilweise einverstanden. Das Steueramt sei auf die begründete E-Mail der Rekurrenten nicht eingegangen; es schulde ihnen aber eine Antwort, bestätige das Steueramt doch selber, dass der verspätete Einzug durch Fremdverschulden verursacht worden sei. Die Einsprache beziehe sich nur auf den Punkt der Rückerstattung der Handänderungssteuer, sofern die Rekurrentin C. Z. in naher Zukunft in die Liegenschaft oder in die zweite, angedachte Liegenschaft auf der gleichen Parzelle einziehe. Es sei gedacht, nächstes Jahr in die zweite Grundstückhälfte zu investieren, weshalb dort aller Voraussicht nach zwei Wohnungen entstehen könnten; eine davon würde Frau Z. beziehen. Die Rekurrenten ersuchen um eine faire Beurteilung. Ihre Erwartung sei nachvollziehbar, wonach es aufgrund eines späteren Einzugs wegen schlechten Lieferanten nicht sein könne, dass sie auf das Recht verzichten müssten, die Handänderungssteuer zurückerstattet zu erhalten, wenn Frau Z. in absehbarer Zukunft ebenfalls auf der gemeinsamen Parzelle lebe.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 Mit Vernehmlassung vom 17. November 2022 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Dazu wird v.a. ausgeführt, die Rekurrentin C. Z. habe bis anhin, mehr als 4 ½ Jahre nach dem Beurkundungstermin bzw. knapp 6 Monate nach Einzug der anderen Miteigentümer ihren steuerrechtlichen Hauptwohnsitz weiterhin im Kanton X. Aufgrund der nicht erfolgten Wohnsitznahme könne ihr die Steuerbefreiung nicht gewährt werden. Weiter sei der Einspracheentscheid ausführlich begründet worden. Im Übrigen wurde an den bisherigen Ausführungen festgehalten. Die Rekurrenten A. Z. und B. Z. würden die Voraussetzungen für die Befreiung von der Handänderungssteuer erfüllen. Indessen könne bei C. Z. eine Steuerbefreiung einzig aufgrund möglicher zukünftiger Sachverhalte nicht gewährt werden. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3 Dazu nahmen die Rekurrenten am 14. Dezember 2022 wie folgt Stellung: Die Nacherhebung der Steuer sei auf reine Vermutungen des Steueramts hin initiiert worden. Dieses habe nicht einmal den Baufortschritt der Liegenschaft überprüft. Das Steueramt habe nicht sorgfältig gearbeitet. Es dürfe sich auf falsche Vermutungen berufen und die Angaben der Rekurrenten bestreiten. Das Steueramt habe den Verzögerungsgrund der Fertigstellung der Liegenschaft nicht hinreichend abgeklärt. Die Rekurrenten seien insofern mit grossen Schwierigkeiten konfrontiert gewesen. Das Steueramt habe bestätigt, dass nachweislich Drittverschulden vorliege. In Bezug auf C. Z. argumentiere es aber widersprüchlich. Sodann sei die Liegenschaft noch nicht bewohnbar. Die Rekurrenten wollen in ein zweites, fehlerfreies Gebäude investieren. Indessen seien Vergleichsverhandlungen mit der Versicherung und dem Architekten gescheitert. Dass die Handänderungssteuer betreffend C. Z. nicht beglichen werden solle, treffe nicht zu; die Rekurrenten hätten lediglich um eine Bestätigung ersucht, den Betrag zurückfordern zu können, wenn Frau Z. demnächst doch einziehen würde. Es gehe wohl nur darum, den Rekurrenten dieses Recht zu verwehren. Sie hätten aber die gleichen Rechte wie das Steueramt. Die Rekurrenten hätten es verdient, mit Würde behandelt zu werden. Die Verfahrenskosten seien dem Steueramt aufzuerlegen, weil dieses nicht sorgfältig gearbeitet habe. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Steuergericht zieht in <b>Erwägung</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Der Rekurs erfolgte fristgerecht und in Bezug auf die Rekurrentin C. Z. auch formgerecht. Die Eingabe der Rekurrenten A. Z. und B. Z. ist jedoch unzulässig: Da die Einsprache von A. und B. Z. gutgeheissen wurde, sind sie nicht mehr beschwert. Auf ihren Rekurs ist daher nicht einzutreten, sofern effektiv Rekurs erhoben worden ist. Beschwert ist damit nur C. Z. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 214 Abs. 3 und § 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs der Rekurrentin C. Z. ist somit einzutreten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Nach § 206 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG allerdings dann, wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben wird. Diese Bestimmung wurde durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative „Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum“. Gemäss § 63bis Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (VV StG; BSG 614.12) gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt. Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (§ 63bis Abs. 2 VV StG). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (§ 63bis Abs. 3 VV StG). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 Im vorliegenden Fall haben die Rekurrenten mit Kaufvertrag vom … 2018 eine Parzelle zur Überbauung erworben. Eine Handänderungssteuer wurde wegen ausschliesslicher Selbstnutzung zuerst nicht veranlagt. Da die Rekurrenten 3 ½ Jahre später noch immer nicht eingezogen waren, wurde die Handänderungssteuer nachverlangt. Am 4. November 2021 erhoben die Rekurrenten Einsprache und machten massive Baumängel für den verzögerten Einzug verantwortlich. Am 18. November 2021 reichten sie ein Schlichtungsgesuch gegen den Architekten ein. Am … 2022 zogen A. und B. Z. in ihre Liegenschaft in Y. ein und verlegten dorthin den Wohnsitz. Mit E-Mail vom 10. September 2022 teilten die Rekurrenten mit, dass C. Z. indessen vorderhand nicht einziehen werde. Zuerst müsse ein zweites Einfamilienhaus errichtet werden. Sie verlangten bei Bezahlung der Handänderungssteuer deren Rückerstattung. Mit Verfügung vom 29. September 2022 wurde die Einsprache von A. und B. Z. gutgeheissen und diejenige von C. Z. abgewiesen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 Auf die Handänderungssteuer kann wie gesehen (oben, E. 2) nur verzichtet werden, wenn ein Grundstück ausschliesslich und dauernd selbstbewohnt wird. Es steht im vorliegenden Zusammenhang nicht im Belieben der Erwerber, wann sie dort einziehen und wie lange sie dortbleiben. Die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung ist befristet (§ 63bis VV StG). Die Liegenschaft muss innert einem Jahr, bei unüberbauten Grundstücken innert zwei Jahren bewohnt werden. Die Selbstnutzung muss zudem mindestens ein Jahr dauern.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3 Im konkreten Fall wurde die Frist wegen den massiven Baumängeln grosszügig erstreckt. Hier wird aber festgehalten, dass C. Z. in ein anderes Einfamilienhaus auf dem Grundstück einziehen werde, was indessen noch nicht errichtet sei. Demnach ist die Rekurrentin C. Z. nach bald fünf Jahren seit Erwerb der Parzelle (Kaufvertrag vom … 2018) noch immer nicht eingezogen. Ihr Einfamilienhaus ist offenbar noch gar nicht erstellt worden. Somit erfüllt sie das Element der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung nicht. Die Handänderungssteuer ist damit zu Recht erhoben worden. Selbst wenn sie zu einem späteren Zeitpunkt einziehen wird, hat sie keinen Anspruch auf Rückerstattung, da sie die Frist für den Einzug deutlich verpasst hat. Sind die Erwerber eines Grundstücks nach zwei Jahren nicht eingezogen, liegt es an ihnen nachzuweisen, dass die Verspätung unverschuldet ist. Der Vorwurf, das Steueramt habe den Sachverhalt nicht richtig dargestellt, ist daher unberechtigt. Die von § 63bis Abs. 2 VV StG zur Steuerbefreiung vorgesehene Befristung des Einzugs in die erworbene Liegenschaft entspricht dem gesetzgeberischen Anliegen, dass nur diejenigen Erwerber steuerlich privilegiert werden sollen, welche ihre Liegenschaft möglichst bald nach dem Erwerb auch tatsächlich zu Wohnzwecken selber nutzen (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2016 Nr. 14 E. 6). Der Rekurs von C. Z. erweist sich nach dem Ausgeführten als unbegründet und ist somit abzuweisen. Im Übrigen ist auf die Eingabe wie gesehen (oben, E. 1) nicht einzutreten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Bei diesem Verfahrensausgang hat nicht die Vorinstanz, sondern haben die unterliegenden Rekurrenten die Kosten zu tragen (vgl. § 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'011 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 261).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p align="center" class="MsoNormal"><span>****************</span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Demnach wird <b>erkannt</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten von CHF 1'011 werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung zur Bezahlung auferlegt.</span></p> <p class="MsoNormal"><a name="GA_KOPIE_AN_N"><b><span>Im Namen des Steuergerichts</span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Präsident: Der Sekretär:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dr. T. Müller W. Hatzinger</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rechtsmittel: </span></b><span>Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004 Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Rekurrenten (eingeschrieben)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- KStA, Sondersteuern (mit Akten)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- KStA, Rechtsdienst</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Amtschreiberei Dorneck-Thierstein</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Betriebswirtschaftliche Dienste FD </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Expediert am:</span></p> </div></body></html>