<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Zivilrecht</span> <span class="page_no">289</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>II. Zivilrecht (Obligationenrecht)</b></span><br/> <span class="ft2"><b>A. Mietrecht</b></span><br/> <span class="ft3"><b>54</b></span> <span class="ft3"><b>Art. 269 OR; Art. 269a lit. c OR</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Definition neuere Baute im Sinne von Art. 269a lit. c OR: Eine Liegen-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>schaft gilt in den ersten 10 Jahren nach ihrer Erstellung als neuere Baute.</b></span><br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Obergerichts, 4. Zivilkammer, vom 20. Februar</span><br/> <span class="ft4">2017 i.S. S.V. u. M.L. gegen H.W. (ZVE.2016.64)</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft6">2.3.</span><br/> <span class="ft6">2.3.1.</span><br/> <span class="ft6">Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie</span><br/> <span class="ft6">insbesondere bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden</span><br/> <span class="ft6">Bruttorendite liegen (Art. 269a lit. c OR). Der Gesetzgeber hat nicht</span><br/> <span class="ft6">definiert, was eine neuere Baute im Sinn dieser Bestimmung ist</span><br/> <span class="ft6">(Robert Siegrist, Der missbräuchliche Mietzins, Regel und Ausnah¬</span><br/> <span class="ft6">men, Diss. 1997, S. 124), und in der Lehre sind die Meinungen ge¬</span><br/> <span class="ft6">teilt. Nach der wohl herrschenden Lehre ist eine neuere Baute im</span><br/> <span class="ft6">Sinn von Art. 269a lit. c OR ein Gebäude, das nicht älter als 10 Jahre</span><br/> <span class="ft6">ist.</span><br/> <span class="ft6">Sarah Brutschin führt als Begründung an, dass sich bei solchen</span><br/> <span class="ft6">Gebäuden die Anlagekosten noch leicht bestimmen liessen und dass</span><br/> <span class="ft6">nach 10 Jahren der gesetzgeberische Wille erreicht sein dürfte. Aus-</span><br/> <span class="ft6">gangspunkt bilde das Erstellungsjahr (Brutschin, in: Mietrecht für die</span><br/> <span class="ft6">Praxis, 9. A. 2016, N. 19.6.4).</span><br/> <span class="ft6">Roger Weber führt als Begründung an, dass nach 10 Jahren der</span><br/> <span class="ft6">Unterhaltsbedarf stark ansteige, sodass nur noch die konkrete</span><br/></div> <span class="ft6">Berechnungsweise gestützt auf Art. 269 OR verlässliche Resultate</span><br/> <span class="ft6">zeige. Die Zulassung der Mietzinsüberprüfung anhand der Bruttoren-</span><br/> <span class="ft6">dite basiere auf der Überlegung, dass eine kostendeckende Vermie-</span><br/> <span class="ft6">tung von Neubauten erfahrungsgemäss</span><br/></div> <div class="header"><span class="page_no">290</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Zivilgericht</span> <span class="year">2017</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">nicht möglich sei (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler</span><br/> <span class="ft6">Kommentar, Obligationenrecht I, 6. A. 2015, Art. 269a N. 14).</span><br/> <span class="ft6">Maja Blumer führt als Begründung an, nach der ratio legis</span><br/> <span class="ft6">müssten auch total sanierte Liegenschaften als neuere Bauten angese-</span><br/> <span class="ft6">hen werden. Richtigerweise sei daher nach der Bauepoche zu</span><br/> <span class="ft6">differenzieren. Für im 19. Jahrhundert erstellte Objekte sei eher eine</span><br/> <span class="ft6">längere Zeitspanne von 20 oder mehr Jahren massgebend, bei Objek-</span><br/> <span class="ft6">ten, die in der zweiten Hälfte des 20. oder im 21. Jahrhundert erstellt</span><br/> <span class="ft6">worden seien, sei eher eine Zeitspanne von 10 oder weniger Jahren in</span><br/> <span class="ft6">Betracht zu ziehen (Blumer, in: Wiegand [Hrsg.], Schweizerisches</span><br/> <span class="ft6">Privatrecht, VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete/Pacht],</span><br/> <span class="ft6">2012, N. 448 und FN. 438).</span><br/> <span class="ft6">Peter Higi führt als Begründung an, der Zeitraum von etwa 10</span><br/> <span class="ft6">Jahren lasse es sachlich zu, noch von einer neueren Baute zu</span><br/> <span class="ft6">sprechen. Der Einfachheit halber sei vom Jahr der Bauabnahme</span><br/> <span class="ft6">auszugehen, ohne dieses Jahr mitzuzählen (Higi, in: Gauch/Schmid</span><br/> <span class="ft6">[Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Die Miete, 4. A.</span><br/> <span class="ft6">1998, Art. 269a N. 146 f.).</span><br/> <span class="ft6">Robert Siegrist führt als Begründung an, angemessen sei ein</span><br/> <span class="ft6">Zeitraum von 10 bis 12 Jahren, weil dieser etwa der Hälfte der</span><br/> <span class="ft6">durchschnittlichen Lebensdauer einer Investition entspreche. Bei</span><br/> <span class="ft6">einem Zeitablauf von deutlich mehr als zehn Jahren sei wieder auf</span><br/> <span class="ft6">den Regeltatbestand von Art. 269 OR zurückzukehren, seien doch</span><br/> <span class="ft6">später die Gründe für die Zulassung der Bruttorendite kaum mehr</span><br/> <span class="ft6">gegeben (Siegrist, a.a.O., S. 124).</span><br/> <span class="ft6">Peter Zihlmann führt als Begründung an, nur bei solchen Bau-</span><br/> <span class="ft6">ten sei eine sichere und aussagekräftige Feststellung der Anlagekos-</span><br/> <span class="ft6">ten möglich. Mit zunehmendem Zeitablauf entfalle die ratio legis,</span><br/> <span class="ft6">dem Produzenten oder Investor während der Anfangsphase eine An-</span><br/> <span class="ft6">passung an die kostendeckende Bruttorendite zu ermöglichen, die</span><br/> <span class="ft6">ihm der Markt bei der Erstvermietung nicht gestatte. Insoweit dem</span><br/> <span class="ft6">Vermieter durch die Berufung auf dieses Kriterium ermöglicht</span><br/> <span class="ft6">werde, nachträglich vorbehaltslos eine Mietzinserhöhung durchzuset-</span><br/> <span class="ft6">zen, stelle dieses Vorgehen eine Durchbrechung der relativen Berechn-</span><br/> <span class="ft6">ungsmethode dar (Zihlmann, Das Mietrecht, 2. A. 1995, S. 166).</span><br/> <span class="ft6">Wolfgang Naegeli und Kurt Hungerbühler führen als Begrün-</span><br/> <span class="ft6">dung an, zur Deckung sämtlicher für eine Liegenschaft anfallenden</span><br/> <span class="ft6">Kosten und Risiken sei bei Neubauten eine Bruttorendite von ca. 7,2</span><br/> <span class="ft6">% erforderlich, welche allerdings in der Regel wohl kaum erhältlich sei. Vielmehr sei es so,</span><br/></div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Zivilrecht</span> <span class="page_no">291</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">dass in den ersten Jahren auf die Vornahme der buchungsmäßigen Rückstel-</span><br/> <span class="ft6">lungen verzichtet werden müsse und die Mietzinseinnahmen gerade zur</span><br/> <span class="ft6">Deckung der laufenden Kosten genügten (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch <span class="ft6">des Liegenschaftenschätzers, 3. A. 1988, S. 109).</span><br/> <span class="ft6">[...]</span><br/> <span class="ft6">2.3.2.</span><br/> <span class="ft6">Nach der Minderheitsmeinung ist eine neuere Baute im Sinn</span><br/> <span class="ft6">von Art. 269a lit. c OR ein Gebäude, das maximal 15 Jahre alt ist.</span><br/> <span class="ft6"><span class="ft6">Die SVIT-Kommentatoren führen als Begründung an, die</span><br/> <span class="ft6">Mehrheitsmeinung halte einer näheren Prüfung nicht stand, weil sie</span><br/> <span class="ft6">den Stellenwert des Kriteriums der kostendeckenden Bruttorendite</span><br/> <span class="ft6">verkenne. Bei neu erstellten Bauten verfüge der Vermieter im Hin-</span><br/> <span class="ft6">blick auf die Berechnung des angemessenen Ertrags gemäss Art. 269</span><br/> <span class="ft6">OR bezüglich der Unterhalts- und Betriebsaufwendungen nicht über</span><br/> <span class="ft6">Erfahrungszahlen aus früheren Abrechnungsjahren. Da in den ersten</span><br/> <span class="ft6">10 Jahren nach Erstellung einer Liegenschaft kaum nennenswerte</span><br/> <span class="ft6">Unterhaltsarbeiten anfielen, könnten erst die zwischen dem 11. und</span><br/> <span class="ft6">15. Jahr aufgewendeten Unterhalts- und Betriebskosten einiger-</span><br/> <span class="ft6">massen repräsentativ für die Festlegung des künftigen Mietzinses</span><br/> <span class="ft6">sein. Würde man die kostendeckende Bruttorendite nur für Liegen-</span><br/> <span class="ft6">schaften anwenden wollen, die maximal 10 Jahre alt seien, müsste in</span><br/> <span class="ft6">der Folge die Nettorendite ab dem 11. Jahr auf Unterhaltskosten be-</span><br/> <span class="ft6">rechnet werden, die zwischen dem 6. und 10. Jahr angefallen seien.</span><br/> <span class="ft6">Diese Kosten könnten nun aber niemals repräsentativ für den künfti-</span><br/> <span class="ft6">gen durchschnittlichen Unterhaltsaufwand sein (SVIT-Kommentar,</span><br/> <span class="ft6">Das schweizerische Mietrecht, 3. A. 2008, Art. 269a N. 88).</span><br/> <span class="ft6">[...]</span><br/> <span class="ft6">2.3.3.</span><br/> <span class="ft6">Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt die ratio</span><br/> <span class="ft6">legis von Art. 269a lit. c OR vornehmlich im Bestreben, der Gefahr</span><br/> <span class="ft6">einer Dämpfung der Neubautätigkeit durch die Missbrauchsgesetzge-</span><br/> <span class="ft6">bung zu begegnen, weil sich bei Neubauten in den ersten Jahren eine</span><br/> <span class="ft6">kostendeckende Bruttorendite aus markttechnischen Gründen kaum</span><br/> <span class="ft6">je erzielen lasse. Mit der erwähnten Bestimmung, gemäss der Miet-</span><br/> <span class="ft6">zinse bei neueren Bauten in der Regel nicht als missbräuchlich</span><br/> <span class="ft6">gälten, wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite</span><br/> <span class="ft6">lägen, solle dem Vermieter ermöglicht werden, einen kostendecken-</span><br/> <span class="ft6">den Bruttoertrag aus einer Neubaute allenfalls auch dann zu</span><br/></span></span></div> <div class="header"><span class="page_no">292</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Zivilgericht</span> <span class="year">2017</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">erzielen, wenn die marktorientierten Berechnungs- und Anpassungskriterien</span><br/> <span class="ft6">des Gesetzes dies nicht erlauben sollten (BGE 118 II 124 E. 4a). Das</span><br/> <span class="ft6">Bundesgericht hat zwar die Frage der Frist offen gelassen, doch sieht</span><br/> <span class="ft6">es in der vom Gesetz dem Vermieter eingeräumten Möglichkeit, in</span><br/> <span class="ft6">den ersten Jahren bei neueren Bauten einen kostendeckenden Brutto-</span><br/> <span class="ft6">ertrag allenfalls auch dann zu erzielen, wenn die marktorientierten</span><br/> <span class="ft6">Berechnungs- und Anpassungskriterien des Gesetzes dies nicht</span><br/> <span class="ft6">erlauben sollten, zu Recht eine Privilegierung des Vermieters einer</span><br/> <span class="ft6">Neubaute gegenüber dem allgemeinen Mechanismus der Mietzins-</span><br/> <span class="ft6">bestimmung(BGE 118 II 124 E. 5b), sodass der Schluss erlaubt sein</span><br/> <span class="ft6">muss, dass auch das Bundesgericht ähnlich wie die Mehrheits-</span><br/> <span class="ft6">meinung eine Frist von 10 Jahre als angemessen erachten dürfte</span><br/> <span class="ft6">(Higi, a.a.O., Art. 269a N. 146). Da gemäss den Randtiteln Art. 269</span><br/> <span class="ft6">OR die Regel und Art. 269a OR die Ausnahmen enthalten, Art. 269a</span><br/> <span class="ft6">lit. c OR so einen Ausnahmetatbestand zu Art. 269 OR bildet (Higi,</span><br/> <span class="ft6">a.a.O., Art. 269a N. 141) und den Vermieter einer Neubaute ge-</span><br/> <span class="ft6">genüber dem allgemeinen Mechanismus der Mietzinsbestimmung</span><br/> <span class="ft6">privilegiert, ist diese Bestimmung restriktiv auszulegen und an</span><br/> <span class="ft6">zuwenden und der herrschenden Lehre zu folgen, nach der eine</span><br/> <span class="ft6">neuere Baute im Sinn von Art. 269a lit. c OR ein Gebäude ist, das</span><br/> <span class="ft6">nicht älter als 10 Jahre ist. Nach Ablauf von 10 Jahren sollte eine</span><br/> <span class="ft6">kostendeckenden Bruttorendite möglich und die angefallenen und</span><br/> <span class="ft6">noch zu erwartenden Unterhalts- und Betriebskosten abschätzbar</span><br/> <span class="ft6">sein (Naegeli/Hungerbühler, a.a.O., S. 109; Higi, a.a.O., Art. 269a</span><br/> <span class="ft6">N. 142), sodass das Argument der SVIT-Kommentatoren nicht zu</span><br/> <span class="ft6">überzeugen vermag, zumal sie in der Vorauflage mit der herrschen-</span><br/> <span class="ft6">den Lehre ebenfalls eine Liegenschaft in den ersten 10 Jahren nach</span><br/> <span class="ft6">Erstellung als neuere Baute erachteten (SVIT-Kommentar, Das</span><br/> <span class="ft6">schweizerische Mietrecht, 2. A. 1998, Art. 269a N. 80).</span><br/> <span class="ft6">2.3.4.</span><br/> <span class="ft6">Das Gebäude, in welchem sich die Mietobjekte der Kläger</span><br/> <span class="ft6">befinden, wurde im Frühjahr 2002 fertiggestellt und ist somit 14.5</span><br/> <span class="ft6">Jahre alt, weshalb entgegen der Auffassung der Vorinstanz und des</span><br/> <span class="ft6">Beklagten nicht mehr von einer neueren Baute im Sinn des Art. 269a</span><br/> <span class="ft6">OR ausgegangen werden kann. Art. 269a lit. c OR ist folglich nicht</span><br/> <span class="ft6">anwendbar (Higi, a.a.O., Art. 269a N. 151), sodass sich erübrigt, die</span><br/> <span class="ft6">vom Beklagten gerügte Bruttorenditeberechnung der Vorinstanz auf</span><br/> <span class="ft6">ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.</span><br/></div> </div> </div> </div> </body> </html>