B u n d e s v e r w a l t u n g s g e r i ch t T ri b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l T ri b u n a l e am m i n i s t r a t i vo f e d e r a l e T ri b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l Entscheid angefochten beim BGer Entscheid angefochten beim BGer Abteilung I A-1146/2023 U r t e i l v o m 8. J a n u a r 2 0 2 5 Besetzung Richter Keita Mutombo (Vorsitz), Richter Jürg Steiger, Richterin Iris Widmer, Gerichtsschreiber Gregor Gassmann. Parteien A._______ AG, (…), vertreten durch Patrick Loosli, LL.M., und Pierre Scheuner, Fürsprecher, Von Graffenried AG Treuhand, (…), Beschwerdeführerin, gegen Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, Hauptabteilung Mehrwertsteuer, Schwarztorstrasse 50, 3003 Bern, Vorinstanz. Gegenstand Mehrwertsteuer; Steuerpflicht (Steuerperioden 2018 bis 2020). A-1146/2023 Seite 2 Sachverhalt: A. Die A._______ AG (nachfolgend: Steuerpflichtige) hat ihren Sitz seit dem 12. September 2017 in (…) und bezweckt laut elektronischem Handelsre- gisterauszug vom 4. Dezember 2024 namentlich den Erwerb, das Halten und Verwalten von Beteiligungen, Liegenschaften und von sonst igen Ver- mögenswerten aller Art. Sie hält eine (einzige) Liegenschaft in B._______. Vor dem 12. September 2017 hatte die Steuerpflichtige ihren Sitz in (…) und war unter der Firma (…) im Handelsregister des (…) eingetragen. Die Steuerpflichtige ist seit dem 1. Januar 2018 bei der Eidgenössischen Steu- erverwaltung (ESTV) im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetra- gen und rechnet die Mehrwertsteuer nach der effektiven Abrechnungsme- thode sowie nach vereinnahmten Entgelten ab. B. Die Steuerpflichtige wurde im Jahr 2017 – noch unter der alten Firmenbe- zeichnung (vgl. soeben Bst. A) – zu 100 % an C._______ (nachfolgend: Alleinaktionär) veräussert. In den Jahren 2018 und 2019 wurden hohe In- vestitionen in die Liegenschaft in B._______ getätigt. Der Alleinaktionär wurde in der Folge der einzige Mieter der Liegenschaft. C. Am 30. Juli 2021 führte die ESTV eine Mehrwertsteuerkontrolle betreffend die Steuerperioden 2018 bis 2020 durch. Aufgrund der Ergebnisse dieser Kontrolle löschte die ESTV die Steuerpflichtige rückwirkend per 1. Januar 2018 im Register der mehrwertsteuerpflichtigen Personen. Ferner erliess die ESTV am 27. September 2021 die E inschätzungsmitteilung Nr. 367643. Da rin macht e die ESTV eine Steuernachforderung von Fr. 865’495.– zuzüglich Verzugszins für die Steuerperioden 2018 bis 2020 ab dem 31. Dezember 2019 geltend. Als Begründung wird in der Einschät- zungsmitteilung sinngemäss festgehalten, es liege eine Steuerumgehung vor. D. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2021 informierte die Steuerpflichtige die ESTV, dass sie die Steuernachforderung unter Vorbehalt bezahlen werde und bestritt ausdrücklich das Resultat der Kontrolle und der Einschätzungs- mitteilung. Mit Verfügung vom 12. Januar 2022 wies die ESTV die Bestrei- tung vollumfänglich ab und bestätigte die Steuernachforderung gemäss Einschätzungsmitteilung, d.h. im Betrag von Fr. 865’495.– zuzüglich Ver- zugszins. A-1146/2023 Seite 3 E. Mit Eingabe vom 10. Februar 2022 erhob die Steuerpflichtige bei der ESTV Einsprache gegen die vorerwähnte Verfügung und beantragte die Aufhe- bung der angefochtenen Verfügung, die Feststellung, dass sie (die Steuer- pflichtige) zu Recht seit dem 1. Januar 2018 im Register der Mehrwertsteu- erpflichtigen eingetragen sei, die Festsetzung der Steuerforderung für die Steuerperioden 2018 bis 2020 auf insgesamt Fr. 865’495.– zu ihren Guns- ten und die Rückzahlung der unter Vorbehalt bezahlten Steuernachforde- rung von Fr. 865’495.– zuzüglich Vergütungszins; unter Kosten- und Ent- schädigungsfolge zulasten der ESTV. F. Mit Einspracheentscheid vom 26. Januar 2023 wies die ESTV die Einspra- che ab. Die Steuerpflichtige sei für die Steuerperioden 2018 bis 2020 nicht steuerpflichtig und schulde ihr (der ESTV) die Steuerrückforderung in der Höhe von Fr. 865'494.- zzgl. Verzugszinsen. Bereits geleistete Zahlungen würden an diese Forderung angerechnet. G. Gegen diesen Einspracheentscheid erhebt die Steuerpflichtige (nachfol- gend: Beschwerdeführerin) am 27. Februar 2023 Beschwerde beim Bun- desverwaltungsgericht. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids, die Feststellung, dass sie (die Beschwerdeführerin) zu Recht seit dem 1. Januar 2018 im Register der Mehrwertsteuerpflichti- gen eingetragen sei, die Festsetzung der Steuerforderung für die Steuer- perioden 2018 bis 2020 auf insgesamt Fr. 865’495.– zu ihren Gunsten und die Rückzahlung der unter Vorbehalt bezahlte n Steuernachforderung von Fr. 865’495.– zuzüglich Vergütungszins; unter Kosten - und Entschädi- gungsfolge zulasten der ESTV. H. Die ESTV (nachfolgend: auch Vorinstanz) beantragt in ihrer Vernehmlas- sung vom 11. April 2023, die Beschwerde sei kostenpflichtig abzuweisen und der Beschwerdeführerin sei keine Parteientschädigung zuzusprechen. I. Mit Schreiben vom 12. Juli 2024 ersucht die Beschwerdeführerin um Nichteröffnung des Urteils bis zum 21. Oktober 2024. Sie begründet dies damit, dass die bei ihr für die Streitsache zuständige Person bis am 21. Ok- tober 2024 in einem Sabbatical im Ausland verweile. Weiter präzisierte sie A-1146/2023 Seite 4 die gewünschte Zustelladresse für den vorliegenden Entscheid gemäss Rubrum. Auf die Vorbringen der Parteien sowie die Akten wird – soweit diese für den Entscheid wesentlich sind – in den Erwägungen näher eingegangen. Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Verwal- tungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021) , sofern keine Ausn ahme nach Art. 32 VGG gegeben ist. Eine solche liegt hier nicht vor. Der angefochtene Einspracheentscheid stellt eine Verfügung im Sinne von Art. 5 VwVG dar. Die Vorinstanz ist eine Behörde im Sinne von Art. 33 VGG. Das Bundes- verwaltungsgericht ist demnach für die Beurteilung der vorliegenden Be- schwerde zuständig. 1.2 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach dem VwVG, soweit das VGG nichts anderes bestimmt (Art. 37 VGG; vgl. Art. 81 Abs. 1 des Mehrwertsteuergesetzes vom 12. Juni 2009 [MWSTG, SR 641.20]). Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der ange- fochtenen Verfügung und von dieser betroffen. Sie ist damit zur Beschwer- deerhebung berechtigt (Art. 48 Abs. 1 VwVG). Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VwVG) ist demnach einzutreten. 1.3 Die vorliegend zu beurteilende Sache betrifft die Steuerperioden 2018 bis 2020. Somit ist in casu das MWSTG mitsamt der zugehörigen Mehr- wertsteuerverordnung vom 27. November 2009 (MWSTV, SR 641.201) in den in den Jahren 2018 bis 2020 gültigen Fassungen (AS 2009 5203 bzw. AS 2009 6743) massgebend. Darauf wird referenziert, sofern nicht explizit etwas anderes angegeben wird. Soweit nachfolgend auch auf die Recht- sprechung zum Mehrwertsteuergesetz vom 2. September 1999 (aMWSTG; AS 2000 1300) bzw. zur Verordnung vom 22. Juni 1994 über die Mehrwertsteuer (aMWSTV ; AS 1994 1464) verwiesen wird, liegt der Grund darin, dass sie sich auf Vorschriften bezieht, die im neuen Recht inhaltlich nicht geändert haben. A-1146/2023 Seite 5 2. 2.1 Der Bund erhebt eine allgemeine Verbrauchssteuer nach dem System der Nettoallphasensteuer (auch als Allphasensteuer mit Vorsteuerabzug bzw. Mehrwertsteuer bezeichnet [Art. 1 Abs. 1 MWSTG]; Art. 130 der Bun- desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [SR 101 ; nachfolgend: BV]). Damit wird die Besteuerung des nicht unternehmerischen Endverbrauchs im Inland bezweckt (Art. 1 Abs. 1 MWSTG). Mehrwertsteuerpflichtig ist, wer eine unternehmerische Tätigkeit im Sinne von Art. 10 Abs. 1 MWSTG betreibt und nicht nach Abs. 2 dieser Vorschrift von der Steuerpflicht befreit ist (sog. subjektive Steuerpflicht). Von der Steuerpflicht ist befreit, wer im In- und Ausland innerhalb eines Jahres we- niger als Fr. 100'000.– Umsatz aus steuerbaren Leistungen erzielt (Art. 10 Abs. 2 Bst. a MWSTG). 2.2 Der Inlandsteuer (Art. 1 Abs. 2 Bst. a MWSTG) unterliegen die im In- land durch steuerpflichtige Personen gegen Entgelt erbrachten Leistungen. Diese sind steuerbar, soweit das Gesetz keine Ausnahme vorsieht (Art. 18 Abs. 1 MWSTG). Wer der subjektiven Mehrwertsteuerpflicht unterliegt (E. 2.1), kann im Rah- men seiner unternehmerischen Tätigkeit die in Art. 28 Abs. 1 Bst. a–c MWSTG genannten un d wirtschaftlich tatsächlich getragenen (Art. 28 Abs. 4 MWSTG) Vorsteuern grundsätzlich abziehen. Der Anspruch auf Vorsteuerabzug entfällt freilich insgesamt, soweit die vorsteuerbelastet be- zogene Leistung für Leistungen verwendet wird, die von der Steuer ausge- nommen sind und für deren Versteuerung nicht optiert wurde (Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 MWSTG; zum Ganzen: Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 2.2 mit Hinweisen). 2.3 Die in Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG genannte Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung ist, soweit keine der in Bst. a–f dieser Vorschrift genannten Gegenausnahmen vorliegt, von der Steuer ausgenommen. Soweit nicht nach Art. 22 Abs. 1 MWSTG für deren Versteuerung optiert wird, sind entsprechende Leistun- gen nicht steuerbar (Art. 21 Abs. 1 MWSTG) und berechtigen sie die Steu- erpflichtige auch nicht zum Vorsteuerabzug (Art. 29 Abs. 1 MWSTG; vgl. auch E. 2.2). Für die Versteuerung kann nicht optiert werden, wenn der Gegenstand vom Empfänger oder der Empfängerin ausschliesslich für pri- vate Zwecke genutzt wird (Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG). A-1146/2023 Seite 6 Zu den erwähnten steuerbaren Gegenausnahmen zählt (soweit hier inte- ressierend) nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 Bst. a MWSTG die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung. Steuerbar sind also Beher- bergungsleistungen der Hotellerie sowie der Parahotellerie, welche zum Beispiel Ferienhäuser, Ferienwohnungen und Gästezimmer umfass en (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 2.4 mit Hinweisen; zum Begriff der Beherbergungsleistung auch sogleich E. 2.4). 2.4 Gemäss Art. 25 Abs. 1 MWSTG beträgt der Normalsatz in der streitbe- troffenen Zeitperiode 2018 bis 2020 (unter Vorbehalt hier nicht interessie- render, in Art. 25 Abs. 2 und 3 MWSTG festgehaltener Ausnahmen) 7.7 % (Normalsatz). Für Beherbergungsleistungen g ilt hingegen gemäss Art. 25 Abs. 4 Satz 1 MWSTG ein Sondersatz von 3.7 %. Seit dem 1. Januar 2024 beträgt der Normalsatz 8.1 % und der Sondersatz 3.8 % (Art. 25 Abs. 1 und 2 MWSTG [AS 2022 863]). Als Beherbergungsleistung zu qualifizieren ist nach Art. 25 Abs. 4 Satz 2 MWSTG die Gewährung von Unterkunft einschliesslich der Abgabe eines Frühstücks, auch wenn dieses separat berechnet wird. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern ist rechtsprechungsgemäss irre le- vant, ob diese möbliert sind und wie lange der Vertrag dauert. Der Vermie- ter muss seinem Gast auch keinen weiteren «Service» (im Sinne von übli- chen Dienstleistungen eines Hotels) bieten. Insgesamt können Ferienwoh- nungen also, selbst bei einem langfristigen Mietvertrag mit einem einzigen Mieter, zum Sondersatz für Beherbergungsleistungen vermietet werden, solange dieser sie als Ferienwohnung verwendet (zum Ganzen: Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 2.4 mit Hinweisen). 2.5 Gemäss Art. 24 Abs. 2 MWSTG gilt im Fall einer Lieferung oder Dienst- leistung an eine eng verbundene Person als Entgelt der Wert, der unter unabhängigen Dritten vereinbart würde. Diese Bestimmung entspricht dem im Steuerrecht bekannten Grundsatz des Drittvergleichs («dealing at arm's length»; BGE 142 II 488 E. 3.5.2; Urteile des BVGer A -5556/2019 vom 28. Mai 2020 E. 2.3.2, A-2137/2018 vom 15. Januar 2020 E. 3, je mit Hin- weisen). Als eng verbundene Personen gelten insbesondere Inhaber von mindestens 20 % des Stamm - oder Grundkapitals eines Unternehmens (Art. 3 Bst. h Ziff. 1 MWSTG). 2.6 2.6.1 In Anwendung von Art. 65 Abs. 3 MWSTG ist die ESTV gehalten, alle Praxisfestlegungen ohne zeitlichen Verzug zu veröffentlichen. Die von den A-1146/2023 Seite 7 Verwaltungsbehörden veröffentlichten Broschüren, Kreisschreiben und Merkblätter stellen lediglich Verwaltungsverordnungen dar, das heisst ge- nerelle Dienstanweisungen, die sich an nachgeordnete Behörden oder Personen wenden und worin die Verwaltungen ihre Sichtweise darlegen. Sie dienen der Sicherstellung einer einheitlichen, gleichmässigen und sachrichtigen Praxis des Gesetzesvollzugs (BVGE 2010/33 E. 3.3.1; Urteil des BVGer A-5963/2023 vom 20. September 2024 mit Hinweisen). Als sol- che sind sie für die als eigentliche Adressaten figurierenden Verwaltungs- behörden verbindlich, wenn sie nicht klarerweise einen verfassungs- oder gesetzeswidrigen Inhalt a ufweisen (Urteile des BVGer A -3818/2022 vom 15. Juni 2023 E. 1.8.2, A-5601/2019 vom 6. Mai 2020 E. 1.7.1, je mit Hin- weisen). 2.6.2 Nicht verbindlich sind Verwaltungsverordnungen dagegen für Justiz- behörden, deren Aufgabe es ist, die Einhaltung von Verfassung und Gesetz im Einzelfall zu überprüfen (BGE 145 II 2 E. 4.3; Urteil des BVGer A-2585/2022 vom 29. Juni 2023 E. 2.5.2). Gerichtsbehörden sollen Ver- waltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung allerdings mitberücksichti- gen, sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen darstellen. Dies gilt umso mehr, als es nicht Aufgabe der Gerichte ist, als Zweitinterpreten des der Verwaltungsverordnung zugrunde liegenden Erlasses eigene Zweckmässigkeitsüberlegungen an die Stelle des Vollzugskonzepts der zuständigen Behörde zu setzen (statt vieler: BGE 146 I 105 E. 4.1 und 146 II 359 E. 5.3, je mit Hinweisen) . Von selbst versteht sich angesichts der herausragenden Bedeutung des Legalitätsprinzips im Schweizer Steuer- recht, dass eine Verwaltungsverordnung oder gar eine blosse nicht schrift- lich festgehaltene Praxis unter keinen Umständen alleinige Grundlage für die wie auch immer ausgestaltete steuerliche Erfassung eines Sachver- halts darstellen k ann (BGE 131 II 1 E. 4.1; BVGE 2010/33 E. 3.3.1, 2007/41 E. 4.1; Urteil des BVGer A-2585/2022 vom 29. Juni 2023 E. 2.5.2 mit Hinweisen). 2.6.3 Gemäss der publizierten Praxis der ESTV gilt mit Bezug auf Beher- bergungsleistungen an eng verbundene Personen Folgendes (MWST- Branchen-Info 17 «Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien» [nachfolgend: MBI 17], Ziff. 7.1.2): «Wird eine dem unternehmerischen Bereich zugeordnete (im Inland gelegene) Ferienwohnung an eng verbundene Personen (Art. 3 Bst. h MWSTG) unent- geltlich überlassen oder zu einem Vorzugspreis vermietet, so muss der steu- erpflichtige Eigentümer hierfür einen Mietwert versteuern, der unter A-1146/2023 Seite 8 unabhängigen Dritten vereinbart würde (Art. 24 Abs. 2 MWSTG). Liegen keine Werte für die Berechnung des Marktmietwertes vor (‹Vermietung› an unab- hängige Dritte in der entsprechenden Saison), anerkennt die ESTV als sol- chen Wert den bei den direkten Bundessteuern gültigen Jahreseigenmietwert (s. Rundschreiben vom 21.2.2008 der direkten Bundessteuer, Nr. 2-046-D- 2008-d) mit einem Zuschlag von 25 %. Für die Berechnung im Einzelfall wird zudem davon ausgegangen, dass ein Jahr 360 Tage umfasst. Dieser Wert un- terliegt der Steuer zum Sondersatz für Beherbergungsleistungen (bei der Ver- mietung von Ferienwohnungen und -häusern) beziehungsweise zum Normal- satz (bei der blossen Vermietung von Parkplätzen, die nicht als erweiterte Ne- benleistung zu einer Beherbergung gilt).» 2.6.4 Mit Bezug auf die Überlassung von mehreren Geschäftsfahrzeugen an Angestellte einer Unternehmung galt gemäss der vom 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2021 publizierten Praxis der ESTV das Folgende (MWST-Info 08 «Privatanteile» [nachfolgend: MI 08], Ziff. 3.4.3.2.3): «Ein Angestellter benötigt i.d.R. für seine berufliche Ausübung nur ein Geschäfts- fahrzeug (z.B. für Kundenbesuche). Stellt eine Unternehmung einem Mitarbeiter zwei oder mehr Fahrzeuge für dessen geschäftliche Ausübung zur Verfügung, muss die Notwendigkeit, dass mehr als ein Fahrzeug für diese Tätigkeit des Mit- arbeiters notwendig ist, durch die Unternehmung nachgewiesen werden. Dies kann mittels Bordbuch oder anderen aussagekräftigen Unterlagen erfolgen. An- sonsten geht die ESTV bei diesen Fahrzeugen von Mietobjekten aus, welche dem Mitarbeiter durch die Unternehmung für dessen Privatzwecke zu r Verfügung ge- stellt werden. Mehrwertsteuerlich hat dies zur Folge, dass die Vorsteuern auf Investitionen und Aufwendungen durch das Unternehmen abgezogen werden können. Demgegen- über muss mittels einer Vollkostenrechnung, welche die vollständigen Betriebs- kosten, die kalkulatorischen Abschreibungen von 10 % pro Jahr, die Versicherun- gen, die Steuern und einen Gemeinkosten- und Gewinnzuschlag von 10 % auf den errechneten Gesamtkosten beinhalten, ein Mietentgelt berechnet und zum Nor- malsatzabgerechnet werden. E in allfälliger Anteil der Nutzung dieser Fahrzeuge für berufliche Zwecke muss mittels geeigneter Mittel (z.B. Bordbuch) nachgewie- sen werden und kann bei der Ermittlung des Mietpreises berücksichtigt werden.» 2.7 2.7.1 Steuerpflichtige Personen können ihre wirtschaf tlichen Verhältnisse grundsätzlich so gestalten, wie sie ihnen steuerlich am günstigsten erschei- nen. Diese freie Gestaltungsmöglichkeit findet ihre Grenze in dem aus dem Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilge- setzbuchs vom 10. Dezember 1907 [SR 210; nachfolgend: ZGB], vgl. auch Art. 5 Abs. 3 BV e contrario) abgeleiteten Institut der Steuerumgehung (BGE 138 II 239 E. 4.1; zum Ganzen: Urteil des BVGer A-4256/2021 vom 14. November 2022 E. 2.4.1 mit Hinweisen). A-1146/2023 Seite 9 2.7.2 2.7.2.1 Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts in Bezug auf die direkten Steuern und die Verrechnungssteuer (statt vieler: BGE 147 II 338 E. 3.1 mit Hinweisen), welche auch für die Mehrwertsteuer übernom- men wurde (BGE 138 II 239 E. 4.1 f. mit Hinweisen) wird eine Steuerum- gehung angenommen, wenn (zum Ganzen: BGE 148 II 233 E. 5.2; Urteil des BVGer A-4410/2021 vom 27. März 2023 E. 2.4.2 mit Hinweisen): – erstens eine von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung als unge- wöhnlich («insolite»), sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirt- schaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen erscheint. Für die Annahme einer Steuerumgehung muss mit anderen Worten eine Sach- verhaltsgestaltung vorliegen, die – wenn man von den steuerlichen As- pekten absieht – jenseits des wirtschaftlich Vernünftigen liegt (sog. «ob- jektives» Element oder «Umwegstruktur»); – zweitens angenommen werden muss, dass die gewählte Rechtsgestal- tung missbräuchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern ein- zusparen, die bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären. Dieses sog. «subjektive» Element (oder «Missbrauchsabsicht») spielt insofern eine entscheidende Rolle, als die Annahme einer Steu- erumgehung ausgeschlossen ist, wenn andere als blosse Steuerer- sparnisgründe bei der Rechtsgestaltung eine relevante Rolle spielen; – drittens das gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steu- erersparnis führte, würde es von den Steuerbehörden hingenommen (sog. «effektives» Element oder «Steuervorteil»). 2.7.2.2 Eine Steuerumgehung im Sinne einer rechtsmissbräuchlichen An- rufung des als massgeblich geltenden Sinns einer Norm wird nur in ganz ausserordentlichen Situationen an genommen. Eine solche Situation liegt vor, wenn trotz Heranziehung des Normsinns als Auslegungsschranke eine Besteuerung oder eine Steuerbefreiung nicht möglich ist, das Gesetz also angewendet werden kann, das Ergebnis aber aufgrund der konkreten Ausgestaltung des Sachverhalts in hohem Mass als stossend erscheint bzw. einer Willkür gleichkäme. Wird das Vorliegen einer Steuerumgehung mit dieser Gewichtung geprüft, so stellen die genannten Kriterien einen tauglichen Prüfraster für die Abgrenzung von der steuerlich zu akzeptie- renden Steuervermeidung dar (BGE 138 II 239 E. 4.1; Urteil des BVGer A-4410/2021 vom 27. März 2023 E. 2.4.4 mit Hinweisen). A-1146/2023 Seite 10 2.7.3 2.7.3.1 Was die Beurteilung der gewählten Rechtsgestaltung betrifft, ist das Gewicht auf die völlige Unangemessenheit zu legen. Das heisst, für die Annahme einer Steuerumgehung muss eine Sachverhaltsgestaltung vorliegen, die – wenn man von den steuerlichen Aspekten absieht – jen- seits des wirtschaftlich Vernünftigen liegt (BGE 138 II 239 E. 4.1; Urteil des BVGer A-4256/2021 vom 14. November 2022 E. 2.4.3 mit Hinweisen). 2.7.3.2 Das Halten einer Ferienwohnung über eine Gesellschaft kann für sich alleine betrachtet nicht als ungewöhnlich im Sinne der Steuerumge- hungstheorie angesehen werden (vgl. Urteil des BVGer A-3502/2016 vom 19. Dezember 2016 E. 3.2.1 [bestätigt durch Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018]). In Bezug auf die Mehrwertsteuer und das objektive Element der Steuerumgehung ist nach bundesgerichtlicher Rechtspre- chung jedoch dann von einer absonderlichen Rechtsgestaltung auszuge- hen, wenn eine Aktiengesellschaft hauptsächlich dazu verwendet wird, pri- vate Bedürfnisse ihres Alleinaktionärs zu befriedigen, indem sich ihre Tä- tigkeit darin erschöpft, von ihr gehaltene Objekte ausschliesslich ihrem Al- leinaktionär zur Verfügung zu stellen, und der Einsatz dieser Gesellschaft zur Vorsteuerabzugsberechtigung sowie damit zu einem Steuervorteil führt (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.4.3). Dabei wird der Missbrauch nicht darin erblickt, dass für das Halten der privat verwen- deten Liegenschaft eine juristische Person gegründet resp. verwendet wird. Missbräuchlich ist es jedoch, wenn mit einer solchen Gesellschaft überdies versucht wird, Steuern zu sparen (BGE 138 I 239 E. 4.3.3; Urteil des BVGer A-3502/2016 vom 19. Dezember 2016 E. 3.2.2). 2.7.3.3 Eine absonderliche Rechtsgestaltung im Sinne seiner Rechtspre- chung zur Steuerumgehung erblickte das Bundesgericht auch in der An- meldung einer bereits bestehenden (nicht allein zum Halten einer Liegen- schaft für die private Verwendung des Hauptaktionärs, sondern auch für andere Geschäftstätigkeiten gegründeten) Aktiengesellschaft in das Regis- ter der Mehrwertsteuerpflichtigen, wobei diese eine Immobilie ausschliess- lich ihrem Hauptaktionär zur Nutzung als Ferienhaus zur Verfügung stellte, dafür eine zur Versteuerung zum Sondersatz für Beherbergungsleistungen deklarierte Miete bezog und den Abzug der auf Renovationen sowie Um- bauten der Immobilie bezahlten Vorsteuern geltend machte (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.2 ff.). Als ausschlaggebend erachtete das Bundesgericht dabei, dass keine ausserhalb des Steuer- rechts stehenden plausiblen wirtschaftlichen oder geschäftlichen Gründe vorhanden waren, weshalb das Ferienhaus durch d ie Aktiengesellschaft A-1146/2023 Seite 11 gehalten und exklusiv an den wirtschaftlich Berechtigten vermietet wurde. Das Gericht erklärte in diesem Kontext, es liege in der Natur der Sache, dass ein ausschliesslich dem Hauptaktionär zur Verfügung stehendes Fe- rienhaus dazu bestimmt sei, dessen persönlichen Bedürfnissen zu dienen, und die Zwecke der Gesellschaft, welche erreicht werden sollen, in den Hintergrund treten würden (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.4 und 3.4.3). 2.7.4 Das sog. subjektive Element spielt i nsofern eine entscheidende Rolle, als die Annahme einer Steuerumgehung ausgeschlossen bleibt, wenn andere als blosse Steuerersparnisgründe bei der Rechtsgestaltung eine relevante Rolle spielen. Wie sich im Kontext der Mehrwertsteuer deut- lich zeigt, kann ei ne Steuerersparnis darin liegen, dass einerseits die Er- hebung von Steuern vermieden wird, andererseits, dass zusätzliche Steu- errückvergütungen – beispielsweise mittels Vorsteuerabzug s – bewirkt werden (Urteile des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.1.2, 2C_146/2010 vom 15. August 2012 E. 4.1.4). Die Umgehungsabsicht wird vermutet, wenn es de r Steuerpflichtigen ge- lungen ist, auf absonderlichem Weg einem Steuertatbestand auszuwei- chen (MARKUS REICH, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020, § 6 N 21) oder einen Vor- steuerabzugstatbestand zu begründen (Urteil des BVGer A -1487/2018 vom 13. März 2019 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen). 2.7.5 Was schliesslich das sog. effektive Element anbelangt, ist zu beach- ten, dass die Steuerpflichtige grundsätzlich frei ist, wie sie ihre Rechtsver- hältnisse gestalten will, und bei rechtsmissbräuchlicher Gestaltung nur dann eingegriffen werden soll, wenn diese andernfalls tatsächlich eine Steuerersparnis zur Folge hätte (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Ok- tober 2018 E. 3.1.3). 2.7.6 2.7.6.1 Das Vorliegen einer Steuerumgehung ist durch die Steuerbehörde nachzuweisen (BGE 138 II 239 E. 4.4; Urteil des BVGer A-1706/2021 vom 6. September 2022 E. 4.3). Diese kann sich aber darauf beschränken, dar- zulegen, dass keine wirtschaftlichen oder geschäftlichen G ründe für das Halten einer Liegenschaft bzw. die gewählte Rechtsgestaltung ersichtlich sind. Daraus ergibt sich die natürliche Vermutung, dass die Liegenschaft für private Zwecke des Aktionärs und ihm Nahestehender verwendet wird und dass keine ausserhalb des Steuerrechts stehenden plausiblen Gründe vorhanden sind, welche für die gewählte Rechtsgestaltung sprechen. A-1146/2023 Seite 12 2.7.6.2 Die Steuerpflichtige kann diese Vermutung jedoch entkräfte n, in- dem sie nachweist, dass die Liegenschaft für geschäftliche Zwecke benö- tigt wird (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.4). 2.7.7 Wird eine Steuerumgehung bejaht, ist der Besteuerung die Rechts- gestaltung zugrunde zu legen, die sachgemäss gewesen wäre, um den erstrebten wirtschaftlichen Zweck zu erreichen (BGE 131 II 627 E. 5.2). Das kann namentlich bedeuten, dass zur steuerlichen Beurteilung die for- male zivilrechtliche Ausgestaltung eines Sachverhalts negiert und auf seine wirtschaftlichen Auswirkungen abgestellt wird (BGE 138 II 239 E. 4.1; Urteile des BVGer A -4326/2019 vom 22. Juni 2021 E. 2.8.6, A-3502/2016 vom 19. Dezember 2016 E. 2.6.4 mit Hinweisen). 2.8 2.8.1 Über die Steuer wird grundsätzlich vierteljährlich abgerechnet, wobei die steuerpflichtige Person gegenüber der ESTV innert 60 Tagen nach Ab- lauf der Abrechnungsperiode unaufgefordert in der vorgeschriebenen Form über die Steuer und die Vorsteuer abzurechnen hat (Art. 35 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Art. 71 Abs. 1 MWSTG). Die Steuerforderung ist innert 60 Tagen nach Ablauf der Abrechnungsperiode durch die steuerpflichtige Person zu begleichen (Zahlungsfrist, Art. 86 Abs. 1 MWSTG). Bei verspäteter Zah- lung ist ohne Mahnung und unabhängig vom Verschulden ein Verzugszins zu bezahlen (Art. 87 MWSTG). 2.8.2 Der Verzugszinssatz im Mehrwertsteuerbereich beläuft sich gemäss der Verordnung des EFD vom 25. Juni 2021 über die Verzugs- und die Ver- gütungszinssätze auf Abgaben und Steuern (Zinssatzverordnung EFD, SR 631.014) ab dem 1. Januar 2012 auf 4 % (Art. 108 Bst. a MWSTG i.V.m. Art. 4 Abs. 1 Bst. a bis c Zinssatzverordnung EFD; vgl. auch Anhang der Zinssatzverordnung EFD). Vom 20. März 2020 bis zum 31. Dezember 2020 ist bei verspäteter Zahlung der Mehrwertsteuer, der besonderen Ver- brauchssteuern, der Lenkungsabgaben und der Zollabgaben kein Verzugs- zins geschuldet (Art. 2 der Verordnung vo m 20. März 2020 über den be- fristeten Verzicht auf Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung von Steuern, Lenkungsabgaben und Zollabgaben sowie Verzicht auf die Darlehensrück- erstattung durch die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit [SR 641.207.2]). Sind mehrere Abrechnungsperioden betroffen, wird der Verzugszins praxisgemäss ab dem mittleren Verfall erhoben (Urteile des BVGer A-4410/2021 vom 27. März 2023 E. 2.6.2, A-1336/2020 vom 12. Oktober 2021 E. 3.6 mit Hinweisen). A-1146/2023 Seite 13 3. Vorliegend ist unbestritten, dass der Alleinaktionär selber weder mehrwert- steuerpflichtig noch vorsteuerabzugsberechtigt ist und dass die Beschwer- deführerin keine weiteren Aktivitäten als die (exklusive) Vermietung der streitbetroffenen Liegenschaften in B._______ an den Alleinaktionär ver- folgt. Die Beschwerdeführerin ist insofern eine sog. Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle). Weiter wird vorliegend nicht in Abrede gestellt, dass das Vermieten von Ferien- und Wochenendhäusern an den Alleinaktionär gegebenenfalls eine zum Sondersatz steuerbare Beherbergungsleistung bildet. Auch gehen die Verfahrensbeteiligten zutreffend davon aus, dass die Beschwerdeführerin bei Annahme einer entsprechenden steuerbaren Leistung Vorsteuern, die im Zusammenhang mit der streitbetroffenen Liegenschaft angefallen sind, allenfalls vollumfänglich in Abzug bringen könnte. Nach Auffassung der ESTV liegt jedoch eine Steuerumgehung vor . Dies hätte zur Folge, dass die Beschwerdeführerin für die Zeit vom 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020 weder als subjektiv steuerpflichtig noch als vorsteuerabzugsberech- tigt zu qualifizieren wäre. Vor diesem Hintergrund ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer Steu- erumgehung gegeben sind. 4. Für die Annahme einer Steuerumgehung ist zunächst vorausgesetzt, dass die von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenhei- ten völlig unangemessen erscheint (sog. «objektives» Element oder «Um- wegstruktur»; E. 2.7.2 f.). 4.1 Der indirekte Kauf der streitbetroffenen Liegenschaft durch die Über- nahme sämtlicher Aktien der Beschwerdeführerin und die anschliessende Renovation der Liegenschaft erscheinen für sich allein betrachtet nicht als absonderlich oder sachwidrig. Ebenso wenig kann die Vermietung an eine eng verbundene Person per se als absonderlich bezeichnet werden. Dies gilt vorliegend umso mehr, als die Beschwerdeführerin gemäss Eintrag im Handelsregister unter anderem den Erwerb, das Halten und Verwalten von Beteiligungen, Liegenschaften und von sonstigen Vermögenswerten aller Art bezweckt (Sachverhalt Bst. A). Im Lichte der genannten bundesgericht- lichen Rechtsprechung zur Steuerumgehung (E. 2.7.3.2) fällt jedoch ins Gewicht, dass die Beschwerdeführerin die streitbetroffene Liegenschaft , A-1146/2023 Seite 14 seitdem sie darin hohe Investitionen getätigt hat, ausschliesslich ihrem Alleinaktionär exklusiv zur Verfügung stellt, während das Halten der Lie- genschaft über sie zur Vorsteuerabzugsberechtigung und damit zu einem Steuervorteil führt. Für ein solches Vorgehen sprechen – soweit ersichtlich – keine wirtschaftlichen oder geschäftlichen Gründe. Aus letzterem Um- stand ergibt sich, dass die Absonderlichkeit der gewählten Re chtsgestal- tung zu vermuten ist (E. 2.7.6.1). Die vermutete Absonderlichkeit der Rechtsgestaltung liegt vorliegend darin, dass versucht wird, mittels der Be- schwerdeführerin, die als einzige Tätigkeit das relativ kostspielig umge- baute Ferienhaus exklusiv an den Alleinaktionär vermietet, Steuern zu spa- ren. Dies, indem die Beschwerdeführerin durch die Eintragung im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen grundsätzlich vom Vorsteuerabzug profitie- ren könnte, wobei ihre subjektive Steuerpflicht erst durch die gewählte Rechtsgestaltung begründet wird. Diese Vermutung kann von der Be- schwerdeführerin entkräftet werden , indem sie nachweist, dass andere ausserhalb des Steuerrechts stehende Gründe für die gewählte Rechtsge- staltung sprechen (E. 2.7.6.2 sowie ausführlich dazu E. 4.4 hiernach). 4.2 4.2.1 Diesbezüglich erklärt die Beschwerdeführerin, dass der Alleinaktio- när die Liegenschaft in B._______ von der vormaligen Eigentümerin direkt habe erwerben wollen, was aber nicht möglich gewesen sei. Auf Verlangen der Verkäuferin habe der Alleinaktionär die Aktiengesellschaft, welche als Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen sei, erwerben müssen. Nach dem Erwerb sei der Sitz der Gesellschaft verlegt und die Gesellschaft umfirmiert worden (Sachverhalt Bst. A). 4.2.2 Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, dass der Alleinaktionär ein bekannter Unternehmer sei, der an verschiedenen Unternehmen beteiligt sei. Er und seine Ehefrau seien unabhängig vom Aufenthaltsort in verschie- denen Funktionen für diese Unternehmen tätig. Für sie sei es deshalb not- wendig, auch von ihren «Ferien»-Domizilen über eine (Büro-)Infrastruktur zu verfügen, mit der sie die Geschäfte führen könnten. Bei der Liegenschaft in B._______ dienten vier Räume als Büro. Diese Büros seien so einge- richtet, dass sie auch für Besprechungen genutzt werden könnten. Entge- gen der Annahme der ESTV würden in diesen Büros nicht private Büroar- beiten erledigt. Die Liegenschaft sei insgesamt so konzipiert, dass darin Geschäftspartner zu Besprechungen und Dinners empfangen werden könnten. Zudem seien in der Liegenschaft namentlich mit folgenden Fir- men diverse Meetings, Essen, Strategieworkshops und Dinners durch ge- führt worden: (…). A-1146/2023 Seite 15 Die Eheleute würden nicht bloss die Winterferien in B._______ verbringen, sondern hielten sich auch im Sommer und Herbst häufig in B._______ auf und seien darauf angewiesen, ihre Unternehmen auch von dort aus führen zu können. Die Eheleute verwendeten die Liegenschaft, wie aus dem von der ESTV angeführten Zeitungsbericht in der Sonntagszeitung zu entneh- men sei, natürlich auch privat. Die Liegenschaft sei so konzipiert, dass sie ihre unternehmerischen Tätigkeiten auch in B._______ ausüben könnten, ohne dafür ins Unterland fahren zu müssen. So könnten sie sich lange Wegstrecken ersparen, was für sich allein in unternehmerischer Hinsicht Grund genug sei, die Liegenschaft auch für unternehmerische Zwecke zu nutzen. 4.2.3 Da für eine Steuerumgehung die Liegenschaft ausschliesslich für pri- vate Zwecke genutzt werden müsse, sei diese Voraussetzung vorliegend wie aufgezeigt nicht erfüllt, so die Beschwerdeführerin. Daran ändere auch nichts, dass die Renovation der Liegenschaft mit einer Kapitalerhöhung und einem zinslosen Darlehen aus dem Vermögen des Alleinaktionärs fi- nanziert wurde. Als Unternehmer h ätten auch die Investition aus seinem Vermögen einen unternehmerischen Charakter. 4.2.4 Weiter ist nach Ansicht der Beschwerdeführerin zu beachten, dass die Vorinstanz offensichtlich bei anderen von Aktiengesellschaften gehal- tenen Ferienliegenschaften, die ausschliesslich den jeweiligen Aktionären zur privaten Nutzung zur Verfügung gestellt würden, nicht auf Steuerum- gehung erkenne. Vielmehr ginge sie in diesen Konstellationen von einer Leistung aus, die zu einem Drittpreis zu versteuern sei und verletze mit dieser unterschiedlichen Behandlung das Rechtsgleichheitsgebot. Um ih- ren Standpunkt zu belegen, verweist die Beschwerdeführerin auf das Urteil des Bundesver waltungsgerichts A-4190/2020, A-4195/2020 vom 15. De- zember 2021. 4.2.5 Schliesslich erblickt die Beschwerdeführerin in der Praxis der Vorinstanz betreffend die Überlassung von Geschäftsfahrzeugen an Mitar- beiter zur privaten Nutzung eine willkürliche Ungleichbehandlung, weil da- rin keine Steuerumgehung erblickt werde. So sehe Ziff. 3.4.3.2.3 MI 08 in der massgeblichen Fassung vor, dass bei Fahrzeugen auch bei einer aus- schliesslich privaten Nutzung nicht von einer Steuerumgehung, sondern von einer Leistung an eine eng verbundene Person ausgegangen werde. A-1146/2023 Seite 16 4.3 4.3.1 Die Vorinstanz verneint das Vorliegen von wirtschaftlichen oder ge- schäftlichen Gründen f ür das Halten der streitbetroffenen Liegenschaft. Vielmehr zeig ten die private Finanzierung der Beschwerdeführerin, ihre Angaben vom 3. Juni 2019 und 20. November 2020 (vorinstanzliche Akten [nachfolgend: act.] 11 und 13), die Äusserungen des Alleinaktionärs in den Medien sowie die Tatsache, dass der Alleinaktionär ursprünglich die Ab- sicht hatte, das Ferienhaus direkt (d.h. privat) zu erwerben , auf, dass es sich hierbei um ein rein privates Objekt handle. Es liege an der Beschwer- deführerin, substantiiert darzulegen und nachzuweisen, dass der Alleinak- tionär sein Ferienhaus auch geschäftlich verwendet habe sowie den Um- fang der geschäftlichen Verwendung zu belegen. Dies gelinge ihr mit der Einreichung von Bauplänen und Rechnungen für die Einrichtung von Bü- roräumlichkeiten nicht. Die eingerichteten Büroräumlichkeiten könnten auch für private Belange des Alleinaktionärs und seiner Ehefrau verwendet worden sein. 4.3.2 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin treffe es im Übri- gen nicht zu, dass von einer Steuerumgehung einzig bei einer ausschliess- lichen Verwendung des Ferienhauses für private Zwecke auszugehen wäre, so die Vorinstanz. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur privaten Nutzung von Luftfahrzeugen stehe eine vereinzelte geschäft- liche Nutzung ein es Objekts dem Vorliegen einer Steuerumgehung nicht entgegen. Wenn die private Nutzung des wirtschaftlich Berechtigten 20 % übersteige, könne diese – so die Vorinstanz mit Verweis auf die Rechtspre- chung der Bundesgerichte – zudem nicht mehr als Teil der gewerblichen Tätigkeit der Beschwerdeführerin betrachtet werden. 4.4 4.4.1 Wie in Erwägung E. 2.7.6.1 ausgeführt, besteht eine natürliche Ver- mutung der Absonderlichkeit der gewählten Rechtsgestaltung, wenn keine wirtschaftlichen oder geschäftlichen G ründe für das Halten einer Liegen- schaft bzw. für die gewählte Rechtsgestaltung ersichtlich sind. Die Steuer- pflichtige kann diese Vermutung jedoch entkräften, indem sie nachweist , dass die Liegenschaft für geschäftliche Zwecke benötigt wird (E. 2.7.6.2). 4.4.2 In der Vergangenheit hat das Bundesgericht ei ne Steuerumgehung in solchen Konstellationen bejaht, wenn es der Steuerpflichtigen zur Ent- kräftung der natürlichen Vermutung nicht gelang, eine geschäftliche Tätig- keit offenzulegen (BGE 138 II 239 E. 4.4). In Zusammenhang mit einer durch die steuerpflichtige Gesellschaft gehaltenen Ferienwohnung erwog A-1146/2023 Seite 17 das Bundesgericht, dass die Ausführungen der damaligen Beschwerdefüh- rerin nicht darlegten, inwiefern das Ferienhaus für geschäftliche (z.B. Re- präsentation) statt für private Zwecke des Hauptaktionärs verwendet wurde. Bei einer (fast) ausschliesslichen Verwendung eines Wertgegen- standes durch den wirtschaftlich Berechtigten der Gesellschaft sei davon auszugehen, dass es sich um eine private und nicht um eine geschäftliche Verwendung handle (Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.4.2). 4.4.3 Hinsichtlich der Entkräftung d ieser natürlichen Vermutung ist zwi- schen den geschäftlichen Zwecken der Eigentümergesellschaft und den (geschäftlichen) Zwecken des Aktionärs als Privatperson zu unterschei- den. Für die Entkräftung der Vermutung ist vorliegend einzig auf die ge- schäftlichen Zwecke der Eigentümergesellschaft abzustellen. Denn es geht um die Frage, welche ausserhalb des Steuerrechts stehenden plau- siblen Gründe vorhanden sind, weshalb das Ferienhaus durch die Eigen- tümergesellschaft gehalten und an den Alleinaktionär exklusiv vermiete t wird und nicht darum, weshalb ein Aktionär eine Liegenschaft für seine per- sönlichen (möglicherweise gar beruflichen) Bedürfnisse (exklusiv) nutzen möchte. So bezweckt denn auch die Steuerumgehungrechtsprechung bei Ferienliegenschaften insbesondere, die Eliminierung der Mehrwertsteuer- belastung, welche eine nicht steuerpflichtige Person in Form von nicht ab- ziehbaren Vorsteuern tragen müsste, durch die Zwischenschaltung einer Immobiliengesellschaft zu verhindern (vgl. Urteil des BGer 2C_119/2017 vom 5. Oktober 2018 E. 3.5.3). Insofern sind geschäftliche Tätigkeiten ei- nes Aktionärs namentlich für andere Gesellschaften, welche dieser neben einer allfälligen geschäftlichen Funktion innerhalb der Eigentümergesell- schaft verfolgt, für die Entkräftung der natürlichen Vermutung der Abson- derlichkeit der gewählten Rechtsgestaltung grundsätzlich unbeachtlich. 4.4.4 Ob allenfalls für die Umstossung der natürlichen Vermutung die ge- schäftlichen Zwecke eines im Register der mehrwertsteuerpflichtigen Per- sonen eingetragenen Aktionärs, welcher eine Liegenschaft in seiner Rolle als Unternehmensträger im Sinne von Art. 10 Abs. 1 MWSTG für eine zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Tätigkeit verwendet, be- rücksichtigt werden können, kann vorliegend offenbleiben, da der Alleinak- tionär hier unbestrittenermassen nicht im Register der mehrwertsteuer- pflichtigen Personen eingetragen ist (E. 3). 4.4.5 Entsprechend muss die Beschwerdeführerin vorliegend für die Ent- kräftung der natürlichen Vermutu ng nachweisen, aufgrund welcher A-1146/2023 Seite 18 geschäftlichen Zwecke die vorliegende Rechtsgestaltung, d.h. die Haltung der streitbetroffenen Liegenschaft durch sie (die Beschwerdeführerin) und exklusive Vermietung an ihren Alleinaktionär, gewählt worden ist. 4.5 Die entsprechenden Vorbringen der Beschwerdeführerin zur Entkräf- tung der Vermutung der Absonderlichkeit der gewählten Rechtsgestaltung (E. 4.2), vermögen indes nicht zu überzeugen: 4.5.1 Soweit die Beschwerdeführerin ausführt, dass der Alleinaktionär die streitbetroffene Liegenschaft von der vormaligen Eigentümerin direkt habe erwerben wollen, dieser aber auf Verlangen der Verkäuferin die Aktienge- sellschaft, welche als Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch einge- tragen sei, habe erwerben müssen, kann sie hinsichtlich der natürlichen Vermutung, nichts zu ihren Gunsten ableiten. So macht sie damit keinen ausserhalb des Steuerrechts liegenden plausiblen Grund geltend, weshalb sie die vorliegende Rechtsgestaltung gewählt bzw. beibehalten hat. In ihrer Einsprache vom 10. Februar 2022 machte die Beschwerdeführerin selbst geltend, dass eine Überführung der streitbetroffenen Liegenschaft aus der Gesellschaft in das Privatvermögen des Alleinaktionärs eine hohe Steuer- belastung in zweistelliger Millionenhöhe zur Folge haben würde (act. 3 S. 6). Indem also der Alleinaktionär aus direktsteuerlichen G ründen auf eine Überführung der Liegenschaft, die er laut der Beschwerdeführerin ur- sprünglich direkt hätte erwerben wollen, in sein Privatvermögen verzichtet, liegt ein im Steuerrecht liegender Grund vor. Dieser vermag die Vermutung der Absonderlichkeit der gewählten Gestaltung nicht zu entkräften. Andern- falls könnte eine Steuerumgehung immer mit dem Argument entkräftet wer- den, dass eine gewisse Struktur zwecks Aufschiebung oder Verhinderung einer anderen Steuerart gewählt oder beibehalten wurde. Im Übrigen dürfte die von der Beschwerdeführerin geschilderte Steuerfolge im Rahmen der direkten Steuern (mitunter) der Grund gewesen sein, wes- halb die vormalige Aktionärin der (inzwischen umfirmierten) Beschwerde- führerin die streitbetroffene Liegenschaft lediglich indirekt, d.h. über den Verkauf der Gesellschaft (Share Deal) veräussern wollte. 4.5.2 Auch die Verweise der Beschwerdeführerin auf die berufliche und ge- sellschaftliche Stellung des Alleinaktionärs, seine Beteiligungen an diver- sen Unternehmen über eine Holdingsgesellschaft, seine (und die seiner Ehefrau) unabhängig vom Aufenthaltsort ausgeübten Tätigkeiten für diese Unternehmen sowie sein Bedürfnis, Gäste, Kunden oder Geschäftsleute in einer repräsentativen Liegenschaft empfangen zu können, sind vorliegend A-1146/2023 Seite 19 unbehilflich, da diese – insbesondere auch aus Sicht der Beschwerdefüh- rerin als Eignerin und Vermieterin der Liegenschaft – allesamt die private Sphäre des Alleinaktionärs betreffen. Die soeben beschriebene berufliche und gesellschaftliche Stellung des Al- leinaktionärs zeigt vielmehr auf, weshalb Letzterer als nicht vorsteuerab- zugsberechtigter alleiniger Nutzer die streitbetroffene Liegenschaft für sich erwerben und auf seine Bedürfnisse abgestimmt renovieren wollte. Jedoch gehen aus den vorgebrachten Gegebenheiten keine ausserhalb des Steu- errechts stehenden plausiblen Gründe hervor, weshalb die streitbetroffene Liegenschaft über die Beschwerdeführerin gehalten und exklusiv an den Alleinaktionär vermietet wird. So wird insbesondere nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich, dass und allenfalls in welchem Umfang die Beschwerdeführerin die streitbetroffene Liegenschaft für eigene geschäft- liche Zwecke benötigt. Diesbezüglich wird namentlich nicht offengelegt, in- wiefern die beschriebenen Tätigkeiten und durchgeführten Empfänge des Alleinaktionärs und dessen Ehefrau im Zusammenhang mit der geschäftli- chen Tätigkeit der Beschwerdeführerin stehen. Ferner ergeben sich aus den Akten auch keine Hinweise, dass die Beschwerdeführerin in einem Leistungsverhältnis zu den vom Alleinaktionär über seine Holdinggesell- schaft gehaltenen übrigen Gesellschaften (vgl. dazu E. 4.2.2 i.f.) steht. Folglich ist nicht ersichtlich, welche eigenen geschäftlichen Zwecke die Be- schwerdeführerin im Zusammenhang mit den beschriebenen Tätigkeiten und durchgeführten Empfängen des Alleinaktionärs für die besagten (Dritt-)Gesellschaften in der streitbetroffenen Liegenschaft verfolgen könnte. Im Übrigen wird weder dargelegt noch ist ersichtlich, inwiefern die streitbetroffene Liegenschaft die Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführe- rin im Sinne der Rechtsprechung repräsentieren sollte (vgl. E. 4.4.2), zu- mal Letztere als Zweckgesellschaft (E. 3) einzig das Halten dieser Liegen- schaft bezweckt, welche sie ihrem Alleinaktionär wie gesehen exklusiv ver- mietet. 4.5.3 Auch der Hinweis der Beschwerdeführerin auf Ziff. 3.4.3.2.3 MI 08 (E. 2.6.4) betreffend die private Nutzung von Geschäftsfahrzeugen geht fehl. So ist diese Praxisbestimmung von vornherein nicht auf den streitbe- troffenen Sachverhalt ausgerichtet und nicht beizuziehen. Neben dem Um- stand, dass sich die se Praxis mit der Überlassung von mehreren Ge- schäftsfahrzeugen befasst, ergibt sich weder aus den Akten noch wird von der Beschwerdeführerin geltend gemacht, dass der Alleinaktionär in einem Arbeitsverhältnis zu ihr stehen würde und insofern als Mitarbeiter im Sinne der zitierten Praxis der ESTV qualifiziert werden könnte. A-1146/2023 Seite 20 Ohnehin ergibt sich aus dieser Praxis zur steuerlichen Behandlung von Geschäftsfahrzeugen, die Mitarbeiter überlassen werden, keine unter- schiedliche Behandlung von Ferienliegenschaften und Fahrzeugen hin- sichtlich der Voraussetzungen an eine Steuerumgehung. In beiden Fällen wird eine allfällige Absonderlichkeit der Rechtsgestaltung nicht darin er- blickt, dass ein privat genutzter Gegenstand durch eine Kapitalgesellschaft gehalten wird, sondern darin, dass mit dieser Gesellschaft überdies (haupt- sächlich) versucht wird, Steuern zu sparen (E. 2.7.3.2 f.; für Automobile: Urteil des BGer 2C_487/2011 vom 13. Februar 2013 E. 3.7). Der Umstand, dass aufgrund der bei Geschäftsfahrzeugen praxisgemäss anzuwenden Vollkostenrechnung eine Steuerersparnis in Form eine s Vorsteuerüber- hangs allenfalls weniger wahrscheinlich ist als bei der Praxis zur Bewer- tung von Drittpreisen bei Ferienliegenschaften mittels Aufschlags auf dem Eigenmietwert, ändert an dieser Tatsache nichts. 4.5.4 Mit ihrem Verweis auf das Urteil des Bundesverwaltungsgericht s A-4190/2020, A-4195/2020 vom 15. Dezember 2021 gelingt es der Be- schwerdeführerin des Weiteren nicht, eine Verletzung des Rechtsgleich- heitsgebots aufzuzeigen. Entgegen ihrer Darstellung lag diesem Urteil kein vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde. So hatte die dortige Beschwerde- führerin – im Unterschied zum vorliegenden Sachverhalt – keine Vorsteu- ern im Zusammenhang mit dem Ferienhaus geltend gemacht . Vielmehr rechnete diese in der dortigen streitbetroffenen Zeitperiode mittels Sal- dosteuersatzmethode ab (Urteile des BVGer A -6860/2023 vom 17. April 2024 Sachverhalt Bst. A, F und I sowie A -4190/2020, A-4195/2020 vom 15. Dezember 2021 Sachverhalt Bst. B). Dementsprechend waren die Vo- raussetzungen einer Steuerumgehung mangels Steuerersparnis im Sinne eines Vorsteuerüberhangs a priori nicht erf üllt und daher nicht weiter zu prüfen. 4.5.5 Nach dem Gesagten gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, die na- türliche Vermutung der Absonderlichkeit der gewählten Gestaltung (E. 4.1) zu entkräften. Sie kann insbesondere nicht nachweisen, aufgrund welcher eigenen geschäftlichen Zwecke sie die streitbetroffene Liegenschaft hält und an ihren Alleinaktionär exklusiv vermietet und insofern, welche aus- serhalb des Steuerrechts l iegenden plausiblen Gründe für die gewählte Rechtsgestaltung sprechen. Entsprechend liegt eine Sachverhaltsgestal- tung vor, die – wenn man von den steuerlichen Aspekten absieht – eine aus wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessene Handlung dar- stellt (E. 2.7.2.1). Eine solche Vorgehensweise kann vorliegend nur dazu bestimmt sein, den persönlichen Bedürfnissen des Hauptaktionärs zu A-1146/2023 Seite 21 dienen, weshalb die Zwecke der Gesellschaft in den Hintergrund treten (E. 2.7.3.3). Entsprechend ist das objektive Element einer Steuerumge- hung vorliegend erfüllt. 5. Eine Steuerumgehung kann sodann nur bejaht werden, wenn anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich einzig getroffen wurde, um Steuern einzusparen, welche bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären (Missbrauchsabsicht; subjektives Element; E. 2.7.2 und 2.7.4). Da der Alleinaktionär nicht im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen ein- getragen und nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist (E. 3), würde im vorlie- genden Fall, wenn die in Frage stehende Rechtsgestaltung anerkannt und die Beschwerdeführerin dementsprechend als Mehrwertsteuersubjekt be- handelt würde, unbestrittenermassen ein ansonsten nicht gegebener Vor- steuerabzugstatbestand begründet. Damit ist die Steuerumgehungsab- sicht zu vermuten (E. 2.7.4). Es liegt an der Beschwerdeführerin , diese Vermutung umzustossen. 5.1 Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass die gewählte Rechtsgestal- tung gewählt wurde, um Steuern zu sparen. Vielmehr erleide der Alleinak- tionär dadurch bei den direkten Steuern steuerliche Nachteile, weil er von den Umbaukosten nichts als Unterhaltskosten von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen könne. Bei einem Grenzsteuersatz von rund 30 % sei dieser Nachteil nicht un erheblich. Unter dem Strich sei die ge- samte Steuerbelastung für den Alleinaktionär trotz dem Vorsteuerabzug insgesamt höher, als wenn er die Liegenschaft direkt hätte erwerben kön- nen. Die Gründe für die gewählte Rechtsgestaltung lägen somit nicht in der der Ersparnis von Steuern. 5.2 Mit diesen Ausführungen gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, die natürliche Vermutung der Steuerumgehungsabsicht zu entkräften. Die Be- schwerdeführerin lässt in ihrer Darstellung unbeachtet, dass sie die getä- tigten Umbaukosten (Unterhalt und wertvermehrende Investitionen) für die Zwecke der Gewinnsteuer selbst im vollen Umfang in Abzug bringen resp. über die Jahre abschreiben kann. Im Übrigen hätte der Alleinaktionär bei einer Liegenschaft, die er im Privatvermögen hält, wohl nicht sämtliche Um- baukosten in Abzug bringen können. Ferner ist es dem Alleinaktionär auf- grund der Finanzierung der Umbaukosten der Beschwerdeführerin durch ein zinsloses Darlehen und einer Kapitalerhöhung im Anschluss möglich, A-1146/2023 Seite 22 sich die durch die Mieterträge generierten Barbestände steuerfrei durch die Amortisation des Darlehens oder durch eine Kapitalherabsetzung auszu- zahlen. 5.3 Da es der Beschwerdeführerin vorliegend nicht gelingt, die natürliche Vermutung der Steuerumgehungsabsicht zu entkräften, gilt das subjektive Element einer Steuerumgehung als erfüllt. 6. Dritte und letzte Voraussetzung für die Annahme einer Steuerumgehung ist, dass die gewählte Umwegstruktur effektiv zu einer erheblichen Steu- erersparnis führen würde, wenn sie von der Steuerbehörde hingenommen würde (Steuervorteil; effektives Element; E. 2.7.2 und 2.7.5). 6.1 Die ESTV legt in E rwägung 2.3 des angefochtenen Einspracheent- scheids dar, dass sich bei der streitbetroffene n Liegenschaft die im Ab- schreibungszeitraum von 20 Jahren maximal zu entrichtende Mehrwert- steuer auf Fr. 195'137.– (Fr. 263'699.– [Mieteinnahmen] x 3.7 % x 20 [Jahre]) beläuft und die geltend gemachten Vorsteuerabzüge sowie die vo- raussichtlich anfallenden weiteren Vorsteuerabzüge im Zusammenhang mit Betriebskosten insgesamt auf Fr. 941'816.– zu stehen kommen. Bei Duldung der gewählten Rechtsgestaltung würde mit anderen Worten nach der Berechnung der ESTV bei dieser Liegenschaft über die gesamte Ab- schreibungsdauer ein Vorsteuerüberhang bzw. eine Steuereinsparung von Fr. 746'679.– resultieren. 6.2 Die Beschwerdeführerin bestreitet die diesbezüglichen Ausführungen der ESTV. 6.2.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die ESTV bei ihrer Be- rechnung ausser Acht lasse, dass der Sondersatz für Behe rbergungsleis- tungen bis ins Jahr 2027 befristet sei. Zudem w ürden per 1. Januar 2024 die Steuersätze erhöht (E. 2.4) und weitere Steuersatzerhöhungen seien in den nächsten Jahren absehbar. 6.2.2 Schliesslich verweist die Beschwerdeführerin auf den Umstand, dass nicht garantiert sei, dass die ESTV ihre Praxis zur Berechnung der markt- üblichen Miete anhand des Eigenmietwerts beibehalten werde. 6.3 Mit ihrer Argumentation vermag die Beschwerdeführerin nicht durchzu- dringen. Damit vorliegend kein Vorsteuerübe rhang resultieren würde, müsste die Steuerbelastung aus der Vermietung der streitbetroffenen A-1146/2023 Seite 23 Liegenschaft über 20 Jahre durchschnittlich mehr als viereinhalb Mal (4.83) höher ausfallen (Fr. 941'816.– [Vorsteuern] ÷ Fr. 195'137 [Fr. 263'699.– {Mieteinnahmen} x 3.7 % x 20 {Jahre}]; vgl. E. 6.1). Dies ist selbst dann nicht zu vermuten, wenn der Sondersatz für Behe rbergungs- leistungen nach dem 31. Dezember 2027 aufgehoben, der Normalsteuer- satz erhöht und die Praxis zur Berechnung der mark tüblichen Miete an- hand des Eigenmietwerts geändert werden sollte. Diesbezüglich gilt es zu berücksichtigen, dass für jedes Jahr, in welchem sich die Steuerbelastung unter dem prognostizierten Durchschnitt befindet, die Steuerbelastung i n den Folgejahren höher ausfallen müsste, damit der prognostizierte Durch- schnitt erreicht werden könnte. 6.4 Vor diesem Hintergrund ist die in Frage stehende Steuerersparnis ohne Weiteres als erheblich zu qualifizieren. Entsprechend ist auch das effektive Element einer Steuerumgehung erfüllt. 7. Nach dem Gesagten sind sämtliche Kriterien einer Steuerumgehung erfüllt. Entsprechend ist der Besteuerung d ie Rechtsgestaltung zugrunde zu le- gen, die sachgemäss gewesen wäre, um den erstrebten wirtschaftlichen Zweck zu erreichen (E. 2.7.7). Konkret ist der streitbetroffene Sachverhalt aus mehrwertsteuerlicher Sicht zu behandeln, wie wenn der Alleinaktionär die Liegenschaft direkt halten würde. Folglich hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Beschwerdeführerin in de n Steuerperioden 2018 bis 2020 nicht mehrwertsteuerpflichtig ist und sie dementsprechend keinen Anspruch auf einen Vorsteuerabzug hat. Die Beschwerde ist damit unbe- gründet und entsprechend abzuweisen. 8. Schliesslich ist auf die Frage der Verzugszinsen einzugehen. 8.1 Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass selbst für den Fall, dass eine Steuernachforderung bestehen sollte, keine Verzugs- zinsen geschuldet seien. Da sie (die Beschwerdeführe rin) gemäss Argu- mentation der ESTV gar nicht im Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eingetragen sein sollte, gebe es auch keine Steuerforderung, deren Fällig- keit sich nach Art. 86 Abs. 1 MWSTG bestimme. Für die Steuerforderung gegenüber ihr müsse festgelegt werden, wann die Zahlungen hätten erfol- gen sollen. Dies gehe nicht aus dem Einspracheentscheid hervor. A-1146/2023 Seite 24 Sie (die Beschwerdeführerin) habe mit ihren Quartalsabrechnungen Vor- steuerüberhänge deklariert. Die ESTV habe diese Guthaben, nachdem sie 60 Tage Zeit gehabt hatte, diese zu prüfen, jeweils ohne eine n Vorbehalt oder eine Rückfrage an sie ausbezahlt. Erst mit der Einschätzungsmittei- lung (Sachverhalt Bst. C) habe die ESTV die Steuernachforderung geltend gemacht. Da sie diese Steuernachforderung – wenn auch unter Vorbehalt – innert 60 Tagen bezahlt habe, liege keine verspätete Zahlung im Sinne von Art. 87 Abs. 1 MWSTG vor. 8.2 Die Vorinstanz stellt sich auf den Standpunkt, dass sich der Beginn des Verzugszinsenlaufs aus der Ziff. 1.9 des Einspracheentscheids ergebe, wonach der Verzugszins ab dem mittleren Verfall zu laufen beginne. Beim vorliegenden streitbetroffenen Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis 31. De- zember 2020 sei der 31. Dezember 2019 das mittlere Verfallsdatum. Dies habe sie (die Vorinstanz) bereits in ihrer Einschätzungsmitteilung vom 27. September 2021 entsprechend festgehalten. Im Übrigen verkenne die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation, dass sie zwar im Kontrollzeitraum nicht subjektiv steuerpflichtig gewesen sei, je- doch im Mehrwertsteuerregister eingetragen gewesen sei. Durch die zu Unrecht geltend gemachten Vorsteuern und deren Ausbezahlung sei eine Steuer(rück)forderung gegenüber der Beschwerdeführerin in der Höhe der Differenz zwischen der tatsächlichen Steuerforderung von Fr. 0.– und den von i hr geltend gemachten Vorsteuern entstanden. Eine Zahlung gelte auch als verspätet, wenn sie aufgrund eines korrigierten Fehlers in einer früheren Abrechnung zu entrichten sei. 8.3 Dem Standpunkt der Beschwerdeführerin, wonach selbst für den Fall, dass eine Steuernachforderung bestehen sollte, keine Verzugszinsen ge- schuldet seien, ist nicht zu folgen. Vor dem Hintergrund, dass sie infolge ihrer eigenen Anmeldung in der streitbetroffenen Zeitperiode im Register der mehrwertsteuerpflichtigen Personen eingetragen war und mittels Quar- talsabrechnungen zu Unrecht Vorsteuern in Abzug gebracht hat, ist sie be- treffend diese Vorsteuern für die Belange der Verzugszinsen wie eine steu- erpflichtige Person zu behandeln. Entsprechend hat sie innert 60 Tagen nach Ablauf der Abrechnungsperiode die in diesem Zeitraum entstandene Steuernachforderung zu begleichen. Da vorliegend mehrere Abrechnungsperioden betroffen sind , ist der Ver- zugszins für die Steuernachforderung praxisgemäss ab dem mittleren Ver- fall zu erheben (E. 2.8.2). Wie die Vorinstanz bereits in der A-1146/2023 Seite 25 Einschätzungsmitteilung vom 27. September 2021 (Sachverhalt Bst. C) festgehalten hat, ist dies vorliegend der 31. Dezember 2019. Der ange- fochtene Einspracheentscheid ist diesbezüglich nicht zu beanstanden. 9. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 16’000.– der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 63 Abs. 1 VwVG und Art. 1 ff. des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]) und dem ge- leisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu entnehmen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (vgl. Art. 64 Abs. 1 VwVG e contrario). (Das Dispositiv befindet sich auf der nächsten Seite.) A-1146/2023 Seite 26 Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrens kosten von Fr. 16'000.– werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Dieser Betrag wird dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvor- schuss entnommen. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. Dieses Urteil geht an die Beschwerdeführerin und die Vorinstanz. Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber: Keita Mutombo Gregor Gassmann A-1146/2023 Seite 27 Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun- desgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich - rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, sowei t sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG). Versand: