VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 91 5. Kammer Vorsitz Audétat Richter Racioppi, von Salis Aktuar Rogantini URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache StWEG D._____, sowie sieben sie zusammensetzende Stockwerkeigentümer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Peter Kocher, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin 1 und C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache- 2 - Sachverhalt: 1. Die Gemeinde X._____ ist Eigentümerin der nicht überbauten und bis anhin als Parkplatz benutzten Parzelle Nr. 268 an der D._____-strasse, Ecke E._____-promenade, in der Fraktion Y._____. Die Parzelle liegt in der Zone öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Direkt neben ihr befindet sich im Osten die ebenfalls in der ZöBA (bzw. teils in der Freihaltezone) befindliche Parzelle Nr. 2927. Eigentümerin ist die F._____ Stiftung mit Sitz in Z._____, die darauf ein Alters- und Pflegeheim betreibt. Südlich begrenzt werden beide genannten Parzellen durch den Flussverlauf der I._____, nördlich von der D._____-strasse. Westlich und, jenseits der Strasse, nordwestlich be- finden sich mehrere teils grössere Bauten in der Kernzone. Nordöstlich lie- gen die Parzelle Nr. 4530 mit zwei Ferienhäusern, die in Stockwerkeigen- tum stehen, sowie die im Eigentum der G._____ AG stehende Kleinstpar- zelle Nr. 266 mit einem Heberabfallschacht mit dazugehöriger Heberleitung, die unterirdisch in südöstlicher Richtung quer unter der Parzelle Nr. 268 (bzw. die darauf befindliche Baurechtsparzelle Nr. 4827) verläuft. Die Par- zellen Nr. 4530 und 266 sind der Wohnzohne 8 zugeteilt. 2. Die C._____ AG mit Sitz in X._____ reichte erstmals am 1. September 2016 ein Baugesuch für den Neubau eines Gesundheitszentrums mit Gemein- schaftsarztpraxis sowie Alterswohnungen auf der Liegenschaft Nr. 268 ein (Baugesuch 2016-0111). Sie schloss diesbezüglich am 15. September 2016 einen Dienstbarkeitsvertrag mit der Gemeinde, mit welchem ihr letz- tere ein Baurecht auf den nordöstlichen Teil der Liegenschaft (Baurechtspa- rzelle Nr. 4827) für die Dauer von 30 Jahren einräumte (act. C.18). Nach- dem drei Einsprachen gegen das Baugesuch eingegangen waren, zog die Bauherrin dieses am 19. April 2017 zurück (vgl. die entsprechende Ab- schreibungsverfügung der Gemeinde vom 23. Mai 2017 in act. C.1). - 3 - 3. Am 15. Mai 2017 reichte die Bauherrin ein neues Baugesuch ein (Bauge- such 2017-0054, siehe Dossier I der Gemeinde X._____ [=act. C.2-C.38]). Gegen dieses Baugesuch gingen – wie beim ersten Verfahren – wiederum drei Einsprachen ein. 3.1. Die G._____ AG, Eigentümerin der Parzelle Nr. 266, beantragte mit Ein- sprache vom 7. Juni 2017 (Dossier II [=act. C.39-C.42]), die Bauherrin sei mittels Auflage auf eigene Kosten zu verpflichten, vor Baubeginn einen Be- richt eines Ingenieurs beizubringen, der (1) nachvollziehbar nachweise, welche konkreten statischen und geotechnischen Vorkehrungen sowie Schutz- und Überwachungsmassnahmen notwendig seien, um sowohl während als auch nach der Bauausführung Schäden an der unter dem ge- planten Neubau verlaufenden Heberleitung zu vermeiden und der (2) den konkreten Bauablauf in Bezug auf den Schutz der Heberleitung beschreibe. Der Baubeginn sei solange aufzuschieben, bis ein Nachweis vorliege, dass die Heberleitung keinen Schaden nehme. 3.2. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) D._____, Parzelle Nr. 4530, sowie die einzelnen Stockwerkeigentümer liessen mit Einsprache vom 8. Juni 2017 (Dossier III [=act. C.43-C.52]) die Abweisung des Bauge- suchs beantragen. Das Projekt verletze die Vorschriften des kommunalen Baugesetzes hinsichtlich Pflichtparkplätze und sei nicht zonenkonform und deshalb nicht bewilligungsfähig. Die ZöBA stehe nicht zur Verfügung für Nutzungen, die zwar in beschränktem Mass auch im öffentlichen Interesse, vor allem aber im Interesse einer privaten Investorin seien. Der Bau von Alterswohnungen und Arztpraxen sei in Graubünden keine öffentliche Auf- gabe und begründe kein hinreichendes öffentliches Interesse, das eine Nut- zung der ZöBA zulassen würde. Aus den Baugesuchsunterlagen ergebe sich nicht, was vorliegend mit Alterswohnungen gemeint sei und die private Trägerschaft des Projekts müsse diesbezüglich keinerlei Verpflichtungen nachkommen. Abgesehen davon sei das Wohnungsangebot in X._____ - 4 - ausreichend und es bestehe auch kein Hausärztemangel in der Umgebung. Der vorgesehene zu tiefe Baurechtszins widerspreche den öffentlichen In- teressen. Auch sei aufgrund des eigentlich höher zu bewertenden Bau- rechtszins eine Urnenabstimmung zum Baurechtsvertrag zwingend not- wendig, denn der Betrag liege über der Schwelle für Ausgaben, die der Ge- meinderat selbständig beschliessen könne. 3.3. Die A._____ AG und B._____, beide Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. 4530, liessen mit separater Einsprache vom 6. Juni 2017 (Dossier IV [=act. C.53-C.61]) beantragen, es sei der Bauherrschaft die anbegehrte Baube- willigung nicht zu erteilen. Zur Begründung führten sie aus, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb das erste Baugesuch zurückgezogen wurde, um gleichentags ein neues einzureichen. Materiell machten die Einsprecher im Wesentlichen eine mangelnde Zonenkonformität geltend. Es handle sich beim Bauvorhaben nicht um eine öffentliche Baute und diese diene auch nicht öffentlichen Interessen, sondern stelle eine ganz gewöhnliche Wohn- und Gewerbebaute dar, womit sie zonenwidrig sei. Mit dem Abschluss des Baurechtsvertrages seien zudem die Zuständigkeitsvorschriften der Ge- meindeverfassung nicht eingehalten worden, der Gemeinderat habe seine Kompetenzen überschritten. Des Weiteren weise das Projekt ein unklares Parkplatzkonzept auf und es gliedere sich nicht in die Umgebung ein. 3.4. Zu sämtlichen Einsprachen nahm die Bauherrin im Wesentlichen mit Ver- weis auf eine Aktennotiz vom 31. März 2017 Stellung (siehe etwa act. C.48 in Dossier III). 4. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2017, mitgeteilt am 4. Oktober 2017, erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen (act. C.64). Dabei hiess er die Einsprache der G._____ AG gut und liess das Begehren in Form einer Auflage einfliessen. - 5 - Die Einsprachen der A._____ AG und B._____, der StWEG D._____ bzw. der einzelnen Stockwerkeigentümer wies er hingegen ab. Er begründete seinen Entscheid im Wesentlichen damit, dass die geplanten Alterswohnungen einem qualifizierten öffentlichen Interesse entsprächen und deshalb in der ZöBA zonenkonform seien. Dasselbe gelte auch für die weiteren Nutzungen wie Arztpraxis und Stützpunkt für Rettungs- und Spi- texdienste. Rügen betreffend das Zustandekommen des Baurechtsvertra- ges seien nicht im Baubewilligungsverfahren zu behandeln. Entgegen den Vorbringen der Einsprecher erweise sich das Bauvorhaben auch betreffend Gebäudeabmessungen, Volumetrie und Eingliederung als rechtens. Von den 41 Pflichtparkplätzen weise das Bauprojekt deren 36 aus, für die restli- chen fünf sei eine Realerfüllung mittels einmaliger Ersatzabgabe zulässig. Auch die Rügen betreffend die von der Gemeinde vorgeschriebenen Nut- zungsbeschränkungen und Vorgaben wies die Gemeinde ab. 5. Gegen diesen Entscheid erhoben einerseits A._____ AG und B._____ am 3. November 2017 (Verfahren R 17 90) und andererseits die StWEG D._____-strasse sowie verschiedene Stockwerkeigentümer am 8. Novem- ber 2017 (Verfahren R 17 91) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Im letzteren Verfahren (für das Verfahren R 17 90 siehe hingegen das separate Urteil) beantragen die Beschwerdeführer mit ihrer Eingabe vom 8. November 2017 (act. A.1) die Feststellung der Nich- tigkeit des Baurechtsvertrages zwischen Bauherrschaft und Gemeinde und die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids unter Kosten und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin 2 (C._____ AG), eventualiter der Vorinstanz. Sie rügen die Nichtigkeit des zwischen der Gemeinde und der Bauherrschaft abgeschlossenen Bau- rechtsvertrages, die mangelnde Zonenkonformität des Bauvorhabens, den Verstoss gegen die Vorschriften über Pflichtparkplätze und schliesslich die mangelnde Eingliederung des Bauprojekts in die Umgebung.- 6 - 6. Die Gemeinde hat am 29. Januar 2018 zur Beschwerde Stellung genom- men (act. A.2) und beantragt deren Abweisung unter gesetzlicher Kosten- folge. Sie hält sämtliche Rügen für unbegründet und hält am angefochtenen Entscheid fest. Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2), in diesem Verfahren vertreten durch Rechtsanwalt Luzi Bardill, beantragt in ihrer Stellungnahme vom 19. Februar 2018 (act. A.3) nach zweimaliger Fristerstreckung (act. E.2, E.3, E.4 und E.5) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer unter solidari- scher Haftbarkeit. Auch sie hält die Vorbringen der Beschwerdeführer für unbegründet. 7. In ihrer Replik vom 18. April 2018 (act. A.4) halten die Beschwerdeführer nach einmaliger Fristerstreckung (act. E.7 und E.8) an ihren Rechtsbegeh- ren fest und vertiefen ihre Argumentationen zur Nichtigkeit des Baurechts- vertrages sowie der fehlenden Zonenkonformität. Neu bringen die Be- schwerdeführer unter Hinweis auf ein Urteil des Bundesgerichts vor, die Auferlegung von Rechtsberatungskosten der Gemeinde auf die Einspre- cher sei unzulässig. 8. Die Bauherrschaft hat nach einmaliger Fristerstreckung (act. E.9, E.10 und E.11) mit Schreiben vom 9. Mai 2018 (act. A.5) unter Beilage zweier Schrei- ben der Ärzte Dr. med. L._____ und Dr. med. K._____ (act. D.3 und D.4) auf eine Duplik verzichtet. Die Gemeinde äussert sich in ihrer Duplik vom 17. Mai 2018 (act. A.6) zu den in der Replik vertieften Punkten. 9. Die Bauherrschaft und die Beschwerdeführer haben ihre Honorarnoten am 29. Mai 2018 (act. F.1) bzw. am 20. Juni 2018 (act. F.2) eingereicht.- 7 - 10. Am 20. Juni 2018 haben die Beschwerdeführer zudem nach einmaliger Fris- terstreckung (act. E.14 und E.15) im Rahmen einer Triplik zur Duplik der Gegenpartei Stellung genommen (act. A.7). Darin vertiefen sie vorab die Thematik der Bedeutung der geplanten Ärztepraxis für die medizinische Grundversorgung in X._____. 11. Nach einmaliger Fristerstreckung (act. E.17 und E.18) haben sowohl die Bauherrschaft als auch die Gemeinde am 5. Juli 2018 ihren Verzicht auf eine Quadruplik erklärt (act. A.8 und A.9), wobei die Bauherrschaft in ihrem Schreiben noch die Praxisgrösse angesprochen hat. 12. Die Beschwerdeführer haben am 13. Juli 2018 zu letzteren Schreiben der Bauherrschaft im Rahmen einer Quintuplik Stellung genommen (act. A.10) und die Behauptungen der Gegenpartei bestritten. 13. Die Gemeinde hat daraufhin mit Schreiben vom 26. Juli 2018 (act. A.11) auf weitere Ausführungen verzichtet. Die Bauherrschaft hingegen hat sich mit Sextuplik vom 31. Juli 2018 erneut zum Thema der Praxisgrösse geäussert (act. A.12) und dazu drei neue Beilagen eingereicht (act. D.5, D.6 und D.7). 14. Mit Septuplik vom 27. August 2018 (act. A.13) machen die Beschwerdefüh- rer erneut geltend, es sei kein öffentliches Interesse ersichtlich, denn beim zu erstellenden Ärztezentrum handle es sich lediglich um einen Umzug der bereits bestehenden Praxis von Dr. med. L._____. Im Übrigen rechnen sie nochmals vor, weshalb aus ihrer Sicht der Baurechtsvertrag der Urnenge- meinde hätte vorgelegt werden müssen. Daraus leiten sie ab, dass der ab- geschlossene Baurechtsvertrag nichtig sei, da er durch den Gemeinderat verabschiedet worden sei, der aufgrund der grossen finanziellen Tragweite gemäss Gemeindeverfassung dafür nicht zuständig sei.- 8 - 15. Sowohl die Bauherrschaft als auch die Gemeinde haben schliesslich mit Schreiben vom 30. August 2018 (act. A.14) resp. vom 4. September 2018 (act. A.15) auf eine Oktuplik verzichtet. 16. Am 28. Oktober 2019 hat der von den Beschwerdeführern beantragte Au- genschein in X._____ stattgefunden (siehe Protokoll in act. G.1). Anlässlich desselben hat die Gemeinde zwei Suchresultate der Webseite Comparis zu den Akten gelegt (act. G.3). Die Beschwerdeführer haben in der Folge mit Schreiben vom 6. November 2019 (act. G.4) gerügt, dass es sich hierbei um ein zusätzliches Aktenstück handle, das nichts mit den Feststellungen im Rahmend es Augenscheins zu tun habe und das ohnehin weder den Beweis zu erbringen vermöge, dass ein Bedürfnis nach altersgerechten Wohnungen bestehe, noch dass das vorhandene Angebot ungenügend sei. 17. Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den Eingaben der Parteien wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er- wägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei ei- ner anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2017, mit wel- chem die Beschwerdegegnerin 1 die von den heutigen Beschwerdeführern und anderen Beteiligten erhobenen Einsprachen (mit Ausnahme derjenigen der G._____ AG) abgewiesen und gleichzeitig dem Baugesuch vom 15. Mai - 9 - 2017 unter Auflagen entsprochen hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kan- tons Graubünden dar. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formge- recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen der Beschwer- deführer zu Recht abgewiesen und damit die Bewilligung zur Errichtung ei- nes Gesundheitszentrums auf der Parzelle Nr. 268 bzw. auf der Bau- rechtsparzelle Nr. 4827 zu Recht erteilt hat. 2. Der Gemeinderat hat der Bauherrschaft C._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) mit Beschluss vom 25. August 2016 ein selbständiges und dauerndes Baurecht auf die Dauer von 30 Jahren eingeräumt. Zu entscheiden ist vor- liegend, ob der gestützt darauf am 15. September 2016 abgeschlossene Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Gemeinde und der Beschwerdegegne- rin 2 (act. C.18) rechtskonform zustande gekommen und gültig ist. Dies wird von den Beschwerdeführern ausdrücklich bestritten. Diese Frage ist an- tragsgemäss vorab zu behandeln. 2.1. Die Gemeinde hatte diese Frage im Rahmen der Einsprachen zu prüfen. Sie hat im hier angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid erwogen, der Baurechtsvertrag vom 15. September 2016 sei am 25. August 2016 vom Gemeinderat genehmigt und inzwischen im Grundbuch vollzogen worden. Soweit die Einsprecher (hier Beschwerdeführer) geltend machen würden, dass der Gemeinderat seine Kompetenzen überschritten habe, hätten sie dies mittels Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 55 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Graubünden vom 18. Mai/14. September 2003 (BR 110.100) und Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG rügen müssen. Im Baubewilligungsverfahren - 10 - könne diese Rüge nicht erhoben werden, weshalb auf sie nicht eingetreten werden könne. 2.2. Die Beschwerdeführer bringen diesbezüglich unter anderem vor, der StWEG und den einzelnen Stockwerkeigentümern wäre die Möglichkeit der Stimmrechtsbeschwerde aufgrund fehlenden Wohnsitzes bzw. aufgrund ausländischer Staatsangehörigkeit gar nicht offen gestanden. Gemäss Art. 58 Abs. 2 VRG sei zu einer solchen Beschwerde gegen Eingriffe in das Stimmrecht nur legitimiert, wer im betreffenden Wahl- oder Abstimmungs- kreis stimmberechtigt sei. Die Beschwerdeführer würden vorliegend denn auch nicht die Verletzung ihres Stimmrechts geltend machen, sondern dass eine sachlich und funktionell unzuständige Behörde den Baurechtsvertrag genehmigt habe. Sie stellen sich nämlich nach wie vor auf den Standpunkt, dass mit CHF 6.50 pro m2 und Jahr ein viel zu tiefer Baurechtszins berech- net worden sei. Zu marktüblichen Bedingungen wäre ein viel höherer Zins erzielbar, was anhand eines in Auftrag zu gebenden Gutachtens bestätigt werden könne. Alleine schon aufgrund der vorgesehenen jährlichen Miet- zinseinnahmen von über einer halben Million hätte der Baurechtszins auf mindestens das Vierfache zu stehen kommen müssen von dem, was ver- einbart wurde. Auch sei auf verschiedene andere Parzellen zu verweisen, welche die Gemeinde im Baurecht ebenfalls zu CHF 6.50/m2 bzw. sogar zu CHF 9.00/m2 vergeben hätte. Diese lägen am Rande des Baugebiets in un- attraktiven Lagen und würden unter anderem zum Deponieren von Bauma- terial bzw. Holz verwendet. Aufgrund der Indexklausel würden diese Bau- rechtsnehmer bereits heute teilweise einiges mehr bezahlen. Die Parzelle Nr. 268 hingegen sei an bester Zentrumslage, was sich im Baurechtszins widerspiegeln müsse. Für die Ermittlung der finanziellen Tragweite für die Gemeinde sei der marktübliche Baurechtszins massgebend bzw. die finan- zielle Leistung, die die Gemeinde durch einen Teilverzicht auf den marktüb- lichen Baurechtszins erbringe. Diese käme auf jährliche CHF 25'545.00 und - 11 - damit auf die 30 Jahre hochgerechnet auf CHF 766'350.00 zu stehen. Mit dem stattdessen gewählten Zins habe die Gemeinde eine Ausgabe getätigt, die weit über der Kompetenz des Gemeinderates gemäss Gemeindeverfas- sung hinausgehe. Die Zustimmung für dieses Geschäft könne in der Ge- meinde aufgrund der geltenden Kompetenzordnung nur durch das Organ der Urnengemeinde erteilt werden. Dazu komme ferner, dass die massge- bende Dauer des Teilverzichts 60 Jahre statt 30 Jahre betrage, da der Bau- rechtsvertrag eine für die Gemeinde bindende Verlängerungsoption der Baurechtsnehmerin für weitere 30 Jahre enthalte, wenn sich gewisse äus- sere Vorgaben bis dahin nicht wesentlich verändert hätten, andernfalls sie eine ein Mehrfaches der Ausgabenkompetenz des Gemeinderates ausma- chende Heimfallentschädigung schulde. Damit verstosse der Gemeinderat ebenfalls gegen seine Kompetenzen, weil er derartige Verpflichtungen nur bis zu einer Maximaldauer von 30 bewilligen könne. Aus all diesen Gründen sei der Gemeinderat sachlich und funktionell nicht für die Genehmigung des Baurechtsvertrags zuständig gewesen, was zur Nichtigkeit des fraglichen Beschlusses führe. Daher sei die Bauherrschaft nicht berechtigt gewesen, ein die Baurechtsparzelle Nr. 4827 betreffendes Baugesuch zu stellen, wes- halb das Baugesuch nicht bewilligt werden könne. Im Übrigen hätten die Beschwerdeführer die Gemeinde mit Schreiben vom 28. Juli 2017 (act. B.4) auf diesen Sachverhalt hingewiesen. Die Gemeinde habe jedoch geantwor- tet, der politische Prozess hinsichtlich des Projekts sei ordnungsgemäss, also in Nachachtung der verfassungsmässigen Zuständigkeiten und Fi- nanzkompetenzen, durchlaufen und definitiv abgeschlossen; eine Urnenab- stimmung stehe nicht zur Diskussion. 2.3. Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 entgegen, dass der ver- einbarte Baurechtszins durchaus angemessen sei. So sei die Ausgaben- kompetenz nicht überschritten worden, auch dann nicht, wenn von einer Baurechtsdauer von 60 Jahren ausgegangen würde. Die verfassungsmäs-- 12 - sige Beschränkung auf 30 Jahren beziehe sich auf 'Sondernutzungsrechte', womit aber Sondernutzungskonzessionen gemeint seien. Baurechte wür- den eben gerade nicht darunterfallen. Dies zeige sich nur schon daran, dass der Gemeinderat ja ein Grundstück mit einem Wert von bis zu CHF 600'000.00 auch gänzlich veräussern dürfe. Die Frage der richtigen Auslegung der kommunalen Verfassungsbestimmungen bräuchte aller- dings nicht abschliessend geklärt zu werden, denn fehlerhafte Verwaltungs- akte seien in der Regel nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar. Hier seien die strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Nichtigkeit nicht ge- geben. Die von den Beschwerdeführern über mehrere Seiten präsentierte Auslegung des Baurechtsvertrages zeige gerade auf, dass die behauptete Unzuständigkeit des Gemeinderates weder offensichtlich noch leicht er- kennbar sei. Damit könne die Nichtigkeit des Beschlusses mit Sicherheit ausgeschlossen werden und die Rüge der angeblich unrechtmässigen Be- schlussfassung hätte innert Frist mittels Verfassungsbeschwerde geltend gemacht werden müssen. Schliesslich habe inzwischen der Gemeindevor- stand seine Zustimmung zum hier strittigen Baugesuch im Sinne von Art. 89 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. De- zember 2004 (KRG; BR 801.100) erteilt. Damit entfalle die Kompetenzstrei- tigkeit gänzlich, zumal mit der Baubewilligung noch keine Veräusserung stattfinde. 2.4. Richtig ist, dass der Gemeinderat gemäss Art. 27 der Verfassung der Ge- meinde X._____ vom 14. Juni 1987 (Gemeindeverfassung) unter anderem für die Bewilligung neuer einmaliger, die Zuständigkeit des Gemeindevor- standes übersteigender Ausgaben im Betrage von höchstens CHF 600'000.00 für den gleichen Gegenstand zuständig ist (Ziff. 2). Weiter ist er auch zuständig für die Beschlussfassung über Erwerb, Veräusserung und Verpfändung von Grundeigentum bei Vertragswerten von über CHF 150'000.00 bis CHF 600'000.00, unter Vorbehalt der Rechte der Bür-- 13 - gergemeinde (Ziff. 7). In seine Kompetenz fällt zudem die Verleihung von Sondernutzungsrechten, welche die Dauer von 30 Jahren nicht überstei- gen, und von anderen Rechten, sofern die finanzielle Tragweite des Ge- schäfts zwischen CHF 150'000.00 und CHF 600'000.00 liegt (Ziff. 9). Zu prüfen ist, ob diese Kompetenzordnung im zu beurteilenden Fall verletzt wurde und bejahendenfalls was die rechtlichen Konsequenzen daraus sind. 2.4.1. Fehlerhaft sind eine Verfügung oder allgemein ein Verwaltungsakt dann, wenn sie inhaltlich rechtswidrig sind oder in Bezug auf ihr Zustandekom- men, d.h. die Zuständigkeit und das Verfahren bei ihrer Entstehung, oder in Bezug auf ihre Form Rechtsnormen verletzt. In der Regel bewirkt die Feh- lerhaftigkeit einer Verfügung deren Anfechtbarkeit, nur ausnahmsweise de- ren Nichtigkeit. Die Anfechtbarkeit bedeutet, dass der fehlerhafte Akt an sich gültig ist, aber von den Betroffenen während einer bestimmten Frist in einem förmlichen Verfahren angefochten werden kann. Unterbleibt die An- fechtung oder misslingt sie, wird auch ein fehlerhafter Akt formell rechtskräf- tig und damit rechtsbeständig. Nichtigkeit bedeutet hingegen absolute Un- wirksamkeit. Ein nichtiger Verwaltungsakt entfaltet keinerlei Rechtswirkun- gen. Er ist vom Erlass an (ex tunc) und ohne amtliche Aufhebung rechtlich unverbindlich. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und kann von allen jederzeit (auch noch im Vollstreckungsverfahren) geltend ge- macht werden. Nach der von der Rechtsprechung entwickelten Evidenzthe- orie sind eine Verfügung oder ein Verwaltungsakt dann nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumin- dest leicht erkennbar ist und zudem die Rechtssicherheit durch die An- nahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Dabei ist das Erkennt- nisvermögen eines Laien massgeblich. Die drei Voraussetzungen müssen zudem kumulativ erfüllt sein, damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eintritt, und es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an Rechtssicherheit und dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich. Als Nichtig-- 14 - keitsgrund fallen schliesslich hauptsächlich Zuständigkeitsfehler (bezogen auf die sachliche und funktionelle Zuständigkeit, nicht hingegen auf die ört- liche), Verfahrensfehler, Form- oder Eröffnungsfehler und inhaltliche Män- gel in Betracht, sofern diese Fehler bzw. Mängel wie gesagt schwerwiegend sind. (vgl. zum Ganzen ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, All- gemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, §15 N 1084 ff. mit Hinweisen). 2.4.2. Beim hier umstrittenen Gemeinderatsbeschluss vom 25. August 2016 gilt es zu berücksichtigen, dass im vorliegenden Beschwerdeverfahren gegen den Bau- und Einspracheentscheid einzig eine Nichtigkeit von Relevanz und damit zu prüfen ist. Sollte eine solche ausgeschlossen werden, dürfte der genannte Beschluss selbst bei Vorliegen eines allfälligen Mangels be- züglich Kompetenzordnung nicht mehr korrigiert werden. So sind sich denn alle Parteien im Klaren darüber, dass bei Annahme eines Mangels, der eine blosse Anfechtbarkeit begründet, der behauptete Mangel sofort zu rügen gewesen wäre und der fragliche Gemeinderatsbeschluss mit Stimmrechts- beschwerde im Sinne von Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG hätte angefochten wer- den müssen. Einig sind sich die Parteien ferner darüber, dass dies nicht erfolgt ist. In dem Sinne wäre das Vorbringen unter dem Titel der Anfecht- barkeit erst jetzt, im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens und nach Ablauf der zehntägigen Frist für eine Stimmrechtsbeschwerde (siehe Art. 60 Abs. 2 VRG), gemäss ständiger Rechtsprechung eindeutig verspätet. Keine Rolle spielt dabei, dass – wie von den Beschwerdeführern zu Recht ausgeführt – die einzelnen Stockwerkeigentümer gemäss Lehre und Recht- sprechung nicht legitimiert gewesen wären, eine Stimmrechtsbeschwerde zu erheben, zumal sie im betreffenden Abstimmungskreis nicht stimmbe- rechtigt sind (Art. 58 Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt auch für die im Verfahren R 17 90 als Beschwerdeführerin auftretende A._____ AG. Dass ihnen allen - 15 - diese Möglichkeit verwehrt bleibt, hat seinen Grund darin, dass bei der Stimmrechtsbeschwerde an das formale Kriterium der Stimmberechtigung angeknüpft wird. Eine in der betreffenden Angelegenheit nicht stimmbe- rechtigte Person soll eben gerade nicht befugt sein, eine Verletzung des Stimm- und Wahlrechts rügen zu können, denn ihr steht das besagte Stimm- und Wahlrecht gar nicht zu. Der Gesetzgeber hat also ausdrücklich gewollt, dass eine nicht stimmberechtigte Person wie hier die Beschwerde- führer als Grundeigentümer ohne Wohnsitz eben keine Berechtigung zur Beschwerde in Stimmrechtssachen haben (vgl. zum Ganzen insbesondere GEROLD STEINMANN/ADRIAN MATTLE, in: Basler Kommentar zum Bundesge- richtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, N 71 f. zu Art. 89 BGG; siehe im Übrigen für weitere Details das inzwischen ergangene, ausführlich begründete Urteil des Verwaltungsgerichts R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 4.2 mit zahlreichen Hinweisen). Fest steht schliesslich auch, dass der Stockwerkeigentümer B._____ als Beschwerdeführer im Verfahren R 17 90 eigenen Angaben zu- folge in der Gemeinde X._____ stimmberechtigt war und somit zumindest ihm der Weg der Stimmrechtsbeschwerde mit Sicherheit offenstand. Er hat von seinem Recht indes keinen Gebrauch gemacht. Einzig am 28. Juli 2017 – also fast ein Jahr nach Ergehen des Gemeinderatsbeschlusses – haben sich die Beschwerdeführer über ihren Rechtsvertreter an die Gemeinde ge- wandt und die behauptete Kompetenzverletzung gerügt. Unter Vorbehalt einer allfälligen Nichtigkeit ist somit der Gemeinderatsbeschluss rechtlich verbindlich und allfällige Rügen wegen Verletzung der Zuständigkeitsord- nung sind verspätet, weshalb auf sie nicht eingegangen werden kann. 2.4.3. Wie die Gemeinde zu Recht ausführt, sind auch die Voraussetzungen für die Annahme einer Nichtigkeit des fraglichen Gemeinderatsbeschlusses nicht gegeben. Der allfällige Mangel ist nicht offensichtlich oder für einen Laien leicht erkennbar.- 16 - 2.4.3.1. Auf der einen Seite ist darauf hinzuweisen, dass das Thema der Entscheid- kompetenz im Bericht des Gemeindevorstandes an den Gemeinderat be- handelt (act. C.66) und anschliessend an der Sitzung des Gemeinderates vom 25. August 2016 explizit angesprochen und diskutiert wurde (vgl. Pro- tokoll in act. C.67). So hat der Gemeinderatspräsident eingangs vorgerech- net, weshalb das Geschäft in die Kompetenz des Gemeinderates falle. An- schliessend führte der Gemeindepräsident aus, die Höhe des Baurechts- zinses und die Dauer des Baurechtsvertrags sei aus Sicht des Vorstands angemessen. In der Debatte äusserten sich zwar verschiedene Ratsmitglie- der dahingehend, dass der Zins "relativ tief" sei. Allerdings könne unter- stützt werden, dass die Gemeinde im Rahmen der Ausgestaltung der Zins- höhe indirekt einen öffentlichen Beitrag leiste, da es sich um eine notwen- dige und im öffentlichen Interesse liegende Infrastruktur handle. Die Votan- ten waren namentlich der Meinung, dass die Differenz zwischen den vorge- schlagenen CHF 6.50 und einem möglichen "Maximalbaurechtszins" hier "höchstens einen kalkulatorischen Verlust" darstelle und dass das Projekt vom Gemeinderat verabschiedet werden könne. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer hat diesbezüglich Gemeinderat H._____ gerade nicht behauptet, der eigentliche Baurechtszins müsse CHF 37.50 pro m 2 und Jahr betragen. Er hat diese Zahl zwar genannt, doch basierte seine Berechnung auf der hypothetischen Annahme, dass das Projekt in der Kernzone zu liegen gekommen wäre, wo mit einem Bodenpreis von CHF 1'500.00/m2 zu kalkulieren wäre, was hier aber eben gerade nicht der Fall ist. Die Baurechtsparzelle befindet sich in der ZöBA. In dieser Zone gelten nicht die gleichen baurechtlichen Bestimmungen; die Bauten müssen einem öffentlichen Zweck dienen. Wie die Gemeinde zu Recht bemerkt, kann hier nicht der gleiche Bodenpreis angewandt werden, wie er in der Kernzone oder auch sonst ausserhalb der ZöBA für Bauland verlangt wer- den könnte. Der Einwand der Beschwerdeführer erweist sich also als unbe- helflich. Ebenfalls nicht entscheidend ist, wie hoch der Baurechtszins für - 17 - andere von der Gemeinde an Baurechtnehmende abgegebene Parzellen ist. Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Beispiele sind nicht mit dem hier zu beurteilenden Fall vergleichbar, geht es doch vorliegend um einen Neubau eines Gesundheitszentrums in einer ZöBA und nicht um die Verwirklichung von ausschliesslich privaten Interessen. Auch könnte das Projekt Familienresort W._____ (Parzelle Nr. 860) als Gegenbeispiel hin- halten, bei dem die Gemeinde einen Baurechtszins von CHF 6.40 pro m 2 und Jahr (nach Abzug eines direkt verrechenbaren Standortförderungsbei- trages von CHF 2.00 pro m2 und Jahr) vereinbart hat (siehe Bericht an den Gemeinderat Nr. 14/2018 und weitere Unterlagen zur Volksabstimmung vom 25. November 2018 auf der Seite der Gemeinde <https://_____>, zu- letzt besucht am 6. Juli 2020). Mehrere Mitglieder des Gemeinderates plädierten nebst einem höheren Baurechtszins zudem für eine längere Baurechtsdauer von bspw. 40 Jah- ren. In einem Votum wurde gar die Frage aufgeworfen, ob eine Verlänge- rungsoption des Baurechtsvertrages nicht etwa Potential für rechtliche Ein- wände mit sich bringe. Sowohl der Vorschlag eines höheren Baurechtszin- ses als auch jener eines länger dauernden Vertrages erfolgte jedoch unter explizitem Hinweis darauf, dass dies eine Volksabstimmung erforderlich ge- macht hätte, was die besagten Parlamentarier als wünschenswert erachte- ten. Dies weil sie sich einerseits eine höhere Akzeptanz im Stimmvolk er- hofften und andererseits vor allem auch eine geringere Wahrscheinlichkeit, dass Einsprachen erhoben würden. Aus den Wortmeldungen geht jedoch klar hervor, dass wenn den Vorschlägen nicht gefolgt würde, e contrario nur ein freiwilliges Referendum gelten würde und eine Urnenabstimmung ge- rade nicht vorgeschrieben wäre. Der Rat folgte letztendlich den Anträgen des Vorstandes und nahm die Vorlage deutlich mit 11 zu 2 Stimmen an, wobei zuvor mit demselben Stimmverhältnis auch eine zweite Lesung ab-- 18 - gelehnt wurde, die primär eine Überarbeitung der Vorlage in den genannten Punkten zum Ziel gehabt hätte. Aus der gesamten Debatte kann abschliessend abgeleitet werden, dass sich die Gemeinderätinnen und Gemeinderäte jedenfalls einig darüber schienen, dass die verfassungsmässige Kompetenzordnung zwar ausge- schöpft, aber noch eingehalten werde. Gegen den Beschluss hat sich in der Folge niemand zur Wehr gesetzt. Nach Auffassung dieser Kammer ist damit der allfällige dem Gemeinderatsbeschluss anhaftende Mangel – sollte es denn einer sein, was hier offengelassen werden kann – nicht offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar. 2.4.3.2. Auf der anderen Seite zeigen auch die ausführlich ergründete, technische Berechnung der Beschwerdeführer des aus ihrer Sicht richtigen Baurechts- zinses und ihre Argumentation betreffend Baurechtsdauer sowie die jewei- ligen, ebenfalls fein hergeleiteten Gegenargumente der Beschwerdegegne- rinnen wie komplex die Angelegenheit ist. Wenn, wie hier, gute Gründe für beide Argumentationslinien vorgebracht werden können, so können aus Sicht des Gerichts die allfälligen Mängel keineswegs derart offensichtlich sein, dass sie von einem Laien erkannt würden. Es sind jedenfalls keine Indizien vorhanden, die für eine klare Verletzung der Kompetenzordnung gemäss Art. 21 und 27 der Gemeindeverfassung sprechen. 2.4.4. Ein weiterer Aspekt betrifft die Rechtssicherheit. So hat der Gesetzgeber ausdrücklich eine sehr kurze Frist für die Anfechtung von politischen Ent- scheiden im Rahmen einer Verletzung des Stimm- und Wahlrechts vorge- sehen, um eben gerade rasch Rechtssicherheit zu schaffen. Dem würde eine Annahme der Nichtigkeit eines Gemeinderatsbeschlusses unter den vorliegenden Umständen krass zuwiderlaufen, wenn diese erst viel später geltend gemacht wird. Auch diese zwingende Voraussetzung ist somit nicht gegeben. Damit bleibt es bei der Regel der blossen Anfechtbarkeit.- 19 - 2.5. Zusammenfassend ist für das urteilende Gericht gesamthaft betrachtet die Argumentation der Gemeinde insofern überzeugender, als sich der behaup- tete Mangel als nicht offensichtlich oder leicht erkennbar erwiesen hat. Zu- dem wäre die Rechtssicherheit durch Annahme einer Nichtigkeit ernsthaft gefährdet. Damit fehlen bereits zwei der drei kumulativen Voraussetzungen und eine Nichtigkeit fällt a priori ausser Betracht. Es braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob der angebliche Mangel besonders schwer sei. Der geltend gemachte Fehler des Gemeinderatsbeschlusses macht diesen nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar. Er hätte deshalb mittels Anfechtung im Rahmen einer Stimmrechtsbeschwerde vorgebracht werden müssen. Diese wiederum hätte innert einer verkürzten Frist von zehn Tagen seit Mit- teilung oder Entdeckung des Beschwerdegrunds von einer im Abstim- mungskreis stimmberechtigten Person erhoben werden müssen (Art. 60 Abs. 2 VRG). Das ist nicht erfolgt, weshalb die Rüge hier verspätet ist und darauf nicht weiter eingegangen werden kann. 2.6. Schliesslich gilt es in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Gemeinde zu bemerken, dass selbst bei Feststellung der Nichtigkeit des Baurechts- vertrages die formalen Bewilligungsvoraussetzungen für ein Baugesuch vorliegen würden, sodass darauf eingetreten werden könnte. Der Gemein- devorstand kann als Vertreter der Gemeinde als Eigentümerin der Parzelle Nr. 268 die Zustimmung für das streitige Baugesuch nach Art. 89 Abs. 3 KRG erteilen. Sie hat dies denn auch getan. Daher zielten die Rügen der Beschwerdeführer auch unter dieser Hypothese ins Leere. 3. Materiell bringen die Beschwerdeführer zunächst vor, es fehle beim anbe- gehrten Bauprojekt an der Zonenkonformität. 3.1. Sie begründen dies im Wesentlichen damit, dass ein öffentliches Interesse an dessen Realisierung gänzlich fehle. Dabei bilde das öffentliche Interesse das Korrelat zur weitgehenden Baufreiheit, denn in der ZöBA fehlten (abge-- 20 - sehen von einem minimalen Grenzabstand von 2.5 m) jegliche Bauvor- schriften. Deshalb sei an das Erfordernis des öffentlichen Interesses ein strenger Massstab zu legen. Die Rechtsprechung anderer Kantone sei dies- bezüglich nicht dienlich, da dort andere Regeln gelten würden. Im Kanton Graubünden seien die Gemeinden gemäss kantonalen und kommunalen Rechtsgrundlagen nicht verpflichtet, für den Bau von Alterswohnungen zu sorgen. Der Bau von Alterswohnungen und Arztpraxen sei hier keine öffent- liche Aufgabe. Es bestehe auch kein rechtsgenügendes öffentliches Inter- esse an Alterswohnungen in der ZöBA und diese seien denn auch nicht auf die ZöBA angewiesen. Aber selbst bei angenommenem öffentlichen Inter- esse sei beim strittigen Bauvorhaben kein Bedürfnis nachgewiesen, wel- ches durch die bestehenden Infrastrukturen nicht gedeckt werden könne. Die geplanten Wohnungen würden sich nicht von gewöhnlichen Wohnun- gen unterscheiden, von denen es in der Gemeinde bereits mehr als genü- gend gebe, würden doch deren 72 seit Längerem leer stehen. Das von den Beschwerdegegnerinnen bezeichnete Serviceangebot sei ein Angebot, welches alle in der Gemeinde flächendeckend im Rahmen der Spitex-Or- ganisationen erhalten würden. Damit fehle es am erforderlichen qualifizier- ten öffentlichen Interesse. Die geplanten Alterswohnungen stünden nicht in einem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Alters- und Pfle- geheim. Ohnehin sei die dauernde Sicherstellung des öffentlichen Zweckes nicht gewährleistet. Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen könnten leicht umgangen werden. Letztlich handle es sich hier um ein pri- vates Projekt, das im alleinigen Interesse einer privaten Investorin liege, welche die Erstellung von Alterswohnungen nicht einmal als Teilbereich ih- res statutarischen Zweckes habe, sondern von Gesetzes wegen gewinn- strebig sein müsse. Daran ändere im Übrigen auch der Mietvertrag mit der F._____ Stiftung nichts. Abgesehen davon könne der Mietvertrag jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Dazu komme, dass es eine Diskrepanz zwischen dem Baugesuch und dem Mietvertrag gebe, die zu klären sei.- 21 - Ferner bestehe in X._____ und Umgebung heute und in Zukunft kein Hausärztemangel, womit es auch an einem öffentlichen Interesse für eine Arztpraxis und einen Stützpunkt für Rettung und Spitexdienst fehle. Die Schaffung einer Arztpraxis in der ZöBA führe sowieso nicht dazu, dass zu- sätzliche Hausärzte nach X._____ kommen. Durch massive Subventionie- rung der Räumlichkeiten durch die Gemeinde entstünde eine Privilegierung eines einzelnen, im Projekt involvierten Arztes, der in die vorgesehene Pra- xis einziehen soll. Dies benachteilige alle anderen praktizierenden Ärzte, von denen es in X._____ durchaus genug gebe. Die vorgesehenen Räum- lichkeiten wiesen Platz für höchstens zwei zu 100% praktizierende Ärzte auf. Das sei keine mittel- oder langfristige Sicherung der medizinischen Grundversorgung in der Gemeinde, sondern eine blosse Umlagerung be- reits existierender Ärztekapazitäten (Dr. med. L._____ und Dr. med. K._____). Zudem sei dies langfristig sogar kontraproduktiv, da es zu einer Wettbewerbsverzerrung führe, die abschreckend auf neu zuziehende Ärzte wirke. Auch hinsichtlich Betrieb und Ausgestaltung der neuen Praxis sei die private Investorin indes vollkommen frei, es gebe keine Verpflichtungen für sie, sie könne die Räume auch zu einem höheren Mietzins einem Schön- heitschirurgen anbieten. Das würde der Grundversorgung ebenso wenig dienen. Die Gemeinde habe jedoch keinerlei Möglichkeit, die behaupteten öffentlichen Interessen tatsächlich durchzusetzen und damit die Hausarzt- versorgung zu gewährleisten. Die Bezeichnung Gesundheitszentrum sei weiter irreführend, ja es handle sich um eine Mogelpackung. Es entstünden lediglich Wohnungen und eine Arztpraxis. Im Stützpunkt Rettung und in den Büros der Spitex würden keine medizinischen oder pflegerischen Dienst- leistungen erbracht, sondern lediglich administrative Tätigkeiten erledigt. Insgesamt betrachtet sei das Bauvorhaben daher klar zonenwidrig und es bestehe kein qualifiziertes öffentliches Interesse, weshalb das Gesuch nicht bewilligt werden könne.- 22 - 3.2. Die Gemeinde hat diesbezüglich in ihrem Entscheid erwogen und in ihren Stellungnahmen analog zur Bauherrschaft ausgeführt, dass für die Zonen- konformität nicht die Trägerschaft der zu realisierenden Baute in der ZöBa entscheidend sei, sondern ob der Zweck der Baute im öffentlichen Interesse liege. Gestützt auf Lehre und Rechtsprechung zählten zu den in der ZöBA zonenkonformen Bauten und Anlagen auch solche der Altersversorgung, wenn dafür ein qualifiziertes öffentliches Interesse vorliege, was vorliegend gegeben sei. Dasselbe gelte je einzeln auch für die Nutzungen als Arztpra- xis und als Stützpunkt für Rettungs- und Spitex-Dienste. Es liessen sich drei Voraussetzungen für das Bestehen eines qualifizierten öffentlichen Interes- ses umschreiben, welche im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im konkre- ten Einzelfall zu beurteilen seien: die Alterswohnungen bzw. Arztpraxen müssten als solche geeignet sein (1.) und ausschliesslich als solche genutzt werden (2.) und diese Nutzung müsse dauerhaft gesichert sein (3.). Diese Voraussetzungen seien alle erfüllt. Mit der von der Bauherrschaft unter- zeichneten Erklärung und von der Gemeinde verfügten öffentlich-rechtli- chen Eigentumsbeschränkungen sei die Zweckverfolgung dauerhaft sicher- gestellt. Gegen eine allfällige rechtswidrige Nutzung könne die Gemeinde gestützt auf diese Beschränkungen wirksam vorgehen. Bezüglich der im Mietvertrag der F._____ Stiftung aufgeführten Wohnungen gebe es tatsäch- lich eine Diskrepanz zu den im Baugesuch aufgeführten Wohnungen. Nach einer Projektanpassung sei der Mietvertrag noch nicht nachgeführt worden. Entscheidend sei aber zum einen, dass der Mietvertrag alle Wohnungen des Bauprojekts umfasse. Zum anderen sei nicht der Mietvertrag, sondern die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung massgebend. Obwohl also richtigerweise keine Vermietungsgarantie bestehe, verbleibe das finan- zielle Leerstandsrisiko bei der Bauherrschaft, denn die Wohnungen dürften ausschliesslich an pensionierte Personen ab dem 60. Altersjahr sowie al- tersunabhängig an Personen mit Handicap oder Erkrankungen vermietet werden. Könne keine solche Person gefunden werden, dürfe die Wohnung - 23 - also zufolge der entsprechenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän- kung nicht genutzt werden. Bezüglich Serviceangebot treffe es zu, dass keine Pflicht bestehe, diesen in Anspruch zu nehmen. Das Konzept bestehe aber gerade darin, dass bei absehbarem Hilfsbedarf auch noch selbstän- dige Personen eine Alterswohnung mieten dürfen und in der Folge, mit zu- nehmender Beeinträchtigung, nach Bedarf zunehmend Leistungen in An- spruch nehmen und, falls diese nicht mehr genügen würden, in das direkt benachbarte Alters- und Pflegeheim wechseln können. Auch aus dem Ge- sellschaftszweck der Beschwerdegegnerin 2 könnten die Beschwerdefüh- rer schliesslich nichts zu ihren Gunsten ableiten, denn für die Beurteilung der Zonenkonformität der Baute sei nicht massgebend, wer das Bauprojekt finanziere; es genüge vielmehr, wenn der Zweck der Baute im öffentlichen Interesse stehe und die dauernde Zweckverfolgung gesichert sei. Ergänzend dazu macht die Baugesuchstellerin und Beschwerdegegnerin 2 in ihren Stellungnahmen zusammengefasst geltend, die für die Arztpraxen zur Verfügung stehende Fläche sei deutlich grösser – gemäss Plan (act. D.5) gar 490 m 2, vier Sprechzimmer und zwei Notfallzimmer umfassend – weshalb nicht nur zwei Ärzte ihre Tätigkeiten im geplanten Gesundheits- zentrum anbieten könnten. Zudem sei bereits in der Gemeinderatsdebatte angedacht worden, dass man die Wohnung 'Rettung Notfalldienst' auch in das 1. OG verlegen könne, wodurch weitere Räumlichkeiten (+57 m 2) hin- zukämen. Es sei vor diesem Hintergrund klar, dass eine solche Anlage mehr als zwei Ärzten Platz biete. In ihren schriftlichen Aussagen würden schliesslich auch die zwei Ärzte ausführen, dass die geplante Praxis "von einem professionellen Praxisplaner für eine Kapazität von 400% bis 500% Ärzte entworfen worden" sei. 3.3. Vorab gilt es in rechtlicher Hinsicht festzustellen, dass das Baugesetz der Gemeinde X._____ vom 28. November 1993 datiert. Es wurde im Zuge der Einführung des neuen KRG zwar teilrevidiert, doch bilden die Bestimmun-- 24 - gen über die Zonen noch einen altrechtlichen Teil, der gemäss Übergangs- bestimmung Art. 107 KRG bis zum Ablauf der Frist in Abs. 1 noch bestehen bleiben darf. Letztere Frist läuft am 31. Oktober 2020 ab. Somit ist für die vorliegende Beurteilung auf die Bestimmung von Art. 22 des kommunalen Baugesetzes abzustellen, welche die ZöBA definiert und sich grösstenteils, aber nicht gänzlich, mit Art. 28 KRG deckt. Dazu ist auch in Erinnerung zu rufen, dass das öffentliche Baurecht im Kan- ton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden fällt. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine absch- liessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar. Die Gemein- deautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Be- stimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungs- gericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur ein- greifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder über- schritten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht er- lassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler das Urteil des Verwaltungsge- richts R 09 85 vom 19. Januar 2010 E. 1). 3.4. Bezüglich Zonenkonformität von Alterswohnungen in der ZöBA hat dieses Gericht bereits im Urteil R 09 85 vom 19. Januar 2010 diese als grundsätz-- 25 - lich zonenkonform beurteilt, wenn sie in einem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit Alters- und Pflegeheimen stehen oder über Gemein- schaftsräumlichkeiten verfügen. Es schätzte die Erstellung solcher Woh- nungen in oder unmittelbar bei einem Alters- und Pflegeheim als neuen Trend in der Betagtenversorgung ein. Mit ähnlichen Überlegungen hat das Gericht zuvor schon eine Beschäftigungsstätte für Menschen mit einer ko- gnitiven Behinderung in einer ZöBA zugelassen (PVG 2000 Nr. 51 E. 2.b). Das Verwaltungsgericht Luzern hat Alterswohnungen in einer ZöBA eben- falls zugelassen, unter der Voraussetzung, dass der Nutzungszweck hinrei- chend gesichert erscheint (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V 03 8, publiziert als LGVE 2003 II Nr. 5). Das Bundesgericht hat letzteren Ent- scheid in der Folge für verfassungsrechtlich einwandfrei erklärt, wenngleich es im bundesgerichtlichen Verfahren lediglich um eine Ausstandsfrage ging (Urteil des Bundesgerichts 1P.706/2003 vom 23. Februar 2004 E. 2.4). Da- bei erwog das luzernische Gericht mit Hinweis auf die Lehre (so insbeson- dere auf DANIEL GSPONER, Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen un- ter besonderer Berücksichtigung des Luzerner Planungs- und Baurechts, Diss., Zürich 2000 und DANIEL GSPONER, Privatisierung von öffentlichen Auf- gaben – Auswirkungen auf die Nutzungsplanung?, in: Jusletter vom 25. No- vember 2002) mitunter, dass Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen In- teresse dienen, unabhängig davon, ob sie von der öffentlichen Hand oder durch Private getragen werden, in einer ZöBA zonenkonform sein können (E. 3.d des zitierten Entscheids). 3.5. An dieser Stelle kann in Bestätigung und Fortsetzung der erwähnten Recht- sprechung festgehalten werden, dass Alterswohnungen generell im öffent- lichen Interesse stehen, was eine gewichtige Voraussetzung für die Zonen- konformität in der ZöBA darstellt. Dies muss umso mehr gelten, wenn diese unmittelbar neben einem Alters- und Pflegeheim errichtet oder in dieses in- tegriert werden. Im vorliegenden Fall entsprechen die strittigen Alterswoh-- 26 - nungen im Lichte der genannten Lehre und Rechtsprechung aus nachfol- genden Gründen einem qualifizierten öffentlichen Interesse und sind des- halb zonenkonform. 3.5.1. Vorab kann festgehalten werden, dass die geplanten Wohnungen in der Tat geeignet sind, um als Alterswohnungen bzw. Wohnungen für Personen mit gesundheitlichen Einschränkungen zu fungieren. Der Bedarf nach solchen Wohnmöglichkeiten mit besonderen, auf das Alter bzw. den Gesundheits- zustand ausgerichteten Dienstleistungen ist aufgrund der demografischen Entwicklung und der zunehmend höheren Lebenserwartung notorisch und durch die Bauherrschaft wie auch durch die Gemeinde genügend nachge- wiesen (vgl. z.B. act. C.12). Daran ändern die zahlreichen, grösstenteils un- belegten Behauptungen der Beschwerdeführer nichts. Auch der Umstand, dass in X._____ noch Wohnungen auf dem Markt sind, lässt die Situation nicht so erscheinen, wie dies von den Beschwerdeführern gewünscht wäre, denn die verfügbaren Wohnungen sind mit seltenen Ausnahmen nicht hin- dernisfrei. Vor dem Hintergrund des verfassungs- und gesetzmässigen Auf- trags bezüglich altersgerechtes und allgemein betreutes Wohnen, der mit Einführung des Gesetzes über die Förderung der Krankenpflege und der Betreuung von betagten und pflegebedürftigen Personen vom 30. August 2017 (Krankenpflegegesetz, KPG; BR 506.000) noch solider verankert wurde, bedeutet die notorische Nachfrage also, dass die Erstellung solcher Wohnungen per se schon im öffentlichen Interesse liegt. Das wird durch das erwähnte Schreiben des Vorstehers des Departements für Justiz, Sicher- heit und Gesundheit unterstrichen (act. C.5). Somit kann der Bau solcher Wohnungen grundsätzlich ZöBA zonenkonform sein. 3.5.2. Dazu kommt, dass die geplanten Wohnungen tatsächlich in sehr engem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem unmittelbar benach- barten Alters- und Pflegeheim stehen. Keine Rolle spielt dabei, dass das geplante Gebäude nicht unmittelbar physisch, also durch einen unterirdi-- 27 - schen Tunnel oder eine geschlossene Passerelle, mit dem bestehenden Al- ters- und Pflegeheim verbunden sein wird. Die zwei Bauten stehen auf Nachbarsparzellen und gemäss Konzept des geplanten Gesundheitszen- trums sind nebst den Alterswohnungen mit Serviceangebot auch die Arzt- praxen und ein Stützpunkt für die Rettungs- und Spitex-Dienste wesentliche Bestandteile, die eine Zusammenarbeit und Koordination mit dem Alters- und Pflegeheim stark nahelegen, wenn nicht gar voraussetzen. Dies ist wie- derum durch den Umstand, dass die F._____ Stiftung sowohl das Alters- und Pflegeheim führt als auch die Wohnungen vermieten und betreuen wird, umso wahrscheinlicher und auch bestens sichergestellt. Zusammen kann so ein eigentliches Betagten- bzw. Gesundheitszentrum entstehen und der bestehende Betrieb kann mit einem umfassenden Angebot erweitert wer- den, wobei das besondere Augenmerk auf den nahtlosen und bedarfsge- rechten Übergang von einer individuellen Wohnmöglichkeit über Service- leistungen bis bin zu einem Eintritt ins Alters- und Pflegeheim liegt. Die Ge- fahr, dass die Wohnungen stattdessen an Dritte vermietet würden, kann aufgrund der öffentlich-rechtlichen Eigentumseinschränkungen und den Ab- machungen zwischen der Gemeinde und der Bauherrschaft sowie mit der F._____ Stiftung in Zustimmung zu den Ausführungen der Beschwerdegeg- nerinnen in der Tat vernachlässigt werden. Aus Sicht des Gerichts ist des- halb der erforderliche Konnex zwischen den zwei Seiten klarerweise darge- tan und damit ein qualifiziertes öffentliches Interesse grundsätzlich gege- ben. 3.5.3. Die weiteren Rügen der Beschwerdeführer können ebenso entkräftet wer- den. So ist die Umschreibung der vorgesehenen Mieterschaft genügend konkret. Es dürfte jedem durchschnittlichen Laien ausreichend klar sein, wer die Zielgruppe ist, wenn entweder "pensionierte Personen ab dem 60. Altersjahr" oder "altersunabhängig Personen mit Handicap oder Erkran- kungen, bei welchen ein externer Unterstützungs- und/oder Pflegebedarf - 28 - bereits besteht oder (z.B. aufgrund einer fortschreitenden Erkrankung) un- mittelbar bevorsteht" für den Bezug von Servicewohnungen in unmittelbarer Nähe zu einem Alters- und Pflegeheim angesprochen sind. Zudem ist das Serviceangebot nicht direkt mit Diensten wie die Spitex vergleichbar, zumal das Angebot hier direkt mit der Wohnungsmiete verbunden und die ärztliche Betreuung im Haus garantiert ist. Im Übrigen befinden sich bereits sehr de- taillierte Angaben über das vorgesehene Angebot bei den Akten. Auch dies- bezüglich ist der überzeugenden Argumentation der Bauherrschaft und Ge- meinde zu folgen. 3.6. Was ferner die Ärztepraxen angeht, kann ebenfalls den Beschwerdegegne- rinnen gefolgt werden. Ist, wie hier, in einer eher peripheren Region ein be- trächtlicher Teil der Ärzteschaft bereits im Pensionsalter oder kurz davor, muss es möglich sein, noch vor Eintreten einer Ärzteknappheit entspre- chende Rahmenbedingungen zu setzen, die dem vorzeitig entgegenwirken. Das strittige Projekt geht genau in diese Richtung und stellt mindestens zwei Ärztinnen oder Ärzten angemessene Räumlichkeiten zur Verfügung, wie zwei heute in der Gemeinde tätige Ärzte selber ausgeführt haben. Der Einwand, dass einzelne Ärzte zulasten anderer privilegiert würden, ist eine reine Parteibehauptung und unbelegt geblieben, wenn nicht gar durch die Ausführungen der zwei Ärzte (act. D.1, D.2, D.3, D.4 und D.6) eindeutig widerlegt. Dazu kommt, dass auch ein Stützpunkt für Spitex- und Rettungs- dienste eingerichtet werden soll. Die vorgesehenen Räumlichkeiten eignen sich für die Nutzung als Ärztepraxis respektive Stützpunkt für Spitex- oder Rettungsdienste und sie sollen tatsächlich und dauerhaft als solche genutzt werden. Schliesslich liegt es anhand der Baupläne und den schriftlichen Aussagen von Dr. med. L._____ (vgl. Sextuplik act. A.12 mit entsprechen- der Beilage act. D.6) auch auf der Hand, dass mehr als zwei Ärzte im ge- planten Gebäude ihre Praxis unterbringen können, zumal das Projekt von einem professionellen Praxisplaner begleitet wurde. Das Bauprojekt ist - 29 - nach Überzeugung des Gerichts also auch unter diesem Blickwinkel geeig- net, die ärztliche Versorgung zu fördern bzw. dem drohenden Ärztemangel entgegenzuwirken. Somit ist auch in diesem Punkt grundsätzlich ein öffent- liches Interesse zu bejahen. 3.7. Sowohl bezüglich Alterswohnungen als auch betreffend Ärztepraxen ist in Sachen Sicherstellung all dieser Punkte mit den Beschwerdegegnerinnen festzustellen, dass die hier durch die Gemeinde vorgegebenen öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkungen taugliche Mittel sind, um eine zweckwidrige Nutzung soweit möglich zu verhindern. Die Bauherrschaft hat die ausschliessliche Nutzung des Bauprojekts als Alterswohnungen und Gesundheitszentrum unter Ausschluss der Möglichkeit des Stockwerkei- gentums akzeptiert, einschliesslich aller damit einhergehenden Verfü- gungsbeschränkungen. Die Baubewilligung ist zudem mit der Auflage ver- sehen, die Mindestanforderungen einzuhalten, welche das kantonale Ge- sundheitsamt im Merkblatt 'Bauliche Anforderungen an Einrichtungen des betreuten Wohnens', Stand 1. Mai 2016 (act. C.10), definiert hat. Aber selbst wenn versucht werden sollte, diese Beschränkungen zu umgehen, kann die Gemeinde jederzeit, unverzüglich und gegenüber jedem auch künftigen Grundeigentümer oder Bewirtschafter die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchsetzen. In dem Sinne ist also die hier vor- gesehene Nutzung sowohl der Alterswohnungen als auch der Ärztepraxen zureichend und dauerhaft gesichert. 3.8. Zuletzt ist es auch nicht relevant, was die Bauherrin für Statuten hat. Wie schon die oben zitierte Rechtsprechung mit Verweis auf die Lehre erwogen hat, können Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen Interesse dienen, unabhängig davon, ob sie von der öffentlichen Hand oder durch Private – mithin mit Statuten, die ausschliesslich privaten Zwecken gelten – getragen werden, in einer ZöBA zonenkonform sein. Vorliegend ist nicht bestritten worden, dass die Bauherrin bereits andernorts Liegenschaften in einer - 30 - ZöBA erstellt hat, die einem öffentlichen Zweck dienen. Damit kann es auch für diese beschwerdeführerische Rüge sein Bewenden haben. 3.9. Zusammenfassend ist das Projekt also in der ZöBA zonenkonform und so- mit vorbehältlich der weiteren noch zu prüfenden Rügen bewilligungsfähig. 4. Die Beschwerdeführer führen ins Feld, das Bauvorhaben verletze die Be- stimmungen über die Pflichtparkplätze. 4.1. Der projektierte Bau stelle eine übliche Wohn- und Gewerbenutzung dar und es gebe keine Gründe, von den Parkplatzvorschriften für Wohnen und Gewerbe gemäss Art. 55 des kommunalen Baugesetzes abzuweichen. Es seien mithin mindestens 56 Pflichtparkplätze vorgeschrieben, nicht nur de- ren 36 wie sie das Bauprojekt aufweise. Zu prüfen sei, ob wirklich alle 3 ½ Zimmerwohnungen unter 80 m 2 lägen, denn für die grösseren müsse ein zweiter Pflichtparkplatz angerechnet werden. Die Vorinstanz habe jeden- falls Recht verletzt, indem sie für die Wohnungen statt 26 nur 7 Pflichtpark- plätze verlange. Gemäss bfu Faktenblatt Nr. 09 'Senioren als Personenwa- genlenkende' sei zu erwarten, dass der Anteil älterer Personen mit Füh- rerausweis stark ansteigen werde. Im Jahr 2010 hätten 95% der 70-Jähri- gen einen Führerausweis besessen, erst über 70 sinke der Anteil langsam. Mit dem Hinausschieben der vorgeschriebenen ärztlichen Kontrolle auf 75 Jahre dürfte künftig der Anteil erst ab 75 Altersjahren sinken. Das bfu er- warte in Zukunft auch höhere Fahrleistungen von älteren Personen. Die strittigen Wohnungen sollen zudem bereits an Personen ab 60 Jahren ver- mietet werden. Die Zielgruppe der geplanten Baute verfüge somit über gleich viele Fahrzeuge wie der Durchschnitt der Bevölkerung. Auch die Arzt- praxen, die Spitex und die Rettung würden abgesehen davon erheblichen Verkehr generieren, weshalb das erwartete grosse Verkehrsaufkommen keine Reduktion der Pflichtparkplätze zulasse, sondern im Gegenteil mehr als den üblichen einen Pflichtparkplatz pro 20 m 2 erforderlich machen. Die - 31 - Bezahlung einer Ersatzabgabe sei zudem unzulässig, weil mit entsprechen- der Planung die notwendigen Parkplätze im strittigen Bauprojekt realisier- bar wären. Sie stehe zudem im Widerspruch zu der bisher sehr strengen Praxis der Gemeinde. Insgesamt fehlten also mindestens 20 Parkplätze und es sei überdies unklar, ob Garagenplatz Nr. 16 im UG benutzbar sei. Mit der Bewilligung des Bauprojekts würden schliesslich auch noch 35 existie- rende öffentliche Parkplätze aufgehoben, was die bereits bestehende Park- platzknappheit in der Gemeinde weiter verschärfe. 4.2. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid vorgerechnet, dass sich die Dienstleistungsflächen auf 609 m2 belaufen, was einen Pflichtparkplatzbe- darf von 30 Plätzen auslöse. Für 22 "normale" Wohnungen mit weniger als 80 m2 wären zwar an sich 22 Parkplätze für die Wohnungen zuzüglich 4 Besucherparkplätze notwendig. Die Alterswohnungen bzw. Wohnungen für Personen mit Unterstützungs- und/oder Pflegebedarf würden hier aber von einer Personengruppe genutzt, welche über klar weniger Fahrzeuge ver- füge als der Durchschnitt der Bevölkerung. Die Gemeinde habe diese Woh- nungen deshalb unter 'andere Bauten und Anlagen' gemäss Art. 55 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes subsumiert, für welche der Gemeindevor- stand die Anzahl Pflichtparkplätze nach pflichtgemässem Ermessen be- stimme. In Anlehnung an die Planungsrichtlinie 'Altersgerechte Wohnbau- ten' (act. C.13, S. 34) habe die Gemeinde pro 3 Wohnungen 1 Pflichtpark- platz vorgesehen, mithin für die 22 Wohnungen also 7 Bewohnerparkplätze. Hinzu kämen ohne Veränderung 4 Besucherparkplätze. Somit seien für das Bauprojekt insgesamt 30 + 11 Pflichtparkplätze notwendig, wovon gemäss Baueingabe deren 36 tatsächlich erstellt würden (19 Innen- und 17 Aussen- parkplätze). Eine Realerfüllung für die fehlenden 5 Pflichtparkplätze sei nicht zumutbar, weshalb die Gemeinde in Ausübung ihres pflichtgemässen Ermessens gestützt auf Art. 55 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 56 des kom- munalen Baugesetzes pro fehlenden Pflichtparkplatz eine einmalige Ersatz-- 32 - abgabe von CHF 7'199.00 verfügt habe. Was die Rüge der Aufhebung von 35 öffentlichen Parkplätzen auf der Parzelle Nr. 268 betreffe, so sei diese Entwidmung mit der Erteilung des Baurechts einhergegangen. Dieser Be- schluss des Gemeindeparlaments vom 25. August 2016 sei längstens in Rechtskraft erwachsen. 4.3. Die Begründung der Gemeinde hält aus folgenden Gründen auch in diesem Punkt einer Überprüfung stand. Vorab ist jedoch daran zu erinnern, dass – wie bereits einlässlich ausgeführt (E. 3.3 oben) und von der Gemeinde zu Recht vorgebracht – die Gemeinde über eine relativ grosse Gestaltungsfrei- heit in der Rechtssetzung, aber auch in der Rechtsanwendung und -ausle- gung verfügt, wenn es um kommunale Bestimmungen geht. Das gilt im Kan- ton Graubünden in weiten Bereichen des Bauwesens und der Raumpla- nung in besonderem Masse (vgl. BGE 128 I 3 E. 2.b). Art. 24 Abs. 2 Ziff. 4 KRG weist nun die Bereitstellung von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge und Fahrräder ausdrücklich dem kommunalen Baugesetz zu. Somit hat das Ge- richt diesbezüglich ebenfalls die Gemeindeautonomie zu beachten. Seine Kognition ist hierbei praktisch auf eine Willkürprüfung beschränkt, d.h. es kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemein- derecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (siehe statt vieler Urteil des Verwal- tungsgerichts R 11 7 vom 21. Juni 2011 E. 2 mit Hinweisen). 4.3.1. Strittig ist die Rechtsanwendung der Gemeinde bezüglich Pflichtparkplät- zen für die Wohnungen. Die Ausführungen der Gemeinde hierzu sind aus Sicht des Gerichts sachlich begründet, vertretbar und rechtskonform. Eine Anwendung von Art. 55 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes für die Be- wohnerparkplätze erscheint im Übrigen angemessen, zumal es sich um eine Baute handelt, die im öffentlichen Interesse steht und in der ZöBA er- richtet werden soll. Abgefedert wird dies zudem durch den Umstand, dass für die erforderlichen Besucherparkplätze kein reduzierter Bedarf angenom-- 33 - men wurde und so auf die Grundregel von Art. 55 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes abgestellt wurde. Der Einwand der Beschwerdeführer bezüg- lich Bewohnerparkplätze, wonach immer mehr Personen im Alter noch über einen Fahrausweis verfügten, ist zwar nicht gänzlich von der Hand zu wei- sen, doch ändert er nichts daran, dass die Gemeinde mit ihrer Auslegung innerhalb ihres Ermessensspielraums verbleibt. Des Weiteren ist den Be- schwerdeführern zu entgegnen, dass die Planungsrichtlinien 'Altersge- rechte Wohnbauten' der Schweizerischen Fachstelle für behindertenge- rechtes Bauen (act. C.13), worauf sich die Gemeinde stützt, von 2014 da- tieren und somit eine genügend aktuelle Einschätzung der Situation im Zeit- punkt des Ergehens des angefochtenen Entscheids darstellen. Auch ist zu sagen, dass die Alterswohnungen zwar Personen ab dem 60. Altersjahr ab- gegeben werden können, doch die Zielgruppe gerade Menschen mit Mobi- litäts- oder sonstigen Einschränkungen bildet, mithin eben gerade nicht durchschnittliche Personen um die 60 und schon gar nicht der Durchschnitt der Gesamtbevölkerung. Eine unterdurchschnittlich vorhandene Fahrfähig- keit oder Fahrbereitschaft erscheint deshalb sachlich nachvollziehbar. In Bezug auf die Berechnung der Anzahl Parkplätzen pro Wohnung ist auf die Baupläne zu verweisen. Die Berechnung der Pflichtparkplätze erweist sich unter all diesen Aspekten als rechtens und bewegt sich jedenfalls im Rah- men des der Gemeinde zustehenden Ermessens. 4.3.2. Weniger klar rechtskonform ist hingegen das Vorgehen der Gemeinde be- züglich Ersatzabgabe. Gemäss Art. 55 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 56 des kommunalen Baugesetzes kann die Baubehörde den Grundeigentümer zur Leistung einer einmaligen Ersatzabgabe verpflichten, wenn die Erstellung der betroffenen Pflichtparkplätze auf eigenem Grund nicht möglich ist. Wenn die Gemeinde nun gestützt darauf für die fehlenden 5 Parkplätze eine einmalige Ersatzabgabe von CHF 7'199.00 pro Parkplatz zulässt mit der Begründung, dass die Erstellung auf eigenem Grund nicht zumutbar sei, so - 34 - deckt sich das nicht gänzlich mit der genannten gesetzlichen Regelung. Das monieren denn auch die Beschwerdeführer und stellen sich auf den Stand- punkt, eine Erstellung sei problemlos möglich, man müsse eben das Bau- projekt redimensionieren. Die Begründung der Gemeinde ist rudimentär und effektiv unglücklich gewählt. Tatsächlich verhält es sich indessen so, dass weniger als 1 m unter dem geplanten Untergeschoss mit der Tiefga- rage eine Heberleitung (Verbindungsstollen) der G._____ AG unter der ge- samten Gebäudelänge durchführt. Diese gab denn auch Anlass zur Ein- sprache seitens der G._____ AG (vgl. Dossier II [=act. C.39-C.42]). Auf- grund dieses Verbindungsstollens ist es also in der Tat nicht möglich bzw. nur mit einem riesigen baulichen Mehraufwand, ein weiteres Untergeschoss für weitere Parkplätze zu erstellen. Eine Realerfüllung kann also, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführen, letztendlich doch noch will- kürfrei als nicht möglich erachtet werden. Der Betrag der Abgabe ist deutlich über dem in Art. 56 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes genannten ur- sprünglichen Wert von CHF 6'000.00 und wurde wohl den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise seit Inkrafttreten des Bauge- setzes angepasst. Auch er erweist sich demgemäss als ermessenskonform festgesetzt. Der Entscheid der Gemeinde ist entsprechend, nach der hier erbrachten Ergänzung der Begründung dazu, auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 4.3.3. Die Rügen betreffend Aufhebung von 35 heute bestehenden öffentlichen Parkplätzen bei angeblich bereits herrschender Parkplatzknappheit sind in diesem Verfahren verspätet und damit nicht mehr zu hören. Sie hätten viel- mehr im Rahmen einer Beschwerde gegen den Gemeinderatsbeschluss vom 25. August 2016 vorgebracht werden müssen, was unterlassen wurde. Dabei muss es dem Gemeindeparlament an jener Sitzung klar gewesen sein, dass es mit der Zustimmung zur Vorlage des Gemeindevorstandes gleichzeitig zwangsläufig auch die auf der Fläche der Baurechtsparzelle be-- 35 - findlichen öffentlichen Parkplätze entwidmet. Dabei ist irrelevant, ob die Auf- hebung im Antrag des Gemeindevorstandes sowie in der Ratsdebatte selbst mit keinem Wort erwähnt wurde, wie von den Beschwerdeführern be- hauptet. Das Grundstück in der ZöBA wird mit dem Projekt seiner bestim- mungsgemässen Nutzung zugeführt, sodass die vorhergehende Zwischen- nutzung als öffentlicher Parkplatz planerisch ohnehin keinen Einfluss auf das Projekt haben kann. Die Kritik zielt somit ins Leere und ist abzuweisen. 5. Zuletzt machen die Beschwerdeführer auch eine mangelnde Eingliederung geltend. 5.1. Sie führen dazu aus, das kommunale Baugesetz kenne bezüglich ZöBA, abgesehen vom minimalen Grenzabstand von 2.5 m, keine Vorschriften. In Anbetracht dieser grossen Baufreiheit komme den allgemeinen Eingliede- rungsvorschriften eine erhöhte Bedeutung zu. Konkret sei zu beachten, dass die an die D._____-strasse angrenzenden Gebäude von dieser zurückversetzt seien und genügend Freiraum zwischen Gebäudekomplex und Strassenraum liessen. Dies gelte insbesondere auch für das Alters- und Pflegeheim. Das Bauvorhaben, hingegen, komme bei einer Ausnützungs- ziffer von 2.09 und einem Gesamtvolumen von 11'543 m 3 Rauminhalt bis 2.5 m zur Strasse zu stehen und verletze als "gesichtsloser Koloss" Art. 3 sowie Art. 44 des kommunalen Baugesetzes. Eine derart dichte Überbau- ung eines Grundstückes sei auch für X._____ einzigartig und vertrage sich nicht mit dem Charakter der heutigen baulichen Struktur in der Gemeinde. Im Übrigen sei die Anrechnung der D._____-strasse und E._____--Prome- nade als Freiräume verwegen. Auch damit würde die ohnehin in der ZöBA privilegierte Bauherrschaft zu Lasten der umliegenden Grundeigentümer zusätzlich bevorteilt, was unverhältnismässig sei. Der Gebäudekomplex gehöre in die Gewerbe- und Wohnzone, wo eine Ausnützung von 0.8 gelte. Schliesslich würden die Wohnungen im Erdgeschoss auf der Parzelle der Beschwerdeführer aufgrund des Bauprojekts in den Wintermonaten nicht - 36 - mehr besonnt, was ebenfalls dem Gebot der Rücksichtnahme widerspre- che, zumal es dafür kein ausreichendes öffentliches Interesse gebe und gar für den Bau an diesem Standort überhaupt keine Notwendigkeit bestehe. 5.2. Dem halten die Beschwerdegegnerinnen entgegen, dass das kommunale Baugesetz für die ZöBA keine explizite Beschränkung der Gebäudeabmes- sungen und Nutzungsziffern kenne. Das geplante 4-geschossige Baupro- jekt füge sich hinsichtlich Erscheinungsbild und Dimensionen ohne Weite- res gut in die nähere Umgebung ein. Es sei diesbezüglich auf die Gebäude mit 5 Wohngeschossen in unmittelbarer Nachbarschaft zu verweisen (Par- zellen Nr. 644 und 2973 mit jeweils 4 Standardgeschossen und einem aus- gebauten Dachgeschoss mit von aussen gut erkennbarer Wohnnutzung). Die hohe bauliche Dichte entspreche zudem den Vorgaben des Bundes- rechts (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). In ästhetischer Hinsicht sei es bei grossvolumigen Bauten wichtig, dass diese optisch mit einem zweckmässigen Mass an Freiraum kombiniert würden. Bei diesem Freiraum müsse es sich nicht zwingend um einen privaten Garten handeln, sondern es kämen auch Strassen und Wege in Frage, wie im vorliegenden Projekt. Zu Fassadenbild und Materialisierung führt die Gemeinde aus, das Bauprojekt verfüge über ein etwas moderneres, der heutigen Bauweise ent- sprechendes Erscheinungsbild mit im Vergleich zu den umliegenden Ge- bäuden etwas grösseren Fensterflächen. Mit der nach aussen in Erschei- nung tretenden Fensterhöhe in Kombination mit dem hellen Verputz im Fensterbereich, dem dunklen Verputz im Brüstungsbereich sowie der Dach- form erfolge ohne Weiteres eine genügende Anpassung an die vor Ort be- stehende Bauweise im Sinne der gesetzlichen Vorgaben. Bezüglich Schat- tenwurf stellen sich die Beschwerdegegnerinnen auf den Standpunkt, bei Erdgeschosswohnungen sei es nicht ungewöhnlich bzw. in einem dicht be- bauten Quartier gar nicht zu vermeiden, dass diese aufgrund benachbarter - 37 - Gebäude in den Wintermonaten spärlich bis gar nicht besonnt würden. Es gebe keinen Anspruch auf uneingeschränkte Besonnung bzw. auf Erhalt derselben. 5.3. Die ZöBA ist auf kantonaler Stufe in Art. 28 KRG geregelt. Dort finden sich keine Einschränkungen betreffend Gebäudeabmessungen und Ausnut- zung. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil R 14 77 vom 17. März 2015 in E. 2.a festgehalten, dass sich aus Art. 28 KRG aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme ein gewisser Schutz der Nachbarliegenschaften ergebe. Es gelte das Gebot der Verhältnismässigkeit. Es seien die Bebauungsmög- lichkeiten gemäss den umliegenden Bauzonen zu berücksichtigen. Die kan- tonalen Bauvorschriften gemäss Art. 72 ff. KRG würden nach der Recht- sprechung auch für eine ZöBA als Mindestbauvorschriften gelten. Darin sind unter anderem auch Abstands- und Ästhetikvorschriften enthalten. Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Gemäss Art. 3 Abs. 1 und Art. 44 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes soll der derzeitige Cha- rakter der Siedlung und Landschaft erhalten bleiben; Bauten und Anlagen haben sich hinsichtlich Proportionen, Dachgestaltung, Baumaterialien und Farbgebung der Fassaden und des Daches der am Orte vorherrschenden bewährten Bauweise anzupassen. 5.4. Zur konkreten Beurteilung der Frage nach der harmonischen Eingliederung in die Umgebung hat das Gericht auf Antrag der Beschwerdeführer am 28. Oktober 2019 einen Augenschein durchgeführt. Anlässlich desselben hat die Gemeinde zutreffend ausgeführt, dass das Projekt 4 Stockwerke ohne Dachgeschoss vorsieht, während die zwei Liegenschaften der Einsprecher bzw. Beschwerdeführer in der Wohnzone W08 über 3 volle Stockwerke mit Dachgeschoss verfügen. Das auf der Nachbarsparzelle Nr. 4529 befindli- che Hotel ist darüber hinaus sogar noch wesentlich höher. In ihrer schriftli-- 38 - chen Stellungnahme wie auch im angefochtenen Entscheid selbst hatte die Gemeinde ebenfalls zutreffend angegeben, die projektierte Gebäudehöhe betrage 12.78 m und in den an die Bauparzelle angrenzenden Zonen seien Gebäudehöhen von 10.60 m (Kernzone K) und 9.40 m (Wohnzone W08) bzw., unter Berücksichtigung einer 15%-Mehrhöhe für Grossbauten nach Art. 7 des kommunalen Baugesetzes, von 12.19 m und 10.81 m zulässig. Entscheidend sind in der Tat ausschliesslich die Maximalabmessungen und nicht etwa die aktuelle umliegende Bebauung (siehe dazu etwa Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 9, R 17 10, R 17 11 und R 17 12 vom 14. Novem- ber 2017 E. 9.c). Das geplante Gebäude überschreitet also die in der an- grenzenden Kernzone maximal zulässige Gebäudehöhe für Grossbauten nur um 59 cm. Damit steht die Höhe des Bauprojekts in einem angemesse- nen Verhältnis zu den Maximalhöhen der benachbarten Zonen. Wie die Be- schwerdegegnerinnen zulässigerweise einschätzen, werden die dort gel- tenden Bebauungsmöglichkeiten gebührend berücksichtigt. Die Abstands- vorschriften sind ebenso eingehalten. Bezüglich Ausnützungsziffer ist fer- ner zu bemerken, dass diese bei den Beschwerdeführern mit 0.8 bereits relativ hoch ist und es in der Kernzone sogar gar keine gibt. Beim Betrach- ten der ganzen näheren Umgebung ist festzustellen, dass in der Tat genü- gend Raum zwischen den Häusern und der Strasse ist. Das Projekt fügt sich mithin nach Einschätzung des Gerichts auch hinsichtlich seines Er- scheinungsbildes und Dimension, inklusive Fassadenbild und Materialisie- rung, adäquat in seine nähere Umgebung ein. 6. Die Beschwerdeführer kritisieren im Rahmen ihrer Replik schliesslich auch die Kostenverteilung, soweit diese sie betrifft. Nach einem neuen Bundes- gerichtsentscheid sei Art. 96 Abs. 2 KRG in seiner damaligen Fassung bun- desrechtswidrig und dürfe nicht mehr angewendet werden. Somit seien sämtliche Kosten der Behandlung der Einsprachen, so insbesondere auch - 39 - die externen Beratungskosten, der Baugesuchstellerin aufzuerlegen, und dies selbst wenn die Beschwerde im Übrigen abgewiesen werden sollte. 6.1. Die Vorinstanz hat in Ziff. 7.2 des hier angefochtenen Entscheids den Ein- sprechern (ohne die G._____ AG) zwar keine Verfahrenskosten im engeren Sinne auferlegt, wohl aber Rechtsberatungskosten der Gemeinde in Höhe von CHF 7'208.00. Diese gingen hälftig und mit solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer im Verfahren R 17 90 und der Beschwerde- führer im Verfahren R 17 91. Die Gemeinde stützte sich dabei auf das Ver- ursacherprinzip und auf Art. 96 KRG in der damals gültigen Fassung. Der hier umstrittene Bau- und Einspracheentscheid datiert allerdings vom 3. Ok- tober 2017 und wurde damit nach Ergehen des Urteils des Bundesgerichts 1C_266/2016 vom 14. Juni 2017 erlassen, welcher als BGE 143 II 467 als Leitentscheid in die amtliche Sammlung aufgenommen wurde. In besagtem Urteil hielt das Bundesgericht fest, dass – abgesehen von den seltenen Ausnahmefällen von offensichtlich unzulässigen oder offensichtlich unbe- gründeten Einsprachen – den Einsprechern in Baubewilligungs- und Bau- einspracheverfahren keine Kosten überbunden werden dürfen. Dabei spiele es eben gerade keine Rolle, ob – wie vorliegend von der Gemeinde geltend gemacht – die entstandenen Kosten für die Rechtsberatung einzig auf die Behandlung der Einsprachen und die dadurch bedingte Redaktion einer ausführlichen Begründung des Entscheids zurückzuführen waren oder nicht. Mit diesem Bundesgerichtsurteil wurde die damals noch in Kraft ste- hende Fassung von Art. 96 Abs. 2 KRG, die noch eine Möglichkeit der Kos- tenüberbindung vorsah, in der Form hinfällig, weshalb die Norm inzwischen revidiert wurde (die neue Fassung ist seit dem 1. April 2019 in Kraft). Vor diesem Hintergrund hätte jedoch auch hier eine Überwälzung der Kosten nicht mehr stattfinden dürfen. Die Rüge der Beschwerdeführer ist gutzu- heissen und die Beschwerde im Verfahren R 17 90 somit insgesamt be- trachtet teilweise gutgeheissen. Entsprechend ist Ziff. 7.2 des angefochte-- 40 - nen Entscheids aufzuheben und die Rechtsberatungskosten der Gemeinde gehen vollumfänglich zu Lasten der Gemeinde. 6.2. Soweit die Beschwerdeführer sinngemäss für das zweite respektive für beide Einspracheverfahren eine Parteientschädigung verlangen, sind sie nicht zu hören. Nachdem, wie oben dargelegt, die zuletzt aufrechterhaltene Einsprache der Beschwerdeführer vollumfänglich abzuweisen ist, haben diese auch keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Zudem sind sie darauf hinzuweisen, dass ohnehin keine gesetzliche Grundlage für die Aus- richtung einer ausseramtlichen Entschädigung im Einspracheverfahren zu- gunsten der Einsprecher auszumachen ist. Der Einwand betreffend Kosten- verteilung des ersten Einspracheverfahrens hätte im Übrigen innert Frist mittels Beschwerde gegen den Abschreibungsentscheid vorgebracht wer- den müssen. Die Rüge ist damit verspätet, darüber hinaus aber auch unbe- gründet und somit in jedem Fall abzuweisen. 7. Bleibt noch die Kostenverteilung für das Beschwerdeverfahren vorzuneh- men. 7.1. Die Staatsgebühr wird unter Berücksichtigung aller Elemente des Falles nach Ermessen auf CHF 5'000.00 festgelegt. Sie geht zusammen mit den Kanzleiauslagen zu Lasten der unterliegenden Partei (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehrere Parteien ihre Kosten zu gleichen Teilen tragen (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführer unterliegen, gesamthaft betrachtet, zu etwa 9/10 und obsiegen zu etwa 1/10 (betreffend Kostenüberbindung). Da- mit haben sie CHF 4'500.00 zuzüglich dem entsprechenden Anteil an Kanz- leiauslagen zu tragen, wobei die Summe je hälftig und mit solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der StWEG D._____ sowie den einzelnen hier pro- zessierenden Stockwerkeigentümern (wiederum solidarisch) geht. Die rest- lichen CHF 500.00 zuzüglich anteilsmässigen Kanzleiauslagen werden der - 41 - Baugesuchstellerin (C._____ AG) und der Gemeinde je zur Hälfte und ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit überbunden. 7.2. Betreffend Parteientschädigungen gilt es vorauszuschicken, dass einer in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Gemeinde in der Regel keine solche zugesprochen wird (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend sind keine Ele- mente gegeben, die eine Ausnahme rechtfertigen würden. Anspruch auf Parteientschädigung haben hingegen die übrigen Parteien im Rahmen ih- res Obsiegens (Art. 78 Abs. 1 VRG). 7.2.1. Auf der einen Seite hat die Bauherrschaft ihre Honorarnote am 29. Mai 2018 eingereicht (act. F.1), ohne dass dieser eine Honorarvereinbarung beiliegen würde. Sie machen damit 17.3 Stunden à CHF 250.00 zuzüglich CHF 77.30 an Spesen (<3%) sowie CHF 28.80 an MWST zu 8% für die Leistungen im Jahr 2017 (CHF 360.00) und CHF 311.25 an MWST zu 7.7% für die Leis- tungen im Jahr 2018 (CHF 4'042.30) geltend. Diese Summen sind aus Sicht des Gerichts grösstenteils genügend ausgewiesen und der Aufwand grundsätzlich angemessen. Der Stundenansatz ist jedoch gemäss ständi- ger Rechtsprechung in Ermangelung einer Honorarvereinbarung auf den normalen Ansatz von CHF 240.00 zu senken. Zusammen mit dem zeitlichen Mehraufwand, der noch nachträglich für die Teilnahme am Augenschein aufgerechnet werden muss, kann somit nach Ermessen des Gerichts eine pauschale Parteientschädigung von insgesamt CHF 5'000.00 (inkl. allfälli- ger Spesen und MWST) entsprochen werden. Diese geht zu 9/10 (=CHF 4'500.00) und je hälftig (=CHF 2'250.00) unter solidarischer Haftbar- keit zu Lasten der StWEG D._____ sowie den einzelnen hier prozessieren- den Stockwerkeigentümern (wiederum solidarisch). 7.2.2. Auf der anderen Seite haben die Beschwerdeführer ihre Honorarnote am 20. Juni 2018 eingelegt (act. F.2). Sie machen damit insgesamt gar 115 Stunden zum normalen Stundenansatz von CHF 240.00 zuzüglich 3% an - 42 - Spesenpauschale sowie MWST geltend. Auf der Kostennote sind allerdings total 37.6 Stunden für Tätigkeiten vor dem 1. November 2017 aufgeführt, die in keinem direkten Zusammenhang mit dem Beschwerdeverfahren ste- hen, sondern das Einspracheverfahren betreffen. Diese können schon ein- mal nicht angerechnet werden, der geforderte Aufwand ist offensichtlich überhöht. Hingegen ist die Teilnahme am Augenschein nicht mitberücksich- tigt worden, was ebenfalls zu korrigieren ist. Das Gericht erachtet es des- halb als angemessen, die Entschädigung pauschal und nach richterlichem Ermessen auf insgesamt CHF 6'000.00 (inkl. allfälliger Spesen und MWST) fest. Diese geht zu 1/10 (=CHF 600.00) und je hälftig (=CHF 300.00) unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Gemeinde und der Bauherrschaft. Letztere kann den von ihr geschuldeten Betrag mit ihrer Gegenforderung verrechnen und hat somit noch einen Saldoanspruch in Höhe von CHF 4'200.00. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde im Verfahren R 17 91 wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 7.2 des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben. Im Übrigen wird sie abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von CHF 5'000.00 - und den Kanzleiauslagen von CHF 984.00 zusammen CHF 5'984.00 gehen zu 9/10 – je hälftig und unter solidarischer Haftung – zu Lasten der Beschwerdeführer (StWEG D._____ sowie die sieben Stockwerkeigentü- mer) und zu 1/10 – je hälftig und unter solidarischer Haftung – zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 (Gemeinde X._____) und 2 (C._____ AG) und - 43 - sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver- waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin 2 je hälftig mit CHF 4'500.00 zu entschädigen, die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 ihrer- seits die Beschwerdeführer je hälftig mit CHF 600.00. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wird mit Urteil vom 27. Juni 2022 abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist (1C_507/2020).