Seite 1 Urteil vom 11. Januar 2019 (510 18 62) __________________________________________________ ___________________ Handänderungssteuer bei Übertragung Grundstück aus Familienbesitz auf AG Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steu errichter Dr. Ph. Spitz (Ref.), R. Richner, Gerichtsschreiberin I. Wissler Parteien A. AG ____ Rekurrentin gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Handänderungssteuer Seite 2 Sachverhalt: A. Die A.____ AG, welche indirekt, über je eine Holdingg esellschaft von den Brüdern B.____ so- wie C.____ gehalten wird, erwarb die Liegenschaft der Mutter von B.____ und C.____ zu einem Preis von Fr. 400‘000.--, worauf die Handänderungssteuer auf Fr. 5‘000.-- festgesetzt wurde. B. Gegen diese Veranlagung erhob die Pflichtige Einsprach e und begehrte, die Handänderungs- steuer sei vollständig zu erlassen. Zur Begründung führte sie u.a. aus, die A.____ AG sei eine Immobiliengesellschaft deren Aktien über eine Holdingstr uktur zu gleichen Teilen im Eigentum von B.____ und C.____ stünden. Die Übertragung von Lie genschaften zwischen Eltern und Kindern sei von der Handänderungssteuer befreit. Bei der Beurteilung der Übertragung von Grundstücken gegen Entgelt, würden die Steuerbehörden auf die wirtschaftlichen Tatbestände durchgreifen. Rein wirtschaftlich betrachtet sei vorliege nd eine entgeltliche Übertragung von Mutter an Kinder erfolgt. Mit Einspracheentscheid vom 7. Juli 2018 wies die Steuer verwaltung die Einsprache ab und führte zur Begründung aus, massgebend sei bei zivilrecht lichen Handänderungen der Grund- bucheintrag. Gemäss diesem sei die Veräusserin der Parz elle (…), GB D.____, Frau E.____ und die A.____ AG sei die Erwerberin. Somit könne k eine Steuerbefreiung infolge Verkaufs unter Eltern und Kindern erfolgen. C. Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die Pflichtige m it Schreiben vom 4. August 2018 Re- kurs und begehrte, (1) Der Einspracheentscheid vom 7. Juli 2018 betr. die Veranlagungsverfü- gung der Handänderungssteuer Nr. 15/792 E vom 14. Sept ember 2015 sei aufzuheben; (2) Alles unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung führt e sie u.a. aus, die Steuerverwaltung stelle auf den Grundbucheintrag ab. Vorliegend sei die wirtsch aftliche Betrachtungsweise anzuwen- den und auf die Identitäten der Gesellschafter durchzugreifen. Der Normzweck liege darin, dass Grundstückübertragungen innerhalb der Familie nicht durch die Besteuerung erschwert werden sollten. Wirtschaftlich gesehen, liege nichts anderes als eine Übertragung eines Grundstücks von der Mutter an ihre Söhne vor. Die Söhne als einzige Gesellschafter der A.____ AG besäs- sen durch den Erwerb des Grundstücks die alleinige Verfüg ungsgewalt über das Grundstück, was dem Eigentumsrecht gleichkomme. Mit Vernehmlassung vom 20. September 2018 beantragte die Steuerverwaltung, (1) Die ange- fochtene Handänderungsteuer-Veranlagungsverfügung Nr. 15/792 E vom 14. September 2015 sei zu Ungunsten der Rekurrentin abzuändern, indem die H andänderungssteuer neu mit Fr. 7'500.-- festzusetzen sei. (2) Eventualiter sei der vo rliegende Rekurs abzuweisen. (3) Unter Kostenfolge. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend handle es sich um eine zivilrechtliche Handänderung mit Änderung des Grundbucheintrags - gan z im Gegensatz zu einer rein wirt- schaftlichen Handänderung, bei welcher eine Aktienmehr heit an einer lmmobiliengesellschaft übertragen werde. Auch im vorliegenden Fall handle e s sich um eine rein zivilrecht- Seite 3 liche Handänderung von zwei voneinander verschiedenen Rechtsubjekten. lm Steuergesetz sei lediglich die direkte (zivilrechtliche) Übertragung von Li egenschaften von Eltern an die Kinder von der Handänderungssteuer befreit. Zudem werde gener ell auf den vereinbarten Kaufpreis abgestellt. Liege der Kaufpreis jedoch erheblich unte r dem Verkehrswert, werde die Handände- rungssteuer nach dem Verkehrswert berechnet. Vorliegend erweise sich der vereinbarte Über- nahmepreis als unterpreislich. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2018 beantragte die Re kurrentin, der Verkehrswert der Lie- genschaft sei bei Fr. 400‘000.-- zu belassen. Im Weiteren machte sie zusätzlich zu dem bisher Ausgeführten, aufgrund der zeitlichen Verzögerungen be i der Bearbeitung des Falles bei der Steuerverwaltung wie auch beim Steuergericht, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gel- tend. Der Kaufpreis sei im Weiteren allein aufgrund des Verkehrswertes des Bodens bestimmt worden. Bei der Liegenschaft habe es sich um einen einf achen Bungalow mit Baujahr 1972 gehandelt. Er habe ein ebenerdiges Hauptgeschoss und ei n in das abfallende Gelände hinein gebautes Untergeschoss gehabt und im 2015 keine gute Ba usubstanz aufgewiesen. Insbeson- dere habe der Bungalow wegen des steil abfallenden Ge ländes im rechten hinteren Teil grosse statische Probleme gehabt, die bereits früh zu baulichen Notmassnahmen und zu laufend wachsenden Rissen im Gebäude geführt hätten. Eine Sani erung wäre unverhältnismässig auf- wendig gewesen. Der Wert des Grundstücks habe im Verkehr swert des Bodens bestanden. lm Frühling 2018 sei es schliesslich abgerissen worden. Beim Neubau hätten wegen des Geländes spezielle, teure bauliche Massnahmen ergriffen werden mü ssen. Der auf dem Grundstück las- tende Inhaberschuldbrief laute seit 1994 auf Fr. 500 '000.--. Die hypothekarische Belastung ha- be jedoch nie mehr als Fr. 150‘000.-- betragen. Der Landwert sei von der Steuerverwaltung auf Fr. 240‘000.-- beziffert worden. Es könne deshalb keine sfalls von einem Verkehrswert von Fr. 600‘000.-- ausgegangen werden. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Febr uar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richte- rinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da di e in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Zunächst macht die Rekurrentin aufgrund einer ihrer An sicht nach langen Verfahrensdauer, sowie mangels Gewährung einer Frist zur Replik durch das S teuergericht - obwohl die Steuer- Seite 4 verwaltung in ihrer Vernehmlassung einen Antrag zu ihr en Ungunsten stelle - eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Nach Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser Anspruch stellt einen wichtigen Aspekt des allgemeinen Gebots de s fairen Verfahrens gemäss Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK dar (BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88). Er dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits den Parteien ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir- kungsrecht im Verfahren. Sie sollen sich vor Erlass des En tscheids zur Sache äussern, erhebli- che Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 504 f.; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 I 15 E. 2a/aa S. 16; 120 Ib 379 E. 3b S. 383). Der verfa ssungsrechtliche Mindestanspruch gibt je- doch keinen Anspruch darauf, zur vorgesehenen Erledigu ng Stellung zu nehmen (BGE 134 V 97 E. 2.8.2 S. 107). Grundsätzlich ist es nach der Praxis d es EGMR Sache der Parteien zu be- urteilen, ob eine Vernehmlassung neue Argumente enth ält und eine Stellungnahme erfordert. Hält der Beschwerdeführer eine Stellungnahme von seiner Seite zu einer zur Kenntnisnahme zugestellten Vernehmlassung für erforderlich, so hat er diese unverzüglich zu beantragen bzw. einzureichen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47 mit Hinweis) (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 8C_824/2015 vom 19. Mai 2016, E. 7.4.1). Vorliegend substantiiert die Rekurrentin nicht weite r, weshalb ihr ein Mangel - und vor allem welcher Art dieser sei - entstanden ist. Anders lautende und nicht der Erwartung entsprechende Anträge der Rekursgegnerin, begründen noch keine Verl etzung des rechtlichen Gehörs. In der Folge hat die Rekurrentin selbst, unaufgefordert inn erhalb kurzer Zeit zu den abweichenden Anträgen der Steuerverwaltung Stellung genommen, was ihr aufgrund von § 6 Abs. 3 des Ge- setzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und V erwaltungsprozessordnung (VPO) ohnehin jederzeit gestattet war. Schliesslich konnte sie ihr Recht persönlich im Rahmen der Parteiverhandlung wahrnehmen. Inwiefern hier nun ei ne Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegen soll, lässt sich somit nicht ausmachen. Eine überlange Verfahrensdauer liegt nach der bundesg erichtlichen Rechtsprechung dann vor, wenn eine im Gesetz festgelegte Behandlungsfrist übersch ritten wird (BGer 8C_824/2015 vom 19. Mai 2016, E. 8.2). Die Beurteilung der angemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln; es ist vielmehr in jedem Einzelfall zu prüfen, ob sich die Dauer unter den konkreten Umständen als angemessen erweist; es kann dafür keine allgemein gültige Frist festgelegt wer- den (BGE 130 I 269, E. 3.1). Die Dauer der Ausferti gung des Einspracheentscheides hätte zu- gegebenermassen erheblich kürzer ausfallen dürfen. Dass d ie Rekurrentin nun aufgrund dieser langen Verfahrensdauer einen rechtlichen oder gar tatsächlichen Nachteil erlitten hat, macht sie hingegen nicht geltend. Allein eine hypothetische Anna hme von allenfalls zu gewärtigenden Nachteilen genügt für das Vorliegen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs jedoch nicht. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich als unbegründet. Seite 5 3. 3.1. Gemäss § 81 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer au f Handänderungen von Grund- stücken oder Anteilen von solchen erhoben. Nach Abs. 2 si nd Handänderungen von Grundstü- cken gleichgestellt (a) Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken; (b) Belastungen von Grundstücke n mit privatrechtlichen Dienstbar- keiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkun gen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstü cke dauernd und wesentlich beein- trächtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt. Die Handänderungssteuer wird nach § 82 StG nicht erhoben bei: (a) Handänderungen, an de- nen der Bund, der Kanton oder Gemeinden (Einwohner-, Bürger- und Kirchgemeinden) beteiligt sind; (a bis ) Veräusserungen an Wohnbaugenossenschaften, Vereine oder Stiftungen, sofern das erworbene Grundstück innert zweier Jahre gemeinnützigem sozialem Wohnungsbau zugeführt wird; (b) Handänderungen infolge Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis); (c) Handände- rungen infolge einer Schenkung, soweit hierauf die Sc henkungssteuer erhoben wird; (d) Ver- käufen oder anderen Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefel- tern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwi egerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie unter Ehegatten; (e) Enteignungen sow ie bei allen Handänderungen, die ausschliesslich durch eine Felderregulierung bedingt sind; (f) Baulandumlegungen und land- wirtschaftlichen Arrondierungen, soweit im Kanton Base l-Landschaft gelegene Grundstücke gegeneinander abgetauscht werden; (g) Verkäufen im Zw angsvollstreckungs- oder Nachlass- verfahren, sofern der Erwerber seit mindestens zwei Jahre n Gläubiger einer auf der Liegen- schaft lastenden Grundpfandschuld ist oder dafür Bürgschaft oder eine andere Sicherheit ge- leistet hat und soweit der Kaufpreis die vorhergehende n und die dem Erwerber zustehenden oder von ihm verbürgten und sichergestellten Grundpfandf orderungen samt aufgelaufenen Zin- sen nicht übersteigt; (h) bei Handänderungen infolge U mstrukturierungen gemäss § 26 und § 56 sowie bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 55 Absatz 2. Steuersubjekt sind gemäss § 84 StG sowohl der Veräusserer als auch der Erwerber zu gleichen Teilen. 3.2. Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, de ren Gegenstand die Handän- derung an einem Grundstück gemäss § 69 StG ist. Der Recht svorgang der Handänderung ist Steuerobjekt der Handänderungssteuer und nicht der Ge winn wie bei der Grundstückgewinn- steuer. Als reine Objektsteuer nimmt die Handänderungss teuer im Gegensatz zu den Subjekt- steuern weder Rücksicht auf die persönliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der steuerpflich- tigen Person noch auf die mit dem Steuerobjekt zusammenhängenden Belastungen (vgl. WENK , in: N EFZGER /SIMONEK /WENK , Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landsch aft, § 81 N 1ff.). Eine Rechtsverkehrssteuer knüpft grundsätzli ch an rechtliche Vorgänge an. Um of- fensichtliche Umgehungen mitzuerfassen, wird das Hauptste uerobjekt ("zivilrechtliche Handän- derung") regelmässig um Ersatztatbestände (sog. "wirtscha ftliche Handänderungen") erweitert (vgl. BGer 2C_20/2012 vom 24. April 2012, E. 3.1). Gemäss Art. 620 Abs. 1 OR ist die Aktiengesellschaft (AG) eine körperschaftlich organisierte Kapitalgesellschaft mit juristischer Rechtspersönlichkeit. Die A.____ AG hat somit eine eigene Seite 6 Rechtspersönlichkeit und kann in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Rechtsgeschäfte tätigen, deren Rechtsfolgen unmittelbar bei der A._ ___ AG (juristische Person) eintreten, nicht hingegen bei deren Inhaber (natürliche Personen). Es ist mithin auf die zivilrechtliche Ausge- staltung des jeweiligen Rechtsgeschäfts abzustellen (vg l. auch W ENK , in: NEFZGER /SIMONEK /WENK , Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 N 10 ff.). Vorliegend hat die A.____ AG die Parzelle (…), GB D. ____ von der Mutter der Inhaber der A.____ AG, Herren B.____ und C.____ erworben. Demzuf olge fand in casu nicht eine Übertra- gung zwischen Eltern und Kindern statt, was gemäss § 82 Ab s. 1 lit. d StG steuerfrei wäre. Vielmehr erfolgte eine zivilrechtliche Übertragung der Liegenschaft mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. März 2015 von einer natürlichen auf eine juristische Person. Diese Kons- tellation ist unter der abschliessenden Aufzählung der steuerbefreiten Tatbestände des § 82 des basellandschaftlichen Steuergesetzes nicht abgebildet. Zivilrechtlich und wirtschaftlich ist es nicht einerlei, ob bei einem Verkauf zwischen Mutter und Sohn keine Steuer erhoben wird oder ob ein Grundstück aus dem Privatvermögen einer natü rlichen Person an eine Aktienge- sellschaft verkauft wird, selbst wenn der Sohn der Verkäuferin Alleinaktionär wäre. Zwar ist rich- tig, dass bei Übertragung der Grundstücke von der Aktieng esellschaft auf den Alleinaktionär erneut eine Steuer anfiele, während bei einem direkt en Verkauf von der Mutter an den Sohn keine Handänderungssteuer geschuldet wäre. Die beiden Sachverhalte sind jedoch - auch wirt- schaftlich - verschiedenartig und werden deshalb zu Recht au ch steuerlich ungleich behandelt (vgl. BGer 2C_20/2012 vom 24. April 2012, E. 3.4.2; vgl. auch W ENK , in: NEFZGER /SIMONEK /WENK , Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 81 N 16). Demnach ist festzustellen, dass die von der Rekurrentin angeführte Argumentation, dass rein wirtschaftlich betrachtet eine entgeltliche Übertragung von der Mutter an die Kinder erfolge, wo- bei im Ergebnis auf die Eigentümer durchzugreifen sei , in Anbetracht des Ausgeführten nicht verfängt. 4. Schliesslich monierte die Steuerverwaltung die Festsetzung des Kaufpreises und beantragte diesbezüglich eine reformatio in peius. Die für die Ha ndänderungssteuer massgebliche Berech- nungsgrundlage sei, da der vereinbarte Kaufpreis erhe blich unter dem Verkehrswert liege, auf Fr. 600‘000.-- zu erhöhen. Gemäss § 125 Abs. 2 StG stehen dem Steuergericht die gle ichen Befugnisse zu wie den Ein- schätzungsbehörden. Nach § 126 Abs. 2 StG kann das Steue rgericht seine Untersuchungs- und Beweismassnahmen auf andere Punkte der Einschätzung ausdehnen, wenn nach den Ak- ten Grund zur Annahme besteht, dass die Einschätzung unrichtig ist. In jedem Fall hat es offen- sichtliche Fehler zu berichtigen. Die Steuerverwaltung führte zur Begründung ihres Antr ages aus, die Parzelle sei mitsamt Ge- bäude an bevorzugter Wohnlage zu einem Pauschalpreis von Fr. 400'000.-- veräussert worden. Seite 7 Hypothekarisch könne diese Liegenschaft gemäss Grundbucheint rag (Pfandstelle) mit Fr. 500'000.-- belehnt werden. Der vereinbarte Über nahmepreis erweise sich damit als unter- preislich. Der Verkehrswert belaufe sich aufgrund verschiedener Berechnungen auf mindestens Fr. 600‘000.--, was im Sinne einer Schlechterstellung neu eine Handänderungssteuer von Fr. 7‘500.-- ergebe. Die Rekurrentin führte sowohl in ihrer jüngsten Stellungnahme an das Steuergericht als auch an der mündlichen Verhandlung aus, dass die sich auf der P arzelle befindende Liegenschaft auf- grund der minderwertigen Bausubstanz in einem schlechte n Zustand befunden habe und die Liegenschaft aus diesem Grund habe abgerissen werden mü ssen. Zum Zustand der Bausub- stanz legte sie eine Bestätigung des Architekten ins Recht, welcher sowohl für den Abriss als auch für den Neubau auf besagtem Grundstück zuständig w ar. Danach sei festgestellt worden, dass das 43 Jahre alte Gebäude aufgrund des instabilen U ntergrunds massive Risse in den Aussenwänden aufgewiesen habe. Die Parzelle (…), GB D.____ misst 757m 2 und wurde vorliegend zum Preis von Fr. 400‘000.-- veräussert, was einen Quadratmeterpreis von Fr. 528.40 e rgibt. Der höchste in D.____ erzielte Verkaufspreis für Bauland im Jahre 2015 belief sich gem äss der Publikation des Statistischen Amtes des Kantons Basel-Landschaft auf Fr. 661.--. Bei e inem praxisgemässen Einschlag von 20 % für bebautes Land resultiert ein Quadratmeterpr eis von Fr. 528.80, was dem vorliegend bezahlten Kaufpreis entspricht. Zudem wird - mangels ge genteiliger Belege - davon ausgegan- gen, dass die effektive hypothekarische Belastung lediglich Fr. 150‘000.-- betrug, und die Belas- tungsgrenze des Schuldbriefs von Fr. 500‘000.-- somit nicht ausgeschöpft wurde. Aufgrund dieser Ausführungen ist festzustellen, dass die Festsetzung des Kaufpreises nicht zu beanstanden ist und die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer bestehen bleibt. Eine Erhöhung der Berechnungsgrundlage hat damit zu unterbleiben. 5. Insgesamt ist festzustellen, dass die Handänderungssteuer zum einen geschuldet ist und zum anderen auf einer korrekt festgelegten Berechnungsrund lage basiert. Der Rekurs erweist sich aufgrund all dieser Ausführungen als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin ge stützt auf § 130 StG i. V. m. § 20 Abs. 1 und 3 VPO Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘500.-- zu bezahlen. Seite 8 Demgemäss w i r d e r k a n n t : 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrentin hat gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO d ie Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleis- teten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Mitteilung an die Rekurrentin (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).