© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/17 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 23-9088, 24-9162 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 15.05.2024 Entscheiddatum: 26.04.2024 BUDE 2024 Nr. 034 Baurecht, Art. 56 Abs. 1 und 2 BauG. Der Grenzabstand wird ermittelt, indem von der Grundstücksgrenze in einem rechten Winkel auf die nächstgelegene Fassade gemessen wird (Erw. 4.3.3). Sieht das kommunale Baureglement keine Ausnützungsziffer vor, kommt den Bestimmungen über den Grenzabstand stets eine wichtige nutzungsbeschränkende Funktion zu, welche die zulässige Baudichte auf einem Baugrundstück in der Bauzone entscheidend beeinflusst. In solchen Fällen sind Grenzabstandsvereinbarungen, mit denen ein Teil des Grenzabstands in eine angrenzende Nichtbauzone (Landwirtschafts- oder Grünzone) verlagert werden soll, nicht möglich; es gilt dann der Grundsatz des Verbots des interzonalen Nutzungstransfers (Erw. 4.3.6). Gutheissung der Rekurse. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BUDE 2024 Nr. 34 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 23-9088/24-9162 Entscheid Nr. 34/2024 vom 26. April 2024 Rekurrentin 1 Rekurrenten 2 A.___ vertreten durch lic.iur. Othmar Somm, Rechtsanwalt, Museum- strasse 47, 9000 St.Gallen B.___ C.___ vertreten durch lic.iur. HSG Felix Ludwig, Rechtsanwalt, Post- strasse 1, 9100 Herisau gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 12. Dezember 2023) Rekursgegner D.___ vertreten durch Christoph Bernet, Rechtsanwalt, Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Erdsonden) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 2/16 Sachverhalt A. a) D.___, Z.___, sind Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grund- buch Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt ge- mäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 23. Juni 1993 in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten (W2). Es ist mit einem Doppeleinfamilienhaus überbaut. b) Das Grundstück Nr. 001 grenzt im Westen an das Grundstück Nr. 002 der Politischen Gemeinde Z.___, das der Grünzone (GR) zu- geteilt ist und durch welches der «N.___bach Z.___» fliesst. Zwischen der Grünzone und dem Grundstück Nr. 001 verläuft der O.___weg, ein Gemeindeweg 1. Klasse. B. a) Mit Baugesuch vom 15. Mai 2023 beantragten D.___ beim Ge- meinderat Z.___ die Bewilligung für den Abbruch des bestehende n Doppelhauses auf den damals noch getrennten Grundstücken Nrn. 001 und 003 sowie die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen mit Tiefgarage und Erdson- den auf dem neuen (vereinigten) Grundstück Nr. 001. b) Innert der Auflagefrist vom 29. Mai bis 12. Juni 2023 erhoben u.a. A.___, Z.___ (Grundeigentümerin von Grundstück Nr. 004), ver- treten durch lic.iur. Othmar Somm , Rechtsanwalt, St.Gallen, sowie B.___, Z.___ (Grundeigentümer des Grundstücks Nr. 005), vertreten durch MLaw Marco Bächtold, Rechtsanwalt, Staad, zwei Einsprachen gegen das Bauvorhaben. Sie rügten zusammenfassend die ungenü- gende Einfügung der geplanten Baute ins Einfamilienhausquartier, die Platzierung und Höhe des Attikageschosses, die Verletzung der Vor- bautenbestimmungen sowie die Nichteinhaltung von Grenz - und Strassenabstand. c) Am 15. Juni 2023 reichten D.___ der Baubehörde den Plan «Sichtweiten Grundstückszufahrt» und am 10. Juli 2023 den Plan «Farb- und Materialkonzept» nach. d) Mit Schreiben vom 18. Juli 2023 nahmen D.___, vertreten durch Christoph Bernet, Rechtsanwalt, St.Gallen, zu den Einsprachen Stel- lung. e) Mit Projektänderungsgesuch vom 10. August 2023 beantragten D.___ dem Gemeinderat eine Vergrösserung des Tiefgaragenge- schosses und eine Verglasung eines Balkons im Obergeschoss. f) Innert der Auflagefrist vom 22. August bis 4. September 2023 erhoben wiederum die bisherigen Einsprecherinnen und Einsprecher durch ihre Vertreter, neu aber auch C.___, Z.___ (Grundeigentümer Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 3/16 von Grundstück Nr. 006), Einsprachen gegen das Projektänderungs- gesuch, wobei sich C.___ gegen das Bauvorhab en an sich richtete, dessen Volumen kritisierte und die Verletzung diverser Regelbauvor- schriften beanstandete. g) Mit Schreiben vom 25. Oktober 2023 nahmen D.___ durch ihren Vertreter zu den Einsprachen ein weiteres Mal Stellung. h) Am 31. Oktober 2023 reichten D.___ der Baubehörde weitere ergänzende Planunterlagen («ergänzende Darstellung»), darunter eine «erweiterte Grenzabstandsv erpflichtung auf Grundstück Nr. 002», ein, welche den Einspreche rinnen und Einsprechern am 6. November 2023 zugestellt wurde. i) Mit Beschluss vom 12. Dezember 2023 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies sämtliche Einsprachen ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Bauvorhaben wirke nicht verunstaltend. Es halte sämtliche Regelbau- vorschriften ein. Der grosse Grenzabstand sei nach Westen einzuhal- ten. Auf dieser Seite habe die Politische Gemeinde Z.___ als Eigentü- merin des Grundstücks Nr. 002 der Bauherrschaft ein Näherbaurecht eingeräumt. C. a) Gegen diesen Beschlu ss erhob A.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 20. Dezember 2023 Rekurs beim Bau- und Umwelt departement (im Folgenden Rekurs 1; Rekurs Nr. 23-9088). Mit Rekursergänzung vom 26. Januar 2024 werden fol- gende Anträge gestellt: 1. Die Baubewilligung des Gemeinderates Z.___ vom 12. Dezember 2023 sei aufzuheben und das Bauge- such vom 1 6. Mai 2023 (mitsamt Korrekturgesuch vom 10. August 2023 sowie 31. Oktober 2023) sei ab- zuweisen, eventuell sei es zur Ergänzung bzw. Über- arbeitung zurückzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8,1 % MWST). Zur Begründung wird geltend gemacht, das geplante Mehrfamilien- haus ordne sich nicht in die bestehende Siedlungsstruktur ein; es sei völlig überdimensioniert. Gemäss kommunalem Richtplan gelte das Quartier « M.___» nicht als Gebiet mit Innenentwicklungspoten zial. Das hätte bei der Baugesuchsbehandlung berücksichtigt werden müs- sen, weil das Neubauprojekt die im Richtplan beabsichtigte Entwick- lung unterlaufe und der Richtplanfestsetzung widerspreche. Das Vor- haben widerspreche auch Art. 27 des Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 17. Dezember 2015 (BauR). Weil die Vorbaute im Oberge- schoss Richtung Osten zusätzlich auf der Attikageschossebene als Balkon genutzt werde, sei sie nicht mehr bloss eingeschossig. Folglich geniesse sie keine Grenzabstandsprivilegierung b zw. das geplante Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 4/16 Gebäude verletze den Grenzabstand gegen Osten. Das geplante Ge- bäude halte auch den Wegabstand sowie den grossen Grenzabstand samt Mehrlängenzuschlag Richtung Westen nicht ein. Daran könne auch das mit der Politischen Gemeinde vereinbarte Näherbaurecht zu Grundstück Nr. 002 nichts ändern, weil ein Näherbaurecht gegenüber einem nicht überbaubaren Grundstück in der Grünzone unzulässig sei. b) Gegen den Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 12. De- zember 2023 erhoben auch B.___ sowie C.___, neuerdings alle vertreten durch lic.iur. HSG Felix Ludwig, Rechtsanwalt, Herisau, mit Schreiben vom 29. Dezember 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltde- partement (im Folgenden Rekurs 2; Rekurs Nr. 24-9162). Mit Re- kursergänzung vom 7. Februar 2024 werden folgende Anträge ge- stellt: 1. Die Baubewilligung der Gemeinde Z.___ vom 12. De- zember 2023 (Nr. 38-2023) sei – mit Einschluss des Einspracheentscheids – wegen Verletzung öffentlich - rechtlicher Vorschriften aufzuheben und demzufolge das Baugesuch der Rekursgegner abzuweisen; 2. Eventualiter sei die Baubewilligung der Gemeinde Z.___ vom 12. Dezember 2023 (Nr. 38-2023) – mit Einschluss des Einspracheentscheids – wegen Verlet- zung öffentlich -rechtlicher Vorschriften aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzu- weisen; 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las- ten der Rekursgegner (zzgl. MWST). Zur Begründung wird g eltend gemacht, die Vorinstanz habe den An- spruch der Rekurrenten auf rechtliches Gehör in mehrfacher Hinsicht verletzt. In materieller Hinsicht wird ausgeführt, die Vorinstanz hätte sich nicht nur mit dem Verunstaltungsverbot befassen dürfen. Art. 3 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) gebe vor, dass die Landschaft zu schonen sei und sich Bauten und Anlagen in die Landschaft einzuordnen hätten. Auch Art. 11 BauR enthalte die Vorgabe, dass Bauten und Anlagen sich so in die natürliche und gestaltete Umgebung einzufügen hätten, dass eine gute Gesamtwirkung entstehe. Beides sei vorliegend nicht erfüllt, weil sich das geplante Mehrfamilienhaus nicht einpasse, sondern das Quartierbild aufgrund seiner Dimension und Bauweise vielmehr erheb- lich störe. Im Weiteren verletze die geplante Tiefgaragenrampe den Strassenabstand, fehlten in den Gesuchsunterlagen Angaben zu den Sichtzonen, sei der Gebäudeabstand zur bestehenden Baute auf Grundstück Nr. 007 nicht eingehalten und verstosse das geplante At- tikageschoss gegen die Regelbauvorschriften D. a) Mit Eingabe vom 29. Februar 2024 beantragt die Vorinstanz – unter Verzicht auf eine Stellungnahme –, beide Rekurse abzuweisen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 5/16 b) Mit Vernehmlassung vom 1. März 2024 beantragen die Rekursgegner durch ihren Vertreter im Rekurs 1 , den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Bauvorhaben habe keinen erhöhten Ästhetikvorschriften zu genügen und als verunstaltend könne es mit Sicherheit nicht bezeichnet wer- den. Die Vorbaute Richtung Osten wahre die im BauR vorgeschriebe- nen Masse. Dass deren Dach im Attikageschoss als Balkon genutzt werden könne, mache aus ihr noch keine zweigeschossige Baute; folglich sei der Grenzabstand der Hauptbaute Ric htung Osten einge- halten. Auch gegenüber dem O.___weg werde der Wegabstand ge- wahrt. Da das Baugrundstück eine ungünstige Form aufwei se, habe die Politische Gemeinde als Eigentümerin des westlich angrenzenden, in der Grünzone gelegenen Nachbargrundstücks Nr. 002 den Rekurs- gegnern ein Näherbaurecht gewährt bzw. sei sie eine erweiterte Grenzabstandsvereinbarung eingegangen; so könne auch der grosse Grenzabstand Richtung Westen eingehalten werden. c) Ebenfalls mit Vernehmlassung vom 1. März 2024 beantragen die Rekursgegner durch ihren Vertreter im Rekurs 2, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird ausgeführt, der An- spruch auf rechtliches Gehör sei von der Vorinstanz nicht verletzt wor- den. Zum einen habe C.___ nur eine Einsprache gegen die Projektän- derung und nicht gegen das ursprüngliche Baugesuch erhoben und zum anderen ergebe sich aus der angefochtenen Verfügung klar, wes- halb das umstrittene Bauvorhaben nicht als überdimensioniert und stö- rend beurteilt worden sei. Art. 3 RPG sei im Rahmen der Ortsplanung relevant, im Baubewilligungsverfahren aber nicht von Bedeutung, und Art. 11 BauR sei als blosser Zweckartikel ohnehin nicht justiziabel. Folglich sei auf das vorliegende Bauvorhaben eben nur das Verunstal- tungsverbot nach Art. 99 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) anwendbar und eine Verunstaltung liege eindeutig nicht vor. Im Weiteren entspreche die Garagenausfahrt Art. 22 BauR, liege ein Sichtzonenplan vor, sei der Grenzabstand gegen Osten ein- gehalten und entspreche auch die Situierung des Attikageschosses den Regelbauvorschriften. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu- sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 6/16 1.2 Die Zuständigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung en sind gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 12. Dezember 2023 . Mithin sind vorlie- gend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Best- immungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 3. Im Rekurs 2 wird geltend gemacht, die Vorinstanz habe den Anspruch der Rekurrenten auf rechtliches Gehör in mehrfacher Hinsicht verletzt. 3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Verfahrensrecht und setzt ein hängiges Verwaltungsverfa hren voraus ( M. ALBERTINI, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungs- verfahren des modernen Staates, Abhandlungen zum schweizeri- schen Recht, Heft 637, Bern 2000, S. 206 f.). Er dient einerseits der Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönliches Mitwirkungs- recht der Parteien dar. Sein Umfang richtet sich primär nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundes - verfassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf einen begründeten Entscheid ( STEINMANN/SCHINDLER/WYSS, in: Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die s chweizerische Bundesverfassung, 4. Auflage, Zürich/St.Gallen 2023, Art. 29 Rz. 60 ff.; BUDE Nr. 3/2024 vom 19. Januar 2024 Erw. 4.1). 3.2 Die Rekurrenten machen geltend, die Vorinstanz sei in ihrem Einspracheentscheid zu Unrecht nur auf die Einsprache von C.___ ge- gen die Projektänderung eingegangen. Er habe in der Einsprache klar zur Kenntnis gebracht, dass er sich auch gegen das überdimensio- nierte Bauvorhaben zur Wehr setzen wolle. Weil ihn die Vorinstanz diesbezüglich nicht gehört habe, habe sie seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Dieser Einwand der Rekurrenten ist un- begründet. Es ist unbestritten, dass C.___ im Rahmen der öffentlichen Auflage des vorliegend zu beurteilenden Baugesuchs vom 29. Mai bis Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 7/16 12. Juni 2023 keine Einsprache erhoben hatte. Erst anlässlich der öffentlichen Auflage der Projektänderung vom 22. August bis 4. Sep- tember 2023 erhob C.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben. Es ist den Rekurrenten zwar zuzustimmen, dass sich C.___ mit seiner Ein- sprache eindeutig gegen das Bauvorhaben an sich wendete. Gegen- stand der Projektänderung und damit des Korrekturgesuchs vom 10. August 2023 war en indessen einzig die Vergrösserung des Tief- garagengeschosses und die Verglasung eines Balkons im Oberge- schoss. Folglich hätte sich C.___ mit seiner Einsprache auch nur im Rahmen dieses eingeschränkten Streitgegenstands bewegen dürfen. Weil er das nicht tat und darüber hinaus Einwände gegen das Gesamt- bauvorhaben erhob, welches indessen nicht Gegenstand der Pro- jektänderungsauflage war, ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf seine diesbezüglich verspätete Einsprache eingetreten. Von einer Verlet- zung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör kann damit keine Rede sein. 3.3 Weiter rügen die Rekurrenten, die Vorinstanz habe ihren An- spruch auf rechtliches Gehör auch deshalb verletzt, weil sie im ange- fochtenen Entscheid in Bezug auf die Frage der Einfügung der umstrit- tenen Baute in die Quartier - und Siedlungsstruktur viel zu wen ig auf ihre Argumente eingegangen sei. 3.3.1 Nach Art. 24 Abs. 1 VRP soll ein Entscheid unter anderem die Tatsachen, die Vorschriften und die Gründe enthalten, auf die er sich stützt (Bst. a), sowie den Rechtsspruch der Behörde (Bst. b). Der An- spruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätz liche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn ge- gebenenfalls sachgerecht anfechten kann (BGE 125 II 369 Erw. 2c). Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer- den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese aus- drücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtli- chen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. VerwGE B 2018/52 vom 27. Februar 2019 Erw. 2.2; BGE 134 I 83 Erw. 4.1; BUDE Nr. 23/2024 vom 4. März 2024 Erw. 2.4). 3.3.2 Die Rekurrenten haben im Rahmen ihrer Einsprache sehr wort- reich dargetan, welchen Rechtsvorschriften das umstrittene Bauvor- haben ihres Erachtens widerspreche und weshalb es sich nicht ins Quartierbild einfüge. Die Vorinstanz begründete in ihrem abweisenden Einspracheentscheid (Erw. 3a) zwar weit weniger ausführlich, dass ein direktes Abstellen auf Art. 3 RPG im Baubewilligungsverfahren nicht möglich sei, weshalb aus Art. 1 und 11 BauR nichts für den konkreten Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 8/16 Fall abgeleitet werden könne und dass das Quartier «M.___» sich we- der in einer Kern - noch in einer Ortsbildschutzzone mit erhöhten Äs- thetikvorschriften befinde und deshalb auf das Bauvorhaben nur die Vorschriften des Verunstaltungsverbots (Art. 99 Abs. 1 PBG) Anwen- dung fänden. Weiter beschrieb die Vorinstanz den ihres Erachtens he- terogenen Charakter des Quartiers und befand das Bauvorhaben vor diesem Hintergrund als nicht verunstaltend. Mit dieser Begründung setzte sic h d ie Vorinstanz mit den Einwänden der heutigen Rekurrenten genügend auseinander. Den Rekurrenten war es dadurch möglich, von der Tragweite des Entscheids Kenntnis zu nehmen und ihn anzufechten. Damit ist der Gehörsanspruch der Re- kurrenten auch in diesem Punkt nicht verletzt. 4. In beiden Rekursverfahren wird gerügt, dass das Bauvorhaben den kleinen Grenz- sowie den Gebäudeabstand Richtung Osten nicht ein- halte. Im Rekurs 1 bestreitet die Rekurrentin 1 zudem die Einhaltung des grossen Grenzabstands samt Mehrl ängenzuschlag Richtung Westen. In den Rekursen wird zudem gerügt, dass auch der Strassen- abstand Richtung Norden und der Wegabstand Richtung Westen ver- letzt sei. 4.1 Nach Art. 13 Abs. 1 BauR ist der grosse Grenzabstand bei der am stärksten gegen Süden gerichteten Längsfassade der Hauptbaute einzuhalten. Weist eine Baute nach Ost und West orientierte Längs- fassaden auf, so ist der grosse Grenzabstand bei jener Längsfassade einzuhalten, die am stärksten gegen Süden gerichtet ist. Der kleine Grenzabstand ist bei allen anderen Fassadenseiten einzuhalten. Nach Art. 14 Abs. 1 BauR ist u.a. in Wohnzonen der Grenzabstand bei Ge- bäuden mit mehr als 20 m Länge um ein Viertel der Mehrlänge, höchs- tens aber um 5 m, zu vergrössern. Als Gebäudelänge gilt nach Art. 16 Abs. 1 BauR die grösste Ausdehnung des kleinsten das Gebäude be- grenzenden Rechtecks, wobei das Untergeschoss nicht angerechnet wird. Anbauten und Vorbauten zählen nicht zur Gebäudelänge (Art. 16 Abs. 2 BauR ). Als Vorbauten wiederum gelten nach Art. 27 Abs. 1 BauR Bauteile, die ohne Abstützung über die Fassade in den Luftraum ragen, wie Balkone, Veranden, Sonnenschutzkonstruktionen, einge- schossige Erker und Vortreppen. Vorbauten dürfen nach Art. 27 Abs. 2 BauR höchstens die Hälfte der Länge einer Fassadenseite ein- nehmen und höchstens 2 m über die Gebäudefassade ragen, jedoch höchstens 1,5 m in den Grenzabstand oder höchstens 1 m in den Strassenabstand hineinragen. 4.2 Das Erdgeschoss des vorliegend zu beurteilenden Mehrfamili- enhauses weist folgenden Grundriss auf: Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 9/16 Grundriss Erdgeschoss (Plan-Nr. 221001.002A vom 24.10.2023) 4.2.1 In obigem Plan wurden jene Flächen des über dem Erdgeschoss liegenden Obergeschosses rot schraffiert dargestellt, welche (ohne Abstützung) über den Grundriss des Erdgeschosses hinausragen . Diese Flächen sind baulich teils als offene Balkone, teils als geschlos- sene Erker ausgestaltet (vgl. dazu die Beschriftungen und Nummerie- rungen in obigem Plan). 4.2.2 Nach Art. 27 Abs. 2 BauR dürfen Vorbauten höchstens die Hälfte der Länge einer Fassadenseite einnehmen und höchstens 2 m über die Gebäudefassade ragen. Aus dem in Erw. 4.2 abgebildeten Plan ist leicht erkennbar, dass das Bauvorhaben diese Vorgabe nicht erfüllt. Entlang der Westfassade sind im Obergeschoss drei Balkone (Nrn. 1, 2 und 3) mit Längen von zweimal je 3,9 m und einmal 7,6 m, total also von 15,4 m geplant. Bei der von der Rekursgegnerin ange- gebenen Gebäudelänge von 24 m überschreiten diese drei Vorbauten an der Westfassade das zulässige Mass von 12 m (Hälfte der Gebäu- delänge) bei weitem. Gleiches gilt an der Nord- und Südfassade: Ent- lang der Nordfassade sollen im Obergeschoss ein Erker (Nr. 1) und ebenfalls zwei Balkone (Nrn. 1 und 2) mit Längen von 9,7 m und zwei- mal je 2,1 m, total also von 13,9 m (bei einer Gebäudetiefe von 16,5 m) Balkon 1 Balkon 2 Balkon 3 Balkon 4 Erker 1 Erker 2 Erker 3 Norden Erker 4 Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 10/16 gebaut werden. An der Südfassade sind im Obergeschoss ein Balkon (Nr. 4) und zwei Erker (Nrn. 3 und 4) mit einer Gesamtlänge von 17,3 m, bei einer Gebäudetiefe von lediglich 16,5 m vorgesehen. Ein- zig an der Ostfassade würde der geplante Erker (Nr. 2) mit einer Länge von 12 m (bei einer Gebäudelänge von 24 m) der Längenvorgabe von Art. 27 Abs. 2 BauR entsprechen. 4.2.3 Abgesehen vom höchst zulässigen Längenmass nach Art. 27 Abs. 2 BauR verletzen der Erker Nr. 3 an der Südfassade mit einer Auskragung von 2,5 m und die beiden Balkone (Nrn. 1 und 2) an der Westfassade mit Auskragungen von jeweils 2,1 m auch die Vorgabe von Art. 27 Abs. 2 BauR, dass Vorbauten höchstens 2 m über die Ge- bäudefassade hinausragen dürfen. 4.2.4 Die beschriebenen Bauteile an der Nord -, West- und Südfas- sade des Obergeschosses des geplanten Mehrfamilienhauses stellen folglich keine baureglementskonformen Vorbauten dar , weshalb sie von der Vorinstanz auch nicht als Vorbauten im Sinn von Art. 27 Abs. 2 BauR bewilligt werden konnten und sie dementsprechend auch keine Abstandsprivilegien nach dieser Bestimmung geniessen. 4.3 Dieses Zwischenergebnis führt nun aber nicht bereits zur A uf- hebung der angefochtenen Baubewilligung. Es bleibt zu prüfen, ob diese Gebäudeteile allenfalls als Teil der Hauptbaute bewilligungsfä- hig sind, weil sie die einschlägigen Abstandsbestimmungen auch ohne den für Vorbauten geltenden Privilegien einhalten. 4.3.1 Für die Nord- und Südfassade ergibt die Beurteilung, dass die umstrittenen Bauteile im Obergeschoss den Regelbauvorschriften des BauR auch als Teil des Hauptbaus entsprechen. Der Erker (Nr. 1) an der Nordfassade des Obergeschosses hält zur M.___strasse, einer Gemeindestrasse 2. Klasse, einen Strassenabstand zwischen 5 m und 6 m ein. Der nach Art. 21 Abs. 1 BauR vorgeschriebene Strassen- abstand von 3 m ist damit deutlich eingehalten. Die Erker Nrn. 3 und 4 sowie der Balkon Nr. 4 an der Südfassade des Obergeschosses hal- ten zur südlichen Grundstücksgrenze einen Abstand zwischen 6,4 m und 8,8 m ein, womit der kleine Grenzabstand von mindestens 4 m (Art. 6 BauR) ebenfalls grosszügig eingehalten ist. 4.3.2 Ein völlig anderes Bild ergibt jedoch die Überprüfung der West- fassade. Nach Art. 6 BauR gilt in der W2 neben einem kleinen Grenz- abstand von 4 m ein grosser Grenzabstand von 8 m. Unter den Ver- fahrensbeteiligten ist unbestritten, dass das geplante Mehrfamilien- haus nach Ost und West orientierte Längsfassaden aufweist. Weil die westliche Längsfassade zudem ganz leicht nach Süden geneigt ist (Art. 13 Abs. 1 BauR), ist auch unbestritten, dass der grosse Grenzab- stand gegenüber der Westfassade einzuhalten ist. Bei einer Gebäu- delänge von 24 m ist zudem ein Mehrlängenzuschlag von 1 m einzu- halten (Art. 14 Abs. 1 BauR), womit sich der grosse Grenzabstand auf 9 m vergrössert. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 11/16 4.3.3 Art. 56 Abs. 1 BauG legt fest, dass der Grenzabstand die kür- zeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze ist, wobei im Grund- riss gemessen wird. In der Praxis wird diese «kürzeste Entfernung» so ermittelt, dass von der Grundstücksgrenze in einem rechten Winkel auf die nächstgelegene Fassade gemessen wird. Plan «erweiterte Grenzabstandsverpflichtung auf Grundstück Nr. 002» (Plan - Nr. 221001.013 vom 24.10.2023) 4.3.4 Im oben unter Erw. 4.3.3 abgebildeten Plan wurde dieser 9 m breite Abstandsbereich, den das umstrittene, 24 m lange Gebäude zur westlichen Grundstücksgrenze einzuhalten hat, schematisch (schraf- fiert) eingezeichnet. Es ist aus der Darstellung ohne Weiteres ersicht- lich und bedarf keiner weiteren Begründung, dass erhebliche Gebäu- deteile des Erd-, Ober- und sogar des Attikageschosses in diesem frei- zuhaltenden Abstandsbereich zu liegen kommen. Es kann somit keine Rede davon sein, das Bauvorhaben halte den grossen Grenzabstand samt Mehrlängenzuschlag ein. Abgesehen davon liegen auch die ge- planten Balkone Nrn. 1 bis 3 ganz oder teilweise innerhalb des grossen Grenzabstands, was ebenfalls unzulässig ist , da für sie die Ab- standsprivilegien nach Art. 27 Abs. 2 BauR nicht gelten (vgl. Erw. 4.2.4). 4.3.5 In Richtung Westen unterschreitet das geplante Bauvorhaben zudem den Wegabstand zum O.___weg von 2 m um 1 m, weil die Bal- kone 1 und 2 einerseits keine zulässigen Vorbauten darstellen und deshalb keine Abstandsprivilegierung geniessen. Anderseits liesse der klare Wortlaut von Art. 27 Abs. 2 BauR, wonach Vorbauten höchs- tens 1 m in den Strassenabstand hineinragen dürfen, aber auch nicht 9 m-Bereich (grosser Grenzabstand) Bereich Strassenabstand Balkon 1 Balkon 2 Balkon 3 Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 12/16 zu, diese ausdrücklich nur für den Strassenabstand geltende Ab- standsprivilegierung auch gegenüber öffentlichen Wegen anzuwen- den. 4.3.6 Die Vorinstanz führt unter Ziff. II (Erw. 5d) des angefochtenen Entscheids, allerdings ohne weitere Konkretisierung aus, die Grundei- gentümerin des westlich angrenzenden Grundstücks Nr. 002, die Po- litische Gemeinde Z.___, erteile – zur Einhaltung des grossen Grenz- abstands – ein Näherbaurecht, welches öffentlich-rechtlich zu sichern sei. Unter Ziff. IV (Auflagen und Bedingungen) des angefochtenen Ent- scheids wird unter N 15 zudem vorgebracht, dass das geplante Ge- bäude bis zu 3,6 m näher an die Grenze zu Grundstück Nr. 002 ge- stellt werde; erforderlich sei ein Grenzabstand von 9 m. Die Eigentü- merin des Grundst ücks Nr. 002 habe sich deshalb mit dem «Näher- bau» einverstanden erklärt. Sie habe sich zudem zur Einhaltung eines entsprechend grösseren Grenzabstands verpflichtet. Nach Art. 56 Abs. 2 BauG kann der Grenzabstand zwar ungleich auf benachbarte Parzellen verteilt werden, wenn die Nachbarin bzw. der Nachbar sich zur Einhaltung eines entsprechend grösseren Grenzab- stands verpflichtet. Eine Grenzabstandsvereinbarung im Sinn dieser Bestimmung findet sich in den eingereichten Vorakten jedoch nicht. Den Akten liegt einzig der oben, unter Erw. 4.3.3 abgebildete Plan bei, der von der Vorinstanz im Zug der Bewilligungserteilung mitbewilligt wurde und von den Rekursgegnern und dem P rojektverfasser unter- zeichnet ist. Abgesehen davon, dass ein solcher Plan für sich allein noch keine rechtlich genügende Vereinbarung zwischen Grundeigen- tümern beinhaltet, ist dieser auch inhaltlich falsch. So sind darin etwa die aus dem Bauvorhaben result ierende Grenzabstandsunterschrei- tung unrichtig abgebildet, der einzuhaltende Grenzabstand falsch ver- masst und die Fläche, welche auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 künftig freizuhalten wäre, unrichtig dargestellt und ebenfalls nicht ver- masst. Was also genau «vereinbart» hätte werden sollen, ist aus dem Plan nicht ersichtlich. Die vorliegende Grenzabstandsvereinbarung ist indessen nicht nur materiell ungenügend und deshalb nicht geeignet, den Grenzabstand auf den beiden Grundstücken Nrn. 001 und 002 ungleich zu verteilen. Vorinstanz und Rekursgegner übersehen, dass sich das westlich angrenzende Grundstück Nr. 002 in der Grünzone GR befindet und damit für eine künftige Überbauung von vornherein nicht zur Verfügung steht , weil nach Art. 8 Abs. 2 BauR in der Grünzone GR Bauten und Anlagen ausdrücklich nicht zulässig sind . Dem grossen Grenzabstand kommt – zumal die Politische Gemeinde Z.___ in ihrem BauR keine Ausnützungsziffer mehr vorsieht – eine wichtige nutzungsbeschränkende Funktion zu, welche die zulässige Baudichte auf einem Baugrundstück in der Bauzone entscheidend be- einflusst. Würde ein Teil dieses Abstands in die Grünzone verlagert, führte das auf dem Baugrundstück unweigerlich zu einer Mehrausnüt- zung, die in der Grünzone GR, in welcher ein Bauverbot gilt, nicht mit einer entsprechenden Mindernutzung aufgewogen werden könnte. Gegenüber dem in der Grünzone GR gelegenen Grundstück Nr. 002 Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 13/16 gilt somit der Grundsatz des Verbots des interzonalen Nutzungstrans- fers, weshalb eine Grenzabstandsvereinbarung von vornherein nicht möglich ist (BUDE Nr. 111/2023 vom 15. Dezember 2023 Erw. 5 mit Hinweisen). 5. Im Weiteren beanstanden die Rekurrenten im Rekurs 2 das vorgese- hene Attikageschoss. 5.1 Nach Art. 17 Abs. 3 BauR gelten Attikageschosse gemäss Art. 19 (recte: Art. 18) BauR als Dachgeschosse. Gemäss Art. 18 Abs. 2 BauR gilt als Attikageschoss ein Geschoss, welches im theore- tischen Dachraum und unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden zurückversetzt ist und über dem obersten Vollge- schoss liegt. Nach Art. 18 Abs. 4 dürfen Attikageschosse eine Höhe von 3 m nicht überschreiten und keine Dachaufbauten aufweisen (Art. 18 Abs. 4 BauR). Geschlossene und offene Brüstungen bei Flachdächern werden bei der G ebäudehöhe mitgerechnet (Art. 18 Abs. 6 BauR). Die Attikahöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt zwischen Fassaden und Dachoberfläche (Art. 18 Abs. 7 BauR). Das BauR enthält zu dieser Bestimmung die folgende Abbildung: 5.2 Das geplante Attikageschoss weist einschliesslich seiner Brüs- tung, die gemäss Art. 18 Abs. 6 BauR bei der Ermittlung der Gebäu- dehöhe mitzurechnen ist, eine Höhe von 3,2 m auf. Es überschreitet damit die nach Art. 18 Abs. 4 BauR zulässige Maximalhöhe von 3 m und ist bereits aus diesem Grund nicht baureglementskonform (vgl. dazu den ebenfalls die Politische Gemeinde Z.___ betreffenden BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 5.2, in dem ein mit dem vorlie- genden Fall höhenmässig ident isches Attikageschoss bereits als un- rechtmässig beurteilt wurde). Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 14/16 Plan «Dachaufsicht, Fassadenschnitt, Attikafläche» ( Plan-Nr. 221001.005A vom 24.10.2023) 6. Im Rekurs 2 wird weiter bemängelt, es fehlten genauere Angaben zu den Sichtzonen. In den Vorakten findet sich eine Vernehmlassung des Vertreters der heutigen Rekursgegner vom 25. Oktober 2023 (vorinstanzliche Akten, act. 9) mit dem Plan «Sichtweiten, Grundstückszufahrt» vom 20. Ok- tober 2023, der von den Grundeigentümern des östlich angrenzenden Grundstücks Nr. 007 unterzeichnet ist. Der angefochtene Entscheid vom 12. Dezember 2023 enthält unter Ziff. III auch eine Sichtzonen- verfügung betreffend die Grundstücke Nrn. 001, 002 und 007, aller- dings wurde dieser Entscheid den Grundeigentümern des Grund- stücks Nr. 007 nicht eröffnet, weshalb sie von der Verfügung bis heute keine Kenntnis haben. 7. Zusammenfassend ergibt sich, dass das umstrittene Bauvorhaben nicht regelbaukonform ist . Es hält Richtung Westen den grossen Grenzabstand samt Mehrlängenzuschlag nicht ein und das Attikage- schoss verletzt zudem die vorgeschriebene Maximalhöhe. Hinzu kommt, dass der Sichtzonenplan zwar vorliegt, die Sichtzone gegen- über den östlich angrenzenden Grundeigentümern jedoch noch nicht verfügt worden ist. Die angefochtene Baubewilligung mit Einsprache- entscheid der Vorinstanz vom 12. Dezember 2023 ist deshalb aufzu- heben. Die beiden Rekurse erweisen sich damit als begründet und sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Bei diesem Ergebnis braucht auf die weiteren in den beiden Rekursen erhobenen Einwände, namentlich jene in Bezug auf die Einfügung der geplanten Baute ins Quartierbild und die Situierung des Attikage- schosses, im Folgenden nicht eingegangen zu werden. 3,2 m Höhe 3,2 m Höhe Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 15/16 8. 8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt für die beiden Rekurse jeweils Fr. 2'000.–, insgesamt also Fr. 4'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührenta- rifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 006.5). Dem Aus- gang de r Verfahren entsprechend haben die Rekursgegner die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP). 8.2 Der von der Rekurrentin im Rekurs 1 am 24. Januar 2024 ge- leistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 8.3 Der von B.___ im Rekurs 2 am 29. Januar 2024 geleistete Kos- tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 9. Rekurrenten und Rekursgegner stellen Begehren um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten. 9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 9.2 Die Rekurrentin obsiegt im Rekurs 1 mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierig- keiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, be- steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich Mehrwertsteuer festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern gemeinsam zu bezahlen. 9.3 Die Rekurrenten obsiegen auch im Rekurs 2 mit ihren Anträgen. Nachdem auch in diesem Verfahren die Anspruchsvoraussetzungen erfüllt sind, wird die ausseramtliche Entschädigung ebenfalls auf ins- gesamt Fr. 2'750.– festgelegt; sie ist von den Rekursgegnern gemein- sam zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 9.4 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen in den beiden Rekurs- verfahren unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sind deshalb ab- zuweisen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 34/2024), Seite 16/16 Entscheid 1. a) Der Rekurs Nr. 23-9088 von A.___, Z.___, wird im Sinn der Er- wägungen gutgeheissen. b) Der Rekurs Nr. 24-9162 von B.___ sowie C.___, alle Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. c) Der Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 12. Dezember 2023 (Baubewilligung und Einspracheentscheid) wird aufgehoben. 2. a) D.___, Z.___, wird für die beiden Rekursverfahren unter solida- rischer Haftung eine Entscheidgebühr von gesamthaft Fr. 4'000.– auferlegt. b) Der im Rekurs Nr. 23-9088 am 24. Januar 2024 von A.___ ge- leistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. c) Der im Rekurs Nr. 24-9162 am 29. Januar 2024 von B.___ ge- leistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ im Rekurs Nr. 23-9088 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. D.___ entschädigen A.___ ausseramtlich mit Fr. 2'750.– zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren von B.___ sowie C.___ im Rekurs Nr. 24-9162 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. D.___ ent- schädigen B.___ sowie C.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'750.– . c) Die Begehren von D.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten werden abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin