R 12 92 4. Kammer URTEIL vom 22. Januar 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Enteignungsrecht und –Entschädigung 1. a) Die seit 2006 im alleinigen Eigentum von … stehenden Parzellen 1039, 3590 und 3591 im Gebiet … des Dorfes … waren ab Einführung des ersten Baugesetzes im Jahr 1968 der Grünzone zugeteilt. Am 27. März 1977 wurde eine neue Zonenplanung verabschiedet, gemäss welcher die erwähnten Grundstücke der „Grünzone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen“ gemäss Art. 46 des damals geltenden Baugesetzes (BG) zugewiesen wurden. Auf Anordnung der Regierung wurde der erwähnte Art. 46 BG in der Volksabstimmung vom 23. April 1978 dahin abgeändert, dass die Grünzone weggelassen wurde. Der neue Art. 46 BG 1978 wurde durch die Regierung am 12. Juni 1978 genehmigt. Mit regierungsrätlichen Genehmigungen vom 5. Juli 1982, vom 12. März 1990 und zuletzt vom 27. April 1999 wurde dieser Art. 46 betreffend ZöBA im kommunalen Baugesetz sodann noch mehrfach bestätigt. Mit Schreiben vom 18. April 2012 teilte die Gemeinde … … mit, sie beabsichtige die drei Parzellen 1039, 3590 und 3591 samt Haus zum Gesamtwert von Fr. 332‘604.-- (2‘367 m2 zu Fr. 12.--/m 2 = Fr. 28‘404.— plus Zeitwert Wohnhaus gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 von Fr. 304‘200.—) zu übernehmen. b) Nach einer erfolglosen Einigungssitzung vom 2. Mai 2012 stellte … am 3. Mai 2012 unter Verweis auf die nun 34-jährige Zugehörigkeit zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) ohne entsprechende Verwendung durch die Gemeinde beim Gemeindevorstand den Antrag, ihre Parzellen von der ZöBA neu der benachbarten Wohnzone B gemäss Art. 47 BG zuzuteilen. c) Mit Entscheid vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 4. Juni 2012, beschloss der Gemeindevorstand, auf den Zuteilungsantrag nicht einzutreten (Ziff. 1) und das Gesuch auf Einleitung eines entsprechenden Zonenplanänderungsverfahrens abzuweisen (Ziff. 2). d) Dagegen erhob … am 20. Juni 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung und Anweisung des Gemeindevorstandes, das partielle Zonenplanverfahren zur beantragten Umzonung ihrer Parzellen gemäss Art. 47 ff. des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) bzw. 12 ff. der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) einzuleiten und durchzuführen, evtl. alles nur bezüglich Parzelle 3591 (vgl. dazu Parallelverfahren R 12 52, siehe dort). e) Die Gemeinde … reichte ihrerseits am 10. Mai 2012 bei der Enteignungskommission VI ein Gesuch um Durchführung des Schätzungsverfahrens ein mit dem Antrag, das Grundbuchamt … sei anzuweisen, die Parzelle 3591 mit dem darauf bestehenden Wohnhaus und die Parzelle 1039 und 3590 im Grundbuch ins Eigentum der Gemeinde zu übertragen unter gleichzeitiger Festsetzung einer Entschädigung von maximal Fr. 12.—/m 2 für den Boden und zusätzlich für das Haus von Fr. 320‘000.—. Nach entsprechendem Verfahren erliess die zuständige Enteignungskommission am 20. Juni/12. Juli 2012 folgenden Entscheid: „Die Entschädigung für die Übernahme der Parzelle Nr. 1039 mit einer Fläche von 223 m2 und der Parzelle Nr. 3590 mit einer Fläche von 1113 m2 wird auf Fr. 12.00/m2 festgelegt. Die Übernahmeentschädigung für die Parzelle Nr. 3591 mit dem Ferienhaus Vers. Nr. 903 wird auf Fr. 364‘572.00 festgelegt. Der Gesuchgegnerin wird eine Inkonvenienzentschädigung von Fr. 5‘000.-- zugesprochen.“ Total wurden somit Fr. 385‘604.-- zugesprochen mit Verzinsung ab Rechtskraft des Entscheides mit 5%. 2. Dagegen erhob … am 7. September 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung, evtl. Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen. Der angefochtene Entscheid bejahe das Enteignungsrecht der Gemeinde und setze eine Enteignungsentschädigung für die ihr gehörenden Grundstücke 1039, 3590 und 3591 fest, sodass bei Rechtskraft des Entscheides und entsprechendem Zahlungsnachweis ein Rechtsgrundausweis für den Eintrag des Eigentumserwerbs im Grundbuch gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. b der Grundbuchverordnung (GBV) vorhanden wäre. Sie bestreite in erster Linie selber das Enteignungsrecht der Gemeinde und erst in zweiter Linie die Höhe der festgelegten Entschädigung. Zunächst sei festzuhalten, dass das Enteignungsrecht nie rechtsgültig entstanden sei. Weder im Rahmen der Urnenvorlage vom 27. März 1977 noch der anschliessenden Prüfung durch die Regierung sei geklärt worden, ob eine Enteignung der drei nun ihr gehörenden Grundstücke durch ein konkretes öffentliches Interesse gerechtfertigt und ob die Enteignung überhaupt geeignet, erforderlich und zumutbar gewesen sei. Die Enteignungskommission VI schreibe im angefochtenen Entscheid gestützt auf Art. 97 Abs. 1 KRG, sie dürfe diese Prüfung nicht vornehmen, weil sie stets dem vorgelagerten Entscheid über die Erteilung des Enteignungsrechts vorbehalten sei. Im vorliegenden Fall sei aber die Prüfung im Zonenplanänderungsverfahren offensichtlich unterblieben, sodass die Kommission als staatliche Institution nach Art. 5 und 36 der Bundesverfassung (BV) verpflichtet gewesen wäre, diese Prüfung vorfrageweise vorzunehmen. Wenn dies nicht zugelassen werde, werde bei ZöBA-Grundstücken dem Enteigneten de facto der gerichtliche Schutz abgeschnitten und Art. 29a BV und Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) verletzt. Überdies sei die Inanspruchnahme privaten Eigentums nach bundesgerichtlicher Praxis für zukünftige öffentliche Zwecke nur gestattet, wenn der künftige Bedarf schon aktuell mit Bestimmtheit bezeichnet werden könne und das Vorhaben über kurz oder lang für die Umsetzung des öffentlichen Interesses notwendig sei. Vorliegend sei aber weder der künftige Bedarf schon im Jahr 1978 mit Bestimmtheit bezeichnet noch über kurz oder lang umgesetzt worden, sodass ein entsprechendes Enteignungsrecht nie gültig entstanden sein könne. Wenn die Gemeinde 2012 dieses Recht in Anspruch nehmen wolle, müsse dieses heute überprüft werden. Konkret würde das private Interesse der Beschwerdeführerin auf Eigentum die drei durch die Gemeinde angerufenen öffentlichen Interessen (sämtliche Anlässe wie Zirkus, Schwingfeste, Musikfeste usw., Parkplatznot und Bau eines neuen Kindergartens) bei weitem überwiegen, was durch Ersatzbauten der Gemeinde wie das Sportzentrum, Feuerwehrmagazin, Verkäufe von Liegenschaften durch die Gemeinde usw. sowie durch Zeugeneinvernahmen von Nachbarn bezüglich tatsächliche heutige Verwendung der Ballonwiese belegt werden könne. Wenn ein Enteignungsrecht der Gemeinde mit der ZöBA-Zuweisung im Jahr 1978 entstanden sein sollte, dann wäre dieses nach allgemein geltenden rechtlichen Grundsätzen nach 34 Jahren sicher verjährt; denn die üblichen Verjährungsfristen würden entweder 5 bis höchstens 10 Jahre betragen. Wenn das Enteignungsrecht durch das Gericht bestätigt werden sollte, sei die Angelegenheit zur Erhöhung der Enteignungsentschädigung gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 (allein Parzelle 3591 mit Ferienhaus inkl. Boden Fr. 524‘0000.-- geschätzt), welche durchaus dafür als massgebend zu betrachten sei, zurückzuweisen. 3. Mit Vernehmlassung vom 27. September 2012 stellte die Enteignungskommission VI dem Gericht die Verfahrensakten unter Verweis auf die Begründung im angefochtenen Entscheid zu. 4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Grundstücke des Vaters der Beschwerdeführerin bzw. heute der Beschwerdeführerin selber hätten nie einer Bauzone zugehört, denn die seien bereits im Jahr 1968 der kommunalen Grünzone zugewiesen worden und seither bei allen nachfolgenden Ortsplanungsrevisionen in den Jahren 1978, 1988, 1993, 1997/98, 2002/2003 und zuletzt im Jahre 2010 immer in der ZöBA belassen worden, ohne dass diese Zuweisung irgendwie beanstandet worden wäre. Dabei habe die Regierung als Genehmigungsinstanz jedes Mal von Amtes wegen prüfen müssen, ob diese Zuweisung bzw. Bestätigung der Zuweisung zur ZöBA gerechtfertigt gewesen wäre oder nicht. Für die jeweiligen Eigentümer hätte dabei auch die Möglichkeit bestanden, diese Zuweisung in Frage zu stellen und zu beanstanden, was sie jedoch nie gemacht hätten, weshalb sie dies sich nun anrechnen lassen müssten. Die bundesgerichtlichen Voraussetzungen für die Ausscheidung einer ZöBA seien bei der sogenannten Ballonwiese sowohl 1978 erfüllt gewesen und auch noch heute voll gegeben. Es handle sich nämlich dabei um die noch einzige ebene Fläche, welche sie zur Durchführung von öffentlichen Anlässen zur Verfügung habe. Aus dem Überbauungsstand vom 20. Mai 2012 gehe zudem hervor, dass von der Gesamtfläche der ZöBA von 17.2 ha bereits 14.83 ha verbaut worden seien und lediglich noch 2,34 ha zur Verfügung stehen würden. Diese bestünden aus der Ballonwiese, dem ZöBA-Streifen entlang der ehemaligen Kantonsstrasse in … auf der ehemaligen Skiwiese (sehr steiles Gelände), den zwei kleinen Parzellen hinter der Abwasserreinigungsanlage (ARA) sowie der Wiese hinter der Kirche, die freigehalten werden müsse. Faktisch bleibe es somit bei der unbedingt notwendigen Ballonwiese samt den drei Parzellen der Beschwerdeführerin. Aber auch insgesamt würden zu wenig Baulandreserven zur Verfügung stehen (Bauzonen noch 7.4 ha, Gewerbezone vollständig überbaut, ZöBA weitestgehend überbaut). Die entsprechende Nutzung der Ballonwiese habe sie für Anlässe, Parkplätze und Kindergarten nachgewiesen. Eine Verjährung könne nicht eingetreten sein, nachdem Art. 97 KRG eine solche gar nicht vorsehe und die letzte bestätigende Zuweisung erst noch vor zwei Jahren erfolgt sei. Die Verjährungsfrist nach Art. 99 Abs. 3 KRG beziehe sich nur auf Entschädigungsanprüche des Grundeigentümers aus materieller Enteignung. Die Vorinstanz habe die Enteignungsentschädigung korrekt festgelegt und insbesondere den Wert des Bodens der überbauten Parzelle von den amtlich geschätzten Fr. 213.—/m 2 auf Fr. 12.—/m 2 festgelegt. 5. Die Beschwerdeführerin legte in ihrer Replik noch dar, Beschwerdegegenstand bilde nicht die Zuteilung gemäss Zonenplan, sondern die nach Art. 36 BV unbedingt erforderliche Erteilung des Enteignungsrechtes an die Gemeinde, damit sie zur tatsächlichen Enteignung schreiten könne. Diese sei vorliegend eben nie erfolgt. Auch in den durch die Gemeinde zitierten Entscheide zur ZöBA unterstreiche das Bundesgericht, dass Voraussetzung für eine solche Zuweisung sei, dass das Gemeinwesen das öffentliche Interesse mit der grösstmöglichen Genauigkeit angebe und dass die Errichtung der öffentlichen Baute bzw. Anlage mit einiger Sicherheit zu erwarten sei (BGE 114 Ia 335). Der behauptete Bedarf nach ZöBA-Land könne nicht gegeben sein, nachdem die Gemeinde im Jahr 2002 eine ganze Serie von Grundstücken zum Verkauf angeboten habe, die sich dafür aber bestens geeignet hätten. Auf jeden Fall werde immer noch wie beim Plädoyer vor der Enteignungskommission kein konkreter Verwendungszweck für die drei Parzellen der Beschwerdeführerin angegeben. Im Protokoll „Aus der Ratsstube“ des Gemeindevorstandes vom 11. Mai 2012 werde diesbezüglich ausgeführt, die Übernahme der drei Parzellen erfolge unabhängig von einer möglichen Realisierung eines Kindergartenneubaus. Bei nie erfolgter Abwägung der öffentlichen gegen die privaten Interessen für das Enteignungsrecht könne auch keine Rolle spielen, dass sie und ihre Vorgänger nie die Zuteilung gemäss den jeweiligen Zonenplänen angefochten hätten. Eine Verjährung trete auch nach bündnerischem Recht ein, dies vor allem wenn die Zuweisung zur ZöBA 34 Jahre gedauert habe und sicher nicht so lange durch das erforderliche aktuelle öffentliche Interesse gerechtfertigt werden könne. 6. In ihrer Duplik ergänzte die Gemeinde noch, nach vorgehendem und auch heutigem bündnerischen Recht erfolge die Erteilung des Enteignungsrechtes mit der Zuweisung zur ZöBA, weshalb die Überprüfung nach Art. 36 BV, wenn überhaupt, in jenem Zeitpunkt hätte erfolgen sollen. Das vorliegende Verfahren bezwecke einzig die Festlegung der Enteignungsentschädigung. Die Gemeinde nimmt überdies einzeln (vgl. Seite 3) zu den im Jahre 2002 zum Verkauf angebotenen Grundstücken Stellung, welche allesamt aus verschiedenen Gründen und nach Erstellung von Alternativgebäuden wie das Feuerwehrmagazin eingangs Dorf Richtung … für eine Verwendung für öffentliche Bauten und Anlagen, insbesondere als Kindergarten im unteren Teil des Dorfes, ungeeignet gewesen und deshalb veräussert worden seien. Die ebene Fläche der Ballonwiese an zentraler Lage zwischen den beiden Fraktionen … und … sei auch in Zukunft die beste Lösung für die Durchführung von öffentlichen Anlässen - welcher Art auch immer - und ebenso der beste Standort für ein neu zu erstellendes Kindergartengebäude. Inakzeptabel sei auch der Vorschlag der Beschwerdeführerin, den heutigen Zustand beizubehalten. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Verfahren der Entscheid der Enteignungskommission (Beschwerdegegnerin 1) vom 20. Juni/12. Juli 2012, worin der Beschwerdeführerin (bisher Eigentümerin der Parzellen 3591, 3590 und 1039, die allesamt seit 1978 der ZöBA zugewiesen sind) – auf Gesuch der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) um Durchführung eines Schätzungsverfahrens für die Übernahme der betreffenden Parzellen in ihr Eigentum eine Entschädigungssumme von total Fr. 385‘604.-- inkl. Fr. 5‘000.-- Inkonvenienzentschädigung nebst Verzinsung zu 5% ab Rechtskraft dieses Entscheides - zugesprochen wurde. Beschwerdegegenstand bilden dabei die Fragen, ob der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht die Ausübung des Enteignungsrechtes zugebilligt wurde und die Ermittlung der Höhe der festgelegten Übernahmeentschädigung rechtens war. 2. a) In Art. 8 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) vom 13. Juni 2010, von der Regierung genehmigt am 18. Januar 2011, wird für die Regelung und Geltung u.a. der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) auf die Vorschriften des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG), in Kraft seit dem 1. November 2005, verwiesen. Laut Art. 28 KRG ist die ZöBA für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen bestimmt. Untergeordnete private Nutzungen sind zulässig, wenn sie mit zonenkonformen Bauten baulich verbunden sind (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen, die dem Zonenzweck widersprechen, dürfen nur unterhalten werden (Abs. 2). Die Zone kann unterteilt werden in Zone für öffentliche Bauten und Zone für öffentliche Anlagen (Abs. 3). In Art. 97 KRG wird unter dem Titel „Formelle Enteignung“ was folgt bestimmt (Abs. 1): Mit der Genehmigung der Grundordnung ist der Gemeinde das Enteignungsrecht erteilt für die darin festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (Ziff. 1); Flächen oder Flächenteile in anderen Bauzonen für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienenden Bauten und Anlagen (Ziff. 2); projektierten und für die Enteignung vorgesehenen Strassen und Wege (Ziff. 3). Weiter legt Art. 97 KRG fest: Will die Gemeinde oder eine von ihr ermächtigte Trägerschaft das Enteignungsrecht ausüben, teilt sie dies den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unter Bekanntgabe der beanspruchten Rechte und der angebotenen Entschädigung schriftlich mit. In gleicher Weise können auch die Betroffenen durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebotes von der Gemeinde die Ausübung des Enteignungsrechtes verlangen (Abs. 3). Können sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann jede Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die Durchführung des Schätzungsverfahrens verlangen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung (Abs. 4). In Art. 98 KRG wird unter dem Titel „materielle Enteignung“ zusätzlich stipuliert: Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen (materielle Enteignung), haben die Betroffenen einen Anspruch auf volle Entschädigung (Abs. 1). Entschädigungspflichtig ist das Gemeinwesen, welches die Eigentumsbeschränkung beschlossen hat oder gemäss Zuständigkeitsordnung hätte beschliessen müssen (Abs. 2). Bestreitet das Gemeinwesen die Entschädigungspflicht oder können sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann das Entschädigungsbegehren nach den Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung bei der zuständigen Enteignungskommission geltend gemacht werden (Abs. 4). Beträgt die zu leistende Entschädigung mehr als zwei Drittel des Wertes, der für das Grundstück im Falle einer formellen Enteignung bezahlt werden müsste, können beide Parteien die formelle Enteignung verlangen (Abs. 5). Im Lichte dieser Vorgaben gilt es hiernach über die Rechtmässigkeit des Vorgehens der Vorinstanzen (Beschwerdegegnerinnen) sowie die Angemessenheit der zugesprochenen Übernahme- bzw. Enteignungsentschädigungen für die Parzellen 3591 (bereits mit einem Ferienhaus überbaut und einer Grundstücksfläche von 1031 m2), 3590 (unüberbaut im Halte von 1‘113 m2) und 1039 (unüberbauter Parzellenstreifen im Halte von 223 m 2) abschliessend zu entscheiden. b) Die zentrale Rechtsfrage ist hier, in welchem Zeitpunkt nach vorherigem und nach heutigem bündnerischen Recht das Enteignungsrecht für die Übernahme des privaten Eigentums durch die öffentliche Hand zum Zwecke der Realisierung der nach ZöBA vorgesehenen Bauten und Anlagen entsteht bzw. gegeben ist. Die Beschwerdeführerin verlangt gestützt auf Art. 36 BV, dass alle dort erwähnten Voraussetzungen für die Einschränkung von Grundrechten und insbesondere eine klare gesetzlichen Grundlage sowie das ausgewiesene öffentliche Interesse erfüllt sein müssten. Bereits in Art. 27 Abs. 4 des alten Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (aKRG; gültig bis 31. Oktober 2005) hiess es ausdrücklich: “Ist der Zonenplan genehmigt, können die betroffenen Grundeigentümer durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebots die Übertragung des Eigentums an die Gemeinde verlangen. Der Gemeinde steht das gleiche Recht zu. Kommt keine Einigung zustande, so kann jede Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die Durchführung des Schätzungsverfahrens verlangen.“ Somit war schon damals die Erteilung des Enteignungsrechts (im Zuge der ZöBA-Zuteilung) mit der Genehmigung durch die Regierung implizit vorausgesetzt bzw. enthalten (vgl. dazu auch VGE 237/93 = PVG 1993 Nr. 52 und VGE 288/98, alle die hier interessierende Gemeinde betreffend). Mit der Totalrevision 2005 wurde im neuen Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; gültig ab 1. November 2005) die Erteilung des Enteignungsrechtes ausdrücklich in den Art. 28 und 97 KRG so geregelt, dass mit der Genehmigung der Grundordnung der Gemeinde dieses Recht als erteilt gilt, insbesondere auch für die darin festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA; zu Art. 97 Abs. 1 Ziff. 1 KRG vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat; Heft Nr. 3/2004-2005, S. 310-311). Die durch Art. 36 BV geforderte gesetzliche Grundlage für die direkte Erteilung des Enteignungsrechts für die ZöBA war folglich sowohl nach altem und als auch neuem KRG vorhanden. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass das Vorliegen eines dafür nötigen überwiegenden öffentlichen Interesses an sich schon anlässlich der regierungsrätlichen Genehmigung zu prüfen war bzw. dessen Fehlen im Zuge des dort möglichen Planungsbeschwerdeverfahrens nach Art. 101 KRG und anschliessend noch mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden anzufechten gewesen wäre. Vorliegend stammt die ZöBA-Zuweisung der Parzellen 3591, 3591 und 1039 aus den 70-Jahren und sie wurde danach immer wieder (1988, 1993, 1997/1998, 2002/2003) und zuletzt sogar nochmals mit der generellen Revision des kommunalen Baugesetzes im Jahre 2010/2011 ausdrücklich bestätigt. Aufgrund dieses Ereignisablaufes wurde das entsprechende Enteignungsrecht aber ebenfalls immer wieder von Neuem rechtskräftig bestätigt. Dass dafür ein öffentliches Interesse offensichtlich nicht vorhanden wäre, wie dies die Beschwerdeführerin mit Nachdruck behauptet, trifft gemäss den konkreten Angaben der Gemeinde bis heute aber eindeutig und nachweislich nicht zu. Deshalb erübrigen sich im konkreten Fall auch Zeugenaussagen von Nachbarn zur Bestätigung der Nichtverwendung der Ballonwiese zu öffentlichen Anlässen und Zwecken. Neu lässt Art. 28 KRG sogar untergeordnete private Verwendungen zu, was eine Ausweitung der Möglichkeiten für eine Enteignung bedeutet. Eine Verjährung der ZöBA- Zuweisung, welche rechtlich ohnehin fragwürdig erscheint, ist vorliegend klarerweise nicht anzunehmen, weil die letzte Bestätigung (2010/2011) erst vor zwei Jahren ohne irgendwelche Beanstandungen oder Anfechtung seitens der Beschwerdeführerin erfolgt ist. Demnach ist die Vorinstanz aber zu Recht auf den Aspekt der Ausübung des Enteignungsrechtes an sich nicht mehr eingegangen. Der in erster Linie gestellte Hauptantrag der Beschwerdeführerin (Aberkennung des Enteignungsrechts) erweist sich damit als unbegründet, was zur Abweisung der Beschwerde in diesem Punkt führt.3. a) Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch die Rechtmässigkeit der ermittelten Entschädigungshöhe für die behördliche Übernahme der allesamt (seit 1978) der ZöBA zugeteilten Parzellen 3591, 3590 und 1039 im Halte von zusammen 2367 m 2. Zur Bewertung der genannten Grundstücke ist festzuhalten, dass der hier eingesetzte Ausgangswert von Fr. 12.-- pro Quadratmeter (m 2) für landwirtschaftlichen Boden bzw. Nichtbauland grundsätzlich als an der oberen Grenze liegend zu betrachten und somit zu bestätigen ist. Die Berechnung der Entschädigungen für die Parzellen 3590 (1‘113 m2 x Fr. 12.--/m 2 = Fr. 13‘356.--) und 1039 (223 m 2 x Fr. 12.--/m 2 = Fr. 2‘676.--) sind demnach korrekt erfolgt und nicht zu beanstanden. Der Schätzungswert des auf Parzelle 3591 stehenden Ferienhauses mit der Versicherungsnummer Nr. 903 ist durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) hingegen aufgrund des Realwertes mit Fr. 364‘572.-- festgelegt worden, was grundsätzlich als fraglich erscheint. Zu entschädigen ist nämlich der Verkaufswert im Zeitpunkt der Übernahme des Grundstückes, d.h. im letzten Sommer, wozu die vorliegende amtliche Schätzung vom 6. Oktober 2011 bestens geeignet ist. Die Beschwerdeführerin verlangt ausdrücklich, dass die bereits mit einem Ferienhaus überbaute Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m 2 zum Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung für Bauland zu entschädigen sei, was gesamthaft für Haus und Boden nach dem Verkehrswert einen Betrag von Fr. 524‘000.-- ergeben würde. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) wendet diesbezüglich jedoch zu Recht ein, dass die Schätzung der ganzen Parzelle 3591 als Bauland zum Verkehrswert der langjährigen Zoneneinteilung als ZöBA widerspräche und somit nicht zulässig sein könne. Für die Berechnung der Bodenfläche einer teils bereits überbauten, aber noch immer nicht einer eigentlichen Bauzone zugeteilten Parzelle ist die Praxis des Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der Ermittlung der früheren Kulturlandverminderungsabgabe anwendbar (vgl. PVG 1996 Nr. 53, 2000 Nr. 75, 1989 Nr. 59, 1978 Nr. 76). Konkret ist das Verwaltungsgericht in solchen Fällen stets davon ausgegangen, dass zu jedem normalen Einfamilienhaus (wie hier von ca. 113 m 2; inkl. Garage) unabhängig von der Zoneneinteilung eine Landfläche von 500-600 m 2 als Untergrund und Umschwung gehört. Das entsprechende Vorgartenland ist ebenfalls als der Landwirtschaft entzogene Bodenfläche (faktisches Bauland) zu bewerten und somit auch zu einem entsprechend höheren Bodenwert abzugelten (statt vieler: PVG 1992 Nr. 21, VGU A 2002 27 E. 3b, A 2001 33 E. 3b, A 1999 85 E. 3, A 1999 74 E. 2a, A 1999 89 E. 2a, A 2000 107 E. 3). b) Die Übernahme dieser Berechnungspraxis erscheint auch vorliegend als gerechtfertigt, was bedeutet, dass nicht unbesehen auf den Verkehrswert von Fr. 524‘000.-- gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 für die ganze Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m2 abgestellt werden kann. Bei der Parzelle 3591 (Einfamilienhaus plus Umschwung) ist nach dieser Praxis nur von einer Bodenfläche von 550 m 2 zum höheren Landwert von Fr. 213.--/m 2 auszugehen und die Restfläche von 481 m 2 (1031 m 2 – 550 m 2) mit Fr. 12.--/m 2 zu bewerten. Umgerechnet ergibt sich für die Restfläche danach eine Verminderung des Bodenwertes von Fr. 96‘681.-- (481 m 2 x Fr. 201.--/m 2), welche vom amtlich zuletzt geschätzten Gesamtverkehrswert von Fr. 524‘000.-- noch in Abzug gebracht werden muss. Der entschädigungspflichtige Gesamtvergütungsbetrag für die Parzelle 3591 beträgt bei Anwendung dieser „Umschwungs-/Vorgartenpraxis“ korrekt Fr. 427‘319.-- (Fr. 524‘000.-- minus Fr. 96‘681.--). Im Umfang des daraus resultierenden Differenzbetrages von Fr. 62‘747.-- (Fr. 427‘319.-- minus bereits behördlich anerkannter Übernahmeentschädigung von Fr. 364‘572.-- für Parzelle 3591 mit älterem Ferienhaus) ist das Begehren der Beschwerdeführerin um Erhöhung der Enteignungsentschädigung daher berechtigt und ihre Beschwerde folgerichtig teilweise gutzuheissen. Im Übrigen gibt es an den Berechnungen der Vorinstanz für die Entschädigungen der beiden unüberbauten und seit 34 Jahren rechtskräftig in der ZöBA gelegenen Parzellen 3590 und 1039 (1‘113 m 2 und 223 m 2 à jeweils Fr. 12.--/m2 als Entschädigung) jedoch nichts auszusetzen. 4. a) Der angefochtene Entscheid der Enteignungskommission (Beschwerdegegnerin 1) vom 20. Juni/12. Juli 2012 erweist sich demnach nicht in jeder Beziehung als rechtens, was zu seiner partiellen Aufhebung im Sinne der Erwägungen (Erhöhung der Entschädigung für Parzelle 3591 auf letztlich Fr. 427‘319.--) führt. Insofern ist die Beschwerde vom 7. September 2012 teilweise gutzuheissen. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde (bezüglich Enteignungsberechtigung und Entschädigung für die Parzellen 3590 und 1039 sowie der Inkonvenienzentschädigung) hingegen als unbegründet und ist abzuweisen. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu 2/3 der Beschwerdeführerin und zu 1/3 der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) aufzuerlegen. Die Gemeinde hat die anwaltlich vertretene und zum Teil obsiegende Beschwerdeführerin zudem laut Art. 78 Abs. 1 VRG aussergerichtlich noch angemessen zu entschädigen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich – soweit überhaupt - in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Enteignungsentschädigung für die Parzelle 3591 auf insgesamt Fr. 427‘319.-- festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 352.-- zusammen Fr. 3‘352.--gehen zu 2/3 zulasten von … und zu 1/3 zulasten der Gemeinde und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat die Gemeinde … reduziert mit insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 12. Juli 2013 abgewiesen (1C_251/2013).