Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung 2 GR.2010.17 Entscheid 6. Mai 2013 Mitwirkend: Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann und Gerichtsschreiberin Barbara Collet In Sachen A AG , Rekurrentin, vertreten durch B AG, gegen S t a dt C, Rekursgegnerin, vertreten durch den Finanzausschuss, betreffend Grundstückgewinnsteuer - 2 - 2 GR.2010.17 hat sich ergeben: A. Am …. … 2008 veräusserte die A AG (nachfolgend die Pflic htige) die G e- werbeliegenschaft Kat.Nr. … an der …strasse 2 in der Gemeinde C an die D AG mit Sitz in E, zu einem Preis von Fr. 77'500'000.-. Mit Veranlagungsentscheid vom 19. Februar 2009 auferlegte der Finanzausschuss der Stadt C der Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 1'366'480.- bei einem steuerpflichtigen Gewinn von Fr. 6'858'900.-. Der Gewinnberechnung wurde dabei ein Verkehrswert vor 20 Ja hren von Fr. 65'400'000.- zu Grunde gelegt. B. In ihrer Einsprache vom 2 5. März 2009 liess die Pfli chtige beantragen, den Verkehrswert vor 20 Jahren mit Fr. 75'202'000.- zu berücksichtigen, eventualiter mit Fr. 78'356'000.-, womit sich eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 0.- ergebe. Unter Zugrundelegung der im Jahr 1988 erzielten Mieterträge setzte der Finanzausschuss mit Einspracheentscheid vom 1 1. Februar 2010 den Verkehrswert vor 20 Jahren auf Fr. 60'380'000.- herab und erhöhte damit die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 2'370'480.-. C. Mit Rekurs vom 1 8. März 2010 l iess die Pflichtige beantragen , die Grund- stückgewinnsteuer sei auf Fr. 83'000.- herabzusetzen, ausgehend von einem Ve r- kehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 71'820'000.-. Eventualiter sei die Grundstück- gewinnsteuer unter Zugrundelegung eines Verkehrswerts vor 20 Jahren von Fr. 76'668'928.- mit Fr. 0.- zu veranlagen. Zudem sei der Pflichtigen die bereits zu viel entrichtete oder noch zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer zuzüglich des anwen d- baren Guthabenzinses zurückzuerstatten. Des Weiteren beantragte sie eine Parteien t- schädigung. In se iner Rekursantwort vom 2 1. Mai 2010 beantragte der Finanzausschuss der Stadt C, den Rekurs unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. D. Mit Verfügung vom 9. Juni 2010 ordnete die Referentin des Steuerrekur s- gerichts ein Gutachten über den Verkeh rswert der Liegenschaft vor 20 Jahren an. - 3 - 2 GR.2010.17 Gleichzeitig schlug sie den Parteien vor, F, dipl. Arch. ETH, mit der Erstellung des Gut- achtens zu beauftragen. Die von der Pflichtigen erhobenen Einwendungen gegen die Fachkenntnisse des vorgeschlagenen Experten s owie der Antrag, die Expe rtenfrage dahingehend zu ergänzen, dass der Experte eine bestimmte Bewertungsmethode s o- wie die Akten der Pflichtigen zu berücksichtigen habe , wurde mit Verfügung vom 12. Juli 2010 abgewiesen und F wurde als Experte mit der Erstellu ng des Gutachtens betraut. Am ... Januar 2011 fand im Beisein der Parteien und des Experten F ein Au- genschein vor Ort mit einer anschliessenden Referentenaudienz statt. Nachdem die Pflichtige mit Eingabe vom 23. Februar 2011 weitere Unterlagen eingereicht hatte, erstattete der Experte am …. März 2011 sein Gutachten und schät z- te den Verkehrswert von Kat.Nr. …, …strasse 2, C, per ... … 1988 auf Fr. 63'900'000.-. Während die Rekursgegnerin keine Stellungnahme zum Gutachten einreichte, liess die Pflichtig e mit Eingabe vom 1 3. Mai 2011 verschiedene Einwendungen vo r- bringen, insbesondere betreffend die Höhe der Rückstellungen, die der Experte bei der Berechnung des Verkehrswerts nach der DCF-Methode angenommen hatte. Mit Verfügung vom 1 7. Mai 2011 wurde ein Nachtragsgutachten angeordnet. Daraufhin liess die Pflichtige am 9. August 2011 dem Experten weitere Unterlagen z u- kommen. Am 13. September 2011 erstellte der Experte das Nachtragsgutachten 1 und schätzte den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks auf Fr. 71'280'000.-. wo- bei er neu hinsichtlich der beiden Hauptmieter G und H Abzahlungsraten von Darlehen der Pflichtigen als Mietertrag berücksichtigte. Hiergegen wurden allein von der Rekurs- gegnerin Einwendungen erhoben. Sie beanstandete insbesondere, dass die Rückzah- lungen der Werkprei sdarlehen durch die damaligen Mieter der Liegenschaft keinen Mietertrag darstellen würden und somit nicht als Liegenschaftsertrag zu berücksichti- gen seien. Mit Verfügung vom 15. Mai 2012 legte die Referentin ihre Rechtsauffassung dar und ordnete ein weiteres Nachtragsgutachten an, welches der Experte am …. Juli 2012 erstattete. Nunmehr legte der Experte den Verkehrswert per ... … 1988 wiederum auf Fr. 63'900'000.- fest (nachfolgend Nachtragsgutachten 2). In ihrer Stellun gnahme vom 2 4. September 2012 stellte die Pflichtige insb e- sondere in Frage, ob die Abteilungsvizepräsidentin und Referentin M icheline Roth in - 4 - 2 GR.2010.17 den Ausstand zu t reten habe, da von i hr in der Verfügung vom 1 5. Mai 2012 eine Rechtsauffassung mit Bezug auf die vom Experten zu beantwortende Frage darg elegt worden sei. Ferner habe sie dem Experten auch ihre Rechtsauffassung mit B ezug auf den Grundsatz "Kauf bricht Miete" mitgeteilt. Es sei d eshalb auch die Unbefangenheit des Experten anzuzweifeln, da dieser durch die Anordnung der Referentin in se iner Schätzungstätigkeit eingeschränkt worden sei. Die Grundstückgewinnsteuer sei auf- grund des ersten Nachtragsgutachtens zu veranlagen, eventualiter sei ein Obergutach- ten einzuholen. Die Rekursgegnerin erhob keine Einwendungen gegen das Nachtrags- gutachten 2. Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach- folgenden Erwägungen eingegangen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) N ach dem in Art. 9 der Schweizerischen Bundesverfassung vom 18. April 1999 festgelegten Grundsatz von Treu und Glauben hat der Bürger unter be- stimmten Voraussetzungen Anspruch auf den Schutz seines berechtigten Vertrauens in die Richtigkeit und Vollständigkeit behördlicher Auskünfte und Zusicherungen, w o- durch das Prinzip der gesetzmässigen Verwaltung durchbrochen wird. Die Bindung an eine falsche Auskunft setzt dabei unter anderem voraus, dass diese von der zuständ i- gen Behörde erteilt wurde oder dass der Bürger die Behörde aus zureichenden Grü n- den als zuständig betrachten durfte, dass die Auskunft sich auf einen genau umschri e- benen Sachverhalt bezog und vorbehaltlos erteilt wurde und dass ihre Unrichtigkeit für den Fragesteller nicht ohne weiteres erkennbar war. Erforderlich ist im Weiteren, dass der Adressat der Ausku nft gestützt hierauf unwiderrufliche Dispositi onen getroffen hat, die ihm im Fall einer gesetzmässigen Entscheidung zum Nachteil gereichen (VGr, 21. Mai 2003, SB.2003.00010 = ZStP 2004, 230; RB 1987 Nr. 51). b) Die Pflichtige beantragt, entsprechend dem Schreiben des Steueramts der Stadt C vom 4. Juni 2008 betreffend Sicherstellung, nur eine Grundstückg ewinnsteuer in Höhe von Fr. 400'000.- zu veranlagen . Die Zuständigkeit zur Veranlagung der Grundsteuern liegt jedoch ausschliesslich beim Gemeinderat oder einer von ihm g e-- 5 - 2 GR.2010.17 wählten, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtenden Kommission ( § 210 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [ StG]). Dies war vorliegend dem Schre i- ben des Stadtsteueramts vom 4. Juni 2008 auch zu entnehmen , denn es wurde mit Bezug auf die Höhe der noch zu veranlagenden Grundstückgewinnsteuer au sdrücklich auf den Entscheid des Finanzausschusses der Stadt C hingewiesen. Damit war für die im Übrigen rechtskundig vertretene Pflichtige klar erkennbar, dass es sich allein um eine Schätzung des Sicherstellungsbetrags der Grundstückge- winnsteuer handelte , und zwar durch den für die Veranlagung der Grundstückg e- winnsteuer nicht zuständigen Steuersekretär bzw. Leiter des Steueramts C. Die Pflich- tige kann deshalb aus diesem Schreiben nichts zu ihren Gunsten ableiten. 2. Auf den Antrag, die "zu viel entrichtete oder noch zu entrichtende Grun d- stückgewinnsteuer sei zuzüglich des anwendbaren Guthabe nzinses seit dem rechtlich massgebenden Datum zurückzuerstatten" , ist nicht einz utreten. Denn hierbei handelt es sich um eine Angelegenheit des Steuerbezugs, welche in die Zuständigkeit des Gemeindesteueramts – und nicht der kommunalen Grundsteue rbehörde – fällt (§ 210 Abs. 2 StG in Verbindung mit § 206 und 172 St G; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 20 13, § 209 N 20 und § 210 N 6; ZStP 2008, 329). Dem Steuerrekursgericht kommt hinsichtlich dieser Materie keine Entscheidungskompetenz zu. 3. a) Wer beim Vollzug des Steuergesetzes in einer S ache zu entscheiden oder an einer Verfügung oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat, ist verpflichtet, in Ausstand zu treten, wenn er an der Sache ein persönliches Interesse hat (§ 119 Abs. 1 lit. a StG); mit einer Partei in gerader Linie oder in der Seite nlinie bis zum dritten Grad verwandt oder verschwägert oder durch Ehe, Verlobung oder Ki n- desannahme verbunden ist ( lit. b); Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in der gleichen Sache tätig war ( lit. c) oder aus andern Gründen in der Sache befang en sein könnte (lit. d). b) Befangenheit ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dann anz u- nehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilic h- keit eines Richters zu wecken. Solche Umstände können en tweder das Verhältnis des - 6 - 2 GR.2010.17 Richters zu den Verfahrensbeteiligten betreffen (Freundschaft, Fein dschaft etc.) oder bestimmte institutionell-verfahrensmässige Aspekte (insbesondere sog. Vorbefa ssung, d.h. wenn der Richter bereits in einem früheren die gleichen Parteien betreffenden Ver- fahren oder auch nur Verfahrensabschnitt tätig geworden ist; vgl. zum an sich wer t- neutralen Begriff der Vorbefassung : Gerold Steinmann, St. Galler Kommentar BV, 2. A., 2008, Art. 30 N 12). In beiden Fällen wird nicht verlangt, dass der Richter deswe- gen tatsächlich befangen ist. Es genügt, wenn Umstände vorliegen, die den A nschein der Befangenheit zu begründen vermögen. Bei der Beurteilung des Anscheins der B e- fangenheit und der Gewichtung solcher Umstände kann nicht auf das subjektive Em p- finden einer Partei abgestellt werden; das Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss vielmehr in objektiver Weise als begründet erscheinen (BGE 131 I 113 ; BGr, 23. Februar 2004 = Pra 2004 Nr. 74; BGE 126 I 68; BGr, 1 5. Mai 1992 = ZBl . 94, 84; BGr, 28. September 1990 = StR 1992, 494; BGE 116 Ia 28; BGr, 2 0. Oktober 1989 = ASA 59, 310; BGE 114 Ia 50, 114 Ia 278 und 97 I 91). c) Die Beurteilung allfälliger Verfahrensfehler oder anderer Fehler des mit der Entscheidfindung befassten Richters kann jedoch allein im entspre chenden Rechtsmit- telverfahren geltend gemacht werden. Behauptete Verfahrensfehler sind nämlich von vorneherein nicht geeignet, einen Ausstand zu begründen, so dass in diesen Fällen auf ein entsprechendes Gesuch nicht einzutreten ist (RB 1999 Nr. 2). d) aa) In der Stellungnahme zum Nachtragsgutachten 2 wird von der Pflicht i- gen beantragt, über die Befangenheit der Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth zu entscheiden, da diese dem Experten F mit Verfügung vom 15. Mai 2012 und vor Erstel- lung des Nachtragsgutachtens 2 ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf einen wesentli- chen Streitpunkt in der durch den Experten zu beurteilenden Frage mitgeteilt habe. bb) Damit werden von der Pflichtigen keine Ausstandsgründe mit Bezug auf die persönlichen Verhältnisse der R ichterin Micheline Roth zu den Parteien geltend gemacht bzw. wird nicht behauptet, dass sie ein persönliches Interesse am Verfahren habe oder als Vertreterin der Parteien in gle icher Sache tätig gewesen sei. Vorgewo r- fen wird der als Referentin im vorliege nden Verfahren zuständigen Richterin Micheline Roth einzig, dem Experten gegenüber ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf Rechtsfr a- gen, die die Expertenfrage betreffen, mitgeteilt zu haben. - 7 - 2 GR.2010.17 Richtig ist, dass mit Verfügung vom 1 5. Mai 2012 dargelegt worden ist, dass Darlehensrückzahlungen keine Mieterträge darstellten, was zur Folge habe, dass diese bei der Ertragswertermittlung einer Renditeliegenschaft nicht zur berücksichtigen seien. Ferner wurde dem Experten anlässlich einer Besprechung zur Erläuterung d ieser Rechtsauffassung auf seinen Einwand hin mitgeteilt , dass zum vorliegenden Bewe r- tungsstichtag zwar noch der Grundsatz von "Kauf bricht Miete" entsprechend dem da- maligen OR gegolten habe. N ach der Rechtsprechung hätten aber mögliche künftige Mietzinserhöhungen nur insoweit in eine Renditeberechnung einbezogen werden kö n- nen, wenn sie innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko hätten durchgesetzt werden können. Hierbei verwies die Vorsitzende a uf den Kommentar zum harmonisierten Zü r- cher Steuergesetz: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 205. Mit Beanstandung dieses Vorgehens werden der Richterin Micheline Roth Verfahrensfehler vorgeworfen, welche für sich allein nicht eine Befangenheit bedeuten. Solche Rügen sind allein im entsprechenden Rechtsmittelverfahren geltend zu machen (BGE 115 Ia 400 S. 404 mit weiteren Hinweisen; RB 1999 Nr. 2). Die Voraussetzungen für ein Ausstandsbegehren fehlen damit, weshalb auf das Begehren nicht einzutr eten ist. cc) Des Weiteren wird die Unabhängigkeit bzw. Unbefangenh eit des Experten F gerügt, da dieser unter Beachtung der seitens der Referentin geäusserten Rechtsauffassungen die Expertenfrage nicht uneingeschränkt habe beantworten kön- nen. Festzuhalten ist zunächst, dass der Experte F seit über 10 Jahren für das Steuerrekursgericht in dieser Funktion tätig ist. Seine Fachkunde darf daher als erstellt gelten. Auch das Verwaltungsgericht, von dem mehrere auf Expertisen von F beruhen- de Entscheide des Steuerrekursgerichts beurteilt worden sind, hat dessen Kompetenz nie in Frage gestellt. Es ist Aufgabe des Experten, sich in einem Gutachten unter Heranziehung seiner Fachkenntnisse zu Sachfragen und Tatsachen mit Bezug auf die durch das G e- richt gestellte Expertenfrage zu äussern. Demgegenüber ist es Aufgabe des Gerichts, die Rechtsfragen zu würd igen und daraus Schlussfolgerungen zu ziehen und damit dem Experten unter Umständen auch Leitplanken zu setzen, innerhalb deren er seine Fachkenntnisse anzuwenden hat (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwa l-- 8 - 2 GR.2010.17 tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 7 N 22 ff.). Zudem hat auch der Experte bei der Beantwortung der Expertenfrage die Rechtsprechung zu b e- achten, dies zum Beispiel bei der Frage, wie der Verkehrswert vor 20 Jahren gemäss § 220 Abs. 2 StG zu ermitteln ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 121 ff.). Allein aus dem Grund, dass der Experte die Rechtsauffassungen der Referen- tin bei der Beantwortung der Expertenfrage übernommen hat, kann damit keine Befan- genheit des Experten gesehen werden, so dass dieser Vorwurf ins Leere stösst. 4. a) Zwischen den Parteien ist der Verkehrswert der Geschäftsliegenschaft "I" an der …strasse 2 in C per ... … 1988 strittig. Während die Rekursgegnerin von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 60'380'000.- ausgeht beantragt die Pflich- tige, diesen mit Fr. 71'820'000.-, eventualiter mit Fr. 76'668'928.-, zu berücksic htigen. Dabei sei entweder allein auf den Realwert abzustellen oder bei Berücksicht igung des Real- und Ertragswerts eine Gewichtung im Verhältnis 1:1 vorzunehmen. b) In seinem Gutachten vom …. März 2011 ermittelte der Experte nach der Discounted Cash Flow (DCF) -Methode einen Verkehrswert per …. … 1988 in Höhe von Fr. 63'900'000.-. c) Die Pflichtige hielt dem Gutachten in ihrer Stellungnahme vom 13. Mai 2011 entgegen, die Rückstellungen für die spätere Erneuerung von Mieterausbauten seien deutlich zu reduzieren, da die zwei Hauptmieter G und H ihre Ausbauten selber (à fonds perdu) finanziert hätten. Der Experte wurde daraufhin mit Verfügung vom 17. Mai 2011 eingeladen, in einem Nachtragsgutachten zu den Einwendungen der Pflichtigen betreffend die Höhe der zu berücksichtigenden Rückstellungen Stellung zu nehmen. Nachdem der Experte verschiedene Nachträge zum Mietvertrag mit H sowie einen Vertra gsentwurf des G e- neralunternehmervertrags mit der zweiten Hauptmieterin Mieterin G betreffend die Mie- terausbauten erhalten hatte, schätzte er am …. September 2011 den Verkehrswert der Liegenschaft per Stichtag mit Fr. 71'280'000.-. Dabei ging er (neu) davon aus, dass die Darlehensrückzahlungen betreffend Mieterausbauten zusätzlich als Liegenschaftse r- trag anzusehen seien. Mit Bezug auf die Rückstellungen hielt er an seiner Berechnung im ersten Gutachten fest , mit der Begründung, dass die Ausbauten, sollten si e e r-- 9 - 2 GR.2010.17 tragswirksam erhalten blei ben, grosszyklisch zu erneuern seien . Die Bezifferung der Rückstellungen erfolgte im ursprünglichen Gutachten auf der Basis der Gebäudeko s- ten, ohne die Kosten der Mieter für deren Ausbauten . Im Nachtragsgu tachten 2 hielt der E xperte sodann fest, dass nicht die Erträge für die Rückstellungen massgeblich seien, sondern die tatsächliche Bausu bstanz der Bauten und Anlagen . Daraus ergibt sich die Unabhängigkeit der Beurteilung der Rückstellungen von der finanziellen B e- trachtungsweise der Mieterausbauten. d) Die Rekursgegnerin führte in ihrer Stellungnahme zum Nachtragsgutachten aus, dass die Werkpreiszahlungen der Mieter H und G keinen Liegenschaftsertrag dar- stellten, der bei der Berechnung des Ertragswert der Liege nschaft zur Ermi ttlung des Verkehrswerts vor 20 Jahren zu berücksichtigen sei, da ein allfälliger Käufer der Li e- genschaft allein Anspruch auf den entsprechenden Mietzins gemäss Mietvertrag g e- habt habe. Die Forderungen aus den Werkverträgen hätten a llein der Pflichtigen al s Werkunternehmerin zugestanden . Demzufolge seien diese Darlehen srückzahlungen auch nicht als Mietertrag in die DCF-Berechnung aufzunehmen. e) aa) Aus dem Mietvertrag der Pflichtigen mit G vom …. … 1986 ergibt sich, dass der Ausbau des Mietobjekts in ein em separaten Werkvertrag für Generalunter- nehmer (nachfolgend Werkvertrag) zwischen der Pflichtigen und G geregelt we rden sollte. Ob von den Parteien ein entsprechender Werkve rtrag unterzeichnet worden ist, bleibt grundsätzlich unklar. Eingereicht wurde vo n der Pflichtigen ein nicht unterzeic h- neter Werkvertrag vom ... … 1986. Hingegen ergibt sich aus der Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung vom …. … 1988, dass tatsächlich Mietereinbauten "gemäss separater Aufstellung" von G vorgenommen worden sind, wovon auszugehen ist. H vereinbarte mit der Pflichtigen ihrerseits einen Ausbau des Mietobjekts, wel- cher ebenfalls durch die Pflichtige vorfinanziert und durch H innerhalb von 10 Jahren ratenweise zurückgezahlt werden sollte. Dieser Umstand findet ebenfalls Niederschlag in der Schätzungsanzeige der Gebäudeversic herung. Der Experte legte seiner B e- rechnung im ersten Nachtragsgutachten, welches den Geldfluss für die Mieterausba u- ten (noch) berücksichtigte, die Beträge gemäss dieser Gebäudeversicherungsschä t- zung zugrunde. Letztlich können aber die genauen Zahlungsmodalitäten der Mieterausbauten offen bleiben, wie unter nachstehender E. 5.b.bb. zu zeigen sein wird. - 10 - 2 GR.2010.17 bb) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren gemäss § 220 Abs. 2 StG ist die Frage, welche Leistungen des Mieters Liegenschaftsertrag und damit Mietertrag darstellen eine Rechtsfrage . M it verfahrensleitender Verfügung vom 15. Mai 2012 legte die Vorsitzende ihre Rechtsauffassung den Parteien und dem Experten dar. Danach sei die Vorfinanzierung der durch G und H in Auftrag gegebenen Mieterausbauten durch die Pflichtige und die Gewährung einer Rückzahlung dieser Darlehen in Raten nicht als Liegenschaftsertrag zu werten, so dass diese Za hlungen bei der Verkehrswertberechnung nicht zu berücksich tigen seien. Entsprechend wu rde der Experte beauftragt, unter Beachtung dieser rechtlichen Überlegungen, den Ve r- kehrswert der strittigen Liegenschaft per ... … 1988 zu ermitteln. 5. a) Unter Beachtung dieser Rechtsauffassung betreffend Berechnung des Ertragswerts erstellt e der Experte am ... Juli 2012 sein 2. Nachtragsgutachten und schätzt den Verkehrswert vor 20 Jahren auf Fr. 63'900'000.-. b) aa) Während die Rekursgegnerin keine Stellungnahme zum 2. Nach- tragsgutachten einreichte, legte die Pflichtige ihre Auffassung dar, weshalb die Darl e- hensrückzahlungen als Ertrag in die DCF -Berechnung einzubeziehen seien. Auch die Pflichtige ist der Ansicht, dass die Werkpreis -/Darlehenszahlungen keinen Miete rtrag darstellen, dennoch seien diese zu berücksichtige n, da es sich im Rahmen einer wir t- schaftlichen Betrachtungsweise um Erträge bzw. Zahlungsströme aus der Liegenschaft handle. bb) Dieser Auffassung ist zu widersprechen. In erster Linie ist vorliegend näm- lich zu beachten, dass die Pflichtige sowohl Eigentümerin bzw. Vermieterin der Liegen- schaft als auch Werkunternehmerin ist. Die bei der Bewertung einer Ertragsliege n- schaft zu berücksichtigenden Erträge sollen aber allein solche sein, die der Vermieterin zufliessen, weil sie die Liegenschaft dem Mieter zur Nutzung zur Verfügung stellt. Die Darlehensrückzahlungen bilden allein einen Ertrag der Pflichtigen aus ihrer Tätigkeit als Generalunternehmerin. Aus Vermietersicht erweisen sich Mieterausbauten grund- sätzlich als finanziell neutral: der Mieter muss sie selber vornehmen (lassen) und auch selber bezahlen. Allerdings muss er sie beim Auszug (in der Regel) nicht rückgängig machen und ist der zu entrichtende Mietzins auf eine Rohbaumiete reduziert. Zur Ve r- deutlichung, dass vorliegend keine Pflicht zum Rückbau be stand, haben die Parte ien den ausgebauten Zustand der Mietobjekte als ur sprünglichen Zustand bezeichnet, da - 11 - 2 GR.2010.17 dies eine Abweichung zu den allgemeinen Vertragsbe dingungen bedeutete. Am U m- stand, dass allein der Mieter für den Ausbau aufzukommen hatte, ändert d ies jedoch nichts. Die Schlü sse, die der Experte aus den Mie terausbauten für die 10 -Jahres- Szenarien gemäss DCF -Methode zog, sind aus seinem (ursprünglichen) Gutachten ersichtlich. Mit anderen Worten ist festzuhalten, dass die DCF -Methode alle Zahlung s- flüsse berücksichtigt, die der Vermieterin aufgrund der Substanz der Liegenschaft zu- fliessen, nicht aber Zahlungsflüsse, die der Vermieterin aufgrund einer bei ihr liege n- den (weiteren) Eigenschaft (Bauunternehmerin) zukommen. cc) Soweit die Pflichtige dara uf hinweist, dass "im Grundstückgewinnsteue r- recht das fundamentale Kongruenzprinzip gilt" und sich Erlös und Anlagekosten auf das i nhaltlich und umfänglich gleich e Grundstück zu beziehen haben , ist sie darauf hinzuweisen, dass gemäss Kaufvertrag der Pflich tigen mit der D AG vom ... … 2008 die verschiedenen Mieterausbauten nicht als Bestandteil des Verkaufsobjekts anges e- hen wurden und damit auch nicht im vereinbarten Verkaufspreis enthalten waren. Da- her können gerade nach dem Grundsatz der vergleichbaren Ver hältnisse, nach we l- chem sich Anlagewert und Erlös entsprechend dem Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung umfänglich und inhaltlich auf das gleiche Grundstück zu beziehen haben, die auf Kosten der Mieter erfolgten Ausbauten vorliegend nicht berücksichtigt werden ( VGr, 2 6. August 2009, SB.2009.00096, www.vgrzh.ch; Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, § 219 N 8 ff. mit weiteren Hinweisen). Somit sind die Darlehe ns- rückzahlungen von G und H an die Pflichtige für die Mieterausbauten auch unter di e- sem Blickwinkel nicht bei der Ermittlung des Ertragswerts zur Bestimmung des Ve r- kehrswerts vor 20 Jahren zu berücksichtigen. dd) Der Experte hält in seinem zweiten Nachtragsgutachten fest, dass am vorliegenden Stichtag vom ... … 1988 der Grundsatz "Kauf bricht Miete" gemäs s da- mals gültigem OR gegolten habe, lässt dieses Szenario jedoch zu Recht wieder ausser Acht, nachdem das reelle Risiko auf ein Gerichtsverfahren bestanden habe. Die Miet- verträge mit G und H waren für eine fixe Mietdauer abgeschlossen . Aus dem Mietver- trag mit G geht sodann hervor, dass die Pflichtige als Vermieterin verpflichtet war, den Mietvertrag im Grundbuch eintragen zu lassen und zwar für eine Periode bis ... … 2001. Eine Vormerkung erfolgte entsprechend den Erkundigungen des Experten jedoch nicht. Nichts desto trotz ist davon auszugehen, dass Inhalt der Vertragsve r-- 12 - 2 GR.2010.17 handlungen mit e inem neuen Käufer im Jahr 1988 auch immer die fixe Vertragsdauer der Mietverträge mit den beiden Hauptmietern beinhaltet hätten und davon auszuge- hen war, dass eine sofortige Mietzinserhöhung durch einen neuen Eigentümer nicht ohne Gerichtsrisiko hätte durch gesetzt werden können (vgl. dazu Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, § 220 N 205). c) Nach alledem kann auf das zweite Nachtragsgutachten vom ... Juli 2012 abgestellt werden. Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung des Rekurses und Neuberechnung der Grundstückgewinnsteuer: Fr. Verkehrswert vor 20 Jahren 63'900'000.- Wertvermehrende Aufwendungen 1992/93/94 4'719'236.- Mäklerprovisionen beim Verkauf 376'600.- Rechnung J 6'563.- Handänderungsabgaben beim Verkauf 138'606.- Anlagewert 69'141'005.- Verkaufspreis 77'500'000.- Steuerpflichtiger Grundstückgewinn 8'358'995.- Grundstückgewinnsteuer gem. § 225 StG 3'332'960.- 50% Ermässigung (Besitz 20 Jahre) 1'666'480.- Reiner Steuerbetrag 1'666'480.- 6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten zu 7/10 der Pflichtigen und zu 3/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen ( § 151 Abs. 1 StG). Weil die Pflichtige übe r- wiegend unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung nicht zu. Hingegen hat die Pflichtige der Rekursgegnerin eine reduzierte, angemessene Parteientschäd igung zu entrichten (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechts- pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). - 13 - 2 GR.2010.17 Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Finanzausschusses der Stadt C vom 11. Februar 2010 wird teilweise gutgeheissen , soweit darauf eingetreten wird. Die Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 2'370'480.- auf Fr. 1'666'480.- herabge- setzt. […]