BRKE IV Nr. 166/1993 vom 11. November 1993 in BEZ 1994 Nr. 3 2.a) Der Rekurrent macht geltend, das Bauvorhaben stehe in einem deutlichen Widerspruch zu den Planungsabsichten des Gemeinderates, indem es die im En t- wurf zur Gesamtrevision der Bau - und Zonenordnung für das fragliche Gebiet vorg e- sehene Baumassenziffer von 1.2 bzw. 1.4 m3/m2 mit einer auf dem Baugrundstück geplanten Baumasse von ca. 1.9 m3/m2 massiv überschreite. … c) Bei der Festlegung einer Baumassenziffer handelt es sich um einen pl a- nungsrechtlichen Akt im Sinne von § 234 PBG, der durch ein Bauvorhaben nachte i- lig beei nflusst werden könnte. Die Baumassenziffer regelt als Nutzungsziffer (§ 258 PBG) die bauliche Dichte und die Nutzungsintensität des erfassten Gebietes in grundlegender Art und W eise (vgl. § 250 Abs. 1 PBG und § 49a Abs. 1 PBG). Der Umfang der zulässigen Baumasse wirkt sich auf das Erscheinungsbild eines Qua r- tiers aus. d) Mit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 wurde die Bestimmung von § 234 PBG dahingehend ergänzt, dass bei der Prüfung der Baureife neben einer fehlenden auch eine "vom Gemeinderat beantragte" planungsrechtliche Festlegung zu beachten ist. Der Antrag des Regierungsrates und der vorberatenden kantonsrät- lichen Kommission hatte dagegen die W iedereinführung der bis zum 31. Dezember 1984 geltenden Fassung von § 234 PBG (noch fehle nde oder in Änderung stehende planungsrechtliche Festlegung) vorgeschlagen. Die he ute geltende Form ulierung wurde im Rahmen eines Rückkommensantrages im Kantonsrat in zweiter Lesung eingebracht und nach kurzer Diskussion genehmigt (Protokoll des Kantonsrates, 22. April 1991, S. 13855 ff.). Während unter der Herrschaft des bisherigen Rec hts die genügende Konkretisierung der Planungsabsichten Voraussetzung für die Anwe n- dung von § 234 PBG war, ist neu eine planungsrechtliche Festlegung dann beach t- lich, wenn sie aufgrund einer Änderung des übergeordneten Rechts erfolgen muss und bereits genü gend konkretisiert ist oder wenn sie vom Gemeinderat - in konkreti- sierter Form - beantragt ist. Von einer fehlenden planungsrechtlichen Festlegung kann vorliegend nicht g e- sprochen werden, da den Gemeinden zwar nahe gelegt wird, ihre Nutzungsplanu n- gen zu überarbeiten und auch von den neuen Legiferierungskompetenzen Gebrauch zu machen, eine direkte Verpflichtung hiezu vom kantonalen Gesetzgeber aber nicht statuiert worden ist (vgl. Art. III der Gesetzesänderung vom 1. September 1991, Übergangsbestimmungen). I nsbesondere ist eine hier in Frage stehende Neureg e- lung der Ausnützung wohl angezeigt, aber keineswegs zwingend erforde rlich.- 2 - e) Im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung hatte der Gemeinderat X. den Bau - und Zonenordnungsentwurf noch nicht zuhanden der vorge schriebenen öffentlichen Auflage zum Einwe ndungsverfahren verabschiedet. Allerdings war im Dezember 1992 über einen ersten Entwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "int e- ressierten Kreisen" durchgeführt worden. Dieser Entwurf sah für das Baugru ndstück eine Baumasse nziffer von 1.2 m3/m2 vor. Es fragt sich deshalb, ob dieser erste Entwurf oder der nac hmalige Entwurf zum Einwendungsverfahren als vom Gemei n- derat beantragte planung srechtliche Festlegung im Sinne von § 234 PBG zu gelten habe. Den Gesetzesmaterialien lässt sich nicht entnehmen, in welcher Form ein A n- trag des Gemeinderates, also der Exekutivbehörde, ausgestaltet sein muss, damit er einem Bauvorhaben im genan nten Sinne entgegengehalten werden kann. Das den Änderungsvorschlag einbringende Kantonsratsmitglied führte zur Begründung an, mit der vorgeschlagenen Präzisierung solle klargestellt werden, auf welcher legisl a- torischen Stufe sich Änderungen befinden müssten, damit sie Rechtswirksamkeit im Sinne von § 234 PBG entwickeln. Die Stossrichtung der Neuformulierung zielte, wie die Diskussion im Kantonsrat zeigte, offensich tlich gegen Volksinitiativen oder in Parlamenten eingereichte Motionen und dgl., welche sich gegen bestimmte Bauvo r- haben richten. f) Die Bau - und Zonenordnungen werden je nac h der Gemeindeordnung durch die Gemeindeversammlung, den Grossen Gemeinderat oder durch Urnenabsti m- mung erlassen (§ 88 Abs. 1 PBG). Die Gemeindevorsteherschaft, also der Gemein- derat im Sinne auch von § 234 PBG (Exekutive), hat in seiner Eigenschaft als Pl a- nungsbehörde aufgrund e iner gesetzlichen Verpflichtung, einer Initiative oder einer Motion etc. eine Revision der Bau - und Zonenordnung vorzuberaten und einen A n- trag zuhanden der L egislative zu stellen. Gemäss § 7 Abs. 2 PBG sind neuerdings auch Nutzungspl äne vor der Festsetzung zuhanden eines Einwendungsverfahrens öffentlich aufzulegen. Diese Planungsentwürfe stellen zwar noch keinen definitiven Antrag an die planfestsetzende Legislative dar, da zu berücksichtigende Einwe n- dungen noch zu Änderungen führen können (§ 7 Abs. 3 PBG). Jedoch manifestieren sich in den detailliert ausgearbeiteten Entwürfen der Exekutive deren Planungsvo r- stellungen in einem Ausmass, dass von e inem Antrag im Sinne von § 234 PBG g e- sprochen werden kann. Ob dies auch für z uhanden freiwilliger Auflagen verabschi e- dete Vorentwürfe gelten könne, erscheint da gegen mehr als fraglich, kann aber im vorliegenden Fall offen bleiben, weil - wie nachfolgend zu zeigen sein wird - der ge- mäss § 7 Abs. 2 PBG öffentlich aufgelegte Revision sentwurf im Rechtsmittelverfah- ren zu berücksichtigen ist. g) Ändert sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfa h- rens, so stellt die herrschende Auffassung grundsätzlich auf das zur Zeit des letzti n- stanzlichen Entscheides geltende Recht ab (RB 1985 Nr . 116 mit Hinweisen). Eine intertemporale Anwendung von § 234 PBG rechtfertigt sich dagegen nur dann, wenn das öffentliche I nteresse am W irksamwerden des künftigen Rechts gegenüber dem Gebot der Rechtssicherheit überwiegt. h) Vorliegend kommt dem öffentlic hen Interesse an der Sicherung der künftigen Planung klar der Vorrang zu. Die Verabschiedung des Revisionsentwurfs zuhanden des Einwendungsverfahrens erfolgte bloss einen Monat nach Erteilung der Baub e- willigung; zudem waren die Planungsabsichten des Gemein derates (erster Entwurf) bereits vor der Einreichung des Baugesuches am 29. Januar 1993 bekannt. Der W i-- 3 - derspruch zur künftigen Ordnung ist zudem g ewichtig. Statt einer künftig möglichen Baumasse von 1.4 m3/m2 soll eine Baumasse von ca. 1.9 m3/m2 realisiert werden, was einer Überschreitung um über einen Drittel gleichkäme. Wenn die Rekursgegner argumentieren, die geplante Baumasse trete zu de n umliegenden kleinvolum igeren Gebäuden nicht in einen einordnungsmässigen Ko n- flikt, ist ihnen entgegenzuhalten, dass die Baumassenziffer zwar die auf einem Grundstück realisierbare Kubatur beschränken soll, nicht aber eine Einordnungsvo r- schrift im Sinne der ästhetischen Generalklausel darstellt, sondern im Verein mit a n- deren primären Baub eschränkungsnormen hauptsächlich die Nutzungsmöglichke i- ten regeln will. Gerade die Nutzung könnte im vorliegenden Fall, wo ausnehmend viele an die heute geltende Au snützungsziffer nicht anrechenbare Räume geplant sind, nach Inkrafttreten der Bauma ssenziffer beträcht lich aus geweitet werden , da nach e inem W echsel von der Ausnü tzungs- zur Baumassenziffer eine Umnutzung dieser Räume nicht untersagt werden kön nte und eine bedeutend intensivere Nu t- zung als auf den umliegenden Grundstücken resultieren würde. Da das Bauvorhaben somit die künftige Bau- und Zonenordnung negativ präj u- diziert, erweist es sich nicht als bewill igungsfähig.