<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2020-11-24-5A_495-2020.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5A_495/2020</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Arrêt du 24 novembre 2020</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>IIe Cour de droit civil</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composition </div> <div class="para">MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président, </div> <div class="para">von Werdt et Schöbi. </div> <div class="para">Greffière : Mme de Poret Bortolaso. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Participants à la procédure </div> <div class="para">A.________, </div> <div class="para">représenté par Me Alexandre J. Schwab, avocat, </div> <div class="para">recourant, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>contre</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. B.________, </div> <div class="para">représenté par Me François Bellanger, avocat, </div> <div class="para">2. C.________, </div> <div class="para">représenté par Me Olivier Wasmer, avocat, </div> <div class="para">intimés. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Objet </div> <div class="para">copropriété (action en partage), </div> <div class="para"> </div> <div class="para">recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 17 avril 2020 (C/4005/2015, ACJC/581/2020). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Faits :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.a.</b> A.________ est architecte. Il exploite en nom propre un bureau d'architecte et une agence immobilière. </div> <div class="para">C.________ est également architecte. Il est de longue date l'employé de A.________. </div> <div class="para">B.________ est ingénieur civil. Il est aussi actif dans l'investissement immobilier. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.b.</b> A.________ et B.________ ont acquis ensemble plusieurs immeubles, soit en copropriété, soit par le biais de la société genevoise D.________ SA, dont ils détenaient chacun la moitié du capital-actions. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.c.</b> En 2000, A.________ s'est vu proposer d'acheter à bas prix le bien-fonds no 2333 sis sur la commune de Z.________ (ci-après: l'immeuble). </div> <div class="para">Il a convenu de s'associer avec C.________ et B.________ pour en faire l'acquisition. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.d.</b> Le 25 avril 2001, les intéressés ont signé une convention sous seing privé intitulée " Convention de partenariat pour la résidence (rue...) " (ci-après: la Convention), dont le préambule énonçait notamment que les partenaires convenaient d'acheter l'immeuble avec l'intention de le transformer et de le rénover, dans le but de remettre sur le marché huit logements de trois et quatre pièces destinés à la location ainsi qu'une arcade commerciale. </div> <div class="para">La Convention prévoyait notamment que: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- les parts seraient réparties entre les acquéreurs à raison d'un tiers chacun, moyennant un apport initial de 107'000 fr. par personne; </div> <div class="para">- après travaux et relocation, l'immeuble serait revendu à un tiers en bloc, au minimum selon les conditions mentionnées en page 8 de l'étude financière jointe à la Convention, qui arrêtait un prix de vente global à 2'003'595 fr. et un produit net de vente à 1'670'107 fr. en se fondant sur les chiffres de 2001 et un calcul du rendement effectué sur la base de loyers bloqués par l'État durant cinq ans; </div> <div class="para">- dans le cadre de la revente de l'immeuble, les partenaires tenteraient d'obtenir le meilleur prix, si possible supérieur à celui pronostiqué; </div> <div class="para">-en cas d'échec de la revente, les partenaires conserveraient l'immeuble jusqu'à ce qu'une opportunité favorable se présente; </div> <div class="para">- si un partenaire désirait se retirer prématurément, il était tenu de proposer prioritairement sa part aux partenaires restants afin qu'ils puissent la racheter; </div> <div class="para">- les partenaires restants rachèteraient au partenaire sortant sa part majorée d'une marge de 50% par rapport à ce qui était pronostiqué en page 8 de l'étude financière jointe à la Convention. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.e.</b> Par acte authentique du 26 avril 2001, A.________, C.________ et B.________ ont acquis l'immeuble pour le prix de 580'000 fr. </div> <div class="para">Ils ont été inscrits au registre foncier en qualité de copropriétaires à raison d'un tiers chacun. </div> <div class="para">Simultanément, les copropriétaires ont contracté un emprunt hypothécaire et un crédit de construction leur permettant de financer l'acquisition de l'immeuble et la rénovation de celui-ci. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.f.</b> En 2012, les relations entre A.________ et B.________ se sont détériorées. Plusieurs procédures judiciaires ont été intentées en relation avec les immeubles que les intéressés détenaient en commun. </div> <div class="para">Au mois de mars 2013, à la demande de B.________, la régie E.________ a estimé la valeur vénale de l'immeuble à 3'600'000 fr. </div> <div class="para">Les parties ne sont pas parvenues à un accord concernant le partage de la copropriété de l'immeuble litigieux. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.a.</b> Le 14 septembre 2015, A.________ et C.________ ont agi en exclusion de B.________ de la copropriété de l'immeuble devant le Tribunal de première instance du canton de Genève (ci-après: le Tribunal). Ils ont simultanément conclu à ce que B.________ soit astreint à leur aliéner sa part de copropriété dans un délai d'un mois dès l'entrée en force du jugement à rendre, à ce que le prix d'aliénation soit fixé à 835'053 fr. avant déduction de la dette hypothécaire conformément à la Convention et à ce que la vente aux enchères publiques de la part de B.________ soit ordonnée au cas où l'aliénation entre copropriétaires ne devrait pas intervenir dans le délai sus-indiqué. </div> <div class="para">B.________ a principalement conclu à ce que ses parties adverses soient déboutées de toutes leurs conclusions; subsidiairement, si le Tribunal devait ordonner son exclusion, il a conclu à ce que le prix d'aliénation de sa part de copropriété soit fixé à 1'200'000 fr. B.________ a par ailleurs formé une demande reconventionnelle tendant principalement à ce que son droit au partage de la copropriété soit constaté, à ce que la vente de l'immeuble soit ordonnée et à ce que le produit de la vente soit réparti et attribué par tiers entre les parties après remboursement du solde de la dette hypothécaire et de tous les frais. </div> <div class="para">Par jugement du 26 juillet 2017, le Tribunal a débouté A.________ et C.________ de leurs conclusions en exclusion de B.________ de la copropriété sur l'immeuble, constaté que B.________ avait le droit de requérir le partage de cette copropriété au sens de l'art. 650CC, ordonné dit partage, réservé la suite de la procédure sur les modalités du partage et renvoyé à la décision finale la décision sur les frais et dépens. </div> <div class="para">Cette décision a été confirmée par arrêt de la Cour de justice du canton de Genève le 29 août 2018, dite autorité retournant la cause au Tribunal afin qu'il statue sur les modalités du partage conformément aux dispositions prévues à l'<span class="artref">art. 651 CC</span>. La cour cantonale a notamment précisé que la Convention avait été conclue sous seing privé et non en la forme authentique et qu'en tant qu'elle limitait le droit de chaque propriétaire de demander le partage de l'immeuble litigieux, elle ne respectait pas l'exigence de forme posée par l'<span class="artref">art. 650 al. 2 CC</span>; elle était en conséquence frappée de nullité sur ce point. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.b.</b> Les parties se sont ensuite chacune déterminées sur les modalités du partage. Pour l'essentiel, B.________ concluait à la vente aux enchères publiques de l'immeuble et à la répartition de son prix de vente net entre les copropriétaires, C.________ réclamait l'application de la Convention, conclusion prise également à titre subsidiaire par A.________, lequel soutenait principalement disposer avec C.________ d'un droit de préemption. </div> <div class="para">Par jugement du 9 mai 2019, le Tribunal a ordonné la vente aux enchères publiques de l'immeuble, désigné un notaire aux fins de procéder à toutes les opérations utiles à l'exécution du partage, dit que la rémunération de ce notaire ainsi que les frais d'exécution du partage seraient déduits et prélevés en priorité par le notaire sur le produit brut de la vente, dit que la vente aux enchères serait faite à un prix de départ de 2'505'000 fr., dit que le produit net de la vente aux enchères publiques serait partagé à raison d'un tiers entre les parties, réglé le sort des frais et dépens et débouté les parties de toute autre conclusion. </div> <div class="para">Statuant le 17 avril 2020 sur l'appel de A.________ et l'appel joint de C.________, la Cour de justice a confirmé le jugement entrepris et débouté les parties de toute autre conclusion. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">Agissant le 12 juin 2020 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après: le recourant) conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au renvoi de la cause à la Cour de justice pour nouvelle décision au sens des considérants. </div> <div class="para">Des déterminations n'ont pas été demandées. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Considérant en droit :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Le recours en matière civile est recevable (art. 72 al. 1, 74 al. 1 let. b, 75, 76 al. 1, 90 et 100 al. 1 LTF). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (<span class="artref">art. 106 al. 1 LTF</span>). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'<span class="artref"><artref id="CH/173.110/42/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/42/1" type="start"></artref>art. 42 al. 1 et 2 LTF</span><artref id="CH/173.110/42/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=21&amp;from_date=12.11.2020&amp;to_date=01.12.2020&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-364%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page364">ATF 142 III 364</a> consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=21&amp;from_date=12.11.2020&amp;to_date=01.12.2020&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-I-99%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page99">ATF 142 I 99</a> consid. 1.7.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=21&amp;from_date=12.11.2020&amp;to_date=01.12.2020&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-364%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page364">142 III 364</a> consid. 2.4 et la référence). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Pour l'essentiel, l'objet du recours consiste à reprocher à la cour cantonale d'avoir refusé d'appliquer la Convention lors de l'exécution du partage de la copropriété. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> La cour cantonale a retenu que, s'agissant de la fixation du mode de partage, la Convention était nulle dès lors qu'elle n'avait pas été passée en la forme authentique sur ce point. L'accord conclu entre les parties ne permettait donc pas de déroger au régime légal de l'<span class="artref">art. 651 CC</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Cette affirmation doit être confirmée. </div> <div class="para">La fin de la copropriété emprunte nécessairement les deux étapes suivantes : le principe du partage (<span class="artref">art. 650 CC</span>), puis sa mise en oeuvre (<span class="artref">art. 651 CC</span>). Seule cette dernière question est ici litigieuse, le principe du partage ayant fait l'objet de l'arrêt de renvoi du 29 août 2018 (let. B.a supra). Par le partage conventionnel prévu à l'<span class="artref">art. 651 al. 1 CC</span>, l'exécution de l'opération de partage intervient selon les modalités et les exigences de forme requises en fonction de la nature de l'opération convenue (PERRUCHOUD, in Commentaire romand, CC II, n. 7 et 42 ad <span class="artref">art. 651 CC</span>) : ainsi et conformément à l'<span class="artref">art. 657 al. 1 CC</span>, le contrat de partage de la copropriété d'un immeuble doit être reçu en la forme authentique (STEINAUER, in Commentaire romand, CC II, 2016, n. 3 ad <span class="artref">art. 657 CC</span>; STREBEL, in Basler Kommentar, ZGB II, 6e éd. 2019, n. 30 ad <span class="artref">art. 657 CC</span>; MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5e éd. 1981, n. 15 ad <span class="artref">art. 651 CC</span>). A défaut de respecter la forme prescrite, les modalités du transfert d'immeuble prévues contractuellement ne sont donc pas valables (<span class="artref">art. 11 al. 2 CO</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> Sont ainsi totalement vaines les considérations du recourant sur les prétendus silence qualifié de la loi ou lacune improprement dite relatifs à la forme que devrait revêtir l'accord des copropriétaires sur les modalités de partage de la copropriété. Au contraire de ce que prétend le recourant, les explications qui précèdent permettent clairement de retenir qu'en tant qu'elles se rapportent à un immeuble, les modalités de partage convenues par les parties doivent revêtir la forme authentique et qu'à défaut de satisfaire à cette exigences de forme, dite modalités conventionnelles sont nulles et inapplicables en l'espèce. </div> <div class="para">L'on relèvera de surcroît que, contrairement à ce que laisse penser l'argumentation du recourant, l'arrêt attaqué ne conclut à la nullité de la Convention qu'en tant qu'elle ne respecte pas les exigences de forme relatives aux modalités de partage de la copropriété de l'immeuble: il n'est aucunement question d'une nullité intégrale de l'accord passé entre les parties le 25 avril 2001. Il n'y a ainsi pas lieu de s'arrêter sur les critiques formulées par le recourant quant à la référence tronquée à l'arrêt de renvoi du 29 août 2018 en tant qu'elles se fondent sur la prémisse erronée que la décision querellée retiendrait la nullité totale de dit accord. Pour le surplus, la question de la validité des autres dispositions transactionnelles passées par les parties n'a pas à être ici tranchée. Enfin, et pour autant que cette pièce soit recevable au regard de l'<span class="artref">art. 317 al. 1 CPC</span> - ce qui est fortement douteux -, la référence du recourant au jugement du Tribunal rendu le 7 août 2017, rendu entre les mêmes parties dans une autre cause, n'est d'aucune pertinence en tant qu'il a été arrêté par l'arrêt de renvoi du 29 août 2018 que ce sont les règles de partage de la copropriété qui sont ici applicables et non celles de la société simple; le recourant le reconnaît d'ailleurs lui-même. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Le recours est rejeté aux frais de son auteur (<span class="artref">art. 66 al. 1 LTF</span>). Aucuns dépens ne sont octroyés aux intimés qui n'ont pas été invités à se déterminer. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Le recours est rejeté. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Les frais judiciaires, arrêtés à 11'000 fr., sont mis à la charge du recourant. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, le 24 novembre 2020 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Au nom de la IIe Cour de droit civil </div> <div class="para">du Tribunal fédéral suisse </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le Président : Herrmann </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La Greffière : de Poret Bortolaso </div> </div></body></html>