A. Entscheide des Regierungsrates 1147, 1148 tigten Planung nicht zuwiderlaufen. Die Verhängung einer Planungszone erfordert somit, dass Änderungen der Gesetzgebung oder der Planung sich bereits in einer bestimmten, konkreten Phase befinden (RRB vom 23. Juli 1985 i.S. R. AG). RRB 25.2.1986 1148 Bauland um leg ung . Begriff und Voraussetzung. Art. 113 Abs. 3 EG zum ZGB1 sieht vor, dass im Quartierplan die Umlegung von Bauland vorgesehen werden kann. Ferner ist nach A rt.1 14 EG zum ZGB1 2 eine Grenzregulierung auch ohne Quartierplanverfahren möglich, wenn ein Grundstück sonst nicht überbaut oder bewirtschaftet werden kann. Die Baulandumlegung als planungsrechtliches Instrument ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (vgl. BGE 95 I 372), wofür eine gesetzliche Grundlage bestehen muss. Diese ist hier, wie ausgeführt, in einem formellen Gesetz vorhanden. Für die Baulandumlegung ist sodann begriffswesentlich, dass das Eigentum sowohl in bezug auf den Wert, die Art der Nutzung und die Grösse des Grundstückes erhalten bleibt (L. Schürmann, Bau- und Pla­ nungsrecht, 2.erw. Auflage, S. 85). Die Landumlegung basiert somit auf dem Prinzip des Realersatzes (BGE 9 5 1372). Sie ist deshalb keine formelle Enteignung, sondern mit ihr lediglich sachverwandt. Aus dieser Sachver- wandtschaft ergibt sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass ein Eigentümer die Garantien des Expropriationsverfahrens anrufen kann, wenn das Umlegungsverfahren seinen berechtigten Ersatzansprüchen nicht genügen kann (BGE 100 lb 84). Das wird etwa der Fall sein, wenn ein Gebäude oderein Quellenrecht von der Umlegung erfasst wird. In solchen Fällen ist Realersatz wohl regelmässig unmöglich. RRB 4.12.1984 1 Heute: vgl. Art. 59 EG zum RPG (bGS 721.1) 2 Heute: vgl. Art. 60 EG zum.RPG (bGS 721.1) 221