2005 1 Art. 32 Abs. 1, Art. 33 Abs. 1 und Abs. 4 sowie Art . 35 Abs. 2 BauG; Art. 10, Art. 35, Art. 39 Abs. 1 und Art. 43 BauO/Stein am Rhein. Baubewilli- gung; empfindliches Ortsbild; Dachgestaltung; Ausse nerschliessung (OGE 60/2004/15 vom 2. September 2005) Keine Veröffentlichung im Amtsbericht° Bei baulicher Erneuerung in einem empfindlichen Ort sbild ist je nach den Umständen die Erhöhung des Dachfirsts zulässig, zumal wenn dadurch ein Flachdach eliminiert und so eine bessere Anpass ung ans Ortsbild erreicht wird (E. 2b). Hält ein Bauvorhaben die primären Baubegrenzungsno rmen ein, so ist der damit verbundene Entzug von Licht grundsätzlich in Kauf zu nehmen, insbesondere in einem Gebiet mit verdichteter Bauwe ise und mehrgeschossi- gen, zusammengebauten Gebäuden (E. 2c). Eine Aussenerschliessungsanlage mit Treppenaufgang über die gesamte Fassadenlänge ist weder ein unbewohnter, eigenständ iger An- oder Neben- bau noch ein abstandsrechtlich privilegierter Gebäudevorsprung (E. 3c). Aus den Erwägungen: 2. – Die Beschwerdeführer rügen zunächst die geplante Volumenerweite- rung im Dachgeschoss als Folge davon, dass der Dach first um rund 1 m an- gehoben und zur Hofseite hin verschoben werden soll e, wobei die heute grösstenteils flachdachartig ausgebildete nördliche Dachfläche neu von der Hoffassade aus bis zum höher positionierten First g leichmässig ansteigen sol- le. Dies sei angesichts der hohen Anforderungen an Bauten und ihre einzelnen Teile in der Altstadt von Stein am Rhein unzulässig . Massgebend seien dabei die Vorschriften über Neubauten, solle doch der bes tehende Dachstuhl kom- plett abgebrochen und das Dachgeschoss neu gebaut werden. a) Das Baugrundstück ... liegt in der Altstadtzone. Aufgrund der ein- schlägigen kommunalen Bauvorschriften sind im Berei ch der Altstadt Bau- werke und deren Umgebung besonders sorgfältig zu ge stalten, und es sind al- le Vorkehren zu treffen, um die Charakteristik der Altstadt zu erhalten und auch die Umgebung der Eigenart des Stadtkörpers anz upassen (Art. 10 der Bauordnung der Stadt Stein am Rhein vom 13. März 1992 [BauO]). Nach Art. 2005 2 35 BauO soll sodann die Altstadt insbesondere als B audenkmal erhalten und gefördert werden. Alle Bauten haben sich unter Berü cksichtigung der gege- benen Nutzungsverhältnisse in das bestehende Stadtb ild einzuordnen, auch hinsichtlich Massstäblichkeit, Gestaltung, Material ien und Farbgebung (Abs. 1 Sätze 1 und 2). Die bauliche Erneuerung hat grund sätzlich im Rahmen der bestehenden Bauformen und unter möglichster Schonun g der vorhandenen Bausubstanz zu erfolgen (Abs. 2 Satz 1). Gemäss Art . 43 BauO hat der Ersatz bestehender Bauten grundsätzlich unter Einhaltung d er vorhandenen Masse sowie der First- und Traufhöhe zu erfolgen (Abs. 1) . Abweichungen sind zu- lässig, wenn und soweit damit gegenüber dem zu erse tzenden Baukörper eine verbesserte Anpassung an das Ortsbild erfolgt (Abs. 2). Der private Beschwerdegegner macht geltend, Ästhet iknormen in kom- munalen Bauordnungen hätten seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Raum- planung und das öffentliche Baurecht im Kanton Scha ffhausen vom 1. De- zember 1997 (Baugesetz, BauG, SHR 700.100) ihre sel bständige Bedeutung verloren. Soweit hierüber nunmehr kantonale Bauvors chriften bestehen, ge- hen diese der entsprechenden kommunalen Regelung in der Tat grundsätzlich vor; die Gemeinden haben aber beim Vollzug entsprec hend der Art der gere- gelten Materie einen gewissen Entscheidungsspielrau m behalten (speziell zur Gestaltungsklausel von Art. 35 BauG: BGE 1P.185/199 9 und 1P.193/1999 vom 22. Juli 1999, E. 4b, mit Hinweis auf ZBl 1998, S. 171 f., E. 2c). Art. 35 BauG sieht vor, dass Bauten, Anlagen und U mschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und lan dschaftlichen Umge- bung im Ganzen und ihren einzelnen Teilen so zu ges talten und zu unterhal- ten sind, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wir d (Abs. 1). Besondere Sorgfalt ist geboten im Bereich empfindlicher Orts- und Strassenbilder, Land- schaften, Flussufer und Erholungsgebiete (Abs. 2 Sa tz 1). Soweit es ein überwiegendes öffentliches Interesse erfordert, kön nen die Gemeinden in den Bauordnungen unter anderem Vorschriften aufstellen über die Erhaltung schöner oder geschichtlich wertvoller Kultur- und B audenkmäler, Land- schafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbilder (Art. 7 Abs. 1 Ziff. 9 BauG). Die Stadt Stein am Rhein gilt als schützenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung (Art. 1 und Anhang der Verordnung über da s Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. Septe mber 1981 [VISOS, SR 451.12]); dabei geht es in erster Linie um den S chutz der mittelalterlichen Stadtanlage. Für den Bereich des Baugrundstücks ist daher bei baulichen Ein- griffen besondere Sorgfalt geboten. Es kann letztli ch offenbleiben, ob die ein- gangs zitierten kommunalen Gestaltungsvorschriften mit Blick auf Art. 7 Abs. 1 Ziff. 9 BauG ihre selbständige Bedeutung behalten haben. Sie sind mit der kantonalen Bestimmung von Art. 35 Abs. 2 BauG jeden falls vereinbar, haben im Grundsatz das gleiche gestalterische Ziel und kö nnen ohne weiteres we- 2005 3 nigstens als gemeindespezifische inhaltliche Konkre tisierung beim Vollzug der kantonalen Regelung berücksichtigt werden. b) Die Beschwerdeführer machen ... geltend, die Erne uerung des Dach- bereichs sei als Ersatz einer bestehenden Baute zu betrachten. Ob dies zutref- fe, ist bei der Gesamtbetrachtung des geplanten Umb aus – der insbesondere auch die Vollgeschosse unterhalb des Dachs betrifft – fraglich; es hat im Er- gebnis jedoch keine entscheidende Bedeutung. Sowohl Art. 35 Abs. 2 BauO (bauliche Erneuerung) a ls auch Art. 43 BauO (Ersatz einer bestehenden Baute) schliessen nicht aus, dass vom Grund- satz der Einhaltung der bisherigen Bauformen bzw. d er vorhandenen Masse sowie der First- und Traufhöhe je nach den Umstände n des Einzelfalls abge- wichen werden kann. Art. 43 Abs. 2 BauO bezeichnet Abweichungen aus- drücklich als zulässig, wenn und soweit damit eine verbesserte Anpassung ans Ortsbild verbunden ist. Dies muss bei ausnahmsweise vorgesehenen Ab- weichungen von den bestehenden Bauformen im Rahmen baulicher Erneue- rungen generell gelten, insbesondere auch bei der W ahrung der besonderen gestalterischen Sorgfalt im Sinn von Art. 35 Abs. 2 BauG. Der private Beschwerdegegner und der Regierungsrat machen geltend, mit der Neugestaltung des Dachs werde eine bessere Anpassung ans Ortsbild erreicht. Dem ist beizupflichten. Bereits im Einwen dungs- und im Rekurs- verfahren reichte der private Beschwerdegegner umfa ngreiche "Allgemeine Ausführungen zum Bauprojekt" ein. Diese enthalten j eweils eine Flugauf- nahme der Dachlandschaft in der Umgebung des Baugru ndstücks. Das Ge- bäude des privaten Beschwerdegegners mit einem Flac hdach bzw. einer Ter- rasse auf der Nord- und auf der Südseite sowie nur einem relativ kleinen Dachgeschoss mit Satteldach dazwischen (mit dem Auf gang zur Terrasse) erscheint darin optisch als Fremdkörper. Davon konn te sich das Gericht auch am Augenschein einen Eindruck verschaffen. Die heut ige Situation entspricht insbesondere auch nicht den Anforderungen der kommu nalen Dachgestal- tungsvorschriften, die in der Altstadtzone für Haup tbauten Satteldächer vor- schreiben, deren Neigung auf die Nachbarbauten abzu stimmen ist (Art. 39 Abs. 1 Satz 1 BauO). Flachdächer sind von daher gru ndsätzlich nicht zuläs- sig. Mit der vorgesehenen Elimination des Flachdachs au f der Nord- bzw. Nordwestseite (Richtung Liegenschaft der Beschwerde führer) passt sich demnach das Gebäude besser ans geschützte Ortsbild, insbesondere an die Charakteristik der Dachlandschaft und die Bauformen der bestehenden Häu- serzeilen der Umgebung an als bisher. Dies ist aber – um im Vergleich zu den Nachbarbauten einen unpassend flachen Neigungswinke l zu vermeiden – letztlich nur durch Erhöhung des Dachfirsts möglich . Auch so bleibt das Ge- 2005 4 bäude gemäss den Bauplänen noch rund 2,5 m weniger hoch als das südöst- lich angebaute Nachbarhaus (...) und ordnet sich durchaus ins Orts- und Stras- senbild ein. Entgegen der Auffassung der Beschwerde führer muss in der Ge- samtbetrachtung bezüglich der Dachgestaltung in Sac hen Ortsbild von einem ästhetischen Gewinn gesprochen werden. Die kantonal e Denkmalpflege hatte im übrigen keine Einwendungen gegen das Bauprojekt. Es ist daher im Ergebnis grundsätzlich nicht zu be anstanden, dass dem privaten Beschwerdegegner ausnahmsweise eine Erhöhu ng des Dachfirsts und gestützt darauf eine Vergrösserung des Dachgesc hosses bewilligt wurde. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Stad trat Stein am Rhein nach der – nicht konkretisierten und belegten – Behauptu ng der Beschwerdeführer ansonsten generell auf die peinlich genaue Einhaltu ng der ursprünglichen Firsthöhen achten soll. Die Beschwerdeführer tun je denfalls nicht dar, dass und inwieweit die begründbare Abweichung im hier vo rliegenden speziellen Einzelfall gegen den sinngemäss angesprochenen Grun dsatz der Rechts- gleichheit verstiesse. c) Die Beschwerdeführer machen geltend, durch die An hebung und Vergrösserung des Dachgeschosses würden die Wohnver hältnisse in den be- nachbarten Liegenschaften erheblich verschlechtert. Ihre im Nordosten des Baugrundstücks situierte Liegenschaft würde zusätzlich beschattet. Bei der Frage, ob die mit einem Bauprojekt verbund enen (zusätzlichen) Einwirkungen übermässig und unzumutbar seien, ist i nsbesondere auf die ört- lichen Verhältnisse und die dabei vorherrschenden n ormalen Immissionen ab- zustellen. Hält ein Bauvorhaben die primären Baubeg renzungsnormen ein, so kann es durch Lichtentzug oder Schattenwurf grundsä tzlich nicht dergestalt auf Nachbargrundstücke einwirken, dass seine Verwir klichung verhindert oder eine Änderung von Lage oder Gestaltung verlangt werden könnte. Insbe- sondere muss in einem Gebiet mit verdichteter Bauwe ise und mehrgeschossi- gen, zusammengebauten Gebäuden – wie hier in einem Stadtkern – generell mit baulichen Veränderungen gerechnet werden, die s ich unmittelbar auf die Besonnung in der nahen Umgebung auswirken können. E in entsprechender Entzug von Licht ist – soweit die Bauvorschriften i nsbesondere über Höhe und Abstände eingehalten werden – grundsätzlich in Kauf zu nehmen (vgl. BEZ 1990 Nr. 28). Im vorliegenden Fall ist die Erhöhung des Dachfirs ts als solche – entge- gen der Auffassung der Beschwerdeführer – unter den gegebenen Umständen nicht baurechtswidrig. Der damit verbundene zusätzl iche Schattenwurf ist da- her grundsätzlich nicht als ungewöhnlich starke bzw . unzumutbare übermäs- sige negative Einwirkung zu betrachten. ... Doch is t zu beachten, dass auf- grund der Lage der verschiedenen Gebäude bis über d ie Zeit des Sonnen- 2005 5 höchststands hinaus die das Bauprojekt deutlich übe rragende, südlich des Wohngebäudes der Beschwerdeführer befindliche Liege nschaft ... den Schat- tenwurf auf die Liegenschaft der Beschwerdeführer w esentlich bestimmt. Die negativen Einwirkungen der geplanten Dachgestaltung sind von daher be- grenzt. In dieser Situation kann nicht gesagt werden, aufg rund besonderer Um- stände wären vom neuen Dachgeschoss trotz Einhaltun g der Bauvorschriften ausnahmsweise spezielle, übermässige negative Einwi rkungen auf die Lie- genschaft der Beschwerdeführer zu erwarten. d) Der Regierungsrat hat demnach das einschlägige Re cht nicht verletzt – insbesondere auch nicht etwa durch rechtsfehlerha fte Ermessensausübung –, indem er mit dem angefochtenen Entscheid die Bewill igung der Erhöhung und Erweiterung des Dachgeschosses genehmigt hat. 3. – Die Beschwerdeführer rügen im weitern, die Konst ruktion der ge- planten Aussenerschliessung der oberen Wohnung im I nnenhof sei überdi- mensioniert und beeinträchtige deshalb die Nachbarschaft über Gebühr. a) ... Es ist ... im Grundsatz von einem aktuell (wieder) bestehenden Innenhof auszugehen, in dessen Richtung das Gebäude des priv aten Beschwerde- gegners durch die geplante Aussenerschliessung erwe itert werden soll. Dabei geht es im übrigen nicht etwa um einen historisch w ertvollen Hof, der prinzi- piell erhalten werden müsste (Art. 45 Abs. 2 Satz 2 BauO). b) Unter Privatgrundstücken dürfen Bauten und Anlage n mit ihrem äus- sersten Bauteil die im Abstand von 2,5 m parallel z ur Grenze verlaufende Li- nie nicht überschreiten, sofern der Gemeinderat und die Nachbarin oder der Nachbar nicht ihre schriftliche Zustimmung geben (Art. 32 Abs. 1 BauG). Bei geschlossener Bauweise – wie sie in der Altstadtzon e von Stein am Rhein die Regel ist (Art. 35 Abs. 1 Satz 3 BauO) – muss in de r Regel an die Seitenmau- er der Nachbarbaute angebaut werden (Art. 33 Abs. 1 BauG). Bei geschlossener oder verdichteter Bauweise und b ei zusammengebau- ten Häusern können unter anderem an der Fassade ang ebrachte Bauteile wie Balkone, überdachte Hauszugänge und dergleichen in einem Abstand von weniger als 2,5 m von der Grenze erstellt werden, w enn sie für das Nachbar- grundstück keine nachteiligen Auswirkungen haben (Art. 33 Abs. 4 BauG). In der Altstadtzone Stein am Rhein dürfen sodann die z wischen den Gebäuden liegenden Hofflächen nur mit eingeschossigen An- un d Nebenbauten über- baut werden (Art. 45 Abs. 2 Satz 1 BauO). 2005 6 Der Regierungsrat ist davon ausgegangen, dass die geplante Aussen- erschliessung nicht – wie von den Beschwerdeführern im Rekursverfahren geltend gemacht – als An- oder Nebenbaute bezeichne t werden könne. Es handle sich von der Funktion her um an der Fassade angebrachte Balkone, die untereinander durch eine Wendeltreppe verbunden sei en. Diese Konstruktion falle unter den Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 4 BauG. Sie beeinträch- tige die westlich angrenzende Liegenschaft ..., geg enüber welcher sie den Mindestgrenzabstand von 2,5 m verletze, nicht. c) Von einem unbewohnten, eigenständigen An- oder Ne benbau kann in der Tat nicht gesprochen werden (vgl. Art. 21 BauO; zum Begriff der Klein- baute [An- oder Nebenbaute] in der Bauordnung einer andern Gemeinde auch OGE vom 8. April 1994 i.S. G., E. 2, Amtsbericht 19 94, S. 121 ff.). Die ge- planten, mit einer Wendeltreppe verbundenen Loggias dienen letztlich viel- mehr speziell dem Zugang zur oberen Wohnung im drit ten Obergeschoss. Sie sind insoweit mit dem Gebäude räumlich, baulich und insbesondere auch funktionell eng verbunden. Sie sind daher als – abs tandsrechtlich relevanter – Bauteil des (Haupt-)Gebäudes als solchen zu betrachten. Die abstandsrechtlich privilegierten Auf- und Vorb auten werden zwar in Art. 33 Abs. 4 BauG nicht abschliessend aufgezählt. Die genannten Beispiele sind aber hilfreich für die Auslegung der Bestimmun g. Dabei ist vom Grund- gedanken auszugehen, dass die fraglichen Bauteile s chon im Grundsatz weni- ger immissionsträchtig sind als andere Gebäudebesta ndteile. Dies ist in erster Linie Folge davon, dass sie prinzipiell höhenmässig begrenzt, nicht etwa Teil der gesamten Fassade und jedenfalls gegenüber dem H auptgebäude klar un- tergeordnet sind. Die Privilegierung rechtfertigt s ich aber nicht mehr, wenn sich ein Vorbau über die gesamte Fassadenhöhe erstr eckt und das Gebäude so letztlich generell erweitert (vgl. zum Ganzen auch die Hinweise und Beispiele bei Fritzsche/Bösch , Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 200 3, Ziff. 12.8.4.2). Es ist fraglich, ob sich der geplante Vorbau in se iner diesbezüglichen Bedeutung auf die einzelnen Plattformen bzw. Balkon e beschränken lässt. Entscheidendes Element ist die Aussentreppe, d.h. d ie über die gesamte Fas- sadenlänge geplante Aussenerschliessungsanlage als solche. Es kann daher in der Gesamtbetrachtung kaum noch von (einzelnen) unt ergeordneten Gebäu- devorsprüngen gesprochen werden. Dies kann letztlich jedoch offenbleiben. Gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführer hält der geplante Vorbau den Minde stgrenzabstand jeden- falls ein. Die heutigen Eigentümer des westlich ang renzenden Grundstücks mit dem angebauten Gebäude ... haben den Entscheid des Regierungsrats über den noch von ihrem Rechtsvorgänger erhobenen Rekurs sodann nicht ange- 2005 7 fochten; sie haben das Bauprojekt somit letztlich a kzeptiert. Es besteht kein Grund, dieses Ergebnis von Amts wegen in Frage zu s tellen, geht es doch in diesem Zusammenhang nicht um übergeordnete und über wiegende öffentli- che Interessen, sondern um spezifisch nachbarschütz ende Abstandsvorschrif- ten, von denen im Einverständnis der Beteiligten abgewichen werden kann. d) Die Aussenerschliessung stellt eine Erweiterung d es bisherigen Ge- bäudes dar, so dass auch insoweit die einschlägigen Vorschriften der Altstadt- zone zu berücksichtigen sind (Art. 35 Abs. 2 BauG i .V.m. Art. 35 BauO; vgl. oben, E. 2a). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gesagt wer- den, die Liegenschaft des privaten Beschwerdegegner s (mit vier Vollgeschos- sen und einem Dachgeschoss) sei mit dem Ladengeschäft im Erdgeschoss und zwei Wohnungen übernutzt. Bei der baulichen Erneuer ung der Altstadt ist im übrigen sicherzustellen, dass gesamthaft genügend W ohnraum erhalten bleibt oder sogar geschaffen wird (Art. 35 Abs. 3 BauO); d iesem Grundsatz durften die Behörden bei der Beurteilung des Bauprojekts du rchaus Rechnung tragen. Dass aber das Gebäude insbesondere in den Wohngesch ossen renovationsbe- dürftig ist, konnte beim Augenschein auch das Gericht feststellen. Dem Regierungsrat ist sodann beizupflichten, dass der Zugang zur obe- ren Wohnung über ein von der unteren Wohnung abgetr enntes Treppenhaus bei einer Breite der Liegenschaft von nur rund 5 m (unter Berücksichtigung insbesondere auch der Seitenmauern zu den Nachbarba uten) im Innern des Gebäudes kaum befriedigend gelöst werden könnte. Di es gilt im übrigen un- geachtet der geplanten Erweiterung des Dachgeschoss es, das mit der Neuges- taltung – abgesehen vom weiterhin bestehenden Zugan g zur Terrasse auf der Südseite – nur als Estrich, nicht als eigentlicher Wohnraum ausgestaltet und genutzt werden soll. Die geplante Aussenerschliessu ng lässt sich von daher prinzipiell ohne weiteres rechtfertigen, und zwar i nsbesondere auch mit der vorgesehenen Tiefe Richtung Innenhof; diese wird im wesentlichen durch die feuerpolizeilichen Anforderungen an die Abmessungen der Treppe bestimmt. Wenn der Stadtrat als antragstellende, mit den örtl ichen Verhältnissen ver- traute Behörde und auf seinen Antrag hin auch das B auinspektorat als Bewil- ligungsinstanz im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums vergleichsweise auch den noch vor wenigen Jahren bestehenden Zustand (mi t Zwischenbau) mitbe- rücksichtigt haben, so ist das im Ergebnis nachvoll ziehbar, wenn auch nicht als Ausfluss der Bestandesgarantie (...), sondern n ur als zusätzliches Element für die Gesamtwürdigung der Interessenlage. In dieser Situation ist letztlich nicht zu beansta nden, dass dem privaten Beschwerdegegner bewilligt wurde, ausserhalb der bi sherigen Gebäudeform den geplanten Zugang zur oberen Wohnung zu erstelle n. Zumindest in der 2005 8 vom Regierungsrat genehmigten Form (ohne Sichtschut z) wird die eigentli- che Gebäudeform durch den Vorbau nicht, jedenfalls nicht grundlegend be- einträchtigt. Dieser wirkt sich im übrigen – weil e r sich auf der Rückseite des Gebäudes befindet – auch nicht auf das Strassenbild aus. e) ... f) Der Regierungsrat hat demnach das einschlägige Recht nicht verletzt – insbesondere auch nicht etwa durch rechtsfehlerhaft e Ermessensausübung –, indem er mit dem angefochtenen Entscheid die Bewill igung des Vorbaus im Grundsatz – wenn auch ohne den geplanten Sichtschut z – genehmigt hat.