<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00051</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212941&amp;W10_KEY=4467112&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00051</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.06.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Befehl zur Bereitstellung von Besucherabstellplätzen</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Befehl zur Bereitstellung von Besucherparkplätzen.<br/>Pflichtabstellplätze. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Verhältnismässigkeit.<br/><br/>Die Stammbaubewilligung enthielt die Auflage, drei Besucherparkplätze zu erstellen und zu erhalten. Damit wurde sichergestellt, dass die Überbauung über eine angemessene Anzahl Besucherparkplätze an leicht zugänglicher Lage verfügt. Aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Pflichtabstellplätze folgt, dass die für eine bestimmte Baute erstellten Pflichtabstellplätze dieser erhalten bleiben müssen. Als Teil der Baubewilligung gehört die Erstellungs- und Beibehaltungspflicht zu jenen baurechtlichen Pflichten, die den jeweiligen Grundeigentümer binden. Denn die Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und haftet am Grundstück, mit dem sie übertragbar ist; sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für den Rechtsnachfolger. Werden Pflichtabstellplätze aufgehoben oder zweckentfremdet, entsteht ein baurechtswidriger Zustand und hat die Baubehörde gemäss § 341 PBG den rechtmässigen Zustand herbeizuführen (E. 3.2.2).<br/>Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung. Daher ist es rechtlich irrelevant, ob im Grundbuch zulasten der vorliegend interessierenden Parzelle ein entsprechender Revers eingetragen ist. Zudem hat die Urkundsperson auf diesen Umstand aufmerksam gemacht (E. 3.3.1).<br/>Die einmonatige Wiederherstellungsfrist ist verhältnismässig. Das öffentliche Interesse an der Bereitstellung von zwei Besucherparkplätzen ist keineswegs geringfügig (E. 3.4).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLÃTZE">ABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFEHL">BEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESUCHERPARKPLATZ">BESUCHERPARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTPARKPLÃTZE">PFLICHTPARKPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 242 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 244 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=19191" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00051</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Juni 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula Hunger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">1.<b> </b>A, <br/> <br/> </a></p> <p class="MsoNormal">2.<b> </b>B, <br/> <span>beide vertreten durch RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Planungs- und Baukommission Richterswil, </p> <p class="MsoNormal">vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">G-P</p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligte,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Befehl zur Bereitstellung von BesucherabstellplÃ¤tzen,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Planungs- und Baukommission Richterswil befahl A und B mit Beschluss vom 3. April 2012, innert eines Monats nach Rechtskraft des Beschlusses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 den rechtmÃ¤ssigen Zustand herzustellen, d.<span> </span>h. von den auf diesem GrundstÃ¼ck ausgeschiedenen ParkplÃ¤tzen mindestens zwei ParkplÃ¤tze fÃ¼r Besucher der Ãberbauung E 02 festzusetzen. Gleichzeitig ordnete die Planungs- und Baukommission die Anmerkung einer entsprechenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung ("Aufhebungsverbot Besucherparkplatz zu Lasten Kat.-Nr. 01") im Grundbuch an. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Bauentscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 10. Juli 2012 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. Januar 2013 beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Dezember 2012 und den Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 3. April 2012 aufzuheben und das Notariat WÃ¤denswil anzuweisen, die â zwischenzeitlich im Grundbuch angemerkte â Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, Gemeinde Richterswil, zu lÃ¶schen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellte die Beschwerdegegnerin und schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Strittig war im Rekursverfahren vorab die Frage, ob die heutigen BeschwerdefÃ¼hrer bei der Anfechtung des mit A-Post versandten Beschlusses vom 3. April 2012 die Rekursfrist gewahrt haben. Das Baurekursgericht ist hierbei zum Schluss gelangt (Rekursentscheid, E. 1), in Anbetracht des grossen Ã¶ffentlichen Interesses an der GewÃ¤hrleistung eines vollstÃ¤ndigen Rechtsschutzes und aufgrund der Beweislast fÃ¼r eine korrekt erfolgte Zustellung seitens der Vorinstanz sei zu Gunsten der Rekurrierenden davon auszugehen, die Rekursfrist sei eingehalten worden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegnerin macht hierzu geltend, die Frage der Rechtzeitigkeit des Rekurses sei durch das Verwaltungsgericht von Amtes wegen zu Ã¼berprÃ¼fen. Sie bringt indessen hierzu in tatbestandlicher oder rechtlicher Hinsicht nichts vor, was die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz in Frage stellen wÃ¼rde. Deren Darstellung des Sachverhaltes und ErwÃ¤gungen sind Ã¼berzeugend; es kann hierauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dem Streitfall liegt folgender â nicht bestrittene â Sachverhalt zugrunde: </p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Richterswil erteilte am 12. Dezember 1994 der F die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Bau von 10 ReiheneinfamilienhÃ¤user (heutige Adresse: E 02) mit Unterniveaugarage als ArealÃ¼berbauung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 im Baugebiet E, Richterswil. In den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung wurde festgehalten, dass fÃ¼r das Abstellen von Motorfahrzeugen die Erstellung von 18 GaragenplÃ¤tzen und 3 BesucherparkplÃ¤tze im Freien vorgesehen sei. Die drei BesucherparkplÃ¤tze waren im Situationsplan 1:500, Plan-Nr. 03, welcher gemÃ¤ss Vermerk in der Baubewilligung Bestandteil derselben bildete, eingetragen und als solche bezeichnet. </p> <p class="Urteilstext">In der Folge wurde das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 in verschiedene Parzellen aufgeteilt. Die â unÃ¼berbaute â LandflÃ¤che mit den drei BesucherparkplÃ¤tzen (sowie drei weiteren zwischenzeitlich erstellten ParkplÃ¤tzen) im Halte von 88 m<sup><span>2</span></sup> wurde auf die neue Kat.-Nr. 01 Ã¼bertragen. WÃ¤hrend die ReiheneinfamilienhÃ¤user verkauft wurden, blieb das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Eigentum der F. Seit 9. MÃ¤rz 2011 steht es im Eigentum der heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden, welche den Anspruch der ReiheneinfamilienhauseigentÃ¼mer auf Benutzung der BesucherparkplÃ¤tze bestreiten. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 3. April 2012 hat die Planungs- und Baukommission Richterswil verfÃ¼gt, dass von den auf Kat.-Nr. 01 ausgeschiedenen ParkplÃ¤tzen mindestens zwei fÃ¼r Besucher der Ãberbauung E 02 bereitzustellen sind und innert Monatsfrist ab RechtsgÃ¼ltigkeit des Beschlusses der rechtmÃ¤ssige Zustand wieder herzustellen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 242 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legt die Bau- und Zonenordnung die Zahl der AbstellplÃ¤tze, insbesondere fÃ¼r Motorfahrzeuge fest, die nach den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen, nach dem Angebot des Ã¶ffentlichen Verkehrs sowie nach AusnÃ¼tzung und Nutzweise des GrundstÃ¼cks fÃ¼r Bewohner, BeschÃ¤ftigte und Besucher erforderlich sind. Solche, sogenannte PflichtparkplÃ¤tze, mÃ¼ssen nach § 244 PBG auf dem BaugrundstÃ¼ck oder in nÃ¼tzlicher Entfernung davon liegen (Abs. 1). Eine angemessene Anzahl AbstellplÃ¤tze ist an leicht zugÃ¤nglicher Lage fÃ¼r Besucher vorzusehen (Abs. 3 Satz 1). Diese Anforderungen stellen gemÃ¤ss der Ãberschrift zu den §§ 233â249 PBG "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen" dar. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><br/> <b>3.2.1</b> GemÃ¤ss der â unbestrittenen â Berechnung in den ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids betrug nach der Parkplatzverordnung Ã¼ber die PflichtparkplÃ¤tze der Gemeinde Richterswil (= Anhang 1 zur Bau- und Zonenordnung) die erforderliche Anzahl PflichtparkplÃ¤tze bei Erteilung der Baubewilligung am 12. Dezember 1994 wie auch heute 17, wovon 2 fÃ¼r Besucher. Diese Anzahl BesucherparkplÃ¤tze war in den Baugesuchsunterlagen zur Stammbaubewilligung ausgewiesen: sie waren gemÃ¤ss Situationsplan Nr. 91.02â30 im Nordwesten der Bauparzelle im Freien mit dem Vermerk "BesucherparkplÃ¤tze" ausgeschieden und wurden errichtet. Das seinerzeitige Baugesuch fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung entsprach damit den erwÃ¤hnten â gesetzlichen â Grundanforderungen an die Anzahl PflichtabstellplÃ¤tze. Eine ausdrÃ¼ckliche ErwÃ¤hnung im baurechtlichen Entscheid, dass und in welchem Umfang es sich bei den BesucherparkplÃ¤tzen um PflichtabstellplÃ¤tze handle, war nicht erforderlich. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.2.2</b> In der Stammbaubewilligung vom 12. Dezember 1994 wurde laut Disp.-Ziff. 1.21 weiter angeordnet, dass ohne vorgÃ¤ngige baurechtliche Bewilligung von den genehmigten PlÃ¤nen nicht abgewichen werden dÃ¼rfe. Diese Anordnung ergibt sich schon aus der Natur der Baubewilligung, welche nicht bloss das Recht des Bauherrn statuiert, nach den bewilligten PlÃ¤nen zu bauen, sondern zugleich auch die Verpflichtung, sich an die erteilte Bewilligung zu halten und im Fall einer beabsichtigten Abweichung eine erneute bzw. abgeÃ¤nderte Bewilligung einzuholen. Diese Verpflichtung gilt nicht nur wÃ¤hrend, sondern auch nach der BauausfÃ¼hrung (RB 1987 Nr. 86 = BEZ 1987 Nr. 19 mit zahlreichen Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Die Stammbaubewilligung wurde bzw. war somit mit der Auflage verknÃ¼pft, die drei BesucherparkplÃ¤tze zu erstellen und zu erhalten. Diese Auflage stellte sicher, dass die Ãberbauung E â entsprechend der gesetzlichen (Grund-)Anforderung von § 244 Abs. 3 PBG â Ã¼ber eine angemessene Anzahl AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Besucher an leicht zugÃ¤nglicher Lage verfÃ¼gt. Aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften Ã¼ber die PflichtabstellplÃ¤tze folgt, dass die fÃ¼r eine bestimmte Baute erstellten PflichtabstellplÃ¤tze dieser erhalten bleiben mÃ¼ssen (VGr, 10. Mai 2001, VB.2001.00017, E. 3b = RB 2001 Nr. 70; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motorfahrzeuge nach zÃ¼rcherischem Recht, Winterthur 1987, S. 74, mit Hinweisen). Diese Beibehaltungspflicht ist zudem vorliegend auch in Art. 6 Abs. 1 der kommunalen Parkplatzverordnung festgehalten, wonach die als PflichtabstellplÃ¤tze erstellten oder angerechneten AbstellplÃ¤tze bestimmungsgemÃ¤ss benÃ¼tzt werden mÃ¼ssen. Als Teil der Baubewilligung gehÃ¶rt die Erstellungs- und Beibehaltungspflicht zu jenen baurechtlichen Pflichten, die den jeweiligen GrundeigentÃ¼mer binden. Denn die Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und haftet am GrundstÃ¼ck, mit dem sie Ã¼bertragbar ist; sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen fÃ¼r den jeweiligen EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks, also auch fÃ¼r den Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16; RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5; Max Imboden/RenÃ© A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band I, Basel/Frankfurt a.<span> </span>M. 1985, Nr. 30 B.II.d). Werden PflichtabstellplÃ¤tze aufgehoben oder zweckentfremdet, entsteht ein baurechtswidriger Zustand und hat die BaubehÃ¶rde gemÃ¤ss § 341 PBG den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Im Lichte dieser Rechtslage hat die Bau- und Planungskommission mit dem angefochtenen Beschluss zu Recht angeordnet, dass von den auf Kat.-Nrn. 01 ausgeschiedenen (Besucher-)ParkplÃ¤tzen mindestens zwei ParkplÃ¤tze fÃ¼r Besucher der ArealÃ¼berbauung (E 02) bereitzustellen sind und dass der EigentÃ¼mer dieses GrundstÃ¼cks den rechtmÃ¤ssigen Zustand wieder herzustellen hat. Die EinwÃ¤nde, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden hiergegen in ihrer Beschwerde erheben, sind unbegrÃ¼ndet: </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, bei Bewilligung der Parzellierung vom 14. Dezember 1994 habe die BaubewilligungsbehÃ¶rde aufgrund der Bewilligung der ArealÃ¼berbauung nach Vorliegen der Mutation eine Anmerkung im Grundbuch eintragen lassen. Diese Anmerkung als Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung sei aber nicht auf der Parzelle Kat.-Nrn. 01 eingetragen worden. DafÃ¼r, dass zwei der BesucherparkplÃ¤tze als PflichtparkplÃ¤tze zu betrachten seien, fÃ¤nden sich keine Anhaltspunkte in der Baubewilligung von 1994. Wenn die BaubewilligungsbehÃ¶rde dieser Auffassung gewesen wÃ¤re, hÃ¤tte sie mit der Bewilligung der Parzellierungen auch gleichzeitig die Anmerkung bezÃ¼glich PflichtparkplÃ¤tze vornehmen mÃ¼ssen, da sie mit Genehmigung der Mutation bewilligt habe, dass diese BesucherparkplÃ¤tze auf einem fremden GrundstÃ¼ck zu liegen komme. </p> <p class="Urteilstext"><span>Entgegen der Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden wird mit der Genehmigung einer Mutation nicht die Ãbertragung des Eigentums bewilligt, sondern die parzellarische Aufteilung des GrundstÃ¼cks (§ 309 Abs. 1 lit. e PBG; vgl. auch § 228 Abs. 2 PBG). Vorliegend wurde die Unterteilung des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 von der Baukommission Richterswil am 14. Dezember 1994 unter der Auflage bewilligt, dass im Grundbuch eine Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung angemerkt werden, wonach die neuen GrundstÃ¼cke 05â06 bezÃ¼glich AusnÃ¼tzung an der am 12. Dezember 1994 bewilligten ArealÃ¼berbauung teilnehme. Dieser AusnÃ¼tzungsrevers berÃ¼hrt die vorliegende Streitfrage bezÃ¼glich der BesucherparkplÃ¤tze nicht. Zudem hat die Anmerkung </span>einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch grundsÃ¤tzlich nur deklaratorische Wirkung. Eine solche Anmerkung soll einen allfÃ¤lligen Erwerber der Liegenschaft darÃ¼ber orientieren, dass eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung bestehen kÃ¶nnte. Ob sie tatsÃ¤chlich noch und in der angemerkten Form GÃ¼ltigkeit hat, ist dem Grundbuch indessen nicht zu entnehmen (vgl. RB 1989 Nr. 71; RB 1995 Nr. 70 [Leitsatz] = BEZ 1995 Nr. 12; VGr, 11. August 2010, VB.210.00141, E. 2.1; BGE 111 Ia 182, 183 E. 4; David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, ZÃ¼rich 1990, S. 31). Vorliegend hat die Urkundsperson die BeschwerdefÃ¼hrenden bei Erwerb des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 01 am 9. MÃ¤rz 2011 sogar ausdrÃ¼cklich darauf aufmerksam gemacht, dass Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen unabhÃ¤ngig von einer Anmerkung im Grundbuch rechtsgÃ¼ltig bestehen kÃ¶nnen (Ziff. 9 der Weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag vom 9. MÃ¤rz 2011). </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, welche die heutige Parzelle Kat.-Nr. 01 bezÃ¼glich der BesucherparkplÃ¤tze beschlÃ¤gt, ist es daher rechtlich irrelevant, ob im Grundbuch zulasten dieses GrundstÃ¼cks ein entsprechender Revers eingetragen ist bzw. ob die Parzellierungsbewilligung vom 14. Dezember 1994 ohne die Anordnung eines solchen Reverses erging. Die Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung hinsichtlich der BesucherparkplÃ¤tze gilt auch fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden als Rechtsnachfolger im Grundeigentum (vgl. vorn E. 3.2.2). </p> <p class="Urteilstext"><b>3.3.2</b>. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen weiter vor, wie im angefochtenen Beschluss vom 3. April 2012 festgehalten sei, betrage der Pflichtparkplatzbedarf 17 ParkplÃ¤tze, wovon zwei fÃ¼r Besucher. Insgesamt seien (aber) 24 ParkplÃ¤tze realisiert worden, davon 21 in der Tiefgarage. Sie wÃ¼rden diese ParkplÃ¤tze auch weiterhin wie bewilligt nutzen, nÃ¤mlich als ParkplÃ¤tze. Baurechtlich sei ein Parkplatz ein Parkplatz. Nach Abschluss des Verfahrens wÃ¼rden sie der Ãberbauung E anbieten, die beiden ParkplÃ¤tze mietweise als BesucherparkplÃ¤tze zu nutzen. Den EigentÃ¼mern der Ãberbauung stehe es frei, dieses Angebot anzunehmen. Wenn sie es ablehnten, hÃ¤tten sie in der Tiefgarage an zugÃ¤nglicher Lage zwei ParkplÃ¤tze auszuscheiden. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin, dass die fraglichen beiden ParkplÃ¤tze baurechtlich lediglich als BesucherparkplÃ¤tze genutzt werden dÃ¼rften und eine Nutzung als ParkplÃ¤tze fÃ¼r andere Anwohner einer ZweckÃ¤nderung gleichkomme, welche einer Baubewilligung bedÃ¼rfe, sei widersprÃ¼chlich. Denn wenn dem so wÃ¤re, wÃ¼rde dies fÃ¼r alle drei BesucherparkplÃ¤tze gelten, womit faktisch alle drei BesucherparkplÃ¤tze zu PflichtabstellplÃ¤tzen wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext"><span>Wie gesehen, muss ein Parkplatz, der in ErfÃ¼llung der in § 242 ff. PBG und in der kommunalen Parkplatzverordnung Ã¼ber PflichtparkplÃ¤tze statuierten Pflicht fÃ¼r Besucher erstellt wird, auch als solcher verwendet werden (vorn E. 3.2.2); ein solcher Parkplatz ist mit der entsprechenden Zweckbindung behaftet. Die Ãnderung einer solchen Nutzung, d.</span><span> </span><span>h. neu die Nutzung nicht mehr fÃ¼r Besucher, sondern fÃ¼r Anwohner stellt eine "NutzungsÃ¤nderung einer FlÃ¤che dar, welcher baurechtliche Bedeutung zukommt", und ist damit gemÃ¤ss § 309 Abs. 1 lit. b PBG bewilligungspflichtig. Dazu gehÃ¶rt auch die von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgeschlagene Vermietung der ParkplÃ¤tze und damit Nutzung fÃ¼r Besucher allein gegen Entrichtung eines Mietzinses durch die Bewohner der ArealÃ¼berbauung. Eine </span></p> <p class="Urteilstext"><span>widersprÃ¼chliche Argumentation, weil dies auch fÃ¼r den dritten Besucherparkplatz zutreffen wÃ¼rde und dieser damit faktisch ebenfalls zu einem Pflichtparkplatz fÃ¼r Besucher wÃ¼rde, besteht entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht. Diese Ã¼bersehen, dass fÃ¼r den dritten Besucherparkplatz keine Nutzungsbindung/-verpflichtung besteht. Dessen NutzungsÃ¤nderung kÃ¤me keine "baurechtliche Bedeutung" im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. b PBG zu, wÃ¤re somit nicht bewilligungspflichtig und wÃ¤re zudem ohne Weiteres bewilligungsfÃ¤hig. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unbehelflich ist schliesslich der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, die beiden PflichtparkplÃ¤tze fÃ¼r Besucher kÃ¶nnten durch die EigentÃ¼mer der Ãberbauung E in die Tiefgarage verlegt werden. Zum einen fehlt es hierfÃ¼r an einem Baugesuch der EigentÃ¼merschaft, zum anderen ist dies, wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, keine zielfÃ¼hrende LÃ¶sung (Rekursentscheid, E. 4.1.2 Abs. 2). AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Besucher sind gemÃ¤ss § 244 Abs. 3 PBG "an leicht zugÃ¤nglicher Lage" vorzusehen; Tiefgaragen sind aus den von der Vorinstanz erwÃ¤hnten GrÃ¼nden, hierfÃ¼r grundsÃ¤tzlich nicht geeignet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das Ã¶ffentliche Interesse an der Bereitstellung von zwei ParkplÃ¤tzen fÃ¼r Besucher ist keineswegs geringfÃ¼gig. Der Befehl, den rechtmÃ¤ssigen Zustand innert Monatsfrist ab RechtsgÃ¼ltigkeit der angefochtenen Anordnung wieder herzustellen, ist verhÃ¤ltnismÃ¤ssig (vgl. Rekursentscheid, E. 4.1.2). Die Anmerkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung "Aufhebungsverbot Besucherparkplatz zu Lasten Kat.-Nr. 01", wonach auf diesem GrundstÃ¼ck mindestens zwei ParkplÃ¤tze fÃ¼r Besucher der Ãberbauung E 02 bereitzustellen und ohne Einwilligung der Planungs- und Baukommission Richterswil nicht aufgehoben werden dÃ¼rfen, hat ihre gesetzliche Grundlage in § 321 Abs. 2 PBG. Diese Anordnung ist ebenfalls verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die Anmerkung hat deklaratorische Wirkung (vgl. vorn E. 3.3.1), auferlegt den BeschwerdefÃ¼hrenden mithin keine zusÃ¤tzliche Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung, ist aber geeignet, Rechtsnachfolger auf die Rechtslage aufmerksam zu machen und StreitfÃ¤lle der vorliegenden Art zu vermeiden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist abzuweisen. </span><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 380.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'380.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den ganzen Betrag den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 750.-, total Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:â¦<br/> <br/> </p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>