<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00079</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219913&amp;W10_KEY=4480711&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00079</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.01.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Berechnung des Grundstückgewinns; Kongruenzprinzip; 2. Rechtsgang]<br/><br/>Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids (E. 1.2).<br/><br/>Im zweiten Rechtsgang stellte das Steuerrekursgericht fest, dass die Grundlast, welche die Pflichtigen rund drei Jahre vor dem Verkauf des streitbetroffenen Grundstücks begründet hatten, nicht in den Verkaufspreis eingeflossen war (E. 3.2.2).<br/><br/>Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid blieb kein Raum, bei den Anlagekosten einen Abzug vorzunehmen. Dies insbesondere nicht mit der Begründung, dass die Grundlast bei der Bestimmung des Verkaufspreises zu Unrecht nicht berücksichtigt worden sei, weshalb es das Kongruenzprinzip gebiete, den durch die Grundlast eingetretenen Minderwert bei den Anlagekosten abzuziehen. Dem vereinbarten Verkaufspreis kommt unstreitig eine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu. Damit schliesst das Kongruenzprinzip einen Abzug bei den Anlagekosten gerade aus, beziehen sich Erlös und Anlagewert doch auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück (E. 3.2.3).<br/><br/>Der Grundstückgewinn ist auf Fr. 0.- zu beziffern.<br/><br/>Gutheissung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃS">ERLÃS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDLAST">GRUNDLAST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDERWERT">MINDERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGESCHÃFTLICHE BEDEUTUNG">RECHTSGESCHÃFTLICHE BEDEUTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKAUFSPREIS">VERKAUFSPREIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWEITER RECHTSGANG">ZWEITER RECHTSGANG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=46054" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00079</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Januar 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, vertreten durch den Grundsteuerausschuss des Gemeinderates,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (2. Rechtsgang),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Kollektivgesellschaft F &amp; Co mit Sitz in E verkaufte am 29. MÃ¤rz 2011 die Liegenschaft GBBL 01/Kat.-Nr. 02 (3'490 m<sup>2</sup> GrundstÃ¼ckflÃ¤che, Wohn- und GeschÃ¤ftsliegenschaft an der G-Strasse 03, E) an die H AG, I, zum Ã¶ffentlich beurkundeten Preis von Fr. â¦. Infolge der HandÃ¤nderung auferlegte der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E mit EinschÃ¤tzungs- und Einspracheentscheid vom 14. Oktober 2013 bzw. vom 17. Dezember 2013 den Gesellschaftern der F &amp; Co, A, B und C, eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Den gegen den Einspracheentscheid gerichteten Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 27. September 2016 ab. Es erwog im Wesentlichen, mangels einer betrieblichen TÃ¤tigkeit bzw. eines Betriebs sei die Voraussetzung einer steuerneutralen Umstrukturierung nicht gegeben, weshalb kein Steueraufschub gewÃ¤hrt werden kÃ¶nne. Die Ãbernahme der Schuldverpflichtung aus der Grundlast stelle sodann eine weitere Leistung der KÃ¤uferin dar, weshalb deren Wert zum Kaufpreis hinzuzurechnen sei. Da die Gegenleistung infolgedessen mehr als 25 % vom Verkehrswert abweiche, sei auf letzteren abzustellen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 20. Dezember 2017 hiess das Verwaltungsgericht die dagegen gerichtete Beschwerde teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ck. Dieses habe zu prÃ¼fen, ob und inwiefern die wÃ¤hrend der Besitzesdauer im Grundbuch eingetragene Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen sei. In Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse sei sodann der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass (auch) vom Erwerbspreis eine sich tatsÃ¤chlich im Kaufpreis niederschlagende Verschlechterung abgezogen werde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach durchgefÃ¼hrter Untersuchung wies das Steuerrekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang mit Entscheid vom 25. Juni 2019 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 5. August 2019 erhoben A, B und C (nachfolgend die Pflichtigen) erneut Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. Juni 2019 sei aufzuheben und der GrundstÃ¼ckgewinn sei auf Fr. â¦ festzusetzen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Die mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 7. August 2019 angeordnete Sicherstellung der mutmasslichen Verfahrenskosten wurde fristgerecht geleistet. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, schloss der Grundsteuerausschuss des Gemeinderats E auf kostenfÃ¤llige Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Weist das Verwaltungsgericht die Streitsache zu neuer Untersuchung und zum Neu­entscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ck, so ist diese an die rechtlichen ErwÃ¤gungen des RÃ¼ck­weisungsentscheids gebunden. <span>Wegen der Bindungswirkung ist es den Parteien verwehrt, im Fall einer erneuten Anrufung des Verwaltungsgerichts der Beurteilung des Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu unterstellen oder die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prÃ¼fen, die im RÃ¼ckweisungsentscheid ausdrÃ¼cklich abgelehnt oder gar nicht in ErwÃ¤gung gezogen worden sind. Diese Selbstbindung der rÃ¼ckweisenden Gerichtsinstanz an ihre Rechtsauffassung entspricht im Ãbrigen auch der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichts im Hinblick auf seine eigenen RÃ¼ckweisungsentscheide (vgl. BGE 135 III 334 E. 2.1). Sie ist sachgerecht, weil eine fehlende Bindung letztlich dazu fÃ¼hren wÃ¼rde, dass der im ersten Rechtsgang unterliegenden Partei faktisch eine doppelte BeschwerdemÃ¶glichkeit und ein Recht auf WiedererwÃ¤gung eingerÃ¤umt wÃ¼rden. Immerhin steht die Selbstbindung des Verwaltungsgerichts unter dem Vorbehalt, dass die Entscheidgrundlagen dieselben geblieben sind. Liegt etwa aufgrund der durch den RÃ¼ckweisungsentscheid geforderten Erhebungen oder weil neue Tatsachen oder Beweismittel zulÃ¤ssigerweise in das Verfahren eingebracht worden sind, ein verÃ¤nderter Sachverhalt vor oder ist in der Zwischenzeit eine Rechts- oder PraxisÃ¤nderung erfolgt, so kann dies zu einer abweichenden Beurteilung fÃ¼hren (vgl. zum Ganzen VGr, 12. September 2018, SB.2017.00100, E. 1.3; VGr, 13. Juli 2016, SB.2015.00128, E. 1.3). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In seinem RÃ¼ckweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 gelangte das Verwaltungsgericht zunÃ¤chst zum Schluss, dass die VerÃ¤usserung der streitbetroffenen Liegenschaft im Rahmen einer Umstrukturierung (Fusion) erfolgte. Da weder ein Betrieb noch eine betriebliche TÃ¤tigkeit vorgelegen habe, seien die Voraussetzungen fÃ¼r eine steuerneutrale Umstrukturierung (vgl. § 19 Abs. 1 lit. b StG) jedoch nicht erfÃ¼llt, weshalb auch kein Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. d StG gewÃ¤hrt werden kÃ¶nne (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 2.1). Weiter erwog es Folgendes:</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (Abs. 2). Laut § 222 StG gilt als ErlÃ¶s der bei der infrage stehenden HandÃ¤nderung vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. FÃ¼r die Bemessung des ErlÃ¶ses ist im Regelfall auf den vereinbarten, durch Ã¶f­fentliche Urkunde als wahr beglaubigten Kaufpreis abzustellen; denn dieser gibt im Sinn einer in der Lebenserfahrung grÃ¼ndenden natÃ¼rlichen Vermutung den Verkehrswert des verÃ¤us­serten GrundstÃ¼cks wieder. Sofern zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach anerkannten Methoden geschÃ¤tzten Verkehrswert des GrundstÃ¼cks ein offensichtliches, in die Augen springendes MissverhÃ¤ltnis von mindestens 25 % des Verkehrswerts besteht, entfÃ¤llt die ursprÃ¼ngliche Vermutung, wonach der vereinbarte Preis den Verkehrswert als "objektiven" Wert des GrundstÃ¼cks widerspiegelt. Vielmehr grei­ft die Vermutung Platz, dass dem vereinbarten Preis keine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeu­tung zukommt. In einem solchen Fall muss statt auf jene Leistung auf den Verkehrswert des Grund­stÃ¼cks als Ersatzwert abgestellt werden, weil sich â unter Vorbehalt des Unrichtig­keitsnachweises â die Annahme rechtfertigt, dass im Umfang des Differenzbetrags zwi­schen Kaufpreis und Verkehrswert weitere Leistungen fÃ¼r die Verschaffung des Grund­eigentums vereinbart worden sind. Im Weiteren wird vorausgesetzt, dass es sich zwischen KÃ¤ufer und VerkÃ¤ufer um nahestehende Personen handelt" (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1, mit Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>"Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse verlangt zudem, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert in der Regel auf das nach Umfang und Inhalt gleiche GrundstÃ¼ck beziehen muss. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaf­fenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzdauer geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (sog. Kongruenzprinzip, RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Richner et al., § 219 StG N. 8 f., auch zum Folgenden). Als Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich gilt dabei jener Zustand des GrundstÃ¼cks, welcher die Grundlage fÃ¼r die Preisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat" (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.2, mit Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das Verwaltungsgericht gelangte zum Schluss, dass vorliegend grundsÃ¤tzlich auf das von der Vorinstanz im ersten Rechtsgang in Auftrag gegebene Gutachten vom 29. MÃ¤rz 2011 abzustellen sei. In der Folge hielt es in tatsÃ¤chlicher Hinsicht fest, dass per Verkaufsdatum, das heisst per 29. MÃ¤rz 2011 von einem Verkehrswert von Fr. â¦ auszugehen sei (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3). Weiter erwog das Verwaltungsgericht zusammengefasst, dass die Pflichtigen das streitbetroffene GrundstÃ¼ck wÃ¤hrend der Besitzesdauer am 22. Februar 2008 mit einer Grundlast belastet und diese im Grundbuch eingetragen hÃ¤tten (VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3.2). Hinsichtlich des Verkaufspreises sei auf den zwischen den Parteien vereinbarten Betrag abzustellen bzw. die aus der Grundlast fliessende Verpflichtung kÃ¶nne nicht als weitere Leistung im Sinn von § 222 StG betrachtet werden. Die vorgenommene Belastung der Liegenschaft mit einer Grundlast habe vielmehr deren rechtliche Verschlechterung bewirkt und den Wert des GrundstÃ¼cks entsprechend gemindert. Das Verwaltungsgericht ordnete an, dass fÃ¼r die Bestimmung des GrundstÃ¼ckgewinns in einem ersten Schritt abzuklÃ¤ren sei, ob und inwiefern die wÃ¤hrend der Besitzesdauer im Grundbuch eingetragene Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen ist. Sobald bekannt sei, ob und in welchem Umfang der Wert der Grundlast im vereinbarten Verkaufspreis berÃ¼cksichtigt wurde, sollte in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse der Gewinn sodann in der Weise ermittelt werden, dass die tatsÃ¤chlich im Verkaufspreis sich niederschlagende Verschlechterung (auch) vom Erwerbspreis abgezogen werde. Nach damaligem Erkenntnisstand konnte dieser Abzug maximal Fr. â¦ betragen, was der Differenz zwischen dem Verkehrswert des GrundstÃ¼cks beim Verkauf (Fr. â¦) und dem Verkaufspreis (Fr. â¦) entspricht (vgl. zum Ganzen: VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtigen machen zusammengefasst geltend, das Steuerrekursgericht habe die Anweisungen des Verwaltungsgerichts nicht korrekt umgesetzt. Sie wenden ein, bei unbestrittenen Anlagekosten von Fr. â¦ und einem ebenfalls unbestrittenen VerkaufserlÃ¶s von Fr. â¦ resultiere kein steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn. Das Steuerrekursgericht habe zu Unrecht in abstrakter Weise geprÃ¼ft, ob die Grundlast von unverbundenen Personen preisbestimmend berÃ¼cksichtigt worden sei oder nicht. Das Verwaltungsgericht habe die Frage, ob die Grundlast in den Kaufpreis eingeflossen sei, im konkreten Fall beantwortet haben wollen. Die Anlagekosten kÃ¶nnten in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse daher nur gekÃ¼rzt werden, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert (bzw. Verkaufspreis) tatsÃ¤chlich auf die Grundlast zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei. Indem das Steuerrekursgericht erkannte, die Grundlast habe auf den Kaufpreis einen theoretischen Einfluss gehabt, und in der Folge gestÃ¼tzt auf das Kongruenzprinzip die Anlagekosten kÃ¼rzte, habe es die 25 %-Regel umgangen und damit eine nicht hinzunehmende Rechtsunsicherheit geschaffen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>HÃ¤lt sich das Steuerrekursgericht nicht an die ErwÃ¤gungen im RÃ¼ckweisungsentscheid, verletzt es seine Verfahrenspflichten (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., ZÃ¼rich 2009, Art. 143 N. 37 mit Hinweisen) und begeht eine formelle Rechtsverweigerung, was ohne Weiteres zur Aufhebung des Entscheids fÃ¼hrt (BGr, 6. November 1987, StE 1989 B 23.5 Nr. 4 = ASA 58, 421 = StR 1989, 235; VGr, 6. Mai 2009, SB.2008.00093). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Der angefochtene Entscheid trÃ¤gt den ErwÃ¤gungen im RÃ¼ckweisungsentscheid nicht vollumfÃ¤nglich Rechnung. Die vom Steuerrekursgericht anordnungsgemÃ¤ss vorgenommene Untersuchung fÃ¼hrte unstreitig zur Erkenntnis, dass die Vertragsparteien der Grundlast bei der Preisbestimmung gar keine Bedeutung beigemessen, sondern vielmehr den Buchwert als massgeblich erachtet und den Verkaufspreis im Rahmen der Umstrukturierung auf den entsprechenden Betrag festgelegt hatten. Vorliegend steht daher fest, dass die Pflichtigen die Grundlast bei der Preisbestimmung nicht berÃ¼cksichtigt hatten. Das Steuerrekursgericht stellte bei seinen Berechnungen in der Folge auf den (ungekÃ¼rzten) Verkaufspreis von Fr. â¦ ab. Gleichwohl kÃ¼rzte es die Anlagekosten um den Betrag von Fr. â¦, den das Verwaltungsgericht im RÃ¼ckweisungsentscheid als maximal zulÃ¤ssigen Abzug erachtete â dies jedoch nur fÃ¼r den Fall, dass die Grundlast bei der Preisbestimmung berÃ¼cksichtigt worden sein sollte.</p> <p class="Erwgung3">Seinen Entscheid begrÃ¼ndete das Steuerrekursgericht damit, dass die Anordnung des Verwaltungsgerichts, wonach zu ermitteln sei, ob die Grundlast im Verkaufspreis berÃ¼cksichtigt wurde, nach dem Wortsinn verstanden zu einem Ergebnis fÃ¼hren wÃ¼rde, das wohl nicht dem vom Verwaltungsgericht Gemeinten entsprechen kÃ¶nne. Das Steuerrekursgericht nahm sodann an, dass die vom Verwaltungsgericht vorgegebene Untersuchung zu einem Ergebnis fÃ¼hre, das von ihm nicht antizipiert worden sei. SinngemÃ¤ss gelangte das Steuerrekursgericht zum Schluss, dass die Pflichtigen der Grundlast (als wertmindernder Umstand) â wenn auch ungewollt â zu Unrecht keine preisbestimmende Bedeutung beigemessen hÃ¤tten. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es aus, die VerkÃ¤ufer hÃ¤tten die KÃ¤uferin vollstÃ¤ndig beherrscht und eine Umstrukturierung zu Buchwerten beabsichtigt. Die Preisbestimmung sei damit nicht unter MarktverhÃ¤ltnissen zwischen unabhÃ¤ngigen Dritten erfolgt. Wenngleich fÃ¼r die Pflichtigen irrelevant gewesen sei, ob und wie weit die Grundlast den Wert des GrundstÃ¼cks beeintrÃ¤chtigte, und die Grundlast tatsÃ¤chlich nie in den Buchwert eingeflossen sei, deute der Umstand, dass die Grundlast bei der Preisbestimmung ignoriert worden sei, nicht auf eine fehlende preisbestimmende Bedeutung hin. Die Grundlast sei daher nach dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse vom Erwerbspreis abzuziehen. Fraglich sei indessen, in welchem Umfang dies zu erfolgen habe. Sei der gesamte Ertragswert wie vorliegend an Dritte abzuliefern, stelle sich die Frage, ob das belastete GrundstÃ¼ck Ã¼berhaupt noch einen Ertragswert aufweise. Der Abzug mÃ¼sse eindeutig massiv ausfallen. Da das Verwaltungsgericht den Abzug jedoch auf Fr. â¦ beschrÃ¤nkt habe, was den Pflichtigen zugutekomme, sei hiervon auszugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Wie bereits im RÃ¼ckweisungsentscheid vom 20. Dezember 2017 dargelegt, gilt der durch Ã¶ffentliche Urkunde als wahr beglaubigte Verkaufspreis â zuzÃ¼glich allfÃ¤lliger weiterer Leistungen â grundsÃ¤tzlich als grundstÃ¼ckgewinnsteuerrechtlich massgebender ErlÃ¶s, wenn ihm rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung zukommt (vgl. vgl. VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1 sowie vorne, E. 2.2). Auf den Verkehrswert wird hingegen abgestellt, wenn dem vereinbarten Verkaufspreis gerade keine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung beigemessen werden kann. Letzteres hat das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf das vom Steuerrekursgericht im ersten Rechtsgang in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten im RÃ¼ckweisungsentscheid geprÃ¼ft und ausdrÃ¼cklich verworfen (vgl. zum Ganzen: VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.1 und 3.3.3 sowie vorne, E. 2.4). Hiervon hÃ¤tte das Steuerrekursgericht nur abweichen kÃ¶nnen, wenn sich die Entscheidgrundlagen zwischenzeitlich insoweit geÃ¤ndert hÃ¤tten, als nunmehr davon hÃ¤tte ausgegangen werden mÃ¼ssen, dass zwischen dem vereinbarten Verkaufspreis und dem Verkehrswert ein offensichtliches MissverhÃ¤ltnis von mehr als 25 % des Verkehrswerts bestand (vgl. zur Bindungswirkung des RÃ¼ckweisungsentscheids vorne, E. 1.2). Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ergibt sich indes nichts dergleichen. Entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid <span>wurde insbesondere </span>mit dem Verwaltungsgerichtsurteil vom 22. April 1998 keine Praxis begrÃ¼ndet, die es gebieten wÃ¼rde, vorliegend auf den Verkehrswert abzustellen statt auf den vereinbarten Verkaufspreis (vgl. VGr, vom 22. April 1998, SB.97.00055 [nicht auf &lt;www.vgr.zh.ch publiziert&gt;], Leitsatz RB 1998 Nr. 158).</p> <p class="Erwgung3">Indem das Steuerrekursgericht bei seinen Berechnungen auf den (ungekÃ¼rzten) vereinbarten Verkaufspreis von Fr. â¦ abstellte, brachte es denn auch zum Ausdruck, dass es diesem â entsprechend den ErwÃ¤gungen im RÃ¼ckweisungsentscheid (vgl. dazu vorne, E. 2.2 und 2.4) â eine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung beimass (andernfalls wÃ¤re auf den Verkehrswert abzustellen gewesen). Soweit es darÃ¼ber hinaus ausdrÃ¼cklich festgestellt hatte, dass die Grundlast tatsÃ¤chlich nicht in den Verkaufspreis eingeflossen war, blieb aufgrund der weiteren ErwÃ¤gungen im RÃ¼ckweisungsentscheid kein Raum, bei den Anlagekosten gestÃ¼tzt auf das Kongruenzprinzip einen Abzug vorzunehmen. Im Gegenteil schliesst das Kongruenzprinzips einen solchen gerade aus, beziehen sich ErlÃ¶s und Anlagewert vorliegend doch auf das nach Umfang und Inhalt gleiche GrundstÃ¼ck. Der entsprechenden Schlussfolgerung einer Minderheitsmeinung des Steuerrekursgerichts ist daher zuzustimmen. Ein Abzug hÃ¤tte sich hÃ¶chstens gestÃ¼tzt auf (zulÃ¤ssige) neue Tatsachen rechtfertigen lassen. Da es sich hierbei um steuerbegrÃ¼ndende Tatsachen gehandelt hÃ¤tte, wÃ¤re die SteuerbehÃ¶rde dafÃ¼r beweispflichtig gewesen. Die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen blieben jedoch theoretisch; sie sind nicht geeignet, in Abweichung von dem im ersten Rechtsgang erstellten Verkehrswertgutachten oder auf andere Weise ein offensichtliches MissverhÃ¤ltnis zu belegen (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, SB.2016.00102, E. 3.3 sowie vorne, E. 1.2 und 2.4). Mit anderen Worten bleibt das Verkehrswertgutachten fÃ¼r sÃ¤mtliche Berechnungen massgebend, also auch bei der Eruierung eines allfÃ¤lligen offensichtlichen MissverhÃ¤ltnisses gemÃ¤ss der 25 %-Regel. Dem vorinstanzlichen Entscheid kann nach all dem Gesagten nicht gefolgt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zusammengefasst entspricht der grundstÃ¼ckgewinnsteuerrechtlich massgebende ErlÃ¶s dem vereinbarten Verkaufspreis <span>von Fr. </span>â¦<span> und betragen die Anlagekosten Fr. </span>â¦<span>.</span> Daraus resultiert kein steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn (vorne, E. 2.2). Die Beschwerde ist folglich gutzuheissen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Den BeschwerdefÃ¼hrern steht eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese wird auf Fr. â¦ (inklusive Mehrwertsteuer) festgelegt.</p> <p class="Erwgung2">Da die BeschwerdefÃ¼hrenden im Beschwerdeverfahren des ersten Rechtsgangs mit ihrem Hauptantrag unterlagen, wurden ihnen die Gerichtskosten im RÃ¼ckweisungsentscheid hÃ¤lftig auferlegt und wurde ihnen keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens SB.2016.00102 sind daher vorliegend nicht mehr zu verlegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die vorinstanzlichen Gerichtskosten sind ebenfalls der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 213 StG). Den BeschwerdefÃ¼hrern steht fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren eine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 213 StG). Diese wird auf Fr. â¦ (inklusive Mehrwertsteuer) festgelegt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird auf Fr. â¦ festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. <span>Die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'800.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 70.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'870.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern fÃ¼r das erst- und zweitinstanzliche Rekurs- bzw. Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 8'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>