<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00665</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211527&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00665</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.02.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufstockung eines Wohnhauses: Frage der Einhaltung des Wohnanteils von 90 %. Wiederaufnahme nach Bundesgerichtsurteil.<br/><br/>Für das Baugrundstück gilt ein Wohnanteil von 90 %. Das Verwaltungsgericht erachtete in seinem Urteil vom 23. März 2011 die Erweiterung des Nichtwohnflächenanteils gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig. Das Bundesgericht wies die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück, da dieses die WEG-Bewiligung aus dem Jahr 1993 nicht beigezogen hatte (E. 2.3).<br/><br/>Aus diesen Unterlagen lässt sich entnehmen, dass gemäss Baugesuch aus dem Jahr 1993 das Einfamilienhaus auch nach dem Umbau ausdrücklich als Wohnhaus dienen sollte und die Bausektion bei der Bewilligung auch ausdrücklich davon ausging, dass "die geschützte Familienwohnfläche erhalten" bleibe. Unter diesen Umständen kann nicht mehr an der Annahme im ersten Rechtsgang festgehalten werden, dass mit der Bewilligung vom 2. April 1993 eine Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss des Einfamilienhauses bewilligt worden sei. <br/><br/>Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14617" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00665</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Februar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stiftung C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich erteilte am 24. MÃ¤rz 2010 der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Aufstockung des zum Wohnhaus ("Pfarrhaus") gehÃ¶renden Pavillons und fÃ¼r weitere bauliche Massnahmen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 23. April 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung, soweit damit die Aufstockung des bestehenden Pavillons bewilligt worden war. Mit Entscheid vom 1. Oktober 2010 hiess die Baurekurskommission I den Rekurs teilweise gut und ergÃ¤nzte den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich mit einer Nebenbestimmung, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne Ã¼ber die eingeschossige Ausgestaltung der Passerelle zwischen Wohnhaus und Pavillon einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Im Ãbrigen wies die Baurekurskommission den Rekurs ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhob A am 2. November 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 23. MÃ¤rz 2011 ab (VB.2010.00607). </p> <p class="Urteilstext"><b>IV. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts gelangte A mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 6. Oktober 2011 (1C_227/2011) gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. MÃ¤rz 2011 auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ck. </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 25. Oktober 2011 zog das Verwaltungsgericht von der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verschiedene Akten sowie vom BeschwerdefÃ¼hrer dessen Beilagen zur Beschwerde an das Bundesgericht bei. Die Parteien konnten sich zum Aktenbeizug aussprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Einzug1"><span>Nachdem das Bundesgericht die Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gutgeheissen hat, ist das Verfahren Ã¼ber die Beschwerde vom 2. November 2010 wieder aufzunehmen. Die EntscheidgrÃ¼nde des Bundesgerichts sind fÃ¼r das Verwaltungsgericht â wie auch fÃ¼r alle anderen verfahrensbeteiligten BehÃ¶rden â verbindlich </span><span>(</span><span>BGE 135 III 335 E. 2.1; </span><span>Ulrich Meyer/Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Auflage, Basel 2011, Art. 107 N. 18; </span><span>RenÃ© Rhinow et al., Ãffentliches Prozessrecht, 2. A., Basel 2010, N. 2043</span><span>).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Dem Streit liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) der Zone W2bI zugeteilt mit einem Wohnanteil von 90 %. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich ermittelte in ihrer Beschwerdeantwort im Verfahren VB.2010.00607 eine fÃ¼r die Berechnung des Wohnanteils massgebende TotalflÃ¤che von rund 231 m<sup>2</sup>, was einen zulÃ¤ssigen NichtwohnflÃ¤chenanteil von ca. 23 m<sup>2</sup> (= 10 %) ergibt. Weiter hielt die Bausektion dafÃ¼r, dass seit einem am 2. April 1993 bewilligten Umbau das Erdgeschoss im HauptgebÃ¤ude und der bestehende Raum im Pavillon der Nichtwohnnutzung zuzuordnen seien mit einem NichtwohnflÃ¤chenanteil von ca. 144 m<sup>2</sup>, womit die wohnanteilswidrige FlÃ¤che ca. 121 m<sup>2 </sup>betrage (144 m<sup>2</sup> - 23 m<sup>2</sup>).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die streitige neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte FlÃ¤che im Pavillon umfasst ca. 47 m<sup>2</sup>. Das Verwaltungsgericht erachtete in seinem Urteil vom 23. MÃ¤rz 2011 diese Erweiterung des NichtwohnflÃ¤chenanteils gestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) als bewilligungsfÃ¤hig. Nach dieser Vorschrift (in der Fassung vom 1. September 1991) dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Die wohnanteilswidrige FlÃ¤che von 121 m<sup>2</sup> sei am 2. April 1993 bewilligt worden. Der heutige Zustand sei damit formell baurechtskonform, materiell jedoch rechtswidrig. Damit greife â aus im Urteil vom 23. MÃ¤rz 2011 nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden (E. 4.3 und 5.1) â die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG ein. Als "Faustregel" werde eine "angemessene" Erweiterung im Sinn von § 357 Abs. 2 aPBG angenommen, wenn die einer bestimmten vorschriftswidrigen Nutzung dienenden RÃ¤umlichkeiten insgesamt nicht mehr als um einen Drittel vergrÃ¶ssert wÃ¼rden (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 108). Vorliegend betrage die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte FlÃ¤che 47 m<sup>2</sup>, was rund 38 % der ReferenzflÃ¤che von 121 m<sup>2</sup> entspreche. Mit der Bewilligung dieses Masses habe die Bausektion den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten. Ãffentliche oder private Interessen wÃ¼rden der Erweiterung nicht entgegenstehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Zu diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 6. Oktober 2011 fest, das Verwaltungsgericht habe sich bei seiner Argumentation als Referenz massgeblich auf die in den Akten liegende Bewilligung der Bausektion II des Stadtrats vom 2. April 1993 gestÃ¼tzt. Auf etwaige bewilligte PlÃ¤ne beziehe sich das Verwaltungsgericht nicht, sondern es stelle auf die Feststellungen und Berechnungen seiner Vorinstanzen ab. In der Baubewilligung fÃ¤nden sich keine Aussagen Ã¼ber die Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss und im Pavillon. DiesbezÃ¼glich finde sich lediglich unter der Rubrik "Zone" der Vermerk "Wohnanteil: 90 %". Die Bewilligung im Sinn des Gesetzes Ã¼ber die Erhaltung von Wohnungen fÃ¼r Familien (WEG), ebenfalls vom 2. April 1993, habe das Verwaltungsgericht offenbar nicht beigezogen, sondern sei erstmals vom BeschwerdefÃ¼hrer vor Bundesgericht zu den Akten gegeben worden. Diese Bewilligung gehe davon aus, dass die geschÃ¼tzte FamilienwohnungsflÃ¤che erhalten bleibe. Ein Hinweis auf eine ausdrÃ¼ckliche Bewilligung der 121 m<sup>2</sup> wohnanteilswidrigen FlÃ¤che sei nicht enthalten. Im Baubeschrieb vom 21. Dezember 1992 werde geschildert, dass das Einfamilienhaus innen und aussen saniert und soweit umgebaut bzw. erweitert werde, dass es der Stiftung C als Pfarrhaus fÃ¼r ihren angestellten Pfarrer dienen kÃ¶nne. Wenn das Verwaltungsgericht bei seiner Beurteilung der Ausgangslage massgeblich auf den 1993 bewilligten Zustand abstelle, habe es dazu die vollstÃ¤ndigen Bewilligungsdokumente beizuziehen, jedenfalls soweit sie entscheiderheblich seien. Aus den ErwÃ¤gungen der Baubewilligung gehe hervor, dass gerade mit Blick auf die 90 %-ige Wohnnutzung eine zusÃ¤tzliche WEG-Bewilligung erforderlich gewesen sei. Das Gericht hÃ¤tte die WEG-Bewilligung sowie die dazugehÃ¶renden PlÃ¤ne konsultieren mÃ¼ssen. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe bereits im vorinstanzlichen Verfahren den Beizug der Baugesuchsunterlagen aus dem Jahr 1993 verlangt. Vorliegend seien demnach eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs und eine offensichtliche unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts zu bejahen. Die Angelegenheit sei zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das 1926 bewilligte GebÃ¤ude D-Strasse 02 diente unbestrittenermassen ursprÃ¼nglich ausschliesslich als Wohnhaus. Eine NichtwohnflÃ¤che wurde erstmals 1993/1994 mit einem am 2. April 1993 bewilligten Umbau und der Erstellung des Anbaus (Pavillon) realisiert. Aufgrund der AusfÃ¼hrungen des Bundesgerichts hat das Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren die seinerzeitigen Bauakten (Baugesuchsformular, BauplÃ¤ne, RevisionsplÃ¤ne) sowie die Unterlagen betreffend der gleichzeitig erteilten Bewilligung im Sinn des Gesetzes Ã¼ber die Erhaltung von Wohnungen fÃ¼r Familien vom 30. Juni 1974 (WohnerhaltG; ZG 703.2) beigezogen. Aufgrund dieser Unterlagen ist festzulegen, in welchem Umfang 1993 eine Nichtwohnnutzung bewilligt wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Stadt ZÃ¼rich unterstand vom 1. November 1974 bis 18. Juni 1996 und vom 1. Januar 1997 bis 31. Dezember 1998 dem Wohnerhaltungsgesetz. GemÃ¤ss § 12 der Verordnung vom 25. September 1974 zu diesem Gesetz (ZG 703.21) waren alle AbbrÃ¼che, Umbauten und ZweckÃ¤nderungen vor ihrer DurchfÃ¼hrung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde anzuzeigen, welche Ã¼ber die Bewilligungspflicht entschied. Entsprechend dieser Bestimmung reichte die private Beschwerdegegnerin am 21. Dezember 1992 fÃ¼r den Umbau und die Erstellung des Anbaus (Pavillon) ein Baugesuch mit den entsprechenden BauplÃ¤nen ein sowie ein "Anzeigeformular fÃ¼r Abbruch, Umbau oder ZweckÃ¤nderung". Am 18. Januar 1993 beschied die Baupolizei der Stadt ZÃ¼rich, dass das Bauvorhaben die DurchfÃ¼hrung eines Bewilligungsverfahrens im Sinn des Wohnerhaltungsgesetzes erfordere. Am 2. April 1993 erteilte die Bausektion II des Stadtrats von ZÃ¼rich der privaten Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben sowie mit separater VerfÃ¼gung vom gleichen Tag die Bewilligung gemÃ¤ss Wohnerhaltungsgesetz.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Bauvorhaben 1993 umfasste neben dem Anbau den Umbau des Erdgeschosses. In diesem wurde ohne GrundrissverÃ¤nderung die Nutzung des sÃ¼dlichen Eckzimmers neu mit "Bibliothek/Lesezimmer" (bisher Esszimmer) angegeben. Weiter wurden im nordÃ¶stlichen Teil des Erdgeschosses ZwischenwÃ¤nde zwischen KÃ¼che und Vorplatz einerseits sowie KÃ¼che und Veranda anderseits entfernt und die Nutzung der letzteren neu mit "Zimmer" angegeben. Im 1. OG war entsprechend den BauplÃ¤nen der Einbau einer KÃ¼che statt eines Wohnzimmers vorgesehen. Die Nutzung des Anbaus wurde mit "Aufenthaltsraum" angegeben. Im Anzeigeformular gemÃ¤ss Wohnerhaltungsgesetz wurde das Bauvorhaben dahingehend umschrieben, dass das Einfamilienhaus innen und aussen saniert und soweit umgebaut bzw. erweitert werde, dass es der privaten Beschwerdegegnerin als "Pfarrhaus fÃ¼r ihren angestellten Pfarrer dienen kann". Weiter wurde ausgefÃ¼hrt, dass die "RÃ¤umlichkeiten des Einfamilienhauses inkl. Anbau â¦ der Pfarrfamilie und den GÃ¤sten des Pfarrers als Wohn- oder AufenthaltsrÃ¤ume" dienen wÃ¼rden. Die baurechtliche Bewilligung vom 2. April 1993 weist auf den Wohnanteil von 90 % hin, doch fehlt jeder Hinweis Ã¼ber einen bewilligten Nichtwohnanteil. Der BegrÃ¼ndung zur Bewilligung gemÃ¤ss Wohnerhaltungsgesetz hingegen kann entnommen werden, dass die Bausektion II in ihrer bisherigen Praxis fÃ¼r Umbauten in der Regel eine Bewilligung erteilt habe, wenn sie ohne tiefgreifende bauliche VerÃ¤nderungen sowie unter Erhaltung der geschÃ¼tzten WohnflÃ¤che erfolgten; dieser Richtlinie werde der konkrete Fall gerecht; die geschÃ¼tzte FamilienwohnungsflÃ¤che bleibe erhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Diesen Unterlagen kann mithin entnommen werden, dass gemÃ¤ss Baugesuch 1993 das Einfamilienhaus auch nach dem Umbau ausdrÃ¼cklich als Wohnhaus (fÃ¼r die Pfarrfamilie) dienen sollte und die Bausektion bei der Bewilligung auch ausdrÃ¼cklich hiervon ausging, nÃ¤mlich, dass "die geschÃ¼tzte FamilienwohnflÃ¤che erhalten" bleibe. Unter diesen UmstÃ¤nden kann nicht mehr an der Annahme im ersten Rechtsgang festgehalten werden, dass mit der Bewilligung vom 2. April 1993 eine Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss des Einfamilienhauses bewilligt worden sei. Auch wenn zugunsten der privaten Beschwerdegegnerin davon ausgegangen wird, der 47 m<sup>2</sup> grosse Aufenthaltsraum im 1993 erstellten Anbau sei jedenfalls als Nichtwohnnutzung bewilligt worden, ist die streitige Aufstockung aus den nachfolgenden GrÃ¼nden nicht bewilligungsfÃ¤hig: </p> <p class="Urteilstext">Bei einer massgeblichen TotalflÃ¤che von 231 m<sup>2</sup> ergibt sich ein zulÃ¤ssiger NichtwohnflÃ¤chenanteil von 23 m<sup>2</sup> (10 %). Mit dem 47 m<sup>2</sup> grossen Pavillon wurde somit eine wohnanteilswidrige FlÃ¤che von rund 24 m<sup>2</sup> bewilligt. Wie im Urteil vom 23. MÃ¤rz 2011 (E. 5.1) dargelegt wurde, erlaubt § 357 Abs. 1 PBG eine "angemessene" Erweiterung einer vorschriftswidrigen Nutzung, d.<span> </span>h. im Sinn einer "Faustregel" eine VergrÃ¶sserung der vorschriftswidrig genutzten Teile um nicht mehr als einen Drittel. Die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte FlÃ¤che (47 m<sup>2</sup>) im geplanten oberen Geschoss des Anbaus entspricht aber rund 200 % der ReferenzflÃ¤che von 24 m<sup>2</sup>. Die Aufstockung des Anbaus/Pavillons ist daher nicht bewilligungsfÃ¤hig. Damit entfallen auch die geplante Passerelle vom neuen Anbau-Obergeschoss zum Einfamilienhaus-Erdgeschoss mit Durchbruch ins "StÃ¼bli" sowie der Treppenaufgang zur Passerelle. Da die Ã¼brigen bewilligungsfÃ¤higen baulichen Massnahmen (Einbau eines Behinderten-WC im Untergeschoss und innerer Mauerdurchbruch im Erdgeschoss) vÃ¶llig untergeordneter Natur sind, ist die Baubewilligung der Bausektion II vom 24. MÃ¤rz 2010 gleichwohl vollstÃ¤ndig aufzuheben. Es steht der privaten Beschwerdegegnerin frei, ein auf diese untergeordneten baulichen Massnahmen reduziertes neues Baugesuch einzureichen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Im Weiteren ist die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer in Anwendung von § 17 Abs. 2 und 3 VRG eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Angemessen ist eine solche von Fr. 2'500.- fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss werden der Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom 1. Oktober 2010 und der Bauentscheid 451/10 der Bausektion des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 24. MÃ¤rz 2010 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'895.- werden je zur HÃ¤lfte den Beschwerdegegnerinnen auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>