<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00574</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210382&amp;W10_KEY=13013542&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00574</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.01.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baurechtlicher Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zulässigkeit kommunalrechtlicher Bestimmungen betreffend innerzonaler Ausnützungsübertragungen. Die streitbetroffene Regelung der Gemeinde Erlenbach, wonach eine Ausnützungsübertragung innerhalb der gleichen Zone gegen Revers nur gestattet ist, wenn die betroffenen Grundstücke direkt aneinander stossen, erweist sich als zulässig (E. 3.3.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE">AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE PRÃFUNG">AKZESSORISCHE PRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2011 Nr. 7 S. 22</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12419" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00574</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Januar 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> </span>vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_16">,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_22">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_28">,</a> vertreten durch RA F<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_35">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_7_40">Ba<span>u- und Planungskommission Erlenbach,</span></a><span><br/> vertreten durch RA G<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_8_45">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlichen Vorentscheid,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 3. Dezember 2008 ersuchte A die Bau- und Planungskommission Erlenbach um einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit gegenÃ¼ber Dritten Ã¼ber verschiedene Fragen betreffend die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in Erlenbach. Mit Beschluss vom 27. Januar 2009 traf die Bau- und Planungskommission Erlenbach einen Vorentscheid mit Drittverbindlichkeit betreffend NutzungsÃ¼bertragung, AusnÃ¼tzungserhÃ¶hung und Wegabstand. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Beschluss erhoben C am 27. Februar 2009, A am 6. MÃ¤rz 2009 und E am 9. MÃ¤rz 2009 Beschwerde an die Baurekurskommission II des Kantons ZÃ¼rich. Am 8. Dezember 2009 fÃ¼hrte die Baurekurskommission im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 14. September 2010 wurde der Rekurs von A abgewiesen, die Rekurse von E und C dagegen vollumfÃ¤nglich gutgeheissen und der Beschluss der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 27. Januar 2009 aufgehoben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 18. Oktober 2010 erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission II und beantragte, den angefochtenen Entscheid teilweise aufzuheben und die beabsichtigte AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse in Erlenbach fÃ¼r grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig zu erklÃ¤ren, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft, und zwar in reduziertem Umfang fÃ¼r das Rekursverfahren und in vollem Umfang fÃ¼r das Beschwerdeverfahren. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 26. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. E am 22. November 2010 und C am 2. Dezember 2010 beantragten ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Urteilstext">Die Bau- und Planungskommission Erlenbach beantragte dagegen am 22. November 2010 die Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO) in der Wohnzone W2/25 %. Die Parzelle grenzt im Osten und Westen an die H-Strasse und im Norden und SÃ¼den an Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke an. Das ebenfalls vom Vorentscheid betroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 liegt â durch die Parzelle Kat.-Nr. 04 vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 getrennt â in der Biegung der H-Strasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Hinblick auf den Umbau des auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 bestehenden GebÃ¤udes unterbreitete die BeschwerdefÃ¼hrerin der Bau- und Planungskommission Erlenbach am 3. Dezember 2008 unter anderem die Frage, ob die NutzungsÃ¼bertragung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 hinweg auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zulÃ¤ssig sei. </p> <p class="Urteilstext">Die Bau- und Planungskommission Erlenbach hielt in ihrem Beschluss vom 27. Januar 2009 fest, eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 hinweg auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 werde grundsÃ¤tzlich als zulÃ¤ssig erachtet. Die Baurekurskommission gelangte dagegen in ihrem Entscheid zum Ergebnis, eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 falle ausser Betracht, und hob deshalb den Beschluss der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 27. Januar 2009 auf.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt im Wesentlichen aus, § 259 Abs. 1 </span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)<span> sei mit der Revision von 1991 dahingehend geÃ¤ndert worden, dass die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile der Bauzone im Gegensatz zur alten Regelung nicht mehr zusammenhÃ¤ngend sein mÃ¼sse, d.h. AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen Ã¼ber DrittgrundstÃ¼cke hinweg zulÃ¤ssig sein sollten. Art. 40 BZO, welcher anlÃ¤sslich der Revision der BZO im Jahr 1995 eingefÃ¼gt worden sei, stehe in klarem Widerspruch zu dieser kantonalen Regelung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es kÃ¶nne heute von einer gefestigten Praxis ausgegangen werden, wonach innerzonale AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen unter dem Vorbehalt des Entstehens von ortsbaulich unerwÃ¼nschten AusnÃ¼tzungskonzentrationen gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG ohne EinschrÃ¤nkung zulÃ¤ssig seien. Abweichende kommunale Regelungen seien kompetenzwidrig, und Art. 40 BZO werde nicht durch die ErmÃ¤chtigung von § 49 oder die Anweisungen von § 49a PBG gedeckt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Die </span>Bau- und Planungskommission der Gemeinde Erlenbach macht geltend, sie wende Art. 40 BZO seit mehr als einem Jahrzehnt nicht an. Die Baurekurskommission sei bei der ÃberprÃ¼fung der RechtmÃ¤ssigkeit einer Ã¤hnlich lautenden kommunalen Regelung im Jahr 1996 zum Schluss gelangt, die Gemeinden seien angesichts der abschliessenden kantonalrechtlichen Regelung nicht befugt, hinsichtlich der Regelbauweise Vorschriften Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit von AusnÃ¼tzungstransfers zu erlassen. Sie habe deshalb das kompetenzwidrige Gemeinderecht nicht zur Anwendung gebracht und fÃ¼r den AusnÃ¼tzungstransfer eine Bewilligung in Aussicht gestellt. VÃ¶llig unerwartet habe sich nun die Baurekurskommission im vorliegenden Verfahren Ã¼ber ihre eigene Beurteilung der Rechtslage hinweggesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Der Beschwerdegegner 1 hÃ¤lt diesen AusfÃ¼hrungen im Wesentlichen entgegen, in Art. 49 Abs. 2 lit. a PBG sei die Kompetenz mitenthalten, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen durch den kommunalen Gesetzgeber beschrÃ¤nkt werden kÃ¶nnten. Damit werde nicht etwa in die abschliessende kantonale Befugnis zur Definition der AusnÃ¼tzungsziffer (§ 45 Abs. 2 PBG) eingegriffen, sondern nur die vom kantonalen Recht stillschweigend zugelassene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nÃ¤her normiert. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Auch die Beschwerdegegnerin 2 fÃ¼hrt aus, kommunale Bestimmungen betreffend die innerzonale AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung seien durch das PBG nicht ausgeschlossen. Vielmehr enthalte das PBG betreffend die ZulÃ¤ssigkeit von AusnÃ¼tzungsverschiebungen keine abschliessende Regelung. Gerade die Festlegung der AusnÃ¼tzungsziffer in den einzelnen Zonen â und damit implizit auch die Regelung der ZulÃ¤ssigkeit zur Ãbertragung der AusnÃ¼tzung innerhalb einer Zone â gehÃ¶re gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 2 lit. a PBG in den angestammten Kompetenzbereich der Gemeinden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>§ 259 Abs. 1 PBG legt fest, dass die massgebliche GrundflÃ¤che zur Bestimmung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung (§ 251 lit. a i.V.m. § 254 PBG) die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile der Bauzone ist. Seit der Revision des PBG vom 1. September 1991 wird fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die interessierenden FlÃ¤chen zusammenhÃ¤ngen mÃ¼ssen. Damit wurde die zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen mehreren GrundstÃ¼cken erleichtert (vgl. auch Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 131 f.).</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 40 Satz 1 BZO ist eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung innerhalb der gleichen Zone gegen Revers dagegen nur gestattet, wenn die betroffenen GrundstÃ¼cke direkt aneinander stossen. Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ist somit im vorliegenden Fall aufgrund dieser Bestimmung nicht mÃ¶glich, da die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 03 und Kat.-Nr. 01 nicht aneinander stossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>ZunÃ¤chst stellt sich die Frage, ob eine akzessorische ÃberprÃ¼fung von Art. 40 BZO Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Urteilstext">Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind NutzungsplÃ¤ne und damit in engem Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen im Anschluss an ihren Erlass anzufechten; eine akzessorische ÃberprÃ¼fung ist grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen (vgl. BGE 121 II 317 E. 12c; 116 Ia 207 E. 3b; RB 1987 Nr. 9). Diese Rechtsprechung gilt jedoch nur fÃ¼r Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben, d.h. die anstelle einer Planlegende stehen und mit dem Zonenplan ein untrennbares Ganzes bilden (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 ff., 223). Sie legen fÃ¼r bestimmte, kartografisch ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche Nutzbarkeit fest, sodass sich die betroffenen GrundeigentÃ¼mer schon bei Planerlass Ã¼ber die ihnen auferlegten BeschrÃ¤nkungen im Klaren sein kÃ¶nnen und es ihnen daher zuzumuten ist, bereits in diesem Zeitpunkt Rechtsmittel zu ergreifen. Den Ã¼brigen Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes, die eine Zonen Ã¼bergreifende Regelung treffen oder an die persÃ¶nliche Situation des Benutzers anknÃ¼pfen, kommt dagegen Erlasscharakter zu; ihre RechtmÃ¤ssigkeit kÃ¶nnen die Betroffenen deshalb noch im Anwendungsfall Ã¼berprÃ¼fen lassen (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 ff., 223). </p> <p class="Urteilstext">Bei Art. 40 BZO handelt es sich um eine Bestimmung mit Erlasscharakter, weil sie die MÃ¶glichkeit der innerzonalen AusnÃ¼tzungsverschiebung fÃ¼r das gesamte Baugebiet der Gemeinde regelt und damit in einer unbestimmten Vielzahl von FÃ¤llen zur Anwendung gelangen kann. Sie ist generell-abstrakter Natur, bedarf der Konkretisierung durch VerfÃ¼gung und unterliegt der akzessorischen ÃberprÃ¼fung im Anwendungsfall. Eine akzessorische ÃberprÃ¼fung von Art. 40 BZO mit hÃ¶herrangigem Recht ist somit zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Umstritten ist im vorliegenden Verfahren weiter, ob Art. 259 Abs. 1 PBG kommunale Regelungen ausschliesst, welche zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen auf zusammenhÃ¤ngende FlÃ¤chen der entsprechenden Zone beschrÃ¤nken. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Der Regierungsrat hat die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach am 11. Dezember 1996 mit Beschluss Nr. 3452 genehmigt. Damit hat der Regierungsrat seine Rechtsauffassung zum Ausdruck gebracht, dass die BZO und damit auch deren Art. 40 mit dem Ã¼bergeordneten Recht vereinbar ist. Von dieser Rechtsauffassung des Regierungsrats ist nicht ohne Weiteres abzuweichen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Lehre und Praxis leiten aus § 259 Abs. 1 PBG ab, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen verschiedenen, der nÃ¤mlichen Bauzone zugehÃ¶rigen Parzellen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind. AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen Ã¼ber eine Zonengrenze hinweg sind dagegen nur im Rahmen von ArealÃ¼berbauungen mÃ¶glich (§ 72 Abs. 3 PBG). Daraus wird geschlossen, dass das kantonale Recht fÃ¼r <i>interzonale</i> AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ausserhalb von ArealÃ¼berbauungen keinen Raum fÃ¼r kommunale Bestimmungen lÃ¤sst (qualifiziertes Schweigen; vgl. BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 118 ff., 220 f.). </p> <p class="Urteilstext">Ob und inwiefern kommunalrechtliche Bestimmungen betreffend <i>innerzonaler </i>AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zulÃ¤ssig sind, wurde vom Verwaltungsgericht bisher noch nicht entschieden (ausdrÃ¼cklich offengelassen in: VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.1, www.vgrzh.ch<span> </span>= BEZ 2007 Nr. 20). Eine § 72 Abs. 3 PBG entsprechende Bestimmung, aus welcher geschlossen werden kann, dass betreffend innerzonaler AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungsbeschrÃ¤nkungen kein Raum fÃ¼r kommunale Bestimmungen besteht, enthÃ¤lt das PBG nicht. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Den Gemeinden steht aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. PBG beim Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu<a id="E2c"></a>. GemÃ¤ss § 48 PBG haben die Gemeinden Zonen unterschiedlicher AusnÃ¼tzung, Bauweise und/oder Nutzweise vorzusehen. Sie kÃ¶nnen die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cksnutzung durch Bestimmungen Ã¼ber die AusnÃ¼tzung, die Bauweise und die Nutzweise nÃ¤her ordnen (§ 49 Abs. 1 PGB). Soweit das kantonale Recht fÃ¼r die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt, kÃ¶nnen sie insbesondere AusnÃ¼tzungs-, Baumassen-, Ãberbauungs- und FreiflÃ¤chenziffern sowie Bestimmungen Ã¼ber eine MindestausnÃ¼tzung festlegen (§ 49 Abs. 2 lit. a PBG). § 49a PBG sieht fÃ¼r den Regelfall bestimmte minimale AusnÃ¼tzungsziffern vor. GemÃ¤ss § 45 Abs. 2 PBG sind die Gemeinden an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrÃ¼cklich Abweichungen gestattet. § 46 Abs. 1 PBG bestimmt zudem, dass die Gemeinden die Ãberbaubarkeit und die Nutzweise der GrundstÃ¼cke nur insofern regeln dÃ¼rfen, als diese nicht abschliessend durch eidgenÃ¶ssisches oder kantonales Recht bestimmt sind.</p> <p class="Urteilstext">Aus diesen Bestimmungen geht nicht eindeutig hervor, ob sich die kommunale Autonomie auch auf Regelungen erstreckt, welche zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen im Vergleich zum kantonalen Recht einschrÃ¤nken.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Auch aus den Materialien lÃ¤sst sich entgegen den AusfÃ¼hrungen der Bau- und Planungskommission Erlenbach nicht entnehmen, dass es sich bei § 259 Abs. 1 PBG um eine abschliessende Regelung handelt. In der Weisung des Regierungsrats zur Ãnderung der Allgemeinen Bauverordnung (ABl 1991, S. 2093) wird lediglich festgehalten, dass die <i>massgebliche GrundflÃ¤che</i> in § 259 PBG neu und abschliessend geregelt worden sei. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, § 259 Abs. 1 PBG schliesse kommunalrechtliche Bestimmungen betreffend AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen generell aus. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>In der Praxis hat sich gezeigt, dass ein BedÃ¼rfnis besteht, zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen nicht generell, sondern nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhÃ¤ngenden FlÃ¤che der entsprechenden Zone zuzulassen (vgl. dazu VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3, www.vgrzh.ch = BEZ 2007 Nr. 20). </p> <p class="Urteilstext">Die generelle Zulassung zoneninterner AusnÃ¼tzungstransfers kann zu einer unzulÃ¤ssigen VerÃ¤nderung bzw. BeeintrÃ¤chtigung der kommunal festgesetzten Zonenstruktur und Nutzungsordnung fÃ¼hren, deren Festlegung in der Kompetenz der Gemeinden liegt. Eine vollstÃ¤ndige Lockerung der rÃ¤umlichen Anforderungen an einen zoneninternen AusnÃ¼tzungstransfer stÃ¼nde damit im Widerspruch. Es ist deshalb durchaus sachgerecht, dass zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhÃ¤ngenden FlÃ¤che der entsprechenden Zone zugelassen werden und sich nicht Ã¼ber eine beliebige Entfernung und Ã¼ber verschiedene Zonentypen hinweg erstrecken dÃ¼rfen (vgl. auch VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3, www.vgrzh.ch = BEZ 2007 Nr. 20; Wolf/Kull, N. 132 und 134). Trifft eine Gemeinde eine ausdrÃ¼ckliche Regelung, wird dadurch zudem dem BedÃ¼rfnis nach Rechtssicherheit, Rechtsgleichheit und Transparenz Rechnung getragen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.6 </b>Es liegen somit keine guten GrÃ¼nde vor, vom Genehmigungsentscheid des Regierungsrats abzuweichen. Im Gegenteil wird dieser Entscheid durch das Auslegungsergebnis bestÃ¤tigt. Die streitbetroffene Regelung der Gemeinde Erlenbach, wonach eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung innerhalb der gleichen Zone gegen Revers nur gestattet ist, wenn die betroffenen GrundstÃ¼cke direkt aneinander stossen, erweist sich somit als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Soweit die Baurekurskommission im Jahr 1996 (BEZ 1996 Nr. 17) bei der ÃberprÃ¼fung der RechtmÃ¤ssigkeit einer Ã¤hnlich lautenden kommunalen Regelung zum Schluss gelangt ist, dass es dem kommunalen Gesetzgeber nicht zustehe, die Auslegung von kantonalen Bestimmungen auf dem Weg der Statuierung von kommunalen Bauordnungsnormen vorzunehmen, ist lediglich darauf hinzuweisen, dass die Baurekurskommission â wie aus dem vorinstanzlichen Entscheid hervorgeht â nicht weiter an dieser Auffassung festhÃ¤lt. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich ist aufgrund der AusfÃ¼hrungen der Bau- und Planungskommission Erlenbach davon auszugehen, dass sie in den letzten Jahren Art. 40 BZO nicht zur Anwendung gebracht hat. Dass diese Praxis wÃ¤hrend rund zehn Jahren in anderen FÃ¤llen unangefochten angewandt wurde, rechtfertigt jedoch keine Gleichbehandlung im Unrecht. Denn grundsÃ¤tzlich kann davon ausgegangen werden, dass die BaubehÃ¶rde dem Entscheid des Verwaltungsgerichts Folge leisten und ihre gesetzwidrige Praxis aufgeben wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Bau- und Planungskommission Erlenbach aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 13 N. 24, 26; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, www.vgrzh.ch<span> </span>= RB 2005 Nr. 12). Eine ParteientschÃ¤digung steht der BeschwerdefÃ¼hrerin von vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer solchen an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten. Angemessen erweist sich eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.-. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Gemeinde Erlenbach je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>