VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 19 106 1. Kammer Vorsitz Audétat RichterInnen Racioppi und von Salis Aktuarin ad hoc Hartmann URTEIL vom 11. März 2021 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Bundesamt für Justiz BJ, Beschwerdeführer gegen Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, Beschwerdegegner und A._____ Stiftung, B._____, C._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Luca Tenchio, Beschwerdegegnerinnen betreffend Erwerb mit Veräusserungspflicht- 2 - I. Sachverhalt: 1. Am 24. November 2019 verstarb A._____ in H._____, I._____. Sie war Eigentümerin einer 2.5-Zimmerwohnung (StWE-Grundstück Nr. D._____; nachfolgend: Grundstück) in der Gemeinde E._____. 2. Im Testament vom 12. November 2012 setzte A._____ die A._____ Stif- tung als Alleinerbin ein und setzte ihre Freundinnen B._____ und C._____ als Vermächtnisnehmerinnen (nachfolgend: Vermächtnisnehmerinnen) ein. Sie sollten das lebenslange, unentgeltliche Wohnrecht am Grundstück erhalten. 3. In den nachfolgenden Jahren kam es hinsichtlich der Erwerbsbewilligung für die A._____ Stiftung zu einem ausgedehnten Schriftenwechsel zwi- schen dem Anwalt des Willensvollstreckers von A._____, dem Grund- buchamt F._____ und dem Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden (nachfolgend: GIHA). 4. Mit Verfügung vom 20. August 2018 erteilte das GIHA der A._____ Stif- tung die Bewilligung zum Erwerb des Eigentums am Grundstück mit der Auflage, das Grundstück sei innert zwei Jahren nach dem Versterben der nutzungsberechtigten Vermächtnisnehmerinnen wieder zu veräussern. 5. Gegen diese Verfügung erhob das Bundesamt für Justiz am 31. Oktober 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte unter anderem die Veräusserung des Grundstücks innert zweier Jahre ab Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung. 6. Mit Urteil ([VGU] U 18 67) vom 30. April 2019 hiess das Verwaltungsge- richt des Kantons Graubünden die Beschwerde gut, und führte aus, dass das GIHA sein Ermessen überschritten habe, indem es zwei separate Er- werbstatbestände in einer einzigen Bewilligung zusammenfasste, ob- schon für den einen Erwerbstatbestand kein Gesuch gestellt wurde und - 3 - somit die Abklärungen betreffend enge und schutzwürdige Beziehungen unterblieben seien. 7. Am 5. August 2019 ersuchte die A._____ Stiftung gemeinsam mit den Ver- mächtnisnehmerinnen das GIHA um Bewilligung des Erwerbs des Grund- stücks durch die A._____ Stiftung unter Auflage der Veräusserung selbi- gem zwei Jahre nach dem Versterben der Nutzungsberechtigten und der Bewilligung des Wohnrechts der Vermächtnisnehmerinnen. 8. Mit Verfügungen vom 13. August 2019 bewilligte das GIHA das Gesuch der A._____ Stiftung und der Vermächtnisnehmerinnen vom 5. August 2019. Es bewilligte der A._____ Stiftung erneut den Erwerb des Grunds- tücks, unter der Auflage, das Grundstück innert zweier Jahre nach dem Versterben der Vermächtnisnehmerinnen bzw. nach der definitiven Auf- gabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern. Den Vermächtnis- nehmerinnen bewilligte es, aufgrund der engen und nahen Beziehung zum Grundstück, die lebenslängliche Nutzung der Wohnung. 9. Mit Schreiben vom 14. August 2019 verzichtete das Departement für Jus- tiz, Sicherheit und Gesundheit auf eine Beschwerde. 10. Am 16. Oktober 2019 erhob das Bundesamt für Justiz (nachfolgend: Be- schwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gegen die Verfügung des GIHA (nachfolgend: Beschwerde- gegner 1) vom 13. August 2019 und beantragte: "1. Die Ziffer 3 des Dispositivs der Verfügung Nr. G._____ des Grundbuchinspek- torates und Handelsregisters des Kantons Graubünden vom 13. August 2019 in Sachen A._____ Stiftung sowie B._____ und C._____ betreffend den Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. D._____ in der Gemeinde E._____ sei aufzuheben. 2. Der Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. D._____ in der Gemeinde E._____ durch die A._____ Stiftung sei mit der Auflage zu bewilligen, das Grundstück in- nert zwei Jahren ab Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung wieder zu veräussern. -unter Kostenfolge-"- 4 - Im Wesentlichen wurde ausgeführt, dass eine nahe Beziehung zu einem Grundstück bei einer juristischen Person, in casu der A._____ Stiftung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), zum Grundstück in der Gemeinde E._____ nicht möglich sei, weshalb eine Veräusserungspflicht innert zwei Jahren nach Erteilung der Bewilligung bestehe. Hinsichtlich der Vermächt- nisnehmerinnen (nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen 3) sei die nahe und enge Beziehung zum Grundstück erfüllt, weshalb ein Wohnrecht bzw. ein Nutzniessungsrecht an selbigem bestehe. Dieses bestehe selbst dann, wenn das Grundstück veräussert worden sei. Der Beschwerdegegner 1 habe der Beschwerdegegnerin 2 den Erwerb des Grundstücks im Sinne von Art. 8 Abs. 2 BewG unter der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zwei Jahren wieder zu veräussern. Um den Beschwerdegegnerinnen 3 das lebenslängliche Nutzungsrecht am Grundstück nicht zu vereiteln, habe man die Wiederveräusserungspflicht aufgeschoben. Die vom Be- schwerdegegner 1 vorgenommene Auslegung von Art. 8 Abs. 2 BewG wi- derspreche der Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Der Gesetzgeber habe sich nicht von wirtschaftlichen Überlegungen zu Gunsten der Erben leiten lassen. Vielmehr solle dem bewilligungspflichtigen Erben, der über keinen Bewilligungsgrund verfüge, der vorübergehende Eigentumserwerb ermöglicht werden, damit dieser das Grundstück wieder ordnungsgemäss verkaufen könne. Der Zweck dieser Norm bestehe nicht darin, den Erben den dauerhaften Erwerb zu ermöglichen. Von der Auflage zur Wiederver- äusserung könne daher nur abgesehen werden, wenn die Erben, die nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehörten, eine enge und schutzwürdige Beziehung zum Grundstück nachweisen könnten. Da es sich bei der Be- schwerdegegnerin 2 um eine juristische Person handle, sei die Geltend- machung einer engen und schutzwürdigen Beziehung ausgeschlossen. Gegen die Bewilligung zur unbefristeten lebenslänglichen Nutzung des Grundstücks zu Ferienzwecken durch die Beschwerdegegnerinnen 3 seien keine Einwände vorzubringen. Der Beschwerdegegner 1 könne die Aufschiebung der Wiederveräusserungspflicht nicht von dieser Bewilli-- 5 - gung abhängig machen, da er damit gesetzeswidrig zwei Erwerbstat- bestände vermische bzw. die engen schutzwürdigen Beziehungen der Be- schwerdegegnerinnen 3 zum Grundstück auf die Beschwerdegegnerin 2 ausweite. Als Personaldienstbarkeit (Art. 781 ZGB) überdauere das Nut- zungsrecht der Beschwerdegegnerinnen 3 den Verkauf an einen anderen Eigentümer. Es gelte gegen jeden neuen Eigentümer des belasteten Grundstücks. Die Begründung, dass das belastete Grundstück schwer verkäuflich sei, dürfe kein Argument für den Aufschub der Wiederveräus- serungspflicht sein. Aus diesen Gründen sei das Grundstück innert zwei Jahren ab Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung zu veräussern. 11. Mit Vernehmlassung vom 28. Oktober 2019 beantragte der Beschwerde- gegner 1 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher Kostenfolge. Begründend wurde ausgeführt, dass die Bewilligung rechtmässig sei und man keinen Grund erkenne den Willen der Erblasserin und den Beschwer- degegnerinnen 3 zugunsten einer unnötig restriktiven Gesetzesauslegung zu missachten. Zudem sei die gesetzliche Wiederveräusserungspflicht des Grundstücks durch die Beschwerdegegnerin 2 lediglich aufgeschoben und nicht aufgehoben. Entgegen den Darstellungen des Beschwerdefüh- rers stehe nicht die Errichtung einer Wohn- oder Nutzniessungsdienstbar- keit zur Diskussion, sondern ein obligatorisches Nutzungsrecht zu Ferien- zwecken, bezüglich welchem die Erblasserin die mit dem Vermächtnis be- lastete Beschwerdegegnerin 2 unter anderem zusätzlich die Pflicht zur Tragung aller Kosten und Steuern während der gesamten Nutzungsdauer auferlegt hat. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden habe im Entscheid U 18 67 zwei Varianten aufgezeigt, wie die beiden Erwerbsbe- willigungen miteinander verbunden werden können, um dem erblasseri- schen Willen gerecht zu werden. Der Beschwerdegegner 1 habe eine die- ser Varianten in der Verfügung vom 13. August 2019 übernommen und die Pflicht zur Wiederveräusserung des Grundstücks durch die Beschwer- degegnerin 2 innert zwei Jahren bis zum Ende der Feriennutzung durch - 6 - die Beschwerdegegnerinnen 3 ausgesetzt. Die Verbindung der beiden Be- willigungen sei vorgenommen worden, weil ein (im Vermächtnis nicht an- geordnetes) Wohnrecht oder eine Nutzniessung als Personaldienstbarkei- ten hätten ausgestaltet werden müssen. Für die Bewilligung der Dienst- barkeiten böte Art. 8 Abs. 2 BewG allerdings keine genügende Rechts- grundlage, zumal die dingliche Rechteinräumung nicht vom Vermächtnis und somit nicht von dieser Ausnahmebestimmung erfasst sei. Ausserdem hätte die Bewilligungsbehörde ohne Not etwas Anderes bewilligen müssen als beantragt bzw. als im Rahmen der Vermächtnisausrichtung gewollt und möglich gewesen sei. 12. Mit Stellungnahme vom 6. November 2019 begehrten die Beschwerde- gegnerinnen 2 und 3 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Even- tualiter sei Ziffer 1, 2 und 3 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung wie folgt abzuändern; der A._____ Stiftung sei der Erwerb des Grunds- tücks im Sinne von Art. 8 Abs. 2 BewG mit der Auflage zu bewilligen, dass genanntes Grundstück innert zweier Jahre ab Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung zu veräussern sei. Ausserdem sei das Grundbuchamt F._____ anzuweisen, mit dem Erwerb der Wohnung durch die A._____ Stiftung zugunsten der Vermächtnisnehmerinnen ein unentgeltliches le- benslanges Nutzniessungsrecht auf das Grundstück einzutragen. 13. Mit Eingabe vom 5. Dezember 2019 verzichtete der Beschwerdeführer auf die Einreichung einer Replik und verwies auf seine Ausführungen in der Beschwerde vom 15. Oktober 2019. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung vom 13. August 2019 des Beschwerdegegners 1, mittels welcher die bean- tragte Bewilligung für den Erwerb des Grundstücks in der Gemeinde E._____ an die Beschwerdegegnerin 2 erteilt wurde, unter gleichzeitiger - 7 - Auflage, das Grundstück innert zwei Jahren nach dem Versterben der Nut- zungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung durch diese, wieder zu veräussern. 1.2. Gemäss Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grund- stücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) i.V.m. Art. 13 und 15 des kantonalen Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (EGzBewG; BR 217.600) und Art. 49 Abs. 1 lit. b des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) kann gegen Verfügungen der Bewilligungsbehörde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den Beschwerde geführt werden. Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ist damit gegeben. 1.3. Der Beschwerdeführer ist sodann zur Erhebung der vorliegenden Be- schwerde legitimiert, da das Departement für Justiz, Sicherheit und Ge- sundheit auf eine Beschwerde verzichtet hat (Art. 50 VRG i.V.m. Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG). Die vorliegende Beschwerde wurde frist- und formge- recht eingereicht (Art. 38 und 52 VRG i.V.m. Art. 20 Abs. 3 BewG), wes- halb darauf einzutreten ist. 2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Bundesrecht, indem der Beschwerdegegner 1 sein Ermessen überschritten habe, ohne dazu eine genügende gesetzliche Grundlage zu haben. Er weite die in Art. 8 Abs. 2 BewG statuierten schutzwürdigen Interessen und die enge Bezie- hung auf die Beschwerdegegnerin 2 aus. 3. Gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG können mit Beschwerde Rechtsverlet- zungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens geltend gemacht werden. Bei Ermessensmissbrauch und Ermessens- überschreitung handelt es sich um qualifizierte Ermessensfehler. Sie sind der Kontrolle durch das Verwaltungsgericht zugänglich. Eine Ermessens-- 8 - überschreitung ist gegeben, wenn die Behörde Ermessen in einem Be- reich ausübt, in dem ihr der Rechtssatz kein Ermessen einräumt. Ermes- sensmissbrauch liegt hingegen vor, wenn mit dem Entscheid der Behörde die in der Norm vorgegebenen Voraussetzungen und Grenzen beachtet worden sind, das Ermessen aber nach unsachlichen, dem Zweck der massgebenden Vorschriften fremden Gesichtspunkten getätigt wird oder allgemeine Rechtsprinzipien verletzt werden. Schliesslich darf der Ent- scheid nicht nur unangemessen sein, sondern er muss sich als unhaltbar erweisen und im Widerspruch zu Verfassungsprinzipien oder zu Sinn und Zweck des Gesetzes stehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Ver- waltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 434 ff.). 4. Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Beschwerdegegner 1 der Beschwerde- gegnerin 2 zu Recht den Erwerb des Grundstücks im Sinne von Art. 8 Abs. 2 BewG unter der Auflage bewilligt hat, das Grundstück innert zwei Jahren nach Beendigung der Nutzung durch die Beschwerdegegnerin- nen 3 weiter zu veräussern und ob der Beschwerdegegner 1 damit sein Ermessen überschritten hat. 5.1. Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das Ziel, die Überfrem- dung des einheimischen Bodens zu verhindern. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vor- behalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dau- erhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. Sep- tember 1981 zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Deswegen hat der Gesetzge- ber den Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 655 des schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB; SR 210) durch Personen im Ausland einer Bewil- ligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Diese Bewilligung ist für das bewil- ligungspflichtige Geschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung be- findet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand. Es wird erst mit - 9 - Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Urteil des Bundesgerichts 2C_1069/2015 vom 3. November 2016 E.3.2). 5.2. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern keine Ausnahme der Bewilligungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und 3 sowie Art. 7 BewG). Der Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts gilt als Erwerb eines Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die Be- schwerdegegnerin 2 hat ihren Sitz in H._____, I._____, weshalb die ent- sprechenden Bestimmungen des BewG Anwendung finden. Eine Prüfung, ob es sich hierbei um einen bewilligungspflichtigen Tatbe- stand handelt, erübrigt sich, da diese Frage bereits im Urteil des Verwal- tungsgerichts des Kantons Graubünden vom 30. April 2019 geklärt wurde (VGU U 18 67 vom 30. April 2019 E.5.1.1 und 5.1.2). "Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den erbrechtlichen Erwerb des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. D._____ (55/1000 Miteigentum an Grunds- tück Nr. J._____, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die Beschwerdegegnerin 2. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Personen, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsächlichen Sitz im Ausland hat und Eigentum an einem Grundstück erwirbt. Der Erwerb untersteht der Bewilligungspflicht. Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter einen allgemeinen oder kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden kann. Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilli- gungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Bezie- hungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte Allein- erbin der Erblasserin. Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilligung nur mit der Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt werden kann." 5.3. Demnach wäre der Erwerb der Wohnung durch die Beschwerdegegne- rin 2 – für sich alleine betrachtet – bewilligungspflichtig. Betrachtet man den Erwerbsgrund isoliert, müsste die Beschwerdegegnerin 2 das Grund- stück innert zwei Jahren wieder veräussern. Es wäre somit der Ansicht des Beschwerdeführers zu folgen. Einer juristischen Person ist es nicht - 10 - möglich, eine enge und nahe Beziehung zu einem Grundstück aufzu- bauen. Als eingesetzte Erbin, ist die Beschwerdegegnerin 2 auch nicht un- ter einen Ausnahmetatbestand von Art. 7 BewG zu subsumieren. 6. Zu prüfen ist nun, ob die Verknüpfung der Erbschaft mit der Ausrichtung von Vermächtnissen in der Form von Nutzungsrechten an andere Erben am Zwischenergebnis etwas zu ändern vermag. 6.1. Gemäss Botschaft zum Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland können sich Vermächtnisnehmer und Erben, die nicht zu den gesetzlichen Erben gehören, auf Art. 8 Abs. 2 BewG berufen und erhalten die Bewilligung mit der Auflage, das erworbene Grundstück innert zweier Jahre zu veräussern. Weisen die Erben oder Vermächtnis- nehmer eine enge und schutzwürdige Beziehung zum Grundstück nach, wird der Erwerb ohne Wiederveräusserung bewilligt (siehe Botschaft zur Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BBl 2003, 4366 f.). Die Bewilligung mit der Auflage der Wiederveräusserung nach zwei Jahren hat den Zweck, den eingesetz- ten Erben den Grundstückserwerb wertmässig zu ermöglichen, ohne dem eingesetzten Erben eine Besitzmöglichkeit im Sinn eines Dauerzustands zu verschaffen (Urteil des Bundesgerichts 2A.433/2001 vom 18. Dezem- ber 2001 E.2c). Die Möglichkeit eines Dauererwerbs besteht, falls die Er- ben eine enge, schutzwürdige Beziehung zum Grundstück nachweisen können. Der Wille des Erblassers darf nicht für sich alleine bereits als Hin- weis auf eine besonders enge Beziehung zum Grundstück gewertet wer- den. Ohne diesen Willen kann jemand, der nicht gesetzlicher Erbe ist, das Grundstück gar nicht erben. Der erblasserische Wille zur Einsetzung von Erben kann kein Beurteilungskriterium sein, weil die besonders enge Be- ziehung dann bereits kausal, aufgrund des erblasserischen Willens, immer vorhanden wäre. Die Frage, ob jemand eine schutzwürdige, enge Bezie- hung zum Grundstück hat, kann erst nachträglich beurteilt werden (BRGE I Nr. 0004/2016 vom 15. Januar 2016, in: BEZ 2016 Nr. 24).- 11 - 6.2. Sinn und Zweck von Art. 8 Abs. 2 Satz 1 ist, dass der eingesetzte Erbe ohne Bewilligungsgrund seine Erbschaft geordnet veräussern kann, das heisst nicht unnötigerweise einen Notverkauf durchführen muss und da- durch finanziellen Schaden erleidet. 6.3. Der gesetzgeberische Wille wird durch die Verfügung vom 13. August 2019 nicht umgangen; diesem wird vielmehr in genügendem Masse ent- sprochen, ohne dass dabei der Beschwerdegegnerin 2 ein finanzieller Verlust entsteht. Die Beschwerdegegnerin 2 kann nämlich das Grundstück nicht – wie vom BewG vorgesehen – ohne finanziellen Schaden veräus- sern, da dieses mit Nutzungsrechten belastet ist. Der finanzielle Schaden besteht im Wesentlichen darin, dass das mit Nutzungsrechten belastete Grundstück – wenn überhaupt – nur schwer verkäuflich ist mit damit ein- hergehender erheblicher Werteinbusse. Ein unbelastetes Grundstück hat im Vergleich zu einem belasteten Grundstück regelmässig einen höheren Wert. Der Gesetzgeber beabsichtigte genau einen solchen finanziellen Verlust zu verhindern. Dies hat der Beschwerdegegner 1 damit erreicht, indem er die Bewilligung der Beschwerdegegnerin 2 mit einer Suspensiv- bedingung verknüpft hat, nämlich die Veräusserung innert zwei Jahren nach dem Versterben der länger lebenden Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung. 7. Mit einem buchstabengetreuen Bewilligungsregime bzw. der Verpflichtung zum Verkauf während andauerndem Vermächtnis droht der Beschwerde- gegnerin 2 unnötigerweise eine erhebliche finanzielle Einbusse. Auch wenn es zutreffen mag, dass sich der Gesetzgeber nicht von wirtschaftli- chen Überlegungen zu Gunsten der Erben hat leiten lassen, hat er sich auch nicht die hier vorliegende Situation einer mit einem Vermächtnis be- lasteten Erbschaft vor Augen geführt. Wenn also der Gesetzgeber den Personen, welche eine enge und nahe Beziehung zu einem Grundstück haben, die Möglichkeit geben wollte, ihr - 12 - Recht ohne eine Veräusserungspflicht ausüben zu können, so erscheint es mit der Stossrichtung des Gesetzgebers durchaus vereinbar, wenn die Veräusserung des Grundstücks durch die nicht erwerbsberechtigte Stif- tung bis zur Erlöschung oder Aufgabe der durch das Vermächtnis ein- geräumten Nutzungsrechte aufgeschoben wird. Ausserdem erscheint es durchaus naheliegend, dass bei der Beschwer- degegnerin 2 durch das Vermächtnis eben doch gerade die in Art. 8 Abs. 2 Satz 2 BewG aufgeführte enge bzw. schutzwürdige Beziehung hergestellt wurde, welche die Auflage des Beschwerdegegners 1 als sachgerecht und schützenswert erscheinen lässt, zumal diese temporär ist und keinerlei Anzeichen eines Missbrauchs erkennbar sind. Dies, indem man die Belas- tung des vererbten Grundstücks mit dem Nutzungsrecht der Vermächtnis- nehmerinnen mit dem Vorliegen enger, schutzwürdiger Beziehungen zum Grundstück gleichstellt als notwendige Voraussetzung, um den Antritt des Erbes überhaupt sinnvoll zu ermöglichen. Faktisch käme dies einem tem- porären bewilligungsfreien Erwerb des nackten Eigentums gleich, ver- knüpft mit einer Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nut- zungsrechts. Bei Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auf- lage gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG in Kraft treten. Für eine Auslegung des BewG im Sinne von an sich unproblematischen erbrechtlichen Anordnun- gen hat sich auch das Bundesgericht in seinem Urteil 2C_1069/2015 vom 3. November 2016 ausgesprochen, in welchem es eine Auflage des Ei- gentümers sinngemäss den Nutzungsberechtigten überband, um die be- absichtigte Nutzung überhaupt zu ermöglichen (vgl. Urteil des Bundesge- richts 2C_1069/2015 vom 3. November 2016 E.4). Weder bei der Erblasserin, den Beschwerdegegnerinnen 3 noch der Be- schwerdegegnerin 2 ist eine rechtsmissbräuchliche Absicht ersichtlich. Die Anordnung der Erblasserin erscheint in keinerlei Hinsicht als Umge- hung der Vorgaben des BewG und läuft dessen Sinn und Zweck nicht zu- wider. Immerhin hätte die Erblasserin das angestrebte Ergebnis – zumin-- 13 - dest nach schweizerischem Erbrecht – weitgehend auch mit einer Vor- und Nacherbeneinsetzung erreichen können, was vorbehältlich der beson- deren Nähe der Vorerbinnen zum Grundstück gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig gewesen wäre. Dies hat der Beschwerdegegner 1 in der angefochtenen Verfügung dadurch erreicht, indem er die Auflage an die Beschwerdegegnerin 2 mit einer Suspensivbedingung verknüpft hat. Dem Willen des Gesetzgebers wird mit der Suspensivbedingung angemessen nachgelebt. 8. Der Beschwerdegegner 1 hat Art. 8 Abs. 2 BewG somit korrekt ausgelegt und eine angemessene Lösung für den vorliegenden Sachverhalt gefun- den, welche vom Willen des Gesetzgebers gedeckt ist. So kann auch der erblasserische Wille hinreichend zum Tragen kommen. Vor diesem Hin- tergrund erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegründet. 9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zu Lasten des Bundesamtes für Justiz (Art. 73 Abs. 1 VRG). 10. Den Beschwerdegegnerinnen ist gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG eine Par- teientschädigung zuzusprechen. Bei der Festsetzung dieser Entschädi- gung ist auf die Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegne- rinnen vom 11. Dezember 2019 abzustellen. Gemäss Kostennote und Ho- norarvereinbarung vom 24. Oktober/6. November 2018 [mit Honorarver- einbarung und Stundenansatz CHF 250.00 für beauftragte Partei] machte der Rechtsanwalt eine Parteientschädigung von total CHF 1'879.75 (be- stehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 7.3 Std. à CHF 250.00 [CHF 1'825.00] plus Barauslagen von 3% [CHF 54.75]) geltend. Der geltend gemachte Aufwand von CHF 1'879.75 erweist sich angesichts des Verfahrensauf- wands als angemessen. In diesem Umfang hat der Beschwerdeführer die Beschwerdegegnerinnen aussergerichtlich zu entschädigen.- 14 - Dem Beschwerdegegner 1 ist keine aussergerichtliche Entschädigung zu- zusprechen, da dieser lediglich in seinem amtlichen Wirkungskreis ob- siegte, wofür gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in Regel keine aussergerichtli- che Entschädigung gewährt werden kann. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Grund. III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00 - und den Kanzleiauslagen von CHF 333.00 zusammen CHF 2'333.00 gehen zulasten des Bundesamtes für Justiz. 3. Das Bundesamt für Justiz entschädigt die A._____ Stiftung, B._____ und C._____ aussergerichtlich mit insgesamt CHF 1'879.75. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 16. Dezem- ber 2021 gutgeheissen (2C_534/2021).