<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2006.00007</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205899&amp;W10_KEY=4467135&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2006.00007</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.06.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verrechnung von Abschreibungsverlusten aus ausserordentlichen Abschreibungen<br/><br/>Bei ausserkantonalen Liegenschaftenhändlern werden Aufwandüberschüsse, die zufolge Überschusses der Gewinnungskosten und Schuldzinsen über den (laufenden) Ertrag entstehen, weder auf den Sitzkanton noch auf andere Liegenschaftenkantone verlegt, sondern sind zu "aktivieren" und bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft den Anlagekosten zuzurechnen. Verlustüberschüsse aus dem Verkauf von Liegenschaften im Liegenschaftskanton können hingegen nicht "aktiviert" und mit den später erzielten Gewinnen auf dem selben Objekt verrechnet werden, sondern sind mit dem im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten Grundstückgewinnen zu verrechnen. Ein aus ordentlichen Abschreibungen resultierender Aufwandüberschuss ist wie die Gewinnungskosten zu "aktivieren" und mit späteren Erträgnissen und Veräusserungsgewinnen zu verrechnen. Anders verhält es sich indessen bei ausserordentlichen Abschreibungen: Es rechtfertigt sich, nur solche buchmässigen Verluste mit Erträgen und Veräusserungsgewinnen derselben Bemessungsperiode zu verrechnen. Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSCHREIBUNG">ABSCHREIBUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSCHREIBUNGSVERLUST">ABSCHREIBUNGSVERLUST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTIVIERUNG">AKTIVIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWANDÃBERSCHUSS">AUFWANDÃBERSCHUSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSERORDENTLICHE ABSCHREIBUNG">AUSSERORDENTLICHE ABSCHREIBUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELEGENHEITSKANTON">BELEGENHEITSKANTON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSMÃSSIG BEGRÃNDET">GESCHÃFTSMÃSSIG BEGRÃNDET</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITZKANTON">SITZKANTON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERLUSTÃBERSCHUSS">VERLUSTÃBERSCHUSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERRECHNUNG">VERRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 127 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">Art. 28 DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2006 Nr. 100</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin tÃ¤tige A AG mit Sitz in Y (ausserkantonal) â ohne BetriebsstÃ¤tte im Kanton ZÃ¼rich â verkaufte am 31. Mai 2000 die Liegenschaft Kat.Nr. 01 in X, L-Strasse, zum Preis von Fr. 27'750'000.- an die Stiftung C. Aufgrund dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Gemeinderat X der A AG mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 30. MÃ¤rz 2004 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat X mit Entscheid vom 17. August 2004 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III am 2. Dezember 2005 nach durchgefÃ¼hrter Untersuchung und Anordnung eines Gutachtens bezÃ¼glich Drittleistungen betreffend das ordentliche Architekturhonorar teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Die Kosten wurden der A AG auferlegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 30. Januar 2006 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Steuerrekurskommission III vom 2. Dezember 2005 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geschuldet sei. Ferner verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde und verlangte ebenfalls eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG erhoben von Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.h. Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss stellvertretender Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 46 Abs. 2 der alten Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) bzw. Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ist der Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung des Kapital- und Buchgewinns aus der VerÃ¤usserung von Liegenschaften eines LiegenschaftenhÃ¤ndlers, der im Liegenschaftskanton keine BetriebsstÃ¤tte unterhÃ¤lt, befugt. Anderseits hat der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausgestaltung seiner GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung sÃ¤mtliche Aufwendungen zu Ã¼bernehmen, die mit der VerÃ¤usserung zusammenhÃ¤ngen, auch wenn das kantonale Recht dies nicht vorsieht.</p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss Rechtsprechung und Praxis werden ferner AufwandÃ¼berschÃ¼sse, die zu­fol­ge Ãberschusses der Gewinnungskosten und Schuldzinsen Ã¼ber den (laufenden) Ertrag ent­ste­hen, weder auf den Sitzkanton noch auf andere Liegenschaftskantone verlegt; sie sind viel­mehr zu "aktivieren" und bei einer spÃ¤teren VerÃ¤usserung der Liegenschaft unab­hÃ¤n­gig von der Ausgestaltung des kantonalen GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrechts den Anlage­ko­sten zuzurechnen (BGr, 5. Dezember 1985, ASA 56 [1987/88], 569 ff., E. 6b mit Hinweisen; BGE 120 Ia 361 E. 6a; BGE 131 I 249 E. 4.2). Der Betriebsaufwand wird insoweit den handelsrechtlich aktivierungspflichtigen oder ak­ti­vie­rungsfÃ¤higen Aufwendungen gleichgesetzt (vgl. Ferdinand Zuppinger, Die Besteuerung des Lie­gen­schaftenhÃ¤ndlers im interkantonalen VerhÃ¤ltnis, 1971, S. 28 f.). Damit weist das Bundesgericht im Fall des LiegenschaftenhÃ¤ndlers der Verlustverrechnung in der Zeit nicht bloss subsidiÃ¤ren, sondern absoluten Vorrang vor der VerlustÃ¼bernahme durch eine andere Steuerhoheit zu. Zur Ermitt­lung ei­nes all­fÃ¤l­li­gen abzugsfÃ¤higen AufwandÃ¼berschusses ist auf die Summe der Liegen­schafts­er­trÃ¤g­nis­se und je­ne der Aufwendungen wÃ¤hrend der gesamten Be­sit­zesdauer je­ner Grund­stÃ¼cke ab­zu­stel­len, fÃ¼r deren HandÃ¤nderung die Gewinnsteuern berechnet wer­den. Zu be­rÃ¼ck­sich­ti­gen sind dabei die gesamten LiegenschaftsertrÃ¤ge des VerÃ¤usserers im Be­legen­heits­kan­ton und nicht bloss die ErtrÃ¤ge der verÃ¤usserten Liegenschaft, deren Hand­Ã¤n­de­rung in Fra­ge steht (RB 1996 Nr. 50, auch zum Folgenden). Das Fehlen von Lie­gen­schafts­er­trÃ¤­gen im Be­le­gen­heits­kanton ist als letztlich steu­er­aufhebende oder steu­er­min­dern­de Tat­sa­che vom Steu­er­pflich­ti­gen zu substanziieren und zu beweisen. Er hat der Steu­er­be­hÃ¶r­de durch Vor­le­gung grundstÃ¼cksbezogener Erfolgs­rech­nungen oder anderer schlÃ¼s­si­ger Auf­stel­lun­gen oder ZusammenzÃ¼ge rÃ¼ckhaltlos nach­zu­weisen, dass die Lie­gen­schaf­ten im Be­le­gen­heits­kan­ton nur einen gewissen Ertrag er­zielt oder aber einen Ver­lust ein­ge­bracht ha­ben. Nach­zu­wei­sen sind ferner die "aktivierten" Auf­wandÃ¼ber­schÃ¼s­se auf­grund von Schuld­zin­sen und Un­kosten, da auch sie den Grund­stÃ¼ck­gewinn schmÃ¤­lern.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Anders als AufwandÃ¼berschÃ¼sse kÃ¶nnen VerlustÃ¼berschÃ¼sse aus dem Verkauf von Liegenschaften im Liegenschaftskanton (VerÃ¤usserungsverluste) nicht "aktiviert" und mit spÃ¤ter erzielten Gewinnen auf demselben Objekt verrechnet werden, sondern sind mit den im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten GrundstÃ¼ckgewinnen zu verrechnen. Dies ist auch dann der Fall, wenn das kantonale Recht einen solchen Abzug nicht vorsieht (BGE 131 I 249 E. 4.2 mit Hinweisen). Gleiches gilt, wenn der Ãberschuss auf geschÃ¤ftsmÃ¤ssig begrÃ¼ndete hohe ausserordentliche Abschreibungen zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist (BGE 111 Ia 318). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtige beantragt die Anrechnung eines AufwandÃ¼berschusses im Jahr 2000 von insgesamt Fr. 4'014'047.- aus im Kanton ZÃ¼rich gelegenen Liegenschaften, die auf Abschreibungen von insgesamt Fr. 7'903'910.- auf diesen Liegenschaften zurÃ¼ckzufÃ¼hren sind. Es stellt sich nunmehr primÃ¤r die Frage, ob die Abschreibungsverluste, welche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts grundsÃ¤tzlich wie VerÃ¤usserungsverluste behandelt werden, auf ausserordentliche Abschreibungen beschrÃ¤nkt sind oder â wie die Pflichtige verficht â sÃ¤mtliche Abschreibungen (ordentliche und ausserordentliche) umfassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit der ordentlichen Abschreibung wird der fortschreitenden AbnÃ¼tzung bzw. Wertverminderung von GegenstÃ¤nden des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens Rechnung getragen. Sie werden durch Festsetzung bestimmter Abschreibungsquoten regelmÃ¤ssig auf die Nutzungsdauer des VermÃ¶gensstÃ¼cks verteilt (vgl. Art. 28 DBG). Die Praxis lÃ¤sst die NormsÃ¤tze (in Prozenten des Buchwerts) zum Abzug zu, wie sie die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung im Merkblatt vom 27. September 1994 Ã¼ber Abschreibungen auf AnlagevermÃ¶gen geschÃ¤ftlicher Betriebe (Merkblatt A 1995, ASA 63 [1994/95], 624 ff.) fÃ¼r die direkte Bundessteuer festgesetzt hat. Bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde muss von der Anwendung dieser NormsÃ¤tze abgewichen werden kÃ¶nnen. Wertverminderungen, die ausserordentliche Abschreibungen notwendig machen, sind aussergewÃ¶hnliche, geschÃ¤ftsplanwidrige Ereignisse, wobei die Abschreibungen dazu bestimmt sind, die dadurch eingetretenen Wertverminderungen auszugleichen. Als besondere UmstÃ¤nde kommen Preissenkungen auf dem Absatz- oder Beschaffungsmarkt, VerÃ¤nderung der Konkurrenzsituation, Innovationen oder das Absinken der BÃ¶rsenkurse in Frage (Markus Reich/Marina ZÃ¼ger in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel etc. 2000, Art. 28 DBG N. 42). Gegenstand ausserordentlicher Ab­schreibungen bildet in erster Linie das GeschÃ¤fts‑ oder AnlagevermÃ¶gen, das keiner Wert­verminderung infolge Abnutzung unterliegt. Hierunter fallen vor allem Grund und Bo­den sowie Beteiligungen der Unternehmung. Diese VermÃ¶gensverluste haben ihre Ur­sa­che in der Regel in einem Sinken des Verkehrswerts und damit der Wiederbe­schaf­fungs­preise unter den Buchwert dieser Anlagen, fÃ¼r Grund und Boden auch in Naturer­eig­nissen. FÃ¼r die Bemessung der ausserordentlichen Abschreibungen ist auf den unter dem bisheri­gen Buchwert liegenden Marktwert des Bilanzaktivums abzustellen. Handelt es sich um Grund und Boden, so muss dessen Verkehrswert geschÃ¤tzt werden; dabei kann nicht auf kantonale VermÃ¶genssteuerwerte abgestellt werden (zum Ganzen Ernst KÃ¤nzig, Die EidgenÃ¶ssische Wehrsteuer, [Direkte Bundessteuer], I. Teil, 2. A., Basel 1982, Art. 22 Abs. 1 lit. b N. 111 f.). Das Mass der Abschreibung richtet sich diesfalls nach der Differenz zwischen dem Buchwert vor Eintritt des besonderen Ereignisses und dem Ver­kehrs­wert der betreffenden Liegenschaft am Bilanzstichtag (Art. 662 Abs. 2 in Ver­bin­dung mit Art. 958 Abs. 1 und Art. 960 Abs. 2 des Obligationenrechts). Ausserordentliche Abschreibungen sind jederzeit und damit auch noch nachtrÃ¤glich â zumindest innerhalb der Verlustverrechnungsperiode â mÃ¶glich, wenn sich ergibt, dass der tatsÃ¤chliche Wert eines Gutes unter dem Buchwert liegt (BGr, 25. Januar 2000, StE 2000 B 23.43.2 Nr. 8 = ASA 69 [2000/01], 876 ff. = Pra 2000, 497 = StR 2000, 445). Als steuermindernde Tatsache ist die Abschreibung nach den allgemeinen GrundsÃ¤tzen der Beweislastverteilung vom Steuerpflichtigen nachzuweisen. Dieser Nachweis setzt eine substanziierte Sachdarstellung voraus, die fÃ¼r jedes einzelne Abschreibungsobjekt Ã¼ber Motiv, Rechtsgrund und Betrag der Abschreibung Auskunft gibt und mit entsprechenden beweiskrÃ¤ftigen Unterlagen belegt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie bereits die Rekurskommission zu Recht festgestellt hat, handelt es sich bei den ordentlichen Abschreibungen um eine Ã¼bliche, periodisch wiederkehrende Aufwandposition in der Liegenschaftsabrechnung, und sie sind als Teil des ordentlichen Liegenschaftsaufwands in die Liegenschaftsabrechnung einzubeziehen. Mit den schematisch festgesetzten AbschreibungssÃ¤tzen wird lediglich der normalen fortschreitenden Wertverminderung der Liegenschaft Rechnung getragen. Ein daraus resultierender AufwandÃ¼berschuss ist demnach â wie die Gewinnungskosten â zu "aktivieren" und mit spÃ¤teren ErtrÃ¤gnissen und VerÃ¤usserungsgewinnen zu verrechnen. Anders verhÃ¤lt es sich indessen bei den ausserordentlichen Abschreibungen. Diese tragen nicht der kontinuierlichen Entwertung der Liegenschaft Rechnung, sondern fallen aperiodisch an und sind auf ausserordentliche Ereignisse zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Es rechtfertigt sich daher, nur solche buchmÃ¤ssigen Verluste mit ErtrÃ¤gen und VerÃ¤usserungsgewinnen derselben Bemessungsperiode zu verrechnen. Die vom Bundesgericht diesbezÃ¼glich beurteilten Sachverhalte betrafen denn auch hohe ausserordentliche Abschreibungen (BGr, 21. November 1994, ASA 65 [1996/97], 74 ff.; BGE 111 Ia 318). Aufgrund des Gesagten ist damit der auf die ordentlichen Abschreibungen im Gesamtumfang von Fr. 5'104'012.- zurÃ¼ckzufÃ¼hrende AufwandÃ¼berschuss zu "aktivieren" und kÃ¶nnen lediglich die ausserordentlichen Abschreibungen mit dem GrundstÃ¼ckgewinn verrechnet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Schliesslich ist demnach noch zu prÃ¼fen, ob die von der Pflichtigen im Jahre 2000 auf den Objekten in V und W vorgenommenen Abschreibungen im Umfang von insgesamt Fr. 2'799'899.- als ausserordentlich zu qualifizieren sind und zudem geschÃ¤ftsmÃ¤ssig begrÃ¼ndet waren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Pflichtige lÃ¤sst hinsichtlich der Liegenschaft V, bei der es sich um eine Gewerbe- und Wohnbaute handelt, ausfÃ¼hren, dass darauf regelmÃ¤ssig ordentliche Abschreibungen von 3 % vorgenommen worden seien. Da die bisher verÃ¤usserten Stockwerkeinheiten mit Verlust verkauft worden seien, sei eine ausserordentliche Abschreibung von Fr. 278'000.- notwendig geworden. Als Beweismittel wird die Grundsteuerveranlagung der Gemeinde V ins Recht gelegt. Das Objekt M-Strasse 02, W habe nach der Ãberbauung im Jahr 1995 zu 8'202/10'000 an Dritte mit Gewinn verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen. Die restliche Einheit von 889/10'000 sei 2003 mit einem Verlust von Fr. 486'837.- an die Vorsorgestiftung der A AG verÃ¤ussert worden. Die Sonderabschreibung von Fr. 455'000.- sei daher geschÃ¤ftsmÃ¤ssig begrÃ¼ndet. Gleich verhalte es sich beim Objekt M-Strasse 03. Auch dieses habe im Jahr 2003 mit einem Verlust von Fr. 2'794'900.- an die Vorsorgestiftung der A AG verÃ¤ussert werden mÃ¼ssen, was die Sonderabschreibung von Fr. 811'899.- gerechtfertigt habe. Angesichts eines tatsÃ¤chlich realisierten Verlusts von Fr. 1'565'194.- sei auch die Abschreibung von Fr. 801'000.- auf dem Objekt 04 nicht Ã¼bersetzt. Ebenfalls wegen VerlustverkÃ¤ufen sei eine zusÃ¤tzliche ausserordentliche Abschreibung von Fr. 454'000.- auf dem "N" notwendig geworden. Die Pflichtige hat den Verlust der behaupteten VerkÃ¤ufe mit den entsprechenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagungen untermauert. Damit hat sie eine genÃ¼gend substanziierte Sachdarstellung gegeben, die fÃ¼r jedes einzelne Abschreibungsobjekt Ã¼ber Motiv, Rechtsgrund und Betrag der Abschreibung Auskunft gibt und mit entsprechenden beweiskrÃ¤ftigen Unterlagen belegt ist. Ferner hat der zustÃ¤ndige BuchprÃ¼fer anlÃ¤sslich der BuchprÃ¼fung der Pflichtigen vom 1. Juli 2004 betreffend die StaatssteuereinschÃ¤tzung 2000 und 2001 zu Protokoll gegeben, dass die AbschreibungssÃ¤tze in der Regel innerhalb der von der EidgenÃ¶ssischen Steuerverwaltung festgelegten HÃ¶chstsÃ¤tze lÃ¤gen. Ausserordentliche Abschreibungen seien nur soweit vorgenommen worden, als diese aus handelsrechtlichen GrÃ¼nden zwingend notwendig geworden seien. Entgegen der Ansicht der Rekurskommission handelt es sich vorliegend auch nicht um nachtrÃ¤glich nachgeholte ordentliche Abschreibungen. Solche Abschreibungen, welche der allgemeinen Entwertung Rechnung tragen, sind auf den Liegenschaften laufend vorgenommen worden. Die weiteren Wertverminderungen sind nach der glaubwÃ¼rdigen Darstellung der Pflichtigen auf Fehldispositionen bzw. konjunkturell bedingte Werteinbussen zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Zusammenfassend kann damit festgestellt werden, dass die Pflichtige die ausserordentlichen Abschreibungen auf den genannten Objekten von insgesamt Fr. 2'766'299.- (98,8 % von Fr. 2'799'898.-) zumindest im Umfang von Fr. 1'699'645.- rechtsgenÃ¼gend nachgewiesen hat. Dieser Abschreibungsverlust ist mit dem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ zu verrechnen, was einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. 0.- ergibt.</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist somit gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG), welche der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen hat (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG, auch zum Folgenden). Der Beschwerdegegnerin steht indessen keine ParteientschÃ¤digung zu. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 15'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 19'000.-(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. Der Beschwerdegegnerin wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen. </span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>