<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39682" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39683" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">11.95.00260</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">24 febbraio 1997</a>/gb</p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La prima Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney-Colombo, presidente, <br/> G. Bernasconi e Giani</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretaria:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petralli, vicecancelliera</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa </span><span>__.__.___ (revoca dell’amministratore di una proprietà per piani)</span><span> della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con </span><span>istanza del 21 luglio 1995</span><span> da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ __________<span>,</span></span></b><span> __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><span>(patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ __________<span>,</span></span></b><span> __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(patrocinato dall’avv. __________ __________, __________);</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">esaminati gli atti,</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">posti i seguenti</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>punti di questione: </b> 1. Se deve essere accolta l’appellazione del 2 ottobre 1995 presentata da __________ __________ contro la sentenza emessa il 18 settembre 1995 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Ritenuto</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b>in fatto: A.</b> __________ __________ è titolare della proprietà per piani n. __________, pari a __________/__________ del fondo base n. __________ RFD di __________. A __________ __________ appartiene la proprietà per piani n. __________ (__________/__________del medesimo fondo base). In virtù dell’art. 13 del regolamento della proprietà per piani, l’amministratore è nominato per tre anni e la funzione è assunta alternativamente una volta da __________ __________ e l’altra da __________ __________i. L’amministrazio-ne della proprietà per piani è stata, negli ultimi anni, oggetto di contestazioni da entrambe le parti e ha dato origine a svariate procedure giudiziarie. Il 30 marzo 1993 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha respinto un’istanza di __________ __________ tendente alla nomina di un amministratore e ha confermato l’istante medesima in tale carica. Inoltre, con sentenza del 24 febbraio 1994 lo stesso Pretore ha rigettato una richiesta di __________ __________ volta alla designazione di un amministratore neutro.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> B. </b>Il 21 luglio 1995 __________ __________ si è di nuovo rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, postulando, sulla base dell’ art. 712r CC, la revoca di __________ __________ dalla funzione di amministratore. All’udienza del 7 settembre 1995, indetta per la discussione, l’istante ha confermato la propria domanda, alla quale si è opposto il convenuto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> C.</b> Statuendo il 18 settembre 1995, il Pretore ha accolto l’istanza, ha revocato __________ __________ dalla carica di amministratore dalla proprietà per piani e ha ordinato alle parti di designare un amministratore neutro di comune accordo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> D.</b> Contro la decisione predetta __________ __________ è insorto con un appello del 2 ottobre 1995 in cui chiede, in riforma di tale giudizio, la reiezione dell’istanza. Nelle sue osservazioni del 6 novembre 1995 __________ __________ propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza impugnata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Considerato</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in diritto: 1.</b> Il Pretore ha revocato il convenuto dalla carica di amministratore, giudicandolo incapace di svolgere tale funzione. Egli ha riscontrato disordine nella contabilità, tenuta in modo rudimentale, totale confusione nelle richieste di acconti, nelle distinzioni tra spese di gestione ordinaria e straordinaria e ha definito l’am-ministrazione attuale autoritario e poco riguardoso del regolamento condominiale. Infine il primo giudice ha rilevato il clima di assoluta insofferenza e di sfiducia reciproca venutasi a creare tra le parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> L’art. 712r cpv.1 CC prevede che l’amministratore di una proprietà per piani può essere revocato dalla sua carica in qualsiasi momento, con decisione della maggioranza dell’assemblea dei condomini. Se l’assemblea nega di revocare l’amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandare la revoca al giudice (art. 712r cpv.3 CC ). L’intervento del giudice, limitando il diritto di autogestione e di autonomia della proprietà per piani, deve essere giustificato da gravi motivi. La revoca di un amministratore presuppone quindi, oltre all’adempimento di condizioni formali, l’esistenza di una grave ragione come presupposto di carattere sostanziale. L’esistenza di gravi motivi va valutata dal giudice alla luce delle concrete circostanze e la revoca può essere pronunciata se il motivo invocato è tale da rendere oggettivamente intollerabile, secondo il principio generale della buona fede, la prosecuzione del rapporto di amministrazione (<span>Meier-hayoz/Rey,</span> Berner Kommentar, n. 18 ad art 712r;<span> Weber</span>, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurigo 1979, pag. 455).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3.</b> L’appellante sostiene che in concreto difettano i gravi motivi per pronunciare la revoca dell’amministratore. Pur ammettendo che tra i comproprietari il rapporto di fiducia è ormai venuto a cadere, egli nega che il suo comportamento sia lesivo dei doveri di amministratore.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>a)</b> Che tra le parti si sia creato un clima<b> </b>di assoluta insofferenza e sfiducia non è contestato (appello pag. 4). Contrariamente all’assunto dell’appellante, le critiche dell’istante si riferiscono proprio all’attività del convenuto nella sua funzione di amministratore. Determinante quindi, al fine del presente giudizio, è il rapporto tra comproprietari e amministratore, la prosecuzione del quale – come l’appellante stesso ammette – non appare più possibile. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>b)</b> Dal fascicolo processuale risulta che già in passato l’istante si è rivolta al giudice per problemi sorti con l’amministrazio-ne. Una prima volta ciò è avvenuto in seguito all’autoelezio-ne dell’appellante alla carica di amministratore, ciò che ha costretto l’appellata, in quel momento amministratrice, a rivolgersi al Pretore per far accertare la validità della sua funzione (inc. n. 6/93 g; doc. D). La seconda volta quando essa ha postulato la nomina di un amministratore sulla base dell’art. 712q cpv. 2 CC, richiesta respinta dal Pretore perché il regolamento prevedeva l’alternanza dell’amministra-zione (inc. 25/93 g; doc. F). In tale occasione però il giudice ha avvertito l’appellante di quali sarebbero potute essere le conseguenze di un comportamento ostracista nei confronti dell’altra proprietaria (doc. F: sentenza 24 febbraio 1994, pag. 3).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4. </b>In concreto l’appellante contesta il disordine nella contabilità. Effettivamente dal fascicolo processuale si evince che la contabilità, scritta a mano (doc. H, 7° e 17° foglio; doc. P; doc. 14, 2° foglio), non è contestata come tale, dato che neppure l’appel-lata pretende vi siano delle omissioni, ma non è sempre chiara e non è un esempio di trasparenza, ciò che spesso rende difficile la lettura. Inoltre, nonostante l’appellata abbia chiesto di vedere la specifica delle varie poste delle spese (doc. G; fatture n. 7, 8, 9, 10, e 11), l’appellante non ha mai esibito nulla. Ora, se è vero che tali fatti non consentono, da soli, di ravvisare un’incapacità di amministrare la proprietà per piani, la ripetizioni di manchevolezze, anche lievi, giustificano la revoca dell’amministratore poiché conducono a una situazione oggettivamente insostenibile per quanto riguarda la fiducia su cui deve fondarsi il rapporto di amministrazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>a) </b>Intanto l’appellante, contrariamente a quanto asserisce, ha reiteratamente disatteso l’art. 15 del regolamento, che impone all’amministratore di chiedere il consenso dell’altro condomino per i lavori il cui costo supera fr. 300.–. Dal verbale dell’assemblea generale 20 maggio 1994 (doc. G) risulta che l’intervento della ditta __________ __________ __________ __________, per fr. 1’390.–, non è stato sottoposto all’appellata. A dispetto dell’esplicita richiesta in tal senso nel periodo successivo, neppure l’incarico a __________ __________ per complessivi fr. 1’720.25 è stato preventivamente presentato alla condomina (doc. I). È vero che in quest’ultimo caso si trattava di pagamenti per un ammontare di poco inferiore ai fr. 300.– (doc. L). La ravvicinata sequenza degli interventi dell’artigiano in questione permette tuttavia di concludere con ogni verosimiglianza che si trattava di un unico lavoro, il cui preventivo non è stato proposto all’appellata. Si aggiunga che, contrariamente a quanto previsto durante l’assemblea del 20 mag-gio 1994 (doc. G, pagina 5 in alto), __________ __________ è stato incaricato della manutenzione dello stabile nel mese di agosto 1994 (doc. L, 1°, 2° e 4° foglio), prima ancora che l’appellata potesse prendere posizione nel mese di settembre 1994 (doc. 3). Oltre a ciò, nel 1996 l’amministratore ha continuato a evitare di sottoporre all’altra comproprietaria il preventivo per le spese superiori a fr. 300.– (cfr. doc. 14 in relazione alle poste __________ __________ __________ e __________).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>b) </b>L’appellante non è stato in grado di presentare, come l’art. 17 cpv. 3 del regolamento gli imponeva, il preventivo delle spese con la chiave di riparto tra i comproprietari (doc. G, pag. 4, punto B). Perplessità sulla maniera di amministrare il condominio sorgono inoltre a proposito del fondo di rinnovamento. In occasione dell’assemblea 20 maggio 1994 le parti hanno concordato di creare un fondo annuale di fr. 1’500.– (doc. G, pag. 5), per il quale l’appellata ha versato la propria quota (fr. 676.50) nel mese di giugno successivo (doc. H, 4° foglio). Il 12 dicembre 1994 l’appellante ha chiesto all’altra comproprietaria un ulteriore versamento di fr. 800.– per il fondo, di cui fr. 360.80 a carico dell’appellata (doc. H, 1° foglio). A seguito della contestazione di quest’ul-tima, l’appellante ha chiesto il 15 dicembre 1994 il versamento di un importo di fr. 292.30 (doc. H, 6° foglio), senza precisare se tale importo dovesse considerarsi per l’intero fondo o per la quota a carico dell’appellata. Questa ha versato, il 17 dicembre 1994, l’importo di fr. 130.90 (doc. H, 8° e 9° foglio). Il 29 dicembre successivo l’appellante ha domandato la somma di fr. 250.– (doc. H, 12° foglio) senza indicare alcun motivo, e il 27 gennaio 1995 ha preteso dall’appellata il versamento di fr. 384.25 (doc. H, 16° foglio). Infine dal verbale dell’assemblea condominiale del 12 maggio 1995 si evince che l’amministratore ha chiesto il versamento di fr. 902.– per il periodo 1994/95 (doc. I, pag. 3). In siffatte evenienze, ben si può concludere che nella richiesta di acconti da parte dell’amministratore vi sia un’estrema confusione frammista a reticenza nello specificare l’uso degli acconti. Ciò che denota un altro grave motivo nel senso dell’art 712 cpv.2 CC (<span>Meier-Hayoz/Rey,</span> op. cit., n. 19 ad art.712r e n. 62 ad art. 712q CC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>c)</b> Per quanto attiene, infine, alla convocazione delle assemblee della proprietà per piani, va rilevato che il 12 maggio 1995 l’amministratore ha firmato un verbale manoscritto (doc. N), ma che si è rifiutato di sottoscrivere quello copiato dalla segretaria (doc. I), dopo di che, con lettera del 24 maggio 1995, ha convocato i condomini all’assemblea del 16 giugno 1995 per la delibera di trattande già discusse nella precedente riunione (doc. O). In tale occasione l’appel-lante non si è presentato e in sua vece il suo procuratore __________ __________ non è entrato in materia su nessuno degli oggetti all’ordine del giorno, salvo sulla revoca dell’amministratore (doc. B). Il comportamento dell’appellante risulta pertanto contraddittorio, per non dire vessatorio, onde l’insorgere di tensioni all’interno del condominio. Poiché nell’ambito dell’ ordinamento della proprietà per piani l’amministratore assume un’importanza di prim’ordine, poiché dalla sua perizia, esperienza, abilità, accorgimento e fidatezza dipende in larga misura una corretta applicazione del regolamento per l’uso e l’amministrazione (<span>H-P. Friedrich</span>, Das Stockwerk-eigentum, in: ZBGR 1973 pag. 146 e segg.), non vi possono essere dubbi sul fatto che in concreto le violazioni e le carenze dell’attuale amministratore hanno minato con il passare del tempo il rapporto di fiducia tra i comproprietari. La preminente ed essenziale necessità di mantenere buoni e corretti rapporti tra i comproprietari impone nella fattispecie la revoca dell’appellante quale amministratore della proprietà, in maniera da salvaguardare un minimo di pacifiche relazioni tra gli interessati.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Ne discende che l’appello deve essere respinto e la decisione impugnata deve essere confermata. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 5.</b> Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv.1 CPC ) e sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di questa sede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>pronuncia: 1.</b> L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> Gli oneri processuali consistenti in:</p> <p class="R1"> <i>a)</i> tassa di giustizia fr. 250.–</p> <p class="R1"> <i>b)</i> spese fr. 50.–</p> <p class="R1"> fr. 300.–</p> <p class="R1"> sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte l’importo di fr. 500.– per ripetibili di appello.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3. </b>Intimazione a : </p> <p class="R1"> - avv. __________ __________, __________;</p> <p class="R1"> - avv. __________ __________, __________.</p> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente La segretaria</span></p> </div></body></html>