<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00662</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223619&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00662</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.10.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit Unterniveaugarage. Auf dem Baugrundstück befinden sich aktuell neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume, welche nicht inventarisiert sind. Strittig waren einerseits die angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung. Mangels Inventareintrag ergaben sich zwar daraus keine Hinweise, dass ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. aâg PBG vorliegen könnte. Doch durfte sich der Gemeinderat entgegen den Beschwerdeführenden dennoch aufgrund der Hinweise nicht nur ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmännisches Gutachten einholen. Spätestens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden Abklärungen durch die Behörde, welche den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (§ 7 Abs. 1 VRG), gar erforderlich (E. 3.3). Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten (E. 4.6.2). Die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Sachlage. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung der Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen (E. 5.7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT">AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERS GUTE GESTALTUNG">BESONDERS GUTE GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MAGERWIESE">MAGERWIESE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: OBSTBAUM">OBSTBAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 13 Abs. II KNHV</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64008" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00662</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Oktober 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat RÃ¼ti, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA H</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte der Gemeinderat RÃ¼ti A und B unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit zwei MehrfamilienhÃ¤usern, drei ReiheneinfamilienhÃ¤usern und Pavillon mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am I-Weg 03â06 in RÃ¼ti. Weiter verzichtete er auf die Anordnung von Schutzmassnahmen fÃ¼r den Obstgarten I auf dem BaugrundstÃ¼ck und die BÃ¶schung mit Magerwiese und Halbtrockenrasen auf dem nÃ¶rdlich daran angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 sowie auf deren Aufnahme in die kommunale Verordnung Ã¼ber den Natur- und Landschaftsschutz vom 1. Juli 2018 (SVO RÃ¼ti). Gleichzeitig erÃ¶ffnete er der Bauherrschaft die landschaftsschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Oktober 2020.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 7. Dezember 2021 erteilte der Gemeinderat RÃ¼ti A und B unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die erste ProjektÃ¤nderung zur Auflagenbereinigung aus der Stammbaubewilligung. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>D und E rekurrierten mit Eingabe vom 16. Februar 2021 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die vollumfÃ¤ngliche Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats RÃ¼ti vom 15. Dezember 2020. </p> <p class="Erwgung2">Am 22. Juni 2021 fÃ¼hrte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Eingabe vom 8. Februar 2022 rekurrierten D und E erneut beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, den Beschluss des Gemeinderats RÃ¼ti vom 7. Dezember 2021 ebenfalls aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2">Mit Entscheid vom 28. September 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I), hiess den Rekurs gegen die Stammbaubewilligung teilweise gut, hob den Beschluss des Gemeinderats RÃ¼ti vom 15. Dezember 2020 vollumfÃ¤nglich auf und wies das Verfahren zur weiteren AbklÃ¤rung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an den Gemeinderat RÃ¼ti zurÃ¼ck. Mit Bezug auf die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 27. Oktober 2020 schrieb es das Verfahren als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. II). Den Rekurs gegen die ProjektÃ¤nderungsbewilligung hiess das Baurekursgericht gut und hob den Beschluss des Gemeinderats RÃ¼ti vom 7. Dezember 2021 vollumfÃ¤nglich auf (Disp.-Ziff. III). </p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen diesen Entscheid erhoben </span>A und B <span>am </span>2. November 2022<span> Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten unter EntschÃ¤digungsfolge, Disp.-Ziff. II und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom </span>28. September 2022 <span>aufzuheben und die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats RÃ¼ti </span>vom 15. Dezember 2020 und 7. Dezember 2021 <span>sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom </span>27. Oktober 2020 <span>wiederherzustellen beziehungsweise zu bestÃ¤tigen. Ferner beantragten sie eine angemessene ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die <span>Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich verzichtete am 5. Dezember 2022 auf eine Stellungnahme und Antragsstellung. Der Gemeinderat RÃ¼ti </span>beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. Dezember 2022 die Gutheissung der Beschwerde. D und E beantragten tags darauf, die Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge vollumfÃ¤nglich abzuweisen. </p> <p class="Sachverhalt2">A und B replizierten am 23. Januar 2023 mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen. Mit Duplik vom 17. Februar 2023 hielten D und E an den gestellten AntrÃ¤gen fest. <span>Die </span>Triplik von A und B vom 15. MÃ¤rz 2023 erging mit weiterhin unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. <span>Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen innerhalb der Umgebungszone XVI des Objektblatts ISOS RÃ¼ti (K-Garten, weitgehend unverbautes Wies- und Kulturland auf Hangterrasse, vereinzelte bÃ¤uerliche Bauten; Erhaltungsziel a). Sie sind im kantonalen und im regionalen Richtplan dem Siedlungsgebiet zugeteilt: Das bislang unÃ¼berbaute BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 3'492 m<sup>2</sup> liegt gemÃ¤ss Bau und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼ti vom 21. September 2015 (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2a (locker). Die Parzelle grenzt gegen SÃ¼den an den I-Weg, gegen Osten und Westen an weitere in der Wohnzone W2a gelegene GrundstÃ¼cke und gegen Norden an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (K-Garten), welches der zweigeschossigen Wohnzone W2b (dicht) zugewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist. SÃ¼dlich des I-Wegs befindet sich die Parzelle der Beschwerdegegner sowie weitere GrundstÃ¼cke, welche sich alle in der Wohnzone W2a befinden. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Die Parzellen liegen ferner gemÃ¤ss geologisch-geomorphischen Inventar des Kantons ZÃ¼rich in einer Schichtrippenlandschaft von kantonaler Bedeutung (Objekt Nr. 4, Schichtrippenlandschaft zwischen RÃ¼ti und Hittenberg). Im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Beurteilung befanden sie sich im Objekt-Nr. 101 "Schichtrippenlandschaft zwischen RÃ¼ti und Batzberg" des Inventars der Natur- und Landschaftsschutzobjekte von Ã¼berkommunaler Bedeutung (RRB Nr. 126/1980 vom 4. Januar 1980), weshalb das Vorhaben einer kantonalen Bewilligung bedurfte. Mit der ÃberfÃ¼hrung des Teilbereichs "Landschaftsschutz" in das neue kantonale Inventar der Landschaftsschutzobjekte wurde die "Schichtrippenlandschaft RÃ¼ti â Batzberg â Laupen â Hittenberg" als Objekt-Nr. 1090 aufgenommen (VerfÃ¼gung 1124/21 des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 14. Januar 2022, S. 8). Dessen Gebiet beginnt sÃ¼dlich des beschwerdegegnerischen GrundstÃ¼cks, womit sich die streitbetroffenen Parzellen nun ausserhalb davon befinden (vgl. GIS-Browser). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>In diesem Zusammenhang hat das Baurekursgericht zutreffend und unbestrittenermassen die VerfÃ¼gung der Baudirektion, wonach die geplanten untergeordneten GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen die Landschaftsform (Schichtrippen-Landschaft) nicht beeintrÃ¤chtige und das Projekt damit keine Verletzung der Schutzziele mit sich bringe, bestÃ¤tigt. Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden durfte das Baurekursgericht sodann die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 27. Oktober 2020, welche integrierender Bestandteil des angefochtenen Beschlusses vom 15. Dezember 2020 bildete, als gegenstandslos erklÃ¤ren. Nachdem es den Beschluss des Gemeinderats RÃ¼ti vom 15. Dezember 2020 aufgehoben hat, bestand kein Rechtsschutzinteresse an der ÃberprÃ¼fung der kantonalen VerfÃ¼gung mehr (vgl. <span>Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], </span>Kommentar<span> zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014</span> [Kommentar VRG], § 28 N. 25). Soweit das Baurekursgericht ferner ausfÃ¼hrte, das neu auszuarbeitende Projekt sei wiederum der Baudirektion vorzulegen, ist darauf hinzuweisen, dass im Fall einer Neuplanung nach dem AusgefÃ¼hrten inzwischen keine kantonale Bewilligung mehr nÃ¶tig sein wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Geplant ist die Erstellung einer ArealÃ¼berbauung bestehend aus zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit je sechs Wohnungen und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Einheiten (insgesamt 15 Wohneinheiten) unter Ausnutzung der fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsziffer von 34,5 % (30 % plus 4,5 %; vgl. Art. 32 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 49 Abs. 1 BZO). Vorgesehen ist weiter die Erstellung eines Pavillons Ã¼ber der Tiefgarage mit 12 EinstellplÃ¤tzen. Deren Zufahrt soll Ã¼ber den I-Weg erfolgen. Die Verkehrserschliessung wurde am 15. April 2020 bereits vor Einreichung der Baubewilligung Ã¼berprÃ¼ft. Das zur Bewilligung eingereichte Projekt wurde sodann mit je einem Fachgutachten, beide datierend vom 23. Oktober 2020, auf die ErfÃ¼llung der Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung von § 71 PBG sowie zusÃ¤tzlich an die Umgebungsgestaltung gemÃ¤ss Art. 47 BZO geprÃ¼ft. Ferner hatte vorgÃ¤ngig das Projekt wÃ¤hrend seiner Entwicklung bereits mehrfach eine Beurteilung durch die Baukommission und das begutachtende Unternehmen erfahren.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befinden sich aktuell neun Ã¤ltere Hochstamm-FeldobstbÃ¤ume (sechs ApfelbÃ¤ume, zwei BirnbÃ¤ume und ein Kirschbaum). Der Obstgarten ist in zwei Reihen angeordnet: Die eine Reihe mit sechs BÃ¤umen an der nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksgrenze entlang dem Hangfuss der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 02 mit einem Abstand von ca. 28 m zum I-Weg, die andere Reihe mit drei BÃ¤umen in der Mitte des GrundstÃ¼cks mit einem Abstand von rund 12 m zum I-Weg. Sie sind weder in der kommunalen Verordnung Ã¼ber den Natur- und Landschaftsschutz noch im kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte aufgefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2">Mit Schreiben vom 20. April 2020 hatte der Beschwerdegegner 2 bei der BaubehÃ¶rde sein UnverstÃ¤ndnis geÃ¤ussert, dass sich der seiner Ansicht nach schutzwÃ¼rdige Obstgarten nicht in der SVO RÃ¼ti befinde und verlangte angesichts des geplanten Bauvorhabens die Anordnung vorsorglicher Schutzmassnahmen. Die Gemeinde liess in der Folge eine Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit durch L vornehmen, deren (negativen) Ergebnis sich die Kommission fÃ¼r Naturschutz anschloss. Dieses Ergebnis wurde dem Beschwerdegegner 2 mit E-Mail vom 12. Juni 2020 mitgeteilt. Letzterer verlangte darauf Akteneinsicht, welche ihm gewÃ¤hrt sowie eine anfechtbare VerfÃ¼gung, welche ihm am 27. Juli 2020 erÃ¶ffnet wurde. Darin ersuchte die BaubehÃ¶rde den Gemeinderat um AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit sowie des allfÃ¤lligen Schutzumfangs fÃ¼r die neun Ã¤lteren Hochstamm-FeldobstbÃ¤ume und erliess ein einjÃ¤hriges VerÃ¤nderungsverbot fÃ¼r diese. In der Folge reichten die Beschwerdegegner bei der BaubehÃ¶rde "zur UnterstÃ¼tzung der AbklÃ¤rung" ein Gutachten von M ein, welches vom 31. Juli 2020 datiert. Ein (weiteres) behÃ¶rdliches Gutachten von L vom 17. November 2020 liegt ebenfalls bei den Akten.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>GestÃ¼tzt auf die Fachgutachten hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 auf Schutzmassnahmen bezÃ¼glich des Obstgartens auf der Bauparzelle und der Magerwiese auf der Nachbarparzelle verzichtet sowie unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung erteilt. Im Anschluss an den Augenschein der Vorinstanz wurde das Rekursverfahren einvernehmlich sistiert. In der Folge reichte die Bauherrschaft ein Ã¼berarbeitetes Projekt ein. Dieses wurde gestÃ¼tzt auf die erneute fachliche Begutachtung vom 8. November 2021 am 7. Dezember 2021 ebenfalls unter Bedingungen vom Gemeinderat bewilligt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Strittig sind einerseits die vorinstanzlich angeordneten SachverhaltsabklÃ¤rungen fÃ¼r die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die ErfÃ¼llung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante ArealÃ¼berbauung. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Die Vorinstanz beurteilte die erhÃ¶hten Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung als nicht erfÃ¼llt; die kommunale BehÃ¶rde habe das ihr in diesen Fragen zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt und den AusnÃ¼tzungsbonus zu Unrecht gewÃ¤hrt. Sodann erachtete es die Gutachten betreffend Obstgarten und benachbarter BÃ¶schung mit Magerwiese als unvollstÃ¤ndig und wies die Sache zur weiteren AbklÃ¤rung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an den Gemeinderat zurÃ¼ck. Sie lud den Gemeinderat ein, das SchutzabklÃ¤rungsverfahren im Sinn der ErwÃ¤gungen fortzusetzen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden erachten den Sachverhalt demgegenÃ¼ber als hinreichend geklÃ¤rt und machen geltend, der Entscheid Ã¼bersehe, dass die Beantwortung der Frage, ob ein Schutzobjekt vorliege, der BehÃ¶rde und nicht dem Gutachter zustehe. Ferner hÃ¤tte der Gemeinderat gar nicht auf den Einwand, es lÃ¤gen Schutzobjekte vor, eintreten dÃ¼rfen. Sodann rÃ¼gen sie den Entscheid betreffend ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit als aktenwidrig und die entsprechende Beurteilung als rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Vorab ist auf die von den BeschwerdefÃ¼hrenden aufgeworfene Eintretensfrage einzugehen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Beschwerdegegnerschaft ist â wie die Vorinstanz zutreffend erwog â durch das geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall sind Nachbarn zur RÃ¼ge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulÃ¤ssig, weil er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeintrÃ¤chtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemÃ¤ssem Handeln der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden inventarisiert sein mÃ¼sste. Dass die BeschwerdefÃ¼hrenden die 2018 Ã¼berarbeitete SVO RÃ¼ti nicht angefochten hatten, entfaltet daher keine (negative) Wirkung fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Sodann wurde die Rechtsprechung, wonach sich Nachbarn nicht damit begnÃ¼gen dÃ¼rfen, die SchutzwÃ¼rdigkeit nichtinventarisierter Objekte bloss zu behaupten, sondern diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen mÃ¼ssen, im Zusammenhang mit Rechtsmittelverfahren entwickelt (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00605, E. 3.3 m.</span><span> </span><span>w.</span><span> </span><span>H.). Vorliegend hat der Beschwerdegegner 2 den entsprechenden Einwand indes bereits vor dem eigentlichen Baubewilligungsverfahren vorgebracht. Die BehÃ¶rde durfte in diesem im Vergleich zu Rechtsmittelverfahren weniger von Formvorschriften geprÃ¤gten Kontext ohne Weiteres darauf eingehen. Die genannten im Rechtsmittelverfahren geltenden Anforderungen sind entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht unbesehen auf das Bewilligungsverfahren zu Ã¼bertragen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Mangels Inventareintrag lagen zwar vorgÃ¤ngig keine Hinweise vor, dass es sich bei den ObstbÃ¤umen bzw. beim Obstgarten oder der BÃ¶schung mit Magerwiese um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. aâg PBG handeln kÃ¶nnte. SpÃ¤testens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden AbklÃ¤rungen durch die BehÃ¶rde gar erforderlich. Die BerÃ¼cksichtigung des ISOS-Eintrags, welchen die BeschwerdefÃ¼hrenden ablehnen, war dazu gar nicht nÃ¶tig. Der Gemeinderat hatte den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklÃ¤ren (§ 7 Abs. 1 VRG). Er durfte sich entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmÃ¤nnisches Gutachten einholen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Zu den Naturschutzobjekten zÃ¤hlen unter anderem wertvolle Park- und Gartenanlagen, BÃ¤ume, BaumbestÃ¤nde, FeldgehÃ¶lze und Hecken (§ 203 Abs. 1 lit. f PBG) sowie die fÃ¼r die Erhaltung seltener oder vom Aussterben bedrohter Tiere und Pflanzen nÃ¶tigen LebensrÃ¤ume, namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen, wertvolle BÃ¤ume und BaumbestÃ¤nde, Hecken, FeldgehÃ¶lze sowie Ãd- und WaldflÃ¤chen (§ 13 Abs. 1 KNHV in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. g PBG). </span>Als Naturschutzobjekte kÃ¶nnen zudem FlÃ¤chen bezeichnet werden, welche dem Ã¶kologischen Ausgleich durch Vernetzung oder Wiederherstellung von Biotopen und Landschaften dienen sollen <span>(§ 13 Abs. 2 KNHV</span>).</p> <p class="Erwgung3">Der Begriff "wertvoll" wie er im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG verwendet wird, umfasst einerseits den biologischen oder Ã¶kologischen Wert (als besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), andererseits auch den gestalterisch-Ã¤sthetischen Wert, welcher einem Baum in Ã¼berbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also fÃ¼r das Quartier- und Strassenbild, zukommt (BEZ 2006 Nr. 29; RB 1990 Nr. 71; BEZ 1988 Nr. 49; VGr, 8. April 2020, VB.2019.00388/404, E. 4.1; 23. Mai 2019, VB.2018.00494, E. 5.2; 27. Februar 2013, VB.2012.00372, E. 4; 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 5.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzwÃ¼rdiges Objekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt und die angeordneten Schutzmassnahmen aufgrund einer umfassenden AbwÃ¤gung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt sind. <span>Bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder Ã¶kologisch wertvollen </span>Baum <span>bzw. Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen BehÃ¶rden kein besonderer Beurteilungsspielraum zu; insofern hat das Baurekursgericht volle Kognition (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 86; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.1). Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen demgegenÃ¼ber in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind.</span></p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).<span> Dem Verwaltungsgericht steht keine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit zu; es prÃ¼ft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig erweist (VGr, 06. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Gemeinderat bezog sich im Beschluss vom 15. Dezember 2020 auf das Ergebnis des Gutachtens vom 17. November 2020, wonach der Obstgarten in Bezug auf den biologischen und Ã¶kologischen Wert kein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG darstelle; dem schliesse er sich an. Auf die Anordnung von Schutzmassnahmen sei zu verzichten. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte er aus, den ObstbÃ¤umen komme weder ein besonderer biologischer Wert zu noch handle es sich um dabei um seltene oder bedrohte Arten. Die ObstbÃ¤ume in der GrundstÃ¼cksmitte mit einem Abstand von rund 12 m zum I-Weg dominierten zudem weder das Quartier- noch das Strassenbild. Die grosse Distanz zwischen den beiden Baumreihen von rund 26 m [recte: 16 m] mit der lÃ¼ckenhaften strassenseitigen Baumreihe als Auftakt lasse den Obstgarten nicht als zusammenhÃ¤ngendes Objekt mit aussergewÃ¶hnlichem Akzent erkennen. </p> <p class="Erwgung2">Dagegen stelle die artenreiche BÃ¶schung auf Kat.-Nr. 02 einen wichtigen Lebensraum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. g PBG dar und beheimate nachweislich wichtige Kennarten Edel-Gamanders fÃ¼r im Kanton ZÃ¼rich seltenen mitteleuropÃ¤ischen Trockenrasen. Der biologische und Ã¶kologische Wert kÃ¶nne als hoch eingestuft werden. Der Schattenwurf des Bauvorhabens werde diesen nicht oder kaum negativ beeintrÃ¤chtigen, da diese nicht wesentlich mehr beschattet wÃ¼rden als durch den heutigen Baumbestand. Durch die naturnahe Umgebungsgestaltung und extensive DachbegrÃ¼nung des Bauvorhabens werde der Lebensraum sinnvoll ergÃ¤nzt. Da auf Kat.-Nr. 02 keine Bauabsichten bekannt seien und die Parzelle mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt sei, bestehe diesbezÃ¼glich im Gegensatz zu Kat.-Nr. 01 kein Handlungsbedarf.</p> <p class="Erwgung2">Insgesamt gelangte der Gemeinderat zur Ansicht, im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung liessen sich nach § 238 Abs. 3 PBG weniger weitgehende Massnahmen zur Aufwertung des heutigen Strassenbilds und Sicherstellung einer sinnvollen ErgÃ¤nzung zum Halbtrockenrasen auf Kat.-Nr. 02 verlangen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen sei bezÃ¼glich des Obstgartens zu verzichten. Der bereits vorhandene Biotopkomplex solle mit der geplanten Umgebungsgestaltung sinnvoll ergÃ¤nzt und trotz FlÃ¤chenverlust und zunehmender StÃ¶rung durch dir Ãberbauung als relevanter Trittstein und Lebensraum im Siedlungsgebiet fÃ¼r diverse Tier- und Pflanzenarten aufgewertet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Das Baurekursgericht erwog im Zusammenhang mit dem gerÃ¼gten Verzicht auf Schutzmassnahmen, bezÃ¼glich der BÃ¶schung mit Magerwiese seien die Gutachter Ã¼bereinstimmend zum Schluss gekommen, dass es sich um einen wertvollen Lebensraum handle. WÃ¤hrend der Privatgutachter zum Schluss gekommen sei, es handle sich um ein schutzwÃ¼rdiges Biotop, sei der behÃ¶rdliche Gutachter der Meinung, es mÃ¼sse aufgrund der kleinen FlÃ¤che eine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen werden. Die Frage, ob das Objekt trotz Qualifizierung als wertvoll aufgrund seiner geringen GrÃ¶sse eine genÃ¼gende Ã¶kologische Relevanz habe, um als Schutzobjekt zu gelten, sei damit nach wie vor offen.</p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren sei auch die Frage zu klÃ¤ren, ob der Obstgarten, welcher fÃ¼r sich allein betrachtet gemÃ¤ss dem behÃ¶rdlichen Gutachter keine Ã¶kologische Relevanz habe, nicht im Zusammenspiel mit der Magerwiese von Bedeutung sei und mit dieser zusammen allenfalls einen Biotopkomplex bilde und einen relevanten Trittstein in der Ã¶kologischen Vernetzung darstelle, wie dies vom Privatgutachter durchaus nachvollziehbar dargelegt worden sei. Beide Objekte zusammen wÃ¼rden eine grÃ¶ssere FlÃ¤che umfassen, was wiederum Einfluss auf die Frage habe, ob die GrÃ¶sse des Lebensraums von Ã¶kologischer Relevanz sei. Diese Fragen seien vom behÃ¶rdlichen Gutachter nicht thematisiert worden. </p> <p class="Urteilstext">Der Beschluss des Gemeinderats stÃ¼tze sich damit auf ein unvollstÃ¤ndiges Gutachten. Aufgrund der offenen Fragen sei eine abschliessende Beurteilung nicht mÃ¶glich. Das Gutachten sei daher vom Gemeinderat ergÃ¤nzen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Macht die BehÃ¶rde wie vorliegend von ihrer MÃ¶glichkeit Gebrauch, zur KlÃ¤rung fachspezifischer Fragen ein Gutachten einholen (vgl. § 7 Abs. 1 VRG), kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche <span>Bedeutung</span> zu. Ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten <span>geniesst</span> einen erhÃ¶hten Beweiswert. Die BehÃ¶rde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige GrÃ¼nde abweichen (<span>RB 1982 Nr. 35</span>; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 3. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2015, Rz. 775).</p> <p class="Erwgung2"><span>Das von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichte Gutachten wurde zwar ebenfalls von einer Fachperson verfasst. Auch wenn ihm als Parteigutachten lediglich der Beweiswert von Parteivorbringen zukommt (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3), ist es vorliegend geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur â aber immerhin â als Parteiaussage zu berÃ¼cksichtigen (VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00367, E. 6.3; </span>18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7.3 m.<span> </span>w.<span> </span>H.<span>). Es ist daher entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht dieses bei seiner Beurteilung miteinbezog.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.5.1 </span></b>Als Resultat der ersten (behÃ¶rdlichen) SchutzwÃ¼rdigkeitsabklÃ¤rung vom 6. Mai bzw. 25. Juni 2020 wurde festgehalten, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 stÃ¤nden neun Ã¤ltere Hochstamm-FeldobstbÃ¤ume. Der Unterwuchs dieses Obstgartens entspreche einer Fettwiese. Weder die BÃ¤ume noch die Wiese erfÃ¼llten die Kriterien fÃ¼r die QualitÃ¤t QII gemÃ¤ss Direktzahlungsverordnung vom 23. Oktober 2013. Auch sei der Obstgarten nicht Teil eines grÃ¶sseren Obstgartens im nahen Umfeld (&lt;100 m). GeschÃ¼tzte Arten hÃ¤tten auf der Parzelle keine nachgewiesen werden kÃ¶nnen. Es handle sich daher nicht um ein Schutzobjekt gemÃ¤ss <span>§ 203 Abs. 1 lit. aâg PBG. Trotzdem wÃ¤re es zu begrÃ¼ssen, wenn bei einer allfÃ¤lligen Ãberbauung einzelne BÃ¤ume erhalten werden kÃ¶nnten; insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss der Parzelle Kat.-Nr. 02. </span></p> <p class="Erwgung3">Die Beurteilung der BÃ¶schung auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 habe ergeben, dass es sich beim artenreichen Halbtrockenrasen um einen verletzlichen Lebensraum gemÃ¤ss der Roten Liste der LebensrÃ¤ume der Schweiz handle. Dieser schÃ¼tzenswerte Lebensraum sei gemÃ¤ss dem Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG) bzw. -verordnung (NHV) zu schÃ¼tzen. Der restliche Bereich der BÃ¶schung habe zumindest das Potenzial, dass darauf bei richtiger Pflege ein verletzlicher Lebensraum entstehen kÃ¶nnte. D<span>ie wertvolleren Bereiche der BÃ¶schung â insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss â sollten bei einer allfÃ¤lligen Ãberbauung geschont werden</span>.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden beauftragte Privatgutachter gelangte zum Schluss, die einzelnen ObstbÃ¤ume seien in vitalem Zustand und aufgrund ihres Alters fÃ¼r sich allein, insbesondere aber in der Gesamtheit erhaltenswert und schutzwÃ¼rdig. Der Obstgarten sei grundsÃ¤tzlich und vor allem im Zusammenhang mit der benachbarten schutzwÃ¼rdigen Magerwiese als Objekt von kommunaler Bedeutung einzustufen. Die ObstbÃ¤ume stellten fÃ¼r die angrenzende Magerwiese eine zusÃ¤tzliche wichtige Ã¶kologische Struktur dar. Zudem befinde sich der Obstgarten teilweise im erforderlichen Umgebungsschutzbereich der Magerwiese. Insbesondere die obere Reihe der BÃ¤ume bilde zusammen mit der Magerwiese einen Ã¶kologischen Trittstein der Vernetzung.</p> <p class="Urteilstext">Dem zweiten, ausfÃ¼hrlicheren behÃ¶rdlichen Gutachten vom 17. November 2020 kann ergÃ¤nzend entnommen werden, dass, d<span>a in RÃ¼ti keine Inventarangaben von Rote Liste Arten von baubewohnenden Organismen auf Hochstamm-FeldobstbÃ¤umen vorhanden seien, auf eine vertiefte Begutachtung durch entsprechende Spezialisten verzichtet worden sei</span>. Aufgrund der noch recht grossen Zahl an Hochstamm-FeldobstbÃ¤umen in RÃ¼ti (1'225 gemeldete) hÃ¤tten deren zehn noch keine kommunale Bedeutung als Hochstammobstgarten. FÃ¼r das relativ kleinflÃ¤chige Objekt der Magerwiese in der Bauzone mÃ¼sse schliesslich eine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit â vorliegend des Obstgartens auf dem BaugrundstÃ¼ck â beantwortet werden kann (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5). Mit anderen Worten ist die Aufgabe des Gutachters auf die Sachverhaltsdarstellung beschrÃ¤nkt, wohingegen dessen rechtliche WÃ¼rdigung den rechtsanwendenden BehÃ¶rden obliegt (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1).<span> Denn ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von der begutachtenden Person zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022, E. 5.4).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.6.1 </span></b>Es trifft also zu, dass die Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit beziehungsweise der Unterschutzstellung nicht durch das Gutachten, sondern durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde zu erfolgen hat. Doch steht den kommunalen BehÃ¶rden bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder Ã¶kologisch wertvollen Baum beziehungsweise Baumbestand zu verstehen ist, wie erwÃ¤hnt kein besonderer Beurteilungsspielraum zu. Hat sie dazu ein Fachgutachten eingeholt, darf sie sodann nicht ohne triftige GrÃ¼nde davon abweichen. Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich allerdings nur auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsÃ¤chlicher Art und beschrÃ¤nkt sich zudem auf Fachfragen (BGr, <span>3. Juli 2023, </span>1C_123/2022, 1C_133/2022, E. 5.4 mit Hinweis auf BGr, 8. April 2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1, in: FamPra.ch 2022 S. 700).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.6.2 </span></b><span>Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der Ã¶kologischen Relevanz die Einholung eines ErgÃ¤nzungsgutachtens anordnete, ist dies â wie sich aus dem AusgefÃ¼hrten ergibt â nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wÃ¤ren, ist weder ersichtlich noch von den BeschwerdefÃ¼hrenden dargetan. Der behÃ¶rdliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfÃ¤lliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus kÃ¶nnte sich eine SchutzwÃ¼rdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.6.3 </span></b><span>Angesichts dessen, dass das GrundstÃ¼ck â wie sich aus dem Folgenden ergibt â nicht wie geplant Ã¼berbaut werden kann, sondern neu zu projektieren sein wird, kann auf die weitere ÃberprÃ¼fung der projektbezogen beurteilten SchutzwÃ¼rdigkeit und der vorgenommenen InteressenabwÃ¤gung durch den Gemeinderat verzichtet werden. Es bleibt damit bei der vorinstanzlich angeordneten Gutachtens- beziehungsweise SachverhaltsergÃ¤nzung, welche die Vorinstanz nach dem AusgefÃ¼hrten anordnen durfte. AnzufÃ¼gen ist, dass die Frage der Unterschutzstellung des Obstgartens angesichts der Bauabsichten von jener betreffend die BÃ¶schung mit Magerwiese auseinanderzuhalten ist. Die in diesem Zusammenhang vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung wird nach deren Vorliegen wiederum dem Gemeinderat zustehen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Strittig ist als Zweites die ErfÃ¼llung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante ArealÃ¼berbauung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>ArealÃ¼berbauungen im Sinn von §§ 69â73 PBG sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten MindestflÃ¤che nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Sie dÃ¼rfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung von der Regelbauweise und den kantonalen MindestabstÃ¤nden abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼ti macht von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch: GemÃ¤ss Art. 48 ff. BZO gelten fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen Erleichterungen hinsichtlich der AusnÃ¼tzung, der GebÃ¤udelÃ¤nge, der Geschosszahl, und der GebÃ¤udehÃ¶he.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.1.1 </span></b><span>Im Gegenzug â als Ausgleich fÃ¼r die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG â stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche Ã¼ber das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass fÃ¼r die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darÃ¼ber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung der genannten Anforderungen insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (lit. a); kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude (lit. b); Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen (lit. c); Wohnlichkeit und Wohnhygiene (lit. d); Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung (lit. e); Art und Grad der AusrÃ¼stung (lit. f).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b><span>§ 71 Abs. 1 PBG erÃ¶ffnet den VerwaltungsbehÃ¶rden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden </span>AufzÃ¤hlung<span> die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden. Mit anderen Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Die kommunalen BehÃ¶rden dÃ¼rfen von Gesetzes wegen eine <span class="exactmatch">ArealÃ¼berbauung </span>nur bewilligen, wenn diese selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie mÃ¼ssen dies anhand der in § <span class="artref">71 Abs. 2 PBG</span> genannten Kriterien prÃ¼fen; insoweit verfÃ¼gen die <span class="incompletematch">Gemeinden </span>Ã¼ber keinerlei <span class="incompletematch">Autonomie</span>. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden <span class="incompletematch">GemeindebehÃ¶rde</span> ein gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare EinschÃ¤tzung hinsichtlich der Beziehung einer geplanten <span class="exactmatch">ArealÃ¼berbauung </span>zum Ortsbild, hinsichtlich der QualitÃ¤t der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu respektieren und dÃ¼rfen nicht ihre eigene EinschÃ¤tzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden LÃ¶sung setzen (BGr, 9. Juli 2018, 1C_92/2018, E. 3.5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Der Gemeinderat RÃ¼ti fÃ¼hrte in seinem Beschluss vom 15. Dezember 2020 (Stammbaubewilligung) aus, das Projekt sehe eine lockere Ãberbauung vor. Die vorherrschende offene Bauweise werde respektiert und auf die Maximierung der GebÃ¤udelÃ¤ngen verzichtet. Damit blieben die DurchblickmÃ¶glichkeiten gewahrt. Mit der geplanten Mischform von Flach- und Mansardendach werde den quartierÃ¼blichen SchrÃ¤gdÃ¤chern Rechnung getragen. Die umlaufenden DachschrÃ¤gen nÃ¤hmen Bezug auf die vereinzelt vorkommende Walmdachform. Auf den Charakter der landschaftlichen Umgebung werde reagiert, indem die GrÃ¼nflÃ¤chen die Bauten durchflÃ¶ssen. Der Baumbestand werde aufgenommen und situativ ergÃ¤nzt: Zwei ApfelbÃ¤ume und ein Birnbaum (am Hangfuss) blieben erhalten, die Ã¼brigen ObstbÃ¤ume wÃ¼rden gefÃ¤llt und durch dreizehn neue, einheimische BÃ¤ume ersetzt. Weiter verwies der Gemeinderat auf das eingeholte Fachgutachten vom 23. Oktober 2020, wonach die die Ãberbauung die gestellten Anforderungen mit wenigen Ausnahmen zu erfÃ¼llen vermÃ¶ge. GemÃ¤ss Letzterem kÃ¶nnten die wenigen MÃ¤ngel im Rahmen der ProjektÃ¼berarbeitung bis zur Baufreigabe behoben werden; die erhÃ¶hten Anforderungen seien mit Auflagen erfÃ¼llbar. Die Raumplanungs- und Baukommission sowie der Gemeinderat hÃ¤tten die Entwicklung des Projekts begleitet und die jeweiligen Kritikpunkte seien in die Ãberarbeitung eingeflossen. Im Ergebnis attestierten sie dem Vorhaben die geforderte QualitÃ¤t und nahmen die im Gutachten empfohlenen ProjektÃ¼berarbeitungen als Bedingungen in die Baubewilligung auf.</span></p> <p class="Urteilstext">Dem Beschluss zur ersten ProjektÃ¤nderung vom 7. Dezember 2021 kann entnommen werden, mit der Ãberarbeitung sei auf die teilweise noch nicht vollstÃ¤ndig erfÃ¼llten MÃ¤ngel gemÃ¤ss dem ersten Fachgutachten eingegangen worden. Es seien dies im Speziellen MÃ¤ngel der kubischen Gliederung und des architektonischen Ausdrucks der GebÃ¤ude, MÃ¤ngel der Lage, der Zweckbestimmung, des Umfangs und der Gestaltung der FreiflÃ¤chen sowie MÃ¤ngel zur Versorgungs-, Entsorgungs- und VerkehrslÃ¶sung. Der Gemeinderat fÃ¼hrte sodann aus, die vorgenommenen Ãnderungen hÃ¤tten sich mit einer sehr grossen Ernsthaftigkeit den Kritikpunkten des (ersten) Gutachtens angenommen. SÃ¤mtliche Punkte seien bearbeitet worden und hÃ¤tten eine massgebliche Verbesserung erfahren. Weiter verweis er auf das erneuerte Gutachten, wonach mit der mehrfachen Ãberarbeitung verschiedene MÃ¤ngel behoben und die QualitÃ¤t gesteigert worden seien. Diesen AusfÃ¼hrungen wurde zugestimmt und die Anforderungen von § 71 PBG als erfÃ¼llt erachtet. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Anders als der Gemeinderat RÃ¼ti verneinte das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid die ErfÃ¼llung der Voraussetzungen fÃ¼r eine </span>ArealÃ¼berbauung<span>. Dieser gerichtlichen Beurteilung liegt unter anderem ein Augenschein zugrunde, den die Abteilung am </span>22. Juni 2022<span> durchgefÃ¼hrt hatte. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>In diesem Zusammenhang ist entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zu beanstanden, dass die Feststellungen des Baurekursgerichts nicht explizit und detailliert in Worten im Augenscheinprotokoll festgehalten wurden: Im Protokoll wird auf die Fotodokumentation (Fotos 1â11) verwiesen. </span>Die Bilder dokumentieren, was sich den Parteien dem Gericht an Ort und Stelle gezeigt und die Gerichtsschreiberin vor ihren Augen fotografiert hat. Die wesentlichen Feststellungen des Augenscheins wie auch die erstmaligen AusfÃ¼hrungen der Parteien sind, soweit entscheiderheblich, zusÃ¤tzlich im angefochtenen Urteil festgehalten. <span>Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt denn auch lediglich, dass die Ergebnisse des Augenscheins und die wesentlichen Ãusserungen der Parteien in den UrteilserwÃ¤gungen hinlÃ¤nglich wiedergegeben und gewÃ¼rdigt werden (BGE 142 I 86, E. 2.4).</span></p> <p class="Urteilstext">Ferner ist nicht nachvollziehbar, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrenden die ErwÃ¤gung der Vorinstanz infrage stellen, wonach im ersten Fachgutachten vom <span>23. Oktober 2020 </span>eine Vielzahl von MÃ¤ngeln genannt worden sei. Ergibt sich dies doch ohne Weiteres aus jenem, indem unter jedem PrÃ¼fpunkt die jeweiligen MÃ¤ngel mit Bullet Points aufgelistet wurden. Ãberdies wurde das Gutachten vollumfÃ¤nglich â samt Auflistung der darin aufgefÃ¼hrten MÃ¤ngel â im angefochtenen Entscheid wiedergegeben.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Die Gutheissung der Nachbarrekurse durch das Baurekursgericht erfolgte im Wesentlichen mit folgender BegrÃ¼ndung: </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.4.1 </span></b><span>Am Augenschein habe sich deutlich gezeigt, dass die im Quartier vorherrschende Bebauungsstruktur entlang der Achse des I-Wegs ausgerichtet sei. Die bestehenden Bauten seien als Punktbauten entlang der Strasse aufgereiht und wirkten wie auf einer Perlenschnur aufgereiht. Die geplante ArealÃ¼berbauung halte sich in keiner Weise an diese Bebauungsstruktur, sondern durchbreche sie vielmehr in stÃ¶render Weise. Die projektierten GebÃ¤ude stÃ¤nden ungeordnet und unkoordiniert. Zudem weiche die KÃ¶rnigkeit stark von der bestehenden Bebauung ab. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.4.2 </span></b><span>Die Gestaltung der Ãberbauung wirke sodann insbesondere durch die eigenwillige Mischung aus Flach- und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen sowie dem Sockel sehr urban in der lÃ¤ndlichen Umgebung. Die DÃ¤cher stellten ein vÃ¶llig neues Element dar und auch die Ã¤usserst eigenwillige Form der GebÃ¤ude, welche durch die â sowohl in Form als auch in Ausrichtung erzwungen wirkenden â Balkone und Loggien stark geprÃ¤gt wÃ¼rden, wirke im baulichen Umfeld befremdlich. Weiter nÃ¤hmen die drei WohngebÃ¤ude keinerlei Bezug zueinander. Die beiden MehrfamilienhÃ¤user wiesen eine wesentlich andere GebÃ¤udeform auf als die drei ReiheneinfamilienhÃ¤user, welche sich zudem durch die Grundrissgestaltung vollstÃ¤ndig von den MehrfamilienhÃ¤usern abwenden wÃ¼rden. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Weiter erscheine die Garageneinfahrt sehr dominant und der darÃ¼ber platzierte Gemeinschaftsraum wirke aufgrund seiner von den Ã¼brigen GebÃ¤uden vollkommen abweichenden Gestaltung als ein architektonischer FremdkÃ¶rper. Er stelle weder von der Formensprache noch von der Ausgestaltung her irgendeinen Bezug zu den WohnhÃ¤usern her. Das mit der ProjektÃ¤nderung hinzugefÃ¼gte weitere NebengebÃ¤ude (Containerplatz) verstÃ¤rke diese stÃ¶rende ZÃ¤sur noch deutlich. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.4.3 </span></b><span>Schliesslich sei die Innenraumaufteilung bei allen WohngebÃ¤uden sehr fragwÃ¼rdig und wirke Ã¤usserst raumexzentrisch. Gerade bei den ReiheneinfamilienhÃ¤usern, welche Ã¼berwiegend nach Norden gegen den Hang ausgerichtet seien, sei die bei ArealÃ¼berbauungen geforderte gute Wohnhygiene nicht vorhanden. Die Raumausrichtung fÃ¼hre auch dazu, dass sich das GebÃ¤ude neben seiner Form auch durch seine Wirkung der Ã¼brigen Ãberbauung gegenÃ¼ber abweisend prÃ¤sentiere. </span></p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hre in der Folge unter anderem auch dazu, dass zwischen den GebÃ¤udekÃ¶rpern kein attraktiver Aussenraum entstehe, welcher die AufenthaltsqualitÃ¤t erhÃ¶hen wÃ¼rde. Die Umgebungsgestaltung sei sehr rudimentÃ¤r ausgefallen und bilde weder Ã¶kologisch noch sozial einen Mehrwert. Die WegfÃ¼hrung sei sehr rational und zu wenig einladend, um einen interessanten halbÃ¶ffentlichen Raum zu bilden. Eine AufenthaltsqualitÃ¤t sei quasi inexistent. Der Umgebungsplan entspreche nicht den Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.5 </span></b><span>Als Erstes beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Vorinstanz zeige nicht auf, welche Kritikpunkte nicht behoben worden seien. Sodann habe sich die Vorinstanz mit den AusfÃ¼hrungen in den Fachgutachten nicht auseinandergesetzt, sondern vielmehr ihre eigene (unzutreffende) Sicht wiedergegeben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.6 </span></b><span>Zwar trifft zu, dass sich der angefochtene Entscheid nicht im Einzelnen mit den Fachgutachten auseinandersetzt, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden vorbringen. Doch hat das Baurekursgericht mit den zitierten AusfÃ¼hrungen einlÃ¤sslich begrÃ¼ndet, weshalb es die fÃ¼r eine </span>ArealÃ¼berbauung <span>erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfÃ¼llt erachtet. Es wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem Bauprojekt eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Wie die nachfolgenden AusfÃ¼hrungen zeigen, hÃ¤lt diese Beurteilung der ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht stand.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.6.1 </span></b>So trifft die vorinstanzliche Feststellung zu, wonach <span>die im Quartier vorherrschende Bebauungsstruktur eine entlang der Achse des I-Wegs ausgerichtete ist. Wie sich aus den Augenscheinfotografien, der Satellitenansicht auf google.maps sowie den Orthofotos im GIS-Browser ergibt, trifft dies insbesondere auf die gegenÃ¼ber dem BaugrundstÃ¼ck situierten Liegenschaften zu, was auch in der Beschwerde unbestritten blieb. Insofern erweist sich das erneuerte (zweite) Fachgutachten als unzutreffend, wenn in der Aneinanderreihung von EinfamilienhÃ¤usern entlang des </span>Ã¶stlichen Teils des <span>I-Wegs kein Bebauungsmuster erblickt wurde.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.6.2 </span></b>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden lÃ¤sst sich diesem Fachgutachten sodann in der Zusammenfassung die sachfremde Ãberlegung entnehmen, dass in den nÃ¤chsten Jahren von einer Siedlungserneuerung im unternutzten Quartier auszugehen sei und vor diesem Hintergrund die ArealÃ¼berbauung die Anforderungen zu erfÃ¼llen vermÃ¶ge. In diesem Zusammenhang erwog das Baurekursgericht zutreffend, dass die ErfÃ¼llung der erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen anhand der bestehenden Ãberbauung zu beurteilen sei. Abgesehen davon kann <span>daraus, dass die GebÃ¤ude in der Umgebung unternutzt sind, nichts Wesentliches abgeleitet werden, zumal nur pauschal und nicht weiter begrÃ¼ndet ausgefÃ¼hrt wird, dass sich daran in absehbarer Zeit etwas Ã¤ndern wÃ¼rde (vgl. VGr, </span>27. Februar 2020<span>, VB.2019.00055, E. 4.4.6).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.6.3 </span></b><span>Es ist zwar den BeschwerdefÃ¼hrenden zuzustimmen, dass von einer (Areal-)Ãberbauung aufgrund der Privilegierungen nicht verlangt werden kann, dass sie den in ihrem baulichen Umfeld vorhandenen Bauvolumen entsprechen wÃ¼rde. Erforderlich ist indes, dass ein ArealÃ¼berbauungsprojekt in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung tritt; es hat mit anderen Worten eine Eingliederung in die bauliche Umgebung beziehungsweise eine entsprechende RÃ¼cksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, E. 4.5). Wenn im Rahmen einer </span>ArealÃ¼berbauung <span>Bauten mit grÃ¶sserem Volumen zugelassen werden, ist der Diskrepanz zwischen grossvolumigen GebÃ¤ulichkeiten der </span>ArealÃ¼berbauung <span>und einer Umgebung mit deutlich kleinfÃ¶rmigeren Siedlungsstruktur mittels einer gelungenen Gestaltung des Nachbarschaftsbereichs beziehungsweise mit einer (besonderen) RÃ¼cksichtnahme auf die Umgebung Rechnung zu tragen (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5.1). </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Diese Anforderung erfÃ¼llt das vorliegende Bauprojekt nicht. DiesbezÃ¼glich kann vollumfÃ¤nglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 70 VRG). Was die von der bestehenden Bebauung abweichende KÃ¶rnigkeit betrifft, so ergibt sich diese ohne Weiteres bereits aus dem Katasterplan und lÃ¤sst sich damit entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden aus den Akten entnehmen. Zudem ergibt sich diese auch aus den Fotografien des Augenscheins, insbesondere denjenigen, welche das Modell mit seiner baulichen Umgebung zeigen. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden der Umgebung den lÃ¤ndlichen Charakter absprechen, entbehrt dies sodann mit Blick auf das bestehende Einfamilienhausquartier mit den angrenzenden grossen unbebauten FlÃ¤chen jeglicher Grundlage. Vor diesem Hintergrund ist ferner nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz der abgewinkelten Grundrissform und der Mischung aus Flach- und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen im von Giebel- und einzelnen FlachdÃ¤chern geprÃ¤gten, gemÃ¤ss Gutachten "banalen" Einfamilienhausquartier die Einordnung absprach.</span></p> <p class="Urteilstext">Was schliesslich die mangelhafte Gestaltung des Umschwungs betrifft, halten die BeschwerdefÃ¼hrenden den Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nichts Substanziiertes entgegen. <span>Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten Gestaltung, so ist der Frage, ob das GebÃ¤ude im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet ist, nicht mehr weiter nachzugehen; diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der besonders guten Gestaltung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.7 </span></b><span>Vorliegend bestehen in den soeben ausgefÃ¼hrten UmstÃ¤nden GrÃ¼nde fÃ¼r ein Abweichen von den Gutachten (vgl. E. 5.6 sowie zu den Voraussetzungen E. 4.5). Hinzu kommt, dass die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten MÃ¤ngel mit der ProjektÃ¤nderung behoben worden seien, nicht nachvollziehbar ist und der Sachlage widerspricht. So wurde im ersten Gutachten noch als Mangel angefÃ¼hrt, die abgewinkelten und abgeschrÃ¤gten GrundflÃ¤chen fÃ¤nden im Quartier keine Entsprechung. Im zweiten Gutachten wird dann ausgefÃ¼hrt, das Projekt respektiere zahlreiche quartiertypische Elemente, wobei jedoch die Grundrisse in der folgenden AufzÃ¤hlung keine ErwÃ¤hnung finden. Darauf wurde denn auch im ProjektÃ¤nderungsbeschluss unter den behobenen MÃ¤ngeln kein Bezug genommen. Was die Kombination von Mansard- und Flachdach betrifft, wurde diese im ersten Gutachten noch unter den MÃ¤ngeln als in der lÃ¤ndlichen Umgebung eigenwillig bezeichnet. Auch dieser Punkt findet im zweiten Gutachten keine ErwÃ¤hnung mehr, ohne dass â abgesehen von der Versetzung von Dachfernstern und der VergrÃ¶sserung der GrÃ¼nflÃ¤chen â Ãnderungen der Dachgestaltung vorgenommen worden wÃ¤ren. Es wird in diesem Zusammenhang stattdessen ausgefÃ¼hrt, die Erscheinung der DÃ¤cher sei im Kontext mit der Umgebung und unter BerÃ¼cksichtigung der zonengemÃ¤ssen ErneuerungsmÃ¶glichkeiten angemessen und die begrÃ¼nten FlachdÃ¤cher wÃ¼rden die landschaftliche Einordnung begÃ¼nstigen. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Insgesamt reichen die vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds nicht aus, um die Anforderungen gemÃ¤ss § 71 PBG zu erreichen: Die projektierte Grundrissgestaltung und -anordnung sowie die Dachgestaltung bleiben quartierfremd und sowohl der Bezug zur Umgebung als auch unter den Bauten selbst ist ungenÃ¼gend. Eine besondere architektonische Leistung ist diesbezÃ¼glich nicht ersichtlich und die gesetzliche Anforderung einer besonders guten Gestaltung ist nicht erfÃ¼llt. Auch wenn die geplanten Ãnderungen zu einer Verbesserung dieser Situation fÃ¼hren, wird damit die erforderliche architektonische QualitÃ¤t nicht erreicht. Damit ist die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf die Akten und nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.8 </span></b><span>Die Beurteilung der Anforderungen durch den Gemeinderat fusst unmittelbar in dieser unvollstÃ¤ndigen und widersprÃ¼chlichen Begutachtung. Damit hat die BaubehÃ¶rde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen zu Unrecht und in Ãberschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Bauprojekt ist entgegen ihrer Auffassung nicht bewilligungsfÃ¤hig. Folglich hat das Baurekursgericht seine Kognition entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht Ã¼berschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie nicht. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 aufzuerlegen (§§ 70 und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht den BeschwerdefÃ¼hrenden keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die BeschwerdefÃ¼hrerenden je hÃ¤lftig zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Gemeinwesen sind in Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensÃ¤tzlichen Begehren gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 99 f.).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erlÃ¤utern: Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen </span>RÃ¼ckweisungsentscheid handelt,<span> wird ein solcher grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 weiterziehen lÃ¤sst (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 375.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'375.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien und die Mitbeteiligten;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>