<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00208</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205236&amp;W10_KEY=13013564&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00208</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.07.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anrechenbarkeit von gemäss Baueingabeplänen mit "Keller" und "Waschen" bezeichneten Räumen im Erd- und Obergeschoss eines projektierten Mehrfamilienhauses Die streitbetroffenen Räume erfüllen die für Wohn- und Arbeitsräume geltenden Anforderungen fast vollständig. Einstellräume für Vorräte und Hausrat sowie Wasch- und Trocknungsräume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrücklich von der Anrechenbarkeit ausnahm, gehören auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung nicht zu den gemäss § 255 Abs. 1 PBG anrechenbaren Flächen. Das gilt jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und Grösse dieser Räume die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht zutrifft, wenn solche Räume die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsräume ganz oder fast vollständig erfüllen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw. Waschräume und die in den Plänen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und dergleichen vermag an der Eignung solcher Räume zu anrechenbaren Nutzungen nichts zu ändern. Die grosszügigen Flächenmasse von bis zu 12,9 m2 für die "Keller" und bis zu 25,5 m2 für die mit "Waschen" bezeichneten Räume gehen weit über das für einen Haushalt aus praktischen Gründen Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen Räume als Nebenraum genutzt werden könnte (E. 2.3). Ein Nutzungsbeschränkungsrevers fällt nicht in Betracht (E. 2.4). Eine Heilung des Mangels durch Nebenbestimmungen ist ausgeschlossen (E. 2.5). Gutheissung (E. 3).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE FLÃCHE">ANRECHENBARE FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARKEIT">ANRECHENBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ARBEITSRAUM">ARBEITSRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFENTHALT">AUFENTHALT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTERFLÃCHE">FENSTERFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KELLER">KELLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIFT">LIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNGSREVERS">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREPPENHAUS">TREPPENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROCKENRAUM">TROCKENRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASCHRAUM">WASCHRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNRAUM">WOHNRAUM</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 39 BBauV I</span><br/><span class="gerade">§ 255 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 297 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 301 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 302 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 303 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2005 Nr. 37 S. 4</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 28. September 2004 erteilte der Bauausschuss Opfikon der Kommanditgesellschaft D &amp; Co. die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r zwei MehrfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 an der L-Strasse 04 und 05 in Opfikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission IV am 14. April 2005 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 13. Mai 2005 liessen A und B dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 26. Mai 2005 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 15. und 16. Juni 2005 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen, die Bauherrschaft unter dem Vorbehalt, dass auf die Beschwerde Ã¼berhaupt einzutreten sei.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Das Rechtsschutzinteresse der BeschwerdefÃ¼hrer, die eine massive Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung rÃ¼gen, ist offenkundig; ob der geltend gemachte Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist eine Frage der materiellen Beurteilung und nicht im Rahmen des Eintretens zu prÃ¼fen. Abgesehen davon haben die Nachbarn ein direktes Interesse nicht nur an der Verhinderung eines unzulÃ¤ssigen GebÃ¤udevolumens, sondern auch einer Ãbernutzung des GebÃ¤udes durch zu grosse Wohn- und ArbeitsflÃ¤chen. Auf die rechtzeitig und formrichtig erhobene Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitig ist lediglich noch die Anrechenbarkeit der laut den BaueingabeplÃ¤nen mit "Keller" und "Waschen" bezeichneten RÃ¤ume im Erd- und Obergeschoss des Hauses B. Dieses Haus weist im Unter- und Dachgeschoss sowie in den beiden Vollgeschossen je eine 4 ½- bis 5-Zimmerwohnung (Dachgeschoss) auf. Im Erdgeschoss sind fÃ¼r die dortige Wohnung ein vom Treppenhaus aus zugÃ¤nglicher Raum fÃ¼r das Waschen mit 25,5 m<sup><span>2</span></sup> sowie ein Keller mit 12,9 m<sup><span>2</span></sup> FlÃ¤che vorgesehen. Im Obergeschoss finden sich fÃ¼r die dortige Wohnung sowie jene im Dachgeschoss je ein Raum fÃ¼r das Waschen mit 25,5 m<sup><span>2</span></sup> bzw. 17,4 m<sup><span>2</span></sup> FlÃ¤che sowie je ein Keller mit 12,9 m<sup><span>2</span></sup> bzw. 10,4 m<sup><span>2</span></sup> FlÃ¤che. Auch in diesem Geschoss sind die fÃ¼r jede Wohnung zur VerfÃ¼gung stehenden RÃ¤ume je durch eine TÃ¼re vom Treppenhaus her erschlossen; ein direkter Zugang zur Wohnung besteht nicht. Mit Ausnahme des einen der mit "Waschen" bezeichneten RÃ¤ume im Obergeschoss, der bei 17,4 m<sup><span>2</span></sup> BodenflÃ¤che nur Ã¼ber eine FensterflÃ¤che von 0,9 m<sup><span>2</span></sup> verfÃ¼gt, weisen alle diese RÃ¤ume FensterflÃ¤chen von mehr als einem Zehntel der BodenflÃ¤che auf. In den mit "Waschen" bezeichneten RÃ¤umen sind jeweils ein SpÃ¼ltrog, eine Waschmaschine und ein Tumbler eingezeichnet. Neben den erwÃ¤hnten, den einzelnen Wohnungen zugewiesenen RÃ¤umen, verfÃ¼gt das GebÃ¤ude noch Ã¼ber einen Veloraum im Erdgeschoss sowie einen Schutzraum/Abstellraum im Garagengeschoss, jedoch Ã¼ber keine weiteren RÃ¤ume, die zu Keller- oder Waschzwecken verwendet werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Vorinstanz hat die mit "Keller" bzw. "Waschen" bezeichneten RÃ¤ume im Erd- und Obergeschoss nicht als gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) anrechenbare FlÃ¤chen gewÃ¼rdigt. § 10 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung; <br/> aABauV) habe EinstellrÃ¤ume fÃ¼r VorrÃ¤te und Hausrat sowie WaschkÃ¼chen und TrockenrÃ¤ume ausdrÃ¼cklich nicht zur anrechenbaren FlÃ¤che gezÃ¤hlt. Die Streichung dieser Bestimmung nach der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 bedeute jedoch nicht, dass die Nichtanrechnung dieser RÃ¤ume preisgegeben worden sei. Zudem seien diese RÃ¤ume hier nur Ã¼ber das Treppenhaus zugÃ¤nglich und hÃ¤tten keine direkten ZugÃ¤nge zu den Wohnungen. Obwohl sie Boden- und FensterflÃ¤chen aufwiesen, die ohne weiteres auch andere Nutzungen zulassen wÃ¼rden, sei eine solche Zweckentfremdung unwahrscheinlich; die vorgesehenen Nutzungen als Wasch-, Trocken- und KellerrÃ¤ume seien fÃ¼r einen Haushalt unabdingbar und die Schaffung entsprechender RÃ¤ume gemÃ¤ss § 297 PBG ausdrÃ¼cklich vorgeschrieben. Im Falle einer unzulÃ¤ssigen Umnutzung liesse sich aufgrund des von der BaubehÃ¶rde verlangten Eintrags eines entsprechenden Reverses im Grundbuch die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ohne weiteres durchsetzen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, die fraglichen RÃ¤ume im Erd- und Obergeschoss mÃ¼ssten gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 PBG zur anrechenbaren FlÃ¤che gerechnet werden, was bedeute, dass die gemÃ¤ss Art. 1 Ziff. 1.3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon vom 24. September 1995 (BZO) in der Wohnzone W2L zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung von 30 % Ã¼berschritten werde. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen komme es auf die objektive Verwendbarkeit dieser FlÃ¤chen zum Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt an. Die fraglichen RÃ¤ume wÃ¼rden alle gesetzlichen Anforderungen fÃ¼r eine solche Nutzung erfÃ¼llen bzw. nur geringfÃ¼gig unterschreiten; der Umstand, dass sie nur Ã¼ber das Treppenhaus zugÃ¤nglich seien, Ã¤ndere daran nichts. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz treffe es nicht zu, dass trotz der mittlerweile aufgehobenen Bestimmung von § 10 Abs. 1 aABauV EinstellrÃ¤ume fÃ¼r VorrÃ¤te und Hausrat sowie WaschkÃ¼chen und TrockenrÃ¤ume unabhÃ¤ngig von ihrer konkreten Ausgestaltung nicht anrechenbar seien. Es treffe auch nicht zu, dass eine andere Verwendung als die in den PlÃ¤nen angegebene wenig wahrscheinlich sei. Angesichts der beschrÃ¤nkten KontrollmÃ¶glichkeiten werde mit dem in der Baubewilligung statuierten Nutzungsrevers einer unzulÃ¤ssigen Nutzung nicht wirksam begegnet.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerschaft verweist im Wesentlichen auf die BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids. ZusÃ¤tzlich lÃ¤sst die Bauherrschaft geltend machen, die streitbetroffenen NebenrÃ¤ume wÃ¼rden nicht mit Schallschutzfenstern versehen und sie seien mehrheitlich gegen Norden ausgerichtet; sie erfÃ¼llten die Anforderungen an anrechenbare RÃ¤ume auch aus diesen GrÃ¼nden nicht. Die BaubehÃ¶rde macht geltend, dass RÃ¤ume, die in einer Weise ausgestattet seien, die zweifelsfrei auf ihre Bestimmung als WaschkÃ¼che, Trocknungs- oder Einstellraum schliessen lasse, nicht anrechenbar seien; niemand werde in einem Raum mit Waschautomat, Tumbler und SpÃ¼ltrog ein Schlafzimmer einrichten oder einen Trocknungsraum mit aufgespannten WÃ¤scheleinen als GÃ¤stezimmer oder BÃ¼ro verwenden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>FÃ¼r die AusnÃ¼tzungsziffer anrechenbar sind gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 PBG alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem Aufenthalt dienenden oder hiefÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehÃ¶rigen ErschliessungsflÃ¤chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume samt inneren TrennwÃ¤nden. Ob ein Raum solchen Zwecken dient oder dafÃ¼r verwendbar ist, beurteilt sich im Einzelfall nach objektiven Kriterien und nicht nach der AbsichtserklÃ¤rung des Bauherrn oder der Bezeichnung in den BaueingabeplÃ¤nen. Nach der in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4 zusammengefassten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt ein Raum als fÃ¼r die AusnÃ¼tzung anrechenbare FlÃ¤che, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfÃ¼llt, sondern fÃ¼r die AusÃ¼bung menschlicher TÃ¤tigkeiten und damit fÃ¼r den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4b, S. 20 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte ErwÃ¤gungen]). Massgebend ist, ob ein GebÃ¤udeteil auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kÃ¶nnte oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte FlÃ¤chen erfÃ¼llt oder nur unwesentlich unterschritten sind. GenÃ¼gt ein GebÃ¤udeteil sÃ¤mtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder ArbeitsrÃ¤ume gestellt werden, so ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer GesamtwÃ¼rdigung zu prÃ¼fen, in welchem Ausmass der tatsÃ¤chliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind RÃ¤ume, die sich auf Grund gesundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen fÃ¼r den lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen nicht eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom 6. Februar 1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B. festgehalten, dass eine Unterschreitung der gesetzlichen RaumhÃ¶he von 2,30 m um 0,10 m sowie eine statt 10 % bloss rund 8,5 % der BodenflÃ¤che ausmachende FensterflÃ¤che die Wohnnutzung faktisch nicht verunmÃ¶gliche. Anderseits hat das Gericht entschieden, dass ein frÃ¼herer Archivraum, der sich auf Grund seiner Ausgestaltung (ungenÃ¼gende FensterflÃ¤chen, fehlende sanitÃ¤re Einrichtungen) nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu den an die erlaubte AusnÃ¼tzung anzurechnenden RÃ¤umen zÃ¤hle (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). Hinsichtlich eines unterirdischen Erweiterungsbaus mit ca. 200 m<sup>2</sup> GrundflÃ¤che und grosszÃ¼gigen FensterflÃ¤chen hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum nach objektiven Kriterien fÃ¼r eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter den Begriff des Besonderen GebÃ¤udes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr, 3. Juli 1997, VB.96.00201). Reine Lager- oder ArchivrÃ¤ume in Untergeschossen, die keinen hÃ¤ufigen oder dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern, wurden ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig als nicht zu den anrechenbaren RÃ¤umen zÃ¤hlend gewÃ¼rdigt (VGr, 12. Februar 1991, VB.90/0196). Gleich war am 1. Februar 1991 entschieden worden (VB.90/0224). Mit Urteil vom 20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein durch kleine LichtschÃ¤chte beleuchteter WÃ¤schetrocknungsraum ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig nicht anrechenbar sei (VB.25/1986; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 11-19 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die streitbetroffenen RÃ¤ume weisen sÃ¤mtliche grÃ¶ssere BodenflÃ¤chen als die gemÃ¤ss § 303 Abs. 1 PBG erforderliche MindestflÃ¤che von 10 m<sup>2</sup> auf. Mit Ausnahme des mit "Waschen" bezeichneten Raums in der Nordostecke des Obergeschosses macht die FensterflÃ¤che Ã¼berall mehr als den laut § 302 Abs. 2 vorgeschriebenen einen Zehntel der BodenflÃ¤che aus. Die RÃ¤ume erfÃ¼llen damit die fÃ¼r Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume geltenden Anforderungen fast vollstÃ¤ndig. Das gilt auch bezÃ¼glich § 301 Abs. 1 PBG, wonach WohnrÃ¤ume von Mehrzimmerwohnungen mit den gesetzlich nÃ¶tigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein dÃ¼rfen. Auch die Bauherrschaft weist die mit "Keller" bzw. "Waschen" bezeichneten RÃ¤ume den jeweiligen Wohnungen zu; dieser Zusammenhang gilt auch dann, wenn diese RÃ¤ume als WohnrÃ¤ume zu betrachten sind, sodass angesichts der Ausrichtung der Ã¼brigen WohnungsrÃ¤ume die Anforderung, dass gesamthaft die WohnrÃ¤ume nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein dÃ¼rfen, ohne weiteres eingehalten ist. Wenn die Bauherrschaft die von ihr so bezeichneten NebenrÃ¤ume nicht mit Schallschutzfenstern ausrÃ¼sten will, wird damit eine Wohnnutzung faktisch nicht verunmÃ¶glicht.</p> <p class="Urteilstext">Keine entscheidende BeeintrÃ¤chtigung der Eignung fÃ¼r eine anrechenbare Nutzung ergibt sich hier aus dem Umstand, dass die streitbetroffenen RÃ¤ume nicht direkt mit den Wohnungen verbunden sind. FÃ¼r die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss befinden sie sich im gleichen Geschoss und sind mit wenigen Schritten von der WohnungstÃ¼re aus erreichbar. Lediglich fÃ¼r die Wohnung im Dachgeschoss liegen diese RÃ¤ume ein Stockwerk tiefer, wobei allerdings zu bemerken ist, dass hier der Lift direkt in die Wohnung fÃ¼hrt, was den Zugang zu den "NebenrÃ¤umen" wiederum erleichtert. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. MÃ¤rz 2004 (VB.2003.00364, www.vgrzh.ch), auf den sich die Bauherrschaft beruft, gibt fÃ¼r das vorliegende Verfahren nichts her: Dort waren drei (Hobby-) RÃ¤ume im Untergeschoss mit je einem kleinen, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und rund 1,5 m hohen Schacht fÃ¼hrenden Fenster zu beurteilen, die nicht Ã¼ber wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur Ã¼ber das allgemeine Treppenhaus zugÃ¤nglich waren. Abgesehen davon, dass dort bereits aufgrund der BelichtungsverhÃ¤ltnisse eine anrechenbare Nutzung kaum in Frage kam, lagen die RÃ¤ume im Untergeschoss und waren damit von den Wohnungen weit deutlicher abgesetzt, als dies hier zutrifft.</p> <p class="Urteilstext">EinstellrÃ¤ume fÃ¼r VorrÃ¤te und Hausrat sowie Wasch- und TrocknungsrÃ¤ume, wie sie § 10 Abs. 1 aABauV ausdrÃ¼cklich von der Anrechenbarkeit ausnahm, gehÃ¶ren auch nach der Aufhebung dieser Bestimmung nicht zu den gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 anrechenbaren FlÃ¤chen. Das gilt jedoch nur insoweit, als aufgrund von Ausstattung, Lage und GrÃ¶sse dieser RÃ¤ume die entsprechende Nutzung als hinreichend gesichert erscheint, was dann nicht zutrifft, wenn solche RÃ¤ume die Anforderungen an Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume ganz oder fast vollstÃ¤ndig erfÃ¼llen. Allein die Bezeichnung als Keller- bzw. WaschrÃ¤ume und die in den PlÃ¤nen angegebene Ausstattung mit Waschmaschinen und dergleichen vermag an der Eignung solcher RÃ¤ume zu anrechenbaren Nutzungen nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Urteilstext">Laut § 297 PBG mÃ¼ssen in WohnrÃ¤umen ausreichende NebenrÃ¤ume, wie TrockenrÃ¤ume und Einstellgelegenheiten fÃ¼r VorrÃ¤te, Hausrat und dergleichen, geschaffen werden. § 39 der Besondern Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 (BBauV I) bestimmt, dass diese Einstellgelegenheiten pro Wohnung eine GrundflÃ¤che von wenigsten 8 m<sup><span>2</span></sup> aufzuweisen haben. Werden wie hier die zu diesem Zweck vorgesehenen RÃ¤ume so angelegt und ausgestaltet, dass sie auch fÃ¼r Wohn- und Arbeitszwecke geeignet sind, so fÃ¼hrt dies nicht nur zu einer Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung, sondern es besteht zusÃ¤tzlich die Gefahr, dass durch die mÃ¶gliche Umnutzung auch noch § 297 PBG und § 39 BBauV I verletzt werden. Jedenfalls lÃ¤sst sich durch den Umstand, dass keine anderen RÃ¤ume zum Einstellen von VorrÃ¤ten und Hausrat sowie fÃ¼r das Waschen und Trocknen vorhanden sind, nicht rechtfertigen, dass fÃ¼r das Wohnen und Arbeiten geeignete RÃ¤ume nicht zur anrechenbaren FlÃ¤che im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG gerechnet werden. Mit ihrem Hinweis auf die in den PlÃ¤nen eingezeichneten Waschmaschinen und WÃ¤schetrockner Ã¼bersieht die BaubehÃ¶rde, dass diese Angaben fÃ¼r die Bauherrschaft nicht verpflichtend sind und solche GerÃ¤te ohne wesentliche bauliche Ãnderungen auch beispielsweise in den SanitÃ¤rrÃ¤umen untergebracht werden kÃ¶nnen. Als ungewÃ¶hnlich erscheint neben Lage und Ausstattung mit grosszÃ¼giger Befensterung auch das Ausmass der mit "Keller" und "Waschen" bezeichneten RÃ¤ume. Zwar besteht nach der Aufhebung von § 10 Abs. 1 aABauV unabhÃ¤ngig von der Lage grundsÃ¤tzlich keine flÃ¤chenmÃ¤ssige BeschrÃ¤nkung fÃ¼r solche NebenrÃ¤ume (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 8b; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 11-18). Die grosszÃ¼gigen FlÃ¤chenmasse von bis zu 12,9 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r die "Keller" und bis zu 25,5 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r die mit "Waschen" bezeichneten RÃ¤ume gehen aber weit Ã¼ber das fÃ¼r einen Haushalt aus praktischen GrÃ¼nden Erforderliche hinaus, so dass ohne weiteres nur einer der beiden jeder Wohnung zugewiesenen RÃ¤ume als Nebenraum genutzt werden kÃ¶nnte. Das Argument der Beschwerdegegnerschaft, die kÃ¼nftigen Bewohner wÃ¤ren mangels anderer NebenrÃ¤ume auf die Verwendung der umstrittenen RÃ¤ume zu Einstellzwecken bzw. als Wasch- und TrockenrÃ¤ume zwingend angewiesen, ist deshalb von geringem Gewicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Beschwerdegegnerschaft ist mit der Vorinstanz der Auffassung, mit dem "AusnÃ¼tzungsrevers" gemÃ¤ss Dispositivziffer 3b der Baubewilligung, wonach diese NebenrÃ¤ume nicht als Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume genutzt werden dÃ¼rfen, sei die Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands hinreichend gesichert. Sie Ã¼bersehen, dass damit die fraglichen RÃ¤ume weiterhin im Sinn von § 255 Abs. 1 PBG fÃ¼r eine anrechenbare Nutzung geeignet bleiben, das heisst streng genommen, der Mangel durch diese Nebenbestimmung gar nicht behoben wird. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts fÃ¤llt ein NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers nur in GrenzfÃ¤llen in Betracht, in denen objektiv die Verwendbarkeit zu einer anrechenbaren Nutzung zwar nicht auf der Hand liegt, aber doch nicht auszuschliessen ist (VGr, 19. August 1988, BEZ 1988 Nr. 35; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 11-21). Abgesehen davon, dass solche grundbuchlich angemerkten EigentumsbeschrÃ¤nkungen dauernde behÃ¶rdliche Kontrollen voraussetzen und damit unerwÃ¼nschte Eingriffe in die PrivatsphÃ¤re mit sich bringen, bestehen angesichts der ungenÃ¼genden PrÃ¼fung des vorliegenden Bauvorhabens durch den Bauausschuss Opfikon erhebliche Zweifel am Willen der BehÃ¶rde, eine solche Anordnung durchzusetzen. So ist darauf hinzuweisen, dass bereits die unbeanstandet gebliebene Freilegung des Untergeschosses auf der gesamten SÃ¼dseite des Hauses B nicht nur, wie die Baurekurskommission im von der Bauherrschaft angehobenen Rekursverfahren ausgefÃ¼hrt hat (BRKE IV Nr. 0063/2005 E. 5b), als "Ã¤usserst grosszÃ¼gig" zu bewerten ist; vielmehr handelt es sich dabei angesichts von Art. 20/3 BZO, wonach unter Vorbehalt von § 293 Abs. 2 PBG nur Abgrabungen untergeordneter Natur zulÃ¤ssig sind, um eine offensichtlich unrichtige Rechtsanwendung. Ebenfalls bestehen Zweifel, ob angesichts der FlÃ¤che der zu Wohnzwecken geeigneten RÃ¤ume im Dachgeschoss § 255 Abs. 2 PBG eingehalten ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen.</p> <p class="Urteilstext">Eine solche Heilung des Mangels ist hier ausgeschlossen. Die zusÃ¤tzlich anrechenbare FlÃ¤che (und entsprechend die Ãberschreitung der bereits weitgehend ausgeschÃ¶pften AusnÃ¼tzung) umfasst im Erdgeschoss knapp 40 m<sup><span>2</span></sup> und im Obergeschoss knapp 80 m<sup><span>2</span></sup>. Die Korrektur dieses Mangels erfordert mindestens grÃ¶ssere Eingriffe in den Grundriss und/oder in die Gestaltung von zwei Fassaden und stellt deshalb eine grÃ¶ssere ProjektÃ¤nderung dar, was zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren muss (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 461). Da die HÃ¤user A und B in vielfacher Weise miteinander verbunden sind (AusnÃ¼tzungsberechnung, FahrzeugabstellplÃ¤tze, Kinderspielplatz), kommt ungeachtet des Umstands, dass die Baubewilligung nur hinsichtlich des Hauses B angefochten wurde, eine bloss teilweise Aufhebung nicht in Frage.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">In Gutheissung der Beschwerde sind somit die Baubewilligung des Bauausschusses Opfikon vom 28. September 2004 und der Rekursentscheid vom 14. April 2005 aufzuheben. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens sind je zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin Nr. 1 und dem Beschwerdegegner Nr. 2 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist Ã¼berdies fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG); fÃ¼r das Rekursverfahren steht den BeschwerdefÃ¼hrern, die erst vor Verwaltungsgericht anwaltlich vertreten waren, keine ParteientschÃ¤digung zu.</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss werden die Baubewilligung des Bauausschusses Opfikon vom 28. September 2004 und der Rekursentscheid vom 14. April 2005 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden je zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin Nr. 1 und dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerin wird zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>